中华人民共和国上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）长民一(民)初字第4246号 原告张惠美(反诉被告)，女，1962年10月3日生，现住上海市普陀区。 委托代理人周继红，上海金茂凯德律师事务所律师。 委托代理人卫奕，上海金茂凯德律师事务所律师。 被告高**子(英文名TAKAMARIKO)(反诉原告)，女，1965年8月13日生，日本国籍，现住上海市长宁区XX路XXX号西楼603室。 委托代理人潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 第三人孙易兰，女，1956年1月11日生，现住上海市普陀区。 委托代理人邱茂波，上海市中天律师事务所律师。 原告张惠美诉被告高**子委托合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，原告张惠美向本院提出财产保全的申请，本院于同月16日依法做出财产保全的裁定。本案依法适用简易程序，于同年8月3日公开开庭进行审理，原告张惠美的委托代理人周继红、卫奕，被告高**子的委托代理人潘东波到庭参加诉讼。同年8月3日，被告高**子向本院提出反诉，本院审查后决定与本诉案件合并审理。被告(反诉原告)高**子另申请追加孙易兰为本案第三人，本院依法通知孙易兰作为本案第三人参加诉讼，于同年10月10日、12月30日公开开庭审理了本案，原告(反诉被告)的委托代理人周继红、卫奕，被告(反诉原告)的委托代理人潘东波、第三人孙易兰的委托代理人邱茂波到庭参加诉讼。后本案依法适用普通程序，于2016年5月6日公开开庭进行审理，原告(反诉被告)的委托代理人周继红、卫奕，被告(反诉原告)的委托代理人潘东波、第三人孙易兰的委托代理人邱茂波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)张惠美称：2010年3月16日，被告高**子出具《授权委托书》，授权原告代其购买位于上海市仙霞路XXX号西楼603室房屋(以下简称“603室房屋”)，委托权限包括代为签订房地产预售合同、房屋交接书、买卖合同；办理有关合同公证；代为支付房价款；代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费等。该《授权委托书》经公证机关公证。同年3月17日，原告代被告与案外人马某某签订了合同编号为979978的《房地产买卖合同》，约定被告向马某某购买603室房屋，房屋转让价款人民币4,154,000元。该《房地产买卖合同》亦经公证部门公证，原告代被告垫付公证费4,455元。同年3月23日，原告代被告与马某某签订《协议》，约定被告向马某某支付603室房屋内装修、厨卫设施、附属设施及搬迁等补偿费436,500元。原告陆续代被告向马某某指定的收款人支付上述房屋转让价款及补偿费合计4,590,500元。同时，在购买603室房屋过程中，案外人上海如安房地产经纪有限公司(以下简称“如安公司”)提供居间服务，原告代被告支付居间费45,694元。同年5月10日，原告代被告与马某某办理了603室房屋所有权变更登记手续，为此支付各项税费合计126,099元。此外，2010年6月到2011年4月30日期间，原告代被告管理房屋，为此支付物业费26,052元、电费1,444.07元。嗣后，因被告迟迟未归还原告垫付的上述购房费用，为增加收益并折抵原告垫付的上述费用，原告在被告授权范围内，于2011年5月开始将603室房屋出租给案外人周某，租金10,000元/月。截至2015年4月，根据上述租金标准原告合计代收租金480,000元。为出租房屋，案外人上海浩天房地产经纪有限公司(以下简称“浩天公司”)提供居间服务，原告代被告垫付居间费22,850.10元。现被告至今未向原告偿还处理委托事务产生的上述各项费用，原告故诉至法院，请求判令被告：1、返还原告购房款4,590,500元；2、返还原告购房税费126,099元、公证费4,455元、居间费45,694元，合计176,248元；3、支付原告以4,766,748元为本金自2010年5月11日起至实际支付日止按照银行同期贷款利率计算的利息。审理中，原告增加以下诉讼请求，请求判令被告：1、支付原告垫付的物业管理费26,052元、电费1,444.07元、居间费22,850.10元，合计50,346.17元；2、支付原告以50,346.17元为本金自2011年5月11日起至实际支付日止按照银行同期贷款利率计算的利息。关于原告代收的租金，原告同意从上述费用中抵扣，并优先抵偿款项利息。 被告(反诉原告)高**子辩称，不同意原告的诉讼请求。其一，涉案委托合同项下的实际受托人是第三人孙易兰，原告仅接受孙易兰委托为被告代办购房事宜。被告与孙易兰原系多年好友，双方有业务往来，孙易兰介绍被告在上海购买房产投资。2010年3月16日，孙易兰与被告一同查看房源后，因被告急于出境无暇亲自处理购房事宜，孙易兰故介绍其弟媳暨本案原告张惠美与被告相识，被告据此签署《授权委托书》。但具体购房事宜、付款以及与被告的沟通均由孙易兰负责。原告既未支付过任何购房款，在本案纠纷发生前也未与被告沟通、报告过购房事宜。其二，关于委托事项，被告委托购买的是603室房屋连同所附地下101号车位。被告在签署《授权委托书》时较为匆忙且中文不够熟练，故未在该《授权委托书》中写明购买车位事宜。但事实上，该地下车位原本附属于603室房屋。原告在其诉状中也自认被告委托其购买603室房屋及车位。熟料，孙易兰在向马某某购买上海市仙霞路XXX号西楼602室房屋(以下简称“602室房屋”)时，自行以150,000元的价格买下101号车位，并隐瞒原告将该车位登记附属于602室。现603室房屋因缺乏车位，致使被告居住、出租或出售该房屋均极为不便。目前车位售价已高达400,000元,被告承受了250,000的车位差价损失。原告方并未按约处理委托事务，给被告造成损失，应承担赔偿责任。其三，关于处理委托事务支出的费用，被告认可《房地产买卖合同》中约定的房屋转让价款4,154,000元以及为购房支付的税费，但上述费用并非原告支付的，故其无权要求被告返还。关于补偿费436,500元，被告在查看603室房屋时与马某某洽谈过房价，并未涉及该笔费用，且该笔费用也非马某某收取的，故不认可。至于居间费、公证费等，除《授权委托书》公证费用200元以外，原告主张的其余费用缺乏相应合同及付款凭证，故不予认可。另关于原告主张其垫付物业费、电费，原告并未举证证明上述费用实际产生，且房屋空置期间电费金额明显不合理，故不予认可。其四，被告本身有部分资金在孙易兰处。被告购买603室房屋后，孙易兰曾向被告确认被告自有款项为446,930美金,该款项按照2010年5月美元对人民币汇率均价6.8274折算，计人民币3,051,370元，应自购房款中抵扣。此外，原告方多年来未向被告报告购房时宜进展，且至今未向被告交付603室房屋的产权证、房屋买卖合同、完税证明等。其五，原告主张代被告出租房屋，但并未提供相应《租赁合同》及租金收取凭证。原告主张每月10,000元的租金远低于603室房屋租金的市场价格，真实租金水平应为30,000元/月。另据被告了解，603室房屋先后有多人居住，承租人并非周某。因此，被告有理由怀疑原告隐瞒603室房屋的真实租赁状况并获取高额租金差价。 被告基于原告及孙易兰的前述行为，提出如下反诉请求：1、原告张惠美及第三人孙易兰返还原告603室房产证、买卖合同、完税证明、房屋钥匙；2、原告张惠美及第三人孙易兰共同赔偿被告自2010年6月至2015年5月按照25,000元/月计算的租金差价损失，共计1,500,000元；3、原告张惠美及第三人孙易兰返还原告地下101号停车位，并支付该车位自2010年6月至实际返还之日按照1,000元/月计算的租金损失，暂计60,000元。审理中，被告将其第三项诉讼请求中返还地下101室停车位的诉讼请求变更为：要求原告张惠美及第三人孙易兰支付地下101号停车位市场差价损失250,000元。经本院当庭释明，被告明确其反诉请求指向的对象为原告张惠美，对于孙易兰的相应请求不在本案中主张。 针对反诉原告高**子提出的反诉，反诉被告张惠美辩称：同意该反诉在本案中一并处理，但不同意被告的反诉请求。对被告第一项反诉请求，在被告付清房款的情况下可以还给被告。对第二项反诉请求，原告仅同意租金收入总计480,000元在被告欠原告的款项中抵扣，并优先冲抵利息。但赔偿租金无事实与法律依据。603室房屋是酒店式公寓，因物业管理费较高等原因导致租金相对较低。且原告在2010年代被告一次性签订租期四年的租赁合同，故租金较之目前市场价格偏低。原告系无偿接受被告委托，在出租房屋过程中并不存在故意或重大过失，故不负有赔偿责任。至于地下101号车位，并不在被告委托事项范围内，被告在《授权委托书》中明确放弃购买车位，故被告的第三项反诉请求并无任何事实依据，请求法院予以驳回。 第三人孙易兰述称，被告与第三人之间不存在任何书面及口头的委托代理合同。第三人基于与被告多年的好友关系，在发现有合适房源时告知被告该信息。被告书面委托原告办理购房事宜，合同当事人及委托事项均清晰地载明于《授权委托书》，第三人也未实际处理过该委托事务。其次，关于购买车位事宜。地下101号车位此前确实附属登记于603室，但具有独立产权，可附属登记于任何一套房产名下。第三人向被告介绍该情况时，被告表示无力购买车位，故在《授权委托书》中明确表示放弃车位。时隔三月后，第三人才购买该车位，并登记附属于602室，故第三人并未侵犯被告任何权利。再次，第三人并未收取过被告的购房款，双方之间因生意往来曾互相付款，但该款项与购房款无涉。第三人应原告请求，于2010年3月30日向马某某指定的收款人冯洁支付603室购房款700,000元，并于同月17日向冯洁支付装修补偿款436,500元，上述款项均系第三人向原告出借的款项，将由第三人与原告之间进行结算，与被告无涉。 经审理查明：被告高**子与第三人孙易兰系朋友关系，两人曾有生意往来，原告张惠美系孙易兰弟媳。 2010年3月，张惠美与高**子经孙易兰介绍相识。2010年3月16日，高**子(委托人)出具《授权委托书》，载明：“委托人因故无法亲自办理购买(与×共同购买­­)坐落于上海市仙霞路XXX号西楼603室房屋及×车位的相关事宜，特委托张惠美作为本委托人的代理人，在委托人的权利范围内就购买上述房产代表本委托人履行附录中的第贰、叁、陆至拾贰项共计玖项权利，受托人无转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。”《授权委托书》附录中列明的委托权限包括：代为签订房地产预售合同/房屋交接书/出售合同/买卖合同、代为办理房地产转移登记、办理有关合同公证、代为支付房价款、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费(包括支付物业管理费、维修基金等费用)、代为收楼、维修并管理房屋等。上海市静安公证处于当日对《授权委托书》上高**子的签名进行公证，原告为此垫付公证费200元。 2010年3月17日，高**子离开我国境内。张惠美代高**子与案外人马某某签订了合同编号为979978的《上海市房地产买卖合同》，约定双方经如安公司居间介绍，由高**子受让马某某自有的603室房屋；房屋转让价款4,154,000元，签约5个工作日内支付购房款1,150,000元(包含已支付定金50,000元)，过户当日支付购房款2,904,000元；在交易过程中，双方交易税费各自承担；双方在2010年5月1日前备齐交易所需材料，共同办理过户手续。当日，上海市静安公证对该《房地产买卖合同》进行公证，原告为此支付公证费4,255元。同日，马某某出具《委托书》，载明马某某就名下602、603室及地下101号车位买卖收款事宜委托案外人冯洁全权负责收取相关款项。同年3月23日，冯洁以马某某名义，与高**子(张惠美代签)订立《协议》，载明因双方此前签订的《上海市房屋买卖合同》未包含现有装潢、厨卫设备及附属设施、搬迁补偿费用等，故补充约定高**子另行支付马某某补偿费共计436,500元，双方确认本协议为《上海市房屋买卖合同》不可分割的一部分。 为支付603室购房款之目的，张惠美于《上海市房屋买卖合同》签订前支付定金50,000元。2010年3月17日，张惠美委托孙易兰以银行转账方式向冯洁支付补偿费436,500元。同年3月30日，张惠美委托孙易兰以银行转账方式向冯洁支付购房款700,000元。同年5月28日，张惠美委托孙易兰的姐姐孙某1以银行转账方式分两次向冯洁分别支付购房款1,000,000元及2,404,000元，以上合计支付4,590,500元。在办理603室房屋产权过户登记过程中，张惠美代高**子缴纳购房契税124,620元、交易手续费及图纸费合计1,314元、产权登记费160元及印花税5元，以上费用合计126,099元。2010年5月25日，603室房屋产权被核准登记于高**子名下。 2010年6月至2011年5月，张惠美代高**子向上海永联物业管理有限公司支付603室房屋的物业管理费26,052元及电费1,444.07元。自2011年5月开始，张惠美在浩天公司的居间下，将603室房屋以10,000元/月的租金标准出租给案外人周某。周某将部分租金陆续汇付至张惠美名下交通银行账户。张惠美为此向浩天公司支付居间费22,850,10元。 2014年11月11日，孙易兰向高**子通过社交软件“微信”沟通，孙易兰称：“买房总价￥4,590,500,购房过户等税费￥216,274元，合计￥4,806,774=US＄781,589。Kelly自有款项：＄269,792+＄177,138=US＄446,930(占购房总价的57.18%)。目前大陆政府打压房地产，所以房子仍在挂售中……”随后，孙易兰通过微信表示，将会把房产证扫描后通过电子邮件发送给高**子，并提供购房价格明细表、历年来租金收入明细表、购房款付款时期各时段汇率明细表，同时建议高**子前来上海亲眼查看房子、房客及中介。同年11月17日，张惠美向高**子发送主题为“太阳广场#603购房成本及收入明细”的电子邮件，列明自2011年5月至2014年11月603室房屋租金总计430,000元，扣除“房屋租赁管理费用5%”，租金净值408,500元。该邮件另附有603室房屋产权证扫描文件。2015年3月2日，张惠美向高**子发送主题为“太阳广场#603室之事宜”的电子邮件，称“由于太阳广场#603的房屋租期已快到期，想问一下您要续租？或是您想出售此房产？麻烦您告知一下”。该邮件另附有一份张惠美代高**子签订的《租赁合同》，承租人落款为周某。同年3月4日起，高**子通过电子邮件告知张惠美，请其转告孙易兰停车位将收回自用。张惠美回复称已告知603室租客不再续租，并确认“603室是没有停车位的”。对此，高**子表示：“603室是带停车位的，我有原屋主房地产资料……我只有委托你签购买合同，为何你把603室的停车位写到孙易兰的房下？我从未委托你篡改购房合同内容。”后高**子返回我国境内，并实际占有603室房屋。 另查明，2010年2月23日，孙易兰(张惠美代签)与马某某(冯洁代签)签订《协议》，载明双方已于2013年3月16日就602室房屋的买卖事宜签订《上海市房屋买卖合同》，鉴于该合同未包含现有装潢、厨卫设备及附属设施、搬迁补偿费用等，故补充约定孙易兰另行支付马某某补偿费共计275,000元。同年6月11日，孙易兰、案外人孙某2与马某某签订网上《上海市房地产买卖合同》，约定孙易兰、孙某2以2,600,000元的价格受让马某某自有的602室房屋。同日，孙易兰、孙某2与马某某另签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定孙易兰、孙某2以150,000元的价格购买地下101号车位。同年7月6日，602室房屋及地下101号车位产权核准登记至孙易兰、孙某2名下。 审理中，案外人瑞萨易事通(上海)贸易有限公司向本院出具《情况说明》，载明该司于2014年3月12日与案外人上海明樱投资管理有限公司签订租赁合同，承租涉案的603室房租，租赁期限自2014年3月22日至2015年3月21日止，租金20,000元/月。 上述事实，有《授权委托书》及《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、上海市静安公证处发票、中国工商银行同城业务支付凭证、孙某1名下工商银行存折交易明细、孙易兰名下华侨银行账户交易明细、华侨银行说明、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书(收据)、上海市房地产交易登记专用收据、契税缴款书(代完税证)、契税缴纳申报表、如安公司开具的居间费发票及《证明》、浩天公司开具的居间费发票及出具的《证明》和《说明》、高**子与孙易兰之间的“微信”聊天记录、高**子与张惠美之间的往来电子邮件、瑞萨易事通(上海)贸易有限公司《情况说明》、证人孙某1、王某某的证言以及原、被告及第三人的当庭陈述在案佐证，经庭审核实无误，本院予以确认。 因双方意见不一致，致本案调解不成。 本院认为，本案原告张惠美与被告高**子之间订立有《授权委托书》，明确载明合同当事人及委托事项，双方就此形成委托合同关系。现本案争议的焦点问题为：1、高**子的委托事务中是否包括购买地下101号停车位？2、张惠美处理委托实务中支出及收取的费用是多少？3、高**子辩称的446,930美元预付款能否在涉案购房款中抵扣？ 关于第一个争议焦点。本案双方就高**子委托张惠美购买603室房屋时是否同时委托购买地下101号停车位，持截然相反的主张，并陈述了各自的理由。本院认为，关于委托事项的判断，双方在达成委托合意时签订的书面《授权委托书》系最直接有效的证据。在《授权委托书》中，双方明确约定了委托事项并逐项填写相应事项编号，划去不属于授权范围内事项，可见双方在拟定《授权委托书》时较为审慎。但就共同购买人、停车位等事项则在相应填写位置均以“×”符号表示，显然系否定或排除该事项的意思表示。地下101号停车位具有独立产权，高**子亦表示有无停车位系其购房时的重要考虑因素，故根据一般常理不会在《授权委托书》中轻率处理该问题，更不会就此做出与委托人本意相反的书面表述。基于此，本院认为，《授权委托书》约定的委托事务并不包括购买停车位，高**子也未举证证明双方嗣后一致同意增加或变更委托事项，故对高**子的该项辩称不予采纳。高**子基于张惠美未按约代其购买地下101号停车位而提出支付该停车位租金以及市场差价损失的反诉请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。 关于第二个争议焦点，涉及购房成本、租金收益及管理性支出三方面问题。首先，关于购房成本，双方对于《房地产买卖合同》约定的转让价款4,154,000元均无异议，且张惠美也提供了充分的证据证明付款事实，本院予以确认。关于购房契税等费126,099元、公证费4,455元、购房居间费45,694元，张惠美已提供相应证据证明上述费用已为购买603室房屋而实际支出，且上述费用的项目及金额均在二手房买卖过程中属正常合理范围，故本院予以确认。至于双方争议的补偿费436,500元，张惠美提供了其与马某某(冯洁代签)订立的《协议》以及相应的汇款凭证予以佐证。本院经审核认为，冯洁系马某某书面委托的收款人，该笔补偿费已按约支付，且张惠美陈述双方另行签订《协议》约定补偿费系为了做低房屋售价减少交易税费，该种操作在二手房交易过程中的确并不鲜见。因此，本院认为，张惠美就该节事实提供的证据已达到高度盖然性的证明标准，本院对此予以支持。另需指出的是，张惠美作为受托人代为垫付603室房屋的购房费用并获得预期效果，即603室房屋已完成购买过程并过户登记至高**子名下。故在委托合同项下，张惠美对高**子享有垫付费用偿还请求权。 其次，关于租金收益。张惠美主张《授权委托书》赋予其代为管理房屋的权限，且高**子迟迟未向其偿还垫付费用，故其将603室房屋以10,000元/月的价格出租给周某，后由周某转租给他人。高**子虽认可房屋出租事实，但对实际承租人及租金水平均持有异议。本院认为，张惠美就其主张的租赁关系提交了银行账户交易信息以及证人证言等证据，高**子就其辩称的事实却并未提供任何有效证据，本案中也无证据表明张惠美就603室房屋另与他人签订过租赁合同。案外人瑞萨易事通(上海)贸易有限公司提交《情况说明》中载明的租赁期限及租金标准，亦可从侧目印证603室房屋存在被转租的可能。因此，即便在张惠美主张的租赁期限内603室房屋的实际居住人并非周某，亦不能当然地推定出张惠美主张的租赁关系不实。故本院对高**子的该项辩称不予采纳。同时，将603室房屋出租并收取租金，最终是使高**子受益的行为。该房屋租赁关系开始于数年以前，获取稳定的租金收益往往以放弃租金上涨的可能利益为代价，而近年来房屋租金水平基本处于不断上涨的状态。因此，以603室房屋目前的租金市场价格与2011年5月约定的租金标准进行比较，缺乏合理性。即便10,000元/月的租金标准在当时租赁市场上处于偏低水平，以此换取嗣后四年的稳定收益亦难谓明显不当。此外，张惠美与高**子之间并未约定委托报酬，张惠美系无偿的受托人。根据在案事实，张惠美出租603室房屋的行为并不构成故意或重大过失。现高**子反诉要求张惠美赔偿租金差价损失，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。 再次，关于603室房屋的管理性支出。张惠美主张在出租603室房屋前曾代高**子垫付物业管理费26,052元、电费1,444.07元，并为出租房屋支付居间费22,850.10元。本院认为，关于物业管理费及居间费，张惠美已提供相应证据予以证实，且上述费用的支付具有必要性。至于张惠美主张的电费1,444.07元，因双方均确认该时段内603室房屋始终处于空置状态，根据一般常理不会产生或极少产生电费，张惠美也未能说明该笔电费产生的合理理由，故本院对此不予支持。 关于第三个争议焦点。高**子及孙易兰均确认双方曾有业务往来。从2014年11月孙易兰向高**子发送的“微信”信息可以看出，孙易兰确认高**子有合计446,930美元的款项且可用于折抵房款。现高**子辩称该款项应从603室房屋购房款中抵扣，张惠美则表示该款项系孙易兰与高**子之间的法律关系，与其无涉，且若从中抵扣将损害其利益。本院认为，张惠美与孙易兰系亲属关系，其经孙易兰介绍而接受高**子委托办理购房事宜。孙易兰实际出资垫付603室部分购房款，而张惠美本人在此过程中未实际出资。根据在案证据，孙易兰先行向高**子报告购房支出等各项信息，并言明高**子的“自有款项”情况以及将提供的购房资料及凭证，可以看出孙易兰清楚地知晓603室房屋的购买及使用情况。随即，张惠美根据孙易兰安排向高**子告知603室房屋出租等信息。因此，结合上述事实，高**子有理由相信孙易兰具有作出以446,930美元折抵购房款的意思表示之权限，而张惠美对此也应知晓。并且，孙易兰本人已支付603室部分购房款，孙易兰与张惠美关系密切且具有相应资金能力，故该446,930美元在折抵购房款后再由两人之间进行结算更为公平合理。基于此，本院对高**子关于以446,930美元自有款项折抵购房款的辩称予以采纳。至于该笔款项的折算，孙易兰在其发送的信息中按照1美元折算6.15元人民币的汇率进行折算，随后表示将向高**子提供购房款付款时期各时段汇率明细表。高**子则主张应依据房款付清之时，即2010年5月1美元对人民币汇率6.8274折算。本院认为，该446,930美元系高**子与孙易兰之间此前结算的款项，且从“微信”沟通过程来看，孙易兰具有按照房款支付的相应时段确定汇率的意愿，故此依据房款支付时的汇率进行折算更为合理。603室购房款自2010年5月28日付清，具备相应结算条件，而当日美元对人民币外汇中间价为1美元兑换6.8279元人民币。被告主张的汇率未超出上述范围，本院予以准许，据此446,930美元应折算为人民币3,051,369.88元。 关于高**子应偿还给张惠美的费用。根据法律规定，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。如前所述，张惠美垫付603室购房款4,590,500元、购房税费126,099元、公证费4,455元、居间费45,694元，合计4,766,748元。高**子自有款项3,051,369.88元经抵扣，尚应支付的购房费用为1,715,378.12元。关于利息的计算。张惠美主张购房款利息自2010年5月11日起按照银行同期贷款利率计付，因张惠美垫付的购房款系陆续支付，持续至2010年5月28日。高**子自有款项的折抵亦确定该日作为结算日，故购房款利息自该日起算为宜。据此，高**子应支付自2010年5月28日起至实际清偿之日止以1,715,378.12元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。另根据在案事实，张惠美代收603室房屋租金合计480,000元，双方均同意该款项在高**子应偿还给张惠美的款项中抵扣，张惠美主张优先抵扣款项利息，于法有据，本院予以准许。另经本院认定，张惠美垫付物业费26,052元及出租房屋支付居间费22,850.10元，合计48,902.10元。张惠美要求高**子偿还该笔费用并支付自2011年5月11日起计付的利息，于法有据，本院予以支持。 综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条、第四百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)高**子于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张惠美人民币1,715,378.12元，并支付原告(反诉被告)张惠美以人民币1,715,378.12元为本金自2010年5月28日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息(租金人民币480,000元自该项利息中先行抵扣)； 二、被告(反诉原告)高**子于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张惠美物业费人民币26,052元、居间费人民币22,850.10元，并支付以人民币48,902.10元为本金自2011年5月11日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息； 三、原告(反诉被告)张惠美于被告(反诉原告)高**子履行本判决第一项、第二项确定的付款义务后十日内，向被告(反诉原告)高**子交付上海市仙霞路XXX号西楼603室房屋《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、房屋钥匙、销售不动产统一发票、契税缴款书(代完税证)、非税收入一般缴款书(收据)、上海市房地产交易登记专用收据各项原件； 四、驳回被告(反诉原告)高**子的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 财产保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)张惠美与被告(反诉原告)高**子各半负担。 本诉案件受理费人民币56,722.50元，由原告(反诉被告)张惠美与被告(反诉原告)高**子各半负担。 反诉案件受理费人民币23,200元，因与本诉合并审理，减半收取计人民币11,600元，由被告(反诉原告)高**子负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  叶其成 代理审判员  陈婷婷 人民陪审员  李静萍 二〇一六年五月三十日 书 记 员  季 超 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。