浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙09民终215号上诉人（原审原告、反诉被告）王朝霞。上诉人（原审原告、反诉被告）王海洲，上述两上诉人的委托代理人林德华，浙江五奎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）舟山市浙东中天电器有限公司，住所地舟山市定海区解放西路221、223、225号一层。法定代表人章伟宁，执行董事。委托代理人孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。上诉人王朝霞、王海洲和上诉人舟山市浙东中天电器有限公司（以下简称中天公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2015）舟定民初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，王朝霞、王海洲于2014年1月20日取得坐落于舟山市定海区解放东路148号第二层、152号、154号、156号房屋的所有权。2014年8月20日，王朝霞、王海洲（即甲方）与中天公司（即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋及店铺出租给乙方；乙方承租该房屋的用途为电器商场及营业执照经营许可范围；租赁期限为五年，即自2014年11月1日起至2019年10月30日止；房屋租金前三年不变，每年共150万元，第四年、第五年的租金在前一年的基础再上浮5%；乙方应每年一次性付清当期租金，先付后用（第一年除外）；第一年租金可分两次支付，第一次需在合同签订当天支付50万元，剩余100万元在2014年11月1日前支付；第二期至第五期的租金均应在当年的10月1日前支付；甲方的义务为甲方应按合同约定的期限将租赁房屋交付给乙方使用，保证乙方对租赁房屋的合法使用权，同意乙方在一楼所租赁店铺内新建通向二楼的内楼梯一部（必须符合相关结构消防等设计要求）；乙方的义务为未经甲方书面同意，不得将房屋转租或以其他方式转借给他人使用，应当按合同约定的用途使用房屋，未经甲方书面同意，不得改变用途，应按约定的期限支付租金及其他义务；本合同设定租赁保证金10万元，乙方于本协议生效当日向甲方交纳，如乙方在租赁期间未发生违约，甲方在租赁期届满后，乙方返还房屋之日后一星期内全额返还，不计利息；双方经协商一致可解除合同，如协商不成或一方坚决不愿继续履行，可解除合同，但违约方应向守约方支付本合同约定的违约金，并赔偿由此造成的损失；甲乙双方在租赁期间，除出现本合同约定有权解除外，任何一方不得解除合同，否则违约方应向守约方支付惩罚性违约金，违约金按当年租金计算；如甲方违约，除支付违约金外，乙方已支付的租金按实计算，余款退还乙方；如乙方违约，除支付违约金外，已支付的租金和保证金不予退还，作为对甲方经济损失的赔偿；乙方逾期支付租金或不足额支付，除应如数补交外，还应向甲方支付日租金5倍的滞纳金；乙方未按本合同约定交纳费用和承担应承担的经济责任，甲方有权在乙方的保证金中扣缴；本合同经双方签名捺印、乙方足额交纳租赁保证金后生效。上述合同签订后，中天公司支付了50万元租金和10万元租赁保证金。王朝霞、王海洲于2014年12月17日完成了向中天公司交付涉案租赁房屋的义务。2015年2月28日，王朝霞、王海洲向中天公司邮寄《缴纳房屋租费催告函》，称：中天公司在支付了60万元后，一直未缴纳第一期的第二次租金100万元，已逾期近三个月，请在收函之日起七个工作日内支付，逾期将追究违约责任。同年3月10日，中天公司向王朝霞、王海洲复函，称：房屋租费催告函已收悉；应按合同于2014年11月1日前将租赁房屋交付给中天公司，但其已逾期四个多月未交房，期间经中天公司多次要求交房均未果，因此王朝霞、王海洲无权要求中天公司缴纳后续租金；王朝霞、王海洲逾期未交房，致各供应商入场时间一拖再拖而最终放弃在该分店项目上与中天公司合作，且2015年最佳的新春开业时机已错失，开设分店的计划被迫终止，故王朝霞、王海洲逾期未交房对中天公司造成巨大经济损失；因王朝霞、王海洲的违约行为，中天公司宣布于2015年3月10日起解除双方于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》，合同解除后，租赁房屋由王朝霞、王海洲自行负责处置，与中天公司无涉。经中天公司申请，工商部门于2014年8月25日对中天公司定海东门店（以下简称东门店）核准登记，该店营业场所为涉案租赁房屋。2015年1月3日，东门店作为发包方，与舟山市新度空间装饰设计有限公司签订《装饰装修工程施工合同书》，约定由后者承包前者在涉案租赁房屋的装修工程。工期自2015年1月3日至3月23日，共80天。同年1月8日，中天公司就门店装修工程向消防部门提交《建设工程消防设计审核申报表》等，消防部门于同日核发《建设工程消防设计备案凭证》。2015年3月16日，王朝霞、王海洲向法院提起诉讼，要求判令：一、确认中天公司于2015年3月10日解除房屋租赁合同的行为无效；二、中天公司支付第一年的剩余租金100万元。中天公司则以涉案房屋迟迟未能竣工验收合格，未能将房屋交付使用，致其的东门分店一直无法开业为由，提起反诉，要求：一、确认双方之间的《房屋租赁合同》于2015年3月10日解除；二、判令王朝霞、王海洲返还其预付租金50万元、租赁保证金10万元，合计60万元，并支付该款自2015年3月11日起至实际返还日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算的利息。原审审理中，原审法院于2015年4月7日询问双方关于涉案房屋的租赁意愿。中天公司明确表示不愿意再承租涉案房屋，同时仍坚持双方之间的租赁合同于2015年3月10日已解除。王朝霞、王海洲基于中天公司不愿再继续租赁，同意不再由中天公司租赁该房屋。为此，王朝霞、王海洲变更诉讼请求为：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月7日解除；二、中天公司已支付的50万元能计算至2015年3月2日，并支付之后至2015年4月7日的租金147945元；三、中天公司赔偿其租金损失246575元。原审认为，双方之间的房屋租赁合同依法成立，双方应按约全面履行合同义务。根据双方约定的租赁期限，王朝霞、王海洲应最迟于2014年11月1日将涉案租赁房屋交付给中天公司。现其于2014年12月17日才将涉案租赁房屋交付，确实存在逾期交房的违约情形，但中天公司于2015年3月10日书面通知王朝霞、王海洲解除合同时，其主张逾期未交付房屋与客观事实不符，且在此次书面通知前一直未对房屋交付提出异议，也未催促对方交房。相反，从其于2015年1月与他人签订《装饰装修工程施工合同书》，并对涉案租赁房屋的消防设计进行申报备案等行为看，可知其有继续履行租赁合同的意愿并在实际履行合同。至于中天公司主张的涉案租赁房屋不符合交付条件的问题，竣工验收及备案均属于管理性强制规范，即便是出租方对涉案大楼的装修等工程需要竣工备案而未进行备案，也并不必然导致租赁合同无效，中天公司也未能举证证明因此而导致租赁房屋无法使用。相反，承包消防工程的承包方将工具等搬入涉案租赁房屋等实际情况，却能反映租赁房屋能实际使用。故中天公司于2015年3月10日主张双方之间的租赁合同解除，依据不足。该通知虽到达出租方，但不发生合同解除的法律效力。因此，对中天公司要求确认双方之间的合同于2015年3月10日解除的反诉请求，不予支持。本案审理中，2015年4月7日法院询问时，中天公司坚持解除合同，王朝霞、王海洲也同意解除，根据合同约定双方可以解除合同，解除时间可确定为2015年4月7日。故对王朝霞、王海洲的相应诉讼请求，予以支持。违约责任的承担方面，现王朝霞、王海洲逾期交房，中天公司未支付剩余租金，双方均存在违约情形，但根据之前合同履行的情况和最终系中天公司要求解除合同，王朝霞、王海洲同意解除的实际情况，可按双方合同中关于“双方经协商一致可解除合同，如协商不成或一方坚决不愿继续履行，可解除合同，但违约方应向守约方支付本合同约定的违约金，并赔偿由此造成的损失”的约定处理。合同解除后，王朝霞、王海洲存在一定的租金损失在情理之中，其主张损失的请求应予支持。综合考量合同的履行程度、双方就解除合同的责任及双方均存在违约情形等因素，租金及赔偿损失的金额可按照合同关于“如甲方违约，除支付违约金外，乙方已支付的租金按实计算，余款退还乙方；如乙方违约，除支付违约金外，已支付的租金和保证金不予退还，作为对甲方经济损失的赔偿”的约定处理。中天公司已支付的租金按实计算，自2014年12月17日至2015年4月7日，为458333.33元；剩余的租金和保证金，参照合同，可作为对王朝霞、王海洲损失的赔偿。对于中天公司要求返还租金及保证金并支付利息的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认中天公司于2015年3月10日发出的解除在2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》的通知不发生解除该合同的效力，该合同于2015年4月7日解除；二、中天公司支付王朝霞、王海洲租金458333.33元（已付），赔偿租金损失141666.67元（由中天公司已支付的剩余租金和保证金抵付）；三、驳回王朝霞、王海洲的其他诉讼请求；四、驳回中天公司的反诉请求。本诉案件受理费7218元，由王朝霞、王海洲负担2218元，中天公司负担5000元；保全费5000元，由王朝霞、王海洲负担2500元，中天公司负担2500元；反诉案件受理费4900元，由中天公司负担。宣判后，王朝霞、王海洲和中天公司均不服，分别向本院提起上诉。王朝霞、王海洲上诉称：1、原审未认定上诉人于2014年11月1日前向中天公司交付租赁房屋错误；2、原审法院未就上诉人可得的违约金作出判决，存在疏漏。判决确定抵扣的剩余租金及保证金尚不能弥补其损失。为此，请求二审依法撤销原判第二项、第三项，依法支持其原审诉请。中天公司上诉称：1、涉案房屋并未交付，原审认定2014年12月17日完成交付，显属错误。电话录音不能作为房屋交付的证据；从提供的照片来看，涉案房屋仍处于施工状态，2014年12月17日不可能完工具备交付条件；消防施工单位自行进场放置一些工具只是做前期准备，根本没有开始施工，不能以此作为交付依据。2、原审对其提出的“涉案房屋是否需要竣工验收合格后才能合法交付使用”的争议焦点未予增加，以致审理方向出现偏差，认定事实出现错误。3、涉案房屋不具备合法交付使用条件，原判认定“能实际使用”并支持出租人的租金请求，显属认定事实错误。4、原审错误理解《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，作出相悖认定，显属适用法律错误。为此，请求二审法院查明事实，依法改判，并支持其上诉请求。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，一、关于租赁房屋交付问题。中天公司作为承租人在预付部分租金的情形下，对能否如约交付，更应尽到催促交付义务，并对不能按时交付的原因、租金如何计算、是否继续租赁等事项进行协商，但中天公司在王朝霞、王海洲书面通知缴费之前并无证据证明其就上述事项与王朝霞、王海洲进行过具体协商或提出异议。现双方均无充分证据证明各自的主张，原审根据双方提供的各项证据确定2014年12月17日作为房屋交付时间并无不当。二、关于涉案租赁房屋是否需竣工验收合格后才能合法交付使用问题。房屋需竣工验收合格后才能交付使用属于管理性强制规范，并不必然导致租赁合同无效。中天公司未举证证明租赁房屋因此无法使用，从而导致合同目的不能实现，故中天公司认为未经竣工验收不具备合法交付使用条件无需支付租金的上诉理由，本院不予采纳。三、关于违约金问题。因合同约定的违约赔偿金额过高，原审根据合同约定，综合考虑双方责任等各种因素，在扣除应收租金后，将剩余的租金和保证金作为中天公司违约的损失赔偿，尚在其自由裁量范围内，亦无不当。综上，双方的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人王朝霞、王海洲负担3200元，上诉人舟山市浙东中天电器有限公司负担6600元。本判决为终审判决。审 判 长  褚 炅审 判 员  方 燕代理审判员  张秀梅二〇一六年五月十八日代书 记员  毛 赟