江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4142号上诉人（原审被告）：启东勤盛置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心**东。法定代表人：吴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：徐赛丰，高朋（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚学娟，女，1975年7月12日生，××族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。上诉人启东勤盛置业有限公司（以下简称勤盛公司）因与被上诉人姚学娟商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初5168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。勤盛公司上诉请求：撤销一审判决书第二项中“支付违约金57920.31元”。事实与理由：1.一审判决认定我公司不享有合同法定解除权，适用法律错误。合同法第九十三条规定了当事人的约定解除权，第九十四条规定了当事人的法定解除权，两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥。姚学娟未按照合同约定如期足额支付购房款，在我公司发函催要后，仍未在指定的时间内支付购房款，已构成根本违约。我公司按照合同法第九十四条第三项的规定，依法行使合同的法定解除权。2.我公司行使合同法定解除权，不承担违约责任。向姚学娟支付违约金或赔偿损失的前提为我公司违约。我公司依法行使合同法定解除权，不应支付违约金或赔偿姚学娟损失。姚学娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姚学娟向一审法院起诉请求：1.解除本人与勤盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.勤盛公司返还本人已付房款460110元并支付利息损失（自实际支付之日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年4月20日公布的贷款市场报价利率3.85%计算）；3.勤盛公司赔偿本人损失230055元。一审法院认定事实：2018年9月7日，姚学娟与勤盛公司签订合同编号为SP×××80号的《商品房买卖合同》一份，合同约定，姚学娟向勤盛公司购买位于江苏省启东市寅阳镇兴垦区外则××部第××幢××号房屋一套，房屋建筑面积为79.67平米，房屋总价为827433元。合同第七条约定：“付款方式：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金壹万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取分期付款方式付款，并应当在2020年9月4日前分5期支付该商品房全部价款，首期房款31372元应当于2018年9月6日前支付，其余分别于2019年3月4日前支付楼款165487元，于2019年9月4日前支付楼款206858元，于2020年3月4日前支付楼款206858元，余款206858元于2020年9月4日前支付。”第八条约定：“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”附件十一《补充协议》第二条第二款约定：“在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。”第三条第二款约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”一审另查明，姚学娟于2018年9月4日、2018年9月5日、2019年3月4日、2019年4月28日、2019年8月21日、2019年12月4日、2019年12月5日，分别向勤盛公司支付了10000元、31372元、165487元、60000元、143251元、30000元和20000元，合计460110元。一审再查明，因姚学娟未能如约于2020年3月4日前足额支付当期房款，勤盛公司于2020年3月9日委托江苏东晋律师事务所向姚学娟寄送《律师函》，要求姚学娟于2020年3月18日前付清分期购房款155191元，姚学娟于2020年3月12日收到该律师函。因姚学娟未能于2020年3月18日前支付该分期楼款，勤盛公司于2020年3月20日又向姚学娟寄送《解除合同通知函》，明确因姚学娟逾期付款行为，要求与姚学娟解除《商品房买卖合同》，姚学娟收到该《解除合同通知函》后，就案涉房屋的处置问题与勤盛公司未能达成一致意见。截至2020年3月20日，按照案涉《商品房买卖合同》约定，姚学娟应于2020年3月4日前需支付的该期购房款，其逾期付款时间未超过180天。本案一审的争议焦点为：1.勤盛公司是否有权单方解除案涉《商品房买卖合同》；2.若勤盛公司无权单方解除该合同，勤盛公司对姚学娟的损失应如何承担。关于勤盛公司是否有权单方解除案涉《商品房买卖合同》的问题。法院认为，合同的订立是具有民事行为能力人的双方意思表示行为，当合同的内容与法律的强制性规定不相冲突时，应尊重双方当事人的“意思自治”，遵循“约定优于法定”的原则。本案中，合同法第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”该条虽规定了守约方对违约方的单方解除权，但因该条款非强制性规定，理应遵循案涉附件十一《补充协议》第三条第二款的规定，因本案中姚学娟的逾期付款期限未超过180天，解除合同的条件尚未成就，故勤盛公司无权单方解除合同，现勤盛公司向姚学娟寄送《解除合同通知函》的行为，应视为违约，应承担违约责任。因双方现一致同意解除案涉合同，且勤盛公司亦同意退还姚学娟购房款，故法院认定案涉《商品房买卖合同》予以解除，勤盛公司退还姚学娟购房款460110元。关于勤盛公司对姚学娟的损失应如何赔偿的问题。法院认为，本案中，姚学娟既主张了利息损失，又主张了其他损失，因姚学娟主张的该“其他损失”所依据的是附件十一《补充协议》第二条第二款，故可认为其主张的“其他损失”实为“违约金”。本案中，双方在案涉合同中虽未约定“利息损失”，但姚学娟主张的利息损失实则是在勤盛公司自行单方解除合同后，对勤盛公司不完全履行合同行为时采取的救济手段，以补偿受损害的合同关系，因此利息的给付实则是法律责任的一种承担，属于损害赔偿的范围。而附件十一《补充协议》第二条第二款约定的违约金，实则是对损害赔偿金额的预先确定，与一般的损害赔偿金在性质、功能上相当，都具有补偿性，根据“约定优先”的原则，因本案中已约定了违约金条款，应当优先适用该条款，利息损失可作为确定违约金数额的参考，不应将利息损失和违约金同时适用，故对本案中姚学娟主张的利息损失，法院不予支持。关于姚学娟主张的违约金，其依据案涉《补充协议》第二条第二款，要求勤盛公司按照已付房款的50%给付，但本案中，系姚学娟逾期付款违约在先，且在勤盛公司向姚学娟发出催要房款的《律师函》后，亦未给付房款，姚学娟本身具有一定过错，且未能提供充分证据证明存在“实际损失”，依据“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，酌情予以调整，故酌情认定勤盛公司支付姚学娟案涉房屋总房款827433元的7%计算的违约金，即57920.31元。据此，一审法院判决：一、姚学娟与启东勤盛置业有限公司解除《商品房买卖合同》（合同编号为SP×××00）；二、启东勤盛置业有限公司于判决生效之日起十五日内退还姚学娟房款460110元并支付违约金57920.31元；三、驳回姚学娟的其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明，勤盛公司在二审中陈述，若法院认定勤盛公司不具有法定解除权，则其对一审判决的违约金部分没有异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，姚学娟未能按约于2020年3月4日前足额支付第四期房款，逾期付款金额155191元相对房屋总价827433元比例较小，迟延履行时间仅十余日，且姚学娟此后亦明确表示愿意继续履行。勤盛公司虽寄送《解除合同通知函》，但并不符合行使合同解除权的法定条件。此外，本案实系分期付款买卖，买受人迟延支付到期价款金额达到全部价款的五分之一，出卖人可以解除合同，本案中勤盛公司亦不符合解除合同情形。因此，勤盛公司不符合法定解除权的行使条件。因勤盛公司二审中陈述如其不具有法定解除权，则对一审判决违约金无异议，故本院予以维持。据此，勤盛公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1248元，由上诉人启东勤盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱艳审 判 员 杨盛审 判 员 胡皓二〇二一年一月十三日法官助理 钱荣书 记 员 刘杰