广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2129号原告佛山火炬创新创业园有限公司，住所：佛山市禅城区。注册号：440600000014430。法定代表人杜强。委托代理人陈学丰、贺文斌，均为广东国龙律师事务所律师。被告佛山市金德力科技有限公司，住所：佛山国家火炬创新创业园（佛山市禅城区，注册号：440602000220482。法定代表人谢启程。原告佛山火炬创新创业园有限公司与被告佛山市金德力科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判。由于被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈学丰到庭参加���讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月12日，案外人佛山市康美乐科技有限公司（以下简称“康美乐公司”）与原告签订《孵化场地租赁合同》一份，承租原告位于佛山国家火炬创新创业园（佛山市禅城区华宝南路13号）B2-7的场地。后原告、被告及案外人康美乐公司于2013年7月22日签订《变更协议》一份，由被告承担原租赁合同项下的权利义务。2015年1月份开始，被告开始拖欠租金、管理费、水电费等费用，原告对此发函催告，但被告依然未予支付。2015年6月30日，租赁合同到期后，被告既未与原告续订租赁合同，也未将租赁场地交还原告，原告于2015年7月发律师函催告，被告仍怠于履行。原告认为，被告拖欠原告租金、管理费的行为已损害原告合法利益，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、原、被��双方签订的《孵化场地租赁合同》解除，原告收回出租给被告的位于佛山国家火炬创新创业园（佛山市禅城区华宝南路13号）B2-7的租赁场地；二、被告向原告支付2015年1月至2015年6月30日的租金、管理费16667.46元及截至2015年10月30日期间的滞纳金2816.8元，水电费、网络费353.37元，2015年7月1日至2015年10月30日期间的场地占用费11111.64元；三、被告向原告支付2015年10月30日至实际交还租赁场地之日的场地占用费（占用费按原租金及管理费标准计算，即每月2777.91元）；四、没收被告保证金人民币3090元；五、被告将工商登记注册地址从租赁场地迁出；六、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第二项中租金、管理费的数额均为暂计，以庭前提交的最新欠费明细表为准，租金、管理费按照合同约定的标准计算；滞纳金以2015年1月至2015年6月30日期间的租���及管理费为本金，主张从2015年1月5日起计算至被告实际清偿之日，计算标准由合同约定的日千分之五下调为按年利率24%计算；水电费、网络费是根据原法定代表人确认的欠费单中的未缴金额计算得来；合同到期后的场地占用费按照原合同约定的租金及管理费标准计算。被告未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、《孵化场地租赁合同》与《变更协议》。拟证明原、被告之间的租赁关系以及被告承租场地的租金标准、租金缴付时间及违约责任条款。2、律师函及寄送凭证（EMS快递单号1058279894512）。拟证明原告委托律师向被告住所地发函向被告催缴租金、管理费，但被告场所内无人上班也无法联系被告公司的法定代表人，所以邮件被退回。3、电费催缴单、网络费用催缴通知书。拟证明原告向被告发通知催缴电费、网络费；催缴单上面记载的是2014年7月前的欠费金额，每张欠费单都有被告公司的法定代表人签名。4、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收报告》复印件、《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》复印件。拟证明原告可以将涉案的合法租赁物出租给被告。诉讼中，被告没有提交证据。本院依职权向佛山市禅城区工商行政管理局调取被告企业机读档案登记资料及其法定代表人信息查询结果各1份。本院认证：原告提交的证据1-3、证据4中的《建设工程规划许可证》有原件核对，来源合法、内容真实，且与本案有关联，本院予以采信；证据4中的《工程竣工验收报告》及《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》内容与规划许可证相印证，且被告无��庭举证予以反驳，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年6月12日，原告（出租方、甲方）与案外人康美乐公司（承租方、乙方）签订了《佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同》（以下简称“《孵化场地租赁合同》”）。合同约定“一、孵化场地（以下简称场地）的座落、面积及用途。1.1甲方同意出租，乙方同意承租的场地位于佛山国家火炬创新创业园（佛山市禅城区华宝南路13号）B2-7租用（建筑）面积为103平方米。1.2上述场地仅限于乙方科研办公之用。乙方在承租期间不得改变场地用途，非经甲方书面同意，不得擅自转租。二、租期与续约。2.1本合同的租赁期限为叁年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止……三、租金、管理费和其他费用的约定。3.1租金单价10元／月／平方米，管理费单价14元／月／平方米；从租赁期第二年起，每年租金及管理费单价分别按照6%幅度增长。（即在租赁期第二年度，按租金单价10.60元／月／平方米，管理费单价14.84元／月／平方米收取；租赁期第三年度，按租金单价11.24元／月／平方米，管理费单价15.73元／月／平方米收取。）3.2租金和服务费的支付期每3个月为一期，每期支付一次，乙方应在每期开始之日5个工作日内向甲方缴纳当期租金和管理费。3.3乙方应于合同签署之日起第7个工作日前向甲方缴纳租赁合同保证金，保证金金额为三个月的租金，共计3090元。……3.5合同期间，乙方所消耗的水费、电费、空调费（按空调使用协议）由乙方自行承担，甲方按月按实代为收取。3.6乙方逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，甲方有权按逾期缴费数额的千��之五／天的标准向乙方加收滞纳金，乙方应于支付当期租金的同时向甲方支付该滞纳金。3.7如乙方未能按合同所约定的交付日期向甲方全额交纳租金、管理费及滞纳金，至交付日期期满后20日时，乙方仍未全额或只支付部分应交租金、管理费及滞纳金的，甲方有权采取措施随时终止乙方办公场地的使用功能，该措施包括但不限于停止向承租场地提供电力、空调、水、出入承租房间等实用功能，直至乙方全额交纳交租金、管理费及滞纳金。因此导致的一切损失和责任均由乙方自行承担。3.8如乙方于本合同所约定的交付日期届满后30日内仍未向甲方支付当期全部应交交租金、管理费及滞纳金的，甲方有权终止本合同，租金、管理费及滞纳金并不因此免除。甲方有权就此发出书面通知，并有权在书面通知乙方之日起10个工作日后全部或部分扣除履约保证金进行冲抵，如履约保证金不足以冲抵乙方所欠费用，应在通知规定的时间内补齐。甲方有权将办公场地租赁给任何第三方。……四、场地交付及期限。4.1甲方应在收到乙方合同保证金后5个工作日内将场地交付乙方。甲方提供场地为可使用房屋。甲乙双方应办理书面交接手续。……九、合同的终止、解除。……9.4乙方有下列情况之一的，甲方有权单方终止合同并收回场地，所交纳的租金、管理费、合同保证金不再退还给乙方，如造成甲方损失的，还应由乙方负责赔偿：……（6）拖欠租金和管理费超过30天的或连续两个月不能按时足额缴纳水费、电费、空调费的；……十二、通知。12.1与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点；挂号寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达。12.2甲方对乙方发出的通知可送至承租场地所述的地址。……”2013年7月22日，原告（甲方）与康美乐公司（乙方）、被告（丙方）签订《佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同变更协议》（以下简称“《变更协议》”），约定“鉴于甲乙双方于二零一二年六月十二日签订了《孵化场地租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），约定乙方向甲方承租位于B2-7之办公场地。现由于乙方工作需要，原租赁合同承租方变更为佛山市金德力科技有限公司（即本协议丙方），根据三方友好协商一致，原租赁合同下的权利义务由丙方承担。现各方同意，丙方承接原租赁合同中约定的乙方的权利和义务，现就原合同的主体变更事宜作以下约定：1.甲乙丙三方同意，原合同的乙方变更为本协议丙方，原合同中乙方的权利义务由丙方承担，除本协议约定的情形外，原租赁合同其他内容不变。2.原租赁合同中乙方未��行完毕的义务（如支付租金、管理费等），由丙方承担。3.原租赁合同项下乙方缴纳的保证金，甲方不再退还。现三方同意，该保证金将作为丙方的履约保证金，租赁合同终止后，甲方将依照原租赁合同的约定返还给丙方。4.本协议自丙方成立之日起生效。5.本协议作为原租赁合同的补充协议，与原租赁合同具有同等效力；如本协议与原租赁合同相冲突，以本补充协议为准。6.经甲乙丙三方友好协定，甲方从2012年7月1日起，正式开始向丙方收取租金及管理费。7.本协议一式四份，甲方执两份，乙丙方各执一份。”。2014年1月29日，原告向被告发出电费催交通知书，告知被告2013年12月30日至2014年1月27日时段的用电金额为11.17元，并限期被告交款。2014年4月2日，原告向被告发出电费催交通知书，告知被告2014年1月27日至2014年3月28日时段的用电金额为7.45元，并限期被告交款。2014年5月3日，原告向被告发出电费催交通知书，告知被告2014年3月28日至2014年4月28日时段的用电金额为16.13元，并限期被告交款。2014年6月3日，原告向被告发出电费催交通知书，告知被告2014年4月28日至2014年5月28日时段的用电金额为9.93元，并限期被告交款。2014年7月3日，原告向被告发出电费催交通知书，告知被告2014年5月28日至2014年6月26日时段的用电金额为8.69元，并限期被告交款。2014年4月2日，原告向被告发出网络费用缴交通知书，告知被告2014年3月份网络费为100元，并限期被告交款。2014年5月3日，原告向被告发出网络费用缴交通知书，告知被告2014年4月份网络费为100元，并限期被告交款。2014年6月3日，原告向被告发出网络费用缴交通知书，告知被告2014年5月份网络费为100元，并限期被告交款。上述通知书均由案外人陈志江签收，庭审中原告陈述案外人陈志江系被告公司原法定代表人。2015年7月9日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄《律师函》，主要告知被告自2015年1月起未按合同约定交纳相关费用，截至2015年6月30日，被告拖欠租金、管理费、水电费及网络费合计17020.83元，并限期被告交纳。至今被告仍未履行。另查明，涉案佛山国家火炬创新创业园（三期研发中心）项目于2009年10月29日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，建设单位是佛山火炬创新创业园有限公司即本案原告。再查明，被告于2011年5月12日登记成立，法定代表人为谢启程。诉讼中，原告陈述：被告承租涉案场地用于企业的经营，作为办公场所之用，园区内B座物业的装修是由原告负责；被告的租金及管理费均是三个月交一次，被告交至2014年12月31日，最后一期是在2014年9月交纳的，被告欠费后，原告通过���话、快递等方式催收；涉案场地有独立电表，由原告抄表计费向被告收取，网线是由原告进行报装并向被告收取网络费；涉案租赁合同到期后，双方没有续签，原告联系不上被告；涉案场地被告公司已上了锁，里面的物品及使用情况原告不清楚。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与康美乐公司、被告签订的《孵化场地租赁合同》及《变更协议》是各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告、被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于《孵化场地租赁合同》解除和租赁物返还的问题。原告主张被告自2015年1月起拖欠租金及管理费，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，本院采信原告的上述主张，确认被告自2015年1月起欠费的事实。根据合同第9.4条第（6）点的约定，原告有权解除租赁关系。由于租赁期至2015年6月30日止，原告亦无与被告续签租赁合同或在合同到期前发出解除合同通知，故《孵化场地租赁合同》已于2015年6月30日因租赁期届满终止。租赁终止后，被告继续占有使用涉案房屋缺乏合同和法律依据，故原告诉请被告返还涉案租赁场地于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的租金、管理费、滞纳金及保证金问题。如前所述，被告自2015年1月起拖欠租金及管理费，根据《孵化场地租赁合同》第三条第3.1点的约定，2015年1月起的租金标准应为1157.72元／月［（11.24元／平方米／月×103平方米）］，管理费的标准为1620.19元／月（15.73元／平方米／月×103平方米），故被告应按上述标准向原告交纳2015年1月至合同终止之日即2015年6月30日止的租金及管理费共计16667.46元［（1157.72元／月＋1620.19元／月）×6］。被告拖欠租金及管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同3.6条的约定，被告逾期支付租金及管理费的，原告有权按日5‰的标准加收滞纳金，现原告诉请按年利率24%的标准计算滞纳金，系原告对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。根据双方签订的合同第三条第3.2点“租金和管理费的支付期每3个月为一期，每期支付一次，乙方应在每期开始之日5个工作日内向甲方缴纳当期租金和管理费”的约定，本院确认滞纳金应从每期首月第六个工作日起分别以每期租金8333.73元（2777.91元／月×3个月）为本金分段累计计算至被告实际清偿之日，对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于保证金，纵观《孵化场地租赁合同》及《变更协议》的所有条款，原告收取的租赁合同保证金3090元应为履约保证金，若被告依约履行涉案合���义务，则该保证金应由原告予以返还。若被告未依约履行合同义务而违约，原告在其涉案合同债权未获清偿前，则无返还义务，且就被告未履行之合同债务，可就该保证金予以抵充。由此，原告收取的保证金3090元应抵充上述被告应向原告支付的管理费、电费及逾期交纳上述费用的滞纳金。故原告诉请没收保证金3090元，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请的水电费及网络费。原告主张被告拖欠的电费及网络费共计353.37元，且提交了《电费缴费通知书》及《网络费用缴交通知书》等证据予以证实，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，本院对原告主张的电费网络费金额予以确认，被告应向原告支付电费及网络费共计353.37元。对原告诉请的水费，因原告未能提供证据证实，本院不予支持。关于原告诉请被告支付场��占用费的问题。如前所述，合同终止后，被告应及时搬离涉案场地，将涉案场地交还给原告。但被告至今未能及时交还涉案场地，根据《中华人民共和国合同法》第一百一零七条、第一百一十三条第一款的规定，被告应赔偿原告因此造成的经济损失，原告参照租赁合同的租金及管理费的标准诉请被告支付场地占用费，合法合理，本院予以支持。因此，被告自2015年7月1日起应参照合同约定的租金及管理费标准2777.91元／月向原告支付场地占用费至实际返还涉案场地之日止，截至2016年4月30日，被告应向被告支付的场地占用费为27779.1元（2777.91元／月×10个月）。原告诉请被告将其工商登记注册地址从涉案场地迁出，因属行政职能部门的权限范围，不属于民事审判处理范围，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山火炬创新创业园有限公司与被告佛山市金德力科技有限公司之间的《佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同》已于2015年6月30日终止；二、被告佛山市金德力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）B2-7的租赁场地交还给原告佛山火炬创新创业园有限公司；被告佛山市金德力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付2015年1月至2015年6月30日的租金、管理费16667.46元及滞纳金（滞纳金以每期租金8333.73元为本金，按年利率24%的标准，从欠费首月第六个工作日起分段累计至本判决确定的给付之日止，即2015年1月至2015年3月租金、管理费的违约金自2015年1月9日起计，如此类推）被告佛山市金德力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付电费及网络费353.37元；五、被告佛山市金德力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付场地占用费27779.1元，并按2777.91元／月的标准自2016年5月起向原告支付占用费至实际交还上述第二项的场地之日止；六、驳回原告佛山火炬创新创业园有限公司的其他诉讼请求。如果被告佛山市金德力科技有限公司未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费650元，由被告佛山市金德力科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  谢燕贞人民陪审员  李玉珠二〇一六年五月十日书 记 员  李树欣附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人���以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围��处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。