福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初1433号原告詹玉钗，女，1969年6月17日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。委托代理人罗鹏，福建正廉律师事务所律师。被告龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东路南城社区服务大楼五层南侧，组织机构代码××。法定代表人王挺，董事长。委托代理人陈树荣，福建六韬律师事务所律师。原告詹玉钗与被告龙岩市贯日房地产开发有限公司（以下简称贯日房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹玉钗及其委托代理人罗鹏，被告贯日房地产的委托代理人陈树荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告詹玉钗诉称，原告与被告于2013年4月18日签订合同编号为20××××496号的《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于龙岩市新罗区南城阳光莲景苑的第2幢08单元608号商品房，购房总价为336989元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。第九条规定出卖人逾期交房的违约责任；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之10的违约金。时至今日，被告仍未将原告购买的商品房交付使用，明显构成违约，双方经多次协商未果。为此原告提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付因逾期交房的违约金74137.58元（自2015年1月1日起至2016年2月29日止每月按原告已付款336989元的2％计算的违约金，扣除被告合理的可延长期限3个月后，按11个月计算）。二、被告向原告支付自2016年3月1日起至实际交房日止每月按原告已付款336989元的2%计算的违约金。被告贯日房地产辩称：1、根据双方签订的合同及补充协议，被告因天气等原因，可以顺延交房时间，符合约定可以抵扣交房期间的天数为322天，即抵扣天数扣除后被告交房的期间应当顺延至2015年10月19日，因此应从2015年10月20日起计算逾期交房违约金。其中从被告建设的基础工程开始施工的2012年4月28日至2015年10月31日，大雨天数有61天，暴雨24天，大暴雨5天，五级以上强风110天，台风46天，高考交通管制13天，强制停水3天，区政府社区用房调整审批用房60天，总计322天，因此被告交房的期限应顺延至2015年10月19日。2、根据合同第八条第一款约定，被告是应当在约定的期限内交房，但同时第八条第二款也约定“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第二种方式处理：…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元违约金。”该条款是经双方协商一致签订的，且经原告阅读并理解同意签订的，即如果存在逾期，被告也只应当支付违约金1000元。3、原告诉请要求按已付购房款的2%计算违约金明显偏高，逾期违约金应当按原告承租相同或类似性质房屋居住的房屋租金标准计算或按已付购房款的银行同期同类贷款利率计算。综上，原告诉请依法无据，请求法院依法做出公正判决。经审理查明，2013年4月18日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》（合同编号为20××××496），约定原告向被告购买被告开发的“阳光莲景苑”第2幢08单元608号商品房，总金额为336989元，原告于2013年4月18日已付清购房款206989元，剩余购房款130000元由银行按揭贷款付清。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用，如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：即“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政府部门的行政指令导致停工。3、施工中因重大困难或技术难题无法及时解决而停工。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之10（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《合同补充协议》第三条约定，买受人同意，如遇以下任何情形之一：①该商品房已竣工，但因验收部门（单位）无法及时验收：②遇政策性原因或政府行为如交通管制等导致无法施工的；③遇昼夜（24小时）降雨、大风超过五级、台风、下雪、冰雹等天气之一的；④遇“阳光莲景苑”项目小区规划红线外的城市排水、排污道路等配套设施未完善而影响交付该商品房的；⑤若是施工过程中遇到技术问题，地质问题，无法施工的；⑥遇其他非出卖人的原因而影响交付商品房的。遇以上任何情形之一，出卖人可相应顺延原《合同》约定的交付期限，出卖人无需通知买受人，交付时间以出卖人的通知为准。合同签订后，原告依约付清了购房款336989元。另查明，被告的“阳光莲景苑”项目经龙岩市建设局批准于2012年4月28日开工，至本案法庭辩论终结前已通过除消防以外的专项验收，尚未通过综合竣工验收。根据龙岩市气象局统计，从2012年4月28日“阳光莲景苑”项目基础工程开始施工至2014年12月30日合同约定的交房期限止，龙岩市新罗区出现6级及以上强风天数为70天，出现台风影响天数为34天，其中同时出现6级及以上强风和台风影响的天数为6天；从2014年12月31日起至2015年7月22日止，龙岩市新罗区出现六级及以上风的天数为7天（2015年1月12日，2015年4月6日、2015年4月13日、2015年4月20日、2015年5月11日，2015年6月11日、2015年6月21日），出现台风影响天数5天（2015年6月22日、2015年7月6日至2015年7月9日）；从2015年7月23日起至2015年10月31日止，龙岩市新罗区出现六级及以上风的天数为4天（2015年8月5日、2015年8月8日、2015年8月13日、2015年8月29日），台风影响天数7天（2015年8月7日-2015年8月10日、2015年9月29日至2015年10月1日）。2013年8月2日，龙岩水务集团有限公司发出通告，因金鸡路DN600mm主管施工，需要对莲东片区停水，届时，龙腾路（西湖园以南）、龙岩大道、犀牛路、西安南路、登高西路（龙岩大道至西安路段）、西陂路、莲西路、华莲路、曹溪路、南环路、莲南路等路段水压将明显下降，停水及水压下降影响时间为2013年8月3日8：00至22：00。2013年8月27日，龙岩水务集团有限公司发出通告，因金鸡路DN600mm主管施工，需对莲南路、莲东片区停水，届时，龙腾路（西湖园以南）、龙岩大道、犀牛路、西安南路、登高西路（龙岩大道至西安路段）、西陂路、莲西路、华莲路、曹溪路、南环路等路段水压将明显下降，停水及水压下降影响时间为2013年8月28日9：00至18：00。2015年4月23日，龙岩水务集团有限公司发出通告，因莲东凤凰城更换跨路阀门，需对莲东市场至雍华名苑道路两侧实施停水施工，停水时间从2015年4月24日08：00至20：00，停水用户包括清韵雅筑、非凡SOHO、阳光莲景苑等。2015年7月9日，南城街道溪南社区居民委员会、新陂社区居民委员会、黉门前社区居民委员会向新罗区社区用房接收领导小组提交关于“阳光莲景苑”项目社区用房调换位置的请求报告。2015年9月9日，新罗区人民政府印发（2015）77号阳光莲景苑项目社区用房调整问题协调会议备忘录。以上事实，有原告提供的销售不动产统一发票四份、商品房买卖合同、龙岩市商品房买卖合同备案信息表、龙岩市预购商品房预告登记申请书、龙新建（2015）101号新罗区住房和城乡规划建设局关于赖沛峰反映阳光莲景苑开发商在该小区未达到交房条件擅自通知业主交房信访事项处理答复意见书、阳光莲景苑项目现阶段验收情况、照片，被告提供的（2015）77号阳光莲景苑项目社区用房调整问题协调会议备忘录、关于社区用房调换位置的请求报告、新罗区人民政府关于营造良好高考应试环境的通告四份、龙岩市气象局于2015年4月10日、2015年7月23日、2015年11月3日出具的专题气象服务报告三份、龙岩水务集团有限公司发布的停水通告三份、建设项目附属绿化工程竣工验收表、工程联合验收单、房建类项目竣工环境保护验收申请表、福建省龙岩市防雷装置验收意见书、光纤到户通信基础设施工程质量监督报告、建设项目排水设施竣工验收申请表、住宅楼房申请投递表、检测报告、特种设备使用登记证十二份以及原、被告双方的陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定付清了购房款，履行了合同义务，被告亦应按合同约定将符合约定条件的商品房交付给原告。“阳光莲景苑”工程至今未完成竣工验收，被告无法依约交付房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。《合同补充协议》第三条明确约定施工期间遇昼夜（24小时）降雨、大风超过五级、台风、下雪、冰雹等天气之一的，可以作为出卖人延期交付讼争房屋的依据。在2012年4月28日至2014年12月30日期间，根据龙岩市气象局统计，龙岩市新罗区出现6级及以上风的天数为70天，出现台风影响天数为34天，其中同时出现6级及以上风和台风影响的天数为6天，故在被告施工期间因大风、台风符合双方约定可以抵扣交房期限的天数为98天。被告在诉讼中（1）无法提供大雨、暴雨、大暴雨等天气中存在“遇昼夜（24小时）降雨”情形；（2）“阳光莲景苑”位置不在高考限制交通范围内、未提供施工日志证明因高考实际存在停工情形的证据；（3）提供的社区用房的备忘录无法证明因该行为导致无法施工及无法施工的具体时间，故对被告关于遇大雨、暴雨、大暴雨等天气、施工期间的高考日期及社区用房调整应抵扣交房时间的主张，本院不予采信。此外，本案讼争所涉商品房施工期间，龙岩水务集团公司发布2013年8月3日、2013年8月28日在莲东片区及莲南路停水的通告，停水区域与“阳光莲景苑”所在区域基本相符，故停水天数应抵扣被告延期交房的天数。综上，被告可以抵扣交房期限的天数为100天，因此，被告可以顺延至2015年4月9日交房。根据龙岩市气象局统计，在2014年12月31日至2015年4月9日顺延期间，尚有2天（2015年1月12日、2015年4月6日）风力超出5级以上的天气，故被告可以再顺延2天至2015年4月11日交房。现被告未在该期限交房，应向原告支付从2015年4月12日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。原告要求被告以已付款336989元按月利率2%计算违约金，不违反法律规定，本院予以照准。从双方订立的《商品房买卖合同》第八条、第九条内容看，第八条是对普遍性违约的规定、第九条是专门对逾期交房违约金的约定，两条约定有部分矛盾时，依法应作出对格式合同相对方有利的解释，因此，被告主张应按第八条的约定，仅支付1000元违约金，本院不予采纳。被告主张逾期付款违约金应参照同类同地段的租金标准或中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告龙岩市贯日房地产开发有限公司应支付原告詹玉钗从2015年4月12日起至实际交房之日止、以商品房总价款336989元为本金、按月利率2%计算的逾期交房违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十五日内给付，判决生效之后的违约金于每月20日给付一次）。二、驳回原告詹玉钗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1653元、减半收取为826.5元，由原告詹玉钗负担25元，由被告龙岩市贯日房地产开发有限公司负担801.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 江    彬二〇一六年五月二十七日书记员 吴琳婷（代）附主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、执行申请提示第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-289****