湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终272号上诉人（原审被告、反诉原告）怀化润兰房地产开发有限公司，住所地怀化���鹤城区河西建材市场润兰楼。法定代表人向纯兰，公司董事长。委托代理人熊军（特别授权），怀化润兰房地产开发有限公司员工。委托代理人马建凌，湖南诚怀律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）宋淑华。委托代理人覃志军（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。上诉人怀化润兰房地产开发有限公司（以下简称“润兰公司”）因与被上诉人宋淑华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第825号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原判认定：2006年12月16日，宋淑华向润兰公司购买了润兰公司所开发的“锦绣湘维小区”12栋503房（面积121.77平方米）与12栋2单元6��车库（面积28.04平方米），并签订了《购房合同》与购车库的《补充合同》。后宋淑华向润兰公司支付了购房款50413元及车库款9814元。因政府拆迁等多种原因，致使“锦绣湘维”小区12栋503号房无法按原购买合同履行，经润兰公司与宋淑华协商，解除了《购房合同》，双方重新于2013年4月27日达成《换房协议》，约定：宋淑华原购买的“锦绣湘维小区”12栋503房，更换为15栋701号房(现为15栋706号房)，面积144.22平方米，其中121.77平方米按照原电梯楼价格1190元/平方米计算，多出22.45平方米，按现在市场价3308元/平方米计算。签订本换房协议时，付总房款的80%，计金额179234元；2013年7月31日前付总房款的20%，计金额44808元。签订合同当日，宋淑华向润兰公司支付了购房款179234元，润兰公司退还了宋淑华原购房款50413元，并赔偿了经济损失11131元。后为确保协议的顺利履行，润兰公司与宋淑华补充完善了《换房协议》的部分内容，并于2013年9月13日出具《承诺书》：“润兰公司同意业主余款20%交款时间由2013年7月31日推迟到2013年9月25日以前，业主应按房屋面积增（减）交清所有房款（附明细清单，最后以房产证测量面积为准），如业主未在规定的时间交清房款，按总房款每月2分利息承担违约责任，超过30日润兰公司无息退还已交房款，有权解除购房协议。润兰公司2014年6月30日以前将房屋给业主，交房标准如下：1、水、电分户开通进户；2、安装好入户门；3、房屋墙面水泥粉刷；4、窗户安装完毕。如润兰公司逾期交房按已收总房款每月2分利息承担违约责任。业主原购买的车库款冲抵房款，如润兰公司今后修建1栋和9栋未修完部分的车库，按原价优先业主购买。购买顺序按原车库面积大小排序选购，放弃选购或数量不够，购买车库协议终止，润兰公司不再承担任何责任。”根据润兰公司测算的136.66平方米的房屋面积，宋淑华应交购房余款为200981元，除已交购房款179234元，2013年9月29日，宋淑华向润兰公司支付购房款尾款21747元。2014年11月10日，润兰公司通过邮寄的方式通知宋淑华办理交房手续。因不具备交房条件，宋淑华至今拒绝收房。另查明，宋淑华所购买的房屋未进行竣工验收。原判认为：宋淑华与润兰公司签订的《换房协议》，系双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。宋淑华根据润兰公司测算的房屋面积向润兰公司支付了全部购房款，付款义务已经履行完毕，不存在违约情形，润兰公司要求解除《换房协议》及要求宋淑华支付违约金的请求，本院不予支持。润兰公司承诺2014年6月30日以前将房屋交付宋淑华，但至今房屋未经相关部门验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，故润兰公司应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。润兰公司提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案具体情况，原审法院酌情调整润兰公司按日向宋淑华支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为200981元×0.0001=20元。关于宋淑华要求润兰公司退还购房款的问题，因双方签订的《换房协议》系自愿达成，约定房屋价格包括��场价格均系协商确定，双方的买卖行为未违反法律的强制性规定，故宋淑华要求润兰公司退还支付的住房超出原合同部分面积按润兰公司高报的市场价3248元/平方米与当时润兰公司实际对外销售价格2888元/平方米的差额款的诉讼请求，不予支持。关于宋淑华要求润兰公司置换车位的问题，根据双方提供的证据，宋淑华向润兰公司购买了车库，并按约定交付了50%的车库款，润兰公司应当履行交付义务。现小区规划已改变，润兰公司仅有未出售的车位，因车位与车库的使用性质基本一致，故润兰公司应当向宋淑华交付车位。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、怀化润兰房地产开发有限公司待“锦绣湘维小区”15栋706号房经竣工验收并达到《承诺书》第二条的交房标准后，交付给宋淑华；二、怀化润兰房地产开发有限公司按每日20元支付宋淑华逾期交房违约金，从2014年7月1日计算至交付房屋之日止；三、怀化润兰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宋淑华交付“锦绣湘维小区”车位一个；四、驳回宋淑华对怀化润兰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回怀化润兰房地产开发有限公司对宋淑华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5970元，反诉受理费3435元，共计9405元，由怀化润兰房地产开发有限公司负担9355元，由宋淑华负担50元。宣判后，润兰公司不服，向本院提起上诉称：一、2013年9月13日上诉人出具的《承诺书》明确：“如润兰公司今后修建1栋和9栋未修完部分的车库，按原价业主优先购买。”但因规划变更，上诉人未续建1栋和9栋车库，未有车库出售，故一审法院判令被上诉人以其原缴纳的车库款获得上诉人现修建的车位显然与上诉人出具的《承诺书》所附条件不符，判决缺乏事实依据；二、车库和车位使用性质并无二致，但鉴于上诉人并未承诺被上诉人可以原价获得车位，一审法院判决被上诉人以原价获得上诉人所建车位违反了《合同法》平等、自由原则。故请求二审法院撤销（2015）怀鹤民一初字第825号民事判决第三项，改判驳回被上诉人要求置换车位的诉讼请求，维持（2015）怀鹤民一初字第825号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，由上诉人与被上诉人依法分担本案的一切诉讼费用。宋淑华辩称：上诉人给被上诉人出具的承诺书没有：“如润兰公司今后修建1栋和9栋未修完部分的车库，按原价业主优先购买。”这句��，被上诉人实际买的是12栋，后更换为15栋，与1栋和9栋没有关系，故上诉人应履行与被上诉人所签订的合同，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院维持原判。二审补充查明：上诉人于2013年9月13日出具给被上诉人的《承诺书》没有关于“如润兰公司今后修建1栋和9栋未修完部分的车库，按原价业主优先购买。”的约定。另因上诉人的小区规划发生变化，没有修建车库，但有车位出售。二审查明的其它事实与一审基本一致，双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人与被上诉人签订了购车库的《补充合同》，被上诉人按照合同约定交付了车库款，上��人亦需按照合同继续履行合同。而上诉人上诉称其出具的《承诺书》明确了：“如润兰公司今后修建1栋和9栋未修完部分的车库，按原价业主优先购买。”现1栋和9栋未建车库，故被上诉人要求交付车库或车位也不应得到支持。但根据已查明的事实，上诉人出具给被上诉人的《承诺书》没有以上约定，故上述承诺对被上诉人不发生法律效力。另上诉人所在的小区现有未出售的车位，且车库和车位的使用性质也基本一致。故原审法院判决上诉人交付给被上诉人车位一个并无不当，理应维持。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人怀化润兰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜代理审判员  宋艳云代理审判员  蒋珊珊二〇一六年五月十八日代理书记员  向玉玲