上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一(民)初字第20739号原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，注册地上海市闵行区。法定代表人丘学梅，总经理。委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。委托代理人李凤萍，女，住所地上海市闵行区。被告上海丽嘉贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人过维，总经理。委托代理人康颖，上海市新闵律师事务所律师。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司(以下称深圳华侨城物业公司)与被告上海丽嘉贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理，于2015年11月30日、2016年3月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳华侨城物业公司的委托代理人方莉、李凤萍，被告上海丽嘉贸易有限公司的委托代理人康颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳华侨城物业公司诉称，其受上海天祥华侨城投资有限公司(以下称天祥公司)的委托，对本市浦申路1889弄“新浦江城一期”小区进行前期物业管理，被告上海丽嘉贸易有限公司系该浦申路1889弄101室租户，该小区物业费每月每平方米(以下币种相同)10元；业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴纳费用3‰加收滞纳金。现被告自2009年6月16日至2014年6月9日一直未向原告交纳物业管理费，总计182,181.46元。经原告多次向被告发出物业管理费缴纳通知单,催其交纳拖欠的物业管理费用，但未果。原告为维护自身合法权益诉至法院，要求：1、被告支付物业管理费182,181.46元。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告支付自2009年6月16日至2014年6月9日的物业管理费183,717.56元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息61,320.59元。被告上海丽嘉贸易有限公司辩称，不认可原告与开发商签订《前期物业合同书》及《续约协议》的合法性；不认可原告的未经物价部门备案审批的计价依据；原告未按照合同中的约定提供相应的服务，至今未启用小区的中央空调，导致其他住户从未能使用中央空调，且中央空调损坏，原告未派人修理维护，导致被告的损失；小区内的消防设施处于停运状态，无人看护维修，因此，被告不应当支付物业服务费；2009年6月16日至2012年12月31日止的物业费已超过诉讼时效，应当驳回该期间的请求；原告应向诉争房屋的业主主张物业费，原、被告不存在交纳物业费的权利义务。经审理查明，原告自2009年6月起为被告所承租的小区提供物业服务至今。原告(乙方)与开发商天祥公司(甲方)的《新浦江城一期北广场前期物业服务合同》约定：物业基本情况中服务的建筑面积包含了浦申路XXX号6,103.56平方米，地下面积3,861.95平方米。委托管理期限自2009年6月16日起至2011年6月15日止。物业管理服务收费标准为共用空调主机物业：人民币14.00元/月/平方米；自用空调主机物业：人民币10.00元/月/平方米。按照每月每平方米10元收取物业服务费等，并对合同对违约责任及合同期满后自然终止等作了规定。2011年6月10日，原告与天祥公司签订了《续约协议》。协议1、对原合同期限延长5年，从2011年6月16日至2016年6月15日止。2、其他条款按原合同执行。又查明，2009年6月3日，浦申路1889弄101室业主张爱仙及仇正良(甲方)与被告上海丽嘉贸易有限公司的法定代表人过维(乙方)签订《租赁合同书》一份。合同书第一条1-1规定：由甲方提供座落在本市闵行区浦申路XXX号101室。该房屋实际面积为314平方米，房屋用途为商铺等。经营项目第二条2-4：乙方承诺，在签订要合同的同时接受甲方与物业管理公司签署《新浦江城业主临时公约》和《物业管理协议》，以及服从物业公司的日常管理和新浦江城首期项目内公共区域的使用规定。第三条3-1：合作期限：甲方于2009年7月1日起至2014年6月9日止。其他费用第五条5-1：经营期间，所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。其他相关费用，均由乙方承担。第十三条规定：本合同经双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。此外，合同对保证金、租金支付、房屋使用要求和修缮责任、消防安全责任合同终止条件、违约责任等作了明确。合同书由业主代表仇正良签名和被告上海丽嘉贸易有限公司盖章。另查明，2012年8月，业主张爱仙及仇正良与被告上海丽嘉贸易有限公司的法定代表人过维、原告深圳华侨城物业上海公司间签订了一份《关于浦申路XXX号XXX室物业费付款备忘协议》。该协议明确：经物业管理方、房屋业主、房屋承租方协商一致，关于浦申路XXX号XXX室房屋所欠物业管理费的缴付达成如下付款协议。即由该房屋承租方分三次向物业管理方缴纳所拖欠的物业费，具体如下：2012年8月23日之前，付清2009年6月16日至2010年12月31日的物业管理费。2012年11月23日之前，付清2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理费。2013年2月23日之前，付清2012年1月1日至付款日的物业管理费。该协议对收费标准也作了明确。协议由房屋业主代表仇正良、被告的法定代表人过维、原告代表三方签字并盖章。协议签订后，因未履行协议约定义务，原告于2014年7月28日向过维函告催款未果，原告起诉本院，要求过维支付物业管理费用。本院于2015年7月29日依法立案，同年9月9日，原告以需变更诉讼主体为由向法院申请撤回起诉。再查明，二0一0年三月二十九日成立上海市闵行区浦江镇新浦江城一期业主委员会，至原告主张其的权利之日止未签订物业管理协议。原告为本市浦申路1888弄“新浦江城一期”小区物业服务至今。以上事实，由《上海市房地产登记簿》、《新浦江城一期北广场前期物业服务合同》、《关于浦申路XXX号XXX室物业费付款备忘协议》、租赁合同书、国内挂号信函收据、张爱仙缴纳管理费付款存根以及当事人的陈述等所证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据租赁合同书约定的内容，浦申路XXX号XXX室房屋业主张爱仙已向原告缴纳了2014年6月9日之后的物业服务费用，证明了业主张爱仙对租赁合同约定内容的确认，且被告上海丽嘉贸易有限公司也在该合同上盖章，故确认该合同的真实性。但合同签订后，被告未按合同支付尚欠的费用，原、被告及房屋业主张爱仙三方又于2012年8月达成关于浦申路XXX号XXX室物业费付款备忘协议，被告又未按协议履行。原告于2014年7月起曾用不同方式向被告催讨物业费，然被告拒绝缴纳物业服务费显有不当。关于《前期物业合同》和《续约协议》效力问题。本院认为，业主代表仇正良与被告签订的租赁合同书和备忘协议中显然未约定物业选聘事宜，即使《续约协议》有效性存疑，但在成立小区业主委员会后未正式签订物业合同之前，该小区的《前期物业合同书》仍视为继续有效。况且，物业合同的有效性异议，应当由合同相对方，即业主向有关部门提出。故对前期物业合同书和续约协议的有效性事宜，本院不予处理。关于未按照合同中的约定提供小区的中央空调问题。本院认为，根据前期物业服务合同约定的自用空调主机10.00元/月/平方米收费标准、租赁合同及业主张爱仙已缴纳的服务费看，可以确定其系非享有中央空调的业主，而被告也非享有中央空调的承租户。故被告以未按照合同中的约定提供相应的服务等辩称，本院不予采信。关于小区内的消防设施处于停运状态，无人看护维修问题。因被告无证据证实，本院无法采纳。关于2012年12月31日之前的物业费已超过诉讼时效问题。显而易见，2012年8月三方签字盖章的物业管理费付款备忘协议中对2012年12月31日之前的物业服务费作了付款约定及2014年7月28日原告向被告上海丽嘉贸易有限公司的法定代表人过维的催款函时均证明对诉讼时效的中断。故本院认为，被告以本案超过诉讼时效之辩称，本院不予支持。关于原告应向诉争房屋的业主主张物业费问题。本院认为，原、被告及业主三方尚有租赁合同书与物业管理费付款备忘协议之约定，作为协议承诺各方，均应当履行约定之承诺。现作为协议承诺方的被告，拒绝履行交纳物业费的义务，显有不妥。综上。原告对其已提供的物业服务要求被告支付物业服务费及自主张2014年6月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计的逾期利息损失，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、被告上海丽嘉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年6月16日起至2014年6月9日止的物业服务费183,717.56元；二、被告上海丽嘉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司以183,717.56元为本金，自2014年6月10日起至判决生效之日止的按中国人民银行同期贷款利率计的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,971.82元，由被告上海丽嘉贸易有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 雷二〇一六年五月三日书记员 张志远附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一立以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达对方当事人的；