山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终2097号上诉人（原审第三人）周西峰。委托代理人汤忠良，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）史琳琳。委托代理人谭蕾，山东畅海律师事务所律师。委托代理人吴玲，山东畅海律师事务所律师。原审被告薛忠光。原审被告刘欣。二原审被告共同委托代理人单浩，山东重诺律师事务所律师。上诉人周西峰因与被上诉人史琳琳、原审被告薛忠光、原审被告刘欣房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1948号民事判决，于2015年12月20日向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年4月12日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人周西峰的委托代理人汤忠良，被上诉人史琳琳及其委托代理人谭蕾、吴玲，原审被告薛忠光及其委托代理人单浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史琳琳在一审中诉称，薛忠光、刘欣系夫妻。2015年7月4日，史琳琳通过中介与二人签订了《房地产买卖契约》，购买位于青岛市李沧区沧顺路17号1单元202户的房产（房屋所有权证号：青房地权市字第168474号）。史琳琳于合同签订当日，支付给薛忠光、刘欣定金人民币10000元。7月20日经双方协商认可后，史琳琳又通过银行转账方式将人民币186000元的首付款转至薛忠光在中国建设银行的账户，并于当日办理了青岛市存量房买卖网上签约。综上，史琳琳按照合同约定履行自己的义务，但薛忠光、刘欣明确告知史琳琳，其将不再继续履行合同，不协助史琳琳办理过户等相关手续。薛忠光、刘欣的行为，严重损害了史琳琳的合法利益，致使史琳琳的合同目的无法实现。故诉诸法院，请求判令：1、史琳琳与薛忠光、刘欣签订的《房地产买卖契约》合法有效，判令该合同继续履行，薛忠光、刘欣协助史琳琳办理过户等相应手续；2、诉讼费用由薛忠光、刘欣承担。薛忠光、刘欣在一审中共同辩称，其与史琳琳之间签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，而且买卖关系已经完成，由于其他原因，致使房屋没有办理过户，现薛忠光、刘欣同意配合史琳琳办理该房屋的过户手续。关于周西峰参与本案诉讼，薛忠光、刘欣认为，薛忠光与周西峰之间是民间借贷关系，与本案房屋买卖没有法律上的关系，周西峰主体不适合，其可以采取其他法律措施解决与薛忠光、刘欣之间的民间借贷纠纷。周西峰在一审中辩称，1、薛忠光隐瞒将涉案房屋产权证押给周西峰的事实出售房屋，是恶意逃避其对周西峰债务的行为，不应得到法律保护。2、涉案房屋已经由市北区法院裁定查封，史琳琳购买涉案房屋未交付全部价款，未在市北区法院查封之前实际占有房屋，对未办理房屋过户登记存在重大过错。3、史琳琳明知涉案房屋经周西峰申请已被市北区法院依法查封，仍请求继续履行合同、办理过户登记，损害了周西峰的合法权益。综上，请求驳回史琳琳的诉讼请求。原审查明，1、2015年7月4日，史琳琳与薛忠光、刘欣签订房地产买卖契约，薛忠光（甲方）将其位于青岛市李沧区沧顺路17号1单元202户房屋卖给史琳琳（乙方），合同约定：“……第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币630000元。本契约签定之日，乙方向甲方支付人民币10000元作为购房定金。第三条…具体付款日期、金额和方式如下：1、2015年7月4日，乙方付给甲方购房定金10000元；2、2015年7月6日，乙方付给甲方购房首付款70000元；3、2015年7月8日，甲、乙双方到银行办理贷款手续；4、2015年7月15日，乙方付给甲方购房款120000元；5、甲、乙双方通过银行贷款将剩余款打入甲方账户430000元。第四条甲方应于全款到位将房屋交付给乙方。……”。2、合同签订当日即2015年7月4日，史琳琳支付给薛忠光、刘欣购房定金10000元，薛忠光、刘欣给史琳琳出具收条。2015年7月20日，史琳琳通过银行转账形式，将首付款186000元转入薛忠光抵押涉案房屋所贷款项的账户，用于房屋解押；史琳琳以现金的形式支付给薛忠光购房款434000元，薛忠光出具收条；史琳琳与薛忠光、刘欣到李沧区房产交易中心办理了网签，即签订青岛市存量房买卖合同，史琳琳缴纳了住房维修基金。薛忠光、刘欣将涉案房屋交付给史琳琳。3、2015年7月20日，因周西峰起诉薛忠光、刘欣民间借贷纠纷一案，青岛市市北区人民法院（以下简称“市北区法院”）将涉案房屋查封。2015年7月29日，因李国良起诉薛忠光追偿权纠纷一案，青岛市李沧区人民法院（以下简称“李沧区法院”）将涉案房屋查封。4、薛忠光、刘欣于2000年4月12日登记结婚，涉案房屋系两人的夫妻共同财产。2015年7月15日，两人经青岛市李沧区人民法院调解离婚，离婚协议约定涉案房屋由两人共同共有。本案争议焦点：史琳琳与薛忠光、刘欣于2015年7月4日签订的房地产买卖契约是否应继续履行。周西峰主张，其对史琳琳与薛忠光、刘欣之间房屋买卖合同的效力没有异议，但认为该合同不应继续履行。理由如下：1、涉案房屋被法院查封后，所有权已不能再办理转移手续，史琳琳需依据合同约定及相关的司法解释向薛忠光、刘欣主张违约责任。2、在房屋买卖过程中，史琳琳存在重大过错，未支付全部购房款，而薛忠光、刘欣存在隐瞒行为，这些行为已经损害到周西峰的合法权益。3、史琳琳与薛忠光、刘欣主张的网签，是违反法律法规规定办理的，且尚未办完，根本不构成网签。即使构成，也不具有物权变动的法律效力，不能对抗市北区法院对涉案房屋的依法查封。为证实上述主张，周西峰提供证据⑴借款合同、借款借据、收款收据、收条、收到条共计10组39页，房地产权证原件1份，证明2014年2月19日，薛忠光因向周西峰借款，将涉案房地产权证押给周西峰，该证原件一直由周西峰持有；现薛忠光尚欠周西峰借款本金433000元及相应利息。证据⑵市北区法院（2015）北民初字第4613号受理案件通知书、诉讼费专用票据、民事裁定书各1份，证明因周西峰和薛忠光之间的民间借贷纠纷，周西峰于2015年7月20日向市北区法院提起诉讼并申请财产保全，同日市北区法院立案受理并做出查封裁定。证据⑶诉讼保全异议申请书1份、史琳琳与薛忠光、刘欣之间的房地产买卖契约1份、薛忠光出具的收条2份，证明：①买卖契约第三条第五项证明史琳琳不具有一次性支付现金434000元的能力；②同一天由同一个付款人向同一个收款人付款，在付款方式上不可能数额小的186000元转账支付，而数额大的434000元现金支付，证明史琳琳关于现金支付434000元的陈述是虚假的，该款项的收条是伪造的，本案是史琳琳与薛忠光、刘欣之间故意进行的虚假诉讼。证据⑷案外人沈龙的身份证复印件及其出具的证明各1份，证明史琳琳于2015年8月1日搬进涉案房屋居住，其实际占有房屋的时间在市北区法院查封之后。证据⑸2015年7月28日青岛日报、《不动产登记暂行条例》、二手房过户指南截图各1份，证明①2015年7月28日薛忠光以涉案房地产权证遗失为由申请挂失，本案房屋买卖契约、付款收条及网签均发生在2014年2月19日至2015年7月28日期间，在此期间薛忠光、刘欣不可能持有房地产权证原件。②史琳琳在未核实房屋权属证书原件的情况下签订契约、支付购房款，存在重大过错。③李沧房产交易中心和办理签约的中介在史琳琳与薛忠光、刘欣没有提供房地产权证原件的情况下给予办理网签违反了不动产登记暂行条例第十六条规定。史琳琳提出异议称，其与薛忠光、刘欣签订买卖契约后，薛忠光多次与史琳琳协商称其着急用钱，故其未按合同约定付款，而是用自己多余的存款并向亲戚朋友借款，一次性支付给了薛忠光、刘欣。史琳琳在整个房产买卖过程中都是善意的，且已经履行了所有的合同义务，只是因为薛忠光、刘欣自身的债务问题使简单的房屋买卖合同变得复杂，也使史琳琳成为该一买卖最大的受害者，根据合同法的相关规定，史琳琳享有同时履行抗辩权，有权利要求薛忠光、刘欣将房屋过户给史琳琳，希望法院能依法确认合同有效并继续履行。对周西峰提供证据⑴中借款合同相关材料的真实性无法确认，且系薛忠光与周西峰之间的民间借贷纠纷，与史琳琳及本案没有法律上的关系。对房产证原件的真实性无法确认，史琳琳在签订合同时与中介均见过涉案房屋的产权证，且房产证原件现在周西峰手中不能证明该证一直在周西峰控制之下。即使该房产证真实，因没有办理抵押登记，不能对抗史琳琳，不具有优先受偿权。对证据⑵的真实性没有异议，周西峰立案及申请保全的日期均为2015年7月20日，史琳琳到青岛市及李沧区房地产交易中心落实，有法院保全和查封的房屋是无法办理网签的，所以史琳琳提交的网签合同落款日期虽同为2015年7月20日，但肯定早于市北区法院查封的时间。对证据⑶的真实性没有异议，因史琳琳已经支付了全部房款，只是未办理过户登记手续，人民法院不得查封、扣押、冻结。对证据⑷的真实性无法确认，因证人无正当理由未出庭作证，其证言依法不能采纳。对证据⑸的真实性没有异议，薛忠光称其债权人（债权人姓名不清楚）临时不配合办理过户，而且还要增加还款数额，所以薛忠光不得已登报声明房产证已遗失。同时，史琳琳提交银行交易明细、照片及出生医学证明等共计15页，证明史琳琳自己的存款以及向亲朋好友的借款，足够在2015年7月20日给付薛忠光、刘欣所有的房款。其中史琳琳的存款：2015年7月4日至2015年7月6日从中国工商银行股份有限公司德仁路支行取款38000元，2015年7月20日从中国光大银行青岛李沧支行取款50095元，2015年7月19日从中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛李沧区向阳路支行取款70000元，2015年7月19日从交通银行青岛李沧第二支行取款75000元，2015年7月6日从中国银行取款33000元，以上共计人民币266095元。盛小刚（史琳琳前夫）从中国银行的账户于2015年4月27日、28日取款人民币210000元，一次性给了史琳琳；从招商银行自2015年3月20日至2015年7月19日累计取款139700元，陆续给了史琳琳。上述款项一是支付孩子抚养费，二是盛小刚也知道史琳琳要买房同孩子居住使用。史海舰（史琳琳的朋友）从其工商银行卡自2015年7月4日至2015年7月17日累计取款12000元并借给史琳琳用于买房。史庆鹏（史琳琳的弟弟）从中国邮政储蓄卡于2015年7月17日、18日通过支付宝转给史琳琳支付宝账户20000元。孙公萌（史琳琳的干弟弟）于2015年7月19日、20日通过其支付宝账户转到史琳琳账户70000元，上面注明是买房房款。周西峰认为，从上述证据资格和证明力上分析，史海舰和盛小刚的银行明细与史琳琳没有任何关联，史庆鹏、孙公萌的支付宝转账手机截屏复印件的真实性无法确认，证据之间重复混乱、支离破碎，无法对现金的来源和现金的支付做出证明。从现金来源分析，史琳琳提交的凭证和银行明细仅是不同主体之间的部分账户的部分明细，不完整、不充分，现金来源不是取现记录的简单相加。因此，不能证明史琳琳现金交付购房尾款434000元的事实。薛忠光、刘欣提出异议称，1、周西峰原来是同意薛忠光、刘欣卖房还款的，并在签订合同时将涉案房屋的产权证给薛忠光、刘欣，让薛忠光、刘欣与史琳琳签订了买卖契约。过户时，因周西峰临时提高还款数额，且到市北区法院立案并申请保全，才导致无法办理房屋过户。薛忠光、刘欣认为，其与史琳琳之间的买卖合同是合法有效的，且已完全履行，应当得到法律的支持。2、周西峰与薛忠光之间的民间借贷纠纷，与本案属不同的法律关系，而且借贷的具体数额及内容也未得到法院的审理确定，周西峰在向法院申请财产保全之前，史琳琳与薛忠光、刘欣已经就涉案房屋进行了交易，因此该保全行为并不足以成为影响本案房屋买卖合同效力的障碍。综上，薛忠光、刘欣希望史琳琳的合法权益能够通过法律的方式得到实现。薛忠光、刘欣对史琳琳提供的证据真实性及证明事项均无异议。对周西峰提供证据⑴中借款合同相关材料上薛忠光的签名予以认可，但大部分是周西峰利滚利强迫薛忠光签订的，现实际借款只有100000余元。对证据⑵的真实性无法确认，薛忠光未收到该案件的相关材料，且认为该证据与本案无关。对其证据的质证意见同史琳琳一致。原审认为，1、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案涉案房屋为薛忠光、刘欣的共同财产，其有权依法进行处分。史琳琳与薛忠光、刘欣于2015年7月4日签订房屋买卖契约，且史琳琳当日即支付定金10000元，并于2015年7月20日将剩余购房款全部支付给薛忠光、刘欣，薛忠光、刘欣也将涉案房屋交付给史琳琳。虽周西峰对史琳琳用现金支付的购房尾款434000元存有异议，但薛忠光、刘欣对该事实予以认可，史琳琳也提供了薛忠光当日所出具的收条予以佐证，周西峰没有证据证明该收条系伪造，也无证据证明史琳琳与薛忠光、刘欣系恶意串通，因此，周西峰该项抗辩理由不能成立，法院不予支持。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”。史琳琳与薛忠光、刘欣签订合同及交付定金均为2015年7月4日，而市北区法院查封涉案房屋的时间为2015年7月20日，且史琳琳与薛忠光、刘欣均否认查封发生在双方相互交付房款及涉案房屋之前，周西峰也无证据证明史琳琳与薛忠光、刘欣在履行合同时知道查封的事实。因此，涉案房屋的买卖不属于上述规定中不得转让的情形。3、史琳琳购买涉案房屋时，房地产权证登记在薛忠光名下，薛忠光、刘欣作为房屋共有人又共同向史琳琳出具定金收条，证明史琳琳尽到了一定的审查义务，而且购房价格也较为合理，故应认定史琳琳购买该房屋时是善意的。综上，对史琳琳要求确认其与薛忠光、刘欣于2015年7月4日签订的《房地产买卖契约》合法有效的诉请，法院予以支持。关于房屋过户问题。因双方的合同已全部履行完毕，薛忠光、刘欣理应协助史琳琳办理过户手续，但因涉案房屋已被市北区、李沧区法院查封，目前不备具过户条件。因此，对史琳琳该项诉请，法院不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、史琳琳与薛忠光、刘欣于2015年7月4日签订的《房地产买卖契约》合法有效。二、驳回史琳琳的其他诉讼请求。案件受理费7023元（史琳琳已预交），由史琳琳负担220元，薛忠光、刘欣负担6803元。薛忠光、刘欣于判决生效之日起10日内支付给史琳琳6803元。宣判后，周西峰不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回史琳琳的一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、史琳琳仅支付了首付款186000元、定金10000元和维修基金3537.87元，但没有付清全部购房款。其提供的史庆鹏、孙公盟、史海舰、盛小刚、史琳琳的转帐凭证和银行交易明细是东拼西凑的，不能证明史琳琳的现金来源，不能证明现金支付434000购房尾款的事实。史庆鹏通过支付宝在2015年7月17日转帐10000元、5000元，7月18日转帐5000元，该20000元已经计算在2015年7月19日取现的70000元之内。因此，该20000元不是史琳琳现金支付房款的现金来源。孙公盟在2015年7月19日支付宝转帐50000元，7月20日支付宝转帐20000元，史琳琳自己提供的账户信息中除史庆鹏支付宝转帐的20000元外，再没有其他任何支付宝方式到账的信息，该70000元也不是现金支付购房尾款的现金来源。史海舰银行取现12000元的明细显示史海舰13天时间分八笔取现12000元不符合常理。盛小刚提现349700元的银行明细显示其中21万元是盛小刚在2015年4月27日和4月28日取现，139700元是自2015年3月20日到2015年7月19日分30笔取现。此时，史琳琳尚未购买涉案房屋，也未签订房屋买卖契约。史琳琳长期持有大笔现金显然与常理不符。史琳琳自己提取现金的银行明细显示史琳琳共提现195095元，该款与其建行转帐的186000及房屋维修基金3537.87元基本吻合。上述细节可以印证史琳琳现金支付购房尾款的虚假性；二、史琳琳所称的网签，是违反法律法规规定办理的，且尚未办完，根本不构成网签。史琳琳在未核实房屋权属证书原件的情况下签订契约存在重大过错，一审认定史琳琳尽到了审查义务，与事实不符。被上诉人史琳琳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告薛忠光、刘欣共同陈述称：一审判决正确，请求驳回周西峰的上诉。经审理查明，二审庭审期间，史琳琳申请证人巩某出庭作证。巩某作证称：其系房产中介，史琳琳系在其与另一房产中介吴某共同中介及见证下，与薛忠光、刘欣签订的涉案房屋买卖契约。薛忠光、刘欣在签约当天向其出示了涉案房屋产权证的原件，史琳琳在签约当天支付薛忠光、刘欣定金10000元。2015年7月20日由其陪同史琳琳到建设银行对涉案房屋进行解押，并在当天交纳了房屋维修基金。后来听史琳琳说涉案房屋被查封了，房款史琳琳已全部用现金方式付清。二审庭审期间，史琳琳申请证人吴某出庭作证。吴某作证称：其系房产中介，史琳琳系在其与另一房产中介巩某共同中介及见证下，与薛忠光、刘欣签订的涉案房屋买卖契约。薛忠光、刘欣在签约当天向其出示了涉案房屋产权证的原件，史琳琳在签约当天支付薛忠光、刘欣定金10000元。签订合同的第二天，薛忠光带着两个人来询问了涉案房屋买卖的情况，后来知道那两个人是高利贷，薛忠光欠他们的钱，此后高利贷又纠缠了其好几天。涉案房屋本拟给史琳琳办理贷款，签合同第二天薛忠光打来电话说欠钱急需用钱，要求史琳琳将尾款以现金全额付清，后来听说史琳琳已将尾款全部付清。史琳琳与薛忠光、刘欣对证人证言的真实性没有异议。周西峰对证人证言未提出异议，但其认为涉案房屋的产权证一直在其手中持有，薛忠光、刘欣在签约当天不可能出示涉案房屋产权证的原件。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成协议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。在本案中，通过各方在一、二审中所提交的证据及当庭的陈述来看，可以确认史琳琳与薛忠光、刘欣系通过房产中介居间就涉案房屋订立了《房地产买卖契约》，史琳琳履行了交付定金及购房款的义务，并交纳了涉案房屋的维修基金，双方交易关系是真实的。周西峰未能举证证明史琳琳与薛忠光、刘欣所签的《房地产买卖契约》存在上述五种导致合同无效的任一情形。周西峰主张史琳琳提交的证据不能证明现金支付434000购房尾款的事实，本院认为，购房款的交纳属于合同履行问题，不影响合同的效力，且涉案房屋目前已被法院查封，涉案房屋能否办理过户，即合同能否继续履行，尚属未知，对周西峰的债权实现并未构成实质影响。周西峰仅以史琳琳提交的证据不能证明其支付了购房尾款为由主张合同无效，显然不能成立。原审确认史琳琳与薛忠光、刘欣签订的《房地产买卖契约》合法有效，并无不当。综上，上诉人周西峰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7023元，由上诉人周西峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 齐 新二〇一六年五月二十六日书 记 员 李珊珊书 记 员 杨倩倩