江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3426号原告：泉山区杜辉百货超市，住所地徐州市泉山区苏堤路**。经营者：杜辉，男，1977年6月1日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁化海，江苏凤泉律师事务所律师。被告：李苏彤，男，1994年12月31日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王欧红（系被告母亲），女，1972年1月29日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李勇（系被告父亲），男，1971年6月27日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告泉山区杜辉百货超市与被告李苏彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告泉山区杜辉百货超市的经营者杜辉及其委托诉讼代理人梁化海，被告李苏彤的委托诉讼代理人王欧红、李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉山区杜辉百货超市向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间的租赁合同关系；2、依法判决被告支付租金13330元、违约金50000元、水电费1000元、护栏维修费2000元，合计66330元，并赔偿损失(以66330元为本金，自2020年6月3日起，以中国人民银行同期贷款利率，计算利息损失)；庭审中，原告陈述房屋租金主张至开庭之日即2020年9月4日为57318元（4个月9天）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月28日原告与被告签订商业用房租赁合同一份，约定将位于徐州市泉山区苏堤路XX号楼下一层营业用房出租给被告使用。在合同履行过程中，被告未能按时交付租金，且存在拖欠水电费及其他费用问题。2020年5月21日，原告向被告发函，要求其在2020年5月25日之前，支付诉请款项，被告未予理会。现在原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求依法裁判，支持原告诉请。被告李苏彤辩称，1.关于原告起诉被告支付房屋租金13330元问题。被告将房屋腾空后，于2020年5月4日到原告处商谈退房协议。被告实际拖欠原告的是7天的房屋租金，也就是从2020年4月27日至2020年5月3日，应为3110元。2.关于原告主张的违约金50000元问题。被告在2018年9月28日与原告签订房屋租赁合同，约定将徐州市苏堤南路XX号楼下一层出租给被告经营婚庆业务。在经营过程中因为新冠疫情原因，2020年1月24日24时徐州市政府启动了疫情防控一级响应，大多数行业禁止正常营业，被告经营的婚庆也在其中，导致被告无法正常经营，直至2020年4月26日，期间也多次咨询相关部门何时能够恢复营业，也得不到恢复营业的准确答复，给被告造成了巨大的损失。2020年4月26日，原告向被告发了收回房屋的告知。2020年4月26日被告无奈同原告协商退房事宜。被告与原告签订房屋租赁合同时无法预见此次突发疫情的相关情况。被告经受巨大亏损后也无法继续履行与原告的合同。请求人民法院给予减免。被告本着诚实守信，退房时房屋装修也全部留给了原告。3.原告要求被告支付电费1000元的问题。被告向法院提交2020年4月的电费缴纳收条。另，被告签订房屋租赁合同后，装修完毕时，原告才告诉被告电费收取单价，以高于电业部门市场价格计算，即0.8元/度计算。4.原告要求被告支付护栏维修费用2000元的问题。因原告告知被告维修损坏护栏3米，原告却在未告知被告的情况下将20多米护栏全部更换，以至于多产生的费用被告不应当承担。本院经审理认定事实如下：2018年9月28日，原告（出租方，甲方）与被告李苏彤签订《商业用房租赁合同》一份，内容为：1.甲方将位于徐州市泉山区苏堤路XX号楼下一层营业用房出租给乙方使用，建筑面积250平方米。2.租赁用途为婚庆公司等；乙方在使用该房屋前应先行交付水电押金贰万元。3.该房屋租赁期限为71个月，自2018年10月26日至2024年9月25日止。4.租金及支付方式。第一年160000元，第二年160000元，第三年168000元，第四年176400元，第五年185220元，第六年178274元。该房屋租金按半年进行支付，到期前半个月支付下半年租金。5.甲方保证出租房屋权属清楚，水电正常使用。6.乙方保证经营活动遵纪守法，按照合同规定支付租金，未经甲方同意，不得改变房屋结构、转租等行为。7.租赁期限内乙方享有所属设施的专用权，负责房屋的养护、保养，合同期满乙方及时将房屋交还给甲方，动产归乙方所有，不动产归甲方所有。8.租赁期内甲乙双方均不能提前终止合同，甲乙双方任何一方提前终止合同，均构成违约。9.甲乙双方任何一方如未能按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为五万元整。因本合同执行发生争议，先进行友好协商，协商不成，可向法院提起诉讼。房屋因不可抗力（如地震、洪涝、战争）或房屋拆迁造成甲乙双方损失的，双方相互不承担责任。双方合同签订后，被告进行了房屋装修，支付了20000元水电押金，并于2019年1月开始经营婚庆业务。原告为证明其主张，还向本院提交以下证据：1.杜辉与朱鹏签订的《商业用房租赁合同》。证实杜辉从朱某处租赁包括涉案房屋在内的营业用房，原告享有对外出租权。2.徐州市公安局永安派出所接处警工作登记表。证明被告违反双方合同第八条约定，以自己行为不履行合同，构成违约。3.图片打印件7张。证明被告将物品搬走后，目前涉案房屋的状态。被告对上述证据的真实性无异议，但是房屋的问题，在2020年4月26日马经理给了被告一份书面告知书，根据合同约定应该在2020年4月27日交付下半年房租，被告在拿到告知书后就与马经理进行了沟通，同意搬走，被告将能搬走的东西都搬走了，至于其他的东西被告也没有破坏都留下了。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.告知书复印件以及和马经理微信聊天记录打印件，提交照片打印件1张，证明双方协商情况以及损毁的栏杆。原告的意见为：对证据真实性无异议，从该组证据可以反映出原告要求被告支付房租，但是原告并没有与被告终止合同，从照片打印件可以反映出护栏的损毁状态，也证实了原告起诉护栏维修费存在事实依据。2.收条复印件一张。证实在2020年4月22日原告工作人员出具的收取电费的收条。原告的工作人员对收条的真实性予以认可，陈述电费计算到几号记不清楚了，水费确实也不多。综合双方提交的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日双方签订房屋租赁合同，被告承租原告具有使用权的房屋，双方约定了租金及支付方式，约定了违约责任及争议解决的方式。2020年新冠疫情爆发后，被告所经营的行业也受到影响。2020年4月在被告应当支付下半年房屋租金的时候，双方发生纠纷，未能就房屋租金的支付，租赁合同的解除，押金的退还等问题达成一致，后原告将被告诉至本院。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。一、关于合同是否解除的问题。从查明的事实来看，被告承租该房屋用于婚庆业务。被告陈述因突然爆发的新冠疫情对其业务产生影响，由此在原告向被告催缴2020年下半年的房屋租金时，被告告知原告不再承租该房屋，同时被告搬走了房屋内的相关物品，从而被告以自己的行为表示不再履行合同。因此，原告要求解除双方合同的主张，应予以支持。二、关于违约金、房屋租金、水电费及护栏费用的问题。1、根据原被告双方合同约定，任何一方提前终止合同的，均构成违约，违约方由此要支付相应的违约金费用。虽然被告陈述因为新冠疫情造成其无法进行经营，但是根据国家的相关政策和相关的司法解释，被告在没有营业收入或者营业收入明显减少的情况下，可以请求出租人减免租金、延长租期或者延期支付的方式予以妥善解决双方纠纷。本案中，被告以直接搬空房屋物品，且未与原告进行交接的情况下不再履行合同，显然构成违约。租赁合同中，发生一方违约后，守约方可以要求违约方承担违约责任。综合本案的具体情况以及被告应支付房租的情况，原告主张的违约金过高，本院酌定支持18000元。2、鉴于疫情造成的影响，被告存在收入减少或者基本没有收入的情形，由此被告在2020年4月底5月初将房屋物品搬走时，原告的工作人员通过报警的方式进行了阻拦，之后双方也进行了协商，但未能就解约问题达成一致意见。因为被告的违约行为造成原告直接发生了房屋租金损失。根据国家相关政策，考量到原告在疫情期间并没有减免被告的房屋租金，因此对于原告主张的租金损失，本院酌定支持30000元。3、庭审中，被告提交了2020年4月原告工作人员出具的电费缴费收据，用以证实其支付了相应的电费。原告没有提交其他证据证实被告尚欠水电费用的具体数额，也没有提交被告应支付护理维修的合同依据及应当支付的费用证据。故原告要求被告支付水电费、护栏费用的请求，证据不足，本院不予支持。4、因被告支付的押金20000元原告尚未退还，且双方同意在本案中予以冲抵，故本院一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）与被告李苏彤于2018年9月28日签订的《商业用房租赁合同》；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告李苏彤支付原告泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）违约金18000元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告李苏彤支付原告泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）房屋租金10000元（30000元-20000元）；四、驳回原告泉山区杜辉百货超市（经营者：杜辉）其他诉讼请求。案件受理费2500元，由原告泉山区杜辉百货超市负担500元，被告李苏彤负担2000元，李苏彤于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  沈九安审判员  汤文平审判员  李 丹二〇二一年一月八日书记员  毛阿楠