上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2784号原告上海睿缇实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人方某，总经理。委托代理人张京华，上海市天域律师事务所律师。被告毛雅民，女，汉族，户籍地安徽省，现住上海市松江区。委托代理人王建祖，上海市申中律师事务所律师。被告上海勤红工贸发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人朱某，总经理。委托代理人钱云彬，上海市申中律师事务所律师。原告上海睿缇实业有限公司(以下简称睿缇公司)与被告毛雅民、上海勤红工贸发展有限公司(以下简称勤红公司)房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月18日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序于2016年1月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告睿缇公司的委托代理人张京华，被告毛雅民的委托代理人王建祖，被告勤红公司的委托代理人钱云彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告睿缇公司诉称，2011年3月29日，原告睿缇公司与被告毛雅民就位于上海市闵行区华翔路XXX号620平方米厂房(以下简称涉案厂房)的租赁签订租赁合同，租赁期自2011年5月1日至2016年4月30日，同时涉案厂房的产权人被告勤红公司出示了同意被告毛雅民转租该厂房的证明，规定租期不超过2020年12月30日，对于被告毛雅民与原告睿缇公司之间的租赁合同中所约定的原告睿缇公司享有的全部权利承诺同意。被告勤红公司提供了产权证复印件，房地产权证号为沪房地闵字(2009)第**号。合同签订后，原告睿缇公司如期履行装修、招聘员工、购买安装设备，并进行生产经营。2012年11月，闵行区政府关于国家会展中心外围配套项目建设推进会议纪要将华翔路段列为动迁范围，约定于2013年上半年完成。原告睿缇公司承租的厂房也在动迁范围内。之后建设村委会、动迁组相关人员来到涉案厂房，实地查看厂房和场地。2013年4月左右，动迁评估报告已作出。因拆迁的缘故，原告睿缇公司无法继续经营下去，客户知晓拆迁后害怕风险不与原告睿缇公司签约开展经营业务。由于被告毛雅民不能如约履行合同，动迁进行中，租金不应收取。双方就租金发生争议。法院作出(2013)闵民五(民)初字第1948号民事判决。仅就租金问题判决原告睿缇公司支付被告毛雅民。原告睿缇公司认为，根据租赁合同的约定，遇到政府拆迁补偿装修、停工停产停业、搬迁、经营、人员安置等补偿归原告睿缇公司所有。现全部拆迁已结束，两被告取得全部补偿款没有支付给原告睿缇公司。原告睿缇公司为实际承租经营人，应当享有政府拆迁补偿。上海市集体土地非居住房屋拆迁补偿规定，房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。两被告应当支付原告睿缇公司动拆迁补偿暂估276,100元。故原告睿缇公司起诉至法院，要求法院判令：1、两被告支付原告睿缇公司依法享有的动拆迁补偿停产停业补偿人民币(以下币种相同)217,000元、设备搬迁补偿费用59,100元；2、两被告支付原告睿缇公司动拆迁装修补偿款(按动拆迁评估价款，若被告不提供评估报告，则按照实际价款计算)。诉讼中，原告睿缇公司明确，上述第1项诉讼请求的计算方式为：(1)停产停业补偿，按照《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(沪府发〔2011〕75号)，以及上海市规划和国土资源管理局关于印发《关于贯彻实施＜上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定＞的若干意见》的通知(沪规土资征规[2013]773号)第十二条的规定，经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。原告睿缇公司现按照350元/平方米的标准，则涉案厂房620平方米计算得217,000元(350元/平方米*620平方米=217,000元)；(2)设备搬迁补偿费用，按照动迁方案中关于装修、搬迁、停工停产补贴的规定，原告睿缇公司有37,000元的液压四柱平面下料机，按照该价值的90%计算的补贴为33,300元。还有13,000元的冲床，按照该价值的60%计算的补贴为7,800元。另有其他设备搬迁费用18,000元。上述三项相加合计59,100元(33,300元+7,800元+18,000元=59,100元)。上述第2项诉讼请求的装修补偿款，按照租赁合同第9条约定，动迁补偿款中的60%归原告睿缇公司，40%归被告毛雅民，暂估的总补偿款为390,206元，则60%计算得234,123.60元。但实际应以动迁评估报告为准。被告毛雅民辩称，关于装修费用，原告睿缇公司与被告毛雅民曾因房屋租赁合同纠纷诉至法院，因涉案厂房为无证房屋，故法院判决确认租赁合同无效，该案上诉后维持原判。该案中，法院已经判决被告毛雅民支付原告睿缇公司装修款，故装修补偿款已经由法院处理。原告睿缇公司再次主张，属于重复主张，无法律依据。关于搬迁费用，原告睿缇公司也曾在之前的案件中提起反诉，要求主张，但法院对该项主张未予支持，原告睿缇公司不应就此另案诉讼。动迁评估方面，该时，原告睿缇公司在原经营地已经没有设备财产，也没有实际经营。所以，原告睿缇公司所说的设施设备并没有进入评估。由于动迁是在法院判决确认合同无效之后发生，根据法律规定，尚未取得的财产不能再取得，所以原告睿缇公司不能够再取得利益。综上，被告毛雅民不同意原告睿缇公司的全部诉讼请求。被告勤红公司辩称，被告勤红公司与原告睿缇公司之间无租赁合同关系，也没有其他法律关系，故原告睿缇公司向其主张要求支付各类款项，无事实法律依据。另需说明，动迁之时为2014年10月份，该时，原告睿缇公司已经与被告毛雅民完成两次诉讼，也自认搬离涉案厂房，所以原告睿缇公司不能取得大型设备搬迁、停业停产补偿。综上，请求法院驳回原告睿缇公司的全部诉讼请求。经审理查明，位于上海市闵行区华漕镇X街坊X丘(现为闵行区华翔路XXX号)的土地权属性质系集体建设用地使用权，该土地使用权人为被告勤红公司。2011年3月28日，被告勤红公司出具《同意转租证明》，载明该公司拥有上海市闵行区华翔路XXX号的房屋所有权和使用权，房地产权证号为沪房地闵字(2009)第X**号，该公司租赁给被告毛雅民，现同意由被告毛雅民将部分物业转租给原告睿缇公司，租赁期不超过2020年12月30日，并由被告毛雅民与原告睿缇公司签订《租赁合同》。同时确认，被告毛雅民在《租赁合同》中所有给予原告睿缇公司的权利作出的承诺，已经完全征得该公司的同意。2011年3月29日，被告毛雅民(作为出租方，签约甲方)与原告睿缇公司(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》，约定由甲方将其向被告勤红公司承租的位于上海市闵行区华翔路XXX号内北侧，面积约620平方米的整栋楼房(共两层)租赁给乙方用于箱包设计、生产、销售等用途。租赁期限5年(从2011年5月1日至2016年4月30日止)。另外提供免租装修期自2011年3月29日至2011年4月30日止，免租装修期内，乙方免付租金。第一年的年租金为23万元整。第一年后，年租金每年按前一年租金的5%递增。合同第九条约定，在租赁期内，如遇市政规划拆迁，则1、因政府动迁政策对本物业建筑物及原有附属设施和土地给予的补偿，与乙方无关，由甲方获得；2、对该物业的装修补偿，除房屋顶部补偿归甲方外，其他的装修补偿甲、乙双方按甲方40%和乙方60%的比例分别获得；3、对该租赁房屋的其他一切搬迁、经营、人员安置等补偿归乙方所有；4、甲方有责任尽可能提前告知乙方，并尽力防止或延缓此类情况的发生。如果政府补偿提供房屋，甲方有义务从中提供相似地段、相似面积的房屋以供乙方选择租赁继续完成本合同。双方还约定了其他权利和义务。2011年4月7日，原告睿缇公司与案外人签订《装饰工程合同书》，就涉案厂房进行装修，合同约定的造价为67,859.50元。2011年8月12日，原告睿缇公司与案外人签订《销售合同》，由原告睿缇公司向案外人采购液压四柱平面下料机。原告睿缇公司为此支付37,000元。2012年12月7日，上海市闵行区人民政府办公室《关于国家会展中心外围配套项目建设推进会议纪要》载明，于2012年11月23日就国家会展中心外围配套项目建设召开了推进会。会议就包括X号综合停车场(东至华翔路、西至小涞港、北至崧泽大道、南至徐泾中路)在内的4处工程的腾地动迁及建设工作作出部署。涉案厂房的位置即为上述5号综合停车场工程四至内。2013年9月18日，本院依法受理由毛雅民作为原告(反诉被告)、睿缇公司作为被告(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2013)闵民五(民)初字第1948号(以下简称第1948号案件)。该案中，毛雅民要求确认涉案厂房租赁合同无效；睿缇公司搬离涉案厂房并支付自2012年5月16日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费。睿缇公司则反诉要求法院确认涉案厂房租赁合同无效；毛雅民赔偿装修损失57,310元；毛雅民赔偿经济损失18,500元[其中搬迁费6,500元(650元*10车次)，人工费12,000元(2,000元*6天)]；毛雅民返还租房保证金20,000元。上述第1948号案件查明的事实包括但不限于：“……2010年10月22日，毛雅民从案外人勤红公司承租得位于闵行区华翔路XXX号，建筑面积共计1,677.20平方米的房屋，租赁期限为12年(即自2009年1月1日至2020年12月31日止)。另根据上海市房地产登记信息反映，毛雅民提供的产权证号为沪房地闵字(2009)第XXX号记载的坐落在华漕镇X街坊X丘属纯土地，建筑面积为0。同时毛雅民也认可其承租而来的房屋建造未取得过建筑规划许可证。……诉讼中，应睿缇公司的申请，本院于2013年10月通过上海市高级人民法院电脑配对委托上海某工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程的目前现值进行司法鉴定，该公司于2014年1月向本院出具《关于闵行区华翔路XXX号北侧整栋楼房(共两层)现值的司法鉴定意见书》，结论为本案所涉装修费用的目前现值为57,310元。”法院经审理认为：“涉案争议的租赁房屋未办理过合法的规划审批手续，系无证建筑。因此，双方就该违法租赁标的物签订的《租赁合同》应属无效。……考虑到造成合同无效的主要过错在毛雅民，故本院酌情确定由睿缇公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230,000元的标准计算的房屋使用费。……关于睿缇公司反诉要求赔偿装修费损失之主张，本院综合考虑双方对合同无效的过错程度、对睿缇公司造成的实际损失以及双方对合同的实际履行情况等，酌情确定由毛雅民赔偿睿缇公司装修费损失为51,579元(57,310元*90%)。……另睿缇公司反诉要求赔偿搬迁费及人工费等经济损失费18,500元之主张，同样缺乏依据，本院亦不予支持。……”。法院遂于2014年4月3日依法作出判决，确认毛雅民与睿缇公司签订的《租赁合同》无效；睿缇公司搬离涉案房屋；睿缇公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230,000元的标准计算的房屋使用费；毛雅民赔偿睿缇公司装修费损失51,579元；毛雅民返还睿缇公司租房保证金20,000元；驳回睿缇公司的其余反诉诉讼请求。该案判决后，睿缇公司不服，提起上诉。上诉法院经审理后于2014年7月14日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。本案另查明，2013年10月15日，闵行区土地储备中心出台《国家会展中心外围配套项目5号综合停车场铁路以东地块集体土地非居住房屋拆迁补偿方案》，其中第六条规定系针对无房地产权证且办证资料不齐全的非居住房屋的拆除补偿。2013年10月16日，新虹街道动迁办在动迁地块范围内张贴《告知书》，载明根据市政府专题会议精神，国家会展中心外围配套项目X号停车场范围由新虹街道负责腾地动迁，贵企业(公司)已纳入该项目的动迁范围，即日起不得在所在厂房内及周围乱搭乱建，一经发现一律按违章建筑予以拆除，并在今后的搬迁中不计入补偿范围，对因乱搭乱建致拆违造成的损失由贵企业(公司)自行承担。本案诉讼中，原告睿缇公司确认，该公司于2013年8月29日搬离涉案厂房，原告睿缇公司为搬离支付费用18,000元。被告毛雅民对该搬离日期予以确认。以上事实，由原告睿缇公司提供的其与被告毛雅民就涉案厂房签订的《租赁合同》、《上海市房地产权证》，被告勤红公司出具的《同意转租证明》、《装饰工程合同书》、《销售合同》、《产品购销合同》、发票、涉案厂房照片、《关于国家会展中心外围配套项目建设推进会议纪要》、闵行区土地储备中心出台的《国家会展中心外围配套项目X号综合停车场铁路以东地块集体土地非居住房屋拆迁补偿方案》、新虹街道动迁办张贴的《告知书》、法院的生效法律文书等，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。关于原告睿缇公司提供的装修费用计算明细表，因两被告对该明细表的真实性不予认可，而该明细表为原告睿缇公司自行制作，故本院对上述证据的证明效力不作认定。诉讼中，本院根据原告睿缇公司的申请，至闵行区新虹街道动迁办就涉案厂房的动迁事宜进行调查，并制作成调查笔录。经调查，闵行区新虹街道动迁办答复主要内容如下：涉案厂房所在土地为集体所有土地，土地具有土地证，报过规划。但地上房屋没有产权证，房屋为被告勤红公司建造。对于拆迁补偿，动迁办按照国家会展中心5号综合停车场补偿方案予以补偿，补偿分为三项，一是房屋补偿，二是附属设施(地下设施、下水道等)，三是停产停业、装修、搬迁补偿。第三项补偿的计算方式为，以建筑面积*200元/平方米。最后认定的面积为3,629.66平方米(3,341.66平方米+288平方米=3,629.66平方米)。所有动迁补偿款项已经发放完毕，动迁办支付给被告勤红公司。至于被告勤红公司与下家之间的关系，与动迁办无关。另需说明，根据方案，特殊行业需另行补偿。因上述有188平方米为汽车4S店，故评估公司对装修造价经折旧后以85%的造价金额(即1,887,267.75元)进行了装修补偿。上述补偿款也发放给了被告勤红公司。对于上述调查笔录，原告睿缇公司认为，对于补偿给4s店的180多万元，其中包括了应该补偿给原告睿缇公司的款项。另需补充，原告睿缇公司认可涉案厂房是无证建筑，但并非是无房地产权证的建筑。事实上，该建筑具有房地产权证，所以，动迁补偿应适用350元/平方米的标准。关于原告睿缇公司搬离的原因，系因进入动迁后，邻居也搬迁了，政府在2013年就开始张贴公告。有其他部门找实际使用人，逼迫其搬离，并非原告睿缇公司自愿搬离。即使原告睿缇公司搬离了，也是因为动迁而搬离。原告睿缇公司现并未提出经营损失或人员安置补偿，实际上存在该损失，但是没有主张。原告睿缇公司现主张的损失也是实际发生的损失。搬迁费和停产停业费应该给实际使用人。两被告则对上述调查笔录无异议。本院认为，原告睿缇公司与被告毛雅民于2011年3月29日就涉案厂房签订的《租赁合同》，已经法院生效判决确认合同无效。合同无效后，法院就合同无效的法律后果予以了处理，其中包括原告睿缇公司应支付被告毛雅民的房屋使用费、被告毛雅民应赔付原告睿缇公司的装修费损失等。生效判决中，法院就原告睿缇公司主张的搬迁费及人工费合计18,500元，同样进行了裁决，即以缺乏依据为由驳回了该项诉讼请求。现本案中，原告睿缇公司就如下三类补偿款向两被告提出赔偿主张，一是装修补偿，二是停产停业补偿，三是设备搬迁补偿。对于第一项装修补偿，本院认为，生效判决已将其作为租赁合同无效的后果，经司法鉴定机构对涉案厂房装修工程现值进行确定后，由法院综合当事人的过错程度对此作出了处理，最终判令被告毛雅民赔偿原告睿缇公司装修费损失51,579元。现原告睿缇公司在本案中，再次要求本院就装修费予以处理，属重复主张，本院难以支持。关于第二项停产停业损失及第三项设备搬迁补偿，根据原告睿缇公司的自述，其于2013年8月29日搬离涉案厂房。而根据本案查明的事实，在此之前，并未有证据证明涉案厂房已正式列入市政动迁范围，生效判决亦对此作出如上认定。直至2013年10月15日，闵行区土地储备中心方才正式出台拆迁补偿方案。新虹街道动迁办则遂于日次张贴关于拆迁事项的《告知书》。故本院认为，在原告睿缇公司已经搬离涉案厂房后，仍欲按照此后公布的动迁方案获得因动迁产生的停产停业补偿费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告勤红公司与原告睿缇公司之间不具有任何法律关系，原告睿缇公司要求其与被告毛雅民共同承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告上海睿缇实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5,441.50元，由原告上海睿缇实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 尹 萍二〇一六年五月十六日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金