云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终193号上诉人（原审被告）刘辉，男，汉族，中专文化，个体户。委托代理人张玉才，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场。法定代表人谢贵平，系楚雄市鹿城镇龙江社区水闸口居民小组组长。委托代理人郑志军，云南楚恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人杨晓宇，云南熙宁律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）楚雄市和源综合农贸市场。负责人果发武，系该市场投资人。委托代理人杨晓宇，云南熙宁律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刘辉因与被上诉人楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场（以下简称水闸口市场）、楚雄市和源综合农贸市场（以下简称和源市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明的法律事实是：楚雄市鹿城镇龙江社区水闸口居民小组系水闸口市场所有人，与刘辉已存在多年房屋租赁关系，之前的《租赁合同》每年签订一次。2015年1月2日签订的《租赁合同》约定“水闸口市场作为甲方将水闸口小商品市场10、11、12、13、14号铺面租赁给乙方刘辉，租期为2015年1月1日至2015年6月30日，年租金40210元，半年租金20105元”。2015年4月10日水闸口市场与和源市场签订《楚雄市水闸口农贸市场租赁合同》将水闸口农贸市场、停车场、小商品市场等租赁给和源市场经营，租赁期限自2015年7月1日起至2024年6月30日止。2015年6月25日水闸口市场向刘辉发出通知，内容为：“水闸口农贸市场现已承租给楚雄和源农贸市场有限公司。你户租房合同于2015年6月30日到期，请你户于2015年7月1日到水闸口农贸市场三楼办公室，找王浩办理相关承租事宜。”2015年7月7日和源市场向刘辉发出通知，内容为：“楚雄市和源农贸市场通过公开招拍取得水闸口农贸市场经营、使用权，由于您同水闸口签订的承租合同已于2015年6月30日期满，现正式通知您：如需续租请于2015年7月10日前到农贸市场三楼续费并签订新的承租协议，租期起止时间2015年7月1日至2016年6月30日，2015年7月10日前未办理的视为自动放弃……”，通知上同时计算交款金额。虽经协商，但双方未续签租房合同，刘辉未交纳2015年7月1日至2015年12月31日的铺面租金，也未搬出向水闸口市场承租的铺面。另查明，2013年8月刘辉交纳小商品市场铺面维修赞助款35000元，水闸口市场承诺2014年1月1日至2015年12月31日不增加租金。原审法院认为，根据水闸口市场与刘辉2015年1月2日签订的《租房合同》，刘辉租赁的水闸口小商品市场10、11、12、13、14号铺面的期限至2015年6月30日止，但根据2013年8月11日的《委托协议书》可知，刘辉的租期应到2015年12月31日。现租期届满，水闸口市场、和源市场均未与刘辉再签订《租房合同》，水闸口市场作为该铺面的权利人，对该市场范围内的商铺享有用益物权，因此，水闸口市场要求刘辉返还铺面的诉请，原审法院予以支持。根据水闸口市场与刘辉的《租赁合同》和水闸口市场的承诺，刘辉租赁铺面的期限至2015年12月31日止，刘辉未按约定支付租金已属违约，其应支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金20105元。租期届满后，水闸口市场作为权利人，可根据市场需求，以增加房屋租金的方式处分其财产，要求刘辉返还铺面，但处分权利时不得损害他人利益，刘辉租用水闸口市场的铺面从事经营活动，应给予刘辉合理处置期限，原审法院认为该期限自租期届满之日起3个月为宜，水闸口市场以前期租金为基准计算每日111.70元的标准并无不当，予以支持。同时，根据双方提交的证据，原审法院确定刘辉只与水闸口市场签订了租赁合同（协议），刘辉并未与和源市场签订过租赁合同，水闸口市场与和源市场之间虽然签订了《楚雄市水闸口农贸市场租赁合同》，并约定水闸口市场自2015年7月1日起将水闸口农贸市场、停车场、小商品市场等租赁给和源市场经营，但该合同是水闸口市场与和源市场之间的合同关系，与本案不属同一法律关系，和源市场与刘辉之间并无合同关系，根据合同的相对性原则，刘辉欠交的租金应由水闸口市场享有，故对于和源市场的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘辉于2016年3月31日前搬出水闸口小商品市场10、11、12、13、14号铺面，将铺面返还楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场；二、由刘辉支付楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场2015年7月1日起至2015年12月31日止的租金20105元；三、自2016年1月1日起至返还水闸口小商品市场10、11、12、13、14号铺面之日止，由刘辉按每天111.70元支付楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场铺面占用费自；四、驳回楚雄市和源综合农贸市场的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由刘辉承担（未交）。一审判决送达后，上诉人刘辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、第二项及第三项，改判驳回被上诉人水闸口市场的全部诉讼请求，上诉人愿意当庭支付被上诉人水闸口市场2015年7月1日至2016年6月30日止的租金40210元;2、撤销一审判决第四项，裁定驳回被上诉人和源市场的起诉:3、由二被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由如下：一、原审法院事实认定错误，刘辉与水闸口市场间存在长期商位租赁合同关系，《租房登记卡》仅作为刘辉向水闸口市场交付房租的凭证，其到期不能说明双方的租赁关系解除，水闸口市场无权要求刘辉搬离承租商位。二、刘辉与水闸口市场双方已经形成长期租赁合同关系，虽然租赁合同形式上每年一签，但在新一轮租期开始时，双方已经完成了合同法所规定的要约邀请、要约、承诺，双方的租赁合同已经成立并实际履行，刘辉不存在逾期占用商位的情形。同时，租赁合同己经履行，刘辉交纳了相关水电费用及垃圾清运费，刘辉使用承租商铺合理合法，不存在逾期占用的事实。三、新租期开始后签订书面合同时，和源市场却违反先合同义务，无故上涨商位租赁费并巧立名目增加收费项目，其所制定的书面《租赁合同》内容显失公平，还违反相关法律法规，原审法院判决遗漏上述重要事实，客观上支持了和源市场的违法行为。四、和源市场在租期开始后擅自大幅提高租金乱收费的行为不但违反了诚实信用原则，也违反了国家行政法律法规，人民法院对于其行为应当予以制止并责令改正，但原判竟然支持了被上诉人的违法行为。五、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判令刘辉交还所租用的商铺并支付商铺逾期交付占用费适用法律错误。六、原判忽略了案件背景及社会影响力，未考虑到农贸市场的特殊性。七、原判程序违法，应当裁定驳回和源市场的起诉，而不是判决驳回和源市场的诉讼请求。被上诉人水闸口市场及和源市场辩称：请求二审法院依法驳回刘辉的上诉请求，维持原判。理由如下:一、刘辉的上诉理由不符合本案的事实和相关法律规定。刘辉与水闸口市场于2015年1月2日签订的《租房登记卡》就是简易租房合同，是合法有效的。水闸口市场因刘辉对商铺改造的行为承诺不涨租金的期限是两年，自2014年1月1日至2015年12月31日止。二、刘辉称其按照2015年6月25日的通知要求向和源市场的负责人王浩发出要约，王浩承诺可以续租，书面合同稍后签订，双方的行为符合合同法规定合同成立的要件，刘辉的这种辩解不符合事实，事实上刘辉的确找过王浩协商续租事宜不止一次，但是王浩的态度很明确：“可以续租，但是按照新的标准交纳租金，签订新合同”，从王浩的答复可以看出，其承诺已经对要约进行了实质性变更。三、新合同还未签订，刘辉却反复强调新合同内容违法。刘辉拿一个没有任何约束力的空白合同来说事纯粹是找借口。况且该合同内容合法与否也不是本案的争议问题。四、和源市场的涨价行为不是本案不交租金拒绝搬离的理由，根据楚雄市发展和改革局《关于水闸口农贸市场的摊位和铺面租金价格的回复》，水闸口市场摊位和铺面租金价格由出租方和承租方协商确定。刘辉完全曲解了楚雄市发展和改革局的意思。至于逾期占用费，水闸口市场及和源市场同样也是市场经济组成部分，涨价权在自己手中。刘辉不交租金必然导致出租人的损失。损失由刘辉的非法占用造成，最终也应当由刘辉来承担。五、刘辉妄图通过其所谓的“案件社会影响力”来左右法院判决。刘辉非法占用水闸口居民小组房屋的行为影响到居民小组全体1000多人的生存。二审庭审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人刘辉对原审认定事实中“楚雄市鹿城镇龙江社区水闸口居民小组系水闸口市场的所有人”有异议，认为水闸口市场的所有人是楚雄市鹿城镇龙江社区。同时，上诉人刘辉提出原审遗漏认定了以下事实：1、和源市场没有获得水闸口农贸市场的经营资格；2、和源市场新的收费标准没有取得物价部门的审批，也没有经过当事人同意；3、对双方没有签订合同的原因未认定。对于上诉人刘辉提出的异议能否成立，本院将结合争议焦点综合予以评判。被上诉人水闸口市场及和源市场对原审认定的事实均无异议。故对各方均无异议的原审认定的其余事实，本院予以确认。二审庭审中，上诉人刘辉为证明其上诉主张，向本院提交了以下证据：1、通知一份（复印件），欲证明在原审法院作出判决后水闸口市场的管理方曾通知商户交纳房租，即2016年1月18日水闸口市场的商位租赁单价仍然没有最终确定，且这份通知未送达给刘辉；2、昆明市盘龙区商位租赁价格申请表一份（网络下载），欲证明城市农贸市场商位租赁价格的浮动需要经过发改委审批；3、曲靖市发改委等相关部门认真贯彻落实《云南省城市农贸（集贸）市场商位租赁价格管理暂行办法》的文件一份（网络下载），欲证明城市农贸市场商位租赁价格的审批程序及机制。经质证，被上诉人水闸口市场及和源市场对上诉人刘辉提交的证据1的关联性不予认可；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可，且提出这三份证据材料均不属于二审新证据。本院认为，上诉人刘辉提交的三份证据与本案无关联性，本院不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1、刘辉与水闸口市场的租赁期限是否明确？2、刘辉的各项上诉主张能否成立？针对第一个争议焦点，本院认为，2015年1月2日，水闸口市场与刘辉签订了《租房登记卡》，双方明确约定的租期为2015年1月1日至2015年6月30日，但根据2013年8月11日的《委托协议书》，刘辉的租期应到2015年12月31日，租赁期限届满后，刘辉亦未与农贸市场经营方续签租赁合同，故双方的租赁期限明确。针对第二个争议焦点，本院认为，首先，2015年12月31日，刘辉与水闸口市场的租赁期限届满，双方的租赁合同因合同租赁期限届满而终止，租赁合同终止后，刘辉有返还租赁物的义务，故刘辉应将水闸口小商品市场10、11、12、13、14号铺面返还水闸口市场；其次，虽然水闸口市场及和源市场于2015年4月10日签订《楚雄市水闸口农贸市场租赁合同》，约定自2015年7月1日起，水闸口市场将水闸口农贸市场、停车场、小商品市场、文化室等出租给和源市场管理使用，但刘辉并未与和源市场签订过任何形式的租赁合同，且自2015年12月31日起，刘辉在与水闸口市场租赁期限届满后未续租的情况下继续使用了10、11、12、13、14号铺面，刘辉应当向水闸口市场支付逾期占用费，原审给予刘辉三个月的时限归还铺面并按照原来双方约定的租金标准计算逾期占用费并无不当。综上，本案原审认定基本事实清楚，判处并无不当，上诉人刘辉的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘辉负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判长 刘 莹审判员 晋 芳审判员 殷 肖二〇一六年五月八日书记员 张雅平