海南省万宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9006民初463号 原告舒蕾，男，1986年6月27日出生，汉族，四川省遂宁市安居区。 委托代理人舒兆康，男，1964年2月12日出生，汉族，四川省遂宁市安居区，系原告舒蕾父亲。 被告万宁儒生置业有限公司，住所地海南省万宁市万城镇二月花酒店一楼北侧。 法定代表人邢福廉。 委托代理人陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告舒蕾与被告万宁儒生置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人舒兆康、被告委托代理人陈垂瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒蕾诉称：2012年10月原告父亲舒兆康代理原告订购了被告万宁儒生置业有限公司开发的弗拉明戈·屿海楼盘的商品房。2013年6月6日原告舒蕾与被告万宁儒生置业有限公司签订了编号为XX的商品房买卖合同，约定原告购买被告出售的弗拉明戈·屿海B栋XX号房，房屋总价为453079元，采取银行按揭的方式付款。合同签订前原告按被告的要求已付清首付款183079元，后银行按揭贷款270000元，均全部按合同约定转入被告公司账户。原告完全按照合同约定履行了自己的义务。按照合同约定，被告应于2014年7月30日前将经验收合格的该商品房交原告使用，但被告不履行合同约定的义务，一再延迟交房。直到2015年11月，被告电话通知原告交房。原告于2015年11月28日委托父亲舒兆康和母亲袁平代为接房。来到被告售楼处后，被告负责交接房的总监刘启称该商品房还未经验收合格，先入住后验收，公司承认违约赔偿。但后双方就赔偿数额未达成一致意见。截止2016年2月29日，被告所销售的弗拉明戈·屿海仍未经验收合格，达不到交房条件，不能交付使用。被告已超过合同约定的交房日期579天，也没有提出任何符合合同约定可以逾期交房的事实和理由。被告严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，按原被告签订的商品房买卖合同第十一条第二款的约定，出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。故原告诉请法院，请求判令：一、被告立即支付按合同约定的因延期交房产生的违约金78699.8元，违约金暂计算至2016年2月29日，此后直至被告房屋验收合格，违约金同样计算；二、本案案件受理费、财产保全费由被告承担。 被告万宁儒生置业有限公司辩称：一、本案应该由海南仲裁委员会仲裁。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定，发生争议协商不成的由万宁仲裁委仲裁，可见双方达成了发生争议协调不成申请仲裁的合意，虽然合同中对万宁市仲裁委的表述不太准确，但考虑到海南只有一家仲裁委员会，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条、第六条的规定，可以认定为双方选定了仲裁机构。二、原告至今没有缴纳住宅专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，被告有权依法拒绝交房，且不承担逾期交房的违约责任。三、涉案房屋没有按照合同约定期限交付是由于不可抗力造成的，在不可抗力影响期间，被告应免责，由于在施工过程中“威马逊”等强台风的影响，被告工程进度受到很大影响，造成工期延误，由此产生的该期间的逾期交房的责任不应该由被告承担。四、原告并没有缴清办证的相关费用，根据双方商品房买卖合同第二条约定，被告不应该承担逾期交付的责任。五、虽然合同约定了逾期交房的违约金，但根据该约定，违约金显然超过了因逾期交房给原告造成的损失，因此请法院酌情调整。 经审理查明：2012年10月8日，原告向被告交付了人民币20000元，用以订购被告开发建设的弗拉明戈·屿海项目的房屋，后于原告又于2013年2月8日支付了购房款人民币161079元。2013年6月6日，原被告双方签订了编号为XX号的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的弗拉明戈·屿海项目中的奥莱茵苑B单元XX号房，该房屋按建筑面积计价，每平方米人民币8249.8元，总金额人民币453079元。该合同第五条约定，原告采取银行按揭方式付款，签订该合同时须付合同总额的38.75%即人民币183079元，金额的61.25%即人民币270000元由被告指定银行为原告提供按揭贷款支付。第八条约定，被告应当在2014年7月30日前，将验收合格的该商品房交付给原告使用，如遇不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期。第十一条约定，除第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房的，逾期在180天内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款的万分之三违约金。第二十七条约定，该合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，申请万宁仲裁委员会仲裁。合同附件七第二条约定，原告未付清全部房款或办证的相关费用的，被告可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且被告不承担逾期交房及办理《房地产证》的违约责任，第三条约定办理银行按揭手续和办理房产证所需缴纳的各项费用根据国家相关规定由原被告各自承担，在办理交房手续时，原告应支付相应的税费及办证等费用。 合同签订前，原告舒蕾付清了房屋首付款183079元，合同签订时，原告在被告指定的银行办理了按揭贷款270000元，合同签订后，被告并未于2014年7月30日如期交房，直至原告起诉之日止，被告开发建设的弗拉明戈·屿海项目仍未验收合格。原告起诉后，以舒兆康名下的舒兆康与妻子袁平共有的位于四川省遂宁市安居区房屋做担保向法院申请了诉讼保全，要求法院冻结被告在中国银行万宁支行的存款80000元。 上述事实，有原被告的陈述以及下列经庭审质证的证据证明：1、原告的身份证及家庭户口本；2、被告机读档案登记资料；3、《商品房买卖合同》；4、销售不动产统一发票及收据。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告提供的工程延期申请书、工程延期申请说明及工程签证单因是被告与第三方建设单位单方出具的，无法确认其真实性，因此本院不予认可。 本院认为，在本案房屋买卖合同纠纷中，《商品房预售合同》是原被告双方的真实意思表示，合同真实有效。该合同约定，该合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，申请万宁仲裁委员会仲裁。因万宁没有仲裁委员会，而双方当事人对于仲裁协议也没有达成补充协议，因此根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条之规定，该仲裁协议无效，本院对本案有管辖权。根据《商品房预售合同》约定，被告应当在2014年7月30日前将验收合格的该商品房交付给原告使用，如遇不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期。因此，如若发生了不可抗力事件，被告需在60日内通知原告，事实上被告在其主张的不可抗力发生后一直未通知原告延期交房。因此，被告在庭上提出的因不可抗力免责的抗辩事由本院不予采纳。根据《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，未缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。同时，《商品房预售合同》约定原告未付清全部房款或办证的相关费用的，被告可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且被告不承担逾期交房及办理《房地产证》的违约责任。上述行政法规的规定和合同的约定前提是房屋已经验收合格并进入交房阶段，在此阶段原告若未交清住宅专项维修资金和办证费用的，被告可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且被告不承担逾期交房及办理《房地产证》的违约责任。而实际上本案中，被告房屋一直未验收合格，因此，被告提出的因原告没有缴纳住宅专项维修资金和办证费用，所以被告不用承担逾期交房的违约责任的答辩意见本院不予采纳。根据原被告双方合同的约定，被告应当在2014年7月30日前，将验收合格的该商品房交付给原告使用，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，被告提出按日计算的违约金显然超过了因逾期交房给原告造成的损失，因此提请法院酌情调整。本院认为，日万分之三的违约金是原被告双方的真实意思表示，被告逾期一年多没有交房，并且直至开庭之日，房屋仍然没有验收合格，根据被告的过错程度以及双方的约定，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款的万分之三违约金没有过分高于给原告造成的损失，被告的此项答辩事由本院也不予采纳。根据被告的违约情况，原告起诉要求被告按合同约定支付延期交房的违约金78699.8元，违约金暂算至2016年2月29日共579天，每天按合同总金额453079的万分之三即135.9237元，共78699.8元。2016年2月29日后直至房屋验收合格并交房之日这一部分的违约金待具体金额确定后再另行起诉，原告的这一诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告万宁儒生置业有限公司本判决生效之日起十五日内一次性支付原告舒蕾违约金78699.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币884元、保全费820元由被告万宁儒生置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                            ⺀             68fjxouxcpz5qmogsi             案件唯一码                       审 判 员 蒋 佩 瑾                                                 二〇一六年五月六日                         书 记 员 周 密                附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。                            审核：蒋佩瑾 撰稿：蒋佩瑾 校对：周密 印刷：周密                               海南省万宁市人民法院 2016年5月6日印制                （共印10份）