广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法排民一初字第277号原告东莞旭日精工五金塑胶有限公司，住所地：广东省东莞市企石镇江边村，营业执照注册号：441900400128026。法定代表人黄润金。委托代理人杨扬海，广东海联泰达律师事务所律师。委托代理人黄汉荣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告东莞市企石鑫慧五金加工厂，经营场所：广东省东莞市企石镇江边村沿江路，个体工商户营业执照注册号：441900605661514。经营者莫海林，男，1993年4月24日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告莫海林，男，1993年4月24日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告唐平花，女，1978年10月26日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告东莞旭日精工五金塑胶有限公司（以下简称“东莞旭日公司”）诉被告东莞市企石鑫慧五金加工厂（以下简称“东莞鑫慧厂”）、莫海林、唐平花租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由审判员李慧仪适用简易程序独任审判。后根据案情需要转为普通程序审理，并依法由审判员吴国鹏担任审判长，与审判员李慧仪、人民陪审员曾效莲组成合议庭，先后于2015年11月4日、2015年12月7日公开开庭进行了审理。在第一次开庭中，原告东莞旭日公司的委托代理人杨扬海、黄汉荣，被告东莞鑫慧厂的经营者即本案被告莫海林到庭参加诉讼，在第二次开庭中，原告的委托代理人杨扬海、被告东莞鑫慧厂的经营者即本案被告莫海林到庭参加诉讼，两次庭审中，被告唐平花经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本案变更为由审判员张玉立担任审判长，与审判员李慧仪及人民陪审员曾效莲组成合议庭进行第三次庭审，原告的委托代理人黄汉荣到庭参加诉讼，被告东莞鑫慧厂、莫海林、唐平花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞旭日公司诉称，原告于2012年12月12日与周小华签订《厂房租赁合同》，约定由周小华、李纯学、王宝德、唐平花租用东莞市企石镇旭日厂的厂房，月租金为23625元。后因上述四人在租金分摊问题上存在分歧，原告与被告唐平花于2013年3月1日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将东莞市企石镇江边村沿江路149号旭日厂内5栋3楼租给被告莫海林、唐平花使用，两被告将上述厂房用于经营东莞鑫慧厂，但被告莫海林、唐平花实际还用了原告厂房内的二楼厂房的一部分，租金由周小华、李纯学、王宝德、唐平花自行确定各自份额。原告在合同签订后，依照约定将厂房交付给被告莫海林、唐平花用于经营东莞鑫慧厂，但从2014年2月起，被告莫海林、唐平花一直没有缴交租金、管理费、水电费等，原告多次催讨未果，被告莫海林在拖欠东莞鑫慧厂员工2015年1至4月工资的情况下离开厂房，至今未取得联系。两被告的行为已给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.依法解除原告与被告莫海林签订的厂房租赁合同，原告没收两被告的押金；2.两被告连带支付原告租金、管理费、水电费等款项共计129144元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更其诉讼请求为请求判令：1.确认原告与被告唐平花签订的《厂房租赁合同》无效；2.三被告连带向原告支付厂房使用费98949元、管理费19413元、电费2552.6元、垃圾清运费1763元、水费5904.8元，合计128582.4元；3.本案诉讼费由被告承担。被告东莞鑫慧厂、莫海林答辩称，1.被告莫海林与原告并不存在厂房租赁合同关系，因原告与唐平花在2013年3月1日签订的案涉《厂房租赁合同》，莫海林并未参与其中，亦未在合同上签名，合同上的双方签名分别为黄润金、唐平花，根据法律的规定该合同在东莞旭日公司与唐平花之间有效，与莫海林无关；2.根据《厂房租赁合同》第四条的约定，自2014年2月起至今唐平花并未支付租金，原告在明知会给其带来不利影响的情况下，并未主动终止合同的权利，由此造成的不利后果，应由原告及唐平花共同承担。综上，请求法院驳回原告的诉求。被告唐平花没有答辩，也没有在法定的期限内提交任何的证据。经审理查明，原告东莞旭日公司提供《厂房租赁合同》两份，证明其于2012年12月12日与周小华签订《厂房租赁合同》，约定由周小华、李纯学、王宝德、唐平花租用东莞市企石镇旭日厂的厂房，月租金为23625元，另原告与被告莫海林于2013年3月1日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将东莞市企石镇江边村沿江路149号旭日厂内5栋3楼租赁给被告莫海林使用的事实。上述落款时间为2012年12月12日的《厂房租赁合同》显示甲方为黄润金，乙方为周小华，约定甲方将东莞市企石镇旭日厂房租赁给乙方使用，厂房、宿舍、办公室和厨房按建筑面积约2800平米；时间为5年，自2013年3月1日至2018年2月28日止；厂房、宿舍、办公室和厨房共计每平方的租金为7.5元等，落款中甲方代表签字处有“黄润金”、乙方代表签字处有“周小华”字样的签名。落款时间为2013年3月1日的《厂房租赁合同》显示的出租方（甲方）为黄润金，承租方（乙方）为唐平花，双方约定由甲方将东莞市企石镇江边村沿江路149号旭日5栋3楼租赁给乙方使用，面积510平方米，宿舍共8间；乙方原租用该厂房期限为5年，即自2013年3月1日至2018年2月28日，现合同更改时间自2014年6月1日至2018年2月28日（主要更改合同签订人和厂房使用面积归属问题），原合同无效；厂房租金每月3825元，宿舍租金每月1760元，饭堂免收租金；甲乙双方签订原合同时，乙方已向甲方预付的保证金（押金）42000元（包括厂房1.2.3楼的承租方）合约期快满时乙方会清租金和一切费用后，甲方应将最后两个月免收；甲方为乙方提供民用水，水、电费的收费标准，按照自来水厂及供电局的统一标准加上损耗费……落款中甲方、乙方处分别有“黄润金”、“唐平花”字样的签名。原告东莞旭日公司主张其以法定代表人黄润金的名义与被告东莞鑫慧厂的实际经营者唐平花签订《厂房租赁合同》，将其所有的位于东莞市企石镇江边村沿江路149号的部分厂房和宿舍租赁给被告唐平花经营东莞鑫慧厂，提供落款为东莞市企石镇江边村村民委员会的证明一份。该证明记载“兹证明东莞市企石镇江边村沿江路149号地块是由本村旅港同胞黄润金购买，该地上建筑物属于东莞旭日精工五金塑胶有限公司，是黄润金在该地块上的自建物业，目前该地块未办理土地使用权证”。被告莫海林对此并无异议，其确认与被告唐平花是亲戚关系，其是被告东莞鑫慧厂的登记经营者，被告唐平花是该厂的实际经营者。原告东莞旭日公司提供2014年2月至2015年4月唐平花欠费明细表，证明唐平花拖欠各项费用的情况。该明细表中显示2014年2月至2014年5月的房租均为10126元、2014年6月的房租为6450元、2014年8月至9月为6450元、2014年10月至2015年4月为5585元；2014年11月至2015年4月的管理费每月均为1200元；2014年11月至2015年4月的垃圾清运费每月均为150元；该表中并无双方的签字确认。原告东莞旭日公司主张上述费用实际是被告唐平花经营的东莞鑫慧厂在2014年2月至2015年4月的费用，其中在2012年12月至2014年5月期间，被告唐平花租用了二楼488平方米、三楼510平方米，在2014年6月至同年9月，租用三楼510平方米、二楼115平方米、宿舍235平方米，按照每平方米7.5元计算，2014年10月以后的每月使用费为3825元＋1760元=5585元。为证明被告唐平花与其他租户对管理费和垃圾费的约定情况，原告东莞旭日公司提供了一份协议书佐证。该协议书记载“由房东作协调，由2014年11月开始将管理费、垃圾费分配如下：管理费3400元，分配方案：1楼1000元、2楼1200元、3楼1200元，垃圾费450元，1楼150元、2楼150元、3楼150元，以后按协定缴交”，落款中有“唐平花”等人字样的签名。被告莫海林、东莞鑫慧厂对上述证据并无异议，但主张莫海林在2014年5月才到东莞鑫慧厂，后在2014年11月离职，上述期间东莞鑫慧厂只租用了三楼，并未租用二楼，莫海林并非《厂房租赁合同》的签订人，其不清楚租用及相关费用的情况。对于三被告的责任问题。原告东莞旭日公司主张三被告应承担连带责任，因被告东莞鑫慧厂是个体户，被告莫海林、唐平花分别是东莞鑫慧厂的登记经营者和实际经营者，为此提供了《劳动监察通知用人单位法定代表人或者主要负责人接受调查或者配合处理欠薪案件公告》、《劳动监察询问通知书》佐证。上述两份材料分别是由东莞市人力资源局企石分局、东莞市人力资源局向唐平花发出，要求唐平花就拖欠21名员工2015年1月、3月、4月工资的问题到该局接受询问调查。庭审中，原告东莞旭日公司明确自愿放弃对电费、水费的诉求及对2014年11月之前的管理费、垃圾清运费的请求。原告主张三被告并未就案涉款项支付其任何费用。另查，案涉建筑物并无房地产权证，至庭审结束前亦未取得建设工程规划许可证。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、各厂分摊费用明细表、2014年2月至2015年4月份唐平花欠费明细表、协议书、《劳动监察通知用人单位法定代表人或者主要负责人接受调查或者配合处理欠薪案件公告》、《劳动监察询问通知书》、证明及本案庭审笔录、庭前交换证据笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告唐平花经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其承担。对于原告提供的证据，被告莫海林、东莞鑫慧厂并无异议，被告唐平花亦未提供证据予以反驳，故本院对原告提供的证据的真实性予以认定。关于案涉《厂房租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，结合查明的事实，案涉租赁物既未取得房地产权属证书，且在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的建筑物，因此，黄润金与被告唐平花签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。虽然案涉合同无效，原告主张黄润金代表原告与唐平花于2013年3月1日签订了该合同，约定了租赁东莞市企石镇江边村沿江路149号旭日5栋3楼，原告主张唐平花将上述租赁物用于经营被告东莞鑫慧厂，因该租赁物为被告东莞鑫慧厂的经营地，且原告的上述主张得到了被告东莞鑫慧厂的经营者莫海林的确认，本院对此予以认定。被告东莞鑫慧厂实际占有并使用案涉租赁物，并因此获取收益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，被告东莞鑫慧厂应向原告支付使用费。至于使用费的计算标准，本院酌定参照双方约定的租金标准计算。根据黄润金与唐平花签订的《厂房租赁合同》，双方约定的租赁物为三楼厂房及宿舍，其中厂房租金每月3825元、宿舍租金每月1760元，饭堂免租金，合计5585元。原告主张东莞鑫慧厂还使用了二楼的厂房，但并未提供证据予以证明，被告莫海林、东莞鑫慧厂对此均予以否认，且原告提供的2014年2月至2015年4月份唐平花欠费明细表中并无双方的签名确认，故本院对原告的该主张不予支持。因被告并未提供证据证明其支付使用费的问题，故本院认定被告东莞鑫慧厂应支付原告2014年2月至2015年4月的使用费为：5585元／月×15个月=83775元。对于管理费和垃圾清运费，根据原告提供的有唐平花签字确认的协议书，三楼的管理费和垃圾费每月分别为1200元、150元，原告自愿放弃对2014年11月之前的管理费、垃圾清运费的请求，是属于其对自身权利的自由处分，本院对此予以认定。原告主张被告东莞鑫慧厂支付2014年11月至2015年4月期间的费用合理，本院予以支持。结合上述有关租赁范围的认定，本院认定被告东莞鑫慧厂应支付原告管理费计算为：1200元／月×6个月（2014年11月至2015年4月）=7200元、垃圾清运费计算为：150元／月×6个月（2014年11月至2015年4月）=900元。庭审中，原告明确自愿放弃对电费、水费的诉求，属于其对自身权利的自由处分，本院对此予以认定。因被告并未提供证据证明支付原告费用的情况，依法应承担举证不能的不利后果。综上，本院认定被告东莞鑫慧厂应向原告支付：2014年2月至2015年4月的使用费83775元、2014年11月至2015年4月的管理费7200元及垃圾清运费900元，以上合计：83775元＋7200元＋900元=91875元。对于原告超出上述标准的请求，本院依法予以驳回。被告东莞鑫慧厂是个体工商户，莫海林是东莞鑫慧厂的经营者，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条关于“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”的规定，莫海林应对被告东莞鑫慧厂的债务承担清偿责任。另根据原告提供的《劳动监察通知用人单位法定代表人或者主要负责人接受调查或者配合处理欠薪案件公告》、《劳动监察询问通知书》、协议书，结合被告莫海林的陈述及被告唐平花并未提供证据予以反驳的事实，本院对原告提出的有关被告唐平花是被告东莞鑫慧厂的实际经营者的主张予以采纳。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”的规定，被告莫海林、唐平花应共同对案涉债务承担清偿责任。被告莫海林主张其并非被告东莞鑫慧厂的实际经营者，其不应对被告东莞鑫慧厂的债务承担责任的依据不足，本院对其该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认黄润金代表原告东莞旭日精工五金塑胶有限公司与被告唐平花签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、被告东莞市企石鑫慧五金加工厂、莫海林、唐平花于本判决生效之日起五日内向原告东莞旭日精工五金塑胶有限公司支付2014年2月至2015年4月的使用费83775元、2014年11月至2015年4月的管理费7200元、垃圾清运费900元，以上合计91875元；三、驳回原告东莞旭日精工五金塑胶有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2882.88元（已由原告已预交），由原告东莞旭日精工五金塑胶有限公司负担831.88元，被告东莞市企石鑫慧五金加工厂、莫海林、唐平花负担2051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张玉立审 判 员  李慧仪人民陪审员  曾效莲二〇一六年五月二十五日书 记 员  温永成黄淑珍附相关法律条文：（摘录）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第1页共15页