重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终618号上诉人（原审被告）：梅文秦，女，1981年6月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人：周静，重庆柯大律师事务所律师。委托代理人：曹薇薇，重庆柯大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路9号，组织机构代码66089643-9。法定代表人：杨程钧，总经理。委托代理人：何家胜，男，1971年6月26日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。原审第三人：重庆市金科科鹏商业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区南门山金科世界走廊负一层，组织机构代码56993408-6。法定代表人：杨程钧，总经理。上诉人梅文秦与被上诉人重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司（以下简称科润房产公司）、原审第三人重庆市金科科鹏商业管理有限公司（以下简称科鹏管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，梅文秦不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第07541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年5月17日，科润房产公司作为甲方与科鹏管理公司作为乙方签订《金科世界走廊委托租赁经营协议》，将科润房产公司开发的重庆涪陵金科.世界走廊商铺（包括停车场）委托科鹏管理公司全权经营、管理、出租的商务运营事务，委托租赁期限为20年，从2012年9月15日始至2032年9月14日止，其中C馆交房时间断2012年12月20日，其委托租赁期限相应顺延。2013年6月26日，科鹏管理公司（甲方）与梅文秦（乙方）签订《商业用房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：第一条租赁商铺与经营范围1.1乙方租用商铺的位置、面积：金科•世界走廊B区项目第1层25号商铺……该商铺暂定套内建筑面积为42.97平方米，暂定建筑面积为93.46平方米，最终以房屋测绘报告确认的套内建筑面积及建筑面积为准。……1.2乙方租赁期限共36个月，自2013年7月20日起至2016年7月19日止。1.3乙方必须于2013年7月20日前自行到甲方办理该商铺交接手续（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）。商铺交接条件以该商铺现状为准，甲、乙双方现场交接，商铺内任何形式的整改在取得甲方和相关政府部门审批同意后由乙方自行负责实施。……1.5经营范围：乙方租赁该商铺的经营项目为化妆品，经营品牌为梵美诗。如乙方更改店铺经营项目或经营品牌的，由乙方提前30日提出书面申请，甲方书面确认……第二条履约保证金2.1本合同签订的同时，乙方向甲方交纳履约保证金8000元（大写：捌仟元整）……2.2租赁期间，如果乙方有不履行或不完全履行本合同的行为（含经营项目、品牌），甲方有权无须通知乙方而直接扣减其交纳的履约保证金以弥补该行为所产生的损失，同时该扣减行为不影响甲方依照合同对乙方主张违约责任、采取其它补救方法及合同赋予的其他权利的行使。前述扣减行为发生后，甲方有权向乙方发出书面通知要求补缴履约保证金，乙方应在甲方书面通知送达后7个工作日内把被甲方扣减部分的履约保证金重新补足，逾期未补足的，按应补足金额每天3‰向甲方支付逾期违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方解除本合同。……2.5合同期满时，乙方履行完本合同项下约定的义务且甲乙双方间不存在任何债权债务关系的前提下，甲方在乙方交还商铺后一个月每将剩余履约保证金无息返还给乙方。……第三条商铺租金、物业服务费及其他费用的收取方式3.1该商铺计租面积按套内建筑面积计算：暂定42.97平方米，最终以房屋测绘报告确认的套内建筑面积为准。3.2从2013年7月20日起：租金情况列示如下（以下租金按暂定套内建筑面积42.97平方米计算，最终以房屋测绘报告确认的套内建筑面积为准）：2013年7月20日至2014年7月19日租金总额69615元（租金优惠期）；2014年7月20日至2015年7月19日月租金单价194.4元/平米，月租金8353元，租金总额100236元；2015年7月20日至2016年7月19日月租金单价209.95元/平米，月租金9022元，租金总额108264元；租金合计278115元。3.3该商铺租金双方约定按照每叁个月为一个计租档期。为了扶持乙方经营、减少乙方付租压力，甲方将2013年7月20日至2014年7月19日划分为三个计租档期。从2014年7月20日起，严格按照每叁个月作为一个计租档期，即2014年7月20日至2014年10月19日作为第四个计租档期。租金的支付方式为先付费后使用。前三个计租档期收取金额及时间如下：第一个计租档期租金23205元，接铺时收取；第二个计租档期租金23205元，2014年1月5日收取；第三个计租档期租金23205元，2014年4月5日收取；合计69615元。从第四个计租档期开始，以后各期租金在每一期开始前每十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。3.4物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费及其他费用乙方应交纳的物业服务费、公摊水电费及其他费用，最终以房屋测绘报告确认的建筑面积按实计算，乙方同意甲方根据供电、供水部门价格的变化及实际运行中成本的变化对该费用做出调整；……乙方须自行负担与该商铺使用有关的其他公用部分相关费用。3.5费用收取租金、物业服务费、公摊水电费、中央空调费采取“先付后用”、“每季为一个计收档期”的原则；即乙方须于签订合同之日以现金或转账方式缴纳履约保证金，并在正式接铺时付清第一个计收档期租金和物业服务费以及公摊水电费、中央空调费，第二个计收档期租金及其物业服务费、公摊水电费、中央空调费，乙方应当在上期结束十五日前即2014年1月5日前付清，以后每个寄售档期租金及其物业服务费、公摊水电费、中央空调费均在每一期开始提前十五日付清。乙方未按期交纳上述租金、物业服务费、水电费、中央空调使用费及其他费用的，则按逾期未缴纳金额每天3‰向甲方支付逾期违约金（逾期交纳水费、电费的，还应按供电部门、供水部门的规定承担罚金）；若乙方拖欠天数超过7日的，甲方不再保证该商铺的水、电、中央空调等的供应或有权暂停对该商铺提供管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止；拖欠超过30日，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同。……第五条商铺装修管理、修缮和交还5.1合同签订后，经营所需装修、装饰由乙方自行负责，……5.6交还该商铺……除商铺租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或不可抗力、意外时间等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或提前终止之日交还该商铺。除可移动的设备外，租赁期届满或者中途中止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设施设备等全部无偿归甲方所有（另有约定除外），如需办理转移手续的，乙方应无条件协助甲方办理转移手续，否则甲方有权不退换履约保证金。属乙方自行安装的可移动设备和该租赁商铺内属乙方自有的设施、设备、工具、物品等，乙方应在租赁期届满或者中途终止合同后七日内自行到该商铺内拆除并搬离该商铺，逾期视为乙方放弃所有权，其所有权无偿归甲方所有，甲方有权自行处置；……乙方同时须将通向租赁场地各部分及该物业洗手间或其他乙方可通行地方的锁匙交还甲方。在甲方核实该商铺无误的前提下，甲乙双方应当签署商铺交还确认书，一经签署该确认书，乙方交还商铺的义务即完成。……第八条证照及质量管理……11.8按时、足额交纳商铺租金、物业服务费、水电费、中央空调使用费及其他应由乙方承担的费用。11.9服从甲方、管理部门或公司对本项目的各种管理工作。11.10在乙方收到甲方依据本合同规定发出的终止租赁合同，收回租赁商铺通知之日起7日内，乙方未终止经营活动或者未将该商铺交还给甲方的，甲方有权采取任何有效行为，终止乙方经营活动并收回该商铺；……11.11租赁期内，该商铺内出现的除主体结构、地基基础以外的其他工程质量问题，由乙方自行负责维修；该商铺内的装修（含乙方自行装修部分）及供水、供电、供气（如有）、排水、消防等设备、设施的日常维修、保养、维护由乙方负责；因乙方维修、保养、维护不力造成的责任及损失由乙方承担。……第十二条违约责任12.1在合同期内，除非甲方书面同意，乙方不得擅自提前或延长营业时间或停止营业，乙方提前营业或延长营业时间累计八个小时或停止营业累计三天以上的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁另行处置，除不予退还乙方已缴纳的履约保证金及租金、物业费用外，甲方还有权向乙方追缴各项欠费（包括但不限于水费、电费、租金、物业服务费及迟延违约金），同时有权要求乙方支付不超过本合同约定租金、物业服务费总额（本合同约定租金、物业服务费总额=本合同约定的租赁期期间的租金、物业服务费合计总额，余同）10%的违约金。12.2在租赁期间（2013年7月20日到2016年7月19日）内，如果乙方单方面提前终止合同或者因乙方责任甲方根据本合同约定单方终止合同的，乙方应当补交优惠期的租金（按起始租金计算），乙方按本合同已交的履约保证金及租金、物业服务费不予退还外，乙方并应向甲方缴纳完毕本合同租赁期限内所有应缴之费用，且商铺内的装修归甲方所有，甲方对乙方不予补偿。同时有权要求乙方支付不超过本合同约定租金、物业服务费总额10%的违约金。……12.4除本合同另有约定的以外，乙方因违反本合同的相关义务经甲方书面通知后10日内尚未改正的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁商铺另行处置，除不予退还乙方已缴纳的履约保证金及租金、物业服务费外，甲方还有权向乙方追缴各项欠费（包括但不限于水费、电费、租金、物业服务费及迟延违约金），同时有权要求乙方支付不超过本合同约定租金、物业服务费总额10%的违约金。……12.6因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方未按约定撤场并将该商铺交还甲方，每逾期一日按日租金（日租金按违约情况发生当年月租金除以30天进行计算）的3被累计计算承担违约金。逾期10日仍未撤走的，甲方有权采取相应措施，并留置租赁房屋内相关物品，同时视为乙方放弃租赁场地范围内所有商品和财产的处理权，甲方有权对乙方该商铺及内部物品予以处理，且履约保证金不予退还，所造成的损失一概由乙方承担。……12.8本合同约定由乙方承担的违约金、赔偿金、损失等相关费用（包括但不限于第三方索赔费用、甲方名誉损失等费用），甲方有权不经过裁决直接在缴履约保证金中扣除；前述扣减行为发生后，甲方有权向乙方发出书面通知要求补缴履约保证金，乙方应在甲方书面通知送达后的7个工作日内把被甲方扣减部分的履约保证金重新补足。逾期超过20日的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁商铺，同时乙方缴纳的履约保证金及租金、物业服务费甲方有权不予退还，所造成的责任及损失由乙方承担和赔偿。本合同约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证。第十三条合同的生效及解除13.1本合同自双方签字或盖章之日起生效。……13.4乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回该商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：……（4）拖欠租金累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过60日以上的；……（7）拖欠本合同约定的其他相关费用达60日以上；……因上述情形终止本合同的，本合同自甲方通知送达之日解除。……第十六条其他……16.6……本合同履行中双方往来的文件、函件、通知等，可以采用直接送交、传真、邮寄等方式送达对方：……（3）采用邮寄方式送达的，以对方相关工作人员签收邮件之时或邮件发出（以邮戳为准）后的第3个工作日中午12时为已送达（以先到的时间为准）。如一方按通讯地址向对方发出邮寄后，而邮寄被退回或者被拒收的，视为该邮件内容已送达给对方，由此而产生的责任及后果由对方自行承担。……该合同签订后，梅文秦分别于2013年6月25日、7月22日向科润房产公司交纳了履约保证金8000元和2013年7月20日至2014年1月19日期间的租金23205元。2013年7月27日，科润房产公司通过其物业管理处向梅文秦交付了前述租赁合同约定的租赁商铺。嗣后，梅文秦即使用该租赁商铺用于经营“梵美诗”化妆品。经营期间，梅文秦从2014年4月起多次向科润房产公司发函反映承租商铺天花板漏水、公共用水、外墙广告等问题，科润房产公司则因收取租赁商铺的租金及物管费、水电费等问题也多次向梅文秦发函，双方对此各执一词，产生纠纷。梅文秦至今未向科润房产公司缴纳其承租商铺从2014年1月20日起的租金，科润房产公司经多次催收未果，遂于2014年12月31日从梅文秦处将出租商铺收回，并诉至一审法院。在科润房产公司提起本案诉讼之前，受科润房产公司委托管理本案所涉租赁商铺的科鹏管理公司曾因本案所涉租金及违约金纠纷将梅文秦诉至一审法院，一审法院于2015年5月18日对该案开庭审理，当时科鹏管理公司的委托代理人、梅文秦及其代理人均参加了诉讼。一审法院另查明：在2013年7月20日至2015年12月30日期间，梅文秦应付租金具体包括：2013年7月20日至2014年7月19日期间租金69615元（其中，第一个计租档期租金23205元的应付时间为正式接铺；第二个计租档期租金23205元的应付时间为2014年1月5日前；第三个计租档期租金23205元的应付时间为2014年4月5日前）；2014年7月20日至2014年10月19日期间租金25059元（8353元/月×3月，该租金的应付时间为2014年7月5日）；2014年10月20日至2014年12月30日期间租金20048元（42.97平方米×194.4元/平方米/月÷30天×72天，该租金的应付时间为2014年10月5日）。梅文秦等承租科润房产公司金科世界走廊商铺的多家商家在2014年4月17日即因金科商管部门承诺的商场开业率未实现、租赁商铺中央空调效果、过道扶梯地面问题、天花板漏水、烟道漏烟、墙体裂缝等问题向涪陵区人民政府递交了书面《联名申请书》，要求限期整改、赔偿损失、退还已交部分租金及物管费、尽快使金科世界走廊入住开业率达90%以上、房屋免租期至商场入住开业率达到90%以上之日6个月等，同时表示拒绝交付自签订《商业用房租赁合同》至整改合格可以正常使用日的租金和物管费。科润房产公司于2014年4月28日回函各位商家，该回函载明“关于建筑房屋质量问题，所有建筑物均通过国家相关部门验收并取得合法手续，对于自然原因（如飘雨等）造成的双方装修受损，不是公司责任，但公司可以对出现的飘雨等实际情况进行整改。关于提出的物业维护问题，物业管理处已派人开始进行检查、维修、处理，具体如下：扶梯地面维修进入材料申购阶段，尽快完成维修事宜；徐生记顶部维修已派人着手实施；烟道漏烟问题已派人维修，预计于近期完成。关于提及广告位、商业氛围、网络信息等问题：根据双方合同，公司并无提供户外广告的义务。公司有多处户外广告位，用来宣传项目及商铺的形象、品牌。贵方如在经营过程中有需求，可与我司洽谈具体使用事宜；在双方合同中，公司并未对开业率及商家进驻时间向贵方作任何保证，在打造一个具有良好商业氛围上，公司与各商家目标是一致的……公司一直严格按租赁合同履约，因此贵方亦应按《商业用房租赁合同》约定履行，主动完清拖欠我司的租赁及相关费用，停止相关违约行为”。重庆市涪陵区商务局在2014年6月4日通过重庆市涪陵区政府公开信箱对前述信访商家反映问题进行答复，具体意见为：为尽快提升金科走廊人气商气，搞活流通，金科商业公司积极努力，多渠道招商，目前已引进入驻重庆南门火锅、养生门、养生汤、后厨、横店影院、从古到今等品牌，平街层已基本实现了开街。需说明的事项：一是商圈的培育、商业氛围的形成需要有一个过程，需要商家及金科商业公司共同打造，同样也需具备风险意识；二是招商以企业为主，区政府和商务部门只是协助招商，同时商业动作也存在不确定性，金科商业公司也在积极努力搞活商业，但在招商中也遇到了较大困难，也需要商家的理解和支持；三是金科世界走廊招商总体上在按进度进行，基本实现了预期。虽然华润万家因各种原因未能按时入驻，延误了开街预期，但金科地产公司及时调整思路，并于2013年12月23日同韩国乐天玛特重庆公司成功签订了租赁合同，目前乐天玛特正在加紧装修，预计在7月底开业。一审中，科润房产公司、梅文秦一致确认：双方的租赁合同于2014年12月31日解除。科润房产公司一审诉称：1.科润房产公司委托科鹏管理公司于2013年6月26日与梅文秦签订租赁合同，根据租赁合同第一条“租赁商铺与经营范围”的约定，梅文秦租赁科润房产公司位于金科世界走廊B区项目第一层25号商铺，租赁建筑面积为93.46平方米，最终以房屋测绘报告确认的建筑面积为准；租赁期限为2013年7月20日起至2018年7月19日止。根据租赁合同第五条“商铺租金、物业服务费及其他费用的收取方式”的约定，梅文秦应于2013年7月20日前支付第一个计租期租金23205元；应于2014年1月5日支付第二个计租期租金23205元；应于2014年4月5日支付第三个计租期租金23203.80元；应于2014年7月5日支付第四个计租期租金25060.10元；应于2014年10月5日支付第五个计租期租金25060.10元；“该商铺租金双方约定按照每叁个月为一个计租档期”，“从第四个计租档期开始，以后各期租金均在每一期开始提前每十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。”拖欠超过30日，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同。根据租赁合同第四条“租赁商铺的交付”的约定，梅文秦应于2013年7月20日前办理完毕租赁物的交接手续。2.根据租赁合同第9条“违约责任”，“拖欠租金累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过60日以上的；拖欠本合同约定的其他相关费用达40日以上的；因上述情形终止本合同的，本合同自甲方通知送达之日解除”的约定，截止至2015年5月3日，梅文秦拖欠的租金92215.19元及其违约金30286.69元；补交优惠期租金23203.80元；电费376元，以上拖欠费用共计146081.68元（该费用暂计算至2014年12月31日，之后至付清之日仍按租赁合同约定支付）。3.科润房产公司、科鹏管理公司曾多次发函至梅文秦，要求梅文秦严格履行租赁合同，按约实现支付租金及其他费用，但梅文秦以各种理由拖延至今拒不履行。梅文秦的行为严重违背租赁合同的约定，进而严重侵害科润房产公司、科鹏管理公司合法权益，并导致租赁合同目的不能实现。综上，科润房产公司为维护自身合法权益，请求法院根据租赁合同及相关法律法规的规定判令：1.梅文秦支付拖欠的租金92215.19元及违约金30286.69元；补交优惠期租金23203.80元，电费376元，以上拖欠费用共计146081.68元（该费用暂计算至2014年12月31日，之后至付清之日的费用按照租赁合同约定计算）；2.确认解除科润房产公司委托科鹏管理公司与梅文秦签订的租赁合同关系；3.梅文秦立即撤场并恢复经营场所原状后交付给科润房产公司；4.梅文秦承担本案的诉讼费用。诉讼中，科润房产公司自愿放弃要求梅文秦支付电费376元的诉讼请求及第三项诉讼请求，并明确表示其请求的违约金金额按其提交的计算清单为准，该清单载明的违约金包括截止2014年12月31日应付违约金50542.93元和从2015年1月1日起至付清之日止以尚欠租金为基数按日千分之三计算的违约金。梅文秦一审答辩称：1.科润房产公司应于2014年4月5日前收取的租金46410元已过诉讼时效，丧失胜诉权；2.科润房产公司违约在先，且提供的租赁物及相关设施不符合合同的约定，不能实现梅文秦签订合同的目的。具体表现为：（1）.科润房产公司为了引进行商家入驻，在其网络媒体作虚假宣传，称其已引过华润万家这个大型商家入驻，并称招商入驻率达到81%，但事实上华润万家并未入驻，商家入驻率未达50%，导致梅文秦等入驻商家严重亏损。（2）.梅文秦承租的商铺及设施存在多种问题，如封堵了梅文秦承租商铺所在商场区域的原有通道2条，导致客源减少，影响了梅文秦的经营效益；中央空调制冷效果差，严重影响客源；商铺天花板漏水发霉，无法安装广告牌等，故科润房产公司违约在先，梅文秦有权不交租金及相关费用，并要求科润房产公司赔偿损失。3.科润房产公司起诉的租金数额没有事实和法律依据。科润房产公司于2014年12月31日收回了梅文秦承租的商铺，双方的租赁关系已经终止，因此科润房产公司的二、三项请求就无从说起。关于违约金问题，一是科润房产公司违约在先，梅文秦不应给付违约金；二是科润房产公司的违约金要求过高，只能按银行利息计算。同时梅文秦交纳的履约保证金8000元和缴纳的第一档期租金，应退还给梅文秦。关于补交优惠期租金问题，也无事实和法律依据，不应得到支持。综上，科润房产公司、梅文秦签订的租赁合同，其权利义务完全不对等，系霸王条款，明显违反法律的强制规定，属无效条款。请求驳回科润房产公司的全部诉讼请求。科鹏管理公司一审述称：我公司遵从科润房产公司的意见。一审法院认为，科润房产公司与科鹏管理公司在2013年5月17日签订的《金科.世界走廊委托租赁经营协议》以及科鹏管理公司根据科润房产公司的委托与梅文秦在2013年6月26日签订租赁合同，均系双方真实意思表示，科润房产公司与梅文秦之间的租赁合同关系依法成立，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。科润房产公司按合同约定将梅文秦承租商铺出租给梅文秦，梅文秦于2013年7月27日接收该租赁商铺后，至2014年12月30日期间实际租赁使用该商铺的事实客观存在，梅文秦依法应按双方约定的租金金额及支付期限向科润房产公司支付相应的租金。本案中，梅文秦除支付23205元租金外，逾期且至今尚欠租金91517元（23205元+23205元+25059元+20048元）未支付给科润房产公司，其行为已构成违约，依法应承担向科润房产公司支付尚欠租金91517元的民事责任。梅文秦以科润房产公司在其使用租赁商铺期间存在物业管理等瑕疵问题为由拒付租金的辩称理由，于法无据，不应予以支持。科润房产公司因梅文秦逾期未缴纳租金已于2014年12月31日收回梅文秦承租的商铺，行使其合同解除权，现科润房产公司、梅文秦对双方在2013年6月26日签订的租赁合同于2014年12月31日解除均无异议，应予以确认。科润房产公司在一审中自愿放弃要求梅文秦支付电费376元以及立即撤场并恢复经营场所原状的诉讼请求，是对其权利的合法行使，应予准许。关于科润房产公司在一审中主张梅文秦支付截止2014年12月31日违约金50542.93元和从2015年1月1日起至付清之日止以尚欠租金为基数按日千分之三计算的违约金，并补交优惠期租金23203.8元的问题。梅文秦则称其未向科润房产公司交纳租金系因科润房产公司违约在先，即科润房产公司存在虚假宣传、提供的租赁物不符合合同约定及物业管理等问题，故其不应向科润房产公司支付违约金。经查，梅文秦未向科润房产公司及时缴纳租金的原因之一系梅文秦因其所租赁商铺所在商圈的商业氛围与科润房产公司在对外招商时的宣传内容以及梅文秦等商家的期望值存在差距而与科润房产公司产生纠纷所致。但梅文秦未向科润房产公司及时缴纳租金的违约行为，虽存在一定的客观原因，但其行为给科润房产公司造成的损失客观存在，且双方签订的租赁合同中对于承租人不按时缴纳租金的违约责任有明确约定，故科润房产公司据此要求梅文秦支付违约金符合双方约定。鉴于科润房产公司要求梅文秦以尚欠租金为基数按日千分之三支付违约金并补交优惠期租金23203.8元均系根据双方租赁合同关于违约责任的相关约定，该违约金金额明显过高，结合考虑科润房产公司的实际损失主要系房屋租金的资金占用利息损失，故对科润房产公司要求梅文秦支付的违约金酌情调减为以应付租金为基数从租金应付之次日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金，具体包括：以租金23205元为基数从2014年1月6日起至2014年4月5日止计算的违约金；以租金46410元为基数从2014年4月6日起至2014年7月5日止计算的违约金；以租金71469元为基数从2014年7月6日起至2014年10月5日止计算的违约金；以租金91517元为基数从2014年10月6日起至付清之日止计算的违约金。梅文秦在接收租赁商铺时向科润房产公司交纳的履约保证金8000元，应在前述违约金中予以冲抵。关于梅文秦辩称科润房产公司在履行租赁合同中存在违约行为且主张该违约行为给梅文秦造成的损失应由科润房产公司赔偿的问题，因梅文秦在本案中并未提起反诉，故本案中对此不予处理。关于梅文秦认为科润房产公司的部分主张即2014年4月5日前应收的租金46410元已过诉讼时效的问题。一审法院认为梅文秦的此项辩称不能成立，具体理由如下：一是科润房产公司在本案中主张的租金均系基于其与梅文秦在2013年6月26日签订的租赁合同项下的定期支付债权，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，本案所涉租金的诉讼时效应于双方约定的应付而未付的最后一期履行期限届满之日即2014年10月5日起算；二是梅文秦逾期未缴纳部分租金的违约行为一直持续至今，科润房产公司在此期间存在多次向梅文秦发函催收租金的情形，其中科鹏管理公司作为受科润房产公司委托管理本案所涉租赁商铺的管理方曾于2015年5月18日以科鹏管理公司的名义主张过本案所涉债权，该行为可视为系科润房产公司通过科鹏管理公司向梅文秦主张过本案所涉债权的行为，且有效地引起本案诉讼时效发生中断，故科润房产公司于2015年10月20日提起本案诉讼未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、科润房产公司与梅文秦之间的2013年6月26日租赁合同于2014年12月31日解除。二、梅文秦在判决生效后30日内支付给科润房产公司尚欠租金91517元，并支付以应付租金为基数从租金应付之次日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金（具体包括：以租金23205元为基数从2014年1月6日起至2014年4月5日止计算的违约金；以租金46410元为基数从2014年4月6日起至2014年7月5日止计算的违约金；以租金71469元为基数从2014年7月6日起至2014年10月5日止计算的违约金；以租金91517元为基数从2014年10月6日起至付清之日止计算的违约金。前述违约金总和在扣除8000元后为梅文秦实际应付的违约金）。三、驳回科润房产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1610元，由科润房产公司负担510元，梅文秦负担1100元。梅文秦不服上述判决，向本院上诉称：1.被上诉人提供的租赁房屋及经营行为所正常依赖环境严重损害上诉人的商业利益，上诉人有权不支付租金及违约金。一审中，上诉人提交的证据能够充分证明上诉人承租的房屋存在封堵通道、天花板漏水发臭、中央空调不能制冷制热、公共区域不提供正常照明等事实，被上诉人的行为已经违反了租赁合同第5.4、6.1、7.3、9.1、10.4款，构成违约。根据合同法第216条的规定，房屋租赁合同系双务有偿合同，出租人将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的使用状态是出租人应履行的基本义务。上诉人租赁的房屋在商场内部，非独立商铺，公共区域功能的正常使用决定上诉人实现合同目的的可能性。上诉人经营的化妆品属于常规性经营，竞争激烈，被上诉人的上述行为对上诉人的经营产生不利影响，损失严重，致使上诉人承租房屋用于销售化妆品的合同目的不能实现，已构成根本性违约，上诉人有权行使先履行抗辩权，在上诉人未提供合同约定的租赁物前，有权拒绝支付租金。2.2014年4月5日前应缴租金已过诉讼时效，一审判决上诉人支付该期间租金适用法律错误。租赁合同约定上诉人与被上诉人的债权债务是在合同履行中不断产生的，上诉人支付的每一期租金都是对该期使用租赁物的对价，各期租金相互独立，诉讼时效的起算也因每笔债务的独立性而分别计算，故本案租金支付不属于对同一债务的分期履行，不适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，2014年4月5日前的租金已超过诉讼时效。3.一审判决上诉人支付的履约保证金抵扣违约金不正确，该款依约应抵扣租金。按照双方签订的租赁合同的约定，履约保证金直接冲抵租金，一审认定该款先抵扣违约金错误。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不支付租金及违约金，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人科润房产公司答辩称：上诉人未在一审提出诉讼时效抗辩，按照法律规定，二审法院应不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人科鹏管理公司未作陈述。二审中，上诉人梅文秦为证明其上诉主张，向本院举示了以下证据：1.庭审笔录一份；2.张常辉的调查笔录；拟证明涉案商铺租赁期间存在封堵通道、天花板漏水发臭、中央空调不能制冷制热、公共区域不提供正常照明等问题。被上诉人科润房产公司质证后，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，关于梅文秦是否应当向科润房产公司支付租金的问题。梅文秦与科润房产公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，梅文秦应当按照合同的约定履行支付租金的义务。经双方当事人确认，梅文秦尚欠科润房产公司租金91517元未支付。关于梅文秦主张因科润房产公司封堵通道、公共区域不提供正常照明等行为已构成根本违约，其行使先履行抗辩权，有权拒绝支付租金及违约金的问题。从本案查明的事实来看，租赁协议签订后，科润房产公司就将涉案商铺交付给梅文秦，由梅文秦占有、使用直至协议解除，科润房产公司已经履行了合同约定的主要义务。梅文秦所称封堵通道、天花板漏水发臭、中央空调不能制冷制热、公共区域不提供正常照明等问题应属物业管理存在的瑕疵，且其没有提交充分的证据证明上述事实严重妨害了对出租标的的正常占有、使用，无法实现利用租赁标的物的合同目的，故梅文秦主张科润房产公司构成根本违约的理由不能成立。根据先履行抗辩权的规定，当事人互负义务应当对等，且有先后履行顺序。本案中，双方互付义务应是梅文秦支付租金，科润房产公司将涉案商铺交付梅文秦使用，而科润房产公司对于物业问题的管理和修缮只是保证合同履行过程中租赁物处于完好状态的附随义务，梅文秦不能因此而拒付租金。因此，梅文秦拖欠租金的行为已经构成违约，其应当向科润房产公司支付租金并承担违约责任。关于科润房产公司要求梅文秦支付2014年4月5日前应缴租金的诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。梅文秦认为其支付的每一期租金相互独立，诉讼时效的起算也因每笔债务的独立性而分别计算，本案租金支付不属于对同一债务的分期履行，不适用《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，故2014年4月5日前的租金已经超过诉讼时效。本院认为，讼争租金在同一合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。因此，在租赁合同履行期间内，科润房产公司有权要求梅文秦对同一合同项下的租金按约定履行支付义务，诉讼时效的计算应当依照《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，以双方约定应付而未付的最后一期租金履行期限届满之日即2014年10月5日起计算诉讼时效。由于涉案商铺的委托管理人科鹏管理公司于2015年5月18日以其名义向梅文秦主张过本案债权，其行为应当视为科润房产公司通过科鹏管理公司向梅文秦主张债权，有效的引起本案诉讼时效的中断。因此，科润房产公司于2015年10月20日提起本案诉讼，要求梅文秦支付2014年4月5日前的租金并未超过诉讼时效。关于履约保证金能否冲抵违约金的问题。租赁合同第二条2.2约定，租赁期间，如果梅文秦有不履行或不完全履行合同的行为，科润房产公司有权无须通知梅文秦而直接扣减其缴纳的其交纳的履约保证金以弥补该行为所产生的损失，同时该扣减行为不影响甲方依照合同对梅文秦主张违约责任、采取其它补救方法及合同赋予的其他权利的行使。根据前述约定，履约保证金的目的在于保证承租人履行租赁合同中的义务，弥补因承租人的违约行为所造成的损失，故一审判决履约保证金冲抵违约金并无不当，本院予以支持。综上，上诉人梅文秦的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2288元，由梅文秦负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  简元华代理审判员  张 艳二〇一六年五月十八日书 记 员  洪 燕