广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终311号上诉人（一审被告）农星灿，个体户。委托代理人韦君，广西百澄律师事务所律师。委托代理人誉荣荣，广西百澄律师事务所律师实习律师。被上诉人（一审原告）梁梦云，个体户。委托代理人黄光林，德保县法律服务所法律工作者。上诉人农星灿因租赁合同纠纷一案，不服德保县人民法院（2015）德民二初字第64号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成由审判员凌除担任审判长，审判员张莉和代理审判员李宁宁参加的合议庭，书记员劳伟平担任记录。于2016年5月5日通知各方当事人到庭进行法庭调查、举证、质证和辩论。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告有意租用被告新建的楼房办幼儿园，双方经过协商于2015年1月23日签订了《租房意向书》，该意向书约定：被告负责1、装修外墙、防盗窗、防盗网，楼梯扶手和楼梯地板砖；2、一楼后墙安装防盗门；3、二三楼房间隔墙；4、四五楼楼梯口位置打通隔墙。2015年1月24日正式签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（被告）将位于德保县东安狮子街的一栋五层半的楼房租给乙方（原告）用于经营幼儿园，租期自2015年1月24日起至2025年1月24日止，共10年，其中甲方装修期暂约定为3月底完成，乙方5月31日前完成，此期间免收租金，租金自2015年6月1日起计算；租金为每年10万元，乙方在签订合同时预付租金10万元，余下的在5月底交清；甲方的责任和权利为，甲方应保证出租的房屋具有各种相关的合法手续，保证乙方能够正常使用经营，甲方要为乙方的正常经营提供方便，不得随意干涉乙方的正常经营，不得以任何理由占用乙方所租门面及其附属设施，甲方不得在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人。对于违约及处理，任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约；单方违约的，守约方有权提前终止合同。双方签订合同的当天，原告以银行转账的方式支付给被告10万元租金，2015年2月2日原告再次支付给被告2万元租金。2015年4月15日原告在“德保在线”刊登广告，欲将房屋转租，但被告不同意转租。直至2015年5月止被告没有按约定完成装修。为此，原告于2015年6月9日向法院起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并返还原告的房屋租金人民币120000元。一审法院审理认为，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律效力。合同中对被告如何装修和装修的期限作了约定，即被告应按时完成装修后将房屋交付给原告。对于装修内容双方虽在合同并未明确约定，但从原、被告双方签订的《房屋租赁合同》所租用的房屋是用于开办幼儿园使用，因此装修应符合安全条件要求，并且双方约定的《租房意向书》条款中也明确要求了被告应安装防盗窗、防盗网，扶梯等，而直至5月份被告仍未完成符合安全使用条件的装修，已属违约。原告依合同约定提出解除合同，并要求被告返还已支付的租金的主张应以支持。但原告起诉要求法院解除双方签订的《房屋租赁合同》的主张，因合同的解除权是当事人依照合同的约定或者法律的规定享有解除合同的权利，并通知方式通知对方。本案原告在依照合同约定行使解除权同时，通过请求居委会调解、申请仲裁一系列行为，并在起诉状中明确要求解除合同，已表达了解除权人解除合同的意思表示，该意思表示的通知义务自被告签收起诉状副本后已告完成，合同自起诉状签收之日起解除。合同解除后，原告要求被告退还房屋租金的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。被告辩解没有事实和法律依据不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，并经审判委员会讨论，作出判决：由被告农星灿返还原告梁梦云租金人民币120000元。本案受理费2700元，由被告农星灿负担。上诉人农星灿不服一审判决，提出上诉称，一审判决认定上诉人构成违约不符合客观事实，双方签订《房屋租赁合同》约定，上诉人主要负责外墙的装修、防盗窗、楼梯扶手和楼梯地板砖装修以及一楼后墙防盗门等主要工程，该工程已在三月底完成，至于防盗网和二、三楼房间的隔墙和四、五楼梯口位置打通问题，防盗网的安装最多一天到两天完成，完全不影响被上诉人对房屋的使用；二、三楼房间的隔壁和四、五楼梯口位置隔墙打通工程，由于被上诉人与他人合作设立幼儿园不成，又想改变作宾馆经营，而要求上诉人暂缓进行装修的，二、三楼房间的隔墙和四、五楼梯口位置隔墙打通工程的工作量，也不超过三天的时间就能完成，被上诉人随时要求恢复进行装修，不影响上诉人按时将房屋向被上诉人交付使用。一审简单以“直至2015年5月止上诉人没有按约定完成装修”为由，认定上诉人构成根本性的违约不符合客观事实。被上诉人合同义务除了向上诉人支付房屋租金外，还有一个重要的合同义务，就是被上诉人对房屋内墙的全部装修、房屋内水电安装和房屋内两千多平方米的地板装修，而根据被上诉人该三项合同义务的工程量，至少要花四个月以上的时间，但被上诉人自从与上诉人签订房屋租赁合同后，到被上诉人在2015年4月15日在“德保在线”刊登转租广告止，被上诉人从未准备过任何装修材料，也没有作出任何装修计划，完全证明被上诉人从签订合同后，就单方不履行合同义务，特别在双方还能进行装修期间，在租赁房屋交付使用前，被上诉人刊登转租行为，表明被上诉人故意撕毁合同，但一审法院不予认定，以上诉人的一些不影响合同目的的小问题认定上诉人构成根本性违约，不合法不公平，不符合客观事实。综上，上诉人已履行租赁合同的绝大部分义务，小部分的装修由于被上诉人要求暂缓施工，但也不影响上诉人按合同约定向被上诉人交付房屋使用。被上诉人从合同签订就从来没有履行合同的意思，故意撕毁合同行为导致合同不能履行，依法由被上诉人承担全部违约责任。故请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人继续履行合同，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。一、二审受理费由被上诉人负担。被上诉人梁梦云答辩称，上诉人与被上诉人签订《租房意向书》《房屋租赁合同》中明确规定，上诉人出租给被上诉人的房屋必须在2015年3月底装修完毕，但到了2015年5月份上诉人多次催促下才搭木架装修租房门面，至于租房意向书要求上诉人要在2015年3月底前装修的房屋外墙、防盗窗、楼梯扶手和楼梯地板砖，二、三楼房间隔墙，四、五楼楼梯口打通隔墙等工程更没有动工，上诉人违约事实存在，上诉人声称被上诉人想改租房作为宾馆之用，让上诉人暂缓装修，以及装修房屋工程工作量不过两三天，纯属上诉人推想假想。上诉人对出租房装修在前，被上诉人装修部分在后，两方同时装修施工不符合本案事实。被上诉人承租上诉人房屋开办幼儿园，墙壁墙纸、房屋地板砖必须是胶质柔软材料，安装这些材料必须先由上诉人完成装修工程后，被上诉人才能进场施工。另外，因上诉人迟迟未能动工装修房屋，又声称被上诉人交付的12万元钱已用尽，被上诉人取得上诉人同意之下，才刊登广告转租，广告留存有上诉人的联系电话，足以证明被上诉人这一行为均征得上诉人的同意。故一审认定事实清楚，判决正确，请求二审维持原判。上诉人和被上诉人在二审期间均未提交新的证据。针对上诉人提出上述争议事实的意见进行分析和认证，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定上诉人装修期暂约定3月底完成，被上诉人于5月31日前完成装修。租金自2015年6月1日起计算。从被上诉人提供的2015年5月9日现场照片以及德保县城关镇兴安社区居民委员会出具的证明，足以证实截至2015年5月9日，上诉人未能按合同约定时间完成其负责部分的装修工程，构成合同违约。上诉人称由于被上诉人提出延缓装修，以及这些工程用几天时间就可以完成，不影响按时交付房屋和使用，但上诉人的主张理由没有证据佐证，上诉人的工程量能否在两三天内完成属于不确定状态，也未能得到被上诉人的认同，故一审认定上诉人未按约定时间完成装修工程并无不当。至于上诉人提出被上诉人在履行合同义务和转租行为存在违约的问题。本案双方于2015年1月23日签订《租房意向书》，次日签订《房屋租赁合同》，同日，被上诉人将10万元租金汇到上诉人帐户上，同年2月2日又支付租金2万元给上诉人，而上诉人违约未能按时完成装修工程，被上诉人作为守约方，提出转租的意向以及解除合同并非系违约行为。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房意向书》，该意向书有双方签名确认，且与双方签订的《房屋租赁合同》不存在冲突，上诉人也着手实施《租房意向书》约定责任的装修行为，被上诉人对该意向书完全予以接受，故该意向书属于书面合同形式存在，与《房屋租赁合同》具有合同合法的效力，对双方当事人均有约束力，双方应当按照《租房意向书》、《房屋租赁合同》的约定全面履行各自义务。该《房屋租赁合同》中约定有任何一方未能履行合同规定条款的，均视为违约，单方违约的，守约方有权提前终止合同。而合同解除是合同的权利义务终止的情形之一，故该约定属于合同约定解除的条件，由于上诉人未能按时完成装修工程，被上诉人起诉要求解除《房屋租赁合同》，自其起诉状送达上诉人后，该合同予以解除。合同解除后，上诉人应当返还被上诉人预付的租金120000元。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2700元，由上诉人农星灿负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 除审 判 员  张 莉代理审判员  李宁宁二〇一六年五月三十日书 记 员  劳伟平