上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0113执异4号案外人：方2，男，1980年2月8日生，满族，住江苏省镇江市丹徒区龙山路**聚旺城市花园****。申请执行人：上海奥启建筑材料有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区>法定代表人：郭福明，总经理。被执行人：江苏界牌建设发展有限公司，住所地江苏，住所地江苏省丹阳市>法定代表人：邵一飞，总经理。本院在执行申请执行人上海奥启建筑材料有限公司与被执行人江苏界牌建设发展有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人方2对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人方某1，案外人得知本院于2020年7月3日在(2014)宝执字第2717号案件中查封了江苏省镇江市丹徒区瑞山路XXX号聚旺城市花园21幢1902室房屋(以下简称“系争房屋”)。案外人方2与江苏聚旺房地产开发有限公司于2017年3月3日就系争房屋签订了《商品房买卖合同》，约定案外人向江苏聚旺房地产开发有限公司购买系争房屋，价格636,813元，并于当日办理了网签登记。案外人通过POS机转账和银行转账款全额支付了购房款，江苏聚旺房地产开发有限公司于2017年3月3日开具了增值税发票。2018年7月12日，案外人办理了入住验房、收房确认手续，并交纳物业费和公共能耗费，并合法占有该房屋。案外人认某，案外人与被执行人在该系争房屋被查封前签订了正式的房屋买卖合同，且合法占有该房屋，并已按照合同约定支付了全部房款，房屋未办理过户非因买受人自身原因，故案外人向本院提出书面异议，请求解除对系争房屋的查封。本院经审查查明，系争房屋权利人为江苏聚旺房地产开发有限公司，证书号为XXXXXXXXXXXXXXXXXA，房屋用途为住宅，建筑面积107.7平方米。上海奥启建筑材料有限公司与江苏界牌建设发展有限公司之间系买卖合同纠纷，本院于2013年12月25日作出(2013)宝民二(商)初字第29号民事判决书：一、江苏界牌建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海奥启建筑材料有限公司货款2,857,613.65元；二、江苏界牌建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付上海奥启建筑材料有限公司逾期付款违约金125,250元；三、江苏界牌建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付上海奥启建筑材料有限公司逾期付款违约金(以2,857,613.65元为基数，从2011年11月5日起按每日万分之五计算至实际清偿之日止)；四、江苏界牌建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付上海奥启建筑材料有限公司货物吨数差额违约金96,000元；五、对上海奥启建筑材料有限公司的其他诉讼请求不予支持。江苏界牌建设发展有限公司不服该判决而提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年3月21日作出(2014)沪二中民四(商)终字第118号民事判决书：驳回上诉，维持原判。因江苏界牌建设发展有限公司未能及时履行上述生效法律文书确定的付款义务，上海奥启建筑材料有限公司遂于2014年5月9日向本院申请执行，要求江苏界牌建设发展有限公司履行生效法律文书确定的付款义务，本院以(2014)宝执字第2717号立案执行，但被执行人江苏界牌建设发展有限公司至今未予履行全部付款义务。另查明，江苏界牌建设发展有限公司与江苏聚旺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，镇江市丹徒区人民法院于2018年6月26日作出(2016)苏1112民初2583号民事判决书：一、江苏聚旺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付江苏界牌建设发展有限公司工程款16,500,772.3元及逾期付款利息损失(自2013年12月1日起以16,500,772.3元按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至江苏聚旺房地产开发有限公司实际给付之日)；二、驳回江苏界牌建设发展有限公司的其他诉讼请求。江苏界牌建设发展有限公司、江苏聚旺房地产开发有限公司均不服该判决而提起上诉，江苏省镇江市中级人民法院于2019年10月17日作出(2018)苏11民终2547号民事判决书：一、维持镇江市丹徒区人民法院(2016)苏1112民初2583号民事判决主文的第二项；二、变更镇江市丹徒区人民法院(2016)苏1112民初2583号民事判决主文的第一项为江苏聚旺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付江苏界牌建设发展有限公司工程款7,037,537.97元及逾期付款利息损失(自2013年12月1日起以4,223,326.48元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至江苏聚旺房地产开发有限公司实际给付之日，自2018年12月1日起以2,814,211.49元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至江苏聚旺房地产开发有限公司实际给付之日)。本院于2019年11月18日作出(2014)宝执字第2717号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨江苏界牌建设发展有限公司名下银行存款7,434,994.58元(逾期付款违约金及迟延履行金暂计算至2019年10月31日)；二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结江苏界牌建设发展有限公司相应价值的财产。本院于2019年11月19日向江苏聚旺房地产开发有限公司发出(2014)宝执字第2717号协助执行通知书，明确请协助执行以下事项：提取被执行人江苏界牌建设发展有限公司在(2018)苏11民终2547号民事判决书[一审案号：(2016)苏1112民初2583号]中应领取款项7,434,994.58元至本院。江苏聚旺房地产开发有限公司遂提出书面执行异议。2020年1月6日，本院作出(2019)沪0113执异356号执行裁定书：驳回异议人江苏聚旺房地产开发有限公司的异议请求。江苏聚旺房地产开发有限公司不服而申请复议，上海市第二中级人民法院于2020年6月10日作出(2020)沪02执复64号执行裁定书：驳回江苏聚旺房地产开发有限公司的复议申请，维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113执异356号异议裁定。2020年7月1日，本院作出(2014)宝执字第2717号执行裁定书：一、冻结、划拨江苏聚旺房地产开发有限公司名下银行存款人民币7,434,994.58元；二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结江苏聚旺房地产开发有限公司相应价值的财产。2020年7月3日，本院向江苏省镇江市丹徒不动产登记中心发出(2014)宝执字第2717号协助执行通知书，查封了系争房屋等不动产，查封期限：自2020年7月3日至2023年7月2日。以上事实，有案外人方2提交的《商品房买卖合同》、收据一张、银行刷卡POS单2张、中国农业银行江苏分行电子回单4张、江苏增值税普通发票1张、入住验房单、收房确认书、缴纳物业费和公共能耗费及装修管理费收据和POS单、无房证明；本院调取的人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表、(2019)沪0113执异356号执行裁定书、(2020)沪02执复64号执行裁定书、镇江市不动产登记信息查询结果证明、(2014)宝执字第2717号执行裁定书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认某，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案执行中查明，被执行人在江苏聚旺房地产开发有限公司处有到期债权，故本院向该公司发出协助执行通知书，提取执行款项人民币7,434,994.58元。江苏聚旺房地产开发有限公司对此提出执行异议被本院及上海市第二中级人民法院驳回后，至今未履行法律协助义务，故本院对该公司依法采取强制执行措施符合有关法律规定。本案的争议焦点为：案外人方2对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人方2在本院于2020年7月3日查封系争房屋之前已与江苏聚旺房地产开发有限公司签订了合法有效的买卖合同；案外人方2购买系争房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，目前合法占有了系争房屋；案外人方2已经全额支付了房屋价款。综上，案外人方2所提异议情形符合上述司法解释条款的规定，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对江苏省镇江市丹徒区瑞山路XXX号聚旺城市花园21幢1902室房屋的执行，解除对该房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐子良审判员  须桃根审判员  姜玉芳二〇二一年一月十八日书记员  杨华华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。