四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川04民终473号上诉人（原审被告）兰燕，女，1975年6月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托代理人叶敏，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）攀枝花市土地储备中心。住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗临江路曼诗广场*楼。法定代表人杨林，该中心副主任。委托代理人赵奇志，四川晓明维序律师事务所律师。上诉人兰燕因与被上诉人攀枝花市土地储备中心（以下简称土地储备中心）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院(2015)攀东民初字第2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人兰燕的委托代理人叶敏，被上诉人土地储备中心的委托代理人赵奇志到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人申请庭外和解期限一个月，但未达成和解协议。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2002年9月20日，攀枝花市人民政府决定对大河路沿线土地实施储备。2003年11月18日，攀枝花市物资回收利用有限责任公司与土地储备中心签订《土地使用权收购合同》，约定攀枝花市东区攀枝花大道中段593号临街商铺由土地储备中心收购储备。2014年1月1日，兰燕与土地储备中心签订《房屋租赁合同》，约定将位于攀枝花市东区五十四公里处（即攀枝花市东区攀枝花大道中段593号）的房屋出租给兰燕作经营灯具使用。双方协商房屋的月租金为人民币3200元，租期为2014年1月1日起至2014年12月31日。兰燕从2014年10月至今未支付土地储备中心的房屋租金，并且至今仍在占用使用其租赁的房屋。认定上述事实的证据有土地储备中心提交的事业单位法人证书、组织机构代码证、攀府发[2002]68号文件复印件、《土地使用权收购合同》、《房屋租赁合同》，以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。土地储备中心提交的证据不能证明其在合同期间届满后，对兰燕继续使用租赁物提出了异议，且不得兰燕的认可，故原审法院认为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可随时主张终止租赁关系，返还租赁物，故土地储备中心主张兰燕腾空并退还位于攀枝花市东区攀枝花大道中段593号的商铺，予以支持。兰燕在双方签订的《房屋租赁合同》期限届满后，继续使用租赁房屋，其使用租赁房屋期间仍应按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的3200元／月向土地储备中心支付的租金，故土地储备中心主张兰燕按照3200元／月支付从2014年10月1日至实际交还房屋时止的租金，依据双方合同约定及相关法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、兰燕于判决生效之日起十日内腾空并退还位于攀枝花市东区攀枝花大道中段593号的商铺；二、兰燕于判决生效之日起十日内向土地储备中心按照3200元／月一次性支付从2014年10月1日至实际交还房屋时止的租金。案件受理费340元，由兰燕承担。宣判后，兰燕不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决存在法律认定错误，判决其按照合同约定支付合同期限外的房屋租金没有法律依据。理由如下：本案是房屋租赁合同纠纷，合同期限为一年。合同到期前被上诉人提出不再续签合同，要求其搬离；合同到期后被上诉人多次要求其搬离，是双方在原审庭审中确定的事实。因此，合同到期后，虽然因上诉人以客观上存在租房时间很长，根据被上诉人明知其经营情况，搬离时间需要宽限，并提出要被上诉人给付合理补偿的要求，导致上诉人一直占有该租赁房屋，双方处于胶着状态。基于以上事实，原审判决认为双方目前处于《房屋租赁合同》的自然延续，只是由有期限变为不定期限的状态，上诉人认为是完全错误的，与事实不符，亦不符合不定期租赁产生的三种情形。被上诉人在租赁期限届满前和届满后均采取措施收回房屋（被上诉人在原审中提供了多份通知证明），并非对上诉人的占有没有异议；被上诉人在合同到期后为逼迫上诉人搬出房屋，采取了停水停电的措施，上诉人租房目的客观上无法实现。而正常的水电供应是被上诉人房屋出租，上诉人实现租房目的的必要条件。因此，兰燕认为原审判决其支付合同期限外的租金是错误的，请求本院撤销原审判决第一项和第二项，改判驳回土地储备中心的诉讼请求；并由土地储备中心负担一审和二审诉讼费。上诉人兰燕为支持其上诉主张，举出了以下证据加以证明：证据一、水电费收据八份，拟证明在承租期间，攀枝花市物资回收利用有限责任公司向上诉人收取水电费，并非上诉人直接向水务公司和电业公司缴纳，且水电费收取的截止时间是2015年3月，之后被上诉人采取了停水停电的措施；证据二、土地储备中心与攀枝花市东区旧城改造领导小组办公室（以下简称东区旧城改造办）于2015年2月2日发出的通知复印件一份，拟证明商铺的停水停电是被上诉人而非第三方造成。被上诉人土地储备中心认为证据一不属于新证据，并对证据一的关联性有异议；对证据二的真实性、关联性有异议。本院认为，对上诉人兰燕举出的证据一，因与本案无关联性，本院不予采信；对上诉人兰燕举出的证据二，因系复印件，且不得被上诉人土地储备中心认可，本院不予采信。被上诉人土地储备中心辩称，不同意上诉人提出的上诉请求及理由。关于本案诉争的事实，因租赁商铺位于攀枝花市东区人民政府金华巷旧城改造区域内，土地储备中心也提前告知了上诉人合同期满后不再续签，并要求交还房屋。故认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人土地储备中心为支持其上诉主张，举出了以下证据加以证明：土地储备中心于2016年4月5日拍摄的讼争商铺的现场照片打印件，拟证明上诉人仍在讼争商铺中经营。上诉人兰燕对该证据的真实性、关联性和合法性均无异议，但对拟证明的内容不认可。本院认为，对被上诉人土地储备中心举出的证据，因上诉人兰燕对其真实性、关联性和合法性均无异议，本院予以采信。原审判决查明的事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，土地储备中心于2014年9月9日书面通知上诉人等承租人在2014年12月31日前搬迁完毕，并终止与各承租人签订的房屋租赁合同。土地储备中心与东区旧城改造办于2014年11月13日书面通知上诉人等承租人在2014年12月31日搬迁腾空，请给予支持配合；于2015年1月8日发出了收回房屋并实施拆除的书面告知书；于2015年1月26日书面通知上诉人等承租人参加于2015年1月28日上午九时三十分在攀枝花市东区住房和城乡建设局二楼会议室组织召开关于搬迁工作的会议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”的规定，本案中，土地储备中心作为讼争房屋的出租人，已提前书面告知兰燕等承租人在租赁期限届满后，将收回房屋并终止与各承租人签订的房屋租赁合同；在租赁期限届满后兰燕不返还承租房屋时，土地储备中心仍然要求兰燕返还。故在租赁期限届满后，兰燕与土地储备中心之间不存在房屋租赁合同关系，兰燕应将讼争房屋腾空并返还给土地储备中心。故兰燕请求二审撤销原审判决第一项的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，由于兰燕在房屋租赁期限内，未支付从2014年10月起至2014年12月止的租金，以及在租赁期限届满后未履行返还承租房屋的义务，给土地储备中心造成的损失相当于租金损失，故兰燕应向土地储备中心按照3200元／月支付从2014年10月1日起至实际返还房屋时止的租金。故兰燕上诉认为原审判决其按照合同约定支付合同期限外的房屋租金没有法律依据的上诉理由不能成立，对其要求二审撤销原审判决第二项的上诉请求，本院不予支持。综上所述，因兰燕在二审中认可收到了土地储备中心以及土地储备中心与东区旧城改造办共同发出的上述通知，导致原审判决在认定事实和适用法律上存在瑕疵，本院依法予以纠正，但本案原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人兰燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷晓芳审 判 员  衡 心代理审判员  王 勇二〇一六年五月十六日书 记 员  丁海然