上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2144号上诉人(原审被告、反诉原告)范善增，男，1942年2月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人(原审被告、反诉原告)张翠娟，女，1943年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陆尧翎，上海步界律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)穆雄铮，男，1961年5月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)李文妍，女，1959年10月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人魏海波，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人范善增、张翠娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市黄浦区斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称“系争房屋”)为产权房，原产权人为穆雄铮、李文妍。2013年3月18日，系争房屋的产权人变更为范善增、张翠娟。2013年2月6日，穆雄铮、李文妍与范善增、张翠娟签订《上海市房地产买卖合同》，约定：穆雄铮、李文妍将系争房屋出售给范善增、张翠娟；转让价款为人民币(以下币种均为人民币)265万元；2013年8月30日前穆雄铮、李文妍将系争房屋交付范善增、张翠娟，交付标志为交付钥匙，并对水电煤费、有线电视费等费用进行结算；双方须于交房当日对系争房屋的维修基金进行结算；物业费的支付以交房为准，交房前的部分由穆雄铮、李文妍承担，交房后的部分由范善增、张翠娟承担；穆雄铮、李文妍须保证交房时系争房屋内的附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符；穆雄铮、李文妍承诺于交房前迁出户口，否则按合同约定承担违约责任；若穆雄铮、李文妍违约，每逾期一日，穆雄铮、李文妍应向范善增、张翠娟支付已收款的万分之八作为违约金，逾期超过六十日，则范善增、张翠娟有权单方面解除合同，并且穆雄铮、李文妍应向范善增、张翠娟支付合同总房款的20%作为违约金；若范善增、张翠娟违约，每逾期一日，范善增、张翠娟应向穆雄铮、李文妍支付逾期未支付款的万分之八作为违约金，逾期超过六十日，则穆雄铮、李文妍有权单方面解除合同，范善增、张翠娟并且应向穆雄铮、李文妍支付合同总房款的20%作为违约金；物业管理费、水、电、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用，由穆雄铮、李文妍承担，转移占有后，使用该房屋所发生的费用均由范善增、张翠娟承担。双方在该合同的附件三中又约定：签订本合同当日，范善增、张翠娟向穆雄铮、李文妍支付第一笔购房款5万元；2013年3月1日，范善增、张翠娟向穆雄铮、李文妍支付第二笔购房款40万元；2013年3月8日，范善增、张翠娟向穆雄铮、李文妍支付第三笔购房款22万元；2013年4月4日，范善增、张翠娟向穆雄铮、李文妍支付第四笔购房款61万元；2013年4月5日，范善增、张翠娟向穆雄铮、李文妍支付第五笔购房款110万元；双方办妥交房及相关更名手续且于2013年8月30日之前，范善增、张翠娟向穆雄铮、李文妍支付剩余购房款27万元。同日，双方签订《装修补偿协议书》、《买卖合同补充协议》。《装修补偿协议书》中约定：系争房屋买卖合同约定的成交价为265万元，除此外，该房屋内的固定装修及固定配置、挂式空调2台作为装修补偿作价65万元，范善增、张翠娟须于买卖合同成交价款以外另行支付给穆雄铮、李文妍；范善增、张翠娟于签订该房屋的买卖合同及本协议当日支付第一笔装修补偿款5万元，2013年2月9日支付第二笔装修补偿款55万元，2013年3月1日支付剩余装修补偿款5万元；该装修补偿款独立于双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为双方签订的关于买卖该房屋不可分割的一部分。《买卖合同补充协议》中约定：现双方协商一致，穆雄铮、李文妍同意另行补偿范善增、张翠娟3万元，双方办妥交房及相关更名手续且于2013年8月30日前，范善增、张翠娟只需支付穆雄铮、李文妍剩余购房款24万元；任何一方未按照约定办理的，均须按买卖合同及相关协议的约定承担违约责任。当日，双方还约定：穆雄铮、李文妍解除了与另一买家之间的房屋买卖合同，范善增、张翠娟自愿代穆雄铮、李文妍支付违约金10万元。合同签订后，范善增、张翠娟支付穆雄铮、李文妍房款304万元及代付的违约金10万元。2013年8月30日，双方结清了水、电、煤费用，但因一台空调缺失等问题，双方约定2013年9月1日再次办理交房手续。后范善增、张翠娟经查询得知系争房屋内有一人户口未迁出，故于2013年9月1日通知穆雄铮、李文妍，要求户口迁出再交房。2013年9月13日，穆雄铮、李文妍将系争房屋内户口全部迁出，并将该情况通知范善增、张翠娟，要求协商交房时间。同月15日，范善增的户籍迁入系争房屋。范善增、张翠娟当日告知穆雄铮、李文妍，逾期交房已给范善增、张翠娟造成了租金等损失，要求在穆雄铮、李文妍承担逾期迁出户口违约金或范善增、张翠娟暂扣尾款2万元的前提下，与穆雄铮、李文妍办理房屋交接手续。穆雄铮、李文妍对此未予同意。2013年9月18日，范善增、张翠娟委托律师向穆雄铮、李文妍送达《律师函》，称：系争房屋的总价款为327万元，至本函发送日，范善增、张翠娟已付房款304万元，尚有尾款23万元未与穆雄铮、李文妍结算。合同约定交房日为2013年8月30日之前，至今穆雄铮、李文妍仍未交接房屋钥匙。经范善增、张翠娟多次催告，穆雄铮、李文妍至2013年9月13日才将户口迁走。因为穆雄铮、李文妍的违约行为，造成无法交房，故限穆雄铮、李文妍于收到本函之日起三个工作日内交接房屋，否则按日万分之八支付违约金。同时，由于穆雄铮、李文妍未按时迁出户口，构成违约，应支付违约金34,048元，在未结算房款中抵扣。2013年11月，范善增、张翠娟向法院提起(2013)黄浦民四(民)初字第2080号案件(以下简称“2080号案件”)的诉讼，要求穆雄铮、李文妍继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋交付范善增、张翠娟，并要求穆雄铮、李文妍支付自2013年8月31日起至穆雄铮、李文妍实际交房之日止的逾期迁出户口及逾期交房违约金。在该案的诉讼过程中，穆雄铮、李文妍于2014年2月28日向法院提起反诉，要求确认《上海市房地产买卖合同》于2013年11月26日解除；要求范善增、张翠娟支付穆雄铮、李文妍解除合同违约金65.4万元；要求将系争房屋产权变更登记为穆雄铮、李文妍；要求范善增、张翠娟支付穆雄铮、李文妍因买卖而发生的税费共计226,748元；穆雄铮、李文妍愿意返还已收取的房款304万元。法院经对2080号案件审理后认为，双方之间的纠纷系由穆雄铮、李文妍缺失空调、逾期迁出户口引起，穆雄铮、李文妍对此应当承担相应责任。范善增、张翠娟要求穆雄铮、李文妍承担逾期迁出户口违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。但该违约金应计算至2013年9月13日。穆雄铮、李文妍主张该违约金标准过高，请求予以调整。因穆雄铮、李文妍未提供该标准过高的相应证明材料，故对穆雄铮、李文妍上述主张，不予支持。鉴于双方已经履行了房屋买卖的大部分约定，系争房屋产权人已经变更登记为范善增、张翠娟，且双方之间的争议由穆雄铮、李文妍引起，范善增、张翠娟要求继续履行合同，要求穆雄铮、李文妍交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。穆雄铮、李文妍要求解除合同的诉讼请求，不予支持。范善增、张翠娟应依约支付未付尾款。至于尾款的数额，范善增、张翠娟自愿代穆雄铮、李文妍支付另一买家的违约金，且在《律师函》及起诉状中对尾款数额并无异议，故法院确认范善增、张翠娟应付尾款数额为23万元。至于范善增、张翠娟主张的逾期交房的违约金。双方于2013年8月30日约定9月1日交接房屋，系双方对于交房时间的重新约定，范善增、张翠娟届时却以户口问题为由拒绝收房，缺乏法律或合同依据，故未能在9月1日交接房屋的后果应由范善增、张翠娟自行承担。范善增、张翠娟要求穆雄铮、李文妍支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，法院于2014年8月28日作出2080号案件的民事判决，即：1、穆雄铮、李文妍与范善增、张翠娟签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、穆雄铮、李文妍应于判决生效之日起十日内携其家人及物品迁出系争房屋，并将该房屋交付范善增、张翠娟；3、范善增、张翠娟应于判决生效之日起十日内支付穆雄铮、李文妍购房尾款23万元；4、穆雄铮、李文妍应于判决生效之日起十日内支付范善增、张翠娟逾期迁出户口违约金34,048元；5、范善增、张翠娟的其他本诉诉讼请求，不予支持；6、穆雄铮、李文妍的反诉诉讼请求，不予支持。该判决已生效。原审法院又查明：2014年9月17日，穆雄铮、李文妍与范善增、张翠娟签署了《关于上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第2080号民事判决书履行确认书》，确认：1、穆雄铮、李文妍已迁出系争房屋，并于2014年9月17日将该房屋交付给范善增、张翠娟；2、范善增、张翠娟已于2014年9月17日将购房尾款23万元支付给穆雄铮、李文妍；3、穆雄铮、李文妍已于2014年9月17日将逾期迁出户口的违约金34,048元支付给范善增、张翠娟；4、穆雄铮、李文妍已于2014年9月17日将应承担的诉讼费267元支付给范善增、张翠娟。原审法院再查明：系争房屋自2013年9月起至2014年9月16日止的物业管理费(每月为108.70元)、有线电视费(每月23元)，穆雄铮、李文妍均已支付。穆雄铮、李文妍在2080号案件的起诉时称：范善增、张翠娟已支付304万元，尚有尾款23万元未支付。双方确认：2013年8月31日至2014年9月16日间，系争房屋的钥匙在穆雄铮、李文妍处。2014年，穆雄铮、李文妍提起本案诉讼，称范善增、张翠娟逾期支付尾款的行为已经构成违约，要求范善增、张翠娟偿付逾期付款违约金69,920元(自2013年9月2日起计算至2014年9月16日止，按日万分之八计付)。范善增、张翠娟提起反诉称：由于穆雄铮、李文妍的原因导致系争房屋迟延交付，要求穆雄铮、李文妍支付2013年8月31日至2014年9月16日的房屋使用费68,750元(每月5,500元)、物业管理费(每月108.70元)和有线电视费(每月23元)，共计1,646.25元。原审审理中，穆雄铮、李文妍称：在2080号案件诉讼前，穆雄铮、李文妍对尾款并没有提出过异议；在2080号案件诉讼后，穆雄铮、李文妍将相关证据交给代理人阅看时，穆雄铮、李文妍的代理人发现尾款金额有误，才向法院提出。审理中，范善增、张翠娟提供了其与案外人于2014年9月20日签订的关于系争房屋出租的《不动产租赁合同》，该合同约定的月租金为5,500元。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《上海市房地产买卖合同》及随后的补充约定，是双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。关于穆雄铮、李文妍提起的本诉诉请。首先，关于尾款23万元的争议。根据本院生效判决书的认定，范善增、张翠娟在《律师函》及2080号案件的起诉状中对尾款数额并无异议，范善增、张翠娟是在提起2080号案件诉讼后才提出尾款数额的异议，且法院的生效判决书并没有支持范善增、张翠娟所提出的尾款数额异议，因此，法院认定双方在2013年8月30日、9月1日时对尾款为23万元并无争议。其次，根据生效判决书的认定，双方在2013年8月30日约定9月1日交接房屋，系双方对于交房时间的重新约定，范善增、张翠娟届时却以户口问题为由拒绝收房，缺乏法律或合同依据，故未能在2013年9月1日交接房屋的后果应由范善增、张翠娟自行承担。况且穆雄铮、李文妍在2013年9月13日已经将系争房屋内的户口全部迁走，并通知了范善增、张翠娟要求协商交房时间。因此，范善增、张翠娟当时未按约定支付剩余购房款已属违约，应当按照合同的约定承担逾期付款违约金，穆雄铮、李文妍此诉请于法有据，应予支持。关于范善增、张翠娟的反诉请求，固然双方的纠纷是系穆雄铮、李文妍缺失空调、逾期迁出户口引起，穆雄铮、李文妍应承担责任，但根据生效判决书的认定和法院上述阐明的理由，对于范善增、张翠娟反诉的诉请均属于范善增、张翠娟拒绝收房而扩大的损失，依法不应当支持。原审法院据此判决：一、范善增、张翠娟应于判决生效之日起十日内支付穆雄铮、李文妍购房尾款23万元的逾期付款违约金(自2013年9月2日起计算至2014年9月16日止，按每日万分之八的标准计付)；二、驳回反诉原告范善增、张翠娟的反诉请求。原审判决后，上诉人范善增、张翠娟不服，向本院提起上诉称：穆雄铮、李文妍在2080号案件中以范善增、张翠娟未按约支付房屋尾款为由，提起反诉要求解除合同，被法院判决驳回。穆雄铮、李文妍再次以范善增、张翠娟未按约支付房屋尾款为由要求偿付违约金，违反了民事诉讼中的一事不再理原则。原审法院判决的违约金计算标准过高。请求撤销原审法院判决，改判驳回穆雄铮、李文妍在原审中的诉讼请求或者将案件发回重审。被上诉人穆雄铮、李文妍答辩称：本案中，穆雄铮、李文妍主张的是逾期付款违约金，与2080号案件不构成重复诉讼。2080号案件中，范善增、张翠娟按照日万分之八主张逾期迁出户口的违约金，故穆雄铮、李文妍按此标准主张违约金符合双方约定。原审法院判决正确，请求二审予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，穆雄铮、李文妍在2080号案件中诉讼请求为要求范善增、张翠娟支付解除合同的违约金。而在本案中，其诉讼请求为要求范善增、张翠娟偿付逾期支付购房尾款的违约金，因本案中的诉讼请求与2080号案件并不相同，故不构成重复起诉。范善增、张翠娟上诉认为，本案违反了一事不再理原则，无事实依据，本院不予采纳。范善增、张翠娟上诉主张违约金过高，但并未提供该标准过高的相应证据，故对此节上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,328元，由上诉人范善增、张翠娟负担。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  张 松二〇一六年五月二十日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……