江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3618号上诉人（原审被告）：武进区横山桥孝德爱心老人家园，住所地常州市武进区横山桥镇新安新中路**。经营者：刘雅清，女，1964年8月27日出生，汉族，住常州市武进区。被上诉人（原审原告）：常州市武进区横山桥镇卫生院，住所地常州市武进区横山桥镇兴隆南路**。法定代表人：张中华，该医院院长。委托诉讼代理人：刘盛，江苏日月泰律师事务所律师。上诉人武进区横山桥孝德爱心老人家园（以下简称老人家园）因与被上诉人常州市武进区横山桥镇卫生院（以下简称卫生院）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2020）苏0492民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。老人家园上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卫生院的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由卫生院承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决于法无据，请二审法院查清事实，依法改判。理由如下：老人家园于2014年6月14日承租了卫生院的房屋一楼、二楼门诊楼，并对该承租楼层进行装修，装修费用合计52万元。同年7月因卫生院房屋质量问题，下雨导致承租楼层漏水严重，老人家园因此在装修上损失22000元，也因漏水问题承租房屋的二楼无法使用，导致间接损失每年357042元，5年合计损失1785210元。同时也因房屋漏水问题，老人家园无法安装消费设备导致消防图纸损失18万元，以及养老补助18万元，以上因房屋漏水损失合计2167210元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，卫生院有对房屋维修的义务，老人家园向卫生院主张维修房屋，但是遭到卫生院的拒绝，老人家园被迫自行维修，2014-2020年老人家园一直持续对房屋进行维修，维修费用合计5万元。此外老人家园为卫生院聘请并垫付了2014年6月14日-2015年4月7日门卫的劳务费合计2万元。2015年6月老人家园足额缴纳了全年租金52000元，双方约定从后期租金中扣除老人家园对房屋的维修费用和相应损失。2016年6月老人家园缴纳租金时遭遇卫生院的推诿，要求老人家园将租金缴纳至横山桥人民政府资产办，横山桥人民政府资产办拒绝接收老人家园的租金。卫生院辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。对于老人家园提出的因房屋质量问题导致的损失，老人家园已经在今年下半年向一审法院另行提起赔偿诉讼，因为在庭审中老人家园的出庭人员两次违反规定擅自离庭，一审法院裁定视为撤回起诉。卫生院向一审法院起诉请求：1.判令老人家园立即将位于横山桥镇新安分院一、二楼门诊楼的租赁房屋恢复原状并腾空返还给卫生院；2.判令老人家园立即支付卫生院租金合计15.6万元及房屋占有使用费（按照年租金5.2万元的标准，自2019年6月14日起计算至租赁房屋实际返还卫生院之日止）；3.本案诉讼费用由老人家园承担。一审法院认定事实：老人家园为个体工商户，经营者刘雅清。2014年6月14日，卫生院（出租方，合同的甲方）与老人家园（承租方，合同的乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于横山桥新安分院一、二楼门诊楼（除一楼南面西侧三间及东侧一间药房四间外）合计580平方米出租给乙方作为养老使用，食堂及洗衣房包括在内，租赁期限自2014年6月14日至2019年6月13日；房屋年租金为5.2万元，起租第一年免房租，第二年房租于2015年3月底付清，之后三年于每年6月14日前一次性支付当年租金5.2万元；乙方租赁期间，水电产生费用每半年与甲方结算一次，其他如取暖费、燃气费、物业费、消防设施、租金纳税以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方承担；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，因使用不当，导致的房屋及设施损坏的，乙方负责修复或经济赔偿，同时甲方有权终止合同，收回房屋，乙方需承担所有维修费用；租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，如乙方要求续租，则提前1个月向甲方提出，甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，租赁期满，合同自然终止。合同还对安全责任及解决纠纷等方面作了约定。房屋租赁合同签订后，卫生院向老人家园交付了租赁房屋，老人家园利用该租赁房屋开办经营孝德爱心老人家园。老人家园同时还占用部分不在合同约定范围内的房屋。在此期间，老人家园向卫生院缴纳第二年的租金5.2万元（第一年的租金，合同约定为免缴），欠缴自2016年6月14日至2019年6月13日期间亦即后三年的租金15.6万元。2019年6月13日即租赁期限届满前，卫生院向老人家园发出律师函件，告知老人家园，租赁期满后，卫生院不再续租房屋，并要求老人家园于2019年6月14日前腾空并归还租赁房屋，结清所欠的租金费用。老人家园收件后，未向卫生院腾退房屋，亦未支付卫生院分文，继续占有承租房屋至今。现卫生院起诉至法院，要求判如所请。一审另查明，卫生院出租的房屋已取得相关产权登记，其中房屋的所有权人登记为新安卫生院，所有权证为武新字第xx号，房地号为4310005号；使用权人登记为横山桥镇卫生院，土地权证号为武国用（2010）第xx号，使用权类型为划拨。2000年2月21日，武进市人民政府办公室颁发武政办发【2000】15号文件，对武进市乡镇医疗机构布局进行调整，将横山桥镇卫生院、新安镇卫生院合并为横山镇卫生院，下设新安分院。后原新安卫生院的房屋由卫生院所有及管理，并出租给老人家园使用至今。目前老人家园已办理工商登记手续，但尚未取得养老业务的行政许可手续。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案卫生院与老人家园签订的租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应予法律保护。卫生院与老人家园约定的房屋租赁期限为5年，目前租期已届满，卫生院与老人家园未再重新签订租赁合同，租赁合同终止，卫生院有权收回出租的房屋，并要求老人家园支付拖欠的租金及承担租赁合同终止后实际占用房屋的费用。综上，卫生院的诉讼请求，合法有据，一审予以支持。至于老人家园提出卫生院还应承担其损失的意见，因老人家园并未反诉，可由老人家园另行主张。判决：一、武进区横山桥孝德爱心老人家园于判决发生法律效力之日起十日内向常州市武进区横山桥镇卫生院返还承租的原新安卫生院的房屋；二、武进区横山桥孝德爱心老人家园于判决发生法律效力之日起十日内向常州市武进区横山桥镇卫生院支付租金156000元及房屋占有使用费（按照年租金52000元的标准，自2019年6月14日起计算至租赁房屋实际返还之日止）。如果老人家园未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1710元，由武进区横山桥孝德爱心老人家园负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为：卫生院与老人家园签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年6月14日起至2019年6月13日止，现因租赁期限已经届满，卫生院明确不再继续出租房屋，老人家园应当返还租赁房屋。老人家园认为承租的房屋存在质量问题，给其造成损失，对此老人家园应当提起反诉或另行主张。因老人家园未在本案中提起反诉，故其上诉提出的驳回卫生院诉讼请求的理由不能成立，二审不予支持。综上，老人家园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由武进区横山桥孝德爱心老人家园负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年一月四日法官助理 骆云辉书 记 员 邹 静