湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2015)岳民初字第07212号原告金瑞新材料科技股份有限公司，住所地长沙市高新技术开发区麓枫路69号。法定代表人杨应亮，公司董事长。委托代理人沈鹏，男，公司职工，住湖南省韶山市。委托代理人周佳佳，女，公司职工，住湖南省衡南县。被告长沙长和物业管理有限责任公司，住所地长沙市岳麓区高新技术开发区麓谷工业园基地总变电站。法定代表人刘瑛，公司董事长。委托代理人庄浠宁，女，公司职工，住长沙市岳麓区。委托代理人江平，湖南江海洋律师事务所律师。原告金瑞新材料科技股份有限公司诉被告长沙长和物业管理有限责任公司合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告金瑞新材料科技股份有限公司的委托代理人沈鹏、周佳佳，被告长沙长和物业管理有限责任公司的委托代理人庄浠宁、江平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金瑞新材料科技股份有限公司诉称：2009年1月10日，原告与被告签订了《综合楼、公寓开发利用承包合同》，由原告将其所有的位于长沙市高新区××路××号××楼××公寓楼发包给被告经营，承包期限为10年，自2009年1月10日至2019年1月9日止。前五年承包费为每年50万元。后五年原、被告可考虑市场情况及经营情况变化，对承包费用做一次调整。承包合同第八条第三款还约定，如在合同期内任何一方单方面要求终止合同，需提前三个月书面通知另一方，且应当向另一方给付相当于6个月承包费的违约金，另一方损失大于违约金的，按实际损失计算，但不包括逾期利益。2014年1月10日，前五年承包期限到期，因市场环境发生重大变化，原告多次找被告协商后五年的承包费，但双方无法达成一致。原告于2015年4月13日向被告送达了《关于解除的通知》，告知被告承包合同将于2015年7月16日解除，要求其停止与第三方就承包标的签订任何合同，不得进行装修、改造等投资行为，并要求被告于2015年7月19日前将承包标的返还给原告。但被告却拒绝返还承包标的物，同时拒绝同原告协商。故诉请法院判令：1、请求确认原、被告之间签订的《综合楼、公寓开发利用承包合同》于2015年7月16日解除；2、被告立即向原告返还承包标的物，同时向原告移交与承包标的物相关的所有资料，并协助原告与现有承租人签订合同变更协议；3、被告向原告赔偿其占用承包标的期间所导致的原告损失（自2015年7月19日起，暂计算至2015年10月31日的损失为686306.4元，2015年10月31日以后的损失按6599.1元每天继续计算）。庭审中，原告明确第2项诉请中移交的资料包括被告与第三人签订的租赁合同及其附件、第三方的联系方式、被告与第三人发生的所有经济往来的对账凭证、对账单、财务簿及其他相关材料。被告长沙长和物业管理有限责任公司辩称：一、涉案合同不应解除。涉案合同为格式合同，原告作为发包方及被告原来的上级领导机关，关于任意解除权的约定条款是在被告处于弱势的情况下签订的。且该条款没有法律依据，违反了合同解除的实质性要件，无效。被告对缔约有重大误解，合同依法成立的，不得擅自单方面解除，原告没有法定解除权，无权单方解除合同。二、合同虽约定在五年以后可以调整承包金，但没有约定五年后必须增加承包金，且合同第一条已明确每年承包费50万元。5年后协商调整承包金，但调整承包金并不是翻倍承包金，而应按照市场价格。然原告要求将承包金翻两倍，双方无法协商。三、在合同履行过程中被告无任何过错，也没有违约行为。原告要求返还承包物，没有法定依据和事实理由。被告占有、收益标的物，合法。四、原告主张的损失无事实依据。涉案承包合同仍然有效，占有标的物的收益是被告的合法权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告金瑞新材料科技股份有限公司为支持其诉请，向本院提交了：证据一、《综合楼、公寓楼开发利用承包合同》，拟证明原、被告之间的合同真实有效，原告有权解除合同；证据二、《关于解除的通知》、邮寄单，拟证明原告于2015年4月13日向被告发出解除合同的通知；证据三、《关于解除的通知的回复》，拟证明被告收到解除合同通知，原承包合同应于2015年7月16日解除。被告拒不返还承包标的物；证据四、租赁合同两份，拟证明被告拒不返还承包物，给原告造成损失的计算依据。被告长沙长和物业管理有限责任公司质证认为：对证据一的合法、关联性无异议，但不能证明原告享有合同解除权；证据二的真实、合法及关联性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告同意解除合同；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，被告一直与原告进行积极的协商；对证据四的关联性有异议，这是被告单独行使自己的权利和第三方签订的合同，对合法及真实性不发表意见。被告长沙长和物业管理有限责任公司为支持其抗辩，向本院提交了：证据一、《工业园综合楼及公寓楼总体承包后的情况汇报》及签收单，拟证明原告与被告积极协商增加承包金的事宜；证据二、对《关于解除的通知》的回复，及签收单，拟证明被告要求原告公平公正协商承包合同；证据三、《长和物业公司与金瑞公司2014年终结算表》及签收单，拟证明被告就2014年承包金与原告应付款项进行结算后，并未欠原告款项。双方对账结算冲抵往来，原告故意不予结算，故并非被告拖欠原告的承包金；证据四、《2013年金瑞科技与长和物业年终结算情况报告》《2012年金瑞科技与长和物业年终结算情况报告》《2011年金瑞科技与长和物业年终结算情况报告》，原告拖欠被告物业管理费的计算单，拟证明原告与被告按惯例冲抵双方往来款项，原告仍拖欠应付给被告的款项；证据五、原告拖欠被告物业费明细、原告拖欠被告费用明细，拟证明原告仍拖欠应付给被告的款项；证据六、《2015年金瑞公司与长和物业应收、应付款明细》及签收单，拟证明金瑞公司拖欠长和公司物业管理费；证据七、《关于综合楼、公寓楼总体承包价格调整情况汇报》，拟证明被告在2014年他们没有提出解除合同之前，双方在积极协商，原告不是提出解除合同，是提出增加承包价格为150-180万元，对被告当时的出租率来说，被告的目前收益为596000元，并没有达到83万元的收益，距离150万元是相对于出租率的65%。原告金瑞新材料科技股份有限公司质证认为：对证据一中的报告内容真实性、关联性有异议，仅是其单方陈述并不能反映客观的真实性。对签收单的真实、合法及关联性无异议，对证明目的有异议；对证据二中的回复的合法性无异议，对真实性、关联性有异议，其仅为单方陈述。对签收单的真实、合法及关联性无异议，对证明目的有异议；对证据三及证据四中《2013年金瑞科技与长和物业年终结算情况报告》的真实、合法及关联性均有异议，为被告单方提供，与本案无关；对证据四中的《2012年金瑞科技与长和物业年终结算情况报告》《2011年金瑞科技与长和物业年终结算情况报告》的真实、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到对方的证明目的；对证据五、六的真实、合法及关联性均有异议，被告仅提供两张空白的表，没有付任何客观的计算依据；对证据七的真实性及关联性有异议。综合双方当事人的质证意见，经审查，本院认为：1、原告金瑞新材料科技股份有限公司提交的：证据一、二、三，双方对真实性无异议，主要证明涉案合同签订及履行的经过，予以采信为定案依据；证据四，基于被告庭审中对租赁的事实予以认可，予以采信为定案依据；2、被告长沙长和物业管理有限责任公司提交的：证据一、二与原件相符，主要证明双方协商的经过，予以采信为定案依据；证据三至六，基于原告撤回了关于管理费用的主张，本案对此不作处理，故不予采信为定案依据；证据七，因未提交原件且原告对真实性有异议，不予采信为定案依据。经审理查明：2009年1月10日，原告金瑞新材料科技股份有限公司与被告长沙长和物业管理有限责任公司签订《综合楼、公寓楼开发利用承包合同》，约定原告将其位于长沙市高新区××路××号××楼××公寓楼承包给被告，承包期限10年，从2009年1月10日起至2019年1月9日止，每年承包费为50万元，10年承包费总计500万元。考虑到市场情况及经营情况的变化，双方可对后5年的承包费金额作一次调整。承包金额的变化双方以补充协议的形式确认。在承包期限内，承包标的有关的物业管理费及水电费由被告承担，但不包括2008年变压器网络改造完成前的基本电费；承包期限内，承包标的按每年6元／㎡的标准计提的维修基金（用于水电配套设施、门、窗、沟渠等小型维修项目）由被告承担，牵涉到房屋结构的大型维修项目由原告承担；承包期限内，原告已签订但未到期的有关综合楼、公寓楼房屋租赁合同的收入计入被告收入，且由原告组织以补充条款的形式签订三方协议，从2009年起将承包标的有关的房租等费用转入被告。承包期限内原告不再对外签订承包标的有关房屋租赁合同。承包期限内，每年12月20日前被告一次性结清当年度承包费。如在合同期内任何一方单方面要求终止合同，需提前三个月书面通知另一方，且应当向另一方给付相当于6个月承包费的违约金；另一方损失大于违约金的，按实际损失计，但不包括预期利益。合同签订后，上述裙楼交由被告承包管理。2015年4月15日，因双方就承包费调整协商未果，原告向被告发出《关于解除的通知》，称因被告迟迟不就承包期后五年承包费在公平合理的市场价格范围内与原告达成一致，严重损害了原告国有资产权益，于2015年7月16日解除与被告的《承包合同》，限被告在2015年7月19日前将承包标的归还原告，并将承包经营期间与承包标的有关的包括但不限于出租合同、协议及其相关账务等文件资料一并移交原告条件保障部，协助原告条件保障部完成与相关第三方的衔接。被告签收后，回复称其前期投资大，承包费不应调整，不同意解除合同。尔后，双方协商未果，原告遂诉诸本院。另查明，被告将涉案综合楼1栋(南栋)一楼大厅304.2㎡房屋出租给湖南金拓置业有限公司，租金每月8327.5元；综合楼(2栋)第四层2201、2203、2209、2211、2213、2215、2217共7间房屋出租给湖南金拓置业有限公司，每季度8925元(含物业费)。被告另为涉案裙楼提供物业服务。湖南金拓置业有限公司系原告的全资子公司。2014年9月后，因原告与被告就管理费协商未果，原告欲将湖南金拓置业有限公司的租金从被告应付管理费中扣除，而一直未实际支付。本院认为：原告金瑞新材料科技股份有限公司与被告长沙长和物业管理有限责任公司签订的《综合楼、公寓楼开发利用承包合同》，不违反法律强制性规定，当事人意思表示真实，合同成立且有效。被告抗辩称合同关于解除权的约定无效，然首先，约定解除权是当事人应享有之根本的契约权利。其次，从涉案合同性质及目的看，涉案承包管理合同是以当事人的相互信任为基础，建立此信任的根本是双方对占用、使用标的收益、风险的判断。这一判断往往因主体认知、思维等主观因素左右，主观任意性强，并无一定的规格和限制。故当双方判断发生分歧，信任基础动摇时，应允许各方随时终止合同。同时，本案履行中，双方对管理费用金额事实上无法协商一致，相互信任、继续履行的基础丧失，合同目的实难以实现。再次，从合同条款内容来看，任意解除权非为原告一方设立，而系原、被告同等享有，且解除权形成的条件对等。故不能推定双方约定时地位之不平等。综上，合同关于解除权行使的条款约定有效，原告按约履行了通知义务，解除条件成就。对原告主张确认合同解除的诉请予以支持。被告上述抗辩理由不能成立，不予支持。关于原告主张被告移交相应资料的诉请，基于与管理标的物相应租赁资料为标的物被使用的重要凭据，在合同解除时应一并移交所有人。故被告应履行的协助从义务，对原告相应主张亦予以支持。被告关于因原告主张解除合同的违约金可依合同约定另行主张。关于租金损失，因房屋出租非必然发生之情形。且诉讼中，双方仅确认湖南金拓置业有限公司承租了部分房屋，而该公司就现有租金未实际支付，故对原告主张租金损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告金瑞新材料科技股份有限公司与被告长沙长和物业管理有限责任公司签订的《综合楼、公寓楼开发利用承包合同》于2015年7月16日解除；二、被告长沙长和物业管理有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告金瑞新材料科技股份有限公司返还承包标的物即原告金瑞新材料科技股份有限公司名下位于长沙市高新区××路××号内的综合楼（共2栋）、公寓楼，并移交与承包标的物相关联的租赁合同及其附件、承租人的联系方式、对账凭证、对账单、财务簿及其他相关材料；三、驳回原告金瑞新材料科技股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10663元，保全费5000元，合计15663元，由原告金瑞新材料科技股份有限公司负担7663元，被告长沙长和物业管理有限责任公司负8000元担(此款已由原告先行垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  王昌元人民陪审员  文 琳二〇一六年五月十八日书 记 员  陈瑛珂附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。