上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1229号上诉人(原审被告)王雅莉，女，1987年2月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托代理人王某甲，男，1958年12月24日出生，汉族，住址同上。上诉人(原审被告)王君男，男，1987年4月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。上述两位上诉人共同委托代理人郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)吴颖琦，女，1984年3月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人李春华，上海明伦律师事务所律师。委托代理人余光友，上海明伦律师事务所律师。上诉人王雅莉、王君男因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月26日，双方当事人签订《上海市房屋转租合同》约定，吴颖琦(甲方)将其承租的位于上海市白渡路XXX号系争房屋(建筑面积114.29平方米)转租给王雅莉、王君男(乙方)，租期自2014年12月26日起至2017年12月25日止；每月租金人民币(以下币种均为人民币)15,000元，乙方于签订合同当日，支付三个月租金45,000元，之后每三个月支付一次，先付后用；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担；除甲方同意续租外，乙方应在合同的租期届满后五日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/平方米(建筑面积)支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知对方解除合同，乙方应按月租金的五倍支付违约金。2015年7月9日，吴颖琦向王雅莉、王君男发《租金催讨函》表示截至发函之日，已收到对方部分房租，但尚余2015年3月26日至6月25日的部分房租计18,000元王雅莉等人未支付，自6月26日起的下季度租金27,000元未付，根据合同约定上述租金应先付后租，王雅莉等人已严重违反合同中关于付款的约定，请于三日内支付上述款项。王雅莉、王君男收函后未作回复，也未支付欠租。当月21日，吴颖琦再次向王雅莉、王君男邮寄《律师催告函》催讨租金，该函件未能送达，被退回。2015年8月7日，吴颖琦向王雅莉、王君男分别发短信告知，根据合同约定，其二人已经拖欠租金严重超过一个月，现通知对方于当日解除合同，请于2015年8月8日将系争房屋交付吴颖琦。王雅莉、王君男收到吴颖琦上述短信通知后，未作回复。原审法院另查明，根据王雅莉、王君男提供证据《合作合同》、《补充合同》显示，2014年12月26日，案外人潘某某(吴颖琦之母、甲方)、王某乙(王君男之兄、乙方)、王某甲(王雅莉之父、丙方)，三方签订《合作合同》，该合同约定甲方出资300,000元，占注册资本40%，乙方出资200,000元，占注册资本40%，丙方出资100,000元，占注册资本20%，甲方以“立好信房屋”品牌授权三方所设立公司使用、原公司设施设备、电脑、办公用品及房地产相关软件设备折抵300,000元入股；当月31日，三方签订《补充合同》约定乙方股东王某乙变更为王君男，丙方股东王某甲变更为王雅莉。现吴颖琦涉讼，请求判令确认双方《上海市房屋转租合同》于2015年8月7日解除、王雅莉、王君男将系争房屋返还并支付拖欠的2015年3月27日起至同年8月7日止的租金57,000元、自2015年8月8日起至实际交房日的房屋使用费(按每日1,142.90元标准计算)，以及违约金75,000元等。原审法院审理中，吴颖琦提供下列证据：1、房屋转租合同；2、律师函、快递单；3、2015年8月7日的短信通知。王雅莉、王君男则提供下列证据：1、合作合同和补充合同，证明双方之间存在合作关系；2、会议纪要；3、报销明细、补充协议及收据；4、租金催讨函、短信记录；5、出资凭证。经质证，王雅莉、王君男对吴颖琦提供的证据1真实性认可，但该合同不是其二人的真实意思表示；证据2不清楚，王雅莉等人之前没有收到过；对证据3真实性认可。吴颖琦对王雅莉、王君男提供的证据1认为与本案无关，该合同中的双方非本案当事人；对证据2真实性无法确认、也与本案无关；对证据3认为与本案无关；对证据4真实性认可；对证据5认为与本案无关。其次，双方当事人于2015年10月23日进行了房屋交接，吴颖琦遂撤回要求对方返还系争房屋的诉请，并明确其主张的房屋使用费的金额为85,717.50元。此外，吴颖琦表示系争房屋2015年5月至10月的电话费为5,050.39元、6月至8月的电费为1,407.23元，故增加相关诉请要求对方支付；王雅莉、王君男对吴颖琦主张的该两笔费用的金额予以确认，但认为不应由其承担，即便法院认定双方之间为租赁关系，其也只愿意承担2015年7月15日撤离之前所产生的电费、电话费。关于王雅莉、王君男付租情况一节，吴颖琦表示：对方于签订转租合同当日现金形式支付首期租金45,000元，2015年4月12日，经催讨，又支付了第二期的部分租金9,000元，其余租金均未再支付；因王雅莉、王君男经营状况不佳，经双方协商，吴颖琦考虑到其母亲与对方的关系，曾同意第二、三期的租金减少为27,000元，鉴于王雅莉、王君男未支付，故要求按照合同约定标准收取。王雅莉、王君男则表示双方为合作关系，款项往来均为投资款，王雅莉之父王某甲曾于2015年1月1日向对方转账40,000元，该款也是投资款，若法院认定双方为租赁关系，则该款可在吴颖琦主张的租金金额中扣除。对此，吴颖琦表示王某甲转账至其账户的40,000元是由其代母亲潘某某收取的，该款是案外人之间因合作关系而产生的资金往来，与本案无关，如涉及他们之间合作纠纷的，应由他们另行解决。原审法院审理后认为，根据王雅莉、王君男提供的《合作合同》、《补充合同》内容显示，与其具有合作关系的是吴颖琦的母亲而非吴颖琦本人，且合同中也未提及吴颖琦母亲的出资是包含系争房屋使用权的，故对王雅莉二人辩称双方为合作关系，对方以系争房屋使用权出资的意见，不予采纳。因王雅莉、王君男未按约支付租金，吴颖琦依据双方所签《上海市房屋转租合同》的约定解除合同并要求对方支付欠租、房屋使用费、违约金、电费、电话费，合法合约，应予支持。关于吴颖琦主张的租金金额，因其自认曾与对方协商后将第二、三期的租金金额减少为27,000元，故吴颖琦以王雅莉等二人未支付为由要求仍按合同约定标准收取的意见，不予采纳，该两期的租金金额应以双方协商后达成的约定为准。关于王雅莉、王君男所作案外人王某甲转账至吴颖琦账户的40,000元可抵扣租金的意见，鉴于王雅莉等人对该款性质本身即认为是投资款，吴颖琦也已确认是其代母亲收取的，故该款与本案租赁纠纷无关，现王雅莉、王君男要求抵扣的主张未取得对方的认可，法院不予采纳。原审法院审理后作出判决：一、确认吴颖琦与王雅莉、王君男所签订的《上海市房屋转租合同》于2015年8月7日解除；二、王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付吴颖琦2015年3月27日起至2015年8月7日止的租金30,600元；三、王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付吴颖琦自2015年8月8日起至2015年10月23日止的房屋使用费86,860.40元；四、王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付吴颖琦违约金75,000元；五、王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付吴颖琦电话费5,050.39元；六、王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付吴颖琦电费1,407.23元。原审判决后，上诉人王雅莉、王君男不服，向本院提起上诉称：其因与被上诉人吴颖琦之母筹建合伙企业而实际承租了系争房屋，并已按照合伙企业的出资比例足额支付了租金，不存在拖欠租金问题，本案承担义务的主体应为上述合伙企业。根据合伙企业实际使用系争房屋的情况，被上诉人也认可了上诉人按照出资比例的标准支付租金，其在有关催讨函、短信中多次明确上诉人每月应付的租金为9,000元。现二审中，上诉人提供王君男与被上诉人之母因劳动关系纠纷一案的仲裁庭审笔录，该笔录显示合伙企业已于2015年7月15日迁出系争房屋，虽然合伙企业仍有部分物品没有搬走，但上诉人的人员于当月已全部撤离，故该日期是上诉人实际迁出系争房屋的日期，应作为计算租金的截止时间。由于上诉人按照合伙企业的出资约定，足额支付了租金，被上诉人发函解除双方的转租合同，原审法院认定上诉人违约，系事实认定错误。双方于2015年10月23日签署的《交接单》，是应法院的要求，但原审法院却以该时间为上诉人迁出之日，亦系认定错误。上诉人应承担的租金总额为60,000元，但实际支付的用于租金的投资款共计114,000元，超出部分为多支付的投资款，上诉人将另案主张。除原审法院认定的54,000元为租金外，另外的60,000元也是专用于租金的投资款。案外人王某甲向被上诉人支付的40,000元转账凭证的用途是支付系争房屋的租金，与本案有关，应计入已付的房款；王君男于2015年1月1日以现金方式支付给被上诉人之母的20,000元，其母出具的收条用途为系争房屋的租金，也应计入所付的租金之中。2014年12月26日至2015年8月7日期间，被上诉人单方面解除双方的合同时的租金标准为每月9,000元，故2015年8月8日至同年10月23日双方交接期间的房屋使用费标准亦应为9,000元/月。其他电话、用电费用也应按照合伙企业的出资比例，由各方承担。综上，上诉人支付的用于支付租金的投资款中，已经包含了按照出资比例成立合伙企业所应承担的租金和电话、用电的费用等，无需另行支付。此外，原审判决超出被上诉人所主张房屋使用费的诉请，同时由上诉人承担高额的房屋使用费及违约金，属于适用法律错误，显失公允。由于被上诉人未提供加盖系争房屋权利人印章的本案租赁合同，导致合伙企业注册不成，而且证明了被上诉人之母应承担本案转租合同的40%租金，上诉人承担60%。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判驳回对方的全部原审诉请。被上诉人吴颖琦辩称：其不认可上诉人雅莉、王君男所称系争房屋实际向所谓的合伙企业出租的主张。对方以合伙企业的迁出日期为上诉人迁出系争房屋的日期是案外人王某乙的单方面陈述，且在原审法院审理中未提供证据证明，不属于新证据，被上诉人不予认可。对于王君男向被上诉人之母支付的20,000元，被上诉人不清楚，案外人王某甲转账给被上诉人的40,000元，亦与本案无关，是被上诉人代母亲收取，且认可是投资款，并非租金。被上诉人提起诉讼时所主张的租金、使用费等均系暂计数额，原审法院审理中作了变更和补充，不存在原审判决超出被上诉人原审诉请的事实。2015年12月28日，被上诉人已将系争房屋另行转租，租金每月为50,000元。据此，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签署的《上海市房屋转租合同》，实际进行了履行，且上诉人王雅莉、王君男对该合同的效力未提出无效的主张及相关证据，故各方当事人应按照合同的约定全面履行。上诉人认为，该转租合同一方当事人，应为其与被上诉人吴颖琦之母成立的合伙企业，因与上述转租合同的约定不符，且被上诉人不予认可，故原审法院不予采纳，并无不当。原审法院审理中，被上诉人依法变更了其原先的诉讼请求，原审法院据此进行审理，程序合法。原审法院确认的双方转租合同实际解除日期，以及应由上诉人承担的租金、使用费以及电话等费用，并无不公，本院予以认同。由于上诉人所主张的应由相关合伙企业承担支付租金的义务，以及曾向被上诉人之母支付的现金，以及案外人向被上诉人转账支付的资金，均系上诉人支付的租金等主张，因相关合伙纠纷与本案并非同一法律关系，且被上诉人亦不予认可，故原审法院未予采纳，并无不妥，上诉人可另行主张权利。由于上诉人未按照合同的约定履行，原审法院认定其违约，事实清楚，且上诉人又未明确认为有关违约金过高，提出调整的主张，故原审法院根据查明的事实确认上诉人所承担的违约责任，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,054.30元，由上诉人王雅莉、王君男负担。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  吴 俊审判员  徐 庆二〇一六年五月三日书记员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……