河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1624民初498号之一原告李伟霞，曾用名李微霞，女，汉族。原告郑莉，女，汉族。上列原告李伟霞、郑莉的共同委托代理人张新士、张卫洪，河南千字文律师事务所律师。被告张栋，曾用名张东、张向东，男，回族，现羁押于郑州市第三看守所。委托代理人刘朋飞。被告河南省柒栋置业有限公司。住所地：郑州市惠济区。统一社会信用代码410100000029288。法定代表人张振伟，经理。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行。住所地：沈丘县。法定代表人高健，行长。委托代理人张才东，该行综合管理部风险合规管理员。委托代理人李永伟，法律顾问。原告李伟霞、郑莉与被告张栋物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱洪华独任审判，于2016年3月21日不公开开庭进行了审理。本院对查明的部分事实先行作出了（2016）豫1624民初498号民事判决书，判决主文：一、位于沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼113号一层商铺属原告李伟霞所有；被告张栋于判决生效之日起三十日内协助原告李伟霞办理该商铺的产权过户登记手续；二、被告张栋于判决生效之日起十日内支付原告李伟霞113号一层商铺2013年、2014年、2015年的租金共计61174.44元。对原告的其他诉讼请求经本院释明后，原告追加河南省柒栋置业有限公司（以下简称：柒栋置业公司）为本案被告、中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行（以下简称：邮行沈丘支行）为本案第三人参加诉讼，同时变更了诉讼请求，本案案由变更为房屋买卖合同纠纷。因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李伟霞、郑莉的共同委托代理人张新士、张卫洪，被告张栋的委托代理人刘朋飞、第三人邮行沈丘支行的委托代理人张才东、李永伟到庭参加了诉讼，被告柒栋置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟霞、郑莉诉称：2010年9月14日，原告李伟霞与被告张栋签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼112、113号商铺（第一层，面积210平方米）出售给原告，价款为136万元，原告一次性付清全部房款，被告于当日将房屋交付给原告，并由被告负责办理房屋所有权证书；因被告已与邮行沈丘支行达成租赁事宜，被告收取租金后全额转付给原告。原告李伟霞于合同签订当日将全部房款136万元付清，被告以代为出租的方式将房屋交付给原告李伟霞使用至今，并已向原告李伟霞转付二年的房租。2011年1月24日，原告郑莉与被告张栋签订商品房买卖合同，合同约定：被告将沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼109、110、111号商铺（第一层，面积300平方米）出售给原告，价款为210万元，原告一次性付清全部房款，被告于当日将房屋交付给原告，并由被告负责办理房屋所有权证书；因被告已与邮行沈丘支行达成租赁事宜，被告收取租金后全额转付给原告。原告郑莉于合同签订当日将全部房款210万元付清，被告以代为出租的方式将房屋交付给原告郑莉使用至今，并已向原告郑莉转付了二年的房租。被告张栋虽将房屋交付给二原告使用至今，并已向二原告转付了二年的房租，但至今未办理房屋过户登记手续。二原告为此提起诉讼，请求依法确认位于沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼112、113号商铺（第一层）属原告李伟霞所有；确认位于沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼109、110、111号商铺（第一层）属原告郑莉所有；判令被告履行协助办理房产过户登记义务；判令被告给付原告李伟霞房租165000元，给付原告郑莉租金274500元；本案的诉讼费用被告承担。本案在审理过程中，法院已对原告的部分诉请先行作出了判决，对原告的其他诉讼请求经法院释明后，二原告申请追加柒栋置业公司为被告、邮行沈丘支行为第三人参加诉讼，并将诉讼请求变更为：一、请求依法解除原告李伟霞与被告张栋签订的沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼112号商铺（第一层）的商品房买卖合同；判令被告张栋、柒栋置业公司退还李伟霞购房款899556元及利息（自2010年9月14日起按月利率2％计算至偿还完毕之日止）。二、请求依法解除原告郑莉与被告张栋签订的沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼109、110、111、号商铺（第一层）的商品房买卖合同；判令被告张栋、柒栋置业公司退还郑莉购房款2100000元及利息（自2011年1月24日起按月利率2％计算至偿还完毕之日止）。三、判令邮行沈丘支行将沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼113号商铺（房产证号：沈房字第××）自2016年11月20日起每年应付税后租金22624元支付给原告李伟霞。被告张栋辩称：对原告所诉事实及诉讼请求均无异议。被告柒栋置业公司未作答辩。第三人邮行沈丘支行述称，第三人与被告张栋签订的租赁合同在先，对于原告李伟霞与被告张栋签订的买卖合同并不知情。第三人与张栋签订的房屋租赁合同合法有效，依照合同约定，已向张栋支付租金至2016年11月30日，不应再向原告李伟霞重复支付，后续租金请法院依法判决。经审理查明：2010年9月14日，原告李伟霞与被告张栋签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼112、113号商铺（第一层，面积210平方米）出售给原告，价款为136万元，原告李伟霞一次性付清全部房款，被告于当日将房屋交付给原告，并由被告负责办理房屋所有权证书；由被告与第三人邮行沈丘支行签订租赁合同，以代为出租的方式将房屋交付给原告李伟霞使用；若因被告的原因导致房屋不能过户的，被告全额退还购房款并自出具收据之日起按照月息2%支付利息。原告李伟霞于合同签订当日将全部房款136万元付清，被告于2012年8月2日向原告李伟霞转付了2011年度的房租，于2012年12月23日向原告李伟霞转付了2012年度的房租。2011年1月24日，原告郑莉与被告张栋签订商品房买卖合同，合同约定：被告将沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼109、110、111号商铺（第一层，面积300平方米）出售给原告，价款为210万元，原告一次性付清全部房款，被告于当日将房屋交付给原告，并由被告负责办理房屋所有权证书；若因被告的原因导致房屋不能过户的，被告全额退还购房款并自出具收据之日起按照月息2%支付利息。原告郑莉于合同签订当日将全部房款210万元付清，因被告于2010年11月1日与第三人邮行沈丘支行达成租赁事宜，被告以代为出租的方式将房屋交付给原告郑莉使用。被告于2012年8月2日向原告郑莉转付了2011年度的房租，于2012年12月23日向原告郑莉转付了2012年度的房租。另查明，被告张栋于2009年6月3日，分别取得了位于沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼109、209号商铺、110、210号商铺、111、211号商铺、112、212号商铺、113、213号商铺的房屋所有权证，证号分别为沈房字第41108089220、沈房字第41108089221、沈房字第41108089222、沈房字第41108089223、沈房字第××。房屋登记面积510.73平方米（第一层商铺）。2010年11月1日，张栋将上述五间商铺租赁给第三人邮行沈丘支行用于营业、办公使用。租赁期限为10年零1个月，自2010年11月1日至2020年11月30日。（2010年11月1日至2010年11月30日为预留的1个月装修期，不收房租）。房屋租金为每年人民币160000元（含税），每年支付一次。年租金首先约定五年，期间双方不得调整租金额度。2015年11月1日，双方签订一份房屋租赁补充合同，合同载明：原合同年租金160000元，现变更为176000元（含13500元的税金）。第三人邮行沈丘支行已将2016年11月30日之前的租金支付给被告张栋。2016年11月30日至2020年11月30日的税后租金为每平方米318.20元／年［计算方式：每平方米每年的税后租金（年租金176000元－年税款13500元）÷510.73平方米］。2012年2月17日，被告张栋将房屋所有权证号为沈房字第××号房产抵押于案外人刘为，期限一年。2012年5月29日，被告张栋将房屋所有权证号为沈房字第××号、第××号房产抵押于案外人周学兵，期限一年。2014年7月10日，被告张栋将房屋所有权证号为沈房字第××号房产抵押于案外人王坤，期限二个月。现抵押权均未解除。2014年9月14日，被告柒栋置业公司分别向二原告出具承诺，承诺内容为“二原告所购买的位于沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼的109、110、111、112、113号商铺若出现了任何纠纷，由柒栋置业公司和出卖人张栋共同退还全部购房款及利息（自出具收据之日起按照月息2%计算），柒栋置业公司同意从沈丘县政府应拨付的款项中优先支付，并愿意承担一切法律责任。被告张栋，回族，住郑州市金水区金水路233号院1号楼108号，身份证号码××；曾用名张东、张向东，汉族，住沈丘县闸北路27号，身份证号码××，该户籍信息现已注销。上述事实，由商品房买卖合同、购房款收据、银行交易凭证、房屋他项权证、柒栋置业公司的承诺等证据为在卷佐证。本院认为：原告李伟霞、郑莉于2010年9月14日、2011年1月24日分别与被告张栋签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，属有效合同。原告李伟霞、郑莉已按照合同约定将被告张栋名下位于沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼的109、110、111、112、113号一层商铺的全部购房款支付给被告张栋，至此，该五间商铺的所有权应分别归原告李伟霞、郑莉所有。但被告张栋在出售上述商铺后将其中的109、110、111、112号商铺抵押给他人，并办理了相应的抵押登记手续，现抵押权仍处于存续期间，导致二原告与被告张栋签订商品房买卖合同的目的无法实现，二原告诉请解除合同不违反法律规定，本院予以支持。根据二原告与被告张栋签订商品房买卖合同的约定及被告柒栋置业公司的承诺，二原告诉请二被告退还购房款及利息亦不违反法律规定，本院予以支持。原告李伟霞购买的商铺面积为210.69平方米，购房总价为1360000元，每平方米单价为6455元，已判决归原告李伟霞所有的商铺面积为71.10平方米，二被告应退还李伟霞139.59平方米的购房款901053.45元及利息。但原告李伟霞主张二被告退还购房款本金899556元及利息，未超出二被告应当退还的购房款数额，本院应予准许。113号商铺已判决属原告李伟霞所有，原告李伟霞请求第三人邮行沈丘支行直接向其支付2016年11月20日起至2020年11月30日应付的每年税后租金22624元，不违反法律规定，本院予以支持。被告柒栋置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李伟霞与被告张栋签订的沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼112号商铺（第一层）的商品房买卖合同；被告张栋、河南省柒栋置业有限公司于判决生效后五日内共同退还原告李伟霞购房款899556元及利息（自2010年9月14日起按月利率2％计算至偿还完毕之日止）；二、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行将沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼113号商铺（房产证号：沈房字第××）自2016年11月20日起每年应付税后租金22624元支付给原告李伟霞；三、解除原告郑莉与被告张栋签订的沈丘县永基水岸花城11#、13#、16#楼109、110、111号商铺（第一层）的商品房买卖合同，被告张栋、河南省柒栋置业有限公司于判决生效后五日内共同退还原告郑莉购房款2100000元及利息（自2011年1月24日起按月利率2％计算至偿还完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30797元，由被告张栋、河南省柒栋置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  王超宇代理审判员  朱洪华代理审判员  马瑞丽二〇一六年五月二十三日书 记 员  李夏夏