贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初2119号 原告：莫应登，男，1988年5月20日生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 被告：贵州绿源城置业有限公司。 住所地：贵州省贵定县，统一社会信用代码：91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵，该公司负责人。 委托诉讼代理人：陈刚，该公司员工。 原告莫应登诉被告贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告莫应登的委托诉讼代理人姚苑，被告绿源城公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告莫应登向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金75738.6元（自2016年1月1日计算至2020年3月20日），逾期办证违约金46249.2元（自2017年9月30日计算至2020年4月28日），总计121987.8元。二、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2015年9月16日，原、被告双方签订商品房买卖合同（以下简称合同），被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第X号楼X单元9层3-9-1号房出售给原告。合同第十一条明确约定“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”；十三条“出卖人逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并与该商品实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条明确约定被告在2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；并载明“约定日期起180日以后。若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约支付了相应购房款，但被告却未按照合同第十一条的约定于2015年12月30日前按照合同约定的交付条件交付房屋，且也未按照合同第二十二条的约定办理房屋产权登记。且合同第十一条在约定了房屋交付时间的同时也明确约定了房屋交付的条件“1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”直至2020年3月20日，被告才满足交房条件。2020年4月28日，被告才公告可以办理房屋产权登记手续，故提起民事诉讼，请求依法判决。 被告绿源城公司辩称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人的特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，明确了出卖人承担逾期办证的违约责任属于过错责任原则，在出卖人有过错的情况下造成逾期办证才应当承担违约责任，非出卖人的原因造成的延期，出卖人不应当对此造成的延期承担违约责任，答辩人在申请商品房所有权初始登记过程中发生了以下非答辩人的事件，应当对延期的天数在逾期总天数中进行相应扣减：一、因政府政策调整，项目配电工程没有及时验收，故从2017年6月25日到2017年10月10日共计107天不是答辩人的原因造成的延期；二、2019年3月27日黔南州住建局通知暂不收取消防竣工验收资料，故从2019年3月27日至2019年8月26日共计153天系政府部门职能调整导致的延期应予以扣减；三、项目施工单位未提交竣工验收手续，致使工程未能按期验收，故从2017年8月31日至2019年12月23日共计844天的延期应扣减；四、今年年初爆发的疫情属不可抗力因素，从而导致延期的时间35天应予扣减。故答辩人只对62天的逾期承担逾期办证违约责任，而实际上62天的逾期实质上不会给原告造成损失，且答辩人承建的项目是与省团委下属的贵州省春晖行动发展基金会合作的扶贫公益安居项目，项目捐赠的900多万元，通过抵扣首付款的形式反馈给原告，原告已经得到优惠及房屋升值的利益，为此，原告主张的违约金过高，答辩人不应承担相应违约责任。且2017年8月31日，答辩人通过公告形式统一告知业主可以交房，被答辩人未及时办理手续是其自身问题，与答辩人无关。关于逾期交房违约金，所有业主的处理方案都是一致的，不能对被答辩人进行个案处理，而且被答辩人的主张已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2015年9月16日，原告莫应登与被告绿源城公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵定县出售给原告，房屋总价款为491490元。双方约定：出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。双方在合同中还约定，被告于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。次日，原告交付首付款98490元，剩余房款393000元通过银行按揭付清。因逾期交房，2017年4月24日，经贵定县住建局组织被告及部分业主代表召开会议，经协商，达成一致协议如下：绿源城公司承诺在2017年7月31日前交房，若非因房开原因延迟交房，购房户愿多给一个月时间，即2017年8月31日前交付住房，若仍逾期交房的，每逾期一日按购房价款万分之五进行计算支付违约金。绿源城公司同时承诺于2017年5月20日前以现金形式一次性兑付截止2017年3月31日的逾期交房违约金（以购房合同约定交房日开始计算，每逾期一日按商品房价款万分之一进行计算支付），2017年4月1日至2017年8月31日逾期交房违约金在交房时按购房价款每日万分之一进行统一结算。后被告于2017年5月16日支付了原告2015年12月31日至2017年3月31日止的逾期交房违约金22362元。2017年8月25日，被告通过登报方式向全体业主公告交房时间为当月31日起一个月内。因原告认为房屋未达到交房条件，拒绝收房。2020年4月28日，被告通知原告办理不动产权证。此后，双方因逾期交房违约金、办理房屋转移登记违约责任问题协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 再查明，被告在开发建设商品房过程中，因2017年6月配电工程、2019年3月消防工程验收逾期、2017年3月与承建方工程建设产生纠纷引起诉讼，导致工程延期；2020年1月底至2月底，因全国出现新冠疫情，被告处于停业状态。 上述事实，有当事人陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证、房屋验收记录表、办理不动产权证通知、会议纪要、配电工程合同、零星工程合同、消防工程及验收相关文件、与建设方因建设工程引起诉讼的民事判决书、疫情管控相关文件，春晖行动发展基金会文件、领条、租赁合同、微信转账记录、贵定县住房和城乡建设局关于“解决交房、完善项目竣工验收备案相关手续的报告”等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 庭审中，原告将第一项诉讼请求中逾期交房违约金的金额变更为231590.1元，计算期限变更为2017年4月1日起至2020年3月1日。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。根据双方购房合同的约定，被告应于2015年12月30日前交付房屋，因被告逾期交房，已向原告支付2017年3月31日前的逾期交房违约金。现原告要求被告继续支付2017年4月1日起至2020年3月1日的逾期交房违约金，被告辩称已过诉讼时效。经查，因政策原因及诉讼原因导致被告开发的房屋未及时办理建筑工程竣工合格证明文件，但房屋于2017年8月31日已可交付且房屋设施齐全，不影响房屋使用，故原告应获得的逾期房违约金为2017年4月1日至2017年8月31日，原告最迟应于2020年8月31日前向被告主张权利，原告于2020年10月9日向本院起诉，同时未提交证据证实存在诉讼时效中止或中断的事由，故原告关于逾期交房违约金的请求已过诉讼时效，本院依法不予支持。二、因被告应于2017年9月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文件付给原告，但直至2020年4月28日，被告才通知原告办理该房的不动产权证，其行为已经构成违约，应当按照双方合同约定承担相应的违约责任。被告主张办理转移登记应从办理交房手续后90天开始办理，其抗辩意见与双方合同约定的“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”不相符，本院不予采纳。关于被告主张违约金过高要求调整及因相关工程逾期完工、疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金；被告主张逾期履行系因不可抗力的因素才造成逾期的问题，从被告主张的事实来看，系因第三人因素造成违约，该理由不能成为被告违约的理由，而疫情因素是发生在办证期限届满后，疫情的出现亦不能免除其违约责任。因此，本案逾期办证违约金应从2017年10月1日起计算至被告通知原告办理不动产权证时止，共计940天，即：逾期办证违约金为491490元×940天×0.05‰=23100.03元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告贵州绿源城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告莫应登逾期办证违约金人民币二万三千一百元零三分（￥23100.03）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2740元，减半收取1370元，由原告莫应登负担770元，被告贵州绿源城置业有限公司负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  庭容舫 二〇二〇年十二月十日 书记员  杨 琳