安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初字148号原告：叶淮，女，1951年12月16日出生，汉族，教师，住安徽省合肥市桐城。委托代理人：杨天祥，安徽灜鼎律师事务所律师。被告：科大花园第三届业主委员会，住所地安徽省合肥市桐城。负责人：季明荣，主任。委托代理人：候卫爽，安徽国运律师事务所律师。委托代理人：赵冬梅，安徽国运律师事务所律师。原告叶淮诉被告科大花园第三届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶淮及其委托代理人杨天祥，被告科大花园第三届业主委员会的委托代理人候卫爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶淮诉称：原告系合肥市包河区科大花园业主，科大花园第三届业主委员会于2014年12月3日未经业主大会表决，作出将物业费与暖气费绑定的决定（2号公告），原告多次向被告要求交纳暖气费用，但被告均以原告未交物业费为由拒绝收取，拒绝向原告提供暖气。因物业公司不履行合同约定，且原有物业服务合同已经到期，原告及其他业主于2015年4月23日书面向被告提议召开业主大会重新选聘物业公司的申请，被告收到20%以上科大花园小区业主的申请后，未经业主大会授权，于2015年5月9日违法作出认定部分业主提议无效的决定（关于签名的回复）。另被告于2015年11月10日在小区发布公告（8号公告），定于2015年11月12日晚在科大南区大阶梯教室召开科大花园小区单元长会议，决议表决：表决通过新《科大花园小区业主大会议事规则》；表决通过新的《业主大会管理规约》等事项。公告同时表明上述表决事项只通过单元长同意授权即可执行。2015年11月15日，原告得知被告在小区业主不曾参与的情况下，以单元长表决方式即所谓的业主代表大会形式违法替代业主大会，并于2015年11月12日表决通过了新的议事规则和管理规约、业主委员会委员名单、续聘物业公司等决议事项，并将伪造的表决选票、会议记录及表决决议等送交包河区芜湖路街道办事处在审核备案中查出，现中止备案。综上所述，被告的上述行为侵害了原告作为小区业主的合法权益，现依法行使业主撤销权。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令：一、判令撤销合肥市包河区科大花园第三届业主委员会作出的《第三届业委会公告（2号）》、《对601人签名提议的答复》、《第三届业委会公告（8号）》、业主代表大会表决结果；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告科大花园第三届业主委员会辩称：一、本案不具备提起业主撤销权之诉的法定条件，原告的合法权益并未受到侵害，被告既未违法，也未超越权限，原告本次诉讼属于滥用诉权，其所述诉讼请求均不具备可撤销性。按照法律规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予撤销。所谓合法权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大会或业主委员会决定的侵害。被告认为，业主委员会是否已经做出了决定，以及业主委员会的决定是否构成侵权，是本案的焦点问题，也是原告能否行使业主撤销权的前提和基础。业主委员会的决定是否构成侵权必须进行法律层面的分析。根据立法的精神和司法实践，对于在业主委员会这样一个组织的行为是否构成侵权，须从侵权法的角度出发进行考量。业主提出撤销的所谓决议必须符合以下几点：1、目的的不当性，2、行为的违法性，3、后果的致害性。本案的涉案内容均不符合上述内容，不能认定侵害原告合法权益。同时，按照“所有权应受合理限制，以保障权利正常行使并增进业主共同体的共同利益”的基本理论，业主的专有权应当受到限制。因此，单个业主权利应当受到业主所共同制订的管理规约的限制，其对业主大会或业主委员会的决定有相对的容忍义务。如果业主不承担容忍义务，动辄提起撤销之诉，无疑将大大增加业主自治团体的管理成本，影响小区的正常生活秩序。因此，只要业主大会或业主委员会的决定没有对少数业主造成超过容忍限度的不利利益，尽管该部分业主的权益受到一定的影响，该部分业主也不能行使撤销权。另外，起诉业主应当举证证明其遭受不利利益，或者业委会所作决定逾越了法定或约定的权限范围或作出共同决定的程序违反了法律法规的强制性规定。二、根据事实和法律规定，原告所述的主要诉讼请求均不能成立，不具有可撤销性，被告并未侵犯其任何的合法权益。1、原告所述的“2015年11月12日晚在科大南区大阶梯教室召开科大花园小区单元长会议，表决通过新的《科大花园小区业主大会议事规则》，以单元长表决方式替代业主大会的说法”是错误的，与客观事实不符。原告起诉该项请求主要依据是2015年11月10日在小区发布的公告（8号公告），但是纵观该公告的全部内容并没有违法之处，也没有侵犯到原告的合法权益，该公告的第2页第一段表示“今后决定重大事项或举措时，由业委会提出方案或举措，提交单元长会议讨论决定，不耽误开展工作，当然，单元长会议授权的方案或举措，最后还要在业主大会上报请批准。”因此，可以看出，并没有以单元长的会议取代业主大会，更没有将单元长的决议代表业主大会的决议，该公告明确提出，单元长会议授权的方案或举措，最后还在业主大会上报请批准；而且，原告所诉的两个文件没有最终表决，只是拟修改并仅仅保留在提交单元长会议讨论阶段，该公告的第2页第2自然段也明确显示“从11月11日起，各单元长可到业委会办公室领取科大花园业主公约修改稿和议事规则修改稿，以便在表决前先熟悉这两个文件内容”。因此，该两个文件并没有最终通过修改，公告的内容也只是让单元长领取修改稿，征求大家意见，并非像原告所述的那样“擅自修改”和“表决通过”。修改业主公约或议事规则是小区管理过程的一件普通的事情，在这两个文件的修改中，就像修改国家的法律和其他法规一样，总会有不同的声音。但是以侵权为由要求撤销，作为业主的原告，必须证明上述两个文件的修改侵犯了其合法权益，况且本案讼争的两个文件根本就没有正式表决通过。2、原告要求撤销2015年5月9日业委会对“601人签名提议的答复”没有事实与法律依据。首先，该答复并不是业主委员会的决议，仅仅是针对业主的提议而给出的意见或者建议，没有侵犯到原告和其他业主的合法权益，如果对该答复不满意完全可能通过沟通协商或经过所在的居委会、街道进行解决，业主并未丧失提议权，也并未因此受到权利侵害。其次，该答复不具备可撤销性，该答复是针对2015年4月23日的部分业主提议重新选聘物业公司的答复，业主提出重新选聘物业公司最终是否重新选聘物业公司必须经过业主大会或业主代表大会表决通过，该答复并不是拒绝选聘新的物业公司，也不是不同意部分业主的提议，只是建议业主继续征集有效签名，交清所欠物业费，这一答复也是基于完善提议的质量，同时避免欠费业主以更换物业为由逃避物业费，如果业主不缴费又积极要求更换物业公司，这样必定给物业公司的更换和重新选聘工作带来极大的障碍，同时影响到重新选聘的工作进程和质量。另外，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；同时第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。因此，该答复无论是从出发点上，还从内容上均是善意的回复，也是从整个的工作的大局和小区的整体安宁祥和出发的，并没有侵犯到业主的任何合法权益。再次，更换或重新选聘物业公司是一项长期的工作，也需要相关主管部门的指导和监督，仅凭业主委员会是无法决定何时更换或更换哪一家物业公司的，该答复的目的是为了完善提议的合法性和真实性，这也说明业委会对待更换物业公司这一敏感性工作是慎重的，也是负责任的，并且在答复的结尾还在一再强调要继续征集有效签名，尽量让不欠费的业主签名，这样才能增加提议的含金量和说服力，这样才能让原物业公司无话可说，难道对于这样一份负责任的答复都需要撤销吗？3、原告起诉要求撤销2014年12月3日的《第三届业主委员会公告》（2号）。首先，该公告并不是业主委员会的决议，该公告的内容是督促广大业主在供暖即将来临时抓紧时间缴费，尽量不要拖欠物业费和供暖费或公摊费，业主委员会的这个公告的目的是让小区的广大业主不要欠费，以免影响整个小区的物业管理秩序。因为是否缴纳物业费以及物业费的收取比例直接影响到小区的物业管理质量，业主委员会作为沟通业主和物业公司的桥梁，有义务督促广大业主依法缴费。该公告中并没有将物业费和供暖费捆绑，实际上物业费也没有与供暖费捆绑，业主委员会更没有同意或者授权物业公司捆绑收费。因此，原告起诉的该项请求根本就缺乏事实和法律依据，原告的合法权益并未因因此公告而受到任何的影响，目前整个小区的物业管理公司并没有将上述两项捆绑收费。其次，《第三届业主委员会公告》（2号）是2014年12月3日发布的，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。该一年期限应视为除斥期间，不适用关于中止、中断或延长的规定，本案原告在2016年1月起诉要求撤销也超过了上述期间。综上所述，原告的各项诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求或裁定驳回起诉。经审理查明：原告系合肥市包河区科大花园业主。2014年12月3日，科大花园第三届业主委员会在小区内发布《第三届业委会公告（2号）》公告主要内容：供暖即将开始，没有交纳暖气费、物业费和公摊费的住户请抓紧时间交费。少数住户交暖气费时，却没有交物业费或公摊费，这样也不能供暖。有些住户不满金田公司的服务质量，可以通过合理渠道来解决；以此为借口拒交物业费，严重影响了小区的服务质量，侵犯了大多数规规矩矩交费的业主们的利益。这是不公平的，也是法规不允许的。希望这些住户识时务、顾大体、珍惜自己名誉，不要触犯众怒、引发强制措施、甚至被迫走上法庭。2015年3月27日，科大花园第三届业主委员会在小区内发布《第三届业委会公告（5号）》，公告主要内容：六月底科大花园小区与金田物业公司的合同将要到期，科大花园小区面临是否重新选聘物业公司的问题。市房产主管部门在有关文件中一再告诫：不宜轻率更换物业公司。全国各地居民小区一些活生生的案例表明更换物业公司弊多利少。科大花园小区一些业主认为，金田物业公司6年没有涨过价，在合肥市类小区中物业费最低，在科大花园小区动荡期间，自己垫费服务，还算是诚实守信，顾全大局。所以，没有足够理由，则不宜更换物业公司。但是，科大花园业主中也有一些反对金田物业公司的，要求重新选物业公司的声音。这种声音占多大比例，目前尚不清楚。业主委员会提醒：此类业主可以征集20%的业主签名，提议重新选聘物业公司。“签名提议”必须在四月底交到业主委员会，因为后续投票、招标等，工作量特大，迟了来不及。2015年4月23日，科大花园601名业主致信科大花园第三届业主委员会，信的名称为《关于要求重选物业的公开信》，公开信的主要内容：当前执行的《科大花园过渡期物业服务委托合同》及延期合同将2015年6月30日到期。按照科大花园第三届业主委员会3月27日发布公告（5号）的要求：征集“要求重选物业”的20%业主签名，“提议重新选聘物业”。在广大业主的支持下，我们已征集到超过30%的科大花园业主签名。现请求第三届业主委员会按照5号公告的公开承诺，在上级政府主管部门的指导下，在中国科大有关部门的帮助下，依法公开启动物业服务企业的遴选工作，组建具有广泛代表性的物业遴选工作组，为科大花园物业服务企业选聘工作开创一个依法、有序竞争的局面，同时通过竞争和后期的督促工作，力争在不增加物业费用的前提下，遴选出一个富有责任心、服务意识强的物业公司。2015年5月9日，科大花园第三届业主委员会在小区内发布《对601人签名提议的答复》，答复的主要内容：四月底，业委会收到了有601人签名的要求重新遴选物业公司的提议表。经核查，其中有382人是欠费户。物业条例明确规定了业主必须履行及时足额交清物业费的义务和享受提议、选举和被选举等权利。根据义务和权利对等原则，不履行义务，当然不能享受权利。所以这382人签名无效。接下来有两种途径可以补救：1、请欠费户迅速交清欠费；2、继续征集有效签名，达到总户数的20%以上。请组织者抓紧时间，5月20日前之前将结果报业委会。庭审中，原告认为被告还发布了《第三届业委会公告（8号）》、《第三届业委会公告（9号）》以及业主代表大会表决结果，但原告仅提供了复印件，未提供原件；被告认为，没有发布《第三届业委会公告（8号）》、《第三届业委会公告（9号）》以及业主代表大会表决结果，原告提供的是复印件，真实性不予认可，存在剪辑和篡改的可能性。目前小区还是在使用前期经过备案的《议事规则》、《业主管理规约》，并未侵犯到原告的合法权益。另查明：2016年2月23日，管理科大花园小区的合肥金田物业管理有限公司出具一份情况说明，主要内容：科大花园业主缴纳的供暖费一直是我公司代收，供暖费与物业管理费一直是分别收取、分立账户，供暖设施设备一直由我公司工程部负责运转、检修、更换、维护。我公司从未采纳和实施将供暖费与物业管理费捆绑收费，业主委员会也从未同意或授权捆绑收费。以上事实，有原、被告陈述，原告提供的住房证明、身份证复印件、业主委员会备案表复印件、82名业主身份信息及要求起诉科大花园业主委员会的授权委托书、业主委员会8号、9号公告复印件及业主代表大会表决结果复印件、业主委员会5号公告、业主公开信及附件、业主委员会的回复、科大花园是否从新选聘物业的表决结果公告、业主委员会2号公告及2014年安徽省商报的报道、韩永建与丁家富的证人证言，被告提供的科大花园《议事规则》、《业主管理规约》、修改意见稿、情况说明、缴费情况统计表等证据材料在卷佐证。本院认为：业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。但业主应当提供证据自己的合法权益受到侵害。关于原告要求撤销的《第三届业主委员会公告（2号）》。本院认为，我国国务院出台的《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。2号公告的内容是督促、提醒小区广大业主在供暖即将来临时抓紧时间缴费，尽量不要拖欠物业费和供暖费，这是被告的正常管理行为，并不是业主委员会的决议，业主委员会作为沟通业主和物业公司的桥梁，有义务督促广大业主依法缴费。管理科大花园小区的合肥金田物业管理有限公司也出具了一份情况说明，证明物业公司从未采纳和实施将供暖费与物业管理费捆绑收费的决定，业主委员会也从未同意或授权捆绑收费。该公告中并没有明确将物业费和供暖费捆绑收费，原告也未提供证据证明自己交了供暖费，因未交物业费而导致供暖受到影响。因此，原告要求撤销2号公告的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求撤销的科大花园第三届业主委员会发布的《对601人签名提议的答复》。中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条规定：业主拒付物业服务费，不缴专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。我国国务院出台的《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利；享有提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议权利；享有参加业主大会会议，行使投票权；享有选举业主委员会成员，并享有被选举权；享有监督业主委员会工作的等权利。一方面，科大花园的《议事规则》、《业主管理规约》没有规定业主拒付物业服务费的，可以限制其享有的提议、选举和被选举等权利。另一方面，业主的提议权、投票权、被选举权等权利是法律规定的权利，并不因拒付物业服务费而丧失，科大花园第三届业主委员会在发布的《对601人签名提议的答复》中明确驳夺了欠费业主的提议权等权利，认定382人欠费业主签名提议无效，这是明显违反法律的行为，原告要求撤销该答复，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求撤销的《第三届业委会公告（8号）》、业主代表大会表决结果。原告仅提供了复印件，未提供原件。被告认为，没有发布《第三届业委会公告（8号）》、业主代表大会表决结果，原告提供的是复印件，真实性不予认可，存在剪辑和篡改的可能性，目前小区还是在使用前期经过备案的《议事规则》、《业主管理规约》，并未侵犯到原告的合法权益。本院认为，原告未提供原件，本院无法核实《第三届业委会公告（8号）》、业主代表大会表决结果的真实性与内容的完整性，原告证据不足，应承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，国务院《物业管理条例》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销科大花园第三届业主委员会于2015年5月9日作出的《对601人签名提议的答复》；二、驳回原告叶淮其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告叶淮负担20元，被告科大花园第三届业主委员会负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孙永祥人民陪审员  徐 明人民陪审员  吕 华二〇一六年五月三十一日书 记 员  阮 莉附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。国务院《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。