贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3494号 上诉人（原审被告）：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市河滨大道西山龙背桥，统一社会信用代码915227017854594278。 法定代表人：罗远筑，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈金诺，女，1988年9月17日生，汉族，住都匀市。 被上诉人（原审原告）：张桦，男，1987年8月3日生，汉族，住都匀市。 二被上诉人委托诉讼代理人：罗中秀，贵州法庄律师事务所律师。 上诉人都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣房开公司）因与被上诉人沈金诺、张桦商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇，被上诉人沈金诺、张桦委托诉讼代理人罗中秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强臣房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：就逾期办证问题。根据法律规定，应当考虑两个因素，一是造成逾期办证的原因是不是出卖人的原因，二是逾期办证是否造成了买受人的损失。首先，上诉人在2019年11月19日就已经取得了所售商品房所有权的初始登记，并且已经通知买受人可以办理产权登记，此时买受人就可以自行到有关部门办理，因此从出卖人取得了所售商品房所有权的初始登记之日就应当为办证截止日。一审判决以2020年3月24日被上诉人索要到交付办理商品房转移登记的有关文书作为办证的截止日期，不符合司法实践中以能够办证之日作为办证的终止之日的认定标准。具备了转移办证条件之后，买受人应当向出卖人索要办证文件资料，因买受人未及时索要，超期办证的不能计入违约期间。其次，赔偿性违约金应以相对方存在实际损失为前提，但是被上诉人却没有提供造成了什么样的实际利益损失，被上诉人购买房屋的目的是用于居住，产权办证的目的也只是明确房屋产权归属，并不影响其对房屋的居住使用，逾期办证不会造成买房人的经济损失。既然没有实际损失，被上诉人以赔偿性违约金主张权利没有法律依据。最后，司法解释明确了因为出卖人原因造成的逾期办证出卖人才承担责任，所以，在已有条件能够办理初始登记而出卖人没有办理的，该时间节点为逾期办证的的起始时间。而初始登记完成之日为违约终止之日。上诉人在2019年11月19日方才具备办理初始登记条件，上诉人在该时间点办理了初始登记，也就不构成违约，且上诉人也以在小区粘贴公示的方式通知业主办证。 沈金诺、张桦二审辩称，一审认定上诉人违反合同约定逾期交付相关文书633天正确，合同明确约定2018年6月30日前取得初始登记并交付，而上诉人实际上是在2020年3月24日才张贴公告通知办证，上诉人主张2019年取得初始登记但未履行通知义务违反合同约定。被上诉人认为违约金是督促上诉人履行约定的惩罚性的违约金。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于违约损失难以确定的，可以参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。 沈金诺、张桦向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋转移登记的有关文书的违约金157864.12元；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告于2016年8月13日与被告签订《商品房买卖合同》一份,购买被告所开发的位于都匀市，购房金额为623476元。合同约定，被告在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款；2019年11月19日，被告取得商品房所有权初始登记，2020年3月24日原告接到可以办理商品房转移登记有关文书的通知。 一审法院认为，1.原告与被告强臣房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定依法成立并发生法律效力，双方应按照合同约定履行义务；2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告未能如期交付相关文书，构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方约定，强臣房开公司应于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，2020年3月24日，原告才接到办理相关资料交付的通知，因此，逾期办证违约金时间，一审法院认可至2020年3月24日，从2018年7月1日至2020年3月24日，共计633天，原告主张按照房款的日万份之四计算违约金过高，依法调整为按照房款的日万份之零点五计算逾期办证违约金，该项违约金共计19733元；3.被告辩称其在2019年11月已告知原告可以办理交付相关手续，但其只提供了一份由该公司打印盖章的不动产证办理通知，至于该通知张贴在何处、业主能否知晓信息未能证明，故对该辩称，不予以采信。综上所述，被告强臣房开公司未能按期交付协助办理房产证，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告沈金诺、张桦支付逾期办证违约金19733元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3458元，减半收取1729元，原告沈金诺、张桦负担1513元，被告都匀强臣房地产开发有限公司负担216元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付购房款的义务，而上诉人未按约取得该商品房所有权初始登记并向被上诉人交付相关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任。 关于上诉人主张被上诉人逾期办证不是上诉人的过错导致，逾期办证未给被上诉人造成损失，故不应当承担逾期办证的违约责任，并且上诉人在2019年11月19日就已经取得了所售商品房所有权的初始登记，并以在小区粘贴公示方式通知业主办证，一审判决将违约金的期限计算至2020年3月24日不当的问题。本院对此认为，首先，违约责任，是当事人违反合同约定所应承担的民事责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。双方当事人在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的目的，是为了督促上诉人按时履行相关义务，上诉人未按合同约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，就应当承担相应的违约责任。上诉人在本案中并未举证证明其具备法定或约定的免责事由。故，上诉人主张被上诉人逾期办证不是上诉人的过错的理由不成立，本院不予采纳。其次，由于违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，上诉人主张逾期办证未给被上诉人造成损失，不应当承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。最后，根据合同的约定，上诉人取得初始登记之后，应将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，虽然上诉人主张其已于2019年11月19日取得了所售商品房所有权的初始登记，并于2019年11月以粘贴办证通知的形式向被上诉人履行了通知义务，但上诉人并未举证证实其将办证通知张贴在何处、包括被上诉人在内的全体小区业主均能够知晓该通知的内容。相反，从被上诉人向一审提交的由水岸铭门物业服务有限公司出具的告示看，被上诉人是在2020年3月24日才知晓可以办理房产证，故，对于上诉人主张其已在小区以粘贴公示方式通知业主办证，一审判决将违约期限计算至2020年3月24日不当的理由亦不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费293元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  黄雅菲