咸阳市渭城区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0404民初69号原告韩x，女，19xx年x月x日出生，汉族，xx市xx区底张街道办事处xx村村民，住该村xxx号。身份证号：6104041994********。委托代理人牛x忠，陕西xx律师事务所律师。被告石x法，男，19xx年x月xx日出生，汉族，xx市xx区xx街道办事处xx村村民，住本村0471号。身份证号：6104041963********。委托代理人杨x，xx市xx法律服务所法律工作者。原告韩x诉被告石x法房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩x及其委托代理人牛文忠，被告石x法及其委托代理人杨x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩x诉称，原、被告于2015年11月2日签订了房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于xx区xx镇xx路临街门面房约700平方米用于开办酒楼。租期5年，租金每年5.9万元，合同期内不得随意上涨房租。房租费一年一次性付清。合同签订后，原告依约支付了第一年房屋租金，并对被告交付的部分房屋进行了装修，花费90015元。但被告并未按约定向原告交付全部租赁房屋，仅交付了500平方米左右。2015年11月6日适逢降雨，该租赁房屋三层严重漏雨，致使原告租赁房屋三层装修全部损坏。原告找被告交涉，要求被告按合同约定履行维修义务，被告承诺三日内全部维修好，但至今并未维修，其交付的租赁房屋存在严重瑕疵，且严重违约。2015年12月25日凌晨，被告私涨电费，并给原告租赁的房屋全面停电，至使原告的酒楼无法营业。故请求法院依法判令：一、依法解除原、被告于2015年11月2日签订的房屋租赁合同；二、要求被告赔偿原告装修损失90015元，十日的营业损失28000元，退还原告房屋租赁费43945元，共合计161960元；三、本案诉讼费由被告承担。原告韩x为支持其主张，向法庭举证如下：１、房屋租赁合同、房屋所有权证明、租金收据各一份，欲证明原、被告系合法房屋租赁关系，房屋产权归被告所有，原告已向被告交纳一年租金59000元。２、房屋装修、装璜及广告费用票据共六份，欲证明原告对所租赁房屋进行装修、装璜及进行广告宣传等所花费用共计90015元。３、2016年2月11日陕西xx律师事务所调查笔录一份，欲证明原告之湘江酒楼每日营业额平均为2800元以上。４、2015年12月25日咸阳市公安局渭城分局渭城派出所出具的接处警登记表一份，欲证明被告于2015年12月25日私自断电，原告进行了110报警，致使原告无法经营至今，构成根本违约。５、证人孙超出庭作证，欲证明原告聘请其对湘江酒楼进行了装修、装璜，并向其实际支出了相应装修费用。被告石x法辩称，原、被告签订的合同合法有效，原告单方解除合同属于违约行为，应承担继续履行合同的违约责任。原告请求被告赔偿装修损失、营业损失、退还原告房屋租赁费43945元无事实依据。合同中并未约定具体面积，被告提供的房屋约700平方米，符合合同约定。原告所说房屋属员工宿舍，且被告答应修缮，未造成不能营业的情况。对于停电问题，2015年9月份至今原告拖欠电费5700元左右，被告一直垫付，故采取停电措施。因此，请求法院依法驳回原告诉请。被告石x法为支持其主张，向法庭举证如下：房屋租赁合同一份，欲证明该合同合法有效，原告应继续履行合同，并应当按照合同约定交纳水电费。庭审中，经本院组织双方当事人举证、质证，经合议庭合议，现对证据认证如下：对原告所举证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告所举证据2，被告不予认可，本院认为，该收款收据、广告报价单均非制式国家税务票据，亦未注明付款单位，款项用途，不能作为合法有效证据，故不予确认。对原告所举证据3，被告不予认可，本院认为，该调查笔录无其他证据佐证，故不予确认。对原告所举证据４，被告对其真实性认可，但对证明目的不认可，本院认为，该证据仅能证明原、被告曾经发生纠纷，咸阳市公安局渭城分局渭城派出所出警进行处置，并不能证明被告私自断电的事实，对该证据的证明目的，本院不予确认。对原告所举证据5，该证人证言无其他有效证据佐证，本院不予确认。对被告所举证据，原告表示认可，本院予以确认。根据上述有效证据，本院查明事实如下：2015年9月2日，韩x为了经营餐饮，与石x法口头约定，租用其位于xx区xx镇xx路临街门面房约700平方米私宅一至三楼，并预付房租8000元。随后，韩x开始对该门面房墙面、房门、吧台、卫生间、电路、门头等进行了翻修，并安装了监控设备。2015年10月6日韩x经营的湘江酒楼开始营业。同年11月2日双方签订房屋租赁合同，约定租期5年，年租金59000元，出租方合同期内不得随意上涨房租，并负责房屋的正常维修及通电、通水，以确保经营，承租方有权出租或转让，按时交纳水电费及房费，每年的房租一次性付清。合同签订当日，韩x向石x法给付了剩余房屋租赁费51000元。2015年11月底，石x法要求韩x给付房屋出租以来的所欠电费，韩x以石x法应当出具国家电力局开具的正式发票，方能给付电费为由，拒绝支付电费。后双方多次因电费问题发生矛盾纠纷。2015年12月25日12时左右，石x法以韩x始终未付清电费为由，对该酒楼进行了断电，双方矛盾激化，韩x遂拔打110报警。咸阳市公安局渭城分局渭城派出所出警协调，双方协商无果。韩x认为石x法违约，故诉至法院，要求解除合同，并赔偿相应损失。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告韩x以餐饮经营为目的，租用被告石x法的房屋，双方自愿签订了房屋租赁合同，该合同合法有效。原告在餐饮经营期间，未能按照双方合同第五条约定，按时缴纳电费，存在一定过错，被告在未协商解决问题的情况下自行断电，致使原告不能经营，亦存在一定过错。现原告明确表示要求解除房屋租赁合同，且原告经营的湘江酒楼休业至今，该合同已无继续履行的可能，故对原告请求解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持。关于房屋租赁费一项，原告自2015年11月2日签订房屋租赁合同起，至2016年1月5日向本院起诉止，共计租用被告房屋65天，按年租金59000元计算，日租金为每天161.64元，合计应付租金10506.6元，剩余的48493.4元租金，应由被告向原告予以退还。故对原告主张退还房屋租赁费43945元的请求，本院予以支持。关于原告主张由被告赔偿装修损失一项，因原告提供的装修清单及收据、证人证言，仅能证明原告对租赁房屋进行装修的事实，未提供目前房屋装修残余价值的相关证据，对于租赁房屋中由原告装修，并可拆除的装修物品，原告应主动拆除，并将租赁房屋恢复原状。故对原告主张被告赔偿装修损失一项，本院不予支持。关于营业损失一项，原告提交的陕西xx律师事务所的调查笔录，该笔录的证人未出庭作证，该调查笔录不能作为认定营业损失的法定证据，原告亦未提供其他证据予以佐证，故对原告主张营业损失一项，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除韩x与石x法签订的房屋租赁合同。二、石x法退还韩x房屋租赁费43945元。三、驳回韩x的其他诉讼请求。案件受理费3539元，由原告韩x承担1769.5元，被告石x法承担1769.5元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审 判 长  刘保祥代审 判员  卢 睿人民陪审员  何建学二〇一六年五月十七日书 记 员  金 乐附：相关法律条文第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。