吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终44号上诉人（原审被告）：栾海军，男，1975年8月29日出生，汉族，住所吉林省辽源市龙山区。被上诉人（原审原告）：辽源星河万源物业服务有限责任公司，住所吉林省辽源市龙山区河滨路**。法定代表人：周菂，经理。委托诉讼代理人：李超，该公司工作人员。上诉人栾海军因与被上诉人辽源星河万源物业服务有限责任公司（以下简称星河万源物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。栾海军、星河万源物业的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾海军上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，应当依法驳回其起诉。与上诉人签订合同的主体为辽源市星河万源物业服务有限公司，并非本案被上诉人辽源市星河万源物业服务有限公司。被上诉人未向上诉人提供任何证据证明其与上一届物业公司之间是同一家公司。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现在物业公司与上一届物业公司是何种关系，上诉人没有义务去调查了解，现在的物业公司亦从未向上诉人下发任何有效通知。事实上，上一届物业公司早已下落不明，主体资格无从查找。被上诉人并未将相关名称变更文件当成证据向法庭提交，导致上诉人无法对该证据进行质证，一审法院以未经呈堂的证据作为确定本案被上诉人主体资格的依据，已直接违反了《民事诉讼法》第六十六条确定的“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”的基本原则。因此，本案被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，其起诉应当被驳回。二、避开主体资格问题存在的错误，被上诉人起诉上诉人要求支付物业服务费用，其中有七年的费用超过了诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。在本次诉讼外被上诉人从未向上诉人催交物业费。所谓诉讼时效，是指权利人于一定的期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院对其民事权利不再予以保护的法律制度。物业公司对业主主张的物业费、电梯费为普通债权。债权请求权以财产利益为内容，不具支配性。若权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定，故债权请求权适用诉讼时效的规定，其诉讼时效为两年。由于被上诉人长期以来未向上诉人主张物业费，双方的法律关系已处于稳定状态，被上诉人已无权再向上诉人主张前七年的物业费。上诉人在一审庭审中已明确提出诉讼时效抗辩，一审法院却视而不见，在未进行任何解释和说明的情况下驳回上诉人的该项异议，已严重违反了我国民事法律对于诉讼时效的规定。三、一审判决认为，原被告自愿签订的物业管理服务协议，不违反法律的强制性规定，合法有效。此认定严重违背了事实，理由如下：当时的背景是，开发商利用广大业主无地容身、广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，唯有接受对方在合同中设定的全部条件。此等所谓“平等”协议，有如帝国主义强迫旧中国签署的《南京条约》、《辛丑条约》，对广大业主而言，是不折不扣的“卖国条约”，毫无公道和正义可言!全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务。例如，物业法明确规定：甲方（业主）及其使用人与物业管理人在本物业内不存在人身安全财产保管或保险关系。维护业主人身与财产安全是任何一个合法存在的服务公司应尽的责任，而被上诉人却通过这一条款逃避自身责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：......（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同前期应当归于无效。（三）上一届是一个前期物业管理协议，并非永久性协议。荒诞的是，该临时协议却被一审法院认定为一个永久性协议。广大业主倾其所有、负债累累方购得住房这一生存必需品，在房屋交付后不但要归还所欠银行贷款，还要变成物业公司终身不变的债奴。银行贷款终有还清之日，而物业公司的债务却会永久存续。为了保证被上诉人的非法利益能够继续，被上诉人多次恶意阻挠广大业主成立业主大会或业主委员会，拒不提供办公用房和相关资料，导致业主委员会不能正常开展工作，法律赋予业主委员会选聘物业服务企业的合法权利亦无法行使。（四）被上诉人物业管理有限公司未提供证据证明其已经向上诉人提供任何物业服务，无权收取上诉人物业服务费用。（五）被上诉人所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业。物业法明确规定：利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的，要有相关业主、业主大会同意意见或协议。被上诉人自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。被上诉人未提供任何证据证明“物业管理服务费是乙方（被上诉人）用于花园日常运作之费用”，事实上，该费用大部分被被上诉人私吞。四、一审判决质量低劣，法理不明，系司法之耻。（一）一审判决语言失范，逻辑混乱。一审判决被上诉人自身都没有搞清楚其诉讼请求是如何构成的，一审法院在这个问题上显然也跟着犯了糊涂。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的是提起民事诉讼四个条件，不能作为认定当事人权利义务的实体法依据。一审法院判决本案的依据居然是《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，荒谬至极。（三）一审判决多判决了上诉人诉讼费用，于上诉人不公。在诉讼过程中，被上诉人已经要求和解。在判决上诉人部分败诉的情形下，对双方当事人应交纳的诉讼费应当采取按比例分摊的原则，而一审法院将全部诉讼费都判决由上诉人承担，显然违反了《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定。以下具体说明：一、蓝湾有营业执照吗没有对业主公布，即使有，对真假有所质疑。二、物业是第二批物业，谁授权的没有做过第一批物业的工作，没有权力收第一批物业费用。三、物业是第几级物业，没有公布。也没公布物业资质，也没有物业收费标准，按级别不同收费也不同，现在物业收费是1元，按国家规定一级物业是1元，二级物业是0.7元，三级物业是0.5元，辽源市是四线城市，收费标准能达到四级物业标准就不错了。四、现在物业除了打扫卫生之外，没有任何作为。服务态度极差，去物业反应情况撵出去了不让进屋。干啥啥不行，要钱第一名，没有一点职业道德。五、物业很多车辆及很多物品丢失，房屋漏水都无人管，没人负责。我丢了6台摩托车没有人管，物业不作为，物业有个打扫卫生的偷我摩托车让我抓到了也不管。物业经理葛建华说：“你承认偷摩托车就是好同志。”没做任何处罚，并纵容其手下犯法。物业人员偷我自来水，让我查到，给壹佰元应付了事。物业人员私自随便打开业主家车库，有盗窃嫌疑。六、物业所得的停车费用、公共停车位费、地下停车费、电梯广告费和室外广告费的公共收益按《民法典》应该归全体业主所有，但是并没有公布所有收益，全体业主没有得到一分钱。七、物业这几年的物业费所得的收益，资金流向，用途没有公布，我们都不知道，我们业主要求看明细账。八、物业人员没有正规培训，不符合物业人员上岗要求，属于非法物业。九、本小区没有业主委员会，按《民法典》属于非法物业。十、没有交电梯费的业主不让坐电梯，按《民法典》属于违法行为。十一、物业收取费用开具红联，没有正规发票，是偷税漏税行为。不给业主合同书，属于违法行为。十二、根据《民法典》规定，公摊面积、电梯费及各种费用不应该收取，但物业没有实施。十三、物业以前法人代表是胡耀宗，现在法人代表是周菂经理，现在的物业经理是葛建华，以前的物业经理是宋新，没有明确的物业管理人员，没有公布出来，内部混乱。十四、我要求上次交5700元物业费返还给我，在小区里丢失的6台摩托车及其它丢失的物品共计2万元给我赔偿，诉讼费用由物业公司负责。希望法院能秉公办理，公平、公正、公开、公道，和谐为百姓办理，请法官支持业主以上的合理的请求。综上所述，一审判决未依法查明被上诉人的主体资格，未依法查明上诉人签署不平等协议的背景，事实认定不清，法律适用错误；此判决质量低劣，社会影响恶劣，应予纠正。上诉人恳请二审法院将此案依法发回重审，或在查明事实的基础上予以改判。星河万源物业辩称：1、答辩人是依法取得国家市场监督管理机关登记具有合法资质的公司企业，并通过法定程序与建设单位签订《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第三条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。被答辩人在一审答辩期间未提及诉讼时效问题，在二审却突然提及，属于恶意逃避债务行为，违背了此司法解释，不应该得到支持。3、根据住建部《物业服务企业资质管理办法》相关规定，物业服务企业资质等级主要区别在于注册资本、物业管理专业人员以及工程等相关专业类的专职管理和技术人员力量、管业总量、经营管理业绩等方面。一个小区物业费收费标准的确定，主要取决于小区的规模、设施设备、对服务品质的要求等客观因素，最终由物业服务企业与建设单位或者业主委员会根据服务内容和服务标准经测算后根据《合同法》的等价原则协商确定。因而，物业企业的资质等级与小区的物业收费标准没有直接联系。4、被答辩人提出的其他异议，均属于无理诉求，答辩人不予评价，请求法院公正查明，予以驳回。综上，一审法院事实认定清楚，判决公正。被答辩人的诉求无理无据，请求法院维持原判，依法驳回被答辩人的诉讼请求。星河万源物业向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即给付所欠物业费6482.40元。二、依法判令被告按照《前期物业服务协议》违约金标准给付逾期付款的违约金直至全部结清物业费。三、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告栾海军于2014年3月11日与星河万源28号楼2单元107室原房主王冬冬签订房屋买卖协议，购买此房屋，此房屋的面积是181.3平方米。被告栾海军居住在原告星河万源物业小区，由星河万源物业管理服务。星河万源小区物业管理费标准是0.98元／㎡。被告栾海军应该交纳从2015年3月至2020年6月的物业费共计11366.4元，实际交纳4884.00元，还欠6482.40元。一审法院认为，原告星河万源物业是在国家市场监督管理机关登记具有营业资格的公司企业，而被告栾海军答辩所质疑的“没有营业执照”、“公司经理（法定代表人）不确定”等内容，法院不予支持。被告栾海军答辩所称“收费标准”、“没有正式发票”、“丢失摩托车物品”等内容可向有关部门反映、报案。同时被告栾海军辩称“停车费用、公共停车位费、地下停车费、电梯广告费和室外广告费应该归全体业主所有”，可另行主张权利。但原告不得因业主拖欠物业费而限制禁止业主使用公共电梯。被告栾海军在原告星河万源物业管理服务的小区居住，理应交纳物业服务费用。虽其辩称原告服务有瑕疵，但因其未能举出确凿实证，法院不予认定。判决：被告栾海军在判决生效后5日内向原告星河万源物业交纳所欠的物业费6482.40元及利息（按全国银行间贷款市场中心公布的利率，从2020年12月15日起计算，至全部给付清为止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由栾海军负担。本院二审期间，栾海军围绕上诉请求在庭审中播放了5段视频，以证明星河万源物业是三级物业公司、服务态度不好、有偷盗行为。星河万源物业质证称，该视频与交纳物业费没有任何关系。本院经审查认为，该视频不能证明栾海军不应当支付物业费，不予采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。星河万源物业具有提供物业服务的主体资格，其与辽源市星河万源房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同》，合法有效，对栾海军具有约束力，栾海军应当按照该合同的约定支付物业费。星河万源物业提供的《欠费明细表》、《物业费催收通知书》等证据，能够证明栾海军拖欠物业费6482.40元的事实。栾海军提供的视频不能证明其不应当支付拖欠的物业费。栾海军在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出该项抗辩，本院不予支持。而且，星河万源物业提起诉讼时并没有超过诉讼时效期间。综上所述，栾海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由栾海军负担。本判决为终审判决。审判长李爽审判员温桂杰审判员夏丹二〇二一年一月二十九日书记员 刘颖