河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17540号上诉人（原审被告、反诉原告）：张振永，男，1975年4月24日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：李宝全，男，1979年3月23日出生，汉族，住吉林省舒兰市。二上诉人共同委托诉讼代理人：张新亚，河南鼎荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常颂扬，男，1986年12月7日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨园园，女，1983年4月29日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州市二七区朴乐幼儿园（原郑州市二七区伯特利幼儿园），住所地郑州市**嵩山南路汉江路交叉口北50米。法定代表人：杨园园，该幼儿园园长。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张振锋，河南路德律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张炯，河南路德律师事务所律师。原审被告：宋志刚，男，1981年5月3日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人张振永、李宝全因与被上诉人常颂扬、杨园园、郑州市二七区朴乐幼儿园（以下简称朴乐幼儿园）及原审被告宋志刚租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人张振永、李宝全的共同委托诉讼代理人张新亚，被上诉人杨园园及作为朴乐幼儿园的法定代表人、与常松扬的共同委托诉讼代理人张振锋到庭参加诉讼。原审被告宋志刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振永、李宝全上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园的诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判支持张振永、李宝全一审反诉请求；3.依法纠正一审案件受理费的分配标准，张振永、李宝全不承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定张振永、李宝全多收取房租并应予以退还与事实不符，于法无据。一审认定常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园多支付的租金分为两部分，一是2018年5月25日补缴的400平方房租6万元，另一个是2018年7月6日支付的2018年8月1日至2019年1月31日的房租86万元中，按150万／年计算标准多出的11万元。通过（2019）豫0103民初19522号案件的庭审笔录可知，常颂扬、杨园园及朴乐幼儿园一直否认与张振永、李宝全存在合同关系，拒绝履行合同义务的意思表示明显，已经严重违约。实际上，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园也仅支付了2018年8月1日至2019年1月31日的房租，实际使用面积为2954平方，有其签字的消防验收表为证。朴乐幼儿园、杨园园、常颂扬自2018年7月6日至今未行使过撤销权，应当视为对已缴纳租金的标准及数额的认可。在2018年11月份双方还签订了《债权转让协议》，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园将对宋志刚的30万元租金返还请求权用于抵扣相应房租，也足以证明双方对已缴纳过的租金不持异议。此后，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园也没有再缴纳过任何房租，张振永、李宝全此后起诉也仅要求支付2019年2月以后的房租，故本案不能溯及既往。二、一审认定张振永、李宝全停电时间的证据不足，张振永、李宝全实际上只进行过一次短暂停电，时间不足一个小时，而且是在休息时间，未影响正常营业，停电时常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园立即就报警了，电也马上恢复了。一审法院凭常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园的单方陈述就认定停电二十余天明显不当，应予纠正。至于所谓职工工资，并没有劳动合同、职工花名册等证据予以佐证。朴乐幼儿园、杨园园、常颂扬支付工资也是其与用工人员的关系，与张振永、李宝全无关。停电一小时就多发近5万元工资，没有任何法律及事实依据。三、张振永、李宝全关于支付占有使用费的反诉请求应当予以支持。张振永、李宝全早在2019年2月就已经通知常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园腾房，其直到2020年9月7日才搬离全部物品应当支付相关费用。存放物品的房屋在存放物品时不能对外出租，张振永、李宝全提供了相关合同用于证明存放地点此前的经营收入标准来计算占有使用费合理合法，一审法院不予支持明显不当。四、一审关于诉讼费的分配存在不公。本案是简易程序，本诉受理费减半，但反诉受理费却全额收取，有违司法公正。常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园辩称，一、关于违约问题。1、常颂扬与李宝全签订的《租赁合同》确实不是双方在明知签订主体的情况下签订的，但是对已经签订的合同，双方都应该严格按照合同约定。《租赁合同》约定租金75万元/半年，不收取物业费，但张振永、李宝全在没有任何依据的情况下要求补缴租金6万元，支付租金87万元，甚至还收取物业费3.48万元，严重违反合同约定。2、在2018年7月支付租金86万元后，在2018年10月常颂扬就向一审法院起诉要求返还租金20万元，表明常颂扬始终不同意按照87万元/半年支付租金。3、虽然常颂扬没有支付2019年2月至2019年7月的75万元，但是没有支付的原因是李宝全要求支付87万元。就2019年2月至2019年5月期间的租金，一审法院已经审理，并按照75万元/半年的标准判决常颂扬向李宝全支付30余万元。可见，租赁合同约定的租金标准为75万元/半年，李宝全要求支付87万元/半年属于单方违约。4、根据生效的（2020）豫0103民初9279号民事判决，李宝全与常颂扬签订的《租赁合同》是宋志刚与常颂扬签订的《租赁合同》的概括性继承，进一步证明李宝全应严格继续按照《租赁合同》约定履行。二、关于停电问题。在一审开庭中，李宝全主张整个租赁关系存续期间，不曾对幼儿园进行停电，但是在上诉状中又主张进行过一次短暂的停电，可以看出李宝全在一审中虚假陈述，掩盖事实，恳请对其不诚信诉讼进行处罚。李宝全共停电三次，前两次都是一天，第三次是因为常颂扬拒绝缴纳物业费，李宝全在2018年7月17日晚停电，虽然常颂扬报警，但双方因争议过大，李宝全并未及时供电，而是在8月10日双方达成《补充协议》后，才恢复供电。对于职工工资损失，常颂扬提供的工资表能够证明当月发放工资的数额，不需要员工花名册进一步举证。三、关于房屋占用费。2019年5月20日李宝全强行锁门，不允许常颂扬搬任何东西，截止目前，朴乐幼儿园仍有大批物资未取回，并由李宝全租给了新租户开办幼儿园。在常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园对（2020）豫01民终333号案件提出再审后，经省高院调解，李宝全才返还了部分经营物资。并非李宝全主张的早在2019年2月就已通知朴乐幼儿园腾房，朴乐幼儿园直到2020年9月7日才搬离全部物品。原审被告宋志刚未到庭，亦未提交书面意见。常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园向一审法院起诉请求：1.判令宋志刚、张振永、李宝全退还钢架场地租金30000元、房租170000元及利息（以20万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月6日计至实际支付之日止）；2.判令宋志刚、张振永、李宝全赔偿常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园经营损失317527.6元；3.判令宋志刚、张振永、李宝全支付违约金150000元及押金100000元；4.判令宋志刚、张振永、李宝全返还常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园投资全部的设备、设施、商品等；5.宋志刚、张振永、李宝全承担本案诉讼费。李宝全、张振永向一审法院反诉请求：1．依法判令朴乐幼儿园、常颂扬、杨园园向李宝全支付其未搬出物品产生的自2019年5月20日至2020年9月7日的房屋占有使用费用212500元、搬运费3800元；2．反诉诉讼费用由朴乐幼儿园、常颂扬、杨园园承担。一审法院认定事实：1、2013年11月1日，宋志刚与李宝全、张振永就位于郑州市××街人和××楼下商业房屋达成租赁协议，李宝全、张振永将位于郑州市勤劳街人和家苑1－2号楼下商业房屋交宋志刚经营使用。2016年5月1日，宋志刚与常颂扬签订《租赁合同》及补充协议，约定宋志刚将坐落在郑州市勤劳街道人和家苑1栋2号商铺租给常颂扬使用，租赁期共十年，年租金为150万元，每三年按上年度房租10％递增，押金10万元。合同签订后，宋志刚即将房屋交付常颂扬使用，常颂扬向宋志刚交纳押金10万元。后因宋志刚未按照约定缴纳房租，2018年3月6日，宋志刚与李宝全、张振永签订的租赁协议解除。2018年5月1日，李宝全作为出租方，常颂扬作为承租方签订《租赁合同》一份，约定：李宝全将位于郑州市勤劳街人和家苑1号楼底商二层内商2500㎡出租给常颂扬；租赁期限为自2016年5月1日至2026年7月31日；年租金为150万元，按半年结算，常颂扬须提前一个月向李宝全支付半年租金，每三年按上年度房租10％递增；常颂扬须在合同签订之日交纳押金10万元；在房屋租赁期间，任何一方违反合同的规定，须向对方交纳年度租金的10％作为违约金。双方未约定支付物业费。合同签订后，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园即继续使用租赁的房屋。2、2018年5月7日，李宝全、张振永以勤劳街人和家苑商场办公室名义向朴乐幼儿园发出缴费通知单，要求其于2018年5月15日前缴清钢架场地租金30000元，每延期一天滞纳金5％并予以停电处理。2018年5月16日，杨园园支付了20000元。朴乐幼儿园在2018年5月15日停电一天。2018年5月22日，李宝全、张振永又以勤劳街人和家苑商场办公室名义向朴乐幼儿园发出缴费通知单，要求其于2018年5月25日前补缴400平方房租60000元及钢架租金余款10000元，每延期一天滞纳金5％并予以停电处理。后杨园园于2018年5月25日支付了70000元。2018年6月2日，李宝全、张振永又以勤劳街人和家苑商场办公室名义向朴乐幼儿园发出缴费通知单，要求其于2018年7月1日前缴纳房租870000元，每延期一天滞纳金5％并予以停电处理。后常颂扬于2018年7月6日支付了860000元的涉案房租，朴乐幼儿园停电1天。2018年7月6日，宋志刚出具《声明》，称幼儿园所交2018年3月23日20万房租及2018年8月1日至2019年1月31日租金86万元，系因人和家苑商场办公室索要房租，恶意停电造成幼儿园无法正常经营，本人考虑幼儿园正常经营需求，同意幼儿园房租交由勤劳街人和家苑商场办公室，本人与常颂扬间的实际租赁关系不变，上述费用待本人与李宝全、张振永间诉讼发生法律效力后，再同常颂扬另行协商。2018年7月10日，李宝全、张振永以勤劳街人和家苑商场办公室名义向朴乐幼儿园发出缴费通知单，要求其于2018年7月14日前缴纳物业费34800元，每延期一天滞纳金5％并予以停电处理。常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园未交纳物业费，该幼儿园于2018年7月17日至2018年8月10日停电，杨园园即向公安机关报警。2018年8月10日，李宝全与杨园园签订《协议补充协商意见》，约定：李宝全尊重原始协议内容，在原始协议期限内不收取杨园园经营的二七区朴乐幼儿园物业管理费用；双方对于经营的朴乐幼儿园的租用具体面积以双方协商认定，如协商不成，双方通过法律渠道解决；李宝全单方停电对杨园园经营的二七区朴乐幼儿园造成的损失，由双方协商解决，协商不成，通过法律渠道解决。2018年12月27日，李宝全、张振永又以勤劳街人和家苑商场办公室名义向朴乐幼儿园发出缴费通知单，要求其于2018年12月31日前缴纳2019年2月1日至2019年7月31日的房租870000元，每延期一天滞纳金5％并予以停电处理。后常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园未按期交纳房租，涉案租赁房屋由李宝全、张振永于2019年5月20日收回。3、李宝全、张振永收回房屋后诉至一审法院，要求判令解除与常颂扬、杨园园签订的《租赁合同》、《协议补充协商意见》；要求常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园赔偿自2019年2月1日起至2019年6月5日的租金损失合计614270.14元；承担因避免损失扩大而支出的搬运费3800元；判令支出的仓储保管等合理费用，可以另行主张权利。该院作出（2019）豫0103民初19522号民事判决，认为租金应按照合同约定的年租金150万元计算，涉案的租赁合同于2019年5月20日已经实际解除，不宜再判决解除；关于搬运费3800元，证据不足，不予支持，其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。该判决已生效。4、2019年6月5日，按李宝全的要求，搬家公司将朴乐幼儿园内的物品搬到人和家苑1＃2＃楼底商外6＋A39处的丹艺美发店内。2020年9月7日，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园将该店内存放的物品拉走。宋志刚、张振永、李宝全提供的租赁合同显示，人和家苑1＃2＃楼底商外6＋A39商铺的年租金为123900元。5、2018年10月8日，郑州路砦物业人和家苑管理处出具《证明》，称人和家苑1号楼西侧钢制结构平台由李宝全租赁并使用，待不租赁时由路砦物业人和家苑管理处收回。另常颂扬、杨园园为开办幼儿园购买了桌、椅等家具及设备，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园称宋志刚、张振永、李宝全收回房屋后未将上述物品交还。6、常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园于2018年5月、7月至8月停电期间支付职工工资48765.23元。7、朴乐幼儿园系民办非企业单位法人，发证日期为2019年1月11日，法定代表人为杨园园，实际经营人为杨园园与常颂扬，涉案房屋原系郑州市二七区朴乐幼儿园的经营场所。一审法院认为，常颂扬、杨园园与宋志刚、张振永、李宝全签订的商铺租赁合同及补充协议等均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。常颂扬与李宝全签订的租赁合同约定年租金为150万元，且该租金数额亦经法院生效判决予以确认，李宝全、张振永单方决定加收租金，并在常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园未交纳房租时对租赁房屋予以停电，造成常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园的损失，系违约行为，应当承担退还多收取的17万元房租和赔偿损失的违约责任。另在常颂扬与李宝全的租赁合同中未约定物业费，李宝全、张振永单方要求常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园交纳物业费，在常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园拒绝交纳后对租赁房屋予以停电，亦系违约行为，亦应赔偿因此给对方造成的损失。根据常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园提供的证据，朴乐幼儿园在停电期间仍支付职工工资48765.23元，系其实际损失，应由李宝全、张振永负担；常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园主张的暑期班退费未提供证据证明，该院不予支持；停电期间的租金98630.14元，张振永、李宝全应退还，以上共计147386.37元。常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园主张的钢架场地租金，因该钢制结构平台由李宝全租赁并使用，常颂扬租赁房屋后遂交由朴乐幼儿园使用，李宝全要求常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园交纳钢架场地租金，杨园园已按期交纳，并在交费后一年内未行使撤销权，故常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园要求张振永、李宝全退还钢架场地租金30000元的诉讼请求，该院不予支持。关于常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园要求宋志刚、张振永、李宝全支付违约金的诉讼请求，因常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园在2019年1月31日后未再按合同约定交纳房屋租金，亦存在违约行为，且常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园已主张宋志刚、张振永、李宝全赔偿因停电造成的经营损失，故该项诉讼请求，该院不予支持。关于常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园已交纳的押金，因涉案租赁合同均已终止，欠交的租金已经法院判决支付，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园亦不欠付其他费用，故该押金应予退还，但鉴于该押金为宋志刚收取，常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园及宋志刚均未举证证明该押金已交给李宝全、张振永，故应由宋志刚退还该10万元押金。常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园主张张振永、李宝全占用其购买的设备、设施并要求张振永、李宝全返还，举证不力，该院不予支持。李宝全、张振永要求常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园支付搬运费3800元，未提供证据，该院不予支持；要求常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园支付未搬出物品占用费，因存放物品的房屋系由张振永、李宝全出租给李丹丹经营使用，其以该房屋租金计算占用费用显属不当，且张振永、李宝全未举证证明其何时通知常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园搬走物品，故该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李宝全、张振永于判决生效之日起十日内退还常颂扬、杨园园、郑州市二七区朴乐幼儿园房屋租金170000元，并自2018年7月6日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息；二、李宝全、张振永于判决生效之日起十日内赔偿常颂扬、杨园园、郑州市二七区朴乐幼儿园经营损失147386.37元；三、宋志刚于判决生效之日起十日内退还常颂扬、杨园园、郑州市二七区朴乐幼儿园押金100000元；四、驳回常颂扬、杨园园、郑州市二七区朴乐幼儿园其他诉讼请求；五、驳回李宝全、张振永的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11475元，减半收取5737.5元，由宋志刚负担747.5元，李宝全、张振永负担2373元，常颂扬、杨园园、郑州市二七区朴乐幼儿园负担2617元，余款5737.5元退回常颂扬、杨园园、郑州市二七区朴乐幼儿园。反诉费4544.5元由李宝全、张振永负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：郑州市二七区伯特利幼儿园已于2020年9月11日更名为郑州市二七区朴乐幼儿园。本院认为，关于李宝全、张振永是否多收取了房租及应否退还的问题。根据查明的事实，涉案租赁合同约定的年租金数额为150万元，按半年结算。但合同履行中李宝全、张振永在2018年5月22日要求常颂扬、杨园园补缴400平米房租6万元，并在2018年7月6日收取半年租金86万元，共计收取92万元，已实际多收取17万元租金。因无证据证明双方对租赁面积和租金标准进行过调整，故一审判决认定李宝全、张振永的行为缺乏合同依据，已构成违约，支持常颂扬、杨园园要求返还多收取租金的主张，处理并无不当。李宝全上诉关于双方对已缴纳过的租金不持异议，本案不应再做处理的意见，证据不足，本院不予支持。关于李宝全、张振永是否有违约停电及应否承担赔偿责任的问题。李宝全上诉称合同履行中仅有一次停电，且时间不足一小时，也未影响朴乐幼儿园的正常营业。但从李宝全、张振永发出的缴费通知单、杨园园的报警记录、双方后续签订的《协议补充协商意见》，以及相关微信记录和员工工资明细看，李宝全、张振永多次违约停电已给常颂扬、杨园园造成经营损失的情况客观存在，故李宝全、张振永应承担相应的违约赔偿责任。李宝全的该项上诉理由，依据不足，本院不予采信。关于常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园应否支付2019年5月20日至2020年9月7日期间房屋占用费的问题。李宝全、张振永上诉主张常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园未及时搬离物品，应支付其房屋占用费损失。但现有证据表明，双方在发生纠纷后，常颂扬、杨园园已无法自由出入承租房屋，且常颂扬曾起诉要求退还其相关设备物品，故李宝全、张振永关于系常颂扬、杨园园、朴乐幼儿园原因不及时搬离物品给其造成房屋占用损失的理由，证据不足，其请求给予赔偿，应不予支持。综上所述，张振永、李宝全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9099元，由李宝全、张振永负担。本判决为终审判决。审判员  曾小潭二〇二一年一月十三日书记员  王 凯