江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0982民初1065号原告陈亚军，居民，委托代理人吴干宽，盐城市大丰区大龙法律服务所法律工作者被告陈永成，居民。委托代理人邵中连，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。原告陈亚军与被告陈永成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法由审判员姜安国适用简易程序于2016年3月28日公开开庭进行了审理。法官助理丁慧负责本案的审判辅助工作。原告陈亚军的委托代理人吴干宽、被告陈永成的委托代理人邵中连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚军诉称,2011年1月1日，被告将盐城市大丰区永城铸造机械厂综合楼第三层中建一套无房产证的房屋出卖给原告，该房屋建筑面积为129平方米，出卖价格为18万元，购房款为分期付款。原告买下该房后对该房进行了装潢，花去费用6.5万元，截止2015年12月16日，原告尚有6万元购房款未给付被告。2016年1月底，原告拿着该合同经咨询才得知该卖房合同无效，且显失公平，原告买下该房后连最起码的处分权都没有。原告认为该合同没有继续履行的必要，现请求判令确认原、被告双方于2011年1月1日签订的卖房合同无效，并各自返还财物即原告返还被告房屋，被告返还原告购房款12万元，被告承担原告装饰该房花去的费用6万元，本案诉讼费由被告承担。被告陈永成辩称，从事实方面看，原被告双方系叔侄关系，该房屋买卖合同是在双方共同认可各项约定的情况下自愿签订，合同明确载明房屋无产权证，原告对于讼争房屋无产权证书的事实是知晓的，被告方按照建筑材料成本价收取其购房款的事实原告方也是心知肚明，由此可见该购房合同系双方真实意思表示，不存在合同无效情形。合同签订后被告按合同约定履行了房屋交付义务，原告也对房屋进行了装修，并且入住时间已经长达五年半之久，期间原告方也从未向被告方提出合同无效、要求退房等问题。原告所有装潢皆由原告本人需求而为，一切费用不应由被告承担。截止开庭之日，原告尚欠被告购房款6万元及其利息，如原告执意要自行处分所购房屋，需与被告结清余欠款及利息91680元。如原告确需要退房，则应按双方约定在总价180000元每年折旧5%，即应减45000元，原告另应给付被告利息31680元。从法律方面看，没有任何法律规定没有取得权属证书的房屋买卖合同无效。《房地产管理法》第37条规定“未依法领取权属证书的房地产不得转让”只是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。我国《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理产权登记的，不影响合同效力”。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到履行的问题，与合同的效力无关。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定“买卖双方自愿，并立有契约，买房已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”结合本案，双方签订买房合同后，原告实际取得对房屋的支配权近5年半时间，对房屋拥有完全的处分权。过户手续可以待取得房屋权属证书后履行。原告主张房屋转让合同无效是对法律的理解错误，不应得到支持。经审理查明，位于大丰区西团镇大龙乡大龙村**双龙路东，东至鱼塘、南至大龙交管所、西至双龙路东侧路牙、北至机耕道，占地面积1295.8㎡的土地，土地使用权原由大丰大龙乡中心幼儿园享有，依法办理变更登记手续后，由大丰大龙电视广播站取得土地使用权。后在政府规划安排下，被告陈永成所办的大丰市永成铸造厂，于2007年11月1日缴纳土地用途变更费、临时用地管理费、非农用地有偿使用费合计5400元；2008年1月16日缴纳配套费20000元、联合开发费20000元。2009年被告陈永诚在该块土地上新建大丰永成铸造机械厂综合楼，2011年1月1日原、被告签订卖房合同，约定被告将“…大丰市永成铸造机械厂综合楼第三层中间一套房屋无房产证建筑面积为129平方米，以人民币壹拾捌万元整（￥180000元）的价格出售给乙方。“…本合同发生的契税，土地出让金等由乙方（陈亚军）负担，其他税费按法律规定各自负担；购房款由乙方分五期给付甲方（陈永成），第一期首付陆万元，合同签订后从2011年-2014年每年12月31日前给付叁万元，2013年1月1日余款陆万元按银行同期贷款利率计算，至2014年12月31日前余款及利息一并结清”卖房合同签订后，原告对房屋进行装修并搬入居住，原告分三次给付被告购房款合计120000元。被告向原告追要余欠购房款60000元，原告提出房屋无产权证，卖房合同无效，双方形成纠纷。原告于2016年2月19日向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，卖房合同复印件、收条复印件、报告复印件、江苏省大丰县土地使用变更登记申请报批表复印件、江苏省土地规费专用收据复印件、江苏省行政事业性收费收据复印件、江苏省大丰市西团镇村镇建设综合开发公司收据复印件等证据在卷证实。本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是诺成合同，虽然《物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同标的物是不动产，其权属的转移必须办理登记手续，但办理转移登记手续只是履行合同的一项义务，未办理转移登记的，并不影响合同效力，除法律另有规定或合同另有约定外，房屋买卖合同自成立时生效。《房地产管理法》第三十七条规定，未依法领取权属登记的房地产不得转让。该规定属于管理性强制性规范，违反该条规定，转让无产权登记的房屋并不导致房屋买卖合同无效。本案中，原、被告签订合同，原告向被告购买被告自建的大丰永成铸造机械厂综合楼，该合同不违反我国法律法规有关效力性强制性规定，原、被告为完全民事行为能力人，该卖房合同系双方当事人真实意思表示，因此涉案房屋买卖合同不存在无效事由，原告陈亚军与被告陈永成签订的卖房合同合法有效。被告将房屋交付原告后，原告对该房屋装修系其出于改善自身居住环境需要自主支配财产对房屋做出的添附，要求被告承担装潢费用无事实和法律依据，故原告的诉讼请求和理由均不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定，判决如下：驳回原告陈亚军的诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1800元，由原告陈亚军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3900元（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；账户：40×××21；汇款时须在附言中注明“交法院诉讼费”字样）。审 判 员 姜安国二〇一六年五月十八日法官助理 丁 慧书 记 员 练永龙附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。