广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初325号原告珠海市伟杰物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区安宁路3号1栋302房。法定代表人刘锡坤。委托代理人刘日坤，男，1962年5月21日出生，汉族，住广东省博罗县。被告罗玳红，女，1969年4月29日出生，汉族，现住深圳市龙岗区。原告珠海市伟杰物业管理有限公司（简称伟杰公司）诉被告罗玳红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘日坤、被告罗玳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟杰公司诉称，原告于2012年5月1日起为红旗镇兰亭春晓小区提供物业管理服务，于2012年5月1日起正式与兰亭春晓小区业主委员会签订委托合同，约定：2012年5月1日起至2015年4月30日止，原告为兰亭春晓小区提供物业管理服务，管理费用每月每平方米1.2元、垃圾清运费8元。由于客观原因，原告于2015年6月30日终止为兰亭春晓小区提供物管服务。被告拖欠2012年5月1日至2015年6月30日期间的物业管理费、电梯年审费、电梯分摊费、路灯电费分摊费等共计6232元，滞纳金23，246.18元。原告多次催款，未果，遂诉至法院，请求判令被告向原告支付物业管理费及其他费用共计6232元及滞纳金23，246.18元。庭审过程中，原告主张滞纳金按每日5‰来计算。原告向本院提交以下证据：1.房地产权登记表；2.欠款明细；3.物业管理合同；4.通知。被告罗玳红辨称，被告对原告主张拖欠物业管理费及其他费用的事实无异议，但只承认拖欠2014年4月之后的费用，被告已缴纳2012年至2014年3月之间拖欠的物业管理费，具体金额经原告伟杰公司员工同意打折收取了2400元并出具了收据，且原告要求被告支付滞纳金过高，请求法院予以适当减少。被告向本院提交以下证据：收据。经审理查明，2012年5月1日，原告与珠海市金湾区兰亭春晓小区业主委员会签订《兰亭春晓小区物业管理合同》，约定：原告为兰亭春晓小区提供物业管理服务，地址位于珠海市金湾区红旗镇金荷路491号；管理期限为三年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止；物业管理总收入包括物业管理服务费、垃圾清运费、小区车辆停放服务费；收费标准：1、物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，商铺按建筑面积每月每平方2元收取；2、垃圾清运费，住宅按每户8元收取，商铺面积50㎡以下的，每间每月20元，50㎡以上的，每间每月40元；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，经物业公司催款仍然不交者，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告开始为兰亭小区提供物业管理服务。2015年6月30日，兰亭春晓小区业主委员会向原告发出《关于终止物业服务合同的通知》，内容为：兰亭春晓小区业主委员会与贵公司签订的物业服务合同于2015年4月30日到期，因业委会未及时聘请到新物业公司进驻小区管理，故委托贵公司再为兰亭春晓小区服务到2015年6月30日。现通知贵公司于2015年6月30日24：00退出兰亭小区，终止物业管理服务，并于7月3日前将物业相关工程图纸、住户档案及业主共有财产移交给业委会。原告自2015年7月1日起未再向兰亭春晓小区提供物业管理服务。另查明，被告罗玳红是珠海市金湾区红旗镇金荷路491号2栋2单元1103房业主，建筑面积为139.03平方米。原告主张被告拖欠2012年5月至2015年6月期间的物业管理费共计6232元，并提交了《欠款明细》用于证明其主张。被告主张其已交清2014年3月前的物业管理费，但对《欠款明细表》上载明的拖欠2014年4月至2015年6月的物业管理费2460元无异议。被告提交了《收据》用以证明其主张。收据的出具时间为2014年5月1日，内容为：“今收到2栋2单元1103物业费：2012年至2014年（20个月）3月份止，共计2400元正”，收据上加盖了原告的财务专用章。庭审过程中，被告主张原告同意打折处理2014年3月以前的欠费，同意被告以2400元付清拖欠的2012年5月至2014年3月期间拖欠的物业管理费。对此，原告不予认可，认为2400元只够交清2013年7月之前的物业费。庭审过程中，被告对原告主张的滞纳金不予认可，认为标准过高，要求予以调整。以上事实有《兰亭春晓小区物业管理合同》、《关于终止物业服务合同的通知》、《欠款明细》、《收据》等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与珠海市金湾区兰亭春晓小区业主委员会于2012年5月1日签订的《兰亭春晓小区物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案《兰亭春晓小区物业管理合同》对全体业主具有约束力。原告向涉案小区提供了物业管理服务，作为业主的被告理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。一、关于被告是否付清了2014年3月之前的物业管理费被告主张原告同意打折处理物管费，同意被告以2400元付清拖欠2014年3月之前拖欠的物业管理费，并向本院提交了《收据》用以证明其主张。收据的内容为“今收到2栋2单元1103物业费：2012年至2014年（20个月）3月份止，共计2400元正”。对此，本院认为，首先，从收据上载明的“2014年3月止”来看，收据载明的收费节点至2014年3月，本院对此予以认定；其次，从收据上载明的“20个月”来看，从2014年3月开始倒推20个月，交费期间应为2012年8月至2014年3月，但原告进驻涉案小区进行管理的时间为2012年5月，而被告在此之前并未交纳任何费用，按照常理，被告交费时应先冲抵欠费在先月份的欠款，且该收据上并未载明截至2014年3月被告仍有欠款，因此，“20个月”的内容与常理不符；再次，原告的《欠款明细》载明被告每月应交纳的物管费用为164元，按该收费标准，2400元只能支付约15个月的欠款；综上，被告主张原告当初同意打折处理拖欠的2014年3月之前的物管费，可信度较高，原告未能提供证据予以反驳，应由原告承担举证不能的不利后果，本院对被告的上述主张予以采信，本院认定被告已付清了2014年3月之前的物业管理费。二、关于被告应支付的物管费及滞纳金被告对《欠款明细表》上载明的拖欠2014年4月至2015年6月的物管费2460元无异议，本院对此予以认定。因此，原告要求被告支付物管费6232元，本院以2460元予以支持，对超出部分不予支持。关于滞纳金。原告所主张的滞纳金具有违约金性质，被告迟延支付物业管理费，理应向原告支付滞纳金。原告现要求按合同约定的每日千分之五的标准计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，且被告明确要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对滞纳金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。因涉案合同并未约定每月物业管理费的具体交纳时间，本院酌定次月15日前交清上月费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，的规定，判决如下：一、被告罗玳红于本判决生效之日起七日内向原告珠海市伟杰物业管理有限公司支付2014年4月1日至2015年6月30日期间的物业管理费人民币2460元；二、被告罗玳红于本判决生效之日起七日内向原告珠海市伟杰物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方法：以每月应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二倍，自欠付之日起计至本判决确定的履行期限届满之日止，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告珠海市伟杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费536元，由原告珠海市伟杰物业管理有限公司负担424元，被告罗玳红负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  梁芳瑜人民陪审员  张水金人民陪审员  余春媛二〇一六年五月二十六日书 记 员  张琛仪附：《滞纳金计算说明》日期金额（元）起算日滞纳金标准截至日2014.41642014.5.16中国人民银行同期贷款利率的二倍本判决确定的履行期限届满之日止2014.51642014.6.162014.61642014.7.162014.71642014.8.162014.81642014.9.162014.91642014.10.162014.101642014.11.162014.111642014.12.162014.121642015.1.162015.11642015.2.162015.21642015.3.162015.31642015.4.162015.41642015.5.162015.51642015.6.162015.61642015.7.16