河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终996号上诉人（原审原告）：桂晓晖，男，汉族，1973年10月1日生。委托代理人：李夏，河南强人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：漯河万盛置业有限公司，住所地：漯河市召陵区。法定代表人：吴中栓，该公司执行董事。委托代理人：张伟，该公司员工。桂晓晖因与漯河万盛置业有限公司（以下简称万盛置业公司）买卖合同纠纷一案，召陵区人民法院经审理于2016年4月12日作出（2016）豫1104民初385号民事判决，桂晓晖、万盛置业公司均不服该判决，于2016年4月26日向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭进行了审理，上诉人桂晓晖及其委托代理人李夏、上诉人万盛置业公司的委托代理人张伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年10月4日，桂晓晖与万盛置业公司签订了商铺订购协议，购买万盛置业公司于漯河市人民路燕山路西“万盛香槟国际”2号楼2幢105号商铺一套，面积101.06平方米，截止2015年12月28日桂晓晖先后共交付万盛置业公司766117元购房款，万盛置业公司收取以上款项后向桂晓晖出具了购房款收据。2016年1月4日漯河戴维斯物业服务有限公司审核桂晓晖业主身份后，与桂晓晖签订了2号楼105号商铺《入住合约》、《前期物业服务协议》等文件，桂晓晖正式以业主身份领钥匙入住，并将该房出租于案外人于晓会，并于2015年12月28日签订了房屋租赁合同，于晓会派人进行装修。装修期间涉案房屋被案外人李运锋派人锁门阻止施工，称该房已经出售给案外人李运锋，并办理完成备案登记，经查，万盛置业公司已经在2015年7月24日将涉案房屋登记备案在案外人李运锋名下，备案证号为411100201507240061。由于无法装修使用涉案房屋，桂晓晖于2016年1月22日退还了收取案外人于晓会的租金20000元。桂晓晖为维护其合法权益，在房屋被登记备案人锁门阻止施工后，与万盛置业公司协商未果，在2016年1月21日与河南强人律师事务所律师签订了委托代理合同，委托该所律师李夏进行诉讼，并支付了律师费10000元。桂晓晖称万盛置业公司的行为构成一房二卖的事实，给其造成巨大损失，故要求解除买卖合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并按照规定赔偿桂晓晖一倍的购房款。万盛置业公司对一房二卖的事实不认可，称其与案外人之间是借款关系，不是买卖，万盛置业公司并未将涉案房屋卖给案外人李运锋，故不同意解除合同，也不同意赔偿桂晓晖所诉损失。原审法院认为，万盛置业公司将涉案房屋卖给桂晓晖后，又将涉案房屋登记备案在案外人李运锋名下，导致桂晓晖不能正常接收涉案房屋，万盛置业公司的行为已经构成一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，现在桂晓晖已经无法取得涉案房屋，合同目的已经无法实现，故万盛置业公司应当返还桂晓晖已付购房款766117元及利息，利息从桂晓晖最后一次交付购房款之日即2015年12月28日起计算至万盛置业公司还清上述购房款之日止，立案按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于桂晓晖诉求万盛置业公司承担已付购房款766117元一倍的赔偿责任，不违反法律的规定，本院对此予以支持。关于桂晓晖诉求损失租金20000元及律师费10000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同发生后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，桂晓晖诉求的租金损失及律师费损失，不是当事双方签订合同时双方能够预见到的损失，故对桂晓晖诉求上述损失，本院不予支持。万盛置业公司辩称其与案外人李运锋之间不属于买卖关系而是借款关系，虽然提交了借款协议，但是，万盛置业公司庭审时还提供了销售不动产统一发票，该发票显示器是将涉案房屋卖与了案外人李运锋，且已经进行了备案登记，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，据此案外人李运锋已经取得了涉案房产的物权，故对万盛置业公司辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定判决如下：一、解除桂晓晖与万盛置业公司漯河万盛置业有限公司之间签订的房屋买卖合同；二、漯河万盛置业有限公司在判决生效后十日内返还桂晓晖购房款766117元及利息（利息按照中国人民同期贷款利率计算，从2015年12月28日起至归还完购房款之日止）并支付赔偿金766117元；三、驳回桂晓晖桂晓晖的其他诉讼请求。如未按照判决确定期间履行义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19450元，保全费5000元，合计24450元，由漯河万盛置业有限公司承担。桂晓晖上诉称：1、一审判决未支持桂晓晖租金损失40000元错误。桂晓晖将2号楼2幢105号商铺出租给于晓会期限两年，自2016年2月1日起至2018年2月1日止，租金按年支付，于晓会已预付半年的租金20000元，剩余20000元装修之后另付，但由于万盛置业违约将商铺出售给他人，致使另一业主李运峰出面阻挠，强行锁门造成于晓会无法使用，桂晓晖被迫解除了与于晓会的租赁合同，退回于晓会已已交纳的20000元预付租金，造成桂晓晖本年度直接损失和预期利益损失40000元。购买买商铺是为了收益，对于商铺交付后用于经营是万盛置业必然预见到的，因此应对桂晓晖做出赔偿。2、二审法院应判决万盛置业赔付桂晓晖装修损失11650元于晓会为经营需要租赁桂晓晖2号楼2幢105号（2-2-105）商铺后进行装修，水电已铺设完毕，装修所需水泥、沙子、地砖等装修材料已购买堆放2号楼2幢105号商铺，并支付了运费、人工费等费用，因万盛置业一房二卖，致使另一业主李运峰出面阻挠，强行锁门造成于晓会装修损失11650元，该损失由桂晓晖承担，应由万盛置业赔付。3、一审判决未支持桂晓晖支付的律师代理费10000元错误。由于万盛置业的违约行为，必然使桂晓晖产生合理的维权费用，桂晓晖委托河南强人律师事务所起诉万盛置业支出律师费10000元是因万盛置业的过错造成，应有万盛置业承担。4、一审判决万盛置业从2015年12月28日起按中国人民银行同期贷款利率支付桂晓晖已付购房款的利息错误。万盛置业向桂晓晖收取商铺购房款具体时间为2011年10月4日收取5000元；2011年10月5日收取391117元；2011年10月23日收取200000元；2015年10月25日收取100000元；2015年10月30日收取50000元；2015年12月28日收取20000元。万盛置业占有桂晓晖款项的时间不同，应分别计算利息的起算点。5、一审判决第一项、第二项判决内容正确应予以维持。望二审法院查清事实，支持桂晓晖的诉讼请求万盛置业有限公司二审辩称：上诉人将被上诉人的房屋错误备案在案外人李运峰名下，上诉人和李运峰之间的“房屋买卖”不是双方的真实意图，只是上诉人向李运峰借款的一种担保手段，可以用不动产发票上的备案价格来佐证，2011年卖给被上诉人时价格为7373.02元／㎡，目前市场价为12000元／㎡，但是备案给李运峰的价格仅为3618.03元／㎡，这个价格明显不符合常理。可以看出双方之间不具备真实房屋买卖的意图。此类方法在实践中多出现在民间借贷场合，出借人为担保其债权，往往与借款人签订一份不动产买卖合同，并办理过户登记，该买卖合同的目的是为了担保借款债权的实现，出借人以买卖合同作为其借款债权的担保。对于此种以买卖合同担保借款合同纠纷的处理，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条作出了明确规定，基本原则是，从探求合同条款的真实意思出发，以借款合同为主，以买卖合同为辅或者坚持买卖合同的从属性。可以看出，要尊重双方签订买卖合同的真实意图。就本案来说，不具备“一房两卖”的真实意图。上诉人目前已与李运峰达成和解协议，先归还李运峰部分债务，将涉案房屋解押，保证被上诉人的合法权益，针对被上诉人的损失，上诉人会给予适当补偿。万盛置业有限公司上诉称：原审法院认定事实、法律错误。一、一审判决第一项不存在履行基础。上诉人于2011年将涉案房屋卖于被上诉人是双方真实意思表示，双方签订《商铺购买协议》后，被上诉人陆续向上诉人支付房款，截止到一审开庭，被上诉人仍未结清全部房款，导致双方一直没有签订正式的《商品房买卖合同》及去房管局备案。所以针对一审判决第一项解除双方之间的房屋买卖合同的基础是不存在的。二、一审“一房两卖”的认定是错误的。上诉人将被上诉人的房屋错误备案在案外人李运峰名下，上诉人和李运峰之间的“房屋买卖”不是双方的真实意图，只是上诉人向李运峰借款的一种担保手段，可以用不动产发票上的备案价格来佐证，2011年卖给被上诉人时价格为7373.02元／㎡，目前市场价为12000元／㎡，但是备案给李运峰的价格仅为3618.03元／㎡，这个价格明显不符合常理。可以看出双方之间不具备真实房屋买卖的意图。此类方法在实践中多出现在民间借贷场合，出借人为担保其债权，往往与借款人签订一份不动产买卖合同，并办理过户登记，该买卖合同的目的是为了担保借款债权的实现，出借人以买卖合同作为其借款债权的担保。对于此种以买卖合同担保借款合同纠纷的处理，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条作出了明确规定，基本原则是，从探求合同条款的真实意思出发，以借款合同为主，以买卖合同为辅或者坚持买卖合同的从属性。可以看出，要尊重双方签订买卖合同的真实意图。就本案来说，不具备“一房两卖”的真实意图。上诉人目前已与李运峰达成和解协议，先归还李运峰部分债务，将涉案房屋解押，保证被上诉人的合法权益，针对被上诉人的损失，上诉人会给予适当补偿。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、一百七十条之规定，特诉至贵院，请求依法改判，维护上诉人的合法权益。桂晓晖二审答辩称：一、桂晓晖与万盛置业签订的《商铺购买协议》、《商铺购买结算单》、万盛置业出具的766117元购房款收据，应认定为商品房买卖合同。2011年10月4日桂晓晖与万盛置业签订万盛香槟国际签订的《商铺购买协议》一份，该协议对出卖人、买受人、商铺位置、面积、总价、单价进行了约定，并加盖了万盛置业的合同专用章，置业顾问为郭娟娟。2011年10月5日桂晓晖与万盛置业签订万盛香槟国际签订的《商铺购买结算单》，万盛国际再次对商铺的出卖人、买受人、位置、面积、单价、总价、付款方式、优惠措施、测绘费、契税、维修基金、天然气初装费、预告登记费、公证费等进行了详细约定，置业顾问郭娟娟再次签名确认。万盛置业向桂晓晖收取争议商铺购房款766117元，具体为2011年10月4日收取商铺定金5000元；2011年10月5日收取购买商铺首付款391117元；2011年10月23日收取购买商铺首付款200000元；2015年10月25日收取购买2-2-105商铺房款100000元；2015年10月30日收取购买2-2-105商铺房款50000元；2015年12月28日收取购买2-2-105商铺房款20000元。收据上全部加盖万盛置业财务专用章。万盛置业向桂晓辉交付2号楼2幢105号（2-2-105）商铺后，漯河戴维斯物业服务有限公司审核认可了原告桂晓晖商铺业主身份，并于2016年1月4日与桂晓晖签订了《前期物业服务协议》、《入住合约》，并发放了《装修管理规定》。《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。因此桂晓晖与万盛置业存在商品房买卖合同关系。二、万盛置业一房二卖事实清楚，桂晓晖依法行使解除权，并要求万盛置业承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。桂晓晖领钥匙后，并将该房出租给于晓会，双方签订了2号楼2幢105号（2-2-105）商铺《房屋租赁合同》，租期两年，自2016年2月1日起至2018年2月1日止，装修过程中，第三人李运峰阻止施工，称该房已经出售，并办理完成备案登记，强行占有该商铺至今。桂晓晖多次与万盛置业了解情况并要求解决，万盛置业承认了一房二卖的事实，但一直不予解决，市房管局监察大队、漯河晚报分别对万盛置业一房二卖的事实予以查处和报道。桂晓晖无奈提起诉讼行使法定解除权，要求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求万盛置业承担已付购房款一倍的赔偿责任。在一审中万盛置业当庭还出示了第三人李运峰的购房发票，自认一房二买的事实。综上所述，望二审法院查清事实依法驳回万盛置业的上诉请求。本院经审理查明对原审法院查明的事实予以确认。根据双方当事人诉辩意见，经征得双方当事人同意，二审归纳争议焦点为：一、原审认定万盛置业有限公司一房二买是否正确。二、桂晓晖诉请各项费用是否应予支持。本院认为：一、关于原审认定万盛置业有限公司一房二买是否正确的问题。该案万盛置业公司将涉案房屋卖给桂晓晖后，又将涉案房屋登记备案在案外人李运锋名下，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，据此案外人李运锋已经取得了涉案房产的物权。桂晓晖无法取得涉案房屋，合同目的无法实现。原审法院认定万盛置业公司的行为构成一房二卖正确，本院予以支持。二、关于桂晓晖诉请各项费用是否应予支持的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”万盛置业公司应当返还桂晓晖已付购房款766117元及利息，利息从原告最后一次交付购房款之日即2015年12月28日起计算至万盛置业公司还清上述购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。桂晓晖诉请万盛置业公司，承担已付购房款766117元一倍的赔偿责任，不违反法律的规定，原审法院对此予以支持，正确。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同发生后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，桂晓晖诉请损失租金20000元及律师费10000元，不是当事双方签订合同时能够预见到的损失，原审法院对桂晓晖诉请租金及律师费损失，不予认定正确，本院予以支持。综上，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20791元，由桂晓晖负担1341元，万盛置业有限公司负担19450元。本判决为终审判决。审判长 石  笑  云审判员 李    刚审判员 刘  继  伟二〇一六年五月二十六日书记员 李晶晶（兼）