山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0791民初736号原告苏东旺。委托代理人白建永。委托代理人胡建林。被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司），。法定代表人王琦，该公司董事长。委托代理人秦性华。原告苏东旺与被告亿丰物业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏东旺的委托代理人白建永、胡建林，被告亿丰物业公司的委托代理人秦性华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年，原告从潍坊亿丰置业有限公司购买位于潍坊市健康东街8888号的“亿丰时代广场”A1座1161号商铺（预售面积32.54平方米）、1162号商铺（预售面积32.54平方米）、1163号商铺（预售面积34.29平方米）、1164号商铺（预售面积34.29平方米）、1204号商铺（预售面积31.11平方米）、1205号商铺（预售面积31.43平方米）、1206号商铺（预售面积31.11平方米）、1207号商铺（预售面积31.43平方米）、1208号商铺（预售面积34.13平方米）、1209号商铺（预售面积34.13平方米）、1210号商铺（预售面积34.12平方米）、1212号商铺（预售面积34.29平方米）、1213号商铺（预售面积32.38平方米）、1214号商铺（预售面积32.38平方米）、1222号商铺（预售面积34.13平方米）、1223号商铺（预售面积34.13平方米）、1224号商铺（预售面积34.13平方米）、1225号商铺（预售面积34.13平方米）、1226号商铺（预售面积34.13平方米）、1227号商铺（预售面积34.13平方米）、1228号商铺（预售面积34.13平方米）、1229号商铺（预售面积34.13平方米），共计23套商铺。同时，双方签订签订《委托经营管理合同》23份，约定：原告自愿将上述商铺委托被告经营管理，被告承诺于2011年1月1日前正式开业，届时未能正常开业，则委托期自该日期起计；委托期内第一至第三年商铺经营收入归被告，第四至十年被告每年分别固定按30301、28281、28738、28738、25590、25853、25853、28074、28074、28074、28074、28074、28074、27640、30152、28074、28074、28074、29074、28074、28074、28074、28074元支付租金给原告，上述租金以预售面积为标准，租金按比例进行调整。从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付；因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，应支付违约金，计算方式为年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算等内容。上述房产于2013年办理房产证，面积分别为32.81、32.81、34.53、34.53、30.78、31.72、31.72、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、32.58、32.58、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29平方米。被告仅向原告支付2014年上半年的租金，之后被告表示无法支付租金，为此原告诉来本院，请求依法判令解除双方签订的23份《委托经营管理合同》；被告支付所欠原告2015年1月1日至2016年1月15日的租金及之后的场地占用费（参照租金计算至被告实际向原告交付房屋之日止），计算至起诉之日止租金为997619.01元；被告支付原告违约金199523.8元并承担诉讼费用。被告亿丰物业公司辩称，同意解除合同，对拖欠租金无异议，但对租金计算起止时间不认可；对于违约金的约定显失公平，被告认为不应当支付；被告不欠原告场地占用费。经审理查明，2010年，原告与被告亿丰置业公司签订《商品房买卖合同书》，约定：原告购买被告开发的亿丰时代广场（一期）A1座商铺共计23套，分别为1161号商铺（预售面积32.54平方米）、1162号商铺（预售面积32.54平方米）、1163号商铺（预售面积34.29平方米）、1164号商铺（预售面积34.29平方米）、1204号商铺（预售面积31.11平方米）、1205号商铺（预售面积31.43平方米）、1206号商铺（预售面积31.43平方米）、1207号商铺（预售面积31.43平方米）、1208号商铺（预售面积34.13平方米）、1209号商铺（预售面积34.13平方米）、1210号商铺（预售面积34.13平方米）、1211号商铺（预售面积34.13平方米）、1212号商铺（预售面积34.29平方米）、1213号商铺（预售面积32.38平方米）、1214号商铺（预售面积32.38平方米）、1222号商铺（预售面积34.13平方米）、1223号商铺（预售面积34.13平方米）、1224号商铺（预售面积34.13平方米）、1225号商铺（预售面积34.13平方米）、1226号商铺（预售面积34.13平方米）、1227号商铺（预售面积34.13平方米）、1228号商铺（预售面积34.13平方米）、1229号商铺（预售面积34.13平方米）。2010年12月11日，原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同23份，约定：就原告预定（购买）的亿丰时代广场A1座上述23商铺，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年分别固定按30301元、28281元、28738元、28738元、25590元、25853元、25853元、28074元、28074元、28074元、28074元、28074元、28074元、27640元、30152元、28074元、28074元、28074元、29074元、28074元、28074元、28074元、28074元向原告支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与原告结算，商铺实际租赁收入的90%归原告，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从原告收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。上述房产于2013年1月办理房产证，面积分别为32.81、32.81、34.53、34.53、30.78、31.72、31.72、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、32.58、32.58、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29、34.29平方米。后被告曾提出过解除委托或继续委托的两种意见，但原告均表示不能接受。对于租金，原告主张，签订委托经营管理合同后，被告仅支付了2014年1月1日至2014年6月30日的租金，之后未再支付租金，原告现要求解除合同，被告支付要求被告支付自2014年7月1日至今的租金。被告亿丰物业公司同意解除合同，租金支付情况属实，对拖欠租金，其公司无力支付。根据合同约定，租金根据面积的变化按比例调整，上述商铺的预测面积与房产证载明的面积均发生了变化，年租金应相应予以调整。根据上述列明的房屋顺序，调整后的年租金分别为：30552.42元、28515.66元、28939.14元、28939.14元、25318.55元、26091.54元、26091.54元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28074元、27810.72元、30338.24元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28205.61元、28205.61元。关于违约金，原告主张按拖欠租金的20%计算。被告认为不应支付。以上事实，有商品房买卖合同、委托经营管理合同、房屋所有权证、协议书等及当事人的陈述等在案为证，足以认定。本院认为，被告未按《委托经营管理合同》的约定支付租金，原告提出解除该合同，被告亦同意解除，双方已就解除合同达成一致，本院予以确认。合同解除后，对于已经产生的租金，被告应当按照合同的约定支付。双方约定自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，被告已向原告支付2014年1-6月份的租金收益，但被告未依约支付以后的租金。原告起诉追要，理由正当，本院予以支持。2014年7月至原告起诉之日2015年12月31日的租金为租金为971015.82元。对于2016年1月1日至2016年1月15日的租金为26603.17元（15天×647343.88元÷365天）。之后被告在交还房屋之前占用房屋期间的费用，仍应参照双方约定的租金标准计算至被告实际交还房屋时止。另外，合同约定应凭发票支付租金，还约定被告有权代扣代缴税金，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行、方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。对于原告主张的违约金，因委托经营管理合同中也约定了原告应凭发票支取租金，但原告未举证证明其持已开具的发票要求被告支付租金而被告拒付，即原告在此不能证明被告违约，因此，对其主张的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告苏东旺与被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司签订的23份《委托经营管理合同》；二、被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司支付原告苏东旺2014年7月至2016年1月15日的租金，租金数额为997618.99元中扣除代原告所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内付清；三、2016年1月16日之后被告在交还房屋前占用23套房屋期间的费用按合同约定的租金标准计算至被告实际返还房屋之日止，房屋占用费的数额为扣除代原告所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15574元，减半收取7787元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孙希佳二〇一六年五月三十日书记员  谭 艳