吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终1580号上诉人（原审被告）：牟继同，男，1956年5月5日生，汉族，现住南关区。委托代理人：贾小微，吉林菁华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白晓光，男，1964年9月22日生，汉族，现住长春市绿园区。委托代理人：高雪，吉林兢诚律师事务所律师。上诉人牟继同因与被上诉人白晓光房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第1873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牟继同的委托代理人贾小微、被上诉人白晓光的委托代理人高雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白晓光一审诉称：2013年11月，白晓光、牟继同签订《租房协议》，约定牟继同承租坐落于长春市南关区全安二期4号楼一楼的房屋（以下简称“承租房屋”），租赁期限为五年，年租金为每年80000元，一年一交，租金每年递涨10000元，协议约定牟继同必须按时交纳房租，否则视为牟继同违约，协议终止。《租房协议》签订后，2013年11月11日，牟继同以银行转账方式支付了第一年的租金，白晓光履行了全部约定，向牟继同交付了承租房屋。2014年11月10日第一年租期届满，租期届满后牟继同无法按约定支付第二年的年租金，只以现金方式支付第二年部分租金40000元（白晓光开具了收据），按照合同约定这部分租金的租期对应2014年11月11日起至2015年4月20日止。2015年4月21日后其余欠付的租金经白晓光多次催要牟继同仍然以各种理由拒绝支付。而且房屋出租期间，牟继同还阻碍白晓光行使对承租房屋二楼使用的权利。因牟继同已经严重违约在先，而且合同约定不论是否违约，承租人不再续租或出租人不再出租，只要履行提前一个月通知对方，双方协议终止。2015年5月15日，白晓光委托律师向牟继同发送（2015）泰律函字第（005）号《律师函》通知牟继同，因牟继同未能按时、足额向白晓光交纳房租，按照协议约定，白晓光、牟继同签订的《租房协议》终止，并要求牟继同在收到律师函后一个月内迁出承租房屋，向白晓光交还承租房屋及屋内的一切物品，同时牟继同应结清租用房屋期间的水、电、气、光纤等一切费用及未支付的房屋租金。牟继同于2015年5月16日收到《律师函》现已过一个月，牟继同仍拒不向白晓光交还租赁房屋，白晓光多次找牟继同协商未解决，故诉至法院，请求人民法院判令：1、牟继同立即向白晓光交还坐落于长春市南关区全安二期4号楼一楼的房屋，并结清租用房屋期间的水、电、气、光纤等一切费用；2、牟继同立即给付白晓光自2015年4月21日起至2015年6月17日止未支付的房屋租金14013.48元；3、判令牟继同赔偿自2015年6月18日起至牟继同向白晓光完全交还租赁房屋之日止，因牟继同违约给白晓光造成的租金损失，其中：自2015年6月17日起至2015年11月10日止，按照每日246.58元计算；自2015年11月11日起至2016年11月10日止，按照每日273.22元计算；自2016年11月11日起至2017年11月10日止，按照每日301.37元计算；自2017年11月11日起至2018年11月10日止，按照每日328.77元计算（即按照《租房协议》约定的每年租金递增1万元计算，直至牟继同向白晓光完全交还租赁房屋）。4、诉讼费由牟继同负担。牟继同一审辩称：白晓光诉状不属实。1、牟继同不存在违约，按合同约定已支付租金。白晓光并未向牟继同主张过欠缴租金。白晓光称向牟继同发送律师函，牟继同并未收到。牟继同承租使用房屋不欠任何水电费。2、白晓光要求牟继同迁出，无理由，合同未到期且牟继同未违约。白晓光主张请求交付2015年6月17日前的租金的诉讼请求无依据。白晓光主张赔偿使用费的主张无法律及事实依据。一审法院审理查明：2013年11月，白晓光与牟继同签订《租房协议》一份，双方约定白晓光将坐落于长春市南关区全安二期4号楼的一楼房屋租给牟继同使用，租期为五年，从2013年11月至2018年11月，租金为每年8万元，一年一交，每年递涨1万元；牟继同须按时缴纳房租，否则视为违约，协议终止；牟继同按时缴纳水、电、气、光纤等费用；双方不租或续租，都应提前一个月通知对方；双方还约定了其他合同条款。合同签订后，2013年11月9日，牟继同通过银行向白晓光支付了租金8万元，2014年12月10日，牟继同向白晓光支付租金4万元。另查，吉林泰绅仁律师事务所受白晓光委托，于2015年5月16日通过顺丰速递向牟继同发出一份（2015）泰律函字第【005】号《律师函》，主要内容为：通知牟继同终止与白晓光签订的《租房协议》，牟继同迁出承租房屋，结清租金及其他费用。牟继同在该收件上签名。庭审中，牟继同对其签名不予认可，但未提出鉴定。一审法院认为：白晓光、牟继同间签订的《租房协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，系合法有效的民事协议，本院依法予以确认，牟继同依约负有向白晓光支付租金的法律义务。庭审中白晓光、牟继同双方就租金的交纳时间理解上存在分歧，但从双方实际履行《租房协议》的行为来看，牟继同在租赁期间的前两年，均是在当年租期开始的时间缴纳了租金，参照本地房屋租赁的交易习惯，房屋租金的交纳时间为租期开始时，即预交租金，结合牟继同交纳租金的时间，应认定白晓光、牟继同双方间的租金支付时间为房屋租赁期间开始时，且应认定为2013年11月10日。虽然牟继同不认可白晓光向其送达的《律师函》邮寄回执上的签字，但牟继同不能提出相反的证据证明该签字不是其本人所为，故本院对白晓光向牟继同送达的《律师函》予以采信。牟继同在白晓光进行催告后未缴纳租金，且至本案庭审结束时，牟继同仍未交纳租金，其行为违反了双方所签订的《租房协议》，依法应承担违约责任，根据双方所签订的协议约定，白晓光不再出租房屋，已通过送达《律师函》提前一个月履行了告知义务，白晓光请求判令牟继同交还坐落于长春市南关区全安二期4号楼一楼的房屋应当予以支持。由于白晓光没有提供证据证明本案争议房屋存在欠缴水、电、气、光纤等费用的证据，且已表示自行结算，故白晓光该项请求本案不予审理。另，根据《租赁协议》约定，租金每年递涨10000元，故2014年11月10日至2015年11月9日的租金应当为90000元，其中牟继同已经缴纳40000元，尚有租金50000元未缴纳；2015年11月10日至2016年11月10日的租金应当为100000元。现牟继同仍占有使用该争议房屋，因此，应当按照合同约定缴纳租金；虽然双方约定的租期为五年，但牟继同将来是否占用房屋不能确定，故白晓光要求牟继同按照《租赁协议》交付日后租金的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除白晓光与牟继同于2013年11月签订的《租房协议》；二、牟继同于本判决生效后向白晓光返还坐落于长春市南关区全安二期4号楼一楼的房屋；三、牟继同于本判决生效后向白晓光支付欠缴的2014年11月10日起至2015年11月9日止房屋租金人民币50000元；四、牟继同于本判决生效后按照年租金递增人民币10000元向白晓光支付2015年11月10日起至腾迁之日止的房屋租金；五、驳回白晓光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元由原告白晓光承担50元，被告牟继同承担1000元。宣判后，牟继同不服，向本院提起上诉，牟继同的上诉理由主要为：1.一审判决认定牟继同违约没有事实依据。双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，房屋租金仅约定“一年一付”不能推定租金给付的时间，牟继同两次给付租金一次是因为白晓光经营困难，一次是因为白晓光儿子出国，从两次给付租金的数额、时间、原因看，不能将租金给付方式理解为“预付租金”，原审判决认定事实错误。2.白晓光起诉前从未向牟继同主张房屋租金，牟继同也从未拒付租金。白晓光想要出卖案涉房屋，并在朋友聚会上明确表示：“租赁的房屋要卖，不要房租，让牟继同搬走”，一审出庭的证人和提交的证人证言可以证明。我方在一审开庭时明确表示可以随时给付租金但白晓光坚持要求腾房，一审判决认定牟继同在本案审理结案时仍未交纳租金是不客观的。3、原审判决中涉及的《律师函》不能作为证据使用。牟继同从未收到过该《律师函》，邮寄单上的签字并非牟继同所签，《律师函》的内容是“终止合同，迁出房屋”，该函不具有任何法律效力。本案中牟继同并不存在违约行为，白晓光无权解除合同，《律师函》无论从形式上还是内容上均不具备合法要件，不能作为认定事实的依据。综上，请求二审法院依法撤销（2015）南民初字第1873号民事判决，一二审诉讼费用由白晓光承担。白晓光辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应当按照原审判决及时返还房屋和支付租金等费用。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：1.白晓光与牟继同签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《租房协议》中仅约定了“甲（白晓光）乙（牟继同）双方协定年度租金为每年80000元整，一年一交。约定租金每年递涨10000元”，并未约定房屋租金交纳的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，租金应当在租期每届满一年时支付，故牟继同未在2014年12月10日足额支付全年租金9万元，不宜认定为违约，白晓光在协议约定的第二年租期尚未届满前以未付租金违约为由向牟继同发出解除合同的《律师函》亦不能发生解除合同的法律效力。白晓光虽然主张依照交易习惯牟继同应于每个租期开始前交纳租金，即“上打租”，但其并无充分证据证明。牟继同虽然在起租日后即支付了第一年租金，在第二年租期开始时又支付了4万元租金，但不足以证明此为双方口头约定的“上打租”，亦不构成交易习惯，故白晓光主张双方之间的《住房协议》已于《律师函》到达时解除，缺乏事实和法律依据，不能成立。但鉴于二审庭审中，双方已达成解除合同的一致意思表示，本院确认双方之间的《租赁协议》于2016年5月4日解除。2.因牟继同仅支付了12万元租金却一直占用房屋，其应当向白晓光支付自2014年11月10日至合同解除之日2016年5月4日的租金98219元（2014年11月10日至2015年11月9日尚未缴纳的租金50000元加上2015年11月10日至2016年5月4日止的租金176天÷365年×100000元=48219元）。3.因双方之间的《住房协议》于2016年5月4日解除，牟继同应当立即向白晓光返还房屋，逾期应当按照合同约定的标准给付白晓光房屋占有使用费，标准按2015-2016年度年租金10万元的标准计算。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2015）南民初字第1873号民事判决第二项；二、撤销长春市南关区人民法院（2015）南民初字第1873号民事判决第一、三、四、五项；三、上诉人牟继同于本判决生效后立即给付被上诉人白晓光2014年11月10日至2016年5月4日期间的租金98219元；四、上诉人牟继同于本判决生效后按照100000元/年的标准向被上诉人白晓光支付2016年5月5日起至腾迁之日止的房屋使用费。五、驳回被上诉人白晓光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1050元，由上诉人牟继同负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 贺银婷二〇一六年五月九日书 记 员 杨 安