四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1702民初375号原告李光伍，男，生于1962年12月11日，汉族，四川省渠县人，高中文化，个体业，住四川省达州市达川区。委托代理人张前胜，四川天地大律师事务所律师。被告四川省裕财商贸有限公司（原名：四川省裕泰整体家居有限公司）。法定代表人黄明亮，总经理。住所地四川省达州市通川区。委托代理人李金成，四川智合律师事务所律师。原告李光伍诉被告四川省裕财商贸有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘小科适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李光伍及其委托代理人张前胜，被告四川省裕财商贸有限公司法定代表人黄明亮及其委托代理人李金成，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月9日，原、被告签订“达州店承包经营合同书”，明确约定：原告承包被告位于达州市通川区西外镇塔坨安置房E幢底楼14间门市和二楼商场，承包期限5年（2011年7月20日至2016年6月30日）。现承包期限未到，被告在未通知原告的情形下，擅自将原告承包的门市以高价另租与他人，并于2015年12月31日晚，将原告经营的门市封锁，致使原告无法经营，经社区领导三次调解，被告仍将门市封锁。原告多次与被告衔接，被告均无动于衷，其行为已严重违约。为维护原告的合法权益，请求判决解除双方签订的“达州店承包经营合同”；依法判决被告赔偿原告存货40万元，装修费30万元，可得利润30万元。原告为证明其主张的事实，其提交如下证据：1、李光伍身份证复印件，证明原告身份信息；2、四川省裕泰整体家居有限公司达州店承包经营合同书、补充协议，证明原告承包经营场地为达州市通川区西外镇塔坨安置房E幢底楼14间门市和二楼商城及承包经营期限5年的事实；3、四川智合律师事务所律师致原告的函，证明被告同意将第五年上半年的承包费的交付时间延长至2016年1月8日的事实；4、四川天地达律师事务所律师函至被告的函，证明原告已于2015年12月31日通知被告收取承包费，被告拒收，且于2015年12月31日就将门市封锁，致使原告无法经营的事实；5、何全宪出具的调解情况说明，证明双方同意承包费交付期限延长至2016年1月8日，被告在承包期限内，已将门市转租给了他人，并于2015年12月31日晚，安排人员将门市封锁，致使原告无法经营的事实；6、电话录音资料，证明被告已于2015年12月底前将原告经营的门市转租他人以及原、被告协商的事实；7、四川天信资产评估有限公司资产评估报告书及鉴定人员资质年检材料，证明2016年1月1日至3月24日期间，原告方财产损失以及经营利润损失共计359400元，2016年3月25日至2016年4月19日期间，因被告怠于履行维修义务，导致原告家具进一步受损，损失133300元的事实；8、评估费发票，证明评估费用共计6000元的事实；9、照片，证明被告将原告的经营用电切断，一直没有恢复的事实；被告辩称，原告诉称不属实。在承包期间，前四年原告基本按照约定履行了义务，但其未按照合同约定在2015年6月30日交纳第五年上半年的承包费326516元，经被告多次催收，截止2015年12月30日，原告仍下欠第五年上半年承包费近20万元，故发函催收，限定其在2016年1月8日前交纳第五年上半年的承包费。同时，原告未在2015年12月30日交纳第五年下半年的租金，被告为维护自身合法权益，将门市封锁，并无过错。2016年3月24日门市打开后，因原告未保管好物品，造成的损失扩大，应由其自行承担。打开门市后，仍在双方合同履行期间内，原告应当按照合同约定向被告支付承包费。被告为证明其主张的事实，其提交如下证据：1、被告企业名称变更核准通知书及工商登记基本情况复印件，证明被告名称变更的事实；2、四川省裕泰整体家居有限公司达州店承包经营合同书、补充协议，证明承包费交纳时间及合同起止时间的事实。经审理查明，2011年6月9日，原、被告签订《四川省裕泰整体家居有限公司达州店承包经营合同书》，主要约定被告将位于达州市通川区西外镇塔坨安置房E幢底楼14间门市和二楼商场共计约1700㎡承包给原告经营；承包期限5年，自2011年7月20日至2016年6月30日；承包费：第一年48万元，从第二年起至第五年承包费逐年递增8%，每年承包费分两次缴纳，每年6月30日前付清半年承包费，12月30日前一次性付清剩余半年的承包费；承包办法：①原告经营所需的营业执照、税务登记证、组织机构代码、室内装修资质等证件由被告提供，并负责年检，费用由原告承担，②被告以商场现状承包给原告经营家居类商品，不得经营其他商品，③承包期间，原告负责房屋的正常维修，费用由原告承担；权利义务：承包期间，被告不得以任何理由终止承包合同，否则，赔偿原告投资的装修及所有经济损失，且支付违约金，违约金以承包期内未交付承包费总额的30%计算（年承包费），承包期间，未经被告同意，原告不得将经营场地转包或出租给第三方，否则，原告按未交承包费总额的30%承担违约金；违约责任：任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约，违约方应承担给守约方造成的经济损失等。同年8月19日，双方签订《补充协议》，约定被告将现有筒灯、射灯、消防栓、灭火器等交由原告使用，原告在离场时保证能够正常使用；商场一、二楼从2011年7月16日起完全交给原告使用经营。在合同履行过程中，因原告未按期缴纳租金，被告委托四川智合律师事务所于2015年12月28日向原告致函，载明：“·····你与四川省裕泰整体家居有限公司签订的‘达州店承包经营合同书’约定。你应在2015年6月30日前付第五年上半年的承包费326516元，现届满近6个月了，你一直拖延不付。为了维护四川裕泰整体家居有限公司的合法权益，限你在10日之内（2016年1月8日）付清326516元承包费。否则，一切法律后果由你承担。”2015年12月31日晚，被告组织人员在案涉门市门框上烧焊，致使无法开门。2016年1月4日，原告委托四川天地大律师事务所向被告致函，载明：“······一、根据合同约定，李光伍的承包经营届满期限为2016年6月30日，但你公司擅自于2015年12月31日将经营门市的门锁烧上电焊，致李光伍无法经营，你公司的行为已构成违约，应承担由此造成的全部损失。二、至于你公司提出的李光伍应交纳的租金，根据你公司同李光伍的实际履行情况及你公司送达的律师函，未交付的租金最迟交付期限为2016年1月8日。因此，李光伍不存在延迟履行租金交付义务的情形，且李光伍已如数备好下差租金，2015年12月31日就已告知你公司收取，但你公司以门市已经重新租与他人，而予拒收，该责任应由你公司承担。3、鉴于合同履行期限未满，为避免损失进一步扩大，特请你公司于2016年1月8日前安排人员将门市开启，交付给李光伍，以便经营。4、对于李光伍的经营损失，李光伍保留追诉的权利。”嗣后，被告未将门市打开，原告亦未交付下差租金。为此，双方酿成纠纷，原告起诉来院，请求解除双方合同，判决被告赔偿原告存货40万元，装修费30万元，可得利润30万。本案在审理过程中，本院多次组织双方调解无果。原告提交书面申请书要求打开门市，对损失情况进行评估。本院于2016年3月24日下午14时许组织人员将案涉门市打开，发现在门市关闭期间，因楼上下水道破裂漏水，地面积有污水，导致部分家具受损。本院当即通知被告法定代表人黄明亮到场，并责令其及时恢复供电并维修，同时向原告宣布门市已经打开，现将门市交付给原告。当日，原告委托四川天信资产评估有限公司对裕泰家居达州馆2016年1月1日至2016年3月24日关门期间的家具损失，裕泰家居达州馆2016年1月1日至合同到期日2016年7月15日止关门期间营业损失进行评估。2016年3月28日，原告反映被告未对案涉门市进行维修，因被告明确表示不维修，本院要求原告自行组织人员维修并恢复供电，保管好相关开支票据。嗣后，原告既未对门市进行维修，亦未开门经营，且原、被告均未采取措施，防止其他家具渗水。2016年4月5日，四川天信资产评估有限公司作出川天信评报字第（2016）35号资产评估报告书，评估结论为家具损失72100元（评估桌、床、沙发等家具45件），营业损失287300元，合计：359400元，评估费为5000元。其家具损失评估计算公式为损失评估价值=同品牌、同型号、同规格、同厂家的家具现行市场价=厂商进价+物流费+装卸费+安装费。2016年4月19日，原告再次委托四川天信资产评估有限公司，要求对裕泰家居达州馆2016年3月25日至2016年4月19日关门期间的受损家具的损失进行评估。四川天信资产评估有限公司于2016年4月22日作出川天信评报字第（2016）35-1号资产评估报告书，评估结论为家具损失13.3万元（评估家具桌、床、沙发等83件），此次评估费用为1000元。其家具损失评估计算公式与前次评估公式一致。2016年4月底，被告将门市漏水部位进行了维修处理。庭审中，原告变更诉讼请求，要求解除原、被告之间的合同关系；判决被告赔偿租期内可得利润和2016年3月24日之前的部分家具损失共计359400元，赔偿2016年3月25日至4月19日期间的家具损失133300元；判决被告承担评估费6000元。同时查明，关于原告2016年1月1日之前未交纳的承包费用，被告称187672元，原告表示2014年1月7日消防管道爆裂，致使门市内家具受损，被告向社区申请的金额为3万元，扣减后，下差承包费实际为157672。针对2014年1月7日漏水造成的实际损失，经双方协商，被告表示认可实际损失1万元，原告表示认可实际损失为1.5万元，从承包费中抵扣。因涉案门市所有人为达州市通川区朝阳街道办事处龙爪塔社区居委会，关于此次漏水被告于2014年1月8日欲向社区提交的《申请》中载明“损失已达三万元”，该申请至今未向社区提交。另查明，被告原名为四川省裕泰整体家居有限公司，于2015年2月13日核准变更为四川省裕财商贸有限公司。本院认为，原、被告签订的《四川省裕泰整体家居有限公司达州店承包经营合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方理应按约履行。原告未按期交纳承包费，被告应通过合理合法途径收取，其于2015年12月31日强行将门市封锁，致使原告停业和部分家具受损，被告应赔偿关门期间给原告造成的营业损失和家具损失。因家具损失系按厂商进价+物流费+装卸费+安装费方式进行评估计算，在被告赔偿原告家具损失72100元后，受损家具应归被告所有。关于开门后的营业损失，原告主张营业损失应计算至2016年7月15日，被告辩称开门后不应再计算营业损失，合同继续履行，且应计算承包费。本院认为，本院于2016年3月24日组织人员打开门市并交给原告，在合同未解除前，双方应继续履行合同，但基于门市渗水现状，本院酌定2016年3月24至2016年4月10日期间为原告组织恢复经营的期间，应计算营业损失。参照四川天信资产评估有限公司川天信评报字第（2016）35号资产评估报告书营业损失的标准进行计算，每天营业损失为1458元（287300元÷197天），被告应赔偿原告的营业损失为147258元（1458元×101天）。门市打开后，本院先后责令被告和原告恢复供电和维修房屋，双方均未进行全面维修处理，亦未恢复经营，结合本案实际情况，对原告主张的后期营业损失和被告主张的承包费，本院均不予支持。同时，原告主张的2016年3月25日至2016年4月19日期间的家具损失133300元，属扩大损失，因被告未及时维修，原告亦未采取适当措施，防止损失扩大，原、被告均应承担一定的责任，但因家具损失系按厂商进价+物流费+装卸费+安装费方式进行评估计算，结合被告的经营范围，本院酌定被告赔偿原告损失9万元，在被告赔偿后，受损家具归被告所有。关于原告要求被告承担评估费6000元的诉讼请求，根据案件实际情况，本院认为，评估费由双方各承担3000元为宜。本案审理过程中，被告表示同意解除合同，原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于2016年1月1日前原告未交付承包费的数额，被告称原告应承包费为187672元，原告表示2014年1月7日消防管道爆裂漏水，被告认可损失金额为3万元，扣减后，实际为应交纳157672元。经双方协商，原告要求实际该次漏水损失按1.5万元计算，被告要求该次漏水实际损失按1万元计算。对此，被告未举证证明该次漏水实际损失为1万元，而其于2014年1月8出具的《申请》中载明“损失已达三万元”，故对原告要求该次漏水实际损失按1.5万元计算，并从实际损失中扣减的主张，本院予以支持。截止2016年1月1日原告未交付的租金数额为172672元，本院予以确认。综上，被告应赔偿原告营业损失、家具损失以及承担的评估费共计为312358元（72100元＋147258＋90000＋3000元），抵扣原告应向被告交纳的承包费172672元，被告还应赔偿原告139686元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《四川省裕泰整体家居有限公司达州店承包经营合同书》、《补充协议》；二、限被告四川省裕财商贸有限公司在本判决生效后第十日赔偿原告李光伍家具损失及租期内营业损失等共计139686元；三、四川省裕泰整体家居有限公司达州店内经四川天信资产评估有限公司评估的受损家具共计128件（详见四川天信资产评估有限公司川天信评报字第（2016）35号、35-1号资产评估报告书家具损失明细表和家具损失明细表-1）归被告四川省裕财商贸有限公司所有；四、驳回原告李光伍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告李光伍负担5300元，被告四川省裕财商贸有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  刘小科二〇一六年五月三十日书记员  廖海洋