江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11038号 上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州锦然物流有限公司。 委托诉讼代理人：丁赛学，江苏赛杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州尚时亿房地产经纪有限公司。 委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴喆雯，江苏尚维律师事务所律师。 上诉人苏州锦然物流有限公司（以下简称锦然公司）因与被上诉人苏州尚时亿房地产经纪有限公司（以下简称尚时亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 锦然公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由尚时亿公司负担。事实和理由：1.一审判决认定锦然公司违约，事实不清。涉案仓库2020年2月27日已重新招租，锦然公司得知后认为尚时亿公司有意提前解除合同，与尚时亿公司沟通，双方就提前解除和仓库交接达成口头协议。为稳妥起见，锦然公司2020年3月12日向尚时亿公司书面致函告知解除合同的相关事项，双方2020年3月30日正式办理仓库交接手续。故并非锦然公司提前提出解除合同，协商过程中双方也未提及违约责任，即使要认定是否构成违约，也是尚时亿公司违约。2.即使认定锦然公司违约，一审判决认定的租金损失也缺乏事实和法律依据。《租赁协议》中“提前终止协议，应提前三个月用书面通知甲方，并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议”包含了两层意思：提前三个月书面通知是解除的前提条件而非解除后的违约责任；解除后的违约责任就是支付相当于一个月的租金。双方协商一致提前解除合同并办理交接手续，就更改了提前解除的方式，也免去了锦然公司提前三个月书面告知的义务，一审判决将该部分时间计算为违约损失，明显错误。双方约定的提前解除合同的违约责任除免租期租金外，就是一个月租金的违约金，尚时亿公司未就其损失举证证明，一审判决自由裁量，没有法律依据。 尚时亿公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案纠纷是锦然公司违约行为导致，锦然公司应承担违约责任。双方2020年3月30日签订房屋移交协议是为防止损失进一步扩大，不能视为对提前终止相关约定的更改，尚时亿公司也未放弃追究锦然公司的违约责任。合同约定的违约责任是签订合同时对提前解约给出租人造成的再次出租的时间成本、经济成本及房租损失等的预估，该损失是提前解约方导致，故应由锦然公司承担。 尚时亿公司向一审法院起诉请求：1.锦然公司向尚时亿公司支付免租期间房租46327.56元；2.锦然公司向尚时亿公司支付违约解除合同的租金损失248670元；3.锦然公司承担本案全部诉讼费用。 锦然公司向一审法院反诉请求：1.依法确认租赁协议于2020年3月30日已经解除；2.尚时亿公司返还租房保证金82890元；3.尚时亿公司赔偿锦然公司违约金82890元；4.反诉诉讼费由尚时亿公司承担。 一审法院认定事实：2019年7月31日，尚时亿公司作为甲方（出租方），锦然公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁协议》一份，约定由乙方承租甲方坐落于苏州市的仓库，租赁面积为3070平方米，租赁期限为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止，其中2019年8月15日至2019年8月31日为免租期，不计算房租。仓库年租金为994680元（含税），每6个月租金为497340元。租金两年不变。合同签署当日，乙方须将82890元人民币(相当于一个月租金)一次性付入甲方指定帐户内作为租房保证金。租金以6个月为一结算期，支付日为每个结算期第一个月的前15日。乙方应按时支付仓库租金，租金应按约定支付，逾期一日，承担年租金百分之三的逾期违约金，逾期超过15天，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方面终止协议收回仓库，乙方除向甲方支付拖欠的仓库租金外，还应承担违约金。乙方在结束租赁后并付清应支付的一切费用(房租、水、电、通讯、排污费等)，且根据本协议第四条第6款的约定将仓库移交甲方，经甲方确认后，将租房保证金无息归还。关于本协议的提前终止：在租赁期内，如果乙方因经营的需要租赁新的仓库或别的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议，且甲方给予乙方免租期的房租正常缴纳。如果甲方的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知乙方并向乙方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议。本协议生效后，非法律、法规规定和协议约定，任何一方不得单方解除。否则，守约方有权要求违约方继续履行或承担违约金。关于在本协议中未予约定的事项由甲乙双方在补充协议中约定，补充协议与本协议有同等效力，如补充协议与本协议有冲突以补充协议为准。《租赁协议》中的补充条款约定，交付时间：于2019年8月15日已交付给乙方使用并开始计算房租。乙方认可按现状交付。双方商定房租押贰付六，免租期为2019年8月15日至2019年8月31日。年租金994680元，6个月租金497340元，第一年付款时间为2019年8月15日/2020年2月15日；第二年付款时间为2020年8月15日/2021年2月15日。上述协议签订后，锦然公司向尚时亿公司支付了首期6个月即2019年9月1日起至2020年2月29日期间租金497340元和租房保证金82890元。 2019年8月5日，尚时亿公司向锦然公司开具了相应的江苏省增值税专用发票，价税合计497340元。 2020年3月13日，尚时亿公司通过微信向锦然公司催讨下期租金和物业费，锦然公司通过微信向尚时亿公司发送《告知函》一份，载明：“双方签订的座落于吴江经济技术开发区的仓库租赁合同，原合同期限为：2019年09月01日起至2021年08月31日止。因2020年1月起全国突发疫情，企业生产严重受影响，导致我司租赁的仓库也无法正常运作，属不可抗力。现我司正式提出终止本租赁合同，合约至2020年03月31日止。我司会在合约终止日前清空仓库内货物，同时退回仓库。以上请知悉!” 2020年3月17日，尚时亿公司通过邮件向锦然公司发送《房屋租金催款通知》一份，要求锦然公司支付2020年3月1日起至2020年8月31日期间的租金497340元和物业费12000元。尚时亿公司认为锦然公司拖欠租金的行为根据合同约定已构成根本性违约，应按照违约条款执行。考虑当前疫情原因对各企业造成不同程度的经济损失，如锦然公司于2020年3月19日前缴纳房租费及物业费的给予月租金10天的疫情补助金27630元；如锦然公司仍未付应付租金，尚时亿公司将按照合约执行。通知还载明：“贵司通知我公司告知函已微信收到，如贵司确定退租，请按照租赁合同执行，并签署退租终止合同”。2020年3月18日，锦然公司签收该邮件。 2020年3月25日，锦然公司向尚时亿公司支付了2020年3月1日起至2020年3月31日期间的租金82890元。 2020年3月30日，尚时亿公司作为甲方，锦然公司作为乙方，双方签订《房屋移交协议》一份，载明：“甲乙双方确认于2020年3月30日正式移交租赁房屋，地址：吴江经济开发区庞金路**，3070平米，即日起由甲方招租租户可正式租赁，涉及租赁纠纷双方另行处理”。后双方因租赁纠纷未协商一致，故引起本案诉讼。 一审另查明，1.一审中，双方均确认案涉《租赁协议》于2020年3月30日解除。 2.吴江同林科技有限公司将拥有的吴房权证松陵字第××号、第××号、第××号的房屋以及江国用XX号土地使用权证载明的位于苏州市东侧整体物业租赁给尚时亿公司，租赁期间自2019年6月20日至2034年9月30日止，尚时亿公司可以自行决定对物业的经营方式，包括但不限于：自用；将物业全部或部分分租给第三方；将物业全部或部分和第三方合作经营。其中吴房权证松陵字第××号的不动产登记载明的房屋建筑面积为14716.48平方米，规划用途为工业。案涉仓库坐落于苏州市吴江经济开发区东侧，房屋所有权人为吴江同林科技有限公司，案涉仓库系上述整体物业的一部分。 3．双方均认可免租期间租金金额为46327.56元。关于锦然公司要求退还案涉租房保证金82890元，尚时亿公司同意在其主张的租金损失中予以抵扣。 以上事实，有尚时亿公司与锦然公司均提供的《租赁协议》、《告知函》、《房屋移交协议》，有尚时亿公司提供的江苏省增值税专用发票、《房屋租金催款通知》、运单详情、微信聊天记录、不动产权证明、转租证明以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。关于锦然公司提供的两张照片打印件，以证明尚时亿公司在2020年2月28日已将案涉房产对外进行招租。尚时亿公司对该证据的三性均不予认可。一审法院认为，锦然公司提供的两张照片中的显示的物业并不能证明系是案涉租赁房屋，且并未提供其他有效证据予以证明，故对该证据的真实性、关联性不予认可。 一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,尚时亿公司与锦然公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自合同义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订租赁协议后，尚时亿公司已按协议约定履行了向锦然公司交付案涉房屋的义务。租赁协议履行过程中，锦然公司向尚时亿公司提出终止案涉租赁协议。一审中，尚时亿公司、锦然公司双方均确认案涉《租赁协议》于2020年3月30日解除，一审法院对此予以确认。 本案的争议焦点：锦然公司、尚时亿公司是否构成违约，以及违约责任承担的问题。 本案中，锦然公司认为其于2020年2月底发现尚时亿公司将涉案仓库对外招租，并认为尚时亿公司有意提前解除租赁协议，故以实际行动向锦然公司进行了告知。尚时亿公司对此不予认可。一审法院认为，就尚时亿公司是否将涉案仓库对外招租和有意提前解除租赁协议，锦然公司并未提供充足证据予以证明，其提供的照片中显示的物业亦未能证明是案涉租赁房屋，且其后向尚时亿公司发送的《告知函》中并未涉及到尚时亿公司对外招租或有意提前解除租赁协议的内容，而《告知函》却明确表明锦然公司终止案涉租赁协议系因疫情企业生产受到严重受影响导致仓库无法正常运作，属不可抗力，故一审法院对锦然公司的辩称意见不予采信。《租赁协议》的提前解除，其责任在于锦然公司，故应承担相应的违约责任。锦然公司认为《租赁协议》系双方协商一致解除，不存在尚时亿公司所称的租金损失以及赔偿免租期间的损失。一审法院认为，双方达成解除合意发生解除效力，即《租赁协议》于2020年3月30日解除，但双方签订的《房屋移交协议》中明确约定涉及租赁纠纷双方另行处理，且尚时亿公司未明确表明不追究锦然公司的违约责任，故仍可向锦然公司主张违约责任。另，尚时亿公司同意协商解除案涉租赁协议，亦系防止损失的扩大，符合相关法律规定。综上，一审法院认为锦然公司提前解除合同应承担相应的违约责任。 1.关于免租期租金问题。 《租赁协议》明确约定“在租赁期内，如果乙方因经营的需要租赁新的仓库或别的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议，且甲方给予乙方免租期的房租正常缴纳”，现锦然公司提前终止《租赁协议》，按照合同约定免租期的房租应正常缴纳，故一审法院对尚时亿公司要求锦然公司支付免租期间租金的诉请予以支持。关于免租期间租金金额问题。一审中双方均认可免租期间租金金额为46327.56元，一审法院认为，《租赁协议》于2020年3月30日解除，故租金应计算至该日止，因锦然公司支付租金至2020年3月31日止，多支付一天租金，一审法院酌定该租金抵扣免租期间的一天租金，故免租期租金金额为43600元。 2.关于租金损失问题。 尚时亿公司认为，根据《租赁协议》中“提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议”的约定，该三个月系其招租时间，另一个月的租金作为违约金是按照协议约定，故主张四个月损失即248670元。锦然公司对此不予认可。一审法院认为，锦然公司未按照《租赁协议》中的约定提前三个月用书面通知解除协议，应属违约，且从案件事实情况来看，锦然公司的违约行为导致租期提前解除后确实给尚时亿公司造成房屋空置期间的租金损失即可得利益损失，结合双方提出解除合同的时间点、房屋移交情况、市场行情、合理寻租期以及受疫情影响等因素，一审法院酌情调整尚时亿公司损失为两个月租金即165780元，未免诉累，抵扣应退还锦然公司缴纳的租房保证金82890元后，即租金损失为82890元。 综上所述，锦然公司要求尚时亿公司支付违约金的诉请，无事实和法律依据，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州尚时亿房地产经纪有限公司与苏州锦然物流有限公司于2019年7月31日签订的《租赁协议》于2020年3月30日解除。二、苏州锦然物流有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州尚时亿房地产经纪有限公司免租期间租金43600元。三、苏州锦然物流有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州尚时亿房地产经纪有限公司租金损失165780元，抵扣应退还的租房保证金82890元后，还应支付租金损失82890元。四、苏州尚时亿房地产经纪有限公司应退还苏州锦然物流有限公司租房保证金82890元（已抵扣）。五、驳回苏州锦然物流有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取2862元，由苏州尚时亿房地产经纪有限公司负担1635元，由苏州锦然物流有限公司负担1227元。反诉案件受理费1808元，由苏州锦然物流有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，尚时亿公司与锦然公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,合法有效，双方均应按约履行。锦然公司未按时交纳租金并提前提出终止涉案《租赁协议》，已构成违约，应承担相应违约责任。锦然公司主张其于2020年2月底发现尚时亿公司将涉案仓库对外招租，系尚时亿公司有意提前解除租赁协议而违约。但尚时亿公司对此不予认可，锦然公司提供的照片也不足以证明挂牌出租的是涉案房屋，且锦然公司之后向尚时亿公司发送的《告知函》中也未涉及尚时亿公司对外招租或有意提前解除租赁协议的内容，仅明确表明锦然公司终止涉案《租赁协议》的原因，是企业生产因疫情受到严重受影响导致仓库无法正常运作，故对该主张本院不予采信。锦然公司还主张双方系协商一致解除《租赁协议》，尚时亿公司不存在租金损失及免租期损失。本院认为，涉案《租赁协议》系因锦然公司提前解除协议的违约行为而解除，双方虽于2020年3月30日签订《房屋移交协议》，但房屋移交是为防止损失扩大，该《房屋移交协议》中也明确约定涉及租赁纠纷双方另行处理，尚时亿公司并未明确表明不追究锦然公司的违约责任，故对该主张，本院亦不予采信。 关于锦然公司应承担的违约责任。本院认为，《租赁协议》明确约定“在租赁期内，如果乙方因经营的需要租赁新的仓库或别的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金则可以解除本协议，且甲方给予乙方免租期的房租正常缴纳”，故锦然公司应支付尚时亿公司免租期租金46327.56元，因锦然公司此前多支付一天租金，一审法院酌定该租金抵扣免租期间的一天租金，并无不当。经核算，锦然公司应支付免租期租金43600元。关于租金损失的数额。本院认为，锦然公司提前解除《租赁协议》且未按约提前三个月通知尚时亿公司，导致尚时亿公司不能及时寻找新承租人，确实给尚时亿公司造成房屋空置期间的租金损失，《租赁协议》中约定的违约金数额虽为一个月租金，但结合双方提出解除合同的时间点、房屋移交情况、市场行情、合理寻租期以及受疫情影响等因素，一审法院酌情认定尚时亿公司的租金损失为两个月租金即165780元，属于合理范围，本院予以维持。抵扣尚时亿公司应退还锦然公司的租房保证金82890元后，锦然公司应支付尚时亿公司租金损失82890元。 综上所述，锦然公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7532元，由上诉人苏州锦然物流有限公司负担，上诉人苏州锦然物流有限公司多缴纳的二审案件受理费1808元，本院予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 员 沈维佳 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 孟 桢 书 记 员 王文君 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。