广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2015)青民一初字第2730号 原告（反诉被告）曾延华，男，汉族，1955年3月5日出生，住南宁市，现住南宁市。 被告（反诉原告）赵海辉，男，汉族，1958年12月30日出生，住南宁市青秀区。 委托代理人黄昭能，广西桂铭律师事务所律师。 委托代理人刘超军，广西万晖律师事务所律师。 原告（反诉被告）曾延华与被告（反诉原告）赵海辉侵权责任纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法适用普通程序，于2015年11月10日第一次公开开庭进行了审理，原告曾延华、被告赵海辉及其委托代理人黄昭能、刘超军均到庭参加了诉讼，后又于2015年11月19日第二次公开开庭进行了审理，原告曾延华、被告赵海辉及其委托代理人黄昭能、刘超军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曾延华诉称:原告于2007年2月向南宁明基建设开发有限公司购买位于青秀区佛子岭路凤岭·在水一方1号楼4单元XXXX号的经济适用住房，并于2013年10月28日补办登记取得房产证（邕房权证字第××号）。原告自购房始至2012年，一直在浙江省台州打工，长期居住在外地，未能居住自己的房屋。自2007年以来至今，被告长期占有并私自出租该房屋，原告多次警告被告该房屋为经济适用房不能出租，被告在原告多次劝告后仍继续出租。原告多次上门要求租户搬离房屋，但被告伙同其朋友阻挠原告进门。原告现回到南宁，不能居住自己的房屋。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告停止侵占原告位于南宁市青秀区的房屋；并于判决生效一周内搬离上述房屋；2.本案全部诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）赵海辉辩称:一、原告的诉讼请求没有事实依据，本案不是侵权关系，而是买卖合同关系，本案讼争房屋的首付及按揭款均由我方支付，房屋相关手续由我方办理。讼争房屋是我方借用原告的名义出资购买的，原告不具有购买该房的真实意思表示。我方是房屋的实际产权人。我方与原告签订过一份协议，协议内容是我方借用原告的身份证去购买讼争房屋，该房后续的购买、抵押贷款等相关手续由我方去办理，原告将身份证原件交由我方使用，该房产生的所有费用由我方承担，房屋实际所有权归属我方，待该房符合办理转让过户条件时，原告应配合我方去办理过户手续。但因我方只有该协议的拟稿件，没有原件，故无法向法庭提供。二、原告的诉讼请求没有法律依据，双方属于买卖合同关系，房屋是原告交付我方的，我方是合法占有房屋，不存在侵权事实。原告诉请我方侵权没有法律依据。三、关于效力，本案讼争房屋已经取得完全产权，具备上市交易条件，并不违反经济适用房的相关法律规定，因此，我方借用原告名义购买该房屋的行为应认定合法有效。四、原告如解除合同，应承担违约责任，返还我方购房款及赔偿其他经济损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）赵海辉反诉称:2007年2月，反诉人获得南宁明基建设开发有限公司经济适用房的两个指标，因不能同时获得两套经济适用房，便与被反诉人商量利用被反诉人的名义购买了本案讼争房屋，被反诉人同意且与反诉人达成了协议。反诉人利用被反诉人的名义出资购买了讼争房屋，交纳了首付款32931元，并向银行支付了历时5年的每月按揭款2500元，此外还支付了该房的契税、物业费、燃气管道入网安装费等，相关的证件及发票均在反诉人处，被反诉人未曾出过任何款项。2012年，被反诉人从浙江台州回来，见讼争房屋价格上涨，向反诉人索要钱财，否则撕毁协议，被反诉人拒绝反诉人的无理要求，反诉人遂私自挂失房产证并补办新证，试图将反诉人驱赶出去。反诉人认为，被反诉人虽是名义上的房屋所有人，但其未出过任何房款，反诉人才是真正的房屋投资者，如果被反诉人强行索要房屋，其应返还反诉人支付的房款及其他费用并赔偿反诉人因投资房屋所得的溢价。为维护自身的合法权益，被告提起反诉，请求法院判令：1.被反诉人返还反诉人青秀区佛子岭路凤岭·在水一方1号楼4单元XXXX号房购房款182931元，物业费4732.8元，燃气管道入网安装费2300元，契税2458.97元，登记费80元，其他2488元；2.被反诉人赔偿反诉人因房子溢价可得利益374329元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。在庭审过程中，被告（反诉原告）当庭变更诉讼请求为：1.确认青秀区佛子岭路凤岭.在水一方1号楼4单元XXXX号房为反诉人所有；2.本案诉讼费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）曾延华辩称：一、反诉人的反诉请求与事实不符。反诉人与被反诉人不存在买卖合同关系，反诉人所称签订协议的事情不属实，讼争房屋的首付款是被反诉人委托反诉人代为交纳的，银行按揭还款前期由反诉人代交，后期为被反诉人自交。二、反诉人的反诉请求没有法律依据。讼争房屋属于经济适用房，国家法律法规禁止随意买卖经济适用房。反诉人非法侵占被反诉人房产近9年，给被反诉人造成了巨大的经济损失和精神伤害，应承担赔偿责任，被反诉人保留追偿权。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。 经审理查明：2007年2月4日，南宁明基建设开发有限公司（出卖人）与曾延华（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）,合同约定：曾延华购买南宁市青秀区佛子岭路19号凤岭·在水一方第1幢4单元XXXX号房，建筑面积89.58平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米1830元，总金额163930元；合同中双方还就其他权利义务进行了约定。南宁明基建设开发有限公司与曾延华均在该合同落款处签字或盖章。 根据房屋所有权证（邕房权证字第××号）记载，坐落于青秀区房为曾延华单独所有，该房屋为经济适用住房，登记时间为2013年10月28日，附记：房屋编号：53951，2007年2月向南宁明基建设开发有限公司购买经济适用住房（遗失补证）。 根据房屋所有权证（邕房权证字第××号）记载，坐落于青秀区房为曾延华单独所有，该房屋为经济适用住房，登记时间为2009年9月25日，附记：房屋编号：53951，2007年2月向南宁明基建设开发有限公司购买；该房产已办理抵押登记，权利人为中国工商银行股行有限公司广西壮族自治区分行营业部，权利范围为全部，权利价值为163931元，设定时间为2007年3月30日，约定期限为至注销之日止。 2015年6月19日14时，曾延华在佛子岭路在水一方1号楼4单元XXXX报警求助，凤岭派出所派出警员到场后，认定情况为购房纠纷，不属其管辖，据此出具了一份110处警现场回执单。 在审理过程中，本院向南宁市保障住房资格审核和管理中心发函调查本案讼争房屋的相关情况，该中心于2016年3月17日回函【南房审复﹝2016﹞2号】答复：曾延华于2007年3月申请并购买了本案讼争的经济适用住房，其当时符合该套经济适用房购买条件，并于2009年11月3日办理了该套经适房的房产证。赵海辉于2007年3月申请并购买了佛子岭路19号凤岭·在水一方1号楼4单元XXXX号经济适用住房，其当时符合该套经济适用房购买条件，并于2009年7月11日办理了该套经适房的房产证。根据《南宁市经济适用住房管理办法》（南宁市人民政府第43号令）第二十四条第一款规定：购买过经济适用住房、限价普通商品住房或者其他政策性住房的不得申请购买经济适用住房，因此，赵海辉现在不符合再次购买经济适用住房的条件。赵海辉没有本案讼争的经济适用住房的申购记录。该中心又于2016年4月15日回函【南房审复﹝2016﹞7号】答复：本案讼争房屋以经济适用住房性质出售，目前未办理转完全产权、上市交易手续，仍为经济适用住房。 本院认为：本案本诉和反诉的争议焦点在于：一、讼争房屋的所有权归属于曾延华还是赵海辉；二、赵海辉目前实际占有讼争房屋是否具有合法事由。 关于讼争房屋的权属问题。本案讼争房屋系经济适用住房，此类住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，面向低收入住房困难家庭供应的保障性住房，带有社会福利性质。曾延华为证明其享有讼争房屋的所有权，向本院提交了讼争房屋的房屋所有权证（邕房权证字第××号）。房屋所有权证作为房屋权属的书面证明，由房产部门依法出具，证明力大于其他证据，在没有足以推翻的相反证据时，应作为定案依据予以采纳。赵海辉对上述房产证的真实性无异议，但辩称双方签订过一份协议，协议约定由其借用曾延华的身份证去购买讼争房屋，购房等相关手续由其办理，产生所有费用由其承担，讼争房屋归其所有，最初的房产证系由其持有，2012年曾延华挂失了原来的房产证，重新补办了上述房产证，并向本院提供了最初的房产证（邕房权证字第××号）予以佐证。曾延华则主张双方签订上述协议的说法不属实。本院认为，赵海辉主张双方曾协议约定由其享有讼争房屋的所有权，但未向本院提交该份协议，而其提交的其他证据不足以推翻曾延华提供的上述房产证，应承担举证不能的法律后果。本院据此对曾延华提供的房屋所有权证（邕房权证字第××号）予以确认，故曾延华的证据较赵海辉而言，形成了证明力优势，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第一项、第七十六条的规定，结合南宁市保障住房资格审核和管理中心“曾延华当时符合讼争房屋的购买条件”的答复，本院认定曾延华的事实陈述更为可信，赵海辉的抗辩主张不能成立，本院不予采信。此外，南宁市关于经济适用住房的相关管理规定已明确购买过经济适用住房的，不得申购经济适用房。目前，讼争房屋的性质仍为经济适用住房，未办理转完全产权及上市交易的手续，不满足上市交易的条件。赵海辉名下目前已有另一经济适用住房，其在本案中主张享有讼争房屋的所有权，即主张同时享有两套经济适用住房的所有权，不符合南宁市关于经济适用住房的相关管理规定，对于赵海辉要求确认讼争房屋归其所有的反诉请求，本院不予支持。因此，本院确认讼争房屋为曾延华所有。 关于赵海辉占有讼争房屋是否具有合法事由的问题。如前所述，讼争房屋为曾延华所有。赵海辉虽辩称双方之间存在买卖合同关系，双方协议约定讼争房屋的首付及按揭款由其支付，房屋归其所有，但其提供的证据不足以证明双方之间存在买卖合同关系，亦不足以证明其具有占有讼争房屋的合法事由，其应承担举证不能的法律后果。赵海辉在曾延华向其主张所有权之后至今仍实际占有讼争房屋，侵害了曾延华的合法权益。故曾延华要求赵海辉停止侵占讼争房屋并于判决生效一周内搬离该房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于赵海辉申请追加案外人王照竹作为本案第三人的问题。在诉讼过程中，赵海辉以王照竹系讼争房屋的购房手续及价款支付的经办人为由，申请追加王照竹为第三人。本院认为，讼争房屋的《商品房买卖合同》由南宁明基建设开发有限公司与曾延华两方签订，并未涉及案外人王照竹，且无证据证明王照竹与本案处理结果有法律上的利害关系，故赵海辉的该项申请缺乏事实和法律依据，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第（一）项、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）赵海辉停止侵占原告（反诉被告）曾延华位于青秀区的房屋，并于判决生效一周内搬离上述房屋； 二、驳回被告（反诉原告）赵海辉全部的反诉请求。 本案本诉受理费50元、反诉受理费4747元，两项合计4797元，由被告（反诉原告）赵海辉负担。 上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙 妍 人民陪审员  李燕婷 人民陪审员  陈亦涵 二〇一六年五月十日 书 记 员  韦方腾 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；…… 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。