上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5633号原告毛黎明，男，1959年3月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告郑荣，女，1961年11月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告毛嘉怡，女，1989年10月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托代理人郑荣，女，1961年11月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告上海三象房产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人郭彤，总经理。委托代理人陈家新，男。委托代理人钟蕾，女。原告毛黎明、郑荣、毛嘉怡诉被告上海三象房产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后依法由代理审判员林青独任审判。2016年1月21日，本案进行了第一次公开开庭审理，原告毛黎明、郑荣及原告毛嘉怡的委托代理人郑荣、被告上海三象房产发展有限公司的委托代理人陈家新到庭参加了诉讼。鉴于案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2016年5月12日本案进行第二次公开开庭审理，原告毛黎明、郑荣及原告毛嘉怡的委托代理人郑荣、被告上海三象房产发展有限公司的委托代理人钟蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛黎明、郑荣、毛嘉怡诉称：2009年2月22日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》一份(编号XXXXXXXXXXXX)，由原告出资人民币2,115,000元(交房实测房价为2,085,264元)购买被告开发出售的位于上海市青浦赵巷镇某小区联体别墅一套。房屋交付后，原告拟计划装修时，突然发现被告在2010年5月在未通知原告的情况下，擅自施工，将原告家门前的绿化去除开挖，小区南侧部分房屋前的地面也已被开挖，二至三米的深沟紧贴房屋。被告当时称，开挖是为了市政工程的需要，重新排设新小区的管线。业主不相信，后在业主的极力反对和报警下，被告才撤走施工人员停止了施工。并于2010年5月20日就此事被告曾向“合生朗廷园1#至89#业主”发出《致歉信》。之后，原告与其他业主经多方了解方得知原告所购买的房屋在交付前就已经出现了不均匀沉降，实际属于质量不合格房屋。后经了解在其他业主的不断上访下，被告于2010年9月召开过一次业主大会，通报房屋质量问题。确认了包括原告在内的房屋确有沉降现象，被告亦承诺尽快修复和赔偿。之后，被告相关工作人员就房屋纠偏加固方案，曾多次通过电话与原告沟通，希望原告同意房屋纠偏加固的施工方案，原告每次均表示了同意的意愿。但直至今日，被告既未履行纠偏加固的义务和责任，也未履行曾承诺与原告协商赔偿的事宜，至今一直未与原告协商赔偿事宜。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告上海三象房产发展有限公司按上海房屋工程建设技术发展有限公司出具的《合生朗廷四期16幢(78户)联体别墅地基纠偏加固施工方案》、上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》、《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案技术咨询报告》对原告毛黎明、郑荣、毛嘉怡购买的位于上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》78号房屋存在的质量问题予以修复；2、被告上海三象房产发展有限公司赔偿原告毛黎明、郑荣、毛嘉怡房屋空置费损失(自2009年11月1日起至2012年4月30日按每月人民币3,700元计算；自2012年5月1日起至被告修复完毕之日止、按每月人民币2,220元计算)。被告上海三象房产发展有限公司辩称：同意原告全部诉讼请求。经开庭审理查明：2009年2月22日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》78号1－3层别墅，据被告暂测该房屋建筑面积为209.11平方米,其中套内建筑面积为209.11平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积90.83平方米；原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为10,114.29元，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,115,000元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2009年10月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得《住宅交付使用许可证》并向原告签发《入伙通知书》。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。合同签订后原告支付了全部购房款,被告开具了发票。2010年2月20日，被告向业主发出入伙通知书。2010年2月3日，原告签署了房屋交接书，确认房屋建筑206.17平方米，另有地下附属面积90.92平方米，房屋总房价为2,085,264元。2010年5月，有关媒体报道包括本案系争房屋在内的14幢别墅沉降超标。2010年5月20日，被告向原告发出致歉函，称对5月初擅自施工行为道歉。后因被告与业主未能就修复及赔偿问题达成一致。原告诉至本院。另查明：2009年9月2日，上海市青浦区建设和交通委员会(下称青浦建交委)向被告颁发系争房屋所在小区工程的竣工验收备案证书。2009年9月29日，被告取得了包括原告所购房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。再查明：2010年5月25日，由青浦建交委委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司参与合生朗廷园四期工程1#~10#、39#~42#、61#、62#建筑物倾斜技术原因分析，并于2010年6月10日出具合生朗廷园四期工程1#~10#、39#~42#、61#、62#建筑物倾斜原因分析报告，该报告中载明该公司接受的主要工作：补勘及复核勘察报告；复核房屋沉降计算，从岩土工程角度分析倾斜原因。根据计算结果，考虑填土荷载土时各幢建筑物南北两侧的沉降量及倾斜率见表7填土荷载作用时各计算点沉降量及倾斜率，该表中载明：1#的平均倾斜率为3.21‰，2#的平均倾斜率为3.13‰,3#的平均倾斜率为6.73‰，4#的平均倾斜率为4.83‰，5#的平均倾斜率为4.61‰，6#的平均倾斜率为4.30‰，7#的平均倾斜率为5.40‰，8#的平均倾斜率为5.33‰，9#的平均倾斜率为2.00‰，10#的平均倾斜率为2.03‰，39#的平均倾斜率为3.48‰，40#的平均倾斜率为3.64‰，41#的平均倾斜率为2.61‰，42#的平均倾斜率为2.65‰，61#的平均倾斜率为4.54‰，62#的平均倾斜率为4.12‰。由此可知，考虑道路填土荷载的作用，各幢建筑物的不均匀沉降都有所增加，该方法计算倾斜率为2.0~6.7‰，除部分建筑物外，大多数建筑的倾斜率均超出了规范的容许规定4‰。建筑物倾斜原因分析：建筑物自身有较大沉降，容易出现一定的不均匀沉降；道路填土对建筑物产生不对称的附加荷载，是建筑物出现向道路侧倾斜的主要原因。结论和建议为：结论：1、原岩土工勘察报告位于被调查建筑物场地处地质分层和地层定名是能客观反映实际的；其提出的土的物理力学性能指标是安全合理、可信；报告中地基基础分析与评价是恰当的。2、没有填土荷载，建筑物自身也有较大沉降量，根据上海规范规定，计算分析显示建筑物中心点最终沉降量接近规范容许值(200mm)。3、道路填土(约1.9m)对建筑物产生不对称的附加荷载，是建筑物出现向道路侧倾斜的主要原因。故对该项目提出以下建议：1、设计单位加强荷载复核，重新评估和分析建筑物沉降；2、建筑物各点沉降不均匀，各边倾斜不一致，对结构容易产生次应力，墙体容易裂缝，应加强房屋沉降监测和结构裂缝观测；3、尽早委托专业、权威单位进行加固设计，尽可能把问题、损失减小；4、建议采取锚杆静压桩加固，必要时采取其他纠偏措施；施工时要采取措施减小附加沉降，并加强动态监测；并提醒非常注意管线的保护和迁移问题；5、建筑物加固后需继续加强沉降和倾斜监测。2010年7月30日，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具了《合生朗廷四期16幢联体别墅不均匀沉降及裂缝损伤检测评估报告》。该报告中委托原因与要求中明确上述房屋近期发现倾斜率超标，在青浦建交委的协调下，由被告委托该公司对16幢别墅的不均匀沉降现状、原因进行检测。测量结果：1、房屋南北向的倾斜明显，两排房屋整体向中间道路一侧倾斜，即第一排的8幢房屋向北侧倾斜，第二排的8幢房屋向南侧倾斜。除42栋房屋向西倾斜1.34‰外，39栋房屋向东倾斜2.15‰外，其余房屋的东西向倾斜规律不明显。2、西侧房屋的倾斜率普遍偏大，西端古河道区的房屋倾斜率最大，其中7栋、8栋、42栋、61栋、62栋的南北向倾斜率较大(接近或超过7‰)。3、多数房屋的中部的沉降略大于两端。房屋不均匀沉降汇总分析为：1栋平均向北倾斜2.75‰，2栋平均向北倾斜3.14‰，9栋平均向南倾斜1.92‰，10栋平均向南倾斜3.99‰，3栋平均向北倾斜4.10‰，4栋平均向北倾斜6.02‰，5栋平均向北倾斜3.62‰，39栋平均向南倾斜5.50‰、平均向东倾斜2.15‰，40栋平均向南倾斜3.84‰、平均向西倾斜2.21‰，41栋平均向南倾斜3.50‰，6栋平均向北倾斜4.48‰，7栋平均向北倾斜6.58‰，8栋平均向北倾斜8.08‰，42栋平均向南倾斜7.50‰、平均向西倾斜1.34‰，61栋平均向南倾斜11.17‰，62栋平均向南倾斜10.49‰。结论与建议为：目前，房屋南北向的倾斜明显，以整体向中间道路一侧倾斜为主，第一排8幢房屋(1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋)向北侧倾斜，第二排8幢房屋(9栋、10栋、39栋、40栋、41栋、42栋、61栋、62栋)向南侧倾斜，西侧房屋的南北向倾斜率普遍偏大，西端古河道区房屋的南北向倾斜率最大。其中：西侧C类房屋(6栋、7栋、8栋、42栋、61栋、62栋)的南北向倾斜率4.48~11.17‰；中部B类房屋(3栋、4栋、5栋、40栋、41栋)的南北向倾斜率3.50~6.02‰；东侧A类房屋(1栋、2栋、9栋、10栋)的南北向倾斜率1.92~3.99‰。6月13日~7月12日的沉降监测结果，西侧C类房屋的沉降速率0.010~0.083mm/d，平均沉降速率0.053mm/d；中部B类房屋的沉降速率0.059~0.129mm/d，平均沉降速率0.095mm/d；东部A类房屋的沉降速率0.041~0.136mm/d，平均沉降速率0.103mm/d。各房屋的沉降均未稳定，西端C类房屋、填土建造的3栋房屋的沉降速率相对较大。从目前的沉降监测数据分析，房屋的沉降和沉降差在一段时间内仍会有所发展。房屋南北侧室外地坪高差使房屋的南北侧地基土产生了明显的压力差，是房屋向道路一侧倾斜的主要原因。此外，场地土软弱土层厚度大、场地土不均匀等使房屋的沉降量较大、并有一定的不均匀沉降。房屋主体结构上未见承载力不足、不均匀沉降引起的裂缝损伤，房屋的裂缝损伤主要是外墙角的45度楼板斜裂缝，少量的窗边水平短缝和短斜缝，窗边渗水、粉刷层龟裂、外墙修补痕迹等常见的施工质量通病，部分业主装修时有凿除承重墙的情况。目前的不均匀沉降尚未对房屋主体结构的安全性造成明显影响。建议对房屋地基基础进行加固处理，倾斜率较大的房屋进行纠偏处理。对裂缝、渗水等进行全面的维修整改。加固纠偏等设计和施工应由有资质的单位承担，并应继续对房屋沉降进行监测。上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海市青浦区“合生朗廷”质量问题调查组的委托，于2010年8月10日组织房屋检测、结构设计和施工等方面的专家进行现场踏勘并召开技术分析会，于2010年8月16日出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅倾斜技术分析报告》，该报告以上海岩土工程勘察设计研究院有限公司编制的《合生朗廷园四期工程1#~10#、39#~42#、61#、62#建筑物倾斜原因分析报告》和上海市建筑科学研究院房屋质量检测站编制的《合生朗廷四期16幢联体别墅不均匀沉降及裂缝损伤检测评估报告》、同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司编制的《赵巷镇镇乐路199弄合生朗廷园上部结构设计校核咨询报告》作为技术分析的依据。专家会进行了认真的讨论和分析，形成以下意见：1、16栋联排别墅基础下存在较厚的高压缩性土层。两排别墅间设置了1条东西向的小区道路，道路填土厚度达1.8米~1.9米，造成别墅地基南北侧存在较大的竖向压力差，设计未充分考虑。因此，在该地质情况下，道路填土是造成16栋联排别墅倾斜的主要原因。2、目前个别别墅沉降速率还较大，因此应对16栋联排别墅(包括其周边管线)进行继续监测，摸清其沉降规律。3、根据监测后的倾斜率，对16栋联排别墅进行分类。对于倾斜率超过4‰，建议对地基进行加固；对于倾斜率超过7‰的别墅，建议进行纠偏和加固。纠偏和加固应考虑上部结构和基础的整体性。纠偏和加固前应对设计方案和施工方案进行专项评审。4、相关资料表明联排别墅的结构是安全的，但存在装修过程中破坏承重结构的情况，应提请建设单位特别重视。本次不考虑装修破坏承重结构对房屋造成的不利影响。2010年9月30日，上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》，载明：上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海市青浦区“合生朗廷”质量问题调查组的委托，于2010年8月30日组织房屋检测、结构设计和施工等方面的专家对上海市房屋建筑设计院有限公司编制的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案》(简称《加固方案》)进行了技术评审，认为《加固方案》中采用锚杆静压桩加固和掏土纠偏的方案总体上是合理的、可行的，尚需在以下方面进一步完善和优化，共列出12条内容，其中：1、应结合现场实际情况和有关沉降监测资料进一步分析和预估房屋不均匀沉降的发展趋势。2、《加固方案》中应补充列出相关设计依据和遵照执行的规范。3、根据最近的沉降速率对各单体重新进行分类，建议将5#、41#别墅由Ⅰ类改为Ⅱ类。4、建议以倾斜率是否达到4‰来确定房屋是否进行基础加固，同时还应考虑到各房屋的沉降尚未稳定、地质条件存在差异等情况，加固范围可适当放大。5、基础加固是为减少道路堆土对房屋产生的不利影响，建议适当减少桩数，同时应考虑道路堆土对各单体两侧静压锚杆桩可能产生不同的负摩阻力。上海房屋工程建设技术发展有限公司于2010年12月出具《合生朗廷四期16幢(78户)联体别墅地基纠偏加固施工方案》，载明：加固建筑物分类：根据上海建筑科学研究院房屋质量监测站对16幢联体别墅的检测结果及上海房屋质量监测站对房屋的监测结果，根据房屋平均倾斜及沉降速率把房屋分为Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类：Ⅰ类：房屋平均倾斜在4.00‰以内且沉降速率审 判 长  高金登代理审判员  林 青人民陪审员  俞逸辉二〇一六年五月二十三日书 记 员  王 菲附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。