三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初3027号原告林某，男，1973年11月3日出生，汉族，住三亚市安游。委托代理人：李艺超，海南惠海律师事务所律师。委托代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。被告三亚明珠实业有限公司，住所地三亚市解放三路。法定代表人：郑华封，该公司董事长。原告林某诉被告三亚明珠实业有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谈旺玉独任审判，分别于2016年4月26日、2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告林某的委托代理人李艺超到庭参加了诉讼，被告明珠公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林某诉称：2005年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告向被告购买位于三亚明珠广场一楼B1XX号商铺，商铺建筑面积为31.06平方米。后，原告以建筑面积每平方米人民币13800元（以下币种均为人民币）的单价向被告支付了购房款，但被告却未按约定面积向原告交付商铺，擅自将原告所购买商铺的建筑面积减少为22.9平方米。被告上述行为使商铺面积缩水了8.16平方米，面积误差比达到了26.27%，已构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款的规定，严重侵犯了原告的合法权益。故特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付房价款212382元及利息（1、其中面积误差比在3%以内部分的房价款为12834元，利息从2005年8月12日计算至被告支付日，利息标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准；2、面积误差比超过3%部分的房价款为199548元，利息从2005年8月12日计算至被告支付日，利息标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）；二、本案诉讼费由被告承担。被告明珠公司未作答辩。经审理查明：2005年8月12日，林某与三亚南宏实业有限公司（以下简称南宏公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定：林某购买南宏公司开发建设的位于三亚市河西区解放路三亚明珠广场X层B1XX号房，该房建筑面积共31.06平方米，其中套内建筑面积15.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.53平方米，按套内建筑面积计算，单价为27600元每平方米，总房价款为428628元。合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同登记面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）商品房面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。（2）商品房面积与销售面积差异不超过±3%（含±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房面积与销售面积的差异多退少补。（3）面积差异超过±3%的，双方约定每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，并由甲（乙）方按差额价款于30日内退还给乙（甲）方”。合同签订后，林某依合同约定向南宏公司支付了全部购房款。南宏公司于2011年2月22日经三亚市工商行政管理局核准，变更登记企业名称为三亚明珠实业有限公司。2013年12月19日，林某取得明珠广场第一层B1XX房的土地房屋权证[证号：三土房（2013）字第145XXX号]。该证载明涉案房屋的建筑面积为22.9平方米、分摊公共建筑面积7.37平方米。土地房屋权证登记的分摊公共建筑面积比合同约定的分摊公共建筑面积少了8.16平方米。林某向明珠公司催要面积差异款未果，特诉至本院，要求判如所请。另，林某与明珠公司签订的《商品房买卖合同》第五条已被海南省三亚市中级人民法院（2015）三亚民一终字第XXX号《民事判决书》确认无效。以上事实，有商品房买卖合同、土地房屋权证、海南省三亚市中级人民法院（2015）三亚民一终字第XXX号民事判决书及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证，足以认定。本院认为：林某与明珠公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，除第五条无效外，其余内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。林某办证后的分摊公共建筑面积比合同约定的面积少了8.16平方米，面积误差比绝对值已超过3%。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》第五条已被生效判决确认无效，且该合同其他条款也未对面积误差的处理作约定，故面积误差问题应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。该条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。涉案房屋总价款为428628元，总建筑面积为31.06平方米，建筑面积单价为13800元／平方米（428628元÷31.06平方米）。面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为12858.84元（31.06平方米×3%×13800元）；面积误差比超过3%部分的房价款为99774元[（8.16平方米-31.06平方米×3%)×13800元]。明珠公司应共向林某返还面积误差房价款212406.84元（12858.84元+99774元×2）。林某主张明珠公司向其支付房价款212382元，本院予以支持。对于利息问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，明珠公司应向林某支付面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款的利息。本案中，自林某取得涉案房屋土地房屋权证之日起，已确认登记面积比合同约定少8.16平方米。故面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款的利息应从林某取得涉案土地房屋权证的次日，即2013年12月20日开始按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止，超出部分，本院不予支持。面积误差比超过3%部分的房价款已依法双倍返还，林某主张明珠公司以房价款199548元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2005年8月12日起向其支付利息，本院不予支持。明珠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告三亚明珠实业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告林某房产面积差异款人民币212382元及支付利息（其中利息以人民币12858.84元自2013年12月20日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2242元（原告已预缴），由被告三亚明珠实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  谈旺玉二〇一六年五月二十五日书记员  郭 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。