北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终2413号上诉人（原审被告）龚文华，男，1958年9月14日出生。委托代理人陈刚，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王雅明，男，1953年12月29日出生。被上诉人（原审原告）杜实洁，女，1955年9月4日出生。二被上诉人之共同委托代理人王晓婷，北京市慧海天合律师事务所律师。原审第三人张海涛，男，1981年8月9日出生。上诉人龚文华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人龚文华之委托代理人陈刚，被上诉人王雅明及其与杜实洁之共同委托代理人王晓婷到庭参加诉讼，原审第三人张海涛经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年6月，王雅明、杜实洁起诉至原审法院称：我二人因帮助亲戚周转资金，于2014年9月以自身名义向张海涛借款171万元，在签订此合同过程中，张海涛要求我二人在空白纸上签字，基于张海涛为亲戚介绍办理此事，我二人即在该空白纸上签名。2014年12月9日，我二人因借款事宜找张海涛时被���单位人员告知查看一下北京市西城区×××201号房屋是否已被过户。我二人到房屋管理局查询时才发现，在我二人不知情的情况下，该房屋于2014年12月9日，由王娟代我二人将此房屋出售予龚文华，房屋出售成交金额为人民币271万元，并在查询买房资料时发现，当时在空白纸上的签名已添加委托书内容，具体委托事项包括我二人授权王娟出售涉案房屋等。我于2015年4月向北京市西城区人民法院提出诉讼要求王娟返还购房款，王娟当庭表示其并未收到龚文华支付的购房款。现诉至法院，请求法院判令龚文华支付购房款1000000元；二、诉讼费由龚文华负担。龚文华辩称：我与张海涛是朋友关系。2014年底，张海涛告诉我有一套房子出售，张海涛和我谈好合同价格为220万元，我觉得房子比较便宜，就想买这个房子。2014年12月5日至9日之间，张海涛带来了已有王雅明、��实洁签字的涉案房屋的买卖合同、经过公证的王雅明、杜实洁授权王娟出售房屋的授权委托书，当时王娟也在场，我核实了买卖合同上王雅明、杜实洁的签名与公证过的授权委托书上的签名是一致的，我就签订了房屋买卖合同，成交价格是220万元。2014年12月5日，我先给了张海涛20万元定金，2014年12月9日，张海涛、王娟和我去办理了涉案房屋的过户手续，过户之后，我给了张海涛130万元房款，12月29日给了张海涛30万元房款，2015年1月2日我给了张海涛26万元，2015年2月10日我给了张海涛最后的14万元，以上一共220万元房款。我依照合同履行了自己的义务，所以我不同意再给付王雅明、杜实洁任何钱款。张海涛述称：当初是王雅明、杜实洁的亲戚向万国典当行借款，把王雅明、杜实洁的涉案房屋抵押给了万国典当行，由于王雅明、杜实洁还不起万国典当行的利息���本金，王雅明、杜实洁的亲戚就找到了我，提出向我借款171万元，为了帮王雅明、杜实洁把涉案房屋从典当行赎回，王雅明、杜实洁向我借款171万元，了结向万国典当行的借款，并解除万国典当行对涉案房屋的抵押登记。我与王雅明、杜实洁办理了借款公证，并将涉案房屋进行了抵押登记，我为了防止王雅明、杜实洁不还我钱，当初经过王雅明、杜实洁同意，就让王雅明、杜实洁授权王娟买卖房屋，上述手续都是经过公证过的。这些手续办完之后，我就借给了王雅明、杜实洁171万元，当时约定的还款期限是2个月，2个月期间王雅明、杜实洁的亲戚去世了，王雅明、杜实洁与其亲戚都没能将借款还我。之后我就找王雅明、杜实洁商量，王雅明、杜实洁说现在还不起本金和利息，我和王雅明、杜实洁商量出售房屋，王雅明、杜实洁表示同意出售涉案房屋。王雅明、杜实洁岁数比较大，又有出售房屋的授权委托书，就由受托人办理的房屋买卖的手续。卖房时，是我找的买主，我跟我周围的朋友说，我现在着急用钱，想把房子便宜点卖了，就找到了我的一个朋友龚文华，然后龚文华想买房，而且手里也有钱，就这样成交了，是以220万元的价格成交的。出售房屋所得220万元是我收取的，龚文华支付给我的方式有现金也有转账。我收取的220万元房款，扣除王雅明、杜实洁向我借款的本金171万元、借款利息141006.6元、违约金共88065元，涉案房屋当时对外出租，清退租户支出8万元，支付租户剩余水电费1800元，借款公证费5710元，委托公证720元，涉案房屋出售时补交土地出让金25855.59元，支付契税27100元，房屋过户时物业费支出3500元，扣除上述费用后，目前剩余116242.81元，这些钱目前还在我手里。原审法院经审理查明：王雅明、杜实��系夫妻关系。北京市宣武区（现为西城区）×××201号房屋原为王雅明名下单独所有的产权房屋。2014年9月18日，王雅明、杜实洁与张海涛签订《抵押借款合同》，双方约定王雅明、杜实洁向张海涛借款171万元用于资金周转，借款期限为自实际转账之日起两个月；双方同时约定王雅明、杜实洁将涉案房屋抵押给张海涛作为履行还款义务的担保；双方另对借款的利息、违约责任、房屋抵押等问题进行了约定。同日，王雅明、杜实洁在北京市方正公证处办理了委托王娟代理其出售涉案房屋、办理产权过户、收取房款等相关手续的公证。2014年9月19日，张海涛通过转帐方式支付王雅明171万元。2014年9月22日，张海涛获得了涉案房屋的抵押权，并在房管部门办理了抵押登记。庭审中，王雅明、杜实洁主张2014年12月9日其因借款的���情找张海涛时被告知查询一下涉案房屋的情况，其到房管部门查询发现涉案房屋已由王娟以271万元的价格代理出售，但其并未收到房款。王雅明、杜实洁提交如下证据：证据一、2014年12月9日的《存量房屋买卖合同》（网签版），该合同中约定的房屋成交价格为271万元，出卖人签字为王娟代理，买受人为龚文华签字。证据二、2015年6月11日王雅明、杜实洁起诉王娟委托合同纠纷的庭审笔录，该笔录记载王娟未收到房款。龚文华及张海涛对上述证据的真实性均认可，但不认可涉案房屋的成交价格为271万元。龚文华主张涉案房屋的成交价格为220万元，其已全部支付给张海涛。龚文华提交如下证据：证据一、《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），第二条第（四）项约定：┅┅2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为张海涛；合同第四条第（一）项约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为220万元。（由张海涛代收房款。注：该内容为手写字迹）。合同第十条第（一）项约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同中对于房价款的给付时间未进行约定。该合同落款处没有签约时间，出卖人：王雅明（签名）、杜实洁（签名）买受人：龚文华（签名）。王雅明、杜实洁主张该签名是在向张海涛借款时，在白纸上签的名字，二人主张其从未见过此份合同，也从未委托过张海涛代收房款，该合同中约定的房屋成交价款明显低于市场价格，其要求按照网签合同确定的价格支付房款，龚文华向张海涛支付的220万元其同意折抵171万元债务，剩余49万元，张海涛无权收取，龚文华应向其支付剩余房款100万元。张海涛认可合同中“由张海涛代收房款”的字迹为其本人书写，但主张其是在王雅明、杜实洁知情的情况下书写的。龚文华主张其见到此合同时，上面已有了王雅明、杜实洁的签名，同时该合同中亦写明了“由张海涛代收房款”的字迹。其已按照该合同约定的金额支付了购房款，不同意再向王雅明、杜实洁支付房款。龚文华、张海涛均主张涉案房屋的实际成交价格就是220万元，因为该价格过低，不能通过网签，所以才在网签合同中填写了271万元的价格。证据二、收条及转帐凭证记录如下内容：1、2014年12月5日的收条：“今收到龚文华交来购买宣武区×××201房产购房定金贰拾万元整（200000）。收款人：张海涛”。2、2014年12月9日收条：“今收到龚文华交来购买宣武区×××201房产购房首付款壹百叁拾万元整（1300000）。收款人：张海涛”。3、2014年12月29日，龚文华向张海涛转帐30万元。4、2015年1月2日，龚文华向张海涛转帐26万元。5、2015年2月10日收条：“今收到龚文华交来购买宣武区×××201房产购房尾款拾肆万元（140000），房款已全部结清。收款人：张海涛”。张海涛认可收到上述220万元款项，王雅明、杜实洁认为张海涛代收的220万元款项没有合法根据，但其同意抵销对张海涛171万元的债务，龚文华应向其支付剩余房款100万元。上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、产权证、收条、转帐凭证、公证委托书、《抵押借款合同》等证据在案佐证。原审法院经审理认为：本案争议焦点是涉案房屋的成交价格及张海涛是否有权代收房款。针对房屋成交价格问题，法院认为，涉案房屋买卖合同中有双方当事人的签字，王雅明、杜实洁虽主张其在该纸张上签字时并没有合同的相关内容，但未提交证据加以证明，法院对此难以采信。涉案合同中约定房屋的成交价格为220万元，王雅明、杜实洁对此不予认可，龚文华及张海涛均陈述因该价格过低，不能通过网签，故在网签合同中约定的成交价格为271万元，但实际履行的成交价格为220万元，对此问题，法院认为，张海涛在王雅明、杜实洁不能及时偿还借款的情况下，为尽快实现其债权决定将涉案房屋出售,并征得了王雅明、杜实洁的同意，但张海涛与龚文华确定的220万元的房屋交易价格并未征得王雅明、杜实洁同意，现王雅明、杜实洁主张履行涉案房屋买卖合同，法院对此不持异议，由于220万元的成交价格无法通过网签，张海涛与龚文华将网签价格调整至271万元，王雅明、杜实洁亦主张按照271万元的价格履行涉案房屋买卖合同，根据220万元价格办理网签受阻的事实以及诚实信用及公平原则，法院认为双方此后办理网签时确认的271万元价格作为双方买卖合同的成交价格更符合双方真实意思，更加公平、合理。关于张海涛代收房款的问题，龚文华主张根据买卖合同的约定其已向张海涛支付了220万元购房款，张海涛亦认可其收到了龚文华给付的220万元房款，王雅明、杜实洁虽不认可曾授权张海涛收取房款的事实，但未提交证据推翻合同中的相关约定内容，龚文华据此向张海涛支付房款的行为并无不当，同时，王雅明、杜实洁在庭审中亦同意在张海涛认可收到的220万元房款中折抵其对张海涛所负的债务171万元，故根据王雅明、杜实洁该项意见及在案证据，法院认为王雅明、杜实洁授权张海涛代收房款的事实成立，王雅明、杜实洁与张海涛��间抵销171万元债务后剩余款项的结算、返还问题，与本案不属同一法律关系，王雅明、杜实洁应与张海涛另行解决。综上所述，法院认定王雅明、杜实洁与龚文华之间买卖涉案房屋的成交价格为271万元，龚文华已支付220万元，剩余51万元购房款，龚文华应当及时支付王雅明、杜实洁，王雅明、杜实洁请求龚文华支付购房款的数额有误，对其请求的合理部分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年12月判决：一、自本判决生效之日起七日内，龚文华给付王雅明、杜实洁购房款五十一万元。二、驳回王雅明、杜实洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民��诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，龚文华不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第一项，其主要理由为：龚文华与王雅明、杜实洁所签房屋买卖合同的真实成交价格为220万元，签订网签合同是买卖双方办理过户的要求，网签价格不能代表真实交易价格。王雅明、杜实洁同意原判决。张海涛未提起上诉。本院经审理查明：原审法院依据有效证据对本案事实的描述客观，本院对原审法院查明的事实予以确认。二审审理中，关于为何以271万元签订网签合同，龚文华称：当时他们说怎么签就写了，听说房管局有限制的价格。龚文华另称：《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）于网签合同之前签订，房屋买卖过程中龚文华曾要求与房屋出卖人见面，但是张海涛说出卖人年纪大了，不想见面，房屋买卖是与王娟、张海涛进行的磋商。以上事实，有当事人陈述在案佐证。本院认为：本案的主要争议焦点为龚文华与王雅明、杜实洁买卖涉案房屋的真实交易价格为220万元还是271万元。龚文华与王雅明、杜实洁签订有《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）和网签合同两份合同，《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）中约定的房屋交易价格为220万元，网签合同中约定的房屋交易价格为271万元，根据龚文华在庭审中的陈述，网签合同签订时间晚于《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），实质上，在网签合同中买卖双方对房屋交易价格的约定进行了变更，现龚文华仍主张房屋交易价格为220万元，其应就该主张承担举证责任，而在本案审理过程中，龚文华并不能提供充分的证据证明房屋的真实交易价格为220万元，亦不能对网签合同中变更房屋价格进行合理解释，故本院对于龚文华提出的网签合同约定的交易价格不能作为买卖双方真实意思的主张不予支持。原审法院综合考量房屋卖买合同签订的情况以及诚实信用、公平原则，认定双方买卖涉案房屋的成交价格为271万元，并无不当，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6900元，由王雅明、杜实洁负担2450元（已交纳），由龚文华负担4450元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费8900元，由龚文华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高宝钟审 判 员  霍翠玲代理审判员  马 潇二〇一六年五月二十五日书 记 员  李 丽