成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)锦江民初字第2041号原告刘建南，男，1955年12月30日出生，汉族，住成都市锦江区。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街******号。法定代表人朱海。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告刘建南与被告成都新界广场商业有限公司(简称新界公司)、成都洋洋摩尔百货有限公司(简称洋洋公司)租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员黄鸿彬适用简易程序独任审判，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告刘建南、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告刘建南诉称，其通过购买取得位于成都市锦江区东御街55号1栋1层1-148号商铺。2002年9月9日，新界公司与原告签订了《合作经营协议》（名为合作实为租赁），约定：原告将其所有的上述商铺交由新界公司经营，合作期限自2002年9月9日起至2012年9月9日止，共10年；期限届满后，新界公司将商铺完好退还给原告。2012年9月9日，上述租赁期限届满，新界公司没有按照合同约定退还商铺，也未与原告重新签订书面租赁合同。原告多次要求被告腾退房屋返还物业，均未果。原告故诉至法院，请求判令：被告将位于成都市锦江区东御街55号1栋1层1-148号商铺退还给原告；被告向原告上述商铺的出租收益79740元（2015年12月9日至2016年6月30日），本案诉讼费由被告承担。被告洋洋公司辩称，其已按（2015）锦江民初字第7543号民事判决向原告支付物业使用费至2015年12月8日。原告主张物业使用费的标准过高，要求法院按生效判决认定的事实按税前标准依法判决。洋洋公司已提前一个月通知原告接收商铺，并于2016年2月29日停止经营，于2016年3月21日开始未再实际占用商铺，占用仅是事实行为，没有占用就不应支付物业使用费，故洋洋公司不应向原告支付2016年3月21日之后的物业使用费。洋洋公司现已没有占用原告商铺，不存在返还的问题。被告新界公司未作答辩。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1栋1层1-148号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。2012年12月18日，原告取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人为原告，房屋坐落：锦江区东御街55号1栋1层1-148号；规划用途：商业；建筑面积23.24平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年9月9日，新界公司(甲方)与原告(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)签订《合作经营协议》，约定：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；合作期限自2002年9月9日起，至2012年9月9日止共10年；甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营，乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层A区148号的房屋楼层区位，购置价840849元交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例即58859元向乙方分配红利；合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。2007年9月18日双方又签订《合作经营协议补充协议》，确定原告商铺区位新标识为1层1区148号，购置价为918949元，分配红利标准变为64326元。2006年7月2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他业主商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。2012年9月9日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后）。已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺之间没有实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回起诉业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%计付年使用费。2015年4月，原告向本院起诉，请求新界公司、洋洋公司返还商铺、支付物业使用费、利息损失等。本院于2015年6月9日作出(2015)锦江民初字第2754号民事判决：一、洋洋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付物业使用费(从2015年1月1日起至2015年6月30日止，按918949元×15%/365天×实际使用天数标准计算)，并支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决已生效。2015年11月，原告再次向本院起诉，请求新界公司、洋洋公司返还商铺、支付物业使用费、利息损失等。本院作出(2015)锦江民初字第7543号民事判决，判令洋洋公司向原告支付2015年7月1日至2015年12月8日的物业使用费并支付利息。该判决也已生效。另查明，洋洋公司与签订《商铺租赁合同》的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。被告已于2016年2月29日停止在摩尔百货的经营，通知原告于2016年3月21日接收商铺。2016年3月21日被告在摩尔百货一楼向小业主统一交付商铺。庭审中，原告确认其收到洋洋公司发出的《房屋交付通知书》，通知原告2016年3月21日接收房屋。上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的原告身份证、工商信息查询通知单、房屋所有权证、国有土地使用权证、《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》，洋洋公司提交的（2015）锦江民初字第7543号民事判决书、（2014）川民提字第465号民事判决书等证据证实，足以认定。本院认为，原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1幢1层1-148号商铺，并取得房屋产权。原告将其交由新界公司经营，双方签订《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司系应向原告承担给付物业使用费义务的主体。因新界公司并未占用原告的商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费的请求不能成立。对于物业使用费的标准问题。根据查明的事实，洋洋公司已于2016年2月29日闭店歇业，店铺实际使用至2016年3月20日。故本院对原告主张的物业使用费仅支持至2016年3月20日。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%/年(税后)标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，本院认定原告主张的物业使用费标准，可参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2015年12月9日起至2016年3月20日应按原始购房总价的15.45%/年(税后)的标准执行。关于洋洋公司是否应返还商铺的问题。在原告与新界公司签订的《合作经营协议》约定的期限届满后，原告的商铺仍由洋洋公司继续使用，双方建立了事实上的租赁关系，双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。洋洋公司于2016年2月29日停止在摩尔百货的经营系众所周知的事实，案涉商铺现处于空置状态，加之案涉商铺系开敞式商铺，不存在交还钥匙等情况，故事实上不需要由法院判决返还案涉商铺。且洋洋公司作为原告商铺的使用人，已按恰当的方式于2016年3月21日向原告履行了返还商铺的义务。故原告要求洋洋公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。经法院生效判决确认,购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，经法院现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，业主的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明涉案商铺的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。故原告要求洋洋公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告刘建南支付物业使用费（2015年12月9日起至2016年3月20日止期间的物业使用费按房屋总价918949元×15.45%/365天×实际使用天数为标准计算）；二、驳回原告刘建南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费897元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄鸿彬二〇一六年五月十七日书 记 员  覃雪梅附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。