辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终290号上诉人（原审被告）：毕作章，男，1962年11月23日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：梁淑华，上诉人毕作章妻子。被上诉人（原审原告）：大连恒德物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区哲林北园**。统一社会信用代码912102006830266040。法定代表人：姜锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪梅，辽宁瑾宸律师事务所律师。上诉人毕作章因与被上诉人大连恒德物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。毕作章上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人作为甘井子区橄榄季小区35号2-3-2房屋及地下39.54平方米90号车库的业主，该住宅及附属车库由被上诉人提供统一物业管理服务。2017年至2019年期间由于被上诉人的行为导致上诉人的车库两次严重进水，致使车库内存放的物品受损，被上诉人应当负有赔偿责任。被上诉人作为提供物业服务一方，就其不当行为给上诉人造成的损害，采取消极的态度，时至今日仍未进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，物业服务合同作为双务合同，被上诉人在履行合同过程中不能只享有权利，而不履行义务，被上诉人在履行完赔偿义务之前，上诉人有权拒绝其支付物业服务费的请求。大连恒德物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连恒德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费10231元；2、判令被告自2017年1月11日起，按0.3%每日支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费，违约金暂计5468元。诉请金额暂合计15699元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年3月18日，“恒德?橄榄季”项目的开发商大连恒德房屋开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“恒德?橄榄季”小区提供物业管理服务，小高层住宅房屋的物业管理服务费为1.8元/月/平方米。被告毕作章系大连市甘井子区哲林北园“恒德?橄榄季”小区35号2-3-2房屋的业主，该房屋面积为135.33平方米。2009年4月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告（购房人）提供前期物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务协议生效时止。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），按每月1.8元每平方米（建筑面积）（带电梯的楼宇）收取；首次缴费后每半年首月的10日内缴纳物业费。同时约定乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，并可向人民法院起诉。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告自2017年1月1日起至2020年6月30日止一直未交纳物业费，拖欠物业费合计10231元。被告所反映的车库位于大连市甘井子区，面积39.54平方米，位于案涉小区的停车场内。根据被告庭审过程中提供的照片、视频等证据能反映出被告车库曾存在进水问题。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大连恒德房屋开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准支付物业服务费。根据《前期物业管理委托合同》和前《前期物业管理服务协议》的约定，被告支付物业费的标准为每月每平方米1.8元，自2017年1月1日起至2020年6月30日止，被告总计欠交物业服务费10231元（1.8元/月/平方米×135.33平方米×42个月），被告应当及时交纳，借故拖欠无理。故，原告要求被告支付物业服务费10231元的诉请，予以支持。关于被告提出的停车场管理问题，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出的未成立业主委员会是否能使用维修资金的问题，《中华人民共和国物权法》第七十六条对此有明确的规定，对此问题不再赘述。关于被告提出的车库进水造成其损失的问题，被告称车库进水是原告为解决下跃漏水问题砸楼板导致的，若被告认为系由于原告的行为导致其财产受损，被告可另行向原告主张赔偿，但不能以此来拒交物业费。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业管理委托合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕作章于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连恒德物业服务有限公司2017年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费人民币10231元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币96元（原告已预付，已减半收取），由被告毕作章负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，上诉人对一审认定的事实无异议也未提交新证据，被上诉人虽对一审认定的“根据被告庭审过程中提供的照片、视频等证据能反映出被告车库曾存在进水问题”该节事实有异议，主张上诉人车库内是否进水无法确认，但未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，本院对一审判决认定的事实予以确认。另，本院二审补充查明，上诉人在二审庭审中自述“车库和房屋都有物业费，车库是车库的费用，房屋是房屋的费用”。本院认为，本案的争议焦点为上诉人能否以停车场车库进水致使其个人财产受损为由拒绝交纳房屋物业费。对此，本院持否定态度，原因如下：首先，根据本院补充查明的事实，上诉人自认“车库是车库的费用，房屋是房屋的费用”，由此可知，物业服务费和车库管理费的收取基于两个彼此独立的合同，因此，上诉人不能以车库的相关纠纷来对抗房屋物业费。既然被上诉人已经履行了对房屋的物业管理服务义务，根据房屋的《前期物业管理委托合同》的约定，一审判决毕作章交纳物业服务费并无不当。其次，关于上诉人提出“被上诉人应当负有赔偿责任”的上诉请求，本院认为，该项请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且上诉人在一审中也没就赔偿问题提出反诉请求，因此，上诉人的该项上诉请求不在本案二审审理范围，若上诉人认为物业公司管理不当致使其自身财产受到损失，可就赔偿问题另行起诉，但不能以此在本案中抗辩支付物业服务费。综上，毕作章的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元（上诉人毕作章已预交），由上诉人毕作章负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王慧莹二〇二一年一月二十九日书记员  王 亮