广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第870号原告（反诉被告）广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村民委员会办公楼二楼，组织机构代码：61763067-8。负责人陈耀添。委托代理人吴彩晃，广东通利达律师事务所律师。被告梁健海（反诉原告），男，汉族，1989年9月15日出生，住广东省佛山市禅城区，被告梁利全（反诉原告），男，汉族，1964年4月25日出生，住广东省佛山市禅城区，被告梁永钱，男，汉族，1965年11月16日出生，住广东省佛山市禅城区，三被告的共同委托代理人陈志坤、刘知航，分别为广东泽康律师事务所律师、实习律师。第三人广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头股份合作经济联合社。住所地：广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村民委员会办公楼二楼，组织机构代码：61763066-X。负责人霍兆广。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社诉被告梁健海、梁利全租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判。被告梁健海、梁利全于诉讼中提起反诉，本院予以准许并决定合并审理。本案于2015年7月3日第一次公开开庭进行审理，原告的委托代理人吴彩晃、被告梁健海、梁利全到庭参加诉讼。原告当庭申请追加利害关系人梁永钱为被告参加诉讼，本院经审理予以准许。本案于2015年7月15日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴彩晃、被告梁健海、梁利全、梁永钱到庭参加诉讼。诉讼中，应原告申请，本院决定启动司法鉴定程序，并委托有资质的鉴定机构对涉案厂房修复费用进行司法鉴定。根据案情需要，本院又依法追加广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头股份合作经济联合社作为第三人参加诉讼。本案于2016年5月24日第三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴彩晃、三被告的共同委托代理人陈志坤、刘知航到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告梁利全与梁健海是父子关系。梁利全于1992年2月26日注册成立佛山市澜石东亚装饰不锈钢型材厂，因当时政策规定不能以个人名义注册企业，所以该厂是挂靠集体注册成立的，但实际是被告梁利全的工厂。该厂一直在被告梁健海与原告现签订租赁合同的厂房、场地经营。2003年5月27日，该厂因其他法律、行政法规规定情形而注销，但被告梁健海、梁利全一直使用涉案厂房，期间也曾用梁永钱的名义签订租赁合同。2014年，被告梁健海、梁利全以被告梁健海的名义与原告签订《厂房租赁合同》，合同中约定了合同期限、租金单价、违约责任、垃圾费等内容，但两被告却一直拖欠原告的租金不予支付，经原告多次追讨未果。被告现已偷偷将厂房内的机械设备搬走，但却一直未与原告办理有关交还厂房场地的手续，致使原告一方面收不到租金，另一方面又无法将场地重新租赁予他人。此外，被告还拆除了部分厂房锌瓦棚。经原告工作人员检查，被告租赁的厂房已经出现损坏，经初步估算，修复费用需要500000元。原告认为，双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，被告拒不交付租金，致使原告订立合同的目的无法实现。尽管合同已经到期，但被告一直占有，不予交还，使得原告无法利用。被告的行为已经构成根本违约，故应按照《厂房租赁合同》第三条第二款的约定向原告支付违约金；原告有权按照第十二条第（二）项第1点的约定没收其保证金100000元；又因其至今仍然没有交还厂房场地给原告，且厂房出现损坏，故应按合同第十四条第（一）项的约定，将厂房场地交还原告并承担修复费用；另因被告租赁厂房场地经营期间，水费是原告代为预先垫付的，应由被告偿还原告；合同约定的垃圾费，被告应予支付。因被告拒不履行合同义务，且原告追讨未果，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告梁健海签署的厂房租赁合同；2.被告梁健海、梁利全立即支付拖欠原告的租金777852元，并按照每日万分之四的标准计付迟延履行违约金直至付清全部欠款之日止（暂计算至2015年5月为74667.78元）；3.被告梁健海、梁利全支付因其损坏原告厂房的修复费用500000元；4.被告梁健海、梁利全立即将租赁场地交还给原告；5.被告梁健海、梁利全支付拖欠原告代垫的水费9492.60元；6.被告梁健海、梁利全支付拖欠的垃圾费3400元；7.被告梁健海、梁利全承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告以在案件审理过程中发现梁永钱签署了一份厂房租赁合同（面积160.44平方米），且被告梁健海、梁利全提交的按金收据也显示按金是以梁永钱的名义缴纳的，虽庭审中被告梁健海、梁利全也承认2013年涉案厂房系其使用，梁永钱未使用，但为更好地查明事实，分清责任，原告申请追加梁永钱作为被告参加诉讼，并请求判令被告梁永钱在160.44平方米租赁面积范围内对被告梁健海、梁利全应承担的债务承担连带清偿责任。诉讼中，根据评估结果，原告将其请求的厂房修复费用金额由500000元调整为61319.20元。开庭审理中，原告补充以下事实与理由：1.从2003年挂靠集体的佛山市澜石东亚不锈钢型材厂注销后，被告梁利全以其个人名义注册了一个个体工商户--禅城区东亚装饰不锈钢型材厂，到2013年10月9日，因升级而注销。事实上被告梁健海、梁利全一直没有将东亚不锈钢厂的招牌拆除过，至今仍悬挂在租赁厂房。2.关于办理营业执照，被告梁利全以梁健添名义在2006年成立了东添海不锈钢厂，并以该厂的名义缴纳电费，后以亏本为由，于2009年4月3日注销。3.关于合同，原告在2013年年底已经通知被告，并将合同拟好，在2014年1月8日签订，被告梁健海也在合同上签字，原告方由当时在任董事长陈耀添签字以及董事会监事会成员在合同上签名，由于公章托管在石头村委会，因此未能及时加盖公章。后被告梁健海以办证需要为由将合同全部拿走，后原告工作人员催促其交回，但交回时将合同上的日期更改了，将2014年12月改成2014年5月，每年费用也修改了。合同分为两份，一份以被告梁健海名义签订，一份以梁永钱名义签订。4.被告梁健海、梁利全至今未交还承租厂房，从原告调取的广东电网有限公司提供的用电流水清单可见直到2015年2月涉案厂房仍有用电。5.被告梁健海、梁利全承租面积从其提交的证据也可以证明是2542平方米。被告梁健海、梁利全共同辩称：1.原告与被告签订的厂房租赁合同不生效，因约定的生效条件是双方签字并盖章，合同亦未交付过给被告；被告要求原告签订厂房租赁合同用于办理工商营业执照被拒。被告未能与原告签订合同的原因有：（1）被告租用的厂房区域是翠堤明珠第三期用地，在澜石改造片区范围内和安置区侧；（2）由于原告领导班子任期将至，暂不能办理；（3）原告新的领导班子尚未选出，原告处于无领导管理状态。2.由于未签订租赁合同，被告工厂属无证经营，只好关闭，并将厂房钥匙交给了陈国棉，但无法办理移交手续，故在佛山日报上刊登广告证明，租赁场地已交还给原告。3.原告未与被告签订厂房租赁合同，未使用场地，故不需要缴纳租金及迟延履行违约金，也无需支付垃圾费。4.被告未损坏厂房，并按租赁前的厂房状况交还，原告主张的修复费用无法律依据。另外，被告还在租赁面积上新建价值70万元的建筑760平方米，原告为了不支付新建厂房费用，有意不和被告续订厂房租赁合同，从而达到谋取被告财产的目的。5.产生的水费是原告未拆除水表导致水量流失所致，被告搬迁后并未使用。6.原告涂改合同，颠倒黑白，本案诉讼费用应由其自负。被告梁永钱辩称：其未与原告签订租赁期从2014年1月1日至同年12月31日、租赁面积为160.44平方米的厂房租赁合同，也未使用上述厂房，故不应承担租金及违约金等费用。三被告还补充辩称：1.原告并非本案适格原告，梁利全、梁永钱亦非本案适格被告。因2014年两份《厂房租赁合同》并未加盖原告公章，不能由原告的负责人签名代替，且合同约定加盖公章是合同生效条件，故该两合同不应发生合同效力。2013年的两份合同的出租人分别是原告和第三人，承租人是梁健海，与梁利全与梁永钱均无关，而原告亦无权依据第三人与梁健海签订的合同对梁健海提起诉讼，原告依据其与梁健海签订的合同提起诉讼，则梁利全、梁永钱并非本案适格被告。2.梁健海与原告2013年签订的《租赁合同》属于无效合同，因涉案租赁厂房属于未取得建设工程规划许可证的临时建筑，合同依法无效，原告应返还收取的保证金100000元。3.涉案厂房是梁利全自行兴建的建筑，原告主张由被告方承担厂房修复费用没有合法依据。4.原告主张的租金、水费、垃圾费应计收至被告将涉案厂房钥匙交还原告的当月即2014年2月。诉讼中，被告梁健海、梁利全反诉称，2013年合同到期后，原告未向其退还100000元保证金，故反诉请求法院判令：1.原告退还厂房租赁合同保证金100000元；2.本案诉讼费用由原告承担。针对被告梁健海、梁利全的反诉，原告辩称：1.原、被告间确于2014年1月8日签订了租赁合同，原告法定代表人陈耀添、被告梁健海、梁永钱在合同上签字，因此合同合法成立，是否加盖公章并不影响合同效力。承租面积为2542平方米，从被告提供的0005160号收据可以证实，也与2013年签订的合同载明的面积吻合。2.原告方的合同是一年一签，从2010年起至今均是如此执行，被告对此亦清楚。从1998年原告补办用地手续得到市国土局批复至2006年年底，原告响应政策号召，与开发商合作进行了三旧改造，但涉案房产原告仍有权出租，若被告不愿意承租，应于2013年12月31日租赁期满后三日内将厂房交回原告。3.被告在佛山日报上刊登广告，并不能证明其实际上已将涉案厂房移交给原告，事实上被告至今未移交，且从其刊登广告行为至少可以证明2014年1月1日起至同年5月31日间被告在使用涉案厂房。4.关于被告所说的无证经营问题，从相关工商登记资料可以证实并非涉案场地不能办营业执照，而是被告故意不办理，以达到逃避税费的目的。5.原告换届选举与否与本案没有关联性，并非未换届就不能将厂房出租，其他租户都一直正常经营，且在2014年4月石湾镇街道和石头村委会成立了临时监管小组负责原告的日常工作。6.按照合同约定，由于被告违约，原告有权没收履约保证金，故被告反诉请求不应得到支持。被告梁永钱述称：以其名义向原告缴纳的100000元租赁保证金转给了被告梁健海、梁利全作为该二人向原告租赁厂房的保证金。第三人未出庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。诉讼中，原告就本诉提交以下证据：1、广东省农村集体经济组织证明书、原告组织机构代码证、法定代表人身份证明。拟证明原告的主体资格。2、企业机读档案登记资料2份（佛山市禅城区东亚装饰不锈钢型材厂、佛山市澜石东亚装饰不锈钢型材厂）、被告梁健海和梁利全的人口信息查询表。拟证明被告主体资格。3、2006年2月28日梁利全签订的《厂房租赁合同》、2006年5月30日梁健添签订的《厂房租赁合同》、2011年6月1日梁永钱与第三人签订的《厂房租赁合同》各1份；2012年1月1日梁健海与原告签订的厂房租赁合同1份（1652平方米，名为《厂房租赁补充协议》）；2013年1月18日梁健海与石头经联社签订的厂房租赁合同2份（实为梁健海分别与第三人和原告签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁补充协议》，梁健海的签署时间均为2013年3月12日）。拟证明：被告梁健海、梁利全从2006年开始一直在使用涉案厂房，原告应被告的要求分别与不同主体签订合同，如梁健添、梁健海、梁永钱、梁利全。厂房租赁合同3份【2014年1月8日原告与梁健海签订（2381.56平方米，未盖公章）、原告与梁永钱签订（160.44平方米）、原告与梁健海签订（2452平方米，加盖公章）】。拟证明原告与被告梁健海、梁永钱签订租赁合同，原告按被告的要求将涉案厂房分为两合同来签，由于梁健海在签订合同后提出要拿合同去办证，负责保管合同的陈国棉即原告的董事会成员之一将合同原件给了被告梁健海，梁健海将合同拿回去后对合同予以涂改，故重新签订了2542平方米的租赁合同。5、2014年1月-12月31日红旗村各工业区各厂用水数量清单、2013年7月-12月15日红旗村各工业区各厂用水数量清单。拟证明被告欠付水费的情况。6、佛山市禅城区东添海不锈钢制品厂个体户机读档案登记资料1份、用电清单2张。拟证明电表过户给了用户，由用户自行缴纳电费，被告以东添海和梁利新名义用电和缴纳电费。7、工商登记查询资料3份。拟证明被告梁健海、梁利全一直使用原告厂房以东亚不锈钢名义经营，并非无法办理工商登记。8、佛山市国土局187号文件复印件。拟证明涉案厂房经有关部门批准建设合法出租。9、涉案厂房损坏照片15张。拟证明起诉前涉案厂房损坏的现状。诉讼中，三被告就本、反诉共同一并提交以下证据：1、第六届石头村委会属下红旗村民小组（股份合作经济社）领导班子成员换届选举工作方案。拟证明被告向原告返还厂房，由于换届，2014年4月至2015年1月23日原告处于无领导班子状态无法交接厂房，2014年签订的2542平方米厂房租赁合同也是事后盖的章。2、南方都市报2012年4月24日A08版报道。拟证明公章不在原告处，原告没有与被告签订合同。3、移交公告（珠江时报2014.6.4）。拟证明2014年2月时被告梁健海和梁永钱已实际将2542平方米厂房交给原告，由于无法办理厂房交接手续，被告梁健海于2014年5月31日通过登报公示的方式，将红旗村江头工业区17-19座面积为2381.56平方米的厂房移交给原告，梁永钱将面积为160.44平方米的厂房移交给原告。4、图片3张（门口外部彩色照片，被告称拍摄于2015年6月）。拟证明厂房完好无损之状态。5、图片2张（卫星图）。拟证明厂房完好无损之状态。6、图片1(电表电闸，被告称摄于2015年6月）。拟证明被告于搬离后仍产生电费，有人偷电，被告拔掉厂房电闸闸刀。7、禅城区石湾镇街道农村集体组织收据4张（NO.0005353、NO.0005354、NO.0005160、NO.0005161）。拟证明被告缴纳了2013年的租金和卫生费，水费交至2013年6月份。8、澜石石头村民委员会统一收据（NO.0007736）。拟证明被告梁健海和梁利全已经向原告缴纳保证金100000元。9、收取登记资料凭据、禅城区方圆亮不锈钢加工厂个体工商户营业执照、组织机构代码证、电费清单、客户抄表结算单、2009年至2011年梁永钱的厂房租赁合同（经禅城区税务局备案）。拟证明办理工商执照、年审需要提交场地租赁合同，方圆亮不锈钢加工厂营业执照核发有效期至2013年8月17日，为了年审，需要将场地租赁合同分为两部分，原告未尽协助办证义务；东添海和方圆亮的电表显示2014年2月份电费高，是因为被告在搬迁，2014年6月份被告拆除了电表就不产生电费；原告举证的梁利新的电表与被告无关。为查明案件事实，本院于2015年7月23日组织原、被告双方察看现场，并拍摄照片一组。涉案厂房内门窗、用电线路及上二楼办公室钢梯等被拆除。为评估涉案厂房内部修复费用，经原告申请，本院依法启动司法鉴定程序，并委托广东飞腾工程造价咨询有限公司进行鉴定，该司于2016年4月20日出具《工程造价鉴定意见书》。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。对于上述证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据。证据1，三被告均无异议，本院予以采信。证据2中之人口信息查询表，三被告均无异议，本院予以采信；企业机读档案登记资料，三被告对真实性均无异议，本院确认其真实性。证据3，三被告对其真实性均无异议，本院确认其真实性。证据4，因租赁面积为2542平方米的合同被告梁健海的签名来源于复印，故本院对该份合同不予采信；对于梁健海与梁永钱分开签订的合同，虽对于租赁终止期和每年缴纳费用总额有修改，但两合同与2013年合同每月租金总额一致，结合被告方登报声明移交人和移交面积，本院确认该两合同签订以及关于租赁面积、每月费用约定之事实，至于其效力，本院于后文评述。证据5，被告对于2013年7月至12月15日的用水数量729立方米（595+134），并认可按3.9元/立方米计算，本院亦予采信；但对于2014年度之用水量清单，被告有异议，由于该清单系原告单方制作，未经被告方确认，又无其他证据佐证，故本院不予采信。证据6，被告对机读档案登记资料及东添海不锈钢厂之用电清单真实性无异议，本院确认其真实性；对于梁利新之用电清单，被告方认为与其无关，因原告并未提供其他证据佐证，且用电地址与租赁合同所载厂房地址有异，故本院不确认其关联性。证据7，被告对真实性未持异议，本院确认其真实性。证据8，三被告对其真实性不确认，因无原件核对，故本院不予采信。证据9，结合现场勘察情况，本院确认其真实性。被告提供的证据。证据1、2、3、4、6、7、8、9，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证据5，与原告主张的涉案厂房内部损坏无关，故本院对其关联性不予确认。本院拍摄的现场照片及委托鉴定机构作出的《工程造价鉴定意见书》，原、被告双方对真实性均不持异议，本院确认其真实性。经审理查明，根据现有证据及被告方的陈述，自2006年3月1日起，被告梁利全便开始租用红旗村江头工业区17-19座厂房。2011年6月1日，被告梁永钱与第三人签订厂房租赁合同，约定由梁永钱承租红旗村江头工业区17-19座厂房，建筑面积2472平方米，租期至同年12月31日，合同约定的租赁保证金100000元由原告实际收取。2012年1月1日，由梁健海（注明原承租人梁利全）与原告签订《厂房租赁补充协议》租赁江头工业区17-19座1652平方米厂房，约定保证金100000元，租期至同年12月30日。2013年3月12日，就红旗村江头工业区17-19座厂房，被告梁健海（承租人）分别与第三人和原告（出租人）签订《厂房租赁合同》和《厂房租赁补充协议》，租赁期限均自2013年1月1日至同年12月30日。其中《租赁合同》约定的租赁建筑面积为890平方米，每月应缴纳费用为16020元；《补充协议》约定的租赁建筑面积为1652平方米，每月应缴纳的费用为29736元，另支付200元的垃圾运费，承租人应向原告支付100000元保证金。合同与补充协议就涉案17-19座厂房总租赁面积为2542平方米，每月应缴费用（垃圾运费外）合计为45756元。诉讼中，三被告均确定2013年至厂房返还前是被告梁健海和梁利全在使用。就上述《租赁合同》和《补充协议》约定的租赁费用（含垃圾运费）均以梁健海名义向原告支付至2013年12月止，水费亦以被告梁健海名义向原告支付至2013年6月止。另外，涉案厂房2013年7月至同年12月15日的用水量共计729立方米，双方确认按3.9元/立方米计费。2014年1月8日，就上述红旗村江头工业区17-19座厂房，被告方以梁健海、梁永钱的名义与原告签订两份《厂房租赁合同》。合同约定梁健海租赁2381.56平方米，每月应缴费用为42868.08元，保证金为100000元；约定梁永钱租赁面积为160.44平方米（与梁健海租赁面积合计2542平方米），每月应缴费用为2887.92元（与梁健海应缴费用合计为45756元/月，与2013年合同相同）。两合同约定的租期均为一年，从2014年1月1日起，但终止日期又被涂改为2014年5月31日止，每年应缴纳费用总额亦被涂改。两合同还约定生效条款，即双方签字并盖章后生效，但原告方在两份合同上仅有代表签名，并未加盖公章。就前述各相关租赁合同约定的保证金，被告方仅以梁永钱名义向原告缴纳过，并一直沿用至后续租赁合同。三被告均确认梁永钱的保证金均转给了梁健海、梁利全。2015年1月7日，原告所属的石头村民委员会通过的《红旗村民小组（股份合作经济社）领导班子成员换届选举工作方案》显示，原告方的领导班子任期于2014年4月届满，因离任审计等原因致使换届选举延期至2015年1月17日举行，并定于2015年1月23日进行新旧班子交接工作，完成所有资料、账目、财物及公章等的交接手续。2014年6月4日，被告梁健海在《珠江时报》上刊登移交公告，公告内容为：“现承租方梁健海（）将红旗村江头工业区17-19座厂房，面积为2381.56平方米，移交给出租方石湾镇街道石头红旗股份合作社。现承租方梁永钱（）将红旗村江头工业区厂房，面积为160.44平方米，移交给出租方石湾镇街道石头红旗股份合作社。2014年5月31日”。经原、被告方共同认可的涉案厂房用电户名有二，一是佛山市禅城区方圆亮不锈钢加工厂（登记用电地址为石头江湄下村冷冻厂斜对面），二是佛山市禅城区东添海不锈钢制品厂（登记用电地址为石头乡红旗旧工业区东四座）。其中方圆亮厂2014年6月（按抄表时点，用电时段为2014年5月5日至2014年6月6日）的用电量为600度，之后无用电量产生；东添海厂2014年6月用电2790度，7月用电量为30度，此后无用量产生。原告还提供用电登记地址为石头乡红旗旧工业区东三座、户名为红旗股份经济社（梁利新）的用电量清单，显示2015年2月（抄表时点月）用电量为400度，此后无用电量产生，原告认为亦是被告就涉案厂房用电情况，但被告方认为与其无关。诉讼中，为查明案件事实，本院于2015年7月23日组织原、被告双方察看现场，并拍摄照片一组。涉案厂房内门窗、用电线路、上二楼办公室钢梯等被拆除，非经修复无法正常使用。为评估涉案厂房内部修复费用，经原告申请，本院依法启动司法鉴定程序，并委托广东飞腾工程造价咨询有限公司进行鉴定，该司于2016年4月20日出具《工程造价鉴定意见书》，确定涉案厂房内部修复费用为61319.20元。诉讼中，原告述称：1.涉案2542平方米的厂房是一个整体，厂房及土地属原告所有，其提供的厂房租赁合同是同一个标的；厂房有建设用地批复，未办理建设工程规划许可证。2.就同一个租赁标的物，有用过梁利全、梁健添、梁健海、梁永钱的名称签订过合同，真正使用人应当是梁利全，也曾称实际使用人是梁健海和梁利全，2014年并未与梁永钱办理过160.44平方米厂房的交接手续。3.不同意保证金用于抵扣被告方对其所负之债务。诉讼中，三被告述称：1.涉案2542平方米的厂房是一个整体，2013年至返还前是梁健海和梁利全在使用。2.不能提供2014年1月8日的合同原件。3.一直延续下来就是缴纳了100000元的保证金，且梁永钱确认该100000元保证金归于梁健海和梁利全，并应退还给梁健海和梁利全。4.2014年2月，被告方将厂房钥匙交给红旗村的陈国棉，但其没有接收也未签收，被告将钥匙放于桌面上，没有将厂房交还时的状况以证据形式固定下来。被告梁永钱述称：其未实际使用160.44平方米的厂房。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告及第三人就涉案厂房签订的租赁合同，因租赁物未取得建筑工程规划许可证而无效。关于原告及被告梁利全、梁永钱的诉讼主体资格问题。虽然2013年的两份租赁合同有一份的出租人是第三人，但租金却全部由原告收取，涉案厂房亦处于原告土地范围内，第三人至诉讼中都未提出异议，且租赁合同无效，原告的诉求只能基于事实而非依据无效合同，故本院确认其原告诉讼主体适格。被告梁利全自身都承认其是涉案租赁厂房的实际共同使用者，并对原告提出反诉主张，故其作为本案共同被告主体自然适格；从2014年租赁合同的签订情况以及被告方的移交公告可知，梁永钱名义上是涉案160.44平方米厂房的承租人，且是100000元保证金的缴纳者，故其与本案的处理有利害关系，作为本案被告主体亦适格，是否需要承担民事责任则需根据查明的事实依法确定。从查明的事实看，2013年至涉案厂房返还前，均是由被告梁健海、梁利全在占有使用，梁健海、梁利全2014年使用厂房仍是依据2013年及之前租赁合同占有使用的延续。而被告梁永钱未占有使用涉案厂房及支付相关费用，原告亦未向梁永钱交付过厂房，且梁永钱与原告间的合同本身又无效，故被告梁永钱就涉案租赁物无需向原告承担民事责任。关于原告解除租赁合同之诉求。既然合同无效，则不存在合同解除之前提，故原告要求解除厂房租赁合同之诉求无事实依据，应予驳回。关于原告租赁物返还之诉求。因租赁合同无效，被告可随时返还租赁物，结合被告梁健海在报纸上刊登移交公告的时间和可以确定的涉案厂房用电情况，本院确认移交公告刊登之日即2014年6月4日为租赁厂房返还之日，7月用电量为30度与厂房正常使用不相称，或许为自然损耗，不能确定为被告梁健海、梁利全就涉案厂房所用。原告提供的梁利新用户的用电情况不能证明与被告方使用涉案厂房有关，故关于原告认为被告方2015年2月还在使用涉案厂房且至今未返还之主张，本院不予采纳。既然涉案租赁物已返还，原告该诉求已无事实依据，应予驳回。关于原告租金之诉求。虽然合同无效，但双方因合同取得的财产互负返还之义务。租赁厂房虽未取得建筑工程规划许可证，但其具有使用价值，占有使用亦只可作价补偿，故原告可参照合同约定的租金标准要求被告梁健海、梁利全支付占有使用费。被告梁健海、梁利全仅支付至2013年的占有使用费，则其未付之占有使用费的期间为2014年1月1日起至同年6月4日止。根据约定并实际履行的整个厂房租金标准45756元/月计算，本院计算被告梁健海、梁利全应付未付之占有使用费为234880.80元（45756元/月×5月+45756元/月÷30日/月×4日）。对于原告诉求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的租金违约金，因合同无效而至该主张无合同依据，故本院不予支持。关于原告垃圾费之诉求。被告亦确认应支付至实际返还租赁物之月，对于200元/月亦不持异议，根据上述厂房返还时间及被告交付至2013年12月份止的事实，本院计算被告应付2014年1月至同年6月的垃圾费为1200元（200元/月×6月）。对于原告诉求超出部分，本院不予支持。关于原告水费之诉求。被告梁健海、梁利全确认2013年7月至同年12月15日的用水量为729立方米及单价3.9元/立方米，即该部分水费为2843.10元（3.9元/立方米×729立方米），既然是被告梁健海、梁利全使用，就应由其负担，并应根据双方形成的交易惯例直接向原告支付。关于原告诉求超出部分，并无充分证据证实，故本院不予支持。关于原告厂房修复费之诉求。虽然涉案厂房未取得建设工程规划许可证，但其仍具有一定的使用价值，并非他人可以随意处置，损坏就应予修复。根据查明的事实，涉案厂房内部确实存在门窗、用电线路、钢梯等被拆除的情况。虽然租赁合同无效，被告方可随时主张返还租赁物，但并无证据表明被告方催促原告接收而遭拒。且被告梁健海刊登的移交公告表达的是其已于公告刊登前既已移交厂房给原告，并非敦促原告于一定期限内办理移交手续，否则产生因原告不配合而视为移交完成之后果，即该移交公告本身不产生经过一定合理期限而视为厂房已返还之法律后果，是否返还需根据其他证据进行确定，本院结合涉案厂房用电情况而认定公告刊登之日为厂房移交之日。对于厂房返还时的状况，在无证据证明是原告拒绝接收涉案厂房而致无法进行有效实物交接的情况下，为确保权利行使与责任承担相对平衡，对被告梁健海、梁利全的单方移交行为应当提出更高要求，即其应当对移交时涉案厂房的完好状况负责，并举证证明单方移交时厂房的状况完整并符合应有之使用功能。现原告主张厂房至今未返还，而厂房内部确存在人为损坏现象，被告梁健海、梁利全也无证据证明涉案厂房属于其兴建且其享有完全的处分权；另外，对厂房内部设施拆除如此之彻底，通常而言并非案外之他人所能为，原告拆除之动机亦不合常理，相反，被告梁健海、梁利全主张其兴建了厂房，据此理由而拆除之概然性远大于原告。故此，两被告应对厂房损坏后果负全责，根据原告诉求全额赔偿修复之费用。鉴定机构有关修复费用鉴定意见系根据厂房实际损坏情况而作出，可以作为定案之依据。最后，厂房损坏与租赁双方在租赁合同无效上之过错并无关联，要求根据租赁合同无效之过错程度分担厂房损坏之后果无理。故被告梁健海、梁利全应全额赔偿原告厂房修复费用61319.20元。关于被告梁健海、梁利全返还保证金之反诉请求。根据原、被告确认的事实，以梁永钱名义向原告交纳的100000元保证金一直延续使用至梁健海签订的租赁合同。因租赁合同无效，且厂房占有使用事实已经结束，双方互负财产返还义务，故原告依租赁合同收取的保证金应予返还，而梁永钱于诉讼中明确表示返还请求权归于梁健海、梁利全，故原告应将该100000元保证金返还给被告梁健海、梁利全。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告梁健海、梁利全于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社支付房屋占有使用费234880.80元；二、被告梁健海、梁利全于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社支付垃圾费1200元；三、被告梁健海、梁利全于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社支付水费2843.10元；四、被告梁健海、梁利全于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社支付厂房修复费61319.20元；五、原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告梁健海、梁利全返还租赁保证金100000元；六、驳回原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费6534元、财产保全费5000元，合计11534元（原告已预交13544元），反诉受理费1150（被告梁利全、梁健海已预交），合计12684元，由原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村红旗股份合作经济社负担8947元，被告梁健海、梁利全负担3737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇一六年五月三十日书记员  潘明珠附引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。