河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17520号上诉人（原审原告）：翟建军，男，1966年3月25日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：李明，河南有道律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾彬彬，河南有道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州市慧美商贸有限公司，住所地郑州市**福寿街**万博针织饰品城****。法定代表人：从富生，该公司总经理。委托诉讼代理人：代召国，河南大河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南万菱商贸有限公司，住所地郑，住所地郑州市**德化街苑陵街北德化大厦****v>法定代表人：张永津，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兆宝，河南大河律师事务所律师。上诉人翟建军、郑州市慧美商贸有限公司（以下简称慧美公司）因与被上诉人河南万菱商贸有限公司（以下简称万菱公司）物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人翟建军及其委托诉讼代理人李明、曾彬彬，上诉人慧美公司的委托诉讼代理人代召国，被上诉人万菱公司的委托诉讼代理人刘兆宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟建军上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持翟建军的诉讼请求；2.依法判令慧美公司、万菱公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决让慧美公司以每月2000元支付租金损失标准过低，不符合实际情况和经济发展状况。翟建军的租金损失在2016年经过人民法院认定已经确认为每月2000元，现经过4年的市场经济发展，社会物价和房价租金都有了极大的提高，一审法院还是判决按每月2000元标准计算租金损失，明显有失公平。慧美公司的侵权行为对翟建军以及周边商铺产生了极大的影响，在整个市场的租金水平持续走高的情况下，应当根据市场的租金上涨情况，提高慧美公司的赔偿标准，否则，明显不利于阻止慧美公司的侵权行为。二、一审认定侵权事实成立正确，但适用法律错误。翟建军的相邻权受到侵害，其诉讼请求应得到支持。一审法院既然已经认定慧美公司损害了翟建军的利益，并且侵权状态处于持续之中，就应该对慧美公司的侵权行为进行纠正，判令其停止侵权，排除妨害，维护翟建军的合法权益。三、一审法院认定恢复原状，势必损害其他业主的合法权益没有事实与法律依据。根据现实情况，慧美公司的独占经营行为不仅破坏了市场的公平竞争机制，也从整体上损害了全部业主的权益，包括既得利益和预期利益。本案中，万菱公司通过大量的租赁托管，占据了涉案店铺范围内的绝对优势地位，使各个业主将店铺托管给万菱公司成为了唯一选择，一旦不托管就会面临难以对外出租的尴尬局面。另外，其他业主的利益是根据合同约定收取租金，无论万菱公司是否收益均应当支付租金，所以，消防通道障碍物的拆除并不会影响业主的利益。反而是消防通道障碍物的不拆除会影响到业主的自由出租，影响到业主的收益权。所以，一审法院的上述认定不仅与事实不符，还是一种助涨市场垄断行为和侵权行为的观点，应当依法予以纠正。慧美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判慧美公司按每月600元的标准支付翟建军自2018年7月1日起至判决生效之日止的租金损失；2.一、二审案件受理费由翟建军承担。事实和理由：一审法院按每月2000元的标准让慧美公司支付翟建军租金损失显失公正，应判令翟建军自行承担其商铺空置的大部分损失。造成翟建军的商铺空置，主要责任在于翟建军。万菱公司已将涉案商铺交还给翟建军，由翟建军自行经营或对外出租。交还商铺是在执行法官主持下办理的交铺手续，翟建军也在交接单上签字确认，其签收行为表明其认可了交接商铺当时的状态。时隔两年后翟建军再行主张商铺空置损失不合情理。虽然慧美公司的经营会对翟建军商铺的出租造成一定影响，但翟建军商铺空置的主要原因还是由于其怠于行使权利，放任商铺自2018年7月1日起一直空置造成的。翟建军的商铺不是不能出租，而是其对租金要求过高，导致商铺空置。从本案万菱公司提交的48份《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》可以看出，同样面积的商铺月租金在1500至1700元不等，翟建军要求月租金7500元，明显过高，其商铺不可能租出去。因此，翟建军对其商铺的空置应承担主要责任，其应自担商铺空置损失的70%，慧美公司承担翟建军商铺空置月损失600元为宜。针对翟建军的上诉，慧美公司辩称，一、慧美公司将涉案商铺交还给翟建军后，由翟建军自营或者对外出租，但其并不自营和对外出租，导致商铺空置，责任在翟建军，其主张的商铺空置损失应由其自行承担。二、一审判决未支持翟建军提出的将商铺前公共通道的装修、招牌、门头等拆除，及将公共通道恢复原状的诉讼请求是正确的。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，翟建军与万菱公司签订的《万博商城二期商铺托管经营协议书》虽然已经到期，但翟建军购买及托管商铺时已经明知并接受商铺现状及商场的统一经营模式，其应当知道其商铺所有权性质不能完全等同于独立商铺，其行使权利必然受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。涉案商铺的现状是基于之前协议形成的，如果恢复原状，势必损害其他业主的合法权益，故一审没有支持翟建军的上述诉讼请求是正确的。针对慧美公司的上诉，翟建军辩称，慧美公司的上诉没有事实和法律依据，与其一审中的陈述相矛盾，违反诚实信用原则。一审庭审中慧美公司明确表示同意按照每月2000元左右的租金与翟建军签订商铺租赁协议，并同意补偿翟建军商铺空置期的部分损失，其现又针对该判项提出上诉，违背基本的诚实信用原则和民事诉讼规则，慧美公司有明显损害他人权益的心态，其上诉请求依法应予驳回。同时，仅仅少量金钱的支付不足以制止慧美公司的侵权行为，过低的代价会助长其恶意侵权的心理，应当对其侵犯相邻权的行为进行停止和消除。针对翟建军的上诉，万菱公司辩称，一审判决慧美公司以每月2000元标准支付翟建军租金损失，已经比相邻商铺月租金1500-1700元的标准高出300到500元，翟建军已经获取了较高标准的收益。近几年来电商网络及网红带货等非实体店铺经营对实体店铺的经营带来了很大的冲击和影响。翟建军称房价租金都有较大的提升和提高是不客观的。目前房价租金是走低趋势，尤其商铺更是如此，实体店生意萧条，空铺现象日益严重。万菱公司为商城经营和发展做了很多努力，既要维护商铺业主的租金收益，又要维护商户能够持续经营并且获利。在此基础上，租金是持续逐年递增的。慧美公司自2013年就租赁包含涉案商铺在内的五十多家商铺进行经营，目前已经营七八年从未出现拖欠租金，在慧美公司正常经营期间，翟建军提出较高的租金价格没能让慧美公司接受。翟建军就此提起一系列诉讼，貌似维权，实则扰乱商场统一经营模式，是在损害经营商户和其他商铺业主的权益。希望翟建军能认识到涉案商铺根本不是单独的独立商铺，回到托管经营这一正确道路上来。一审法院根据物权法的规定除支持翟建军租金要求外，对翟建军的其他诉讼请求不支持是正确的。一审判决驳回翟建军对万菱公司的诉讼请求也是正确的，故请求二审法院驳回翟建军的上诉。针对惠美公司的上诉，万菱公司述称，一、商铺业主和承租商户应该是一种亲密的合作关系。商户正常使用商铺，进行经营收益，业主才会正常获取租金的收益。本案中翟建军提出月租金7500元的要求，让慧美公司难以承租，但又实在无法改变五十多户商铺的使用现状，双方应商谈解决问题。二、翟建军在购买商铺和进行托管经营时，就已经清楚其购买的不是一个完全独立的商铺，其当时就同意接受统一经营模式，接受商场和商户对商铺的重新规划改造、改建、出租等，这也是双方约定的内容。民法总则规定，民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，应当有利于节约资源，不得损害公共利益。慧美公司的上诉请求相对符合本案的客观真实情况，希望法庭能做出公正处理。翟建军向一审法院起诉请求：1.判令慧美公司、万菱公司将郑州市××××号商铺门前公共通道上的装修、“慧美”的招牌、门头等设施予以拆除，同时将公共通道陈列的物品予以清除，恢复通道原状；2.判令慧美公司、万菱公司赔偿翟建军的房租损失，损失自2018年6月30日起按每月7500元计算至恢复原状之日止；3.慧美公司、万菱公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：翟建军系位于郑州市××××号商铺的业主，该商铺建筑面积15.64平方米，套内建筑面积7.35平方米。2011年9月2日，万菱公司（甲方）、翟建军（乙方），河南金智置业有限公司（丙方）签订《万博商城二期商铺托管经营协议书》，主要约定：乙方同意将自有的万博商城二期商铺号为3130商业用房交由甲方全权经营管理和物业管理；根据万博商城二期的统一规划和各种品牌形象的要求，甲方或者招商客户有权根据托管经营需要在场地内统一设计、重新规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等；甲方负责万博商城二期的整体经营布局规划设计及经营环境的规划设计；在合同有效期内，甲方对乙方托管商铺统一招商，自主经营；合同有效期起始日从房产实际交付之日（自交房起首30日为免租装修期）起，为期三年；在托管期内甲方按9518元／年向乙方支付托管收益；前三年托管期满后，双方协商是否续定合同，如乙方不选择续订合同，由甲方将房屋按届时现状交还乙方，乙方应当在期满后3日内办理交接，逾期视为已经无争议交接完毕，交接完毕后可由乙方自主经营或出租，但乙方需严格遵守《万博商城二期经营管理公约》及万菱公司的统一招商，统一经营管理及国家相关法律规定。翟建军及万菱公司均认可其双方之间的托管经营协议期限至2016年7月31日届满。万菱公司于2016年8月1日起退出万博商城的经营管理，之后的经营管理人是河南万菱物业管理有限公司（以下简称万菱物业公司）。慧美公司自2013年6月30日起从万菱公司处承租包含涉案商铺在内的数十家商铺，并对承租商铺进行了相关的装修和改建，截至目前其承租商铺数为48家。翟建军与万菱公司之间的托管经营协议到期后，并未与万菱物业公司及慧美公司签订协议，其商铺仍然由慧美公司继续使用，2018年6月30日，翟建军通过诉讼从万菱公司拿回了涉案3130号商铺及23个月的租金收益46000元。此后翟建军的商铺一直空置至今。根据翟建军提交的照片、视频及万菱公司提交的商户平面图，可以看出慧美公司承租的48家位置相连的商铺含原房产分户图上显示的商铺之间的过道等，经过统一装修、改建，合并成一个较大的商铺，经营饰品，门头显示“慧美头饰”，翟建军的3130号商铺位于慧美公司承租的48家商铺之间并被包围，进出其商铺需经过慧美头饰店。庭审中，慧美公司同意按每月2000元左右的租金与翟建军签订商铺租赁协议，并同意补偿翟建军商铺空置期间的部分损失。翟建军认为慧美公司的店铺妨碍其商铺的通行使用及经营收益，双方也无法达成新的租赁协议，故翟建军诉至该院。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权益，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，翟建军的商铺确实位于慧美公司承租的48家商铺的包围之中，客观上，慧美公司统一经营的商铺对翟建军商铺的出入有影响，但根据翟建军与万菱公司签订的《万博商城二期商铺托管经营协议书》明确约定“翟建军同意将自有的万博商城二期商铺号为3130商业用房交由万菱公司全权经营管理和物业管理，根据万博商城二期的统一规划和各种品牌形象的要求，万菱公司或者招商客户有权根据托管经营需要场地内统一设计、重新规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等，万菱公司负责万博商城二期的整体经营布局规划设计及经营环境的规划设计，在合同有效期内万菱公司对翟建军托管商铺统一招商，自主经营”，虽然该协议已经到期，但可以证明翟建军购买及托管商铺时已经明确知道并接受商铺的现状及商场的统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺，其行使权利必然受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。现翟建军虽然与万菱公司及慧美公司之间并无托管或承租协议，但翟建军商铺的现状是基于之前协议形成的，如果恢复原状，势必损害其他业主的合法权益，故翟建军请求慧美公司、万菱公司将涉案3130号商铺门前公共通道的装修、“慧美”的招牌、门头等设施拆除，并将公共通道陈列的物品予以清除、恢复通道原状的诉讼请求，该院不予支持。但因慧美公司的经营确实会对翟建军商铺的出租经营造成影响，故翟建军商铺空置的损失，应由慧美公司赔偿，结合翟建军收回商铺前收取的收益情况，以及慧美公司、万菱公司和其他48家业主签订的《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》约定的租金情况，该院支持慧美公司按每月2000元的标准支付翟建军自2018年7月1日起至判决生效之日止的租金损失，之后的损失因存在租赁、经营情况变化的可能，暂无法确定，本案不予处理。因万菱公司已退出万博商城的管理，翟建军要求万菱公司赔偿损失，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州市慧美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内按每月2000元的标准支付翟建军自2018年7月1日起至判决生效之日止的租金损失；二、驳回翟建军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，翟建军负担2400元，郑州市慧美商贸有限公司负担1050元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。翟建军新提交一组业主群微信聊天记录，用以证明：1.商场业主没有授权万菱公司或慧美公司对商铺所在楼层的通道及消防通道进行装修规划、占用或者改动。2.商场业主是反对万菱公司、慧美公司占用公共通道的，而且业主普遍同意将相关影响通道和商铺自由出租的设施、陈设予以拆除。慧美公司发表质证意见称，对上述聊天记录的真实性、合法性和关联性均有异议，该聊天记录系翟建军单方打印，聊天人的身份信息不明确，真实性无法核实，不应采信该证据；对该组证据的证明目的也有异议，依据商铺业主签订的托管经营协议约定，万菱公司、慧美公司有权在商场内进行统一规划、设计和装修，可以变更商铺之间的尺寸，合并、分割、出租、装修、改建等。万菱公司发表质证意见称，该证据并不是法律规定的新证据，其他意见同慧美公司的质证意见，且万菱公司在一审时提交了大量商铺租赁合同，以及与涉案商铺邻近的48家商铺业主的租赁合同，足以说明大部分商户是接受商场统一规划、统一经营模式的，并不像翟建军所说的大部分业主反对这种经营模式。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于翟建军诉请拆除涉案商铺前公共通道上的招牌、门头等装修和恢复通道原貌的问题。根据翟建军与万菱公司之间签订的商铺托管经营协议可知，翟建军对招商客户会根据经营需要对场地进行统一设计、重新规划等是明知和接受的。慧美公司在翟建军与万菱公司解除商铺托管关系之前，就已经承租了包括涉案商铺在内的多家商铺并进行了统一的装饰装修。虽客观上将翟建军的商铺包围其中，会对其商铺的出租造成一定影响，但该现状是基于之前托管经营协议所形成的，翟建军在收回商铺时并未提出异议，且此类商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺，业主在行使个人权利的同时应当考虑其他业主的利益及市场的整体发展等因素。现翟建军要求拆除公共通道上的招牌、门头等装修和恢复通道原貌，但并无有效证据证明相邻其他业主对此表示同意，故一审判决认定翟建军的该项主张依据不足，未予支持，处理并无不当。关于翟建军商铺的租金损失认定问题。因慧美公司的统一装修行为对翟建军商铺的出租经营确实造成了影响，故一审判决认定慧美公司应当承担相应赔偿责任，并结合慧美公司与多家业主签订的租赁协议及翟建军收回商铺前的收入情况，判令慧美公司按每月2000元的标准支付翟建军自其接收商铺起至判决生效之日止的租金损失，处理并无不当。翟建军上诉称每月2000元的标准过低及慧美公司上诉称标准过高的问题，因其二者均未提供相应证据予以证明，故其上诉理由均依据不足，本院不予采信。综上所述，翟建军、慧美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4230元，由翟建军负担3450元、郑州市慧美商贸有限公司负担780元。本判决为终审判决。审判长  王明振审判员  曾小潭审判员  陈启辉二〇二一年一月七日书记员  刘明雨