新疆维吾尔自治区拜城县人民法院民 事 判 决 书（2016）新2926民初417号原告张天柱，男，汉族，1986年出生，企业职工，住拜城县。委托代理人刘刚，新疆远新律师事务所律师（特别授权代理）。被告新疆嘉居房地产开发有限公司。住所地拜城县世纪新城*号楼****号。法定代表人刘冬卫，该公司董事长。委托代理人彭林，该公司副总经理（一般代理）。第三人中国农业银行股份有限公司拜城县支行。住所地拜城县红旗路**号。负责人黄娟，该支行行长。委托代理人艾买提·肉孜，该行副行长（一般代理）。原告张天柱与被告新疆嘉居房地产开发有限公司（以下简称嘉居房产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司拜城县支行（以下简称农行拜城支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，第三人农行拜城支行以有独立请求权第三人名义提起诉讼，请求对金融借款合同纠纷进行审理，本院决定合并审理。依法由审判员罗永怀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张天柱的委托代理人刘刚，被告嘉居房产公司的委托代理人彭林，第三人农行拜城支行的委托代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张天柱诉称：2015年1月28日，我与被告嘉居房产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：由我购买被告在拜城县开发的嘉居绿城小区6栋1单元1503室，总房款362980元，2015年9月30日前交房。之后，我将房款304980元（其中自己首付50980元，254000元在第三人农行拜城支行贷款，剩余首付款58000元约定在2017年2月1日前付清）交予被告。到交房期后被告未按约交房，且该房屋至今未验收，不能入住。为维护我的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、依法解除我与被告嘉居房产公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告嘉居房产公司退还我购房款304980元；3、被告嘉居房产公司承担本案的诉讼费用。被告嘉居房产公司辩称：我公司没有履行合同义务是因多种原因造成的，整个小区工程争取在下半年完工交付，故不同意解除合同，也不同意退还房款。第三人农行拜城支行诉称：2015年2月9日，原被告与我行签订《个人购房担保借款合同》1份，约定由原告张天柱用其出资首付购买的拜城县嘉居绿城小区6栋1单元1503室住房一套向我行申请按揭贷款254000元，由该房屋开发商被告嘉居房产公司作为该贷款合同的保证人。现原被告因商品房买卖合同发生纠纷，我行希望原被告能继续履行商品房买卖合同，如果该合同依法解除，作为无过错的第三人，我行依法提起独立的诉讼请求，请求判令：1、解除我行与原被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令原告张天柱支付未偿还的贷款本金246986.19元，利息1109.38元／月（计至本息清偿之日止），合计248095.57元，并对抵押物行使优先受偿权；3、被告嘉居房产公司与原告张天柱承担连带责任；4、诉讼费由原告张天柱和被告嘉居房产公司负担。原告张天柱为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》和零首付购房协议书1份，证明原被告双方存在商品房买卖关系，双方协商首付款给付方式和被告嘉居房产公司应在2015年9月30日交房的事实。2、《个人购房担保借款合同》1份、收据2份，证明原告张天柱以自己首付50980元，向第三人农行拜城支行贷款254000元的方式交付了大部分房款的事实。3、拜城县住房和城乡建设局验收说明1份，证明该局于2016年3月22日组织五方责任主体一起对嘉居绿城小区2号楼、5号楼、6号楼进行竣工验收，验收各方一致认为房屋不具备交付使用条件的事实。4、照片2份，证明拜城县住房和城乡建设局已将验收情况在嘉居绿城小区予以公示的事实。被告嘉居房产公司、第三人农行拜城支行对原告张天柱提交的上述证据均予以认可。本院对这些证据的真实性及对本案的证明力予以确认。被告嘉居房产公司未向法庭提交证据。第三人农行拜城支行为证明其诉讼请求，向本院提供下列证据：1、贷款发放通知书1份，证明已向原告张天柱发放贷款254000元的事实。2、抵押申请登记表1份，证明原告张天柱用拜城县嘉居绿城小区6栋1单元1503室住房抵押向其贷款254000元的事实。3、清单2份，证明原告张天柱已还款情况。原告张天柱、被告嘉居房产公司对第三人提交的上述证据均予以认可。本院对这些证据的真实性及对本案的证明力予以确认。经审理查明：2015年1月28日，原被告双方在被告嘉居房产公司售房部签订了《商品房买卖合同》和零首付购房协议书1份，约定：原告张天柱购买被告嘉居房产公司开发的位于拜城县拜城镇嘉居绿城小区6栋1单元1503室房屋1套，该房屋建筑面积为117.06平方米，每平方米单价为3100.8元，总金额为362980元，由原告首付108980元，其中先付50980元，剩余58000元分2次于2017年2月1日前付清，另外254000元办理银行按揭贷款；被告应于2015年9月30日之前，将经分期综合验收合格的商品房交付给原告，逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款；同时对其他事项进行了约定。2015年2月2日，原告向被告交纳了房款50980元。2015年2月9日，原告张天柱、被告嘉居房产公司与第三人农行拜城支行签订了《个人购房担保借款合同》1份，约定原告以嘉居绿城小区6栋1单元1503室房屋作为抵押，向第三人贷款254000元，贷款期限为240个月，实行浮动利率在基准利率基础上上浮10%，被告提供连带责任担保。2015年2月10日，被告给原告出具收据，载明收到房款254000元。2016年3月22日，拜城县住房和城乡建设局组织建设、监理、施工、设计、勘察五方责任主体一起对嘉居绿城小区2号楼、5号楼、6号楼进行竣工验收，验收各方一致认为房屋不具备交付使用条件，并于当日将验收情况在嘉居绿城小区予以了公示。被告嘉居房产公司至今未给原告张天柱交付房屋。另查明，截至2016年4月14日，原告张天柱已偿还第三人农行拜城支行贷款14期，共计偿还本金7642.07元，利息18859.51元，尚有贷款本金246357.93元未还。针对本案当事人争议的焦点，本院评判如下：一、原告张天柱是否有权要求解除与被告嘉居房产公司签订的《商品房买卖合同》。本院认为，原被告双方经协商后签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告张天柱按照合同约定向被告嘉居房产公司全额交纳了购房款，被告嘉居房产公司应当在约定的时间向原告交付经验收合格的商品房。双方已在合同中约定被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，至今被告未按合同约定向原告交付经验收合格的房屋，致解除合同的条件成就，故原告要求解除合同本院予以支持。二、关于购房款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告张天柱要求解除合同，被告嘉居房产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。原告支付被告的首付款为50980元，截至2016年4月14日归还第三人银行按揭贷款本金7642.07元，利息18859.51元，故被告应返还原告的购房款和已付利息为77481.58元。三、关于贷款合同的解除问题。原告张天柱、被告嘉居房产公司与第三人农行拜城支行签订的《个人购房担保借款合同》，是在原被告签订的《商品房买卖合同》基础上订立的，该《商品房买卖合同》已经解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，第三人要求解除与原被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。四、关于第三人农行拜城支行借款本息的返还和抵押权的实现问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，承担返还购房贷款本金及利息的义务主体应为房产出卖人，即本案的被告嘉居房产公司，故第三人提出的由原告张天柱偿还贷款本金和利息的主张本院不予支持，该本金和利息应由被告负责偿还。第三人主张的利息未超过双方约定，本院予以支持。关于第三人要求对抵押物行使优先受偿权的请求，本院认为，《个人购房担保借款合同》签订各方在合同中约定了在涉案房屋之上设定抵押，并予以了登记，故对第三人要求就抵押物优先受偿的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告张天柱与被告新疆嘉居房地产开发有限公司于2015年1月28日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告张天柱、被告新疆嘉居房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司拜城县支行于2015年2月9日签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告新疆嘉居房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性退还原告张天柱购房款和已付利息共计77481.58元。四、被告新疆嘉居房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性归还第三人中国农业银行股份有限公司拜城县支行贷款本金246357.93元，利息1109.38元／月（自2016年4月15日起计至判决实际履行之日止）。五、第三人中国农业银行股份有限公司拜城县支行对抵押物拜城县拜城镇嘉居绿城小区6栋1单元1503室房屋享有优先受偿权。六、驳回第三人中国农业银行股份有限公司拜城县支行要求原告张天柱偿还贷款本息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。案件受理费11036.14元，减半收取5518.07元（已由原告张天柱预交2972.35元，由第三人中国农业银行股份有限公司拜城县支行预交2545.72元），由原告张天柱负担2191.07元，由被告新疆嘉居房地产开发有限公司负担3327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判员  罗永怀二〇一六年五月五日书记员  王昕彤