江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终2700号 上诉人（原审原告）：韩善文。 被上诉人（原审被告）：周小平。 被上诉人（原审被告）：吴海英。 被上诉人（原审被告）：曹学庆。 被上诉人（原审被告）：李志君。 被上诉人（原审被告）：吴新红。 委托诉讼代理人：梅峻岭，江苏普邦律师事务所律师。 上诉人韩善文因与被上诉人周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩善文上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红退还韩善文租金75000元。事实和理由：1.解除通知行为是单方行为，不需以案涉房屋出租的代理人居中正有相关权限为前提。韩善文向居中正发出解除合同通知，是告知周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红要解除合同及交还房屋，并不需要居中正代替周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红作出与租赁权利义务相关的意思表示。案涉租赁合同各项事务全由居中正处理，且出租方为多人，韩善文在发出解除的意思表示时无法确定应当向谁发出，故向代理人居中正发出解除的意思表示符合交易习惯，完全合理。2.居中正的代理权限不应做机械理解，韩善文向居中正告知解除的意思表示可以起到通知解除的效果。居中正具有签订合同及收取租金的权限，结合本案租赁活动中居中正的参与程度，“签订合同”不能仅理解为代表产权人签字确认，应当是包含有权处理房屋租赁各项事宜。从一般租赁双方认知来说，订立合同和收取租金的权限基本就是代表产权人来处理房屋租赁的各项事宜，单纯强调韩善文的通知行为需要区分有无接受通知的授权是对韩善文的苛刻。 吴新红辩称：请求驳回上诉，维持原判。1.韩善文没有合同解除权，不能以通知的方式解除本案合同。2.违约方不享有单方解除合同的权利，违约方只有属于九民会议纪要第48条但书部分的情形，才能通过起诉解除合同。韩善文未向法院起诉请求解除合同，一审判决认定《商铺租赁合同书》于2019年2月22日解除，不具有法律效力。吴新红一直不同意解除合同，认为直至2019年7、8月间周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红将涉案房屋另行对外出租后，本案合同才以事实方式解除。3.因韩善文原因导致本案合同在2019年7、8月间以事实方式解除，韩善文应当承担违约金及赔偿损失。一审判决仅核算了理应由韩善文承担的部分租金、水电物业费、违约金，没有计算因韩善文违约导致周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的损失，包括前期装修期间及后期空置期间的损失。 周小平、吴海英、曹学庆、李志君二审中未做答辩。 韩善文向一审法院起诉请求：周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红退还其租金75000元。 一审法院认定事实：苏州吴中经济开发区的不动产（建筑面积为280.81平方米）为吴新红、吴海英、周小平共有，苏州吴中经济开发区的不动产（建筑面积为286.72平方米）为周小平、吴海英、曹学庆、李志君共有。2018年7月20日，吴新红、吴海英、周小平与周小平、吴海英、曹学庆、李志君分别向居中正出具委托书，载明因其没有时间到场签订苏州吴中经济开发区7幢116室、117室商铺租赁合同并履行相关交易手续，特委托居中正具体办理如下事项：一、与承租人签订商铺租赁合同；二、收取该商铺定金及租金。委托人无转委托权。受托人在其权限范围内签署的有关合同，委托人均予承认。 2018年7月29日，居中正作为周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的代理人与韩善文签订了《商铺租赁合同书》1份，约定将苏州吴中经济开发区郭巷街道叠翠峰花园7幢116室、117室房屋租赁给韩善文做商铺使用，租赁期限自2018年10月15日至2028年10月14日，租赁金额为每年36万元，押金3万元。双方签订合同之日，韩善文一次性向周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红支付6个月的房租，下次房租需提前5天支付。承租区域内设施的使用韩善文向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按苏州相关标准的执行。若甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有6万元的违约金。合同附加条款中还载明：该合同居中正先生具有签署的权利，承诺2018年8月1日前提供该物业地址所有产权人资料，甲方允许乙方将部分商铺进行转租，7-117室部分面积约45平方米，已租给包子铺，不含本合同出租面积内，包子铺产生的物业费、水电费由韩善文先行垫付，甲方定期返还乙方。等等。签订合同后，韩善文已支付周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红6个月的租金计18万元，押金3万元，合计21万元。 2018年12月28日，韩善文以短信向居中正发送合同告知书，表示因个人原因决定终止涉案商铺租赁合同，对方可自行进入，其持有的房门钥匙也会邮寄给对方。2018年12月31日韩善文又再次向居中正发送短信告知上述事宜。2019年1月3日，韩善文报警称其房产公司租赁了涉案房屋，现租赁3个月想要退房租，房东不肯退押金也找不到房东，中介也称找不到房东。 另，韩善文表示其系因个人原因解约，愿意根据《商铺租赁合同书》约定承担违约责任。 以上事实，由韩善文提供的不动产权证、委托书、商铺租赁合同书、转账记录、短信记录、接处警工作登记表及庭审笔录附卷作证。 韩善文认为，涉案房屋租赁事项，包括租赁关系确定后的与租赁事宜有关的事项其均与居中正沟通，其有理由相信居中正有权代替产权人来处理与房屋租赁有关的事项。前期签订房屋租赁合同时居中正是有相关授权的，授权书中对于签订商铺租赁合同以及收取定金及租金的授权在一般人看来对于租赁活动中的权利还是相当大的，并且委托书还强调了委托人无权转委托，侧面表示居中正在房屋租赁合同中的重要性，委托书中也没有对居中正的权限作出限制性描述，在结合双方的实际租赁合同及交易习惯，在居中正作为代理人没有提供给其周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红联系方式的前提下，其将合同终止的要求告知居中正是完全合理的，可以视为已经尽到通知义务。居中正知道其要求解除合同后，并未明确说明自己无权处理此事，也没有告知周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的联系方式，相反其提供的证据还能够表明居中正在处理此事。综上，其认为向居中正告知合同解除可以达到通知周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的效果。为证明其主张成立，韩善文提供了微信聊天记录截屏、录音文字整理稿及光盘为证。韩善文表示微信聊天记录系其、合作人丁生田与居中正之间的交流，录音系丁生田与居中正之间于2018年12月16日的交流，在录音中丁生田表示让对方发个地址，收拾好了把钥匙寄给对方，然后寄一个合同终止的说明。对方询问钥匙没给中介么？丁生田称不给中介了，直接寄给对方，对方表示好的，丁生田要求对方发个地址。韩善文表示其于2018年12月28日从涉案租赁物中退出，因居中正不给其地址，故未将钥匙寄还而将钥匙放在中介处，其没有改动门锁，周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红应有涉案房屋钥匙。韩善文还称其告知周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红解除合同后就没有使用涉案租赁物，租赁物内的物品其也都不要的。 经质证，周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红对上述证据的真实性均不予认可，并表示无法辨识丁生田及居中正的声音，但不申请司法鉴定。周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红还认为即使上述证据属实，也只能证明韩善文与居中正之间的交流，与其无关。 周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红不同意解除合同，并认为居中正无接受解除合同通知的委托权限，且居中正与吴新红已于2015年10月8日离婚，居中正亦未将解约事宜告知周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红，韩善文向居中正送达解约通知并不能达到合同解除的法律效果。韩善文有周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的身份证复印件，上面有详细的地址，吴新红不在新疆而在苏州工业园区，韩善文可直接上门通知，韩善文也没有向居中正了解周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的联系方式。韩善文主张向居中正送达解除通知视为向周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红送达的观点亦无依据。韩善文系因自身过错未能向周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红送达解除通知，如法院判令合同解除，应认为其收到法院诉讼文书之日为合同解除日。就此，吴新红还提供了离婚证照片，以证明吴新红、居中正于2015年10月8日离婚的事实。经质证，韩善文对该照片无异议，但表示据其了解双方确实为夫妻关系，无法确认事后有无复婚。 周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红认为如认定合同解除应扣除如下费用：1.电费1720元；2.物业费17886.19元（已扣除包子铺部分）；3.三个月提前使用的占有使用费或租金损失9万元；4.计租期租金（2018年10月15日至2019年2月22日）12万元；5.违约金6万元。周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红认为涉案租赁物于2019年1月份还有电费发生，韩善文也同意扣除电费，钥匙没有交还周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红，可以推断韩善文在2019年1月份期间仍在使用涉案租赁物。为证明其主张成立，周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红提供了如下证据：1.停电通知单、欠费通知单、缴费通知单，证明韩善文欠交电费2150元、物业费18347.93元（2018年7月至2019年2月）。2.“叠翠峰服务中心”出具的情况说明，主要内容为涉案商铺2018年7月初原租户“深度空间”撤场，新租户“美丽屋”进场，没有来物业办理装修手续及门头审批，2018年8月初门头更换完毕。周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红以此证明其于计租日前三个月将涉案商铺交给韩善文实际使用，此三个月的租金也应由韩善文承担。周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红还称其因租期为十年故提前三个月将商铺交给韩善文使用，《商铺租赁合同书》中记载的水电费读数抄表日期是2018年6月30日，亦可说明此情况。3.收款收据和前期物业服务协议，证明其已按照每月每平方米4.89元的标准向物业公司支付了物业费，其中7幢116室为15563.40元、7幢117室为15890.20元。4.朱万杰的证人证言。朱万杰出庭作证称，其为苏州壹居房地产经纪有限公司员工，周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红为房东，其不认识韩善文。2018年7月18日《商铺租赁合同书》系其同事杨国栋经手，签约时其也在场。因租客要提前装修，故于2018年7月21日左右经房东同意将钥匙交给韩善文。经质证，韩善文认为：1.对停电通知单、欠费通知单真实性无异议，因涉案商铺部分租赁给包子铺，包子铺的电费不应由其承担，其认可其欠交电费1720元，并同意在返还金额中予以扣除。缴费通知单无物业公司公章也无合法票据，且不予认可。2.对情况说明不予认可，因涉案房屋订立合同时并不符合使用要求，故其在征得出租人同意后安排人员大致于2018年8月底9月初对涉案房屋进行装修改造，但局限于装修行为，房屋使用权并未转移至其处，房屋实际由周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红空置，其于2018年9月初取得涉案租赁物钥匙，其自2018年10月15日开始使用涉案租赁物。3.对收款收据和前期物业服务协议无异议，其自2018年10月15日正式开始租赁，至2018年12月28日退租，物业费缴纳期限应以上述期限为准。由于其中包含包子铺的物业费，故物业费应按八折处理。4.朱万杰明确表示并非涉案租赁行为的经办人，也未与韩善文见过面，因此朱万杰对房屋实际使用时间的陈述不具有证明力。 另，韩善文表示签约时其有周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的身份证复印件，但未向身份信息载明的地址发函。周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红表示其于2019年2月22日收到本案诉状副本，收到传票后其前去查看，发现租赁物为空置，其于一审第一次开庭后委托房屋中介寻找租户，2019年8月初找到租户，刚租赁出去，但是还未签订正式合同。 一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同书》已经实际不在履行，周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红也已另觅租客，该《商铺租赁合同书》已实际解除。关于合同解除的时间问题。根据周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红向居中正出具的委托书，居中正的代理权限为：1.签订商铺租赁合同；2.收取商铺定金及租金，根据委托书的内容，韩善文并不能作出居中正有代表周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红接受解除合同通知权限的判断，韩善文虽于2018年12月28日向居中正作出解除合同的意思表示，但周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红表示居中正未将该事项告知，也无证据证明韩善文的解除合同通知已实际到达周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红处。韩善文在签约之时即获得周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的身份证，在居中正没有相关授权的情况下，可以按照相应的身份信息发函解除《商铺租赁合同书》，韩善文未采取相应措施，不利后果应由韩善文自担。周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红于2019年2月22日收悉诉状副本，韩善文解除《商铺租赁合同书》的意思表示于该日到达周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红，一审法院认定涉案《商铺租赁合同书》于2019年2月22日解除。 关于各项费用的结算问题。结合合同解除的日期，一审法院核算韩善文应支付租期内租金计129205.48元；结合韩善文的实际租赁面积及租赁期间，一审法院认定韩善文还应承担物业费11004.73元；双方确认应扣减电费1720元，一审法院遵双方自愿；韩善文因个人原因解除《商铺租赁合同书》，还应依约支付违约金60000元；双方未就2018年10月15日之前的租金（或占有使用费）及物业费作出约定，周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红现主张韩善文予以承担，一审法院对此不予支持。韩善文已支付周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红210000元，故周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红还应返还韩善文8069.79元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红于判决生效之日起十日内返还韩善文8069.79元。二、驳回韩善文的其他诉讼请求。一审案件受理费1675元，由韩善文负担1625元，由周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红负担50元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为案涉租赁合同的解除时间。韩善文主张其向周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红的代理人居中正发送解除通知的行为可产生合同解除的法律效果。对此本院认为，本案中韩善文系因个人原因解除案涉租赁合同，其要求解除合同的行为已构成根本违约，韩善文作为违约方不享有合同解除权，其向居中正发送解除通知的行为不论是否到达周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红，都不产生合同解除的法律效果。韩善文向一审法院提起本案诉讼，要求周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红返还剩余房租，含括了要求解除合同的意思表示，因周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红已另觅租客，案涉租赁合同客观上已不再继续履行，一审判决认定案涉租赁合同于周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红收到本案诉状副本之日即2019年2月22日解除，于法有据，本院予以确认。案涉租赁合同解除后，扣除核算后韩善文应支付的租期内租金129205.48元、物业费11004.73元及双方均认可的电费1720元、韩善文因违约应承担的违约金60000元，周小平、吴海英、曹学庆、李志君、吴新红还应返还韩善文8069.79元。 综上所述，韩善文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由上诉人韩善文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈维佳 审 判 员 曾雪蓉 审 判 员 卞干国 二〇二〇年六月十八日 法官助理 孟 桢 书 记 员 王文君 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。