成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初613号原告周凯，男，汉族，1964年5月4日出生，住四川省资阳市雁江区。原告黎敏，女，汉族，1965年10月3日出生，住四川省资阳市雁江区。上述原告的委托代理人唐中志，四川展新律师事务所律师，特别授权代理。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人罗云路，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行，住所地成都市郫县郫筒镇鹃兴路110、112、114、116、118号，组织机构代码负责人林湛，行长。委托代理人邢垚，四川金座标律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人郝洁，四川金座标律师事务所律师，一般授权代理。原告周凯、黎敏与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）及第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行（以下简称华夏银行郫县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告周凯、黎敏及委托代理人唐中志，被告中塑公司的委托代理人罗云路，第三人华夏银行郫县支行的委托代理人邢垚、郝洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周凯、黎敏诉称，2012年12月14日，受中塑公司和成都中塑市场经营管理有限责任公司共同编织的“售后包租”销售模式诱惑，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定周凯、黎敏购买中塑公司开发的中塑成都国际贸易中心一期商厦式市场1幢2层281号商铺，总房款815618元，采取按揭贷款方式付款。合同约定中塑公司应于2014年5月30日前交房，合同第十二条约定逾期超过30日后，周凯、黎敏有权退房，中塑公司按照已付款的5%支付违约金。由于工程停工，中塑公司未能按时交房，中塑公司严重违反合同约定，请求依法判令1.解除与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并解除与华夏银行郫县支行签订的《个人房屋抵押借款合同》；2.中塑公司返还购房款415618元及利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从2013年1月19日起至实际还款之日止）；3.中塑公司赔付已支付的按揭款176517.27（截止到2016年2月20日）及利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从每期付款之日起至实际还清之日止）；4.中塑公司向华夏银行郫县支行偿还尚欠的按揭款本金及利息；5.中塑公司赔付抵押登记费1820元；6.中塑公司支付违约金40780.9元。被告中塑公司辩称，对合同解除、退还首付款、抵押登记费无异议；不认可首付款利息，理由为房屋系售后包租，周凯、黎敏没有损失；对中塑公司向华夏银行郫县支行偿还尚欠的按揭贷款本金和利息无异议；违约金请求适当降低。根据最高院司法解释第25条，华夏银行郫县支行应当另行起诉。第三人华夏银行郫县支行诉称，周凯、黎敏请求解除《个人房屋抵押借款合同》，是否符合解除的条件，请法院认定。若解除《个人房屋抵押借款合同》，请求依法判令1.周凯、黎敏向华夏银行郫县支行偿还剩余贷款本金及全部款项偿还付清之日产生的利息；2.判令曹成海、陈秀明、刘厚强、蒋爱支付华夏银行郫县支行为实现债权所产生的律师代理费6000元及其他实现债权相关的费用；3.中塑公司对上述债务承担连带清偿责任；4.华夏银行郫县支行对《个人房屋抵押借款合同》项下的涉案房屋享有优先受偿权。针对华夏银行郫县支行提出的诉讼请求，周凯、黎敏辩称，解除商品房买卖合同，符合法律规定，也有事实依据。根据商品房司法解释第24、25的规定，抵押贷款合同也应当解除，承担偿还义务的应当是中塑公司，要求周凯、黎敏偿还剩余贷款本息，其请求不符合法律规定；华夏银行郫县支行要求周凯、黎敏承担律师费用、实现债权的相关费用，其提出的请求不符合法律规定，也没有事实依据。买卖合同及贷款合同解除了，那么优先受偿权就没有依据了。中塑公司辩称，根据商品房司法解释第25条第二款的规定，中塑公司愿意据实返还贷款本金，但请求降低利息，周凯、黎敏对贷款本息应当承担连带责任。关于律师费及实现债权产生的相关费用请华夏银行郫县支行举证证明，如这些费用实际存在，那么就承担。经审理查明，2012年12月14日，周凯、黎敏与中塑公司签订《商品房买卖合同》，约定周凯、黎敏作为买受人，购买中塑公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元2层281号商品房，该商品房测绘建筑面积共67.21平方米，单价为每平方米12135.37元，总价款815618元。双方约定采取按揭贷款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为买受人采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款415618元，其余房款400000元，买受人在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。2013年1月18日，周凯、黎敏支付了购房款415618元和抵押登记费1820元。2013年5月1日，该商品房备案登记在周凯、黎敏名下。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能复工。由于工程未竣工，中塑公司未能在合同约定的期限内交房，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2013年1月8日，华夏银行郫县支行与中塑公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定华夏银行郫县支行为购买中塑公司商品房的购房人提供按揭贷款。二、2013年3月29日，周凯、黎敏作为借款人（抵押人）、中塑公司作为保证人与贷款人（抵押权人）华夏银行郫县支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定华夏银行郫县支行向周凯、黎敏从中塑公司购买的位于成都市新都区木兰镇中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢2层281号，建筑面积67.21平方米的房产提供个人购房贷款400000元，贷款期限为10年，即从2013年3月29日起到2023年3月29日止。三、2013年5月20日，四川省成都市成都公证处就《个人房屋抵押借款合同》进行了公证。2013年5月24日，贷款发放到中塑公司账户。2014年6月12日，华夏银行郫县支行在成都市新都区房产管理局对该商品房办理了抵押的预告登记。四、截止2016年2月20日，周凯、黎敏已偿还的贷款本息为176517.27元，剩余贷款本金为290000.11元。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据、《按揭贷款业务合作协议》、《个人房屋抵押借款合同》、《公证书》、借款凭证、贷款直通发放借款凭证、预告登记证书、银行账户明细单在卷予以佐证。本院认为，周凯、黎敏与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，周凯、黎敏作为买受人按约向中塑公司支付了购房首付款，并与华夏银行郫县支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，其所贷款项也由华夏银行郫县支行划转到中塑公司账户，其合同义务已履行完毕。中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过30日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，周凯、黎敏可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，周凯、黎敏要求解除合同，符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，中塑公司应退还周凯、黎敏支付的购房款415618元。合同中约定退房后中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，故周凯、黎敏要求支付违约金40780.9元（815618元×5%），赔偿抵押登记费1820元，其请求符合法律规定，本院予以支持。周凯、黎敏要求给付购房款利息，由于违约金已能弥补利息损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，对于周凯、黎敏要求解除与华夏银行郫县支行签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，周凯、黎敏要求中塑公司偿还其尚欠的按揭款本金和利息，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于华夏银行郫县支行要求周凯、黎敏与中塑公司共同偿还剩余贷款本息及实现债权产生的律师代理费6000元。本院认为，《个人房屋抵押借款合同》解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，应由中塑公司来承担按揭款的返还责任，要求周凯、黎敏共同承担还款责任，不符合上述规定，对华夏银行郫县支行的该项诉讼请求，本院不予支持。其主张的律师代理费没有提交证据予以证明，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于华夏银行郫县支行要求对抵押物享有优先受偿权，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据该规定，华夏银行郫县支行对涉案房屋办理了抵押的预告登记，由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人，故本院确认华夏银行郫县支行对涉案房屋享有优先受偿权，在该房屋流通变价时就其价款得以优先受偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周凯、黎敏与被告成都中塑投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、解除原告周凯、黎敏，被告成都中塑投资集团有限公司与第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告周凯、黎敏购房首付款415618元；四、成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告周凯、黎敏违约金40780.9元，赔偿抵押登记费1820元；五、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告周凯、黎敏偿还的贷款本息（该款截止2016年2月20日为176517.27元，中塑公司应返还的金额应以周凯、黎敏最后实际支付的金额为准）；六、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行偿还周凯、黎敏的贷款本金余额及利息（贷款本息以华夏银行股份有限公司成都郫县支行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；七、第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行就上述第六项债权对中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元2层281号商品房享有优先受偿权；八、驳回原告周凯、黎敏的其他诉讼请求；九、驳回第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，由原告周凯、黎敏负担100元，由被告成都中塑投资集团有限公司负担4875元（此款周凯、黎敏已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述给付义务时，一并结清）。第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行交纳的案件受理费2870元，其自行负担100元，由被告成都中塑投资集团有限公司负担2770元（被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述给付义务时，一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员  黄文利二〇一六年五月二十六日书记员  张 娟