江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9337号上诉人（原审被告）：孙金清，男，1968年10月4日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：北京市博儒（南京）律师事务所，住所地南京市建邺区庐山路**新地中心**西格玛广场****。负责人：吕浩，该事务所主任。委托诉讼代理人：张利萍，北京市博儒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽娇，北京市博儒（南京）律师事务所律师。原审被告：上海申浩（南京）律师事务所，住，住所地南京市建邺区扬子江大道**涵碧楼金融中心**/div>法定代表人：徐肖强，该事务所主任。委托诉讼代理人：谢宁生，上海申浩（南京）律师事务所律师。上诉人孙金清因与被上诉人北京市博儒（南京）律师事务所（以下简称博儒南京律所）,原审被告上海申浩（南京）律师事务所（以下简称申浩律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2020）苏0106民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。孙金清上诉请求：1、撤销（2020)苏0106民初4007号民事判决，并依法改判；2、判令被上诉人承担本案上诉费用。事实及理由：一、一审法院判决上诉人退还2020年2-4月租金44473元，违背了当事人处分权利的原则。被上诉人博儒南京律所在一审诉讼请求中，没有要求上诉人退还2020年2—4月的租金,一审法院判决上诉人返还此期间租金44473元，违背当事人处分原则。二、一审法院判决上诉人退还租金的理由未经双方的辩论，剥夺了上诉人的辩论权。一审法院以“因新冠病毒造成的疫情原因，原告经营亦受影响”为由，酌定房屋租金44473元应予免收。而在整个诉讼过程中，被上诉人仅提出因空调暂停使用、食堂关闭而要求解除租赁合同，从未提出过因经营困难要求减免租金，上诉人也未对此发表辩论意见，一审法院直接酌定房屋租金44473元免收错误。三、最高院关于新冠疫情的司法解释明确规定以疫情为由要求解除合同的不予支持，租金的减免应当由当事人提出，法院判决租金的减免应以双方继续履行合同前提，一审法院己经认定博儒南京律所构成违约，同时判决上诉人退还租金，自相矛盾，没有法律依据。博儒南京律所辩称，因为新冠疫情的影响，一直到2020年5月份，办公场所仍然无法满足租赁需求，致使合同目的无法实现的，其享有解除权。2020年4月30日，其发函给上诉人要求退租，并在离场后与上诉人联系，但上诉人拒绝与其交接。最高院关于审理涉疫情民事案件的指导意见明确规定，出租人以承租人没有按照合同约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同并要求承租人承担违约责任的，法院不予支持；承租人要求减免租金的，法院应予以调解，调解不成的，法院可以根据公平原则变更。一审法院考虑到疫情给其造成实际影响，根据公平原则减免了44473元租金并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。申浩律所述称，1、上诉人的上诉请求与其无关。其在涉案租赁合同中不存在过错，也不应承担责任。2、2019年8月27日，三方共同签订转让协议，该协议第2条明确约定，上诉人与博儒南京律所签订合同，其所有权利义务由博儒南京律所承继。上诉人与其签订的合同由博儒南京律所具体履行，其已经全面退出了原合同关系。请求二审法院查明事实后，驳回上诉人的上诉请求。博儒南京律所向一审法院提出诉讼请求：1、确认2019年8月27日博儒南京律所与孙金清、申浩律所所订的《转让协议》于2020年6月1日解除；2、判令孙金清返还博儒南京律所预缴的2020年6月1日至7月31日的租金88945.9元；3、判令孙金清向博儒南京律所提供所收2019年9月16日至2020年5月31日租金304266.54元的增值税专用发票；4、判令孙金清、申浩律所承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年6月22日，申浩律所与孙金清签订《房屋租赁合同》一份，约定申浩律所承租孙金清位于本市鼓楼区1幢8楼西侧区域房屋，租赁期限自2017年8月1日起至2021年3月31日止；承租人应在租赁期限届满至少2个月前以书面方式通知出租人要求续约，并与出租人协商续约的租赁条件；第三年（2019年8月1日-2020年7月31日）半年租金为266837.81元；上述租金为出租人净得价，租金不包含出租人向承租人提供正式房屋租赁发票的税费，该税费由承租人承担；租金每半年支付一次，每期租金应于下个租期开始前提前30天支付完毕；本合同签订之日3日内，承租人应向出租人支付5万元的定金（后转为押金），现作为本合同承租人的租赁保证金，在履行期满后经双方结清有关费用、出租人收回租赁区域后，出租人应当予以无息退还；因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，双方互不承担违约责任；不可抗力影响如持续2个月以上，任一方均有权单方终止合同；因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，出租人应在合同终止之日起十五日内返还承租人多支付的租金，其它问题按相关法律规定处理；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约行为，违约金为5万元等等。2019年8月27日，博儒南京律所（乙方）与申浩律所（甲方）、孙金清（丙方）共同签订转让协议一份，约定：三方一致同意，丙方将房屋租赁给乙方使用；原甲方与丙方之间所签订的合同，合同的权利义务由乙方全面承继，乙方与丙方建立租赁关系，按照甲方与丙方之间签订的原合同约定继续履行；自2019年9月16日起，甲方按每年8万元计算，补偿乙方所支付的租金，至甲方与丙方合同约定的原租赁期限结束之日止；2019年9月16日之前，依甲方与丙方签订的合同，甲乙双方结清所有相关费用（包含租金、水电费、物业费、空调费、宽带费、电话费），双方债权债务一次性了结，此后所有费用由乙方承担；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约，违约金为5万元；如三方在履行本协议中产生纠纷无法协商一致而引发诉讼的，则违约方应承担守约方为维护自权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用等等。2019年9月19日，博儒南京律所向申浩律所主任徐肖强汇款168871.82元，于2020年1月21日向徐肖强汇款224340.66元。申浩律所于2019年8月7日支付给孙金清2019年8月1日-2020年1月31日的房租266837.81元，于2020年2月26日支付给孙金清2020年2月1日-2020年7月31日房租266837.81元。孙金清分别于2019年11月6日、2020年4月23日向申浩律所开具了金额均为266837.81元的江苏增值税专用发票。2020年4月30日，博儒南京律所向孙金清、申浩律所送达房屋租赁退租通知书，主要内容为：我所预付租金至2020年7月31日止；春节以来，受新冠疫情影响，所租办公用房被关闭了空调和新风设施，关闭了职工餐厅，并且至今未开通，业主也未进行整改，严重影响我所正常办公和业务；我所被迫通知你们，本所将终止租赁，并将在2020年6月1日搬离，请贵方做好移交接收工作准备等等。申浩律所就上述通知书回函称：其只承担协议履行期间年八万租金差价的义务，是否解除或终止合同履行，应由博儒南京律所与孙金清协商解决，其无权表态等等。2020年6月11日，南京南大苏富特物业有限公司发给孙金清《关于业主询问房屋租赁事宜问题的回复函》：关于你询问承租人博儒南京律所房屋租赁使用的有关问题，答复如下，2020年1月23日开始，受疫情影响，园区内暂不开启空调；随着防疫情况变化，空调已于2020年5月25日开启，现在一直正常使用；园区内食堂是建设单位江苏南大苏富特科技股份有限公司的内部食堂，因为疫情影响按要求停止经营，今后是否经营是该公司内部事宜，与大楼使用人无关；博儒南京律所已在2020年5月4日开始搬离现场，但现场未办理交接手续；其物业费交至5月15日，水电费交至3月5日，截止目前，物业水电费已欠费预计8500元左右，现已构成拖欠；请你履行业主义务，尽快向义务人催缴或先行交纳。博儒南京律所并提交向案外人戴晓明发送的微信内容：请帮忙将此微信，转发给申浩律所徐主任和孙正清主任；因本次新冠疫情爆发以来，博儒南京律所转租的孙正清的办公用房，一直不能使用通风和空调系统，而目前己面临高温季节，不使用空调，则该房屋就不具备办公条件；同时，由于疫情，原本位于地下室的员工餐厅，至今一直关闭（并且将继续关闭），也造成员工无法用餐的困难；为此，严重地影响到律所的工作和业务；今年内律所基本无法开展工作，我们在万般无奈的情况下，也在没有收入再交下半年租金的情况下（目前已预交至7月份），我们提前通知房东，我们将要求在6日1日终止该房屋的租赁；请安排好该房屋的交接，善后有关事务，我们将愿意进行面洽等等。戴晓明回复：好的，我没有孙（金清）的微信，已转徐（肖强）。孙金清陈述：其未听说过博儒南京律所反映这个情况。另，孙金清在一审法院另案起诉北京市博儒律师事务所（以下简称博儒律所）、申浩律所，要求确认博儒南京律所于2020年4月30日通知解除《转让协议》的行为无效；博儒南京律所支付5万元违约金后继续履行《房屋租赁合同》和《转让协议》；申浩律所对博儒南京律所上述合同义务在5.3333万元范围内承担补充清偿责任。在该案审理中，孙金清陈述：房屋双方没有交接，博儒律所也没有提出过交接，博儒律所2020年4月30日发函，其是2020年5月6日收到，但2020年5月1日博儒律所就搬走了，到5月4日又回来搬了一次；在此期间，物业公司向其主张物业费，博儒律所交到了5月15日，之后的所有物业费包括公共水电分摊费用都没有缴纳，现场还留置了办公家具；交接不仅仅是钥匙，还包括空调费、水电物业费交接等等。博儒律所陈述：博儒南京律所是全部清空了，没有遗留家具；博儒南京律所给博儒南京律所发了退租通知书，也打电话协商过，但博儒南京律所拒绝交接，交接必须要博儒南京律所到场，所以物业在现场也给博儒南京律所打电话；最终是2020年5月1日搬走的，留给博儒南京律所一个月时间寻租，博儒律所与博儒南京律所之间的租赁合同履行到2020年5月31日止等等。一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。案涉《房屋租赁合同》及《转让协议》，系各方真实意思表示，合法有效。本案中，博儒南京律所租赁孙金清案涉房屋系用于律所办公使用，虽有因疫情原因致空调系统暂不能使用、食堂关闭等因素影响，但上述因素并非必然导致博儒南京律所不能使用案涉房屋，且依现有证据亦可证明空调系统已于5月下旬启用，故博儒南京律所据此解除案涉《房屋租赁合同》的依据不足。现博儒南京律所单方提出不再继续租赁案涉房屋并已于5月份搬走，案涉房屋租赁合同已实际履行不能，合同目的已无法实现，故一审法院确认该合同于2020年6月1日解除；但博儒南京律所单方解除合同的违约责任不能免除。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，博儒南京律所负有返还与承租时状况相符的房屋之义务。博儒南京律所于2020年5月份虽已搬走，但其所提交的证据不能证明双方已履行交接手续，故不应视为案涉房屋已返还，则博儒南京律所主张孙金清返还2020年6月1日至7月31日的租金88945.9元的诉讼请求，一审法院不予支持。但因新冠病毒造成的疫情原因，博儒南京律所经营亦受影响，特别是2020年2、3、4三个月，故为免诉累并依据公平原则，一审法院酌定相应房屋租金计44473元应予以免收。则孙金清应返还博儒南京律所租金44473元。另，就博儒南京律所主张孙金清提供所收2019年9月16日至2020年5月31日租金304266.54元的增值税专用发票的诉讼请求，因转让协议对此未予约定，且被告申浩律所亦负担每年补偿博儒南京律所租金8万元的义务，并孙金清已向申浩律所开具了相应金额的专用发票，故对博儒南京律所该项诉讼请求，一审法院不予支持。案涉房屋租赁产生的其他费用，各方均未予明确，可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、2019年8月27日北京市博儒（南京）律师事务所与孙金清、上海申浩（南京）律师事务所签订的《转让协议》于2020年6月1日解除；二、孙金清于判决生效之日起五日内返还北京市博儒（南京）律师事务所房屋租金44473元；三、驳回北京市博儒（南京）律师事务所的其他诉讼请求。案件受理费4665元，减半收取2332元，由北京市博儒（南京）律师事务所负担1166元，由孙金清负担1166元。二审中，各方当事人均未提交新证据。各方对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《转让协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案中，博儒南京律所租赁案涉房屋期间虽有新冠肺炎疫情原因导致空调系统暂时不能使用、食堂关闭等因素影响，但上述因素并不必然导致博儒南京律所使用案涉房屋的合同目的不能实现，故博儒南京律所要求解除案涉转让协议没有法律依据，其于2020年4月30日向孙金清、申浩律所送达的房屋租赁退租通知书不能发生解除案涉协议的效力。因博儒南京律所已于2020年5月搬离案涉房屋，租赁合同已无法继续履行，根据案件的审理情况，本院确认案涉协议的权利义务关系于2020年7月9日一审开庭时终止，博儒南京律所要求确认案涉转让协议于2020年6月1日解除的诉讼请求应当予以驳回。案涉协议因博儒南京律所单方原因终止履行，其应承担相应的违约责任，且其未能提交证据证明双方已办理案涉房屋的交接手续，故一审法院对博儒南京律所主张孙金清返还2020年6月1日至7月31日期间88945.9元租金的诉讼请求不予支持并无不当。博儒南京律所在诉讼中并未因新冠肺炎疫情原因主张减免房屋租金，且其要求终止合同权利义务关系的情形与相关规范性文件规定并不相符，结合关联案件的审理情况，一审法院酌定孙金清应免收房屋租金44473元不当，本院对此予以纠正。综上，孙金清的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2020）苏0106民初4007号民事判决；二、驳回北京市博儒（南京）律师事务所的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2332元，由北京市博儒（南京）律师事务所负担；二审案件受理费912元，由北京市博儒（南京）律师事务所负担负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二一年一月十三日法官助理闫宇虹书记员孙雪松