沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0102民初3806号原告：南柏林,男，1949年1月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：詹俊娥，辽宁联胜律师事务所律师。被告：李娥,女，1938年6月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：赵永刚，辽宁高义律师事务所律师。委托代理人：胡冬梅，女，1965年3月31日出生，满族，住沈阳市和平区。原告南柏林诉被告李娥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张峰独任审判，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告南柏林及其委托代理人詹俊娥，被告李娥的委托代理人赵永刚、胡冬梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月份，原告通过腾达中介，从被告手里承租位于沈阳市和平区阜新一街X号2单元9层2号房屋，被告并口头答应原告可以无限期的在出租房居住。2013年6月份，原、被告之间签订书面的《房屋租赁协议》，终止期限为2018年2月27日，月租金为550元/月，季度交租金。现被告称其自身生活需要，要求提前终止租赁关系，要求原告腾房，交还房屋。因原告是低保户，无其他房屋可供居住，也无其他去处××病缠身，实在不能腾出出租房屋。被告的行为不但违反了租赁协议约定，也给原告带来了很大的麻烦，侵害了原告的合法权益，因此，诉讼至法院。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行房屋租赁协议，原告有权继续在沈阳市和平区阜新一街X号2单元9层2号房屋居住；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、被告并没有口头答应原告可以无限期的在出租房屋居住；2、原、被告双方签订的是书面房屋租赁协议，而且只签订了一份协议，是在2013年6月5日签订的。该协议约定租赁期限为一年，至2013年6月2日至2014年6月1日止，该协议约定的租期早于2014年6月1日即满，双方并没有签订也未授权签订终止期限为2018年2月27日的房屋租赁协议；3、2014年6月1日其届满后，原、被告未就租赁达成一致意见，也未签订任何书面合同，被告曾多次要求原告腾出房屋但为了缓解原告住房的难题，只是同意原告于上打租三个月租金的协议向被告支付租金，并使用房屋，双方形成的是不定期租赁关系；4、2015年12月2日到2016年3月1日最后一个三个月租期届满后，被告因自身生活需要，于2016年3月3日向原告发出了书面终止房屋租赁合同通知书，要求立即终止不定期租赁关系，原告腾出房屋并给出了原告合理的腾出时间。2016年3月1日至今，原告没有向被告支付任何租金，双方租赁关系于2016年3月1日终止，原、被告租赁关系早已终止，原告无权要求被告履行所谓的房屋租赁协议无权继续在涉案房屋居住。另外，原告收到答辩人终止房屋租赁合同通知书后没有按期腾房，至今也没有支付任何房屋租赁费，严重侵犯了被告的合法权益。经审理查明，涉诉房屋位于沈阳市和平区阜新一街X号2单元9层2号，原系直管公房，承租人为被告。现被告已就该房屋参加房改。2013年6月2日，原告与被告委托代理人胡冬梅通过案外人腾达中介签订房屋租赁协议一份，约定原告承租涉诉房屋，租赁期限为2013年6月2日至2015年6月1日。2013年6月5日，原告与被告委托代理人胡冬梅再次通过案外人腾达中介就涉诉房屋签订房屋租赁协议一份，仍约定原告承租涉诉房屋，该份协议约定的租赁期限为2013年6月2日至2014年6月1日。涉诉房屋现一直由原告占有、使用。另查，2015年11月28日被告收取了原告最后一笔房租，即2015年12月2日至2016年3月1日的租金1650元。2016年3月3日，被告及中介向原告发出《终止房屋租赁合同通知书》，认为租赁合同已于2014年6月1日期满，之后双方形成了不定期租赁关系，从2015年11月28日最后一次支付租金至2016年3月1日，租期届满。要求终止租赁关系及要求原告腾退房屋。又查，被告分别于2014年2月20日和2015年3月2日办理了涉诉房屋租赁登记备案，并取得了涉诉房屋的《住宅房屋租赁证》两份。该两份《住宅房屋租赁证》上记载的租赁期限分别为2013年6月2日至2015年6月1日和2015年1月1日至2018年2月27日。上述事实，有《房屋租赁协议》（2013年6月2日签订）、《住宅房屋租赁证》、公有直管住宅租赁合同、收条、《住宅房屋租赁证》、房改房屋出售专用收款收据、《房屋租赁协议》（2013年6月5日签订）、《终止房屋租赁合同通知书》、证人证言及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，虽原、被告就涉诉房屋分别于2013年6月2日和2013年6月5日签订了两份租赁期限不一致的合同，但由于被告认为2013年6月2日签订的合同并非其真实意思表示，而原告对被告提交的2013年6月5日签订的租赁合同并未提出异议，且该合同签订日期在后，故可以确认双方于2013年6月5日签订的涉诉房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因此涉诉房屋的租赁期限应以双方2013年6月5日签订的租赁合同上记载的期限为准，即从2013年6月2日起至2014年6月1日止。虽原告主张双方于2015年2月27日在案外人腾达中介处又签订了一份《房屋租赁协议》，租赁期限为2015年2月27日至2018年2月27日，且办理相应房屋租赁登记备案，租赁期限应以该份协议为准。但庭审中，原告自认在签订该份协议时被告本人并未到场及在协议上签字，且代表中介出庭的证人亦证明该协议并非被告及中介所签，同时被告亦对该份协议不予认可。故该份协议并非被告真实意思表示，被告亦拒绝追认，该份协议并未成立，不具有约束力。对于原告办理房屋租赁登记备案取得的《住宅房屋租赁证》上记载的租赁期限问题，本院认为，因房屋租赁登记备案系房产管理机关的行政管理行为，其发出的《住宅房屋租赁证》上所记载的租赁期限并不必然与当事人双方约定的租赁期限相一致，且也不能反映该租赁期限是否为双方当事人的真实意思表示，故《住宅房屋租赁证》上记载的租赁期限不宜作为认定实际租赁期限的依据，对该份证据的证明力，本院不予确认。如上所述，原、被告双方就涉诉房屋的租赁关系已于2014年6月1日到期，双方之后未再签订有效的书面租赁合同，因此可以认定原告继续占有、使用涉诉房屋，被告按季度收取原告房租的行为系属双方形成不定期租赁关系，而被告于2016年3月3日向原告发出《终止房屋租赁合同通知书》，要求终止租赁关系并要求原告于2016年3月18日搬出房屋的行为系通知原告解除该不定期租赁关系，因该解除行为符合法律规定，故双方的租赁关系于2016年3月18日起解除，不定期租赁关系终止履行，对原告要求继续履行房屋租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：驳回原告南柏林的诉讼请求。案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告南柏林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 峰二〇一六年五月二十七日书记员 姜立娟本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。