广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初17152号原告：东莞市东田物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市************。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：叶锦兰，女，汉族，1987年1月9日出生，身份证住址为广东省东莞市常平镇还珠沥一队**，公民身份号码为441************62X。被告：许丽莲，女，汉族，1991年9月28日出生，住址为广东省潮州市潮安区***************，公民身份号码为445************169。原告东莞市东田物业管理有限公司（以下简称东田公司）诉被告许丽莲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告东田公司的委托诉讼代理人叶锦兰到庭参加诉讼；被告许丽莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。公告期间不计入审限，本案现已审理终结。原告东田公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠2019年9月-2020年8月物业管理费5882.40元；2.被告偿付原告代其支付的2019年8月-2020年7月水费322元；3.被告向原告支付违约金1047.60元，从2019年9月26日起，按欠费金额每天千分之一计算，暂计至2020年8月26日，实际应计算至清偿完毕之日止；4.被告对上述1、2、3项付款义务，互相承担连带清偿责任；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是二手房业主，其于2018年4月21日购买了东田翠湖湾景湖居A5栋402单元房产，面积为175.08㎡。小区物业管理服务一直由原告提供，原告一直积极履行相关义务，依法依约提供完善的物业管理服务。被告2018年5月1日开始入住小区，原告多次告知被告前来办理入住手续，重新签署《物业管理合同》，但被告置之不理。被告于2018年7月8日开始缴纳物业管理费和水费，但是从2019年9月起拖欠物业管理费截至2020年8月，共计欠付物业管理费5882.40元。另外，原告代被告交纳了2019年8月至2020年7月的水费共322元，被告也一直拖欠。参照物业管理合同违约金条款计算，截止2020年8月26日，被告应交纳所有欠付费用的违约金为1047.60元。截止2020年8月26日，被告应支付物业管理费5882.40元、水费322元、违约金1047.60元，共计7252元。原告多次通过电话、微信、张贴催费函、邮寄催费函等方式要求被告交费，但被告一直拖延不交，为了维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求依法判决。原告东田公司对其上述主张提供的证据有：欠费情况明细表、东莞市物价局复函，不动产登记信息查询、催费通知书及邮寄快递单、张贴催费通知书照片、前期物业管理服务协议、业主公约、水表抄表统计表、发票、商品房买卖合同。被告许丽莲未答辩，未举证。本院经审理认定事实如下：位于东莞市*****************住宅楼402房屋（以下简称“案涉房屋”）的登记权利人为许丽莲，房屋产权登记日期为2018年5月7日，该房的建筑面积为175.08平方米。2013年11月22日，东莞市物价局作出《关于对常平镇东田翠湖湾小区物业服务收费标准问题的复函》，同意东田公司与东田翠湖湾小区业主约定的物业服务收费标准，即多层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.8元、高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.8元的标准。东田公司与案涉房屋一手业主于2008年4月19日签订一份《东田翠湖湾前期物业管理服务协议》，约定委托东田公司提供前期物业管理服务，业主应于每月20日之前交纳前期物业管理服务费及其它相关费用，物业服务费按建筑面积收取，其中带电梯洋房物业按2.4元/平方米/月计算（实收2.3元/平方米/月,2008年12月31日前差额由发展商补贴）；受有关部门或单位的委托，东田公司可提供水费、电费、燃气费、有线电视维护费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；如违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，东田公司有权要求许丽莲从逾期之日起按每天欠费用的千分之一交纳违约金，及采取相应催交措施。同日，东田公司与案涉房屋一手业主签订一份《业主公约》，约定业主的权利义务，业主不按规定缴纳物业管理服务费、水电气费（每月20号前缴纳）及赔偿金、违约金等其他费用的，每天处欠费总额的1‰作为滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取公布欠款人单位、姓名并在适当地方张贴催缴欠款通知书或向法院起诉追讨欠款等措施。东田公司称，许丽莲为二手业主，其购买案涉物业后未到东田公司的管理处进行物业变更登记，未办理交接，亦未与东田公司重新签订《物业管理服务协议》，但许丽莲有实际入住。东田公司还明确，许丽莲有交纳过2019年之前的物业管理费，从2019年1月开始欠费。原告提交的欠费情况明细表，为东田公司自行统计制作，显示案涉房屋每月物业管理费为490.20元，许丽莲尚欠2019年9月至2020年8月期间的物业管理费合计5882.40元，尚欠2019年8月至2020年7月期间的水费322元，截至2020年8月26日尚欠违约金1047.60元，合计7252元。东田公司提供张贴催费通知书照片、催费通知书及邮寄快递单，拟证实其通过粘贴催费通知书、邮寄催费通知书等方式向许丽莲催收物业管理费、水费及违约金。东田公司主张，案涉房屋按2.8元/月/平方米计算，按建筑面积计算每月物业管理费为490.20元，许丽莲拖欠2019年9月至2020年8月期间物业管理费5882.40元及2019年8月至2020年7月期间水费322元，经东田公司多次催收仍未缴纳；因许丽莲未能按期于每月20日前缴纳上述物业管理费及水费，只要许丽莲在每个月25日之前交费，便不会产生滞纳金，故诉请滞纳金要求按每日千分之一的标准从当月26日起计至实际清偿之日止。东田公司称电工每月分户抄水表，原告统一交纳整个小区水费，并当庭提交水表抄表统计表。另查明，原告另案主张2019年1月至2019年8月期间物业管理费等相关费用，案号为（2020）粤1973民初3462号。以上事实，有东田公司提交的证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，许丽莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为自愿放弃抗辩、举证及质证的权利。东田公司是案涉物业所在小区的前期物业管理企业，该小区至今仍由东田公司提供物业管理服务，许丽莲从原业主手中购得案涉物业成为业主，故双方之间构成了事实上的物业管理服务合同关系。许丽莲从原业主手中购得案涉物业，即承继了案涉物业所产生的权利义务关系，理应承担因购买案涉物业后产生的物业管理费，并按前手业主与物业管理企业签订的《东田翠湖湾前期物业管理服务协议》及《业主公约》的约定按期足额交纳物业管理费，否则应承担相应的违约责任。案涉物业为许丽莲从原业主处购得，并于2018年5月7日完成产权转移登记。庭审中，东田公司明确，许丽莲购买案涉物业后未到东田公司的管理处进行物业变更登记，未办理交接，亦不与东田公司重新签订《物业管理服务协议》，已交纳了2019年之前的物业管理费。现东田公司已提起本案诉讼，许丽莲未提供任何证据证明其已交纳2019年9月至2020年8月期间的物业管理费，应承担举证不能的不利后果。故原告诉请被告支付2019年9月至2020年8月期间物业管理费5882.40元，合法合理，本院予以支持。根据《东田翠湖湾前期物业管理服务协议》的约定，许丽莲应于每月20日前缴纳物业管理费，东田公司有权要求许丽莲从逾期之日起，按每天欠费用的千分之一交纳违约金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告诉请违约金以每月应交的物业管理费即490.20元为基数、从当月26日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，合理有据，本院予以支持，但滞纳金应以每月尚欠的物业管理费金额为上限为宜。关于水费。东田公司主张水费为原告为整个小区代缴，并提交了发票为凭，本院予以采信。具体案涉房屋，原告提交水表抄表统计表，拟证明案涉房屋用水情况，该水表抄表统计表虽未经过许丽莲的确认，但该表同时载明东田翠湖湾景湖居A5栋101号至1502号房屋2019年1至12月及2020年1至11月记录，符合一般水表统计形式，且被告亦未提出抗辩或举证反驳，故本院采信原告主张，故原告诉请被告支付水费322元，合理有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许丽莲应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市东田物业管理有限公司2019年9月至2020年8月期间的物业管理费5882.40元；二、被告许丽莲应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市东田物业管理有限公司违约金（具体计算方式：从2019年9月开始逐月分别计算，以每个月管理费为本金，从当月26日开始按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止，对应违约金应以对应月拖欠物业管理费数额即490.20元为上限）；三、被告许丽莲应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市东田物业管理有限公司2019年8月至2020年7月期间的物业水费322元；四、驳回原告东莞市东田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告许丽莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  崔丽君人民陪审员  叶权兴人民陪审员  卢嘉泉二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  王雅仪书 记 员  张家源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。