上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终3632号上诉人(原审被告)杨满凤，女，1966年10月18日生，汉族，户籍地江西省贵溪市，现住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)上海马陆商业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人葛忠良，执行董事。委托代理人孙丽莉，上海千颂律师事务所律师。上诉人杨满凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨满凤，被上诉人上海马陆商业发展有限公司的委托代理人孙丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月1日上海马陆商业发展有限公司与杨满凤签订一份《租赁合同》，约定上海马陆商业发展有限公司将位于上海市嘉定区马陆镇沪宜公路XXX号马陆兴陆小商品市场内的X号、XX号摊位出租给杨满凤，摊位面积30平方米，年租金为人民币(以下币种均为人民币)14,400元，每半年结算一次，先付后用。合同签订后，杨满凤支付了租金至2014年12月底。2014年9月15日上海马陆商业发展有限公司发给杨满凤停租通知，告知杨满凤租赁合同到期后，不再续签合同，到期后将收回出租物。2015年5月19日上海马陆商业发展有限公司再发给杨满凤歇业公告，告知杨满凤马陆兴陆小商品市场将于2015年5月31日歇业关闭，要求杨满凤在5月底前至上海马陆商业发展有限公司办理搬离手续。2015年7月上海马陆商业发展有限公司向法院起诉，请求法院一、判令杨满凤立即搬离上海市嘉定区马陆镇沪宜公路XXX号马陆兴陆小商品市场X号、XX号摊位；二、判令杨满凤按每日39.45元支付自2015年1月1日起至实际搬离日期间的摊位实际使用费。原审法院另查明：位于上海市嘉定区马陆镇沪宜公路XXX号的马陆兴陆小商品市场于1990年由上海市嘉定区马陆镇人民政府会同原嘉定区马陆供销合作社及嘉定区马陆建设开发部与马陆工商所共同筹建，各摊位经营户亦筹资参建。摊位建成后，各经营户逐月按应交摊位费在出资资金中扣除。1998年9月原嘉定区马陆供销合作社经工商行政管理部门批准变更为上海市嘉定区马陆供销合作社。2003年9月29日，上海市嘉定区马陆供销合作社又变更为上海马陆供销有限公司。2015年9月6日上海马陆供销有限公司出具一份授权委托书，将位于上海市嘉定区马陆镇沪宜公路XXX号房屋即马陆兴陆小商品市场委托上海马陆商业发展有限公司统一经营管理，包括对外出租、租金收取、提起诉讼等。同日嘉定区马陆建设开发部亦出具授权委托书，委托上海马陆商业发展有限公司对马陆兴陆小商品市场统一管理，对外出租、租金收取及提起诉讼等。2015年8月16日，上海市嘉定区马陆镇人民政府出具授权委托书，亦委托上海马陆商业发展有限公司对马陆兴陆小商品市场统一管理，包括对外出租、租金收取、提起诉讼等。原审法院再查明：1992年原嘉定区马陆供销合作社与嘉定区马陆建设开发部取得了建造马陆兴陆小商品市场的建设工程规划许可证，因该小商品市场与商场为同一幢建筑物，产权由其自行协商办理。马陆兴陆小商品市场无房地产权证。原审审理中，杨满凤辩称因该小商品市场在筹建时，各经营户是筹资的，因此杨满凤应有长期的经营权利，本案不是普通的租赁关系。故不同意搬离摊位，要求继续使用现有摊位。另认为双方签订的租赁合同无效。原审法院认为：上海马陆商业发展有限公司与杨满凤签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，虽然位于上海市嘉定区马陆镇沪宜公路XXX号马陆兴陆小商品市场未取得房地产权证，但当时建设单位原嘉定区马陆供销合作社及嘉定区马陆建设开发部是取得该小商品市场的建设规划许可证的，符合法律法规的规定，故应认定该租赁合同合法有效。现上海马陆商业发展有限公司与杨满凤合同期届满，双方又未续签租赁合同，故双方租赁关系终止。上海马陆商业发展有限公司要求杨满凤搬出摊位并支付拖欠租金的诉讼请求应予支持。由于该小商品市场属集体资产，建设单位及上海市嘉定区马陆镇人民政府均出具授权委托书，委托上海马陆商业发展有限公司统一经营管理，包括对外出租、收取租金、提起诉讼等，因此本案上海马陆商业发展有限公司有权对外出租小商品市场的摊位并收取租金及提起诉讼，上海马陆商业发展有限公司主体适格。杨满凤提出上海马陆商业发展有限公司主体不符的意见法院不予采信。至于杨满凤辩称筹建小商品市场时各经营户曾出资建造，因此对小商品市场摊位应有长期经营权利，不同意搬离摊位的意见，虽然当时筹建小商品市场时各经营户确有出资，但出资的费用是用于冲抵应付的租金，即各经营户的筹资先用于冲抵租金，抵完后再由各经营户支付后续租金，故更能证明上海马陆商业发展有限公司与杨满凤之间就是租赁法律关系。而租赁法律关系中合同到期后，承租人就应搬离承租物，不存在长期经营使用租赁物的权利。因此杨满凤上述辩称意见法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决，一、杨满凤应于判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区马陆镇沪宜公路XXX号马陆兴陆小商品市场X号、XX号摊位内迁出，并将该摊位返还上海马陆商业发展有限公司；二、杨满凤应于判决生效后十日内给付上海马陆商业发展有限公司摊位实际使用费(该摊位实际使用费自2015年1月1日起，按每日人民币39.45元计，至杨满凤实际搬离摊位时止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，上诉人杨满凤不服，向本院提起上诉称，本案所涉小商品市场是在1990年由86位个体商户集资筹建而成。上诉人从最初的筹资人那里转让取得摊位开展经营，应当有长期经营的权利。2009年市场的经营管理权转让给被上诉人，被上诉人要求每户必须签订租赁合同，否则将采取措施。上诉人不得不签订租赁协议。上诉人要求继续租赁使用摊位，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人在原审中提出的诉讼请求。被上诉人上海马陆商业发展有限公司辩称，上诉人与被上诉人之间是房屋租赁关系，2009年开始开具的发票都写明收取的是租金。因市场陈旧又存在安全隐患，消防部门也要求整改，被上诉人需对市场重新进行规划。原审法院判决正确，请求二审法院依法维持。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉小商品市场建设初期由各经营户筹资建造，筹资费用由租金抵扣，抵扣完毕后各经营户再根据摊位面积支付租金。故上诉人与出租方之间存在房屋租赁关系。上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容无违法之处。现上诉人诉称该租赁合同的签订系出于被迫，理由并不充分。上诉人与被上诉人之间的权利、义务关系应受合同约束。上诉人诉称享有长期经营权缺乏依据。现被上诉人作为出租方未与上诉人续约，在租期届满后，要求上诉人搬离，理由正当应予以支持。原审法院判令上诉人限期搬迁并支付实际搬离时止的房屋使用费并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人杨满凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙斌审 判 员  邬梅代理审判员  刘菲二〇一六年五月十一日书 记 员  朱艳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……