重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1889号上诉人（原审被告）：重庆朗博房地产经纪有限公司。法定代表人：李吉祥，该公司董事长。委托代理人：唐章富，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄春艳。委托代理人：刘维，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。委托代理人：秦小燕，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。上诉人重庆朗博房地产经纪有限公司（以下简称朗博公司）与被上诉人黄春艳房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月10日作出（2015）渝北法民初字第07450号民事判决，朗博公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开询问。上诉人朗博公司的委托代理人唐章富，被上诉人黄春艳的委托代理人刘维、秦小燕到庭参加了询问。本案现已审理终结。黄春艳一审诉称：黄春艳与朗博公司于2014年5月29日签订了《商品房转让意向性协议》约定：黄春艳购买朗博公司已取得购买和独家转让权的重庆北部新区高新园物业，总房款约为6117720元。黄春艳采取分期付款方式支付房款和渠道转让款，购买该物业的房款及转让款分三期支付。作为本次房屋转让意向达成的必备条件，双方约定委托由朗博公司指定的第三方重庆新富勤投资有限公司，负责为黄春艳办理所购房源银行抵押贷款服务，如未能达到黄春艳所购房房源抵押贷款的实际放款金额（即不低于约520万元），实际放款时间不晚于2014年7月15日的要求。朗博公司承诺在三日内退还黄春艳已支付的全部购房订金。同日，黄春艳与第三人签订了《贷款咨询服务协议书》。而2014年6月30日黄春艳收到一份中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行出示的关于重庆力美药业有限公司贷款事宜的批复，后经黄春艳向该行核实该批复为伪造，该行并未受理黄春艳壹仟万元的贷款申请。按照黄春艳与朗博公司协议约定，朗博公司应退还黄春艳所支付的购房订金69000元，但经黄春艳多次要求，朗博公司仍拒不退还，故黄春艳起诉来院，请求判令：一、朗博公司双倍退还黄春艳支付的购房订金138000元。朗博公司一审辩称：双方所签订协议约定的特别条件为重庆新富勤公司为黄春艳办理购房贷款服务，而由于黄春艳自身原因，违反了黄春艳与朗博公司双方的协议合同约定以及黄春艳与第三人签订的贷款协议，未提供真实的贷款材料，新富勤公司是确认可以达到，而非已经达到贷款审批。黄春艳未在朗博公司通知的三日内签订购房合同，导致银行无法正常放贷，以致合同目的不能实现，该定金不应返还。应驳回黄春艳诉讼请求。黄春艳为支持其诉讼请求，在举证期限内向一审法院举示了以下证据；1、商品房转让意向性协议，拟证明黄春艳有权拒绝签订买卖合同，黄春艳有权要求双倍返还订金；2、收据证明，拟证明黄春艳已按约支付订金65000元；3、录音材料，拟证明农业银行渝北支行并未发出贷款审批，也未受理黄春艳的贷款手续，朗博公司不能在约定的时间内为黄春艳获得相应的贷款，应当按照约定返还双倍订金；4、批复，证明目的同证据三，该批复是新富勤公司向黄春艳邮寄的，后向银行核实，该章为伪造。朗博公司质证意见为：对证据一真实性无异议，但不能达到黄春艳的证明目的，朗博公司不是不能按照合同第四条执行，是由于黄春艳原因，未在朗博公司通知后三日内签订合同，导致贷款不能如约签订；对证据二真实性无异议，已收到黄春艳方支付的定金；对证据三不能证明录音双方当事人的身份，也未说明由新富勤公司提供；对证据四真实性不予认可，该批复不能证明是新富勤公司提供的，章的真实性以银行的认定为准。朗博公司为支持其答辩意见，在举证期限内向一审法院举示了以下证据：1、商品房购买协议，拟证明朗博公司与黄春艳签订的房屋具有销售权：2、商品房转让意向协议书，拟证明黄春艳与朗博公司双方的权利义务关系；3、贷款咨询服务协议书，拟证明黄春艳以所购买房屋向银行做抵押贷款，贷款资料由黄春艳提供，新富勤公司仅提供贷款服务；4、流动资金贷款（授信）业务资料目录，拟证明朗博公司已将贷款需要的资料一次性告知了黄春艳，应由黄春艳提供抵押物权属证明，黄春艳已知晓；5、客户自愿办理保险声明、企业信用报告（银行向征信中心调取）、力美公司概况及印模、个人征信授权书、法定代表人身份证明、农业银行渝北支行的照片和录音资料、声明、法定代表人身份证明，拟证明新富勤公司已按照约定向银行提交了贷款资料，是由于黄春艳提供了伪造的抵押物，不符合银行的要求，导致不能办理抵押贷款；6、朱祥妤的在职证明和录音材料，拟证明2014年6月18日电话通知了黄春艳等人签订房屋买卖合同，但被拒绝；7、通知两份，拟证明朗博公司和新富勤公司再次通知黄春艳和力美公司来签订合同；8、房屋租赁合同、承诺书、中渝·爱都会的房产证复印件、股东会决议两份，拟证明股东会决议本身是真实的，但黄春艳提供的抵押物产权证和租赁合同都是假的，黄春艳也明知该房屋并未登记至黄春艳名下，但愿意以该房屋提供抵押担保，承担相应的责任。黄春艳质证意见为：对证据1、2真实性无异议，但黄春艳只能保证黄春艳提供的资料真实性，不能签署贷款不是黄春艳原因；对证据3真实性无异议，但正式合同都没有签订，所以以欲购房屋作抵押无法提供房产证原件，不是黄春艳不签订合同，而是因为新富勤公司无法达到贷款要求；对证据4第一页真实性认可，第二页不认可，没有看过第二页；证据5保险声明真实性认可，企业信用报告是复印件，真实性不认可；对征信授权书、公司概况、印模、法定代表人身份证明真实性认可，是由我方提供，但不能证明我们提供了虚假的抵押物；对录像因无法听清声音、无法显示地点、人物、时间对其真实性不予认可；对证据6真实性、关联性不认可；对证据7认可收到该通知，但因贷款未经过审批，我们有权拒绝签订合同；对证据8中承诺书是黄春艳签订的、租赁合同真实性不认可，不是黄春艳签字，我们未向银行提交房产证复印件，对股东决议真实性认可，但决议内容仅说明同意用该房屋担保，但未说明该房屋由黄春艳所有，双方都明知该房产不归黄春艳方。综合当事人的举证质证，一审法院认证如下：对双方对真实性予以认可的证据，一审法院予以确认；对黄春艳举示的证据3录音的真实性无法确认，朗博公司亦不予认可，一审法院不予采信；对证据4无法证明由新富勤公司提供，一审法院不予采信；对朗博公司举示的证据4第一页真实性予以采信，第二页无黄春艳方签字，且黄春艳称并未见过，无法证明已送达黄春艳，对其真实性一审法院不予采信；对证据5信用报告为复印件，一审法院不予采信，对渝北支行的照片录像资料等因黄春艳对真实性均不认可，且录音内容不清晰，一审法院不予确认；对证据6因朗博公司不认可，身份无法确认，对其真实性一审法院不予采信；黄春艳对证据9租赁合同、房产证均不认可，一审法院对其真实性不予采信。一审法院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认以下案件事实：2014年5月29日，以朗博公司为甲方、黄春艳为乙方签订《商品房转让意向性协议》约定：在甲方已取得重庆渝北区东湖南路中渝·爱都会项目的1号楼10-15层，19,20层的购买和独家转让权的基础上，乙方购买该物业的1幢12楼1至14号，建筑面积销售单价10500元/㎡，总房款约人民币5243760元。乙方与开发商“中渝物业发展有限公司”签订的《重庆市商品房买卖合同》价格为9000元/平方米。超出与开发商所签《重庆市商品房买卖合同》房价的部分为渠道转让款，计1500元/平方米，合计约873960元，根据乙方与甲方签订的《商品房转让协议》（即本协议）由乙方支付给甲方（即出售方），并由甲方重庆朗博房地产经纪有限公司出具收据给乙方。三、乙方在签订本转让协议时，即向甲方支付购房订金69000元。四、甲方指定第三方为乙方办理所购房源银行抵押贷款服务：作为本次房屋转让意向达成的必备条件，双方约定委托由甲方指定的第三方：重庆新富勤投资有限公司，负责为乙方办理所购房源银行抵押贷款服务。具体服务内容、要求及时间等，由与重庆新富勤投资有限公司签订的《贷款咨询服务协议书》约定。由甲方指定的第三方：重庆新富勤投资有限公司，如未能达到乙方所购房源抵押贷款实际放款金额不低于约（582.64㎡）520万元（以最终相关部门批复为准），实际放款时间不晚于2014年7月15日的要求，甲方承诺在三日内退还乙方已经支付的全部购房订金。由甲方指定的第三方：重庆新富勤投资有限公司确认可以达到乙方贷款时间及额度的要求（以乙方获得银行贷款审批通知书为准），乙方应在收到甲方书面通知后三日内签订相应商品房转让合同，如乙方不愿签署，甲方不退还定金。五、有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同，甲方应双倍返还乙方已支付的订金：4、甲方不能按照本合同第四条执行，在60天内又未退回已付订金的。七、乙方应具有完全民事行为能力，并确保提供之资料真实有效。同日，以黄春艳为甲方、重庆新富勤投资有限公司为乙方签订《贷款咨询服务协议书》合作背景载明：乙方拟向重庆朗博房地产经纪有限公司购买位于重庆渝北东湖南路333号中渝·爱都会项目的物业，需要对所购房源作抵押贷款。重庆朗博房地产经纪有限公司指定乙方为甲方提供相应贷款咨询服务。2、甲方申请贷款用途为公司的正常生产经营。贷款年限以银行签订的贷款合同为准。4、甲方根据乙方的要求及时向金融机构提供关于用于本次贷款的相关资料及其他乙方认为有必要或有利于贷款顺利进行的协助。双方协议同意以下条款1、甲方申请的贷款项目（包括贷款金额、利率、期限等）以乙方已代为递交申请的贷款银行审批结果为准。委托时间为该笔贷款发放为止。2、乙方保证甲方所购房源贷款实际放款金额不低于（582.64㎡）520万元（以最终相关部门批复为准）（计每平米约8925元），实际放款时间不晚于2014年7月15日。抵押物位于：重庆市渝北区东湖南路333号1幢12楼1至14号。如果不能达到如上要求，甲方应提前通知乙方并终止委托合同，退还全部定金。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。2014年5月30日，黄春艳向朗博公司支付购房订金69000元。之后签收流动资金贷款（授信）业务资料目录并出具承诺书，由重庆力美药业有限公司提供了办理贷款所需的公司概况、印模、法定代表人身份证明书、公司贷款情况说明、授权书(企业征信业务)、股东会决议等材料用于办理抵押贷款。另查明，黄春艳为重庆力美药业有限公司的法定代表人。朗博公司向黄春艳发出催签购房合同的通知落款日期为2014年7月6日。重庆新富勤投资有限公司向重庆力美药业有限公司发出了催签合同和提交抵押物原件的通知，落款日期为2014年7月7日。经一审法院依法调查取证，中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行曾受理以力美公司名义申请办理的一笔贷款，但仅处于前期的办理调查过程中，并未就该贷款事宜出具准予贷款的批复。审理中，双方认可以力美公司名义申请办理的贷款即是购买房屋的抵押贷款，至庭审之日，重庆市渝北区东湖南路333号1幢12楼1至14号房屋并未登记在黄春艳名下。黄春艳陈述因重庆新富勤投资公司未办理下银行贷款，未满足黄春艳与朗博公司签订正式合同的条件，朗博公司应按约定双倍返还定金；朗博公司陈述双方约定由新富勤公司代理黄春艳办理贷款手续，黄春艳也提供了相关材料，但银行核实后认为黄春艳提供的房地产复印件是假的，需要提供真实的房产证原件，我方就通知黄春艳先来签购房合同，将房屋过户到黄春艳名下后，再提供真实的房产证原件，但黄春艳拒绝签订。对于抵押物的提供问题，黄春艳认为只是约定要用该房屋作为抵押物，但不必要由黄春艳提供抵押物；朗博公司陈述需要由黄春艳提供，但双方并没有约定要先付款再过户，是需要先签合同后再由黄春艳提供抵押物。黄春艳现诉至一审法院，要求判如所请。一审法院经审查认为：黄春艳与朗博公司签订的《商品房转让意向性协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对于合同未能履行的原因，一审法院评析如下：从双方合同条款文意理解，第四条载明抵押贷款服务是本次房屋转让意向达成的必备条件，且对新富勤投资有限公司确认达到贷款的额度及时间作出了明确的约定，并未附加其他的贷款条件。换而言之，案涉房屋的贷款事项应在签订转让意向性协议项下予以妥当办理。而非朗博公司抗辩的签订正式购房合同后再行继续办理。但从实际办理案涉贷款的情形看，按照黄春艳与贷款服务方签订的《贷款咨询服务协议书》约定，黄春艳作为贷款的主体负有提供贷款所需的相关资料的义务，应理解为包括提供抵押物。而黄春艳能够将诉争房屋作为抵押物提交给银行的前提条件又是先行取得该房屋的所有权。朗博公司在庭审中已经认可诉争的房屋产权人并非黄春艳和朗博公司，故在仅签订房屋转让意向协议的条件下，黄春艳并无法将欲购房屋作为办理贷款所需的抵押物予以提供。基于黄春艳客观上无法提供抵押物的情况，双方由此发生争议并导致未能签订正式商品房买卖合同，应属于不可归责于双方当事人的原因，导致合同未能继续履行。故对黄春艳要求退还订金69000元的诉讼请求，一审法院予以支持，对要求双倍返还订金的部分，不予支持。对朗博公司主张对第四条第三款应理解为只要新富勤公司确认可以达到贷款要求，而非已经达到要求，朗博公司即可要求签订正式合同的抗辩理由。因新富勤公司仅提供贷款，对最终能否获得贷款并无实质性的决定权。且合同约定的确认方式括号备注为以乙方获得银行贷款审批通知书为准，并非新富勤公司单方确认可以达到贷款时间及额度的要求或者使黄春艳有获得贷款的可能，故一审法院对其抗辩意见不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆朗博房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还黄春艳订金69000元；二、驳回黄春艳的其他诉讼请求。案件受理费1530元，由黄春艳、重庆朗博房地产经纪有限公司各负担765元。朗博公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回黄春艳的全部诉讼请求或将案件发回重审，本案一、二审诉讼费由黄春艳承担。主要事实和理由：一、黄春艳拒绝履行签订正式商品房买卖合同的义务属违约行为，一审法院不认定为违约，属于认定事实错误。二、一审法院判决未能签订正式商品房买卖合同属于不可归责于双方原因，属事实认定错误。三、一审法院认为涉案房屋的贷款事项应在签订转让意向性协议项下予以妥当办理，而非签订正式购房合同后办理，属认定事实错误。黄春艳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：涉案《商品房转让意向性协议》未能履行的原因。现评判如下：第一，根据《商品房转让意向性协议》第四条的约定，本次房屋转让意向达成的必备前提条件是黄春艳能够取得银行抵押贷款，且对确认达到贷款的额度及时间作了明确的约定。第二，《商品房转让意向性协议》第四条第三款载明“重庆新富勤投资有限公司确认可以达到乙方贷款时间及额度的要求（以乙方获得银行贷款审批通知书为准）”，从该条款所使用的词句，结合该协议的有关条款、合同的目的、交易习惯，本院确定该条款的真实意思为：新富勤公司确认可以达到乙方贷款时间及额度的要求，应以乙方获得银行贷款审批通知书为准，而非仅仅是新富勤公司的书面通知。因新富勤公司没有提供黄春艳获得银行贷款的审批通知书，故黄春艳可以拒绝签订正式商品房买卖合同。所以，朗博公司关于黄春艳已构成违约的主张，本院不予支持。第三，从实际办理本案贷款的情形看，导致黄春艳未能成功贷款的原因在于黄春艳客观上无法将拟购买的涉案房屋作为办理贷款所需的抵押物予以提供。因此，本院认定涉案《商品房转让意向性协议》未能履行的原因，属于不可归责于双方当事人的事由。综上所述，朗博公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由上诉人重庆朗博房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一六年五月二十六日书 记 员  喻 瑜