山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申10662号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司），住所地青岛市市**延安路**。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：贾茂远，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹健，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张硕焱，男，1966年8月20日出生，汉族，住青岛市市**。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：青岛威乃达投资有限公司，住，住所地青岛市市**延安二路****/div> 法定代表人：宋学，执行董事。 一审第三人：山东赛赛集团有限公司，住所地，住所地青岛市崂山区香港东路**弄海园**楼**iv> 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 再审申请人青岛明霞润欣置业有限公司因与被申请人张硕焱、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司），一审第三人山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院(2020)鲁02民终2605号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 青岛明霞润欣置业有限公司申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。第一，本案中，申请人因他案申请执行的青岛市市北区尖山路4号十五大街2层46户房屋登记在被申请人威乃达公司名下，这一点可以由青岛市不动产登记中心房屋登记公示系统的记录予以证实。物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……。第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十条规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。根据上述法律规定，在尚未办理产权登记变更手续的情况下，涉案房屋的所有权并未发生物权变动效力，仍应当视为是被申请人威乃达公司的财产。第二，本案中，被申请人张硕焱应当提供充分的证据证明其己经完成了房款交付并己合法占有该涉案房屋并且涉案房屋未能办理产权过户登记并非是被申请人张硕焱的过错，只有完成上述举证责任的情况下，方有可能排除执行。但在本案中，被申请人张硕焱并未提供充足的证据证明其已经完成了上述举证责任。1.被申请人张硕焱并未提供证据证明其已经交付了全部房款，本案中，一、二审判决据以认定被申请人张硕焱已经完成房款交付的证据仅是另一被申请人威乃达公司出具的收据，而并没有被申请人张硕焱向被申请人威乃达公司转账或从银行取款、贷款的辅助证据。一、二审判中认定被申请人张硕焱向被申请人威乃达公司交付了购房款1215270元，如此大额的款项并未辅之以银行转账、取款或贷款相关证据，被申请人张硕焱所提交的证据的证明效力明显不足，一、二审判决对这一关键证据的认定明显存在错误。2.被申请人张硕焱并未合法占有该涉案房产。该涉案房产并未经合法验收，根据建筑法等相关法律法规，未经验收的房屋不得交付。本案中，该涉案房屋在未经合法验收、合法交付的情况下，何来合法占有。此外，被申请人张硕焱也没有提供其他辅助证据证明其对该涉案房屋的占有。所谓的占有，即便是不会发生水、电等实际支出，也必然会发生包括物业管理费等费用，但被申请人张硕焱并未提交相关证据。之所以不能提交相关证据，原因在于该涉案房屋并未经合法验收、合法交付，进而没有发生相关费用。3.被申请人张硕焱对该涉案房屋未办理产权过户登记明显具有过错，一、二审判决对被申请人张硕焱的明显过错视而不见，属于典型的认定基本事实错误。本案中，根据一、二审认定的基本事实，被申请人张硕焱与被申请人威乃达公司于2011年9月29日签订了商品房预售合同并于同日向被申请人威乃达公司支付购房款：2014年9月10日，被申请威乃达公司与被申请人张硕焱签订房屋交接书，完成了所谓的“交付”。一、二审审理中，申请人对房屋的交付事实并未予以认可；即便是交付，但自2014年9月10日“交付”开始，至申请人于2017年10月23日向青岛仲裁委员会申请仲裁，在长达三年的时间内，被申请人对该涉案房屋未办理产权变更登记的情况一直处于放任状态，并未采取督促、诉讼等维护自身权利的措施，由此可以看出，被申请人张硕焱对该涉案房屋的权属处于不关心、不重视、不积极的状态，应当认为其具有明显的过错。(二)原判决适用法律确有错误的。本案中，一、二审法院据以作出裁判所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”但在一、二审判决中，并未对适用该规定的要件作出分析，对是否可以适用该规定的情况作出释明。申请人已经对不能适用该规定作出了明确的分析，在不具备适用条件的情况下，一、二审法院单纯机械地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于明显的适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定申请再审。 本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是原判决认定被申请人张硕焱对涉案执行标的享有的民事权益足以排除执行是否具有事实和法律依据。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被申请人张硕焱是否依法享有涉案执行标的的物权期待权，是认定涉案执行标的能否排除强制执行的基本前提。根据原审在案的现有证据和原审法院已查明的事实，一是张硕焱、威乃达公司于2011年9月29日签订商品房预售合同并办理网签手续，该合同订立于涉案被申请人申请查封被执行房屋之前；二是张硕焱于2011年9月29日支付威乃达公司购房款1215270元，威乃达公司确认该款已经收到，并向张硕焱出具了收据。申请人主张原审仅凭威乃达公司出具的收据认定张硕焱支付了全部购房款缺乏相应的转账证明，原判决认定张硕焱支付了全部购房款证据不充分。对此本院审查认为，本案所涉商品房销售合同的履行是张硕焱与威乃达公司之间的行为，双方对此予以认可，张硕焱支付购房款采取转账支付还是现金支付，属于其意思自由，法律对此没有限制，申请人主张购房款支付须辅助转账证明没有依据；三是威乃达公司与张硕焱于2014年9月10日签订房屋交接书将涉案房屋交付张硕焱，申请人主张的涉案房屋未经验收不能交付，不是阻却被申请人张硕焱合法占有使用涉案房屋的事由；四是涉案被执行房屋未及时办理过户登记在我国房地产开发实践中非常普遍，申请人以威乃达公司交付涉案房屋后，张硕焱长期拖延办理过户登记系张硕焱自身原因所致缺乏相应的事实依据。总之，张硕焱提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原判决中止涉案房屋的执行事实和法律依据充分，申请人的再审申请事由依法不成立。 综上，再审申请人青岛明霞润欣置业有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回青岛明霞润欣置业有限公司的再审申请。 审 判 长 王永起 审 判 员 程 林 审 判 员 张光荣 二〇二一年一月四日 法官助理 刘 洋 书 记 员 王亚男