辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1782号上诉人（原审原告）：王平。被上诉人（原审被告）：大连华翱房地产开发有限公司，住所地普兰店市孛兰南二段645号。法定代表人：于化刚，该公司总经理。委托代理人：张晓明，普兰店市丰荣街道办事处法律服务所法律工作者。原审原告王平与原审被告大连华翱房地产开发有限公司（以下简称华翱公司）确认合同有效纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年11月12日作出（2013）普民初字第230-4号民事裁定，驳回王平的起诉，将本案移送公安机关。王平不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日作出（2015）大民二终字第00162号裁定，撤销普兰店市人民法院（2013）普民初字第230-4号民事裁定，指令普兰店市人民法院对本案进行审理。普兰店市人民法院于2015年12月24日作出（2015）普民初字第1870号民事判决，王平不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人王平、被上诉人华翱公司的委托代理人张晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平一审诉称：2011年6月8日，原、被告针对商品房买卖事宜，签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的第56幢的1号网点房，面积241.66平方米，总价款2，899，920元。合同签订后，原告将房款交付给被告，被告向原告出具了购房款收据。但该房屋至今没有交付给原告，被告的行为侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行；诉讼费用等由被告承担。后在庭审中变更为要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，并由被告承担本案诉讼费用。被告华翱公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告和原告签订的商品房买卖合同是不属实的，被告没有收到原告的房款，属于借款抵押，借款金额实际为300万元。被告和原告之间是通过案外人王某介绍认识，被告通过王某借原告300万元，约定了借款利息。因被告的借款人太多，记不清当时约定的利息是多少，大约是6分，被告每次给付原告的利息都是通过案外人王某领取并转交给原告。每次领取利息都是王某签字领取，共给付原告利息198万元。由于王某今天有事不能出庭作证，但王某答应被告必要时可以出庭作证，因为王某代替被告给付原告的利息都有手续。所以原、被告之间是民间借贷关系，不是商品房买卖关系，商品房买卖合同是不真实的，是无效的。一审法院审理查明：2011年6月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，此合同为格式合同，约定：买受人（原告）从出卖人（被告）处购买位于普兰店市某小区第56幢1号网点，行政街号为某街56号，建筑面积241.66平方米，单价为每平方米12，000元，房屋总价2，899，920元；约定付款方式为一次性付款，但未约定付款期限，对房屋的交付期限也没有约定。出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任为空，未选择处理方式，也未填写其他内容；出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺条款中如果在规定日期内未达到使用条件的处理方式为空，未予填写。合同落款处由被告在出卖人处加盖合同专用章和注明2011年6月8日的日期，买受人处签名，但未填写签约日期。该份商品房买卖合同均未到相应商品房买卖合同备案机关进行备案。原告提供该份商品房买卖合同的复印件拟证明其与被告之间存在案涉商品房买卖合同关系，被告抗辩该合同的单价12，000元，当时房屋单价为16，000元，显失公平，当时这个价格不存在。双方之间是民间借贷关系，这是借款抵押。原告向一审法院提供专用收款收据复印件一张，收款事由为房款，金额为2，899，920元。原告以此拟证原告向被告交付案涉网点的购房款。被告抗辩没有收到原告上述购房款，收到的是原告的借款，借款合同是以购买房屋的形式出现，实质是房屋买卖抵押。原告则称其与被告法定代表人于化刚是老乡，最早通过案外人陈某和王某找过我借钱，在于化刚这买房能便宜，当时给我单价是12，000元，这四套网点远远超过我借给被告的300万元，被告称通过王某转给利息198万元，我没有收到。在一审法院调查原告房屋总价款及原告向被告支付购房款的数额时，原告称在被告处购买四套网点（包括另案三套网点），房屋单价为每平方米12，000元，总价款为920万元左右。但原告称在签订合同之前向被告支付200万元，在签订合同时向被告支付100万元，一共支付给被告300万元。另查，案涉房屋与案外人陈某（另案原告）、沈某（另案原告）存在重复签订商品房买卖合同的情况（另案处理）。再查，被告已于2011年4月13日取得案涉楼盘商品房预售许可证。被告开发的位于普兰店市某街的楼盘，共开发七栋楼，原编号一至七号，地名办重新编号后，1号楼对应66号楼，3号楼对应56号楼，4号楼对应58号楼，6号楼对应60号楼，7号楼对应62号楼，办公楼是68号楼，原2号楼被编号至66号楼和56号楼。该期房屋现已建成，国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证建筑手续齐全。大连理工现代工程检测有限公司于2015年1月8日为案涉工程1#、3#、4#、6#、7#楼及地下停车场工程出具了鉴定报告，鉴定结论均为符合正常使用的安全要求。普兰店市建设工程质量监督站于2015年1月8日为案涉工程出具了《关于1#、3#、4#、6#、7#楼及地下车库工程实体质量情况的报告》，该质量监督站认为，上述实体工程质量符合正常使用的安全要求，且使用功能完善，具备入住条件。该工程竣工验收手续仍在进行过程中，未办理完毕。案涉商品房在建工程作价贰亿柒仟伍佰柒拾贰万柒仟陆佰元在农业银行办理最高额捌仟万元抵押贷款，整个在建工程整体办理了抵押登记。上述银行贷款现未偿还完毕。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案原告主张双方系商品房买卖合同法律关系，向一审法院提供《商品房买卖合同》及专用收款收据各一份，但原告提供的商品房买卖合同存在诸多瑕疵之处，关于房款的付款时间、房屋的交付期限、关于装饰设备标准承诺的违约责任等内容均没有约定。同时，原告称案涉房屋及另外三套房屋（另案处理）的房屋按合同约定的单价每平方米12，000元，四套房屋的总价款为920万元左右，但原告认可只向被告支付300万元。原告自认给付被告房款的价格明显低于商品房买卖合同约定的价格，不符合正常的交易习惯，有悖常理。故原告提供的证据存在瑕疵及原告在履行的过程存在的不合理之处，不能排除案涉商品房买卖合同系以商品房买卖合同的形式为借款提供抵押的合理怀疑，原告提供的证据不足以认定案涉商品房买卖合同系买卖双方真实的买卖房屋的意思表示，故对原告要求确认合同有效的请求，因原告提供的证据本身不能相互印证形成证据链条，证据不充分，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第八条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告王平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王平承担。王平上诉的理由及请求是：2011年6月，被上诉人向上诉人借款300万元，并出具四套房屋的买卖手续，发票价格为920万元。因被上诉人不确定何时能够偿还，故同意以该四套房屋抵付，双方签订了《商品房买卖合同》。2014年4月，普兰店市政法委就双方之间的债务偿还情况参与协调，要求上诉人让步，最终达成以上述四套房屋中的一套抵偿300万元债务，并签订《债务清偿协议》。该协议确定将56号楼的56-4号公建房屋抵账给上诉人，且普兰店市政法委有关领导也在该协议中签字。一审法院认定本案名为买卖实为借款是不正确的，《债务清偿协议》就是实际上的《商品房买卖合同》，只不过购房款以借款抵付而已。因《债务清偿协议》合法有效，一审法院驳回上诉人的全部诉讼请求是欠妥的，起码应支持上诉人对56-4号公建房屋的合法权利。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。华翱公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。答辩意见同一审答辩意见一致。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人起诉主张其与被上诉人之间系真实的商品房买卖合同关系，但被上诉人对此不予认可，故本案的争议焦点系双方之间是否成立真实的商品房买卖合同关系。上诉人认可仅支付给被上诉人300万元，而其称案涉房屋及另外三套房屋的商品房买卖合同中约定的总价款为920万元，上诉人实际付款数额与合同中约定的总房款数额相差悬殊，不符合商品房买卖中正常的交易习惯。上诉人在上诉状中自认被上诉人向其借款300万元，因被上诉人不确定偿还时间，以包含案涉房屋在内的四套房屋抵付。故上诉人实际上认可双方之间系借款关系，只不过以包含案涉房屋在内的四套房屋作为借款抵押，并没有充分证据证明双方之间存在真实的房屋买卖关系。至于上诉人在二审中提供其与被上诉人于2014年4月4日签订的《债务清偿协议》，用以证明双方同意以位于普兰店市某街56号楼56-4号房屋抵顶上述300万元债务。由于上诉人在本案中诉请的是要求确认案涉房屋买卖合同有效的纠纷，而非履行《债务清偿协议》，其在二审中要求履行《债务清偿协议》与确认合同效力系两个不同的法律关系。至于《债务清偿协议》的履行问题，可另行解决，与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人王平负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 陈 伟审判员 刘丽媛二〇一六年五月十九日书记员 樊 迪