福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0303民初1097号原告陈玉明，男，1951年6月22日出生，汉族，福建省莆田市人��住所地福建省莆田市涵江区。被告林清海，男，1985年11月28日出生，汉族，福建省仙游县人，住所地福建省仙游县。被告柯国贤，男，1972年4月22日出生，汉族，福建省莆田市人，住所地福建省莆田市涵江区。原告陈玉明诉被告林清海、被告柯国贤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈玉明、被告林清海、被告柯国贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉明诉称，2015年5月15日，原告陈玉明将自有的坐落莆田市涵江区某镇某街某号房屋的第二层、第三层套房出租给被告林清海，时原告陈玉明收取被告林清海押金6000元(人民币，下同)。《房屋租赁合同》约定：……，租赁期限一年，自2015年5月15日至2016年5月14日，每月租金2900元；乙方在租赁期间，各种费用由乙方承担；乙方交付租金应于每月5日前付清给甲方，若拖欠至当月15日止，视为乙方自愿取消合同和押金，甲方有权另行招租；乙方如退租应提前二个月告知甲方。如乙方在承租期限内退租，甲方则不退还押金。在《房屋租赁合同》履行过程中，被告林清海只支付2015年5月份至7月份期间的租金及水电费。2015年9月17、18日，被告林清海在未按约定提前二个月告知原告的情况下，由被告柯国贤出面欲强行搬走被告林清海在租赁房屋内的所有生活及办公用品。原告得悉后立即阻止并要求被告林清海付清所有租金及水电费用。但被告柯国贤向原告表明其工作单位及联系方式，并担保由自己承担一切经济责任。在此情况下原告才允许被告柯国贤搬运。但此后原告多次向二被告交涉并说明被告林清海在租住期间对承租房屋内卫生洁俱及部分房屋主体损坏情况，要求二被告支付租金、水电费并赔偿损失。但二被告均以各种理由推诿。现要求：1、二被告支付2015年8月份、9月份合计5800元；2、二被告赔偿以下损失：原告更换卫生间水箱一个支出95元，更换三个水龙头支出45元(15元/个)，更换热水器软管支出20元(20元/条)，更换淋浴头支出18元(18元/个)，支出安装费120元，支出卫生费120元，合计金额418元；3、被告林清海、被告柯国贤应返还原告代付的2015年8月份、9月份电费合计252.42元，返还原告代付的2015年8月份、9月份水费合计223.2元；4、被告林清海、被告柯国贤应承担因提前退租而造成的二个月租金损失5800元。被告林清海辩称，对原告陈玉明陈述的涉案租赁物、租期、租金标准、租金及押金实际收取情况无异议，但对以下事实有异议：1、被告林清海于2015年8月中旬期间采取电话联系方式向原告陈玉明表示退租的意愿，但原告陈玉明未作出同意或���对的明确表示。2015年8月18日左右，被告林清海委托被告柯国贤将租赁房屋内的自有物品撤离，并将房屋钥匙交还给原告陈玉明；2、被告林清海已支付实际使用期间内的水电费；3、在实际租赁期间，被告林清海并无对承租房屋内卫生洁具造成损坏；4、被告林清海不应承担因提前退租而支付二个月租金5800元的义务；5、如果法院认定被告林清海拖欠租金，其所拖欠租金应从所交纳的押金5800元中抵扣。被告柯国贤认可被告林清海辩称。同时认为，其并无向原告陈玉明表示对被告林清海涉案的债务承担担保责任。在本院审理过程中，原告陈玉明在本院指定的举证期限内提供以下证据：1.原告陈玉明居民身份证、户口薄各一份，欲证明原告的诉讼主体适格；2.荔集用（2000）字第01××××号《集体土地使用证》、荔政房字第1××××号��房屋所有权证》各一份，欲证明原告陈玉明系坐落莆田市涵江区某镇某街某号房屋的所有权人；3.《房屋租赁合同》一份，欲证明：(1)2015年5月15日，原告陈玉明将自有的坐落莆田市涵江区某镇某街某号房屋的第二层、第三层套房出租给被告林清海，租赁期限一年，自2015年5月15日至2016年5月14日，每月租金2900元；(2)《房屋租赁合同》约定：……，乙方交付租金应于每月5日前付清给甲方，若拖欠至当月15日止，视为乙方自愿取消合同和押金，甲方有权另行招租；乙方如退租应提前二个月告知甲方；4.交易时间2015年10月31日、客户名称陈玉明、面额40元的中国电信的缴电费单一份、无体现交易日期、客户名称陈玉明、面额120元中国电信的缴电费单一份，欲证明原告代交2015年8月份、9月份电费160元；5.《某自来水有限公司客户对账单》、《历月���费明细》各两份，欲证明被告林清海未交付2015年8月份、9月份的水电费；6.2016年3月份原告分别与案外人袁某、朱某签订的《房屋租赁合同》各一份，欲证明2016年3月份期间，原告将原租给被告林清海的第二层部分房屋另租给袁某，将原租给被告林清海的第三层部分房屋另租给朱某。被告林清海、柯国贤在本院指定的举证期限内未提供证据。在本院审理过程中，本院依法对涉案租赁房屋进行现场勘验。现场勘验体现涉案租赁房屋的部分房间已有人居住生活，部分房间仍处于空置状况。对原告陈玉明提供的证据，被告林清海质证认为：对证据1原告陈玉明居民身份证、户口薄、证据2《集体土地使用证》、《房屋所有权证》的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3《房屋租赁合同》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为《房屋租赁合同》并无约定如果被告没有提前两个月通知原告退租，被告应另行承担二个月的租金；对证据4中国电信的缴电费单、证据5《某自来水有限公司客户对账单》、《历月电费明细》的真实性、合法性、关联性均有异议，因其被告林清海已经于2015年8月份撤离所租赁的房屋；证据6原告所称的其与案外人袁某、朱某签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性可由法院依法确认，但与被告无关。被告柯国贤认可上述质证意见。原、被告对本院出示的涉案租赁房屋现场勘验照片的真实性、合法性均表示无异议，共同认可涉案租赁房屋的部分房间已有人居住生活，部分房间仍处于空置状况。对原告陈玉明提供的证据，本院审查认为：原告陈玉明提供的证据1原告陈玉明居民身份证、户口薄、证据2《集体土地使用证》、《房屋所有权证》客观真实，内容符合法律规定，予以采信，可以证明其主张；原告陈玉明提供的证据3《房屋租赁合同》客观真实，内容符合法律规定，对其真实性、合法性予以认定。同时体现合同约定：……，乙方交付租金应于每月5日前付清给甲方，若拖欠至当月15日止，视为乙方自愿取消合同和押金，甲方有权另行招租；乙方如退租应提前二个月告知甲方；……，如乙方在承租期限内退租，甲方则不退还押金。原告陈玉明提供的证据4交易时间2015年10月31日、客户名称陈玉明、面额40元的中国电信的缴电费单一份、无体现交易日期、客户名称陈玉明、面额120元中国电信的缴电费单一份中国电信的缴电费单，虽可体现原告陈玉明曾交纳电费160元，但无法证明该电费系被告林清海应承担的涉案租赁房屋电费；原告陈玉明提供的证据5《某自来水有限公司客户对账单》、《历月电费明细》未经供水机构确认，故对此真实性不予认定；原告陈玉明提供的证据6原告所称的其与案外人袁某、朱某签订的《房屋租赁合同》，能与本院对涉案租赁房屋现场勘验状况相引证，本院予以采信，可认定2016年3月份期间原告将原租给被告林清海的第二层部分房屋另租给袁某，将原租给被告林清海的第三层部分房屋另租给朱某。经征询诉辩各方当事人的意见，本院归纳本案争议焦点并分析认定如下：一、关于被告林清海是于2015年8月中旬退租还是于2015年9月中旬退租的问题。原告陈玉明认为，2015年9月17、18日被告林清海由被告柯国贤出面搬走被告林清海在租赁房屋内的所有生活及办公用品，并将所租赁房屋楼梯间入户门钥匙交还给原告陈玉明。被告林清海、柯国贤认为，被告林清海于2015年8月18日左右委托被告柯国贤将租赁房屋内的自有物品撤离，并将房屋钥匙交还给原告陈玉明。本院认为，《房屋租赁合同》约定：……，乙方交付租金应于每月5日前付清给甲方，若拖欠至当月15日止，视为乙方自愿取消合同……，甲方有权另行招租。在原被告均无法提供证据确定被告林清海是于2015年8月中旬退租还是于2015年9月中旬退租的情况下，按被告林清海、柯国贤的自认确定退租日期较符合常理。二、关于原告陈玉明要求被告林清海支付卫生洁俱损坏赔偿金、卫生费是否有事实依据的问题。原告陈玉明认为，被告林清海在租赁期间造成部分卫生洁具损坏且在退租时未打扫卫生。因此，被告林清海应支付卫生洁具损坏赔偿金、卫生费。被告林清海认为，在实际租赁期间被告林清海并无对承租房屋内卫生洁具造成损坏。原告陈玉明将房屋交付被告林清海使用时由被告林清海负责打扫卫生，被告林清海可不负责退租时的卫生打扫。因此，应驳回原告陈玉明该项诉讼请求。本院认为，原告陈玉明无法提供证据证实被告林清海在租赁期间造成部分卫生洁具损坏，《房屋租赁合同》也没约定承租人在撤离时应负责打扫卫生。因此，原告陈玉明要求被告林清海支付卫生洁具损坏赔偿金、卫生费缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于原告陈玉明要求被告林清海支付二个月的租金5800元作为因退租造成租金损失赔偿金的主张是否有事实依据与法律依据的问题。原告陈玉明认为，《房屋租赁合同》约定“乙方如退租应提前二个月告知甲方”。因被告林清海未提前二个月告知，现原告陈玉明要求被告林清海支付二个月的租金5800元作为因退租造成租金损失的赔偿金是合理的。被告林清海认为，虽然《房屋租赁合同》约定“乙方如退租应提前二个月告知甲方”，但并无约定因退租被告林清海应额外承担二个月的租金作为赔偿金。本院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。《房屋租赁合同》约定“乙方如退租应提前二个月告知甲方”。被告林清海在庭审中自认其于2015年8月中旬期间采取电话联系方式向原告陈玉明表示退租意愿，而被告林清海在当月即撤离其所租赁房屋，且未交纳当月租金。故被告林清海已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。现原告陈玉明要求被告林清海支付二个月的租金5800元作为因退租造成租金损失赔偿金的主张具有事实依据与法律依据，且所主张的赔偿金数额较合理，本院予以支持。四、关于被告林清海已交纳的6000元押金能否抵押其所拖欠的租金及因退租造成租金损失��偿金的问题。原告陈玉明认为，《房屋租赁合同》约定：“……，乙方交付租金应于每月5日前付清给甲方，若拖欠至当月15日止，视为乙方自愿取消合同和押金……，甲方有权另行招租。……。如乙方在承租期限内退租，甲方则不退还押金”。因被告林清海拖欠租金且在承租期限内退租，其所交纳的押金应予以取消。被告林清海认为，如果法院认定其拖欠租金或应承担因退租造成租金损失赔偿金的说，抵押应抵扣其所拖欠的租金及因退租造成租金损失赔偿金。本院认为，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。同时，违约金的约定应当明确、具体。原、被告所签订的合同虽无明确体现“违约金”字样条款，但在约定“乙方交付租金应于每月5日前付清给甲方，若拖欠至当月15日止，视为乙方自愿取消合同和押金……”的同时，又约定“如乙方在承租期限内退租，甲方则不退还押金”。因此，本案押金法律性质不仅表现设定为按约支付租金的担保，同时设定为因提前退租的违约责任承担方式。此外，在本案审理过程中，被告林清海并无对违约金是否过高进行抗辩，本院对违约金是否过高不予以审查。现被告林清海关于抵押应抵扣其所拖欠的租金及因退租造成租金损失赔偿金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。五、关于被告柯国贤对被告林清海涉案的债务是否应承担共同清偿责任的问题。原告陈玉明认为，在被告柯国贤替被告林清海从所租赁房屋内撤离物品时表示其愿为被告林清海因租赁关系产生的债务承担经济责任。因此，被告柯国贤对被告林清海的本案债务承担共同清偿责任。被告柯国贤认为，其���受被告林清海的委托替被告林清海从所租赁房屋内撤离物品，并无表示愿为被告林清海因租赁关系产生的债务承担经济责任。因此，其对被告林清海的本案债务不承担共同清偿责任。本院认为，原告陈玉明未提供证据证明被告柯国贤表示其愿为被告林清海因租赁关系产生的债务承担经济责任。因此，被告柯国贤对被告林清海涉案的债务不应承担共同清偿责任。经庭审举证、质证、认证，本院对案件事实认定如下：2015年5月15日，原告陈玉明将自有的坐落莆田市涵江区某镇某街某号房屋的第二层、第三层套房出租给被告林清海，时原告陈玉明收取被告林清海押金6000元(人民币，下同)。《房屋租赁合同》约定：……，租赁期限一年，自2015年5月15日至2016年5月14日，每月租金2900元；乙方在租赁期间，各种费用由乙方承担；乙方交付租金应于���月5日前付清给甲方，若拖欠至当月15日止，视为乙方自愿取消合同和押金，甲方有权另行招租；乙方如退租应提前二个月告知甲方。如乙方在承租期限内退租，甲方则不退还押金。在《房屋租赁合同》履行过程中，被告林清海支付2015年5月份至7月份期间的租金后未经原告陈玉明同意且未按约定提前二个月告知原告陈玉明的情况下，于2015年8月中旬委托被告柯国贤搬走在租赁房屋内的所有生活及办公用品。2016年3月28日，原告陈玉明向本院提起本案诉讼。综上所述，本院认为，原告陈玉明、被告林清海签订的《房屋租赁合同》双方意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效，受法律保护。原告陈玉明、被告林清海应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任，且应按约定并根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。在本案中，原告陈玉明依约将租赁物交付后，被告林清海应当按照约定的期限支付租金。但被告林清海未按约定期限支付2015年8月份的租金、未经原告陈玉明同意且未按约定提前二个月告知原告陈玉明的情况下于2015年8月中旬退租，被告林清海已构成违约，应承担相应的违约责任。该违约责任包含承担损失赔偿及违约金。现原告陈玉明要求被告林清海支付实际租赁期间内的未交纳租金并承担因退租造成租金损失赔偿金的主张于法有据，本院予以支持。鉴于原告陈玉明无法提供证据证实被告林清海实际租赁至2015年9月份，因此被告林清海不需承担2015年9月份的租金。原告陈玉明其他的诉讼请求及被告林清海关于押金的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第(七)项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第二百五十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十四条的规定，判决如下：一、被告林清海应在本判决生效后十日内支付原告陈玉明2015年8月份房屋租金人民币2900元；二、被告林清海应在本判决生效后十日内支付原告陈玉明因退租造成租金损失赔偿金人民币5800元；三、驳回原告陈玉明要求被告林清海其他的诉讼诉求；四、驳回原告陈玉明要求被告柯国贤承担共同清偿责任的诉讼诉求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币112元，减半收取人民币56元，由原告陈玉明负担人民币17元，由被告林清海负担人民币39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 刘 勇二〇一六年五月十日书记员 郑丹丹附：与本案相关的法律法规及申请执行提示一、与本案相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第(七)项合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（七）违约责任；第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金��《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期���为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；��五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。