上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1614号上诉人(原审第三人)上海金峰置业发展公司，住所地上海市。法定代表人翁伟东，总经理。委托代理人赵霞，上海市鲤庭律师事务所律师。委托代理人曹俊哲，上海市鲤庭律师事务所律师。被上诉人(原审原告)陈玲梅，女，1930年10月1日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)朱佩华，女，1957年3月16日出生，汉族，住上海市。以上两被上诉人共同委托代理人邵勤，上海恒建律师事务所律师。被上诉人(原审被告)汤正华，男，1961年2月21日出生，汉族，住上海市。委托代理人严峻，上海市南星律师事务所律师。上诉人上海金峰置业发展公司(以下简称“金峰公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金峰公司之委托代理人赵霞、曹俊哲，被上诉人陈玲梅、朱佩华之共同委托代理人邵勤，被上诉人汤正华之委托代理人严峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，汤正华系上海市宜川一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)登记的所有权人。2013年8月27日，陈玲梅、朱佩华与汤正华签订《上海市房地产买卖合同》，约定汤正华(甲方)将系争房屋出售给陈玲梅、朱佩华(乙方)。合同约定转让价款为人民币(以下币种均为人民币)118万元；乙方于8月16日前支付定金2万元，于2013年9月15日前支付60万元，于2013年10月31日前支付56万元；甲方于2013年9月15日前通知乙方交接房屋；于2013年10月31日前办理房产过户手续。签约后，汤正华收到60万元并将房屋交付陈玲梅、朱佩华。双方在办理房屋过户手续时，因上海市普陀区房地产交易中心保存的系争房屋档案显示，系争房屋权利人是金峰公司，致过户未成。陈玲梅、朱佩华遂诉至原审法院，请求判令汤正华继续履行与陈玲梅、朱佩华签订的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户至陈玲梅、朱佩华名下。金峰公司则请求确认系争房屋归其所有；汤正华与陈玲梅、朱佩华间的房地产买卖合同及产权过户行为无效。系争房屋原为公有住房。1994年11月17日，汤正华与上海市房产管理局签订《公有住房买卖合同》，汤正华出资购得系争房屋所有权。1996年5月间，金峰公司开具住房配售单，该住房配售单载明，原住房情况为系争房屋、居住面积24.2平方米、原住房人员情况为汤正华、冯汝英、汤莹琪；新住房情况为上海市中山西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“中山西路房屋”)，居住面积50平方米，新住房人员同原住房人员；配售房原因为套配(原房由我公司另行安排)。汤正华承租了中山西路房屋后以签订公有住房买卖合同的方式购得了该房屋的所有权。系争房屋仍由汤正华实际使用。原审法院审理中，汤正华称出资80余万元向金峰公司购买了中山西路房屋，金峰公司出具的调配单仅是汤正华取得中山西路房屋的形式，因时间久远，汤正华无法提供当时的付款凭证但可提供金峰公司原工作人员彭某某出庭作证。该证人称，1996年5月，上海都力实业公司汤正华向金峰公司提出购买中山西路房屋使用权，该房屋建筑面积约110平方米，其作为经办人请示金峰公司总经理郁志俊，郁志俊同意出售该房屋，并要求汤正华一次性支付80万元后办理进房手续；因该房是单位使用权房，故以困难户解困形式，由金峰公司开具住房配售单，办理进房手续，再通过公有住房出售形式由汤正华购得产权；系争房屋是汤正华名下的售后公房，形式上作为退房由金峰公司另行安排，实为汤正华将该房屋交金峰公司代为出售，故配售单载明由金峰公司另行安排；因无合适买家，2000年间，证人将系争房屋产权证返还汤正华，但未到房地产交易中心办理变更档案的手续。陈玲梅、朱佩华、汤正华对证人的陈述均无异议。金峰公司认可彭某某系其公司原工作人员，但对其证词的真实性不予认可。金峰公司未提供其财务账册等证据以否定曾收到汤正华房款80余万元的事实、未提供证据证明存在其在出具住房配售单后主张过系争房屋权利的事实。原审法院再次与彭某某核实情况，彭某某称因当时二手房交易尚不活跃，汤正华自己找买家有一定困难，金峰公司是房地产公司，故汤正华委托金峰公司卖房。汤正华之所以愿以高价购买中山西路房屋是因为该房屋房型超前，就是以现在的标准看也是好的，且款项由单位支付。若非本次诉讼，金峰公司现在的工作人员根本不知道还有系争房屋的事情。其曾陪同汤正华去过金峰公司，金峰公司曾同意出具情况说明，后因利益太大而反悔。金峰公司的账册上可以查到当时的付款情况，现金峰公司主张系争房屋所有权是不妥的。原审法院曾至上海市普陀区房地产交易中心核实相关情况，该单位告知，基于当时的政策，单位建造的房屋一般分给本单位职工，若对外出售，确实存在以套配形式完成房屋买卖交易，这是手续上的需要。本案中套配单上记载的房屋面积与实际不符，应该是为了瞒过解困办的审核。陈玲梅、朱佩华称如合同可以继续履行，其可将购房余款58万元交予汤正华。原审法院认为，本案的争议焦点在于系争房屋的权利归属。就不动产登记而言，汤正华作为系争房屋登记的所有权人在无证据证明登记错误的情况下应当被认定为房屋所有权人。档案载明，系争房屋在汤正华购得所有权后被调配，系争房屋应当由金峰公司享有权利；汤正华称调配房屋仅是形式，实际是出资80余万元购买了中山西路房屋，对此汤正华虽未提供付款凭证作为证据，但提供金峰公司原工作人员彭某某出庭作证以证明汤正华所述属实。金峰公司虽对证人证词不予认可，但金峰公司未提供其保管的银行存款日记账等资料以否定汤正华所称曾支付款项的事实，在金峰公司可以提供相关证据但拒绝提供的情况下，金峰公司应承担举证不能的责任。结合金峰公司自出具住房配售单后从未对系争房屋主张权利的事实、系争房屋长期由汤正华使用的事实、1996年间上海市房地产的市场价格、以及福利分房时期的分房程序，汤正华及证人彭某某陈述的事实较为客观，确认系争房屋属汤正华所有。陈玲梅、朱佩华与汤正华签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按约履行。因房屋档案反映的权利人与登记权利人不一致导致房屋所有权不能变更，并非出售方即汤正华的主观过错。现双方均愿意继续履行《上海市房地产买卖合同》，并无不妥，予以准许。因双方约定的给付剩余房款截止日与办理房屋过户手续截止日相同，故剩余房款58万元，陈玲梅、朱佩华应于办理房屋过户手续之日给付汤正华。基于前述理由，对金峰公司的诉讼请求不予支持。据此，原审法院判决：一、汤正华应于判决生效之日起十日内将上海市宜川一村XXX号XXX室房屋过户至陈玲梅、朱佩华名下；二、陈玲梅、朱佩华应于汤正华将上海市宜川一村XXX号XXX室房屋过户至陈玲梅、朱佩华名下之日给付汤正华剩余房款580,000元；三、对上海金峰置业发展公司的诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人金峰公司不服，向本院提起上诉称：1、汤正华称形式上是套配，实质上是出资了80万元购买中山西路房屋，但未提供证据加以证明，资金的交付情况不能仅凭证人的证词就可确定；2、交易中心的内档证明系争房屋与中山西路房屋进行了套配，金峰公司是系争房屋真正的权利人。请求本院撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人汤正华辩称：房产交易中心的档案显示汤正华是系争房屋真正的权利人，内档不能改变系争房屋的权属。请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人陈玲梅、朱佩华辩称：其根据房产交易中心的档案签订房屋买卖合同并支付房款，完全是合法的。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿显示汤正华为系争房屋的所有权人，汤正华称其出资购买了中山西路房屋，而非以系争房屋调配。其虽未提供付款的直接证据，但金峰公司原工作人员对汤正华的陈述予以了认可。金峰公司依据内档资料认为其为系争房屋的实际权利人，应当积极提供相关证据加以证明。金峰公司对原工作人员的证词不予认可，否认汤正华曾支付款项的事实，应当提供由其保管的银行存款日记账等资料以证明自己的观点，但其拒绝提供相应的资料，应承担举证不能的责任。原审法院综合系争房屋的实际使用情况、福利分房时期的分房程序和市场价格、证人彭某某的陈述等因素，确认系争房屋属汤正华所有并无不当。金峰公司上诉称系争房屋应归其所有依据不足，本院无法采信。金峰公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,710元，由上诉人上海金峰置业发展公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  冯 峰审 判 员  陈 俊代理审判员  马忆蔺二〇一六年五月九日书 记 员  彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……