上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2238号原告上海沧达投资经济发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王家樑，董事长。委托代理人王国钢，上海徐伟奇律师事务所律师。委托代理人罗杰，上海徐伟奇律师事务所律师。被告上海链家房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人左晖，总经理委托代理人冉琳，女。被告德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总裁。委托代理人徐伟南，男。委托代理人朱泠，女。原告上海沧达投资经济发展有限公司诉被告上海链家房地产经纪有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2015年12月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员史捷独任审判。2016年2月29日，经原告上海沧达投资经济发展有限公司申请，本院追加德佑房地产经纪有限公司为本案被告。本院于2016年5月23日公开开庭进行了审理，原告上海沧达投资经济发展有限公司的委托代理人王国钢、罗杰，被告上海链家房地产经纪有限公司冉琳、德佑房地产经纪有限公司徐伟南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海沧达投资经济发展有限公司诉称，原告是上海市长宁区水城路XXX号至790号的房屋产权人。原告将上述房屋出租给案外人上海亘得贸易有限公司(以下简称“亘得公司”)，租赁期至2015年5月31日。2010年7月1日，亘得公司将其中的本市长宁区水城路XXX号及楼上北侧两间房屋(以下简称“涉诉房屋”)转租给被告德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)，租赁期至2015年5月28日。期满后，原告决定收回涉诉房屋，在随同亘得公司工作人员亲临现场发现涉诉房屋已换成链家的招牌，两被告公司人员均在涉诉房屋内工作。原告发函要求被告搬离涉诉房屋并支付房屋占有使用费，但被告未予理会，故诉至法院，要求两被告立即腾空并搬离涉诉房屋；支付自2015年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月人民币35,000元计。被告上海链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家公司”)辩称，涉诉房屋一直由德佑公司水城路门店承租使用，2015年后，链家公司与德佑公司处在合并过程中，故授权德佑公司可以使用链家的商标而已，链家公司并无实际使用，认为应由德佑公司承担腾空并搬离涉诉房屋，支付房屋使用费的义务。被告德佑房地产经纪有限公司辩称，涉诉房屋一直由德佑公司第五十三分公司水城路门店承租使用，并向亘得公司支付租金。合同期满后，也是由德佑公司第五十三分公司使用至今，表示愿向原告支付租赁合同期满后的房屋使用费，希望能继续承租该房屋。因与链家公司正处合并过程中，经许可使用链家的商标，但店铺营业执照及工作人员均是德佑公司，故涉诉房屋实际使用者仍应是德佑公司。经审理查明，原告是本市长宁区水城路776、778、780、784、790号全幢房屋的产权人。上址房屋门牌号后变更为本市长宁区水城路748、750、758、760、762、776、778、780、790号。2010年7月1日，上海沧信实业有限公司与亘得公司签订上海市房屋租赁合同一份，约定由亘得公司承租本市长宁区水城路XXX-XXX号房屋。租赁期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，年租金为500,000元。亘得公司在租赁期内，需事先征得原告的书面同意，方可进行转租。庭审中，原告自认同意亘得公司进行转租。2010年9月28日，亘得公司(甲方)与德佑公司(乙方)签订商铺租赁合同，约定由被告德佑公司承租本市长宁区水城路XXX号101室，用于经营房产中介。租期自2010年7月1日起至2015年5月28日止，租金为每月35,000元，每6个月一付，提前15天交纳。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止之日将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。经甲方同意乙方施工、装潢、改建扩建后增加的设施归甲方所有。同日，双方又签订商铺租赁合同补充协议，对租赁的房屋明确为本市长宁区水城路XXX号101室和楼上最为邻近该商铺的两个房屋(即楼上北侧两间)，并变更及增加了相关条款。合同到期后，亘得公司与被告德佑公司未续签合同，但德佑公司仍然继续使用涉诉房屋。被告德佑公司自认，其与亘得公司的合同租金已经结清，自2015年6月起未付过租金。原告与亘得公司合同期满后决定收回涉诉房屋，有上门及发函通知两被告要求腾空并搬离，但均未予以理会，故诉至法院。另查明，2012年原告吸收合并了上海沧信实业有限公司，该公司的债权、债务由原告享有和承担。2015年1月，原告因租赁合同纠纷起诉亘得公司。后该案双方于2015年6月3日达成调解，调解协议约定原告与亘得公司就本市长宁区水城路XXX-XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2015年5月31日终止；亘得公司应于2015年6月15日前搬离上址房屋；亘得公司向原告支付房屋租金434,109.38元。2011年9月6日，被告德佑公司第五十三分公司办理工商营业执照，注册地为本市长宁区水城路XXX号101室。上述事实，有房地产权证、工商档案、租赁合同、商铺租赁合同及补充协议、通知函及邮寄凭证、民事调解书、营业执照及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审质证无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告为涉诉房屋的房屋产权人，依法对该房屋享有所有权。被告德佑公司此前占有使用涉诉房屋是基于其与案外人亘得公司签订的商铺租赁合同，而该租赁合同已于2015年5月28日到期终止。双方未续签合同，被告德佑公司继续占有使用涉诉房屋已无依据，原告可以依据法律规定收回该房屋。原告认为涉诉房屋目前由被告链家公司与德佑公司共同占有使用，两被告认为除店招牌外，工作人员及使用的营业执照均为德佑公司。本院认为之前亘得公司是与德佑公司签订租赁合同，由德佑公司承租涉诉房屋，现合同届满后，德佑公司继续使用涉诉房屋至今，应以对外实际经营者的名义来确定涉诉房屋的使用者，故对原告要求被告链家公司立即搬离涉诉房屋的诉请，本院不予支持。关于房屋使用费。根据法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。被告德佑公司自认转租合同到期后未再支付过租金，然德佑公司仍占有使用涉诉房屋至今。原告现要求两被告按转租合同约定的月租金标准支付自2015年6月1日起的房屋使用费，本院认为德佑公司实际占有使用涉诉房屋至今，应由其支付房屋使用费；原告未能提供证据证明被告链家公司共同使用涉诉房屋，故本院驳回原告要求链家公司支付房屋使用费的请求。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告德佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离上海市长宁区水城路XXX号及楼上北侧两间房屋；二、被告德佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币35,000元的标准向原告上海沧达投资经济发展有限公司支付自2015年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；三、驳回原告上海沧达投资经济发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,450元，因本案适用简易程序减半收取计人民币2,225元，由被告德佑房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一六年五月二十七日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人名共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。