广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终1338号上诉人（原审原告）：郑洪柏，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1711。委托代理人：黄健，广东众坚律师事务所律师。委托代理人：覃振荣，广东众坚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶军，男，汉族，住江西省景德镇市，公民身份号码为×××3030。上诉人郑洪柏因与被上诉人陶军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法虎民一初字第939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月15日，郑洪柏向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除郑洪柏与陶军签订的房屋买卖协议书；2.陶军返还郑洪柏房屋出租所得租金合计180400元；3.陶军支付郑洪柏违约金70000元；4.陶军承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：郑洪柏于2004年12月2日与东莞丽景湖山庄建造有限公司签订《房屋买卖合同》，约定郑洪柏向东莞丽景湖山庄建造有限公司购买位于东莞市虎门镇新联村东莞丰泰华园山庄景湖区8号楼8A号房屋。郑洪柏主张于2007年10月29日将上述房屋转卖给陶军，并对此提供了一份《房屋买卖协议书》作为证据，郑洪柏作为甲方，陶军作为乙方，具体内容如下：1.甲方将东莞市虎门镇新联丰泰华园山庄景湖区8座8A房屋及室内两台空调以人民币530000元（大写：伍拾叁万元整）的价格转让给乙方，此价格为甲方净收价格，过户时所产生的税费由乙方承担。2.乙方付给甲方首期款（含订金）人民币300000元（大写：叁拾万元整），由甲方在3-4个月内尽快办理甲方名字的该房屋的产权证。3.甲方名字的房屋产权证出来后，两周内交给乙方，并出据和办理好过户给乙方的所需文件，待乙方验证过户文件完整后，即刻付清余款人民币230000元（大写：贰拾叁万元整）。4.因甲方现已将房屋出租给另一方，一方在购买甲方房屋后，必须继续履行该房屋的租赁合同，直至租赁合约期满。5.甲方在收到乙方的订金时，该房屋的租金开始由乙方收取（租金人民币2200元），甲方须将租赁合同转交给乙方，租约期满后由乙方退给租客押金人民币4400元；6.甲方必须保证对该房产拥有完整的权力（利），除甲乙双方外的第三方均无权干涉，若因权属发生纠纷而导致不能将产权转名给乙方，则甲方须双倍赔偿首期款（人民币140000元）给乙方，并且乙方有权取消协议。反之乙方违约则首期款（人民币70000元）不予退还。……”该《房屋买卖协议书》乙方签名处载有“陶军”字样的签名，并填写了陶军的公民身份号码，下部载明“2007年10月29日签于东莞虎门镇”。郑洪柏主张在2007年10月29日签订《房屋买卖协议书》当天便将案涉房屋的钥匙交付给陶军，确认陶军已向其支付首期款（含订金）人民币300000元。案涉房屋于2008年7月10日经东莞市人民政府进行权属登记，权属人为郑洪柏，权属证号为粤房地证字第C6657852号。郑洪柏主张在办理好上述房地产权证后，便通过电话方式催告陶军与其一起去办理将案涉房屋过户至陶军名下的手续，但陶军一直没有配合，也没有支付余款230000元，郑洪柏自2008年8月起开始联系不上陶军，郑洪柏同时确认双方没有书面约定有效的通知方式。对于郑洪柏是否有将案涉房屋的房地产权证交给陶军的问题，郑洪柏主张因案涉房屋是由其按揭购买的，房地产权证的原件在尚未还清银行贷款前是由银行保管的，郑洪柏客观上不可能将该原件交付给陶军，陶军对此亦是知情的，故郑洪柏主张《房屋买卖协议书》第3点的意思是在办理好房地产权证后，由郑洪柏在两周内通知陶军验证过户的文件并一起去办理房屋过户手续。对于办理过户所需的文件，郑洪柏主张应为银行借款合同、供款账户信息、郑洪柏的身份证复印件等。案涉房屋截止庭审辩论终结前尚未提前还贷，郑洪柏主张与陶军曾口头约定在收到陶军支付的余款230000元后要马上还贷，并及时将案涉房屋过户给陶军。另查明，郑洪柏又主张于2007年7月1日起将上述房屋出租给案外人肱黑容一郎，每月租金为2200元，租期为2007年7月1日起至2008年7月1日止，在签订《房屋买卖协议书》当天便将与案外人肱黑容一郎签订的租赁合同原件交给陶军，并口头通知承租方将案涉房屋的租金直接交付给陶军，故郑洪柏主张陶军应依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第二款的规定返还案涉房屋出租所得租金共计180400元，但郑洪柏未对此提供证据予以证明。又查明，郑洪柏主张因为陶军在收到其有关房地产权证已办理好，可以办理过户手续的通知后，没有及时在合理期限内对房地产权证及相应的过户所需文件进行验证，并在验证后支付余款230000元，构成根本违约，故郑洪柏请求法院解除郑洪柏、陶军双方签订的案涉《房屋买卖协议书》，并判令陶军承担相应的违约责任。郑洪柏同时确认在向原审法院起诉前未行使过合同解除权。原审法院认定上述事实的证据有：郑洪柏提供的《房屋买卖协议书》、房地产买卖合同、房地产权证，当事人陈述以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，陶军经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，原审法院确认郑洪柏所提交的证据的真实性、合法性及关联性。案涉《房屋买卖协议书》并未约定一方解除合同的条件，本案的关键在于郑洪柏是否符合法定解除的条件，对此原审法院分析如下：首先，案涉《房屋买卖协议书》第3点约定郑洪柏在办理好案涉房屋的房屋产权证后，需要在两周内交付给陶军，郑洪柏虽然主张因为案涉房屋是按揭所购买，故房屋产权证的原件由银行保管，但郑洪柏未对此提供任何证据予以证明，应对此承担举证不能的不利后果，原审法院认定郑洪柏未履行《房屋买卖协议书》约定的交付陶军房屋产权证的义务；其次，案涉《房屋买卖协议书》第3点同时也约定郑洪柏需要交付办理过户所需的文件给陶军验证，郑洪柏并未提供证据证明已通知过陶军案涉房屋的产权证已办理完毕，可以开始办理房屋过户手续或者将办理过户所需的文件交付陶军；再次，郑洪柏确认在向原审法院起诉前未行使过合同解除权，而在郑洪柏履行完毕案涉《房屋买卖协议书》第3点所约定的义务之前，无法得知陶军对继续履行合同的意思表示，并不能以此认定《房屋买卖协议书》的买卖房屋的目的不能实现。综上，郑洪柏未提供证据证明其已经履行《房屋买卖协议书》第3点所约定的先行义务，也没有证据证明其曾催告过陶军配合办理过户手续，也没有证据证明陶军存在致使《房屋买卖协议书》合同目的不能实现的违约行为，因此，原审法院认定郑洪柏不具备《中华人民币共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的条件，故对于郑洪柏请求解除与陶军签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，原审法院不予支持。关于返还案涉房屋的租金问题。首先，《房屋买卖协议书》约定在郑洪柏收到陶军支付的订金后，该房屋的租金由陶军收取，现郑洪柏确认已收到订金，案涉房屋的租金应该由陶军收取；其次，如上所述，《房屋买卖协议书》尚未解除，不符合《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第二款“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”的规定。综上，对于郑洪柏要求陶军返还案涉房屋租金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于违约金问题。虽然《房屋买卖协议书》约定了陶军的违约责任，但是，如上所述，郑洪柏未提供证据证明其已经履行《房屋买卖协议书》第3点所约定的先行义务，也没有证据证明其曾催告过陶军配合办理过户手续，没有任何证据证明陶军存在违约行为，其要求陶军支付违约金，缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照前述所援引之法律以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年8月14日判决驳回郑洪柏的全部诉讼请求。一审受理费5056元（郑洪柏已预交），由郑洪柏负担。郑洪柏不服原审判决，向本院提起上诉称：郑洪柏与陶军于2007年10月29日签订房屋买卖协议书，双方约定：郑洪柏将其位于东莞市虎门镇赤岗村丰泰华园山庄景湖区8座8A号房产转让给陶军，转让价格为人民币530000元，全部过户费用由陶军承担，陶军支付订金及首期款300000元，余款230000元待郑洪柏办妥房产证后一次性付清；陶军支付订金后由其收取房屋出租所得租金，每月人民币2200元；如陶军违约需支付郑洪柏违约金70000元。该协议第3条还约定：郑洪柏的房屋产权证出来后，两周内交给陶军，并出据和办理好过户给陶军的所需文件，待陶军验证过户文件完整后，即付清余款人民币230000元。原审判决认定郑洪柏没有履行房屋买卖协议书第3条的先行义务，没有催告过陶军配合办理过户手续，是违背了本案的重要客观事实，属于事实不清。事实上，办好房产证后，已经催告过陶军办理过户手续，陶军也明知房产证已办理好，完全具备了过户的条件和手续。但是，陶军就是一直拖延而不予配合办理过户手续。郑洪柏将房屋交付给陶军后，一直由陶军收取承租方的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，郑洪柏经催告后，陶军仍迟迟不履行，郑洪柏请求解除合同合法有据。对于郑洪柏要求陶军支付的房屋租金同样依法有据，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第二款的规定，郑洪柏要求陶军支付违约金70000元属于双方的有效约定，应当得到支持。据此，郑洪柏请求本院：1.撤销原审判决。2.依法改判解除郑洪柏与陶军签订的房屋买卖协议书；3.依法改判陶军返还郑洪柏房屋出租所得租金合计180400元（每月2200元，暂计至2014年9月）；4.依法改判陶军支付郑洪柏违约金70000元；5.陶军承担本案一、二审诉讼费用。以上3、4项合计人民币250400元。被上诉人陶军没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审中，郑洪柏提交了向陶军户籍登记地址寄送律师函的快递一份，以证明郑洪柏在上诉以后有向陶军进行催告。该快递于2016年4月25日寄出，因原址查无此人、原写地址不详而退回。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是郑洪柏是否有权解除案涉《房屋买卖协议书》。首先，案涉《房屋买卖协议书》并未对本案情形约定可解除合同。其次，根据案涉合同约定，郑洪柏在办理好案涉房屋的房屋产权证后，需要在两周内交付给陶军，并出据和办理好过户给陶军的所需文件待陶军验证。郑洪柏未能提供证据证明其已履行上述义务。再次，郑洪柏确认在向原审法院起诉前未行使过合同解除权，双方并未书面约定有效的通知方式，其在上诉后向陶军邮寄的律师函因原址查无此人、原写地址不详而退回，并不足以证明郑洪柏已催告陶军配合办理过户手续。故此，郑洪柏未提供证据证明其履行合同约定的先行义务，也没有证据证明其催告过陶军配合办理过户手续，也没有证据证明陶军存在致使案涉合同目的不能实现的违约行为，原审法院认定郑洪柏不具备法定解除合同的条件，对其请求解除案涉合同不予支持并无不当，本院予以维持。至于郑洪柏要求陶军返还案涉房屋的租金及支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑洪柏上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5056元，由郑洪柏负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  何玉煦代理审判员  冯婉娥代理审判员  徐华毅二〇一六年五月二十日书 记 员  冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……