江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终8254号 上诉人（原审原告）：练亚平。 委托诉讼代理人：周晓鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何乐芳。 委托诉讼代理人：杨绅巍，江苏聚思律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：江苏格林德斯投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**。 法定代表人：陈茶眉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:禹银香,江苏聚思律师事务所律师。 原审被告：昆山万古装饰设计有限公司，住所地江苏省昆山市开发区中茵街**。 法定代表人：陈章华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽华，江苏聚思律师事务所律师。 原审被告：昆山瑞吉酒店管理有限公司，，住所地江苏省昆山市张浦镇花苑路****房 法定代表人：张培元，该公司董事执行。 委托诉讼代理人：盛煜炜，江苏聚思律师事务所律师。 上诉人练亚平、上诉人何乐芳、上诉人江苏格林德斯投资有限公司（以下简称格林德斯公司）因与原审被告昆山万古装饰设计有限公司（以下简称万古公司）、原审被告昆山瑞吉酒店管理有限公司（以下简称瑞吉公司）装饰装修合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14504号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人练亚平上诉请求：请求撤销原审判决第三项，依法改判格林德斯公司返还团购费80000元及利息，何乐芳承担连带责任。事实和理由：1.格林德斯公司系房屋的售卖方，在签订购房协议以及支付房款、装修款、团购费的过程中，从没有第三方参与，练亚平根据广告去售楼处购买房屋，也从未与任何中介机构或人员有过接触；2.团购费的收款系在售楼处由销售人员拿POS机收取，在格林德斯公司、何乐芳不作任何说明的情况下，练亚平根本无从分辨，一直认为就是售楼方格林德斯公司收取；3.团购费远远超过国家规定的中介费，该团购费不是购买房屋的中介费显然属于常理，该团购费系格林德斯公司、何乐芳通过虚假宣传获取的不当收费，理应退还给练亚平。 上诉人何乐芳上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由练亚平承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。1.何乐芳为格林德斯公司股东，已履行了出资义务，何乐芳和格林德斯公司之间不存在财产混同，不应对格林德斯公司的债务承担连带责任。格林德斯公司代收款项是基于何乐芳和格林德斯公司之间的代理销售关系，格林德斯公司收到款项后，均立即转账给何乐芳；2.因个人无法申请POS机，故何乐芳以格林德斯公司名义申请了POS机收款，POS机直接绑定何乐芳银行卡，POS机所收款项直接进入何乐芳银行卡，何乐芳收到装修款后即支付给了万古公司；3.涉案物业目前营运正常，大部分已出租或自住。二、原审适用法律错误。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释、江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》、江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》，这三个法律文件所规范的都是商品房买卖即房地产开发企业和购房者之间的买卖，而本案是二手房买卖合同纠纷。 上诉人格林德斯公司上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由练亚平承担。事实和理由：1.本案中，格林德斯公司仅是居中介绍方，在买卖双方签订了《存量房买卖合同》、涉案房产办理完过户手续后，中介方的居间义务已经履行完毕。练亚平支付的装修款，虽是通过格林德斯公司POS刷卡的渠道支付，但收据是万古公司所开，这足以证明该笔款项是支付至万古公司的，且该笔款项实际也已转账给万古公司；2.装修合同系练亚平与万古公司所签，格林德斯公司非合同的相对方，对装修合同中的双方权利义务不应承担责任。且格林德斯公司只是中介方，后续即使合同双方在履行过程中有一些摩擦，也不应要求中介方承担责任；3.格林德斯公司代为收取涉案相关款项的基础是何乐芳委托格林德斯公司代理销售，且代理销售所收到的款项已全部转账给何乐芳。格林德斯公司是具有两名股东的有限责任公司，存在完善的内部治理机构和规章制度，一审法院在未调查相关情况的前提下，主观推论何乐芳和格林德斯公司“存在财务混同的可能”，并据此判令何乐芳承担连带责任有违严谨。 原审被告万古公司辩称，就格林德斯公司、何乐芳上诉理由中与万古公司有关的陈述均是事实。万古公司已经依约履行了建筑装饰工程施工合同中的全部义务，且装修完毕后已通过房屋验收，至今已有两年多时间也没有收到任何业主提起的验收不合格的意见，故万古公司的义务已经全部完成。万古公司从来没有参与过房屋销售的过程，也不清楚当事人之间销售的事情，房屋销售事宜与万古公司没有任何关系。 原审被告瑞吉公司辩称：1.瑞吉公司从未收取购房款、装修款、团购费，不存在返还款项的义务；2.根据瑞吉公司与练亚平签订的《经营管理委托合同》，瑞吉公司自2019年起支付经营回报，而练亚平于2018年年中已自行取回钥匙，以实际行动解除了委托经营管理关系；3.根据练亚平的授权，瑞吉公司与万古公司进行对接，万古公司交付的装修成果符合酒店运营需要，验收合格。瑞吉公司对销售过程不清楚。 原审原告练亚平向一审法院起诉请求：1.请求判令何乐芳、格林德斯公司返还装修费165116元，团购费80000元。2.请求判令何乐芳、格林德斯公司、瑞吉公司赔偿包租违约金77153.6元。3.请求判令何乐芳、格林德斯公司、万古公司赔偿装修违约金5000元。4.请求判令何乐芳、格林德斯公司赔偿利息损失（按照付款之日起至实际付款日银行贷款逾期利率计算）暂计20000元。5.请求判令原审被告承担本案的诉讼费。一审庭审中，练亚平明确了其主张利息损失依据是从2016年11月2日起以165116元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止，从2016年11月2日起以80000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止。 一审法院认定事实如下： 苏州市中级人民法院曾对坐落于昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场酒店产权证号分别为：24xx71、24xx72、24xx75、24xx76、24xx57、24xx58、24xx59、24xx60、24xx61、24xx62、24xx63、24xx64、24xx65、24xx66、24xx67、24xx68、24xx69、24xx70、24xx71、24xx72、24xx73、24xx74、24xx75、24xx76、24xx77、24xx78、24xx79、24xx04的28处房地产，通过淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖。第一次拍卖流拍后，何乐芳申请将上述房地产以第一次拍卖保留价4416万元作价抵债。苏州中院于2014年12月17日裁定：将昆山市湖滨半岛大酒店管理有限公司名下坐落于昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场酒店28处房地产以4416万元以物抵债，归何乐芳所有。后办理了产证登记手续，登记在何乐芳名下。 格林德斯公司成立于2007年6月12日,法定代表人为陈章华。股东为何乐芳及案外人陈建宝。何乐芳与陈建宝系夫妻关系。 2016年10月3日，练亚平（乙方、认购方）与格林德斯公司（甲方、出卖方）签订《湖滨半岛公馆认购书》一份，认购书约定：“经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方依法出售的湖滨半岛公馆项目事项，签订本认购书。一、认购房屋坐落：昆山市周庄镇大桥路68号1号楼141室，该物业建筑面积58.97平方米。此建筑面积以有资格的测绘部门所测数据为准。二、（1）该套房屋合同单价为人民币3270.88元/平方米，合同总房款为192884元；（2）该套房屋的装修款单价为2800元/平方米，总价为165116元。三、付款方式：（1）一次性付款，客户应于2016年10月31日前一次性付清该套房屋所有款项。四、乙方对甲方所有的湖滨半岛公馆项目做了充分了解并愿意购买的前提下签订此订购书，并缴付定金50000元整，作为本认购书第五条规定期限内签定《存量房买卖合同》的担保。五、乙方应于2016年10月31日之前，携同此认购书及身份证、户口本、结婚证等相关资料至湖滨半岛公馆售楼处签订《存量房买卖合同》，签订《存量房买卖合同》后定金50000元转为购房款。六、若乙方未能在本认购书第五条规定的期限内至湖滨半岛公馆售楼处与甲方签订《存量房买卖合同》，并支付房款，则作为乙方不能履行签订《存量房买卖合同》的义务，甲方有权不再另行通知乙方继续签约，乙方逾期后，乙方所交定金作为违约金不予退回，甲方有权将上述房屋另行出售给他人。若甲方在本认购书第五条规定的期限内，将该房屋另售他人，则作为甲方不能履行签订《存量房买卖合同》的义务，将双倍返还乙方所交定金……”。 2016年11月，练亚平与何乐芳签订《存量房买卖合同》约定：练亚平购买何乐芳位于昆山市（建筑面积58.97平方米），成交总价为192884元。 2016年11月2日，练亚平与万古公司签订就《建筑装饰工程施工合同》一份，约定按照《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的规定，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。第1条：工程概况1.1工程名称：公寓公共部位室内装饰工程；1.2工程地点：昆山周庄大桥路68号；1.3承包范围：经双方确认的工程内容及合同附性；1.4承包方式：包工包料；1.5工期：本工程自2017年1月30日开工，于2017年12月31日竣工；1.6工程质量：合格；1.7合同价款：本工程为固定总价合同，合同价款为人民币165116元。第2条：甲方工作：2.1开工前两天，由昆山瑞吉酒店管理有限公司向乙方提供经确认的施工图纸或作法说明叁份，并向乙方进行现场交底。全部腾空或部分腾空房间，清除影响施工的障碍物。对只能部分腾空房屋中所滞留的家具、陈设等采取保护措施。向乙方提供施工所需的水、电、气及电讯等设备：并说明使用注意事项。办理施工所涉及的各种申请、批件等手续。2.2指派昆山瑞吉酒店管理有限公司为甲方驻工地代表，负责合同履行。对工程质量、进度进行监督检查，办理验收、变更、登记手续和其他事宜。2.4指派昆山瑞吉酒店管理有限公司负责保护好周围建筑及装修、设备管线、古树名木、绿地等不受损坏，并承担相应费用。2.5如确实需要拆改原建筑物结构或设备管线，指派昆山瑞吉酒店管理有限公司负责到有关部门办理相应审批手续。2.6指派昆山瑞吉酒店管理有限公司协调有关部门做好保卫、消防、立即处理等工作，并承担相应费用。第3条：乙方工作：3.1参加甲方组织的施工图纸或作法说明的现场交底，拟定施工方案和进度计划，交甲方审定。3.2指派为乙方驻工地代表，负责合同履行。按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。3.3严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定。严格按照图纸或作法说明进行施工，做好各项质量检查记录。参加竣工验收，编制工程结算。3.4遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场管理的规定，妥善保护好施工现场周围建筑物、设备管线、古树名木不受损坏。做好施工现场保卫和垃圾消纳等工作，处理好由于施工带来的扰民问题及与周围单位(住户)的关系。3.5施工未经甲方同意或有关部门批准，不得随意拆改原建筑物结构及各种设备管线。3.6工程竣工未移交甲方之前，负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。第4条关于工期的约定：4.1甲方要求比合同约定的工期提前竣工时，应征得乙方的同意，并支付乙方因赶工采取的措施费用。4.2因甲方未按约定完成工作，影响工期，工期顺延。4.3因乙方责任，不能按期开工或中途无故停工，影响工期，工期不顺延。4.4因设计变更或非乙方原因造成的停电、停水、停气及不可抗力因素影响，导致停工8小时以上(一周内累计计算)，工期相应顺延。第5条关于工程质量及验收的约定：5.1本工程以施工图纸、作法说明、设计变更和《建筑装饰工程施工及验收规范》(JGJ73-91)、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》(GBJ300-88)等国家制订的施工及验收规范为质量评定验收标准。5.2本工程质量应达到国家质量评定合格标准。甲方要求部分或全部工程项目达到优良标准时，应向乙方支付由此增加的费用。5.3甲、乙双方应及时办理隐藏工程和中间工程的检查与验收手续。甲方不按时参加隐藏工程和中间工程验收，乙方可自行验收，甲方应予承认。若甲方要求复验时，乙方应按要求办理复验。若复验合格，甲方应承担复验费用，由此造成停工，工期顺延；若复验不合格，其复验及返工费用由乙方承担，但工期也予顺延。5.4由于甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。5.5由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不顺延。5.6工程竣工后。乙方应通知甲方验收，甲方指定昆山瑞吉酒店管理有限公司自接到验收通知7日内组织验收，并由昆山瑞吉酒店管理公司代为办理验收、移交手续。如甲方在规定时间内未能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期。但甲方应承认竣工日期，并承担乙方的看管费用和相关费用。第6条：关于工程价款及结算的约定：6.1双方商定本合同价款采用第2种；(1)固定价格(总价或单价)。(2)固定价格加_%包干风险系数计算。包干风险包括_内容。(3)可调价格：按照国家有关工程计价规定计算造价，并按有关规定进行调整和竣工结算。6.2本合同生效后，甲方一次结清装修款。6.3该价款不包含检测费在内的所有费用，并为不含税价款，如甲方需要乙方开具发票，则按照该价款计算并缴纳税费后另行开具。第7条关于材料供应的约定7.1本工程已方负责采购供应的材料、设备(见附表一)，应为符含设计要求的合格产品，并应按时供应到现场。7.2凡由乙方采购的材料、设备，如不符合质量要求或规格有差异，应禁止使用。若已使用，对工程造成的损失由乙方负责。第8条有关安全生产和防火的约定8.1昆山瑞吉酒店管理有限公司提供的施工图纸或做饭说明，应符合《中华人民共和国消防条例》和有关防火设计规范。8.2乙方在施工期间应严格遵守《建筑安装工程安全技术规程》、《建筑安装工人安全技术操作规程》、《中华人民共和国消防条例》和其它相关的法规、规范。8.3由于乙方在施工生产工程中违反有关安全操作规程、消防条例，导致发生安全或火灾事故，乙方应承担由此引发的一切经济损失。第9条奖励和违约责任9.1由于乙方原因，逾期竣工，每逾期一天，乙方支付甲方万分之二元违约金。甲方要求提前竣工，除支付赶工措施费外，每提前一天，甲方支付乙方__元，作为奖励。9.2乙方按照甲方要求，全部或部分工程项目达到优良标准时，除按合同5.2款增加优质价款外,甲方支付乙方元，作为奖励。9.3乙方应妥善保护甲方提供的设备及现场堆放的家具、陈设和工程成品，如造成损失，应照价赔偿。9.4未经甲方同意，乙方擅自拆改原建筑物结构或设备管线，由此发生的损失或事故(包括罚款)，由乙方负责并承担损失。9.5未办理验收手续，甲方提前使用或擅自动用，造成损失由甲方负责。9.6因一方原因，合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失。第10条合同争议的解决方式10.1本合同在履行期间，双方发生争议时，在不影响工程进度的前提下，双方可采取协商解决或请有关部门进行调解。10.2当事人不愿通过协商、调解解决或者协商调解不了，本合同在执行中发生争议双方同意在昆山市人民法院起诉。第11条其它约定第12条附则12.1本工程需要进行保修或保险时，应另订协议。12.2本合同正本两份，双方各执一份。副本两份，双方各执一份。12.3本合同履行完成后自动终止。12.4附件(1)施工图纸或作法说明(2)工程项目一览表(3)工程预算书(4)甲方提供货物清单(5)会议纪要(6)设计变更。 另外，在练亚平提供的建筑装饰工程施工合同后附有一张SOHO装修品牌说明，内容为：吊顶：现代风格石膏板吊顶，配合射灯、一体化智能防火系统(防烟装置及喷淋头)。地板。地板大地板，配同款踢脚线，结实耐磨不怕水，方便打理，浅色彰显年轻活力风范。蒙娜丽莎瓷砖：中国陶瓷十大品牌，追求Only-1，创新、独特、艺术、个性，为美化人类空间提供解决方案。步阳防盗门：国家名牌产品，防盗门十大品牌之一，大厂做工品质精良，真材实料耐用放心。铝合金门窗：铝合金门窗密封性好，耐腐蚀老化，使用寿命可达50年。配合LOW玻璃使用，隔热、保温效果成倍提升。整体衣柜：采用东方邦太(或同等品牌)的整体橱柜，国家知名品牌，人体工学设计，高档五金配件，储物空间合理。龙头及水槽：国际一线大牌—--TOTO，专业厨卫品牌，技术领先，真材实料经得起考验，手感优良，细节设计合理。花洒及五金件：国际一线大牌——TOTO，优选原料，多重技术处理，长久在水汽环境下不生锈，不老化。浴室柜：采用东方邦太(或同等品牌)的整体橱柜，配合TOTO台盆，人体工学设计，不溅水，好清洁，储物空间合理。TOTO马桶：知名卫浴品牌，易冲洗，噪音小，节水效果好。热水器：美的(或同等品牌)热水器，容量60L；足够一家洗浴，大品牌，质量有保障。奥普灯暖浴霸：浴霸行业翘楚，加热快；节能效果好，冬天洗澡不再是问题。美的中央空调：市场一线品牌，技术达国际一流标准，市场销量与口碑说明一切。该份材料未有练亚平与万古公司盖章，也没有《建筑装饰工程施工合同》万古公司的骑缝章。万古公司对该份材料不予认可。 2016年11月2日，练亚平（委托方、甲方）与瑞吉公司（受托方、乙方）签订《经营管理委托合同》一份，合同约定：“甲、乙双方依照《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方将其购买的周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场酒店号房，该物业建筑面积为58.97平方米(建筑面积以房屋产权证所载为准)(以下简称该房)。唯一授权委托给乙方经营管理的有关事宜，订立本合同，由双方共同遵守履行。一、委托方式：1.甲方将该房在委托期内的所有收益权，出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方。2.甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权期内由乙方全权负责对该房屋进行装修设计、装修后验收房屋、统一经营酒店管理及负责根据市场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关的政策，并以乙方自己的名义对该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配，甲方委托乙方全权负责缴纳物业公共费用。二、委托经营管理期限：1.委托经营管理期：从2018年1月1日起至2027年12月31日，为10年委托经营管理期。2.双方预计2016年11月17日办理产权转移登记手续，甲方委托和协助乙方办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权委托书、但不等同于甲方已经与出让方办理完毕房屋产权证登记手续），若甲方未在出让方指定的房屋交接之日签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托期限的起算日期也相应后延，至前项款项付清、手续办理完毕。3.双方同时约定：各方均系酒店繁荣兴旺的利益获得者，自出让方通知乙方房屋交接之日后第二日起，双方即接受管理方因经营需要对该房屋进行装修处理，而无须得到双方的书面认可，同时双方亦同意放弃对房屋交付前原貌恢复、相关设施、财务追偿权。4.本协议期满前六个月，由乙方联系召开业主会议，就乙方是否继续经营管理进行表决，如能获得1/2以上产权面积的业主同意，大会有权更换另聘经营管理公司，相应表决通过后，本合同终止之时终止合同。如本合同终止的，双方同意以交付装修原貌返还给甲方。三、有关酒店运营和经营收益及支付方式：1.委托期内，从2018年1月1日至2020年12月31日，酒店运营和经营收益回报为第一年为0，第二年至第三年为6%，第四年至第五年为7%，具例（即房屋购销合同房款总金额192884*回报率），每半年（先支付后经营）支付一次，从2023年1月1日到2027年12月31日，回报依据乙方税后净收益，甲方按照90%分配，乙方按10%分配，[2023年至2027年度收益分配为酒店管理公司净利润乘以该总销系数（甲方房屋合同价与装修合同的总和占总销售额占比）为具体收益]，每半年（先经营后支付）支付一次酒店运营和经营收益回报，乙方将酒店管理公司收益扣税后以汇款转账方的形式支付甲方，相应税费由甲方承担。2.上述甲方收取的收益发票的开具（个人租赁发票税率目前暂定为6%，具体以税务部门规定为准），均以甲方业主的名义开具，甲方需签署开具发票的委托书，并协助办理开票的各项手续，如税务机关有其他特殊手续办理时，甲方也应予配合。3.除本条约定外，乙方无需再向甲方支付房屋租金或其他形式的金额。4.甲方收取收益的账户信息卡号：95×××14，姓名练亚平，开户行：上海工商银行新建西路支行。四、甲方的权利义务：1.根据合同获得收益的权利和对所获得收益依法纳税的义务。2.在本合同约定的委托经营管理期内，若甲方将房屋转让、赠与给受让方，应提前一个月书面通知乙方，甲方应当明确告知受让方本合同的存在，并约定由受让方继受甲方在本合同中的权利义务。受让方应与甲方、乙方办理本合同的权利转让手续，不签订相关协议的，影响了乙方依照本合同所享有的经营收益权，甲方因此和受让方之间产生纠纷，由甲方处理，按照本合同第八条承担违约责任。3.甲方在购买该房屋时若向银行贷款采取按揭方式支付购房款的，则甲方应当在委托期限内，按时偿还银行按揭贷款，以免影响乙方经营该物业。因甲方未按时偿还银行按揭贷款而影响房屋出租和正常营业的，由甲方按本合同第八条承担违约责任。4.若甲方将房屋抵押、质押给第三人的，应提前一个月书面通知乙方，并应向抵押权人、质押权人明示本合同并在设定抵押权、质押权时不得影响本合同的继续履行。抵押权人、质押权人行使权利的，仍应保障乙方及运营管理相关方的权益不因此受到任何影响，否则甲方应承担违约责任和不利后果。5.甲方或者甲方的配偶涉及诉讼、仲裁并因此导致该房屋作为甲方和配偶的财产被依法查封，致使无法正常经营使用的，因此给乙方和承租人造成的经济损失由甲方承担。6.为了方便酒店管理及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资收益和物业升值潜力，甲方承诺在委托期内不干扰乙方的经营管理工作和正常经营活动。7.甲方承诺在本委托经营合同期内，甲方不会以任何理由（第六、七条规定的除外）收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金并赔偿乙方损失。8.甲方应赔偿乙方的损失包括但不限于因甲方原因阻碍了乙方的统一经营管理，而导致乙方向其他委托方承担的违约责任。9.本合同履行期内，因甲方自身原因导致甲方委托经营财产所发生的转让、继承、赠与或其他权属变更或受限行为，不影响本合同的继续履行，本合同的权利与义务由新的权利承受人来承担。若由甲方自身原因导致合同不能继续履行，从而使乙方蒙受损失，乙方有权向甲方追偿，并要求甲方按照第八条第一款的规定承担责任。10.在本协议约定的托管期限内甲方同意乙方对该物业所在项目内的公共空间，场地，广告位，物业外墙，停车位，屋顶等公共部位的统一经营、管理、使用。11.甲方不得在委托期限内搬离或带走该房屋内附属配套设施、饰品等财产。12.甲方享有每年30天的免费入住酒店的福利，节假日除外。五、乙方的权利和义务：1.乙方有权制定统一经营的标准并严格执行；并根据实际情况，有权决定并实施对物业经营品牌进行变更及调整，另行通知甲方。2.在委托期限内，乙方或授权给承租人在不影响该房屋结构安全的情况下，可以对该物业进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。3.乙方有合法经营、依法纳税，按期足额支付租金的义务。若乙方未按时向甲方支付酒店运营和经营收益，每逾期1日，乙方按照延期支付租金的万分之二向甲方额外支付滞纳金。六、合同的解除和终止：1.本合同在以下情形可进行变更：(1)因不可抗力因素致使合同暂时无法履行，双方可协商变更(本合同约定的不可抗力因素，是指无法预见，无法避免并且无法克制的自然事件及社会事件，包括地震、水灾、战争、罢工等)，(2)因法律法规、政府政策、行政行为导致合同法务正常执行的，双方可协商变更受影响的相关合同内容。2.本合同在以下情况终止：(1)因不可抗力、自然灾害、意外事件、刑事犯罪事件或者法律法规、政府行政行为、政策、指令致使合同根本无法继续履行，则本合同自动终止。(2)甲方与开发商之间最终没有签订商品房购销合同或商品房购销合同被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得该房屋所有权的。七、责任免除和限制：1.出现自然灾害、不可抗力、意外事情、刑事犯罪事件、政府规划拆迁等不可抗力导致合同变更或终止的，双方皆可免责。2.因法律法规、地方、地方法规规章行为、指令等导致经营异常的且无法继续履行本合同的，本合同自动终止，双方在结算完毕收益分配后皆无需承担任何责任。3.因土地征用，政府拆迁等因素导致本合同无法继续履行的，双方皆结算完毕收益分配后无需承担任何责任。八、1.甲方未书面通知乙方，将房产转让或设立抵押、担保、造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付所委托房屋购买总价款的40%作为违约金。2.本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方应一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：所委托房屋购买总价款的40%。3.甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付酒店运营和经营收益的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权要求追偿相关损失。4.上述有甲方需要支付的违约金，乙方可直接从甲方可分配收益中扣除作为违约金，不足部分继续向甲方追索。九、协议往来函件的送达：本合同履行过程中，乙方向甲方发出的往来函件可以通过传真、邮寄或直接递交等方式，根据本合同约定通讯地址送达甲方，乙方函件在寄出之日起7日内视为达到。甲方的通讯地址发生变化的，应提前15日以书面形式通知乙方，否则，乙方以原通讯地址发出的函件视为已送达甲方。十、争议的解决本合同履行过程中若发生争执，可协商解决，若协商不成，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼……”。 2016年10月3日，练亚平向格林德斯公司支付购房定金50000元，格林德斯公司均向练亚平出具了收条；2016年11月2日，练亚平向格林德斯公司支付房款142884元，格林德斯公司向练亚平出具了收条。2016年11月2日，练亚平向格林德斯公司支付800元过户代办费，格林德斯公司向练亚平出具了收条。此外，练亚平还向格林德斯公司支付了装修款165116元，万古公司于2016年11月2日向练亚平出具了收据。另外，练亚平还提供了收条一份，该收条显示收练亚平141号房团购费80000元转账，该收条收款人为上海牛咖营销策划有限公司财务专用章。格林德斯公司、何乐芳否认收取练亚平该80000元。 2016年12月1日，涉案房屋坐落于昆山市办理了不动产权权属登记。不动产权证号为苏（2016）昆山市不动产权第00xx65号。登记的权利人为练亚平。 《建筑装饰工程施工合同》签订后，万古公司对涉案房屋进行了装修，房屋装修完毕后，瑞吉公司办理了验收、移交手续。并将房屋钥匙交付至昆山百强物业管理有限公司，昆山百强物业管理有限公司承诺练亚平可以随时领取该房屋钥匙。 另外,一审庭审中，双方当事人确认，《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元仅指涉案房屋内的装修价值，不包括房屋外的公共设施、绿化等的装修。从练亚平提供房屋装修照片以及一审本院现场走访情况来看,涉案房屋的装修仅为经济适用酒店标准，房屋内存在发霉等情况。该装修所花费装修费用,与练亚平与万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元应有极大差距。庭审中，万古公司陈述，涉案房屋系由万古公司找工程队装修，但是关于具体找什么工程队，具体合同签订等情况，万古公司并未向法庭提供。练亚平认为涉案房屋装修价值在20000元左右，万古公司认为，涉案房屋装修价值与《建筑装饰工程施工合同》约定一致。 此外，一审法院注意到练亚平诉讼请求1中的主张是要求何乐芳和格林德斯公司承担返还装修费用，一审法院发现练亚平实际是与万古公司签订的装饰装修合同。一审法院依法向练亚平释明，诉讼请求1中是否需要增加诉讼请求，要求万古公司一并承担返还装修款的义务。练亚平明确坚持原来的诉请，不需要万古公司一并承担返还装修款的义务。另外，练亚平还明确，该诉讼请求1中，请求判令何乐芳、格林德斯公司返还装修费165116元，具体是指由格林德斯公司承担返还装修款的义务，何乐芳对该付款承担连带责任。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。本案中，练亚平与格林德斯公司签订《认购书》后与何乐芳签订《存量房买卖合同》，练亚平与万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》，练亚平与瑞吉公司签订《经营管理委托合同》，上述合同系合同双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。 本案争议焦点为：一、练亚平与何乐芳、格林德斯公司、万古公司之间是否均发生装饰装修法律关系？一审法院认为，2016年5月，何乐芳通过法院拍卖抵债之方式，以每平方米3000多元的价格取得位于江苏省昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场内的众多房屋的所有权。格林德斯公司的股东为何乐芳及案外人陈建宝。何乐芳与陈建宝系夫妻关系。何乐芳以格林德斯公司之名对涉案等物业进行广告宣传，并与格林德斯公司名义与众多业主签订《湖滨半岛认购书》。认购书中明确约定了两部分的价款，包括房款与装修款。练亚平等买受人按格林德斯公司认购书约定价款，与格林德斯公司指定的第三方万古公司签订装修合同。本案中的房款与装修款，练亚平均系向格林德斯公司支付。本案中，涉案房产原为何乐芳个人所有，其通过格林德斯公司之名对涉案等房产进行广告宣传，销售，应为其刻意为之。格林德斯公司实际收取练亚平支付的房款及装修款。一审法院认为，虽仅有万古公司与练亚平签订《建筑装饰工程施工合同》，但结合何乐芳的售房模式，格林德斯公司的认购书约定及格林德斯公司的实际收款行为，一审法院认为，何乐芳、格林德斯公司、万古公司与练亚平就涉案中的装饰装修法律关系均有关联。 二、关于万古公司交付的涉案房屋的装修是否符合双方合同约定。一审法院认为，交付装修房的装修质量应当符合有关法律、法规的规定，建设工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。对当事人约定装修质量要求，一般应依据装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确认。不能确定的，结合房屋销售资料如广告宣传情况、装修材料价格等载明的内容综合认定。本案中，练亚平与万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定的装修价款为165116元。而且从该合同约定条款来看，在合同的尾部载明了附件(1)施工图纸或作法说明(2)工程项目一览表(3)工程预算书(4)甲方提供货物清单等内容。庭审中，万古公司对练亚平提供的湖滨半岛公馆装修价格SOHO装修品牌说明不予认可，对练亚平提供的样板房图片，广告宣传资料等也不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任一般规则，承担相应举证证明责任。买受人应就其权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明。本案《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元仅指涉案房屋内的装修价值，不包括房屋外的公共设施、绿化等的装修。从练亚平提供房屋装修照片以及一审本院现场走访情况来看,涉案房屋的装修价值一般，该装修所花费费用,与练亚平与万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元应有显著差距。练亚平已初步证明装修质量问题存在的，万古公司应对装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。当事人对其持有的证据应当承担举证责任。装修方作为房屋装修的提供者，应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。万古公司陈述，涉案房屋系由万古公司找工程队装修，但是关于具体找什么工程队，具体合同签订等情况，万古公司并未向法庭提供。一审法院认为，涉案房屋装修完毕后，虽被告昆山瑞吉酒店管理公司办理验收、移交手续，并不能否认涉案房屋存在装修质量问题。另外练亚平购房、装修的目的是为了将所购房屋委托瑞吉公司进行经营管理，以获得稳定收益。万古公司对涉案房屋的装修质量实际价值明显低于约定装修价格，对练亚平委托瑞吉公司进行经营管理，以获得稳定收益的目的造成重大影响。房屋装修是否存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料等情形，万古公司作为装修方，未提供装修施工合同、材料设备采购合同等予以说明。一审法院认为，万古公司应全额返还练亚平装修费用165116元。另外，经出卖人指示买受人与第三方装修企业另行签订装修合同，对于装修质量违约有约定的从其约定，但不影响出卖人违约责任的承担。本案认购书由格林德斯公司名义与练亚平签订，认购书中明确约定两部分的价款，包括房款与装修款。格林德斯公司实际收取上述款项。一审法院认为，格林德斯公司亦应一并返还练亚平装修费用165116元。格林德斯公司仅有两名股东，何乐芳及其配偶陈建宝。有限责任是公司制度的基石。股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，但股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益。公司与股东财产应隔离，相互独立，对于出资主体单一的一人有限公司，公司股东不能证明公司财产与股东财产相独立的，应对公司债务承担连带责任。本案中，何乐芳通过格林德斯公司名义售房，并由格林德斯公司收取房款和装修款。格林德斯公司与何乐芳的财产存在财务混同的可能。这种混沌状态给债权人带来主体上的辨识困难。存在夫妻关系的何乐芳与案外人陈建宝并未举证证明格林德斯公司的财产与股东财产独立。一审法院认为何乐芳应当对格林德斯公司返还练亚平装修费用165116元承担连带责任。 三、关于团购费，一审法院认为，练亚平与格林德斯公司的认购书、练亚平与何乐芳的存量房买卖合同均未约定团购费。练亚平未实际向何乐芳、格林德斯公司支付团购费，故一审法院对于练亚平主张要求何乐芳、格林德斯公司返还团购费的诉讼请求不予支持。 四、关于练亚平要求何乐芳、格林德斯公司、瑞吉公司赔偿包租违约金，一审法院认为，练亚平主张包租违约金的依据是练亚平与瑞吉公司签订的《经营管理委托合同》，一审法院认为，练亚平与不同被告之间涉及数个不同的法律关系。审理中，练亚平明确本案处理的是认购买卖房屋引起的装饰装修合同纠纷，对于练亚平与瑞吉公司签订的《经营管理委托合同》以及引发的委托经营纠纷，练亚平可另案主张权益。 五、关于练亚平要求何乐芳、格林德斯公司、万古公司支付装修违约金5000元。本案中，练亚平与何乐芳、格林德斯公司、万古公司关于装修违约金5000元并未有明确约定，一审法院难以支持。 六、关于练亚平要求何乐芳、格林德斯公司赔偿利息损失，练亚平主张2016年11月2日起以165116元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止;从2016年11月2日起以80000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止。一审法院调整起算基数、起算时间及计算方法，支持利息损失以165116元为基数，从起诉之日即2019年7月22日计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以165116元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止。 综上所述，练亚平诉讼请求中合理的部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、江苏格林德斯投资有限公司于判决生效之日起十日内返还练亚平装修款165116元及逾期付款利息损失（以165116元为基数，从起诉之日即2019年7月22日计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以165116元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止）二、何乐芳对上述债务履行承担连带责任。三、驳回练亚平的其他诉讼请求。案件受理费6510元，由练亚平负担3415元，由何乐芳、江苏格林德斯投资有限公司负担3095元。 二审中，练亚平提供两份证据：1.湖滨半岛公馆物业经理的短信，证明物业通知其去拿钥匙，说如果其不去拿钥匙，房子就交不给酒店进行管理；2.其他业主与万古公司签订的盖有骑缝章的《建筑装饰工程施工合同》，证明SOHO装修品牌说明为合同附件，一审中万古公司存在欺骗行为。何乐芳、格林德斯公司、万古公司、瑞吉公司质证认为：1.对证据一的真实性不予认可。业主方无法出示原始文件，无法查证证据来源。复印件上显示的日期仅有“月、日”，无法区分是哪一年发送的。即使该证据是真实的，该证据的内容显示多次通知业主装修完工，要求前来查验房屋，但诚如业主当庭所述，业主一直不予理睬，怠于行使权利；2.对证据二真实性不予认可，封面上显示的业主单位是“丁征宇”，而甲方签名处签的却是“葛疏灵”。对关联性不予认可。合同具有相对性，只能约束合同的签订方，不论是“丁征宇”还是“葛疏灵”，均不是本案的业主方，其所签订的合同对本案的业主方不具有约束力。本案业主方与万古公司所签的《建筑装饰工程施工合同》才是本案审判的依据，而在该合同中，签约双方并未对装修品牌等进行约定。 何乐芳提供十三组证据：1.税收缴款书，证明何乐芳以4416万元取得案涉项目房产时，缴纳了132.48万元契税；2.湖滨半岛外立面改造明细及部分合同，证明何乐芳取得昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场酒店产权后，花费了约2400万元进行改造；3.照片7张，证明何乐芳取得涉案房屋产权时房屋的状况；4.湖滨半岛公馆项目营销代理合同，证明何乐芳将涉案房产所在物业项目委托上海牛咖营销策划有限公司营销；5.委托代理协议，证明何乐芳委托格林德斯公司代办房屋买卖交易手续，并通过格林德斯公司POS机收款；6.装修意向协议、装修补充协议，证明何乐芳与万古公司签订协议约定，酒店公用空间及房间装修由业主自行与万古公司签订装修合同，为方便业主，装修款由何乐芳代收，后续再支付给万古公司；7.湖滨半岛大酒店装修施工图（A、B、C、D），证明何乐芳聘请设计公司进行设计并取得四种房型的装饰施工图，何乐芳将施工图提供给万古公司；8.存量房买卖合同，证明何乐芳与业主签订的《存量房买卖合同》；9.存款账户交易明细，证明何乐芳收到业主的购房款，并代收了装修款；10.账户交易明细，证明何乐芳已经将代收的装修款全额支付给了万古公司；11.现状照片5张，证明涉案房产所在物业目前状况良好，运营正常；12.（2018）苏执21号之三《协助执行通知书》，证明2019年11月江苏省高级人民法院出具《协助执行通知书》，将钱龙盛世广场部分房产过户到他人名下，平均单价在10000元左右；13.格林德斯公司章程、验资报告、财务制度，证明格林德斯公司注册资本3000万元，何乐芳认缴出资1200万元，已经实缴出资到位，格林德斯公司不存在公司财产和股东财产混同。练亚平质证认为：1.证据一都为复印件，且与本案没有关联性；2.对改造明细真实性不能确认，且无相应的证据支撑。对于消防系统工程安装工程的施工合同，按照国家的规定应当是有资质的企业进行施工，但何乐芳和没有资质的个人签订该项合同，是无法通过政府验收的，且没有相应的付款凭证，对真实性不予认可。其余合同也都是何乐芳和工人个人签订，没有预算、结算、竣工验收报告，故对真实性、关联性、合法性均不予认可；3.证据三的照片没有拍摄时间，不能证明房屋的状态；4.证据四恰能证明房屋的价格是何乐芳和案外人牛咖公司共同制定的价格。合同第五条第一点第五项说明了牛咖公司收钱都由何乐芳派出纳收的，在现场何乐芳和牛咖公司的人员是混同的，在销售处业主只认为工作人员是格林德斯公司的员工，故业主主张何乐芳、格林德斯公司返还团购费是有依据的；5.证据五真实性不予认可，该协议除了约定POS机外没有其他内容；6.证据六真实性不予认可，万古公司的法人陈章华与何乐芳是一个公司的员工；7.证据七真实性不予认可，图纸日期是2011年，何乐芳是2016年才拍到房子，且只有施工方案，没有用材；8.证据八真实性认可，一审已质证；9.证据九真实性认可，何乐芳收到了购房款，代收了装修款；10.证据十只能证明何乐芳把部分当事人的装修款给了万古公司，不能证明将何乐芳所称的公共部位两千多万元的装修费用全部给万古公司，即便有真实性，也没有证明力，不能证明装修款全额支付给万古公司；11.证据十一不能证明万古公司的装修达到了标准，与装修没有任何关联性；12.证据十二没有证明力，拍卖的价格是法院强制执行时的价格，有很多房产是流拍的，最后并不是体现它本身的价值，而且业主买房是在2015、16年，证据十二是在2018年；13.证据十三真实性不清楚，一审法院认定何乐芳和格林德斯公司混同，并不是因为格林德斯公司没有财务制度，而是因为其出现了业务和人员以及财务收支混同，所以该证据也没有证明力。格林德斯公司质证认为：1.证据一真实性认可；2.证据二因涉及何乐芳与其他第三方之间的合同关系，格林德斯公司不清楚；3.证据三真实性认可，据格林德斯公司了解到的情况，该七份照片系出自当时苏州市中级人民法院将涉案房产整栋物业执行裁定给何乐芳时评估公司评估报告中所附的现状照片；4.证据四真实性认可，格林德斯公司在现场实际上代收的仅是购房款以及装修款，该份文件所附的项目价格表与前面的合同有骑缝章，可以证明是一份文件。该价格表可以体现涉案房屋在委托牛咖公司销售代理时的底价，平均价在八九千元；5.证据五真实性认可；6.证据六表面的真实性认可，因该证据系何乐芳与万古公司之间的合同，格林德斯公司未参与该协商过程；7.证据七真实性认可，据格林德斯公司了解的情况，何乐芳拿到该房产时，有一间办公室内存在这部分装修涉案施工图，后何乐芳与上海龙策建筑工程设计有限公司联系并支付了装修设计费用，取得了使用该施工图的合法授权；8.证据八真实性认可；9.证据九真实性认可；10.证据十真实性认可；11.证据十一真实性认可；12.证据十二真实性认可，该份裁定是已通过司法拍卖程序要求协助执行的，不存在所谓流拍的情况，这是一个实际交易的价格。因钱龙盛世广场所在区域是烂尾楼，2016年至今房价并无变化，且该份裁定执行文件中所载的房产位置尚不如何乐芳当时裁定所得房产的位置，其价格具有很强的参考性；13.证据十三真实性认可，格林德斯公司确认已全额收到何乐芳认缴出资额1200万元，何乐芳在格林德斯公司不担任职务，不参与日常的经营管理。万古公司质证认为：与万古公司相关的证据真实性认可，其他同格林德斯公司的质证意见。瑞吉公司质证认为：瑞吉公司没有参与，上述事情不清楚，对证据不予评价，请法院依法裁判。 万古公司提交两组证据：1.房屋验收表一份，证明装修符合合同要求并已通过验收；2.39套房屋装修支出明细表、部分合同、银行回单，证明万古公司装修39套房屋共支出约659万元，收到39套房屋装修款约804万元。练亚平质证认为：1.对于证据一，第一，瑞吉公司的执行董事和万古公司的执行董事是同一个人，所以验收房屋是自己验收，自己把不合格的验收成合格的，坑害业主的利益。第二，房屋验收表中所有的项目都是室内的，证明了室外不属于万古公司的装修范围；2.对于证据二，第一，部分委托装修合同格式都一致，日期签署栏打字和空白处一致，甚至油漆合同中凌角的签名和中央空调合同中张存荣的签名极为相似。合同中对于装修材料原料等级、品牌、材质与施工质量均不作要求，甚至未约定家具供货数量，仅约定一个总价，明显违反常识和常理。不能排除是本案审理过程中万古公司临时伪造的，真实性不能确认。第二，根据一审法官现场勘察以及现场照片，室内空调为二手壁挂空调，根本没有中央空调，万古公司提交的中央空调合同为假造合同。第三，万古公司提交的部分合同总价为仅仅约300万元，与万古公司所称房屋装修支出659万元不符，更与何乐芳与格林德斯公司所称室内室外装修花费2400万元不符。也间接证明格林德斯销售的两百余套房屋，每套房屋装修成本才几万元。第四，空调合同和油漆涂料合同的内容是62套房屋的施工，与万古公司所称仅装修39套房屋不符，万古公司的证据自相矛盾。第五，银行电子回单上的名字与装修合同上的名字根本无法对应，万古公司付款总额不足，付款用途和对象不明，是否用于涉案房屋装修不明。何乐芳、格林德斯公司、瑞吉公司质证均认为：1.证据一真实性予以认可；2.证据二，三性均认可。 本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，练亚平与格林德斯公司签订的《认购书》、与何乐芳签订的《存量房买卖合同》、与万古公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、与瑞吉公司签订的《经营管理委托合同》，均系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审中练亚平明确本案处理的是买卖房屋引起的装饰装修合同纠纷，故本案案由应为装饰装修合同纠纷。 关于练亚平要求何乐芳、格林德斯公司返还装修费165116元的诉讼请求。本院认为，练亚平与万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》，其应当知晓装饰装修合同的相对方为万古公司。虽然练亚平系通过格林德斯公司转账支付装修费，但装修费的收据由万古公司出具，装修费应视为万古公司收取。万古公司与格林德斯公司、何乐芳之间关于装修费的流转，属于另一法律关系，不影响万古公司承担收取装修费的法律责任。万古公司收取装修费后，对涉案房屋进行了装修。《建筑装饰工程施工合同》约定，练亚平指定瑞吉公司代为办理验收、移交手续。万古公司完成装修后，按照合同约定与瑞吉公司办理了验收和移交，练亚平当时并未提出任何异议，故练亚平与万古公司之间的装饰装修合同已经履行完毕。何乐芳、格林德斯公司并非装饰装修合同的相对方，练亚平要求何乐芳、格林德斯公司返还装修费，明显缺乏依据，本院不予支持。关于练亚平要求何乐芳、格林德斯公司返还团购费8万元的诉讼请求，本院认为，练亚平与格林德斯公司签订的《认购书》、练亚平与何乐芳签订的《存量房买卖合同》中均未约定团购费，练亚平也未实际向格林德斯公司、何乐芳支付团购费，故一审法院对练亚平的该项诉请未予支持，并无不当。关于练亚平要求何乐芳、格林德斯公司、瑞吉公司、万古公司赔偿包租违约金、装修违约金的诉讼请求，一审法院均未支持，练亚平也未对此提出上诉，故该部分可予维持。 综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14504号民事判决； 二、驳回练亚平的全部诉讼请求。 一审案件受理费6510元，由练亚平负担。练亚平预交的二审案件受理费1800元，由练亚平负担；何乐芳预交的二审案件受理费3095元、江苏格林德斯投资有限公司预交的二审案件受理费3095元，均由练亚平负担。何乐芳多交纳的二审案件受理费3415元、江苏格林德斯投资有限公司多交纳的二审案件受理费3415元，均由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长 祁 锋 审判员 赵 东 审判员 周 红 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 张颖彤 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。