江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民再12号原审原告胡宝勤。委托代理人庄娥，江苏河滨律师事务所律师。委托代理人张侠英。原审被告刘军舰。原审被告李娟。原审被告蔡武。原审被告何淑梅。原审原告胡宝勤与原审被告刘军舰、李娟、蔡武、何淑梅执行异议之诉一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2014）宿豫民初字第1767号民事判决及本院（2015）宿中民终字第00153号民事判决，向本院申请再审。本院按照审判监督程序进行复查后，经审委会研究，决定进行再审。本院于2016年4月18日立案受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了审理。原审原告胡宝勤的委托代理人张侠英、庄娥，原审被告蔡武到庭参加诉讼。原审被告刘军舰、李娟、何淑梅均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡宝勤一审诉称：胡宝勤与刘军舰于2010年3月2日签订房屋买卖合同，向刘军舰付清全部购房款，刘军舰也于2010年3月1日即胡宝勤付款当日将房屋交付胡宝勤使用。但该房屋被蔡武与刘军舰民间借贷纠纷案查封。胡宝勤提出执行异议，但被驳回。胡宝勤在购买房屋后虽然未办理过户手续，但过错不在于胡宝勤。胡宝勤多次催促刘军舰，但刘军舰答应后又拒绝协助，对于该房屋存在贷款胡宝勤也是近期才知道，责任也不在胡宝勤。胡宝勤曾向法院起诉房屋过户事宜，但法院以胡宝勤提供的对方住址不是家庭地址为由两次不予立案。请求判令停止对位于宿迁市宿豫区锦华名园三期四栋A单元302室房屋的执行，确认该房屋属胡宝勤所有，诉讼费由刘军舰、李娟、蔡武、何淑梅承担。李娟一审辩称：涉案房屋系刘军舰购买的，我与刘军舰已经办理了离婚手续，对于其如何处理房屋没有异议。蔡武一审辩称：涉案房屋在查封时仍登记在刘军舰、李娟名下，其二人对该房屋享有合法的产权，法院查封该房屋合法有效。且该房屋在银行有110000元的抵押借款，故胡宝勤购买房屋的行为不能认定为全款购买。胡宝勤虽然出具了物业、水电、液化气等缴费凭证，但只能证明其临时使用该房屋，不能证明其对房屋享有产权，请求驳回胡宝勤的诉讼请求。刘军舰、何淑梅一审均未作答辩。一审法院经审理查明：蔡武与何淑梅、刘军舰与李娟分别系夫妻关系。2007年刘军舰与李娟按揭购买了位于宿迁市宿豫区锦华名园三期四栋A单元302室房屋。2009年11月24日，刘军舰与李娟在宿迁市宿城区民政局协议离婚。2010年3月1日，胡宝勤之妻张侠英向刘军舰银行账户内存入330000元。次日，胡宝勤与刘军舰签订一份房屋买卖合同，约定刘军舰将坐落在宿迁市宿豫区锦华名园三期四栋A单元302室（建筑面积116㎡及车库一个）房屋产权以340000元的价格卖与胡宝勤，于合同签订之日起将房屋交付。合同还约定刘军舰应保证产权合法、权属清楚、有合法的土地使用权证。2014年1月24日，蔡武、何淑梅以刘军舰、李娟欠其借款为由向一审法院提出民事诉讼，并提出保全申请。一审法院于2014年1月26日作出民事裁定书，查封了涉案房屋，在执行过程中，胡宝勤提出执行异议，一审法院于2014年9月16日作出（2014）宿豫执异字第17号民事裁定书，驳回了胡宝勤的异议申请。胡宝勤不服，遂诉至一审法院。涉案房屋在银行尚有贷款未付清。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中争议的房产因办理按揭贷款而设定了抵押，抵押权人为银行，在贷款清偿期间，未经抵押权人即银行的同意，胡宝勤即与刘军舰签订了房屋买卖合同，损害了抵押权人的利益，因此胡宝勤主张确认涉案房屋归其所有及停止执行主张不成立，不予支持。一审判决驳回胡宝勤的诉讼请求。案件受理费6250元，由胡宝勤负担。一审判决作出后，胡宝勤不服，向本院提起上诉称：1、胡宝勤与刘军舰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且胡宝勤已支付全部购房款，属于善意购买人。2、刘军舰在出售房屋时提出等房屋满五年再过户，胡宝勤虽予认可。但在2012年的时候，胡宝勤多次催刘军舰去过户，刘军舰拖延不办，故涉案房屋至今未过户的过错不在胡宝勤，为此胡宝勤还曾向一审法院起诉要求刘军舰协助办理过户。3、胡宝勤已实际占有涉案房屋近五年。综上，请求撤销一审判决，改判支持胡宝勤的诉讼请求。蔡武二审辩称：胡宝勤的上诉理由不成立。蔡武申请保全的涉案房屋是登记在刘军舰和李娟名下，与胡宝勤无关。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。胡宝勤与刘军舰签订房屋买卖合同之后未办理房屋过户手续，故胡宝勤仅就房屋买卖合同对刘军舰享有债权请求权，胡宝勤并未取得涉案房屋的所有权，从物权归属上，涉案房屋仍属于刘军舰所有。胡宝勤称其与刘军舰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效。房屋买卖合同合法有效并不必然导致物权变动，不动产物权的变动仍要以过户登记为生效要件，故对胡宝勤该上诉理由不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据胡宝勤的陈述，其在与刘军舰商议房屋买卖过程中，约定于涉案房屋满5年时再办理过户登记，双方有规避税费的主观故意，故胡宝勤对于房屋未及时过户有过错。同时双方约定的房屋价款为340000元，胡宝勤提供的证据也不能证明其已经支付了全部价款。胡宝勤既未支付买卖涉案房屋的全部价款，同时又未及时办理房屋产权过户手续且其对此存在过错，对于胡宝勤请求对涉案房屋停止执行的主张不予支持。胡宝勤还称其实际占有涉案房屋近五年时间，应当取得涉案房屋所有权。根据已查明的案件事实，胡宝勤即便实际占有使用涉案房屋也不能据此主张对涉案房屋具有所有权。胡宝勤还称其在2013年12月、2014年1月至一审法院起诉要求刘军舰协助办理房屋过户手续，因不能提供刘军舰的家庭住址，未予立案，胡宝勤提起诉讼是在一审法院查封涉案房屋之前，故对于房屋没有办理过户手续是一审法院未及时立案导致的。无论是胡宝勤在庭审中所称曾于2013年12月至刘军舰经营的大风车儿童摄影门市找刘军舰去要求办理房屋过户手续，还是曾至一审法院起诉要求刘军舰协助办理房屋过户手续是否属实，因涉案房屋买卖合同是在2010年3月2日签订，而其主张的要求过户发生在2013年，在此长达三年多时间里，胡宝勤并未要求刘军舰协助办理过户手续，此举恰恰证明了其对于未及时过户存在过错。故对胡宝勤的该上诉理由不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由胡宝勤负担。二审判决作出后，胡宝勤不服，向本院申请再审。本院经审查查明的事实与原一、二审查明的事实一致。审查中另查明：胡宝勤家系拆迁户，自2014年8月4日起，胡宝勤以自己名义偿还争议房屋的贷款，每月1000-1100元不等，已偿还至2016年1月。涉案房屋系胡宝勤家庭唯一住房。胡宝勤曾于2013年底、2014年初至一审法院起诉，要求确认争议房屋归其所有，刘军舰、李娟协助其办理房屋过户手续。后因故未予立案。二手房过户费用中，与房屋购买是否满五年（契税交纳时间或房产证取得时间，以较早的为准）或是否为家庭唯一住房有关的费用如下：营业税（卖方缴纳）：成交价*5.6%（普通住宅满五年免征，未满五年，全额征收）；个人所得税（卖方缴纳）：成交价*1%（普通住宅满五年，且为卖方家庭唯一住房，免征）；契税（买方缴纳）：成交价*1.5%（90平米以上，144平米以下普通住宅，若买房不是唯一住房的按成交价3%征收）；对于拆迁户，如果选择货币补偿的，重新购买房屋时，价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。超出部分按照上述规定缴纳。再审中，胡宝勤诉称：胡宝勤和刘军舰签订买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当是合法有效的合同，胡宝勤在签订合同后向刘军舰支付了全部的购房款，剩余的10000元是过户费用，并不是购房款，2010年3月上旬的周边市场房价和胡宝勤与刘军舰签订的房屋买卖合同中约定的价值相当，没有偏低，胡宝勤是善意购买人。涉案房屋买卖没有过户，胡宝勤没有过错，也不存在规避税收，胡宝勤的房屋拆迁，重新购买家庭的唯一一套住房，可以抵扣税款，不存在主观避税。且胡宝勤提出过户，是刘军舰不予配合，胡宝勤提交的录音、报警记录、首套房证明，诚信保证书等多个证据可以看出胡宝勤多次找刘军舰过户，胡宝勤提出的过户请求均发生在申请蔡武保全之前，至今不能过户的过错并不是胡宝勤。涉案房屋虽然存在按揭贷款，但抵押权人同意转让，其出具的还款账号准予变更的证明可以证实抵押权人是同意涉案房屋转让的。基于上述理由，请求撤销原一、二审判决，撤销对涉案房屋的查封，确认胡宝勤与刘军舰签订的房屋买卖合同有效，涉案房屋归胡宝勤所有；一二审的诉讼费用由刘军舰等承担。长：原审被告蔡武陈述答辩意见？蔡武辩称：胡宝勤申请再审是其代理律师无视国家的法律法规，在有意识的浪费法律资源。胡宝勤提出的理由在一、二审法院及执行异议中已经记录在案。一、二审法院在审理涉案房屋中，依据最高人民法院关于对抵押房屋是否是全款房购买的规定。不动产是以登记部门登记为准，胡宝勤应非常清楚这套房屋贷款仍未还清。对胡宝勤和刘军舰签订的房屋买卖协议是否有效的问题，一、二审法院并未认定。合同签过以后没有及时到房屋登记部门办理产权登记，在一、二审中胡宝勤多次提出刘军舰不配合，但大量事实证明，刘军舰和胡宝勤是有联系的，2015年胡宝勤还从刘军舰处写了一份证明。蔡武起诉之前，胡宝勤和刘军舰都住在一个地方。胡宝勤所提出的工商银行同意由胡宝勤代为偿还按揭贷款剩余部分钱的问题，作为银行，只要有人还钱，其是无所谓的。涉案房屋经过宿迁市中级人民法院判决生效后，经过三次公开拍卖，前后长达半年之久，没有见到胡宝勤提出再审，在第三次拍卖流拍后，蔡武要以拍卖价来购买该房屋的时候，法院通知本案再审，由此可以说明胡宝勤明知道这套房屋作为两次的执行标的。请求维护一、二审法院的已经生效的判决。再审查明的事实与一、二审及本院再审审查查明的事实一致。再审中，胡宝勤提供中国工商银行幸福路支行出具的《说明》一份及中国工商银行宿豫支行牡丹灵通卡明细一份，载明自2014年8月4日刘军舰未履行还款义务后，贷款由胡宝勤每月转账至刘军舰还款账户。2015年4月10日胡宝勤将还款账号变更为其账号用于还款。本案的争议焦点为：胡宝勤与刘军舰签订的房屋买卖合同是否合法有效？涉案房屋能否作为一审法院执行标的？本院认为：合法有效的合同受到法律保护。本案中，胡宝勤与刘军舰签订房屋买卖合同，约定刘军舰将其与李娟共同所有的房屋出售给胡宝勤，李娟对此无异议，故该合同系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。本案一、二审认为胡宝勤并未支付全部购房款，且为了规避税收，与刘军舰约定待房屋购买满五年后再行过户，因此存在过错，并无法律依据。理由如下：1.涉案房屋约定售价为340000元，面积116平方米，单价2931元/平方米，与当时同区位房价相当，并不过低。胡宝勤在签订合同前一次性支付了330000元，另10000元胡宝勤陈述双方口头约定待过户时再行支付，结合胡宝勤系拆迁户，急需住房的事实情况，可以认定胡宝勤具备购房的诚意。2.虽然胡宝勤在购买涉案房屋时尚欠银行贷款未有还清，但根据查明的事实，胡宝勤对此并不知情，其在得知房屋尚欠贷款后，表示愿意偿还贷款并实际偿还至今，截至本判决作出前，胡宝勤所还贷款已逾20000元，且还在继续还贷，可以认定胡宝勤已支付全部购房款。同时，胡宝勤作为一般老百姓，因房屋拆迁急于购房，不应当苛求其对涉案房屋的状况有过多的审查义务。3.胡宝勤虽与刘军舰口头约定，待房屋购买满五年后再行过户。但胡宝勤作为买方，过户时需缴纳的税费仅为契税，因胡宝勤为拆迁户，且涉案房屋系胡宝勤家庭唯一住房，过户需要交纳的契税扣除免交部分后的税率为1.5%，与房屋购买是否满五年并无关系，故其不存在逃避税收的主观故意。而对于刘军舰来说，其作为卖方，过户时需缴纳的税费为营业税、个人所得税等。如果过户时房屋购买已满五年，其应承担的营业税及个人所得税均可免征。因此，即使胡宝勤与刘军舰有约定，存在规避税费嫌疑的也应当是刘军舰，而非胡宝勤。4.退一步说，即便胡宝勤对房屋未能及时过户存在过错，也是在房屋购买满五年之前。在之后，2013年底、2014年初期间，胡宝勤曾以电话、报警、起诉等多种方式督促刘军舰过户，均因刘军舰的原因未果，胡宝勤对此并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，胡宝勤已交纳全部购房款，并实际居住使用涉案房屋多年，虽未取得该房屋的所有权证，但胡宝勤对此并无过错，一审法院不应对争议房屋采取查封措施。综上，涉案房屋买卖合同签订于原审法院查封之前，胡宝勤已经支付了全部购房款，并已超额支付。同时，胡宝勤实际占有使用该房屋达五年之久，房屋至今未能过户的原因并非在胡宝勤一方，故涉案房屋不能作为蔡武、何淑梅与刘军舰民间借贷纠纷一案的执行标的，胡宝勤要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求应当得到支持，一、二审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予撤销。胡宝勤的诉讼请求应当予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿豫区人民法院（2014）宿豫民初字第1767号民事判决及本院（2015）宿中民终字第00153号民事判决；二、胡宝勤与刘军舰于2010年3月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、停止对宿迁市宿豫区锦华名园三期四栋A单元302室房屋的执行。一审案件受理费6250元，二审案件受理费6250元，合计12500元，由刘军舰、李娟、蔡武、何淑梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘芳芳代理审判员  李志华代理审判员  陈 民二〇一六年五月二十日书 记 员  刘 佳第11页/共11页