甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘01民终419号上诉人（原审原告）朱晓燕，女，1987年7月3日出生，满族，甘肃省金昌市人，户籍住所金昌市金川区宝星里三星*栋*单元***号，现住兰州市城关区嘉峪关西路**号兰大家属院*号楼***室。委托代理人王瑾，男，1987年9月23日出生，汉族，东方资产管理公司企业法务，系朱晓燕丈夫，住兰州市城关区嘉峪关西路19号兰大家属院2号楼301室。被上诉人（原审被告）兰州和泰房地产开发有限公司（简称和泰公司），住所地兰州市城关区天水南路36号。法定代表人刘盛波，该公司总经理。委托代理人芦超，甘肃金城律师事务所律师。上诉人朱晓燕因与被上诉人兰州和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，兰州和泰房地产开发有限公司以出让方式取得了兰州市城关区高新T6**以南，B637路以北，T608路以西编号为兰国用（2010）GX0012地块的土地使用权证，用于开发“和泰·馨和园”住宅小区。2013年11月14日，朱晓燕与兰州和泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，和泰公司将其开发的“和泰·馨和园”小区第2幢2单元1902号建筑面积96.03平方米的房屋以682773元的价款出售给了朱晓燕。双方约定出卖人应于2015年5月1日前将经验收合格的房屋交付买受人。出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人按日支付房价款万分之一的违约金。买受人在出卖人的通知交接期限之日起15日内未领取书面通知书的，视为出卖人已实际交付合格商品房。买受人拒绝交接，由此造成的责任均由买受人承担。合同第十四条约定“出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电设施在该商品房交付时使用。2、供暖设施在该商品房交付使用后第一个采暖季政府规定的供暖时间开始”。该合同附件三中约定装饰、设备标准为1、外墙：底部为石材，其余外墙涂料；2、内墙：毛坯、抹灰面；3、顶棚：毛坯；4、地面：水泥沙浆拉毛；5、门窗：三防门，窗为中空断桥铝合金窗；6、厨房：上下水管到户，墙面、地面为水泥沙浆拉毛；7、卫生间：上下水管到户，墙面、地面为水泥沙浆拉毛；8、阳台：地面水泥沙浆拉毛；9、电梯：东南电梯。朱晓燕于签订合同的当日向和泰公司支付了首付款332773元，余款350000元于2014年1月30日办理了住房公积金贷款予以支付。兰州和泰房地产开发有限公司因配合兰州市冬季大气污染防治工作，冬季停止施工等诸多原因，未按合同约定于2015年5月1日向朱晓燕交付房屋。2015年8月19日，“和泰·馨和园”小区部分业主通过堵路方式维权，要求兰州和泰房地产开发有限公司就迟延交房问题予以答复。兰州市城关区人民政府指派兰州市公安局城关分局、雁北街道办事处、兰州市城关区房产管理局、雁北街道办事处中河社区居委会等相关机构协调处理此事。当日，在上述机构的督促与协调下，和泰公司就迟延交房的问题与部分业主达成如下解决方案:1、承诺于2015年9月19日前全部具备合同约定交房条件，出具三书一表，通知业主进行交房。2、明确壁挂炉为赠送，不再单独收取壁挂炉费用。3、承诺免除3个月物业费（自业主房屋验收合格交房之日算起）、承诺物业费前三年之内按1.5元收取。4、契税采取自愿缴纳原则，对于交房时不交纳契税的业主须做出承诺，留房地产开发公司保存。5、卫生间暖气片安装到位。当场有31名业主在该方案上签字确认。2015年9月19日，和泰公司通知全体业主前来收房，朱晓燕于2015年10月11日办理了房屋入住手续，和泰公司承诺按上述方案向朱晓燕补偿延迟交房的损失。现朱晓燕以和泰公司延迟交房构成违约为由诉至法院。另查明，“和泰·馨和园”小区供暖设施天燃气壁挂炉及和泰房公司承诺的卫生间暖气片已安装到位。兰州和泰房地产开发有限公司承诺的“三书一表”为住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、竣工质量验收备案表。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订商品房买卖合同后，朱晓燕依约向和泰公司支付了购房款，和泰公司也应依约按期向朱晓燕交付房屋。和泰公司因配合兰州市冬季大气污染防治工作，冬季停止施工等诸多因素未按期交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。和泰公司逾期交房后，在政府相关机构的督促与协调下，就其逾期交房违约责任与部分业主达成了解决方案。朱晓燕虽未在该方案上签字确认，但根据本案实际情况，朱晓燕对该解决方案应该知晓，且未提出异议，故在政府相关机构的督促与协调下达成的该解决方案对“和泰·馨和园”小区全体业主均有约束力。在该方案中和泰公司承诺于2015年9月19日前交房，和泰公司也于2015年9月19日前通知全体业主前来收房。至此，双方就逾期交房问题达成新的合意。且在朱晓燕办理房屋入住手续时，和泰公司也按此方案再未向朱晓燕收取相关费用，并将承诺的卫生间暖气片安装到位，故对朱晓燕要求和泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。朱晓燕接受了房屋并已实际入住，对其要求交付房屋的诉讼请求法院已无处理的必要。朱晓燕入住涉案房屋后，和泰公司应当将房屋验收合格的证明文件交付朱晓燕。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条的规定，判决：驳回原告朱晓燕的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元，由原告朱晓燕承担，余款90元退回原告朱晓燕。宣判后，朱晓燕不服判决向本院提出上诉称1、一审法院认定被上诉人是因配合兰州市冬季大气污染防治工作，冬季停止施工等诸多原因导致其未按合同约定向上诉人交房缺乏证据支持。2、一审法院未对被上诉人是否已经具备涉案房屋“三书一表”作出认定，对交房后应当提供“三书一表”等证明文件的认定错误。3、一审法院认定上诉人与被上诉人就逾期交房达成的解决方案对小区全体业主均有约束力严重错误。4、一审法院认定上诉人接受了房屋并已实际入住，对其交房的诉讼请求已无处理必要错误。认为一审判决事实认定不清，适用法律错误，请二审法院查明案件事实，撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求并由被上诉人承担全部诉讼费用。和泰公司服从一审判决并答辩，一审认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中双方没有新的证据。经审理查明，一审查明的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人与和泰公司签订《商品房买卖合同》购买“和泰·馨和园”小区住房一套，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人已按合同约定履行了支付购房款的义务，和泰公司也应按约向上诉人履行交付所购房屋的义务。和泰公司未能按合同约定交付期限交付房屋构成违约，导致不能按期交付房屋的原因诸多有其内部主观原因也有外部客观原因，兰州市实施冬季大气污染防治工作及需要相关企业、单位配合的客观事实存在，参与协调处理双方纠纷的有关政府部门工作人员，在法院对相关事宜调查时亦明确，造成不能按期交房的原因包括为配合冬季大气污染防治工作，冬季停止施工的因素。一审对此事实的认定有相应的根据，上诉人认为根本不存在因配合兰州市冬季大气污染防治工作停工的事实，但并没有对此提交证据证明，故上诉人提出一审法院认定被上诉人是因配合兰州市冬季大气污染防治工作，冬季停止施工等诸多原因导致其未按合同约定向上诉人交房缺乏证据支持的上诉理由不能成立。按合同约定，和泰公司未在合同规定的期限将房屋交付购房人，应承担逾期交房的违约责任。对于房屋交接，在房屋达到交付使用条件后，和泰公司应通知购房人办理交房手续，并在办理房屋验收交接时向购房人出示房屋经验收合格具备交付使用条件的证明文件，不出示或者出示的证明文件不齐全的，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。和泰公司按变更后的交房时间通知上诉人前来办理交房手续时，尚不能出示完整的证明文件，上诉人没有拒绝交接也已实际办理了房屋验收交接手续，因此上诉人从事实行为上对自己的权利重新作出了处分，但和泰公司并不能因此就免除仍应继续承担向上诉人出示完整证明文件的义务和责任。一审判决认定和泰公司在上诉人收房后，仍应当承担将房屋验收合格的证明文件交付上诉人的责任和义务正确。对于购房人在证明文件不齐全的情况下接收房屋的，和泰公司是否应当承担违约责任，合同没有约定，双方办理交房手续时也没有对此作出约定。故上诉人提出一审法院未对被上诉人是否已经具备涉案房屋证明文件作出认定的理由予以采纳，对上诉人提出一审法院认定交房后应当提供证明文件的认定错误及一审法院认定上诉人接受了房屋并已实际入住，对上诉人要求交付房屋的诉讼请求已无处理必要的认定错误的理由不予采纳认定。和泰公司不能按合同约定的交付期限交房，试图通过与业主沟通解决逾期交房问题也未能取得效果，进而引发购房业主的不满并最终导致业主通过堵路的方式维权的社会事件。事件发生后，在政府相关部门的督促、参与和协调下，和泰公司与部分业主代表进行了会议协商，并就延迟交房和违约责任承担问题达成解决方案，参加会议协商的部分业主代表在解决方案上签字确认。双方在政府相关部门督促协调下进行会议协商的情况和协商形成的解决方案，也通过张贴公布、在建立的业主通讯群告知、业主相互通知等多种方式被业主了解知晓。和泰公司按变更后的交房时间陆续通知业主前来办理交房手续，包括上诉人在内的部分业主也相继办理了交接入住手续，因此，一审法院认为根据本案实际情况，上诉人虽未在形成的方案上签字但应当知晓，该方案对小区全体业主均有约束力的认定适当，双方就逾期交房问题达成新的合意，对上诉人要求支付逾期交房违约金的诉请不予支持正确。故上诉人提出一审法院就逾期交房达成的解决方案对小区全体业主均有约束力认定错误的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人朱晓燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海军代理审判员  邵云和代理审判员  刘宝成二〇一六年五月二十四日书 记 员  李世俊