安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1302民初3051号原告：李超，男，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。委托代理人：常乐，安徽君光律师事务所律师。原告：胡居响，男，汉族，住安徽省宿州市。委托代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。委托代理人：常乐，安徽君光律师事务所律师。被告：乔桂礼，曾用名乔贵礼，男，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被告：李百喜，女，住址同上。原告李超、胡居响诉被告乔桂礼、李百喜合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员张全超担任审判长与审判员陈玉、人民陪审员沈艳芳组成合议庭于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告李超、胡居响及其委托代理人常乐、被告乔桂礼、李百喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李超、胡居响诉称：两被告系夫妻关系。2012年11月6日，两原告与被告乔桂礼签订了协议书，约定被告乔桂礼将其享有使用权的宅基地以140000元的价格转让给两原告使用，两原告在该宅基地上建房，由被告乔桂礼承建。协议签订后，两原告向被告乔桂礼支付宅基地转让费140000元及建房款80000元。在该处房屋建了地基尚未建成时，国家征用该处土地，该房一直未能建成。现两原告起诉两被告要求法院判令：1、确认原、被告签订的宅基地转让协议无效；2、两被告乔桂礼、李百喜返还宅基地转让费140000元及建房款80000元，并支付银行同期贷款利率至清偿之日止；3、由两被告承担本案的诉讼费用。被告乔桂礼辩称：收到转让费140000元及建房款40000元。购买建房材料花费约60000元，房子并未建成，已经退还两被告40000元建房款。两原告购买的宅基地因被国家征用，另给付两原告国家补偿款30000元。不应返还两原告任何款项。被告李百喜辩称：未收取140000元，也不知道双方的具体情况。经审理查明，乔桂礼与李百喜系夫妻关系。2012年11月6日，李超、胡居响与乔桂礼（乔贵礼）签订“协议书”，双方约定李超、胡居响以140000元购买被告乔桂礼所有的南北21.5米、东西26.4米的宅基地一块，由乔桂礼承建，春节前建好，备注：地亩钱已清。李超、胡居响以银行转账方式向李百喜的银行账户转款及存款190000余元，其余款项以现金给付。当日乔桂礼分别向李超、胡居响出具收到建房款40000元的收条，合计收到乔桂礼建房款80000元。协议签订后乔桂礼购买建材并开始建设房屋，因宿州市政府征用该处土地，房屋并未建成。现该处土地已被征用，由乔桂礼领取土地补偿款。2015年11月14日，乔桂礼给付李超、胡居响土地补偿款30000元。双方因此事多次协商未果，故原告起诉至法院。以上事实有原、被告的陈述、原、被告签订的协议书、被告乔桂礼向原告李超、胡居响分别出具的两份收条、银行取款及存款存根、原告李超向被告乔桂礼出具的收条为证，本院予以确认。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点：一、李超、胡居响与乔桂礼签订的宅基地转让协议是否有效；二、乔桂礼收取李超、胡居响宅基地转让费、建房款数额及已退还的数额；三、乔桂礼应否返还李超、胡居响宅基地转让费、建房款及应返还数额，李百喜应否与乔桂礼共同承担返还责任。一、协议效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权与农民集体所有的土地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。李超、胡居响并非三八办事处杨庙村民组成员，无权取得争议土地所属农村集体经济组织的土地。其与乔桂礼签订的《协议书》应为无效；二、庭审中，乔桂礼对收取李超、胡居响140000元宅基地转让费的事实无异议，对此本院予以确认。关于建房款，乔桂礼分别向李超、胡居响出具收款40000元的收条，对于收条上记载的收款数额乔桂礼不持异议，故本院认定乔桂礼收取李超、胡居响建房款80000元；三、既然双方于2012年11月6日签订的协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，依据该合同取得的财产，应当相互返还。无效合同自始无效，因此乔桂礼应返还李超、胡居响土地转让费，因乔桂礼已给付30000元土地补偿款，视为已返款30000元，故乔桂礼应返还李超、胡居响110000元土地转让费。李超、胡居响购买土地后交给付乔桂礼80000元并由其负责建房，乔桂礼购买了建材开始建房，后因政策原因国家征用该处土地，房屋建了部分被推到，现该处土地已被征用。关于乔桂礼购买建材花费钱款数额的问题，庭审中乔桂礼称购买建材花费约60000元，部分已使用，部分因拆迁无法使用浪费了，李超、胡居响对购买建材及已使用部分的事实认可，否认购买建材花费60000元，但亦无法明确购买建材款的数额。故对于乔桂礼已支出的建材款数额本院确认为60000元。对于该部分已支出的费用，应视为李超、胡居响的支出，乔桂礼可以不予返还，对于余下未花费的20000元建房款，乔桂礼应予返还。关于李百喜是否承担共同责任的问题，本院认为本案为合同纠纷，虽然李超、胡居响将部分转让费及建房款转入李百喜账户，李百喜未在合同上签名，上述款项亦是由乔桂礼出具收条，故根据合同的相对性，上述责任应由乔桂礼承担，李超、胡居响关于李百喜的诉讼请求本院不予支持。李超、胡居响关于利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李超、胡居响与被告乔桂礼于2012年11月6日签订的宅基地转让协议书无效；二、被告乔桂礼于本判决生效之日起10日内返还原告李超、胡居响土地转让款110000元及余下建房款20000元；三、驳回原告李超、胡居响的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，被告乔桂礼承担。如不服本判决，可在自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交六份副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费4600元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：1275-608。汇款时注明原审案号，写明上诉费，如通过银行转账的，在汇款用途栏中注明编码：05301-053101，并将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张全超审 判 员  陈 玉人民陪审员  沈艳芳二〇一六年五月三十一日书 记 员  滕焕焕附相关法条：《中和人民共和国土地管理法》第六十三条农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。