广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3274号上诉人（原审被告、反诉原告）无限极（中国）有限公司，住所地广东省江门市新会区。法定代表人李惠森，董事长。委托代理人刘振宇、刘彬，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）广州富力鼎盛置业发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人李思廉，职务董事长。委托代理人李蕻，孙冰峰，均系该司职员。上诉人无限极（中国）有限公司（以下简称“无限极公司”）因商品房预售合同一案不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2378号民事判决，向本院提起上诉，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州富力鼎盛置业发展有限公司（以下简称“富力鼎盛公司”）是位于广州市天河区珠江新城F1-2地块富力?盈悦国际的开发商。2009年5月18日，案外人李锦记健康产品集团有限公司（以下简称“李锦记公司”）向富力鼎盛公司发出《意向书》，内容为：李锦记公司或其属下公司（“买方”）同意向富力鼎盛公司（“卖方”）购买富力?盈悦国际地上自然层第13层至第19层、屋面，以及其他辅助设施；物业买卖总价款为叁亿元；购买价包括的主要条件：……（b）富力?盈悦国际地上自然层第13层至第19层及屋面、负一层30个独立车位、其他辅助设施的完整合法产权；（c）富力?盈悦国际的命名权；（d）设置富力?盈悦国际户外广告、标识物的排他性权利，买方可拥有设置富力?盈悦国际户外广告、标识物的排他性权利，包括但不限于所有外墙、天台、平台及首层大堂，卖方必须尽最大努力协助买方向相关部门申请获取设置的权利等。同日，富力鼎盛公司向李锦记公司发出《关于富力盈悦国际（富力君悦大酒店南塔写字楼）购置事宜复函》（以下简称《复函》），内容为：富力鼎盛公司同意李锦记公司购买珠江新城F1-2地块富力?盈悦国际地上自然层第13层至第19层物业；总价款为叁亿元；购买价包括的主要条件：……（b）富力?盈悦国际地上自然层第13层至第19层，负三层30个独立车位的完整合法产权；（c）设置富力?盈悦国际户外广告、标识物的排他性权利，买方可拥有设置富力?盈悦国际天面户外广告、标识物的排他性权利；本复函生效的条件：李锦记公司需于5月22日前与富力鼎盛公司签订《购买协议书》，本复函所述条款方能生效。无限极公司称上述文件证明富力?盈悦国际的冠名权、设置户外广告、标识物的排他性权利是其提出的购买富力?盈悦国际写字楼及车位包括的主要条件，且富力鼎盛公司在《复函》中确认购买价包括买方可拥有设置天面户外广告、标识物的排他性权利。富力鼎盛公司确认上述《复函》的真实性，但认为上述证据与本案无关。关于无限极公司与李锦记公司的关系，无限极公司另提供该司与李锦记公司于2015年4月27日出具的《共同声明》作为证据，《共同声明》内容为：无限极公司是李锦记公司完全控制的下属公司；李锦记公司向富力鼎盛公司发出的上述《意向书》主要目的是促进无限极公司购买相关物业的顺利进行；该《意向书》中提及的全部内容，包括但不限于购买价包括的主要条件等，是基于买卖双方前期接触时关于主要交易条件的磋商内容，也是李锦记公司与无限极公司共同的意思表示。富力鼎盛公司对上述《共同声明》质证称：对其真实性、合法性有异议，认为《共同声明》与本案无关，且《共同声明》提及的《意向书》仅是李锦记公司单方作出的购买意向，本案中无限极公司与富力鼎盛公司已就写字楼、车位签订了具体的正式买卖合同，双方权利义务应按具体买卖合同履行。2009年5月27日，富力鼎盛公司（甲方、卖方）与无限极公司（乙方、买方）签订《关于：购买广州市富力盈悦国际物业的购买协议》（以下简称《购买协议》），约定：乙方有意购买富力?盈悦国际的部分物业；富力?盈悦国际（即富力君悦大酒店南塔写字楼，以下简称“涉案写字楼”）地址为广东省广州市珠江西路12号；本协议项下的整体交易价格为三亿元；（2.2条）交易价格的构成包括：（2.2.1条）涉案写字楼部分物业的转让：a.地上自然层第13层至第19层合计7层的写字楼；b.地下室负三层30个独立车位（具体车位位置图见附件二），每个车位面积约为12.72平方米；c.写字楼的装修；（2.2.2条）涉案写字楼的整栋物业的命名权【即：甲方同意涉案写字楼名称变更为“无限极中心”，甲方不再自行或同意其他第三方变更该大厦的名称】；（2.2.3条）甲方的附随义务：a.广告、标识物：涉案写字楼的大厦屋面、首层大堂双方协商确定的广告位置，乙方有权依法无偿使用，其中大厦屋面的广告位置由乙方单独无偿使用；甲、乙双方同意在两台专用客梯内设置乙方标识；甲、乙双方同意在使用涉案写字楼首层公共区内的5支旗杆时，应经另一方同意；d.物业交付：甲方应在双方签署《广州市房地产买卖合同》后90日内，将符合本协议附件四“装修及设备配置标准表”条件的物业，交付乙方使用；e.办理《房地产权证》：涉案写字楼地下室负三层30个独立车位，甲方承诺乙方在《广州市房地产买卖合同》签署后120个工作天内，可取得在乙方名下的《房地产权证》；涉案写字楼地上自然层第13层、第14层（以下简称“第13、14层写字楼”），乙方拟通过两家关联公司分别持有，但鉴于该两家关联公司尚未成立，双方约定如下：由乙方在签订涉案写字楼地上自然层第15层至第19层写字楼《广州市房地产买卖合同》时，先与甲方就第13、14层写字楼按本协议约定的时间签订《广州市房地产买卖合同》；如果自甲乙双方签署《广州市房地产买卖合同》后90个工作天内，乙方依法设立了该两家关联公司，则甲方同意配合乙方，与该两家关联公司签署《广州市房地产买卖合同》，并同时解除甲乙双方就第13、14层写字楼签订的《广州市房地产买卖合同》；甲方承诺该两家关联公司在与甲方签订《广州市房地产买卖合同》后60个工作天内，可取得《房地产权证》；乙方同意与该两家关联公司就《广州市房地产买卖合同》约定的义务承担连带责任；付款方式：双方签订本协议，且满足本协议第4.1、4.2、4.3条的交易先决条件后5个工作日内支付定金3000万元；双方签订7层写字楼及30个车位的《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议后10个工作日内，支付7500万元；甲方提供第15层至第19层写字楼的广州市房地产交易登记中心受理回执复印件后5个工作日内支付4500万元；7层写字楼及30个车位，经验收合格交付后10个工作日内支付6900万元；乙方领取第15层至第19层的《房地产权证》后10个工作日内支付5700万元；乙方领取地下室负三层30个独立车位的《房地产权证》后10个工作日内支付900万元；乙方关联公司领取第13层、第14层的《房地产权证》后10个工作日内支付1500万元；（第4条）交易的先决条件：……双方签订本协议后30个工作天内，甲方根据乙方的要求，取得政府有关部门对涉案写字楼的更名核准文件；若乙方未能按照本协议第2.2.3条第e款约定的时间内领取30个独立车位的《房地产权证》，甲、乙双方所签署的30个车位的《广州市房地产买卖合同》自动解除，乙方将不需要向甲方支付车位的对价900万元整，甲乙双方协商同意继续履行30个车位的《广州市房地产买卖合同》除外；（第8条）双方签订本协议，甲方同意保证并承诺：乙方可以根据本协议第2.2.3条的约定，无偿行使设置广告、标识物的权利；甲方承诺，广州天力物业发展有限公司（以下简称“天力公司”）知悉并同意配合乙方履行本协议所述物业管理相关事宜；甲方承诺，在销售涉案写字楼其他物业部分时，向买方阐明物业的名称可能被更名，告知关于本协议2.2.3中a、b的约定；本协议未尽事宜，以双方签订的《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议约定的为准；《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议的约定应与本协议的约定一致，双方同意对本协议的约定做出变更的除外；在双方签署《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议，且该《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议囊括本协议所约定的内容（双方同意变更的除外），本协议自行失效等条款。无限极公司称《购买协议》签订后双方申请对涉案写字楼进行更名，并就此提交了下列证据：1、无限极公司向广州市地名委员会办公室出具的落款时间为2009年5月27日的《关于更名为“无限极中心”的申请》，内容为无限极公司申请将“富力君悦大酒店南塔”更名为“无限极中心”。2、广州市人民政府向富力鼎盛公司出具的落款时间为2009年6月17日的《关于无限极中心命名的批复》复印件，内容为：关于富力君悦酒店南塔办公楼命名申请收悉，经审核，现批准将上述办公楼命名为无限极中心。3、无限极公司向富力鼎盛公司出具的落款时间为2009年6月19日的《关于：加快明确无限极中心交易先决条件的事宜》，内容为：按《关于无限极中心命名的批复》的签发日期2009年6月17日推算，双方应于2009年7月2日前签署《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议；请富力鼎盛公司提供相关物业权属资料等。4、2009年7月3日的《广州市民政局地名公告》复印件，显示“无限极公司”地名经广州市人民政府批准现予公告，申报单位为富力鼎盛公司。富力鼎盛公司表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但确认其曾申请对涉案写字楼更名为“无限极中心”。2009年7月2日，富力鼎盛公司（甲方、卖方）与无限极公司（乙方、买方）签订《广州市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：甲方将广州市天河区珠江西路12号地下3层080号房地产（以下简称“涉案车位”）出售给乙方；房屋类型为车位，建筑面积12.84平方米；交易总价款为300000元整；甲、乙双方经协商一致，乙方按下列方式按期付款：购房定金33000元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，乙方选择分期付款，并按以下时间付清款项：（1）第一期房价款：乙方须于签署本合同后10个工作日内缴付，即33000元整；（2）第二期房价款：乙方须于甲方将该房地产交付使用及经乙方验收合格后10个工作日内缴付，即33000元整；（3）第三期房价款：乙方须于领取《房地产权证》后10个工作日内缴付，即201000元整；以上付款时间甲方不再另行通知；甲方应当在2009年10月9日将符合本合同附件二“建筑、装修及设备配置标准”条件的该房地产交付给乙方；乙方应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；如乙方逾期付款的，除缴清房价款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金，否则，甲方有权相应顺延办理交易过户手续及顺延交房时间；如乙方逾期付款的，甲方有权在乙方支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房价款或其他的应收款项收取；因乙方原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，则甲方不负任何责任；乙方应当按照合同约定及时支付房价款，如乙方未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），乙方应从逾期之日起每日按应付房价款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同；如果甲方要求继续履行的，合同继续履行，自合同及本补充协议约定的支付期限的第二日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付应付而未付房价款万分之二的违约金；除非本合同另有约定，任何一方根据本合同发出的通知，均应以面呈、快递、挂号邮寄的方式送达到本合同所述地址；任何更改地址必须在变更后7个工作日以书面形式告知对方；任何一方以面呈发出的通知在递交时视为送达，双方应当及时查收对方邮寄的函件，如一方未及时收取的，自对方以快递发出的通知在交付快递公司时视为送达，以挂号邮寄方式发出的通知在投邮后七（7）日视为送达；本合同及附件与双方于2009年5月27日签订的《购买协议》不一致的，以本合同及附件为准，等条款。富力鼎盛公司在上述合同中约定的通讯地址为广州市珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼；无限极公司在上述合同中约定的通讯地址为广州市盘福路33号麒麟大厦A座3楼。同日，富力鼎盛公司（甲方）与无限极公司（乙方）签订《附件四：补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：在乙方按约定履行合同及本补充协议约定的义务的前提下，甲方将在双方签署合同后120个工作日内办妥该房地产的《房地产权证》；若乙方未能按合同及本补充协议约定的期限领取该房地产的《房地产权证》的，乙方有权解除合同及本补充协议，如乙方要求解除合同的，乙方不需向甲方支付该房地产的对价300000元整，甲、乙双方协商同意继续履行合同除外；若甲、乙双方协商同意继续履行合同及本补充协议的，甲方应在乙方给予的合适的时间内办妥该房地产的《房地产权证》；如本补充协议内容与合同不一致的，应以本补充协议内容为准，等条款。《买卖合同》及《补充协议》并未对无限极公司使用大厦屋面广告位的相关事宜进行约定。关于涉案车位的付款情况，富力鼎盛公司表示无限极公司已按期支付定金、第一期及第二期价款，但第三期价款201000元尚未支付。无限极公司称其按照《购买协议》的约定进行付款，付款情况如下：1、2009年6月1日支付3000万元，其中包括涉案车位在内的30个车位的价款100万元，无限极公司提供该日的《中国银行支票存根》作为付款凭证，该支票存根显示收款人为富力鼎盛公司，金额为3000万元，用途为“订金”。2、2009年7月13日支付7500万元，其中包括涉案车位在内的30个车位的价款100万元，无限极公司提供该日的《中国银行支票存根》以及《银行进账单》作为付款凭证，上述凭证显示该日无限极公司向富力鼎盛公司支付7500万元，用途标注为“购房款”。3、2010年1月15日支付6900万元，其中包括涉案车位在内的30个车位的价款100万元。无限极公司提供该日的《中国银行委托付款凭证》以及《中国银行支票存根》作为付款凭证，上述凭证显示该日无限极公司向富力鼎盛公司支付6900万元，用途标注为“购楼款”及“楼款”。富力鼎盛公司对上述证据质证称无法确认无限极公司是否按其以上所述的时间、方式支付涉案车位的价款，并表示根据双方就包括涉案车位在内30个车位签订的30份《广州市房地产买卖合同》，无限极公司欠付包括涉案车位在内的29个车位的第三期价款每个车位价款为20.1万元，另外欠付广州市天河区珠江西路12号地下3层001号车位的第三期价款为17.1万元，因此无限极公司总共欠付包括涉案车位在内30个车位的第三期价款600万元。无限极公司确认现其对包括涉案车位在内的30个车位的总共欠付富力鼎盛公司价款600万元，并表示《买卖合同》是为了办理涉案车位的《房地产权证》而签订的，是否按30个车位分别签订的《广州市房地产买卖合同》对欠款总额600万元进行拆分由法院判定。另查，富力鼎盛公司根据包括涉案车位在内的30个车位签订的30份《广州市房地产买卖合同》向原审法院起诉无限极公司支付购房余款及逾期付款违约金，原审法院以（2014）穗天法民四初字第2373-2402号案受理该批案件，除（2014）穗天法民四初字第2402号案富力鼎盛公司向无限极公司就广州市天河区珠江西路12号地下3层001号车位向无限极公司主张购房余款17.1万元及逾期付款违约金外，其余29案每案富力鼎盛公司各向无限极公司主张购房余款20.1万元及逾期付款违约金。富力鼎盛公司根据包括涉案车位在内的30份《广州市房地产买卖合同》向原审法院起诉无限极公司总共支付第三期价款600万元，该金额与无限极公司确认的欠款总额相一致。2012年11月8日，无限极公司领取了涉案车位的《房地产权证》。同日，无限极公司的员工邵某在《无限极（中国）有限公司领取房产证签收表》上签名确认领取包括涉案车位的房产证在内的60本房产证。富力鼎盛公司称因无限极公司欠缴涉案车位的部分价款，其于2014年5月12日分别按无限极公司的住所地、《买卖合同》约定的通讯地址以及无限极公司的物业地址“广州市天河区珠江西路12号无限极中心第13层02房楼”邮寄催缴车位价款及违约金的函件各壹份。富力鼎盛公司提供的邮寄上述函件的EMS邮寄单寄件人存联显示：寄件时间均为2014年5月12日；备注均为“催缴富力君悦酒店负三层1-20号车位／70－84号车位／90－102号车位／109-114号车位／159号车位／172-176号车位欠房款及合同违约金通知书”。富力鼎盛公司提供网上打印的上述函件的投递情况表显示，按无限极公司的住所地及上述办公地址邮寄的函件于2014年5月13日被签收。富力鼎盛公司称按《买卖合同》约定的通讯地址邮寄的函件被退件，并提供了邮件退件作为证据，退件上的“改退批条”邮戳时间为2014年5月13日。经当庭拆封该退件，内含文件为落款时间2014年5月4日的《催款通知》，该通知主要内容为：无限极公司未支付上述车位的房款6690000元并产生相应滞纳金；要求无限极公司立即依约履行付款义务并缴纳逾期付款违约金等。无限极公司表示并无收到上述函件。无限极公司称因富力鼎盛公司迟延办妥涉案车位的《房地产权证》，其于2014年11月10日分别按富力鼎盛公司的住所地、《买卖合同》约定的通讯地址邮寄催促支付逾期办证违约金的函件各壹份。无限极公司提供的邮寄上述函件的EMS邮寄单寄件人存联显示：寄件时间均为2014年11月10日；内件品名为“《关于催促支付逾期办证违约金的函》”。无限极公司提供网上打印的上述函件的投递情况表显示，按《买卖合同》约定的通讯地址邮寄的函件于2014年11月11日由单位收发章签收。无限极公司称按富力鼎盛公司的住所地邮寄的函件被退件，经当庭拆封该退件，内含文件为《关于催促支付逾期办证违约金的函件》复印件，函件主要内容为：富力鼎盛公司于2012年11月8日交付了包括涉案车位在内的60个车位的《房地产权证》，已经严重逾期，应向无限极公司支付违约金；富力鼎盛公司应向无限极公司支付违约金抵扣无限极公司的剩余购房价款等。富力鼎盛公司表示并无收到上述函件。富力鼎盛公司于2014年9月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、无限极公司立即向富力鼎盛公司支付欠缴的价款201000元；2、无限极公司向富力鼎盛公司支付逾期付款违约金至实际付清价款之日止（违约金以未付价款为本金，按每日0.05%的标准自2012年11月22日起计至实际全数付清欠缴的价款之日止）；3、无限极公司承担本案诉讼费用。无限极公司原审就本诉答辩并反诉称：不同意富力鼎盛公司的诉讼请求。一、富力鼎盛公司未能按照合同约定的期限为无限极公司及时办理《房地产权证》，其逾期办证行为构成违约，应承担相应的违约责任。2009年5月27日，富力鼎盛公司与无限极公司就无限极中心第13-19层写字楼以及30个独立车位的购买事宜签订了《关于购买广州市富力盈悦国际物业的购买协议》（下称“《购买协议》”）。根据《购买协议》的约定，富力鼎盛公司就30个独立车位承诺无限极公司在相应的《广州市房地产买卖合同》签署后120个工作天内可取得《房地产权证》。2009年7月2日，富力鼎盛公司与无限极公司就地下3层080号车位签订了《广州市房地产买卖合同》及其《补充协议》，并约定富力鼎盛公司应当在双方签署合同后120个工作天内办妥《房地产权证》。合同签订后，无限极公司依约支付了相应的定金与第一期、第二期价款，但富力鼎盛公司却迟迟未办妥《房地产权证》。经无限极公司多次催促后，无限极公司最终于2012年11月8日方取得涉案车位的《房地产权证》。显然，富力鼎盛公司未能按时履行其办妥《房地产权证》的合同义务，已经严重逾期，依据《购买协议》、《广州市房地产买卖合同》及其补充协议，富力鼎盛公司应向无限极公司承担违约责任。无限极公司认为，富力鼎盛公司应向无限极公司支付逾期办证违约金，以已付价款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自逾期之日起至无限极公司实际取得《房地产权证》之日止。二、因富力鼎盛公司存在未能履行交付“无限极中心”屋面广告位予无限极公司使用的附随义务，导致无限极公司蒙受巨额损失，构成严重违约，故无限极公司拒付购房尾款，富力鼎盛公司应自行承担其违约行为导致的所有法律后果。根据富力鼎盛公司与无限极公司签署的《购买协议》，案涉物业冠名权由无限极公司享有，且作为无限极公司购买富力鼎盛公司物业的先决条件。随后，案涉物业依法办理了更名手续，更名为“无限极中心”。与之相应，根据《购买协议》，富力鼎盛公司负有将案涉大厦屋面、首层大堂双方协商确定的广告位置交付予无限极公司单独无偿使用的义务。此外，富力鼎盛公司还负有在销售其余部分物业时，向其他买方阐明涉案物业的名称可能被更名以及告知《购买协议》中有关屋面及首层大堂广告位允诺予无限极公司无偿单独使用的义务。然而，富力鼎盛公司未能履行前述合同义务，导致无限极公司不但无法使用“无限极中心”屋顶东侧、东北侧横向位置的广告位。相反，在富力鼎盛公司及其指定的关联物业管理公司的默许下，前述位置被第三方占用至今。为此无限极公司曾多次向富力鼎盛公司及其关联物业管理公司提出异议，但均未得到富力鼎盛公司的正面积极回应，其违约行为持续至今。根据无限极公司委托第三方专业机构的评估，因前述被占用的广告位导致无限极公司直接经济损失达1900万元整。富力鼎盛公司的违约行为不仅导致无限极公司及无限极公司的关联公司对于“无限极中心”前述屋面广告位使用权的丧失，造成了直接的经济损失，更从根本上违反了《购买协议》订立的初衷，致使无限极公司对“无限极中心”冠名权贬损，对无限极公司及无限极公司的关联公司的重大商业利益造成了极大的损害。综上所述，无限极公司认为富力鼎盛公司存在严重的违约行为，对无限极公司及无限极公司的关联公司造成极大的经济损害。为了维护无限极公司的合法权益，特向人民法院提起反诉，请法院判令：1、富力鼎盛公司支付逾期办妥《房地产权证》的违约金51564.56元（违约金以已付价款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2009年12月18日起计算至2012年11月8日止）；2、富力鼎盛公司支付本案反诉的全部诉讼费用。富力鼎盛公司原审就反诉答辩称：一、无限极公司主张2009年12月18日至2012年11月8日的迟延办证违约金已超过2年的诉讼时效，且无限极公司此前从未向富力鼎盛公司主张该项违约金，不存在任何诉讼时效中断的情形。无限极公司的反诉请求因超过诉讼时效而不应得到法院支持。二、涉案车位未按合同约定的期限办妥房产证并非富力鼎盛公司单方原因造成，其中包括无限极公司一方怠于履行配合义务及政府房管部门政策调整等不可归咎于富力鼎盛公司的因素，迟延办理房产证并非富力鼎盛公司过错造成，不应承担相应的违约责任。三、涉案车位的房地产权证早在2011年6月22日前后已办妥，无限极公司可在该日后领取相应的房地产权证。正是由于无限极公司恶意拖欠价款尾款，怠于领取相应的房地产权证，延至2012年11月8日才领取，因无限极公司自身原因不领取房地产权证造成的损失，应由其自行承担，富力鼎盛公司无须对该段期间承担违约责任。四、无限极中心项目广告位置的使用问题，与本案并非同一法律关系，广告位置的使用更不是支付价款的前置条件。就双方买卖合同而言，支付价款与交付车位是双方对等的核心权利与义务，而涉案车位早已按合同约定交付无限极公司使用，更办妥房地产权证。因此无论从合同约定出发，还是从我国现行法律法规出发，无限极公司都应当支付价款本金。无限极公司逾期支付价款的，应支付相应的逾期付款违约金。综上，无限极公司反诉请求缺乏事实及法律依据，恳请法院依法予以驳回。在本案审理中，无限极公司称其未支付剩余价款是因为富力鼎盛公司逾期办妥《房地产权证》且未按《购买协议》向其交付并确保其可单独无偿使用涉案写字楼屋面的广告位置。无限极公司对此提交了以下证据：1、广东安华理达律师事务所向富力鼎盛公司发出的落款时间为2010年7月30日的《律师函》，主要内容为：该律所受无限极公司委托出具律师函，无限极公司有权在无限极中心东侧外墙设置“无限极中心”标识，富力鼎盛公司一再拖延与拒绝配合已构成违约，要求富力鼎盛公司组织相关会议协商并知会天力公司配合无限极公司设置标识等。该《律师函》由“周某”于2010年8月2日签名并手写“已收原件”字样。2、广东安华理达律师事务所向某乙公司发出的落款为2010年7月30日的《律师函》，主要内容为：要求天力公司配合无限极公司使用无限极中心东侧外墙设置标识等。该《律师函》有“周某”于2010年8月2日的签名并手写“已收原件”字样。3、广东安华理达律师事务所向富力鼎盛公司发出的落款时间为2010年12月20日的《律师函》，主要内容为：富力鼎盛公司未经无限极公司同意，擅自协助第三方将“浦发银行”的广告标识摆放在“无限极中心”大厦的屋面处，已构成违约，要求富力鼎盛公司立即拆除上述广告标识等。该《律师函》上有“孔某”于2010年12月20日的签名并手写“仅代富力鼎盛公司签收后转交”字样。4、广东安华理达律师事务所向某乙公司发出的落款时间为2010年12月20日的《律师函》，主要内容为：天力公司未经无限极公司同意，擅自协助第三方将“浦发银行”的广告标识摆放在“无限极中心”大厦的屋面处，已构成违约，要求天力公司立即拆除上述广告标识等。该《律师函》上有“孔某”于2010年12月20日的签名并手写“仅收到原件”字样。5、无限极公司向富力鼎盛公司及天力公司发出的落款时间为2011年1月5日的《郑重声明》，主要内容为：富力鼎盛公司及天力公司放任浦发银行随意在“无限极中心”的天面设置广告标识已构成违约，要求富力鼎盛公司及天力公司立即拆除“无限极中心”天面东面及东北面的“浦发银行”字样的广告标识等。该《郑重声明》上有“叶某”于2011年1月5日的签名并手写“已收原件”字样。无限极公司提交的上述文件均为复印件，其表示原件已直接交给富力鼎盛公司及天力公司的工作人员。无限极公司表示上述签收人周某、孔某、叶某均为天力公司的工作人员，并提交了孔某的名片作为证据。无限极公司提交上述《律师函》及《郑重声明》拟证明其曾多次向富力鼎盛公司及其关联物业管理公司提出有关广告、标识使用的异议。6、无限极公司自行委托第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司出具的《估值报告》，主要内容为：该司于2014年10月9日对无限极中心屋顶的四幅广告位的市场价值及市场租金进行估值；据该司现场勘察，无限极中心广告位分为东北向、东向、朝南及朝西；东北向及东向的广告位一面临花城广场，现由浦发银行使用；朝南及朝西的广告位由无限极公司占用；该司认为东北向及东向的广告位（现由浦发银行使用）在2014年10月9日可交吉出售且无繁重负担下的市场价值为1900万元；该日上述广告位的市场租金为月租105000元。无限极公司提交上述《估值报告》拟证明因无限极中心大厦屋面广告位置被占用其所遭受的损失。富力鼎盛公司对上述证据质证称：对上述证据均不予认可，其并无收到上述《律师函》及《郑重声明》，并认为上述证据均为对广告位置使用的异议，与本案无关。2015年3月9日，原审法院组织富力鼎盛公司、无限极公司及无限极中心的物业管理公司案外人天力公司到现场勘察涉案车位以及争议广告位的现状。现场可见以下情况：无限极中心一楼大门外有无限极中心及浦发银行的标识；涉案车位在无限极中心负三层，涉案车位上方有无限极公司的标识；在无限极中心的天面部分可见设置了五面广告位置，其中朝东（即朝向花城广场方向）及东北位置为浦发银行的广告，北面的广告位置空白，南面及西面位置为无限极公司的广告；天台还设置了若干空调、冷却塔以及电视电线设备。原审法院就现场情况拍摄照片多张存案。富力鼎盛公司确认上述现场勘察情况，并表示天台的空调设备为无限极公司所有，并认为广告所在位置并非《购买协议》约定的屋面位置，现场所见的广告设置在大厦幕墙上。无限极公司确认上述现场勘察情况，并认为广告所在位置是《购买协议》约定的屋面位置，广告位是为专门设置广告而树立的。天力公司确认上述现场勘察情况，并表示是无限极公司先设立屋面上南面及西面位置的广告，然后由浦发银行设置相关广告，该司对天台没有特别管理，天台的广告均由设置人自行管理。在本案审理过程中，双方还就以下问题发表各自观点：一、关于争议广告位与本案是否有关的问题。富力鼎盛公司认为两者无关，涉案车位价款与广告位的价值没有联系；无限极公司认为两者有关联，涉案车位价款包括广告位的价值，其购买涉案写字楼的房屋是因为涉案写字楼处于珠江新城花城广场的中轴线上，对该司的品牌宣传作用巨大，冠名权、广告位的使用是购买涉案写字楼的核心条款，因此在《购买协议》中约定办理更名成功再签订协议以及对整栋大楼的广告位进行安排等，若没有约定无限极公司可无偿使用无限极中心的屋面广告位等，其不会购买涉案车位。二、关于《购买协议》与《买卖合同》的关系问题。富力鼎盛公司认为两者之间没有必然的联系，两者的标的物也不完全一致；无限极公司认为两者是一致的，《购买协议》的标的物包含本案的涉案车位，其按《购买协议》的约定支付价款，《买卖合同》是为了办理房地产权证而签署的。三、关于《购买协议》所指“屋面广告位”的具体位置。富力鼎盛公司认为“屋面”指的是建筑物顶层朝天的平面位置，不包括任何幕墙或立面，因此无限极中心顶楼的广告所在位置并非《购买协议》约定的屋面位置；无限极公司认为“屋面”按常理的理解是房屋的外表面，即包括天面及外立面，即具有视觉可以看到效力的位置，因此无限极中心顶楼的广告所在位置就是《购买协议》约定的屋面位置。四、关于富力鼎盛公司是否向无限极公司交付屋面广告位的问题。富力鼎盛公司表示其已交付，但对此没有提交相关交付证据；无限极公司表示富力鼎盛公司并无交付屋面广告位，从现场勘察也可发现部分屋面广告位由案外人使用。五、关于富力鼎盛公司主张剩余价款是否已过诉讼时效的问题。无限极公司认为富力鼎盛公司于2014年5月12日邮寄《催款通知》催收剩余价款已过诉讼时效；富力鼎盛公司认为车位价款本金作为车位的对价，具备物权性质，因此车位价款本金不适用诉讼时效。六、关于无限极公司反诉主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。双方均确认涉案车位应在2009年12月17日前办妥《房地产权证》。富力鼎盛公司认为无限极公司的反诉请求已过诉讼时效，因为涉案车位的《房地产权证》已于2012年11月8日交付给无限极公司，当日不应计算逾期办证违约金；逾期办证违约金作为按日计量的普通债权，诉讼时效应自无限极公司有权主张之日即2009年12月18日起计算；因此，无限极公司至2014年11月10日邮寄《关于催促支付逾期办证违约金的函件》已超过诉讼时效。无限极公司认为其反诉请求未过诉讼时效，因计算违约金的日期是从2009年12月18日起计至2012年11月8日止，按照两年诉讼时效应至2014年11月8日届满，但2014年11月8日正好是周六，所以诉讼期限应顺延至2014年11月10日，无限极公司于该日邮寄《关于催促支付逾期办证违约金的函件》并未超过诉讼时效。另，无限极公司于2014年12月23日向原审法院起诉富力鼎盛公司，并将上海浦东发展银行股份有限公司广州分行列为该案第三人。原审法院以（2015）穗天法民四初字第7号案受理该案。无限极公司在该案中以富力鼎盛公司未按《购买协议》向其交付无限极中心屋面广告位构成违约为由，起诉要求富力鼎盛公司赔偿损失并向其交付广告位等。现该案尚在审理中。原审法院认为：富力鼎盛公司与无限极公司签订的《购买协议》、《买卖合同》与《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。《购买协议》约定：无限极公司有意向富力鼎盛公司购买广东省广州市珠江西路12号地上自然层第13层至第19层合计7层的写字楼以及地下室负三层30个独立车位；涉案写字楼地下室负三层30个独立车位，富力鼎盛公司承诺无限极公司在《广州市房地产买卖合同》签署后120个工作天内，可取得在无限极公司名下的《房地产权证》；本协议未尽事宜，以双方签订的《广州市房地产买卖合同》及相关补充协议约定的为准等。涉案车位位于涉案写字楼负三层，且《购买协议》已明确无限极公司在《买卖合同》签署后方可取得涉案车位的《房地产权证》，无限极公司亦已举证其按《购买协议》的约定对包括涉案车位在内的房屋进行付款，无限极公司称《购买协议》的标的包含本案的涉案车位，且《买卖合同》是为了办理《房地产权证》而签署的，具有事实依据，原审法院予以采信。富力鼎盛公司称《购买协议》与《买卖合同》没有联系，与事实不符，原审法院不予采纳。关于富力鼎盛公司诉请无限极公司支付剩余价款及逾期付款违约金的诉讼请求。《买卖合同》约定：涉案车位总价款为300000元整；购房定金33000元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，无限极公司选择分期付款，并按以下时间付清款项：第一期房价款：无限极公司须于签署本合同后10个工作日内缴付，即33000元整；第二期房价款：无限极公司须于富力鼎盛公司将该房地产交付使用及经无限极公司验收合格后10个工作日内缴付，即33000元整；第三期房价款：无限极公司须于领取《房地产权证》后10个工作日内缴付，即201000元整。富力鼎盛公司表示无限极公司按期支付了定金、第一期及第二期价款，但第三期价款201000元至今未支付。无限极公司确认现拖欠包括涉案车位在内的30个车位的价款共计6000000元，该欠款总额与富力鼎盛公司按包括涉案车位在内的30份《广州市房地产买卖合同》起诉要求无限极公司支付的第三期价款总额相一致。《购买协议》并无具体约定涉案车位的价款金额及付款时间，但《买卖合同》对涉案车位的价款金额及付款时间作了具体约定，现富力鼎盛公司主张无限极公司应按《买卖合同》的约定向其支付涉案车位的剩余价款，无限极公司亦未表示反对按《买卖合同》区分其所拖欠的剩余价款，故原审法院认为按30份《广州市房地产买卖合同》对无限极公司已确认的欠付价款总额进行区分并无不当，因此可认定无限极公司欠付涉案车位的第三期价款201000元。无限极公司已接收涉案车位并于2012年11月8日领取《房地产权证》，根据《买卖合同》的上述约定，无限极公司应于领取《房地产权证》后10个工作日内即2012年11月22日前向富力鼎盛公司支付第三期价款201000元。车位价款为取得车位所有权的对价，因此车位价款具有物权性质，富力鼎盛公司称其起诉要求支付价款不应适用诉讼时效，原审法院予以采纳。关于无限极公司在本案中以富力鼎盛公司未交付屋面广告位为由主张不应支付剩余价款和逾期付款违约金的抗辩。首先，在商品房买卖合同关系中，出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付购房款系双方的合同主义务，而《购买协议》系关于7层写字楼和30个车位的整体性协议，约定无限极公司单独无偿使用大厦屋面广告位置属于富力鼎盛公司的附随义务。其次，无限极公司已以富力鼎盛公司未按《购买协议》向其交付无限极中心屋面广告位构成违约为由，另案起诉要求富力鼎盛公司赔偿损失并向其交付广告位等。因此，无限极公司在本案中以富力鼎盛公司未交付屋面广告位为由主张不应支付剩余价款和逾期付款违约金，理据不足，原审法院不予支持。综上，无限极公司应向富力鼎盛公司支付涉案车位的剩余价款201000元及逾期付款的违约金。关于逾期付款违约金的标准和计算时间。《买卖合同》约定无限极公司逾期付款的，如果富力鼎盛公司要求继续履行的，自约定支付期限的第二日起至实际支付之日止，无限极公司按日支付应付而未付房价款万分之二的违约金。该约定是双方的真实意思表示，合法有效。富力鼎盛公司请求将逾期付款违约金增加至每日按未付价款万分之五的标准，但未能证明其实际损失，该主张不能成立，原审法院不予支持。按照《买卖合同》约定，无限极公司应付剩余价款时间为领取《房地产权证》后10个工作日亦即2012年11月22日前，否则应自第二日起支付违约金，即无限极公司应自2012年11月23日起，每日按未付价款201000元的万分之二，向富力鼎盛公司支付逾期付款违约金至实际付清全部欠付价款之日止，以201000元为限。关于无限极公司要求富力鼎盛公司支付逾期办证违约金的反诉请求。根据《买卖合同》及《补充协议》，富力鼎盛公司应在2009年12月17日前办妥涉案车位的《房地产权证》。无限极公司于2012年11月8日取得涉案车位的《房地产权证》，其应在2014年11月8日前向富力鼎盛公司主张逾期办证违约金。无限极公司迟至2014年11月10日才向富力鼎盛公司发函主张逾期办证违约金，已超过两年的诉讼时效。富力鼎盛公司对此提出诉讼时效抗辩，应予成立。因此，对于无限极公司要求富力鼎盛公司支付逾期办证违约金的反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）无限极（中国）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）广州富力鼎盛置业发展有限公司支付广州市天河区珠江西路12号地下3层080号车位的价款201000元；二、被告（反诉原告）无限极（中国）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州富力鼎盛置业发展有限公司支付逾期付款违约金（以201000元为本金，每日按照万分之二的标准，自2012年11月23日起计至实际付清全部欠付价款之日止，以201000元为限）；三、驳回原告（反诉被告）广州富力鼎盛置业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）无限极（中国）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5200元，由富力鼎盛公司负担531元，由无限极公司负担4669元；反诉受理费545元，由无限极公司负担。判后，无限极公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、富力鼎盛公司未能履行合同主义务，构成违约，无限极公司拒付尾款属于行使同时履行抗辩权。原审法院在已查明富力鼎盛公司具有违约事实的基础上支持富力鼎盛公司关于剩余价款及逾期付款违约金的诉讼请求，属适用法律错误。首先，原审法院已进一步查明富力鼎盛公司未能履行其承诺的“无限极中心”屋面广告位可由无限极公司单独无偿使用之合同义务。但原审法院认为《购买协议》约定无限极公司单独无偿使用大厦屋面广告位置属于富力鼎盛公司的附随义务，并以此作为理由之一不予支持无限极公司抗辩，显属适用法律错误。附随义务指的是合同在履行过程中，依照诚实信用原则而产生的义务，其功能在于辅助主给付义务的实现及避免侵害债权利益。按照合同法原理，如当事人之间独立的附随义务具有牵连性，也可适用同时履行抗辩权。无限极公司认为，富力鼎盛公司前述合同义务具有给予内容，具有对价，应属合同主义务，而非附随义务。退一步而言，即便假设富力鼎盛公司履行关于广告位约定的义务属于附随义务，无限极公司仍可行使同时履行抗辩权。其次，原审法院以无限极公司已就富力鼎盛公司违约另案起诉要求赔偿损失作为不予支持无限极公司抗辩的另一理由显属适用法律错误。原审法院己查明并认定《购买协议》与《买卖合同》具有联系，且《购买协议》系双方交易的整体性协议，合法有效。此外，原审法院亦己采信无限极公司所主张的《买卖合同》是为了办理《房地产权证》而签署的。无限极公司在（2014）穗天法民四初字第2373号至2401号系列案件中所作抗辩恰是基于富力鼎盛公司未能履行合同义务的违约行为所引起的同时履行抗辩权。无限极公司认为，无限极公司在前述案件中以此作为抗辩理由，不影响无限极公司因向富力鼎盛公司主张违约责任而另行提起诉讼，反之亦然，不能以无限极公司已另行起诉为由不支持无限极公司在本案中的抗辩。二、无限极公司向富力鼎盛公司主张逾期办证违约金未超过诉讼时效。合同约定，涉案车位应在2009年12月17日前办妥《房地产权证》。然而富力鼎盛公司严重逾期至2012年11月8日方办妥并交付《房地产权证》。显然，按日计算逾期违约金只是逾期违约金计算的标准，而非按违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。至实际交付《房地产权证》之前，富力鼎盛公司处于持续的违约状态。富力鼎盛公司持续地违约期间所形成的逾期违约金责任是截止至2012年11月8日方最终固定并形成。因此，本案中逾期办证违约金的诉讼时效应从逾期违约金固定并形成的次日即2012年11月9日起算。鉴于2014年11月9日是周六，属于节假日。根据民事诉讼法第八十二条的规定，期间届满的最后一目是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。故无限极公司于2014年11月10日向富力鼎盛公司发函催告的行为应引起诉讼时效的中断。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回富力鼎盛公司的全部诉讼请求；3、富力鼎盛公司向无限极公司支付逾期办妥《房地产权证》的违约金人民币51564.56元；4、富力鼎盛公司承担本案一、二审全部诉讼费用。富力鼎盛公司二审答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。经二审审理，当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为无限极公司是否有权行使同时履行抗辩权。首先，在商品房买卖合同关系中，出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付购房款系双方的合同主义务，而《购买协议》系关于7层写字楼和30个车位的整体性协议，约定无限极公司单独无偿使用大厦屋面广告位置属于富力鼎盛公司的附随义务；其次，《购买协议》约定双方签署《买卖合同》及相关补充协议且该《买卖合同》及相关补充协议囊括该协议所约定的内容（双方同意变更的除外），该协议自行失效；《买卖合同》则约定该合同及附件与《购买协议》不一致的，以该合同及附件为准，事实上，在《买卖合同》及附件中均未约定屋面广告位的使用问题。再次，《买卖合同》约定无限极公司须于领取《房地产权证》后10个工作日内缴付第三期房价款，富力鼎盛公司已将涉案车位交付无限极公司，无限极公司亦于2012年11月8日领取房地产权证，故无限极公司应按《买卖合同》约定时间支付剩余购房款。最后，无限极公司已以富力鼎盛公司未按《购买协议》向其交付无限极中心屋面广告位构成违约为由，另案起诉要求富力鼎盛公司赔偿损失并向其交付广告位等。因此，无限极公司在本案中以富力鼎盛公司未交付屋面广告位为由主张其有权行使同时履行抗辩权而不支付剩余购房款，理据不足，本院不予支持。原审法院判决无限极公司向富力鼎盛公司支付剩余房款及逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。关于无限极公司主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。无限极公司于2012年11月8日领取涉案车位的《房地产权证》，应在2014年11月8日前向富力鼎盛公司主张逾期办证违约金，无限极公司于2014年11月10日才向富力鼎盛公司发出《关于催促支付逾期办证违约金的函》，已超过诉讼时效。无限极公司上诉主张其反诉请求未超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人无限极公司的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5214元，由上诉人无限极（中国）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年五月二十四日书 记 员  邹文芳冯镇辉