四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终551号上诉人（原审被告）陈小兰，女，汉族，1984年10月10日出生，住四川省仪陇县。上诉人（原审被告）郑辉杰，男，汉族，1984年8月16日出生，住广东省汕头市潮阳区。被上诉人（原审原告）成都双流华兴住宅物业发展有限公司。住所地：成都市双流县东升藏卫路***号。法定代表人王正建，总经理。委托代理人陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。上诉人陈小兰、郑辉杰与被上诉人成都双流华兴住宅物业发展有限公司（下称华兴公司）物业服务合同纠纷一案，因陈小兰、郑辉杰不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第7143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月3日公开开庭进行了审理，上诉人陈小兰、郑辉杰，被上诉人华兴公司的委托代理人陈柏霖到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，陈小兰、郑辉杰是蜀镇（蜀镇半岛）一期A区1幢2单元18层1801号住房业主，该房面积131.12㎡，位于双流县马家寺社区。2010年6月29日，华兴公司与（蜀镇半岛）的开发商成都市华兴住宅房地产开发有限公司签订《蜀镇（一期）前期物业服务合同》，并于同年7月6日将该物业服务合同在双流县房产管理局备案，取得蜀镇一期A区前期的物业管理资格。2010年10月30日，华兴公司与陈小兰、郑辉杰签订《前期物业服务协议》一份，约定，华兴公司为陈小兰、郑辉杰提供物业服务，物业管理服务费按1.5元/月/㎡计算，服务费按季交纳，陈小兰、郑辉杰应在每季度开始之前，提前15日履行交纳义务，如未按时足额支付物业服务费及相关费用，按欠费总额每日千分之三支付违约金。另外陈小兰、郑辉杰还应每月向华兴公司交纳6元的生活垃圾处置费。双方同时对各自的权利义务进行了约定。合同签订后，前期双方按约履行了各自的义务。从2012年5月起至2014年11月期间的物业管理服务费共计6087元，陈小兰、郑辉杰未予交纳，华兴公司多次向陈小兰、郑辉杰催收此款未果，遂起诉来院。庭审中，陈小兰、郑辉杰承认欠部分物业管理服务费，但认为自己不履行交纳服务费的义务是因华兴公司在履行物业服务协议时，未充分按约定履行，应当整改完善的公共设施，经多次反映均未进行整改，服务质量差等；华兴公司收取服务费部分已过诉讼时效，且收费不出具正式发票，认为华兴公司无物业管理资质。华兴公司承认管理蜀镇一期A区有一定时间了，部分设施确需维修完善，陈小兰、郑辉杰及其他部分业主反映的情况，华兴公司已按协议约定进行了登记，并尽力予以整改，华兴公司充分履行了合同义务；并针对陈小兰、郑辉杰提出诉讼时效问题，向法庭提交了《欠费催缴通知单》及催收方式的证明，同时提交了相关主体资质的证明材料。陈小兰、郑辉杰承认华兴公司曾对服务设施及质量进行过整改，但变化不大，达不到令陈小兰、郑辉杰满意的程度；对自己的主张向法庭提交了部分书面证明及场景照片。双方当事人对对方当事人的证据均不予认可。原审认定上述事实的证据有：当事人的身份证明、《前期物业服务协议》、《欠费催缴通知单》、照片及庭审笔录等证据。原审认为，华兴公司具备从事小区物业管理服务资质，在依法取得蜀镇一期服务资格后，与陈小兰、郑辉杰在自愿基础上签订的《前期物业服务协议》，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。本案中，陈小兰、郑辉杰如果认为对方的行为违反合同约定或对其服务不满意，应当通过正当的途径维护自己的合法利益，而不能以违反合同义务的行为对抗履行，且陈小兰、郑辉杰列举的证据（姑且不论其有无证明力）也不能成为可以不向华兴公司交纳服务费的依据。关于诉讼时效，原审法院认为华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式向陈小兰、郑辉杰发出通知，已向陈小兰、郑辉杰主张了权利，诉讼时效因此而中断，故对陈小兰、郑辉杰认为华兴公司部分权利已超过诉讼时效的主张不予支持。陈小兰、郑辉杰未按期交纳物业管理服务费的行为构成违约，应当承担违约责任。但华兴公司主张的违约金明显过高，予以调整，酌定为1200元。陈小兰、郑辉杰在诉讼过程中未向合同相对人主张相应权利，其提供的证据与待证事实之间缺乏关联性，且其陈述的部分事实与本案无关（如涉及开发商的问题及《前期物业服务协议》未涉及的问题），故对陈小兰、郑辉杰陈述的事实不予认可。陈小兰、郑辉杰主张华兴公司收取物业服务费时未出具正式发票等，不属本案审理范围，可通过其他途径处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：陈小兰、郑辉杰于本判决生效后十日内向成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付物业管理服务费6087元、违约金1200元，共计7287元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由陈小兰、郑辉杰负担。宣判后，原审被告陈小兰、郑辉杰不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判陈小兰、郑辉杰减少支付华兴公司的物业管理服务费及违约金。理由为：1、华兴公司未按约履行物业服务合同，降低了物业服务标准，应当相应降低业主支付的物业服务费标准；2、华兴公司未提供证据证明其已向陈小兰、郑辉杰催收了物业服务欠费，故其主张已超过诉讼时效，不应得到支持；3、违约金的性质是补偿损失，本案应以华兴公司未按时收到物业服务费所产生的利息损失为参照认定违约金。被上诉人华兴公司答辩称，1、华兴公司为陈小兰、郑辉杰提供物业管理服务，陈小兰、郑辉杰应当支付拖欠的物业费用及相关费用，并应按合同约定支付违约金；2、陈小兰、郑辉杰拖欠物业费属于连续性债务，华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式主张其拖欠的物业费，故诉讼时效已中断；3、陈小兰、郑辉杰主张降低物业服务费标准并无法律依据和事实依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审一致。二审诉讼中，陈小兰、郑辉杰向本院提交了业委会致华兴公司要求整改的函、光盘和照片、证人刘某、杨某的证言，拟证明华兴公司在履行物业服务合同过程中，没有尽到合同义务，小区存在安全隐患。华兴公司质证认为，本案系金钱给付义务，陈小兰、郑辉杰所提交的证据与本案没有关联性，其认为华兴公司未履行合同义务，应另案诉讼。本院认证认为，上述证据能够证实华兴公司的部分业主反映华兴公司未能按照物业服务合同尽到物业管理义务，华兴公司对服务设施及质量进行整改，但未能达到业主的满意程度。二审另查明，《前期物业服务协议》第二十七条约定，甲方（华兴公司）的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，甲方（华兴公司）应立即整改直到达到约定标准，整改后仍无法达到标准的，由甲方（华兴公司）赔偿由此给乙方（陈小兰、郑辉杰）造成的损失。本院认为，华兴公司与陈小兰、郑辉杰签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方在履行协议过程中产生纠纷，针对本案争议的焦点，本院评判如下：一、关于陈小兰、郑辉杰拖欠物业管理费的问题。华兴公司与陈小兰、郑辉杰签订的《前期物业服务协议》合法有效，对包括陈小兰、郑辉杰在内的小区业主均具有法律约束力，陈小兰、郑辉杰作为蜀镇一期A区1幢2单元18层1801号住房业主，应当按照协议约定的标准支付物业服务费。而陈小兰、郑辉杰未按期缴纳物业管理服务费的行为构成违约，对于华兴公司主张陈小兰、郑辉杰支付物业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。原判根据陈小兰、郑辉杰拖欠物业管理费的原因及本案的实际情况调低了违约金，符合法律规定，本院予以确认。二、关于华兴公司的主张是否超过诉讼时效的问题。陈小兰、郑辉杰所拖欠的物业管理费属于连续性债务，是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的连续性债务，各期的履行实际上具有整体性和关联性。并且，根据本案查明的事实，华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式向陈小兰、郑辉杰发出通知，已向陈小兰、郑辉杰主张了权利，诉讼时效因此而中断，故对陈小兰、郑辉杰认为华兴公司部分权利已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。三、关于华兴公司是否应当调减物业管理费的问题。陈小兰、郑辉杰主张华兴公司未按约履行物业服务合同全面履行义务，降低了物业服务标准，应当相应降低业主支付的物业服务费标准。本院认为，根据双方《前期物业服务协议》第二十七条的约定，华兴公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，华兴公司应立即整改直到达到约定标准，整改后仍无法达到标准的，由华兴公司赔偿由此给陈小兰、郑辉杰造成的损失。因此，陈小兰、郑辉杰主张华兴公司未物业服务合同的约定全面履行义务，应当选择另行主张其赔偿损失，故对其主张降低支付的物业服务费标准的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人陈小兰、郑辉杰的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费150元，由陈小兰、郑辉杰承担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 征代理审判员  刘冠男代理审判员  谈光丽二〇一六年五月二十五日书 记 员  肖 华