南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2015)玄民初字第1198号原告赵晋，女，1980年9月30日生，汉族。委托代理人胡林虎、ＸＸＸ，江苏东恒律师事务所律师。被告陈晟洁，女，1986年11月5日生，汉族。委托代理人陈静，女。委托代理人朱振宇，江苏联勤律师事务所律师。原告赵晋诉被告陈晟洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月17日做出（2014）玄民初字第659号民事判决书，原告赵晋不服该判决，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院做出（2015）宁民终字第1245号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵晋及委托代理人胡林虎、ＸＸＸ，被告陈晟洁委托代理人陈静、朱振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵晋诉称：原、被告分别于2014年1月18日、同年3月1日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：被告将其南京市玄武区XX号304室房屋（以下简称304室房屋）以126万元的价格售予原告，交易方式采取老程序即不通过网签和资金监管进行房屋买卖过户，原告于2014年3月份去办理贷款审批手续，双方于2014年5月20日之前办理房产过户手续，等等。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金40万元，被告将房屋两证交付原告。2014年3月3日左右，原告前往银行办理贷款审批手续，获悉老程序购房无需经过预审，必须先过户才能办理抵押贷款。后原告将该情况电话通知被告，并要求被告继续履行合同，办理过户手续，配合原告办理贷款，但被告因涉案房屋学区调整价格上涨，不仅不配合原告办理贷款，还要求大幅度提高房屋价格，否则不同意继续出售房屋。故原告诉至法院要求判令：1.被告协助将304室房屋所有权证及国有土地使用证过户至原告名下；2.被告立即304室房屋交付给原告；3.被告支付违约金8万元。被告陈晟洁辩称：原告办理贷款的事宜与被告无关，不同意将304室房屋产权过户后再由原告办理抵押贷款。根据双方签订的《补充协议》第4条约定，原告未于2014年3月31日前办理贷款审批手续，双方之间的房屋买卖合同关系已于同年3月31日终止。合同终止系原告的违约行为所致，且原告诉称的定金数额已超出法定20%的标准。被告要求提高房价系双方原买卖合同终止后重新磋商出售304室房屋的行为。综上，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法判决。经审理查明：304室房屋系被告所有，建筑面积为59.5平方米。2014年1月18日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将304室房屋以126万元售予原告；2014年1月18日原告预付定金人民币20万元，同年2月28日前原告支付现金20万元，剩余86万元由双方在同年2月28日前协商，原告尽力支付现金；房屋过户等产生的所有费用由原告全部承担；双方不得以任何理由更改及终止合同，违约方须赔偿预付定金的20%；合同即日起生效。合同签订当日及次日，原告两次通过招商银行向被告母亲陈静的账户转账支付合计20万元。2014年3月1日，原、被告签订《补充协议》，约定：1.双方定于2014年3月12日前去房产局办理公证抵押；2.双方于2014年5月20日之前办理房产过户手续；3.被告于2014年5月20日送件同时交房包括房屋内的固定设施；4.原告需要贷款，于2014年3月份去办理贷款手续审批，如不是个人原因不能贷款，不属于违约，被告将原告所付的40万元全部退回，交易中止；5、被告如果在2014年9月30日前不能拿到全部房款，原告将从2014年10月按每月3000元支付房租；6、房屋交易过程中所产生的所有费用由原告承担。补充协议签订当日，原告两次通过招商银行向被告账户转账支付合计20万元。同日，被告出具定金收条一张，载明：今收到赵晋购买304室房屋的购房定金40万元。此外，2014年3月1日，被告将304室房屋所有权证和国有土地使用证原件交付原告。同日，被告提出304室房屋交易采用非网签的二手房买卖流程，即不走网签和资金监管程序，并自愿承担由此产生的2000元交易费用，原告对此表示同意后，被告于当日将2000元交易费用给付原告，原告为此出具了收条，内容为：今收到陈晟洁房屋过户手续费2000元。另查明，2014年3月12日左右，原、被告协商一致不再办理304室房屋的公证抵押事宜。2014年3月22日，《扬子晚报》等报道了珠江路小学与南师附小合并的消息，304室房屋所处区域房价随即上涨。2014年4月3日，原告致电被告，双方的通话内容反映：被告因房价上涨曾要求大幅提高房屋售价，否则不愿意继续出售304室房屋。二手房买卖中，买、卖双方可以选择非网签的交易流程，具体流程如下：1.买卖双方（或买方、卖方、中介方）共同向房产交易部门申请该程序，卖方提交急需资金的相关材料。2.房产交易部门进行审核。若审核通过，由网上签约窗口开具免网签单。3.买卖双方持免网签单按要求办理产权过户手续并交纳税费。4.关于贷款审批问题。网签流程中，若买方需贷款，必须先行向银行申请贷款预审批，银行同意贷款后会出具书面通知，房款通过资金监管账户交付卖方，房产交易较为安全。非网签流程中，若买方需要贷款，须在买卖双方办理房屋所有权过户后，买方持新的所有权证书向银行申请办理抵押贷款，银行根据各自信贷政策进行放款。再查明，2014年3月，原告曾到中国工商银行城北支行办理二手房贷款事宜，因案涉房屋所有权尚未变更至原告名下，不符合非网签二手房交易贷款审批的基本条件。后原告要求被告先将案涉房屋所有权过户至原告名下以办理贷款未果。关于304室购房余款86万元，原告陈述将以现金方式给付被告，并为此举证了其在交通银行的46万元储蓄存款存单及招商银行的233209元余额清单，以此证明具有现金支付余款86万元的能力。被告对原告举证存款存单与余额清单的真实性不持异议。因原告赵晋、被告陈晟洁各执己见致调解未果。以上事实有房屋登记簿、房屋买卖合同、补充协议、招商银行客户回单、收条、通话记录、《扬子晚报》、交通银行储蓄存款存单、招商银行余额清单、本院工作笔录及原、被告陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》依法成立，对双方具有法律约束力。本案纠纷系原、被告对非网签二手房交易流程认识错误、案涉房屋因学区调整价格上涨等多种原因所致。关于被告辩称原告未按约办理贷款审批手续、双方的买卖合同于2014年3月31日终止的意见，本院认为，原告于2014年3月去办理贷款事宜，但因非网签二手房交易贷款审批须以房屋所有权更名过户为前提，而被告拒绝将案涉房屋所有权过户至原告名下以办理贷款，该情形并不属于原告“不能贷款”，故不应适用《补充协议》第4条约定，被告的抗辩意见本院不予采信。关于合同履行的问题。本院认为，合同订立的终极目的和价值在于履行，原告已向被告支付了房款40万元，其办理贷款的目的系为了支付购房余款，现原告自愿以现金方式履行其余付款义务，并举证证明其具有现金支付的能力，故双方之间的房屋买卖合同具备继续履行的条件。被告不同意以约定价款126万元继续出售房屋，其行为构成根本违约，应当承担继续履行等违约责任。原告要求被告协助办理304室房屋产权过户并交付房屋，该诉请具有事实和法律依据，本院予以支持，原告亦应同时将购房余款给付被告，并承担交易过程中产生的税费。原告要求被告支付违约金8万元，因本案纠纷与双方对非网签二手房交易流程的认识错误有关，且原告对其损失情况亦未举证证明，故该项诉请本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陈晟洁协助办理将南京市玄武区XX号304室房屋所有权过户至原告赵晋名下的手续，同时原告赵晋向被告陈晟洁支付房款50万元；原告赵晋取得房屋所有权证后三日内，被告陈晟洁协助办理国有土地使用权过户至原告赵晋名下的手续，同时原告赵晋向被告陈晟洁支付房款30万元（交易过程中产生的税费由原告赵晋承担）。二、原告赵晋取得南京市玄武区老虎桥3号304室房屋所有权证及国有土地使用证后十日内，被告陈晟洁将该房屋交付给原告赵晋，同时原告赵晋将购房尾款6万元给付被告陈晟洁。三、驳回原告赵晋的其他诉讼请求。本案案件受理费16140元，诉讼保全申请费5000元，共计21140元，由原告赵晋负担1799元，被告陈晟洁负担19341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  安洪强人民陪审员  李 迅人民陪审员  宁建强二〇一六年五月三十日见习书记员  周 灿