云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云31民终69号上诉人（原审被告）瑞丽市祥成房地产开发有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市。法定代表人付洪林，该公司总经理。委托代理人张海军，系该公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人何勒约，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）张馨月，现住芒市。委托代理人蒋富彪，云南春晖律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司（以下简称祥成公司）与被上诉人张馨月商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2015）芒民初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人祥成公司委托代理人张海军，被上诉人张馨月委托代理人蒋富彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2010年10月19日，祥成公司投资建设位于芒市阔时路的祥成花园，取得了投资项目备案证，2010年10月28日取得建设用地规划许可证，2011年开工投资建设祥成花园。2012年6月26日取得建设工程规划许可证，2012年8月27日取得了建筑工程施工许可证，2012年9月17日取得商品房预售许可证。2012年9月24日，张馨月与祥成公司签订商品房购销合同，合同约定张馨月购买祥成公司开发位于芒市阔时路80号祥成花园第6幢第12层某号房，建筑面积为128.6平方米，每平方米3419.00元，购房合同总价款439600.00元，祥成公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付张馨月，如未按合同约定的时间交房，按照合同约定交房时间的次日起5天内，祥成公司按照每天200.00元向张馨月支付违约金，合同继续履行。逾期5天后，祥成公司按照以下两种方式承担违约责任“1.解除合同，甲方（祥成公司）按乙方（张馨月）已付款的3%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担。2.甲方按乙方已付款的3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”，双方当事人还针对合同的其他相关事宜进行了约定。合同签订后，张馨月按合同的约定向祥成公司支付了房款，但祥成公司至今未交付符合合同约定的商品房。张馨月认为祥成公司的行为侵犯其合法权益，诉至一审法院，请求判令：1.祥成公司向张馨月支付逾期交房违约金211128.80元，合同继续履行（请求金额按已付款的1‰乘以逾期天数计算，暂计算至起诉日）；2.本案诉讼费用由祥成公司承担。一审另查明，祥成公司在开发位于芒市阔时路80号祥成花园的过程中，2011年11月，因祥成公司开发的祥成花园工程存在安全等问题，被芒市住房和城乡建设局要求停工整改。2012年3月，祥成公司因未取得施工许可擅自开工和未按规定办理工程质量监督手续，芒市住房和城乡建设局通知祥成公司暂停施工。2012年8月27日，因祥成公司未办理施工许可证、擅自施工，芒市住房和城乡建设局作出芒建罚字（2012）003号行政处罚决定，对祥成公司处以人民币20000.00元罚款。2013年7月，因祥成公司在建的祥成花园住宅小区工程存在安全问题，被芒市住房和城乡建设局要求停工整改。2014年5月，因祥成公司未按照《建设规划许可证》（证号：建字第5331032012-046号）批准的建设规模，超出规定面积建设，被芒市城市管理综合行政执法局责令停止建设并予以行政处罚。2012年6月，祥成花园建设项目修建性详细规划批准实施后，芒市住房和城乡建设局未要求祥成花园项目进行规划调整。一审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担民事责任。张馨月与祥成公司双方签订商品房购销合同，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。张馨月已向祥成公司支付了全部房款，祥成公司应按合同约定时间向张馨月交付房屋，祥成公司未能按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。祥成公司辩解逾期不能交房是由于项目建设过程中，行政部门多次调整建设规划，责令停工整改，工期一再延误，导致逾期交房，不可归责于祥成公司。一审认为上述辩解与客观事实不符，不予支持。经一审向祥成公司释明，祥成公司认为违约金过高，要求对违约金予以减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，一审结合本案的情况，对双方约定的违约金予以适当调整，由祥成公司承担已付购房款10%的违约金并根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司继续履行与原告张馨月签订的《商品房购销合同》；二、由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司向原告张馨月支付逾期交房的违约金人民币43960.00元，限于判决书生效之日起十日内一次付清。案件受理费人民币4467.00元，由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司承担。一审判决宣判后，祥成公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销芒市人民法院（2015）芒民初字第551号民事判决；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉人祥成公司的上诉理由是：一、一审判决法律适用错误。一审判决根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判令由上诉人承担已付购房款10%的违约金。上诉人认为上述法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条等相关法律规定，因逾期交房给合同相对人造成的损失应按主管部门公布或同类地段同类房屋的租金来认定，双方约定的违约金过高，可请求法院依法予以降低。一审法院作出上述判决适用法律错误；二、一审判决显失公正。本案系商品房预售合同纠纷，逾期交房是由政府部门规划调整等不可抗力因素导致。一审法院作出由上诉人承担已付房款10%的违约金已明显高于同地段同类房屋的租金，该判决显失公平。综上所述，芒市人民法院（2015）芒民初字第551号民事判决法律适用错误，显失公平，上诉人请求二审依法撤销一审判决。被上诉人张馨月的答辩是：一、一审法院认定事实清楚，审判程序正当，适用法律正确，上诉人要求撤销一审判决无事实、法律依据；二、被上诉人的诉求合法、合理应当予以支持。双方约定，如果上诉人没有在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给被上诉人，自交房之日起5日内每日向被上诉人支付200.00元违约金，5日后按照被上诉人已付款的3%乘逾期天数向被上诉人支付违约金。被上诉人诉请的赔偿数额在合同约定范围内，于法有据；三、上诉人违约。依据双方签订的《商品房购销合同》第七条约定，上诉人应当于约定时间前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给被上诉人。被上诉人已按合同约定全面履行了合同义务，上诉人至今不具备交房条件，未交付房屋，构成违约；四、上诉人以一审适用法律错误、判决显失公正，要求撤销一审判决的理由不能成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该解释适用前提条件，必须是双方合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而本案的商品房购销合同中明确约定了逾期交房的违约金计算方式，因此本案不适用上述司法解释中关于按租金标准调整违约金的规定。上诉人的上诉理由不能成立；五、上诉人恶意诉讼浪费司法资源。本案芒市建设局未对上诉人建设项目的规划面积进行调整，上诉人在项目建设过程中，确实存在超规划面积建设，并因此受到芒市住建局综合执法管理部门行政处罚。另外，本案不存在不可抗力事由。综上所述上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审审理过程中，上诉人、被上诉人对一审确认的案件事实无异议。对一审确认且各方当事人无异议的案件事实本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人祥成公司逾期未交房应承担何种法律责任？二审审理过程中，上诉人、被上诉人均无新证据向法庭提交。对一审提交的证据，上诉人认为双方提交的《商品房购销合同》第九条同时约定了两种互相矛盾的违约责任承担方式，因此第九条第2项属于无效约定。被上诉人认为，该合同第九条是关于违约责任的约定，并不矛盾，上诉人的观点无证据支持，不能成立。对一审其余证据双方均坚持一审时的质证意见。本院认为，双方一审提交的《商品房购销合同》第九条约定的第1项、第2项属不同的违约责任承担方式，被上诉人可以选择其中之一向上诉人主张违约责任，上诉人关于该合同第九条第2项属于无效约定的观点本院不予采纳。一审法院对双方在一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。二审审理过程中，上诉人向本院递交了《逾期交房损失评估申请书》，请人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，对房屋逾期交付期间的租金标准进行评估。本院认为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的前提条件是双方合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案的商品房购销合同中明确约定了逾期交房违约金计算方式，因此本案不适用上述司法解释中关于按租金标准调整违约金的规定，对上诉人的评估申请本院不予允许。本院二审查明的法律事实与一审一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上协商一致签订《商品房购销合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。被上诉人已向上诉人支付了全部房款，上诉人应按合同约定时间向被上诉人交付房屋，上诉人未能按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。关于本案的争议焦点，本院认为，一审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，将违约金调整至由上诉人按已付购房款的10%承担，已兼顾了本案的实际情况和公平原则。上诉人提出逾期交房是由政府部门规划调整等不可抗力因素导致，一审法院判令由上诉人承担已付房款10%的违约金明显过高，请二审参照同地段同类房屋的租金对违约金进行调整的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百一十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币899.00元，由上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向芒市人民法院申请强制执行。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  黄新菊二〇一六年五月二十六日书记员  郭锴洁附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。