北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第12934号原告赵海忠，男，1980年4月19日出生。被告北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。法定代表人李忠，董事长。委托代理人赵思涛，女，1987年2月23日出生。委托代理人房迎雪，女，1988年10月16日出生。被告北京新程愿景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区北小营镇北小营村。法定代表人甄飞，董事长。委托代理人郑中涛，北京市众鑫律师事务所律师。原告赵海忠与被告北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业公司）、北京新程愿景房地产开发有限公司(以下简称新程愿景公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵海忠，被告首华物业公司之委托代理人赵思涛、房迎雪，被告新程愿景公司之委托代理人郑中涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海忠诉称：我于2009年6月5日与被告新程愿景公司签订了《商品房预售买卖合同》。2009年10月11日我支付了被告方全部的购房款，同日，被告将北小营镇×小区×号楼×单元×室房屋交付给我。自我购买房屋后，该房屋的南阳台上顶部分雨季时严重向屋内渗水，北侧卧室窗户雨季时向屋内渗水。多年来，每到雨季时均对我的居住造成影响，我装修的房屋、室内设施、物品均造成了损害，给我造成一定的经济损失。我曾多次找被告首华物业公司协商解决上述事宜，被告在查看现场后，只是派工作人员对我居住的房屋漏雨部分的外墙进行了堵漏粉刷等作业，但均因被告新程愿景公司销售给我的住房存在严重的质量问题，被告首华物业公司进行的堵漏等作业无济于事，雨季时仍严重向室内渗漏雨，并且随着时间的长久，损害的程度加大，渗漏现象越来越严重，给我造成的财产损失也逐渐扩大。被告最终向我无奈表示无法解决。为此我与被告发生纠纷，被告又因我与被告产生的物业费纠纷曾向人民法院提起诉讼，请求判令我给付被告物业管理费。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1.被告首华物业公司、新程愿景公司立即将原告购买现居住的×小区×号楼×单元×室的南侧窗户、北侧窗户漏雨、漏风部位给予修复至不再漏雨、漏风；2.二被告连带赔偿原告造成的经济损失17923.65元；3.诉讼费由被告承担。被告首华物业公司辩称：我公司同意给原告维修南侧窗户、北侧窗户漏雨、漏风部位，但因我公司维修不专业，不敢保证不漏风不漏雨。对于原告主张的赔偿我公司不同意，我公司没有义务给原告装修。被告新程愿景公司辩称：本案漏水已经超过保修期，且房屋漏水不是我公司房屋存在质量问题，而是因为7月份大雨是历史罕见的。原告主张的装修面积远远超过了漏水面积，不认可装修费用的合法性。经审理查明：2009年6月5日，赵海忠与新程愿景公司签订了《商品房预售合同》，新程愿景公司将顺义区北小营镇×村北SZ3#住宅楼×层×单元×室出售给赵海忠，合同约定在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。X京房权证顺字第2449**号《房屋所有权证书》记载：房屋所有权人为赵海忠，房屋坐落顺义区×小区×号楼×层×单元×室。《住宅质量保证书》记载：屋面防水工程、卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期限5年。对于工程质量出现严重的功能性缺陷，在经过主管质量监督机构和法定检测机构的确定后，承担保修责任，期限不受保修期限制。赵海忠于2009年10月11日与北京馨港源物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务规约》，约定北京馨港源物业管理有限公司为涉诉小区提供物业管理服务。该规约中就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。北京馨港源物业管理有限公司于2010年12月31日退出涉诉小区。2010年12月，新程愿景公司作为招标单位，对涉诉小区的物业服务单位组织招投标，首华物业公司中标。新程愿景公司与首华物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定新程愿景公司将水色时光花园五区委托首华物业公司实行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日时起至2020年12月31日时止。2015年3月，首华物业公司以赵海忠未交纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业费9006.56元为由起诉至我院，我院于2015年6月19日作出（2015）顺民初字第05954号民事判决书，判决赵海忠于判决生效之日起七日内给付首华物业公司二○一一年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业费八千六百六十九元。上述判决已生效。关于房屋漏水问题，赵海忠称自2011年7月开始发现房屋漏水，此后每年都漏水，首华物业公司派人维修过，但房屋仍存在漏水现象。首华物业公司认可赵海忠于2011年7月在房屋保质期内就房屋的漏水问题进行保修，其去找过开发商，之后其进行过维修。赵海忠家仍存在漏水现象，这属于开发商遗留的问题。新程愿景公司表示不清楚赵海忠所述房屋漏水情况，业主也没有反映过。房屋质量保证期内的漏水由其承担，此后应由物业公司启动公共维修基金进行维修。经本院现场勘查，情况为：房屋为二居室，南阳台西北侧墙面有水痕，墙皮有脱落，南阳台窗户上沿墙面有水痕，墙皮有脱落，上述两个位置在2011年由首华物业公司修复过。北卧室（次卧）窗套开裂、翘起，窗套下窗底有脱落、水痕。南阳台北侧上方开裂系原告装修问题，与本案无关。原告赵海忠提交了《北京市居鼎装饰设计有限公司》重新装修报价材料一份，重新装修费用为16883.65元。另原告赵海忠提交了门套、窗套销售小票一张，证实门及窗套损失为1040元。经本院询问，赵海忠表示不进行重新装修费用的鉴定，亦不进行漏水原因的鉴定。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《商品房预售合同》、《住宅质量保证书》、民事判决书、勘查笔录、照片等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：合法的买卖关系受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告赵海忠与被告新程愿景公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。被告新程愿景公司作为房屋出卖方应在房屋保修范围和保修期限内承担商品房质量保修责任。虽然目前涉诉房屋的保修期已届满，但该房屋出现南北窗户漏雨系在房屋保修期内，新程愿景公司一直未予维修，且该漏水问题呈持续状态，未能得到有效解决，即新程愿景公司的保修责任并未完成，故原告赵海忠要求被告新程愿景公司承担南北窗户漏雨漏风部位的修复责任，于法有据，本院予以支持。被告首华物业公司明确表示同意继续进行维修，本院予以照准，二被告对房屋的维修结果应达到相关的国家验收标准。赵海忠因窗户漏雨造成了一定的经济损失，上述损失由房屋质量瑕疵造成，被告新程愿景公司作为房屋出卖方应承担相应的赔偿责任。虽然在本案中赵海忠表示不申请进行损失鉴定，但为了避免矛盾久拖不决，更好地解决双方之间纠纷，本院参照赵海忠房屋实际使用受损情况、损失发生时的市场价格、结合赵海忠原装修、门窗状况等因素对赵海忠的合理损失酌情确定。涉诉房屋的质量瑕疵发生在保修期间内，首华物业公司作为物业服务单位，在接到赵海忠的报修后进行了维修，不存在怠于履行物业服务职责的情形，故赵海忠要求首华物业公司对其损失承担连带责任的请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京新程愿景房地产开发有限公司、北京首华物业管理有限公司对原告赵海忠位于顺义区×小区×号楼×层×单元×号的房屋南侧窗户、北侧窗户漏雨、漏风部位承担连带维修责任，维修结果应符合国家有关部门规定的工程质量规范、标准，于本判决生效之日起十日内执行；二、被告北京新程愿景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵海忠各项损失共计八千五百元；三、驳回原告赵海忠的其他诉讼请求。案件受理费二百四十八元，由原告赵海忠负担一百二十元（已交纳），被告北京新程愿景房地产开发有限公司负担一百二十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  董学红人民陪审员  毕正高二〇一六年五月十九日书 记 员  张 旭