河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终4176号上诉人（原审原告）黄彦彦，男，1980年12月21日出生，汉族。委托代理人郭新华，河南方邦律师事务所律师。委托代理人黄澍滨，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑州鼎盛置业有限公司。法定代表人芦银奎，该公司董事长。委托代理人常晓莉，河南裕达律师事务所律师。上诉人黄彦彦与被上诉人郑州鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，黄彦彦于2015年5月22日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求依法判令鼎盛公司支付逾期办理产权初始登记违约金23969.36元并承担诉讼费。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年12月2日作出（2015）管民二初字第1206号民事判决。黄彦彦不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人黄彦彦的委托代理人郭新华，被上诉人鼎盛公司的委托代理人常晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月1日，黄彦彦（作为买受人）与鼎盛公司（作为出卖人）签订编号为12××××613的《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于郑州市管城回族区长江东路南、岗东路东8幢25层2502号房屋一套，房屋总价款591836元；出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同约定内容完成，前期物业管理已经落实；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。《商品房买卖合同》附件四第六条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送申报材料或者报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%的违约金；出卖人在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取；双方同意产权初始登记中约定的出卖人报送办理房屋权属初始登记材料的时间为房屋交付日期加60日推算出来的，如果该房产的实际交付日期或视为实际交付之日晚于合同约定的交付日期的，则办理初始登记的日期可以相应的顺延，办理转移登记的日期亦顺延。合同签订后，黄彦彦于2012年8月2日向鼎盛公司支付购房款241836元，剩余房款350000元黄彦彦于2012年9月18日支付给鼎盛公司。2013年11月31日，鼎盛公司向黄彦彦交付了房屋。该房屋所有权证书（证号：1501000045）显示所有人为黄彦彦；登记时间为2014年12月31日。2015年4月19日，黄彦彦自鼎盛公司处领取该房屋所有权证书。另查明，2014年4月15日，郑州市人民政府发出“郑政通（2014）3号通告”，主要内容系对棉纺路等122条道路标准名称的通告，其中包含对尚德路、尚庄路、岗东路三条道路的命名。2014年6月20日，郑州市公安局十八里河分局出具证明一份，主要载明：鼎盛公司所开发的阳光城2、3、5、10号院，经该辖区确认，现门牌号××、尚庄路1号、尚德路6号、岗东路28号。庭审中，鼎盛公司称其于2014年9月21日向房地产管理部门报送了初始登记备案手续。黄彦彦称，鼎盛公司最晚应于2014年2月1日向房地产管理机关报送备案材料，而黄彦彦于2015年4月19日才领到房屋所有权证书，该期间共计405天，鼎盛公司应按合同约定的每日总房款的0.01%向黄彦彦支付违约金共计23969.36元，遂双方引发争诉。原审法院认为：黄彦彦与鼎盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。该合同约定鼎盛公司应当在交付房屋后60日内持办理权属登记需由鼎盛公司提供的资料到产权登记机关备案，如房产交付日期晚于合同约定的交付日期，则办理初始登记的日期相应顺延，鼎盛公司逾期的应自逾期之日起至向产权登记机关提供办理产权登记手续之日止，按合同约定的标准向黄彦彦支付违约金，现鼎盛公司庭审中自认逾期向产权登记机关递交产权初始登记资料，故黄彦彦要求鼎盛公司支付逾期递交办理产权登记资料违约金的请求，理由正当，该院予以支持；合同约定鼎盛公司应于取得商品房初始登记后120日内取得黄彦彦的房屋所有权证书，并及时通知黄彦彦，但并未约定鼎盛公司逾期通知黄彦彦违约金的计算方法，故黄彦彦主张鼎盛公司将办理产权初始登记的材料送至产权登记机关后至黄彦彦实际领取产权证书日期间的违约金的请求，理由不足，该院不予支持。关于如何认定本案鼎盛公司应向房地产管理机关报送办理房屋权属初始登记资料的时间，鼎盛公司在向产权登记机关报送办理产权初始登记时，需提供房屋具体坐落位置的信息，需用到相应的道路名称，故本案房屋坐落位置的道路名称系鼎盛公司向产权登记机关报送产权初始登记的基本条件，结合本案案情，郑州市人民政府在2014年4月15日才发文命名道路，郑州市公安局十八里河分局在2014年6月20日才提供房屋坐落位置的门牌号证明，故应认定鼎盛公司自2014年6月20日起才取得向产权登记机关报送产权初始登记的基本资料，出具该资料的为政府机关，并非鼎盛公司，合同约定的报送时间为2014年1月31日，2014年1月31日至2014年6月20日耽搁的期间系因政府行为导致，故该期间的违约责任，不应由鼎盛公司承担，由此推算鼎盛公司应在2014年8月19日前将办理产权初始登记的材料移送至产权登记机关。关于鼎盛公司具体移送初始登记材料的时间，黄彦彦并未提供证据予以证明，故应以鼎盛公司自认的2014年9月21日为准，由此推算鼎盛公司共迟延移送房屋初始登记材料32天，按照合同约定的违约金计算方法计算违约金为1893.88元，黄彦彦要求过高部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律之规定，该院判决：一、郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效后十日内支付黄彦彦违约金1893.88元；三、驳回黄彦彦的其他诉讼请求。案件受理费399元，由黄彦彦负担367元，由郑州鼎盛置业有限公司负担32元。宣判后，黄彦彦不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案合同没有约定任何的免责条款。鼎盛公司作为开发商应当能预见政府的一些行为。本案，原审法院认定2014年1月31日至2014年6月20日之间耽搁的期间为政府行为并因此免除鼎盛公司该期间的违约责任错误。2、合同约定鼎盛公司应当在2013年12月30日报送办理房屋权属初始登记。但合同履行中，因鼎盛公司实际晚交房一个月，因此鼎盛公司应当在2014年1月31日前将相关手续报送房屋产权登记机关。上述时间也为本案违约金的起算点。原审法院推算鼎盛公司应当在2014年8月19日前将相关手续报送房屋产权登记机关错误。3、原审法院在无相关证据的情况下采信鼎盛公司自认错误。错误认定鼎盛公司实际移送房屋初始登记的时间为2014年9月21日。该时间应认定为2014年12月31日。该时间为初始登记时间。综上，鼎盛公司的违约期间应为2014年1月31日至2014年12月31日。共计330天。按照合同约定的违约金计算办法，违约金共计19530元（591836×330×0.01%）。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人黄彦彦的上诉请求。被上诉人鼎盛公司答辩称：黄彦彦所称的2014年12月31日是变更登记时间，并非本案实际报送办理房屋权属初始登记的时间。该时间节点不能采用。原审判决合理合法，认定事实清楚，应予维持。本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：二审庭审后，依据本院要求鼎盛公司向房产登记机关调取了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书。该申请书显示申请日期为2014年10月21日。鼎盛公司认为实际申请日期早于上述日期，为原审认定的2014年9月21日。上诉人黄彦彦质证称，对证据真实性无异议，但坚持违约金计算至上诉理由所称的2014年12月31日。该时间为初始登记时间。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。鼎盛公司并不否认逾期办理涉案房产初始登记的事实，本院对鼎盛公司违约事实予以确认。依照合同约定，鼎盛公司应当承担违约金。二审上诉审理焦点为鼎盛公司因逾期向产权登记机关办理产权初始登记所应承担的违约金的计算办法问题，也即违约金计算的起止时间应如何确定。涉案房屋坐落位置的道路取得命名是鼎盛公司方向产权登记机关办理产权初始登记的基本条件。本案，郑州市人民政府在2014年4月15日发文命名道路、郑州市公安局十八里河分局于2014年6月20日提供房屋坐落位置的门牌号证明。道路命名及房屋具体坐落的证明出具等问题，系政府行为，鼎盛公司并不能控制，由鼎盛公司负担此期间的违约责任有失公允。故应自2014年6月20日鼎盛公司才取得向产权登记机关报送产权初始登记的基本条件。上诉人黄彦彦所称有关上述期间鼎盛公司仍需承担违约责任的上诉理由本院不予采纳。双方合同约定，鼎盛公司应当在2013年12月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。另，双方同意产权初始登记中约定的出卖人报送办理房屋权属初始登记材料的时间为房屋交付日期加60日推算出来的。由双方的约定可以看出，涉案2013年12月30日的约定是由房屋交付日期加上60日计算而来。由此可知鼎盛公司被允许60日的资料准备时间，故原审法院在2014年6月20日基础上推算鼎盛公司应在2014年8月19日前将办理产权初始登记的材料移送至产权登记机关并无不当。故本案鼎盛公司承担违约金的起算点应为2014年8月20日。二审审理期间，鼎盛公司根据本院要求提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书，双方对证据真实性均无异议，该书证本院予以采信。申请书显示鼎盛公司申请办理初始登记日期为2014年10月21日。鼎盛公司称于2014年9月21办理涉案房屋初始登记的自认陈述并无其他证据佐证，本院依法确认鼎盛公司申请办理初始登记日期为2014年10月21日，原审判决对此节事实的认定有误，本院依法予以纠正。因此，2014年10月20日应为本案计算违约金的截止日期。黄彦彦上诉称应违约金应计算至2014年12月31日的上诉理由与本案直接书证内容相悖，本院不予采纳。综上，鼎盛公司承担违约金的期间为2014年8月20日至2014年10月20日，共计62天。涉案房屋总价款为591836元，违约金按照合同约定的日0.01%标准计算为3669.38元，本院予以支持。对黄彦彦过高部分的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定部分事实有误，实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2015）管民二初字第1206号民事判决第二项，即驳回黄彦彦的其他诉讼请求；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2015）管民二初字第1206号民事判决第一项为：郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效后十日内支付黄彦彦违约金3669.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费399元，由黄彦彦负担300元，郑州鼎盛置业有限公司负担99元；二审案件受理费367元，黄彦彦负担280元，郑州鼎盛置业有限公司负担87元。本判决为终审判决。审判长  王华伟审判员  刘俊斌审判员  顾立江二〇一六年五月十日书记员  赵佳伟