湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12109号上诉人（原审原告）：湖北省赵李桥茶厂有限责任公司，住所地湖北省赤壁市赵李桥镇前进街**。法定代表人：李勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：伊礼，湖北亨迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：方超，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉王子铂金饭店有限公司，，住所地武汉市武昌区水果湖欧式街惠明路**法定代表人：周**，该公司总经理。委托诉讼代理人：向玲，湖北欣安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北金楚王子酒店管理有限公司，住，住所地武汉市武昌区中北路**津津花园****/div>法定代表人：杨国政，该公司总经理。委托诉讼代理人：向玲，湖北欣安律师事务所律师。原审第三人：湖北兆丰长江水资源开发有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区水果湖欧式街惠明路**iv>法定代表人：胡宝平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周明，湖北欣安律师事务所律师。原审第三人：湖北省机关事务管理局机关后勤服务中心，住所地武，住所地武汉市洪山路**v>法定代表人：邹青，该中心主任。委托诉讼代理人：游峰，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹春芳，湖北首义律师事务所律师。上诉人湖北省赵李桥茶厂有限责任公司（以下简称赵李桥茶厂）因与被上诉人武汉王子铂金饭店有限公司（以下简称王子饭店）、湖北金楚王子酒店管理有限公司（以下简称王子酒店）、第三人湖北兆丰长江水资源开发有限公司（以下简称兆丰公司）、湖北省机关事务管理局机关后勤服务中心（以下简称机关后勤中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初5548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵李桥茶厂上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持赵李桥茶厂一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由王子饭店、王子酒店承担。事实与理由：一、原判认定事实错误，一审法院认为机关后勤中心知晓转租行为存在，但未在法定期限内提出异议，属于事实认定错误。虽然机关后勤中心在租赁行为发生时的办公场地就在赵李桥茶厂租赁房屋的对面（惠明路18号），但客观上两者地理位置的接近并不必然导致机关后勤中心知晓转租行为的发生。首先，机关后勤中心能够从外观知道茶叶店的存在，但如果不与相关人员核实确认，是无法得知该店铺究竟是王子饭店开设还是其他主体开设。其次，机关后勤中心在一审庭审时陈述，其知晓转租行为存在，但不确定具体知晓时间，从其表述也无法确定知晓转租行为的时间，一审法院却据此推论出机关后勤中心未在法定期限（六个月）内提出异议，没有事实依据，属于事实认定错误。二、一审法院法律适用错误。1、一审法院已经查明王子饭店存在远超原租赁合同期限转租的事实，但判决未认定超期转租部分合同无效，属于法律适用错误。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使经过出租人同意，转租期超过承租人剩余租赁期限的部分应当认定为无效。一审法院查明了超期转租的事实，也引用了本司法解释，但却以合同部分无效不影响其他部分效力为由驳回赵李桥茶厂的全部诉讼请求显属法律适用错误。即使合同是部分无效，也说明赵李桥茶厂的诉讼请求部分成立，应当在判项中明确做出合同部分无效的判决，而不是全部驳回赵李桥茶厂的诉讼请求。2、一审法院认为赵李桥茶厂要求退还保证金及资金占用费的主张没有事实和法律依据属于法律适用错误。首先，赵李桥茶厂一审中要求确认合同无效和退还保证金是分为两个诉讼请求单列的。即使合同无效的诉请不能成立，一审法院也应当审查返还保证金的诉讼请求。虽然赵李桥茶厂认为合同无效是退还全部保证金的理由之一，但并非全部理由。即使合同有效或者部分有效，现在该合同已经事实上终止或者解除。一审法院仍然应当就当前情形下保证金是否应当退还以及退还的数额依法做出认定。而一审法院仅仅以案涉转租合同不是全部无效为由，驳回赵李桥茶厂主张返还保证金的诉讼请求，显然是法律适用错误。王子饭店、王子酒店辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，赵李桥茶厂实际使用了涉案房屋，机关后勤服务中心明知该行为的存在没有提出异议，一审认定该事实清楚且正确。1、赵李桥茶厂以及答辩人明知该场地是没有转租权的，承包合作协议书合法有效的。2、赵李桥茶厂从2013年7月18日到2017年经营茶叶长达四年之久，机关后勤中心对于赵李桥茶厂使用涉案房屋是知晓的。赵李桥茶厂装修了单独的门面和大门，从外观是可以看出是两个不同的主体在经营。2016年11月15日机关后勤中心上锁房屋的时候没有将赵李桥茶厂的房屋进行上锁，表明了其知晓是两个不同主体。第二、一审法院适用法律正确。1、赵李桥茶厂在一审中没有要求确认合同中部分无效的请求，现在赵李桥茶厂上诉第一项诉讼请求中请求确认合同部分无效，我们认为合同部分无效不属于本案的审理范围。2、赵李桥茶厂以合同无效为由要求退还保证金的请求是存在因果关系的，因为合同无效才存在退还保证金的结果，一审认定合同有效，就不应该退还一百万的保证金，即使超过租赁期间的部分无效，赵李桥茶厂使用长达四年之久，应该支付相关费用。王子饭店、王子酒店将另案起诉主张其拖欠的承包经营费用。兆丰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一、赵李桥茶厂的上诉请求系对其一审的诉讼请求进行变更，不属于二审的审理范围。赵李桥茶厂一审请求确认合同无效，返还保证金，该请求具有因果关系，只有确认合同无效的情况下，才能审理第二项请求。现合同无效没有理由，故一审驳回其诉讼请求是符合法律规定的。第二、合同的部分无效不影响赵李桥茶厂对100万元的保证金的诉权。一审法院在审理过程中已经告知王子饭店、王子酒店的反诉可以另行主张，双方有其他的方式救济其权利。第三、法院不可能支持因为合同无效而获利的行为，从法律适用上看，本案合同有效，赵李桥茶厂上诉的请求应该另案主张。机关后勤中心辩称：一审判决中关于我单位的事实认定没有异议，该案件的审理与机关后勤中心无关。赵李桥茶厂向一审法院提出诉讼请求：1、确认赵李桥茶厂与王子饭店于2013年7月16日签订的《承包经营合作协议书》无效；2、判令王子饭店返还赵李桥茶厂向其支付的保证金100万元，并按同期银行贷款利率承担延迟付款期间的资金占用费274619元（资金占用费自2015年3月1日起计算至2019年3月1日止，后期计算至实际偿清本息之日止）；3、判令王子酒店对第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由王子酒店、王子饭店承担。王子饭店向一审法院提出反诉请求：1、判令赵李桥茶厂向王子饭店支付占有使用承包房屋的应付款2579976元(100万元保证金已抵作承包费)；2、判令赵李桥茶厂向王子饭店支付违约金704396.56元；3、判令赵李桥茶厂向王子饭店支付水电费51240元；4、判令本案诉讼费用全部由赵李桥茶厂承担。一审法院对王子饭店提起的反诉，依法不予和本诉合并审理。一审法院经审理查明，2009年11月27日，机关后勤中心（甲方、出租方）与兆丰公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋地址：武昌水果湖慧明路（欧式街）18号。面积4083平方米。二、租赁期限从2010年3月1日起至2015年2月28日止。六、乙方责任：5、乙方不得擅自将承租的房屋转借或转租他人。七、合同的变更、解除与终止：4、租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方。甲方在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同（未予答复视为不同意续租）。十、乙方违约责任：4、租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金3倍计算，至房屋归还为止。该合同还对租金、保证金、税费、交房期限、双方责任等事项作出约定。2013年7月16日，王子饭店（合同甲方）、赵李桥茶厂（合同乙方）、王子酒店、兆丰公司（合同丙方）、武汉玉源投资管理中心（有限合伙）（合同丁方）签订《承包经营合作协议书》约定：一、承包经营合作方式：甲方将承租的物业部分场地发包给乙方经营，乙方向甲方缴纳承包费，丁方为乙方合同义务提供连带责任担保，丙方为甲方合同义务提供连带责任担保。二、承包场地情况：座落武昌区水果湖××路××街××号，承包部位面向王子饭店大门右侧一、二楼；经双方现场实地勘察确认，建筑面积共计634.5平方米，其中测量面积604.3平方米，公摊面积30.2平方米；产权情况承包场地属于行管局所有，无抵押，甲方为整体承租单位，无转租权，乙方对此情况已经知悉。三、承包用途：乙方向甲方承诺租赁该物业作为乙方茶叶销售使用。四、承包场地交付：甲方于2013年7月18日前向乙方交付该场地，交付时甲方将该场地相关权属凭证、结构图等资料复印件一并移交给乙方。交付时双方应对场地现状、设施设备、装修、水电起码等情况进行移交确认，形成书面的移交确认书，该确认书作为本合同终止时乙方向甲方返还物业的依据。五、承包期限：甲乙双方约定在情况下承包期限共5年，自2013年7月18日起至2018年8月17日止。物业交付日为合同签署日至承包期限起算日共计30天的期间为乙方进场准备时间，甲方同意该段时间不收取承包费。六、承包费及支付：1、双方约定按承包场地建筑面积计算，首年度月承包费标准为每平方米200元；第二年在第一年基础上递增3%，第三年开始递增幅度为前年标准的6%。物业管理费按15元/平方米/月收取，每3个月交一次承包期限内3个月为一个费用核算期，乙方于每个核算期届满前15日内支付下一期承包费。首期承包费乙方于场地交付时支付。七、承包保证金：本合向签暑后15日内乙方向甲方支付100万元承包保证金，承包保证金用于支付乙方拖欠的各项费用。十一、其他特别约定：丙方为甲方在本协议项下的合同履行行为及相应责任义务提供不可撤销的连带保证。丙方保证期限自本合同履行完毕且各方权利义务终结之日止，甲方履行行为不符合合同约定的，乙方有权直接要求丙方承担相应甲方责任或义务。十二、合同终止及责任：甲方承诺乙方的承包经营期限不会受到业主单位干涉，若因业主单位原因导致本合同无法履行的，按甲方责任导致合同提前终止条款处理。同时，乙方不得以本合同未经业主单位同意主张合同无效或要求撤销解除本协议，否则合同提前终止的按乙方责任条款处理。合同签订后，王子饭店依据合同约定交付租赁房屋给赵李桥茶厂。一审庭审中，王子饭店和王子酒店称机关后勤中心就在赵李桥茶厂门面对面，机关后勤中心、兆丰公司对王子饭店和赵李桥茶厂签订《承包经营合作协议书》事实知晓。兆丰公司认可王子饭店、王子酒店的陈述。机关后勤中心陈述其后期知晓王子饭店和赵李桥茶厂签订《承包经营合作协议书》事实，但不确定具体知晓时间。赵李桥茶厂对王子饭店、王子酒店、兆丰公司、机关后勤中心前述意见不予认可，称即使机关后勤中心对赵李桥茶厂门面对面，也不代表机关后勤中心认可王子饭店和王子酒店的转租行为。2013年8月1日，王子饭店向赵李桥茶厂出具《收据》载明：今收到赵李桥茶厂银行承兑汇票两张金额合计100万元。2013年12月23日，机关后勤中心向武汉市工商局武昌分局出具《证明》载明：兹证明位于武汉市武昌区水果湖惠明路18号房屋（王子饭店）的房产权、使用权归属于湖北省人民政府机关事务管理局所有，现由湖北省人民政府机关事务管理局机关后勤中心管理，不属违章建筑。王子饭店提交2015年4月24日王子饭店向赵李桥茶厂和武汉玉源投资管理中心（有限合伙）发出《催款通知书》称：根据《承包经营合作协议书》第六条第2款、第3款之约定，经核查截至2015年4月贵公司应交未交的承包费已达230652元，经多次催交仍未完成支付。2015年5月16日，贵司需交纳下一季度的承包费420652.5元。贵司的行为已经严重违反了双方的约定。请于接函后3日内与本公司有关负责人联系。王子饭店提交2015年7月27日王子饭店向赵李桥茶厂和武汉玉源投资管理中心（有限合伙）发出《催款通知书》称：根据《承包经营合作协议书》第六条第2款、第3款之约定，经核查截至2015年7月贵公司应交未交的承包费已达451304.5元，经多次催交仍未完成支付。贵司的行为已经严重违反了双方的约定，按《承包经营合作协议书》第十二条第6款约定，即逾期付款的，逾期期限内按逾期金额万分之五标准支付逾期付款违约金，上述所欠金额截至7月27日所产生的违约金已达18077元。2015年8月16日，贵司需交纳下一季度的承包费444052.5元。贵司的行为已经严重违反了双方的约定。请于接函后3日内与本公司有关负责人联系。王子饭店提交2016年3月11日王子饭店向赵李桥茶厂和武汉玉源投资管理中心（有限合伙）发出《催款通知书》称：截止2016年3月11日贵公司欠付承包费、物业管理费、电费、水费合计1006294.50元。综上所述，贵公司逾期支付承包费且经多次催交未果，违反了协议的约定和诚实信用原则，已经损害了王子饭店的合法权益。我司决定，从2016年3月11起在租金未缴清之前，我司将暂停贵公司对该物业的经营至贵公司将上述久费全部缴清。王子饭店提交2016年7月15日王子饭店向赵李桥茶厂发出《关于承包协议书履行中有关问题的函》称：经核查，截至2016年5月15日，贵公司未按期支付的承包费、物业管理费、水电费已达1006294元，经多次催交未果；且2016年5月16日至今的承包费、物业管理费也未支付。日前，贵司派员来商解决之道。经研究，现将我司意见函告如下：1、《承包经营合作协议书》的有效性毋庸置疑，从未发生与我司有关的任何事由实际影响到贵司承包经营。在依法办妥解除《承包经营合作协议书》的手续之前，贵司应当继续按约定履行付款义务。2、贵司存在违约事实，承包保证金应按《承包经营合作协议书》的约定处理。3、如果贵司准备继续承包经营，经双方协商一致后，我司可以考虑将原承包保证金列入双方达成的新协议，重新发挥作用。贵司若有不同意见或其他解决方案，静候贵司派员前来面谈。特此函告。2017年10月18日，王子饭店向赵李桥茶厂发出《通知书》称：现通知贵公司前来腾退租用王子饭店一、二楼的房屋，请将房屋内剩余物品及可拆卸设施设备全部清运出场，将房屋交还我司。一审庭审中，赵李桥茶厂陈述《承包经营合作协议书》约定的期限自2013年7月18日起至2018年8月17日止，其实际经营期限自2013年9月至2015年11月13日；2015年9月湖北省政府机关事务管理局通知赵李桥茶厂要求收回涉案租赁房屋；2015年11月13日因多次与王子饭店沟通退还保证金及腾退房屋无果，赵李桥茶厂开始暂停交纳租金并暂停经营活动；2016年3月11日，王子饭店将赵李桥茶厂租赁涉案房屋大门锁住，停止供应水电；2017年10月18日，赵李桥茶厂全部搬离涉案房屋。王子饭店、王子酒店对赵李桥茶厂的陈述不予认可，陈述2016年3月11日停止供应水电系因赵李桥茶厂违约欠付承包费用；虽然2016年11月15日机关后勤中心因与兆丰公司的租赁合同争议将王子饭店的正门张贴封条，但除了正大门以外其他出入口均能正常使用，赵李桥茶厂的承包经营位置在大楼的右侧，有单独的门面出口，因此正大门的封锁对赵李桥茶厂的经营活动没有任何影响，直至2017年10月20日赵李桥茶厂才腾退交接涉案租赁房屋。王子饭店、王子酒店并提交2020年6月30日机关后勤中心出具《情况说明》为证。《情况说明》称：2016年11月15日，机关后勤中心将惠明路18号房屋正大门上锁并张贴封条，未对其正大门左侧经营的老荆州早餐店和右侧经营的赵李桥茶叶店的两个门进行上锁和张贴封条，2017年10月20日签订《惠明路18号房屋交接手续》，正式收回房屋。一审另查明，王子饭店，企业类型系有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），其工商登记股东为王子酒店。一审另查明，2017年3月24日，一审法院立案受理机关后勤中心与兆丰公司、王子酒店、王子饭店房屋租赁合同纠纷一案，机关后勤中心向一审法院提起诉讼请求：1、解除机关后勤中心与兆丰公司之间的房屋租赁关系；2、兆丰公司、王子酒店、王子饭店按照年租金513万的标准支付自2015年5月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（暂计算至2016年12月31日应支付租金共计769.5万元）；3、兆丰公司、王子酒店、王子饭店立即腾退租赁房屋；4、本案诉讼费由兆丰公司、王子酒店、王子饭店承担。兆丰公司、王子酒店、王子饭店向一审法院提出反诉请求：1、机关后勤中心给予兆丰公司、王子酒店、王子饭店添附及重大设施设备补偿1000万元；2、机关后勤中心承担诉讼费用。一审法院于2018年11月23日作出（2017）鄂0106民初2454号民事判决书，该判决认为：机关后勤中心与兆丰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同原约定租赁期限从2010年3月1日起至2015年2月28日止，经双方协商一致，变更为2010年5月1日起租至2015年4月30日止；合同期满后，兆丰公司、王子酒店、王子饭店继续占有使用诉争房屋至今，双方形成不定期租赁关系。机关后勤中心可以随时解除合同。机关后勤中心已于2016年5月12日书面通知兆丰公司合同期满交还房屋，履行了通知义务，故机关后勤中心请求解除合同予以支持。机关后勤中心请求腾退案涉房屋。2017年10月20日机关后勤中心与王子饭店、兆丰公司签订《王子饭店固定（添附）设备清单》及《惠明路18号房屋交接手续》，确认了案涉房屋已交付机关后勤中心，故机关后勤中心请求腾退案涉房屋一审法院不予支持。2016年11月15日机关后勤中心将案涉房屋大门上锁并张贴封条，兆丰公司、王子酒店、王子饭店停止了经营。但在2017年10月20日房屋正式交接腾退之前，机关后勤中心无法将案涉房屋另行出租，故机关后勤中心主张租金从2015年5月1日起计算至实际腾退之日止，一审法院予以支持。并判决：一、解除原告（反诉被告）机关后勤中心与被告（反诉原告）兆丰公司于2009年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）兆丰公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）机关后勤中心支付租金549.17万元；三、原告（反诉被告）机关后勤中心于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）兆丰公司、被告（反诉原告）王子饭店设备补偿款3011716元；四、驳回（反诉被告）机关后勤中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）兆丰公司、被告（反诉原告）王子酒店、被告（反诉原告）王子饭店的其他反诉诉讼请求。兆丰公司不服一审法院作出的（2017）鄂0106民初2454号民事判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，本院于2019年5月9日作出（2019）鄂01民终2099号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。兆丰公司不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终2099号民事判决书，向湖北省高级人民法院提起再审申请。2019年7月17日湖北省高级人民法院收到兆丰公司再审申请的相关诉讼材料。一审庭审中，兆丰公司陈述湖北省高级人民法院已经驳回其再审申请。一审庭审中，机关后勤中心陈述2016年5月12日解除了和兆丰公司的租赁合同关系，2016年5月12日至2017年10月20日期间和兆丰公司构成不定期租赁关系。赵李桥茶厂对机关后勤中心的陈述不予认可，辩称机关后勤中心和兆丰公司租赁合同期限自2010年5月1日至2015年4月30日止，2015年4月30日至2016年5月12日兆丰公司和机关后勤中心系不定期租赁关系，2016年5月12日机关后勤中心通知兆丰公司解除双方租赁合同，2016年5月12日至2017年10月20日系兆丰公司非法占有机关后勤中心涉案租赁场地，并主张涉案《承包经营合作协议书》因王子饭店无转租权且转租期限也远超过了其实际承租期限而无效。2019年11月5日，王子酒店向一审法院递交《中止审理申请书》称兆丰公司与机关后勤中心房屋租赁合同纠纷一案，经过一审和二审，现兆丰公司己依法向湖北省高级人民法院申请再审。现该再审案件正在湖北省高级人民法院审理中，尚未审结。王子酒店认为，本案的审理结果需要以兆丰公司与机关后勤中心房屋租赁合同纠纷一案再审审理结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）规定，申请依法中止本案诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条法律规定，一审法院经审查依法未予准许王子酒店对本案的中止申请。一审法院认为，赵李桥茶厂以次承租人身份主张《承包经营合作协议书》未经过出租人机关后勤中心同意,要求确认《承包经营合作协议书》作为转租合同无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”的规定，依据机关后勤中心出具的情况说明，其2016年11月15日将惠明路18号房屋正大门上锁并张贴封条时既已知晓赵李桥茶厂使用涉案场地。机关后勤中心作为案涉租赁房屋的出租人未在法定期限内对转租行为提出异议，也未以王子饭店转租为由提起诉讼要求解除租赁合同或者认定转租合同无效,赵李桥茶厂以次承租人身份要求确认《承包经营合作协议书》作为转租合同无效缺乏法律依据。赵李桥茶厂主张《承包经营合作协议书》作为转租合同，转租期限超过王子饭店剩余租赁期限，《承包经营合作协议书》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，超期转租并非致使全部合同无效的法定情形。综上，赵李桥茶厂主张确认赵李桥茶厂与王子饭店于2013年7月16日签订的《承包经营合作协议书》无效；并以《承包经营合作协议书》无效为依据主张王子饭店返还原告赵李桥茶厂向其支付的保证金100万元及其资金占用费的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：驳回湖北省赵李桥茶厂有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费16271元，由湖北省赵李桥茶厂有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，王子饭店、赵李桥茶厂、王子酒店、兆丰公司、武汉玉源投资管理中心（有限合伙）签订的《承包经营合作协议书》虽然名为承包经营协议，但从协议内容和实际履行情况看，王子饭店与赵李桥茶厂之间实际为房屋租赁合同关系，故本案为房屋租赁合同纠纷。王子饭店作为承租人与出租人机关后勤中心在《房屋租赁合同》中虽然约定王子饭店不得擅自将承租的房屋转借或转租他人，但机关后勤中心在知晓王子饭店转租行为后从未提出异议并主张合同无效，赵李桥茶厂作为次承租人以王子饭店违反《房屋租赁合同》约定而主张《承包经营合作协议书》无效没有法律依据。关于王子饭店是否超期转租而致《承包经营合作协议书》无效的问题。生效的法院判决已认定“合同期满后，兆丰公司、王子酒店、王子饭店继续占有使用诉争房屋至今，双方形成不定期租赁关系”并判令兆丰公司支付租金至实际腾退之日即2017年10月20日止，依照相关法律规定，《承包经营合作协议书》中自2017年10月21日起至2018年8月17日止的部分应认定为无效，但赵李桥茶厂在一审的诉讼请求是确认《承包经营合作协议书》无效，一审法院对赵李桥茶厂的该项诉讼请求不予支持正确。关于赵李桥茶厂主张返还100万元保证金的请求，因该保证金是用于支付赵李桥茶厂拖欠的各项费用，而赵李桥茶厂与王子饭店并未就租赁关系终止后的费用进行结算，赵李桥茶厂也未在本案中主张对费用进行结算，故一审法院对赵李桥茶厂的该项请求不予支持亦符合法律规定。综上所述，赵李桥茶厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16271元，由湖北省赵李桥茶厂有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张海鹏审判员  张 红二〇二一年一月五日书记员  余文婷