北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初1247号原告冯裕洁，女，2008年1月22日出生。法定代表人王玉，女，1981年4月15日出生。委托代理人翟玉梅，北京智深律师事务所律师。被告梁秀芝，女，1955年9月3日出生。委托代理人张云鹏，北京汇都律师事务所律师。委托代理人闵良，男，1984年9月26日出生。原告冯裕洁与被告梁秀芝确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯裕洁的委托代理人翟玉梅、被告的委托代理人张云鹏、闵良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯裕洁诉称：2008年，原告取得小汤山镇××村民委员会旧村改造配套用房资格，并享有30平米购房指标，原告依法分得小汤山××小区××号楼××单元××室房屋。随后，被告与原告签订《楼房转让协议书》以原告名义购买了上述房屋。原告认为，涉案房屋系旧村改造，土地属于××村集体经济组织所有，只有本村村民才能享有。被告借用原告名��购买涉案房屋，签订《楼房转让协议书》无效，诉至法院，请求判令：1、原、被告双方于2008年4月14日签订《楼房转让协议书》无效；2、被告将北京市昌平区小汤山××小区××号楼××单元××室腾退给原告；3、被告承担本案的诉讼费用。被告梁秀芝辩称：一、原、被告双方签署的《楼房转让协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告与被告在签订合同时对于楼房转让协议书中约定内容非常清楚，是完全自愿签订，该协议内容不违反法律强制性规定，双方协议从2008年已经实际履行，原告也依约协助被告办理了各项手续，从2008年至今楼房一直由被告居住使用，原告未提出过任何异议。二、协议中双方明确约定原告将购楼指标转让给被告，原告是对拆迁安置房的购买权的转让，该权利是原告因拆迁所得的财产权益，且村委会对于有安置指标不购买房屋的可以按一定价格回收后另行出售，原告将该购楼指标高于村委会回收价格转让给被告，是原告对于自己财产权益的处分并不违反法律规定，且在指标转让时原告已明知知晓自己放弃了购房的权利，我国法律并没有明文禁止此类房屋购买权不得转让，法无明文规定禁止即自由。三、原、被告双方签订的《房屋转购协议》系双方真实意思表示，我国现行法律亦没有禁止购房指标转让的明确规定，且房屋出售方即村委会对于原、被告之间指标转让不仅未禁止，且为双方办理了指标转让、购房、入住、变更过户等手续。四、本案诉争的房屋是经国家批准建设的农村拆迁回迁房屋，该房屋不等同于农村宅基地房屋，也非国家禁止建设的小产权房及经济适用住房。故原、被告之间协议不违反法律强制性规定。五、原告主张确认合同无效，���就合同无效的事实和法律规定举证。就本案而言，双方协议是对于旧村改造安置购房指标转让。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。国家对于旧村改造安置指标买卖没有相关法律关系，也未禁止转让。原、被告双方交易的购置房屋的权益，而非效力性强制规定的农村房屋及土地买卖。原告主张无效没有法律依据。六、从××旧村改造政策和现实情况看，××旧村改造安置楼房购买的人员不仅有本村村民，还有城镇居民，也存在有房无户口的人员，并非原告所述本村村民才能购买，因每个家庭考虑自己的利益和房屋需要不同，因此转让购房指标或转让安置楼房的普遍存在，因此像被告这种外村人员从××村委会或者农民手中购买楼房涉及人员众多，只是从管理上不同，本村村民可以享受村委会各种优惠，而对于城镇居民和外来人员购房参照商品房管理，不存在任何优惠和补助。村委会决议中对享有购房指标人员自己不购买楼房时可以回收并另行出售规定，原、被告之间指标转让不仅是双方真实意思，也是经过村委会同意履行的。原告在收取转让费并履行协议8年后又提出合同无效，完全是因房屋价格上涨的巨大利益驱动，恶意违约，属于严重违背了民法中诚实信用原则，此种行为如得到保护，法律的尊严和公正、公平何在？如原告这种见利毁约行为能够得到支持，××地区目前居住的购房者将无法安定，那些守约的人们也会学习这种毁约行为来谋求利益，在社会上将形成随意反悔、不讲诚信的法律氛围，这对建立诚信社会、法治社会、和谐社会都将产生非常大的负面效应。七、对��农村旧村改造的安置房屋纠纷，我国法律目前没有相关规定，政府部门未出台法律及处理规定，法院受理和审理此类案件非常审慎，就本案而言，双方合同签订内容既然没有违反法律强制性规定即为合法有效，双方应诚信履行。八、综上，从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许无限制期限地随时推翻既存的法律关系，使原本可以合法实际履行的行为被认定为无效，这对被告是不公平的。被告从2008年购买的本案楼房，一直使用至今，且是唯一住房，如果认定合同无效，作为一个守约方面对目前的房屋价格如何购买房屋；反观违约方，在转让指标时不仅获得较大收益，且在毁约不诚信中还可以获取利益，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。另，根据京政办发（2000）20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂��办法》第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。从此规定可以看出，回迁安置房屋并不限制购买权的转让。故，双方签署的合同合法有效，原告已在取得安置购置权利时进行了处分，其以合同无效为由未能提供合法有效的证据和法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2007年8月6日，北京市昌平区小汤山镇××村民委员会（以下简称：××村委会）发布《公告》，载明“历时六年有余的××村旧村改造工程已于2007年6月30日拆迁完毕，……1、凡是符合××村旧改政策，领取结婚照、新生婴儿报户、户口因结婚符合招婿迁入我村的村民家中有人均30㎡购楼指标的，按领证日期、入户口日期、户口迁入日期的先后顺序依次逐个解决购楼问题，但所购楼房不享受每平方米100元的装修补助。2、户口正常迁入我村的村民（指初婚新领取���婚证的、新生婴儿），在2008年4月30日以前（含4月30日），每人30㎡购楼指标依旧享受。2008年4月30日以后不再有30㎡购楼指标。3、有购楼指标自己不购楼的，村委会按每平米1500元回收指标。4、指标楼房订购时限及房源：房源只限目前楼房，自村委会通知本户购楼之日起，在10日内将所购楼房款项一次交齐，否则，属自动放弃，村委会将该套楼房另行出售。5、除第2条两种人员以外，从即日起无论通过任何方式将户口迁到我村的，不享受30㎡购楼指标待遇及村中所有福利。……”2007年9月7日，××村委会通过《村民代表大会讨论议程》，该议程对2007年8月6日发布的《公告》内容进行了逐条解释。2001年4月13日，××村委会旧村改造领导小组通过的《拆迁上楼有关规定》中载明“……三、享受使用权补偿的人员条件及使用权指标的计算：1、户口在规定范围内。2、有独立单宗宅基地的现房。……六、享受30平方米平价楼房指标的人员界定：1、户口在村的本村姑奶奶，无独自单宗房宅基地的；2、本户享受使用权补偿的人员之配偶及未婚子女（须出示合法手续、证书）；3、户口在本村的空挂户人员。以上1、2、3人员在本户拆迁上楼时，只享受人均30平方米的平价楼房指标（注：姑奶奶本人可享受规定范围内的就业安置近，其他人除外），不享受使用权及其它补偿。……”同日，××村民代表会讨论通过《关于旧村改造期间的人均30平方米指标的规定》，载明“在旧村改造拆迁期间，按现房面积结合人均30平方米给予使用权补偿。只有父母的30平方米可以在已婚儿子有独立宅院的之间按规定移动。除此以外的指标一律不能移动。”冯裕洁的户口在2008年1月31日因报出生而将户口迁入××村。2008年4月14日，冯裕洁（甲方）与梁秀芝（乙方）签订《楼房转让协议书》，约定甲方将持有的××旧村改造购楼指标30平方米以95000元的价格转让给乙方，乙方用该指标向该村委会付全款购楼房一套（××号楼××单元××室，面积90.54平方米，总计价款152960元）；村旧改政策规定，购楼需以甲方名义，同时近期不办理相关过户手续。该协议书中还约定：1、本协议双方签字后，乙方即付清转让款95000元。2、甲方配合乙方办理相关购楼及入住手续。3、所有购楼相关票据由乙方持有，日后该套楼房相关事由均由乙方负责。该套楼房产权归乙方所有。4、该套楼房过户时，甲方应无条件配合办理，涉及过户费及相关费用均由乙方负担。……6、甲、乙双方如一方违约，需付此房屋价款双倍赔偿。因特殊情况，如国家占地等，补偿款归乙方所有。同日，梁秀芝向冯裕洁交纳“××村旧改购楼指标叁拾平米转让款95000元”。冯裕洁之父冯伟石在《楼房转让协议书》中甲方处和收条的收款人处签字。2008年4月14日，××村委会（甲方）与冯裕洁（乙方）签订《楼房入住协议书》，约定订购楼房门牌号××楼××单元5层××室，楼房销售面积90.54平方米（订购规定面积30平方米，单价1250元/平方米，小计37500元；超出本套楼房指标一倍以内的面积30平方米，单价1700元/平方米，小计51000元；超出本套楼房指标一倍以外的面积，30.54平方米，单价2000元/平方米，小计61080元），应交房款149580元，有线电视初装费420元、天然气初装费2960元，总计金额152960元。在该协议书中的“入住须知”中载明“此楼房属于旧村改造配套用房，土地属于集体使用性质，购房产权属购楼方自己所有，××村委会与购楼方为甲、乙方，经双方协定，乙方自交齐楼房款入住之后，即有转让、继承��出租、出售的权利。但在乙方变更产权前，须提前通知村物业部门，征得同意后，方可变更，以便于管理。2008年6月3日，××村委会（甲方）与梁秀芝（乙方）签订《楼房入住协议书》，该协议书与××村委会和冯裕洁在2007年8月30日签订的《楼房入住协议书》除乙方名称不同外，其余内容均完全一致。同日，梁秀芝向××村经济合作社交纳“26#××单元××室楼房过户手续费”13581元.另查，梁秀芝并非××村集体经济组织成员。经法庭询问，双方当事人一致认可涉案房屋的购房款均由梁秀芝出资，现相关票据原件均保存在梁秀芝处；该房屋购买后一直由梁秀芝实际居住使用。上述事实有《公告》、《村民代表大会讨论议程》、《拆迁上楼有关规定》、户口本、出生医学证明、《楼房转让协议书》、《楼房入住协议书》、收据、《证明》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。分析双方在2008年4月14日签订的《楼房转让协议书》的具体内容可知，冯裕洁与梁秀芝交易的标的是30平米购楼指标而非涉案的楼房。首先，双方在协议书中明确约定梁秀芝以85000元的价格购买该指标，且当日梁秀芝仅将该款项支付给冯裕洁而非全部的购房款。其次，冯裕洁与××村委会就涉案楼房的《楼房入住协议书》签订的时间为2008年4月14日，即冯裕洁与梁秀芝进行交易时，双方中的任何一方均未购买涉案房屋。第二，30平米的购房指标是否可以进行交易。分析××村委对旧村改造的相关规定，可知该购房指标是一种补偿，该补偿不同于农民享有的宅基地使用权，我国的法律亦没有明文规定禁止交易该指标。另外，从××村委会的公告中对购房指标的回购规定可以侧面印证，该购房指标是可以用钱款进行衡量的。第三，××村委会已经与梁秀芝就涉案房屋另行签订了《楼房入住协议书》，该行为应该视为××村委会对冯裕洁与梁秀芝交易的认可。综上所述，本院无法认定冯裕洁与梁秀芝于2008年4月14日签订的《楼房转让协议书》存在无效情形，故对冯裕洁的诉讼请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告冯裕洁的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告冯裕洁负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日��，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 俊二〇一六年五月五日书 记 员 程建民