上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初7941号原告上海汽车工业物业有限公司，注册地上海市徐汇区。法定代表人季友国，该公司董事长。委托代理人祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。被告龚怡，女，1965年12月25日出生，汉族，住所地上海市。委托代理人刘某甲，男，1960年4月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住所地上海市。原告上海汽车工业物业有限公司(以下简称汽车物业公司)与被告龚怡物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人祁建勋，被告龚怡及其委托代理人刘某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年11月30日及2009年4月28日，原告先后与房地产开发商上海百润房地产有限公司签订《黄浦华庭物业前期合同》及《补充协议》。根据合同及补充协议约定，由原告对位于上海市黄浦区保屯路99弄《黄浦华庭》小区负责前期物业管理。经物价局核定黄浦华庭小区的物业管理收费标准是人民币2.25元/平方米(以下币种均为人民币)。被告系上海市黄浦区保屯路XXX弄XXX号XXX室的业主，被告所有的房屋建筑面积141.40平方米。自2008年9月至2015年12月，原告多次通知被告交付物业管理费，被告拖欠原告物业管理费合计23,019.92元未付。为此，原告诉至法院，请求判令：被告支付原告自2008年9月至2015年12月的物业管理费23,019.92元。被告辩称，被告不同意支付2008年9月至2015年12月的物业费的主要原因：被告居住底层，厕所的门腐烂、天花板漏水(二楼业主家卫生间马桶漏水造成，二楼漏水是三楼业主家大概相同的位置漏水造成，但具体漏水原因被告不清楚)，2008年起，被告厨房水池溢水溢到客厅(因为下水管道堵塞没有定期疏通导致水池溢水，原告疏通不及时)，溢水多达六次，造成客厅地板腐烂，每次被告都会向原告报修，被告主卧的马桶堵塞无法冲水。原告作为物业公司虽然维修过，但未维修好，且对于已经造成的损害结果未予赔偿。被告家中失窃，照相机被盗，物业也有责任。经审理查明，2008年1月14日，本市保屯路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积141.40平方米)房屋的权利人被核准为被告龚怡、案外人刘某甲、刘乙、刘丙。2013年7月19日，原告汽车物业公司向本院起诉被告龚怡2008年9月至2011年7月欠付的物业管理费9,156元及滞纳金4,944.24元。2013年8月12日，本院开庭审理原告汽车物业公司诉被告龚怡物业服务合同纠纷一案。2013年9月26日，原告汽车物业公司以需要调取其他证据为由撤回起诉。2015年1月23日，上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第119号民事判决书审理查明的事实部分载明：“2007年11月30日，汽车物业公司与上海百润房地产有限公司(以下简称百润公司)签订《黄浦华庭物业前期服务合同》，约定由汽车物业公司为上海市黄浦区保屯路99弄黄浦华庭小区提供前期物业服务，物业管理首期服务期限为三个月，自2007年12月1日至2008年2月28日，在此期间，百润公司有权对汽车物业公司经营班子进行考核，三个月期满，双方再行确认正式前期物业服务合同期限，如符合百润公司要求，合同执行期限自2008年3月1日至2008年12月31日，物业管理费根据物价局核准的每月每平方米2.25元收取。2009年4月28日，汽车物业公司与百润公司签订《补充协议》，根据征询业主意见的统计结果，双方同意将前期物业管理服务期延期至黄浦华庭业委会组建后，若业委会与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自然终止。黄浦华庭小区业主委员会至今未成立。2010年7月2日，汽车物业公司与上海江桥物业管理有限公司(以下简称江桥物业公司)发布《告业主书》，内容为：汽车物业公司和江桥物业公司是合作企业，2010年7月按照税务部门的要求，黄浦华庭小区的收费发票全部由江桥物业公司开具，并由江桥物业公司交纳税金。此后黄浦华庭小区的物业管理费发票都由江桥物业公司开具，如有业主要求汽车物业公司开具发票，汽车物业公司也会按照业主的要求开具收款单位为汽车物业公司的发票。2010年至2014年，汽车物业公司黄浦华庭管理处针对黄浦华庭的消防隐患、高空抛垃圾、节假日安全事项、电梯维修等问题，通过张贴《友情告示》、《通知》、《友情告知》等形式提醒业主注意。2010年9月、10月，汽车物业公司黄浦华庭管理处向百润公司发出《特种设备(电梯)紧急大修报告》、《关于黄浦华庭小区设备的紧急大修和建议更新报告》，希望百润公司对电梯等设备维修提供资金。2013年6月、7月，汽车物业公司黄浦华庭管理处与上海金星电梯工程有限公司签订《电、扶梯养护工程合同》、《电、扶梯养护工程合同补充协议》，委托上海金星电梯工程有限公司对黄浦华庭的10台电梯进行维修保养。2013年10月23日，汽车物业公司黄浦华庭管理处与上海市黄浦区卫生局卫生监督所签订《黄浦区卫生监督工作双向联络协议》。2014年6月6日，汽车物业公司黄浦华庭管理处因水箱清洗向业主发布《停水通知》，上海淼润检测技术有限公司随后对黄浦华庭二次供水出具了检测报告。黄浦华庭小区曾先后被评为2009年度和2013年度半淞园地区物业治安防范达标小区、2011-2012年度上海市文明小区、‘百万家庭低碳行、垃圾分类要先行’市政府实事项目示范小区……”。经原告催讨，被告龚怡未支付原告自2008年9月至2015年12月的物业服务费23,019.92元(一楼物业服务费收费标准为1.85元/平方米/月)。2015年9月1日，江桥物业公司明确表示对汽车物业公司行使物业服务费的催讨权利无异议。另查明，2008年12月18日，原告向被告楼上1号201室业主发出告知函，称1号101室即被告报修的客卫顶漏水经检查确认为1号201室客卫地面防水层未做好而造成漏水，物业要求进入该户进行维修。2009年10月19日，被告向原告就下水管返水造成客厅木地板浸水向原告提出，2009年10月19日，原告答复被告由于管道设计原因造成厨房下水管排水不畅致使溢水。之后，被告多次就水管溢水、地板浸湿、墙面起壳、北浴室天花板漏水等情况向原告发函要求解决。以上事实，由案件基本信息表、法庭审理笔录、撤诉笔录、房屋状况及产权人信息、(2015)沪二中民二(民)终字第119号民事判决书、情况说明、图片、告知书、被告情况说明、信函三份以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，汽车物业公司为黄浦华庭提供了物业服务，作为该小区的业主，在接受了相应物业服务的同时，理应支付相应的物业服务费。对于被告辩称的房屋内漏水、渗水、厨房卫生设施的堵塞的状况，被告认可原告已经为其进行过维修且原告已告知被告应向进行全装修的房产商和楼上业主主张赔偿损失。针对被告认为原告既然参与维修应承担未维修完好的责任的抗辩，首先被告应就房屋漏水、设施使用不畅的原因举证后另行主张权利，其次若由于原告的维修造成被告受损的范围、程度扩大或加深，被告亦应就此因果关系进行举证。综上，被告的抗辩均不能证明原告未尽到物业服务的义务，故被告的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告龚怡应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汽车工业物业有限公司自2008年9月1日至2015年12月31日的物业服务费共计人民币23,019.92元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币375.5元(原告已预缴)，本案适用简易程序结案，减半收取计人民币187.75元，由被告龚怡负担(该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯丽娟二〇一六年五月六日书记员  陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。