广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初892号 原告：陈某，男，汉族，1991年5月20日出生，住所地江西省南昌市红谷滩新区。 委托代理人：陈某一，南宁市某某法律事务中心法律工作者。 被告：北海市某某物业有限公司，住所地北海市。 法定代表人：谢某某，总经理。 原告陈某诉被告北海某某物业有限公司（以下简称某某物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，依法由代理审判员王警芳独任审理，于2016年5月17日公开开庭进行了审理,原告陈某的委托代理人陈某一、被告某某物业公司委托代理人侯勇琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某诉称：原告与2013年12月19日经过与被告及案外人陈某二三方签订的《商品房买卖合同补充协议》，将四份《商品房买卖合同》（合同编号：某某财富中心00066号、00067号、00068号、00069号）的买受人陈某二变更为原告，由原告继受买受人在合同中的所有权利与义务，享有购买的位于广西北海市海城区，某某财富中心第12层1206、1207、1208、1209号四套房屋所有权益。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年12月31日将商品房交付买受人使用。由于被告超出规划部门批准的房屋容积率建设面积及公司内部运营等问题，至今无法将房屋交付给原告使用，原告多次催促协商都无结果。依据与被告签订的上述合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，交房逾期超过90日买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。原告认为该关于违约金的约定过低，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，原告请求应按中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金。现原告向法院起诉，请求法院：1、判令与被告解除《商品房买卖合同》（合同编号：某某财富中心00066号、00067号、00068号、00069号），退还购房款1528232元；2、判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金190073元；3、判令被告承担诉讼费，法律服务费96000元。01 被告某某物业公司辩称：对于原告请求解除合同及退还房款没有异议；对于原告请求的违约金因合同对违约金的计算方式已经有约定，应从约定；对于诉讼费及律师费只同意支付一半。 经开庭审理，本院确认如下法律事实：2013年11月23日案外人陈某二与被告签订四份《商品房买卖合同》，主要约定案外人陈某二向被告购买位于北海市北部湾中路60号某某财富中心12层1206号房（房款总价为376108元）、12层1207号房（房款总价为374408元）、12层1208号房（房款总价为298044元）、12层1209号房（房款总价为479672元）四套房屋，四套房屋总价款为1528232元；出卖人应在在2013年12月31日前将商品房验收合格，质量经过验收合格，水电达到开通条件，道路绿化达到使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第十七条约定在履行本《商品房买卖合同》及补充协议发生争议时，出卖人和买受人双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方可向出卖人所在地的人民法院提起诉讼，诉讼费用、对方律师的代理费用，由败诉方承担。2013年12月，原告陈某（丙方）与被告某某物业公司（甲方）以及案外人陈某二（乙方）三方签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、甲方同意乙方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：某某财富中心00066号、00067号、00068号、00069号）房屋买受人乙方陈某二变更为丙方陈某；2、甲乙双方同意由丙方承受上述合同中的一切权利与义务，即享有购买的位于广西北海市海城区的某某财富中心12层1206、1207、1208、1209号四套房屋所有权益；3、甲方负责在签订协议30日内，为丙方在住建部门办理销售备案登记，并根据《商品房买卖合同》约定的相关条款办理交房与《房屋所有权证》；4、本补充协议通原甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》为同等效力的主合同等内容。2013年11月23日原告陈某向被告某某物业公司支付了上述四套房屋的全部购房款共计1528232元。现原告向法院起诉，提出上述诉求。 另查明，经案外人向北海市规划局申请，北海市规划局于2014年8月7日答复称，北海某某物业有限公司位于北部湾中路60号“某某财富中心”项目尚未办理规划验收手续。庭审中被告某某物业公司亦明确表示涉案房屋至今未能办理验收手续，未能将涉案房屋交付给原告。原告因本案诉讼支出的法律服务费为96000元。 以上事实有原告向本院提交原告的《身份证》、《电脑查询单》、《商品房买卖合同》四份、《商品房买卖合同补充协议》、《收款收据》四份、《商品房预售许可证》、《营业执照》、《律师费发票》、《北海市规划局关于申请政府信息公开的答复函》在卷予以证实。 本案的争议焦点：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应解除；2、原告要求被告赔偿损失是否具有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，本院认为，案外人陈某二与被告签订的《商品房买卖合同》及原告和被告及案外人陈某二三方签订的《商品房买卖合同补充协议》均是是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，本院予以确认。原告通过与被告及案外人陈某二三方签订的上述补充协议，承受了案外人陈某二与被告签订的四份《商品房买卖合同》中的全部权利与义务。原告已按合同的约定支付了四套房屋全部的购房款，涉案房屋至今未办理规划验收手续，被告没有按照合同约定的期限将该房屋交付给原告，被告已构成违约，按照合同约定，逾期超过60日后，原告有权解除合同并要求被告退还已付的购房款，原告要求解除合同并退还四套房屋购房款共计1528232元的诉求，于法有据，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，被告逾期交房的行为构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。原告主张合同约定的按已付款的0.1%支付违约金过低，请求按中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，要求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以下不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，原告主张以已付交房款为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金并无不当，本院依法予以支持。依据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第十七条约定，双方在履行合同及补充协议发生争议，出卖人和买受人协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费用、对方律师的代理费用，由败诉方承担，原告因本案诉讼支出律师费96000元，该费用未超过行业规定的收费标准，原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，于法有据，本院亦予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、解除原告陈某与被告北海某某物业有限公司于2013年11月13日签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号：某某财富中心00066号、00067号、00068号、00069号）； 二、被告北海某某物业有限公司退还购房款1528232元及赔偿损失（损失计算：以1528232元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月1日计至本案发生法律效力的判决确定的还款之日止）给原告陈某； 三、被告北海某某物业有限公司支付律师代理费96000元给原告陈某； 案件受理费20418元，减半收取10209元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费20418元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  王警芳 二〇一六年五月十八日 书 记 员  张伍英 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，要求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以下不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。