山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第3987号原告汪建凯，男，1991年6月10日出生，汉族，济南铁路局车辆段车辆钳工，住济南市。委托代理人诸葛广福，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托代理人张杰，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告刘志国，男，1965年1月21日出生，汉族，中铁十局集团建筑工程有限公司员工，住济南市。被告济南连城房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人崔玉琴，总经理。原告汪建凯与被告刘志国、济南连城房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汪建凯及其委托代理人诸葛广福、张杰，被告刘志国到庭参加诉讼，被告济南连城房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告汪建凯诉称：原、被告于2015年5月4日签订房屋买卖合同，约定被告将位于济南市3号楼房产出售原告。原告依据合同约定在签订合同当日支付定金5万元以及在2015年7月15日支付预付款5万元，但被告未依据合同约定于2015年7月15日交房，并表示不再出售该房产，且已付5万定金和5万预付款也不能返还。原告多次与之协商，均不能达成一致意见。被告的行为已经严重影响了原告的合法权益，为此，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议；被告刘志国返还房屋首付款5万元；被告刘志国双倍返还定金10万元（5万元×2）；被告刘志国赔偿律师费损失1万元；被告刘志国赔偿中介费损失1.5万元，被告济南连城房产经纪有限公司对此承担连带清偿责任。被告刘志国辩称：1、涉案房屋是刘志国与妻子周学霞的夫妻共同财产，在刘志国与原告签订买卖合同及补充协议时，周学霞并未签字，而且周学霞虽然同意出售该房屋，但对于出售房屋价款及付款方式不同意，同意与原告解除签订的房屋买卖合同及补充协议。2、同意返还原告支付的预付款5万元及定金5万元，不同意双倍返还定金、赔偿中介费及律师费。被告济南连城房产经纪有限公司辩称：一、第二被告作为原告和第一被告买卖合同的见证人，对合同在履行过程中出现的违约事宜没有任何事实和法律责任，故原告的诉求对第二被告缺少事实和法律依据，应是原告滥用诉权之行为，依法应不支持对第二被告的诉求。二、第二被告虽然有收取佣金的行为，但收取佣金是基于原告和第一被告达成买卖合同的中介行为的报酬，买卖合同合法有效，第二被告收取佣金合理合法，故原告作为买方没有理由要求中介即第二被告支付佣金。三、虽然买卖合同有佣金条款规定“甲乙（本案第一被告和原告）任何一方违约造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方（本案第二被告）佣金”，但未经生效法院判决证实第一被告是违约方，原告承担佣金的义务并不能当然免除，原告只能向第一被告主张佣金损失的赔偿，原告要求第二被告也支付佣金，缺乏直接的证据材料，应驳回原告对第二被告的此项诉求。综上所述，作为见证方的第二被告，没有任何过错，依据无过错无赔偿原则，第二被告不应承担原告所有诉求的责任。第二被告完成中介义务，收取相应的佣金合理合法，依据合同没有义务在此诉讼中支付原告佣金。经审理查明：2015年5月4日，原告汪建凯（乙方、买方）与被告刘志国（甲方、卖方）在被告济南连城房产经纪有限公司（丙方、见证方）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》及《合同补充协议》各一份，《房屋买卖合同》约定的主要内容为：甲方将其位于济南市3号楼（现铁路南苑小区八区2号楼）房屋出售给乙方，房屋建筑面积为101.32平方米，地下室/小房面积约14平方米；总房款为75万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元；付款方式为按揭贷款，乙方于2015年7月15日支付5万元，房产证下证之日前将首付款15万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款60万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；合同第七条约定：“甲、乙双方应在本合同签订之日起下发房产证当日，委托并协助连城地产金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳”；合同第十一条违约责任的第6项约定：“签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金”。《合同补充协议》约定：“……2、甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、装修费等）……”。2015年5月4日，合同签订当天，原告汪建凯向被告刘志国支付定金5万元；2015年7月15日，原告汪建凯向被告刘志国支付购房首付款5万元。原告汪建凯庭后另向本院提交了《房屋租赁合同》复印件一份、代理费发票一份。《房屋租赁合同》的承租人为原告汪建凯，出租人为案外人杨洋，租赁房屋位于4-4-1-501，租赁期限6个月，自2015年8月1日至2016年2月28日，租金总额10800元，每月租金1800元。代理费发票系由泰和泰（济南）律师事务所为原告汪建凯开具，发票金额为1万元。另查明，涉案房屋系通过单位集资建房购得，房产证正在办理过程中，尚未下证。济南铁路局职工集资建房交款单据显示，职工姓名为刘志国，单据开具时间为2003年9月23日。以上事实，由《房屋买卖合同》、《合同补充协议》、收条及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。我国《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。因被告刘志国2016年1月27日当庭同意解除与原告汪建凯签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》，故原告汪建凯要求解除与被告刘志国2015年5月4日签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持，合同自2016年1月27日起解除，合同解除后，被告刘志国应将购房首付款5万元退还原告汪建凯。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。虽然原、被告均同意解除上述合同，但合同无法继续履行是由于被告刘志国以其配偶周学霞未在合同中签字、周学霞对于房屋价款及付款方式不予认可而不再出售涉案房屋所致，故被告刘志国的行为构成违约，现原告汪建凯依据合同约定要求被告刘志国双倍返还定金10万元（5万元×2），合法有据，本院依法予以支持。我国法律规定的定金罚则虽然不以实际损失的发生为前提条件，但定金罚则往往兼具了违约惩罚和弥补损失的双重作用，虽然原告汪建凯主张因合同无法履行导致产生中介费损失和律师费损失，但并未能举证证实双倍返还的定金无法弥补其损失，故在本院已支持其双倍返还定金请求的情况下，原告汪建凯另主张要求被告刘志国赔偿中介费损失、律师费损失，证据不足，本院依法不予支持，原告汪建凯要求被告济南连城房产经纪有限公司承担连带清偿责任，亦无相应的依据，本院亦不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告汪建凯与被告刘志国于2015年5月4日签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》自2016年1月27日起解除。二、被告刘志国于本判决生效之日起十日内返还原告汪建凯购房首付款5万元。三、被告刘志国于本判决生效之日起十日内双倍返还原告汪建凯定金10万元（5万元×2）。四、驳回原告汪建凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由被告刘志国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  吕铸荣审 判 员  李 钧人民陪审员  乔永欣二〇一六年五月三十日代理书记员  商玉莹