江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2817号上诉人（原审被告）：陈璐岩，女，1963年6月25日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：龚维贵，江苏播仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程继安，男，1989年8月30日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：蔡发芹，江苏尚扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：范斌，江苏尚扬律师事务所律师。原审被告：安秀成，男，1960年12月26日生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：连云港风光房地产营销策划有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路**博大新城****。法定代表人：王磊，该公司总经理。上诉人陈璐岩因与被上诉人程继安、原审被告安秀成、原审第三人连云港风光房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈璐岩上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清或错误，适用法律不当。一、一审判决“查明认定的事实”与实际情况不符。上诉人的孩子在苏州以银行按揭方式购买商品房，因首付款存在120多万元的资金缺口急需填补，上诉人决定将案涉房屋急售，以所得款项支付首付款。在将案涉房屋挂网后的2018年12月21日晚上，第三人的工作人员（称姓赵）联系上诉人，称有人想购买上诉人的房屋，请上诉人前往第三人的门店洽谈。上诉人到达第三人门店后，作了简单交谈后，工作人员随即拿出一叠空白合同文本让上诉人签字，并称只是签订意向性协议。因当天上诉人系酒后前往第三人处，且在对第三人充分信任，故未对其提供的合同文本作任何审核辨别的情况下就签订了。上诉人签完字以后，第三人工作人员称等第三人盖章后，合同会给上诉人一份，但时至今日，第三人也未将合同原件给上诉人。一审判决未查明的事实有：1、第三人在签订合同当时，其工作人员所提供让上诉人签字的合同文本均是空白的，对后填写的内容未经与上诉人协商。2、在签订合同当时，第三人及被上诉人并未对上诉人的房屋进行实地查看，故合同中“乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房，对房屋现状无异议……。”的条款内容虚假。3、对其他关键内容如一审判决“查明”的“90个工作日”等重要内容，均未与上诉人进行沟通协商，上诉人在洽谈时就告知第三人，上诉人因急用钱，需要在短期内完成交易并得到房款，根本不可能同意长达3个多月的付款期，而且还是银行按揭贷款，一审判决并未核实上述内容的真实性就直接作出认定，显属草率。二、一审判决未对案涉房屋有关的合同内容，特别是不利于被上诉人的内容作出认定。1、姑且不论到底是“90个工作日”还是90日或上诉人是否同意银行贷款，仅就合同第五条第二项约定而言，被上诉人也未在约定期限内将40万元首付款打到指定账户（合同勾选的是“中间资金监管账户”)，被上诉人存在根本性违约行为。2、按照行业规范，二手房买卖过程中，若有房屋中介居间介绍的话，房屋买卖双方是不可能有任何接触，房屋中介更不可能在未支付居间费的情况下任由双方联系的。基于此，上诉人在经第三人居间卖房过程中，没有理由与被上诉人有任何正面接触（包括通话，第三人也未提供被上诉人的联系方式）。实际上，一直到被上诉人起诉至一审法院，上诉人也未收到第三人要求上诉人配合办理按揭贷款手续的通知。对第三人是否通知本案的买卖双方（上诉人和被上诉人）这一事实，一审法院并未查明，这样就导致一审法院按照上诉人违约的方向查明案件事实，对被上诉人是否违约、第三方是否存在过错，一审法院直接放弃查明、认定。实际上，到目前为止，第三人未告知上诉人，案涉房屋出售给被上诉人后系采用银行按揭贷款的方式向上诉人付款的。三、一审判决认定上诉人“……严重违背诚实信用原则，系根本违约。”的观点是错误的。如前所述，一审法院基于审查本案事实存在主观导向因素，应查明的不利于被上诉人或第三人的事实而未查明，关于合同签订时的实际情况，一审判决只字未提。通过对案涉房屋有关的空白合同文本的签订，虽然上诉人处于对他人的信任，未认真审核，本身存在审查不严的责任，但足以说明作为专业做二手房中介的第三人和作为购房人的被上诉人，在明知是空白合同情况下，依然未如实陈述且提起诉讼。从上述实际情况来看，是第三人和被上诉人严重违背了诚实信用原则，侵犯了上诉人的合法权益，其应承担根本违约的民事责任。四、针对案涉房屋的买卖问题，被上诉人存在根本违约事实。被上诉人在案涉房屋买卖过程中，除了存在上述列明如未按约定办理银行按揭贷款、未支付首付款等违约事实。还存在其他违约行为，如第三人的法定代表人王磊确定被上诉人在签订了《房屋居间买卖合同》后，其明确表示对上诉人欲出售的案涉房屋不满意，声明不想购买此房，且定金也不要了。结合被上诉人未向第三方支付居间费、未积极协助办理银行按揭贷款手续、未依约支付案涉房屋的首付款等一系列违约行为来看综合分析，证实被上诉人在合同约定“90个工作日”内，就存在放弃购买案涉房屋的意思表示，其行为属于根本性违约，应依法承担违约责任。五、上诉人未实际收到购房定金1万元，不应承担向被上诉人的返还责任。一审法院己经查明，关于案涉房屋的购房定金，按照合同约定由第三方保管，一审庭审中被上诉人也确认该款直接交付给第三人。因第三人作为本案的当事人，姑且不论上诉人的违约责任问题，仅就该1万元购房定金在第三人处的事实,从减少诉累、节约诉讼成本角度分析，也不应该判决上诉人承担直接返还定金之义务，一审法院的该认定是错误的，恳请纠正。一审判决在其他事实方面，诸如被上诉人的实际损失等等，均未有充分证据支持，恳请二审法院一并查明后予以纠正。六、一审判决适用法律不当。一审判决未充分查明全案事实，带有主观倾向性地“查明”部分查明案件事实，导致其作处出错误认定并作出裁判结果，进而导致适用法律不当。鉴于一审判决在认定事实和适用法律方面均在错误或不当的事实，为了保证当事人的合法权利，维护法律的公平正义，使投机者无机可乘，恳请二审法院公正处理并作出裁判。被上诉人程继安辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。答辩人与上诉人签订的《房屋居间买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。被答辩人作为案涉房屋共有人，与答辩人签订合同，答辩人作为买受人符合善意取得的要件，并不能因其丈夫是否知情、是否同意而否定合同的效力。上述合同签订后，上诉人在一审中自认在与答辩人签订合同的当月，另行将房屋出售给他人，并将房屋过户并交付他人，一房二卖的行为严重违背诚信原则，系根本违约。1、上诉人在签订合同前，已经对合同条款（比如定金、定金支付方式、合同价款、付款期限等）进行了详细的了解和阅读，并不存在上诉人所说的对“90个工作日未与其协商交流”的情形；房屋买卖买卖系金额较大的交易行为，合同当事人都会谨慎对待，对合同涉及的重大事项及房屋的具体情况都会认真了解与询问，在对合同条款无异议的情况下才签订的合同。因此，上诉人的上诉理由违背常理，不符合事实。2、答辩人并不是上诉人说的未在约定期限内将40万元首付款打到指定帐户，而是在签订合同的90日个工作日内，履行期限尚未届满，答辩人在准备好购房款后，联系不上上诉人（在一审中我方已提供相关证据证明答辩人一直在联系上诉人，上诉人不是不接，就是找理由推脱），上诉人在此期间已将房屋另卖给他人，因此，是上诉人构成根本性违约。3、上诉人的上诉理由中阐述我方对涉案房屋不满意，不想购买此房的说明没有事实依据。答辩人在签订购房合同后，支付了定金，卖掉自身待拆迁房屋以筹集房款，积极联系上诉人等一系列行为，表明答辩人一直积极履行合同约定的义务，而上诉人却在当月把涉案房屋卖给其他人。因此，上述情况亦能表明系上诉人违约。4、上诉人已收到定金1万元。合同约定“乙方在签订本合同时，支付1万元作为定金，转交丙方保管”，且上诉人向答辩人出具了1万元的定金收条，故根据合同相对性，上诉人负有向答辩人返还该1万元定金的义务。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告安秀成述称，我是上诉人的丈夫，我是在此房屋买卖合同纠纷案中第四次开庭才知道自己是本案的第三人（后又改成被告人）。我向法庭承诺，在此之前我全然不知有此案的发生，后来才知，是我家属怕我怪罪她才没有告诉我。在她看来就是个意向性合约，也不存在任何骗人的动机，自己处理完就算了。我首次参加庭审中明确表示：该项房屋属夫妻共同财产，在没有经过我本人同意且没有任何授权他人买卖的情况下，此合同属于无效合同，合同侵犯了共有的财产所有权。我查阅了合同内容，涉案的房屋居间买卖合同不仅是居间合同，也是房屋买卖合同，因合同标的物我是与上诉人共同共有财产，从居间合同来看，上诉人无权单方委托第三人出售。从房屋买卖合同看，上诉人无权单方处分，这一点第三人作为专业房产中介机构是明知的。作为被上诉人是一个具有完全民事行为能力的人，多次交易过房屋，而且买房时对所购房屋信息的了解，是交易习惯，也是明知所购房屋是共有财产。所以，如果没有全体工共有人签字，买卖是不成立的，即共有人不同意，合同最终归结无效。因此，一审判决确认合同有效是错误的，应发回重审。程继安向一审法院起诉请求：1、判令陈璐岩支付违约金19万元并返还定金1万元及支付居间服务费9500元，共计209500元；2、判令陈璐岩承担本案全部诉讼费用。诉讼中，一审法院依职权追加安秀成为本案第三人，后在诉讼中程继安主张安秀成在本案中承担责任，安秀成由第三人变更为本案被告。程继安的诉讼请求变更为：1、判令陈璐岩、安秀成支付违约金19万元并返还定金1万元及支付居间服务费9500元，共计209500元；2、判令陈璐岩、安秀成承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，一**落于连云港市海州区产（建筑面积84.16平方米）原系陈璐岩、安秀成共同共有，陈璐岩、安秀成系夫妻关系。2018年12月21日，陈璐岩（出卖方、甲方）、程继安（买受方、乙方）与风光公司（居间方、丙方）签订《房屋居间买卖合同》，约定：甲方将座落于连云港市海州区银城公寓11-2号-301室房屋出售给乙方，该房屋转让价格为95万元（包含车库价）；甲、乙双方均须各向丙方支付居间费9500元；乙方在签订本合同时，支付1万元作为定金，转交丙方保管（待产权过户交易完毕后，由丙方转交甲方）；甲乙双方约定自签订本合同90个工作日内，双方配合到丙方指定银行办理按揭贷款手续，因一方或双方资料未及时送达造成的贷款及过户手续迟延与丙方无关，并且按银行规定将首付款40万元打到中间资金监管账户，暂定银行贷款金额为55万元（实际金额以银行最终审批结果为准）；合同未约定房屋交付日期；违约责任的约定：甲方将该房屋（含车位/车库/储藏室）出售第三人，导致乙方不能取得该房屋（含车位/车库/储藏室）所有权证的，乙方有权退房解除合同，甲方返还乙方累计已付房款，甲方向乙方支付该房屋（含车位/车库/储藏室）成交总价20%的违约金。合同中约定的海州区银城公寓11-2号-301室房产与位于海州区产。同年，陈璐岩出具《定金收条》一份，载明：“出售方：陈璐岩已收程继安购买坐落于连云港海州区房屋的定金计人民币壹万元整（￥10000元整）。本人违约，双倍退还，同时已征得产权人同意。收款人：陈璐岩”。该笔定金1万元程继安已依据上述合同约定，交给风光公司保管。该1万元定金至今尚未退还给程继安。另，程继安自认尚未向风光公司支付居间服务费。一审诉讼中，陈璐岩自认已将案涉房产另行出卖给他人、“2019年3月已经卖了，卖的价格是94万元……因为当时我缺钱，孩子在外地买房子，还有银行贷款，所有我要快点将房子卖掉”、“94万元卖掉的合同也是（2018年）12月份同时签的。我对法律的理解我以为这个是意向性的，谁先给钱了我就卖给谁，因为程继安资金不到位，贷款也贷不下来，我急需用钱所以才卖给别人的”、“（案涉房屋）已经过户了并交付了”。二、2019年5月18日，程继安与案外人徐某签订《房屋买卖居间合同》，程继安以105万元的价格另行购买了位于海州区产（建筑面积84.16平方米）；该房产与其之前购买陈璐岩的房产座落于同一小区同一单元，仅是该房产系102室，陈璐岩的房产在301室，面积相同。该105万元购房款程继安已支付。2019年6月4日，该102室房产登记在程继安与汪迪名下。三、程继安另有位于海州区产（建筑面积48.48平方米）一套。2019年2月份，程继安与吴丹签订《房屋买卖合同书》，程继安将该房产以52万元的价格出卖给吴丹。后程继安与案外人吴丹另行签订《房屋租赁合同》，由程继安返租该房屋，程继安主张其存在6个月的租金损失9000元。一审法院认为，程继安与陈璐岩签订的《房屋居间买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。陈璐岩作为案涉房屋共有人，与程继安签订合同，并不能因其丈夫安秀成是否知情、是否同意而否定合同的效力。上述合同签订之后，陈璐岩本应按照合同履行相应义务，但其却在与程继安签订合同的当月，即另行将房屋出售给他人，并在其后将房屋过户并交付他人，严重违背诚实信用原则，系根本违约。关于陈璐岩辩称程继安先期违约的观点，一审法院认为，首先，陈璐岩举证其与风光公司王磊的录音，欲证明程继安曾表示案涉房产风水不好、不想再购买案涉房屋，但王磊并未出庭作证，程继安对此予以否认，且未有其他证据予以佐证，故陈璐岩的该抗辩理由，无事实依据；其次，根据合同约定，程继安与陈璐岩本应在合同签订后90个工作日内、双方配合办理按揭贷款手续，并由程继安交纳首付款，但在此期限尚未届满前，陈璐岩即另行将房产出卖给他人，程继安的履行行为并无过错，且从程继安将其原有面积较小的房产出卖、后又以105万元的价格另行购得同一小区房产的情况看，程继安亦完全有能力履行合同。综上，陈璐岩的上述抗辩观点，一审法院不予采信。关于程继安诉求的违约金19万元，一审法院认为，合同对陈璐岩将房产另行出卖给他人应承担成交总价20%违约金已作出明确约定；本案中，陈璐岩抗辩违约金过高、要求调整，但其未能举证证实。一审法院认为，违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，鉴于陈璐岩根本违约，程继安另行购置同一小区同一单元同一面积的房产，新购置的房产相较于原房产，价格高出10万元，而楼层、装修、系东户还是西户、购房的时间节点等因素对房产价格均有影响；由于陈璐岩违约、程继安返租其出卖的原住房，确实给程继安造成了损失；一审法院综合考虑双方合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，结合程继安举证的损失情况，综合认定陈璐岩应支付程继安违约金10万元。关于程继安返还定金1万元的诉求，一审法院认为，合同约定“乙方在签订本合同时，支付1万元作为定金，转交丙方保管”，且陈璐岩向程继安出具了1万元的定金收条，故根据合同相对性，陈璐岩负有向程继安返还该1万元定金的义务。陈璐岩辩称其未收到程继安任何款项的观点，一审法院不予采信。关于程继安诉求的居间服务费9500元，一审法院认为，鉴于程继安并未实际支付该居间服务费，其损失尚未实际发生，故该诉求一审法院不予支持。待损失实际发生后，可另案处理。关于程继安主张安秀成对本案承担责任的诉求，一审法院认为，安秀成未在案涉合同上签字，亦未有证据证实其参与了案涉房屋买卖过程或其事后持同意态度，故程继安的该项诉求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陈璐岩于判决生效之日起十日内返还给程继安定金1万元，并给付程继安违约金10万元；二、驳回程继安的其他诉讼请求。如果陈璐岩未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4443元（陈璐岩已预交），由陈璐岩负担2110元，由陈璐岩负担2333元，陈璐岩于判决生效后十日内一并给付陈璐岩。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案认为：上诉人称当时其签订合同的文本是空白的，后填写的“90个工作日”等合同条款未与上诉人协商，合同条款内容是虚假的，但上诉人对其主张没有举证证明。上诉人认为被上诉人未在约定期限内将40万首付款打到指定帐户，是被上诉人存在根本性违约的问题。本院认为，上诉人在合同约定的90天付款时间未到的情况下，不与被上诉人及第三人协商一致，不配合办理按揭贷款手续，擅自将房屋又出售给他人，一审法院认为程继安的履约行为并无过错，是陈璐岩违背诚信原则，构成根本违约并无不当。关于定金一万元，上诉人称其没有实际收到，不应承担向被上诉人返还的问题。本院认为，上诉人向被上诉人出具了定金收条，收条载明出售人陈璐岩已收买方程继安购买座落于海州区房屋的定金人民币壹万元整。本人违约，双倍退还，同时已征得产权人同意，收款人陈璐岩。另在房屋居间买卖合同中三方约定定金收由居间人风光公司保管，故虽然上诉人没有直接收到该项定金，但根据合同相对性原则，定金罚则的后果应由其承担，因此，一审法院判决陈璐岩返还程继安1万元是正确的。上诉人是房屋共有权人之一，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，价格合理，被上诉人是善意第三人，虽然合同没有共有权人安秀成的签名，但不影响合同的效力。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人陈璐岩负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 王学明审判员 张淑媛二〇二一年一月八日书记员 武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。