广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11726号原告（反诉被告）：彭炽辉，男，汉族，1974年10月2日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码：441************179。委托诉讼代理人：叶冠繁，广东莞信律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴国枫，男，汉族，1965年3月24日出生，住广东省深圳市罗湖区************5**1703，公民身份号码：442************851。委托诉讼代理人：刘有辉，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：林合娟，广东尚融律师事务所律师。第三人：钟红笑，女，汉族，1943年12月9日出生，住广东省东莞市东坑镇井美甲岭**，公民身份号码：442************187。第三人：谢惠权，男，汉族，1966年7月9日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码：442************175。原告（反诉被告）彭炽辉与被告（反诉原告）吴国枫、第三人钟红笑、谢惠权房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告彭炽辉及其委托诉讼代理人叶冠繁，被告吴国枫的委托诉讼代理人刘有辉、林合娟，第三人钟红笑、谢惠权，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金63600元（自2020年2月起，以21200元/月为标准计算至被告实际返还租赁物给原告之日止，暂计至2020年4月份为63600元）及违约金2544元（计算方式详见起诉状附表《租金及违约金计算明细表》）；2.被告向原告支付因转租而需补偿给原告100000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2009年6月8日，原告、第三人钟红笑（东莞市***********屋的权属人）及被告共同签订《房屋租赁合同》，约定由原告、钟红笑共同向被告出租位于东莞市*********、310号房屋的一楼、夹层、二楼，租赁期限为2009年7月1日至2013年6月**日。后因《房屋租赁合同》租赁期限届满，经三方同意并经过二次续租的情况下（三方分别于2013年7月1日、2018年7月15日签订《续租协议书》），目前租赁期限延续至2023年9月**日，被告应支付给原告的租金标准，自2018年7月15日起为21200元/月。三方自2009年6月8日签订《房屋租赁合同》后，被告一直依约向原告支付租金，但从2020年2月开始，被告一直以各种理由拒绝向原告支付租金，甚至在此期间原告才被告知被告已将租赁物进行了转租。后经原告多次与被告进行协商，要求被告依约支付租金，被告均以各种理由推拖。现原告根据三方签订的《房屋租赁合同》第七条第四款：“乙方（被告）必须按时交纳租金及其他费用，如拖欠租金每日按租金1.5%交滞纳金，租金及其他费用超过15天未交甲方（原告）的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应交清所欠费用。”要求被告继续履行支付租金的义务及以每月尚欠租金为本金，按照每月2%（因合同约定违约金标准过高，原告自愿调整标准为每月2%）的标准向原告支付违约金。另，原告根据《房屋租赁合同》第三条第二款的约定：“在租赁期内乙方不能随便转租他人或将房屋转移其他用途，或以合伙人名义变相转让。因特殊原因，非转让不可，一定要经甲方先协商，甲方同意后才能进行，但补偿甲方人民币壹拾万元整。”要求被告向原告补偿10万元。综上所述，被告在租赁期限内未依约向原告支付租金并存在转租的行为，已严重侵害原告的合法权益，故原告特诉至法院，望法院在查明案件事实的基础上，判如所请。被告本诉辩称，一、案涉商铺已经在2020年4月21日返还给原告，双方租赁合同解除时间应认定为2020年4月21日，计算未缴租金的时间也应截止至2020年4月21日。被告承租案涉商铺经营服装生意，自今年一月起，由于受到新冠疫情不可抗力的影响，造成大批企业停工停产，延期复工，或者员工被隔离等等，被告也陷入了经营困境，直到四月初，政府和有关部门才允许企业复工，房租、物业管理费、工资及社保费用等经营成本高昂，被告受到极大经济损失。被告多次向原告申请减免2月-3月租金，双方一直处于协商状态，直至4月中旬，由于租金减免问题一直无法协商一致，于是双方决定终止租赁合同，在2020年4月21日被告将店铺内物品清空并搬离，并在当晚将钥匙交还给了原告的妻子。故在2020年4月21日，被告已经交还钥匙，失去对店铺的实际使用权，返还商铺的时间及合同解除的时间应确定为2020年4月21日。被告主张返还时间为2020年8月20日缺乏依据，双方聊天记录显示，被告交还钥匙以后，在2020年4月25日，原告再次向被告确认店内物品是否已经清空，原告将另行出租，而被告也明确答复，已经搬离清空。因此，即使原告认为2020年4月21日返还钥匙时间不是商铺的返还时间，在2020年4月25日，原告也已经明确，将对案涉商铺另行出租，应当视为原告已经收回了商铺，双方租赁合同已解除。第二、被告在承租期内并未将店铺转租，原告要求被告补偿100000元缺乏依据。首先，被告承租案涉商铺以后，自主经营服装生意，并未将商铺另行转租给他人，同时原告也没有被告与他人签订的租赁合同或其他证据证明被告有转租行为，其次，合同约定承租人如将商铺另行转租给他人需要补偿出租人100000元，没有法律依据，即使被告有转租行为，如果没有造成出租人（房东）实际财产损失，该补偿不应受到保护。故被告请求法院驳回原告主张的100000元补偿费诉求。第三、被告因为疫情影响，从2月开始商铺没有任何收入，无力承担高昂的租金。同时，被告在2009年6月8日签订合同时向原告缴纳了10000元押金，在2013年7月1日签订续租协议书时向原告缴纳了19610元的押金。在第三次续签合同时向原告缴纳了21200元的押金。租赁合同及续租协议书均未约定该笔押金原告有权没收，合同约定该押金不属于定金条款，也不属于履约保证金，而且被告已经完整返还案涉商铺，因此，在计算未缴租金时，应当将该三笔押金予以扣除。被告反诉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《续租协议书》于2020年4月21日已解除；2.原告返还被告租赁商铺改建费180000元及入场费212000元；3.本案反诉费用由原告承担。事实与理由：2009年6月8日，原告彭炽辉、第三人钟红笑（东莞市***********屋的权属人）与被告共同签订了《房屋租赁合同》，约定由原告彭炽辉、第三人钟红笑共同向被告出租位于东莞市*********、310号房屋的一楼、夹层、二楼，共计面积约380平方米，租赁期限为2009年7月1日起至2013年6月**日止。租赁期届满，经三方同意，2013年7月1日，签订了《续租协议书》，租赁期限由2009年7月1日起至2013年6月**日止，延续至2018年9月**日止。《续租协议书》约定，原告彭炽辉、第三人钟红笑一次性收取被告商铺改建费360000元，由原告彭炽辉、第三人钟红笑负责商铺内中间楼梯改建及夹层拆除工程，并负责改建所产生的一切费用。当日（即2013年7月1日）。被告向原告彭炽辉、第三人钟红笑交付了商铺改建费360000元，由于该改建费36万元是一次性支付，原告彭炽辉、第三人钟红笑两人共立一张收款收据，且两人商铺面积均等，收取的改建费按其两人平分计算，即原告彭炽辉收取了改建费180000元。《续租协议书》临近到期，被告考虑经营该商铺前期已经投入了大量资金，包括改建费和装修等等，于是向原告彭炽辉提出续租，原告彭炽辉称续租可以，但是除了要增加租金，还要收取被告商铺入场费40万元（包括第三人钟红笑商铺）。无奈，被告于2018年7月14日分别转账给原告彭炽辉212000元，转账给第三人钟红笑188000元。第二天即2018年7月15日，被告与原告彭炽辉、第三人钟红笑共同签订了《续租协议书》，租赁期限由2009年7月1日至2013年6月**日止，延续至2018年9月**日止，再延续至2023年9月**日止，每月租金从原来的37000元增加到40000元。今年春节期间，全国受新冠肺炎疫情的不可抗力影响，造成大批企业、商铺停工停产，延期复工或者员工被隔离等。反诉人经营的商铺也陷入经营困境，原告彭炽辉不但没有体谅被告经营困难，无视被告从2009年7月1日起至今年春节疫情发生期间，十多年按约准时交租的诚信良好记录，反而在2020年4月21日提出终止租约，收回商铺，2020年5月向法院提出起诉，为此，被告特向法院提起反诉，请法院支持被告的反诉请求。原告反诉辩称，一、原告同意解除与被告的租赁合同关系，但原告认为解除时间为原告收到被告反诉状次日，即2020年8月21日，被告应当向原告支付2020年8月21日前的租金。截止至2020年8月21日前，被告未与原告协商一致解除双方的租赁合同关系，也未将案涉租赁物实际返还给原告，被告应该依照2018年7月15日签订的《续租协议书》第5条向原告足额支付租金。被告提出的反诉请求第一项表明其希望解除与原告的租赁合同关系，加之被告自2020年2月份至今一直无故拖欠租金，导致原告合同目的无法实现，故原告在收到反诉状时，也同意解除双方的租赁合同关系。因此，原告认为双方解除租赁合同关系的时间为2020年8月21日，被告应当向原告支付2020年2月份至2020年8月21日期间的租金，并将租赁物返还给原告。二、被告请求原告返还改建费180000元无事实与法律依据，双方约定的该笔改建费已经履行完毕，原告无需向被告返还改建费180000元。原告与被告、第三人钟红笑于2013年7月1日签订的《续租协议书》中约定的续租期限为2013年6月30日至2018年9月30日，该份《续租协议书》截止至双方诉至法院时，已经履行完毕。且该改建行为是被告为了更好地使用租赁物而向原告提出改建的要求，原告完全是根据被告的要求进行改建，才向被告收取必要的改建费用。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（法释[2019]11号）第十二条的规定，案涉改建属于装饰装修，经双方协商一致后进行，在租赁期限届满时，被告请求原告返还改建费，于法无据，原告恳请法院在查明案件事实的基础上，驳回被告该项反诉请求。三、被告向原告支付的入场费212000元属于原告向被告续租所设置的租赁条件，是原告考虑是否与被告续租的关键因素；支付案涉入场费是双方协商一致的结果，是真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定；最后，是由于被告的违约行为导致双方租赁合同关系的解除，故原告依法无需向被告返还入场费。案涉租赁物在东莞市东坑镇属于人流密集、千金难求的“旺铺”，因此原告与被告2013年7月1日签订的《续租协议书》，租赁期限为2013年6月30日至2018年9月30日，约定的租赁期限届满前，就已经有许多承租意向人希望原告与被告的租赁合同期限届满后，与原告建立租赁合同关系。其中，案外人吴**禅于2018年5月11日向原告、第三人钟红笑提出希望承租位于东莞市*********、310号商铺，并愿意支付入场费40万元，并于当日支付了诚意金5万元。由于原告、第三人钟红笑与被告于2009年6月8日签订《房屋租赁合同》第二条第二点约定：“房屋的租赁期满后双方可以协商续租，在同等条件下，乙方有续租的优先权”。因此，原告、第三人钟红笑在2018年5月份将续租条件告知被告，被告为顺利续租“旺铺”，同意在同等条件下，于2018年7月14日向原告、第三人钟红笑支付共计40万元的入场费，而后三方于2018年7月15日签订《续租协议书》。三方签订《续租协议书》后，原告、第三人钟红笑已经将案外人吴**禅缴纳的诚意金5万进行了退还。最后，由于被告无故拖欠原告2020年2月份至今的租金，才导致双方产生纠纷、解除租赁合同关系，因此原告更不应当向被告返还入场费。综上所述，原告、钟红笑所收取的40万元入场费，是作为现实中特定行业经营模式所设置的租赁条件，是原告考虑是否与被告续租的关键因素，被告有权选择拒绝续租而无需向原告支付入场费。但被告为了能顺利续租而向原告支付的入场费，为被告真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，最后，原告也依约在被告达到同等续租条件的情况下，与被告签订《续租协议书》。因此，原告无需向被告返还入场费。四、被告无证据证明其由于不可抗力原因导致无法缴纳租金，且在原告同意减少部分租金的情况下，被告仍拒绝向原告支付租金。原告认为，根据诚实信用原则，被告应当依约按时足额向原告支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条的规定，并结合《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》的内容显示，东莞市自2020年2月9日以后，就在全市范围内积极推进企业复工复产，并未导致被告遭受疫情或者疫情防控措施直接影响，且2020年1月24日至2020年2月2日为春节放假期间，被告无法使用租赁物的期间仅为7天。即便如此，为维护双方的租赁合同关系，原告在协商时，仍向被告已经提出减免2020年2月份5000元租金，但被告得寸进尺，强行要求2月、3月租金均减半，未得到原告同意的情况下，被告就拒不支付租金，被告此举严重违反诚实信用原则，并严重侵害了原告的合法权益。由于被告拒付租金，导致原告资金压力巨大，在提起本案诉讼过程中，原告因无力支付银行贷款，已经将名下位于东莞市***********侧的房屋（门牌号骏发一路167号）对外转让，才得以缓解自身的资金压力。对此，被告应当换位思考，不能仅仅考虑自身利益，而肆意违反合同，拒不履行支付租金的义务。最后，被告主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。被告借机强行要求减免租金、拒付租金的行为，已严重损害原告的合法权益。综上所述，被告恶意违约的行为已经严重损害原告的权益，原告恳请法院在依法查明案件事实的基础上，驳回被告全部反诉请求。第三人钟红笑、谢惠权共同述称，位于东莞市***********屋的权属人的确是第三人钟红笑，第三人谢惠权是第三人钟红笑的儿子，案涉***号房屋和310号房屋是一起租给被告吴国枫，但是2019年9月**日，案涉***号房屋已经过户给了案外人谢浩森，案涉***号房屋的所有权以及所有债权债务关系都转让给了案外人谢浩森，案涉纠纷已经与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的租赁问题。2009年6月8日，原告及第三人钟红笑作为甲方，被告作为乙方，三方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于东莞市*********、310号的房屋一楼、夹层、二楼共计约430平方米左右租给乙方使用；房屋用途为除餐饮、药店外，正当经营均可，乙方未经甲方同意不得改变房屋的用途；房屋的租赁期满后双方可以协商续租，在同等条件下，乙方有续租的优先权；租赁期自2009年7月1日至2013年6月**日止；在租赁期内乙方不能随便转租他人或将房屋转移其他用途，或以合伙人名义变相转让，因特殊原因，非转让不可，一定要经甲方先协商，甲方同意后才进行，但补偿甲方100000元；如乙方合同期满正常续约，则甲方除按新的租赁合同收取租金、押金外不再收取其他额外费用；租金为20000元/月（其中原告彭炽辉11000元/月，第三人钟红笑9000元/月）；合同签订当日，乙方向甲方支付20000元作为押金，合同期满，如乙方不再续租，乙方不能将近期满月份的租金以押金顶替，双方的欠账要计算清楚，之后甲方退还押金给乙方（不计利息）；乙方必须按时交纳租金及其他费用，如拖欠租金每日按租金1.5%交滞纳金，租金及其他费用超过15天未交甲方的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应交清所欠费用（若是甲方原因造成乙方无法交纳费用的乙方可免责）。2013年7月1日，原告及第三人钟红笑作为甲方，被告作为乙方，三方签订《续租协议书》一份，约定：双方一致同意将东坑镇东兴路308、310号商铺一、二层租赁期限由2009年7月1日起至2013年6月30日止延续至2018年9月30日止；租金为37000元/月（其中原告彭炽辉19610元/月，第三人钟红笑17390元/月）；合同签订当日乙方向甲方支付37000元作为押金；甲方一次性收取乙方商铺改建费360000元，甲方负责将商铺中间楼梯改建及夹层拆除工程，改建所产生的一切费用由甲方负责，改建后一楼实用面积约147平方米，二楼实用面积约188.3平方米，甲乙双方暂定将商铺改建的日期为2014年3月1日起，甲方保证改建工程在一个月内完工，施工时间不收取乙方租金，甲方将改建好场地交付乙方装修之日起计租，甲方不得拖延商铺内改建的时间，改建时间超过二个月，甲方退还改建费360000元给乙方，甲方延迟交付给乙方的，需承担逾期每月5‰的滞纳金，甲方同意乙方在每月租金中扣除以上费用；甲、乙双方的其他权利义务与原合同保持不变。2018年7月15日，原告及第三人钟红笑作为甲方，被告作为乙方，三方签订《续租协议书》一份，约定：双方一致同意将东坑镇东兴路308、310号商铺一、二层租赁期限由2009年7月1日起至2013年6月30日止延续至2018年9月30日止，再延续至2023年9月30日止；租金为40000元/月（其中原告彭炽辉21200元/月，第三人钟红笑18800元/月）；合同签订当日乙方向甲方支付40000元作为押金；甲方一次性收取乙方入场费400000元；房屋的租赁期满后双方可以协商续租，在同等条件下，乙方有续租的优先权；甲、乙双方的其他权利义务与原合同保持不变。二、案涉房屋的权属问题。根据原告提供的房地产权证（编号为：粤房地证字第C4955852号）显示，位于东莞市**********的房屋权属人为彭炽辉。根据第三人提供的房地产权证（编号为：粤房地证字第C6345756号）显示，位于东莞市**********的房屋权属人为钟红笑。庭审中，各方当事人均一致确认，案涉商铺系由东莞市**********、东莞市**********的两间独立房屋，经打通其中的墙体改造成一间商铺而成，故前述房屋的权属人原告及第三人钟红笑作为共同出租人，与被告签订了案涉《房屋租赁合同》及两份《续租协议书》。另，第三人钟红笑主张，其于2019年9月30日已将该房屋转让给案外人谢浩森，由此各方于2019年8月30日签订了相应的协议书，故第三人钟红笑、谢惠权与案涉房屋产生的纠纷已无任何关联。双方存在争议的问题。1.案涉商铺的腾退时间及租金计算时间。被告主张，其于2020年4月21日晚已将案涉商铺内的物品清空，且将商铺的钥匙交还给原告妻子，双方虽未办理书面的交接手续，但案涉商铺已于2020年4月21日实际腾退，故计算案涉商铺的租金应自2020年2月计至2020年4月21日止。原告则主张，其虽于2020年4月21日收到了案涉商铺的钥匙，但被告仅是将前述钥匙交给原告暂为保管，并未明确表示其将案涉商铺清空交还给原告，故案涉商铺并未实际腾退，后原告于2020年8月自收到被告的反诉状后才打开案涉商铺进行查看，发现案涉商铺内无遗留相应的物品，已经搬空，故被告实际腾退商铺的时间应为被告提出反诉要求解除合同的时间即2020年8月21日，故被告应支付2020年2月至2020年8月21日期间的租金。2.案涉《房屋租赁合同》、《续租协议书》的解除时间及原因。庭审中，原、被告均一致同意解除双方签订的案涉《房屋租赁合同》及两份《续租协议书》，但关于前述《房屋租赁合同》、《续租协议书》的解除时间及原因，双方存在争议。原告主张，由于被告拒不支付租金超过15天，已构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，故原告有权依据《房屋租赁合同》的约定，解除合同并收回房屋，因被告提起反诉且原告收到反诉状的时间为2020年8月20日，且原告也同意解除合同，故案涉《房屋租赁合同》及两份《续租协议书》的解除时间应为2020年8月21日。被告则主张，由于受到新冠肺炎疫情的影响，被告多次向原告提出减免租金的主张，但原告不予同意减免，拖欠租金并非被告主张恶意，故被告不构成违约；由于双方就减免租金问题未能达成一致，被告于2020年4月21日已将案涉商铺退还给原告，且表示不再继续租赁，原告也将案涉商铺另行出租他人，故案涉《房屋租赁合同》及两份《续租协议书》的解除时间应为2020年4月21日。3.改建费、入场费是否应当予以退还。庭审中，原、被告均一致确认，对于案涉两份《续租协议书》约定的改建费360000元及入场费400000元，原告已实际收取改建费180000元和入场费212000元。但对于前述费用是否应当予以退还，双方存在争议。原告主张，双方签订的第一份《续租协议书》中约定的改建费，由于租赁日期已经届满，且该改建费用属于装饰装修费用，依据法律规定，无需退还；对于入场费，则是案涉商铺继续租赁给被告的租赁条件，且双方在《房屋租赁合同》中约定在同等条件下被告享有对案涉商铺的优先承租权，该同等条件表现为入场费，因被告违约导致合同被提前解除，故对于入场费，无需退还。被告则主张，因案涉《房屋租赁合同》及两份《续租协议书》约定的租赁时间尚未到期，且被告使用案涉租赁物业没有达到预期的收益目的，另外原告收取入场费没有法律依据，故对于原告实际收取的改建费180000元和入场费212000元，均应当予以返还被告。4.案涉商铺是否存在转租及被告是否应当支付100000元转租补偿费的问题。庭审中，原、被告均一致确认，被告租赁案涉商铺后，原用于经营珠宝首饰，店铺名称为“富艺珠宝”，后于2013年由经营珠宝首饰改为经营服饰，店铺名称由“富艺珠宝”改为“爱依服”，“富艺珠宝”未再继续经营。原告主张，新冠肺炎疫情发生以前，被告一直主张“爱依服”是自己经营的店铺，后原告自2020年2月开始才知道被告将案涉商铺转租给第三人经营服饰店即“爱依服”，结合原告提交的微信聊天记录中被告称“爱依服还是不接受你的减租方案”可见被告已将案涉商铺进行转租，故原告有权依据《房屋租赁合同》的约定要求被告支付转租补偿费100000元。被告主张，“富艺珠宝”的全称为东莞市富艺珠宝首饰有限公司，法定代表人为被告吴国枫，“爱依服”的全称则为东莞市东坑安大服饰店，系个体工商户，其经营者为廖桂峰，廖桂峰之前是吴国枫的员工，后以廖桂峰的名义注册了前述个体工商户“爱依服”，但吴国枫是“爱依服”的实际老板，即使经营用途于2013年发生变更，但被告吴国枫仍然是案涉商铺的实际租赁主体，案涉商铺不存在转租行为，且被告仅是授权“爱依服”的经营者与原告商谈减租方案，不等于被告将案涉商铺转租给“爱依服”的经营者廖桂峰，故被告无需支付原告诉请的转租补偿费100000元；另外，案涉《房屋租赁合同》约定的转租补偿费也有违公平原则，不应当予以支持。5.被告向原告支付的押金是否予以抵扣租金。庭审中，各方均一致确认，对于《房屋租赁合同》、两份《续租协议书》中约定的押金20000元、37000元、40000元，原告彭炽辉分别收取了10000元、19610元、21200元押金，剩余部分的押金则由第三人钟红笑收取，但对于前述押金是否应当予以抵扣或没收存在争议。原告于庭审后向本院提交相应的情况说明，主张被告于2009年6月8日向原告交付的11000元押金在合同期满后未予以退还，而是转化为双方续签的2013年7月1日《续租协议书》中19610元押金的一部分，再由被告补足剩余8610元，双方于2018年7月15日签订的《续租协议书》中，前述19610元也是转化为该协议书中21200元押金的一部分，由被告补足差额1590元，因此，原告收取被告押金总额实际上为21200元，对于前述21200元押金，因被告存在根本违约行为，故原告有权予以没收。被告则主张，对于案涉三笔押金10000元、19610元、21200元，被告每次签订合同时均有向原告缴纳，且原告出具了相应的押金收据，对于第一次的押金收据，因时间太久被告无法找到相应的收据，而原告出具收据可以证明其已收到相应的押金，故对于原告前述关于押金缴纳情况的说明，被告不予确认；另，被告主张《房屋租赁合同》、两份《续租协议书》均未约定原告有权予以没收押金，故前述押金应当予以抵扣租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋已取得房地产权证，且案涉《房屋租赁合同》、《续租协议书》系各方当事人在平等自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认，各方当事人均应依据诚实信用原则，全面、合法的履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》、《续租协议书》的解除原因及租金应计算至何时，押金是否应当予以抵扣租金；二、案涉商铺是否存在转租，原告诉请转租补偿费100000元有无事实及法律依据；三、被告诉请原告返还改建费180000元及入场费212000元有无事实及法律依据。关于争议焦点一。原、被告均一致同意解除案涉《房屋租赁合同》及两份《续租协议书》，系各方当事人的真实意思表示，本院依法予以准许。关于解除原因。被告自2020年2月起开始未按《房屋租赁合同》及《续租协议书》的约定按时交纳租金，被告主张基于新冠肺炎疫情影响导致其未能按时交租，而依据政府有关部门的倡议及要求，作为房东，原告对于2020年2月的租金应当主动予以减免，对于2020年3月及4月的租金则应当予以减免或减半，但双方曾就减免租金的问题进行沟通协商时，原告拒绝进行任何减免，故被告不存在违约，提出解除合同属于被告的正当权利。本院认为，结合东莞市人民政府于2020年2月7日出具的《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》（编号为：东府[2020]12号），案涉商铺属于原告个人所有，前述文件仅倡导动员业主减免相应租金，并未对业主免收2个月租金作出强制性规定，且结合本案原、被告的沟通情况，在被告向原告提出减免租金的主张时，原告仅同意减租5000元/月，后双方就租金的减免问题协商不成，但被告不能以此为由拒绝交纳相应的租金，且截至原告起诉之日，仍未将2020年2月1日至交还案涉商铺钥匙之日即2020年4月21日期间的租金支付给被告，违反了双方于2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》中关于“乙方必须按时交纳租金及其他费用，如拖欠租金每日按租金1.5%交滞纳金，租金及其他费用超过15天未交甲方的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应交清所欠费用”的约定，构成根本违约，存在过错，故原告以此为由要求解除双方之间的《房屋租赁合同》、《续租协议书》，合法有据，本院依法予以支持。关于租金计算时间。结合原、被告于庭审中的陈述，原告确认于2020年4月21日收到了案涉商铺的钥匙，但于2020年8月自收到被告的反诉状后才打开案涉商铺进行查看，发现案涉商铺内并无遗留相应的物品，已经搬空。由此可见，被告已于2020年4月21日将案涉商铺腾空，双方虽未办理正式的腾退交接手续，但案涉商铺已经脱离被告的控制，处于原告的实际控制之下，且未影响原告对案涉商铺的正常使用，故对原告关于被告于2020年4月21日没有实际腾退房屋的主张，本院不予采纳，本院依法确认被告已于2020年4月21日将案涉房屋实际腾退，故案涉房屋的租金起算时间应自2020年2月1日计至2020年4月21日止，经核算，前述期间的租金应为：21200元/月×2个月+21200元/月÷30天×21天=57240元。关于押金抵扣问题。首先，关于案涉三笔押金10000元、19610元、21200元，原告主张双方续签合同时，对于前两次交付的10000元、19610元押金，均在双方续签合同时予以抵扣，被告仅补充差额部分的押金，故共计缴纳押金21200元，但未提供相应的证据予以证明，而结合被告提供的由原告出具的押金收据显示，如果如原告所述，对于后续续签合同时的押金，被告仅需补足前两次押金的差额部分，那么，在原告出具最新的押金收据时，应予以同时收回之前的押金收据，或者在新出具的押金收据上予以备注之前的押金抵扣情况，否则，在未回收之前押金收据或未对押金收取问题进行备注的情况下，原告直接以全额而非以实际收取的押金数额出具相应的收据，不符常理，故对其主张，本院不予采纳。对于第二次及第三次缴纳的押金19610元、21200元，原告均出具了相应的收据予以确认，虽然被告未提供第一次的押金收据，但原告确认已收到第一次押金10000元，本院依法予以确认，经核算，被告共计向原告缴纳的押金为50810元。其次，案涉《房屋租赁合同》、两份《续租协议书》均未明确约定押金的性质及相关法律后果，本案中，被告虽存在逾期缴纳租金导致违约的行为，但原告不能以此为由没收前述押金，被告要求将押金抵扣欠缴的租金，也体现了押金的本质属性，即保障合同的有效履行，故对被告关于案涉押金抵扣租金的主张，本院予以采纳。综上，被告需向原告支付自2020年2月1日至2020年4月21日止的租金57240元，经抵扣原告需向被告退还的押金50810元，故被告尚需支付的租金为：57240元-50810元=6430元，对于超出该数额的诉请，本院依法不予支持。关于违约金问题。双方于2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》中对逾期缴纳租金及相关费用的法律后果分别作出了约定，其中：对于逾期缴纳租金未超过15天的，被告需支付相应的滞纳金；对于逾期缴纳租金及其他费用超过15天的，则赋予了原告解除合同并收回案涉商铺的权利。本案中，基于新冠肺炎疫情，双方对于租金的减免问题发生争议，后被告拒绝缴纳租金且超过15天，构成违约，被告以此为由收回案涉商铺并解除双方之间的租赁关系，且将案涉商铺另行出租，已依法行使了相关权利，故原告要求被告支付逾期缴纳租金的违约金，依据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。被告主张其系“爱依服”的实际经营者，案涉商铺仅仅是经营用途由珠宝首饰变更为服饰，店铺名称由“富艺珠宝”变更为“爱依服”，但被告不存在转租行为，且转租补偿费100000元的约定有违公平原则，故原告依据《房屋租赁合同》的约定要求被告支付转租补偿费100000元依据不足，应当予以驳回。关于转租问题。首先，原告未提交相应的证据证明其系“爱依服”的实际经营者，应依法承担举证不能的法律后果，故对其主张，本院不予采纳。其次，结合原告提交的微信聊天记录显示，在被告向原告提出减免租金的建议时，均是陈述“爱依服申请二三月减免一半租金”、“爱依服还是不接受你减租方案交租，你可行动了”、“昨天你不行动，他们行动了，现在店内的货可能都撤干净了，还欠2、3、4月租金，怎么办”、“刚才我员工看到你店爱依服在拆东西搬东西，我员工阻止不了，都是女孩子，你过去将门锁上，因为爱依服欠交2-4月租金”。从前述被告就案涉商铺租金减免问题协商的口吻来说，均是从第三方的角度代为转达“爱依服”的减租要求，而并非以承租人的口吻与原告协商案涉商铺的减租问题，如果原告系“爱依服”的实际经营者，应以承租人的口吻与原告协商租金减免问题，而非代为转达，且在“爱依服”拟采取行动搬空案涉商铺内的货物时，被告第一时间通知原告采取行动防止“爱依服”搬空货物并将案涉商铺的门锁上，被告的前述一系列行为均不符合其作为“爱依服”实际经营者的身份，且有违常理，故对被告关于其仅是授权“爱依服”的经营者廖桂峰与原告商谈减租方案，不等于被告将案涉商铺转租给“爱依服”的经营者廖桂峰的主张，本院不予采纳。综上，原告主张被告将案涉商铺转租给他人即“爱依服”，并提供了相应的微信聊天记录予以佐证，且被告未能提交相应的反驳证据予以推翻前述主张，结合民事证据的高度盖然性原则，原告的主张更为符合常理，本院予以采纳，本院依法认定被告将案涉商铺转租给他人即“爱依服”。关于转租补偿费的支付问题。原、被告于2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》中明确约定“在租赁期内乙方不能随便转租他人或将房屋转移其他用途，或以合伙人名义变相转让，因特殊原因，非转让不可，一定要经甲方先协商，甲方同意后才进行，但补偿甲方100000元”，前述合同无论文本由何方提供，双方作为平等的民事主体，理应对合同条款进行了充分的磋商和考量，被告未提交证据证明其在紧迫或者缺乏经验的情况下订立了使其与原告之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同，案涉《房屋租赁合同》系原、被告真实的意思表示，无证据显示存在违反法律强制性效力性规定的因素，双方均应按照合同行使权利、履行义务，故对被告关于合同约定的转租补偿费100000元有违公平原则的主张，本院不予采纳。鉴于案涉商铺由原告及第三人钟红笑作为甲方即共同出租人，交付给被告租赁使用，且对于案涉商铺的租金、押金、改建费、入场费等相关费用，原告及第三人钟红笑均是按照一定的比例进行分配，故对于案涉商铺经被告转租后的补偿费100000元，也应依据前述分配比例在原告与第三人钟红笑之间进行分配，原告要求被告将案涉商铺的转租补偿费100000元全额支付给原告，客观上侵犯了共同出租人即第三人钟红笑的合法权益，本院不予准许，又因第三人钟红笑未就转租补偿费提出独立的诉讼请求，故本院在本案中仅处理被告应向原告支付的转租补偿费，结合双方签订《房屋租赁合同》时约定的租金为20000元/月（其中原告彭炽辉11000元/月，第三人钟红笑9000元/月），经核算，原告与第三人钟红笑是按照55%:45%的比例对租金进行分配，故本院按照前述比例对原告应获得转租补偿费进行计算为：100000元×55%=55000元，对于超出前述数额的转租补偿费，本院依法不予支持。关于第三人钟红笑与被告之间的转租补偿费问题，可另循途径解决。关于争议焦点三。关于改建费问题。庭审中，原告确认已收到案涉360000元改建费中的180000元，剩余180000元则由第三人钟红笑收取，对此，被告也提供了相应的收据予以佐证，本院依法予以采信。本院认为，原、被告于2013年7月1日签订的《续租协议书》中约定“租赁期限由2009年7月1日起至2013年6月30日止延续至2018年9月30日止......甲方一次性收取乙方商铺改建费360000元，甲方负责将商铺中间楼梯改建及夹层拆除工程，改建所产生的一切费用由甲方负责”，前述协议书对改建费的用途作出了明确约定，即对案涉商铺的中间楼梯改建及夹层拆除工程，结合协议书中对改建时间及改建费退还条件的约定，可以证明原告已在约定的时间内将案涉改建工程施工完毕且将商铺交付给被告使用，也即原告已经依约履行完毕了相应的改建义务，作为合同相对方，被告有支付改建费的义务，且案涉《续租协议书》中约定的租赁期限已经届满，被告在租赁期限内也实际使用并享受了对案涉商铺进行改建而带来的便利，故被告要求原告退还改建费180000元，依据不足，本院依法不予支持。关于入场费问题。庭审中，原告确认已收到案涉400000元入场费中的212000元，剩余188000元则由第三人钟红笑收取，对此，被告也提供了相应的东莞银行网上银行电子回单予以佐证，本院依法予以采信。本院认为，原、被告于2018年7月15日签订的《续租协议书》中约定“租赁期限由2009年7月1日起至2013年6月30日止延续至2018年9月30日止，再延续至2023年9月30日止......甲方一次性收取乙方入场费400000元”，前述《续租协议书》系原、被告在平等、自愿的基础上协商订立，且未违反法律、法规的强制性规定，被告主张前述入场费的约定应属无效约定，依据不足，本院不予采纳。如前所述，导致案涉《房屋租赁合同》、《续租协议书》解除的原因在于被告未依约交纳租金，存在过错，原告依据《房屋租赁合同》的约定解除双方之间的租赁关系，合法有据，故被告以租期期限尚未届满为由要求原告退还前述入场费212000元，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告彭炽辉与被告吴国枫签订的《房屋租赁合同》及两份《续租协议书》已解除；二、被告吴国枫应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告彭炽辉支付租金6430元；三、被告吴国枫应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告彭炽辉支付转租补偿费55000元；四、驳回原告彭炽辉的其他本诉请求；五、驳回被告吴国枫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3622元、诉前财产保全费1351元，合计4973元，由原告彭炽辉负担1839元，被告吴国枫负担3134元；本案反诉受理费7180元、反诉保全费2480元，合计9660元，由被告吴国枫负担。上述本诉受理费3622元、诉前财产保全费1351元，原告彭炽辉起诉时已预交；上述反诉受理费7180元、反诉保全费2480元，被告吴国枫反诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 王 观审判员 程 露审判员 李淑花二〇二〇年十二月三十日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。