河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第6403号原告董志伟，无业。委托代理人金杰，河北凯悦律师事务所律师，执业证号：11303200110792740。被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司，住所地秦皇岛市海港区东港里。法定代表人呼子会，该公司经理。委托代理人陈燕，系河北世纪长城律师事务所律师，执业证号：11303201011860968。委托代理人张华楠，系河北世纪长城律师事务所律师，执业证号：A201523010729。被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，住所地秦皇岛市海港区北部工业区。法定代表人代登德，该公司总经理。委托代理人杨英超，系河北法润律师事务所律师，执业证号：11303201110222271。原告董志伟与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司（以下简称海港十建公司）、秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称镇坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董志伟委托代理人金杰，被告海港十建公司法定代表人呼子会及其委托代理人张华楠，被告镇坤公司委托代理人杨英超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月15日原告与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司（以下简称十建公司）及范志友、赵喜山签订协议书，约定由被告将位于北部工业区戈瑞鑫电子能源大厦1号楼8层D7房以138390元的价格卖给原告。原告当天交款，被告出具收据1张，言明收到原告购房金额173756元。并保证能办理合法房产局产权证，但被告至今没有交房。后经了解，戈瑞鑫电子能源大厦用地系工业用地，业主为被告秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司（以下简称戈瑞鑫公司），由被告十建公司承建（实际施工人为被告范志友、赵喜山，挂靠在被告十建公司名下），而且该幅工业用地的登记人为被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称镇坤公司），十建公司与戈瑞鑫公司销售戈瑞鑫电子能源大厦房屋也没有取得房屋预售许可证，根据以上情况房屋买卖协议书无效，故原告要求被告共同向原告退还购房款138390元，并支付相应利息，同时由被告承担全部诉讼费用。被告海港十建公司辩称，原告所述并不属实，本案原告手中所持有的《内部认购协议》均没有加盖海港十建的有效印章，也没有证据证明向海港十建交纳了其所谓的购房款，更不是原告在当庭所述的加盖了戈瑞鑫项目部的盖章，其中有几份是加盖了原告起诉时的第一被告秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司，因此该协议与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司无关，海港十建不承担任何法律责任。针对本案部分原告中大部分原告所持有的《内部认购协议》上均没有任何与海港十建有关的印章、签字，这一部分原告诉请要求海港十建承担退还购房款并给付利息的请求完全没有证据支持，没有法律依据，海港十建对此不承担任何赔偿责任。针对本案中部分原告所持有的协议，有的仅有杨德琛签名，有的加盖了杨德琛私刻的海港十建戈瑞鑫项目部的印章，对于这些协议，被告海港十建不予认可，系杨德琛的个人行为，针对杨德琛私刻印章的行为我公司已经于2013年10月份向海港区公安局河东派出所报案，公安局已经立案侦查，并且已经予以证实。综上，原告诉请与被告海港十建无关，海港十建不承担任何赔偿责任。被告镇坤公司辩称，根据我国合同法相关规定，合同具备相对性，在本案的大部分合同中，没有加盖戈瑞鑫公司的公章，而且所有的收据中也没有戈瑞鑫加盖的公章，戈瑞鑫公司从未与他人签订有正式的商品房买卖合同或协议，也从未有人向戈瑞鑫公司缴纳过所谓的购房款，在本案的原告中加盖有戈瑞鑫章的合同镇坤公司当庭申请法院对其公章进行司法鉴定，因镇坤没有与本案的原告签订有正式合同也没有收取过原告的购房款，那么，被告镇坤公司不承担任何法律责任。同样，被告保留对杨德琛本人侵犯被告合法权益，保留诉权。经审理查明，原、被告诉争房屋座落于秦皇岛市海港区北部工业区西港路北段路西镇坤玻璃公司院内，地号为：1-1-396号，土地使用权人为镇坤公司，登记时间为2007年4月29日，土地用途为工业用地。诉争房屋的名称原为戈瑞鑫电子能源大厦，现更名为天庆隆大厦，分为1号楼和2号楼。1号楼建筑面积10431.8平方米，2号楼建筑面积10658.8平方米。房屋建设工程由戈瑞鑫公司作为建设方，承包给海港十建公司进行垫资建设。为了建设大厦工程，2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）与海港十建（乙方）签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》。协议第一条关于工程量的约定，注有“乙方自备机械，属包工包料。乙方代表人：杨德琛、赵喜山并各自承担2号和1号楼垫资建设的施工队伍”；第十条关于竣工结算的专项条款中约定：“1、待其大厦竣工经市建管机关验收合格，并将工程交付给甲方，6－12个月内甲方负责将乙方工程中所垫资金全部返还给乙方，以部分5层以上房屋抵给乙方（含5-11层每平方米按2200元计算但不含暖气和电源的配套费）。甲方负责按照乙方需要的户主名称提供一次性过户手续，不承担卖方和买方的任何税费。乙方卖出的房屋单价要超过2200元／㎡，所超出的金额，以资承担税金（注：卖方税金从所卖房款中支出）。2、甲方在施工期间所卖的房屋款均要用于装修工程中去，到二期工程开工前，乙方所收的卖房款在垫付工程款的80％以内。3、首层到4层属甲方已付乙方工程费的楼层，若因甲方为乙方提供经济证明和作保工作，一旦发生纠纷，所造成的经济损失完全由乙方承担……。5、第13层为阁楼，它与同位12层房间容有一个房产证，因此1号楼12－13层归乙方所有或者自行出售。每平方米单价仍按照2200元计算……。注：五层进行变更，使每户有单独的供水、水暖、电的设施，其结构同6层以上。”第十二条约定：“监理公司及现场工程师和甲方现场工程监督人，开工建设时由甲方书面通知乙方。发包人：王洪章，乙方项目经理为杨德琛、赵喜山”。合同落款发包方有戈瑞鑫公司印章和王洪章的签字，乙方有海港十建的合同专用章及杨德琛的签字。合同签订后由杨德琛、赵喜山分别施工建设1、2号楼。戈瑞鑫公司先后拨付工程款57万元。海港十建在施工期间陆续对外出售上述大厦的房屋。2009年11月15日，原告董志伟与被告海港十建签订《协议书》一份，该协议书载明：“甲方：秦皇岛市海港区第十建筑工程公司、范志友，乙方：董志伟。甲乙双方协商，甲方将北部工业区戈瑞鑫电子能源大厦1号楼8层D7室楼出售给乙方，协议如下：一、此房价格为2100元每平方米，面积按房产局测绘为准……二、甲方保证乙方所购房屋能够办理合法房产局产权证……四、乙方需交给甲方此房房款138390元。此协议一式两份，经甲乙双方签字盖章后生效。甲方：范志友、赵宇，乙方：董志伟，2009年11月25日”。协议签订后当日原告支付了购房款138690元，范志友向原告出具了房款收据，收款138690元。关于镇坤公司、海港十建的主体资格问题，原告提交了证据如下：1、2009年8月11日戈瑞鑫公司出具的证明复印件，证明戈瑞鑫公司在西港路新建办公楼，此楼的销售部分能够分割办理分户房本。2、2009年10月10日戈瑞鑫公司出具的证明复印件，内容为戈瑞鑫公司临西港路大厦的办公楼对外出售能办理正式的房证。3、建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款协议书复印件，原告认为结合上述证据，被告海港十建是房屋的建筑方，出售房屋理应作为被告，2010年9月29日戈瑞鑫公司注销，镇坤公司同意享有和承担戈瑞鑫公司的债权、债务，镇坤公司承接戈瑞鑫公司的责任，作为被告适格。被告海港十建质证意见：证1、2两份证据，原告提交的是复印件，对证据的真实性不认可。即使是真实的，与海港十建公司无关，恰恰证明戈瑞鑫大厦的对外出售是由戈瑞鑫公司负责。对证3真实性予以认可，但是不能佐证原告的主张。该协议书是施工承包协议书，反应的是施工承包双方的内容，施工方代表杨德琛和赵喜山，其权限仅限于在施工范围。杨德琛和赵喜山是海港十建公司的受托人，没有海港十建的授权，其个人所签订的与施工无关的任何协议及字据均视为个人行为，应由杨德琛和赵喜山个人负责。被告海港十建公司认为因为房屋买卖行为引发纠纷，海港十建不是本案的适合主体。被告镇坤公司质证意见：对证1、2真实性不认可，戈瑞鑫公司未出具过该两份证据，申请对证据上戈瑞鑫公司的印章进行真伪鉴定。对证3的真实性无异议，但本案是房屋买卖合同纠纷，证据3是施工合同，二者不具备关联性，不能认定戈瑞鑫公司和镇坤公司出售过涉案房屋，也未授权他人出售过本案的涉案房屋。被告海港十建公司提交如下证据：证1、秦皇岛市公安局海港分局河东派出所于2013年10月16日出具的证明一份、2013年8月29日出具受案回执一份，证明被告公司于2013年8月29日向河栋派出所报案，因杨德琛伪造了秦皇岛市海港区第十建筑工程公司第一项目部、第二项目部及戈瑞鑫项目部公章，给公司造成了损失。对证2、杨德琛为被告出具的关于收回印章、项目部章说明一份，证明杨德琛私刻公章这一事实，此行为是其个人行为，对此杨德琛表示愿自愿承担相应的法律后果。证3、2014年6月2日由郭丽萍等五个人给海港十建出具的证明，证明原告所签订的楼房买卖协议，原协议的出卖人是戈瑞鑫公司，协议签章、收款人也是戈瑞鑫，后来杨德琛将原协议原收据收回，变更为海港十建的章，该证据能够证明所有的房屋买卖与海港十建没有任何关系。证4、汇兑凭证四份，证明海港十建共收到镇坤公司57万元工程款。被告镇坤公司质证意见为，被告海港十建的1-3证据证明杨德琛是被告海港十建公司员工，杨德琛出售房屋与镇坤公司无关，证4、镇坤公司不只支付57万元工程款。以上事实，有原、被告的陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，根据土地、建设、规划部门对戈瑞鑫项目工程的审批情况，该项目土地用途为工业用地，规划用途为厂房。而戈瑞鑫公司在与海港十建公司签订的协议中的相关约定能够证明戈瑞鑫公司利用工业用地建设了“商品房”。该行为违反了土地利用规划。戈瑞鑫公司和海港十建公司对诉争房屋的建设用地的土地性质应为明知的，使用权取得方式为工业用地，如对外销售，应先办理土地变性手续。否则势必违反国家关于工业用地的有关法律规定，破坏房地产交易及管理秩序，进而损害社会公共利益。根据《合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，本院认定原告签订的购房协议无效。在原告等人持有的《协议书》上虽然有的加盖了秦皇岛市海港区第十建筑工程公司第一项目部印章，或者加盖了第二项目部、戈瑞鑫工程项目部公章，甚至还有的只有赵喜山、杨德琛以及二人聘用的工作人员的签字。但是，因为在被告海港十建公司和戈瑞鑫公司的协议中已经明确了赵喜山、杨德琛是海港十建公司的代表人，并且由其二人垫资建设2号和1号楼，二人为了解决垫资为题，以出卖抵顶工程款的房屋来筹集建设工程款的行为，应当视为履行建筑承包合同的行为。本院认定赵喜山、杨德琛出售房屋的行为是职务行为，其行为的后果应当由被告海港十建公司承担责任。引发该起案件的原始根源是戈瑞鑫公司违反土地规划，利用工业用地建设所谓“能够分别销售、取得独立产权的房屋”，并授权海港十建积极对部分房屋进行出售，以售楼款抵顶工程款，同时自己也对外出售。在被告海港十建公司为筹措建设资金而出售在建房屋时，戈瑞鑫公司为了工程建设的顺利进行支持海港十建公司售房行为，海港十建公司的售房所得基本上都用在了两栋楼的建设上。并且戈瑞鑫公司在与海港十建公司签订的协议中还约定积极协助购房人办理产权过户手续。故戈瑞鑫公司对被告海港十建公司的售房行为应当承担责任。因为戈瑞鑫公司注销后债权债务由被告镇坤公司承担，在本案中戈瑞鑫公司的民事责任应由被告镇坤公司承担。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。基于被告海港十建公司和戈瑞鑫公司与购房人签订无效购房协议，形成了被告长期占用原告的购房款进行建设诉争房屋，给原告造成的经济损失应当给以赔偿，原告主张按照银行贷款利率支付购房款的利息符合法律规定，应当予以支持。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：一、原告董志伟与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于2009年11月15日签订的《协议书》无效；二、被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于本判决生效之日起10日内共同退还原告董志伟购房款138390元；并自2009年11月15日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告董志伟支付上述款项的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3068元，由被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司共同负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  韩有强审 判 员  郭 安人民陪审员  吕凤玲二〇一六年五月十日代理书记员  赵春超