上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初9203号原告陆建安，女，住上海市闵行区。被告耿静忠，男，现住上海市闵行区。委托代理人张文龙，男，住上海市普陀区。原告陆建安与被告耿静忠定金合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告陆建安，被告耿静忠及其委托代理人张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建安诉称：2015年12月16日，经A房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》，双方约定原告以总房价款288万元(人民币，以下币种相同)受让此房，在签订此协议后60日内共同至中介处签订《上海市房地产买卖合同》，若被告未能按约与原告签订买卖合同，应双倍返还原告定金。原告于2015年12月16日、17日分两次支付给被告定金总计10万元。嗣后，原告与中介公司多次按协议约定催促被告办理涉讼房屋买卖的相关手续、签署买卖合同，但被告以各种理由不予理睬。原告后于2016年2月15日向被告发出催告函，但仍未果。被告已违反了《房地产买卖居间协议》之约定，应当双倍返还定金。为维护自己合法权益，现要求：被告双倍返还定金计20万元。被告耿静忠辩称：首先，涉讼房屋的产权人系被告耿静忠、案外人陈某某(系被告妻子)、案外人耿某某(系被告女儿)。《房地产买卖居间协议》系被告耿静忠擅自与原告签订，案外人陈某某、耿某某并不知情，亦从未授权被告进行涉讼房屋的交易；其次，《承诺书》系中介公司打印的格式文本，其中所谓的“全体产权人同意本人(即被告)代为签署委托事项”的内容与事实不符，被告并未获得两位产权人的授权认可，且该《承诺书》也不是被告自己书写的，而是受中介公司的诱骗而签署；再次，案外人陈某某、耿某某在知悉被告擅自签订《房地产买卖居间协议》后即于2015年12月21日至中介公司处约谈原告要求取消居间协议，因未与原告达成一致意见，导致涉讼。现被告同意归还原告10万元定金，但不同意双倍返还定金。原告向本院提供了下列证据：一、《房地产买卖居间协议》一份，旨在证明原、被告双方约定在60天内签订买卖合同，如果甲方(被告)未能按约签订买卖合同，或相关权利人提出异议导致合同履行不能，也需向原告作出赔偿；二、《承诺书》一份，旨在证明原告当时发现涉讼房屋产证登记的权利人为三人后便向中介提出疑问，中介询问被告后被告称其妻女同意出售房屋，故签署了《承诺书》；三、定金收款收据二份，旨在证明原告向被告支付了10万元定金；四、催告函一份，旨在证明原告向被告发送了催告函，通知被告签订正式合同，但是被告违约未签约。经质证，被告对于原告提供的证据一至四的真实性、合法性和证明内容均无异议。被告耿静忠未提供书面证据。经审理查明，被告耿静忠、案外人陈某某、案外人耿某某系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产的产权人。原告从A房地产经纪有限公司获知上述房屋的出售信息，遂在该公司工作人员的陪同下分别于2015年12月14日中午、15日中午至上述房屋实地查看，并与被告就房屋的相关情况进行了沟通，原告有意向购买此房。2015年12月16日，在A房地产经纪有限公司(合同丙方、居间方)的居间下，原告陆建安(合同乙方、买受方)与被告耿静忠(合同甲方、出售房)签订《房地产买卖居间协议》。双方约定：该房地产总房价款为288万元；为表示购买诚意，乙方于2015年12月16日前向丙方支付意向金2万元，丙方收到意向金后3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金；如甲方签署本协议，则意向金转为定金，待甲方签订本协议后1日内，乙方应补足定金至10万元；甲、乙双方同意在本协议签订后60日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。合同另约定了其他双方相关权利义务。同日，被告耿静忠出具一份《承诺书》，上载：“……上述房地产(涉案房产)的产权人分别为耿静忠、陈某某、耿某某，因事无法亲自处理该房地产的买卖/租赁事宜，现委托本人代为签署出售或出租一般委托协议/独家委托协议/居间协议/租赁合同等文本，收取定金。本人确认，该房地产基本情况属实，并已将上述房地产的交易情况告知全体产权人，产权人同意并委托本人代为签署并履行上述委托事项。本人保证拥有对该房地产完全的处分权，如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买受方产生损失的，本人同意依照已签署的协议内容承担相应的连带责任”。原告于该日向被告耿静忠支付了定金2万元，被告耿静忠出具收款收据。次日，原告陆建安向被告耿静忠支付定金8万元，被告耿静忠出具收款收据。被告曾于签订上述协议后的第五天即告知原告不再出售涉案房屋，并表示同意退还定金、补偿部分利息损失，但双方协商未果。2016年2月15日，原告陆建安向被告耿静忠发出《催告函》，催告其“务必于2016年2月18日18：00前前往居间方A公司(地址：XX路XXX号XXX号楼XXX楼)就该房地产与我方按照该协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并采取积极配合态度，继续进行交易。……若贵方仍不配合，我方有权根据法律规定要求贵方双倍返还我方已支付的定金共计10万元，并且保留追究贵方其他法律责任的权利。”2016年2月18日，被告耿静忠并未到场签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。现原告以诉称理由诉至本院。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。按该合同约定，原、被告应于《房地产买卖居间合同》签订后的60日内至中介公司处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。本案的争议焦点在于，被告耿静忠所辩称的其未获得涉讼房屋另两位产权人授权是否能够成为其不再履行合同的有效抗辩理由。被告耿静忠系具有完全民事行为能力的民事主体，出售房屋作为重大的社会经济活动，被告必定是经过慎重、充分的权衡后作出决定，并且对于签署涉及房屋买卖的相关合同文本所产生的后果亦有充分、明确的认知。被告耿静忠签署《承诺书》的行为表明其已经向中介公司、原告陆建安承诺其有权代表其他权利人处分涉案房产。既然被告已签订了《房地产买卖居间合同》，则基于诚实守信之最根本的社会原则，严格履行相关义务。被告表示其无权擅自处分涉案房屋的意见，并不能免除其在《房地产买卖居间合同》所应负的合同义务，更不能否定该合同的效力。故对于被告耿静忠的抗辩理由，本院不予采纳。双方未能签署《上海市房地产买卖合同》的责任在于被告耿静忠，其应当承担违约责任。原告向被告耿静忠支付了10万元定金，由于被告未能在约定的期限内与原告签署此合同，按定金罚则，被告应当承担相关责任。原告现要求被告双倍返还定金的请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：被告耿静忠于本判决生效之日起十日内双倍返还原告陆建安定金共计人民币20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,300元，减半收取计2,150元，由被告耿静忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年五月十日书记员  周佳慧附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。