湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初914号原告：中国银行股份有限公司黄冈分行，住所地:黄冈市黄州区西湖二路**，统一社会信用代码：91421100880320570E。负责人：方国森，该行行长。委托诉讼代理人：石纯刚，该行员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张亮，湖北首义律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：胡伟，男，汉族，1991年10月7日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被告：湖北鼎盛恒房地产股份有限公司，，住所地：黄冈市黄州区新港大道果园场），统一社会信用代码：91421100691860527C。法定代表人：张坎。原告中国银行股份有限公司黄冈分行（以下简称中行黄冈分行）诉被告胡伟、湖北鼎盛恒房地产股份有限公司（以下简称鼎盛恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亮到庭参加了诉讼，被告胡伟、湖北鼎盛恒房地产股份有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡伟偿还贷款本金249908.44元、利息2737.03元、本金罚息78.25元、利息罚息58.94元，合计252782.66元（截至2019年12月25日）；并判令其自2019年12月26日起以252782.66元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付利息直至本息清偿完毕之日止；2、判令原告对被告胡伟所购买的黄州区西湖三路11号鼎盛华城7、8栋2单元6层603号不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；3、判令胡伟支付原告聘请律师代理费16178元和实现债权所产生的一切费用；4、判令被告湖北鼎盛恒房地产股份有限公司对被告胡伟所负上述债务本息承担连带清偿责任。事实与理由：2016年6月5日，被告胡伟（买受人）与湖北鼎盛恒房地产股份有限公司（出卖人，以下简称湖北鼎盛公司）签订《商品房买卖合同》，约定胡伟购买黄州区西湖三路11号鼎盛华城XXX房产，房屋价款351448元。2016年8月17日，被告胡伟（借款人）、湖北鼎盛公司（保证人）与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为280000元；贷款期限为240个月；利率适用中国人民银行基准利率；按月等额本息还；贷款用于购买上述房产；借款人胡伟以合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保；湖北鼎盛公司对该笔贷款承担阶段性连带保证责任，保证责任至借款人办理抵押登记手续且借款人收到他项权证之日止。同时，被告胡伟与原告办理了“商品房预售抵押预告登记”，此后原告根据合同约定受被告胡伟委托向湖北鼎盛公司支付贷款280000元。原告如约发放贷款后，被告胡伟多次未按照贷款合同约定按时足额偿还贷款分期，累计未还期数5期，也未办理他项权证书，原告催收人员催收后被告仍未纠正其违约行为。被告胡伟的行为严重违反合同约定，截止至2019年12月25日止，尚欠本行贷款本金249908.44元、利息2737.03元、本金罚息78.25元、利息罚息58.94元。根据贷款合同附件二第三款、第四款之约定，原告有权要求被告胡伟一次性归还贷款本息、湖北鼎盛公司承担连带保证责任。原告遂诉至法院。被告胡伟、鼎盛恒公司未答辩。本院审理查明的事实：2016年6月5日，胡伟与鼎盛恒公司签订《商品房买卖合同》，购买位于黄州区××鼎盛××城××、××单元××号的房屋。2016年8月17日，被告胡伟、鼎盛恒公司与原告中行黄冈分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额280000元，贷款期限为240个月；贷款用途为购买位于黄州区××鼎盛××城××、××单元××号的房屋；贷款利率为浮动利率，按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款年利率为3.25%；还款方式为按月等额本息还款，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为当期还款日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并由保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的相关费用损失，要求保证人承担保证责任。2016年11月2日，原告向被告胡伟发放贷款28万元，借款期限自2016年11月2日至2036年11月2日。截止2019年12月25日，被告胡伟已逾期还款5期，下欠原告贷款本金249908.44元、利息2737.03元、本金罚息78.25元、利息罚息58.94元。胡伟购买的位于黄州区××鼎盛××城××、××单元××号的房屋于2016年10月24日为28万元贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中行黄冈分行。另查明，中国人民银行股份有限公司黄冈分行于2018年7月6日下发《关于明确黄冈城区各支行授信不良资产法律诉讼主体清收的通知》：城区各支行授信不良资产向人民法院提出法律诉讼请求时，主体统一为中国银行股份有限公司黄冈分行。以上事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、房屋抵押权预告登记证书、还款明细表为证。本院认为，原告中行黄冈分行与被告胡伟、鼎盛恒公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同内容真实、合法、有效，本院依法予以确认。原告按照合同的约定履行了借款义务，被告胡伟应按照合同的约定按期还款，被告未按期归还贷款本息，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期。因被告胡伟的贷款已逾期，原告可以依据合同约定要求其偿还全部贷款本息，故原告主张被告胡伟偿还贷款本金249908.44元及利息的诉讼请求本院予以支持。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据上述规定，抵押权预告登记的法律效力并非设立现实的抵押权，而是产生对将来设立抵押权的排他性请求权，抵押权预告登记不具备直接产生物权的效力，故原告主张对被告胡伟所购买的位于黄州区××鼎盛××城××、××单元××号不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿的诉讼请求本院不予支持。原、被告双方在合同中约定了原告为实现债权支付的代理费由被告承担，原告与湖北首义律师事务所签订了风险代理协议，且湖北首义律师事务所已经履行了代理职责，但原告主张律师费16178元过高，本院结合案情确认律师费8000元。依据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。本案中，被告胡伟所购房屋至今未办理房屋抵押登记，故被告鼎盛恒公司应对被告胡伟因逾期付款而产生的债务承担连带清偿责任。故原告主张被告鼎盛恒公司对被告胡伟的债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡伟在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司黄冈分行借款本金249908.44元及利息（截止2019年12月25日的利息2874.22元，之后利息以249908.44元为本，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至偿清之日止）。二、被告胡伟在本判决生效之日起十五日内支付原告中国银行股份有限公司黄冈分行律师费8000元。三、被告湖北鼎盛恒房地产股份有限公司对被告胡伟的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司黄冈分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5334元，由被告胡伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  卢丽娟人民陪审员  肖 萍人民陪审员  祁梦玲二〇二一年一月十一日书 记 员  柯 卉