广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初32号 原告（反诉被告）：黄某某，女，汉族，1979年7月11日出生，住所地：广西浦北县。 委托代理人：蒲某，山西某某律师事务所律师。 委托代理人：曹某某，山西某某律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海某某商贸有限公司，住所地北海市。 法定代表人：陈某某，董事长。 委托代理人：张某某，广西某某律师事务所北海分所律师。 原告（反诉被告）黄某某与被告（反诉原告）北海某某商贸有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法组成由代理审判员王警芳担任审判长，人民陪审员盘丽娜、苏家莲参加的合议庭，于2016年3月11日公开开庭审理了本案，书记员杨励坚担任法庭记录。原告（反诉被告）黄某某的委托代理人曹某某和被告（反诉原告）某某公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某某诉称：原、被告于2015年5月28日分别签订了《北海市某某主题街商位有期有偿使用协议》及《北海市某某主题街商位有期有偿使用补充协议》。甲方为被告，主要约定乙方（本案原告）承租甲方（本案被告）位于北海市商位，套内建筑面积合计18平方米，用于经营服装，承租期为24个月，时间从2015年6月15日起至2017年6月14日，每贰月使用费总额为3240元，2015年6月15日至2016年6月14日的综合服务管理费每贰月1440元，2016年6月14日至2017年6月14日的综合服务管理费每贰月1620元；乙方在本协议签订时向甲方一次性支付履约保证金16000元和商位主体装修费5000元。2015年5月28日原、被告签订协议时，原告向被告一次性支付了履约保证金和商位主体装修费，以及预交两个月租金4680元（其中包括两个月使用费3240元和两个月综合服务管理费1400元）。被告统一完成某某主题街商位主体装修后，于2015年5月29日正式交付C25-1号商位给原告自行装修使用。被告于2015年5月27日对某某主题街进行统一开放营业，并跟原告约定2015年5月28日预交的两个月租金到期日为2015年8月14日，租金每贰月一交。原告于2015年6月10日完成C25-1号商位的自行装修并依照协议约定经营使用。原告又于2015年9月12日向被告支付了2015年8月15日至2015年10月15日的租金3762元。原告依据上述的补充协议第十一条的规定向相关部门咨询申请办理相关证照时得知须提供北海市消防支队向被告出具的消防验收合格意见书，但涉案商场经北海市消防支队验收不合格。由于被告的消防验收不合格，致使原告不能办理相关证照并影响正常经营使用。为此，原告诉至法院，请求法院：1、依法认定原、被告签订的《北海市某某主题街商位有期有偿使用协议》（协议编号：ZTJC25-1）及《北海市某某主题街商位有期有偿补充协议》（协议编号：ZTJC25-1B）无效；2、判决被告返还原告履约保证金人民币16000元；3、判决被告返还原告商位主体装修费用人民币5000元和商位自行装修费用14750元；4、判决被告返还原告商位使用费和综合管理服务费人民币共8442元；5、判决本案全部诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）某某公司辩称：原告主张合同无效是没有事实及法律依据的；原告要求返还履约保证金、管理费、使用费等是没有事实及法律依据的，因为双方的合同还没有解除。被告（反诉原告）某某公司同时反诉称：反诉人与被反诉人于2015年5月28日签订了《北海市某某主题街商位有期有偿协议》，主要约定被反诉人租赁反诉人C25-1号商位；经营服装；租赁期限24个月，自2015年5月1日至2017年4月30日；租赁费每两月3240元，每逾期一天按千分之五支付违约金；2015年5月1日至2016年4月30日的综合服务费（保洁、安保、公共设备、设施维护等）按40元每平米的标准，每两月1440元，每逾期一天按千分之五支付违约金；水电费包括公共水电费及分户电费，每逾期一天按千分之五支付违约金。2015年5月27日，反诉人将符合合同约定、租赁用途的商位交付给被反诉人使用。由于被反诉人经营不善出现违约行为。为此，反诉人提起反诉，请求法院判令：1、判令被反诉人支付2015年5月27日至6月15日，10月15日至2016年2月15日未付租金8040元，综合服务费2880元，按日千分之五计算221天的违约金5171.4元，合计16091.4元；2、诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）黄某某针对反诉辩称：反诉原告请求反诉被告支付的一系列费用均是以协议为依据，但是反诉被告认为双方签订的协议因违反法律强制性规定而无效，故不同意支付相关费用。 原告（反诉被告）黄某某对其陈述向本院提供的证据有： 1、身份证，证明原告个人基本信息； 2、电脑咨询单，证明被告基本信息； 3、协议及补充协议，证明原被告签订协议情况； 4、保证金、装修费、租金收据，证明原告支付给被告的各种费用情况和自行装修的费用情况； 5、通知函，证明原告通知被告商铺使用情况； 6、送达证明，证明原告送达通知函给被告的证明； 7、租金调整政策的通知，证明被告对每个铺面都实行租金六折优惠； 8、第二期租金收取通知及政策说明，证实2015年8月12日被告某某公司为进驻主题街的商户提供了装修期及开业后20天的免租期，于2015年6月15日起正式计算租金，按合同第二期租金于8月15日前收缴。 被告（反诉原告）某某公司向本院提供的证据有： 1、未交水电及租金费用明细及滞纳金计算依据，证明违约损失； 2、建设工程消防审核意见，证明消防工程正在验收中； 3、营业执照，证明租户可以办理营业执照。 经过开庭质证，各方质证意见如下： 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）举证的证据证据1、2、3、6的真实性、合法性、关联性无异议；证据4对保证金、装修费的收据真实性、合法性、关联性无异议，但是对原告自行装修的收据的真实性、合法性、关联性有异议，不是正式发票；证据5通知函的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，通知函与本案无关；证据7的真实性无异议，但实行六折优惠的前提是承租方要交齐租金，但没有书面证据证实；对证据8真实性无异议，但是20天的免租期只是一个优惠，2015年5月27日被告已经将商铺交由原告使用，所以应该从2015年5月27日开始支付租金。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据证据1的真实性有异议，因为这是某某公司自行制作的。双方的协议违反法律强制性规定而无效，所以反诉被告不存在违约行为，不需要承担违约责任；证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，该份证据恰好证明了其出租的商铺未依法取得消防许可；证据3不发表质证意见，因为其他租户办理了营业执照与反诉原告未通过消防验收的事实导致的合同无效之间不存关联性。 本院认证如下：原告所举证的证据1-3、5-8以及证据4中的保证金、主体装修费、租金收据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信，可以作为本案的定案依据，对于证据3中自行装修费收据不是正式发票且对方亦不予认可，真实性无法核实，本院不予采信。被告所举证的证据１虽系被告单方面制作，但平时原告也都是按被告的通知要求去缴纳相关的水电费，为此，对于该份证据本院予以采信；证据２具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；证据３与本案无关，本院不予采信。 经审理查明：原、被告于2015年5月28日分别签订了《北海市某某主题街商位有期有偿使用协议》及《北海市某某主题街商位有期有偿使用补充协议》。主要约定乙方（本案原告）承租甲方（本案被告）位于北海市商位，套内建筑面积合计18平方米，用于经营服装，承租期为24个月，时间从2015年6月15日起至2017年6月14日，每贰月使用费总额为3240元；乙方应在本协议签订时向甲方缴纳履约保证金16000元和商位主体装修费用5000元；2015年6月15日至2016年6月14日的综合服务管理费每贰月1440元；还约定了乙方违约迟延交纳商位使用费或其他应支付的各项费用的，甲方向乙方发送限期整改通知书。乙方未按期整改的，每逾期一天则按应交费用数额的千分之五向甲方支付违约金。上述协议签订后，原告按约交付了16000元保证金、5000元商位主体装修费、两个月租金及综合服务管理费4680元。2015年8月12日被告向各商户下发了“第二期租金收取通知及政策说明”，主要通知主题街为进驻商户提供了装修期及开业后20天的免租期，于2015年6月15日起正式计算租金，按合同第二期租金于8月15日前收缴。2015年9月12日原告向被告交付了2015年8月15日－2015年10月15日的租金3762元。2015年11月29日被告下发了“关于租金政策调整的通知”，主要通知商场决定对于潮铺区租金实施６折优惠，时间从2015年10月15日至2016年4月15日。同年被告向商户下发“催款通知单”，通知欠款商户于2015年12月31日下午6点前缴清2016年1月15日之前所欠租金费用。2015年12月29日原告向被告邮寄“通知函”，主要通知被告其自2016年1月5日起搬离所承租的商位。原告自2016年1月5日起自行搬离所承租的涉案商位，双方没有办理交接手续。现原告以被告未经消防验收合格导致其未能办理相关的证件，致使其无法正常经营为由诉至法院，提出上述的诉求。被告以原告拖欠租金等费用存在违约为由，提出上述的反诉请求。 另查明，被告于2015年4月30日向消防部门申请消防设计审核，北海市消防支队于2015年5月19日向被告出具了北公消审字【2015】第0062号消防设计审核不合格的意见书，不同意被告某某公司室内装修工程的消防设计，提出了该消防工程部分设计不符合规范及设计单位岳阳市建筑设计学院的《工程设计资质证书》已过有效期等问题。要求被告应当在将修改后的消防设计重新报消防部门审核，未经审核合格，不得施工。截止至本次庭审被告的消防设计未经审核通过，其建设工程亦未通过消防验收。 再查明，原告对于其在涉案商铺自行装修部分，主体部分已自行拆除完毕，亦明确表示不申请对剩余部分装修装饰物的价值申请鉴定。 本案的争议焦点为：1、原、被告于2015年5月28日签订了《北海市某某主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市某某主题街商位有期有偿使用补充协议》是否合法有效？2、本诉原告和反诉原告的诉求有无事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《中华人民共和国消防法》第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”、第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，被告某某公司所经营的涉案商场作为大型的人员密集场所，从保障人员及财产安全的角度，其消防设计应经过消防部门的审核通过，工程竣工后还须依法办理消防验收。被告某某公司于2015年4月30日向消防部门申请消防设计审核，消防部门于2015年5月19日作出了消防设计审核意见书，认定被告的消防设计不符合规定，存在安全隐患，且为被告某某公司所在商场进行工程设计的岳阳市建筑设计院的《工程设计资质证书》已过有效期。消防部门要求被告某某公司在将消防部门提出的问题修改后，再将修改后的消防设计报消防部门审核，工程设计未经审核合格，不得施工。在庭审中被告某某公司亦明确涉案商场现仍未通过消防设计审核及消防验收。本院认为被告某某公司在涉案商场经消防设计不合格和未经消防验收，存在较大的安全隐患的情况下将涉案商位出租给原告使用，违反了法律的强制性规定。综合以上情形，对于原告主张双方于2015年5月28日签订的《北海市某某主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市某某主题街商位有期有偿使用补充协议》无效的诉求于法有据，本院予以支持。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补充。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，在本院认定原、被告双方所签订的上述协议及其补充协议无效后，原告请求被告退还履约保证金16000元及主题装修费5000元的诉求于法有据，本院予以支持。对于原告请求退还自行装修费14750元的诉求，因原告在搬离涉案铺面时已将自行装修装饰物主体部分拆除，且其亦未对剩余部分装修装饰物的价值申请鉴定，剩余部分的装修装饰物的价值无法确定，对于原告的该项诉求本院不予支持。对于原告请求退还已支付的其使用涉案商位期间的租金及综合管理服务费8442元的诉求，原告自接收涉案商位起至2016年1月5日其自行搬离所承租的商位，原告确已实际使用了涉案商位，产生相应的商位占有使用费，为此，对于原告的该项诉求于法无据，本院不予支持。反诉原告某某公司于2015年8月12日下发的“第二期租金收取通知及政策说明”中承诺为进驻商户提供装修期及开业后20天的免租期，从2015年6月15日起正式计算租金。反诉被告作为商场的商户可以享受反诉原告的上述的优惠条件，为此，对于反诉原告请求反诉被告支付2015年5月27日至6月15日租金的诉求于法无据，本院不予支持。反诉被告自2015年10月16日开始拖欠租金及综合服务费，为此，对于反诉原告请求反诉被告支付2015年10月16日至反诉被告于2016年1月5日搬离涉案商位期间的商位占有使用费4320元及综合服务费1920元的诉求于法有据，本院予以支持。对于反诉原告请求反诉被告支付2016年1月6日至2月15日自反诉被告搬离涉案商位之后的商位占有使用费及综合服务费的诉求于法无据，本院不予支持。反诉被告虽迟延交付部分商位使用费、综合服务费以及水电费，但反诉原告无证据证实其已向反诉被告发送限期整改通知书或其他的催交单，为此，对于反诉原告请求反诉被告按其所拖欠的费用按日千分之五计算违约金的诉求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条第二款、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告黄某某与被告北海某某商贸有限公司于2015年5月28日签订的《北海市某某主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市某某主题街商位有期有偿使用补充协议》无效； 二、被告北海某某商贸有限公司退还履约保证金16000元给原告黄某某； 三、被告北海某某商贸有限公司退还商位主体装修费5000元给原告黄某某； 四、反诉被告黄某某支付2015年10月16日至2016年1月5日期间的商位占有使用费4320元（参照租金每贰月3420元计算）及综合服务费1920元（按每贰月1440元计算）给反诉原告北海某某商贸有限公司； 五、驳回原告黄某某其他的诉讼请求； 六、驳回反诉原告北海某某商贸有限公司其他的诉讼请求。 本诉案件受理费904元，由原告承担475元，被告承担429元。反诉案件受理费101.15元，由反诉原告承担61.15元，反诉被告承担40元。（上述诉讼费用本反诉原告已向本院预交，由本反诉被告在偿还上述款项时一并付还给本反诉原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用（本诉案件受理费904元，反诉案件受理费101.15元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  盘丽娜 人民陪审员  苏家莲 二〇一六年五月二十日 书 记 员  杨励坚 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补充。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国消防法》 第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。 第十三条第二款依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。