福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0425民初653号原告：大田县均溪镇人民政府，住所地大田县均溪镇凤山中路156号。法定代表人：陈秀达，镇长。委托代理人：陈有球，福建协胜律师事务所律师。被告：范建民，男，1974年7月30日出生。委托代理人：范建泉（系被告范建民的哥哥），男。原告大田县均溪镇人民政府（以下简称均溪镇政府）与被告范建民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理。依法由审判员涂劲蛟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均溪镇政府的委托代理人陈有球、被告范建民及其委托代理人范建田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均溪镇政府诉称：2013年11月11日，原告与被告范建民签订《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》，约定租赁标的物即均溪镇行政服务中心左侧1号、2号店面，租金每平方米200元／月即每个店面每月租金4700元，租赁期限为三年，承租费按季度缴纳于每季度第一个月5日前交清。合同签订后，被告于2014年1月13日缴纳第一季度租金28200元。原告镇班子成员会考虑整体经济形势及经营环境，下浮2014年第二季度租金，2015年度租金再次下浮，但被告仅于2014年7月1日缴纳2014年第二季度租金26790元，其后的租金拖欠未缴。截至2015年11月22日，被告尚欠2014年7月1日起至2015年11月22日止的租金134280元及原告代缴电费1416元。2015年11月23日，原、被告双方同意解除合同，被告将店面钥匙交回原告，但未腾空前述店面返还给原告。请求判令：1、解除原、被告于2013年11月11日签订的《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》。2、被告立即腾空租赁物并返还给原告。3、被告向原告支付欠缴租金计人民币134280元、代垫电费1416元，2015年11月23日起的房屋占有使用费按每月7520元计算直至被告返还店面时止计人民币25810元（暂计至2016年3月7日止），合计人民币161506元。4、由被告承担本案的诉讼费。被告范建民辩称：1、原、被告提供的租赁合同内容不同，其所提供的租赁合同可以证明合同约定租金为4700元／月，而非原告所提供租赁合同约定二个店面、每个店面4700元／月。2、未收到原告的催计函。3、要求被告出示租赁物的产权证明。经本院审理，查明的主要事实如下：2013年8月至9月，原告均溪镇政府搭建大田县均溪镇行政服务中心旁店面。2013年11月8日，原告将大田县均溪镇行政服务中心左侧1号、2号店面（面积均为23.5平方米）对外公开招租，被告范建民以租金每平方米200元／月的价格中标。2013年11月11日，甲方原告与乙方被告签订《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》，约定：1、乙方竞得甲方的政府大院门口传达室边1、2号店面，承租期3年，租期自2014年1月1日至2016年12月30日止。2、乙方须于2013年12月20日前向甲方交纳2014年第一季度承租费4700元。之后承租费按季度缴纳，并于每季度第一个月5日前交清。3、水电费等相关税费由乙方主动向相关部门缴纳。4、乙方投标保证金20000元，转为店面租赁押金。租赁押金在合同期满后经双方结算后退还乙方。5、店内装修时间从2013年11月9日至2013年12月30日。合同签订后，被告向原告支付了租赁押金20000元。承租期间，被告于上述承租1、2号店面旁自行搭建一间简易房。2014年1月13日、2014年7月1日，被告分别向原告支付租金28200元、26790元。截至2015年11月22日，原告为被告垫付电费1416元。2015年11月23日，原、被告双方同意解除合同，被告将其放置于承租1、2号店面的部分物品搬移至其自行搭建的简易房中，腾空其承租1、2号店面后将店面钥匙交回给原告。另查明，2014年3月31日，考虑整体经济形势及经营环境，原告镇班子成员会研究同意下浮被告承租的1、2号店面2014年第二季度租金的5%，调整为每间店面4465元／月。2015年6月16日，原告镇班子成员会研究同意从2015年第一季度起对年度租金再次下浮，被告承租1、2号店面调整为160元／平方米。上述事实，有原告提供的《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》、招租文件、《调解租金建议》及租金缴纳情况表、现金缴款单、往来结算凭证、电费发票、缴款通知单，被告提供的《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》等予以证实，本院予以确认。双方当事人争议焦点为《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》的效力及“租金”的相关约定。原告主张：原告均溪镇政府将大田县均溪镇行政服务中心左侧1号、2号店面（面积均为23.5平方米）对外公开招租，被告范建民以租金每平方米200元／月的价格中标。原告与被告签订《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》，约定租金为每个店面每月4700元。原告虽未取得出租店面的产权证，但出租店面经县政府工作会议同意搭建，原告系出租店面的产权人，该租赁合同属有效合同。原、被告持有的合同所约定租金不同，系签订合同时原告疏忽所致，招租文件及被告缴纳租金发票可以证实被告亦按每个店面每月4700元支付租金。原告提供招租文件、《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》、现金缴款单、往来结算凭证以证实其上述主张。被告认为：原告未持有其出租1、2号店面的产权证及其他相关部门出具的产权证明，原、被告双方签订的租赁合同属于无效合同，被告持有的租赁合同约定1、2号店面每季度租金为4700元。被告提供《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》，以证实原告自行在原告提供的租赁合同约定租金4700元后添加“／个店.月”的事实。对双方当事人的争议焦点，本院分析认证如下：原告未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定搭建讼争的均溪镇行政服务中心左侧1、2号店面，该搭建房屋亦不属于经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，原、被告签订的《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》应认定为无效合同。原告提供的招租文件可以证实被告以“租金”每平方米200元／月的价格中标，上述“租金”中标价格经被告签字确认，被告向原告二次支付“租金”的票据亦可证实被告按上述中标租金价格及原告调低后的“租金”价格支付“租金”，故原、被告于合同中约定1、2号店面每季度“租金”为4700元系笔误，应认定原、被告于合同约定“租金”为1、2号店面均按每月每间店面4700元。综上事实，本院认为：原告并未取得相关行政规划部门许可搭建均溪镇行政服务中心左侧1、2号店面，被告范建民与原告均溪镇政府签订的《均溪镇行政服务中心左侧店面承租合同》属无效合同。原告的关于“租金”的诉讼请求可参照合同约定的租金及调低后的租金标准支付房屋占有使用费，房屋占有使用费自2014年7月1日起计至2015年11月22日，即26790×2＋22560×（3＋52／90）＝134294元，故原告的诉讼请求按房屋占有使用费134294元以及原告垫付的电费1416元，扣除被告支付的租赁押金20000元，计人民币115710元，本院予以支持。被告自2015年11月23日起即腾空了1、2号店面，并交回钥匙给原告，故原告主张的其余房屋占有使用费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条第一款、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告范建民应于本判决发生法律效力后30日内偿付房屋占有使用费人民币134294元、垫付电费1416元，扣除被告支付的租赁押金20000元，尚应支付115710元给原告大田县均溪镇人民政府。二、驳回原告大田县均溪镇人民政府的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3530元，减半收取1765元，由原告负担500元，由被告负担1265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  涂劲蛟二〇一六年五月九日书记员  林晓峰附本案适用的相关法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。