重庆市高级人民法院行 政 裁 定 书(2016)渝行申69号再审申请人（一审原告、二审上诉人）蒲大珍，女，汉族，1937年9月20日出生。住重庆市渝北区。委托代理人陈原，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托代理人陶于权，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）重庆市国土资源和房屋管理局。住所地重庆市渝中区人和街**号。法定代表人董建国，局长。委托代理人王硪，重庆市国土资源和房屋管理局职工。委托代理人贺雄，重庆市国土资源和房屋管理局职工原审第三人重庆林华房地产开发有限公司。住所地重庆市渝中区。法定代表人邱子林，董事长。原审第三人重庆扬子江电器总公司。住所地重庆市渝中区。法定代表人寇榆林，董事长。原审第三人中国光大银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。住所地重庆市沙坪坝区。负责人马跃红，该行行长。原审第三人邓晓秀，女，汉族，1956年2月5日出生。住重庆市南岸区。蒲大珍因诉重庆市国土资源和房屋管理局（简称市土房局）商品房买卖合同预售登记备案一案，不服重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法行终字第00474号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，进行审查。现已审查终结。蒲大珍申请再审称，一、一审法院认定蒲大珍提供的证据“不足以”证明蒲大珍与被诉具体��政行为存在利害关系显属错误。1、一审法院未就登记备案编号为(99)预售（购）第0618号重庆市商品房预售（预购）合同（简称蒲大珍所属房屋合同），以及登记号为2004034243号重庆商品房买卖合同（简称争议房产合同）各自所处位置之间的关系进行过审理。2、本案中，市土房局自己提供的商品房买卖合同登记档案中，有一栏审查项目为“轴线定位”，但该“轴线定位”一栏为空白，这显属市土房局未尽到审查义务，才会出现“一房二卖”的法律后果。3、蒲大珍提供的所属房屋合同与争议房产合同两份档案中的标的房附图重叠摆放在一起时，明显是包含关系，且争议房产完全被包含。4、作为行政管理行为的利害关系人的蒲大珍，提交了自身的购房合同以及被诉具体行政行为所涉及的购房合同，已经充分履行了自身的举证义务。一审法院在没有法律依据的前提下，加��蒲大珍的举证义务。二、为了查明案件事实情况，蒲大珍向二审法院书面提出了《司法鉴定申请书》，但二审法院未对蒲大珍的这一请求予以理睬，就直接裁定“驳回上诉，维持原裁定”显属错误。三、一、二审法院依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》的相关规定，认定蒲大珍不是适格原告，显属错误。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第34条第1款规定“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。”第37条规定“原告可以提供证明行政行为违法的证据。原告提供的证据不成立的，不免除被告的举证责任”。应当由市土房局举示证据证明蒲大珍不是适格原告，无权提起本次行政诉讼，但一审、二审法院却把这个举证责任分配给蒲大珍，显属错误。综上所述��一审、二审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请依法予以再审。市土房局书面答辩称，一、蒲大珍不具有原告主体资格。蒲大珍配偶张绍荣1999年9月25日向重庆林华房地产开发有限公司（简称林华公司）预购商品房，林华公司9月28日向市土房局下属的原重庆市房地产交易所申办了商品房预售（预购）合同登记备案，备案编号为(99)预售（购）第0618号。而蒲大珍要求撤销2004034243号商品房买卖合同登记备案所涉及房屋系重庆扬子江电器总公司2004年11月1日向林华公司预购商品房，林华公司11月3日向原重庆市房地产交易所申办了商品房买卖合同登记备案，备案编号为2004034243号。前述事实表明，两份合同分别约定的预购房屋位置编号、面积等情况各不相同，两次合同登记备案也没有关联。另外，两处房屋尚未办理房屋所有权登记，且蒲大珍自称林华公司尚未正式交付房屋，预售约定交易的房屋面积和部位尚未最终确定，现有备案资料不能证明其诉称房屋有交叉重叠的情况。故蒲大珍既不是编号为2004034243号合同登记备案行为的相对人，也没有利害关系，蒲大珍不具有原告主体资格。二、编号为2004034243号商品房买卖合同登记备案合法有效，市土房局已依法履责。林华公司2004年11月3日申办的重庆扬子江电器总公司预购的渝中区八一路27号首二层7-1#房屋商品房买卖合同登记备案，提交有申请表、商品房买卖合同、分层平面图、身份证明等材料，原重庆市房地产交易所根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款、《重庆市城镇房地产交易管理条例》（2002年施行）第十八条、《重庆市简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》（渝国土房管发[2000]500号）之规定办理了商品房买卖合同登记备案手续，备案编号为2004034243号。其提交的材料齐全、程序合法、于法有据，2004034243号合同登记备案行为合法有效。林华公司1999年9月28日申办的蒲大珍配偶张绍荣预购的八一路27号首二层门面的商品房预售（预购）合同登记备案，原重庆市房地产交易所也依法办理了合同登记备案手续，备案编号为(99)预售（购）第0618号。其提交的材料齐全、程序合法、于法有据，(99)预售（购）第0618号合同登记备案行为合法有效。原重庆市房地产交易所严格按照当时办理合同登记备案的规定进行认真审查、依法履行了职责。三、蒲大珍的起诉超过了起诉期限。2004034243号合同登记备案时间是2004年11月，预购人重庆扬子江电器总公司因债务纠纷，该房屋被重庆市第一中级人民法院2007年公开拍卖，第三人邓晓秀竞得后在2009年4月就砌了隔墙、2010年即与张绍荣的代表协商房屋使用问题；林华大厦现物管公��书面证明张绍荣自2010年3月起使用收租且未提出产权被侵事宜以及邓晓秀砌隔墙的事实。重庆市第一中级人民法院2007年也通过公开媒体发布了2004034243号合同登记备案的房屋的公告。这些事实说明蒲大珍以及张绍荣最迟在2010年3月之前已经知道渝中区八一路27号2004034243号合同登记备案的房屋情况，但2013年9月才提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。四、商品房买卖合同登记备案不是预告登记，不具有物权效力，不影响当事人的合同履行。蒲大珍对预购房屋的争议属于合同当事人合同履行的民事纠纷。市土房局根据合同当事人的申请按《城市房地产管理法》等规定分别办理了2004034243号合同登记备案手续和(99)预售（购）第0618号合同登记备案手续。所谓备案，是当事人向主管机关报告事由以备查考，市土房局办理的商品房买卖合同登记备案显然不是预告登记，不具有物权���定效力和公示效力，当事人能否取得物权取决于合同双方履行合同的情况以及办理物权登记的情况。预购商品房是在房屋建设过程中购买的“楼花”，房屋竣工后的实际情况与预购情况有差异是客观存在的。本案蒲大珍对所购房屋发生争议，实质是预购房屋和竣工交付房屋的差异问题，应当按照合同约定通过民事途径解决；如开发商诈骗，则应按刑事途径解决。综上所述，一审和二审法院依法驳回蒲大珍的起诉是正确的。恳请贵院依法驳回申请人的再审请求。本院认为，商品房预售合同登记备案与商品房预告登记是不同的法律概念，商品房预售合同登记备案是一种行政管理行为，而商品房预告登记是不动产登记行为。两者的法律依据不同，登记备案的法律依据是《中华人民共和国城市管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，按照建设部《城市房屋预售管理办法》第十条规定进行登记备案。而预告登记的法律依据是《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，按照建设部《房屋登记办法》第六十七至七十三条规定进行预告登记。两者的启动程序不同，登记备案是房地产经营企业一方提出申请，它是基于法律规定必须履行的法律义务，具有强制性，预告登记是房屋买卖当事人双方合意之下申请的，不具有强制性。两者的适用范围不同，依据建设部《城市房屋预售管理办法》第十条规定，登记备案只是适用于商品房预售合同；���据建设部《房屋登记办法》第六十七条规定，预告登记有预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转让预告登记等。可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，其作为法律事实的存在效力具有永续性;而不动产物权交易的预告登记则不是行政管理行为，它源于买卖当事人双方的意思自治，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置。经审查，本案中蒲大珍的配偶张绍荣于1999年9月25日向林华公司因购买商品房，而由原重庆市房地产交易所于同月28日对该合同所进行的登记备案（登记备案编号为（99）预售（购）第0618号），该登记备案的行政行为符合1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商���房预售管理办法》关于商品房预售登记备案的相关规定。而蒲大珍提起行政诉讼针对的行政行为却是原重庆市房地产交易所于2004年11月1日对重庆扬子江电器总公司与林华公司签订的重庆市商品房买卖合同予以的登记备案（合同登记号为2004034243号）的行政行为。前后两个行政行为，在行政法上是两个不同的行政行为，因此，蒲大珍与后一个行政行为，不存在行政法律上的利害关系。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第一款规定“公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。”蒲大珍既非2004034243号商品房预售登记行为的行政相对人，且其举示的证据材料亦不足以证明其具有所诉行政行为的原告主体资格，故原审法院认为蒲大珍与本案被诉行政行为不存在法律上的利害关系，裁定驳回其起诉并��不当。蒲大珍的申请再审的理由不成立，本院依法不予主张。综上，蒲大珍的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：驳回蒲大珍的再审申请。审 判 长  吴永铭审 判 员  许 勇代理审判员  谭秋勤二〇一六年五月二十一日书 记 员  张亚红