江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初1097号原告昆山市紫金花置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路898号。法定代表人蒋卫东，该公司执行董事。委托代理人薛伟，江苏君中律师事务所律师。委托代理人张茹萍，江苏君中律师事务所律师。被告郭进芹。委托代理人赵云，江苏灜成律师事务所律师。原告昆山市紫金花置业有限公司与被告郭进芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法适用简易程序，由审判员孙守旺独任审判，并于2016年2月23日、2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告昆山市紫金花置业有限公司委托代理人薛伟、张茹萍、被告郭进芹及其委托代理人赵云到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告昆山市紫金花置业有限公司委托代理人薛伟、被告郭进芹委托代理人赵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市紫金花置业有限公司诉称：原告系昆山帝景天成的房产开发企业。2015年5月13日，原、被告签订了苏尚帝景房屋订购书，约定被告订购帝景天成广场XX幢XX室；面积为137.03平方米；订购价格为100万元；定金5万元；购买人于年月日前携带本人身份证、结婚证、户口簿、收入证明、本订购单等资料及不低于总房款30%的首付款至出售人处签订商品房买卖合同手续及按揭贷款手续；该定金自动转化为房屋首付款。上述房屋订购书签订后，被告缴纳了定金5万元，双方并未签订商品房买卖合同，被告即以非法手段进入该房，占用并进行了装修。原告多次制止未果。故请判令解除原、被告签订的苏尚帝景房屋订购书；被告无条件腾退出占用的帝景天成广场XX号楼XX时及-1层地下空间，并从2015年6月开始向原告在恢复房屋占用损失3000元/月至腾退房屋之日；诉讼费由被告承担。被告郭进芹辩称：原、被告之间签订订购书后，虽然双方未签订商品房买卖合同，但原告在此期间履行了交付房屋的义务，被告也予以接受，因此双方之间房屋买卖合同成立。原告在订购书签订后约一周内将涉案房屋钥匙交付给被告，被告进入房屋，并进行装修，至今2015年9月份装修结束。在当时，原告承诺负一层系赠送给被告。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系昆山市前进东路898号苏尚帝景小区的开发商。2015年5月13日，原、被告签订苏尚帝景房屋订购书，约定被告订购苏尚帝景XX幢XX室；该房建筑面积为137.03平方米；单价7300元/平方米；总价100万元；首付款元；定金5万元；购买方应于年月日前携带本人身份证、结婚证等相关资料及不低于总房款30%的首付款前来出售方售楼处办理商品房买卖合同手续及按揭贷款手续，该定金自动转抵为房屋首付款；本订购单在双方签署商品房买卖合同时自动失效；备注总价基础上加1万元赠送车位一个，具体车位号由业主选定；双方还就其他事项进行了约定。同日，被告向原告转账支付定金5万元。当月，被告开始进入苏尚帝景XX幢XX室，并开始装修，至2015年9月份左右装修结束。2015年11月5日，原告向昆山经济开发区管委会、昆山市公安局、昆山市园林绿化局、昆山市城管大队书面报告，主张意向人订购了XX号楼XX室、XX号楼XX室、XX号楼XX室并支付了相应定金，未经原告允许强行进入装修，并破坏小区绿地。原告还向被告出具证明一份，该证明为载明出具日期，载明：“致昆山华润燃气有限公司我公司开发的昆山市紫金花置业有限公司，帝景天成项目已竣工，原开通的燃气通知单丢失，请燃气公司配合XX号楼XX开通一下燃气，特此说明。”另查明：被告现占有范围包括昆山市前进东路898号苏尚帝景小区XX号楼XX室、对应地下室部分及房屋南侧空地。被告占用的地下室面积超过楼上面积，其在XX号楼XX室内自行制作楼梯通往地下室。房屋南侧空地原系土质，现已为被告进行了硬化，由被告专用。昆山市前进东路898号苏尚帝景小区XX号楼XX室现房屋权属登记在原告名下。楼下-1层未办理权属登记，该楼盘仍在销售中。庭审中，当事人就房屋租金标准达成一致，确认为总计2000元/月。原告未能对其中地下室所涉部分租金作出确认，被告则认为地下室租金为500元/月。庭审中，经本院询问，原告方明确表示因被告非法占用公共绿地、地下空间、在房屋内开饭店，导致投诉较多，从外观上影响购房者意愿，影响房屋销售，故不同意继续履行订购书。被告方主张应继续履行合同，首付款可在15日内支付，余款于办理房产权属变更或在一定期限内现金支付。被告亦愿意仅就昆山市前进东路898号苏尚帝景小区XX号楼XX室按认购书与原告达成买卖协议，但保留地下室部分的相应权利。上述事实有订购书、转账记录、房产信息登记、平面图、报告及当事人陈述予以证实。本院认为：一、原、被告之间关于昆山市前进东路898号苏尚帝景小区XX号楼XX室房屋买卖合同是否成立。原告主张被告系非法进入涉案房屋并擅自装修，被告从2015年5月即占有涉案房屋并装修，而原告举证显示其在2015年11月份才提出异议，间隔时间较长；被告持有的证明原件及内容表明原告在该证明出具时仍在配合被告对涉案房屋的占有、使用，虽然该证明未载明出具日期，但从时间顺序上应该为房屋交付以后，综上可以认定，被告并非强占涉案房屋而系从原告处收受该房。原告出具开通燃气的证明亦可认定原告允许被告使用房屋，且允许使用燃气，亦包含相应相应设施、设备的设置，装修亦应包含其中。原告在订购书签订后即将订购书约定的苏尚帝景小区XX号楼XX室交付给被告，被告也已接受，因交付房屋系卖方的主要合同义务，被告亦在庭审中表示愿意按照认购书的约定支付对价，故双方之间关于苏尚帝景小区XX号楼XX室商品房买卖合同成立。因订购书指向的商品房买卖合同已经成立并已实际履行，订购书作为预约合同现已履行完毕，原告再要求解除订购书无法律依据，本院不予支持。二、原告对地下室部分是否为适格主体，以及该地下室部分是否属于商品房买卖合同范围。被告关于原告非提出返还地下室主张适格主体的抗辩，因原告系涉案小区的开发商且该楼盘仍在销售中，也无证据证明原告将该部分物业出售或交付给他人，故无论地下室属于小区内的公共设施或者具有单独产权，均不影响原告占有该部分物业，其因此有权提出主张。庭审中被告抗辩涉案房屋买卖范围包括作为苏尚帝景小区XX号楼XX室及-1层地下室，该抗辩与订购书上载明内容相矛盾。另外，从构造上来看，地下室部分与苏尚帝景小区XX号楼XX室在物理上相隔绝，原告交付苏尚帝景小区XX号楼XX室的行为也不能据以认定同时交付了地下室部分。被告抗辩原告方曾经通过口头的方式将地下室部分赠与被告，亦无证据证明，故地下室部分非属于双方买卖合同范围，被告应予退出。因此，原告要求被告退出涉案地下室及支付租金损失的诉请，本院予以支持。关于占用损失标准，原、被告就房屋及地下室总体租金标准为2000元/月达成一致，但就其中地下室部分原告未能作出具体确认，也未申请鉴定，故本院参照整体租金2000元/月的标准及被告自认的地下室租金数额，按照500元/月计算，从2015年6月计算至实际返还之日。三、商品房买卖合同的后续处理。原、被告之间虽然在事实上建立了商品房买卖合同关系，但其中所涉房款支付时间、产证办理时间等尚未约定，该约定不明事项，双方可以通过补充协议确定，或根据惯例在后续的交易行为中确定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第六十一条、第六十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭进芹于本判决生效后十日内退出昆山市前进东路898号苏尚帝景小区XX号楼XX室相邻的负一层地下室；二、被告郭进芹与本判决生效后十日内赔偿原告昆山市紫金花置业有限公司昆山市前进东路898号苏尚帝景小区XX号楼XX室相邻的负一层地下室的占用损失（按照500元/月，从2015年6月开始计算至实际返还之日）；三、驳回原告昆山市紫金花置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由被告郭进芹负担8800元，原告昆山市紫金花置业有限公司负担10000元。该款原告昆山市紫金花置业有限公司已预交，被告郭进芹于本判决生效后十日内将其负担部分支付给原告昆山市紫金花置业有限公司。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙守旺人民陪审员  吴伟萍人民陪审员  王敏华二〇一六年五月九日书 记 员  严 夏