福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2015）连民初字第2674号原告陈昱航，男，1986年9月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人吴接赟，福建国富律师事务所律师，特别授权。被告福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地福州市连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人严敏，董事长。委托代理人叶道明、李萍，福建瀛榕律师事务所律师，特别授权。原告陈昱航与被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，被告提出管辖异议，本院于2015年10月16日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告提出上诉，同年11月19日福州市中级人民法院作出（2015）榕民终字第5343号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴接赟和被告委托代理人叶道明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年7月8日签订了编号为20××××353的《商品房买卖合同》（预告登记号：连房预YR字第1438422号）。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于连江县潘渡乡仁山村“海峡文化创意产业基地·汀棠苑”第39#楼29层2915单元商品房一套。该商品房建筑面积129.19平方米，商品房总价款人民币826816元。原告以分期付款方式付款。该合同同时约定：被告应在2015年3月31日前将合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订之后，截止于2015年1月8日，原告累计共向被告支付了全部购房款人民币826816元。被告理应按《商品房买卖合同》的约定，于2015年3月31日前将商品房交付原告使用。但令人遗憾的是，虽经原告多次催告被告如期交付该商品房，被告却总是不予理睬，并怠于履行交房义务。鉴于被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，须承担相应的违约责任。现请求依法判令：1、判令被告立即向原告交付符合合同约定条件的商品房。2、判令被告向原告承担逾期交付的违约金人民币36710.63元（以购房总价826816元为基数按每日0.03%从2015年4月1日起暂计至2015年8月27日，并实际支付至交房之日）。3、判令被告承担本案的诉讼费、公告费等。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告承担逾期交付的违约金人民币36710.63元（以购房总价826816元为基数按每日0.03%从2015年4月1日起暂计至2015年8月27日，并实际支付至交房之日）。2、判令被告承担本案的诉讼费、公告费等。被告辩称，原告所述的原、被告所签订的《商品房买卖合同》签订时间、合同内容及原告付款情况及被告违约逾期交房情况均属实。被告认为双方在商品房买卖合同中第九条第二项约定的交房违约金日0.03%过高，请求人民法院予以调低至日0.01%或同期同类银行按揭贷款利率的标准。理由是：答辩人认为违约金的主要功能是补偿守约方因违约所遭受到的实际损失。逾期交房的损失，是使得购买人无法及时的收房及使用房屋，因此可以参照当地同类房屋的同期租金收入为标准，本案双方约定的逾期交房违约金日0.03%月息9厘多，远远高于同期同类房屋的租金收入的标准，也高于同期同类银行贷款利率的标准，现银行首贷房屋的标准是年息4.6厘左右，0.03%接近两倍同期同类利率的标准，因此根据合同法第114条第一款，以及《最高人民法院关于适用合同法司法解释（二）》第29条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第16条等相关法律规定，当事人约定的违约金以不超过实际损失为限，可以请求人民法院将违约金调低到实际损失为限，本案约定的违约金标准，无论从租金的标准或银行同期同类贷款的标准来看，都远高于它实际损失。因此，请求人民法院将本案违约金的标准调整到同期同类贷款的利率标准来确定违约金标准。被告方就房屋交房问题，已抓紧办理项目相关的竣工验收手续。我们也给政府承诺，会在2016年6月30日之前交房。本案在审理过程中，原告提供如下证据：A1、《工商公示信息》，旨在证明被告主体适格。A2、《商品房买卖合同》，旨在证明：1、原、被告于2014年7月8日签订了《商品房买卖合同》；2、合同约定：原告购买被告开发建设的位于连江县潘渡乡仁山村“海峡文化创意产业基地·汀棠苑”第39#楼29层2915单元商品房一套，该商品房建筑面积129.19平方米，商品房总价款人民币826816元，原告以分期付款方式付款；3、被告应在2015年3月31日前将合格的商品房交付原告使用；4、被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。A3、《销售不动产统一发票》，旨在证明：《商品房买卖合同》签订后，截止于2015年1月8日，原告累计共向被告支付了全部购房款人民币826816元。A4、商品房预告登记证》，旨在证明：1、连江县房产管理交易所于2014年7月21日向原告颁发编号为连房预YR字第1438422号的预告登记证书。被告质证意见：对证据A1、A3、A4真实性、证明对象没有异议。对证据A2真实性没有异议，但对证明对象中关于逾期交房违约金按日0.03%标准有异议，我们认为双方约定的违约金远高于实际损失，符合最高人民法院关于实际损失超出30%以上的应认定过分高于实际损失，应予以下调。被告未提供证据。本院经审查认为，一、证据A1、A3、A4被告均无异议，依法予以采信。二、证据A2，被告对其真实性无异议，可以证明原告的证明对象，但对于违约金的标准由本院依法予以核定。根据原、被告的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定：原、被告于2014年7月8日签订了编号为20××××353的《商品房买卖合同》（预告登记号：连房预YR字第1438422号）。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于连江县潘渡乡仁山村海峡文化创意产业基地·汀棠苑第39#楼29层2915单元房一套。该商品房建筑面积129.19平方米，商品房总价款人民币826816元。该合同第八条约定：被告应在2015年3月31日前将符合各项约定条件的商品房交付原告使用。第九条第1款第（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。合同签订之后，原告于2014年7月8日向被告支付购房款人民币330726元；于2014年10月8日向被告支付购房款人民币248045元；于2015年1月8日向被告支付购房款人民币248045元，计人民币826816元。但被告至今未将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用。综上所述，本院认为，原、被告于2014年7月8日签订的商品房买卖合同合法有效，双方应遵守履行。被告至今未将符合约定条件的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。被告认为双方约定的违约金远高于实际损失，符合最高人民法院关于实际损失超出30%以上的应认定过分高于实际损失，请求人民法院予以调低至日0.01%或同期同类银行按揭贷款利率的标准。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案原告已支付全部购房款，存在的损失为利息损失。参照同一系列其他案件的贷款利息标准，原、被告双方约定的逾期交房违约金标准为日万分之三，当事人约定的违约金高于原告的损失，应予以下调。同时考虑到，此后银行已多次下调利率，参考原告实际损失情况，依照公平合理原则，本院酌情认定被告逾期交房违约金调整为按日万分之1.8计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告陈昱航支付逾期交房违约金（按原告已付总购房款826816元为基数，按日万分之1.8标准计算，时间从2015年4月1日起至被告向原告交付符合约定条件的房屋之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费718元，由被告负担（已由原告预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  邱启开审 判 员  林上筹人民陪审员  郑后赛二〇一六年五月一十六日书 记 员  杨 滨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。