云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)易民一初字第597号 原告罗绍光，男，1964年6月13日生，汉族，居民，住易门县。 原告李艳，女，1975年10月1日生，汉族，居民，住易门县。 以上二原告的委托代理人师伟，云南天外天律师事务所律师。代理权限:特别授权。 被告王文光，男，1952年6月12日生，汉族，居民，住易门县。 被告吕纯仙，女，1955年12月1日生，汉族，居民，住易门县。 被告王兴刚，男，1981年11月7日生，汉族，居民，住易门县。 原告罗绍光、李艳诉被告王文光、吕纯仙、王兴刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月25日在本院第二审判法庭公开开庭进行了审理。原告罗绍光、李艳的委托代理人师伟及原告罗绍光，被告王文光、吕纯仙到庭参加了诉讼。诉讼中，因案情复杂，本案于2016年2月26日依法转为普通程序审理，并于2016年3月29日在本院第四审判法庭公开开庭进行了审理。原告罗绍光、李艳的委托代理人师伟及原告罗绍光，被告王文光、吕纯仙到庭参加了诉讼。被告王兴刚经本院合法传唤，两次庭审均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗绍光、李艳诉称，两原告系夫妻关系，被告王文光和被告吕纯仙系夫妻关系，被告王兴刚系被告王文光和被告吕纯仙之子。2014年6月16日，两原告与三被告经共同协商后，签订了《售房合同》，两原告向三被告购买位于易门县龙泉街道办事处阳光小区的住宅一套。合同签订后，两原告支付了三被告15万元的购房款（付款事项在合同中载明已支付）。事后，两原告了解到，三被告卖给两原告的房屋属于经济适用房，根本无法过户，被告虽有购房合同但至今没有办理房产证，当时三被告没有将实情告知两原告，两原告觉得购买无法过户的房屋没有保障，多次与三被告协商退款事宜无果，诉请判令：1、解除两原告与三被告于2014年6月16日签订的《售房合同》；2、由三被告退还两原告15万元的购房款；3、本案的诉讼费由三被告承担。 原告为证明其主张，向法院提交了以下证据： 1、原告身份证复印件二份，证明两原告的身份情况； 2、《售房合同》原件一份，证明两原告向三被告购房的事实及合同已经载明购房款已经付清。 被告王文光、吕纯仙辩称，被告王文光、吕纯仙系易门瓷厂退休工人，因工资收入较低，一直没有能力购买房屋，后符合国家政策规定，于2012年购买了易门县龙泉街道办事处阳光小区住房一套，与两原告家相邻。双方入住后认识，久而久之被告王兴刚和原告罗绍光便成了好朋友。被告家的房屋自2013年入住至今，从来都没有要卖的打算，也没有和任何人签订过《售房合同》，更没有收到过两原告的15万购房款，双方自始至终都没有房屋买卖的事实存在。并且阳光小区属于经济适用房，没有产权证，这是众所周知的事实，且在购买房屋时，相关部门就再三交代，房屋不允许买卖，购房合同上也有相应条款明确房屋不允许买卖，若发现有买卖行为存在，政府将收回房屋。这些事实两原告一清二楚，但两原告却编造一个《售房合同》将三被告告上法庭，使三被告不得安宁，请求法院查清事实，驳回两原告的诉讼请求。 被告王兴刚未到庭应诉。诉讼中，被告王兴刚向本院提交一份书面材料称，被告王兴刚是在原告罗绍光、李艳搬到被告家对门后才认识的，之后被告王兴刚与原告经常在一起玩、吃饭、喝酒，关系很好，原告罗绍光还帮被告王兴刚的前妻介绍工作。后原告罗绍光约被告王兴刚一起放高利贷，原告罗绍光就拿了8万元钱借给被告王兴刚去放高利贷，但钱借出去之后就没有收回，被告罗绍光就向王兴刚要利息，一个月的利息1.2万元，被告王兴刚无法接受。2014年6月16日，原告罗绍光、李艳到楚雄找到王兴刚，强逼王兴刚还钱。因王兴刚没有钱还，原告罗绍光提出将被告家阳光小区的房子抵押给他，并逼迫三被告签字。《售房合同》是原告胡乱编造的，三被告并不想把房子卖给原告，而且被告王文光、吕纯仙在工厂打了一辈子工，退休才买得阳光小区的房子，不可能卖掉，三被告也没有收到原告的15万元购房款。 被告王文光、吕纯仙、王兴刚均未向本院提交证据。 对原告提交的证据，被告王文光、吕纯仙质证后认为：对身份证复印件没有异议；对《售房合同》，二被告认可在上面签过字按过手印，但提出他们不识字，不清楚合同的内容，是原告罗绍光逼迫他们签的。 为查明案件事实，本院到易门县住房和城乡建设局调取了《玉溪市廉租住房购房合同》一份、易门县廉租住房（补贴）分配文件汇编一本，经质证，原告未提出异议，被告王文光、吕纯仙也未提出异议。 本院认为，原告提交的证据1及本院调取的证据，来源、形式合法，与本案有关联性，予以采信。原告提交的证据2，经审查，来源、形式未违反法律规定，可以作为认定案件事实的依据。 根据本院采信的证据和原、被告双方的陈述，认定案件事实如下：2014年6月16日，作为甲方的三被告与作为乙方的两原告签订《售房合同》，合同内容为：“经甲、乙双方充分协商达成如下合同：现有易门县阳光小区住户王文光（身份证号：532426××）；吕纯仙（身份证号：532426××）；王兴刚：（身份证号：532426××），自愿将此住房出售给罗绍光（身份证号：532426××）；李艳（身份证号：530425××，售房款壹拾伍万元整（150000.00元），并已于2014年6月16日全部付清，该住户须在2014年6月25日中午十二点以前将所有物品搬清，将该房交给罗绍光。此合同一式叁份，双方及担保人各执壹份，如任何一方违约，违约方及担保人均负同等责任。”该合同落款处甲方有吕纯仙、王文光的签字及手印以及王兴刚的签字，乙方有罗绍光、李艳的签字及手印，担保人签字处空白，时间为2014年6月16日。合同签订后，三被告至今仍住在此房屋内。 另查明，2012年9月11日，被告王文光、吕纯仙、王兴刚、案外人李利作为买受人与作为出卖人的易门县住房保障工作领导小组办公室签订《玉溪市廉租住房购房合同》，向政府购买得位于易门县龙泉街道办事处阳光小区廉租住房一套。合同约定：廉租住房保障家庭的成员须作为共有权人进行登记，购买廉租住房实行购买人与政府共有产权制度，产权比例按当期实际成本价与购买家庭出资比例分配，实行双方共同持有产权证书制度；从产权登记之日起五年内不得上市交易、出借、出租、转让、捐赠等，确有特殊原因需要出售的，由县住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房保障房源；从产权登记之日起居住满五年且居住房屋条件改善的，在补交土地出让金等相关税费及政府补贴款并取得完全产权后方可上市交易。该合同还对其他内容进行了约定。同时，《易门县人民政府廉租住房租售管理实施方案》也对上述内容进行了规定。 2015年11月30日，原告诉至本院，要求判如所请。 本院认为，根据廉租住房的相关政策规定，廉租住房实行购买人与政府共有产权制度，保障家庭的成员须作为共有权人进行登记，且从登记之日起五年内不能上市交易，确有特殊原因需要出售的，只能由县住房保障部门回购。本案诉争的房产系被告王文光、吕纯仙、王兴刚及案外人李利共同向政府申请购买的廉租住房，且自购买之日起尚不满五年，被告王文光、吕纯仙、王兴刚及案外人李利、政府均是该房产的共有权人，三被告并不具有该房产的完全产权，因此，《售房合同》仅有三被告的签字，在未取得全体共有人同意的情况下属于无权处分行为，该《售房合同》成立但尚未生效。故原告诉请解除双方签订的《售房合同》，依据不足，本院不予支持。对于原告要求三被告退还购房款15万元的诉请，因被告不认可收到原告支付的15万元购房款，且原告提交的证据不足以证明其已实际履行了支付15万购房款的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果。原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告提出的《售房合同》是在原告逼迫的情况下签署的，未提供证据证明，对该辩解不予支持。被告王兴刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国》第三十二条、第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告罗绍光、李艳的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告罗绍光、李艳负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审 判 长  溥金芝 审 判 员  康国辉 人民陪审员  李保兴 二〇一六年五月二十三日 书 记 员  杨玉莹