上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12467号上诉人（原审被告）：上海世容玻璃制品有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇国顺路****。法定代表人：黄祥猛。委托诉讼代理人：宋丽伶，上海达贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海臣港实业有限公司，住，住所地上海市奉贤区航南公路******/div>法定代表人：林成祥，总经理。委托诉讼代理人：钱园欢，上海赛意律师事务所律师。原审被告：黄祥猛，男，1973年1月2日生，汉族，住江西省南昌市安义县。上诉人上海世容玻璃制品有限公司（以下简称世容公司）因与被上诉人上海臣港实业有限公司（以下简称臣港公司）、原审被告黄祥猛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世容公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：原审判决未查清上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系的基本事实。一、被上诉人已承认有一笔206,666.6元的押金并未退还上诉人,且双方的租赁合同对此也约定可以进行相应抵扣。然而一审却遗漏了这笔款项,未在判决中将该笔款项进行处理。二、一审对于租赁合同解除日期的认定存在重大错误。从被上诉人在一审提交的《用电量计算表》可知,上诉人2019年7月的用电量比之前明显减少,此后两个月更是没有再用电,可知2019年7月9日被上诉人已实际搬离,租赁合同已于2019年7月9日解除。因而,不存在上诉人还应支付被上诉人2019年7月9日以后的租金和电费等情况。三、上诉人诚因上海市奉贤区生态环境局等责令停产停业而不得不与被上诉人解除租赁合同,此为情势变更,且被上诉人亦认可同意解除合同,因而上诉人根本无需承担违约责任。被上诉人臣港公司不同意世容公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、认可房屋押金，但原审中上诉人未提出反诉请求，此也不在被上诉人诉讼请求内，原审法院未予处理是正确的。二、上诉人不能证明实际搬离的日期是哪天，且实际搬离的日期与合同解除日期是两个不同概念。三、双方未就解除合同达成一致意见，上诉人悄悄搬离厂房未支付房租，构成违约。臣港公司向一审法院起诉请求：一、判令世容公司立即支付臣港公司自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金人民币430,500元（以下币种同）；二、判令世容公司立即支付臣港公司自2019年7月1日起至2019年9月30日止的欠付的电费605,711元；三、判令世容公司立即支付臣港公司自2019年7月1日起至2019年9月30日止的欠付的管理费24,414元；四、世容公司支付违约金426,990元；五、判令黄祥猛对上述债务承担连带清偿责任；六、确认双方的租赁合同于2019年9月30日解除；七、诉讼费由世容公司、黄祥猛承担。一审法院认定事实：2016年12月1日，臣港公司向案外人上海XX有限公司租赁位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号，四幢车间，一幢办公楼，一幢门房整体出租。租期为2016年10月1日至2023年3月5日。同时，臣港公司与世容公司签订租赁合同，约定由世容公司租赁XX路XX号内2号车间北门两跨和二楼办公室4,069平方米，租赁期限为2016年11月28日至2023年4月1日，租金每年为1,240,000元，6个月支付一次，先付费再使用。世容公司在首次付款同时应支付206,666.6元作为保证金，租赁合同终止时冲抵费用外，余额无息归还世容公司。世容公司每月支付生产、生活用水费6元每吨，基本电费为42.5元每吨，物业费、卫生费每月333.3元。合同每2年递增8%，任何一方违约，需支付12个月的租金。如承租人擅自改变房屋用途，转租第三人，从事违法活动，不付租金超过15日及各项费用达到10,000元以上，双方当事人有权单方解除合同。租赁期间，世容公司不得违反环保责任，如有争议，世容公司自行负责。2019年2月19日，双方签订补充协议，约定：租金在0.9元每天每平方米基础上，自2019年1月1日上调0.25元，即每年租金上调为1,707,962元，卫生费上调每平方每月2元，至每年9,765元，世容公司于2019年2月24日之前需支付租金800,000元，3月10日前再支付100,000元，203车间租金结算至3月30日,应于4月30日前付清100,000元，租金担保人为黄祥猛。臣港公司按约将房屋交付世容公司使用后，双方以对账进行结算。截止2019年9月3日对账明细中，双方确认，截止2019年7月的水电费为750,173元，扣除之前的结余，世容公司尚欠237,962元。另查，世容公司称，双方曾口头约定支付臣港公司75,000元用于世容公司产品的环评，2019年5月17日经对账，臣港公司因无法办理环评将75,000元退还给世容公司。后因环评问题，世容公司被相关行政部门责令整改，限期于2019年6月17日签证整改完毕，而世容公司无法进行整改，遂于2019年7月9日搬离臣港公司房屋。又查，臣港公司称，臣港公司收取75,000元只是帮忙世容公司去办理环评，并不负责办理结果，因世容公司产品无法通过环评，故退还其75,000元，世容公司受到行政处罚等与臣港公司无关。世容公司搬离租赁房屋未告知臣港公司，也未办理交接手续，直至臣港公司9月底去现场，才发现世容公司已搬离，世容公司已构成违约，故相关的租金等费用应计算至2019年9月30日。以上事实，有租赁合同，授权委托书，产权证，补充协议，对账清单，行政文书等证据在卷佐证。一审法院认为，臣港公司与世容公司间的租赁合同合法有效，双方均应遵循诚实、信用的原则全面履行义务。臣港公司将租赁房屋交付世容公司，世容公司理应按约支付租金等相关费用，现世容公司拖欠费用显属违约，应承担违约责任。对于世容公司辩称，因臣港公司办不出环保，世容公司于7月9日搬离房屋，臣港公司也应负责。对此，法院认为，双方对于如何办理环评没有依据予以佐证，反而双方租赁合同中约定，世容公司应保护自然环境，违反环保责任应负责，故世容公司是否办出环评应由其自行承担责任。对于世容公司称7月9日已搬离租赁房屋这一事实也未提供相应的证据予以证实，故法院亦不予采信。为此，臣港公司主张双方租赁合同于2019年9月30日予以解除，法院予以支持。依据合同及补充协议的约定，对于臣港公司主张至2019年9月30日的租金430,500元，水电费605,711元，物业费24,414元以及按3个月租金计算的解除合同违约金426,990元，法院认为有事实和法律依据，予以支持。黄祥猛在补充协议中签字确认对租金承担担保责任，故法院认为对于臣港公司主张的租金430,500元，黄祥猛应承担连带清偿责任。据此，判决：一、确认上海臣港实业有限公司与上海世容玻璃制品有限公司签订的租赁合同于2019年9月30日解除；二、上海世容玻璃制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海臣港实业有限公司自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金人民币430,500元；三、上海世容玻璃制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海臣港实业有限公司自2019年7月1日起至2019年9月30日止的电费人民币605,711元；四、上海世容玻璃制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海臣港实业有限公司自2019年7月1日起至2019年9月30日止的管理费人民币24,414元；五、上海世容玻璃制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海臣港实业有限公司违约金人民币426,990元；六、黄祥猛对上述第一项上海世容玻璃制品有限公司的债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,094元（已减半收取），由上海世容玻璃制品有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。同时查明被上诉人于本案一、二审中均确认收到系争合同的租赁保证金206,666.6元，且未予退还。系争合同第九条约定：甲乙双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，须提前终止合同时，必须提前六个月通知对方共同协商解决。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争合同是否应认定于2018年9月30日解除；二、上诉人是否存在违约行为并应承担违约责任；三、系争合同押金是否应在本案一并处理，怎么处理。针对第一个争议焦点：首先，系争合同未约定发生上诉人因被行政处罚责令整改导致停止经营的事由可单方解除合同的权利。同时，上诉人被责令整改的原因是其经营的企业不符合国家环保法规的规定，且上诉人作为专门经营该行业的业主明知应在经营前具备符合国家有关环保的规定，否则有存在被行政处罚的风险和应承担的责任，故系争被处罚事由和处罚结果并非上诉人所称情势变更属不可抗力的意外原因所致。其次，诚如一审判决认为上诉人称2019年7月9日已搬离租赁房屋的事实及是否通知或征询被上诉人同意均未提供相应的证据予以证实。再次，行政部门作出的《责令限期整改指令书》载明：“现责令你单位于2019年6月17日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求。……整改期间，你单位应当采取措施，确保安全生产。”由此可见，上诉人被行政处罚并不必然立即导致停止经营或不能继续经营的结果，最终未继续经营导致其搬离系争房屋是其未按政府指令整改所致，且因其搬离时远未到租赁期限届满，即使其实际已搬离，因未征询被上诉人同意也无单方解除合同的权利，也无法律依据可确认合同自然解除。最终，因现在上诉人无证据证明其于上述7月9日时搬离事实存在情况下，被上诉人确认上诉人于同年9月30日搬离并表示租金付至9月30日即可，至此双方达成一致合同不再继续履行。综上，原判认定系争合同于2019年9月30日解除并无不当，而上诉人请求判令于同年7月9日解除且不应支付之后的租金理由不能成立，不应得到支持。针对第二个争议焦点：如上所述导致系争合同不能继续履行的直接和唯一原因在于上诉人明知故犯违反环保法规且未按《责令限期整改指令书》整改所致，过错全在上诉人方。且系争合同第八、九条规定，因违反环保法规的责任由上诉人方负责；及如提前终止合同，并未与对方协商一致解除，应视为违约。据此显见，上诉人的行为已构成违约，并应承担相应的违约责任。原审鉴于合同实际履行期间占合同届满期限的比例和被上诉人预期租金收入的损失等情况已在合同约定的违约金额调低四分之三，此酌定的违约金金额并无不当。上诉人对此上诉理由不能成立。针对第三个争议焦点：首先，被上诉人在一、二审中均确认收到了上诉人支付的系争合同的租赁保证金206,666.6元，且至今未予归还上诉人。其次，对于该保证金的用途，依据系争合同上述约定，在租赁合同终止时冲抵费用后金额无息归还上诉人。由此可见，在合同终止前是不能用该保证金冲抵合同约定的应付费用的，应由上诉人另行支付。现因合同被判令解除，即合同终止时如上诉人未予支付尚欠费用，可用保证金予以抵冲，故被上诉人主张上诉人应以反诉的方式主张返还系争保证金的理由不能成立。而上诉人请求在本案中直接抵冲判决应由上诉人支付的所有款项符合约定，具有合同依据，应予支持，对此一审判决未予确定，有误应予改判。另外，本院注意到，原审判决认为原审被告黄祥猛在补充协议中确认对租金承担担保责任，故对于被上诉人主张的租金430,500元，黄祥猛应承担连带清偿责任。对此黄祥猛未予上诉，本院也予以认同。但一审判决主文第六项为“被告黄祥猛对上述第一项上海世容玻璃制品有限公司的债务承担连带清偿责任。”然而上诉人应承担的支付租金义务的判决主文并非原判决第一项，而应是该判决第二项主文，故上述判决第六项主文显属笔误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初3449号民事判决第一至五项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初3449号民事判决第六项；三、原审被告黄祥猛对一审判决主文第二项判令上诉人上海世容玻璃制品有限公司的债务承担连带清偿责任；四、被上诉人上海臣港实业有限公司应以收取的租赁保证金抵冲一审判决第二、三、四、五项判令上诉人上海世容玻璃制品有限公司应承担的债务总额。二审案件受理费18,188.00元，由上诉人上海世容玻璃制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  顾克强二〇二一年一月十三日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……