贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初522号原告贵州银行股份有限公司安顺分行住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路136号负责人：王文庆，系该行行长委托代理人：郑辉，男，1963年7月24日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区虹湖东路30号附4号，系原告法务部主任。代理权限：特别授权。被告吕德权，男，1954年2月26日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，现住贵州省安顺市西秀区南华路**号原同得利大楼。原告贵州银行股份有限公司安顺分行诉被告吕德权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法由本院助理审判员邓芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑辉及被告吕德权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月原告将合法拥有的坐落于安顺市西秀区南华路70号大楼二层187.81平方米住宅一套出租给被告使用，每年承租费15600元，另外原告将三层、六层住宅各一套让被告暂时使用，未收取房屋租金。被告租用的二层住宅，其交租金至2013年6月30日，截止2015年12月30日止，被告尚欠二年零六个月的租金39600元未支付，后原告多次催交房屋租金被告拒不交付。2015年3月26日，原告再次向被告发放通知，要求被告交纳所欠租金并限期搬离占用的全部住宅，但被告拒不搬离，也不交纳房屋租金，损害原告的合法权益。与此同时被告吕德权擅自在租用房屋顶层搭建鸽舍及在一层平台上修建违章建筑，严重影响原告对同得利大楼的整体处置，故应判令被告拆除违章建筑，排除原告行使物权的障碍。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判决：1、被告吕德权立即停止侵占，返还原告拥有的坐落于安顺市西秀区南华路70号（原同得利公司大楼）二层、三层、六层各187.81平方米住宅三套；2、被告支付原告房屋承租费39600元；3、被告拆除违规搭建的违法建筑；4、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1992年-1995年期间，吕德权向兴安信用社借款125万元，用原同得利大楼一层两间门面及第二三六层向兴安信用社抵押担保，1997年因被告与住同得利第五层住户余国祥、陈金秀夫妻发生房屋产权纠纷，被告要求兴安信用社向法院起诉被告，1998年通过中院执字第11号民事裁定，将原同得利大楼向兴安信用社作抵押担保房屋办理给兴安信用社，在办理过程中，因住五楼陈金秀、余国祥夫妻还欠被告几十万的贷款及借款，被告与兴安信用社在写调解协议书时，又将陈金秀、余国祥夫妻的第一层楼两间门面约200平方米一起办理给兴安信用社，兴安信用社办案人员与被告达成口头协议，今后吕德权有经济条件时再向兴安信用社续回该房屋。后期兴安信用社合并为城市信用社，后又成立商行，后又成立贵州银行安顺分行。2007年因被告与案外人吴建辉协商由其出资向城市信用社续回房屋一事与城市信用社协商未成，城市信用社资金管理部人员说以后该房屋处置后会给被告安排住房，因陈金秀、余国祥夫妻的第一层两间门面不在抵押范围之内，2008年至2011年，被告与陈金秀多次找到原告员工郑辉要求解决第一层两门面，但没有回音，反正三楼六楼被告一直都在使用，2010年吕德权担任安顺信鸽协会会长，用原同得利大楼第二层作为鸽会的办公场所，鸽会每年向原告交纳第二层房屋租金15600元，2014年鸽会搬离同得利大楼第二层，第三层、六层被告从1990年至今一直都在住着，等待原告将该房屋处置后安排被告住房才能搬离，原告告被告违法搭建七楼修建的房屋不在抵押范围，从1990年修建好后一直用来养赛鸽至今，被告并未在第一层平台上修建房屋。经审理查明：被告吕德权系原安顺市同得利贸易有限公司（以下简称同得利公司）的法定代表人，同得利公司于1991年3月29日向原安顺兴安科技城市信用社（现为本案原告贵州银行股份有限公司安顺分行，以下简称原告）贷款人民币500000元并签订借款合同，合同约定：借款期限为1年，用同得利公司的固定资产即2、3、6层房屋共计1076平方米及全部库存商品抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品，1992年12月30日同得利公司向原告偿还了本金人民币250000元，1993年1月18日同得利公司再次向原告借款人民币1000000元并签订借款合同，合同约定：借款期限为1个月，并用同得利公司的固定资产房屋1、2、3、5、6楼层及库存商品200万元作抵押,因同得利公司到期未偿还贷款，原告遂向原安顺地区中级人民法院起诉同得利公司要求其偿还贷款本金及利息，经（1997）安地经二调字第04号民事调解书确定由同得利公司在1997年12月底以前偿还贷款本金及利息共计1681250元，履行期到后同得利未按生效的法律文书履行还款义务，原告遂向安顺地区中级人民法院申请强制执行，1999年3月26日同得利公司与原告通过协商达成和解协议：将同得利公司自有的坐落于安顺市南华路70#同得利大厦一幢（面积以产权证为准）作价抵付其欠安顺市兴安信用社借款本金125万，利息528722.75元，共计1778711.75元，该大厦归安顺市兴安信用社所有。2000年12月28日安顺市房地产管理局为原告办理安房权证股份字第05**号，载明所有权人为安顺兴安城市信用社，房屋坐落南华路七十号，产别为股份制房产，结构为混合，房屋总层数6层，所在层数1-6，建筑面积为1328.28平方米，用途为商住。2012年4月25日安顺市房地产交易中心根据原告的申请对南华路70号房屋进行分层面积测绘，测绘中因原告所有的坐落于南华路70号房屋与安顺汽车运输公司所有的房屋是整体相连的一栋楼，在房屋建筑面积分户汇总表中，以“-1”“-2”区分该两套所有权归属不同的房屋，其中“-2”代表原告所有房屋及楼层，原告所有房屋的一层建筑面积为418.61㎡，二层至六层的建筑面积皆为187.81㎡。在原告取得该栋房屋的所有权以前，该楼的二楼、三楼、六楼为同得利公司所有并使用，原告取得该栋房屋的所有权证后，与被告口头约定在被告有经济能力的时候可将该栋楼赎回，但被告至今未能将该栋楼赎回，并将三楼、六楼让给被告吕德权继续居住使用至今未收取租金，2008年起被告吕德权向原告租赁该房屋的二楼用作信鸽协会办公场所并按7800元/半年向原告交纳租金，2010年8月10日原、被告签订《租赁合同》，约定被告租用原告坐落于南华路70号（同得利）二楼楼房一层，租赁期限为1年，自2010年1月1日至2010年12月31日，租赁费按每半年计算，每半年交纳租赁费7800元，如原告须处置出租房屋，应事先1月前通知被告，被告必须无条件的服从，但被告具有优先购买权，出租方：安顺市商业银行，承租方：吕德权2010年8月10日。《租赁合同》期满后，原、被告未继续签订新的租赁合同，被告继续使用二楼房屋，原告没有提出异议，且2011年1月1日至6月30日，原告按1300元/月向被告收取租金，2011年7月1日至2013年6月30日原告按2000元/月向被告收取租金，2013年7月1日至12月31日原告按2500元/月向被告收取租金，2014年1月信鸽协会搬离同得利大楼二楼后被告未通知原告将该楼层房屋收回，亦没有向原告交付租金，2014年10月15日、2015年3月26日原告以书面形式通知被告限时搬离该栋房屋，被告至今未搬离，原告遂诉至法院提出如上诉讼请求。另查明，原告诉称要求被告拆除违规搭建的违法建筑包括被告搭建在后混合一层上与大楼二层相连的面积为10.9m×14.65m＝159.685㎡部分以及六楼顶上的鸽舍、鸽棚，前者系被告于1989年搭建，由被告管理使用至今，在原告办理房屋产权证时并未将该二楼搭建部分登记在产权证上，现被告用于堆放杂物并将其中一部分出租给案外人使用，而六楼顶上的鸽舍、鸽棚，亦由被告搭建在原告取得房产权证之前，一直由被告管理使用至今。同时查明，2001年12月28日原兴安城市信用社合并重组为安顺市城市信用社，其权利义务由安顺市城市信用社承继，2009年4月9日安顺市城市信用社改制设立为安顺市商业银行股份有限公司，原安顺市城市信用社的资产、债权、债务由安顺市商业银行股份有限公司承继，2012年10月11日遵义市商业银行、六盘水市商业银行、安顺市商业银行合并重组设立贵州银行股份有限公司并挂牌营业，其债权债务转为贵州银行股份有限公司的债权债务，2012年12月17日成立贵州银行股份有限公司安顺分行，原安顺市商业银行股份有限公司的债权债务由贵州银行股份有限公司安顺分行承继。上述事实，有原告委托代理人郑辉及被告吕德权的陈述，原告提供的：原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、负责人身份证明书及身份证复印件、中国人民银行成都分行《关于同意安顺市城市信用社开业的批复》（成银复[2001]776号）复印件、中国人民银行安顺市中心支行《关于转发成都分行的通知》（安银发（2001）291号）复印件、安顺市商业银行《公告》复印件、安顺市商业银行股份有限公司《证明》复印件、《贵州银监局关于贵州银行股份有限公司开业的批复》（黔银监复[2012]231号）复印件、安房权证股份字第054M房屋所有权证复印件、《安顺市兴安信用社借款合同》复印件两份、借款借据复印件、（1998）安地执字第11号民事裁定书复印件、抵偿债务协议复印件、安顺市西秀区房地产管理局《公告》复印件、贵州省安顺地区中级人民法院财产移交清单复印件、《暂借条》复印件、《租赁合同》复印件、2010年10月25日收款收据复印件、《通知》复印件两份、（1997）安地行终字第10号行政判决书复印件、（1997）安地经二调字第04号民事调解书复印件、安顺市房屋建筑面积测绘报告复印件；被告提供的：被告身份证复印件、2012年10月25日《收据》复印件、2012年11月13日《收条》复印件、2013年3月20日交易凭条复印件、《铺面租赁合同》、2014年1月15日西秀区华西办事处汪家山社区居民委员会《收款收据》复印件，以及本院拍摄的南华路70号楼外观照片两张及勘验笔录、质证笔录等证据在卷佐证，并经庭质证、认证，足以采信。本院认为：原告作为南华路70号房屋即原同得利大楼的所有权人，对该栋房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，原告将该栋房屋的三楼、六楼暂让被告居住使用，从2008年起将房屋二楼出租给被告使用并收取租金，于2010年8月10日订立租赁合同约定租赁二楼的相关事宜，2011年1月1日租期届满后未再订立租赁合同，被告继续使用二楼房屋，原告没有提出异议，原、被告之间形成不定期租赁关系，原告可以随时解除合同，但应给被告搬离租赁房屋的合理期限，现原告已于2014年10月15日、2015年3月26日书面通知被告搬离暂让原告居住使用的三楼、六楼房屋以及租赁给原告使用的二楼房屋，被告至今尚未搬离，被告的行为客观上已形成对原告所有房屋的占有使用，现原告向本院起诉要求被告停止侵占，返还南华路70号房屋的二层、三层、六层各187.81平方米住宅三套的请求，本院予以支持。原告诉请被告按原书面《租赁合同》约定的7800元/半年向其支付二楼房屋2013年7月1日起至2015年12月30日止共计两年半的租金人民币39600元，被告抗辩称租用二楼的是安顺信鸽协会而非被告本人，安顺信鸽协会已于2014年1月搬离，被告不应承担交纳租金的义务，但经庭审查实2010年原、被告订立租赁合同的承租方为被告，安顺信鸽协会在2014年1月搬离二楼房屋后被告并未告知原告将二楼房屋收回，且二楼房屋由被告本人使用至今，被告应当向原告支付租金，结合原告陈述并列举的房租交纳清单及被告提供的2012年10月25日《收据》复印件、2012年11月13日《收条》复印件、2013年3月20日交易凭条复印件以及安顺信鸽协会于2014年1月搬离房屋二楼等事实，本院认定被告向原告交付租金到2013年12月，且2013年7月1日至2013年12月30日期间的租金为2500元/月，原告请求被告按7800元/半年向其支付2013年7月1日至2015年12月30日的租金低于被告向原告支付的最后一期租金的月租金标准，本院予以准许，经查实被告已支付2013年7月1日至2013年12月30日的租金，故被告应向原告支付2014年1月1日至2015年12月30日共计24个月的租金人民币31200元，超出部分本院不予支持。原告诉称要求被告拆除违规搭建的违法建筑，经庭审查实修建在后混合一层顶上的部分以及六楼顶上的鸽舍、鸽棚皆搭建于原告取得南华路70号房屋的产权之前，根据《中华人民共和国城乡规划法》第九条的规定，“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。”若原告认为在其所有的坐落于南华路70号的房屋上存在违法建筑，应当按照法律规定向政府相关职能部门申请查询后由政府相关职能部门采取一定的行政行为，但原告没有向本院提供政府相关职能部门对违法建筑的认定及决定，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告吕德权在本判决生效后十日内搬离并返还原告贵州银行股份有限公司安顺分行所有的坐落于安顺市西秀区南华路70号房屋二层、三层、六层各187.81平方米住宅三套。二、被告吕德权在本判决生效后十日内向原告贵州银行股份有限公司安顺分行支付租金人民币31200元。三、驳回原告贵州银行股份有限公司安顺分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币840元，减半收取人民币420元，由原告贵州银行股份有限公司安顺分行承担人民币105元，由被告吕德权承担人民币315元（此款已由原告贵州银行股份有限公司安顺分行预交，被告在本判决生效后十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。代理审判员 邓 芸二〇一六年五月十三日书 记 员 丁雅洁