江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初873号原告吴江市康乐机电设备有限公司。法定代表人陈炳康。委托代理人李卫国。被告苏州画弘画材有限公司。法定代表人张品荣。委托代理人杨俊华。第三人张建伟。原告吴江市康乐机电设备有限公司（以下简称康乐公司）诉被告苏州画弘画材有限公司（以下简称画弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，由审判员张蕾适用简易程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告康乐公司的委托代理人李卫国、被告画弘公司的法定代表人张品荣到庭参加诉讼。后因案情复杂，追加张建伟为第三人，转为普通程序，于2016年4月5日公开开庭进行了审理，原告康乐公司的委托代理人李卫国、被告画弘公司的法定代表人张品荣及委托代理人杨俊华、第三人张建伟到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告康乐公司诉称，2013年7月30日，原、被告签订厂房租赁合同一份，合同约定房屋租金为每年35万元，原、被告一旦签订合同，被告应向原告支付20万元，存余的15万元在下一年的一月底付清。租赁期间，被告应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。按照合同约定，自2015年8月1日被告应向原告支付下一年的部分租金20万元，截至起诉之日，被告未向原告支付20万元租金。原告认为，被告拖欠租金的行为已经违反了合同的约定，原告有权按照合同条款要求被告承担其违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院请求判令：1、原被告之间租赁合同关系解除；2、责令被告向原告交还房屋；3、被告支付原告房屋租金20万元及滞纳金10000元。庭审中，原告变更第三条诉讼请求为：要求被告支付原告房屋及场地使用费20万元及滞纳金1万元。庭后，原告撤回了第二条诉讼请求。被告画弘公司辩称，被告实际使用的面积大概在500、600平方米左右，其余部分不是被告使用，且房子在2015年12月份已经被原告收回。不存在诉讼请求中的交还房屋的说法。另外原告和被告曾经在2013年7月20日，签订过一份厂房租赁合同，该合同的约定的面积和现在被告实际使用的面积基本一致，租金为每年28000元。原告把被告的厂房关掉了，被告想倒闭都倒闭不了。另外，被告并非拒绝支付租金，而是与原告商量用我们自己浇地皮的钱充抵房租。第三人张建伟陈述：我和被告是朋友，刚开始进场是和被告商量腾点地方给我用，之前厂是我和被告法定代表人一起办的，之后我和被告的法定代表人各做各的了。大约2014年年底，我和被告签署了协议约定分开来，协议房东是知道的。之后就按照这个方式运行了。原告起诉之后，我付了10万元租金。该10万元包含在原告的诉请标的中。经审理查明，2013年7月20日，康乐公司和张品荣签订厂房租赁合同，约定康乐公司向张品荣出租位于梅堰社区东318国道旁500㎡的厂房，租赁期限自2013年7月20日起至2016年7月19日止，每年租金28000元。后康乐公司与画弘公司签订标准厂房租赁合同一份，落款于2013年7月30日，合同约定，康乐公司将坐落在梅堰社区龙南村的厂房（建筑面积3000㎡）出租给画弘公司，租赁期限自2013年8月1日起至2016年7月31日止，每年租金35万元，三年年租金不变，双方一旦签订合同，画弘公司应向康乐公司支付租金20万元，存余的15万元在下一年的一月底付清。画弘公司租赁期间，如将厂房转租的，需事先征得康乐公司的书面同意，如果擅自中途转租转让，则康乐公司不再退还画弘公司的租金并有权终止画弘公司的厂房使用权。租赁期间，画弘公司可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由画弘公司自负，租赁期满后如画弘公司不再承租，康乐公司也不作任何补偿。租赁期间，画弘公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，康乐公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。原、被告及各自的法定代表人在合同上盖章、签字。合同签订后，康乐公司依约交付了租赁物，画弘公司开始支付租金。后画弘公司将承租厂房一部分转租给张建伟，截至2014年7月31日的租金已付清。因画弘公司拖欠2015年8月起的租金，康乐公司经催讨未果，于2015年12月底以锁门的方式收回了画弘公司占有使用的部分厂房，并诉至本院要求画弘公司支付租金并解除合同等。康乐公司起诉后，张建伟代画弘公司向康乐公司支付了10万元租金。张建伟占有使用部分正常使用至今。另查明，康乐公司出租给画弘公司的厂房没有相应的产权证或建设工程规划许可证。画弘公司成立于2014年2月。以上事实，由原告提供的标准厂房租赁合同、房屋产权证、土地使用权证、被告提供的厂房租赁合同、照片、询问笔录及庭审笔录予以证实。双方争议焦点为：被告实际占有使用的面积。原、被告各举证了一份厂房租赁合同，两者指向了同一位置的厂房。被告举证的合同系原告与被告的法定代表人于2013年7月20日签订的，租赁厂房面积为500㎡，原告举证的合同落款于2013年7月30日，租赁面积为3000㎡。被告认为双方实际履行的是被告提供的合同，租赁面积为500㎡，且2013年7月30日被告公司尚未成立，不可能与原告签有合同。原告认为双方实际履行的是原告提供的合同，租赁面积大约为3000㎡。第三人认为其实际使用的面积不止500㎡，大约为1500㎡，被告使用的面积大约1150㎡。本院认为，画弘公司设立于2014年2月，故可推定原告举证的合同订立于被告举证的合同之后。根据法律规定，经当事人协商一致，可以变更合同，原告举证的合同签订在被告举证的合同之后，可视为对合同内容的变更。原告举证的合同签订时被告虽尚未设立，但被告在合同上盖章的行为可视为对合同内容的认可。且被告占有使用的面积远超500㎡，故本院认定双方履行的是原告提供的合同。被告将合同项下的房屋腾出部分给第三人使用的行为，应视为转租。被告依据合同占有使用房屋期间，第三人与原告不直接发生租赁的法律关系。本院认为，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉厂房未取得产权证或建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的标准厂房租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案被告实际占有使用的厂房面积虽然不是3000㎡，但被告设立于2014年2月，其在合同上盖章时已实际占有使用数月，可推定其认可按合同金额租赁该处厂房，且涉案厂房系成套出租，双方约定的租金系该套厂房的租金，故本院认定被告应当参照原告提交的租赁合同约定的租金标准35万元/年支付房屋占有使用费。双方确认原告于2015年12月底以锁门的方式收回了被告占用的涉案房屋，自此，因原告的原因使被告无法实际占有使用该厂房。且根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案被告实际取得的利益为至2015年12月底为止的对涉案房屋的占有使用，故被告应付的房屋占有使用费应自2015年8月1日起至2015年12月31日止，共计五个月，为145833元。关于第三人作为次承租人支付的10万元，原告和第三人一致认可包含在原告诉请的标的中，故应当认定被告已支付了10万元占有使用费，被告尚欠原告45833元。被告转租给第三人的房屋部分因原告与第三人已重新协商一致，应视为自2016年1月起原告与第三人发生了新的法律关系，与本案无涉。因原、被告之间的租赁合同无效，原告主张的滞纳金于法无据，本院不予支持。被告要求以浇地皮的钱充抵房租，未举证其施行了该行为，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告苏州画弘画材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市康乐机电设备有限公司房屋占有使用费45833元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。二、驳回原告吴江市康乐机电设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告苏州画弘画材有限公司负担946元，原告吴江市康乐机电设备有限公司负担3504元，被告苏州画弘画材有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（缴至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号：10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  吕荣林人民陪审员  钱建初二〇一六年五月二十日书 记 员  李 鸣