南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初2835号原告蔡枫桦，男，1975年11月25日生，汉族。委托代理人倪军、范益荣，江苏圣典律师事务所律师。被告南京同曦假日百货有限责任公司，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢。法定代表人陈广川，该公司总经理。委托代理人蒋旺翔，男，汉族，该公司员工。原告蔡枫桦诉被告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称假日百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡枫桦的委托代理人倪军、范益荣，被告假日百货公司的委托代理人蒋旺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡枫桦诉称，其与被告假日百货公司签订商铺委托经营合同以及补充协议，约定：其将位于南京市江宁区胜太东路8号1C043号商铺给假日百货公司使用，假日百货公司向其支付回报额，为期9年，从2013年9月1日至2022年8月31日止；每三年委托第三方评估公司评估一次，前三年的评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束；回报额在保底价和评估价之间按照就高不就低的原则确定，即经市场评估测算出的费用，如果高于保底价则按评估价执行，如果低于保底价则按保底价执行；第一年的费用先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付费时一并补齐；假日百货公司逾期支付费用，每日按逾期支付数额的万分之三支付滞纳金。2014年6月，双方委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司于6月23日出具了评估报告。评估结果是评估价高于保底价，假日百货公司仅按照保底价支付了第一年度以及第二年度的费用，以种种理由拒绝按评估结果的标准支付费用，第三年度费用分文未付。另，假日百货公司未能按约定时间支付费用，应当支付滞纳金。现诉至法院，要求判令：假日百货公司支付第一年度以及第二年度回报额差额款5960.36元、第三年度回报额74329元、第一年度费用延期支付滞纳金203.34元、第二年度费用延期支付滞纳金427.02元、前两年回报额差额款滞纳金（以5960.36元为基数按照日万分之三的标准自2014年10月15日起计算至实际支付之日止）以及第三年度费用延期支付滞纳金（以74329元为基数按照日万分之三的标准自2015年10月15日起计算至实际支付之日止）。被告假日百货公司辩称，原告蔡枫桦要求其支付差额款的诉讼请求超过诉讼时效；其应当按照合同约定的金额支付租金；滞纳金即便支付，也应当按照合同约定支付，即在逾期第六日开始按照商铺半年回报额的万分之三每日支付；所有的租金应当按照合同约定扣除代缴的5%的税金。综上，请求驳回蔡枫桦的诉讼请求。经审理查明，原告蔡枫桦系南京市江宁开发区胜太东路8号同曦鸣城商业中心13043号房屋（即1C043商铺）所有权人，房屋建筑面积53.17平方米。2013年10月22日，蔡枫桦（甲方）与被告假日百货公司（乙方）签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》（以下简称委托经营合同书），约定：甲方将1C043商铺委托乙方经营，乙方以自己名义从事商铺经营管理一切活动；委托经营期限9年，2013年9月1日起至2022年8月31日止；甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额，第一年10.5%即71348.82元、支付时间2013年10月15日，第二年10.5%即71348.82元、支付时间2014年10月15日，第三年10.5%即71348.82元、支付时间2015年10月15日，第四年……；商铺经营回报利益由甲方自行凭本委托经营合同书到乙方财务部领取或由乙方直接打入甲方指定的银行账户，甲方需提供房屋租赁发票；因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方委托经营所得款项（租金所得）而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方自行承担；委托经营期间，有关商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费和物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担。同日，双方签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：假日百货商铺经营回报利益（以下统称租金）应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关（公证处）监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；双方对评估结果应进行充分沟通和协调，如果一方对评估结果不满意，经沟通仍达不成一致意见的，允许其终止合同，由甲方在不影响商场的整体规划和其它商户的权益下自己经营或自主出租；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行。由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；委托经营期间，在不影响商场正常经营的情况下，允许甲方根据需要自行出售或同意由同曦集团按市场价回购；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金。2013年10月25日，假日百货公司向蔡枫桦支付67781.38元。2014年11月5日，假日百货公司向蔡枫桦支付67781.38元。另查明，2015年4月,同曦假日百货商场部分业主因与假日百货公司租金争议将假日百货公司诉至本院，本院作出（2015）江宁民初字第1770号等民事判决（已发生法律效力），查明:“南京同曦房地产开发有限公司（以下简称同曦房地产公司）与江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）签订《评估业务约定书》，约定：评估目的为租金价和市场价值咨询，评估对象及范围为江宁区胜太东路8号同曦假日百货-1-4F商铺每层平均租金价值和市场价值，评估基准日为2014年6月10日。2014年6月9日，同曦假日百货业主代表汤圣、刘家斌、彭勇向国衡公司出具《同曦假日百货业主代表关于同意委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司就同曦假日百货-1-4F市场租金价值及市场价值评估事宜的说明》（以下简称《同意委托评估的说明》），载明：经与同曦假日百货众多小业主代表共同商量，征询南京同曦房地产开发有限公司的同意，我方小业主同意贵单位就同曦假日百货-1-4F市场租金价值及市场价值进行评估。2014年6月23日，国衡公司出具苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，载明：运用市场法对位于南京市江宁区胜太东路8号同曦鸣城假日百货商场负1层至第4层商业房地产在估价时点2014年6月16日的租金及市场价格进行分析，负1层日租金3.06元/日/平方米、市场价格29204元/平方米，第1层租金3.83元/日/平方米、市场价格36505元/平方米，第2层租金3.45元/日/平方米、市场价格25554元/平方米，第3层租金2.68元/日/平方米、市场价格21903元/平方米，第4层租金2.3元/日/平方米、市场价格18253元/平方米;本报告仅限于委托方了解估价对象租金、市场价格使用，不得用于拆迁补偿、涉案纠纷、抵押贷款等其他用途；估价报告应用的有效期为自2014年6月23日至2015年6月22日；根据委托方要求，本次评估估价对象各层租金均价、市场价格均价，不作分户评估；由于假日百货公司需要对估价对象各层统一经营，经营过程中会有空置，产生维修费、管理费及税金等，本次评估的租金结果扣除了上述因素产生的出租总费用，是以建筑面积为单位的净租金。国衡公司具有房地产估价机构资质证书，资质等级一级。前述估价报告的估价人员具有房地产估价师注册证书。”前述判决认定假日百货公司与同曦房地产公司在同曦假日百货商场的经营管理上混同，采信了国衡公司出具的苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，判令假日百货公司按前述报告载明的租金标准支付租金。再查明，2015年3月17日，同曦假日百货商场业主代表向同曦房地产公司发函，要求假日百货公司以《房地产估价报告》载明的租金标准支付租金。2016年3月9日，蔡枫桦向本院提起本案诉讼。审理中，蔡枫桦不同意由假日百货公司代扣税。因双方意见不一，致调解未成。上述事实有房屋所有权证、委托经营合同书、补充协议、房地产估价报告、函、顺丰速运快递单、民事判决及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告蔡枫桦主张的差额款是否超过诉讼时效。根据蔡枫桦与被告假日百货公司签订的补充协议的约定，若存在回报额差额款应在第二年付租金时一并补齐，双方约定的第二年付租金的时间是2014年10月15日，同曦假日百货商场业主代表于2015年3月17日发函要求按照《房地产估价报告》载明的租金标准支付租金，诉讼时效中断，蔡枫桦提起本案诉讼的时间是2016年3月9日，蔡枫桦主张差额款并未超过诉讼时效。故对假日百货公司该辩称意见，本院不予采纳。二、关于假日百货公司应按何种标准支付回报额。本院生效判决已经采信国衡公司出具的苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》并判令假日百货公司以该报告载明的标准支付回报额，故假日百货公司应向蔡枫桦支付第一、二年度差额款5960.36元（3.83元/日/平方米×53.17平方米×365日×2-142697.64元）以及第三年度回报额74329元。三、关于假日百货公司应按何种标准支付滞纳金。双方在补充协议中已经对滞纳金标准进行了变更，即假日百货公司应按逾期支付租金数额的万分之三每日的标准支付滞纳金。对于蔡枫桦主张的第一、二年度延期支付滞纳金，因假日百货公司按照保底价支付租金的时间超过约定时间，应当按照约定承担违约责任，向蔡枫桦支付第一年度延期支付滞纳金61元（67781.38元×0.03%×3天）第二年度延期支付滞纳金427.02元（67781.38元×0.03%×21天）。假日百货公司未能依照补充协议约定的时间向蔡枫桦支付第一、二年回报额差额款，应当承担违约责任，按照约定支付差额款的滞纳金（以5960.36元为基数，自2014年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）。假日百货公司未能依约向蔡枫桦支付第三年度回报额，应当承担违约责任，按照约定支付回报额的滞纳金（以74329元为基数，自2015年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付回报额之日止）。四、关于应否扣除5%的税金。现无证据证实蔡枫桦应承担的租赁税费的数额，且蔡枫桦不同意由假日百货公司预先代扣，故对假日百货公司辩称本案中租金应扣除5%税金的意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京同曦假日百货有限责任公司支付原告蔡枫桦第一、二年度回报额差额款5960.36元以及第三年度回报额74329元。二、被告南京同曦假日百货有限责任公司支付原告蔡枫桦第一年度延期支付滞纳金61元、第二年度延期支付滞纳金427.02元、回报额差额款滞纳金（以5960.36元为基数，自2014年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）以及第三年度回报额滞纳金（以74329元为基数，自2015年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付回报额之日止）。上述一、二项均于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回原告蔡枫桦的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费986元，由被告假日百货公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当(按照不服本判决部分的上诉请求数额计算)向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号10105901040001276）。审判员  李侠二〇一六年五月二十六日书记员  孙林