成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1526号原告成都市新都区经济适用房发展中心，住所地成都市新都区新都镇香城北路88号，统一社会信用代码915101147130467112。法定代表人钟瑜，该中心主任。委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人罗筠寒，四川勤证律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告秦晓辉，女，汉族，1973年6月24日出生，住成都市新都区。第三人赖昌高，男，汉族，1980年10月4日出生，住四川省三台县。被告秦晓辉、第三人赖昌高共同委托代理人余洋，四川集文律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告成都市新都区经济适用房发展中心（以下简称经济房发展中心）与被告秦晓辉、第三人赖昌高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法由审判员高永伦适用简易程序，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告经济房发展中心的法定代表人钟瑜因故未到庭参加诉讼，其委托代理人王煜、罗筠寒到庭参加诉讼；被告秦晓辉、第三人赖昌高因故未到庭参加诉讼，其共同委托代理人余洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经济房发展中心诉称，2012年，原告与被告秦晓辉签订房地产租赁契约，约定原告将新都花园二期20-24号商铺出租给被告，租金为每月每平方米41元，月租金为5373元，租赁期限自2012年2月20日起至2013年1月31日止。租期届满后被告继续承租原告房屋，双方依法成为不定期租赁关系。2015年9月25日，原告向租用新都花园二期商铺的所有租户发出通知，告知其从2015年10月1日起，该商铺租金调整为每月每平方米75元，有意向续租的租户在2015年10月10日前按调整后的租金缴纳下一季度的租金，否则将在2015年10月15日前依法收回商铺。被告收到通知后拒绝足额缴纳租金也不腾退商铺，为维护原告合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾退涉案商铺；2、被告支付原告自2015年10月1日起至被告腾退商铺止期间的房屋占用费（占用费按每月每平方米75元计算，截止2016年2月29日的房屋侵占费为33021元）。被告秦晓辉、第三人赖昌高在庭审中口头辩称，原、被告双方不定期租赁合同关系合法有效应受法律保护；被告无违约行为，原告无权解除租赁关系；原告解除合同的诉求，违背公平、平等原则；原告增加租金及要求支付房屋占用费的行为违反《中华人民共和国合同法》及相关规定；原告提交的评估报告适用标准已经被废止，且系原告单方面评估的，要求重新进行评估；第三人赖昌高是从2014年11月3日开始从被告秦晓辉处转租房屋的，原告一直收取租金，超过六个月应视为原告同意转租。原告经济房发展中心为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据：1、房屋产权证、房地产租赁契约各一份，证明2012年，原、被告达成房地产租赁契约，约定租金为每平方米41元，月租金为5373元，租赁期限自2012年2月20日至2013年1月31日。被告秦晓辉、第三人赖昌高对该组证据质证时对房产证及租赁合同的真实性无异议，认为房屋租赁合同期限已经届满，现原告及第三人之间是不定期租赁关系。2、通知、应收租金统计表、租金缴纳凭证、房地产价值评估报告、新都花园二期商铺全体商家关于涨租意见书各一份，证明2015年9月25日，原告告知被告调整租金，有意续租的从2015年10月起按调整后的数额缴纳租金，否则收回房屋，被告收到通知后继续占用商铺并拒绝缴纳租金，截止2016年3月尚欠原告房屋占用费33021元，同时证明被告已经收到了通知。被告秦晓辉、第三人赖昌高对该组证据质证时对上述证据有异议。被告秦晓辉、第三人赖昌高为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据：1、收据一份，证明被告已经缴纳房屋租赁费至2016年3月31日。原告对该证据质证时无异议。本院予以采信。2、企业信息查询单、企业法人申请开业登记注册书、铺面转让合同各一份，证明诉争房屋性质为经济适用房。原告对该组证据质证时对证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合原、被告的陈述，查明下列事实：2012年，原告经济房发展中心（甲方）与被告秦晓辉（乙方）签订房地产租赁契约，约定原告将位于成都市××××号（铺面建筑面积131.04平方米）的房屋出租给被告使用，租金为每月每平方米41元，上述商铺月租为5373元，租赁期限自2012年2月20日起至2013年1月31日止，租金按季（半年）结算，由被告在每季（半年）的前十日内交付给原告，若被告违约则另一方有权提前解除契约，若被告逾期交付租金，逾期一日按月租金额的10‰加收违约金，合同有效期至2013年1月31日。合同有效期满后，双方未再签订书面合同，被告秦晓辉继续使用上述租赁房屋。2014年11月3日，被告秦晓辉与第三人赖昌高签订铺面转让合同，约定被告秦晓辉将上述租赁房屋转租给第三人赖昌高使用，此后原告开具的租金收据上交款人仍为被告秦晓辉。2015年9月25日，原告向租用新都花园二期商铺的所有租户发出通知，告知其从2015年10月1日起，该商铺租金调整为每月每平方米75元，有意向续租的租户在2015年10月10日前按调整后的租金缴纳下一季度的租金，否则将在2015年10月15日前收回商铺。被告收到通知后拒绝按照每月每平方米75元标准缴纳租金，继续占用商铺并按照每月每平方米41元标准缴纳租金至2016年3月31日。原、被告协商未果，原告诉至本院。本院认为，原告经济房发展中心与被告秦晓辉于2012年签订的房地产租赁契约系双方当事人的真实意思表示，该契约合法有效。合同期满后双方未继续签订租赁合同，但双方都在继续按原租赁合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，2013年1月31日该商铺租赁期限届满后，被告秦晓辉与原告经济房发展中心之间成立不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，被告秦晓辉于2014年11月3日将上述租赁房屋转租给第三人赖昌高，被告并未向本院提交证据证明其已经通知了原告并取得原告同意，且此后原告开具的租金收据上交款人仍为被告秦晓辉，故对于被告秦晓辉、第三人赖昌高主张原告知晓并同意转租的抗辩意见，本院不予支持，被告的转租行为无效。原告于2015年9月25日向被告发出了调整租金的通知，并注明不同意按调整后标准支付租金的原告将于2015年10月15日收回房屋，即解除房屋租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，被告不同意按照每月每平方米75元（即月租金9828元）标准续租，原告有权要求解除合同，故本院认定原、被告之间的房屋租赁关系于2015年10月15日解除。2015年10月15日后被告占用原告的租赁房屋属于无权占有，应当予以腾退，故被告应当按照9828元/月的租金标准支付原告自2015年10月16日起至腾退房屋之日止的占用费。由于被告收到通知后继续按原租金标准向原告支付了2015年10月1日起至2016年3月31日止的租金32238元，原告应当退还被告自2015年10月16日起至2016年3月31日止的租金29551.5元（32238元-5373元/月÷30天×15天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告成都市新都区经济适用房发展中心与被告秦晓辉的租赁关系于2015年10月15日解除。二、于本判决生效后十日内，被告秦晓辉腾退所占用的原告成都市新都区经济适用房发展中心所有的位于成都市××××号（铺面建筑面积131.04平方米）的房屋，并支付原告成都市新都区经济适用房发展中心自2015年10月16日起至腾退房屋之日止的占用费（以每月9828元计算）。三、于本判决生效后十日内，原告成都市新都区经济适用房发展中心退还被告秦晓辉缴纳的房屋租金29551.5元。四、驳回原告成都市新都区经济适用房发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元（已减半收取），由被告秦晓辉负担（此款原告成都市新都区经济适用房发展中心已垫付，执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 高永伦二〇一六年五月十日书记员代 春 梅