四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0322民初1103号原告刘顺礼，女，1944年02月24日出生，汉族，退休教师，住四川省富顺县。委托代理人黄伯伦。委托代理人钟朝富，富顺县富世法律服务所法律工作者。被告四川富康建工集团有限公司，住所地四川省富顺县。法定代理人何渠，董事长。委托代理人刘路生，四川科亿律师事务所律师。原告刘顺礼诉被告四川富康建工集团有限公司（简称四川富康建工公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理于2016年04月14日立案受理。依法由审判员李正槐适用简易程序于2016年05月19日公开开庭进行了审理。原告刘顺礼及其委托代理人黄伯伦、钟朝富，被告四川富康建工公司的委托代理人刘路生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘顺礼诉称：2012年04月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告出售的坐落于富顺县面积为103.43平方米的住房一套。其中合同约定：房屋售价为每平方米3562.66元，总价款为326838元；交房日期为2012年04月30日前，被告应于2012年07月31日前登记办理原告购买商品房所在整栋楼的权属证明（房屋所有权大证），若逾期未办理，被告应当按日计算向原告支付全部已付（购房）款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起10日内向原告支付。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证（转移登记），逾期被告按日计算向原告支付全部已付（购房）款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起10日内支付。原告在签订合同前，已分两次将全部购房款326839元支付给了被告，在签订合同同时，被告就向原告交付买卖房屋，即现房出售。由于被告的责任，原告所购买房屋涉及的整栋楼于2014年07月09日才进行初始登记，即登记办理了该整栋楼的《房屋所有权证》（大证）。2014年08月26日，原告才领取了购买房屋的《房屋所有权证》。2015年07月，原告领取了《土地使用权证》。被告应依双方签订的《商品房买卖合同约定的《房屋所有权证》交付时间来确定其违约责任的承担后果，即约定（买卖房屋涉及的整栋楼《房屋所有权证》）初始登记日的2012年07月31日计算至实际初始登记办证（整栋楼《房屋所有权证》）日的2014年07月09日止，共延期708天；被告依约定应于2012年10月30日为原告登记办理购买房屋的《房屋所有权证》，至实际办证的2014年8月26日，共延期666天。现要求被告支付违约金44902.32元（1.708天×32.68元（326839元的万分之一）=23137.44；2.666天×32.68元=21764.88元）。被告四川富康建工公司辩称：对原告所述的双方之间买卖房屋的基本事实无异议。被告未能依合同约定的期限办理原告所购房屋的相应产权证的事实存在，但并非被告自身原因所造成，是不可抗力因素造成。被告依法取得中国人民解放军富顺县某某部（以下简称富顺县某某部）转让的土地后，在开发“某某家园”房屋建设项目过程中，富顺县某某部因少转让了764.79平方米土地导致不能办理土地使用证，经过多方协调，被告也及时完清该764.79平方米土地转让的相关手续，随既办理了相关房屋产权证明，被告无违约行为；加之，原告也未因房屋产权延迟办理遭受实际损失，因此，被告不应承担违约责任。此外，原告所购房屋在《商品房买卖合同》中所签订的购房面积与其实际获得的房屋面积更小，其超面积部分的价款5807.14元，被告也自愿补偿原告，双方相互品迭，互不找补。请求驳回原告的诉讼请求。经综合审查原、被告的当庭陈述及所举证据后，本案事实确认如下：被告原名自贡市富康工程有限责任公司，于2014年10月10日因升级需要向富顺县工商行政管理局申请变更为四川富康建工集团有限公司，其他情况无变化。2012年04月16日，原告与原自贡市富康工程有限责任公司（被告）签订了《商品房买卖合同》1份，其中约定：房屋价格为每平方米3562.66元，买卖房屋坐落于富顺县，预测建筑面积为103.43平方米，房屋价款共为326838元；被告应于2012年07月31日前登记办理原告购买商品房所在的整栋楼的权属证明（房屋所有权大证），若逾期未办理，自应登记“房屋所有权大证”期限界满之日起至实际取得权属证明）（房屋所有权大证）之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付（购房）款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起10日内向原告支付。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的（未登记购买房屋的房屋所有权证），若原告选择退房，被告应当自退房通知到达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付（购房）款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起10日内支付；因不可抗力不能接照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。原告在与被告签订《商品房买卖合同》前，已分两次将全部购房款326839元支付给了被告，在签订合同的2012年04月16日，被告向原告交付了买卖房屋，即现房出售。此后，被告于2014年07月09日为原告所购买房屋涉及的整栋楼登记办理了《房屋所有权证》（大证），2014年08月21日，被告为原告所购买房屋登记办理了《房屋所有权证》，原告于2014年08月27日领取了《房屋所有权证》。2015年07月09日，被告为原告所购买房屋登记办理了《土地使用权证》。另查明：被告开发的“某某家园”建设项目的使用土地，系富顺县某某部转让取得，但在公开转让时，因转让土地出现误差面积764.79平方米土地未能交易，对此，富顺县某某部于2012年10月10日向富顺县城乡规划建设和住房保障局作出《说明》：对出现误差面积764.79平方米土地的交易，因省军区工作组正在对我部进行审计，待审计结束后办理相关土地转让手续。因被告开发的“某某家园”购房户在购房后未能取得房屋所有权证，引发多次集体上访，为此，富顺县某某办公室于2013年12月25日向“自贡某某区”发出《关于处置某某老营院土地遗留问题的函》，从而协调处理出现误差面积764.79平方米的土地转让交易问题，在函中明确载明，造成房屋产权证明延迟办理的原因在于被告开发的“某某家园”建设项目的土地，在土地拍卖时经办人员误将764.79平方米土地作了重复扣除，在办理房屋权属证明过程中，必须完清该764.79平方米土地的相关转让手续，才能完善本案涉及的房屋产权办理。在政府及相关部门完善了该764.79平方米土地的相关转让手续后，被告于2014年04月02日取得富顺县某某部少转让的764.79平方米土地使用权证，随即办理了案涉房屋的相应房屋产权证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承当赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。违约金有两种：一是惩罚性违约金；二是填补损失违约金。结合本案的具体情况，本案被告的行为不具有欺诈性，显然不适用惩罚性违约金。按照原、被告双方当事人于2012年04月16日签订的《商品房买卖合同》的约定，被告的行为是否构成违约是双方争议的焦点。原告认为，被告迟延办理房屋产权证的行为不符合合同约定，构成违约，应承担违约责任。被告认为迟延办理房屋产权证的责任不在被告，并提供证据证明了延迟办理房屋权属证明的原因在于受让土地时，在拍卖过程中相关单位经办人员的失误，造成被告开发的“某某家园”涉及土地转让中存在瑕疵，即：转让土地出现误差面积764.79平方米未能交易，导致被告对原告购买商品房所在的整栋楼房无法登记办理权属证明（房屋所有权大证）所致。按照合同约定，该情况的出现，是原、被告双方均不能预见、并不能克服的客观情况，属于不可抗力。由此，因被告于2014年04月02日才取得少转让的764.79平方米土地使用权证，被告办理相关房屋权属证明的时间应顺延，应将2014年04月02日视为不可抗力因素消除时间，办证的起始日应从2014年04月02日起计算，由此推断被告履行为原告所购房屋相关所有权登记义务的时间，均在双方约定的期间内，即未超出交房后180日内办理登记或转让登记的期限；被告于2014年07月09日为原告所购房屋涉及的整栋楼登记办理《房屋所有权证》（大证）的期限（2014年04月02日至2014年07月09日共98天），也在与合同约定的间隔时间106天（2012年04月16日至2012年07月31日）内。况且，被告按照合同约定的期限按时将房屋交付给原告，没有影响原告对房屋的正常使用，也一直积极协调、配合相关部门，及时办理了房屋权属证明，且已交付原告，因此，被告的行为不构成违约。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告并没有向本院提供证据证明其因此受到了多大损失，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故原告要求被告依合同约定向其支付违约金44902.32元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘顺礼的诉讼请求。案件受理费减半收取为462元，由原告刘顺礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于自贡市中级人民法院。审判员  李正槐二〇一六年五月二十四日书记员  李雪冬附件—法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。