贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3492号 上诉人（原审被告）：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市河滨大道西山龙背桥，统一社会信用代码915227017854594278。 法定代表人：罗远筑，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李鑫，女，1996年1月13日生，布依族，住都匀市。 上诉人都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣房开公司）因与被上诉人李鑫商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初3675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇，被上诉人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强臣房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担的逾期违约责按照过错归责原则进行确认。本案有逾期的情况，但是造成逾期的结果不是上诉人的原因造成。在涉案合同约定的交房时间之前，上诉人已经完成了涉案房屋的主体工程，且房屋质量验收合格，达到合同约定的交付条件，但是因都匀市的城市电网改造工程速度缓慢，不能提供正常的居民用电，以及其他非上诉人所能左右的原因，致使将交房时间推迟。另外，就逾期办证问题。根据法律规定，应当考虑两个因素，一是造成逾期办证的原因是不是出卖人的原因，二是逾期办证是否造成了买受人的损失。首先，上诉人在2019年11月19日就已经取得了所售商品房所有权的初始登记，并且已经通知买受人可以办理产权登记，此时买受人就可以自行到有关部门办理，因此从出卖人取得了所售商品房所有权的初始登记之日就应当为办证截止日。一审判决以2020年4月1日被上诉人索要到交付办理商品房转移登记的有关文书作为办证的截止日期，不符合司法实践中以能够办证之日作为办证的终止之日的认定标准。具备了转移办证条件之后，买受人应当向出卖人索要办证文件资料，因买受人未及时索要，超期办证的不能计入违约期间。其次，被上诉人提出的逾期办证违约金是以赔偿其延期办证造成损失的事实提出的请求，但是被上诉人却没有提供造成了什么样的实际损失，而根据被上诉人购买房屋的目的是用于居住，产权办证的目的也只是明确房屋产权归属，并不影响其对房屋的居住使用，所以从这个角度上分析，逾期办证不会造成买房人的经济损失。既然没有实际损失，被上诉人以赔偿性违约金主张权利没有法律依据。最后，司法解释明确了因为出卖人原因造成的逾期办证出卖人才承担责任，所以，在已有条件能够办理初始登记而出卖人没有办理的，该时间节点为逾期办证的的起始时间。而初始登记完成之日为违约终止之日。上诉人在2019年11月19日方才具备办理初始登记条件，上诉人在该时间点办理了初始登记，也就不构成违约，并且上诉人也以在小区粘贴公示的方式通知业主办证。 李鑫二审辩称，针对逾期交房问题，上诉人强调逾期交房不是其的原因造成，但未提交任何证据证实。针对逾期交付办理商品房转移登记相关文书的问题。一审判决已充分查明本案事实，且适用法律正确，并将本案违约金的标准下调至万分之零点五，被上诉人并无异议。一审法院已经认定本案双方签订的商品房买卖合同为有效合同，上诉人应切实履行合同义务。经一审查明的事实，上诉人逾期交付办理商品房转移登记相关文书的事实客观存在，上诉人应按合同承担违约责任。上诉人一直强调本案逾期交付办理商品房转移登记相关文书没有过错，但并未提交任何证据，综上，请求二审依法维持一审判决。 李鑫向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告按购房款525848元的日万分之一支付从2017年12月30日起至2018年5月20日逾期交房违约金7414.45元；2.判令被告按购房款525848元的日万分之零点五支付从2018年6月30日至2020年4月1日交房商品房转移登记的有关文书的违约金16853.42元；3.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告于2017年7月22日与被告签订《商品房买卖合同》一份,购买被告所开发的位于都匀市，购房金额为525848元。约定交房时间为2017年12月30日前，交房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。同时约定，被告在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款；2019年5月20日，被告将商品房移交原告，2019年11月19日，被告取得商品房所有权初始登记，2020年4月1日被告向原告开具了购房发票。 一审法院认为，1.原告与被告强臣房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定依法成立并发生法律效力，双方应按照合同约定履行义务；2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告未能如期交房和交付相关文书，构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张按照房款的每日万分之一计算违约金较为公平，予以支持；3.原、被告于2019年5月20日履行了交房手续，故认定逾期交房141天，逾期交房违约金为7414.45元；4.根据双方约定，强臣房开公司应于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告2020年4月1日才将相关资料交付购房者，因此，原告要求计算逾期办证违约金至2020年4月1日予以支持，从2018年7月1日至2020年4月1日，共计640天，原告主张按照房款的日万份之零点五计算逾期办证违约金对双方较为公平，予以支持，该项违约金共计16827元；5.被告强臣房开公司虽辩称在交房期限届满前，涉案房屋主体就已经完工，质量验收合格，达到了合同约定的交付条件，但据其未提供相关测绘报告予以证明，因此被告关于其不应当承担逾期交房责任的主张不予支持；6.被告辩称其在2020年4月1日前已告知原告可以办理交付相关手续，但其只提供了一份由该公司打印并加盖公章的不动产证办理通知，至于该通知张贴在何处、业主能否知晓信息未能证明，故对该辩称，不予以采信。综上所述，被告强臣房开公司未能按期交付房屋和协助办理房产证，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告李鑫支付逾期交房违约金7414.45元；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告李鑫支付逾期办证违约金16827元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：强臣房开公司向李鑫实际交付案涉商品房的时间应为2018年5月20日，一审判决查明的交房时间是“2019年5月20日”存在笔误，本院予以纠正。 本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付购房款的义务，而上诉人未按约向被上诉人交付商品房以及交付办理商品房转移登记有关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任。 关于上诉人主张逾期交房的结果不是上诉人的原因造成，其不应当承担逾期交房违约责任的问题。虽然上诉人主张其在涉案合同约定的交房时间之前就已完成了涉案房屋的主体工程，且房屋质量验收合格，达到了合同约定的交付条件，系因城市电网改造等不可归责于上诉人的原因，导致交房时间推迟。但是，首先，我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。上诉人在一审诉讼中提交的五方验收会议纪要，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非涉案房屋达到了交付使用的全部条件。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准；其次，上诉人在本案一、二审诉讼中也未提供任何证据证实逾期交房结果是因其他不可归责于上诉人的原因所导致。故，上诉人主张其不应当承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判决上诉人从2017年12月30日起，按照被上诉人已付购房款每日万分之一的标准向被上诉人支付逾期交房违约金至2018年5月20日共计141天的逾期交房违约金7414.45元，并无不当，本院予以确认。 关于上诉人主张被上诉人逾期办证不是上诉人的过错导致，逾期办证未给被上诉人造成损失，且已经在小区粘贴公示方式通知业主办证，不应当承担逾期办证的违约责任的问题。本院对此认为，首先，违约责任，是当事人违反合同约定所应承担的民事责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。双方当事人在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的目的，是为了督促上诉人按时履行相关义务，上诉人未按合同约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，就应当承担相应的违约责任。上诉人在本案中并未举证证明其具备法定或约定的免责事由。故，上诉人主张被上诉人逾期办证不是上诉人的过错的理由不成立，本院不予采纳。其次，由于违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，上诉人主张逾期办证未给被上诉人造成损失，不应当承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。最后，根据合同的约定，上诉人取得初始登记之后，应将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，虽然上诉人主张其已于2019年11月19日取得了所售商品房所有权的初始登记，并于2019年11月以粘贴办证通知的形式向被上诉人履行了通知义务，但上诉人并未举证证实其将办证通知张贴在何处、包括被上诉人在内的全体小区业主均能够知晓该通知的内容。故，对于上诉人主张其已在小区以粘贴公示方式通知业主办证，一审判决将违约期限计算至2020年4月1日不当的理由亦不成立，本院不予采纳。一审法院综合本案的客观情况，根据公平和诚实信用原则，以被上诉人已付购房款每日万分之零点五的标准，计算从2018年7月1日起至上诉人将相关办证资料交付被上诉人之日即2020年4月1日共计640天的违约金，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响本案的审理结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费406元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  黄雅菲