广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终2260号上诉人（原审被告)：刘德民，户籍地址广州市越秀区。委托代理人：罗维、谭杰明，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张美欢，住广州市。上诉人刘德民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月26日，张美欢（为买受人）与刘德民（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同》（尾页盖有刘德民私章），约定：买受人向出卖人购买广州市北京路甲商铺，建筑面积共2.91平方米，其中套内面积1.21平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额312256元，买受人一次性付款，2011年12月27日前支付192256元（包含定金），出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付120000元。出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。2014年1月9日，张美欢（为买受人）和刘德民（为出卖人）的委托代理人骏腾公司签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》（尾页盖有刘德民私章），约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2011年12月26日签订的关于“广州市越秀区北京路甲商铺”的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共金额202595元。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1、2014年2月20日支付金额20000元；2、2014年3月20日支付金额60865元；3、2014年4月20日支付金额60865元；4、2014年5月20日支付金额68968元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效。张美欢于2015年1月13日向原审法院提起本案诉讼称：至今刘德民仍有房款未返还，请求判令刘德民退还张美欢购买北京路甲商铺的欠款36564元及利息（以同期应付而未付款项为基数，从2014年6月1日起按照同期一年期银行存款利率标准计至付清之日止）。原审庭审中，双方共同确认合同有办理备案登记手续，并表示法院作出判决后由双方自行办理注销合同备案登记。另，双方共同确认刘德民于2014年3月6日退款20000元，2014年4月11日退款20865元，2014年4月25日退款20000元，2014年5月4日退款20000元，2014年5月23日退款10000元，2014年7月17日退款20865元，2014年9月6日退款15000元，2014年10月20日退款39301元，上述合共退款166031元。原审法院认为，张美欢与刘德民自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。鉴于双方签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》中已明确约定“一致同意解除之前双方于2011年12月26日签订的关于‘广州市越秀区北京路甲商铺”的《商铺买卖合同》’”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方签订的《商铺买卖合同》已解除。因《解除〈商铺买卖合同〉协议》约定刘德民分四期返还房款，但刘德民未能按约定期限将已收款项退还给张美欢，张美欢现要求刘德民返还应退还而未退还的房款及要求从2014年6月1日起计付利息的依据充分，予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，判决：被告刘德民应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张美欢一次性返还广州市越秀区北京路甲商铺的房价款36564元及利息（从2014年6月1日起，以同期应付而未付款项为基数，按同期一年期银行存款利率标准计至付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1697元，公告费250元，由被告刘德民负担。判决后，刘德民不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人张美欢解除商铺买卖合同是因房管部门改变原商铺交易过户手续，制定出台了限制办理商铺分割登记手续的政策性文件，导致上诉人无法为被上诉人办理涉案商铺的交易过户手续。因此合同解除是因政府行为不可抗力因素造成，上诉人无任何过错，不应承担责任支付利息，且依双方《解除协议》也无支付利息约定。综上，原判认定事实有误，请求撤销原判，改判上诉人无需向被上诉人支付房价款利息，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张美欢答辩称：上诉人刘德民主张因政府行为导致其无法办理商铺过户，但其连预售证都没有办好，本就违法，双方也签订了解除协议。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人刘德民及被上诉人张美欢在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。另，上诉人刘德民在二审庭询中提出：涉案甲铺其共退款141730元，实欠被上诉人张美欢60865元，另一乙铺共退款98602元，实欠被上诉人张美欢84302元。被上诉人张美欢在二审庭询中，先是答辩称：本案涉案商铺甲铺与另一商铺乙铺双方对于款项的数目在原审中已确认，上诉人刘德民将两商铺的款项混淆，目的是拖延诉讼时间。后被上诉人张美欢又当庭答辩称：涉案甲铺上诉人刘德民退了141730元，另一乙铺上诉人刘德民退了98602元，两铺共退还240332元，两铺上诉人刘德民尚欠145167元。本院认为，原判认定上诉人刘德民与被上诉人张美欢自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》合法有效正确，本院予以确认。因《解除〈商铺买卖合同〉协议》约定上诉人刘德民分四期返还房款，但上诉人刘德民未能按约定期限将已收款项退还给被上诉人张美欢，上诉人刘德民占用了该款项，该款项产生法定孳息，上诉人刘德民占用该款项所产生的法定孳息属于被上诉人张美欢的经济损失。因此，原判认定被上诉人张美欢要求上诉人刘德民返还应退还而未退还的房款及要求从2014年6月1日起计付利息的依据充分而予以支持正确。关于上诉人刘德民抗辩因政策原因未能成功办理过户手续，属不可抗力，但仅有其陈述而无充足证据予以印证，本院不予采纳。原审庭审中，上诉人刘德民与被上诉人张美欢均一致确认涉案甲铺上诉人刘德民已退款共166031元，尚欠36564元，原判根据双方的一致自认认定了该事实。现上诉人刘德民上诉提出涉案甲铺其共退款实为141730元，余款应为60865元，被上诉人张美欢对此亦予确认，而审查双方在原审中提交的银行账单、网上银行电子回单等证据，双方在二审庭询中的上述陈述是正确的。但是，鉴于本案涉案甲铺与另一案[（2015）穗越法民三初字第392号]的涉案乙铺，均是被上诉人张美欢向上诉人刘德民购买的商铺，双方对于两铺上诉人刘德民共退款240332元，两铺上诉人刘德民尚欠145167元的事实均予确认，且两铺对于尚欠款项的计息时间及计息标准均一致，上诉人刘德民与被上诉人张美欢在本案二审中对涉案甲铺已退款、尚欠款的一致陈述，对于两案的实体处理并无实质影响，故本院维持原判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费408元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年五月十二日书 记 员  郑高妍