云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民一初字第1150号 原告冠嘉名城小区业主委员会。 住所地景洪市勐海路******。 负责人李俊成，男，1972年11月10日出生，汉族，职务冠嘉名城小区委员会主任。特别授权代理。 被告西双版纳冠嘉名城房地产开发有限公司。 组织机构代码证67089717-9。 住 住所地景洪市勐泐大道**div> 法定代表人陈信芳，职务董事长。 委托代理人杨志忠，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人郭春，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。 原告冠嘉名城小区业主委员会诉被告西双版纳冠嘉名城房地产开发有限公司（以下简称冠嘉名城房地产）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理，适用普通程序于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告人冠嘉名城小区业主委员会主任李俊成、被告西双版纳冠嘉名城房地产开发有限公司的委托代理人杨志忠、郭春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冠嘉名城小区业主委员会诉称，被告冠嘉名城房地产在向原告售房时没有明确告知原告所签订的购房合同的补充协议的内容。且被告违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定和《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。为此，原告冠嘉名城小区业主委员会诉至法院请求：1、判决双方签订的商品房购销合同补充协议第五条无效；2、判决被告将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等所有权归还业主；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告冠嘉名城房地产辩称，1、原告冠嘉名城小区业主委员会所述的第一项诉讼请求与事实不符，根据原告提交的证据可以证实，其是已经知道补充协议的内容且在协议上已签字。原告诉求补充协议无效，无合同无效的情形。且本案原告提起合同无效的诉请已超过法律规定的诉讼时效；2、原告的第二项诉讼请求无事实依据。被告在出售房屋时并未将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等的面积公摊到业主购买房屋的面积中，且以上房屋的所有权属被告所有；3、原告是诉讼请求不成立，因此，本案的诉讼费不应由被告承担。 原告冠嘉名城小区业主委员会为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、授权委托书1份，欲证明原告冠嘉名城小区业主委员会委托其负责人李俊成代表参与诉讼。 2、身份证1份，欲证明原告负责人的身份情况。 3、景政复【2013】1134号景洪市人民政府文件1份，欲证明冠嘉名城小区业主委员会成立的事实。 4、允景洪街道办事处允街政报【2013】133号文件1份、景洪市住房和城乡建设局备案表1份、景洪市住房和城乡建设局景建复【2013】70号文件1份，欲证明冠嘉名城小区业主委员会合法成立的事实。 5、冠嘉名城小区业主委员会业主大会公告、图片、公示及计票结果，欲证明业主大会通过决议的事项。 6、商品房购销合同1份，欲证明补充协议不合法。 7、总平面图1份，欲证明小区主入口1个、次入口2个的事实。 8、申报材料1份，欲证明小区现建设明细。 9、景综执（行）改通字【2015】第G024号景洪市城市管理综合行政执法责令限期整改通知书1份，欲证明建设违规修建的事实。 10、情况报告1份，欲证明召开业主大会已经过报告。 11、邀请函2份，欲证明召开业主大会已经邀请过景洪市住房和城乡建设局、新城社区居民委员会，但二者未派人参加的事实。 经质证，被告冠嘉名城房地产对原告冠嘉名城小区业主委员会提交的证据1的真实性、关联性认可，但对授权委托书的授权范围存在疑义；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明内容认可；对证据3的真实性认可，对证明内容不认可，因为建设局已启动复核程序；对证据4的真实性认可，对合法性、关联性及证明内容不认可；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可；对证据6的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可，认为此证据恰好证明本案原告代理人对商品房购销合同补充协议的内容是清楚的，并已在协议上签字，不存在被告未告知原告的情况；对证据7的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，认为该证据只能证明小区的规划设计；证据8-11认为原告已超过举证期限，被告方不予质证，作如下说明。申报材料真实性、合法性、关联性认可，证明内容不认可；景综执（行）改通字【2015】第G024号景洪市城市管理综合行政执法责令限期整改通知书真实性认可，但认为与本案无关；情况报告、邀请函均为原告单方制作，对真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可。 被告冠嘉名城房地产为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、景洪市鑫昊房地产咨询有限责任公司证明、冠嘉名城第3、4、5、8、9、10商品房实测布局明细表各一份，欲证明被告冠嘉名城房地产开发的冠嘉名城小区在出售时并未将物业用房面积纳入业主购买的产权面积公摊范围内，该部分房屋的产权属于开发商所有，并非物业所有。 经质证，原告冠嘉名城小区业主委员会对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可，认为物业用房不应当计入业主的公摊范围内，应当是开发商无偿提供业主使用，其所有权应归业主所有。 本院认为，原告冠嘉名城小区业主委员会提交的证据1、2、3、4、7、10、11均来源真实合法，能证明原告观点本院予以采信；对证据5、8、9与本案无关，本院不予采信；证据6来源真实、合法，但不能证实原告观点，本院仅对该证据的真实性予以采信。被告冠嘉名城房地产提交的证据1来源真实合法，能证明原告观点，本院予以采信。 根据庭审举证、质证、认证，本院确认以下法律事实： 冠嘉名城小区始建于2009年，于2010年12月开始交付使用。2012年10月份小区开始筹备成立业主委员会，小区由西双版纳聚福物业服务有限公司实行专业化物业管理。经过层层报批，2013年12月18日景洪市人民政府批复同意成立冠嘉名城小区业主委员会。业主在购买房屋时都与冠嘉名城房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及《补充协议》。其中，在《补充协议》第五条中约定：“本项目的架空层泛会所、露天停车位物业所有权属为甲方；会所设备用房、管理用房的物业所有权属为甲方所有，为全体业主服务。”现原告冠嘉名城小区业主委员会向本院主张双方签订的《补充协议》第五条无效，要求被告冠嘉名城房地产将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等所有权归还业主，故诉至本院。 另查明，被告冠嘉名城房地产开发有限公司在销售房屋时并未将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等的面积纳入业主购买的产权面积公摊范围内，该部分房屋的产权属于开发商所有。 本院认为，根据《中国人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中原告主张《补充协议》无效的法定条件并不具备，原告的这一主张本院不予支持。 根据《中国人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，本案中已查明冠嘉名城房地产开发有限公司在销售房屋时并未将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等的面积纳入业主购买的产权面积公摊范围内，且一直由小区物业管理，供所有业主使用，原告诉请将物业管理用房、架空层泛会所、露天停车位、社区主出入口会所、设备用房等所有权归还业主无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、《中国人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告冠嘉名城小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告冠嘉名城小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状九份，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  虞 兵 审 判 员  刀建林 人民陪审员  乔银远 二〇一六年五月二十五日 书 记 员  李 文