北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3126号上诉人（原审被告）北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会，住所地北京市海淀区东北旺村。法定代表人董中跃，主任。委托代理人李伯鼎，北京市汇昕律师事务所律师。委托代理人吕萌，北京市汇昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）倪建波，男，1963年11月14日出生。委托代理人白斌，北京市诚实律师事务所律师。上诉人北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会（以下简称东北旺村委会）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由柳适思担任审判长、审判员刘秋燕、王爱红参加的合议庭，并于2016年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人东北旺村委会之委托代理���李伯鼎、吕萌，被上诉人倪建波及其委托代理人白斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。倪建波在原审法院诉称：2012年1月1日，倪建波与当时的北京市海淀区东北旺乡东北旺村民委员会第五生产队（以下简称东北旺第五生产队）签订租赁合同，双方约定，由倪建波承租该生产队土地6亩，用于建温室、种植苗木花卉，期限自2012年1月1日至2016年12月30日，租金每年3万元，东北旺第五生产队提供用电，双方在租期内不得无故终止协议，否则赔偿对方经济损失。合同签订后，倪建波按期交纳租金，在承租土地上建温室大棚，进行苗木花卉的种植。后东北旺第五生产队的权利义务由东北旺村委会承受。时至2015年3月，东北旺村委会突然到倪建波承租的地点张贴通知，要求包括倪建波在内的各单位在2015年3月22日24时前自行搬离，并载明3月23日将全部断水、3月26日将全部断电。因倪建波对东北旺村委会的行为存在异议，考虑到温室大棚内的苗木和花卉不能没有水电，所以倪建波多次与东北旺村委会协商，均协商未果。2015年3月26日，东北旺村委会断水断电，造成倪建波至今一直处于没水没电状态。2015年5月，东北旺村委会从法院领取本案诉状和传票后，强行拆除了租赁场地内的部分地上物。倪建波认为，双方签订的租赁合同合法有效，倪建波无违约行为，而东北旺村委会的上述行为属于擅自单方无故终止合同。倪建波利用该地块进行苗木花卉的种植，水和电必不可少。现东北旺村委会的行为导致苗木花卉无水可用，给倪建波造成了巨大的经济损失。另外，东北旺村委会的停水停电行为及拆除地上物的行为使得倪建波的合同目的无法实现，东北旺村委会属于根本违约。综上，诉至法院，要求解除双方于2012年1月1日签订的租赁合同���要求东北旺村委会向倪建波赔偿经济损失1155131元（其中含地上物损失899131元、因东北旺村委会停电和拆除房屋给倪建波造成的植物损失20万元、倪建波因围墙被拆增加的两名看守2015年4月至2015年11月的劳务费28000元），要求东北旺村委会向倪建波返还2015年1月1日至2015年12月31日的租金30000元。本案的诉讼费、鉴定费由东北旺村委会负担。东北旺村委会在原审法院辩称：第一，东北旺村委会不同意解除2012年的租赁合同，倪建波所述与事实不符。2013年左右，倪建波在租赁的院内私建违章建筑、改变合同约定的用途，系违约在先。因为租赁合同约定租赁标的系用于建苗圃、大棚，但倪建波把部分租赁场地变成了仓库。倪建波当时书面向东北旺村委会承诺如果其再改建，东北旺村委会有权拆除。此后，倪建波在院落内又增加了新的违建并转租。2014年，北京市海淀���西北旺镇人民政府下发关于东北旺村集体土地违章建筑限期拆除的通知，要求在2015年3月30日之前拆除违章建筑。根据该通知，东北旺村委会于2015年3月19日左右通知倪建波拆除违章建筑。2015年3月26日，东北旺村委会为拆除违章建筑停水停电，倪建波在院落内备有发电机和给水系统，东北旺村委会的停水停电行为未给其造成影响。而且，东北旺村委会只是根据上级指示拆除违章建筑，对非违章部分倪建波还可以继续使用。综上，不同意解除合同。如果法院判令解除合同，就诉争场地腾退事宜，东北旺村委会也不要求在本案中处理，因为腾退的同时还涉及将土地恢复为耕地，在此过程中会产生相应的费用和其他争议。第二，倪建波明知不能建设违章建筑还为之，并承诺在其建设违章建筑的情况下东北旺村委会有权拆除且该行为合法，所以，就东北旺村委会拆除违章建��及为了拆除违章建筑停水停电给倪建波造成的损失，均应该由倪建波自行承担。倪建波建设违章建筑在先，违约在先，东北旺村委会不存在违约行为，就倪建波主张的损失，不同意赔偿。第三，倪建波就诉争场地地上物提出的损失赔偿要求，是根据其当初建造地上物的投入主张的，而地上物的损失是建造地上物投入的另外一种形式。倪建波所建地上物均无合法手续。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷的司法解释第14条，扩建的建筑没有合法手续，则扩建费用的处理应根据双方的过错分担，故倪建波要求东北旺村委会赔偿全部地上物损失不合理。而且，东北旺村委会已经拆除的地上物是违建，温室并没有改变耕地的性质，不属于违建。如果法院判令解除合同并认为东北旺村委会存在过错，对于温室所涉损失，因系倪建波违约在先、存在过错，故双方应根据各自的过错分担损失，且倪建波的过错大于东北旺村委会的过错。第四，关于倪建波提出的花木损失，该主张没有事实及法律依据。倪建波就此没有证据证明，不能根据倪建波的陈述来推断花木价值。而且，倪建波违约在先，需要承担违约责任，假设有损失，也应由其自行负担。第五，就倪建波主张的雇工损失，东北旺村委会认为其雇工情况不属实，其所雇员工是否实际工作也无法查明。且倪建波已向东北旺村委会主张赔偿所有损失，故其没有必要再聘请额外的工作人员。倪建波关于雇工损失的赔偿主张与其关于地上物损失的赔偿主张是矛盾且重复的。第六，倪建波已将租金交纳至2015年年底，但关于其提出的退还2015年租金的诉讼请求，东北旺村委会不同意，因为不同意解除合同。如果法院判决解除合同，是否该退还租金以及退还金额应以倪建波实际腾退场地之日��准。倪建波现仍占用租赁场地，不同意退还租金。原审法院经审理查明：2009年3月1日，东北旺第五生产队（甲方）与倪建波（乙方）签订租赁合同，双方约定：乙方租用甲方土地6亩用于建温室、种植苗木花卉管理用房的使用；租期三年，自2009年3月1日至2012年2月28日止。租金每年3万元，每半年付一次，乙方应在每半年的第一个月付给甲方，如拖欠租金，甲方收回出租权；甲方提供用电等合理性使用，其费用由乙方负责；如遇国家征地甲方不负责赔偿，有关问题协商解决；在租期内，甲乙双方不可无故终止协议，否则赔偿对方的经济损失；乙方在租期内乙方的财产安全与甲方无关；租赁期满，甲方优先乙方续租，租期终止时乙方对地貌及建筑的拆除须经双方同意，方可进行；乙方必须遵纪守法，合法经营，如因乙方责任发生违法、火灾、被盗等安全事故，���方不负任何责任。后东北旺第五生产队将租赁土地交付倪建波，租赁土地西邻马路。交付当时，租赁土地上西侧是粪坑，粪坑的东侧为耕地，无地上物。倪建波自东向西建铁栅栏、温室大棚9个（7号大棚后自然坍塌）、库房、管理用房、厨房、井房、锅炉房、院墙院门，院内铺设水泥方砖和水泥路面、安装供暖管道、水管及电缆，倪建波的上述建设行为无审批手续。倪建波在大棚内种植绿植，在此经营美鑫花木公司。2012年1月1日，东北旺第五生产队与倪建波续签租赁合同，约定租期为5年，即2012年1月1日至2016年12月30日。上述两份合同上均加盖有东北旺第五生产队的财务专用章，亦由该队队长智建新签字。此后，倪建波在院门进门处建钢结构遮阳棚雨搭，后在东北旺村委会要求下拆除。倪建波现已将租金支付至2015年年底。2015年3月18日，北京市海淀区西北��镇人民政府的安全生产办公室、城镇建设管理科、违法建设核查队、综合治理办公室与北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局西北旺镇执法监察队、北京市工商行政管理局海淀分局北清路工商所、北京市海淀区西北旺镇食品药品安全委员会办公室向东北旺村委会联合发布《关于东北旺村集体土地出租房屋违法建设存在重大安全隐患限期拆除的通知》，通知称，在对东北旺村（原东北旺第五生产队）集体土地出租房屋和出租大院进行的联合检查中，发现存在违法建设、消防安全、食药安全、房屋质量安全、无照经营、煤气水电热环境脏乱差等重大安全隐患，请东北旺村于2015年3月18日至2015年3月30日以前解除所有“协议合同”、清退所有居住人员，关停所有门店，拆除所有违章违法建设房屋及所有违法违规附属设施，消除所有垃圾、渣土，彻底治脏乱、拆违建、除���患、保安全、恢复土地原貌，消除各种安全隐患；对不执行通知要求的单位和个人，西北旺镇政府将组织联合执法以清退人员、拆除房屋。2015年3月19日，东北旺村委会发布《告知书》，内容为：“针对我村3.13人员死亡重大安全事故，村委会决定坚决执行镇政府重大安全隐患限期拆除的命令，清退第五生产队所有居住人员，关停所有门店，拆除所有违章违法建设房屋，消除各种安全隐患。为减少单位和个人的经济损失，请在2015年3月22日24点前自行搬离，3月23日将全部断水，3月26日全部断电，针对逾期不按要求执行的单位和个人，西北旺镇政府将组织联合执法，依法、依规强制清退所有人员，拆除所有违章建筑，出现一切后果、经济损失及责任事故由当事单位和个人自负。”2015年3月26日，东北旺村委会对倪建波的租赁场地采取停水停电措施。2015年4月1日，倪建波提起本案诉讼。北京市海淀区人民法院于2015年4月29日向东北旺村委会送达起诉书等应诉材料。2015年5月初，在无城管部门的违章建筑认定和合法拆除手续的情况下，东北旺村委会强行对租赁场地及地上物采取拆除措施。经法院勘验现场，确认被拆毁部位为租赁场地西侧院门一进门处两栋二层管理用房（即法院勘验图上的1号房、2号房）、1号大棚、仓库及部分院墙。此后，东北旺村委会未再拆除租赁土地上的其余地上物。租赁土地及地上物现由倪建波占有。在本案审理过程中，经倪建波申请，智建新到庭作证。智建新在1999年至2013年期间是东北旺第五生产队队长，2014年在东北旺村委会上班。智建新称，倪建波承租土地上东侧温室大棚所在土地是耕地，地上原有树木是供电局搭电塔时要五队挪走的，五队给挪走后，供电局又不占那么多地方了，五队就把这块地租给倪建波，耕地西侧至马路边是积肥用的大粪坑；倪建波承租时无地上物，倪建波租地当年就开始建设温室大棚、建房、打井、建锅炉房等，建的房子够二十多个干活儿的人住；五队的土地五队自己管，倪建波承租土地进行建设时，还没有禁止建设的政策，村里也不禁止建房，续签合同时就管得严了，但倪建波后来也没有建设行为了；五队没有自己的账户，五队出租土地所获收益全部上缴村委会，修京新高速占地时，东北旺村收走五队的公章和所有租赁合同，从这时起不允许五队自己出租管理土地了；2014年年底，村里召集股东代表和村民代表开会说拆除，倪建波承租的土地及其他租户还未到期，当时说是等合同到期再拆，但过年的时候东北旺村的出租房里因煤气中毒死了两个人，2015年2月份村里召集股东代表和村民代表开会说，海淀区政府和西���旺镇政府要求全部拆除，争取五一之前拆除，开完会就向各家租户发单子。另外，经倪建波申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对租赁土地上的地上物现值进行评估。北京京评价格评估有限公司于2015年8月24日出具评估报告，按照倪建波主张的地上物建造时间2009年5月、以双方当事人一致同意的该公司现场勘验日2015年7月24日为评估基准日、依据双方当事人现场核对确认的工程项及量、参照2012年北京市房屋建筑与装饰工程预算定额、2012北京市房屋建筑与装饰预算定额工程间接费及其他费用定额、采用2015年7月份人工及材料费的市场价以及考虑评估对象的综合成新率等因素，最终评估结果为：土建价值1634420元、现值702800元，装修价值319337元、现值92608元，水暖价值151415元、现值93877元，电气价值15879元、现值9845元，以上四项合计2121051元、现值合计899130元。倪建波为上述鉴定预付鉴定费18000元。倪建波对上述鉴定结论表示认可。就上述鉴定结论，东北旺村委会认为，其一，很多温室、房屋建造在2012年之前，倪建波也主张2009年起建房，而2009年的造价低于2012年，故鉴定机关以2012年为时点鉴定出的现值高于地上物实际建造时的价值；其二，鉴定机构采用2015年人工费标准进行评估，而2015年的人工费明显高于2012年和2009年；其三，评估对象存在可拆卸继续使用部分，应从现值评估结果中扣除，不应计算在赔偿范围内，具体包括：土建中的158号电动棉卷帘，评估价值44997.12元；电气中的5、6、8号棚12-1白炽灯（光源评估价值618元）、4号房12-1白炽灯（光源评估价值618元）、3号房12-1白炽灯（光源评估价值103元）、仓库12-1白炽灯（光源评估价值257.50元）、1号房12-1白炽灯（光源评估价值618元），这五项的光源评估价值合计2214.50元；水暖部分中5、6、8号棚7-2铸铁散热器（挂装，评估价值10908元）、3、4、9号棚7-2铸铁散热器（挂装，评估价值10908元）、1号棚7-2铸铁散热器（挂装，评估价值6544.80元），2号棚7-2铸铁散热器（挂装，评估价值6455.80元）、2号房7-2铸铁散热器（挂装，评估价值2908.80元）、1号房7-2铸铁散热器（挂装，评估价值1454.40元），以上6项的散热器评估价值共计39268.80元。庭审中，倪建波就其主张的绿植损失未提交证据予以证明，就其主张的雇工支出举证不足，东北旺村委会均不予认可。为证明倪建波已向其承诺，其在倪建波建设违章建筑的情况下有权予以拆除且拆除行为合法，东北旺村委会提交2013年4月3日的《告知书》一份。该告知书的内容为：美鑫花卉未经允许擅自在院内原有空地上进行改建钢结构、遮阳棚雨搭，破坏了原有结构，违反了相关规定，应恢复原有结构，双方协商达成一致，即美鑫花卉自改建后如遇国家征占地拆迁、政府环境治理等需要规划调整时，美鑫花卉将不享受任何补偿，并应在村委会规定时限内无条件搬出，美鑫花卉如再有内部房屋改建，必须有村委会许可改建，如未经允许擅自施工，东北旺村委会有权将所施工房屋停工并拆除，所造成的损失及费用由美鑫花卉自己承担。东北旺村委会另提交北京市国土资源局海淀分局于2015年3月2日向东北旺村委会发出的《责令停止土地违法行为通知》复印件一份，该通知的内容为：东北旺村委会未经土地行政主管部门审核报批，擅自在东北旺村大棚硬化地面，责令立即停止施工建设行为，听候处理。东北旺村委会就倪建波改变土地性质举证不足，就倪建波转租房屋未举证证明，倪建波均不予认可。原审法院认定上述事实，有租赁合同、鉴定结��书、法院勘验照片和勘验图、开庭笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，东北旺第五生产队与倪建波签订的两份租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效。因东北旺第五生产队系东北旺村委会的内部组织，且东北旺第五生产队出租土地的收益由东北旺村委会实际享有，故上述租赁合同对东北旺村委会均具有约束力。2009年签订的租赁合同已到期终止，2012年签订的租赁合同仍在履行期内，东北旺村委会在此期间理应继续按照双方约定履行合同，提供水电并保证倪建波对租赁土地的使用。但东北旺村委会却为完成上级的行政任务而给倪建波断水断电，且在领取本案应诉��料后立即对诉争土地的地上物进行拆毁，导致倪建波无法在诉争土地上继续种植苗木花卉、无法继续实现其租赁诉争土地的合同目的，故东北旺村委会的上述行为已构成根本违约，倪建波据此要求解除2012年的租赁合同，存在事实和法律依据，法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，就诉争租赁合同之解除，东北旺村委会系过错方，倪建波因合同解除所受损失理应由东北旺村委会来承担。首先，关于地上物损失，租赁合同上明确载明倪建波租赁土地系用于建温室大棚、管理用房经营花卉苗木，且出租方当时并不禁止建房，故东北旺村委会理应就此予以赔偿。北京京评价格评估有限公司根据双方当事人意见以现场勘验日期为基准日取值且以建设时间2009年为参照对地上物的价值进行折旧，其所做鉴定意见合法有效，法院依法采纳。就东北旺村委会对倪建波应予赔偿的地上物损失的范围和数额，由法院结合国家关于农用地上建设附属设施用房的限制性规定并扣除倪建波可拆卸并继续使用的电动棉卷帘、铸铁散热器、锅炉、机井、压力罐、白炽灯的现值后，依法予以判定。其次，倪建波就其主张的绿植损失未提交证据予以证明，就其主张的雇工支出举证不足，且东北旺村委会均不予认可，故法院对倪建波主张的相关损失不予支持。第三，关于倪建波主张退还的2015年租金，因东北旺村委会于2015年3月26日开始给倪建波停水停电，导致倪建波自此开始无法正常使用租赁标的，故东北旺村委会理应向倪建波退还2015年3月26日至2015年12月31日期间的租金。就合同解除后的土地腾退事宜，东北旺村委���经法院释明，不要求在本案中予以处理，法院对此不持异议。庭审中，东北旺村委会就倪建波改变了土地性质举证不足，就倪建波转租房屋未举证证明，且倪建波均不予认可；东北旺村委会提交的2013年4月3日的《告知书》、《关于东北旺村集体土地出租房屋违法建设存在重大安全隐患限期拆除的通知》均不能证明东北旺村委会对倪建波采取的停水停电行为及拆除行为具有合法性，而东北旺村委会提交的北京市国土资源局海淀分局2015年3月2日的《责令停止土地违法行为通知》因指向的对象系东北旺村委会而非倪建波且未明确位置，故该证据与本案无关，故法院对于东北旺村委会基于上述证据提出的主张均不予采信。东北旺村委会要求与倪建波就地上物损失根据双方过错进行分担的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，判决：一、解除倪建波与北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会于二〇一二年一月一日签订的《租赁合同》。二、北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会于本判决生效后十日内向倪建波赔偿地上物损失人民币六十四万二千四百七十四元。三、北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会于本判决生效后十日内向倪建波退还租金人民币二万三千零九十六元。四、驳回倪建波的其他诉讼请求。如果北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。判决后，东北旺村委会不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。上诉主要理由为：一、上诉人并非恶意拆除被上诉人搭建的房屋，被上诉人搭建违章建筑在先，存在重大过错。原审判决认定上诉人存在全部过错显失公平。二、根据上诉人提交的证据已经足以证明被上诉人改变了使用土地的性质。三、原审中，证人证言多有不实之处。倪建波答辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。我方还是坚持要求解除，合同约定种植养殖用地，现在大部分房屋被拆除，且从2015年3月至今一直停水停电，已经不具备履行条件。没有水根本无法种植养殖，另外相关配套设施也不具备，所以不具备履行合同条件，合同目的无法实现。现在不存在我方违法转租的问题，一直都是被上诉人自己在使用。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理期间，东北旺村���会向本院提交如下证据：证据一，京国土（海淀）分局责字（2015）第009号责令改正违法行为通知书，证明目的：证明东北旺村委会不是无故强拆，通知书已经将位置标出，指明是温室大棚，东北旺村委会也是在接到通知之后才采取相关行为。证据二，航拍图，证明目的：证据一中的地点描述不具体，航拍图可以明确具体地点，违法行为的处罚就是针对被上诉人的自建房且通知书上显示的时间是行政机关发现的时间。证据三，两份照片打印件，证明目的同证据二。倪建波的质证意见为，针对证据一：不是新证据。自建房是在2009年完成的，不存在2015年新建的问题，行政机关的通知书应针对违法行为人下发。证据二：真实性不确认，无法看出图中显示的具体位置。而且航拍图也无法显示拍摄时间。证据三：照片客观反映的情况只能看出路的方向，不能确定违法通知书��显示的位置。倪建波提交照片一组，证明目的：京国土（海淀）分局责字（2015）第009号责令改正违法行为通知书不是针对被上诉人承租的大棚位置，该通知书上显示的位置应当是上诉人自己盖的房屋，但现在已经拆除了。东北旺村委会的质证意见为：对方提供的照片是东北旺村第五生产队区域内的地，但不是通知书显示的位置。经询，东北旺村委会陈述在上述争议范围内拆除了包括倪建波自建部分建筑物在内的几万平方米自建房。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有拘束力。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。本案中，东北旺村委会对涉案的《租赁合同》权利义务由其承继不持异议。《租赁合同》明确约定租赁土地用于建温室、种植苗木花卉管理用房使用。在合���履行过程中，东北旺村委会未经协商一致擅自停水停电，且在原审审理期间即将诉争土地上的部分地上物拆毁，导致倪建波无法实现合同目的，东北旺村委会的上述行为已构成根本违约。原审法院据此认定解除2012年1月1日签订的《租赁合同》，具备事实及法律依据。关于东北旺村委会主张的倪建波在租赁期间改变土地性质及转租房屋的事实，其在一、二审期间所举证据均无法直接证明上述事实，且细查相关证据所指对象均系东北旺村委会而非倪建波，由于东北旺村委会已将包括倪建波自建部分建筑物在内的自建房屋拆除，以致无法进一步核查该部分事实，故依据现有证据，本院对此不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因东北旺村委会存在违约行为，原审法院据此认定的地上物损失及返还已付租金数额，符合法律规定。综上所述，东北旺村委会的上诉请求，依据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费一万八千元，由北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费一万五千四百六十六元，由倪建波负担六千七百八十元（已交纳），由北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会负担八千六百八十六元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万五千四百六十六元，由北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适���审判员 刘 秋 燕审判员 王 爱 红二〇一六年五月二十六日书记员 舒   妍