重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初663号原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。企业负责人王中毅，该公司��经理。委托代理人唐星权，男，1970年10月24日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人肖顺有，男，1987年12月5日出生，现住重庆市江北区。被告王敏，女，1986年4月16日出生，现住重庆市武隆县。委托代理人廖小彪（系王敏之丈夫），男，1974年10月17日出生，住重庆市武隆县。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）诉被告王敏物业服务合同纠纷一案，原告庆业物业武隆分公司于2016年2月29日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员白永学独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告庆业物业武隆分公司的委托代理人唐星权、肖顺有、被���王敏及其委托代理人廖小彪到庭参加诉讼。原告庆业物业武隆分公司的企业负责人王中毅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆业物业武隆分公司诉称，原告庆业物业武隆分公司于2007年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升房地产公司）签订了《XX·XX城一期前期物业服务委托服务合同》，又于2009年3月18日与被告签订了《XX·XX城前期物业服务合同》，约定由原告庆业物业武隆分公司对位于XX·XX城小区前期进行物业服务。原告庆业物业武隆分公司接管该小区后，按照国家物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定对该小区XXX进行正常物业服务。但被告王敏自2010年8月起至2016年2月，一直拒绝缴纳物管费和小区公摊水电费。被告王敏位于XX·XX城XXX小区X��XXXX号的房屋面积133.52㎡，该小区的物业服务费为每月0.5元/㎡，即每月为94元，公摊水电费以实际分摊为准。被告王敏至2016年2月止，共欠物业服务费6298元，公摊水电费395.3元，滞纳金567元，以上费用合计7260.3元。原告为维护其合法权益，请求法院判令被告支付物业服务费6298元、公摊水电费395.3元及滞纳金567元共计7260.3元，并由被告承担诉讼费。被告王敏辩称，1、原告诉称其一直在进行正常的物业服务不真实。因原告自身的原因，造成被告等人居住的小区在2009年至2011年间出现了多个物业公司，服务主体混乱，服务质量非常差，且原告在2010年8月向本小区全体业主公告，自愿退场，不再为本小区提供物业服务。因此，原告自愿退出后，被告等人不应向其缴纳物业费。2、原告在进行物业服务过程中，和业主打马虎眼，耍赖皮，小区门卫形同虚设、未按照购房合同约定安装门禁系统及监控设施、违法乱搭乱建导致大楼入口存在安全隐患、电梯经常发生故障、小区和楼道环境卫生很差、小区部分住房改为经营性娱乐场所等等。3、原告未按合同的约定收费，违约在先。原告与裕升房地产公司签订的《前期物业服务委托服务合同》不合法，合同中没有约定电梯费，但原告收取了电梯费。综上，原告的物业服务存在管理和质量缺陷，被告只支付部分物业服务费，不支付滞纳金。经审理查明，被告王敏是位于重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX·XX城XXX小区X幢XXXX号的业主，该物业建筑面积为133.52平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2007年12月28日，裕升房地产公司与原告庆业物业武隆分公司签订了《XX·XX城一期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县XX·XX城XXX小区和XXX进行前期物业服务，合同约定：“本合同管理服务期从2007年12月25日至2010年12月25日止，为期三年，在本款规定的时间内，若物业成立业主委员会，业主委员会与物管企业签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。本合同届满期前3个月，若小区业主委员会未成立的前提下双方就是否续约协商，如双方同意续约，应及时签订补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。逾期未签订补充协议，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。”“……4.2.2物业管理服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.65元/平方米/月（不包括电梯运营电费及维护费）；无电梯房和有电梯房的一至二层住宅：0.5元/平方米/月。电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.6元/户；”2009年3月18日，原告与被告签订了《XX·XX城前期物业服务合同》，该合同约定：“……第六条本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房：0.50元/平方米·月。业主向甲方交纳物业服务费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服��收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第八条业主应于每月5-20日交纳物业服务费用。逾期未交纳者管理处可依照法规向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。第九条已竣工并已交房的，业主未接房或已接房未进行装修的，其物业服务费由业主按应缴费用的50%交纳。开始装修之日起，按全额交纳。……第二十三条本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分��三的标准向乙方支付违约金。……”在庭审过程中，被告王敏自认从2010年8月至2016年2月，拒绝交纳物业服务费、电梯费及公摊水电费。2016年2月29日，原告庆业物业武隆分公司向本院提起诉讼，请求判决被告王敏支付拖欠的物业服务费及电梯费、公摊水电费及滞纳金等共计7260.3元并承担诉讼费。另查明，按照合同约定，被告王敏每月应交纳的物业服务费及电梯费93.36元。XX·XX城XXX景X号楼业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用按户据实分摊，2010年8月1日至2016年1月31日期间，每户的公摊水电费合计为395.3元。再查明，被告所居住的楼房的电梯时常发生故障、小区部分住房改为经营性娱乐场所、存在违法乱搭乱建等情况。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《前期物业服务合同备案证明》、《XX·XX城一期前期物业服务委托服务合同》、《XX·XX城X-XX-X号王敏欠费明细表》、收楼确认书，被告举示的《XX·XX城前期物业服务合同》、《公示》、武隆县人民政府《专题研究XX·XX城小区物业管理相关问题的会议纪要》、《告全体业主书》、《承诺书》、《证明》、照片等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院予以确认。本院认为，2009年3月18日，原、被告在自愿、平等的基础上签订了《XX·XX城前期物业服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和原、被告签订的《XX·XX城前期物业服务合同》第二十四条的���定，因合法成立的业主委员会未与原告签订物业服务合同也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对双方仍具有法律约束力。原告庆业物业武隆分公司为被告王敏所居住小区提供了物业服务，则被告王敏作为该小区的业主，理应依照合同缴纳物业费。虽然被告在进行物业服务过程中存在一定的瑕疵，达不到合同约定的标准，但并不符合扣减或不缴纳物业服务费的情形，故被告主张因原告物业服务不到位，只缴纳部分物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因此，原告主张由被告支付2010年8月1日至2016年2月29日期间的物业服务费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。故被告应当交纳的物业服务费计算为6255.12元（93.36元/月×67月），公摊水电费为395.3元。原告对XX•XX城XXX小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担交纳物业服务费等费用的义务，但被告自认从2010年8月起未按时交纳物业服务费等费用，属于违约。原告要求被告支付的滞纳金性质上属违约金。但原告在履行《XX·XX城前期物业服务合同》时也存在瑕疵，其提供的物业管理服务并没有达到合同约定的服务标准，例如发生故障、小区部分住房改经营性娱乐场所、存在违法乱搭乱建等。本院认为从双方的合同约定，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在一定的违约行为，故对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物��服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王敏于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2010年8月1日至2016年2月29日期间的物业服务费6255.12元、公摊水电费395.3元，共计6650.42元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告王敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担10元，被告王敏负担15元。本判决为终审判决。代理审判员  白永学二〇一六年五月三日书 记 员  谭玉鹏