福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终602号上诉人（原审被告）刘五福，男，1965年2月11日出生，汉族，农民，住南靖县。委托代理人蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。委托代理人冯卢亮，福建泾渭明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏德林，男，1991年2月6日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。被上诉人（原审原告）魏锦明，男，1967年12月5日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。以上两被上诉人的共同委托代理人魏友展，福建中闽律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托代理人苏志梅，福建中闽律师事务所律师。上诉人刘五福因与被上诉人魏德林、魏锦明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市南靖县人民法院（2015）靖民初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘五福及其委托代理人冯卢亮，被上诉人魏德林及魏德林、魏锦明的共同委托代理人魏友展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2013年6月25日，刘五福（甲方）与魏锦明（乙方）签订一份《委托代建房屋协议书》，内容如下：“魏锦明拟在南坑镇兰花街-溪仔口建设房屋，委托刘五福建设，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条房屋情况：房屋座落：南靖县南坑镇兰花街-溪仔口。房屋房号为13号房，建筑面积约平方米（最终实际建筑面积以县房管局测绘数据）。房屋房号平面图见附件。第二条建设成本：魏锦明应付刘五福建设成本按每平方米价格为人民币元计180000元（大写壹拾捌万元正）。第三条房屋交付日期：刘五福应于2013年6月30日前将房屋建设完成交付魏锦明。第四条魏锦明付款时间：魏锦明按下列时间付款：1、预付定金叁万元正2、第五条魏锦明逾期付款的处理：如超过上述约定期限的，刘五福有权按照下述约定，追究魏锦明违约责任：魏锦明应支付逾期付款及其利息，按银行同期贷款利率计算。此外，魏锦明还应向刘五福支付违约金。第六条本协议书一式两份，双方各执一份。双方签字、盖章后生效。”同日，刘五福（甲方）与魏德林（乙方）签订一份《委托代建房屋协议书》，内容如下：“魏德林拟在南坑镇兰花街-溪仔口建设房屋，委托刘五福建设，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条房屋情况：房屋座落：南靖县南坑镇兰花街-溪仔口。房屋房号为14号房，建筑面积约平方米（最终实际建筑面积以县房管局测绘数据）。房屋房号平面图见附件。第二条建设成本：魏德林应付刘五福建设成本按每平方米价格为人民币元计145000元（大写壹拾肆万伍仟元正）。第三条房屋交付日期：刘五福应于2013年6月30日前将房屋建设完成交付魏德林。第四条魏德林付款时间：魏德林按下列时间付款：1、预付定金叁万元正2、第五条魏德林逾期付款的处理：如超过上述约定期限的，刘五福有权按照下述约定，追究魏德林违约责任：魏德林应支付逾期付款及其利息，按银行同期贷款利率计算。此外，魏德林还应向刘五福支付违约金。第六条本协议书一式两份，双方各执一份。双方签字、盖章后生效。”魏德林分别于2013年6月25日、2013年6月29日、2013年10月16日、2014年6月9日、2015年1月20日、2015年1月21日分六次支付给刘五福房屋款合计人民币275000元。讼争的房屋至今未取得《土地使用证》及《房屋所有权证》，刘五福已于2013年11月17日将诉争的13号房屋、14号房屋分别交由魏锦明、魏德林使用。原判另查明，据《南坑镇关于开展“造福工程”搬迁对象调查摸底情况的报告》（××（2011）60号），南坑镇兰花街-溪仔口为南坑镇人民政府2012年度确定搬迁安置点。据《南靖县人民政府办公室关于实施2012年“造福工程”的通知》（××（2012）25号），南坑镇“造福工程指标”为40人10户。据南靖县建设局《建设项目选址意见书》（选字第350627201200020号），南坑镇南坑村新农村建设造福工程（以下简称“南坑村造福工程”）建设项目拟选位置为南靖县南坑镇南坑村溪口仔口，建设单位名称为南靖县南坑镇南坑村民委员会（以下简称“南坑村委会”）。据南靖县国土资源局靖国土资听告（2014）12号刑侦处罚听证告知书，刘五福及案外人张俊奇因未经有权机关批准擅自占用南坑镇南坑村集体土地建设套房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款规定，属未报即用非法占地，拟对其作出如下处罚：1、责令退还在南坑镇南坑村非法占用的土地1200.49平方米；2、没收在非法占用的土地上新建的一排七套五层楼房和水泥硬化埕地（面积1200.49平方米）。据××（2014）41号文件，刘五福因在未经审批许可的情况下，伙同张俊奇、刘加和等三人在南坑镇南坑村溪仔口动工建设商住楼，扰乱社会经济秩序，非法建设、出售商品房牟取利益，以及伪造国家机关公文，办理购房商业贷款等错误，被开除党籍处分。刘五福还因涉嫌伪造国家机关公文罪被刑事拘留，同年7月1日被取保候审。原判认为，首先，本案讼争房屋所涉的土地属于南坑镇南坑村集体土地，如需转为建设用地，依法应当办理农用地转用审批手续。其次，本案刘五福在未办理建设用地相关审批手续，未依法取得建设土地使用许可的情形下，擅自在南坑镇南坑村集体土地上建设商住房，并与魏锦明、魏德林签订《委托代建房屋协议书》，欲将所建造的南靖县南坑镇兰花街-溪仔口13号、14号房屋分别出售给魏锦明、魏德林。第三，魏德林、魏锦明系船场镇十八家村的村民，并不是南坑镇南坑村集体经济组织成员，不具备在南坑镇南坑村建造住宅的条件。第四，魏德林、魏锦明不是南坑镇“造福工程”搬迁、安置对象，刘五福也不是南坑镇“造福工程”确定的建设单位或有权与安置户签订建房合同的合法单位。第五，刘五福所建房屋占用的土地已被南靖县国土资源局认定为非法占地，并责令退还给南坑镇南坑村。综上理由，刘五福与魏锦明、魏德林于2012年6月15日签订的《委托代建房屋协议书》，违反法律的强制性规定，属于无效协议。刘五福因无效协议而向魏锦明、魏德林收取的购房款合计人民币275000元，依法应当返还给魏锦明、魏德林。魏锦明、魏德林明知本身不具备在南坑镇南坑村建造住宅的情形下，且未审查刘五福是否取得建设土地使用许可，是否具备在该地段建造商住房的情形下，便与刘五福签订《委托代建房屋协议书》，存在过错，因此造成的利息损失，不予支持。案件主体方面，由于与魏锦明、魏德林签订《委托代建房屋协议书》、并向魏锦明、魏德林收取购房款均只有刘五福，协议相对方及为此收取款项的均为刘五福，因此，魏锦明、魏德林只请求刘五福返还购房款，于法有据，应予支持。本案双方当事人所签订的《委托代建房屋协议书》因违反法律的强制性规定导致无效，案件的审理和事实的认定，无需等待相关刑事案件和行政案件的审理结果，因此，不必中止本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条之规定，判决如下：一、被告刘五福与原告魏德林于2013年6月25日签订的《委托代建房屋协议书》无效；被告刘五福与原告魏锦明于2013年6月25日签订的《委托代建房屋协议书》无效。二、被告刘五福应于本判决生效后十日内返还给原告魏德林、魏锦明购房款人民币275000元。三、驳回原告魏德林、魏锦明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5425元，适用简易程序减半收取为人民币2715.5元，由刘五福负担。原审宣判后，刘五福不服，向本院提起上诉。刘五福上诉称：一、原判存在遗漏当事人的程序问题。本案讼涉房屋系由我方与刘俊奇、陈加和共同建设并出售，原判未依法追加必须共同诉讼的当事人，程序违法。同时，我方系因南坑村造福工程的建设单位南坑村委会无财力进行造福工程的建设，故委托我方出资进行建设并出售讼涉房屋，南坑村委会与本案有利害关系，亦应追加为本案第三人；二、原判未查明我方与南坑村造福工程的建设单位南坑村委会的关系，认定事实不清；三、原判认定讼争《委托代建房屋协议书》无效错误。本案讼涉房屋是否属于违法建筑目前尚无定论，上述协议并未违反法律的强制性规定，应为有效协议。综上，请求撤销原判，依法改判。魏德林、魏锦明答辩称：一、原判程序合法。本案讼争《委托代建房屋协议书》的相对方只有刘五福，收取购房款的也只有刘五福，故其是本案适格的当事人，无需再追加案外人张俊奇、刘加和作为本案的当事人；刘五福是讼涉房屋的实际建造人，本案讼涉房屋与南坑村委会并无关联，无需追加南坑村委会作为第三人；二、刘五福擅自在南坑村集体土地上非法建设讼涉房屋，系其个人的非法牟利行为，与南坑村造福工程并无关联；三、刘五福未经合法审批手续，擅自占用南坑村集体土地建造商住楼，并出售给非南坑村村民，讼争《委托代建房屋协议书》存在违反法律强制性规定、以合法形式掩盖非法目的等情形，依法应认定为无效协议。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院查明，庭审中，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。另查明，魏德林、魏锦明支付的讼涉房屋的购房款全部由刘五福个人收取，其并未将购房款交予南坑村委会。本院认为，刘五福上诉主张原判未查清其与南坑村造福工程的建设单位南坑村委会的法律关系，其是受南坑村造福工程的建设单位，即南坑村委会的委托建造南坑村造福工程的安置房，对此，刘五福未能提供相应的委托材料、审批准建手续予以证明，且该主张与南靖县国土资源局作出的《国土资源违法案件行政处罚听证告知书》中关于刘五福建造讼涉房屋“属未报即用非法占地”的认定，以及刘五福在二审庭审中关于其“个人收取了讼涉房屋的购房款，没有交给南坑村委会”的陈述相矛盾。故该上诉主张不能成立，不予采纳。关于本案《委托代建房屋协议书》的效力问题。首先，本案讼涉房屋存在非法占用农村集体所有土地的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，在乡、村庄规划区内进行住宅建设占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续并取得城乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证。同时《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第四款也规定，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。本案中，刘五福在未办理相应用地审批，亦未取得建设规划许可的情况下，擅自占用南坑村集体所有土地进行商住楼建设，其所建的讼涉房屋依法应由土地主管部门没收或拆除，故刘五福擅自建造的讼涉房屋属于禁止流通物，不能成为买卖合同的标的物。其次，本案《委托代建房屋协议书》的双方不具备买卖讼涉房屋的条件。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。本案中，刘五福与魏德林、魏锦明均非南坑村集体经济组织内部成员，依法不得在南坑村集体所有土地上建设、买卖房屋。因此，本案《委托代建房屋协议书》违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为无效合同，刘五福关于本案讼涉房屋是否属于违法建筑尚无定论，讼争《委托代建房屋协议书》有效的上诉主张与法律规定不符，不予采纳。本案程序方面。刘五福上诉主张原判遗漏当事人，由于本案系农村房屋买卖合同纠纷，而讼争《委托代建房屋协议书》的相对方仅有刘五福与魏德林、魏锦明，案外人张俊奇、刘加和不是本案讼争协议的当事人，亦与魏德林、魏锦明关于解除本案讼争协议，返还购房款的诉讼请求无关，故刘五福关于本案应追加张俊奇、刘加和作为共同被告的上诉主张不能成立，不予采纳。如前所述，刘五福未能举证证明其系受南坑村委会的委托建设南坑村造福工程的安置房，故其关于原判应追加南坑村委会作为第三人参加诉讼的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。综上，刘五福的上诉请求及理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5425元，由上诉人刘五福负担。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  翁艺晖代理审判员  黄 兴二〇一六年五月十九日书 记 员  徐明水附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。