吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昌民一初字第2004号 原告：吉林大药房药业股份有限公司，住所地长春市大经路528号。 代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：邱恒，该公司职员。 委托代理人：孔馨炜，该公司职员。 被告：关秀东，住吉林市。 委托代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。 原告吉林大药房药业股份有限公司（以下简称大药房公司）诉被告关秀东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日受理后，于2016年2月18日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大药房公司的委托代理人邱恒和孔馨炜、被告关秀东及其委托代理人唐加丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大药房公司诉称：2010年1月，我公司与关秀东签订了房屋租赁合同。该合同约定：租期为2011年2月1日至2016年1月31日，年租金为25万元，每年提前三十日一次性支付下一年租金，用途为药店经营。2014年1月，原告上打租支付被告租金至2015年1月31日。2014年8月双方终止履行该合同，原告搬出该房屋，但虽经原告多次催要，被告至今尚未返还原告多支付的租金11.23万元，给原告造成了经济损失。根据中华人民共和国合同法及双方房屋租赁合同的约定，原告请求：1、被告返还从2014年8月20日-2015年1月31日的剩余租金11.23万元；2、被告支付迟延给付的利息（自2015年1月31日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。 关秀东辩称：1.原告所诉双方于2014年8月终止履行《房屋租赁合同》及原告搬出涉案房屋，均不属实。原告在2014年8月份仍占有使用该房屋。原告也未经被告同意单方终止该租赁合同，实属违约行为，应自行承担违约责任。2.双方约定的租赁期限至2016年1月31日。在租赁期限内，因原告单方违约擅自解除合同，没有缴纳2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金，给被告造成租金损失。被告被迫于2015年7月1日将此房出租给他人经营使用。因此被告在2015年2月1日至2015年6月30日期间的房屋租金损失104167元应当由原告支付。3.原告请求返还剩余租金及给付利息的诉求没有事实和法律依据。4.按照合同约定，双方发生纠纷应先通过协商解决，协商不成方可诉讼。本案原告的诉讼行为违反了双方当事人约定的解决争议的条款。根据约定大于法定的原则，法院应驳回原告告诉，由双方先行协商处理。 经审理查明：2010年1月1日，关秀东作为甲方与作为乙方的大药房公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将坐落于吉林省吉林市***的房屋（建筑面积325平方米，所有权证号昌字第**号）出租给乙方使用；用途为经营药店；租赁期间自2011年2月1日起至2016年1月31日止；年租金为25万元；租金支付方式为自合同签订之日，乙方上打租现金方式支付甲方年租金25万元整，以后每年提前30日支付下一年度租金；11.2条约定“双方可协商终止本合同。在租期内，乙方可以提前30日书面通知甲方，并向甲方另外支付/补偿费用而提前终止合同。但甲方应将乙方已交剩余租金返还乙方”；12条约定“与本合同有关的一切纠纷双方应首先通过友好协商解决。如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的10日内得到解决，任何一方有权将此纠纷提交房屋所在地人民法院诉讼”。大药房公司于2014年1月支付关秀东自2014年2月1日起至2015年1月31日止的房租25万元。大药房公司于2014年9、10月份左右不再使用涉案房屋。双方对房屋租赁合同终止的相关事宜协商未果。大药房公司于2014年11月29日在新视界周刊发布通知，内容为“关秀东先生，由于我公司于7月份已下函通知您终止租赁合同，签收未果。请您于2014年12月5日前退还我方剩余租金10.96万元。特此通知！”。 认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、网上银行记账凭证、涉案房屋所有权证、新视界周刊通知、电费明细单、门市房出租协议、当事人的陈述和答辩。 大药房公司提供的销售记录，关秀东有异议，该证据形式不符合证据规则的规定，本院不予采信。大药房提供的录音证据，无其它证据予以佐证，无法形成完整证据链条，无法证明双方对合同终止达成合意，仅能证明双方就合同终止问题协商未果。大药房公司提供的快递回执，关秀东有异议，该快递签收人非关秀东本人，大药房公司亦未提供其他证据证明签收人系受关秀东委托以及该地址系关秀东经营场所，大药房的报纸中通知中亦自认“签收未果”，故对其证明问题，本院不予采信。大药房公司提供的两名证人均系其单位员工，对其证言中大药房2014年9、10月份开始即不再使用涉案房屋予以采信，其他部分大药房公司未提供其它证据予以佐证，无法形成完整证据链条，本院不予采信。 关秀东提供的门市房出租协议，与本案没有关联性，本院不予采信。 关秀东提供的证人证言，大药房公司有异议，结合法庭调查，本院不予采信。 根据大药房公司的诉讼请求和答辩人关秀东的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.大药房公司是否有诉权；2.双方的租赁合同何时终止解除；3.终止解除的后果。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。大药房公司与关秀东之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。 关于大药房公司是否有诉权。大药房公司提供了充分证据证明双方就合同终止事宜协商未果，故大药房公司有权依据合同向房屋所在地法院即我院提起诉讼。 关于双方合同的终止解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。双方的租赁中合同明确约定了合同终止的条件，即双方协商一致终止或大药房公司提前30日书面通知关秀东从而终止合同。本案中大药房公司未提供充分证据证明双方协商一致终止合同，应承担举证不利的后果。虽然大药房公司已经于2014年9、10月左右不再使用涉案房屋，这仅是承租人的单方行为，没有终止合同的效力。双方合同明确约定了合同终止条件，即提前30日书面通知关秀东。大药房公司于2014年11月29日以报纸通知的形式书面通知了关秀东，依据合同约定,双方的租赁合同于30日后即2014年12月29日终止。大药房公司主张已经于2014年7月将终止合同的书面通知送达关秀东，却未提供充分证据予以证明，而且该主张与其提供的报纸通知的内容相互矛盾，故该项主张，本院不予支持。关秀东抗辩大药房公司违约单方解除合同，根据双方合同约定大药房公司可以提前30日以书面通知的方式终止合同，故此项抗辩，本院不予支持。 关于合同终止的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据双方合同约定，关秀东应于合同终止后将剩余租金返还大药房公司，本案中关秀东未依约返还。故关秀东应返还大药房公司自2014年12月29日起止2015年1月31日止的租金23287.67元，并支付上述租金的利息（自2014年12月29日起至本判决生效时止，按银行同期贷款利率标准计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）款、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一之规定，判决如下： 一、被告关秀东返还原告原告吉林大药房药业股份有限公司房屋租金23287.67元，并支付上述租金的利息（按银行同期贷款利率标准，自2014年12月29日起至本判决生效之日止），于本判决生效之日起5日内一次性付清； 二、驳回原告吉林大药房药业股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2715元，由原告吉林大药房药业股份有限公司负担2300元、被告关秀东负担415元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  田艳华 人民陪审员  吕吉英 人民陪审员  颜淑莉 二〇一六年五月五日 此件与原本核对无异 代理书记员  齐永鹤                            提出申请执行期限为二年