重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1607号上诉人（一审原告）蔡宇。委托代理人周勇，重庆君策律师事务所律师，系特别授权。被上诉人（一审被告）重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区。法定代表人吕宗易，董事长。上诉人蔡宇因与重庆宝泽建设集团有限公司（以下简称宝泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第01181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡宇的委托代理人周勇到庭参加了诉讼、被上诉人重庆宝泽建设集团有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年3月22日，蔡宇与宝泽公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定“乙方(蔡宇)购买甲方（宝泽公司）座落于重庆市××区××江街道××大道××单元××住房一套，建筑面积为110.64㎡，总金额为498015元。甲方应在2012年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；逾期交房在90日（含）之内的，从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期90日内……，逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的……，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付。”除上述内容外，双方还就房屋面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任、合同登记备案、交房条件、保修责任等进行了约定。合同签订后，蔡宇按约支付了购房款。2013年2月6日，宝泽公司以短信方式通知蔡宇接房。2013年2月18日，蔡宇接收房屋并缴纳了此后的三个月的物业管理费635.2元。2013年10月17日，房管部门收到宝泽公司提交的办理房屋产权登记的相关资料后，出具《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》，宝泽公司于2013年10月22日领取。2014年8月21日，蔡宇之父蔡增宣代替蔡宇签署《领条》，载明：“今领到重庆宝泽建设集团有限公司￥855元（大写人民币捌佰伍拾伍元正）。款项已结清，无异议。由此不再追究重庆市商品房买卖合同的一切违约责任。领款人：蔡增宣代蔡宇，2014年8月21日。”另查明：争议房屋的实际建筑面积为110.48㎡。一审庭审过程中，蔡宇认可其父于2014年8月21日代其签署的《领条》，但认为该《领条》所指的违约责任仅指商品房实际面积少于合同约定面积的违约责任。双方一致同意按13元/㎡的标准计算涉案房屋2012年12月31日至2013年2月6日期间的月租金。蔡宇在一审中诉称：2012年3月22日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定蔡宇购买宝泽公司座落于重庆市××区××江街道××大道××单元××住房一套，总金额为498015元。该合同还约定宝泽公司应在2012年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给蔡宇使用，并在房屋实际交付原告使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的办理该房屋《房地产权证》的登记受理单，否则宝泽公司均应按日向蔡宇支付已付房价款万分之三的违约金。宝泽公司于2013年2月6日才通知蔡宇接房，已逾期38天。蔡宇于2013年2月18日接收房屋，但宝泽公司于2013年10月17日才取得办理该房屋产权登记的受理单，已逾期181天，现请求依法判决宝泽公司：1、支付逾期交房违约金5677.37元及资金占用损失（以5677.37元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2013年3月9日起计算至付清本金之日止）；2、支付逾期办理产权登记违约金27042.21元及资金占用损失（以27042.21元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2013年11月17日起计算至付清本金之日止）。宝泽公司在一审中辩称：2014年8月21日，蔡宇签署《领条》，载明：“今领到重庆宝泽建设集团有限公司￥855元（大写人民币捌佰伍拾伍元正）。款项已结清，无异议。由此不再追究重庆市商品房买卖合同的一切违约责任。”故蔡宇不应再追究宝泽公司逾期交房和逾期办证的一切违约责任。如宝泽公司仍需承担违约责任，蔡宇主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金过高，均请求参照同期同地段同类型房屋的租金标准予以调低。综上，请求法院依法判决。一审法院认为，蔡宇与宝泽公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，宝泽公司未按合同约定期限向蔡宇交付房屋及办理房屋产权登记手续，其行为已构成违约，依法本应承担相应的违约责任。但蔡宇承认其父于2014年8月21日代其签署的《领条》，并在其中明确表示不再追究宝泽公司因重庆市商品房买卖合同产生的一切违约责任，故蔡宇现要求宝泽公司支付逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金及其资金占用损失的理由均不能成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回蔡宇的诉讼请求。案件受理费618元，减半收取309元，由蔡宇负担。蔡宇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销重庆市江津区人民法院(2015)津法民初字第01181号民事判决，依法支持其诉讼请求。主要事实和理由：上诉人并未承诺放弃追究被上诉人逾期交房及逾期办理房屋产权登记手续的违约责任。首先，就2014年8月21日的《领条》而言，该领条解决的是交付房屋的实际面积少于商品房买卖合同约定面积的款项结算问题。其次，2014年8月21日的《领条》，系被上诉人打印的格式条款（仅根据不同业主房屋面积差异不同而填写不同的退款金额），被上诉人故意在领条中硬生生加上一句“由此不再追究重庆市商品房买卖合同的一切违约责任”，以达到在不经意中蒙蔽购房业主、免除自己违约责任的目的。况且，对于该段文字，被上诉人也没有用醒目的、有别于其余文字的字体来提请购房业主特别注意，因此该段文字约定是无效的，对购房业主不能产生拘束力。第三，上诉人委托父亲蔡增宣前去与被上诉人办理房屋面积差异处理事宜，委托权限仅限于此，对于涉及该事宜以外的事务（特别是与上诉人利益有着重大影响的事务）上诉人并未授权，且事后也未追认，因此即便上诉人父亲签字的领条上“由此不再追究重庆市商品房买卖合同的一切违约责任”这段文字有效，也不能对上诉人产生法律效力。第四，对于领条上“由此不再追究重庆市商品房买卖合同的一切违约责任”这段文字，从字面上来分析，其本身就是含混不清。宝泽公司没有出庭，也未交答辩意见。上诉人蔡宇对一审法院查明的事实无异议，二审中也未提交新证据。蔡宇确认逾期交房的时间段为2012年12月31日至2013年2月5日；逾期提交产权登记手续的时间段为2013年2月18日往后推迟60天起算至2013年10月17日止。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的焦点问题是对领条载明的文字的理解。蔡增宣代替儿子蔡宇签署《领条》，载明：“今领到重庆宝泽建设集团有限公司￥855元（大写人民币捌佰伍拾伍元正）。款项已结清，无异议。由此不再追究重庆市商品房买卖合同的一切违约责任。领款人：蔡增宣代蔡宇，2014年8月21日。”显然，该领条由两部分组成。第一部分是领取差面积房款。双方对此无异议。第二部分是违约责任的免除。由于领条是宝泽公司打印而由蔡增宣填写，故此部分内容应视为宝泽公司提出要约，蔡增宣代替儿子蔡宇作了承诺。根据举证责任的相关法理，主张合同成立的应由主张成立的一方当事人举证。本案中，在蔡宇不予追认其父签字的关于免除宝泽公司违约责任的前提下，应由宝泽公司举证证明蔡增宣根据有效的授权而使该约定成立，并对蔡宇有法律上的拘束力。由于宝泽公司未能对此举证，应承担不利的法律后果，故本院认为该部分约定未成立，宝泽公司不能免除其应承担的违约责任。对蔡宇的上诉理由，本院予以采信。对于逾期交房违约金的数额，双方在一审庭审中一致同意按13元/㎡的租金标准，以建筑面积计算涉案房屋自2012年12月31日至2013年2月5日期间的违约金，本院予以尊重。对逾期办理产权登记违约金的数额，合同约定：自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宝泽公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，按日支付已付房价款万分之三的违约金。因双方已按实际面积结算，宝泽公司退还房款855元，故实付房款为497160元。前述两笔违约金的支付时间，合同载明应自违约行为终了之日起30日内付清，但是对逾期支付违约金的后果并无约定，现蔡宇主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失，无合同约定支持，不过其损失是客观存在的，本院主张其一倍利率，对超出部分的请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）之规定，判决如下：一、撤销重庆市江津区人民法院(2015)津法民初字第01181号民事判决；二、重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡宇支付2012年12月31日至2013年2月5日期间逾期交房违约金1771.36元（按每月1436.24元的标准支付）及逾期支付该违约金的资金占用损失。该损失以1771.36为基数，从2013年3月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算到本金付清时止。三、重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡宇支付2013年4月20日至2013年10月17日期间逾期提交产权登记手续的违约金26995.79元及逾期支付该违约金的资金占用损失。该损失从2013年11月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算到本金付清时止。四、驳回蔡宇的其他诉讼请求。一审案件受理费309元，二审案件受理费309元均由重庆宝泽建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算审 判 长  祝来新审 判 员  申 威代理审判员  岳 林二〇一六年五月二十日书 记 员  向 奇