四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 (2014)洪雅民初字第669号 原告洪雅县广莱酒店有限责任公司，公司住所地：洪雅县瓦屋山镇射亭村4组。组织机构代码证号：69696687—3。 法定代表人刘仕锐，该公司总经理。 委托代理人徐军，四川上凯律师事务所律师。（特别授权委托） 被告四川圣邦生物科技有限公司。公司住所地：成都市青羊区得盛路91号7楼。组织机构代码证号：58838804-1。 法定代表人石亚兰，该公司总经理。 委托代理人石晨志，该公司经理。 原告洪雅县广莱酒店有限责任公司（以下简称广莱酒店）与被告四川圣邦生物科技有限公司（以下简称圣邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由李华担任审判长，与审判员岳志祥、人民陪审员鲜文组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭审理本案，原告广莱酒店的法定代表人刘仕锐及其委托代理人徐军、被告圣邦公司法定代表人史亚兰其委托代理人石晨志均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告广莱酒店诉称,本案原被告于2013年5月28日签订承包合同，约定广莱公司将酒店资产及经营管理权承包给了圣邦公司，期限为2013年6月15日至2015年6月14日，第一年的租金为17万元，第二年的租金为21万元。承包期间使用的水电费由圣邦公司承担。承包经营过程中发生的安全责任和一切费用由圣邦公司承担。合同到期后，圣邦公司将承包的房屋和物品完好交次给广莱酒店，且圣邦公司不欠任何费用的情况下，广莱酒店才无息退还给圣邦公司2万元履约保证金，承包期间终止合同，应由双方共同协商，已交承包金不予退还，在未达成一致意向前，本合同继续履行。合同签订后，广莱酒店除保留五楼一套房屋供广莱酒店法定代表人一家居住外，按约向原告移交了财产；2013年8月28日，广莱公司法定代表人家人因小孩读书离开酒店到洪雅县城居住，2013年10月3日，圣邦公司停止对酒店的经营，关门后离开酒店，且未派人看守酒店。2013年12月3日，广莱公司法定代表人发现酒店房屋外墙在漏水，经查验后发现一只死老鼠堵住了六楼水塔的溢水口，从山上引来的泉水不断流到水塔，多余的水沿塔壁向下流淌，从六楼渗透到底楼，并造成了酒店房屋、家电、家具、地板等水浸严重。广莱公司立即通知了圣邦公司要求恢复原状赔偿损失。圣邦公司派人来查看现场后，未进行任何处理便一走了之。2014年3月13日圣邦公司提起诉讼，请求确认已经解除《承包合同》。2014年7月28日在柳江法庭的见证下，将酒店财物移交给广莱公司，双方已协商解除承包合同，但被告圣邦公司还应赔偿我公司的相应损失。请求判决被告赔偿因保管承包经营酒店造成的各项损失21.8万元，给付租金4.375万元，承担本案鉴定费2.2万元。 被告圣邦公司辩称,原被告于2013年5月28日签订《承包合同》，约定承包范围当时是准备在五楼留一套房子给原告，其余全部租用，但只租了1-4楼和负一楼，一再要求下，原告才才将洗衣房和凉台租给我们。原告法定代表人虽然到洪雅县城居住了，但也经常回去。其称没有回去过不是事实，关于水电提供，原告应当保持通电通水状态，死老鼠堵住溢水口，就不属于通电通水状态。对于水塔，不属于被告方负责范围，水塔作为房屋的整体范围，被老鼠堵住，说明该房屋设计等存在问题。原告也没有告知我们应当如何管理维护。被告方对水浸有责任，但责任微乎其微。房屋本身没有达到酒店经营的条件，而合同上写入“一切安全事故由乙方负责”怀疑原告知道房屋存在问题而专门写上去的。 经审理查明，位于洪雅县瓦屋山镇射亭村4组的广莱酒店系广莱公司法定代表人刘仕锐家庭共有财产，该酒店临河依公路建立，共七层楼，其中路面上5层，路面下2层，路面下的2层一层系茶房棋牌室，另一层堆放杂物（未装修）。2013年5月28日，原被告签订《承包合同》，约定由原告承包经营“广莱度假酒店”1-4楼和接待大厅下层D-1楼（即路面下一楼）和5楼的洗衣房和晾衣台，承包期限为两年，租期为2013年6月15日至2015年6月14日，首年租金为170000元，第二年租金210000元；如圣邦公司装修应承担装修费，广莱公司只需负责该场地的水电提供，水电费由圣邦公司承担。合同约定广莱公司将房屋物品设备设施交给圣邦公司，承包期满后交还，物品除正常磨损外应保持完好。双方还约定因广莱公司原因、或违约导致圣邦公司无法经营或中断经营，可免除中断期间的承包金，还应支付10%违约金。乙方逾期未付承包费，甲方有权终止合同，收回房屋等，因此造成损失的还应赔偿。承包期限内圣邦公司提出解除合同的当年所交承包金不予退还。在未达成一致意向前，合同继续履行，达成一致意见后广莱公司只退圣邦公司的保证金。双方还约定经营过程中的安全责任和一切费用由圣邦公司承担，税金、水电费用及与乙方经营相关费用由圣邦公司承担。双方签订合同后，即进行了房屋及物品移交，按照合同约定，除5楼一套房屋（该房屋上建有水塔）供刘仕锐一家居住，其余房屋等移交给圣邦公司。2013年8月28日，刘仕锐及其家人因孩子读书全家离开酒店到洪雅县城居住，走时对原告法定代表人石亚兰进行了告别。2013年10月3日，圣邦公司停止对酒店的经营，关门后离开酒店。2013年12月3日，刘钍锐经邻居告知，酒店房屋外墙漏水，经查验发现一只死老鼠堵住了六楼水塔的溢水口，从山上引来的泉水不断流到水塔，多余的水沿塔壁向下流淌，从六楼渗透到底楼，造成了酒店房屋、家电、家具、地板等水浸。广莱公司即通知圣邦公司要求恢复原状赔偿损失。圣邦公司派人查看现场后，双方未就漏水问题如何处理协商一致，之后双方经电话、短信联系未促成问题解决。2014年2月8日，圣邦公司通过邮政EMS向广莱公司寄出《合同解除通知书》，2014年3月13日诉来本院，请求确认合同已经解除，并要求退还保证金、租金及支付违约金。本院于2014年3月18日向广莱公司的法定代表人刘仕锐送达了起诉关副本。后广莱公司起诉圣邦公司赔偿因水浸受到的财产损失，本院在该案中委托评估公司对广莱公司因水浸损失的财产进行评估，损失金额为218000元。本案现因需要前案的处理结果为依据而予以了中止。2014年7月28日，双方在本院柳江人民法庭，圣邦公司将酒店财物和大门钥匙清理移交给广莱公司。 另查明，圣邦公司工商登记经营范围为：科技交流和推广服务业；经营批发与零售。庭审中查明，圣邦公司承租广莱酒店用于其公司客户度假居住。 上述事实，有双方当事人一致陈述，原被告提供的承包合同、原告提供的酒店水浸现场照片、双方通话清单及本院业已生效的（2015）洪民初字第505号民事判决书予以证实。 对于双方在管理酒店财产中的责任，本院（2015）洪民初字第505判决书判定： 本案原、被告所签订的《广莱酒店承包合同》是双方一致真实意思表示，内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定。双方在进行房屋、物品及经营权、承包费用等交接后也实际进行了履行。在整个履行过程中无争议，至水浸发生时，没有发生一方反悔或违约情形。水浸事故是双方发生争议的原因。被告认为，水塔不属被告的承包管理范围，原告未将水塔移交给被告，且合同明确约定，广莱公司负责提供水电，故发生水浸事件完全是广莱公司造成，而原告广莱公司认为是被告圣邦公司在自行经营承包过程中造成的。对此，本院认为，本案中被告作为房屋的实际使用者，在接收房屋时，应当对房屋的设施、设备进行查验，如有异常情况应及时向出租方提出。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告在接收房屋和装修时未提出异议，故在使用期间，亦应当对房屋及设备设施等加以妥善管理，在明确知道居住在五楼房屋的原告法定代表人全家已离开酒店到洪雅县城居住，在2013年10月3日停止对酒店的经营关门离开酒店时，整栋大楼空无一人，亦没有安排相应的职守人员或管理人员看守酒店，以致在水浸事故发生后没有及时发现和处理，使损失发生和扩大，因此，发生水浸事故造成损害的后果，被告负有不可推卸的责任。而原告广莱公司将整栋楼出租，发生水浸事件后的责任承担也不会存在分歧。且原告在五楼有一套住房，也没有安排人员看管，以致在水浸发生时没有及时发现和处理，也应当承担一定责任。故水浸发生是双方均忽视安全，疏于管理的行为所致。水塔虽在合同中未约定承租给被告，但水塔是整栋楼必不可少的附属设施，作为使用方的被告，特别是在得知居住在此楼内的原告法定代表人刘仕锐一家离开后，应增强对承租财产的管理责任。虽然合同中双方约定广莱公司负责供水供电，但应理解为达到供水供电的状态，应不同于供水公司对供水设施的管理，作为共同居住在一栋楼内的原被告，双方应共同对水塔进行管理。因此，本案双方在此次浸水事件中均有过错。 从上述生效判决书认定可以看出，被告作为主要经营者，承担大部分财产的管理责任，但被告为节约管理成本，于2013年10月关门停业，并没有安排人员留守，而是全部人员一并离去，但此时在合同履行期限内，致使在发生水浸事故时未及时发现和处理，并造成损失的扩大，存在主要过错责任。原告并未将整栋楼租赁于被告，自己管理使用了小部分房屋，对自己管理使用的部分也未尽到管理责任。存在相应的过错责任。 关于本案鉴定结果，双方通过本院委托机构鉴定，总损失为218000元，其中被告不认可部分天花板乳胶漆及木地板损失43900元，对此，本院认为，双方对物品没有交接清单和验收情况说明，但该物品存在于经营酒店使用，在此次水浸事件中损毁，考虑折旧等情况，本院认定其中一半价值即21950元作为本案物品损失。因此，物品损失为196050元。 关于原告请求给付租金，涉及本案的合同解除时间，本院（2015）洪民初字第505号判决书判定：因双方于2014年7月28日对酒店物品和大门钥匙进行了移交，应视为双方已协议解除了合同，解除合同应从此时起算。故本案合同解除时间应以此为准。因此原告请求被告应付租金43750元的理由成立。但该租金因双方各自过程造成没有实际经营，亦应按照各自过错承担。 原告请求计算鉴定费22000元，可作为本案诉讼损失分担，不再单独计算。 《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因此本案根据双方的过错，以原告承担20%、被告承担80%为宜。据此，根据本案实际情况判决如下： 由被告四川圣邦生物科技有限公司在本判决生效之十日内，赔偿原告洪雅县广莱酒店有限责任公司财产损失及租金损失239800元中的80%，共计191840元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费4300元，鉴定费22000元共计26300元，原告洪雅县广莱酒店有限责任公司承担5260元，由被告四川圣邦生物科技有限公司承担21040元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  李 华 审 判 员  岳志祥 人民陪审员  鲜 文 二〇一六年五月二十六日 书 记 员  王易南