常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初841号 原告常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社，住所地常州市天宁区劳动东路**。 法定代表人陈建伟，该联合社经理。 委托代理人倪志峰，江苏鑫法律师事务所律师。 被告刘华，女，1974年3月17日生，汉族，住常州市钟楼区。 原告常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社（以下简称优胜联合社）诉被告刘华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由代理审判员李倩适用简易程序分别于2016年3月25日、2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告优胜联合社的委托代理人倪志峰、被告刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优胜联合社诉称：原告依法管理常州市雕庄街道优胜村村民委员会的集体资产。2011年7月原被告双方签订《租赁合同》，约定由被告承租常州市雕庄街道优胜村村民委员会位于本市劳动东路872号的常成综合楼店面房二间，租期一年自2011年7月1日至2012年6月30日止，年租金10000元。合同同时对装饰装修、期满责任及违约责任等均作了约定。合同履行过程中，原告按约交付了租赁房屋，被告支付了相应租金，由于双方并未在合同到期前的续约期内达成一致意见，合同到期终止。此后虽经原告多次催促，被告均以各种理由拒不归还房屋，强占至今。原告认为被告的强占租赁房屋的行为严重违约且对集体经济造成损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即迁出原租用的位于本市劳动东路872号的房屋；2、被告立即支付原告房屋使用费（自2012年7月1日起算至实际迁出止，截至起诉之日为31500元）并承担违约金3000元，合计34500元；3、被告迁出时将房屋恢复原样；4、案件受理费由被告承担。 被告刘华辩称：1、其于2013年2月交纳了2012年7月1日至2012年12月31日的租金，双方虽未签订书面的租赁合同，但视为续约，原告所述其违约不成立；2、原告于2013年10月停电造成其损失，要求原告赔偿营业损失、与其他公司的合作项目损失、机器维修等费用；3、因涉案房屋列入拆迁范围，故要求原告给予拆迁补偿及装修的损失。 本院经审理查明：2011年7月21日，优胜联合社（出租方、甲方）与刘华（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，载明：经双方协商同意签订本合同，双方必须严格执行，如需变更或解除，要依法办理书面手续。合同约定，刘华承租常成综合楼门面房西边第二间作为个体经营，租期壹年，自2011年7月1日至2012年6月30日止，年租金壹万元整，先交后使用，不交作自动停租。合同还约定，甲、乙双方如有违约，由违约方支付年租金的30%给另一方，乙方在租赁期内，不得将承租房屋转租给他人。租赁期内乙方应对甲方原有房屋的设施负有维修及保养责任，内部装饰费用由乙方承担，甲方不承担任何费用，合同期满，恢复原样。如需续订，乙方须提前一个月与甲方协商。合同签订后，优胜联合社将涉案房屋交与刘华使用，刘华于当日支付一年租金1万元。 合同到期后，优胜联合社称因不再打算出租涉案房屋，故未与刘华达成续租协议，刘华亦称合同到期后双方未签订租赁协议。 庭审中，刘华提供结算凭证一份，证明其于2013年2月5日向优胜联合社缴纳2012年7月1日至2012年12月31日的租金5000元。优胜联合社对此证据予以认可，并同意对诉请二中要求刘华承担的房屋占有使用费中扣减该款项，但同时认为该笔款项系刘华补交的房屋占有使用费，不影响双方租赁合同到期的事实。 刘华在庭审中陈述，其承租涉案房屋用于从事复印、影印、图文设计等服务已有多年，一直处于正常经营状态。自2013年10月初开始，优胜联合社对涉案房屋进行持续性断电至今。其用于经营的影印设备等目前仍在涉案房屋内。合同到期后，优胜联合社亦口头对其进行告知涉案房屋不再出租，但其因赔偿等问题未达成一致意见不同意迁出。优胜联合社对刘华陈述的自2013年10月初开始对涉案房屋进行断电的事实予以认可。 关于优胜联合社的主体名称与其公章“常州市雕庄街道优胜经济联合社”不一致的问题，优胜联合社陈述，其主体名称原是天宁区的批复，故根据批复领取的公章，随后领取组织机构代码证后变更为现在的名称。 关于优胜联合社因何有权出租涉案房屋的问题，优胜联合社陈述，其作为村集体资产的管理机构，涉案房屋坐落在集体经济组织的土地上，故作为集体财产进行管理，是有权出租的主体。 关于对《租赁合同》中载明的“如需变更或解除，要依法办理书面手续”作何解释的问题，优胜联合社陈述，该内容是指在合同期内，合同的变更或者解除应履行书面手续，然《租赁合同》因到期终止且双方未续约，优胜联合社无需通过书面方式解除合同。 上述事实，有《租赁合同》、《江苏省农村合作经济组织结算凭证》、照片及当事人的庭审陈述等证据证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期腾房继续占有使用的，应该支付逾期腾房的占有使用费。本案中，优胜联合社与刘华签订的《租赁合同》于2012年6月30日到期，双方并未续签新的合同。2012年7月1日至2012年12月31日，在《租赁合同》的租赁期限已经届满的情况下，刘华继续使用涉案房屋，优胜联合社收取相应的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2013年1月起，优胜联合社以口头通知等方式告知刘华不再出租涉案房屋，并自2013年10月起采取断电等措施向刘华予以明示，要求其迁出涉案房屋，出租人优胜联合社以其行为表明解除双方的租赁关系。刘华应及时腾空搬离涉案房屋，将涉案房屋恢复原样，并支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费，计算如下： 1、2013年1月至9月，刘华在涉案房屋内正常进行经营活动，故应支付该期间的房屋占有使用费7500元，即10000元/12月*9月=7500元； 2、自2013年10月起至今，优胜联合社采取断电等方式要求刘华搬离涉案房屋，刘华仍在涉案房屋内，故应承担房屋的占有使用费。关于此段时间的房屋占有使用费的计算 标准，一方面因刘华拒不搬离涉案房屋的行为，影响了优胜联合社对涉案房屋的使用及再出租的可能性，即影响了优胜联合社的收益；另一方面优胜联合社采取断电的行为，使得刘华即使占有涉案房屋也无法使用涉案房屋进行正常的经营活动。因此，在综合考虑全案的基础上，就此段时间的房屋占有使用费的标准按照5000元/年计算。 关于违约金。自2013年1月起，刘华既未支付相应的房屋占有使用费，亦未搬离涉案房屋，其行为违反了双方的合同约定，根据《租赁合同》中关于“违约责任”的约定，“由违约方支付年租金的30%给另一方”，刘华应当向优胜联合社支付违约金3000元，即年租金10000元*30%=3000元。对刘华提出的其行为不构成违约的意见，本院不予采纳。 本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。综合本案情况来看，双方签订的《租赁合同》约定的期限届满后，尤其是自2013年1月起，优胜联合社多次告知要求刘华搬离涉案房屋，并给予了宽限期，但刘华在明知优胜联合社不租赁涉案房屋给其使用且要求搬出的情况下，仍然继续占有该房屋，且未支付任何使用费，由此造成的损失等不利后果应由其自行承担。故关于刘华提出的要求优胜联合社赔偿因停电造成其各项损失的意见，本院不予采纳。 关于拆迁补偿问题，如果在合法的租赁期限内，涉案地块确实发生了拆迁的事实，刘华可以依据法律的规定，通过合法的方式另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、一百三十四条之规定，判决如下： 一、刘华自本判决发生法律效力之日起十日内从常州市劳动东路872号的常成综合楼店面房西边第二间房屋中迁出，将该房屋腾空并恢复原样返还给常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社。 二、刘华自本判决发生法律效力之日起十日内向常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社支付房屋占有使用费7500元，并支付自2013年10月1日起至实际返还房屋之日止按每年5000元标准计算的房屋占有使用费。 三、刘华自本判决发生法律效力之日起十日内向常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社支付违约金3000元。 四、驳回常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费663元，减半收取331.5元，由刘华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 代理审判员  李倩 二〇一六年五月十二日 书 记 员  徐漪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条…适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。… 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。