广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3457号上诉人（原审被告）：唐章华，身份证住址广西桂林市叠彩区。委托代理人：陈淦、刘阳，均系广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王茂源，经理。委托代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。上诉人唐章华与被上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年10月11日，案外人赖波涛作为卖方,唐章华作为买方，连家公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将白云区颐和北街31号房（涉案房屋）出售给买方，买卖双方同意该物业成交价为16000000元。该合同第八条约定：基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付160000元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。买卖双方同意经纪方可自买方或者卖方转交或代保管的款项中扣除相应金额作为支付咨询及中介服务费。合同第二十条备注部分约定：付款方式为涂销抵押按揭付款或涂销抵押一次性付款由买方自行选择，或与卖方协商。等等。上述合同签订后，连家公司委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司对涉案房屋的变现能力进行评估，以确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估地产抵押价值。另查，在居间涉案房屋前，连家公司曾为唐章华购买广州市白云区颐圆街10号（颐和山庄玉兰居6号）房屋提供居间服务，唐章华已作为买方在《房屋买卖合同》中签字（该合同卖方处为空白，连家公司未能居间成功），该《房屋买卖合同》第二十条备注部分约定：因买方未到该物业实地看房，卖方有权在实地看房后有权决定是否购买此物业。如买方不购买此物业，经纪方须全额退还诚意金。本案审理过程中，唐章华提交微信聊天记录截屏（复印件）、唐章华账户历史交易明细及袁某名片，拟证明连家公司经纪人将10000元诚意金退还至唐章华账户，该诚意金的退还应理解为双方解除了居间合同。对于上述证据，连家公司认为唐章华提交的证据真实性无法确认，根据合同约定，连家公司收取款项应当加盖连家公司公章，唐章华无法证实连家公司收取了唐章华诚意金及退回诚意金，唐章华提供的账号并非连家公司的对公账号，至于是谁的账簿无法确认。即使袁某有收取及退还诚意金，那也仅仅是依照广州市白云区颐圆街10号（颐和山庄玉兰居6号）房的《房屋买卖合同》备注部分的约定退还，并不影响连家公司就涉案房屋居间成功收取中介费。以上事实，有房屋买卖合同、评估报告、微信聊天记录截屏、账户历史交易明细、名片及当事人陈述等证据证实。连家公司原审诉称：连家公司、唐章华和赖波涛三方于2014年10月11日签订编号为：NO:0008842的《房屋买卖合同》，买卖、居间位于广州市白云区颐和北街31号的房屋。合同第八条约定，唐章华于签订合同当日支付160000元给连家公司作为咨询及中介服务费，逾期支付的，按1%/天支付违约金。但唐章华至今未支付任何费用。原约定违约金每天按1%的标准支付，现连家公司主动减少为每天按0.1%的标准支付。特诉至法院，请求判令：一、唐章华向连家公司支付咨询及中介服务费160000元和相应的违约金（违约金以160000元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2014年10月12日起至实际支付本金之日止）；二、本案的诉讼费由唐章华承担。唐章华原审辩称：唐章华与赖波涛达成买卖合同后，由于该房屋存在抵押情形，双方约定赖波涛先行结清该房屋抵押后双方再办理过户登记手续。连家公司作为居间方负责联系双方，由于《房屋买卖合同》由连家公司给买卖双方签订，买卖双方没有留下任何联系方式也未见面。合同签订后，连家公司通知唐章华，由于卖方缺少资金，无法自行结清贷款，希望唐章华代为提前偿还银行贷款，由于代为还贷风险较大，唐章华予以拒绝。后经与连家公司磋商，三方愿意解除买卖合同，互不追究违约责任，由连家公司再向卖方匹配其他客户，连家公司也愿意退还10000元诚意金。2015年5月12日，连家公司经纪人袁某告诉唐章华赖波涛的房屋已由他人购买，将会为唐章华匹配颐和山庄其他房屋。2015年7月21日，连家公司向唐章华返还了诚意金10000元。唐章华认为，该房屋无法进行过户交易是由于某公司的原因造成的，卖方赖波涛希望寻找一个可以代为提前还贷的客户，唐章华出于风险考虑不愿意购买需要代为提前还贷的房屋，作为居间方，连家公司未能考虑双方意向，促使双方签订合同，不仅没有履行居间方的合同义务，还对买卖双方的时间、精力造成损失。该房屋已由连家公司居间给其他卖方，已经收取相应的居间费用，再向唐章华请求支付居间费用的诉讼请求有失诚信原则。唐章华是在互不追究责任的情况下同意自由解除合同，是附条件解除合同，在连家公司要继续追偿居间费用的情况下，唐章华不会同意解除合同，放弃合同的权利，因此连家公司构成将一个房屋居间给两个买方的情形。故请求法院驳回连家公司的全部诉讼请求。原审法院认为：连家公司、唐章华与赖波涛三方签订的《房屋买卖合同》是三方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对三方当事人均有法律拘束力，根据上述《房屋买卖合同》，连家公司、唐章华之间构成居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，唐章华确认连家公司已促成其与赖波涛双方签订《房屋买卖合同》，应视为连家公司作为居间人，向唐章华报告了订立合同的机会，并提供了订立合同的媒介服务，最终促成唐章华与赖波涛签订《房屋买卖合同》，连家公司已履行了自己的居间义务，居间合同目的已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，唐章华应当按照合同约定向连家公司支付相应的咨询及中介服务费160000元，故连家公司的该项诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。唐章华辩称因连家公司已向其退还10000元的诚意金，故双方的居间合同已经解除。对此，首先唐章华提交的微信截屏图片未提供手机予以核对，且对话人员的身份无法确认，故该截屏内容的真实性无法确认；其次，唐章华无法证实连家公司曾收取其10000元诚意金；再次，唐章华提交的银行账户明细无法证明10000元款项系由袁某转入；最后，即使袁某曾向唐章华转账10000元，亦不能证明是因涉案房屋居间合同而退还诚意金，更不能证明连家公司、唐章华解除居间合同。唐章华与赖波涛之间的房屋买卖合同与连家公司、唐章华之间的居间合同关系是两个不同的法律关系，唐章华与赖波涛之间因对付款方式协商不成而解除双方的买卖合同系不可归责于某公司的原因，因此唐章华的抗辩意见缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。根据《房屋买卖合同》第八条，买方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，现连家公司主动减少为按每天0.1%计付违约金，系对自身权益的处分，故原审法院对连家公司要求唐章华按照0.1%/天，自2014年10月12日起至实际支付本金之日止计算支付违约金的诉讼请求予以支持，但违约金应以本金为限。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，于2015年12月17日作出判决：在本判决生效之日起三日内，被告唐章华向原告广州连家地产代理有限公司支付咨询及中介服务费160000元及违约金（违约金以160000元为本金，按照0.1%/天，自2014年10月12日计算至实际清偿之日止，并以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1750元，由被告唐章华负担（上述受理费1750元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，原审法院不作退回）。判后，唐章华不服原审判决，向本院起诉称：一、原判决遗漏当事人，应发回原审人民法院重审。唐章华向原审法院申请追加第三人赖波涛参加诉讼，原审法院未予以理睬。第三人赖波涛作为合同标的物的所有权人，是本案的无独立请求权第三人。上诉人唐章华是合同标的物的买方，第三人赖波涛是合同标的物的卖方，合同是否继续有效，是谁的违约行为造成合同无法继续履行，关系到买卖双方的责任承担。因此，本案的处理结果和第三人赖波涛具有法律上的利害关系，而且第三人赖波涛是否参加诉讼对于查明此案的基础事实具有重大的作用。二、原判决认定基本事实不清，应当裁定撤销原判决，发回人民法院重审或查清事实后改判。广州连家地产代理有限公司作为居间方，负有协助双方完成房屋过户以及监控风险的义务，在一方拒不履行买卖合同义务的情况下，负有从中协商，以及帮助非违约方作证的义务。在第三人赖波涛拒不履行合同义务的情况下，广州连家地产代理有限公司拒不提供第三人赖波涛的相关信息，致使唐章华无法和第三人赖波涛协商。广州连家地产代理有限公司有违居间方义务，基于不安抗辩权，唐章华拒绝支付中介服务费是符合法律规定的。广州连家地产代理有限公司请求唐章华支付中介服务费160000元的事实依据，原审法院没有查清。中介服务费包括居间费用，以及买卖合同签订后，中介方因提供协助办理贷款、产权变更、物业变更等一系列衍生服务的费用。原审法院没有查清广州连家地产代理有限公司具体履行了哪些义务，提供了哪些服务。同时，原审法院没有查清广州连家地产代理有限公司是否全面的履行了居间合同义务。第三人赖波涛希望寻求一个可以代为提前还贷的客户，唐章华出于风险考虑不愿意购买需要代为提前还贷的房屋。作为居间方，广州连家地产代理有限公司没有考虑双方意向，促使双方签订合同，没有合格地履行居间义务。三、第三人赖波涛的联系方式以及地址十分重要，并且因为客观原因唐章华无法取得，原审法院应该受理唐章华的申请，向广州连家地产代理有限公司调取相关材料。本案中，广州连家地产代理有限公司作为居问方，为了防止买卖双方“飞单”，故意制止唐章华和第三人赖波涛留下联系方式。在第三人赖波涛不履行合同后，广州连家地产代理有限公司也拒不供第三人赖波涛的联系方式，致使唐章华与第三人赖波涛无法取得联系。唐章华向原审法院申请，由原审法院向广州连家地产代理有限公司调取第三人赖波涛联系方式及地址，原审法院未予以理睬。唐章华上诉请求：撤销原审判决，驳回广州连家地产代理有限公司诉讼请求或发回重审。连家公司二审辩称：同意一审判决查明的事实和认定的理由。唐章华没有证据证明三方协商一致解除合同，唐章华与连家公司的居间合同没有解除。赖波涛与本案的居间合同无关，不应被列为当事人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赖波涛的联系方式及地址都已向唐章华提供，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，唐章华向本院提交了一份向房管部门申请的查册表，拟证明涉案房屋在2015年8月18日已经办理过户手续，双方居间合同已经解除。连家公司认为该证据不属于新证据，对该证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。唐章华向本院申请调查取证：1、向工商银行查证账户62×××72的账户名称，证明该账户是袁某所有，10000元是通过该账户转给唐章华的，双方之间的居间合同已经解除；2、向房管部门查证涉案房屋2015年8月18日的过户手续是连家公司居间促成的，证明在双方之间没有解除合同下，连家公司又居间将涉案房屋出售给了第三人，故不应收取唐章华的居间费用。连家公司称：不同意唐章华提出的调查取证申请，第一项申请与本案没有关联性，即便是袁某的账户转出，也是对于6号房屋居间所返还的诚意金，并不是涉案房屋的诚意金；第二项取证申请不能达到唐章华的证明目的，因为办理过户手续是买卖双方进行的，中介公司不会参与其中，即便是我方居间的也与本案无关。本院认为，根据唐章华的上诉请求及连家公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：唐章华是否应该向连家公司支付咨询及中介服务费160000元及相应的违约金？原审认定赖波涛、唐章华及连家公司三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并根据上述《房屋买卖合同》，认定连家公司、唐章华之间构成居间关系，并无不妥，本院予以维持。由于本案审理的是连家公司、唐章华之间的居间合同关系，与赖波涛、唐章华之间的买卖合同关系无关，赖波涛不是本案必须参加诉讼的当事人，故唐章华认为应该追加赖波涛为本案第三人的理由不能成立。唐章华主张因连家公司退回10000元诚意金，三方协商一致解除上述《房屋买卖合同》，但其提交的证据无法证实其上述主张，且赖波涛与唐章华因向银行还贷的问题协商不成而解除双方之间的买卖合同关系不可归责于某公司，因此，唐章华抗辩称双方居间合同已协商解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审认为连家公司向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，要求委托人支付报酬于法有据，本院予以支持。但上述《房屋买卖合同》第二十条备注约定：付款方式为涂销抵押按揭付款或涂销抵押一次性付款方式由买方自行选择，或与卖方协商。由此可见，上述《房屋买卖合同》对于付款方式的约定并不明确，如买卖双方未能协商一致，合同将无法履行，故上述约定具有不可履行性。且根据唐章华提供的证据显示，涉案房屋已由赖波涛另外售予他人，办理了过户手续，唐章华与赖波涛之间的房屋买卖合同已经实际解除。连家公司作为居间人，其提供的《房屋买卖合同》存在瑕疵，对买卖双方合同的解除有一定的责任，故连家公司在提供居间服务中存在过错。而且，因买卖双方未能交易成功，连家公司实际上也没有提供后续的服务，减少了服务项目，因此，根据公平原则，应当减少报酬。综合考虑本案合同的履行情况，双方当事人的过错程度，本院酌定唐章华向连家公司支付咨询及中介服务费80000元。因连家公司存在过错，其要求唐章华支付违约金，本院不予支持。至于唐章华向本院申请调查取证，因与待证事实无关，本院予以准许。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，唯处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1478号民事判决；二、唐章华于本判决送达之日起十日内，向广州连家地产代理有限公司支付咨询及中介服务费80000元；三、驳回广州连家地产代理有限公司其他的诉讼请求。本案一审受理费1750元，由唐章华负担875元、广州连家地产代理公司负担875元；二审案件受理费3500元，由唐章华负担1750元、广州连家地产代理公司负担1750元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  黄春成代理审判员  柳玮玮二〇一六年五月二十三日书 记 员  罗 涛