江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11624号 上诉人（原审原告）：江苏圣辉律师事务所，住所地江苏省昆山市同丰东路**。 负责人：王云，该所主任。 委托诉讼代理人：许春艳，上海源杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昆山市中楠房地产开发有限公司，住，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路/div> 法定代表人：陈龙卓，总经理。 被上诉人（原审被告）：苏州成蒙房地产营销策划有限公司，住，住所地江苏省太仓市城厢镇世纪广场财富商务大厦**/div> 法定代表人：陈仲辉，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：昆山葛瑞特商业管理顾问有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市周市镇嘉裕街**iv> 法定代表人：陈仲辉，该公司总经理。 上诉人江苏圣辉律师事务所（以下简称圣辉律所）因与被上诉人昆山市中楠房地产开发有限公司（以下简称中楠公司）、苏州成蒙房地产营销策划有限公司（以下简称成蒙公司）、昆山葛瑞特商业管理顾问有限公司（以下简称葛瑞特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初4308号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 上诉人圣辉律所上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决认定上诉人已经享受了团购优惠与事实不符。上诉人购买涉案房屋的价格为10790元每平方，既高于该楼层的平均价格，也高于所有同户型房屋的价格，上诉人根本没有享受到团购优惠。二、一审对被上诉人欺诈事实认定不清。三被上诉人恶意串通，采用欺诈手段，虚构团购优惠活动，骗取上诉人团购费6.64万元，诱使上诉人以远超市场实际价格签订购房合同。三、中楠公司作为开发商，不仅故意采用隐瞒欺诈手段，诱骗客户在违背真实意思下签订购房合同，还在销售过程中私下向住建局递交更改备案合同的材料。在购房合同明显违规的情况下，团购款应当全部予以退还。四、一审法院对违约责任认定不符合真实情况。中楠公司采用欺诈手段，诱骗上诉人违背真实意思，既未向上诉人提供实际市场价格，也未向上诉人提供切实的购房优惠，构成违约，应当承担违约责任。五、被上诉人的欺诈及违约行为致使上诉人资金被套牢，更导致上诉人无办公地点使用，不得不对外承租办公场所，承担巨额房租费用、还贷费用和利息，还增加了物业费、水电费、交通费及其他相应办公成本。三被上诉人的欺诈行为严重侵害上诉人的权益，给上诉人造成巨大损失，理应赔偿损失。 被上诉人中楠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人成蒙公司、葛瑞特公司二审未作答辩。 原审原告圣辉律所向一审法院起诉请求：1.判决中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司返还团购款6.64万元并支付赔偿款3万元，合计9.64万元；2.判令中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司支付利息（其中，截止到2020年8月27日利息为20500元，之后利息以6.64万元为基数，按LPR的标准计算至实际支付第一项诉讼请求所涉款项之日止）；3.判令中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司支付房租损失（截止到2020年8月27日的房租为3万元，之后以每年24万元计算至实际支付第一项诉讼请求所涉款项之日止）。 一审法院认定事实：中楠公司是中楠都汇广场项目的开发商。葛瑞特公司为中楠都汇广场开发商的委托销售代理人。 2015年4月6日，成蒙公司（甲方）与圣辉律所（乙方）签订《成蒙巢会员团购服务协议》一份，约定成蒙公司依托自身代理的项目资源优势，针对中楠都汇广场推出“成蒙巢团购会”，协议约定乙方为甲方提供实惠、便捷的服务；双方确认乙方意向购买1604、1605、1606、1607、1608、1609号办公楼房屋，甲方确保乙方享有总价减10万元/套的优惠，房屋优惠后价格为3781071元，六套团购服务费10万元，先付2万，剩余8万元明年四月底付清；双方确认，会员权益不得转让，每位会员每次仅可享受一套商品房的优惠价格，且仅限购买一套房产，一旦乙方以优惠价格与开发商签订购房协议后，乙方支付的信息服务费所对应的甲方购房优惠服务已履行完毕。双方还就其他事项进行了约定。该服务协议上购买方抬头载明为“江苏圣辉律师事务所、杨成越等”，落款签字为“王云”。 2015年9月10日，中楠公司与圣辉律所签订认购协议书一份，约定圣辉律所认购2幢1608、1615室，面积为137.85平方米，总价为1730258元，付款方式为按揭贷款，每套团购费16600元，如认购方资金无法到位，定金可退。该认购协议书中，认购方抬头载明为江苏圣辉律师事务所、杨成越、王云、杨世伟、王家林、郭胜珍、王锡书，购房方签字为王云，置业顾问为金菊，案场经理为郭宗华。杨成越、王云、杨世伟、王家林、郭胜珍、王锡书均为圣辉律所的工作人员。 最终，圣辉律所实际团购房屋为2幢1604、1605、1606、1607四套，总面积为218.64平方米，总价为2370276元，实际支付团购费为6.64万元。 2015年9月10日，圣辉律所与中楠公司签订《昆山市商品房购销合同》约定：圣辉律所购买中楠公司开发的周市镇长江路东侧、萧林路北侧中楠都汇广场第2幢1606、1607室房屋，房屋总价为1179672元（每套为589836元，单价10790元/平方米），签订合同时付首期房款599672元，剩余房款580000元，由圣辉律所向中楠公司指定银行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续于合同签订后的10日内完成，如因圣辉律所原因导致贷款金额不足的，不足部分圣辉律所应于贷款手续办妥起3日内补足。圣辉律所如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，圣辉律所按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，中楠公司有权解除合同。中楠公司解除合同的，圣辉律所按累计应付款的3%向中楠公司支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，圣辉律所按日向中楠公司支付逾期应付款万分之三的违约金。中楠公司应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书且符合本合同约定的商品房交付原告使用。中楠公司如未按本合同规定的期限将商品房交付圣辉律所使用的，逾期在60日内的，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，中楠公司按日向圣辉律所支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，圣辉律所有权解除合同。圣辉律所解除合同的，中楠公司应当自圣辉律所解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按圣辉律所累计已付款的3%向圣辉律所支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日，中楠公司按日向圣辉律所支付已支付房款万分之三的违约金。合同签订后，圣辉律所支付中楠公司首期房款599672元。 同日，中楠公司还与王云签订《昆山市商品房购销合同》，约定王云向中楠公司购买中楠都汇广场2幢1604、1605室房屋。 2016年4月26日，圣辉律所申请就其购买的四套房屋进行调换，理由为“楼层不满意，同价换，另2-16081615两套退定金一万元”。 2016年8月22日，中楠公司向圣辉律所发出《换房申请告知书》，该告知书载明：贵事务所于2014年4月6日认购的中楠都汇广场2号楼1606、1607房屋，并于2015年9月15日签订了购房合同，鉴于贵所在2016年4月26日向开发商申请将1606、1607房屋同价置换1405、1406室房屋，经开发商总公司批准，现准予换房。2016年4到5月期间，中楠公司售楼处销售人员多次电话告知圣辉律所已可办理登记换房手续，但至今圣辉律所未来办理相关手续，已对1405、1406号房屋的销售造成影响，并对公司造成损失。现特以书面形式通知圣辉律所在2016年8月28日前至中楠都汇广场售楼处办理相关换房手续，逾期未办理视同自动放弃此换房申请。 2016年9月1日，圣辉律所向中楠公司发出《联络函》一份，该联络函载明：中楠公司于2016年8月22日致函圣辉律所，圣辉律所未能及时回函，表示歉意，并将圣辉律所已起诉成蒙公司一事告知中楠公司。 2016年12月20日，中楠公司向圣辉律所发出《解除合同通知书》一份，该通知书载明：由于圣辉律所未按照合同约定在2015年9月20日前付清所有房款，经多次书面催缴均未回复，截至今天，圣辉律所只支付了599672元，尚有尾款580000元未支付。中楠公司曾多次催圣辉律所付款，并于2016年8月29日发出催款函，但圣辉律所仍未履约，根据合同约定，圣辉律所的行为已构成违约，应承担违约责任：双方签订的《商品房购销合同》自原告接到此函之日起解除；按国家相关法律规定，中楠公司将没收总房款的20%，其余已收房款将退还圣辉律所；限圣辉律所在本书面通知书到达后3日内至中楠公司处办理相关手续。 2016年12月23日，圣辉律所向中楠公司发出《通知书》一份，告知其已收中楠公司发出的落款日期为12月20日的《解除合同通知书》，对于中楠公司提出的解除双方之间的房屋买卖合同、退还部分房款的请求，圣辉律所同意解除合同，并提供了中楠公司退还房款的账号。 一审另查明：2016年8月10日，圣辉律所以成蒙公司在提供团购服务中存在欺诈，其未享受到购房优惠为由，向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，请求判决成蒙公司、葛瑞特公司返还团购款6.64万元，并赔偿损失40万元（优惠团购价损失100000元/套*4套、租金损失按180000元/年从2014年9月看房之日开始计算至判决生效之日、房屋差价损失3000元/平方米*250平方米，总计约1510000元，确定主张损失金额400000元）。2016年11月29日，该院作出（2016）苏0583民初12456号民事判决，判决成蒙公司返还圣辉律所团购款66400元，并赔偿损失153000元。后圣辉律所、成蒙公司不服该判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院审理后认为，圣辉律所及王云在购买中楠都汇广场2幢1604室、1605室、1606室、1607室四套房屋中享受了“3万元抵10万元”的优惠，成蒙公司在团购服务中并不存在违约，不应当承担违约责任，赔偿损失，并据此作出（2017）苏05民终2364号民事判决书，判决撤销（2016）苏0583民初12456号民事判决，驳回圣辉律所的全部诉讼请求。 一审又查明：2016年12月22日，圣辉律所向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，请求判决中楠公司返还1606、1607室的购房款599672元及利息，并要求中楠公司支付租房损失54万元。2017年6月20日，该院作出（2016）苏0583民初17342号民事判决，判决中楠公司返还圣辉律所购房款599672元，驳回圣辉律所的其他诉讼请求。圣辉律所不服该判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审理认为：1.圣辉律所并未提供充分证据证明中楠公司存在欺诈行为，故其主张中楠公司与葛瑞特公司、成蒙公司构成欺诈的理由没有事实依据。2.圣辉律所并未提供确切证据证明中楠公司有违约行为或丧失、可能丧失履约能力的情形，圣辉律所未按约付款构成违约，故其主张其系行使不安抗辩权才迟延支付剩余房款的理由没有事实依据。3.圣辉律所未按合同约定及时支付剩余购房款，构成违约，故其主张因合同无法履行造成的利息、租房、物业水电损失由中楠公司承担没有法律依据。圣辉律所未按约支付剩余购房款，经中楠公司催缴后逾期30天仍未支付，中楠公司依照合同约定有权发函解除合同，故《昆山市商品房购销合同》于圣辉律所收到解除合同通知后解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。《昆山市商品房购销合同》于2016年12月21日解除后，中楠公司应对购房款599672元予以返还，中楠公司不予返还该款项没有法律依据，故中楠公司应当承担2016年12月22日起其占有599672元购房款对圣辉律所造成的利息损失。江苏省苏州市中级人民法院于2018年4月27日作出（2017）苏05民终10415号民事判决，判决撤销一审判决，中楠公司返还圣辉律所购房款599672元并支付相应利息损失，驳回圣辉律所其他诉讼请求。 本案中，圣辉律所称其向中楠公司购房系为办公所用，但因中楠公司的违约行为直接导致其无房可用，支出大额租房成本，并提交《房屋租赁协议》（出租方为王云，承租方为圣辉律所）及房租缴纳发票作为证据。中楠公司对《房屋租赁协议》真实性不认可，表示由法院认定发票的真实性，并认为该两份证据与本案无关。同时，中楠公司认为相应的判决书已经明确中楠公司和销售公司在房屋买卖及销售、团购过程中不存在欺诈违约行为，不应承担责任。 以上事实，有圣辉律所提交的微信聊天记录、团购服务协议、（2016）苏0583民初12456号民事判决书、房屋租赁协议、发票、（2017）苏05民终10415号民事判决书，中楠公司提交的（2017）苏05民终2364号民事判决书，当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为：中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司认为圣辉律所已起诉过成蒙公司和葛瑞特公司，要求返还团购款6.64万元并赔偿损失40万元，现再次提起本案诉讼违背了“一事不再理”的诉讼原则。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人构成重复起诉需要同时满足以下三个条件：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。但（2016）苏0583民初12456号圣辉律所与成蒙公司、葛瑞特公司服务合同纠纷[二审案号为：（2017）苏05民终2364号]一案与本案的当事人和诉讼标的并不相同，故圣辉律所提起本案诉讼不属于重复起诉，一审法院对中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司的上述抗辩意见不予采信。 关于圣辉律所要求中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司返还团购款的主张，一审法院分析如下：1.圣辉律所与成蒙公司签订的团购服务协议中明确约定一旦圣辉律所以优惠价格与开发商签订购房协议后，其支付的信息服务费所对应的成蒙公司提供的购房优惠服务已履行完毕。而圣辉律所与中楠公司于2015年9月10日签订《昆山市商品房购销合同》，约定圣辉律所购买涉案1606、1607室房屋；王云与中楠公司于2015年9月10日签订《昆山市商品房购销合同》，约定王云购买1604、1605室房屋。2.成蒙公司依据其与圣辉律所签订的团购服务协议提供服务并收取团购费，生效的（2017）苏05民终2364号民事判决已认定圣辉律所及王云在购买1604室、1605室、1606室、1607室四套房屋中享受到了相应优惠，成蒙公司在团购服务中并不存在违约。本案中，圣辉律所亦无证据证明中楠公司等在销售房屋、提供服务过程中存在欺诈行为。3.根据生效的（2017）苏05民终10415号民事判决，因圣辉律所未按约支付剩余购房款，经中楠公司催缴后逾期30日仍未支付，中楠公司依照合同约定有权解除双方关于涉案1606、1607室房屋签订的《昆山市商品房购销合同》，故系因圣辉律所的原因导致合同解除。因此，圣辉律所无权要求成蒙公司返还团购款，更无权要求中楠公司和葛瑞特公司返还。进而，圣辉律所要求中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司支付赔偿款、团购款利息及房租损失的主张亦不能成立。成蒙公司、葛瑞特公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决：驳回江苏圣辉律师事务所的诉讼请求。案件受理费3238元、减半收取1619元，财产保全申请费1270元，合计2889元，由江苏圣辉律师事务所负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本院生效的（2017）苏05民终2364号民事判决已认定圣辉律所及王云在购买涉案1604室、1605室、1606室、1607室四套房屋中享受到了相应优惠，成蒙公司在团购服务中并不存在违约。圣辉律所主张中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司构成欺诈，并无充分有效的证据予以证明，故本院不予采信。根据本院生效的（2017）苏05民终10415号民事判决的认定，因圣辉律所未按约支付剩余购房款，经中楠公司催缴后逾期30日仍未支付，中楠公司依照合同约定有权解除涉案1606室、1607室《昆山市商品房购销合同》。故上述购房合同的解除系圣辉律所的违约所致，圣辉律所无权要求成蒙公司返还团购款。团购款发生于圣辉律所与成蒙公司之间，圣辉律所要求中楠公司、葛瑞特公司返还团购款，明显缺乏依据，不能成立。圣辉律所要求中楠公司、成蒙公司、葛瑞特公司支付赔偿款、团购款利息及房租损失，亦缺乏事实和法律依据，依法不应支持。综上，圣辉律所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3238元，由上诉人江苏圣辉律师事务所负担。 本判决为终审判决。 审判员 周 红 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 张颖彤 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。