江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）渝民初字第03770号 原告（反诉被告）敖晓荣。 委托代理人袁波，江西三江合律师事务所律师。 委托代理人傅晓泉，江西三江合律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）陈高明。 被告（反诉原告）徐爱清。 二被告委托代理人王泉仔，江西新剑律师事务所律师。 原告（反诉被告）敖晓荣（下称原告）与被告（反诉原告）陈高明、徐爱清（下称被告陈高明、徐爱清）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人袁波、傅晓泉，二被告及其委托代理人王泉仔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年6月24日，原告与被告陈高明签订一份《店面租赁合同》，约定原告将位于新余市科环西路“庆丰花园”1号楼1层103#（一部分）至107#店面，二楼201#至207#店面租赁给被告，租赁期限为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止；该合同还约定了租金的计算及支付方式、双方的权利义务及违约责任等合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告陈高明严重违约，未按约向原告支付租金。原告为此多次找被告要求支付租金，但被告却以各种理由拒不支付。另，二被告系夫妻关系，应向原告承担共同清偿责任。据此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、二被告立即向原告支付拖欠的租金335924.6元、违约金66929.7元（暂算至2015年11月9日）共计为402854.3元及至实际付款之日止的违约金（按日利率1‰）；2、本案诉讼费由二被告承担。 二被告辩称和反诉称，租赁合同并未对面积进行约定，故应付租金不明确，被告已支付租金198000元，且根据新余市房屋产权登记发证专用附图，原告出租给被告的店面二楼面积为670.64平方米，一楼103号店面约为40平方米，104号店面为60平方米，原告起诉的租金及违约金没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。且根据原告与被告陈高明签订的租赁合同，原告合同期满前强行收回店面，应支付被告陈高明违约金，并赔偿由此造成的经济损失，原告于2015年4月将“庆丰花园”1号楼1层105-107号店面另行租赁给他人经营并与他人签订合同，应承担违约责任，赔偿因转租造成的105-107号店面装修损失、租金损失、水电费损失以及他人装修期间影响反诉人的经营损失；原告于2015年9月强行锁住租赁店面，终止合同，并不准被告将店面内物品搬出，造成被告存放物品变质、损耗、装修损失等，应承担违约责任和进行赔偿，为维护被告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、原告赔偿二被告装修损失3万元，一个月租金6514.8元，水电费900元及他人装修损失造成二被告经营损失3万元，同时原告承担违约金10000元，合计77414.8元；2、原告强行锁门终止合同造成二被告存放店内物品变质、耗损、装修损失以及可得利益损失10万元以及10万元违约金；3、确认从原告锁门之日双方合同终止，二被告在合理期限内搬出店面物品，交还租赁店面；4、反诉费用由原告承担。 原告针对二被告的反诉辩称，1、被告称原告违约，未与被告陈高明协商也未通知“庆丰花园”一号楼一层105-107号店面另行租赁与事实不符，事实上是被告陈高明与第三人协商好将上述店面转租给第三人，原告只是对该转租行为予以了同意，并不存在任何违约行为，二被告无权要求原告承担任何违约责任；2、原告从未锁过二被告的店面，也从未要求终止合同。因此二被告的反诉请求没有任何事实和法律依据，综上请求驳回二被告的反诉请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、店面租赁合同（复印件）。证明：2014年6月24日，原告与被告陈高明签订了店面租赁合同，约定由原告将“庆丰花园”一号楼一层103#（一部分）至107#店面，二楼201#至207#店面租赁给被告陈高明，租赁期限为5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日；该合同约定第一年一楼店面租金每月每平方米40元，二楼店面租金每月每平方米18元，以后每年店面租金上涨10%,租金按季度支付，每季度第一个月1号缴纳，给合同对合同履约金，双方的权利义务及违约责任等进行了约定。 2、分层分户面积信息表、计算清单（复印件）。证明：“庆丰花园”一号楼一层103#（一部分）至107#店面的面积为428.2平方米，二楼201#至207#店面的面积为695.5平方米，按合同约定的租金标准，一个季度的租金为88941元；庆丰花园一号楼一层105#-107#店面的面积为251.48平方米，被告转租上述店面，承租的一楼面积变更为176.72平方米，一个季度的租金变更为58763.2元。 3、结婚证（复印件）。证明：二被告系夫妻关系，该租金属于二被告夫妻共同债务，依法应向原告承担共同清偿责任。 4、廖某证人证言。证明：廖某是105#-107#店面的实际承租人，是在被告陈高明招租的情况下，与被告陈高明协商后相关内容后，再与被告敖晓荣签订的合同，签订合同时被告陈高明也在场，原告不存在任何违约责任。 二被告为反驳原告的诉讼请求，提交了以下证据： 1、店面租赁合同一份。证明：合同对租赁面积及月租金没有约定；合同约定期间，任何一方需要变更合同应提前10天书面告知另一方，经双方协商一致后形成书面变更或补充协议；合同约定若出租方在合同期满前强行收回出租店面（承租方违约除外）则支付承租方违约金10万元，并赔偿承租方由此造成的经济损失（含装修损失）及可得利益； 2、庆丰花园一号楼一层平面图复印件。证明：101#-107#店面面积为670.64平方米；一层103#店面出租面积为40平方米，104#店面面积76.36平方米，105#-107#店面面积258.96平方米；转租后原告出租的一层面积约为100平方米。 3、原告转租给廖某一层三间店面合同部分复印件。证明：原告重复将出租给被告的一层三间店面出租给廖某经营；原告违约转租的店面面积为258.96平方米，加上104号店面吧台后面积约16.36平方米，共计275.32平方米。 4、原告单方书写的欠租金草稿。证明：原告书写的面积及租金计算违反事实和法律，被告不认可；原告认为转租给认可转租给廖某一层三间店面，并从2015年6月起不再向被告要求租金，但廖某从2015年4月开始装修，廖某装修期间被告不应向原告支付该三间店面租金；原告认可租金计算至2015年8月，9月后涨10%，租金原告计算3个月62838元，被告不认可；原告2015年9月中旬强行锁门，解除终止合同，合同解除后不应支付租金，9月份租金只能计算到原告锁门前约半个月；原告认可被告支付租金3万元，即2015年9月2日被告通过农商银行转账支付原告3万元。 5、江西农商银行客户通知单、工商银行借记卡账户历史明细及相应原告收款凭证。证明：被告通过银行于2014年7月18日、8月3日、8月5日、8月6日分别向原告支付了2万元、5万元、5万元、4.8万元共计16.8万元，加上2015年9月2日的3万元，已经支付了租金19.8万元，付清了原告转租给廖某三间店面前的7个月租金189590.24元，尚余8409.76元；原告违约于2015年4月份将一层三间店面及104号吧台月16.36平方米转租给他人，同年9月中旬又强行锁门单方解除终止合同，被告应付原告租金89196.94元，减去8409.76元，为80787.18元。 6、现场照片5张。证明：原告2015年4月将一层105#-107#三间店面违约转租给廖某开办车动力VIP汽车美容会所，应承担违约责任；原告2015年9月中旬强行锁门被告经营的酒店大门，单方解除终止合同，按合同约定应支付被告10万元违约金；原告锁门解除合同后，造成被告物资被盗、霉变损失，应赔偿损失（包括装修损失和可得利益损失）。 对原告提交的1号证据，二被告没有异议，本院予以采信；对原告提交的2号证据，二被告不予认可，本院认为，该证据系复印件，本院不予采信；对原告提交的3号证据，二被告无异议，本院予以采信；对廖某的证人证言，虽然被告代理人不予认可，但被告陈高明在庭审中实际上认可了廖某的证人证言需要证明的内容，故廖某的证人证言，本院予以认可。 对二被告提交的1号证据，原告无异议，本院予以采信；对二被告提交的2号证据，原告认为系复印件，且不能证明二被告需要证明的内容，本院认为，该组证据系复印件，本院不予采信；对二被告3号证据，原告不予认可，证人廖某予以认可，本院认为，该证据已得到合同相对方廖某的认可，本院予以采信；对二被告4号证据，原告不予认可，本院认为，该组证据不能证明原告需要证明的内容，本院不予认可；对二被告5号证据，原告对真实性没有异议，认可收到二被告198000元，但不认可二被告的证明目的，本院对该组证据的真实性予以采信；对二被告提交的6号证据，原告认可不能证明二被告需要证明的内容，本院认为，该组证据无法证明二被告需要证明的内容，本院不予采信。 根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实： 2014年6月24日，原告（甲方）与被告陈高明（乙方）签订《店面租赁合同》，约定甲方将位于新余市科环西路“庆丰花园”一号楼一层103#（一部分）至107#店面、二楼201#至207#店面租赁给乙方，租赁期限为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租金为一楼店面每月每平方米40元，二楼店面租金每月每平方米18元，乙方向甲方交租金每季度交一次，每季度的第一个月1号乙方向甲方交纳租金，从2015年9月1日起，每年店面租金每月每平方米租金上涨10%,本合同签订之日起乙方应向甲方支付合同履约金8万元，租赁期满如乙方没有违约的，则保证金甲方全额无息退还给乙方。乙方不得将店面转租，转包给他人，因特殊情况需转让承租的，应事先通知甲方，经甲方书面同意后，方可转让承租，并签订变更协议或签订新店面租赁合同。租赁期间任何一方需变更合同应提前10天书面告知另一方，经双方协商一致后形成书面变更或补充协议，未达成一致，本合同继续履行；乙方未按时向甲方支付租金，属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款部分的1‰违约金；若甲方没有在合同期满强行收回出租店面（乙方违约除外），则支付乙方违约金10万元，并赔偿乙方由此造成的经济损失（含装修损失）及可得利益。2014年7月18日、8月3日、8月5日、8月6日，被告陈高明分别向原告支付了2万元、5万元、5万元、4.8万元，共计16.8万元（含履约保证金8万元），2015年9月2日被告陈高明向原告支付了3万元，其余租金未支付。2015年，被告陈高明因租赁店面一楼面积太大不好开展业务，对外进行招租，2015年4、5月份廖某通过被告陈高明与原告签订了新的租赁合同，约定廖某租赁原告了“庆丰花园”一楼105#至107#店面，面积为265.13平方米，廖某与原告签订合同时，被告陈高明也在场。2015年6月，廖某开始向原告交纳105#至107#店面的租金。 另经本院现场查看，原告、被告陈高明确认，103#店面被告陈高明使用面积为35.784平方米，104#店面被告陈高明使用（不在房产证记录）面积为12.88平方米，105#店面被告陈高明使用（不在房产证记录）面积为13.16平方米，104#店面吧台后面积为14.72平方米（被告陈高明陈述因转租导致无法使用），208#被告陈高明使用面积为28.79平方米。“庆丰花园”104#店面房产证记录面积为78.4平方米，105#店面房产证记录面积86.54平方米，106#店面房产证记录面积为86.54平方米，107#店面房产证记录面积为78.4平方米，201#至207#店面房产证记录总面积为667.16平方米。另查明，二被告系夫妻关系，本案诉争债权债务发生在二被告婚姻关系存续期间。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：1、原告是否存在擅自转租行为；2、被告陈高明租赁的店面面积；3、原告是否存在强行锁门的情况，如强行锁门，是否需要赔偿被告损失以及是否需要承担违约金。 关于第一个争议焦点，原告认为其不存在擅自转租的行为，廖某是与被告陈高明协商好转租，原告仅仅是对该行为予以了同意；被告陈高明不予认可，认为原告私自转租，其不清楚原告与廖某之间的转让协议内容。本院认为，被告陈高明对外招租，廖某初始通过被告陈高明与原告联系事实清楚，且在廖某与原告签订租赁合同时，被告陈高明也在场，在廖某装修经营转租店面至起诉期间，被告陈高明也仅仅是对2015年5月份的租金、水电费、一二楼隔断以及要求变更合同对廖某及原告提出过异议，被告陈高明实际上同意了该转租，原告不存在擅自转租的行为，故对于二被告主张原告擅自转租，支付相应违约金及经济损失的诉讼请求，本院不予支持，至于105#-107#店面2015年5月份的租金，因原告未提供其与被告廖某的租赁合同，但根据廖某的陈述，其是在2015年4、5月份与原告签订的合同，故对于被告陈高明主张的应扣除2015年5月份租金的要求，本院予以认可。 关于第二个争议焦点，本院认为，虽然双方在《店面租赁合同》中未约定店面面积，但根据双方确认情况以及房管局登记的面积情况，双方签订合同时一层面积35.784+12.88+13.16+78.4+86.54+86.54+78.4=391.704平方米，二层面积为89.48+99.68+99.68+89.48+89.48+99.68+99.68+89.48+28.79=695.95平方米，至于转租之后的面积，原告认为一层转租之后的面积为35.784+12.88+78.4=127.064平方米，二被告认为104#店面吧台后面积14.72平方米因原告转租导致无法使用，应予扣除。本院认为，因被告陈高明知晓该转租行为，且该吧台后空间的使用原告本可以采取其他方式使用，故对于被告陈高明该14.72平方米应予扣除的意见，本院不予采纳。至于违约金，原告主张按日利率1‰计算，该计算标准过高，本院酌情按照年利率24%计算，因被告陈高明交清了2014年9月1日至2014年11月30日之间的租金即（391.704×40+695.95×18）×3=84585.78元，该期间不计算违约金；2014年12月1日至2015年2月28日，被告陈高明拖欠租金84585.78-（88000-84585.78）=81171.56元，从2014年12月1日至2015年11月9日，该部分租金的违约金为81171.56×24%÷365×343=18307元；2015年3月1日至2015年5月30日之间被告陈高明拖欠的租金为84585.78元-（391.704-127.064）×40=74000.2元，从2015年3月1日至2015年11月9日，该部分租金的违约金为74000.2×24%÷365×253=12310.4元；2015年6月1日至2015年8月31日之间，被告陈高明拖欠的租金为（127.064×40+695.95×18）×3=52829元，从2015年6月1日至2015年11月9日，该部分租金的违约金为52829×24%÷365×161=5592.6元；2015年9月1日至2015年11月30日，租金上浮10%,被告陈高明拖欠租金（127.064×44+695.95×19.8）×3-30000=28111.9元，从2015年9月1日算至2015年11月9日，该部分租金的违约金为28111.9×24%÷365×69=1275.4元；2015年12月1日至2016年2月29日之间，被告陈高明拖欠的租金为（127.064×44+695.95×19.8）×3=58111.9元.综上，被告陈高明拖欠原告租金81171.56+74000.2+52829+28111.9+58111.9=294224.56元，逾期交纳租金的违约金为18307+12310.4+5592.6+1275.4=37485.4元。至于原告主张的2015年11月10日之后的违约金，因原告未写明具体的数额，本院不予支持。至于被告徐爱清是否承担共同还款责任，因该债务发生在二被告婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，原告可以要求二被告共同承担，故对于原告要求二被告租金335924.6元（算至2016年2月29日）以及违约金66929.7元（暂算至2015年11月9日）以及按日利率1‰支付至实际付款之日止的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于第三个争议焦点，通过二被告提供的照片以及被告陈高明的自认，被告陈高明店门系被告陈高明上锁，至于二被告陈述的原告强行锁门，终止合同这一说法，因二被告未提供相关证据，本院不予认可，对于二被告要求原告支付强行锁门终止合同违约金10万元并终止合同，二被告返还店面的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、被告陈高明、徐爱清于本判决生效之日起十日内共同向原告敖晓荣支付租金294224.56元（已算至2016年2月29日）并支付违约金37485.4元； 二、驳回原告敖晓荣的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈高明、徐爱清的所有反诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费7344元，保全费2570元（已由原告敖晓荣预交），反诉受理费2731元，合计12645元，由原告敖晓荣承担1751元，被告陈高明、徐爱清共同承担10894元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  刘雅萍 人民陪审员  胡瑞华 人民陪审员  龚敏兰 二〇一六年五月四日 书 记 员  黄 欢