西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2015）碑民初字第00166号原告：陕西新华出版物销售有限公司。法定代表人：石海洋，总经理。原告：陕西新华外文图书有限公司。法定代表人：全玉玲，总经理。原告：陕西新华发行集团有限责任公司。法定代表人：禹剑峰，董事长。三原告共同委托代理人：梁小军，陕西迎旭律师事务所律师。被告：许天顺，男，汉族，1964年12月10日出生，无业。委托代理人：步凡，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。原告陕西新华出版物销售有限公司、陕西新华外文图书有限公司、陕西新华发行集团有限责任公司与被告许天顺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西新华出版物销售有限公司、陕西新华外文图书有限公司、陕西新华发行集团有限责任公司共同委托代理人梁小军，被告许天顺及其委托代理人步凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月14日，原告陕西新华出版物销售有限公司与被告签订了两份《租赁合同》，将西安市东大街349号一楼营业厅及后厅，二、三楼门市、夹层营业厅租给被告使用。后因政府对东大街整体改造，被告租赁的房屋需拆除重建。经与被告协商，原告于2015年5月11日给被告出具书面通知，承诺待房屋重建竣工后，保证被告继续租赁使用，租金按照市场价格重新协商。被告同意后，配合重建工作，搬出了租赁房屋。重建项目竣工后，原告向被告提供了约1100平方米的经营场地，被告认可后入驻营业，并给原告交纳了2500000元押金。后双方因房屋租金价格发生分歧,原告委托评估公司对租金进行了评估。原告依据评估的租金向被告主张权利，被告以房屋租金过高拒绝支付。现起诉请求：1、判决被告支付截止2014年12月31日拖欠的租金1696400元，并支付违约金254460元。2、本案诉讼费由被告承担。被告许天顺辩称，原告与被告签订租赁合同属实。原告房屋拆迁改造时，租赁合同未到期。原告承诺给被告赔偿装修损失和经济损失，房屋改造完成后，由被告继续租赁使用。房屋改造完成后，原告仅租赁给被告约500平方米，比原合同租赁面积减少了约1100平方米，租金由原来的每年445万元增加到650万元。原告不守承诺，任意增加租金，违约在先，原告要求被告支付租金1696400元及违约金254460元，没有事实和法律依据。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年4月14日，被告以西安市碑林区汇盈电器商店（乙方）（以下简称汇盈电器商店）的名义委托高翔与原告陕西新华出版物销售有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于东大街349号的一、二、三楼商铺出租给乙方，一楼租赁期七年，自2008年1月1日起至2014年12月31日止，二、三楼自2008年7月1日起至2014年12月31日止。年租金为人民币375万元，每年分两次交清。2008年5月27日，被告又以西安市碑林区汇盈电器商店（乙方）的名义委托高翔与陕西新华出版物进出口有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于东大街349号夹层门市出租给乙方，租期六年半，自2008年7月1日起至2014年12月31日止，年租金为70万元，每年租金一次交清。合同签订后，双方按合同约定履行，无纠纷。2011年初，因租赁房屋需拆除重建，原告陕西新华发行集团有限责任公司于2011年5月11日给汇盈电器商店（李宁旗舰店）送达搬迁通知，要求被告在2011年5月17日前从东大街349号的租赁场地搬出，待原址重建竣工后，保证汇盈电器商店（李宁旗舰店）的使用面积（面积为一、二、三楼各400平方米，一楼后厅200平方米），租金按照市场价重新协商。2013年9月，拆迁重建工程基本完成，陕西新华发行集团有限责任公司、西安久和世都置业有限公司及李宁专卖店（汇盈电器商店）就李宁专卖店租赁相关事宜协商，并形成了两份备忘录。2013年9月6日的备忘录载明：东大街349号建成后面积发生变化，西安久和世都置业有限公司提供的约1100平方米的经营场地，李宁专卖店已经认可，因租赁市场价格问题双方争议过大，经三方协商，达成以下协议：一、1、受西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店共同委托，由新华发行集团邀请有资质的中介评估机构对李宁专卖店承租的约1100㎡房屋面积进行市场价格评估，评估结果即为租赁价。2、评估费用由西安久和世都置业有限公司与李宁专卖店各承担50%。3、新华发行集团、西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店三方对中介机构评估的市场价应予接受，任何一方有异议，可提请西安仲裁委员会仲裁，仲裁结果为最终结果。二、过渡期的处理办法。1、在租赁市场价格评估结果出来之前，为确保各方利益不受损失，暂时搁置价格争议，西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店可先行开展经营活动。2、李宁专卖店暂按每年人民币500万元向新华发行集团交付租金。租金交付办法为进驻前交付六个月租金，进驻第七个月交付剩余租金。次年以此类推。3、李宁专卖店装修时间为一个月，租金从2013年9月起至2017年10月8日终止。2013年9月9日，陕西新华发行集团有限责任公司（第三原告）与李宁专卖店（汇盈电器商店）签订《租赁房屋交接清单》，将位于东大街349号总面积为1113平方米的毛墙毛地房屋交接给李宁专卖店（汇盈电器商店），双方签字盖章确认。2013年9月30日，陕西新华发行集团有限责任公司、西安久和世都置业有限公司、李宁专卖店（汇盈电器商店）再次签署《新华商厦李宁专卖店租赁相关事宜补充备忘录》，约定将二楼租赁位置东侧，除久和世都置业有限公司使用部分外约430平方米，由西安久和世都置业有限公司提供给李宁专卖店（汇盈电器商店）在租赁期内无偿使用。对已经交付给李宁专卖店房屋一、二楼面积各约320平方米，两次约640平方米，由评估机构进行租金评估。2013年10月10日许天顺给陕西新华发行集团有限责任公司支付了250万元房屋定金。2013年11月27日，陕西新华发行集团有限责任公司委托陕西金岳资产评估有限责任公司对涉案房屋进行年租金评估，2014年5月8日作出陕金评字（2014）009号评估报告书，报告载明：西安市东大街349号的商业房地产一楼每平方米每月的租金价格为680元，二楼每平方米每月340元。待估房产年租金为391.68万元。2014年4月1日，被告在《评估报告征求意见书》上签署：同意评估，但不同意评估价格。双方对陕西金岳资产评估有限责任公司的评估价格意见不统一，被告认为原告评估的租金价格不是毛地毛墙的价格，拒绝按评估价格向原告交纳租金。由于原告交付被告的房屋系毛地毛墙，且双方对交付房屋的面积意见不一。本案审理过程中，被告许天顺提出评估申请，请求对位于西安市东大街349号一层、二层的房屋面积及2013年10月9日至2014年12月31日房屋毛墙毛地的市场租金进行评估。经西安市中级人民法院委托西安市科信房地产测量有限责任公司对涉案房屋面积进行测量计算，测量结果为：一层面积为304.82平方米，双方有争议的面积为40.41平方米；二层面积为774.46平方米，二层争议面积为502.37平方米。经勘查一楼40.41平方米被告并未单独使用，系公用通道，不应计算到被告的租赁面积中。二楼502.37平方米双方曾在2013年9月30日备忘录中约定由西安久和世都置业有限公司提供给李宁专卖店（汇盈电器商店）在租赁期内无偿使用。故原告租赁给被告一楼的面积应为264.41平方米，二楼面积应为272.09平方米。租金价格原、被告有异议，原告申请评估，我院经西安市中级人民法院委托陕西天任资产评估有限责任公司对涉案房屋租金进行评估，2015年11月25日，陕西天任资产评估有限责任公司作出了陕天任司评报字（2015）第0065号房屋租金价格分析报告，结论为：“该涉案房屋一层每月租金价格为270元/㎡—300元/㎡，年租金为3240元/㎡—3600元/㎡，二层每月租金价格为100元/㎡—120元/㎡，年租金为1200元/㎡—1440元/㎡”。2013年10月8日前被告租赁房屋的租金已经支付原告。2013年10月9日起，新建房屋交付被告使用，双方对房屋面积、租金一直未达成一致意见。被告于2013年10月10日给原告陕西新华发行集团有限责任公司支付了250万元房屋定金，之后再未付款。现原、被告均同意以此款抵偿被告下欠租金。2008年10月20日，陕西新华出版物进出口有限公司变更为陕西新华外文图书有限公司，位于东大街349号的涉案房屋属陕西新华外文图书有限公司。陕西新华发行集团有限责任公司委托陕西新华出版物销售有限公司与陕西新华外文图书有限公司对其资产进行经营管理。西安市碑林区汇盈电器商店系高翔的个体字号，已于2009年注销。高翔与原告陕西新华出版物销售有限公司签订的《租赁合同》系高翔代被告许天顺所签，房屋实际使用人是被告许天顺。上述事实，有原、被告陈述、原、被告提供的工商档案、租赁合同、租赁相关事宜备忘录、租赁相关事宜补充备忘录、通知、收据、转账凭证、租赁房屋交接单、租赁相关事宜补充备忘录、评估报告及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，依法应确认为有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。由于租赁房屋拆迁改造，回迁后，原告将房屋交付被告继续租赁使用，但双方对出租房屋面积未丈量，对租金不能协商一致，导致双方发生纠纷，双方均有过错。被告租赁原告房屋后，由于原告与被告对租金价格未协商一致，被告预交250万元房屋定金，2013年至2015年的租金未交纳，双方现同意将被告交纳的房屋定金折抵租金，依法应予准许。本次鉴定租金时取2015年的市场价，因2015年的市场租金整体下调，为本案的相对公平，本院对评估租金取高值。一楼面积264.41平方米，一楼月租金取300元/㎡，一楼每月租金价格应为79323元；二楼租赁面积272.09平方米，每平方米每月120元，二楼月租金32650.8元。一、二层月租金共111973.8元。每月按30天计算，每天租金应为3732.46元。自2013年10月9日起至2014年12月8日止，共14个月，房屋租金应为1567633.2元，9日至31日计23天，租金应为85846.58元，自2013年10月9日起至2014年12月31日止的租金共计1653479.78元。被告已经支付了250万元，折抵租金后尚有余款，故被告并未拖欠原告租金，原告请求被告支付截止2014年12月31日拖欠的租金1696400元，并支付违约金254460元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告陕西新华出版物销售有限公司、陕西新华外文图书有限公司、陕西新华发行集团有限责任公司要求被告许天顺支付截止2014年12月31日拖欠租金1696400元，并支付违约金254460元的诉讼请求。诉讼费25598元（其中案件受理费22358元原告已预交、鉴定费3240元被告许天顺已预交），由原告陕西新华出版物销售有限公司、陕西新华外文图书有限公司、陕西新华发行集团有限责任公司负担12799元，被告许天顺负担12799元，相互折抵后，被告许天顺应于本判决生效之日支付原告陕西新华出版物销售有限公司、陕西新华外文图书有限公司、陕西新华发行集团有限责任公司9559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘淑芳人民陪审员  付苗苗人民陪审员  兰有余二〇一六年五月二十三日书 记 员  牛 媛