安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖02民终306号上诉人（原审原告）：芜湖市锦弘服饰有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人：范栋平，该公司执行董事。委托代理人：沈传芬，该公司生产厂长。委托代理人：陈冀，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖市鸠江区官陡街道汀孟社区居民委员会，住所地安徽省芜湖市鸠江区。负责人：晋英海，该居委会主任。委托代理人：戴林，安徽国伦律师事务所律师。委托代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。上诉人芜湖市锦弘服饰有限公司（以下简称锦弘公司）因与被上诉人芜湖市鸠江区官陡街道汀孟社区居民委员会（以下简称汀孟居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2015年11月18日作出的（2015）鸠民一初字第00997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人锦弘公司的委托代理人沈传芬、陈冀，被上诉人汀孟居委会的委托代理人刘腾腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2003年9月5日，锦弘公司（乙方）与芜湖市鸠江区官陡镇汀孟行政村村民委员会（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方在钱桥汽配园内建设的厂房及辅助用房、建筑面积为1760㎡；月租金5元／㎡，年租金为105600元；合同期限3年，自2003年3月1日至2006年2月底，到期在同等条件下优先享有续租权；租金分两次支付，即第一年在签订合同时支付50%，10月1日支付50%；第二年、第三年为每年的元月1日支付当年的50%，6月1日支付当年的50%；在租赁三年内，乙方有意收购甲方的资产，其资产价格计算如下：1、建筑物依照2002年底芜湖市建筑工程管理部门所规定的计算方法、程序进行计算，不计折扣。2、土地价格以审计部门按规定评估的价格进行计算。3、其他部分双方协商解决。4、租赁期间所支付的租金可冲抵收购价。双方还对其他事项进行了约定。合同由甲方负责人王华平、乙方法定代表人范栋平签名并加盖各自单位印章。2004年3月1日，双方再次签订《房屋租赁合同（增补部分）》一份，约定：乙方承租甲方在钱桥汽配园内建设的厂房及辅助用房，其增补面积为378.4㎡；按月租金5元／㎡计算，年租金为22700元；合同有效期3年，自2004年1月1日至2006年12月底，到期在同等条件下优先享有续租权；其他事宜同2003年9月1日（应为5日）订立的合同，此合同为2003年9月1日（应为5日）订立合同的租赁范围、价格、时间的补充，与原合同有同等效力。2006年3月1日，芜湖市鸠江区官陡镇汀孟村民委员会向锦弘公司出具《关于厂房租赁到期后涉及房租等相关事宜确定的通知》，就租赁合同到期购买事宜、支付拖欠的房租及厂房租赁价格调整通知锦弘公司。2006年3月1日，芜湖市鸠江区官陡镇汀孟村民委员会出具授权委托书一份，委托王永根、张二九以本村名义处理一切与钱桥工业园内厂房及相关辅助用房合同的执行有关的事务。2004年至2007年，王华平、张二九共收取锦弘公司房屋租金451080元。2006年6月10日，芜湖市鸠江区官陡镇汀孟村民委员会向锦弘公司出具《终止厂房租赁关系的通知》，载明2006年2月底合同到期后，经通知，锦弘公司没有续签租赁合同，故通知锦弘公司于2006年6月10日前搬出现用厂房，并至芜湖市鸠江区官陡镇汀孟村民委员会处办理所拖欠租金的结算和房产移交手续。锦弘公司在该《通知》上加盖了印章。此后，张二九于2007年又数次收到锦弘公司交纳的房租。2007年8月8日，张二九向锦弘公司出具收条一张，载明：“今收到芜湖市锦弘服饰有限公司土地、房产转让款壹佰柒拾万元整（170万元）。收款人：张二九署名”。2011年7月，锦弘公司购买的该厂房被拆迁。锦弘公司认为汀孟居委会强逼其支付170万元房屋转让款，而房屋的实际造价仅为1019159.6元，根据房屋租赁合同的约定，汀孟居委会应退还所收租金591080元及多收的房屋转让款，故诉请判令：1、汀孟居委会退还锦弘公司已付租金591080元及多收的房屋转让款680840.4元，合计1271920.4元；2、汀孟居委会按中国人民银行同期贷款年利率6.6%就上述款项向锦弘公司支付自2007年8月8日起至判决确定给付之日止的利息。原审法院另查明：1、王华平原系芜湖市鸠江区官陡镇汀孟村民委员党支部书记，因犯受贿罪于2013年7月4日被芜湖市鸠江区人民法院判处有期徒刑三年，宣告缓刑四年。2、涉案厂房系王华平、张二九、王永根共同出资建造，实际总投入1019159.6元。原审法院认为：锦弘公司与汀孟居委会签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（增补部分）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。租赁合同到期后，双方仍就购买涉案厂房事宜进行协商，汀孟居委会也收取了锦弘公司2007年的房租。2007年8月8日，双方就涉案厂房的土地及房产转让达成一致，并于同日支付了该厂房的土地、房产转让款170万元。虽双方没有按照《房屋租赁合同》约定的资产价格计算，但该转让款系双方协商一致的结果，且双方均已全面履行了房屋交付、房屋转让款支付义务。转让行为也不存在法律规定的显失公平、重大误解的情形，且锦弘公司也未提起撤销之诉。现锦弘公司以生效的刑事判决书认定汀孟居委会实际投入厂房的资金仅为1019159.6元，超出锦弘公司实付价款680840.4元，据此要求汀孟居委会退还所收租金591080元及多收的房屋转让款680840.4元，合计1271920.4元，以及按中国人民银行同期贷款利率支付锦弘公司自2007年8月8日至判决付款之日止的诉请，无事实和法律依据，故不予支持。对于锦弘公司提出的汀孟居委会提供的《转让协议》上“范栋平”的签名非本人所签并申请笔迹鉴定，因原审法院对该《转让协议》的效力未予认定，故无需进行笔迹鉴定。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定判决驳回锦弘公司的诉讼请求。案件受理费22277元，由锦弘公司负担。锦弘公司上诉称：一、原审认定事实不清。1、锦弘公司实际支付给汀孟居委会的房屋租金为591080元，原审却仅认定为451080元，与事实不符。张二九2006年12月25日出具的12万元收条写明是2005年度的租金，而王华平2005年5月28日出具的12万元收条上则明确写着收取的是2004年度的租金，显然是两个不同年度的租金，原审认定这两张收条重复，与事实不符。2、汀孟居委会在收取锦弘公司租金时已将2万元押金冲抵了租金，原审却未计算在内，明显不当。二、汀孟居委会应当向锦弘公司退还房屋租金591080元以及多收取的房屋转让款680840.4元，合计1271920.4元。1、根据《房屋租赁合同》的约定，锦弘公司如果购买涉讼房产，汀孟居委会就应当将上述所收租金591080元全额退还给锦弘公司。但原审却对锦弘公司要求返还租金591080元的诉请未作任何说明直接予以驳回，显然没有法律依据。2、汀孟居委会不按2002年底芜湖市建筑工程管理部门所规定的计算方法、程序计算涉讼厂房的价值，实际投入资金仅1019159.6元的厂房，却以停电断水以及聚集老人堵厂门长达一年之久的方式强逼锦弘公司向其支付了170万元购房款，而并非原审认定的“该转让款系双方协商一致的结果。”锦弘公司自付款起即一直坚持向汀孟居委会交涉，并向其上级行政部门芜湖市鸠江区官陡镇政府、芜湖市鸠江区政府、芜湖市政府和安徽省政府上访讨要说法，从未放弃，但因锦弘公司不知道厂房的实际造价，问题一直没有得到解决，直到（2013）鸠民刑初字第00129号刑事判决书生效，锦弘公司才知道涉讼房产的造价仅为1019159.6元。锦弘公司才于2015年6月10日，根据2014年6月6日获得的芜湖市鸠江区人民检察院的书面答复函精神，向原审法院起诉。本案属于履行房屋租赁合同中发生的纠纷，并非另一种合同关系，原审所谓“撤销之诉”之说不能成立。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持锦弘公司的全部诉讼请求。汀孟居委会答辩称：一、原判认定事实清楚，锦弘公司仅向汀孟居委会支付租金451080元，而非锦弘公司主张的591080元。1、根据沈传芬2013年5月2日上午8：40至9：40在芜湖市鸠江区人民检察院的讯问笔录来看，沈传芬自认锦弘公司承租厂房一共缴纳了45万多租金，且办案人员在向沈传芬核实时，亦出示了包括张二九于2006年12月25日出具的收条以及王华平于2005年5月28日出具的收条在内的九张收条，并未有遗漏。2、（2013）鸠民刑初字第00129号刑事判决书亦充分证明了锦弘公司共向王华平及张二九支付租金451080元及押金20000元（押金系2002年4月25日缴纳）。3、按照常理来看，张二九在出具其他收条时均未作备注，而在2006年12月25日出具的收条上特别作了备注“原2005年收条没拿，原有2005年收条作废”，而在所有的收条中，仅有的一张2005年的收条即是王华平于2005年5月28日出具的收条，两张收条金额完全一致，张二九注明作废的收条明显即是针对上述2005年5月28日收条。上述事实结合沈传芬的自认及生效判决书的认定，能够充分地得以证实。二、原判适用法律正确。2003年9月5日，锦弘公司与汀孟居委会签订房屋租赁合同。2004年3月1日，双方再次签订房屋租赁合同（增补部分）。2006年3月1日，因锦弘公司未及时作出购买厂房的决定，且未按照约定支付租金，汀孟居委会向锦弘公司出具《关于厂房租赁到期后涉及房租等相关事宜确定的通知》。2006年6月10日，汀孟居委会向锦弘公司出具《终止厂房租赁关系的通知》，告知锦弘公司因其在合同到期后没有续签租赁合同，导致租赁合同终止。锦弘公司在该通知上加盖了印章。2007年8月8日，锦弘公司与汀孟居委会的代理人张二九（张二九系厂房的实际建造人，锦弘公司亦知晓这一事实）就租赁厂房的土地和房产转让达成一致意见，锦弘公司于同日支付了该厂房的土地、房产转让款170万元。张二九亦向锦弘公司出具收条一张。上述租赁协议及转让协议是双方的真实意思表示，内容亦不违背法律、法规的强制性规定，且双方均已全面适当的履行了交付房屋及支付房屋转让款的义务，双方的合同关系终止，权利义务关系消灭。三、即便锦弘公司以其受到欺诈、胁迫为由主张撤销买卖协议，其提起撤销之诉的除斥期间已经届满。锦弘公司在起诉状及上诉状中均自认，2013年7月4日其通过（2013）鸠民刑初字第00129号刑事判决书得知涉讼房产的实际造价为1019159.6元。锦弘公司的代理人在原审庭审过程中亦明确表示，其在购买厂房后三个月自建了500平方米左右的厂房时就知道造价没有那么高。故无论从哪个时间点起算，锦弘公司提起撤销之诉的权利均因除斥期间届满而消灭。综上，请求二审法院维持原判。锦弘公司在二审中提交了一组2006年6月17日锦弘公司大门口堆积石头的照片，证明锦弘公司不是自愿签订土地、房产转让协议，是汀孟居委会通过堆石头、堵门等手段，导致锦弘公司被迫签订了协议并交纳了170万元款项。汀孟居委会对上述照片质证认为：不属于新证据，不符合举证规则。真实性无法核实，证据也不具有关联性。2006年6月10日，汀孟居委会已经发出房屋租赁终止通知。本院对上述照片审核认为：照片的拍摄时间不能确定为2006年6月17日，照片内容不能反映出锦弘公司大门口堆积的石头系汀孟居委会所为，进而不能实现锦弘公司的证明目的。本院经审理查明：芜湖市鸠江区人民检察院于2013年5月2日对锦弘公司负责人沈传芬所作的询问笔录载明，锦弘公司就承租厂房一共支付了45万多元租金。锦弘公司已于2011年获得涉讼厂房拆迁补偿款。本院经审理查明的其他事实同于原判认定的事实。本院认为：张二九于2006年12月25日出具的12万元收条已明确备注“原2005年收条没拿，如有2005年收条作废”，结合2005年5月28日王华平出具的12万元收条以及锦弘公司在2013年5月2日芜湖市鸠江区人民检察院所作的询问笔录中自认共支付45万多元租金的事实，可知上述两张12万元收条重复，应只计算一笔，锦弘公司就承租涉讼厂房共支付45万多元租金。锦弘公司上诉认为其实际支付591080元租金，缺乏事实依据。锦弘公司上诉主张其支付的2万元押金已冲抵了租金，但汀孟居委会对此不予认可，锦弘公司也未提交证据证明双方曾就押金冲抵租金一事达成合意，故对其该项上诉理由不予采信。2007年8月8日，张二九向锦弘公司出具的收条明确载明，已收到锦弘公司土地、房产转让款170万元。据此可知，双方就土地、房产转让款为170万元达成合意且锦弘公司实际支付了170万元，结合涉讼厂房已实际交付且锦弘公司已于2011年获得涉讼厂房拆迁补偿款等事实，双方就涉讼厂房转让款为170万元的转让协议已协商一致并实际全面履行。汀孟居委会实际投入建造涉讼厂房的资金虽仅为1019159.6元，并不影响双方就转让厂房价格协商确认为170万元，法律并不禁止交易获利的行为且锦弘公司未举证证明交易存在可撤销的情形，锦弘公司以转让价超出建造价为由要求汀孟居委会返还680840.4元，缺乏事实和法律依据。锦弘公司并无证据证明2007年8月8日双方协商确认并实际支付房屋转让款170万元时，未按双方签订的房屋租赁合同约定以租金抵扣部分转让款。锦弘公司实际支付170万元涉讼厂房转让款的行为，应视为双方已就转让价格达成新的协议并实际履行，故对其要求汀孟居委会返还租金的诉请不予支持。综上，锦弘公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22277元，由上诉人芜湖市锦弘服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李建华代理审判员  蒋 磊代理审判员  丁大慧二〇一六年五月三日书 记 员  王文苑附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。