安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民一初字第01891号原告：胡亚洲，男，1974年11月29日出生，汉族，住安徽省岳西县。原告：陈芳，女，1981年11月29日出生，汉族，住址同上，系胡亚洲的妻子。两原告共同委托代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县石碑镇建设路66号，组织机构代码证号码55325757-8。法定代表人：陈结新，该公司董事长。委托代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。原告胡亚洲、陈芳与被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵柯柯独任审判，于2016年5月4日在本院第二法庭公开开庭进行了审理。原告陈芳及原告胡亚洲、陈芳委托代理人时永丰，被告鑫昕房产公司委托代理人刘光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡亚洲、陈芳诉称：2013年5月15日，胡亚洲、陈芳与鑫昕房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定胡亚洲、陈芳购买鑫昕房产公司开发的位于岳西县天堂镇城西锦绣家园小区商品房一套，于2013年8月18日交房，并在交房后的60日内办理产权证，如不能及时办证，出卖人从买受人交付房款之日起，按已收房款的月百分之二每月支付一次违约金，直到买受人取得产权证。合同签订后，胡亚洲、陈芳依约履行了义务，鑫昕房产公司违法将土地进行再次抵押，直至2015年12月8日才解除，至今未办好房产证、土地证，存在恶意违约。胡亚洲、陈芳遂起诉请求：1、判令鑫昕房产公司立即为胡亚洲、陈芳办理房产证、土地证；2、判令鑫昕房产公司支付逾期办证违约金16万元【即按已付购房款（484592元）为基数以月百分之二的标准支付自2013年6月5日起至两证办好之日止的违约金】；3、本案的诉讼费用全部由鑫昕房产公司承担。胡亚洲、陈芳为支持其主张，在本院开庭时，提供了以下证据：1、身份证、结婚证复印件，证明身份及关系。2、商品房买卖合同，证明原、被告间存在买卖合同关系，根据条款证明被告违约办证。3、办证费用收据、交房款收据、按揭贷款银行还款流水单，证明原告已足额交纳了办证费用、购房费用。4、土地抵押登记资料，证明被告将土地抵押导致不能及时办证，恶意违约。鑫昕房产公司辩称：1、胡亚洲、陈芳的房产证已于2016年1月12日办理完毕，土地证于2016年1月26日办理完毕，因胡亚洲、陈芳是按揭贷款购房，房产证、土地证原件存于银行；2、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，鑫昕房产公司的义务是在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未规定鑫昕房产公司交付房地产证的期限，鑫昕房产公司于2015年4月20日依法报备成功，胡亚洲、陈芳要求鑫昕房产公司承担违约责任自交房款之日起直至两证办好之日止没有事实和法律依据，应从交付之日起90日开始计算；3、《商品房买卖合同》关于迟延办证违约责任约定不清，胡亚洲、陈芳主张违约金的标准和期限超过了法律规定的“因违约造成守约方实际损失的30%”的标准，请求法院依法核减调整违约金的承担；4、土地抵押不影响房屋登记资料备案及房产证的办理。鑫昕房产公司为支持其主张，在本院开庭时，提供了以下证据：1、岳西县新建住宅小区综合查验备案表，证明鑫昕房产公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案成功。2、（2015）岳民一初字第01258、01323号民事调解书，证明经法院调解，与原告同小区其他购房户逾期办证违约金为2万元，原告主张16万元违约金过高。3、房产证、土地证复印件，证明原告房产证、土地证已办理。经审理查明：2013年5月15日，胡亚洲、陈芳与鑫昕房产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容有：买受人胡亚洲、陈芳购买出卖人鑫昕房产公司开发的位于锦绣家园的1号楼住宅1单元4层401室住房一套；该商品房建筑面积共130.90平方米；计价方式与价款，出卖人与买受人约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3702元，总金额人民币肆拾捌万肆仟伍佰玖拾贰元整；付款方式及期限，总房款肆拾捌万肆仟伍佰玖拾贰元整（484592），于签约日已付首付款贰拾肆万肆仟伍佰玖拾贰元整（244592），余款贰拾肆万元整（240000）办理银行按揭，于2013年5月30日之前到帐；交付期限，出卖人应当在2013年8月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件（即该商品经验收合格并取得竣工验收备案证明），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的2％每月支付一次违约金，直到买受（人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任），此括号中内容在该份合同文本中未印出，但在其他同类案件所涉合同文本中有此内容。另合同补充协议约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。该份《商品房买卖合同》签订后，胡亚洲、陈芳于2013年5月15日支付了首付款224592元，贷款银行于2013年6月5日发放了按揭贷款240000元，胡亚洲、陈芳亦交付了相关办证费用。鑫昕房产公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，于2016年1月12日为胡亚洲、陈芳办理了房产证，并于2016年1月26日办理了土地证。另查明，鑫昕房产公司曾将案涉房屋的土地使用权进行抵押，其抵押于2015年12月8日解除。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，因双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的2％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办。故本案中办理房屋权属证书（即办理房产证和土地证）是鑫昕房产公司的义务。合同约定的交付房屋时间为2013年8月18日，依据约定鑫昕房产公司应于此后的60内即2013年10月18日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕房产公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态，鑫昕房产公司仍因此抵押而获取相应利益，鑫昕房产公司的此行为，构成违约，使得胡亚洲、陈芳未能在约定的期限内取得权属证书，鑫昕房产公司应承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中的违约责任，双方在合同中已有约定，胡亚洲、陈芳主张按合同约定计算违约金，但鑫昕房产公司辩称此约定计算出的违约金过高，本院结合本案实际情况及相关法律规定，对此抗辩予以采纳，故就违约金数额本院依法予以调整，但双方均未提供证据证明迟延办证所造成的具体损失，致损失数额难以确定，故本案可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。计算时间自合同约定的办证备案之日（即2013年10月18日）起，至土地证办理之日（2016年1月26日）止，共计830日；计算标准以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75％，加收50％计算。故胡亚洲、陈芳诉请的支付逾期办证违约金，其合理部分79604元（484592元×4.75％×1.5÷360天×830天），本院予以支持。关于胡亚洲、陈芳诉请的办理房产证、土地证问题，鑫昕房产公司负有此项合同约定义务。因诉讼期间鑫昕房产公司已实际完成办理，故该请求已实现，本院不再作为判决事项。案经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡亚洲、陈芳逾期办证违约金79604元；二、驳回原告胡亚洲、陈芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告胡亚洲、陈芳负担900元，被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员  赵柯柯二〇一六年五月十六日书 记 员  杨丽华附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时起生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工文书房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。