云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终1143号上诉人（原审原告）刘金美，女，1978年5月11日出生，汉族。特别授权诉讼代理人胡鹏、杨浚珑，云南建广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张霞，女，1979年1月4日出生，汉族。特别授权诉讼代理人赵玉华，云南会凌律师事务所律师。上诉人刘金美与被上诉人张霞委托合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下案件事实：2015年6月9日，原告（甲方）与被告（乙方）、昆明新亚房地产经纪有限公司（丙方）签订房产买卖居间合同，载明：通过丙方居间服务，甲方将位于湖畔之梦一期9栋1单元0502号房屋出售给乙方，房屋成交价为880000元，成交价含房屋现有附属的设施设备和装修，并包含该房交易的全部水费、拍卖公司佣金、中介费及该房所欠的其他费用。乙方于2015年6月30日前向甲方一次性付清定金2000元。该合同对房屋价款的支付时间未作约定。2015年6月9日，原被告签订授权委托书，载明张霞委托刘金美报名参加2015年6月10日由云南中大拍卖有限公司组织的昆明市湖畔之梦9幢1单元502房屋拍卖会，并授权签署相关文件。2015年6月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋代购协议，约定乙方经过认真周密的策划运作为甲方购买昆明市湖畔之梦一期9栋1单元502号住房。其中第二条约定：甲方全权委托乙方代理办理拍买流程和房屋产权证办理至甲方名下为止的事宜，购买上述房屋的全包干价为780000元，其中包括房屋的拍卖成交价款，过户交易产生的全部费用，包括税费、拍卖公司佣金、中介费及该房所欠的费用（该房屋完成过户手续前所产生的煤气、水电、物业管理费、收视费等，由乙方交清）。第三条约定：甲方全权委托乙方代理购房事宜，包括办理产权过户手续，保管甲方向云南中大拍卖有限公司支付的购房款收据、发票、拍卖成交确认书及昆明市西山区法院开出的裁定书和协助执行通知书等相关法律法律手续。该协议第四条约定：甲方按法院要求于2015年6月20日之前支付拍卖公司购房款593250元，其余款项在乙方办理过程中由甲方及时支付，当日在办理之时先付170000元，当日办理完毕之后支付清16750元，至此所有费用结清。同时，协议第五条约定乙方为甲方办理完成上述房屋的产权手续及相关手续，甲方必须按时付款，否则视为违约。违约金按总款的20%支付给乙方。乙方必须及时办理，不得无故拖延，否则视为违约。违约金按总款的20%支付给甲方。此外，2015年5月5日，云南中大拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）在报纸上刊登公告，载明受委托对位于昆明市湖畔之梦9幢1单元502号房屋（以下简称502号房）进行公开拍卖，竞买人应在2015年6月9日17时前向拍卖公司交纳100000元的保证金。被告于2015年6月9日向云南中大拍卖有限公司交纳保证金100000元。当天，原告最为被告的代理人取得拍卖公司的竞买人登记表。2015年6月10日，原被告共同参与了502号房屋的竞买，由原告进行举牌应价，并最终竞得502号房屋。随后被告签收了拍卖公司出具的拍卖成交确认书，载明的成交价为565000元，佣金为28250元。2015年6月18日，被告向拍卖公司交纳拍卖价款及佣金493250元（已扣除被告交纳的保证金100000元）。2015年6月25日，一审法院向原告送达执行裁定书，载明一审法院依法委托云南中大拍卖有限公司对502号房屋进行公开拍卖，被张霞以565000元的最高价竞得，裁定：位于昆明市湖畔之梦9幢1单元502号房屋的所有权及相应的其他权利归张霞所有，张霞可持本裁定书到财产管理机构办理相应产权过户登记手续。2015年10月期间，被告自行缴纳了房屋价款、佣金、办理502号房屋所有权证的相关费用，并向银行办理了按揭贷款手续。2015年10月23日，被告取得了该套房屋的房屋所有权证。2015年11月7日，被告交纳了502号房屋2015年1月16日至2016年1月15日的物业管理费。2015年10月8日，被告出具撤销代购委托书，载明其与刘金美于2015年6月10日签订的房屋代购协议自即日起解除，同时解除其与刘金美之间的委托关系，撤销刘金美的授权。被告向原告邮寄了该份撤销代购委托书，原告于2015年10月21签收。原告现认为被告支付居间费用，故诉至一审法院，请求判令：1、被告向原告支付房屋代购委托费用100000元；2、被告向原告支付违约金80000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确主张系依据房屋代购协议向被告主张赔偿。原被告均认可双方未履行房屋买卖居间合同，并认可房屋代购协议系竞拍到502号房屋后签订的。对于房屋代购协议第二条的约定，原告认为中介费即为被告支付给原告的费用，被告则认为中介费系其支付给昆明新亚房地产经纪有限公司的费用，且认为协议中约定的7800000元并未包含被告支付给原告的酬劳。原被告均认可被告未向原告支付任何费用。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，根据庭审确认的事实，原被告签订了两份合同，一份是房屋买卖居间合同，一份是房屋代购协议。对于房屋买卖居间合同，因原被告均认可并未履行，且原告明确主张系依据房屋代购协议向原告主张赔偿，故一审法院对房屋买卖居间合同的性质和效力不再做评判。对于房屋代购协议，结合其内容和原被告签订的授权委托书来看，应系被告委托原告竞买502号房屋，并由原告代为办理房屋所有权证。因此根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”的规定，原被告之间基于房屋代购协议（以下简称协议）建立的系委托合同关系。由于该份协议的内容不违反法律及行政法规的规定，故该份协议自双方当事人签字并生效。对于被告认为其系受骗才与原告签订协议的抗辩，由于被告于2015年6月9日自行向拍卖公司缴纳了竞买保证金、参与了竞拍，而该份协议亦是在被告竞得502号房屋后才签订的，故不能认定被告系在被原告欺骗签订的协议，一审法院对被告的该项抗辩主张不予采信。根据协议的第二条、第三条及原被告的陈述，原告应完成的委托事项包括：1、办理拍卖流程、竞拍；2、办理房屋所有权证；3、交纳房屋在变更房屋所有权人前的煤气、水电、物业管理费用、收视费等；4、保管购房款发票、拍卖成交确认书、裁决书及协助执行通知等相关法律文书。对于上述协议是否为有偿委托的问题，协议第四条约定“其余款项在乙方办理过程中由甲方及时支付，当日在办理之时先付170000元，当日办理完毕之后支付清16750元，至此所有费用结清”，虽然该约定并未清晰载明其余款项由被告向原告支付，但结合协议约定的包干价780000元、原告负责支付被告取得房屋所有权证之前房屋所产生的物业管理费和水电费等费用、被告迟延付款应向原告承担的违约责任以及原被告于2015年6月9日签订房产买卖居间合同的事实来看，本协议应为有偿委托，“其余款项在乙方办理过程中由甲方及时支付，当日在办理之时先付170000元，当日办理完毕之后支付清16750元，至此所有费用结清”中约定的“其余款项”应为被告向原告支付的款项。鉴于以上分析，对于原告主张的委托费用，即委托的报酬，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”的规定，本案中，对于报酬的支付时间，协议约定在原告办理过程中被告及时支付，“当日在办理之时先付170000元”，故原告要求被告支付报酬的前提应是竞得房屋后、原告办理其他委托事项之时支付。而根据本案查明的事实来看，在被告竞得房屋后，原告既未为被告领取并保管法院的执行裁定书，亦未提交证据证明其已为原告着手办理房屋所有权证变更的手续。综上，由于被告支付给原告的款项应是在竞得房屋后，原告为被告办理房屋所有权证之时，而现原告仅是代被告参加了竞拍，之后并未再完成其他委托事项，故原告要求被告支付报酬并不符合协议的约定。考虑到原告进行举牌应价的事实，一审法院酌情判令由被告向原告支付报酬5000元。对于原告主张的违约金，因被告向原告支付款项的前提是原告先行履行委托事项，由于原告未履行其先义务，故被告并不存在违约。至于被告认为协议已经解除的主张，被告是于2015年10月21日收到原告的撤销委托书，即双方的委托合同实际于上述时间解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后并不影响已经履行的合同部分，故被告仍应当就原告已经完成的委托事项支付相应的报酬。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零五之规定，判决：“一、被告张霞于本判决生效之日起十五日内支付原告刘金美报酬5000元。二、驳回原告刘金美的其他诉讼请求。”诉讼费3900元，减半收取，计1950元，由被告承担100元，由原告承担1850元。一审宣判后，上诉人刘金美不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，被上诉人实际交纳保证金的时间为2015年6月10日而非2015年6月9日，上诉人是在被上诉人交纳保证金后从拍卖公司处取得竞买人登记表的。二、上诉人在接受委托后，积极处理了包括但不限于竞拍等事宜的委托工作，包括：通过自有渠道了解涉案房屋的拍卖程序；积极与拍卖公司沟通、协调，代被上诉人履行竞买手续；多次与抵押权人沟通解除查封手续；积极协调房屋过户事宜等。最重要的是，涉案房屋信息是通过上诉人的自有渠道而来，如果被上诉人不通过上诉人了解该房屋的信息，也就根本无法成功竞拍到此房屋，被上诉人的委托报酬包含了该房屋的商业信息。三、上诉人之所以未继续履行房屋过户事项的委托手续是因为被上诉人的原因导致，被上诉人拍卖成功取得房屋后，单方跳开上诉人，未按照合同约定履行付款义务，其行为构成违约，应承担相应违约金。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人张霞答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉案房屋系西山法院拍卖的房屋，该房屋于2015年5月发布公告，被上诉人通过中介得到房屋拍卖信息，拍卖公司不能私下出售房屋，上诉人自认的事实存在欺诈性和违法性。二审经审理查明的案件事实与一审，本院予以确认。本院认为：首先，根据上诉人与被上诉人所签订的《房屋代购协议》的约定，上诉人的合同义务为代理被上诉人办理拍卖流程和房屋产权证办理至被上诉人名下为止的事宜。本案中，上诉人参与了涉案房屋的拍卖，并举牌应价最终成功拍得房屋，即上诉人已经完成了上述约定的部分义务，其有权获得报酬。房屋竞拍成功后，被上诉人向上诉人发出了解除委托的通知并自行办理了后续的房屋过户所需手续，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”之规定，被上诉人有权解除合同，本院在综合考虑委托合同履行情况、上诉人为履行合同所做工作以及上诉人因被上诉人解除合同的行为可能受到的损失的基础上，酌情判令被上诉人向上诉人支付委托报酬50000元，一审判决对此处理不当，本院予以纠正。被上诉人主张其是受到上诉人欺诈才签订的合同，对此，因《房屋代购协议》系在房屋竞拍成功后才签订，故被上诉人的该主张与本案查明的事实不符，本院不予支持。其次，对于上诉人主张的违约金，因被上诉人在本案中并无违约行为并且就其解除合同的行为本院也判决其承担了损失，故本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7634号民事判决；二、被上诉人张霞于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘金美报酬人民币50000元；三、驳回上诉人刘金美的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，减半收取计1950元，二审案件受理费3900元，共计5850元，由上诉人刘金美承担4095元，由被上诉人张霞承担1755元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审 判 长  朱 欢审 判 员  田 庄代理审判员  黄金成二〇一六年五月二十六日书 记 员  韩佩君