山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终791号上诉人（原审被告）：张斌，无业。委托代理人：李成漳，山东柳泉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾慧，张店公园商场退休职工，系上诉人张斌之妻。委托代理人：邵红梅，山东柳泉律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：张百福，张店区供销社退休职工，系上诉人张斌之父。被上诉人（原审原告）：李治翠，淄博食品厂退休职工，系上诉人张斌之母。两被上诉人共同委托代理人：张伟，山东正大至诚律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：王立强，山东正大至诚律师事务所律师。上诉人张斌、贾慧因物权确认纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张民初字第4243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张斌及其委托代理人李成漳，上诉人贾慧及其委托代理人邵红梅，被上诉人张百福、李治翠及其委托代理人张伟、王立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：两原告系夫妻关系，被告张斌系两原告之子，被告贾慧系被告张斌之妻。2006年3月，两被告从开发商处购买位于淄博市张店区世纪花园文星园2号楼1单元601号房产一套(01-1301446)，房屋价格235263.00元，加上暖气、煤气等其他费用合计254198.00元。当时以被告贾慧名义向银行贷款15万元用于购买该房产(该贷款于2006年12月8日还清)。2006年9月份，两原告搬入上述房产中居住至今。2007年12月24日、2008年8月22日、10月10日，涉案房产契证、房产证、土地证办至被告贾慧名下。两原告提交原告张百福与被告张斌谈话录音一份、2006年11月被告张斌书写的涉案房产价款明细一份、取款明细一份、存折一份，拟证实2006年9月份，两原告以307448.00元的价格从两被告处购买涉案房产，但两被告一直不配合将该房产过户至两原告名下。经质证，两被告对录音的真实性没有异议，称确实是原告张百福和被告张斌之间的谈话，但该录音删除了一些重要内容，且从该录音可以证实涉案房产是被告所买，所有权属于被告，被告不同意将该房产卖于原告。对房产价款明细中“307448元”以上部分没有异议，认可是其所写，但对以下部分不清楚。并表示对取款明细、存折不知情，看不出与本案有什么关联性。两被告还称，从涉案房产产权证书来看，涉案房产归被告贾慧单独所有，张斌不是涉案房产的共有人，价款明细只是被告张斌的记账凭证，没有证明效力，录音只是原告张百福和被告张斌的谈话，对被告贾慧没有证明效力。原审法院认为，当事人可以以书面、口头或其他方式订立合同，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。两被告对两原告提交的谈话录音及房产价款明细的真实性没有异议，该两份证据结合原、被告提交的其他证据能够证实两被告从开发商处购得涉案房产后，经与两原告协商，将该房产卖于两原告，两原告业已支付相应款项并已经实际入住该房屋近十年，故涉案房产应归两原告所有，两被告应依约履行将涉案房产过户至两原告名下的义务。涉案房产虽然登记在被告贾慧名下，注明系其单独所有，但该房产系两被告婚后取得，应为夫妻双方共同财产。虽被告贾慧并未在价款明细上签字，但该明细对各项费用一一列举，从列举该协议起至两原告起诉，已近十年，被告贾慧并未对此提出异议，证实贾慧对将房产卖于两原告的事实是知情并同意的，被告所持谈话录音及价款明细对被告贾慧不发生效力的主张理由不当，证据不足，不予采纳。因原告没有提交相应证据证实双方已约定涉案房产过户费用由被告承担，两原告要求两被告承担过户费的主张证据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、位于淄博市张店区世纪花园文星园2号楼1单元601号房产(01-1301446)归原告张百福、李治翠所有。二、被告张斌、贾慧于本判决生效之日起十五日内将位于淄博市张店区世纪花园文星园2号楼1单元601号房产过户至原告张百福、李治翠名下(原告李治翠为所有权人、原告张百福为共有人)。三、驳回原告张百福、李治翠的其他诉讼请求。案件受理费2702.00元(减半收取)、保全费1888.00元，共计4590.00元，由两原告负担。张斌、贾慧不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法驳回两被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、2006年3月，上诉人贾慧从开发商处购买淄博市张店区世纪花园文星园2号楼1单元601号房屋一套，共计254198.00元，贾慧于2006年3月份支付首付款95443.00元，2006年3月份从银行贷款15万元，以上事实有上诉人贾慧的购房发票和银行贷款凭证为证，充分证明涉案房屋所有权归贾慧所有。房屋买卖最基本的条件是具有买卖房屋的合意，并签订《房屋买卖合同》及支付房款的事实，而本案中上诉人张斌和被上诉人张百福之间既没有签订《房屋买卖合同》也没有支付房款的事实，原审法院认定上诉人已将涉案房屋卖于被上诉人没有事实及法律依据。2006年11月上诉人张斌书写的并非房产价款明细，而是记录了一些家具、家电，该明细系上诉人张斌与被上诉人一起居住时，张斌写好放在桌子上，张百福私自拿起来的，不是张斌给张百福写的收条。该明细既没有张斌签字和日期，也没有注明性质，不能作为被上诉人向上诉人支付房款的凭证。原审法院仅凭该明细和被上诉人张百福与上诉人张斌的谈话录音即认定涉案房屋卖给被上诉人，证据不足。二、上诉人贾慧才是房产的所有权人，只有贾慧才有权处置，本案中没有任何关于贾慧同意将房产卖于被上诉人的证据，原审法院推定贾慧对此知情并同意不当，即使涉案房屋是上诉人张斌与贾慧的共同财产，也必须征得贾慧的同意才能买卖。被上诉人张百福、李治翠答辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，证据确实充分，请求依法予以维持。事实与理由：2006年3月两被上诉人购买了上诉人的涉案房屋，由上诉人张斌与被上诉人张百福是父子关系，基本信任，没有签订书面的购房合同，被上诉人也未让上诉人张斌写收据，但一审时的录音可以证明双方之间关于房屋买卖的情况和支付房款的事实，上诉人张斌也予以认可，上诉人也将原购房合同及房产证等证件交给了被上诉人，被上诉人在一审时提交的房屋价格清单、提款凭据等都能相互印证。被上诉人在涉案房屋中已经居住了近十年，上诉人贾慧并未对此提出异议，上诉人应当协助被上诉人办理过户手续。本院二审查明的事实与原审判决认定事实一致，予以确认。以上事实，有张百福、李治翠提交的谈话录音一份、涉案房产价款明细一份、取款明细一份、存折一份、涉案房产土地证(复印件)、房产证(复印件)、契证(复印件)各一份及张斌、贾慧提交的涉案房产土地证、房产证各一份、购房发票一宗，借款明细一份以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，上诉人张斌与被上诉人张百福系父子关系，在此种情况下，双方之间就房屋买卖没有签订书面的买卖合同，就房款的交付没有出具收条，没有及时过户等行为符合常理，且上诉人张斌、贾慧对原始购房合同、涉案房屋的三证由被上诉人持有一事不能做出合理解释，故原审法院结合张斌书写的明细、张百福与张斌的通话录音，认定上诉人张斌与被上诉人张百福之间存在真实的房屋买卖关系并无不当。上诉人贾慧系上诉人张斌的妻子、被上诉人张百福、李治翠的儿媳，基于他们之间的特殊关系，虽然涉案房屋只登记在贾慧一人名下，但在张百福、李治翠已经居住近十年之久的情况下，上诉人贾慧以其不知情为由认为涉案房屋即使是上诉人张斌卖给被上诉人，也构成无权处分的上诉理由，违背常理，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5404.00元，由上诉人张斌、贾慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  李兴民代理审判员  庞风华代理审判员  张婷娟二〇一六年五月十二日书 记 员  周京京