新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新02民终169号上诉人（原审被告）杜某某,女，汉族。上诉人（原审被告）康某某，男，汉族。二上诉人的委托代理人刘勇，新疆先觉律师事务所律师。被上诉（原审原告）贾某，女，汉族。上诉人杜某某、康某某因与被上诉人贾某房屋租赁合同纠纷一案，不服（2016）新0203民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜某某、康某某的委托代理人刘勇、被上诉人贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，贾某系克拉玛依区东彩路28-1-11号房屋所有权人。2014年1月1日，由康某某代替杜某某与贾某签订克拉玛依区东彩路28-1-11号房屋租赁合同，双方约定：贾某将克拉玛依区东彩路28-1-11号房屋出租给杜某某、康某某作为餐饮使用，自2014年1月1日交付，租赁期限为三年。每年租金100000元，须先支付租金后进行使用，每年提前1个月支付下一年房屋租金。杜某某、康某某承担租赁期的暖气费、水费、电费、物业费等费用。租赁期间任何一方不得无故终止租赁关系，否则违约方应赔偿守约方因此造成的全部损失。合同对其他相关事宜进行了相应的约定。贾某未收取押金。同时，康某某在该《房屋租赁合同》上书写：“此合同是杜某某的丈夫代签，康某某愿承担法律责任。康某某”，康某某签字、捺印，并提供了杜某某、康某某的身份证复印件。2015年12月28日，康某某提出提前解除房屋租赁合同关系且拒绝交纳2016年度的房屋租金，贾某不同意。2016年1月1日，康某某将该房屋钥匙交还贾某，双方就解除合同后的责任承担问题协商走法律程序，贾某将上述内容记录，并由双方签字。克拉玛依区东彩路28-1-11号房屋建筑面积为115.03平方米。2013年11月8日至2014年4月15日，贾某为该房屋交纳暖气费4040.36元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。贾某依照约定将其所有的克拉玛依区东彩路28-1-11号房屋交付杜某某、康某某进行使用，杜某某、康某某应按照租赁合同的约定在承租期间交纳该房屋的水费、电费、暖气费及物业费。同时，因《房屋租赁合同》系康某某代杜某某与贾某签订，且康某某在合同中载明其为杜某某丈夫，双方已经履行该合同两年，杜某某亦未提出异议。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，结合贾某交纳该房屋2013年11月8日至2014年4月15日的暖气费4040.36元的情况，其要求杜某某、康某某承担2015年10月15日至2016年1月1日期间暖气费1552.90元的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。对于贾某主张的违约金20000元。根据本案查明的事实，贾某与杜某某、康某某约定的租赁期限为三年，杜某某、康某某无正当理由提前解除合同，应承担相应违约责任。但因双方对违约责任的约定不明确，且贾某于2016年1月1日接收了杜某某、康某某返还的该房屋钥匙，亦认可双方之间的房屋租赁关系解除，故杜某某、康某某应提前一个月告知贾某须解除双方之间的房屋租赁合同，因此，杜某某、康某某应支付贾某一个月的租赁费作为其违约应当承担的责任较为合宜。故杜某某、康某某应向贾某支付违约金8333.33元（100000元/月÷12个月），超出部分不予支持。杜某某、康某某经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩及质证的权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：杜某某、康某某于本判决生效之日起三日内向贾某支付暖气费1552.90元、违约金8333.33元，合计9886.23元。一审宣判后，上诉人杜某某、康某某不服提起上诉称：一、一审法院审判程序错误，法律文书未向上诉人送达，只是邮寄到了上诉人老家，而上诉人当时在外地工作不在老家，导致上诉人在一审时未能到庭应诉，并非上诉人拒不到庭。二、一审法院认定事实错误。1、上诉人将物业费和暖气费已交清，并没有拖欠暖气费1552.90元；2、被上诉人和上诉人签订的租赁合同并没有约定具体的违约金，不应认定违约金为8333.33元。综上，上诉人请求二审法院撤销克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初10号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的各项诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人贾某答辩称，上诉人确将2016年1月1日前的物业费和暖气费确已交清，但租赁合同解除后房屋一直未能出租，被上诉人损失了房租费、暖气费、物业费等。因此其希望法院判决上诉人支付违约金20000元，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。二审中，上诉人提供交付暖气费及物业费发票17张，以证实两项费用已交清，被上诉人予以认可。被上诉人未提供新的证据以证实其一审时的主张和二审中的答辩意见。本院经审理，对原审法院查明的事实依法予以确认。另查，康某某与杜某某是夫妻关系。二审中被上诉人认可上诉人将2016年1月1日前的暖气费及物业费全部交付完毕。原审法院向康某某与杜某某邮寄送达的法律文书邮寄路径显示2016年3月19日分别由康某某、杜克生签收，投寄成功。二审开庭时，贾某仍未能将其房屋再行出租。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案当事人争议的主要焦点有：1、原审法院审判程序是否合法；2、租赁期间暖气费和物业费是否已全部交付；3、上诉人是否承担违约责任及其数额。一、关于上诉人是否收到原审法院邮寄的法律文书、是否影响审判程序合法的问题。经查，原审法院向康某某与杜某某邮寄送达起诉书、开庭传票等法律文书时，邮寄路径显示最终分别由康某某、杜克生签收，康某某是杜某某丈夫，杜克生是杜某某成年亲属，不管哪一方签收都依法应认定为投寄成功，已向上诉人送到法律文书。故上诉人认为原审法院审判程序错误，法律文书未向上诉人送达的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于租赁期间暖气费和物业费上诉人是否已全部交付的问题。二审中，贾某对此认可，本院依法予以确认。三、关于上诉人是否承担违约责任及其数额的问题。2016年1月1日，康某某将该房屋钥匙交还贾某时双方就解除合同后的责任承担问题协商走法律程序，说明虽然双方对解除合同达成一致意见，但对承担责任的问题选择依法解决。《房屋租赁合同》没有约定违约金，但约定任何一方违约终止租赁关系，应赔偿守约方全部损失，故违约方杜某某、康某某应向贾某赔偿全部经济损失。对于贾某的经济损失，应为解除合同后至原合同剩余期内再行出租房屋期间的租赁费、暖气费等约定费用和必要的支出费用，而该两项费用已远远超过贾某诉讼中主张的费用，但一审判决后贾某并未上诉，视为其认可一审判决结果，且该判决不违反法律法规禁止性规定，本院依法予以确认。综上，原审判决审判程序合法，适用法律正确，虽然认定事实有误，但判决结果并无不当，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杜某某、康某某负担。本判决为终审判决。审判长 李 孔 书审判员 张  薇审判员 迪里拜尔二〇一六年五月二十六日书记员 郗 翠 清