济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初1008号原告孟海涛，男，生于1981年8月2日，汉族，无业，住山东省滕州市。委托代理人宋克成，山东博睿律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人尚云龙，山东博睿律师事务所实习律师。特别授权代理。被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：法定代表人黄广文，总经理。委托代理人尹圆、王若宇，均系山东众成仁和律师事务所律师，特别授权代理。原告孟海涛与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告孟海涛的委托代理人宋克成，被告恒生置地公司的委托代理人尹圆到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟海涛诉称，2012年2月22日，原被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于历城区经十路以北、雪山以西恒生伴山小区10号楼1单元2101室。根据商品房买卖合同第八条约定，由被告2012年12月31日前将房屋交付给原告使用。第十五条约定：被告在商品房交付使用后365个工作日内为原告办理房产证。2013年1月12日，被告将房屋交付原告使用，截止今日，被告并未按照合同的约定履行自己的办证义务。第十四条约定，燃气设施于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，如果未在规定的日期达到使用条件，每逾期一天，被告向原告支付20元的赔偿金。被告于2013年1月12日将房屋交付原告使用，被告至2014年4月25日才具备通气条件，被告已形成违约，应当承担违约责任。原告认为，双方签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思，合法有效，原告已履行了自己的购房款过付义务，被告应当按照合同约定，履行自己的办证义务及合同约定的其他义务。综上，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，诉至法院，另外，原告购买了被告开发的地下室，编号-101。要求判令：一、依法判令被告继续履行合同（即被告继续履行为原告办理房产证的义务）。二、依法撤销商品房买卖合同第十五条第2款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付延期办证违约金，（以总购房款815952元为基数，自2014年7月12日起至2016年2月12日按年利率4.9%计算，暂定1万元）。三、依法判令被告支付原告延期开通天然气违约金9269元（自2013年1月12日至2014年4月25日，按每日20元计算），由被告承担案件受理费。被告恒生置地公司辩称，一、原告要求被告支付逾期办证违约金，无事实依据。（一）恒生·伴山小区房屋权属证书办理逾期是由于第三方原因导致的，并非被告原因造成。因负责建设恒生·伴山小区的施工单位拒不配合被告办理恒生·伴山小区综合验收备案证明的手续材料，导致恒生·伴山小区房屋权属证书办理逾期，现被告经过多方努力最终与施工单位达成和解，取得相关手续材料，但政府各部门拖延履行办证手续，导致被告目前在各方面手续均齐全的情况下仍然需要等待政府部门出具相关手续资料。综上，被告认为逾期办理权属证书责任并不在被告，被告不应向原告承担逾期办证违约责任。被告正积极准备恒生·伴山小区权属证书办理所需的各项手续材料，近期即可协助原告办理房屋权属证书。即便被告因第三方原因出现逾期办证的情形需要向原告承担违约责任，也应当按照合同约定按已付房价款总额的1%向原告承担违约金。原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，合同第十五条第2项约定出卖人逾期办证，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失，原告主张撤销该项合同约定，按照同期银行贷款利率支付延期办证违约金无合同依据，也无法律规定，不应当得到支持。二、原告要求被告支付燃气逾期开通违约金，无事实及合同依据。（一）原被告双方在合同中明确约定被告只负责小区建设范围内的燃气工程建设，并不负责开通天然气；实际上被告在向原告交付房屋时已完成了燃气设施设备的安装工程，使燃气设施具备使用功能。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能。燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任。”被告认为，上述第十四条明确约定两个层面的意思：第一，被告负责燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能；第二，燃气开通达到使用条件由运营商负责，被告不承担责任。被告于2012年3月30日与燃气公司签订了《城市居民燃气工程委建合同(民用)》（以下简称“《燃气工程合同》”），双方约定由燃气公司委托专业城建单位为恒生伴山小区进行燃气施工。被告已严格按照《燃气工程合同》的约定缴纳了燃气配套费、工程费等费用，并在向原告交付房屋时完成了燃气设施设备的安装工程，且燃气设施、设备具备使用功能。但燃气设施具备使用功能和开通天然气是不同的概念，被告并不负责开通天然气，开通天然气的责任应当由燃气专营单位负责。（二）由于燃气公司在小区红线范围外的燃气管道工程施工延误、拖延通气，且业主擅自改动燃气管道等原因，造成燃气设施无法正常验收不能供气的问题，并非被告的责任。事实上，恒生伴山小区红线范围外燃气管网工程施工延误及拖延通气，是由燃气公司负责并承担相关责任。且燃气公司在验收小区燃气工程时，小区内部分业主不配合燃气公司的工作，未在家中留人进行打压试气，且有部分业主私改天然气管道，导致燃气公司无法对工程进行正常验收，拖延了验收时间，被告不应当为燃气公司及业主的过错向原告承担责任。（三）即使贵院经审理认为被告应承担燃气开通逾期违约责任，那么合同中关于违约金的约定也明显过高，应当予以调低。原告主张要求被告按照20元/天的标准向其承担燃气逾期开通违约金，被告认为，即使贵院经审理认为被告应承担燃气开通逾期违约责任，那么双方在合同中关于每逾期一天，按照20元/天向原告承担违约金的约定也明显高于原告的实际损失，被告申请调低违约金，违约金的计算应当和原告的实际损失相吻合，原告无论是用电做饭，还是用天然气做饭，均要支付合理费用，不会因为逾期开通天然气而使原告有更多支出，原告的支出最多就是购买了电磁炉等做饭设备，因此原告主张实际损失应当举证证明实际损失。综上，被告认为，原告在未能举证证明其实际损失的情况下，按照20元/天的标准起诉要求被告向其承担燃气逾期开通违约责任明显过高，应当予以调低。综上，被告恳请法院依法查明事实，维护被告的合法权益综上，被告恳请法院依法查明事实，维护被告的合法权益。经审理本院认定，原被告于2012年2月22日签订商品房、地下室买卖合同及补充协议，所签的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本。商品房买卖合同（合同中原告简称买受人，被告简称出卖人）约定：一、出卖人以出让方式取得位于历城区经十路以北、雪山以西的地块的土地使用权，土地证号为历城国用（2010）第05000**号，该地块面积为50617平方米，规划用途为其他普通住宅用地，土地使用年限自2010年4月28日至2080年4月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名恒生伴山，开发项目经营权证明号为济建开证许字第2010-40号，建设工程规划许可证号为建字第370112201000153，施工许可证号为20100250。二、买受人购买的商品房预售许可证号为济建预许2011369号。买受人购买的商品房为恒生伴山小区10号楼1单元2101号，建筑面积为117.28平方米，单价为6675元，金额为782844元；地下室编号为-101，建筑面积9.94平方米，单价每平方米3100元，金额为30814元。付款方式为买受人于签订本合同当日交纳首付房款242844元，剩余房款54万元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。地下室付款方式为买受人于签订本合同当日向出卖人交付全部总房款30814元。三、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件;2、集中供热设施设备于房屋实际交付使用之日后的第一个采暖期具备使用功能，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，集中供热、燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任;3、电话、宽带、有线电视由买受人到有关部门交纳开户等所需费用后由运营商负责开通。4、小区主干道于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。5、以上配套设施使用承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金。四、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任；4、具体约定见附件五（补充协议）。五、第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。补充协议（附件五）最后一条载明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认”。原告签字予以确认。上述合同及补充协议签订后，被告于2013年1月12日将合同约定的商品房及地下室交付原告。原告也按合同约定支付了房款783712元及地下室款32240元，共计815952元。被告于2013年3月21日出具了发票。因原告所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。另查明，被告于2014年4月25日为原告开通了天燃气。恒生伴山小区已于2013年4月18日取得山东省建设工程档案预验收意见书，截止到2016年5月3日法庭辩论终结前，但被告未取得恒生伴山小区房地产项目峻工综合验收备案证明。上述事实，有原告陈述、被告答辩，原告提交的商品房买卖合同、补充协议、购房发票、银行代扣燃气费协议书、（2014）历城民初字第3777号民事判决书及被告提交的山东省建设工程档案预验收意见书等材料一宗证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第一款第2项条款是否显示公平，是否属于可撤销条款。二、被告是否承担逾期办证的违约责任。三、涉案房屋是否达到办证条件。四、被告是否承担逾期开通天然气的违约责任关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第五十四条第一款第（二）项规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”原被告所签订的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本，合同正文第二十条也约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”被告恒生置地公司虽是为了重复使用而预先拟定了商品房买卖合同，但并非在签订补充协议时不可协商，在补充协议最后一条也注明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”原告也签字予以确认。被告在签订合同时未利用其在经济上或其他方面的优势地位，使原告接受难以拒绝对其明显不利的合同条件；原告在签订合同时也并非缺乏正确的认识能力或者因某种急迫的情况，违背真实的意愿而接受了被告提出的合同条件。双方在签订合同时处于平等的地位。该条款约定的双方权利义务基本上是对等的，是基于双方自愿，且并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定。综上，原被告是在平等、协商、自愿的基础上签订的合同，系合同双方的真实意思表示，合同条款内容清楚明确。商品房买卖合同第十五条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的条款不属于显失公平。原告以显失公平为由请求撤销该条款，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，原被告所签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同。原告按合同约定履行了交付房款义务。被告于2013年1月12日将涉案房屋交付原告使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，致使涉案房屋未取得房屋产权证，已构成违约。被告应当按合同约定即已付购房价款的1%向原告支付违约金。关于焦点三，本院认为，办理完房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务，也是办理涉案房屋产权证的前提条件。被告所开发的恒生伴山小区开发项目在法庭辩论终结前仍未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，不符合在房产登记机关办理房产初始登记的条件，不具备协助办证的法定条件。对原告要求被告继续履行合同，即协助办理恒生伴山小区10号楼1单元2101室及地下室-101号的房产证的诉讼请求，本院不予支持。待涉案房屋具备协助办证的法定条件后，原告可予以主张。关于焦点四，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，原被告在商品房买卖合同中明确约定了天燃气开通的具体时间及违约责任，被告恒生置地公司未能如期为原告孟海涛开通天然气，应按合同约定承担违约责任，对于原告孟海涛主张自2013年1月12日至2014年4月25日按每日20元计算逾期开通天然气违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告关于违约金过高，请求调低的辩解，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系被告提供的针对不特定人的格式文本，现被告对该条款约定的违约金请求调低，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十四条第一款第二项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下:限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟海涛逾期办证违约金8159.52元。被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟海涛逾期开通天然气违约金9269元。驳回原告孟海涛的其他诉讼请求。案件受理费382元，由原告孟海涛负担191元，被告山东恒生置地股份有限公司负担191元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费382元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 马 勇人民陪审员 刘 军人民陪审员 付晶远二〇一六年五月十一日书 记 员 姚东利