重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初3255号原告重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街166号2-1-2#，组织机构代码68393548-8。法定代表人彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。委托代理人肖雪，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。被告刘学洪，女，1967年1月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国强物业管理有限公司与被告刘学洪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员傅文健独任审判，适用小额诉讼程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人肖雪，被告刘学洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆国强物业管理有限公司诉称，原告与被告于2009年4月25日签订了《前期物业服务协议》，被告自2012年4月开始未缴纳物业服务费，截止2016年2月，被告拖欠物业服务费合计2597.3元，违约金6053.13元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院要求被告向原告支付自2012年5月至2015年10月期间，共计42个月，拖欠的物业服务费2597.3元、违约金6053.13元，合计8650.43元。被告刘学洪辩称，本被告确实居住在原告服务小区，42个月未向原告交纳物业服务费，之所以未向原告支付相关费用是因为原告的安保义务不到位致使本被告家里被盗数次，被告多次向原告提出要求安装防盗网，但原告不准许。经审理查明，2011年12月26日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）与被告刘学洪（乙方）签订《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥镇（国盛·绣美丰文）小区，建筑面积105.75平方米。2009年12月3日，重庆国盛物业发展有限公司（甲方）与重庆国强物业管理有限公司（乙方）签订了《国盛·绣美丰文前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为国盛·绣美丰文，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥镇陈丰路*号。合同第二章（物业服务事项）约定前期物业管理服务主要包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；4、公共绿化的养护和管理；5、配套建筑和设施的维修、养护和管理等。合同第四章（物业服务费用）载明，本物业服务区域的物业服务收费方式为包干制，住宅物业服务费电梯房为0.5元/平方米·月。合同还对双方的权利义务、专项维修资金等进行了约定，合同尾部有甲方重庆国盛发展有限公司及乙方重庆国强物业管理有限公司签章。2009年4月25日，原告重庆国强物业管理有限公司(甲方)与被告刘学洪（乙方）签订《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》，合同约定的物业名称为国盛·绣美丰文安置小区，地址为重庆市沙坪坝区陈家桥镇陈丰路*号；乙方的房屋坐落位置为第*栋，建筑面积105.76平方米。合同第四条(物业管理服务费用)第二款约定，物管费按与建筑单位签署的前期物业服务服务合同约定的住宅，电梯房0.5元/平方米；第四款约定，公共使用部分用水电按每户5元/月收取。第五条（违约责任）第二款约定:“……,对所欠费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金，……。协议尾部有原告重庆国强物业管理有限公司签章及被告刘学洪签字。另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等。被告刘学洪为重庆市沙坪坝区国盛·绣美丰文安置小区涉案房屋业主，被告居住该房屋后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告已在被告房屋大门张贴催费通知的方式，向被告催缴截止到2015年10月的物业服务费2430.96元、违约金水电公摊210元，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确表示，由于被告户情况比较特殊，家里可能被盗过，故自愿申请减免被告户自2012年5月至2012年10月之间，共计6个月的物业服务费317.28元。对于违约金部分，由于计算方法复杂，自愿将违约金的标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率130%计算。上述事实，有原告提供的定点回购房安置住房协议、微电子产业园区拆迁还房安置协议书、《国盛·绣美丰文前期物业服务合同》、《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》、物业管理费催费通知及欠费明细，以及原告和被告刘学洪的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与重庆国盛物业发展有戏公司签订了《国盛·绣美丰文前期物业服务合同》、原告与被告刘学洪签订《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》，被告刘学洪系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·绣美丰文安置小区提供了物业管理和服务，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费。因物业管理涉及面很广，包括保安、卫生、绿化、车辆管理等多项内容，管理是动态的、长期的，服务是否完全到位、服务是否存在瑕疵也是主观的，本身很难认定。被告作为业主，以该户被盗为由，拒付物业服务费，应属不当，被告应承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2012年11月至2015年10月期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为105.76平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业费为52.88元（105.76平方米×0.50元/月·平方米），被告应支付原告2012年11月至2015年10月期间的物业服务费为1903.68元（52.88元/月×36月）；公共使用部分水电费在物业服务合同中载明为每户每月5元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2012年11月至2015年10月期间的公共使用部分水电费为210元（5元/户/月×42个月），以上两项合计2113.68元。关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该违约金降低，计算方法为，自2012年5月至2015年10月止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘学洪于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2012年10月至2016年2月期间的物业服务费用1903.68元及2012年5月至2015年10月期间公共使用部分水电费210元，上述费用共计2113.68元，并以2113.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率130%向原告支付自2012年5月起至2015年10月止的违约金。二、驳回原告重庆国强物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告刘学洪负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆国强物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  傅文健二〇一六年五月三日书记员  吴少华