内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昆商初字第287号原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司，住所地包头市东河区。法定代表人王丽珍，经理。委托代理人杨虎生，内蒙古久源律师事务所律师。委托代理人孙飞虹，内蒙古久源律师事务所律师。被告包头市茂源担保有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人刘孝，董事长。委托代理人高静，系该公司职员。委托代理人秦建文，内蒙古天源律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司包头分行，住所地包头市青山区。企业负责人吴利彬，行长。委托代理人陈志新，系该行职工。原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司（以下简称鹿苑房地产公司）诉被告包头市茂源担保有限责任公司（以下简称茂源担保公司）、第三人中国建设银行股份有限公司包头分行（以下建设银行包头分行）保证合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁雪梅担任审判长，与人民陪审员燕中华、王忆迅共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹿苑房地产公司的委托代理人杨虎生、孙飞虹、被告茂源担保公司的委托代理人高静、秦建文、第三人建设银行包头分行的委托代理人陈志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿苑房地产公司起诉称，原告为畅通开发建设的位于包头市九原区哈屯高勒路南、农机路西“惠德花园小区”住宅及商用房屋的销售渠道，给购房者搭建按揭贷款购房的平台，于2011年9月27日与第三人签订了《商品房销售贷款合作协议书》，约定由第三人为购房者办理和发放个人住房贷款；与此同时，原告按照第三人强制性要求和指定，与被告签订了《住房商业用房贷款担保协议书》，以进一步完善和强化了抵押按揭贷款的担保功能。根据该协议约定，一则：以被告为购房者办理按揭贷款提供保证担保前，必须征得第三人的同意，方可满足购房人个人住房贷款要求；二则：在购房人贷款所购房产办妥抵押登记前，由原告向被告承担阶段性担保责任，原告按每个购房人所贷金额的3%，（商业用房按4%）向被告交付保证金；三则：约定了保证金账户的开设、管理及退还保证金的日期等条款。《住房商业用房贷款担保协议书》等相关协议生效后，原告恪守协议，认真履行约定条款；同时按照第三人的要求积极配合被告开展相关工作。截止到2013年底，共依约向被告交付按揭贷款保证金690万元。可被告却无视协议的约定，在原告不知情的情况下，与第三人恶意串通，借故让第三人陆续从保证金专用账户中划扣走395.9万元保证金，以挪作他用，直至2015年6月份，三方对账时原告才知晓此事。原告认为，原告为实现“惠德花园住宅小区”房屋销售目的而与被告及第三人建立合作关系，并与之签订《住房商业用房贷款担保协议书》等相关协议。现在被告严重违反协议约定，擅自占有和使用该笔保证金，其行为已构成违约，继续履行协议已无任何实际意义，故请求判令：依法解除原、被告双方所签订的《住房商业用房贷款担保协议书》；被告返还原告办理按揭贷款保证金690万元，并赔偿原告利息损失（从被告扣款之日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算）；第三人在划扣原告保证金额度范围内与被告承担返还的连带责任；本案诉讼费等由被告承担。被告茂源担保公司答辩称，原、被告签订《住房商业用房贷款担保协议书》属实，但是按照协议约定，原告在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押予贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，被告方将原告所存保证金于三日内退还原告。因原告未按约定办妥《他项权利证书》，原告不具备解除合同的条件，故被告不同意解除双方签订的《住房商业用房贷款担保协议书》；本案在审理期间，被告已将690万元保证金全部打在原告在第三人处开设的保证金账户上，原告资金并未被挪用和占有使用，被告不存在违约行为。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人建设银行包头分行陈述称，原告鹿苑房地产公司于2011年与第三人开始合作，先后为原告办理了住房按揭贷款938笔，发放贷款24290.1万元，有力地支持了原告的开发事业。被告茂源担保公司也于2011年与第三人正式合作，对34个开发项目进行了担保，故不存在原告所诉第三人与被告恶意串通的情形；原、被告共同在第三人处开设了活期保证金账户，但第三人只针对被告，并按照与被告的协议进行扣款。该账户自2011年12月开设后，第三人每季度都出对账单，直至2015年6月31日两公司均未对扣款事宜表示异议；原告在提出异议后，第三人积极与原、被告进行沟通，在第三人的协调下，被告已将690万元款项全部返还在该保证金账户上，故原告的资金不存在风险和损失，原告起诉的理由已不成立；原告所承担的保证责任尚在履行期内，不能因原、被告双方的争议而导致合同失效。综上，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年9月27日，原告鹿苑房地产公司与第三人建设银行包头分行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，约定由第三人为原告开发建设的位于包头市九原区哈屯高勒路南、农机路西“惠德花园小区”住宅及商用房屋购房者办理和发放个人住房贷款；同时，原、被告双方签订了《住房商业用房贷款担保协议书》，约定：为化解期房担保风险，原告方为被告方提供的保证为连带责任保证，在购房人贷款所购房产办妥抵押登记前，由原告向被告承担阶段性担保责任，对每个债务人原告以商品住房贷款发放金额的3%，（商业用房按4%）向被告交付保证金，在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，被告方将原告方所存保证金于三个工作日内退还原告方。协议签订后，原告向被告交付按揭贷款保证金690万元，并在第三人处开设保证金账户。2015年6月份，三方在对账时原告得知第三人从保证金账户上划扣走395.9万元。故原告鹿苑房地产公司诉至本院。本案在审理过程中，被告于2016年2月22日将690万元保证金足额打入被告在第三人处开设的保证金账户。原告鹿苑房地产公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：证据一、《商品房销售贷款合作协议书》，证明经第三人强行指定，原告与第三人之间签订了合作协议；证据二、《住房商业用房贷款担保协议书》，证明原、被告签订协议，原告为被告提供连带保证责任，同时约定保证金账户以被告方名义开设，保证金账户资金需经原、被告双方同意方可使用；证据三、打款凭证、转账支票、明细，证明原告向被告支付保证金690万元；证据四、对账单，证明原告向被告打款后，被告、第三人挪用保证金，对账户资金予以划扣，被告的行为构成违约，且第三人对原告与被告之间的约定是明知的，故第三人存在主观故意及过错，应当承担连带返还责任；证据五、第三人制作的商品房销售贷款合作协议书模板一份，证明被告与第三人之间一直存在业务合作关系，二者为一个利益群体，被告与第三人存在恶意串通；证据六、购房者与第三人签订的借款合同公证书、房屋贷款委托担保合同，证明所有按揭贷款的购房者都与被告签订了协议书，故原、被告之间如果解除协议并不影响按揭贷款的继续履行。被告茂源担保公司质证称，对证据一的真实性及证明目的均认可，但该协议是原告与第三人之间签订的，与被告方无关，且对原告称第三人强行指定被告作担保的情形不认可；对证据二、三的真实性及证明目的均认可，原、被告之间确实订立了协议书，并在第三人处开设保证金账户，原告交付保证金690万元；对证据四的真实性没有异议，对证明目的不予认可，对账单的开户名都是被告茂源担保公司，第三人把被告方的款划走并不影响原告方的利益，故不能成为原告解除双方协议的理由；对证据五的真实性、合法性及证明目的均不认可；对证据六的真实性没有异议，对证明目的不予认可，因为原、被告之间签订的是保证合同，而与住户之间签订是抵押合同，各是各的法律关系，亦不能成为原告解除合同的理由。第三人建设银行包头分行质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明目的不予认可，原告方在签订协议时有选择权，故不存在第三人强行指定的情形；对证据二的真实性及证明目的均没有异议；对证据三的真实性及证明目的不发表质证意见，因与第三人方无关，但被告茂源担保公司确实如原告所述在第三人处开设的保证金账户上存款690万元；对证据四的真实性没有异议，对证明目的不予认可，第三人对原、被告之间的协议不清楚，故不存在第三人故意或恶意划走款项的事实；对证据五的真实性、合法性及证明目的均不认可；对证据六的真实性没有异议，对证明目的不予认可，第三人的担保措施是多重的，与购房者签订合同也是第三人的担保措施。被告茂源担保公司为证明自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、《住房商业用房贷款担保协议书》，证明协议中约定借款人将贷款所购房产办妥《他项权利证书》后，被告方将原告方所存保证金于三个工作日内退还原告方，因原告至今尚未办理《他项权利证书》，故解除合同的条件不具备；证据二、对账单，证明被告方已于2016年2月22日向该保证金账户转款，现保证金账户金额为690万元；证据三、被告在第三人处的保证金账户对账单，共计3058万元，证明被告方有足够的能力履行合同内容，不存在原告所述的账户不安全的因素；证据四、不良资产证明表，证明在原告开发的房产中有9户存在不良资产的问题，故不能解除该协议。原告鹿苑房地产公司质证称，对证据一的真实性没有异议，但合同中约定保证金账户的资金需经原、被告双方同意后方可支付，所以被告存在违约行为；对证据二的真实性没有异议，证明目的不予认可，该保证金账户虽然资金都已转在账上，但原告对被告的担保能力产生质疑，并使原告的保证金账户资金存在潜在风险；对证据三认为与本案无关，故不予质证；对证据四认为被告与各不良购房户都有合同关系，被告可以用其他手段得到补偿。第三人建设银行包头分行质证称，对被告所举证据的真实性及证明目的均认可。第三人建设银行包头分行为证明自己的陈述意见，向本院提交了如下证据：证据一、对公活期账户交易查询，证明涉案保证金账户一直是被告往里存钱，第三人对原、被告之间的协议并不知情，不存在与被告恶意串通的情形；证据二、中国建行进账单，证明涉案保证金账户不足的问题已经解决；证据三、账户余额明细表，证明资金已全额打在涉案保证金账户中，第三人没有过错行为，不应承担连带返还责任。原告鹿苑房地产公司质证称，对第三人所举证据的真实性均没有异议，对打款事实认可，但并不能说明第三人没有责任。被告茂源担保公司质证称，对第三人所举证据的真实性及证明目的均认可。本案在审理过程中，经原告鹿苑房地产公司申请，本院依法冻结了被告茂源担保公司价值690万元的财产。本院认为，保证合同是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《住房商业用房贷款担保协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方理应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中明确约定，在购房人贷款所购房产办妥抵押登记前，由原告向被告承担阶段性担保责任，在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，被告方将原告方所存保证金于三个工作日内退还原告方。因原告方现尚未办妥《他项权利证书》，故现原告要求被告返还原告的保证金账户存款690万元的条件尚不具备。原告关于被告擅自占有和使用该笔保证金的行为违反协议约定，已构成违约，应予解除合同的主张，因该保证金账户资金并非被告方划扣、挪用、占有和使用，且现保证金账户资金已由被告全额补足，故并不影响原、被告之间合同的继续履行。原告认为被告存在违约行为，应当解除合同的理由无事实及法律依据，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下，驳回原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60100元、财产保全费5000元（原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司已预交），由原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉费，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  梁雪梅人民陪审员  燕中华人民陪审员  王忆迅二〇一六年五月十四日书 记 员  李 辉附：本判决及申请执行期限适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第10页共10页