山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终994号上诉人（原审被告）陈桂花。委托代理人窦晓丽，山东诺远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姜爱国。委托代理人孙瑞波，山东商君律师事务所律师。委托代理人崔连琴。上诉人陈桂花因与被上诉人姜爱国农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第2501号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由代理审判员孙付担任审判长，与代理审判员王楷、甘玉军共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人陈桂花的委托代理人窦晓丽，被上诉人姜爱国及其委托代理人孙瑞波、崔连琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜爱国在一审中诉称：2014年10月15日，在平度市同和街道办事处西丰台堡村民委员会的见证下，姜爱国以24800元的价格购买了陈桂花位于该村的平房4间。协议签订后，姜爱国对房屋进行了修缮和装修，并搬进去居住至今。2009年9月28日，平度市人民政府颁发了（2009）字第04047号集体土地使用证，但陈桂花后又要求撤销该土地使用证，平度市人民政府以姜爱国提交材料不真实为由，于2014年9月15日作出了撤销姜爱国宅基地登记的决定。姜爱国多次要求陈桂花重新办理房屋过户手续，陈桂花均置之不理。综上，姜爱国以交付了购房款，且房屋已经实际交付，姜爱国也实际占有了该房屋，姜爱国与陈桂花之间的买卖协议合法有效，陈桂花应当协助姜爱国办理过户手续。请求法院判令：一、确认房屋买卖有效；二、陈桂花协助姜爱国办理房屋过户手续；三、本案诉讼费由陈桂花承担。陈桂花在一审中辩称：一、该房屋买卖协议属无效合同，姜爱国在购买房屋时主体资格不适格。二、买卖协议为无效协议。协议没有陈桂花委托，且没有陈桂花签字，事后没有陈桂花追认，应视为无效合同。三、姜爱国的诉讼已超过诉讼时效，因此，请求法院依法驳回姜爱国的诉讼请求。原审法院查明和认定的基本事实是：2014年10月15日，陈桂花的儿子于寿强以陈桂花的名义与姜爱国签订了一份房屋买卖协议，售房方（甲方）为陈桂花。购房方（乙方）为姜爱国。检接单位是平度市同和街道办事处西丰台堡村民委员会，检接人是于车庆、于洪信、于敏庆。协议载明：甲乙双方就售购平房四间一事，经过充分协商，一致通过协议如下：1、房子坐落：此房在村西北面245号，东至村道，西至于义庆家，北至村街，南至村街。2.房子价格：甲方以24800元售给乙方（水电设施按原样不动）。3、付款方式：乙方现钱今当面一次性付清。4、有关此房所联系的一切事宜，今当面全部处理清，此后不得追究。5、此协议甲乙双方各持一份。协议落款时间为2004年10月15日。此协议上有姜爱国、陈桂花的儿子于寿强的签名并捺印，协议上还加盖了平度市同和街道办事处西丰台堡村民委员会的公章，时任村干部于车庆、于洪信、于敏庆在协议上签名并捺印。协议签订后，姜爱国将24800元购房款交给了陈桂花的儿子于寿强，于寿强将涉案房屋及陈桂花的平集建（1991）字第03005040号集体土地建设用地使用证交给姜爱国。2006年，姜爱国对该房屋的门窗及房顶进行维修更换，对房屋进行了装修，并新盖了东西厢房和南厢房共7间。同时查明，2009年姜爱国对涉案的房屋进行了变更登记，取得了平集建字第04047号集体土地使用证，后经平度市人民政府审查，发现登记材料存在虚假，2014年9月15日，被平度市人民政府注销登记。姜爱国又提起行政诉讼，要求撤销平度市人民政府的行政行为，经平度市人民法院审理判决维持平度市人民政府的行政行为，姜爱国不服上诉到青岛市中级人民法院，经青岛市中级人民法院审理，2015年5月27日，作出终审判决，维持了平度市人民政府的行政行为。同时查明，姜爱国籍贯山东省莱阳市人，农民，2010年3月17日，其户口由吉林省长白朝鲜族自治县十二道沟乡船窝子村迁入平度市同和街道办事处西丰台堡村，现住平度市同和街道办事处西丰台堡村245号。姜爱国及妻子、孩子享受该村的农民失地保险及农村合作医疗保险待遇。原审法院认为，姜爱国作为购房方（乙方）与陈桂花的儿子于寿强作为售房方（甲方）陈桂花的代办人所签订的房屋买卖协议，能够反映姜爱国、陈桂花双方真实的意思表示，主要表现在以下几个方面：一是从合同的形式上看，卖方为陈桂花，其儿子于寿强已经是成年人，以陈桂花的名义与姜爱国签订房屋买卖合同，符合表见代理的基本特征。二是姜爱国所买房屋价格符合当时的市场价位，经过了一个协商的过程，且有见证人在场，姜爱国取得的房屋属于善意占有。三是姜爱国在协议签订后将房款全部付清，陈桂花的房子及集体土地建设用地使用证随即交由姜爱国使用、持有，姜爱国占有房屋并对房屋进行了占有、使用、翻建、修缮、装修等。这一事实陈桂花应该知道，其未向姜爱国主张其对房屋的占有、使用、收益等项权利，应视为陈桂花对买卖事实的认可。四是、因涉及农村房屋的买卖，该房屋买卖行为得到了平度市同和街道办事处西丰台堡村民委员会的认可，西丰台堡村民委员会在协议上加盖了公章，并有时任村干部签字捺印。鉴于姜爱国对购买房屋进行了占有、使用、翻建、修缮、装修，考虑到矛盾纠纷的化解及买卖双方遵循的诚实信用原则，原审法院认定该房屋买卖协议有效并继续履行较为公平。主要基于以下几点：一、该房屋买卖协议的内容及形式均符合有效合同的要求，但由于宅基地所具有的特殊属性，姜爱国在签订买卖协议时属非本集体成员，合同主体不适格，因而影响了合同的效力。但是，2010年姜爱国将户口迁到了西丰台堡村，成为了该集体的成员之一，继续履行该买卖合同没有了障碍，合乎我国农村房屋买卖的基本要求，符合我国现行的法律法规，符合我国有关民法基本原则，姜爱国以该村集体成员的身份，提出合同效力的请求并无不当。二、姜爱国买到房屋后对房屋进行了修缮、建设、改造、装修，投入了大量资金，户口迁到该村后把涉案房屋作为了自己的住所，涉案房屋是全家人赖以生存栖身之地，继续履行合同，不违背国家法律法规，不损害他人利益，维护了交易规则，规避了交易风险。况且按现在的状况，确认合同的效力要件成立。三、姜爱国的请求为确认之诉，且实际占有涉案标的，不受两年时效限制。综上，陈桂花主张合同无效、过诉讼时效等抗辩意见，不予采纳。姜爱国请求确认买卖合同效力的请求，予以支持。姜爱国在案件审理过程中，要求撤回房屋过户的请求，经审查，符合有关法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十二条的规定，判决：姜爱国与陈桂花签订的房屋买卖协议有效。案件受理费420元，由陈桂花负担。因姜爱国已预交，陈桂花于判决生效后十日内直接付给姜爱国。宣判后，陈桂花不服原审判决，上诉至本院。上诉人陈桂花上诉称：一、原审认定事实错误。原审认定被上诉人与于寿强签订的房屋买卖协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示实属错误。被上诉人与于寿强签订的合同不构成表见代理，理由是：1、表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。相对人主管上须为善意、无过失。即第三人不是明知行为人没有代理权而仍与之签订合同，也不是由于自己疏忽大意，缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的行为认作有代理权的人，而是有正当理由相信行为人有代理权。相对人善意且无过失的判断标准是其不知道行为人没有相应的代理权，否则则是恶意，不构成表见代理。本案中，上诉人与被上诉人在租赁涉案房屋时曾接触过，被上诉人非常清楚该房屋的权属是上诉人的，却在上诉人不知情的情况下与于寿强签订房屋买卖协议，于寿强虽然是上诉人的儿子，但当时已成家并单独居住，因此于寿强的行为不构成表见代理。2、被上诉人的行为也不属于善意占有，其当时并非本集体经济组织成员，涉案房产在此情形下的流转为法律所禁止。3、原审认定西丰台村委在房屋买卖协议上加盖公章、有村干部签字捺印就视为村委对该行为认可实属错误。被上诉人在2009年通过西丰台村委为其出具假证明的方式将上诉人的房权过户到被上诉人的名下，由该行为可知，被上诉人与村委串通一气。二、根据有关法律规定，非同一集体组织成员之间购买宅基地上房屋的，买卖合同应认定无效。因此即使是上诉人同意将该房屋卖给被上诉人，合同也应无效，何况上诉人并未授权于寿强出售房屋。虽然被上诉人一再声称其现在是涉案房屋所在村村民，但其签订房屋买卖合同时不是，虽然事后其将户口迁入涉案房屋所在村，但也系通过编造事实、有由村委为其出具假证明骗取政府部门为其颁发的土地证方式迁入。合同签订时无效，不能因为被上诉人现在是本村村民就反推其当年的房屋买卖行为合法，否则就是变相鼓励公民进行违法收益。如同一个人违反计划生育政策被处罚后，不能因为二胎生育政策的变化而认定其当年的生育合法。三、原审法院认定继续履行合同不违背国家法律规定不损害他人利益实属错误。被上诉人当年买房的行为就违背了当时的法律规定，占有房屋就是侵犯上诉人的利益。四、被上诉人的起诉超过法定的诉讼时效。根据青岛市中级人民法院青中法（2006）232号文件第三条的规定，被上诉人于2004年签订协议至今已有11年之久，已过两年的诉讼时效，应依法予以驳回。综上，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人姜爱国答辩称：一、上诉人之子于寿强与被上诉人签订合同的行为构成表见代理。上诉人在上诉状中自认与被上诉人接触过，且其子于寿强当时已经成年，签订买卖合同时得到房屋所在村委的认可，村委在合同上加盖公章，村干部在合同上签字。2、被上诉人购买房屋的价格符合当时的市场价格，协议签订后又及时付款，且有村委成员在场见证。合同签订后，上诉人自愿将房屋及房屋集体土地建设用地使用证交付给被上诉人使用、持有，被上诉人取得房屋的行为属于善意占有。3、被上诉人占有房屋后，进行了翻建、修缮、装修等，这一事实作为同村且相隔不远的上诉人应当知晓，但并未提出异议、主张权益，应视为对买卖事实的认可。二、2004年，被上诉人签订合同时虽不具备本村村民资格，但签订合同时买卖行为得到了宅基地所有权人村委的认可和确认，且后来被上诉人又将户口合法迁入该村，取得了村民资格，成为集体成员之一，享有村民待遇，继续履行合同已无障碍。被上诉人取得房屋后投入大量资金对房屋进行了建设，将该房屋作为全家人赖以生存的栖身之地，合同继续履行不违法且维护了交易安全。三、被上诉人之诉并未超过法定的诉讼时效。1、被上诉人的诉讼请求为确认之诉，且实际连续占有涉案房屋，不受两年时效的限制；2、在买卖合同签订后长达十几年的时间里，双方无争议，后来因为土地使用证的问题发生纠纷，直至2015年5月27日青岛中院才做出终审判决；3、上诉人在上诉状中提到的青岛中院青中法（2006）232号文第三条的规定，是指请求确认合同有效并请求办理相关过户手续的，自合同交付完毕超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。而本案中被上诉人在一审中撤回了请求判令上诉人协助被上诉人办理过户手续的请求，只要求确认合同效力，故该规定不能适用。综上，上诉人的上诉没有法律及事实依据，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。二审经审理查明，被上诉人与上诉人之子于寿强签订房屋买卖合同的时间是2004年，而非原审判决载明的2014年。二审庭审调查中，本院向上诉人询问，被上诉人占有、使用涉案房屋长达十年之久，占有的依据及上诉人是否就被上诉人的占有、使用提出过异议，上诉人主张系其将房屋租赁给被上诉人使用，被上诉人只缴纳了三年的租赁费8000余元，三年之后也就是2007年后，其再向被上诉人主张租赁费时被上诉人拒绝支付，但未提交有效证据证明自己的这一主张，被上诉人则否认双方之间存在租赁关系。二审查明的其他事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案中，被上诉人为证明上诉人儿子于寿强代理上诉人将涉案房屋出售，提交了有其本人和于寿强及涉案房屋所在村三名村干部签字、村委盖章的房屋买卖合同，被上诉人亦按照合同的约定支付了对价，虽然上诉人称其子于寿强与被上诉人签订涉案房屋买卖合同其并不知情，但被上诉人占有涉案房屋长达十年之久，并对涉案房屋进行了装修、扩建，上诉人并未提交有效证据证明其曾就被上诉人对涉案房屋的长期占有、使用提出过异议，二审庭审中其虽然辩解系其将房屋租赁给被上诉人使用，但在被上诉人对此不予认可的情况下其并未提交有效证据证明自己的主张，本院对其该项辩解不予采信。综上，上诉人儿子于寿强系代理上诉人将涉案房屋出售给被上诉人的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在。双方之间买卖涉案房屋时被上诉人虽并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，但涉案房屋的买卖经过了涉案房屋宅基地所有权人村集体的认可，且之后被上诉人将户口迁入涉案房屋所在的村集体，享受该村集体经济组成员待遇，具备了该村集体经济组织成员资格，房屋买卖合同的效力已得到补正，阻碍合同效力的因素已消失，原审认定该房屋买卖合同有效并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法通则》规定的两年的诉讼时效期间适用于债权请求权，本案系确认之诉，系被上诉人请求法院确认其与上诉人之间存在一定的民事法律关系，不具有给付的内容，该诉不受诉讼时效限制，上诉人所称的被上诉人的诉请已过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人陈桂花的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人陈桂花负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一六年五月八日书 记 员 孔 怡书 记 员 吴苗苗