上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1807号上诉人(原审被告)崔丹英，女，1986年10月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人李以一，上海利好律师事务所律师。委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。被上诉人(原审原告)李明达，男，1959年11月10日出生，汉族，住上海市。委托代理人桑海滨，大沧海律师事务所上海分所律师。上诉人崔丹英因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第4157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：上海市杨浦区凤城四村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人为李明达及其儿子李张华，建筑面积54.71平方米，该房屋门牌号为抚顺路XXX号。2015年10月21日李张华出具《说明》，委托李明达办理系争房屋出租事宜。同日，李明达、崔丹英签订《租赁合同》。主要内容为：租赁期限从2015年11月1日至2017年10月31日，月租金人民币(以下币种均为人民币)5,500元；崔丹英承租期间的水、电、燃气、有线电视、电话、保安、保洁费等实际使用产生的费用应由崔丹英支付；押金为5,500元，待租赁期满，经李明达检查室内无损并已结清所有费用后，无息返还崔丹英；崔丹英不得转租和群租，如违反视为严重违约，李明达有权及时收回该出租房并收取5,500元违约金。合同签订后，崔丹英支付了6个月的租金和押金共计38,500元。2015年10月25日，崔丹英与案外人上海宏政贸易有限公司(以下简称“宏政公司”)签订《租房合同书》一份。主要内容为：崔丹英将系争房屋提供给宏政公司做商铺使用，合同期限为2015年11月1日至2017年10月31日，月租金为6,000元；宏政公司有权对租赁进行改善或者增加他物；宏政公司有权委托他人或公司经营管理，转让、转租并签订合同。2015年11月11日，宏政公司与曹得胜签订《租赁合同书》，将系争房屋转租给曹得胜，租赁期限为2015年11月11日至2016年11月10日，月租金为6,500元。李明达得知系争房屋被崔丹英转租后，于2015年10月29日起诉至原审法院，以合同约定不得转租、崔丹英转租系争房屋违背诚实信用原则等为由，请求判令：1、解除李明达与崔丹英签订的租赁合同；2、崔丹英支付实际占有房屋期间的租赁费，按每月5,500元，从2015年10月21日计算至崔丹英实际迁出之日止；3、崔丹英支付违约金5,500元。原审审理中，李明达撤回要求崔丹英支付违约金之诉请。原审审理中，崔丹英提供李明达签署的《证明》一份，日期为2015年10月22日，崔丹英据以证明崔丹英转租是经过李明达授权而为的。该书证载明：同意崔丹英或崔丹英的委托人将凤城四村XXX号XXX室(抚顺路XXX号)经营性质的门面对外出租及管理；上述授权的有效期以崔丹英与次承租方的合同期为准；如以后再与崔丹英就上述房屋续租事项签订正式书面合同的，无须再出类似证明，崔丹英对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定。李明达否认该书证的真实性，李明达认为：2015年10月21日李明达与崔丹英签订租赁合同后，崔丹英表示要在系争房屋内开加盟店，要求李明达在加盟合同上签字，李明达当日签署的是加盟合同，签署后崔丹英未将加盟合同交给李明达；虽然该《证明》上签名字样与李明达手书类似，但2015年10月22日双方并未见面，李明达也没有签署过该《证明》。原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。系争房屋产权为李明达及李张华两人共有，李张华虽委托李明达出租系争房屋，但未授权李明达转委托。崔丹英提供的《证明》在租期、转租事项上均超越了《租赁合同》的限制，对于为何双方在租赁合同签订第二日即对《租赁合同》的内容作重大修改，并以《证明》而非补充协议的方式体现，崔丹英未作合理解释。综观该《证明》内容及签署日期，明显有悖常理。李明达否认《证明》上其签名的真实性，虽未提供证据，但即便签名属实，该《证明》中授权期限不确定、房屋用途由次承租方决定，排除了另一房屋产权人李张华对房屋享有的处分权，显失公平。崔丹英获得系争房屋后即进行转租，未获得李明达同意擅自授权宏政公司转租，崔丹英的行为导致李明达及另一产权人李张华对系争房屋的管理和控制产生风险。李明达要求解除合同，可予支持。合同解除日期以崔丹英应诉之日为准。合同解除，崔丹英应当迁出并返还系争房屋。李明达要求崔丹英按租金标准支付房屋使用费，并无不当，可予支持。崔丹英已经支付的租金，宜先行抵扣房屋使用费，多余部分由李明达返还崔丹英。崔丹英迁出、返还系争房屋并结清所有费用后，李明达应当返还押金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、李明达与崔丹英就上海市杨浦区凤城四村XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2015年12月15日解除；二、崔丹英应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区凤城四村XXX号XXX室房屋；三、崔丹英应当支付李明达房屋使用费，按每月5,500元的标准从2015年12月16日起支付至崔丹英实际迁出上海市杨浦区凤城四村XXX号XXX室房屋之日止，崔丹英已经支付的租金先行抵扣房屋使用费，抵扣后的余款李明达应当返还崔丹英；四、李明达应于崔丹英迁出上海市杨浦区凤城四村XXX号XXX室房屋并结清房屋使用费、水、电、煤气、有线电视、电话、保安、保洁费后十日内将押金5,500元返还崔丹英。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由崔丹英负担。崔丹英不服原审法院判决，向本院提起上诉称，崔丹英与李明达签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，合同签订后崔丹英按约定全面履行了合同义务，李明达也应该按照约定继续履行双方签订的租赁合同。系争房屋另一产权人李张华已全权委托李明达处理房屋出租事宜，即使李张华未授权李明达可将系争房屋进行转租，因李明达系李张华的父亲，故李明达在2015年12月22日向崔丹英出具关于崔丹英可以转租等事项的《证明》的行为构成表见代理，该《证明》对李明达和李张华均有约束力，故崔丹英的转租行为经过系争房屋产权人同意，合法有效。崔丹英已将系争房屋转租案外人，原审法院应追加案外人参加诉讼，不应判决崔丹英迁出系争房屋。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判，李明达与崔丹英继续履行双方签订的房屋租赁合同。被上诉人李明达辩称，不同意崔丹英的上诉请求。《证明》有悖常理，如果李明达同意转租，双方应另外签订合同。且系争房屋产权人为李明达和李张华，李张华出具给李明达的委托是普通委托，如果允许房屋转租，李明达应再取得李张华的委托。崔丹英违背双方合同约定，擅自转租，李明达有理由要求解除合同。请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，系争房屋产权人为李明达和李张华，李张华已委托李明达处理系争房屋出租的一切事宜，该一切事宜应包括系争房屋的转租事宜。在李明达与崔丹英签订的租赁合同中虽约定不得转租，但在崔丹英提供的由李明达签署的《证明》中李明达同意崔丹英将系争房屋对外出租及管理。李明达虽否认《证明》上其签名的真实性且认为《证明》的签署时间有悖常理，但未能提供充分的证据证明其主张。因李明达在《证明》中已授权崔丹英对外转租，现李明达以崔丹英未经授权将系争房屋转租为由，主张解除双方签订的租赁合同，崔丹英支付占用期间的房屋使用费，并支付违约金，依据不足，应不予支持。崔丹英上诉请求成立，本院予以支持。原审法院所作判决有所不妥，本院予以更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第4157号民事判决；二、对李明达的全部诉讼请求不予支持。本案一审案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被上诉人李明达负担。二审案件受理费人民币50元，由被上诉人李明达负担。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  张 松审判员  高 胤二〇一六年五月二十日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。