江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终6313号上诉人（原审被告）：汤德成，男，1954年7月10日生，汉族，退休教师，住睢宁县。上诉人（原审被告）：汤少阳，男，1984年11月25日生，汉族，个体户，住睢宁县。二上诉人共同委托诉讼代理人：马洪星，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵良伍，男，1981年1月16日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：朱地路，江苏同凯律师事务所律师。原审被告：杜雪峰，男，1971年8月9日生，汉族，个体户，住睢宁县。原审被告：李咏梅，女，1971年1月12日生，汉族，个体户，住睢宁县。上诉人汤德成、汤少阳因与被上诉人赵良伍、原审被告杜雪峰、李咏梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤德成、汤少阳及其共同的委托诉讼代理人马洪星、被上诉人赵良伍及其委托诉讼代理人朱地路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤德成、汤少阳上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判或将本案发回重审。2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人赵良伍销售童装、童鞋其经营损失实质就是销售损失。一审判决上诉人既赔偿被上诉人货物损失98000元又赔偿经营损失159000元，存在重复赔偿损失的行为。2.被上诉人赵良伍虽然于2018年3月1日提存了2018-2019年的租金2.5万元，但是2019-2020年的租金至今未交。被上诉人赵良伍在租期未满就将涉案物品搬离，并且欠付一年的租金至今未交，这充分证明被上诉人赵良伍认可从2019年3月21日起解除续租合同，所以判决上诉人承担2019-2020年的经营损失没有事实和法律依据。3.上诉人根据买卖不破租赁的原则，在将涉案房屋出售给原审被告杜雪峰和李咏梅时，提前告知了被上诉人，并要求他将租金交付新房主，配合交付房屋，但是被上诉人为了阻止上诉人卖房，拒不配合交付房屋，并恶意将2018-2019年的租金向睢宁县公证处提存。被上诉人对于续租合同的不能履行有过错，被上诉人对因续租合同不能履行而产生的货物损失和经营损失应承担相应的责任，故应减轻上诉人的赔偿责任。4.货物的价格完全是被上诉人自己标注的，被上诉人没有提供进货单，也没有纳税凭证。没有科学评估的基础材料作为鉴定估价依据，估价报告所评估的经营面积和实际租赁经营面积不符，所以鉴定估价报告所估价的结果不客观、不真实。一审法院完全依鉴定估价报告的估价结果进行判决证据不足。5.虽然续租合同是上诉人汤少阳签订的，房屋转让合同转让方有汤少阳签字，但不代表房屋所有权人是汤少阳。根据宅基地证的标注，该房屋实际所有人是上诉人汤德成，不是汤少阳。上诉人汤少阳也从没有将上诉人的货物搬离。一审法院判决上诉人汤少阳承担赔偿责任属于认定事实错误。综上，一审法院判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。赵良伍辩称，上诉人的上诉请求没有任何依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。一、一审认定上诉人赔偿被上诉人货物损失和经营损失是正确的。房屋租赁期间上诉人单方违约，直接把被上诉人租赁房屋内的货物、设备强行搬离，给被上诉人造成损失。一审委托评估机构评估该货物损失为98000元，该损失应该由上诉人赔偿。而经营损失是由于上诉人的违约，被上诉人不能按照租赁合同约定的期间经营使用涉案房屋而导致的损失，一审委托的评估机构评估该经营损失为159000元，一审判决认定以上货物损失和经营损失都应该由上诉人赔偿是正确的。二、2019年3月至2020年期间，二上诉人已经强制把被上诉人物品全部搬离房屋，并把房屋出售给杜雪峰、李咏梅，而杜雪峰、李咏梅已经实际占有涉案房屋，被上诉人并未使用涉案房屋，此期间的租金被上诉人不应该支付。2019年3月份到2020年期间的房租被上诉人没有交是因为上诉人单方解除了租赁合同，责任也在上诉人。三、被上诉人在租赁期间正常缴纳房租，没有任何违约行为，而上诉人把租期内的房屋出售他人，为尽快交房，向买受人隐瞒房屋还在租期内的事实，并强行把房屋内的物品搬离，严重违反房屋租赁合同的约定，导致了被上诉人的损失，应该对此损失全部赔偿，被上诉人没有任何过错，所以不应该减轻上诉人的赔偿责任。四、一审法院根据被上诉人的申请，委托司法鉴定机构对涉案损失进行鉴定，鉴定程序合法，司鉴定结论客观公正，完全可以作为裁决的依据。五、上诉人是父子关系，上诉人汤少阳在2014年2月21日与被上诉人签订房屋续租合同，且一次性的收取了三年的房屋租金，足可见涉案房屋是二上诉人共同拥有所有权和宅基地使用权的。结合宅基地使用权及房屋所有权转让协议载明的转让方是二上诉人，能够印证涉案房屋是二上诉人的共同共有财产，所以二上诉人共同违约，应该共同承担违约赔偿责任。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杜雪峰、李咏梅述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，本案争议及损害后果与杜雪峰、李咏梅没有法律上的利害关系。请求二审依法维持原判。赵良伍向一审法院提起诉讼请求：1.依法判令汤德成、汤少阳、杜雪峰、李咏梅共同赔偿赵良伍经营商品损失98000元、营业损失及门市营业损失159000元、房屋升值损失46000元、装修及设备损失71490元，以上共计374490元；2.要求汤德成、汤少阳、杜雪峰、李咏梅承担本案诉讼费用、公证费用及鉴定费用。一审法院查明：汤德成与汤少阳系父子关系，杜雪峰与李咏梅系夫妻关系。2010年3月30日，赵良伍与汤德成签订《合同》一份，约定汤德成将其所有的坐落于睢宁县凌城镇两间门面房出租给赵良伍，双方约定租期为五年，租金为每年2万元，一年一付，合同期内赵良伍有权不租或转让，房租不涨。合同签订后，赵良伍在该房屋内经营童装生意，并按期交纳租金。2014年2月21日，汤少阳与赵良伍签订《续租合同》一份，约定涉案房屋续租五年，期限自2015年3月20日至2020年3月20日，2015年和2016年两年按照2万元交纳租金，余下三年按照2.5万元交纳房屋租金。该份合同签订后，赵良伍一次性交纳了三年的房屋租金，汤少阳向赵良伍出具收条一份。2017年3月19日，赵良伍又向汤少阳交纳2017-2018年度的房屋租金2.5万元，汤少阳向赵良伍出具收条一份。2018年2月23日，汤德成、汤少阳作为转让方(甲方），杜雪峰、李咏梅作为受让方（乙方），签订《宅基地使用权及房屋所有权转让协议》一份，约定甲方将涉案房屋宅基地使用权和地面上所有附属物所有权以107万元的价格全部转让给乙方，甲方在2018年3月31日前将标的物交付给乙方，双方还对其他权利义务进行了约定。因赵良伍、汤德成、汤少阳就合同履行等方面产生分歧，赵良伍于2018年3月1日将2018-2019年度房屋租金2.5万元提存至睢宁县公证处，睢宁县公证处于2018年3月2日作出（2018）徐睢证提字第1号公证书，并向赵良伍出具收条一份，赵良伍为此支出公证费400元。因汤德成需向杜雪峰、李咏梅交房，要求赵良伍将房屋内物品搬离，赵良伍未同意，汤德成遂于2018年4月5日将涉案房屋的物品搬离并将房屋交付于杜雪峰、李咏梅。杜雪峰、李咏梅二人取得涉案房屋后，对涉案房屋重新进行装修，并自行经营。一审诉讼过程中，赵良伍认为因汤德成、汤少阳的原因给其造成损失，并申请对相关损失进行司法鉴定，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司于2020年6月18日作出徐公信房估（2020）鉴第011号估价报告，确定本次因房屋租赁合同纠纷可能产生的损失价值为303000元，具体包括涉案房屋经营商品损失98000元，营业损失159000元，涉案房屋升值损失46000元。赵良伍为此支出评估费40000元。此外，赵良伍还因从汤德成处将涉案物品搬离申请公证处对清点行为进行公证，支出公证费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汤少阳与赵良伍签订的《续租合同》是否有效是本案的主要争议焦点之一。汤德成与汤少阳系父子关系，庭审中汤德成主张涉案房屋系其所有，汤少阳无权与赵良伍签订续租合同，但从庭审查明的事实来看，汤少阳与赵良伍于2014年2月21日签订续租合同，而赵良伍与汤德成之间签订的合同履行期限应该在2015年3月底届满，在该份合同履行期限尚未届满的情况下汤少阳又与赵良伍签订续租合同，且一次性收取了三年的房屋租金，汤德成抗辩其不知情，显然不符合常理；况且涉案房屋转让给杜雪峰、李咏梅的时候，协议中转让方明确载明为汤德成和汤少阳二人，故对于汤德成抗辩赵良伍与少阳签订的续租合同无效的意见，缺乏事实根据和法律依据，法院依法不予采信，据此法院认定涉案房屋租赁合同期限至2020年3月20日届满。如前所述，赵良伍与汤德成、汤少阳之间就涉案房屋租赁期限尚未届满的情况下，汤德成、汤少阳单方违约要求赵良伍搬离涉案房屋，在赵良伍未同意的情况下，汤德成擅自将赵良伍所有的室内货物、设备等物品搬离涉案房屋，给赵良伍造成损失，经法院委托徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司评估，赵良伍的货物损失为98000元，汤德成、汤少阳应当承担赔偿责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。汤德成、汤少阳在与赵良伍租赁合同期限尚未届满的情况下，为履行其与杜雪峰、李咏梅之间的房屋买卖合同，擅自将赵良伍在该房屋内存放的物品清空后，将房屋交付于杜雪峰、李咏梅，汤德成、汤少阳的违约行为造成赵良伍在合同履行期限内无法经营，损害了赵良伍合法的财产权益，对赵良伍因无法经营造成的经营损失159000元，汤德成、汤少阳应当承担赔偿责任。原赵良伍基于合同之诉要求杜雪峰、李咏梅对上述损失承担赔偿责任，缺乏法律依据，法院依法不予支持。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。赵良伍主张因其无法实现优先购买权造成相应损失，并申请对该部分损失进行鉴定，经鉴定房屋升值损失为46000元。法院认为，涉案房屋系农村集体土地上建筑物，赵良伍并非该村组成员，虽然在涉案房屋出售前赵良伍承租该房屋，但根据农村宅基房转让的相关规定，赵良伍并无受让该房屋的资质，故法院对赵良伍该项主张，依法不予支持。关于赵良伍主张房屋装修损失71490元是否应当支持的问题。庭审中赵良伍自述其于2014或2015年间对涉案房屋重新进行了装修，并提供其自行书写的明细表一份以及证人李某,4的证言，庭审中汤德成、汤少阳、杜雪峰、李咏梅对该明细表及证人证言均不予认可。法院认为，按照赵良伍主张的室内装修时间，因其主张的经营损失截至2020年3月20日，期间必然会产生折旧，且赵良伍该项损失中还包括设备损失，在法院组织赵良伍从汤德成处搬走衣物时，部分设备赵良伍已经取回，那么赵良伍该项损失最终确定数额为多少，尚需再行核实，在本案中因缺乏相应证据，法院暂不予理涉，待赵良伍有充分的证据后可另行主张。汤德成在庭审中主张为赵良伍垫付电费436元，从汤德成提供的电费发票来看，票据中户名为李咏梅，汤德成自述当地每两月交一次电费，该两张电费票据载明开票日期是20180423，具体是何时产生的电费，尚需结合其他证据予以认定，故法院对汤德成该项主张，依法不予支持；关于主张其因保管赵良伍衣服等物品，支出租金2000元，因双方之间租赁合同尚在租赁期限内，汤德成擅自搬离赵良伍所有的物品并给赵良伍造成较大的损失，即使该损失客观存在，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：汤德成、汤少阳于本判决生效后十日内赔偿赵良伍货物损失人民币98000元；二、汤德成、汤少阳于本判决生效后十日内赔偿赵良伍经营损失159000元；三、驳回赵良伍其他诉讼请求。一审案件受理费6917元，公证费5400元，鉴定费40000元，合计52317元，由赵良伍负担16317元，汤德成、汤少阳负担36000元。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1.上诉人应否向被上诉人赔偿货物损失以及经营损失，数额如何确定；2.汤少阳是否应当承担相关赔偿责任。二审中，上诉人提交涉案房屋集体土地使用证原件一份，证明涉案房屋的所有权人是汤德成。经质证，被上诉人认为，对真实性无异议，涉案土地是集体性质的，在该集体土地上加盖的房屋，汤德成的家人包括汤少阳在内都有使用权，且房屋租赁合同签订的主体是汤少阳和汤德成二人，该房屋出售给杜雪峰、李咏梅时，出卖人处汤少阳和汤德成二人均签字，且汤少阳也参与了搬走物品的行为，应该承担违约责任。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于被上诉人的违约责任问题本案中，因上诉人的违约行为致使被上诉人赵良伍无法继续使用租赁房屋进行经营，从而造成被上诉人货物损失，并导致其正常经营情况下的预期利益受损，故对上诉人的货物损失及经营损失，上诉人应承担赔偿责任。我国《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。同时，《民法典》第五百九十一条第一款又规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，按照双方租赁合同约定，租期正常应于2020年3月届满。上诉人汤德成因需向杜雪峰、李咏梅交房，在通知被上诉人赵良伍将室内物品搬离未获同意的情况下，于2018年4月将被上诉人涉案房屋内物品搬离并将房屋交付给杜雪峰、李咏梅，杜雪峰、李咏梅在取得涉案房屋后重新进行装修并自行经营。在此情形下，被上诉人赵良伍应当知晓其已无法再继续使用涉案房屋，并应积极采取另行寻租等措施以减少其损失而不应放任损失的扩大。故对被上诉人的经营损失，虽因上诉人违约造成，但对损失的扩大，被上诉人亦有一定的责任。故鉴于上述情况，本院认为，一审将被上诉人的经营损失计算至合同届满时即2020年3月，也即上诉人违约后近两年的时间，该期间过长，对上诉人亦有失公允。故结合合同履行情况、双方过错程度，本院将一审认定的经营损失数额酌减50%，支持被上诉人赵良伍经营损失79500元。关于上诉人主张被上诉人应支付2019-2020年度租金的问题，因本院已将一审认定的经营损失数额酌减50%，即相当于对被上诉人最后一年的经营损失未予支持，故上诉人要求被上诉人支付最后一年的租金，于法无据，亦不应予以支持。二、关于汤少阳的责任承担问题我国法律规定，家庭成员为宅基地房屋上共同的所有权人，本案中，涉案房屋为农村宅基地上所建房屋，汤少阳作为家庭成员之一，对涉案房屋享有所有权。且汤德成后追认了汤少阳的签约行为，其他家庭成员对汤少阳将涉案房屋对外出租亦未提出异议，且房租均为汤少阳收取，故被上诉人主张汤少阳应当承担赔偿责任，应予支持。综上，上诉人汤德成、汤少阳的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初2932号民事判决第一项，即“被告汤德成、汤少阳于本判决生效后十日内赔偿原告赵良伍货物损失人民币98000元；”；二、撤销江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初2932号民事判决第三项，即“驳回原告赵良伍其他诉讼请求。”；三、变更江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初2932号民事判决第二项，即“被告汤德成、汤少阳于本判决生效后十日内赔偿原告赵良伍经营损失159000元；”为：汤德成、汤少阳于本判决生效后十日内赔偿赵良伍经营损失79500元；四、驳回赵良伍其他诉讼请求。义务人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6917元，公证费5400元，鉴定费40000元，合计52317元，由赵良伍负担28317元，汤德成、汤少阳负担24000元；二审案件受理费6917元，由赵良伍负担2117元，汤德成、汤少阳负担4800元。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二一年一月十八日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰