贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）黔七民初字第4404号 原告毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区南部新区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼），统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人徐忠杰，系该公司董事长。 委托代理人刘成涛（特别授权代理）、赵波（一般授权代理），均系贵州本芳律师事务所律师。 被告胡家骏，男，1969年11月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人朱贵林，男，1953年4月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，系七星关区市东街道办事处清毕社区居民委员会推荐代理，代理权限为一般授权。 被告胡家駥，男，1947年5月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被告共同委托代理人周旭（一般授权代理），系毕节市律师事务所律师。 原告毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称：政通公司）诉被告胡家骏、胡家駥物权保护纠纷一案，本院2015年12月15日受理后，依法适用简易程序于2016年2月24日公开开庭审理。原告政通公司的委托代理人刘成涛、赵波，被告胡家骏、胡家駥及其委托代理人朱贵林、周旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告政通公司诉称：2004年10月9日，毕节地区政建房屋拆迁有限责任公司受原告委托，以毕节地区政建房屋拆迁有限责任公司为甲方、二被告为乙方，签订《房屋拆迁合同》，约定甲方在原告建设的政通欣苑住宅一楼安置132.70平方米房屋一套给乙方。后由于政通欣苑规划设计更改，原告未能按约向被告安置上述住房，被告遂于2008年初强行侵占原告修建的政通欣苑商住楼0505号房（5楼05号，面积163.34平方米），并对该房装修、入住。2010年3月28日，被告向毕节市七星关区法院起诉，要求原告按照《房屋拆迁合同》约定在政通欣苑四楼安置一套132.70平方米住房给被告。此案最终由毕节市中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）黔毕中民终字第970号民事判决，由政通公司赔偿胡家骏、胡家駥因未能安置房屋的损失人民币837,204.00元。该判决同时认定，就胡家骏、胡家駥侵占政通欣苑商住楼0505号房的行为，原告政通公司可依法主张权利。原告认为，被告无权占有该房，构成对原告物权的侵害，应依法承担停止侵害、返还财产的民事责任，即被告应限期搬出其侵占的政通欣苑商住楼0505号房，将该房腾空交付原告，并恢复原状。此外，被告的行为还侵害了原告物权的收益权，应赔偿原告对该房自2008年初至实际返还之日（被告实际侵占房屋期间）的租金损失。故原告特依法向人民法院提起诉讼，请求判决：1、二被告立即停止侵害，搬出其侵占的原告建设的位毕节市××路与砂石路交汇处××××商住楼××房房；2、二被告将政通欣苑商住楼0505号房恢复原状，拆除装修饰物，将该房恢复至毛坯房状态；3、被告赔偿因其侵占上述房屋给原告造成的租金损失300,000.00元(暂计，以评估鉴定数据为准)；4、被告承担本案诉讼费用。 为支持其诉讼请求，原告提交证据材料如下： 第一组：原告公司的营业执照、组织机构代码证、企业法定代表人身份证明。 证明目的：原告公司的法人身份情况及诉讼主体适格。 二被告质证无异议。 第二组：（2010）黔毕民初字第0962号民事判决书、调查笔录、（2011）黔毕中民终字第562号民事判决书。 证明目的：政通欣苑商住楼0505号房是原告开发，二被告侵占该房的时间是2008年10月前，该事实被告胡家骏在调查笔录中认可。 二被告质证认为：（2010）黔毕民初字第0962号判决书未生效，不能作为认定事实的依据，（2011）黔毕中民终字第562号民事判决书与本案无关。 第三组：（2015）黔毕中民终字第970号案件庭审笔录。 证明目的：被告自认占住涉案房屋后，进行装修，改变房屋状态，给原告造成损失。 二被告质证认为属实。 第四组：（2013）黔七民初字第1841号民事判决书。 证明目的：被告对涉案房屋不享有权利，其占住行为构成对原告侵权。 二被告质证无异议。 第五组：房产测绘成果报告书。 证明目的：涉案房屋面积为163.34平方米。 二被告质证认为：1、该证据未在举证期限提交；2、是复印件，原告应当提供原件；3、房屋面积应以房产部门登记为准，该证据达不到原告的举证目的。 第六组：贵州皓天价格评估有限责任公司评估报告（2016皓评字第120号）。 证明目的：涉案房屋2008年9月26日至2016年2月24日的租金为17.27万元。 二被告质证认为：1、报告前后矛盾；2、拆迁安置合同过渡费是8元每平方米每月，而评估报告是14元，和市场价格不符，过渡费实际是租金；3、14元每平方米不客观；4、第四页中管理费及税费没有说明法律依据；5、评估报告依据的是测绘报告，而测绘报告不客观，故评估报告不能作为定案依据。 二被告答辩称：我们没有侵占原告住房，是原告法人代表徐忠杰同意我父亲住的。本案超过诉讼时效，法院不应支持原告的诉讼请求，该房已经在2015年12月24日被毕节市七星关区人民法院查封，原告无权起诉。就算房屋是原告的，该房屋实际不是二被告居住，二被告的主体不适格。 为支持其答辩主张，被告胡家骏、胡家駥提供如下证据材料： 第一组：二被告身份证复印件。 证明目的：二被告自然人身份。 原告质证无异议。 第二组：（2015）黔七执字第939号执行裁定书。 证明目的：涉案房屋已经被法院查封，原告无权主张权属。 原告质证认为：该裁定书正好证明涉案房屋属于原告所有，原告有权起诉，查封房屋只能禁止处分房屋，不影响原告房屋产权。 第三组：房屋拆迁合同。 证明目的：原告拆除被告房屋时约定的过渡费是8元每平方米每月，实质为租金。 原告质证认为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本案是物权纠纷，不是合同关系。 经对全案证据材料综合审查，原、被告所举的第一组证据材料，内容真实、来源合法，客观证实各自的身份情况，本院予以采信；原告所举第二、三、四组证据材料，能够综合证明二被告占用涉案的政通欣苑商住楼0505号房并装修居住的事实，具体占用时间可根据被告胡家骏在笔录中自认的时间推定约为2008年9月；原告所举的第五组证据材料有原毕节地区房产事业局备案印章，能够证明涉案房屋实际面积，本院予以采信；原告所举的第六组证据材料，评估报告体现的租金额单价14元每平方米每月，相比原、被告双方签订的《房屋拆迁合同》约定的原告应支付被告的过渡费单价8元每平方米每月悬殊较大，本院不予采信。二被告所举的第二组证据材料，能够证明涉案房屋被本院查封的事实，本院予以采信；被告所举的第三组证据材料，《房屋拆迁合同》中约定的原告应支付被告的过渡费单价8元每平方米每月，依据公平原则，也可作为本案计算被告应支付原告涉案房屋租金的参考，本院予以采信。 综合原告的起诉状、被告的答辩，本案争议的焦点是：被告是否应当返还原告涉案房屋以及支付原告涉案房屋租金，金额是多少？ 根据前述证据分析，结合原、被告的陈述，本院确认如下事实： 2004年10月9日，毕节地区政建房屋拆迁有限责任公司受原告委托，以毕节地区政建房屋拆迁有限责任公司为甲方、被告为乙方，签订《房屋拆迁合同》，约定甲方在原告建设的位于毕节市××路与砂石路交叉××××商住楼××住宅××楼××132.70平方米房屋一套给乙方。后由于政通欣苑规划设计更改，原告未能按约向被告安置上述住房，被告遂于2008年9月未经原告允许占用原告修建的政通欣苑商住楼0505号房（5楼05号，面积163.34平方米），并对该房装修、入住。2010年3月28日，被告向毕节市七星关区法院起诉，要求原告按照《房屋拆迁合同》约定在政通欣苑四楼安置一套132.70平方米住房给被告。此案最终由毕节市中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）黔毕中民终字第970号民事判决，由政通公司赔偿胡家骏、胡家駥因未能安置房屋的损失人民币837,204.00元，现该案正在本院执行过程中。之后原告政通公司认为二被告占住政通欣苑商住楼0505号房的行为属于非法，并以前述请求诉至本院。 另查明，涉案的政通欣苑商住楼0505号房于2015年12月24日被本院查封。 本院认为：被告胡家骏自认于2008年占用涉案的政通欣苑商住楼0505号房，被告胡家駥虽然在本案中否认参与占用该涉案房屋，但其在（2015）黔毕中民终字第970号案庭审中自认占用该房（详见该案庭审笔录第5页），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实表示承认的，另一方当事人无需举证证明。的规定，本院认定被告胡家骏、胡家駥均实施了占用原告的政通欣苑商住楼0505号房的行为。前述涉案房屋系原告建设，二被告占有该房产的行为属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告要求二被告搬出涉案房屋并将该房返还原告的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。恢复原状的前提是，侵害物权的行为造成物的毁损，原告没有证据证明二被告占有涉案房屋并装修的行为造成涉案房屋损毁，此外，被告对涉案房屋的装修行为是对房屋的修缮、改观，以提高房屋的使用价值，对房屋而言是有益的行为，故原告要求二被告拆除装修饰物，将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二被告的行为造成原告对涉案房屋的租金损失，原告要求被告赔偿涉案房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。被告胡家骏在其他案件中自认占有涉案房屋的时间推定为2008年9月26日以前，认定以该日期作为二被告占用涉案房屋的起始时间，即租金起算时间点。原告委托毕节地区政建房屋拆迁有限责任公司与二被告签订的《房屋拆迁合同》约定若原告未能按时安置被告，应支付被告的过渡费为8元/平方米/月，该过渡费实质也是租金。被告占用原告涉案房屋的原因是被告自己的房屋被原告拆除后未及时得到安置，因此，二被告应支付给原告的租金，参考原告应当支付被告的过渡费单价8元/平方米/月计算较为公平，即每月租金为：8元×163.34平方米=1306.72元。《评估报告》载明的涉案房屋租金单价14元/平方米/月显失公平，不能作为本案中租金的计算依据。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，诉讼时效抗辩只适用于债权请求权，而本案属于物权请求权，故被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩，无法律依据，本院不予采纳。本院在另案中查封涉案房屋，只是限制原告对涉案房屋的处分权，并未剥夺原告的物权，故被告以涉案房屋被查封为由，认为原告无权起诉的抗辩，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡家骏、胡家駥于本判决生效之日起五日内搬出原告毕节市政通房地产开发有限责任公司开发的位于毕节市七星关区清毕路与砂石路交汇处的政通欣苑商住楼0505号房，将该房返还原告毕节市政通房地产开发有限责任公司； 二、被告胡家骏、胡家駥于本判决生效之日起五日内按照每月1306.72元计算，一次性向原告毕节市政通房地产开发有限责任公司支付毕节市七星关区清毕路与砂石路交汇处的政通欣苑商住楼0505号房2008年9月26日至该房实际返还原告之日止的租金； 三、驳回原告毕节市政通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币13,800.00元，减半收取人民币6,900.00元，由被告胡家骏、胡家駥承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  陈庆坤 二〇一六年五月二十四日 书记员  周 猷