吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民初字第6361号原告：李梅，女，朝鲜族，1983年4月10日生，住延吉市建工街。委托代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所延吉市公园路。法定代表人：苗颖坤，该公司经理。委托代理人：伏盛强，该公司会计。委托代理人：麻百平，该公司法律顾问。第三人：徐进秀，男，朝鲜族，1963年7月15日生，住延吉市公园街。委托代理人：张云芝，延吉市依兰法律服务所法律工作者。第三人：王晓，男，1954年4月12日出生，汉族，住延吉市。委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。原告李梅诉被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”）、第三人徐进秀、王晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月11日第一次公开开庭进行了审理，原告李梅及其委托代理人池永哲、被告恒宇公司的委托代理人伏盛强、第三人徐进秀的委托代理人张云芝到庭参加诉讼。2016年2月4日，本院依职权追加王晓为第三人，并于2016年5月11日第二次公开开庭进行了审理，原告李梅及其委托代理人池永哲、被告恒宇公司的委托代理人周来、被告恒宇公司及第三人王晓的委托代理人麻百平到庭参加诉讼。第三人徐进秀经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李梅诉称：2008年12月5日，李梅与恒宇公司签订商品房买卖合同，合同编号为xxxxxxxxxxx。合同约定：李梅购买恒宇公司开发的位于延吉市光华路明新河西侧华府家园的xxxx号、建筑面积为129.82平方米的住宅，价格为每平方米2850元，总房款为369987元。李梅购买的商品房为预售商品房，恒宇公司应当在2009年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付李梅使用；恒宇公司如未按本合同规定的期限将商品房交付李梅使用，自2009年7月30日的第二天起至实际交付之日止，恒宇公司按日向李梅支付已交付房价款万分之2的违约金。当日，李梅向恒宇公司付清了369987元购房款并到房产部门进行了备案登记。诉争房屋迟迟未竣工。2015年7月份，李梅发现徐进秀对诉争房屋进行装修，李梅向其告知其已购买房屋的事实。李梅认为其购房合同合法有效，合同在先，付款在先，备案登记在先，该房屋应归其所有，现诉至法院要求：一、判令李梅与恒宇公司之间的商品房买卖合同合法有效，诉争房屋归李梅所有，恒宇公司协助其办理房屋产权证；二、判令恒宇公司支付违约金（自2009年10月1日起计算至实际交房之日止，按照日万分之二支付）；三、判令第三人徐进秀立即腾出诉争房屋。恒宇公司辩称：诉争房屋是由靠挂恒宇公司的王晓承建，一切后果应由王晓个人承担，与恒宇公司无关。本案是借款抵押而不是房屋买卖，诉争房屋没有验收交付，李梅要求确认合同是否有效的诉讼请求不合法。恒宇公司虽出具了商品房买卖合同，但李梅至今没有实际履行缴纳房款义务，也没有取得诉争房屋。王晓挂靠恒宇公司并开发建设了延吉市华府家园项目，恒宇公司给王晓出具了空白的商品房买卖合同，由王晓在商品房买卖合同上填了李梅的名字。徐进秀陈述：2008年8月21日，徐进秀在恒宇公司处以198万元的价格购买了由其开发的华府家园的六套房屋，其中包括本案诉争房屋。购房后，徐进秀在诉争房屋内进行了装修，购置了家具家电，共花费30多万元。后徐进秀向房产局和华府家园物业缴纳了物业维修基金、取暖费、房屋面积差价、电费、入住费、工本费、水表费、门牌号费等，共计5万多元。2014年9月20日，徐进秀与恒宇公司签订商品房买卖合同。现诉争房屋已由徐进秀入住，至于是否腾迁该房屋，由法院判决决定。王晓陈述：王晓与案外人金泰范有借贷关系，但与李梅没关系，李梅没有购买诉争房屋，是王晓根据案外人金泰范的指示给李梅出具的购房合同及收款收据，王晓未收到李梅的购房款，该商品房买卖合同无效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2008年12月5日，李梅与恒宇公司签订商品房买卖合同，合同编号为xxxxxxxxxxx。合同约定：李梅购买恒宇公司开发的位于延吉市光华路明新河西侧华府家园的xxxx号、建筑面积为129.82平方米的住宅，价格为每平方米2850元，总房款为369987元。李梅购买的商品房为预售商品房，恒宇公司应当在2009年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付李梅使用；恒宇公司如未按本合同规定的期限将商品房交付李梅使用，逾期不超过60日，自2009年7月30日的第二天起至实际交付之日止，恒宇公司按日向李梅支付已交付房价款万分之2的违约金；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自2009年7月30日的第二天起至实际交付之日止，恒宇公司按日向李梅支付已交付房价款万分之3的违约金。当日，李梅向恒宇公司付清了369987元购房款并到房产部门进行了备案登记。恒宇公司向李梅出具了交款收据。2015年7月份，李梅发现徐进秀对诉争房屋进行装修，李梅向其告知其已购买诉争房屋的事实。现诉争房屋未验收合格。恒宇公司至今未向李梅交付诉争房屋。2014年9月17日，徐进秀与恒宇公司签订商品房买卖合同。合同约定：徐进秀购买恒宇公司开发的位于延吉市光华路明新河西侧华府家园的1301号、建筑面积为129.49平方米的住宅，即诉争房屋；付款方式为冲抵华府工程款肆拾玖万元壹仟元整（延边威远）。2014年10月8日，徐进秀向恒宇公司缴纳了电费、水表费、取暖费、面积差价款等费用，向延边三环物业管理有限公司缴纳了城市卫生费、生活垃圾费、装修押金、物业费、电梯费、临时用电等费用，向延吉市房产局缴纳了物业维修基金。2015年12月8日，徐进秀向本院提起诉讼，要求恒宇公司、威远公司返还原告购房款1982000元及利息。另查明，2008年4月17日，恒宇公司同意王晓挂靠开发建设延吉市“华府家园”综合楼项目，双方约定：此开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收与决算监督管理。王晓向恒宇公司支付开发总产值的2%的管理费。该合同签订后，王晓即以恒宇公司的名义开发建设“华府家园”综合楼。认定上述事实的主要证据有：商品房买卖合同2份，收据1份，靠挂开发建设合同书，股东会纪要，授权书，收据9份、李梅、恒宇公司、徐进秀及王晓的陈述。本院认为，李梅与恒宇公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款“均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，徐进秀与恒宇公司签订商品房买卖合同在李梅之后，李梅签订商品房买卖合同的同时进行了备案登记，且徐进秀另案主张了债权，故李梅要求确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，李梅向恒宇公司支付了房款，且恒宇公司也向其出具了交款收据，恒宇公司应按照商品房买卖合同的约定履行义务。关于李梅要求恒宇公司按日支付已交付购房款总额的万分之二、从2009年10月1日起计算至实际交房之日的违约金的诉讼请求，依据合同约定，本院予以调整为按日支付已交付购房款总额的万分之二、从2009年8月1日起计算至2016年5月11日。关于李梅要求确认其购买的诉争房屋归其所有的诉讼请求，虽李梅与恒宇公司的商卖房买卖合同有效，但李梅享有的是债权，诉争房屋现物权状态仍属于恒宇公司，故对该诉讼请求本院不予支持。关于李梅要求恒宇公司协助办理产权证的诉讼请求，因诉争房屋尚未验收合格不具备办理产权证条件，故对该诉讼请求本院不予支持。关于李梅要求第三人徐进秀立即腾出诉争房屋的诉讼请求，因诉争房屋尚未验收合格且归恒宇公司所有，应在诉争房屋验收合格后，由徐进秀、恒宇公司共同向李梅交付房屋，故对该诉讼请求本院不予支持。关于恒宇公司以诉争房屋系王晓靠挂其公司开发建设、应由王晓承担责任的抗辩意见，因被告恒宇公司系本案诉争房屋的买卖合同相对人，且与原告、第三人签订买卖合同及在房产部门办理备案登记手续的均为被告恒宇公司，故本院对该抗辩意见不予采信。关于王晓以其按照案外人金泰范的指示给李梅出具购房合同及收款收据、李梅没有实际缴纳购房款的抗辩主张，因未能提供证据予以证明，且李梅持有交款收据，故对该抗辩意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款之规定，判决如下：一、原告李梅与被告延边恒宇房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告延边恒宇房地产开发有限公司向原告李梅支付违约金（本金369987元，按日万分之二标准支付，从2009年10月1日起计算至2016年5月11日）；三、驳回原告李梅的其它诉讼请求。如果被告延边恒宇房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元（原告已预交），由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  邱艳红审 判 员  咸钟虎助理审判员  金 旭二〇一六年五月十二日书 记 员  金英美