黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2015）里民一民初字第3926号原告仲崇东，男，1971年7月3日出生，汉族，哈尔滨市人大常委会法制工作室副处长，住哈尔滨市。被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，代码6721393-6，住所地哈尔滨市道里区建国街**。法定代表人李立刚，董事长。委托代理人董书涛，黑龙江龙广律师事务所律师。原告仲崇东与被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告仲崇东，被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司委托代理人董书涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买哈尔滨市道里区群力家园小区（以下简称群力家园小区）K2栋1单元801室，总价款702086元。合同约定房屋交付期限为2012年12月31日前，逾期交房不超过180天的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交付了房价款702086元,但被告未按合同约定如期交房。现诉请判令被告给付原告逾期交房违约金21413.623元。被告辩称：群力家园小区是由市委、市政府组织实施的集中解困住房项目，面向的群体主要是市直机关职工，不是面向社会公众销售的房地产项目。被告作为甲方，哈尔滨市人民政府机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）作为乙方，签订团购意向书。团购意向书对销售对象和销售价格作出了限定。该工程两条线管理，哈尔滨市人民政府解困办负责制定购房政策、认定购房人资格、组织团购、收取购房款、拨付监管资金等，被告承担代建任务。被告仅是名义上的开发单位，哈尔滨市人民政府成立的项目指挥部负责确定进户日期、房屋价款、交款时间和方式。因征地拆迁滞后,基础设施配套不到位,建设资金拨付不及时，以及夏季降雨偏多，天气影响工期等综合因素导致施工期限延长，被告未按合同约定日期交房。群力家园小区的实际购买人数低于哈尔滨市人民政府原先预计，二期工程项目2015年11月份才开始进户，直接造成工程项目资金短缺。故逾期交房并不是被告的主观故意。同时，原告亦存在逾期交付购房款的问题，应向被告支付逾期付款违约金，违约金应按逾期交款数额的日万分之一标准计算。群力家园小区工程项目建设手续需整体审批、整体验收、集中缴纳税费，待各种手续契税办理完毕后才能办理产权备案登记。因市政府确定销售房屋的封闭阳台面积按一半面积交款，群力家园小区购房居民已经受益，而被告的经济利益受到损失。原告对封闭阳台只交纳一半面积款项，被告保留对原告相应的追索权利。现原告的起诉已超过诉讼时效期间。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月9日，机关事务管理局与被告签订团购意向书，团购群力家园小区商品房。原告参加了团购。2012年8月，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买位于群力家园小区K2栋1单元801室房屋，按套计算商品房总价为702086元。对购房款的交纳时间约定为2011年8月31日现金交款32万元，2012年6月26日交付38.2万元，2012年12月1日交款现金86元。（此外，合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日之前将验收合格的商品房交付给原告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、人力不可抗拒的自然灾害；3、人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于大雪、冰冻及七级以上大风等恶劣天气、38度以上高温等或其他事故、无法预见的意外事件造成工程延误的；4、为配合国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖人自发生之日起30日内告知买受人，出卖人不承担由此产生的延期责任。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年5月10日，原告向机关事务管理局交付购房款32万元。2012年7月6日，交付购房款38.2万元。2013年4月8日，原告通过哈尔滨银行向被告交购房款86元。总计交款702086元。被告通知原告应办理进户手续时间为2013年10月6日。原告办理进户时间为2013年11月1日。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、中国建设银行个人贷款支付凭证、哈尔滨银行现金缴款单、进户缴费凭证，被告提供的团购意向书等为证。本院认为：被告作为房地产开发企业对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。按照合同约定，除不可抗力外，被告应当按期交房。被告答辩中所提出的抗辩理由，均系其作为房地产开发企业在从事房地产开发经营过程中应当预见且承担的风险，不属不可抗力，故被告的答辩理由不能成立，其未能按合同约定期限将房屋交付原告，应承担违约责任。因购房款分多笔交付，合同约定按已付房款计算违约金，故计算违约金的逾期天数应分为两部分，即：（一）合同约定交房日的次日至被告通知原告应进户日期间的逾期天数；（二）合同约定交房日之后交纳购房款日的次日至被告通知原告应进户日期间的逾期天数。据此，逾期交房违约金=合同约定交房日之前所交的购房款×逾期天数（一）×万分之一+合同约定交房日之后所交的购房款×逾期天数（二）×万分之一，被告应向原告支付逾期交付房屋违约金20219.15元。关于原告是否存在未按合同约定的时间交纳购房款、是否应承担逾期交款违约责任的问题。因本案涉案房屋为团购房屋，虽然原、被告签订了房屋买卖合同，但原告的购房款并非直接交付给被告，而是由被告委托的机关事务管理局统一收取后交付给被告，原告已经在机关事务管理局要求的时间内将款项交付给机关事务管理局，不存在违约行为，故被告主张原告承担逾期付款的违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。于阳台按半面积交款，被告应向买受人主张权利的辩解，因机关事务管理局于2016年6月13日“关于群力家园项目延期进户和阳台半面积收款有关情况的说明”中，确认了群力家园小区房屋封闭阳台按照半面积计算购房款的政策，故被告向购房人主张上述权利的辩解，本院不予采纳。关于是否超过诉讼时效期间的问题。好民居公司未在合同约定期限交付房屋，引起部分购房人信访。为此，2013年9月24日，解困领导小组召开会议就进户时间、延期进户补偿问题要求各单位做好解释、宣传工作。该情况表明原告等房屋购买人因未如期进户，始终向本单位、收取其购房款的机关事务管理局主张权利，符合诉讼时效中断的情形。好民居公司以原告超过诉讼时效为由，请求人民法院驳回其诉请的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力后十日内，被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司给付原告仲崇东逾期交付房屋违约金20219.15元；二、驳回原告仲崇东其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，原告仲崇东负担29.52元，被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担305.48元。于本判决发生法律效力后十日内缴至本院，逾期未缴，强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李松青人民陪审员  杨婷玉人民陪审员  郭道胜二〇一六年五月十三日书 记 员  张鑫越