广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法秋民初字第493号原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所：惠州市惠阳区淡水金惠大道1号之1。负责人钟善华，职务：行长。诉讼代理人唐秋红，广东日升律师事务所律师。诉讼代理人钟梦玲，广东日升律师事务所实习律师。被告一徐珲，男，汉族，1972年8月1日出生，身份证地址：福建省周宁县，现住深圳市龙岗区，被告二何爱清，女，汉族，1977年4月18日出生，身份证地址：福建省周宁县，现住深圳市龙岗区，被告三惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水镇南门大街1号8楼。法定代表人：巫浩华。原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建行惠阳支行）与被告徐珲、何爱清、惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司（以下简称广成公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人唐秋红、钟梦玲到庭参加诉讼。被告徐珲、何爱清、广成公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终原告建行惠阳支行诉称：原告建行惠阳支行与被告徐珲、何爱清、于2009年1月5日签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称合同），合同约定由原告为被告徐珲、何爱清位于惠州市××区淡水土××大道××商务大厦××号房××8万元贷款；被告徐珲、何爱清以该房产为履行上述合同的抵押担保，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等费用）；另约定如被告徐珲、何爱清不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他款项则原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告徐珲、何爱清立即清偿借款本息。合同双方当事人并对被告徐珲、何爱清逾期付款时借款利息与罚息如何计算及其他违约责任等均作了明确的约定。原告与被告徐珲、何爱清双方并在房产管理部门办理了商品房预购抵押权登记，原告为预购商品房抵押权人。原告与被告广成公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告广成公司对上述借款提供连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了向被告徐珲、何爱清指定银行账户支付足额贷款8万元的义务，但被告徐珲、何爱清从2011年11月16日开始一直不予履行依照合同约定按期足额向原告偿还借款本金及利息的义务，截止2015年7月22日，拖欠本金722.44元、利息177.65元，已构成严重违约，后经原告多次催收未果。综上，原告为了维护自己的合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院起诉，请求依法判令：1、请求人民法院依法判令解除原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告一徐珲、何爱清2009年1月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求人民法院依法判令三被告连带向原告偿还借款本金34663.28元及利息（利息暂计至2015年7月22日为177.65元，从2015年7月23日起利息以34663.28元为计算基数按照合同约定的利率标准计付至借款本息全部付清之日止）；3、判令三被告连带向原告支付原告为本案诉讼事宜所支付的律师代理费3000元；4、判令原告在担保范围内对位于惠州市××区淡水土××大道××商务大厦××房在处置时享有优先受偿权。5、本案全部诉讼费用由三被告负担。原告向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证。证明原告诉讼主体资格；2、身份证。证明被告徐珲、何爱清的诉讼主体资格；3、营业执照、组织机构代码证。用来证明被告广成公司的诉讼主体资格。4、商品房买卖合同。证明被告徐珲、何爱清以8万元按揭购买位于惠州市××区淡水土××大道××商务大厦××房的事实；5、个人住房（商业用房）借款合同。证实：（1）、原告与被告徐珲、何爱清2009年1月5日签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》的事实；（2）、被告徐珲、何爱清以位于惠州市××区淡水土××大道××商务大厦××房为履行借款抵押合同的抵押担保；（3）、被告徐珲、何爱清不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他款项即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，并要求其立即清偿借款本息；6、最高额保证合同。被告广成公司为被告在原告处借款提供连带保证责任的事实；7、个人贷款支付凭证。用来证明原告已经履行按期向被告徐珲、何爱清指定账户支付8万元借款的事实；8、抵押登记证书【登记编号：惠阳区房登字（2009）0081号】。用来证明原、被告双方在当地房产管理部门为涉案房屋办理了预购抵押权登记，原告为预购商品房抵押权人；9、对账单。证实：（1）、被告徐珲、何爱清从2011年11月16日开始一直不予履行依照合同约定按期足额向原告偿还借款本金及利息的义务；（2）、截止2015年7月22日，拖欠本金722.44元、利息177.65元，已构成严重违约；10、对账单，证实截止到2016年5月3日被告一、二的还款情况；11、委托代理协议、发票。用来证明原告为本案诉讼事宜所支付的律师代理费3000元。被告徐珲、何爱清、广成公司在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证明材料。被告徐珲、何爱清、广成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证和抗辩权利，对原告提供的证据本院予以采信。经审理查明：2009年1月5日，原告建行惠阳支行与被告徐珲、何爱清签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为440717100-011-2008000442），合同约定由原告为被告提供8万元贷款；借款期限120个月（即从2009年1月20日至2019年1月20日），还款方式为等额本息还款法，每月偿还一期，共计120期；被告一、二提供位于惠州市××区淡水土××大道××商务大厦××房产作为履行合同的抵押担保，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告一应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等费用）；同时合同第十六条约定：违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约；1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；第十七条约定：违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：3、解除与借款人的借贷关系；另，合同双方当事人并对被告逾期付款时借款利息与罚息如何计算及其他违约责任等均作了明确的约定。其中合同第三十一条约定：一、贷款利率本合同项下的贷款利率为月利率，执行下列第叁种：浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮/下调）15％，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为。合同签订后，原告建行惠阳支行向被告徐珲、何爱清支付了借款8万元。原告与被告一、二并于2009年1月12日在惠州市××区房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记（登记编号：惠阳区房登字（2009）0081号）；2008年10月22日，原告与被告三广成公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告三广成公司为原告自2008年10月22日至2010年10月22日期间向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权的阶段性保证人，在房产证未办理出之前承担连带保证责任，保证的方式为连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告一应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等费用），保证期间至被告一、二取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为止。被告徐珲、何爱清自2011年11月起未能按照合同约定足额还款，出现违约情况。根据原告建行惠阳支行提交的“个人贷款对账单”显示，截至2016年5月3日，被告徐珲、何爱清欠原告建行惠阳支行借款本金为27231.59元。另查明，原告为本案诉讼向广东日升律师事务所支付了律师代理费3000元。本院认为：原告建行惠阳支行与被告徐珲、何爱清签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告作为贷款人，按照合同约定向被告一、二支付了贷款，已经履行了合同义务。被告一、二作为借款人，未能按照合同的约定足额偿还借款本息，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告一、二在合同中约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。根据上述约定，因被告一、二存在未能按照借款合同的约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告请求判令解除双方签订的借款合同并请求判令被告一、二偿还全部借款本息符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告与被告一、二在借款合同中约定被告一、二应承担原告实现债权的费用，包括原告为实现债权而支付的律师费。原告为本案诉讼已经实际支付了律师代理费3000元。原告请求判令被告一、二承担该项费用的理由成立，本院予以支持。原告与被告三在《最高额保证合同》中明确约定了保证的方式为连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告一、二应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等费用），保证期间至被告一、二取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为止。被告三的上述保证担保行为合法有效。本案被告一、二尚未取得涉案的房地产权利证书，也未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，原告请求判令被告三与被告一、二对拖欠原告的借款本金、利息及为本案支付的律师费承担连带保证责任的理由成立，本院予以支持。被告三广成公司在承担保证责任后，享有向被告徐珲、何爱清追偿的权利。被告一、二以其名下的位于惠州市××区淡水土××大道××商务大厦××房产作为其向原告借款的抵押担保，依法办理了预抵押登记手续【登记编号：惠阳区房登字（2009）0081号】，该抵押担保合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权。被告徐珲、何爱清、广成公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告徐珲、何爱清于2009年1月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为440717100-011-2008000442）；二、被告徐珲、何爱清自本判决生效之日起三十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行偿还借款本金27231.59元及利息（利息从2016年5月4日起以本金23231.59元为计算基数，按照原、被告双方签定的借款合同约定标准计算至欠款付清为止）；三、被告徐珲、何爱清自本判决生效之日起三十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行支付原告因本案诉讼所支付的律师代理费3000元；四、被告三惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司对被告徐珲、何爱清应向原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行支付的上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。被告三广成公司在承担保证责任后，享有向被告徐珲、何爱清追偿的权利。五、上述二至三的款项，原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行在担保范围内对被告徐珲、何爱清抵押的位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道广成商务大厦06层06号房产（登记编号：惠阳区房登字（2009）0081号）在处置时享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，公告费690元，共计1436元由被告徐珲、何爱清、惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司负担。原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行已向本院预交1436元，不再退还。被告徐珲、何爱清、惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司应自本判决生效之日起三十日内直接向原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长 钟 飞审判员 林杏丁审判员 黎海燕二〇一六年五月十二日书记员 黄文达