广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1153号原告：某物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。被告：某，男，1976年5月7日出生，汉族，住广州市天河区。被告：某，女，1982年7月19日出生，汉族，住广州市天河区。原告某物业管理有限公司广州分公司（以下简称为某广州分公司）诉被告某、某物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某广州分公司的委托代理人王亦连到庭参加了诉讼，被告某、某经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某广州分公司诉称：原告接受广州某房地产有限公司委托进行前期物业管理，双方签订的《某花园前期物业委托管理合同》，该合同同时作为《房屋买卖合同》附件三，并约定某花园一期的物业服务管理费按建筑面积每平方米每月3.3元收费。被告系原告管理的某花园爱榕街4栋102房业主，但自2015年1月开始，被告拖欠物业管理费至今（2015年7月），共计拖欠物业管理费5941.6元，管理费滞纳金192.7元，公摊电费60.50元，合计共拖欠6194.8元。原告多次催要仍拒不支付，最后一次通知被告是2015年7月14日以EMS方式通知被告限期支付物业管理费，至今不予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至本院。请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费5941.6元，管理费滞纳金192.7元，公摊电费60.5元，合计拖欠6194.8元（暂计至2015年7月31日，详见收费通知书）；2、本案诉讼费由被告承担。被告某、某无答辩及提供证据。经审理查明：位于广州市番禺区东环街房（以下简称涉讼房屋）的登记产权人为某、某、徐梓淇、万玲玲，产权证号分别为，登记时间为2010年10月13日；该房屋建筑面积为259.68平方米。2008年，广州某房地产有限公司作为甲方，与某广州分公司作为乙方共同签订一份《某花园物业管理前期介入协议》，约定甲方委托乙方组织某花园（以下简称涉讼小区）入伙前的物业管理工作，保障涉讼小区项目的成功开发和销售工作的顺利开展，本协议期限从2008年5月1日至涉讼小区最后一期集中入伙日止（如因甲方销售需要在现场继续设定售楼处或样板房的，合同期限至该项工作结束后终止；售后服务工作不包括在此合同期限内）。2009年5月13日，某广州分公司作为甲方与某作为乙方代表人签订了一份《前期物业管理服务协议》，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，自乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，其中约定：甲方对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议向甲方缴纳物业管理费用及其他应交费用；乙方缴纳费用的时间为每日10日前；住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米3.3元人民币计算交纳；因乙方原因空置房屋，按上述规定全额交纳；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方转让物业的时，须交清转让之前的物业管理服务费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或采取合理的催缴措施，如在本小区内公告，申请仲裁或向法院起诉等。对乙方连续6个月未交费的，甲方有权向法院追缴。本协议自业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起自动失效。2015年9月11日，某广州分公司以某、某欠缴物业服务费为由向本院提起本案诉讼。庭审过程中，某广州分公司称其曾委托广东经纶律师事务所于2015年7月14日向涉讼房屋所有权人某、某、邮寄《律师函》，催收拖欠的物业管理费，并提供了《律师函》及EMS快递单予以证明。某广州分公司另提供了《关于物业管理费催缴事宜的通知》及照片，用以证明其催收物业服务费及滞纳金的事实。某广州分公司主张某、某自2015年1月起未向其交纳过物业管理费及公摊电费，至2015年7月共欠缴物业管理费5941.6元，公摊电费60.50元，管理费滞纳金192.7元，合计共6194.8元。针对物业服务费的标准，某广州分公司主张根据《某前期物业管理服务协议》约定，涉讼房屋每月的物业服务费应按建筑面积每平方米3.3元收取，涉讼房屋的建筑面积257.21平方米，每月的物业服务费为848.8元。针对滞纳金的标准，某广州分公司主张从逾期之日起按每日万分之五的标准计算至清偿之日止。另查明：涉讼小区至今未成立业主委员会。本院认为：作为涉讼小区的建设单位广州某房地产有限公司与某广州分公司签订的《某花园物业管理前期介入协议》、某广州分公司与某签订《前期物业管理服务协议》均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。某、某作为涉讼小区的业主，其已实际享受了某广州分公司提供的物业服务，理应向某广州分公司支付物业服务费。关于某、某应向某广州分公司支付物业服务费的数额问题。某广州分公司主张涉讼房屋每月物业服务费标准为建筑面积每平方米3.3元，该标准符合《某前期物业管理服务协议》的约定，本院予以支持。根据涉讼房屋建筑面积259.68平方米计算，涉讼房屋每月的物业管理费为856.9元。现某广州分公司主张按每月848.8元计收涉讼房屋的物业管理费，为某广州分公司对自身权利的自由处分，本院予以准许。因某、某自2015年1月起没有缴纳物业服务费，故对于某广州分公司提出的要求某、某向其支付自2015年1月1日至2015年7月31日的物业服务费共5941.6元（848.8元/月×7个月）的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于公摊电费，某广州分公司未能提供相关证据证实其已实际支付该项费用，应承担举证不能的不利后果，故对于某广州分公司的该项诉讼主张，本院不予支持。另关于某广州分公司主张某、某支付拖欠物业服务费的违约金问题。根据《某前期物业管理服务协议》的约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。现某广州分公司主张按照每日万分之五的标准计付违约金，未超出合同约定，本院予以认可。另根据该协议约定物业服务费缴纳时间为每月10日前。故物业管理费的滞纳金应以当月物业服务费848.8元为本金，按每日万分之五的标准从每月物业服务费逾期之日（即当月的11日）起各计至实际付清之日止，各月物业服务费的违约金总额以848.8元为限。某、某经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告某、某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某物业管理有限公司广州分公司支付2015年1月1至2015年7月31日的物业服务费5941.6元及滞纳金[滞纳金以当月物业服务费848.8元为本金，按每日万分之五计算，从每月物业服务费逾期之日（即当月的11日）起各计至实际付清之日止，各月物业服务费的滞纳金总额以848.8元为限]。二、驳回原告某物业管理有限公司广州分公司的其余诉讼请求。如被告某、某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告某、某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  谭菲映人民陪审员  梁玉谊二〇一六年五月三十日书 记 员  马敏婷