文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1766号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地广州市天河区天河路230号1901房，组织机构代码77096688-0。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：深圳市基本生活用品有限公司，住所地深圳市南山区华侨城东部工业区东E-5栋102、第二层、第三层，组织机构代码66852759-0。法定代表人：陈实，总经理。委托代理人：何治军，系广东太上律师事务所律师。委托代理人：万婷，该司职员。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称万菱公司）诉被告深圳市基本生活用品有限公司（以下简称基本公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告基本公司的委托代理人何治军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万菱公司诉称：2013年7月11日，原告与被告签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层44号商铺，此后双方办理了租赁登记备案手续。原告按照合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务，然而，被告仍于2014年2月至2014年11月期间拖欠应付租金。原告向被告多次发出催促缴纳租金的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拒缴款项。此后，《广州市万菱汇商铺租赁合同》因被告原因而解除，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催缴租金的《律师函》。原告认为，被告欠付租金构成严重违约，应承担违约责任。根据《广州市万菱汇商铺租赁合同》第十条第三款“（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》，收回物业不予退还保证金，并且乙方需要支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方”的约定，鉴于被告的严重违约行为，《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》等文件已经依法解除。合同解除后，原告有权不予退还被告已交纳的租赁保证金，要求被告立即清偿拖欠租金以及按照合同约定的每日千分之二计收拖欠款项的违约金。此外需要强调的是原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的30%作为违约金的权利。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2014年9月剩余租金22855元及2014年10月1日至2014年11月11日租金46207元（均按33810元/月的标准）及自2014年2月起租金的逾期付款违约金（分期按月计算，每月以当月拖欠的租金为本金，按每日2‰的标准，自当月6日起计至实际付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告基本公司辩称：一、我方已于2014年11月11日交纳2014年9月的租金33810元。二、由于万菱汇商场经营不善，导致上述商铺一直亏损，确实存在2014年10月及2014年11月部分租金未交纳，同时此前也存在迟延交纳租金的情况，但迟延交纳租金的违约金已被原告豁免。原告2014年5月发给租户的通知函显示“截至本通知函发出之日，贵司累计拖欠租金的违约金3477元、租金本金67233元”。因为商铺普遍经营不善，租户支付租金非常困难，在此情况下，原告表示只要交付租金就对迟延交付租金的违约金予以豁免。如果原告一直向租户要求按约定交纳迟延支付租金的违约金，那么租户肯定早就已经结清欠租，不存在一直没有交纳的情况。正是因为原告通过口头和书面的行为豁免了租户迟延交纳租金的违约责任，所以租户才存在迟延几天交付租金的情况。三、我方在原告处交纳了102183元的保证金，在合同期限届满即2014年11月11日以后，双方应该进入诉讼程序对双方互付的债权债务进行清算。由于双方是互付金钱债务，双方的债务可以互相抵扣，所以2014年11月11日后的租金、滞纳金不应该继续计算。四、我方认为合同约定的违约责任过重，而且各种违约责任重复计算（欠租的违约责任包括：1、每天千分之二滞纳金，相当于银行同期贷款利率四倍的数额；2、没收保证金；3、中途解约交纳剩余租期全部租金的30%）。由于原告单方终止合同，导致我方损失装修费30万元，我方是根据合同期限对上述商铺进行了30万多元装修，但我方只使用了上述商铺一年多。而且原告扣除了我方30多万元的货品，原告一直拒绝返还给我方。这一切就是因为我方经营不善欠3万多元租金，这导致原告主观上非常愿意与被告解除合同，因为根据合同约定，解除合同使原告获得的收益非常大。实际上，原告对上述商铺断水断电后不久就有其他租户进场。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金标准过高，我方有权要求法院予以降低。根据《最高人民法院发布的关于当前情势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第六项，在本案中，原告没有举证自己存在任何损失，我方可以推算出来的损失也就在于由于我方经营困难迟延交纳5万元左右的租金的利息损失，以及原告擅自终止合同导致招商的空置期不到一个月的损失，所以我方认为原告主张的权益远远超出了自己的损失。应该以实际损失为基础来进行调整。由于万菱汇经营不善，原告试图把所有经营风险全部转移给租户。经审理查明：原告是位于广州市天河区天河路230、232号的房地产的登记权属人。2013年7月11日，原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号2013-B10044-02，以下简称《合同》），约定：甲方同意将位于广州市天河路230、232号万菱汇B1层44号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方，计租面积共161平方米；乙方承诺租赁案涉商铺用作经营生活用品，经营名称为Emoilife；租赁期限为三年，甲方定于2013年8月1日交付案涉商铺给乙方，交付日即为案涉商铺起租日，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算；案涉商铺租赁期从2013年8月1日至2016年7月31日止；（第四条第二款）自2013年8月1日至2013年10月31日（该期间为租金优惠期）月租金8050元，自2013年11月1日至2014年1月31日月租金24150元，自2014年2月1日至2014年7月31日（该期间为标准租金）月租金32200元，自2014年8月1日至2015年7月31日（该期间为标准租金）月租金33810元，自2015年8月1日至2016年7月31日（该期间为标准租金）月租金35501元，上述租金不包括物业服务管理费及其它费用，乙方须于公历每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在案涉商铺的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定账户，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第十条第三款第一项规定执行；（第四条第五款）乙方在签订本合同后7个工作日内须缴纳相当于贰个月租金的保证金64400元，租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后14个工作日内无息退还给乙方，在租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其他费用；乙方在甲方交付案涉商铺时须向甲方缴纳壹个月租金32200元，此款项将当作乙方正式迁入案涉商铺时的首月租金；（第十条第三款第一项）乙方须按时缴付租金、物业管理服务费、电费及一切相关费用，乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同收回案涉商铺不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方；（第十条第三款第三项）乙方须按时缴付租金、物业管理服务费、电费及一切相关费用，如逾期缴纳，甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；（第十七条）根据本合同需要发出全部通知，均以书面形式，甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达，乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址：广州市天河区天河路230号万菱国际中心19层，管理公司联系地址：广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址：深圳市南山区华侨城创意文化园区E5栋3楼；凡万菱汇租赁活动中一切口头承诺，解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房屋租赁合同》与本合同不一致，均以本合同为准，《租赁合同》与《广州市房屋租赁合同》同时生效，均具有法律效力；等内容。同日，原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）再就案涉商铺签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），并于2013年7月22日办理了租赁登记备案手续。2013年8月6日，被告就案涉商铺签署了《万菱汇租户接收商铺确认书》，接收了案涉商铺；原告则向被告出具了收取案涉商铺租金押金64400元的收据。2014年5月29日，原告向被告发出《万菱汇租户欠费催缴通知函》（落款时间为2014年5月26日；其上的“注”记载内容包括“此前累计未缴违约金指此前因承租人欠费而累计产生的违约金，后虽已缴清欠费本金，但仍然拖欠的违约金；违约金指截至当前日期逾期未缴费所产生的违约金”），催促被告于2014年6月5日前付清案涉商铺截至发函日期之前欠付的租金及相关费用（包含租金累计64400元、违约金2833.6元、此前累计未缴的违约金3477.6元）、管理费及其他费用等。被告确认收到上述通知函，但表示具体时间无法确定。2014年11月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为因被告截止至2014年11月30日未付案涉商铺租金90474.98元等款项，且经原告发函催缴后，超过十四天仍未缴纳欠款，故原告依约行使解除权，《合同》及《租赁合同》均自本通知到达被告之日正式解除，原告即日起收回案涉商铺，不予退还保证金，请被告立即清理场地并清付前述各项欠费等。被告确认其于2014年11月26日收到上述通知书。2014年12月31日，原告以EMS形式向被告发出《律师函》追讨被告欠付2014年4月至2014年11月期间的租金69061.98元及暂计至2014年12月30日的逾期缴费违约金30981.31元等，并称被告因未经原告同意擅自单方终止合同现已搬离案涉商铺。被告确认其大概于2015年1月2日收到上述律师函。被告为证明其已向原告支付案涉商铺的9月租金，提交了加盖有招商银行股份有限公司深圳华侨城支行柜面业务章的付款回单（显示被告于2014年11月11日向原告支付万菱汇的9月租金33810元）作为证据。经质证，原告对上述证据真实性无异议，确认收到33810元，但认为该笔款项其中22855元用于付清了被告曾在万菱汇商场承租的另一个商铺即69号商铺的剩余拖欠租金，余款10955元用于支付了案涉商铺2014年9月的部分租金。庭审中，原、被告均确认以下内容：1、双方就案涉商铺的租赁合同关系已经解除；2、案涉商铺的租金起算点为2013年8月1日、截止时间点是2014年11月11日。原告还发表以下意见：1、因被告严重违约，原告单方行使了合同解除权；2、被告实际使用案涉商铺不足月的月份的日租金应该按照该月的实际天数进行计算；3、关于租金的逾期付款的举证责任在于被告；4、被告逾期支付2014年2月至2014年8月期间租金的违约金的具体情况如下表：            序号              欠租月份              欠租金额              逾期起始日              逾期截止日              逾期天数              违约金                  1              2014年2月              32200              2014年2月6日              2014年4月1日              55              3542                  2              2014年3月              32200              2014年3月6日              2014年4月1日              27              1738.8                  3              2014年4月              32200              2014年4月6日              2014年6月9日              65              4186                  4              2014年5月              32200              2014年5月6日              2014年6月30日              56              3606.4                  5              2014年6月              32200              2014年6月6日              2014年7月31日              56              3606.4                  6              2014年7月              32200              2014年7月6日              2014年8月28日              54              3477.6                  7              2014年8月              33810              2014年8月6日              2014年10月22日              78              5274.36      5、被告未付2014年9月剩余租金22855元及2014年10月1日至2014年11月11日期间的租金；6、保证金在租赁期满后被告没有违约的情况下，原告才给予返还，但是本案是因为被告严重违约导致合同提前终止，根据《合同》第十条第三款第一项及第十一条第一款的约定，保证金应予以没收，而且不得用于抵扣被告所拖欠的租金；7、原告并没有以口头或书面的方式豁免违约金，原告的《万菱汇租户欠费催缴通知函》也没有就此提及，反而该函明确写明此前被告累计拖欠违约金，如果原告真的豁免被告，原告可以不写违约金或将违约金数额写为零；被告还发表以下意见：1、原告先强行收回案涉商铺并封铺和声称解除合同，被告后来也同意解除合同；2、被告实际使用案涉商铺不足月的月份的日租金应该按照30日进行计算；3、被告仅确认其未支付案涉商铺2014年10月1日至2014年11月11日期间的租金；4、被告不存在逾期支付案涉商铺2014年2月至2014年9月租金的情况；5、关于租金的逾期付款的举证责任在于原告；6、合同约定的逾期付款违约金按千分之二的标准计算过高，请求法院调低；7、原、被告双方在合同解除后互付金钱债务，被告主张用保证金抵扣；8、《万菱汇租户欠费催缴通知函》明确写明“此前累计未缴违约金3477.6元”，原告对已经放弃的违约金不应再重新进行计算，即2014年5月26日之前超出3477.6元部分的违约金都不应该计算。被告未提交关于其支付案涉商铺2014年2月至2014年8月期间租金具体情况的证据。现原告以被告拖欠租金及逾期付款违约金为由提起本案诉讼。本院认为：原、被告双方就案涉商铺签订的《合同》、《租赁合同》是双方当事人的真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。被告作为承租人，依约交纳租金是其主要义务，被告应当就其依约按时足额支付案涉商铺租金的情况承担举证责任。首先，关于案涉商铺2014年2月至2014年8月期间租金是否存在逾期支付情况，被告虽称其并无逾期支付行为，但因其未能提供证据予以证实，故本院依法采信原告关于被告就上述期间租金实际支付时间的陈述，根据《合同》第四条第二款的约定，上述期间租金逾期支付的具体天数自2014年2月起按月区分依次为55日、27日、65日、56日、56日、54日、78日。其次，关于案涉商铺2014年9月的租金，根据《合同》第四条第二款的约定，案涉商铺2014年9月的租金应为33810元，被告提供的证据付款回单中显示的付款金额及月份均与上述合同约定相符，因此，在原告未有证据证明原、被告双方一致同意将上述33810元中的部分款项优先用于其他用途的情况下，本院依法采信被告关于上述33810元款项均系案涉商铺2014年9月的租金及其已经于2014年11月11日付清案涉商铺2014年9月的租金的陈述，按此计算，被告逾期支付该月租金的天数为67日。再次，关于案涉商铺2014年10月1日至2014年11月11日期间租金，现被告承认其拖欠上述期间租金，属于对不利于己方事实的自认，本院依法予以采纳。被告上述逾期支付租金及拖欠租金的行为违反了《合同》第四条、第十条的约定，显属违约，原告现要求被告支付案涉商铺2014年10月1日至2014年11月11日期间租金46207元（33810元+33810元/月÷30日×11日）及其逾期付款违约金（按月分期计算，每月以当月拖欠的租金为本金，自当月第6日起计至实际付清之日止）、逾期支付案涉商铺2014年2月至2014年9月租金的违约金〔按月分期计算，每月以当月拖欠的租金（2014年2月至2014年7月每月为32200元、2014年8月至2014年9月每月为33810元）为本金，逾期天数逐月依次以55日、27日、65日、56日、56日、54日、78日、67日计〕，合法有理，应予以支持。但由于被告提出《合同》约定的违约金计付标准过高请求本院调低，鉴于原、被告均未提交证据证明原告因被告迟延付租遭受的实际损失，故本院根据逾期付款的主要损失表现为利息损失的生活常理，综合本案案情酌情将本案逾期付租违约金计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准。至于被告关于原告已经豁免其部分逾期付款违约金的抗辩意见，原告对此明确表示否认，将《万菱汇租户欠费催缴通知函》所显示的此前累计未缴违约金金额（3477.6元）与原告在本案中所主张相应时段（截止2014年5月26日）内被告应付的“此前累计未缴违约金”金额（3542元+1738.8元=5280.8元）相比较，确实存在前者低于后者情况，但鉴于原告并未在该函中明确作出豁免被告部分违约金的意思表示，而被告也未能提供其他证据佐证其该项抗辩意见，因此，在本院在本案中依被告的请求已经将逾期付款违约金计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的情况下，根据公平合理原则，本院认为被告仍应按照上述本院认定逾期付款违约金计算方式向原告承担违约责任。关于被告要求以其已付租赁保证金冲抵上述租金及违约金的抗辩意见，如前所述，被告上述逾期支付租金及拖欠租金的行为违反了《合同》第四条、第十条的约定，原告依照《合同》第十条第三款第一项的约定有权没收被告已付的租赁保证金即押金64400元，本案中，原告在向被告发出《解除合同通知书》中已经表达了没收上述租赁保证金的意思表示，故被告上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告诉讼请求中超过本院上述支持的部分，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市基本生活用品有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告万菱实业（广东）有限公司支付2014年10月1日至2014年11月11日期间租金46207元及其逾期付款违约金（按月分期计算，每月以当月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月第6日起计至实际付清之日止）；二、被告深圳市基本生活用品有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告万菱实业（广东）有限公司支付逾期支付2014年2月至2014年9月期间租金的违约金〔按月分期计算，每月以当月拖欠的租金（2014年2月至2014年7月每月为32200元、2014年8月至2014年9月每月为33810元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，逾期天数逐月依次以55日、27日、65日、56日、56日、54日、78日、67日计〕；三、驳回原告万菱实业（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3230元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担2170元，被告深圳市基本生活用品有限公司负担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  郑慧琴人民陪审员  何 晓二〇一六年五月二十三日书 记 员  神晓琳梁怡筠判决书已于2016年月日送达