新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2801民初6918号   原告：巴州玛坎仓储服务有限公司，住所地库尔勒市恰尔巴格乡。   法定代表人：买合木提·阿不力孜，经理。   委托诉讼代理人：董锡成，新疆陆君律师事务所律师。   被告：库尔勒市机关事务管理局，住所地库尔勒市南市区。   法定代表人：马立新，局长。   委托诉讼代理人：韩桃花，库尔勒市机关事务管理局主任。委托诉讼代理人：张丽，新疆天雪律师事务所律师。   原告巴州玛坎仓储服务有限公司与被告库尔勒市机关事务管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴州玛坎仓储服务有限公司委托诉讼代理人董锡成、被告库尔勒市机关事务管理局委托诉讼代理人韩桃花、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   巴州玛坎仓储服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方《房屋租赁合同》。二、判令被告退还原告租金15万元、退还合同保证金1万元并赔偿原告装修、加固、改造等损失160万元。三、诉讼费、送达费等由被告承担。以上合计176万元。事实与理由，2015年11月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将库尔勒市英下路（市医院北侧）原畜牧兽医局老办公大楼租赁给原告，租期3年，租金按年交，并支付1万元合同保证金。2017年2月19日，被告通知原告，租赁房屋要拆迁，提前解除合同，随后原告搬离租赁房屋。原告得知该租赁房近期（2020年4月）才张贴拆迁公告开始拆迁，由于被告违约提前解除合同，给原告造成重大经济损失，未使用房屋的租金150,000元（2017年租金）及合同保证金1万元被告应当退还。按被告要求，原告为租赁房屋所投入的装修费及加固费、停车场改造等共计支出270多万元，对该损失被告应承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。   库尔勒市机关事务管理局辩称，一、原告玛坎公司所述与事实不符。2015年11月2日，答辩人与原告签订《房屋租赁合同》，当天按约定依法将原畜牧局办公楼交付给原告，原告又将房屋分租给其他多个商户使用。2017年2月18日，答辩人接到通知，因市第一人民医院停车场改、扩建工作紧迫性，需拆除原畜牧局办公楼及院内平房。2月19日，答辩人通知原告做好拆迁准备，但是有关部门在拆除院内平房过程中，认为无需拆除原畜牧局办公楼，2017年4月11日，答辩人立即通知原告租赁房屋可以继续经营使用，原房屋租赁合同继续履行。原告一直使用租赁房屋，并将房屋分租他人收取租金。原告诉称，2017年2月19日接到答辩人通知提前解除合同、搬离租赁房屋与事实不符。2017年4月15日，考虑到有关拆迁决定对原告使用租赁房屋造成的影响，经与原告协商一致，减少原告2017年度租金5万元，按租金15万元收取，在减少租金的情况说明中同时注明该租金标准仅适用于2017年度。原告同意减租，并分别于2017年7月、2017年12月分两次付清了2017年度的租金。2018年4月，原告以公司经营困难为由，要求降低2018年度及以后的房屋租金，答辩人经会议研究决定，按2018年收取年度租金，经答辩人多次向原告索要，原告以资金紧张等各种理由拖延未付租金。二、原告玛坎公司的诉讼请求不能成立，原告玛坎公司要求解除合同的诉讼请求不能成立，答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》，房屋租赁期限已于2018年2月16日届满，现原告起诉解除合同无事实和法律依据。二、原告要求退还租金15万元、合同保证金1万元，并赔偿损失160万元的诉讼请求不能成立。原告一直使用租赁房屋，答辩人充分考虑到拆迁决定给原告造成的影响，并与原告协商一致同意租金降低到15万元，答辩人依法收取2017年度租金，原告要求返还租金的诉讼请求不能成立，鉴于原告违约，未缴纳2018年度租金，原告无权要求返还保证金1万元。按合同约定，巴州玛坎公司其装修改造等费用也应由其自行承担，原告一直使用租赁房屋至租赁期限届满，且原告在租赁期限届满后，拒不将租赁房屋返还答辩人，给答辩人造成巨大损失，答辩人无任何违约行为，原告要求答辩人赔偿装修损失无事实和法律依据。综合以上意见，恳请贵院依法查明本案事实，驳回原告的诉讼请求。   经审理查明：1989年3月17日，库尔勒市兽医站取得了（89）新政房库公房字第0110**公房产权证，建筑面积为837.08平方米。2015年3月17日，因库尔勒市兽医局搬迁新办公楼，将旧办公楼移交给市机关事务管理局。2015年6月30日，库尔勒市畜牧兽医局与库尔勒市机关事务管理局就办公楼交接，共同签发了移交证明。2015年10月30日，库尔勒市机关事务管理局在时光广告上刊登商铺转租广告，内容为“原市畜牧兽医局老办公大楼共三层，800余平方米。现公开对外整体出租。青年路员计划生育委员会办公大楼四层，约1400平方米，现公开整体招租。有意对以上两个办公大楼整体租用者，请与我局联系”，后附联系电话及联系人。2015年11月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告承租被告位于库尔勒市英下路（市医院北侧）的原畜牧兽医局老办公大楼（建筑面积837.8平方米），年租金20万元，签订合同时一次性支付10万元，余款10万元于本月17日前全部付清，租赁期限自2015年11月17日至2018年11月16日。约定原告要进行房屋装修的所有费用由原告自理，装修不得破坏房屋主体结构，交房时如将室内装饰物拆除的，需恢复房屋原貌，如原告不愿意拆除装修装饰的，将无偿归被告所有。另外约定合同签订时，原告须一次性向被告缴纳房屋保证金1万元，房租到期后，原告能够按合同约定的条款交回所租赁的房屋后，凭被告出具的票据原件办理退款。2016年1月11日，原告与被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，补充协议第一条约定，将合同第六条修改为：原告需要进行房屋装修的所有费用由原告自己承担，进行装修，不得破坏房屋主体结构和房内的各项设施。合同期限届满，原告向被告归还房屋时，必须将房屋恢复原貌，如房屋内的装饰物拆除。如原告不愿拆除装饰、装修的，将无偿归被告所有，原告不得以任何理由向被告主张装饰和维修投入的经济损失。原告装修房屋时如违反本条约定的，被告有权单方解除本合同，被告单方解除本合同的行为不视为违约，不承担任何责任。该补充协议第二条约定，将原租赁合同第九条改为：租赁期间，如发生不可抗力的自然灾害导致租赁房屋毁损不能正常使用时，租赁合同将自行终止，租赁关系自行解除，双方互不承担任何责任。如遇国家和政府征用或城市规划建设，需要拆迁此房时，原告不得因室内外装修及合同还没到期，向被告主张索要损失赔偿，本合同则自行终止。还约定本协议生效后，既成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2015年10月8日，当时任原告公司法定代表人的帕旦木·买买提给被告出具书面委托书一份，委托人为帕旦木·买买提，受托人为买合木提·阿布力孜。委托书内容为“因巴州玛坎仓储服务有限公司法定代表人帕旦木·买买提有其他事情无法管理公司，特委托买合木提·阿布力孜全权处理公司事务。在委托期间内签订的所有文件我均予以承认，并自愿承担一切法律责任。委托期限：长期”，落款处买合木提·阿布力孜在受托人处签名，帕旦木·买买提在（公司法人）委托人处盖私人印章，并加盖了原告公司的公章。2015年11月2日，买合木提·阿布力孜给原告出具领条一份，内容为“今收到老畜牧局钥匙12把，三层楼钥匙能用，所有钥匙全领走”。2016年3月8日，当时任原告公司法定代表人的帕旦木·买买提给被告书写申请书一份，内容为“市机关事务管理局：本人帕旦木·买买提于2015年11月2日租赁库尔勒市英下路市医院北侧原畜牧兽医局门面，面积837.8平方米，现将一楼270平方米、三楼279平方米分租给阿布都合里力·阿布都艾尼、肉司旦·艾力、买买提·阿不力孜、阿布力孜·木沙、亚乎甫·阿不来提、木沙·克热木、凯赛尔·卡合曼、阿衣古力·赛买提，现需办理营业执照，恳请贵局同意予以办理”。2016年3月8日，当时任原告公司法定代表人的帕旦木·买买提出具保证书，保证遵守合同的一切规定，并在保证书落款处保证人处签名，另外落款处买合木提·阿布力孜作为委托人签名。2017年1月10日，阿衣古力·赛买提向被告书写申请书一份，要求被告同意给其所承租的商铺办理营业执照。2017年2月18日，包联库尔勒市铁克其乡的阿里木·买买提在库尔勒市铁克其乡调研时提出，根据第一人民医院停车场改扩建工作的紧迫性，需立即拆除原畜牧局办公楼及院内平房，同时要求火速通知市机关事务管理局接受限期拆除指令，故2017年2月19日，被告给原告下发通知一份，内容为“根据库尔勒市城市建设规划的要求，因库尔勒市第一人民医院即将进行扩建，贵公司租赁的位于英下路口老畜牧局办公楼被列入拆迁范围，为此我局现书面通知原告，望你们接到本通知后尽早做好搬迁准备，及时交还房屋，感谢您的支持和配合”。但当时根据现场情况，只是拆除了部分平房，原畜牧局办公楼决定予以保留，故被告又于2017年4月11日紧急给原告下发通知，内容为“2月19日我局给贵单位下达搬迁通知，根据近期城市建设规划工作安排，位于英下路口老畜牧局办公楼暂不拆迁，你们可以继续经营，给您带来不便敬请谅解”。因为欲拆迁而搬迁一事，本来通知原告搬迁，但两个月后又通知原告不必搬迁，因此给原告造成一定损失，故被告于2017年4月15日书写情况说明一份，内容为“位于库尔勒市英下路（市医院北侧）的原畜牧兽医局老办公大楼的门面房，根据库尔勒市城市建设规划的要求，因库尔勒市第一人民医院即将进行扩建，被列入拆迁范围，为此2017年2月19日下达搬迁通知，又根据近期城市建设规划工作安排，2017年4月11日暂不拆迁，继续经营。经研究同意，减免房租金5万元，由20万元调至15万元，此调整仅当年有效”，该情况落款处有买合木提写明“属实”，并加盖了原告公章。2017年7月10日，原告给被告缴纳7万元租金，2017年12月11日，原告给被告又缴纳8万元租金。2018年4月12日，原告给被告书写情况说明及恳求申请报告，报告中指出，原告因承租老畜牧局办公楼过程中进行装修、改造，目前有很大经济压力和损失，另外承租的租赁物现在没有了停车场以及卫生间，影响了原告生意，而且市场行情不太乐观，所以原告申请就2018年以及以后的房租费价格标准予以适当减少降低。对于原告该申请，被告于当天给原告答复，并在该申请下方写明“经2018年4月12日局领导班子会议，决定年租金优惠减免2万元，收取18万元”。庭审中，原告称自2017年2月被告给原告下发搬迁通知后，原告就搬离了承租地点，再也未使用租赁物。被告称，被告虽然给原告下发了搬离通知，原告还未搬离，被告又通知他不用搬离，继续经营，原告也一直未将租赁物交付给被告，而是一直在继续经营。为了证实原告一直在经营，被告提供给原告减少租金5万元后，又减少租金2万元的相应证据，而且2017年4月之后，原告交过两次租金。另外，原告承租老畜牧局1到3层办公楼之后，自2016年3月8日原告又转租给他人，其中于2017年1月10日将其承租的门面房一间转租给布艾依夏·阿合买提江和姚瑞。亚乎甫·阿不来提从原告处租来一间商铺后于2016年3月2申请了库尔勒亚乎甫·阿不来提超市并办理了营业执照，经营场所为新疆巴州库尔勒市英下路原畜牧局门面。2017年7月3日，亚乎甫·阿不来提向巴州烟草专卖局提交申请，办理烟草专卖零售许可证。2017年7月3日，巴州烟草专卖局受理了亚乎甫·阿不来提的申请。2017年11月7日，原告和热依汗古力·托乎提签订了《门面房租赁合同》一份，合同约定，原告将老畜牧局办公楼的第一层第三号店25平方米出租给热依汗古力·托乎提使用，租赁期限为1年，从2017年11月7日至2018年11月6日。2017年12月2，被告给库尔勒市工商局出具产权证明，内容为“位于库尔勒市英下路的门面房，建筑总面积为20平方米，房屋产权属市政府所有，现由市机关事务管理局代为管理，无房产证，此证明用于热依汗古力·托乎提办理工商营业执照和税务登记证使用”。2017年12月25日，热依汗古力·托乎提以新疆巴州库尔勒市英下路老畜牧局办公楼的第一层第三号门面房为经营地点，注册申请了库尔勒热依汗古力姐妹牛羊肉批发零售店。2017年7月17日，司马义·艾合买提以新疆巴州库尔勒市英下路老畜牧局办公楼一楼4号商铺作为经营场所，申请了库尔勒市司马义·艾合买提烤饼店的营业执照。   以上事实有公房产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、书面委托书、领条、申请书、营业执照、通知、情况说明、发票、情况说明及恳求申请报告、《门面房租赁合同》及当事人陈述在案佐证。   本院认为，本案的争议焦点一：原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应予以解除。原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方在合同中明确约定租赁期限为3年，从2015年11月17日至2018年11月16日止，在双方约定的租赁期内，任何一方要求解除合同，必须具备协议解除和法定解除的条件。在双方合同履行期内，虽然2017年2月被告给原告下发了搬离通知，但两个月后也就是2017年4月，被告又给原告下发了可以继续经营的通知，根据被告给原告出具的情况说明中明确因2017年2月拆迁，2017年4月明确又不拆迁，这两个月给原告造成的损失，被告同意给原告减少5万元租金。原告在该情况说明中也写明“属实”，并加盖了公章，之后也确实将2017年按减少5万元后的标准给被告缴纳了15万元租金（20万元/年-5万元）。另外，结合后续自2017年4月起原告以畜牧局办公楼与不同的商户签订转租合同的事实，均证实自2017年4月后，原告又继续租赁了本案商铺，说明原告默认继续履行了双方的租赁合同，故根据双方的合同约定2018年11月16日租赁期满。租赁期满后，原告并未将租赁物交还给被告，故视为原告继续租赁本案商铺，且为不定期租赁。不定期租赁合同，任何一方可随时提出解除合同，故原告要求解除双方的租赁合同，本院予以准许。   本案争议焦点二：被告是否应给原告退还租金15万元、是否应退还合同保证金1万元并赔偿原告装修、加固、改造等损失160万元。原告称原告自2017年2月起就不再租赁本案商铺，故要求被告退还原告已缴纳的租金15万元，但根据本案证据显示，自2017年4月后，原告一直在租赁本案租赁物，故原告以未租赁本案租赁物为由要求退还已缴纳的15万元租金的请求，本院不予支持。原告给被告缴纳租赁保证金1万元属实，但双方在租赁合同中明确约定，原告能够按合同约定的条款交回所租赁的房屋后，凭被告出具的票据原件才退还1万元保证金，故在原告无证据证实已将租赁物退还给被告的情况下，原告要求被告退还租赁合同保证金1万元，本院不予支持。另外，双方在《租赁合同》以及《租赁合同的补充协议》中明确约定，“原告需要进行房屋装修的所有费用由原告自己承担。进行装修，不得破坏房屋主体结构和房内的各项设施。合同期限届满，原告向被告归还房屋时，必须将房屋恢复原貌，如房屋内的装饰物拆除。如原告不愿拆除装饰、装修的，将无偿归被告所有，原告不得以任何理由向被告主张装饰和维修投入的经济损失。原告装修房屋时如违反本条约定的，被告有权单方解除本合同，被告单方解除本合同的行为不视为违约，不承担任何责任。租赁期间，如发生不可抗力的自然灾害导致租赁房屋毁损不能正常使用时，租赁合同将自行终止，租赁关系自行解除，双方互不承担任何责任。如遇国家和政府征用或城市规划建设，需要拆迁此房时，原告不得因室内外装修及合同还没到期，向被告主张索要损失赔偿，本合同则自行终止”，故原告现要求被告赔偿原告装修、加固、改造等损失160万元的诉讼请求，与双方合同约定相违背，故原告该项诉讼请求本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款之规定，判决如下：   一、原告巴州玛坎仓储服务有限公司与被告库尔勒市机关事务管理局于2015年11月2日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日予以解除。   二、驳回原告巴州玛坎仓储服务有限公司的其他诉讼请求，   案件受理费10,320元，由被告库尔勒市机关事务管理局负担50元，原告巴州玛坎仓储服务有限公司自行负担10,270元（原告已预交，被告于本判决生效时支付给原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。   审  判  员   杨钧文   二 〇 二 一 年 一 月 一 日   书  记  员   甘小英