上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1077号原告上海市闸北区鑫安公寓业主委员会，住所地上海市闸北—静安区。负责人王志量，职务主任。委托代理人刘忠凤。委托代理人姚志云，上海市杰豪律师事务所律师。被告段朝彤，男，1967年6月28日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托代理人张涌，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海市闸北区鑫安公寓业主委员会(以下简称鑫安公寓业委会)与被告段朝彤排除妨害纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年5月8日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销。2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。法院并依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告鑫安公寓业委会的负责人王志量及其委托代理人刘忠凤、姚志云，被告段朝彤的委托代理人张涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫安公寓业委会诉称，被告系原告小区内柳营路鑫安公寓529号1-3层(以下简称系争房屋)的业主。在小区业主反对的情况下，被告仍擅自对其房屋进行了违法改建，将原办公用房改建为商铺，并将1-3层原外墙面装饰全部拆除改建，与原设计的欧式风格大相径庭，与楼上居民住宅的外观极不协调，又擅自将1楼原窗口的部位破墙开门，对内部原有的房屋结构进行改变，破坏了整个房屋的承重结构。此外，被告还在小区外墙部位擅自开设出入口，严重影响了小区居民的出行。针对被告的违法改建行为，小区广大业主多次向原告、物业、居委、房管等部门投诉反映，原告也根据业主的强烈要求召开了业主大会专题讨论，并书面通知被告要求其停止违法改建行为，但被告均置若罔闻，我行我素至今。2015年1月，原告小区再次召开业主大会表决通过要求被告立即将柳营路鑫安公寓529号恢复原貌的决议，但被告仍拒不执行小区业主大会的表决结果。原告认为，根据《物权法》第七十条、第七十一条及小区管理规约的规定，被告在未经小区业主同意的情况下擅自对系争房屋的改建及对承重结构的破坏，侵害了其他业主的共有权利和合法权益，房屋风格的改变更对小区的整体规划风貌产生严重影响。为此，根据小区业主大会的授权，原告作为小区居民的代表，诉至法院，要求判令：1、被告对违法改建的系争房屋外墙面及房屋结构排除妨害，恢复原状(按照该房屋的立面图、平面图和施工说明恢复原状)；2、被告对违法拆除的系争房屋门前鑫安公寓区域内绿化、围墙排除妨碍、恢复原状(恢复原先小区围墙结构，并恢复原有绿化)；3、诉讼费由被告承担。被告段朝彤辩称，第一，系争房屋与鑫安公寓小区不属于同一物业管理区域，原告诉讼主体不适格。第二，被告购买的是二手房，上家已经对房屋包括外墙进行了部分装修，被告也进行了一定的变动，但未改变房屋承重结构。现原告未提供小区竣工资料，所以被告不同意对系争房屋外墙和结构恢复原状。第三，被告确实改建了围墙，在围墙上开门并调整了部分绿化，但这是因为消防部门在随检过程中发现整个小区布局缺乏消防通道，被告根据要求才进行此改动。所以也不同意对围墙和绿化恢复原状。经审理查明，2013年3月26日、27日，被告经登记先后取得本市静安区柳营路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室房屋产权。房屋用途为办公，建筑面积合计2016.60平方米。之后，被告对系争房屋进行了装饰装修，并在系争房屋南面围墙上开设一出入口，将该处围墙改建成大门，移除了此处原有绿化。2015年1月9日，上海市闸北区鑫安公寓业主大会(以下简称鑫安公寓业主大会)作出《关于召开业主大会的公告》：“2015年1月9日晚，鑫安公寓业委会召开了业主代表、楼组长会议，经大家讨论一致认为：鑫安公寓529号业主，违反上海市住宅物业管理规定第五十条第四款关于“禁止擅自改建、占用物业共用部分”的损害公共利益及他人利益的行为，未经业主大会同意，擅自对515弄(2、3、4)号1-3层进行内部和外立面的改建，强行敲掉小区南侧围墙，破墙开门，毁坏小区绿化，且劝阻无效。现提请召开业主大会进行征询，拟委托律师进行司法诉讼，恢复建筑、围墙、绿化的原貌。会后，业委会当即召开了业委会会议，讨论了业主代表、楼组长意见，为维护大多数业主的权益，决定即日起启动业主大会程序，征询表决：聘请律师进行司法诉讼，恢复原貌。业委会将按业主大会的决议执行。特此公告。本次业主大会征询方式：……”2015年1月26日，鑫安公寓业主大会作出《鑫安公寓业主大会表决结果的公告》，告知居民，根据表决结果，业委会将代表有关区域业主要求529号业主恢复原貌，依法维护多数业主的权益。2015年2月27日，专诚物业公司通过挂号信向被告发出《损害公共利益行为整改通知书》，称经鑫安公寓业主大会表决，被告擅自改建小区围墙为529号出入通道属于损害公共利益的行为，要求被告立即停止违规行为。本院另查明以下事实：1、上海市原闸北区规划和土地管理局(以下简称区规土局)存档的鑫安公寓总平面图、上海市房屋土地管理局制作的鑫安公寓地籍图上均显示，系争房屋所在楼幢属于鑫安公寓小区规划红线范围内。2、系争房屋目前一层的开门处，在区规土局存档的该楼幢南立面图上相同部位，显示为开窗；且目前二层、三层的开窗，与区规土局存档的该楼幢南立面图上的开窗造型相比，也有所不同。3、2013年9月19日，上海市公安局闸北分局交警支队针对“柳营路XXX号新建消防出入口”项目，出具《建筑项目交通设计审核意见单》。审核意见为：原则同意该项目新增一消防出入口，确保消防通道安全、环通。……2013年10月28日，上海市绿化和市容管理局针对上海粤商投资有限公司(以下简称粤商公司)的申请作出沪绿容许【2013】445号行政许可决定：原则同意柳营路XXX号新建消防出入口工程施工方案，准予占用柳营路XXX号围墙外公共绿地25平方米。……另，由上海市原闸北区公安消防支队存档的署期为2013年8月23日的《上海市闸北区公安消防支队消防监督检查记录》上载明：单位(场所)名称为“柳营路XXX号1-3楼装修工程”，检查内容和情况为“现场检查柳营路XXX号，缺少一出口，后增设使消防通道环通。”4、鑫安公寓《管理规约》第二条规定，业主应正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修等方面的相邻关系。第四条规定，业主应遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第六条规定，业主应按照房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。另，鑫安公寓《议事规则》第五条规定，物业管理区域内物业共有部分和公用设施设备的使用、改建建筑物及其附属设施等事项，属于业主大会议事内容。审理中，关于系争房屋是否在鑫安公寓小区范围内，原告称，系争房屋和鑫安公寓小区均由专诚物业公司进行管理、收费。被告则称，被告虽向专诚物业公司交纳物业管理费，但物业公司不提供保安和绿化服务。此外，原告还称，系争房屋所在的柳营路XXX号这幢楼有两种地址表示方式，房屋南面为“柳营路XXX号1-3层”，北面为“柳营路515弄2至4号办公室”，且系争房屋以上楼层均为住宅，整幢楼的维修资金都被纳入在鑫安公寓维修资金管理系统中统一管理。为此，原告提供了维修资金管理系统电脑屏幕截图(其中，“产业地址”栏项下包括了“柳营路515弄2至4号办公室”，其对应的“建筑面积”2016.60平方米，与系争房屋产权证附记中的建筑面积一致)。对此被告则称，该电脑屏幕截图未经过公证，对真实性无法确认，是否属于同一物业管理区域应当经过房管部门的确认。关于被告是否应对系争房屋恢复原状，原告提供了《关于柳营路XXX号办公房装饰工程的意见》、《违法建筑整改通知书》、《鑫安小区业主对柳营路XXX号1-3楼办公用房变性出售提出异议》、施工现场照片等，称2013年5月被告开始进行装修施工，8月8日专诚物业公司向被告发出整改通知书，并拍摄了现场已经开始敲外墙的照片。由于被告想将办公用房改建成商业用房，原告还向原闸北区房地产交易中心等相关部门反映了情况。10月，原闸北区房地产交易中心向被告发函，居委会、街道等部门就此组织协调，但被告均置之不理。对此被告则称，上述材料均未收到过。至于原告提供的施工设计图纸，施工中可能存在大量变更，应以最终的竣工图纸作为恢复原状的依据；对原告称由合夫贸易公司提供的施工前后对比图，认为合夫贸易公司并非本案当事人，被告也不确认其真实性。原告则称，该图纸系合夫贸易公司施工前向专诚物业公司提交备案之用，在施工现场及后续交涉过程中，合夫贸易公司和粤商投资公司的工作人员均称被告系其老板。审理中，被告曾表示将在庭后核实施工现场照片是否真实、被告是否进行过破窗开门等改建，但之后一直未有答复。此外，本院在审理中曾向区规土局调取系争房屋所在鑫安公寓小区的竣工资料。其经核实后表示，其处确无鑫安公寓的竣工备案材料，也未发现对设计图纸进行过变更的备案材料。审理中，关于原告诉请一(外墙及房屋结构)，原告表示，仅要求按照相关的工程图纸恢复外墙面的样貌，诉请中所指的“房屋结构”是指与外墙面相关的部分，比如一层由门恢复成窗时，应恢复相关墙体承重结构)；对不涉及房屋外墙面的房屋内部结构，原告不在本案中主张，保留诉权。对诉请二(围墙及绿化)，原告表示，系争房屋南面的小区围墙为西南-东北朝向，目前该围墙上有两扇大门，其中西南侧的那扇是小区原有大门，东侧的那扇是被告擅自破墙所开。原告要求将东侧大门恢复成与周边围墙一致的铁栅栏加砖墙样式，完成封闭状态；绿化方面，要求恢复成与周边一致的小花坛内种植低矮灌木样式。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《关于召开业主大会的公告》、《鑫安公寓业主大会表决结果的公告》、《损害公共利益行为整改通知书》、鑫安公寓《管理规约》、《议事规则》、鑫安公寓地籍图、鑫安公寓529号南立面图、6号房办公入口雨棚立面图、底层平面图、二层平面图、三层平面图等，被告提供的《上海市绿化和市容管理局关于准予柳营路XXX号新建消防出入口占用部分公共绿地的行政许可决定书》、《闸北区(县)公安分局交警支(大)队建筑项目交通设计审核意见单》、《上海市闸北区公安消防支队消防监督检查记录》，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，第一，关于系争房屋是否属于鑫安公寓小区范围内，原告诉讼主体是否适格。根据鑫安公寓地籍图、区规土局存档的小区总平面图的记载，结合被告与鑫安公寓其他业主均向同一物业公司缴纳物业管理费、系争房屋与所在楼幢的维修资金在同一账户中统一管理的事实，本院认为，系争房屋属于鑫安公寓小区的一部分。业委会作为业主大会的执行机构，经合法程序取得代表业主进行诉讼的权利，并无不当。第二、关于系争房屋外墙及房屋结构是否应恢复原状。根据相关法律规定，房屋“外墙”属于业主共有。根据本案查明的事实，系争房屋目前的外墙形状、颜色、相关结构，与区规土局备案的设计图纸的记载相比，确有改变；房屋用途与产权证的登记相比，也有所改变。现原告仅要求对系争房屋外墙及相关结构恢复原状，可予支持。被告虽主张设计图纸在施工中可能存在变更，应以竣工图纸为恢复依据，但并未就该节提供相应证据，且区规土局亦确无鑫安公寓小区的竣工备案材料或设计变更备案材料，故本院对被告该节意见不予采纳。同时，被告在审理中亦未提供证据证明这些改变系他人所为，因此，被告作为业主应对系争房屋外墙恢复原状。房屋一层在恢复过程中涉及“门”改“窗”时，对相关墙体也应恢复至符合建筑承重要求的结构。三、关于围墙及绿化是否应恢复原状。根据相关法律规定，“围墙”属于与房屋建筑配套建造的附属的建筑设施，围墙以内的绿化在小区建筑区划内，两者均属于业主共有。被告虽抗辩称对该部分进行改变系因相关部门的要求并已经过批准，但根据法律规定，业主对共有部分享有共同管理的权利，改建房屋附属设施属于与共有有关的重大事项，应由业主共同决定。现被告未根据相关法律和小区议事规则规定，自行对围墙和绿化进行了改建，原告要求恢复原状，应予支持。综上，兹依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条、第七十六条、第八十三条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告段朝彤应于本判决生效之日起十五日内对上海市静安区柳营路鑫安公寓529号1-3层房屋南面外墙面及房屋结构排除妨害，恢复原状(按照上海市原闸北区规划和土地管理局存档的鑫安公寓总平面图、6号房南立面图、底层平面图、二层平面图、三层平面图、办公入口雨棚立面图恢复原状)；二、被告段朝彤应于本判决生效之日起十五日内对上址房屋南面的西南-东北朝向外墙及绿化恢复原状(拆除围墙上的东侧大门，并将其恢复为与周边一致的铁栅栏加砖墙样式的封闭状态，恢复该大门处绿化为与周边一致的小花坛内种植低矮灌木样式)。案件受理费80元(原告上海市闸北区鑫安公寓业主委员会已预缴)，由被告段朝彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  吴 双人民陪审员  高贵荣二〇一六年五月二十日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。二、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。