湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10038号上诉人（原审原告）：冯德奎，男，1981年7月24日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人:李瑞，北京金台（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉锦苑中南房地产开发有限公司，住所地武汉市黄陂区横店前进大街**。统一社会信用代码91420116MA4KQ03G4N。法定代表人：鞠文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：解石，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铮，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏中南建设集团股份有限公司，，住所地江苏省海门市常乐镇统一社会信用代码91320600MA1M9AEW6B。法定代表人：陈锦石，该公司董事长。委托诉讼代理人：万金平，男，1987年5月21日出生，汉族，江苏省南京市人，住南京市玄武区北京东路**，现住武汉市江汉区。系该公司法务。原审第三人：中国银行股份有限公司武汉硚口支行，，住所地武汉市硚口区中山大道建乐村**统一社会信用代码91420100877664129Y。负责人：李仁俊，该行行长。委托诉讼代理人：杨光辉，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妹，湖北元申律师事务所律师。上诉人冯德奎因与被上诉人武汉锦苑中南房地产开发有限公司（以下简称锦苑中南房产公司）、江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称江苏中南建设公司）、原审第三人中国银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称中国银行硚口支行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初2062号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月9日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理，现已审理终结。冯德奎上诉请求：撤销一审判决，改判支持冯德奎的一审全部诉讼请求，本案一二审诉讼费用、公证费用等相关费用由锦苑中南公司、江苏中南公司全部承担。事实和理由：一、一审判决书中关于各方证据的举证、质证、认证没有公开并阐明理由，庭审中影响本案关键事实的证据未质证，导致部分案件事实的认定错、漏、未查明，直接影响涉案关键事实（是否具备交付条件、企业复工日期、不可抗力期间的计算）的认定。1.2020年5月13日的竣工验收备案表只是材料收讫的文件，并不是竣工验收备案证，并不能证明涉案文件具备交付的条件。同时根据房屋买卖合同的约定，涉案房屋的交付还要具备其他条件未查明。2.房屋质量问题虽不能构成合同解除的条件但构成房屋是否具备交房的条件。3.一审法院适用15天的施工准备期明显错误。4.锦苑中南公司的复工时间为2020年3月23日，并非2020年4月8日。5.2020年5月12日锦苑中南公司向冯德奎邮寄的《中南拂晓城交付通知书》并没有被冯德奎签收。二、一审法院适用法律错误。1.涉案项目约定的交房日期为2019年11月30日，因锦苑中南公司迟延履行后发生的不可抗力，不能免责，期间不能扣除。2.即使扣除不可抗力期间，不可抗力期间应当从2020年1月24日起计算至锦苑中南公司复工之日2020年3月23日，合计60天，扣除后剩余110天，也超过了90天，即使扣除15天施工准备期间也还剩余95天。锦苑中南公司辩称，一、一审庭审经过充分的质证，冯德奎称“部分事实的认定错、漏、未查明事实”并无依据。并且，其所主张的事由并非事实认定错误，而是法律评析内容:1.根据相关规定，备案机关不再另行办法竣工验收备案证。建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其它相关手续。2.冯德奎提供的照片不能证明案涉房屋存在漏水的问题，更不能证明漏水系房屋质量导致。3.关于不可抗力时间，，一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级任命政府启动和终止重大突发公共卫生时间响应的时间来确定4.锦苑中南公司已经举证《中南拂晓城交付通知书》经EMS送达冯德奎。二、锦苑中南公司逾期交房实际上并未达到90天，案涉《武汉市商品房买卖合同》约定的解除条件没有成就，冯德奎主张解除合同没有事实依据。一审法院就此作出的判定适用法律正确。1.本案中锦苑中南公司实质上纠正逾期交付行为的期限尚未达到90天，冯德奎未达到解除合同的时间要件。2.锦苑中南公司新冠疫情期间根本无法交付房屋，因此上述期间不应计入锦苑中南公司逾期交付的期限内。江苏中南公司辩称，同意锦苑中南公司答辩意见。中国银行硚口支行述称，1.本案涉及的是商品房买卖合同纠纷，中国银行硚口支行与冯德奎的借款合同关系与本案无关。2.冯德奎请求解除与中国银行硚口支行的贷款合同不能成立，因为贷款是真实有效的，而且冯德奎及其妻子与中国银行硚口支行签订了贷款合同和抵押合同。3.贷款已经设置了抵押，冯德奎在没有结清本息之前要求解除合同没有事实依据。4.冯德奎只是要求免除其自己的还款义务，并要求让开发商还，但是本案涉及的是买卖合同纠纷，无论买卖合同是否解除，冯德奎都有还款义务，而不是要求开发商来还款。综上，冯德奎针对中国银行硚口支行的上诉请求不符合法律事实基础，请求二审法院维持原判。冯德奎向一审法院起诉请求：1.确认冯德奎与锦苑中南公司于2018年7月21日签订的合同编号为黄170447286的《武汉市商品房买卖合同》已解除或判令解除黄170447286的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令解除冯德奎与中国银行硚口支行于2018年9月28日签订的合同编号为2018年QKF8202号《个人商业用房贷款合同》；3.判令锦苑中南公司向冯德奎返还全部购房首付款共计人民币298984元；4.判令锦苑中南公司向冯德奎支付违约金人民币58898.4元；5.判令锦苑中南公司返还冯德奎已经支付给银行的借款本息（实际计算到判决之日，暂计算到起诉之日）合计56280.72元；6.判令锦苑中南公司向中国银行硚口支行返还剩余借款233719.28元及相应利息（以同期中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率计算），冯德奎不再向中国银行硚口支行还款；7.判令锦苑中南公司向冯德奎支付贷款保险费13920元；8.判令江苏中南公司对上述3、4、5、6、7项费用承担连带责任；9.本案全部诉讼费、保全费、鉴定费、公证费等相关费用（如发生）由锦苑中南公司、江苏中南公司承担。一审法院认定事实：2018年5月20日、2018年5月27日，冯德奎分别向锦苑中南公司缴纳购房首付款100000元、198984元，合计298984元，用于购买该公司开发的位于中南拂晓城一期商业商品房项目第S2幢2层商10号房。2018年9月28日，冯德奎与中国银行硚口支行就剩余未付购房款签订《个人商业用房贷款合同》（合同编号2018年QKF字8202号），约定贷款用途系购买中南拂晓城S2-210商品房，贷款金额为290000元，贷款期限120个月，贷款利率参照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，还款方式为等额本息。2018年10月23日、2018年10月30日，冯德奎及其妻子付峥为办理银行贷款，向中国太平洋人寿保险股份有限公司投保意外身故或残疾保险及安贷宝意外伤害保险，金额分别为5800元、1160元，两人合计支出贷款保险费13920元。2018年11月5日，冯德奎与锦苑中南公司就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄170447286）。合同主要内容为，冯德奎购买锦苑中南公司开发的中南拂晓城一期商业商品房项目第S2幢2层商10号房，商品房用途为商业服务，建筑面积34.94平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为16857.01平方米，总价款588984元，买受人在2018年11月5日之前，支付商品房首付款298984元，其余价款办理贷款；出卖人应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，因不可抗力或者买卖双方在合同中未约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人；出卖人逾期交房不超过90日的，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付全款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应当在出卖人收到书面通知之日起60日内，按原价房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。2020年1月2日，锦苑中南公司向武汉市城乡建设局就案涉房屋递交消防验收资料，同日黄陂区住房和城乡建设局向其出具武汉市建设工程联合验收联办函。2020年1月24日，因新冠疫情的突发，湖北省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，武汉市采取封城措施。2020年2月26日，锦苑中南公司通过其微信公众号发送《至武汉中南业主的一封信》，向业主说明因疫情影响，武汉中南拂晓城项目建设进度、验收进度受到影响，房屋交付时间可能会迟延。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。2020年4月9日，锦苑中南公司就关于复工及未完事项限期施工事宜与项目施工单位湖北中构加固工程技术有限公司、北京纵横工程监理有限公司武汉分公司发函联系，2020年4月11日湖北中构加固工程技术有限公司回函表示劳务班组人员大部分滞留家中无法外出，无法保证4月9日到达项目。至2020年4月21日，涉案项目项目通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，同日经黄陂区园林和林业局绿化核实验收合格。2020年4月30日，获得建设工程竣工验收规划条件核实证明。2020年5月12日，经武汉市城乡建设局评定涉案项目消防验收合格，次日完成竣工验收备案。2020年4月12日，湖北省人民政府颁布《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020]13号），载明疫情防控导致工期延误，顺延时间原则上该应增加不少于15天的施工现场准备期；因疫情影响不能按时完成竣工验收的备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年5月12日，锦苑中南公司向冯德奎邮寄送达《中南拂晓城交付通知书》，快递单物流信息显示冯德奎5月14日已取走该邮件。2020年5月17日，冯德奎向锦苑中南公司发送解除合同通知书，2020年5月18日锦苑中南公司门卫签收。锦苑中南公司系2016年12月6日成立的有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），江苏中南公司系其唯一股东。一审法院认为，冯德奎与锦苑中南公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄170447286），系双方当事人真实意思表示，合同内容和形式均未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同双方均应按合同履行各自权利和义务。关于锦苑中南公司逾期交房是否超过90天，冯德奎是否达到合同约定的解除条件。根据双方签订的上述合同载明，交房时间应为2019年11月30日前，逾期超过90日，买受人有权解除合同。因新冠疫情的突发，系不可抗力事件，不可抗力时间应为湖北省决定启动重大突发公共卫生时间一级响应之日（2020年1月24日）起至政府防控限制措施取消之日止。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。因此，不可抗力的起始时间应该自2020年1月24日至2020年4月8日，该期限应当在逾期交房期限中予以扣除。根据《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》（鄂政办发[2020]13号），因疫情客观影响，锦苑中南公司无法在疫情解除后立即组织施工单位进行项目现场施工，故对其辩称除不可抗力期间外扣除至少15天开工准备期，依法予以支持。锦苑中南公司于2020年5月发出中南拂晓城交房通知，载明于2020年5月14日集中交付，2020年5月12日该交房通知按照冯德奎姓名、住址、电话送交邮寄，2020年5月14日邮件显示签收，锦苑中南公司通知冯德奎交房的告知义务已履行。从2019年11月30日起算，扣除疫情影响期间2020年1月24日至2020年4月8日后剩余91天（2019年11月1天、2019年12月31天、2020年1月23天、2020年4月22天、2020年5月14天）外，再扣除至少15天的开工准备期，锦苑中南公司逾期交房时间不足90天，未达到解除合同的约定条件，因此，冯德奎不享有合同约定的解除权。按照合同约定，合同应当继续履行。关于冯德奎2020年5月17日发送《解除合同通知书》是否发生法定的合同解除效力，案涉合同是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。锦苑中南公司在疫情发生时通过微信公众号向冯德奎告知延迟交房事宜，且在疫情结束后积极办理相关手续履行交房义务，2020年5月14日组织集中交房，冯德奎主张合同目的无法实现举证不足，依法不予采纳，冯德奎依法不满足法定解除权的行使条件。故此，对于冯德奎主张确认涉案合同已经解除或判令解除的诉请，依法不予支持。因冯德奎与锦苑中南公司的商品房买卖合同继续履行，故此冯德奎向锦苑中南公司提出的各项诉讼请求，依法均不予支持。冯德奎与中国银行硚口支行签订的《个人商业用房贷款合同》，系二者之间的商业贷款法律关系，与本案商品房销售法律纠纷系不同法律关系，冯德奎诉请解除《个人商业用房贷款合同》，依法不予支持，冯德奎可另行主张权利。故对于冯德奎主张锦苑中南公司返还其银行借款本息56280.72元、贷款保险费13920元，返还中国银行硚口支行剩余借款233719.28元及相应利息的诉讼请求，依法不予支持。因锦苑中南公司在本案中对冯德奎各项诉请不承担责任，故此江苏中南公司虽系锦苑中南公司的唯一法人股东，在本案中也不应承担责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，一审判决：驳回冯德奎的诉讼请求。案件受理费6659元，由冯德奎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冯德奎主张涉诉房屋存在渗漏、倒灌等质量问题，因冯德奎的该项主张既非双方合同约定的解除条件，也非房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的情形，故与本案缺乏关联性，本院对此不予认定。冯德奎还主张其并未受到交房通知，并提交了邮件送达查询结果。该邮件送达查询结果显示：2020年5月14日16:55:35收件人已取走邮件，2020年9月16日10:05:48安排投递，2020年9月16日10:06:47投递结果反馈-未妥投，备注（拒收）。本院认为，邮件送达查询结果已显示冯德奎于2020年5月14日取走邮件，而2020年9月16日的投递过程时间较短，是否真实投递存疑，且即便冯德奎未实际签收，投递过程也说明锦苑中南公司邮寄的地址正确，根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六第十九条“……以邮寄、特快专递发出的，寄出后第3日为送达日……”的约定，锦苑中南公司也已完成了交房通知的送达。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，冯德奎与锦苑中南公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定锦苑中南公司应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付冯德奎使用。锦苑中南公司存在逾期交房问题，构成违约。新冠疫情发生于锦苑中南公司迟延履行之后，锦苑中南公司的逾期交房违约责任并不能免除。关于案涉《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除的问题。冯德奎系以锦苑中南公司逾期交房超过90日，合同约定的解除条件已成就为由主张确认合同已解除或解除合同。参照最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定，在约定解除情形下，本院应当就违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现进行审查。对此，本院认为，一方面，涉案合同对“出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”的约定，既是对买受人合同解除权的约定，也是为督促出卖人及时履行交房义务而设立90日“宽限期”。新冠疫情所致的不可抗力虽然因迟延履行在先而不导致违约责任的免除，但客观上直接阻碍了锦苑中南公司在逾期交房90日内完成各项验收手续。因此，在对锦苑中南公司违约程度的审查中，应当考虑新冠疫情所致不可抗力对锦苑中南公司无法采取补救措施以达到合同约定交房条件的不利影响；另一方面，锦苑中南公司通知于2020年5月14日集中交付房屋时，案涉房屋已达到了合同约定及法定的交房条件，并不影响合同目的实现。综上，根据诚实信用原则，本院认定锦苑中南公司的违约程度显著轻微，不影响冯德奎合同目的实现，对冯德奎要求确认合同已解除或解除合同的诉讼请求及由此派生的涉及解除合同后果的其他诉讼请求，本院均不予支持。对锦苑中南公司应当承担的逾期交房违约金，以及冯德奎主张的房屋质量问题，冯德奎可另行主张权利。综上所述，冯德奎的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13318元，由冯德奎负担。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年一月五日书记员  李明志