河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初23891号原告（反诉被告）连瑞，女，1996年8月30日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托代理人李军萍、何晓阳，河南佑祥律师事务所律师。被告（反诉原告）梁培亮，男，1988年7月4日出生，汉族，住河南省林州市。被告郑州鑫之博房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市市辖区高新区红叶路******附**。法定代表人王正勃，总经理。委托代理人范福彬，该公司员工。原告（反诉被告）连瑞与被告（反诉原告）梁培亮、被告郑州鑫之博房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连瑞委托代理人何晓阳、被告（反诉原告）梁培亮、被告郑州鑫之博房地产营销策划有限公司（以下简称鑫之博公司）委托代理人范福彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连瑞诉称：2020年3月13日，原告与二被告签订租赁期限为六个月的《房屋租赁合同》，约定原告承租被告梁培亮位于郑州市××楼××号的房屋，月租金1200元，押一付三。被告鑫之博公司作为居间人，向原告收取居间服务费720元（后实际收取600元）。合同签订后，原告依约履行了支付租金、押金及居间费的义务。原告入住不久，被告梁培亮即违约要求原告搬出，原告无奈于2020年4月20日搬出该房屋。双方因退还房屋租金、押金及违约金的承担等事宜引发矛盾。故请求判令：1、被告梁培亮退还原告剩余房租2120元、押金1200元，并承担违约责任支付违约金2400元；2、被告鑫之博公司退还收取原告的服务费600元。被告梁培亮辩称：2020年3月13日，答辩人与被答辩人连瑞在贝壳找房网平台上签署为期六个月的租房合同。租户入住签署合同之前，未明确告知答辩人和中介其有养狗事宜。在租户入住之后不久，答辩人开始陆续收到邻居和物业反馈其扰民的事实。楼下住户多次与其当面沟通后没有改善，同单元业主也反馈租户夜里声音大导致影响正常休息，也多有反馈租户遛狗不拴绳、门口垃圾长时间不清理且难以沟通的事宜。在邻居多次寻求答辩人协助其与租户沟通、物业多次当面沟通、居委会人员上门沟通、邻居多次上门沟通均无果的情况下，答辩人基于房屋租赁合同第十条第四款第六项（妨碍他人正常工作、生活）的约定，提出请租户连瑞搬出所租房屋的请求。按照合同约定，答辩人可要求其将房屋恢复原状并偿相应损失。被答辩人私自损坏房屋入户门锁，答辩人要求租户连瑞赔偿新锁及安装费用合情合理。租户连瑞未告知养狗事宜，在结束合同后答辩人申请清理费用亦合情合理。租户连瑞扰民违约，支付违约金也属合同约定的事宜。答辩人同意按天退还房租、扣除入户门锁费用、房屋清理费用等意见被租户连瑞及其男友拒绝，其提出的押金、违约金与合同约定的退款事由及数额出入太大。被答辩人称“原告无奈于2020年4月20日搬出该房屋”与事实不符，在4月20日之后答辩人陆续收到房屋拖欠电费的短信，并一直在增长，明显有人居住，且被答辩人提出搬离房屋是在2020年5月15日。被答辩人所述的“无奈搬出”，并非答辩人强制其搬出，答辩人远在北京且无出京记录，租户连瑞拒绝与各方沟通，“无奈搬出”纯属捏造。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告鑫之博公司辩称：同意退还原告服务费600元，原告的其他诉讼请求与我方无关。反诉原告梁培亮反诉称：被反诉人连瑞在未经反诉人同意的情况下私自损毁房屋原装入户门锁，该门锁价值500元，安装费用200元。被反诉人连瑞拖欠电费30.56元、拖欠水费5元。被反诉人违反合同第十条第四款、第十一条第一款的约定，根据合同约定应赔偿违约金1200元及精神损失费1元。被反诉人支付租金及押金共计4800元，物业费716元，其于5月15日搬离房屋，剩余28天房租为1120元。故请求判令被反诉人支付反诉人816.56元。反诉被告连瑞辩称：1、答辩人所为并不是被答辩人所称的私自毁坏房屋重要设备，事情起因是答辩人因出门匆忙忘带钥匙，后询问中介公司工作人员得知该房屋没有备用钥匙。答辩人只能联系开锁公司，并将该情况向中介公司说明，中介公司也明确同意。在开锁公司人员来到之后，经沟通答辩人希望在不破坏锁芯的前提下打开房门，后经过多次尝试均失败，只能将原锁芯换下。换锁后物业说需要将此事告知房东，由于当时已是凌晨便向中介公司说明希望由中介出面向被答辩人说明情况，而且在当日早上答辩人也再次将经过向被答辩人详细说明。答辩人的行为并未给被答辩人造成损失，其主张要求答辩人赔偿其锁具费用不应当得到支持。2、答辩人于2020年3月15日搬进涉案房屋，于同年4月20日搬走，中介公司于2020年5月15日才来查收房屋。搬走时水表、电表并未出现欠费情况，直到中介公司派人来收房屋时才发现停水停电。后去物业了解情况得知是被答辩人电话通知物业公司停的。因而，出现欠缴水电费的情况并不是答辩人造成的，此笔费用不应当由答辩人承担。3、被答辩人主张精神损害赔偿不符合法律规定，其该主张无事实依据和法律依据。4、答辩人在承租涉案房屋时已向中介公司说明饲养有宠物犬，希望中介公司在介绍房源时予以关注。涉案房屋所在小区有专门的宠物乐园，说明该小区未明确禁止饲养宠物。在租期间答辩人尽可能降低宠物犬造成的动静，后被答辩人就告知答辩人犬只动静太大影响楼下起居，并在3月24日微信告知答辩人要求当周周日搬走。在双方协商期间，被答辩人就直接停水、停电、换锁。被答辩人的种种行为充分说明其单方解除合同的事实。在遭到被答辩人停水、停电、换锁后，答辩人仍在同小区租房居住，仍然饲养有宠物犬，但从未收到邻居或物业的相关反映。故被答辩人以答辩人违反租房合同第十条第四款之约定主张违约责任不能成立。综上，被答辩人的反诉请求于法无据且与事实不符，应予以驳回。经审理查明：2020年3月13日，连瑞作为承租方（乙方），梁培亮作为出租方（甲方），鑫之博公司作为居间方（丙方），签订《郑州市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于郑州市××楼××单元××3403，建筑面积89.02平方米。房屋所有权人为梁培亮，租赁用途为居住。房屋租赁期自2020年3月13日至2020年9月13日，共计6个月，甲方应于2020年3月13日前将该房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月为1200元，支付方式为押一付三，押金为1200元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期间内的水费、电费、燃气费、物业管理费由乙方承担。乙方应当于本合同签订当天向丙方支付居间代理费720元。该合同签订后，连瑞向梁培亮支付租金及押金共计4800元，并向鑫之博公司支付服务费600元。连瑞于2020年3月22日对该房屋进行了换锁，其并于3月23日1时19分向中介公司发微信称“我跟你说了，物业说换锁，今儿要跟房东说一声，昨天太晚了，他也没给房东打电话说今天让我们跟房东说一下。然后你白天给房东打个电话给他说一声吧，那个开锁的换了好几种方式，最后没有办法了，只能换锁芯儿”，对方称“给业主说了”。连瑞于3月23日通过微信向梁培亮告知换锁一事，梁培亮于3月24日称“最晚这个周末之前搬走，我这个周末之前会把房屋门锁换了”。梁培亮提交的其与“3404赵建喜”的微信聊天记录中，梁培亮称“想问一下这个租户是否有扰民等情况，你家有孩子，她好像养狗，要是有什么不满意的地方给我说一下，我的想法是不行我就不租给她了，老是打扰到邻居我们也挺不好意思的”，对方于3月23日称“他们确实养了一只狗，老是不拴绳，每次在电梯里业主都害怕，还是个大狗，主要每天晚上这个狗老叫”。梁培亮提交的其与“宋智聪”的微信聊天记录中，对方于3月29日称“要是快搬走了我们就再忍几天，她家又买了一条小狗，在家遛狗的情况更糟了，前天晚上都11点了还在来回奔腾，我忍不住给物业打电话了”。梁培亮提交的与“3404赵建喜”的微信聊天记录中，其于2020年5月11日称“喜哥，问个事情，最近见过我们家那租客吗”，对方称“我爸说昨天见男的往外搬东西了。我下班晚，没有见到”，梁培亮称“帮忙留意一下他们还住不住了，他们现在拖欠电费，电业公司给断电了”。梁培亮于5月13日称“最近看到我家里有人出入了吗？那个租客电费不交，电力公司都打电话催我了”，对方称“应该搬走了”，梁培亮称“看到她搬家了？”，对方称“我家说看到了”，梁培亮称“他们拖欠电费，水电都没办法用了，估计也住不下去了”。后鑫之博公司于5月15日对该房屋进行了查收。庭审中连瑞称其搬离时间为4月23日左右，梁培亮称双方合同实际履行至5月15日。梁培亮提交的河南电力所发短信显示截至4月14日4时欠费12.64元、截至5月6日4时欠费30元、截至5月12日5时欠费30.56元。梁培亮于5月13日通过支付宝分两笔缴纳电费30.56元、5元。梁培亮提交的高新供水所发短信显示已欠水费并产生滞纳金。以上事实，有连瑞提交的房屋租赁合同、微信转款记录、微信聊天记录各一份、梁培亮提交的房屋租赁合同、电费短信记录、支付凭证各一份、微信聊天记录一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。连瑞提交有“萌宠园”拍摄照片及2020年3月15日微信聊天记录各一份，欲证明合同签订前其已向梁培亮及中介说明其饲养有宠物犬，已尽到合理注意说明义务。因该证据并不能证明其该证明目的，鑫之博公司亦称“该聊天是合同签署之后进行的沟通，签署之前并未说明自身实际情况”，故对该证据本院不予采纳。连瑞提交有房屋租赁合同一份，欲证明其在该小区另租房屋仍饲养宠物，但从未收到邻居或物业的相关反映。因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。本院认为：连瑞与梁培亮、鑫之博公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，连瑞向梁培亮支付4800元、向鑫之博公司支付600元。现鑫之博公司同意退还该600元，故对连瑞请求鑫之博公司退还服务费600元的诉讼请求本院予以支持。连瑞与梁培亮所签合同约定租期自2020年3月13日至9月13日，后双方产生纠纷，连瑞在合同期满前即搬离。就该搬离时间，连瑞称为4月23日左右，梁培亮称为5月15日。梁培亮提交的其与赵建喜的微信聊天记录中，赵建喜于5月11日称“我爸说昨天见男的往外搬东西了”，于5月13日称“应该搬走了”。因鑫之博公司进行房屋查收的时间为5月15日，连瑞并未提交有效证据证明其实际搬离并不再占用该房屋的具体时间，故根据该聊天记录本院认定双方合同实际履行期间为2020年3月13日至5月10日（1个月27天）。在双方租赁合同关系已实际终止的情况下，梁培亮应退还连瑞剩余期间的租金。连瑞支付有三个月租金，经计算剩余期间租金为1320元，应由梁培亮予以退还。就连瑞另支付的押金1200元，在双方租赁合同终止后，亦应由梁培亮予以退还。连瑞与梁培亮所签合同并未对饲养宠物作有约定，连瑞提交的其与中介公司提及“方便遛狗”的微信聊天记录系在合同签订之后，梁培亮及鑫之博公司均称签订合同时连瑞并未对此予以告知。根据梁培亮提交的微信聊天记录，可以确认连瑞在租赁期间存在有未经其同意即更换锁芯，以及因养狗被邻居反映的实际情况。梁培亮虽在得知连瑞换锁后，于3月24日称“最晚这个周末之前搬走，我这个周末之前会把房屋门锁换了”，但连瑞直至5月才搬走，在此期间梁培亮并未换锁，且在3月23日、3月29日均有邻居向梁培亮反映养狗一事。现连瑞称梁培亮在合同期限内要求其搬离构成违约，梁培亮称连瑞“妨碍他人正常工作、生活”，按合同约定构成违约。本案中，连瑞虽在合同期内按梁培亮的要求搬出，但其存在有因养狗被邻居反映的实际情况，故在双方签订合同时其并未就养狗事宜向梁培亮予以告知、合同中亦未对此专门作有约定，双方并因此产生纠纷的情况下，其该违约金请求依据不足，本院不予支持。双方所签合同第十条约定的“利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的”，与本案实际情况并不相符，故对梁培亮该违约金请求本院不予支持。连瑞在承租期间未经梁培亮同意即对房门锁芯进行了更换，梁培亮请求其予以赔偿并无不当。梁培亮对其所主张的门锁费及安装费700元并未提交证据予以证明，因该换锁行为实际存在，故就该费用本院酌定为300元。本案租赁房屋自2020年4月14日起开始产生拖欠的电费，截至5月6日4时欠费30元、截至5月12日5时欠费30.56元，梁培亮并于5月13日通过支付宝缴纳电费30.56元。因连瑞搬离之前即产生有拖欠电费，故该30.56元电费应由其承担。梁培亮提交的短信记录显示有拖欠水费，但并未显示具体拖欠数额，其亦未提交相应付款记录，故其关于拖欠水费5元的主张依据并不充足。综上，梁培亮应退还连瑞剩余租金1320元、押金1200元，鑫之博公司应退还连瑞服务费600元。连瑞应支付梁培亮门锁费300元、拖欠电费30.56元。对于双方请求数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告梁培亮于本判决生效后10日内，返还原告连瑞剩余租金1320元、押金1200元，共计2520元。二、被告郑州鑫之博房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内，返还原告连瑞服务费600元。三、反诉被告连瑞于本判决生效后10日内，支付反诉原告梁培亮门锁费300元、电费30.56元，共计330.56元。四、驳回原告连瑞的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告梁培亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告梁培亮负担20元，由被告鑫之博公司负担5元。反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告连瑞负担。本判决为终审判决。审判员 汪 涛二〇二一年一月七日书记员 张哲哲