江西省上饶市信州区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）信民一初字第2834号 原告（反诉被告）刘永兴。 委托代理人余忠理 被告（反诉原告）倪恩忠。 委托代理人吴志华。 第三人徐文。 第三人王昭毅。 委托代理人朱国洋。 原告（反诉被告）刘永兴诉被告（反诉原告）倪恩忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中依法追加徐文、王昭毅为第三人参与诉讼。原告（反诉被告）刘永兴及其委托代理人余忠理、被告（反诉原告）倪恩忠及其委托代理人吴志华、第三人徐文、第三人王昭毅的委托代理人朱国洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘永兴诉称，2014年6月11日，原、被告签订房屋店面租赁合同，约定原告将位于信州区赣东北大道69号店面一层和二层租给被告经营中餐。月租金3.7万元，每三个月支付一次房租共计11.1万元，押金5万元。2014年6月13日，原告将店面交付给被告使用；2014年7月13日，被告的店面开业。2014年6月20日，被告支付5万元押金给原告；2014年7月27日交给原告店面租赁费6万元，尚欠原告第一期租金5万元未付。根据合同的约定，被告应于2014年10月27日向原告交纳第二期店面租赁费11.1万元，但被告至今未支付。故原告诉至法院要求判令被告支付原告拖欠的店面租赁费16.2万元及利息，并承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）倪恩忠辩称，1、被告已向原告支付租金11万元；2、原告并非店面的实际产权人，作为次承租人，无权转租。原、被告约定的店面租赁期限自2014年7月1日至2018年4月2日，而该店面的承租人徐文的租赁期限到2016年4月2日。因此，原告对被告隐瞒重要事实，致使被告在违背自己真实意愿的情况下签订合同，该合同应为无效；3、在与原告产生纠纷之后，被告与第三人即承租人徐文协商并达成了新的租赁协议，分两次共支付了徐文租金9万元，原告无权要求被告再支付租金。故请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，反诉称，反诉人知道被反诉人无权转租店面后，多次找到被反诉人交涉并拒绝支付剩余租金，被反诉人多次带领家属大闹反诉人的经营场所，致使反诉人生意一落千丈。被反诉人的欺诈行为，致使反诉人遭受巨大的经济损失，包括天然气初装费4万元、店面广告牌费和装修费9.7万元，故反诉要求：1、判决撤销反诉人与被反诉人签订的《房屋店面租赁合同》；2、判决被反诉人返还反诉人向被反诉人支付的11万元；3、判决被反诉人向反诉人支付赔偿金13.7万元。4、本案诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）刘永兴辩称，1、反诉人所称的欺诈不符合事实，反诉人在与被反诉人签订租赁合同时，承租人徐文、产权人四方都在，反诉人对于被反诉人的次承租人身份包括租赁期间都是知情的，反诉人所称已经协商让被反诉人退出了租赁协议的事情，被反诉人到现在才知道；2、即使是欺诈也应该支付占有期间的租金；3、反诉人所提到的经济损失都是必要的经营投入，支付赔偿金的反诉请求不合理也不该被支持。 第三人徐文述称，对于原、被告签合同是不知道，他们之间产生纠纷矛盾是知道，在他们发生口角之前，原告刘永兴之前也欠了第三人徐文差不多2个多月的合作费，就给原告发了短信，2014年9月29日还通过EMS邮政快递给原告刘永兴发了解除合同的通知书。之后，被告倪恩忠找到第三人徐文说要和第三人徐文签合同，被告当时支付了给第三人徐文3万押金，后第三人徐文和被告倪恩忠于2014年9月30日签订了房屋租赁合同，合同期限是2016年4月1日，被告支付了尾款，2015年房东王昭毅就收回房子了。 第三人王昭毅述称，原、被告之间的租赁合同是知道的、许可的，他们之间的合同是有效的，第三人王昭毅也没有另外收取过原告与被告的租金。 经审理查明，2011年3月9日，第三人王昭毅、徐文签订《店面租赁合同》，合同约定：王昭毅将位于上饶市信州区赣东北大道69号房产租赁给徐文使用，建筑面积为780.19平方米。租赁期限为5年，从2011年3月9日至2016年4月2日，2011年4月2日至2014年4月2日期间的年租金为39万元，2014年4月2日起年租金在上年度租金的基础上递增10%；租金按季度支付，前三季度应付租金9.75万元，后续租金应在每季前10日一次性缴清，首次租金在合同双方签字之日起生效。被告在签订合同时交纳保证金6万元，合同终止交回租赁房产时，如租赁房产不存在主体结构损坏的情况，无欠租金、水电费、转租、转借或分租等违约情况，保证金无息全额退还。合同第三条第三项约定，租赁期内，出租方同意承租方有权将上饶市赣东北大道69号二楼部分房产出租给他人使用，次承租人不得将该房产转租。承租人将上述部分房产租给次承租人后3日内将租赁合同提交一份给出租方。 2013年6月26日，第三人徐文与原告刘永兴签订《合作协议》，协议约定：徐文于2013年7月1日以场地（赣东北大道69号、面积780.19平方米）即原家之味快餐厅设备（不可移动部分）与原告刘永兴合作经营，徐文在将上饶市家之味餐饮有限公司移交给刘永兴合作之前，必须交给刘永兴一份物资移交清单作为交接依据，徐文拥有物资的所有权。签订合同时，原告刘永兴需交押金9万元，徐文在收到押金后与7月1日把家之味餐饮店交给原告刘永兴。原告刘永兴签订的具体合作经营期限为：徐文与出租方（王昭毅）签订的租赁合同所规定的剩余期限。合同第六条约定：原告刘永兴经营过程中所产生的开支（含房租等）及债权债务自行负担。每季度20号之前预付下季度的房租给房东（但支付银行回单需给徐文），徐文不再参与经营。如未经徐文许可下延期支付，则视同原告刘永兴违约。具体的租金额按照徐文于与房东签订的租赁合同约定的房租如实计算。合同第七约定：如徐文与原出租方的租赁合同能续约，需按以上条件继续合作。2013年7月1日，双方再次签订《补充协议》，协议约定：原告刘永兴每月20日前支付给徐文的合作经营费1.3万元，如未经徐文许可下延期支付，则视同原告刘永兴违约。 2014年6月11日，原告刘永兴与被告倪恩忠签订《房屋店面租赁合同》，合同约定：一、原告刘永兴有店面位于赣东北大道69号一楼店面3.4米宽，深15.8米，二楼面积467平方米，租给被告倪恩忠经营中餐，租期2014年7月1日至2018年4月2日。二、被告倪恩忠按每月房租3.7万元、每三个月一次付房租给原告刘永兴11.1万元、房租押金5万元，合同到期，原告刘永兴返回被告倪恩忠押金。三、店内所有物品归被告倪恩忠使用，店面到期后店内所有物品都归被告倪恩忠所有。合同签订后，被告倪恩忠共向原告刘永兴支付了11万元，其中5万元押金、6万元租金。后被告倪恩忠得知原告刘永兴不是该店面的实际产权人，认为原告刘永兴与徐文所签的《合作协议》的租赁期限至2016年4月2日止，原告刘永兴无权转租该店面，双方即产生纠纷。原告刘永兴以被告倪恩忠拖欠租金为由诉至法院，被告倪恩忠认为原告刘永兴故意隐瞒无权转租和租赁期限的事实，违背自己的真实意愿签订合同，提起反诉。 另查明，原、被告及两第三人四方曾为原告刘永兴转租店面给被告倪恩忠进行协商但未果。2014年9月29日，第三人徐文以原告刘永兴拖欠合作费和转租为由，要求解除双方所签的合同，并将解约通知书通过EMS寄给原告刘永兴。2014年9月30日，第三人徐文与被告倪恩忠签订《租赁协议》，协议约定：1、本协议租赁期限为2014年9月30日至2016年3月31日，到期后，徐文不再与房东王昭毅续约，由被告倪恩忠自行与房东协商。2、押金3万元，如房东王昭毅愿意与被告倪恩忠直接签订合同，该押金徐文须无条件转给房东。3、本协议房租合计35万元，协议签订当日支付6万元，剩余29万元在合同期内按季度平均支付，首季支付日期为2014年11月20日支付5.5万元，以后依次类推。2016年2月20日最后一次为1.5万元。13、本协议自2014年9月30日且被告倪恩忠支付押金及首次房租款合计9万元后生效。该协议签订后，第三人徐文收到被告倪恩忠支付押金及首次房租款合计9万元。2014年12月底，被告倪恩忠由于原告刘永兴与家属多次到其经营的店内因租金的支付问题发生争执并报警处理未果，认为无法再经营下去，于2015年1月撤离。2015年3月31日，第三人王昭毅、徐文在2011年3月9日所签的《店面租赁合同》的末页下方注明：本合同经双方协商一致予以解除，租赁房屋于合同解除当日交还王昭毅（房屋内剩余徐文财产徐文予以放弃），徐文原交押金3万元不予退还，至合同解除之日租金等费用双方结清。 上述事实，原告刘永兴向本院提供如下证据： 1、2011年3月9日第三人王昭毅和徐文签订的租赁合同，证明该合同是签到2016年4月2日； 2、原告与徐文于2013年6月26日签订的合作协议，证明根据合同约定，徐文仅享有收取合作费，不承担任何经营风险的，不是合作协议，依法应属于转租合同，原告直接将租金支付给房东的事实，及原告享有物质清单当中的物品除了第一项空调和第二项冰柜是徐文的，都是原告享有所有权； 3、2014年6月11日，原、被告签订的店面租赁合同，证明该份合同是草拟合同，约定了店面租赁的租金支付、期限等事项； 4、原告向王昭毅转账的银行凭证3张、向徐文转账的银行凭证2张以及徐文出具的收据2张，证明原告依约向王昭毅和徐文支付过相关的费用的。 被告倪恩忠向本院提供如下证据： 1、被告与加盟商签订的《美蛙鱼头合作协议》一份，证明明确约定被告租赁的店面应该是在3年以上的，并向加盟商提交了五十万元的保证金； 2、被告与徐文签订的租赁协议，证明被告合法租赁了受让店面并支付了租金的事实； 3、《燃气管道安装合同》及发票一份，证明被告花费了4万元安装天然气管道； 4、上饶市猎人文化传媒有限公司的收款收据一张，证明被告在猎人文化传媒公司花去广告和宣传费等共计9.7万元； 第三人王昭毅向本院提供王昭毅、徐文于2011年3月9日所签的《店面租赁合同》，证明该合同中注明了王昭毅与2015年3月31日已提前收回店面。 第三人徐文向本院提供如下证据： 1、2014年9月29日邮政快递EMS的寄件人存单联，证明合同解约通知书已邮寄通知原告刘永兴； 2、2013年6月26日，徐文与原告刘永兴办理的移交可移动物资清单，证明自己移交给原告刘永兴的财产属于自己。 上述证据经庭审举证、质证，被告对原告所提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为证据1的合同租赁期限是到2016年4月2日，承租人对于店面的二楼无权转租；认为证据2协议的第四、六条表明原告对于租赁期限是明知的，认可原告主张该份协议是转租协议，但财产清单不能证明财产是原告的；认为证据3合同真实有效，不是草拟合同；对证据4认为与其无关。第三人王昭毅对证据1无异议，对证据2、3认可这两份转租合同有效，对证据4中转账给她的银行凭证无异议，原告按约定支付了房屋租金。第三人徐文对证据1、2无异议，对证据3因是原、被告之间签订的，表示不知情，但认为财产清单中应以自己的交接清单为准，对证据4认可原告于2014年7月是支付了一笔，记不清是付6月还是7月费用，肯定是拖欠了8、9月的合作费。原告对于被告所提供的证据1、2、3、4均有异议，认为证据1的举证期限已过，与本案的诉请无关联；证据2 的举证期限已过，在一审时未提交，到二审时才提交，对其关联性也有异议；对证据3认为原告交付使用时是有燃气设备的，对证据4的关联性也有异议，认为广告的投入是被告自身的经营需要，与原告无关。第三人王昭毅认为被告提供的上述证据与己无关，不发表意见；第三人徐文对被告提供的证据2无异议，对证据1、3、4认为与己无关，不发表意见。对第三人王昭毅所提供的证据，原、被告及第三人徐文均无异议。原告对第三人徐文所提供的证据1有异议，认为没有收到；对证据2无异议。 本院认为，原告刘永兴与被告倪恩忠于2014年6月11日所签的《房屋店面租赁合同》，是在原告刘永兴无转租权且擅自延长租期的情况下与被告倪恩忠签订的，因为原告刘永兴与第三人徐文所签订的所谓《合作协议》中并未约定原告刘永兴可以转租，且租期也是延续第三人徐文与王昭毅所约定的剩余期限（至2016年4月2日止），而原、被告所约定的租期为2014年7月1日至2018年4月2日。虽然第三人王昭毅在庭审中陈述是认可原、被告之间的转租合同的，但纵观本案所涉及的四份租赁合同来看，两第三人之间所签订的《店面租赁合同》中，房东即第三人王昭毅同意承租人即第三人徐文有权将店面二楼出租，但次承租人不得转租；而第三人徐文与原告刘永兴之间所签订的《合作协议》中，并未约定转租条款，既然是同意第三人徐文有权转租，那么追认原、被告之间的转租合同有效的权利应该在第三人徐文而不是第三人王昭毅；或者如果正如第三人王昭毅所说是同意原告刘永兴转租，完全可以在原、被告产生纠纷后对原告的转租行为进行追认，而不是在四方协商不成、第三人徐文与被告倪恩忠签订合同后，从收取原告刘永兴交付的房租，转为收取第三人徐文交付的房租，直至最后于2015年3月31日与第三人徐文解除合同。从上述一系列行为来看，不能得出第三人王昭毅是同意原告刘永兴转租的结果。被告倪恩忠在不知情并违背真实意思的情况下订立合同，故原、被告所签订的《房屋店面租赁合同》应为可撤销合同。原告刘永兴诉请被告倪恩忠支付拖欠的店面租赁费16.2万元及利息，本院认为，原告刘永兴认可被告倪恩忠已于2014年6月20日支付押金5万元，2014年7月27日支付店面租赁费6万元，尚欠第一期租金5.1万元和应于2014年10月27日缴纳的第二期租金11.1万元。由于原告刘永兴无转租权和拖欠费用，导致第三人徐文于2014年9月29日解除了其与原告刘永兴所签订的协议，并于2014年9月30日又与被告倪恩忠签订了《租赁协议》，被告倪恩忠从2014年9月30日起已将店面租金交给第三人徐文，故原告刘永兴已无权向被告倪恩忠主张应于2014年10月27日缴纳的第二期租金11.1万元；虽然原、被告所签的《房屋店面租赁合同》应为可撤销合同自始没有法律约束力，但被告倪恩忠从2014年7月1日至2014年9月29日实际占有、使用讼争的店面，占有、使用期间的租金应当支付，但被告倪恩忠所交押金5万元应于返还，两项相抵，故原告刘永兴要求被告倪恩忠支付拖欠的店面租赁费16.2万元及利息的诉请，本院不予支持，若原告刘永兴认为其有其他损失，可以另行主张权利。被告倪恩忠反诉要求撤销与原告所签订的《房屋店面租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。在被告倪恩忠知晓原告刘永兴无权转租和擅自延长租期后，就房租的交付与原告刘永兴产生纠纷，第三人徐文以原告刘永兴拖欠合作费和转租为由，要求解除双方所签的合同，虽然原告刘永兴不认可收到了第三人徐文所寄EMS邮政快递，但EMS邮政快递上的收件人刘永兴的地址、手机号码均与原告诉状上的信息一致，且徐文在原审中作为证人出庭提交该证据后，原告刘永兴也未提供证据证明，应当视为第三人徐文与原告刘永兴所签的所谓《合作协议》通知到达原告刘永兴即为解除。后原、被告及两第三人四方曾为原告刘永兴转租店面给被告倪恩忠进行协商未果后，被告倪恩忠又与第三人徐文于2014年9月30日签订《租赁协议》，租赁期限为2014年9月30日至2016年3月31日止，被告倪恩忠于当天在交给第三人徐文押金3万元和租金6万元。这些行为表明，被告倪恩忠已经认同租期的改变，否则可以不另行签订合同，而立即去向原告刘永兴主张权利。被告倪恩忠反诉要求原告刘永兴已支付的11万元和损失13.7万元，因被告倪恩忠从2014年7月1日计算与原告刘永兴的租期起至9月30日与第三人徐文签订合同，依照原、被告约定三个月支付一次房租11.1万元，被告倪恩忠已实际经营三个月理应支付房租；被告倪恩忠的投入也为其经营所必需，除天然气初装费4万元有安装合同和正式税务发票应予认定并能够反映经营投入外，关于《美蛙鱼头合作协议》仅能够反映双方签订了合同，至于合同是否履行，被告倪恩忠未提供其已按合同的约定交纳了15万元技术转让费和15万元合作保证金的凭证，故不予认定；关于9.7万元的店面广告牌费和装修费的收款收据，被告倪恩忠仅提供上饶市猎人文化传媒有限公司的收款收据未提供正式税务发票，虽然原一审法官对该公司的总经理曾林亮进行询问，其陈述广告费和工人工资合计大约5.5万元，其中的材料费是被告倪恩忠要求加上去的，并未提供装修明细以及被告倪恩忠的付款凭证，故也不予认定。综上，被告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）款、第五十六条、第五十八条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第（一）款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘永兴的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）倪恩忠的反诉请求。 本诉案件受理费3,540元，由原告刘永兴负担937元；反诉案件受理费2,502元，反诉原告倪恩忠负担513元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  刘昊旻 审 判 员  叶向东 人民陪审员  汪秋香 二〇一六年五月九日 书 记 员  黄 蓝