中华人民共和国上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2016）沪0107执异11号中华人民共和国上海市普陀区人民法院执行裁定书（2016）沪0107执异11号申请执行人中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区浦东南路100号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。负责人胡庆华，职务行长。委托代理人汪春花，上海山田律师事务所律师。委托代理人汪鹏，上海山田律师事务所律师。被执行人刘建华，男，1983年11月9日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被执行人刘维馨，男，1954年4月4日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被执行人王美莉，女，1954年6月30日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。案外异议人大塚百佳，女，1964年1月28日出生，日本国籍，现住上海市普陀区。本院在执行（2014）普执字第191号中国民生银行股份有限公司上海分行申请执行刘建华、刘维馨、王美莉公证债权文书案过程中，于2016年3月4日作出关于拍卖登记在被执行人刘建华、刘维馨、王美莉名下位于本市普陀区陕西北路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）的（2014）普执字第191号执行裁定。后案外异议人大塚百佳以本院裁定拍卖前其已向三被执行人租赁上述系争房屋，并已实际入住，且已支付10年租期的全部租金计100万元（币种为人民币，下均同），故本院应优先保护其租赁权并中止对系争房屋的拍卖为由，向本院提出书面异议并提供了相应的证据材料。经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房屋登记资料记载，该房屋产权人为上述三被执行人，产权登记日期为2007年12月4日，申请执行人中国民生银行股份有限公司上海分行于2012年10月24日对该房屋设定最高额抵押，登记的债权数额为280万元，本院于2013年6月21日因（2013）普民一（民）初字第3696号案查封该房屋产权，于2014年1月7日因（2013）普执预字第3493号案轮候查封该房屋产权。根据本院（2014）普执字第191号案卷记载，2013年12月23日，申请执行人中国民生银行股份有限公司上海分行依据上海市黄浦公证处于2013年10月28日出具的（2013）沪黄证执行字第321号执行证书向本院申请执行，要求上述三被执行人履行归还借款本金280万元、支付利息86958.64元、截至2013年9月16日的罚息1530.46元及自2013年9月17日起至至全部款项清偿之日止的利息、罚息及公证费5600元、律师费87212元等的义务，并申请以拍卖、变卖上述系争房屋所得价款优先偿还上述款项，本院于同日以（2013）普执预字第3493号受理。执行过程中，因三被执行人未履行上述还款义务，本院于2014年1月7日轮候查封系争房屋的产权，同年1月10日，本院以（2014）普执字第191号立案。本院因上述（2013）普民一（民）初字第3696号案在先查封系争房屋，而申请执行人是系争房屋的抵押权人，故本院于2016年3月4日作出关于拍卖系争房屋的（2014）普执字第191号执行裁定。根据案外异议人大塚百佳在听证审查过程中提供的证据材料：署名为刘建华、刘维馨、王美莉的出租方（甲方）与署名为大塚百佳的承租方（乙方）签订了一份《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期限自2012年8月1日起至2022年8月1日止，租金为每月8000元，租金支付方式为现金或银行汇款，租赁期间的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，且双方在该合同中约定：“本合同经双方签字后生效。生效后的15日内，由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；……”，合同中载明的签约日期为2012年8月1日，但该合同中未对租金结算支付周期问题作出约定；署名为刘建华的收款人分别于2012年8月1日、9月18日、10月20日、11月30日和12月28日出具的收条共五份，内容为分别于上述日期收到署名为大塚百佳的付款人支付的系争房屋的租金50万元、30万元、12万元、8万元和100万元，合计200万元；中国工商银行上海市普陀支行长寿路支行出具的关于开立在该支行的账户的往来明细记录，该账户曾于2012年5月5日取现支出39.3万元，于同年5月30日取现支出27.863万元，于同年6月7日取现支出5万元，于同年6月8日取现支出10万元，于同年9月10日取现支出10万元，于同年9月17日取现支出4万元，于同年10月18日取现支出6.5万元，于同年11月6日取现支出4.9999万元，于同年11月12日取现支出4.9999万元，上述合计112.6628万元；署名证明单位为上海中银白泰物业管理（上海）有限公司都华名苑物业管理处于2016年4月21日出具《入住证明》一份，证明内容为案外异议人大塚百佳及家属于2012年9月8日起入住系争房屋至今。根据案外异议人大塚百佳在听证审查过程中的陈述：其与被执行人刘建华系朋友关系，因其需要租房，刘建华表示可以将系争房屋出租给其，但需以现金方式一次性支付10年租金，双方最终商定租金总额为100万元，在其以现金方式向刘建华先行支付50万元后，刘建华将系争房屋的钥匙交予其，后其又与三被执行人于2012年8月1日签订了上述《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》并实际入住后，又陆续以现金方式支付了50万元给刘建华，刘建华也分别出具了上述收条，但其中于2012年12月28日出具的收条是汇总前期收条总金额出具的，实际支付金额是100万元，而上述取款记录涉及款项中的100万元即用于支付租金，但案外异议人在听证审查过程中未提供三被执行人已按上述合同约定办理租赁登记手续的相关证据。根据申请执行人中国民生银行股份有限公司上海分行在听证审查过程中的陈述：其是系争房屋的抵押权人，且已于2012年10月24日经相关房地产登记机关核准，对系争房屋设定了债权数额为人民币280万元的最高额抵押。在案外异议人提出异议前，其对案外异议人所称三被执行人将系争房屋出租给案外异议人的情况并不知情，也不予认可，且在三被执行人办理系争房屋的抵押手续时，该行曾派员在被执行人刘建华陪同下进行过入户核查。申请执行人对上述提供了入户核查时拍摄的照片，且案外异议人在听证审查过程中对申请执行人提供的照片系在系争房屋内拍摄不持异议。被执行人刘建华、刘维馨、王美莉经本院通知，既未到庭参加听证，亦未提供相关证据材料。另查，经本院向上述出具《入住证明》的上海中银白泰物业管理（上海）有限公司都华名苑物业管理处核查，该《入住证明》系案外异议人撰写后交该管理处盖章，且该管理处其实对《入住证明》上载明的案外异议人入住系争房屋的起始时间并不确定。上述事实由案外异议人大塚百佳、申请执行人中国民生银行股份有限公司上海分行提供的证据材料、本院（2014）普执字第191号案卷材料、听证笔录等在案佐证。本院认为：根据上述查明的事实，尽管案外异议人提供的上述《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》中载明的签约时间在申请执行人对系争房屋设定抵押及本院查封系争房屋之前，但结合案外异议人提供的其它相关证据材料及本院查证的相关情况，现无法认定案外异议人所主张确于申请执行人设定抵押前已租赁并实际入住系争房屋之事实，而案外异议人对支付租金情况的相关陈述明显不符合房屋租赁的交易习惯，且其提供的相关证据材料也不足以证明其所称已支付全部租金之事实，现亦无证据证明申请执行人在申请拍卖、变卖系争房屋前曾对该租赁行为表示过认可，因此，案外异议人所主张的租赁权依法不能对抗申请执行人的抵押优先受偿权。三被执行人系生效法律文书确定的义务人，因其至今也未向申请执行人履行相应的还款义务，且申请执行人所享有的在已设定最高额抵押债权数额范围内对拍卖、变卖系争房屋所得价款的优先受偿权已被相关生效法律文书所确认，本院根据申请执行人的申请，依法裁定拍卖登记在三被执行人名下的系争房屋并无不当，故案外异议人的异议理由不能成立。若相关当事人对上述有异议，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外异议人大塚百佳的异议。本裁定送达后立即生效。审 判 长  但振华审 判 员  蒋建国人民陪审员  徐天云二〇一六年五月十六日书 记 员  张元春附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……。3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。