昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终729号上诉人(原审原告)：新疆隆诚伟业房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托代理人：乔伟东，新疆益一律师事务所律师。委托代理人：相文涛，女，汉族，1991年10月20日出生。被上诉人（原审被告）：邹先锋，男，汉族，1981年8月5日出生。委托代理人：何艳，阜康市水磨沟法律服务所法律工作者。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案,不服阜康市人民法院(2016)新2302民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日受理后依法组成合议庭,并于2016年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限责任公司的委托代理人乔伟东、相文涛，被上诉人邹先锋及其委托代理人何艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告购买原告开发建设的位于阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）1层141、142商位，建筑面积22.4平方米，每平方米16488元。房屋价款不包括装饰、装修费用，此费用由买受人承担。合同第六条对付款方式及期限进行了约定：本合同签订同时，买受人于2013年12月30日按本合同总房款预付定金人民币310000元，余额人民币59331元，于2014年2月28日前付清。合同第八条双方对交付房屋期限进行了约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人所能控制的事件发生，出卖人据实予以延期90天；3、施工中遇到异常困难及重大的技术问题，不能及时解决；交房期为国家法定节假日时顺延；买受人未按合同约定期限和（全）额支付购房款；施工期间因国家政策调整造成的工期延误，此上原因出卖人延期交房。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2013年2月7日被告向原告支付房款20000元，2013年5月21日被告向原告交房款230000元，2013年12月30日被告向原告交房款60000元，2014年3月6日被告向原告交房款59331元。2014年7月31日被告向原告交装修费12320元。2015年10月9日被告向原告发通知要求原告继续履行合同，邮件被拒收。2015年11月27日被告向原告发通知要求解除合同，邮件被拒收。2015年12月4日被告向原告发出解除合同通知书，原告因此起诉，请求判令：一、请求人民法院确认被告向原告发出的《解除合同通知书》无效；二、由被告承担本案诉讼费及邮寄费。原审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定行使权利，履行义务。原告依约向被告支付房款369331元，履行了合同义务，被告未按合同约定的期限即2014年9月30日前将约定房屋交付被告使用。双方合同第九条第（2）项：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方合同约定以及以上法律规定，原告应在2014年9月30日前向被告交付房屋，逾期180天后即2015年3月30日前仍未向被告交付房屋，被告享有约定的合同解除权。原告向本院提交4份通知无法证实向被告交付了房屋，且寄出时间均发生在被告向原告发出解除合同通知书之后。亦无其他证据印证该通知在逾期前向被告送达，对此本院不予采信。对于原告提出被告未前来办理交接手续是因为双方对租赁商位达不成一致的诉称，依据双方合同第十一条之约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。租赁商位事宜非合同约定的交付房屋的条件，故对其诉称，不予采信。综上，被告于2015年12月4日向原告发出解除合同书，亦送达至原告处，故双方签订的《商品房买卖合同》已经于2015年12月4日解除。据此，原审法院遂判决：被告于2015年12月4日向原告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司发出的解除合同通知书有效。宣判后，上诉人不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人因为商铺的返租事宜未能达成一致，上诉人一审提交的通知单及证人证言均能证实上诉人已经履行了通知交付房屋的义务，且在一审中，被上诉人也认可接到上诉人通知其来办理房屋交接及返租首席，因对房屋交接后的租期产生争议，一直没有签订书面交接手续及返租协议，诉争商铺所在的商场已经营业，被上诉人解除商铺无任何事实及法律依据。其次，一审程序严重违法，被上诉人的妻子系一审法院的法官，其一直旁听该案，并于被上诉人传话，递纸条，一审未予阻止，上诉人曾提出回避申请，但被驳回，一审法院审判人员存在干涉此案审理的情况。综上，一审认定事实不清，程序不公正，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人答辩称：一审查明事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限明确约定的房屋交付日期为2014年9月30日前，上诉人未能提供有效证据证实其向被上诉人履行了交付房屋的通知义务，且其延期交付已经超过180天，双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项明确约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，上诉人逾期180天未向被上诉人交付房屋,被上诉人解除合同的条件成就，被上诉人于2015年12月4日向上诉人发出《解除合同通知书》，该通知书亦送达至上诉人处，故被上诉人发出的《解除合同通知书》合法有效，双方签订的《商品房买卖合同》已于2015年12月4日解除。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖明代理审判员  李雯代理审判员  高俊二〇一六年五月十九日书 记 员  陈哲