湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11913号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈恒，男，汉族，1967年8月18日出生，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：周洪伟，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立森，湖北维思德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地：北京市朝阳区创远路**院**楼****。法定代表人：曾斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志，该公司员工。上诉人陈恒与被上诉人北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈恒上诉请求：1、请求人民法院撤销（2020）鄂0102民初3868号民事判决，依法改判被上诉人支付2020年4月28日至2020年10月27日期间应付未付的六个月租金82200元及资金占用费931.82元（资金占用费按照贷款市场报价利率LPR自2020年5月4日起暂计算至2020年8月18日，应计算至被全部未付租金本息付清之日）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、《房屋租赁合同》第7.2条款的真实意思表示不构成双方就任意解除权达成的约定，并非被上诉人行使约定解除权的依据。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及后续补充协议明确约定了的合同租期、并限定了房屋的功能，是有固定期限的租赁合同。双方在合同履行过程中如解除合同应当取得双方一致同意。合同法中有关于任意解除权的明确表述，如果被上诉人认为《房屋租赁合同》第7.2条款约定了任意解除权，那么合同性质应当与合同法中的规定相符，双方订立的应当是无固定期限的租赁合同而非固定期限的租赁合同。这一条款从其本意及合同体系设置上来看，是在违约责任项下就单方违约责任进行的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。条款内容仅就提前解约方的解约行为方式及其法律后果进行约定，并未就何情形下、哪一方享有单方解除权进行约定。可见，该部分并未以约定方式赋予任何一方单方解除权。另一方面从订立合同的目的来看，双方之间完全没有同意合同任一方可以任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对于合同期限的约定就形同虚设。合同双方当事人不能在一份设立权利义务的合同中，同时约定任意一方可不附任何条件的解除合同，这有违订立合同的根本目的。故该条款约定并无解除合同的效力，其真实意思表示不构成双方就任意解除权达成的约定，并非被上诉人行使约定解除权的依据。2、《房屋租赁合同》事实上仍在继续履行，不能满足约定解除的要件。被上诉人虽然于2019年12月24日通知上诉人解除房屋租赁合同并进行了腾退。但房屋腾退系被上诉人的单方面行为，是被上诉人对承租房屋用途的单方面改变，并不因此而导致合同的解除。且结合双方的庭审陈述及所提交的证据来看，上诉人未就涉案房屋进行接收，涉案房屋的钥匙一直保存于被上诉人处，双方并未达成解除合同的合意，不能满足约定解除的要件。故涉案合同事实上仍在继续履行，并未解除。二、一审法院举证责任分配错误，不应当由上诉人承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案被上诉人主张解除合同这一积极事实，相关的举证责任应当由被上诉人承担。然而，被上诉人仅就腾退房屋进行说明举证，未就双方已解除租赁关系，并进行房屋验收交接进行举证，故该举证不能的不利后果应当由被上诉人承担。三、法院裁判应当坚持合同法基本原则，把握同案同判思维，发挥规范指引作用。民商事审判工作，事关社会稳定以及经济社会发展大局，事关营造法治化营商环境以及防范化解重大风险，事关人民群众对社会公平正义的向往和期待。最高人民法院的法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出，民商事审判工作要树立正确的审判理念。注意辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则；注意树立请求权基础思维、逻辑和价值相一致思维、同案同判思维，通过检索类案、参考指导案例等方式统一裁判尺度，有效防止滥用自由裁量权。本案案涉争议焦点的7.2条款，“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金标准向对方支付违约金；甲方还应退还乙方已付而未使用的租金及押金”的约定并非个例，有期限的租赁合同中经常会见到类似于这样的条款。而这一“任意解除权”条款的约定无疑严重破坏了合同关系稳定性的根本基础。订立合同是一种法律行为，具有明确的订立目的性。民事主体订立合同，是为了追求预期的目的，即在当事人之间引起民事权利和民事义务关系的产生、变更或消灭。依法成立的合同，受法律保护。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的可靠性，稳定性将无从谈起，订立合同的初衷将不复存在，必将对经济秩序造成毁灭性地打击。具体到本案，如果准予被上诉人依据《房屋租赁合同》7.2条款条之约定解除合同，显然有悻于合同法的基本原则。租赁合同有关租赁期限的约定，有助于建立较为稳定的合同关系，使得出租人和承租人都能有着较为明确的预期，从而更好的安排生产生活，促进商业繁荣，保护双方的合法权益。因此，法律不应当鼓励在租赁合同中做诸如争议合同7.2条款之约定。在面对此类同样问题的案件时，法院应当积极发挥裁判的规范指引作用，把握同案同判思维，坚持民商事审判基本原则，引导公平有序的社会营商环境。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》租期未到，应继续履行，被上诉人的主张没有事实及法律依据，为维护自身合法权益，上诉人恳请二审法院撤销一审判决，并依法支持上诉人的上诉请求。每日优鲜公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。每日优鲜公司向一审法院起诉请求：1、请求判决《房屋租赁合同》于2020年1月24日解除；2、请求判决陈恒退回押金13000元；3、请求判决陈恒退回房屋租金42399元；4、请求判决陈恒支付逾期应退款55399元的利息（以年利率6%为标准，自2020年1月25日起计至实际支付日为止）；5、请求判令陈恒承担本案诉讼费用。一审法院查明，位于武汉市江岸区发展大道******商网房屋（以下简称案涉房屋）为陈恒所有。2018年10月12日，陈恒（甲方）与每日优鲜公司（乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2018年10月28日起至2019年10月27日止，押金13000元，每月租金13000元。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金标准向对方支付违约金；甲方还应退还乙方已付而未使用的租金及押金。2018年10月18日，每日优鲜公司向陈恒转账支付押金、租金共计91000元。2019年10月，陈恒（甲方）与每日优鲜公司（乙方）就原合同续期事宜签署《补充协议》：约定乙方自2019年10月28日至2021年10月27日继续租赁甲方房屋。2019年10月28日至2020年10月27日房屋租金按13700元/月(不含税）收取。……。本补充协议未尽事宜以原合同约定为准，如本补充协议与原合同约定内容不一致，以本补充协议为准。2019年10月29日，每日优鲜公司向陈恒转账支付租金82200元（2019年10月28日至2020年4月27日）。2019年12月24日，每日优鲜公司向陈恒出具《解约通知》，通知陈恒自2020年1月24日起正式解除《房屋租赁合同》，于2020年1月24日进行房屋交接，陈恒于2020年1月24日前退还房租42399元。每日优鲜公司同意将已付押金13000元作为违约金支付给陈恒。2020年2月26日，每日优鲜公司向《房屋租赁合同》约定的甲方（陈恒）电子邮箱发送《不可抗力通知》。审理中，每日优鲜公司提交拍摄时间为2020年1月20日的房屋照片，证明每日优鲜公司已于2020年1月20日前腾退案涉房屋。陈恒对此不予认可，认为每日优鲜公司至今未向其交付案涉房屋和房屋钥匙。另查明，2020年1月23日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、、地铁长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省新冠××疫情防控指挥部就解除离鄂通道管控和武汉市复工复产安排等事项发布通告。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据上述法律规定，当事人约定解除合同包括协商解除和约定解除权。本案中，《房屋租赁合同》第7.2条约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金标准向对方支付违约金；甲方还应退还乙方已付而未使用的租金及押金。”《补充协议》约定：“本补充协议未尽事宜以原合同约定为准，如本补充协议与原合同约定内容不一致，以本补充协议为准。”依据双方约定，每日优鲜公司和陈恒均可以在合同履行过程中行使约定解除权。每日优鲜公司向陈恒送达《解约通知》，发生合同解除的法律效力。陈恒要求每日优鲜公司继续履行《房屋租赁合同》，并支付租金、利息及迟延履行违约金，该院不予支持。《解约通知》载明《房屋租赁合同》自2020年1月24日正式解除，每日优鲜公司要求确认双方的房屋租赁合同关系于2020年1月24日解除，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。每日优鲜公司主张于2020年1月20日前已腾退案涉房屋，并提交了照片予以佐证。陈恒虽不予认可，但未能提交任何反驳证据。结合《解约通知》中有关房屋交接的内容，每日优鲜公司的陈述具有客观合理性。且疫情所涉不可抗力期间的租金损失不应由每日优鲜公司承担。每日优鲜公司有权要求陈恒退还租金42399元。《房屋租赁合同》第7.2条约定，每日优鲜公司提前退租应按一个月租金标准向陈恒支付违约金。《补充协议》约定2019年10月28日至2020年10月27日的租金标准为13700元/月。每日优鲜公司在《解约通知》中承诺“将已付13000元押金作为违约金支付给贵方”，每日优鲜公司要求陈恒退还押金13000元，该院不予支持，每日优鲜还应向陈恒支付违约金700元。每日优鲜公司与陈恒已约定了违约金数额，对于陈恒因违约产生的合理损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条规定，该院酌定每日优鲜公司另向陈恒支付13700元。故陈恒应向每日优鲜公司退还租金27999元。在每日优鲜公司承担违约责任前，陈恒可以拒绝其相应的履行请求，每日优鲜公司要求陈恒支付利息损失，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认每日优鲜公司与陈恒之间的房屋租赁合同关系于2020年1月24日解除；二、陈恒于本判决生效之日起十日内向每日优鲜公司退还租金27999元；三、驳回每日优鲜公司的其他诉讼请求；四、驳回陈恒的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5974元，减半收取计2987元，由每日优鲜公司负担1477元，陈恒负担1510元；反诉费1098.75元，由陈恒负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》中明确约定了合同解除条件，每日优鲜公司按照合同约定提前30日发出解约通知，并同意将已付的13000元押金作为违约金支付，一审法院确认双方房屋租赁合同关系已解除符合合同约定。陈恒关于双方并未达成解除合同的合意而应继续履行房屋租赁合同的上诉理由没有事实和法律依据。综上所述，陈恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2197.5元，由陈恒负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二一年一月十日法官助理吴倩书记员夏姣