贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2301民初939号原告兴义市顺铭液化气库，地址兴义市坪东办幸福区黄鳝井，组织机构代码L0327206-3。经营者陈桂明。委托代理人杨南雄，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。被告宋付兴。委托代理人余洪兵，兴义市鲁屯法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托代理人晏敏,特别授权代理（系被告宋付兴之妻）。原告兴义市顺铭液化气库诉被告宋付兴租赁合同纠纷一案，本院2016年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄金龙于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告兴义市顺铭液化气库之特别授权委托代理人杨南雄，被告宋付兴及其委托代理人余洪兵、晏敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴义市顺铭液化气库诉称，2014年10月17日，原、被告签订《租房协议》，约定：被告将其位于郑屯镇郑屯村8组52号住房后面的院坝约600平方米及住房一间出租给原告作液化气仓库，租期五年（从2014年11月1日起至2019年10月30日止），五年租金共为60000元（已于2014年11月1日付清），同时约定原告可转租，转租时只告知被告即可。协议签订后，原告积极办理经营液化气的营业执照，但当原告准备经营时，由于政府行政区域管理变动，致使原告无法经营，原告只好将场地转租给冯显军，并将转租情况告知被告。当冯显军准备入驻时，被告多次进行阻扰，不准冯显军进驻，导致原告赔偿冯显军违约金2000元后解除合同。之后，原告再次将场地和住房转租给黄高，被告当时未反对，但黄高作好各种准备进驻场地时，被告再次阻扰，不准黄高进驻，双方为此发生争吵并报警，导致原告支付黄高违约金12000元后与黄高解除转租合同。由于被告不准原告转租场地，导致租赁合同无法履行，被告的行为构成违约，故起要求：1、解除原、被告之间的租房协议；2、要求人民法院依法判决被告双倍返还原告租金120000元；3、判决被告赔偿原告损失14000元；4、判决被告赔偿原告场地、水电建设损失18950元；5、判决被告承担鉴定费400元；6、诉讼费由被告承担。被告宋付兴辩称，一、被告未违约，而是原告违约在先。其一、约定用途是经营液化气，原告改变了租赁合同约定的用途，将场地转租给他人堆放垃圾，是原告违约在先，因为垃圾的气味会导致被告及邻居无法忍受；其二、合同中无增加附属设施条款，原告未经被告同意增加附属设施，改变了场地设施，如果答辩人转租，就必须拆除，增加了合同义务，拆除费要求由原告承担。二、原告的赔偿请求过高，部分请求缺乏法律依据。首先，针对原告要求双倍返还租金的请求，该请求明显过高，违反法律规定，且原告应当举证证明自己的损失是多少，才能确定违约金的计算；再次，原告主张的14000元无法律依据，应予驳回；另外，对于原告主张的损失18950元，无法律和合同依据，且附加的附属设施是原告未经被告同意的情况擅自添加，要求人民法院驳回原告的该项请求，并要求原告承担原告添加部分设施的拆除费用。本案的争议焦点，1、原、被告之间的租房协议是否应解除；2、被告是否存在违约，是否应双倍返还原告租金；3、被告是否应赔偿原告因转租未成造成的违约损失14000元；4、被告是否应赔偿原告增加附属设施造成的损失18950元；5、被告是否应承担鉴定费损失400元。经审理查明，2014年11月17日，原、被告签订租房协议书一份，双方约定：被告将其位于贵州省兴义市郑屯镇郑屯村8组52号的住房二楼房间一间及该住房后面围墙范围内的空地租给原告经营液化气，租期五年（从2014年11月1日至2019年10月30日止），五年租金共为60000元（年租金为12000元），同时约定原告可转租，转租时只需告知原告，如果被告方违约，需双倍返还原告租金，并由被告赔偿原告方所有经济损失。被告租到住房一间及场地后，于2014年11月2日将五年租金60000元付清给了被告，并在该场地四周添置了铁门和部分围墙，将场地内部分空地硬化成水泥地面，并在水泥地面上盖上了彩钢瓦顶棚，安装了自来水管。原告对场地进行修缮完毕，依法申办了营业执照等液化气经营手续后，运送了部分液化气存放到该场地中，并委托案外人冯德龙进行经营管理，后因液化气经营不正常，原告遂于2015年6月15日将住房一间和场地转租给案外人冯显军使用，冯显军转租到场地和住房一间后，要求将租赁物二楼的住房一间换成一楼住房一间，被告遂要求增加房租2000元，冯显军与被告就增加租金问题协商无果，同时，被告要求冯显军请陈桂明来协商租期满后原告在场地上添置的附着物的拆除问题，陈桂明未与被告协商，导致冯显军未获使用场地和住房。此后，原告又将该场地和住房一间转租给案外人黄高使用（转租时间系从2015年7月1日起），因被告要求黄高请陈桂明（原告之经营者）来协商租期满后原告在场地上添置的附着物的拆除问题、并签订安全协议，因陈桂明未与被告协商，导致黄高亦未获使用场地和住房，导致该场地及住房闲置至今。原告遂起诉来院，要求按前述诉讼请求解决。另查明，2015年9月，陈桂明（原告之经营者）以自己作为原告诉至本院，要求解除租房协议、要求被告双倍返还租金并赔偿损失，本院立为（2015）黔义民初字第03213号案进行处理时，陈桂明（原告之经营者）于2015年11月10日向本院提出评估鉴定申请书，要求本院依法委托相关鉴定机构对原告在场地四周添置的围墙和在场地内硬化的水泥地面、在水泥地面上加盖的彩钢瓦顶棚等进行评估鉴定，本院收到陈桂明的评估鉴定申请后，组织双方及案外人冯德龙等人对原告方在场地四周添置的围墙、在场地内硬化的水泥地面、在水泥地面上添置的彩钢瓦顶棚进行了测量后，依法委托兴义市价格认证中心对原告在场地四周添置的围墙、在场地内硬化的水泥地面、在水泥地面上添置的彩钢瓦顶棚的造价进行评估，兴义市价格认证中心接受本院委托后，再次对现场进行勘查后作出评估结论：价格鉴定标的于价格鉴定基准日的正常中准市场价格为人民币18950元。因评估鉴定，原告支付评估鉴定费400元。对于原告安装自来水管的费用，原、被告双方一致认可为140元，故该项未作评估。后因陈桂明不具备原告主体资格而申请撤诉，本院（2015）黔义民初字第03213号案系以裁定准许撤诉而结案。本案审理过程中，被告表示“要求继续履行合同，因要求继续履行合同，故对原告添加部分设施的拆除费用，不要求在本案中处理。”以上法律事实，有原、被告陈述及原告提交的证据营业执照复印件、组织机构代码证复印件、陈桂明的身份证复印件、租房协议复印件、收条复印件、转款凭条复印件各一份，营业执照复印件一份，转租协议复印件二份，兴义市价格认证中心出具的兴价鉴字[2015]29号《价格鉴定意见书》一份，《贵州省政府非税收入通用收据》（实为评估鉴定费收据）一张，以及本院依原告申请调取的本院（2015）黔义民初字第03213号案中的证据材料[本院对被告宋付兴的询问笔录复印件一份、本院组织双方当事人到现场的现场勘验笔录复印件一份、本院（2015）黔义民初字第03213号案的开庭审判笔录复印件一份）]等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订租赁协议后，被告依法申办了液化气营业执照，因此租房协议中的场地及住房租赁条款合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按该约定全面履行自己的义务。对原告要求解除与被告之间的租房协议的诉讼请求是否应支持的问题。因原告将场地及住房一间转租给案外人黄高时，根据双方在租赁协议中的约定，原告只对被告履行告知义务，但被告以“原告拒不与被告协商租期满后原告在场地上及场地四周的添置物的拆除问题、未与被告签订安全协议”为由阻止黄高使用场地，导致原告转租未果，场地闲置至今，致使原告不能实现合同目的，而原告在场地四周及场地内的添置物的拆除问题，系合同履行期满后解决的问题，依法被告不应以此为由阻止原告依协议约定将场地及房屋转租给他人使用，因此，被告的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，由于被告的违约行为导致原告不能实现合同目的，故对原告要求解除其与被告之间的租房协议的诉讼请求，本院予以支持。对于被告是否应双倍返还原告租金120000元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告该项请求中的合理部分，本院予以支持，其余部分，双方虽有“双倍返还租金”的约定，但该约定显失公平，且原告在起诉要求双倍返还租金的同时，已提出损失赔偿请求，故本院不予支持。对于被告应退付原告的合法部分租金是多少的问题，依法应根据合同履行情况及被告阻止转租导致原告转租未成的时间确定，因原告转租给案外人冯显军的时间系2015年6月15日，冯显军转租后未获使用的原因除被告要求原告与其协商添置物的拆除问题外，还存在“冯显军要求将二楼的租赁物住房一间更换成一楼住房一间的问题协商无果”这一因素，冯显军未获使用租赁物不是被告单方原因导致，故不能以冯显军转租的时间确定，而应以案外人黄高转租后，被被告阻止未获使用的开始时间进行确定。对于黄高转租后被被告阻止未获使用的开始时间，原告仅提交其与黄高签订的转租协议予以证明，被告质证表示对转租事实无异议，因原告与黄高的转租协议载明的转租时间系从2015年7月1日起，故本院酌定被告履行义务的时间为2015年7月1日以前，从2015年7月1日起以后，由于被告以“要求黄高请陈桂明（原告之经营者）来协商租期满后原告在场地上添置的附着物的拆除问题、并签订安全协议”等理由阻止黄高使用场地和住房，被告的行为违反了双方签订的租房协议约定的“可以转租”的约定，被告的行为构成违约，被告的违约行为导致原告不能实现合同目的而解除合同，故被告收取的原告支付给被告的从2015年7月1日起以后的租金，被告应依法返还给原告，对于2015年7月1日起以前至2014年11月1日期间7个月的租金，无论原告是否已获使用（或是否获转租给他人使用），因被告不存在过错，不应由被告承担。对于应返还的2015年7月1日起以后的租金数额，根据合同履行情况计算为：5年（共60个月）的租金为60000元，每月租金为1000元，即2015年7月1日起以前7个月的租金为7000元，则2015年7月1日起以后的租金为53000元（60000元-7000元），即被告宋付兴应退还给原告的租金为53000元。对被告是否应赔偿原告因转租未果造成的违约损失14000元的问题。原告主张该14000元是指支付给案外人冯显军的2000元和支付给案外人黄高的12000元。对原告主张支付给案外人冯显军的违约金2000元，原告仅提交转租协议书一份及申请证人冯显军出庭作证，无其他证明印证，本院不予确认；同时，案外人冯显军转租到场地和住房一间后，其未获使用的原因中，存在“冯显军要求将二楼的住房一间更换成一楼的住房一间，冯显军与被告就更换后的住房房租未能协商一致”这一因素，依法冯显军未获使用租赁物的责任不能归责于被告，无论原告是否支付冯显军违约金2000元，被告均不应承担该笔损失费用。对原告主张的其支付给案外人黄高的违约金12000元，原告仅提供了其与黄高签订的转租协议书一份及申请证人黄高出庭作证予以证明，无其他证据印证，导致本院无法确认其真实性，原告应对此承担举证不足的法律后果，故本院不予确认；同时，原告未举证证明被告阻止转租的行为给案外人黄高造成12000元的损失的事实，即使原告支付该12000元给黄高是事实，因原告未举证证明支付该款的必要性、合法性、适当性、客观性。综上，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对被告是否应赔偿原告增加附属设施造成的损失18950元的问题。原告主张的该项损失18950元，是依据本院（2015）黔义民初字第03213号案的诉讼中、本院依据陈桂明的申请依法委托相关评估鉴定机构作出的结论：“价格鉴定标的于价格鉴定基准日的正常中准市场价格为人民币18950元。”而提出，被告在诉讼中针对鉴定意见书进行质证时表示对真实性无异议，因此，原告增设附属设施产生的费用，本院依据该鉴定结论进行确认，即本院确认原告增设附属设施产生的费用为18950元。原告起诉时要求被告赔偿其场地、水电建设费用等共计18950元，而该18950元并未包含水电建设费用，原告的该行为，是其对自己的民事权利所作的处分，视其对水电建设费用部分的放弃。对原告是否应将该18950元赔偿给原告的问题，综合原告添置附着物的目的（使用五年即60个月）、合同履行情况（已履行7个月）、解除合同的原因及时间等因素进行考量，应由原、被告双方根据合同履行情况按比例分担，其中7个月期间应视为被告已履行合同期间，该部分时间所占份额应由原告承担，7个月部分份额为2211元（18950元÷60个月×7个月），其余53个月（60个月-7个月）部分，系被告的违约行为（被告以“要求黄高请陈桂明来协商租期满后原告在场地上添置的附着物的拆除问题、并签订安全协议”等理由阻止黄高使用场地和住房）导致合同不能履行而解除合同，应由被告承担，该部分期间所占数额为16739元（18950元-2211元。对被告是否应承担鉴定费损失400元的问题。该项费用系启动鉴定程序确认因增添设施产生的损失的过程中产生，存在支付的必要性和合法性，依法应根据合同履行情况、以及本案的审理情况、双方各自的过错责任程度、举证责任的承担等情况进行分担。由于被告的过错行为导致原告不能实现合同目的而起诉解除合同，从而导致了评估鉴定的产生，对该项用，原告应承担相应部分，对于被告，其有义务举证证明自己一方的损失情况，故被告应承担相应份额。综上，对本项费用，酌情由原告承担100元，由被告承担300元。庭审中被告表示“因我方要求继续履行合同，故对原告添加部分设施的拆除费用，不要求在本案中处理。”被告的该项主张系其在法律规定的范围内对自己的民事权利所作的处分，不违返法律规定，本院予以准许。被告宋付兴辩称“其不存在违约，不应赔偿原告任何损失。”该主张与本院查明的事实及法律规定相悖，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告兴义市顺铭液化气库与被告宋付兴于2014年10月17日签订的《租房协议》；二、由被告宋付兴返还原告兴义市顺铭液化气库租金53000元；三、由被告宋付兴赔偿原告兴义市顺铭液化气库增设附属设施损失16739元、鉴定费300元，合计17039元；四、驳回原告兴义市顺铭液化气库的其余诉讼请求。案件受理费3368元，减半收取1684元，由原告兴义市顺铭液化气库承担915元，由被告宋付兴承担769元。上列义务，限于本判决生效后十日内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  黄金龙二〇一六年五月十九日书记员  刘 梅