贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终2430号 上诉人（原审被告）：贵州都匀大成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：董翔宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾若拉，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：侯磊，男，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：隆青，女，1992年2月21日生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：高甬君。 上诉人贵州都匀大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成房开公司）因与被上诉人隆青商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 大成房开公司上诉请求：1、撤销都匀市人民法院(2019)黔2701民初3053号民事判决；2、依法改判，重新认定逾期交房时间。事实及理由：1、一审法院认定事实错误，有悖公平原则。被上诉人办理接房手续应是在上诉人通知接房时间之后或当天，若交房时间以被上诉人接房时间为准，则对上诉人不公平，不能排除被上诉人故意拖延接房时间。上诉人通知接房的对象是“都匀一号”15-18栋楼的所有业主，具有时间上的统一性，上诉人有证据证明15-18栋楼有的业主于2015年6月15日就办理了接房手续，该时间与上诉人主张的交房时间刚好吻合。2、一审法院认定上诉人一审提交的公示照片为补贴不合理。因为交房公司确为上诉人2015年6月15日张贴，但并未当天拍摄。3、一审法院判决违约金过高。 被上诉人隆青二审未作书面答辩。 隆青向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任，立即支付违约金116364.4元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于都匀市开发区风华盛世（都匀**）房开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2014年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第18幢1单元5层附1号商品房，建筑面积142.82平方米，套内建筑面积131.08平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价5271.61元，总价款691003元；第八条约定：原告首付341003元，剩余款350000元以银行按揭支付；合同第十一条约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应符合下列条件，即已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十二条约定：城市基础设施：1.上水、下水交付时达到使用条件，2.供电交付时达到使用条件，3.燃气2015年10月31日达到燃气管道安装到户，4.电话通信交付时线路敷设到户，5.有线电视交付时线路敷设到户，6.宽带网络交付时敷设到户，以上事项需要买受人自行办理开通使用手续；合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金……逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……；第十四条约定：商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；第二十二条约定：……出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。此后，原告按照实际购房面积向被告支付购房款共计694245元。案涉风华盛世（都匀1号）小区18栋商品房于2018年1月4日办理竣工验收备案，并于2018年1月17日取得商品房所有权初始登记，原告于2019年4月24日办理了不动产权登记。另查明，2017年4月17日，季明平、任肖丽、张新及业主代表就风华盛世二期产权办理事宜召开会议，之后被告出具承诺，该承诺载明：“关于风华盛世二期13＃、15-22＃楼办证等相关事宜与业主进行沟通，对工作安排如下：1.于2017年6月15日开始办13＃、15-22＃楼小业主产权证，如未能在该期限内开始办理产权证，将由我司协同业主向职能部门上访解决；2.有关延期交房和产权办证产生的违约，按照合同约定办理；3.关于商品房买卖合同中约定花园洋首层车库卷帘门、门禁系统、我司将于2017年12月31日前完成该项工作。”该承诺加盖被告印章。再查明，因原告主张逾期交房违约金计算时间为自2014年12月31日至2016年1月22日，逾期办证违约金的计算时间为2015年12月31日至2018年9月1日，对此，被告在庭审中提交了图片3张，拟证明被告已于2015年6月13日通过张贴公示的方式通知业主2015年6月15日办理收房手续，并于2017年12月20日通过张贴公示的方式通知业主办理房屋不动产登记证书，但被告提交的关于张贴交房公示的图片系补贴公示后拍摄。庭审后，被告提交了（2019）黔2701民初1426号民事判决书、部分业主收房资料等，拟证明被告交房时间为2015年6月15日。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付、办理商品房所有权转移登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2014年12月31日前向原告交付商品房，于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告并未能按照约定办理，已构成违约，应承担违约责任。对于案涉房屋的交房时间该如何认定的问题。被告虽主张案涉商品房的交房时间为2015年6月15日，但其提供的公示系补贴，不具客观性，其提交的其他证据亦未能证明案涉商品房已符合合同约定的交付条件并且已按照约定书面通知原告，故对被告的抗辩，不予采信，现原告认可已于2016年1月22日收房，视为其已认可案涉商品房达到交付条件，故对该交房时间予以认定。对于原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指权利人在法定的时效期间内怠于行使权利，从而使得义务人获得诉讼时效抗辩权。从本案查明的事实来看，原告等业主自实际交房以来均在与被告协商解决办理产权登记以及主张相关违约金事宜，且在2017年4月17日被告经与部分业主代表沟通协商后出具承诺，亦证明了原告向被告主张权利的事实，故对于被告主张逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩，不予采信。对于原告主张的逾期办证违约金应计算到何时的问题。被告主张通知办证时间为2017年12月20日，但案涉商品房于2018年1月17日才取得商品房所有权初始登记，故对被告主张的时间本院不予认定。因办理商品房转移登记手续的前提系取得案涉楼盘不动产产权证书，被告在取得以上证书时，距合同约定的办理商品房转移登记的时间已逾期达两年之久，在取得该证书后被告定会及时通知业主办理相关手续，以减轻或将承担的违约责任，故对该证据予以采信，并将被告的违约期间认定为：2015年12月31日至2018年1月17日；鉴于至2018年1月17日逾期办证违约金的具体计算天数才可确定，故诉讼时效应至此时才开始起算，故对于被告提出逾期办证违约金已部分超过诉讼时效的抗辩，不予采信。关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题。庭审中被告表示约定的违约金过高，要求法院予以调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，本院酌定以原告已付购房款为基数，将逾期交房违约金调整为日万分之一，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五。现原告请求以已付购房款691003元为基数计算违约金，系对其诉讼权利的处分，本院予以确认，故逾期交房违约金计算为691003元×0.0001×386天（自2015年1月1日起至2016年1月21日止）=26672.72元，逾期办证违约金计算为691003元×0.00005×749天（2015年12月31日至2018年1月17日）=25878.06元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州都匀大成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告隆青逾期交房违约金26672.72元（该违约金已计至2016年1月21日止）；二、被告贵州都匀大成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告隆青逾期办证违约金25878.06元（该违约金已计至2018年1月17日止）；三、驳回原告隆青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2628元，由原告隆青负担1445元，被告贵州都匀大成房地产开发有限责任公司负担1183元。 二审中，大成房开公司向本院提交了一组证据，即2015年6月15日《交房通知单》2张、住房验收交接表2张。该证据对应接房人并非隆青，与本案无关联，不予采纳。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、案涉交房时间认定问题；2、违约金认定问题。 本院认为：关于案涉交房时间如何认定的问题。根据查明事实，案涉风华盛世（都匀1号）小区18栋商品房于2018年1月4日办理竣工验收备案，并于2018年1月17日取得商品房所有权初始登记。本案，双方签订的《商品房买卖合同》合同第十一条约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应符合下列条件，即已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。案涉房产所在18栋商品房于2018年1月4日才办理竣工验收备案，故2015年6月15日案涉商品房并未达到合同约定交房条件时，根据合同约定购房人隆青有权拒绝收房。故一审法院以隆青自认收房时间作为实际交房时间正确，大成公司主张2015年6月15日交房时间以公示通知交房为准，于法无据，不予支持。 关于违约金认定问题。合同约定逾期交房超过60日，若不退房，则按日计算向买受人支付已付款的万分之二的违约金至实际交房之日止。违约金兼具补偿性与惩罚性，一审法院酌情将逾期交房违约金调整为按日万分之一计算，较为恰当。大成房开公司主张继续减少违约金无事实及法律依据，不予支持。 综上，上诉人贵州都匀大成房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1113元，由上诉人贵州都匀大成房地产开发有限责任公司承担，多预收的1515元，本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十月二十三日 法官助理毛辉 书记员杨洁