荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1002民初406号原告：徐贤发，男，汉族，1954年10月5日出生，住湖北省荆州市沙市区。委托代理人：吕军，湖北荆楚律师事务所律师。委托代理人：吴海，湖北荆楚律师事务所实习律师。被告：胡振州，男，汉族，1957年10月27日出生，住湖北省荆州市沙市区。被告：赵昌玲，女，汉族，1960年7月26日出生，住湖北省荆州市沙市区，现住上海市浦东新区。原告徐贤发诉被告胡振州、赵昌玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李娅适用简易程序于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告徐贤发及其委托代理人吴海、被告胡振州、赵昌玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐贤发诉称：被告胡振州与赵昌玲原系夫妻关系，两人原有位于沙市区的一套房产。2004年两人协议离婚，约定该房产归被告胡振州所有，但两被告未到产权登记部门办理变更登记，该房屋仍登记在两被告名下。2006年，原告与被告胡振州协商，将上述房产转让给原告。原告按约付清全部购房款，并搬迁至上述房屋中居住至今，但因被告胡振州未能找到离婚证件，导致上述房屋一直未能办理产权转移登记。2009年9月29日，原告与被告胡振州补签了一份《房屋买卖合同书》及《房屋过户事宜备忘录》，约定被告胡振州在找到相关证件后协助原告办理房屋过户登记。2015年，原告多次要求被告协助办理过户手续未果，故诉至法院，请求判令确认所诉房屋的不动产权为原告所有；判令两被告协助原告办理不动产权登记手续；判令被告承担诉讼费及律师代理费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、徐贤发的身份证复印件一份及胡振州、赵昌玲的户籍登记信息打印件两份；证明原被告的诉讼主体资格适格。证据2、徐贤发与胡振州于2009年9月29日签订的《房屋买卖合同书》原件一份及胡振州出具的收条原件两张、徐贤发出具的欠条原件一张；证明原告通过买卖合法取得本案所诉房产，并已付清全部购房款。证据3、徐贤发与胡振州于2009年9月29日签订的《房屋过户事宜备忘录》原件一份；证明原告已付清全部购房款，且被告胡振州同意协助原告办理产权变更登记。证据4、《房屋所有权证》复印件一份；证明原告持有所诉房屋的房屋所有权证原本。证据5、胡振州、赵昌玲签署的《申请离婚登记声明书》复印件一份；证据6、胡振州、赵昌玲签署的《子女抚养协议》复印件一份；证据7、胡振州、赵昌玲签署的《财产处理协议》复印件一份；证据8、荆州市沙市区民政局出具的《婚姻登记记录证明》复印件一份；上列证据5—8证明被告胡振州、赵昌玲协议离婚，本案所诉房产归胡振州一人所有，胡振州有权处理涉案房产。证据9、《证明》原件一份；证明《房屋买卖合同书》标的房屋与两被告离婚分割的房屋是同一套房屋。被告胡振州辩称，我与原告均住在沙市区宿舍，两人关系较好，2005年下半年我再婚后，原告的妻子主动找我要求将房屋卖给其儿子结婚用，有长期居住权但户名不能改，原告同意并以4.28万元成交。我一直积极协助原告办理过户手续，是被告赵昌玲无法本人到场才没有过户。现在涉案房屋一带要全部拆迁，原告儿子结婚也未居住，该房屋依然登记在我与赵昌玲名下，我反悔要回唯一的拆迁福利房或原告将拆迁补偿款35.28万元的29%即10.23万元补给我。被告胡振州为支持其抗辩理由，向本院提交的证据如下：证据、荆州市某某机械总厂与胡振州于1998年4月30日签订的《荆州市公有住房买卖契约（补充）》复印件一份；证明涉案房屋不能进行买卖。被告赵昌玲辩称，我与胡振州原系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产。我与胡振州离婚时，胡振州承诺女儿随其生活、抚养，我不支付任何抚养费用，因此才协议约定将涉案房屋和其它共同财产归被告胡振州所有，但此后胡振州依然要求我支付女儿的学费、生活费，故我与胡振州于2005年2月签署《离婚补充协议》作了重新约定，而离婚时的财产分割协议无效，我的婚后一半财产转赠给女儿所有。被告胡振州擅自与原告签订《房屋买卖合同》，未征得我与女儿的同意，导致女儿无家可归，被告胡振州作为监护人无权处分子女的财产，侵害了被监护人的合法权益。原告与胡振州恶意串通，以低于市场价50%的不合理价格转让房产，且直至2016年2月才与我联系，中间长达十年的时间都不主动与我协商解决，我有理由相信原告与被告胡振州故意侵害了我与女儿的合法利益。故请求法院判令《房屋买卖合同》无效，驳回原告的诉讼请求。被告赵昌玲在举证期限内未向本院提交证据。经庭审质证，对于原告徐贤发提交的证据1、9，被告胡振州、赵昌玲均无异议，本院予以采信。对于原告提交的证据2、3，被告胡振州无异议，被告赵昌玲以未参与为由没有发表质证意见，本院予以采信。对于原告提交的证据4，被告胡振州无异议，被告赵昌玲以未见过该房产证为由提出异议，但未能提交证据对其真实性予以反驳，故本院予以采信。对于原告提交的证据5—8，被告胡振州、赵昌玲对其真实性没有异议，被告赵昌玲也未对证明目的提出异议，故本院予以采信。对于被告胡振州提交的证据，原告徐贤发、被告赵昌玲对其真实性没有异议，但原告对证明目的有异议，认为被告胡振州已补足差价并取得100%产权，涉案房屋可以买卖，故本院对被告胡振州提交的证据的真实性予以采信，但对证明目的不予认可。本院经审理查明，被告胡振州、赵昌玲于1985年3月14日登记结婚，在婚姻关系存续期间，被告胡振州向荆州市某某机械总厂购买了位于沙市区的房屋。1999年8月18日，荆州市房屋产权监理处填发了《房屋所有权证》，涉案房屋的所有权人为被告胡振州，并拥有100%产权。2004年9月15日，被告胡振州、赵昌玲办理了离婚登记，并在财产处理协议中约定涉案房屋归被告胡振州所有。2006年，原告徐贤发与被告胡振州就涉案房屋达成买卖合意，原告徐贤发于2006年4月18日支付给被告胡振州购房款25800元后一直居住在涉案房屋内，2007年2月25日前，原告徐贤发分多次支付给被告胡振州剩余购房款17000元。2009年9月29日，原告徐贤发与被告胡振州补签了一份《房屋买卖合同书》，载明胡振州自愿将坐落于沙市区房地产出卖给徐贤发，总价款为42800元。同日，双方还签订了一份《房屋过户事宜备忘录》，载明被告胡振州已收取了全部房款，但未能办理房产过户手续。由于原告办理涉案房屋的所有权变更登记需要二被告到场，但二被告却未予协助，故而成讼。另查明，被告胡振州于2004年9月15日与赵昌玲离婚后，截止至2009年12月23日无再婚登记记录。本院认为，涉案房屋虽系被告胡振州、赵昌玲在夫妻关系存续期间购得，被告赵昌玲应与胡振州共同享有所有权，但两被告在离婚时已约定涉案房屋归被告胡振州个人所有，故被告胡振州取得了独自行使对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，其将该房屋出售给原告的行为系合法处分。原告徐贤发与被告胡振州先就房屋买卖达成合意并实际履行了主要义务，买卖人徐贤发已交付了房款、实际使用和占有了房屋，而后双方再补签书面房屋买卖合同的行为并未违反国家法律法规的强制性规定，该合同系双方的真实意思表示，故合法有效，依法应予以保护，合同签订双方均应全面履行合同约定的义务。原告已履行了全部付款义务，被告胡振州亦应按约协助办理房屋过户登记手续，被告赵昌玲在离婚时未就涉案房屋的权属变化进行登记，应与被告胡振州共同承担协助原告办理房屋过户登记手续的义务。故原告要求被告胡振州、赵昌玲协助办理不动产登记手续的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告徐贤发虽与被告胡振州签订了房屋买卖合同，依法应取得涉案房屋的所有权，但不动产物权的变更须经登记才发生效力，现涉案房屋的不动产物权仍登记在被告胡振州名下，不动产物权的变更尚未发生效力，故原告要求确认涉案房屋的不动产权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告承担律师代理费的诉讼请求，既无合同约定也无法律依据，且原告也未提交相应证据来证实其律师代理费数额，故本院不予支持。被告胡振州提出的卖予原告的是房屋使用权而非所有权的主张，与合同表述及交易惯例相悖，其要求原告赔偿差价的主张，也无合同约定也无法律依据，故本院均不予采信。被告赵昌玲提出请求本院确认离婚协议财产分割无效，本案审理的是房屋买卖合同，且赵昌玲作为本案被告并无请求权，被告赵昌玲应另案向被告胡振州主张权利，其主张涉案房屋买卖合同无效的多种理由，均未提交相应证据予以证实，故本院均不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告胡振州、赵昌玲于本判决生效之日起十日内协助原告徐贤发办理将位于沙市区的不动产权登记至原告徐贤发名下的手续；二、驳回原告徐贤发的其他诉讼请求。案件受理费5670元，本院减半收取2835元，由被告胡振州、赵昌玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17260401040005030，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李娅二〇一六年五月二十日书记员  黄炼