广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法石民初字第567号原告：广州某物业管理有限公司（以下简称“某公司”），住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：陈某。委托代理人：何某，系广东华勋律师事务所律师。被告：冯某，地址：广州市天河区。委托代理人：马某，系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州某物业管理有限公司诉被告冯某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州某物业管理有限公司的法定代表人陈某、委托代理人何某到庭，被告冯某的委托代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2000年12月13日，番禺区洛溪新城某花园业主委员会与原告签定了《物业管理服务合同》，将某花园小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理期限、管理事项、物业服务费等作了详细的约定。合同期满，双方分别于2003年12月8日、2007年1月18日、2009年12月28日、2015年2月10日续签了《物业管理服务委托合同》，合同期限至2016年12月31日结束。依据上述合同的有关约定，原告自2001年1月1日起至今，一直为某花园住宅小区提供保安、保洁、公用设施维护等各项物业管理服务。根据2009年12月28日签定的《物业管理服务委托合同》（证据二）第二十条的约定：物业服务费标准为1.30元/月•平方米；根据2015年2月10日签订的《物业管理服务委托合同》（合同编号：某合同20150131）（证据三）第二十条规定，2015年1月的物业服务费为：1.30元/月•平方米，2015年2月至合同期满为1.60元/月•平方米；根据以上二合同第二十条的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。被告是本案涉诉房屋的权属人，该房产属于别墅户型，建筑面积为198平方米（登记字号：199××××4070），被告拖欠自2013年1月至今的物业服务费,原告曾多次催收，至今仍不缴交。根据《物业管理条例》等有关法律法规，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。截止2015年3月31日，被告拖欠物业服务费￥7068.60元，违约金￥2961.33元（暂计至2015年3月31日），合计￥10029.93元。请求法院：1、判令被告支付番禺区洛溪新城某花园东区*街*号房屋自2007年1月1日至本判决生效之日的物业服务费，暂计至2015年4月30日的物业服务费为￥32696.23元；2、判令被告支付从2007年2月1日起至实际付清全部物业服务费之日止的违约金，暂计至2015年4月30日的违约金为￥26740.35元；（以上两项合计￥59436.58元，详见欠费明细）3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，被告不同意原告在诉状中所列的全部诉讼请求及事实与理由，请求贵法院依法审理，驳回原告的全部诉讼请求。一、多年来原告不但没有提供任何物业服务，而且侵害属于被告所有的位于广州市番禺区洛溪新城某花园东区*街*号房产（以下简称“涉案房产”）的合法权益，阻挠被告对涉案房产的正常使用和出租。根据2010年1月8日广州市中级人民法院的民事判决书（2008）穗中法民五终字第148号的判决，被告有权拒绝支付物业管理费，直至原告停止侵权行为、恢复其擅自封堵及损毁被告所有物业的原状为止。1、就涉案房产，因2003年原告未经授权私自强行拆毁被告房屋家门，并封堵出入门而引起纠纷。双方就此引发多次诉讼，相关终审生效判决的大概内容分别如下：（1）（2006）穗中法民一终字第1746号判决：冯某与万某公司因家用空调被破坏而发生冲突，在冲突中万某公司的员工对冯某实施了侵权行为，造成冯某受伤，万某公司被判处应承担冯某因此导致的损失。损失为冯某当时就此产生的医药费等人民币10221.83元（被告证据1）。（2）（2008）穗中法民五终字第1753号判决：判处冯某是涉案房产的物权人，小区围墙建于冯某房屋土地使用权红线范围内，应视为冯某土地上附着物，依法应归冯某所有，冯某可依法行使占有、使用、收益等所有权权能。万某公司未经冯某的同意拆毁涉诉房屋开在该围墙上的临街门，并封堵该门致使冯某不能正常居住和使用涉案房产，侵害了冯某对涉案房产享有的物权。并判处万某公司赔偿冯某租金损失人民币152460元及修复房内装修费用97620.45元。虽然被判的损失赔偿金额万某公司已经支付，但是判决中被认定为侵权的行为至今万某公司也没有停止，且对拆毁、封堵归冯某所有的临街门也至今没有归还与修复（被告证据2、3、4、5；证人罗某及温某乙的证人证言），万某公司的侵权行为导致涉案房产长期无法出租（被告证据6）。（3）（2008）穗中法民五终字第148号：万某公司向冯某追讨2004年2月至2006年12月的物业管理费。终审法院根据上述（2）的（2008）穗中法民五终字第1753号判决，再度认定万某公司的拆毁、堵门行为侵害了冯某对涉案房产享有的物权，判定万某公司作为物业服务一方，不但没有依约向业主提供妥善恰当的物业服务，还因其自身错误的管理行为导致冯某无法正常使用涉案房产，冯某没有享受万某公司的物业服务，有权拒绝支付物业管理费（证据7）。2、本案原告万某公司至今也没有停止其对涉案房产的侵权行为，也没有将其已经拆毁、封堵的临街门恢复原状。本案被告冯某在上述判决生效后，多次通过口头、原告物管处门口张贴公告（证据3）及通过EMS信件要求原告停止侵权、恢复原状（证据8），但均未有结果。被告也曾多次尝试自行恢复原状，但是均遭受到原告万某公司职员（保安）的阻挠（证据3；证人温某乙证言），根据综上判决的主旨，本案被告冯某仍然有权拒绝支付物业管理费直至本案原告万某公司停止其对涉案房产的侵害、拆毁封堵的临街门恢复原状为止。二、原告主张的违约金计算方法有误，违约金额也过高。1、原告所提供的证据二、三，2007年～2009年及2010年～2014年的《物业管理服务委托合同》中明确注明“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理：（2）从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳违约金”（均为合同的第7页第3条（2））。按该条的合同约定，逾期违约金的算定方式应该是以下：月保管费÷月天数×0.1%×欠缴月数＝人民币43.69元（详细计算请参考证据9）再加上原告2015年主张的物业管理费人民币67.87元，共人民币111.56元。2、原告提供的证据四2015年1月～2016年12月的《物业管理服务委托合同》中第5条“自逾期之日起每天按应交费用的千分之一交纳违约金”约定的违约金过高。3、若按原告所主张的错误计算方式计算，得出的违约金额过高。根据最高院合同法司法解释（二）“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告没有举证证明自己的实际损失，然而所主张的违约金总额几乎与请求管理费的标的总金额相同，高于有可能造成原告损失的30%。因此请求法院根据最高院的司法解释予以调整。三、原告所提交的物业服务企业《资质证书》存疑，《物业管理服务委托合同》存在瑕疵。1、原告所主张的是2007年1月至2015年4月的物管费，但是其提供的资质证明仅是2013年6月开具的，且是没有有效期的资质证书。2、根据2009年修订颁布的《广东省物业管理条例》第四十四条“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，但是原告只提供了2015年合同的备案回执，2010年至2014年的备案回执没有提供。3、根据国务院颁布的《物业管理条例》的第三十二条，以及建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》，我国对物业服务企业采取严格的资质管理制度，原告是否从2007年～2015年一直具备签订［某花园］区物业管理资质上证据不足。若其不具备相应物业管理资质，涉案合同应属无效合同，即使原告提供了物业管理服务，也仅能主张物业管理费部份，无权主张违约金。四、原告诉求中2007年1月～2013年4月的物管费及违约金已过诉讼时效。1、被告没有收到任何原告催促交纳物管费的通知，2013年4月之前的物管费及违约金已过诉讼时效。2、被告长居加拿大（证据10），早已不在户籍地址居住的情况原告是知道的。被告在2006年开始长期在加拿大居住，曾告知原告加拿大的联系地址及国内代理人的联系方式（证人温某乙证言），同时2011年5月，被告也从加拿大寄国际快递给原告（证据8），要求其停止侵权行为。另外，被告不在中国期间，其代理人王某为其代理涉案房产一事原告也是知悉的（原告的民事起诉状），所以原告如果真是想要催促被告交纳物管费，是完全有可能取得联系的。根据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条（二），当事人一方以发送信件或数据电文方式主张权利的，信件或者数据电文必须到达或者应当到达对方当事人的情况下，才能产生诉讼时效中断的效力。而原告在明知被告不在户籍地居住且明知如何能与被告联络的情形下，故意把信函发到被告早已不居住无法签收的户籍地址的情形，诉讼时效不应中断，2007年1月～2013年四月的物管费及违约金已过诉讼时效。3、关于原告所主张的2008年在小区公告栏的公示没有中断诉讼时效的效力。首先，原告在涉案房产小区张贴公告的相片是否真是2008年所照无法查证（电子数码相机的日期可以人为更改）；其次，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条所列举的产生诉讼时效中断的效力情形中，只有当当事人一方下落不明，且必须是在对方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告才有中断诉讼时效的效力，其余的诉讼时效中断情形都是必须是送达、通知至当事人的。而且小区的地址非被告户籍地，更非经常居住地（当时纠纷中的涉案房产破破烂烂，不可能居住），所以在小区公告栏的公示没有中断诉讼时效的效力。所以无论之后原告对被告的信函催促交费通知有效与否，2007年1月～2008年1月的管理费已过诉讼时效。经审理查明，原告万某公司是具有从事物业管理资质的企业法人，番禺区大石镇洛溪新城某花园东区*街*号系被告冯某名下的房产，该房建筑面积259.7平方米，为独立别墅。万某公司与广州市番禺区某花园业主委员会分别于2007年1月18日签订《物业管理服务合同》、2009年1月5日签订《物业管理服务合同补充协议》、2009年12月28日签订《物业管理服务委托合同》、2015年1月31日签订《物业服务委托合同》，约定2007年1月1日至2009年12月31日、2010年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日期间，委托万某公司对某花园小区进行管理。根据上述物业管理委托合同的约定，别墅业主每月管理服务费标准如下：2007年1月1日至2009年1月31日为每平方米1.1元/月，2009年2月1日至2014年12月31日为每平方米1.3元/月，2015年1月1日至2016年12月31日为每平方米1.6元/月。被告冯某自2007年1月没有缴纳物业管理费，原告万某公司遂将被告诉至本院。被告辩称其拒绝缴纳物业管理费的理由是原告于2003年私自强行拆毁被告房屋家门并封堵了出入门，致使被告无法正常使用涉案房产，双方就此引起多次诉讼，2007年起原告依然不停止其侵权行为，拒绝恢复原状且阻挠被告自行修复，直至2015年9月被告自行修复后才得以正常使用，因此被告拒绝缴纳2007年2月至2015年4月的物业管理费。被告为证明2007年后涉案房屋的状况提供了以下证据：2009年涉案房屋出入门被封堵的相片。被告与租客梁惠某于2009年2月28日签订的房屋租赁合同，租客梁惠某在合同上手写以下内容：“业主由于不知为什么锁头被人塞死，我们无法正常出入使用你的物业，要我们不租了，请你原谅。”被告（甲方）与租客某语培训中心（乙方）于2009年4月1日签订的房屋租赁合同，该合同第三条第1款约定乙方向甲方交付定金的前提条件为甲方必须将该物业面向洛溪路被封堵的大门打开。2013年涉案房屋状况的照片，并经广州市番禺公证处公证证明该照片是上述现场拍照所得，与现场实际情况相符。2015年9月2日涉案房屋出入口状况的照片。在庭审中，被告申请租客罗某作为证人出庭作证，租客罗某在庭审中称：“我于2015年2月与被告签订房屋租赁合同后对房屋进行装修，进场装修时临街部分有一扇门，但是已经封死。我方曾尝试自行打开，但被姓曾的物管打断，并重新对该门封死。之前签订合同时，明确可以在临街的墙上开门所以才租赁。”被告另申请焊工温某乙作为证人出庭作证，温某乙在庭审中称：“业主多次叫我过去，把焊死的门打开，2009年及2013年公证处拍照时都去过，每次物管处都有阻挠。”另查明，冯某曾就与万某公司财产损害赔偿纠纷一案向本院提起诉讼，本院以(2006)番法民一初字第2264号民事判决书判决：一、万某公司赔偿冯某修复房内装修费用97620.45元；二、万某公司赔偿冯某房屋2004年7月l起至2006年7月1日租金损失152460元。万某公司不服提起上诉。广州市中院以(2008)穗中法民五终字第1753号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书认定以下事实：2002年12月4日广州市城市规划局番禺区分局也向冯某函复：某花园东区的围墙是在1993年与该别墅区一并建设的，当时并没有完善对围墙进行规划报建手续。冯某2002年7月26日向某花园管理处发函称，其在近期将自行维修花园围栏，同时在不影响安全及其他业主的情况下在自己家批到红某的围墙开门。2002年10月15日，某花园业委会向某公司发出《关于恢复东*街*号围墙原貌的函》，授权万某公司将讼争房屋面向马路一面的门重新砌砖，恢复原有围墙面貌，并暂时保管装于此违章门的两扇铁门。2003年9月18日，某公司向冯某委托的律师事务所出具《关于回复某花园东*街*号房屋围墙处理事宜的函》认为，该围墙是公共财物，是否报建、是否拆除应由政府有关行政主管部门管辖，私人业主无权许可他人强拆，在无合法程序许可的情况下不能私自在围墙开门。2004年3月5日某花园管理处向冯某发函告知：管理处在3月1日经巡查发现讼争房屋内的钢琴不见，外围栏杆有被烧焊的痕迹，报案后派出所认为是业主与租户之间的经济纠纷而不必出具回执，冯某则认为管理处有与柏某公司协同作案的嫌疑。冯某2004年5月15日向某花园广大业主、委员会、万某物业公司发函称，管理处拒绝对冯某家的财物保安出示证明，认为花园内的东西他们都不管，三次非法封堵围墙上的门口，从而导致了重大的财物、经济、精神损失；对于管理处提出来要为冯某家修围墙一事，由于该围墙属于冯某私人所有，因此管理处无权处置，更不同意修围墙。在该案二审庭询中，冯某称现在的门是何时封的因其不在广州而不清楚，但是在2006年11月22日原审法院去现场后又未打开该门，现在该门还处于封闭状态。另原审法院依冯某的申请依法对房屋室内进行了现场勘查，并于2007年4月12日打开了冯某房屋朝向小区的门，将房屋交还冯某管理。冯某在二审庭询中称，其收回房屋后无法管理，因为其换的锁被塞住了而无法使用。上述判决书认为：万某公司未经冯某的同意拆毁涉讼房屋开在该围墙上的临街门，并封堵该门致使冯某不能正常居住和使用涉讼房屋，侵害了冯某对涉讼房屋享有的物权。万某公司的上述行为导致了冯某不能正常租赁房屋而产生的租金收益的损失，依法应予以赔偿。再查明，万某公司曾就与冯某物业管理纠纷一案向本院提起诉讼，本院以（2007）番法民三初字第586号民事判决书判决：一、被告（反诉原告）冯某在本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）广州万某物业管理有限公司支付物业管理费9998.45元及滞纳金（滞纳金自2004年2月1日起，以当月累计拖欠管理费按每日1‰的标准计算至实际清还之日止）。二、驳回原告广州万某物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）冯某的反诉请求。冯某不服提起上诉。广州市中院以(2008)穗中法民五终字第148号民事判决书撤销（2007）番法民三初字第586号民事判决第一项。该判决书在认定（2008)穗中法民五终字第1753号民事判决书所查明的事实的基础上认为：从2004年2月至2006年12月，冯某因万某公司堵门而无法正常管理使用自有房屋。本院(2008)穗中法民五终字第1753号民事判决书已经认定了万某公司的堵门行为侵害了冯某对案涉房屋享有的物权，并判令万某公司赔偿冯某房屋租金损失和修复房内装修费用。鉴于此，万某公司作为物业服务一方，不但没有依约向业主提供妥善恰当的物业服务，还因其自身错误的管理行为导致冯某无法正常使用案涉房屋，冯某自然也没有享受万某公司的物业服务，冯某有权拒绝支付2004年2月至2006年12月的物业管理费，因此，万某公司主张冯某支付此期间物业管理费及滞纳金的请求，本院予以驳回。以上事实，有物业服务企业资质证书、物业管理服务合同、房地产权证明、租赁合同、相片和公证书，及庭审笔录等证据证实。本院认为，根据某花园业主委员会与万某公司签订的物业管理委托合同，原告万某公司受某花园业主委员会的委托对某花园提供物业服务。涉案房屋位于某花园东区，被告冯某作为某花园东区*街*号的业主，某花园业主委员会与原告万某公司签订的物业管理委托合同对其有约束力，其与万某公司存在事实上的物业服务关系。万某公司作为提供物业服务的企业，应按照物业管理委托合同的约定向业主提供相应的物业服务。但根据某公司于2003年9月18日向冯某委托的律师事务所出具的《关于回复某花园东*街*号房屋围墙处理事宜的函》显示，万某公司于2003年未经冯某的同意拆毁涉诉房屋开在围墙上的临街门，并封堵该门导致涉案房屋的承租户无法使用房屋。广州市中院(2008)穗中法民五终字第1753号民事判决书认定某公司未经冯某的同意拆毁涉讼房屋开在该围墙上的临街门，并封堵该门致使冯某不能正常居住和使用涉讼房屋，侵害了冯某对涉讼房屋享有的物权，并判令万某公司赔偿冯某房屋租金损失和修复房内装修费用。鉴于此，(2008)穗中法民五终字第148号民事判决书亦认定在2004年2月至2006年12月冯某因万某公司堵门而无法正常管理使用自有房屋的期间，不需向万某公司缴纳物业管理费及滞纳金。在广州市中院(2008)穗中法民五终字第148号民事判决书已经基于万某公司堵门行为而判令被告不需要缴纳2004年2月至2006年12月物业管理费的情况下，万某公司本应积极配合被告打开围墙上的临街门，确保被告可以正常使用其自有物业。但根据被告所提供的相片证据，并结合2009年被告与两租客签订的租赁合同所记载的内容及两名证人的证言，从2007年2月到2015年4月期间涉案房屋仍延续之前被封堵而无法正常使用的状态。万某公司在庭审中称没有阻止被告开启被封堵的门，但两名证人的证言均提到在被告欲自行打开被封堵的门时原告物管有阻挠行为，被告的租客因涉案房屋的门被封堵作为不承租理由，被告作为出租方，在没有被干扰的情况下不曾尝试自行开启被封堵的门，于常理不合，因此原告称没有阻止被告开启被封堵的门的说法，本院不予采信。万某公司作为物业服务一方，没有依照物业管理委托合同的约定向业主提供妥善恰当的物业服务，且因其自身错误的管理行为导致冯某无法正常使用案涉房屋，冯某自然也没有享受万某公司的物业服务，冯某有权拒绝支付2007年2月至2015年4月的物业管理费，因此，万某公司主张冯某支付此期间物业管理费及滞纳金的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告广州某物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费1275元，由原告广州某物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  符晓波人民陪审员  麦琦旋人民陪审员  劳健润二〇一六年五月三十日书 记 员  陈 瀚