贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2124号 上诉人（原审原告）：独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县。 法定代表人：韦进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：兰兴碧，女，该公司员工。 上诉人（原审被告）：吴道年，男，1974年7月1日生，汉族，住贵州省瓮安县。 被上诉人（原审被告）：李杜钦，男，1982年10月4日生，汉族，住广东省普宁市。 被上诉人（原审被告）：王柳虹，女，1984年12月5日生，汉族，住广东省普宁市，系李杜钦妻子。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李松财，男，1975年5月18日生，汉族，住广东省普宁市，系李杜钦叔叔。 上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司（以下简称兴城物业公司）因与上诉人吴道年、被上诉人李杜钦、王柳虹物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初3738号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 兴城物业公司上诉请求：1、撤销瓮安县人民法院作（2019）黔2725民初3738号民事判决，发回重审或依法改判支持兴城物业公司诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误有意避开被上诉人不利的主张。1、一审法院依据富丽半岛小区业主委员会“关于富丽半岛小区物业管理公司不作为的情况说明”及对小区现场察看记录，认定该小区管理服务不到位的事实客观存在属认定事实错误。该小区业委会2016年1月成立，在2017年7月10日前已有6人辞职，根据《业主委员会和业主大会指导规则》及《瓮安县小区住宅管理办法》的相关规定，该业务委员会不能正常开展工作，由河滨社区居民委员会于2017年7月10日公告宣布业主委员会解散，证明该小区以业主委员会出具的证明系个人行为。2、根据物业管理委托合同第十三条“业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护不在委托管理条例。”、第二十一条“以房屋共用部位、共用设施及设备、公共场地的维修养护费用在200元以下由乙方承担，超过200元由乙方提交维修计划，方可实施”，被上诉人对其所列举物业服务不到位的各种情况，并未分别提交相应有足够证明力的证据证明是在该委托合同所承担范围，达不到其证明目的。且《物业管理委托合同》双方是兴城物业公司与富丽半岛小区业主委员会，兴城物业公司是否履职到位，应综合小区各业主的意见进行总体认定。经兴城物业公司对业主进行满意度调查，达到《物业管理委托合同》中第五章物业管理服务质量第十八条第八项要求的满意率达70%以上的约定。二、一审判决程序违法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，兴城物业公司书面催交物业费后，吴道年在庭审中主张不交物业费的原因是2014年9月1日都匀鑫城物业服务公司瓮安分公司承诺每年的物业服务费为5680元，兴城物业公司收费过高无法接收，这才是被上诉人拒交物业费的理由，一审法院有意避开此不利辩论意见，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。综上，一审法院证据认定不当，部分事实认定错误，程序违法，据此扣减物业费的判决错误，请求发回重审或依法改判。 吴道年、李杜钦、王柳虹二审未书面答辩。 吴道年上诉请求：1、撤销瓮安县人民法院（2019）黔2725民初3738号民事判决；2、依法判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、本案二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。兴城物业公司未按《物业管理委托合同》约定全面正确地履行相关维修、养护、管理、卫生保洁、维护义务，无权请求物业服务费。二、一审判决显失公平。由于兴城物业公司的违约行为，富丽半岛小区业主委员会多次要求被兴城物业公司整改，但均未整改，小区业主怨声载道，大部分业主拒绝交纳物业服务费。如一审判决肖蔓娜、陈俊清物业服务合同纠纷案，承担50%物业服务费。而本案属同一小区，相同的物业企业，相同案件事实，更何况吴道年经营的餐厅入口不属于该小区物业管理范畴，一审法院却判决吴道年承担60%的物业服务费，显失公平。 兴城物业公司、李杜钦、王柳虹二审未书面答辩。 兴城物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告吴道年向原告缴纳2017年9月1日起至2019年6月30日止共22个月的物业服务费人民币20896.92元，判令被告李杜钦、王柳虹承担连带缴纳责任；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：独山县兴城物业管理有限责任公司于2017年2月12日与瓮安县雍阳办理处富丽半岛业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定管理期限从2017年2月12日起至2021年12月31日止，物业管理服务费收费标准为：按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费。事后，原告称按合同约定向小区提供了服务。现被告李杜钦、王柳虹于2017年7月18日将其所有的富丽半岛小区5栋二层商铺5-2-1、5-2-2、5-2-3、5-2-4共633.24平方米出租给被告吴道年经营餐饮（中元餐厅），故诉至法院，要求支持其前述诉讼请求。在庭审中，三被告称其曾就房屋漏水问题多次要求原告进行处理，但原告至今未予处理，且原告未向被告提供相应的物业服务故不同意支付物业服务费。 一审法院认为，原告与瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主委员签订的《物业管理委托合同》》合法有效，被告李杜钦、王柳虹作为富丽半岛5栋二层商铺5-2-1、5-2-2、5-2-3、5-2-4的产权所有人将该商铺出租给被告吴道年经营，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，双方应受合同约束全面履行义务。原告至今仍在为被告提供物业服务，且在庭审中，双方均认可被告自2017年9月1日至2019年6月30日共计22个月的物业费未缴纳，被告吴道年作为商铺使用人，理应承担给付物业服务费的义务，633.24㎡×1.5元/㎡/月×22个月=20896.92元，被告李杜钦、王柳虹承担连带缴纳责任，若该二被告承担缴纳责任后，可向吴道年追偿。被告提交雍阳办事处富丽半岛小区业主委员“关于富丽半岛小区物业管理公司不作为的情况说明”及雍阳办事处富丽半岛小区业主委员对小区现场察看记录，表明原告对该小区管理服务不到位的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，综合本案实际情况酌情扣减40%的物业服务费8358元（四舍五入）较为适宜，三被告应承担给付扣减后的物业服务费12538元（四舍五入）。因被告吴道年拖欠物业服务费事出有因，原告请求被告承担诉讼费，不予支持。被告李杜钦、王柳虹经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限吴道年于本判决生效之日起二十日内一次性给付独山县兴城物业管理有限责任公司2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计人民币一万二千五百三十八元，被告李杜钦、王柳虹承担连带给付责任；二、驳回原告独山县兴城物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取161元，由原告独山县兴城物业管理有限责任公司负担。 二审期间，上诉人兴城物业公司提交了如下证据:证据1,富丽半岛房屋漏水业主群截图;证据2,富丽半岛小区在用门面;证据3,（2018）黔2725民初3233号判决书、（2019）黔2725民初4075号判决书;证据4,2017年至2018年微信朋友圈截图;证据5，2018年9月清理沉沙井化粪池的图片;证据6，兴城物业公司发给贵州江长房地产开发有限公司、李杜钦、王柳虹及吴道年的商函、5号楼2017年、2018年、2020年从被上诉人使用地方渗水，被上诉人多次不处理图片及吴道年反映三楼业主漏水至其餐厅，物业联系三楼业主材料；证据7，国有土地使用证、被上诉人所租门面的位置及正在使用门面图片；证据8，2018年、2019年商业收取物业费明细。 上诉人吴道年提交了如下证据：证据1，案涉门面全景照片1张；证据2，中元餐厅吊顶等损坏照片5张；证据3，视频4段。 李杜钦、王柳虹提交了如下证据：证据1，《半岛润街商铺租赁合同》；证据2，《租赁商铺明细交接表》；证据3，《联系函》；证据4、2019年9月、12月富丽半岛小区照片30张。 经本院组织当事人对上述证据进行举证质证，对各方当事人提交的证据，经质证认证如下：1、兴城物业公司提交的朋友圈截图、清理沉沙井化粪池的图片、工作联系函、回函等证明兴城物业公司对小区进行了部分管理，予以认定；2、兴城物业公司提交的业主群截图、富丽半岛小区在用门面照片等证据不能充分证明该公司提供的服务达到物业管理委托合同的约定，忠实履行合同义务，不予认定；3、兴城物业公司提交的（2018）黔2725民初3233号、（2019）黔2725民初4075号民事判决真实性认可，但不影响对该案的审理;4、兴城物业公司提交的国有土地使用证、宗地图不能达到其证明目的，不予认定。对吴道年提供的证据真实性予以认定。李杜钦、王柳虹提交1、2、3组证据，不属新证据；证据4真实性予以认定。 经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：兴城物业公司诉请吴道年、李杜钦、王柳虹支付物业费应否支持。 本院认为：环境优美的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，兴城物业公司与富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”及第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”规定，李杜钦、王柳虹作为业主，吴道年作为承租人，应当按物业合同约定向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从双方提供相关证据材料看，兴城物业公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班等问题，导致该小区部分业主对兴城物业公司的物业服务工作不满意，说明兴城物业公司在物业管理服务中确实存在瑕疵。兴城物业公司的物业管理服务存在的瑕疵致经营商业用房的业主不仅生活受影响，经营也受影响，故确定由经营商业用房的业主交纳60%的物管费，兴城物业公司自行承担40%较为适当，因此，吴道年应交纳兴城物业公司2017年9月1日起至2019年6月30日期间物业服务费应为633.24平方米×1.5元/平方米×22个月×60%=12538元（取整）。兴城物业公司要求吴道年、李杜钦、王柳虹承担全部物管费的理由不成立，不予支持；吴道年要求不承担物管费的理由不成立，不予支持。 综上所述，上诉人吴道年及独山县兴城物业管理有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费163元，由吴道年负担113元，由独山县兴城物业管理有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十月十四日 法官助理毛辉书记员杨洁