黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0602民初第845号原告大庆府民物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村经二街3号。法定代表人李惠珉，该公司经理。委托代理人李丹，黑龙江铁人律师事务所律师。被告大庆油田建设集团有限责任公司。住所地大庆市让胡路区昆仑大街75号。负责人王洪星，该公司经理。委托代理人周磊，男，1982年1月17日出生，汉族，大庆油田建设集团有限责任公司职工，住大庆市让胡路区。原告大庆府民物业管理有限公司与被告大庆油田建设集团有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告大庆府民物业管理有限公司委托代理人李丹及被告大庆油田建设集团有限责任公司委托代理人周磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大庆府民物业管理有限公司诉称，原告大庆府民物业管理有限公司系大庆市萨尔图区光大社区区域物业服务公司，一直为该为区域提供物业服务。被告大庆油田建设集团有限责任公司为大庆市萨尔图区1-22号楼前纬二路35号房产的实际所有权人。该房屋在原告大庆府民物业管理有限公司物业服务范围内，原告大庆府民物业管理有限公司一直为其提供服务，被告大庆油田建设集团有限责任公司却未按时交纳2006年至2011年的物业费用，原告大庆府民物业管理有限公司多次催缴，被告大庆油田建设集团有限责任公司始终拒绝交纳，故原告大庆府民物业管理有限公司诉至法院，要求被告大庆油田建设集团有限责任公司支付原告大庆府民物业管理有限公司物业服务费143286.75元以及违约金97951.32元,共计241238.07元。被告大庆油田建设集团有限责任公司辩称，马氏东方饺子王在租赁我公司房屋期间，一直与原告大庆府民物业管理有限公司沟通联系，并形成了一种事实上的交纳关系，其次，原告大庆府民物业管理有限公司要求被告大庆油田建设集团有限责任公司交纳2006年至2011年期间的物业费已超过诉讼时效，故被告大庆油田建设集团有限责任公司拒绝原告大庆府民物业管理有限公司的诉讼请求。本案在庭审过程中，原告大庆府民物业管理有限公司举证如下：证据一、房屋产权信息报告查询单一份、大庆油田建材制造安装有限责任公司股东会会议决议事项纪要一份，证明位于大庆市××新村××路的涉案房产所有权人系大庆油田建材制造安装有限责任公司，该公司于2005年由被告大庆油田建设集团有限责任公司吸收合并，相关债权债务由被告大庆油田建设集团有限责任公司承担。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证无异议，本院对组证据予以确认。证据二、物业服务委托合同复印件三份（均与原件核对无异），证明原告大庆府民物业管理有限公司系被告大庆油田建设集团有限责任公司所有房产区域物业服务单位，合同约定该区域2006年至2010年物业服务费用为12.34元/平方米/年,如逾期交纳应按应交物业费用的万分之三按日承担违久责任。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证原告大庆府民物业管理有限公司所供交的2006年9月签订的物业服务委托合同无骑缝章，不具备真实性，存在伪造可能，其委托期限从2006年7月1日至2009年7月1日，2006年上半年没有合同证明此委托关系；第二、委托期限自2009年7月2日起至2010年12月31日止的合同，该合同没有签订日期，委托期限被涂改，还没有签章，不具备真实性，且此合同中只约定了滞纳金，没有约定违约金；第三、2011年签订的合同中，未约定滞纳金和违约金。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、证明复印件四份（均与原件核对无异），证明原告大庆府民物业管理有限公司按合同约定提供了物业服务，且服务到位。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证，第一、合同中的委托期限与证明中的委托期限不一致；第二、合同中的签章与证明中的签章不一致，我方认为这个证据不真实，没有法律效力。本院对该组证据真实性予以确认。证据四、收费许可证复印件两份（均与原件核对无异），证明原告大庆府民物业管理有限公司提供物业服务符合相关标准并获得了相关行政部门许可，有权收取物业费用。其次证明原告大庆府民物业管理有限公司物业服务收费的价格标准。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证，原告大庆府民物业管理有限公司出具的第一份收费许可证有效日期为2006年10月31日至2009年10月31日，不能证明2006年的其他月份也有收费资格，此收费许可证年审记录只有2007年有，其他年份不能证明其有收费资格，此外2009年度11月、12月、2010年度原告大庆府民物业管理有限公司未提供收费许可证，不能证明其有收费资格。本院对该组证据的真实性予以确认。证据五、催费通知单八份，证明原告大庆府民物业管理有限公司一直都在向被告大庆油田建设集团有限责任公司催缴物业服务费。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证，第一、原告大庆府民物业管理有限公司出示的八份告知单字体完全一致，笔迹的粗细完全一致，我方认为，系由一支笔临时完成；第二、八份告知单中有多处涂改痕迹，举例说明，2009年的告知单下面日期是由2008年改为2009，此日期是2009年1月10日，根据逻辑已经经过一年的三个季度是不可能存在笔误仍把2009年写成2008年，还有2014年的告知单也存在相同问题，所以我方认为此告知单是在短时间连续书写的情况下形成的，也就是说是伪造的，不是逐年形成的；第三、自2012年起，我方已将房屋租赁给昆仑银行，但原告大庆府民物业管理有限公司的通知单上仍写东方饺子王住户，作为物业公司不可能不知道商户牌匾的变化，所以这此通知单都是伪造的；第四、这些通知单不能证明已到达我单位，经我单位内部调查我方从未接到过任何类似的告知单，所以，2006年至2011年物业费的诉讼时效已经过了。结合原告大庆府民物业管理有限公司提交的其他证据，本院对该组证据的真实性予以确认。证据六、（2009）萨商初字第273号民事判决书一份、（2010）庆民三终字第168号民事判决书一份、送达回证两份（均与原件核对无异），证明被告大庆油田建设集团有限责任公司所在区域原由大庆林源物业公司提供物业服务，后按市政府文件要求其物业服务由原告大庆府民物业管理有限公司承接，未收取的相关物业费用也由原告大庆府民物业管理有限公司收取。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证无异议，本院对该组证据予以确认。证据七、庆政发（2003）34号文件复印件一份，证明2003年至2006年6月30日期间，根据市政府文件要求各物业服务单位相应的收费标准，一级物业收费标准为14.4元/平方米/年。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证,根据原告大庆府民物业管理有限公司出具的文件,物业费标准是14.4元/平方米/年,但其提供的八份告知单上的收费标准是12.34元/平方米/年,原告大庆府民物业管理有限公司的证据冲突,证据链条已经断裂,失去了证明效力。结合原告大庆府民物业管理有限公司提交的其他证据，本院对该份证据的真实性予以确认。证据七、证人李某出庭作证，证明原告大庆府民物业管理有限公司一直向被告大庆油田建设集团有限责任公司催缴物业费及违约金。被告大庆油田建设集团有限责任公司质证，该证人具有丰富的工作经验，却在催收对象发生变化的时候仍未变更告知单上的通知人，说明此告知单系伪造的，没有证明效力。另外，被告大庆油田建设集团有限责任公司未收到任何告知单，也未接待过任何原告大庆府民物业管理有限公司的工作人员，诉讼时效早已到期。结合原告大庆府民物业管理有限公司提交的其他证据，本院对证人李某的证人证言予以确认。本案在庭审过程中，被告大庆油田建设集团有限责任公司未向法庭提交证据。依据以上证据及庭审中原、被告的陈述，可确认本案法律事实如下：本案所涉及大庆市××新村××路35号房产（原东方饺子王，现昆仑银行）登记产权人为大庆油田建材制造安装有限责任公司。该房屋所在小区自2005年以来一直由大庆林源物业股份有限公司提供物业服务。2005年7月20日，被告大庆油田建设集团有限责任公司通过股东会会议决议事项纪要，决定被告大庆油田建设集团有限责任公司吸收大庆油田建材制造安装有限责任公司，大庆油田建材制造安装有限责任公司的所有权利和义务（包括继承债权和债务）及公司各种资质、许可和其它优惠政策全部由被告大庆油田建设集团有限责任公司承继。2007年5月，大庆林源物业股份有限公司进行分立重组，原先由其管辖的各小区物业服务陈欠费全部由原告大庆府民物业管理有限公司负责清收。原告大庆府民物业管理有限公司与涉案房产所在小区的大庆市××新村光大社区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告大庆府民物业管理有限公司负责涉案房产所在区域的物业服务工作。原告大庆府民物业管理有限公司按合同规定履行了物业服务义务，但被告大庆油田建设集团有限责任公司拖欠2006年至2011年物业服务费143286.75元未付，原告大庆府民物业管理有限公司多次索要未果，故诉至法院要求被告大庆油田建设集团有限责任公司给付物业服务费143286.75元、违约金97951.32元并承担诉讼费用及送达费用。另查,在大庆市××新村光大社区业主委员会与大庆林源物业(集团)股份有限公司及大庆府民物业管理有限公司签订的物业服务委托合同中均约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故本案原、被告均应按物业公司与业主委员会签订的物业服务委托合同履行各自的权利义务。经庭审核实，被告大庆油田建设集团有限责任公司拖欠原告大庆府民物业管理有限公司物业服务费143286.75元，事实清楚，证据充分。原告大庆府民物业管理有限公司要求被告大庆油田建设集团有限责任公司给付物业服务费143286.75元及违约金97951.32元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告大庆油田建设集团有限责任公司辩称原告大庆府民物业管理有限公司的诉讼请求已超过诉讼时效，但原告大庆府民物业管理有限公司已当庭举证证实其不间断向被告催缴物业服务费，故本院对被告大庆油田建设集团有限责任公司的辩解理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告大庆油田建设集团有限责任公司于本判决生效后立即给付原告大庆府民物业管理有限公司物业服务费143286.75元及滞纳金97951.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4918元，由被告大庆油田建设集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  周苹苹人民陪审员  姜海涛人民陪审员  韩洪波二〇一六年五月二十五日书 记 员  黄 硕