文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20678号上诉人（原审被告）：苏志强，男，1966年9月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区学校教育服务公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道******。法定代表人：李**，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄勇，广东君厚律师事务所律师。原审被告：广州市荔湾区友明堂棋艺中心（普通合伙)，住所地，住所地广州市荔湾区XX路****iv>执行事务合伙人：李伟航。原审被告：李伟航，男，1969年11月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。原审被告：王朝晖，男，1970年5月17日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人苏志强因与被上诉人广州市荔湾区学校教育服务公司（以下简称“教育公司”）、原审被告荔湾区友明堂棋艺中心（以下简称“友名堂中心”）、原审被告李伟航、原审被告王朝晖物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏志强上诉请求：1.依法改判友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖只需向教育公司支付场地使用费768768.46元（即不服上诉金额为15000元）；2.上诉费用由教育公司承担。事实和理由：本案中，苏志强、王朝晖只是挂名友名堂中心合伙人，实际并未参与经营及分配利益，友名堂中心的实际经营者只有李伟航一人。李伟航曾于本案诉前向教育公司支付了场地使用费15000元，但教育公司在起诉时及法院判决时未将该款予以扣减，导致判决金额有误。综上，二审法院依法予以改判。被上诉人教育公司答辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，一审判决应予以维持，苏志强的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。原审被告友名堂中心、李伟航经本院依法公告，原审被告王朝晖经本院依法传唤，均未到庭陈述意见。2019年10月15日，教育公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖向教育公司支付案涉物业的场地占用费，共计人民币788897.29元（以评估价76664元为标准，自合同到期之次日，即2016年5月1日起计至友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖归还场地之日，即2017年3月9日止，共10个月零9天，共计788897.29元）；2.友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖向教育公司支付清偿之日前的场地占用费利息，暂计人民币95590.43元（以案涉物业当月评估租金为本金，按银行同期同类贷款利率计息，计至清偿场地占用费之日止，暂计至2019年4月）；3.李伟航、苏志强、王朝晖对上述请求的所有费用承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖承担。一审法院经审理查明：广州市XX路76—80号由广州市荔湾区教育局于1995年出资建设，并于1997年取得《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》。2011年5月，广州市荔湾区教育局委托属下直属单位广州市荔湾区学校服务公司管理及处理有关商业经营业务。2011年5月6日，教育公司（甲方）与（友明堂中心）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将荔湾区XX路76—80号物业负一层及二至六层出租给乙方作商业使用，租赁期从2011年5月1日起至2016年4月30日止；租金从2011年5月1日起计收；鉴于甲方要对物业外墙进行改造，对乙方的正常营业造成较大影响，经双方协商从2011年5月1日起场地月租金暂按33333元计收。待改造工程完毕，双反共办理整栋楼（首层除外）移交手续后，该场地月租金按30元/平方米计，合共人民币60000元。乙方必须按欠款总额的1%收取违约金；如逾期两个月不交者，则视为违约处理；逐年递增：第二年起每年在上年度的租金基础上递增3%；签订本合同时，乙方一次性向甲方缴纳合同保证金120000元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方无息退还乙方；租赁期间，若乙方违约，甲方可收回该物业并没收合同保证金；合同期满后，双方不再续约者，乙方应在期满之日撤出；若乙方继续租金，同等条件下，乙方享有优先权，可在期满前两个月签订新的租赁合同；等等。2012年4月11日，教育公司开出付款方为友明堂中心、发票号码分别为03501940、01965467发票，项目说明内容系场地押金，合计120000元。2015年10月29日，教育公司向友明堂中心发出《关于租赁合同届满的通知函》，主要内容为：合同将于2016年4月30日届满，现通知1、合同届满租赁关系终止，将回收场地，请贵方在合同期届满前搬离场地；……3、贵方清缴各项费用和配合做好场地交接手续；4、若贵方在合同届满日前不能搬离该场地，本公司将依法处置，所产生的一切责任由贵方承担；等等。2016年11月30日，教育公司向友明堂中心发出《关于租赁合同届满的通知函》，主要内容为：合同已于2016年4月30日届满，通知1、由于合同已经到期，贵司一直拒绝退还，我司再次要求贵司：务必在一周内腾空并交还场地；确保交还时租赁物及配套设施、设备的完整、良好的状态；结清占用期间未缴纳的水电费、管理费等相关费用；2、由于贵司未按合同约定及时交还租赁物，现要求贵司支付租赁物占有使用费660310元，占有使用费以月评估租金94330元计算，暂计至2016年11月30日；即日起贵司立刻停止向二次承租人收取租赁费用；等等。案涉物业二层的次承租人为中国工商银行股份有限公司西华路支行。该次承租人约定的承租期未超出案涉租赁合同的承租期间。2016年4月30日租赁期届满后，教育公司直接向该次承租人收回二层场地。2017年，教育公司以友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖为被告向一审法院提起诉讼，请求友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖腾空返还案涉物业、支付物业占有使用费及利息等。2017年2月28日，教育公司与友明堂中心签收《场地移交接受确认表》，该表确认移交地址为荔湾区XX路76—80号二、三楼，移交日期为同日。2017年3月9日，教育公司与友明堂中心签收《场地移交接受确认表》，该表确认移交地址为荔湾区XX路76—80号负一层及二至六楼，移交日期为同日。同日，友明堂中心向教育公司发出函件，内容为：本单位从2016年5月1日至2017年2月28日共计欠交拾个月租金，每月租金：67530.53元，共计欠交租金675305.3元。本单位已交付合同保证金120000元，实欠租金555305.3元，如经你们同意减免二个月租金，实付租金费420244.24元。注明：中国工商银行股份有限公司西华路支行欠本单位租金694575元。请你们单位核对金额。2017年3月21日，教育公司提出撤诉申请。一审法院以（2017）粤0103民初431号民事裁定书裁定准许撤诉。友明堂中心为普通合伙企业，合伙人为苏志强、王朝晖、李伟航。一审庭审中，教育公司与友名堂中心双方确认涉案大楼二楼于合同期满后收回，三楼移交时间为2017年2月28日，余下楼层移交时间为2017年3月9日。一审法院认为：本案为物权保护纠纷。教育公司作为案涉物业的受托经营方，对案涉物业行使占有、使用、收益等排他性权利。教育公司与友明堂中心签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应依约履行。现本案争议产生于合同租期届满后。本案的争议焦点一，是教育公司与友明堂合同期满后至场地清退完毕期间的法律关系问题。教育公司分别于租赁合同期前（即2015年10月29日）向友明堂中心发送通知函提醒到期交场；于租赁合同期满后（即2016年11月30日）发函要求腾空场地，支付场地使用费等。可见，教育公司对友明堂在租赁期间届满后继续使用案涉物业的行为已明确提出异议。其后，教育公司更以起诉的方式要求友明堂中心腾退场地、支付场地使用费。此期间，双方没有续签合同；而从友明堂中心向教育公司在退还所有场地之后发送的函件可知，其在占用期间也未向教育公司支付费用。因此，双方合同期满后对租赁物的处理并不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条所规定的不定期租赁要件，双方之间不成立不定期租赁关系。友明堂中心在合同期满后不履行腾空场地的合同义务并继续使用场地，教育公司要求其支付自至实际腾空之日场地使用费的请求依法有据，一审法院予以支持。本案的争议焦点二，是关于次承租人在案涉租赁合同约满后与承租人关系问题。王朝晖主张在教育公司约满后的不定期租赁关系情况下，与次承租人工商银行广州西华路支行成立不定期租赁关系。友明堂中心出租案涉物业的合法性来源于与教育公司的租赁关系。如前所论述，教育公司与友明堂中心约满后并不成立不定期租赁关系，亦即约满后友明堂中心对案涉物业为无权使用。友明堂中心在无权使用的情况下仍向次承租人主张合同权利，显然理据不足。故一审法院对王朝晖该一主张不予采纳。本案的争议焦点三，关于友明堂中心去函是否达成和解的问题。教育公司主张从未认可和解，撤诉系由于友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖承诺腾房并支付占用费，只有和解意向，在友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖拒付费用后仍发送律师函、起诉等；王朝晖认为教育公司撤诉行为系对来函的认可，并提交2019年11月15日录制的视频说明本案诉讼仅系教育公司为应付检查。两段视频中，教育公司员工在视频中未出现确认友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖函件或和解的语句，反而一再强调一直主张场地占用费、减免顺延需要签订补充协议等等：如，视频PICT0001中43秒处起，教育公司员工称：“我们一直主张场地占用费，我们不收，上边就找我们……”；5分6秒处，该员工回复外墙维修免租问题称：“那段时间一分钱没有收，但是你说往外顺延，这个没有顺延的……”。视频PICT0002中33秒处起，该员工称：“按正常流程，如果给你们减免2个月租金……申请延长合同期限，再签一个补充协议，这才算是正式的”；1分18秒处，该员工称：“根本没有提到过申请减免、申请延长”，其后该员工重复强调若收到过便会签订补充协议；2分17秒处，该员工称：“当时什么时候撤诉、什么时候起诉真不清楚”。另外，目前亦没有证据表明教育公司对该函内容进行过书面回复。综合上述因素，一审法院对王朝晖该一主张不予采纳。本案的争议焦点四，关于友明堂中心去函是否构成抵销。根据《中华人民共和国合同法》规定，抵销须当事人互负到期的合法债务，抵销不得附条件或者期限。该去函中友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖主张用于抵销的费用系合同保证金、减免的二个月租金、次承租人于约满后的场地使用费。其中，减免租金部分表述为“如经你们同意减免二个月租金”，说明该款是否能抵扣须以教育公司同意为条件；友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖对次承租人的费用不属于互负债权债务范畴；合同保证金，《租赁合同》约定：“合同期满后，双方不再续约者，乙方应在期满之日撤出”；“合同期满，若乙方无违约行为，甲方无息退还乙方”；“租赁期间，若乙方违约，甲方可收回该物业并没收合同保证金。”现友明堂中心至约满十个月后才完全腾空交付场地，其行为显属违约。双方合同对违约后合同保证金处理有明确的没收约定，故教育公司主张没收合同保证金依约有据。因此一审法院认为该去函内容不构成债务抵销，不发生抵销效力。本案的争议焦点五，关于场地使用费计算标准的问题。教育公司提供《资产评估报告书》，主张以该评估书中评估价格作为场地使用费计算标准；王朝晖主张《评估报告书》失效、以合同租金价格为计算标准。《资产评估书》评估范围为案涉物业房地产市场租金价格，评估基准日为2016年6月7日，评估报告有效期一年，自评估基准日起至2017年6月6日止。现王朝晖主张评估价格不合理但未举反证，场地亦在报告失效期前腾空交接，故一审法院依法适用优势证据规则采纳《资产评估书》的评估价格标准。确认场地使用费标准、区间、金额如下：            序号              楼层              月标准（元/月）              计算区间              金额（3月份单日按月标准/31天计算，单位：元）                  1              第三层              17666              2016年5月1日至2017年2月28日              176660                  2              第四层              2016年5月1日至2017年3月9日              181788.84                  3              第五层              181788.84                  4              第六层              181788.84                  5              负一层              6000              61741.94                  合计              76664                            783768.46      友明堂中心为普通合伙企业。李伟航、苏志强、王朝晖作为合伙人对友明堂中心不能清偿的到期债务应承担无限连带责任。教育公司要求李伟航、苏志强、王朝晖对场地使用费承担连带清偿责任依法有据，故一审法院予以支持。本案的争议焦点六，关于使用费利息问题。《租赁合同》中并未约定合同期满后延迟交付场地使用费的利息处理，故一审法院对教育公司的利息请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，友明堂中心向教育公司支付场地使用费783768.46元；二、李伟航、苏志强、王朝晖判项一中所确认的场地使用费承担连带清偿责任；三、驳回教育公司的其他诉讼请求。友名堂中心、李伟航、苏志强、王朝晖如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12422元，由友明堂中心负担11634元，由教育公司负担788元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，教育公司否认李伟航在本案起诉前向其支付场地使用费15000元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，针对苏志强的上诉请求和理由，本院认定如下：关于苏志强上诉认为其只是挂名友明堂中心的合伙人，实际并未参与经营及分配利益，不应当承担责任的问题。根据工商材料显示，友明堂中心为普通合伙企业，合伙人为苏志强、王朝晖、李伟航，苏志强称其仅为挂名，没有参与实际经营、收益，缺乏证据支持，且该工商登记具有公示公信效力，即使存在苏志强与王朝晖、李伟航之间的内部约定，对第三人亦不具有约束力。故苏志强该上诉理由不能成立。关于苏志强上诉认为李伟航在本案起诉前已向教育公司交付了场地使用费15000元的问题，教育公司对此予以否认，苏志强未能举证证明，应承担不利的法律后果。故苏志强主张一审判处的场地使用费应予扣减15000元，本院不予支持。综上所述，苏志强的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费175元，由上诉人苏志强负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年一月二十六日书记员  张 旭彭诗敏