江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7535号上诉人（原审被告）：徐州凤起房地产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区复兴路张良宫综合楼**。法定代表人：王亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秋苗，女，1984年8月17日生，汉族，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：吴汗青，男，1983年3月26日生，汉族，住徐州市贾汪区。原审被告：徐州中茵置业有限公司，住，住所地徐州市云龙区和平路**/div>法定代表人：许凌锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢敏，该公司人事总监。上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司（以下简称凤起经纪公司）因与被上诉人王秋苗、吴汗青及原审被告徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。凤起经纪公司上诉请求：一、撤销一审判决或依法改判。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误且证据不足、适用法律错误。1、一审法院判决书第5页中段部分认定被上诉人房屋为南郊中茵城2-1-1501错误，应该为6-1-2401。2、一审法院认定未能实现团购协议目的是基于政府对房地产的限购政策因素导致的结论无事实依据。3、被上诉人一审起诉书陈述的事实是在签署团购协议时就已对涉案房屋进行了认购，但未能提供证据予以证实。被上诉人不能因为在团购期限外签署了涉案房屋就倒推团购协议指明的优惠就是涉案房屋。一审法院不能在错误认识的基础上因为超期原因作为退还的依据。基于上诉人类似案件激增，部分当事人跟风附和，依仗已有生效判决庇护，上诉人有必要针对南郊中茵城6号楼的事实情况和法律适用作出说明，同时也是针对一审法院的判决指出错误所在，避免日后同类案件再次出现错误判决，引发连锁反应。关于南郊中茵城6号楼是否享有交2万抵5万的优惠政策问题。上诉人认为，6号楼(南郊中茵城)不享有该优惠政策，理由如下：1、上诉人与客户签署团购协议书，是基于上诉人与徐州新智诚房地产营销策划有限公司的委托内容所确立的，该合作确认书1.3条条款明确约定了房源为南郊中茵城、中茵广场、中茵龙湖国际御墅湾全部的可售房源。合作确认书中的第1.3、2.1、2.1.1条款中明确约定了上述三个可售的楼盘中享有优惠政策的房源为甲方指定优惠的房源。团购协议书中的房源是包含了上述三个楼盘中的可售房源。在可售房源中有指定优惠政策的房源(交2万抵5万)以及非指定优惠房源。6号楼是不享有该优惠政策，除了上述事实、内容证实外，还有以下事实可以佐证：1、6号楼房源是2017年9月28日取得预售许可，2017年10月17日开盘销售，此时该房源不属于合作确认书中所规定的可售房源。而团购协议的签订日期均不是涉案房源可售的时间内，所以团购日期内认购的房源根本就不可能是6号楼房源。2、2018年10月8日徐州市物价局(18043)号告知书中表明以下内容(1)、关于投诉的客户仅为部分客户，而非全部客户；(2)对非涉案房源(3、4、7、8、10号楼)从《认购书》和《商品房买卖合同》看，商品房销售价格大多低于《认购书》表明的价款10万元左右(也就是说对于非涉案楼盘，客户是享受了优惠政策)；(3)对于部分有购买意向的客户在未开盘前有部分客户缴纳了2万元会费(并未确认该2万元享有抵5万的优惠政策)；(4)对南郊中茵城的2、3、4、6、7、8、10等7栋楼因各楼盘开盘时间不同、牵扯的优惠措施各不同，故暂时无法做出相关界定。上述事实可以得知以下事实：1、团购协议书中的房源，包含指定的优惠房源和非优惠房源。对于优惠房源享有交2万抵5万的优惠，对于非优惠房源不享有优惠政策。2、尽管有部分客户在涉案房屋预售前缴纳了会费，但不能证明缴纳了就对涉案房源享有2万就享受抵5万的优惠政策，而非其他房源。3、部分客户缴纳了会费，但不是针对涉案房源的，是针对其他房源的。因此在争议客户没有其他证据佐证的情况下不能说明缴纳的2万元是享受涉案房屋交2万抵5万的优惠政策。团购协议中的团购金是否应该退还的问题。上诉人认为，团购金不应该退还，理由如下：1、如上述所述，团购协议书中的楼盘包含了南郊中茵城、中茵广场、中茵龙湖国际御墅湾全部的可售房源的优惠房源和非优惠房源，争议客户所购买的是非优惠房源且成交，应该按照团购协议书中第二条5项的规定，不予退还。可以退还的条件仅限于团购协议第二条4项约定的情形，即(1)不再参加活动的客户；(2)参加活动未能达成意向房源交易的客户，而本案的王秋苗、吴汗青不具有退还情形。2、上诉人系受托行为，其法律后果应由委托人承担，而非受托人承担。理由如下：(1)2018年10月8日徐州市物价局(18043)号告知书中确认了徐州新智诚房地产营销策划有限公司是开发商中茵置业有限公司的销售公司；(2)上诉人和徐州新智诚房地产营销策划有限公司合作确认书；(3)团购协议书第2条3、6项规定。上述证据证实，上诉人是基于委托法律关系中委托内容所从事的代理行为，其后果与上诉人无关，应由委托方承担。3、团购协议书既是委托法律关系实施内容的延续，也是与客户居间服务法律关系的书面文件，该团购金无论作为委托法律关系中的委托服务费用(佣金)还是基于和客户间形成的居间服务法律关系中的居间服务费用均不应于退还。理由如下：(1)争议客户与开发商就涉案成交的事实是确认的，依据合作确认书2.5条款的约定，该费用由委托方直接转化为佣金给付上诉人。(2)根据团购协议第一条、第二条、4项、5项、6项约定的内容可以看出，上诉人与争议客户之间存在着居间服务法律关系，并就该服务用是居间服务费用的性质(9项)、该费用不作为购房款(3项)、服务费退还的情形(4项)、不退还的情形(5项)权利义务的判定标准、争议解决的依据(6项)的内容达成了一致意见，属于居间服务法律关系中的居间条款。争议客户与开发商就涉案房屋已经成交，上诉人的居间服务所约定的服务行为就已经完成其义务。争议客户若未在团购协议约定的期限内与开发商达成房源交易，即便不享有优惠政策，是否可以超期为由要求退还团购金的问题。上诉人认为，即便超期达成房源交易，也不应返还团购金。理由如下：1、涉案房屋尽管超期，争议客户表面上丧失的是购房资格，而实际结果上已经达成房源交易，上诉人的居间服务已经完成，不能因为超期达成房源交易作为退还的理由，同时通过团购协议书的内容也可以看出对于已经成交的客户是不予退还的。详见，上述团购协议中的团购金是否应该退还的问题的意见。2、依据上诉人与徐州新智诚房地产营销策划有限公司的合作确认书中2.1.2条款约定，争议客户作为上诉人客户的身份，开发商进行了认定，2.1.3条款对上诉人客户(争议客户)的保护期限给予超长保护至2018年1月31日。3、即将实行的《民法典》第965条，明确了规定了客户的跳单行为订立合同的，应该支付中介服务费用。故，针对超期签订房产交易的争议客户而言，从接受上诉人的服务和最终的交易结果看，无论是否超期，争议客户所缴纳的2万元费用均不应该退还。上诉人无论是基于委托法律关系从事的委托行为，或是基于和客户之间的居间合同法律关系从事的居间服务行为，上诉人均是实实在在的付出了人、财、物、时间、资源等各种成本，是现实存在的。二审法院如果无视上诉人的付出和两种法律关系的并存，作出维持一审的判决，不仅是延续错案造成的连锁反应，还必将直接导致上诉人无论从委托法律关系角度还是居间合同法律关系角度都将无法向相对方主张损失。再次请求二审法院能够以事实为依据，以法律为准绳，做出公正判决。吴汗青辩称，一、一审法院及法官依据证据和事实，主持正义维护弱势消费者的合法利益，作出的判决完全正确。上诉人作为本案的权力方，协议由其制定，钱也由其收，退不退钱也是其说了算。至于哪些楼房有优惠，哪些楼房不优惠，协议上没有写。交给他的两万元钱，签协议的时候说是两万元抵五万元的团购金，过了活动期说是认筹金，不享受优惠，钱也不退了，现在又说是什么中介费、佣金、服务费。巧舌如簧的强势思维，无非是不想退钱的说辞。二、上诉人所说，“本案上诉人是实实在在的付出了人，财，物，时间，资源等各种成本。”被上诉人是在中茵售楼处买的房子，是和中茵置业公司签订的售房合同，交给中茵置业的房款是除了税金以外包括购房的全部成本，上诉人凤起公司替中茵公司卖房，付出的成本应该找中茵公司，不能把团购金作为成本，不应该是不退钱的理由。三、上诉人把团购协议中的第二条5项的规定作为不退钱的依据，该条款是这样规定的，“乙方通过甲方组织的活动选中意向房源并与开发商签定(房源认购书)后，团购金不予退还。”第一被上诉人没有和开发商签定(房源认购书)。是开盘直接签定的(售房合同)，第二就是通过团购活动签定的意向房源，按照这款规定既然在活动中那被上诉人就应该享受5万元优惠活动，既不享受优惠又不退款，前后矛盾不符合法理。四、上诉人还把《民法典》搬出来，说被上诉人是跳单行为，被上诉人根本没有和凤起公司签定什么中介协议，服务协议，只是签定的团购协议，不能信口开河想说什么就是什么，更不符合法理。五、被上诉人和中茵公司签订的购房合同，是经过政府批准的开盘预售价格，既合理又合法，而凤起公司利用和购房者签定的(团购协议)强扣团购金，变相抬高售房价格，增加老百姓的购房成本，既不合理也不合法。习**总书记为保障民生多次在会议上明确指出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，各级地方政府也相应出台了房地产调控政策，对房价进行调节保护，目的就是为保障老百姓可以合理的价格买到房，生活上有所保障，没想到在购房过程中会经历这种不合理、不合法、不公平的行为。徐州市中级人民法院在与本案同一性质的判决（2019）苏03民终8327、8496、8497号中认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院明辨是非，作出公正判决。王秋苗未到庭，亦未提交书面答辩意见。中茵置业公司述称，同一审意见。王秋苗、吴汗青向一审法院提出诉讼请求：1、判令凤起经纪公司、中茵置业公司退还王秋苗、吴汗青2万元及利息（自2017年9月1日起按中国人民银行同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，此后,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。2、判令诉讼费用由凤起经纪公司、中茵置业公司承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，吴汗青（以下合同中为乙方）与凤起经纪公司（以下合同中为甲方）签订《南郊中茵城项目团购协议书》一份约定：乙方出于自身购房需求，自愿参加甲方组织的团购活动，自愿缴纳20000元刷卡支付（不接受现金支付）以作为认购该项目的团购金；乙方自愿参与甲方团购相关优惠及权益如下：1、团购客户在签订《团购协议书》后，按照客户选取房源，享受对应房源交贰万抵伍万的优惠；2、每份团购协议书仅限认购一套住宅，认购成功的客户在未签《商品房买卖合同》前，不得自行办理转名手续或将本协议书的权益转让；3、乙方自愿签订本协议书当日，团购金由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款，甲方应对乙方缴纳的团购金开具收款凭证及本协议书一份；4、乙方签署《商品房买卖合同》当日凭此协议书享受乙方所选房源相对应的团购优惠，甲乙双方权利义务即告终结；乙方不愿再参与甲方组织的团购活动或乙方已参与甲方组织的团购后，如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方；5、乙方通过甲方组织的团购活动选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还；6、乙方与开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房源认购书》、《商品房买卖合同》相关约定为准；乙方与开发商如产生争议，按乙方与开发商签署相关协议及合同约定执行；7、本次活动有效期2017年9月1日至2017年9月30日，有效期满，如乙方仍未选定房源，乙方将不再享有此次团购活动资格和权力；……。协议还约定了其他相关事项。该协议书签订当日，吴汗青向凤起经纪公司交纳了200000元认筹金，凤起经纪公司向吴汗青出具收据。2017年10月30日，王秋苗与中茵置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买南郊中茵城2-1-1501号房，单价为每平方米13440元，套内面积116.25平方米，总房款1913356元，未享受团购协议书约定的优惠。法院另认定如下事实：王秋苗、吴汗青系夫妻关系，庭审中吴汗青陈述王秋苗由于时间冲突没有共同到场签订团购协议书。一审法院认为，吴汗青与凤起经纪公司签订的《南郊中茵城项目团购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。根据该协议约定，吴汗青选取房源并享有“交贰万抵伍万的优惠”的期限为2017年9月1日至2017年9月30日，但吴汗青并未在此期间与开发商签订《房源认购书》，按约已不能享受“交贰万抵伍万的优惠”。因《南郊中茵城项目团购协议书》约定的团购期满后，吴汗青不再享有合同权利，凤起经纪公司亦不再履行合同义务，且因政府对房地产的限购政策因素实际无法实现该团购协议的目的，故应认定《南郊中茵城项目团购协议书》因约定的履行期限届满而终止。根据合同约定的“如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方”内容，凤起经纪公司因该协议书收取王秋苗、吴汗青的20000元团购金应退还吴汗青。关于利息，因吴汗青未能举证证明此前已向凤起经纪公司主张过退款，故依协议约定，凤起经纪公司应自其起诉主张退款之日起15日内（2020年9月23日）将2万元退还，凤起经纪公司未予退款，应当自逾期之日起支付逾期付款利息。王秋苗、吴汗青主张的利息起算日期不符合协议约定，法院据实调整。王秋苗并非《南郊中茵城项目团购协议书》的当事人，无权主张退还案涉款项。吴汗青要求中茵置业公司共同承担责任的主张，因中茵置业公司并非《南郊中茵城项目团购协议书》的合同当事人，依据合同相对性原则，吴汗青该主张无事实及法律依据。吴汗青未能举证证明系凤起经纪公司、中茵置业公司行为导致其逾期选房，因此，对于王秋苗、吴汗青要求中茵置业公司共同承担责任的诉讼请求，法院依法不予支持。《南郊中茵城项目团购协议书》约定活动有效期2017年9月1日至2017年9月30日，且如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方，通过以上约定，王秋苗、吴汗青向凤起经纪公司主张退款时间不应早于2017年9月30日，王秋苗、吴汗青提起诉讼，并未超过诉讼时效。凤起经纪公司关于诉讼时效的抗辩，法院不予采信。遂判决：一、凤起经纪公司应于判决发生效力之日起十日内退还吴汗青团购金20000元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年9月23日起计算至实际给付之日止的利息；二、驳回王秋苗、吴汗青其他的诉讼请求。案件受理费360元，减半收取为180元，由吴汗青负担80元，凤起经纪公司负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，王秋苗、吴汗青主张返还团购金应予支持。案涉《南郊中茵城项目团购协议书》约定，如王秋苗、吴汗青未能通过团购与开发商达成意向房源交易，王秋苗、吴汗青有权持有本团购协议书及收据办理退款手续，凤起经纪公司收到退款申请后15个工作日内退还团购金；团购活动有效期为2017年9月1日至2017年9月30日。截止2017年9月31日，王秋苗、吴汗青并未与中茵置业公司签订《房源认购书》或者《商品房买卖合同》，至此按照双方约定，上诉人应当返还被上诉人团购金。凤起经纪公司即使存在组织被上诉人前往中茵置业公司选房、购房的事实，甚至付出了人力、物力、财力、精力，由此产生的报酬也与案涉团购金的返还无关联，凤起经纪公司应予退还案涉团购金。6号楼是否享有优惠，并不影响该事实的存在。凤起经纪公司在一审诉讼中认可收到王秋苗、吴汗青缴纳的2万元团购金，并在上诉状中写明王秋苗、吴汗青缴纳了团购金，且王秋苗、吴汗青在一审中提交了凤起经纪公司的收款收据及王秋苗、吴汗青的信用卡交易记录，凤起经纪公司应该退还案涉团购金。一审法院判决书第5页中段部分认定被上诉人房屋为南郊中茵城2-1-1501，应该为6-1-2401，此系笔误，为节省司法资源，本院一并予以调整。综上，凤起经纪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年一月二十六日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥