湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终645号上诉人（原审原告）李晓梅，个体户。委托代理人李龙玉，湖南福城律师事务所律师。委托代理人王仁亮，湖南福城律师事务所律师。上诉人（原审被告）郴州亿枫房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香雪路369号亿枫翠城1#栋裙楼（营销中心一楼）。法定代表人何玉民，该公司董事长。委托代理人黄日彬，居民。委托代理人肖霞，该公司行政专员。上诉人李晓梅、上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司（以下简称亿枫公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2015)郴北民二初字第384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人李晓梅的委托代理人李龙玉、王仁亮，上诉人亿枫公司的委托代理人黄日彬、肖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年12月16日，李晓梅与亿枫公司签订一份编号为201000941308的《郴州市商品房买卖合同》，李晓梅购买亿枫公司开发的位于郴州市香雪西路亿枫翠城第1栋1308房，约定总房价341,935元。合同第九条约定，出卖人（亿枫公司）应当于2012年6月1日前将商品房交付给买受人（李晓梅）。第十六条第三款约定，出卖人应当在将商品房交付给买受人480日内，完成该栋商品房的初始登记；同时第四款约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记手续，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。亿枫公司实际交付时间是2012年10月2日，办理出该幢房屋总证的时间是2014年8月28日，之后李晓梅在2014年10月16日办理房产证时，房屋最终价款为346,746元。从亿枫公司实际交付房屋时间2012年10月2日，到2014年8月28日办理出该幢房屋总证时，扣除约定的480日，亿枫公司实际逾期216天。李晓梅认为，根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定，亿枫公司应当向李晓梅支付逾期办证违约金。双方协商无果，李晓梅遂诉至法院，请求判令：1、亿枫公司向李晓梅支付逾期办证违约金35,264元；2、本案的诉讼费、保全费用由亿枫公司承担。原审法院认为，本案争议的焦点为：一、亿枫公司是否应当向李晓梅承担违约责任；二、亿枫公司逾期办证时间的确定；三、违约金数额的确定。关于争议焦点一。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效且已履行完毕，在履行过程中亿枫公司未按照合同的约定按时办理有关权证。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因亿枫公司在履行合同的过程中存在逾期办理有关权证的违约行为，依照上述法律规定，对李晓梅要求亿枫公司承担违约责任的诉讼请求，应予以支持。关于争议焦点二。双方当事人对亿枫公司提交的《亿枫翠城业主（两书）领取登记表》的真实性均无异议，李晓梅在登记表签名的时间是2012年10月2日，当天领取了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并办理了所购买房屋钥匙的托管和产权手续办理的委托事项，据此，实际交房时间应为2012年10月2日。亿枫公司办理出该幢房屋总证的时间是2014年8月28日，扣除合同约定的480日，亿枫公司实际逾期办证216天。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。李晓梅主张按照双方合同中约定的逾期日万分之三计算违约金并无不妥。亿枫公司以违约金过高为由要求减少，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因李晓梅所举证据不能证明其损失达到或超过了所请求的数额，综上，应酌情确定本案违约金按照双方合同约定违约金的70%计算，即：346,746（房屋最终价款）元×3÷10000×216天×70%=15,728.4元。综上，原审判决依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州亿枫房地产开发有限公司支付违约金15,728.4元给原告李晓梅，此款限被告郴州亿枫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内付清。二、驳回原告李晓梅的其他诉讼请求。如果被告郴州亿枫房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费682元，财产保全费383元，合计1065元，由被告郴州亿枫房地产开发有限公司承担565元，由原告李晓梅承担500元。”上诉人李晓梅不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决以违约金过高为由，酌情确定亿枫公司承担合同约定违约金的70%，明显错误，亿枫公司应承担100%的违约金。1.双方签订的合同是经房产部门审定，由亿枫公司提供的格式合同，合同真实、合法、有效，双方均应遵守，李晓梅已完全履行合同约定的全部义务，亿枫公司应当依据合同完全承担违约责任。2.如购房者迟延交付房款时，亿枫公司是严格按照合同约定收取相关购房者的违约金，亿枫公司并不认为约定过高。3.亿枫公司收取李晓梅的物业费是从2012年6月1日开始，计算违约金的时间也应为2012年6月1日，原审判决在计算逾期办证时间上偏袒亿枫公司。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判亿枫公司赔偿李晓梅违约金22,469.14元，一、二审诉讼费全部由亿枫公司负担。针对李晓梅的上诉，上诉人亿枫公司辩称：一、导致亿枫公司违约原因是政策变动，即验收政策由原来的单栋验收改为现在整个项目验收，验收时间因此拉长，导致办理房屋权属登记的时间延长。亿枫公司积极与政府部门沟通衔接，主观上并无违约的故意。政策变动是亿枫公司无法预见、无法避免、无法克服的，属于不可抗力。应减轻亿枫公司的责任。二、亿枫公司延期办证未给李晓梅造成任何损失，李晓梅的房屋所有权证已经办妥。原审判决亿枫公司承担70%的违约责任，明显过高，有违公平和诚信原则。根据公平原则，亿枫公司愿意承担合同约定的违约责任的30%。请求二审法院依法驳回李晓梅的上诉。上诉人亿枫公司亦不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院不采信亿枫公司提交的证据七导致判决对亿枫公司不公平。该证据是亿枫公司向政府部门汇报的《关于亿枫翠城有关办证问题的情况说明》，证明亿枫公司没有违约的故意，办证迟延是因政策变化和历史遗留原因所致。该情况说明有郴州市规划局签注“情况属实”并加盖公章，充分说明亿枫公司所证明的情况属实。李晓梅对亿枫公司的该份证据真实性未提出异议，只对证明方向提出异议，但没有提出相反的证据证明亿枫公司的证明方向不成立，政策变化和历史遗留是亿枫公司不能预见、不能避免、无法克服的，属于不可抗力，应免除亿枫公司的违约责任。二、原审判决酌定的违约金过重，对亿枫公司明显不公平。李晓梅购买房屋是为了居住，其已收房入住，未办理初始登记未给李晓梅造成任何损失，合同中约定的逾期万分之三的违约金已经过高。亿枫公司不存在故意违约，并愿意承担合同约定违约金的30%的违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判亿枫公司支付李晓梅违约金6740.7元(346,746元×3÷10,000×216天×30%)。针对亿枫公司的上诉，上诉人李晓梅辩称：一、原审法院按照70%判决亿枫公司支付违约金明显不公，有偏袒对方之嫌。二、违约金不是以故意和过失来确定，而是以双方的合同约定来确定，双方签订的购房合同是由房产局审定的，合同合法有效，亿枫公司应当承担合同约定的违约责任。三、亿枫公司所提供的证据不能成为其应当减轻责任的依据，其认为不可抗力导致迟延办证的理由不能成立。请求二审法院判决亿枫公司按照合同约定支付违约金。本院二审查明：（一）2010年12月16日，亿枫公司与李晓梅签订编号为201000941308的《郴州市商品房买卖合同》，合同第三条约定，李晓梅购买亿枫公司开发的亿枫翠城项目中第1、2栋13层1308号房。（二）亿枫公司在一审时提交一份《关于亿枫翠城有关办证问题的情况说明》，拟证明亿枫公司逾期办证是由于政策变动和历史遗留问题所致。郴州市规划局在该说明上盖章并标注“情况属实”，无经办人员签名。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、亿枫公司逾期办证是否系不可抗力导致；二、亿枫公司逾期办证的违约金数额应如何确定。关于争议焦点一。亿枫公司上诉认为其逾期办证是因政策变动和历史遗留问题导致，属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”亿枫公司在一审时提交的《关于亿枫翠城有关办证问题的情况说明》是亿枫公司单方出具的说明，郴州市规划局虽然在该说明上盖章并标注“情况属实”，但没有具体经办人的签名，亿枫公司没有提供政策变化或历史遗留问题的具体依据予以佐证，故原审判决对该证据不予采信并无不当。亿枫公司提交的证据不足以证明其逾期办证是因不可抗力所致，亿枫公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，双方当事人均未提交证据证明因亿枫公司逾期办证给李晓梅造成损失的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对亿枫公司逾期办证给李晓梅造成的损失数额，可按照李晓梅已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方在商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为每日万分之三，约定的违约金并没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的30%，不应认定过分高于李晓梅的损失，故亿枫公司请求减少违约金的理由不能成立，其应当按照双方合同的约定支付违约金22,469.14元(346,746元×3÷10,000×216天)，原审法院酌情判决亿枫公司承担合同约定违约金的70%不当，本院予以纠正。上诉人李晓梅上诉请求改判亿枫公司支付李晓梅违约金22,469.14元，本院予以支持。综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第384号民事判决；二、由上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人李晓梅违约金22,469.14元；三、驳回上诉人李晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费682元，财产保全费383元，合计1065元，由上诉人李晓梅负担387元，由上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司负担678元；上诉人李晓梅预交的二审案件受理费50元，上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司预交的二审案件受理费682元，合计732元，由上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋向京代理审判员  刘 杨代理审判员  欧阳懿二〇一六年五月二十六日书 记 员  唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。