广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）潮湘法民一初字第605号原告：黄惠卿，女，1973年3月8日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告：陈友林，男，1972年10月20日出生，汉族，住潮州市湘桥区。上列二原告之共同委托代理人：许锦深，广东创兴律师事务所律师。上列二原告之共同委托代理人：许湘辉，广东创兴律师事务所律师。被告：洪小筹，男，1976年11月3日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告黄惠卿、陈友林诉被告洪小筹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告黄惠卿、陈友林之共同委托代理人许湘辉到庭参加诉讼，被告洪小筹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄惠卿、陈友林诉称：原告黄惠卿与原告陈友林是夫妻，坐落于潮州市湘桥区吉街吉利稻埕路二XX巷5XX号之一自建六层楼房属于原告的夫妻共同财产。2012年12月17日，原告黄惠卿与被告洪小筹在见证人陈某的见证下签订《楼宇租赁合同书》，合同约定被告承租原告坐落于潮州市湘桥区吉街吉利稻埕路二XX巷5XX号之一自建六层楼房第2—6层共15套房（每层建筑面积110平方米），以及地面第一层及楼梯、天面租给乙方经营使用。租赁期自2012年12月17日起至2018年12月17日止，共六年。该楼房年租金为人民币56000元整，租金按每半年为一期交付一次的方式支付人民币28000元，每期满提前一个月缴付下一期租金。原告依约将租赁房屋交付被告后，被告自合同签订之日起至2015年5月17日前，被告都如期缴付租金和水电费。但自今年5月17日起，被告本应按照合同约定缴付半年租金28000元，原告多次追讨却被被告以各种理由拒之门外。根据原被告签订的《楼宇租赁合同书》第八款第2条约定，乙方未违约，甲方提出提前终止合同，租金、押金要全额退还一方，另赔偿一方一年租金。因此，秉承着法律公平公正的原则，在同等违约情况下，被告也应承担相应的违约责任，赔偿原告一年租金56000作为违约金。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判决：1、解除原告黄惠卿与被告洪小筹签订的《楼宇租赁合同书》，被告将承租位于潮州市湘桥区吉街村稻埕路二XX巷5XX号之一第2—6层共15套房屋交还原告；2、被告按合同约定向原告支付从2015年5月起暂计至2015年9月拖欠的租金人民币23333.3元（余租金至交付房屋之日止）；3、被告赔偿原告违约金人民币56000元；4、本案诉讼费由被告承担。本案审理期间，原告黄惠卿、陈友林明确其诉讼请求第二项为：被告按合同约定向原告支付从2015年5月起计至2016年5月17日止拖欠的租金人民币56000元。被告洪小筹没有作答辩，也没有提供证据。经审理查明：黄惠卿、陈友林于1998年1月12日登记结婚，系夫妻关系。位于潮州市湘桥区城西吉街吉利稻埕路5XX号的住宅用地的登记土地使用权人为陈友林（《国有土地使用证》证号列：潮府国用（2004）第00806314号，使用权面积为85.2平方米，登记时间为2004年9月29日），该住宅用地上由陈友林盖有六层楼房一幢，地址为潮州市湘桥区吉街吉利稻埕路二XX巷5XX号之一。陈友林就该住宅用上盖六层楼房尚未取得《建设工程规划许可证》和《房地产权证》。2012年12月17日，黄惠卿（甲方）、洪小筹（乙方）签订《楼宇租赁合同书》一份，该合同书的主要内容为：“一、甲方将座落于潮州市湘桥区吉街吉利稻埕路二XX巷5XX号之一自建六层楼房第2—6层共15套房（每层建筑面积110平方米），以及地面第一层及楼梯、天面租给乙方经营使用。配套：门禁系统，闭路监控系统，水、电、网络、停车场；天面可供绿化，太阳能、电视、网络、通讯塔等设施使用。二、租赁期限自2012年12月17日起至2018年12月17日止，共六年。三、租赁金额及付款方式该楼房年租金为人民币伍万陆仟元整（￥56000元），租金按每半年为一期，每一期交付一次的方式交付，即乙方需于合同签订之日向甲方支付第一期租金人民币贰万捌仟元整（￥28000元），每期满需提前一个月交付下一期租金。四、押金乙方需于合同签订之日向甲方支付租赁押金人民币壹万肆仟元整（￥14000元）。合同期满时乙方交清一切水电费用后，甲方退还乙方押金全款。五、身份证……八、违约责任1、乙方未经甲方同意拖欠满七天，甲方将有权把门锁掉。乙方合同期未满时要求退租、擅自将该楼房作为抵押物的情况，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，已交租金不予退还。2、乙方未违约，甲方提出提前终止合同，租金、押金要全额退还乙方，另赔偿乙方一年租金。九、租赁期满或合同终止……十二、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，自签订之日起生效。甲方签名：黄惠卿乙方签名：洪小筹见证人签名：陈某合同签约时间：2012年12月17日。”该合同还对双方其他权利义务作出约定。合同书签订后，双方均按合同约定履行各自的权利义务，但自2015年5月17日至今，洪小筹没有再按照合同约定缴付租金，黄惠卿、陈友林遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。本案审理过程中，黄惠卿、陈友林陈述洪小筹已支付自2012年12月17日至2015年5月16日止的租金合计人民币140000元，并支付押金合计人民币20000元，该押金现由其二人收执。同时，陈友林陈述其知悉并同意黄惠卿与洪小筹签订《楼宇租赁合同书》一事。经本院释明，黄惠卿、陈友林提出上述《楼宇租赁合同书》的效力由法院认定，其不提出确认该《楼宇租赁合同书》无效的诉讼请求。本院认为：陈友林与黄惠卿系夫妻关系，位于潮州市湘桥区城西吉街吉利稻埕路5XX号的住宅用地的登记土地使用权人为陈友林，该住宅用地上由陈友林盖有六层楼房一幢。黄惠卿经陈友林同意将该六层楼房出租给洪小筹，但因陈友林与黄惠卿对该六层楼房现尚未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，黄惠卿与洪小筹签订的《楼宇租赁合同书》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现该《楼宇租赁合同书》已被认定为无效，而洪小筹也没有提供证据证明其已将其所承租的租赁标的物交还黄惠卿、陈友林，故对黄惠卿、陈友林请求洪小筹交还租赁标的物即位于潮州市湘桥区吉街吉利稻埕路二XX巷5XX号之一第2—6层共15套房屋，本院予以支持。同时，黄惠卿、陈友林应将已收取的押金人民币20000元返还洪小筹。关于租金问题，根据房屋租赁合同解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，黄惠卿、陈友林主张洪小筹自2015年5月至今没有按照《楼宇租赁合同书》的约定缴付租金，而洪小筹也没有提供证据证明其已缴付上述租金，现黄惠卿、陈友林请求洪小筹支付自2015年5月17日起至2016年5月17日止的房屋占有使用费人民币56000元，该请求合法，本院予以支持。关于黄惠卿、陈友林请求洪小筹支付违约金人民币56000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，现黄惠卿、陈友林依据被认定为无效的《楼宇租赁合同书》中有关违约责任的约定向洪小筹请求违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告洪小筹应于本判决生效之日起30日内迁出潮州市湘桥区吉街吉利稻埕路二XX巷5XX号之一第2-6层共15套房屋，并将该房屋按现状交还原告黄惠卿、陈友林。二、被告洪小筹应于本判决生效之日起10日内向原告黄惠卿、陈友林支付自2015年5月17日起计至2016年5月17日止的房屋占有使用费人民币56000元。三、原告黄惠卿、陈友林于本判决生效之日起10日内向被告洪小筹返还押金人民币20000元。四、驳回原告黄惠卿、陈友林其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2540元，由原告黄惠卿、陈友林负担人民币1270元，由被告洪小筹负担人民币1270元。被告洪小筹应负担的上述受理费应于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  余佳丽人民陪审员  郑绍定人民陪审员  李潮生二〇一六年五月二十六日书 记 员  章 丹第7页共7页