新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终6号 上诉人（原审被告）：徐雪莲，女，1964年12月28日出生，汉族，四川省南充市人，个体工商户，住新疆喀什市。被上诉人（原审原告）：喀什西远物业服务有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市西域大道**。法定代表人：付军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘巧红，新疆驼铃律师事务所律师。委托诉讼代理人：廉丛勇，该公司副经理。上诉人徐雪莲因与被上诉人喀什西远物业服务有限公司（以下简称西远物业）物业服务合同纠纷一案，因不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐雪莲上诉请求：1、撤销（2020）新3101民初2206号民事判决第一项，改判驳回西远物业的诉讼请求或减少西远物业诉求的物业费；2、西远物业承担一二审诉讼费。事实和理由：1、一审认定事实不清，徐雪莲提交的用于证实公用通道被占用、没有享受公用设施电梯、没有提供公共卫生区等服务的照片，一审法院不予采纳不符合证据认定规则。2、二审适用法律错误，西远物业应当全面履行自己的义务，当其履行不符合约定时，徐雪莲有权拒绝相应履行。西远物业答辩称，徐雪莲的上诉理由不成立，答辩人已按物业服务合同履行了义务，徐雪莲理应支付物业服务费，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回徐雪莲的上诉，维持一审判决。西远物业向一审法院起诉请求：1、判令徐雪莲向西远物业支付物业管理服务费69120元；2、支付滞纳金20736元；3、本案诉讼费用由徐雪莲承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，徐雪莲与西远物业签订物业管理委托合同一份，约定徐雪莲将喀什市西域大道145号新世纪花园三层建筑面积为3120平方米的房屋委托西远物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施设备的维修、养护、运行和管理等，委托管理期限为长期，物业管理服务费每月每平方米1.8元，由徐雪莲每年一次性付清，逾期不付，按总金额的30%收取滞纳金等内容。随后，徐雪莲将该房屋用于经营喀什市范特西健身房，并已交纳2015年12月至2017年12月每月2880元即每年34560元的物业费用。自2018年1月起其未交纳物业管理费。一审庭审中，西远物业提交水费收据、新疆建筑消防设施维护保养合同及消防修缮服务费用发票、2018年生活饮用水检测报告及费用发票、2019年城市污水检测报告及费用发票、污水处理费收据、物业工作人员清运垃圾及清理下水道工作照片，证实西远物业作为物业管理服务单位，履行了管理服务的合同义务。徐雪莲对新疆建筑消防设施维护保养合同及消防修缮服务费用发票证实的问题不认可，称维护保养合同显示的楼层是6层至12层，并非其所在的3层；对2018年生活饮用水检测报告及费用发票、2019年城市污水检测报告及费用发票证实的问题不认可，称其并不使用生活用水；对其余证据认可。因维护保养合同约定的楼层并不包含被告所在楼层，故一审法院对维护保养合同的证明力不予认定。其余证据能够证实西远物业提供了维护管理室外上下水管道、代收代缴水费等物业服务，予以认定。徐雪莲提交以下证据：1、楼宇内部照片两张、物业建筑图纸一份、收条两张，证实其他商户占用共用通道，导致其使用加固消防楼梯进出房屋，且使用消防楼梯还向西远物业支付了使用费。西远物业对上述证据不认可，称其向徐雪莲提供了与其他商户共用的通道，徐雪莲使用加固的消防楼梯是为了自身便利，且徐雪莲出具的收条与本案并无关联。经询问，徐雪莲称占用共用通道的商户位于案涉楼宇1层至3层，先于健身房开业，该楼宇有电梯两部、楼梯两部，其中一部电梯、两部楼梯被封堵。因徐雪莲提交的照片并无明确的拍摄地点，西远物业对该照片亦不认可，建筑图纸不能证实占用共用通道的事实，故对照片及图纸的证明力不予认定。西远物业提交的收条，一份为案外人曹金义向案外人蔡伦忠出具，内容为曹金义收到蔡伦忠偿还的欠款140000元及款项构成的说明；另一份为徐雪莲向喀什新世纪发展实业有限责任公司（以下称新世纪公司）出具，内容为新世纪公司以新世纪花园综合楼7层717号房屋抵偿欠付被告的建筑材料款。因两张欠条所载内容与本案并无关联，且均系复印件，故对欠条不予认定。2、电箱照片两张、电费交纳记录三份，证实西远物业拒绝徐雪莲接电，故徐雪莲另开供电户头并购买相应设备，自行向电力公司支付电费。西远物业对该证据不认可，称用电不在双方约定的协议范围内。因支付电费系用电人应当履行的义务，且双方物业管理委托合同对代收代缴费用的约定中不包含电费，故对电箱照片及电费交纳记录的证明力不予认定。3、照片三张、收条一张，证实西远物业没有制止三楼房顶的私自搭建，导致房屋漏水，徐雪莲支付维修费8000元。西远物业对该证据不认可，称徐雪莲并未告知其房屋存在漏水问题。因徐雪莲提交的照片并无明确的拍摄地点，不能证实房屋漏水是因搭建所致，且西远物业对该照片亦不认可，收条系案外人向范特西健身房出具，故对照片及收条不予认定。另，西远物业主张的物业费，是按双方2016年、2017年协商确定的面积1600平方米、每月每平方米1.8元计算2018年、2019年两年物业费共69120元（1600平方米×1.8元×12个月×2年）；滞纳金按欠付物业费总额的30%计算为20736元（69120元×30%）。一审法院认为，西远物业与徐雪莲签订的物业管理委托合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。西远物业作为物业管理单位，为包括徐雪莲在内的全体业主提供物业管理服务，徐雪莲接受了西远物业的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。徐雪莲虽以西远物业未尽合同义务为由拒绝支付物业服务费，但其辩解缺乏有效证据证明。现西远物业按每月每平方米1.8元收取1600平方米物业服务费不违反双方合同约定，故物业服务费69120元应由徐雪莲支付。对于徐雪莲所称西远物业未对其他商户占用共用通道及违章搭建进行阻止及向有关行政部门上报，对此，物业公司并非具有行政执法权的国家机关，对管理区域内的违章搭建无权采取强制措施，但若确实存在违章搭建现象，物业公司应当进行劝阻并及时向有关行政部门报告。小区的物业服务工作需要物业公司、小区业主、业主委员会相互协调、共同促进。西远物业作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，致力于增强服务意识和提高服务质量以获得小区业主的认同；业主在享有物业服务的同时，也应积极履行支付物业费的义务，通过合理合法渠道提出诉求。因此，对于西远物业要求徐雪莲支付滞纳金的请求，考虑到徐雪莲未按约定支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故对滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、徐雪莲于本判决生效之日起五日内向西远物业支付物业管理服务费69120元；二、驳回西远物业的其他诉讼请求。案件受理费2046.4元，减半收取计1023.2元，由西远物业负担236.2元，徐雪莲负担787元。本院二审期间，徐雪莲出示合作建房协议书、联合开发协议书和合伙建房产权、利益分配协议书、2010年11月26日和2011年3月25日的收条各一份（均系复印件），证实：2008年3月25日，耿海银与喀什新世纪实业发展有限责任公司作为开发商共同开发喀什市西域大道喀什新世纪综合楼。后因耿海银资金不足，耿海银分别于2008年4月6日、2008年12月16日与蔡伦忠（系徐雪莲的丈夫、现已死亡）签订了合作建房协议书以及合伙建房产权、利益分配协议书，约定蔡伦忠对该综合楼内的一切公用设施、上下水暖、电梯、消防设施不再缴纳任何费用。因此，其对西远物业主张的各项费用不应按照双方签订的物业服务合同计算物业费。经西远物业公司质证，对2008年3月25日的联合开发协议书的真实性认可，但与本案无关；对其余证据的真实性不认可，称与西远物业无关。因此，本院对联合开发协议书的真实性予以认定。对于合伙建房产权、利益分配协议书、合作建房协议书和收条，因签订双方均不是本案当事人，西远物业对该组证据亦不予认可，故本院不予认定。本院依职权从喀什市城乡建设档案馆调取喀什市西域大道喀什新世纪综合楼竣工验收备案图纸一份，显示徐雪莲建筑面积内的3120平方米的三层商住楼楼下共有四部楼梯和一部电梯，徐雪莲所称西远物业拒绝其使用的位于水云阁大厅内的电梯并未在图纸中有标识。经徐雪莲质证，对该图纸不认可，称与其手中的图纸不一致，其手中的图纸中显示有该部电梯，故其作为该综合楼的投资人有权使用。经西远物业质证，没有异议，称该综合楼在竣工验收时共有三部民用电梯，五部楼梯，所有的楼梯都叫做消防楼梯，徐雪莲经营的巴厘岛餐厅和范特西健身房均有楼梯可以使用，而水云阁大厅内的电梯是耿海银的儿子耿西为了经营四楼的宾馆加装的，徐雪莲如若使用需与耿西协商，与西远物业没有关系。因该份图纸系喀什新世纪综合楼竣工验收经过备案的图纸，徐雪莲虽不认可，但未提供足以反驳的证据，故本院对该图纸予以认定。另查明，经实地查看，西远物业设置了共用设施强电井高低压配电室，作为徐雪莲经营的巴厘岛餐厅和范特西健身房的商业用电，需与该楼的地下室电缆桥架进行铺装，接至高低压配电室。徐雪莲自巴厘岛餐厅和范特西健身房于2015年装修以来使用的供电设施系自行与相关部门协商另开立的户头。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西远物业与徐雪莲签订的物业管理委托合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行。西远物业已按照合同约定为徐雪莲提供了物业服务，徐雪莲应当按照合同约定支付物业费。现本案争议焦点为徐雪莲是否应当按照合同约定支付物业服务费。首先，西远物业提供的证据能够证实其提供了物业管理服务，至于其提供的物业管理服务是否达到徐雪莲所需要的标准和范围而拒绝缴纳物业费，徐雪莲可以通过双方合同约定的第二十四条“乙方未达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”的规定请求限期整改、终止合同或者主张经济赔偿。其次，徐雪莲提出的作为楼梯公用通道被占用、没有享受公用设施电梯的服务，因该电梯位于水云阁万宝泉大厅内，且经在喀什市城市建设档案馆竣工验收备案的图纸显示该电梯并不属于该综合楼公共电梯，且该电梯并未位于徐雪莲建筑面积内，并不属于物业管理合同的公用设施。同时，徐雪莲经营的位于三层的巴厘岛餐厅以及与该餐厅相连的位于同一楼层的范特西健身房均有楼梯可以使用。而图纸内显示的位于徐雪莲建筑面积内的3120平方米的三层商住楼楼下的一部电梯，现双方对消防要求民用电梯与徐雪莲经营的商业分开的要求均不持异议，因此徐雪莲作为商户理应遵守。最后，徐雪莲依据蔡伦忠与耿海银、喀什新世纪实业发展有限责任公司签订的合作建房协议书、联合开发协议书、合伙建房产权和利益分配协议书以及收条对抗其与西远物业签订的物业管理委托合同而请求减少或拒付物业费没有法律依据，因蔡伦忠与耿海银均已死亡，喀什新世纪实业发展有限责任公司是领取营业执照的独立的法人，与本案西远物业不属于同一公司，不属于物业服务合同的相对方，喀什新世纪实业发展有限责任公司与他人签订的联合协议和合作建房协议与本案没有关联性，不足以对抗徐雪莲与西远物业签订的物业服务合同。关于电的使用是否影响徐雪莲缴纳物业费问题，因双方在物业服务合同第十六条中并未对电费的代收代缴进行约定，且西远物业已提供基础的共有设施强电井高低压配电室，徐雪莲亦已另开立用电户头，故该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，徐雪莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1528元，由徐雪莲负担。本判决为终审判决。审  判  长   苗 艳 红审  判  员    麦尔耶姆古丽审  判  员   尼亚孜艾力 二 〇 二 一 年 一 月 八 日书  记  员    赵  梦 颖