湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3606号原告：武汉都市世联资产管理有限公司，住所地武汉市青山区建设三路****。法定代表人：鄢皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋经传，湖北楚义君律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：朱创，湖北楚义君律师事务所律师（特别授权代理）。被告：宋波，女，1963年4月1日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地广东省深圳市罗湖区），委托诉讼代理人：石平，男，1963年10月24日出生，系被告宋波配偶（特别授权代理）。委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师（特别授权代理）。原告武汉都市世联资产管理有限公司（以下简称都市世联公司）与被告宋波租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。原告都市世联公司的委托诉讼代理人朱创、被告宋波及其委托诉讼代理人石平、朱汉荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告都市世联公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认双方《物业租赁合同》自2020年1月9日解除；2.请求依法判令被告立即腾退承租物业；3.请求依法判令被告向原告支付2019年12月20日至2020年1月9日期间的租金8639.4元；4.请求依法判令被告向原告支付商铺占用费85583.2元（以解除合同当年月租金标准，从2020年1月10日开始计算，直至实际腾退之日为止，本项请求金额暂计至起诉之日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年3月19日签订《红坊里商业物业租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”)，由被告承租原告八大家红坊里42街35栋1楼4号铺位经营“鲜火肴”品牌，租赁期限自2019年3月20日起至2022年3月19日，共36个月。被告未依合同约定支付2019年12月20日至2020年3月19日期间的租金，原告于2019年11月15日向被告发送《租金催缴通知单》，多次与被告沟通缴租事宜，被告均不予配合。原、被告双方签订的《租赁合同》第三条（一）款2项约定“3个月为一个计租期，乙方（承租方）应在每个计租期结束前15日向甲方（出租方）支付下一个租期的租金。”；第九条（三）款约定“甲、乙双方确认，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，本合同自解除合同的通知到达乙方之日起解除：（1）未按照合同约定支付该物业租金及其他应缴费用超过15日的或者累计2次逾期交付该物业租金的；”原告据此于2020年1月7日向被告送达《解除合同通知书》，解除双方合同关系，于2020年7月8日向被告送达《腾退通知函》，要求被告缴清所签房租并立即腾退房屋。原、被告双方之间签订的《租赁合同》合法有效，是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应诚信履行合同义务。《租赁合同》签订后，被告未依约履行支付房租义务，收到《解除通知书》、《腾退通知函》后，至今仍强占原告物业，被告的行为严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告宋波辩称：对于原告第1、2、3项诉讼请求无异议，但不认可第4项诉讼请求，认为被告不应向原告支付商铺占用费，理由如下：第一，原告没有履行合同义务。2019年10月左右，因原告物业管理混乱及安全保障措施不到位导致被告及周边的商铺被盗，原告虽向派出所报警，但事后并未对防范措施进行整改。被告担心商铺被盗导致食品安全问题，认为已无法继续正常经营及实现合同目的，于2019年11月20日向原告提出解除合同并向原告提出了书面的退租申请，要求办理物业交接手续，退还合同保证金及赔偿装修款，但原告未回复，致使被告店铺停业至今，原告应承担违约责任。第二，2020年1月7日，原告以被告未按时交纳租金为由发出解约通知，原、被告的租赁合同已解除。原告《解除合同通知书》载明5日内办理物业交接手续，如果逾期原告自行腾退。被告存放于商铺内的物品也无使用价值，被告不存在占用物业和使用物业行为，未办理交接系因原告放任损失扩大，被告不应支付占用费。第三，原、被告租赁合同已于2020年1月解除，被告交纳租金至2019年12月18日，以三个月租金的保证金来承担延迟缴纳租金的违约责任偏高，违约金应以尚未交纳的租金为基数确定比例计算，保证金扣除未交纳租金和违约金后应将剩余款项退还给被告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年3月19日，原告与被告签订《红坊里商业物业租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定原告将青山八大家红坊里项目42街区35××号铺位出租给被告，用以经营餐饮。合同约定，租赁物建筑面积70.87㎡，租赁期36个月，免租期2个月，将免租期折算计入租赁期后，2019年3月20日至2021年3月19日期间的月租金为12344元。合同约定，3个月为一个计租期，被告应在每个计租期结束前15日向原告支付下一计租期的租金，被告有未按照合同约定支付该物业租金超过15日的或累计3次逾期支付该物业租金等情形时，原告有权单方解除合同，其可以书面通知被告，解除合同的通知到达之日起（无论是否签收），合同自行解除，且因此原因合同解除的，已支付的租金及合同保证金不予退还；合同提前解除或终止后的7日内，被告应当在保证该物业现有装修、墙面、天棚、地、地面防系统、供水供电系统等完整性的前提下，按照原告清退要求（具体标准详见交房确认书）将该物业交还原告，并由原告及物业公司现场验收，经原告及物业公司在《房屋交还确认书》上签字确认后，方视为交还完成；如被告未能在约定的期限内腾退该物业，每逾期一日，被告须向原告支付合同解除或终止时日租金标准双倍的房屋占有使用费，并赔偿由此给原告或第三方造成的一切损失。合同还约定，被告于合同签署之日向原告缴纳合同保证金40398元，如被告未能如约缴纳合同约定的应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、能源费）及因被告违反原告及物业公司的管理规定而支付的违约金，原告有权从合同保证金中直接予以抵扣，不足部分仍有权向被告追索；此外，合同约定租赁期间原告应保障该物业及其附属设施处于适用和安全的状态。2019年3月12日，被告向原告缴纳合同保证金40398元，原告出具《收款收据》。被告对涉案商铺装修完毕后开始营业，2019年9月18日，被告了支付2019年9月20日至2019年12月19日租金37032元，此后再未支付租金。庭审中，原、被告均认可涉案商铺的日租金为411.4元。2019年11月20日，被告因商铺被盗，以运营、物业及上层管理混乱等为由，向原告申请退租及要求赔偿装修款28万元，后原、被告未就退租一事达成一致。2020年1月7日，原告以被告未按合同约定支付租金已超过15日为由，向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除《租赁合同》。该通知书载明：“…2、合同解除后贵方应按合同约定承担相应的违约责任，该违约责任包括但不限于：已支付的租金及履约保证金不予退还、贵方还应按当年月租金的300%支付违约金等。3、正式通知贵方于收到本通知书后5个自然日内到我方办理合同解除后的相关手续并立即腾退商铺，逾期我方将自行腾退…”原告于2020年1月8日向被告邮寄该通知书，被告之子于次日签收。2020年6月30日，原告制作《腾退通知函》，要求被告缴清所有欠款，履约保证金不予退还并立即腾退。原告于2020年7月8日将《腾退通知函》交邮，物流信息显示该件于2020年7月10日退回，备注信息为“拒收”。后原、被告就涉案商铺租金减免问题以及合同保证金退还事宜协商未果，被告亦未退还涉案商铺，故原告诉至本院，请求判如所请。以上事实有原、被告提交的《租赁合同》、《收款收据》、《退租申请》、《解除合同通知书》、《腾退通知函》、邮政快递面单、邮政速递物流信息、短信记录、谈话录音及当事人陈述等予以证明。原、被告在庭审中对于解除《租赁合同》无异议，为避免各方损失进一步扩大，本院组织双方就涉案商铺退还交付达成合意。2020年12月14日，被告将涉案商铺钥匙交于本院退出商铺，原告于2020年12月16日领取钥匙，涉案商铺已完成退租交接。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。现被告对于2020年1月9日解除合同无异议，故对于原告要求确认《租赁合同》于2020年1月9日解除的诉讼请求本院予以支持；原、被告在本院组织下已于2020年12月完成商铺退租交付，故对于原告的第2项诉讼请求本院不再另行处理；因被告对原告主张的2019年12月20日至2020年1月9日期间的租金8639.4元无异议，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。本案的争议焦点为被告是否应支付自2020年1月10日起至实际腾退之日止的商铺占用费问题。原告认为被告在合同解除后一直占用商铺未腾退，根据合同约定被告须向原告支付占有使用费，且合同约定因被告不按约定支付租金解除合同的，合同保证金不予退还。被告认为其在2019年11月20日因商铺被盗导致无法经营向原告提出解除合同，但原告未回复，致使被告店铺停业至今，在此期间，被告提出将商铺钥匙交给原告，但原告不要，且原告在《解除合同通知书》中载明5日内办理物业交接手续，如果逾期原告自行腾退，现涉案商铺未办理交接系原告原因放任损失扩大，责任应由原告承担；原告以合同保证金作为延迟缴纳租金的违约责任偏高应予调整，原告在扣除未交纳租金和违约金后应将剩余保证金退还给被告。本院认为，第一，原、被告签订的《租赁合同》约定被告应在每个计租期结束前15日向原告支付下一计租期的租金，被告有未按照合同约定支付该物业租金超过15日的，原告有权单方解除合同。现被告未按合同约定支付租金超过15日，原告解除合同符合合同约定，且该解除系因被告违约造成，被告应承担相应的违约责任。对于被告抗辩称因商铺被盗导致无法经营而向原告申请解除合同，但原告未回复导致店铺停止营业至今的意见，原告作为涉案商铺的出租方，主要义务为交付租赁物给被告经营使用，对于商铺被盗的责任应由实施盗窃的侵权方、负有安全保障义务而未履行安全保障义务的责任人承担，被告以商铺被盗提出解除租赁合同不符合法律规定和合同约定，且后续原告向被告发出《解除合同通知书》，通知其解除合同并腾退，原告以商铺被盗申请解除合同并不能成为其占用商铺的合法理由，对被告的此条抗辩意见本院不予支持。第二，原、被告签订的《租赁合同》约定，合同提前解除或终止后的7日内，被告应当将涉案商铺交还给原告，若被告未能在约定的期限内腾退该物业，每逾期一日，须向原告支付合同解除或终止时日租金标准双倍的房屋占有使用费。原、被告于2020年1月9日解除合同，被告应在合同解除后7日内即2020年1月16日前将案涉商铺交还给原告，被告未按约定交还商铺，原告主张按照解除合同当年月租金标准计算商铺占用费，不违反法律规定，亦不超出合同的约定，但商铺占用费的起算期限应自2020年1月17日起计算至商铺退还之日即2020年12月14日，对于超出上述期限的商铺占用费本院不予支持。对于被告抗辩称涉案商铺未办理退还交接系原告放任损失扩大的意见，因合同对于提前解除合同后商铺退还有明确的约定，被告未按约定办理退还手续，且被告称“将商铺钥匙交给原告，但原告不要”的说法亦缺乏相关证据证明，对其抗辩意见本院不予支持。第三，虽然原、被告已于2020年1月9日解除合同，但涉案商铺实际由被告占有至2020年12月，考虑到解除合同后的不久即发生新冠疫情，在此期间被告未经营，且新冠疫情结束后亦未正常营业，原告同意对被告在疫情期间的商铺占用费仍按“免三减六”方案处理，该意思表示不违反法律规定，亦符合公平原则，本院予以照准。故被告应支付的商铺占用费为60895.2元（2020年1月17日至2020年1月22日共6天，按每日411.4元计算为2468.4元；2020年1月23日至2020年4月22日免交；2020年4月23日至2020年10月22日，6个月减半计算为37032元；2020年10月23日至2020年12月14日共1个月22天，按每月12344元、每日411.4元计算为21394.8元）。第四，关于合同保证金的处理。合同保证金系当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人一定价款作为其履约担保，当合同履行过程中一方当事人违反合同规定或违约时，弥补给另一方当事人造成的经济损失，即当事人违约时，合同保证金系违约责任的一种承担方式。本案中原告已向被告主张商铺占用费损失，本院亦认定被告向原告支付商铺占用费，因被告违约导致的原告实际损失已得到弥补，故本院根据公平原则，将被告已支付合同保证金冲抵商铺占用费，冲抵后被告还应支付原告商铺占用费20497.2元（60895.2元-40398元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告武汉都市世联资产管理有限公司与被告宋波于2019年3月19日签订的《红坊里商业物业租赁合同》已于2020年1月9日解除；二、被告宋波于本判决生效之日起10日内向原告武汉都市世联资产管理有限公司支付2019年12月20日至2020年1月9日期间的租金8639.4元；三、被告宋波于本判决生效之日起10日内向原告武汉都市世联资产管理有限公司支付2020年1月17日至2020年12月14日期间的商铺占用费20497.2元；四、驳回原告武汉都市世联资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2869元（原告预缴3152元），其中392元由原告武汉都市世联资产管理有限公司负担，2477元由被告宋波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  洪翠临二〇二一年一月七日法官助理王潇书记员司思