嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0411民初440号原告（反诉被告）：徐伟成，男，1985年8月28日出生，汉族，住杭州市滨江区西兴街道古塘路*号。公民身份号码3307811985********。委托代理人（特别授权代理）：张建良、汪侃岑，浙江圣文律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴美通电气有限公司。住所地：嘉兴市云海路****号。组织机构代码。法定代表人：赵益新，总经理。委托代理人（特别授权代理）：王建明、顾晓红（实习），浙江金九鼎律师事务所律师。原告徐伟成与被告嘉兴美通电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理。3月10日，被告提起反诉，本院依法合并审理。本案由审判员李卫东适用简易程序，于4月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张建良、被告委托代理人王建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐伟成起诉称，2014年4月10日，原被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定被告将位于嘉兴市秀洲区云海路1071号嘉兴美通电气有限公司厂房租赁于原告使用，功能为物流仓储，租赁期限为5年，自2014年4月10日起至2019年4月9日止；合同有效期内任何一方违约的，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失由违约方负责赔偿实付租金20﹪的违约金（肆万元整）。合同签订后，原告于2014年10月10日正式进场装修，花费装修费用68721元。装修完毕后原告即开始使用租赁物，并陆续将客户的货物搬入，存货体积约为1500m3。2015年7月20日，被告向原告送达一份《关于解除〈厂房租赁合同书〉的通知》，通知原告将于2015年10月9日前收回租赁物的使用权，并要求原告搬离。原告收到该通知后即着手搬离工作，并于10月9日前实际腾退清空租赁房屋。原告因向被告主张经济损失未果，于10月15日向法院起诉，请求判决被告承担原告的经济损失及返还押金，法院以原告未明确表示解除合同，被告的解除合同通知不产生合同解除的法律效力为由驳回了原告的诉讼请求。12月10日，原告向被告发函明确告知同意解除《厂房租赁合同》，并已于10月9日前实际腾退清空租赁厂房，同时要求被告赔偿合同解除后的相应损失。然被告仍拒绝赔偿原告损失，故提起诉讼，要求被告赔偿经济损失102721元（包含装修投入损失68721元及搬仓费用损失34000元，具体金额以司法鉴定为准），退还押金30550元，并承担本案诉讼费。被告嘉兴美通电气有限公司答辩称，原告擅自单方面退租、解除租赁合同的行为，所产生的相应损失应由原告自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。被告嘉兴美通电气有限公司反诉称，2014年4月10日，原被告签订《厂房租赁合同书》，双方发生房屋租赁合同关系，合同约定租赁期限为2014年4月10日至2019年4月9日，年租金为366600元（月租金30550元），租金以半年一付，原告提前一个月一次性支付被告租金。租赁合同生效后，原告即给予6个月的租金优惠，即自2014年10月才计收租金。2015年7月20日，被告因自身需要依约曾提出提前解除租赁合同，后因原告提出无理赔偿要求而放弃解约行为，合同继续履行。10月15日，原告突然提起诉讼，但一直占有该房屋至12月13日止，期间被告于12月12日发函令原告交接钥匙，交还租房，未果。现原告以被告单方面提出解除合同违约为由起诉被告。原告依约应于2015年9月支付2015年10月至2016年4月的租金，逾期不付已构成违约，并造成被告租金损失，故提起反诉，要求原告支付2015年10月10日至12月13日期间拖欠租金64155元（按月租金30550元计算），赔偿原告租金损失152750元（即6个月优惠租金，已扣除押金），反诉诉讼费由原告承担。原告徐伟成针对被告嘉兴美通电气有限公司的反诉答辩称，原告已按被告要求在2015年10月9日前将房屋腾退，租赁合同已在2015年10月9日解除，不存在租金支付的问题；被告不存在所谓的租金损失，其主张无事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。原告徐伟成为证明其主张，举证如下：证据一，《厂房租赁合同书》一份。由原被告于2014年4月10日签订，载明被告嘉兴美通电气有限公司将位于嘉兴市云海路1071号的厂房（面积2350㎡）租赁于原告徐伟成使用，功能为物流仓储，租赁期限为5年，即从2014年4月10日起至2019年4月9日止，租赁保证金为一个月租金计30550元，第一年至第三年年租金为366600元（2350㎡×13元/㎡），租金支付以半年一付为准，原告要提前一个月一次性向被告支付租金；被告确保原告的照明用电及日常供水；合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失由违约方负责赔偿实付租金20﹪的违约金（肆万元整）。以证明原被告之间的租赁合同关系，以及双方对租赁期限、违约金等相关权利义务的约定，由于合同签订时房屋未通过竣工验收，无法交付原告使用，直至10月10日才基本满足入住条件，故合同实际履行时间自2014年10月10日起。被告嘉兴美通电气有限公司质证称，该证据租赁期限后面的“实际为10月10日开始”的铅笔字迹系原告添加，其他无异议，但房屋租赁合同一旦签订，房屋使用权就交给原告了，房屋于2013年10月通过了竣工验收。证据二，《收款收据》两份、《招商银行转帐汇款电子回单》（复印件）一份。以证明原告徐伟成于2014年10月10日支付被告嘉兴美通电气有限公司租房押金30550元及第一期半年租金183300元，第二期半年租金183300元于2015年3月26日以转帐方式支付被告，租金系从原告实际入住之日即2014年10月10日起算的事实。被告嘉兴美通电气有限公司质证无异议。证据三，《关于解除〈厂房租赁合同书〉的通知》一份。由被告嘉兴美通电气有限公司于2015年7月20日出具，载明“因我公司对厂房有新的使用规划，依据甲、乙双方签订的合同要求，提前三个月向你方提出解除《厂房租赁合同书》，在2015年10月9日之前收回租赁给你的厂房使用权。请抓紧落实搬离工作”。以证明被告在租赁期限内单方面通知原告解除合同，要求原告搬离的事实。被告嘉兴美通电气有限公司质证无异议。证据四，《律师函》一份。由原告徐伟成委托浙江圣文律事务所律师汪侃岑于2015年8月21日发送被告嘉兴美通电气有限公司，载明双方在2014年4月10日签订《厂房租赁合同》后，被告于2015年7月20日向原告发出了解除合同通知，单方面解除合同并要求原告腾退，原告认为被告的上述行为构成违约，并造成了原告装修、搬迁等的损失，如被告执意解除合同，则应依约支付原告违约金4万元，并赔偿装修损失67800元、搬迁费用68000元以及其他损失。以证明原告向被告明确说明其单方面解除合同系违约行为，依约应由其承担违约金、搬迁费等其他损失，此后被告未予回复，在此情况下原告于2015年10月9日前将租赁厂房内的货物全部搬走，腾空厂房。被告嘉兴美通电气有限公司对该证据的真实性无异议，并认为其收函后未予回复，亦未于10月9日接收房屋，表明其没有继续要求解除合同的意思表示。证据五，《云海路仓库装修投入费用清单》一份。由原告徐伟成制作，以说明原告租用被告嘉兴美通电气有限公司厂房后，对厂房进行水电硬件、监控设施、防盗设施、窗帘安装等进行装修，共花费装修费用68721元。证据六，《嘉兴市申通快递有限公司签呈》、《水电装修承包合同》、《云海路新租厂房装修材料费用清单》、《网络购物记录》各一份《收条》两份、《销货清单》四份以及《收款收据》八份。以证明原告对租用厂房进行水电硬件装修，实际投入装修费用计33426元的事实。证据七，《嘉兴市申通快递有限公司签呈》两份、《报价单》、《监控工程合同书》及《收款收据》各一份。以证明原告对租用厂房进行监控设施装修，实际投入装修费用计28299元的事实。证据八，《嘉兴市申通快递有限公司签呈》及《收条》各一份、《收款收据》两份。以证明原告对租用厂房进行防盗设施装修，实际投入装修费用计4396元的事实。证据九，《嘉兴市申通快递有限公司签呈》及《网络购物记录》各一份。以证明原告对租用厂房进行窗帘安装，实际投入安装费用计600元的事实。被告嘉兴美通电气有限公司质证称，证据五至证据九均系原告单方面的计算，不具有证明效力；原告的装修被告也不能利用，拆除后也不影响租赁房屋的结构。证据十，《入仓、搬仓费用估算表》、《西城电器入库部分明细表》、《不莱玫箱包入库部分明细表》、《赔偿协议》各一份。估算表、明细表由嘉兴市申通快递有限公司提供给原告徐伟成，赔偿协议由原告与嘉兴市申通快递有限公司于2015年10月10日签订，载明原告以其承租的位于嘉兴市秀洲区云海路1071号仓库为嘉兴市申通快递有限公司提供仓储保管服务，因被告单方解除租赁合同，造成嘉兴市申通快递有限公司仓库装修改造损失68721元（包括水电装修费用33426元、监控半装修费用28299元、防盗装修费用4396元、采购定制窗帘费用600元）、搬仓费用损失34000元，合计102721元，上述损失原告予以确认，并承诺于2015年11月30日前支付嘉兴市申通快递有限公司。以证明由于被告单方面解除租赁合同，造成原告赔偿嘉兴市申通快递有限公司损失102721元，该损失应由被告承担。被告嘉兴美通电气有限公司质证称，该组证据均系原告徐伟成单方面制作，不予认可。证据十，本院（2015）嘉秀民初字第894号《民事判决书》一份。以证明原告徐伟成曾于2015年10月15日向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2015年10月9日解除，被告嘉兴美通电气有限公司支付违约金4万元，赔偿经济损失102721元，退还押金30550元，本院经审理认为原告在复函中未明确表示同意解除合同，不产生合同解除的法律师效力，判决驳回原告的诉讼请求。租赁合同是实践合同，原告在2015年10月9日前已经将房屋腾退，用实际行为表明合同的解除，并以诉讼的形式回应被告，合同应从2015年10月10日即解除。被告嘉兴美通电气有限公司对该证据的真实性无异议，但认为即使如原告徐伟成所说以诉讼的方式提出解除合同，也不代表实际已经解除，实际解除应按钥匙交还的时间。证据十一，《函》以及《顺丰速运寄件单》各一份。由原告徐伟成于2015年12月10日通过快递方式寄送被告，载明被告嘉兴美通电气有限公司于2015年7月20日发函原告单方面违约解除合同，要求原告于10月9日前腾退清空租赁房屋。原告同意解除《厂房租赁合同书》，已于10月9日前实际腾退清空租赁房屋，并要求被告赔偿违约解除合同的相应损失。以证明原告致函被告明确告知同意解除合同，并要求赔偿损失的事实。被告嘉兴美通电气有限公司质证称，未曾收到该函。被告嘉兴美通电气有限公司为证明其主张，举证如下：证据十二，《通知函》、《EMS全球邮政特快专递单》及《邮件投递查询》各一份。证据显示被告嘉兴美通电气有限公司于2015年12月12日致函原告徐伟成，载明鉴于原告已通过诉讼方式明确表示解除《厂房租赁合同书》，并已搬出房屋内的所有物品；自2015年4月10日起未按约定交付租金，已构成违约；原告至今未交付（返）租赁房屋及交接房屋钥匙的事实，现通知原告在2015年12月13日前交还租赁房屋，否则被告将自行接管使用该房屋，由此产生的一切后果自负；同时请原告立即给付拖欠租金244400元（保证金30550元已冲减）。以证明被告致函原告要求交还租赁房屋钥匙并支付拖欠租金。原告徐伟成质证称，已收到该通知函，但因被告嘉兴美通电气有限公司也有租房钥匙，且在本案诉讼时已使用租房，不存在钥匙交还问题。证据十三，嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第873号《民事判决书》一份。该判决书系嘉兴市中级人民法院针对上诉人嘉兴美通电气有限公司与被上诉人亚都建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案于2015年11月16日作出的二审判决，判决书认定涉案工程于2013年10月10日竣工验收合格。以证明租赁房屋已于2013年10月10日通过竣工验收。原告徐伟成对该证据的真实性无异议，但认为租赁房屋未办理相关产权手续。经审查，本院对本案证据认证如下：被告嘉兴美通电气有限公司对原告徐伟成提供的证据一至证据四、证据十质证无异议，原告对被告提供的证据十二质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以认定；原告提供的证据五至证据十或由原告单方制作，或与案外人发生，其真实性无法确定，本院不予采信；证据十一被告质证称未曾收到，原告亦未提供该函件已由被告签收的证据，故该证据本院不予采信。证据十三未载明租赁房屋是否取得建设工程规划许可证的事实，与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2014年4月10日，原告徐伟成与被告嘉兴美通电气有限公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定被告将位于嘉兴市云海路1071号的厂房（面积2350㎡）租赁于原告作为物流仓储使用，租赁期限为5年，即从2014年4月10日起至2019年4月9日止，租赁保证金为一个月租金计30550元，第一年至第三年年租金为366600元（2350㎡×13元/㎡），租金支付以半年一付为准，原告要提前一个月一次性向被告支付租金；被告确保原告的照明用电及日常供水；合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失由违约方负责赔偿实付租金20﹪的违约金（肆万元整），等等。10月10日，原告支付了被告租赁保证金30550元以及第一期半年租金183300元，并实际使用租赁厂房。2015年3月26日，原告又支付被告第二期半年租金183300元。7月20日，被告向原告发送《关于解除〈厂房租赁合同书〉的通知》，称对租赁厂房有新的使用规划，依约提前三个月向原告提出解除厂房租赁合同，在2015年10月9日之前收回厂房使用权，要求原告抓紧落实搬离工作。原告遂委托浙江圣文律事务所律师汪侃岑，于8月21日向被告发送《律师函》，称被告单方面解除合同并要求原告腾退的行为构成违约，并造成了原告装修、搬迁等的损失，如被告执意解除合同，则应依约支付原告违约金4万元，并赔偿装修损失67800元、搬迁费用68000元以及其他损失。此后，双方未就厂房租赁合同的解除与否达成一致意见，原告确认已于10月9日前将存放货物全部搬离，腾空租赁房屋，但未将租赁房屋交还被告。10月15日，原告向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的《厂房租赁合同书》，被告支付原告违约金40000元，赔偿经济损失102721元（包括装修投入损失68721元和搬仓费用损失34000元），退还押金30550元。经审理本院认为，被告在租赁合同履行过程中致函原告要求解除合同，不符合合同约定的解除合同的条件，原告在回复被告的律师函中亦未明确表示同意解除合同，双方未就合同解除协商一致，故原告主张合同解除不符合《中华人民共和国合同法》关于合同约定解除和法定解除的规定，被告的解除合同通知不产生合同解除的法律效力，遂于12月1日判决驳回原告的诉讼请求，双方均未提起上诉。12月12日，被告致函原告，称鉴于原告已通过诉讼方式明确表示解除《厂房租赁合同书》，并已搬出房屋内的所有物品；自2015年4月10日起未按约定交付租金，已构成违约；原告至今未交付（返）租赁房屋及交接房屋钥匙的事实，现通知原告在2015年12月13日前交还租赁房屋，否则被告将自行接管使用该房屋，由此产生的一切后果自负；同时请原告立即给付拖欠租金244400元（保证金30550元已冲减）。嗣后原告未按被告要求在12月13日前办理房屋返还交接手续，被告遂于12月底自行接管租赁房屋。2016年1月27日，原告再次提起诉讼。审庭中，被告确认实际控制租赁房屋的时间为12月13日，并认定此日为房屋租赁合同的解除之日。庭审后，被告提供了租赁房屋的《建设工程施工许可证》。本院认为，原被告签订的《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告向原告交付租赁厂房系被告应履行的合同义务，对于租赁厂房的实际交付时间应由被告承担举证责任，租赁合同虽约定租赁期限自2014年4月10日起算，但原告主张租赁期限实际自其支付被告租赁保证金以及第一期半年租金之日——2014年10月10日起算，然被告未能提供租赁房屋已于2014年4月10日交付原告使用的相关证据，应承担举证不能的不利后果，故租赁期限应从原告主张的2014年10月10日起算，被告请求原告赔偿所谓6个月优惠租金损失的反诉请求本院不予支持。在租赁合同履行过程中被告与原告就合同解除先后相互致函，原告因此提起第一次诉讼，本院经审理认为原告诉请解除房屋租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》关于合同约定解除和法定解除的规定，被告的解除合同通知不产生合同解除的法律效力，遂作出驳回原告的诉讼请求的判决，至此双方关于合同解除的争议告一段落。鉴于原告解除合同的诉请不符合法律规定，其自行将货物搬离租赁房屋的费用应由其自行承担。嗣后被告致函催告原告限期交还租赁房屋，原告仍未予交还，并再次提起诉讼，现原被告对合同解除已达成一致意见，被告确认合同解除日为2015年12月13日，有利于原告，本院予确认。2014年10月10日至2015年10月9日一年的租金原告已经支付，2015年10月10日至合同解除前一日止的租金计64155元应由原告承担，原告已付被告的保证金30550元可折抵租金，折抵后原告尚应支付被告租金33605元。原告主张的装修损失主要包括水电线路以及监控安装、隔断、窗帘等，属于合同约定的正常用水用电范围，但未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除，故原告关于装修损失的司法鉴定申请本院不予准许，其赔偿装修损失的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐伟成于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）嘉兴美通电气有限公司租金33605元；二、驳回原告（反诉被告）徐伟成的本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）嘉兴美通电气有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费1483元（已减半），由原告徐伟成负担；反诉受理费2277元，由反诉原告嘉兴美通电气有限公司负担2000元，反诉被告徐伟成负担277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  李卫东二〇一六年五月十六日书记员  吴雪青