浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）东巍民初字第175号原告（反诉被告）：蔡尧彬，男，1964年2月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托代理人：陈正良，浙江省东阳市玉屏法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：赵建华，男，1978年7月15日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被告（反诉原告）：斯孝平，女，1982年6月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。二被告的共同委托代理人：孙晓红、杜静波，浙江国翔律师事务所律师。第三人：上海优易思食品经营管理有限公司，住所地：上海市静安区江宁路445号21楼C室。法定代表人：陈仲宏。委托代理人：梁涵，男，1966年7月7日出生，汉族，住上海市长宁区，系第三人员工。委托代理人：朱经成，男，1978年9月20日出生，汉族，住上海市徐汇区，系第三人员工。原告蔡尧彬为与被告赵建华、斯孝平及第三人上海优易思食品经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月2日诉至本院，本院于同日受理后，依法由代理审判员吕璎适用简易程序进行审理。被告赵建华、斯孝平于2015年7月21日向本院提起反诉，本院于同日受理后，决定合并审理。2015年9月15日、2016年5月19日，本院公开开庭审理了本案。原告蔡尧彬（反诉被告，以下称原告）的委托代理人陈正良，被告赵建华、斯孝平（反诉原告，以下称被告）的共同委托代理人孙晓红到庭参加了两次庭审，原告蔡尧彬、被告赵建华及二被告的共同委托代理人杜静波到庭参加了第一次庭审，第三人的委托代理人梁涵、朱经成到庭参加了第二次庭审。在本案审理过程中，本院根据被告赵建华、斯孝平的申请就涉案房屋一层和二层装修已完成工程造价进行了司法鉴定，鉴定费由被告赵建华、斯孝平预交。本院经审理认为原被告签订的《房屋租赁合同》属无效合同，并已向原被告释明。原被告曾申请庭外和解，但协商未果。本案现已审理终结。原告蔡尧彬起诉称：二被告系夫妻关系。2015年2月22日，原被告签订了《房屋租赁合同》，二被告将坐落于东阳市巍山镇世纪如海西边一栋建筑面积为1400平方米的框架结构房屋出租给原告。原告于同日及3月17日分两次向二被告支付房租预付款共计6万元。合同签订后，原告与第三人签订《33天复合式休闲餐厅特许经营合约书》，并于2015年4月8日向第三人缴纳了3万元保证金，同年4月28日缴纳了7万元加盟费。原告又于2015年5月6日和第三人签订了《33天巍山店工程协议书》，并于同年6月9日向第三人交纳了工程预付款45万元。原告还为筹备加盟店开业花费了65万元。原被告签订的《房屋租赁合同》第一条第（一）款第1项约定：二被告应于2015年6月20日将房屋交付原告使用，二被告一直拖延，经多次协商也未果。原告认为，二被告无法交付房屋的行为使双方签订的《房屋租赁合同》目的无法实现，且原告已蒙受了巨大经济损失，故诉请要求判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；二被告支付原告违约金26万元，返还房租预付款6万元，合计32万元；二被告支付原告向第三人交付的加盟费7万元、保证金3万元、预付工程款45万元、其他损失65万元，共计120万元。在本案审理过程中，经本院释明，原告认为若双方签订的《房屋租赁合同》无效，仍要求二被告赔偿诉讼请求中的全部损失。原告蔡尧彬在举证期限内向本院提供了以下证据材料：一、《房屋租赁合同》一份，以证明原被告双方就房屋租赁事宜达成协议，载明2015年6月20日前交房，并约定了房屋用途、交付条件、租期、违约金等的事实。二、收条一份，以证明原告向被告交付房租预付款共计6万元的事实。三、《33天复合式休闲餐厅特许经营合约书》一份，以证明原告承租涉案房屋的用途，签订本合约书和本案有因果关系的事实。四、《33天巍山店工程协议书》一份，以证明原告将涉案房屋一层和二层的装修承包给第三人施工的事实。五、发票一份、收据二份，以证明原告向第三人交付保证金3万元、加盟费7万元、工程预付款45万元的事实。六、2015年6月20日拍摄的照片6张，以证明涉案房屋在约定的日期无法达到交付条件的事实。被告赵建华、斯孝平针对本诉答辩称：一、2015年2月22日双方签订《房屋租赁合同》是事实，但原告只预付6万元租金，在此情况下原告要求二被告承担巨额损失，显然违背合法公平、公正、平等的原则，显失公平。二、原告明知是在建房屋，应当知道合同的履行存在不确定性。原告在明知建房进度的情况下仍于2015年5月下旬开始装修，并张贴了广告，而2015年6月初又自行停工，可见双方已按合同履行。现原告提出终止合同不符合法律规定，双方应按合同约定继续履行。综上，请求驳回原告的诉请。被告赵建华、斯孝平在举证期限内针对本诉向本院提供了如下证据：一、《房屋租赁合同》一份，以证明双方约定二被告自行设计完成涉案房屋建造后交付原告使用的事实。二、2015年7月10日拍摄的照片一组，以证明原告已实际使用涉案房屋，并在涉案房屋外墙张贴照片广告的事实。三、采购单四份，以证明材料商提供给原告水电装修材料，及原告已实际装修并使用涉案房屋的事实。四、浙江致远工程管理有限公司《工程造价咨询报告书》及鉴定费发票各一份，以证明原告完成的工程造价及二被告损失的事实，并对报告书中列明的设计费54655元有异议。被告赵建华、斯孝平反诉称：原被告签订了《房屋租赁合同》，约定了租期、租金等事项，原告支付了6万元租房预付款。合同订立后，二被告已尽快施工，现房屋也已结顶，完全可以交付使用。原告已于2015年5月18日进场装修，张贴了招募广告，但又自行停工。二被告认为双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，应继续履行，原告应足额缴纳第一年的租金。故反诉要求原告按约支付2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租金20万元；并增加诉讼请求：若原告擅自解除《房屋租赁合同》，原告应支付被告违约金26万元。在本案审理过程中，经本院释明，二被告认为若《房屋租赁合同》无效，损失应当由原被告按过错比例分摊。被告赵建华、斯孝平针对反诉未提供证据。原告蔡尧彬针对被告赵建华、斯孝平的反诉答辩称：一、被告赵建华、斯孝平在提出反诉的程序上违法，超过了法定时间；二、反诉的理由不能成立：1、被告赵建华、斯孝平已根本违约，无权要求原告继续履行合同；2、被告赵建华、斯孝平自认合同订立后已尽快施工、结顶，但实际并未达到房屋交付条件；三、房屋没有交付，原告不应支付房租20万元；四、原告没有擅自解除合同，是按事实和合同约定解除合同。综上，请求法院驳回被告赵建华、斯孝平的反诉请求。原告蔡尧彬针对反诉提供以下证据：照片一组，以证明涉案房屋至2015年9月15日止仍不能交付使用的事实。第三人针对本诉和反诉均未作陈述。第三人针对本诉和反诉提供以下证据：中止项目装修决算书、第三人和案外人上海远基设计工程有限公司（以下简称上海远基公司）签订的《室内设计合同》及收据、第三人和案外人上海远基公司签订的《33天巍山店装饰工程施工合同》、装修项目报价书（预算）、《空调安装合同》及订金票据、木门定货单、领料单、现场照片、业主签证书（含工作联系单、停工情况说明、工作联系函复印件、原告方出具的情况说明复印件）、《33天复合式休闲餐厅特许经营合约书》各一份，以证明第三人对涉案房屋进行装修支出费用及产生损失的事实。经庭审举证、质证，本院对本案的证据认证如下：原告蔡尧彬提供的证据：证据一，二被告对该证据的真实性无异议，但认为合同对交付日期、结构等并未约定，2015年6月20日只是大致的交付时间；二被告未收到原告和第三人签订的合约书，故不可能按上海方要求施工；合同约定由原告装修，故装修费用应由原告承担；第三人对该证据无异议。证据二，二被告对该证据的真实性无异议；第三人对该证据无异议。本院认为，该二组证据具备有效证据的认定要件，予以采纳。证据三，二被告对该证据的真实性和关联性均有异议；第三人对该证据无异议。本院对原告准备在涉案房屋一层和二层内经营餐厅的事实予以确认。证据四，二被告对该证据的真实性和关联性均有异议，虽然原告曾进行装修，但该事实和本案无关；第三人对该证据无异议。本院认为，该证据可以证实原告将承租的涉案房屋一层和二层的装修事宜委托第三人装修，且第三人也实际完成了部分装修的事实，予以确认。证据五，二被告对该证据的真实性和关联性均有异议，该票据没有显示由原告交款，且合同约定2015年6月20日交房，原告于2015年6月9日还在交款，说明原告对涉案房屋现状是认可的，且原告交付给第三人的保证金和加盟费和本案无关；第三人对该证据无异议。本院对原告向第三人缴纳保证金3万元、加盟费7万元、工程预付款45万元的事实予以确认，证据六，二被告对照片的形成时间有异议，如果确为2015年6月20日，也能说明原告接受二被告自行设计房屋；第三人对上述二组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。原告蔡尧彬针对反诉提供的证据，二被告对该证据真实性无异议，但认为二被告在2015年7月没有拆脚手架是为了此后原告装修方便，且原告已着手装修；2015年9月15日时原告已将脚手架拆除、并安装了玻璃。第三人对上述二组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。被告赵建华、斯孝平提供的证据：证据一，原告对租赁合同内容无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明原告应缴纳租金，事实上二被告已丧失收取租金的权利；原告不能实现合同目的，故二被告要求继续履行合同无基础。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以确认。证据二，原告对横幅照片的真实性无异议，该照片可以证明脚手架没有拆的事实，对其他照片的真实性有异议；第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据三，原告对该证据的三性均无异议，该证据恰好证明原告在协助二被告履行合同义务，且原告支付的款项和投资的款项损失应由二被告赔偿；第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据四，原告对该证据的三性均有异议，认为该证据和原告的诉请无关；原告不是装修实际施工人，对具体工程装修完成情况不知情；二被告出租涉案房屋并未办理审批手续，属于违章建筑，对违章建筑所做的鉴定不合法，且部分施工内容不应计入总价款中，比如消防工程，应当是二被告承担。第三人对该证据有异议，认为有部分款项未列入鉴定结论中，包括设计费、空调设备订金、木门订金、墙地砖及辅料购买款、墙纸购买款、电器开关箱购买款、电缆电线购买款、怠工损失、员工差旅费、违约金、施工清理费、建材配送物流费及搬运费、厨房设备及消防协调措施费、员工住宿伙食费、保洁费、罚没加盟费和保证金等共计344575.3元。本院认为，对于鉴定结论中的设计费，该设计由上海远基公司完成，结合第三人提供的设计合同、收据及庭审中第三人的自认，该设计费应为52800元；对于鉴定结论中其他费用的真实性予以确认。第三人提供的证据，原告认为该组证据是举证期限之外提供的，不应予以采纳，且对证据本身的真实性有异议，认为上述证据均为第三人单方制作。二被告认为该组证据的提交已超过举证期限，且该组证据和二被告无关。本院认为，该组证据中所列明的相关费用，鉴定机构在鉴定时已予以综合考虑；至于超出鉴定结论的费用，和本案无关，本院不予确认。本院根据当事人当庭陈述以及本院确认的证据，认定本案事实如下：被告赵建华、斯孝平系夫妻关系。原告有意向投资开餐厅和宾馆，于2015年2月22日与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定二被告将位于东阳市巍山镇巍山五村世纪如海超市旁的一栋在建农村房屋（五层或六层，建筑面积1400平方米）出租给原告作为商业用房使用；租赁期限十年，从2015年7月1日至2025年6月30日止；租金每年26万元；二被告自行设计完工且在可供使用后交付原告，于2015年6月20日前交付；在建房过程中，若原告提出除主体结构外的合理要求（以上海总部施工标准为准），二被告应接受，不得无故推托或影响原告正常开业；该房的水、暖水（24小时供应）、电、有线电视、宽带、污水排放、消防设施由二被告承担；一层至五层房屋交付原告后，原告根据营业需要对房屋进行改进或装修的费用由原告自行负担；若不能建成六层的，则第五层房屋留给二被告自用，该层的租金每年3万元退还原告；房屋内由原告负责安装电梯一台，租期届满后，若原告不再租用该房屋，二被告应按实折算价款补偿原告；二被告违约的，应赔偿原告26万元；原告违约的，应赔偿二被告26万元（已投资在该房屋内的设施按实抵算）。同日及同年3月17日，原告向被告赵建华交付房租预付款共计6万元。在建房过程中，二被告因原告经营餐厅和宾馆的需要，对自建房屋的内部结构进行了调整，一层和二层设计为开间，三层以上设计为宾馆式房间（每个房间内有设独立卫生间），并在房屋内预留了位置安装电梯。经查，涉案房屋为农村自建房，二被告至本案法庭辩论终结前仍未取得该房屋的建设工程规划许可证，更未办理土地使用权审批手续。2015年4月，原告与第三人签订了《33天复合式休闲餐厅特许经营合约书》，第三人授权原告在承租的涉案房屋一层和二层内特许经营“有意思”餐厅，期限从2015年8月8日起至2023年8月7日止，原告应一次性支付第三人加盟费7万元、履约保证金3万元。2015年5月6日，原告与第三人签订了《33天巍山店工程协议书》，约定由第三人对涉案房屋一层和二层进行装修，承包方式为包工包料，工期从2015年5月18日至2015年7月20日，价款100万元（该价款中包含设计费）。根据合同约定，原告分别于2015年4月18日、同年4月28日、同年6月9日向第三人缴纳了履约保证金3万元、加盟费7万元、工程预付款45万元。第三人和案外人上海远基公司于2015年5月8日签订《室内设计合同》，于同年5月18日签订《33天巍山店装饰工程施工合同》，约定由上海远基公司设计并包工包料完成原告委托第三人的装修事项。2015年5月18日，上海远基公司按约安排施工队进场施工。二被告根据第三人施工图纸要求在一层和二层房屋内增加了隔墙，对一层门框结构进行了调整（改为可安装玻璃门门框），在一层房屋地下增加了消防水池，上述设施已基本完成。施工队原与二被告协定2015年6月5日将涉案房屋一层和二层完全交付施工，但因二被告无法按时交付，且施工方考虑建房和装修无法同时进行，上海远基公司于2015年6月8日口头通知施工队停止施工，并于同年6月10日书面通知施工队停工并撤离现场。2015年6月20日，涉案房屋已结顶，但外墙脚手脚未拆除、楼顶面工程未完工、一层门窗和二层及以上楼层的窗户未安装。2015年7月2日，原告因二被告未能按时交房诉来本院，并表示不愿意继续租用涉案房屋。二被告表示不同意使用一层和二层已形成附合的装饰装修。经浙江致远工程管理有限公司鉴定，原告已完成装修工程造价60286元、设计费52800元，拆除恢复原状造价13597元；二被告应原告要求完成的工程造价77806元，拆除恢复原状造价17431元。本院认为，二被告一直未取得涉案房屋建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前仍未能取得，已违反了相关法律关于农村自建房屋应办理相应的行政许可的强制性规定，故确认原被告于2015年2月22日签订的《房屋租赁合同》属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应予返还。涉案房屋尚未交付使用，故二被告收取的房租预付款6万应返还原告。本案中原被告均有损失，原告的损失包括已完工的装修费用损失、支出的设计费等，二被告的损失包括应原告装修要求额外支出的装修费用及变更内部结构产生的费用等，至于双方损失的承担问题，二被告未能办理行政许可手续即将在建房屋用于租赁存在过错；原告明知所承租的是在建房屋，在签订租赁合同时才动工不久，却未对涉案房屋的审批手续进行审查，原告亦存在过错；另外，涉案房屋系在建房屋，能否于2015年6月20日前交房尚存在不确定性，原告仍在房屋尚不确定能交付前即2015年5月6日便与第三人签订装修合同、交付了工程预付款并随后安排施工队进场装修，导致自身损失的产生，对此也存在一定的过错，故根据合同无效的法律后果，原被告应当各自承担相应的责任，鉴于本案实际情况，应酌定双方各自损失各自负担为宜。对于一层和二层已形成附合的装饰装修物，因具有使用价值，故认定由二被告折价返还原告上述装修装饰物。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告赵建华、斯孝平应于本判决生效之日起十日内返还原告蔡尧彬房租预付款6万元。二、被告赵建华、斯孝平应于本判决生效之日起十日内返还原告蔡尧彬装修装饰物折价款36172元。三、驳回原告蔡尧彬的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赵建华、斯孝平的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18480元，减半收取9240元，由原告蔡尧彬负担8655元，被告赵建华、斯孝平负担585元。反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由反诉原告赵建华、斯孝平负担。司法鉴定费4326元（已由被告赵建华预交），由原告蔡尧彬和被告赵建华、斯孝平各负担2163元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  吕璎二〇一六年五月二十日书 记 员  徐洋