浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初9697号 原告：邱汪**，男，1997年7月16日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：张卫强，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：慈溪市梁建置业有限责任公司。住所地：慈溪市观海卫镇润泽小区**楼1-1。统一社会信用代码：91330282MA292ABC50 法定代表人：彭建斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑珊儿，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。 原告邱汪**诉被告慈溪市梁建置业有限责任公司（以下简称梁建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序,由审判员徐斌独任审理。原告于2020年10月13日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2020）浙0282民初9697号民事裁定书，并已实施保全措施。本院于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告邱汪**及其委托诉讼代理人张卫强，被告梁建公司的委托诉讼代理人郑珊儿、陈石到庭参加诉讼。原、被告庭外和解30天。本案现已审理终结。 原告邱汪**向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告于2018年6月21日签署的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）（合同编号为×××90）、于2018年8月1日签署的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018330282ＹＳ0097669）、于2018年10月25日签署的两份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为2018330282ＹＳ0147358、2018330282ＹＳ0147351）；2.判令被告返还原告购房款1652149元及利息（利息以467536元为基数，从2018年6月21日开始，以年利率4.35%计算至实际付款日；以150000元为基数，从2018年7月23日开始，以年利率4.35%计算至实际付款日；以930000元为基数，从2018年9月13日开始，以利率4.35%计算至实际付款日；以104613元为基数，从2018年12月19日开始，以年利率4.35%计算至实际付款日）；3.判令被告赔偿原告利息损失96839.95元（利息以原告实际支付给中国农业银行股份有限公司慈溪支行的为准，计算至2020年8月20日）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告住在慈溪市掌起镇，通过被告的广告得知被告在慈溪市××镇××楼盘××。原告到达位于慈溪市××镇××的售楼处后，由销售员陆静芳接待。陆静芳带领原告查看样板房，该样板房配备有花园、水池和花岗岩等，花园长度有七米左右。陆静芳向原告讲解了沙盘，其中东边套3幢101室（面积140平方左右）的房子有三面花园，花园面积有180平方左右。同时，向原告展示了被告的宣传海报，该海报载明，“四季庭院”独享庭院幽静，植物王国还是儿童天地，随心打造。因原告家里有老人且身体不适，考虑到有花园存在，对身体有益，故原告决定购买此房屋。2018年6月21日，原告与被告签署了《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号为×××90），该合同约定由原告购买被告开发的君宸府3幢101室的房屋，预测建筑面积140.9平方米，共计购房款1547536元，其中首付款467536元，余款108万由原告向中国农业银行股份有限公司慈溪支行办理按揭贷款（后原告补交15万，最终贷款金额为93万元）。该协议还约定，对于屋面楼台、屋面消防通道、花园等为附带使用空间，其他业主对于该附带使用空间相连通的商品房业主专属使用该空间不持异议。而原告所购买的君宸府3幢101室与一楼的花园相连通。为配套使用上述房屋，原告分别于2018年8月1日购买了位于君宸府地下室（-1-525）车位一个，价值83500元，于2018年10月25日购买了位于君宸府地下室（-1-82）和（-1-83）两个储藏室，价格分别为8820元和12293元。2019年12月中旬，被告通知原告去项目部交房。原告到达位于君宸府3幢101室以后，发现现存的花园仅为承诺花园的三分之一不到，不到60平方，原告询问被告陪同人员，被告陪同人员未作回应。后原告从物业处得知，所谓的花园系城镇绿地，不能随意改造，原告方才知道被被告所欺骗。2020年7月23日，慈溪市市场监督管理局以被告的广告中含有虚假内容为由做出慈市监处【2020】653号行政处罚决定书，并责令被告停止发布违法广告，在相应范围内消除影响并建议罚款40万元。原告认为，被告宣传海报、样板房和沙盘存在虚假宣传，被告的销售行为存在欺诈，致使原告对所购买的标的产生错误的意思表示，诉请如上。 被告梁建公司答辩称：一、根据双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，讼争双方买卖标的物约定明确，仅为建筑面积140.9平方米的商品房，不包含绿地，且被告从未许诺向原告赠送或出售花园。根据合同约定，原告仅基于全体业主的共有部分处分行为对涉案花园享有专有使用权，且使用时不得改变该空间的使用功能。原告在购房时对此明确知晓，被告不存在欺诈行为，原告诉讼请求基础不成立。(一)宣传海报中关于“四季庭院”宣传内容不符合法定要约构成要件，不属于要约。(二)被告不存在虚假宣传，原告明确知晓涉案花园不属于商品房买卖合同约定标的物，原告对涉案花园的专有使用权仍然可以行使，不存在权利受损情形。1.被告宣传海报中也从未承诺赠送或出售花园，且明确告知相邻业主不得擅自改变该花园的原有使用功能。“植物王国还是儿童乐园，随心打造”只是一种概念性的展示。2.商品房买卖合同明确约定了业主对相邻花园享有专有使用权，该使用权的来源系业主对共有部分的处分行为，合法合规。3.被告在商品房出售时进行了充分提示，买受人不存在形成错误认识的基础。4.原告对讼争花园的理解和对应处置方式违反常识。5.原告对广告用语应当有客观判断能力，不能超出其语境和文义内涵进行无边界解读。二、行政机关的行政处罚和当事人需承担的民事责任属于不同的法律责任范畴，行政监管角度的定性认定与民事法律关系上的定性认定标准存在本质差异，即使被告的行为因违反行政法规的强制性规定受处罚，也不能当然认定需要类推承担民事责任。慈市监处〔2020〕653号行政处罚决定书恰恰证明了涉案花园相关宣传不具体不明确，不构成被告的合同义务。三、被告已完全履行四份《商品房买卖合同》约定义务，交付相应房屋、车位及储藏室，并且涉案小区业主已通过法定程序使得原告享有了与其房屋相连绿地的专有使用权，被告不存在欺诈，原告也并无重大误解，其要求撤销合同并返还房款及利息，并赔偿银行利息损失没有依据。 当事人围绕诉讼主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定本案事实如下： 2018年6月21日，原、被告签署了×××90号《商品房买卖合同》一份，合同约定，“说明：3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险；第一章：出卖人：被告梁建公司，买受人，原告邱汪**；第二章：第四条第3点，该商品房为第二条规定项目中的君宸府3幢101。第4点，该商品房的房产测绘机构为慈溪市弘丰房地产测绘有限公司，资质证书号：丁测资质3330702，其预测建筑面积共140.90平方米，其中套内建筑面积122.37平方米，分摊共有建筑面积18.53平方米。该商品房共有部位见附件二；第三章：第七条第2点，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）10983.22元，总价款为人民币（币种）1547536.00元（大写壹佰伍拾肆万柒仟伍佰叁拾陆圆整）。第八条第3点，贷款方式付款，商业贷款。买受人应当于2018年6月19日前支付首期房价人民币（币种）467536.00元（大写肆拾陆万柒仟伍佰叁拾陆圆整）。剩余房款人民币（币种）1080000.00元（大写壹佰零捌万圆整）由买受人申请贷款支付。买受人应当于2018年6月21日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2018年7月20日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余方可的，按照下列约定处理，除因出卖人原因外其他导致无法发放贷款的，约定在15日内一次性付清剩余房价款；第十章：第二十三条第（一）条，买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第二十九条，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十三补充协议：第五条第1点，对于屋面露台、屋面消防通道、花园、下沉式庭院、、地下空间、阁楼设备间等非属于专有的部分（如有，以下简称‘附带使用空间’），买受人同意，对该附带使用空间相同联通的商品房业主专属使用该空间不持异议，均同意并确认对前述附带使用空间不主张使用权。若买受人购买的商品房具有本款约定的附带使用空间，则买受人不得擅自拆除、改变前述附带使用空间的使用功能，且自该商品房交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用。第2点，该商品房所在楼宇楼顶屋面归业主共同共有。买受人在此同意并确认，对该部分公共区域由其相连通的顶楼业主专属使用不持异议，买受人同意对该部分公共区域不主张使用权，但买受人所购商品房的产权登记面积不因此而发生任何改变，并按产权登记面积缴纳物业管理费。若买受人购买的商品房具有本款约定的公共区域，则买受人不得擅自拆除、改变前述屋面的消防设施以及消防功能，且自房屋交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用。第4点，买受人确认，本合同及补充协议中有关专用权或独占使用权的约定，系买受人在确认并不改变相关部分共有权的基础上而自愿做的一种有关权利享有和行使、适当让度的特别约定，对《商品房买卖合同》的订立及房屋定价没有任何影响，在本合同及补充协议签订后仍对买受人均具有持续约束力。补充协议：第十一条第1点，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。第2点，买受人确认，出卖人所修建的样板间／样板区／示范单位／示范区／概念展示间等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间／样板区／示范单位／示范区／概念展示间等向出卖人主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，无论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”。同日，原告出具买受人声明一份，“买受人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公共设施以及规划（红线）范围外的相关配套设施、环境状况，且买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定”。2018年8月1日，原、被告签订编号为2018330282ＹＳ0097669号《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告向被告购买君宸府地下室（-1-525），总价款为83500元。合同其余约定与前述合同一致。2018年10月25日，原、被告签订2018330282ＹＳ0147351号、2018330282ＹＳ0147358号《浙江省商品房买卖合同（预售）》各一份，合同约定原告向被告购买君宸府地下室（-1-82）和（-1-83）两个储藏室，总价款分别为8820元和12293元。其余合同内容与前述合同内容一致。 原告陆续向被告支付购房款1547536元，购车位款83500元，购储藏室款款8820、12293元。被告开具相应的增值税普通发票给原告。原告购房款中，向中国农业银行股份有限公司慈溪支行贷款93万元，借款期限20年。 被告宣传册显示，在142m2C1户型宣传图下方印有，“四季庭院独享庭院幽静，植物王国还是儿童天地，随心打造”字样。底部配有小号字体文字，内容为本户型图片所示为10号楼东边套1F，仅为装修示意，所标尺寸仅供参考；相同的户型单位因楼栋楼层、单位等差别，局部结构、面积可能有所不同，最终以买卖合同约定为准。宣传册末页底部小号字体内容为，项目推广名为德信中梁君宸府，备案名以地名办核实为准。本宣传资料为要约邀请，仅供参考，均不具备约束力，所涉及面积均为建筑面积，最终以商品房买卖合同及政府规划为准。本资料制作时间为2018年3月，如有更新恕不另行通知，敬请留意最新资料。 2020年7月23日，慈溪市市场监督管理局以被告的广告中含有虚假内容为由做出慈市监处【2020】653号行政处罚决定书。慈溪市市场监督管理局查明：梁建公司于2017年开始在位于慈溪市××镇××村××。在销售过程中，梁建公司利用账号主体为该公司的名为“德信中梁君宸府”的微信公众号及各类宣传图册单页等资料对外发布广告。在2017年11月17日该公司发布于上述公众号的广告中包含“专属底层私家花园”等用语。在该公司142ｍ2Ｃ1户型宣传图中包含“四季庭院独享庭院幽静，植物王国还是儿童天地，随心打造”等用语。该公司确认“私家花园”、“四季庭院”均指底层商品房相联通的地面花园。根据慈溪市住房和城乡建设《关于君宸府小区一楼业主购买房屋相连绿地有关问题的复函》，上述地面花园属于《宁波市城市绿化条例》规定的附属绿地，该条例规定，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其使用性质，不得破坏其地形、、地貌水体和植被。上述宣传图册单页共印制3000张，印制单价3.1元／张，费用计9300元。涉案的微信公众号是当事人委托第三方公司维护的，具体维护费用已无法查实，其发布上述广告的广告费用无法计算。慈溪市市场监督管理局认为，根据慈溪市住房和城乡建设局《关于君宸府小区一楼业主购买房屋相连绿地有关问题的复函》，上述地面花园属于《宁波市城市绿化条例》规定的附属绿地，该条例规定，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其使用性质，不得破坏其地形、、地貌水体和植被。当事人发布的上述广告使消费者误认为底层商品房的业主可对与之相联通的地面花园进行自行改造。以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者，构成虚假广告。当事人的上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款的规定，属于发布虚假广告。慈溪市市场监督管理局作出责令停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，罚款40万元的处罚。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告认为被告的虚假宣传致使原告对所购买的标的产生错误的意思表示，被告销售行为存在欺诈,要求撤销合同。故本案争议焦点为：被告是否以欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下订立案涉房屋买卖合同。 首先，被告在销售过程中存在虚假宣传行为。被告在君宸府项目销售过程中，在2017年11月17日发布于“德信中梁君宸府”公众号的广告中包含“专属底层私家花园”等用语，在142m2C1户型宣传图中包含“四季庭院独享庭院幽静，植物王国还是儿童天地，随心打造”等用语。被告确认“私家花园”、“四季庭院”均指底层商品房相联通的地面花园。根据业已生效的慈市监处【2020】653号行政处罚决定书，可以认定被告上述行为以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者，构成虚假广告。被告作为房地产开发商应当知晓其所售商品房对应的地面花园不得擅自占用或改变其使用性质的情况，仍在广告宣传上使用“私家花园”、“随心打造”等字样，吸引消费者与其订立商品房买卖合同，故本院认定，被告在销售过程中存在虚构事实的手段误导原告的行为。 其次，被告的广告应为要约邀请，不构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告的宣传手册中印有“为本户型图片所示为10号楼东边套1F，仅为装修示意，所标尺寸仅供参考；相同的户型单位因楼栋楼层、单位等差别，局部结构、面积可能有所不同，最终以买卖合同约定为准。本宣传资料为要约邀请，仅供参考，均不具备约束力，所涉及面积均为建筑面积，最终以商品房买卖合同及政府规划为准”等文字，故被告的广告应为要约邀请，不构成要约。 同时，原告清楚被告宣传广告的效力。原、被告签订补充协议约定，“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员(包括销售人员)和销售代理单位(包括销售代理单位雇佣的人员)所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。第2点，买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，无论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”。因此被告的广告宣传尚不足以导致原告确信该花园为业主所有，并可随意改造，原告应当了解合同中关于“买受人不得擅自拆除、改变前述附带使用空间的使用功能，且自该商品房交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用”等约定。根据上述约定，与被告签订《商品房买卖合同》购房者同意由屋面露台、屋面消防通道、花园等公共部位相联通的商品房购买者对上述公共部位享有专用权或者独占使用权，且该商品房的购买者不得擅自改变该公共部位，这与被告在广告中所称的“随心打造”的宣传不一致，显然，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，原告应当知道其不能“随心打造”案涉花园，亦明悉“私家花园”的真实内涵。 最后，原、被告签订的案涉合同系原告的真实意思。原、被告签订的《商品房买卖合同》载明，该商品方为第二条规定项目中的君宸府3幢101，该商品房的房产测绘机构为慈溪市弘丰房地产测绘有限公司，资质证书号：丁测资质3330702，其预测建筑面积共140.90平方米，其中套内建筑面积122.37平方米，分摊共有建筑面积18.53平方米。因此，原、被告对原告所购买的标的的约定是明确的，并未就案涉花园的大小作出约定。同时，原、被告签订的附件十三对案涉花园的使用也作出了明确约定，“对于屋面露台、屋面消防通道、花园、下沉式庭院、、地下空间、阁楼设备间等非属于专有的部分（如有，以下简称‘附带使用空间’），买受人同意，对该附带使用空间相同联通的商品房业主专属使用该空间不持异议，均同意并确认对前述附带使用空间不主张使用权。若买受人购买的商品房具有本款约定的附带使用空间，则买受人不得擅自拆除、改变前述附带使用空间的使用功能，且自该商品房交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用”。上述约定并不包含改造行为。原告声明“买受人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公共设施以及规划（红线）范围外的相关配套设施、环境状况，且买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定”。原告在其后购买车位、储藏室签订合同时，又多次反复进行说明，原告应当知晓其所签订的合同及声明内容。原、被告签订的案涉合同内容约定具体明确，原告又无证据证明该合同的设立违反了原告的真实意思表示。 综上，虽然被告在商品房销售过程中存在虚假宣传的行为，但被告发布的相关广告仅能产生触发原告向被告购买房屋的动因而已。反观本案，原、被告设立的案涉合同内容具体明确、权利义务清晰，原告提供的证据又不能证明其在签订案涉合同过程中因受被告欺诈，而使其在违背真实意思的情况下订立合同。原告要求撤销合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告邱汪**的诉讼请求。 案件受理费20541元，减半收取计10270.5元，财产保全费5000元，合计15270.5元，由原告邱汪**负担，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  徐 斌 二〇二一年一月七日 法官助理  胡 寅 代书记员  杨梦洁