河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18179号上诉人（原审原告、反诉被告）：王一，女，1988年11月25日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：张玉杰，上海协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任宗芳，上海协力（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南姿华房地产开发有限公司，住所地郑州高新区瑞达路******附**。法定代表人：杜葆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红举，河南明天律师事务所律师。上诉人王一因与被上诉人河南姿华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人王一的委托诉讼代理人张玉杰，被上诉人河南姿华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵红举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王一上诉请求：一、请求依法撤销（2020)豫0105民初21822号民事判决，依法改判由被上诉人为上诉人办理房产证或者解除房屋买卖合同、返还上诉人支付的购房款返还购房款及利息、赔偿损失，并赔偿相当于一倍购房款的赔偿责任。二、请求本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，根据双方履行事实，足以认定购房总价款，一审法院认为购房总价无法认定是错误的，(1)上诉人在2015年4月份协商购买被上诉人开发的涉案房产，协商确定总价款为40万元，先期支付25万元，从2015年4月份开始，按月支付2000元，付满50000元为止，剩余10万元在办理房产证时支付，办理房产证时另行支付3万到5万元的办证费用。因为该房屋当时不能办理房屋产权证书以及光照不足的原因，按照小产权房的价格卖给上诉人，被上诉人方承诺会协调办理房产证，能办理房产证时再支付余款并支付办理房产证的费用数万元，因为暂时不能办理房产证，对购房人来说是有一定的风险的，结合当时郑州的房价及房屋面积116平方，综合算来，认定该涉案房产总价为45万元，是符合当时房产价格实际情况的。因此，一审法院认定房产总价不能确定，是错误的。(2)一审法院判决解除原被上诉人之间的房屋买卖合同关系，适用法律错误，被上诉人反诉解除买卖合同，违背诚信原则，不应该解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，如果解除双方的买卖合同关系，应当依法判决被上诉人赔偿上诉人的购房款利息、房屋差价损失及不超过已付购房款一倍的损失赔偿责任。上诉人已经按照约定付清了应付的购房款，被上诉人承诺上诉人，在能办理房产证后再补交10万元购房款，现在诉讼发生的原因是因为房价上涨，被上诉人违反约定，要求上诉人多补交高额的购房款的情况下双方才产生诉讼的。并且现在上诉人已经收房，并花费巨额装修费进行装修入住，如果解除双方的买卖合同关系，会极大损害上诉人的利益。同时，被上诉人在明知诉争房屋不能办理房产证的情况下，仍然欺骗上诉人能够办理房产证，将诉争房屋出售给上诉人谋取非法利益，在现在房屋价格上涨的情况下，又要反悔反诉解除双方的房屋买卖合同，收回房屋，如果解除双方的房屋买卖合同，是对上诉人严重不公平。因为被上诉人出售没有取得商品房预售证书，不能办理不动产权证书的商品房给上诉人，如果法院判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，应当依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，判决被上诉人承担返还购房款及利息、赔偿损失，并赔偿相当于一倍购房款的赔偿责任。一审法院判决解除双方的房屋买卖合同，只判决被上诉人返还购房款，明显适用法律不当，二审法院应当依法改判。河南姿华房地产开发有限公司辩称，本案中，上诉人所称的房屋购买时间、房屋总价款、支付方式等重要事实的陈述前后不一，不具有真实性。上诉人上诉请求所依据的事实不真实，其上诉请求不能成立。1.关于案涉房屋购买时间。上诉人在一审起诉状中称“2015年3月份，……从被告处购买开发的位于金水区柳林路××交叉口××阳光城××楼××单元××室”，上诉人在其上诉状称“上诉人在2015年4月份协商购买被上诉人开发的涉案房产”。依照上诉人陈述，上诉人2015年3月份已购买案涉房屋，何来2015年4月份双方再协商购买案涉房屋，先购买后协商？这显然不合常理。2.关于房屋总价款。上诉人在一审起诉状中称“……因为当时该房屋当时不能办理房屋产权证书以及光照不足的原因，按照小产权房的价格卖给原告，房屋总价按30万元计算”。上诉人在上诉状又称“上诉人在2015年4月份协商购买被上诉人开发的涉案房产，协商确定总价款为40万元……”。上诉人在一审中称“房屋总价为30万元”，其在上诉状又称“协商确定总价款为40万元”，上诉人购买案涉房屋的价格究竟是多少？上诉人陈述自相矛盾。3.关于房屋交付时间。上诉人一审中针对被上诉人的反诉答辩称：“3、反诉人（即被上诉人）在2015年3月底向被反诉人交付的房屋为毛坯房”，上诉在其上诉状中称双方2015年4月份协商购买案涉房屋。按照上诉人的说法，双方2015年4月份协商购买房屋，案涉房屋怎么在2015年3月底交付上诉人？未买先交付？未买先试住？这符合商品房买卖常理惯例吗？结合被上诉人一审提供的证据，这只能说明在上诉人购买案涉房屋前，双方先有房屋租赁关系，之后才有案涉房屋买卖关系。4.关于房款支付。上诉人在其上诉状称“……先期支付25万元，从2015年4月份开始，按月支付2000元，付满50000元为止……”。既然上诉人认为双方协商其先期支付25万元，2015年4月份开始按月支付2000元。从逻辑上讲，那么此“25万元”应在2015年4月之前支付。但事实上，为何上诉人在2015年10月才支付25万元？另上诉人上诉称“已经按照约定付清了应付购房款”，除被上诉人收到的25万元房款外，上诉人诉称的另外5万元房款交款证据何在？5.关于2015年郑州市房产的单价。上诉人在其上诉状称“结合当时郑州的房价及房屋面积116平方，综合算来，认定该涉案房产总价为45万元，是符合当时房产价格实际情况”。依照开发商销售房屋的惯例，商品房买卖合同上约定的房屋价格一般不包括契税、房屋维修资金、办理产权证的费用等。上诉人诉称的45万元房款中包括了5万元的办证费，扣除该费用，上诉人认为的案涉房屋单价为：（45-5）万元/116㎡=3448元/㎡。即便不扣除该5万元办证费，案涉房屋单价为：45万元/116㎡=3879元/㎡。郑州市商品房在2015年4月、2015年10月均价分为8526元/㎡、8765元/㎡，郑州市金水区商品房（案涉房屋位于金水区在2015年4月、2015年10月均价分为8795元/㎡、9079元/㎡。通过对比，郑州市当时房屋均价为案涉房屋单价的2倍多，这就是上诉人诉称的符合当时房产价格？如果按30万元计算案涉房屋单价为：30万元/116㎡=2586元/㎡，郑州市当时房屋均价为案涉房屋单价的3倍多。综上所述，依据被上诉人一审提交的证据，上诉人先租赁案涉房屋，后再购买案涉房屋。上诉人对案涉房屋总价款、付款时间等进行虚假陈述，且上诉人也不能提供证据证明。上诉人对案涉房屋买卖的重要事项陈述不实，其上诉称被上诉人协调办房产证、被上诉人为涨价解除合同的观点同样既无证据证明，且为虚假陈述。故上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。请二审法院查明事实，驳回上诉。王一向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决金印阳光城8号楼3单元102室房屋产权归原告所有；2、请求法院依法判决被告将金印阳光城8号楼3单元102室房屋的使用权交还给原告并为原告办理该房屋的不动产权证书；3、请求法院依法判决被告赔偿原告租房损失10800元（从2020年4月24日开始计算，按月租金1800元，原告已经预交租金3600元，租房合同期限暂定6个月，损失赔偿到被告将房屋使用权交给原告之日止）；4、本案诉讼费等费用由被告承担。河南姿华房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令解除河南姿华房地产开发有限公司与王一郑州国基路56号金印阳光城8号楼3单元102室房屋的买卖合同关系，并判令王一立即将郑州国基路56号金印阳光城8号楼3单元102室房屋腾空后返还给河南姿华房地产开发有限公司；2.判令河南姿华房地产开发有限公司向王一支付租金102000元，此租金暂计算至2020年10月，以后租金按月2000元计算至王一将上述房屋返还河南姿华房地产开发有限公司止；3.由王一承担本案反诉费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）提交收据一份，载明：今收到王一交来金印阳光城＃3-102号房款（阳光不足）人民币贰拾伍万元整，时间2015年10月26日，收款单位加盖河南姿华房地产开发有限公司财务专用章。原告（反诉被告）提交催缴房款及房屋租金的通知一份，载明：金印阳光城8号楼3单元102室购房人（王一）：2015年10月，您与我公司约定，您自愿以641560元的价格购买我公司位于郑州市××阳光城××楼××单元××室房屋，因您资金原因，您先交25万元房款，剩余房款在2016年6月1日前付清，双方还约定，总房款付清前，您向我公司缴纳该房屋租金。2015年10月26日，您支付了25万元房款，剩余房款及房屋租金，经我公司多次催要，您至今也没有向我公司支付。我公司再次通知您：请你收到本通知之日起五日内（2020年1月7日前）将所欠缴房款391560元及房屋截至2019年12月25日共50个月的租金计100000元支付给我公司；否则，我公司将采取锁门等措施收回上述房屋，由此所造成的一切损失将您自行承担。2020年1月2日，河南姿华房地产开发有限公司。被告（反诉原告）提交保证一份，载明：我叫周玉文，在租赁金印阳光城8＃3单元102室，暂时居住使用，因感觉小区管理不错，本人想购买此房。总房款641560元，因资金周转困难，先交现金25万元整，余下的房款2016年6月1日结清，在总房款结清之前，按原租金交房租，至房款全部结清。特此保证2015年10月23日，周玉文，同意房款没交齐前按时交房租，杜景在右下角签字。被告（反诉原告）收据6份，载明：4204792号收据，收到王一4-6月租金陆仟元，2015年4月10日；0825672号收据，收到王一7-9月租金陆仟元整，2015年7月27日；3144120号收据，收到王一10-12月租金陆仟元整，2015年10月26日；4304814号收据，收到王一1-5月租金壹万元整，2016年4月28日；3337493号收据，收到王一6-7月租金肆千元，2016年7月1日。以上收据记载王一按照2000／月缴纳2015年4月至2016年7月共32000元。被告（反诉原告）提交租房合同一份，载明：甲方河南姿华房地产开发有限公司，乙方王一412724198811257445，双方达成协议：一、甲方同意将位于郑州市金水区国基路56号院8号楼房屋租给乙方使用。面积117.35平方米，租用期半年，即2015年4月1日至2015年10月1日。二、租金2000元／月，设施押金1000元，水电押金1000元，水电、物业管理费等费用由乙方按物价部门核定的标准自行按时交纳。三、付款时间及方式。乙方应于合同签订后、租用期开始前五日内预交3个月房租，否则甲方有权不再退还所受定金。以后房租每季提前15天支付。乙方逾期支付房租的，逾期部分按千分之十向甲方支付违约金，并且甲方享有随时收回房屋的权利，有权将乙方物品作为抵押，有权将乙方财物清理出房屋，由此产生的全部损失由乙方承担。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，被告有权提起反诉。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案原被告就房屋买卖事宜进行口头协商，未签订房屋买卖合同，原告的部分履行得到被告认可，且原被告均认可双方之间的房屋买卖合同关系，仅对买卖房屋的金额与2015年4月至今双方之间是否是租赁关系有争议。原告主张双方约定购房款为30万元，但未能提交证据证明。被告主张购房款641560元，亦无证据证明。被告提交了周玉文出具的保证，但周玉文与本案无关，该证据原审法院不予采信。原、被告之间虽存在房屋买卖关系，但依据现有证据购房款无法查明。被告要求解除房屋买卖合同关系，且解除合同的意思表示已经随本案相关诉讼文书送达原告，故原审法院予以确认。根据《合同法》第九十七条，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告王一主张向被告转账共30万元，但仅提交25万元的证据，且结合被告认可原告自2015年4月至2016年7月期间支付32000元，故原告共计支付282000元。买卖合同解除后，被告应当向原告返还282000元，原告应当将案涉房屋交还被告。被告主张原告居住期间应按照每月2000元交租金，并提交了与原告的租赁合同。该合同虽有原告王一的签字，但并未按指印且原告亦不予认可。经原审法院调原告银行流水，发现原告转账日期与被告提交的租金收据日期不相符，且被告无证据证明自2016年7月后主张过租金，双方之间是否有租金约定亦无法查清。鉴于被告亦需返还原告资金暂用期间的利息，且原告自2015年至2020年1月占有使用房屋，故原审法院确定原告向被告交付房屋、被告向原告返还282000元，将资金占用利息与房屋占有使用费相互抵消较为适宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）关于郑州市××号金印阳光城8号楼3单元102号房屋的买卖合同关系解除；二、被告（反诉原告）河南姿华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王一人民币282000元；三、原告（反诉被告）王一于被告（反诉原告）河南姿华房地产开发有限公司退还282000元后二十日内，向被告（反诉原告）河南姿华房地产开发有限公司返还位于郑州市××号金印阳光城8号楼3单元102号的房屋；四、驳回原告（反诉被告）王一的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南姿华房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4954元，由原告王一负担；反诉案件诉讼费4352元，由被告河南姿华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：第一、双方之间房屋买卖合同约定的房屋总价款是多少，约定是否明确，案涉合同能否继续履行，一审法院判决解除合同是否正确；第二、一审法院判决解除合同后的处理是否适当。河南姿华房地产开发有限公司与王一之间没有签订书面的房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同系口头方式订立。河南姿华房地产开发有限公司已经向王一交付了案涉房屋，河南姿华房地产开发有限公司收取25万元以及自2015年4月至2016年7月期间支付32000元共282000元。关于房屋价款，王一称2015年3月双方协商房屋价款先付30万，前期付25万，然后每个月付2千，付够5万，等到办理房产证的时候再补交10万元以及3到5万的办证费用，总价不超过45万。河南姿华房地产开发有限公司陈述王一通过其丈夫的朋友周玉文与河南姿华房地产开发有限公司协商购买案涉房屋，约定的房屋总价款为641560元。王一、河南姿华房地产开发有限公司均不能提交双方协商一致的房屋价款的直接证据，王一陈述的房屋价款并非准确数字，现案涉房屋无法办理所有权证，在此情况下，双方不能就价款等达成补充协议，房屋买卖合同无法继续履行，因此，一审法院判决确认双方的房屋买卖合同解除并无不当。河南姿华房地产开发有限公司应当返还收取的房屋价款，王一应当返还案涉房屋。王一提交的证据不足以证明河南姿华房地产开发有限公司存在违约行为，因此，王一认为即使解除合同，河南姿华房地产开发有限公司应当承担赔偿损失等民事责任的理由不能成立。一审法院根据案件实际情况处理并无不当。综上所述，王一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9908元，由上诉人王一负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年一月十二日书记员  刘 洋