河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17493号上诉人（原审原告）：王梅，女，汉族，1978年5月28日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，河南针石律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市**灵山路**附**。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑如芸，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住，住所地郑州市金水区金水路**/div>法定代表人：张健，改行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，该公司员工。委托诉讼代理人：牛冬捷，该公司员工。上诉人王梅、上诉人河南绿地新城置业有限公司（以下简称绿地新城公司）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发郑州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月29日开庭审理了本案。上诉人王梅的委托诉讼代理人冯高娜，上诉人绿地新城公司的委托诉讼代理人吴利波，被上诉人浦发郑州分行的委托诉讼代理人刘美丽参加诉讼。本案现已审理终结。王梅上诉请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院(2020)豫0103民初11063号判决第三项针对违约金部分，改判绿地新城公司赔偿王梅逾期交房违约金24276.45元(累计已付款的5％)、赔偿王梅购房首付款利息损失(利息以购房首付款251529元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的款市场报价利率计算自起诉之日起至实际支付之日止的利息)；2、依法判决绿地新城公司向第三人浦发郑州分行偿还上诉人王梅尚欠第三人的贷款本息(该款项金额以贷款结清时当月，在银行产生的实际数额为准)；3、依法判决绿地新城公司赔偿上诉人王梅按揭费用损失1824元；4、本案一、二审诉讼费用由绿地新城公司承担。事实与理由：一、一审判决第三项针对违约金部分计算错误。上诉人王梅所实际支付房屋总价款为485529元，以此为基数的违约金为24276.45元(累计已付款的5％)。一审法院仅以首付款和向第三人已支付的贷款本金为基数计算逾期交房违约金有误。根据当事人双方于2018年7月25日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为:180××××****)第九条第二款“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。”上诉人王梅所支付的房屋总价为485529元，其中251529元于2018年7月25日以现金方式支付，另外234000元以商业贷款形式于2018年7月31日一次性转入绿地新城公司指定的银行账户内，已向绿地新城公司完成支付义务。以此为基数的违约金应为24276.45元(累计已付款的5％)，一审法院仅以首付款和向第三人已支付的贷款本金为基数计算逾期交房违约金是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，绿地新城公司应该按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定向上诉人王梅承担违约责任，一审法院在认定上诉人王梅向绿地新城公司累计已付款为485529元的基础上，只判决河南绿地新城置业有限公司以首付款和向第三人已支付的贷款本金为基数的百分之五计算违约金有误，二审法院应当予以改正。二、绿地新城公司应向上诉人王梅支付购房首付款的资金占用费。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，绿地新城公司逾期交房超过60日后，上诉人王梅有权解除合同，属于有权解除的情形。购房合同解除后，绿地新城公司继续占用上诉人王梅购房款已无依据，故上诉人王梅有权要求绿地新城公司赔偿其利息损失。二审法院应当对此予以改正。三、本案合同解除系绿地新城公司违约所致，绿地新城公司应当赔偿上诉人王梅的按揭费用损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同的解除系绿地新城公司延期交房，不能实现合同目的所致，违约的责任在绿地新城公司，因此，绿地新城公司应当赔偿上诉人王梅因办理按揭贷款而支出的按揭费用。四、根据系列案件同案同判的原则，河南省郑州市二七区人民法院(2020)豫0103民初9760号民事判决、河南省郑州市中级人民法院(2020)豫01民终12429号民事判决，均依法判决由开发商向第三人偿还买受人与第三人之间的剩余贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该款明确规定了出卖人向担保权人承担返还购房贷款的责任，买受人不负有偿还责任。河南省郑州市二七区人民法院(2020)豫0103民初9760号民事判决、河南省郑州市中级人民法院(2020)豫01民终12429号民事判决在本院认为部分强调:按揭贷款合同解除后，对双方不再有约力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息，对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除所致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少当事人的诉累，在商品房买卖合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，应直接向银行承担购房人应当承担的责任。按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商承担。故上诉人王梅尚欠第三人的贷款本该应由绿地新城公司返还第三人。综上，一审法院认定事实清楚，但是针对违约金的计算有误、适用法律错误，上诉人王梅请求二审法院予以改判或者发回重审，以维护上诉人的合法权益。河南绿地新城置业有限公司辩称：一、绿地新城公司延期交房不构成根本性违约，不应解除合同。上诉人王梅声称要求赔偿逾期交房违约金，没有事实和法律依据。即使判令解除合同，违约金由法庭裁决，且判令解除合同后，绿地新城公司已承担了违约金，不应再支付利息，违约金和利息有重复计算。二、上诉人王梅要求绿地新城公司返还银行的贷款本息的权利人是银行，不应该是上诉人王梅，其主张没有事实和法律依据不应支持。三、上诉人王梅要求赔偿按揭费用损失1824元没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉人王梅的上诉。浦发郑州分行述称：一、房屋买卖合同关系和按揭贷款合同关系是不同的法律关系，在我方未提出诉讼请求的情况下，不应当一并审理。二、房屋买卖合同、按揭贷款合同均合法有效。我方已经按照合同约定发放贷款，上诉人王梅及上诉人绿地新城公司是按揭贷款合同的借款人及保证人。按照合同解除的法律后果，两方均应向对第三人的债权承担还款责任。三、借款人王梅的贷款尚未结清。在贷款未结清的情况下，借款人王梅仍对我方负有还款义务，我方没有义务协助各方办理相关手续。2017年最高法民终683号民事判决书，对借款人作为按揭贷款合同相对方，即使按揭贷款合同被解除，借款人仍有还款义务的观点及依据进行了详细的阐述。判决所涉及的关于按揭贷款合同解除的相关情况与本案一致。根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案件检索指导意见的规定，在没有指导案例的情况下，关于按揭贷款解除后，相关法律后果的裁判意见应当与最高院的其他利益保持一致。绿地新城公司上诉请求：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院作出(2020)豫0103民初11063号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，改判驳回王梅的诉讼请求或发回重审;二、由王梅承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定主要事实错误，应依法予以改判或发回重审，主要理由如下：一、一审法院错误认定，绿地新城公司延期交房构成违约进而判令解除合同支付违约金。绿地新城公司延期交房不构成根本性违约，且延期交房符合合同约定的可延期情形。依据双方签订的《补充协议》第三十二条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期:遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工:遇到昼夜降雨超过50M及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工;遇到停水、停电等情况造成无法正常施工;遇到政府做出禁止施工作业(如扬尘治理等)、实施交通管制等决定，造成无法正常施工;突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。根据郑州市人民政府发布郑政文(2018)177号《郑州市重污染天气应急预案(2018年修订)》等扬尘治理文件(一审提交证据2)，以及2020年2月6日郑州市新型冠状病毒感染的疫情防控领导小组办公室通告(一审提交证据3)等涉及延期406天，且均属于合同约定延期的情形。合同约定交房时间为2019年5月30日，应延期至2021年7月10日。依据《民九会议纪要》第47条:“【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持;反之，则依法予以支持。”的规定精神，绿地新城公司在合同签订后交付前，××疫情，尤其是该突发公共事件导致施工受阻，但目前工程已经复工，且能够预见交房日期，不存在合同目的不能实现的情形。故绿地新城公司不构成根本性违约，一审法院不应判令解除合同。根据合同约定，王梅已无单方解除权。王梅与绿地新城公司签订的购房合同补充协议第13条规定“买受人根据商品房买实合同第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则应视为买受人放弃该项权利”，根据该约定，王梅未在合同约定日期内以书面形式要求解除合同，应视为买受人放弃逾期交房解除合同的权利，一审法院不应判令解除合同。二、一审法院没有按照合同解除后的法律后果将双方的纷争一次性给予解决，有违公平，且增加了双方的诉累。依据《民九会议纪要》第49条和第36条规定的精神，在双方合同中，原告起诉请求解除合同，被告主张合同继续有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。一审中，绿地新城公司已经明确抗辩，如法院判决解除《商品房买卖合同》的，请求法院判决王梅协助绿地新城公司办理案涉商品房买卖合同备案和预告登记注销手续。而一审法院仅判令解除合同，返还购房款、违约金和维修基金，并没有判令王梅协助办理备案和预告登记的注销手续，导致绿地新城公司不能收回房屋进行出卖，绿地新城公司只能另诉解除案涉房屋的备案和预告登记注销，一审判决不符合一次性解决纠纷的法律精神，有违公平，且增加了双方的诉累。再者，双方的商品房买卖合同被判令解除后，商品房买卖合同备案和预告登记注销手续未完成，一旦王梅的债权人对案涉房屋进行查封，将严重损害绿地新城公司的合法权益。因此，即使判令解除合同，也应一并判令将商品房买卖合同备案和预告登记手续予以注销。综上所述，一审法院认定绿地新城公司延期交房构成违约，并判令解除双方合同，既不符合双方合同约定，又有违公平，请求二审法院依法改判或发回重审。王梅辩称：一审法院认定事实清楚。绿地新城公司逾期交房构成根本性违约，一审法院判令解除合同是正确的。根据双方签订的《商品房买卖合同》，绿地新城公司应当在2020年5月30日前向王梅交付房屋，但是绿地新城公司于2020年5月20日书面告知王梅，绿地滨湖国际城六区1幢楼将于2021年10月31日交付，具体交付日期以绿地新城公司向王梅发出的房屋交付通知书为准，即实际交付日期未定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，绿地新城公司逾期交房，致使合同目的不能实现，构成根本性违约，王梅有权主张自己的法定解除权，请求法院依法判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补议》，并有权根据合同第九条第1款第(2)项的约定，要求绿地新城公司承担违约责任。绿地新城公司以政府的原因为借口，扣除了大部分的施工时间，按照其提供的证据，刚好证明其每年施工的时间非常有限，根本无法按期完成施工，有烂尾的风险。待判决解除双方合同后，绿地新城公司能按照判决结果履行义务，王梅同意配合绿地新城公司办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续。浦发郑州分行辩称：绿地新城公司的上诉请求与我方无关，不发表意见，请求法院依法裁判。王梅向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2018年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****）及《购房合同补充协议》；2、请求依法判决解除原告与第三人于2018年7月31日签订的《个人购房担保借款合同》（编号为：76082018102231130601）及原告与第三人于2019年11月22日签订的《郑州市预购商品房抵押合同》；3、请求依法判决被告向原告返还已付购房款首付251529元及利息暂计为31608.81元（以251529元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年7月25日计算至实际清偿完毕为止），共暂计为283137.81元；4、请求依法判决被告向原告返还已向第三人支付的贷款本金36501.67元及利息29707.22元，本息共计66208.89元；5、请求依法判决被告向第三人偿还原告尚欠第三人的贷款本息；6、请求依法判决被告向原告支付违约金24276.45元（累计已付款的5%）；7、请求依法判决被告返还原告维修基金3606元、赔偿原告按揭费用损失1824元，共计5430元（实际损失）；8、本案诉讼费、保全费等费用由被告公司承担。一审法院认定事实，原、被告于2018年7月25日签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××东××房，建筑面积55.48平方米，每平方米8751.42元，总价款为485529元，其中首付款251529元，商业贷款234000元。被告应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。2018年7月31日，原被告及第三人就涉案房屋签订《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定合同的贷款金额为234000元，贷款期限10年，自2018年7月31日至2028年7月31日。2019年11月22日，原告与第三人签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定原告采用等额本息还款法，贷款234000元，为此支出按揭费用1824元。后原告将涉案房屋抵押给第三人，截止2020年8月1日，原告支付第三人贷款本金36501.67元，利息29707.22元，原告按照合同约定向被告支付首付购房款251529元、维修基金3606元，但涉案房屋至今仍处于未完工状态。原告认为被告构成违约，要求解除合同，被告退还已付款项，并支付违约金和赔偿损失，依据上述理由，原告诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过60日，现依该项解除合同的条件已成就，故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的诉讼请求，合法有据，予以支持。本案因被告逾期交房而解除合同，构成违约，故依法支持被告向原告返还原告购房款251529元和违约金（违约金以首付款和向第三人已支付的贷款本金为基数，按上述款项的5%计算）。原被告之间的《商品房买卖合同》解除后，由被告协助原告到相关部门办理维修基金的退款事宜。原告要求被告支付已经支付首付款的利息及按揭费1824元，没有事实及法律依据，该院不予支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同也被解除的。出卖人应当将收到的购房贷款和购房本金及利息分别偿还给担保人和买受人。本案原被告签订的商品房买卖合同被依法解除，故原告要求解除与被告、第三人签订的《浦发银行个人购房担保借款合同》及原告与第三人签订的《郑州市预购商品房抵押合同》的诉讼请求理由成立，该院予以支持。原告要求被告返还原告已偿还第三人贷款本息66208.89（截止2020年8月1日，具体以原告与第三人对账明细为准）的诉讼请求，理由成立，该院予以支持。被告应将个人购房借款合同贷款项下剩余贷款本金返还给第三人，但该权利系第三人的权利，应由第三人主张，故驳回原告该项诉讼请求。被被告辩解未按合同约定日期交付房屋系因地方环境保护政策，停工天数过多所致的理由不能成立，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王梅与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为180××××****《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》。二、解除原告王梅与被告河南绿地新城置业有限公司及第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《浦发银行个人购房担保借款合同》及原告与第三人签订的《郑州市预购商品房抵押合同》。三、被告河南绿地新城置业有限公司返还原告王梅购房款251529元，并支付违约金（违约金以首付款和向第三人已支付的贷款本金为基数，按上述款项的5%计算）。四、被告河南绿地新城置业有限公司协助原告王梅到相关部门退还编号为180××××****的《商品房买卖合同》所涉位于郑州市二七区××、××东××房的维修基金3606元。五、被告河南绿地新城置业有限公司向原告王梅支付其已向第三人偿还的贷款本息66208.89（截止2020年8月1日，具体以原告与第三人对账明细为准）。六、驳回原告王梅的其他诉讼请求。该判决三、四、五项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9566元，减半收取后，被告河南绿地新城置业有限公司负担4783元，余额4783元，待本判决生效后退给原告。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于涉案商品房买卖合同是否解除问题。王梅与绿地新城公司之间签订的双方《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》合法有效，当事人均应依约全面履行各自的义务。王梅按照合同约定已向绿地新城公司支付了全部房款，但绿地新城公司未按时向王梅交付符合约定条件的房屋，绿地新城公司已构成违约，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，致使不能实现合同目的，按照合同约定，王梅有权要求解除合同，所以，一审判决解决双方所签的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》并无不当。绿地新城公司主张其不构成根本违约，涉案合同不应解除的理由不成立，证据不足，本院不采纳。二、关于绿地新城公司应向王梅支付违约金数额及是否赔偿购房首付款利息损失、按揭费用损失问题。王梅向绿地新城公司支付首付款251529元，剩余房款234000元以商业贷款形式由浦发郑州分行一次性转入绿地新城公司指定的银行账户内，王梅累计已付款应认定为485529元，应以485529元的5%计算违约金。一审认定违约金数额有误，本院予以纠正。绿地新城公司已承担支付违约金的责任，王梅的损失得到了弥补，王梅要求绿地新城公司赔偿购房首付款利息损失的上诉理由不成立，本院不予支持。王梅主张按揭费用损失的依据不足，本院不予采纳。三、关于绿地新城公司是否应向第三人浦发郑州分行偿还王梅尚欠贷款本息问题。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，绿地新城公司应将剩余的贷款本息返还浦发郑州分行，故王梅要求绿地新城公司向第三人浦发郑州分行偿还王梅尚欠第三人的贷款本息的上诉理由成立，本院予以支持。四、关于商品房买卖合同解除后，商品房买卖合同备案和预告登记注销手续问题。案涉商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，王梅作为房屋买受人有义务协助配合绿地新城公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合绿地新城公司办理注销涉案房产的预告登记，一审法院对此未作处理不妥。综上所述，王梅、绿地新城公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院认定基本事实清楚，但判决处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11063号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11063号民事判决第三项、第六项；三、河南绿地新城置业有限公司返还王梅购房款251529元，并支付违约金24276.45元；四、河南绿地新城置业有限公司于本判决生效后十日向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行返还案涉《浦发银行个人购房担保借款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》项下的剩余借款本息（剩余借款本息，以上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行核算为准)；五、自河南绿地新城置业有限公司履行完毕上述判决事项之日起十日内，王梅配合河南绿地新城置业有限公司办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续；六、驳回王梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9566元，减半收取后，由河南绿地新城置业有限公司负担4783元。二审案件受理费9566元，由河南绿地新城置业有限公司负担9466元负担，由王梅负担100元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年一月七日书记员 田宇恒