山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3777号上诉人（原审被告）：邵长才，住荣成市青山**。委托诉讼代理人：徐滨，荣成崖头法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王洪军，住荣成市。原审第三人：荣成市大疃镇东塔后村村委会，住所地荣成市大疃镇东塔后村。法定代表人：张宝华，系村党支部书记兼村委会主任。上诉人邵长才因与被上诉人王洪军及原审第三人荣成市大疃镇东塔后村村委会（以下简称东塔后村委）租赁合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初4771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。邵长才上诉请求：撤销原判，改判驳回王洪军的诉讼请求。事实和理由：1.即便双方签订的租赁合同所依据的原始合同履行期限届满，因承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，应视为原租赁合同变更为不定期租赁合同，在东塔后村委未对原承租方高辉德租赁权利提出异议的情况下，邵长才与王洪军依据原合同订立的租赁合同也应继续有效；2.一审有关东塔后村阻止王洪军经营，导致合同目的根本无法实现的认定，王洪军未提供证据证实，且东塔后村委无故阻止王洪军经营属于东塔后村委侵权，王洪军应依法向东塔后村委主张权利，而非解除合同；3.一审有关原合同无效的认定，侵害了其他当事人的合法诉权，属于程序违法。王洪军辩称，请求驳回上诉，维持原判。东塔后村委述称，邵长才的租赁合同已经过期，邵长才早已无权使用，且在邵长才使用期间，原租赁房屋有十几间倒塌，邵长才未尽到管理义务，东塔后村委不同意邵长才继续使用案涉房屋，另由于政策原因，房屋倒塌后不可能再行建设。王洪军向一审法院起诉请求：邵长才偿还王洪军租金30万元。一审庭审中，王洪军增加诉讼请求：1.解除王洪军与邵长才签订的《租赁转让合同》；2.邵长才向王洪军支付30万元租金的利息损失，起算日期自2020年5月3日起至实际给付之日止（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：1999年12月10日，东塔后村与高辉德签订了一份租赁合同，合同约定：东塔后村将其油场场地共计18亩出租给高辉德搞养殖业，租期自2000年1月1日起至2034年12月31日止，租金按30年计，前20年2000元/年，后10年按1800元/年，其中5年的租金用于房屋及场地修缮之费用；此合同可以转让；。王洪军与邵长才称，后高辉德将案涉场地转租给于振江、闫学洋、鞠茂志。2005年9月19日，邵长才与于振江、闫学洋、鞠茂志签订了一份转让协议，约定：原油厂租赁合同由于振江、闫学洋、鞠茂志转让给邵长才继续经营至合同期满,合同中各项权利义务不变，转让费80000元。2020年5月1日，王洪军与邵长才签订了一份租赁转让合同，约定：邵长才承租场地转让给王洪军，原始合同中各项权利义务不变，用途为搞养殖业；租赁期限自2020年5月1日至原始合同期满为止；王洪军在签订合同同时一次性银行转账付清租金共计350000元，王洪军先支付邵长才300000元，剩于50000元待邵长才搬出后两日内一次性付清；。王洪军于2020年4月30日、5月1日通过银行转账付给邵长才租金200000元和100000元。后王洪军不能经营，遂成诉。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：王洪军称,在合同订立的第三天，王洪军想进入场地时，东塔后村以前期租赁合同都无效为由，阻扰王洪军进入案涉场地。邵长才称，王洪军接管场地后挖掘场地之内的沙土进行贩卖，被村民举报，东塔后村及相关部门予以制止，王洪军不能达到相关目的，所以起诉。东塔后村称，村支部书记兼村委主任张宝华当时就不承认王洪军与邵长才签订的这个合同，村里不清楚也不支持，而且大疃镇政府也不让在这个地方搞建设，我们就没让王洪军进入并使用案涉场地，之前的所有合同也是无效的。一审法院认为，王洪军履行合同不能，是由于东塔后村阻扰。邵长才称是由于王洪军挖沙造成的而不能履行合同，但没有相关证据加以证明，既使存在王洪军挖沙而被制止这件事，也无证据证明是王洪军主观故意不履行合同。一审法院认为，东塔后村与高辉德签订的租赁合同违反了法律规定租赁合同租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。王洪军与邵长才签订租赁转让合同时，原租赁合同超过二十年的部分已经无效，王洪军与邵长才对此应该知道，双方存在缔约过失责任，都具有过错，应当各自承担相应的责任。而且东塔后村不认可王洪军与邵长才签订的合同，并阻扰王洪军进入及使用案涉场地，当事人已不能实现合同目的。故案涉合同应当予以解除。王洪军诉请邵长才返还租金300000元，理由正当，证据充分，予以支持。王洪军主张利息损失，理由不当，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第二百一十四条规定，判决如下：一、解除王洪军与邵长才于2020年5月1日签订的租赁转让合同；二、邵长才于判决生效后十日内返还王洪军租金300000元；三、驳回王洪军其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元、诉讼保全费2020元，由王洪军负担2460元，邵长才负担2460元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了质证。邵长才提交其与案外人于振江、闫学辉、鞠茂志于2005年9月19日签订的转让协议一份，拟证实邵长才有权使用案涉场地至2034年12月31日。经质证，王洪军认为其自邵长才处租赁案涉场地后因东塔后村委阻挠无法使用案涉场地，导致其与邵长才的租赁合同无法继续履行，邵长才应当退还租金。东塔后村委认为最初东塔后村委与案外人高辉德签订的租赁合同约定租赁期限35年，超过20年的部分依法无效，且因承租人管理不善，案涉租赁场地内房屋多间倒塌，承租人存在使用不当的过错，另外，东塔后村委并未收到邵长才交纳的租赁费用，不存在续租的问题。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王洪军与邵长才于2020年5月1日签订租赁转让合同，由邵长才将案涉场地转租给王洪军，在王洪军已经如约交纳租金30万元的情况下，邵长才亦应当保证在合同约定租赁期限内将案涉场地交付王洪军使用。但王洪军在租赁案涉场地后，东塔后村委以原权利人身份阻止王洪军使用，东塔后村委在本案中对此亦予以认可，即邵长才交付的租赁场地存在权利争议，致使王洪军无法实现其与邵长才于2020年5月1日签订的租赁合同之目的，故此，王洪军根据合同相对性原则向邵长才主张解除合同、返还租金，于法有据，应予支持。邵长才主张因王洪军非法采砂导致东塔后村委阻止使用，但王洪军、东塔后村委对此均不予认可，特别是东塔后村委在本案中明确表示因其与案外人高辉德之间租赁合同合法租赁期限早已届满、邵长才无权使用案涉场地、邵长才等承租人存在不当使用租赁房屋行为以及政策原因导致案涉场地不得兴建房屋、不得用于养殖等原因阻止王洪军使用该场地，故邵长才有关王洪军不当使用租赁场地、租金不予退还的主张，无事实依据，本院不予支持。至于王洪军与邵长才租赁合同解除后，邵长才若对东塔后村委收回租赁场地行为确有异议，可另行解决。一审突破合同相对性对东塔后村委与案外人高辉德之间合同效力作出认定，理由不当，但并不影响裁判结论，本院依法对一审裁判结果予以确认。综上，邵长才的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人邵长才负担。本判决为终审判决。审判员  张丽萍审判员  于大海审判员  郭林涛二〇二一年一月二十六日书记员  刘双双