河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17796号上诉人（原审被告）：杨建林，男，汉族，1964年4月12日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：刘凤彬，河南聚铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恒，河南聚铭律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：杨立源，男，汉族，1992年2月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：刘凤彬，河南聚铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恒，河南聚铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯东，男，汉族，1983年6月9日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王根顺，河南良仁律师事务所律师。原审被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路****楼****。法定代表人：郭海军，该公司总经理。上诉人杨建林、杨立源因与被上诉人冯东及原审被告郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2020)豫0103民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建林、杨立源上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为除退还冯东购房款175000元外不再承担任何费用(不服金额24500元);2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定“被告杨建林应当积极履行合同义务，但直至一审辩论终结前，被告杨建林仍未取得案涉房屋的不动产权登记，扣除新冠肺炎疫情影响，该期间也已超出双方合同约定的100个工作日。被告怠于履行合同义务，构成违约”属于认定事实不清。首先在上诉人积极准备履约期间，2020年4月23日，被上诉人通过正天经纪公司工作人员王艳丽、赵玲联系，表达不愿意继续购房的意愿;2020年5月15日晚上，被上诉人打电话给上诉人，说上诉人诈骗犯，明确说不要房子了;5月2日下午，被上诉人又到正天经纪公司，明确对其工作人员王艳丽、赵玲说，不再继续购买案涉房屋，要求退款，并打电话报警，要求警察追究上诉人诈骗的法律责任。一审庭审中，正天经纪公司对上诉人提交的录音证据亦无异议，均证实被上诉人在上诉人合同履行期内提出不再继续购房，被上诉人主动表明不再继续购房，要求退款。在合同履行期内，上诉人多次收到被上诉人的解除合同通知，通过微信、正天经纪公司的工作人员传达，甚至在正天经纪公司惊扰警方出警等方式表达自己解除合同的意愿。上诉人有充分的理由相信对方拒绝再继续履行合同，因此上诉人未继续办理房屋的不动产权登记并非是上诉人的主动拖延。被上诉人向一审法院递交诉状的日期2020年6月8日，即在合同履行期内就通过诉讼方式表达解除合同的意愿，同样可以证实以上观点。由此可见系被上诉人在合同履行期内主张解除合同，而上诉人接到通知后停止办理房屋的不动产权登记，而非上诉人怠于履行合同义务，构成违约。因此，上诉人在本案中不存在违约行为，不应支付违约金17500元及赔偿居间服务费用7000元。综上，一审法院认定部分事实有误，应当依法予以纠正，请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判。冯东辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法。二、关于上诉人是否构成合同违约，一审法院已作了认定，被上诉人不再重复表述。三、依照双方签订的合同约定，违约方应按合同总额总房款10%也就是39000元支付违约金。但一审法院实际按上诉人已付175000元的10%，即17500元，支付违约金，实际上已减免了上诉人的部分责任。因此，一审判决正确，请求二审法院予以维持。正天经纪公司未到庭、未陈述意见。冯东向一审法院起诉请求：1、要求解除《房屋买卖合同》；2、要求被告杨建林、杨立源返还购房款175000元，承担违约金39000元，并承担自起诉之日起至实际还款日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3、要求三被告返还中介费10000元，并承担自起诉之日起至实际还款日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；4、要求三被告承担本案诉讼费用。以上合计224000元。一审法院认定事实，2019年12月10日，原告冯东（买方、乙方）与被告杨建林、杨立源（卖方、甲方）、被告正天经纪公司（居间方、丙方）签订编号为2000549的《房屋买卖合同》，甲方自愿将坐落于永宁路××西××单元××南××（××）（××街××院××楼××单元××楼西户）房屋（权属证件号为0000265，所有权人/共有权人郭兰花、杨建林）出售给乙方。双方协商该房屋的成交款为390000元。合同第三条约定：丙方居间服务费7000元、过户服务费2000元，均由乙方承担。第四条约定：乙方应于签约时支付合同定金、居间服务费、过户服务费合计10000元，其中丙方居间和过户服务费共计9000元，余额1000元作为定金由丙方代为保管。签订本合同之日起100个工作日内，甲乙双方协助共同到贷款机构办理相关的贷款手续，贷款审批后双方共同到交易管理部门办理网签/监管手续当日，乙方将首付款250000元（不含定金）支付监管账户/甲方，剩余房款140000元由贷款机构放贷至监管账户，办理过户后由监管机构按流程将房款付至甲方。第五条约定：甲方应于收到全款前将房屋和钥匙交付乙方。第六条第3款约定：甲乙各方有上述1、2项违约行为,或任何一方擅自违约拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管、过户等手续导致交易失败的,均视为该方违约,应向守约方支付总房款的10%作为违约金，实际损失大于该违约金的,可另行主张。丙方收取的居间服务费不再退还,守约方所受该项损失由其直接向违约方主张赔偿。第八条约定：由于房子需要继承到杨建林名下，杨建林是郭兰花的儿子。房子超标，超标费用由房东补差，补差费用由客户的首付款充当。客户只承担契税，房东满五唯一。如果不满五唯一，多余的税由房东承担。合同签订当日，原告支付购房定金及佣金10000元，被告正天经纪公司向其出具收据。2019年12月26日，被告杨立源出具《收据》一份，载明：今收到购房人冯东购买现房屋地址保全街7号院1号楼1单元3楼西户房屋购房款贰万伍仟元（25000）整。此房在郭兰花名下，现继承到郭兰花儿子杨建林名下。此款由杨建林的儿子杨立源收到，但是只能用于这套房子办理流程用。2020年1月7日，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初234号民事调解书，双方当事人达成如下调解协议：一、被继承人郭兰花与杨文礼共同拥有位于二七区××西××单元××南××号（编号：房产所有权证0000265）房屋一套。被告杨清林、杨松林自愿放弃上述房产应继承的份额；二、被继承人杨文礼与郭兰花共同拥有位于二七区××西××单元××南××号（房产所有权证编号：0000265）房屋一套产权全部归原告杨建林继承所有。该调解书已经生效。2020年1月15日，被告杨立源再次出具《收据》一份，载明：今收到购房人冯东购买现房屋地址保全街7号院1号楼1单元3楼西户房屋购房款壹拾伍万元整（￥150000）。此房屋在郭兰花名下，现已全部继承到杨建林名下，判决书地址二七区××西××单元××南××号（房屋所有权证编号0000265）。此款由杨建林的儿子杨立源代收。此款项仅用于杨建林名下房（房屋所有权证编号0000265）补差使用，剩余柒万伍仟元（7.5万）过户当天支付。另查明，截至法庭辩论终结前，被告杨建林尚未取得案涉房屋的不动产权登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,当事人均应按约定的内容履行各自的义务。本案案涉房屋在签订合同之时，尚在被告杨建林的母亲郭兰花名下，直至2020年1月7日由法院生效调解书确认该房屋由被告杨建林继承。依照原、被告双方约定，“签订本合同之日起100个工作日内，甲乙双方协助共同到贷款机构办理相关的贷款手续”，被告杨建林应当积极履行合同义务，但直至一审辩论终结前，被告杨建林仍未取得案涉房屋的不动产权登记，扣除新冠肺炎疫情影响，该期间也已超出双方合同约定的100个工作日。被告怠于履行合同义务，构成违约。原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，该院予以支持。合同签订后，原告冯东除了按约定支付居间费、过户服务费和定金共计10000元，还向被告杨建林、杨立源支付了部分购房首付款175000元，被告杨建林、杨立源应退还原告已支付购房款175000元及定金1000元，被告正天经纪公司应退还原告过户服务费2000元。关于原告主张的中介服务费，根据本案现有证据，居间服务费为7000元，应由违约方被告杨建林、杨立源承担。原告要求被告杨建林、杨立源按总房款的10%支付违约金39000元，请求过高，根据本案的实际情况，该院酌定被告杨建林、杨立源支付违约金17500元（按已付房款175000元的10%支付）。上述违约金足以弥补原告的利息损失，故原告主张由被告承担购房款利息和中介费利息，该院不予支持。被告杨建林、杨立源抗辩原告首先违约，证据不足，该院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原、被告签订的编号为2000549的《房屋买卖合同》；二、被告杨建林、杨立源于本判决生效后十日内退还原告冯东购房款175000元，并支付违约金17500元，赔偿居间服务费7000元;三、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告冯东过户服务费2000元和定金1000元;四、驳回原告冯东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的履行期间给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元,由原告负担466元,由被告杨建林、杨立源负担4194元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，涉案房屋的产权并未登记在上诉人名下，经人民法院生效调解书确认该房屋由上诉人杨建林继承后，至今杨建林仍未取得案涉房屋的不动产权登记。上诉人怠于履行合同义务，违反双方关于“签订本合同之日起100个工作日内，甲乙双方协助共同到贷款机构办理相关的贷款手续”的约定，一审法院认定上诉人构成违约并无不当。综上所述，上诉人杨建林、杨立源的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413元，由上诉人杨建林、杨立源负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二一年一月六日书记员 田宇恒