广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初3281号原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司。法定代表人何键英。委托代理人田晓芳，广东正帆律师事务所律师。委托代理人麦永盛，广东正帆律师事务所律师。被告杨波。原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司诉被告杨波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理，依法由审判员范碧莹适用简易程序独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人田晓芳到庭参加了诉讼，被告杨波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年12月4日签订了《乐从天佑城商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于乐从天佑城四层4G-045、4G-046号铺，租金按月结算，于每月5日前缴交；合同还约定，被告若违约，应向原告支付相当于三个月租金及管理费的违约金，已缴的保证金等款项不予退还。合同签订后，被告利用上述承租的店铺进行经营。后被告违反约定，自2014年2月开始拖欠租金、电费，至2015年9月30日止，被告拖欠原告租金101760元、电费407.91元。原告已经依约履行合同义务，被告却连续数月拖欠租金、电费，上述款项经原告催促后被告仍未支付。请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠的租金101760元、电费407.91元；2.被告向原告支付违约金26064元、律师费8500元；3.诉讼费由被告承担。被告没有答辩。诉讼中，原告提供向本院提交如下证据：1．原告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告的身份证明复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2．租赁合同、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司营业执照复印件及组织机构代码证复印件、佛山市顺德区星光广场投资有限公司营业执照复印件及组织机构代码证复印件，证明原告与投资建设星光广场项目的佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司签订了租赁合同取得顺德区乐从天佑城的转租权，有权对案涉商铺进行出租经营；3．乐从天佑城商铺租赁合同、乐从天佑城物业管理合同、乐从天佑城商铺交场确认书、电费发票、电费抄表清单，证明被告于2013年12月4日与原告签订租赁合同，并于同日签订物业管理合同，合同约定2014年9月前的租金为4800元每月，2014年10月至2015年9月30日的租金为5280元每月，物管费为3408元每月，若被告违约按租赁合同第十一条第1款，应向原告支付相当于三个月租金及管理费的违约金，被告自2014年2月起至2015年9月期间连续数月共拖欠原告租金101760元，电费407.91元，根据租赁合同第九条第1款被告属于违约，上述费用及违约金应由被告向原告支付；4.关于催收拖欠款项及限期取回遗留物品的函、EMS邮单、交寄邮件收据，证明上述拖欠费用经原告多次催收被告仍未支付；5.民事委托代理合同、律师代理费发票，证明因被告违约，原告为维权聘请律师事务所产生律师费损失8500元和诉讼费，根据租赁合同第十一条第3款约定，上述费用应由被告承担。被告没有发表质证意见，也没有向本院提交证据。经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5，真实、合法，该系列证据可以相互印证，证明原告与被告之间的房屋租赁关系、相关约定及被告违约的情形，与本案存在关联，予以采信。本院经审理查明，2013年12月4日，原、被告双方签订编号为LCTYC／Z4G-045、4G-046的《乐从天佑城商铺租赁合同》一份，约定原告将位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B270号乐从天佑城四层4G-045、4G-046号商铺出租给被告作经营使用；商铺计租面积为79.25平方米（含公摊面积）；合同期限从2013年10月1日起至2015年9月30日止；原告同意自该商铺交付之日起向被告提供20日免租装修期，在装修期内，被告免交租金，管理费则按计租面积以每月每平方米15元计收，开业之日起按规定向原告支付租金、管理费及相关应缴费用；2013年10月1日起至2014年9月30日租金为4800元，2014年10月1日至2015年9月30日租金为5280，被告须在每月5日前向原告缴交当月的租金；被告在签订合同当日还须向原告缴纳14400元作为租赁保证金及第一个月的租金4800元。租赁合同第四条第1点还约定，“水、电费结算：合同期限内，被告每月须向原告或物业管理公司缴交由其代收代付的该商铺的独立水、电费（包括该商铺内的用电及中央空调末端风机用电）。具体的水、电费计算及缴付方式按被告与物业管理公司签订的《乐从天佑城物业管理合同》的约定执行。”第九条第1点约定，“被告出现下列任何一种情况时，原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究被告的违约责任：…（2）被告未按本合同约定按时足额缴交租金、水电费或向物业管理公司缴交管理费及其他应付费用，并逾期超过一个月的；…”第十一条第1点约定，“被告违反本合同第九条第1点的约定，导致原告解除合同的，被告应按本合同第八条第18款的规定向原告交回该商铺，同时，被告应在解除合同时向原告全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。”该条第4点约定，“被告违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用”。另外，被告还与佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司签订编号为LCTYC／W4G-045、4G-046的《乐从天佑城物业管理合同》，约定佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司为被告提供物业管理服务，合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，被告应在每月5日前向佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司交纳物业管理费3408元等。上述合同签订时，被告依约向原告支付了租赁保证金14400元、首月租金4800元，原告亦依约向被告交付了案涉商铺。但被告从2014年2月起未按约定向原告支付租金和电费。原告催收未果，遂委托广东正帆律师事务所向本院提起本案诉讼，为此原告向广东正帆律师事务所支付律师费8500元。另查明，2013年2月25日，原告与佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司签订一份《租赁合同》，约定佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司将其投资建设的星光广场项目中的商场部分（即乐从天佑城）整体出租给原告，租赁期20年。2013年8月1日，原告与佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司签订一份《乐从天佑城物业服务合同书》，约定原告将乐从天佑城委托佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司进行物业管理，物业服务期限为20年。案涉商铺所在的乐从天佑城建设工程已取得佛山市顺德区发展规划和统计局的核实，认为该建设工程符合规划要求，也取得了建筑工程竣工验收报告。本院认为，原、被告签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方的权利义务应受到本合同的保护和约束。原告已经依约向被告交付了案涉商铺，但被告从2014年2月起未按约定向原告支付租金和电费，被告的行为已构成违约，原告要求被告向其支付拖欠的租金及电费依法有据，本院予以支持。关于租金，双方约定2013年10月1日起至2014年9月30日租金为4800元，2014年10月1日至2015年9月30日租金为5280元，因此被告尚欠原告的租金为101760元（4800元／月×8个月＋5280元／月×12个月）；关于电费，被告已签收使用商铺，应会发生一定的电费，现原告主张电费为407.91元，且提供相关已经统一向供电部门支付电费的依据，被告对此并未进行抗辩，对原告主张的电费本院予以支持。对于违约金及律师代理费，原、被告双方在《乐从天佑城商铺租赁合同》中明确约定因被告违约导致解除合同，应向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，故原告请求被告支付违约金26064元［（5280元＋3408元）×3个月］，本院予以支持；双方还约定，被告违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用，根据约定，原告委托律师代理本案诉讼所支出的费用应由被告承担，因此，原告请求被告支付律师费8500元符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。被告杨波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司支付租金101760元、电费407.91元、违约金26064元及律师费8500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1517.32元（原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司已预交），由被告杨波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇一六年五月四日书记员  马慧璇