广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终6060号上诉人(原审被告)：广州市xxxx房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：何巧，该公司职员，联系地址。委托代理人：李超鹏，该公司职员，联系地址。被上诉人(原审原告):林x明，住广东省增城市。委托代理人：林旭君，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。上诉人广州市xxxx房地产有限公司（以下简称“xx公司”）因与被上诉人林x明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：xx公司是广州市南沙区xxxx湾自编2栋的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年10月23日，林x明（乙方）与xx公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区xxxx湾自编2栋2002房（建筑面积177.87平方米），总金额为2569040元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”合同签订后，林x明已按合同约定付清全部购房款。其后，双方办理房屋面积退差手续，xx公司向林x明开具了发票，确认实际收到涉案房屋的购房款为2564698元。涉案房屋于2014年3月20日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案房屋已开通永久用水。xx公司取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，于2014年8月18日向林x明发出《催收楼通知书》，但林x明以涉案房屋尚不具备交楼条件为由拒绝收楼，并直至2015年12月11日才办理了收楼手续。广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区xxxx湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，林x明对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议；xx公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。因本案纠纷，林x明于2015年12月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.xx公司向林x明支付逾期交楼违约金182402元（每日按总房价款2569040元之0.05%的标准计算，自2014年3月31日起计至合同约定之交楼条件之日,即2014年8月19日止）；2.本案诉讼费用由xx公司承担。xx公司原审辩称：一、涉案房屋于2014年3月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，xx公司不存在逾期交楼的情形。二、xx公司已按照合同约定通知林x明收楼，并以各种方式多次催促，但林x明一直拒绝收楼，故涉案房屋未能交付的责任在林x明方。三、林x明拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，林x明才有约定及法定的拒绝收楼理由。四、供电部门关于永久用电的认定是错误的。根据xx公司证据显示，涉案楼盘电力设施竣工的日期为2014年6月20日。在此之前，涉案楼盘临电保障了小区的用电，电费也由xx公司承担，没有对业主产生任何影响。且商品房买卖补充协议已经将永久用电排除在涉案房屋交付条件之外，故永久用电并非房屋交付的必备条件。五、假定涉案房屋确实出现迟延交楼，但买卖合同约定的出卖人迟延交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，故亦应以租金标准作为计算违约金的标准。六、xx公司向林x明退还了面积补差款，故违约金应当以实际购房款作为计算基数，即以购房发票所记载的金额2564698元为计算基数。原审法院认为：林x明与xx公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然xx公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但根据广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映，涉案房产于2014年7月16日才具备永久用电，而涉案房产在尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，xx公司主张其已于2014年3月20日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，xx公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给林x明使用，已构成违约，林x明要求xx公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。另涉案房屋在2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即在2014年8月15日房屋已具备交付使用条件。xx公司在房屋具备交付使用条件后，于2014年8月18日发出通知要求林x明收楼，林x明要求迟延交楼违约金计算至2014年8月19日止合理。由于涉案房屋存在房屋面积补差问题，林x明与xx公司在合同中对违约金标准有明确约定，xx公司已按双方签订的《面积补差协议》退还林x明部分房款，故迟延交楼违约金应以xx公司实际收取的购房款为计算基数。林x明与xx公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故xx公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市xxxx房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林x明支付迟延交楼违约金182093.56元（以总房价款2564698元为本金，按每日万分之五的标准,自2014年3月31日起计至2014年8月19日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费1974元，由被告广州市xxxx房地产有限公司负担。判后，xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月30日已符合合同约定及法律规定的交付条件，xx公司不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电及《工程竣工验收备案表》为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决xx公司承担违约责任，在事实认定与法律适用上明显有误。一、广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号等商品房预售合同纠纷案，与本案的案情基本相同，上述判例明确了“永久用电”并非法定的交楼标准，一审法院将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求，永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民居住要求，明显有误。从2014年3月30日以来，业主已经陆续入住涉案楼盘，xx公司已按电力公司缴费通知足额支付用电费用，迄今为止供电正常。涉案楼盘业主用电有充分保障，临时用电可满足业主的用电需求。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”，与买卖合同的约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、一审法院对于涉案楼盘永久用电的时间认定错误。涉案房屋于2013年7月22日向南沙供电局提交设计文件；设计文件于2013年7月24日通过审核；2014年5月27日中间检查合格；2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件。南沙供电局在复函中陈述于2014年7月16日通过竣工验收，当天供电显然是错误的。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，补充协议约定涉案房屋的交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位。监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。在《商品房买卖合同》与《补充协议》不一致时以《补充协议》为准。《补充协议》中对交房条件的变更约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律规定的交付条件，xx公司不存在逾期交楼的情形。九、xx公司按照合同约定通知林x明收楼，并以各种方式催促林x明收楼，但林x明并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在于林x明，林x明无需承担迟延交付的责任。十、林x明拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，林x明才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但林x明没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，xx公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十一、假设涉案房屋出现迟延交楼，买卖合同约定的出卖人迟延交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、林x明经xx公司多次催促，林x明迄今仍然拒绝收楼，直至2015年12月11日才办理收楼手续，并于2016年1月向法院起诉。可见，林x明实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是通过诉讼取得额外利益。因此，无论涉案房屋是否交付，林x明实际上是不可能有任何损失的。故xx公司请求：1、判令撤销（2015）穗南法民三初字第1194号民事判决书，驳回林x明的全部诉讼请求；2、一二审诉讼费用均由林x明承担。林x明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。xx公司上诉请求与理由不能成立，请求二审法院予以驳回。经审查，原审查明事实无误，且双方当事人均未提交新证据，本院予以确认。本院认为：双方当事人二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件的问题；二、违约金的标准问题。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然xx公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该报告是建设单位主持，由建设、勘察、设计、施工、监理单位对工程验收后形成的材料。而xx公司提供的广州市规划局于2014年4月9日核发的《建设工程规划验收合格证》明确显示，建设工程在取得该证后方可投入使用。故xx公司主张涉案房屋已于2014年3月30日达到交付条件，与国家相关规定相悖，本院不予采信。另根据广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映，涉案房产于2014年7月16日才具备永久用电，而涉案房产在尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，xx公司仍主张其已于2014年3月20日达到房屋交付标准亦与事实不符，原审法院不予采纳并无不妥。xx公司提及的生效判决所涉楼盘，建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定，该楼盘与涉案楼盘并非同样情形，故xx公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“甲方（xx公司）如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方（林x明）支付违约金，本合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，xx公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，xx公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院认定xx公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给林x明使用，已构成违约，据此，判决xx公司按照合同约定向林x明计付延迟交楼违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，xx公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由上诉人广州市xxxx房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年五月二十四日书记员  林嘉丽杨仁义