辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1326号上诉人（原审原告）：沈学刚。委托代理人：于振杰、冯丹丹，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连华翱房地产开发有限公司，住所地普兰店市孛兰南二段645号。法定代表人：于化刚，该公司经理。委托代理人：张晓明，普兰店市丰荣街道办事处法律服务所法律工作者。原审原告沈学刚与原审被告大连华翱房地产开发有限公司（以下简称华翱公司）买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年11月12日作出（2012）普民初字第2738-4号民事裁定，驳回沈学刚的起诉，将本案移送公安机关。沈学刚不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日作出（2015）大民二终字第00223号裁定，撤销普兰店市人民法院（2012）普民初字第2738-4号民事裁定，指令普兰店市人民法院对本案进行审理。普兰店市人民法院经审理于2015年12月25日作出（2015）普民初字第1937号民事判决，沈学刚不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈学刚的委托代理人于振杰，被上诉人华翱公司的委托代理人张晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈学刚一审诉称：原、被告于2012年3月30日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告将位于普兰店市台南街某房屋出售给原告，现房销售。该房屋面积82.72平方米，总价款165,440元。约定被告于2012年4月20日前向原告交付房屋。合同签订后，原告一次性向被告交付了全部房款，被告向原告出具了全款购房发票。但时至起诉之日，被告仍怠于交付房屋，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，要求被告支付原告延期交房的违约金1万元，具体数额计算至实际支付之日；请求法院判令被告交付合同约定的房屋。被告华翱公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告和原告签订的商品房买卖合同是不属实的，被告没有收到原告的房款。原、被告之间不是房屋买卖关系，而是民间借贷关系，属于借款抵押，借款金额实际为700万元，到目前为止被告按照月息6分5厘的标准，付给原告利息总额为169万元，所以原、被告之间并不是商品房买卖关系，而是民间借贷关系，所谓的商品房买卖合同只是应原告的要求而做的借款抵押。另外，房屋的单价明显低于当时的市场价，显失公平，所以原、被告之间的商品房买卖合同是无效的，被告没有义务交付房屋。一审法院审理查明：2011年11月15日，被告为原告提供《商品房买卖合同》共计14份，又于2012年3月30日，为原告提供《商品房买卖合同》18份，合同均为格式条款。32份合同载明原告购买了被告开发的房屋32套，原告自认上述32套房屋的价款总计为7,050,460元，两次350万元，均是签订合同当天，通过银行转账支付，但原告未能提供转账凭证。另，原告自认购买上述房产的目的是用于投资。本案合同涉及的房屋位于普兰店市台南街，面积为82.72平方米，总房款165,440元。原告为证明其主张，提供如下证据：《商品房买卖合同》一份，体现的房屋交付期限为2012年2月28日前；未体现付款时间；未选择房屋的交付条件；未选择及填写出卖人逾期交房的违约责任（合同第九条系出卖人逾期交房的违约责任处未填写）；未约定出卖人办理权属登记的期限，未选择买受人不能取得房地产权属证书的处理方法；出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任为空，未选择处理方式，也未填写其他内容；关于出卖人基础设施公共配套建筑正常运行的承诺条款中如果在规定日期内未达到使用条件的处理方式为空，未予填写；未填写合同一式几份。合同落款处由被告在出卖人处加盖合同专用章和法定代表人于化刚印章并注明2011年11月15日的日期，买受人处无人签字，未填写签约日期。原告陈述系2011年11月15日签订。原告提供该份商品房买卖合同拟证明其与被告之间存在案涉商品房买卖合同关系，被告虽然对其加盖的印章真实性无异议，但抗辩该合同并非真实的房屋买卖意思表示，而是作为其与原告之间发生的700万元借款的抵押形式。原告向一审法院提供销售不动产统一发票一张，发票显示商品房单价2000元/平方米，款项性质为预收购房款，原告以此拟证明被告已经收到了原告的购房款。原告另提供《商品房买卖补充协议》两份，原告系甲方、被告系乙方，协议内容系由原告拟定，被告法定代表人于化刚签名。签订时间为2012年3月14日的补充协议约定：甲方于2011年11月15日全款购买乙方位于普兰店市台南街56号莲城人家小区开发建设的商品房14套，为保障甲方权益，经甲乙双方友好协商，达成如下一致意见：如乙方不能按约定期限履行交房义务，乙方自愿承担违约责任，并赔偿因违约而给甲方造成的一切损失。一、乙方从2012年3月14日起，按双方签订的商品房买卖合同第九条第一项的约定，向甲方按日支付延期交房违约金至实际交付房屋之日止。二、违约金支付时间，乙方未实际向甲方交付房屋前，在每月的14日前，向甲方支付下一个月的违约金贰拾陆万元（260,000元）。三、如乙方在2012年3月14日前不能如期向甲方交付其所购买的14套房屋，甲方同意由乙方按原购房价回购全部房屋，乙方一次性给付甲方全部购房款。乙方回购所产生的一切费用，由乙方承担后，甲方解除与乙方所签订的商品房买卖合同。四、如乙方在2012年5月14日前不能交付甲方所购14套房屋并不能回购全部14套房屋，则甲方有权要求乙方继续履行合同义务，并承担违约责任，同时甲方有权向第三方转让全部或部分所购房屋。五、甲方转让全部或部分所购房屋时，乙方无条件配合甲方办理相关登记变更手续（更名过户），因办理相关登记变更手续所发生的一切费用，全部由乙方承担。六、本补充协议一式两份，甲乙双方各持一份，补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。原告提供该份补充协议拟证明双方系商品房买卖合同关系而非借款关系，且该协议写明被告逾期交房应当承担违约金每月26万元。签订时间为2012年5月20日的补充协议约定内容如下：甲方于2012年3月30日全款购买乙方位于普兰店市台南街56号莲城人家小区开发建设的商品房18套，为保障甲方权益，经甲乙双方友好协商，达成如下一致意见：如乙方不能按约定期限履行交房义务，乙方自愿承担违约责任，并赔偿因违约而给甲方造成的一切损失。一、乙方从2012年5月30日起，按双方签订的商品房买卖合同第九条第一项的约定，向甲方按日支付延期交房违约金至实际交付房屋之日止。二、违约金支付时间，乙方未实际向甲方交付房屋前，在每月的14日前，向甲方支付下一个月的违约金贰拾壹万元（210,000元）。三、如乙方在2012年5月30日前不能如期向甲方交付其所购买的18套房屋，甲方同意由乙方按原购房价回购全部房屋，乙方一次性给付甲方全部购房款。乙方回购所产生的一切费用，由乙方承担后，甲方解除与乙方所签订的商品房买卖合同。四、如乙方在2012年5月30日前不能交付甲方所购18套房屋并不能回购全部18套房屋，则甲方有权要求乙方继续履行合同义务，并承担违约责任，同时甲方有权向第三方转让全部或部分所购房屋。五、甲方转让全部或部分所购房屋时，乙方无条件配合甲方办理相关登记变更手续（更名过户），因办理相关登记变更手续所发生的一切费用，全部由乙方承担。六、本补充协议一式两份，甲乙双方各持一份，补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。上述两份协议落款甲方处有原告签名，乙方处有被告法定代表人于化刚的签名。原告提供该两份补充协议拟证明双方系商品房买卖合同关系而非借款关系，且该协议写明被告逾期交房应当承担违约金每月21万元。被告对原告提供的上述证据提出以下质证意见：第一，原告出示的商品房买卖合同及购房发票真实性无异议，但该合同作为买受人没有签字，没有盖章，也没有具体的日期，说明原、被告之间买卖关系并没有成立；第二，房屋的单价每平方米2000元，明显低于当时此房所坐落的楼盘中所有销售房屋的价格，当时销售单价是每平方米6000元至7000元，明显是显失公平；第三，商品房买卖合同签订后应到工商部门备案，而原告出示的商品房买卖合同并没有到工商部门备案。总之，双方之间系借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及为原告出具的发票均系为借款所做的抵押担保，该合同应为无效合同。两份补充协议是被告公司最困难的时候因被告借原告的款利息没有还，原告前来催要，是原告自己已经打印好的两份协议，逼迫被告签字的，无奈下被告签字了，但是虽然字签了，利息还是无力偿还。每月付违约金26万元是指2011年11月15日借款400万元按6分5厘月息计算的，每月应付利息26万元，签补充协议时借款400万元已付利息130万元；每月付利息21万是指2012年3月31日借款300万元，利息按7分月息计算，每月21万元，因为300万元借的比较晚，付利息只付了39万元。所以，协议中所提到的每月违约金26万元和21万元实际是要求被告付400万元和300万元借款的月息。被告向一审法院提供时间为2012年2月15日的工商银行个人业务凭证一份，拟证明应原告的要求，被告将借原告款的利息付给原告指定代收人隋晓端，汇款金额为26万元；提供时间是2012年3月16日的银行流水一份，拟证明应原告的要求，被告将借原告款的利息付给原告的指定代收人隋晓端，汇款金额为26万元；提供商品房买卖合同两份，第一份购买人是王军，房屋单价是6500元，第二份是史长利，房屋的单价是6594.15元，均是在2011年下半年全款买房并且经工商部门备案的合同，拟证明涉案的楼盘开盘后，房屋单价均在6000元以上，即使被告公司职工购房的最大优惠房屋单价也是近每平方米4000元。被告认为原告提供的合同单价每平方米2000元明显不合理。原告对被告提供的上述证据质证意见是，认为被告提供的工商银行的个人业务凭证及银行流水显示收款人均是隋晓端而非本案的原告，涉及的时间也是在本案买卖合同和全款交付之前；对于王军与史长利的两份房屋买卖合同，原告认为与本案没有关联性，因此对上述证据的证明事项不予认可。2015年10月20日，经原告申请，一审法院作出（2015）普民初字第1937号民事裁定书，对本案案涉的房屋予以查封。另查，案涉房屋存在被告与案外人李顺堂（另案原告）、王耀春（另案原告）重复签订商品房买卖合同的情况（另案处理）。再查，被告已于2011年4月13日取得案涉楼盘商品房预售许可证。被告开发的位于普兰店市台南街的楼盘，共开发七栋楼，原编号1至7号，地名办重新编号后，1号楼对应66号楼，3号楼对应56号楼，4号楼对应58号楼，6号楼对应60号楼，7号楼对应62号楼，办公楼是68号楼，原2号楼被编号至66号楼和56号楼。该期房屋现已建成，国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证建筑手续齐全。大连理工现代工程检测有限公司于2015年1月8日为案涉工程莲城人家1#、3#、4#、6#、7#楼及地下停车场工程出具了鉴定报告，鉴定结论均为符合正常使用的安全要求。普兰店市建设工程质量监督站于2015年1月8日为案涉工程出具了《关于莲城人家1#、3#、4#、6#、7#楼及地下车库工程实体质量情况的报告》，该质量监督站认为，上述实体工程质量符合正常使用的安全要求，且使用功能完善，具备入住条件。该工程竣工验收手续仍在进行过程中，未办理完毕。案涉商品房在建工程作价贰亿柒仟伍佰柒拾贰万柒仟陆佰元在农业银行办理最高额捌仟万元抵押贷款，整个在建工程整体办理了抵押登记。上述银行贷款现未偿还完毕。一审法院认为：本案双方的争议焦点是原、被告双方之间系买卖合同法律关系还是民间借贷法律关系。原告主张双方系买卖合同法律关系，其向法院提供商品房买卖合同及销售发票和商品房买卖补充协议两份，从合同的内容上看，涉案合同书填写的并不完备，尤其是签订合同当时未约定逾期交房的违约责任及一式合同的份数、原告未在买受人处签名，不具备签订合同的要件，亦不符合常理。从合同条款内约定的单价来看，合同约定的房屋单价为每平方米2000元显然与被告提供的与原告签订的在工商行政管理局备案的商品房买卖合同中出售的房屋单价每平方米6000元左右相差较大。另，原、被告双方在上述商品房买卖合同签订后，又签订了两份补充协议书，从补充协议的内容来看，协议第一条约定按照买卖合同第九条第一项的约定，由被告按日交纳违约金，但商品房买卖合同的第九条是空白条款，对逾期交房的违约责任并未约定；协议第三条有关违约金数额及支付方式的约定，虽然用词系“违约金”，但与被告辩称的按月向原告支付利息的约定的事实更为贴近；协议第四条与第五条有关商品房“回购”的约定，与房产开发商逾期交付，则买受人有权解除合同并要求承担违约责任的通常约定不符。另，该协议系原告拟定，且缺少被告公司印章，与通常盖有开发商的公司印章不符。综上，涉案商品房买卖合同与两份补充协议的签订有违通常的买房人与开发商签订补充协议的交易习惯，且两份补充协议的内容与被告辩称双方系民间借贷关系，有关违约金的约定实质上是双方约定的利息的事实更为贴近。被告抗辩原告提供的商品房买卖合同并非双方买卖房屋的真实意思表示，而是为双方之间的借贷关系提供的抵押形式。虽然原告对被告的抗辩意见不予认可，但原告的合同单价每平方米2000元，作为商品房这种特殊商品的单价，明显低于市场合理价格，不符合常理。结合前面所述的协议书的特别约定条款，本案不能完全排除案涉商品房买卖合同系以商品房买卖合同的形式为借款提供抵押担保的合理怀疑，不能充分认定案涉商品房买卖合同系双方买卖房屋的真实意思表示，结合原告没有证据证明签订协议当天，有向被告付款的事实，故对原告要求确认合同有效的主张，因不能形成前后相互印证的完整的证据链，证据不充分，不予支持，进而对其要求被告支付违约金并交付房屋的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，作出如下判决：驳回原告沈学刚的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交50元），诉讼保全费1347元，由原告沈学刚承担。沈学刚上诉的理由及请求是：上诉人与被上诉人签订了32套房屋买卖合同，上诉人依约缴纳了全部房屋价款，被上诉人为上诉人出具房屋销售发票。因被上诉人迟迟不交付房屋，上诉人诉至法院，要求被上诉人交付房屋并支付迟延交房的违约金。在一审法院第一次庭审中，被上诉人的法定代表人于化刚亲自出庭，并与上诉人达成调解协议，该调解协议明确载明案涉32套房屋归上诉人所有，于化刚在上述调解协议上签字确认。但一审法院将案件拖延两年之久，不向上诉人下发调解书，已严重违反法定程序及民事自治原则。后一审法院裁定驳回起诉，将本案移送公安机关，上诉人不服提起上诉，二审法院作出裁定撤销一审裁定，指令审理。2015年12月，一审法院作出本案判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人不服，再次提起上诉。上诉人认为，双方之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示。在被上诉人急于出售房屋时，上诉人一次性购买多套房屋，且是一次性现金支付，经双方协商，故房屋价格较低。因被上诉人作为开发商与上诉人相比更具优势地位，被上诉人未在法定期间内行使撤销权，应视为其对房屋价格的认可。关于合同中对延期交房的违约事项没有填写，是因为双方在补充协议中约定了更高的违约金条款，补充协议约定的违约金虽然高，但并未实际支付。补充协议中虽无公司印章，但被上诉人的法定代表人签字的行为系职务行为，也可确认补充协议的效力。关于上诉人未在合同上签字的问题，因上诉人购买32套房屋且合同一式多份，存在大量需要签字的合同，为节省时间，上诉人未在自己保留的合同上签名。上诉人在起诉当时补签也可，但明显能看出是后签的，基于诚信原则，上诉人未予签字，但并不影响合同的效力。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。华翱公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。双方之间不是真实的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，被上诉人没有收到上诉人的房款。答辩意见与一审答辩意见一致。本院经审理查明：一审判决认定“未体现付款时间”、“体现的房屋交付期限为2012年2月28日前”、“并注明2011年11月15日的日期”、“原告陈述系2011年11月15日签订”有误，应纠正为“体现的付款方式为一次性付款，买受人于2012年3月30日一次性付清”、“体现的房屋交付期限为2012年4月20日前”及“并注明2012年3月30日的日期”、“原告陈述系2012年3月30日签订”。另外，一审判决认定事实除“上述房产面积单价均为2000元每平方米”外，其余事实属实。本院认定的上述事实，有商品房买卖合同及庭审笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人起诉主张其与被上诉人之间系真实的商品房买卖合同关系，并在一审中提供商品房买卖合同、发票及两份补充协议加以证明，但被上诉人对此不予认可，故本案的争议焦点系双方之间是否成立真实的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故本案应探究双方签订买卖合同的真实意思表示是否是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权。但纵观上诉人提供的证据，并不能得此结论。从商品房买卖合同的形式上看，合同填写的内容不完整，存在瑕疵。尤其是在合同的重要条款如逾期交房的违约责任、产生争议的解决方式、合同的份数等处均未填写完全，且上诉人未在合同尾部买受人处签字，与通常签订合同的交易习惯不同；从合同约定的房屋价款上看，案涉房屋的单价为每平方米2000元，与被上诉人提供的同时期经工商部门备案的合同单价每平方米6500元左右相差甚远，明显低于当时的合理市场价格；上诉人称于2012年3月30日与被上诉人一次性签订包含案涉房屋在内的18套房屋的商品房买卖合同，并提供被上诉人于当日出具的发票，其应就该笔大额款项的具体支付方式、支付凭证进一步证明,但其并未提供相关证据。上诉人在一审中称系通过银行转账支付，但在上诉状中称系一次性现金支付，而在二审庭审过程中又称系转账支付，前后陈述不一致。另外，从两份补充协议的内容看，该补充协议的第一条对违约金条款作出被上诉人应按照商品房买卖合同第九条第一项的约定向上诉人支付逾期交房违约金的约定，但双方在商品房买卖合同第九条中并未填写内容，系空白条款；补充协议第一条约定自特定期限起被上诉人应支付逾期交房违约金至实际交付房屋止，同时在第三条中又约定如被上诉人在特定期限前不能如期交房，上诉人同意由被上诉人“回购”房屋并解除合同，补充协议中一方面约定违约金支付至实际交付房屋日止即双方同意继续履行合同、交付房屋，但另一方面又约定如逾期交付房屋则由被上诉人“回购”房屋，双方解除合同，存在前后矛盾之处；补充协议第四条又约定了如被上诉人不能如期“回购”房屋则上诉人有权向第三方转让房屋的条款，上述关于“回购”及转让房屋的约定，与一般的商品房买卖合同中，如开发商存在逾期交房，则买受人有权解除合同并要求对方承担违约责任的通常约定情形不相符。关于上诉人称双方已达成调解协议，但一审法院却未下发调解书，违反法定程序一节，本院认为，本案现进行的系因上诉人不服普兰店市人民法院（2015）普民初字第1937号民事判决引发的二审程序，上诉人应就（2015）普民初字第1937号民事判决中的事实认定与法律适用提出上诉请求及理由，而上诉人所称的调解协议系在普兰店市人民法院（2012）普民初字第2738号案件审理过程中达成的，不属于本案二审的审查范围，本院对此不予评价。综上，因上诉人提供的证据并不能证明其与被上诉人之间存在真实的商品房买卖合同关系，故一审法院判令驳回上诉人要求交付房屋及支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院对此予以维持。上诉人的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人沈学刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一六年五月十九日书 记 员  董 芳