安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民一初字第01896号原告：蒋昌先。原告：徐香梅。两原告委托代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地怀宁县石牌镇建设路66号。法定代表人：陈结新，董事长。委托代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。原告蒋昌先、徐香梅诉被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人时永丰，被告的委托代理人刘光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋昌先、徐香梅诉称：鑫昕公司于2013年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购卖鑫昕公司位于岳西县天堂镇建设西路洪垅弄锦绣家园商品房一套。合同约定于2013年8月18日交房，并在交房后的60日内办理产权证，如果不能及时办证，出卖人从交付房款之日起，按已收房款的月百分之二每月支付一次违约金，直到买受人取得产权证。现计算的违约金总的为241281.1元。合同签订后，原告依约履行了义务，被告至今未办办好房产证、土地证。故诉请法院，请求：1，判今被告立即为原告办理土地证；2，判令被告到期逾期办证违约金16万元，后按已付购房款为基数以月百分之二的标准支付违约金至两证办好之日止；3，本案的诉讼费用全部由被告承担。蒋昌先、徐香梅为支持其主张，在本院开庭时，提供了以下证据：证据１，身份证复印件。以此证明：身份事项。证据２，商品房买卖合同。以此证明：双方签订的《房屋买卖合同》，被告违约办证。证据３，办证费用收据、交房款收据。以此证明：原告已足额交纳了办证费用、购房费用。证据４，土地抵押登记资料。以此证明：被告将土地抵押导致不能及时办证，恶意违约。鑫昕公司辩称：原被告双方签订的商品房买卖合同约定是在房屋交付60日内将办理权属登记的资料报产权机关，并未规定交付产权证的期限，本公司于2015年4月20日依法报备，被告方就完成了合同义务，原告方要求被告承担违约责任直至交付原告房地产权属证书之日止没有事实和法律依据；原告是按揭贷款购买房屋，房地产权证办好后也是在银行进行抵押，客观上没有给原告造成损失。合同关于迟延办证违约金过高，其标准和期限超过了法律规定，违约金过高的标准以违约造成损失的30％为标准，而不是以房款的30％为标准；请求法院依法核减违约金；被告认为应当按所交房款自2014年9月11日起按同期银行贷款利率计算至2015年4月20日。鑫昕公司为支持其主张，在本院开庭时，提供了以下证据：证据1，岳西县新建住宅小区综合查验备案表及有关资料。以此证明：本公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案成功。证据2，民事调解书。以此证明：经法院调解，与原告同小区其他购房户逾期办证违约金为2万元，不是原告主张的16万元。经审理查明：2013年4月8日蒋昌先、徐香梅与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人蒋昌先、徐香梅购买出卖人鑫昕公司锦绣家园2号楼住宅2单元二层204室；建筑面积共95.96平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹各方式（单价每平方米元3592）计算该商品房价款，按建筑面积计算。付款方式及期限：总房款叁拾肆万肆仟陆佰捌拾捌元整（344688），签约日付清壹拾万零叁仟陆佰捌拾捌元（103688），余款贰拾肆万壹仟元（241000）办理公积金按揭于2013年4月30日前到帐；交付期限：出卖人应当在2013年8月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受（人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任，注：此括号内容该份合同文本中未印出，在其他同类案件文本中有反映）。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。《商品房买卖合同》签订后，蒋昌先、徐香梅按约的时间支付了购房款（按揭贷款于2013年5月9日放款），交付了办证费用，接受了所购商品房。鑫昕公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，于2016年2月29日为蒋昌先、徐香梅为办理了房产证（房地权证岳私房字第××号），土地使用证尚未办理。另查明，案涉房屋的土地使用权鑫昕公司曾进行过抵押，其抵押于2015年12月8日解除。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；合同约定的交付房屋时间为2013年8月18日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2013年10月18日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态、鑫昕公司仍因此抵押而获取相应利益，鑫昕公司的违约行为，使得蒋昌先、徐香梅未在约定的期限内取得权属证书；蒋昌先、徐香梅办理房产证的时间为2016年2月29日、土地证尚未办理，鑫昕公司的这种明显迟延办证行为，构成违约，应承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中的违约责任，双方在合同中已有约定，原告主张按合同约定计算违约金，按合同约定计算的月累计违约金为241281余元，鑫昕公司辩称按此计算的违约金过高，本院结合本案实际情况及相关法律规定，对此抗辩予以采纳，就违约金数额本院依法予以调整；由于双方均未提供证据证明迟延办证所造成的损失数额，本院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。计算时间以合同约定的办证备案之日（2013年10月18日）起，至法庭辩论终结之日（2016年4月28日）止，共计923日；计算标准以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75％，加收50％计算；故蒋昌先、徐香梅诉请支付逾期办证违约金，其合理部分62967元（344688×4.75％×1.5÷360×923），本院予以支持。蒋昌先、徐香梅诉请办理土地使用权证，符合合同约定，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内办理案涉房屋的国有土地使用权证并交付给原告蒋昌先、徐香梅；二、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋昌先、徐香梅逾期办证违约金62967元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由鑫昕公司负担850元，由蒋昌先、徐香梅负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  刘胜魁二〇一六年五月三日书记员  杨丽华附本案适用的法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时起生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工文书房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。