昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初1465号原告昆明市西山区住房和城乡建设局。地址：昆明市西山区二环西路城建股份大厦裙楼住建局。法定代表人明志新，该局局长。委托代理人庄云超、丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告普永华，男，1961年3月2日生，彝族。被告普庆辉，男，1997年8月10日生，彝族。委托代理人普永华，男，1961年3月2日生，彝族，现住昆明市西山区昆州西路人和新居北区*栋*单元****号，公民身份号码：5301031961********，特别授权代理，系普庆辉父亲。普雯莉莎，女，2002年9月8日生，彝族。法定代理人普永华，男，1961年3月2日生，彝族，系普雯莉莎父亲。原告昆明市西山区住房和城乡建设局诉被告普永华、普庆辉、普雯莉莎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，适用简易程序于2016年5月17日公开开庭进行审理，原告昆明市西山区住房和城乡建设局的委托代理人庄云超、丁怡心，被告普永华（即普庆辉委托代理人、普雯莉莎法定代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市西山区住房和城乡建设局诉称：2013年2月6日，原告（出租人）与普永华（承租人）、普庆辉（共同承租人）、普雯莉莎（共同承租人）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将座落于西山区昆州西路人和新居北区6栋2单元1102室公共租赁住房出租给上述三人使用，合同签订后，原告按约将房屋交付，但三被告自2014年1月1日起就再未缴纳过房屋租金。原告多次催缴未果，2015年11月19日，被告出具欠租情况说明，明确了欠租金额。三被告行为已严重违约，原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间租赁合同关系；二、被告腾还租赁房屋；三、被告偿还拖欠的租金24098.4元，并支付逾期付款违约金；四、被告承担本案诉讼费。被告普永华、普庆辉、普雯莉莎当庭辩称：对原告诉请无异议，但被告靠领取最低保障金生活，同时还需抚养两个小孩，加之手残疾无法工作，经济能力有限无法支付租金。原告昆明市西山区住房和城乡建设局就其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、《昆明市公共租赁住房租赁合同》。欲证明原、被告租赁关系权利义务约定。二、2013年12月30日缴费通知、2014年10月10日催缴通知、2015年8月10日通知、催缴通知（2014年6月10日、2014年7月10日、2014年10月10日、2015年2月6日、2015年4月15日、2015年10月22日）。欲证明：1、2014年，因被告未缴纳租金，原告未与其续签租赁合同，但被告仍占用租赁房屋，且一直拒交租金；2、原告多次催缴被告支付租金及违约金，被告拒缴。三、欠租情况说明。欲证明被告确认租金拖欠情况。四、律师函、律师函签收表。欲证明原告向被告发律师函要求其履行义务，被告签收后仍未缴纳。五、情况说明、房屋所有权证两本。欲证明原告对诉争房屋有权出租及收取租金。经质证，被告普永华、普庆辉、普雯莉莎对证据一、二、三、四、五均无异议。被告普永华、普庆辉、普雯莉莎就其答辩主张，向本院提交昆明市城乡居民最低生活保障金领取证。欲证明被告家庭困难无法支付租金。经质证，原告昆明市西山区住房和城乡建设局认为上述证据与本案无关。本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。原告所举证据一、二、三、四、五，经三被告质证对证据无异议，证据形式符合民事诉讼证据规则的要求，真实有效、来源合法、且与本案相关联，证据之间能够相互印证，形成证据锁链证实原告主张，故对上述证据，本院予以采信。三被告所举证据，与本案的审理并无法律上的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：一、位于昆明市马街街道办事处张峰社区居委会张家第五居民小组人和新居北区5幢第1-11层、6幢第1-11层房屋登记所有权人为昆明市西山区城改置地发展有限公司，该公司委托原告负责运营小区，并明确本案诉讼相关权利义务均由原告享有及承担。二、2013年2月6日，原告昆明市西山区住房和城乡建设局（甲方）与普永华（乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将位于西山区昆州西路人和新居北区6栋2单元1102号公共租赁住房出租给乙方居住使用，租赁期限12个月，自2013年3月1日起至2014年2月28日止，租金每月15元每平方米，月租金1004.10元，半年一次性缴清;合同履约保证金为6024.6元,合同终止或者解除，乙方无违约事项，无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退房屋交甲方验收之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；如乙方逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按逾期支付金额的百分之三标准支付违约金。合同中同时记载被告普庆辉、普雯莉莎系上述房屋共同承租人，对原告与被告普永华、普庆辉、普雯莉莎建立上述房屋租赁合同关系事实，原、被告均无异议。合同签订后，原告按约将诉争房屋交付三被告，承租人租金付至2013年12月31日止。2014年1月1日至2015年12月31日，拖欠租金24098.4元，原告多次催缴无果，于2016年3月14日诉至本院，请求判令解除租赁合同关系，被告腾还房屋、支付租金、违约金及承担诉讼费。本院认为：对原告昆明市西山区住房和城乡建设局与被告普永华、普庆辉、普雯莉莎于2013年2月6日建立房屋租赁合同关系的事实，原、被告均不持异议，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”。第二百一十五条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告与被告普永华、普庆辉、普雯莉莎于2013年2月6日建立的房屋租赁关系已于2014年2月28日届满，届满后，承租人继续使用租赁物，原告对此也未提出异议，双方原租赁合同继续有效，自2014年3月1日起，其建立了不定期租赁关系，各方对此意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同关系合法有效，受法律保护，双方均应依照原合同约定履行各自义务。根据庭审中查明的案件事实，原告已按约交付租赁房屋，三被告也应按照约定支付租金，而三被告认可自2014年1月1日至2015年12月31日拖欠租金24098.4元，原告现有权要求其支付拖欠租金。双方在原《昆明市公共租赁住房租赁合同》中对合同解除已进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告现要求解除租赁合同关系及被告腾还诉争房屋的诉请符合上述法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在《昆明市公共租赁住房租赁合同》中关于违约金的约定不违反法律禁止性规定，本院予以确认，支付标准以双方合同约定的为准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第一百一十四、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市西山区住房和城乡建设局与被告普永华、普庆辉、普雯莉莎建立的不定期房屋租赁合同关系。二、被告普永华、普庆辉、普雯莉莎于本判决生效之日起三十日内将位于西山区昆州西路人和新居北区6栋2单元1102号房屋腾还原告昆明市西山区住房和城乡建设局。三、被告普永华、普庆辉、普雯莉莎于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明市西山区住房和城乡建设局自2014年1月1日至2015年12月31日房屋租金人民币24098.4元。四、被告普永华、普庆辉、普雯莉莎于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明市西山区住房和城乡建设局违约金（2014年1月1日至6月30日，以6024.6元为基数；2014年7月1日至12月31日，以12049.2元为基数；2015年1月1日至6月30日，以18073.8元为基数；2015年7月1日至12月31日，以24098.4元为基数，支付标准，均按日百分之三计）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元（原告已预交），减半收取即201元，由被告普永华、普庆辉、普雯莉莎共同承担（于本判决生效之日起十五日内支付），剩余201元退还原告昆明市西山区住房和城乡建设局。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  葛吟秋二〇一六年五月二十六日书记员  毛乐飞