广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西民一初字第2334号 原告农美香，女，1971年7月18日出生，壮族，住广西天等县。 原告郭之宁，男，1957年12月19日出生，汉族，住南宁市江南区。 原告农美香、郭之宁之共同委托代理人谭克凯，广西谦行律师事务所律师。 原告农美香、郭之宁之共同委托代理人秦静洁，广西君桂律师事务所律师。 被告广西广弘房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路6号金湖帝景C-120号。 法定代表人黎桂宏。 被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会，住所地南宁市西乡塘区心圩街道和德村。 被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村三组，住所地南宁市西乡塘区心圩街道和德村三组。 负责人黄见发，组长。 委托代理人黄祖谦，南宁市。 委托代理人苏蒸麟，南宁市。 第三人广西世创房地产投资有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道16号环球时代2605号 法定代表人覃志文。 原告农美香、郭之宁与被告广西广弘房地产开发有限公司（以下简称“广弘公司”）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会（以下简称“和德村委会”）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村三组（以下简称“和德村三组”）、第三人广西世创房地产投资有限公司（以下简称“世创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行审理。原告农美香、郭之宁的共同委托代理人谭克凯、秦静洁，被告和德村三组的负责人黄见发、委托代理人黄祖谦、苏蒸麟到庭参加诉讼。被告广弘公司、和德村委会、第三人世创公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农美香、郭之宁共同诉称：2014年2月17日，原、被告签订《广弘·德馨苑房屋使用权转让合同》（以下简称“《房屋使用权转让合同》”），约定由被告作为转让人以批准拨用企业用地方式取得的位于高新区，原告作为受让人购买1栋Ｂ-0701号房（以下简称“701号房”），房屋用途为住宅，交房日期为2015年6月30日前。 合同签订后，原告支付了定金20000元，购房款124887元，项目管理费70068元，共计214955元。但截止原告起诉时，被告尚未完成房屋地基建设，且该建设项目现已更名为樱花湖畔，由第三人世创公司进行运作。2015年6月1日，原告从南宁市规划局获悉该房屋建设未办理建设工程规划许可手续。 原告认为，原、被告双方签订的《房屋使用权转让合同》已违反了法律的强制性规定，应为无效。被告应返还原告支付的214955元并赔偿原告经济损失18045.58元。 为此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原告与三被告签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、三被告返还原告所支付的款项214955元；三、被告赔偿原告利息损失（以214955元为基数，自2014年1月16日至被告返还全部款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算，暂计至2015年7月11日的利息损失为18045.58元）；四、本案诉讼费由三被告承担。 被告广弘公司未作答辩。 被告和德村委会书面辩称：一、被告和德村委会与原告之间没有存在实质性的合同关系。讼争的房屋由被告和德村三组、广弘公司共同开发并转让，而和德村委会和和德村三组是不同的农村经济组织，和德村委会不对和德村三组的行为承担法律责任。二、《房屋使用权转让合同》加盖了和德村委会的公章是因为被告和德村三组没有独立的公章，所以该小组对外交往须使用村委会的公章，被告和德村的公章仅作为证明使用，不能以此确认被告和德村委会就是合同当事人。三、被告和德村委会不能从讼争房屋开发和转让中获取任何利益，也没有参与项目产业用地的规划审批、开发利用、出租转让等所有手续以及转让合同的具体履行，因此，对于转让合同，被告和德村委会不享受权利、也不承担义务。 被告和德村三组辩称：《房屋使用权转让合同》系被告广弘公司与原告签订，与被告和德村三组无关，被告和德村三组未在该合同上签字确认，也未得到任何购房款，因此，原告对于被告和德村三组的诉讼请求，应被法庭驳回。2013年5月1日，被告和德村三组与被告广弘公司签订《联合开发经营三产用地合同书》，被告和德村三组明确要求被告广弘公司应按照正规合法的手续办理和投资商住综合楼，被告和德村三组不干涉被告广弘公司的经营。在得知被告广弘公司未办理相关手续即出售房屋时，被告和德村三组还曾多次劝阻，但被告广弘公司置之不理。原告和被告广弘公司签订合同时，未向被告和德村三组核实相关土地权利情况和合作开发情况，相应的民事责任与被告和德村三组无关。 第三人世创公司未发表意见。 经审理查明：2014年2月17日，两原告作为“受让人”（“乙方”）与“转让人”（“甲方”）签订《房屋使用权转让合同》一份。合同首页以打印的方式注明转让人为：被告广弘公司及被告和德村三组。合同《房屋使用权转让说明》处载明：“2、本合同所称房屋是指由广西广弘房地产开发有限公司和南宁市西乡塘区心圩街道办和德村三组共同开发建设并转让使用权的房屋。”合同“双方当事人处”以打印的方式列明转让人为被告广弘公司及和德村三组。合同转让人签章处、甲方签章处加盖了被告广弘公司的公章，合同加盖了被告广弘公司的骑缝章。除此外，合同尾页，合同附件一、合同附件二、附件三、附件四等处加盖了被告和德村委会的公章。 合同第一条约定讼争房屋对应的土地使用权系“转让人以批准拨用企业用地的方式取得位于高新区高华路东面的地块土地使用权。”房屋所在项目名称为广弘·德馨苑。合同第二条约定转让房屋为701号房，建筑面积为118.76平方米。第三条约定房屋使用权转让期限为房屋交付之日起至2083年2月26日。合同第四条约定使用权转让单价为3050元/平方米，转让总价为362218元。第五条约定在合同约定面积与房屋实际面积出现差异时的处理方式。第六条约定受让人采取分期付款的方式支付转让款，即，签订本合同时，支付总价款的40%即144887元（含定金20000元）；第二期、第三期款项分别为总房款的30%，应分别于主体工程封顶时、交房时支付。第七条约定受让人逾期付款时的违约责任。第八条约定转让人应于2015年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的房屋交付受让人使用。第九条约定转让人逾期交房时的违约责任。第十二条约定装饰、设备标准按附件三执行。第十三条约定了基础设施、公共配套建筑的标准。第十四条约定转让人应履行相应保修义务。第十六条约定受让人“在使用期间与其他权利人共同享用与房屋有关联的公共部位（指楼梯间）和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务”。第十七条约定：“1、使用期间，受让人如需将该房屋使用权转让给第三方，必须征得转让人同意，同时向转让人交纳50元/㎡的本合同更名手续费……6、使用期内，如因政府对该房屋、土地进行征收拆除，则该房屋补偿款归受让人所有。土地补偿款归转让人所有……9、在房屋交付使用后30日内，由村委发该房屋70年的《房屋使用权证》……”合同附件四第四条约定：“甲方转让的是房屋使用权，目前暂不能办理房屋所有权证，如今后国家法律、法规政策允许办理房屋所有权证时，甲方应当为乙方办理房屋所有权证，但所需一切费用由乙方承担。” 2014年1月16日，被告广弘公司向原告出具一份《收据》，确认收到701号房的定金20000元。2014年2月16日，被告广弘公司又出具《收据》一份，载明收到原告支付的项目管理费70068元。2014年2月18日，被告广弘公司再出具一份《收据》，确认收到原告支付的“房款”124887元。 另查明：讼争房屋对应土地的用地性质为产业用地，目前未办理建筑设计方案、建设工程规划许可证等规划手续。 2013年5月1日，被告和德村三组与被告广弘公司签订一份《联合开发经营三产用地合同书》，约定由被告和德村三组提供三产用地，被告广弘公司提供资金进行联营。联营期限自2013年5月1日至2083年4月30日。三产用地的报建资料等由被告和德村三组提供，相关税费由被告广弘公司承担，被告广弘公司自行对联营项目承担风险。项目建成后，被告广弘公司一次性分配住宅和商铺补偿和德村三组139名村民。合同甲方列明为被告和德村三组，其代表人黄见发、黄祖谦、黄添寿在合同上签字。被告和德村委会在合同上加盖公章。和德村三组139名村民对该合同签字确认。 本案讼争房屋所在项目建设于被告广弘公司自《联合开发经营三产用地合同书》取得的土地上。 还查明:被告广弘公司系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非和德村的村民。 截止法庭辩论结束，建设讼争房屋的土地未通过行政审批转为国有建设用地，广弘·德馨苑项目未取得商品房预售许可证。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广弘公司、和德村委会、第三人世创公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。 关于合同当事人的确定。一、原告作为“受让人”，被告广弘公司“转让人”已明确列于《房屋使用权转让合同》上，该双方当事人主体适格，本院予以确认。二、对于被告和德村委会。根据使用权转让合同的内容，转让标的为701号房，该房屋的土地使用权人为被告和德村三组，建设人为被告广弘公司，被告和德村委会对项目并无“转让”之权利来源，合同条款中亦未有条款赋予被告和德村委会利益，合同中出现的转让人身份情况部分亦明确排除了被告和德村委会，而从合同后续的履行中，被告和德村委会亦未收取原告支付的各类款项，故被告和德村委会提出加盖公章仅作为合同见证的辩解成立，本院予以采信，被告和德村委会并非《房屋使用权转让合同》当事人，原告对和德村委会提出的诉讼请求，本院依法予以驳回。三、对于和德村三组。虽然《房屋使用权转让合同》上的转让人处以打印的方式列明被告和德村三组作为“转让人”，但并未有证据证实该村民小组在法律上的代表人或者委托人、村民小组成员实际参与了合同的签订，亦未有证据证实和德村小组实际收取了原告支付的款项，从合同的履行中享受了权利、承担了义务，因此，原告主张被告和德村三组为“转让人”证据不足，本院不予支持。对于原告向被告和德村三组提出的诉讼请求，本院依法予以驳回。 其次，关于合同性质。原告与被告广弘公司签订之合同名为《使用权转让合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“使用权转让”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告广弘公司将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而在本案中，土地性质为产业用地，土地仍属农民集体所有，仅能用于特定规划用途，被告在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《使用权转让合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告诉请被告返还定金20000元、购房款124887元、项目管理费70068元，共计214955元，于法有据，本院依法予以支持。 关于利息损失。被告广弘公司作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。现本院酌情确定按照年利率4.75%的标准计算利息损失，因此，原告有权主张的利息损失为：一、以20000元为基数，自2014年1月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按年利率4.75%计算，由被告广弘公司承担其中70%的利息损失；二、以70068元为基数，自2014年2月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按年利率4.75%计算，由被告广弘公司承担其中70%的利息损失；三、以124887元为基数，自2014年2月18日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按年利率4.75%计算，由被告广弘公司承担其中70%的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告农美香、郭之宁与被告广西广弘房地产开发有限公司于2014年2月17日签订的《广弘·德馨苑房屋使用权转让合同》无效； 二、被告广西广弘房地产开发有限公司向原告农美香、郭之宁返还214955元； 三、被告广西广弘房地产开发有限公司赔偿原告郭之宁、农美香利息损失（1、以20000元为基数，自2014年1月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按年利率4.75%计算，由被告广弘公司承担其中70%的利息损失；2、以70068元为基数，自2014年2月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按年利率4.75%计算，由被告广弘公司承担其中70%的利息损失；3、以124887元为基数，自2014年2月18日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按年利率4.75%计算，由被告广弘公司承担其中70%的利息损失）； 四、驳回原告农美香、郭之宁的其他诉讼请求。 本案受理费4795元（原告农美香、郭之宁已预交），由原告农美香、郭之宁负担111元，被告广西广弘房地产开发有限公司负担4684元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  郭轶 审判员  罗媛 审判员  兰岚 二〇一六年五月四日 书记员  唐敏 附一：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 附二：预交上诉费账号 户名：待结算财政款项中院诉讼费专户 开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行 （注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”） （汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整） 账号：20×××17