上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终859号上诉人(原审被告)上海彭宝工程机械有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陈敏，总经理。委托代理人王建功，上海朋洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海胡庄实业公司，住所地上海市宝山区。法定代表人李学连，经理。委托代理人魏梁，上海市新闵律师事务所律师。原审被告李林兴，男，1952年2月29日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人上海彭宝工程机械有限公司(以下简称“彭宝工程公司”)因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1997年4月，上海胡庄实业公司(甲方，以下简称“胡庄实业公司”)与李林兴(乙方)签订一份《产权转让合同》，约定，甲方就将所属的上海胡庄实业公司五金机械厂全部产权，以人民币(以下币种均为人民币)423,695.36元转让给乙方。产权转让的土地使用方式为，由甲方租赁给乙方土地三亩，租赁期限为十年，租赁费前五年为12,000元每亩，后五年为15,000元每亩。期满后，租赁费双方重新约定。租赁期内，若国家征用，甲方需用，甲方必须另行安排土地保证乙方正常生产。1997年7月7日，上海市宝山区计划委员会颁布宝计投(97)333号文，批复同意胡庄实业公司因住宅建设需要，择址迁建上海胡庄五金机械厂，新建厂房、办公用房等计建筑面积570平方米、场地500平方米，希按规定办理规划选址、环境影响表等手续。同年10月7日，上海市宝山区人民政府颁布宝府用地(1997)230号《关于同意上海胡庄实业公司迁建上海胡庄五金机械厂调整使用土地的批复》一文，经核准批复同意上海胡庄五金机械厂迁建，调整使用上海藻北物资中转站土地1491平方米，使用顾村镇胡庄村江宅东生产队非耕地573平方米，合计用地2,064平方米。随文附建设用地核准图一份，并向区房屋土地管理局办理用地手续和领取《建设用地批准书》后方可用地。1997年7月25日，李林兴投资组建了上海胡庄五金机械厂，该企业为私营独资企业，负责人为李林兴。2000年9月15日，上海胡庄五金机械厂经上海市宝山区顾村镇人民政府签发文件批准变更为上海彭宝工程机械修理厂。2005年7月，经工商行政部门核准，上海彭宝工程机械修理厂的企业名称变更为彭宝工程公司。2014年7月，胡庄实业公司向原审法院起诉称，1997年4月29日，其与李林兴签订《产权转让合同》约定，其将位于宝山区联谊路以南富长路以西的三亩土地租赁给李林兴使用，租赁期限为十年。合同期满后，双方未续签合同，且土地实际由彭宝工程公司占有使用，李林兴为该公司的原法定代表人。胡庄实业公司在合同期满后多次要求李林兴、彭宝工程公司限期返还土地，但李林兴、彭宝工程公司均不予理睬，至今仍占用涉案土地，且自2011年1月1日起至今未付占用使用费，故胡庄实业公司起诉要求彭宝工程公司返还租赁的3亩土地，并要求李林兴支付使用费，按每年每亩1.5万元计算，自2011年1月1日起至实际迁出日止。原审审理中，李林兴辩称，胡庄实业公司陈述的租赁过程是属实的，租赁合同是李林兴和胡庄实业公司之间签订的，租金由李林兴支付至2010年底。李林兴目前是彭宝工程公司的顾问，此前是法定代表人，涉案土地确实是由彭宝工程公司使用。李林兴、彭宝工程公司在土地上搭建了厂房并取得了产证，大概有5、6百个平方。合同已到期，李林兴同意迁出，但要求胡庄实业公司按照动迁标准予以赔偿。原审审理中，彭宝工程公司辩称，其支付租金至2013年底，2014年开始没有支付，其也同意支付租金。但胡庄实业公司无权要求收回土地，胡庄实业公司和彭宝工程公司当时的法定代表人李林兴签订了租赁合同，因此租赁合同关系是胡庄实业公司和彭宝工程公司之间的，合同到期后虽然没有续签，则应沿用之前合同的约定，如果要收回土地，胡庄实业公司应该提供另外的土地给彭宝工程公司使用。彭宝工程公司在土地上搭建了房屋并且取得了产证，如果要搬离，也应按照动迁标准进行补偿。彭宝工程公司要求驳回胡庄实业公司的诉讼请求。原审法院另查明，2000年9月23日，上海彭宝工程机械修理厂取得(2000)第047318号《上海市房地产权证》，房地坐落为宝山区联谊路XXX号，土地权属为集体、用途为工业，房屋建筑面积594.01平方米，竣工日期为1998年1月。原审审理中，胡庄实业公司申请就彭宝工程公司在涉案土地上的建筑物予以司法审价，上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称“华瑞咨询公司”)接受上述委托，华瑞咨询公司于2015年5月21日向原审法院发函，表示由于胡庄实业公司当初交付的为空地，土地上无任何建筑物、构筑物，故胡庄实业公司无法提供任何举证资料，彭宝工程公司也因时间久远不予提供相关资料。仅仅依靠现场测量，华瑞咨询公司无法完成本案的测量工作。同时，彭宝工程公司告知应按动迁标准予以鉴定，且以各种理由回绝审价单位的现场测量。综上，本案的鉴定无法完成。原审法院认为，胡庄实业公司与李林兴所签订的产权转让合同中，就涉案土地的租赁使用一并达成合意，该意思表示系双方真实意思表示，双方均应恪守。现双方的土地租赁合同租赁期限已满，嗣后也未达成续签，故双方的租赁合同关系早已终止。根据查明的事实，涉案土地现由彭宝工程公司实际使用，故胡庄实业公司要求彭宝工程公司从占用土地上迁出，并将场地返还给胡庄实业公司的诉请，合法有据，法院予以准许。胡庄实业公司主张李林兴的租赁费用支付至2010年12月31日，彭宝工程公司主张付清了2013年年度的租金，对此胡庄实业公司不予认可，李林兴未就此提供充分证据佐证，法院对该抗辩不予采信。故作为承租土地的当事人，李林兴应承担付款义务，即按照合同约定的标准，向胡庄实业公司支付自2011年1月1日起至迁出日止的土地使用费。关于地上建筑物、构筑物的处理，胡庄实业公司已申请进行司法审价，然由于彭宝工程公司的阻挠导致司法审价工作中断。且彭宝工程公司坚持拒绝就添附予以审价，其所要求的评估标准也超出了司法审价范围，故本案中，对地上建筑物、构筑物不作处理。原审法院据此判决：一、彭宝工程公司于判决生效之日起十五日内从胡庄实业公司与李林兴于1997年4月29日所订立的《产权转让合同》中约定的3亩土地上迁出，将该土地返还给胡庄实业公司；二、李林兴于判决生效之日起十五内，按照按每年每亩1.5万元计算，向胡庄实业公司支付自2011年1月1日起至实际返还上述土地之日止的使用费。原审法院判决后，彭宝工程公司不服，向本院提起上诉称：原审审理由简易程序改为普通程序，但原审法院并未依法告知当事人合议庭组成人员，属于程序违法。彭宝工程公司对涉案土地拥有合法使用权，土地来源系其自己申报获批，与胡庄实业公司并无关系，胡庄实业公司向彭宝工程公司收取租金是一种不当得利。彭宝工程公司对涉案土地上的房屋拥有所有权，任何人在房屋产权证书没有撤销的情况下都不得损害彭宝工程公司的利益，且按照“地随房走，房随地走”的原则，彭宝工程公司所有的合法建筑也无法按原审判决而执行搬迁。涉案土地已于2016年初正式被确定进入动迁阶段，彭宝工程公司有权要求由有资质的司法评估单位按照动拆迁标准对涉案土地上的房屋进行评估并主张补偿。彭宝工程公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。被上诉人胡庄实业公司答辩称，双方之间的租赁协议已到期，彭宝工程公司理应搬离并归还涉案土地。涉案土地属于胡庄村民委员会所有，由胡庄村民委员会下拨给胡庄实业公司下属的胡庄金属厂使用。现涉案土地确实面临动迁，胡庄实业公司同意对彭宝工程公司所有的地上建筑物进行补偿，因双方之间无法就补偿数额达成一致，且差距较大，胡庄实业公司同意由法院确定补偿标准。原审被告李林兴未到庭陈述意见。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审法院在2015年7月7日的庭审中就本案合议庭组成情况告知双方当事人并询问其是否申请回避，双方均答复“不申请”。本院再查明，胡庄实业公司(甲方)与李林兴(乙方)于1997年4月签订的《产权转让合同》第四条约定，产权转让的土地使用方式为，由甲方租赁给乙方土地三亩，租赁期限为十年，租赁费前五年为12,000元每亩(1997年到2001年)，后五年为15,000元每亩(2002年到2006年)，并于每年12月底前支付……。《产权转让合同》第十一条约定，乙方所租土地三亩，若国家征用，甲方需用时，地面建筑物等的补偿费，原则上谁投资谁享有。本院认为，胡庄实业公司以租赁期限到期为由主张彭宝工程公司搬离涉案场地。虽胡庄实业公司与彭宝工程公司签订的《产权转让合同》中就相关土地的租赁期限约定为十年，但彭宝工程公司在承租涉案土地后即在该土地上建造了房屋并取得了房地产权利证书，胡庄实业公司对此情况明确知晓且从未提出异议，故彭宝工程公司对上述房屋享有的所有权受法律保护。由于地上建筑物与该建筑物所属土地密不可分，而涉案土地现处于被征收阶段，该土地上所属合法建筑物必然属于征收补偿范围，现相关当事人就征收补偿尚未达成协议，胡庄实业公司作为土地出租人若此时主张彭宝工程公司搬离，则彭宝工程公司基于房屋所有人可获得的合理补偿将难以确定，不利于保障彭宝工程公司的合法权益，故在相关征收补偿问题尚未得到解决之前，胡庄实业公司要求彭宝工程公司从涉案土地上迁出不应得到支持。关于土地租赁费，原审法院判决由租赁合同相对方即李林兴承担土地租赁费的支付义务并无不当，但依据上述认定及合同约定，李林兴目前应支付胡庄实业公司涉案土地使用费至2015年12月31日。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第470号民事判决；二、李林兴应于本判决生效之日起十五日内按照按每年每亩15,000元向上海胡庄实业公司支付自2011年1月1日起至2015年12月31日止的上海市宝山区联谊路以南富长路以西3亩土地的使用费；三、对上海胡庄实业公司的其余诉讼请求不予支持。一审案件受理费2,050元、二审案件受理费80元，共计2,130元，由上诉人上海彭宝工程机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  成 皿审判员  邬海蓉二〇一六年五月十二日书记员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。