四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第2611号上诉人（原审原告）唐小玲，女，生于1974年9月4日，汉族，住四川省江油市。上诉人（原审原告）黄小明，男，生于1974年3月3日，汉族，住四川省江油市。被上诉人（原审被告）江油市城北房地产开发有限公司。法定代表人：周剑，该公司执行董事。委托代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。上诉人唐小玲因商品房买卖合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2015）江油民初字第1079号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人唐小玲、黄小明，被上诉人江油市城北房地产开发有限公司（以下简称城北公司）委托代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：“江城苑”由许昌茂挂靠于被告江油市城北房地产开发有限公司开发，许昌茂为便于该项目拆迁等事宜的顺利进行，由李虹钢（曾用名李祥康）负责配合许昌茂进行占地拆迁及补偿协商等工作，江城苑项目的建设、销售等均由许昌茂负责。原告唐小玲、黄小明经他人介绍认识李虹钢，2006年5月27日，原告唐小玲与李虹钢（自称代表被告江油市城北房地产开发有限公司）在他人（介绍人）驾驶的一辆汽车上签订了《江城苑商品房预定协议》，该协议在签订前已加盖了被告江油市城北房地产开发有限公司的印章，原告唐小玲同时向李虹钢支付了购房款30000元，李虹钢未向原告唐小玲出具收款收据。《江城苑商品房预定协议》约定：被告江油市城北房地产开发有限公司为甲方，原告唐小玲为乙方，乙方预定被告开发的江城苑小区3幢1单元2楼202号房屋，单价980元每平方米，套内面积约73.034平方米，购房金额71573.32元，乙方在缴纳购房定金时，必须按购房总额30%以上缴纳定金，公司财务科出据收款收据，应于2006年5月27日付定金30000元，房屋竣工交付使用时间2007年3月1日。后李虹钢于2007年4月11日在一辆汽车上收取原告唐小玲、黄小明11000元，并在一张酒水单的背面向原告唐小玲、黄小明出具“今收到黄小明购房款41000元，收款人李虹钢2007.4.11”的收条一张，2008年2月22日原告唐小玲、黄小明在江油市太白大酒店一楼大厅将购房款30000元交与李虹钢，李虹钢用一张学生作业用纸给原告黄小明出具“今收到黄小明购江城苑壹期房款30000元，收款人李虹钢2008.2.22”的收条一张，另出具了“黄小明在江城苑一期购买房屋一套属实，房号3-1-202，请给予办理”并加盖了“江城苑项目部”印章的证明一份，2007年4月20日原告唐小玲、黄小明向江城苑小区的前期物业服务公司交纳了3-1-202号房屋的物业费，后入住该房屋至今。原告唐小玲、黄小明于2007年9月12日、17日分两次将配套费6800元和办理房产证的税金及工本费6200元交与李虹钢，李虹钢给原告唐小玲、黄小明提供了户名为李祥康并加盖有江城苑项目部章和许昌茂私章的收款收据两张。后原告唐小玲、黄小明要求被告江油市城北房地产开发有限公司办理房屋产权证无果，遂起诉来院，请求依法判令被告协助原告办理江城苑3幢1单元202号房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。审理中，原告唐小玲、黄小明申请对“江城苑项目部”印章和“许昌茂”印章进行鉴定，被告江油市城北房地产开发有限公司申请对“江油市城北房地产开发有限公司”印章和“许昌茂”印章进行鉴定，后原告唐小玲、黄小明自己撤回鉴定申请。对被告江油市城北房地产开发有限公司的鉴定申请，经该院委托四川光明司法鉴定所鉴定，四川光明司法鉴定所鉴定于2015年6月3日向该院回复，“鉴定委托要求超出我所目前技术条件和能力，不能满足委托方相关要求，为此，我所不能开展相关鉴定”。经征询原、被告双方意见，双方均表示不再委托鉴定。原判认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案中，原告没有证据证明在本案售房过程中李虹钢具有出售案涉房屋的代理权，且原告自认入住该房后多次要求办理产权证均遭到被告江城苑项目部的拒绝，被告对该份商品房预定协议亦不予以认可，应视为李虹钢不具备代理权。被告申请对预定协议上所盖的被告公章进行鉴定，公章真实性无法确认。从购买期房的行为过程中来看，原告作为一个具备完全民事行为能力的人，在整个预定协议签订及购房的过程中没有具备谨慎审查的义务，作出不符合交易习惯的购房行为，并且被告没有参与任何售房或授权的实质行为及书面的行为；从房屋价款的支付上看，预定协议中未约定房屋价款的支付地点。按照法律规定，对支付地点没有约定的，应当在接受货币一方所在地，买受人应当在出卖人营业地支付。根据原告陈述，原告的房款缴纳是在李虹钢乘坐的汽车内和太白大酒店一楼大厅处将钱交给了李虹钢本人，原告关于支付房款的陈述并不符合合同的约定及相关法律规定。原告陈述入住七年多被告对此知晓也未提异议应视为对预定协议及履行情况无异议，与其陈述“原告交付购房款后多次找到李虹钢、许昌茂要求办理房屋产权手续，被告江城苑项目部先讲两人要算帐后就以种种理由推诿”相悖，被告未协助办理产权证即是对该预定协议的不认可。被告关于“本案案情复杂，不应适用简易程序，应当组成合议庭转换为普通程序审理”及“本案的案件事实与案件处理结果与许昌茂及李祥康有直接的法律关系，应该追加许昌茂及李祥康为被告或第三人”的请求没有事实依据，且原告有处置自己权利的决定，本案原告并未向许昌茂、李虹钢主张权利，对此辩称及提交的相应申请该院均不予采纳、准许。遂判决：驳回原告唐小玲、黄小明的诉讼请求。宣判后，唐小玲、黄小明不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。江城苑项目系许昌茂和李虹钢（李祥康）二人共同联合开发，上诉人没有到售楼部购房而是直接与江城苑项目合伙人李虹钢联系买房是很正常的；签订的商品房预定协议系李虹钢从售房部带来的格式文本，在签订前已加盖了被上诉人公司印章，上诉人已将购房款交与李虹钢，李虹钢出具了两张收条，另出具了“江城苑项目部”盖章的购房证明一份，2007年4月20日上诉人办理了该房屋的入住手续，并将配套费和办理房产证的税金及工本费交给了李虹钢。二、被上诉人在一审中辩称李虹钢私刻公司印章的协议无效无证据证明。公安机关早在2009年就介入调查并询问过许昌茂，并未有犯罪线索；被上诉人申请对城北公司印章和“江城苑项目部”印章真实性进行鉴定，但城北公司提供不出经公安局备案的印章样本作为鉴定材料，说明公司印章管理不规范，鉴定机构无法根据提供的材料开展相关鉴定，应由申请方被上诉人城北公司对此承担举证不能的不利后果，上诉人就无需再进行鉴定申请。三、上诉人有理由相信李虹钢有代理权，李虹钢以被上诉人公司的名义对外销售江城苑房屋的行为构成表见代理。虽然李虹钢是以被上诉人公司的名义对外销售的江城苑项目房屋，是因为房产挂靠开发的需要，实际李虹钢是售卖的自己与许昌茂合伙开发修建的房屋，并未损害被上诉人公司的利益。上诉人从2007年开始以房主身份一直占有、使用该房屋，被上诉人对此从未提出过任何异议，房屋的交付入住即应视为公司的认可，被上诉人违规出借资质挂靠经营，就应当对外承担法律责任。请求二审法院发回重审或依法改判被上诉人协助上诉人办理江城苑3幢1单元202号房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被上诉人城北公司答辩称：一、上诉人在上诉状中所称的李虹钢先签协议后挂靠，但不影响城北公司只授权许昌茂，从来没有委托过李虹钢，更没有授权许昌茂可以将项目转让或与他人合伙。二、上诉人在上诉状中称两人系对项目的合伙经营，但是许昌茂和李虹钢并非是真实合伙，而是由于李虹钢是书记才声称合伙。如果李虹钢是与许昌茂建立的真实合伙关系，那么在公安机关的调查中可得出，李虹钢没有实际出资也没有参与管理，而仅仅是私刻公章，对外出售房屋。三、在上诉人当年直接向李虹钢购买案涉房屋时，李虹钢的行为根本无法构成表见代理，从当时销售房屋后到入住，系通过非正常途径非法占有，也没有去找过售房部的任何一个人，这个行为可以看出上诉人购买房屋时的恶意。四、李虹钢的行为不能构成表见代理。城北公司对李虹钢的侵权销售行为没有进行追认。物业公司和开发公司是两个不同的主体，物业公司收取物业费的票据是应该的。一审中许昌茂的询问笔录可见许昌茂对李虹钢私自销售房屋是不知情的。五、本案中，上诉人所提供的预定协议上的公章系伪造。上诉人没有在买房时到近在咫尺的售楼部购买，其所提供的收款依据，仅仅是李虹钢个人提供的收条，仅凭这样的证据是不足以证明买房行为是善意的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，双方均无新证据向本院提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是李虹钢与上诉人唐小玲、签订《商品房预定协议》及李虹钢收取上诉人唐小玲、黄小明购房款的行为是否构成表见代理。案涉江城苑项目系由许昌茂挂靠被上诉人城北公司开发，许昌茂在开发江城苑项目过程中，与李虹钢签订了合资协议，明确约定了李虹钢在该项目中的作用及双方利润分配情况。本案中，上诉人唐小玲与李虹钢签订了《商品房预定协议》，该协议虽为商品房预定协议，但具备商品房买卖合同的主要内容，且李虹钢收取了上诉人唐小玲、黄小明的购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《商品房预定协议》应当认定为商品房买卖合同。一审中被上诉人城北公司曾申请对城北公司印章和“江城苑项目部”印章真实性进行鉴定，因鉴定委托要求超出鉴定机构的技术条件和能力而退回，举证不能的后果应由被上诉人城北公司承担。由于李虹钢在本案中所提供的《商品房预定协议》加盖有被上诉人城北公司的印章，上诉人唐小玲、黄小明有理由相信李虹钢的售房行为及收取购房款的行为系代表被上诉人城北公司，故应当认定李虹钢的行为构成表见代理。被上诉人城北公司称李虹钢既不是其员工也不是其委托的代理人，其与唐小玲、黄小明签订协议及收取购房款不构成表见代理的理由不能成立，本院不予支持。综上，原判适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、撤销江油市人民法院（2015）江油民初字第1079号民事判决；二、由被上诉人江油市城北房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助上诉人唐小玲、黄小明办理江城苑3幢1单元202号房屋的土地使用权变更和房屋所有权转移登记手续。本案一审案件受理费795元，二审案件受理1590元，合计2385元，由被上诉人江油市城北房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  周冬青审判员  文 焱审判员  董小萍二〇一六年五月十六日书记员  王 燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。