湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘民终55号上诉人（原审原告、反诉被告）永州市城市建设投资发展有限责任公司，住所地永州市冷水滩区梅湾路168号。法定代表人金彪，该公司董事长。委托代理人郭晓斌，该公司副总经理。委托代理人周磊，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）永州市湘发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区湘江东路289号。法定代表人杨光胜，该公司董事长。委托代理人王志坚，湖南九子龙律师事务所律师。上诉人永州市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）与被上诉人永州市湘发房地产开发有限公司（以下简称湘发公司）合同纠纷一案，湖南省永州市中级人民法院于2015年10月29日作出（2015）永中法民一初字第2号民事判决。城投公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人周磊、郭晓斌，被上诉人湘发公司的委托代理人王志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。城投公司诉称：2009年4月15日，城投公司与湘发公司因修建滨江广场和滨江广场商贸区（1号地）建设用地的需要，就滨江一号地上的房屋拆迁安置一事，双方签订了《购买商品房用于拆迁安置协议书》，2010年5月6日，城投公司作为拆迁主体对滨江1号地上的房屋拆迁完毕，交付土地给湘发公司开发建设。依协议约定，湘发公司应当在2013年5月6日前交付商品房给城投公司进行安置，但逾期一年，湘发公司建设的商品房即将进入预售阶段，但其拒绝城投公司提出的按约交房的要求。据此，特依法提起民事诉讼，请求为：1、判令湘发公司向城投公司交付以1800元为单价共计4000平方米的商品房；2、诉讼费用由湘发公司承担。原审法院经审理查明：2005年2月5日，经过挂牌竞价，湘发公司以出让方式取得了潇湘广场1号地（后变更名称为滨江广场1号地）的国有土地使用权，在挂牌出让文件中约定土地上的拆迁和矛盾处理由出让方负责。2009年4月5日，湘发公司与永州市滨江广场建设有限公司（以下简称滨江公司）签订《购买商品房用于拆迁安置协议书》。滨江公司购买湘发公司准备开发建设的“滨江一号”小区1—2栋4—8层约36套约4000平方米的住宅，用于对永州市质监局、冷水滩区审计局、冷水滩区统计局、永州市农调队的拆迁户进行产权置换安置，时任永州市委副秘书长的黄天佑、时任冷水滩区政府顾问的潘天勇受政府指派，负责领导和协调滨江1号地的拆迁工作，参与了《购买商品房用于拆迁安置协议书》的协商和签订过程。协议约定：湘发公司同意按优惠价每平方米1800元出售给滨江公司作为安置房。滨江公司必须在2009年5月30日前与拆迁户签好拆迁安置协议，在2009年5月30日前选好安置房，否则不享受拆迁安置优惠政策，滨江公司应于2009年4月30日前完成本合同约定的全部拆迁工作，将滨江一号建设用地上的房屋建、构筑物拆迁完毕，净地交付给湘发公司。湘发公司在滨江公司的拆迁工作完成后三年之内将滨江公司订购的商品房交付给滨江公司。2009年9月份以后，滨江公司与拆迁户汤丽娟、廖昌光等26户拆迁户陆续签订了《房屋拆迁安置协议书》，城投公司最终购买的商品房为26套，面积为3345.59平方米，所处位置为滨江公司与湘发公司约定的1—2栋。2010年4月，城投公司依法组织成立，并承接了滨江公司职责。2010年5月6日，城投公司将滨江1号土地上的部分房屋拆迁完毕，2014年10月，滨江1号土地上最后一栋房屋永州市审计局办公楼拆除，该栋房屋占地1.53亩，至此，滨江1号土地上的所有拆迁工作全部完成。2012年1月18日，湘发公司取得1—2栋楼所在位置的土地使用权证后开始建设。2013年5月，湘发公司开始预售1—2栋楼商品房，1—2栋楼商品房当时销售价格超过每平方米4200元。2015年1月，湘发公司开发建设的滨江1号小区5栋开始预售，商品房销售价格超过每平方米5000元。2013年5月湘发公司预售1—2栋楼商品房后，城投公司要求按照每平方米1800元的价格交付购房款，湘发公司以城投公司违反合同约定，没有在2009年4月30日之前交付挂牌出让的土地，没有在2009年5月30日前与拆迁户签订好《房屋拆迁安置补偿协议》，拖延了较长时间，导致建设成本、财务成本大幅增加，每平方米1800元的价格远远低于成本价为由，提出城投公司严重违约，不再享受购房优惠价格，要求提高商品房销售单价。双方协商未果，酿成纠纷，城投公司诉至法院，湘发公司随即提起反诉。诉讼期间，经原审法院依法委托湖南新融达评估有限责任公司对湘发公司的申请事项做相关司法技术鉴定，2015年6月18日，湖南新融达评估有限责任公司作出湘新融达房估（2015）第00113号房地产估价报告，其鉴定结论为：2013年6月30日，滨江1号1号栋、2号栋四至八层三十九套住宅用房，建筑面积合计为4500.38平方米，市场评估总价为1931.44万元，测算出平均单价为每平方米4291.7元。城投公司对湘新融达房估（2015）第00113号房地产估价报告提出异议，湖南新融达评估有限责任公司对当事人所提异议说明如下：1、因人民法院出具的委托书要求对估价对象2013年5月至6月的市场价值评估，故价值时点定为2013年6月30日。2、由于公司执业范围的原因无法对延期交地造成的建设成本增加进行测算，故鉴定仅对估价对象2013年6月30日期房的市场价值进行评估。原审法院认为，双方争执的焦点是城投公司是否存在违约行为和应当以什么价格来作为城投公司购买商品房的价格。双方当事人签订的《购买商品房用于拆迁安置协议书》属于附条件的商品房买卖合同，是附条件的民事法律行为，应定性为商品房销售合同纠纷。附条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去法律效力的根据的民事法律行为。合同所附条件应是当事人所协商确定的，是双方意思表示一致的结果。所谓条件成就是指构成条件的内容已经实现。条件成就后，民事法律行为当然发生效力。一般来讲，条件不成就时，该民事法律行为则视为不存在，违约方还应承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案是以城投公司按期交付挂牌出让土地为前提的买卖合同关系，是典型的双务合同形式。双务合同中的抗辩权往往是在合同履行过程中产生的，在一方违约时，另一方当事人则得以对抗另一方的履行请求权，起到暂时拒绝履行己方义务的作用。城投公司没有在2009年5月30日之前与拆迁户签订好拆迁安置协议，没有在2009年4月30日前完成本合同约定的全部拆迁工作把土地交给湘发公司开发建设，虽然于2010年5月6日把滨江1号土地上的大部分房屋拆迁完毕，但是仍有1.53亩的土地直到2014年10月份才全部拆迁完毕。根据挂牌出让文件的规定和双方签订的《购买商品房用于拆迁安置协议书》约定，城投公司负责滨江1号用地上的房屋建、构筑物拆迁完毕净地交付给湘发公司，湘发公司没有拆迁安置义务。城投公司延期完成拆迁，延迟交付土地给湘发公司建设，存在违约行为。城投公司在起诉状中自认2010年5月6日才拆迁完毕，交付土地给湘发公司建设，却同时辩称不存在违约行为，其理由不予以支持。2009年4月5日双方签订合同时约定城投公司购买商品房的优惠价为每平方米1800元，当时滨江1号土地上的房屋建、构筑物尚未拆迁，土地使用证、规划报建手续均未办理，城投公司亦未向湘发公司交付土地，每平方米1800元的价格是城投公司、湘发公司、永州市委、市政府、冷水滩区委、区政府负责拆迁安置工作的领导共同预测的价格。黄天佑证实这个价格是2010年的预测价格，如果城投公司依约定于2009年4月30日之前拆迁完毕净地交付给湘发公司开发建设，湘发公司2010年就有可能按照每平方米1800元的价格预售商品房给城投公司。双方合同约定“具体面积以甲方需安置的实际面积为准”，现查明，城投公司实际购买的商品房应为26套，面积为3345.59平方米，所处位置为城投公司与湘发公司约定的滨江1号小区1号栋、2号栋。虽然城投公司在拆迁交地问题上存在违约，但其诉请法院判令湘发公司依约交付商品房，而湘发公司对于交付相应面积的商品房并没有异议，只是在交付面积及每平房米价格上提出主张，故该购房合同在支付相应购房款后可以继续履行。湘发公司2012年元月份取得滨江1号小区1号栋、2号栋建设范围内的土地使用权后开始建设，2013年5月份开始预售1号栋、2号栋的商品房，2013年5月，湘发公司销售商品房时的价格是客观真实的市场价。湘发公司提出以2015年1月份销售5号栋的商品房每平方米超过5000元的市场价作为参考依据，而城投公司预订的是1号栋、2号栋的商品房，湘发公司以5号栋的商品房销售时的价格作为参考依据的主张，不予以支持。城投公司延迟拆迁、延迟交地的违约行为，导致湘发公司延迟办理设计、规划、报建手续，延迟取得土地所有权证，湘发公司的建设成本增加，亦是客观事实，城投公司应当对此承担责任，城投公司提出延迟交地，只能承担建设成本上升造成的损失，但双方签订的《购买商品房用于拆迁安置协议书》约定的是以优惠价格购房，而非以成本价购房，且协议签订后，城投公司一直没有向湘发公司预付任何购房款。2013年5、6月份销售1号栋、2号栋时城投公司如果还按照每平方米1800元的价格向湘发公司支付购房款，将会出现城投公司违约却要湘发公司承担责任的后果，势必给湘发公司造成重大损失，显失公平。按照房屋销售时市场价下浮10%来确定城投公司所购商品房的价格，是双方签订《购买商品房用于拆迁安置协议书》时的真实意思表示。湖南新融达评估有限责任公司作出湘新融达房估（2015）第00113号房地产估价报告，其鉴定结果表明，2013年5、6月份开盘预售时，1号栋、2号栋，4—8层的市场销售平均价格为每平方米4291.7元，以此价格为标准下浮10%应为每平方米3862.53元。综上所述，城投公司要求按照每平方米1800元的标准向湘发公司支付房款的请求，不予支持，湘发公司要求按照每平方米4500元的价格支付购房款的请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、限城投公司在判决书生效后十五日内按照每平方米3862.53元的标准向湘发公司支付商品房的购房款；二、限湘发公司在收到上述购房款后即向城投公司交付26套、面积为3345.59平方米的商品房。案件受理费62200元，反诉费31100元，由城投公司负担62200元，湘发公司负担31100元。城投公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、《购买商品房用于拆迁安置协议书》并非简单的商品房买卖合同，而是购买商品房用于安置，目的在于以1800元/㎡价格出售房屋以换取6万多平米的商品房开发利润；2、交付土地延期的原因系湘发公司法定代表人杨光胜与唐长久腐败交易，纪律检查及司法机关介入而导致；3、《购买商品房用于拆迁安置协议书》约定4月30日完成拆迁工作，5月30日与拆迁户签订拆迁安置协议，违背常理，该约定不可能实现，该合同条款不应发生效力；4、《购买商品房用于拆迁安置协议书》中约定1800元/㎡的优惠政策系政府给予拆迁户的，该价格不能因违约而予以变更。请求：1、撤销原审判决第一、二项，重新确认拆迁安置房单价或发回重审；2、一、二审诉讼费用由湘发公司承担。湘发公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审中，上诉人城投公司向本院提交了如下证据：第一组证据：2004年11月15日《湖南省永州市规划建设局规划设计要求通知书》、2004年10月25日《储备土地潇湘广场1号地挂牌出让条件》、《国有土地挂牌出让公告》、《潇湘广场1号地挂牌须知》、2005年1月24日《储备土地潇湘广场1号地挂牌出让条件》、《挂牌出让成交确认书》、契税完税凭证各1份，国有土地使用权收款收据2份，拟证明涉案土地挂牌出让的过程；第二组证据：《关于市技术质量监督局、冷水滩区审计局、统计局、农调队住宅房屋拆迁补偿安置方案》、《关于研究河东路网D-1号土地、永州批发大市场土地、滨江一号土地等宗地有关问题的会议纪要》、永州市国土资源局《关于滨江广场1号地分期支付补交的土地出让金的请示》、《关于永州市滨江广场商贸区（1号地）房屋拆迁工作方案》、《国有建设用地使用权出让合同》、湖南省非税收入一般缴款书、《永州市国土资源局2009年第27期会议纪要》各1份，拟证明2008年涉案土地地上地下面积进行了变更，湘发公司实际上应补缴部分土地出让金，湘发公司延期缴纳土地出让金从而导致涉案土地的使用权证无法办理；第三组证据：《关于研究“四个一批”重点项目建设等问题的会议纪要》、湖南省非税收入一般缴款书、永州市湘发房地产开发有限公司《关于请求滨江一号地开工建设的报告》、《永州市人民政府常务会议纪要第19次会议纪要》各1份，拟证明导致涉案土地开发延期系湘发公司法定代表人牵涉唐长久腐败一案；第四组证据：《国有建设用地使用权出让合同变更协议》1份，拟证明2012年1月6日，永州市国土资源局与湘发公司签订协议，对涉案土地上规划条件进行变更，导致土地开发延期；第五组证据：建设用地规划许可证审批单4份及永州市湘发房地产开发有限公司《关于解决拆迁安置问题的请示》1份，拟证明湘发公司迟延履行规划审批程序；第六组证据：中国建设工程造价信息网公告材料、《财经国家周刊》2016年第四期第17页复印件各1份，拟证明湘发公司开发涉案土地能够获取巨大利润；第七组证据：涉案工程项目整体规划报建材料若干（共87页），拟证明涉案工程项目的整体规划及报建变更的情况。上述证据经当庭质证，被上诉人湘发公司质证认为：第一组、第二组、第三组、第四组、第五组、第七组证据的真实性、合法性均无异议，但不能达到城投公司的证明目的，且与本案无关联性；第六组证据不符合证据的性质，仅为一种理论，不应予以采信。根据双方当事人举证、质证的情况，本院对城投公司二审期间提交的证据认证如下：城投公司提交的1、2、3、4、5、7组证据旨在证明涉案土地挂牌出让、规划及拆迁过程及唐长久与湘发公司腐败交易事实，与本案争议所涉事实缺乏关联，不能证明本案事实，故本院不予采信。证据6为网络和纸媒内容的复印件，不能证明本案事实，本院亦不予采信。被上诉人湘发公司在二审期间未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：1、双方当事人履行《购买商品房用于拆迁安置协议书》过程中违约责任应如何认定；2、本案所涉26套商品房房屋价格应如何认定。一、关于双方当事人履行《购买商品房用于拆迁安置协议书》过程中违约责任应如何认定问题。2009年4月15日，湘发公司与滨江广场公司签订了《购买商品房用于拆迁安置协议书》，滨江广场公司、湘发公司的法定代表人在协议上签名并加盖了公司公章，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据协议书约定，滨江公司应于2009年4月30日前完成全部拆迁工作，湘发公司则同意按优惠价1800元/㎡出售安置房给滨江公司。但滨江公司并未在2009年4月30日前完成合同约定的全部拆迁安置工作，违反了合同约定。2010年4月，城投公司依法组织成立，承接了滨江公司基于《购买商品房用于拆迁安置协议书》项下的权利义务，此后，城投公司于2010年5月6日完成了涉案土地大部分拆迁工作，但仍有1.53亩土地直到2014年10月份才拆迁完毕，亦违反了《购买商品房用于拆迁安置协议书》的约定，故城投公司应对上述违约行为承担相应的民事责任。城投公司上诉主张《购买商品房用于拆迁安置协议书》的目的在于以1800元/㎡价格出售房屋以换取6万多平米的商品房开发利润；交付土地延期的原因系湘发公司法定代表人杨光胜与唐长久腐败交易；《购买商品房用于拆迁安置协议书》约定先拆迁再签订拆迁安置协议违背常理，该内容无效；1800元/㎡的优惠政策系政府给予拆迁户的，即使滨江公司违约也不能变更优惠价格等。本院认为，《购买商品房用于拆迁安置协议书》为合法成立的商品房买卖合同，对合同签订方具有约束力，签订合同并设置优惠条件的目的是否系一方为追逐更大利益，并不影响签订各方按合同履行己方义务；唐长久担任政府官员期间职务行为产生的民事法律关系并不因其个人受到刑事追究而必然无效，故唐长久涉嫌腐败案不构成城投公司的免责事由；城投公司并未提交证据证明其对合同约定的拆迁时间和与拆迁户签订安置协议时间提出过异议，该合同条款系双方的真实意思表示，合法有效。且城投公司于2010年5月才完成大部分的拆迁工作也远远超出合同约定的期限；《购买商品房用于拆迁安置协议书》所涉权利义务仅约束合同签订双方，其中所指的优惠政策的受益方只能理解为城投公司，而并不包括拆迁安置户。综上，城投公司关于其并不存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。城投公司延迟拆迁、延迟交地的违约行为导致涉案项目的设计、规划、报建均相应延迟，湘发公司有理由拒绝履行合同约定的以1800元/㎡将商品房售予城投公司之义务，并以双方在《购买商品房用于拆迁安置协议书》中对违约责任的约定：“如甲乙双方任何一方违约造成的一切后果由有过错的一方承担”，要求城投公司承担相应责任。二、关于本案所涉26套商品房房屋价格应如何认定问题。由于本案双方当事人均要求《购买商品房用于拆迁安置协议书》继续履行，一审中双方仅对交付商品房的价格存在异议，且本案还涉及涉案土地上拆迁户现尚未安置问题，故本案《购买商品房用于拆迁安置协议书》在支付相应购房款后仍应继续履行。关于房屋价格问题，城投公司认为，即便违约，其只能承担建设成本上升造成的损失。湘发公司则认为，《购买商品房用于拆迁安置协议书》所约定的优惠价格购房本意并非以成本价购房。对此，原审法院依职权对参与了《购买商品房用于拆迁安置协议书》签订的时任永州市市委分管城建的副秘书长黄天佑和时任冷水滩区政府顾问的潘天勇进行调查，两人均陈述合同中约定的1800元/㎡价格为房屋市场价优惠10%。因黄天佑与潘天勇原系政府工作人员并代表政府直接参与了合同的签订，故本院对其陈述的真实性予以采信，合同中约定的1800元/㎡的价格应当为房屋市场价下浮10%。据此，以本案所涉26套商品房何时的市场价作为城投公司应支付的房屋价格的参照价格便成为本案的关键。本院认为，城投公司要求以1800元/㎡价格确定所购房屋价格，湘发公司要求以2015年1月份销售5号栋商品房市场价作为所购房屋价格参考标准均显失公平，鉴于城投公司约定的是1号栋、2号栋的商品房，2013年5、6月份开盘预售，原审法院根据双方摇号选定湖南新融达评估有限责任公司对1号栋、2号栋2013年5、6月份开盘预售时市场价进行评估并下浮10%作为确定城投公司所购商品房价格系综合违约责任、房地产市场行情及利益平衡等因素予以考量，符合公平原则，故本院予以维持。综上，上诉人城投公司的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62200元，由上诉人永州市城市建设投资发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾志红代理审判员  樊 航代理审判员  向 英二〇一六年五月十八日书 记 员  吕 晶