安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)庐民一初字第03548号原告：兴达典当有限公司，住所地安徽省蚌埠市南山路76号，组织机构代码61035780-8。法定代表人：张建国，董事长。委托代理人：李梅，安徽治邦律师事务所律师。委托代理人：吴建农，安徽治邦律师事务所律师。被告：王丽，女，1968年12月12日出生，汉族，被告：合肥隽永宾馆有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区法定代表人：王丽，总经理。委托代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。2014年5月21日，本院受理兴达典当有限公司（以下简称兴达典当）与王丽、合肥隽永宾馆有限公司（以下简称隽永宾馆）侵权责任纠纷一案，于2015年1月8日作出(2014)庐民一初字第01951号民事判决。王丽、隽永宾馆不服，提起上诉。合肥市中级人民法院于2015年9月6日作出（2015）合民一终字第02453号民事裁定：撤销原一审民事判决，发回重审。本院受理案件后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴达典当委托代理人李梅，被告隽永宾馆的委托代理人杜东峰到庭参加诉讼，被告王丽经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。后本院依法将案由变更为物权保护纠纷，并已向原告释明。本案现已审理终结。原告兴达典当诉称，一、其系本案诉争房屋所有权人。其依据已生效的法律文书，依法取得本案诉争房屋的所有权，享有所有权人应有的权利。二、其抵押权优先于被告王丽的租赁权。王丽先后与合肥饮食服务股份有限公司（以下简称合肥饮服公司）、彭子富签订了房屋租赁合同，但两份租赁合同的相对人、约定内容不尽相同。王丽与合肥饮服公司所签合同仅约定房屋坐落在安庆南路楼，并没有包括涉案室，租期为2011年2月10日至2021年2月9日止，租金支付方式为首次房屋租金按季支付，以后每半年支付一次。与彭子富所签合同明确了安庆南路13号四楼整层及其他楼层部分，租期为2012年6月1日至2022年5月31日止，支付方式与前份合同也不相同。王丽与彭子富建立了新的房屋租赁合同关系，并非前份房屋租赁合同的延续。原告于2011年7月21日取得涉案房屋所有权，被告与彭子富的房屋出租合同签订于2011年9月1日，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，原告抵押权在先，被告王丽与彭子富的租赁合同在后，该租赁合同对原告不具有约束力。三、被告应当返还房屋，并依据评估报告确定的标准支付房屋租金。两被告系涉案房屋实际占有使用人，原告作为房屋所有权人有权要求两被告返还房屋，并支付占有使用房屋期间的租金。请求依法判令：1、被告王丽、隽永宾馆腾让房屋，交还原告占有使用；2、判令被告王丽、隽永宾馆赔偿占有使用期间的房租的房租费损失182590元（自2014年4月4日起暂计算至2014年5月31日，实际支付费用应计算至房屋收回之日止，具体以房租市场评估价为准）；3、二被告承担本案诉讼费等相关费用。被告王丽未到庭参加诉讼，亦未答辩。被告隽永宾馆辩称，一、其不是房屋租赁合同的相对人，不是本案适格当事人。涉案房屋是王丽从彭子富处租赁取得。2012年8月31日，王丽与其他股东一起成立了隽永宾馆，并使用涉案房屋经营宾馆。原告只能向王丽主张其抵押权。二、王丽租赁涉案房屋早于原告抵押权的设立时间，租赁权优于抵押权。2011年2月8日，王丽与涉案房屋原所有权人合肥饮服公司签订了房屋租赁合同，约定租期自2011年2月10日起至2021年2月9日止。后合肥饮服公司将房屋所有权转移给彭子富，并告知王丽。王丽与彭子富续签的出租合同中租赁物及面积、用途、租金、支付方式等主要条款均未发生变化，系对前份合同的延续。故王丽的租赁权早于兴达典当的抵押权，在租赁期限内，兴达典当无权要求隽永宾馆腾让房屋。三、原告办理抵押权程序违法，其房地产他项权证应属无效。彭子富于2011年12月20日才取得涉案401室、402室房屋的房地产权证，但兴达典当的房地产他项权证设权日期却为2011年7月21日。原告办理抵押权程序违法，房地产他项权证应属无效，合肥中院作出直接以房抵债的（2012）合执字第00018-11号裁定缺乏法律基础。四、原告要求两被告赔偿房租损失，无事实和法律依据。陈大庆、陈晓钧、王丽所签债权转让合同约定：陈大庆自愿将其对陈晓钧享有的680万元及利息的债权转让给王丽，王丽决定将此款作为涉案房屋的后续租金，陈晓钧确认王丽已付涉案房屋租金至2022年5月31日，故隽永宾馆无需再向原告支付任何租金。原审所作资产评估报告违反法定程序，不能作为证据使用，且评估租金过分高于市场价格。本院经审理查明，2011年7月21日，彭子富、罗琳向兴达典当提供房产抵押，典当借款1100万元，并签订了两份内容一致的《典当借款合同》，约定借款期限6个月，自2011年7月21日至2012年1月20日止。两份《典当借款合同》的抵押物即位于合肥市安庆南路13号楼401室（建筑面积589.33㎡）、402室（建筑面积611.93㎡）营业用房，并于2011年7月21日办理了两份抵押登记他项权证。因彭子富、罗琳未能按约履行还款义务，兴达典当诉至蚌埠市中级人民法院，要求彭子富、罗琳偿还欠款1100万元及其他费用，并依法变卖抵押物以优先受偿。2012年2月20日，蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民二初字第00014号民事调解书：……彭子富、罗琳于2012年2月底前归还兴达典当借款本金1100万元、典当综合费用90.75万元、付违约金108.9万元、律师代理费5万元，合计1304.65万元；彭子富、罗琳如不能按本协议约定的时间支付上述债务，则依法变卖抵押物，所得价款由兴达典当优先受偿；评估费用、拍卖费用等费用由彭子富、罗琳承担。因彭子富、罗琳未能履行调解书，兴达典当向合肥市中级人民法院申请强制执行。2014年4月4日，合肥市中级人民法院作出（2012）合执字第00018-11号执行裁定：将被执行人彭子富所有的位于合肥市安庆南路室作价5499315元、5710207元（合计11209522元）交付执行债权人兴达典当，抵偿彭子富欠其部分款项（11209522元应扣除彭子富承担该房产的评估费、过户相关税费以及案件受理费、执行费）。合肥市安庆南路室房屋财产权自裁定送达执行债权人兴达典当时转移；兴达典当可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。兴达典当作为诉争房屋所有权人诉至本院，请求判如所请。另查明，合肥市安庆南路室、2室原权利人为合肥饮服公司。2011年2月8日，王丽与该公司签订一份房屋租赁合同，约定：合肥饮服公司将合肥市安庆南路13号楼建筑面积3470平方米房屋出租给王丽作为宾馆、酒店使用，租赁期限10年，自2011年2月10日至2021年2月9日。2011年7月19日，上述房屋权利人变更为彭子富。2011年9月1日，王丽与彭子富的委托代理人陈晓钧签订《房屋出租合同》，承租合肥市安庆南路经营用房的一楼部分、二楼部分、三楼、四楼整层（即本案诉争的合肥市安庆南路室）和停车场，总建筑面积约3470平方米，租赁期限为10年，自2012年6月1日至2022年5月31日止，每合同年度租金为106万元。前五年房屋租金不变，从第六年开始房租递增5%。还查明，2012年8月31日，隽永宾馆登记成立，股东为：王丽、张军、曾涛，法定代表人为王丽。王丽租赁涉案房屋后一直用于经营隽永宾馆至今。在本案审理过程中，兴达典当向本院提出申请，要求对合肥市安庆南路13号楼401室、402室租金价值进行评估。本院依法选定安徽财信资产评估事务所进行评估，该评估事务所于2014年8月14日出具《资产评估报告》，评估结论为：合肥市安庆南路13号室房屋租金市场价格分别为120元/㎡/月（2014年4月至2014年8月，即委托评估期间）。本院于2014年9月30日对涉案房屋进行现场勘验，经勘验：合肥市安庆南路13号楼四楼整层由隽永宾馆经营使用。楼外设立的招牌为“格林豪泰酒店”，店内张贴的卫生许可证等显示单位名称为“隽永宾馆”，负责人为“王丽”。上述事实，有原告兴达典当提供的营业执照、典当经营许可证、组织机构代码证、（2012）蚌民二初字第00014号民事调解书、（2012）合执字第00018-11号执行裁定书、房屋出租合同、债权转让合同、房地产权证、房地产他项权证，被告隽永宾馆提供的房屋所有权登记转让审核表、房屋租赁合同、房屋出租合同、授权委托书、债权转让合同、房地产他项权登记审批书，本院委托的资产评估报告及勘验笔录，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。对原告兴达典当、被告隽永宾馆庭审中均作为证据出示的《债权转让合同》及转款凭证，因该债权转让合同针对的是王丽之兄陈大庆与陈晓钧的债权债务，转款凭证系案外人陈大庆转款给陈莹、陈晓钧各480万元、300万元，与本案无关联性，隽永宾馆未能举证证明彭子富对该份债权转让合同予以确认，不能证明彭子富同意以其房屋租金冲抵陈晓钧的个人债务，故对《债权转让合同》及转款凭证与本案的关联性和被告的证明目的，本院不予确认。本院认为，本案争议焦点为兴达典当的抵押权是否优先于王丽的租赁权，对兴达典当关于二被告腾让、交还房屋的诉请是否应予支持。根据查明事实足以认定，2014年4月4日，兴达典当依据合肥市中级人民法院生效的执行裁定成为涉案房产的所有权人。兴达典当基于物权，要求被告王丽、隽永宾馆腾让、交还房屋，符合法律规定。王丽分别与合肥饮服公司、彭子富所签的两份房屋租赁合同在合同主体、签订时间、租赁物范围、合同期限等主要内容均不一致，王丽与彭子富所签合同是独立的租赁合同，该合同产生的房屋租赁关系发生在彭子富将涉案房屋设定抵押权之后，根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故本案涉案房屋的抵押权优于租赁权。王丽与彭子富的房屋租赁合同对兴达典当不具有约束力。隽永宾馆未能提供房地产他项权证被撤销或确认无效的证据，根据现有证据，兴达典当就是涉案房屋的抵押权人，合肥市中级人民法院的执行裁定合法有据。王丽作为房屋承租人、隽永宾馆作为房屋实际占有使用人，应自2014年4月4日起向兴达典当支付房屋占有使用费。根据资产评估报告的评估意见，合肥市安庆南路13号楼401室、402室房屋租金市场价格分别为120元/㎡/月，兴达典当按照80元/㎡/月的标准主张2014年4月4日暂计算至2014年5月31日期间的租金损失，不超过上述评估结论确定的价格，本院予以支持，房屋占有使用费自2014年4月4日暂计算至2014年5月31日为182591.52元（计算方式详见附1），兴达典当仅主张182590元，本院予以确认。此后的房屋占有使用费按照评估结论确定的120元/㎡/月的标准顺延计算至实际使用期限届满之日止。被告隽永宾馆关于王丽与彭子富所签房屋租赁合同是王丽与合肥饮服公司所签租赁合同的延续，王丽是涉案房屋承租人，隽永宾馆不是适格被告；兴达典当办理抵押权程序违法，房地产他项权证应属无效，（2012）合执字第00018-11号执行裁定直接以房抵债缺乏法律基础；兴达典当要求赔偿房租损失，无事实和法律依据等辩论意见，均与查明的事实、证据不符，本院不予采信。关于原告要求二被告腾让房屋的诉请，兴达典当作为涉案房屋所有权人，基于物权主张两被告腾让、返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王丽、合肥隽永宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾让并交还原告兴达典当有限公司；二、被告王丽、合肥隽永宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告兴达典当有限公司支付房屋占有使用费182590元（自2014年6月1日起至实际使用终结之日止的房屋占有使用费，按照120元/㎡/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8352元、公告费800元，由被告王丽、合肥隽永宾馆有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  徐 燕审 判 员  于 璞人民陪审员  杨开德二〇一六年五月二十日书 记 员  桂 静