广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法学民初字第355号原告：广州锦绣香江物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：范菲，职务：董事长。委托代理人：钟嘉玲、吴毅锋，均是广州锦绣香江物业管理有限公司的员工。被告：孙爱香，户籍地江西省抚州市崇仁县。原告广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物业公司）诉被告孙爱香物业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦绣香江物业公司的委托代理人钟嘉玲、吴毅锋到庭参加诉讼，被告孙爱香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告锦绣香江物业公司诉称：被告购买了锦绣香江花园山水园10栋308号，并于2005年4月10日办理了收楼手续，现因被告拖欠物���管理费（2013年12月1日起至2015年9月30日），经原告多次催缴无效，故原告诉至法院。根据《广州锦绣香江花园物业服务合同》中第七条第3点的约定，被告交纳物业管理服务费时间为：每月15号前交纳本月所需的物业服务费用。第七条第4点约定，被告所购，商品房的物业管理费收费标准为：山水园按建筑面积每月每平方米2.5元。被告所购的锦绣香江花园山水园10栋308号单元房建筑面积为：149.83平方米、每月应交管理费374.60元。第十五条违约责任第4点约定“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金。”此外，依据《广州锦绣香江花园物业服务合同》中第九条代收代缴收费服务；接收有关部门或单位的委托，乙方可以提供水某、电费���有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费不属于物业管理服务费），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向乙方缴交上月实际发生的各项代收代缴费用。因此，被告还需缴纳欠交水某432.6元。综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费、水某等费用的事实已经严重违反了《广州锦绣香江花园物业服务合同》的约定，因此请求法院依法判令：1、被告支付所购买的锦绣香江花园山水园10栋308号自2013年12月1日起至今的物业管理费，暂计至2015年9月30日止的物业管理费为8241.2元，累计违约金为2632.9元，合计10874.1元。2、被告支付欠交由2014年2月1日到2015年6月份的水某432.6元。3、判令被告承担本案的诉讼费。被告孙爱香无答辩。原告锦绣香江物业公司为证明其诉请提供了以下证据：证据1、物业公司资质证书，证明物业公司有管理资质。2、业委会备案证明，证明业委会合法成立。3、《广州锦绣香江花园物业服务合同》，证明广州锦绣香江花园业主委员会委托原告对锦绣香江花园进行物业管理。4、住宅钥匙签收表，证明被告已于2005年4月10日签收钥匙并收楼。5、锦绣香江花园山水园10栋308房违约金计算情况说明，证明被告欠缴管理费及其违约金。6、管理费催缴函挂号信存根及收据，证明原告通过挂号信邮寄管理费催缴函给业主。7、水某委托代收证明，证明物业公司有权代收水某。8、房地产权情况证明，证明被告房屋实测面积为149.83平方米。经审理查明：原告广州锦绣香江物业管理公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区南村镇迎宾路锦绣香江��园山水园10栋308号房系被告孙爱香名下的房产，该房产建筑面积149.83平方米。2011年10月29日，广州锦绣香江花园业主委员会与原告就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜协商签订了《锦绣香江花园物业服务合同》，约定由原告对锦绣香江花园进行物业服务。该合同第六条第1款约定物业服务期限为四年，自2011年11月1日至2015年10月31日。第七条第3款约定业主交纳物业管理服务费用的时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定山水华府住宅每月每平方米2.5元。第九条约定接受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水某、电费、有限电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向物业公司交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向乙方支付违约金。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了相关约定。上述合同签订后，原告如约为被告物业所在小区提供管理服务，后被告未向原告交纳自2013年12月1日起至2015年9月30日的物业管理费及自2014年2月到2015年6月份的水某、水加压费、污水处理费共432.6元，经原告催讨无果，原告遂诉至本院。本院另查明：2010年11月5日广州市番禺区房地产东乡水厂出具《证明》一份，该证明载明：按照锦绣香江花园小区供水设计，我厂对锦绣香江花园小区实行总表计量收费，锦绣香江花园小区内住户的水费（含污水处理费）由广州锦绣香江物业管理有限公司收取。本院认为：原告与广州市锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原、被告均具有法律约束力。原告履行相应的义务后，有权利向被告收取物业服务费，故原告主张被告按建筑面积149.83平方米、2.5元每平方米每月的标准，即374.60元/月*22个月共8241.20元缴纳物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题，原告主张被告自逾期付款的次月1日起按欠费总额每日千分之一的标准向原告支付违约金，被告则抗辩称该标准过高，本院认为，由于涉诉合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且原告未举证证明被告���期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付水某、水加压费、污水处理费共432.6元，合法有据，本院予以支持。被告孙爱香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告孙爱香应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付2013年12月1日起至2015年9月30日的物业管理费共8241.20元及违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费374.60元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,自次月1日起计至本判决确定的清偿之日止,每月物业管理费的违约金分期计算,上述各月所计付违约金总额以本金为限）；二、被告孙爱香应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付2014年2月到2015年6月份的水费、水加压费、污水处理费共432.6元；三、驳回原告广州锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费82元、公告费560元，由被告孙爱香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长 ��吕荐宗人民陪审员 劳 健 润人民陪审员 陈 键 豪二〇一六年五月三日书 记 员 吴 惠 玲