云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终223号上诉人（原审被告）禄丰元创房地产开发有限公司。法定代表人张敏，该公司董事长。委托代理人马明清，男，汉族，1953年12月8日生，中专文化，系该公司总经理，代理权限为特别授权代理。委托代理人姚琪，男，汉族，1964年11月12日生，中专文化，，系该公司出纳，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）叶顺福，男，汉族，1979年9月4日生，小学文化。委托代理人杨楚平，楚雄市民申法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。上诉人禄丰元创房地产开发有限公司（以下简称：元创公司）因与被上诉人叶顺福商品房购销合同纠纷一案，不服禄丰县人民法院（2015）禄民初字第1510号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人元创公司的委托代理人马明清、姚琪和被上诉人叶顺福及委托代理人杨楚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理确认的事实是:2013年12月26日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发位于禄丰职中西侧的“禄丰元创国际公寓”第2幢1单元第9层4号商住房一套;按套内建筑面积计价，套内面积为71.24平方米，单价为3549.9元/平方米，总金额为252895元;被告应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给原告;自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止45天内，被告按每天人民币50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期45天后，被告按原告已付款金额的银行同期贷款利息计算，按日向原告支付逾期违约金，合同继续履行，逾期90天后，原告有权解除合同而不受本合同第十三条第三项的限制。合同还约定，单方提出解除合同或变更本合同约定的，按以下约定处理:任何一方不得主张解除本合同或变更本合同，本合同另有约定或双方协商同意除外。原告于2013年12月26日一次性付清了购房款252895元。被告于2015年10月24日贴出交接房公告，并于2015年10月25日开始交房。原审法院认为，原、被告签订《商品房购销合同》是双方真实意思表示，约定的内容不违反法律规定，也不损害第三人的合法权益，是有效合同，对双方当事人均有约束力。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告本应按约定的期限将经建设单位验收合格的房屋交付给原告，但被告在逾期90天后也没有按约定交付房屋。被告不能按约定交付房屋，已构成违约，原告叶顺福可以依照合同约定解除《商品房购销合同》。经做工作后，原告坚持解除《商品房购销合同》，故对原告要求解除《商品房购销合同》和退还购房款252895元的诉讼主张，予支持。原告要求被告支付违约金6675元的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决:一、解除原告叶顺福与被告禄丰元创房地产开发有限公司于2013年12月26日签订的《商品房购销合同》；二、由被告禄丰元创房地产开发有限公司将已收取的购房款252895元退给原告叶顺福;三、由被告禄丰元创房地产开发有限公司支付违约金6675元给原告叶顺福。案件受理费2597元，由被告禄丰元创房地产开发有限公司承担。原审宣判后，元创公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判双方继续履行合同，按约定交接房，元创公司不承担违约费用；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是，原判认定上诉人不能按约定交付房屋，已构成违约，被上诉人叶顺福可以依照合同约定解除《商品房购销合同》，属于认定事实错误。双方签订的《商品房购销合同》除约定2014年12月30日前交房，还约定单方提出解除合同或者变更合同，按以下约定处理：任何一方不得主张解除本合同或者变更本合同，本合同另有约定或双方同意的除外。上诉人由于客观原因，已采取多种方式公告延期交房，并致电被上诉人，被上诉人对此未提异议，视为同意延期交房，双方的交房日期已做变更。上诉人正式交房时以电话方式通知被上诉人前来接房，但被上诉人不予接房，故被上诉人没有理由请求退房，双方应当继续履行合同。2、原判认定上诉人逾期交房事实不成立，支持被上诉人主张的6675元违约金错误。导致所谓的延期交房是被上诉人在上诉人通知接房时没有前来接房，上诉人对此不应承担所谓的违约金。被上诉人叶顺福抗辩提出，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是，双方没有变更过交房时间，对方逾期交房90多天后，其打电话要求解除合同，对方承诺赠送其一个车位，并免交配套设施费，其同意不解除合同，但对方未履行承诺，双方对交房时间的变更不成立，被上诉人在诉讼发生前未通知过上诉人接房，直到一审开庭后才通知被上诉人去接房。经征询双方当事人对原判认定事实的意见，上诉人元创公司对原判已认定的事实无异议，但认为原判遗漏了双方对交房时间进行变更，被上诉人同意延期交房，以及上诉人2015年9月23日电话通知被上诉人接房的事实；被上诉人叶顺福对原判认定的事实无异议，对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对上诉人元创公司提出原判遗漏的部分事实的问题，经审查在案证据，本院认为，上诉人提出的问题无相应证据证实，且被上诉人叶顺福也不认可，故对上诉人提出的问题，本院不予确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、上诉人元创公司与被上诉人叶顺福对合同约定的交房时间是否变更过，叶顺福是否同意元创公司延期交房；2、叶顺福能否主张解除合同，并要求元创公司支付违约金。本院认为，生效的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未经双方协商一致，任何一方均不能任意变更合同内容。本案中，上诉人元创公司与被上诉人叶顺福签订的《商品房购销合同》第七条明确约定“甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给乙方”，第十三条第三项约定“单方提出解除合同或者变更合同，按以下约定处理：任何一方不得主张解除本合同或者变更本合同，本合同另有约定或双方同意的除外。”，上诉人元创公司主张双方对交房时间变更过，被上诉人叶顺福同意延期交房，但未提交相应证据予以证实，叶顺福本人也不认可双方变更过交房时间和其同意延期交房，故元创公司提出双方对交房时间变更过，被上诉人叶顺福同意延期交房的主张不成立，本院不予支持。关于叶顺福能否主张解除合同，并要求元创公司支付违约金的问题，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条第一项“逾期肆拾伍天后，甲方按下列〔3〕种约定承担违约责任，即甲方按照乙方已付款金额的银行同期存款利率计算，按日向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过玖拾后，乙方有权要求解除合同而不受本合同第十三条第三项约定的限制。”的约定，元创公司2015年10月24日贴出交房公告，已超过合同约定的最后交房时间2014年12月30日294天，符合解除合同的约定，叶顺福主张解除合同的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持，上诉人元创公司提出双方应当继续履行合同的主张不成立，本院不予支持。对于违约金，根据合同的内容及精神，叶顺福2012年12月26日就向元创公司支付首付款50000元、2013年12月26日支付尾款202895元，购房款已按约定全部付清，元创公司收取购房款后，逾期交房，构成违约，叶顺福有权主张违约金，且其主张的违约金低于银行同期存款利率，不违反法律的规定，原审法院支持叶顺福主张的6675元违约金并无不当，上诉人元创公司提出不应承担违约金的主张不成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，判处适当，上诉人元创公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5194元，由禄丰元创房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在原判决规定的履行期限届满后法律规定的二年内向禄丰县人民法院或与禄丰县人民法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。（此页无正文）审判长  刘文亮审判员  李发连审判员  速 力二〇一六年五月十日书记员  ＸＸ江