江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4310号上诉人（原审被告）：常州市溢豪商务汽车服务有限公司，住所地常州市钟楼区五星街道新庄村委洪庄路**。法定代表人：尹锋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:张峥，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人:袁炎平，江苏华东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州大学，，住所地常州市武进区湖塘镇滆湖中路**法定代表人：蒋军成，该校校长。委托诉讼代理人：李珍荣，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆福林，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人常州市溢豪商务汽车服务有限公司(以下简称溢豪公司)因与被上诉人常州大学租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。溢豪公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并查明事实、依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查明事实而认定上诉人提供的照片不足以证明被上诉人使用案涉场地停放车辆、分割场地并交由他人使用、常州大学员工及家属使用上诉人的水电等系认定事实不清、证据不足。上诉人与常州大学白云校区管委会签订的《场地租赁协议》对租赁场地范围进行了明确约定，而被上诉人在2018年初将该协议中的部分场地分割开来交由他人使用，并由他人建造房屋。同时，被上诉人使用上诉人承租的场地用于停放车辆，其驾驶员及家属使用上诉人的水电等均是事实。上诉人认为，上诉人实际使用的场地面积变小，且由被上诉人同时使用，租金及水电费不应按原协议约定的标准支付。原审法院未进行调查即认定上诉人的照片不足以证明该事实系认定事实不清、证据不足。二、原审法院认定根据《场地租赁协议》上诉人无权要求被上诉人赔偿装修残值损失系认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《场地租赁协议》第十六条约定了，上诉人可自费对场地东侧的租用房屋进行整修，以确保使用安全。即上诉人的装修是经过被上诉人同意，并且是对原房屋的修缮行为。而协议第九条约定的是上诉人自行添置和改造的部分，被上诉人不承担其经济损失，系对未经上诉人同意的装修部分的约定。双方对经出租人同意装修、已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿装修残值损失。常州大学辩称，第一，上诉人称被上诉人在2018年年初将协议中的部分场地分割开来交由他人使用与事实不符。被上诉人与上诉人于2018年签订的《场地租赁协议》中明确约定了出租场地范围，且在该份协议签订之前、之后，案涉场地一直是由上诉人占有、使用，上诉人也从未对使用面积提出异议。因此，上诉人陈述被上诉人缩小场地出租面积，是在作虚假陈述。上诉人租用出租场地、房屋期间，其水电费均是单独挂表，并非与其他单位和个人合用。上诉人在承租使用出租场地、房屋期间是否允许他人使用水电，是上诉人自身事宜，与被上诉人无关。第二，关于上诉人主张的装修残值损失，没有法律和事实依据。首先，双方合同中明确约定，上诉人自行添置和改造的部分，被上诉人不承担其经济损失；其次《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条明确规定在租期届满时，承租人请求出资人补偿符合装修费用的，不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。常州大学向一审法院起诉请求：1.判令溢豪公司立即返还所租场地、房屋；2.判令溢豪公司按原场地租赁协议约定的租金标准支付至返还所占用场地、房屋之日止的场地使用费（暂算至2020年5月31日为134583.33元）；3.判令溢豪公司支付截至2020年5月26日的水费6350.88元、电费8295.28元；4.判令溢豪公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实如下：1992年，江苏化工学院经批准更名为江苏石油化工学院，2002年，江苏石油化工学院经批准更名为江苏工业学院，2010年，江苏工业学院经批准更名为常州大学。常州大学系其白云校区南区原汽修厂部分场地、车队西侧朝东指定的三间汽车停车库、车队东侧朝西原汽修厂车间场地、车队二楼办公用房4间的所有权人。常州大学白云校区管委会作为出租方（甲方）与溢豪公司作为承租方（乙方）签订《场地租赁协议》一份，其中约定：一、甲方将上述场地出租给乙方，协议有效期为2018年1月1日至2018年12月31日，全年租赁费9500元；二、场地租赁费须先付后用，乙方不按期支付场地使用费，甲方有权收回场地使用权；三、水电费执行商业用水用电价，乙方按时按季度缴纳水电费；四、在协议有限期内，甲方因校区布局调整或者成片土地资源置换而终止协议，需提前三个月向乙方说明，乙方应无条件按时搬出，否则造成的一切后果乙方自负，乙方自行添置和改造的部分，甲方不承担其经济损失，场地租赁费按照实际使用时间按月全额结算，甲方不承担其他责任；协议还对其他事项进行了约定。2019年9月9日，常州大学白云校区管委会向溢豪公司发出《限期搬迁通知》，载明：常州大学与溢豪公司所签订的房屋租赁合同已到期，并且常州大学在合同到期前已向溢豪公司提前送达搬迁通知书，但后者至今仍未按规定时间搬出。现再次向溢豪公司正式发出限期搬迁通知，如溢豪公司在9月30日前仍未搬迁，学校将采取包括通过司法途径在内等强制措施，由此产生的一切后果也将由溢豪公司承担，请予理解和配合。溢豪公司法定代表人尹锋于2019年9月11日在通知签字“收到，尽快搬”。常州大学为证明其诉讼请求，还向法院提交了常州大学水电费交款通知单及水表、电表照片，其中2017年12月20日的水电费交款通知单显示全年水电费合计5673.94元、2018年12月20日的水电费交款通知单显示全年水电费合计4802.42元、2019年10月20日的水电费交款通知单显示全年水电费合计3467.62元、2020年5月29日的水电费交款通知单显示水电费合计702.18元，水表、电表照片拍摄于2020年5月27日、5月28日，显示数字与2019年5月29日的水电费交款通知单一致。溢豪公司对上述证据经质证认为：对水表、电表照片真实性无异议，水电费交款通知单系用户联原件，溢豪公司实际未收到，同时水电并非全部由溢豪公司使用，水电费不应由溢豪公司全部承担。溢豪公司为证明其抗辩意见并向法院提交了照片，照片显示涉案房屋处有人员使用水管进行冲洗，电水壶烧水所使用的电力通过该处所装电表输送及若干房屋，证明常州大学的驾驶员及家属使用溢豪公司处的水洗衣服、地、地毯，在溢豪公司承租房屋的电表处使用电源烧水，常州大学将原来租赁给溢豪公司的部分场地交由他人使用并建造房屋，实际给溢豪公司使用的场地面积与租赁合同不一致。常州大学对上述证据经质证认为，照片上的车及人、水壶均不属于常州大学，与本案没有关联性，照片并不能证明常州大学有使用过溢豪公司的水电，常州大学不存在减少合同约定的使用面积的情况。一审庭审中，双方均认可溢豪公司自2019年1月1日起未缴纳租金。常州大学明确案涉水电费主张至2020年5月28日，后续水电费另行主张，并陈述溢豪公司的水电表是单独挂表，并不存在双方合用的情况，至于溢豪公司是否同意某些个人使用其水电，是其自身事宜，与常州大学无关。溢豪公司陈述对电表是否独立安装不清楚。一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百三十六条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，常州大学与溢豪公司签订的《场地租赁协议》于2018年12月31日届满，常州大学提供的《限期搬迁通知》显示其要求溢豪公司于2019年9月30日前搬迁且溢豪公司予以签收，应视为双方的租赁关系于2019年9月30日解除。溢豪公司应当及时搬离，但至今仍未搬离，其应当按照《场地租赁协议》约定的年租金95000元标准支付2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金；并支付自2019年10月1日起至实际搬离并将涉案场地、房屋交付常州大学之日止的占有使用费，结合本案情况，该占有使用费亦应当参照原《场地租赁协议》约定的年租金95000元租金标准予以计算。因《场地租赁协议》约定水电费执行商业用水用电价，由溢豪公司按时按季度缴纳水电费，故对常州大学主张的水费6350.88元、电费8295.28元，合计14646.16元，溢豪公司应当予以支付。对溢豪公司的抗辩意见，法院认为，首先，溢豪公司提供的照片并不足以证明常州大学同时使用案涉场地、房屋停放车辆、分割案涉场地并交由他人使用、常州大学驾驶员及家属在租赁期间使用溢豪公司的水电；其次，常州大学提出《限期搬迁通知》在新冠疫情发生以前，溢豪公司不得依据新冠疫情导致的不可抗力主张减免租金；再次，《场地租赁协议》明确约定在协议有效期内，溢豪公司自行添置和改造的部分，常州大学不承担其经济损失，溢豪公司无权要求常州大学赔偿装修残值损失。故对溢豪公司的抗辩意见，法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，作出了如下判决：一、常州市溢豪商务汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内搬离常州大学白云校区南区原汽修厂部分场地、车队西侧朝东指定的三间汽车停车库、车队东侧朝西原汽修厂车间场地、车队二楼办公用房4间房屋，并将上述场地、房屋返还常州大学；二、常州市溢豪商务汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向常州大学支付自2019年1月1日起至实际返还场地、房屋之日止，按照年租金95000元标准计算的租金及占有使用费；三、常州市溢豪商务汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向常州大学常州大学支付水费6350.88元、电费8295.28元，合计14646.16元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1642.50元、保全费1520元，合计3162.50元（常州大学已预交），由常州市溢豪商务汽车服务有限公司负担。二审审理中，经本院组织双方当事人现场勘验，双方当事人均确认自2018年夏天起，该赁场地中由一块16*24米面积的场地被常州大学交给案外人使用。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据二审查明的事实，案涉租赁场地中确有部分场地自2018年夏天起由常州大学交给案外人使用，根据案涉租赁场地、房屋的使用情况及面积范围，本院确定该被案外人占用的场地应减少的租金为5000元/年，自2018年7月起计算。上诉人主张常州大学的驾驶员及家属使用水电，经现场查勘无法确定上述水电管线及水表、电表的安装使用情况，且即使存在上述行为，因目前并无证据表明上述行为系受常州大学指令，只能认定上述行为系个人行为，其行为后果不应由常州大学承担。根据双方场地租赁协议第九条、第十六条的约定，溢豪公司在租赁期内自行添置和改造的部分，常州大学不承担其经济损失，溢豪公司可自费对场地东侧的租用房屋进行整修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持，当事人另有约定的除外。本案中，因双方当事人之间在合同期满后形成不定期租赁合同，常州大学书面通知解除合同后，溢豪公司主张赔偿装饰装修残值损失，缺乏合同和法律依据，一审法院据此不予支持符合相关规定。综上，上诉人溢豪公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3181号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3181号民事判决第二项为：常州市溢豪商务汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向常州大学支付自2019年1月1日起至实际返还场地、房屋之日止，按照年租金90000元标准计算的租金及占有使用费（应扣除常州市溢豪商务汽车服务有限公司2018年度多支付的租金2500元）。二审案件受理费3285元，由上诉人常州市溢豪商务汽车服务有限公司负担2800元，常州大学负担485元。本判决为终审判决。审 判 长 罗希夷审 判 员 卢文忠审 判 员 王 莹二〇二一年一月六日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐