湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1103民初139号原告永州市城市建设投资发展有限责任公司。法定代表人金彪，系该公司董事长。委托代理人陆文婷，湖南省君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告文贻线，男，1968年7月10日出生，汉族，湖南省东安县人。被告苏时雪，女，1966年11月13日出生，汉族，湖南省东安县人，系文贻线妻子。被告文扬卓，又名文杰，男，1991年1月25日出生，汉族，永州市冷水滩区人，系文贻线、苏时雪之子。被告文某某，男，2005年11月29日出生，汉族，湖南省东安县人，系文贻线、苏时雪之子。四被告的共同委托代理人苏仕元，男，汉族，1964年11月4日出生，湖南省东安县人，系文贻线之妻兄，代理权限为特别授权。四被告的共同委托代理人宋国华，湖南省东安县天一法律服务所律师，代理权限为一般授权。原告永州市城市建设投资发展有限责任公司（下简称永州城投公司）与被告文贻线、苏时雪、文扬卓、文某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法组成由审判员王枫任审判长，与审判员匡琼、人民陪审员于根生参加的合议庭，于2016年3月16日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员李静担任庭审记录。原告永州城投公司的委托代理人陆文婷、被告文贻线、文扬卓及四被告的共同委托代理人苏仕元、宋国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州城投公司诉称：为加快城市建设发展，永州市政府相关部门启动了冷水滩区梧桐路1#地（银竹家园）建设用地范围内的建筑物拆迁工作。2012年8月2日，原告与被告就其全家共四人在此项目内的房屋拆迁安置一事达成一致意见，签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，明确约定：1、乙方必须在2007年12月31日之前搬出房屋，将房屋及设施交甲方拆除；2、甲方对乙方所有房屋、设施及构筑物共补偿拆迁费用123887.42元，另甲方在坦头安置小区安置土地一宗（8米×12米计96平方米），乙方补交土地款1380元、工本水电开户费1100元共计2480元；3、协议签订后，如乙方未按照协议腾空房屋交甲方拆除，甲方有权收回安置用地。该协议签订后，被告领取房屋拆迁补贴款25000元。至今，原告多次要求被告领取剩余的补偿款98887.42元，并腾出房屋交由原告拆除，均被拒绝。被告的行为已构成违约，请求依法判令：１、四被告依约履行2012年8月2日与原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》确定的义务，向原告交付待拆迁的房屋；2、本案诉讼费用由四被告承担。四被告共同辩称，一、被答辩人与答辩人及冷水滩区梧桐办事处签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》因违反法律强制性规定而无效。1、被答辩人及受委托的冷水滩区梧桐街道办事处不具备房屋拆迁主体资格；2、该协议是在被答辩人未经国土部门书面授权的前提下，超越行政职权，误导答辩人签订，况且作为房屋共有人的苏时雪在签订协议时并不在场；二、协议内容存在重大欺诈行为，属无效合同。至合同签订至今，被答辩人没有支付分毫房屋拆迁款，安置地也没有着落。经答辩人向政府主管部门举报，国土部门并不知情。答辩人查询永州市2009年、2013年集体土地上房屋拆迁补偿安置办法，发现与答辩人签订的协议价格存在很大差异，极大的损害了答辩人的合法权益。综上，被答辩人系投资开发的企业单位，不具备行使征地拆迁的职权，且冷水滩区梧桐办事处无征地拆迁主管机关的授权，擅自受被答辩人的委托，超越行政职权为被答辩人谋利益，骗取答辩人的信任，补偿标准不公开，利用欺诈手段与答辩人签订房屋拆迁合同。根据合同法第五十二条之规定，双方所签订的协议无效，被答辩人的诉请没有法律依据，请求依法驳回被答辩人起诉的同时，赔偿答辩人的一切经济及精神损失。原告永州城投公司为支持其诉称的主张，向本院提供了如下证据：证据一、房屋拆迁许可证，拟证实：1、原永州市白竹路基础设施建设有限公司自2003年开始进行白竹大道房屋征收与补偿工作，主体合法；2、对于白竹大道的拆迁工作备有拆迁计划以及拆迁方案，拆迁工作程序合法；证据二、永政办2010年第88号文件、永州市人民政府第57号会议纪要，拟证实原告在永州市政府的安排下，自2011年接收负责市政建设的八大公司，其中包括白竹路基础建设公司的全部债权债务；证据三、房屋拆迁与安置补偿协议及附件，拟证实：1、原告在接受白竹路公司后，继续处理白竹路公司遗留的拆迁户安置工作，与原告经协商一致后，签订安置协议；2、合同中对被告安置地以及补偿款等进行了明确的约定；3、被告在领取补偿款后七天内需要向原告交付房屋，否则原告有权收回安置地，并要求退还领取的补偿款；证据四、领条一张，拟证实2012年8月2日，被告领取了补偿款25000元，合同部分履行。四被告为支持其诉称的主张，向本院提供了如下证据：证据一、文扬卓（文杰）的身份证及户口薄，拟证实文扬卓又名文杰，以及文扬卓的主体资格；证据二、购地协议，拟证实1992年10月8日文扬卓（文杰）在前头王家组原禾厂日西坪修建住房，本案所涉拆迁房屋的户主是文扬卓（文杰）；证据三、私人住宅建设用地规划申请表，拟证实1992年12月26日经国土部门批准同意文扬卓（文杰）建房；证据四、房屋拆迁与补偿安置协议，拟证实拆迁人不具备与被拆迁人签订房屋拆迁与补偿安置协议书的主体资格；证据五、拆迁项目补偿表，拟证实拆迁人不具备被拆迁项目的补偿主体资格，主体是政府，且补偿标准不符合规定；证据六、征收合同履行通知书，拟证实文贻线的房屋及宅基地未经法定程序征收，永州市城市建设投资公司与文贻线签订的房屋拆迁补偿协议违反法律强制性规定而无效，文扬卓是户主，未签名；证据七、2014年1月1日实施的《永州市集体房屋拆迁补偿安置办法》及设施补偿标准，拟证实房屋拆迁补偿安置的主体是国土资源部门，征地拆迁机构应受国土资源部门负责具体事务性工作；证据八、湖南省人民政府办公厅湘政办发[2014]21号《关于进一步规范集体土地征地拆迁管理工作的通知》，拟证实征地拆迁的主体是政府土地行政主管部门；证据九、湖南省实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法，拟证实政府是公共利益征地拆迁唯一补偿主体，征收城市郊区的集体土地应当参照该条例；证据十、文杰的《关于建房的请示报告》、《关于落户协议》及两张收条，拟证实文杰是本案拆迁的适格户主。庭审中，四被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一认为与本案无关联，只能证实该公司具有拆迁资质；对证据二的真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据三的真实性没有异议，但认为该合同上文扬卓的签名是文贻线代签的，文扬卓不清楚，且原告不具备拆迁主体资格，协议内容也不符合法律规定。协议的补偿标准与政府的标准相差很大，拆迁项目的补偿应该是政府补偿，不是城投公司补偿；对证据四的真实性没有异议，领条是文贻线写的，但是文贻线没有领取到该款，且领条上签名的时间也相互矛盾。庭审中，原告对四被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一的三性没有异议，但是文扬卓出生的日期是1991年1月25日；对证据二、三的真实性没有异议，但该合同签订的时间是1992年10月8日，当时文扬卓只有一岁，该合同应是无效合同，购地协议也无效，不具备签订合同的主体资格，且集体土地不能出让，只能证实被告申请建房经过了相关部门的同意，但是建房以后应该办理土地使用证及房屋产权证，而被告建房时还没有取得土地使用证及报批手续，所以被告修建的房屋应是非法房屋；对证据四、五的真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的，原告是依据拆迁许可证在永州市房产局的监管下从事永州白竹大道的拆迁工作，补偿标准依据的是协议书中的永州大道拆迁方案，该方案已在永州市房产局进行备案；对证据六的真实性没有异议，但认为永州大道拆迁范围内的土地已经在2005年划归为永州市中心城区国有土地，房屋拆迁补偿安置的主体应当是永州市房产局下设的永州市房屋征收与补偿办公室，原告是经该办公室的授权委托，具体从事拆迁工作，在签订合同后原告向被告发出通知书，被告在签订合同以后没有履行合同；对证据七的真实性没有异议，但对证明内容提出异议，认为房屋拆迁补偿的主体应该是永州市房产局，具体事务性工作是永州市房产局下设的永州市房屋征收与补偿办公室负责，对其他的证明目的没有异议；对证据八、九的真实性没有异议，但认为本案所涉土地是国有土地，不适用集体土地征收相关的办法及条例；对证据十的真实性没有异议，但认为文扬卓本人并非是王家组村民，即使落户在王家组，也不能依法享受该组集体经济组织成员的权利义务，对其本人的户籍信息没有异议，但不能证实文贻线在本案中的拆迁房屋是合法建筑，侧面证实文贻线办理落户、缴费相关手续并非其本人办理。经庭审，本院对原告提交的证据认证如下：证据一、二系政府部门颁发的证件及文件，可以证实原告经政府许可，具有拆迁资质，对其效力，本院依法予以确认；证据三、四可证实原告与被告文贻线签订《房屋拆迁与补偿安置协议书》，2012年8月2日，被告文贻线领取拆迁补偿费2.5万元的事实，对其效力，依法予以确认。经庭审，本院对被告提交的证据认证如下：证据一系被告文扬卓合法的身份证明，对其效力，依法予以确认；证据二、三、十可证实1992年文扬卓之父以文扬卓名义在前头王家组购地建房的事实，对其此部分证明效力，依法予以确认；证据四、五、六可证实原告与被告文贻线签订《房屋拆迁与补偿安置协议书》的事实，对其效力，依法予以确认；证据七、八、九系本案协议签订后政府相关部门颁发的，与本案无关，对其效力，依法不予确认。本院根据认定的证据和原、被告双方在庭审的陈述，认定如下事实：被告文贻线、苏时雪均系湖南省东安县大盛镇凳子岭村村民，被告文扬卓又名文杰，系被告文贻线、苏时雪于1991年1月25日所育婚生长子，被告文某某系其婚生次子。1992年5月5日，文贻线向原冷水滩市珊瑚乡白竹亭村前头王家村民小组（下简称前头王家组）缴纳了购买户口款1500元，将文扬卓的户籍落户至该组。1992年10月8日，被告文贻线、苏时雪夫妻以文杰名义，与前头王家组签订《购地协议》，向该组购买了80平方米的集体土地建房。1992年12月，文贻线夫妻又以文杰、王泽新名义，申请用地规划，经原冷水滩市珊瑚乡人民政府批准同意。此后，被告文贻线夫妻在所购买的土地上修建了两层半的砖混结构住房用于全家居住，2011年文扬卓结婚后搬出，该房由被告文贻线夫妻及次子文某某共同居住至今。2003年7月，永州市房产局批准永州市白竹路基础设施建设有限公司获得房屋拆迁资质，并颁发了拆许字（2003）第06号《房屋拆迁许可证》，由该公司对前头王家组开展征地拆迁工作。2010年4月29日，经永州市人民政府决定，将永州市白竹路基础设施建设有限公司的全部债权债务移交至原告永州城投公司。2012年8月2日，因中心城区建设需要，原告永州城投公司与被告文贻线、文扬卓拟订《房屋拆迁与补偿安置协议书》，约定原告永州城投公司对文扬卓名下、位于冷水滩区珊瑚乡前头王家村民小组的房屋进行拆迁，并给予货币补偿，原告给付被告文贻线、文扬卓拆迁建（构）筑物费用及相关费用共计123887.42元，并为其在坦头安置小区安置96平方米的土地一宗，另被告文贻线、文扬卓应补交土地款1380元、工本费和水电开户费1100元。该协议拟定后，由被告文贻线签名，同时在未经被告文扬卓授权的情况下，被告文贻线代被告文扬卓签名；原告永州城投公司盖章；冷水滩区梧桐街道办事处作为原告永州城投公司的受委托方盖章。同日，冷水滩区梧桐街道办事处给付被告文贻线拆迁补偿款25000元，被告文贻线出具“今领到银竹家园房屋拆迁补偿费贰万五千元正（￥25000元）。”的领条一张。此后，被告方以该协议未经文扬卓同意为由，一直拒绝履行约定的拆迁义务，亦未再领取拆迁补偿款，遂酿成本纠纷。另查明，被告文某某系被告文贻线、苏时雪的婚生次子。本案所涉拆迁房屋在双方签订《房屋拆迁与补偿安置协议书》时，房屋用地为农村集体土地，无房屋所有权证。本院认为:本案原、被告争执的焦点问题是双方签订的《房屋拆迁与补偿安置协议书》是否有效。原告以该合同有效而起诉，并提出要求被告履行约定义务的诉讼请求，但在庭审中又主张该拆迁房屋应为违法建筑。庭审中虽查明了被告文扬卓的户籍系于1992年以购买方式落户至前头王家组，并申报建房用地，该房屋在修建前于1992年12月经原冷水滩市珊瑚乡人民政府进行了规划审批，至今无农村宅基地使用权确权登记证、或土地使用权证及房屋所有权证的事实，但对于违法建筑的认定，依法不属民事案件处理范畴。同时，就本案而言，该房屋是否为合法建筑，并不影响本案的实际处理。因为如该房屋为违法建筑，则必然导致《房屋拆迁与补偿安置协议书》无效，原告的诉请依法不能得到支持；如该房屋系合法建筑，因该宅基地虽由被告文贻线、苏时雪夫妻出资购买，但系前头王家村分配给被告文扬卓个人，该宅基地的使用权应为文扬卓的个人财产权益，被告文贻线夫妻的出资行为应视为对被告文扬卓的赠与，此后被告文贻线、苏时雪夫妻又出资修建的房屋，因被告文扬卓、文某某均未参与劳动，也未出资，该房屋（不含土地）应为被告文贻线、苏时雪的夫妻共同财产，故《房屋拆迁与补偿安置协议书》所涉财产权益应由被告文贻线、苏时雪、文扬卓共同处置。而2012年8月2日《房屋拆迁与补偿安置协议书》中的乙方仅由文贻线一人签名，无证据证实系被告苏时雪、文扬卓授权被告文贻线签订，现被告文扬卓、苏时雪也未予追认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，被告文贻线的行为应为无权代理，由此也导致该《房屋拆迁与补偿安置协议书》无效，原告的诉请依法也不能得到支持，故在本案中本院对于该房屋的性质不予认定，对于原告的诉讼请求依法予以驳回。同时，四被告提出的原告没有征地拆迁职权，系采用欺诈手段与其签订拆迁合同的抗辩观点，与本案查明的事实不符，本院依法不予采信。另因四被告在本案中并未提出反诉请求，亦未提交有效证据证实合同无效给其造成的实际损失，故对四被告就此提出的抗辩观点，本院亦依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告永州市城市建设投资发展有限责任公司的诉讼请求。本案受理费2778元，由被告永州市城市建设投资发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  王 枫审 判 员  匡 琼人民陪审员  于根生二〇一六年五月二十六日代理书记员  李 静附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。