江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1819号上诉人（原审被告）南京广佳置业有限公司，住所地南京市浦口区珠泉路11号。法定代表人王均苗，该公司董事长。委托代理人邓庆江，江苏三宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）侯天峰，男，1985年11月29日生，汉族。被上诉人（原审原告）刘美丹，女，1989年4月14日生，汉族。上述两被上诉人共同委托代理人王子珍，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人南京广佳置业有限公司（以下简称广佳置业公司）因与被上诉人侯天峰、刘美丹房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人广佳置业公司的委托代理人邓庆江、被上诉人侯天峰、刘美丹的共同委托代理人王子珍到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。侯天峰、刘美丹原审诉称，2013年4月21日，侯天峰、刘美丹购买了广佳置业公司位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢604室房屋一套，房屋面积103.32平方米，总价款为人民币729439.2元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即广佳置业公司应于2014年5月31日前向侯天峰、刘美丹交付房屋，但是广佳置业公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，广佳置业公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，广佳置业公司应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广佳置业公司应当支付违约金58355.1元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年6月1日计算至2015年10月1日）。因广佳置业公司迟迟不履行房屋交付义务，侯天峰、刘美丹的利益已经受到极大影响，现侯天峰、刘美丹诉至法院，要求判令：1、广佳置业公司向侯天峰、刘美丹继续履行合同，并尽快交房；2、广佳置业公司向侯天峰、刘美丹支付从房屋交付次日起至房屋实际交付之日的违约金（暂从应交付之次日计算至起诉之日为58355.1元，之后的延续计算至房屋实际交付之日）；3、由广佳置业公司承担本案诉讼费用。广佳置业公司原审辩称，广佳置业公司与侯天峰、刘美丹签订《南京市商品房预售合同》是事实，双方约定的房屋总价款为729439.2元。合同虽约定广佳置业公司于2014年5月31日前交付房屋，但根据相关规定广佳置业公司可以延迟90天交房；另，有些事情不能预见，无法避免的，国家利益的政府行为，应该扣减相应的违约金。如2013年亚青会期间工地停工，不让施工30天；2014年青奥会自5月1日至8月31日分三个阶段为期4个月的管控期间应当扣除，故应扣除五个月，违约金应自2015年3月1日起计算。至于侯天峰、刘美丹关于利息按中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算的问题，因短期贷款的年利率是4.35%，而不是6%，所以58355.1元计算不准。综上，要求法院查明事实后，依法判决。原审法院经审理查明，2013年4月21日，侯天峰、刘美丹、广佳置业公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广佳置业公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢604室房屋出售给侯天峰、刘美丹。合同第六条第三项约定，广佳置业公司应于2014年5月31日前向侯天峰、刘美丹交付该商品房。广佳置业公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向侯天峰、刘美丹支付违约金。广佳置业公司在3个月内迟延交付该商品房与侯天峰、刘美丹延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币729439.2元，该款侯天峰、刘美丹于2013年6月4日前已全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房广佳置业公司仍未交付。原审法院另查明，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工、管控的通知。以上事实由双方当事人在法庭上的陈述，侯天峰、刘美丹提供的商品房预售合同、房款支付凭证；广佳置业公司提供的相关文件等证据证实。原审法院认为，侯天峰、刘美丹、广佳置业公司双方于2013年4月21日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广佳置业公司在收取侯天峰、刘美丹的全部购房款后，不按合同约定时间向侯天峰、刘美丹交付房屋，其行为已构成违约，现侯天峰、刘美丹要求广佳置业公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，原审法院应予支持。就本案而言，根据合同约定广佳置业公司交付房屋是在2014年5月31日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，侯天峰、刘美丹不追究违约责任。据此，广佳置业公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年9月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故原审法院予以确认。因案涉商品房广佳置业公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，侯天峰、刘美丹可待实际发生后，另行主张。至于广佳置业公司所称的关于2013年亚青会期间2个月及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，原审法院认为，首先，广佳置业公司所称因亚青会停工的时间段在合同签订之前，与合同并无关系。第二、合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。第三、2014年青奥会管控时间为期4个月，而其中的5月份管控期间虽在合同约定的交付房屋前，但根据政府通知，该阶段只是管控的准备阶段，并未要求相关工地全面停工。据此，广佳置业公司要求扣除上述五个月的停工、或管控期间的辩解意见，依据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决：一、侯天峰、刘美丹与广佳置业公司继续履行于2013年4月21日签订的《南京市商品房预售合同》；二、广佳置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向侯天峰、刘美丹支付迟延交付房屋违约金（以本金729439.2元为基数，自2014年9月1日起至2015年10月29日止，按照中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1259元减半收取629元，由广佳置业公司负担。上诉人广佳置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，2013年4月21日，上诉人与被上诉人签署了《南京市商品房预售合同》。合同约定：被上诉人购买华山山庄某幢604室房屋，总房价款为729439.20元。上诉人应于2014年5月31日之前向被上诉人交付该商品房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定可以延迟90天，即2014年9月1日交付房屋都不违约。然而，原审法院判决上诉人承担违约金没有扣除五个月的时间，认为2014年青奥会管控期间在约定交付房屋之后，另外亚青会在签订合同之前，这些都与商品房预售合同无关。上诉人认为亚青会和青奥会期间工地停工，是实际情况，应扣减相应的违约金计算期间。综上，请求：1、改判广佳置业公司于判决发生法律效力之日起十日内向侯天峰、刘美丹支付2015年1月1日至2015年10月29日期间逾期交房违约金，以房屋总价729439.2元为基数，按被上诉人起诉时中国人民银行同期商业贷款基准利率计算；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人侯天峰、刘美丹答辩称：1、涉案合同约定延期3个月交付，已经是不利于被上诉人的格式条款。2、上诉人提交的相关证据系复印件，被上诉人对证明效力不予认可。3、亚青会之前整治是在2013年2月1日至3月31日，不在涉案合同的签订和履行期限之内。亚青会实际举办是在2013年8月16日至8月31日，只有半个月时间。4、青奥会在2014年8月份举办时相关管控措施才全部实施，已超过涉案房屋应交付期限，与本案无关联性。5、关于贷款利率，预售合同第6条第3款第1项约定，甲方迟延交付该商品房，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息向乙方支付违约金。被上诉人原审主张也是按照2014年6月1日公布的银行利率标准计算的。原审判决正确。本院审理期间，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本案二审争议焦点为：原审确定的广佳置业公司逾期交房违约金的计算方法及计算期间是否恰当。另查明，根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》的要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边；管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永宁街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥会举办期间，上述地区所有工地全部停工。因广佳置业公司不同意调解，致本案调解未果。本院认为，原审确定的广佳置业公司逾期交房违约金的计算方法及计算期间并无不当。理由如下：广佳置业公司与侯天峰、刘美丹于2013年4月21日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。首先，原审确定的违约金的计算方法并无不当。根据双方涉案合同的约定，广佳置业公司迟延交付涉案房屋，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款利率计算迟延期间的利息，向侯天峰、刘美丹支付违约金。侯天峰、刘美丹在原审庭审中主张的违约金计算标准为按中国人民银行同期贷款中长期一至三年基准利率6%计算，原审法院以合同约定的利率标准计算广佳置业公司应当支付的违约金有合同依据，广佳置业公司上诉认为应以侯天峰、刘美丹起诉时的银行同期商业贷款基准利率计算违约金没有事实依据，本院不予采信。其次，原审确定的违约金计算期间亦无不当。广佳置业公司上诉认为，其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工期间。但根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》，青奥会管控系自2014年7月15日起才对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，此时早已超出合同约定的交付日期；亚青会的扬尘整治期间在双方签订涉案合同之时已经开始，广佳置业公司对此是明知的，其在此情形下与侯天峰、刘美丹约定的交房期限对其具有约束力。考虑到双方在涉案合同中已就广佳置业公司迟延交房约定了3个月的免责期，即使亚青会和青奥会的管控、停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在3个月的免责期内，故广佳置业公司要求在本案中扣除因亚青会、青奥会所造成的停工期间的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，广佳置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16382元，由上诉人广佳置业公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  沈萍儿二〇一六年五月二十日书记员  朱亚芳