重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终1334号上诉人（原审被告）重庆中百仓储超市有限公司。法定代表人张冬生，董事长。委托代理人古海峰，重庆兴瑜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭伍明。委托代理人唐章富。被上诉人（原审原告）徐雪琼。委托代理人唐章富。被上诉人（原审被告）重庆融创亚太实业有限公司。法定代表人商羽，该公司总经理。委托代理人江智莉。委托代理人唐相林，男，1986年2月28日出生。上诉人重庆中百仓储超市有限公司（以下简称中百超市）与被上诉人彭伍明、徐雪琼、重庆融创亚太实业有限公司（以下简称融创亚太公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2015年6月12日作出（2013）南法民初字第04346号民事判决。中百超市对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。一审经审理查明：融创亚太公司原系重庆市南岸区亚太路1号亚太商谷三期商业86号商铺（包括重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附381号、重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附382号）的所有人。2011年6月30日，由中百超市作为乙方（××）与融创亚太公司作为甲方（××）就该商铺签订了《重庆亚太商谷商铺租赁协议》，约定由乙方承租甲方所有的重庆市南岸区亚太路1号的亚太商谷三期86号商铺。商铺套内面积为566.04平方米，建筑面积651.42平方米，以套内面积作为租金计算的依据；租期自2011年11月1日起至2017年10月31日止共计6年；2011年11月1日至2012年4月31日为免租期，免租期后从2012年5月1日至2017年10月31日内采用递增方法收取租金，租金按季支付，2012年5月1日至2012年7月31日租金76416元须于2011年10月30日前支付，以后每季租金须于上期期末前15日内交付；乙方以银行转账的方式向甲方支付租金，甲方需提前15日将租金发票交与乙方，乙方在约定的时间、方式支付给甲方；为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金，乙方须于合同签订时向甲方交付一个月租金即25472元作为租金保证金；如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，冲抵不足部分乙方仍需缴纳，前述保证金被冲抵部分乙方须及时补足；如乙方违反本协议约定任何条款，甲方可扣留全部或部分租金保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方直接或间接的损失，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足；乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日，甲方有权解除本协议而无需承担违约赔偿责任，因违反本款约定导致本协议解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。乙方拖欠租金、物业管理费等费用，每日应按照拖欠费用3‰向甲方等缴纳滞纳金（违约金），从应付日至实付日止。乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定，但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任；乙方二次装修的相关消防审批、施工、验收等工作由乙方自行负责办理，费用由乙方承担。甲方应协助乙方处理相关事宜。如在租赁期限内，甲方将租赁房屋转让（出售）丙方或其他第三人，甲方有权将收取的租金保证金直接转交丙方或其他第三人，转交后甲方或物业公司出具给乙方的收据（收条）自行作废，对此，甲方无需征得乙方同意或通知乙方，乙方无任何异议，但甲方须负责将丙方签收的保证金收据转交给乙方，租赁期限届满后由乙方与丙方或其他第三人自行办理退费（结算）事宜；在租赁期限内若甲方自由将该商铺转让（出售）丙方或其他第三人，乙方应无条件接受，甲方保证产权发生转移后，双方租赁合同仍然有效且内容不变，新产权人应无条件接受本合同内容（若有异议，应根据当时情况赔偿乙方），自甲方将该商铺转让（出售）给丙方或其他第三人后，本合同中赋予甲方享有的所有权利与义务均转移至丙方或其他第三人，无需征得乙方同意，同时乙方自愿放弃对该商铺的优先购买权并同意继续按本合同内容履行自身义务，乙方与丙方无须另行签订《商铺租赁协议》，双方均严格遵照本合同内容执行。同日，甲乙双方又签订《协议书》，约定：签订本协议时，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，同时乙方承诺在2年内不会提前撤场（退场）或改变经营用途、转让商铺，如乙方履约期满后，甲方将10000元履约保证金全额无息返还乙方。上述协议签订后，中百超市按照合同约定向融创亚太公司支付了租金保证金25472元及履约保证金10000元，共计35472元。2011年9月23日，该商铺通过消防验收，2011年9月30日完成竣工验收。2011年8月30日，彭伍明向融创亚太公司递交《情况说明》，表示愿意购买该公司所有的位于重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86号商品房，但需融创亚太公司为其所购买的商品房办成两个产权证，所产生的费用由彭伍明全部承担，并愿意先行与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，暂不办理合同网签备案等手续。同日，彭伍明与融创亚太公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定于2011年10月30日交房。同年11月10日，融创亚太公司向中百超市发出函件，函件载明：“由于我司将此房产销售给第三方（××），贵司需将租金支付给第三方，第三方向贵司提供有效收据，此间所产生的房屋租赁税费由第三方全额承担。”2011年12月12日，融创亚太公司与彭伍明、徐雪琼夫妻签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由彭伍明、徐雪琼购买原系融创亚太公司所有的位于重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86号、86-1号商品房，即融创亚太公司出租给中百超市的商铺。该份合同与彭伍明与融创亚太公司于2011年8月30日签订的合同相比，变更交房日期为2011年12月16日，其他内容没有变更。2011年12月27日办理了产权过户手续，将上述房屋（重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附381号、382号）的产权登记于彭伍明，徐雪琼名下。关于涉案商铺的交接房情况，《中百仓储重庆公司亚太店房屋交接表》上载明出租方为彭伍明、接收方为中百超市的工作人员刘向前，落款日期为2011年12月20日，另备注实际接房时间为2011年11月1日。在附页《（亚太店）设备交接表》中备注了中百超市提出的整修意见。彭伍明、徐雪琼陈述称该商铺实际是由融创亚太公司交接给中百超市的，彭伍明、徐雪琼并未实际查看房屋情况，房屋交接表上的签名系后来补上的。中百超市认为商铺不符合合同中约定的交接房标准，其已提出整改意见，而融创亚太公司并未及时整改并另行约定交房时间，故并未实际交房。2012年3月7日，融创亚太公司以中百超市未能按约接房并未按约交纳租金为由，以特快专递方式向中百超市寄出《解约通知书》，要求解除与中百超市签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》以及《协议书》，特快专递的寄件人为唐良红，地址为重庆市南岸区亚太路1号亚太商谷物业管理有限公司。当月15日，融创亚太公司向中百超市寄出有丙方彭伍明、徐雪琼签字的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》。同年4月17日，中百超市以特快专递方式向融创亚太公司收件人唐良红寄出了律师函，同意与融创亚太公司解除与其签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》。同年12月26日，彭伍明、徐雪琼向中百超市发出解除《重庆亚太商谷商铺租赁协议》的通知，要求与其解除该协议。按照约定，2012年5月1日至7月31日，中百超市应当支付的租金金额为76416元；8月1日至10月31日应当支付的租金为76416元；11月1日至12月31日应当支付的租金为53492元，共计206324元。一审法院认为，融创亚太公司与中百超市签订《商铺租赁协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，融创亚太公司以“带租旺铺销售”作为其营销手段，在与中百超市签订《商铺租赁协议》时即采用的留有丙方的格式合同，并且在协议中约定了在租赁期内将商铺转让后××与新的××的权利义务。中百超市在与融创亚太公司签订该租赁协议时应当是明知该商铺可能会转让于第三人的情况，且在合同中明确了放弃优先购买权，该商铺转让于第三人后，仍然沿用该租赁协议中的出租方与承租方的权利义务。2011年8月30日，融创亚太公司与彭伍明、徐雪琼夫妻签订《重庆市商品房买卖合同》，并于同年12月27日办理了产权过户手续，将上述房屋的产权登记于彭伍明，徐雪琼名下。而在2011年11月10日，融创亚太公司就已函告中百超市已将该商铺转让给了第三人。从该商铺转让协议签订之日起，融创亚太公司作为出租方的权利义务就已全部转移至彭伍明和徐雪琼，该租赁协议的合同相对人即变更为彭伍明、徐雪琼与中百超市，二者之间的租赁协议不是新的协议，租赁合同关系存在。故对中百超市关于该协议出租方变更为彭伍明、徐雪琼后系新合同，其对新合同不予认可的辩解意见不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2012年3月7日，融创亚太公司在该租赁商铺已过户给彭伍明、徐雪琼以后向中百超市发出《解约通知书》，但此时其已不再是该合同的相对人，所发的《解约通知书》亦不具有解除合同的法律效力，故中百超市回复的同意解除合同的函也不具有相应法律效力。2012年12月26日，彭伍明、徐雪琼按照商铺租赁协议的约定，以中百超市逾期未交租金为由向中百超市发出解除租赁合同的通知，方产生解除租赁合同的法律后果。该租赁商铺于2011年9月23日通过消防验收，2011年9月30日完成竣工验收，彭伍明与中百超市的员工刘向前均于2011年12月20日在房屋交接表上签字确认。融创亚太公司与中百超市签订租赁协议时，已明确约定了××自行承担商铺的装修或改造费用和责任，中百超市也没有提供证据证明该商铺的消防设施设备不合格的事实。故应当认定中百超市已从融创亚太公司处接房。彭伍明、徐雪琼向融创亚太公司购买该商铺后，即使事实如彭伍明、徐雪琼所陈述，房屋交接表上的签名系后来补签，彭伍明、徐雪琼一直未实际查看房屋实际情况。但其作为买方在未查看房屋实际情况的条件下即签字确认，在一审审理过程中也并未举示商铺不符合交房条件的证据，且彭伍明、徐雪琼是否从融创亚太公司处接房并不影响中百超市接房的事实。故中百超市以该房屋不符合交房条件，其一直未接房为由拒交租金的辩解意见不予采纳。《商铺租赁协议》中约定：关于免租期约定，并不适用于乙方提前解约之情形，如乙方在租赁期限届满前，提前解除甲乙双方签署的《商铺租赁协议》，则乙方仍应协议之约定向甲方补交（补足）免租期内的租金及其他费用。如前所述，中百超市回复融创亚太公司同意解除租赁协议的函并不具有法律效力，亦不能视为其提前解除租赁协议。而租赁协议中关于乙方未按约定支付租金的情况，规定了相应的扣除保证金和支付滞纳金的条款。故对于彭伍明、徐雪琼要求中百超市支付免租期的租金的请求，不予支持。关于彭伍明、徐雪琼主张的履约保证金10000元及租金保证金25472元，融创亚太公司辩称已将该款项用于抵扣中百超市所拖欠的物业管理费。但在中百超市与融创亚太公司签订的补充协议中约定，该保证金系保证中百超市不得提前撤场或改变商铺用途等，故该保证金在租赁关系转移时应当随之转移，且中百超市拖欠物业费系另一法律关系。故对彭伍明、徐雪琼该项诉讼请求，予以支持。关于彭伍明、徐雪琼主张的滞纳金，因租赁协议中约定的标准过高，应按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准计算为宜，计算时限自中百超市依约应当交纳租金之日起计算至实际付清之日止。该商铺自融创亚太公司转让给彭伍明、徐雪琼后，融创亚太公司即退出该租赁协议。本案中，中百超市与融创亚太公司不存在承担连带责任的法律基础。故对于彭伍明、徐雪琼请求中百超市、融创亚太公司承担连带责任的主张不予支持。对于彭伍明、徐雪琼请求的律师费26000元，有合同约定，彭伍明、徐雪琼举示了发票证明其已支付6000元，另举示了委托代理合同，拟证明如果胜诉后，在判决生效后十日内另行支付20000元。但该费用尚未实际产生，故对于此20000元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百零六条第一款、第二款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆中百仓储超市有限公司支付原告彭伍明、徐雪琼自2012年5月1日起至同年12月31日止的房屋租金206324元（自本判决生效后十日内支付）；二、被告重庆融创亚太实业有限公司向原告彭伍明、徐雪琼支付从重庆中百仓储超市处取得的保证金共计35472元；三、被告重庆中百仓储超市有限公司以所欠房屋租金为基数，自2012年5月1日起至支付完毕为止，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准向原告彭伍明、徐雪琼支付滞纳金；四、由被告重庆中百仓储超市有限公司支付原告彭伍明、徐雪琼律师费6000元（自本判决生效后十日内支付）；五、驳回原告彭伍明、徐雪琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9052元，由被告重庆中百仓储超市有限公司承担（原告彭伍明、徐雪琼已全部缴纳，被告重庆中百仓储超市有限公司于本判决生效后十日内交付给原告彭伍明、徐雪琼）。”中百超市不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判驳回彭伍明、徐雪琼对中百超市的诉讼请求。主要理由：1、中百超市是与融创亚太公司之间签订的房屋租赁合同，融创亚太公司与彭伍明、徐雪琼签订了两次商品房买卖合同，是后一个合同最终发生了物权变动效力，而物权变动后，并未通知中百超市，中百超市与彭伍明、徐雪琼并没有建立租赁关系。2、融创亚太公司于2012年3月7日直接向中百超市发出了解约通知，中百超市已表示接受该意思表示（事实上中百超市也从未使用过租赁物）,故双方的房屋租赁合同已经解除，中百超市不应再向出租方支付租金。3、即使应支付租金，一审的认定还存在矛盾之处，一方面认定彭伍明、徐雪琼已承接融创亚太公司作为××的权利义务，另一方面，一审又无视根据合同约定的中百超市支付租金的前提是出租方需先提前15日将发票交与中百超市，而彭伍明、徐雪琼作为××不能开具发票，故一审判令中百超市直接支付租金也是完全错误的。彭伍明、徐雪琼及融创亚太公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。二审经审理查明：2011年11月17日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86-1建筑面积为366.13平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为3552906元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1782906元。2011年12月12日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司还签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号21、23幢裙楼吊2-商业86号建筑面积为278.42平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为2701836元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1351836元。二审还查明：融创亚太公司于2011年11月17日向彭伍明、徐雪琼出具了两张金额分别为1782906元和1351836元的购房款发票。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人中百超市与被上诉人融创亚太公司签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。双方当事人在二审诉讼中主要争议中百超市与彭伍明、徐雪琼之间是否已形成了租赁关系、本案租赁合同是否在2012年4月已经解除。关于本案租赁关系的主体问题，本院认为不能认定彭伍明、徐雪琼已取代融创亚太公司而与中百超市形成了租赁关系。其一，虽然融创亚太公司在2011年8月30日与彭伍明、徐雪琼签订了《重庆市商品房买卖合同》后于2011年11月10日向中百超市发函告知其将房屋销售给第三方（××）（并未指明买受人是谁），但融创亚太公司在2011年11月17日和2011年12月12日就涉案房屋重新与彭伍明、徐雪琼签订正式的两份《重庆市商品房买卖合同》（已办理合同备案登记）、彭伍明、徐雪琼据此于同年12月27日办理产权变更登记手续从而成为涉案房屋的产权人后，直至2012年3月7日向中百超市发出解约通知以前，并未将房屋产权变更的情况告知中百超市，故不能认定中百超市在2012年3月7日已知晓彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人。其二，融创亚太公司虽于2012年3月15日向中百超市寄送了有丙方彭伍明、徐雪琼签字的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》，但由于融创亚太公司并未提交其与彭伍明、徐雪琼签订的《重庆市商品房买卖合同》，彭伍明、徐雪琼也未向中百超市出示过其新办理的房屋产权证书，且在此之前彭伍明、徐雪琼又无证据证明其向中百超市主张过任何租金权利，故不能由此推断中百超市在3月15日就知道彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人。所以，虽然《重庆亚太商谷商铺租赁协议》约定“在租赁期限内若甲方自由将该商铺转让（出售）丙方或其他第三人，乙方应无条件接受，甲方保证产权发生转移后，双方租赁合同仍然有效且内容不变，新产权人应无条件接受本合同内容（若有异议，应根据当时情况赔偿乙方）……”，但是，由于不能认定中百超市在2012年3月已确知涉案房屋转让的事实，故不应认定中百超市已与新产权人彭伍明、徐雪琼建立了租赁关系，在2012年3月中百超市的合同相对人仍应认定为融创亚太公司而非彭伍明、徐雪琼。关于合同解除与否问题，在融创亚太公司于2012年3月7日向中百超市发出解约通知后，中百超市已于同年4月17日回函表示同意解除双方租赁合同关系，故应认定双方合同至此已经解除，中百超市不应再向出租方支付租金。一审判令中百超市支付2012年5月1日之后的租金缺乏依据。合同解除之后，涉案保证金的返还问题应该在合同双方中百超市与融创亚太公司之间进行认定，故一审判令融创亚太公司向彭伍明、徐雪琼支付合同保证金也缺乏依据。同样，彭伍明、徐雪琼主张的律师费因缺乏依据也不应得到支持。综上，中百超市的上诉理由成立，本院予以支持。本院根据二审查明的新事实对本案予以改判。根据根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第04346号民事判决；二、驳回彭伍明、徐雪琼的诉讼请求。一审案件受理费9052元，二审案件受理费9052元，合计18104元，由被上诉人彭伍明、徐雪琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一六年五月十八日书 记 员  黄献丽