江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终第1628号上诉人（原审被告）阜宁顶盛房地产开发有限公司，住所地阜宁县阜城镇和平居委会七组。法定代表人戴霞，该公司董事长。委托代理人王颖，江苏鑫诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张春荣。被上诉人（原审原告）唐巧。二被上诉人共同委托代理人张春华，市民。上诉人阜宁顶盛房地产开发有限公司（以下简称顶盛公司）因与被上诉人张春荣、唐巧商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院(2015)阜城民初字第01478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。张春荣、唐巧一审中诉称，2013年2月19日，我们向顶盛公司预交购房款120000元，于2014年3月27日与顶盛公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定我们购买顶盛公司开发的顶盛华府5幢202号房，建筑面积约113.8平方米，单价3496元/平方米，房款397845元，车库47280元，2015年6月30日前交付使用。我们于合同签订当日向银行申请了270000元按揭贷款，剩余房款于当日缴清，并缴纳按揭贷款保证金13500元。交付期限届满后，顶盛公司无法交房已超过90日以上。现我们向法院起诉，请求判令：1、解除与顶盛公司签订的《商品房买卖合同》；2、顶盛公司返还购房款445125元，退还贷款保证金13500元，支付利息35281.36元、违约金20000元、以458625元为本金从起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，合计513906.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。顶盛公司一审中辩称，1、我公司与张春荣、唐巧签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示、合法有效，我公司已经积极履行。2、我公司多次通知张春荣、唐巧办理交付手续，张春荣、唐巧拒绝接受，故逾期交房的责任不在我公司，而在张春荣、唐巧。3、2015年9月1日，张春荣、唐巧的小孩需我公司出具手续才能到阜宁××小学南××区就读，现张春荣、唐巧的小孩因我公司出具的购房手续已经入学就读，这也是我公司积极履行的表现之一。4、张春荣、唐巧所诉车库与商品房是独立存在的，且早就具备交付条件，具备正常使用功能，只是由于张春荣、唐巧不愿接受。5、我公司的商品房具备交付的条件，并且不影响使用，张春荣、唐巧要求解除《商品房买卖合同》既不符合法律规定，也不符合合同约定。综上，张春荣、唐巧要求我公司赔偿缺乏事实根据、法律依据，请求驳回张春荣、唐巧的诉讼请求。一审法院经审理查明，张春荣、唐巧系夫妻关系。2013年2月19日，张春荣、唐巧向顶盛公司预缴购房款120000元。2014年3月27日，张春荣、唐巧与顶盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张春荣、唐巧购买顶盛公司开发建设的顶盛华府5幢202号房屋一套，房屋价款为397845元，付款方式为张春荣、唐巧向顶盛公司支付首付款127845元，其余270000元办理按揭贷款，合同第八条约定：“房屋交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”张春荣、唐巧于当日向顶盛公司交纳17845元以及预缴的120000元中的110000元计127845元作为首付款；交纳37280元以及预缴的120000元中的10000元计47280元作为车库款；交纳13500元作为按揭贷款保证金；同江苏银行股份有限公司阜宁支行签订个人消费贷款合同，向该行贷款270000元用于购买涉案商品房，该行后于2014年5月5日将270000元直接转存入顶盛公司账户。从2014年6月至2015年9月，张春荣、唐巧向贷款行支付了其因购房贷款产生的利息损失25281.36元。后张春荣、唐巧以顶盛公司逾期交房超过90日为由，诉至一审法院。以上事实，有张春荣、唐巧提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、卡内账户明细查询记录、贷款借款借据、个人消费贷款对账单、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，立约双方均应依约履行义务，同时当事人还可约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中张春荣、唐巧与顶盛公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，且无其他违反法律规定之处，合法有效，一审法院予以确认；合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过90日，现该项解除合同的条件已成就，故张春荣、唐巧享有依合同约定行使解除《商品房买卖合同》的权利。关于顶盛公司提出的逾期交房的责任不在其，而在张春荣、唐巧的辩解意见，因其未能提供商品房验收合格证明文件、书面通知张春荣、唐巧办理交付的手续、《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，一审法院对该辩解意见不予采纳。合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，并要求赔偿损失，本案因顶盛公司逾期交房而解除，在合同履行过程中存在过错，故张春荣、唐巧要求顶盛公司返还购房款的请求是解除合同恢复原状的当然后果，一审法院予以支持，其数额为445125元（商品房款397845元+车库款47280元）。关于顶盛公司提出的车库与商品房独立存在的辩解意见，因车库无独立的权属证书，相对于双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋而言，属从物，应遵循从物随主物转让的原则，认定涉案房屋包括车库，一审法院对顶盛公司的此点辩解意见亦不予采纳。关于张春荣、唐巧主张的已付全部购房款利息及向贷款行支付的利息损失赔偿问题。《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”双方约定违约金为已付款的1%即4451.25元，明显低于张春荣、唐巧的实际损失，因此，张春荣、唐巧有权按照实际产生的损失主张赔偿数额。就张春荣、唐巧主张来讲，其首付款127845元及车库款47280元计175125元的相应利息损失部分，此款因是张春荣、唐巧自有资金，产生因顶盛公司违约后的资金占用损失，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；因张春荣、唐巧购买的是期房，该款系预付款，在合同约定的顶盛公司交房之日前并不能产生违约责任，因顶盛公司违约产生的损失应从约定交房之日的次日起算，故该部分利息应自2015年7月1日起算。关于张春荣、唐巧主张的270000元贷款的资金占用利息损失部分，一审法院认为该款系张春荣、唐巧贷款所得，并非自有资金，故不能产生资金占用损失，其该部分购房款的损失在于张春荣、唐巧向贷款行支付利息的损失，故一审法院对该270000元按揭贷款利息损失25281.36元予以支持，对其诉请270000元的资金占用利息损失不予支持。在已经按照实际损失弥补张春荣、唐巧遭受的损失的情况下，其另请求支付合同违约金不予支持。因按揭贷款保证金与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中予以处理，故一审法院不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除张春荣、唐巧与阜宁顶盛房地产开发有限公司于2014年3月27日签订的《商品房买卖合同》；二、阜宁顶盛房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还张春荣、唐巧购房款445125元，赔偿张春荣、唐巧贷款利息损失25281.36元，上述款项合计470406.36元；三、阜宁顶盛房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿张春荣、唐巧以175125元为本金，从2015年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；四、驳回张春荣、唐巧的其它诉讼请求。案件受理费8879元，减半收取4440元，由张春荣、唐巧负担375元，阜宁顶盛房地产开发有限公司负担4065元。顶盛公司不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、顶盛公司开发的房屋已经具备交付条件，张春荣、唐巧恶意不愿意接收房屋，一审判决解除合同，背离客观事实；2、张春荣、唐巧未书面通知顶盛公司解除合同，而直接向法院起诉要求解除合同，违反法定程序。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。张春荣、唐巧针对顶盛公司的上诉理由答辩称：1、顶盛公司所开发的房屋无商品房验收合格证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不具备交房条件；2、根据合同约定，顶盛公司应于2015年6月30日交房，但顶盛公司未按约交房，张春荣、唐巧于2015年9月已书面通知顶盛公司解除合同；3、张春荣、唐巧的银行贷款利息损失还在产生，请求二审法院一并处理。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，顶盛公司与张春荣、唐巧签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。张春荣、唐巧在合同签订后向顶盛公司交纳了购房款，顶盛公司应按合同约定于2015年6月30日前向张春荣、唐巧交付案涉房屋。截止2015年10月15日张春荣、唐巧向一审法院起诉时，顶盛公司尚未向张春荣、唐巧交付房屋，在本案一、二审审理期间，顶盛公司亦未能提交证据证实已经通知张春荣、唐巧履行交房手续。因双方的《商品房买卖合同》中约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。故张春荣、唐巧依照合同约定向人民法院起诉要求解除与顶盛公司的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，一审法院判决解除双方之间的《商品房买卖合同》并无不当。至于合同解除后张春荣、唐巧交纳的购房款及因此产生的损失，顶盛公司应当承担相应的责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。顶盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8879元，由上诉人阜宁顶盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  秦广林代理审判员  曹 荣二〇一六年五月九日书 记 员  吴思懿