湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初1245号原告李时林，女，汉族，1947年4月26日出生，户籍所在地湖南省涟源市。诉讼代理人廖文生，湖南星奥律师事务所律师。被告娄底市天龙房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区湘阳街姑苏大厦**。法定代表人刘楚安。诉讼代理人程湘辉，湖南湘和律师事务所律师。原告李时林诉被告娄底市天龙房地产开发有限公司（以下简称“天龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日、2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告李时林及诉讼代理人廖文生、被告天龙公司诉讼代理人程湘辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李时林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告于2014年3月31日签订的《住房团购协议》；2、判令被告返还原告购房款19万元，并自缴款之日起按年利率24%计付利息至返还之日止；3、判令被告赔偿原告损失265848元；4、本案诉讼费用由被告负担。被告天龙公司辩称：1、原告与被告签署的是房屋团购协议，并没有签署正式的商品房买卖合同。双方签订的《住房团购协议》从其内容来看，属于认购协议，只约定了团购房屋的部分情况，并不具有《商品房买卖合同》的全部应有内容，而且当时被告也未取得商品房预售许可。被告于2014年8月取得娄房预许字2014第3号商品房预售许可证后，多次督促原告履行团购协议第二条第八款签订正式商品房买卖合同及附件的约定，但原告以各种理由推脱拒绝。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，因此原告要求被告继续履行不能成立；2、被告之所以没有与原告签署《商品房买卖合同》，主要责任在于原告。被告取得商品房预售许可后，多次要求原告履行商品房买卖合同，但原告置之不理。2018年9月30日，被告于《娄底日报》刊登启事，2018年10月17日与2019年1月28日，被告委托的律师及法人代表又电话通知原告，要求其办理相关手续履行合同，支付剩余房款，但原告事实上以其实际行为表示其不愿意签订并履行《商品房买卖合同》，在此情况下，被告才将涉案房屋销售给案外人。3、本案诉争的房屋已经合法出售给案外人。审理查明的事实根据当事人的诉辩主张及庭审举证、质证情况，本院确认本案以下法律事实：2014年3月31日，李时林（甲方）与天龙公司（乙方）签订《住房团购协议》，就甲方团体购买乙方开发的“御景花园”小区并参与团购项目开发建设的监督事宜达成协议：乙方本项目按规划建设四栋住宅，地下，地下停车位定向向甲方出售使用权目建设工期自甲、乙双方签订本协议之日起第28个月前完成住宅建设，第32个月前完成院内全部配套工程建设，第36个月前分户办理《房屋产权证》和《国土使用证》；建设过程中，无论建筑材料价格、设备价格与人工费用涨跌及其他因素造成的涨跌，双方议定的价格不做调整；乙方取得预售许可证后，乙方收回此协议，双方正式签订《商品房买卖合同》及附件；参与团购的所有业主采取抽签方式选取楼层和位置，具体办法另行制定；本项目住宅房屋团购价格建附件，团购户从5-32层间抽签选房。地下。地下车位定价8万元／个向甲方购房人出售使用权；住宅价格和车位价格包含本项目开发建设的各种费用，及涵括土地费用，勘测、报建、规划、设计费用，土建、主体工程、附属工程等施工费用，本项目设计所需的各种材料、设备费用，消防设施费用，水、电、煤气、有线电视、宽带网管道入户线路建设费用，施工管理、安全生产等各项成本费用，小区交付前发生的其他不可预见费用，房地产开发的税金和利用；团购户住房交款方式：甲方按每户5万元作为定金打入公司建设专用账户，双方签订住房团购协议。乙方取得规划许可证、施工许可证、项目正式启动时，购房户再交5万元打入建设专用账户，并在7日内完成付款。乙方取得预售许可证5天内，剩余后续款项由甲方购房户选择以现金或银行按揭贷款方式支付，凡符合相关条件并同意以银行按揭贷款方式支付购房款的，乙方应无条件为其办理银行按揭贷款，按揭费用由甲方购房户负担。甲方购房户因故无力续交房款的，可向乙方提出退购申请，经乙方书面确认后，应无条件退换甲方购房户已交房款，退房业主应付乙方手续费10000元；甲方应当及时交纳购房款，签订商品房预售、销售合同；乙方有权按本协议约定的时间获得相应的房款，有权要求甲方按时签订本项目商品房预售、销售合同；乙方应按本合同约定建设质量合格、数量相符的住宅，按时交房，并办理分户权证，提交相关档案资料；甲方如未按本协议约定的时间和比例预付房款，则每逾期一天按欠付金额的千分之三向乙方赔偿违约金；乙方收款后如不进行住宅建设、乙方原因造成不能向甲方交房或者乙方建好后便不销售给甲方的，乙方须向甲方每户赔偿违约金10万元。双方在协议中还就其他事项作了约定。李时林签署该协议时留的联系电话号码为×****。该协议签订当日，李时林向天龙公司缴纳了10万元。作为该协议的附件的《御景花园小区团购价格表》明确了5-32层房屋的每平米的价格，其中14层的房屋的价格为2428元／㎡。2013年4月1日，天龙公司取得涉案“御景花园商住小区”项目的建设用地规划许可，2014年4月28日取得该项目建筑工程施工许可。2014年8月19日，天龙公司就其“御景花园”项目取得商品房预售许可证。2015年3月12日李时林又向天龙公司交纳了4万元，并于当日向天龙公司出具了一份《承诺书》：“本人李时林，购买御景花园3栋1402号住房的房款承诺于2015年6月30日以前付清拾万元整，其余尾款于交房时全部付清，如未按上述时间交款，则按公司规定没收购房定金伍万元整。”之后，李时林2015年6月29日向天龙公司交纳了5万元房款。天龙公司在2018年10月2日的《娄底日报》刊发《公告》，以李时林等四位御景花园购房业主“逾期未缴纳房款长达两年之久，已严重违反双方协议约定，给本公司造成了重大影响和损失”为由，催告李时林等四位购房业主“务必在2018年10月10日之前到本公司进行协调处理，若届满不到，一切法律后果自负”。该公告中刊登的购房业主李时林的信息为“李时林，3号栋1402号房，电话号码：×××48、××****”。2018年10月17日（星期三），天龙公司的工作人员拨通×××48，李时林的丈夫接听了电话，天龙公司在电话中通知“这个星期五之前把钱交清楚”，李时林的丈夫在电话中询问“什么时候交房子”，天龙公司的工作人员回答称“就是今年吧”，李时林的丈夫即回答称“好的”，天龙公司的工作人员最后强调“你在这个星期五之前把钱尾款落实一下，如果没落实的话就不好说了”，李时林的丈夫回应称“好”。2019年1月28日，天龙公司的法定代表人刘楚安拨通×××48，李时林的丈夫接听了电话，刘楚安在电话中说:“要辛苦你从今天起三天内到我们这里把尾欠款交清楚，把手续办理完善，否则造成的后果你自己负责。我们已经反反复复打了多次电话，沟通了几次了，好不好？”李时林的丈夫回应称“我现在在广东，回来不得”，刘楚安即回应称“你这个不是理由，我们已经在十月份就给你打了电话已经多次跟你沟通，你如果自己来不了，你就委托人三天之内到我们公司来办理，好不好，否则一切后果你负责，我已经正式通知你，从今天开始算”，李时林的丈夫随即询问“你的房子搞好没有”，刘楚安回应称“我们该搞的都搞好了，辛苦你这三天内来办，我就不跟你多讲了，你自己也可以到现场来看”。另查明：1、2019年2月1日，天龙公司（甲方）与案外人刘某（乙方）签订《住房抵工程款协议》，双方约定：甲方开发的“御景花园”商住小区的3栋1402方，104.05㎡，作价3088元/㎡，总房价321306元，车位1个8万元抵给乙方，共计401306元；乙方自行将房屋处置，所得房款用于“御景花园”的扫尾工程，不得挪作他用。双方还在协议中就其他事项进行了约定。随即于2019年2月2日，天龙公司与案外人童某某签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为201902200028），以3088元/平方米的价格将原告李时林选购的“御景花园商住小区”3栋1402号房屋出卖给了案外人童某某，2019年2月20日，天龙公司收取童某某房款321306元、水电气入户开通费18000元，同日，刘某出具领条在天龙公司领取401306元。上述涉案房屋现已实际交付童某某占有使用。该房屋的合同面积为104.05平方米（含公摊面积）。2、应原告李时林申请，经本院委托，涉案房屋（“御景花园商住小区”3栋1402号）于2020年6月16日经湖南东升房地产评估有限公司评估，该房产市场价值为518481元(单价4983元/m2、建筑面积104.05m2)。原告李时林支出评估费6000元。3、截至2020年5月21日本案第一次开庭审理，天龙公司开发的上述“御景花园商住小区”项目尚未完成竣工验收。判决的理由及结果本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。国家对商品房预售实行预售许可制度，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。本案中原、被告双方于2014年3月31日签订的《住房团购协议》名为“团购协议”，实为李时林个人与天龙公司签订的协议。基于该协议在内容上具备了商品房买卖合同的基本要素，该协议签订后本案起诉前天龙公司已于2014年8月19日依法取得《商品房预售许可证》，天龙公司取得《商品房预售许可证》后双方至今未按协议约定“收回此协议”、另行“正式签订《商品房买卖合同》及附件”，及后续选房、交纳房款、收取房款的履约行为，依法应认定双方于2014年3月31日签订的《住房团购协议》有效，并依照该协议确定双方的权利义务。双方在上述协议中约定乙方天龙公司应在该协议签订之日起第28个月前完成住宅建设，第32个月前完成院内全部配套工程建设，第36个月前分户办理《房屋产权证》和《国土使用证》。但截至2020年5月21日本案第一次开庭审理，天龙公司开发的上述“御景花园商住小区”项目尚未完成竣工验收，表明天龙公司并没有按上述约定的期限完成该项目的建设，截止2020年5月21日尚未具备交房条件。双方在协议中约定乙方取得预售许可证5天内，剩余后续款项由甲方购房户选择以现金或银行按揭贷款方式支付。天龙公司于2014年8月19日依法取得《商品房预售许可证》后，原告李时林就所选购的房屋于2015年3月12日交纳了房款4万元、于2015年6月29日交纳房款5万元，但至本案诉诸本院时，尚未付清所选购的房款。故双方均存在违约行为。在双方均存在违约行为的情况下，于2019年1月28日，天龙公司的法定代表人通过电话通知李时林“把尾欠款交清楚，把手续办理完善”，明确做出了继续履行合同的意思表示，并在电话中单方指定三天期限，逾期后果自负。在未给李时林合理履约时间、在合同未解除的情况下，天龙公司随即于2019年2月2日与案外人童某某签订《商品房买卖合同》，将李时林选购的御景花园商住小区3栋1402号房屋出卖给了童某某，致使原、被告之间的合同已无履行可能。被告天龙公司明显违反诚实信用原则并构成根本违约，依法应承担违约责任。故对原告要求被告退还已付房款19万元，并赔偿损失的诉讼请求，本院依法予以支持。原告的经济损失按涉案房屋的评估的市场价格与合同价格的差价计算，认定为265847.75元。对原告还要求被告支付已付房款的利息的诉讼请求本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告李时林与被告娄底市天龙房地产开发有限公司于2014年3月31日签订的《住房团购协议》自本判决生效之日起解除；二、被告娄底市天龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告李时林已付购房款19万元、赔偿原告经济损失265847.75元；三、驳回原告李时林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，评估费用6000元，合计8050元由被告娄底市天龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。（以下无正文）审判员  游龙二〇二一年一月十二日书记员  刘维附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。