昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)呈民初字第2960号原告赵常友，男，1956年4月10日，汉族，住址云南省昆明市西山区。原告飞琼仙，女，1958年2月19日出生，汉族，住址云南省昆明市西山区。两原告共同委托代理人李建勋，东华法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告云南龙城农产品经营股份有限公司。住所：呈贡区龙城街道办事处古银路**。法定代表人李兴，任总经理。组织机构代码：70973464-2。委托代理人张伦久、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告赵常友、飞琼仙诉被告云南龙城农产品经营股份有限公司（以下简称“龙城农产品公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员林莉担任审判长，代理审判员曾璺，人民陪审员李江丽组成合议庭于2016年3月16日公开开庭审理。原告赵常友、飞琼仙及其委托代理人李建勋，被告龙城农产品公司的委托代理人张伦久、张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵常友、飞琼仙诉称：两原告于2013年6月21日与被告龙城农产品公司签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的“聚龙商贸中心”负一层商铺，该商品房总价款为795064元，套内建筑面积为26.98平方米。交房时间为2013年9月30日，产权登记为办理完房屋交接手续后的180个工作日。支付购房款的方式为首付405064元，按揭贷款支付390000元。合同签订后，原告赵常友、飞琼仙按照合同约定支付了房屋的首付款405064元，被告龙城农产品公司逾期到2013年12月才通知原告办理接房手续，原告接房后将契税、维修基金、办证费用等合计人民币27098元支付给了被告。但至今因被告未取得房屋综合验收备案手续及该公司变更房屋规划等问题，导致原告所购买的商铺无法在房管部门办理商品房备案登记，也无法办理银行按揭贷款，更无法办理房屋产权证书及土地使用证书，根据双方合同约定，被告的行为已经构成违约，其违约行为导致合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，特起诉至法院要求判令：1、解除原告赵常友、飞琼仙与被告龙城农产品公司于2013年6月21日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；2、被告云南龙城农产品经营股份有限公司返还原告赵常友、飞琼仙购房款人民币405064元及代收的契税23851.92元、印花税397.53元、维修基金2198.94元，办证费650元，合计432162.39元；3、被告云南龙城农产品经营股份有限公司支付原告赵常友、飞琼仙违约金63605元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告龙城农产品公司答辩称：1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，被告在履行合同过程没有违约行为，不同意解除《商品房购销合同》及合同补充协议；2、本案诉争的房屋没有办理房屋产权证系原告方没有付清房屋尾款导致，但是该商品房原告已经于2013年12月23日实际接房并使用两年多，无法返还；3、被告向原告交付的房屋符合合同及补充协议的约定，且原告主张解除合同已经超过了合同约定的期限，约定视为放弃合同解除权。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。归纳原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、本案中不能办理商品房备案登记及按揭贷款是否被告原因导致？2、原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议是否应当解除？如解除，被告是否应当支付违约金？原告针对其诉讼主张提交了以下证据：一、商品房购销合同一份，欲证明：原、被告于2013年6月21日订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买“聚龙商贸中心”负1层商铺，支付购房款的方式为首付405064元，按揭贷款支付390000元。原告已经按照合同约定支付了首付款405064元。二、收据四份，欲证明：原告已按约向被告支付了首付款及契税、维修基金、办证费用，但因被告无房屋综合验收手续，无法办理按揭贷款及房屋产权证、土地证。被告龙城农产品公司质证后对原告提交的第一组证据没有异议。但认为不能证明被告存在违约的事实。合同第六条第三项明确约定原告的房屋尾款通过按揭方式支付，但是本案中原告没有提交其贷款合同，没有完成按揭贷款的责任应在原告方。另外补充协议中也明确原告未付清房款情况下，开发商不会交房，但本案中，被告在原告未付清全部房款情况下，在2013年12月23日将房屋交付给原告，其在接房后两年内原告一直没有要求解除合同，按照补充协议第五条第六款约定，已经视为放弃合同解除权。对原告提交的第二组证据无异议，对证明内容不予认可。以上证据均不能证明系被告违约行为而导致不能办证。被告针对其答辩主张提交了以下证据：一、营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书各一份，欲证明：被告的主体身份信息，以及被告具备房地产开发资质。二、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，欲证明：被告已取得“云南龙城中泰农产品物流中心项目”（聚龙商贸中心）开发的行政许可，具备对外预售商品房的合法条件。三、1、昆发改企业备案（2009）0010号《投资项目备案证》一份；2、昆民地（2012）23号《关于对聚龙商贸中心地名命名的批复》一份；3、工程项目竣工验收证明书一份；4、桩基础工程验收记录一份；5、地基基础工程验收记录一份；6、地基基础分布工程质量验收记录一份；7、建筑屋面分布工程质量验收记录一份；8、主体结构分布工程质量验收记录一份；9、主体结构工程验收记录一份；10、昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份；11、云南龙城中泰农产品物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备工程完工证明书一份；12、云南龙城中泰农产品物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备资料移交记录签收表一份；13、呈园核实（2014）8号《昆明市呈贡区园林绿化局建设工程绿化验收核实意见书》一份。以上证据欲证明：被告开发的“云南龙城中泰农产品物流中心项目”（聚龙商贸中心）已经过地基、主体结构、消防、绿化等各个分项的验收，并且于2013年11月25日经过整体项目竣工验收合格，具备交房条件。四、商品房销售合同一份，欲证明：原、被告双方于2013年6月21日签订《商品房购销合同》。五、1、交房公告一份；2、入住登记表一份；3、房屋使用说明书及质量保证书一份；4、收据一份。以上证据欲证明：被告已于2013年11月28日在春城晚报发布交房公告，原告已经于2013年12月23日接房及被告确实存在逾期交房的事实，已经按照合同约定支付了逾期交房违约金1200元。六、1、贷款合同一份；2、个人贷款支付凭证一份；3、贷款对账单二份；4、商品房备案登记表四份；以上证据欲证明：与原告购买的负一层的商铺同样办理了备案登记和按揭贷款，原告购买商品房是可以办理商品房备案登记和按揭贷款的，原告不能办理按揭贷款并非被告原因导致的。原告质证后认为对被告提交的第一至第二组、第四组证据的三性均无异议。对被告提交的第三组证据中的第10项昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书不予认可，该意见书载明的名称与商贸中心名称不一致，意见书中只注明了建筑高度、地下两层是车库、总建筑面积，并未看到分项验收合格的记录，从验收提出的意见来看，消防是否合格无法确认；对第11项云南龙城中泰农产品物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备工程完工证明书不予认可，安装的是车辆停放的停车起重设备，并非人员使用的电梯设备；对第12项云南龙城中泰农产品物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备资料移交记录签收表不予认可，安装的是车辆停放的停车起重设备，并非人员使用的电梯设备；对其它证据的真实性没有异议，但认为虽有验收手续均是被告的内部验收，并没有工程质检部门的验收合格证明。对第五组证据的真实性没有异议，但不认可证明目的，被告2013年11月28日刊登的交房公告，内容就是通知交房时间，同时也可以证明原告按照合同约定履行义务，没有违约行为，被告也应按照合同约定向原告交房并支付逾期交房的违约金。对第六组证据的三性没有异议，但认为负一层是E20号商铺以后才能办理按揭贷款，E20号商铺以前是无法办理的。本案诉争的商铺(负一层E11)即是无法办理商品房备案登记和按揭贷款的其中一家。针对原、被告双方提交的证据，本院做如下认证：对原告提交的第一组证据及第二组证据中的缴纳购房款及契税、维修基金、办证费用的收据三张及被告提交的第一组、第二组、第四组、第五组证据，因原、被告双方对对方提交的上述证据均无异议，本院依法予以确认，对被告提交的第三组证据的第1-9项、第13项及第六组证据，因原告对其真实性没有异议且符合证据的实质和形式要件，本院对其真实性依法予以确认，对第10-12项，因其符合证据的实质和形式要件，本院对其真实性依法予以确认；对第三组、第六组证据的关联性和证明力，本院将在后予以评述。根据本院认证情况及庭审查明的事实，可依法确认如下法律事实：原告赵常友、飞琼仙于2013年6月21日与被告龙城农产品公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的“聚龙商贸中心”负一层商铺E11号房屋，该商品房总价款为795064元，套内建筑面积为26.98平方米。其中合同第七条约定：“甲方（被告）应于2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”其中第六条第3项约定买受人于2013年6月21日首期支付购房总价的50.94%，金额为405064元，其余款390000元向银行按揭贷款支付给开发公司。第十二条约定：“在乙方按合同约定支付完全部房款或办理完银行按揭手续，付清配套费、契税、维修基金等并办理完交房手续后，乙方出具书面的委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的材料，委托甲方办理该房屋的产权登记手续，甲方在乙方提交的资料完毕后180个工作日内申报该房屋的产权登记手续，办理该房屋的产权登记手续方式的契税及费用均由乙方承担。如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。”合同签订后，原告赵常友、飞琼仙按照合同约定支付了首付款405064元，但是剩余的390000元未付房款并未通过按揭方式贷款成功，亦未支付。被告龙城农产品公司组织相关部门对地基、主体结构、消防等分项进行了验收，并于2013年11月25日经过了整体项目的工程验收，结果为合格。2013年11月28日在春城晚报上刊登了交房公告，明确交房时间为2013年11月29日-12月1日。两原告于2013年12月23日接房、验房并办理了入住登记。现两原告以因被告原因导致本案诉争商品房不能办理商品房备案登记和按揭贷款而无法实现合同目的为由，认为被告的行为已经构成违约，诉至本院要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》并返还支付的购房款及相关费用。另查明，“聚龙商贸中心”负一层商铺E25号、E36号已经办理商品房备案登记，期付款方式属于按揭贷款方式支付部分房款。针对本案的第一个争议焦点，1、本案中不能办理商品房备案登记及按揭贷款是否被告的原因导致？本院认为，根据双方的合同补充协议第一条第（一）项约定：“除首付款以外的购房款，乙方选择银行贷款方式支付。乙方应当在签订《商品房购销合同》当日提交要求的全部资料，办理银行按揭手续……”，本案中双方当事人于2013年6月21日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，根据双方合同约定，原告仅支付了首付款405064元，剩余的390000元房款应通过按揭贷款方式支付，但原告并不能提供证据证明其已经按照合同及补充协议约定履行了办理银行按揭的全部手续并提交了全部资料，仅称系被告原因导致不能办理商品房备案登记及按揭贷款手续，而本案中被告则提供了与原告同属负一层商铺成功办理商品房备案登记和按揭贷款的相关证据，故本院认为，原告主张本案诉争的商品房不能办理备案登记及按揭贷款并没有证据证明系被告原因导致。对本案的第二个争议焦点，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议是否应当解除？如解除，被告是否应当支付违约金？本案中，原告主张系被告原因导致不能办理商品房备案登记及按揭贷款的违约行为，导致合同目的不能实现而要求解除合同，经本院查证，被告并不存在原告所述的违约行为，虽然被告存在逾期交房的事实，但其已经向原告支付逾期交房违约金且原告已经领取了逾期交房违约金并于2013年12月23日实际接房，被告的该违约行为已经得到原告的认可并且双方已经按照合同约定进行处理，该违约行为并不能导致合同目的的不能实现，故本案中，原告主张系被告违约行为导致合同目的不能实现，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，原告赵常友、飞琼仙与被告龙城农产品公司之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，原告应当按照合同约定支付全部房款，被告应当按照合同约定如期交房。本案中，被告龙城农产品公司并不存在违约行为而导致合同目的不能实现，故对原告主张要求解除合同并返还购房款及相关费用的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵常友、飞琼仙的全部诉讼请求。案件受理费8737元，由原告赵常友、飞琼仙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 林 莉代理审判员 曾 璺人民陪审员 李江丽二〇一六年五月十六日书 记 员 马立艳