沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初3432号原告：翁世喜。委托代理人：贾艳君，系辽宁万嘉律师事务所律师。被告：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司。法定代表人：李志洪。委托代理人：侯胜利。原告翁世喜与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称沈阳和泓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受���后，依法由审判员张峰独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告翁世喜的委托代理人贾艳君，被告沈阳和泓公司的委托代理人侯胜利到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告翁世喜诉称：2011年9月30日原告从被告处购置两处商业网点（沈阳市和平区滨河北路XX号XX门，面积1093.11平方米，房款17314862元；和平区长白三街XX号XX门，面积935.42平方米，房款14188451元），并于2011年10月1日签订了购房协议，当日交齐全款。购房协议约定，该两处网点交付时间为2013年9月30日，迟延交付每日支付房款的万分之一违约金。原告于2015年5月25日接到通知办理入住。期间，在2013年9月23日，被告曾因全运会原因向原告出具承担一个月违约责任的承诺函。一直到2015年5月25日，被告正式向原告下发书面准住通知单。原告接收房屋之后，发现门前的搭建物（与销售展示图不��）一直没有拆除。另原告曾就该两处网点一起诉至和平法院，审理期间，法官释明两起案件应分别诉讼，原告将此网点案件撤诉。同时另一处网点（沈阳市和平区滨河北路XX号XX门，面积1093.11平方米，房款17314862元）的买卖合同违约纠纷，已经由和平区法院和沈阳市中级法院两审法院审理完毕。原告认为，因为对被告的信任，原告才一次性缴纳全部房款，但被告迟迟不备案，迟迟不交付，并且时隔四年交付的房屋与销售时状态明显不符，而且拒不承担清除构筑物的义务。被告作为地产开发商、房屋销售方应当恪守诚信，依法依约履行合同义务，现因被告的违约行为造成原告巨大的经济损失和精神压力，故诉至法院，请求依法保护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金49659.5元（14188451×0.0001×35天）；2、请求判令被告清除门前构筑物；3、请求判令被告承担诉讼费用。庭审中，原告明确诉争房屋地址为沈阳市和平区长白三街XX号XX门，明确第二项诉讼请求中的私建构筑物为电表箱3个、花坛及树。同时明确违约金计算方式为从2013年9月30日至2013年10月30日和2015年5月21日至2015年5月26日，以总房款的日万分之一计算。被告沈阳和泓公司辩称：根据双方的合同约定，我方承担三天的违约金。理由：第一，双方在2011年10月1日签订的合同，已经被双方于2015年5月14日签订的合同所取代，后一份合同约定，交房日期是2015年5月21日，我们实际交房日期是5月25日，实际上违约时间是3天，25日办理了入住手续，违约金是4256.5元；第二，后一份合同已经变更了交房期限，在2013年9月发的延期交房通知函也就随着失效，里面承诺的违约金也已经失效，所以就不应该计算在内。关于诉讼请求第二项，一个是公共设施���沈阳中院的终审判决已经确认，当时一审也进行了测量，在开发的红线之外，与我方无关。经审理查明：2011年10月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白三街XX号XX门（现已变更为：沈阳市和平区长白三街XX号XX层）房屋，用途为商业，建筑面积935.42平方米，总价款为14188451元……。其中《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限约定为一次性付款；第七条交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第八条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。上述合同签订后，原告向被告交付了购房款14188451元。2013年9月23日，被告向原告出具《延期交房通知函》一份，其中注明：“……该商品房应于2013年9���30日交付，由于全运会、天气等原因，交房时间延迟至2013年10月30日……我公司将信守承诺，严格履行合同约定的逾期交房违约责任，将按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条的约定进行赔付，赔偿金额将在业主收房时以物业费的形式兑现”。但被告未按该通知函约定的期限向原告交付诉争房屋。2015年5月14日，原、被告针对诉争房屋重新签订了《商品房买卖合同》及补充协议各一份，其中《商品房买卖合同》第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2015年5月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：……逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买��人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行……。2015年5月25日，被告向原告出具了《入住通知书》一份。同日，原告在《和泓尚品入住费用确认单》上进行了签字确认，并于2015年5月26日交纳了该确认单上标注的物业费、电费、水费，共计12225元，沈阳和泓物业服务有限公司为其出具了辽宁省地方税务统一发票。另查明：诉争房屋于2013年10月28日通过竣工验收。上述事实，有《商品房买卖合同》（2011年10月1日签订）、《商品房买卖合同》（2015年5月14日签订）专用收款收据、销售不动产统一发票、入住费用确认单、辽宁省地方税务统一发票、（2015）沈和民二初字第1675号民事判决书、（2016）辽01民终字122号民事判决书及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人��有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告于2011年10月1日、2015年5月14日分别签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制规定，故合法有效。虽原、被告于2011年10月1日签订的商品房买卖合同中，约定的交付期限为2013年9月30日，但双方又于2015年5月14日签订了另一份商品房买卖合同，该合同应视为对原商品房买卖合同（2011年10月1日）的变更。而双方在其后（2015年5月14日）签订的商品房买卖合同中，约定房屋交付期限为2015年5月21日，同时结合原告缴纳物业费、水费和电费的日期，能够认定被告于2015年5月26日才履行其交付房屋义务，被告逾期交付房屋的起止时间应自2015年5月22日起至2015年5月26日止，被告未按约定履行交付房屋义务，系违约行为，应当承担���应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。即被告应支付的该期间的逾期交房违约金应为7094.23元（14188451元×0.0001×5天）。另外，因被告曾于2013年9月13日向原告出具了《延期交房通知函》，函中载有“……该商品房应于2013年9月30日交付，由于全运会、天气等原因，交房时间延迟至2013年10月30日……我公司将信守承诺，严格履行合同约定的逾期交房违约责任，将按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条的约定进行赔付，赔偿金额将在业主收房时以物业费的形式兑现”的内容，该函为被告的真实意思表示，后双方虽变更了交房时间，但是被告并无证据证明其撤回了承担该违约责任的意思表示，且被告未按该函的约定以物业费抵顶，故被告仍应给付2013年10月1日起至2013年10月30日期间的违约金，数额为42565.36元（14188451元×0.0001×30天���，被告共计应给付原告违约49659.59元（42565.36元＋7094.23元），故对原告主张的要求被告给付逾期交房违约金49659.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告履行清除门前私建构筑物的义务的诉讼请求。因原告未提供证据证明被告有清除门前私建构筑物的义务，合同中对此亦无约定，故原告的该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁世喜逾期交房违约金49659.5元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取521元（原告已预交），由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  张峰二〇一六年五月三十日书记员  乔雪本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约���，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。