西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初14159号 原告：陕西家世锦商业运营管理有限公司。住所地：。统一社会信用代码：91610132MA6U7TX293。法定代表人：王晓帆，经理。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶国喜，陕西合恒律师事务所律师。被告：西安景恒时代餐饮管理有限公司。住所地：陕西省西安市。统一社会信用代码：91610104MA6WFGWJ1U。法定代表人：马强，执行董事。原告陕西家世锦商业运营管理有限公司（以下简称家世锦公司）与被告西安景恒时代餐饮管理有限公司(以下简称景恒时代公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员白锋独任审理，公开开庭进行了审理。原告家世锦公司的委托诉讼代理人陶国喜，被告景恒时代公司的法定代表人马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家世锦公司向本院提出诉讼请求：1.判令其与被告签订的《商铺租赁协议》于2020年6月13日解除，被告向其返还案涉商铺；2.判令被告向其支付租金、物业费、水电费以及房屋占用使用费共计764488.61元；3.判令被告以向其支付的保证金10万元作为违约金，不予退还；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告于2019年5月20日签订《商铺租赁协议》，约定其将坐落于陕西省西安市XX城XX路XX路XX广场XX层XX号商铺出租给被告用于经营悦时代美食广场餐饮品牌。承租面积为1483㎡。租赁期限为八年，自2019年1月1日至2026年12月31日止。租金为固定租金，2019年1月1日至2020年12月31日的月租金为每平方米37.5元，月基本租金为55612.5元，物业费为每月每平方米25元。租金按两个月为一个缴费周期，自2019年1月1日开始起算。被告应当在每个交费周期前一个月的10日前向其一次性足额支付下一个交费期的费用。协议签订后，其向被告交付了上述商铺，被告于2019年7月19日正式开业。自2019年10月起，被告未按约定向其交纳租金等各项费用，被告自2020年4月25日未经其同意开始停止营业，其多次向被告致函，催促被告交纳各项费用并恢复营业。截至目前，被告仍未向其支付拖欠的各项费用，并长期闭店，已构成违约，严重损害了其合法权益，其有权根据协议要求被告支付逾期违约金。综上，其诉至法院望判如所请。被告景恒时代公司辩称：不同意解除。原告索要的房租应当免除，要求原告返还其保证金10万元，诉讼费由原告承担。其如约交纳押金及首期租金，但原告开业延迟7个月，对其造成严重经济损失，商场开业后对所有商户都未收取租金，故其已履行义务，不应解除协议。商场开业后经营氛围逐步变差，撤出率高，购物中心需要靠商场业态带动，对其经营造成压力，说明原告未履行其义务，其应免除租金。收取租金的起算点应当是起租确认函签订之日。根据合同14.7条约定，保证金应退还给其。其认为租赁面积误差超出3%，实际为1277㎡，少了206㎡，要给其减掉该面积的租金。其停业的原因是甲方停电和疫情造成，其不算违约，故占用费亦不成立。原告的律师函发到马强的身份证住址，并非合同约定住址，不应视为送达。原告想与其解除合同，是为了收回商铺自行经营，动机不纯。经审理查明：2019年5月20日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《商铺租赁协议》（以下简称“协议”），约定甲方将坐落于西安市XX城XX路与未央路十字西南角，中登广场的第4层12号商铺出租给乙方使用。该商铺的承租面积为1483平方米。以经甲乙双方最终共同确认的面积为准；如本协议约定的承租面积与实测面积存在误差，误差上下在3%（含）以内的，则双方均认可该事实，不对本协议做任何调整；如误差上下超过3%的，则双方按照实测面积计收租金及各项费用。租赁期限为捌个租约年，即自2019年1月1日至2026年12月31日止。租金采取固定租金方式支付，自2019年1月1日至2020年12月31日的月租金为每平方米37.5元，月基本租金为55612.5元。基本租金按贰个日历月为一个交租周期，首期的基本租金应于本协议签订当日支付，乙方支付完该笔租金后方有权使用该商铺；除首期基本租金按上述约定支付外，乙方应当在每个交租期的前一个月的10日前向甲方一次性足额支付下一个交租期的基本租金。乙方应交纳的物业费按该商铺承租面积计算每月每平方米25元，按贰个月为一个交费周期，自2019年1月1日开始起算，乙方应当在每个交费周期的前一个月的10日前向甲方一次性足额支付下一个交费期的物业费。乙方缴纳商铺保证金数额为10万元。该商铺保证金不是乙方预付协议约定的相关费用，仅是乙方履行本协议约定义务的保证。乙方交纳商铺保证金后，甲方向乙方开具收据。乙方如提前解除或终止本协议的，商铺保证金不予退还。如因乙方违反本协议及补充协议约定，致使本协议解除的，商铺保证金不予退还。甲方须在本协议终止（不论基于什么原因）及乙方把该商铺以良好使用状态交还给甲方，且双方就管理该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后三个月，向乙方无利息退还该剩余商铺保证金。乙方应同时退还保证金收据原件。乙方须自行负担与该商铺使用有关的电费、水费、电话及网络费、燃气费及其他费用；商场的水、电为预付费计量表，水电表由甲方统一提供，押金1500元/台。水费7元/吨，电费1.35元/度。协议第六条约定，甲方根据乙方装修情况允许乙方有免租装修期，自该商铺交付之次日起算，至2018年12月25日止。该协议第十二条12.1.3约定，乙方未按本协议第4条约定按时交纳租金、管理服务费、物业费等协议约定的相关费用，逾期支付逾15日的，甲方有权单方解除协议并收回该商铺；12.2.4约定，乙方逾期交还商铺，乙方仍需按协议约定管理服务费及物业费标准总和的2倍向甲方支付房屋占用使用费并承担约定违约责任。协议第十四条14.2约定，解除本协议的条件如下：……14.2.1.3乙方违反本协议及其补充条款的约定，且经甲方提出后的7天内，乙方未纠正的，甲方有权提出解除协议；14.2.2因解除本协议，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。协议第十五条约定，甲方有权按协议第4条规定向乙方收取租金、管理服务费物业费、保证金、其他费用等协议约定的费用。协议第十七条17.4约定，协议期间，若甲方原因导致双方所约定的开业日期延迟，则每延期一个月给予乙方免租优惠十天，延期两个月给予乙方免租优惠二十天，以此类推，若延期超过6个月，则甲方将前期所缴纳的意向金（意向金为双方签订意向书后乙方向甲方缴纳的意向保证金），全额无息退还乙方。协议第十八条18.2约定，在协议期限内，乙方逾期支付租金、管理服务费、物业费、水、电、燃气、空调及其他费用中的任何一项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金。同时甲方有权对该商铺暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方无须因此而向乙方或第三方承担任何责任；18.4约定，在协议期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本协议，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……18.4.2拖欠支付租金、管理费、物业费、水、电、燃气、空调或其他费用超过30日（含30日）或累计达2次以上（含两次）的；18.5约定甲方依据本协议18.4条单方面终止协议的，乙方应当在收到甲方书面通知后3日内迁离并交换该商铺。否则，甲方有权按本协议第十二条相应条款执行。协议第十九条19.2约定，在协议期内，如发生不可抗力因素，造成本协议不能履行，或造成损失的，由各方自行承担，双方不作违约。协议第二十条约定，任何于本协议有关的由本协议双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并采用以下方式：送达至下述地址，且寄出即视为送达。乙方送达地址：中登城市花园4楼，电话1862955****，联系人马强。送达至乙方在甲方所管理的商铺。甲方在乙方租赁商铺门口或其他醒目位置张贴的欠费催缴及与日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。协议签订后，被告向原告交纳了10万元保证金，并于2019年1月15日向原告支付5万元，1月16日支付14万元，共计19万元，包含租金及物业费。2019年7月11日，案涉商场开始营业，同月31日，被告经营美食广场开始营业。2020年3月26日，原告家世锦公司向被告景恒时代公司发函一份，第二条载明“关于贵司提出的降租事宜，贵司开业时间未与我司同期开业，不予以降租；基于贵我双方的良好合作基础，我司同意降租的时间为2020年1月1日至6月30日，金额为40元/㎡/月。此条贵司与我司签订起租确认函后方可生效”。2020年4月1日，中登广场运营部向被告景恒时代公司发送商函一份，载明“贵司3月12日恢复营业至今，只有两个档口正常营业，其余十六个档口均未正常营业。限4月25日之前所有档口恢复营业，按照我司3月26日回函内容推进各个档口开业。若4月25日未达到开业要求，贵司商函中提出所有请求将驳回，按照合同执行…”。2020年4月22日，中登广场营运部向被告发送告知函一份，载明“截止2020年4月22日14时30分，贵司已欠缴我司电费7222.5元，我司多次催促贵司缴纳电费，贵司均未理会。请贵司于2020年4月23日12时前将电费补交完毕，如截止上述时间仍未补交，我司将于2020年4月23日18时断电。因贵司未缴纳电费造成断电而产生的一切损失由贵司自行承担，我司概不负责”。2020年4月28日，原告向被告发送商函一份，载明“…因贵方在履行上述租赁协议中存在的违约行为，特此致函：一、…以上贵司欠缴商铺租金共计444900元。经核算，贵司截止2020年4月22日14时30分，贵司已欠缴我司电费7222.5元；二、贵司自2020年4月25日至4月28日营业时间早11:00至晚20:00均未正常营业。我方多次联系贵方，贵方均不予理会，严重影响了商场正常经营…请贵司接到本函件起3日内缴清拖欠费用，并请贵司接到本函件后1日内恢复正常营业，否则我司将按照合同约定追究贵司的违约责任，由此产生的一切责任及后果将由贵司全部承担”。另查，2020年1月27日，原告经营商场因疫情停业，并向被告通知；2020年3月3日，原告通过微信向被告员工谢彩丽通知：“中登广场3月6日（周五）恢复营业，于3月5日14:00各店铺员工进场打扫卫生做准备工作，18:00清场，望各位商户知悉，收到请回复”，谢彩丽回复“收到”；庭审中，被告认可通知过谢彩丽，谢彩丽亦为其公司员工。2020年4月1日，被告恢复营业，后又于4月25日至今停止营业。又查，原告委托陕西合恒律师事务所于2020年6月9日向被告法定代表人马强的身份证住址陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX公寓XX号发送律师函一份，要求解除案涉协议。庭审中被告否认收到该函件，并称原告未按照合同约定的地址发送，视为无效送达上述事实，有商铺租赁协议、微信聊天记录、双方往来函件及庭审笔录等附卷为证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告所签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照协议约定履行自己的义务。双方所签《商铺租赁协议》明确约定了租金的计算方式、时间、支付方式等，被告又向原告交纳了共计19万元包含租金及物业费的费用，且其亦实际开始营业，被告虽辩称计租时间应以起租确认函签订之日起算，故现在仍未起租，但该辩称无合同及法律依据，本院不予采信。租金的起算时间应以被告实际营业之日即2019年7月31日起算。关于合同是否解除的问题，双方《商铺租赁协议》约定，乙方拖欠支付租金等费用超过30日的，甲方有权单方解除协议并收回该商铺。现根据庭审查明情况，被告于2019年7月31日正式开始对外营业至今，其仅支付原告租金、物业费共计19万元，原告现以被告违约为由要求解除案涉协议，不违反合同约定，本院予以支持。关于原告解除权的行使问题，因双方确在协议中约定了送达地址，原告并未按照该地址送达，因此原告解除权的行使之日应以诉状副本送达被告之日即2020年8月28日计算，故双方《商铺租赁协议》应于2020年8月28日解除。关于租金计算问题，协议第十七条虽约定了延迟开业的免租期，但又未约定开业时间，被告所称根据协议第六条约定“甲方根据乙方装修情况允许乙方有免租装修期，自该商铺交付之次日起算，至2018年12月25日止”，所以约定的开业时间应为2018年12月25日。但该约定的内容仅为免租装修期的截止日期，并非开业日期，故被告认为上述免租条款成就的证据不足，本案不予认定。双方往来函件中约定，原告同意降租的条款需签订起租确认函后方可生效，现无证据证明双方签订起租确认函，故租金标准仍应按照协议约定计算。原告在庭审中自认其实际给予被告两个月的免租期，系当事人处分自己的权利，本院予以认可。故租金、物业费应自2019年7月31日开业扣除两个月免租期即2019年9月31日起算。其中2020年1月27日至2020年3月6日因疫情停业期间的租金及物业费123274.38元（62.5元*1483㎡*1.33个月），根据协议第十九条约定，应由双方自行承担，故该部分租金及物业费，酌情减半计算。2020年4月25日被告实际停止营业之日至2020年8月28日协议解除之日期间的租金及物业费380018.75元（62.5元*1483㎡*4.1个月），考虑到原告已明知被告未再实际经营，故对于该部分租金及物业费，酌情减半计算。考虑到被告的经营性质为开放式的美食广场，协议解除后，原告当然享有对该经营区域的控制权，并不影响到原告的正常使用，故对原告主张协议解除后的房屋占用费，本院不予支持。至于面积问题，被告主张协议约定面积中包含消防面积，但未向本院提交证据予以证明，原告亦予以否认，故对被告主张扣减该部分面积所涉租金、物业费，本案不予支持。综上，被告应向原告支付租金及物业费761427.82元（自2019年9月31日至2020年1月26日全额计算3.9个月为361481.25元；2020年1月27日至2020年3月6日减半计算为61637.19元；2020年3月6日至2020年4月24日全额计算1.6个月为148300元；2020年4月25日至2020年8月28日减半计算为190009.38元），扣除被告已交纳的19万元，计为571427.82元。水电费一节，原告未提供相应证据证明，本案不予支持。关于10万元保证金是否应当退还的问题，因案涉协议关于商铺保证金的退还条款存在矛盾，结合本案实际情况，考虑到被告确有违约行为，原告在协议履行中亦具有一定瑕疵，本院酌情认定该保证金应由原告退还被告5万元。因被告经本院传唤拒不到庭核实商铺内现存物品，致无法清点，故本案对店内现存物品不予处理。上述原、被告互付金钱义务折抵后，被告还应给付原告521427.82元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商铺租赁协议》于2020年7月10日解除；二、被告西安景恒时代餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西家世锦商业运营管理有限公司租金、物业费共计521427.82元；三、驳回原告其余之诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12444元（原告已预交），现由原告负担3744元；被告西安景恒时代餐饮管理有限公司负担8700元，被告于付上款时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    白  锋  二〇二〇年十二月二十五日  法官助理     王  东                       书  记  员   薛妮妮