吉林省蛟河市人民法院民 事 判 决 书（2015）蛟民二初字第929号原告：朱君，男，52岁，汉族。委托代理人：王洪发，吉林盛钰律师事务所律师。被告：王学敏，男，49岁，汉族。（本人未到庭）委托代理人：江玥颖，吉林恒正达律师事务所律师。原告朱君与被告王学敏合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理，2015年12月30日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱君及其委托代理人王洪发、被告王学敏的委托代理人江玥颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱君诉称：2014年5月11日，朱君与王学敏签订《大清包合同》，王学敏将自己承包的位于吉林市江北天瑞新城（吉林市龙潭区土城子）二期工程中的3号楼、5号楼大清包给朱君，并约定工程款的30%以本工程的现房市场价以下顶给朱君。工程完工后，王学敏用2套楼房分别以34.888万元、36.55万元（共计71.438万元）的价格，作为部分工程款支付给朱君。后来，王学敏给朱君打电话，说：“你在蛟河卖房子也不方便，我给你卖吧。”由于双方是多年的朋友关系，朱君同意了。经过商讨，2套原价71.438万元的楼房，最后分别以30万元、32万元（共62万元）的价格，朱君委托王学敏为他卖房。中间的近十万元的差价，就算是王学敏的报酬。于是，双方的委托卖房合同成立并生效，以固定价格62万元，王学敏接收朱君的委托，为他卖这2套楼房。楼房卖出后，王学敏在无正当理由的情形下，不给朱君返还卖房款。2015年5月份，王学敏说他也被别人骗了，还向吉林市龙潭区土城子派出所报案了。经朱君多次催讨，至今都拒绝。现朱君起诉，请求王学敏返还朱君卖房款人民币62万元及利息（从起诉之日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。王学敏辩称：2014年，王学敏承包吉林市江北天瑞新城二期（下称“目标工程”）部分工程，应朱君请求，将其3号楼、5号楼清包给朱君，双方就给付工程款事宜在《大清包合同》中予以约定。工程竣工后，朱君同意依约以目标工程两套房屋抵顶工程款，王学敏将总承包方房屋抵顶协议交至朱君。因朱君生活住所与目标工程位于两地，不方便出售房屋，朱君便联系王学敏请求帮忙出售折现。王学敏出于好意方作为中间人介绍第三人聂志宏购房，后朱君与聂志宏双方合议价格并签订协议，先后将两套房屋出售。朱君诉称与王学敏之间订立委托合同，不符合事实，且王学敏从未获取朱君所称房屋差价作为报酬，二者之间并不存在委托关系。朱君诉请王学敏返还卖房款，告诉主体错误。王学敏介绍第三人聂志宏购买朱君房屋后，朱君与聂志宏签订购房《协议书》，约定将自有房屋《天瑞新城》二期5#楼一单元602室转让，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第八条之规定，朱君应向第三人聂志宏主张支付购房款。经审理查明：2014年5月11日，朱君与王学敏签订大清包合同，约定将王学敏的位于吉林市江北天瑞新城二期工程中的3号楼、5号楼大清包给朱君进行施工。工程施工完毕后，王学敏欠朱君工程款，故用吉林市江北天瑞新城二期5号楼一单元602室、6号楼1单元601室的房屋两座分别以348880元和365500元的价格抵顶给朱君。朱君与聂志宏素不相识。经王学敏联系，朱君同意将新城二期5号楼一单元602室的房屋以30万元价格出售给聂志宏，约定房款的交付时间为2015年5月1日，但相关事宜均由王学敏与聂志宏进行沟通，并将沟通后的意思表示转达朱君。2015年2月13日，朱君在协议书中签名，同日，聂志宏亦在协议书中签名，同日，王学敏在吉林市江北天瑞新城售楼处以其名义与聂志宏签订了证明一份，约定了王学敏将吉林市江北天瑞新城二期5号楼一单元602室的房屋转让给聂志宏。后聂志宏对该房屋再次进行了出卖。现朱君未取得5号楼一单元602室的房屋的购房款30万元及6号楼1单元601室的房屋。另查明，吉林市江北天瑞新城二期5号楼一单元602室、6号楼1单元601室的房屋两座系王学敏在吉林市佐邦建筑安装工程有限责任公司处以348880元和365500元的价格抵顶取得的。本院在吉林市江北天瑞新城售楼处调查查明，2014年12月9日，王学敏将吉林市江北天瑞新城二期6号楼一单元601室的房屋抵顶给苗妍，后苗妍对该房屋再次进行了出卖，现该房屋在售楼处备案登记在田野名下。认定上述事实的证据有：大清包合同、协议书（2015年2月13日）、收据、协议书（2014年12月6日）、证明、房屋转让协议各一份。本院认为，朱君与王学敏签订大清包合同，约定将王学敏的位于吉林市江北天瑞新城二期工程中的3号楼、5号楼大清包给朱君进行施工。工程施工完毕后，王学敏欠朱君工程款，故用吉林市江北天瑞新城二期5号楼一单元602室、6号楼1单元601室的房屋两座抵顶给朱君，并为朱君出具了收据（5号楼一单元602室），王学敏对此事实予以确认，故应当认定以上抵账行为是当事人的真实意思表示，该抵账行为依法成立并生效。经王学敏联系，朱君将吉林市江北天瑞新城二期5号楼一单元602室出售给聂志宏，因朱君与聂志宏并不相识，均系王学敏在其中进行联系沟通，并将沟通后的意思表示转达朱君，最终促使朱君与聂志宏签订协议书，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第三百九十九条：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”的规定，朱君与王学敏之间虽未形成书面的委托合同，但王学敏按照朱君的要求向聂志宏出售房屋，房屋价款等相关事宜均系王学敏与朱君请示后，与聂志宏进行实际办理，且王学敏履行了向朱君报告委托事务处理情况的义务，以上事实足以证明朱君与王学敏之间系委托合同关系，王学敏作为受托人，应当履行向朱君交付购房款的义务。现王学敏未将购房款转交朱君系违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，王学敏应当支付朱君5号楼一单元602室的购房款30万元及违约金。关于违约金的数额，本院认为，因朱君与王学敏未约定违约金的计算方式，但约定房款的交付时间为2015年5月1日，故朱君要求自起诉之日至付清欠款时止，以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，符合法律规定，本院予以支持。关于另一处坐落于吉林市江北天瑞新城二期6号楼1单元601室的房屋，经本院调查查明，2014年12月9日，王学敏将该房屋抵顶给苗妍，后苗妍对该房屋再次进行了出卖，王学敏又将该房屋抵顶给了朱君，现该房屋在售楼处备案登记在田野名下。本案中，王学敏自认其将该房屋抵顶给朱君，但现朱君无法实际取得该房屋，王学敏无法履行抵顶协议的交付义务，存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，王学敏应当赔偿朱君损失，该房屋的抵顶价格为365500元，现朱君请求王学敏给付32万元及以32万元为本金，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，时间自起诉之日至付清欠款时止的违约金的诉讼请求，不违反法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告王学敏于本判决生效后立即给付原告朱君购房款62万元及违约金（违约金以62万元为本金，时间自2015年11月12日起至付清欠款时止，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，由被告王学敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  马 影人民陪审员  尹相玉人民陪审员  王广纯二〇一六年五月二十日书 记 员  徐丹丹