湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第01652号原告长沙城开物业管理有限公司。住所地在长沙市雨花区桔香苑。法定代表人常昕，总经理。委托代理人郭凡，湖南湘行律师事务所律师。被告周汉中。委托代理人龚金晶，湖南通程律师事务所律师。第三人邝鸿才。原告长沙城开物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告周汉中（以下简称被告）及第三人邝鸿才物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员朱晓云担任审判长，与人民陪审员彭福强、周仲泉组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭凡及被告的委托代理人龚金晶到庭参加诉讼。第三人邝鸿才经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系长沙市雨花区桂花路322号凯轩云顶小区的物业管理人，2013年11月，被告从原业主左聪处受让凯轩云顶1栋309号门面，门面的建筑面积为1175.77平方米。该门面目前经营名为旺度山的饭店，由原告依约为其提供物业服务。原告与左聪签订《凯轩云顶前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，约定《业主临时管理规约》对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。被告作为新业主，上述约定对其具有同等约束力。事实上，被告在受让门面之初均按约支付物业费等费用，但自2014年8月1日起拖欠物业费用。原告多次催缴无果，诉至法院，请求判令：1、被告给付物业费21162元、电费52470元、水费5203元、停车费2529元，共计81634元；2、被告向原告支付延期交费的滞纳金29264元（暂计算至2015年2月29日，请求按每日千分之三的标准判决至实际付清之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告与被告之间没有合同关系，被告也没有签署入住声明。原告提供的证据系原房屋所有人签署，对被告没有约束力，原告要求被告支付物业服务费没有法律依据。在被告购买门面之前，第三人邝鸿才就已经承租了门面，并经营旺度山饭庄，所有的物业费、水电费、停车费均由第三人邝鸿才自行向原告交纳，原告也是一直向第三人直接收取。在第三人邝鸿才欠缴水电费、停车费时，原告完全可以要求其交纳。综上，请求法院依法查明案件事实，判令由第三人邝鸿才承担本案的法律责任。第三人邝鸿才未到庭，亦无书面陈述意见。经审理查明，位于长沙市雨花区桂花路322号凯轩云顶小区三楼的309号门面原系案外人左聪所购买，建筑面积为1175.77平方米。2012年1月，原告入驻凯轩云顶小区，成为该小区的物业服务企业。2012年9月6日，左聪和原告共同验收门面后，签署了《入住声明》和《业主临时管理规约》。双方约定《业主临时管理规约》对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力；建设单位通过招投标方式确定凯轩云顶小区由原告进行全委托式物业管理，建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》中涉及业主共同利益的约定，应与临时管理规约一致；物业管理区域内，物业服务费采取包干制方式，业主应按前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业费，在当月25日前交纳本月的物业费和水电费用；双方还约定了其他事项。同日，原告（甲方）还与左聪（乙方）签订了《凯轩云顶前期物业管理服务协议》，协议约定甲方向业主/使用人收取物业服务费，住宅按每月每平方米1.5元收取，商业铺位按每月每平方米3元收取；甲方在乙方入伙时一次性预收6个月的物业服务费，之后乙方应于每月25日前向甲方缴清下个月的物业服务费；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用及其他相关费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金；协议还对物业管理服务内容、其他有偿服务费用、其他权利义务等事项进行了约定。2013年，被告从左聪处受让了凯轩云顶小区309号门面。2013年6月27日，被告与第三人邝鸿才签订《房屋租赁合同书》。合同约定被告将其自有的凯轩云顶小区三楼房屋（建筑面积为1200平方米，旺度山饭店经营场所）和当时场内有的一切设备设施（设备清单为合同附件）出租给第三人邝鸿才使用；租赁期为10年，从2013年8月1日起至2023年8月1日止，2013年7月1日至2013年7月31日为免租筹备开业期；如任何一方提出到期终止合同或双方未就续签合同达成一致，则第三人邝鸿才应于到期日将房屋交还被告，并结清租金、物业费、水电费等相关费用；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向第三人邝鸿才交付了房屋，第三人邝鸿才向被告交纳了押金200000元，并陆续交纳了首期租金及2014年10月1日前的租金。2014年10月1日以后，第三人邝鸿才未再向被告支付房租。2015年4月2日，被告向第三人邝鸿才发出了律师催告函。第三人邝鸿才收到函件后，仍未向被告支付房租。2015年4月12日，被告向第三人邝鸿才发出合同解除通知书，明确提出双方所签租赁合同于通知书到达第三人邝鸿才时解除，第三人邝鸿才应在收到通知后7日内腾空房屋交还被告，并将拖欠的房租、物业管理费、水电费及约定的违约金交付被告。2015年4月15日，该通知送达至被告，被告未予回应。2015年4月29日，被告诉至本院，请求判决确认解除其与第三人邝鸿才签订的《房屋租赁合同书》；要求第三人邝鸿才腾房并交还被告、支付租金及违约金、赔偿占用房屋期间的经济损失、支付物业费、水电费、停车费及滞纳金等。在该案的审理过程中，被告撤回了关于支付物业费、水电费、停车费及滞纳金的诉讼请求。2015年7月21日，本院作出（2015）雨民初字第02243号民事判决书，判决确认被告与第三人邝鸿才签订的《房屋租赁合同书》于2015年4月15日解除；第三人邝鸿才支付被告违约金、欠付租金，并按《房屋租赁合同书》约定的租金标准支付自2015年4月16日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。该案宣判后，被告与第三人邝鸿才均未上诉，该判决已发生法律效力。从2014年8月26日起，原告多次发出《缴款通知单》，要求旺度山饭店业主交纳拖欠的物业费、水电费及停车费。因物业费和水电费等发生纠纷，2015年3月27日，原告将被告诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，原告提交了一份《旺度山欠款明细》，该明细载明2014年8月至2015年6月期间，旺度山饭店欠缴的物业费、水电费及停车费。在原告出具的《缴款通知单》和《旺度山欠款明细》上，均有旺度山饭店工作人员的签字。对于欠缴的各项费用，原告明确本案的诉讼请求为2014年8月至2015年2月期间的所欠费用，并自认2014年10月的物业费、水电费及停车费均已交纳。经核算，旺度山饭店2014年8月至2015年2月（不含2014年10月）欠缴的物业费为21162元、水费为5203元、电费为52470元、停车费为2529元。另外，经本院依法释明，原告明确在本案中不对第三人邝鸿才主张权利，仅要求被告承担支付费用的义务。以上事实，有入住声明、业主临时管理规约、凯轩云顶前期物业管理服务协议、本院（2015）雨民初字第02243号民事判决书、缴款通知单、旺度山欠款明细、停车卡、物业管理专用发票及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告是具有物业管理资质的企业，左聪作为小区内业主，自愿与原告签订前期物业服务合同，明确约定了物业服务事项和物业管理收费标准。原告与左聪签订的《凯轩云顶前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。左聪将门面转让给被告后，被告成为凯轩云顶小区的业主，应当受《凯轩云顶前期物业管理服务协议》的约束。被告关于其与原告之间没有合同关系、左聪所签合同对其无约束力的主张，本院不予采信。另外，被告主张应当由承租经营户即第三人邝鸿才交纳物业费。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此，原告选择向业主即被告主张物业费，并不违反上述规定。被告在交纳物业管理费后，可依据其与承租经营户的内部约定向经营户主张权利。一、关于物业服务费的问题。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告为凯轩云顶小区提供了物业管理服务，被告作为业主应当向原告交纳物业服务费。根据《凯轩云顶前期物业管理服务协议》的约定，小区内商业铺位的物业费费按3元/平方米收取。被告所购门面的面积为1175.77平方米，每月应交物业服务费为3257元。原告主张被告交纳2014年8月至2015年2月期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。扣除已交纳的2014年10月份的物业费，被告还应交纳该段期间的物业费21162元。二、关于水电费的问题。《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。该条规定物业服务企业接受委托可代收水费、电费，但不允许收取手续费等额外费用。本案中，原告向业主代收水电费后，代缴至供水、供电企业，供水、供电企业认可了其代收、代缴行为。因此，原告具有代收代缴水电费的主体资格。原告诉请被告交纳2014年8月至2015年2月期间的水费5203元、电费52470元，本院亦予以支持。被告支付水电费后，亦可依法向第三人邝鸿才主张追偿权利。三、关于停车费的问题。原告关于停车费的诉讼请求，本院认为，在2014年8月至2015年2月期间，被告与第三人邝鸿才之间的房屋租赁合同尚未解除，第三人邝鸿才仍在经营旺度山饭店。同时，原告提交的停车卡均载明了旺度山饭店字样，故该笔费用应由第三人邝鸿才负担。因原告在本案中不对第三人邝鸿才主张权利，故对于原告要求被告支付停车费2529元的诉讼请求，本院不予支持。四、关于滞纳金的问题。《凯轩云顶前期物业管理服务协议》约定，业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。原告主张被告以每月需缴物业费、水电费和停车费为基数，按照每日0.3%的标准计算滞纳金，从2014年8月1日起至费用缴清为止。本院审查后认为，水电费属于代收费用，而停车费不应由被告支付，故滞纳金的计算应以物业费为基数。同时，原告主张滞纳金的标准过高，本院以原告所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为以被告需缴纳的物业管理费21162元为基数，从原告起诉之日（2015年3月27日）起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告周汉中应于本判决生效后10日内支付原告长沙城开物业管理有限公司物业服务费21162元（从2014年8月1日起至2014年9月30日、2014年11月1日起至2015年3月1日止）及违约金（以21162元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2015年3月27日起计算至物业管理费实际缴清之日止）；二、被告周汉中应于本判决生效后10日内支付原告长沙城开物业管理有限公司水费5203元、电费52470元（均从2014年8月1日起至2014年9月30日、2014年11月1日起至2015年3月1日止）；三、驳回原告长沙城开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2512元，公告费560元，合计3072元，由被告周汉中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  朱晓云人民陪审员  彭福强人民陪审员  周仲泉二〇一六年五月十七日书 记 员  向依林附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。