江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终11330号 上诉人（原审被告）：太仓顺龙房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘景明。 委托诉讼代理人：张亚南，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 原审第三人：丁增安。 委托诉讼代理人：郁振雄，江苏德龙律师事务所律师。 上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）因与被上诉人潘景明、原审第三人丁增安商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 顺龙公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘景明全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋的交房除了合同约定时间外，还在合同附件十第四条第1项中特别约定了交房条件，即必须付清购房款等全部款项。二、直至2019年10月18日潘景明才结清购房款，交房时间最早也只能在该日期后起算。2019年10月18日丁增安才出具联系函，确认付清了相关款项，可以交房。在此之前，丁增安曾多次来电来函，明确说明其和潘景明没有结清款项，并警告顺龙公司不能交房给潘景明。三、根据合同约定，交房后90日内协助办证，顺龙公司完全具备协助办证条件，也同意协助办证，潘景明不应提起诉讼。 潘景明二审辩称，潘景明于2014年5月28日签订商品房买卖合同时就已经通过三方债权债务转让的方式支付了全部购房款，已经履行了支付购房款的义务。因为顺龙公司结欠丁增安的工程款，丁增安又结欠潘景明的防水部分工程，所以三方才会签订以房屋抵工程款的协议，并约定“部分工程款以本工程房屋相抵，12栋705室房屋底座锦绣江南二期工程款支付给施工单位”，因此，在签订该协议时，潘景明已经支付了购房款。基于此事实，所以潘景明与顺龙公司才会在销售合同中约定2015年12月30日交付房屋。案涉房屋抵工程款的事实在2016年9月19日太仓市双凤镇人民政府委托的苏州天华联合会计事务所专项审计报告中予以确认。顺龙公司与潘景明之间未房屋买卖合同，潘景明已经支付了购房款，顺龙公司应当按照合同约定履行交房义务，其未能按期交房应当承担相应的违约责任。因此请求驳回顺龙公司的上诉，维持原判。 原审第三人丁增安二审述称，一、顺龙公司二审提交的结算清单是潘景明与丁增安之间的工程款结算，与本案无关。潘景明结欠丁增安的工程款由丁增安向潘景明主张，丁增安从未因潘景明结欠丁增安的工程款而要求顺龙公司不交房。二、有关联系函，可以说明丁增安已经将案涉房屋作为工程款抵给潘景明，与潘景明的工程款也已结清，并通知顺龙公司按照合同约定将产权过户。三、丁增安与顺龙公司之间的工程款结算，在双方签订工程承包合同时已经明确，顺龙公司因无工程款支付，由丁增安承建的商品房抵工程款，潘景明与顺龙公司签订的房屋买卖合同是其中的一套。 潘景明向一审法院起诉请求：1.顺龙公司将坐落在太仓市双凤镇建新路28号的景秀江南12幢705室商品房交付给潘景明，并协助潘景明办理不动产权证；2.顺龙公司向潘景明开具金额为462142元的增值税普通发票；3.顺龙公司赔偿潘景明逾期交房违约金（以房款462142元为基数，按照日万分之二自2016年1月1日计算至实际交房之日）。 一审法院认定事实：第三人丁增安承揽顺龙公司开发的景秀江南二期项目的土建工程，然后将防水工程分包给潘景明。 由于顺龙公司结欠第三人丁增安工程款，第三人丁增安又欠潘景明工程款，故此顺龙公司与第三人丁增安在2014年5月28日签订房屋折抵工程款协议，约定：顺龙公司以景秀江南12幢705室折抵工程款给工程实际施工人丁增安，单价是4820元/平方米，购房人是潘景明；工程结束后，顺龙公司与施工单位结算工程款，房产公司需开具发票并按相关规定办理房产证等手续，领证费用由实际购房者承担，与房产公司、施工单位无关。 2014年6月6日，顺龙公司与潘景明签订《商品房买卖合同》，约定：潘景明向顺龙公司购买坐落在太仓市，建筑面积是95.88平方米，单价是4820元/平方米，总价是462142元；付款方式是此房屋折抵工程款，房款在工程款中扣除，具体见协议；顺龙公司在2015年12月30日前向潘景明交付商品房，逾期交房时顺龙公司按日计算向潘景明支付已付全部房款万分之二的违约金；顺龙公司在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。该合同还约定了其他事项。 2018年6月15日，顺龙公司在不动产登记机构办理涉案商品房的初始登记，权证号是太（2018）Z00800157号。 诉讼中，潘景明出示第三人丁增安在2019年10月18日签署的联系函一份，该联系函的主要内容是通知顺龙公司自己与潘景明的账目已清，手续已办理，请顺龙公司将12幢705室的房屋产权证交付潘景明。 上述事实，由潘景明提供的《商品房买卖合同》、联系函以及当事人当庭陈述等证据证实。 一审法院认为：顺龙公司因欠第三人丁增安工程款，将景秀江南12幢705室折抵工程款给第三人丁增安。第三人丁增安因欠潘景明工程款，其又将景秀江南12幢705室折抵工程款给潘景明。为减少交易环节，三方同意由潘景明与顺龙公司直接签订《商品房买卖合同》。经审查，《商品房买卖合同》是潘景明与顺龙公司的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。 潘景明已经结清顺龙公司房款，顺龙公司应当按期向潘景明交付商品房，并协助潘景明办理权属证书。顺龙公司无正当理由未在2015年12月30日前交房构成违约，应当承担违约责任。因此，潘景明请求顺龙公司交付涉案商品房，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，顺龙公司应在交房后90日内协助潘景明办理产权登记手续，现涉案商品房具备转移登记条件，故顺龙公司应在交房后90日内协助潘景明办理不动产权证。 顺龙公司未在2015年12月30日前交房，潘景明有权请求顺龙公司赔偿以房款462142元为基数，按照每日万分之二自2016年1月1日起计算的违约金。潘景明主张逾期交房违约金计算至实际交房之日显然过高，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，参照民间借贷利率上限标准确定违约金最高不得超过已付房款的24%。因此，一审法院认定顺龙公司赔偿潘景明逾期交房违约金110914元。 房地产开发企业负有向购房者开具发票的法定义务，第三人丁增安与顺龙公司也在2014年5月28日约定顺龙公司需要开具发票。因此，潘景明请求顺龙公司开具金额为462142元的购房发票，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决： 一、太仓顺龙房地产开发有限公司在判决生效后十日内将坐落在太仓市双凤镇建新路28号的景秀江南12幢705室商品房交付给潘景明；二、太仓顺龙房地产开发有限公司履行判决第一项义务之后90日内，协助潘景明办理上述商品房的不动产权证；三、太仓顺龙房地产开发有限公司在判决生效后十日内向潘景明开具金额为462142元的购房发票；四、太仓顺龙房地产开发有限公司在判决生效后十日内赔偿潘景明逾期交房违约金110914元。案件受理费3540元，减半收取计1770元，由潘景明负担430元，顺龙公司负担1340元。 二审另查明，顺龙公司与潘景明签订的《商品房买卖合同》 第七条付款方式及期限中约定，此房屋抵作工程款，房款在工程款中扣除，具体见协议。二审中，顺龙公司、潘景明均认可此条款中的协议具体是指顺龙公司与第三人丁增安在2014年5月28日签订的房屋折抵工程款协议。《商品房买卖合同》附件十补充协议第四款关于交接第1项中约定，在房屋交接之前买受人应当向出卖人付清合同约定的所有购房款，并缴清经相关政府部门核准的由出卖人代收代缴的有关税费（如有），及结清应付款向并按本合同约定承担违约责任（如有）为前提的。否则即使出卖人已经符合本合同约定交房条件的或超过了本合同约定的交付时间的，出卖人有权拒绝交付房屋，且无须承担因此而产生的任何责任。 2016年9月19日，针对顺龙公司与太仓市明熙建筑工程有限公司双凤景秀江南项目工程款支付情况，苏州天华联合会计事务所出具了专项审计报告。其中，在第三部分房产抵工程款情况中，案涉房屋705室注明是潘景明，价款为462142元，在审计意见中，最终确认顺龙公司支付给丁增安的工程款为38659639元。二审中，顺龙公司、丁增安均明确审计报告中顺龙公司支付给丁增安的工程款38659639元中已经包括了案涉房屋抵扣的工程款，双方也明确最终结算工程款时也将案涉房屋抵扣了工程款。 以上事实由《商品房买卖合同》、专项审计报告、二审调查笔录予以证实。 二审对一审查明其他事实予以确认。 二审中，顺龙公司向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明合同附件十第四条第1款中约定了买受人应向出卖人付清合同约定的所有购房款并缴清有关税费，这是交房的前提条件。2.通知函复印件，证明丁增安多次通知顺龙公司要求不得向潘景明交付案涉房屋。3.潘景明的锦绣江南项目防水结算单复印件，证明2019年6月13日顺龙公司才与丁增安完成工程款的结算。4.联系函复印件，证明丁增安于2019年10月18日通知顺龙公司将案涉房屋交付给潘景明。 潘景明二审质证认为，对于证据1商品房买卖合同真实性无异议，该合同中明确约定了交房日期为2015年12月30日，未按期交房的应当承担日万分之二的违约金，另外该协议第七条第四款明确约定了该房屋的付款方式为此房屋抵工程款，具体见协议，此处的协议是指2014年5月28日丁增安与顺龙公司之间签订的以房抵工程款的协议，也就是说以房抵工程款的协议签订时各方的债权债务已经互相清抵，潘景明于2014年5月28日已完成购房款的支付义务。对于证据2真实性不认可，该通知上载明的情况也与实际情况不符。对于证据3结算单的真实性认可，但对证明目的不认可。潘景明与丁增安之间存在多个项目，双方之间的工程款也远远高于本案房款，丁增安与潘景明之间的结算单与本案无关联性。对于证据4的真实性认可，因顺龙公司一直拒绝给潘景明办理过户，潘景明才会请求丁增安向顺龙公司发送该函件，要求顺龙公司履行交房和办证义务。 丁增安二审质证认为，对于证据1商品房买卖合同真实性无异议，丁增安在征得顺龙公司的同意的情况下将房子抵给潘景明，潘景明与顺龙公司签订买卖合同，顺龙公司应当按照约定向潘景明交付房屋，合同中也约定了以工程款抵房款，所以也不存在所谓的现金交付的问题，这个过程是房产公司与承包商之间的经常操作。对于证据2通知函复印件真实性不认可。对于证据3结算单与本案无关，案涉房屋已经抵给了潘景明，与丁增安无关，不存在第三人丁增安不允许交房的道理。对于证据4联系函真实性无异议，因为顺龙公司一直不向潘景明办理房产过户，潘景明向第三人丁增安交涉，最后在不得以的情况下，第三人丁增安向顺龙公司发函要求为潘景明办理房产过户手续。 二审中，顺龙公司向本院提交了其出具的《房屋抵作工程款情况说明》，其中载明：顺龙公司与太仓市明熙建筑工程公司于2012年11月20日签订的建设工程施工合同，合同约定不符工程款采用以房抵作工程款。在一览表中，案涉房屋11号楼705室注明丁增安抵工程款，指定网签人为潘景明，房屋抵款价和网签合同价为462142元。在结算情况中，载明：顺龙公司与太仓市明熙建筑工程公司实际施工人丁增安实施抵房9号至12号楼14套房子及13号1幢共抵工程款27259639元，其中9号楼至12号楼10套房屋及13号楼1幢房屋网签购房人已经有丁增安指定抵款人结算支付购房款，经丁增安同意顺龙公司凭丁增安出具凭证交付房屋。尚有9号楼301、401及02车库、904室、12幢803室4套防蚊子抵款价为2184581元，丁增安指定的抵款人没有收齐抵房款，丁增安及指定抵款人不同意顺龙公司交付房子。情况说明中附件二顺空公司与太仓市明熙建筑工程公司抵房约定、附件三丁增安同意出具交付房屋凭证、附件四丁增安及指定抵款人不同意交付房屋的凭证顺龙公司均未向本院提交。 二审中，顺龙公司陈述其与丁增安签订房屋抵工程款协议的时候，双方之间的工程款未届清偿期限。丁增安陈述，其与顺龙公司签订房屋抵工程款协议的时候，双方之间的进度款已届清偿期。 二审中，顺龙公司对于顺龙公司与第三人丁增安在2014年5月28日签订的房屋折抵工程款协议的效力无异议，也认可案涉房屋已经抵扣了工程款。当时丁增安指定房屋签给潘景明，合同签订后，丁增安指出其与潘景明之间的工程款没有结算好，不允许将房屋交付给潘景明，直到2019年10月，丁增安才指令顺龙公司交付房屋。潘景明陈述顺龙公司因结欠丁增安到期进度款，才会形成以房抵工程款的协议。在以房抵工程款协议签订后，即使债务未到期，也应当在后续顺龙公司支付明熙公司、丁增安工程款时，优先扣除房款。 本院认为，顺龙公司将案涉房屋抵偿给丁增安用于支付其结欠丁增安的工程款，顺龙公司与丁增安签订的《房屋抵作工程款约定》系双方真实意思表示，对双方均有约束力，现顺龙公司与丁增安就案涉房屋作价款已经结算完毕，相应的作价款也在顺龙公司应支付给丁增安的工程款中也予以扣除。丁增安同意潘景明作为实际购买人对案涉房屋享有相应的权利，顺龙公司直接与潘景明签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应恪守。根据顺龙公司与潘景明签订的《商品房买卖合同》约定，潘景明支付案涉房款的方式为以房款抵扣工程款，顺龙公司应当按照合同约定期限向潘景明交付房屋并协助办理产权过户。顺龙公司未能按照合同约定的2015年12月30日前向潘景明交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。顺龙公司上诉主张其未按照合同约定期限向潘景明交付房屋的原因在于潘景明未能按期结清购房款，根据《商品房买卖合同》附件十补充协议第四款的约定，顺龙公司无需承担逾期交房的违约责任。对此本院认为，因顺龙公司结欠丁增安工程款，故将案涉房屋折抵工程款给丁增安，因丁增安结欠潘景明工程款，丁增安又将案涉房屋折抵工程款给潘景明，三方同意由潘景明直接与顺龙公司签订商品房买卖合同，合同中也约定了房款支付方式为以房款抵扣了工程款，顺龙公司以潘景明未付清房款为由主张其不应当承担逾期交房违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。二审中，顺龙公司主张其未向潘景明按期交房是因为丁增安多次向其通知要求不得向潘景明交付房屋，丁增安对此不予认可，本院认为，顺龙公司二审中提交的《房屋抵作工程款情况说明》中，其明确丁增安不同意顺龙公司交付的房子范围中并不包括案涉房屋，在顺龙公司也未有进一步证据证明其主张的情况下，本院对于顺龙公司的该上诉理由不予采信。 综上所述，太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3540元，由上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王稚群 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 柳 璐 书 记 员 陈 莉