重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终2020号上诉人（原审原告）：彭光芬。被上诉人（原审被告）：重庆兆甲房地产开发有限公司。上诉人彭光芬与被上诉人重庆兆甲房地产开发有限公司（以下简称兆甲公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年9月25日作出（2014）合法民初字第06238号民事判决。上诉人彭光芬对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，与审判员刘家秀、代理审判员赵青组成合议庭，并于2016年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人彭光芬的委托代理人余全友、何治莲，被上诉人兆甲公司的委托代理人任杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭光芬一审诉称，彭光芬于2012年5月28日与兆甲公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定彭光芬购买兆甲公司开发的XX号房屋，房屋面积80.53平方米，总价款为357418元。合同签订后，彭光芬按照合同约定履行了全部的付款义务，但兆甲公司未按合同约定履行相应的交房义务，其违约行为构成根本违约，表现如下：1、楼房有70%以上住户厕所有漏水现象，墙面搓沙不达标，入户饭厅有明水管道铺设，影响美观和吊顶，不符合交房条件；2、兆甲公司进行了规划变更，未在合同约定的时间内将变更内容书面告知彭光芬；3、兆甲公司擅自变更电梯品牌及电梯间的大小，致使装修材料及物品无法正常搬运上楼；4、兆甲公司擅自将本幢楼的公用入户大厅部分修建成房间使用，损害了彭光芬等业主的空间利用范围，影响了彭光芬所购房屋的使用功能和环境；5、兆甲公司所出售房屋未取得消防验收合格的情况下即向彭光芬交房。故起诉要求依法判决解除彭光芬、兆甲公司于2012年5月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》。兆甲公司一审辩称，兆甲公司所出售的房屋已经经过验收合格，完全符合交房条件；兆甲公司的规划变更是在彭光芬、兆甲公司签订合同之前变更的，所以无需告知彭光芬；电梯大小是不能变更的，所以即使更换了电梯品牌也不会对彭光芬使用造成任何影响；入户大厅修建的房屋属兆甲公司的临时设施，现在已经拆除，也不会对彭光芬的使用功能和环境造成影响。综上，兆甲公司不同意彭光芬的请求解除合同，请求驳回彭光芬的诉讼请求。一审法院经审理查明，2012年5月28日，彭光芬（乙方）与兆甲公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，彭光芬购买兆甲公司开发的XX号普通商品住房一套，建筑面积80.53平方米，套内建筑面积63.60平方米，共计价款357418元。合同第七条约定，（一）属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第十五条约定，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价；2、甲方更换相应装饰、设备。合同签订后，彭光芬按约向兆甲公司交纳购房款。2014年1月8日，兆甲公司取得“海润国际一期1-3号楼、A区商业及地下车库”的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的竣工验收时间为2014年1月6日。彭光芬得知接房信息后，因发现房屋质量不符合合同约定，经与兆甲公司协商未果，于2014年9月12日起诉来院，诉请如前。另查明，兆甲公司于2011年10月24日取得海润国际一期（原阳城广场）的《建设工程规划许可证》（渝规建证（2011）合川字第0084号）。现因大润发超市实际使用功能调整，及1号楼户型布局能更加合理，其南北向夹弄增设生活阳台，其1号楼原审批面积增加，2012年3月26日，合川早报登载了“关于重庆兆甲房地产开发有限公司开发的海润国际一期项目面积调整的公示”。2012年4月6日，重庆市合川区规划局向重庆兆甲房地产开发有限公司建设业主出具“关于你单位报送的阳城广场（海润国际一期E1组团）建设工程设计方案，符合《建设用地规划许可证》及其附件、附图要求和城乡规划管理的有关规定，原则同意该工程设计方案”的《建筑工程方案设计审查意见函》。2012年7月9日，兆甲公司取得规划变更后的《建设工程规划许可证》（建字第500382201200069号）。2012年8月7日，兆甲公司取得3号楼架空层增加二次供水泵房54平方米，柴油发电机房92平方米规划变更后的《建设工程规划许可证》（建字第500382201200079号）。2013年1月15日，兆甲公司取得3号楼调增217.1平方米，4号楼调减148.79平方米，实际增加面积68.31平方米规划变更后的《建设工程规划许可证》（建字第500382201300007号）。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。兆甲公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给彭光芬，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同对双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应当按照约定全面履行各自的权利与义务。关于兆甲公司未通知彭光芬规划变更，彭光芬是否可以解除合同的问题。本案中涉及到三次规划变更。第一次规划变更是因为兆甲公司向合川区规划局申请增加阳城广场1号住宅楼面积，该规划变更于2012年4月6日由规划局出具同意变更的审查意见函，兆甲公司于2012年5月重新出具了施工图纸，而本案彭光芬与兆甲公司双方签订商品房销售合同的时间是2012年5月28日，且该合同中所附图纸户型与规划变更后的图纸上所载户型图一致，也就是说彭光芬与兆甲公司所签订合同系在兆甲公司第一次规划变更后所签订的，兆甲公司无需再向彭光芬书面通知其规划变更内容。第二次规划变更是2012年8月7日，该规划变更涉及三号楼架空层增加二次供水泵房54平方米和柴油发电机房92平方米，共计146平米计入容积率建筑面积。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于规划、设计变更的约定：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。”本案中，兆甲公司的第二次规划变更涉及的是二次供水泵房和柴油发电机房面积增加，一审法院认为这是涉及小区公共设施建设，增加面积对所购商品房使用环境应有所改善，不属于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定甲方擅自变更规划需书面通知乙方的情形。第三次规划变更是2013年1月15日，该次规划变更涉及的是3号楼调增217.1平方米，4号楼调减148.79平方米，实际增加面积68.31平方米。因规划许可容积率所指的是一个规划许可证中所有建筑的容积率，而不是指每栋楼的容积率，而本案所涉工程B区尚未完全竣工，无法判断确认核实规划许可容积率是否超标的问题，故该次规划变更亦不属于双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的甲方擅自变更规划需书面通知乙方的情形。故彭光芬认为兆甲公司未书面通知其规划变更属违约行为，要求解除合同的请求，一审法院不予支持。关于兆甲公司所交付的房屋质量及电梯是否符合合同约定，彭光芬是否可以解除合同的问题。根据合同第七条约定，兆甲公司应当于2014年6月30日前，依照有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付彭光芬使用。兆甲公司所售房屋已于2014年1月8日取得了竣工验收备案登记证，且通过消防验收合格，因此兆甲公司所交付的房屋符合双方在合同中第七条约定的交房条件。至于彭光芬提到的入户大堂装修、户内水泥砂浆不达标、电梯品牌与合同约定不一致等问题，因以上问题属于《商品房买卖合同》第十六条约定的商品房质量、装饰、设备标准的问题，根据该条约定，彭光芬有权依法另行主张权利。因此，彭光芬据此认为兆甲公司所交付房屋未达到双方合同约定的标准，要求解除合同的请求，因不符合合同约定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回彭光芬的诉讼请求。案件受理费80元，减半缴纳40元，由彭光芬负担（已缴纳）。上诉人彭光芬对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判解除双方签订的商品房买卖合同，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：一、被上诉人规划变更未通知上诉人，上诉人依法可以解除合同，一审判决是错误的。1、一审法院认定2012年4月6日规划局出具的审查意见函应视为有关部门批准同意变更的文件是错误的。2、一审法院认为上诉人与被上诉人签订的合同中的附图与第一次规划变更后图纸所载的户型图一致无需再向上诉人书面通知其规划变更内容是不正确的。3、一审法院认为2012年8月7日、2013年1月15日两次规划变更均未影响上诉人所购商品房的质量、使用功能和使用环境，不应当通知，是完全错误的。二、所交付房屋质量及电梯不符合约定，上诉人有权解除合同。被上诉人兆甲公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，彭光芬举示了两份新证据：一、合川区规划局渝规合核（2015）0150号建设工程竣工规划核实确认书，拟证明涉案小区竣工验收总面积超过规划许可面积三千多平米，并进而证明在土地出让面积未增加的情况下，涉案小区的容积率增加了。二、朱有良等7份购房发票，拟证明业主实际所购房屋面积增加，并进而证明规划变更影响了所购房屋的使用功能或使用环境。兆甲公司对证据一的真实性无异议，但认为建设工程竣工规划核实确认书中并未明确载明涉案小区超过规划面积多少，容积率超过多少，故不能达到上诉人的证明目的。对证据二的真实性无异议，但认为该份证据只能证明双方建立了买卖关系并支付了房款，该份证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，因兆甲公司对证据一、二的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。对证据一，因该建设工程竣工规划核实确认书中并未明确载明涉案小区容积率超过多少，故仅凭该份证据不足以确认涉案小区规划许可容积率是否超标的问题，故本院对该份证据不予采信；对证据二，因该份证据仅能证明双方建立了买卖关系并支付了房款，与本案并无关联性，故本院对该份证据不予采信。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、被上诉人未通知上诉人规划变更，上诉人是否可以解除合同；2、被上诉人所交付的房屋质量及电梯是否符合合同约定，上诉人是否可以解除合同。现评析如下：1、被上诉人未通知上诉人规划变更，上诉人是否可以解除合同本案中涉及到三次规划变更。第一次规划变更是因为兆甲公司向合川区规划局申请增加阳城广场1号住宅楼面积，该规划变更于2012年4月6日由规划局出具同意变更的审查意见函，兆甲公司于2012年5月重新出具了施工图纸，而彭光芬与兆甲公司双方签订商品房销售合同的时间是2012年5月28日，且该合同中所附图纸户型与规划变更后的图纸上所载户型图一致，也就是说彭光芬与兆甲公司所签订合同系在兆甲公司第一次规划变更后所签订的，兆甲公司无需再向彭光芬书面通知其规划变更内容。第二次规划变更是2012年8月7日，该规划变更涉及三号楼架空层增加二次供水泵房54平方米和柴油发电机房92平方米，共计146平米计入容积率建筑面积。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于规划、设计变更的约定：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。”本案中，兆甲公司的第二次规划变更涉及的是二次供水泵房和柴油发电机房面积增加，本院认为这是涉及小区公共设施建设，增加面积对所购商品房使用环境应有所改善，不属于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定甲方擅自变更规划需书面通知乙方的情形。第三次规划变更是2013年1月15日，该次规划变更涉及的是3号楼调增217.1平方米，4号楼调减148.79平方米，实际增加面积68.31平方米。二审中，上诉人举示了合川区规划局渝规合核（2015）0150号建设工程竣工规划核实确认书，拟证明涉案小区竣工验收总面积超过规划许可面积三千多平米，并进而证明在土地出让面积未增加的情况下，涉案小区的容积率增加了。但该建设工程竣工规划核实确认书中并未明确载明涉案小区超过规划面积多少，容积率超过多少，故仅凭该份证据，尚不足以判断确认涉案小区规划许可容积率是否超标的问题，故该次规划变更亦不属于双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的甲方擅自变更规划需书面通知乙方的情形。故彭光芬认为兆甲公司未书面通知其规划变更属违约行为，要求解除合同的请求，一审法院不予支持并无不当。上诉人认为三次规划变更均应书面通知其的上诉请求不成立，本院不予支持。2、被上诉人所交付的房屋质量及电梯是否符合合同约定，上诉人是否可以解除合同根据合同第七条约定，被上诉人应当于2014年6月30日前，依照有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付上诉人使用。被上诉人所售房屋已于2014年1月8日取得了竣工验收备案登记证，且通过消防验收合格，因此被上诉人所交付的房屋符合双方在合同中第七条约定的交房条件。至于上诉人提到的入户大堂装修、户内水泥砂浆不达标、电梯品牌与合同约定不一致等问题，因以上问题属于《商品房买卖合同》第十六条约定的商品房质量、装饰、设备标准的问题，根据该条约定，上诉人有权依法另行主张权利。因此，上诉人据此认为被上诉人所交付房屋未达到双方合同约定的标准，要求解除合同的请求，因不符合合同约定，一审法院不予支持并无不当。上诉人认为被上诉人所交付的房屋质量及电梯不符合合同约定，要求解除合同的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，上诉人彭光芬的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由彭光芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一六年五月十九日书 记 员  何 欢