崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第2386号原告上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈斌，总经理。委托代理人赵华云，上海市广懋律师事务所律师。被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人宁振宾。被告上海上宁实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人宁振宾。两被告共同的委托代理人杨小军，上海光大律师事务所律师。原告上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)诉被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)、上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日、2016年5月3日两次公开开庭进行了审理，原告前卫公司的委托代理人赵华云、被告虹盛公司、上宁公司的委托代理人杨小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前卫公司诉称，被告上宁公司原企业名称为上海笃铁实业有限公司，2011年10月变更为上海上宁实业有限公司。2010年8月1日，原告前卫公司(甲方)与被告上宁公司(乙方)就崇明县长兴镇前卫支路185—199号相关房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年1月1日至2017年12月31日，合同还就租金的标准、支付方式、违约责任等事项作了约定。2011年6月23日，为经营需要，被告虹盛公司、上宁公司与原告签订了《补充协议》，协议约定，经三方协商一致：即日起，有关上宁公司与前卫公司在《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给被告虹盛公司，同时上宁公司和虹盛公司对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年12月2日，原告与被告虹盛公司签订了《补充协议》，将原租赁合同约定的租赁期限修改为2011年1月1日至2022年12月31日。2010年8月，原告按约将涉案房屋交付被告上宁公司使用，之后，两被告占有使用至今。期间，被告虹盛公司有逾期支付租金的情形，原告也曾书面发函催讨。2014年1月起被告虹盛公司拖欠租金，2015年2月27日原告向两被告发出《租金催讨通知书》，要求两被告支付2014年全年租金和2015年1月起半年租金。2015年3月18日，因两被告未响应原告的催款通知也未支付租金，原告向两被告发出《解除函》，通知两被告自2015年3月23日起解除系争场所的《租赁合同》及《补充协议》，要求两被告于2015年3月31日前腾退租赁场所，将涉案房屋归还原告，并结清移交前拖欠的租金、使用费及租赁期间发生的一切费用。然两被告仍未按时腾退归还。为此，原告诉至法院，请求判令1、确认原告前卫公司与被告虹盛公司、上宁公司就崇明县长兴镇前卫支路185—199号(前卫农场2街坊42丘)房屋于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》、2011年12月2日签订的《补充协议》于2015年3月23日解除，并要求两被告腾退相应的房屋；2、被告虹盛公司支付2014年1月1日至2015年3月23日租金人民币726703元；3、被告虹盛公司支付违约金117600元；4、被告虹盛公司支付占用费(自2015年3月24日起至2015年12月31日的占用费标准按每日1691.50元，2016年起按每日1776.08元计算)；5、被告上宁公司对被告虹盛公司上述二、三、四项的诉讼请求承担连带责任。原告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、2010年8月1日《房屋租赁合同》、2011年6月23日《补充协议》、2011年12月2日《补充协议》各1份，用于证明原告、与两被告就涉案房屋达成了租赁合同；2、房地产证复印件2份及上海前卫实业公司的证明1份，用于证明涉案房屋的合法性以及原告有权行使对外出租的权利；3、租金缴纳报表及对帐单，用于证明两被告合同的履行情况及被告自2014年1月开始两被告就没有支付租金的事实；4、2013年关于《协商方案》的复函、租金催讨通知书、解除函各1份，用于证明协商、催讨租金、通知解除合同及合同自2015年3月23日解除的事实；5、《申请报告》、《承诺书》各1份，用于证明延长租期的事实；6、《跨街广告合同书》、《结算协议书》各1份，用于证明跨街广告牌是由原告出资，被告施工安装，且双方对此已结算完毕；7、关于降租申请书、降低电费单价的报告及协商方案复函各1组，用于证明协商过程，但双方并未达成一致意见，另当时用电量的申请是400至450千瓦，但是被告使用不足，所以分摊得较多。被告虹盛公司、上宁公司辩称，由于原告长期拖延相关设施的建设，在履行合同过程中有瑕疵，导致被告虹盛公司招商的商家错过黄金经营时间，消费人群也大量消失，使商家无法实现经营活动。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另原告的违约金的计算标准过高，要求按照银行同期贷款利率计算。两被告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、《房屋租赁合同》1份和《补充协议》2份，与原告的证据相同，证明双方的租赁关系。原告与被告虹盛公司的《补充协议》中对动迁过程中的动迁利益归属作了约定，但是被告上宁公司并未在该协议中签字，故被告上宁公司的连带责任就被免除了；2、关于跨街广告牌的约定，用于证明原告怠于行使《房屋租赁合同》中约定的义务，拖延跨街广告牌的制作；3、涉案房屋的房地产权证复印件1份；4、函件及复函各1份，用于证明在招商过程中，原告没有配合被告履行应尽的义务；5、商函、上海沛尔饭店管理有限公司来函、复函各1份，用于证明因原告的问题导致的被告的损失，被告要求减免租金，也遭到原告的拒绝；6、申请书及关于降低电费的报告各1份，用于证明原告向被告收取电费的价格不合理；7、降租申请及复函各1组，证明我们就降租及延长租期与原告进行过协商。经质证，两被告对原告提供的证据1的真实没有异议，但认为被告上宁公司未在之后的《补充协议》上签字，已免除了被告上宁公司的连带责任；对证据2、3予以认可；对证据4—7的真实性没有异议。原告对两被告提供的证据1的真实性没有异议，但认为之后的《补充协议》并未对主合同的权利义务进行变更，不影响被告上宁公司的连带责任；对证据2的真实性没有异议，原告已经按约履行了配合被告制作广告牌的义务，相反被告却没有按约开通环岛免费班车及打造商业氛围；对证据3没有异议；对证据4的真实性没有异议，原、被告之间是租赁合同关系，合同约定原告协助办理的只是承租方服饰市场的执照，这个执照很早就办出来了，所以不存在履行瑕疵的问题；对证据5的真实性没有异议，但对被告与沛尔公司的往来不清楚；对证据6的真实性没有异议，被告在2010年10月18日向我们申请增加电量，要增加到400—500千瓦，被告现在占有的这块电量，不管高低都应由被告承担；对证据7的真实性没有异议，但双方未能达成一致意见。经审理查明，2010年8月1日原告前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《房屋租赁合同》，其中第一条，租赁物概况：甲方房屋位于长兴岛前卫支路185—199号(原前卫气筒厂)，主体房屋为二层建筑。三个底层建筑面积共计1965.6平方米，二层面积为702平方米，总建筑面积约2667.6平方米。乙方因经营需要，需将2—5号楼间的三个连廊连接搭建，但设计及施工方案需报甲方书面同意后方可实施；二、房屋用途：该房屋用于经营服饰百货市场，未经甲方书页同意，乙方不得擅自改变房屋用途。服饰市场相关证照由甲方协助乙方办理，一切费用由乙方承担(以发票及其他单据为准)；三、租赁期限：租赁期限自2011年1月1日至2017年12月31日。……；四、租金及支付方法：该房屋年租金为人民币560000元，租金第3—4年递增5%，自第5年起租金每年在上一年度的基础上递增5%。租金被告先付后用的原则，每半年支付一次。合同签订之日起15日内，乙方向甲方支付半年租金280000元，后期租金乙方于每年的1月15日和7月15日前向甲方支付。乙方不能按时缴纳租金及其它费用的，每延迟一天，则还需按年租金的0.5%交纳违约金。合同签订后乙方向甲方交付押金60000元，合同期满后，乙方如无任何违约情形，押金予以退还；……十、甲方解除合同的情形：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并可追究其违约责任：……2、乙方拖欠租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的；……十二、违约责任：租赁期间双方必须严格履行本合同，乙方违反本合同第十条任何一项约定的，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，还应支付年租金的20%作为违约金。……合同签订后，原告按约交付了房屋，上海笃铁实业有限公司支付了押金60000元。2011年6月23日原告前卫公司(甲方)、上海笃铁实业有限公司(乙方)、被告虹盛公司(丙方)签订《补充协议》，约定自即日起，有关乙方与甲方在《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给丙方，同时乙方和丙方对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年10月19日上海笃铁实业有限公司变更企业名称为上海上宁实业有限公司，即本案被告。2011年11月15日原告前卫公司与被告虹盛公司签订《补充协议》，将原租房合同的租赁期限2011年1月1日至2017年12月31日调整为2011年1月1日至2022年12月31日，协议还对增加的租期内租金的标准及合同的解除等内容作了约定。自2014年起两被告拖欠原告租金。2015年2月27日原告向两被告发函要求两被告支付2014年及2015年上半年的租金；次月18日原告发函要求自2015年3月23日起解除租赁关系并要求返还房屋。另查明，涉案房屋的权利人为上海前卫实业总公司，该公司授权原告行使对外出租业务。又查明，涉案房屋现由被告虹盛公司经营使用，该公司同时又将部分房屋出租给案外人。审理中被告未提供转租的相关证据及次承租人的相应信息。原告表示对于次承租人不需要在本案中处理，由其自行协商解决。审理中，被告虹盛公司申请对涉案房屋中属于被告虹盛公司的装修残值进行工程造价的司法鉴定，对于残值损失鉴于被告已另案起诉原告要求赔偿损失，双方均同意在另案中一并处理。本院认为，原告与两被告之间的《房屋租赁合同》及两份补充协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告虹盛公司未按照合同的约定支付租金，在原告的催要下仍拒绝支付，已构成违约。被告虹盛公司辩称原告拖延设施建设，履行合同有瑕疵，导致其经营困难，但未能提供相应证据予以佐证，客观上原告也履行了合同约定的协助办理服饰市场相关证照、设立跨街广告牌的义务，且市场行情、客流多寡属经营风险，难以归责于原告，故对被告的辩称本院不予采信。现原告书面通知两被告于2015年3月23日解除合同，符合合同约定的单方解除权，故原告要求确认解除其与两被告之间的《房屋租赁合同》及两份补充协议，并要求被告虹盛公司腾退并返还涉案租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案房屋由两被告使用至今，故原告要求支付租金及实际占有期间的使用费，并无不当，租金和使用费的标准双方亦无争议，本院予以支持。原告同意将已付的押金60,000元在租金中予以抵扣，本院予以准许。对于原告违约金的主张，本案系“乙方拖欠租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的”,甲方(前卫公司)选择解除合同，被告虹盛公司承担的是解约违约金，即合同约定的“年租金的20%”，故原告的主张，合法有据，被告虹盛公司主张过高，依据不足，本院不予采纳。本案中原告与两被告约定就《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务及法律责任由两被告互负连带责任，与法不悖，本院予以准许，两被告辩称被告虹盛公司之后单独与原告签订的增加租赁期限的《补充协议》，已免除了被告上宁公司的连带责任，无事实与法律依据，且原告解除合同的事宜并未发生在增加的租赁合同期间，故本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海前卫投资管理有限公司与被告上海上宁实业有限公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》、原告上海前卫投资管理有限公司与被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于2011年12月2日签订的《补充协议》于2015年3月23日解除，被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将崇明县长兴镇前卫支路185—199号房屋移交给原告上海前卫投资管理有限公司；二、被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司租金人民币666703元(自2014年1月1日起计算至2015年3月23日止，抵扣已付押金人民币60,000元)；三、被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司自2015年3月24日起至被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司实际移交崇明县长兴镇前卫支路185—199号房屋之日止的房屋使用费(自2015年3月24日起至2015年12月31日的使用费标准按每日人民币1691.50元，2016年起按每日人民币1776.08元计算)；四、被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司违约金人民币117600元；五、被告上海上宁实业有限公司对上述第二、第三、第四项判决承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11367元，保全费人民币4304元，合计人民币15671元，由被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司、上海上宁实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  宋成钢审 判 员  王秋红人民陪审员  施照祥二〇一六年五月三十日书 记 员  陈 强附：相关法律条文第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…….；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。