广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0406民初58号 原告陈良培，男，1986年8月5日出生，汉族，个体户，住广西梧州市龙圩区。 原告覃兰阳，女，1986年9月24日出生，汉族，个体户，住广西梧州市龙圩区。 两原告的委托代理人黄善康，广西正立律师事务所律师。 被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇龙城西路1号13A幢3号202房。 法定代表人吴伟宁，董事长。 委托代理人李文锋、吴敏莲，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。 原告陈良培、覃兰阳与被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司(以下简称金鼎公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于20l6年1月13日立案受理后，依法由代理审判员张家宇适用简易程序，分别于2016年3月7日、5月13日公开开庭审理了本案。书记员陀颖超出庭担任记录。原告陈良培、覃兰阳的委托代理人黄善康，被告金鼎公司的委托代理人李文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈良培、覃兰阳诉称，2010年12月20日，原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告向原告出售其开发的位于梧州市龙圩区，房屋建筑面积93.46平方米，房价款227855.48元。《合同》第十五条第三款约定商品房交付使用后90天内办妥产权登记手续，第四款第三项约定如产权手续不能在规定的时间内办理则被告按日向原告支付房价款万分之三的违约金。《合同》签订后，原告缴纳了全部购房款，被告于2011年12月5日向原告交付了房屋，原告也于2013年12月9日办理了房屋所有权证，但被告一直没有完善土地产权登记所需的资料以及缴纳相关税费，致使原告的国有土地使用权证一直未能办理，计至2015年11月30日已迟延办理国有土地使用权证l425天。被告的行为已构成违约，影响了原告商品房产权登记以及买卖交易，侵害了原告的合法权益。为此，请求法院判令被告一个月内向土地登记部门提供土地产权登记资料手续、补缴相关税费，将国有土地使用权证办理到原告名下，并向原告支付延迟办理国有土地使用权证违约金48704元(暂计至2015年11月30日，以后另计至办妥土地产权登记资料手续止)。 被告金鼎公司辩称，被告己于2010年6月10日取得了梧州市龙圩区的国有土地使用权证的总证，原告只需办理分证即可。被告也早已将办理国有土地使用权证的资料提交苍梧县国土资源局，但由于行政区划调整原因，苍梧县国土资源局暂停办理国有土地使用权证，在恢复办理后，原告的国有土地使用权证需到龙圩区国土资源局办理，被告于2015年6月24日再次将办理国有土地使用权证的全部资料提交龙圩区国土地资源局，原告的国有土地使用权证正在办理之中，无需再完善办理国有土地使用权证的资料手续和缴纳任何费用。根据《合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后并综合验收合格后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，并非原告所称：在商品房交付使用后90天内办妥产权登记手续。《合同》第十五条第4点约定，如因被告的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，被告按日向申请人支付房款的万分之三违约金。并非原告所称：如产权手续不能在规定时间内办理，则被告按日向原告支付房价款万之三的违约金。被告根据《合同》约定，在规定时间内将办理产权登记需被告提供的资料提交产权登记机构备案，当时行政区划尚未调整，原告也在相应时间内取得了房屋所有权证。被告没有迟延为原告办理国有土地使用权证，不存在违约，原告要求被告支付迟延办理国有土地使用权证的违约金的请求是没有事实和法律依据。综上所述，原告的请求是没有事实和法律依据的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经开庭审理，原、被告围绕原告未能办理国有土地使用权证的责任是否在于被告，被告是否应向原告支付违约金等争议焦点进行举证。 原告陈良培、覃兰阳对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.工商公示信息，证明苍梧县金鼎房地产开发有限责任公司因行政区划调整更名为梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司；2.原告身份证复印件，证明原告的身份情况；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买了被告开发在梧州市龙圩区；4.购房发票，证明原告已按合同约定向被告缴纳全部购房款227855.48元；5.房屋所有权证，证明被告为原告履行了办理房屋所有权证的义务；6.交房通知书，证明被告在2011年12月5日向原告交房，按照合同约定应在交房90天内为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，被告已为原告办理房屋所有权证，但未能办理国有土地使用权证，计至2015年11月30日，共迟延1425天；7.梧州零距离问政的网页打印页，证明被告于2015年6月才向梧州市龙圩区国土资源局提出变更土地使用权证，显属违约，被告未按规划部门的建设规模进行建设导致不能办理土地证，并非行政区划调整所致；8.《国务院关于同意广西壮族自治区调整梧州市部分行政区划的批复》，证明行政区划调整是在2013年，但是根据购房合同的约定，被告办理土地使用权证最迟的时间是2012年4月底，被告辩称行政区划调整导致不能办理国有土地使用权证的理由不成立。 被告金鼎公司为其辩解在举证期限内提供证据有：1.国有土地使用权总证、宗地图，证明被告已于2010年6月10日取得了梧州市龙圩区的土地使用权总证，被告只需办理分证即可，无需缴纳任何费用；2.已办理国有土地使用权证及房屋所有权证的明细清单，证明在行政区划调整前，被告出售的房屋已办理全部房屋所有权证及部分国有土地使用权证，出售给原告的房屋是符合办理房屋所有权证及国有土地使用权证条件的，只是因行政区划调整，原告的房屋国有土地使用权证正在办理之中，延迟办理原告的国有土地使用权证不是被告的责任；3.《梧州市人民政府关于龙圩区所辖龙圩新地大坡广平四镇土地登记的通告》、《梧州市人民政府关于及时移交土地登记相关资料的通知》，证明梧州市人民政府于2014年6月6日发出通告及通知，由于行政区划调整，龙圩区土地登记、确认权由龙圩区国土资源局承办，苍梧县政府停止办理相关土地登记、确权工作；4.龙圩区国土资源局收件回执，证明被告于2015年6月24日再次向龙圩区国土资源局提交办理国有土地使用权证的资料，因行政区划调整原因导致原告国有土地使用权证未能办理，责任不在被告。 经过开庭质证，被告金鼎公司对原告陈良培、覃兰阳提供的对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为根据双方签订的《合同》第十五条的规定，被告在房屋交付使用并综合验收后90日内将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关，并非原告所讲的交房后90日内办妥产权登记手续；对证据5的真实性、合法性无异议，但对其证明的内容有异议，认为与事实不符；对证据6的真实性、合法性无异议，但认为只能证明被告于2011年12月7交付房屋给原告，不能证明被告要在交房后90日内为原告办理土地使用权证，也不能证明被告迟延办证1425天的事实；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，被告在2010年6月10日已合法取得国有土地使用权证总证，也为其他用户办理了国有土地使用权证；对证据8的真实性、合法性无异议，认为不能证明被告办理国有土地使用权证最迟的时间为2012年4月底前。 原告陈良培、覃兰阳对被告金鼎公司提供的证据1的真实性、合法性无异议，但认为被告提交的证据1是在房屋开发建设好之前办理的，我们提交的证据7反驳了被告的证据，建设之前取得国有土地使用权证，不代表被告没有存在不按照规划部门建设的行为；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为被告办理了自己的国有土地使用权证，却没有为原告办理国有土地使用权证；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为这两个文件没有说明龙圩区国土资源局暂停办理权属登记，也没有说暂停办理的时间，只说明了由市国土资源局行使管理职责；对证据4的真实性无异议，但认为被告延迟办理的原因是被告没有按照规划部门要求建设，并非被告所说是行政区划调整的原因所致。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对原、被告确认无异议的证据予以采信，可作为本案定案的依据；对原、被告提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为本案定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2006年6月12日，被告金鼎公司的法定代表人吴伟宁通过苍梧县国土资源局拍卖出让的方式取得坐落于梧州市龙圩区的土地，土地使用权面积为467.36平方米，并于2010年6月10日由被告办理了上述土地的土地使用权证。2007年12月28日，被告金鼎公司经苍梧县建设局批准在上述土地建设怡康居的规划建设许可手续。2010年12月20日，原告陈良培、覃兰阳与被告金鼎公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于梧州市龙圩区怡康居（以下简称怡康居）B单元401号房的预售商品房，房屋价款为227855.48元。原告于2011年5月10日付清上述购房款。2011年12月5日，原告与被告签订《房屋交接书》，被告将房屋交付给原告使用。2013年8月14日，被告办理了怡康居的-101号房、-102号房、-103号车库以及103号至106号商铺等的国有土地使用证。2013年12月9日，原告办理了怡康居B单元401号房的房屋所有权证。因梧州市行政区划调整，成立梧州市龙圩区，2014年6月6日，梧州市人民政府发出《梧州市人民政府关于龙圩区所辖龙圩新地大坡广平四镇土地登记的通告》以及《梧州市人民政府关于及时移交土地登记相关资料的通知》，明确龙圩区土地登记、确权的具体工作由龙圩区国土资源局按规定承办，苍梧县政府停止办理相关土地登记、确权工作，苍梧县政府将属龙圩区辖区范围内的有关土地登记资料移交给梧州市市国土资源局。2015年6月24日，被告向梧州市龙圩区国土资源局提交怡康居土地使用权名称变更登记材料。2016年3月14日，本院就怡康居各购房户能否办理国有土地使用权证等问题向梧州市龙圩区国土资源局发出《调查函》，龙圩区国土资源局于2016年3月25日复函本院，《复函》认为：金鼎公司获苍梧县建设局批准规划许可改变规划条件后，在苍梧县国土资源局办理了部分房产分摊土地登记，但没有完善补缴超容积率的土地差价手续。行政区划调整后，龙圩区的土地登记发证工作由申请人向梧州市国土资源局提出土地登记申请，依法报梧州市人民政府登记造册，核发土地权利证书，此属苍梧县未处理的遗留问题。故金鼎公司建设的怡康居应按规定完善容积率建设手续补缴出让金后，怡康居各购房户才能办理土地分摊登记。被告认可《复函》内容，同意补缴超容积率部分的出让金和积极协助原告办理土地使用权证，并已向国土部门申请补缴，现在正等待国土部门的答复。原告对《复函》内容称被告是获批准建设有异议，被告无法为原告办理国有土地使用权证是由于被告容积率不符合规定导致的，被告不能以行政区域调整作为抗辩理由。 另查明，2015年2月13日，苍梧县金鼎房地产开发有限责任公司变更名称为梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司。 本院认为，被告依据其于2010年6月10日已取得怡康居的国有土地使用权证，并经苍梧县建设局批准取得建设工程规划许可证进行施工建设怡康居住宅楼，故原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》，是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效。被告于2013年8月14日在苍梧县国土资源局办理了怡康居-101号房、-102号房、-103号车库以及103号至106号商铺等户的国有土地使用权证，且原告于2013年12月9日也办理了其购买的怡康居B单元401号房的房屋所有权证，这表明在行政区划调整前，怡康居各购房户是能够办理房屋所有权证和国有土地使用权变更登记手续的，应认定被告已按《合同》的约定，向产权登记机关提供了相应的产权登记资料手续。由于梧州市行政区划调整原因，致使原告未能办理其所购买怡康居房屋的国有土地使用权证，根据梧州市龙圩区国土资源局对本院的《复函》以及《梧州市人民政府关于龙圩区所辖龙圩新地大坡广平四镇土地登记的通告》、《梧州市人民政府关于及时移交土地登记相关资料的通知》的精神，区划调整后，被告金鼎公司补缴超容积率建设的出让金后各购房户的国有土地使用权变更登记手续是能够办理的，而金鼎公司已于2015年6月24日向梧州市龙圩区国土资源局提交怡康居的资料申请办理土地使用权变更登记手续，应认定其积极履行了协助各购房户办理土地使用权变更登记手续的义务，原告未能办理土地使用权变更登记手续是行政区划调整后的历史遗留问题，非被告金鼎公司的主观原因，且金鼎公司也愿意补缴因行政区划调整后怡康居超容积率产生的土地出让金和协助原告办理土地使用权变更登记手续。故不应认定被告在协助原告办理其所购买怡康居房屋的国有土地使用权问题上存在违约。综上，对原告诉请要求被告协助其办理购买怡康居房屋的国有土地使用权证的诉讼请求，理据充分，本院依法予以支持。对原告诉请要求被告支付迟延办理土地使用权证违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。对被告提出原告未能办理土地使用权证是行政区划调整的原因，被告没有违约的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司应当在梧州市龙圩区国土资源局确定被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司补办出让金等手续后二个月内协助原告陈良培、覃兰阳办理梧州市龙圩区怡康居B单元401号房的国有土地使用权证； 二、驳回原告陈良培、覃兰阳的其他诉讼请求。 本案案件受理费559元（原告已预交法院），由被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 当事人上诉的,应当在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳的,按自动撤回上诉处理。 代理审判员  张家宇 二〇一六年五月十三日 书 记 员  陀颖超 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。