云南省牟定县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2323民初204号 原告牟定县汇金水岸小区业主委员会。 负责人杨永国，小区业主委员会主任，男，彝族，1969年3月4日生，住牟定县共和镇万寿路汇金水岸小区2幢3单元601室。 委托代理人李光彦，牟定县共和镇法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。 被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司。 法定代表人何建华，公司经理。 组织机构代码证：69797830-7。 地址：楚雄市丽景花园小区36幢B2-9室。 委托代理人普凯，云南义达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司牟定分公司。 负责人周学书，分公司经理。 地址：牟定县财富金座小区。 原告牟定县汇金水岸小区业主委员会诉被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司、云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司牟定分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后。依法由审判员杜昌华适用简易程序公开开庭进行了审理,原告牟定县汇金水岸小区业主委员会负责人杨永国及其委托代理人李光彦，被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司委托代理人普凯、云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司牟定分公司负责人周学书到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告牟定县汇金水岸小区业主委员会诉称：2013年1月20日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，由被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司承担原告的物业管理工作，被告指派下属的牟定分公司进行管理。由于被告未尽管理职责，致使原告下列财产遭受损失：1、小区共用2号变压器烧毁，损失修理费42030元；2、小区46只灭火器丢失，损失3680元；3、小区12把单元门锁、57把房顶门锁损坏未修复，损失36240元。现诉请法院，请求判决被告赔偿原告财产损失合计81950元，诉讼费由被告承担。 被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司辩称：丢失的灭火器、损坏的单元门锁、房顶门锁应以双方清点确认的数目为准，即灭火器46只、单元门锁12把、房顶门锁38把。原告作价无依据，不认可，我方愿意按协议修复更换门锁，并补足灭火器。我方已尽维修保养职责，变压器损坏，产生的修理费应由新接管的物业管理公司、业主委员会共同申请动用公共维修基金支付。 被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司牟定分公司辩称：小区同时安装同一厂家同一型号二个变压器，另外一台现在还正常使用，2号箱变压器本身就是带病工作，每月都会跳闸一次，也跟厂家也联系过。我公司每月会检修一次，已尽管理职责。变压器是小区所有业主的财产，建议新的业主委员会动用维修基金维修变压器。 原告为了支持自己的诉讼主张，提交了以下证据： 1、《证明》，证明原告的诉讼主体资格； 2、身份证，证明杨永国的身份情况； 3、《物业管理服务合同》，证明合同约定托管内容，变压器的维护保养、灭火器的管理、小区单元门锁、房顶门的维护是被告管理服务职责； 4、牟定县供电公司2015年21号、22号、25号文件，证明变压器烧毁是被告管理维护不到位所致； 5、楚雄变压器有限责任公司质检部检查情况说明，证明变压器烧毁原因是变压器油箱油面过低，开关裸露，造成相互击穿、短路； 6、楚雄变压器有限责任公司营销部预算费用清单，证明预算维修费用； 7、完税发票、吊车费发票，证明原告支付变压器修理等相关费用合计42030元； 8、告知书，证明原告于2015年11月23日向被告书面告知期限届满之后合同终止； 9、移交清单，证明移交时确认的小区财产灭失损毁情况； 10、《商谈情况》、《协商意见书》，证明双方两次协商，灭火器、住房单元门锁、单元屋顶门的处理达成共识； 经质证，被告提出签订与物管协议的是牟定县汇金水岸业主委员会，而不是牟定县汇金水岸小区业主委员会，原告主体资格不适格；牟定县电力公司出具的文件认定变压器损毁是被告管理维护不到位无依据，无证明力；楚雄变压器有限责任公司质检部检查情况说明没有指明变压器是由于物管公司管理不到位造成的，无证据效力；预算费用清单不是实际支出，没有证明力；提出移交清单已失效，损坏灭失财产应予3月30日双方商谈的为准；对证据7、证据8无异议、证据10无异议。 被告瑞鑫物业管理公司牟定分公司没有提出新的质证意见。 本院认为，变压器毁坏损失应于实际产生的费用为准，证据6不予采信。原告提交证据的其余证据来源合法，与案件具有关联性，能印证案件事实，予以采信。 被告云南瑞鑫物业管理服务有限公司提交了以下证据: 1、《物业管理服务合同》，证明签订物业管理服务合同的主体一方是汇金水岸业主委员会，现在的原告主体不适格；另外合同约定1000元以上的设施设备维修费利用专项维修资金支付； 2、牟定县汇金水岸会议纪要、瑞鑫物业管理公司牟定分公司工作联系函、申请，证明变压器损毁被告已申请动用维修基金维修； 3、汇金水岸遗留问题的反映，证明小区单元楼门损毁等问题属房地产开发商遗留问题； 4、维修管理记录，维护变压器照片，证明被告对2号变压器已尽必要的管理和维护义务； 经质证，原告对证据1无异议，提出原业主委员会换届，产生的业主委员会是适格的主体；对证据2真实性无异议，提出会议纪要是在变压器的损毁原因不明的情况下作出，变压器是由于管理维护不到位造成的，被告应承担责任；业主委员会向相关部门反映发现房地产开发公司移交房产存在问题，房地产公司已做了修缮，被告物业管理公司接管时合格；对证据4维修管理记录是物业管理公司单方做的，无效。 经质证，被告瑞鑫物业管理公司牟定分公司质证对云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司提交的证据无异议。 本院认为，被告提交证据来源合法，与案件具有关联性，但不能证明被告已尽管理服务职责。 根据庭审及质证，本院确认如下法律事实：2013年1月20日，牟定县汇金水岸业主委员会与被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，由被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司承担小区的物业管理工作，双方对服务内容、服务质量要求、服务期限、双方权利义务等进行了约定。之后云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司指派下设牟定分公司具体进行管理。2014年11月22日凌晨小区变压器2号箱因油面过低烧坏损毁，导致小区大面积停电，引起业主不满信访，经牟定县供电有限公司采取应急措施恢复照明供电。之后双方为变压器修理费用承担协商未果，变压器也一直未修复。2015年7月小区选举成立新的牟定县汇金水岸业主委员会。新成立的业主委员会为了修复变压器，联系电力技术部门进行检测。2015年10月30日，经云南楚雄变压器有限责任公司技术检验，变压器损毁原因是由于油面过低，开关裸露，造成相间击穿，进而短路，损坏高压电阻。原告支付变压器修理等费用42030元（含修理费35410.26元、税费6019.74元、吊装费600元）。2015年12月27日被告根据原告的书面告知向原告移交物管资产，原定《物业管理服务合同》期满后终止。后双方对被告管理期间小区物管遗失、损毁财产及变压器损毁修理费用等责任的承担发生矛盾，2016年3月14日原告提起本案诉讼。 另查明，诉讼期间被告安排工作人员与原告协商处理遗留问题，经2016年4月5日协商：确认损坏单元门12道、屋顶门38道由被告修复更换、遗失灭火器46只由被告补足、灭火器气压不足的由被告加气补足或更换……。但对变压器维修费用的承担无法协商达成一致处理意见。 本院认为，2013年1月20日牟定县汇金水岸业主委员会与被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司签订的《物业管理服务合同》合法有效。当事人应按合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应承担采取补救措施或赔偿损失责任。被告对托管小区公用设备、设施和附属物、建筑物具有维修、养护和管理职责，因被告履职不足，导致变压器损坏、灭火器遗失、应承担赔偿责任。诉讼中，双方对单元门锁等部份损毁物件及遗失灭火器的赔偿处理协商达成一致意见，本院予以尊重。牟定县汇金水岸小区业主委员会是业主新选举设立的合法机构，承受原牟定县汇金水岸业主委员会的权利义务，业主委员会具有小区公共管理职能，作为原告提起诉讼，并无不当。云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司牟定分公司是云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司的分支机构，不是合同当事人，不具备独立承担民事法律责任的资格和能力。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第八十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条之规定，判决如下： 一、被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司于本法律文书生效十日内支付原告牟定县汇金水岸小区业主委员会小区变压器维修费42030元，款交本院； 二、被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司于本法律文书生效十日内对小区损坏单元门12道、单元屋顶门38道进行修复更换，并赔偿原告遗失的同类型号灭火器46只（另外灭火器气压不足的由被告加气补足） 三、驳回原告对云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司牟定分公司的诉讼请求； 诉讼费924元，由被告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司承担，与赔偿款项同期交付本院。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  杜昌华 二〇一六年五月十九日 书记员  徐丽花