江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终544号上诉人(原审被告)昆山庄园山水艺术造园有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北同心村一组1号。法定代表人庄爱峰，该公司总经理。委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。委托代理人马永江，昆山市陆家法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）昆山日丽正美电子科技有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇康浦路3号。法定代表人陈正梅，该公司董事长。委托代理人王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托代理人赖艳丽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人昆山庄园山水艺术造园有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2015)昆民初字第570号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年3月21日，原、被告在土生金公司见证下签订房屋买卖合同一份，该合同约定：被告已根据国家有关规定，依���取得位于昆山市巴城镇石牌茅沙塘中路456号4号房、5号房、6号房、7号房、8号房的房屋所有权，产权证字号分别为281043725、281043726、281043727、281043728、281043729，建筑面积分别为2103.22平方米、762.93平方米、762.93平方米、762.93平方米、858.91平方米，被告自愿将该房屋出售给原告。被告为该房屋至房屋交于原告前的现状负全责，原告对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。双方协商后的成交价格为1350万元。双方对于付款有如下约定：原告于2014年3月21日交定金50万元、于2014年3月25日前支付150万元、于2014年4月9日前支付700万元用于还银行贷款、于过户后同时支付尾款450万元整，原告应承担该房产的全部过户税费。土生金公司为原、被告双方提供交易机会，土生金公司如实传递双方提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权过户手续。原、被告双方须在2014年4月10日前提供相应的合法证件，否则视为违约。以上条款约定的日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期违约金。超过七日，由违约方按本合同违约责任部分承担违约责任。被告对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。被告须保证该房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任。被告保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且被告有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由被告承担。原、被告及土生金公司任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本合同约定的其他违约现象，均由违约方向另两方各支付本合同确定的房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过违约��总额的，责任方应据实赔偿，且土生金公司所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。本合同在履行中若发生争议，三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2014年3月24日，原告向被告在中国建设银行昆山市支行营业部的账户汇款50万元。2014年3月25日，原告向被告在中国建设银行昆山市支行营业部的账户汇款3笔，每笔50万元，共计150万元。2014年3月26日，土生金公司出具收条一份，该收条载明：今收到庄爱峰（石牌茅砂塘中路456号）房产证伍本、土地证壹本、营业执照原件、副本原件、组织机构代码原件以及相关过户材料用于为昆山日丽正美电子科技有限公司办理过户使用。另查明：昆山市巴城镇石牌茅沙塘中路456号4号房、5号房、6号房、7号房、8号房的房屋所有权人为被告，登记时间为2013年1月14日，取得方式为因生效法律文书取得。房屋销售发票金额为200万元。二手房产交易需交纳营业税〔（交易价或评估价-原购入价）*5%〕、城建税（营业税税额*7%）、教育附加税（营业税税额*5%）、印花税（交易合同价或评估价*0.05%）、土地增值税{〔交易价或评估价-原购入价*（1+购入年数*5%）-相关费用〕*（30%～60%）}、企业所得税（交易价或评估价*2%）等，如按照双方约定的交易价格1350万元来计算，上述各项税的总和约为600多万元。按照昆山市宏鑫土地评估有限公司的评估价8252420元来计算，上述各项税的总和约为300～400万。再查明：2014年9月26日，被告昆山庄园山水艺术造园有限公司将原告昆山日丽正美电子科技有限公司起诉至原审法院，1、请求判令原告完全履行合同义务、立即办理合同约定购买的厂房及土���使用权过户手续，支付购房款1150万元；2、依法确认原告严重违约，原告应从2014年4月10日起至其完全履行合同义务之日止每日向被告支付逾期付款违约金6750元，并赔偿因原告违约而造成的损失；3、由原告承担诉讼费、律师费及相关费用。以上事实由房屋买卖合同、收条、银行回单、房产证、土地证、土地估价表、房产估价表、土地估价报告备案表及原、被告的庭审陈述为证。原审原告昆山日丽正美电子科技有限公司的诉讼请求为：1、撤销原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还房屋首付款200万元并赔偿损失65万元；3、诉讼费由被告承担。原审法院认为：重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。因重大误解订���的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案系大宗房产交易，双方签订的房屋买卖合同对于税费的承担仅仅是在付款约定的交款约定补充说明中一笔带过，简单的约定由原告承担，对于税费的具体金额在签订合同时并未明确，因涉案房屋过户预计将产生的税费将在300万至600万之间即占房屋总价的22%至44%，结合涉案房屋系因生效法律文书取得、房屋销售发票金额为200万元的事实，可以认定双方在签订该房屋买卖合同时，被告由于对于涉案房屋的实际情况（房屋的销售价格、过户将产生的税费等）没有正确的认识，导致作出与自己意思相悖的行为即签订该房屋买卖合同，故对原告要求撤销该房屋买卖合同的请求予以支持。该合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本院对原告要求被告返还购房款200万元的��求予以支持。因合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告于2014年3月26日将昆山市石牌茅砂塘中路456号的房产证、土地证交至土生金公司处，即被告2014年3月21日在土生金公司的见证下与原告签订房屋买卖合同时并未提供上述证件，导致原告无法在签订房屋买卖合同前得知该房屋全面的、准确的的信息，并导致被告作出错误的意思表示，被告有一定的过错，而原告在签订合同时未尽到相应的注意义务亦有一定的过错。原告损失原审法院分别以50万元、150万为基数从2014年3月24日、2014年3月25日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2015年11月2日分别为49506.25元、148262.5元，共计197768.75元，考虑双方的过错程度，酌定被告赔偿原告损失98884.37元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销原告昆山日丽正美电子科技有限公司与被告昆山庄园山水艺术造园有限公司于2014年3月21日签订的买卖合同。二、被告昆山庄园山水艺术造园有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆山日丽正美电子科技有限公司购房款200万元。三、被告昆山庄园山水艺术造园有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告昆山日丽正美电子科技有限公司损失98884.37元。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费28000元，保全费5000元，共计33000元，由原告昆山日丽正美电子科技有限公司负担6863元，被告昆山庄园山水艺术造园有限公司负担26137元。上诉人昆山庄园山水艺术造园有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由：1、双方在签订合同时自己并通过中介土生金公司如实向被上诉人告知了买卖标的物的全部情况，并且被上诉人也在合同上确认了解。2、房屋土地原始购入价原��法院未查明，购入价200万元仅是法院调解书中的价格，调解书是双方自愿达成，不是法院裁判的结果。3、房屋土地交易金额未经权威部门出具意见，纳税金额应以评估价为基础，原审法院根据被上诉人提供的咨询意见定案超越了权限。4双方明确买卖的过户税费全部由被上诉人承担，被上诉人违约的原因是担心付款后过户不安全，不存在其辩称的所谓对税费多少的重大误解的事实。被上诉人昆山日丽正美电子科技有限公司表示服从原审法院判决。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。根据买受人昆山日丽正美电子科技有限公司的诉请，其起诉主张撤销其与出卖人昆山庄园山水艺术造园有限公���之间签订的房屋买卖合同的主要理由是出卖人昆山庄园山水艺术造园有限公司在签订合同时向税务机关隐瞒了交易的事实，逃避交纳税金，导致双方对税金约定不明，无法完成过户。在其支付200万元首付款后，出卖人昆山庄园山水艺术造园有限公司一直没有出示相关的房产证和土地证，并故意告知土地面积为15亩，实际不到13亩，已经构成欺诈。由于出卖人在外有债务，房产和土地均抵押给银行，未履行披露义务，如双方发生交易，将不能保证资金安全，在付款后房产和土地有被查封的可能，买受人享有不安抗辩权。对此，本院认为，昆山日丽正美电子科技有限公司主张的重大误解的理由不能成立,理由如下:根据司法实践，重大误解一般包括以下几种情形，1、对合同的性质发生误解。如误以为出租为买卖。2、对对方当事人发生的误解。如误以为甲方为乙方与之签订合同。3、对标的物种类的误解。如误将食盐为食糖购买。4、对标的物的质量的误解直接涉及到当事人订约的目的或者重大利益的。如将仿冒品当真品的。本案中双方签订的房屋买卖合同中指向的标的物为厂房和土地，协商后的成交价为1350万元，该笔买卖应当视为一笔大宗商品的交易。买卖合同中的交易对象、性质、标的物种类、价款明确，双方均无异议。本起买卖由中介土生金公司为双方提供交易机会，传递双方提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权过户手续。双方在买卖合同中同时明确了出卖人昆山庄园山水艺术造园有限公司为该房屋至房屋交付前的现状负全责，买受人昆山日丽正美电子科技有限公司对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。买受人昆山日丽正美电子科技有限公司应承担该房产的全部过���税费。同时根据合同的约定，昆山庄园山水艺术造园有限公司在2014年4月10日前交付了中介土生金公司房产证伍本、土地证壹本、营业执照原件、副本原件、组织机构代码原件以及相关过户材料用于为昆山日丽正美电子科技有限公司办理过户使用。诉讼中土生金公司也出具证明，证明在收到上述材料后交付了昆山日丽正美电子科技有限公司,由于该公司的原因迟迟未能办理过户。本院考虑到涉案房产系大宗商品的交易，如买受人未了解房产具体状况，未看到房产权证的情形下，即与他人签订买卖合同，并支付定金和首付款，明显违背一般交易的习惯和常理，且与双方签订的上述买卖合同载明的内容相违背，本院难以采信。另外，房产买卖交易过程中在出卖人和买受人对合同总价协商一致的情形下，交易税费如果合同约定由买受人负担的，该税费的具体组成和金额是买受人主要考虑的问题，因为税费的负担直接影响到权属过户的办理。买受人有义务在交易发生前知晓或了解过户产生的费用，目前过户税费的金额与买受人心里预期的差距不是构成订立合同中重大误解的法律构成要件。至于买受人昆山日丽正美电子科技有限公司提出的不安抗辩权的问题，鉴于诉讼中其至今未能提供该房产因第三人的原因在双方签约时或者之后被查封的事实，也未能提供涉案房产不能办理过户的证据，故其不安抗辩权同样不能成立，且该事由亦非重大误解的事由。至于该房产原始取得的情况，昆山庄园山水艺术造园有限公司提供了人民法院的调解书，明确了涉案房产的原始取得方式和价款，取得方昆山庄园山水艺术造园有限公司按照司法确认的价款交纳税费并不存在逃避税费的问题。综上，涉案房产交易性质、对象、标的物、交易价款和内容明确，���不存在重大误解可撤销的法律事由，买受人昆山日丽正美电子科技有限公司诉请中提出的问题仅是房屋买卖过程中应当防范或者接受的交易风险，其提出重大误解的事由并不成立，故本院对昆山日丽正美电子科技有限公司提出的要求撤销双方签订的买卖合同的请求不予支持。据此，原审法院认定双方在签约时存在重大误解系适用法律有误，本院应予纠正。上诉人昆山庄园山水艺术造园有限公司上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第570号民事判决。二、驳回昆山日丽正美电子科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费28000元，诉讼保全费5000元，合计33000元，由昆山日丽正美电子科技有限公司负担。二审案件受理费28000元，由昆山日丽正美电子科技有限公司负担。双方在履行本判决时一并互相结算。本判决为终审判决。。审 判 长  顾平审 判 员  孙毅代理审判员  陈斌二〇一六年五月五日书 记 员  柳璐