辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终140号 上诉人(原审被告)：刘昕奥，女，1988年1月4日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：李云辉，辽宁圣权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓萌，辽宁圣权律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：丹东华美房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区锦山大街**。 法定代表人：匡远茂，董事长。 委托诉讼代理人：魏勇，辽宁日成律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：辽宁东龙商贸有限公司，住所，住所地丹东市振兴区锦山大街**div> 法定代表人：白慧东，该公司经理。 被上诉人(原审被告)：白慧东，男，1988年6月14日出生，满族，住丹东市振兴区。 上诉人刘昕奥因与被上诉人丹东华美房地产开发有限公司（以下简称华美公司）、辽宁东龙商贸有限公司（以下简称东龙公司）、白慧东房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院(2020)辽0603民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘昕奥的委托诉讼代理人李云辉、张晓萌，被上诉人华美公司的委托诉讼代理人魏勇以及东龙公司的法定代表人暨被上诉人白慧东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘昕奥上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人华美公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人腾退承租场地并赔偿占用使用费属于事实认定和适用法律错误。（一）上诉人属于善意履约，签订有效租赁合同，并实际支付三年租金给白慧东，巨额投入后适逢疫情又被华美公司恶意关闭商场不能营业至今，损失巨大，上诉人的合法权益应依法保护。（二）华美公司滥用出租权利损害他人合法权益，依法不能予以支持。华美公司从未向上诉人主张过任何权利也未向上诉人作任何告知，明显违背诚实信用原则。华美公司与白慧东签订多份租赁协议，华美公司利用租赁协议胜诉后便解除合同违背常理，恶意动机明显，滥用民事权利。二、原审程序违法。华美公司与白慧东恶意串通，捏造事实伪造证据，妨碍人民法院审理案件，本案应终止审理，移送公安机关。 华美公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律适当。 东龙公司、白慧东辩称，上诉人的上诉请求、事实及理由是真实的。 华美公司向一审法院起诉请求：1、被告刘昕奥立即腾空房屋、搬离原告所属场地；2、被告刘昕奥向原告支付房屋的占有使用费157442.92元（截止于2020年7月1日）及利息（自2020年2月10日起至给付之日止，以157442.92元为本金，按全国银行间同业拆借利率计算）。 一审法院认定事实：2017年3月31日，以原告为出租方（甲方），以被告白慧东为承租方（乙方），双方签订租赁协议书一份，约定乙方承租甲方华美新天地负一层商业空间用于开办商业，租赁期限10年即自2017年4月7日起至2027年4月6日止，租金标准按照约定比例递增，租赁费用采取先付后租的方式按季度支付，乙方于每季度到期前5日向甲方缴纳下季度租赁费用，乙方应按合同约定按时向甲方交纳租金以及相关费用，不得拖欠，乙方如未能按照约定交纳租金及相关费用，延迟达30日的，甲方有权解除本合同……此后，被告白慧东实际取得该承租场地并将承租场地划分为若干商业区域进行转租。2019年9月2日，以被告白慧东为出租方，以被告刘昕奥为承租方，双方签订场地租赁协议一份，约定承租方租用出租方约800平方米场地及库房用于经营，租赁期限七年，自2019年12月1日起至2026年12月1日止，双方另约定了租金及支付方式等内容，其中2019年12月1日至2022年12月1日三年租金为40万元。同年9月20日，被告白慧东与被告刘昕奥签订补充协议一份，约定出租人保证承租人对所租赁场地的使用权，如因出租人原因出现使用权纠纷，导致承租人无法经营，出租人承担赔偿责任。截至同年9月21日，被告刘昕奥累计向被告白慧东交齐三年租金40万元。此后，被告刘昕奥使用该租赁场地进行实际经营。 在原告与被告白慧东之间租赁合同的履行过程中，由于被告白慧东欠付租金、物业费，原告于2019年10月10日向被告白慧东、东龙公司发出解除《租赁协议书》通知书，通知双方的租赁协议书解除，并通知其应于收到通知之日起三日内搬离出租场地、补交租金、滞纳金等并须做好转租业户的后续处理工作。该解除通知书于当日送达给被告白慧东、东龙公司。 由于被告白慧东、东龙公司未能在原告指定期限内履行相应义务，原告遂于2020年1月25日在租赁区域内张贴《致白慧东及转其租业户告知书》，除将白慧东违约以及双方租赁协议已经解除的事实进行告知外，另通知全体转租业户，将于2020年2月10日零时起停止物业场所内所有服务，收回房屋另行租赁，请各业户在此之前将各自物品搬离华美物业所属范围。被告刘昕奥等业户未能在该指定期限内搬离。原告遂于2020年2月10日起停止一切服务，被告刘昕奥无法入场正常营业，但仍未搬离。原告又于同年3月23日发出《致白慧东转租业户撤场敦促函》，再次致函没有搬离的业户，并告知众业户，原告将于2020年3月24日起对于没有搬离的物品行使留置权，留置期间按照原占用场地面积计算费用。此后，因被告刘昕奥仍未搬离，引起本案诉讼。 另查明，本案在开庭审理之前，原告以另案诉请解除与被告白慧东于2017年3月31日签订的前述租赁协议书，该案已经判决该租赁协议书解除，该判决已经发生法律效力。鉴于被告刘昕奥以此抗辩原告系重复诉讼，原告申请撤回该项诉请。 再查明，原告与被告白慧东之间除签订有2017年3月31日的租赁协议外，另签订有同年4月5日的租赁协议书，并与被告东龙公司于同年4月8日签订有租赁协议书，但被告东龙公司于同年5月25日才经工商登记成立。涉案的租赁地域原定租赁给案外人辽宁华润万家生活超市有限公司，双方为此签订了租赁合同，后因案外人要求解除该租赁合同，引发原告与案外人的诉讼，该诉讼于2016年提起，于2019年9月29日经辽宁省高级人民法院作出终审判决。该判决确认了原告与白慧东于2017年4月5日签订有租赁协议书，并依据该租赁协议书中的相关约定计算出原告在该案件中的损失。被告刘昕奥据此认为原告与被告白慧东之间的租赁关系没有解除，或者原告滥用出租人权利、与被告白慧东恶意串通损害案外人、次承租人权益。 2020年3月3日，因被告白慧东欠付租金，原告诉至该院，请求判令被告白慧东给付租金、违约金等。该院于2020年6月3日作出（2020）辽0603民初520号民事判决书，该判决除确认原告与被告白慧东、东龙公司签订有上述三份租赁协议外，另查明2017年4月20日，原告与被告白慧东签订《补充协议》一份，约定：双方于2017年3月31日、2017年4月7日分别签订了《租赁协议书》，现双方协议，如发生争议，以2017年3月31日签订的《租赁协议书》内容为准。被告白慧东出具《说明》一份，载明：因特殊原因，双方协商同意，2017年4月5日原告与被告签订的《租赁协议书》无效，继续履行双方3月31日签订的原协议。该《说明》上有原、被告签字盖章，被告白慧东辩称出具时间为2017年4月5日。该判决同时认为，根据《补充协议》和《说明》可以看出原告与被告白慧东均认可发生争议时以2017年3月31日签订的租赁协议书为准，并认定双方按照2017年3月31日的租赁协议约定全面履行各自的权利义务，据此，判决被告白慧东给付原告租金等款项。该判决已经发生法律效力。被告刘昕奥认为上述两份判决存在矛盾，原告存在恶意损害他人权益的行为，被告刘昕奥故拒绝向原告腾退承租场地。 一审法院认为：本案在审理过程中，原告自行撤回第一项诉讼请求不违反法律规定，予以准许。原告与被告白慧东之间于2017年3月31签订的租赁协议书已经生效判决确认解除，故虽然被告刘昕奥与被告白慧东之间存在有效的转租合同关系，但自原告与被告白慧东之间的租赁合同解除后，被告白慧东及东龙公司便丧失了转租权利，被告刘昕奥亦丧失了继续占有租赁物的依据，被告刘昕奥未能在原告指定的合理期限内搬离承租地块侵害了原告的物权应承担相应的赔偿责任，故对原告请求被告刘昕奥立即腾空承租场地并支付逾期腾房的占有使用费之诉讼请求予以支持，但费用标准应以该院核定为准。鉴于原告以公告的形式要求被告刘昕奥限期撤离，占有使用费应自逾期之日的2020年2月11日起计算至原告请求的同年7月1日按照原租金标准计算（即三年租金400000元，每年租金133333元，按每月30天计算出日租370元，计136天）应为50320元，关于原告提出的按照被告白慧东租赁场地每天每平方米0.8元标准计算占有使用费的请求，因为被告刘昕奥在本次诉讼前并不确定白慧东租赁场地的价格，故按上述标准计算为宜。关于原告对被告刘昕奥迟延履行期间债务利息的请求，因被告刘昕奥在履行合同过程中没有过错，其于2019年9月承租场地，除产生装修等费用外另支付40万元租金，又因2020年初丹东地区因疫情全面停产停业，被告刘昕奥的损失客观存在，鉴于该院已经支持了原告该期间内房屋占有使用费的请求，原告的损失可以得到相应弥补，故依据公平原则，该院对原告关于逾期利息部分的请求不予支持。关于被告刘昕奥提出其依据与被告白慧东之间的租赁协议占有承租场地，不属于无权占有且原告与被告白慧东恶意窜通损害他人权益应依法经刑事程序后再行审理本案的辩解意见，因原告已将与被告白慧东解除租赁合同关系的事实公示，且多次告知被告刘昕奥等转租业户并给予了合理的撤场期间，原告因无法实现与被告白慧东之间的租赁合同目的而要求收回出租场地系原告正当行使民事权利，此节难以认定原告具有违法行为或存在恶意。另辽宁省高级人民法院的民事判决书虽以原告与被告白慧东于2017年4月5日签订的租赁协议书为依据计算出原告的租金损失，但并未对该租赁协议的履行情况进行评价，该诉讼由原告于2016年提起，此时，原告与被告白慧东之间尚未发生争议。该院（2020）辽0603民初520号民事判决书在其后作出，系对原告与被告白慧东之间的2017年3月31日、4月5日的租赁协议、原告与被告东龙公司之间2017年4月8日的租赁协议的履行情况进行辨析，并依据双方签订的《补充协议》确认双方应按照2017年3月31日租赁协议的约定来全面履行各自的权利义务。该《补充协议》于2017年4月20日形成，形成于各租赁协议、《说明》之后，该补充协议应认定为双方对各租赁协议如何履行的最终确认，补充协议的履行附有“如发生争议”的条件，而双方的争议始于原告于2020年3月3日提起的该院（2020）辽0603民初520号案件的诉讼，此时，原告选择适用2017年3月31日的租赁协议系依据约定行使民事权利，此节亦无法认定原告在本案中存在恶意或其他违法行为。同时，已有生效判决确认被告白慧东存在违约行为，原告亦向其送达了解除租赁协议通知书，原告与被告白慧东、东龙公司租赁关系已然解除，故对被告刘昕奥的辩解意见不予采纳。判决：一、被告刘昕奥于本判决生效后二十日内将承租场地（以2019年9月2日被告刘昕奥与被告白慧东签订的《场地租赁协议》中约定的全部区域为准）腾退给原告丹东华美房地产开发有限公司；二、被告刘昕奥于本判决生效后二十日内向原告丹东华美房地产开发有限公司支付逾期腾房的占有使用费50320元；三、驳回原告丹东华美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6681元（已减半收取），由被告刘昕奥负担2138元（原告已预交，被告刘昕奥随上述款项一并给付原告），由原告丹东华美房地产开发有限公司负担4543元。 二审期间，上诉人围绕上诉请求提交四段视频，证明：2017年4月5日，华美公司与白慧东在华美公司的场所签订租赁合同，华美公司要求只签订一份，没有交付白慧东，同时视频中还体现签订了一份说明，主要载明因特殊原因双方4月5日的合同无效，双方谈话内容能看出4月5日是为华美公司和华润公司的另案使用。华美公司恶意虚构证据，在签订4月5日合同当天签订说明约定无效，又在另案中作为证据向法庭举证，涉嫌犯罪程序应当移送公安，也可以看出华美公司滥用民事权利，损害华润公司及本案上诉人的合法权益。4月5日合同既然被另案采信，本案仍然存在持续有效的4月5日合同，上诉人仍然可以依法有效的占有使用房屋。 华美公司的质证意见：通过一审判决和（2020）辽0603民初520号民事判决书，最终确定了几份合同的效力，并确定了解除合同。上诉人想证明4月5日的协议是虚假，而华美和白慧东解除的是3月31日的合同，那么3月31日的合同是真实的，没有错误。4月5日的协议在另案中使用，涉及到另案是错判、误判或其它问题与本案无关。上诉人是承租人，白慧东是出租人，对房屋租赁合同解除均无异议，生效民事判决也予以了确认，该录像与本案无关。 东龙公司、白慧东的质证意见：对证据没有异议。白慧东和华美公司还有4月8日的合同，当时华美公司找白慧东签署3月31日的合同，存在免租期。为了逃避税务问题4月8日双方又签署了另一份合同，把免租期去掉折算成时间和日期，签订合同的目的就是为了少交税金。 本院认证意见：上诉人提供的证据不能证明各方应继续履行租赁协议，亦不能作为上诉人可继续使用租赁场地的依据，故本院对该证据不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案审理的焦点是，经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人的租金，次承租人要求继续履行合同是否应当支持。 租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个独立的合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫其继续履行转租合同的义务。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见，否则，次承租人要求继续履行合同的主张人民法院不能支持。本案中，华美公司与白慧东于2017年3月31日签订的租赁协议书已经生效判决确认解除，故自华美公司与白慧东之间的租赁合同解除后，刘昕奥便丧失了继续占有租赁物的依据。因此，一审法院判令刘昕奥腾退租赁场地并赔偿华美公司损失，并无不当。 关于刘昕奥主张华美公司与白慧东签订多份租赁协议，刘昕奥依然享有承租权一节。2017年4月20日，华美公司与被告白慧东签订的《补充协议》约定，如发生争议双方以2017年3月31日签订的《租赁协议书》内容为准。白慧东还出具《说明》，再次确定2017年4月5日签订的《租赁协议书》无效，双方继续履行2017年3月31日签订的协议。因此，一审法院以华美公司和白慧东2017年3月31日签订的租赁协议书被解除为由认定刘昕奥不再享有承租权，并无不当。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 关于原审程序是否违法一节。华美公司与白慧东虽签订了多份租赁合同，但该行为是否属于伪造证据、滥用诉讼权利以及华美公司与白慧东是否涉嫌刑事犯罪需移送公安机关，本案现有证据尚不足以认定，刘昕奥可另行向公安机关主张权利。 综上，刘昕奥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4276元，由上诉人刘昕奥负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二一年一月十八日 书记员  林婷婷