河北省围场满族蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0828民初142号原告尹艳华，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托代理人闫百立（尹艳华丈夫），住址同上。被告承德亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城公司），所在地河北省围场满族蒙古族自治县。法定代表人杨小彬，职务经理。委托代理人林晓红，河北正围律师事务所律师。原告尹艳华与被告亿城公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹艳华及其委托代理人闫百立、被告亿城公司委托代理人林晓红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尹艳华诉称，2014年8月21日，原告同被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将围场镇万和园小区三号楼三单元1102室商品房预售给原告，房屋总价款为452,800.00元。交房时间为2014年12月31日，逾期交房超过90天的，自合同约定交房之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按期交付了全部首付款并办理了银行贷款手续，银行亦将贷款全部发放给被告。被告分别给原告出具了全额房款的收款收据。但到2014年12月31日被告却并未交付房屋，直到2015年12月24日才交房。在办理交付房屋手续时，被告拒绝按照合同约定支付违约金，故诉至法院，请求法院依法判令被告给付违约金32307.00元，诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据予以证实：第1号证据交房款收据，证明原告履行合同义务交付房款；第2号证据被告出具的保证书，证明被告单方违约，影响建筑施工进度。第3号证据《商品房买卖合同》，证明原被告双方签订的合同约定违约事项。第4号证据交房时原告交纳的各种款项的收据，证明原告已经将合同全部履行完毕。上述证据，经被告质证，对第1、4号证据无异议，第2号证据并没有发生法律效力，公司在2015年7月1日已经张贴声明该保证书作废。第3号证据本身无异议，但该合同第八条有两项明确约定，即遇下列特殊原因出卖人可以延期，一是遇不可抗力，二是经政府部门允许规划设计变更，三是因政府部门造成工程延期。被告亿城公司辩称，一、原告于2014年8月21日购买我公司开发的万和园小区3号楼三单元1102室是事实，按双方合同约定原定的交房日期为2014年12月31日，但合同在履行过程中出现了我公司不能预见的客观情势变化的事实，我公司在积极努力下，最终通知2015年12月14日正式交房，原告接收房屋是2015年12月24日。二、依据合同第八条规定，如遇不可抗力、遇经政府部门允许规划设计变更及因政府部门造成工程延期，出卖人可以据实延期。双方的合同履行过程中存在以上特殊情况，而且是我公司无法预见和无法避免的，因此工程延期所致的晚交房，不应认定为我公司违约。三、合同履行中，存在客观情势变化的客观事实，最主要的是建设工程完成后，涉及的水、暖、电的主管网因客观原因长时间无法接通，我公司积极配合政府部门采取了相应的措施后，商品房才得以交付住户（因客观情势变化情况的存在，现在仍为临时用电状态）。因情势变更所存在的客观事实是我公司无法预见也无法避免的，也因此造成了我公司不能按合同约定时间交付房屋。这些情势变化所发生的工期延误，我公司在签订合同时是不可预见的，也是不能克服的，因此客观上虽然存在晚交房的事实，但如因此认定我公司违约并赔偿原告损失明显显失公平，我公司不应因此承担违约责任。综上，我公司认为双方履行的合同因存在我公司不能预见和避免的客观事实，且也客观存在合同第八条所约定的顺延工期的情况，因此根据合同相关规定及依据合同法情势变更等原则，我公司不存在违约责任，请求法院依法查明事实，公正裁判。被告为支持其主张，向本院提交以下证据予以证实：第1号证据商品房买卖合同一份，证明原、被告存在买卖合同关系。第2号证据2015年11月26日围场满族蒙古族自治县县委领导议事纪要[2015]15号议事纪要，记载中体现了被告所建楼房存在水网、电网安装工程，所涉及到的问题是被告自身无法克服的，不是被告公司的责任。第3号证据华优建筑设计院出具的证明，证实在2011年楼房整体设计时，自来水公司和热力公司并没有要求设计远传控制水表和远传热力表，证明楼房建设存在设计变更，与原被告签订的合同的第8条相互印证。第4号证据自来水公司出具的证明，证明高层建筑需安装远程水表。第5号证据国网围场县供电公司为被告出具的关于渔阳花园、万和园小区申请用电的答复，证实小区的用电仍为临时用电，基于配电设施达不到要求，变电站相关外网现有电路超负荷，需要重新架设专线供电，属于被告逾期交房客观存在的正当理由。第6号证据被告公司的声明、张贴声明的照片、姜伟的说明，证实原告提交的2号证据保证书在2015年7月1日声明作废，并说明保证书出具的现实情况，且姜伟个人出具的保证书不代表公司行为。第7号证据报纸上的公告，证明被告公司通知各业主接收房屋的时间2015年12月14日。第8号证据被告向围场县政府递交的报告，证明渔阳花园一期外网电尚未正式接通。上述证据，经原告质证，对第1、7号证据没有异议，予以认可。2-5号证据出具的时间均是在合同约定的交房日期之后，6号证据姜伟是公司员工，代表公司行为，8号证据所涉及的是廉租房，与本案无关。经审理查明，2014年8月21日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，主要条款约定原告购买万和园小区三号楼三单元1102室房屋一处，房屋总价款为452,480.00元，合同第八条约定房屋于2014年12月31日之前经验收合格后交付原告使用，但遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、经政府部门允许规划设计变更；3、因政府部门造成工程延期的。同时合同还约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于同日向被告交纳房屋首付款252,480.00元，于2014年9月30日，交纳房屋款200,000.00元，后被告未按合同约定的时间交付房屋，2015年6月30日，被告向原告等业主出具保证书，就原告所购买的房屋保证于2015年7月9日交房，逾期按每日1000.00元违约金给付业主。被告公司又于2015年7月1日发出声明，就上述保证书声明作废，所有延期交房的赔偿事宜按原房屋买卖合同执行。2015年12月24日，被告正式将房屋交付给原告。按照合同约定的交房期限及违约金的计算方式，被告逾期交房357天，违约金为452,480.00元*357*0.0002=32307元。上述事实有原告提交的第1-4号证据、被告提交的6号证据及当事人陈述予以证实，本院予以采信。另查明，被告所开发建设的万和园小区的设计规划系2011年制作完成。设计之初，万和园小区所在地自来水公司和热力公司并未要求被告及设计部门设计远传控制水表和远传热力表，从而导致后期小区在施工建设过程中设计规划发生变更。同时，因小区所在地区的水网、电网工程因政府相关部门安装未到位，致使小区迟迟达不到入住标准，即使交付房屋后也属于临时用电状态，从而发生延期交房的情形。上述事实，有被告提交的2-5号证据及当事人陈述予以证实，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同。原告按照合同约定将所购房屋价款及应交纳的其它费用给付被告，履行了合同义务，但被告却未能按约定及时交付房屋，存在违约行为，理应承担相应民事责任。但是合同约定对于被告在施工建设过程中发生经政府部门允许规划设计变更或因政府部门造成工程延期的情形的，可以据实延期交付房屋。被告在施工建设过程中也确实因上述客观情况发生导致迟延交房。但被告逾期交付房屋，即使有合同约定的可以延期交付房屋的情形，而被告并未能证明整个延期交付的期限皆是上述原因造成的，因此从公平原则出发，本着保护当事人合法权益、维护社会经济秩序、保护交易安全角度出发，被告应酌情给付原告部分违约金，参考被告给其他业主补偿的标准，被告给付原告违约金1800.00元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：限于本判决生效后十日内，被告亿城公司给付原告尹艳华违约金1800.00元。如未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院（同时交纳二审受理费）。审 判 长  郝建朋审 判 员  王 平人民陪审员  郭 帅二〇一六年五月六日书 记 员  左晓辉