广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2133号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东洪泰实业有限公司，住广州市越秀区，法定代表人：谭国才，职务总经理。委托代理人：龙文洪，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈少金，1983年5月15日，住广东省普宁市。委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。上诉人广东洪泰实业有限公司（以下简称洪泰公司）因与被上诉人陈少金租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年10月8日，洪某公司（甲方）与陈少金（乙方）签订《广州金祥内衣城商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市站前路193号金祥内衣城二楼2B19号商铺出租予乙方使用，乙方承租商铺建筑面积18.592平方米，租赁期限为31个月，从2014年11月1日起至2017年5月24日止；签订合同时，乙方需向甲方交纳三个月的租金36309元作为履约保证金，租赁期满乙方不再续约者，甲乙双方办结商铺交接手续并经甲方验收合格，乙方在付清所有应交纳费用后，甲方凭乙方提交的履约保证金单据原件将上述保证金（不计利息）退还乙方；租金按月交纳，乙方应在每月五日前向甲方交纳当月的租金，第一年租金按每月12103元交纳；第二年开始，租金以上一租赁年每月租金为基准，每年递增6%；无论何种原因导致租赁期满不再续约的或合同被提前解除的，乙方应如期退还商铺，并将存在商铺的财物搬走；如乙方延期退还商铺，甲方将按实际使用天数的双倍租金收取场地占用费；当月的全部费用，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳者每天按5‰的标准向甲方交纳滞纳金；有下列情形之一的，包括未按规定时间进场经营的、至当月20日前尚未交齐应付未付租金及其他费用的，视为乙方单方面违约，履约保证金全额不予退回，作为违约金赔偿甲方的损失，同时甲方有权解除合同，并要求乙方限期归还场地、另行支付欠缴的租金及其他相关费用，由此产生的一切损失概由乙方自行承担；等。合同签订后，陈少金入场经营。2014年10月11日，陈少金向某公司交纳了履约保证金36309元。2015年7月5日，陈少金向某公司提出退租申请，要求洪某公司在接到通知后，三天内办理交接手续，并在办理退租之后三天内退还合同保证金和进场费，并承诺在收到各项款项后退场。2015年7月6日，金某啦内衣城管理处向陈少金发出通知，其中记载：“对于你书面提出的离场申请，我们从即日起答复同意并解除租赁和管理合同，并按你承诺的三日内离场办理铺位移交，移交后，在无损坏铺位及设施情况下，业主和管理处五日内退还合同保证金。”另查明：2015年10月29日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第4411号《裁决书》，该裁决书的事实认定部分包括：2015年7月4日管理处向租户发放《通知》，其中记载：“7月5日是大业主允许自愿离场者可退合同保证金的最后时限，凡经营困难有意退场者，请尽快到我处办理终止合同的退场手续。”2015年7月30日，洪某公司向原审法院提起本案诉讼，诉称：洪某公司与陈少金于2014年10月8日签订《广州金祥内衣城商铺租赁合同》，约定由陈少金承租洪泰公司位于广州市越秀区站前路193号金祥大厦二楼2B19号商铺，租期自2014年11月1日至2017年5月24日止。陈少金进场经营至今。2015年7月5日，陈少金向某公司提交退场申请，要求解除租赁合同，并提出退还其履约保证金和综合设施使用费。2015年7月6日，洪某公司答复同意陈少金退场申请，并要求其按自行提出的三日内办理离场退铺。2015年7月10日洪某公司发出律师函，通知陈少金不再就合同外的其他要求进行商议，要求陈少金按合同履行义务。但是时至今日，陈少金仍然占据洪某公司商铺不予归还。按照双方所签订的合同约定，陈少金应于每月5日前交齐当月租金，逾期交纳者每天按千分之五的标准向某公司交纳滞纳金，至当月20日前尚未交齐租金及其他费用的，洪某公司有权解除合同、要求陈少金交还商铺以及要求陈少金另行支付欠缴的租金及其他费用，同时履约保证金作为违约金不予退还。至本年7月20日，陈少金没有交纳当期租金，表明陈少金已不再履行合同。由上可知，陈少金既用书面申请，又用行动明确表示不再继续履行合同，其拒交租金及其他费用的行为已构成严重违约，因此，洪某公司诉至法院请求判令：1、确认洪某公司、陈少金在2014年10月8日签订的《广州金祥内衣城商铺租赁合同》于2015年8月9日解除，洪某公司于2015年8月17日收回涉案商铺；2、陈少金向某公司支付从2015年7月1日计算至2015年8月8日止的租金15226.35元及逾期支付租金的滞纳金（从2015年7月6日起算至陈少金付清该款之日止）；3、陈少金支付从2015年8月9日至2015年8月16日的商铺占用费6246.71元及逾期支付上述占用费的利息（从2015年8月17日计算至陈少金实际付清之日止）。陈少金原审辩称并反诉称：不同意洪某公司的诉讼请求，理由如下：洪某公司、陈少金签订的《广州金祥内衣城商铺租赁合同》已于2015年7月6日通过双方合意的方式解除。陈少金于2014年7月8日到商场的管理处办理离场退租手续，但是管理处工作人员拒绝办理退场手续，包括陈少金在内的多位承租人多次与管理处交涉，并寻求街道办、司法所、派出所解决，但均未果。于是，2015年7月31日陈少金主动搬离广州市越秀区站前路193号金祥大厦二楼2B19号商铺，故不存在侵占商铺的行为。由于洪某公司拒不办理退租离场、商铺移交手续，也不将履约保证金退还，已经侵犯了陈少金的合法权益，故提出反诉：洪某公司立即退还陈少金的履约保证金36309元及利息（按照中国人民银行逾期贷款利率上浮50%的标准，从反诉之日起计算至实际退还之日止）。洪某公司原审对陈少金的反诉辩称：不同意陈少金的反诉请求。履约保证金是双方在合同中约定的约束陈少金履行的保障，兼具补偿性及惩罚性的功能，在陈少金违约时，该保证金是不予退还给承租方的，而作为违约金的一部分予以没收，该点在合同中有明确的约定。洪某公司、陈少金签订的合同从2014年11月1日起至2017年5月24日止共31个月，到现在为止陈少金仍在合同的履行期内，但是陈少金已在2015年7月31日撤离了承租单位，故其违约事实是清楚的，该笔履约保证金不应返还。另外，关于陈少金请求计算利息没有事实与法律依据，无论保证金是否返还合同都明确约定了是无息返还的，而不应当计算利息，同时陈少金请求按照人民银行逾期贷款利率上浮50%也没有法律依据的，故请求法院驳回陈少金的反诉请求。一审庭审中，洪某公司表示：陈少金确实是在2015年7月31日搬离涉案商铺，但是没有通知我方，也没有办理手续；我方在2015年8月6日、2015年8月14日分别作出公告，要求陈少金办理交还商铺的手续，并承担相应的费用；在2015年8月17日当天我方自行收回了商铺。陈少金表示：由于管理处拒不办理退租手续，我方于2015年7月31日自行搬离商铺，当天也找过管理处办理手续，管理处依然不同意办理。原审法院认为：洪某公司、陈少金于2014年10月8日签订的《广州金祥内衣城商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。陈少金于2015年7月5日申请解除合同，洪某公司于2015年7月6日函复陈少金同意解除合同，故双方签订的《广州金祥内衣城商铺租赁合同》于2015年7月6日已经解除。因此，洪某公司要求确认上述合同于2015年8月9日解除的诉讼请求，原审法院不予支持。至于洪某公司要求确认其于2015年8月17日收回涉案商铺，属于要求确认一个事实行为，不应作为诉讼请求提出，故对此原审法院不予调处。陈少金没有证据证明已交纳了2015年7月1日至2015年7月6日的租金，故洪某公司要求其交纳该阶段的租金，原审法院予以支持。因洪某公司、陈少金双方在此期间协商解除合同事宜，故陈少金未按期交纳该期间的租金，不属于无故拖欠，对于洪某公司要求陈少金支付该租金的滞纳金，原审法院不予支持。租赁合同解除后，洪某公司、陈少金双方对退租时的款项应否退还、退还款项与搬迁的先后顺序等问题存在争议。从2015年7月7日起，陈少金仍占用商铺至2015年7月31日止，应承担该期间的使用费，使用费参照租金标准计算。至于2015年8月1日起的使用费，由于双方的租赁合同早于2015年7月6日解除，且洪某公司已经知晓陈少金于2015年7月31日离场，故洪某公司要求陈少金支付2015年8月1日起的使用费，没有法律依据，本院不予支持。由于双方对于退租的相关事宜仍在协商，故对于洪某公司要求陈少金支付使用费的利息，原审法院不予支持。因陈少金在合同履行过程中及合同解除后并无出现违约行为，故陈少金要求洪某公司返还履约保证金，合法合理，原审法院予以支持。对于返还履约保证金的利息，没有法律及合同依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条的规定，于2015年12月11日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，陈少金应当一次性向广东洪某实业有限公司支付从2015年7月1日起至2015年7月6日止的租金及从2015年7月7日起至2015年7月31日止的房屋使用费（上述租金及房屋使用费按照每月12103元的标准计算）。二、自本判决生效之日起十日内，广东洪某实业有限公司应当向陈少金一次性返还履约保证金36309元。三、驳回广东洪某实业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回陈少金的其他反诉请求。本案一审诉讼费593.87元（其中本诉受理费240元、反诉受理费353.87元），由广东洪某实业有限公司负担491.29元，由陈少金负担102.58元。判后，上诉人洪某公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，致使判决有误。一、关于合同解除时间的认定有误，双方合同应于2015年8月9日解除。二、关于商铺占用费的计付标准有误，应按双方合同约定的双倍租金计付。三、关于履约保证金的退还裁定有误，应按双方合同约定不予退还，以弥补洪某公司损失。四、对陈少金宣称洪某公司拒不办理退租手续，一审法院没有依职权展开调查就认同陈少金意见，于法不合，导致与事实不符。洪某公司上诉请求：1、变更一审判决第一项，改判陈少金向某公司支付租金、商铺使用费共21473.06元，增加陈少金支付租金滞纳金7281.32元；2、撤销一审判决第二项，改判驳回陈少金的反诉请求；3、一二审诉讼费用由陈少金负担。被上诉人陈少金答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确。洪某公司所陈述的内容与事实不符。涉案场地曾发生过多起纠纷，（2016）粤01民终1561号案已对类似案件作出了判决。经审查，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，洪某公司提供原审法院（2015）穗越法民一初字第3380号民事判决书，拟证明陈少金与其他商铺承租户希望洪某公司降租或者退进场费，但洪某公司没答应，所以陈少金与其他商铺承租户在商场闹事，影响了商场的经营，证明双方合同并没有在2015年7月6日解除。陈少金称：该判决书不能证明洪某公司所要证明的内容。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间认定；二、陈少金应向某公司支付租金、占用费的期间及计付金额的标准；三、洪某公司应否将履约保证金返还给陈少金。陈少金于2015年7月5日向某公司提出退租申请，而洪某公司于2015年7月6日函复陈少金同意解除租赁合同，故原审法院认定双方合同于2015年7月6日解除正确，本院予以维持。洪某公司认为双方合同应于2015年8月9日解除缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。如上所述，双方当事人的合同在2015年7月6日解除，陈少金未能提供证据证明其缴纳了7月1日至7月6日的租金，且洪某公司已经知道陈少金于2015年7月31日搬离涉案商铺，故该期间的费用理应向某公司交纳，其中，2015年7月1日至2015年7月6日为租金，2015年7月7日至2015年7月31日为房屋使用费。另外，鉴于陈少金在2015年7月5日已向某公司申请退租，且洪某公司于2015年7月6日也做出了同意解除合同的函复，由于双方对于退还款项与搬迁先后顺序存在争议，因此，陈少金未支付2015年7月租金及使用费是由于双方一直在协商解决退铺事宜的缘故，而非有意拖欠，故原审法院认定上述期间欠付费用参照租金标准计算，并无不妥，本院予以维持。洪某公司上诉主张以双倍租金收取房屋占用费，本院不予支持。由于合同的解除是经双方合意的结果，本案中，并无证据证实陈少金在合同履行过程中及合同解除后存在违约行为，因此，原审法院支持陈少金要求返还履约保证金，合法合理，并无不当，本院予以确认。洪某公司上诉认为陈少金存在违约依据不充分，故其主张驳回陈少金返还履约保证金诉请，本院不予支持。洪某公司二审提供的证据也不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，洪某公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费594元，由广东洪泰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年五月十日书 记 员  罗 涛