江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终833号上诉人（原审被告）苏州振德科技有限公司，住所地苏州市姑苏区司前街100号407室。法定代表人罗娟，行政主管。委托代理人项伟东，江苏筹胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）东吴广播电视管理中心,住所地苏州市吴中区东吴北路*号。法定代表人周惠敏，主任。委托代理人钱艳，江苏智择律师事务所律师。委托代理人何亚兵，江苏智择律师事务所律师。上诉人苏州振德科技有限公司（以下简称振德公司）因与被上诉人东吴广播电视管理中心（以下简称东吴广电中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原苏州市东大街42号房屋的产权人为东吴广电中心。该房屋门牌号××年12月1日经重新编制更改为东大街243-261号。（为行文一致，以下皆以“原苏州市东大街42号房屋”表述）2010年6月30日，东吴广电中心（甲方）与振德公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将原苏州市东大街42号房屋二楼层面房屋及附房出租给乙方做办公用房使用；二楼层面房屋建筑面积240平方米，附房建筑面积160平方米；租赁期间自2010年7月1日至2015年6月30日止；二楼房屋每年租金为86400元，附房每年租金为35600元，共计122000元；租金支付方式为半年一付，先付后用，租金须在每年的6月30日、12月31日前付清；该合同第三条第3款约定：“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，续租合同租金涨幅不高于同期房屋所在区域市场租金的涨幅，甲方适当考虑乙方在装修方面的投入，在合理的情况下，乙方享有优先承租权。”该合同第八条第4款约定：“乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。”该合同第十条乙方违约责任第5款约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”2012年8月，东吴广电中心（甲方）与振德公司（乙方）签订《租房补充协议》一份，约定双方一致同意于2012年8月3日解除《房屋租赁合同》中关于原东大街42号二楼房屋（合同约定建筑面积240平方米）之租赁关系，其余房屋仍由乙方承租；乙方于2012年8月3日之前把二楼部分的240平方米房屋交还给甲方，甲方支付乙方因此次合同变更而造成的损失38500元；甲方已收乙方该二楼房屋2012年8月至2012年12月租金36000元用于折抵后期房屋租金；合同期内，乙方每年给付甲方其余房屋租金计35600元。补充协议签订后，振德公司即依约将原东大街42号二楼房屋返还给东吴广电中心，原东大街42号房屋附房仍由振德公司继续租用。2015年3月15日，东吴广电中心向振德公司发出告知书一份，告知振德公司双方签订的房屋租赁合同期满后不再出租，振德公司应提前安排搬离工作，限于2015年6月30日前交还房屋，并付清水、电等应付费用。双方租赁合同期满后，振德公司并未搬离涉案房屋，继续占用该房屋至今。以上事实，由东吴广电中心、振德公司的当庭陈述及东吴广电中心提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、租房补充协议、门牌号变更通知单、告知书等证据予以证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。原审原告东吴广电中心的一审诉讼请求为：请求判令1、振德公司立即迁出苏州市东大街42号附房，并将房屋恢复原状返还给东吴广电中心；2、振德公司支付东吴广电中心房屋占用使用费7713元（按71200元/年计算，自2015年7月1日暂计算至2015年8月10日，请求计算至被告实际迁出并恢复原状之日止）；3、振德公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为:东吴广电中心与振德公司签订的房屋租赁合同及租房补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，东吴广电中心已于租赁期满前三个多月通知振德公司合同到期后不再续租，2015年6月30日租赁期满后，双方亦未就涉案房屋续签租赁合同，振德公司此后继续占有使用涉案房屋，东吴广电中心作为房屋的所有权人，有权要求其返还。故对于东吴广电中心要求振德公司迁出涉案房屋，并将涉案房屋恢复原状交还东吴广电中心的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。振德公司返还房屋时，应拆除自行投入的装修、设施，但不得破坏房屋的固定结构和安全。租赁期满后，振德公司未依法将房屋返还给东吴广电中心，而是继续占有使用，理应向东吴广电中心支付相应的房屋使用费。双方签订的租赁合同于2015年6月30日到期，故振德公司应当向东吴广电中心支付自2015年7月1日至其交还房屋之日止的房屋使用费。关于房屋使用费的标准，东吴广电中心主张依照合同中关于逾期归还房屋的滞纳金的约定即按原日租金的两倍支付房屋使用费。振德公司抗辩该房屋使用费标准过高。原审法院经审查后认为，该项约定实则为对承租人不能按期交还租赁房屋的违约责任的约定，应当以弥补因承租人的行为对出租人造成的实际损失为基础，同时体现惩罚功能。在东吴广电中心未举证证明其除租金之外还存在其他损失的情况下，该标准确实偏高，原审法院参考相关规定，酌情确定振德公司应按原合同租金标准的1.3倍即46280元/年（35600*1.3）的标准支付东吴广电中心主张的振德公司占用涉案房屋期间的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、苏州振德科技有限公司于判决生效之日起十五日内将原苏州市东大街42号（现门牌号为××）房屋附房腾清后交还给东吴广播电视管理中心；二、苏州振德科技有限公司于判决生效之日起十五日内按每年46280元的标准向东吴广播电视管理中心支付自2015年7月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费。案件受理费50元，减半收取25元，由苏州振德科技有限公司负担。上诉人振德公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、虽然上诉人与被上诉人租赁合同已经到期，但是原租赁合同约定，被上诉人适当考虑上诉人在装修方面的投入，在合理情况下，上诉人享有优先承租权。现合同到期后，被上诉人不愿续签合同，导致上诉人的装修损失，被上诉人应予折价补偿。2、原审判决酌定上诉人支付的房屋占用使用费为原合同租金标准的1.3倍没有依据，应当按照原合同租金标准35600元/年计算房屋占用使用费。请求本院将本案发回重审或依法改判。被上诉人答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。二审查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，东吴广电中心与振德公司签订的房屋租赁合同及租房补充协议合法有效，双方均应按约履行。该房屋租赁合同约定2015年6月30日租期届满，则双方的房屋租赁合同关系因租期届满而终止，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，东吴广电中心有权要求振德公司返还其房屋。涉案房屋租赁合同未约定合同期满后，东吴广电中心应补偿振德公司装修装饰损失，振德公司上诉主张东吴广电中心应补偿其装修装饰损失，无合同及法律依据，本院不予支持。东吴广电中心主张振德公司逾期归还涉案租赁房屋，应根据合同约定，按原租金标准的两倍支付滞纳金，实质为向振德公司主张违约金。振德公司对该房屋使用费标准过高的抗辩应视为请求法院对违约金进行调整。原审法院酌情将振德公司逾期归还涉案租赁房屋的占有使用费调整为合同约定租金标准的1.3倍，属于合理裁量，并无不当。综上，振德公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州振德科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  姚 望代理审判员  沈维佳二〇一六年五月十一日书 记 员  赵 俊