湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1572号上诉人（原审原告、反诉被告）何卫红。委托代理人王振，湖南湘建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）湖南春城置业有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇龙溪中路30号。法定代表人王志强，该公司董事长。委托代理人何婷婷，湖南严明律师事务所律师。上诉人何卫红因与被上诉人湖南春城置业有限公司（以下简称春城公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2016年2月3日作出（2015）宁民初字第03773号民事判决。何卫红不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年10月18日,何卫红（承租方乙方）与春城公司（出租方甲方）签订《春城万象广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），春城公司将其开发的位于湖南省宁乡县玉潭镇的春城万象广场2栋1楼187号商铺租赁给何卫红经营皮具，商铺计租面积为40.62平方米，租赁期限为叁个租约年，自交铺之日开始计算。免租期为自交铺之日起叁个月，第一年度租金在签订合同时交清，以后按年度支付，乙方在每租约年届满前一个月付清下一个租约年的租赁费用。合同约定租金标准为2014年1月1日至2015年12月31日8408.34元/月，2015年1月1日至2015年12月31日为8660.59元/月，2016年1月1日至2016年12月31日为9093.62元/月。合同第十条“甲方的权利和义务”第5款约定：“甲方保证拥有法定的资格和权利将物业按本合同的约定出租给乙方。本合同签订后，如甲方原因影响租赁行为的合法性，乙方有延期支付租赁费用直至甲方补正和完善所有相关手续。如甲方不能及时补正和完善相关手续，导致本合同无法履行时，则乙方有权按本合同约定解除合同并追究甲方的违约责任。”第七条“保证金”第1款约定：“在本合同签署当日，乙方即向甲方支付相当于第一个租约年一个月租金捌仟肆佰零捌元整作为乙方在本合同项下的履约保证金，保证金不计利息，在本合同期限内，如乙方未发生违约行为，不需要承担违约责任或赔偿责任，则合同终止后30日内，履约保证金由甲方退还乙方并办理相关手续。”第十二条“违约责任”第1款约定：“本合同签订后，除本合同约定的可解除或终止合同情形外，任何一方不得随意擅自解除或终止合同，否则，违约方须向守约方支付违约金人民币贰万零壹佰捌拾元。同时，如乙方违约，则甲方有权没收本合同项下的所有保证金（定金）；如甲方违约，甲方应当无息双倍返还本合同项下的所有保证金。”第4款约定：“乙方延迟缴纳本合同项下租金或其他应付费用的，双方同意按下列方式处理：。（2）逾期超过30日（含本数），甲方有权单方解除合同。乙方应当承担下列责任：A、甲方有权单方解除合同，由此给乙方造成的损失由乙方自负；B、按实际占用物业时间，且按合同约定的标准缴纳租金；C、按当年度应缴租金或其他应付费用总额的30%支付违约金；D、如发生诉讼，则乙方还需承担诉讼费、律师费和甲方实际支付的其他费用。”。合同签订后，春城公司于2013年10月19日向何卫红交付了商铺，何卫红向春城公司支付了第一年度租金100900元，并支付了保证金8408元。同日，何卫红向春城公司申请对商铺进行装修并经春城公司审批同意，之后何卫红依约对商铺进行装修完毕。2015年7月，何卫红等7人得知春城万象广场工程未经规划验收，遂委托律师致函春城公司，要求春城公司在收到律师函之日起七日内补充和完善相关手续，否则将解除合同并要求春城公司承担违约责任。同时，何卫红诉称春城公司曾承诺商场开业后才收取租金，并向原审法院提交了视频资料，视频主要内容是湖南公共频道就春城万象广场所涉商铺租金纠纷所作报道及对春城万象广场工作人员所做采访，何卫红认为受访男子在该视频中代表春城公司承诺了商场整体开业才收取租金。因春城万象广场至今未整体开业，何卫红以此为由拒付租金。双方就上述争议多次协商不成，何卫红遂诉至原审法院，请求判令：一、解除《商铺租赁合同》；二、春城公司返还何卫红已支付的租金100900元；三、春城公司向何卫红支付违约金20180元；四、春城公司双倍返还保证金16816元；五、春城公司向何卫红支付违约导致的装修费损失。本案一审审理过程中，何卫红自愿放弃上述第五项诉讼请求。后春城公司提起反诉，请求判令：一、解除《商铺租赁合同》；二、何卫红支付房租77940元（已计算至2015年9月1日，后续房租按合同约定租金计算至实际腾退房屋之日）；三、春城公司没收保证金8408元；四、何卫红向春城公司支付违约金20180元；五、何卫红支付律师费5000元；六、本案诉讼费及财产保全费由何卫红承担。本案一审审理过程中，春城公司自愿放弃要求何卫红支付合同解除之日之后的房屋租金的诉讼请求，将上述第二项诉讼请求变更为如本案《商铺租赁合同》实际解除，要求何卫红支付房屋租金至合同实际解除之日，合同解除之日之后的房屋占用费另行主张。原审法院另查明：春城万象广场项目由春城公司开发建设。2011年12月16日，春城公司取得宁（1）国用（2011）第351号国有土地使用权证，并取得了编号为宁住售许字（2012）第0337号商品房预售许可证。2011年12月20日，宁乡县规划局向春城公司核发了宁规（城区）建字第2011047号《建设工程规划许可证》副本。2012年4月11日，春城公司取得宁乡县住房和城乡建设局核发的编号为430111201204110201的《建设工程施工许可证》。2013年10月21日，宁乡县公安消防大队宁公消验[2013]第0027号建设工程消防验收意见书综合评定春城万象广场2#-4#栋、6#栋工程消防验收合格。2013年11月4日，春城万象广场4#栋经勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格。2015年11月6日，春城公司取得宁乡县规划局核发建规[建]字第2011047号《建设工程规划许可证》正本。原审法院认为：何卫红与春城公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：一、合同签订时春城万象广场项目出租时未经规划验收，是否违反《商铺租赁合同》第十条第5款的约定；二、何卫红提供的视频资料中男子所述内容是否构成对《商铺租赁合同》租金条款的变更；三、合同何时解除及哪一方构成违约并应如何承担违约金；四、保证金如何处理。一、何卫红认为春城万象广场项目未经规划验收而投入使用违反合同约定的“租赁行为的合法性”，其主要根据是《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”从调整对象和立法目的来看，上述法律规定主要针对城乡规划、空间布局及建筑活动、建筑市场秩序进行行政监督与管理的管理性规定，违法该规定的法律责任主要是行政处罚，民事活动的合法性并不当然受到影响。从规定的内容看，条文规定的“竣工验收”与何卫红所称的“规划验收”也属于建筑活动中的不同环节，并不是同一内容，且春城万象广场项目在《商铺租赁合同》签订之前，已经勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格，可认为是已经符合了上述规定的要求。本案中，春城公司向何卫红交付商铺，何卫红对商铺进行了装修使用，并未因未规划验收而受到实际影响。至于宁乡县规划局颁发《建设工程规划许可证》正、副本的时间不一，属于行政机关的具体行政行为，不属于本案的审查范围。综上，春城万象广场项目未经规划验收而出租，不违反双方的合同约定；二、该视频经过剪辑，在此种语言环境不连续的情况下，从视频反映的内容看，该男子并未明确承诺“商场整体开业时才收取租金”，且没有证据表明其能代表春城公司的真实意思作出意思表示，何卫红仅以此视频资料为据，认为春城公司作出了“整体开业才收取租金”的意思表示是不充分的，故何卫红提供的视频资料中男子所述内容不构成对《商铺租赁合同》租金条款的变更，双方仍应按照原《商铺租赁合同》的约定缴纳、收取租金。综上一、二，何卫红要求春城公司退还租金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。对春城公司反诉要求何卫红支付租金的诉讼请求，原审法院予以支持；三、本案《商铺租赁合同》履行过程中，双方均请求解除合同，但就合同解除权及解除时间意见不一致。何卫红依据《商铺租赁合同》第十条第5款，认为合同在春城公司2015年7月25日收到其发出的律师函7日后，即2015年8月2日合同解除。但该条适用前提是“春城公司原因影响租赁行为的合法性”且春城公司“不能及时补正和完善相关手续，导致合同无法履行时”，春城公司出租的商铺已经通过了竣工验收，符合《中华人民共和国建筑法》对建筑工程质量的要求，故春城公司的租赁行为是合法的，且春城公司在出租商铺之后取得了《建筑工程规划许可证》正本，可认为是补正和完善了相关手续，取得时间的延后并未导致合同不能履行，故何卫红不能依据《商铺租赁合同》第十条第5款取得合同约定的解除权。春城公司依据《商铺租赁合同》第十二条第4款，认为何卫红逾期缴纳租金已经超过30日，春城公司有权单方解除合同，合同解除时间为何卫红收到春城公司的反诉状之时。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人依据合同约定的解除权主张解除合同的，应当通知对方。依此，原审法院向何卫红送达反诉状、应诉通知时可视为合同解除通知到达何卫红之时。综上，因何卫红逾期缴纳租金已超过30日，春城公司有权依据《商铺租赁合同》第十二条第4款解除合同，经查，何卫红于2015年9月16日收到反诉状，故《商铺租赁合同》自2015年9月16日起解除。根据合同约定，春城公司于2013年10月19日向何卫红交付商铺之后的叁个月开始计租，故何卫红已缴纳的租金100900元应为2014年1月19日至2015年1月18日的租金，之后租金应依次顺延，即2015年1月19日至2016年1月18日为8660.59元/月。依此,何卫红共计欠缴春城公司238天(2015年1月19日至2015年9月16日)租金,合计68705.84元(8660.59元/30天×238天)。因何卫红未按合同约定缴纳租金,应当向春城公司支付违约金,基于双方合同约定违约金过高,原审法院结合本案实际情况,酌情予以减少,即以欠缴的68705.84元为基数，按日万分之五计算违约金。故何卫红应支付违约金68705.84元×0.0005×238天=8176元；四、根据《商铺租赁合同》第十二条第1款，该保证金即为定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，春城公司已选择适用违约金，故对春城公司要求没收保证金的诉讼请求，不予支持。基于保证金的主要作用是保证合同的履行，现《商铺租赁合同》已解除，该保证金可冲抵何卫红应付的租金。本案一审庭审过程中，何卫红自愿放弃装修费损失的诉讼请求，属于对自己权利的处分，原审法院予以准许。春城公司自愿放弃合同解除之后的房屋占用费，亦属于对自己权利的处分，原审法院予以准许。春城公司反诉要求何卫红支付律师费，但未提交证据，保全费没有实际发生，原审法院均不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条之规定，遂判决：一、何卫红与春城公司于2013年10月18日签订的《春城万象广场商铺租赁合同》于2015年9月16日解除；二、何卫红向春城公司支付2015年1月19日至2015年9月16日的租金68705.84元,扣除已交纳的保证金8408元,何卫红向春城公司支付租金60297.84元；三、何卫红向春城公司支付违约金8176元；四、驳回何卫红的其他本诉请求；五、驳回春城公司的其他反诉请求。上述（二）、（三）项给付内容，限何卫红在本判决生效之日起三日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2654元，由何卫红负担；本案一审反诉费1260元，由何卫红负担773元，由春城公司负担487元。上诉人何卫红不服该判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误，根据上诉人提供的视频，春城公司已经承诺商场整体开业时开始收取租金，且作出上述承诺的男子系春城公司招商经理，有权代表春城公司作出承诺，该项承诺已经构成对合同租金条款的变更，而原审判决对该事实未予认定；二、原审判决认为《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城乡规划法》是针对城乡规划、管理布局及建筑活动、建筑市场秩序进行行政监督与管理的管理性规定，违反其中相关规定的责任主要是行政责任，民事活动的合法性并不当然受其影响。该观点缺乏法律依据，属法律理解适用不当。春城公司的出租行为应当符合法律、法规、部门规章的规定，未经规划验收的房屋不得投入使用，春城公司未经规划验收的出租行为违反了法律强制性规定，出租行为并不合法，违反了“合法出租”的合同约定。应当退还租金和保证金并承担违约责任；三、何卫红与春城公司签订《商铺租赁合同》的时间是2013年10月28日，此时房屋并未竣工验收，竣工验收时间是2013年11月4日，其出租行为不合法。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人春城公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚。宁乡县城乡规划局在2015年11月6日已经颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》，且涉案房屋已经竣工验收，符合租赁条件，可以用于出租使用；二、原审判决适用法律正确。上诉人提供的视频资料系湖南电视台公共频道的采访报道，并非完整、无间断的视频，未以明确方式表明被上诉人变更合同的意思表示，无证明效力，无法达到上诉人的证明目的，原审判决对该证据未予认定比较恰当。行政管理性规定不应作为民事活动合法性依据。请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，依法维持原判。在二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为：一、《商铺租赁合同》解除的责任认定问题；二、何卫红应支付租金的起算时间及数额。关于《商铺租赁合同》解除的责任认定问题。第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉案房屋在2013年10月18日双方签订《商铺租赁合同》时虽尚未通过规划验收，然宁乡县城乡规划局在2015年11月6日（一审法庭辩论终结前）已经颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》，完成规划验收，故《商铺租赁合同》合法有效，且规划验收时间的滞后并未实际影响上诉人对涉案房屋的使用、收益，不构成违约行为；第二，双方签订《商铺租赁合同》时涉案房屋虽尚未进行竣工验收，且《中华人民共和国建筑法》第六十一条确实规定竣工验收是建筑工程交付使用的前提条件。但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性规定，主要目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工结束后对建筑质量进行全面检查，以确保新建工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，建设方违反该规定，擅自将未经验收的工程投入使用，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险。行政管理性规范并不影响相关租赁合同的效力，不能以此作为认定民事行为违法的依据。另本案涉案房屋属于程序性违法建筑，本身并不存在实质性瑕疵，未竣工验收即投入使用，但程序性义务补足后，转化为了合法建筑；第三，《商铺租赁合同》约定以合同附件2作为交付租赁房屋的标准，该附件2中并未将竣工验收和规划验收列入其中。综上，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，虽本案涉案房屋的竣工验收和规划验收均在《商铺租赁合同》签订之后，但被上诉人交付了符合租赁使用目的和条件的商铺，不存在足以导致上诉人解除合同的情形，而上诉人未按照合同约定支付租金，共计欠缴春城公司租金68705.84元。春城公司有权以此为由解除合同，并要求何卫红承担相应违约责任。上诉人主张被上诉人应当对合同解除承担责任的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于何卫红应支付租金的起算时间及数额。何卫红根据其一审诉讼中提交的《宁乡春城万象广场：迟迟不开业涉嫌虚假宣传》视频资料，主张春城公司承诺将租金起算时间由合同约定的三个月免租期满时起算变更为商场整体开业时起算。本院认为，对已经订立的合同内容进行变更应以缔约双方协商一致为原则，而该视频资料内容系湖南电视台电视采访栏目，无法确定受访人员是否有权代表春城公司对与上诉人签订的《商铺租赁合同》作出变更，且受访人员接受采访时的谈话对象无法确定为合同相对人何卫红，亦未形成书面正式的合同变更条文，故该采访内容不宜认定为春城公司为变更合同条款所作的意思表示，该视频资料无法达到上诉人的证明目的，不能据此认定被上诉人对合同约定的租金起算时间进行了变更。因此，上诉人支付租金的起算时间仍应当自合同约定的三个月免租期满起算。原审判决认定何卫红欠缴的租金金额并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2654元，由上诉人何卫红负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟代理审判员  冷子剑二〇一六年五月二十五日书 记 员  皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。