湖北省武汉市蔡甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鄂0114民初255号 原告郭苑。 原告徐伟。 被告湖北中核置业有限公司。 法定代表人肖运龙，该公司执行董事。 委托代理人李俊杰，代理权限为特别授权。 第三人武汉世纪尚德商业管理有限公司。 法定代表人罗敏，该公司执行董事。 委托代理人舒绪辉，代理权限为特别授权。 原告郭苑、徐伟诉被告湖北中核置业有限公司（以下简称中核公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依职权追加武汉世纪尚德商业管理有限公司（以下简称世纪尚德公司）为第三人参加诉讼。依法由审判员姚雅娟适用简易程序，于同年3月22日公开开庭进行了审理，二原告及被告的委托代理人李俊杰、第三人的委托代理人舒绪辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭苑、徐伟诉请，一、确认原告与被告间关于武汉市蔡甸区中核.世纪广场项目商场1层152号商铺《武汉市商品房买卖合同》解除；二、判令被告退还购房款300，997元；三、判令被告支付原告2014年7月26日至2016年3月1日的违约金35，116元（以300，997元为基数按中国人民银行同期贷款年利率7%计算，300，997元×7%÷12个月×20个月），2016年3月2日至实际付清欠款之日的违约金按中国人民银行同期贷款年利率7%计算；四、由被告承担本案的诉讼费用。 被告中核公司辩称，原告与被告签订商品房买卖合同时与第三人签有书面的委托经营管理协议，委托第三人招租经营，原告已实际占有使用了商铺，原告要求解除合同的条件不成就，且原告与被告签订商铺买卖合同时，已提前收取了前5年租金，该租金收益已从原告购房总价款中扣减，原告无任何损失。原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 第三人世纪尚德公司述称，与被告答辩意见相同。 经审理查明，2014年7月27日，原告郭苑、徐伟（买受人）与被告中核公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告投资建设的中核.世纪广场商场房产，约定用途为商业服务，建筑面积共13.94平方米，单价为21，592.32元／平方米，总金额300，997元。第九条交房期限及条件约定出卖人应当在2014年7月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人原因，至交房日起十二个月后，买受人不能办理房地产权属证书的，买受人有权退房并向买受人支付已付房款的5%违约金。同时，二原告（委托人）与第三人世纪尚德公司（受托人）签订《委托经营管理协议书》，约定委托人在此不可撤销地授权受托人作为唯一的被授权人按照本协议约定对该商铺进行经营管理，包括对承租商户、品牌及经营业态进行调整，及在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行商铺的租赁合同；协议有效期限为自本协议书签订之日起至委托经营期限届满之日止；委托经营期限为八年，自2014年8月1日起至2022年7月31日止；授托人对商铺进行改造，包括但不限于拆改该商铺与邻近商铺的间隔墙、对该商铺进行重新装修、改变该商铺格局、对该商铺所在商场整体布局进行改选、无偿使用及或允许他人使用公共区域、通道、外墙面、屋面等公共区域及公共设备设施，委托人对此表示同意；委托人收益的支付方式为：前五年（即2014年8月1日至2019年7月31日）一次性抵扣至总房款，并签订同意从总房价中扣减租金收益的承诺函，后三年（即2019年8月1日至2022年7月31日）由承租商户按照租赁合同约定支付，租金由受托人代为收取并按照国家及地方税收相关法律、法规统一代扣代缴相应税金后转交给委托人。次日，二原告出具《承诺书》，主要内容为：郭苑、徐伟购买中核.世纪广场购物中心商铺，原单价为33，218.94／平方米，总房款为463，072元，因个人需求，参加开发商推出的购房活动，即将5年委托经营收益162，075元直接从原总房款中扣减，致使实际购房合同签约单价为21，592.30元／平方米，总房款为300，997元。并向被告出具《关于同意从总房价款中扣减租金收益的承诺函》，主要内容为：双方签订的商品房买卖合同（房号为1-152），合同原房价款为463，072元，因本人将上述商品房无偿交付世纪尚德公司经营使用，中核公司同意按合同总房价款每年7%扣减房价款，起租日2014年8月1日至2019年7月31日五年期间共计扣减合同原总房价款的35%，总计扣减162，075元，故上述商品房买卖合同约定的实际总房价款为300，997元，本人在此承诺不再向中核公司或世纪尚德公司主张委托经营管理协议书约定期的收益权利。二原告于2014年7月26日已向被告支付购房款300，997元，被告出具同等金额的发票1张。 2016年2月25日，原告郭苑、徐伟以快递方式向被告中核公司邮寄《解除函》，主要内容为：原告如约交付了全部购房款300，997元，被告至今未交付商铺，延期交付的行为已构成违约且按照合同约定原告有权单方解除双方间的商品房买卖合同，现书面通知被告解除双方间商品房买卖合同并要求被告返还购房本金，保留追究延期交房的违约责任。 诉讼中，原告认为合同第十一条约定按已付款的3%支付违约金过低，请求法院根据中国人民银行同期贷款年利率7%予以调整。 另查明，2014年7月1日，第三人世纪尚德公司与案外人武汉市蔡甸区振武珠宝城对涉诉商铺进行了场地交接。现该商铺由该珠宝城占有使用。2015年12月31日，中核.世纪广场商场取得《湖北省房屋建筑工工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。 认定上述事实，有原告郭苑、徐伟提供的《武汉市商品房买卖合同》、发票、《解除函》，被告中核公司提供的《委托经营管理协议书》、情况说明、商铺场地交接确认书、《承诺书》、《关于同意从总房价款中扣减租金收益的承诺函》，本院依职权调取的《湖北省房屋建筑工工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》等证据材料证实。 本院认为，根据原告郭苑、徐伟出具的承诺书，涉诉1-152号商铺的实际房款为463，072元，原告与被告中核公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定价款为300，997元与事实不符，合同其他内容系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与第三人世纪尚德公司签订的《委托经营管理协议书》亦为有效，双方之间存在委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，第三人以原告的名义实施的民事法律行为，民事责任由原告承担。《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年7月30日，原告与第三人签订的《委托经营管理协议书》约定的经营期间为2014年8月1日至2022年7月31日，该商铺在2014年7月30日前已由第三人租赁给承租人租赁使用，第三人接受并租赁涉诉商铺的行为其民事责任由原告承担，应视为原告对商铺的占有、租赁，且原告已提前收取前五年的租金，行使了收益权，原告应于2014年7月30日已实际占有使用该商铺，被告已按合同约定于2014年7月30日将该商铺交付原告，原告以被告至今未交付商铺为由要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，被告不同意解除，故解除合同的条件不成就，原告主张确认双方签订的《武汉市商品房买卖合同》解除，与法不符，本院不予支持。原告主张被告退还购房款300，997元，并支付原告2014年7月26日至2016年3月1日的违约金35，116元以及2016年3月2日至实际付清欠款之日的违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告郭苑、徐伟的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取人民币3，171元，由原告郭苑、徐伟负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三第第一款第（一）项的规定，预交上诉案件的受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  姚雅娟 二〇一六年五月四日 书记员  杨红荣