重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0101民初1203号原告杨春美，女，汉族，1976年3月18日生，住重庆市万州区沙龙路二段***号。委托代理人张炜，重庆吉瑞律师事务所律师。被告陈玉秀，女，1952年4月6日生，住重庆市万州区孙家书房下街。被告重庆市百年有好房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区太白路6号第三层2号房，组织机构代码79586777-4。法定代表人张永芳，男，汉族，1968年2月25日生，住重庆市万州区沙龙路一段。重庆市百年有好房地产经纪有限公司总经理。委托代理人雷光秀，女，汉族，1980年9月22日生，住重庆市万州区沙龙路一段，重庆市百年有好房地产经纪有限公司副总经理。委托代理人兰勇，男，汉族，1973年1月21日生，住重庆市万州区和平，重庆市百年有好房地产经纪有限公司综合部经理。原告杨春美诉被告陈玉秀、重庆市百年有好房地产经纪有限公司（以下简称百年有好经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员程地华担任审判长，与人民陪审员张波、胡奇华组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告杨春美的委托代理人张炜，被告陈玉秀，被告百年有好经纪公司的委托代理人雷光秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春美诉称，原告需购买学区房，于2015年9月18日到被告百年有好经纪公司咨询，该公司业务员极力向原告推销被告陈玉秀位于重庆市万州区孙家书房下街78号8－3室房屋。原告提出先看房时，被告百年有好经纪公司业务员说先交10000元定金再看房。被告百年有好经纪公司保证该房屋的户型为一室一厅一厨一卫一阳台，保证是双学区房，作出不满意可以退还定金的承诺后，原、被告签订《房地产买卖居间成交合同》。约定陈玉秀将重庆市万州区孙家书房下街78号8－3室房屋出售给原告，并对房屋户型、付款时间、物业交接、三方权利义务进行了约定。原告在签订合同后支付定金10000元、佣金4000元及证件代办费1000元。在支付定金等费用后原告要求看房，被告陈玉秀以外出避暑为由拒绝原告现场查看房屋，并多次要求原告支付余款。后经打听，被告陈玉秀并未外出避暑而是在该楼六层居住。经现场核实，发现被告陈玉秀的房屋只有一室一厅，没有卫生间和厨房，与两被告宣传和合同约定严重不符，无法居住，楼上的卫生间是违法建筑，不能成为被告出售的标的物，不能实现合同目的。二被告明知出售的房屋无卫生间和厨房，却故意隐瞒，恶意串通，采用期骗的方式诱骗原告签订合同，损害原告的合法权益，应依法解除合同。双方多次协商无果，依法起诉，请求处理。诉讼请求：一、解除原、被告三方签订的《房地产买卖居间成交合同》；二、判决二被告连带双倍返还定金20000元、佣金4000元及证件代办费1000元；三、本案诉讼费由被告。被告陈玉秀辩称，原、被告2015年9月18日签订房屋买卖合同是事实，房屋是陈玉秀的，委托中介公司出售。已收定金10000元，其余佣金4000元及证件代办费1000元是中介公司收取。涉案房屋是经过批准后自已建设的，十几年前在楼顶加盖了一层，厕所修在楼顶上。在房间中间隔有厨房，没有阳台。不同意解除合同及双倍返还定金，应驳回原告的诉讼请求。被告百年有好经纪公司辩称，2015年9月16日，本公司业务员带原告的代理人何德宽看房，与何德宽签订了《带看物业确认书》，确认带看房屋的时间和带看房屋位置、户型，原告认可。2015年9月18日复看，原告方都认可房屋，委托本公司与卖方确认价格。2015年9月19日与卖方确认价格后签订了《房地产买卖居间成交合同》，价格200000元。原告据此支付中介费及代办证件费共5000元。原告是对房屋经过充分勘察确认的，不是没有看房就让他交了相关费用，原告的陈述不是事实。没有实际查看这个过程，原、被告不会签订三方合同。卫生间在楼顶，当时已告诉原告方，合同上面写明一室一厅一阳台等，是应原告的要求写的，以免别人不让其使用。不同意解除合同及返还佣金的诉讼请求。经审理查明，被告陈玉秀在重庆市万州区孙家书房下街78号8－3室有砖混结构住房一套，产权证号为[301房地证2012字第03486号]，房屋建筑面积34.53平方米，套内建筑面积31.97平方米，土地使用权类型为出让。根据该产权证附图所示，有两间房屋，未设计阳台、卫生间、厨房。陈玉秀拟出售该房屋，委托被告百年有好经纪公司提供中介服务。百年有好经纪公司成立于2006年11月17日，其经营范围包括房地产经纪信息服务等，2015年5月6日审核登记后，有效期至2019年5月5日止。原告杨春美有意购买房屋，委托其亲属何德宽到被告百年有好经纪公司咨询，该公司业务人员向何德宽推荐陈玉秀的住房。2015年9月16日，该公司业务员带何德宽看房，何德宽在被告的《带看物业确认书》上签名。该确认书载明：“委托人何德宽于2015年9月16日委托百年有好经纪公司介绍购买房屋一套，经受托方努力，为委托方推荐了基本符合委托人所要求的房产，并由受托方工作人员带领委托人现场查看，该房屋坐落于重庆市万州区孙家书房下街78号8－3室。”庭审中，何德宽提交书面说明，不认可2015年9月16日由百年有好经纪公司业务员带看房屋及在《带看物业确认书》上签名的事实；原告杨春美亦不认可。2015年9月18日，何德宽代杨春美（协议称甲方）与百年有好经纪公司（协议称乙方）签订《委托购房协议》，主张约定：“甲方对乙方推荐的重庆市万州区孙家书房下街78号8－3室（建筑面积35㎡）有购买意向，委托乙方进行撮合谈判。甲方确认对上述房完全了解的情况下，愿以20万元价格购买，并支付委托费5000元；如乙方将委托条件谈好后，于3日内安排甲方与出卖方签订购房合同，委托费冲抵中介服务费。若乙方所谈价格高于甲方意向，视为未促成买卖关系成立，乙方不得要求甲方支付佣金，并退还委托费；若乙方所谈价格符合甲方意向，视为已促成买卖关系成立，乙方向甲方支付房屋成交价1.5％的佣金。甲方以20万元购买该房，过户产生的税费和中介佣金由买方支付。该房屋（的子女）不（能）读鸡公岭小学和万州第二中学，乙方无条件退还委托费。”何德宽代杨春美支付百年有好经纪公司委托费5000元，百年有好经纪公司出具收据，交款人为“杨春英”，原、被告双方认可属笔误，实际交款人为杨春美。2015年9月19日，何德宽代杨春美（协议称买方）与陈玉秀（协议称卖方）、百年有好经纪公司（协议称经纪方）签订《房地产买卖居间成交合同》，主要约定：“卖方同意将重庆市万州区孙家书房下街78号8－3室出售给买方，买方同意购买该物业。该物业的基本情况为建筑面积34.53㎡，套内建筑面积31.97㎡，房屋户型为一室一厅一厨一卫一阳台，结构为钢混，取得方式为房改房，房屋所有权证号301房地证2012字第03486号。房屋成交金额为20万元，包括屋内现有固定装修、附履设施及随卖附属物；该物业权属转移登记所产生的税费由买方一并承担；卖方在本合同签订之日支付经纪方佣金4000元，证件代办服务费1000元。付款方式为一次性付款，买方在签订合同当日向经纪方支付定金1万元，经纪方于签订合同当日无息支付卖方；买方在2015年9月30日前支付其余购物款19万元。买卖双方于交清房款的当日由卖方将该物业交付买方。卖方责任：保证对该物业享有完整产权，能完全支配及处理物业，否则，应退还所收全部房款，并按合同总额15％支付买方违约金；买方责任：买方未按本合同约定支付房款，每逾期一天，按总房款15％支付卖方违约金；经纪方的责任：若经纪方按合同约定履行了买卖双方委托及本合同约定的义务，就订立本合同的相关事项已向委托买卖双方进行了如实报告，也不存在故意隐瞒与订立本合同有关的重要事实或提供虚假情况，经纪方不承担任何违约责任或赔偿责任。胡霞代陈玉秀签名，何德宽代杨春美签名，三方对合同的真实性无异议。签订合同及支付定金后，原告认为房屋无卫生间、无阳台不符合合同约定，不同意继续履行合同，要求二被告退还定金及佣金、证件代办服务费；二被告认可房屋无阳台及卫生间在楼顶，认为原告委托何德宽在订立合同前两次实地查看屋，对房屋的基本情况是了解的，要求原告继续履行合同，不同意退还，双方发生纠纷，协商无果，原告诉来本院请求处理。庭审中，被告陈玉秀认可卫生间在楼顶，是十多年前自建加层，未包含在8－3室的产权证内，也未另行取得产权证；房屋的设计本身无阳台，也没有独立的厨房设计，在其中一间房屋间隔一小间，可以当作厨房用；被告百年有好经纪公司称2015年9月18日何德宽及杨春美第二次看房，已将卫生间无产权证告诉原告及代理人何德宽，原告否认。为支持自己的主张，原告提交居间成交合同、委托费收据、定金收条、何德宽的情况说明等书证；被告百年有好经纪公司为反驳原告的主张，提供的书证有带看物业确认书、委托购房协议、居间成交合同、房地产权证。经庭审质证，二被告对原告的书证中除何德宽的情况说明及病历资料不认可外，其余均无异议；原告对被告百年有好经纪公司提供的证据除对带看物业确认书不认可外，其余无异议；对双方无异议的证据，本院确认其证明力。对原告提供的何德宽签名的情况说明，因未到庭作证，其病历资料与本案无关，均不作为本案证据采用；对被告百年有好经纪公司提供的带看物业确认书，虽然原告否认，但未提供反驳证据，本院予以采纳。本案争议的焦点：一、房地产买卖居间成交合同的效力及解除问题；二、定金罚则适用及中介佣金退还问题。结合双方的举证、质证及当庭陈述意见，本院综合评析如下：一、房地产买卖居间成交合同的效力及解除问题本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方的约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”何德宽代理原告杨春美购房的民事责任，应由杨春美承担。虽然原告及何德宽均否认实际看房及签署带看物业确认书，但对被告百年有好经纪公司提供的带看物业确认书未提供证据予以反驳，应承担举证不充分的法律后果；且购置不动产是家庭中的大事，特别是在接受委托购房时，不看房即签订买卖合同不符合一般人的生活经验法则，亦不合情理，确认何德宽在签订房地产买卖居间成交合同前已实地查看交易房屋的事实。所签订的房地产买卖居间成交合同是双方当事人的真实意思表示，其约定不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已按约定支付定金，对其余购房款双方约定了支付时间，由于原告认为被告拟交付的房屋不符合约定，双方发达纠纷，原告未履行付款义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同对交易的房屋约定为“该物业的基本情况为建筑面积34.53㎡，套内建筑面积31.97㎡，房屋户型为一室一厅一卫一阳台，结构为钢混，取得方式为房改房，房屋所有权证号301房地证2012字第03486号。”卖方责任约定为“保证对该物业享有完整产权，能完全支配及处理物业”。从现行《民用建筑设计通则》[中华人民共和国国家标准GB50352-2005]对成套商品房的设计规定,以及一般人对成套商品房的理解，其房屋户型设计应符合规定标准及设计为整体，空间之间互相连结便于使用。本案中，被告陈玉秀提供的房地产权证记载该房屋仅有二间，或可以理解为一室一厅，但其设计没有卫生间及阳台，陈玉秀自行在楼顶搭建的卫生间未通过建设工程规划许可，无房地产权证，不具有合法性，无论何德宽在实地查看交易房屋时是否看到该卫生间的存在，其卫生间均不能作为合法房产进行交易，被告陈玉秀拟交付的房屋不符合约定。由于被告的违约行为导致不能实现合同目的，原告请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。二被告以原告代理人已查看房屋即不同意解除合同的理由不成立，本院不予采纳。二、定金罚则适用及中介佣金退还问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求对方恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的规定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。”虽然双方在合同中有“定金”约定，原告也支付了10000元，但从合同约定的买卖双方责任上看却并不是按“定金”设定的权利义务，而是设定为购房款及违约责任；即使当时是支付的定金，签订合同后也转为了购房款，原告主张双倍返还定金的理由不成立，本院不予支持，被告陈玉秀应返还原告购房款10000元。被告百年有好经纪公司是专业从事房地产经纪信息服务的企业法人，在执业活动中，应当首先查清交易房产的产权状况，诚信经营，将真实情况告诉购房人。本案中，无证据证明被告百年有好经纪公司已将卫生间无房地产权登记及房屋无阳台的事实告知原告的代理人，对不能实现合同目的有过错，应当承担退还所收佣金及代办证件费用5000元的民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨春美（何德宽代理）于二○一五年九月十九日与被告陈玉秀、被告重庆市百年有好房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间成交合同》。二、由被告陈玉秀于本判决生效后十日内返还原告杨春美购房款10000元。三、由被告重庆市百年有好房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨春美购房佣金及代办证件费5000元。四、驳回原告杨春美在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告杨春美承担1290元，被告陈玉秀承担1290元，由被告重庆市百年有好房地产经纪有限公司承担1720。原告已预交，二被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  程地华人民陪审员  张 波人民陪审员  胡奇华二〇一六年五月二十三日书 记 员  付艳娟