文书内容海南省万宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9006民初440号原告陈XX，男，1982年3月20日出生，布依族。委托代理人叶必传，万宁市和谐法律事务所法律工作者，代理权限特别授权。被告万宁儒生置业有限公司，住所地海南省万宁市万城镇二月花酒店一楼北侧。法定代表人邢XX,公司经理。委托代理人陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师，代理权限特别授权。原告陈XX与被告万宁儒生置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶必传、被告委托代理人陈垂瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈XX诉称：2014年2月18日，原告因购买位于海南省万宁市万城镇望海大道弗拉明戈·屿海项目赛提拉苑A单元2层201房屋与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，总购房款为人民币46.1万元，签订合同之日付清。同时，该合同还约定，被告应于2014年7月30日前将依法验收合格的房屋交付原告使用，否则每逾期一天按已付房款的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告于当天向被告支付了全部房款人民币46.1万元，被告也出具了收款发票。但是，被告并没有按合同约定的时间将符合约定标准即“验收合格”的房屋交付给原告使用。原告认为，原告与被告签订的合同是双方真实意思表示，没有违反相关法律法规的规定，且该合同已经依法登记备案，是合法有效的。被告没有按合同约定在2014年7月30日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，已经构成违约，其应自2014年8月1日起承担相应的违约责任，支付原告违约金人民币80214元，即按每日违约金人民币138.3元，暂从2014年8月1日计算至2016年2月29日共计580天。此外，因被告违约造成原告因为准备办理房屋交付手续而过来万宁产生的交通费人民币5000元，以及无房居住而租房费用（租房经被告销售人员同意）人民币15000元等两项共计人民币20000元。为此，特诉请法院，请求判令：1、被告支付原告违约金人民币80214元，即按日违约金人民币138.3元，暂从2014年8月1日计算至2016年2月29日共计580天；2、被告支付原告逾期违约金按日违约金138.3元，自2016年3月1日起计算至交付约定标准房屋之日止；3、被告赔偿原告经济损失人民币20000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告万宁儒生置业有限公司辩称：一、本案应该由海南仲裁委员会仲裁。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定，发生争议协商不成的由万宁仲裁委仲裁，可见双方达成了发生争议协调不成申请仲裁的合意，虽然合同中对万宁市仲裁委的表述不太准确，但考虑到海南只有一家仲裁委员会，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条、第六条的规定，可以认定为双方选定了仲裁机构。二、原告至今没有缴纳住宅专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，被告有权依法拒绝交房，且不承担逾期交房的违约责任。三、涉案房屋没有按照合同约定期限交付是由于不可抗力造成的，在不可抗力影响期间，被告应免责，由于在施工过程中“威马逊”等强台风的影响，被告工程进度受到很大影响，造成工期延误，由此产生的该期间的逾期交房的责任不应该由被告承担。四、原告并没有缴清办证的相关费用，根据双方商品房买卖合同第二条约定，被告不应该承担逾期交付的责任。五、虽然合同约定了逾期交房的违约金，但根据该约定，违约金显然超过了因逾期交房给原告造成的损失，因此请法院酌情调整。六、原告同时请求了违约金和赔偿损失没有合同和法律依据，从原告的诉讼请求看，逾期交房给原告造成的损失仅20000元，该诉讼请求也证明了原告主张的违约金数额远远超过其实际的损失。经审理查明：2014年2月18日，原告与被告签订了编号为WNL000006362的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的弗拉明戈·屿海项目中的赛提拉苑（幢）A（单元）2（层）201号房，该房屋按建筑面积计价，每平方米人民币5952.28元，总金额人民币461000元。该合同第五条约定，原告采取一次性付款，签订该合同时原告需付合同总额房款的100%，即人民币461000元。第八条约定，被告应当在2014年7月30日前，将验收合格的该商品房交付给原告使用，如遇不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期。第十一条约定，除第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房的，逾期在180天内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款的万分之三违约金。第二十七条约定，该合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，申请万宁仲裁委员会仲裁。合同附件七第二条约定，原告未付清全部房款或办证的相关费用的，被告可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且被告不承担逾期交房及办理《房地产证》的违约责任，第三条约定办理银行按揭手续和办理房产证所需缴纳的各项费用根据国家相关规定由原被告各自承担，在办理交房手续时，原告应支付相应的税费及办证等费用。合同签订时，原告一次性付给被告人民币461000元，合同签订后，被告并未于2014年7月30日如期交房，直至原告起诉之日止，被告开发建设的弗拉明戈·屿海项目仍未验收合格。上述事实，有原被告的陈述以及下列经庭审质证的证据证明：1、原告的身份证；2、被告机读档案登记资料；3、《商品房买卖合同》；4、汇款单和销售不动产统一发票。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。原告提供的交通费发票、房屋租赁合同和收条，因此无法当庭提供原件，被告对其真实性也有异议，本院不予认可。被告提供的工程延期申请书、工程延期申请说明及工程签证单因是被告与第三方建设单位单方出具的，无法确认其真实性，本院也不予认可。本院认为，在本案房屋买卖合同纠纷中，《商品房预售合同》是原被告双方的真实意思表示，合同真实有效。该合同约定，该合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，申请万宁仲裁委员会仲裁。因万宁没有仲裁委员会，而双方当事人对于仲裁协议也没有达成补充协议，因此根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条之规定，该仲裁协议无效，本院对本案有管辖权。根据《商品房预售合同》约定，被告应当在2014年7月30日前将验收合格的该商品房交付给原告使用，如遇不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期。因此，如若发生了不可抗力事件，被告需在60日内通知原告，事实上被告在其主张的不可抗力发生后一直未通知原告延期交房。因此，被告在庭上提出的因不可抗力免责的抗辩事由本院不予采纳。根据《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，未缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。同时，《商品房预售合同》约定原告未付清全部房款或办证的相关费用的，被告可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且被告不承担逾期交房及办理《房地产证》的违约责任。上述行政法规的规定和合同的约定前提是房屋已经验收合格并进入交房阶段，在此阶段原告若未交清住宅专项维修资金和办证费用的，被告可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且被告不承担逾期交房及办理《房地产证》的违约责任。而实际上本案中，被告房屋一直未验收合格，因此，被告提出的因原告没有缴纳住宅专项维修资金和办证费用，所以被告不用承担逾期交房的违约责任的答辩意见本院不予采纳。根据原被告双方合同的约定，被告应当在2014年7月30日前将验收合格的该商品房交付给原告使用，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，被告提出按日计算的违约金显然超过了因逾期交房给原告造成的损失，因此提请法院酌情调整。本院认为，日万分之三的违约金是原被告双方的真实意思表示，被告逾期一年多没有交房，并且直至开庭之日，房屋仍然没有验收合格，根据被告的过错程度以及双方的约定，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款的万分之三违约金没有过分高于给原告造成的损失，被告的此项答辩事由本院也不予采纳。根据被告的违约情况，原告起诉要求被告按合同约定按日万分之三支付延期交房的违约金本院予以支持。因截至开庭之日止，被告开发建设的弗拉明戈·屿海项目仍未还未验收合格，违约金暂计算至开庭之日止即645天，按违约金日138.3元计算，被告共应支付给原告违约金人民币89203.5元。同时，原告还诉请要求被告支付原告的交通费和租房的费用共计人民币20000元。因违约金和补偿性法定损害赔偿金都是以补偿性为基本功能，二者不能并用，所以原告诉请损害赔偿金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告万宁儒生置业有限公司本判决生效之日起十五日内一次性支付原告陈XX违约金人民币89203.5元；二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1152元，由原告陈XX负担27元，被告万宁儒生置业有限公司负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  蒋佩瑾ltc2k5x9uefwhzewj案件唯一码二〇一六年五月十一日书记员周密附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。            审核：蒋佩瑾    撰稿：蒋佩瑾    校对：周密    印刷：周密                  海南省万宁市人民法院                  2016年5月11日印制      （共印10份）