黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑10民终404号上诉人（原审第三人）安福义，男，1939年1月12日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。委托代理人安伟（系上诉人女儿），女，1976年7月21日出生，汉族，个体，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。被上诉人（原审原告）那勇奇，男，1965年1月10日出生，汉族，黑龙江牡安建设集团有限公司退休职工，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。委托代理人李艳萍（系被上诉人妻子），女，1969年9月12日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。被上诉人（原审被告）黑龙江牡安建设集团有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。法定代表人张秋，男，该公司董事长。委托代理人王君超，黑龙江牡大律师事务所律师。上诉人安福义因与被上诉人那勇奇、黑龙江牡安建设集团有限公司（以下简称牡安公司）共有人优先购买权纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人安福义的委托代理人安伟，被上诉人那勇奇的委托代理人李艳萍，被上诉人牡安公司的委托代理人王君超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）那勇奇原审诉称：原告系牡市安装总公司职员，牡市安装总公司是被告牡安公司以前的名称。1982年，牡市安装总公司自筹资金建成570.96平方米的职工福利房，分别分给了15个职工，其中将位于牡丹江市爱民区向阳办事处拥军委31组2单元501室中一间10.77平方米的房屋分给原告。原告在此房屋居住多年，后因结婚生子、工作变动等原因搬出该屋，并将该屋上锁，但原告经常回该屋打扫卫生。原告于2013年5月得知可根据工龄将该屋产权转为私产，即到被告处办理购买该屋的相关手续。2014年9月20日，原、被告到牡丹江市房产交易大厅办理房屋过户手续时，得知因该屋已由第三人安福义以增加面积的方式购买，致使原告无法办理过户手续。原告认为该屋是职工享有的一种福利待遇，在原告没有明确表示放弃购买该房屋时，任何人都无权购买。故原告诉至法院，要求确认原告对位于爱民区向阳办事处拥军委31组2单元501室中一间10.77平方米房屋享有优先购买权，诉讼费由被告承担。被上诉人（原审被告）牡安公司原审辩称：涉案房屋是被告自筹资金建设的公有住房并分配给原告居住，原告向单位缴纳租金，原告那勇奇作为被告单位职工对涉案房屋享有优先购买权；被告未将涉案房屋出售给第三人安福义，涉案房屋的面积在被告单位的公有房照中没有扣减，且安福义不是被告单位职工，没有资格购买涉案房屋；安福义以增加面积为名，在被告不知情的情况下，采用欺诈手段恶意骗取涉案房屋产权的行为是无效的。第三人已经涉嫌刑事犯罪，被告保留主张对第三人安福义追究刑事责任的权利。上诉人（原审第三人）安福义未陈述。原审认定：原告那勇奇系被告单位退休职工。牡丹江市安装工程有限公司的原名称为牡市安装总公司，牡丹江市安装工程有限公司于2013年8月28日更名为黑龙江牡安建设集团有限公司。牡市安装总公司于1981年自建570.96平方米职工福利房屋（位于爱民区斜文街、现为爱民区向阳办事处拥军委），于1993年10月15日取得该房屋产权证。被告于1985年7月将位于爱民区斜文街的职工福利房屋出租给原告一小屋（房号11）、案外人杨克俭一大屋（房号10）。原告称被告单位1996年后不再向职工收取租金，原告向单位缴纳租金至1996年，原、被告对原告租住的房屋未签订租赁合同，被告未向原告发过承租公有住房使用凭证，被告亦认可。1993年，被告与其单位职工杨克俭签订牡丹江市公有旧住房向个人出售协议书，将位于爱民区拥军委31组、房屋编号020501室房屋中的大屋（建筑面积41.15平方米），即杨克俭承租的大屋出售给杨克俭，杨克俭于1993年10月4日取得该大屋的产权证照；2002年4月，杨克俭购买取得的大屋经实际测量增补4.52平方米，其补交房屋面积差价款后，与案外人金春子签订房地产买卖契约，将该大屋卖给金春子，金春子于2002年4月27日取得该大屋的产权证照（建筑面积45.67平方米）；2002年7月，金春子又与第三人安福义签订房地产买卖契约，将该大屋卖给安福义，安福义于2002年7月取得该大屋的产权证照；2014年2月，第三人安福义购买了10.77平方米的房屋（涉案房屋）产权，牡丹江市安装工程有限公司及牡丹江市住房制度改革办公室在安福义购买此部分产权的《购买共有住房剩余产权申请审批表》上盖章，安福义于2014年3月办理了产权登记（位于爱民区拥军委31组、房屋编号020501室、建筑面积为56.44平方米，包含涉案房屋面积）。被告称安福义不是被告单位职工。原告称其租住涉案房屋至2003年左右，因原告结婚，该房屋面积小，原告另有地方居住，即搬出该房屋，并将该小屋上锁。被告称未将涉案房屋收回，被告单位的公产房照中没有扣减涉案房屋（10.77平方米）的面积，被告未与安福义签订《牡丹江市公有旧住房向个人出售协议书》，也从未将涉案房屋出售给安福义，安福义假借增加面积之名，骗取公有住房产权，但被告未举示相关证据证实。原、被告均称原、被告于2014年9月20日到房产部门办理手续时得知涉案房屋被第三人安福义占有。经本院释明，原告不要求在本案中主张被告赔偿原告相关损失事宜。原审认为：本案立案案由为共有人优先购买权纠纷，综合本案中第三人购买涉案房屋及原告称第三人的购买行为侵害了其对涉案房屋的优先购买权，并要求确认其对涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求，根据《民事案件案由规定》，本案案由应为侵权责任纠纷。本案中，原告那勇奇作为牡安公司的职工，被告牡安公司将其拥有产权的职工福利房出租给原告居住，虽原、被告未签订书面房屋租赁合同，但原告向被告单位缴纳租金长达十年之久，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方形成不定期房屋租赁关系。从牡安公司及牡丹江市住房制度改革办公室在安福义购买涉案房屋产权的《购买公有住房剩余产权申请审批表》上盖章的事实，可以认定牡安公司将涉案房屋（10.77平方米）出售给第三人安福义。原告虽于1996年起不再向被告单位缴纳租金，但被告仍允许原告在涉案房屋内居住，被告单位亦未告知原告将该房屋收回，原告对涉案房屋仍享有承租使用权，但牡安公司出售涉案房屋时，并未通知原告那勇奇。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，原告作为涉案房屋的承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，被告在明知原告承租涉案房屋的情况下将涉案房屋出售给第三人安福义，侵犯了原告那勇奇对涉案房屋的优先购买权，故本院对原告要求确认原告对位于爱民区向阳办事处拥军委31组2单元501室中一间房屋（10.77平方米）享有优先购买权的诉讼请求予以支持。对被告辩称其未将涉案房屋出售给安福义的主张，因无证据证实，本院不予支持。综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：原告那勇奇对位于牡丹江市爱民区向阳办事处拥军委31组2单元501室中一间房屋（10.77平方米）享有优先购买权。案件受理费608元，由被告黑龙江牡安建设集团有限公司负担。宣判后，原审第三人安福义不服，向本院提起上诉。上诉人安福义上诉称：根据合同法的规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。当事人续订合同，不得超过20年。那勇奇1985年7月租赁牡安公司房屋，从2005年7月超过20年，没有租赁关系，没有优先购买权。房屋所有权是不可分物，上诉人房屋产权证不能存在他人权利。一审提到安福义用欺诈手段骗取房屋产权是错误的，房产手续，经过牡安公司批准盖章，该牡安公司陈述是错误的。自2002年，上诉人买房后居住，未见过有屋上锁、打扫卫生，不认识那勇奇，是上诉人安福义持有整套房屋出入。上诉人由于动迁，可以增值面积为由，通过牡安公司申请、盖章后增值的面积，办理取得房屋所有权证。判决书只说明那勇奇曾于1985年7月至1996年租住过此小屋。1996年后，那勇奇不是小屋承租人，不居住，不交租金，没有租赁凭据，没有这间小屋的优先购买权。那勇奇听说房屋要动迁，不择手段非法撬开上诉人住宅门进入。请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人那勇奇答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对上诉人房屋产权证取得的合法性有异议，上诉人没有得到被上诉人的同意，被上诉人是单位职工，房子是分给职工的，安福义并不是本单位职工，上诉人说的砸门撬锁，事实是：2013年6月，我们听说房屋即将动迁，房屋已不具备居住条件，为了方便房产测量面积，因联系不到上诉人，我们把门锁换掉，在门上贴了联系电话，之后上诉人听说这件事，在门上钉了钉子，小屋有我们的床和行李，证明安福义在2014年2月购买前就知道这个房屋不是他的，所以他并未向房产人员说实话，说房产是他的，获得了产权审批表，使牡安公司盖章，以合理化的方式取得产权证，因为他具有欺骗性的取得产权证，我们认为不具有合法性，应该撤销。诉争房屋产权在安福义2014年2月购买前，房屋是我们和单位共同拥有，我们有权进入自己的家，安福义没有经过被上诉人允许，非法占有使用，被上诉人保留相关法律追责权。被上诉人牡安公司答辩称：牡安公司从未将涉案房屋（10.7平方米）出售给上诉人安福义，该10.77平方米房屋牡安公司没有出售给任何人，现仍在单位公有房屋公产房照中，没有扣减。安福义不是单位职工，没有资格购买涉案房屋。安福义是以假借增加面积之名欺骗手段非法骗取公有住房产权，行为是无效的。牡安公司不应对未与安福义签订《牡丹江市公有旧住房向个人出售协议书》等未发生事实承担举证责任。牡安公司予以盖章的《购买公有住房剩余产权申请审批表》上载明因“增加面积”办理，已完成举证责任。请求维持原判。归纳本案争议焦点为：被上诉人那勇奇对诉争10.77平方米的房屋是否享有优先购买权。二审期间，上诉人安福义向本院提供证据如下：证据一，录音资料一份，即于2016年4月17日对上诉人妻子陶月英和邻居徐姨聊天的录音。证明：1.那勇奇不在这居住；2.增补面积的不只我一家，所有人家都增补了。对该证据被上诉人那勇奇有异议：徐姨我也认识，说没有见过我们不是事实，那个楼已经多年没有人居住了，现在是危房，只有她一家在居住，我们让她与上诉人取得联系，她说不知道电话，这个证据只能证明安福义在那住，不能证明我不在那住。被上诉人牡安公司对该证据形式要件合法性、关联性有异议：根据民诉法规定，证人证言应提交书面证言材料，且证人应出庭接受质证，该证据不具备证据的形式要件，无法核实其真实性，在录制该段录音时是否经得证人同意，是否涉嫌侵犯他人隐私违反法律规定，因此对该证据的合法性有异议，且录音内容与本案无关，不能证明上诉人要证明的问题。被上诉人那勇奇是否在涉案房屋长期居住，不影响其对房屋优先购买权的事实。上诉人提出动迁前该楼中的住户都在增补面积，增补面积依据的法律政策应予以说明，且合法也是对自己享有产权的房屋面积进行核实后增加，而不能将他人的房屋面积以增加为名纳入自己的房屋面积中。本院认为，依据证据规则规定，证人应出庭作证，且二位被上诉人对录音中证人的证言不认可，而上诉人对该证据未有其他证据佐证，故不予确认。证据二，房产证、审批表、建安公司增补面积收据各一份，测绘图纸（复印件）一份。证明：上诉人是合法领取的房产证，不是非法的。建安公司是知情的，并且有建安公司盖章。房照是个人所有，不是公有，是私有财产，与其他人无关。被上诉人那勇奇对以上证据意见为：对测绘表有异议，取得不合法，因为没有经过实地测量。审批表不符合程序，是在我们不知情的情况下获得盖章，我们认为不合法。被上诉人牡安公司质证意见为：该组证据与一审被上诉人那勇奇出示的第四组证据是一样的，不是新证据，不能证明上诉人要证明的问题。房产证的取得不合法，与我单位公有产权房照相冲突。对于审批表，因我单位对于初次购买公有住房产权及购买后经实际测量增加面积时，所填写的申请表是一样的，都是购买公有住房剩余产权申请审批表，唯一的区别就是在该表中调剂因素一栏后续增加面积时，会特别注明“增加面积”的字样，上诉人当时以增加面积为由拿着审批表到我单位盖章时，单位以为其是在已购买的房屋上补差面积才加盖的公章。本院认为，房产证、审批表、建安公司增补面积收据，为客观事实的证明，对证据形式要件确认，但不能据此认定为合法取得诉争产权。测绘图纸为复印件，无原件核对，不予确认。根据当事人陈述、举证、质证、法庭调查及本院对证据的认证意见，并结合一审对证据的认证意见，本院二审采纳原审法院认定的证据，并认定原审法院查明事实。本院认为：10.77平方米诉争房屋是被上诉人牡安公司所有并分配给其职工被上诉人那勇奇居住使用的，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方形成不定期房屋租赁关系。被上诉人那勇奇虽有居住使用后未居住的情况，但并未向所有人牡安公司声明放弃该租赁使用权，所有人牡安公司亦未收回该使用权，故那勇奇仍具有使用权，在公房出售时具有优先购买权。而上诉人安福义自案外人金春子手中购买房屋，办理房屋产权登记时，并未取得10.77平方米诉争房屋的产权，且并非被上诉人牡安公司职工。上诉人安福义到被上诉人牡安公司处以“增补面积”为由购买10.77平方米房屋，不构成善意取得。故原审判决认定被上诉人牡安公司在未告知那勇奇的情况下，将诉争10.77平方米房屋出售给非单位职工的上诉人安福义，侵犯了被上诉人那勇奇对10.77平方米房屋的优先购买权是正确的。综上，上诉人安福义的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元，由上诉人安福义负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑春梅审 判 员  曲新颖代理审判员  高玉林二〇一六年五月二十三日书 记 员  李维嘉