河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0503执异2号案外人:徐金龙，男，1982年7月11生，汉族，住安阳市殷都区。委托代理人：胡保建，河南锐创律师事务所律师。申请执行人：靳风保，男，1967年6月15日生，汉族，住安阳市文峰区。委托代理人：商青秀，安阳市北关区曙光法律服务所法律工作者。被执行人：王荣绪，男，1964年11月12日生，汉族，住安阳县。在本院执行申请执行人靳风保与被执行人王荣绪民间借贷纠纷一案中，案外人徐金龙对本院查封位于安阳市北关区洹上名门小区6号楼1201号房产不服，提出书面异议。本院作出（2020）豫0503执异107号执行裁定，裁定驳回案外人的异议申请。案外人申请复议，安阳市中级人民法院作出（2020）豫05执复187号执行裁定，裁定撤销本院（2020）豫0503执异107号执行裁定，指令本院进行审查。本院依法组成合议庭进行了审查，并召开听证会进行了听证，案外人徐金龙及其委托代理人胡保建、申请执行人靳风保及其委托代理人商青秀到会参加听证，现已审查终结。案外人徐金龙称：2015年3月中旬,案外人通过58同城网与房主王荣绪、王会英联系协商,双方于2015年4月l3日签订了二手房屋买卖合同,约定案外人购买王荣绪、王会英位于北关区洹××名门小区××楼1201房屋,房产总金额75万元。合同签订后,案外人于2015年5月1日入住该房屋并办理了有线电视手续,并交纳了2015年、2016年的物业费、水电费等费用。截止2016年1月16日,案外人支付房款67万元,占房款总额的90%，并最终约定尾款于办理过户手续后付清。因原房东王荣绪、王会英与中国银行股份有限公司安阳分行之间的借款纠纷，安阳市北关区人民法院于2016年9月13日作出(2016)豫0503执253-1号执行裁定书,查封了案外人购买的安阳市北关区洹上名门小区6号楼1单元l2层1201号房产,案外人得知后提出执行异议，法院驳回异议后,案外人又提起执行异议之诉,在案件处理过程中将购房尾款8万元通过法院支付给中国银行股份有限公司安阳分行，案外人支付了全部房款后,因该房在中国银行查封之前已经占有且已支付全部房款,安阳市北关区法院于(2018)年8月20日作出（2018）豫0503民初1320号民事判决,确权房屋归案外人所有,并判决停止对该房的执行,限判决生效后10日内解除查封。因靳风保与原房主王荣绪、王会英之间的担保纠纷,靳风保需要向王荣绪、王会英追偿,认为案外人购买的房产属于王荣绪、王会英的房产,于2018年11月2日也向安阳市北关区人民法院申请诉前财产保全,法院作出了(2018)豫0503财保316号裁定,并依据该裁定再次查封了案外人购买的安阳市北关区洹上名门小区6号楼l单元12层1201号房产。同时靳风保向检察机关申请民事监督,法院认为因该房屋在中国工商银行行政区支行设定的抵押权未解除,原审判决确权房屋归案外人所有不当,作出(2018)豫0503民再3号民事判决:撤销(2018)豫0503民初1320号民事判决,驳回案外人的诉讼请求。案外人提起上诉,在二审期间,案外人代替王荣绪、王会英清偿了工商银行的所有款项365401.04元及诉讼费3155元,消除了中国工商银行行政区支行的优先受偿权后撤回了上诉。涉案房产目前因靳风保的保全措施面临被执行的风险。案外人认为,案外人的购房协议真实有效,且在靳风保查封前已经占有入住，房屋不能过户不是案外人的过错造成的,对案外人物权的期待权保护应当大于普通债权的保护,不应让案外人遭受损失。故请求解除对涉案房产的查封，停止对涉案房产的执行。（根据听证会笔录及案外人的委托代理人书面补充意见，案外人明确其系对本院作出（2018）豫0503财保316号民事裁定书及（2018）豫0503执保358号协助执行通知书查封涉案房产不服提出执行异议。）本院查明，靳风保与王荣绪民间借贷纠纷一案，靳风保向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）豫0503财保316号民事裁定书及（2018）豫0503执保358号协助执行通知书，于2018年11月14日查封王荣绪名下位于安阳市××区洹××名门小区××楼××室住房一套。后靳风保向本院提起诉讼，本院于2019年2月14日作出（2018）豫0503民初3255号民事判决，判决：被告王荣绪于判决生效后一个月内偿还原告靳风保借款300000元及利息。判决生效后，王荣绪未按判决书履行义务，靳风保向本院申请执行。本院于2020年1月20日立案执行。另查明，根据案外人徐金龙提供的《商品房预售合同》证据显示，2011年9月8日买受人王荣绪、王会英与出卖人安阳市城建房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，以总价款575253元购买位于安阳市××区洹××名门××楼××单元××号房屋，付款方式为首付175253元，贷款40万元。案外人提供的《二手房屋买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《二手房买卖合同补充协议（2）》证据显示，2015年4月13日，卖方王荣绪、王会英（甲方）与买方徐金龙（乙方）签订《二手房屋买卖合同》购买涉案房产，合同约定房款为75万元，付款方式为“乙方于本合同生效后2日内向甲方支付现金400000元；剩余尾款350000元由乙方负责向银行还贷（所剩银行贷款高于尾款部分由甲方承担）”。合同落款处有甲方王荣绪、王会英、王剑及乙方徐金龙签字、捺印。2015年6月19日，卖方王剑、王荣绪、王会英（甲方）与买方徐金龙（乙方）签订《二手房买卖合同补充协议》，协议内容载明“一、关于房屋的现状,卖方作如下提示,买方明确已经知道这些提示:1、房屋是住房银行商业贷款房,仍在还款期,银行对该房屋拥有抵押的它项权。卖方承诺本房屋不存在其它的它项权。2、卖方在买方第二笔付款到账后到银行申请提前还贷手续,一次性还清贷款,使房屋解押。3、2015年5月2号,卖方将房屋交付给买方(地下室尚未交付),买方承担5月份银行还贷叁仟元整.买卖双方协议买方提前交付第二笔购房款贰拾陆万叁仟元整(含2015年5月份银行还贷额)，配合卖方一次性还清银行商业贷款。二、本房屋交易价为人民币柒拾伍万元整,付款方式约定如下:1、买方已经于2015年4月向卖方支付购房预付款叁拾玖万元整。2、买方在购房合同和本补充协议签字成立时,向买方支付第二笔购房款共计人民币贰拾陆万元整。3、剩余拾万元人民币购房款,待卖方配合买方完成房产证过户后2天内,买方向卖方付清此款项……”。该协议落款处有甲方王剑与乙方徐金龙签字、捺印。2016年1月16日，卖方王剑、王荣绪、王会英（甲方）与买方徐金龙（乙方）签订《二手房买卖合同补充协议（2）》，协议内容载明“一、关于房屋的现状,卖方作如下提示,买方明确已经知道这些提示：1、房屋是住房银行商业贷款房。2015年6月份,在买房向卖方交付第二笔购房款后,卖方已向银行申请提前还贷手续，还清贷款,使房屋解押。卖方承诺本房屋不存在任何的它项权。2、现正处于办理房产证阶段。开发商方提出需补交房款差价等相关费用后再开始办理房产证,但卖方由于资金短缺原因不能按期补缴,处于搁置阶段。二、本房屋交易价为人民币柒拾伍万元整，付款过程及后续付款方式如下：1、买方已经于2015年4月份在购房合同签订后,向卖方支付购房首批预付款叁拾玖万元整。2、买方已经于2015年6月份在第一次购房合同补充协议签订后,向卖方支付第二笔购房款共计人民币贰拾陆万叁仟元整（包括1个月的银行还贷款)。3、买房为配合卖方及时办理房产证，双方再次约定，在本次购房补充协议签订后，由买方向卖方支付贰万元整。4、剩余捌万元整人民币购房款,待卖方房产证(指以卖方王荣绪和王会英为登记姓名的房产证)受领后,卖方将房产证交给买方过户的同时,买方向卖方付清此笔款项……”。该协议落款处有甲方王剑与乙方徐金龙签字、捺印。案外人提供的银行转款凭证显示，2015年4月14日和2015年4月15日徐金龙中国银行账户向25×××44账号分别转款5万元及34万元，2015年6月20日徐金龙向王剑6222081706000258697账号转款263000元并附言“第二批房款”，2016年1月16日徐金龙向王剑6222081706000258697账号转款2万元并附言“第三批房款”。案外人提供的《结婚证》、《洹上名门业主资料表》、《洹上名门前期物业服务协议》、有线电视办理及缴费记录截图、水费缴费收据、安阳市博大物业管理有限责任公司洹上名门服务处出具的证明等证据显示，徐金龙及其妻子李秀慧自2015年5月起在涉案房产实际居住的情况。案外人提供的安阳市不动产档案馆于2021年1月7日出具的《预告登记情况记载表》显示，涉案房产预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第××号，权利人为王荣绪，共有人为王会英，该房产还办理了抵押权预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，抵押权人为：中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行，债权数额为：400000元。又查明，在本院执行中国银行股份有限公司安阳分行与王荣绪、靳风保、郭素婷金融借款合同纠纷一案中，案外人徐金龙曾就涉案房产向本院提出执行异议。本院作出（2018）豫0503执异20号执行裁定，驳回徐金龙的异议请求。后徐金龙向本院提起执行异议之诉，并于2018年9月4日将剩余房款8万元交付本院。中国银行股份有限公司安阳分行于2020年9月29日出具书面申请，不再申请对涉案房产进行查封、评估、拍卖。2020年9月27日，王荣绪、王会英书面委托徐金龙代其二人偿还涉案房产在中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行剩余贷款。2020年10月19日，中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行出具《个人贷款结清证明》，证明王荣绪、王会英在该行个人一手住房购置贷款本息已于2020年9月27日全部结清。但根据涉案房产《预告登记情况记载表》显示，截至目前涉案房产的抵押权预告登记尚未解除。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人徐金龙在与王荣绪等人就涉案房产签订买卖合同及补充协议时，就明知该房产有银行抵押贷款仍然坚持购买，其对抵押的风险应为明知。2018年11月14日涉案房产被查封前并未还清银行贷款以涤除抵押权的预告登记并办理房产过户登记，所以案外人在未办理房产过户登记上具有过错。故案外人徐金龙的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人徐金龙的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李 鹏人民陪审员  薛艺民人民陪审员  马春玲二〇二一年一月十二日书 记 员  南 刚