贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3058号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李培洪，男，汉族，1970年4月13日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黎光英，女，汉族，1975年2月26日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：卢道友，贵州雄道律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈洋，贵州雄道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡坤荣，女，汉族，1969年11月1日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李培伦，男，汉族，1966年4月4日生，贵州省湄潭县人，住所地贵州省湄潭县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张显更，男，汉族，1968年2月11日生，四川省资阳市安岳县人，住所地四川省资阳市安岳县毛家镇石塘村**。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：汪毅，贵州匠心律师事务所律师。 上诉人李培洪、黎光英因与被上诉人胡坤荣、李培伦、张显更房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省瓮安县人民法院(2020)黔2725民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黎光英及其委托诉讼代理人卢道友、陈洋，被上诉人胡坤荣、李培伦及其诉讼代理人汪毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎光英、李培洪上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》无效，被上诉人退还上诉人购房款110000元，被上诉人赔偿上诉人的装修损失68000元；二、本案诉讼费、上诉费及其他涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所诉内容的诉讼时效已经届满且远远超过，其诉请不应得到人民法院的支持。1、上诉人与被上诉人在《房屋买卖合同》中明确约定了最后支付尾款的时间是2016年12月30日，而在一审的庭审中被上诉人也不止一次陈述其最后催缴的时间为2016年，距被上诉人向一审法院提起诉讼的时间已超过《民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，被上诉人的诉讼请求不应得到人民法院的支持。2、关于被上诉人庭后提交的所谓“催款图片”，其真实性、合法性、关联性均存在巨大的问题，更达不到其证明目的。3、一审判决中记载的“本诉被告拒绝质证”与事实情况不符。4、在当初购房时，被上诉人承诺在购房的第二年即可办理房产证，且周围新修的建筑不会遮挡购买房屋的采光、通风，会与购买房屋保持六米的距离。但被上诉人没有履行其承诺，因其违约在先，所以一直没有向上诉人主张权利。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》应被确认无效，因无效合同得到的收益应当返还。1、根据《合同法》第五十二条，在一审庭审中，根据被上诉人的陈述，被上诉人以个人名义从事房地产开发，以出让的方式取得了案涉地块的国有土地使用权，在该地块上修建了50余套房屋，已经对外出售30多套。该根据《城市房地产管理法》第二条规定，即在本案中被上诉人修建并出售的行为已属于房地产开发，而且在售卖之初，房屋并未修建完成，符合房地产开发经营的特征，自然要受到相关规定的约束。2、被上诉人进行房地产开发的行为违反了《城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第二十二条、第三十条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但被上诉人并未提供。3、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条。从事房地产开发是必须取得营业执照的，但被上诉人三人以私人名义从事房地产开发，严重违背了该规定。三、被上诉人以私人名义的从事房地产开发经营的行为不仅违反了法律、行政法规的强制性规定，还损害了国家利益、社会公共利益。四、一审法院在判决时遗漏了上诉人的一项反诉请求。根据上诉人递交的民事反诉状，第三项请求为“被反诉人赔偿反诉人的装修损失，暂计人民币68000元”，而在一审判决书中却没有记载。五、如上诉人的请求无法得到支持，将导致上诉人的合法权益得不到保障，对整个社会形成不良的价值导向。 张显更、李培伦、胡坤荣辩称，一、关于上诉状提出的诉讼时效问题。1、2018年8月，答辩人己在包括上诉人在内的欠款户门上张贴催款通知，同时要求所有聚源小区购房人办理房屋产权手续。2、从2016年12月至答辩人起诉前，答辩人无数次要求上诉人支付购房欠款，但上诉人均以经济困难为由拖延，上诉状提出关于诉讼时效的理由不成立。3、答辩人向上诉催收房款的意思表示一直是持续的，多数情况以口头催收方式主张权利也符合法律规定及交易习惯。4、购房款纠纷属基于行使物权的行为而产生的诉讼，不受诉讼时效限制。二、答辩人与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，一审判决认定合同有效正确。三、诚实信用原则是民法的基本原则，是维护社会和经济秩序的核心价值观和灵魂，不能让不讲诚信、违约者从其违约行为中获得利益，而让诚信守信一方受到损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。 胡坤荣、李培伦、张显更向一审法院起诉请求：1、判令李培洪、黎光英支付剩余房款人民币70,000元，并按6%年利率支付逾期付款的违约金至实际付款之日止，暂计算从2016年12月31日至2019年12月31日止金额为12,600元，合计为82,600元；2、本案诉讼费、保全费以及为实现债权的费用由被告方承担。 李培洪、黎光英向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》无效;2、反诉被告退还反诉原告购房款人民币110,000元。 一审法院认定事实：2013年1月28日，胡坤荣、李培伦、张显更与瓮安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，胡坤荣、李培伦、张显更作为受让方取得宗地号“瓮国让2012-58号”宗地的国有建设用地使用权，宗地用途为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。后胡坤荣、李培伦、张显更在该宗地上修建住房50余套，小区命名“聚源小区”。2014年胡坤荣、李培伦、张显更与李培洪、黎光英签订《房屋买卖合同》，约定李培洪、黎光英购买瓮安县房屋，房屋总价款180000元，2014年3月支付总房款50%，2016年1月30日支付总房款30%，2016年12月30日支付总房款的20%，第三期逾期10日内未支付尾款的，需承担20%购房款的违约责任。房屋竣工后，所修建房屋2016年办理了不动产权登记，权利人为胡坤荣、李培伦、张显更。后2018年9月胡坤荣、李培伦、张显更内部又对房屋权属进行了分割登记，将本案涉及房屋分割登记在张显更与其配偶陈祖霞的名下。合同签订后至今李培洪、黎光英共计支付购房款110000元，剩余房款70000元至今未付。购买房屋后李培洪、黎光英已装修入住至今。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、原、被告于2014年签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、本诉原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于胡坤荣、李培伦、张显更与李培洪、黎光英签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题本案系房屋买卖合同纠纷，对合同效力的审查实质上是对买卖行为的合法性审查。首先《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容明确，具体。其次，案涉房屋在双方签订《房屋买卖合同》后，登记在胡坤荣、李培伦、张显更名下，该登记行为足以表明胡坤荣、李培伦、张显更对案涉房屋具有所有权，当然就具有处分即销售案涉房屋的权利。同时，双方的房屋买卖行为不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”关于合同无效的情形。因此双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效，据此，对反诉原告诉请确认《房屋买卖合同》无效，要求反诉被告退还购房款110,000元的诉请，一审法院不予支持。二、对于本诉原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。双方签订的《房屋买卖合同》约定最后支付购房尾款的时间是2016年12月30日，结合本诉原告举证的2018年8月催款通知图片及案涉房屋2018年9月分割登记于张显更与其配偶陈祖霞名下的事实，再结合本诉被告因房屋未办理房屋产权证，所以未支付尾款的抗辩意见。一审法院对2018年8月本诉原告向本诉被告催收购房尾款的事实予以采信。因此对本诉被告提出的本诉原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。本诉原告现诉请本诉被告支付购房尾款70,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”之规定，一审法院予以支持。另，案涉房屋现虽登记于张显更与其配偶陈祖霞的名下，但依据合同相对性，本诉原告内部的分割不具有对抗李培洪、黎光英的效力。《房屋买卖合同》的当事人仍然是胡坤荣、李培伦、张显更与李培洪、黎光英，因此本诉原告诉讼主体适格。对于本诉原告违约金的诉请，虽然《房屋买卖合同》约定逾期支付尾款，需承担20%购房款的违约责任，现胡坤荣、李培伦、张显更诉请李培洪、黎光英就所欠房款按年利率6%支付违约金至实际清偿之日，结合本按实际，一审法院酌定李培洪、黎光英从本判决确定的履行期限届满之日至实际清偿之日止按年利率6%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百五十九条之规定，判决：一、限李培洪、黎光英于本判决生效之日起十五日内给付胡坤荣、李培伦、张显更购房款人民币70,000元,并从本判决确定的履行期限届满之日至清偿之日止按年利率6%给付违约金；二、驳回胡坤荣、李培伦、张显更的其余诉讼请求；三、驳回李培洪、黎光英的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：图片两张。拟证明：上诉人居住的房屋没有光线，两栋房屋相距太近大概一米左右，损害上诉人的合法利益。 被上诉人质证意见：对真实性没有异议，但是对证明内容不予认可。我们的房屋早已交付，第二栋房屋是第三人修建的，如果上诉人认为第三人修建的房屋影响了其使用，可以依规定向第三人主张权利，与本案无关。 被上诉人提交证据：证据一,小陈家具店及八方牛肉馆、李培洪工商信息截图，拟证明：小陈家具店经营主体为胡坤荣一家，八方牛肉馆经营主体为黎光英一家。八方牛肉馆2019年成立前李培洪、黎光英一家也一直在此处经营。证据二，案涉房屋现场图片，拟证明：被上诉人一家经营家具店位于上诉人家购买的案涉房屋楼下，互为邻居。同时，上诉人经营的八方牛肉馆与被上诉人经营的小陈家具店空间距离不足10米。涉案双方是典型的“乡镇邻里”，低头不见抬头见。在珠藏镇只有上千人的小镇，被上诉人也并不富裕，怎么可能不向上诉人催收7万元的欠款。证据三，购房人何志琼办理权属过户登记发票，拟证明：被上诉人2018年8月贴出通知后，同属欠购房尾款的何志琼户于2018年9月付清尾款办理了房屋产权证书。 上诉人质证意见：证据一，真实性没有异议，不能达到被上诉人的证明目的，与本案无关。证据二，真实性没有异议，不能达到其证明目的，被上诉人认为其并不富裕与本案的客观事实不符，一审中，被上诉人已经陈述已出卖三十多套房屋。没有催收的真实原因是采光不好。证据三，真实性没有异议，不能达到被上诉人的证明目的，何志琼的税票与本案上诉人无关，催款应当具有相对性。 本院认证意见：对上诉人提交的证据，真实性、合法性予以认可，但不能实现证明目的。对被上诉人提交的证据一至证据三，真实性、合法性予以认可，但不能实现证明目的。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、被上诉人的起诉请求是否超过诉讼时效；2、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。 （一）关于被上诉人的起诉请求是否超过诉讼时效 双方签订的《房屋买卖合同》约定最后支付购房尾款的时间是2016年12月30日，根据2018年8月催款通知图片，一审对2018年8月本诉原告向本诉被告催收购房尾款的事实予以采信，因此认定本案未超过诉讼时效正确，应予维持。 （二）双方签订的《房屋买卖合同》是否有效 双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”关于合同无效的情形。因此一审认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效并无不当，应予维持。 综上所述，李培洪、黎光英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3860元，由上诉人李培洪、黎光英负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十二月十一日 法官助理陆梅 书记员雷春莲