江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终793号上诉人（原审被告）仇如春。委托代理人范建洪，江苏铠铖律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘兰英。委托代理人范建洪，江苏铠铖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇油车路199号。法定代表人吴昕，总经理。委托代理人嵇健锋，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人田源，江苏剑桥人律师事务所实习律师。原审被告吴江市松陵联杨农贸市场，住所地苏州市吴江区松陵镇联杨小区。投资人仇如春。上诉人仇如春、刘兰英因与被上诉人苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司(以下简称松陵农发公司)、原审被告吴江市松陵联杨农贸市场（以下简称联杨农贸市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2015）吴江民初字第0470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月24日，吴江市松陵镇农村经济投资发展有限公司（以下简称松陵镇农发公司）作为出租方（甲方）与仇如春、刘兰英作为承租方（乙方）签订《联杨小区农贸市场综合大楼租赁协议》一份，主要内容：一、租赁物的状况。1、甲方出租给乙方的农贸市场综合大楼坐落于苏州市吴江区松陵镇联杨小区，该综合大楼为一幢，共三层，建筑面积约为9813余平方米。2、乙方认可甲方为该综合大楼的房地产权利人，有权限签署本协议，享受和承担本租赁协议所保证的权利和义务。二、租赁物的用途。与乙方的经营范围相符。三、租赁期限。租赁期限为十二年，自2009年12月1日起至2021年11月30日止。四、租金支付。1、采取先交后租的形式，第一年租金为120万元，第二年租金为150万元，第三年租金为170万元，第四至第六年每年200万元，第七至第九年220万元每年，第十至十二年每年248万元。前四年每半年支付一次，后八年一年一交，每次租金应提前一个月支付。第一年租金于交租赁物交付乙方后一个星期内给付。为保证双方对本协议的履行，乙方在签订本协议后的三天内，同意向甲方支付60万元作为定金，协议生效后该定金中的30万抵作租金，还有的30万元作为乙方在协议期内的履约保证金。乙方租赁到期，费用结清，甲方将保证金退还，如乙方违约，甲方有权视违约情况相应扣除保证金。五、甲方的权利、义务。甲方有权按协议的约定向乙方收取租金；按约定为乙方提供停车场地，建好垃圾中转站和公共厕所，并根据双方规划方案对经营场所进行装修。六、乙方的权利、义务。乙方应按协议的约定支付租金等。七、协议的变更与解除。1、经甲、乙双方协商一致并签订书面协议，可以变更协议。2、非经双方协商一致，任何一方无权以任何理由解除本协议，但乙方未按照约定用途使用场地，经甲方3次书面通知未改正等，甲方有权解除本协议。3、违反上述规定，乙方应向甲方按年租金的20%（以第一年的租金标准计算）支付违约金。八、违约责任。乙方迟延交付租金的，除符合第七条第二项规定外，应按当年年租金，承担迟延履行每日2%的违约金。合同还约定：甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续改造或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。2010年5月18日，松陵镇农发公司与仇如春、联杨农贸市场签订《关于联杨农贸市场综合大楼变更租赁期限的补充协议》，约定2009年11月24日签订的租赁协议租赁期限自2009年12月1日起至2021年11月30日止，由于甲方水电未通，电梯未安装好，现双方确认租赁顺延，自2010年5月18日起至2022年5月17日止。甲方处加盖松陵镇农发公司公章，乙方处加盖联杨农贸市场章，并由仇如春签名。合同签订后，被告共支付405万元，其中租金375万元，保证金30万。另查明：本案所涉的位于苏州市吴江区松陵镇联杨小区的农贸市场综合大楼于2005年3月28日取得建设用地规划许可证，于2007年取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，上述许可证上载明的用地单位及建设单位系吴江市松陵镇人民政府。2008年11月17日，上述工程通过单位工程竣工验收。2010年9月17日，[2010]第3号松陵镇专题会议纪要载明包括联杨农贸市场（占地面积9600平方米、建筑面积9813平方米）在内的6个市场产权、经营管理权移交给松陵镇农发公司。2015年8月22日，苏州市吴江区松陵镇人民政府出具情况说明，载明：联杨农贸市场（占地面积9600平方米、建筑面积9813平方米）由苏州市吴江区松陵镇人民政府投资建造，该联杨农贸市场产权、经营管理权（含租赁权）自2010年9月移交给松陵农发公司，由松陵农发公司负责经营管理。松陵镇农发公司后变更名称为松陵农发公司。再查明：2014年10月29日，松陵农发公司向仇如春、联杨农贸市场邮寄催缴租金通知，该通知仇如春已签收。一审审理过程中，松陵农发公司陈述因双方协商第一年租金免30万，认可仇如春第一年租金（2010年5月18日至2011年5月17日）90万元、第二年（2011年5月18日至2012年5月17日）租金150万元已付清。为了证明自己的主张，仇如春、刘兰英申请刘某、桑某划到庭作证。证人刘某在2015年10月23日陈述：自己是联阳农贸市场的保安。农贸市场原先有停车场的，现在没有了，被挖机挖掉了，现在是中心广场了。卫生间也没有了，现在变成垃圾中转站。仇如春、刘兰英多次为此发生纠纷，当时也有报警，警察也到场处理的。因为配套设施的缺失，目前市场没有生意，很多商户退租。证人桑某划在2015年10月23日陈述：自己是在联杨农贸市场承租摊位的租户，农贸市场的停车场、卫生间拆掉两年了，拆的时候有报警的。原来的卫生间拆除了，现在的卫生间很小。现在的停车场是广场的，广场靠着农贸市场。以上事实，有松陵农发公司提供的《租赁协议》、《补充协议》、银行进账单、催缴租金通知、EMS邮政特快专递单、特快专递查询单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、单位（子单位）工程竣工验收报告、会议纪要、情况说明，仇如春、刘兰英提供的照片、接处警工作登记表、证人证言，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。原审原告松陵农发公司的一审诉讼请求为：1、判令仇如春、刘兰英向松陵农发公司支付拖欠租金435万元，并支付违约金（以拖欠租金35万元、100万元、100万元、100万元、100万元为基数，按照每日万分之五的标准，分别自2012年10月18日、2013年4月18日、2013年10月18日、2014年4月18日、2014年10月18日起，计算至判决确定给付之日止）；2、本案诉讼费用由松陵农发公司承担。原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效。本案所涉房屋已取得相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，且已经竣工验收。涉案房屋的所有权虽并未登记在松陵农发公司名下，但该房屋的建设投资单位苏州市吴江区松陵镇人民政府确认该房屋产权、经营管理权（含租赁权）自2010年9月移交给松陵农发公司，由松陵农发公司负责经营管理。故松陵农发公司与仇如春、刘兰英之间的房屋租赁合同合法有效。联杨农贸市场虽在变更租赁期限的补充协议上盖章，并不能以此认定系其作为租赁合同承租方的意思表示。租赁合同的相对方仍为仇如春、刘兰英。作为租赁合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。仇如春、刘兰英虽抗辩松陵农发公司拆除了配套公共卫生间及垃圾中转站，侵占停车场，应减少租金，但松陵农发公司已向仇如春、刘兰英提供了相应的用于出租的经营房屋即经营场所，并对经营场所进行了装修，且仇如春、刘兰英方申请出庭的证人也陈述农贸市场中建有相应的公共卫生间，农贸市场紧邻的广场上建有停车位，加之松陵农发公司、仇如春、刘兰英也未就减少租金达成协议，故仇如春、刘兰英主张减少租金并无依据，仇如春、刘兰英理应按合同约定支付相应的租金。仇如春、刘兰英应支付松陵农发公司截止至2015年5月17日的租金435万元。关于松陵农发公司主张的逾期付款违约金，因合同中约定逾期按当年年租金，承担迟延履行每日2%的违约金，虽松陵农发公司自愿调整为要求仇如春、刘兰英支付按每日万分之五支付违约金，但仇如春、刘兰英仍主张过高，应予调整。原审法院酌情调整为按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算。关于违约金计算期限，松陵农发公司的主张不违反法律规定及合同约定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原审法院判决：一、仇如春、刘兰英于判决生效之日起十日内支付苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司租金435万元及违约金（其中35万元从2012年10月18日起、100万元从2013年4月18日起、100万元从2013年10月18日起、100万元从2014年4月18日起、100万元从2014年10月18日起，均按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。二、驳回苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费48748元，由仇如春、刘兰英负担。上诉人仇如春、刘兰英不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、松陵农发公司违约在先，2013年3月其开始强行拆除联杨农贸市场配套设施公共卫生间、垃圾中转站，侵占停车场共计54个车位，造成仇如春、刘兰英的商户退租，无法进出，严重影响仇如春、刘兰英及商户的经营，仇如春、刘兰英无奈对部分商户进行了赔偿。2、双方于2009年11月24日签订合同约定，松陵农发公司应提供完善的配套设施、停车场、垃圾中转站、公用厕所，如不能提供的，应当减少租金，一审判决违背双方合同约定，且认定广场已建有停车位错误，该停车位并不是该大楼的配套设施，仇如春、刘兰英无权使用。3、一审判决判令仇如春、刘兰英按原合同房租总额交纳违约金不当。按合同约定，租金应减少，且应在双方达成协议后交纳，而不是依据原合同房租总额交纳。4、涉案房屋至今未取得产权证，一审未予查明。请求本院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由松陵农发公司承担。松陵农发公司答辩称：1、双方租赁协议中未约定松陵农发公司需提供配套54个停车位，租赁标的是建筑面积约为9813平方米的三层农贸市场综合大楼，并不包含54个停车位、垃圾中转站及公共卫生间。2、松陵农发公司已按照租赁协议的约定向仇如春、刘兰英提供了出租房屋及经营场所，并对该经营场所进行了装修，并且农贸市场中建有相应的公共卫生间，农贸市场紧邻的广场上建有停车位及垃圾中转站。3、仇如春、刘兰英要求减少租金没有依据。松陵农发公司已按照租赁协议的约定履行了相应的义务，且双方未就减少租金达成协议，仇如春、刘兰英应按约支付相应的租金。请求本院驳回上诉，维持原判。二审另查明：原审法院于2015年11月24日就本案作出一审判决，2016年1月4日，仇如春、刘兰英以要求松陵农发公司按照双方于2009年11月24日达成的租赁协议之约定，提供联杨农贸市场54个配套停车位为由，向原审法院提起诉讼，原审法院于2016年3月24日就该案作出（2016）苏0509民初27号一审判决，驳回了仇如春、刘兰英的诉讼请求。仇如春、刘兰英不服，向本院提起了上诉，该案目前在本院二审审理中。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致，本院予以确认。本院认为，2009年11月24日，松陵镇农发公司与仇如春、刘兰英签订的《联杨小区农贸市场综合大楼租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。根据已查明的事实，松陵镇农发公司已对联杨小区农贸市场综合大楼进行了装修并交付仇如春、刘兰英使用。该农贸市场中建有公共卫生间，农贸市场紧邻的广场上建有停车位等附属设施，仇如春、刘兰英能正常使用涉案农贸市场综合大楼，不存在涉案租赁协议第九条所约定的租金减免事由，故仇如春、刘兰英应向松陵镇农发公司支付租金，逾期支付的应承担违约责任。涉案租赁协议虽约定出租方需提供停车场地，但停车场地不等同于建有多达54个停车位的、具备一定规模的停车场，故仇如春、刘兰英上诉称松陵镇农发公司需提供54个配套停车位无合同及法律依据。综上，仇如春、刘兰英的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48748元，由上诉人仇如春、刘兰英负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  姚 望代理审判员  沈维佳二〇一六年五月十八日书 记 员  赵 俊