河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫05民终1477号上诉人（原审被告）安阳市方州房地产开发有限责任公司。法定代表人杨顺清，职务总经理。委托代理人马怀中，河南师林律师事务所（）律师。委托代理人张艳娇，河南师林律师事务所（）实习律师。被上诉人（原审原告）宋海霞，女，1976年4月28日出生，汉族。被上诉人（原审原告）杨书庆，男，1975年2月23日出生，汉族。（系宋海霞丈夫）委托代理人安防修，河南万昆律师事务所（）律师。上诉人安阳市方州房地产开发有限责任公司（以下简称方州公司）因与被上诉人宋海霞、杨书庆商品房预售合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2015）文民一初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方州公司委托代理人马怀中、张艳娇，被上诉人宋海霞、杨书庆的委托代理人安防修到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审经审理查明，2012年2月13日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发的安阳市文峰区人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆六号楼一单元1103室住宅一套，建筑面积129.3平方米。合同主要内容为：第六条、买受人于合同签订之日已付清购房款共计366566元；第八条、出卖人应于2013年6月30日前将房屋交付给买受人使用；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同意按照下列条款处理：买受人不退房，出卖人按付房款价的X%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第二项约定，天然气、暖气初装费需由买受人承担。购房房款366566元，原告于2009年10月16日交纳345927元，2012年2月5日交纳20639元。2013年5月11日，原告向被告交纳天然气初装费2870元，暖气初装费14223元，房屋维修基金7758元。合同签订后，被告如约交房，但至今未办理房地产权证。被告提交（2015）安中民一终字第497号民事判决书，称被告收取二原告天然气、暖气费用并无不当。上述事实，有原告提供的商品房预售合同、双气缴费单据、房屋维修基金缴费单据；被告提供的收款收据、建设用地使用证书、建设工程规划许可证、6号楼建筑工程施工许可证、6号楼竣工验收备案证书、6号楼商品房预售许可证、上城公馆平面图、房屋测量报告、房产交易中心房产登记一次性告知单、（2015）安中民一终字第497号民事判决书、住宅专项维修资金缴款申报清单、证人证言及原、被告当庭陈述予以证实，以上所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。原审法院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，原告依据的安阳市人民政府安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套征收管理办法》，并非法律和行政法规，违反上述《管理办法》，并不必然导致合同无效；原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同行使权利，履行义务；原、被告就暖气、天然气达成的约定，不违反法律强制性规定，现原告主张被告返还其交纳的暖气初装费和天然气初装费，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据合同约定，被告应于涉案房产交付日2013年6月30日后的60日内，即2013年8月30日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；被告提供的证据均不能证明其已将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，应承担违约责任；因双方对迟延办证未约定违约金，依据相关规定，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，因出卖人的原因，不能提供办理房屋所有权登记应具备的材料，导致买受人在合同约定的期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应按照合同约定承担违约责任，合同未约定违约责任的，可参照年利率6%标准确定，故违约金应按照购房款366566元的年利率6%计算自2013年9月1日至本判决限定的履行期限届满之日止。被告辩称迟延办证的原因是由于原告未向房产局提出申请、有部分业主未交纳房屋维修基金所致，根据合同约定办理涉案房产证的手续应由被告完成，即使需要原告进行配合，被告亦应尽到合理的告知义务，被告不能证明其已尽到了对原告协助办证的合理告知义务，且原告已交纳了房屋维修基金，故被告该辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告安阳市方州房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告宋海霞、杨书庆支付违约金，按照购房款366566元的年利率6%计算自2013年9月1日至本判决限定的履行期限届满之日止；二、驳回原告宋海霞、杨书庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元，财产保全申请费920元，诉讼费共计2822元，由原告宋海霞、杨书庆负担574元，被告安阳市方州房地产开发有限责任公司负担2248元。宣判后，方州公司不服上诉称，原审认定事实不清，适用法律不当。1、我公司未在约定时间内办理房产证不是我公司的原因，根据我市政策，只有整栋楼所有住户交齐维修基金后才能分户办证，但每户缴费时间不同或所有人都缴费，房产登记部门登记也需时间，这种情况非上诉人能力可以改变；2、我方对原审关于违约金计算时间节点有异议，合同中约定我方义务是在房屋交付后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，我方已在房产登记机关进行了备案，履行了约定义务，而原审未查明这一事实；小证是否办理属于被上诉人的主观意愿，被上诉人已知这一情况，却不去办理房产证，却向我方按日主张高额违约金，不应支持，即使计算违约金，也应截止到我方在房产登记机关备案之日，不能超过我方取得本栋楼的大房产证之日即2015年11月13日；3、原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算违约金错误，本案不存在借款合同，更不存在贷款利率；4、原审判决的违约金过分高于被上诉人的实际损失，我方主张按照实际损失支付被上诉人违约金；原审举证责任分配不当，被上诉人没有举证证明其曾到房产登记机关申请产权登记，也未证明是因我方材料不齐或者没有尽到协助义务导致被上诉人无法办证。综上，请求二审撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人宋海霞、杨书庆答辩称，1、我方至今未能办理房产证是因上诉人未向产权登记机关交齐登记备案材料，办理房产证应当提交的资料包括不动产专用发票、住宅专项维修资金交存凭证、公产证及其他资料，现上诉人并未给我方上述三项资料，造成我方不能按约定取得房屋权属证书，应当承担违约责任；2、原审举证责任分配并无不当，上诉人并未举证证明其向产权登记机关交齐了登记备案所需材料，且通知了我方可以办证的时间；3、最高院会议纪要对逾期办理房产证的违约责任有指导性意见，原审按照年利率6%计算并无不当。请求二审驳回方州公司的上诉，维持原判。本院经审理查明，上诉人方州公司于二审期间提供6号楼房产证，证明其已于2015年11月13日取得该栋楼房的房产证（大产证），提供被上诉人宋海霞、杨书庆的销售不动产统一发票，该发票显示开票时间为2016年4月27日，被上诉人质证意见为对房产证无异议，但上诉人没有告知我方，也未通知我方领取销售不动产统一发票，直至2016年5月30日才知道已经开具该发票。另查明，业主办理房产证（小产证）必须持有其购买房屋的销售不动产统一发票，而该发票需由上诉人向税务部门开具。其他二审查明的事实与原审判决查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，上诉人方州公司与被上诉人宋海霞、杨书庆于2012年2月13日签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人承担逾期办理房屋权属登记的违约责任及具体如何承担。按照商品房预售合同第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。诉讼中，双方对办理小产证必须以上诉人取得大产证、开具销售不动产统一发票为前提并无异议，而上诉人未能及时取得大产证、为被上诉人开具销售不动产统一发票，影响了合同双方办理所有权转移的法律行为，故上诉人应当承担违约责任。关于违约责任的具体承担，原审法院根据合同约定，确定上诉人自2013年9月1日起承担违约金，并无不当。而违约金计算的截止日期，鉴于上诉人二审期间才提供大产证及销售不动产统一发票，可认定被上诉人对上诉人取得大产证及销售不动产统一发票而具备房产过户条件并不知情，且上诉人取得诉争房屋的大产证后，并未履行办理小产证的告知义务，因此原审法院确定的逾期办证违约金的截止日期亦属适当。依据相关规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定，原审认定违约金标准亦无不当。综上，上诉人方州公司的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2248元，由上诉人安阳市方州房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫学海审 判 员  毛晓燕代理审判员  秦现华二〇一六年五月三十一日书 记 员  张文科