江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终702号上诉人（原审被告）钱峰，居民。被上诉人（原审原告）王丽琴，居民。委托代理人鲍恩成，江苏德沛律师事务所律师。原审被告徐爱华，居民。委托代理人徐冰，江苏沂淮律师事务所律师。上诉人钱峰因与被上诉人王丽琴、原审被告徐爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第04213号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：徐爱华与钱峰系夫妻关系，未办理结婚登记，双方于1986年生育子女。1993年7月29日，徐爱华取得房屋所有权证书，该证书载明房屋坐落于东关综合1号楼北403室，建筑面积60.65平方米，所有权性质为私产，共有人一栏内为空白。2003年3月7日，徐爱华（被拆迁人）与沭阳县拆迁安置服务中心（拆迁人）、青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司（受托拆迁单位）签订沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议，约定因东兴小区工程建设需要，双方订立拆迁协议，协议载明：“一、被拆迁人权属情况：产权人徐爱华、建筑面积60.65平方米，常住人口6人；…三、提供安置房情况：安置房产权人徐爱华，安置地点东兴小区3号楼408室”。2005年3月8日，王丽琴（乙方）与徐爱华（甲方）签订房产转让协议，约定：1、有拆迁安置住房一套，位于东兴小区3号楼408室，建筑面积为128平方米；2、现将上述房产转让给乙方，双方协议价格143000元；3、负责提供给乙方真实、合法的原拆迁房的房产证及拆迁安置协议原件；4、在乙方需要进行原房产证和拆迁安置协议原件过户时，甲方无条件和乙方一起办理变更手续，并无条件提供相关资料；5、如因安置面积短少，开发商要退款，甲方应把该款退还乙方；6、如有土地使用权证必须无条件提供给乙方。上述协议条款，双方共同遵守，一方违反协议条款，承担一切责任；双方未尽事宜，双方共同协商解决。陈某作为证明人在该份协议上面签名；另外，双方签订转让协议时，徐爱华、钱峰在场。同日，徐爱华向王丽琴出具收条一张，载明收到王丽琴东兴小区3号楼408室购房款143000元。协议签订后，徐爱华将涉案房屋的拆迁补偿安置协议及房屋交付王丽琴使用。现原被拆迁房屋的房屋所有权证书亦由王丽琴持有。2014年11月6日，青岛华云房地产开发有限公司出具办理商品房产权证明一份，载明：“根据2003年3月7日，出卖人青岛华云房地产开发有限公司与买受人徐爱华签订的商品房预售合同，该房屋位于东兴小区三号楼四单元407室，房屋建筑面积119.17平方米，钱房已两清，房屋产权归徐爱华所有，请给予办理产权登记。”同日，青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司向沭阳县房管处出具证明一份，载明：“因我单位在拆迁安置过程中，安置房号不准确，现确认该户（徐爱华）房号为三号楼四单元407室，建筑面积为119.17平方米。”经过咨询，涉案小区已经有住户办理了房屋所有权证书。后王丽琴、徐爱华关于协助办理过户登记手续的事宜，未能协商一致，王丽琴诉至原审法院，请求判令：徐爱华、钱峰协助王丽琴办理该房地产权登记过户手续。原审法院归纳该案的争议焦点为：1.王丽琴与徐爱华之间签订的房屋买卖协议是否为无效合同；2.王丽琴要求徐爱华、钱峰协助办理涉案房屋的产权过户登记手续条件是否具备。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。针对第一个争议焦点，王丽琴与徐爱华之间签订的房屋买卖协议合法有效。王丽琴与徐爱华之间签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钱峰辩称，徐爱华出售涉案房屋未征得其同意。根据证人陈某的证言陈述，涉案房屋系经过其介绍促成该笔交易，在签订买卖协议并收取房款过程中，钱峰一直在场并未提出异议；钱峰亦认可在协议签订以及王丽琴交付房款时其均在场，同时钱峰另陈述涉案房屋出售后为了办理房屋过户手续，其曾协助王丽琴去居委会开具证明。根据上述事实，可以证明钱峰对于徐爱华出售涉案房屋明知并且在其后积极配合王丽琴办理产权过户手续，其行为已经表明其同意出售涉案房屋。钱峰现辩称其未在房屋买卖协议上面签名，主张涉案房屋买卖协议无效，不予采纳。钱峰另辩称，涉案房屋系家庭共有财产，其父母对该房屋享有份额。对于不动产物权归属，应当依据不动产权属证书记载内容作为物权证明。根据王丽琴出具的涉案房屋被拆迁之前的房屋所有权证书，明确载明房屋所有权人为徐爱华，在共有人一栏中并未载明其他人员姓名或名称；根据钱峰陈述涉案房屋系由徐爱华的父亲出面购买所以房屋所有权证书办理在徐爱华名下。原审法院认为，根据王丽琴出示的涉案房屋被拆迁之前的房屋所有权证书载明的产权人姓名为徐爱华且涉案房屋的拆迁补偿安置协议亦载明产权人为徐爱华，同时签订房屋转让协议时，钱峰亦到场，王丽琴对于涉案房屋买卖合同已经尽到了相应的审查注意义务，王丽琴有理由相应涉案房屋系徐爱华、钱峰二人共有。对于钱峰辩称的涉案房屋有其父母的份额，未提供证据证明，且该内容超出了王丽琴的合理审查范围；虽然拆迁补偿安置协议载明常住人口为六人，但仅是对于居住人口的表述，不代表该房屋系六人共同共有，钱峰以此辩称涉案房屋买卖合同无效，不予支持。针对第二个争议焦点，徐爱华、钱峰应当协助王丽琴办理涉案房屋的产权过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该案中，王丽琴、徐爱华之间的房屋买卖合同合法有效，王丽琴已经付清了全部购房款并占有使用涉案房屋至今，徐爱华作为出卖方，除了向王丽琴交付房屋外，还应当向王丽琴转移涉案房屋的所有权，即协助王丽琴办理涉案房屋的产权登记过户手续。现王丽琴要求徐爱华、钱峰协助办理涉案房屋的产权登记过户手续，予以支持。徐爱华辩称双方协商一致，由王丽琴另行支付徐爱华26000元，用于协助办理产权登记过户手续，王丽琴予以否认，徐爱华亦未提供证据证明，不予采纳。调解不成，原审法院遂判决：徐爱华、钱峰应于判决发生法律效力之日起十日内协助王丽琴办理沭阳县东兴小区3号楼四单元407室房屋的产权登记过户手续。案件受理费80元，减半收取40元，由徐爱华负担。原审法院判决宣判后，钱峰不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决并依法改判。其主要上诉理由为：被上诉人王丽琴与原审被告徐爱华签订的房屋买卖协议无效，涉案房屋为家庭共有，徐爱华未经共有人同意私自转让房屋无效，即使如原审法院认定房屋为夫妻共有财产，上诉人没有在转让协议上签字，说明上诉人是不同意的，夫妻共有财产，一方不同意转让合同无效；原审法院认为上诉人协助被上诉人去居委会开证明方便转让房屋过户是其知晓并同意表示是错误的，上诉人之所以愿意这样做是因为被上诉人同意支付26000元给上诉人及其他共有人的。被上诉人王丽琴答辩称：上诉人称房产是家庭共有并未提供证据证明，相反，被拆迁旧房产权所有人为徐爱华，并无其他共有人。2003年3月8日，拆迁人与被拆迁人徐爱华签订的拆迁补偿安置协议证明徐爱华原房屋被拆迁后以产权置换方式被安置在东兴小区，安置房产权证仍为徐爱华，徐爱华有权转让涉案房屋，转让时，上诉人直接参与并收取房款，十余年来没有人提出异议，但现在被上诉人提出协助办理过户手续时却提出异议，严重失信，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原审被告徐爱华答辩意见：出售房屋给王丽琴是事实，但因房屋过户需要结婚证，徐爱华、钱峰尚未办理结婚证，而徐爱华一人无法办理结婚证协助过户，其他同上诉人钱峰的上诉意见。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同效力如何认定，以及钱峰、徐爱华是否应协助王丽琴办理涉案房屋过户手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王丽琴、徐爱华签订《房产转让协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。王丽琴按约向徐爱华支付了房屋价款，徐爱华也将房屋及手续转移交付给了王丽琴，且房屋已具备办理权属证书条件，徐爱华完全可以协助为王丽琴办理房屋的过户手续。故原审判决并无不当。上诉人钱峰主张涉案房屋系夫妻共同财产，未经过其签字同意出售属无权处分而合同无效。本院认为，王丽琴购买房屋支付合理对价，并已取得房屋使用权，期间，钱峰又直接参与房屋买卖并收取房款，按约履行了交房义务，作为第三人，有理由相信徐爱华出售房屋的行为，系夫妻双方共同意思表示，即使上诉人没有在售房协议上签名，徐爱华的行为亦符合表见代理的法律特征，而上诉人钱峰又不能举证证明王丽琴购买房屋的行为不是善意的，故可以认定王丽琴是善意第三人。因此，对上诉人钱峰该主张，不予支持。上诉人钱峰还称涉案房屋系与其母亲等人共有，本院认为，涉案房产拆迁置换前所有权证及沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议记载事项均显示登记所有权人为徐爱华，不能证实涉案房产为其与案外人共有，安置协议载明常住人口六人，即使均在该房屋居住也不能以此来认定房屋为共有关系，故对该上诉意见，亦不予采信。综上，上诉人钱峰的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人钱峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  马柏华代理审判员  朱 海代理审判员  刘海军二〇一六年五月二十六日书 记 员  张晓青第8页/共8页