上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第2991号上诉人(原审原告)辅仁药业集团有限公司，住所地河南省。法定代表人朱文臣，董事长。委托代理人芦书涛，河南天基律师事务所律师。委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。上诉人(原审第三人)上海华瑞娱乐厅，住所地上海市静安区。法定代表人林其华，总经理。上诉人(原审第三人)上海绿坊网络有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人林其华，总经理。上列两上诉人共同委托代理人张由，上海市申泰和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海鲲驰汽车用品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人黄霞，董事长。委托代理人金梅基，上海市群成律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)上海友邦典当有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人周天林，总经理。委托代理人周福亨。被上诉人(原审第三人)上海德康拍卖有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人屠鑫伟，总经理。被上诉人(原审第三人)上海意民医疗科技有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人周福利，总经理。委托代理人王金沅。上诉人辅仁药业集团有限公司及上诉人上海华瑞娱乐厅、上海绿坊网络有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，系争房屋坐落在上海市江宁路XXX号1-4全幢(以下简称“系争房屋”)，房地产登记权利人系上海第十印染厂。2000年，上海纺织控股(集团)公司向上海市国有资产管理办公室请示，将上海服装(集团)公司所属上海第十印染厂的昌化路XXX号和江宁路XXX号房地产与上海民丰实业股份有限公司(以下简称“民丰实业公司”)的债权实行等额置换。2001年2月，上海市国有资产管理办公室批复确认上海纺织控股(集团)公司所报的资产等额置换方案符合国有资产管理部门有关国有股权管理和股份有限公司规范运作的规定。2002年3月，民丰实业公司经核准变更企业名称为上海民丰实业(集团)股份有限公司(以下简称“民丰实业集团公司”)。2005年4月，民丰实业集团公司与辅仁药业集团有限公司(以下简称“辅仁公司”)签订《资产置换协议》，约定，民丰实业集团公司将其所拥有的资产置换给辅仁公司。民丰实业集团公司置换出的资产包括，民丰实业集团公司在2003年10月31日由民丰实业集团公司、上海第十印染厂以及上海服装(集团)有限公司签署之《就解决江宁路XXX号及昌化路XXX号房地产历史遗留问题之协议书》项下拥有的全部权利，该等权利包括但不限于民丰实业集团公司依据协议而对上海市江宁路XXX号土地使用权以及该地块上的房屋(暂登记在上海第十印染厂名下，相应房地产权证号为沪房地静字(2002)第002574号)所享有的占有、使用、收益、处分等权利。2006年3月，上述资产置换方案经中国证券监督管理委员会审核同意。2006年5月，民丰实业集团公司经核准变更企业名称为上海辅仁实业(集团)股份有限公司(以下简称“上海辅仁公司”)。2008年7月27日，辅仁公司、上海鲲驰汽车用品有限公司(以下简称“鲲驰公司”)及上海辅仁公司签订了一份《租赁协议书》，内容为，鉴于辅仁公司为上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号约12亩土地及地上建筑产权的实际控制人、上海辅仁公司为江宁路XXX号及昌化路XXX号约12亩土地及地上建筑物产权的名义控制人，辅仁公司、鲲驰公司同意由鲲驰公司租赁辅仁公司实际控制的上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号相关土地及地上建筑物建筑高档商场，上海辅仁公司愿意就辅仁公司、鲲驰公司双方的租赁事宜为辅仁公司担保。合同约定：租赁期限为十年(免租期为三个月)，自2008年11月16日起至2018年11月15日止；租金价格为第一年人民币(以下币种均为人民币)伍佰万元，第二年七百万元……；租金支付方式为每三个月支付一次，先付后租；第一次付租金时间为2009年2月10日前；租金支付方式为每三个月支付一次，先付后租；该项目所投入建设装修费用由鲲驰公司负责，投入资金不少于1,500万元，并由辅仁公司审核认定；鲲驰公司所投入的部分按7年折旧完毕，租赁期间若遇政府动迁，合同自然终止，各种补偿款全部归辅仁公司，与鲲驰公司无关；鲲驰公司应依约向辅仁公司支付租金，逾期两个月未支付，辅仁公司可自行解除协议。2009年8月3日，辅仁公司、鲲驰公司及上海辅仁公司再次签订了一份《租赁合同》。合同中言明，鉴于辅仁公司、鲲驰公司及上海辅仁公司三方于2008年7月27日签订由鲲驰公司租赁辅仁公司实际控制的系争房屋建筑高档商场的租赁协议书，由于政府政策变化导致原租赁协议目的不能实现，辅仁公司、鲲驰公司同意签订本租赁合同以取代原租赁协议，上海辅仁公司愿意就辅仁公司、鲲驰公司双方的租赁事宜为辅仁公司担保。合同约定，鲲驰公司租赁辅仁公司所属上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号及地上建筑物，租赁期为一年，自2009年9月1日至2010年8月31日，租金为2,200,000元，每三个月支付一次，先付后租；该项目建设装修费用由鲲驰公司负责，经辅仁公司、鲲驰公司确认，鲲驰公司建设装修总投入为4,404,116.39元；租赁期间鲲驰公司对外出租本合同标的物，租期不得超过一年，如遇政府动迁，鲲驰公司须无条件将出租的房屋收回，辅仁公司对鲲驰公司租赁经营有监督权，鲲驰公司对外出租本合同标的物所签合同应交辅仁公司备案。租期每满一年后，如政府未动迁，可依本合同基本精神由乙方续租一年，续租须重新签订租赁合同，租金标准须根据市场变化再行协商。合同签订后，辅仁公司依约向鲲驰公司交付了房屋。2008年11月18日，鲲驰公司(作为“甲方”)与上海友邦典当有限公司(以下简称“友邦公司”)、上海德康拍卖有限公司(以下简称“德康公司”)和上海意民医疗科技有限公司(以下简称“意民公司”)(共同作为“乙方”)以及上海辅仁公司(作为“产权方及认可方”)共同签订《江宁路XXX号租赁协议》。协议约定：鲲驰公司受“产权方”的委托(另附委托书)，将系争房屋中的一楼使用面积约300平方米房屋及二楼使用面积100平方米房屋出租给友邦公司、德康公司和意民公司；双方根据鲲驰公司再次装修情况下商定房屋租期为7年，自2008年11月30日起至2015年11月29日止(本租赁期与鲲驰公司和产权方的合作期限同期)；租赁期间，由于友邦公司、德康公司和意民公司导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由该三方负责，如不是该三方原因导致上述损坏问题则由鲲驰公司负责维修；友邦公司、德康公司和意民公司逾期两个月未交租金的，鲲驰公司有权单方面无条件解除合同。协议上还载明，协议条款系经鲲驰公司与友邦公司、德康公司、意民公司协商、再经“产权方”认可而达成。在该份协议上，上海辅仁公司作为“产权方及认可方”盖章。2009年8月25日，鲲驰公司与友邦公司、德康公司、意民公司又签署一份《江宁路XXX号补充租赁协议书》。内容为：因鲲驰公司于2008年7月与产权方——上海辅仁公司签订“协议”租赁江宁路XXX号到昌化路XXX号经营场地筹建“数码广场”，并投入了巨资进行了全面改造，友邦公司、德康公司、意民公司配合鲲驰公司改造建设“数码广场”，于2008年11月和鲲驰公司重新签订租赁协议，并经“产权方”认可见证，友邦公司、德康公司、意民公司为此已经履行协议，但“数码广场”于2009年2月被政府叫停，鲲驰公司为此要求修改2008年11月租赁协议，与友邦公司、德康公司、意民公司协商修改协议条款：由友邦公司、德康公司、意民公司退出江宁路XXX号二楼拍卖场地和一楼部分珠宝营业场地，保留部分原营业面积，加上江宁路XXX号南侧一楼新装修场地，现一、二楼租赁面积共计885.58平方米，每年租金合计为646,500元；补充协议还对其他事项进行了约定，并约定本补充协议修改条款与2008年11月18日协议不同之处以本条款为准，未修改条款仍以原协议条款履行。2009年6月25日，鲲驰公司与上海华瑞娱乐厅(以下简称“华瑞娱乐厅”)签订了《租赁协议》，约定，鲲驰公司将系争房屋的三楼使用面积633平方米的房屋出租给华瑞娱乐厅，租赁期限为2009年7月1日至2016年6月30日止；租金采取付二押二的原则，每两个月支付一次，先付后用，每次须提前10日支付房租，逾期支付的，每月加付应付金额3%的滞纳金，逾期达一个月本合同自行解除。2009年11月16日，鲲驰公司与上海绿坊网络有限公司(以下简称“绿坊公司”)签订了《租赁协议》，约定，鲲驰公司将系争房屋的二楼使用面积1,200平方米的房屋出租给绿坊公司，租赁期限自2009年11月16日至2016年6月30日止；租金采取付二押二的原则，每两个月支付一次，先付后用，每次须提前10日支付房租，逾期支付的，每月加付应付金额3%的滞纳金，逾期达一个月本合同自行解除。合同签订后，鲲驰公司依约向华瑞娱乐厅、绿坊公司交付了房屋。2010年12月20日，辅仁公司、鲲驰公司签订了一份《终止〈租赁合同〉协议》，内容为，辅仁公司因集团用地需要及双方签订的租赁期限已到，双方于2009年8月3日签订的《租赁合同》不再续约，合同终止；本协议签订后，由鲲驰公司通知各租户离开；本协议签订后，由辅仁公司直接向租户收回场地，鲲驰公司保证积极予以配合；双方具体的交接手续另行约定办理。同日,双方还签订了一份《备忘录》，内容为，鉴于双方对《租赁合同》已不再续约，并签订了《终止〈租赁合同〉协议》，因鲲驰公司与友邦公司、德康公司、意民公司签订的《江宁路XXX号租赁协议书》系辅仁公司委托鲲驰公司签订的，故应作为辅仁公司直接签订的租赁协议对待，该协议应由辅仁公司代为鲲驰公司继续履行，为了结算方便，双方交接后由辅仁公司直接向三租赁户收取租金，作为鲲驰公司向辅仁公司支付该租赁场地的租金，待租赁协议期满或协议约定的解除情况发生后，辅仁公司有权直接收回场地。2011年1月12日，辅仁公司、鲲驰公司签署一份《交接清单》，内容为，辅仁公司将上海市江宁路XXX号、昌化路XXX号地块管理权限从鲲驰公司处收回，鲲驰公司配合辅仁公司做好该地块的业务管理工作，鲲驰公司现移交辅仁公司现有正常运营管理方面所需的经营合同、维护应该地块管理所需保安、保洁、电工人员，附清单。2011年1月，鲲驰公司向友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅、绿坊公司收取了截至同年2月的租金，该次系鲲驰公司最后一次向友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅、绿坊公司收取租金。2011年9月1日，辅仁公司、鲲驰公司共同致函友邦公司、德康公司、意民公司称，友邦公司、德康公司、意民公司自2011年2月起未再缴纳租金，经多次催要未果，故正式通知友邦公司、德康公司、意民公司，于2008年11月18日签订的租赁合同解除，要求友邦公司、德康公司、意民公司缴清欠租，并搬离租赁房屋。友邦公司、德康公司、意民公司收函后，随即回复辅仁公司、鲲驰公司及上海辅仁公司，同时表示，鲲驰公司向辅仁公司办理房屋租赁移交手续后，无论是辅仁公司还是鲲驰公司，双方均未告知友邦公司、德康公司、意民公司房屋租赁手续已移交的事实，也未通知友邦公司、德康公司、意民公司向哪一方交付房租，友邦公司、德康公司、意民公司均不清楚房租应该如何支付；鲲驰公司曾向友邦公司、德康公司、意民公司借款，逾期还款的违约金承诺在租金中予以补偿，友邦公司、德康公司、意民公司为此要求在租金中扣除鲲驰公司借款违约金159,000元；系争房屋即将动迁，辅仁公司从未与友邦公司、德康公司、意民公司进行沟通，企图单方面解除租赁合同；房屋设施损坏，又发生三楼网吧漏水，辅仁公司未尽修缮义务，给友邦公司、德康公司、意民公司造成损失。综上，友邦公司、德康公司、意民公司要求辅仁公司、鲲驰公司及上海辅仁公司确定收房租的公司后与友邦公司、德康公司、意民公司财务联系，友邦公司、德康公司、意民公司愿意在扣除鲲驰公司借款违约金159,000元后支付辅仁公司房租。2012年7月13日，鲲驰公司再次发函给友邦公司、德康公司、意民公司称，由于友邦公司、德康公司、意民公司的欠租行为存在根本性违约，为此，鲲驰公司通知友邦公司、德康公司、意民公司解除租赁合同，要求三公司搬离租赁场地。2011年8月，辅仁公司发函给华瑞娱乐厅及绿坊公司称，华瑞娱乐厅、绿坊公司与鲲驰公司签订的租赁合同有关租赁期限的约定超出了辅仁公司、鲲驰公司合同约定的租赁期限，故要求该两公司尽快搬离租赁房屋，并缴纳自2010年8月31日至实际搬出日的房屋使用费。2014年12月，辅仁公司认为鲲驰公司依约负有返还租赁房屋的义务，友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅及绿坊公司在辅仁公司、鲲驰公司之间的租赁合同终止后没有合法理由继续占用房屋，应迁出系争房屋。为此，辅仁公司诉至法院，请求法院判令：1、鲲驰公司携友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅及绿坊公司搬离江宁路XXX号租赁房屋；2、鲲驰公司将江宁路XXX号租赁房屋腾空返还辅仁公司。原审中鲲驰公司辩称，不同意辅仁公司的诉讼请求。鲲驰公司将系争房屋转租，辅仁公司是知情的，鲲驰公司并不存在违法转租；2010年年底，辅仁公司、鲲驰公司就系争房屋办理了交接手续，之后的房屋均由辅仁公司自行管理，现友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅及绿坊公司占用的部位亦应视为已移交给辅仁公司，由辅仁公司自行出租，故本案友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅及绿坊公司的迁出问题与鲲驰公司无关。友邦公司、德康公司、意民公司述称，不同意辅仁公司的诉讼请求。鲲驰公司与该三方所签订的租赁协议上有上海辅仁实业(集团)股份有限公司的盖章；同时，辅仁公司、鲲驰公司曾签订《备忘录》，其中内容亦证明鲲驰公司实际上是代理辅仁公司与该三方签订租赁合同。因此，该三方系与辅仁公司直接建立租赁合同关系，并非鲲驰公司转租。即便系鲲驰公司转租，辅仁公司也是知情的。现辅仁公司并无合法理由解除合同，故租赁合同应当继续履行。此外，2011年2月后，该三公司并非故意拖欠租金，而是因鲲驰公司故意不收取租金导致其交租无门；同时，辅仁公司作为出租人，拒不履行房屋修缮义务，给该三公司的经营带来损失。综上，该三公司要求作为承租人与辅仁公司进行结算，不同意被视作无抗辩权的次承租人对待。华瑞娱乐厅、绿坊公司述称，不同意辅仁公司的诉讼请求。系争房屋产权人是上海第十印染厂，不是辅仁公司，辅仁公司诉讼主体不适格；辅仁公司对于鲲驰公司将房屋转租给华瑞娱乐厅和绿坊公司是知情的，并且未超出当时辅仁公司、鲲驰公司之间租赁合同的期限，辅仁公司和鲲驰公司在2009年签订的为期一年的合同是恶意损害华瑞娱乐厅、绿坊公司权益的，应为无效。截至本案原审庭审终结时，德康公司、友邦公司、意民公司占用系争房屋一、二楼共计使用面积885.58平方米的使用部位；华瑞娱乐厅占用系争房屋三楼使用面积633平方米的使用部位；绿坊公司占用系争房屋二楼使用面积1,200平方米的使用部位。原审法院另查明，2011年9月，辅仁公司以友邦公司、德康公司、意民公司为被告诉至原审法院，请求判令确认由本案鲲驰公司代辅仁公司与该三方签订的《江宁路XXX号租赁协议》解除，并要求该三方腾退场地交还辅仁公司、支付租金等。原审法院以(2011)静民一(民)初字第2705号案立案受理。辅仁公司在该案中诉称，辅仁公司通过委托代理人鲲驰公司与该三方签订《江宁路XXX号租赁协议》；在该案证据交换程序中，因友邦公司、德康公司、意民公司以未看到关于委托签约的证据为由否认与辅仁公司之间存在租赁合同关系，辅仁公司变更诉讼请求所依据的基础法律关系为转租法律关系。此后，在该案正式庭审中，辅仁公司在举证环节出示前述2010年12月20日的《备忘录》，友邦公司、德康公司、意民公司均质证称系首次看到该份材料，且友邦公司和德康公司明确表示对于其中所约定的由辅仁公司履行出租人的义务表示认可。辅仁公司在当日庭审辩论阶段再次重申《江宁路XXX号租赁协议》系辅仁公司委托鲲驰公司与友邦公司、德康公司和意民公司签订。2012年5月,该案因辅仁公司申请撤诉经原审法院准许而结案。原审审理中，鲲驰公司表示，自2011年2月后，因其与辅仁公司之间的约定，其不再享有收取租金的权利，故其未继续向德康公司、友邦公司与意民公司收取租金；同时，关于鲲驰公司在《江宁路XXX号租赁协议》中的身份和地位，鲲驰公司述称，其兼有签约代理人和出租人的地位。原审法院认为，系争房屋虽仍登记在上海第十印染厂名下，但该房屋的占有、使用、收益、处分等权利已通过2001年2月及2006年3月的两次资产置换事宜移转给了辅仁公司，各次资产置换均经国家相关职权部门审批，合法有效，辅仁公司依法取得对系争房屋的相应权利，故其有权将该房屋出租。辅仁公司、鲲驰公司签订的《租赁协议书》、《租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。在合同履行过程中，经租赁双方同意，辅仁公司、鲲驰公司间的租赁合同因双方提前解除而于2010年12月20日提前终止。合同终止后，鲲驰公司作为承租人应全面履行其返还租赁房屋的义务。就系争房屋中由华瑞娱乐厅、绿坊公司占用的部位，鲲驰公司辩称其在2010年12月终止合同时已经与辅仁公司办理了交接手续，不再负有腾空、返还之义务。对此，根据查明的事实，辅仁公司、鲲驰公司签订的《终止〈租赁合同〉协议》中言明，该协议签订后，由鲲驰公司通知各租户离开，此约定明确了鲲驰公司的腾房义务；同时，考察辅仁公司、鲲驰公司签订的《交接清单》，结合该清单中所列明的移交材料，所谓“地块管理权限”仅指系争房屋整体的日常运营、物业管理职权的移交，并不包含房屋实体的交接，亦无转租合同权利义务的移转，且辅仁公司从未确认系争房屋内所有租赁部位均已收回。因此，鲲驰公司的辩解缺乏事实依据，原审法院不予采信，就华瑞娱乐厅、绿坊公司占用的部位，鲲驰公司仍负有腾空、返还的合同义务。自辅仁公司、鲲驰公司之间租赁合同终止后，鲲驰公司与华瑞娱乐厅、绿坊公司之间的转租合同实际上均已处于履行不能的状态，华瑞娱乐厅、绿坊公司无权继续占用系争房屋中相应的部位，其亦负有腾空并迁出系争房屋的义务，就其相关损失可向合同相对方即鲲驰公司另行主张、结算。现辅仁公司诉请要求鲲驰公司及华瑞娱乐厅、绿坊公司迁出并返还系争房屋相应租赁部位，于法有据，应予支持。就德康公司、友邦公司与意民公司所占用的部位，虽然《江宁路XXX号租赁协议》及《江宁路XXX号补充租赁协议书》系由鲲驰公司与该三方签订，但是，2010年12月辅仁公司、鲲驰公司之间的《备忘录》以及(2011)静民一(民)初字第2705号案诉讼中辅仁公司在起诉及辩论中的多次陈述均指向鲲驰公司系辅仁公司的签约代理人、鲲驰公司系依据辅仁公司的授权而与德康公司、友邦公司、意民公司签订租赁合同的事实；反观《江宁路XXX号租赁协议》，该协议首部开宗明义地载明鲲驰公司系“受产权方委托”而将房屋出租，虽其中作为“产权方”出现的上海辅仁公司当时已非系争房屋的实际权利人，但上述内容至少亦表明鲲驰公司系受托出租房屋；加之，鲲驰公司在本案庭审中亦不否认其当时与辅仁公司之间存在代理签约关系。现辅仁公司在原审中否认其与鲲驰公司之间的授权委托法律关系，既有违诚实信用原则，亦无有效证据可予佐证，原审法院不予采信。综上，原审法院认定《江宁路XXX号租赁协议》及《江宁路XXX号补充租赁协议书》系辅仁公司委托鲲驰公司与德康公司、友邦公司与意民公司签订，该三方目前所占用的部位系辅仁公司委托鲲驰公司出租给该三方。在辅仁公司、鲲驰公司就系争房屋整体的租赁合同终止履行并进行管理权限的交接后，鲲驰公司因其与辅仁公司之间的约定而未继续就该等租赁部位受领该三方的租金，此时，鲲驰公司依法应向该三方披露实际的出租人，然其未予以披露。直至2011年9月的诉讼中，辅仁公司以其陈述以及《备忘录》等材料披露其与鲲驰公司之间的关系，此时，作为不知情的缔约方德康公司、友邦公司与意民公司，依法有权选择合同相对方行使权利。因此，现该三方主张其与辅仁公司之间存在租赁合同关系，并要求辅仁公司履行出租人的义务，系该三方行使其合法权利，于法有据。辅仁公司现基于其与鲲驰公司之间的租赁合同法律关系，要求鲲驰公司将该三方所占用的部位腾空、返还，而就此等租赁部位，因承租人并非鲲驰公司，故辅仁公司之诉请缺乏事实依据，原审法院不予支持。同时，原审法院注意到，依照《江宁路XXX号租赁协议》的约定，该三方的承租期限于2015年11月29日届至，故其与辅仁公司之间的租赁合同尚未届期，辅仁公司现要求德康公司、友邦公司、意民公司迁出系争房屋，亦尚缺乏事实依据。因此，辅仁公司要求该三方迁出系争房屋的请求，原审法院亦不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零三条第二款之规定，判决：一、鲲驰公司应于判决生效之日起十日内腾空上海市江宁路XXX号租赁房屋内由华瑞娱乐厅占用的、三楼使用面积为633平方米的使用部位及由绿坊公司占用的二楼使用面积为1,200平方米的使用部位，并将上述房屋返还给辅仁公司；二、华瑞娱乐厅、绿坊公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市江宁路XXX号房屋；三、辅仁公司要求鲲驰公司携友邦公司、德康公司、意民公司一同迁出上海市江宁路XXX号房屋，并将该三方所占用的租赁房屋返还辅仁公司的诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人辅仁公司不服，向本院提起上诉称，其与友邦公司、德康公司、意民公司没有直接的租赁关系。其与鲲驰公司的《租赁合同》及《租赁协议》中包含了友邦公司、德康公司、意民公司现占用的场地。友邦公司、德康公司、意民公司占用场地依据的租赁协议是鲲驰公司与友邦公司、德康公司、意民公司直接签订的，且鲲驰公司一直以转租合同中的出租人身份向友邦公司、德康公司、意民公司收取租金，不存在鲲驰公司代辅仁公司收取租金的事实。原审法院不应将上海辅仁公司与辅仁公司混同一人。辅仁公司与鲲驰公司的《租赁合同》中约定的租金单价要远低于鲲驰公司向友邦公司、德康公司、意民公司收取的租金标准。原审法院适用《合同法》第403条是错误的。本案“受托人因委托人原因对第三人不履行义务”的事实不存在。辅仁公司曾在友邦公司、德康公司、意民公司欠费的情况下为其修复过房屋，履行了出租人的修缮义务。作为受托人辅仁公司的代表李广庆总经理曾与友邦公司、德康公司、意民公司的代表口头交接过的事实是友邦公司、德康公司、意民公司反复强调确认的事实，故作为本案不存在“受托人应向第三人披露委托人”而未披露的事实，相反，披露的事实是庭审中双方确认的事实。原审法院要求辅仁公司履行的转租协议早已被解除。友邦公司、德康公司、意民公司因为欠租，辅仁公司及鲲驰公司均多次书面催款及发送解除租赁合同关系的《通知》，租赁关系已被依法解除，且属于已经丧失了依法起诉请求履行租赁合同的权利，已经没有机会拥有按照《合同法》第403条的选择权利。根据本案相关证据及庭审资料显示，友邦公司、德康公司、意民公司选择的相对人是鲲驰公司而非辅仁公司。首先，《备忘录》按照内容看充其量是一个辅仁公司代鲲驰公司履行转租合同的一个代理约定，其并没有约定出租人将转变为辅仁公司，相反，是辅仁公司可以将代收的租金冲抵鲲驰公司应向其支付的部分租金，所以，该合同最多是一个辅仁公司代理鲲驰公司的委托代理约定，绝对不能理解为转让。其次，该《备忘录》因为是代理约定不需要友邦公司、德康公司、意民公司参加，如果是转让合同的性质，则该合同必须要原合同的相对方鲲驰公司参加产生三方协议才能生效，且《备忘录》没有送达友邦公司、德康公司、意民公司，显然不符合转让说，也不符合法律规定的合同成立的要件，该《备忘录》也没有实际履行，友邦公司、德康公司、意民公司在辅仁公司接手时就开始拖欠租金了。再者，辅仁公司也曾因误解了转租合同的内容而以出租人的身份依据转租合同和《备忘录》向原审法院起诉过友邦公司、德康公司、意民公司，但被友邦公司、德康公司、意民公司及法院予以否认，而此次诉讼，是依据法院的释明重新诉讼的。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，直接改判鲲驰公司携友邦公司、德康公司、意民公司搬离上海市江宁路XXX号占用的房屋，将所租赁房屋腾空后返还给辅仁公司。上诉人华瑞娱乐厅、绿坊公司亦不服原审法院判决，提起上诉称，原审判决事实不清。华瑞娱乐厅、绿坊公司与鲲驰公司的租赁协议的签订，是由辅仁公司介绍签约的，其在系争场地的实际经营远比辅仁公司还早。辅仁公司在通过置换后，为了迅速出租，即找到了鲲驰公司并签订10年租期合同。据此，将已经在此经营多年的华瑞娱乐厅、绿坊公司介绍给鲲驰公司。且华瑞娱乐厅、绿坊公司依照10年期合同，与鲲驰公司签订9年的转租合同。因此，辅仁公司是明确知道其与鲲驰公司之间的转租合同的存在的。华瑞娱乐厅、绿坊公司在履行转租合同过程中，没有丝毫瑕疵，原审法院在租期尚未届满的情况下判令其迁出系争房屋，实属武断。原审法院适用法律错误。华瑞娱乐厅、绿坊公司与鲲驰公司的转租合同合法有效。辅仁公司与鲲驰公司不但明知系争房屋的实际使用人自2003年即为华瑞娱乐厅、绿坊公司，而且租赁期限为10年，但双方恶意串通，补签了一份租赁期仅一年的租赁合同。华瑞娱乐厅、绿坊公司直至2013年9月，在辅仁公司向法院起诉时，才得知该份合同的存在。依照原审法院查明的事实，2011年8月辅仁公司发函给华瑞娱乐厅、绿坊公司，要求华瑞娱乐厅、绿坊公司搬离，据辅仁公司起诉的时间相距两年，辅仁公司从未与华瑞娱乐厅、绿坊公司接洽，反而是华瑞娱乐厅、绿坊公司主动函告要求来收租。依照法律规定，出租人知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、第二项，改判驳回辅仁公司该项诉请。被上诉人鲲驰公司辩称，不同意辅仁公司、华瑞娱乐厅、绿坊公司的的上诉请求，鲲驰公司不负有清退义务。被上诉人友邦公司辩称，不同意辅仁公司的上诉请求，请求二审法院予以驳回，对华瑞娱乐厅、绿坊公司的上诉请求不发表意见。被上诉人德康公司辩称，不同意辅仁公司的上诉请求，请求二审法院予以驳回，对华瑞娱乐厅、绿坊公司的上诉请求不发表意见。被上诉人意民公司辩称，不同意辅仁公司的上诉请求，请求二审法院予以驳回，对华瑞娱乐厅、绿坊公司的上诉请求不发表意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。虽然鲲驰公司与友邦公司、德康公司、意民公司签订《江宁路XXX号租赁协议》及《江宁路XXX号补充租赁协议书》时是由上海辅仁公司作为“产权方及认可方”在相关协议上盖章，但2010年12月20日辅仁公司与鲲驰公司所签订的《备忘录》中明确约定因鲲驰公司与友邦公司、德康公司、意民公司签订的《江宁路XXX号租赁协议》系辅仁公司委托鲲驰公司签订的，故应作为辅仁公司直接签订的租赁协议对待。现辅仁公司上诉主张友邦公司、德康公司、意民公司与鲲驰公司之间系转租关系，缺乏事实依据，亦有悖诚信。至于租金收取的标准，因友邦公司、德康公司、意民公司仅租赁系争场地的部分场地，而租金标准与场地所在部位等又有直接关系，因此，不能以租金标准的高低衡量系委托关系还是转租关系。关于鲲驰公司的披露义务，原审法院已经充分论述，本院予以认可，不再赘述。鲲驰公司与华瑞娱乐厅签订《租赁协议》时，鲲驰公司未取得转租权限，且鲲驰公司其后与辅仁公司重新签订《租赁合同》，该合同约定，辅仁公司与鲲驰公司之间的租赁合同于2010年8月31日到期，因此，鲲驰公司与华瑞娱乐厅签订的《租赁协议》中超过鲲驰公司租赁期限的处于履行不能的状态。绿坊公司与鲲驰公司的《租赁协议》中约定的期限，亦超出鲲驰公司的租赁期限，该部分无效。华瑞娱乐厅、绿坊公司超出租赁期限仍占有、使用系争场地缺乏依据，辅仁公司作为系争场地合法权利人，有权要求华瑞娱乐厅、绿坊公司搬出系争场地。综上所述，上诉人辅仁公司及上诉人华瑞娱乐厅、绿坊公司的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人辅仁药业集团有限公司负担80元，上诉人上海华瑞娱乐厅负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖审 判 员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一六年五月九日书 记 员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……