四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)金堂民初字第00719号 719号、720号、721号、722号 723号、724号、725号、726号 原告刘应全，女，1960年9月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托代理人舒乾家，四川精略律师事务所律师。 委托代理人田林，四川四成律师事务所律师。 被告四川尚缘房地产开发有限公司。住所地：四川省金堂县赵镇十里大道454号3栋1层454号。 法定代表人杜蓉，执行董事长。 委托代理人陈兴，四川易通律师事务所律师。 委托代理人孙成兴，四川蜀都金丰律师事务所律师。 委托代理人孙秋萍，女，1992年9月16日出生，汉族，住四川省金堂县，系四川尚缘房地产开发有限公司员工。 第三人叶谷妹，女，1974年4月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。 第三人张博，男，1986年6月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）与刘应全商品房销售合同纠纷9案，本院于2015年2月5日受理后，刘应全在答辩期内提起反诉，本反诉依法由审判员雷山权适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了合并审理。2015年3月31日，尚缘公司向金堂县公安局报案称尚缘公司原法定代表人叶谷妹涉嫌挪用资金，金堂县公安局遂进行调查，本案因此终止审理。2015年10月19日，金堂县公安局对尚缘公司上述报案作出不予立案的通知。2015年10月27日，尚缘公司申请追加叶谷妹为本案第三人并获准许，后本院依职权追加张博为本案第三人。因第三人叶谷妹、张博下落不明，本反诉9案依法转为适用普通程序于2016年3月22日公开开庭进行了合并审理。庭审中，尚缘公司申请对刘应全提交的购房收据进行笔迹鉴定，后因尚缘公司未按规定缴纳鉴定费，成都联合司法鉴定中心于2016年4月19日向本院作出了成联鉴（2016）文鉴函字第037号退卷函，并将鉴定材料退回本院。因尚缘公司申请缓交诉讼费期限到期，本院依法再次向尚缘公司送达了《限期交纳诉讼费通知书》，但尚缘房产公司未在规定期限内预交案件受理费。本院于2016年4月18日作出民事裁定书，裁定本诉9案按自动撤诉处理。第一次开庭尚缘公司的委托代理人孙成兴，刘应全的委托代理人舒乾家、田林到庭参加诉讼。第二次开庭尚缘公司的委托代理人陈兴，刘应全的委托代理人舒乾家、田林到庭参加诉讼，第三人叶谷妹、张博经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘应全诉称，刘应全经人介绍认识了张博，张博是资阳雁江区的人，找到刘应全说到金堂淮口投资房产，说当地要修机场，投资增值较大，后又通过张博认识了叶谷妹。根据尚缘公司的宣传，刘应全经考察后认为尚缘公司开发的房产具有较大的升值空间，后与叶谷妹达成口头协议购买商铺，用于投资。之后刘应全以其儿子李志宏的名义在银行贷款430万元后将款转到刘秀英的帐户，再由刘秀英转给第三人张博后转给尚缘公司。后因商铺涨价，刘应全与尚缘公司于2012年2月28日达成购买住宅的协议，双方并签订了《商品房买卖合同》，约定刘应全购买尚缘公司开发的位于尚缘国际一期住宅9套。合同签订后，尚缘公司向刘应全出具了收款收据，并进行了房屋备案。事后，刘应全也按合同约定与物业管理公司签订了物业服务、装修管理服务等协议，并交纳了办理房产过户所需各种费用和物业费用，房款及费用共计370多万元，双方也交付了案涉房屋。房屋交付后，刘应全多次催促尚缘公司办理房屋权属证，但尚缘公司均予以推诿。同时还不讲诚信，恶意起诉刘应全。故请求判令尚缘公司立即为刘应全办理9套房屋的所有权证、国有土地使用权证。 被告尚缘公司辩称，双方签订了《商品房买卖合同》是事实，但刘应全的陈述不符合事实及常理，尚缘公司没有为刘应全办理过户手续是因为其未支付购房款，其转帐不是直接转给尚缘公司，而是转给第三人张博，而刘应全购买房屋的价款为350余万元，而转给第三人张博的款项达到430万元，金额不符，可能系刘应全与第三人张博之间的其他经济往来。同时，收款收据不是尚缘公司出具的，房屋也未交付。因此，应驳回刘应全的诉讼请求。 第三人叶谷妹、张博未答辩，亦未举证。 经审理查明：2012年2月13日，刘应全之子李治宏向资阳市雁江区农村合作银行迎接支银申请贷款430万元，同日李治宏将该款转入刘秀英帐户，刘秀英于同日向张博帐户转入430万元。 2012年2月28日，尚缘公司与刘应全在售楼部分别签订了5份《商品房买卖合同》，与本案相关的主要内容：1.出卖人：尚缘公司，买受人：刘应全；第三条买受人购买尚缘公司位于商业住宅，建筑面积分别为139.84㎡、139.84㎡、99.56㎡、115.12㎡、115.12㎡，房价分别为469862元、472659元、359412元、406374元、406374元；第五条付款方式为一次性付款；第十条（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交房责任（2）逾期超过7日后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物为管理企业为：四川天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）；(二)物业收费价格为为每月1.2元；第二十三条专项维修资金买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起90日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证；第二十八条本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。尚缘公司在出卖人处加盖公章及时任法定代表人的叶谷妹的私章，刘应全在买受人处签名及纳印。同日，尚缘公司为刘应全购买的上述房屋进行了合同备案登记，合同签约备案号分别为：36315号、36316号、36317号、36318号、36319号。同日，尚缘公司向刘应全分别出具加盖尚缘公司财务专用章的收据5份，分别载明收到刘应全认购上述房屋的房款469862元、472659元、359412元、406374元、406374元，并注明一次性付款。 2012年3月6日，尚缘公司与刘应全在售楼部又分别签订了4份《商品房买卖合同》，与本案相关的主要内容：1.出卖人：尚缘公司，买受人：刘应全；第三条买受人购买尚缘公司位于商业住宅，建筑面积分别为139.84㎡、99.56㎡、99.56㎡、115.12㎡，房价分别为423967元、334253元、336105元、381991元；其余合同内容与2012年2月28日所签订合同相同。同日，尚缘公司为刘应全购买的上述房屋进行了合同备案登记，合同签约备案号分别为：36412号、36413号、36414号、36415号。同日，尚缘公司向刘应全分别出具加盖尚缘公司财务专用章的收据4份，分别载明收到刘应全认购上述房屋的房款423967元、334253元、336105元、381991元，并注明一次性付款。上述9套房屋共计3590997元。 2013年1月31日，尚缘公司向刘应全分别出具加盖尚缘公司财务专用章的收据9份，载明收到刘应全缴纳的房产证登记费、维修基金、白蚁费、办证费等费用16210元、16293元、12324元、13954元、13954元、14833元、11569元、11625元、13954元。同日，天源物业公司向刘应全出具了9份收取案涉房屋物管费及垃圾清运费的收款收据，金额共计8523元。上述费用共计133239元。同年2月15日，天源物业公司与刘应全就案涉9套房屋分别签订了《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》及《承诺书》。又查明，案涉9套房屋的钥匙现由刘应全持有。 再查明，2015年3月31日，尚缘公司向金堂县公安局报案称尚缘公司原法定代表人叶谷妹涉嫌挪用资金，金堂县公安局遂进行调查。成都市公安局物证鉴定所于2015年6月12日作出了成公鉴（文检）字（2015）9517号鉴定书，载明金堂县公安局在调查叶谷妹涉嫌职务侵占中，发现尚缘公司销售人员饶虎开具房屋销售收据时私刻公司财务印章。送检收据上的财务印章与备案印章不一致。之后，金堂县公安局经审查，认为尚缘公司控告叶谷妹涉嫌挪用资金罪，没有犯罪事实发生，于2015年10月19日对尚缘公司提出的控告作出不予立案的通知。 又查明，2016年1月11日，尚缘公司申请对刘应全提交的购房收据上的印章及收款人签名的真伪进行鉴定，后因尚缘公司未按规定预交鉴定费，成都联合司法鉴定中心于2016年4月19日向本院作出了成联鉴（2016）文鉴函字第037号退卷函，并将鉴定材料退回本院。 另查明，2015年2月5日，尚缘公司向本院提起诉讼，其陈述2011年起叶谷妹向张博陆续借款300余万元，叶谷妹用尚缘公司的房屋作抵押担保。应张博的要求，尚缘公司与刘应全签订了商品房买卖合同，并将用于抵押担保的房屋备案至刘应全名下。叶谷妹的上述行为侵犯了公司财产，该行为违反了法律规定，请求确认双方签订的商品房买卖合同无效。2015年10月8日，尚缘公司向本院申请变更诉讼请求，陈述双方在签订商品房买卖合同后，尚缘公司未收到案涉房款，要求刘应全支付案涉9套房屋的房款。2008年9月21日至2013年7月11日期间，叶谷妹时任尚缘公司法定代表人。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《承诺书》、宣传单、网页广告、商品房买卖合同摘要、收据、照片、银行转帐凭证、借款合同及抵押合同、鉴定书、成联鉴（2016）文鉴函字第037号退卷函、刘应全的身份发信息及尚缘公司的工商登记材料等证据在案佐证。上述证据经庭审举证、核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。 尚缘公司所举出的证人朱某出具的情况说明，拟证明尚缘公司未收到李平的购房款。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”及第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，上述证据材料，不作为本案定案依据。 本院认为，尚缘公司与被告刘应全签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行各自义务。刘应全诉称案涉房款系通过张博转给尚缘公司，尚缘公司在签订商品房合同后，未按合同约定履行办证义务，要求尚缘公司立即为刘应全办理9套房屋权属证。尚缘公司辩称没有为案涉房屋办理过户手续是因为刘应全未支付购房款，其转帐不是直接转给尚缘公司，而是转给第三人张博，金额不符，收款收据不是尚缘公司出具的，房屋也未交付，应驳回刘应全的诉讼请求。本案中，尚缘公司申请对刘应全举出的购房收据上的印章及收款人签名的真伪进行鉴定，后因尚缘公司未按规定预交鉴定费，成都联合司法鉴定中心对尚缘公司申请进行鉴定的事项作出了退卷处理。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”的规定，尚缘公司对此应承担举证不能的法律后果。同时，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，本院认为，双方所签《商品房买卖合同》均约定案涉房屋的付款方式为一次性付款。签订合同当日（2012年2月28日签订5份、3月6日签订4份），尚缘公司分别 向刘应全出具加盖尚缘公司财务专用章的收据9份，载明收到刘应全认购案涉9套房屋房款共计3590997元，并注明为一次性付款。该收据载明的付款方式符合双方所签《商品房买卖合同》的约定。上述行为虽发生在刘应全转款给张博（2012年2月13日）之后，但尚缘公司在此之后的一系列行为则表明应收到了张博转付的房款。即案涉房屋于签订合同当日由尚缘公司备案在刘应全名下以及在此之后，尚缘公司收取了刘应全交纳办理房产过户所需各种费用计133239元以及尚缘公司指定的前期物业公司即天源物业公司于2013年2月15日与刘应全就案涉房屋分别签订了《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》及《业主临时管理规约》等协议，现案涉房屋的钥匙由刘应全持有，案涉9套房屋已交付。因此，能够认定刘应全已按合同约定给付了购房款，履行了义务。现尚缘公司提出刘应全未付款，与查明的事实不符，也未举证予以证明，其陈述也不符合常理，其抗辩理由不成立。双方所签《商品房买卖合同》约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，现刘应全要求尚缘公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 被告四川尚缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告刘应全办理位于建筑面积为139.84㎡）、10幢4单元6楼2号（备案号36316号、建筑面积为139.84㎡）、10幢3单元5楼1号（备案号36317号、建筑面积为99.56㎡）、6幢2单元5楼2号（备案号36318号、建筑面积为115.12㎡）、6幢2单元5楼1号（备案号36319号、建筑面积为115.12㎡）、10幢3单元6楼1号（备案号36412号、建筑面积为139.84㎡）、10幢5单元4楼1号（备案号36413号、建筑面积为99.56㎡㎡）、10幢5单元4楼2号（备案号36414号、建筑面积为99.56㎡）、6幢3单元5楼1号（备案号36415号、建筑面积为115.12㎡）的房屋所有权证和国有土地使用权证。 本案案件受理费450元，由四川尚缘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 晓 人民陪审员  谢爱军 人民陪审员  何顺江 二〇一六年五月二十三日 书 记 员  阳利宁