上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终55号上诉人(原审被告、反诉原告)：张淑莺，女，1983年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：唐伯平(系张淑莺丈夫)，男，住上海市长宁区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陶澍，男，1981年2月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：胡元琛，上海市友林律师事务所律师。上诉人张淑莺因与被上诉人陶澍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初8003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张淑莺上诉请求：撤销一审判决主文第一至五项、第七项，改判双方继续履行《房屋租赁合同》，陶澍免除张淑莺自2020年1月7日起至张淑莺能够在上海市杨浦区大学路XXX号XXX室(楼下)(以下简称“系争房屋”)合法经营之日止的房屋租金，陶澍赔偿张淑莺罚金人民币500元(以下币种均为人民币)，并采取相关措施，让张淑莺能够合法经营。事实与理由：1．涉案《房屋租赁合同》中虽未明确约定协助张淑莺办理工商登记，但在签订合同前张淑莺与中介赵某某沟通时多次强调其所需租赁的房屋必须能够办理工商登记。赵某某也承诺过张淑莺系争房屋属于商业用房。2．合同中约定租用房屋目的为“手工”。根据合同的书面含义，“手工”应当属于用途约定不明确的情形。根据一般人的生活常识，“手工”明显属于商业经营。故可以得出张淑莺租用该房屋的目的为商业经营的结论。陶澍以合同未明确、事前未明确告知为由拒绝协助张淑莺办理工商登记，不合理不合法。3．系争房屋本就属于商业用房，张淑莺租赁系争房屋的目的就是用于商业经营。即使张淑莺没有主动提出要办理工商登记，陶澍也有义务提前告知张淑莺系争房屋不能办理工商登记。因陶澍未履行提前告知义务，导致张淑莺被行政处罚，店铺也无法继续正常经营，损失惨重，故陶澍应当赔偿张淑莺损失，赔偿行政罚款500元。陶澍还应采取相关措施，让张淑莺后期能够进行合法经营。4．张淑莺到工商局办理工商登记时，陶澍开始只是拒绝提供房屋产权证明材料，后期却告知张淑莺系争房屋所在地已经被注册，张淑莺无法继续注册。但系争房屋所在地是2020年5月28日才被注册。5．张淑莺系因无证经营而被行政处罚，原因是陶澍未提前告知不能办理工商登记，亦未配合张淑莺办理工商登记，张淑莺为了维持正常的生产经营不得已才无证经营。故陶澍应对张淑莺遭受的损失承担相应赔偿责任。6．张淑莺延迟支付相应租金是因为陶澍能够协助却未协助张淑莺办理工商登记，致使张淑莺合法经营的合同目的无法实现，陶澍违约在先，张淑莺为维护自身合法权益才暂时延迟支付租金，并不是拒绝支付应付租金，也不存在强制占用系争房屋的主观故意。陶澍辩称，不同意张淑莺的上诉请求。1．按照合同约定，陶澍没有协助张淑莺办理营业执照的合同义务。陶澍一审提供的微信记录中，张淑莺很明确地表明了其在签约前中介就已向其表明系争房屋不能办理营业执照的情形，结合租赁合同中约定的“手工”租赁用途，无法得出陶澍有协助办理营业执照的义务。涉案租赁合同的终止系因张淑莺未按时支付租金，构成根本性违约造成。2．系争房屋出租时陶澍就明确告知中介，无法办理营业执照。至于系争房屋楼上可以办理营业执照及办理的具体时间，与本案无关。允许楼上租户办理营业执照是出租方的权利。且在一审庭审前，张淑莺得知楼上已有营业执照，就表示其不需要终止合同了，可以继续履行合同，用楼上的营业执照。但张淑莺使用系争房屋期间未按约支付租金，故陶澍有权解除合同。请求驳回上诉，维持原判。陶澍向一审法院起诉请求：请求判令双方之间的《房屋租赁合同》已于2020年3月29日解除；张淑莺立即返还系争房屋；张淑莺支付2020年3月24日至2020年3月28日租金1，500元；支付逾期支付租金的违约金7，500元；支付根本性违约金9，000元(以租赁保证金冲抵)；支付自2020年3月29日起至房屋交还之日止的房屋使用费(按每月9，000元计算)。张淑莺向一审法院反诉请求：请求判决继续履行合同，陶澍提供租赁房屋的产权证并配合张淑莺办理工商登记；免除张淑莺自2020年1月7日起至取得该地址的合法营业执照之日止的房屋租金；请求判令陶澍赔偿500元。一审法院认定事实：上海市杨浦区大学路XXX号XXX室复式房屋(建筑面积139.93平方米，房屋类型办公楼)权利人是陶澍。2019年9月5日，双方签订《房屋租赁合同》，约定经上海爱丰房地产经纪有限公司的居间服务，甲方将上述杨浦区大学路XXX号XXX室出租给乙方以供手工使用，建筑面积82平方米(702室楼下)，租赁期限为2019年9月24日至2021年9月23日；租金每月9，000元，按3个月为一期支付，第一期租金应于2019年9月12日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首日的17日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金，逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同第九条承担违约责任。租赁保证金为9，000元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费、宽带等房屋使用费用由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由甲方承担。乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据合同第9条追究乙方违约责任。合同第九条违约责任明确：如任何一方未按本合同约定履行，本合同有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同落款处签字为出租方陶澍及代理人陈鹏菲、承租方张淑莺、居间方爱丰、赵难XXXXXXXXXXX。上海市杨浦区市场监督管理局曾于2020年3月9日出具《行政处罚决定书》(沪市监杨处［2020］XXXXXXXXXXXX号)，内容为“当事人姓名：唐伯平，住址：上海市长宁区延安西路**，身份证号码：XXXXXXXXXX********，联系电话：XXXXX****XX，联系地址：上海市长宁区延安西路XXX号。2020年1月9日，执法人员对杨浦区大学路XXX号XXX室艺语手工学院进行现场检查，发现该店无照经营，当事人涉嫌违反了《无证无照经营查处办法》第二条之规定。2020年1月14日，我局依据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第十七条第一款的规定，对当事人立案调查。本案未采取强制措施。经查，当事人从2019年10月1日起至2020年1月9日，未经核准登记，擅自在杨浦区大学路XXX号XXX室经营百货销售及打耳洞服务。因当事人无经营台账，故至案发，当事人违法所得无法计算。……决定责令当事人停止违法行为，并作如下处罚：罚款人民币伍佰元整。……”张淑莺表示“唐伯平”系其丈夫。2020年3月10日，陶澍向张淑莺发出律师函，内容为“关于：催告支付租金、违约金等款项的律师函……2．根据合同约定，第二期租金应于2019年12月8日支付，但张淑莺拖延至2020年1月3日支付。3．张淑莺曾提出解除合同，事后又反悔称要继续履行合同，但时至今日未向委托人支付应于2020年3月8日支付的第三期租金。根据上述事实，本律师接受委托人的委托，向贵方发出正式函告，请贵方接函后立即向委托人支付拖欠的所有款项(包括但不限于租金、违约金等)。如贵方未在上述期限内足额向委托人支付款项的，则委托人将通过诉讼程序解决纷争，请贵方慎待，以免诉累。”张淑莺表示收到过一份律师函。陶澍提供其妻陈鹏菲的微信，其中对方名称为“租房702伊美小张”，双方确认该微信名即是张淑莺。微信内容显示2019年10月24日，张淑莺提出“我们打耳洞供应商要营业执照，然后问赵难说要去办理，他告知我没法办理的，他之前估计是看房子前，说有一套房子什么情况，我没听进去的，因为还没看，然后现在若可以，帮楼上借下，拍照片就可以”，陈鹏菲答复“要营业执照你自己去办啊”，张淑莺：“反正不需要也会不需要，正好打耳洞供应商要提供”，陈鹏菲：“为什么要问楼上借”，张淑莺：“可以办吗？赵难说我们楼下没法办？我们这个地址被楼上注册掉了，所以没法办”，陈鹏菲：“我问下哦”，张淑莺：“好的，你帮我问下。看房前估计他电话提到下下，我没在意，否则这个签合同前，我肯定会问为什么的。反正能处理掉就可以。你帮我问下和协商下，谢谢哦。”2020年2月19日，张淑莺：“二月份目前我们一天都没法营业的，押金和剩下的二月份房租，我们约见个面直接解除合同吧。有营业执照还好，没有营业执照肯定不行的，我们直接先撤吧，工商局盯很紧，然后大众点评也开始盯紧了的”，陈鹏菲：“你们什么时候搬走？”，张淑莺：“押金和房子二月份都退的情况，越快越好，你也可以停止叫租金，对外直接招租，有营业执照下，我们其实不想搬，装修哪些窗帘乱七八糟，都很多钱，加上我们自己后期添加的，目前我们也是进退两难，工商局盯着的，早搬也就没事，大众目前也都要营业执照的，本来想和你商量租金后面看下稍微让下的，工商局早上一早来问，就算了。后面到五月份，估计才会开始做生意的，我们短时间入住，对我们直接搬走，肯定是亏钱的，其实很不能理解你们不支持营业执照的问题的”，陈鹏菲：“二月份房租营业执照当时中介给你看房的时候就和你说过，合同我有答应要给你办营业执照么”，张淑莺：“我们一开始就问是不是商用房，他说是”。对此，张淑莺表示2019年10月24日微信整段内容，张淑莺的意思是赵难有没有告诉其不知道，但张淑莺想让房东配合办理营业执照，是协商的口气。张淑莺是表达在看房前中介说的任何内容都不知道，并不是说中介告诉其不能办营业执照；“没听进去”是指任何情况比如有没有营业执照、具体位置都没听进去。张淑莺提供微信，发信人为唐伯平，对方名称为“混世大恐龙”，陶澍认可“混世大恐龙”是其妻陈鹏菲，微信内容为：2020年2月19日，陈鹏菲：“现在因为营业执照的事情已经无法继续合作下去了，大家协商解约吧。我和我先生商量了一下，营业执照的事情我们没办法帮忙。所以，按照你们的要求，估计无法续约了，所以我们尽快好合好散。2月份房租你们付一半，东西3月初搬走。你们东西搬走房子复原，水电煤结清，我和中介一起在3月初验收完毕后可以友好退还押金，3月房租和2月50％房租。”2020年2月21日，唐伯平：“其实我还是希望能续租，搬来搬去损失很大；你们要是借给别人也有可能需要办执照……”2020年2月24日，唐伯平：“解约是你19号晚上提出的，我是一直希望能继续合作，所以到3月24号是毫无道理的，不可能所有的事情都是对你有利啊”。陈鹏菲：“这个谁提出来都没有意义，提前解约是要双方达成一致。如果双方没有达成一致，那么还是按照原合同执行。到3.24到期之后，每逾期一日，需要向甲方支付双倍租金。”……2020年3月4日，陈鹏菲：“营业执照看房的时候就说过了，你们现在不认了。那么合同上写了么。你要是继续租，那就下周一把下季度房租付一下。按照合同提前17天续下次房费。如果不租，那么这周就把解约协议签掉。我之前答应你的条件(退2月＋3月份24天房租，押金等你的东西处理完以后按实际支出扣除后退还)仅限本周。”唐伯平：“营业执照你肯定没有说过不能办……”陈鹏菲：“你要是非要办营业执照我这房子也不会租给你。现在扯这些也没有用，现在要解约，我就是这个条件，就这周。”……2020年3月12日，唐伯平：“不错，我们是希望履行合同，但是前提是你也要履行应尽的义务，配合我们进行合法的工商登记，但是你们不愿履行，提出解约，我们也同意你的解约要求，只是目前疫情搬东西不方便，我们提出东西暂放，你又提出要留一部分押金，我们也同意，就是金额稍微合理一点，你一点都不肯让步……”陈鹏菲：“协商的基础是实事求是，不是任由你东拉西扯、推卸责任。你如果有权利代表张淑莺，请你就解决问题本身来谈，否则我觉得没必要浪费时间……”陶澍申请证人赵某某出庭，证人证明其是系争房屋租赁中介，中介名片印的名字是赵难。2019年8月中旬张淑莺夫妇打电话来门店说要找租赁房开店，带看了几套不满意，隔了几天我和张淑莺说有一套更便宜的房子，张淑莺表示怀疑，证人告知房子是真的，但不能注册公司，所以比市场价便宜，于是约在9月3日看房，张淑莺比较满意付了定金签了合同。注册营业执照的事情，证人在见张淑莺的时候又强调过，当时张淑莺夫妻都说她们有营业执照，不需要再办。2020年3月左右，张淑莺对证人说房子不能注册，要搬走解约，让证人去和陶澍协商，本来说好搬走的时间，隔天张淑莺推翻，反复了几次之后证人表示解决不了，不要让证人再联系了。陶澍对证人证言无异议，张淑莺认为陶澍一直委托证人出租系争房屋，如果双方解约，证人又可以帮忙出租收中介费，所以证人与陶澍为利益相关方；证人和陶澍都没有有力证据证明告知过张淑莺不能办营业执照。一审审理中，1．陶澍表示系争房屋的复式楼上位置早于张淑莺出租，工商登记查询显示：优宝(上海)文)文化传播有限公司2020年5月28日登记住所地为上海市杨浦区大学路**702(复式)淑莺对此无异议，先表示同意解除租赁合同并要求陶澍退还2020年1月7日至判决期间的因陶澍不配合办证产生租金和罚金，后又变更意见，认为既然系争房屋已经办理了营业执照，则无论执照持有人是否同意借用，张淑莺继续在系争房屋经营就不属于非法经营，故要求继续履行租赁合同，只要求免除2020年1月30日至2020年2月9日行政防疫期间的租金。陶澍不同意继续履行合同，同意免除该10天租金。2．庭审后陶澍陈述鉴于疫情及上半年大环境的影响，自愿免除张淑莺的逾期付款违约金及根本违约金两项诉请。一审法院认为：双方之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故原告作为出租人，交付租赁房屋并在出租期间保持租赁物符合约定的用途，是其基本合同义务；而张淑莺作为承租人，按照约定使用租赁物并支付租金则是其主要合同义务。现张淑莺租金支付至2020年3月23日，之后再未支付，虽然张淑莺以其与陶澍一直在协商解除合同过程中为由抗辩，但当双方协商解除合同不成、陶澍已明确告知需按约提前支付下一期租金的背景下，张淑莺仍在占有使用经营房屋，陶澍要求张淑莺支付租金及房屋占有使用费合法合约，可以支持。至于张淑莺另抗辩陶澍未配合办理营业执照为由拒绝支付租金，虽然系争房屋为商用房，但张淑莺在合同中约定租用房屋目的为手工，亦无证据证明张淑莺明确告知陶澍其租赁用于商业经营，而陶澍由此负有协助办证的附随合同义务，故张淑莺此项抗辩无法律依据及合同依据，且张淑莺对其微信中自述执照情况无法自圆其说。现张淑莺逾期支付租金，符合合同约定的解除条件，陶澍诉请解除合同，法院可以准许，解除时间以诉状送达张淑莺之日为准。张淑莺在系争房屋合法经营的前提是办理营业执照，现系争房屋已无法由其登记营业执照，故其所谓工商不查可以继续经营的理由，显然违反相关规定。关于张淑莺主张工商罚金，因相关部门在2020年1月初已检查告知无照不得经营，其在无法办理营业执照的情况下未能及时止损，微信中亦可见在双方协商提前解除合同之时因费用的返还无法达成一致，系张淑莺表示要求继续租赁，审理中张淑莺也陈述经营方式为预约经营，故工商部门对其罚款系合法有据，张淑莺要求由陶澍承担罚金的赔偿责任，法院不予支持。审理中，陶澍考虑张淑莺的损失情况，自愿撤回违约金两项诉请，并就免除2020年1月30日至2020年2月9日的10天租金与张淑莺达成一致，系当事人自愿行使、放弃其合法权利，法院予以支持。一审法院判决：一、陶澍与张淑莺就上海市杨浦区大学路XXX号XXX室(楼下)房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、张淑莺应自判决生效之日起十日内腾出并向陶澍交付上海市杨浦区大学路XXX号XXX室(楼下)房屋；三、张淑莺应自判决生效之日起十日内支付陶澍2020年3月24日至2020年4月22日房屋租金8，876元；四、张淑莺应自判决生效之日起十日内按月标准9，000元支付陶澍2020年4月23日至实际迁出之日止的房屋使用费；五、张淑莺已支付的租赁保证金9，000元、2020年1月30日至2020年2月9日的10天租金2，959元，可在履行上述判决主文第三、四条时抵扣；六、准陶澍撤回要求张淑莺支付逾期付款违约金、根本性违约金之诉讼请求；七、驳回张淑莺全部诉讼请求。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。陶澍已将系争房屋交付张淑莺，张淑莺作为承租人，按时足额支付租金系其应履行的主要合同义务。就双方争议的陶澍作为出租人是否具有配合张淑莺办理营业执照的义务，本院认为，《房屋租赁合同》中约定作“手工”使用，无法必然得出手工使用系用于商业经营的结论。张淑莺称其曾明确告知中介必须租赁能办出营业执照的房屋，但未提供证据予以证明。而从双方微信记录显示，张淑莺多次称“我们打耳洞供应商要营业执照、然后问赵难说要去办理，他之前估计是看房子前，说有一套房子什么情况，我没听进去的，因为还没看，……”“看房前估计他电话提到下下，我没在意，……”张淑莺作为承租人，若其欲租赁系争房屋用于商业用途，理应对系争房屋是否能够从事商业经营，能否办理营业执照等尽更高的注意义务。但根据证人证言等现有证据，张淑莺在签订合同时已知晓系争房屋不能办理营业执照具有高度盖然性。现张淑莺以陶澍不配合办理营业执照、影响其正常经营为由主张暂缓支付租金及免除后续租金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。陶澍因张淑莺欠付租金提起解除合同，符合合同约定及法律规定，应予支持。有基于此，对张淑莺主张继续履行租赁合同的主张不予支持。合同解除后，张淑莺应按合同约定向陶澍支付欠付租金，并按合同约定的租金标准支付自合同解除之日至实际迁出之日的房屋占有使用费。此外，作为从事商业活动的主体，张淑莺应对无证经营会导致的行政处罚具有充分的预知性，且相关部门在2020年1月就已告知其无证不得经营，在此情况下张淑莺仍无证经营导致被工商部门行政处罚，该处罚后果应由张淑莺自行承担。综上所述，张淑莺上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，162元，由张淑莺负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二一年一月十九日法官助理 张 煜书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……