广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22469号上诉人（原审被告）：李翠玲，女，1956年6月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：梁剑波，男，1988年10月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈奕荣、刘珊，均系广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周健德，男，1961年9月6日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：李凤萍，女，1963年1月25日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林冰莹、姚玉凤，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人李翠玲、梁剑波因与被上诉人周健德、李凤萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周健德、李凤萍向一审法院起诉请求：1.确认周健德、李凤萍与李翠玲、梁剑波于2004年6月18日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效；2.判令李翠玲、梁剑波立即将房屋腾空后返还给周健德、李凤萍，并返还房屋及土地相关的《宅基地使用证》等权利证书；3.李翠玲、梁剑波承担本案的一切诉讼费用。一审法院判决如下：一、周健德、李凤萍与李翠玲、梁剑波于2004年6月18日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，李翠玲、梁剑波将广州市荔湾区葵蓬合和约西二街166号宅基地房屋腾空及将《宅基地使用证》等权利证书返还给周健德、李凤萍。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，周健德、李凤萍返还购房款415000元给李翠玲、梁剑波。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，由周健德、李凤萍共同负担1900元，李翠玲、梁剑波共同负担1900元。判后，上诉人李翠玲、梁剑波不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回周健德、李凤萍的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费全部由周健德、李凤萍承担。事实与理由：一、一审法院根据户籍地否认××葵蓬村村民身份，未对本案关键证据及事实进行审查，导致判决有误。（一）一审法院未对足以影响判决结果的关键证据进行审查及组织质证，导致本案关键事实未能查清。根据李翠玲一审提交的证据显示，其是土生土长的葵蓬村村民，结婚后根据当时政策规定将户口迁至丈夫的生产大队葵蓬十一队，两生产大队同属一个村。婚后李翠玲夫妇继续在葵蓬联社生产生活，并依法履行相应的村民义务。葵蓬联社于2020年7月24日出具的《证明》证实李翠玲为葵蓬联社社员，因此李翠玲依法享有宅基地使用权，即涉案房屋买卖合同应为有效。李翠玲在一审庭审结束后才取得该证据，并第一时间交至法院，但一审法院并未就该证据组织各方当事人进行质证，亦未在一审判决中作出任何说明，上述做法严重损害了李翠玲、梁剑波的权利，导致本案关键事实未能查清认定，判决有误。（二）一审法院存在严重的程序错误及实体错误，本案依法应当发回重审。1.为进一步证实李翠玲为葵蓬联社社员的事实，李翠玲已向茶滘街道办提起行政裁决申请。该街道的行政裁决对本案具有决定性作用，李翠玲、梁剑波曾向一审法院提出中止审理的申请，并附上提交茶滘街道办裁决的相关材料，但一审法院未给予任何答复，亦未在一审判决中作出任何说明，显属程序错误，本案依法应当发回重审。2.一审判决对李翠玲、梁剑波提交的证据予以记录，但明显遗漏了部分证据，而该部分证据及葵蓬联社于一审庭审结束后出具的《证明》是证明李翠玲为葵蓬联社成员的关键证据，已形成完整的证据链，但一审法院却未对上述证据的效力及关联性予以认定。3.一审法院判令周健德、李凤萍将购房款返还给李翠玲、梁剑波，违反了不告不理原则。周健德、李凤萍的起诉请求并未包含要求返还李翠玲、梁剑波购房款415000元的诉讼请求，且李翠玲、梁剑波在一审庭审中已明确关于合同无效的后果另案处理，一审法院仍自行对购房款事项进行判决，损害了李翠玲、梁剑波的处分权和辩论权，与现行法律相悖。二、一审法院未考虑李翠玲、梁剑波的生产生活背景，错误认定涉案协议效力。（一）涉案协议应为有效协议。双方签订涉案协议后，周健德、李凤萍将涉案房屋交付给李翠玲、梁剑波，李翠玲、梁剑波一家在涉案房屋已居住十六年之久，未有第三方提出任何异议。结合李翠玲、梁剑波提交的所有证据，可知葵蓬联社对李翠玲的葵蓬联社成员身份及涉案协议的签订不持任何异议。另，涉案协议已经过公证，不仅证明涉案协议是在双方自愿的情况下签订，也明确其为有效协议。（二）一审法院认为李翠玲、梁剑波在签订涉案协议××葵蓬村村民，其买卖行为违反了集体经济组织的成员权属性，故涉案协议属无效协议，认定有误且自相矛盾。首先，李翠玲确为葵蓬联社社员，涉案协议应为有效。其次，如按一审法院的逻辑，因周健德、李凤萍自始至终均非葵蓬联社社员，其权属本身存在严重瑕疵，若将涉案房屋返还给周健德、李凤萍，将严重侵犯葵蓬村集体成员的利益，故周健德、李凤萍无权要求李翠玲、梁剑波返还房屋。李翠玲、梁剑波为葵蓬联社社员，李翠玲更为葵蓬村的原始村民，二人较周健德、李凤萍更有权取得涉案房屋，涉案协议应为有效。三、关于涉案房屋是否需要返还的问题。首先，涉案协议反映出的涉案房屋买卖合意是各方当事人真实意表示，周健德、李凤萍出卖房屋的行为应认定为对其宅基地使用权已作弃权处分，该行为不为法律所禁止，双方理应遵循诚实信用的民事法律基本原则，认真、全面履行合同约定的义务，且李翠玲、梁剑波是出于居住目的向周健德、李凤萍购买住房并且支付了合理对价，李翠玲、梁剑波一家实际使用涉案房屋至今，已长达十六年。再次，禁止农村宅基地买卖的目的是保障宅基地及其使用人住房及生存稳定，防止卖房人因此失去生存依靠而流离失所，涉案房屋买卖未与上述目的相悖。根据合同法第五十八条的相关规定，即使法院认定涉案协议无效，涉案房屋亦属不能返还的情形，依法应判决不予返还，否则将对李翠玲、梁剑波及其家人居住和生活造成巨大影响。因此，我方认为，为保护交易安全，维护诚实信用，减少当事人的损失，维护李翠玲、梁剑波基本生活居住需求，从本案产生的社会效果角度而言，涉案房屋不适宜返还，如此亦更符合双方买卖房屋的真实目的，亦更能彰显法律规定的公平和诚信原则。其次，如法院认定合同无效，无效的法律后果亦不应在本案中予以处理。周健德、李凤萍转让涉案房屋已获得经济利益，而涉案房屋是李翠玲、梁剑波一家的唯一住房，若判令二人归还房屋，必将导致其一家无家可归、流落街头。现葵蓬村已表决同意城中村改造，涉案房屋存在极高补偿价值，李翠玲、梁剑波有权根据城中村改造政策获得相应的安置及补偿，因此李翠玲、梁剑波及其家人有权继续占有使用房屋直至拆迁政策下达。另一方面，一审法院依据民法总则第一百九十六条第（二）款的相关规定判令李翠玲、梁剑波返还涉案房屋，但周健德、李凤萍并非依据该规定请求返还房屋，而是根据涉案协议无效的后果要求返还房屋。即使涉案协议无效，认定涉案协议无效不受诉讼时效限制，但周健德、李凤萍要求返还房屋属于请求权，应受诉讼时效的限制，现周健德、李凤萍未能提供证据证明十六年来曾向李翠玲、梁剑波主张返还房屋，故其已无胜诉权。四、涉案房屋存在违法超建的情况，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条的相关规定，应由行政主管部门先行处理，未处理前不属于人民法院的受理范围，法院不应直接对涉案房屋进行司法确权，应对周健德、李凤萍的诉讼请求予以驳回。五、根据《广东省实施办法》第二十三条的相关规定，李翠玲结婚后根据当时政策规定将户口迁出葵蓬村，不应成为被剥夺葵蓬村集体成员资格的理由，李翠玲理应享有葵蓬村宅基地使用权，涉案合同应为有效。六、在茶滘街道办关于李翠玲是否具有葵蓬村村集体成员资格的行政裁决作出后，李翠玲已及时向广州铁路法院提起行政诉讼，在该案未作出生效判决前，本案应中止审理。一审法院在未有事实认定的情况下，即认定李翠玲不属于葵蓬村村集体成员，明显侵害了李翠玲及其家人的权益。李翠玲是否具备葵蓬村村集体成员身份的事实作为本案最为关键的事实现已进入司法确认程序，若二审法院仍沿用一审判决将极有可能侵犯李翠玲、梁剑波的权利，二审判决生效后，李翠玲、梁剑波亦将丧失救济的权利。七、涉案纠纷发生后，李翠玲、梁剑波多次前往葵蓬村进行交涉，葵蓬村领导亦积极配合出具了相关证明材料，由此可见，李翠玲、梁剑波一家实际在涉案房屋居住多年，亦履行了葵蓬村民的义务，李翠玲、梁剑波居住在涉案房屋已得到葵蓬村的同意，是合法有效的。综上所述，一审法院错误适用法律，且对李翠玲、梁剑波提出的中止审理申请不予回应，对二人补交的关键证据未组织质证并进行调查，损害了法律的严肃性，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人周健德、李凤萍二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李翠玲、梁剑波的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，李翠玲、梁剑波向本院提交如下证据：1.《广州市芳村区东漖镇葵蓬村经济股份联合社章程》及葵蓬联社于2020年7月24日出具的《证明》，拟证明李翠玲是葵蓬联社社员，根据葵蓬村章程，符合配股条件，且名下未有宅基地登记的情况，依法具有宅基地分配权。2.一审法院出具的《当事人诉讼材料清单收据》，李翠玲在一审庭审结束后取得证据1并已及时向一审法院提交，但一审法院未就该关键证据材料组织各方当事人进行质证，导致本案关键事实未能查清。3.广州铁路运输第一法院出具的《当事人诉讼材料清单收据》，拟证明李翠玲关于葵蓬联社社员身份的事实在另案审查过程中，因此涉案房屋买卖合同是否有效应以另案的结果为依据，本案应中止审理。周健德、李凤萍发表质证意见如下：上述证据不属于新证据。第一，部分证据是李翠玲、梁剑波在一审举证期限过后且庭审完毕后才提交，已经过了法定举证期限。第二，上述证据并非李翠玲、梁剑波因客观原因直至二审阶段才能提供，不属于二审中的新证据。第三，针对上述证据的关联性，其并不能证明李翠玲、梁剑波拟证明的内容。证据1并不能证明双方签订房屋买卖协议书时，李翠玲、梁剑波属于葵蓬村的村民，且该协议书亦未经县级人民政府批准，故李翠玲、梁剑波提供的上述证据并不能否定房屋买卖协议书无效的事实。至于另案行政诉讼，我方认为该案并不影响本案的审查，一审已查明本案事实且适用法律正确，在一审、二审期间并未发生重大变化，且李翠玲、梁剑波至今才提出该案，亦是其严重怠于行使其自身的诉讼权利，应承担不利的后果。另，李翠玲、梁剑波向本院递交《中止审理申请书》，以其已向茶滘街道办提出申请确认其社员身份，并就茶滘街道办的裁决提起行政诉讼，该案处理结果将影响本案事实的认定为由，申请中止对本案的审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案双方当事人争议的焦点为：涉案《房屋买卖承诺协议书》的效力及后果问题。对此，本院认定如下：关于《房屋买卖承诺协议书》效力问题，周健德、李凤萍与李翠玲、梁剑波签订的《房屋买卖承诺协议书》的买卖标的物包括房屋以及相应的宅基地使用权，而李翠玲、梁剑波在签订《房屋买卖承诺协议书》时不是葵蓬村村民，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款相关规定，认定《房屋买卖承诺协议书》无效，于法有据，本院予以确认。李翠玲、梁剑波上诉主张李翠玲系葵蓬联社社员，故涉案《房屋买卖承诺协议书》有效，但根据荔湾区人民政府茶滘街道办事处荔茶行通字〔2020〕第2号行政处理决定书中所查明的事实，葵蓬联社明确表示李翠玲不具有该社社员资格，该文件亦驳回了李翠玲确认其在册成员资格和股东资格的申请，且李翠玲直至二审庭询期间亦未能提交其系葵蓬村村民的证据，李翠玲、梁剑波该主张事实及法律依据不足，本院不予采纳。由于《房屋买卖承诺协议书》无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的相关规定，判令李翠玲、梁剑波向周健德、李凤萍交还涉案宅基地房屋及《宅基地使用证》等权利证书，于法有据，本院予以维持。李翠玲、梁剑波上诉主张其无需返还涉案房屋，于法无据，本院不予支持。李翠玲、梁剑波关于中止本案审理的申请，本院不予接纳。李翠玲、梁剑波二审期间提交的证据，不足以推翻一审法院认定的事实，本院不予采纳。综上所述，上诉人李翠玲、梁剑波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人李翠玲、梁剑波负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二一年一月八日书记员 古嘉玲张海燕