北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终5898号上诉人（原审被告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人李皓，执行董事。委托代理人刘信，男，1964年7月17日出生。委托代理人王原东，男，1992年11月12日出生。被上诉人（原审原告）孙娜，女，1983年7月30日出生。上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因与被上诉人孙娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第42728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官申峻屹、法官刘栋参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人君天首业公司的委托代理人王原东，被上诉人孙娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙娜在一审法院诉称：君天首业公司是安联大厦内好世界一层的经营者。2014年10月10日，孙娜与君天首业公司签订《房屋租赁协议》，约定孙娜租赁君天首业公司位于北京市朝阳区××号铺作为经营鲜果时光使用，租期自2014年10月10日至2019年10月9日，其中2014年10月10日至2014年11月10日为免租期，租金为45596元／季，君天首业公司承诺在2014年11月15日之前试营业并在2015年2月1日商场开业。合同签订后，孙娜向君天首业公司交纳了租金、押金和物业管理费，并对房屋进行了装修、购置开业所需的物品、制作宣传广告，但君天首业公司未在承诺日期开业。孙娜认为君天首业公司存在违约，故起诉至法院请求：1、判决解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、判令君天首业公司返还房屋租金45596元、押金45596元、免租期间的物业费2183元、水费34.35元、电费264元，装修管理费468.45元、施工证件押金400元、施工证件工本费50元、垃圾清运费843.21元；3、判令君天首业公司赔偿装修费46800元，消防改造费8000元；4、判令君天首业公司赔偿品牌技术加盟费38800元、品牌管理费保证金3000元、年管理费1000元；5、判令君天首业公司赔偿人员工资1万元；6、判令君天首业公司赔偿违约金30397.33元。君天首业公司在一审法院辩称：君天首业公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于2014年7月14日签订《租赁合同》，君天首业公司承租朝阳区××号院商业一层L102-L104、L107-L109、L111、L112、L113-1、L113-2，L114-L132房屋，其产权人为北京利通商宜投资有限公司。君天首业公司将L117号房屋转租给孙娜。孙娜未开业是因为其自身的消防验收未通过，无法办理营业执照。根据和第三人的合同约定，办理消防检和提供工商注册资料是第三人的义务。君天首业公司多次向第三人索要符合要求的办理消防验收及工商注册的材料，直至2015年7月2日第三人也未向君天首业公司和孙娜提供有效合法的材料。基于上述原因，君天首业公司承租自营部分也迟迟不能开业，君天首业公司和第三人的争议已在诉讼中。君天首业公司同意解除与孙娜的租赁关系，但不同意退还租金、押金及管理费，孙娜主张的损失赔偿缺乏相应的依据，也不同意赔偿。一审法院经审理查明：2014年9月9日，君天首业公司（出租方、甲方）与孙娜（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于北京市朝阳区××号院商业的一层L117号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方经营鲜果时光（水吧）使用，房屋建筑面积31.23平方米；甲方承诺该租赁单位已依法享有合法的租赁权；租赁期限为5年，自2014年10月10日至2019年10月9日，免租期（即装修期）为30天，自2014年9月10日至2014年10月9日，乙方在免租期内免付租金，乙方在免租期内需缴纳物业费、水、电、暖等消耗性费用；付款方式为押三付三；固定租金总价格为季度租金45596元，每期租金为每三个月支付一次，租金含物业费，乙方提前15日支付下一期租金；协议签订2日内向甲方支付首期房租45596元、保证金45596元、免租期间物业费2183元；甲方向乙方提供承租房屋的产权证件，协助乙方办理证照等相关手续；乙方应于签署本合同生效后90日内将证照办理完毕并开始营业，在2014年11月15日之前开始试营业；乙方所承租的一层商场区域，业态品类包括水吧等，品牌为鲜果时光；在装修施工动工前，乙方应按照有关法律、法规投保建筑工程险及第三者责任险；房屋的消防设施及中央空调系统的全部安装及改建，只能由甲方和物业方指定的施工承包单位，按照甲方、物业方和政府主管机关批准的图纸和工程设计方案进行施工；因甲方原因造成本协议无法继续履行乙方请求解除协议的，在乙方已经结清因用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金，不足弥补损失的甲方补偿相应损失。合同签订后，孙娜向君天首业公司支付了首期房租45596元、保证金45596元、免租期间物业费2183元。诉讼中，孙娜提交了收据8张，用以证明其交纳了水费34.35元、电费264元、装修管理费468.45元、施工证件押金400元、施工证件工本费50元、垃圾清运费843.21元。君天首业公司认可收据的真实性。孙娜提交了《建筑装饰工程施工合同》和收据，用以证明其装修费损失。《建筑装饰工程施工合同》约定的合同价款为46800元，装修期间为2014年12月15日至2015年1月15日，2015年3月15日装修公司为孙娜出具了46800元装修款收据。君天首业公司表示装修合同仅有装修费数额，工程报价单、工程材料、设备明细表均为空白，缺乏合同基本条款，与常理不符，不认可。孙娜提交了银行转账明细，用以证明其支付了消防改造费8000元。君天首业公司对证据的真实无异议。孙娜提交了《技术转让协议书》和收据，用以证明其支出了加盟费38800元、年管理费1000元、物料押金3000元。《技术转让协议》的落款时间为2014年8月5日，转让期间为2014年8月5日至2015年8月5日，年管理费1000元、技术转让服务费38800元、物料押金3000元。君天首业公司表示孙娜与该公司签订合同的时间是2014年9月9日，孙娜与案外人签订的《技术转让协议》是2014年8月5日，孙娜的联系方式却是涉案商铺。另，孙娜与案外人签订的技术转让协议，无论孙娜与君天首业公司的租赁协议是否履行，孙娜均获得了该技术，其主张的赔偿应相应减少。孙娜提交了《证明书》一份，用以证明其员工工资损失1万元。《证明书》落款为张莉萍，主要内容为其到涉案商铺做服务员，接受了一周培训，后一直在协助孙娜处理一些事情，收到孙娜支付的2014年10月至2015年3月工资1万元。君天首业公司表示孙娜聘用员工未签订劳动合同，不认可证明目的。君天首业公司提交了该公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的《租赁合同》、往来函件、涉案商铺消防检审核意见、工商注册回复意见，用以证明该公司有权出租涉案房屋，办理消防检和出具产权证的义务在第三人，截止2015年7月2日第三人尚未出具办理工商注册的有效产权证明。孙娜表示证据的真实性无法确认，承租时不知道房屋的产权方是谁，孙娜依据合同只能要求君天首业公司出具办理产权证的相关资料，其与第三人的争议与孙娜无关。另查，双方均确认涉案商铺一直未进行试营业，现已为第三人控制，孙娜、君天首业公司均不能自行出入。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙娜、君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。君天首业公司作为出租人应当按照约定在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，后因与案外人纠纷导致孙娜不能使用租赁区域正常经营，致使孙娜无法实现签订《房屋租赁协议》的目的，构成根本违约，孙娜据此请求解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司赔偿损失符合法律规定，法院予以支持。关于孙娜主张君天首业公司返还租房押金，赔偿房屋租金、免租期间的物业费、水费、电费、装修管理费、施工证件押金、施工证件工本费、装修垃圾清理费，孙娜提交了交款凭证，君天首业公司亦认可孙娜支出了上述款项，法院对孙娜的主张予以支持。关于孙娜主张的装修费损失，孙娜提交了装修合同和装修款收据，君天首业公司虽不认可证据的真实性但未提出相反的证据，法院对孙娜的主张予以支持。关于孙娜主张的消防改造损失，其提交了支付凭证，君天首业公司表示认可，法院对孙娜的主张予以支持。关于孙娜主张的加盟费、年管理费和物料押金，君天首业公司对其主张的损失数额不予认可，其提供的《技术转让合同》约定的期间为2014年8月5日至2015年8月5日，而孙娜与君天首业公司租赁合同约定的开业时间为2014年11月15日，另孙娜未提供年管理费1000元的支付凭证和3000元物料押金不予退还的证据，法院对孙娜的主张加盟费损失酌定为30000元、对年管理费和物料押金的主张不予支持。关于孙娜主张的员工工资，其未提交劳动合同，君天首业公司不同意赔偿，法院不予支持。关于孙娜主张的违约金赔偿，有事实和法律依据，法院对孙娜的主张予以支持，但违约金作为对孙娜所遭受损害的预先约定，应冲抵上述法院支持的部分损失（从装修损失中冲抵）。综上，一审法院判决：一、孙娜与北京君天首业商贸有限公司于二〇一四年九月九日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日解除；二、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内返还孙娜租房押金四万五千五百九十六元；三、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿孙娜租金四万五千五百九十六元、免租期间的物业费损失二千一百八十三元、装修损失一万六千四百零二元六角七分、消防改装费八千元、电费二百六十四元、施工证件工本费五十元、水费三十四元三角五分、施工证件押金四百元、装修管理费四百六十八元四角五分、装修垃圾清运费八百四十三元二角一分、加盟费三万元；四、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿孙娜违约金三万零三百九十七元三角三分；五、驳回孙娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。君天首业公司不服一审法院判决向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决全部内容，改判为双方当事人继续履行合同；2、本案全部诉讼费由孙娜承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，程序错误。一、本案中孙娜只交付了首期房租，交至2015年1月9日，其享有的房屋使用权利应以2015年1月9日为止，君天首业公司已经履行完出租人的基本义务，一审法院认为君天首业公司与案外人纠纷导致无法实现租赁合同目的，构成根本违约，属事实认定错误。二、因产权人北京利通商宜投资有限公司提供的消防材料、办证材料不合规才导致君天首业公司无法正常开业，为产权人责任，君天首业公司和产权人的纠纷已经于朝阳法院审理，本案应以该审理结果为依据，该案尚未审结，本案应当中止审理，一审法院程序错误。这个房子现在是空置状态，孙娜是可以开店的，可以进去。孙娜在二审中辩称：同意一审法院判决，要求维持原判。不同意君天首业公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回君天首业公司的全部上诉请求。孙娜现在还是进不去那个房子。君天首业公司、孙娜在二审中均未向本院提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋租赁协议》、《建筑装饰工程施工合同》、银行交易明细、收据、往来函件及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：本案中，孙娜与君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，双方《房屋租赁协议》不能正常履行的根本原因是君天首业公司与案外人发生争议，从而导致孙娜不能使用其租赁区域正常经营。君天首业公司作为出租人未能提供符合约定用途的租赁物，构成违约，孙娜据此请求解除上述《房屋租赁协议》，于法有据。一审法院依据孙娜的诉请判令君天首业公司返还租房押金并赔偿各项经济损失，并无不当。君天首业公司的上诉请求与理由均缺乏充分的没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2378元，由孙娜负担378元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担2000元（孙娜已预交，北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付给孙娜）。二审案件受理费4756元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘茵代理审判员刘栋代理审判员申峻屹二〇一六年五月四日书记员 田 亚 男 书 记 员 李 海 龙