湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终439号上诉人（原审原告）：熊俊生，男，1980年6月6日出生，汉族，户籍地湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：王艳萍，武汉市武昌区求实法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周孔平，武汉市武昌区求实法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：廖华芸，女，1980年7月16日出生，汉族，户籍地湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：周孔平，武汉市武昌区求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：段志平，男，1969年12月11日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人:许峰，湖北言达律师事务所律师。上诉人熊俊生、廖华芸因与被上诉人段志平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理了本案，并告知了当事人。本案现已审理终结。熊俊生、廖华芸上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的合同中房屋附有违法建筑，违反了《土地管理法》、《城乡规划法》中的强制性规定，不能产生物权的效力，该合同约定的“硚口区汉顺商厦12层1室楼上一层归属于此房产证上的附属物归买方的所有权”因违背《中华人民共和国合同法》第五十五条的强制性规定而属于无效约定。二、上诉人虽在买房时到现场查看过，但不精通房地产买卖，故一审法院认为上诉人知道附属物为违章建筑系未查清事实。三、一审法院认为房屋售价200万为自行磋商的价格无法退还，有失公平正义。贷款银行评估案涉房屋价值158万元，即上一层附属建筑作价42万元。200万元作为一层的价格明显过高，损害了上诉人的合法权益。段志平辩称，1.双方签订的合同合法有效，上诉人所称的法律依据并非效力性、强制性规定。上诉人所称的搭建部分并非本案的合同标的物，只是附属设施，上诉人以该附属设施存在瑕疵认定该条款无效没有法律依据。2.在一审中中介方出庭的证人证言也表明了上诉人在签约时是知晓搭建部分并未办理物权登记。上诉人明知搭建部分不能产生物权变动的效果，担心上诉人不将搭建部分交付给被上诉人设置的，且涉案房屋的成交价格属于市场常规价格，搭建部分并未作价。3.上诉人以银行评估价格和合同约定的差价作为搭建部分的价值要求予以返还没有法律依据。银行贷款价格仅用于上诉人办理银行贷款时银行在审批贷款时对抵押物价格做的风控参考，被上诉人唯一的成交价格应以双方签订的买卖房合同为依据。熊俊生、廖华芸向一审法院起诉请求：1.判令确认熊俊生、廖华芸与段志平中有关将武汉市硚口区汉顺商厦12层1室楼顶违法搭建部分作价转让的合同内容无效；2.判令段志平向熊俊生、廖华芸返还上述房屋12层1室楼顶违法搭建部分对应的购房款420000元；3.段志平承担本案诉讼费用。一审庭审中熊俊生、廖华芸将第一项诉讼请求明确为：请求确认合同第五条备注第一项手写部分即硚口区汉顺商厦12层1室楼上一层归属于此房产证上的附属物归买方的所有权无效。一审法院认定事实：2017年11月29日，熊俊生、廖华芸（买方）在案外人武汉邻邦房地产经纪公司居间下与段志平（卖方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定由熊俊生、廖华芸购买段志平所有的位于武汉市硚口区汉顺商厦12层1室的房屋，建筑面积97.33平方米，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买，总价为人民币2000000元。合同第五条合同相关事项备注栏约定：1.硚口区汉顺商厦12层1室楼上一层归属于此房产证上的附属物归买方的所有权；2.房屋过户之前所产生的水费、电费、物业费由甲方负责人结清。房款以定金100000元，首付款1100000元加贷款800000元方式支付。2018年1月11日廖华芸以案涉房屋作为抵押向中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行申请贷款人民币800000元，房屋抵押评估价值1580000元。2018年案涉房屋登记至熊俊生、廖华芸名下，证载建筑面积97.33平方米。因2019年10月第七届世界军人运动会将在武汉市召开，武汉市硚口区人民政府汉正街办事处发出《告市民书》拟对汉正街片区进行环境综合整治，2019年5月16日，武汉市硚口区城市管理执法局就案涉房屋顶楼搭建部分下达违法建设限期拆除决定书，认定顶楼未经规划部门许可，属违法搭盖房屋，限期在2019年7月31日前自行拆除。后顶楼搭建部分由相关部门强制拆迁，并重新统一搭建新的铁棚防水。一审法院认为，熊俊生、廖华芸与段志平签订的《存量房（居间）买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中明确约定房屋标的为硚口区汉顺商厦12层1室，建筑面积97.33平方米，合同备注虽然约定了顶楼附属物归属作为买家的熊俊生、廖华芸，但并未约定附属物其对应的面积、价格以及违约责任，熊俊生、廖华芸在购买房屋时已现场查看过，其应当知道段志平并未通过合法形式获得顶层搭建附属物的所有权，但其自愿出资购买案涉房屋，应当视为其在购房时愿意承担顶层搭建部分可能会带来的相应风险。现熊俊生、廖华芸以顶楼搭建房屋属于违章建筑不能产生物权效力为由主张该部分买卖合同无效并退还购房款，有违市场交易的自愿及诚实信用原则。房屋售价2000000元系双方自行磋商的价格，而熊俊生、廖华芸主张由按揭贷款时对房屋的评估价1580000元系银行对抵押物的评估，不能证实双方签订买卖合同时对于房屋的价值约定，其主张差价作为顶层搭建价格退还，无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回熊俊生、廖华芸的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3800元，由熊俊生、廖华芸负担。二审中，上诉人熊俊生、廖华芸提交了两组证据。第一组证据是网页截图复印件两张，拟证明2021年1月17日在链家网站查询的和案涉房屋同地段房屋在近一周的卖价为每平米14000元，和案涉房屋同面积的房屋总价约为144万元。第二组证据是《武汉市房屋交易协税信息单》、《房产交易申报》各一张，拟证明案涉房屋除去顶楼附属物的实际成交价格为136万元。被上诉人质证认为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性有异议。该证据并非二审新发现的证据，所体现的市场价并非法院指定的评估价，也非涉案房屋在出售时期的市场价格，不能达到证明目的；对第二组证据的真实性、合法性、关联性有异议，136万元系上诉人纳税的计费依据，并不是上诉人所称的房屋成交价，这也与上诉人前述主张的158万元相矛盾，达不到其证明目的。本院认为，第一组证据反映的是2021年1月份案涉房屋所在地段的成家价格，与本案没有关联性；第二组证据反映的是案涉房屋在房屋管理部门的备案价格和计税价格，考虑到二手房交易现状备案价、计税价与交易价格通常不一致的现实，上诉人的该组证据达不到其证明目的。本院对上述两组证据均不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人熊俊生陈述其认为案涉合同房产证载建筑面积97.33平方米不包含顶楼附属物的面积。本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。关于案涉合同第五条相关事项备注栏第1点约定的效力问题。上诉人主张上述条款因违背了《中华人民共和国合同法》第五十五条的强制性规定而属于无效约定。本院认为，上述法律规定系撤销权消灭的相关规定，与合同效力无关，上诉人的主张没有法律依据。另，上诉人熊俊生二审陈述其认为案涉合同房产证载建筑面积97.33平方米不包含顶楼附属物的面积，即熊俊生明知顶楼附属物本无产权。案涉合同是双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人是否有权要求被上诉人返还房屋差价42万元的问题。本院认为，首先，上诉人实地看过交易房产后决定购买案涉房屋，案涉合同对附属物是否作价、交付后风险负担并无约定；其次，上诉人提交的银行贷款评估价格、房地管理部门备案价格、计税价格均无法证明是案涉房屋除去顶楼附属物之外的实际交易价格，故上诉人主张被上诉人返还房屋差价款42万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，熊俊生、廖华芸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人熊俊生、廖华芸负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年一月二十八日法官助理庄敏书记员陶叶珊