上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初23117号原告顾鑫云，男，1991年11月14日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人徐剑，上海市竞业律师事务所律师。委托代理人郑毅，上海市竞业律师事务所律师。被告陆伟，女，1959年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人赵海晏，北京大成(上海)律师事务所律师。原告顾鑫云诉被告陆伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告顾鑫云的委托代理人郑毅、被告陆伟的委托代理人赵海晏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾鑫云诉称，2016年2月5日，原、被告经协商就位于本市浦东新区民雷路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖合同》，当日原告向被告支付购房定金人民币(以下币种相同)50万元，其中5万元由意向金转付成定金，当日下午三时，原告通过毕海平(原告母亲)向被告银行账户转付45万元。此后，原告要求被告履行合同义务即签订正式的网签购房合同，被告一再拖延，最后以其私人理由向原告发出通知，明确表示要求解除合同。2016年2月14日，被告通过银行汇款退还毕海平45万元，但该退款被告始终没有告知原告，原告直至起诉时才知情。3月11日，被告通过居间方退还原告5万元。由于被告的违约行为致使合同目的无法实现，被告的行为构成违约，应按定金罚责双倍返还原告定金100万元。诉请判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》；2、被告按照双倍定金罚责，返还原告定金50万元(已扣除��告已返还定金50万元)。被告陆伟辩称，原、被告签订的买卖合同系无效合同，签约时居间方明知系争房屋尚未办理小产证，不符合出售条件，但居间方却诱使被告答应于2月29日去办理网签合同，此期限内被告根本无法办理网签合同，签约当日，被告家人就发现合同无效，提出所签合同无法履行。倘若原、被告间的合同有效，合同约定的定金仅有5万元。被告直至本案庭审时才得知毕海平是原告母亲，被告确实曾收到过由毕海平转来的45万元，由于被告此前不知道毕海平的身份，以为是不明汇款，故在春节长假后的第一天即2月14日即将该款项原途退还毕海平账户。被告收到原告支付的定金5万元已于2016年3月11日退还给了原告，本案纠纷的产生责任不在被告，故请求驳回原告的诉请。经审理查明，被告为系争房屋预购登记的权利人。2016年2月5日，原告(买受方、乙方)与被��(出售方、甲方)以及上海万科房产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方系争房屋，乙方于签署本合同时，支付意向金10万元至丙方，并委托丙方与甲方洽谈，若甲方接受交易条件并签署本合同的，房屋买卖合同生效，乙方同时委托丙方将意向金转交给甲方作为乙方的购房定金。若至2016年2月10日，甲方仍未签署本合同的，则乙方有权至丙方处解除本合同，并取回意向金。乙方解除本合同并收取意向金之前，乙方的上述委托继续有效，甲方签署本合同的，丙方仍可将意向金转交甲方作为购房定金。乙方同意将此笔意向金转为购房定金。甲、乙双方签订本合同后，双方可以约定增加定金金额，最终以甲方实际收到的定金数额(不超过法律规定的上限)适用定金罚责。甲方收到购房定金的时间、金额与上述约定不一致的，以甲方实际收到的时间、金额为准。甲方尚未取得房地产权证，只是与开发商签订了该房地产的《上海市商品房预售合同》。甲方应于2016年2月20日前，办妥以甲方为权利人的房地产权证。房屋面积279.95平方米。转让总价款830万元。付款方式，乙方于甲方签署网签购房合同后当日内，支付甲方210万元(其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金)，乙方于办理过户手续当日，支付甲方315万元，乙方申请贷款300万元，……。甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2016年6月15日，至该房地产所在地交易中心办理房地产过户手续。违约责任，本合同签订后，除甲、乙双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本合同所列条件签署网签购房合同，任何一方未按时签署或拒绝按本合同所列条件签署网签购房合同的，即视为该方违约。甲、乙双方任何一方违约的，守约方有权向人民法院提起诉讼要求继续履行本合同，或者以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚责赔偿。甲、乙双方约定，于2016年2月29日前至丙方处签署网签购房合同。合同另对其他事项作了约定。2016年2月5日，被告通过居间方转付收取原告定金5万元，并出具收款收据一份，载明确认收到原告支付的购买系争房屋定金5万元。同日，由案外人毕海平银行账户转账支付至被告银行账户45万元。2月14日，被告将45万元款项退还至毕海平银行账户，并在银行客户业务单上注明“不认识对方，误收款、退回”字样。3月11日，被告通过居间方退还原告定金5万元。2016年2月18日，被告递交给居间方通知函一份，注明收件人为本案原告，内容为：双方于2016年2月5日签订了《房地产买卖合同》，收取了定金5万元，由于签约次日，被告爱人(房屋共有人)得知上述合同情况后，明确表示合同未经其同意，不���意售房，不认可上述合同，上述房屋目前无法办出产权证，解除并不再履行已签订的《房地产买卖合同》，被告愿意根据合同约定适当补偿。此后，由于被告不同意继续履行双方间的《房地产买卖合同》，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告申请证人刘某某到庭作证，证人刘某某到庭陈述，其是居间方上海万科房产经纪有限公司的工作人员，负责原、被告买卖合同的居间工作，尚未取得房产经纪人执业证书，2016年2月5日下午1时许，原、被告在居间方处签订买卖合同，因为原告自己有一套房产在出卖，不确定能收到案外人多少定金，所以原告支付被告的定金要以原告实际收到案外人定金数额来决定。证人又更正，2016年2月5日，原、被告口头约定定金为50万元，但是合同写的是实际收到多少就算多少，以实际支付的为准，实际有可能支付更多，讲好定金直接支付��被告的银行卡账户。2月14日左右，被告来电表示家庭内对出售房屋之事意见不统一，2月18日被告明确告诉不卖房屋，当天还送了一份通知函至居间方。2月29日，证人发短信通知被告去网签购房合同，被告没有回复。经庭审质证，原告对证人陈述内容无异议。被告称涉案买卖合同的中介费是由原告支付的，证人与原告间存在利害关系，原、被告买卖合同不能履行的责任在于居间方，原、被告间未曾有过50万元定金的约定，证人陈述存在矛盾，其证词不应予以采纳。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《房地产买卖合同》、收条、转账凭证、房地产登记信息、通知函、证人证言等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效。���告主张涉案合同无效，无事实及法律依据，本院不予采纳。合同约定了房屋的位置、价格、付款方式等内容，但同时约定了签订网签购房合同即《上海市房地产买卖合同》的时间。从法律性质而言，涉案《房地产买卖合同》是当事人间为将来订立网签购房合同而达成的合意，为预约合同。被告在订约后，明确表示由于被告方的原因不同意继续履行合同，被告的行为已构成违约。原告要求解除双方间的《房地产买卖合同》并按照合同约定要求被告按定金罚责承担违约责任，本院予以支持。对于双方争议的涉案合同定金的数额。本院认为，根据法律规定，定金应当以书面形式约定。原、被告在《房地产买卖合同》中约定同意将原告交付给居间方的意向金10万元转交给被告作为购房定金。实际由意向金转付给被告作为定金的数额为5万元，被告收款后亦出具了定金收据。��方同时在该合同中约定“双方可以约定增加定金金额，最终以甲方实际收到的定金数额(不超过法律规定的上限)适用定金罚责。甲方收到购房定金的时间、金额与约定不一致的，以甲方实际收到的时间、金额为准”。由此，原告主张双方口头约定的定金为50万元，故原告通过案外人向被告银行账户汇款45万元。原告申请的证人亦到庭陈述原、被告曾口头约定定金50万元，但合同写明已实际收到的数额为准。但被告对原告以及证人的陈述均予以了否认。虽然确实有案外人向被告银行账户转账支付过45万元款项，但被告从未确认过该款项系原告方支付的购房定金。《房地产买卖合同》中的文意难以推断出原、被告已协商一致同意增加定金数额，原告及证人有关口头约定定金数额的主张，既未得到被告的认可，也与有关法律规定相悖，仅凭当事人的口头陈述，本院难以采纳��因此，原告认为案外人毕海平支付至被告银行账户的45万元系购房定金，本院不予采纳。依照定金罚责，被告应当双倍返还原告定金计10万元，鉴于原告方已确认毕海平支付给被告的45万元以及原告支付被告的定金5万元，已由被告退还，因此，被告尚应退还原告定金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告顾鑫云与被告陆伟就上海市浦东新区民雷路XXX弄XXX号房屋签订的《房地产买卖合同》；二、被告陆伟于本判决生效之日起十日内按定金罚责返还原告顾鑫云定金5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，��产保全费3,270元，合计7,670元，由原告顾鑫云、被告陆伟各半负担3,835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一六年五月六日书记员  于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际��付定金之日起生效。