广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2690号上诉人（原审被告）：深圳市宝顺通科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。法定代表人：林文钗，该公司总经理。委托代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。委托代理人：田鹏，广东业晟律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市华南物业投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区。法定代表人：黄秀丽，该公司总经理。委托代理人：��德荣，该公司员工。委托代理人：张苏仔，该公司员工。上诉人深圳市宝顺通科技有限公司（以下简称为宝顺通公司）因与被上诉人东莞市华南物业投资管理有限公司（以下简称为华南物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。华南物业公司因本案于2014年5月13日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．解除华南物业公司与宝顺通公司之间的租赁合同。2．宝顺通公司支付华南物业公司2014年1月22日到2014年5月份的租金439833.33元。3．华南物业公司无需返还宝顺通公司的保证金。华南物业公司在原审审理过程中变更诉讼请求为：第二项变更为请求宝顺通公司支付华南物业公司2013年12月21日到搬离之日的��金；第三项变更为华南物业公司无需返还宝顺通公司的保证金304500元及装修押金100000元；增加一项为：确认宝顺通公司在租赁物内安装的电梯归华南物业公司所有。原审法院经审理查明，2013年10月8日，华南物业公司作为甲方与宝顺通公司作为乙方签订了一份《租赁合同》，合同约定：华南物业公司将位于塘厦科苑城5#厂区的房屋出租给宝顺通公司使用，租赁期限共12年，从2013年10月8日至2025年10月7日共12年；租金每三年递增10%，2013年10月8日至2016年10月7日租金为101500元／月；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同、收回租赁物，并且没收履约保证金，赔偿损失：乙方擅自将租赁物转租、分租、转让或转借给第三方使用的，乙方拖欠租金超过一个月的等等；乙方装修租赁物时不得擅自改变租赁物的建筑结构，并应当先交纳装修押金10万元给华南���业公司，若未经甲方同意，乙方擅自动工装修、改建者或违背甲方批准装修方案图纸乱搭乱建者，视为乙方根本违约，并没收装修押金；免租期为75天，即从2013年10月8日至2013年12月21日；甲方负责水、电安装至租赁物接壤处，合同履行过程中，如乙方若增加设备设施（如变压器等）费用由乙方承担。本合同期满或提前解除、终止时乙方增加的变压器及配电设备、消防设施等财产无偿归甲方所有。若合同期间乙方需增加电梯，由乙方自行承担一切费用，本合同期满或提前解除、终止时乙方自行安装的电梯无偿归甲方所有；附则：乙方要求在一个月内安装好315KVA供电电源至5#厂区电房，在两个月内安装好5#厂区消防设施并验收合格，否则装修免租期顺延。合同签订后，宝顺通公司支付了保证金304500元以及装修押金100000元。华南物业公司主张宝顺通公司应该从2014年1月22日开始以每月101500元缴纳租金，但是宝顺通公司拒不缴纳，并且在2013年12月6日未经华南物业公司同意擅自将该厂房以每月租金124500元转租给第三人。华南物业公司提供《厂房租赁合同》、公证书，证明宝顺通公司将案涉房屋转租给东莞市易普达数码科技有限公司，租赁期限从2013年12月6日至2019年12月6日；提供《解除合同通知书》、EMS快递单及签收证明，证明华南物业公司向宝顺通公司寄出了的解除合同通知书签收时间为2014年4月27日；提供东府国用（2006）第特610号国有土地使用证、建字第99-20-00144号建设工程规划许可证、建字第2008-20-00017号建设工程规划许可证副证、建字第2008-20-00018号建设工程规划许可证副证，证明案涉房屋的权属证书，建设单位为：东莞市华南工业经济发展有限公司；提供协议书，证明东莞市华南工业经济发展有限公司将案涉物业委托华南物业公司进行管理维护并以华南物业公司名义对外出租、分租等；提供专项工程承包协议书，证明于2013年12月5日委托第三方安装了案涉房屋的容量315伏电缆的配电房；提供建设工程消防设计审核意见书复印件、建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋消防验收合格。宝顺通公司质证意见为：确认转租的《厂房租赁合同》的真实性，但是认为转租已经华南物业公司同意；没有收到《解除合同通知书》；对案涉房屋的国有土地使用证、建筑规划许可证、建设工程消防设计审核意见书复印件、建设工程消防验收意见书真实性、合法性不予确认，认为权利人不是华南物业公司，且证书中建筑物面积和层数与实际不一致。宝顺通公司主张华南物业公司一直没有依照合同提供315伏变压器，故合同免租期一直在顺延。原审法院认定上述事实的证据有：《租赁合同》、《���房租赁合同》、公证书、《解除合同通知书》、EMS快递单及签收证明、国有土地使用证、《建设工程规划许可证》、建设工程消防设计审核意见书复印件、建设工程消防验收意见书以及原审庭审笔录、调查笔录等。原审法院认为，根据华南物业公司、宝顺通公司双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、华南物业公司、宝顺通公司双方签订的《租赁合同》是否有效；二、宝顺通公司是否有违约行为，《租赁合同》是否符合解除条件，租赁保证金应否返还；三、宝顺通公司应否向华南物业公司交纳从2013年12月21日起至搬离之日止的租金；四、装修押金是否应当返还；五、电梯应否归华南物业公司。对于第一个争议焦点。华南物业公司与宝顺通公司均确认双方就东莞市塘厦镇科苑城5#厂区签订了《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，并且案涉房屋所占土地有国有土地使用证，案涉房屋已经办理建筑工程规划许可证，所以，华南物业公司、宝顺通公司双方签订的《租赁合同》合法有效，原审法院予以确认。华南物业公司、宝顺通公司双方应当全面履行《租赁合同》约定的权利义务。对于第二个争议焦点。根据双方签订的《租赁合同》的约定：乙方擅自将租赁物转租给第三方使用的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物并没收履约保证金，现宝顺通公司将案涉房屋转租给第三方，其主张转租经华南物业公司同意，但是没有提供任何证据佐证，故原审法院对宝顺通公司主张不予采信。宝顺通公司将案涉房屋转租给第三方，违反双方合同的约定，华南物业公司有权解除合同，不予退回履约保证金。华南物业公司提供的EMS快递单及签收证明，可以证明华南物业公司寄送给��顺通公司的《解除合同通知书》在2014年4月27日送达给宝顺通公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，所以，原审法院确认，华南物业公司与宝顺通公司双方在2013年10月8日签订的《租赁合同》于2014年4月27日解除。因宝顺通公司的转租行为导致合同解除，华南物业公司请求无需返还履约保证金304500元，合理有据，原审法院予以支持。对于第三个争议焦点。宝顺通公司主张由于华南物业公司没有安装好315KVA的供电电源及消防设施未验收合格，所以装修免租期顺延。根据华南物业公司与宝顺通公司双方的《租赁合同》附则约定：“乙方要求在一个月���安装好315KVA供电电源至5#厂区电房，在两个月内安装好5#厂区消防设施并验收合格，否则装修免租期顺延”，1、对于安装315KVA供电电源的问题，该条款约定了宝顺通公司关于在一个月内要求安装315KVA供电电源的要求，但是该条款没有明确费用承担的问题，根据《租赁合同》第六条第三款的约定“甲方负责水、电安装至租赁物接壤处，合同履行过程中，如乙方若增加设备设施（如变压器等）费用由乙方承担”，可以明确由华南物业公司负责案涉厂房的水、电安装至租赁物接壤处，所以，安装315KVA供电电源属于增加设备设施的内容，该费用应当由宝顺通公司承担，华南物业公司应当承担的是实施安装315KVA供电电源的义务，但是宝顺通公司没有提供证据证明支付了华南物业公司安装315KVA供电电源的费用，故华南物业公司不予安装是属于先履行抗辩权的范围，属合理抗辩，不构成免租期的顺延。2、对于安装消防设施并验收的问题，根据华南物业公司提供的建设工程消防验收意见书，华南物业公司在2014年5月19日消防验收合格，故在此之前，构成装修免租期的合理顺延。华南物业公司请求宝顺通公司支付2014年5月19日之前的租金不合理，原审法院不予支持。由于华南物业公司、宝顺通公司双方的《租赁合同》于2014年4月27日解除，华南物业公司丧失请求宝顺通公司支付租金的合同基础，但宝顺通公司在2014年5月20日起仍实际占用华南物业公司的租赁物，应当按照租金的标准支付占有使用费。华南物业公司请求宝顺通公司支付从2014年5月20日起至实际搬离之日止按照每月101500元标准计算占有使用费，原审法院予以支持。对于第四个争议焦点。根据华南物业公司、宝顺通公司双方的《租赁合同》约定宝顺通公司装修案涉房屋应当经华��物业公司的批准，擅自动工装修的，华南物业公司有权没收装修押金，根据华南物业公司提供的《公证书》，案涉房屋现由宝顺通公司转租后的第三人使用，是经第三人装修的，但宝顺通公司没有提供证据证明该装修经华南物业公司批准，故宝顺通公司违反合同约定，华南物业公司请求无需退回宝顺通公司装修押金100000元，原审法院予以支持。对于第五个争议焦点。根据双方《租赁合同》的约定本合同期满或提前解除，乙方自行安装的电梯无偿归甲方所有，根据上述第二个争议焦点的论述，由于宝顺通公司转租行为导致华南物业公司请求解除合同，故宝顺通公司在租赁物内安装的电梯应当归华南物业公司所有，华南物业公司请求确认宝顺通公司在租赁物内安装的电梯归华南物业公司所有，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认华南物业公司与宝顺通公司在2013年10月8日签订的《租赁合同》于2014年4月27日解除；二、宝顺通公司于判决发生法律效力之日起五日内按照每月101500元的标准支付华南物业公司从2014年5月20日起至搬离之日止的占有使用费；三、华南物业公司无需返还宝顺通公司履约保证金304500元；四、华南物业公司无需返还宝顺通公司装修押金100000元；五、宝顺通公司在东莞市塘厦镇科苑城5#厂区内安装的电梯归华南物业公司所有；六、驳回华南物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费23840元，由华南物业公司负担5210元，宝顺通公司负担18630元。华南物业公司已预交受理费11244元。管辖权异议诉讼费100元，由宝顺通公司负担。宝顺通公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定是错误的。虽然华南物业公司原审期间提交了国有东府国用（2006）第610号国有土地使用证和建字第99-20-00144号建设工程规划许可证、建字第2008-20-00017号建设工程规划许可证、2008-20-00018号建设工程规划许可证，但华南物业公司提供的上述产权证书载明建设规模、建设位置、建筑面积与其实际出租给宝顺通公司的房屋名称、所在地址与面积不一致，因此，华南物业公司提交的上述产权证书不是案涉租赁房屋的产权证书，或者案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。因此，依照《最高人民法院���于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉《租赁合同》应为无效合同。原审判令华南物业公司无需返还履约保证金、装修押金及房屋内电梯归华南物业公司所有，是错误的。二、原审未追加涉案租赁房屋的实际使用人为本案第三人是错误的。案涉房屋是由东莞市易普达数码科技有限公司实际使用，该公司在租赁期间按月向华南物业公司支付使用费用，故本案处理结果与东莞市易普达数码科技有限公司有直接利害关系，应追加其为第三人才能查清宝顺通公司是否存在擅自将租赁房屋转租第三人、房屋使用费用的支付、315变压器具体安装时间及消防设施验收的情况。原审未追加东莞市易普达数码科技有限公司为第三人，导致事实不清，证据不足。三、原审认为案涉房屋于2014年5月19日取得了消防验收合格证是错误的，华南物���公司提交的消防验收合格证不能证明案涉房屋已经消防验收合格。四、宝顺通公司在租赁案涉房屋时，在向华南物业公司缴纳押金同时还预交了一个月租金，原审认为华南物业公司于2014年5月19日验收合格，故此前构成装修期合理顺延。但是，原审未扣除宝顺通公司预交的一个月租金，要求宝顺通公司支付从2014年5月20日起的占有使用费，是错误的。综上，宝顺通公司请求本院判令撤销原审判决，将本案发回重审。华南物业公司答辩称：一、宝顺通公司的上诉理由不成立。华南物业公司原审提交的其与宝顺通公司于2013年10月8日签订的《租赁合同》及东府国用（2006）第特610号国有土地使用证、建字第99-20-00144号建设工程规划许可证副证、建字第2008-20-00018号建设工程规划许可证副证已经过法庭质证，宝顺通公司也予以认可。华南物业公司提交的东公塘消审字��2014）第0017号建设工程消防涉及审核意见书已明确华南物业公司申报消防审核的正是5#厂房、宿舍建设工程，东公塘消验（2014）第0023号建设工程消防验收意见书综合评定该工程消防验收合格。二、华南物业公司与宝顺通公司的《租赁合同》约定免租装修期至2013年12月21日，但宝顺通公司却违约将厂房转租给东莞市易普达数码科技有限公司并签订《厂房租赁合同》，宝顺通公司在免租期未满就发生转租行为，违约在先，华南物业公司主张单方解除合同，不存在装修免租期顺延，宝顺通公司应该从2013年12月21日起计付租金。基于以上事实，华南物业公司认为宝顺通公司应按照《租赁合同》约定每月101500元的标准计付自2013年12月21日起至搬离之日止的厂房租金或占有使用费，并支付相应滞纳金。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另��明，华南物业公司在二审期间提交盖有案外人东莞市易普达数码科技有限公司公章的《承诺书》，华南物业公司、宝顺通公司均确认东莞市易普达数码科技有限公司有代宝顺通公司向华南物业公司缴纳租金，直至2016年5月10日第二次法庭调查，华南物业公司确认宝顺通公司没有拖欠租金，但表示5月份的租金尚未到期，宝顺通公司则表示不清楚东莞市易普达数码科技有限公司向华南物业公司缴纳租金的数额及时间。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对宝顺通公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：一、本案应否追加东莞市易普达数码科技有限公司为第三人参加诉讼；二、案涉《租赁合同》是否为有效合同；三、宝顺通公��的租金交付情况。关于争议焦点一。本院认为，东莞市易普达数码科技有限公司并非案涉《租赁合同》的相对方，宝顺通公司通过转租的方式将案涉租赁物交付给东莞市易普达数码科技有限公司使用，宝顺通公司据此为由要求追加东莞市易普达数码科技有限公司为第三人，没有依据，本院不予支持。关于争议焦点二。华南物业公司提交的东府国用（2006）第特610号国有土地使用证、建字第99-20-00144号建设工程规划许可证、建字第2008-20-00017号建设工程规划许可证副证、建字第2008-20-00018号建设工程规划许可证副证，足以证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证。因此，案涉《租赁合同》应为有效合同，其合同内容系双方当事人的真实意思表示，应对双方当事人具有约束力。宝顺通公司主张案涉《租赁合同》为无效合同，依据不足，本院不予支持。宝顺通公司租赁案涉租赁物后，其未经华南物业公司同意擅自将房屋转租给东莞市易普达数码科技有限公司，且东莞市易普达数码科技有限公司未经华南物业公司同意擅自对租赁物进行装修，依照《租赁合同》的约定，华南物业公司有权解除《租赁合同》并没收宝顺通公司交付的履行保证金、装修押金及自行安装的电梯。原审法院对此处理正确，本院予以维持。关于争议焦点三。直至2016月5月10日的二审法庭调查期间，华南物业公司确认宝顺通公司并未拖欠租金，华南物业公司请求宝顺通公司支付2013年12月21日起至2016月4月的租金及占有使用费，本院不予支持。但对于2016年5月起至宝顺通公司搬离之日止的占有使用费，应予以支持。综上，宝顺通公司的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第577号民事判决第一、三、四、五项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第577号民事判决第六项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第577号民事判决第二项为：深圳市宝顺通科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内按照每月101500元的标准支付东莞市华南物业投资管理有限公司从2016年5月起至搬离之日止的占有使用费。四、驳回东莞市华南物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费23840元，由东莞市华南物业投资管理有限公司承担12840元，深圳市宝顺通科技有限公司承担11000元，管辖权异议诉讼费100元，由深圳市宝顺通科技有限公司承担。二审案件受理费23840元，由东莞市华南物业投资管理有限公司承担11920元，深圳市宝顺通科技有限公司承担11920元。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  黎棣华代理审判员  陈锦波二〇一六年五月二十四日书 记 员  周爱婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清��，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。