湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民二初字第01513号原告郑好。原告郑丹。上列两原告共同委托代理人郑青松、王传光，湖北仁义律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告武汉宝利金物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1，2层1层33室。法定代表人周志平，总经理。委托代理人ＸＸ，湖北法正联合律师事务所。代理权限为一般授权。被告武汉珠轩商业经营管理有限公司，住所地武汉市东湖开发区光谷软件园E1栋1603室。法定代表人杨桂芳，董事长。委托代理人覃妮莉，湖北重友律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告武汉晟世金得管理有限责任公司，住所地武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场3层65号。法定代表人袁飞思，总经理。委托代理人李牧，湖北重友律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告郑好、郑丹与被告武汉宝利金物业管理有限公司（以下简称宝利金公司）、武汉珠轩商业经营管理有限公司（以下简称珠轩公司）、武汉晟世金得管理有限责任公司（以下简称晟世金得公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员傅若林独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑好、郑丹的共同委托代理人郑青松、王传光、被告宝利金公司的委托代理人ＸＸ、被告珠轩公司的委托代理人覃妮莉、被告晟世金得公司的委托代理人李牧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑好、郑丹诉称：原告郑好、郑丹与被告宝利金公司签订《委托管理、出租商铺协议书》，委托被告宝利金公司将原告郑好、郑丹的商铺对外出租，并按时支付租金。被告宝利金公司与被告珠轩公司签订《商铺整体租赁合同》，后被告宝利金公司、珠轩公司与被告晟世金得公司签订《协议书》，约定被告珠轩公司将《商铺整体租赁合同》全部权利义务转让给被告晟世金得公司。原告郑好、郑丹自将商铺交付被告宝利金公司至今，仅收到一个半月的租金。原告郑好、郑丹与被告方多次协商，被告方互相推卸责任。现原告郑好、郑丹请求判令：1、解除原告郑好、郑丹与被告宝利金公司签订的《委托管理、出租商铺协议书》；2、解除被告宝利金公司代表原告郑好、郑丹与被告珠轩公司签订的《商铺整体租赁合同》；3、解除三被告签订的《协议书》；4、三被告共同向原告郑好、郑丹支付拖欠的租金45437.66元及逾期支付的利息（从拖欠之日起计算至本息还清之日止，按同期银行贷款利率计算）；5、三被告将原告郑好、郑丹的商铺公共设施恢复未出租时原状，恢复水、电、气、暖气、空调等维护商铺日常经营的正常供应及电梯的正常运行；6、三被告承担本案的诉讼费用。被告宝利金公司辩称：1、被告宝利金公司不是涉案商铺的承租方，在承租方没有支付租金的情况下，并没有向包括原告郑好、郑丹在内的商铺所有权人支付租金的义务；2、2015年3月初，被告宝利金公司和被告珠轩公司签订《商铺整体租赁合同》，后被告珠轩公司成立了一家和它在注册资金、股东、股权、法定代表人完全一致的的新公司即被告晟世金得公司来履行该合同（这也符合商业惯例），被告宝利金公司已明确告知了原告郑好、郑丹，原告郑好、郑丹从未提出异议；3、经被告宝利金公司多次催要，被告珠轩公司和晟世金得公司未依约按期支付租金。经大部分（三分之二以上的多数）业主同意，被告宝利金公司和被告晟世金得公司签订《关于调整第一租赁年度租金支付方式的协议》后，被告晟世金得公司支付了调整后的第一季度租金，但没有支付第二、三季度租金；4、被告宝利金公司已于2015年4月向人民法院起诉，要求被告珠轩公司和晟世金得公司支付租金和迟延履行违约金、腾退商铺，恢复原状等。被告晟世金得公司则提起反诉，单方解除合同。综上所述，被告宝利金公司履行了合同义务，因被告珠轩公司和晟世金得公司严重违约，且单方提出解除合同，导致合同目的不能实现，被告宝利金公司同意解除和原告郑好、郑丹签订的合同。但腾退商铺，恢复原状、支付租金的义务，应由被告珠轩公司和晟世金得公司承担。被告珠轩公司辩称：被告珠轩公司于2014年3月10日与被告宝利金公司、晟世金得公司签订了《协议书》，将被告珠轩公司在《商铺整体租赁合同》中的全部权利义务转移给被告晟世金得公司，依据《合同法》第八十九条的规定，被告珠轩公司不是合同相对人，不应承担合同义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被告珠轩公司不是本案适格的诉讼主体，请求法院依法驳回原告郑好、郑丹对被告珠轩公司的诉讼请求。被告晟世金得公司辩称：1、原告郑好、郑丹与被告宝利金公司之间是一个委托与受托的法律关系。在该法律关系中，被告晟世金得公司不是合同当事人，不受该合同所约定内容的制约，也无任何法律规定的权利义务关系。原告郑好、郑丹基于该法律关系而对被告晟世金得公司提起诉讼，被告晟世金得公司主体不适格，原告郑好、郑丹将被告晟世金得公司列为被告，于法无据；2、被告晟世金得公司是将包括本案原告郑好、郑丹在内的宝利金国际广场1-3层商铺的整体区域租赁运营，仅原告郑好、郑丹等少数商铺的业主，无权请求解除被告晟世金得公司与宝利金公司签订的《商铺整体租赁合同》；3、包括原告郑好、郑丹在内的业主将其合同权利委托给被告宝利金公司，被告宝利金公司与被告珠轩公司、晟世金得公司签订了《协议书》，由被告晟世金得公司将商铺进行对外发租，原告郑好、郑丹和被告宝利金公司均是知情的。被告宝利金公司未能全面履行合同约定义务，致使该商场不能如期正常运营，被告晟世金得公司暂未支付部分租金是基于向被告宝利金公司行使合同履约抗辩权；4、被告晟世金得公司基于对已签订的《商铺整体租赁合同》的信赖与遵守，对商场进行整体改造且对水、电增容、增压，为此投入了巨大的人力和财力。然而，因被告宝利金公司的违约行为等原因，使得该商场开业后一个月左右即不得不停业。被告晟世金得公司因此而产生的经济损失，将另案起诉要求赔偿。综上，被告晟世金得公司与原告郑好、郑丹没有直接法律关系，原告郑好、郑丹的诉讼请求也无法律及事实依据，请求法院依法驳回原告郑好、郑丹对被告晟世金得公司的诉讼请求。经审理查明，原告郑好、郑丹系坐落在武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1，2层1层74室商铺（建筑面积18.52平方米）所有权人。2014年3月15日，原告郑好（甲方）与被告宝利金公司（乙方）签订《委托管理、出租商铺协议书》一份，约定：位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期商铺（1-3层）业主众多，为实现所购买商铺利益的最大化，第二次业主大会选举成立宝利金国际广场一期商铺（1-3层）权益委员会（以下简称商权会）。商权会成立后，洽谈了多家运营商，最后和被告珠轩公司签订了租赁意向书，但被告珠轩公司提出，不愿意和每一个业主分别签订商铺出租协议书，也不可能和商权会签订商铺整体出租协议书，因其不是法律上的主体。在被告珠轩公司认可的情况下，商权会反复充分研讨，由商权会成员成立一家以咨询管理服务为主的物业公司（即乙方被告宝利金公司），以实现和被告珠轩公司进行商业行为对接，并由广大业主授权乙方来管理出租业主的商铺；乙方代理权限为特别授权，具体包括：代表甲方和被告珠轩公司签订商铺整体出租协议书，将甲方的商铺出租；代表甲方收取被告珠轩公司缴纳的租金，并将该租金除去相关的税费后，安全及时发放给甲方；代表甲方管理该商铺，防止被告珠轩公司在租赁及转租过程中损害该商铺的主体结构、相关设施等；代表甲方维护甲方的合法权益，当被告珠轩公司出现不能履行缴纳租金等损害甲方根本利益的行为时，有权解除《商铺整体出租协议书》，并代表甲方维权，包括但不限于诉讼，报案等；租赁期限为15年，自2014年3月15日至2029年3月14日；前6个月为免租期，从第7个月开始支付租金，租金支付额度及金额（税前金额）：前五年每年租金递增3%，第二个五年每年递增4%，最后五年每年递增5%，2014年3月15日至2015年3月14日年租金35707.40元，2015年3月15日至2016年3月14日年租金36778.62元，2016年3月15日至2017年3月14日年租金37881.98元，……2028年3月15日至2029年3月14日年租金62404.80元；租金按季度支付，每一季度的第一个月的30日前支付，免租期除外；甲方有权对商铺进行各种处分，监督自己租金的安全，并督促乙方及时发放租金；甲方委托乙方进行管理、出租该商铺后，为维护全体一期业主的共同利益，协议履行期间，未经乙方书面同意，甲方不得以任何理由单方面解除本协议；如本协议签订的背景和目的所述，乙方只是受托方不是商铺的实际经营方（实际经营方是被告珠轩公司），乙方无法控制被告珠轩公司的经营行为，如被告珠轩公司无故未履行租赁或在租赁期中途撤场等而造成的各项损失，则乙方不承担由此产生的责任，但有协调各方损失最小化的义务；在被告珠轩公司已支付租金的前提下，乙方如逾期支付租金超过15天，则应按银行同期贷款向甲方支付滞纳金，但不得连续超过3个月，若连续超过3个月则视为乙方不履行协议，甲方有权解除本协议并要求乙方支付拖欠的租金；在被告珠轩公司已支付租金的前提下，除非乙方连续拖欠租金超过3个月，甲方不得以任何理由提前解除本协议；如甲方仍坚持单方面解除本协议的，则甲方需向乙方支付十五年租赁期总金额的50%作为赔偿金；本协议在2013年12月31日前签约商铺间数低于宝利金国际广场一期商铺（1-3层）总商铺的99%，则乙方有权选择继续履行本协议或者解除本协议。2014年3月5日，被告宝利金公司（甲方）与被告珠轩公司（乙方）签订《商铺整体租赁合同》一份，约定：甲方受宝利金一期商铺（1-3楼）业主的委托管理、出租位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼的整体商铺，总建筑面积为21730.24平方米，乙方承租面积为20654.91平方米；乙方享有对该物业的整体管理权和经营权，可以以出租人的名义对外招商，和承租商户签订分租赁合同；物业租赁期限为15年，合同生效之日为2014年3月15日，免租期为2014年3月15日至2014年9月14日，计租期为2014年9月15日至2029年3月14日；甲方保证上述整体商铺95%（面积比例）的业主委托甲方代表业主本人出租他们的商铺，《委托管理、出租商铺协议书签约名单及确认书》见附件一；为保证合同顺利履行，乙方共支付200万元保证金；免租期为6个月，乙方不用向甲方支付租金，从2014年9月15日开始，租金每平方米每月单价为95元（含税价），采取“先支付后使用”的方式按季度支付，租金以3%逐年递增，第一季度租金于2014年7月30日前支付，以后乙方每季度租金必须提前20天支付；本合同终止后，甲方应在30个工作日内核清乙方是否拖欠甲方及本合同有关规定的相关费用，如不拖欠，甲方在核消后5个工作日内将200万元履约保证金一次性无息退还乙方，甲方延迟退还乙方押金的，每逾期一日应按照押金总额的千分之五向乙方支付违约金；；甲方受广大业主委托，依法成立、存续、保证在合同期限内具备签订和持续履行本合同的主体资格；如因甲方与业主签订合同导致乙方无法经营，或产生合同外约定费用，则所有责任、费用均由甲方承担，并由甲方赔偿乙方相关的经济损失；甲方与业主的相关约定涉及乙方权利义务的，由甲方代表业主与乙方协商，针对合同履行等事宜，乙方只与甲方对接处理；乙方有权在法律法规允许范围内对商铺进行改造，包括但不限于拆改该商铺与邻近商铺的间隔墙、对该商铺重新进行装修等；乙方延迟交付租金及本合同约定其他任何费用，延迟一天按当期延迟交付费用金额为基数，以每天千分之五为标准向甲方支付违约金，延迟超过10天的，甲方书面通知乙方，如乙方收到通知后5天内仍未支付的，如经双方协商无果后，甲方有权切断乙方租赁物业内水电等设施、设备的供给，并有权解除合同。2014年3月18日，被告珠轩公司（甲方）、被告晟世金得公司（乙方）、被告宝利金公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：为了更好地运作位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼的整体商铺，丙方同意甲方在2014年4月30日前将甲、丙双方签订的《商铺整体租赁合同》及相关补充协议项下约定的由甲方享有的所有权利和承担的所有义务全部转移给乙方，由乙方独立履行甲方对丙方所承担的所有义务；乙方同意向丙方独立履行该合同及相关补充协议中约定的甲方对丙方所承担的所有义务，并享有上述约定中甲方的全部权利。2014年3月25日，被告宝利金公司（甲方）与被告珠轩公司（乙方）签订《补充协议—﹤服务费协议﹥》一份，双方就乙方支付甲方服务费的有关事宜达成如下协议：租赁期内甲方在能力范围内协调商铺业主，政府主管部门和乙方的相关工作；甲方代表业主做好对乙方租赁物规范经营和规范使用的协调、监督工作；甲方承担因与乙方对接而成立公司正常维持的相关费用；相关费用每年100万元，按季度支付，每季度支付25万元，支付期限为15年，从本协议签订之日起至《商铺整体租赁合同》终止或解除之日止。协议签订后，被告珠轩公司并未向被告宝利金公司支付上述服务费。2014年11月2日，原告郑好（甲方）与被告宝利金公司（乙方）签订《委托管理、出租商铺协议书—补充协议》一份，约定：甲方同意被告晟世金得公司（被告珠轩公司）提出的调整第一个租赁年度租金支付方式的方案，租赁计租期不变；租金支付方式调整为：第一租赁年度的租金按季度支付，每租赁年度分别先行支付租金的50%，余下部分租金暂缓交纳，由乙方在第三个租赁年度分四次按季度连本带息平均补交，暂缓交纳的租金的年利率按6%计算；2014年11月12日前支付第一租赁季度50%租金，2015年1月15日前支付第二租赁季度50%租金，2015年4月15日前支付第三租赁季度50%租金，2015年7月15日前支付第四租赁季度50%租金；此协议约定期限仅为第一个租赁年度，以后各个租赁年度的租金仍按照《委托管理、出租商铺协议书》执行。2014年11月10日，被告宝利金公司（甲方）与被告晟世金得公司（乙方）签订《关于调整第一租赁年度租金支付方式的协议》一份，约定：第一租赁年度的租金按季度支付，每租赁年度分别先行支付租金的50%，余下部分租金暂缓交纳，由乙方在第三个租赁年度分四次按季度连本带息平均补交，暂缓交纳的租金的年利率按6%每年计算；2014年11月12日前支付第一租赁季度50%租金，2015年1月15日前支付第二租赁季度50%租金，2015年4月15日前支付第三租赁季度50%租金，2015年7月15日前支付第四租赁季度50%租金；乙方未按照前述方式支付第一租赁年度的租金或第二租赁年度至双方租期届满的租金及支付方式未按照《商铺整体租赁合同》执行，如延迟一天则按当期延迟交付费用金额为基数，以每天千分之五为标准向甲方支付延迟违约金，延迟超过5日的，甲方书面通知乙方，如乙方收到通知后5天日仍未支付的，如经双方协商无果后，甲方有权切断乙方租赁物业内水电等设施、设备的供给，由此产生的相关责任均由乙方承担，并有权解除合同，乙方新增设备、设施归甲方所有（见《新增设备、设施确认清单》），乙方仍必须承担原合同约定的所有违约责任；《新增设备、设施确认清单》如下：（1）商场1-3层上下水管道及设备；（2）商场1-3层排油烟管道及设备；（3）商场1-3层电力增容线路及设备；（4）商场新增天然气管道及设备；（5）商场1-3层室内公共区域装饰及灯具；以后各个租赁年度的租金仍按照原合同约定金额（按季度）交纳；甲方尽全力协调，在乙方再交纳20万元用电押金条件下，甲方保证自本协议签订之日起10日内，为乙方电力增容工程的顺利施工提供条件，确保乙方可以无障碍施工，否则承担由此产生的相应责任。还查明，被告晟世金得公司于2014年3月13日成立，注册资本为500万元，法定代表人为杨桂芳（同时作为被告珠轩公司的法定代表人）。公司股东为杨桂芳和高大海二人，其中杨桂芳出资450万元，占公司股权90%，高大海出资50万元，占公司股权10%。2014年10月至12月，被告晟世金得公司分5次共向被告宝利金公司支付2990215.73元，此后未再向被告宝利金公司支付租金。被告宝利金公司于2014年11月18日支付原告郑好4191.16元，此后未再向原告郑好、郑丹支付租金，双方由此发生争议，故原告郑好、郑丹诉至本院，请求判如所请。此前，被告宝利金公司于2015年4月以珠轩公司、晟世金得公司为被告向本院起诉。被告晟世金得公司在该案中提起反诉。上述事实，有《委托管理、出租商铺协议书》、《委托管理、出租商铺协议书—补充协议》、《商铺整体租赁合同》、《协议书》、《补充协议—﹤服务费协议﹥》、《关于调整第一租赁年度租金支付方式的协议》、付款凭证、涉案商铺房屋所有权证和国有土地使用权证及双方当事人陈述等证据材料证明，均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：原告郑好代表两原告与被告宝利金公司签订的《委托管理、出租商铺协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务。根据上述协议书约定：被告宝利金公司代表原告郑好、郑丹与被告珠轩公司签订商铺整体出租协议书，当被告珠轩公司出现不能履行缴纳租金等损害原告郑好、郑丹根本利益的行为时，（被告宝利金公司）有权解除《商铺整体出租协议书》，并代表原告郑好、郑丹维权，包括但不限于诉讼，报案等。被告宝利金公司与包括原告郑好、郑丹在内的数百位商铺所有权人分别签订《委托管理、出租商铺协议书》后，又与被告珠轩公司签订了《商铺整体租赁合同》，且与被告珠轩公司、晟世金得公司签订了三方《协议书》。上述《商铺整体租赁合同》和《协议书》中，被告宝利金公司代表的是包括原告郑好、郑丹在内的全部涉案商铺所有权人，而非仅原告郑好、郑丹二人。如因《商铺整体租赁合同》和《协议书》的履行发生纠纷，应由被告宝利金公司代表包括原告郑好、郑丹在内的全部涉案商铺所有权人向被告珠轩公司、晟世金得公司主张权利，而不应由原告郑好、郑丹二人直接向被告珠轩公司、晟世金得公司主张权利。只有被告宝利金公司怠于主张上述权利或者主张上述权利产生结果后，原告郑好、郑丹才能向被告宝利金公司主张权利，要求解除涉案合同、支付租金、恢复原状、返还商铺等的条件才能成就。现被告宝利金公司已于2015年4月代表原告郑好、郑丹在内的全部商铺所有权人向本院起诉，向被告珠轩公司、晟世金得公司主张权利。该案正在审理中。故原告郑好、郑丹提起的诉讼请求的条件尚未成就，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告郑好、郑丹的全部诉讼请求。案件受理费1716元、其他诉讼费用120元，共计1836元由原告郑好、郑丹负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  傅若林二〇一六年五月十六日书记员  刘 唯