广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申6146号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：苏伟春，女，1981年7月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄宗华，男，1975年11月11日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区嘉宾路**东方花园******。 主要负责人：罗成红，该公司总经理。 再审申请人苏伟春、黄宗华因与深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司（以下简称新洲城物业南宁分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2019）桂01民终14350号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 苏伟春、黄宗华申请再审称：（一）一、二审判决认定基本事实缺乏证据，适用法律错误，导致错误判决。新洲城物业南宁分公司并非广西鑫利华房地产开发有限公司另行选聘前期物业公司。因此，应当适用《合同法》的相关规定。相关物业合同的概括转让，未经苏伟春、黄宗华同意，对苏伟春、黄宗华不发生效力。（二）即使相关物业合同对苏伟春、黄宗华产生约束力，苏伟春、黄宗华也不应向新洲城物业南宁分公司支付物业费及违约金。苏伟春、黄宗华自入住小区以来，小区物业服务很差，业主与物业之间矛盾很深。业主等向相关部门做了反映。业主认为物业费收的太高，物业公司一直不予理会。物业公司同时起诉到法院的5户业主有3户南宁中院不予支持。据此请求：撤销一、二审判决，驳回新洲城物业南宁分公司的全部诉讼请求。 本院认为，本案事实表明，2012年3月1日，黄宗华、苏伟春与广西鑫利华房地产开发有限公司（以下简称鑫利华公司）签订《南宁市经济适用住房买卖合同》一份。同日，双方还签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》等。黄宗华、苏伟春于2013年5月7日办理入伙手续。2011年6月24日，鑫利华公司与南宁鑫利华花城物业服务有限公司（以下简称鑫利华物业公司）签订《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》。2014年7月25日，因鑫利华物业公司的三级物业管理资质不符合继续承担鑫利华花城小区物业管理的规定，鑫利华公司遂与具有一级物业管理资质的新洲城物业南宁分公司签订《鑫利华花城前期物业服务委托合同》，合同主要内容与《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》基本一致。合同约定新洲城物业南宁分公司为位于南宁市鑫利华花城（一期）提供物业服务，即黄宗华、苏伟春购买的房屋所在小区，小高层住宅0.99元／月?平方米，多层住宅0.66元／月?平方米，生活垃圾处理费8元／月?户，小区公用水、电费（包括电梯费）、公共部位水电管线的渗漏及损耗及绿化用水等按实际发生额，由鑫利华物业公司按户从业主与鑫利华公司签订的《商品房买卖合同》中约定的入伙之日起，据实向业主按户分摊计收，鑫利华物业公司有权向业主收取《商品房买卖合同》中约定的房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用及相关费用。鑫利华公司、业主或物业使用人违反本合同、鑫利华物业公司与业主签订的物业服务合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向鑫利华物业公司支付违约金，鑫利华公司违反法律规定或本合同第十三条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托鑫利华物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由鑫利华公司承担。上述《鑫利华花城前期物业服务委托合同》签订后，新洲城物业南宁分公司于2015年9月1日开始进驻和接管鑫利华花城小区的物业管理工作，提供物业服务。在新洲城物业南宁分公司履行物业服务合同的过程中，有包括苏伟春、黄宗华在内的多名住户提出服务质量的问题，并拒绝按合同约定交纳物业服务费及水、电费等相关的费用。庭审中，苏伟春、黄宗华对新洲城物业南宁分公司提出的从2015年9月1日至2018年6月30日的物业服务费2720元、垃圾处理费272元的计算标准及数额没有异议，但认为其未与苏伟春、黄宗华签订物业服务合同，不同意支付上述费用。同时，苏伟春、黄宗华认为在双方产生矛盾后，新洲城物业南宁分公司曾于2016年10月7日将其家里的水表拆除，至2018年9月30日才又装回水表。因无法核对新洲城物业南宁分公司主张的用水量，故不同意新洲城物业南宁分公司主张的用水量，以及据此计算出来的水费634.70元和水费公摊93.40元；也不同意新洲城物业南宁分公司主张的电费公摊259.50元；同时，其系因未清楚水电费的准确数额的情况下未交纳相关费用的，不应计算违约金。庭审中，苏伟春、黄宗华提供了新洲城物业南宁分公司的《鑫利华花城收费通知单》，其中有2016年10月11日至2019年5月17日的收费通知。苏伟春、黄宗华自认一般两个月收到一次通知，当时他们对计收的用水量和水费没有异议，是因为水表拆除后无法核对用水量。在二审中，苏伟春、黄宗华对其欠缴新洲城物业南宁分公司自2015年9月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费2720元、垃圾处理费272元、水费634.70元、水费公摊93.40元、电费公摊259.50元不持异议，但认为应当打折缴纳物业管理服务费，也不应支付逾期缴纳物业管理服务费违约金，并明确不交物业管理服务费的原因是因为新洲城物业南宁分公司不按规定为其维修好房屋大门。 新洲城物业南宁分公司以苏伟春、黄宗华欠缴物业费等为由起诉至法院，一、二审法院均支持其诉讼请求。苏伟春、黄宗华现向本院申请再审。因此，苏伟春、黄宗华是否应缴纳物业费及违约金成为本案焦点。 关于苏伟春、黄宗华是否应缴纳物业费及违约金的问题。 首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”鑫利华公司在所选聘的物业公司物业管理资质已不符合规定的情况下，另行选聘符合物业管理资质要求的新洲城物业南宁分公司承担小区的物业管理工作，不违反法律规定。因此，鑫利华公司与新洲城物业南宁分公司签订的《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》合法有效，对苏伟春、黄宗华具有约束力。 其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，业主对于物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院请求物业公司承担违约责任，但不能仅以此为由拒绝缴纳物业费。苏伟春、黄宗华未根据合同约定按时向新洲城物业南宁分公司缴纳相关物业费用，其行为属于违约行为，依法应当承担相应的违约责任。故新洲城物业南宁分公司起诉要求苏伟春、黄宗华支付拖欠的自2015年9月1日起至2018年6月30日的物业管理服务费、垃圾处理费、代收水费、水费公摊、逾期交纳物业管理服务费违约金符合双方合同约定，且当事人双方约定的按每日3‰计付逾期交纳物业管理服务费违约金未违反《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条关于“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”的规定，因此，一、二审判决苏伟春、黄宗华支付物业费及违约金并无不当。苏伟春、黄宗华提交的其他民事判决，因案情不同，南宁市西乡塘人民法院对苏伟春、黄宗华同一小区的某一业主判决不用支付逾期交纳物业管理服务费违约金，并不能证明苏伟春、黄宗华逾期交纳物业管理服务费就不用支付违约金。 综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律法规正确。苏伟春、黄宗华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回苏伟春、黄宗华的再审申请。 审 判 长 周家开 审 判 员 韦志勇 审 判 员 曾亦桦 二〇二一年一月六日 法官助理 茹 超 书 记 员 陈安戈