福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初2429号原告洪清越，男，汉族，1968年8月14日出生，住福建省石狮市。委托代理人柯志欣、陈珊珊，福建博广律师事务所律师。被告林家福，男，汉族，1949年11月11日出生，住福建省晋江市。被告施淑霞，女，汉族，1952年1月23日出生，住福建省晋江市。被告林世足，男，汉族，1978年8月15日出生，住福建省晋江市。原告洪清越诉被告林家福、施淑霞、林世足农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告洪清越的委托代理人柯志欣及被告林世足到庭参加诉讼，被告林家福、施淑霞经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告林家福与被告施淑霞是夫妻关系，被告林世足是被告林家福与被告施淑霞的儿子。2014年10月21日三被告以址在晋江市陈埭镇海尾村七一路54号房屋作价人民币185万元准备出售给原告，并保证该房屋建筑面积共有1012平方米，同时保证该房屋真实、合法，没有经济纠纷。据此被告收取了原告购房定金人民币5万元，为此被告出具《定金确认书》、《购房保证书》、《收条定金证明》及三被告身份证复印件交由原告收执。另约定第二天开始办手续，但一直未办理。据原告了解被告已将该房屋另行出售他人，导致被告一直未与原告签订正式购房合同，也未将诉争房屋交付原告使用。为维护原告合法权益，特请求判令，1.解除原、被告于2014年10月21日签订的房屋买卖合同；2.三被告偿还原告双倍定金人民币10万元；庭审中经法庭释明后原告变更诉讼请求为1.确认原、被告之间所签订的房屋买卖合同无效，2.请求三被告偿还原告双倍定金人民币10万元。被告林世足辩称，应确认本案买卖房屋有效，其与原告约定于2014年10月22日成交并交付购房款，但原告没有按时交付购房款，是原告违约，定金5万元不应予以返还，原告的诉讼请求应予以驳回。另事先就有告知原告买卖的房屋根本是无法过户的。被告林家福、施淑霞未作答辩。本案无争议的事实：2014年10月21日原告与三被告签订购房合同及定金确认书各一份，确认原告向三被告购买其所有的位于晋江市陈埭镇海尾村七一路54号房屋，建筑面积为1012平方米，同日三被告收取原告定金50000元。本案争议焦点：1.本案农村房屋买卖合同是否合法有效？2.三被告是否应双倍返还原告定金10万元？在审理中，原告提供如下证据：1.原告的身份证复印件一份，用于证明原告的身份情况；2.三被告的身份证复印件三份，用于证明三被告的身份情况；3.购房合同及定金确认书、购房保证书、收条定金证明复印件各一份，用于证明2014年10月21日三被告将址在福建省晋江市陈埭镇海尾村七一路54号作价人民币185万元准备出售给原告，并保证该房屋建筑面积共有1012平方米，同时保证该房屋真实、合法，没有经济纠纷。被告收取了原告购房定金人民币5万元的事实；4.晋集用（99）字第06991号集体土地使用证复印件一份，证明本案诉争的房屋的土地是集体土地，土地使用者是“林佳福”而非林家福，导致无法过户，是被告违约而非原告违约的事实。被告林世足质证认为，对原告提供的上述证据均无异议，全部属实，但无法证明是被告方违约。并提供原告于2014年10月21日出具的购房保证书一份，证明原告答应于2014年10月22日成交，但经过催促均没有过来成交，是原告违约，不应支付定金5万元。原告质证认为，该份保证书的真实性没异议，但无法证明被告所主张的原告违约事实。本院认为，被告林家福、施淑霞未到庭参加诉讼，对原告提供的证据未提出书面异议，也未提供反驳证据，视为自动放弃对原告的主张进行抗辩和质证的权利。且原告与被告林世足对上述全部证据均无异议，且经审查客观真实，来源及方式不违反有关法律规定，符合证据的基本特征，本院予以采信，并作为定案的根据。但由于本案诉争的房产系被告林家福作为陈埭镇海尾村的村民申请取得农村宅基地使用权后基建而成，根据相关土地管理法规的规定精神，本案诉争的农村房屋仅能供自己及家庭成员居住，不得向外村人出售本村农村住房，且在一审法庭辩论终结前购房人即原告并未取得了卖房人所在村集体成员资格，故因违反集体成员权属性原则，本案买卖农村房屋合同应认定无效。经审理查明：2014年10月21日原告洪清越与被告林家福、施淑霞、林世足签订购房合同及定金确认书，约定三被告自愿将共同所有的址在福建省晋江市陈埭镇海尾村七一路54号农村房屋作价185万元出售给原告，同日被告林家福、林世足收取原告定金5万元，并出具收条定金证明。后原告以三被告违约，已将房屋另行出售他人为由，于2016年3月9日向本院提起诉讼。综上所述，本院认为，本案诉争农村房屋系三被告所在的村委会划拨集体土地给三被告使用、且经有权机关审批取得了集体建设用地使用权证并基建而成，三被告欲将其享有的宅基地的使用权及上建筑物转让给原告，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让，且原告洪清越与被告林家福、施淑霞、林世足并非同为晋江市陈埭镇海尾村村民，故原告与三被告针对诉争宅基地及其上房屋的买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效；双方因合同无效取得的财产，应当各自予以返还，即三被告应返还原告定金5万元，原告其余的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告林家福、施淑霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告洪清越与被告林家福、施淑霞、林世足之间订立的址在福建省晋江市陈埭镇海尾村七一路54号农村房屋买卖合同无效；二、被告林家福、施淑霞、林世足应于本判决生效之日起十日内返还原告定金50000元；三、驳回原告洪清越的本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取为1150元，由原告负担575元，被告林家福、施淑霞、林世足负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  许海民二〇一六年五月九日书记员  李汝乔附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。