包头市东河区人民法院民 事 判 决 书(2015)包东民初字第2535号原告包头市巨龙房地产开发有限公司地址：包头市九原区沙河镇。法定代表人：刘瑞玲，系公司经理。委托代理人：马建业，系内蒙古铁恒律师事务所律师。被告包头市东河区教育局地址：包头市东河区二里半路。法定代表人:贺东冰，系该局局长。委托代理人：岳崇峰，系内蒙古济通律师事务所律师。原告包头市巨龙房地产开发有限公司诉被告包头市东河区教育局所有权确认纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告包头市巨龙房地产开发有限公司的委托代理人马建业、被告包头市东河区教育局的委托代理人岳崇峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告为包头市八中新建教学楼的建设垫付了资金。2007年10月20日原告和被告签订了协议书，约定：将位于东河区西脑包北坡的原三十八中学的土地使用权划拨给原告，由乙方开发建设经济适用房，用开发收益抵顶原告为包八中新教学楼垫付的工程款。东河区人民政府出具了（2007）200号文件同意将三十八中的土地使用权变为经济适用房商住地。2007年11月10日原告、被告签订了“移交说明”、被告将原三十八中的土地及地上物包括配电设施、高压器、配电机房、地下管线等移交原告抵顶了工程款。随后由原告一直占有使用以上土地及地上物至今。原告成为实际所有和使用人后，向国家的相关机构提出申请，请求将土地给予变性、出让等。被告及东河区人民政府亦出具了相关文件配合原告办理土地变性等。现在已完成的行政审批手续是市规划局已出具规划要点，正在准备办理土地出让手续。随着北梁的拆迁改造，以上土地已划入北梁拆迁改造范围，原告出于大局考虑，同意不再自行开发，而由东河区人民政府对土地及地上物予以征收。东河区负责征收拆迁补偿款的部门为防止拆迁补偿款给错主体，要求原告向东河区人民法院提起诉讼确定补偿款主体。故依法提起诉讼，诉讼请求：1、请求确认位于东河区原三十八中院内的土地使用权及地上物及附着物的征收补偿款归原告所有。即请人民法院确认位于东河区原三十八中院内的土地实际使用人、地上物及附着物的实际所有人为原告；请求确认因以上土地、地上物及附着物拆迁补偿款的所有权归原告所有。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：这个事情是前几任领导做的事情，国有资产处置不是教育局能做的事，现在经请示上级还没有给予答复。但事实是存在的。从法律角度讲，协议是一个无效协议，原因是协议缺乏款项的具体数额，协议违反了国有资产处置的规定，教育局没有权利处置国有资产的权利；抵顶工程款应经有关部门批准，并需要评估，而该协议中这些均没有规定。经审理查明：包头市第三十八中学的用地系教育用地，2005年5月20日包头市第八中学与内蒙古兴达建筑安装有限公司签订《建设工程施工合同》，由内蒙古兴达建筑安装有限公司为包头市第八中学新建教学楼，合同后附由原告盖章的三方协议，约定投资结算单位为原告。2007年8月30日包头市第八中学与投资方包头市巨龙房地产开发有限公司（原告）出具“工程款结算说明”内容为：根据包头市巨龙房地产开发有限公司与包头市第八中学关于兴建教学楼及相关教学设施、设备、外网、学生公寓楼等工程项目，工程已经全部竣工，进入工程决算。该系列工程项目，经过双方核算，总工程款为壹仟捌百叁拾贰万元整，该工程款用原包头市三十八中学土地及地上物进行抵顶，至此该工程已全部结清。2007年10月20日原、被告签订协议书，约定：“经甲乙双方充分协商，为进行东河区的经济适用住房建设，双方达成如下协议，共同遵守。一、甲方同意将西脑包北坡原三十八中占用的土地20492平方米土地划拨给乙方，原教育用地调整为商住用地。由乙方开发建设经济适用住房。二、甲方为乙方提供办理调整商住用地应出具的相关文件手续。三、乙方获得土地后，出全资进行经济适用性住房的开发组织建设。四、包八中新建教学楼所欠乙方工程款从三十八中土地开发收益中抵顶。自本协议签订之日起，抵项完成。五、乙方在建设过程中，享受建设经济适用住房的优惠政策”。在此之前，2007年9月26日包头市东河区教育局以东教发[2007]110号《东河区教育局关于整合教育资源的请示》文件请示东河区政府，内容为“东河区人民政府：按照我区教育资源整合、危房改造和校园布局调整的实际，经区政府同意，决定对包八中和三十八中进行整合（现两所学校相距较近），对包八中进行扩建后将三十八中并入该校，三十八中作为危房，现有的20492平方米土地不再作为教育用地，土地性质由教育用地变为商住用地。妥否，请批示”。2007年10月29日，东河区人民政府以东府字（2007）194号《包头市东河区人民政府关于办理包三十八中土地性质变更手续的函》函告包头市规划局，内容为“按照我区教育资源整合、危房改造和校园布局调整的规划，我区决定对包八中和包三十八中进行整合，对包八中进行扩建后将包三十八中并入该校，包三十八中现有的20492平方米土地不再作为教育用地，土地性质由教育用地变为商住用地，请贵局给予办理相关为盼。此函”。2007年11月5日，东河区人民政府以东府字（2007）200号《包头市东河区人民政府关于对三十八中、包八中进行资源整合的函》函告包头市教育局，内容为“包头市教育局：按照我区教育资源整合、危房改造和校园布局调整的规划，经研究，决定对包八中和三十八中进行整合（现两所学校相距较近），包八中扩建后将三十八中并入该校。原三十八中现有的20492平方米土地由教育用地变为经济适角房商住用地。此函”。2007年11月10日原、被告为了履行包八中新建教学楼所欠原告工程款用三十八中土地开发收益抵顶的约定，签订了《移交说明》，“包头市巨龙房地产开发有限公司，经政府同意将原三十八中撤并包头第八中学，巨龙公司与东河区教育局于2007年10月20日在政府签订了购买协议书，约定将原三十八中土地及地上所有财物抵项。包括配电设施、变压器、配电机房、地下管线等。”随后由原告一直占有使用以上土地及地上物至今。原告成为实际所有和使用人后，经被告及东河区人民政府出具相关文件配合原告办理土地变性手续，2009年7月29日包头市规划局以包规划管字（2009）347号《关于调整包三十八中土地使用性质的请示》原则同意将该用地调整为商住用地，并向包头市人民政府请示，后包头市人民政府主管领导对此予以批示。2011年11月30日包头市规划局根据包头市政府的批复，出具了包规划管字（2011）0843号《建设工程规划设计要点通知书》，通知按规划设计条件进行规划设计。后原告向东河区人民政府西脑包办事处提出土地挂牌出让的申请，西脑包办事处、东河区人民政府、市国土局东河分局及市规划局东河分局分别出具相关文件配合原告办理土地出让手续。2014年5月30日，包头市东河区住房保障和房屋管理局根据《北梁棚户区国有土地上房屋征收补偿公告》，向原告送达了征收通知书，通知原告原包三十八中在北梁棚户区改造范围内，决定予以征收。原告同意不再自行开发，而由东河区人民政府对土地及地上物予以征收。为防止原三十八中院内的土地实际使用人、地上物及附着物的实际所有人在拆迁补偿过程中出现主体错误，原告遂提起诉讼，诉讼请求：1、确认位于东河区原三十八中院内的土地实际使用人、地上物及附着物的实际所有人为原告；请求确认因以上土地、地上物及附着物拆迁补偿款的所有权归原告所有。2、本案诉讼费由被告承担。上述事实，由原告提供并经质证的证据1、2007年10月20日原、被告签订协议书和2007年11月10日的移交说明，证明原告为包八中垫付工程款的事实，用三十八中的土地使用权划拨给原告进行土地开发，冲抵包八中的工程款；原告因垫付工程款的行为，取得了三十八中的土地使用权、地上物及附着物的所有权。2、2007年9月26日被告以东教发[2007]110号《东河区教育局关于整合教育资源的请示》向东河区政府请示，2007年11月5日东河区人民政府的函件（东府字（2007）200号）。证明同意将该块土地由教育用地转为经济适用房商住用地。当时原、被告履行了用国有划拨土地及地上物抵顶工程款的相关请示手续，政府已同意。3、包头市东河区国土资源分局向区政府出具的“关于东河区原三十八中学开发改造项目用地情况的说明”。证明这款块土地在2012年是符合土地整体规划的，原告正在办理土地的相关手续。4、包头市规划局出具“建设工程规划要点通知书”，证明本案原告取得原三十八中土地使用权，已成为实际使用人。及庭审后原告提供并经质证的证据1、包三十八中教用地地籍档案一套、2、《建设工程施工合同》一套、3、工程款结算情况说明一份。法院依职权调取1、原、被告的协议书；2、东河区政府向市规划局的土地变更函；3、包头市规范局向包头市人民政府关于调整包三十八中的请示后附收发处理单2份；4、市规划局建设工程要点通知书；5、原告向东河区人民政府西脑包办事处土地挂牌出让的申请；6、西脑包办事处向东河区政府的报告后附政府收文处理单；7、市国土局东河分局用地情况的说明；8、市规划局东河区分局建设项目规划意见表；9、2014年5月30日东河区住房和保障管理局征收通知书等证据在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的协议书，是平等主体之间的民事法律关系，属民事法律、法规所调整的范畴。该协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是依法成立且有效的合同。该协议约定被告用原三十八中占用的划拨土地，由教育用地调整为商住用地，交由原告出全资进行开发建设经济适用住房，从土地开发收益中抵顶被告所欠原告包八中新建教学楼工程款，并未违反国家法律、法规的规定。被告认为该协议违反了国有资产处置的规定，是一个无效协议，原因是协议缺乏款项具体数额的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。2014年5月30日，包头市东河区住房保障和房屋管理局根据《北梁棚户区国有土地上房屋征收补偿公告》，通知原告原包三十八中在北梁棚户区改造范围内，决定予以征收。该征收行为系国家对棚户区的改造行为，是利国利民的政府行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，上述政府的征收行为，属于双方当事人于2007年10月20日签订协议时均无法预见的不属于商业风险的重大变化，且原告已实际占有该土地、地上物及附着物，被告亦向原告提供办理调整商住用地应出具的相关文件手续，经相关部门多次研究、请示并报包头市人民政府，征得主管领导批示。根据市政府的批复，原告获得包规划管字（2011）0843号《建设工程规划设计要点通知书》，此行为充分证明原告通过被告的协助正在积极办理由教育用地调整为商住用地的合法手续，土地出让程序即将完成，双方约定从土地开发收益中抵顶被告所欠原告包八中新建教学楼工程款的合同目的即将实现。故原告主张确认位于东河区原三十八中院内的土地实际使用人、地上物及附着物的实际所有人为原告，并同意不再自行开发，而由政府对土地、地上物及附着物予以征收，征收补偿款的所有权归原告，有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，被告也认可该事实的存在，且被告没有证据证明其抗辩主张的成立，鉴于原告的合同目的已不能实现，应当准予原告变更合同的请求。原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十三条、第二十八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、确认位于东河区原三十八中院内的土地实际使用人、地上物及附着物的实际所有人为原告。二、确认因以上土地、地上物及附着物拆迁补偿款的所有权归原告。案件受理费100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审 判 长  朱多颖人民陪审员  刘爱英人民陪审员  吴建君二〇一六年五月二十三日书 记 员  郭常勇