山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2014)平民一初字第1363号原告张从亮，男，1970年11月28日生，汉族，住平度市，委托代理人万德波，山东泽川律师事务所律师。被告青岛市平度海绮艺品有限公司，住所地平度市红旗路3号，组织机构代码：16407636-X法定代表人刘希彬，总经理。委托代理人刘金奎，山东柏宏律师事务所律师。委托代理人张婷，山东柏宏律师事务所律师。原告张从亮与被告青岛市平度海琦艺品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张从亮的委托代理人万德波、被告青岛市平度海琦艺品有限公司的委托代理人刘金奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张从亮诉称，2002年10月19日，原告承租了被告位于平度市红旗路的综合楼，建筑面积2072平方米，被告于2002年10月19日租期20年，被告于2007年9月10日为原告出具承诺书一份，保证在合同期内不发生违约行为，但被告不守诚信，合同履行期限尚未过半，就于2010年10月9日书面通知原告要求解除租赁合同，双方为此发生纠纷。原告于2011年向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同，并赔偿其驱逐次承租人给原告的实际出租收入损失46250元。(2011)平民一初字第3505号民事判决书确认被告的行为违约，本案的应当继续履行，但由于双方的租赁合同已实际终止，被告已将涉案的楼房全部租赁给韩月芹，双方的租赁合同已不能实际履行，故对原告要求继续履行合同的诉求不予支持，但原告享有继续起诉被告其他经济损失的权利。鉴于租赁合同已无法履行，原告要求被告承担违约责任并赔偿违约造成的损失。综上，请求法院判令被告支付违约金30万元并赔偿原告改造、装修和预期收入370万元。被告青岛市平度海琦艺品有限公司辩称，一、原、被告双方的租赁合同已经解除，哪一方是否违约没有最终确认，被告保留反诉原告违约金的权利。二、因为原告违约，其主张的改造装修费用及预期收入不应得到支持。经审理查明，2002年10月19日，原告张从亮(乙方)与被告青岛市平度海琦艺品有限公司（甲方)签订综合楼租赁合同，合同第一至八条约定：一、租赁楼房坐落:本合同所指楼房系坐落于青岛市平度海琦艺品有限公司院内临红旗路的综合楼(楼房产权证号:平房字××号。该楼仁会估字【2000】第24号认定系1989年12月建成，建筑面积2702平方米)。二、甲方对所出租楼房拥有所有权，并已声明本合同所指楼房是符合国家政策和法令而建造使用的。甲方保证如因第三方对乙方主张所租赁楼房上的权利而使乙方无法依约对所租赁楼房进行使用收益，甲方承担违约责任。三、乙方在租赁期内对所租赁楼房拥有改造、使用、收益和无需征得甲方同意的转租权。四、改造、整理期1年，自2002年11月1日起至2003年10月31日止，此一年期限不计租赁期，合同所指楼房归乙方改造、整理和无偿使用、处置。五、租赁期20年，自2003年11月1日起至2023年10月31日止。六、自2003年11月1日起至2023年10月31日止，租赁期内每年租金7万元，每年租金分两次结算:每年的3月1日至15日付4万元，9月1日至15日付3万元。七、自本合同签订之日起1个月内甲方将所出租的楼房全面交接给乙方，之后，先由乙方按约定履行改造、整理期的权利，再按约定履行租赁期的权利。八、甲方允许乙方根据自己的意愿对所租楼房进行改造、整理、管理。甲方保证乙方可将所租楼房改造为门市房，可拆除楼前院墙，处置或整理楼体与红旗路之间的地面。第十三至十五条约定:十三、合同期满，乙方对房屋改造、装修以及增设的所有不动产的所有权归乙方。十四、承租人不按规定交付租金，甲方有权终止合同。十五、违约责任。合同签订后，双方应严格遵守执行，任何一方违约或终止合同，应向对方交纳违约金30万元，如甲方违约还需赔偿乙方的改造费和合理预期的收入70万元。庭审中，原告张从亮还提交《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》一份，内容:为鼓励承租方张从亮加大对所承租的青岛市平度海琦艺品有限公司综合楼的装修投入，安心搞好综合楼的经营，我公司郑重承诺:一、严格执行双方已签订的租赁合同(见2002年10月19日双方签订的租赁合同，本承诺附租赁合同条款如下：）二、保证承租方张从亮对所租赁的楼房进行全面装修后，安心完整地使用至租赁合同结束。我公司承诺不因任何原因在合同期内终止合同，不因任何原因制造房屋、场地、水、电等麻烦问题影响承租方使用、收益或出租。如因我公司原因和政府规划等因素终止合同，或者是我公司制造房屋、场地、水、电等麻烦问题影响承租方使用、收益或出租，我公司违约，我公司除承担2002年10月19日双方签订的租赁合同中的违约责任外，还承诺向承租方张从亮追加装修和收入预期的赔款300万元。三、本承诺作为出租房青岛市平度海琦艺品有限公司与承租方张从亮2002年10月19日签订的综合楼租赁合同的出租方违约责任补充条款，与租赁合同中的条款一样，具有同样法律效力。青岛市平度海琦艺品有限公司，二00七年九月十日。合同的首部和尾部加盖“青岛市平度海琦艺品有限公司”公章。被告青岛市平度海琦艺品有限公司称承诺书中第一条所附合同内容的字体与第二、三条字体不一致，不符合签订合同的常规，且合同的首部和尾部都盖公章，也不符合签订合同的常理。诉讼期间，被告申请对原告提交的2007年9月10日承诺书中打印文字的形成时间及落款处印文与同部位打印字迹朱墨书序进行鉴定。原、被告选择广东南天司法鉴定所进行鉴定，2015年8月5日，该所作出鉴定意见：1、检材《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》中印刷文字的形成时间与其标称时间“2007年9月10日”不符，而应形成时间于2012年。2、检材《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》落款处“青岛市平度海琦艺品有限公司”公章印文与印刷文字的形成时序为：印刷体文字形成在先，公章印文盖章在后。原告张从亮对鉴定意见第二项没有异议，对第一项提出异议，认为：一、采用的鉴材未经过原告的同意，是被告擅自做主，故不认可。二、因鉴材有问题，导致鉴定意见与客观事实不符，产生错误。本案鉴定的公章已于2011年5月份停止使用，而鉴定意见说文字形成2012年，此时无法加盖此章。被告青岛市平度海琦艺品有限公司对鉴定意见表示无异议。原告张从亮申请本院到公安机关调取了新公章印模的领取时间，平度市公安局出具的公章生产任务单载明，青岛市平度海琦艺品有限公司的新公章增加编号3702830005480，取章时间为2011年5月7日。原、被告对该证据均表示无异议，被告也说明领取新公章同时将旧公章交回。庭审中，本院征求被告是否要求重新鉴定，其逾期没有申请。原告张从亮对其主张的楼房改造、装修等损失没有提交证据证明。涉案的楼房已由案外人韩月芹重新改造、装修。被告青岛市平度海琦艺品有限公司支付鉴定费34000元及交通费4180元。2011年9月23日，张从亮向本院起诉，要求青岛市平度海琦艺品有限公司继续履行合同并赔偿损失等，2013年1月28日，本院作出(2011)平民一初字第3505号民事判决书，该判决查明的事实：一、2005年11月18日，原告张从亮将所租赁的部分房屋租赁给案外人韩月琴，2009年以来，原告张从亮将承租的部分房屋分别与案外人窦晓丽、陆华兴、中国网通公司、刘晓良签订了房屋租赁合同，原告与四案外人的年收入租金111000元。2011年5月4日，被告给四案外人发出搬迁通知书，后四案外人搬走。二、2010年10月9日，被告以原告张从亮未按规定交纳租金为由给原告发出终止综合楼租赁合同通知书，该通知书载明“张从亮：因你没有在租赁期内按规定时间交纳租金，我公司根据综合楼租赁合同第十四条承租人不按规定交纳租金，出租人（被告）有权终止合同之规定，公司决定自2010年10月9日与你终止综合楼租赁合同，请你接此通知后，务必于2个月内将综合楼归还给甲方（被告），逾期造成的一切损失由你负全部责任”。原告称收到该通知后，找被告法人代表刘希彬表示不同意终止综合楼租赁合同，但被告法人代表刘希彬否认原告找过他。三、审理中，原告提供了加盖有被告青岛市平度海琦艺品有限公司公章的证明，“兹证明张从亮已于2010年9月5日以前主动要求向我公司足额交纳综合楼2010年的房租。因我公司有特殊情况，所以要求张从亮推迟向我公司交纳综合楼2010年的房租，具体缴纳时间以我公司书面的《交款通知》为准，由此产生的法律后果均由我公司承担。特此证明”。四、被告青岛市平度海琦艺品有限公司以原告的身份于2010年12月向本院提起诉讼，要求终止原、被告双方签订的综合楼房租赁合同，判令张从亮支付租金30000元及违约金300000元。2011年5月3日，青岛市平度海琦艺品有限公司撤回起诉。2010年12月15日，被告青岛市平度海琦艺品有限公司将涉案争议的全部综合楼租赁给案外人韩月芹，租期20年，前三年租赁费共计80万元，以后每年租赁费30万元。五、2011年3月9日，原告通过邮政部门给被告寄出2011年上半年租赁费40000元，被告拒收，2011年9月8日，原告通过邮政部门给被告寄出2011年下半年租赁费30000元被告亦拒收。判决书认定：被告青岛市平度海琦艺品有限公司虽然在2010年10月9日，以原告张从亮未按规定交纳租金为由给原告发出终止综合楼租赁合同通知书，但原告不同意终止租赁合同，且原、被告签订合同后，原告一直认真履行合同约定的义务，按时交纳租赁费，而原告在逾期一个月交纳租赁费、被告也未向原告发出催收通知的情况下，被告提出解除租赁合同，不符合法律规定，且原告还提供了加盖被告单位公章的同意原告缓期交纳租赁费的证明材料，因此，原、被告双方2002年10月19日签订的综合楼租赁合同应当继续履行。但由于原、被告双方的租赁合同已经实际终止，被告已于2010年12月15日将涉案综合楼全部租赁给案外人韩月芹，原、被告双方的租赁合同已经不能实际履行，故该合同应终止履行。该合同终止履行是被告的违约行为造成的，被告应当按合同的约定承担违约责任。据此，判决：一、被告青岛市平度海琦艺品有限公司于判决生效后十日内付给原告张从亮经济损失46250元；（系5个月的房租损失）二、原告张从亮于判决生效后十日内付给被告青岛市平度海琦艺品有限公司2010年下半年的租赁费30000元；三、驳回原告张从亮的其他诉讼请求；四、驳回被告青岛市平度海琦艺品有限公司的其他反诉请求。该判决双方均未上诉，现已发生法律效力。上述事实，由原告提交的综合楼租赁合同、关于鼓励承租方加大装修投入的承诺，广东南天司法鉴定所的鉴定意见书及鉴定费发票，平度市公安局出具的公章生产任务单，(2011)平民一初字第3505号民事判决书，机票，及双方当事人陈述在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方于2002年10月19日签订的综合楼租赁合同是在双方自愿、平等协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同不违背法律规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本院(2011)平民一初字第3505号民事判决书现已发生法律效力，该判决确认的事实应当作为本案认定事实的依据，(2011)平民一初字第3505号民事判决确认导致双方签订的综合楼租赁合同终止履行的原因是被告青岛市平度海琦艺品有限公司的违约行为造成的，被告应当按合同的约定承担违约责任。综上，因被告青岛市平度海琦艺品有限公司违约，原告张从亮要求其承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同第十五条约定的违约金30万元，约占合同约定全部租赁费140万元的21%，因此，双方约定的违约金30万元是适当的，故原告张从亮要求被告青岛市平度海琦艺品有限公司支付违约金30万元，本院予以支持。本院调取的平度市公安局的公章生产任务单证实被告青岛市平度海琦艺品有限公司的新公章于2011年5月7日启用，其加盖在租赁合同和关于鼓励承租方加大装修投入的承诺上的旧公章也于此日被公安机关收回，因此，广东南天司法鉴定所作出的鉴定意见第一项“检材《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》中印刷文字的形成时间与其标称时间“2007年9月10日”不符，而应形成时间于2012年”是错误的，其鉴定意见本院不予采纳。原、被告对鉴定意见第二项“检材《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》落款处“青岛市平度海琦艺品有限公司”公章印文与印刷文字的形成时序为：印刷体文字形成在先，公章印文盖章在后”均表示无异议，因此，鉴定意见第二项的证明力本院予以确认。因被告青岛市平度海琦艺品有限公司对印刷文字的形成时间没有申请重新鉴定，故其对《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》提出的异议，本院不予采纳，综上，本院确认《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》是被告青岛市平度海琦艺品有限公司为原告张从亮出具的，是真实有效的，系租赁合同的补充条款。因被告青岛市平度海琦艺品有限公司违约，且案外人韩月芹将涉案的楼房重新进行了改造、装修，对原告张从亮的改造、装修实际费用已无法评估，原告张从亮要求被告青岛市平度海琦艺品有限公司按照合同第十五条和《关于鼓励承租方加大装修投入的承诺》第二条的约定支付改造、装修费用及逾期收益370万元过高，综合被告青岛市平度海琦艺品有限公司转租收入等情况，本院认为原告张从亮主张的改造、装修及逾期收益以140万元为宜。被告青岛市平度海琦艺品有限公司支付的本案鉴定及交通费用38180元由原、被告各承担二分之一。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下:一、被告青岛市平度海琦艺品有限公司付给原告张从亮违约金30万元；二、被告青岛市平度海琦艺品有限公司付给原告张从亮改造、装修费用及逾期收益140万元；三、鉴定及交通费用38180元由原、被告各承担19090元；上述一、二、三项，相互兑除后，被告青岛市平度海琦艺品有限公司付给原告张从亮人民币1680910元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张从亮的其他诉讼请求。案件受理费38800元，保全费5000元，邮寄费60元，共计43860元，由原告张从亮负担18700元，由被告青岛市平度海琦艺品有限公司负担25160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李卫东人民陪审员  王 娟人民陪审员  王田堂二〇一六年五月十九日书 记 员  于 兰