上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15313号上诉人（原审被告）:上海龙盟房地产开发有限公司，住所本市闵行区金平路**。法定代表人：毛志红，总经理。委托诉讼代理人：陈健荣，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈坤磊，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告)：上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主委员会，住所地上海市闵行区金平路**。负责人：金国兴，主任。委托诉讼代理人：宋安成，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海锦天城律师事务所律师。原审被告：广东康景物业服务有限公司，住，住所广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**/div>法定代表人：何超华,总经理。委托诉讼代理人：王晔，女，该公司工作人员。上诉人上海龙盟房地产开发有限公司（以下简称龙盟公司）因与被上诉人上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主委员会（以下简称合四小区业委会）、原审被告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初32400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙盟公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人合四小区业委会在一审中的诉讼请求。事实和理由：1.上海市闵行区XX路XX弄XX号地下1号车库（以下简称1号车库）、同弄211号地下2号车库（以下简称2号车库）系其经政府部门审批投资建设的人防车库，根据有关规定，其不仅对该两个车库享有投资、收益的权利，同时还有管理、维护的义务，其基于物权对车库享有物业管理权，一审法院认为“物业管理权与我国防空法上经营管理权系两个概念”有误；2.物业管理权系物权的衍生权利，被上诉人享有上海市闵行区合生城邦四街坊小区（以下简称合四小区）的公共部位及相关专有部位的物业管理权，系全体业主将基于所有权的管理物业权利的让渡，但1、2号车库系其拥有所有权，其从未将该两个车库授权被上诉人进行管理，故被上诉人无权要求其移交上述两个车库的物业管理权；3.即使按照《物业管理条例》，一个物业区域由一个物业服务企业实施物业管理，但该条例也未规定一方向另一方交付物业管理权，故一审法院判决其向被上诉人移交物业管理权于法无据；4.其系上海市闵行区XX路XX号（亦为XX路XX号）地）地下**车库下简称3号车库）的产权人，其将该车库按商铺进行报规，建设工程项目含“合生城邦四街坊三期商业及公建”，故3号车库属于商业配套的车库，其出租给案外人使用并未违反“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的规定，即使商业业主有停车需求，也不应由合四小区业委会主张；且该车库其实际出租给案外人，其与案外人在合同中约定用途为停车，故其并未改变3号车库用途；一审法院判决其将3号车库恢复原状，涉及案外人利益，应将该案外人追加为第三人，一审没有追加，故要求二审将本案发回重审；5.合四小区业委会在一审中并未提供业主表决票，无法证明小区业主同意授权该业委会就车库管理事宜向其提起诉讼，也无法判断已送达的1,760张表决票中是否包含商业业主，其作为业主并未收到该表决票，未能行使业主的表决权。被上诉人合四小区业委会辩称，1.一审程序合法；2.涉案的1、2、3号车库均在合四小区物业管理区域内，公共设施与地上区域一体，地，地下车库作为整个小区规划内不可分割的一部分由业主大会选聘的物业服务企业进行统一管理；3.合四小区共1,862户，地，地面车位350个号车库267个，2号车库目前能停车277辆，车位严重不足，3号车库至今仍被龙盟公司出租给第三方使用，严重侵害业主使用权；4.本案为确权之诉，诉讼目的在于确定合四小区物业管理区域内的物业管理权应当属于其聘请的物业服务企业，而上述管理权的实施，与三个地下车库的移交紧密相关；5.根据《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》，物业服务合同终止后，物业服务企业对该物业管理区域业主委员会有法定的移交义务；龙盟公司与康景公司作为开发商与前期物业，移交义务的相对方就是该小区业主委员会。据此，其认为一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告康景公司述称，1.1、2号车库移交的是经营性管理权，而非物业管理权，不存在两家物业公司同时管理一个小区的矛盾，且其受龙盟公司委托对1、2号车库进行管理，即使移交也应当向龙盟公司移交；2.合四小区业委会诉请地下3号车库恢复原状并移交管理权于法无据。据此，其表示同意龙盟公司的上诉请求。合四小区业委会向一审法院起诉请求：1.判令龙盟公司、康景公司退出1、2号地下车库的管理，将管理权移交给其；2.判令龙盟公司将上海市闵行区XX路XX号（亦为XX路XX号）地）地下**车库的管理权移交给其拆除车库内现有设施设备，清除车库内的堆积物，恢复原状；3.判令龙盟公司将3号车库提供给合四小区的业主、使用人使用。一审法院认定：（一）涉案地下1号车库地址为XX路XX弄XX号，地，地下**车库地址为XX路****下3，地下**车库地址为XX路**（亦为XX路**）iv>（二）合四小区业委会系本市闵行区合四小区的业主委员会，于2016年12月20日取得备案证。龙盟公司系合四小区的前期开发商。龙盟公司与康景公司就合四小区曾签订《前期物业服务合同》，主要约定：合同所涉及的物业的基本情况四至范围（规划平面图）为：东至金平路、西至瑞丽路、南至凤庆路、北至剑川路；合同为期五年，自2008年10月1日起至2013年9月30日止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期满，若业主大会未召开或召开后未选聘新的物业管理服务企业的，本合同自然顺延，本合同所列的所有条款均顺延有效；本合同终止时，康景公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。业主委员会尚未成立的，移交给龙盟公司代管。2017年7月24日，合四小区业委会与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《合生城邦四街坊物业服务合同》，将上述原由康景公司进行物业管理的“四至范围”委托XX公司进行物业管理（不包括XX路XX号及3号车库）。主要约定，合同期限两年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止；合同期限届满前三个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，XX公司应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，合四小区业委会应在此期间选聘新的物业管理企业。同年7月30日，康景公司退出上述小区的物业管理。（三）1、2、3号车库的建设单位均为龙盟公司。其中1号车库于2009年8月12日取得“建设工程规划许可证”，建设工程项目名称为“合生城邦四街坊1号地下民防车库”；2号车库于2009年3月19日取得“建设工程规划许可证”，建设工程项目名称为“合生城邦四街坊2号地下民防车库”；3号车库于2009年3月5日有关商业及公建一并取得“建设工程规划许可证”，建设工程项目含“合生城邦四街坊三期商业及公建”，其中包括3号车库。1、2号车库位于小区之内，现使用人为小区业主。3号车库出入大门位于凤庆路上，现由龙盟公司对外出租于“上海宏升汽车装潢美容部”。（四）合四小区业委会就本案诉讼于2018年6月10日以书面征询意见的方式向小区业主发出表决票。小区全体业主投票权共1,862票，共送达表决票1,760票。在截止日期前回收356票，其中“不同意”票17张，“弃权”票2张，“无效”票85张，“同意”票252张。《上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主大会议事规则》第十二条第三款规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。第十三条第二款规定，业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。据此，合四小区业委会就本案纠纷提起诉讼，主体资格适格。一审审理中，根据各方当事人的要求，一审法院给予合四小区业委会、龙盟公司、康景公司两个半月的协商期限。但至期，双方调解未成。一审法院认为：本案中，合四小区业委会明确诉请中的管理权指向的是物业管理权，因此其主张龙盟公司、康景公司退出讼争地下车库的管理亦应为物业管理。根据相关法律规定，物业管理包括房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的维护，并非包括使用、收益等经营管理性质在内的全面管理权。讼争地下第1号、第2号车库系经批准建造的人民防空工程，根据相关法律规定，地下人防工，地下人防工程由投资者使用管理并收益理权与小区物业管理权属于不同法律层面上的问题，根据物业管理条例的有关规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，龙盟公司、康景公司无权排除由业主委员选聘的物业公司行使物业管理的权利。现康景公司明确表示已退出小区物业管理，其管理权限来源于龙盟公司的委托，故该公司实质对讼争车库代行的是经营性管理权而非物业管理权，至少从合四小区业委会与龙盟公司、康景公司各自表明的立场中不存在该小区同时有两家物业公司共同管理同一小区的矛盾。然而合四小区业委会与龙盟公司、康景公司长期对各自权利行使的边界纠缠不清，导致本案民事纷争未决，仍有厘清的必要。合四小区业委会作为该小区合法成立的业委会，主张龙盟公司移交该两个车库的物业管理权于法有据，一审法院予以支持。康景公司作为受龙盟公司委托管理的单位，亦有不得妨碍该小区受聘物业公司进行物业管理的权利，故该公司应履行协助配合的义务。合四小区业委会与龙盟公司、康景公司对讼争第3号地下车库的产权归龙盟公司之事实确认一致，一审法院予以确认。但不论该地下车库是否属于业主专有部分，均属于小区规划的组成部分，亦应遵守上述一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理的规则，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理。故合四小区业委会主张龙盟公司移交该车库的物业管理权于法有据，一审法院予以支持。龙盟公司对该地下车库享有的其他管理权利，应在合理的范围之内行使，避免损害小区公共利益。讼争第3号车库系在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施之后建设完成，在该小区现有车位、车库尚不足以满足小区现有业主需要的情况下，龙盟公司擅自将原有的停车功能全面变更为出租给他人用于生产经营的场所并放置有各类设施设备及杂物，违反了物权法中“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，实质损害了全体小区业主利益，有必要对其使用用途予以限制。而从另一个角度分析，龙盟公司本为该小区建设单位，其在该小区三期商业及公建工程中将地下部位列为地下车库用途，等同于已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能，其无权擅自改变，故龙盟公司有义务恢复系争第3号地下车库的原有功能。合四小区业委会要求该将车库腾空并恢复原状之诉请于法有据，一审法院予以支持。讼争第3号车库优先提供给本小区的业主、使用人使用，本为建设该车库的基础，但这是对龙盟公司在具体行使权利时的一种限制，但同时仍应尊重龙盟公司自主享有的经营性管理权利，该公司有权以法律规定为限在公允、合理的条件下通过约定出租合同等方式提供车位使用权。现合四小区业委会作为一项诉讼请求要求龙盟公司应按法律规定履行，因缺乏具体履行合同的另一方主体及缔约条件，不符合诉的构成要件，故一审法院于本案中不作处理。一审法院经审理后，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、第八十三条之规定，作出判决：一、上海龙盟房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区合生城邦四街坊小区第1号、第2号地下车库的物业管理权移交给上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主委员会行使；二、广东康景物业服务有限公司对上述第一项判决主文中上海龙盟房地产开发有限公司所负义务有协助配合的义务；三、上海龙盟房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区合生城邦四街坊小区第3号地下车库予以腾空并恢复原状，同时将该车库的物业管理权移交给上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主委员会行使。一审案件受理费80元，由上海龙盟房地产开发有限公司负担。本院二审中，龙盟公司提交合四小区建设项目经报批备案的规划文件合生城邦《四街坊规划总平面图》,明确合四小区机动车停车位共1,973个，其中住宅停车位1,852个（包括1、2号车库和小区地面停车位），公建配套停车位26个（系属正在建设的1号楼），金平路商业停车位95个（即3号车库全部停车位）。龙盟公司表示，合四小区《前期物业服务合同》第二条、第五条明确约定物业服务内容（即公共区域），第二十六条明确“公共区域”是指一幢物业内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业区域内、由全体业主、使用人共同使用的区域，该合同第十一条第二款明确地下车库属其所有、委托前期物业公司管理并代为收取停车费，故地下停车库并非应然属于物业管理区域，其有权委托第三方管理。合四小区业委会对合生城邦《四街坊规划总平面图》真实性无异议，同时表示，涉案地下车库属于小区规划的组成部分，与小区其他建筑同属于一个物业管理区域，《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故物业服务企业的物业管理权来源于全体业主的授予或同意。同样根据《物权法》有关规定，龙盟公司作为车库业主对建筑物专有部分享有经营管理权。现合四小区业委会要求龙盟公司移交的是对车库的安保、保洁以及对公共设备的管理，对于车位的经营管理如车位出租给谁等，其并不主张，故其要求龙盟公司移交涉案地下车库管理权于法有据。龙盟公司在审理中明确，确认XX公司对整个物业管理区域的物业管理，其作为产权人，将地下车库委托康景公司进行管理（包括收费、安全、卫生、车辆进出秩序），并不排除XX公司对整个物业管理区域进行管理。康景公司在审理中亦明确并不排除XX公司对整个物业管理区域的物业管理，其仅受地产业主龙盟公司委托对1、2号地下车库进行地产的管理，并非物业管理，其将每个车位收费200元中的150元交给龙盟公司，其所收50元于人工、安保、保洁以及设备维护维修的成本支出。3号车库已由产权人龙盟公司出租，其并未进行管理。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，2019年3月21日一审法庭审理中，龙盟公司表示对合四小区业委会的原告主体资格存在异议。合四小区业委会表示，其已提交公告等作为证据，但有关表决票未带。后康景公司在法庭辩论中表示合四小区业委会的原告主体资格问题，由法庭依法核实。龙盟公司对公告表决内容也提出异议，并表示对原告主体资格问题，请法庭审查。之后，合四小区业委会将其回收到的356张表决票补充提交给一审法院，并由一审法院进行了核实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。合四小区业委会为提起本案诉讼，于2018年6月10日以书面征询意见方式向小区业主发出表决票，根据该小区业主大会议事规则，已经达到经过多数票同意，故其取得提起本案诉讼的主体资格。经查，龙盟公司和康景公司在一审中均明确由法庭对原告主体资格进行审查，故一审法院在收到合四小区业委会补充提交相关业主表决票后，进行了核实，并对合四小区业委会的原告主体资格予以确认，并无不当之处。龙盟公司现以合四小区业委会在一审中未提交表决票为由对合四小区业委会提起本案诉讼的主体资格提出的异议不能成立，本院不予支持。本案所涉三个地下车库，均在合四小区规划范围内，故均属于合四小区物业管理区域。虽然产权人为龙盟公司，但1、2号车库规划为该小区住宅停车位的一部分，用于该小区住宅业主停放汽车，3号车库95个车位规划为商业停车位，用于3号楼商业停车需求，故龙盟公司行使产权人的权利，应首先满足车库的规划用途，并接受本物业管理区域的整体物业管理，故其以车库属于其专有部分为由主张可排除在该区域接受统一的物业管理,缺乏依据。但鉴于龙盟公司系三个车库的产权人，其依法享有相应的收益权和经批准可出让之后的出让权，在不对小区整体物业管理活动构成影响的情况下，龙盟公司也有权自行委托他人对车库进行管理服务。至于龙盟公司所称1、2号车库为民防工程故可自行管理的主张，与本案争议无涉，涉案车库是否属于民防工程与是否应接受统一的物业管理不具有关联性。需要指出的是，一个物业管理区域虽应由一个物业服务企业实施物业管理，但物业管理企业系在业主大会授权下进行服务，其管理并不能否定业主对自有车库的收益和处分的权利，其对小区共有部分的管理仅限于安保、保洁和公共设施的维修养护等内容；该管理并没有排除业主对自有车库进行出租、收费及车位调配等收益权。反之，龙盟公司虽然可以自行委托他人对自有车库提供收费等服务，但仍应按照业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定按车位支付物业管理费，同时不得妨碍物业管理企业在涉案小区业委会的授权下对车库内有关公共利益的设施设备进行维修养护，并给予积极的配合。就本案诉讼而言，合四小区业委会要求判令龙盟公司、康景公司退出1、2号车库管理，将管理权移交给其，并明确该管理权具体指保安、保洁以及对公共设备的管理和维修。因龙盟公司在审理中已确认委托康景公司提供服务的内容为收费、安全、卫生、车辆进出秩序等，并不排除XX公司对整个物业管理区域进行管理，而康景公司在审理中亦明确不会妨碍XX公司对整个物业管理区域的物业管理，在康景公司本就并不享有对涉案车库物业管理权的情形下，合四小区业委会与龙盟公司、康景公司之间就1、2号车库并不存在物业管理权的移交问题，故其要求判令龙盟公司、康景公司退出1、2号车库管理，将管理权移交给其，缺乏事实前提，本院难以支持。合四小区业委会另要求龙盟公司移交3号车库管理权、并拆除该车库内现有设施设备，清除该车库内的堆积物，恢复原状，以及要求判令龙盟公司将3号车库提供给合四小区的业主、使用人使用等，因基于上述已经阐述的理由，龙盟公司与合四小区业委会之间并不存在3号车库物业管理权的移交问题，且3号车库的车位全部规划为商业车位，并非用于小区住宅业主停车，合四小区业委会现并无证据证明龙盟公司出租车库的行为影响到了商业用途停车，故其以小区住宅1,862户，地面停车位，地面停车位和1车位不足为由要求判令龙盟公司将3号车库提供给合四小区的业主、使用人使用，缺乏依据，因此，合四小区业委会关于3号车库的两项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，龙盟公司的上诉请求部分理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对于龙盟公司委托康景公司管理1、2号车库的性质的认定、以及对3号车库的用途的认定有所偏差，处理亦有不妥，故本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初32400号民事判决；二、驳回上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主委员会的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，由上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主委员会负担。二审案件受理费人民币80元，由上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二一年一月六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……