江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10616号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵娟，女，1981年8月16日生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静佳，江苏少平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆云娟，女，1965年5月3日生，汉族，住江苏省昆山市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚建新，男，1966年4月16日生，汉族，住江苏省昆山市。 原审第三人：昆山腾兴房地产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇光明路**。 法定代表人：张林，总经理。 委托诉讼代理人：张灿华，该公司员工。 上诉人赵娟因与被上诉人陆云娟、姚建新、原审第三人昆山腾兴房地产营销策划有限公司（以下简称腾兴房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初7748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用独任制进行审理，后依法转成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵娟上诉请求：撤销一审判决；改判支持赵娟对陆云娟、姚建新的诉讼请求，驳回陆云娟、姚建新的反诉请求；本案一审、二审诉讼费用由陆云娟、姚建新承担。事实和理由：一、本案合同不能履行系陆云娟、姚建新与腾兴房产原因造成，非赵娟原因导致，一审认定赵娟构成根本违约，属事实认定错误。1.一审法院认为赵娟未根据《房屋买卖合同》第三条约定在合理期限内确定款项支付方式亦未在2019年12月20日前向陆云娟、姚建新支付款项，过错在赵娟，上述认定有误。理由如下：首先，赵娟在签订合同时已向陆云娟、姚建新明确表示可能全款，陆云娟、姚建新在一审诉讼中也予以认可。赵娟在2019年12月18日已告知腾兴房产和陆云娟、姚建新全款购房，即在合同约定过户前两天已告知陆云娟、姚建新和腾兴房产。其次，即使如一审法院认定，根据《房屋买卖合同》第三条约定，赵娟应在过户当日或之前支付房款，但在2019年12月20日赵娟与腾兴房产去房产交易中心过户之前，腾兴房产告知赵娟因未办理网签，当日无法过户。根据《房屋买卖合同》第三条第一款约定，赵娟选择全款应在过户当日支付房款，由于2019年12月20日无法过户，则赵娟当日未付款，赵娟未违背过户当日支付房款的合同约定，一审法院认定错误。再次，腾兴房产在2019年12月19日要求赵娟暂不支付房款，并在2019年12月20日晚又告知赵娟等通知，由腾兴房产协调争议和付款方式，赵娟不付款是基于腾兴公司的要求，一审法院直接认定2019年12月20日之前未付款系赵娟的过错，明显错误。2.陆云娟、姚建新要求赵娟支付违约金和租房押金才配合过户以及腾兴房产一直未办理网签导致不能过户才是本案合同未能履行的原因，赵娟一直积极主动催促腾兴房产和陆云娟、姚建新办理网签并明确表示过户当日支付全部尾款，赵娟并无违约行为和主观故意，一审认为赵娟构成根本违约错误。理由如下：首先，《房屋买卖合同》第三条约定，买方应在过户当日或过户之前付清房款，2019年12月18日赵娟明确在过户当日一次性付尾款，陆云娟、姚建新表示认可，但其后经赵娟20多次电话催促或到腾兴房产当面要求尽快办理网签和过户，腾兴房产才在2020年1月15日收集资料准备办理网签，直到2020年3月25日才通过其他公司办理了网签手续，而截至赵娟起诉之日，陆云娟、姚建新和腾兴房产也未明确过户日期，赵娟未付款不构成违约。其次，从2019年12月29日始，陆云娟、姚建新要求只有赵娟向其支付从2019年12月20日开始按照总房款日千分之一计算的违约金，并就诉争房屋上存在的租赁缴纳4万元的押金（后来3万元）才会配合过户，腾兴房产也一直向赵娟强调陆云娟、姚建新不配合过户。综上，由于办理网签时间拖延导致过户时间没有确定，且赵娟认为陆云娟、姚建新提出的支付违约金和押金要求不合理，又赶上春节假期和新冠疫情等特殊情况，双方未能在所谓60日内即2020年2月21日前办理过户、支付款项，是腾兴房产的故意拖延和陆云娟、姚建新的故意刁难导致合同未履行，赵娟对此无主观过错。一审判决认定赵娟不履行合同超过60日构成根本违约，既未认清未支付款项的真正原因，又未考虑疫情等客观影响，简单认为赵娟构成根本违约，明显偏向陆云娟、姚建新，违背公平原则。二、腾兴房产作为中介公司对合同未履行存在故意，在一审诉讼中其陈述不实，一审判决采信其陈述显属不当。理由如下：首先，赵娟在2019年12月20日之前不知道未网签，腾兴房产也未告知赵娟网签需要确定是银行贷款还是全款，且无论是贷款还是全款，支付方式并不影响办理网签手续，但未办理网签手续无法办理过户。腾兴房产认为赵娟未确定贷款还是全款导致其未办理网签，明显不成立。其次，腾兴房产陈述其在2019年9月9日带领赵娟和陆云娟、姚建新办理网签，与事实不符。实际上腾兴房产未在2019年12月20日之前办理网签，而是一直欺骗赵娟说网签已办理但失效，赵娟询问房产中心了解到网签只有撤销无失效之说法，腾兴房产实际上可能并无办理网签的资格，多次故意拖延，在赵娟多次催促下，直到2020年3月25日才通过其他中介公司办理了网签手续。因腾兴房产一直未办理网签，导致无法确定过户日期，赵娟未支付款项，合同未履行腾兴房产有过错。另外，腾兴房产工作人员张灿华在与赵娟沟通和与陆云娟、姚建新沟通中对同一件事情的说法不同，合同签订时腾兴房产未尽到中介机构的提醒、注意义务，又因与陆云娟、姚建新经常有业务往来，关系紧密，导致不能中立、客观地描述事实，一审判决采信其陈述，是错误的。综上，请求二审支持赵娟上诉请求。 陆云娟、姚建新辩称，2019年9月7日，赵娟与陆云娟、姚建新签订一份房屋买卖合同，约定赵娟于2019年11月5日首付30万元，合同第三条约定过户前赵娟支付给陆云娟、姚建新70万元（若贷款需补齐70万元），过户当天付清首付余款30万元。合同第七条第六款约定了履行抗辩：本协议约定的各方义务，均应诚信履行，如一方不履行其在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。如果合同约定期限届满前，任何一方明确表示不愿意履行合同，对方可以暂停履行一切义务。因赵娟未履行合同义务，在过户前支付陆云娟、姚建新30万首付余款以及剩余70万购房款，陆云娟、姚建新根据合同第七条第六款之约定暂停履行义务，符合合同约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。理由如下：1.合同明确约定在2019年12月20日之前过户，一次性付款也应在2019年12月20日前，合同第九条中约定：“（2）甲乙双方协商同意在甲方收到房子全款包含贷款的70万元后交房于乙方”，也就是陆云娟、姚建新应收到全部房款后再进行过户。2.2019年12月19日晚上，赵娟用微信告知陆云娟：“大姐，明天就是20号了，我妹已经为你准备好了首付的剩余30万，你安排下时间看明天几点去房产交易中心过户。我妹说把卡带着，按照合同约定过户当天转你30万，加上之前的30万元，总共60万，到时候你给打个收据，钱在卡上，等你回复。”这条微信证明，赵娟在2019年12月18日已告知第三方中介和陆云娟、姚建新要全款购房。但赵娟想用这60万元所谓的全款来买走陆云娟、姚建新的房子，但还有过户日前应付清的70万元余款未提及。3.关于租客，合同第九条约定：“（3）乙方同意交房后继续租给现在的租客，直到合同到期。”赵娟在2019年9月7日签订合同后第三天就要求陆云娟、姚建新终止租赁合同，没有理据。4.在进入60个工作日的调解期后，陆云娟、姚建新多次微信催促赵娟赶快过户，急需用钱。2020年3月26日陆云娟、姚建新再次告知赵娟，剩余房款加上合同规定的违约滞纳金，全部打到陆云娟、姚建新卡上后，2小时内到房产交易中心过户。直到2020年3月30日60个调解工作日结束，陆云娟、姚建新还没收到应有房款。根据合同第六条约定，赵娟逾期付款超过60个工作日已构成根本违约。赵娟一直说陆云娟、姚建新不配合过户，其实陆云娟、姚建新一直要求赵娟尽快过户，急需用钱。过户日期应由赵娟确定，第三方中介配合，陆云娟、姚建新只要收到合同约定全款后，可以立刻签字过户。合同是第三方中介起草，在买卖双方都认可的前提下签字按手印，对合同的每条条款双方都需要履行，故违约方就需要支付守约方总房价百分之三十的违约金，还有上诉费、律师费等。5.2019年12月19日从与赵娟的通话录音里可以看到赵娟已经知道三份合同不一致，陆云娟、姚建新在签好合同后，从来没有把合同拿出来对比过，赵娟何时知晓。在法院第一次调解时，赵娟拿出来的合同骑缝章对不起来，但开庭时出示的合同骑缝章又能对起来，赵娟手上究竟有多少份合同，赵娟究竟是来买房子的还是另有所图。陆云娟、姚建新认为，这次房屋买卖不是一次正常买卖，可能存在欺诈。赵娟想用30万首付款和首付余款30万，总计首付60万来骗取过户，因为整个买卖过程中赵娟根本没有提到过除60万首付款外剩余的70万购房款。6.陆云娟、姚建新与腾兴房产工作人员张灿华在这次房屋买卖时认识，没有赵娟所说的早就认识且有频繁的业务往来、关系紧密的情况。赵娟没有充分证据凭空捏造、无端指责。本案事实清楚，赵娟未付清全额购房款，陆云娟、姚建新不可能过户。恳请二审驳回上诉，维持原判。 腾兴房产述称，认可一审判决。 赵娟向一审法院起诉请求：1.判令陆云娟、姚建新继续履行合同编号为TX2019-0002的《房屋买卖合同》，配合将标的房屋过户给赵娟。赵娟在办理过户手续当日(含)之前，将剩余房款支付给陆云娟、姚建新。2.判令姚建新、陆云娟依约向赵娟支付迟延过户违约金143000元。3.本案诉讼费、赵娟律师费及其他相关费用由陆云娟、姚建新承担。赵娟明确第一项诉请为要求陆云娟、姚建新继续履行赵娟和陆云娟、姚建新签订的房屋买卖合同，并要求陆云娟、姚建新配合将位于昆山市车库过户至赵娟名下。变更第二项诉请为判令陆云娟、姚建新支付赵娟迟延过户违约金（自2019年12月20日起按照以30万元为基数以同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息，加上标的房屋市场租金每月1320元计算至判决生效之日）。 陆云娟、姚建新向一审法院提出反诉请求：1.判令解除陆云娟、姚建新与赵娟的房屋买卖合同；2.判令赵娟承担违约金390000元；3.本案反诉、本诉费用及代理费、居间酬金由赵娟承担。后陆云娟、姚建新变更第三项诉请为本案反诉、本诉费用、律师代理费由赵娟承担。 一审法院认定事实如下： 2019年9月7日，赵娟（乙方）与陆云娟、姚建新（甲方）在腾兴房产的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定陆云娟、姚建新将其名下的位于昆山市房屋（建筑面积85.54平方米）及配套车库（15平方米）出售给赵娟，房屋总价为1300000元。合同的主要内容为：第二条第3款：合同签订之时，乙方向甲方支付定金50000元；……第三条付款方式与时间：1.乙方一次性付款：在过户当日，乙方将房款余额全部支付给甲方；2.乙方贷款：本合同签订后，乙方应于2019年11月5日前向甲方支付购房首付款（含定金）300000元。根据约定，乙方需向银行申请按揭贷款700000元（柒拾万元整）。若乙方因自身原因或国家政策调整导致银行贷款实际审批通过数额不足上述申请额度，乙方应在过户前将差额部分补齐支付给甲方。……第四条第1款过户：双方约定于2019年12月20日前办理过户手续，如乙方不按期支付首付、配合过户，即构成违约。经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期六十个工作日仍不配合的，构成根本违约。……第六条违约责任与居间服务（一）违约：1.甲、乙双方中如有任何一方未按本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价万分之五的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终结时止。逾期超过六十个工作日，构成根本违约，特别约定除外。2.如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为解约违约金。同时违约方应承担全部的居间费用（无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可以向违约方追偿）。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日总房价千分之一的标准主张逾期违约金。……第七条第6款履行抗辩：本协议约定的各方义务，均应诚信履行，如一方不履行其在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。如果合同约定期限届满前，任何一方明确表示不愿意履行合同，对方可以暂停履行一切合同义务。第八条：争议解决甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均可向法院起诉。……败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费、保全费、执行费等。第九条：特别补充约定（如本条内容与上述条款的约定存在冲突，以本条约定为准）：1.甲、乙双方约定在2019年10月10日前再支付甲方伍万首付款；2.甲、乙双方协商同意，在甲方收到房子全款包含贷款的柒拾万元后交房于乙方；3.乙方同意交房后继续租给现在的租客直到合同到期。本案中，赵娟所持的《房屋买卖合同》文本落款处没有签日期，陆云娟、姚建新所持的《房屋买卖合同》文本落款处签有日期，两份合同文本在合同主要内容处均一致，一审法院予以认定。2019年9月至11月，赵娟陆续支付陆云娟、姚建新购房首付款300000元（含定金50000元）。之后，赵娟和陆云娟、姚建新未于2019年12月20日办理过户手续。 一审另查明，关于涉案房屋买卖交易未能履行的原因：赵娟陈述，因房屋买卖合同对于付款方式约定不明（没有明确一次性付全款还是贷款），对于先付全款还是先过户的约定也不明确，且关于涉案房屋租期双方也未明确，加上2019年12月19日中介告知赵娟暂不支付之前说的30万元，以及涉案房屋网签未办，导致双方合同未能履行；为此赵娟提供其与腾兴房产的经办人的微信聊天记录、通话录音等为证。陆云娟、姚建新陈述，房屋买卖合同第三条约定付款方式和时间，是过户当日赵娟将房款余额30万元支付陆云娟、姚建新，另外70万元赵娟应在过户前将差额补齐支付给陆云娟、姚建新，赵娟在合同履行过程中一直没有确定是贷款支付还是全款支付房款，正因为赵娟没有履行支付房款，而导致合同无法履行，赵娟违约；为此陆云娟、姚建新提供其与赵娟的微信记录，以及与腾兴房产的经办人的微信记录为证。腾兴房产陈述，房屋买卖合同签订后，2019年9月9日，腾兴房产的员工张灿华带着赵娟和陆云娟、姚建新去做网签，但因赵娟未确定贷款金额没有办理网签成功，之后的2019年9月至2019年12月上旬，腾兴房产的员工多次询问赵娟支付房款的方式是用贷款还是其他方式，赵娟一直未正面回答贷款金额；2019年12月20日，腾兴房产的员工及赵娟和陆云娟、姚建新到了昆山市房产交易中心沟通过户事宜，当日赵娟希望全款购买涉案房屋，部分尾款希望于2020年1月底之前付清，因陆云娟、姚建新急需用钱没有同意赵娟的付款方式；2019年12月28日，第三方试图协商过户流程，赵娟和陆云娟、姚建新还是未能达成一致，由此合同未能履行；为此腾兴房产提交其与赵娟之间的微信聊天记录，以及腾兴房产和陆云娟、姚建新的微信聊天记录。 一审再查明，陆云娟、姚建新提供委托代理合同、增值税发票、基层法律服务收费标准，证明陆云娟、姚建新为本案诉讼支出律师费20000元。赵娟对该组证据真实性认可，但对证明目的不认可，因为合同约定的是律师费用，而陆云娟、姚建新提供的是基层法律服务费，不认可。腾兴房产对该证据要求法院依法认定。 一审最后查明，庭审中，赵娟愿意继续履行其与陆云娟、姚建新签订的房屋买卖合同，陆云娟、姚建新不同意，要求解除房屋买卖合同。此外，赵娟陈述，房屋买卖合同是中介提供的格式合同，违约金过高，应当按照全国银行间同业拆借中心提供的贷款利率计算。 上述事实，有房屋买卖合同、收据、微信聊天记录、业务办理流程、未过户情况说明、委托代理合同、增值税发票、基层法律服务收费标准，以及一审庭审笔录和质证笔录予以证实。 一审法院认为：赵娟与陆云娟、姚建新签订的《房屋买卖合同》依法成立并有效，双方均应恪守。本案中，赵娟在支付首付购房款给陆云娟、姚建新30万元后，房屋买卖合同未能继续履行。赵娟陈述合同未能履行的原因主要系合同对付款方式的约定不明，陆云娟、姚建新陈述系因赵娟未确定全款支付房款或者是贷款支付房款，赵娟也未按期支付房款，腾兴房产陈述系因赵娟一直未能确定后续房款的支付方式导致未能继续履行。一审法院认为，《房屋买卖合同》中第三条第一款为过户当日一次性付款；第三条第二款为贷款70万元，过户之前补齐差额；虽赵娟陈述支付方式约定不明，但双方后续并未对付款方式进行进一步约定，且合同第三条能够明确的是在过户当日或之前付清房屋余款，赵娟应当在合同签订后的合理期限内向陆云娟、姚建新和腾兴房产释明按照合同约定的其中一种方式向陆云娟、姚建新支付房款，但赵娟并未做出明确表示，也未在2019年12月20日过户之前向陆云娟、姚建新支付房屋余款；加之根据腾兴房产公司提供的微信聊天记录，一审法院对陆云娟、姚建新和腾兴房产的陈述予以采信，房屋买卖合同未能继续履行的原因在于赵娟。 关于赵娟要求继续履行涉案房屋买卖合同，并要求将涉案房屋过户至其名下的诉请，现陆云娟、姚建新不同意继续履行合同，一审法院不予支持。关于赵娟要求陆云娟、姚建新支付迟延过户违约金的诉请，本案中，房屋买卖合同未能交易过户的原因并非由于陆云娟、姚建新，赵娟的此项诉请于法无据，一审法院不予支持。 关于陆云娟、姚建新反诉要求解除其与赵娟签订的《房屋买卖合同》的诉请，本案中，赵娟在合同签订后仅向陆云娟、姚建新支付了购房首付款30万元，未能按期支付其余大部分房款，且经腾兴房产协调沟通也未能继续履行，根据房屋买卖合同第六条的约定，赵娟的行为已构成根本违约，陆云娟、姚建新有权解除房屋买卖合同，为此，一审法院对此项诉请予以支持。在房屋买卖合同解除后，陆云娟、姚建新应当返还赵娟购房款300000元。关于陆云娟、姚建新反诉要求赵娟支付违约金390000元的诉请，虽《房屋买卖合同》第六条约定违约方应向守约方支付总房价百分之三十的金额作为违约金，但该违约金标准过高，赵娟在庭审中申请调低违约金，由此一审法院以陆云娟、姚建新的实际损失（主要损失为剩余未付房款100万元的利息损失，因赵娟违约，加收罚息）为基础予以调整，赵娟应当支付陆云娟、姚建新违约金（以100万元为基数，按照年利率11.7%，自2019年12月21日起计算至本判决生效之日止）。关于陆云娟、姚建新反诉要求赵娟支付代理费20000元的诉请，陆云娟、姚建新确为本次诉讼支出了基层法律服务费，该费用同属于房屋买卖合同第八条约定的律师费，赵娟应当支付给陆云娟、姚建新代理费20000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、赵娟与陆云娟、姚建新于2019年9月7日签订的《房屋买卖合同》解除；二、陆云娟、姚建新返还赵娟购房款300000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、赵娟支付陆云娟、姚建新违约金（以1000000元为基数，按照年利率11.7%，自2019年12月21日起计算至判决生效之日止），于判决生效之日起十日内履行完毕；四、赵娟支付陆云娟、姚建新代理费20000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回赵娟的其他诉讼请求。本诉案件受理费16500元，减半收取为8250元，由赵娟负担。反诉案件受理费8250元，由赵娟负担，该款已由陆云娟、姚建新交纳，赵娟在履行判决时一并支付陆云娟、姚建新82**元。 二审中，当事人未提交新证据。 二审另查明： 1.赵娟持有的《房屋买卖合同》、陆云娟、姚建新持有的《房屋买卖合同》、腾兴房产持有的《房屋买卖合同》在第九条特别补充约定处存在不一致。 赵娟持有的《房屋买卖合同》第九条特别补充约定载明：“1.甲、乙双方约定在2019年10月10日前再支付甲方伍万首付款；2.甲、乙双方协商同意，在甲方收到房子全款包含贷款的柒拾万元后交房于乙方；3.甲、乙双方约定在2019.10月18日前；4.乙方同意交房后继续租给现在的租客直到合同到期。” 陆云娟、姚建新持有的《房屋买卖合同》第九条特别补充约定载明：“1.甲、乙双方约定在2019年10月10日前再支付甲方伍万首付款；2.甲、乙双方协商同意，在甲方收到房子全款包含贷款的柒拾万元后交房于乙方；3.乙方同意交房后继续租给现在的租客直到合同到期。” 腾兴房产持有的《房屋买卖合同》第九条特别补充约定载明：“1.甲、乙双方约定；3.甲乙双方约定在2019.10月18日前去银行签贷款。” 2.赵娟持有的《房屋买卖合同》、陆云娟、姚建新持有的《房屋买卖合同》、腾兴房产持有的《房屋买卖合同》第三条：付款方式与时间均载明：“1.乙方一次性付款：在过户当日，乙方将房款余额全部支付给甲方。2.乙方贷款：本合同签订后，乙方应于2019年11月5日前向甲方支付购房首付款（含定金）人民币（大写：叁拾万元整），或经三方同意先支付至丙方账户（户名：账号：开户行：），再由丙方转付至甲方账户。根据约定，乙方需向银行申请按揭贷款人民币700000元（大写柒拾万元整）。若乙方因自身原因或国家政策调整导致银行贷款实际审批通过数额不足上述申请额度，乙方应在过户前将差额部分补齐支付给甲方。” 3.2020年12月14日二审调查笔录载明： 腾兴房产：“2019年12月18号，网签2019年9月10日已经备案，当时是按照贷款做的网签备案，但是因为买方贷款不确定，网签合同一直没有下载下来。买方是2019年12月18日说要全款付清，但是表示要延后，一次性拿不出来。没说能拿出多少。我们当时草拟了一份协议，但是双方都没有同意。买方当时要求延期到过年之前，卖方不同意。（出示腾兴房产草拟的补充协议）”。 赵娟：“这份协议我是同意的”。 陆云娟：“这份协议我也是同意的，但是赵娟让我提前终止租赁合同，我就不同意了。” 腾兴房产：“当时是这样的。租赁合同违约的话要赔偿3-5万。关于租赁的事情我是后面才知道的。” 姚建新：“这项合同我们是有意向同意的，我们也是按照合同办事”。 赵娟：“当时租赁合同我以为只有1年，这是对方告知我们的，但是后来发现有19个月多，差距太大了。所以我要求卖方提前终止租赁合同。还有，我方一直不知道房东是同意这份补充协议的。中介给我们的回复是房东不同意。” 4.腾兴房产于2020年12月14日二审调查时当庭出示的补充协议载明如下内容：昆山市房屋所有权证（不动产权证）编号：13175704附议：该合同为昆山腾兴房地产营销策划有限公司房屋买卖合同，合同编号：TX2019-0002。声明：此协议公平.公正.友好协商.双方无违约.无异议的情况下签署此补充协议。一、经丙方在甲乙双方的要求下协议决定，自2019年12月20日为日期算起一周（7天）内，乙方必需如期支付给甲方部分购房款，支付购房款金额小写：600000元大写：陆拾万元整。（注：加之前购房款30万，共计90万）。二、剩余购房款将定于2020年1月15日前支付购房尾款金额小写：400000元大写：肆拾万元整。（过户当天结清）。三、约定过户时间：2020年1月15日前。四、甲乙双方必须配合丙方后续购房过户流程以确保协议约定日期房屋交易完成。签订该补充协议后若因甲乙双方任何一方不配合丙方正常过户流程，导致无法按照此协议约定日期过户甲乙双方后果自负。若甲乙双方不配合丙方导致不能正常过户按照丙方购房居间协议执行违约条款。此补充协议和昆山腾兴房地产营销策划有限公司TX2019-0002号合同共同具有相同的法律效应。上述补充协议落款处甲、乙、丙三方均无签字、盖章。 5.一审中，腾兴房产工作人员张灿华向一审法院出具了《关于姜夏新村买卖未过户原因前后说明》，载明： 关于花桥镇姜夏新村15号楼303室（以下简称姜夏新村为该房屋)甲(出售方)乙(购买方)丙(居间方)三方签订协议前后流程居间方业务员张灿华关于接触甲乙双方的事件说明。 居间方签订协议人谢应洁（目前已离职）。该房屋在居间方业务员张灿华陪同下正常带看。购买方有意向约谈房东，在居间方撮合下达成了三方协议，定金50000元整（大写：伍万元整）。该房屋（姜夏新村）最终出售方到手价为1300000元整（壹佰叁拾万元整）。 甲乙丙三方签订关于姜夏新村购房协议签订日期为2019年9月7日，甲乙双方均认可签字按手印。合同中规定乙方需要在2019年11月15日之前支付给甲方该房屋出售的首付款300000元整（大写：叁拾万元整）贷款700000元整（柒拾万元整）。过户当天再支付300000元整（叁拾万元整）。 2019年9月9日张灿华开车带着甲乙双方一起去昆山递交资料做网签，乙方当时没有确定贷款金额双方留下了网签所需的资料。由于没有确定贷款具体金额，有可能会影响银行放款给甲方额度的准确性。 2019年9月14日、2019年9月15日、2019年10月2日、2019年10月23日、2019年11月20日、2019年11月27日、2019年12月4日、2019年12月12日相继询问了乙方贷款还是其他方式进行过户流程，希望确定贷款金额具体数额，居间方需要进行网签和贷款审批等流程准备推进工作。乙方未直面回答确定金额数，2019年12月4号居间方业务员张灿华告知乙方按照合同约定过户日期，贷款审批流程和网签时间都不够，会造成合同违约。乙方未回应确定。 2019年12月20号甲乙丙双方在昆山房产交易中心，沟通过户事宜。当日乙方确定希望全款购买该房屋，部分尾款希望于2020年1月底之前全部打给甲方，甲方急需用钱没有同意乙方的付款方式。甲乙双方没有沟通出明确结果。至此结束奶茶店的费用由张灿华支付。 2019年12月28日居间方出具协商建议书，希望双方能到居间方公司面谈该房屋过户具体流程，双方沟通再次没有达成一致，双方经过花桥人民法院调解还是没有达成一致，至此前后说明结束。 6.关于全款还是贷款，赵娟于二审中陈述其于2019年12月18日确定全款买房。 以上事实，由赵娟提供的《房屋买卖合同》、陆云娟、姚建新提供的《房屋买卖合同》、腾兴房产提供的《房屋买卖合同》、补充协议、《关于姜夏新村买卖未过户原因前后说明》及当事人陈述、二审调查笔录在案佐证。 二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，赵娟与陆云娟、姚建新、腾兴房产就诉争房屋签订房屋买卖合同，后赵娟与陆云娟、姚建新因付款及过户问题发生争议。赵娟诉至法院要求继续履行合同并要求陆云娟、姚建新承担迟延过户违约金、律师费等，陆云娟、姚建新反诉要求解除合同并要求赵娟承担违约金、律师费等。 本案二审争议焦点在于，导致诉争房屋买卖合同无法继续履行的原因如何认定。 对此本院认为，赵娟持有的《房屋买卖合同》与陆云娟、姚建新持有的《房屋买卖合同》除第九条手写特别补充约定第三款不一致外，其余条款一致。上述第九条手写特别补充约定第三款“甲、乙双方约定在2019.10月18日前”并非完整语义表述，该条款对赵娟与陆云娟、姚建新均不具有约束力。腾兴房产持有的《房屋买卖合同》上第九条手写特别补充约定第三款虽载明“甲乙双方约定在2019.10月18日前去银行签贷款”，但因上述约定未在赵娟、陆云娟、姚建新持有的《房屋买卖合同》上体现，故不能视为赵娟、陆云娟、姚建新已就2019年10月18日前办理银行贷款事宜形成一致合意，故对赵娟、陆云娟、姚建新不具有约束力。 关于付款方式，赵娟与陆云娟、姚建新、腾兴房产三方各自持有的《房屋买卖合同》第三条约定显示的“1.乙方一次性付款”、“2.乙方贷款”中方框均系空白、未勾选，应当视为赵娟与陆云娟、姚建新在2019年9月签订《房屋买卖合同》时对于付款方式未作明确选择即未作明确约定。结合各方当事人陈述，双方未明确约定付款方式的原因在于赵娟一直未能明确其是采用全款还是贷款形式支付房款。根据赵娟二审中陈述，其于2019年12月18日明确通过全款支付房款，在此情况下，应当视为赵娟对于付款方式作出了明确选择，则赵娟应当受到《房屋买卖合同》第三条约定的约束，即“乙方一次性付款：在过户当日，乙方将房款余额全部支付给甲方”。根据赵娟与陆云娟、姚建新、腾兴房产三方持有的《房屋买卖合同》第四条约定，双方于2019年12月20日前办理过户手续，则赵娟应在2019年12月20日具备全额付款的能力。但结合各方当事人陈述及现有证据，赵娟与陆云娟、姚建新直至2019年12月20日仍因付款问题产生争议，赵娟于一审中提供的银行流水显示其在约定过户日即2019年12月20日未具备支付全款的履行能力，构成违约。 腾兴房产作为中介方，鉴于双方对付款方式及时间产生争议故草拟了补充协议，其中补充协议对赵娟非贷款支付形式下的付款作了分期支付的重新约定，上述补充协议各方均未签字盖章。结合二审中各方陈述，赵娟要求陆云娟、姚建新提前终止租客合同导致双方就上述补充协议最终未能达成一致。虽赵娟主张陆云娟、姚建新签订合同时未明确告知其租期长短致其无法接受租客合同租期并要求陆云娟一方提前终止租客合同，但赵娟持有的《房屋买卖合同》、陆云娟与姚建新持有的《房屋买卖合同》第九条手写特别补充约定均明确“乙方同意交房后继续租给现在的租客直到合同到期”，上述约定明确不存在歧义，故补充协议最终未能达成一致不可归咎于陆云娟、姚建新。在补充协议未能签订双方后续通过中介腾兴房产协商过程中，陆云娟、姚建新要求赵娟在承担逾期付款违约责任前提下继续履行合同，赵娟对此持有异议，双方因此产生分歧，合同未能继续履行。结合诉争《房屋买卖合同》约定及各方履约过程，一审认定导致诉争《房屋买卖合同》未能继续履行的原因在于赵娟并无不当，陆云娟、姚建新主张赵娟违约并据此要求解除合同，具有事实及合同依据，一审法院予以支持，本院予以维持。 关于违约责任，一审已结合合同约定、违约情形对合同约定的违约金予以下调，在合理裁量范围之内，本院予以维持。 综上，上诉人赵娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由上诉人赵娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈军芳 审判员  郭 锐 审判员  孙楚楚 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张 倩 书记员  陈宝慧 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。