贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2015）黔义民初字第04066号原告陈俊，男，1969年12月15日生，汉族，贵州省兴义市人，大专文化，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。委托代理人袁灏浠，贵州天翊律师事务所律师，一般授权代理。被告焦艳，女，1972年1月2日生，汉族，贵州省大方县人，高中文化，无业，住贵州省兴义市。原告陈俊诉被告焦艳土地租赁合同纠纷一案，本院2015年7月16日作出（2015）黔义民初字第01257号民事判决书，因原告陈俊不服提出上诉，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2015年12月1日以（2015）兴民终字第846号民事裁定书撤销本院（2015）黔义民初字第01257号民事判决书，并发回本院重审。本院2015年12月21日立案后，依法组成合议庭，由审判员陈二龙担任审判长，与审判员查仕伟、人民陪审员李忠华于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告陈俊及其委托代理人袁灏浠、被告焦艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月23日，原告与被告签订《土地出租合同》，约定由被告将位于兴义市××大山村水果批发市场对面临公路所使用的土地出租给原告盖简易棚经营水果等使用，合同明确约定：“1、被告必须保证原告在该块所租用的土地上能够盖建筑物，若在施工过程中任何单位或者个人干涉原告不能正常施工，甲方必须出面处理好保证原告的正常施工；2、被告必须保证自己对所出租的场地的使用权拥有合法性”，而且在出具给原告的收条中载明：被告负责拆除该块土地前面的景观墙。合同签订后，原告花费了143260元又在该块土地上修造了几间简易门面，用于自己经营售卖水果和出租给他人使用，并要求被告按约定履行拆除景观墙的义务，被告即安排同村的朱发兴来完成该项工作，朱发兴等人在拆除该处景观墙的过程中，因涉嫌故意毁坏财物罪被司法机关立案侦查最后被贵州省兴义市人民法院处予刑罚，并无端牵连原告被刑事羁押8个月，使原告遭受了极大的损失。2014年8月10日，原告在该块场地上所修造的房屋因土地使用用途不合法被兴义市相关部门强制拆除（已拆除的景观墙也被修复），故原、被告2013年11月23日签订的《土地出租合同》已无法继续履行，故原告为了保护自己的合法权益，特依据法律法规的规定，请求：1、请求确认原被告双方于2013年11月23日签订的土地出租合同无效，由被告向原告返还租金2000元；2、被告承担因该合同不能继续履行致使原告所遭受的损失222460元（建房及装修费143260元，租金损失79200元）;3、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，签订合同、出租土地给原告属实，当时我是复兴一组的组长，合同签订时双方口头约定的只是暂时出租土地，一旦政府需要，要无条件的让出。合同是双方协商一致签订的，现在我也认可我们签订的合同系无效合同。但原告所述拆除景观墙是原告自己所为，与我无关，我们没有约定景观墙的事，系原告自行添加。收到2000元定金属实，原告使用土地11个月，没有支付剩余租金。拆除简易房屋是政府行为，不是我所为，因此我不应赔偿原告，原告还应该支付我剩余租金。本案争议焦点是：1、《土地出租合同》的法律效力；2、原告依据合同支付的2000元租金，被告应否返还；3、合同无效后，损失应如何分担。原告为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交以下书证：1、原告身份证复印件一份，拟证明：原告身份信息及诉讼主体资格；2、原、被告签订的《土地出租合同》及支付票据各1份，拟证明：双方对权利义务的约定；被告保证原告在承租地块上能够盖建筑物并正常施工；被告保证出租门面及土地使用权的合法性；原告修建房屋共支付143260元；3、《门面出租合同》及《收条》3份，拟证明：原告在承租的土地上建好房屋后租赁给何陆春等三人；4、《兴义市人民法院民事调解书》4份，拟证明：原告向承租户何陆春等返还租金及向朱洪云支付修建房屋的工程款；5、“证人证言”2份，拟证明：王友芳、黎山昌二人为原告建房打地板、安装水电。被告质证意见为：第1组无异议，认可；第2组，对合同及收到2000元认可，但收条内容不属实，拆除景观墙系原告添加，对王友芳、黎山昌、朱洪云出具的收条不清楚；第3组，我只是出租土地给原告，其他不清楚；第4组真实性无异议，其他不清楚；第5组不清楚。被告未向本院提交证据。综合原、被告举证质证意见，本院对证据认证如下：原告证据第1组、第2组中的合同、土地租金收据、第4组证据经被告质证没有异议，以上证据来源合法、待证事实清楚、与本案有关联性，本院予以确认，作为本案的定案依据。被告对原告对其余证据表示不清楚，经审查，第2组证据中朱洪云出具的收条与第3组、第4组证据相互印证，形成证据链，本院予以确认，作为本案定案依据。第2组证据中的王友芳、黎山昌出具的收条无法核实其真实性、第5组证据中王友芳、黎山昌2人的证言不符合证据形式要件，且证人未到庭接受质询，本院不予采纳。本院查明，原告与被告于2013年11月23日签订《土地出租合同》，合同约定：被告将位于兴义市××山街道办事处峡谷村金桔水果批发市场对面临公路的土地约360㎡租赁给原告使用，租赁期限为无固定期限。同时合同第5条约定：“第1项，被告保证原告能够在所租用的土地上盖建筑物；第3项，被告保证所出租的土地拥有合法性”。同日，原告向被告交付定金2000元。合同签订后，原告雇请案外人朱洪云在租赁的土地上修建了简易钢架结构房屋1层10间，共计支付工程款118420元。房屋修建好之后，原告将房屋出租给案外人何陆春、王志勇、秦文明三人使用。2014年8月10日，因原告修建的房屋属违法建筑、土地使用违法，而被兴义市政府强制拆除。因原、被告对土地定金及损失的赔偿问题无法协商一致，故原告起诉到本院要求解决。本院认为，对于原、被告订立的《土地出租合同》的效力问题。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，被告焦艳未经相关部门许可，擅自将集体所有的土地出租给原告陈俊用于非农建设，并签订了《土地出租合同》，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设”的强制性规定，且破坏了国家对于土地的管理制度，损害了集体的利益。因此，原、被告签订的《土地出租合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，对原告请求确认合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。对于合同无效后损失的分担问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当承各自担相应的责任。”的规定，被告焦艳应当返还原告依据合同交付的租金2000元。同时，原告在签订《土地出租合同》后，在涉案土地上兴建简易钢架结构建筑房屋1层10间，并投入兴建资金。依据本院（2015）黔义民初字第20号民事调解书确认的事实，原告共支付工程承包人朱洪云工程款118420元，该项损失应按双方过错大小分担。具体而言，被告作为出租方，对土地性质应当清楚，其擅自将集体所有的土地出租给原告用于非农建设，其行为违反法律强制性规定，并导致原告为修建简易房支出相关费用产生损失，被告对合同无效存在过错；原告作为承租人未尽到审查义务，片面听取被告的承诺，且其在明知农村土地出租不得改变土地农业用途的情况下，径行在涉案土地上修建建筑物，亦对合同无效及建设简易房所发生的损失后果存在过错。综上分析，本案原、被告对于合同无效的过错责任相当，双方均应根据过错情况对原告修建简易建筑的损失各自承担50％即59210元的责任。对原告主张的房屋装修费，因原告提供的书面证据无法核实其真实性，且提供证言的证人未出庭作证，除此之外，原告不能提供其他充分证据予以证实，依法应承担举证不力的法律后果，对房屋装修费不予支持。对原告主张的租金损失，原告修建的简易房因系违章建筑被强制拆除，其主张的租金损失没有合法依据，不予支持。同理，被告主张原告还应该支付其剩余租金一节，亦因双方签订的《土地出租合同》无效而没有合法依据，不予支持。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陈俊与被告焦艳于2013年11月23日签订的《土地出租合同》无效；二、由被告焦艳于本判决生效后十日内返还原告陈俊租金2000元；三、由被告焦艳于本判决生效后十日内赔偿原告陈俊因兴建简易钢架结构建筑房屋所致的损失59210元；四、驳回原告陈俊的其余诉讼请求。案件受理费4667元，由原告陈俊承担3387元，被告焦艳承担1280元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈二龙审 判 员  查仕伟人民陪审员  李忠华二〇一六年五月二十二日书 记 员  廖书旋