江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0303民初4993号 原告：浙江开元物业管理股份有限公司徐州城南分公司，住所地徐州市云龙区金沙路**澎湖小区物业办公室。 负责人：季娟，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈玉明，男，1978年8月8日生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。 被告：李松涛，男，1966年9月3日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城南分公司（以下简称开元物业公司）与被告李松涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理;后因案情复杂，依法转为普通程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告开元物业徐州城南分公司的委托诉讼代理人陈玉明、曹倩到庭参加诉讼，被告李松涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开元物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费1251.63元（0.6元/平方米/月×124.17平方米×24月×0.7）、滞纳金1370.5元（按日千分之三计算）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告自2016年8月开始一直为徐州市新城区澎湖苑小区提供物业管理服务，原告履行了合同约定的各项义务，但被告在享受了原告提供的物业服务同时却拒绝交纳物业服务费。经原告多次催要，被告仍拒不履行交费义务。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告李松涛未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月14日，原告开元物业公司（甲方）与被告李松涛签订《工程学院公租房前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方承租的徐州工程学院8-1-302室房屋（建筑面积124.17平方米）提供物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮和管理等；物业服务费收费标准（按建筑面积）为高层1.2元/平方米/月；多层1.2元/平方米/月；预收公共能耗费500元/年，物业服务期限：合同期内如业主大会成立，重新选聘的物业服务企业进场服务之日，本合同自然终止，反之合同期过后，业主大会仍未成立，本合同自动续期，物业服务内容及收费标准延续本合同约定等。 2016年10月24日，徐州工程学院（甲方）和原告开元物业公司（乙方）签订《工程学院公租房前期物业服务合同》，主要约定甲方委托乙方为徐州工程学院公租房提供前期物业管理服务，物业服务项目包括：负责制定本物业服务工作计划经甲方审查批准后组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案材料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度；年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、排污管、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等；负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护和管理；负责本物业管理区域内的公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集清运等；负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗值勤等；委托服务期限为五年，本合同期限未满，若物业管理委员会代表公租房承租人与依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效的，本合同自动终止；物业服务费按房屋建筑面积向公租房承租人直接收取，高层住宅1.2元/平方米/月。违约责任：1、因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿；2、因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿；3、公租房承租人违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求欠费的公租房承租人限期交纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉该公租房承租人主张权利，但乙方承诺只向欠费的公租房承租人主张权利。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，公租房承租人有权拒绝支付；已经支付的，公租房承租人有权要求乙方清退多收费用；4、因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。 2017年8月1日，徐州工程学院公租房业主委员会（甲方）与原告开元物业公司（乙方）签订《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》一份，主要约定甲方委托乙方为徐州工程学院公租房澎湖苑小区提供物业管理服务，物业服务内容主要包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；公共绿化的日常养护；物业公共部位、道路和相关场地的清洁卫生；垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理；管理区域内公共秩序的维护和安全防范协助管理等；物业服务收费标准为：乙方按建筑面积向承租人或使用人收取物业管理服务费：住宅0.6元/平方米/月，自2017年8月1日算起；合同有效期为1年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止。 2018年12月29日，徐州工程学院公租房业主委员会（甲方）与原告开元物业公司（乙方）签订《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》一份，约定合同有效期为1年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止。其他内容与2017年8月1日签订的《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》基本相同。 被告李松涛系案涉徐州工程学院公租房澎湖苑小区****承租人，其尚欠原告物业服务费1251.63元（2017年8月1日至2019年7月31日期间，房屋建筑面积124.17平方米×0.6元/平方米/月×24个月×0.7≈1251.63）。 另查明，徐州工程学院下发的《徐州工程学院公租房管理办法》第十三条规定：“1、按照徐州市房管局招标的前期物业服务合同的约定和相关物业收费规定，前期物业服务费标准为1.2元/平方米，由公租房承租人向前期物业服务公司缴纳。”2017年12月21日，徐州工程学院又下发了《徐州工程学院关于加强公租房管理的补充规定》，规定了本单位公租房成立业主委员会、物业收费办法、资金支出等方面的内容。 再查明，2020年11月5日，徐州工程学院向本院出具《说明函》一份，载明：“……1.徐州工程学院公租房（以下简称公租房）由徐州工程学院建设，产权归学院所有；按《徐州工程学院公租房管理办法》及学校、政府相关规定，学校教职工享有公租房房屋使用权。2.公租房用地属于教育用地，户口性质为集体户口，不能办理单一产权证和房证。3.按《徐州工程学院公租房管理管理办法》第二章第十三条规定，由公租房承租人向前期物业服务公司缴纳物业服务费，公租房租赁协议中未再重复约定。教职工向学校缴纳的房租中，不包含房屋物业管理服务费。4.根据《徐州工程学院关于加强公租房管理的补充规定》（徐工院后勤发[2017]1号）文件，学校成立公租房业主委员会（临时）。公租房业委会负责公租房的日常管理工作，负责选聘物业服务企业并签订物业服务合同。特此说明！” 又查明，原告自2016年7月14日进驻案涉小区提供物业服务至今。 本院认为，案涉2016年7月14日《工程学院公租房前期物业服务协议》、2016年10月24日《工程学院公租房前期物业服务合同》、2017年8月1日《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》、2018年12月29日《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》均系合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告开元物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告为案，被告为案涉小区承租人，业管理服务后，被告应按照合同约定及时向原告交纳物业服务费。故对原告要求被告支付其自2017年8月1日至2019年7月31日期间按照空置房标准计算的物业服务费1251.63元，因有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的滞纳金问题。本院考虑到本案纠纷实际情况，从钝化双方矛盾出发，为构建物业公司和业主之间和谐关系，故对原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院暂不予支持。 由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。 案涉小区系徐州工程学院开发的单位职工公租房，承租人均为本单位教职工，带有一定福利性质，其本意是为了解决单位职工住房问题。在商品房价格相对高位运行，购房成本巨大的现实情况下，广大案涉小区的教职员工应当是从中普遍受益的。物业服务管理作为现代化小区管理服务的基本需求，无论是商品房小区还是公租房小区，都必然产生物业费等服务费用，缴纳物业服务费也是享受物业服务的小区业主不可回避、应当承担的一项义务。基于本案的特殊情况，人民法院，人民法院也希望包括被告在内的案涉小区承租人，本单位提供的便利同时，多一些理解和包容，在物业费的问题上能与物业公司、开发单位良性互动，共同营造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。 依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告李松涛支付原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城南分公司2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费1251.63元； 二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城南分公司负担32元，由被告李松涛负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 瑶 人民陪审员  倪香云 人民陪审员  董 梅 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  马雪羽