云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2015）瑞民二初字第203号原告刀静华，女，傣族，1970年6月4日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。原告杨连稳，男，傣族，1996年3月25日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。二原告委托代理人王波，云南虹源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二原告委托代理人雷茜莹，云南虹源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司组织机构代码67087031-2住所地瑞丽市麓川路东侧勐卯镇政府西侧法定代表人刘凡荣，系公司执行董事。委托代理人瑞，女，傣族，1972年2月25日出生，系公司经理，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市麓川路**附**，公民身份号码5331021972********。代理权限为特别授权代理。委托代理人吴立新，云南吴立新律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告刀静华、杨连稳与被告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司（以下简称奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告刀静华及其与杨连稳委托代理人王波、雷茜莹，被告奥星公司委托代理人瑞、吴立新到庭参加诉讼。诉讼期间，被告奥星公司向本院提出申请，要求追加瑞丽市勐卯镇人民政府（以下简称勐卯镇政府）为本案第三人参加诉讼，本院经审查后口头裁定不同意追加。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月23日，原告（乙方）与被告奥星公司（甲方）签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》约定，乙方一次性付清全款（总额392398元）购买甲方“奥星·世纪”D7幢第1单元15层1504号房。甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每日20元向乙方支付违约金；逾期30天后，甲方按乙方已付房款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。约定的交房期限2013年9月30日到期后，被告未能交房。2015年2月12日，被告通知原告，在2月15日开始交房。由于被告未能提供合同约定的D7幢建筑竣工验收备案资料，原告不同意接房。原告认为，被告未能按双方约定的2013年9月30日前完成交房，已构成违约。至2015年11月3日，乙方逾期交房天数为730天；按合同约定被告应支付原告违约金130100元（其中，交房时间届满之次日起至实际交房之日止30天的违约金为600元、超出30天后的违约金为196元×700天=137200元）。因协商未果，原告为维护合法利益，请求：1、被告支付原告自2013年10月1日起至10月30日止的逾期交房违约金600元；2、被告按每天196元标准支付原告自2013年10月31日起至交房之日止的违约金（至2015年11月3日止共计137200元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告奥星公司辩称：勐卯镇政府为了谋求解决其干部职工住房问题，利用被告在其办公住所相邻处开发建设“奥星·世纪”的便利，把位于其办公楼西侧6亩土地纳入被告开发建设的“奥星·世纪”一期房地产项目。被告本着“不赚钱，帮政府忙”的原则，2011年1月27日与勐卯镇政府签订《协议书》约定，双方实行合作开发，由被告按城市规划进行连片统一规划，统一建设，由勐卯镇政府统一向被告回购；回购户数为95户，名单以勐卯镇政府提供的个人资料为准，住宅面积每户不少于140平方米，回购价格为2160元/平方米，超出140平方米以外的面积，按市场价格计算；勐卯镇政府确保该宗土地挂牌出让价格每亩在16.9万元至20万元（含一切费用）范围内，若实际成交价高于20万元/亩，高出部分由勐卯镇政府承担等内容。该宗地最后实际挂牌出让价格高出约定价格1685337元,该款于2012年1月10日已由被告全部付清,勐卯镇政府至今未按约把该款项支付给被告,在建筑成本大幅提高的的情形下，被告仍依约在该宗土地上建盖了D7幢房屋。根据勐卯镇政府的《D7栋勐卯镇回购房房源确认名单》，原告抽签确认房号，并于2012年12月23日与被告签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》约定，乙方（原告）在甲方（被告）购买“奥星·世纪”D7幢15层1504号房屋，面积为166.47平方米，单价为2358元/平方米，总房价为392398元，付款方式为一次性付款。交付房屋的期限为2013年9月30日。合同第九条规定：“甲方如未按时交房，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.05％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”被告未能在合同约定时间内交房的原因有：①D7幢建设过程中，施工单位故意拖延工期，导致该工程严重逾期；②该宗地最后实际挂牌出让价格高出约定价格1685337元，勐卯镇政府至今未按约把该款项支付给被告，造成被告资金周转困难，也是导致该工程逾期的原因之一；③天气和节假日等原因，也是导致该工程逾期的原因之一。被告于2015年2月12日通知原告（并在德宏团结报上予以公告）“奥星·世纪”一期项目D7幢商品房符合交房条件，于2015年2月15日上午10时开始交房。所以，被告实际交房时间为2015年2月15日。竣工验收后，房屋的实际面积为166.91平方米，比《商品房购销合同》约定的面积多出0.44平方米。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，被告依法申请法院委托鉴定机构对原告所购买房屋同地段同类房屋2013年10月1日起至2015年2月14日止的日租金进行评估鉴定。待评估鉴定结果出来，确认双方的约定是否过分高于造成的损失。如果过分高于造成的损失，请法院依法减少违约金，按原告所购房屋同地段同类房屋2013年10月1日起至2015年2月14日止的日租金标准确定其损失及被告应承担的违约赔偿金。由于勐卯镇政府违约在先，致使被告资金周转困难，请求法院判令勐卯镇政府支付被告土地款1685337元和资金占用利息后，被告才能支付相应的违约赔偿金。另，庭审中被告当庭增加答辩意见：1、本案案由应为房屋买卖合同纠纷；2、被告对原告第1项逾期交房违约金600元的诉讼请求无异议；3、根据云南阳光司法鉴定意见书的租赁价格，原告涉案房屋日租赁价格是49.94元，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定上浮30%计算赔偿金额。综合各方的诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：一、本案案由是商品房预售合同纠纷，还是房屋买卖合同纠纷；二、原、被告签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》效力如何；三、如何确定本案逾期交房的天数，应计算至2015年2月14日止，还是计算至2015年12月7日止；违约金应如何计算。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、《内资企业登记基本情况表》复印件一份，欲证明被告的工商注册基本情况，被告的诉讼主体适格。经质证，被告对该组证据无异议。二、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》复印件各一份，欲证明原、被告双方签订该合同及补充协议，对双方的权利义务进行了确认。经质证，被告对该组证据的真实性、关联性无异议，但因合同的部分条款违反法律规定，故对该部分条款有异议。三、《交房通知书》复印件一份，欲证明2015年5月5日被告向原告发出交房通知。经质证，被告对该组证据的三性均无异议，该系第二次交房通知。四、收款收据复印件两份，欲证明2012年5月4日原告付房款5万元、2012年12月23日付房款342398万元，原告已按约支付被告全部房款。经质证，被告对该组证据的三性均认可，但要说明2012年5月4日所交的5万元，由勐卯镇政府统一收取后与被告交接。被告对其答辩理由，向本院提交以下证据：一、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》复印件（以原告提交的第二组证据同时作为其证据）各一份，欲证明原告与被告签订该合同，双方对房号、面积、单价、总房款、付款方式、交房时间等权利义务进行约定；本案案由应为房屋买卖合同纠纷；合同约定的违约金过高，违反法律规定，合同第九条第二款第二项为无效条款。经质证，原告对该组证据的三性均无异议，但对证明内容异议认为，合同条款均有效。二、预许德字（0164）《商品房预售许可证明》复印件一份，欲证明D7幢于2012年10月16日取得该预售许可证明，被告销售房屋合法。经质证，原告对该组证据的三性均无异议。三、2015年1月20日瑞丽市住建局出具的《证明》复印件一份，欲证明“奥星·世纪”一期项目工程（含D7幢）于2014年10月15日竣工验收合格。经质证，原告对该组证据的合法性异议认为，作为质监部门应为瑞丽市工程质量监督站，出具证明的主体不合法，证明目的不认可。四、2015年2月12日《交房通知》、2015年2月13日《“奥星·世纪”一期交房公告》复印件各一份，欲证明“奥星·世纪”一期D7幢商品房符合交房条件，通知原告于2015年2月15日上午10时交房；并在《德宏团结报》第2版上发布了交房公告；被告实际交房时间为2015年2月15日。经质证，原告对该组证据的三性均无异议，但该不符合双方合同约定的交房条件。五、2011年1月27日勐卯镇政府与被告签订的《协议书》复印件一份，欲证明：1、勐卯镇政府为谋求解决其职工住房问题，利用被告在其办公室住所相邻处开发建设“奥星·世纪”的便利，把位于其办公楼西侧6亩土地纳入被告开发建设的“奥星·世纪”一期房地产项目，2011年1月27日与被告签订《协议书》约定，双方实行合作开发，由被告按城市规划进行连片统一规划，统一建设，由勐卯镇政府统一向被告回购；回购户数为95户，名单以勐卯镇政府提供的个人资料为准，住宅面积为140平方米，回购价格为2160/平方米，超出140平方米以外的面积，按市场价格计算；勐卯镇政府确保该宗土地挂牌出让价格每亩在16.9万元至20万元（含一切费用）范围内，若实际成交价高于20万元/亩，高出部分由勐卯镇政府承担等内容。2、本案的处理结果与勐卯镇政府有利害关系，应通知其作为第三人参加诉讼。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对合法性、关联性异议认为，部分条款违反法律规定，为无效条款。六、《勐卯镇政府关于奥星房地产开发有限责任公司要求支付土地款的意见回复》复印件一份，欲证明位于勐卯镇政府办公楼西侧6亩土地最后实际挂牌出让价格高出约定1685337元，勐卯镇政府至今未按约把该款项支付给被告；被告多次要求勐卯镇政府支付高出约定价格1685337元的土地款；本案的处理结果与勐卯镇政府有利害关系，应通知其作为第三人参加诉讼。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性、证明目的异议认为，这是勐卯镇政府作出的，与本案无关。《奥星·世纪D7栋回购房源认购名单》复印件一份，欲证明该人员名单由勐卯镇政府向被告提供，确认“奥星·世纪”D7幢回购房源认购人员名单；本案的处理结果与勐卯镇政府有利害关系，应通知其作为第三人参加诉讼。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性、证明目的异议认为，其不认可。八、《协议书》样本复印件一份，欲证明被告积极、正确面对逾期交房的违约事实，对已接房业主给予赔偿和相关优惠。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性异议认为，与本案无关。九、《建设工程竣工验收备案表》复印件一份，欲证明被告承建的“奥星·世纪”一期工程于2014年10月15日竣工验收合格，2015年12月7日为被告提交资料时间。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但验收时间应以备案章盖的时间2015年12月7日为准。诉讼期间，本院依被告申请依法委托云南阳光司法鉴定中心对“奥星·世纪”D7幢住宅用房自2013年10月1日起至2015年2月14日止的日租金进行司法鉴定，云南阳光司法鉴定中心于2015年11月17日出具云阳司鉴[2015]第50号《司法鉴定意见书（瑞丽奥星·世纪20套房产2014年度租金评估）》原件一份，云南增值税普通发票复印件、收据原件各一份，证实涉案20套房屋自2013年10月1日起至2015年2月14日止的日租金情况，本案原告涉案房屋的日租金价格为49.94元；涉案20套房屋的本次鉴定产生鉴定费共计3万元，其中，本案的鉴定费为1500元。经质证，原告对该组证据异议认为，评估价格与实际不相符，背离瑞丽市场标准，瑞丽公租房都为0.2元，而本案的租金只是0.3元，其不认可；同时，原告表明不申请鉴定人出庭接受质询。经质证，被告对该组证据的三性均认可，且该能证明原告涉案房屋日租金为49.94元。通过双方当事人对上述证据材料的质证，本院认证如下：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在诉讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应该予以确认。故对于本案原告提交的证据一、三、四的三性，证据二的真实性、关联性，被告均无异议，本院予以采信；对于被告提交的证据一、二、四的三性，证据三的真实性、关联性，证据五、六、七、八、九的真实性，原告均无异议，本院予以采信；对于云南阳光司法鉴定中心出具的云阳司鉴[2015]第50号《司法鉴定意见书（瑞丽奥星·世纪20套房产2014年度租金评估）》，以及云南增值税普通发票、收据，因能证实涉案房屋日租金及本次鉴定产生鉴定费用的情况，故本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年1月27日，勐卯镇政府（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》约定，甲乙双方同意将甲方位于勐卯镇办公楼西侧6亩（以划拨证面积为准）住宅用地纳入乙方即将开发的房地产开发项目，按城市规划进行连片统一规划，统一建设，并由甲方按协议商定的价格统一向乙方回购；回购户数为95户，名单以甲方提供的个人资料为准；住宅建筑面积140平方米，回购价格为2160元/平方米（含主入户门和室外铝合金窗）；回购面积不低于140平方米，超出140平方米外的面积，价格按乙方市场价格进行计算，面积不足140平方米的，少于的部分由乙方按回购单价给予返还，也可以在本单位之间转让；勐卯镇政府确保该宗土地挂牌出让价格每亩在16.9万元至20万元（含一切费用）范围内，若实际成交价高于20万元/亩，高出部分由勐卯镇政府承担等内容。勐卯镇政府按约向被告提交《奥星·世纪D7栋回购房源认购名单》。2012年5月4日，原告付房款5万元。2012年10月16日，被告取得涉案D7幢的《商品房预售许可证明》。2012年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》约定，乙方购买甲方奥星·世纪组团第D7幢第1单元第12层1203号房，属框架剪力墙，该商品房建筑层数为地上26层，地下**；建筑面积为166.47平方米，单价为2358元/平方米（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为392398元……第六条付款方式及期限，乙方按下列第1种方式付款：1、一次性付款，乙方采取一次性付款方式购买该商品房时，须于签署本合同之日内，将全部房款392398元一次性付清给甲方……第七条交付期限，甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第八条乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行；……第九条甲方逾期付款的违约责任，甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.05％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；……。第十条交接，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸公告、电话通知形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按合同第九条约定处理，甲乙双方在进行房屋交接时，甲方应乙方要求对所购非建筑结构质量问题外的瑕疵进行一般性检修、修补完善等，其检修时间不计入逾期交房时间，视同已交房。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：未付清房款的按本合同第八条关于逾期付款的约定由乙方向甲方承担违约责任，已付清房款的，逾期60天内未能交接，按每天50元向甲方承担违约责任，超过60天后，按总房款的万分之三乘以逾期天数向甲方承担违约责任，因此原因乙方房屋交接时间逾期超过《商品房质量保证书》中所列保修期的，甲方概不承担保修责任，其余约定见《补充协议》等内容。当日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》约定，……第七条对于《商品房购销合同》第七条的相关事宜补充约定如下：《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑在经质监、勘查、设计、施工、监理及甲方共同验收合格并签章。乙方所购房屋取得上述单位验收签章并出具单体建筑竣工验收备案表后，即视为已具备房屋交付条件。第八条对于《商品房购销合同》第九、十条的相关事宜补充约定如下：（一）乙方未在甲方公告公示、电话通知的期限内按照要求办理房屋交接手续的，属逾期接房，双方约定：自甲方通知确定的交房期限届满之日起视为甲方已交房，自次日起，房屋的所有风险和费用（含物业管理费）由乙方承担，违约责任按主合同约定执行。（二）鉴于甲方在交付房屋前，已办理完成了建设工程的竣工验收手续。如乙方以房屋存在影响其居住使用的质量问题为由拒绝接收房屋的，乙方应当提供具有法定鉴定资格质检部门出具的质量检测报告。乙方不能提供的，则乙方应按照主合同第7条约定的期限届满之次日起承担逾期接房的违约责任等内容。2012年12月23日，原告付房款342398万元。至此，原告已全部支付被告购房款392398元。2014年10月15日，“奥星·世纪”一期项目工程（含D7幢）竣工验收。2015年2月12日，被告向各业主下发《交房通知》上载明，由被告代建的“奥星·世纪”一期D7幢商品房已符合合同约定的交房条件，被告决定于2015年2月15日上午10时开始交房等。2015年2月13日，被告在《德宏团结报》上刊登《“奥星·世纪”一期交房公告》，该公告内容与2015年2月12日《交房通知》内容相同。2015年5月5日，被告再次向各业主下发《交房通知》上载明，由被告代建的“奥星·世纪”一期D7幢商品房已具备交房条件，被告于2015年2月12日通知各业主在2015年2月15日上午10时开始交房，至今大部分业主没有接房，现再次通知等。原告经与被告协商未果，于2015年5月20日向本院提起诉讼，请求解决。诉讼期间，本院依被告申请依法委托云南阳光司法鉴定中心对“奥星·世纪”D7幢住宅用房从2013年10月1日起至2015年2月14日止的日租金进行司法鉴定。2015年11月17日，云南阳光司法鉴定中心作出云阳司鉴[2015]第50号《司法鉴定意见书（瑞丽奥星·世纪20套房产2014年度租金评估）》，原告涉案房屋日租金为49.94元。同时，涉案20套房屋的本次鉴定产生鉴定费共计3万元，其中，本案的鉴定费为1500元。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，该不违反法律行政法规规定，为合法、有效合同，双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同义务。原告已依约支付被告购房款，而被告未依约将涉案房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于如何确定本案逾期交房的天数，应计算至2015年2月14日止，还是计算至2015年12月7日止的问题。根据《商品房购销合同补充协议》第七条约定，被告取得涉案房屋竣工验收备案表的时间为2015年12月7日，且庭审中原告亦认可该备案表，故本案被告逾期交房的天数应从2013年10月1日起计算至2015年12月7日止，共798天。关于违约金应如何计算的问题。原告主张被告应支付其自2013年10月1日起至10月30日止逾期交房违约金600元，被告亦认可，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告的实际损失应为其所购房屋同地段同类房屋的日租金损失，参照云南阳光司法鉴定中心的云阳司鉴字[2015]第50号《司法鉴定意见书（瑞丽奥星·世纪20套房产2014年度租金评估）》，原告涉案房屋同地段同类房屋的日租金为49.94元，从2013年10月31日起至2015年12月7日止共768天的违约金应为49860.10元[（798天－30天）×（49.94元/天+49.94元×30%）]。原告提出由被告按每天196元标准支付其自2013年10月31日起至交房之日止的违约金的主张，因“过分高于造成的损失”，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司支付原告刀静华、杨连稳自2013年10月1日起至10月30日止的违约金人民币600元，于判决生效后十日内一次性付清。二、被告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司支付原告刀静华、杨连稳自2013年10月31日起至2015年12月7日止的违约金人民币49860.10元，于判决生效后十日内一次性付清。三、驳回原告刀静华、杨连稳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3056元，由原告刀静华、杨连稳承担1937元，由被告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司承担1119元；鉴定费1500元，由被告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费3056元，上诉于德宏州中级人民法院。若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告不能自动履行本判决书，原告可在本判决履行期限届满后的二年内向本院申请执行。审 判 长  俸桂仙审 判 员  严淑云人民陪审员  荣丽榆二〇一六年五月三十日书 记 员  寒 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。