贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第2274号原告贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵阳市观山湖区长岭北路8号。法定代表人郝恒乐，职务董事长委托代理人刘明，贵州元朗律师事务所律师。被告尚德辉，男，汉族，1971年10月1日生，住所地贵州省黔西县。第三人贵阳银行股份有限公司观山湖支行，住所地贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5号商业办公综合楼4号楼一楼。负责人申建华，职务行长。委托代理人孙昊，该行职员。委托代理人岳伦宏，该行职员。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的地产）诉被告尚德辉及第三人贵阳银行股份有限公司观山湖支行（以下简称贵阳银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘明，被告尚德辉及第三人委托代理人孙昊、岳伦宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告美的地产诉称，2013年8月31日原、被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X0481号），双方约定，原告将位于贵阳市××××路东侧美的˙林城时代第E-03,F-01幢17层04号的办公用房一套出卖给被告，总价款为1,136,152元，双方还对其他事项作了约定。被告于《商品房买卖合同》签订之日支付首期款576,152元，余款560,000元通过向第三人贷款支付。合同签订后，被告仅支付首期款349,152元，通过第三人贷款支付了560,000元，剩余227,000元至今仍未支付。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，如被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，转售房屋且有权要求被告按照房屋总价款的20%支付违约金、赔偿损失等。综上，原告诉至人民法院请求判决：一、依法判令解除原、被告于2013年8月31日签订的黔契合字X0481号《商品房买卖合同》；二、依法判令被告协助原告办理注销美的˙林城时代第E-03,F-01幢17层04号房屋的商品房预售合同登记备案；三、依法判令解除被告与第三人之间签订的《借款合同》；四、判令被告支付违约金227,230.4元；5、本案诉讼费由被告承担。被告尚德辉辩称，由于市西路批发市场整体搬迁，致使被告的资金受到影响，在不能偿还银行按揭款时就向原告提出过解除合同，但原告一直未给予明确答复，致使损失进一步扩大。现同意解除与原告之间签订的商品房买卖合同，也同意解除与第三人之间签订的借款合同。但原告主张的违约金过高，要求调低，同时要求原告退还我向原告支付的购房款（房屋总价值的30%）及向第三人偿还的按揭款本息。第三人贵阳银行诉称，请求法院判令原、被告共同向我行偿还贷款本、息，只要付清按揭款本息，我方同意解除合同。经审理查明，原告美的地产（出卖人）与被告尚德辉（买受人）于2013年8月31日签订《商品房买卖合同》3份（合同编号：黔契合字X0481号、X0485号、X0486号），合同约定尚德辉向美的地产购买其开发的位于贵阳市××××路东侧美的˙林城时代第E-03,F-01幢17层4号、22号、23号、办公用房3套，4号房总价款1,136,152元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款576,152元，余款560,000元以银行按揭支付；22号房总价款1,223,194元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款613,194，余款610,000元以银行按揭支付；23号房总价款1,149,558元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款579,558，余款570,000元以银行按揭支付。合同第十条约定逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之次日起30日内按照逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。合同同时还对房屋交付进行了约定。同日，原、被告双方签订《补充协议》，协议第5.3.5条约定：如出卖人为买受人向银行申请的贷款提供保证，双方就有关保证事宜约定如下：保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人须在该事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金；若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权单方面解除合同及补充协议。补充协议第十九条还约定：买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，出卖人在向买受人发出通知后，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理合同的终止手续，签署办理该房屋注销手续及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及按照总价款20%计算的违约金）后将余款退还给买受人。另查明，2013年6月27日，美的地产与贵阳银行股份有限公司贵山支行（后更名为贵阳银行股份有限公司观山湖支行）签订《商品房按揭业务担保合作协议书》、《个人住房贷款阶段性担保协议》，协议约定贵阳银行为美的地产销售的美的林城时代的商品房的购房人提供商品房按揭贷款服务。美的地产对贵阳银行向购房人连续发放的购房贷款，提供阶段性担保，为对应贷款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2013年9月10日，被告尚德辉（借款人、抵押人）与第三人贵阳银行（贷款人）、原告美的地产（保证人）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（编号分别为：D11006332013091001），合同约定：被告尚德辉（借款人）因购买美的˙林城时代第E-03,F-01幢5层4、22、23号商用房的需要向第三人贵阳银行（贷款人）申请贷款1,740,000元，贷款期限120个月，贷款执行年利率为7.205%，还款采取等额本息还款法（按月计算还本付息，每月第10日为每期还款日）。合同同时约定保证条款，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。涉案房屋于2014年1月9日办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年9月29日，贵阳银行将贷款1,740,000元（其中4号房560,000元；22号房610,000元；23号房570,000元）转入美的地产公司帐户。从2015年5月起，尚德辉出现逾期偿还银行按揭贷款的情形，2015年11月3日贵阳银行向尚德辉发出提前还款及催收通知书，截止2015年10月9日，尚德辉尚欠本息97,722.16元，其中本金57,422.81元，利息40,299.35元，请于2015年11月6日到我行办理债权本息清偿手续，否则，将按合同约定行使债权/担保权利。再查明，尚德辉已向原告支付首期款1,068,904元（其中：4号房349,152元；22号房369,194元；23号房350,558元）。现原告因代被告向第三人履行了代偿义务，特向本院起诉，提出如前诉请。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、收款收据、《商品房按揭借款（抵押）合同》、《商品房按揭业务担保合作协议书》、《个人住房贷款阶段性担保协议》、转账凭证、借款分段还款信息等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题有三点：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同是否应予解除；二、原告向第三人提前清偿贷款本息是否符合当事人的合同约定，以及该清偿行为对被告是否具有法律效力的认定；三、《商品房买卖合同》解除及《个人购房借款及担保合同》履行完毕后的法律后果。关于焦点一：本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，以及原、被告与第三人之间签订的《个人购房借款及担保合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案被告尚德辉至今尚欠原告购买4号房的首付款227,000元，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，原告享有单方合同解除权，故本院对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。关于焦点二，本院认为原告、被告与第三人签订的《个人购房借款合同及担保合同》明确约定借款人应当按月偿还按揭贷款本息，本案，被告尚德辉从2015年5月出现逾期，尚德辉也明确表示现无力承担继续借款合同的相关义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》因被告尚德辉构成根本性违约予以解除，原、被告与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》目的已无法实现，故对于原告提出解除原、被告与第三人之间签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》的请求，本院也予以支持。关于焦点三，合同解除后的法律后果，本院认为合同解除后的法律后果包含以下几点：违约金计算问题；原告已支付款项的返还问题；涉案房屋备案登记的注销问题。关于合同解除后的违约金计算标准，原告主张按房屋总价款的20%收取违约金。被告称该违约金过高，要求调低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，本院对于被告尚德辉提出双方约定的违约金过高，要求予以调整的抗辩意见予以采纳，且原告作为一家著名的地产公司，在售房时应当能够判断尚德辉一次性向其购买3套房屋所存在的风险。综上，本院酌情以房屋总价款的5%支持原告主张的违约金诉请，即被告应当向原告支付违约金50,867.6元。关于合同解除后被告已支付款项的退还问题，因被告并未提出独立的诉讼请求，本案不宜审理，其可与原告协商退还，也可另行主张。关于原告要求办理涉案商品房预售备案注销手续，本院认为原、被告之间签订的商品房买卖合同已依法解除，注销该房屋预售合同备案登记属于合同解除后的附属义务，原告基于买卖合同的解除享有要求尚德辉协助办理注销登记的权利，本院依法予以支持。关于原、被告与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》解除后的法律后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，第三人贵阳银行并未在本案中提出独立的诉请，本案不宜作出处理，当事人可径行支付并办理相关注销手续，也可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五、第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳市美的房地产发展有限公司与被告尚德辉于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X0481号）；二、被告尚德辉于本判决生之日起十日内协助原告贵阳市美的房地产发展有限公司办理位于贵州省贵阳市××区长岭南路××号美的˙林城时代第E-03,F-01幢17层4号房屋的商品房预售合同备案登记注销手续；三、被告尚德辉于本判决生效之日起十内支付原告贵阳市美的房地产发展有限公司违约金56,807.6元；四、驳回原告美的地产公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,354元，由被告尚德辉承担590元，原告贵阳市美的房地产发展有限公司承担1,764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇一六年五月九日书记员  陈 卓