南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第1804号原告（反诉被告）南京市人民防空办公室，住所地南京市玄武区北京东路**号。法定代表人傅阳，主任。委托代理人吴晔、沈勇明，江苏唯衡律师事务所律师。被告南京市消防工程有限公司，住所地南京市鼓楼区湖南路199号。法定代表人周蓉蓉，总经理。委托代理人权威、杨英，江苏当代国安律师事务所律师。被告（反诉原告）江苏元祖食品有限公司，住所地无锡市新区金城东路333-1-1101。法定代表人张秀琬，董事长。委托代理人陈皓、王威，上海市理诚律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市人民防空办公室（以下简称人防办）与被告南京市消防工程有限公司（以下简称南消公司）、被告（反诉原告）江苏元祖食品有限公司（以下简称元祖公司）物权保护纠纷一案，原告人防办于2015年4月1日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2015年6月11日、2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告人防办的委托代理人吴晔、沈勇明，被告南消公司的委托代理人权威、杨英，被告元祖公司的委托代理人陈皓、王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市人防办诉称，市人防办系本市集庆路215号仓顶人防工程口部伪装房第一、二层（以下简称诉争房屋）原产权所有人。2012年9月29日，根据《南京市市级机关（含参公单位）、市直属全额拨款事业单位房产清理过户工作通知》的精神和要求，上述房屋的产权所有人变更为南京市市级机关管理事务局（以下简称市机管局）。南消公司原名“南京市消防工程公司”，系市人防办直属企业。2003年，根据宁防办（2003）15号《关于消防工程公司改制方案的批复》，南消公司改制为有限责任公司。批复第八条规定，“为支持你公司改制，同意将原公司承租的集庆路215号仓顶人防工事口部伪装房的第一、二层（建筑面积414.27平方米）继续租赁给新公司使用。具体租赁年限、租金协议另定。”然而，自改制至今，南消公司从未就诉争房屋的使用与市人防办或房屋现产权所有人签订租赁合同，也未支付过租金或房屋使用费。2009年4月23日，未经市人防办许可，南消公司擅自将诉争房屋出租给元祖公司使用至今，并按年收取房租。2012年6月至今，市人防办多次发函要求南消公司与元祖公司交还诉争房屋，并赔偿相应损失。2014年10月30日，经市机管局授权委托，市人防办将诉争房屋在南京市产权产易中心挂牌公开招租，并于2014年11月18日挂牌截止。然而，南消公司与元祖公司既未参加诉争房屋的公开招租，也未在招租结束后返还房屋。为确保国有资产的保值增值，切实完善房产相关租赁手续，2015年3月5日，市机管局向原告出具《授权委托书》，授权市人防办以自己的名义向人民法院提起诉讼，要求南消公司与元祖公司立即返还诉争房屋并赔偿相应损失。综上所述，市人防办特诉至贵院，请求判令：1、南消公司与元祖公司立即迁出非法占用的诉争房屋，将该房屋返还市人防办。2、南消公司与元祖公司按每年25万元的标准支付自2013年2月1日起至该房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。3、本案诉讼费由南消公司与元祖公司承担。被告南消公司辩称，一、市人防办不具备诉讼代理人的资格，根据法律规定，诉讼代理人必须为自然人。二、依据市机管局与市人防办的委托关系，市机管局应当以自己的名义提起诉讼，诉争房屋的返还及收益的主张应由市机管局提起。三、市人防办的诉讼请求没有尊重历史，无事实和法律依据。请求法院驳回市人防办的诉讼请求。被告元祖公司辩称，一、如南消公司所述，诉讼代理人应为自然人，机管局并未授予市人防办任何实体权利，即便起诉，也应以机管局为原告起诉。二、南消公司转租诉争房屋是合法的，依据南消公司的改制批复，南消公司对诉争房屋享有使用权。元祖公司自2009年起承租诉争房屋至今，并无任何人提出异议。即使诉争房屋产权从市人防办变更至市机管局名下，依据买卖不破租赁，亦不应影响元祖公司继续租赁诉争房屋。三、元祖公司与南消公司签订的合同所约定的租金标准是符合市场价格的，元祖公司愿意将后续尚未支付的租金付给法院指定的权利人。所谓招租形成的价格与市场形成的价格是有差距的。元祖公司希望继续维持诉争房屋的租赁关系。请求法院驳回市人防办的诉讼请求。反诉原告元祖公司反诉称，南消公司原系市人防办下属企业，2003年2月14日，市人防办同意南消公司转制，从国有企业变更为私营企业。为支持改制工作，市人防办同意将原本即为南消公司承租的诉争房屋继续租赁给南消公司使用，具体租赁年限、租金协议另定。2009年4月23日，元祖公司与南消公司签订《房屋租赁合同》，约定元祖公司承租诉争房屋（使用面积约380平方米）用于开设门店，租期自2009年5月25日至2014年5月24日，租金为每年25万元。租期届满前，元祖公司与南消公司就续约事项达成一致，双方续签《房屋租赁合同》，租期延至2019年5月24日，租金仍为每年25万元。该合同签订后，因房屋原装修陈旧，元祖公司在征得南消公司同意后，在2014年8、9月份对原装修进行了翻新施工。同年11月10日，元祖公司向南消公司支付了一年租金25万元，但在2015年5月，却接到民事诉状，市人防办向贵院起诉要求元祖公司交还诉争房屋。元祖公司认为，诉争房屋系元祖公司与南消公司签订合同后依法承租，双方自2009年4月起即建立并履行房屋租赁关系。在此期间，市人防办作为诉争房屋的权利人，对房屋租赁情况是明确知晓的。在元祖公司续租房屋及对房屋进行装修期间，市人防办未向元祖公司提示收回房屋的风险，在元祖公司续租诉争房屋五年，并对房屋进行翻新装修、正常经营之际，却提起本案诉讼，其行为系故意造成元祖公司装修损失。另外，元祖公司签订的租赁合同租期至2019年5月24日届满，若市人防办提前收回房屋将导致停业期间的经营损失。元祖公司故提起反诉，请求判令市人防办赔偿房屋装修损失20.8万元，经营损失40万元，反诉费由市人防办承担。反诉被告市人防办辩称，元祖公司所提反诉请求与本案无关，更与市人防办无关，请求法院驳回元祖公司的反诉请求。经审理查明，诉争房屋（建筑面积约414平方米）产权原系市人防办所有。2012年9月29日，根据《南京市市级机关（含参公单位）、市直属全额拨款事业单位房产清理过户工作通知》的要求，该房屋产权变更登记至市机管局名下。南消公司原名称为“南京市消防工程公司”，系市人防办直属企业。2003年，南京市消防工程公司整体转制，组建有限责任公司，即本案被告南消公司。市人防办2003年2月14日下发的《关于消防工程公司改制方案的批复》第八条载明：“为支持你公司改制工作，同意将原公司承租的集庆路215号仓顶人防工事口部伪装房的第一、二层（建筑面积414平方米）继续租赁给新公司使用。具体租赁年限、租金协议另定。”依据该批复，南消公司改制完成后，继续使用诉争房屋。但南消公司并未与市人防办签订书面租赁合同，亦未向市人防办支付租金。诉争房屋产权变更至市机管局名下后，南消公司亦未与市机管局签订租赁合同并支付租金。2009年4月23日，南消公司（甲方）与无锡元祖食品有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋租赁给乙方使用，租赁期限五年，自2009年5月25日至2014年5月24日止。年租金为25万元。同年10月，无锡元祖食品有限公司更名为本案被告元祖公司。2014年6月5日，元祖公司与南消公司续签《房屋租赁合同》，租期延至2019年5月24日，年租金仍为25万元。2014年9月，元祖公司对诉争房屋进行了翻新装修。至本案判决前，元祖公司向南消公司支付了截止2015年5月24日前的租金。另查明，2012年6月5日，市人防办向南消公司发出《关于收回仓顶人防工程口部房第一、二层的函》，主要内容为市人防办决定收回诉争房屋，并保留追缴2003年以来欠租的权利。并要求南消公司于2012年6月10日前将诉争房屋内物品清空，将该房屋交还市人防办。南消公司接函后，并未按市人防办要求交还诉争房屋。2013年12月4日，为配合元祖公司上市需要，南消公司出元祖公司出具承诺一份，内容为：“本单位出租给承租方的位于南京市秦淮区集庆路275号的房屋为本单位有权对外出租的房屋，房屋状况、租赁期限等内容均按照双方签订的《房屋租赁协议》执行。如非因承租方原因，造成承租方在租赁协议约定的期限内无法正常使用该房屋进行经营的，本单位将承担由此给承租方造成的全部损失。”2014年，根据市政府办公厅《关于进一步规范市级行政事业单位房产出租管理意见的通知》，市机管局决定对相关房屋实行公开招租。同年5月7日，市机管局出具《授权委托书》，授权市人防办在集庆路215号、广州路229号房产公开招租工作中，代市机管局行使公开招租事务。2014年10月30日，市人防办将诉争房屋在南京市产权产易中心公开挂牌招租，同年11月18日，挂牌截止。据南消公司当庭所述，在挂牌前两三天，市人防办即电话告知了南消公司诉争房屋挂牌招租事宜。元祖公司亦陈述，挂牌后两三天，南消公司将诉争房屋挂牌招租一事告知了元祖公司。但在诉争房屋挂牌招租期间，南消公司及元祖公司均未予以响应。2014年11月21日，南消公司向元祖公司发出《函告》一份，内容为：“2014年10月30日，南京市市政府有关部门对位于南京市集庆路215号房屋公开对外挂牌招租。在我单位得知此消息的当日，副董事长马卫星同志及时电话告知贵单位杭昌明、曾丽娟此情况。2014年11月16日，马卫星同志又以电话及短信的方式告知贵单位肖淼、杭昌明、曾丽娟此情况。在2014年11月20日，我单位经多方了解，得知在报名截止日（2014年11月18日）前已有单位报名揭牌的情况时，马卫星同志及时电话告知杭昌明此情况。鉴于目前情况，特再次以书面通知贵单位做好搬家准备。”2015年1月30日，市机管局与市人防办委托律师向南消公司、元祖公司发出《律师函》，要求南消公司、元祖公司于收函后七日内从诉争房屋迁出，并将该房屋返还市机管局的受托人市人防办，同时按实际租金标准支付自2013年2月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。逾期房屋权利人将追究南消公司、元祖公司法律责任。但南消公司、元祖公司接函后仍未迁出诉争房屋。又查明，2015年3月5日，市机管局向市人防办出具《授权委托书》，授权市人防办以自己的名义，并可委托律师或其他代理人向人民法院提起诉讼，请求判令无权占有和非法使用诉争房屋的南消公司和元祖公司立即返还房屋并赔偿相应损失。依据该《授权委托书》，市人防办于同年4月1日诉至本院，要求南消公司、元祖公司迁让并交还诉争房屋，并支付自2013年2月1日起的房屋占有使用费。元祖公司则在诉讼中提起反诉，要求市人防办赔偿装修损失20.8万元及经营损失40万元。元祖公司当庭陈述，其主张的经营损失40万元，系依据其测算的2013年、2014年、2015年的经营利润，估算的合同未履行完期间的经营损失。本案诉讼中，经元祖公司申请，本院委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司（以下简称天元公司）对诉争房屋内装修进行价值评估，天元公司于2016年4月7日出具估价报告，确认估价对象于估价时点（2016年1月20日）市场价值为190502元。该报告出具后，元祖公司提出异议，认为该报告未包含原装修拆除的费用，报告所载乳胶漆面积有误。天元公司于2016年5月6日出具情况说明，认可乳胶漆费用增加3867元。但表示本次评估是对现状的价值评估，施工中的拆除项无法评估。庭审中，元祖公司申请对其经营收益进行鉴定，本院认为，元祖公司主张的经营损失系依据合同未履行完期间确定，现元祖公司是否应交还诉争房屋以及实际交还诉争房屋的时间均不确定，本案不宜对其经营损失作出处理，故未予准许该鉴定申请。另2016年5月13日，市机管局出具书面说明一份，内容为：“市人防办系该案诉争房屋——南京市集庆路215号仓顶人防工程口部伪装房的原产权人。2012年9月29日，根据南京市市委、市政府的会议精神和相关要求，上述房屋的产权人登记变更为我局。但由于该房屋系人防工程，其收益的权益仍然委托市人防办实际享有和行使。”上述事实，有原、被告陈述以及房屋所有权证、《授权委托书》、《关于消防工程公司改制方案的批复》、公开招租信息、《关于收回仓顶人防工程口部房第一、二层的函》、《律师函》、《房屋租赁合同》、承诺书、工商登记信息、短信记录、房租发票、装修合同、装修费发票、《函告》、估价报告、情况说明等在卷佐证。本院认为，依据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，依据2003年2月14日的《关于消防工程公司改制方案的批复》所载：“为支持你公司改制工作，同意将原公司承租的集庆路215号仓顶人防工事口部伪装房的第一、二层（建筑面积414平方米）继续租赁给新公司使用。具体租赁年限、租金协议另定。”南消公司与市人防办就诉争房屋形成租赁关系，南消公司得享有诉争房屋的使用权。法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。上述改制方案批复并未对南消公司租赁诉争房屋的期限作出约定，南消公司改制后亦未就诉争房屋租赁事宜与市人防办签订书面合同，应认定市人防办与南消公司之间系不定期租赁合同关系，市人防办享有随时解除合同的权利。2012年6月，市人防办向南消公司发出《关于收回仓顶人防工程口部房第一、二层的函》，明确表示其决定收回诉争房屋，其与南消公司之间的租赁合同应于该函送达南消公司之日解除。合同解除后，南消公司继续使用诉争房屋已缺乏依据，南消公司应将诉争房屋交还市人防办。但南消公司并未向市人防办交还诉争房屋，在诉争房屋产权变更登记至市机管局名下后，继续将该房屋租赁给元祖公司使用。南消公司与元祖公司的行为显属共同侵权，元祖公司应当将诉争房屋清空并交还权利人，并与南消公司连带赔偿相应的房屋使用费损失。诉争房屋系人防工程，依据市机管局出具的说明，该房屋产权变更后，仍由市人防办行使收益管理的权利。现市机管局出具《授权委托书》，授权市人防办以自己的名义提起诉讼，要求南消公司与元祖公司返还诉争房屋并赔偿相应损失，而非让市人防办作为诉讼代理人提起诉讼，该授权委托不违反法律规定，市人防办具备原告的诉讼主体资格。市人防办的诉讼请求，均于法有据，本院予以支持。依据法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。如上所述，市人防办发出《关于收回仓顶人防工程口部房第一、二层的函》系依据法律规定行使不定期租赁合同的单方解除权，并无过错。市机管局在元祖公司无权占用诉争房屋的情形下，要求收回诉争房屋亦无过错。元祖公司提起反诉要求市人防办赔偿装修损失及经营损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京市消防工程有限公司与被告（反诉原告）江苏元祖食品有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出本市集庆路215号仓顶人防工程口部伪装房第一、二层，将该房屋返还原告（反诉被告）南京市人民防空办公室。二、被告南京市消防工程有限公司与被告（反诉原告）江苏元祖食品有限公司按每年25万元的标准向原告（反诉被告）南京市人民防空办公室连带支付自2013年2月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。三、驳回被告（反诉原告）江苏元祖食品有限公司的反诉请求。案件受理费7390元，由被告南京市消防工程有限公司与被告（反诉原告）江苏元祖食品有限公司负担。反诉案件受理费4940元、鉴定费2600元，合计7540元，由被告（反诉原告）江苏元祖食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。审 判 长  马 巍人民陪审员  黄雅维人民陪审员  贾 竞二〇一六年五月二十三日见习书记员  陶 瑜