重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终965号上诉人（原审被告）许文春。委托代理人龚政同，重庆金码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆耀文房地产开发有限公司。法定代表人戴桂秀，总经理。委托代理人何桐雨，重庆潜卫律师事务所律师。委托代理人蒋欢，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人许文春与被上诉人重庆耀文房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月8日作出（2015）渝北法民初字第00923号民事判决，上诉人许文春对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人许文春的委托代理人龚政同、被上诉人重庆耀文房地产开发有限公司的委托代理人何桐雨、蒋欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告是重庆市渝北区人和镇人和大道8号第四夹层的产权人。2012年，以耀文公司为甲方，以北京中海建设工程有限公司（以下简称中海公司）项目部为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定，第一条，甲方将位于重庆市北部新区人和镇人和大道8号耀文景观大厦第四夹层商铺，建筑面积938.68平方米的商铺出租给乙方，用途为办公，租赁期三年，自2013年1月1日至2015年12月31日。第四条，该房屋月租金为55元/平方米，乙方在第一次缴纳租金时，须向甲方支付履约保证金150000元，该保证金作为乙方诚实、全面履行本合同的履约担保。如乙方违约，甲方有权直接没收该保证金。合同结束时，如乙方无违约行为，甲方将该保证金无息退还乙方。乙方逾期未交租金的，每逾期一日，乙方应按日按应交未交租金总额的0.5‰向甲方支付逾期还款违约金直至实际交付时为止。第五条，租金支付方式，本合同项下租金应按季度支付一次。乙方应在本合同生效之日第一次向甲方支付租金2013年1月1日至2013年3月31日计154881元，以后季度的租金由乙方于每季度到来前三十日支付甲方，先交租金后承租使用。第十二条，因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，已收租金及保证金不退，……（五）拖欠租金及物管费等其他应付合同款项达十五日以上的。合同末尾处乙方有许文春签字。第十四条，如乙方违约，甲方为主张合同权利所产生的律师服务费、诉讼费、保全费、交通费等全部费用由乙方承担。合同签订后，许文春向原告缴纳了履约保证金150000元，并陆续缴纳租金共计880528元。涉案门面仍欠付部分租金。2014年7月16日，案外人重庆良根建筑工程有限公司出具承诺书，载明兹有重庆良根建筑工程有限公司就向重庆耀文房地产开发有限公司承租的耀文凯旋星座G层租金缴纳事宜承诺如下：1.承诺人承诺在2014年8月10日前向重庆耀文房地产开发有限公司缴清所欠租金至2014年9月底房屋租金。2.承诺人如违反上述承诺逾期未缴清租金，按同期银行基准贷款利率4倍支付利息。2014年9月30日，原告收回涉案门面。原告陈述是许文春说不租了原告才收回的。许文春陈述原告是强行锁门收回的。原告对2014年9月30日以后的租金不再要求许文春支付。2015年3月5日，原告（甲方）与重庆潜卫律师事务所（乙方）签订法律事务委托合同，约定乙方接受甲方委托，指派承办律师何桐雨等本所律师为甲方因与许文良、重庆良根建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案在和解、一审、二审、执行、再审中提供法律服务，担任代理人，律师服务费12000元。原告其后缴纳了该笔款项。原告陈述，委托合同上的许文良应为许文春，系笔误。2015年5月30日，原告将门面租赁给他人。庭审中，许文春陈述，《房屋租赁合同》的承租方是中海公司，许文春是经办人，公司项目部有公章，也有给许文春签合同的授权，且出示给原告了，但没有证据。原告陈述，合同的承租方是许文春，合同是许文春为组建项目部签订的。许文春对2013年1月1日-2014年9月30日期间欠付租金203639元无异议，但认为应当用履约保证金冲抵。一审法院认为：虽然《房屋租赁合同》抬头处乙方为中海公司项目部，但合同末尾乙方处只有许文春签字，没有加盖公司印章，且许文春实际支付了合同租金和保证金。虽许文春主张其代表中海公司签订该合同和支付租金、保证金，但未举示证据证明，本院不予采信。本院认为，《房屋租赁合同》的乙方为许文春。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，《房屋租赁合同》系原告与被告许文春自愿签订，合法有效。被告许文春未及时支付租金，且已退出涉案门面的租赁，该合同不能继续履行，原告要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。许文春对2013年1月1日-2014年9月30日期间欠付租金203639元无异议，原告要求许文春支付上述款项，本院予以支持。另根据双方《房屋租赁合同》第十二条约定，乙方拖欠租金十五日以上的，甲方可终止合同收回房屋，已收取保证金不退。因许文春至今未支付租金，故原告根据合同约定可以不退保证金，许文春要求以保证金抵销租金，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》，许文春应先付租金后使用。许文春至今未支付2013年1月1日-2014年9月30日期间的租金203639元，应向原告支付逾期付款违约金。合同约定每季度到来前三十日支付租金，原告要求自2014年10月1日租赁期限过后支付违约金，对起始时间本院予以支持。该违约金以203639元为基数，自2014年10月1日起算至款项付清时止，按日0.5‰计算。原告要求按中国人民银行同期同类银行基准贷款利率4倍计算，没有依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》，原告为主张权利产生的律师服务费应由许文春承担，原告因起诉许文春产生律师费12000元，原告要求被告支付，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆耀文房地产开发有限公司与被告许文春于2012年签订的《房屋租赁合同》；二、被告许文春于本判决生效后五日内支付原告重庆耀文房地产开发有限公司2013年1月1日-2014年9月30日期间欠付的租金203639元；三、被告许文春于本判决生效后五日内支付原告重庆耀文房地产开发有限公司逾期付款违约金，该违约金以203639元为基数，自2014年10月1日起算至款项付清时止，按日0.5‰计算；四、被告许文春于本判决生效后五日内支付原告重庆耀文房地产开发有限公司律师服务费12000元；五、驳回原告重庆耀文房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15950元，由被告许文春负担。上诉人许文春不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定主体错误，上诉人许文春不是原审适格的被告；一审法院认定事实不清，《房屋租赁合同》的承租人到底是中海公司还是上诉人许文春的事实并未查清，承租人是否“拖欠物管费等其他应付合同款项达十五日以上”的事实均未查清；一审法院判令上诉人通过上诉人之手向被上诉人缴纳的承租人中海公司的保证金15万元不予退还错误；被上诉人的代理人不能代理被上诉人对上诉人许文春的诉讼，应由被上诉人自己出庭参加诉讼，被上诉人的代理人对许文春的应诉不具有法律效力；一审法院程序违法，既不责令被上诉人提供其擅自扣留的本应由上诉人持有的证据材料原件，也未在庭审中对调取证据情况予以说明；被上诉人毁灭对承租人有利的证据，应当承担不利的法律后果；一审法院判决上诉人承担案件受理费15950元，明显计算错误；上诉人在一审中请求的是“驳回原告起诉”而不是“驳回原告诉讼请求”。综上，请求撤销（2015）渝北法民初字第00923号民事判决，发回重审或者驳回被上诉人的起诉等。被上诉人重庆耀文房地产开发有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，依法应当驳回上诉人的上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，《房屋租赁合同》系被上诉人重庆耀文房地产开发有限公司与上诉人许文春自愿签订，合法有效。虽然《房屋租赁合同》抬头处乙方为北京中海建设工程有限公司项目部，但合同末尾乙方处只有许文春签字，没有加盖该公司印章，且许文春实际支付了合同租金和保证金。虽许文春主张其代表北京中海建设工程有限公司签订该合同和支付租金、保证金，但未举示证据证明，本院不予采信。本案《房屋租赁合同》的承租人应为许文春，故许文春系本案一审适格被告。因许文春未及时支付租金，且已退出涉案门面的租赁，该合同不能继续履行，重庆耀文房地产开发有限公司要求解除《房屋租赁合同》的请求本院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，由于许文春至今未支付尚欠的租金，重庆耀文房地产开发有限公司可以不退还保证金，对此本院予以认可。同时一审法院根据查明的案件事实和证据作出的许文春应向重庆耀文房地产开发有限公司支付的租金和违约金计算正确，符合法律规定，重庆耀文房地产开发有限公司为提起诉讼而聘请的委托代理人有权代表其参加一审诉讼，本院予以确认。综上，上诉人许文春的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判处适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4534.58元，由上诉人许文春负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  刘 静代理审判员  张冀兮二〇一六年五月二十五日书 记 员  梁多华