广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18016号上诉人（原审被告、反诉原告）：周莉，女，1989年3月12日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：蔡泽镇，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张衍明，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许世青，女，1986年8月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审被告：广州食芬棒餐饮企业管理有限公司，原住所地广东省广州市越秀区越秀南路****自编**，现下落不明。法定代表人：钟有太。上诉人周莉因与被上诉人许世青及原审被告广州食芬棒餐饮企业管理有限公司（以下简称食芬棒公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周莉上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持周莉原审反诉的全部诉讼请求，驳回许世青在原审本诉的全部诉讼请求。事实和理由：一、无证据显示周莉承租案涉房屋时，案涉房屋上的抵押权已对外公示。不动产办理抵押登记时，存在递件、审核、发证等一系列过程。实践中，不动产抵押权登记在不动产登记簿后对外公示时间往往晚于不动产登记簿记载的抵押权设立时间[如(2013)民提字第97号案所查明的事实]，因抵押登记办理程序问题，其中往往存在着数天到数十天的间隔。案涉房屋租赁合同签署于2017年11月1日，与许世青提交证据显示的抵押权设立时间非常相近，在许世青未提交证据证明案涉房屋租赁合同成立时，案涉房屋上抵押权己对外公示的情况下，对无从知晓该权利存在的周莉而言是不公平的，也缺乏事实基础和法律依据。二、案涉《房屋租赁合同》真实有效，与周莉提交的租金、装修费及水电缴费情况相印证，本案应适用买卖不破租赁原则处理。一审法院认为房屋年租金远低于市场租赁价格而不合理，但《房屋租赁合同》已载明房屋租赁时案涉房屋为毛坯房(周莉同时提交了房屋装修前后照片)，由周莉出资装修。合并计算租赁期间年租金及装修费用，周莉租赁期间平均每月支出为1460元，高于广州市房屋租赁中心发布的案涉房屋所在地段房屋2019年租金标准(月租金1139元)，综合装修支出看，房屋年租金是合理的。房屋租金及装修款的收款方虽为案外人，但均为出租方食芬棒公司的实际控制人及其家人，支付方式符合日常生活实际。综上，周莉合法承租广州市花都区荔红南路10号狮峰公馆2栋1403房，案涉房屋的水、电、气自租赁以来一直由周莉缴纳，许世青未经周莉同意，擅自以业主身份通知物业公司将案涉房屋停水、停电、停气，给周莉正常生活造成了极大影响，本案应适用买卖不破租赁原则处理，请求二审法院依法支持周莉的上诉请求。许世青辩称，周莉的上诉是没有依据的，应驳回其上诉请求。物业管理费一直在产生，所以许世青要求周莉承担物业管理费。食芬棒公司未作陈述，亦未到庭。许世青向一审法院起诉请求：1、周莉立即腾退房屋；2、周莉支付强行占据房屋使用费100元/天，从2019年2月20日起（房产所有权自裁定送达日）直至搬离时止到2019年8月8日共170天，占据使用费17000元；3、食芬棒公司腾退房屋。周莉向一审法院反诉请求：许世青恢复对广州市花都区荔红南路10号狮峰公馆2栋1403房的供水、供电、供气。一审法院查明事实：涉案房屋位于广州市花都区荔红南路10号2栋1403房，建筑面积94.9平方米，原权属于食芬棒公司，并在2017年9月28日设立抵押，之后由许世青拍卖取得。本院于2019年2月20日作出（2018）粤01执5154号之二执行裁定，裁定：一、广州市花都区荔红南路10号2栋1403房的所有权归买受人许世青所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人许世青时起转移；二、买受人许世青可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定自2019年2月22日送达许世青。2017年11月1日，周莉作为承租方（乙方）与食芬棒公司作为出租方签订一份《房屋租赁合同》，约定食芬棒公司将涉案房屋租与周莉使用，期限自2019年11月1日至2027年11月1日，年租金1500元，押金19725元。合同第十五条约定：房屋目前是毛坯，装修的费用由租方后期两年内付，装修（水电、瓷砖、天花、灯、厨具等等要配套齐），如任何乙方违约，房屋要恢复原样。11万元整。周莉提交支付宝转账电子回电10张及支付宝账单详情37张，微信账单详情1张，拟证明周莉已向原业主支付租金及装修费。其中收款方的账户名有“钟平亮”、“有太”、“好日子”、“配英（李配英）”、“看海”，金额有零有整。许世青对此证据真实性不予确认，认为不像支付租赁费用。一审诉讼中，周莉表示：周莉的经济情况不足以支付装修费用，装修费用也是支付给出租方，没有签订装修合同，出租方是将票据给周莉之后周莉再支付的，但票据没有保存。周莉提交其向广州市好佳景物业管理有限公司支付的管理费等费用的收款收据、水、电费信息截图、水、电费账单及发票，抄表明细、燃气费信息截图及部分缴纳记录、照片等，拟证明其实际入住、出资装修并使用了涉案房屋。许世青对广州市好佳景物业管理有限公司出具的收据及照片的真实性不予确认，对水电费、燃气费的截图、发票、抄表明细及缴纳记录的真实性没有意见，认为正好证明周莉非法占用房产。周莉向一审法院提交其向本院提交《暂缓执行异议书》、《房屋租赁合同》等的《诉讼材料接收凭证》截图一张，拟证明在涉案房屋拍卖时，周莉向本院提交了证据。许世青对此证据不予确认。经一审法院询问，周莉陈述：其在涉案房屋查封拍卖时，并没有提出过执行异议或案外人执行异议，也没有申报过债权。周莉向一审法院提交视频，拟证明周莉去物业公司询问，被告知许世青要求停水停电，自2019年10月无法使用涉案房屋。许世青对此证据不予确认，认为许世青在多次通知协商后才在2019年10月采取停水停电，目前周莉仍占有涉案房屋。一审第二次庭审中，周莉表示：其没有交接涉案房屋钥匙，涉案房屋也无法使用，其已另行租赁房屋。周莉在2020年3月21日向一审法院提交说明：表示涉案房屋因停水停电无法居住，周莉愿意在法院组织下进行交接，但目前仍在湖南老家尚未返还广州，希望将具体交接时间安排在2020年4月以后。关于许世青诉讼请求第二项中使用费的计算标准，许世青表示不申请鉴定，按照广州市房屋租赁中心发布的同期同地段租金认定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本院（2018）粤01执5154号之二执行裁定，涉案房屋的所有权于2019年2月22日转移给许世青所有，许世青有权对占有使用涉案房屋的食芬棒公司、周莉提出诉讼。周莉主张其与食芬棒公司签订《房屋租赁合同》并实际占有使用涉案房屋，但首先，周莉与食芬棒公司之间的房屋租赁关系成立在涉案房屋设有抵押之后；其次，周莉与食芬棒公司之间的《房屋租赁合同》中关于年租金的约定远远低于租赁市场价格，即使根据周莉所说，其承担装修费用，根据合同第十五条关于装修费用的约定，涉案房屋的年租金仍然远远低于市场价格；第三，周莉与食芬棒公司签订《房屋租赁合同》，但其举证证明其支付租金的均为案外人，且金额不等，无法证明缴纳费用系租金，另外也没有收据或发票予以佐证，一审法院无法认定租金交纳情况。周莉抗辩所称的买卖不破租赁并不适用于本案，因此，许世青主张周莉腾退房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。周莉反诉要求许世青恢复用水用电用气的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。如上所述，根据周莉的论述及举证，一审法院并不能认定周莉已完成支付租金的义务，其在许世青取得所有权之后2019年2月22日占有使用涉案房屋理应支付占有使用费。根据广州市房屋租赁中心发布的2019年租金标准，涉案房屋所在地段及小区的租金标准为12元/平方米/月，涉案房屋的月租金应为1139元，因此周莉应自2019年2月22日至2019年9月30日向许世青支付占有使用费为1139元/月÷28×7天+1139元/月×7个月，共计8257.75元。自2019年10月开始，许世青与周莉均陈述许世青通知物业公司进行了停水停电措施，周莉抗辩称其无法居住并另行租房，但其未提交充分证据对此予以证明，许世青与周莉至今仍未进行交接，但根据实际情况，涉案房屋属于住宅，停水停电后确实影响居住，许世青也未提交充分有效证据证明周莉恶意占有涉案房屋，因此根据公平原则，在2019年10月之后直至周莉实际腾退房屋之日，租金酌定按照1139元的60%计收，即683.4元/月。因许世青并未举证证明目前涉案房屋由食芬棒公司占有使用，因此许世青主张食芬棒公司腾退房屋，没有事实依据，一审法院不予支持。食芬棒公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第六条的，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、周莉于该判决发生法律效力之日起十五日内腾空广州市花都区荔红南路10号2栋1403房并交还许世青；二、周莉于该判决发生法律效力之日起十日内向许世青支付房屋使用费，计算标准如下：1、自2019年2月22日至2019年9月30日的房屋使用费为8257.75元；2、自2019年10月起，按683.4元/月的标准支付至周莉实际腾空之日止；三、驳回许世青的其他诉讼请求；四、驳回周莉的全部反诉请求。案件受理费226元，由许世青负担62元，周莉负担164元。反诉案件受理费50元，由周莉负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，还查明：涉案房屋于2017年9月28日设立抵押时，抵押权人为涂俊毅。本院（2018）粤01执5154号之二执行裁定书载明申请执行人为涂俊毅，被执行人为食芬棒公司等人。本院认为，根据周莉的上诉请求，周莉与许世青在二审中争议的问题是本案纠纷是否适用买卖不破租赁原则处理。一审法院依据周莉与食芬棒公司之间的房屋租赁关系成立在涉案房屋设立抵押权之后，周莉与食芬棒公司之间的《房屋租赁合同》关于年租金的约定远低于租赁市场价格，以及周莉主张其交纳租金的证据不足等事实和证据，认定周莉主张的买卖不破租赁原则不适用于本案，许世青诉请周莉腾退涉案房屋于法有据，以及周莉反诉请求许世青恢复用水用电用气没有理由和依据的审查处理意见，理据充分，并无不当。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案房屋因抵押权人申请强制执行而经拍卖归许世青所有，故依照上述司法解释规定，许世青无须继续履行周莉与食芬棒公司之间的《房屋租赁合同》。因此，本院对一审法院上述审查处理意见予以认同。周莉认为没有证据显示其承租涉案房屋时抵押权已对外公示的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。周莉对一审法院关于租金约定、租金等费用支付事实的审查处理意见提出上诉，但并无新的事实、证据或者理由，本院亦不予采纳。因此，周莉提出本案纠纷应适用买卖不破租赁原则处理的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，周莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周莉负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年一月十九日书记员  林美欣