广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0604民初2407号原告李齐英，女，汉族，1967年11月28日出生，住广东省佛山市南海区。被告佛山市东方运通房地产开发有限公司，住所：佛山市禅城区文华中路**首层**。注册号：440600000023213。法定代理人黄某。委托委托代理人陈海，广东源浩律师事务所律师。委托代理人李嘉声，男，汉族，1986年4月20日出生，住广，住广东省佛山市禅城区告公司职员。原告李齐英诉被告佛山市东方运通房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员谢燕贞独任审判，于同年5月11日公开开庭，并与(2016)粤0604民初2346号案合并审理。原告李齐英及被告的委托代理人陈海、李嘉声均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年9月24日到被告售楼部交纳认筹金人民币两万元，于2014年10月11日到被告售楼部将认筹金转为定金，并签订（万通国际）商品房认购书，后按认购书约定到被告处支付购房款，但被告售楼部人员却以计算错误为由要求原告再补交两万元，原告认为只能按认购书约定的金额交款，但被告销售人员称需请示老板，要求原告回去等通知，稍后原告委托其弟催促多次，都没有结果，被告销售人员仍坚持要求原告多交两万元，原告和其弟弟不予认同，随后委托弟弟拨打12345热线投诉，佛山市禅城区工商行政管理局澜石分局姓梁的工作人员联系原告弟弟（李昭敬，即(2016)粤0604民初2346号案原告），原告如实反映情况，经该工作人员协调，并通知原告和其弟弟到被告售楼部协商解决，原告和其弟弟到达现场后，被告销售人员又拿出购房合同（草签版）要求原告和其弟弟签订，原告和其弟弟留意到草签版合同有关房产证取得条款约定“该房产证不得取得，与开发商无关”，原告和其弟弟不同意，并且认为既然签订购房合同就签国家规定的正式版本，何必签订草签版，但被告有关人员百般推诿，又称需请示老板，要求原告和其弟弟回去等通知，此后原告委托弟弟又联系澜石工商局姓梁的工作人员，该工作人员随后又通知到被告售楼部协商解决，让原告和其弟弟干脆退回定金两万元。原告和其弟弟经考虑，认为退回定金两万元就算了，后到被告售楼部，被告工作人员又以种种借口推诿，再次联系澜石工商局姓梁的工作人员，该工作人员让原告到工商局直接结束调解，通知采取法律途径起诉解决。后，有朋友介绍原告的弟弟李昭敬认识被告的股东（姓伍），同意出面协调解决，但是被告之后多次反复，令原告和其弟弟十分苦恼。原告和其弟弟先后于2014年11月12日、2015年7月24日函告被告，要求其履行认购书的有关条款，被告一直未予回复，后多次致电被告姓伍的股东要求尽快处理亦一直未果，才提起本案诉讼，请求法院判令：1、被告双倍返还给原告定金共4万元及相关利息；2、被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确诉请为：要求解除涉案商品房认购书，被告双倍返还购房定金共40000元及利息，主张的利息是以定金20000元为本金，按照银行同期贷款利率从起诉之日计算至被告返还定金之日止。被告辩称：被告并无违约，相反是原告违约，因此原告诉请没有事实及法律依据。原告与被告于2014年10月11日签订《商品房认购书》1份，约定原告认购被告出售的万通国际1904房，原告应于2014年10月21日前支付不低于50%的购房款，即159386元作为首期房款，并在上述日期前到指定地点缴交物业维修资金、并签订《商品房买卖合同》。该商品房认购书第三条关于定金的约定：“如乙方逾期未办妥相关按揭手续或缴交完相关费用的，或因乙方原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，本认购书自动解除，甲方不予退还定金给乙方，且甲方有权另行出售该物业。”但上述认购书签订后，原告没有另行在认购书约定的时间内支付首期房款、也没有缴交物业维修资金，没有履行在约定时间内到被告处与被告签订《商品房买卖合同》等义务。原告已经违约，根据认购书的约定，被告无需向被告返还定金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中提供以下证据：原告身份证复印件、被告营业执照复印件各1份。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、【万通国际】商品房认购书1份。拟证明购房行为是符合法律依据的。函告三份（20141112、20150724）、EMS（1020627199604、1047917870604、1047917874504）邮单、交寄邮件收据2张、发票4张。拟证明原告依照合同法催促被告落实认购书的内容，和履行合同有关条款，在认购书约定的时间向被告发出相应的催告书。收据2份。拟证明原告交款的事实合法。5、调解告知书。拟证明原告依法向12345热线投诉，后12345前后多次介入调解，但是没有结果，原告只能诉至法院。6、广东省佛山市商品房预售许可证。拟证明被告的销售是合法的。7、《草签合同》版本照片1份、《广东省商品房买卖合同》复印件1份。拟证明两原告曾介绍案外人购买涉案小区房屋，案外人与被告所签的《买卖合同》与被告当时提供给原告的《草签合同》存在很大区别。8、佛山市日报报纸1份。拟证明原告在向12345投诉无果后，向佛山市日报天天315栏目进行了投诉后，佛山日报进行了相关报道。被告在诉讼中提供以下证据：1、预售许可证。拟证明涉案商品房取得预售许可证，双方签订认购书合法有效。2、通知原告补办购房手续的短信。拟证明原告没有按双方签订认购书约定在2014年10月21日前支付不低于50%的购房款，即159386元作为首期房款，也没有到指定地点缴交物业维修资金、并签订《商品房买卖合同》。在2014年10月21日前支付不低于５０%的购房款，是原告的基本义务，原告没有按上述约定时间支付首期房款，已经违反上述认购书的约定，应当承担违约责任，被告根据上述认购书第三条约定有权没收原告支付的定金并将涉案商品房另行出售。催告函。拟证明原告已经违反双方签订认购书约定，没有在认购书约定的时间支付50%的首期购房款，构成违约。被告于2015年8月13日向原告邮寄一份《催告函》，明确原告违约，但如果原告能在2015年8月31日前能按上述认购书约定履行完购买方支付首期房款、缴纳物业维修资金、签订《商品房买卖合同》等全部义务的，则被告仍同意按认购书约定将涉案商品房出售给原告，但原告对被告催告不予理睬。本院依职权向佛山市禅城区市场监督管理局调取《回复》、12345系统页面截图、消费者申诉案件转办单及送达回证。本院认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2、4、5、6，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据3、8，有原件核对，被告虽对真实性有异议，但未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据7中《草签合同》照片系原告单方制作、《广东省商品房买卖合同》仅有复印件，均无其他证据予以佐证，且被告对真实性均不予确认，本院对该组证据不予采信。被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2、3，系被告单方制作提供，无其他证据佐证已实际送达至原告，原告亦不确认收到，故本院不予采信。本院依职权调取的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月11日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《【万通国际】商品房认购书》约定乙方购买甲方开发的佛山市汾江南路49、51号万通国际19座04单元的商品房，主要条款如下：“一、关于房价的约定：1、乙方认购该物业的总房价款为人民币：318386元。2、乙方须在签订本认购书的同时向甲方交付定金人民币贰万元整（￥20000元）作为签订《商品房买卖合同》的担保。二、关于付款方式的约定：乙方选择如下第2点的付款方式：……2、银行贷款：乙方须于2014年10月21日前（即自签订认购书之日起10日内）支付不低于总房款50%的房款，即159386元（含已支付的定金）作为首期房款，并在上述日期前到指定地点缴交物业维修资金、将缴款凭证交回甲方并签订《商品房买卖合同》，同时于上述日期前提交相关资料向银行申请办理房款为159000元的商业按揭贷款手续。……三、甲乙双方声明共同遵守如下约定：1、甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《补充协议》，乙方已阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按本协议约定的期限签署上述文件及缴交相关费用。乙方逾期未能签署上述文件的，视为乙方违约并放弃认购权，本认购书自动解除，乙方已交付的定金或认购房款不予退回且甲方有权另行处理该物业。2、乙方已阅读并理解甲方在销售中心公示的《万通国际认购须知》、《万通国际按揭须知》、《万通国际前期物业管理服务协议》、《万通国际临时管理公约》，并同意签订《万通国际前期物业管理服务协议》、《万通国际临时管理公约》等相关文件。3、关于定金的约定：如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作总房价款的相应部分。如在双方约定签订《商品房买卖合同》前，甲方已将该物业另售他人的，甲方应双倍返还乙方已付定金；如乙方逾期未办妥相关按揭手续或缴交完相关费用的，或因乙方提交资料不合格、资信状况或其他乙方原因导致按揭贷款未获批准的，或因乙方原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，本认购书自动解除，甲方不予退还定金给乙方，且甲方有权另行出售该物业。4、因不可抗力致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金及已付房款的收据或发票及其他从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后十个工作日内将已付定金及房款本金无息退还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。5、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、传真、通信地址等联络不到乙方，则乙方应承担由此引发的全部责任。一方联系方式如有变更，应在变更后及时以书面形式通知对方。……八、备注：1、乙方已收到《万通国际认购须知》和《万通国际按揭须知》。2、乙方已向金融机构了解清楚自己是否符合按揭贷款资格，签署本认购书后不得以银行不同意贷款或审批额度低等借口籍词退房或转名。……”。原告在合同落款处签名确认，被告在合同落款处盖章确认。同日，被告出具收据确认收到原告购买万通国际大厦1904房定金20000元。从2016年5月24日佛山市禅城区市场监督管理局向本院出具的《回复》内容可知：原告的弟弟以原告与被告因购房诚意金优惠金额产生纠纷，开发商违约为由通过12345统一话务平台进行消费投诉，要求被告双倍返还定金。2014年10月17日原佛山市禅城区工商行政管理局澜石分局（佛山市禅城区市场监督管理局）接到该平台转办的上述消费投诉，消费者申诉案件转办单显示：“申诉人李先生，电话133××******，被申诉方（万通国际）佛山市东方运通房地产开发有限公司，电话0757-899×****，申诉内容为投诉人李先生表示上述楼盘销售员承诺支付两万元诚意金，开盘时一次性可优惠5万元。于是李先生为自己、其姐姐及其在外国的朋友于2014年9月24日支付了3个两万元诚意金（共6万元，届时可转为订金）预定上述地址的3个公寓，并在登记表上白纸黑字写清楚优惠的事宜。2014年10月11日其与姐姐的转为定金（其外国朋友的还没有转为定金），但销售人员当时弄错了，表示优惠的5万元里已经包含了原来的两万元，只能优惠3万元。现其表示已签了万通国际商品房认购书，当时优惠的5万元的事情相关手续已经过公司的老总签名，财务人员盖章，审核非常严格，根本不可能弄错，其表示认购书上写的是“定金”，收据上写的是“订金”。现他认为开发商存在违约，不守信誉，要求双倍返还定金，但开发商表示只能退回每间两万元的定金，不能双倍返还。经协商后不成。现他表示开发商在认购书及收据上的定（订）金书写不一致，有意误导消费者，不守信誉，希望相关部门可以介入协调在2014年10月21日开发商双倍返还定金。（投诉人表示需在10月21日前办理好银行贷款，否则就算其违约。另外其表示即将会向今日关注、小强热线反映上述事情）。处理结果为2014年10月17日至2014年11月11日，该局工作人员对该投诉进行调解，结果投诉双方未能就商品房认购书的履行问题达成一致意见，投诉人表示会通过法律途径来解决问题。根据《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》第二十四条第三款的规定，该局依法终止调解，于2014年11月11日出具《佛山市禅城区工商行政管理局澜石分局终止消费者权益争议调解告知书》（佛禅工商澜投调终字[2014]第44号），主要内容为：“李齐英：经审查，关于你与佛山市东方运通房地产开发有限公司之间消费者权益争议调解过程中出现以下第[三]项所指情形，依据《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》的规定，我分局决定终止调解。……（三）消费者在调解过程中就同一纠纷申请仲裁、提起诉讼的；……特此告知”。并于2014年11月12日送达给原告李齐英的弟弟李昭敬。2014年10月18日，原告，原告通过国内特快专递向被告住所地邮寄《函告》内容为：“佛山市东方运通房地产开发有限公司伍仰胤：我本人李齐英于2014年10月11日与贵公司签订“万通国际”商品房认购书，编号是：认字第00010346号，请遵守约定，依法按时落实有关认购书的条款，否则，我会依法行使有关权利，保护我的合法权益不受不法侵害，特此函告！”。2014年11月12日，原告，原告与其弟弟李昭敬又通过国内特快专递向被告住所地邮寄《函告》内容为：“佛山市东方运通房地产开发有限公司伍仰胤：我本人李昭敬于2014年10月11日与贵公司签订“万通国际”商品房认购书，编号是：认字第00010347号；我姐李齐英同日签订“万通国际”商品房认购书，编号是：认字第00010346号，鉴于贵公司不遵守约定，不依法按时落实有关认购书的条款，我与我姐分别于2014年10月18日函告贵公司催促贵司依法落实有关条款，并求助于市长热线，消费者委员会介入调解，未有结果，我们于2014年10月29日，再次到售楼现场协调未果，时至今日未有结果，我们决定按照《消费者权益保护法》和《合同法》等的有关规定，要求贵公司双倍返还定金共人民币捌万元及同期银行利息，并退还原告朋友美籍华人RICHARDYONGQIAOLUO(罗泳樵)预交的认筹金贰万元及利息，请于2014年11月20日付清，否则，我会依法通过法律途径行使有关权利，保护我的合法权益不受不法侵害，并通告有关媒体，特此函告！”。2015年7月24日，原告，原告与其弟弟李昭敬再次通过国内特快专递向被告住所地邮寄《函告》告是向被告公司李嘉声先生发出，除限期被告2015年7月30日付清款项，其余内容与上述2014年11月12日的《函告》内容一致。另查明，万通国际大厦的开发项目于2013年9月5日取得商品房预售许可证（编号：2013007001）。诉讼中，原、被告共同确认：原告与被告签订认购书的时间为2014年10月11日，除了签订认购书，没有另行签订其他书面协议。诉讼中，原告陈述：原告在2014年10月15日前往被告处交款，但被告称由于销售人员疏忽，总房款算少了20000元，因涉案房屋已给了优惠，被告要求原告补齐，原告只同意按照认购书约定的金额交纳，被告不同意，当天房款就没有交成；工商局在原告投诉不久后致电原告，告知已与被告沟通，原告前去被告处交房款即可，但原告到被告处交款时，被告又不同意，原告即向工商局反映了情况，工商局告知原告只能起诉；被告多次反复才导致原告无法交纳首期款。诉讼中，被告陈述：原告确实去过被告处，但时间较久，具体时间被告工作人员李嘉声记不清，当时其本人也不在场，其也不清楚为何当时被告未交首期款的情况，工商局也没有联系过被告。之后原告向被告说明要待其外国朋友一起签商品房买卖合同，但认购书约定2014年10月21日前原告必须交首期款，被告一直通过电话或短信催告要求原告先按认购书约定支付首期款以及签订商品房买卖合同，且于2015年8月13日最后发出一份催告函（经办人员未保留邮寄底单）限期原告履行支付价款的义务，但原告至今未交，已经构成违约；被告保留涉案房屋一年多，经多次催告原告，原告均不履行认购书约定的义务，现涉案房屋已于2016年1月3日由被告另行出售。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，原、被告于2014年10月11日签订的《【万通国际】商品房认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按上述认购书的约定严格履行各自的义务。对于原告主张被告双倍返还定金4万元、解除涉案《【万通国际】商品房认购书》的诉请。涉案认购书第三条第3点明确约定如在双方约定签订《商品房买卖合同》前，被告已将涉案物业另售他人的，应双倍返还原告已付定金；如原告逾期未办妥相关按揭手续或缴交完相关费用的，或因原告提交资料不合格、资信状况或其他原告原因导致按揭贷款未获批准，或因原告原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，本认购书自动解除，被告不予退还定金给原告，且有权另行出售涉案物业。诉讼中，原告陈述多次前往被告处欲交首期款，但因原、被告双方对购房诚意金的优惠金额产生争议，多次协调未果才导致原告无法交纳首期款，被告对此并不确认，抗辩提出原告签订涉案认购书后，没有按约定的时间支付首期房款、缴交物业维修资金及与被告签订《商品房买卖合同》构成违约，被告无需向原告返还定金。而原告上述陈述意见与佛山市禅城区市场监督管理局出具的《回复》内容能够相互印证，故本院对原告上述陈述意见予以采纳。本院认为，涉案认购书虽约定原告应于2014年10月21日前向被告支付首期购房款，但原告至今未向被告支付事出有因，并不构成违约。相反，在原、被告双方对合同购房款金额产生争议未得到解决之前，被告也未举证证明曾向原告发出解除涉案认购书等通知，即于2016年1月3日将涉案物业另行出售的行为已经构成违约，被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。原告诉请被告双倍返还定金40000元有合同和法律依据，本院予以支持。至于原告诉请解除涉案认购书，被告诉讼中确认涉案房产已另行出售，故上述认购书已无继续履行的可能性，应予解除。原告虽多次向被告发出函告，但函告中并无明确解除涉案认购书的内容，故不能视为其已向原告主张解除涉案认购书，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案协议，故应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案认购书的通知到达被告，故本院确认涉案《【万通国际】商品房认购书》于2016年4月1日解除。至于原告主张定金20000元的利息，其未举证证明因被告的违约行为导致的实际损失的具体金额，由被告双倍返还定金已足以弥补原告的损失，对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告李齐英与被告佛山市东方运通房地产开发有限公司于2014年10月11日签订的《【万通国际】商品房认购书》于2016年4月1日解除；二、被告佛山市东方运通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李齐英双倍返还定金40000元；三、驳回原告李齐英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费400元，由被告佛山市东方运通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一六年五月三十一日书记员  李树欣附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。