贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终308号上诉人（原审被告、原审反诉原告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司。住所：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县关索镇大岩新区宣传文化中心。法定代表人：蔡荧欣，该公司总经理。委托代理人赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。代理权限:特别授权。委托代理人代文帅，贵州中孚律师事务所律师。代理权限:特别授权。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）杨兆勇，男，1965年11月4日生，黎族，大专文化，教师，户籍所在地贵州省关岭布依族苗族自治县，现住关岭布依族苗族自治县。委托代理人王济鹏，男，1967年3月8日生，黎族，大专文化，住关岭布依族苗族自治县。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）田景娥，女，1966年10月5日生，仡佬族，大专文化，教师，户籍所在地贵州省关岭布依族苗族自治县，现住关岭布依族苗族自治县。上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司（以下简称：万豪房地产公司）因与被上诉人杨兆勇、田景娥商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2015）关民初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月11日公开开庭进行了审理，上诉人万豪房地产公司的委托代理人赵儒曦，被上诉人杨兆勇及委托代理人王济鹏，被上诉人田景娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告杨兆勇、田景娥在原审中诉称：2015年4月初，看到被告的广告，我们决定购买被告销售的万豪商业广场154号房屋，于2015年4月8日与被告协商，被告承诺由其负责办理银行按揭贷款，原告向被告支付49718元购房款及代收备案登记费550元，并签订了《商品房买卖合同》，后因被告原因未能完成银行按揭贷款的办理，导致合同目的不能实现，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、请求依法判决被告返还原告购房款及备案登记费共50268元；2、由被告承担本案诉讼费。当庭增加诉讼请求：1、撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、由被告退还首付款50268元自付款之日（2015年4月8日）起至清偿完毕之日止的同期银行贷款利息。原审被告万豪房地产公司在原审中辩称：1、按揭贷款无法完成是原告在银行信用贷款有不良记录造成的，是原告自身原因；2、根据合同约定，按揭贷款无法完成的后果应该由二原告自己承担；3、依法应当驳回原告诉求。原审被告万豪房地产公司在原审中提起反诉称：1、被告（反诉原告，以下简称被告）与二原告（反诉被告，以下简称原告）签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋的面积、单价、总价及付款方式进行了约定；2、若因买受人自身的原因造成贷款不能审批及贷款发放延迟（自该合同签订之日起40天内所涉款项未能进入我方账户），我方可单方解除合同，且由二原告支付总房价20﹪的违约金；3、合同签订后，因二原告原因未能完成银行按揭贷款，二原告仅支付了50268元购房款，二原告行为严重违约，特诉至法院，请求判令：1、解除与原告签订的《商品房买卖合同》；2、原告支付违约金75571元；3、本案诉讼费由原告承担。针对原审被告提起的反诉，原审原告杨兆勇、田景娥答辩称：1、根据合同约定，不管是哪一方原因导致按揭贷款无法完成的结果都是要退款；2、补充合同与主合同反差很大，且明显对业主不利，是带有欺诈性质的条款；3、广告效应损坏了业主的利益；4、根据《合同法》规定，提供格式条款的一方应该要提醒被提供方却没有提醒，说明被告没有尽到告知义务，对合同条款出现争议的，应该要做出对提供格式条款方不利的解释；5、被告提供的合同是阴阳合同，不应该支持他们的反诉请求。经原审法院审理查明：原、被告于2015年4月8日签订了《商品房买卖合同》，二原告向被告购买位于关索镇关××新区××与××及××商业广场××号商铺，总价款为377855元，合同约定，在签订合同之日应交付首期房款19.7855万元，余款18万元以银行按揭方式支付。二原告在签订合同的当天向被告缴纳了49718元购房款及备案登记费550元，共计50268元。同时查明：双方在《商品房买卖合同》及附件十二补充协议中约定，若因二原告所提交的贷款资料或其自身原因未准贷款的，被告有权解除合同，并由二原告承担相应违约金。另查明：由于原告田景娥在银行有不良信用记录，无法完成本次购房按揭贷款的办理。原审法院认为：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，由二原告根据被告通知限期将办理按揭贷款所需资料提交给被告，由被告向银行代为办理按揭贷款事宜，即二原告按被告要求提交相关材料的义务，二原告并无义务审查自身是否符合贷款条件。由于原告田景娥在银行有不良的信用记录，无法完成本次购房按揭贷款的办理，在二原告向被告购买商铺时，被告作为办理贷款事宜的代办方，应对二原告支付价款的能力进行查实，且该合同系格式合同，被告作为该合同的拟定方，关于未准贷款时由二原告承担责任的相关条款，免除了被告责任而加重了二原告承担责任的风险，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，被告有义务对未准贷款时由二原告承担责任的相关条款提请二原告注意而未进行提请，存有过错，其称因二原告原因未准贷款而要求解除合同，并由二原告支付违约金的请求，有失公平，本院依法不予支持。是否准予贷款是本合同是否能继续履行的关键，根据中国农业银行股份有限公司关岭县支行出具的《个人信用报告》及《说明》，二原告不符合准贷条件，二原告基于对被告的信任，认为能被准予办理贷款，而与被告签订该合同，存在重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”的规定，二原告请求撤销《商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。二原告已向被告交付49718元购房款及代收备案登记费550元，共计50268元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，二原告要求被告退还该笔款项及按银行同期贷款利率支付从签订合同之日起（2015年4月8日）至清偿完毕之日止的利息，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十四条的规定，判决如下：一、撤销二原告（反诉被告）杨兆勇、田景娥与被告（反诉原告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告（反诉原告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司于本判决生效后十日内一次性返还二原告（反诉被告）杨兆勇、田景娥购房款49718元、代收备案登记费550元，共计人民币50268元并支付从签订合同之日起（2015年4月8日）至清偿完毕之日止的利息。三、驳回被告（反诉原告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司的反诉请求。案件受理费人民币528元，反诉费人民币845元，均已减半收取，合计人民币1373元，由被告（反诉原告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司承担。宣判后，万豪房地产公司不服原审人民法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求；二、由二被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案的主要争议焦点为二被上诉人未成功办理按揭贷款导致未按时支付购房款，是构成违约还是签订合同存在重大误解。一审法院认为二被上诉人仅有义务按上诉人要求提供贷款材料，无义务审查自身是否符合贷款条件，上诉人应审查二被上诉人是否有偿贷能力，不符合客观事实。上诉人非金融机构，无法审查二被上诉人是否符合贷款条件，上诉人只能按金融机构要求搜集贷款资料，由金融机构审查是否符合贷款条件。且贷款未能获批是被上诉人田景娥不良信用记录导致，上诉人对此不能预见。不能办理贷款是被上诉人原因所致，一审法院认定错误。一审判决以二被上诉人签订合同时存在重大误解为由判决撤销合同，适用法律错误。首先，签订合同是双方真实意思表示，对于合同内容、相关条款，包括补充协议等上诉人签字处均有特别提示，不存在无法了解的情况。且对于标的额较大的合同，二被上诉人也应尽到注意义务，认真阅读合同，故不存在二被上诉人不了解合同内容的情形。另外，双方签订的合同中也无任何条款表明上诉人负责审查贷款条件，保证二被上诉人能办理贷款。二被上诉人对自身是否有过逾期还款应当充分了解，无法办理贷款二被上诉人有过错。无法办理贷款导致合同无法履行是合同履行的问题。对此，二被上诉人可采取其他付款方式进行付款，合同中也有相关条款进行约定，表明无法办理贷款是合同履行过程中可能发生的一种情形。双方自愿签订合同，二被上诉人庭审中也予以认可，合同是双方真实意思表示，不存在重大误解，且二被上诉人也未举证证明其签订合同时存在重大误解。综上，本案由于被上诉人田景娥个人信用不良，导致无法办理贷款，且拒绝采取其他付款方式支付购房款，根据合同约定，二被上诉人已构成违约，上诉人一审反诉请求符合法律规定，应当得到支持，请求二审法院依法改判。被上诉人杨兆勇、田景娥答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、答辩人看到上诉人“一成首付、五年返租”的广告后，拟购买上诉人开发的商铺，多次到公司售楼部咨询，销售人员均承诺只要答辩人提供资料，所有手续（特别是银行按揭）均由上诉人办理。答辩人按要求提供了全套资料，在本身不知道田景娥有不良信用记录的情况下，接到销售人员电话通知资料已审，可以办理按揭，并要求答辩人立即交纳一成首付，答辩人才依照上诉人的销售人员的安排交纳了首付及相关费用。答辩人按上诉人的安排到关岭农行签字前，从未自行与金融机构有过联系。答辩人申请的证人、上诉人已被他人起诉到关岭法院的同类案件事实及关岭农行出具的说明均能印证答辩人所述符合上诉人销售过程中的办理流程。一审据此作出认定并无不当，上诉人的上诉理由不是事实也无证据支撑。二、一审判决对案件事实的认定，忽略关键事实。答辩人与上诉人签订的合同第29条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件十二《补充协议》第三条的规定与主合同第八条的约定相比较明显不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任、不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利，应属无效条款，上诉人据此主张解除合同及违约金不应得到支持。答辩人对于付款方式，贷款办理相关事项的合同条款的认识属于重大误解。一审判决虽忽略了合同约定的上述内容，但判决结果并无不当，请求二审法院依法维持原判。二审举证期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认，根据双方当事人的陈述及一审采信的证据，本院补充查明：上诉人在广告中宣传万豪商业广场少量压轴现铺，8折抢购，1折首付。二被上诉人看到广告后，到上诉人处购买商铺。双方签订的《商品房买卖合同》主合同第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计197855元，余款（小写）180000元以【银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后日内将已付款退还买受人。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后日内，出卖人应退还已付款及银行同期活期存款利息。……”主合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”签订主合同的同时，买受人及出卖人在合同附件十二补充协议中签字、盖章，附件十二所采用的字体小于主合同。附件十二补充协议第三条关于按揭付款方式和期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）约定：“3.1、……3）若买受人提供的资料经金融机构审核未获准贷款的，买受人接到出卖人通知后10日内需向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可单方解除合同。出卖人可凭本合同无需买受人到场，向管理机关解除备案，相关费用由买受人承担，该商品房另行出售，买受人应向出卖人按房屋总价款的20%支付违约金，该违约金可从买受人已付款中扣除。……”签订合同当天，二被上诉人按照广告宣传的一成首付，向上诉人交纳了商铺折后总价一成的金额49718元及备案登记费550元。本案的争议焦点为：1、案涉合同应当予以撤销还是予以解除；2、上诉人是否应当返还二被上诉人已支付价款及利息，二被上诉人是否应当支付违约金。本院认为：案涉《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现因被上诉人田景娥有不良信用记录导致无法办理按揭贷款，案涉合同主合同第八条付款方式及期限中双方选择的贷款方式付款条款中约定，因买受人的原因导致未能获得贷款的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起日内支付不足款项，不承担违约责任，逾期出卖人有权解除合同并在日内退还已付款。该条款属于双方选择的付款方式中的条款内容，对因买受人的原因导致未能获得贷款时的处理进行了约定。补充协议是作为合同的附件同时签订，其中第三条对主合同第八条进行了修订和补充，对因买受人的原因导致未能获得贷款的处理方式进行了修改,当因买受人提供的资料经审核未获准贷款时，免除了出卖人退还买受人已付款的义务，排除了买受人获得退款的权利，不合理地加重了买受人违约责任，根据主合同第二十九条的约定，应以主合同第八条的约定为准。上诉人主张二被上诉人支付其违约金的请求，无法律依据，本院不予支持。二被上诉人未能举证证明签订案涉合同存在重大误解、显失公平等应当予以撤销的情形，一审判决撤销合同，适用法律错误，本院予以纠正。现因二被上诉人的原因导致贷款申请经银行审核不符合贷款条件而未获准贷款，双方未就付款方式的变更达成一致意见，合同不能继续履行，应当根据主合同第八条的约定进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，上诉人享有约定解除权，上诉人请求解除合同，于法有据，应予以支持，并由上诉人在合理期限内将已付的首期房款49718元及代收备案登记费550元退还买受人。被上诉人主张上诉人按银行同期贷款利率向被上诉人支付已付款的利息无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人万豪房地产公司的上诉理由及请求部分成立，一审判决认定事实部分错误，导致适用法律及对案件处理错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2015）关民初字第1194号民事判决。二、解除上诉人遵义万豪房地产开发有限公司与二被上诉人杨兆勇、田景娥于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》。三、由上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司于本判决送达后十日内返还二被上诉人杨兆勇、田景娥购房款49718元、代收备案登记费550元。四、驳回二被上诉人其他诉讼请求。五、驳回上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司的其他反诉请求。一审案件受理费528元，反诉费845元，均已减半收取，合计1373元，由上诉人遵义万豪房地产开发有限公司承担。二审案件受理费1056元，由上诉人遵义万豪房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 阮 素 芬审 判 员 李 德 江代理审判员 陈 雯 贞二〇一六年五月二十六日书 记 员 付佳（代）