海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民终606号上诉人（原审被告、原审反诉原告）万宁儒生置业有限公司。住所地：海南省万宁市万城镇北新区望海大道南侧。法定代表人邢福廉，该公司总经理。委托代理人陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）晏永菊，女。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）邵兴元，男，1949年4月14日出生，汉族。上诉人万宁儒生置业有限公司（以下简称儒生公司）因与被上诉人晏永菊、邵兴元商品房预售合同纠纷一案，不服万宁市人民法院(2015)万民初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日立案受理后依法组成合议庭于2016年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人儒生公司的委托代理人陈垂瑜，被上诉人晏永菊、邵兴元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告（反诉被告）晏永菊��邵兴元与被告（反诉原告）儒生公司于2014年6月13日签订了《万宁市商品房买卖合同》（编号为WNL000008088），合同约定原告晏永菊、邵兴元购买儒生公司开发的弗拉明戈·屿海房地产项目中的奥莱茵苑B单元8层806房。该房地产项目坐落于海南省万宁市万城镇望海大道南侧。双方所签《万宁市商品房买卖合同》第八条第1款约定：（卖方）被告儒生公司应于2014年7月30日前向（买方）晏永菊、绍兴元交付经验收合格的上述商品房；第2款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的（不可抗力是指包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况、政府行为及公共事业部门所引起的原因）；2、因政府相关部门耽误所致的；3、买受人在订立合同后��对本合同或主要条款提出变更修改意见的；4、买受人未按合同的约定履行义务的。合同第十一条约定：逾期超过180天后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十六条约定税费的缴纳办法是：买受人委托出卖人代缴相关税费。关于前期物业服务，合同第二十一条第2款约定：前期物业管理期间，物业服务收费价格按照《前期物业服务合同》约定，由物业服务企业按年收取，价格构成包括有关政策法规规定的内容；该条第3款约定：出卖人负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务；第5款约定：该房屋所在小区的业主委员会重新选聘物业管理公司之前，买受人同意出卖人委托珠江格瑞物业管理有限公司负责该房屋所在小区的前期物业管理工��，买受人应在办理收房手续时与该物业公司签订物业管理服务协议、管理规约、服务手册并承诺遵守其规定。合同第二十二条约定：买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入由万宁市房产行政主管部门在银行设立的专用账户，买受人应缴纳的物业专项维修资金金额为2538.6元。但合同并没有对物业专项维修资金应在交房后由买受人支付，还是在交房前支付做出约定。合同第二十七条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列方式解决：1、申请万宁仲裁委员会仲裁；2、依法向有管辖权的人民法院起诉。原、被告在合同中约定选择第1种解决方式，即申请万宁仲裁委员会仲裁。但没有万宁仲裁委员会这个机构。合同还就双方其他各项权利义务做出了约定。合同签订后，晏永菊、邵兴元向儒生公司交付了全部购房款26万元（销售不动产统一发票载明时间为2014年6月9日），但儒生公司未能依照合同约定的2014年7月30日之前向原告晏永菊、邵兴元交付房屋，截止2015年1月30日已逾期180天以上。2015年3月26日晏永菊、邵兴元向儒生公司提交了解除合同的《退房通知》。儒生公司主张逾期交房系因不可抗力和自然因素造成，被告不应承担逾期交房责任，并拒绝了原告晏永菊、邵兴元的退房要求。被告儒生公司为证明其逾期交房系因不可抗力和自然因素造成，提交了《工期延期申请书》、《工期延期申请说明》、《工程签证单》。虽然儒生公司房地产工程项目在建设过程中遭遇到异常天气，但未有证据证明出卖人儒生公司依合同约定在不可抗力事实发生之日起60日内告知过买受人晏永菊、邵兴元。原告晏永菊、邵兴元主张被告儒生公司逾期交房的情形已经构成违约，向该院提出如下诉讼请求：1、解除原告晏永菊、邵兴元与被告儒生公司于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告儒生公司退还原告晏永菊、邵兴元购房款26万元并支付违约金（从2014年7月30日起计算至清偿之日止）；3、判令被告儒生公司承担本案的诉讼费用。庭审中，原告晏永菊、邵兴元增加如下诉讼请求：请求被告儒生公司支付利息及相关费用（利息：按照银行同期贷款利率计算，其中本金8万元自2014年3月20日起计付、本金18万元自2014年5月30日起计付，实际应计至款项清偿之日止；相关费用：住宿费为720元、2015年3月2日的来回车费2697元、因被告提起反诉请求导致原告应诉产生的退票费321元、误工费9天为2100元）。本案诉讼过程中，被告儒生公司在举证期限内提起反诉，反诉请求如下：1、判令晏永菊、邵兴元向儒生公司支付税费7800元；2、判令晏永菊、邵兴元向儒生公司支付物业专项维修基金2538.6元；3、本案反诉费用由晏永菊、邵兴元负担。儒生公司反诉的理由：双方签订的《万宁市商品房买卖合同》约定晏永菊、邵兴元向儒生公司购买坐落于海南省万宁市万城镇城北新区望海大道南侧弗拉明戈·屿海项目中的奥莱因苑B单元8层806号房，晏永菊、邵兴元应在签订合同时即向儒生公司支付全部购房款26万元，晏永菊、邵兴元委托儒生公司代缴相关税款，在办理交房手续时，晏永菊、邵兴元应向儒生公司支付相应的税费及办证等费用。现儒生公司已经通知晏永菊、邵兴元办理交房手续，但其迟迟未能依约支付相应的费用。一审法院认为：本案在本诉中的争议焦点：一、原、被告双方于2014年6月13日签订的《万宁市商品房买卖合同》（合同编号为WNL000008088）应否解除；二、被告儒生公司应否向原告晏永菊、邵兴元退还购房款并支付相应的违约金和利息；三、原告因本案诉讼而由居住地至海南省万宁市的差旅、住宿、误工费应否由被告儒生公司承担。一、关于双方签订的《万宁市商品房买卖合同》应否解除的问题。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同���效力。本案中，双方所签《万宁市商品房买卖合同》第八条约定：（卖方）被告儒生公司应于2014年7月30日前向（买方）原告晏永菊、邵兴元交付经验收合格的上述商品房。合同第十一条约定：“逾期超过180天后，买受人有权单方面解除合同。”截止2015年1月26日已经逾期满180天。经买受人晏永菊、邵兴元催告后，已经超过三个月，但儒生公司至今仍未向买受人晏永菊、邵兴元交房，被告以其实际行为表明了不履行主要债务，并且原告晏永菊、邵兴元在2015年3月26日向被告儒生公司提交了解除合同的《退房通知》，并在此后与被告儒生公司协商退房事项，由此原告已经履行了通知义务。被告儒生公司也承认晏永菊、邵兴元向其公司递交退房通知的事实。儒生公司的行为符合《合同法》第九十四条、第九十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的合同解除的情形，因此，原告晏永菊、邵兴元与被告儒生公司于2014年6月13日签订的《万宁市商品房买卖合同》（编号为WNL000008088）应予解除。二、关于被告儒生公司应否向原告晏永菊、邵兴元退还购房款并支付相应的违约金和利息的问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除的条件成就，合同应予解除。被告儒生公司收取了晏永菊、邵兴元的购房款但未能依约交房，占用了原告的资金，原告请求儒生公司退还购房款并赔偿占用资金利息损失具有充分的法理依据，应予支持。三、关于被告儒生公司应否向原告晏永菊、邵兴元支付违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“逾期超过180天后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”根据该条规定，出卖人向买受人支付违约金的前提条件是买受人要求继续履行合同。而本案中，买受人是要求解除合同而不是要求继续履行合同，因此，原告要求被告支付违约金的条件不成就，其请求没有合同依据，不予支持。四、关于原告因本案诉讼由居住地至海南省万宁市的差旅、住宿、误工费应否由被告儒生公司承担的问题。原告请求因本案诉讼由居住地至海南省万宁市的差旅、住宿、误工费由被告儒生公司承担没有法律依据，不予支持。本案在反诉中的争议焦点：晏永菊、邵兴元应否向儒生公司支付税费7800元、物业专项维修基金2538.6元。按照双方所签合同约定，由买受人委托出卖人代缴相关税款，买受人应支付物业专项维修基金2538.6元，但合同未明确约定相关税款和物业专项维修资金是应在交房后支付，还是在交房前支付。儒生公司在未能依约交房的情形下要求晏永菊、邵兴元支付上述费用，理由不能成立，应不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》���六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告晏永菊、邵兴元与被告万宁儒生置业有限公司于2014年6月13日签订的《万宁市商品房买卖合同》（编号为WNL000008088）；二、被告万宁儒生置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告晏永菊、邵兴元退还购房款人民币26万元并支付利息（利息自2014年6月9日起按中国人民银行发布的一年期贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告晏永菊、邵兴元在本诉中的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）万宁儒生置业有限公司在反诉中的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5453元��由原告晏永菊、邵兴元负担327元，被告万宁儒生置业有限公司负担5126元。反诉案件受理费29元，由被告万宁儒生置业有限公司负担。儒生公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判驳回被上诉人要求上诉人支付利息的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决程序错误、认定事实不清、适用法律不当。一、本案应由海南仲裁委员会仲裁，法院没有管辖权。上诉人与被上诉人签订的两份《万宁商品房买卖合同》第二十七条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，申请万宁仲裁委员会仲裁。”可见，上诉人与被上诉人已达成通过仲裁解决争议的合意。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条规定：“仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构。”第六条规定：“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。”根据上述规定，虽然上诉人与被上诉人约定的仲裁机构“万宁仲裁委员会”存在不严谨之处，但考虑到海南目前只有一家仲裁机构即海南仲裁委员会，双方指向的仲裁机构可以确定为“海南仲裁委员会”，故本案应由海南仲裁委员会仲裁。二、被上诉人至今没有缴纳住宅专项维修资金，上诉人有权依法拒绝交房，且不承担逾期交房的违约责任。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”根据上述规定，由于被上诉人没有缴纳住宅专项维修资金，上诉人有权拒绝交房。但一审判决没有查明被上诉人没有缴纳住宅专项维修资金的事实，就以上诉人逾期交房为由判决解除合同，属于认定事实不清，且违反上述规定。三、涉案房屋未能按合同约定期限交付，是由于不可抗力因素造成，上诉人不能因此承担逾期交房的责任。由于在施工过程中，受到强台风“威马逊”、“海鸥”及持续特大暴雨异常天气的影响，施工现场门窗出现不同程度的毁损、墙面涂料的脱落，施工人员自身也遭受灾害，造成工期延误。因此，上诉人未能按约定期限交付房屋，是不可抗力因素导致，上诉人不应承担违约责任。被上诉人晏永菊、邵兴元答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，万宁没有仲裁委员会，因此，合同约定的争议解决途径由万宁仲裁委员会仲裁无法履行。其次，虽然合同没有约定在交房前还是交房后缴纳住房专项维修资金及支���税费，但是上诉人在一审的反诉状中明确“在办理交房手续时房屋买受人应当支付相应的税费及办证费”，因本案商品房未达到交付使用条件，上诉人也未通知被上诉人办理交房手续，因此，被上诉人缴纳住房专项维修资金及税费的条件尚未成就。再次，合同约定的交房时间是2014年7月30日前，台风是在交房日后发生的，对交房时间没有影响。被上诉人也走访了邻近的楼盘，均未受到台风的影响，因此，上诉人提交的工程延期申请中提到楼盘的损坏与事实不符。而且，上诉人也没有依合同约定告知被上诉人。最后，根据合同约定被上诉人有权单方解除合同，被上诉人也向上诉人递交了《退房通知书》，其在一审也认可收到该通知，因此，一审判决上诉人还本付息有事实和法律依据，请二审予以维持。本院二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认，确认一审法院认定的证据作为定案依据。二审另查明，“威马逊”台风于2014年7月18日在海南省文昌市翁田镇沿海登陆。本院认为，本案纠纷系因房地产开发企业将正在建设中的房屋预售给买受人，未能依约交付房屋引起的，双方的法律关系为商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法[2011]42号）的规定，案由的确定应根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由，第四级案由没有规定的，才适用相应的第三级案由。一审法院将案由定为第三级案由“房屋买卖合同纠纷”不当，本院将案由纠正为该第三级案由项下的第四级案由“商品房预售合同纠纷”。本案的争议焦点是：一、法院对本案是否有主管权；二、上诉人逾期交房是否构成违约，一审判决上诉人支付利息是否有事实和法律依据。一、关于法院对本案是否有主管权的问题。本案的《商品房买卖合同》约定，合同在履行过程中发生的争议，应申请“万宁仲裁委员会”仲裁。因没有“万宁仲裁委员会”这个机构，万宁当地亦没有仲裁委员会，根据双方当事人的约定，无法确定具体的仲裁机构，因此，涉案的仲裁协议无效。被上诉人主张本案应由“海南仲裁委员会”主管，没有合同及法律依据，本院不予支持。二、关于上诉人逾期交房是否构成违约，一审判决上诉人支付利息是否有事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2014年7月30日前，虽然在交房期限届满前，涉案项目的施工受到了“威马逊”台风等不可抗力因素的影响，但是截至本案二审庭审之日��涉案商品房仍未具备交付条件，逾期交房的时间远超台风等不可抗力影响的时间，故对上诉人主张逾期交房均系不可抗力造成，其不构成违约，本院不予支持。上诉人另主张被上诉人没有缴纳住宅专项维修资金，其有权拒绝交房，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，因合同未约定缴纳住宅专项维修资金的具体期限，因此，应参照《海南省建设厅、海南省财政厅关于转发建设部财政部的通知》（琼建住房[2008]63号）第四项的规定“开发建设单位或公有住房售房单位应在商品住宅、非住宅房屋、已售公有住房具备办理房屋交付入住手续15天前，将交存住宅专项维修资金汇总（包括交存住宅专项维修资金的房屋户门号、购买人姓名、建筑面积、交存金额）分别报送住宅维修资金代管部门及专户管理银行，同时通知购买人到专户管理银行交存住宅专项维修资金……”，认定被上诉人缴纳住宅专项维修资金的期限为住房具备交付条件后、办理房屋交付手续前15天。上诉人在商品房尚未具备交付条件的情况下主张被上诉人应先缴纳住宅专项维修资金，没有合同及法律依据，本院不予支持。因上诉人逾期交房已构成根本违约，一审判定上诉人于解除《商品房买卖合同》后，向被上诉人还本付息，有事实和法律依据，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人万宁儒生置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈玫伊审判员  李国庆审判员  杨 洁二〇一六年五月二十日                                                                       法官助理徐文峥                                                                        书记员王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。审���：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年6月6日印制（共印20份）