上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11115号上诉人（原审被告）：王昌欣，男，1976年2月16日出生，汉族，住河南省夏邑县。被上诉人（原审原告）：蔡大者，男，1968年12月2日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。上诉人王昌欣因与被上诉人蔡大者房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4441号民事判决，向本院提起上诉、本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王昌欣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡大者一审中的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由蔡大者承担。事实和理由：2018年6月25日，蔡大者、王昌欣签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定王昌欣向蔡大者承租上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号-XX房屋（以下简称涉案房屋），并对租赁期间、租金的支付及违约责任等均作了约定。合同签订后，蔡大者未向王昌欣开具已付租金发票，导致其无法去“税务部门开票”。因蔡大者未及时提供涉案房屋产权人同意转租的证明、提供的产权证明与实际租赁面积不符，导致王昌欣无法办理食品经营许可证。基于前述原因，王昌欣无法正常经营使用涉案房屋，故王昌欣无需支付蔡大者租金及违约金。租赁合同应继续履行，蔡大者无权以王昌欣欠付租金为由要求解除合同。若王昌欣需向蔡大者承担违约责任，则蔡大者主张的违约金过高。被上诉人蔡大者辩称，不同意王昌欣的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡大者向一审法院提出诉讼请求：1.王昌欣向蔡大者返还上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号-XX房屋（建筑面积40平方米）；2.王昌欣支付蔡大者2019年7月10日至2020年1月9日的房屋使用费50,000元及其逾期付款违约金(从2019年6月10日计算至实际付款之日止,按年利率24%计算)；3.王昌欣支付蔡大者2020年1月10日至房屋返还之日止的房屋使用费(按300,000元/年标准计算,暂算至2020年3月9日的房屋使用费为50,000元)及其逾期付款违约金(从2019年12月10日计算至实际付款之日止,按年利率24%计算)。本案一审审理中，蔡大者将诉讼请求变更为：1.解除蔡大者、王昌欣之间于2018年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.王昌欣向蔡大者返还上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号-XX房屋；3.王昌欣支付蔡大者2019年7月10日至2020年1月9日期间拖欠的租金50,000元及其逾期付款利息(从2019年6月10日计算至判决生效之日止,按LPR计算）;4.王昌欣支付蔡大者2020年1月10日至房屋返还之日止的租金及房屋使用费(按300,000元/年的标准计算)及其逾期支付2020年1月10日至2020年4月10日期间租金75,000元的利息(从2019年12月10日计算至判决生效之日止,按LPR计算);5.王昌欣支付蔡大者违约金300,000元。一审法院认定事实：上海A有限公司（以下简称A公司）与上海B有限公司（以下简称B公司）签订《集体资产房屋租赁合同》，约定：A公司将涉案房屋出租给B公司；租期三年，自2016年7月至2022年6月等。2018年8月，A公司对包括涉案房屋在内的房屋取得不动产权证。2018年6月25日，经B公司同意，蔡大者将涉案房屋转租给王昌欣，并签订《上海市房屋租赁合同》，约定：蔡大者将建筑面积为40平方米的涉案房屋转租给王昌欣作商业使用；租赁期间为自2019年1月10日至2022年1月9日；租金为每年300,000元，先付后用，半年一付，在每个租金时段开始前一个月，付清下一租金时段的租金；王昌欣于交付房屋时支付蔡大者租赁保证金30,000元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由王昌欣承担的费用外，剩余部分无息归还王昌欣；任何一方违约，均应向对方支付违约金，违约金按年租金的5倍计算。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，蔡大者按约向王昌欣交付涉案房屋，王昌欣向蔡大者支付租赁保证金30,000元及部分租金。现王昌欣尚欠蔡大者2019年7月10日至2020年1月9日租赁期间内的租金50,000元，该租金按约王昌欣应于2019年6月10日前支付给蔡大者。此外，2020年1月10日以后租期内的租金，王昌欣至今分文未付给蔡大者。2019年1月9日，王昌欣以涉案房屋所在地为经营场所取得了由上海市松江区市场监督管理局（以下简称市场监管局）颁发的类型为个体工商户的营业执照，其字号名称为上海市松江区车墩镇XX餐饮店（以下简称餐饮店）。2019年11月5日，蔡大者委托律师致函王昌欣，要求王昌欣立即支付对应租期为第一年下半年的所欠租金50,000元，并依约支付即将到期的后续租金等。2019年11月7日，王昌欣收到上述律师函。2019年11月11日，市场监管局向餐饮店送达《责令改正通知书》一份。该通知书载明，餐饮店在涉案房屋从事餐饮服务的行为，违反了《食品安全法》第三十五条第一款的规定。依据《行政处罚法》第二十三条的规定，责令立即予以改正，改正内容及要求为：1.立即停止餐饮服务；2.办理食品检验许可证等。鉴于王昌欣于诉讼中明确因已经被责令改正，而且办不了卫生许可，导致其“没有办法营业”。因此，一审法院对王昌欣释明：即便其系守约方，亦负有止损义务。同时，一审法院征求王昌欣意见是否同意先行将涉案房屋返还蔡大者，其他争议由法院裁决。然，王昌欣坚持若蔡大者不赔偿其损失，则其拒绝向蔡大者返还涉案房屋。此外，一审法院对合同解除后果一并处理问题，对当事人进行了释明，并要求当事人在法院指定期间提出相关主张。本案一审审理中，蔡大者明确,其系基于王昌欣未按约向其支付租金，且经其委托律师催告后仍未支付所欠租金，而基于法定解除提出如上请求;其明确向王昌欣提出解除合同的主张是在变更请求的诉状中提出的。2020年4月29日，王昌欣收到了上述变更请求的诉状副本。蔡大者还提供了照片及相邻商户的食品经营许可证，欲证明其于2020年6月7日到现场拍摄到王昌欣在实际经营的事实，以及王昌欣因其自身原因怠于办理许可证的事实。王昌欣认为，上述照片不足以证明其实际经营的事实，此系有人在看店谈转让事宜；上述许可证与本案无关，其不清楚他人是如何办出许可证的。蔡大者另提供了A公司向其开具的2020年1月至6月的租金发票，欲证明其足额向A公司给付租金，故其不同意减免王昌欣应付租金。王昌欣对上述发票的真实性，没有异议，但认为该发票与涉案房屋之间缺乏关联，其了解到政府的房屋因疫情可能会减免租金，故其也想少付租金。王昌欣提供截屏打印的微信聊天内容以及《房屋产权证明》，欲证明其于2018年7月起通知蔡大者提供A公司同意转租的证明、产证及已付租金发票，然蔡大者仅提供A公司出具的落款为2019年8月27日的《房屋产权证明》，而且该证明载明面积为120平方米，与实际面积不符，导致市场监管局不予办理卫生许可。蔡大者认为，其已履行了向王昌欣提供办证所需相应材料的义务；卫生许可证的办理系王昌欣的义务，王昌欣有关因证明面积与实际面积不符而不能办理卫生许可的陈述，没有证据佐证，若确实因此而不能办理卫生许可证，王昌欣也应及时通知其本人或据此提出解除合同，然王昌欣此前并未提出如上主张；何况，其他实际承租人均依据证明办妥了卫生许可证。其未开具发票是因为王昌欣没有明确发票是开给其个人还是个体工商户。一审法院另查明：2018年6月24日，蔡大者同意涉案房屋原实际承租人将涉案房屋再转租给王昌欣，三方为此签订《协议》一份，载明：剩余转租租期为2018年6月24日至2019年1月9日等。一审法院认为，蔡大者、王昌欣之间就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，当事人的主要争议在于上述合同应否解除以及若解除，则责任归责于哪方及后果如何处理。对此，一审法院作如下阐述：一、关于合同应否解除及责任问题合同法的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，按合同约定，王昌欣应于2019年6月10日前向蔡大者支付2019年7月10日至2020年1月9日租期内的租金150,000元。然，王昌欣仅支付其中部分租金，至今仍尚欠蔡大者该租期内的租金50,000元。期间，蔡大者曾委托律师要求王昌欣支付上述所欠租金等。而且，王昌欣未向蔡大者支付之后到期的自2020年1月10日始的全部租金。因此，蔡大者提出解除合同的诉讼请求，符合上述法定的合同解除条件，故予以支持。合同法规定，当事人依照法律的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，蔡大者系在变更请求的诉状中向王昌欣提出了解除合同的主张，法院于2020年4月29日将该诉状副本送达王昌欣。因此，一审法院确认蔡大者、王昌欣之间的合同于2020年4月29日解除。王昌欣有关因蔡大者未向其开具已付租金发票、因归责于蔡大者原因导致其无法取得相应许可证，故其有权拒付租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。理由是：1.租金发票的开具属于从合同义务，在无明确约定的情形下，王昌欣不得以蔡大者未履行该义务而拒绝履行其向蔡大者给付租金的主合同义务。2.因蔡大者、王昌欣之间系房屋租赁关系，在无明确约定的情形下，许可证的办理属于王昌欣义务。现王昌欣称因蔡大者原因导致其无法取得许可，故其应当举证证明其向相关职能部门提出了办证申请、申请被不予准许的决定、不予准许的原因以及该原因归责于蔡大者的证据。然，王昌欣提供的证据并不足以证明如上事实。二、关于合同解除后果的处理合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，并结合上述合同解除部分的裁判理由，王昌欣应当向蔡大者返还涉案房屋，并向蔡大者支付所欠租金及使用费，同时王昌欣应当向蔡大者支付逾期支付租金的利息。故一审法院对蔡大者要求王昌欣返还涉案房屋、支付租金及利息、支付使用费的诉讼请求，均予以支持。但对计算利息的利率表述及其截止时间作相应调整。蔡大者主张的违约金，此属合同解除的违约金。同样，基于前述裁判理由，王昌欣应当向蔡大者承担此项违约责任。若合同对此有约定的，则按约定处理；若王昌欣认为该约定不公平不合理的，亦可通过请求法院予以调整的方式解决。本案中，合同仅约定违约方按年租金的5倍向守约方支付违约金，未区分具体违约情形，承担不同违约责任。但是，上述约定可以作为考量王昌欣应当向蔡大者承担违约金的依据之一。此外，合同约定的租期为3年，现因归责于王昌欣的原因导致合同解除，其实际履行期间不足一年半，尚有长达近一年半多的租期未履行。基于此，并结合蔡大者后续再次出租涉案房屋所需合理期间以及由此导致必要支出费用增加等，综合本案案情，一审法院酌定王昌欣赔偿蔡大者相当于4个月租金的违约金，计100,000元。一审法院审理后于2020年8月31日作出判决：一、确认蔡大者与王昌欣之间于2018年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月29日解除；二、王昌欣于判决生效之日起十日内返还蔡大者位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号-XX房屋；三、王昌欣于判决生效之日起十日内支付蔡大者租赁期间自2019年7月10日至2020年1月9日止的所欠租金50,000元；四、王昌欣于判决生效之日起十日内支付蔡大者上述第三项所欠租金50,000元自2019年6月10日起至2020年4月29日止的利息[2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]；五、王昌欣于判决生效之日起十日内支付蔡大者自2020年1月10日始至涉案房屋实际返还之日止的租金及房屋使用费(按300,000元/年的标准计算)；六、王昌欣于判决生效之日起十日内支付蔡大者逾期支付租赁期间自2020年1月10日至2020年4月9日止的租金75,000元自2019年12月10日起至2020年4月29日止的利息[按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]；七、王昌欣于判决生效之日起十日内支付蔡大者违约金100,000元。案件受理费9,460元，减半收取计4,730元，财产保全申请费1,020元，合计诉讼费5,750元，由蔡大者负担1,375元，王昌欣负担4,375元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，蔡大者自愿将已收取的租赁保证金30,000元返还王昌欣。本院认为，涉案《上海市房屋租赁合同》，系上诉人与被上诉人真实的意思表示，当事人均应恪守履行，不得擅自变更或者解除。上诉人应于2019年6月10日前支付被上诉人2019年7月10日至2020年1月9日间的租金，但上诉人未全额支付，欠付租金50,000元，经被上诉人催付后，上诉人仍未支付。故被上诉人依法享有合同法定解除权。上诉人抗辩称系被上诉人先行违约导致其无法正常使用涉案房屋，故上诉人无需支付租金。但一则，被上诉人未开具租金发票，并不足以导致涉案房屋无法经营使用，上诉人无权以此为由拒付租金。二则，双方约定上诉人承租涉案房屋用于商业，上诉人作为承租人，对于涉案房屋是否具备经营餐饮的条件及办理食品经营许可证所需材料及条件，负有相应的核实义务，被上诉人仅负有配合义务。现上诉人的举证，并不能证明被上诉人未履行配合义务。三则，上诉人并无证据证明其在欠付租金之前，明确向被上诉人行使了上述抗辩，也无证据证明其在欠付租金之前明确向被上诉人表示不履行配合义务则不支付租金。综合上述分析，本院认为，上诉人关于系被上诉人先行违约的抗辩意见，缺乏事实基础，亦不符合法律规定，本院不予采纳。由此，一审法院确认涉案《上海市房屋租赁合同》于2020年4月29日解除，于法有据，本院予以维持。上诉人关于租赁合同应继续履行的上诉意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案《上海市房屋租赁合同》已经法院确认解除，故上诉人应将涉案房屋返还。被上诉人亦有权要求上诉人支付欠付的租金及房屋占有使用费，并赔偿相应的利息损失。上诉人关于其无法正常使用涉案房屋，故无需支付租金及占有使用费的抗辩意见，本院不予采纳。关于被上诉人主张的解约违约金。因系上诉人责任致租赁合同解除，故上诉人应向被上诉人支付违约金。关于违约金的具体数额，综合考虑合同约定的违约金水平、当事人的过错程度、被上诉人的实际损失、合同履行情况及剩余租期长短等因素，一审法院将违约金数额酌情调低至100,000元，应属合理，本院予以维持。二审中被上诉人自愿将已收取的租赁保证金返还王昌欣，于法不悖，本院予以准许。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人王昌欣的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4441号民事判决；二、蔡大者于本判决生效之日起十日内返还王昌欣租赁保证金30,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,730元，财产保全申请费1,020元，合计诉讼费5,750元，由蔡大者负担1,375元，王昌欣负担4,375元。二审案件受理费6,710元，由王昌欣负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年一月六日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……