上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2098号原告(反诉被告)胡洁，女，1978年7月12日生，汉族，户籍地杭州市。委托代理人冯奕，上海市申航律师事务所律师。委托代理人江彬，上海市申航律师事务所律师。被告(反诉原告)许兴福，男，1949年7月13日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告(反诉原告)包霞芬，女，1951年5月4日生，汉族，户籍地同上。两被告共同委托代理人李捷，上海市震旦律师事务所律师。第三人刘胜珠，女，1985年7月15日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人钱明江(系刘胜珠丈夫)，男，1981年7月13日生，汉族，住址同上。第三人钱明江，男，1981年7月13日生，汉族，住址同上。委托代理人刘胜珠(系钱明江妻子)，女，1985年7月15日生，汉族，住址同上。原告(反诉被告，以下简称原告)胡洁诉被告(反诉原告，以下简称被告)许兴福、包霞芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判。在案件审理过程中，本院依法追加刘胜珠、钱明江为第三人。后被告许兴福、包霞芬提起反诉，本院受理后依法合并审理。本案于2016年1月12日公开开庭进行了审理,原告胡洁及其委托代理人江彬、冯奕，被告许兴福、包霞芬及其共同委托代理人李捷，第三人刘胜珠即第三人钱明江的委托代理人参加诉讼。本案又于2016年3月18日公开开庭审理，原告胡洁及其委托代理人冯奕，被告许兴福、包霞芬及其共同委托代理人李捷，第三人钱明江即第三人刘胜珠的委托代理人到庭参加诉讼。原、被告及第三人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告胡洁诉称，原、被告于2015年5月21日就上海市长宁区虹桥机场新村XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订了《房屋买卖合同》，合同约定房价款为人民币1,275,000元。合同约定原告在履行了过户及交接手续后，被告应当向原告付清全款，然而，由于被告的原因，致使该房屋过户后，被告仍迟迟未能向原告履行付款义务，且已逾期超过15日。根据合同第九条第三款约定，被告应支付原告房价20%的违约金。当时，原告就要求返还房款,收回房子。后经协商，2015年10月21日，原、被告签订了《协议》，约定由于被告的原因，银行不同意放款，以致于买卖合同无法正常继续履行。双方约定原告再次挂牌出售此房，并且被告应向原告支付总房价20%的违约金。综上，原告诉至法院，要求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，原告将购房款返还给被告，被告将涉讼房屋返还给原告；二、被告支付原告违约金25.4万元(总房价的20%)。后原告撤回第一项诉讼请求。被告许兴福、包霞芬辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告之间的买卖合同已经交易完毕，原告收到了被告所有的房款，原告适用的违约金条款是在被告未支付房款，原告提出解除合同后才能适用，现房屋经原告同意已另售他方，原告放弃了解除合同的权利；二、在合同履行过程中，银行已经通过了房贷，被告儿子于2015年8月28日在其他银行车贷10万，所以银行没有放款，银行没有告诉被告办了车贷后不能办理房贷。并且原告延迟办理过户，也造成被告在不知情的情况下签了车贷，造成银行未能放贷；三、至于原、被告之间签订的《协议》，被告在签协议时，协议内容包括备注部分的内容都是存在的，但违约金20%中“20%”处是空白的，当时是原告的姐姐说拿到房款50万，协议就自动解除了，被告才签的字。协议存在重大误解，显失公平，20%是后添的，且存在欺诈手段，属于可撤销；四、被告并未违约，同时，被告认为原告不存在损失，还获得了再次出售房屋的获利及租金，即使存在违约金，也认为违约金过高，请求法院调整；五、原告存在逾期过户的违约行为。2015年6月30日未能过户原因为当时被告的贷款合同没有批下来，不可能去办理过户手续的，而不是原告所述的因为被告的网签没有注销。被告于2015年5月30日向银行申请贷款，于2015年7月19日完成全部贷款手续，根据补充条款约定原告应当至迟于2015年7月24日完成过户，因原告未缴纳税费，直到2015年8月26日才办理过户。对此，原告应当向被告支付已付房款万分之五的违约金。在交付涉讼房屋时，原告隐瞒其向东方有线电视申请了两个机顶盒的事实，仅交付一个机顶盒。综上，被告提出反诉：一、请求法院判令原告支付两被告2015年7月25日至2015年8月26日期间迟延办理房屋过户手续的违约金12,787元(以已付款77.5万为本金，按日万分之五计算)；二、请求法院判令被告交付缺失的机顶盒一个(价值280元)。后被告增加了要求撤销《协议》中关于20%违约金的条款的诉讼请求；原告胡洁针对反诉请求答辩称，第一，两被告有完全民事行为能力，两被告是在真实同意的情况下签的协议，其称协议中“20%”的字体是后添的需要举证。第二，原告房产税交到2015年6月30日，即为合同约定的过户时间，原、被告曾于2015年6月30日去办理过户，是因为被告的网签没有撤掉，导致无法过户，原因在于被告。之后，原、被告并没有约定新的过户日期，所以原告无违约行为。原告交付房屋时，被告对于房屋内的财物没有异议才将1.5万尾款支付给原告，原告不认可机顶盒缺失的事情。综上，原告不同意被告的所有反诉请求。第三人钱明江、刘胜珠陈述，对原、被告的纠纷无意见。被告将房屋卖给第三人时，原告是知晓并参与的。因为涉讼房屋被原告申请查封，导致第三人贷款推迟了一个月，又办了一次过户手续。目前，涉讼房屋在2016年1月份的时候已经过户至两个第三人名下。经审理查明，2015年11月25日，涉诉房屋的产权情况为被告许兴福、包霞芬共同共有，建筑面积54.14平方米，受理日期为2015年8月26日，产权核准日期为2015年9月14日。目前，涉讼房屋产权已转移至第三人钱明江、刘胜珠名下。2015年5月21日，原告胡洁(甲方)与被告许兴福、包霞芬(乙方)通过上海太平洋房屋服务有限公司巨峰路店公司居间，由甲方将涉诉房屋出卖给乙方，转让价款共计人民币1,275,000元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年6月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)中第一条约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；第二条约定：甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；第七条“有关乙方贷款的特别规定”中约定，第一款：乙房于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；第二款：若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分；第三款：若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。第四款：乙方应于收到房地产交易中心出具以其为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及银行要求的其他放款材料递交至银行处。合同“附件三(付款协议)”中约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款人民币10,000元整；2、乙方于2015年4月20日之前，支付甲方房款人民币300,000元整；3、乙方于2015年5月20日之前，支付甲方房款人民币450,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币500,000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方帐户；5、乙方于甲、乙双方办妥房地产交接手续当日，支付甲方房款人民币15,000元整。2015年4月10日，原告胡洁收到被告许兴福用于购买涉讼房屋定金10,000元。2015年4月20日，原告胡洁收到被告许兴福用于购买涉讼房屋的第一笔房款300,000元。2015年5月21日，原告胡洁收到被告许兴福用于购买涉讼房屋的房款450,000元。2015年6月14日，原告胡洁收到被告许兴福用于购买涉讼房屋的第三笔房款15,000元。2015年10月27日，原告胡洁收到被告包霞芬用于购买涉诉房屋的房款50,000元。2015年11月7日，原告胡洁收到被告许兴福用于购买涉诉房屋的房款人民币380,000元。2015年11月21日，原告胡洁收到被告97,500元，其中22,500元为二次卖房差价的一半，70,000元为房款，5,000元为租金。对于5,000元的租金，原告陈述本来交房后没打算让被告支付租金，但房屋买卖合同的履行出现拖延，算下来要免费给被告住好几月，最后原告在租金金额以及租赁时间上都有所让步，只收取了被告5,000元租金。被告也陈述是贷款放不下来后，应原告要求，交纳了5,000元租金。2015年6月14日，原告胡洁(甲方)与被告许兴福(乙方)签订《房屋买卖交接书》，其中约定：甲、乙双方于2016年(应为2015年)6月13日对涉讼房屋进行了验收交接，双方确认如下：一、乙方确认，甲方将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符；……三、该房地产的风险责任自甲方将该房地产交付乙方之日起由乙方承担；四、特别约定：甲方提前将房屋交付乙方，乙方贷款未到甲方帐户，若因此产生任何纠纷，责任由乙方承担。2015年10月21日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《协议》，内容为：共同委托上海太平洋房屋中介买卖位于长宁区虹桥机场新村XXX号XXX室的房子，由于乙方原因银行不同意放款伍拾万元整(小写50万元整)，以至于买卖合同无法正常继续。双方在中介的调解下决定叁天后(10月23号)取消贷款抵押，拿回产证交由甲方保管(甲方出具收据给乙方)，后由甲方负责再次挂牌买卖，买卖价格由甲乙双方协商。甲方不能以受到损失而提高房价而使房子再次出售不顺利。为了能早点出售，应适当低于市场价，但不可以低于第一次壹佰贰拾柒万伍仟元整(小写：1,275,000元整)的成交金额。二次出售后多出部分金额由甲、乙双方平分，不满2年的营业税也共同承担，乙方应该向甲方支付总房价的20%的违约金。注：关于违约金乙方提出适当减少一点，甲方同意商量后作出答复。甲方为胡纯代胡洁，乙方为包霞芬、许兴福。2015年6月19日，原告胡洁缴纳涉讼房屋的房产税2,324.00元，房产税税款所属期为2014年1月1日至2014年12月31日。同日，原告缴纳房产税1,162.00元，税款所属期为2015年1月1日至2015年6月30日。2015年8月11日，原告胡洁缴纳涉讼房屋的个人住房房产税387.33元，税款所属期为2015年7月1日至2015年8月31日。原、被告都认可的过户共2次，一次为2015年8月中旬，因原告房产税未缴纳，导致过户未成功，被告陈述原告当场缴税。另一次为2015年8月26日成功过户。被告于2015年6月22日、6月27日就缺少一个有线电视机顶盒的事情向原告发了两条短信。原告称短信收到过，但是并没有少给被告一个机顶盒，交接房屋时，被告是在检查无异议后才付的尾款。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖交接书》、《协议》、个人住房房产税纳税申报单、上海市房地产登记簿、收据等证据，经庭审质证无误，本院予以确认。因当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告与被告就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖交接书》以及《协议》真实有效，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然被告称在签订《协议》的过程中有显失公平、欺诈等情形，但并未提供相应的证据，本院不予认可，被告据此要求撤销《协议》中关于20%违约金条款的反诉请求本院不予支持。对于违约责任的归属，被告在涉讼房屋交房及过户后，无法通过银行放款来支付剩余房款，以致于买卖合同无法正常履行，对此，原、被告在2015年10月21日的《协议》中也予以确认，并约定了再次出售的方法及违约金的数额。故本院认为违约责任在于被告，被告理应支付违约金。综合涉讼房屋二次出售后，被告已付清原告所有房款、在被告延期付款期间也已向原告支付租金及二次出售后房屋溢价款等情况，本院对被告关于违约金过高的抗辩予以采纳，酌情调整违约金为8万元。关于被告在反诉中认为原告延期过户并要求原告支付2015年7月25日至2015年8月26日的违约金的诉请，被告认为2015年6月30日未能过户的原因是被告贷款还未审批完成，即便如被告所述，在合同约定的过户日期未能过户的责任也在于被告。此后，双方并未约定新的过户日期。其次，被告认为贷款核准后5个工作日即2015年7月24日之前应办理过户手续，本院认为，第一，被告并未提供证据证明其在7月24日办理过过户手续并因原告原因导致未能过户；第二，原告依约已在2015年6月19日将房产税交到2015年6月30日，已经为合同履行进行了充分的准备，后合同因被告贷款原因未能正常履行，给予原告补交税款的必要时间也是合理的。最后，在2015年10月，原、被告发生争议后签订的《协议》中，对违约事实的陈述，双方也仅确认了被告贷款未放贷，而并未提及原、被告对2015年8月26日过户有争议的。综上，本院对于被告相应的反诉请求不予支持。对于被告要求原告交付机顶盒的诉讼请求，本院认为，被告并未提供充足的证据证明原告少交付给被告一个机顶盒，原告对此也不予认可，并且原、被告签订的房屋交接单中，被告已确认原告将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符。综上，本院对于被告相应的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)许兴福、包霞芬应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)胡洁违约金人民币80,000元；二、驳回被告(反诉原告)许兴福、包霞芬的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)胡洁负担。本诉案件受理费人民币5,110元，因适用简易程序，减半收取计人民币2,555元，由原告(反诉被告)胡洁负担人民币1,750.28元,由被告(反诉原告)许兴福、包霞芬负担人民币804.72元。反诉案件受理费人民币63.34元，由被告(反诉原告)许兴福、包霞芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  赵芳芳二〇一六年五月十一日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。