上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1605号原告杨力军，男，1958年1月11日生，汉族，住北京市。委托代理人邬辛伟，上海市成武律师事务所律师。委托代理人ＸＸ良，上海市成武律师事务所律师。被告潘桂根，男，1980年11月30日生，汉族，住江西省抚州市。原告杨力军与被告潘桂根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员秦忠、刘燕枫、人民陪审员叶育琪组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ良到庭参加诉讼。被告潘桂根经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月15日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定：原告将上海市嘉定区天创路XXX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年4月20日至2019年6月19日；租金每日每平方米4元，首期二年的月租金为14467元、月物业管理费1783.70元，每三个月支付一次，先付后用，逾期不支付租金累计超过一个月的，除应支付月租金2倍的违约金外，出租房有权解除合同。合同签订后，原告按约交付了房屋，但截至2015年8月19日，被告拖欠租金72335元。原告委托律师与2015年7月起先后四次向被告发送律师函，催交租金和物业费，通知其租赁合同自2015年8月19日解除，要求被告于2015年9月13日前付清租金和物业管理费，并腾空交还房屋。被告接函后既不缴费也不交还房屋，故原告起诉要求：1、判令被告立即搬出原告的嘉定区天创路XXX号的占用房屋并解除合同；2、判令被告支付原告房屋租金72335元(2015年3月19日至2015年8月18日)及房屋占用费14467元(2015年8月19日暂计至2015年9月18日，实际算至迁出日止，标准是14467元/月)；3、判令被告向原告支付物业管理费8918.50元(自2015年4-8月，实际算至迁出日止，标准是1783.70元/月)；4、判令被告偿付违约金28934元(按月租金的2倍计算)。被告潘桂根未答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、上海市房地产权证及产调信息，证明原告享有天创路XXX号的房屋所有权；2、房屋租赁合同及补充协议，证明双方对租赁面积、租期、租金、违约责任的约定；3、律师函及送达情况，证明原告委托律师先后四次发函给被告，被告不予置理。根据上述原告的诉称及举证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性本院均予以确认。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：原、被告于2014年4月15日签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方(原告)将其所有的坐落于上海嘉定区天创路XXX号建筑面积为118.91平方米的商铺出租给乙方(被告)使用；租赁期限自2014年4月20日至2019年6月19日止；每日每平方米租金4元，月租金14467元，前二年租金不变，第三年在第二年的基础上递增5%即每月租金15190元/月；租金付款方式为押二付三，应于每期(三个月为一期)首月的1日前向甲方支付租金(遇节假日提前)，未能按照约定的期限和数额支付租金的，除支付补足合同约定租金外还应按逾期天数4元/平方米/天向甲方支付滞纳金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金相当于二个月租金的金额即28934元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、租金发票税费等费用由乙方承担；乙方租金逾期15日仍不能支付，甲方有权单方面终止本合同并向乙方索取约定违约金及所欠租金和滞纳金，同时要求乙方立即腾清房屋，违约方应向另一方按月租金的两倍支付违约金；2014年4月20日至2014年6月19日为免租期，免租期内乙方除租金免付外，水、电、物业管理费、电话费等所有产生的费用由乙方支付；乙方在租赁期间内，每季向大楼物业公司缴纳物业管理费15元/平方米/月。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付保证金28934元及第一期租金。因被告未按期缴纳2015年3月19日至2015年7月18日的租金及2015年4月至6月的物业管理费，原告于2015年7月19日向被告发送律师函，要求被告于2015年7月23日前付清拖欠的租金及物业管理费。被告接函后未支付相应费用，原告于2015年8月10日再次发送律师函进行催讨，要求被告在2015年8月14日付清。被告接函后仍未付款，原告于2015年8月20日向被告发送律师函，通知被告租赁合同自2015年8月19日解除，被告应于2015年8月26日前支付拖欠的租金72335元及物业费8918.50元，于2015年8月26日前腾空房屋并将房屋返还原告，支付自2015年8月18日至实际返还之日相当于租金标准的房屋使用费，该函被告于2015年8月21日签收。2015年9月8日，原告向被告发送律师函要求立即缴清租金、物业费，并交还房屋，该函未妥投。因被告既不缴纳拖欠的租金及物业费，也未返还房屋，原告涉讼。审理中，原告要求将被告缴纳的保证金28934元用于折抵其拖欠的租金等费用。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约支付租金及物业费，经原告催告后仍未支付，原告有权按照合同约定行使单方解除权，双方签订的租赁合同自解除通知到达被告之日即2015年8月21日解除。合同解除后，被告理应将房屋返还原告。鉴于被告仍占用房屋至今，原告要求被告搬离并返还租赁房屋合法有据，本院予以支持。被告使用房屋期间，理应支付房屋使用费，原告要求被告按合同约定的租金标准给付拖欠的租金及房屋使用费合法有据，本院予以支持。原告要求被告给付使用期间的物业管理费符合合同约定，物业费应按合同约定的标准计算。合同因被告违约而解除，原告要求被告按照合同约定给付违约金合法有据，本院予以照准。合同解除后，原告要求按照合同约定将被告支付的保证金28934元用于折抵被告拖欠的租金等费用合法有据，本院予以照准。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨力军与被告潘桂根于2014年4月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年8月21日解除；二、被告潘桂根应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区天创路XXX号店铺，并将上述店铺返还原告杨力军；三、被告潘桂根应于本判决生效之日起十日内给付原告杨力军2015年3月19日至2015年8月21日的租金73781.69元，该款与原告应返还被告的保证金28934元相折抵，被告还应给付原告租金44847.69元；四、被告潘桂根应于本判决生效之日起十日内给付原告杨力军给付2015年8月22日至实际返还房屋之日的房屋使用费(按14467元/月计算)；五、被告潘桂根应于本判决生效之日起十日内给付原告杨力军2015年4月1日至实际迁出之日的物业管理费(按1783.65元/月计算)；六、被告潘桂根应于本判决生效之日起十日内给付原告杨力军违约金人民币28934元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2793元，公告费560元，合计诉讼费3353元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠审 判 员  刘燕枫人民陪审员  叶育琪二〇一六年五月二十六日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。