镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2015）徒民初字第01117号原告（反诉被告）:徐某，女，汉族，住所地扬州市邗江区。委托代理人:石永富，江苏征远律师事务所律师。委托代理人:徐国栋，江苏征远律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区。法定代表人:李士宣，该公司董事长。委托代理人:常立，江苏朱方律师事务所律师。原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法先由审判员成莲独任审判，于2015年9月24日公开开庭进行审理，原告徐某及其委托代理人石永富与徐国栋、被告镇江新房房地产开发有限公司的委托代理人常立到庭参加诉讼；后因案情复杂，本案转入普通程序，由审判员成莲、人民陪审员赵胜兰、人民陪审员吕复环组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行审理，原告徐某及其委托代理人石永富与徐国栋、被告镇江新房房地产开发有限公司的委托代理人常立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐某诉称，2014年9月21日，徐某与镇江星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）签订订购单，约定徐某购买星岛花都第XXX幢XXXX号房屋，价格为301939元。同日，徐某支付定金10000元。2014年10月2日，双方签订商品房买卖合同，徐某向星耀公司支付房款121939元。星耀公司承诺剩余房款由其负责办理按揭贷款，同时约定于2015年5月1日将商品房交付给徐某。徐某积极配合星耀公司办理按揭贷款，并提供相应资料，但银行拒绝发放贷款，致使双方签订的商品房买卖合同的目的不能实现。现原告起诉，要求解除双方签订商品房买卖合同，要求星耀公司双倍返还定金20000元，同时返还已付房款121939元并支付利息损失（自2014年10月2日起至判决确定给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。针对新房公司提起的反诉，徐某不同意继续履行商品房买卖合同，也不同意支付剩余房款，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。被告（反诉原告）新房公司辩称，反诉原被告之间签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同，真实、合法、有效。反诉原告要求继续履行商品房买卖合同，还要求反诉被告支付剩余房款150000元并承担违约金。针对徐某提起的本诉，双方并未约定剩余房款支付方式为按揭贷款，新房公司要求驳回本诉的诉讼请求。经审理查明，2014年9月21日，徐某与星耀公司签订订购单，约定：甲方为星耀公司，乙方为原告；乙方订购的物业为星岛花都私人酒店X幢XXX号房屋；单价为13607元/㎡,总价款为301939元；预售期间物业暂定建筑面积为22.19平方米，乙方在签订本单时向甲方支付定金10000元，甲方在订购单上盖章、乙方签名。同日，徐某向星耀公司支付定金10000元，星耀公司出具收据给徐某。2014年10月2日，徐某与星耀公司签订商品房买卖合同，约定：出卖人为星耀公司，买受人为原告；建设工程规划许可证号为321112201200132,321112201200133，施工许可证号为3211122008041600001A,商品房预售许可证号为镇房第102012；买受人购买的商品房为X幢X层XXXX号房屋，用途为商服，建筑面积为22.19平方米，套内建筑面积为16.38平方米，单价为每平方米13607元，总金额为301939元；付款方式及期限为其他方式详见附件四第一条，徐某在该合同上签名，星耀公司在该合同上盖章。同日，徐某通过pos方式向星耀公司支付房款121939元。附件四补充协议第一条付款方式及期限规定：1、一次性付款；2、商业性贷款、公积金贷款、组合贷款付款；3、分期付款，徐某及星耀公司均未在附件四补充协议上签名或盖章。但双方对附件四补充协议的真实性均无异议。关于星岛花都5幢5层0527号房屋，星耀公司与赵馥英未办理产权转移登记。2014年10月2日，徐某与星耀公司、星岛公司还签订委托经营管理合同。因不属同一法律关系，徐某要求另案处理委托经营管理合同纠纷，不要求在本案中一并处理。另查明，星耀公司与南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司（以下简称君桥公司）签订代理销售合同，约定：甲方为星耀公司，乙方为南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司；甲方应提供客户办理按揭贷款的银行；乙方应对销售客户按约定现甲方缴纳定金及购房款和销售客户的售后服务工作。客户需办理银行按揭贷款的，应协助甲方办理，收齐银行所需客户有效资料。还查明，星耀公司的工作人员邬某向徐某出具收条，载明：2015年7月13日收到徐某按揭贷款档案袋材料1份。在案件审理过程中，君桥公司的负责人邵某出庭作证，证人证言为：君桥公司与星耀公司签订代理销售合同，约定了客户剩余房款支付方式为按揭贷款，君桥公司负责收齐客户办理按揭贷款所需的相应资料交由星耀公司办理按揭贷款。由于银行方面原因，星耀公司最终未能办理按揭贷款。君桥公司的工作人员杜某出庭作证，证人证言为：杜某负责向客户徐某收取办理按揭贷款的相应资料，收齐资料后交与星耀公司办理按揭贷款。星耀公司认可与君桥公司签订代理销售合同的事实，但对证人证言不予认可；还陈述客观上星耀公司曾协助客户徐某办理按揭贷款，由于银行原因未果，但星耀公司并不认可剩余房款支付方式为按揭贷款。2015年7月8日，星耀公司向徐某催款，要求其及时支付剩余房款150000元，同时要求其承担逾期付款的违约责任。2015年7月14日，星耀公司企业名称变更为镇江新房房地产开发有限公司；法定代表人姓名吴春波变更为李士宣；股东名称宁波云顶房产营销策划有限公司、中新房华夏事业有限公司变更为李士宣、中新房华夏事业有限公司，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记。上述事实由当事人向法院提供的定购单、定金收据、商品房买卖合同、房款收据、委托经营管理合同、催款通知书、证人邵某证言、证人杜某证言、企业名称变更通知等证据以及原被告当庭陈述予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，徐某与星耀公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法、有效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，对剩余房款的支付方式虽未作明确约定，但星耀公司与君桥公司签订的代理销售合同、证人邵某与杜某证人证言、星耀公司的工作人员邬某出具的收条以及星耀公司的相应陈述，上述证据相互印证，形成证据锁链，本院可以认定剩余房款的支付方式为按揭贷款。根据法律规定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因银行基于减低商业风险方面考虑，星耀公司未能为徐某的剩余房款办理按揭贷款，导致徐某不能履行商品房合同约定的剩余房款支付义务，但该事由应不可归责于双方当事人。综上，本诉原告主张解除商品房买卖合同，于法有据，本院依法应予支持；2、本诉被告依法应返还本诉原告支付的定金10000元，还应返还本诉原告已支付的房款121939元，同时还应支付本诉原告的利息损失，应自本诉原告主张权利之日起算，本诉原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，不违反相关法律规定，本院予以准许；3、反诉原告要求继续履行商品房买卖合同，还要求反诉被告给付剩余房款150000元及违约金的反诉请求，因双方签订的商品房买卖合同依法应予解除，故本院不予支持反诉原告的反诉请求。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告徐某与本诉被告镇江新房房地产开发有限公司（原镇江星耀房地产开发有限公司）于2014年10月2日签订的商品房买卖合同；二、本诉被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告徐某定金10000元；三、本诉被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告徐某房款121939元；四、本诉被告镇江新房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告徐某的利息损失（自2015年7月24日起至判决确定给付之日，以131939元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；五、驳回反诉原告镇江新房房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2970元，由本诉原告徐某负担200元，本诉被告镇江新房房地产开发有限公司负担2770元；反诉案件受理费3300元，由反诉原告镇江新房房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  成 莲人民陪审员  赵胜兰人民陪审员  吕复环二〇一六年五月二十五日书 记 员  马 劦