江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初5550号原告唐雪良，男，1981年9月4日生，住上海市宝山区。委托代理人朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。被告董伟，男，1987年12月6日生，住河南省固始县。被告王倩，女，1987年8月5日生，住河南省固始县。原告唐雪良与被告董伟、王倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判，并于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱剑星、被告董伟到庭参加诉讼。被告王倩经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐雪良诉称：原被告双方于2016年1月19日在苏州合创房产经纪有限公司的居间下，签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，房屋总价为72万元，标的房屋系昆山市巴城镇正仪富泽苑XX幢XXX室。《房屋买卖（居间）合同》第四条约定乙方于2016年1月19日交付定金2万元，首付款于过户当日付清，剩余贷款按交易中心和银行放款流程进行。原告依约向被告支付了定金，原告与中介公司一起办好了贷款手续。但被告因房屋价格上涨，明确表示违约，不愿意继续履行合同。为此，原告请求法院判令：1、被告继续履行双方所签订的房屋买卖（居间）合同；2、被告配合原告将系争房屋昆山市巴城镇正仪富泽苑XX号楼XXX室、XXX阁楼及富泽苑XX号楼XXX室(车库)过户至原告名下；3、被告将系争房屋昆山市巴城镇正仪富泽苑XX号楼XXX室、XXX阁楼及富泽苑XX号楼XXX室(车库)交付给原告；4、被告向原告支付违约金36000元；5、被告承担本案诉讼费及保全费。被告董伟辩称：违约金不明白。继续履行合同肯定不同意，我没有接受原告的首付款，我也催过他过户，但他没有来过户，所以不同意继续履行。因为他没有付首付款造成我在其他地方准备购买的房子没有资金，造成现在房价上涨，我现在也没有能力再买房子了，所以这个房子也暂时没有办法卖了。被告王倩未作答辩。经审理查明：董伟系昆山市巴城镇富泽苑XX号楼XXX室、XXX室阁楼（产权证号：昆房权证巴城第XXX**号）、XX号楼XXX室车库（产权证号：昆房权证巴城字第××号）的所有权人，王倩系董伟配偶，系上述房屋及车库的共有权人。2016年1月19日，董伟（甲方），唐雪良（乙方）双方在苏州合创房产经纪有限公司作为居间方（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定如下等内容：甲方自愿将昆山市巴城镇富泽苑XX幢XXX室及XXX阁楼及12平米车库出售给乙方，房屋状态为毛坯房。成交价格为72万元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税及其他相关税费、配套设施过户相关税费由乙方承担。乙方于2016年1月19日交付定金20000元，首付款于过户当日付清，剩余贷款按交易中心及银行放款流程进行。甲乙双方须在2016年1月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺于款清当日腾空房屋，并将钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤等相关手续的交接事宜。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付合同房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。双方另手书专门约定：甲方保证该房屋无产权纠纷，无户口，于现租客的租期于2016年7月份到期，租金每月1000元，在甲方收到全款后将租金移交给乙方；乙方保证无不良信用记录，否则贷款出现问题由乙方负责；甲乙双方应积极配合丙方工作；违约方承担中介费及过户费用；甲乙双方若出现一方违约，违约金按照定金20000元赔付。甲方董伟签字，乙方唐雪良签名，丙方加盖合同专用章。签订上述合同当日，原告支付被告15000元定金，随后被告至居间方处领取了另外的5000元定金。原被告双方对于履行合同的过程各执一词。原告唐雪良陈述：原被告是通过中介的居间在1月19日签订了房屋买卖（居间）合同，总价为72万，约定首付款过户当日付清。中介一直在操作贷款，去银行办理相关手续是春节前就启动了，春节后就一直在办，然后需要被告签字，被告就不配合了，中间时间一直在催被告。由于中间是春节，有关部门放假，所以时间相应稍微长了点，但是中介一直在抓紧做，原告也提供了所有资料，最后需要被告签字，这时正好房价上涨，被告就不配合签字，也不履行合同。被告董伟陈述：签订合同后一个月，大概就是在2月底，春节刚过的样子，我通过电话催中介说什么时候能好，什么时候能过户，中介说因为因为过春节还要几天，催了后大概一个星期我又催了，去店里问过，还是问他那边办好了没有，还要多久，他说快了。之后大概又过了几天我就跟他说房子可能不卖了，你跟买方打个招呼，当时跟中介说不卖的可能性90%以上，中介说这个事他很为难，他让我再考虑考虑，过了一两天我很确定的告诉他我不卖了，然后就说我愿意赔付定金，按合同约定赔2万元，这时候应该在3月13日左右，肯定是在他们催我过户之前我才说不卖的，并不像原告所说的先通知我过户我才说不卖的。后来中介又说大家尽量协商，双方能否坐下来解决一下，后来双方坐下来协商，原告诱导我谈话并进行了录音。居间方出具书面证明，该证明内容为：董伟、唐雪良于2016年1月19日在我公司签订了购房合同。董伟向我公司提供了富泽苑XX号楼XXX室、XXX室阁楼及附属车库的房产证和土地证等资料，房产证所有权人记载为董伟和王倩，经询问董伟称，其妻子知晓并同意出售上述房屋，因看小孩不方便未前来签订。其间准备材料，于2016年2月24日到银行申请贷款。董伟2016年3月5日前后来我公司催促贷款进度，因为他那边也定了房子，需要付首付款，我回复他尽快安排过户，客户付首付。我于3月13日电话，短信告知董伟可以安排过户，客户付首付，董伟答应我抽时间过来。董伟于3月16日来到我公司，申明他所买房子房东违约，近期房价上涨，导致他富泽苑的房子也要违约不出售，董伟明确表示要违约，除非乙方以略低于现在市场价补齐差价，才同意过户。后来，我约三方当面谈，谈判期间，董伟提出补差价方案，乙方无法接受，最后双方未达成协议。被告董伟对该证明内容大致认可，但陈述期间其催了贷款，不止催了一次，都是催的中介，3月13日中介并没有说可以过户，中介及原告从头到尾都没有说什么时候可以过户，只说快了。我催了两三次后大概是三月份我就跟中介说房子不卖了。庭审中，董伟陈述，其妻子对卖房事实清楚。唐雪良承诺同意一次性付清房款。以上事实由原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、房屋产权信息、定金收据、违约证明、录音，被告提供的《房屋买卖（居间）合同》和双方当事人陈述予以证实。本院认为：被告王倩虽然未在涉案合同上签字，但从居间方的证明及董伟在庭审中陈述反映王倩对卖房一事是知晓的，且经本院合法传唤未到庭提出异议。本院对原告唐雪良与被告董伟在居间方介绍下签订的《昆山市存量房买卖合同》的合同效力认定为合法有效，并推定董伟的行为系家事代理行为，其签订的《昆山市存量房买卖合同》对王倩产生约束力。原告在签订合同后如约支付了定金。关于被告以原告未能及早办理好首付款手续而不愿意继续履行合同即解除合同主张问题。双方合同签订于2016年1月19日，随后进入春节期间，被告在3月13日左右明确表示不愿意继续履行合同，从签订合同到被告明确表示不愿意继续履行合同之间的有效工作日不多，被告并未履行正当的催告程序，也并未给予原告合理时间办理贷款手续或筹备现金支付房款，双方并未明确约定过户的具体期限，且双方未约定此种情形可以解除合同，故本院认为被告不履行合同的理由不成立。被告应当继续履行合同，故本院对原告要求被告过户的主张予以支持。原告亦应该按照约定支付购房款，双方在合同中约定以贷款方式支付剩余购房款，因贷款涉及到银行等诸多方面，操作程序需要双方的紧密配合，双方产生纠纷，难以配合进行，现原告同意一次性以全款方式支付，本院不持异议。关于原告主张的交房主张，因合同约定了款清交房，双方在庭审中也确认双方约定是款清交房，本院确认为款清交房。关于原告主张的违约金36000元。本院认为，上述已经论述合同应当继续履行。但在履行合同过程中，据居间方的证明及原告陈述可以看出是2016年2月24日到银行申请贷款，而双方合同约定原告应在2016年1月30日之前将贷款相关资料全部交付给居间方，办理贷款手续期间存在迟延，原告未能就此举证说明；按照合同约定，原告有请求被告过户的权利，被告亦有请求原告付首付款的权利，按照原告提供的居间方的证明，原告于2016年2月24日到银行申请贷款，此时原告应当知晓贷款额度，并能够确定以现金方式支付首付款的金额，但是原告未能举证证明及时通知了被告向其支付首付款，原告未能举证证明其要求向被告付首付款或者提存了首付款，故原告亦有一定责任。本院综合考虑案情，双方继续履行合同，但对原告主张的违约金不再支持，过户产生的税费仍由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董伟、王倩于本判决生效后三十日内协助配合将昆山市巴城镇正仪富泽苑XX号楼XXX室、XXX阁楼及富泽苑XX号楼XXX室(车库)完整产权过户至原告唐雪良名下，过户相关税费由原告唐雪良承担；原告唐雪良在办理前述过户手续同时将70万元购房款支付给被告董伟、王倩。二、被告董伟、王倩于原告唐雪良付清上述70万元购房款当日将昆山市巴城镇正仪富泽苑XX号楼XXX室、XXX阁楼及富泽苑XX号楼XXX室(车库)交付原告唐雪良。三、驳回原告唐雪良要求被告董伟、王倩支付违约金的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11000元，减半收取5500元，财产保全费4120元，合计9620元，由被告董伟、王倩负担，该款项原告已向本院预交，本院不再退还，两被告在履行上述判决义务时将应负担的9620元一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 欧 平二〇一六年五月二十七日书 记 员 高美娟