江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终943号上诉人（原审被告、反诉原告）无锡欧陆风情餐饮发展有限公司，住所地无锡新加坡工业园行创六路六号商业配套用房。法定代表人王加新，该公司董事长。委托代理人徐红宇，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡星洲科苑公用设施开发有限公司，住所地无锡市新区新加坡工业园锡新二路1号。法定代表沈雪芳，该公司董事长。委托代理人殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。上诉人无锡欧陆风情餐饮发展有限公司（以下简称欧陆公司）因与被上诉人无锡星洲科苑公用设施开发有限公司（以下简称星洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。星洲公司原审本诉称及反诉辩称：其公司原系无锡新加坡工业园行创六路（以下简称行创六路）6号、7号、8号及8号东侧场地房地产及相关附属物的所有权人，欧陆公司承租了上述房地产及附属物。2011年6月25日，双方签订了补充协议，就租赁合同的解除条件进行了约定。此后，其公司与第三方签署了关于行创六路6号、7号、8号、8号东侧场地房地产的买卖合同，并依据补充协议通知了欧陆公司，要求欧陆公司按照协议约定限期搬离，但欧陆公司��绝配合办理交接手续。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判令欧陆公司：1、支付2013年1月1日至2013年3月31日止的租金421398.63元；2、支付2013年4月1日起至2013年12月17日止的占用费2387924元；3、立即迁出占用的行创六路6号、7号、8号房屋及8号房屋东侧场地及附属物，并交付与次承租人的租赁合同及租金结算资料。对于反诉请求，认为欧陆公司要求其公司赔偿损失没有法律依据，根据双方签订的补充协议可以明确其公司有权转让涉案房产，房屋转让后欧陆公司与其公司的租赁合同自然解除，其公司已经在房屋转让后书面通知欧陆公司解除合同，故欧陆公司无权继续收取租金，亦不存在租金损失。综上，请求驳回欧陆公司的反诉请求。欧陆公司原审本诉辩称及反诉称：本案所涉的行创六路6号和8号房屋的产权自2012年12月24日已经发生变更，行创六路7号房屋的产权于2013年12月17日也发生了变更，故星洲公司并非涉案房屋的所有权人，擅自代替所有权人行使占有、使用、收益、处分的权利缺乏事实和法律依据。其公司曾就房屋租赁问题起诉次承租人，在该案的生效裁判文书中法院已经查明其公司与星洲公司有纠纷，但星洲公司在法院征询意见时明确表示不参加诉讼、另案处理，而本案中星洲公司并没有将确认双方租赁合同的状态作为诉讼请求主张，故星洲公司其他的诉权亦不存在基础。综上，请求法院驳回星洲公司的诉讼请求。其公司与星洲公司签订了租赁合同，并依法享有经营管理权，至今其仍是合法行使权利。2013年4月，星洲公司在没有协商、没有任何合法有效法律文书的情况下，突然通知次承租人不再将租金和管理费交给其公司，并擅自减免了其中一家次承租人的租金161184元，导致次承租人拒绝向其公司缴纳租金，该违约行为造成了其公司租金损失。为了维护其合法权益，故诉至法院，要求星洲公司赔偿其损失1080000元。原审法院经审理查明：2006年1月1日，无锡星洲工业园区开发有限公司（以下简称星洲开发公司）与欧陆公司签订商业配套用房租赁合同，约定：……4.1星洲开发公司将其公司所有的位于行创六路6号共计6887平方米的商业配套用房租赁给欧陆公司使用，星洲开发公司应在2006年1月1日把商业配套用房交付给欧陆公司，租赁期限自房屋交付给欧陆公司之日起至2025年12月31日。……6.1商业配套用房每月每平方米从交付之日起免收24个月租金，第25个月至第60个月（2008年-2010年），每月租金每平方米15元。第61个月至第120个月（2011年-2015年），每月租金每平方米23元。第121个月至240个月（2016年-2025年），每月租金每平方米26元。每月第一周支付；6.2在��付指定商业配套用房时，欧陆公司应即预先支付未有任何扣除的两个月的租金作为保证金，签约后一年内交2个月租金保证金，之后，欧陆公司应在每一后续的公历季度的第一天向星洲开发公司支付该季度的租金。……9.2自交付之日起，欧陆公司承担一切有关商业配套用房的市政配套（如通讯、水和电等）的费用、税项、征收额以及其他与商业配套用房相关的费用和支出。……11.2若欧陆公司逾期未缴清任何在本合同项下应付的款项，自滞付之日起，欧陆公司应向星洲开发公司支付违约金，按逾期金额每月2%计，直至欧陆公司缴清为止。……11.4在下列任何情况的发生下，即：（a）若欧陆公司未根据本合同支付到期款项，逾期14天仍未缴清在本合同项下须支付的所有款项；或（b）若任何一方违反本合同所规定的实质条款（除了违反在本合同下付款的条款外）而且该���约行为是不能补救或即使能补救，违约方未在对方提出书面要求后三十天内采取补救措施；或（c）若任何一方破产、成为清算或解散程序的对象、被接管、停止经营其业务或无力偿还其到期的债务；或（d）若任何一方违反本合同第九章的规定，另一方（非违约方）在不损于其在本合同或法律下的权利，有权书面通知违约方终止本合同。……14.1本合同下的任何通知书将由通知方或其代表签署，寄送时以（a）手传，（b）传真（须立即以挂号信寄正本），（c）预付挂号信（若是国际邮寄，则由空邮）传递至本合同所列各方的传真号码或地址（或按本条款通知的新传真号码或地址）。任何以上所述的通知将被视为在下列情况下收到：（a）如果以手传递，在传递时；（b）如果以传真，在传送时；（c）如果以国际空邮，在寄交之日起十四天（包括寄交日）。14.2双方的地���、传真号码如下：星洲开发公司的地址为中国江苏省无锡新加坡工业园锡新二路178号，传真号码为86-xx-85282276；欧陆公司的地址为无锡新加坡工业园行创六路6号商业配套用房，传真号码为86-xx-85280605。任何一方若变更上述通讯地址、传真号码，应在变更后七天内按本条款将新的通讯地址或传真号码通知另一方。……17.1在双方认为条件成熟的情况下，进行商业配套用房二期的开发，二期商业配套用房仍由星洲开发公司建造后租赁给欧陆公司经营，租金为：免租10个月，第一个五年（含免租期）每月每平方米20元，第二个五年每月每平方米23元，第三个租期和商业配套用房一期剩余租期拉平，为每月每平方米26元。此后，星洲公司新建造了无锡新加坡工业园行创六路7号、8号商业配套用房及8号东侧地块的停车场，该些房屋亦出租给欧陆公司使用。以上事实，有���洲公司提供的商业配套用房租赁合同及双方当事人陈述在卷佐证。原审另查明，2007年12月25日，商务部发出批复，准予星洲开发公司存续分立为星洲开发公司和星洲公司，其中星洲公司的经营范围为公用设施开发经营、自有房产及配套设施经营、企业服务。2008年6月，星洲公司领取了行创六路6号、7号、8号房屋的房屋所有权证。2011年6月25日，星洲公司与欧陆公司签订了补充协议，确认欧陆公司自承租面积为18789平方米的商业配套用房以来，多次迟延缴付应付租金等费用，现累计欠缴数额极其庞大，已严重影响星洲公司的正常经营，约定：1、欧陆公司同意在2012年年底前支付800000元，星洲公司同意不对欧陆公司之前的违约行为进行追索；2、自2011年7月起，欧陆公司所运营的区域不包括二期指定区域3000平方米。该区域物业出租直接由星洲公司负责，所得租金也直接归星洲公司。但物业管理收入及物业管理责任仍归欧陆公司。如由欧陆公司招商成功引入的商家，经星洲公司同意入驻的，租金分配比例为各自50%；3、自2011年7月起，欧陆公司每月房租金收入（包括政府补助收入）中的50%付星洲公司，约定期限暂定4年。4年后，星洲公司有权要求按原合约执行或单方面终止合约；4、星洲公司有权向第三方整体转让该物业，转让移交时双方租赁合同自然终止。欧陆公司在星洲公司与受让方正式转让协议签署并收取首笔转让款后最多3个月内与星洲公司完成交接并迁出商业街。欧陆公司和承租户之间的租赁合同以交接时间为界，之前的债权债务由欧陆公司与承租方处理，交接后的剩余期限的租赁合同由受让方继续履行。因提前终止合约对欧陆公司未来收益造成的损失，双方将本着互谅互惠原则友好协商而定；5、在合约存续���，欧陆公司应负责保持物业的完好性，不得以任何理由不作为，造成物业和景观破损；6、欧陆公司同意，如再发生违约行为，星洲公司即可单方面通知终止合约……。2012年12月25日，案外人林锦华作为所有权人领取了行创六路6号、8号房屋的房屋所有权证。2013年12月17日，案外人平潭综合实验区兴达投资有限公司（以下简称平潭公司）作为所有权人领取了行创六路7号房屋的房屋所有权证。2014年1月24日，星洲公司诉至法院，要求欧陆公司支付拖欠的租金、房屋使用费等。以上事实，有星洲公司提供的房屋产权证3份、补充协议、商资批〔2007〕2151号批复，欧陆公司提供的房屋登记簿证明3份、土地登记查询结果告知书及双方当事人陈述在卷佐证。原审再查明，2013年5月7日，欧陆公司起诉无锡美特家餐饮有限公司（以下简称美特家公司），要求解除与美特家公司签订的租赁合同，美特家公司迁出租赁的商铺，并支付2010年9月-2011年3月期间的租金112000元，以及2013年4月的租金、管理费40000元等。诉讼过程中，美特家公司向法院提存租金、管理费40000元。法院于2013年12月19日做出判决，判决：美特家公司在判决发生法律效力之日起十日内支付欧陆公司2010年9月-2011年3月期间的租金112000元及2013年4月的租金、管理费40000元，共计152000元，驳回欧陆公司其他的诉讼请求。欧陆公司不服判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，后因未交纳诉讼费而自动按撤诉处理。此后，欧陆公司向法院申请强制执行，但经法院多次催促，欧陆公司均未来领取美特家公司先期提存的40000元。2013年8月9日，欧陆公司起诉无锡醉雲轩餐饮有限公司（以下简称醉雲轩公司），要求醉雲轩公司支付截止到2013年6月31日的租金与管理费278568元（与保证金抵付后实际支付118868元）、交纳保证金159700元、支付因诉讼产生的费用3250元。2014年4月25日，该案被裁定中止诉讼。以上事实，有欧陆公司提供的（2013）新民初字第0600号民事判决书、（2014）锡民终字第0680号民事裁定书，法院调取的（2013）新民初字第1499号案件的立案审查表、诉状、民事裁定书及双方当事人陈述在卷佐证。原审诉讼中，星洲公司称其公司在2012年与案外人林锦华签订了房屋买卖合同，将行创六路6号、7号、8号房屋整体转让给林锦华，其公司多次通知欧陆公司解除租赁合同，要求欧陆公司搬离租赁房屋，但由于欧陆公司迟迟未将承租房屋交还给其公司，导致林锦华无法就涉案房屋获得收益，经协商，双方一致同意将行创六路7号房屋从原买卖合同中剥离出来，后又将该房屋卖给平潭公司，故要求欧陆公司迁出租赁房屋、支付租金和房屋��用费。为了证明自己的主张，星洲公司提供下列证据予以证明：1、与林锦华签订的房地产买卖合同、林锦华出具的情况说明，证明2012年12月13日其公司与林锦华签订买卖合同，将行创六路6号、7号、8号房屋及8号东侧场地整体转让给林锦华，林锦华同意由其公司继续代为收取租金至2013年12月17日，且根据其公司与欧陆公司签订的补充协议，其公司有权解除与欧陆公司的租赁合同，并要求欧陆公司交还承租的房屋。欧陆公司对于证据的真实性均不予认可，认为证据中的签名与其公司查到林锦华的其他签名是不同的，无法确认林锦华签名的真实性，且行创六路7号房屋的所有权人并非林锦华，而属于林锦华的6号、8号房屋已被抵押，并已经进入执行程序，林锦华是否仍享有所有权应当由林锦华到庭予以确认。2、发票及付款记录复印件若干，证明2012年共计收取租金1685594.50元，应根据该数额确认至2013年3月的租金为421398.63元，因该租金根据补充协议是减半收取的，所以自2013年4月起的房屋使用费应当是2012年租金的2倍计算。欧陆公司对于证据的真实性及金额均无异议，但认为其公司在2013年2月7日亦交纳租金129020.75元，且2012年的租金与2013年的无关，根据补充协议约定其公司应当交纳的租金是每个月实际收取的租金的50%。3、关于解除租赁关系的通知函4份、EMS查询单复印件2份、书面通知函2份、律师函及EMS详情单，证明其公司已经多次书面通知欧陆公司解除租赁合同，而根据欧陆公司代理人的回函足以证明欧陆公司已经收到解除通知，对于解除租赁关系是明知的，故双方的租赁关系已经于2013年3月解除。欧陆公司对于解除租赁关系通知函均不认可，否认收到该些通知函；认为查询单是复印件，没有邮局盖章确认，查询单内容不清楚，邮寄时间、签收人均无法看清，且当时公司法定代表人已经生病，故公司没有收到该些函件；对于通知函的关联性有异议，星洲公司应当提供邮寄的凭证，且在2013年8月其公司已经起诉美特家公司，在该案的审理过程中法院也征求了星洲公司意见，星洲公司表示不参加诉讼也没有提供任何证据；对于其他证据没有异议，认可收到星洲公司2013年8月12日的信函，但认为证据均与本案无关，徐红宇律师及其律师事务所在此前已经通知星洲公司，徐红宇个人及其律师事务所不接收邮寄给欧陆公司的任何文件，也没有接收文件的授权。4、公证书、关于解除租赁关系最终通知函、EMS详情单，证明其公司多次向欧陆公司送达解除通知，又在2014年年初再次公证进行送达，故欧陆公司对于解除租赁合同是知晓的，双方之间的租赁合同已经解除。欧陆公司表示没有收到该份信函，公证只能证明邮寄了该信函，不能证明签收情况，而根据法律规定，只有在符合法定情形时才能进行公证送达；从内容来看，还是涉及的2013年合同解除的事情，此时合同是否解除还应当看解除情况的查明，故对真实性和关联性均不予认可。5、醉雲轩公司出具的情况说明，证明其公司用餐费抵扣的是2014年一季度的租金、管理费。欧陆公司对于情况说明不予认可，认为在其与醉雲轩公司的诉讼过程中，醉雲轩公司明确抵扣的是其公司主张的2012年至2013年的租金，醉雲轩公司在进行虚假陈述，应当以之前的陈述为准。欧陆公司认为行创六路6号、7号、8号房屋产权早已变更，星洲公司并非房屋的产权人，无权代替产权人行使收益、处分等权利，而其公司是根据租赁协议合法行使相关权利。根据双方签订的补充协议，星洲公司只有在整体转让全部房屋的情况下才有权解除租赁协议，但三栋房屋是分别转给两个主体，星洲公司亦未通知其公司解除租赁合同。而星洲公司在未与其公司协商、没有任何合法手续的前提下擅自通知承租商户不再将租金、管理费交给其公司，致使其公司工作无法开展，在2013年收取美特家公司租金108000元、华润公司租金90750元，其余租金现在无法核实确认，给其公司造成了租金损失，其中美特家公司经诉讼确认的金额为153540元，自2013年5月至2014年8月租金及管理费为640000元，两项共计793540元；与醉雲轩公司的诉讼金额为286460元，总计损失1080000元。为了证明自己的主张，星洲公司提供下列证据予以证明：1、星洲公司于2014年3月27日出具的情况说明，证明星洲公司收取了醉雲轩公司四个月的租金及管理费161184元，给其公司造成了损失。星洲公司对于真实性���有异议，但认为与本案无关。2、（2014）新行诉初字第0002号行政裁定书、上诉状、（2014）锡行初字第0016号受理通知书、开庭传票，证明其公司申请撤销房屋登记的案件已经受理，且在审理过程中。星洲公司对于证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。3、星洲公司于2012年12月31日出具的情况说明，证明星洲公司隐瞒房屋转让事实，但其公司仍然按照协议履行，支付了协议约定的800000元租金。星洲公司对于真实性没有异议，但认为该情况说明结合补充协议恰恰证明了欧陆公司在履约过程中存在违约行为，与欧陆公司所陈述的证明目的无关。4、星洲公司通知函三份，其中1、2月份的函是近期才拿到，3月份的函是2014年5、6月份拿到的，证明涉案房屋没有整体转让，但星洲公司编造整体转让谎言，造成其公司租金损失。星洲公司对于证��真实性没有异议，认为恰恰证明了其公司已经通知欧陆公司解除租赁合同、要求交还承租房屋。5、2014年7月19日发票，证明次承租人仍然将租金交纳给其公司，涉案房屋的经营管理权仍然由其公司行使。星洲公司认为证据是复印件，其公司也向醉雲轩公司进行了核实，但由于涉及诉讼，该公司拒绝提供租金支付的信息，故无法明确该部分租金支付的时间段，且鉴于租赁合同已经解除，欧陆公司无权收取该部分租金。6、房产转让资料若干，证明涉案房屋并没有整体转让。星洲公司对于真实性没有异议，认为结合其公司提供的买卖合同证明已经将房屋整体转让，与欧陆公司签订的补充协议约定的解除条件已经成就，欧陆公司应当迁出承租房屋。7、2013年2月26日、1月30日律师函各1份、EMS特快专递回执2份、通知书、出院记录、疾病诊断记录2���、签收人社保缴纳记录，证明双方虽然有纠纷，但房屋租赁合同并未解除，且当时其公司的法定代表人生病住院，星洲公司不可能将解除通知告知其公司。星洲公司对于出院记录、疾病证明单的真实性无法确认，认为即使是真实的也与本案无关，因出院时间是2013年1月16日，且租赁合同的相对人是欧陆公司而非严守坚本人，其也并非欧陆公司法定代表人；从未收到过通知书，故对该份证据不予认可；对于其他证据的真实性均无异议，但律师函是欧陆公司在其公司多次与之协商解除合同的前提下为了拒绝接受而刻意为之，从律师函的内容也可以看出双方就履行合同的相关事宜继续协商，结合其公司提供的解除通知，足以印证其公司已经将解除租赁合同的事宜告知欧陆公司，故上述证据无法证明欧陆公司的证明目的。8、星洲公司出具的承诺函、房屋登记簿证���、土地登记查询结果告知书，证明星洲公司在2013年1月23日将行创六路7号房屋抵押给了银行，并将该函在法定代表人严守坚住院前交付给严守坚，所以星洲公司所称的解除租赁合同通知已经告知其公司，以及租赁合同已经符合解除条件并非事实。星洲公司对于证据真实性没有异议，但对于证明目的不予认可，认为该承诺函没有形成日期，无法确定何时发出，且承诺函涉及房屋的产权人已经变更为平潭公司，欧陆公司不能证明其对该套房屋还享有租赁使用权。9、平潭公司告知函2份，证明平潭公司已经将产权变更的事宜告知承租商户，同意继续履行其公司与商户签订的租赁合同，故星洲公司对于涉案房屋不享有相关权利，不具备诉讼主体资格。星洲公司对于证据的真实性无法确认，认为如果是真实的恰恰证明房屋已经出售给平潭公司，且目前主张的费用是��止到2013年12月17日之前，也即是在产权变更到平潭公司名下之前，故该些证据与本案无关。10、员工保证书6份，证明其公司能够签收信件的仅有公司法定代表人或严守坚授权的人员。星洲公司对于证据均不予认可，双方签订的租赁合同对于文书送达方式有明确约定，故应当以合同约定的为准，只要是按照合同约定的送达地址进行邮寄，无论有无签收都应当视为文件已经送达，且结合其公司提供的通知可以证明欧陆公司通过各种手段拒绝接收解除租赁合同的通知。11、欧陆公司自行制作情况说明、付款清单、银行借记通知、2013年2月6日通知函、EMS详情单，证明其公司继续履行与星洲公司签订的补充协议，虽然双方在履行合同过程中有纠纷但并非是解除纠纷，且其公司在2013年2月7日仍在支付2012年的租金，2012年租金的总额为1814615.25元。星洲公司对于���据的真实性均无异议，认为双方之前的庭审中已经确认2012年度支付的租金为1685594.50元，2013年2月7日支付的租金是2012年12月的租金，不能证明双方的租赁合同仍然在履行，且其公司主张的是2013年的租金，故关于付款的证据与本案无关；认为律师函恰恰证明双方已经就解除租赁合同进行过多次协商，故欧陆公司对于解除租赁合同是明知的。12、物业委托协议、告示、请愿书、照片4张，证明星洲公司在诉讼中指示他人行使妨碍诉讼的行为引起诸多商家的反感。星洲公司对于证据真实性无法确认，且认为与本案无关。13、2013年4月8日律师函、EMS详情单，证明其公司直至此时还未确认星洲公司是否有明确解除租赁合同的意思表示，并决定在确认前暂时中止支付租金，故星洲公司所谓的解除租赁合同的通知已经告知其公司的陈述是虚假的，且双方之间的��纷并非星洲公司所称的解除纠纷。星洲公司对于证据真实性不予认可，认为通过该组证据结合其公司提供的解除通知能够形成证据链，可以证明其公司已经就解除租赁合同事宜与欧陆公司多次进行了协商，欧陆公司对于解除租赁合同是明知的。14、醉雲轩公司出具的情况说明书，证明醉雲轩公司将星洲公司2010年至2013年期间的用餐费用161184元与其公司应当交纳的租金相抵，故醉雲轩公司并未实际支付租金。星洲公司认为该费用是其公司在2014年第一季度以餐费抵扣形式收取的2014年1-4月份的租金，具体对账时间是2014年3月。15、致估价委托人函复印件、（2014）锡行初字第0016号行政判决书、（2015）苏行终字第00077号行政判决书，证明行创六路8号房屋评估价为30000000元，但星洲公司仅以16000000元的价格转让给林锦华，该买卖行为不合法，且在法院的生效文书中确认其公司对于行创六路7号房屋仍具有承租权。星洲公司认为函件是复印件，真实性无法确认，即使是真实的也与本案无关；对于判决书的真实性无异议，但与本案无关，且判决也明确驳回了欧陆公司的相关诉请。16、餐费结算单复印件若干，证明星洲公司拖欠的餐费是2010年就开始的，故醉雲轩公司没有如实陈述，且租赁房屋在2013年产权人已非星洲公司，故不可能抵扣2014年的租金。星洲公司对于证据真实性没有异议，但认为醉雲轩公司仍在经营，仍存在拖欠租金的情况，该些餐费结算单所对应期限的租金是否结算完毕，与情况说明并不冲突，故证据与本案无关。原审法院认为：本案的争议焦点：1、星洲公司与欧陆公司约定的租赁合同解除条件是否成就，如条件成就租赁合同的解除时间如何认定；2、星洲公司有无权利主张行��六路6、7、8号房屋2013年1月1日至2013年12月17日的租金或使用费，能否要求欧陆公司迁出行创六路6、7、8号房屋及8号东侧场地及附属物，并要求欧陆公司交付与次承租人的租赁合同及结算资料；3、欧陆公司是否存在相应损失、星洲公司是否存在违约行为，两者之间是否存在因果关系。原审法院认为，星洲公司与欧陆公司签订的商业配套用房租赁合同、补充协议是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。关于争议焦点一：双方签订的补充协议明确约定：星洲公司有权向第三方整体转让该物业，转让移交时双方租赁合同自然终止。欧陆公司认为涉案房屋并非一次性转让给同一人，不符合补充协议约定整体转让的情形，故租赁合同解除的条件尚未成���。所谓整体是指，整个集体或整个事物的全部。根据现有证据可以确定行创六路6、8号房屋于2012年12月25日以案外人林锦华为所有权人领取了房屋所有权证，行创六路7号房屋于2013年12月17日以案外人平潭公司为所有权人领取了房屋所有权证，也即截止到2013年12月17日涉案的行创六路6、7、8号房屋已经全部转让。而双方补充协议中并未明确涉案房屋需要全部转让给同一个体才能视为整体转让，且对于在何种情况下才能认定为整体转让，双方在协议中未予列明，故应当根据最符合双方本意的情形予以解释。因涉案租赁房屋在全部转让后，星洲公司即完全丧失对房屋享有的相关权利，在此情形下约定租赁合同终止符合双方的真实意思，而涉案的3幢房屋是否转让给同一个人，则对于双方的权利义务均无任何影响，故法院认定整体转让是指行创六路6、7、8号房屋全部转让，也���截止到2013年12月17日星洲公司与欧陆公司签订的租赁合同已经符合了双方约定的终止条件。现星洲公司认为其公司在2013年初已经发出解除通知，双方的租赁合同于此时已经解除，系其对于解除条件成就的错误理解，法院不予支持。根据星洲公司提供的证据，其公司于2014年1月26日在公证处的见证下向欧陆公司邮寄送达了关于解除租赁关系的最终通知函，虽然欧陆公司表示没有收到，但是双方在租赁合同中明确约定了送达方式、地址，以及逾期未予签收的不利后果，现星洲公司按照合同约定的送达地址进行寄送，应视为欧陆公司已经收到上述信函，故星洲公司履行了通知义务。按照双方合同约定的送达条件，双方租赁关系确认于2014年2月9日解除。关于第二个争议焦点：行创六路6、8号房屋于2012年12月25日变更产权，行创六路7号房屋于2013年12月17日变更产权，���洲公司已非产权人，故其已经丧失了要求欧陆公司移交与租赁有关资料的权利，权利人如果认为欧陆公司的行为侵害了其权利，可以依法自行主张。虽然星洲公司提供了署名为林锦华的情况说明，用于证明其公司在产权变更后仍有权收取行创六路6、8号房屋的租金，但是根据该情况说明，星洲公司仅是接受委托代为收取租金，其作为代理人仅能以林锦华的名义主张产权变更之后的租金，而无权以自已的名义来收取该期间租金，故星洲公司仅有权主张行创六路7号房屋2013年1月1日至2013年12月17日的租金。根据星洲公司与欧陆公司签订的补充协议，双方约定欧陆公司每月房租金收入中的50%支付星洲公司，故星洲公司要求参照2012年的租金收入支付租金明显不当。因星洲公司未能提供证据证明2013年1月1日至12月17日的租金收入情况，应当承担举证不能的不利后果，现欧陆��司认可收到行创六路7号房屋2013年的租金198750元，故应当支付给星洲公司99375元。根据现有证据查明，美特家公司在诉讼过程中曾经向法院提存40000元，欧陆公司在执行后怠于行使领取该40000元的权利，但不影响该笔租金归其公司所有的事实，故欧陆公司应当将其中一半的租金18000元支付给星洲公司。对于该阶段的其它租金，星洲公司可在有证据后另行主张。关于要求欧陆公司迁出的请求，虽然星洲公司目前已非涉案房屋的所有权人，但根据星洲公司与欧陆公司签订的补充协议，欧陆公司应当在房屋整体转让后3个月内迁出租赁房屋，故星洲公司根据合同约定要求欧陆公司履行迁出义务并无不当，法院对于该请求予以支持。关于第三个争议焦点：欧陆公司作为出租人在次承租人未支付租金的情况下可以依法向次承租人予以主张，而根据欧陆公司提供的证据，��已经就美特家公司及醉雲轩公司拖欠的租金诉至法院，所称的租金损失并未产生，且其提供的证据亦无法证明系星洲公司的原因导致次承租人拒绝交纳租金，故要求星洲公司承担损失赔偿责任无法律依据，法院依法不予支持。关于醉雲轩公司与星洲公司结算的餐费161184元，醉雲轩公司出具情况说明确认系抵付的2014年第一季度的租金，虽然欧陆公司主张醉雲轩公司在诉讼中曾陈述抵扣的是2013年的租金，但提供的证据无法推翻醉雲轩公司现在提供的情况说明，即使醉雲轩公司在其他案件中对于抵扣的费用做过不同的陈述，因抵扣是双方的行为，必须抵扣双方一致确认才能成立，不能以其单方陈述否认现在与星洲公司核对后重新进行的陈述，故该部分费用与欧陆公司主张的请求无关，欧陆公司已另行向醉雲轩公司主张租金，其权利并未受损，对于欧陆公司的主张法院不���支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、欧陆公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付星洲公司2013年1月1日至2013年12月17日的部分租金117375元。二、欧陆公司应于判决发生法律效力之日起三十日内迁出行创六路6号、7号、8号房屋及8号房屋东侧场地。三、驳回星洲公司其他的诉讼请求。四、驳回欧陆公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18300元，由星洲公司负担16836元，欧陆公司负担1464元。一审反诉案件受理费14520元，减半收取7260元，由欧陆公司负担。欧陆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、星洲公司合同解除不符合合同的约定。双方约定解除租赁合同的条件必须是一次性将所有物业整体转让给第三方，现在星洲公司并未将物业整体一次性转让给第三方，不符合解除合同的约定。因此，其与星洲公司的租赁合同不应解除。2、合同解除对其来讲，在不同的条件下对其的权利义务有重大影响，因此，合同不应当解除。3、星洲公司已将涉案房产转让给林锦华和平潭公司，因此，应追加林锦华和平潭公司为本案第三人。4、一审法院将星洲公司2014年1月24日邮寄送达的文件，认定为根据双方合同产生法律效力，是不符合相关事实和合同的约定。5、一审法院不予支持其反诉请求，是不符合相关事实，缺乏法律依据。6、星洲公司在一审中并无租赁合同解除的诉讼请求，因此，其他诉请缺乏成立的基础。请求二审法院依法改判驳回星洲公司的全部诉讼请求同时支持其反诉的全部诉请，或发回重审。被上诉人星洲公司辩称：1、根据双方签订的补充协议第4条约定“甲方有权向第三方整体转让该物业，转让移交时甲乙双方租赁合同自然终止。”根据该条款，第三方是泛指任何有意买受房屋的第三人，而非指特定的某一人，整体所对应的应当是物业而不是第三方，事实上涉案合同下租赁房屋6、7、8号已经全部整体转让完毕，双方的租赁合同自然无法履行，应当终止。2、本案不需要追加第三人，就其诉请而言。其主张的欠付租金是计算至2013.12.17，即7号房屋出售之前，关于6、8房屋，所有权人林锦华在一审中也向法院出具了说明，同意由星洲公司代其履行催讨租金的事务，因此星洲公司有权向欧陆公司主张自2013年1月1日-2013年12月17日租金。3、关于送达的问题，租赁合同中有明确送达地址确认的条款以及逾期未予签收的不利后果的约定。本案中其自2013年1月起就多次发函通知欧陆公司解除合同，只在由于相关邮寄凭证无法提供，法院未予采信。在起诉前，其再次通过公证送达的方式将相关送达通知按照合同确认的送达地址进行了送达，可以视为送达已经完毕，解除通知自送达之日起生效，双方的合同已经随着通知的送达而事实上解除。4、欧陆公司的反诉请求不应当得到支持。欧陆公司反诉中主张的108万元的损失没有任何事实及合同依据。5、关于没有合同解除的诉请问题，其认为双方的合同其实在2013年1月就已经发通知解除了，由于无法提供送达凭证，其最终按照公证送达的送达节点，确认解除时间，并据此计算相关租金时效，所以无需再确认合同解除诉请。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，��方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案争议焦点为：一、双方的租赁合同是否已经解除；二、欧陆公司是否应当向星洲公司支付租金117375元；三、星洲公司是否向欧陆公司赔偿1080000元损失；四、本案是否应追加林锦华和平潭公司为第三人。本院认为：关于争议焦点一，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，根据2011年6月25日星洲公司与欧陆公司签订���补充协议约定：星洲公司有权向第三方整体转让该物业，转让移交时双方租赁合同自然终止。从该约定可以认定，双方对租赁合同的解除约定了条件，当解除合同的条件成就时，星洲公司可以解除合同。星洲公司认为解除合同条件成就，通知欧陆公司解除合同，而欧陆公司认为涉案房屋并非一次性整体转让，不符合补充协议约定整体转让的情形，故租赁合同解除的条件尚未成就。对此，本院认为，根据该补充协议解除条款所使用的词句及目的，可以确定该条款的真实意思为，涉案租赁房屋在全部转让后，星洲公司即完全丧失对涉案房屋享有的相关权利，在此情形下双方约定的租赁合同终止。星洲公司将涉案房屋全部转让，已完全丧失对涉案房屋享有的相关权利，因此，双方对租赁合同解除约定的条件成就，星洲公司可以行使合同解除权。星洲公司于2014年1月26日在���证处的见证下，按照合同约定的送达地址向欧陆公司邮寄送达了关于解除租赁关系的最终通知函，应认定星洲公司履行了通知义务。因此，本院确认，双方的租赁合同已经解除。关于争议焦点二，承租人应当按照约定支付租金。本案中，欧陆公司认可结欠星洲公司租金，因此，欧陆公司应当支付结欠星洲公司的租金。关于争议焦点三，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，欧陆公司主张，由于星洲公司的原因导致美特家公司及醉雲轩公司拒绝向其交纳租金，故要求星洲公司承担损失赔偿责任。但欧陆公司并未提供相应证据能够证明，确系因星洲公司的过错，导致欧陆公司无法向美特家公司及醉雲轩公司收取租金，���而造成损失。因此，欧陆公司应承担举证不能的后果。事实上欧陆公司就美特家公司及醉雲轩公司拖欠的租金已诉至法院。故一审驳回欧陆公司的反诉请求并无不当。关于争议焦点四，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，根据星洲公司的诉请及欧陆公司的反诉，案件处理结果与林锦华和平潭公司并没有法律上的利害关系。因此，一审不追加林锦华和平潭公司为本案第三人，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人欧陆公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳��上诉，维持原判。二审案件受理费15576.37元，由上诉人欧陆公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰代理审判员  李 飒二〇一六年五月十日书 记 员  张 威