青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异3号案外人（异议人）：韦×，女，壮族，1970年6月30日出生，公民身份号码×××，户籍所在地：贵州省贵阳市南明区博爱路**附**，住北京市丰台邻枫路**院2-2508。委托诉讼代理人：许亮，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志平，贵州存理律师事务所律师。申请人：五矿国际信托有限公司，统一社会信用代码91630000698540235A，住所地：青海省西宁市生物科技产业园纬二路**。法定代表人：王卓，该公司董事长。被申请人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码911101056336473148，，住所地：北京市朝阳区小武基路****院法定代表人：李艳敏，该公司董事长。被申请人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码911101055801389677J,住,住所地：北京市平谷区金海湖******/div>法定代表人：曹轶中，该公司董事长。被申请人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码91110105MA0048JG2L，住所，住所地：北京市朝阳区弘燕山水文园**楼**105内（01）div>法定代表人：孙帆，该公司董事长。本院在保全执行申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司申请诉前财产保全一案中，案外人韦×对本院查封的被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下位于北京市朝阳区××园对应的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人韦×称，贵院在（2020）青01财保11号裁定书财产保全执行过程中，将本人购买的××区房屋（其中包括：19号楼-1层1单元--101面积271.66平方米和19号楼1至2层1单元-101面积476.37平方米两个部分）对应土地使用权予以查封。该处房屋为异议申请人从山水文园凯亚房地产开发有限公司购买。弘燕山水文园19号楼1单元101号为现房样板间（现状为地下一层，地上，地上两层装修房屋。2019年7月异议人在现场查看该现房后，于2019年7月17日异议人与凯亚公司签订《购房意向协议书》，协议约定，异议人向凯亚公司购买其开发的××园房屋，记载房屋建筑面积为476.37平方米，建筑面积单价146，300元/平方米，房屋总价69.692.931元。优惠后总价人民币64，814.426元。同时，凯亚公司向原告所销售该房屋时承诺，地下，地下部分为赠送部分书签订及生效后，异议人按约定的时间，累计向凯亚公司支付全部购房款人民币64.814426元。在异议人与凯亚公司商品房预售合同纠纷一案诉讼过程中，异议人通过调取相关产权登记资料得知，该套房屋产权登记为19号楼-1层1单元--101面积271.66平方米和19号楼1至2层1单元101，面积476.37平方米两个部分。同时，凯亚公司对该房屋为购买地上部分赠送地下部分的事实给予确认。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条：“当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。"基于异议人已支付完毕全部购房款，故异议人依据前述规定，已完成对朝阳区弘燕山水文园19号楼1单元101号房屋的购买，且将基于前述《协议书》和销售承诺的履行取得××楼面积271.66平方米和19号楼1至2层1单元-101面积476.37平方米两个部分）的产权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，该处房屋对应土地使用权不得作为执行标的物。请求贵院停止对朝阳区弘燕山水文园19号楼1单元101号房屋（其中包括：19号楼-1层1单元--101面积27166平方米和19号楼1至2层1单元-101面积476.37平方米两个部分）对应土地使用权的执行，解除对该房屋对应土地使用权的查封措施。申请人五矿国际信托有限公司、被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院经审查查明，申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司申请诉前财产保全一案，本院于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款7********.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月12日本院以（2020）青01财保11号协助执行通知书，委托北京市第三中级人民法院向北京市朝阳区不动产登记事务中心协助查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。查封期限三年，自2020年5月11日至2023年5月10日止。北京市朝阳区不动产登记事务中心在本院送达回证上备注“有抵押、轮候”。本案涉案房屋在查封土地范围之内，案外人韦×遂向本院提出执行异议。另查明，2019年7月17日，韦×与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订《购房意向协议书》，以总价64814426元全额购买北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼1单元101号的房屋，建筑面积476.37平方米。北京市规划和自然委员会于2020年11月6日出具《不动产登记信息查询结果告知单》证实，案外人韦×名下无不动产登记。本院认为，本案争议的焦点为案外人对被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，位于北京市朝阳区××园的土地使用权，是否享有足以排除强制执行的权益。第一，本院诉前财产保全查封的位于北京市朝阳区××乡的位于北京市朝阳区××乡的位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目的土地使用权面积43982.72平方米，系登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，财产保全查封登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。第二，本院诉前财产保全查封虽然仅办理土地查封登记，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，本案涉案土地与地上建筑物均登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，土地查封因地上建筑物与土地使用权不可分性，及于地上建筑物，案外人韦×购买的位于北京市朝阳区××园的位于北京市朝阳区××园的位于北京市朝阳区××园不动产，在本案查封的土地之上。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全”的规定，本案案外人韦×对被保全财产基于实体权利提出书面异议，属对执行标的提出的异议，依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，案外人韦×以《购房意向协议书》签约购买房屋的基本内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定双方之间签订了合法有效的书面买卖合同。第四，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人韦×在本院诉前财产保全查封之前，签订合法有效的书面买卖合同，全额购买涉案房屋用于居住，并提供证据证实其名下无房产，符合上述法律规定，其权利能够排除执行。综上，案外人韦×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼1单元101号不动产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 卓 玛审判员 樊 静二〇二一年一月六日法官助理 王思思书记员 韩月娜附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。