福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0111民初1060号原告林春森，男，1953年6月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市晋安区。委托代理人林挺，福建方圆统一律师事务所律师。委托代理人高翔，福建方圆统一律师事务所律师。被告福州永昌盛物业管理有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人翁英华，总经理。委托代理人陈能武，福建大中律师事务所律师。委托代理人陈玮智，福建大中律师事务所律师。原告林春森与被告福州永昌盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。依法由审判员吴仕红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林春森的委托代理人林挺，被告福州永昌盛物业管理有限公司的委托代理人陈能武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林春森诉称：其系福州市晋安区xxx业主，被告原系该小区物业管理公司。2014年7月26日，原告按要求向被告交纳了电梯维修改造费用406.4元。同年11月5日，原告又交纳了2015年1月起至12月止的物业管理费1480.8元及停车费500元。之后被告于2015年2月14日撤离了xxx小区，不再为该小区提供物业服务，被告再收取此后的物业服务费没有依据。此外，被告作为小区的物业服务单位要求原告交纳电梯维修费没有合同依据，亦无法律依据，应予退还。请求判令被告立即返还原告电梯维修费406.4元，以及自2015年2月14日起至2015年12月31日止的物业服务费1295.7元、停车费437.5元，共计2139.6元；本案诉讼费用由被告负担。被告福州永昌盛物业管理有限公司辩称：被告于2015年2月15日正式退出xxx小区，终止对该小区的物业服务。对于预收一年物业费、停车费的情形，被告大多数都提供优惠折扣，若法院认定被告需退还相关费用，则业主不再享受该优惠，应以原物业收费标准为基数，扣除被告已提供物业服务期间的费用后，与实际收费金额的差额部分才是应退还业主的费用。被告未退还原告预交的物业费及停车费，是因为被告退出该小区时仍有部分业主拖欠被告物业服务费，数额达数十万元。业委会既代表业主主张退还多收的物业费，那么也有义务让拖欠物业费的业主向被告缴纳物业费。电梯维修费是物业公司在提供物业服务过程中实际支出的费用，并非预收款。原告请求退还没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：福州市晋安区xxx小区的原名称为“福州市晋安区xxx小区”，原告系该小区xxx的业主，被告原系该小区物业服务单位。2014年6月12日，被告在为XXX小区提供物业服务期间发现该小区1＃楼、2＃楼、3＃楼的11部电梯存在不同程度的安全隐患，需进行维修改造，遂致函小区业委会要求解决维修改造资金问题。当月19日，业委会复函称“根据《条例》及《合同》规定，该电梯的维修改造属于非正常维护，不应由你司承担其维修改造费用，所需资金仅能从住宅专项维修资金列支。据走访专项维修资金审批部门获知，申报专项维修资金程序复杂，已无法适应即应进行的维修改造。现考虑到所需资金额度不大，不宜因而贻误工期；为了争取时间，只能暂由该三栋住户先行分摊垫资，待今后申报获批后返还”。之后，原告于2014年6月24日向被告交纳了电梯维修改造费用406.4元。同年11月5日，原告享受被告提供的“交12个月免一个月”的优惠，按108.4元／月的标准一次性交纳了自2015年1月起至12月止的物业服务费1089元（108.4元／月×11月），同时按15元／月的标准交纳了2015年1月起至12月止的电公摊费180元（15元／月×12月），合计1372.4元。当日，原告还一次性交纳了2015年1月至12月的停车费500元（50元／月×12月-优惠100元）。2015年2月14日，被告终止了与xxx小区的物业服务合同关系，撤出该小区不再为该小区提供物业服务。原告遂诉至本院。上述事实，有当事人陈述，原告提供的撤场通知及福州市晋安区鼓山镇物业管理站出具的证明，收款收据、收条，被告提供的《关于电梯维修改造的紧急报告》，业委会出具的《关于电梯维修改造的函复》为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：被告预收了原告2015年1月至12月的物业服务费、电公摊费及停车费后，仅提供了至2015年2月14日止的物业服务，物业服务合同的权利义务终止后，原告请求被告退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，可予支持。按物业服务费108.4元／月计算、电公摊费15元／月、停车费50元／月计算，自2015年1月1日起至2015年2月14日止，原告应交纳的物业服务费为158.99元（108.4元／月×1月＋108.4元／月÷30日／月×14日）、电公摊费为22元（15元／月×1月＋15元／月÷30日／月×14日）、停车费为73.33元（50元／月×1月＋50元／月÷30日／月×14日），原告多交纳的部分即2015年2月15日起至2015年12月止的物业服务费及电公摊费1191.41元（1372.4元-158.99元-22元）、停车费426.67元（500元-73.33元）被告应当返还。现原告请求返还物业服务费（含电公摊费）1295.7元、停车费437.5元，超出被告应返还的金额，超出部分不能支持。物业小区内的电梯属于小区业主共用的设施设备，其维修改造的费用应当通过专项维修资金予以列支，被告征得业主委员会的同意后在专项维修资金到位前，由业主先行垫资对电梯进行了维修改造，原告垫付的费用可待专项维修资金到位后，予以返还，现原告未提供证据证明该专项维修资金已到位，故其请求被告返还该费用，依据不足，不能支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福州永昌盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告林春森物业服务费（含电公摊费）1191.41元、停车费426.67元，合计1618.08元；二、驳回原告林春森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告福州永昌盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  吴仕红二〇一六年五月十三日书记员  孙碧莲附主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第九条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。