江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初2323号原告ＸＸ。委托代理人谢书磊。被告吴胜娟。第三人仲兴娜。原告ＸＸ与被告吴胜娟、第三人仲兴娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日受理后，依法由审判员周斌独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人谢书磊，被告吴胜娟到庭参加诉讼。第三人仲兴娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，被告因经营需要就吴江市盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室、205室的房屋（面积203.17平方米）的租赁使用事宜与原告订有《商铺租赁合同》1份，租赁期间为2012年2月8日至2022年2月8日，年租金为13万元（楼下107门面房租金为11万元、楼上205租金为2万元）。同时双方还约定租金由被告两年支付一次，于支付年度的1月8日前给付。故2016年－2017年的租金13万元应当由被告在2016年1月8日前支付。另吴江市盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋已被吴江市法院于2015年组织拍卖，并由第三人仲兴娜买受，但拍卖时法院在《网络司法拍卖须知》等文件中明确注明：“十七、特别提醒：1、有租赁，租赁期限自2012年2月8日至2022年2月8日止，租金2年支付一次，…；2、按照“买卖不破租赁”原则，买受人在上述租期内无法对拍卖房屋进行占有、使用及收取相应租金收益。”因此，原告认为，即使上述房屋已被法院拍卖，但买受人并不享有上述租期内的租金收益权，被告作为承租人仍应当按照原租赁合同的约定，继续向原告支付租金。然截至目前，虽经原告多次催要，被告始终未能支付。现诉至法院，请求判令被告向原告支付拖欠的2016年2月8日至2017年2月7日的房屋租金11万元；由被告承担本案的诉讼费用。被告吴胜娟辩称，本人承租的吴江市盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋已被法院拍卖，本人已根据法院出具的执行裁定书、协助执行通知书的要求，将相应租金支付给了第三人仲兴娜。第三人仲兴娜未作答辩。经审理查明：苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室的房屋，其所有权原登记在ＸＸ名下即本案原告名下。因ＸＸ未履行生效法律文书确定的付款义务，本院依法对ＸＸ名下位于苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室的房地产进行评估、拍卖，最终由仲兴娜即本案第三人以1182800元竞得。本院为此出具（2014）吴江执字第0934号执行裁定书，裁定登记在ＸＸ名下位于苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室的房地产（房产证号：吴房权证盛泽字第××号，国有土地使用权证号：吴国用（2002）字第02113071－8号）的所有权及相应的其他权利归仲兴娜所有，办理房地产过户手续及相关的费用由仲兴娜自行承担；仲兴娜可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。另查明，2012年2月8日，原告ＸＸ与被告吴胜娟订立商铺租赁合同一份，约定由原告ＸＸ将产权属于自己的苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室、205室房屋出租给被告吴胜娟；租期十年，自2012年2月8日起至2022年2月8日止；租金每年13万元，以后每两年支付一次；2012年－2015年2月8日房租已付清，ＸＸ收；2015年2月8日－2016年2月8日房租已付清，ＸＸ收，租金13万元；2016年2月8日－2017年2月8日支付13万元；2017年－2019年2月8日支付26万元；2019－2021年2月8日支付26万元；2021－2022年2月8日支付26万元。合同还约定了中止合同、房屋修缮、各项费用缴纳等条款。审理中，原、被告一致确认苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋的租金为每年11万元，苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢205室房屋的租金为每年2万元，合计租金为每年13万元。原告ＸＸ向被告吴胜娟主张的系苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋自2016年2月8日至2017年2月7日期间的租金11万元，在此之前的租金已由被告吴胜娟支付给原告ＸＸ。被告吴胜娟承认未将2016年2月8日至2017年2月7日期间的租金11万元支付给原告ＸＸ，但同时提出根据本院出具的执行裁定书及协助执行通知书的要求，其已将11万元租金支付给第三人仲兴娜。再查明，本院于2016年1月12日向被告吴胜娟出具（2014）吴江执字第0934号协助执行通知书一份，要求被告吴胜娟将租赁苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房地产的租金（从2016年2月8日至2022年2月8日）给付第三人仲兴娜。被告吴胜娟向本院提供房屋租赁合同、汇款凭证及第三人仲兴娜出具的收条，证明其已与第三人仲兴娜就苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋重新订立租赁合同，并将11万元租金支付给第三人仲兴娜。审理中，原告向本院提供证人程某与证人柳某的证言，证明2014年7月左右，本院执行局的法官在勘查苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋的现场时，上述证人曾某到本院执行局的法官告诉原告，上述房屋被拍卖后租金归原告。原告向本院提供竞买公告一份，证明在竞买公告第十七条特别提醒条款中载明：1、有租赁，租赁期限自2012年2月8日至2022年2月8日止，租金2年支付一次，其中2012年至2013年租金22万，2013年至2016年租金36万，共计58万元租金，承租人已支付；2、按照“买卖不破租赁”原则，买受人在上述期限内无法对拍卖房屋进行占有、使用及收取相应租金收益；3、本次拍卖包括室内装修。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、房产证复印件、竞买公告、证人证言，被告提供的（2014）吴江执字第0934号执行裁定书、（2014）吴江执字第0934号协助执行通知书、汇款凭证、收条及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，原告ＸＸ在本案当中向被告吴胜娟主张位于苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋自2016年2月8日至2017年2月7日期间的租金11万元，根据本院查明的事实，因原告ＸＸ未履行生效法律文书确定的付款义务，本院依法对原告ＸＸ名下位于苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室的房地产进行评估、拍卖，最终由本案第三人仲兴娜以1182800元的价格竞得，上述房地产及相应的其他权利已归第三人仲兴娜所有。根据物权法的相关规定，苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋的所有权已发生变动，根据相关法律规定，房屋的出租人也相应变更为新的所有权人，原告ＸＸ已失去对上述房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，故原告ＸＸ已非本案适格主体。其次，根据“买卖不破租赁”原则，其针对的是对承租人权益的保护，亦即对本案被告吴胜娟权益的保护，根据本案被告吴胜娟提供的与第三人仲兴娜签订的房屋租赁合同及支付租金凭证，其权益显然并未受到侵害。再有，本院竞买公告中的特别提醒条款中第2项的提示，应当理解为针对第1项提示中承租人已付租金的承租期限内，买受人无法对拍卖房屋享有进行占有、使用及收取相应租金收益。综上所述，原告ＸＸ主张被告吴胜娟向其支付位于苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋自2016年2月8日至2017年2月7日期间的租金11万元，缺乏事实和法律上的依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第三十九条的规定，判决如下：一、驳回原告ＸＸ要求被告吴胜娟向其支付位于苏州市吴江区盛泽镇人民街新世纪东村10幢107室房屋自2016年2月8日至2017年2月7日期间的租金11万元的诉讼请求。二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1250元，由原告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（缴至中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 周 斌二〇一六年五月六日书记员 胡玥璘