广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初43号原告李莹。被告罗明超。被告桂林康舒保健用品开发有限公司，住所地：桂林市七星区漓江路3号三星大厦2-5-1号房。法定代表人王晖，该公司总经理。原告李莹与被告罗明超、桂林康舒保健用品开发有限公司（以下简称康舒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法组成由审判员周丽娟担任审判长，人民陪审员刘慧飞、陈晓玫参加的合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。代书记员李倩担任法庭记录。原告李莹到庭参加诉讼，被告罗明超、康舒公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹诉称，2014年8月1日，原告与两被告签订一份房屋租赁合同，租期两年，约定按季交租金，先交租金后用门面，2014年8月1日交第一季度租金，以此类推。如果违约，赔偿金6000元。如果不按时交租金，应支付违约金，每天违约金按照欠交租金的5%计算，物业管理费、水电费等由两被告承担。合同签订后，原告全面履行合同。两被告租用门面后，通过转账交了2014年8月1日至2015年1月31日的租金，2015年2月1日以后的租金一直未交。原告多次催讨，两被告就是未按规定交付。2015年9月22日，梓翔丽都小区XXX物业管理员莫良叶XXX转被告罗明超交的门面钥匙给原告。为维护合法权益，原告向本院提起诉讼，请求：1、请求法院判令确认原告与两被告签订的租用象山区平山北路17号梓翔丽都2-1-4号XXX门面的房屋租赁合同已解除；2、请求判令两被告支付从2015年2月1日至2015年9月22日拖欠的租金23200元给原告；3、判令两被告支付不履行合同的赔偿金6000元给原告；4、判令两被告支付不按时交租金的违约金6318元给原告，违约金从2015年2月1日起至两被告付清租金为止，按拖欠租金的万分之六计算每天的违约金；5、判令两被告支付原告帮两被告代交的物业管理费1854元（每月物管费135元，两被告用门面从2014年8月1日起至2015年9月22日止、共计412天）；6、判令两被告承担本案的诉讼费、公告费用。原告李莹对其诉讼请求提供的证据有：1、房屋买卖合同，证明原告向桂林市梓翔投资有限XXX公司购买房屋；2、房款收据，证明原告交纳了购房款、物管费；3、桂林市供用水合同，证明原告房屋已到自来水公司办理用水合同；4、房屋租赁合同，证明被告租用原告的门面；5、中国农业银行明细，证明被告向原告只支付了2014年8月1日至2015年1月31日的租金；6、退钥匙证明，证明被告退门面。被告罗明超、康舒公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃答辩和质证的权利。综合本案证据及原告当庭陈述，本院确认以下法律事实：位于桂林市象山区平山北路城南.梓翔丽都的2栋1-4号XXX房屋系原告李莹所购买。2014年8月1日，原告作为甲方与被告罗明超、康舒公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，被告罗明超在乙方处签字，被告康舒公司在乙方处盖章。合同约定原告将象山区平山北路17号梓翔丽都2-1-4号XXX房屋租赁给两被告用于经营使用，租期为两年，从2014年8月1日至2016年8月1日止。协议约定的租金及付款方式为：按季结算，每个季度租金为9000元，并注明了原告的中国农业银行的卡号，并约定包括被告使用的水电费、物业管理费和卫生垃圾费等费用由被告承担。合同第七条约定了合同解除的情形，其中第2项中约定了房屋租赁期期间，乙方拖欠房租水电费6天，甲方有权解除合同，收回出租房屋。另外双方还对保证金及违约金进行了约定：第四条第3项：乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的5%向甲方支付违约金；第四条第4项：被告应在合同签订时即向原告交纳保证金6000元，当乙方出现欠付租金、水电费、违约金等应付款项时，甲方可选择从履约保证金中扣抵，乙方应在扣抵后七日内补足被扣部分，合同终止或依法按约被解除时，如被告无违约情形，原告应全额无息将履约保证金退给乙方；第九条：任何不履行或不适当履行合同的行为都属于违约，违约方应赔偿6000元给守约方。被告分别于2014年8月11日、11月10日，向原告的中国农业银行卡转存支付了自2014年8月1日到2015年1月31日两个季度的租金共18000元，之后未向原告交付租金。同时被告自合同签订时起即一直未交纳物业管理费用，由原告代为交纳，该租赁房屋的物业管理费为每月135元，原告也称被告并未向原告交纳6000元的保证金。2015年9月22日，案外人莫良叶XXX（证明中写明莫良叶XXX系在桂林市梓翔丽都小区XXX前期物业工作）将租赁房屋钥匙交予原告，并出具证明，写明：桂林康舒保健用品开发有限公司的罗明超于2015年9月17日16点交李莹的桂林市象山区平山北路17号梓翔丽都2-1-4号XXX商铺钥匙一把到XXX梓翔丽都物业门岗，门面是清空无东西。本院认为，原、被告双方于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按合同全面履行。合同第七条第2项中约定了被告拖欠房租水电费6天，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告自2015年2月1日起即未向原告交纳租金，并于2015年9月17日已搬离该租赁房屋，并清空房屋将钥匙交予原告，被告已经用其实际行动表明不再履行该租赁合同，因此，对原告要求确认原告与两被告签订的《房屋租赁合同》已解除的诉请，本院予以支持。两被告于2015年2月1日起未向原告交纳租金，于2015年9月22日拿到被告罗明超转交的租赁房屋钥匙，因此，对于原告要求被告支付从2015年2月1日至9月22日的租金，本院予以支持，按照每月租金3000元的标准计算，因此，被告应向原告交付的租金为：3000＊7＋3000÷30×22=23200元。被告自合同签订起一直未按合同约定交纳物业管理费，由原告垫交，因此，从2014年8月1日到2015年9月22日被告应支付给原告的物业管理费为：135×13＋135÷30×22=1854元。被告未按照合同约定支付租金和物业管理费，已经构成违约，应对此承担违约责任，本案中，合同第四条第3项既约定了：乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的5%向甲方支付违约金；同时第九条又约定：任何不履行或不适当履行合同的行为都属于违约，违约方应赔偿6000元给守约方。该两项约定均是对违约金的约定，但违约责任主要应体现补偿性，违约金应当用于补偿一方当事人因另一方当事人违约所遭受的损失，同时违约责任具有补偿性，也是民法平等、等价原则的体现。本案原告因被告未交付租金及物业管理费所造成的损失主要为利息损失，经本院释明后，原告选择《房屋租赁合同》第九条中的6000元作为违约金，对此本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告李莹与被告罗明超、桂林康舒保健用品开发有限公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月22日解除；二、被告罗明超、桂林康舒保健用品开发有限公司向原告李莹支付租金人民币23200元及物业管理费人民币1854元，两项共计人民币25054元；三、被告罗明超、桂林康舒保健用品开发有限公司向原告李莹支付违约金人民币6000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费834元，公告费350元，共计1184元（原告已预交），由被告罗明超、桂林康舒保健用品开发有限公司承担。以上应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费834元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  周丽娟人民陪审员  刘慧飞人民陪审员  陈晓玫二〇一六年五月九日代书 记员  李 倩