江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）赣02民终81号 上诉人（原审原告）徐蜀丽。 委托代理人邓必清。 委托代理人王志，江西顺合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）景德镇市高远房地产开发有限公司，住所地：江西省景德镇市新厂西路476号。（以下简称高远公司） 法定代表人袁继中，该公司总经理。 委托代理人江文华，江西三人行律师事务所律师。 上诉人徐蜀丽因商品房买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字第446号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明，原告徐蜀丽之夫与被告高远公司法定代表人袁继中是多年朋友。位于景德镇市禧花园小区，由被告高远公司开发建设。2010年12月8日，原告与被告经协商签订内部预售商品房合同一份。约定，甲方（被告高远公司）所售千禧花园商品房经乙方（徐蜀丽）要求预购9栋1单元17层第13层第1301号住宅一套，总建筑面积123.29平方米（按实际面积结算）。付款方式，签订本合同之日一次性付清30万元。乙方未按约定方式付款及中途退房，超过10天后，甲方收取已收全房款10%的违约金，退回剩余已收房款，对该房屋另行出售。该预售合同在签订正式销售合同之日终止。2011年3月2日，徐蜀丽支付30万元现金。高远房公司收款后，出具收房款30万元收据给徐蜀丽。2013年7月，徐蜀丽因自身债务问题向高远公司提出退房。高远公司分别于2013年8月16日和2014年1月7日通过转账方式退还原告购房款5万元和25万元。此后，双方为应退房屋价款发生争执。上述事实，有徐蜀丽与高远公司签订内部预售商品房合同、高远公司收原告购房款30万元收据、徐蜀丽户口本、高远公司注册信息、袁继中手机缴费单据、银行交易记录、千禧花园小区的照片、景德镇市交易管理网信息、高远房地产公司银行电子回单和单位汇款委托书等证据，经原审法院审核确认，予以证实。 原审法院认为，原告徐蜀丽与被告高远公司平等民事主体之间经协商一致签订的内部预售商品房合同，具有买卖商品房的位置、面积、价款、签订正式销售合同等条款，且高远公司已收受徐蜀丽预交的购房款，应确认有效。合同履行过程中，据徐蜀丽自述因自身原因于2013年7月提出退房，高远公司随后将购房款全部退回徐蜀丽，应确定原、被告协商一致退房。原告徐蜀丽现主张与被告高远房地产公司签订商品房买卖合同，并将千禧花园小区9栋1单元1301室交付原告所有，因签订合同需要当事人自愿，徐蜀丽原来预交的购房款已收回，且未要求高远公司撤销退回购房款的行为，故不予支持。原告徐蜀丽提出，其委托高远房地产公司按每平方米4000元价格出售诉争房屋，高远公司退付其购房款总额应为493160元，因提供的邓必清与袁继中微信聊天记录不全面、完整，且起始时间为第一次退购房款以后的2013年12月，无高远房地产公司法定代表人袁继中承诺按每平方米4000元价格退房款，或按每月1.5%承担资金占用利息的内容。徐蜀丽预购的商品房未接收投入使用，对房屋价格的上升只是预期权益。故徐蜀丽要求按每平方米4000元结算退房价款，缺少事实根据，不予采信。所主张高远公司支付剩余193160元房款，不能支持。考虑到虽是徐蜀丽向高远房地产公司要求退房，不能履行与被告的内部预售商品房合同，但其购房款系预付给高远公司，房屋价格上升预期并没有通过向第三方出售变现，根据公平原则，高远房地产公司给徐蜀丽予以适当弥补。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：被告景德镇市高远房地产开发有限公司在判决生效后7日内支付徐蜀丽同期银行存款利息（以30万元，从2011年3月至2013年7月，按人民银行同期存款利率计息）。案件受理费5800元，由原告徐蜀丽承担。 上诉人徐蜀丽不服原审判决，向本院提出上诉称:1、徐蜀丽已经按合同全额付清房款，如果被上诉人没有按照徐蜀丽委托以4000元/㎡的价格转卖房屋，则应当交付房屋，如果已经转售，则应当把余款193160元付给徐蜀丽；2、2013年7月，转售房屋是丈夫邓必清委托高远公司法定代表人袁继中以4000元/㎡的价格卖的，袁继中口头已答应，2013年8月16日转帐5万元，上诉人便相信房屋已售出，经多次催要，被上诉人2014年1月7日再次转25万元，但与4000元/㎡出售的标准还相差193160元。上诉人向原审法院提交了与袁继中的微信记录，能够完整反映案件事实。原审法院未正确分配举证责任和审查证据，认定双方解除合同属事实认定错误。徐蜀丽自始自终的表述都是委托被上诉人以4000元每平方米的价格代为出售，而不是退房。原审法院认定双方协商一致退房与事实不符。请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人将高远.千禧花园小区9栋1单元1301室房屋交付上诉人所有，如房屋已经卖了，支付193160元转售差价；2、本案诉讼费由被上诉人承担。 高远公司辩称：1、双方签订的只是内部预售合同，没有签正式房屋销售合同；2、徐蜀丽因急需钱用要求我公司退还购房款30万元。在此情况下，我公司同意徐蜀丽退房并解除商品房买卖合同的要求，退还了购房款30万元。双方签订的内部预售商品房合同已经解除；3、徐蜀丽的丈夫邓必清提供的微信记录是退房款以后的记录，且微信不需要实名认证，不能作证据使用；4、以30万的价格将房屋卖给徐蜀丽是因为照顾朋友，帮助他们解决住房问题。徐蜀丽因对外欠钱，一再要求高远公司法定代表人袁继中退房款，袁继中并没有同意帮其卖房，房屋是2014年10月份卖给第三方的，退回30万房款的时候，并没有卖，高远并非房屋中介机构，更不是慈善机构，为何要低价卖房给徐蜀丽，高价回购？当时确系徐蜀丽因自身债务问题急需用钱，要求退房。 经二审审理，查明：1、徐蜀丽的丈夫邓必清与高远公司法定代表人袁继中系私交很好的朋友，将房屋以30万元的价格出售给徐蜀丽，给了徐蜀丽较多的优惠，徐蜀丽陈述当时市场价为3200元-3300元/平方米，卖给其他人的价格在38万左右；2、2014年10月高远公司将诉争的房屋出卖给了第三人，该卖房时间发生在徐蜀丽收到30万元房款之后；3、徐蜀丽主张当时急需钱用，委托高远公司以4000元/㎡的价格转售房屋，高远公司则主张徐蜀丽当时急需钱用，要求退房。二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人徐蜀丽与被上诉人高远房地产公司2010年12月8日签订的内部预售商品房合同，是双方当事人真实意思表示，属有效合同。徐蜀丽主张，在合同履行过程中，其通过丈夫邓必清委托被上诉人高远公司法定代表人袁继中以4000元每平方米的价格转售诉争房屋，袁继中口头答应。因此，要求高远公司支付转售房价款493160元（已经收到30万元，还需支付193160元）；如果房屋没有卖出，请求高远房公司按照合同约定交付诉争房屋。经查，高远房地产公司法定代表人袁继中并不认可同意转售房屋的事实，徐蜀丽丈夫邓必清与袁继中的微信往来发生在退回30万购房款之后，其中2013年12月27日邓必清微信记录：“袁兄，……第一笔款2、3号以前一定要帮忙到位哦……。”对方回复：“一定会。”2015年3月30日对方发送的微信记录：“邓兄，我和朋友在一起，2011年千禧花园房价3980元/㎡起，我当时成本就要3450元左右。你要105㎡的需要多少钱？关键是你不能把我让给你的来做买卖。我们称兄道弟十多年，老袁做人做事没有亏欠过兄弟你吧，你有钱买二套房子，你退房我公司未按违约扣除违约金，全额退还，我股东意见不说，我答应我个人支持你，你今天说这些我心里难受……”邓必清微信回复记录：“袁兄，我比你更伤心，你给我30万后，其余款分文未给我，过后，到了2014年5月还讲我违约一事？如果你告诉我违约，我还会叫你去卖吗？你又改口信誓旦旦讲1分5的息，作为我30万的朋友补偿，后来你又出尔反尔。袁兄，你还是按我以前说的每平方米4000元结算……。”对方微信回复“邓兄……如你实在很困难，很着急，我可以像以前那样帮助你，借给你，你不要把房子复杂化……。”以上微信记录内容并不明确双方是委托卖房还是退房，且没有提供微信终端平台登记，在没有其他证据相印证的情况下，难以确认高远公司法定代表人袁继中同意以4000元每平方米转售房屋的事实，双方没有就房屋以4000元每平方米转售达成合意。高远公司没有帮徐蜀丽转售房屋的义务。在双方发生矛盾的情况下，高远公司于将30万购房款退回徐蜀丽，徐蜀丽收到房款后，应当知道如不将该30万房款返还高远公司，可能会导致合同解除，徐蜀丽多次催促付款，并没有返还高远公司30万房款继续履行原房屋预售合同的意思表示，致使高远公司认为双方合同已经解除，之后将诉争议房屋卖给第三人。高远公司与徐蜀丽因约定不明产生纠纷，造成一定损失，双方均存在过错。综合上述情况，本院认为，从徐蜀丽2011年3月2日支付购房款30万元，到高远公司退款时，已相隔两年多时间，房地产的价格已有较大幅度上涨，按原价退回徐蜀丽房款，显失公允，现高远公司将房屋卖给第三人价格亦不低于493160元。原审判决高远公司支付徐蜀丽30万元的同期银行存款利息(2011年3月至2013年7月)，补偿偏低，不足以弥补徐蜀丽的损失。本院根据公平原则酌情确定高远公司支付徐蜀丽房屋款96580元{（493160元-3000000元）÷2=95580元}。 综上，本院认为上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字第446号民事判决； 二、景德镇市高远房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付徐蜀丽房屋款人民币96580元； 三、驳回徐蜀丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审及二审案件受理费11600元，由景德镇市高远房地产开发有限公司负担5800元，徐蜀丽负担5800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  方 莉 审 判 员  付小琴 代理审判员  王小莉 二〇一六年五月十九日 代书 记员  李文莉