广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）良民一初字第983号 原告（反诉被告）韦秀萍，女，壮族，1984年11月23日出生，住广西东兰县。 委托代理人胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托代理人邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告（反诉原告）苏勇，男，汉族，1969年8月31日出生，住南宁市青秀区。 委托代理人陈琼远，广西钰锦律师事务所律师。 委托代理人蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 第三人广西富大物业服务有限公司，住所地南宁市良庆区幸福路96号一楼，组织机构代码09602203-5。 法定代表人黄世围。 委托代理人黄秋连，该公司员工。 原告韦秀萍与被告苏勇、第三人广西富大物业服务有限公司（以下简称富大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，被告苏勇向本院提起反诉，本院于2015年11月26日立案受理该反诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告韦秀萍的委托代理人胡钦、邓攀，被告苏勇的委托代理人陈琼远、蒋星住，第三人富大公司的委托代理人黄秋连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦秀萍本诉诉称及反诉辩称：原告为了经商需要，与被告于2014年10月25日签订《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，依据合同约定向被告支付了租金7362元和押金3681元。在被告的允许下，原告对涉案商铺进行装修装饰，但被告隐瞒该商铺未经过消防验收的事实。原告多次催促被告办理消防验收，但被告都以各种理由推脱，而作为景皇国际美丽城购物广场的物业管理公司第三人却以部分业主未交物业费为由将整个商场水电从2015年5月1日开始停水停电，原告与被告、第三人交涉无果，造成原告无法正常经营使用。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二条第一款的规定，本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。涉案商铺没有通过室内装修工程消防验收备案，而未通过消防验收合格的建筑不得投入使用、经营，故涉案商铺预计2015年5月1日开业违反了国家强制性规定，存在极大的安全隐患，存在不能正常使用的情形，而被告没有积极解决消防问题，使得合同目的无法实现，原告不存在任何违约行为。（1）被告主张不予返还履约保证金，不符合涉案商铺租赁合同约定的“不予返还履约保证金”情形。（2）被告主张原告拖欠相关费用，但实际上，原告不仅没有拖欠任何费用，还提前交付了足额的履约保证金和经营保证金。且在涉案商铺一直因消防验收和停水停电的原因不能正常营业，在无法实现合同目的的情形下，被告要求原告支付租金没有事实及法律依据。（3）被告主张原告支付水电费，物业费、垃圾费、电损费、公摊费、商业推广费等费用，但其并不具备上述费用的收取资格，不是收取上述费用的适格主体，且被告也没有证据显示其已代缴了上述费用，因此其主张没有事实及法律依据。（4）原告提前退租并未违约。2015年5月10日左右，原告与被告协商涉案商铺的续租事宜，但后被告告知原告不再续租，并要求原告搬走。2015年5月25日，原告将个人物品搬离涉案商铺后，电话通知被告过来接收涉案商铺。2015年5月26日晚，被告查看涉案商铺后，接收了钥匙和门卡，并承诺核实无拖欠水电费、物业费等费用后将钱款转至原告银行账户。因此，原告的提前退租已经被告同意，不应支付解约违约金。综上所述，被告未有效制止第三人停水停电的行为已经严重违约，将未通过消防验收的商铺出租给原告违反《中华人民共和国消防法》法律强制性规定，导致无法实现本合同目的。为此，原告诉请判决：1、解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》；2、被告返还租金7362元、押金3681元；3、被告向原告支付相应的利息：暂计488.79元（11043元为本金，从2014年10月25日起，以银行同期贷款利率计算至2015年8月28日），剩余利息从2015年8月29日起以银行同期贷款利率计算至还清所有钱款之日止；4、被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失2000元；5、被告向原告赔偿从2015年5月1日至2015年8月31日期间因停电造成的营业损失5200元。并请求法院依法驳回被告的反诉请求。 被告苏勇本诉辩称及反诉诉称：2014年10月25日，原告与被告签订一份《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，并就相关事项约定如下：1、被告将景皇国际美丽城购物广场三层60号商铺（共17.53㎡）出租给原告；2、租赁期为2014年10月25日至2017年10月24日（3年），具体以商场统一开业日为计租开始日，两者不一致时则顺延租期；3、第一年租金为1227元/月，第一期按半年度缴纳，之后按季度提前5日缴纳，第一年之后的租金逐年按比例提升；4、合同签订之日，原告向被告缴纳3681元作为履约保证金；5、租赁期间，原告应自觉遵守购物广场的物业管理规定，并按时缴纳水费、电费、物业管理费及商业推广费等费用；6、如原告拖欠租金或其他费用满50天，被告有权终止合同及按欠费总额的3.3%/日收取违约金，并不退还履约保证金；7、如因原告原因导致合同解除，原告应向被告支付相当于未到期租金总额10%或三个月租金的违约金（以高者为准）。合同签订后，被告按约将涉案商铺交付原告使用，但原告多次违反购物广场的物业管理规定，自2015年1月6日起，故意拖欠水费、电费、物业管理费等费用，导致涉案商铺被停水停电，无法正常使用，并在2015年10月31日第一期租金期满后，恶意拖欠租金，至今拒不缴纳。为此，被告多次与原告协商合同履行问题，但均无果。被告认为，涉案租赁合同合法有效，双方均应严格遵守、履行义务，原告不顾自己欠缴水电费被停水停电的事实，却以涉案商铺未经消防验收和停水停电为由提起诉讼，系为了推卸毁约责任及转嫁投资损失。对原告的起诉，被告同意原告的第一项诉讼请求，但双方解除租赁合同是因原告的违约行为导致，不是被告的行为导致；原告的其他诉讼请求没有任何事实及法律依据，不应支持。反诉请求：1、原告向被告支付拖欠租金613.5元（暂计至2015年11月26日，其余计至合同解除之日止）；2、原告向被告支付拖欠的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计386.37元及物业管理费1840.65元（17.53平方米×15元×7个月，暂计2015年4月1日至10月31日共7个月）和商业推广费613.55元（17.53平方米×5元×7个月），拖欠物业管理费、商业推广费违约金7288.97元（按欠费总额的3.3%/日计算）；3、原告向被告支付解约违约金4043.4元（按未到期租金总额10%计算）。 第三人富大公司陈述称：1、第三人与被告签订有物业服务合同，由被告向第三人缴纳电费、垃圾费、水电公摊费、电损费、物业管理费及商业推广费等费用，第三人按铺面收取相关费用。被告与原告有租赁合同约定，由原告缴纳上述费用，是被告与原告之间的关系。对拖欠上述费用的涉案商铺，由被告向第三人承担责任，第三人保留向被告追缴的权利，也要求被告及时缴纳已拖欠的费用。2、被告因原告拖欠应缴纳的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费、物业管理费及商业推广费等费用而提出反诉请求，第三人表示同意。3、第三人系代案外人广西南宁市远洋物业服务有限责任公司（以下简称远洋公司）收取水电费，并交付到该公司账户，停电措施系由该公司采取或要求，与第三人无关；4、原告存在未交水电费、物业费的事实，且已超期，这是原告自己造成的，应由原告承担造成停水停电的后果；5、原告认为涉案商铺未经过消防验收不符合事实，开发商交付给被告的商铺已经消防验收合格，只是原告承租后对涉案商铺进行了装修，未进行消防备案，应由原告自行承担责任。 本案的争议焦点：1、涉案商铺租赁合同是否有效，如有效，导致合同最终不能履行而解除的责任在谁；2、被告应否向原告退还剩余的租金及返还押金并支付利息损失；3、原告主张的装饰装修残值损失及营业损失有何事实及法律依据；4、原告应否向被告支付租金、电费、垃圾费、水电公摊费、电损费、物业管理费、商业推广费等费用并支付物业管理费、商业推广费的违约金，应否支付解约违约金。 原告针对争议焦点举证如下：1、《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，证明原告与被告之间存在合同法律关系；2、《收据》，证明被告收到原告交来的租金和押金、第三人向原告提供服务的事实，原告装修的事实；3、《商品房买卖合同》，证明被告为涉案商铺的业主；4、《景皇国际美丽城购物广场商铺装修管理协议》，证明原告装修涉案商铺的事实；5、《照片》，证明商场不能正常营业，原告无法使用涉案商铺。 被告针对争议焦点举证如下：1、《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，证明商场已经消防部门验收合格；2、第三人费用明细单，证明原告长期拖欠水费、电费、垃圾费、水电公摊费及物业管理费等费用；3、第三人发布的开业公告及处罚公告、通知及照片等，证明原告违反管理规定，擅自歇业、罢业，扰乱商场经营秩序。 第三人未提供证据。 原告向本院申请调取景皇国际美丽城购物广场的消防验收状况材料，证明被告将未通过消防验收的涉案商铺承租给原告。因案件审理需要，本院依职权向远洋公司调查了解了景皇国际美丽城购物广场的停电问题，并制作了询问笔录。 经庭审质证，原告提供的证据，被告对证据1无异议，认为该合同合法有效；对证据2无异议，但对原告主张的装饰装修费用有异议，认为装饰装修是原告的单方行为，被告没有参与、无法判断，原告应举出有评估资质的第三方的意见来提出其装修的合理性，该证据不能证实原告可以要求被告返还租金和各项费用；对证据3无异议，认为该证据恰能证明开发商交付给被告的涉案商铺是经过竣工验收，也包括消防验收；对证据4关联性有异议，认为该协议的当事人不是被告，与被告无关，被告只是将涉案商铺出租给原告，不对涉案商铺进行装修，只收取涉案商铺的租金；对证据5关联性有异议，认为该照片与涉案商铺租赁合同没有任何关系，涉案商铺不能使用不是被告的行为造成，其能否正常营业，主要是原告造成。原告提供的证据，第三人的质证意见与被告的质证意见一致。鉴于被告、第三人对原告提供的证据1-3真实性无异议，而上述证据与本案具有关联性，故作为认定事实的依据；被告虽非证据4的当事人，但原告确与第三人签订有涉案商铺的装修管理协议，故确认其具有证明力；证据5反映的是涉案商铺及涉案商场的经营状况，与本案具有关联性，故确认其具有证明力。被告提供的证据，原告对证据1无异议，但认为该证据恰好证明了涉案商铺进行了装修，且该证据只是消防部门的意见，不是针对室内装修，涉案商场没有通过装修消防备案和设计审核，该商场不符合开业营业的要求；对证据2有异议，认为该证据所列举的各项费用非相关部门出具的票据，这些费用没有与原告或被告核对数额，且从该证据可以看出用电量几乎为零，原告因消防或被告的过错导致无法经营所产生的费用，不应当由原告承担；对证据3有异议，虽然认可未开业经营的事实，但造成该事实的原因系涉案商场停水停电、未通过消防验收，同时原告没有收到相关的通知，或是只有少数业主参会，且相关通知内容违法，第三人没有权利向原告收取履约保证金作为违约金。被告提供的证据，第三人对其提供的证据均无异议。鉴于第三人对被告提供的证据均无异议，同时原告对被告提供的证据1真实性无异议，而该证据与本案具有关联性，故作为认定事实的依据；证据2系第三人出具，反映的是涉案商铺所欠电费、垃圾费、水电公摊费、电损费等费用情况，与本案具有关联性，故确认其具有证明力；证据3反映的是涉案商铺及涉案商场的经营状况，与本案具有关联性，故确认其具有证明力。本院收到的消防部门的函件材料，原告对该证据无异议，被告对该证据真实性无异议，第三人对该证据的质证意见与被告的质证意见一致。本院调取的远洋公司证据及制作的询问笔录，原告对上述证据合法性无异议，但对真实性及关联性有异议，认为原告没有拖欠电费等费用，且远洋公司与第三人存在利害关系，其在笔录中的陈述有失偏妥；被告对上述证据无异议，认为该证据印证了被告及第三人陈述的事实，涉案商场停电系因原告拖欠电费造成，应由原告承担后果，并认为远洋公司实施停电措施的次数较少，停电时间较短；第三人的质证意见与被告的质证意见一致，并认为涉案商场停电系远洋公司实施。鉴于本院收到的消防部门的函件材料及调取的远洋公司证据及制作的询问笔录系依法取得，而上述证据与本案具有关联性，故作为认定事实的依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年2月15日，案外人广西景皇成片土地开发有限公司作为出卖人、被告作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向广西景皇成片土地开发有限公司购买位于南宁市良庆区景皇国际第三层60号商铺（房屋代码：846537），该商铺的建筑面积为17.53平方米（其中套内建筑面积为7.44平方米、分摊的共有共用建筑面积为10.09平方米），总价款为157286元。 2014年10月25日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订一份《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，就相关事项约定如下：第一条商铺的位置、面积和用途：乙方承租甲方位于南宁市良庆区景皇国际美丽城购物广场三层60号商铺，建筑面积17.53平方米，且双方同意遵守第三人景皇国际美丽城购物广场运营管理处（以下简称运营管理公司）的相关统一管理制度和管理规定；乙方在签订本合同之前已到现场查看，已了解该商铺的结构、装修、设备、面积等情况，已详细了解且无任何异议。第二条租赁期限，租用的期限为3年，自2014年10月25日起至2017年10月24日止，如商场统一开业的时间晚于上述起租日的，以商场统一开业日为计租开始日，租期相应顺延，商场统一开业日以运营管理公司公告为准；计租开始日前的装修期为装修免租期，该期限内，甲方免收乙方租金及物业管理费，但乙方仍须缴纳水、电等能源费，乙方装修期间也应支付装修保证金、装修垃圾清运费、装修物业管理费；如商场统一开业时间晚于上述起租日的，甲方同意给与乙方优惠免租期，免租期限为3个月，具体免租时间为第1、13、25个月作为优惠免租期，该期限内免收租金，但仍应缴纳物业管理费等其他相关费用。第三条租金及保证金，第一年月租金总额为1227元/月、第二年月租金总额为1325元/月、第三年月租金总额为1431元/月；首期租金按半年度缴纳，首期以后的租金按季度缴纳，乙方须提前5日交清下一期租金；在本合同签订之日，乙方须向甲方一次性交付3681元作为本合同的履约保证金；如乙方逾期缴纳租金、物业、水电费用等或违反本合同约定的任何条款，甲方可扣除乙方交付的履约保证金，以抵偿由于乙方违约行为造成的甲方损失；在租赁期内，乙方未经甲方同意提前退租的，履约保证金不予退还，租赁期满后，在乙方无违约、无赔偿及租金等费用结清、甲方交付乙方使用的设施完整（自然老化、损耗除外）经甲方验收合格后，甲方在10个工作日内将该保证金余额不计息退回乙方。第四条物业管理费、商业推广费、经营保证金、水电费等的缴费办法，商铺的物业管理费每月每平方米15元、商业推广费每月每平方米5元，在本租赁合同期间双方同意由乙方承担；物业管理费、商业推广费按月支付，除首期物业管理费及商业推广费在租期开始日后进场装修前10日内向运营管理公司交付外，乙方须在每月的10日前直接向运营管理公司交付下月物业管理费及商业推广费；乙方应向运营管理公司缴纳统一经营管理和经营质量管理保证金500元，作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度、商品质量、服务质量的保证金；乙方违反统一经营管理制度时，运营管理公司有权没收全部或部分经营保证金；商铺交付使用后在合同有效期内因乙方经营所需缴纳的各种税费及所发生的水电费等有关任何费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关，如上述费用为交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳的履约保证金中抵扣（包括欠缴租金等费用、处理过程中发生的诉讼费、律师费、赔偿金等一切费用）。第五条商铺的使用，乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和运营管理公司的审查书面认定；乙方应严格遵守运营管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与运营管理公司签署的统一经营管理合同、运营管理合同以及其他合同，因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任由乙方自行承担；租赁期满后，凡由甲方投资的设施、设备及装修材料，乙方不得拆除，凡由乙方投资的设施、设备及其他乙方投入的一切资产归乙方所有，乙方应在合同期满之日起2日内拆除搬迁完毕，费用由乙方负担，逾期不搬走的，则无偿归甲方所有；商铺自交付乙方使用之日起至整个租赁期结束，乙方自行安装的设施及由于乙方使用不当造成的毁损，由乙方自行维修及维护。第八条乙方的权利和义务，租赁期间，所发生的物业管理费、水、电等费用，由乙方自行按时缴付；租赁期满或合同解除/终止后，乙方应在2天内腾空并交回商铺，否则，每逾期一日，甲方按照腾空前租金（以合同终止或解除前一个月的租金标准）的2倍向乙方收取场地占用费，同时，遗留在该商铺内的所有物品，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，因处理产生的费用，由乙方承担，同时，甲方还有权采取必要措施收回该商铺。第九条甲、乙双方的违约责任，因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计息），甲方还应承担其他已经约定的责任；乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或运营管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额的10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准；乙方违约，而甲方接收租金的，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，如甲方放弃本合同各项条款规定的任何权利，只能以甲方书面签字为据，乙方缴付不足的租金或其他款项时，均不视为甲方同意乙方缴付款项的变更，甲方接收数额不足的款项，不影响其追索欠租欠款的权利，亦不影响其按本合同或法律规定采取其他措施的权利。第十条通知和送达，无论乙方指定地址是否为商铺，甲方或运营管理公司将任何通知、文件送至商铺后也视为送达，通知、文件送达后，乙方商铺人员应当立即签收并给予书面回执，如果乙方商铺人员拒绝签收，则甲方或运营管理公司可采取留置（无论商铺是否有人）的方式送达，相应的留置照片或录像即可作为回执。第十一条解除本合同的条件，本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除，如遇下列情况之一的，可解除本合同：经双方书面协商一致解除合同的；乙方应如期缴纳租金或其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方收取违约金，违约金为实欠租金或其他费用总额的3.3%/日，如拖欠租金或其他费用满50天后，甲方除有权收取上述违约金外，还有权终止合同、收回商铺，并不退还乙方的履约保证金（如遇特殊情况且经甲方书面同意的除外）；乙方在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定，甲方或运营管理公司通知后未在150日内改正的，甲方有权终止合同、收回商铺，并不退还乙方的合同履约保证金。第十六条，本合同自甲、乙双方或授权代表签字之日起生效。 2014年11月25日，第三人作为甲方（物管公司）、原告作为乙方（业主/商户），双方签订一份《商铺装修管理协议》，就案涉商铺的装修注意义务及相关问题进行了明确。2014年11月25日，原告向第三人提交《商铺装修申请表》，申请于2014年11月25日至2014年12月2日对涉案商铺进行装修。2014年11月25日，第三人向原告出具一份《装修施工许可告示单》、一份《装修施工消防安全责任书》，载明了涉案商铺的相关装修事项。 2014年10月25日，被告向原告出具两张《收据》，确认收到原告交付的涉案商铺押金3681元、6个月租金7362元。2014年11月25日、2015年1月21日，第三人分别向原告出具三张《收据》，确认收到原告交付的涉案商铺3个月物业管理费789元（17.53平方米×15元/月/平方米×3个月），垃圾清运费、装修服务管理费合计203元，经营保证金（用装修保证金抵扣）500元。2014年12月31日，远洋公司向原告出具一张《收据》，确认收到原告交付的涉案商铺公摊电费45.6元（10月8日至12月14日）。 2014年11月3日，第三人组织涉案商场经营户召开会议，主要事项为：涉案商场定于2014年11月8日统一试业，经营户须于2014年11月5日之前进场铺货完毕。统一试业期间如出现空铺或逾期未进场的，视为违反商场管理规定，第三人有权向逾期未进场的商户收取履约保证金的15%作为违约金，并每逾期一日扣100元。 2015年3月14日，第三人与涉案商场相关业主共同签署一份《关于景皇国际美丽城购物广场开业时间的决议》，载明：根据涉案商场的运营现状、招商进展，参考商场业态对于商业氛围、环境以及季节性的时间节点要求等情况，经运营方第三人与业主代表协商一致，并经过2015年3月14日全体业主大会表决通过，一致决定：景皇国际美丽城购物广场于2015年5月1日正式开业。此决议经各方签字或盖章生效后，由运营方第三人策划开业庆典方案并筹备开业事宜，商场业主、经营户、开发商及相关各方应积极协助配合。 2015年4月26日，第三人分别向涉案商场经营户、业主发出《公告》、《工作联系函》，载明：涉案商场定于2015年5月1日正式开业，请经营户、业主协助第三人监督经营户在2015年4月28日前安排人员和货品到店，做好涉案商场开业工作。如在开业当天，有经营户无故不营业的，如经营户未按时到岗、未遵守商场营业时间迟延开店或提前闭店，按商场管理规定处罚500元。如发现有经营户故意煽动扰乱商场内的经营户，对商场造成任何不利影响，违反规定的经营户将全负后果责任。（备注：以上罚款将从经营户的履约保证金扣除） 2015年4月30日，第三人组织涉案商场业主代表、经营户召开会议，主要事项为：针对二层商户联合抵制开业情况，调整、取消2015年5月1日正式开业的部分活动，协商商场的后续经营事宜。 2015年4月17日，远洋公司向第三人出具一份《工作联系函》，载明：第三人管理的涉案商场，2015年3月共产生水电费（含公摊与损耗）26195.7元，在接到函件15个工作日内交费到远洋公司，如在规定期限内没有缴纳电费的，将采取停电措施，超过发函之日起20天未交电费的，按供电局相关规定，逾期未缴纳的每日收取1‰的滞纳金。 另查明，景皇国际小区地下共2层、地上共32层，地上1-3层为商业用房、4层为住宅及社区活动中心、5-32层为住宅。景皇国际小区已通过主体建筑消防验收及1-3层商业用房即涉案商场室内装修工程消防设计备案，未申报室内装修工程消防验收备案及消防安全检查。2015年8月12日，公安部消防局印发《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号），其中规定取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。 还查明，远洋公司系景皇国际小区中住宅部分的物业管理公司，负责管理1-3层商业用房即涉案商场的用电事项，第三人在收取涉案商铺的电费后，再统一向远洋公司缴纳涉案商场的电费。涉案商铺于2015年7月20日后未再经营。截止本次诉讼前，涉案商铺欠付电费、垃圾费、水电公摊费及电损费等费用合计386.37元，物业管理费1840.65元（2015年4月1日至10月31日，17.53平方米×15元/月/平方米×7个月）。 本院认为：关于涉案商铺租赁合同是否有效，如有效，导致合同最终不能履行而解除的责任在谁问题。原告与被告于2014年10月25日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告诉请解除该合同，被告于2015年12月22日庭审时同意解除该合同，故该合同于2015年12月22日解除。关于合同解除的原因事由，原告主张合同解除的原因系涉案商铺未经消防备案，存在安全隐患，无法实现合同目的；被告则主张合同解除的原因系原告拖欠水电费等费用，导致涉案商铺无法正常使用。虽然《中华人民共和国消防法》规定未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的公众聚集场所，不得投入使用、营业，且涉案商铺装修确未经过消防备案，但具体到本案来看，关键是看涉案商铺是否必须经过消防备案才能投入使用、营业。根据公安部消防局于2015年8月12日印发的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号）第一条规定，取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案，现涉案商铺的建筑面积在300平方米以下，无须经过消防设计和竣工验收消防备案。同时，涉案商铺在营业期间，亦不存在因消防部门的行政行为而导致不能营业的情形，且该商铺的装修系由原告自行装修，并非是因被告装修不符合消防规定而导致工程无法进行消防备案，故原告以涉案商铺因未进行装修设计和装修竣工验收备案为由解除合同的理由不成立，本院确认原告主张解除涉案商铺租赁合同无充分理由，导致该合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任。 关于原告单方造成涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任承担问题。由于导致涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任，而被告对此无责任，故应按照涉案商铺租赁合同的约定来确定双方当事人的责任承担问题。1、关于履约保证（押金）退还问题。由于履约保证金（押金）系为保证合同履行而发生，现导致涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任，故被告可从原告已缴纳履约保证金（押金）3681元中抵扣原告应付的租金、物业管理费、违约金等费用，直至该3681元抵扣完为止。2、关于租金退补问题。由于租金系原告租赁涉案商铺而发生，故原告应向被告支付涉案商铺的租金至其搬离涉案商铺之日止。现原告虽已缴纳6个月租金7362元，但被告主张截至2015年11月16日原告欠付租金613.5元，并要求原告支付租金至涉案商铺租赁合同解除之日止，系被告自行处分其权利，本院确认原告向被告支付欠付租金613.5元，并按照1227元/月的标准支付至被告答辩同意解除涉案商铺租赁合同之日即2015年12月22日止。3、关于支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费及物业管理费、商业推广费问题。截止本次诉讼前，被告主张涉案商铺欠付电费、垃圾费、水电公摊费及电损费等费用合计386.37元，物业管理费1840.65元（暂计2015年4月1日至10月31日，17.53平方米×15元/月/平方米×7个月），上述费用本应由原告承担，但由于原告怠于履行义务，导致上述费用转嫁于被告，故被告要求原告支付上述费用，本院予以支持，并确定物业管理费按照15元/月/平方米计算至涉案商铺租赁合同解除之日即2015年12月22日止。被告要求原告支付商业推广费613.55元（17.53平方米×5元/月/平方米×7个月），由于被告未能提供证据证明原告欠付商业推广费，故本院不予支持。4、关于支付违约金问题。被告要求原告支付物业管理费、商业推广费违约金7288.97元（按欠费总额的3.3%/日计算），由于涉案商铺租赁合同未明确约定原告欠付物业管理费适用3.3%/日的违约金计算方式，同时商业推广费不属于本院支持的诉请范围，故本院对被告的上述主张不予支持。被告要求原告支付解约违约金4043.4元（按未到期租金总额10%计算），由于涉案商铺租赁合同对此有明确约定，故本院予以支持。5、关于支付利息损失、装修残值损失、营业损失问题。由于导致涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任，而被告对此无责任，故原告主张利息损失、装修残值损失、营业损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告韦秀萍与被告苏勇于2014年10月25日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》； 二、原告韦秀萍向被告苏勇支付欠付租金613.5元，并按照月租金1227元的标准支付2015年11月17日至2015年12月22日期间租金； 三、原告韦秀萍向被告苏勇支付欠付电费、垃圾费、水电公摊费及电损费等费用合计386.37元，物业管理费1840.65元，并按照每月每平方米15元的标准支付2015年11月1日至2015年12月22日期间物业管理费； 四、原告韦秀萍向被告苏勇支付解约违约金4043.4元； 五、上述第二项、第三项、第四项款项，先从履约保证金（押金）3681元中抵扣，不足部分，按照上述第二项、第三项、第四项继续计算支付； 六、驳回原告韦秀萍的其他诉讼请求； 七、驳回被告苏勇的其他反诉请求。 本诉案件受理费268元，由原告韦秀萍负担；反诉案件受理费131元，由原告韦秀萍负担106元，被告苏勇负担25元。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院,并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 愿 审 判 员  彭情宝 人民陪审员  周树立 二〇一六年五月二十日 书 记 员  戴 棠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。