浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初16611号 原告金红卫，男，1968年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人贾雪瑞、陈刚，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 被告王诗媛，女，1999年2月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人楼剑君、柯炜康（实习），浙江嘉图律师事务所律师。 原告金红卫为与被告王诗媛农村宅基地转让合同纠纷一案，于2020年10月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴红生于2020年11月26日、同年12月21日公开开庭进行了审理。原告金红卫的委托诉讼代理人贾雪瑞、陈刚，被告王诗媛的委托诉讼代理人楼剑君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金红卫诉称，原告与被告于2018年7月2日签订了《义乌市农村住房转让合同》，合同约定原告将其所有的坐落在龚大塘三区22幢1号的宅基地使用权及房屋所有权（不动产权证号：浙（2018）义乌市不动产权第0××6号）转让给被告，转让价格为人民币540000元。被告应于合同签订之日支付原告定金5000元，在合同签订之日起五日内向原告支付剩余购房款535000元。合同签订后，原告按约办理了不动产过户登记，并向被告交付了案涉房屋。但被告未在合同约定期限内向原告支付购房款，经原告多次催讨，至今仍拒不支付。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2018年7月2日签订的《义乌市农村住房转让合同》；2、被告返还原告坐落于龚大塘三区22幢1号的宅基地使用权及25%份额的房屋所有权，配合原告办理变更登记手续至金红卫名下、支付房屋并赔偿原告财产损失。2020年11月4日，原告向本院提递交了《变更诉讼请求申请书》，载明，原告系于2018年7月2日与被告签署房屋转让合同并于2018年7月16日进行了房屋权属变更，自房屋变更至王诗媛名下至今已两年有余，由于案涉房屋的权属不明，故原告向义乌市自然资源和规划局调取案涉房屋的不动产档案证明。经查，案涉房屋在金红卫过户至被告名下后，被告已于2019年1月3日将房屋出卖给案外人沈彬银，且案外人又将房屋进行了分家析产，目前案涉房屋的所有权人系沈梦霞和沈准美。原告认为根据现在查明的事实，主张返还宅基地使用权及房屋份额的诉讼请求恐无法实现，故申请变更诉讼请求，请求判令：被告继续履行原被告于2018年7月2日签订的《义乌市农村住房转让合同》，立即支付原告房屋转让款540000元并支付原告违约金907200元（以未付款540000元为基数，按照日千分之二的标准自2018年7月8日暂计至2020年11月7日，2020年11月8日至实际付清日止的利息另行计算），以上共计1447200元。 被告王诗媛辩称，双方签订的农村住房转让合同仅仅是用于过户不动产登记所用，并不是农村房屋买卖合同关系，而是农村建房用地使用权转让关系。且在签订本案所涉合同后，被告已经支付给原告转让款6万元，加上签订之日支付的0.5万元，及在2003年双方签订农村建房用地使用权转让合同时支付的2万定金，共计已支付8.5万元。虽然双方在农村住房转让合同中约定了违约金的支付方式，但是鉴于该合同并非双方的真实意思表示，且该违约金过分高于原告的实际损失，对于违约金部分请求法庭予以变更。 原告提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，义乌市不动产登记中心不动产档案证明1份，证明原告系江东街道龚大塘******房屋的所有权人，土地使用权面积为36平方米，占有25%的房屋份额。证据2，义乌市农村住房转让合同核对件1份，证明原告与被告于2018年7月2日签订了《义乌市农村住房转让合同》，合同约定原告将其所有的坐落在龚大塘三区22幢1号房屋所有权转让给被告，转让价格为54万元，被告应于合同签订之日支付原告定金5000元，在合同签订之后起五日内向原告支付剩余购房款535000元。证据3，不动产档案证明5份，证明案涉房屋在原告转让给被告后，被告于2019年1月3日转让给案外人沈彬银，现在所有权人为沈准美、沈梦霞。证据4，欠条一份，证明龚惠英（被告母亲）和严志英（原告母亲）就案涉房产的土地使用权有过约定，标的是100万元。被告对上述证据质证如下：证据1，三性均无异议。证据2，本身形式真实性、合法性无异议，该合同仅是用于不动产过户登记所用，并不是双方的真实意思表示。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据4，该欠条确认了龚惠英和严志英之间有过案涉房产土地使用权的约定，可以确认该交易是发生在龚惠英和严志英之间，本案原告和被告均不是案涉交易的真实主体。 被告提交如下证据用以证明自己的主张：银行转账记录截图1份、个人活期账户交易明细1份3张，共同证明被告于2019年1月15日通过银行转账支付给原告转让款6万元。原告对上述证据质证如下：三性均没有异议。 经审理查明，原告作为甲方与被告作为乙方于2018年7月2日签订《义乌市农村住房转让合同》一份，合同载明：甲方自愿将坐落在龚大塘三区22幢1号的宅基地使用权及房屋所有权（不动产权证号：浙（2018）义乌市不动产权第0××6号）转让给乙方，转让价格为人民币540000元。乙方于2018年7月2日向甲方支付5000元作为定金，购房定金在支付房款时冲抵。在合同签订之日起五日内，乙方向甲方支付剩余购房款535000元。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付不动产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述不动产价款千分之二的违约金。合同签订后，原告按约办理了不动产过户登记。被告于2019年1月15日通过银行转账支付给原告转让款6万元。 另查明，2003年时，案涉36平方米农村宅基地上的祖传房屋曾由原告长辈与被告父母达成转让意向，受当时政策限制，没有办理过户手续。后来龚大塘村开始旧村改造，原告的长辈经政府审批取得了36平方米的宅基地使用权，并将审批取得的36平方米宅基地使用权转让给了被告父母，并由被告母亲龚惠英于2018年1月23日向原告母亲严志英出具了一份欠条。嗣后，原告继受取得了该36平方米的农村宅基地使用权。被告父母在受让取得原告名下36平方米和其他三户受让取得的共计144.82平方米宅基地上建造了四间六层房屋。被告于2019年1月3日将案涉房屋转让给了案外人沈彬银，且案外人又将房屋进行了分家析产，目前案涉房屋的所有权人系沈梦霞和沈准美。 本院认为，本案所涉法律事实发生在民法典实施之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告于2018年7月2日签订的《义乌市农村住宅转让合同》名为农村住房转让，实为农村宅基地使用权的转让。农村宅基地使用权的权属以登记为准，虽然促成本案转让协议的成立，有其一个延续的历史过程，但最终应当归结到原、被告双方签订的书面合同。本案所涉合同载明的农村宅基地使用权转让价款、付款时间及违约责任等内容，对当事双方均有法律效力。原告既已按照合同约定履行了协助过户义务，被告就应当按照约定价款和时间及时给付转让款。原告要求立即给付剩余转让款，依法应予支持。被告未有按约给付，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定每逾期一日按不动产价款千分之二承担违约金，其约定的违约金已过分高于原告造成的损失，被告请求人民法院予以适当减少，应予以准许。根据本案实际情况，调整为每逾期一日以不动产价款千分之一承担违约金为妥。被告于2019年1月15日支付的6万元转让款应在应付转让款中扣除。被告主张在2003年时已付2万元定金，要求在应付转让款中扣除，无相应证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告王诗媛于本判决生效后五日内支付给原告金红卫农村宅基地使用权转让款475000元并支付相应的违约金（每日按千分之一计算，从2018年7月8日起至2019年1月15日止以535000元为基数，从2019年1月16日起至实际履行之日止以475000元为基数）。 二、驳回原告金红卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8913元，由被告王诗媛负担6544元，原告金红卫自负2369元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴红生 二〇二一年一月六日 书记员  杨丽青