广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17960号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市佳泰投资发展有限公司，住所地深圳市南山区南山大道**时代骄子大厦裙楼**。法定代表人：汪飞，总经理。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪智华，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司，住所，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区裕安一路**尚都****div>法定代表人：李杰，经理。委托诉讼代理人：周明慧，广东顺创律师事务所律师。委托诉讼代理人：段有为，男，1981年7月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人（原审第三人、反诉被告）：深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司，住所地深圳，住所地深圳市宝安区中心云XX花园****>法定代表人：陈新建，总经理。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪智华，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市佳泰投资发展有限公司（以下简称佳泰公司）、因与上诉人深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司（以下简称惠灵顿公司）、深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司（以下简称赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初7773号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佳泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；2.依法改判确认佳泰公司不予返还履约租赁保证金115212元；3.依法改判惠灵顿公司向佳泰公司支付欠缴租金194360,欠缴租金利息11156.27元(按日万分之五计算)，本项共计205516.27元；4.依法改判佳泰公司支付解除合同违约金233232元；5.判令惠灵顿公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定惠灵顿公司曾向消防部门提出过消防验收申请没有证据支持,事实认定、适用法律错误。二、一审判决认定佳泰公司解除合同违约存在认定事实错误、适用法律错误。惠灵顿公司同一楼层在同一时期装修的商户均已取得消防验收合格证并正常经营,因惠灵顿公司怠于履行消防验收申报义务，才导致消防验收工作受到影响。对此，惠灵顿公司应当承担怠于履行申请消防验收申请义务的法律后果。三、一审判决未釆纳佳泰公司关于解除合同异议诉讼时效抗辩的理由属于适用法律错误。惠灵顿公司针对佳泰公司解除合同提出异议的时间为2019年4月19日，该时间距离惠灵顿公司2018年12月25日知晓佳泰公司解除合同的时间已远远超过了三个月的异议期间。对此，佳泰公司已明确提出，但一审对此未作说明，明显违法。四、一审判决对解除合同违约金标准的认定自相矛盾。同类案件、同一审判长，在（2019）粤0306民初6265号、（2019）粤0306民初7130号民事判决均判决“不采纳6月个租金违约金标准”，但在一审民事判决中却采纳了6个月的违约金标准，违背公平原则。五、一审判决佳泰公司支付10万元经济损失没有事实和法律依据，且与其判决支付解除合同违约金重叠。惠灵顿公司未提出因佳泰公司解除合同导致其实际经济损失的证据，一审法院在惠灵顿公司无法举证的情况下，支持了惠灵顿公司6个月的违约金及另付10万经济损失的主张，于理不合。六、一审判决第二项仅判令惠灵顿公司支付45350.67元租金属认定事实错误，适用法律错误。佳泰公司基于商场二装修对商户经营可能带来的影响作出了部分租金减免的决定，并不构成佳泰公司认可惠灵顿公司商铺无法使用。惠灵顿公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项；2.判令赛格公司向惠灵顿公司返还管理费207632元及利息；3.判令佳泰公司向惠灵顿公司支付损失费用437572元及利息；4.本案一审、二审诉讼费由佳泰公司、赛格公司承担。事实和理由：一、除一审法院认定2017年12月28日至2018年9月25日期间涉案商铺不符合双方合同约定，不是适租房屋外，涉案商铺在2017年7月31日至2017年12月28日亦不符合双方合同约定，系不适租房屋，管理费应当从2018年9月26日开始收取，佳泰公司、赛格公司应返还惠灵顿公司管理费207632元。二、惠灵顿公司在一审提供了包括装修费损失、家具损失、消防工程损失等证据，足以佐证惠灵顿公司请求的损失费用，且惠灵顿公司仍有很大一部分损失没有主张。虽一审法院酌定佳泰公司、赛格公司支付惠灵顿公司装修损失及可得利息损失100000元，但尚不足以弥补惠灵顿公司实际损失及可得利益，请求二审法院依法改判佳泰公司、赛格公司支付惠灵顿公司损失437572元。赛格公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项、第七项、第八项；2.改判驳回惠灵顿公司针对赛格公司的反诉请求；3.判令惠灵顿公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定惠灵顿公司曾向消防部门提出过消防验收申请没有证据支持,事实认定、适用法律错误。二、一审判决认定佳泰公司解除合同违约存在认定事实错误、适用法律错误。惠灵顿公司同一楼层在同一时期装修的商户均已取得消防验收合格证并正常经营。因惠灵顿公司怠于履行消防验收申报义务，才导致消防验收工作受到影响。对此，惠灵顿公司应当承担怠于履行申请消防验收申请义务的法律后果。三、一审判决未釆纳佳泰公司关于解除合同异议诉讼时效抗辩的理由属于适用法律错误。惠灵顿公司针对佳泰公司解除合同提出异议的时间为2019年4月19日，该时间距离惠灵顿公司2018年12月25日知晓佳泰公司解除合同的时间已远远超过了三个月的异议期间。对此，佳泰公司已明确提出，但一审对此未作说明，明显违法。四、一审判决对解除合同违约金标准的认定自相矛盾。同类案件、同一审判长，在（2019）粤0306民初6265号、（2019）粤0306民初7130号民事判决均判决“不采纳6月个租金违约金标准”，但在一审民事判决中却采纳了6个月的违约金标准，违背公平原则。五、一审判决佳泰公司支付10万元经济损失没有事实和法律依据，且与其判决支付解除合同违约金重叠。惠灵顿公司未提出因佳泰公司解除合同导致其实际经济损失的证据，一审法院在惠灵顿公司无法举证的情况下，支持了惠灵顿公司6个月的违约金及另付10万经济损失的主张，于理不合。六、一审判决第二项仅判令惠灵顿公司支付45350.67元租金属认定事实错误，适用法律错误。佳泰公司基于商场二装修对商户经营可能带来的影响作出了部分租金减免的决定，并不构成佳泰公司认可惠灵顿公司商铺无法使用。佳泰公司、赛格公司答辩称，本案纠纷系惠灵顿公司未履行消防验收申报义务所致，惠灵顿公司于2017年12月13至15日即完成装修，完全可以立即提起装修验收的申报，但本案没有证据证明惠灵顿公司提起过消防验收申报，所以惠灵顿公司没有通过消防验收申报是由于自己不作为导致的，并非佳泰公司的过错，佳泰公司解除合同符合合同约定。惠灵顿公司主张解除合同违法并赔偿其损失，没有事实和法律依据，一审对相关事实的认定和法律适用错误，惠灵顿公司的上诉理由不能成立。惠灵顿公司答辩称，一、一审认定佳泰公司、赛格公司曾向消防部门提出消防验收申请没有证据支持。二、一审判决认定佳泰公司接触合同违约无误。因办理消防验收专业性强，十分复杂，具体涉案商场各商铺情况不同，不能简单以涉案商场部分商铺通过消防验收，就直接认定惠灵顿公司怠于履行消防验收义务。2017年12月28日，惠灵顿公司已向已向消防部门提交消防涉及审核申请，但因装修期未过，装修未完成，达不到获取消防验收合格证明的条件。惠灵顿公司有权决定进行消防验收申请的时间，佳泰公司有义务保证涉案商铺在合同期限内能正常办理消防验收，不能因佳泰公司行为限制惠灵顿公司办理消防验收申请。三、惠灵顿公司对佳泰公司提起反诉，没有超过诉讼时效，且对合同解除没有异议并不意味着惠灵顿公司放弃向佳泰公司追究违约责任。四、合同解除前，惠灵顿公司已经交纳2018年12月31日前的管理费，但2018年9月底，佳泰公司交付适租房屋。即使佳泰公司认为房屋改造前是2018年2月14日至2018年6月15日，惠灵顿公司也跺脚了该期间的管理费，一审法院判决返还无误。赛格公司与佳泰公司人格混同，应承担返还责任。佳泰公司向一审法院起诉请求：1.判令佳泰公司与惠灵顿公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2018年12月31日解除；2.判令佳泰公司不予返还惠灵顿公司的履约租赁保证金115,212元；3.判令惠灵顿公司向佳泰公司支付欠缴租金194,360元及利息11,156.27元（从2018年6月10日起按日万分之五计算）；4.判令惠灵顿公司向佳泰公司支付解除合同违约金233,232元；5.判令惠灵顿公司承担本案的全部诉讼费用。惠灵顿公司向一审法院反诉请求：1.判令佳泰公司、赛格公司向惠灵顿公司返还管理费266,958元；2.判令佳泰公司、赛格公司向惠灵顿公司返还租赁保证金115,212元；3.判令佳泰公司、赛格公司向惠灵顿公司返还水电保证金5,000元；4.判令佳泰公司、赛格公司向惠灵顿公司支付损失670,804元；5.判令佳泰公司、赛格公司向惠灵顿公司支付违约金233,232元；6.判令本案诉讼费用由佳泰公司、赛格公司承担。庭审时，惠灵顿公司申请其诉讼请求第1、2、3、4中均增加利息的诉讼请求，利息自惠灵顿公司提起反诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至佳泰公司、赛格公司付清之日止。一审法院查明并认为，一、涉案租赁房屋位置：深圳市宝安区西乡街道新湖路XX花园1栋三层3C01号铺。二、涉案商铺产权人：涉案商铺是由多个小商铺组成，小商铺的产权人分别为黄X、孙X、张X及佳泰公司，除佳泰公司外的产权人均将其所有的小商铺出租给赛格公司，赛格公司再转租给佳泰公司。三、涉案商铺面积：468.34平方米。四、涉案房屋租赁用途：惠灵顿公司用于经营海伦多兰青少儿英语。五、签订租赁合同情况。2017年4月24日，赛格公司与惠灵顿公司的员工安X签订了一份《收取租赁商铺定金确认书》，约定赛格公司将位于深圳市宝安区铺位出租给安X，每月租金加管理费、中央空调费为57606元，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，免租期为2017年6月1日至2017年8月31日，还约定赛格公司应于2017年6月1日前将铺位交与惠灵顿公司并通过一次消防，如因赛格公司原因导致惠灵顿公司无法施工，商务条件顺延。2017年5月8日，佳泰公司与安X签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》，约定佳泰公司将位于深圳市宝安区铺位出租给安X，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，免租期为2017年6月1日至2017年10月31日，安X应于2017年6月1日前向佳泰公司支付租赁保证金115212元、首期租金115212元（两个月租金）、水电保证金5000元、广告使用电费4000元、免租装修期内管理费42151元。2017年5月31日，佳泰公司向安X出具了一份《联系函》，主张因商场整体工程施工进度等问题，场地交付时间需延期至2017年7月20日，合同及补充协议其他条款不变，免租期、租金及综合管理费缴纳等日期亦相应顺延，若未能按时移交场地，佳泰公司同意提供30000元作为补偿。2017年8月7日、8月10日，佳泰公司与安X签订了一份《合同终止协议书》，约定双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》于2017年8月7日终止，双方按新铺位号3ＣＯ1重新签订租赁合同，安X已支付的费用可在新签订的合同中予以冲抵。2017年8月15日，佳泰公司、惠灵顿公司及赛格公司签订了一份《三方协议书》，约定佳泰公司作为业主将涉案商铺（商铺号为3ＣＯ1）出租给惠灵顿公司经营青少儿英语，赛格公司提供物业服务。租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日，2017年6月1日至2017年7月31日免除综合管理费，2017年8月1日至2017年12月31日为免租期，2017年8月1日至2017年10月31日期间综合管理费下调为20元／平方米／月，2017年11月1日至2017年11月30日期间综合管理费下调为30元／平方米／月，2017年12月1日至2017年12月31日期间免除综合管理费，2018年1月1日起综合管理费为40元／平方米／月，惠灵顿公司应在2018年2月10日前缴纳2018年3月、4月的综合管理费，此后的综合管理费需在每两个月10日前向赛格公司预先缴纳后两个月的综合管理费，逾期缴纳需按日支付应付金额的5%作为滞纳金。赛格公司还向惠灵顿公司提供了三个广告位，每月广告位电费为4000元。惠灵顿公司应于2017年6月1日前向赛格公司支付首期综合管理费37467元（两个月的管理费），免租期内的综合管理费42151元，广告使用电费4000元，水电保证金5000元，合计88618元。赛格公司于每月5日前向惠灵顿公司发出上月水电费收费单，惠灵顿公司应在收到后的三日内向赛格公司支付，电费按1.3元／度计算，水费按5.6元／吨计算。2017年8月15日，佳泰公司、惠灵顿公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》，约定佳泰公司将3ＣＯ1商铺出租给惠灵顿公司，租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日。佳泰公司应于2017年6月1日前将商铺交付惠灵顿公司使用，佳泰公司迟于该时间交付的，惠灵顿公司可要求将合同有效期顺延。第一、二年的月租金为38872元，之后每年递增，每两月10日前预先缴纳后两个月的租金，免租期为2017年8月1日至2017年12月31日。惠灵顿公司应在2017年6月1日前向佳泰公司支付租赁保证金115212元、首期租金77744元；如佳泰公司未能按时移交场地给惠灵顿公司，则根据佳泰公司实际移交场地的时间顺延计算起租日期。任何一方单方提前终止合同均属违约，违约方应向守约方支付六个月租金的单方解除合同违约金；惠灵顿公司逾期向佳泰公司缴纳租金超过5天，每逾期1日向佳泰公司缴纳欠缴总额万分之五的违约金；惠灵顿公司逾期缴纳租金超过30天的，视为惠灵顿公司单方解除合同，佳泰公司不予退还租金保证金。佳泰公司、惠灵顿公司均确认佳泰公司与安X签订的租赁合同中所涉的3Ｅ01商铺与佳泰公司、惠灵顿公司签订的租赁合同中所涉的3ＣＯ1商铺实际为同一商铺，只是改变了编码。一审法院认为，佳泰公司、惠灵顿公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。六、租赁期限：2017年6月1日至2022年5月31日，共5年。七、免租期。《补充协议》第二条第3款约定免租期为2017年8月1日至2017年12月31日共五个月，免租期内免除租金。八、租金标准。2017年6月1日至2019年5月31日期间，每月租金38,872元，之后每年递增。九、租金支付时间：2017年6月1日前支付首期租金77,744元（每期租金包含两个月的租金），2018年2月10日前缴纳第二期租金（即2018年3、4月的租金），之后的租金在每两个月的10日前缴纳，每次缴纳两个月租金。逾期未交租金超出5天的，每日按拖欠金额的万分之五收取违约金。十、综合管理费标准。2017年8月1日至2017年10月31日期间每月综合管理费为20元/平方米/月，2017年11月1日至2017年11月30日期间的综合官方为30元/平方米/月，2017年12月1日至2017年12月31日期间免除综合管理费，上述期间的综合管理费合计42,151元，从2018年1月1日起每月综合管理费为18,734元。十一、综合管理费支付时间：2017年6月1日前支付首期综合管理费37,467元（每期综合管理费包含两个月的综合管理费），2018年2月10日前缴纳第二期综合管理费（即2018年3、4月的综合管理费），之后的综合管理费在每两个月的10日前缴纳，每次缴纳两个月的综合管理费。逾期未交综合管理费的，每日按应付金额的5%收取滞纳金。十二、惠灵顿公司已支付的租赁保证金：115,212元，惠灵顿公司的法定代表人李杰已于2017年4月19日将该款项支付至佳泰公司指定的赛格公司账户。十三、惠灵顿公司已支付的水电保证金：5,000元，惠灵顿公司的员工段有为已于2017年8月11日将该款项支付给赛格公司。十四、惠灵顿公司已支付租金情况：首期租金77,744元（即两个月的租金），惠灵顿公司的员工段有为已于2017年8月11日将该款项支付给佳泰公司，之后惠灵顿公司未再缴纳任何租金。十五、惠灵顿公司已支付管理费情况。惠灵顿公司的员工段有为于2017年8月11日分别向赛格公司支付管理费42,151元（免租期内的综合管理费）、37,467元（2018年1、2月综合管理费）；惠灵顿公司的法定代表人李杰分别于2018年4月2日、2018年4月30日向赛格公司两次支付管理费18,733元（2018年3、4月综合管理费）；惠灵顿公司于2018年10月23日向赛格公司支付管理费18,734元，于2018年11月1日向赛格公司支付管理费18,734元，于2018年11月16日向赛格公司支付管理费18,734元，于2018年12月4日向赛格公司支付管理费18,734元，于2018年12月6日向赛格公司支付管理费18,734元，于2018年12月7日向赛格公司支付管理费18,734元，于2018年12月12日向赛格公司支付管理费37,468元。上述金额合计266,956元，系截至2018年12月31日的管理费，赛格公司对此予以确认。十六、佳泰公司交付涉案商铺给惠灵顿公司的时间：2017年7月31日。十七、惠灵顿公司的装修情况：惠灵顿公司于2017年8月开始进场装修，于2017年9月8日通过消防设计审核，于2017年12月装修完毕。十八、涉案商铺所在商场的消防验收情况。涉案商铺所在的商场位于深圳市宝安区，原系经营电子产品的宝安赛格电子市场。后于2017年年底将其经营范围变更为商业培训，商场也需进行装修改造。佳泰公司于2017年12月28日向深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队申请涉案商场公共区域室内装修工程的消防设计审核，并于2018年2月14日通过了消防设计审核；后于2018年6月15日通过了消防验收。十九、佳泰公司、惠灵顿公司于2017年8月15日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》的解除时间：2018年12月31日。佳泰公司于2018年12月24日向惠灵顿公司发出了一份《解除合同通知书》，以惠灵顿公司拖欠5个月的租金194,360元为由要求于2018年12月31日解除与惠灵顿公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》。惠灵顿公司确认收到该通知书，确认双方的租赁合同于2018年12月31日解除。二十、关于佳泰公司、惠灵顿公司是否存在违约行为。佳泰公司主张惠灵顿公司仅支付了两个月的租金77744元，拒绝支付2018年8月之后的租金，已构成根本违约。虽然佳泰公司承认因商场消防改造的问题确实造成了一些影响，但是系惠灵顿公司怠于申请消防验收才导致其未通过消防验收，并非系因涉案商场进行消防改造导致的，惠灵顿公司以此为由拒付租金没有依据。惠灵顿公司主张其于2018年1月份到消防管理监督部门申请消防验收，但被口头告知因涉案商场进行消防改造，商铺亦无法通过消防验收，故并未受理其申请。因此，佳泰公司未能按照租赁合同的约定交付适租的房屋，导致惠灵顿公司合同目的无法实现，已构成违约。因涉案商场的消防改造问题，双方一直在协商免租期及租金支付等问题，但未能达成一致意见。而佳泰公司几次向惠灵顿公司发出的催款函中关于欠付租金的数额均不一致，说明双方对惠灵顿公司应付的租金数额及从何时开始支付租金均不明确，且惠灵顿公司一直有向赛格公司缴纳综合管理费，并非惠灵顿公司恶意拖欠租金。另，佳泰公司直至2018年9月25日才为涉案商铺接入消防自动报警系统（俗称消防主网），而接入该系统系惠灵顿公司通过消防验收的前提，故涉案商铺直至2018年9月25日才达到适租的状态，惠灵顿公司即使要支付租金也应从2018年9月25日之后计算。为查明案件事实，一审法院于2019年7月5日到深圳市宝安区的消防验收情况，并制作了调查笔录。经调查，在涉案商场公共区域的室内装修工程申请消防设计审核之后，商铺的室内装修工程就无法通过消防验收，必须在商场公共区域的室内装修工程通过消防验收后才能进行商铺的消防验收。在涉案商场申请消防设计审核后至涉案商场消防验收通过前的该期间，确有部分商铺申请了消防验收，但因上述原因该局并未受理，只是口头告知了商铺在商场消防验收后再进行申请。至于惠灵顿公司有无到该局申请消防验收，因部门、系统变动及系统数据留存时间等原因已无法查实。另，消防自动报警系统属于消防验收的一个项目，商户的报警系统必须接入商场的总控制系统才能通过消防验收。一审法院认为，虽然惠灵顿公司未能提供任何证据证明惠灵顿公司申请过消防验收，但是惠灵顿公司关于申请被拒的原因与一审法院调查的情况是相一致的，说明惠灵顿公司该主张并非凭空捏造。而且，惠灵顿公司租赁涉案商铺是为了盈利，其早日通过消防验收就可以早日开业经营，佳泰公司关于惠灵顿公司怠于申请消防验收的主张并不符合常理。因此，一审法院采信惠灵顿公司的主张，认定其已于2018年1月申请了涉案商铺的消防验收，但并未被受理。双方签订租赁合同时，涉案商场已于2007年通过消防验收，故佳泰公司在2017年7月31日交付的涉案商铺符合双方的约定，系适租的房屋。但在佳泰公司于2017年12月28日申请消防设计审核之后，涉案商铺已无法通过消防验收，惠灵顿公司也无法在涉案商铺进行经营，并非适租房屋。双方约定的装修期是到2017年12月31日，惠灵顿公司亦是在2017年12月份完成装修，其要在2017年12月28日之前申请消防验收并获得通过，显然并不可能。因此，未在佳泰公司申请涉案商场公共区域的室内装修工程的消防设计审核前完成涉案商铺的消防验收，责任不在惠灵顿公司。另，将涉案商铺的消防自动报警系统接入涉案商场的总控制系统，该义务明显在于佳泰公司。佳泰公司主张涉案商铺并未接入消防自动报警系统，惠灵顿公司则主张佳泰公司于2018年9月25日才接入，惠灵顿公司的该主张与佳泰公司的主张相比明显对惠灵顿公司更不利，故一审法院采信惠灵顿公司的主张，认定涉案商铺于2018年9月25日才接入涉案商场的消防自动报警总控制系统。由于接入该系统是消防验收通过的前提，亦是出租方的义务，故一审法院认定涉案商铺在2017年12月28日至2018年9月25日期间的状态并不符合双方的合同约定，惠灵顿公司无法实际使用涉案商铺，佳泰公司在该期间未能提供适租房屋的行为已经构成违约。因此，佳泰公司无权收取该期间的租金。虽然涉案商铺在2018年9月25日之后已符合合同约定，达到适租条件，佳泰公司已改变其违约状态，但惠灵顿公司仍可按照合同约定要求佳泰公司承担相应的违约责任。关于惠灵顿公司是否存在违约行为。惠灵顿公司确实仅支付了首期租金，之后的租金一直未支付，其辩称未付租金的原因是双方对免租期的延长期限发生争议且未能协商一致，而非惠灵顿公司故意不支付。一审法院认为，首先，佳泰公司在第一次庭审时对于惠灵顿公司已缴纳的首期租金用于抵扣哪两个月的租金并不确定，在第二次庭审时才明确2018年5、6月份减半收取租金，2018年7月开始全额收取租金，故惠灵顿公司已缴纳的首期租金用于抵扣2018年5月至7月的租金，但双方对此并未进行约定。从佳泰公司的上述陈述可以看出双方对于涉案商场二次消防改造期间是否免租以及具体免租的时间确实发生了争议，并且未能达成一致意见。在此种情况下，惠灵顿公司不清楚应从何时开始支付租金以及租金的具体金额，故未向佳泰公司支付租金，应符合情理。其次，佳泰公司在2018年12月15日发给惠灵顿公司的《催款函》中主张惠灵顿公司已拖欠租金233232元，但在2018年12月24日发出的《解除合同通知书》中则称惠灵顿公司尚欠佳泰公司2018年8月至2018年12月的租金194360元。惠灵顿公司主张佳泰公司在前后两份书面通知中对于租金的金额表述不一致，说明佳泰公司也不清楚惠灵顿公司的应付租金到底是多少。佳泰公司对此解释称《催款函》中指的2018年7月至2018年12月期间拖欠的5个月租金，为何《解除合同通知书》比《催款函》少计算了一个月租金，是因为佳泰公司将惠灵顿公司已支付的首期租金抵扣了2018年1月和2018年7月的租金，才会出现两份函件载明的欠款数额不一致的问题，而非惠灵顿公司所称的佳泰公司对惠灵顿公司拖欠租金的起始时间不明确、双方未能就租金起算时间达成一致。一审法院认为，惠灵顿公司早早就支付了首期租金，首期租金就是预先支付应付的前两个月租金，佳泰公司在制作《催款函》时未将首期租金在惠灵顿公司的未付租金中予以抵扣，既不符合商业惯例亦不符合常理。且惠灵顿公司主张其曾向佳泰公司申请免除2018年1、2月份的租金，且佳泰公司对此亦予以同意，并提交了一份申请（落款日期为2018年1月12日）拟予以证明。佳泰公司对该申请上其工作人员的签名予以确认，也确认同意免除惠灵顿公司2018年1、2月份的租金。佳泰公司的该主张与其关于《解除合同通知书》比《催款函》中少算一个月租金是因将首期租金用于抵扣2018年1月的租金的解释相互矛盾。因此，佳泰公司在两份函件中对于租金金额的表述不一致确给惠灵顿公司造成了疑惑，也未能做出合理解释，可以从侧面反映出佳泰公司本身对于租金的起算时间亦不十分明确，双方对此确实存在争议。再次，惠灵顿公司已足额支付了所有综合管理费，赛格公司对此亦予以确认，说明惠灵顿公司是希望并且实际上有在履行合同，并非恶意拖欠租金。最后，由于一审法院已认定惠灵顿公司无需支付2017年12月28日至2018年9月25日期间的租金，故惠灵顿公司已缴纳的首期租金应用于抵扣2018年9月26日至2018年11月25日期间的租金，故在佳泰公司发出的《解除合同通知书》时（2018年12月24日），惠灵顿公司所拖欠的租金尚未超过《补充协议》约定的30天，佳泰公司提出解除合同缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定惠灵顿公司有合理的理由拖欠租金，其行为尚未构成违约。二十一、惠灵顿公司应向佳泰公司支付的租金：45,350.67元。因一审法院已认定惠灵顿公司应向佳泰公司支付方2018年9月25日之后的租金，惠灵顿公司对此亦无异议，扣除首期租金后，惠灵顿公司还应向佳泰公司支付2018年11月26日至2018年12月31日期间的租金38,872元÷30天×5天+38,872元=45,350.67元。关于利息，惠灵顿公司自己也主张租金应从2018年9月25日之后计算，但其在合同解除后至今仍未向佳泰公司支付租金，故还需向佳泰公司支付欠付租金的利息。双方在合同中约定的每日万分之五的利率明显过高，一审法院酌定利息应从2019年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止。佳泰公司诉请超出的部分，一审法院不予支持。二十二、佳泰公司是否需要返还惠灵顿公司租赁保证金115,212元：是。因一审法院已认定惠灵顿公司不存在违约行为，现双方的租赁合同已解除，故佳泰公司应返还惠灵顿公司已缴纳的租赁保证金115,212元，并向惠灵顿公司支付利息（以115,212元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）。二十三、惠灵顿公司是否应向佳泰公司支付解除合同违约金：否。二十四、赛格公司是否应向惠灵顿公司返还管理费：是，金额为165,480.67元。因一审法院已经认定涉案商铺在2017年12月28日至2018年9月25日期间不适租，惠灵顿公司在该期间无法正常使用涉案商铺，亦未能得到赛格公司相应的物业管理服务，故赛格公司无权收取该期间的综合管理费。因此，赛格公司应向惠灵顿公司返还2017年12月28日至2018年9月25日期间的物业管理费37,467元+18,733元×2个月+18,734元×4个月+18,734元÷30天×25天=165,480.67元。并向惠灵顿公司支付利息（以165,480.67元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）。二十五、赛格公司是否应向佳泰公司返还水电保证金5,000元：是。由于佳泰公司、惠灵顿公司的租赁合同已于2018年12月31日解除，佳泰公司、惠灵顿公司及赛格公司签订的《三方协议》亦于2018年12月31日终止。赛格公司未能举证证明惠灵顿公司有拖欠其水电费，故赛格公司应返还惠灵顿公司已缴纳的水电保证金5,000元，并向惠灵顿公司支付利息（以5,000元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）。二十六、佳泰公司是否应向惠灵顿公司支付违约金233,232元：是。根据《补充协议》第五条第1款的约定，任何一方单方提前终止合同均属违约，违约方应向守约方支付六个月租金的单方解除合同违约金。因一审法院已认定佳泰公司提前解除合同不符合《补充协议》第五条第2款的约定，故佳泰公司应向惠灵顿公司支付相当于6个月租金的违约金233,232元，并向惠灵顿公司支付利息（以233,232元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）。二十七、关于惠灵顿公司主张的经济损失。惠灵顿公司主张其因装修涉案商铺产生了装修费233,010元、家具款17,809元、消防工程款29,200元、空调费用13,008元、监控费用5,200元、排污费390元、白板费1,900元、广告制作费5,632元、窗栏费1,980元、装修修复款6,040元、防盗门620元、地图费4,43、地图费4力广告费1,500元、消防放水费1,200元、国内市场广告费27,757.42元、国际广告合作费美金437元、加盟费美金16,000元、季度品牌使用费美金3,705.88元、年度系统使用费美金450元、汇率差费美金1,051元、可得利益损失300,000元，惠灵顿公司诉请损失合计670,804元。一审法院认为，佳泰公司确认其于2019年2月20日将涉案商铺另租他人，新的承租方已将惠灵顿公司的装修等拆除重新装修，故涉案商铺的装修损失已失去评估鉴定的基础。根据惠灵顿公司所提交的合同、银行流水及收据等证据，其中仅装修款、家具款、消防工程款及空调费用有相应的合同、收据及银行转账记录，但上述款项的支付金额与合同金额并不一致，且收款方均为个人而非合同主体，亦无发票等予以佐证。惠灵顿公司主张的其他装修损失均仅有银行转账记录或收据，有些款项亦未备注用途，亦无合同及发票等证据予以佐证，且佳泰公司均不予认可，故一审法院对惠灵顿公司所提交的上述证据均不予采纳。另，根据佳泰公司提交的放行条显示，惠灵顿公司已将涉案商铺内的部分物品搬走，但惠灵顿公司并未在其诉求中进行相应物品价值的扣减。至于惠灵顿公司所主张的可得利益损失，惠灵顿公司并未提交任何证据证明如在正常经营状况下可能获得的利润情况，其该主张缺乏事实依据，故一审法院亦不予支持。但双方均确认惠灵顿公司已将涉案商铺装修完毕，且涉案商铺在九个多月的时间内无法正常经营，惠灵顿公司必然产生了相应的装修损失和可得利益损失。由于一审法院已认定佳泰公司应向惠灵顿公司支付违约金233,232元，该费用已足以弥补惠灵顿公司的大部分损失。结合案件情况，一审法院酌定佳泰公司还需另外支付100,000元的装修损失及可得利益损失给惠灵顿公司，并向惠灵顿公司支付利息（以100,000元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）。惠灵顿公司诉请超出的部分，一审法院不予支持。二十八、关于佳泰公司与赛格公司是否应承担连带责任：否。惠灵顿公司主张在签订租赁合同的过程中，佳泰公司及赛格公司分别作为出租人与安X签订确认书及补充协议，且佳泰公司及赛格公司具体签订合同的员工均是同一人，联系地址及联系电话均一致，两公司董监高有重叠，财务也存在混同，故佳泰公司与赛格公司系人格混同，应承担连带责任。一审法院认为，涉案商铺的部分产权属于佳泰公司，佳泰公司委托赛格公司将涉案商铺进行出租、收取相应的款项并未违反法律、法规的强制性规定。后佳泰公司又以自己的名义作为出租方与惠灵顿公司签订租赁合同，亦合法合理。由于佳泰公司与赛格公司分别作为涉案租赁合同的出租方和物业管理方，在履行租赁合同的过程中使用物业管理方即赛格公司的地址和电话作为联系方式，符合一般的商业惯例和物业管理的特殊性。综上，惠灵顿公司所提交的证据不足以证明佳泰公司及赛格公司存在人财物严重混同的情况，故其要求佳泰公司与赛格公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认佳泰公司与惠灵顿公司于2017年8月15日签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》于2018年12月31日解除；二、惠灵顿公司应于判决生效之日起十日内支付佳泰公司2018年11月26日至2018年12月31日期间的租金45,350.67元及利息（以45,350.67元为计算基数，从2019年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；三、佳泰公司应于判决生效之日起十日内退还惠灵顿公司履约保证金115,212元及利息（以115,212元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；四、佳泰公司应于判决生效之日起十日内支付惠灵顿公司违约金233,232元及利息（以233,232元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；五、佳泰公司应于判决生效之日起十日内支付惠灵顿公司装修损失、可得利益损失100,000元及利息（以100,000元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；六、赛格公司应于判决生效之日起十日内返还惠灵顿公司管理费165,480.67元及利息（以165,480.67元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；七、赛格公司应于判决生效之日起十日内返还惠灵顿公司水电保证金5,000元及利息（以5,000元为计算基础，从惠灵顿公司提起反诉之日即2019年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）；八、驳回佳泰公司的其他诉讼请求；九、驳回惠灵顿公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9,340元、反诉受理费8,210元，由佳泰公司承担13,116元，由惠灵顿公司承担4,434元。本院查明，一审判决查明的第一项至第十九项事实清楚，本院予以确认。另查，XX花园1栋一至四层二次消防改造开始时间为2018年1月23日，2018年2月14日消防设计审核通过，2018年6月15日竣工验收，当日消防验收合格。惠灵顿公司在一审庭审中称其于2018年7月得知商场通过消防验收，但其没有再去消防部门申请商铺的消防验收，原因是2018年9月25日商户的报警系统才接入商场的消防主网，而且消防部门称该期间办理部门变更，等部门稳定之后才予以办理。对于涉案租赁物业的消防验收事宜，一审法院向深圳市宝安区住房和建设局消防审查科进行了调查，该单位称因为商场公共区域未通过验收，故有部分商户申请验收时，该单位没有受理，对于惠灵顿公司有无提交消防验收的申请，因部门变动、系统变动以及系统数据留存期限等原因，已无法查实，但商铺的消防验收必须倚赖于商场的消防验收通过后才能进行，消防自动报警系统属于消防验收的一个项目，必须接入商场的总控制系统才能通过消防验收。再查，佳泰公司于2019年5月16日向一审法院出具情况说明，认可其同意减免2018年1月至7月中5个月的租金，惠灵顿公司前期支付的两个月租金抵扣至2018年7月。本院认为，佳泰公司与惠灵顿公司签署的房屋租赁合同以及补充协议系双方的真实意思表示，真实合法有效，双方均应遵照履行。佳泰公司于2018年12月24日向惠灵顿公司发出解除合同通知书，以惠灵顿公司拖欠5个月的租金194360元为由解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，惠灵顿公司确认收到该通知书，并确认双方于2018年12月31日解除租赁合同。本案各方争议的焦点为佳泰公司与惠灵顿公司是否存在违约行为，佳泰公司解除房屋租赁合同的理由是否成立，双方因解除房屋租赁合同产生的损失如何认定以及由谁承担。本院分析认定如下：佳泰公司2017年7月31日将涉案商铺交付惠灵顿公司，惠灵顿公司于2017年8月开始进场装修，2017年12月装修完毕，且已经支付租赁保证金1152112元、首期两个月租金77744元、水电保证金5000元以及截至2018年12月31日的管理费266956元，至2017年12月31日双方依约履行各自义务没有争议。XX花园1栋一至4层2018年1月23日开始二次消防改造，工程于2018年6月15日竣工验收，佳泰公司在补充协议中同意免除惠灵顿公司2017年8月至12月的租金，2018年1月至6月惠灵顿公司实际占有使用租赁物业，仍应当向佳泰公司支付租金。因当时处于消防改造工程期间，商铺不仅无法办理消防验收，且不能正常使用和经营，在此情形下租金可减半收取。佳泰公司同意惠灵顿公司首期支付的两个月租金77744元抵扣至2018年7月31日，本院予以认可。2018年8月起，惠灵顿公司开始拖欠租金，至2018年12月已拖欠长达5个月的租金194360元，佳泰公司以此为由解除双方房屋租赁合同及补充协议，理由成立，本院予以认可。惠灵顿公司称其2018年1月份到消防管理监督部门申请消防验收，但被口头告知因涉案商场进行消防改造，商铺无法通过消防验收，故未受理其申请。本院认为，虽然无法查实惠灵顿公司2018年1月有无提交消防验收的申请，但鉴于深圳市宝安区住房和建设局消防审查科确认确有部分商户申请验收时没有受理，惠灵顿公司的陈述与此相符，本院予以采信。此后XX花园1栋一至四层于2018年1月23日至6月15日进行二次消防改造并通过消防验收，惠灵顿公司即具备申请商户消防验收的条件，但其没有再去消防部门申请消防验收。惠灵顿公司称原因是2018年9月25日商户的报警系统才接入商场的消防主网，而且消防部门称该期间办理部门变更，等部门稳定之后才予以办理，本院认为，虽然商户的报警系统必须接入商场的总控制系统才能通过消防验收，但商户的报警系统位于自己商铺内，应当由惠灵顿公司主动接入主网，佳泰公司配合完成；而且，惠灵顿公司并未举证证明消防部门内部部门变更影响了消防验收的办理，故本院认定惠灵顿公司2018年7月以后仍未申请办理消防验收系其未通过消防验收的主要原因，相应责任应由其自行承担。综上，佳泰公司因进行二次消防导致惠灵顿公司2018年1月份未能办理消防验收，构成违约。但佳泰公司已于2018年6月15日完成二次消防改造，纠正了上述违约行为，且佳泰公司同意免除惠灵顿公司2017年8月至12月的租金以及2018年1月至7月中5个月的租金，惠灵顿公司并未因延迟办理消防验收而遭受损失。惠灵顿公司在佳泰公司二次改造消防验收通过后仍没有到消防部门办理商铺的消防验收并拖欠租金亦构成违约。惠灵顿公司主张其拖欠租金的原因是双方就免租期及租金支付等问题进行协商未能达成一致，本院认为，自2018年8月开始惠灵顿公司要求佳泰公司延长免租期以及减免租金已无正当理由，租金的给付系双方签订房屋租赁合同以及补充协议的核心条款，惠灵顿公司占有、使用租赁物业却未依约支付租金属于根本违约，直接导致房屋租赁合同解除的严重后果，因此，惠灵顿公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。鉴于双方互有违约行为，本院酌定均无须向对方承担违约责任。惠灵顿公司应当向佳泰公司支付2018年8月至12月期间的租金194360元。惠灵顿公司已经交纳的履约保证金115212元，佳泰公司应予退还。惠灵顿公司交纳的水电保证金5000元，收取单位宝安赛格电子市场亦应当返还。上述费用在争议期间的利息损失，本院均不予支持。惠灵顿公司占有、使用租赁物业期间交纳的管理费，因其接受了宝安赛格电子市场的管理，无权主张返还。惠灵顿公司对于双方租赁合同的解除有严重过错，其要求佳泰公司赔偿其因解除合同产生的装修费损失等共计670804元没有依据，本院不予支持。综上，佳泰公司和宝安赛格电子市场的部分上诉理由，本院予以采信。惠灵顿公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院认定事实不清，适用法律亦存在不当之处，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初7773号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初7773号民事判决第四项、第五项、第六项、第八项和第九项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初7773号民事判决第二项为：深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付深圳市佳泰投资发展有限公司租金194360元；四、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初7773号民事判决第三项为：深圳市佳泰投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内返还深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司履约保证金115212元；五、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初7773号民事判决第七项为：深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司水电保证金5000元；六、驳回深圳市佳泰投资发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司的其他反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉受理费9340元，反诉受理费8210元，由深圳市佳泰投资发展有限公司负担6427元，深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司负担10843元，深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担280元；二审案件受理费26634元，由深圳市佳泰投资发展有限公司负担9754元，深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司负担16455元，深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司负担425元，并由深圳市惠灵顿国际教育咨询有限公司迳付2918元给深圳市佳泰投资发展有限公司、迳付3285元给深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年一月五日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。