湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3520号原告：黄建华，女，1971年2月16日出生，汉族，武汉中天盛达人力资源服务有限公司法定代表人，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：潘际升（原告黄建华的配偶），男，1971年12月25日出生，汉族，武汉长江现代水务公司工作人员，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）（特别授权代理）。被告：武汉恒大都市房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区工业二路与冶金大道交汇处恒大御府(**)综合楼****。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨幸，女，1990年4月24日出生，该公司工作人员（一般代理）。原告黄建华与被告武汉恒大都市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建华及其委托诉讼代理人潘际升，被告武汉恒大都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建华向本院提出诉讼请求：1、被告一次性支付房租损失42900元（按3900元/月，2018年11月1日至2019年9月30日，共计11个月）；2、物业费3841.2元（2018年11月至2019年9月，共计11个月）；3、误工费30000元（按60天计算，500元/天，单位请假凭证附后）；4、自费维修费76555元（《报修项目处理情况》及《维修项目费用结算明细表》附后）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月购买了被告开发的武汉市青山区恒大御府5栋2单元601室预售精装房，2018年10月31日正式收房。在收房过程中发现开发商刻意隐瞒房屋存在质量问题，违规操作，强迫业主必须先办理收房手续才能去验房，不办理手续就不给钥匙验房。当处于弱势地位的业主违心办理收房手续，前去验房时才惊愕地发现自己倾其一生辛苦积蓄购置的房屋居然存在这样或那样的严重质量问题，根本无法正常入住。原告的房屋存在的问题具体为：房屋泡水、主客卫生间漏水、厨房爆管、大小阳台漏水、墙皮脱落，踢脚线、地、地板景墙发霉隆起、排水管堵塞等28项（报修明细及部分证据附后），现场验收发现这些问题及时反馈给开发商验收人员且原告未在验收单上签字，并要求对方限期整改。之后逐渐了解到这些暴露出来的问题绝不是个例或少数，而是大面积的、共性存在的。有统计数据表明，本期收房业主570户左右，但报修户数突破360多户，报修率高达60%以上。他们虽口头答应履行维保修职责，但实际施工时却敷衍搪塞、粗制滥造、野蛮操作（证据附后），施工质量低劣、返工频频，导致进度冗长。原告与其他受害业主先后多次与恒大物业交涉维权，但恒大却避重就轻、推诿责任，不及时维修、不承诺赔偿，业主只好选择漫长而艰辛的维权之路。打市长热线、向政府职能管理部门反映及到地方信访机构上访等。青山区建设局质监站接访后多次到现场查勘，出面组织有关各方进行协调，要求恒大制定针对性的维修方案并取得业主的认可。维修过程要业主监督，维修时间节点要明示，维修完毕要业主签字认可等，但最终效果甚微，开发商拒不履行政府职能部门及相关协调会纪要的要求。2019年5月1日，被告仅对原告部分小的项目进行了处理（处理明细详见《报修项目处理情况》），其他维修项目原告多次要求被告抓紧维修，但无人到场，期间也无人联系原告上门维修，致使房屋无法达到居住条件。无奈之下，原告只能自费购买材料并请工人维修（修缮项目及费用附后），于2019年9月16日入住。综上所述，被告虽于2018年10月31日办理交房手续，但所交房屋自交房之日起直到2019年9月16日入住前，一直在维修中，根本无法入住。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告武汉恒大都市房地产开发有限公司辩称：1、原告于2018年10月31日收房后享有入住权利，原告主张的维修项目在维修期间不影响入住，原告不入住是其选择，且原告主张的租金标准受不同位置、时段影响，无事实及法律依据；2、物业费与原告主张的房屋质量问题属于两个法律关系，原告有义务按购房合同及物业服务合同约定交纳物业费，原告要求被告承担物业费损失无事实及法律依据。根据购房合同及物业服务合同约定，自2018年10月31日起计收物业费，由原告承担；3、误工费与本案无关，原告主张误工费无事实及法律依据；4、被告对交付房屋不符合标准负有维修义务，原告报修后，被告一直进行维修，并未导致损失扩大，原告的主张无合同约定，无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》及附件。合同约定：买受人购买出卖人投资建设的武汉恒大御府（二期）项目5幢2单元6层1号房屋，户型结构为3房2厅1厨2卫，建筑面积124.75平方米；房屋单价为每平方米13736.45元，总价1713622元；出卖人应当在2018年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；买受人所购房屋楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即视为其房屋符合合同第九条约定自1至9项的交付条件，即达到交楼标准；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合合同附件四约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。原、被告于2018年10月31日办理了交房手续。同日，原告向金碧物业有限公司武汉分公司缴纳了2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费4191.6元。原告签署了《钥匙托管委托书》，载明“兹因上述物业仍需修葺，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予金碧物业委托管理，请代本人开启大门。托管期内，户内不得放置其他财产及物品（非交楼标准内物品），本人在工程完工后，将在一周内前往金碧物业取回钥匙，否则后续不利因素均由自身承担”。接单日期为2018年10月31日的报修项目为：厨房洗菜盆下水管漏水、大阳台排水管堵塞、客卧地面（毛坯）跑沙、入户防火门边下方要装门吸，墙需要勾缝，也要做清洁、主卧吊顶歪（主卧洗脸盆下水管漏水、公卫洗手间铜灯不亮一个）。接单日期为2018年11月3日的报修项目为：客厅大阳台推拉门玻璃有划痕、主卫外走道墙面下方起皮。接单日期为2018年11月6日的报修项目为：公卫挡水板及主卫挡水板漏水至干区。接单日期为2018年11月7日的报修项目为：厨房漏水到楼下。接单日期为2018年11月9日的报修项目为：背景墙不平。接单日期为2018年11月10日的报修项目为：公卫渗水至楼下。接单日期为2018年11月14日的报修项目为：厨房门需安装调试、公卫窗户少压条、小阳台渗水至楼下、主卫侧渗、主卫渗水至楼下。接单日期为2018年12月8日的报修项目为:厨房改造导致水管破损漏水至楼下。接单日期为2018年12月22日的报修项目为：公卫天花渗水、主卫天花渗水。接单日期为2019年1月5日的报修项目为：厨房插座没电、公卫马桶未安装、主卫马桶未安装。接单日期为2019年3月16日的报修项目为：厨房门基座、公卫门基座及主卫门基座未安装好。接单日期为2019年3月28日的报修项目为：次卫马桶堵塞。接单日期为2019年8月10日的报修项目为：可视对讲楼下按键楼上无反应。原告并未在上述维修单业主处签名。原告提交的接单日期为2019年8月10日的维修单中载明了上述所有报修单中共计28项维修项目，对于厨房洗菜盆下水漏水项目，注明“2020年9月18日上门检查”，原告未在该维修单上签名。被告称涉及房屋漏水的最后维修完成时间是2019年1月5日，原告认可该时间是漏水修复完成时间，但认为被告未还原房屋的装修，包括瓷砖、地、地板桶。原告称由其委托他人恢复，最后恢复时间是2019年6、7月份。原告称其于2019年9月16日入住涉案房屋。原告提交的2018年12月19日至2018年12月31日期间与金碧物业客服管家的微信聊天记录，就闭水试验、卫生间马桶、浴室柜等进行沟通。2018年12月31日的聊天记录中原告称：“我家卫生间你们一直没有人来铺砖，砖我自己铺好了，最近能不能安排人把我家的马桶装起来，换新的啊……”。金碧物业客服管家回复称：“我这边将您反映的问题上报给开发商维保修部门，让他们帮您把马桶装起来”。2019年1月5日，原告方与金碧物业管家微信联系称：“你们如果没人修，跟我回个话，我自己安排人修。修理费的单据我保管好也行”。2019年7月6日，原告方与金碧物业管家微信联系称：“我家的马桶咧？长霉的地板踢脚线咧？卫生间拆下来说好恢复的地砖咧？拆下来的浴室柜你们都不装了”。以上事实由《武汉市商品房买卖合同》、物业费交纳发票、钥匙托管委托书、与客服管家微信聊天记录、交楼流程表、收楼物品领用登记表、物业服务中心维修单以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本案审理中，原告提交了其自行制作的《恒大御府5栋2单元601报修项目维修处理情况》，该表中载明：厨房洗菜盆下水漏水，上门查看未处理好，后由原告自费请人维修，断管取出后再接新管；大阳台排水管堵塞，由原告自费疏通；客卧地面（毛坯）跑沙（所有客厅、主卧、次卧、两个卫生间卫生没有做），需要更换地笼地板、踢脚线、美缝，原告自行维修；入户防火门边下方，要装门吸，墙需要勾缝，也要做清洁，确认门吸为被告更换，其他为原告自行维修；主卧吊顶歪（主卧洗脸盆下水管漏水，公卫洗手间一个铜灯不亮），原告自费更换；客厅大阳台推拉门玻璃有划痕，原告自费更换；主卫外走道墙面下方起皮，原告自费维修；厨房改造导致水管破损漏水至楼下，原告自费维修；背景墙不平，原告自费维修；厨房漏水到楼下，因被告第一次维修没有修好，后多次找不到人再来修，原告自费维修；可视对讲楼下按键楼上无反应，确认为被告维修；厨房门需安装调试，确认为被告维修；公卫窗户少压条，确认为被告维修；小阳台渗水至楼下、主卫侧渗及主卫渗水至楼下、公卫渗水至楼下，确认拆除和地面防水为被告处理，但未恢复，由原告自费恢复；公卫天花渗水，确认为被告维修；主卫天花渗水，确认为被告维修；厨房插座没电，原告自费维修；公卫马桶未安装及主卫马桶未安装，马桶及浴室柜因拆除均已损坏，多次要求被告恢复无果，后原告自费维修；厨房门基座、公卫门基座、主卫门基座未安装好，确认为被告维修；次卫马桶堵塞、公卫挡水板漏水至干区及主卫挡水板漏水至干区，原告自费维修。原告提交其自行制作的《恒大御府5栋2单元601维修项目费用结算明细表》中载明：复合地板拆除及安装、踢脚线拆除及安装、主次卫生间大小阳台漏水、主次卫生间地面墙面恢复、主次卫生间浴室柜及浴室隔断恢复、主次卫生间马桶恢复、大小阳台地砖恢复、原墙面腻子粉铲除、墙顶面腻子粉批刮及刷乳胶漆、厨房爆管、烟道维修、管道打压、阳台门维修、清洁垃圾清运、材料上楼费、材料运输费、现场保洁、厨房洗菜盆下水、大阳台排水管，以上22项共计花费76555元。购买地板的订货合同时间是2018年12月1日。原告提交的证明维修费用的支付宝、微信转款凭证，转款时间发生在2018年12月、2019年1月、2019年3月至5月，未提交相应发票。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，原、被告签订的合同中约定被告应当在2018年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，被告依约履行了房屋交付义务，原告办理了交房手续。原告称被告交付的涉案房屋存在房屋质量问题造成其不能实际入住。根据审理查明的事实，交房当日（2018年10月31日）即出现了厨房漏水，后又陆续出现卫生间漏水等问题，客观上影响了原告正常入住，被告对此应承担质量瑕疵担保责任。被告对保修期内的质量问题负有维修义务，维修期间因房屋无法正常使用的合理损失应予以赔偿。被告陈述称2019年1月5日涉及漏水的问题修复完毕，但2019年1月5日的报修项目为卫生间马桶未安装，对原告入住仍有影响。原告称马桶等问题由其请人于2019年6、7月份恢复，但原告提交的证据不能证明其完成上述影响入住项目的具体维修时间。根据一般生活经验，恢复马桶的时间一般在2-3天内完成，本院酌定主要影响入住事项的项目于2019年1月15日完成。2019年1月5日之后的报修项目，如厨房门基座、公卫门基座未安装好，次卫马桶堵塞等维修项目，不足以导致房屋整体不能使用，故上述报修项目的维修期间不足以造成原告不能正常入住的损失，原告主张此期间的租金损失，不予支持。综合考虑案涉房屋所处地段、房屋面积等因素，酌定将租金标准调整为3500元/月。综上，被告应向原告支付2018年11月1日至2019年1月15日的租金损失8750元（3500*2.5）。故原告要求被告赔偿2018年11月1日至2019年9月30日期间的租金损失的诉讼请求，本院予以部分支持。原告向金碧物业有限公司武汉分公司缴纳的物业费，基于上述理由，上述维修期间内发生的物业管理费应属于原告实际发生的损失，故原告要求被告赔偿2018年11月至2019年9月期间的物业费的诉讼请求，本院对其中2018年11月1日至2019年1月15日期间的物业费873元（4191.6/12*2.5）予以支持，超过部分不予支持。关于原告要求被告支付误工费的问题。原告提交的证据不能充分证明其自行维修的期间及造成了误工损失，故本院对此不予支持。关于自费维修费76555元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，原告对于涉案房屋出现的质量问题应首先要求被告修复，只有在被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告才可以自行或者委托他人修复。现原告提交的与物业管家的微信聊天记录不能反映出其针对报修的项目多次催告及给予被告合理期间维修，不能证明被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复。原告提交其自行制作的《恒大御府5栋2单元601维修项目费用结算明细表》，真实性不能确认，不能证明原告自行维修。维修费用的付款凭证系微信、支付宝的转款凭证，不能证明收款方的身份，没有提供发票，且部分付款时间发生在2019年1月5日之前。对于原告报修的房屋质量问题，应以双方协商的维修方案进行维修，双方不能协商一致的，应通过鉴定、估价等确定维修所需的合理费用，现原告称自行维修完成，故已无法评判房屋质量问题的严重程度，亦不能确定维修所需的合理费用。综上，原告要求被告支付维修费用76555元，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第八条第一款、第十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉恒大都市房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄建华赔偿租金损失及物业管理费损失共计9623元；二、驳回原告黄建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1683元，由原告黄建华负担1658元，由被告武汉恒大都市房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二一年一月二十二日法官助理汤西倩书记员李珺