嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉秀民初字第1128号原告：嘉兴市秀洲区人民政府塘汇街道办事处。住所地：嘉兴市茶园路**号。法定代表人：胡卫东，该办事处主任。委托代理人（特别授权代理）：高扬、许兰，浙江群策律师事务所律师。被告：嘉兴市中大车配厂。住所地：嘉兴市塘汇汽车站西侧。法定代表人：章永林，厂长。委托代理人（特别授权代理）：章晓伟。原告嘉兴市秀洲区人民政府塘汇街道办事处（以下简称秀洲区塘汇街道）诉被告嘉兴市中大车配厂租赁合同纠纷一案,本院于2015年12月24日立案受理后，依法由审判员童潇兰适用简易程序独任审判，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2016年3月23日转为普通程序，由审判员诸葛剑虹担任审判长，与审判员童潇兰、人民陪审员姚松令组成合议庭，于同年4月20日第二次公开开庭进行审理。两次庭审原告委托代理人高扬、许兰、被告的委托代理人章晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告与嘉兴市秀洲区塘汇街道茶园村经济合作社（下称茶园村，现已注销）于1995年11月10日签订了一份《协议书》，约定被告的厂房、土地由茶园村收回，归其所有，作价50万元租赁给被告使用，租赁期六年即至2001年12月31日止，期满则另行协商。租赁期满后，茶园村未与被告续签合同，但被告仍继续使用至今。原告认为，茶园村与被告之间已经于2002年1月1日起形成了不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，当事人任何一方享有合同的任意解除权。另根据嘉兴市经济开发区管理委员会（2005）544号文件的批复，嘉兴市秀洲区塘汇街道茶园行政村已于2005年12月26日撤销建制，相应的茶园村也随之撤销，现由原告按照有关规定，处理撤村后的善后工作。现原告迟到合理的通知义务后仍不能达到解除合同、取回标的物的目的，遂起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的不定期租赁关系并判决被告腾退其使用的塘汇汽车站西侧全部厂房及土地；2、判令被告向原告支付自2014年12月10日至实际腾退之日止的使用费（按每年75000元计算），暂计75000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、诉状内容与租赁协议不符，协议上约定为3.004亩土地；2、诉讼主体不符，塘汇街道不是适格的原告；3、被告对于协议上约定的3.004亩土地已经于2003年履行完毕，现使用的土地与租赁协议无关，系被告自行征用，原告应提供主张的土地的使用权证明；综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张向法庭提交以下证据：1、1995年11月10日协议书1份,证明被告使用的厂房、土地使用权等归茶园村所有，租赁给被告使用，协议约定了承租期限及租金等事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，当时协议约定的土地是3.004亩，抵做转制的费用，该协议已经履行完毕。2、嘉兴经济开发区管理委员会嘉开管发[2005]544号文件1份，证明茶园村已经于2005年12月26日撤村，集体组织已撤销，并由原告处理撤村后的善后工作。经质证，被告认为仅凭该份文件不能证明原告具有诉讼主体资格，只有被告才有诉讼主体资格。3、解除租赁关系通知书1份，证明原告于2015年11月19日向被告送达了解除租赁合同通知书，要求与被告解除不定期租赁关系的事实。经质证，被告认为该通知书系原告单方面解除合同，与被告无关，被告也未收到过该通知书。4、1998年1月9日交款单位为中大车配厂的收款收据1份、信用合作社进账单1份，证明被告系以租赁方式使用租赁土地，1998年1月9日支付了1997年的租金。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，认为支付的是自行车零件厂的租金。5、1998年1月9日交款单位为自行车零件厂的收款收据1份，证明自行车零件厂租用的土地和协议上的3.004亩土地是没有关系的，自行车零件厂的租赁费是由其自行缴纳的，被告缴纳的并非是租赁给自行车零件厂的土地租赁费。经质证，被告认为该证据与其无关，其缴纳的就是自行车零件厂的租金，至于自行车零件厂是否另行缴纳给经济合作社的租金与被告没有关系。6、嘉土集用（1999）第6-16634、16635土地登记记录2份，相应的集体土地使用证复印件2份、浙江省征字（85）469号浙江省嘉兴市城乡建设用地申请表复印件1份，证明被告占用的土地为茶园乡经济合作社所有的事实。经质证，被告认为6-16635号土地证不是被告现在使用的土地，也不是租给自行车零件厂的土地；6-16634号土地证上的土地是被告当时租给自行车零件厂的土地，也可以证明该土地并非被告现在使用的土地；这两份土地证上的土地均不是被告现在使用的土地。7、（2014）嘉秀巡民初字第235号民事判决书1份、（2015）浙嘉民终字第348号民事判决书及判决书中载明的7、8、9、10证据各1份，证明被告使用的土地一直为茶园村经济合作社所有，并且被告也对撤销建制的证据没有异议。经质证，被告认为判决书上的内容与实际不符，被告现在使用的土地与原告举证的8.5亩土地并没有关系。8、（2014）嘉秀巡民初字第234号民事裁定书1份、（2015）浙嘉民终字第347号民事裁定书1份，证明被告的法定代表人章永林曾起诉茶园村经济合作社，主张自行车零件厂租用的3.7亩土地归其所有，并被法院裁定驳回起诉，并经二审裁定维持的事实。经质证，被告认为该组证据只是证明主体资格不符，不应由章永林个人起诉，不能证明被告对该土地不享有土地权。被告为证明其主张向法庭提交以下证据：9、浙江省征字（85）469号浙江省嘉兴市城乡建设用地申请表复印件1组6页，证明原告提交的土地申请表不完整，漏掉了茶园五金模具厂与茶园村七组签订的征地协议书，而且原告提交的土地征用范围红线图也是错误的，应以被告提交的为准。经质证，原告对该组证据三性均无异议，但该组证据只能证明申请表上8.5亩土地的使用权是茶园村经济合作社，与被告无关，征地协议只能证明当时对产生费用分摊的情况，而且主体是茶园村，与被告无关，不能证明被告享有的权利；第三份征地协议所证明的茶园五金模具厂是村办集体企业，该事实已经得到法院的确认，且五金模具厂与本案被告非同一主体，也不能证明被告享有这项土地的权利，但五金磨具厂歇业后，部分土地确实由本案被告占有使用，自1995年11月10日签订协议时已经确认厂房土地归茶园村经济合作社所有，对于围墙红线是当年审批过程中发生，不影响1995年协议书确认土地为村集体所有。10、借用厂基协议1组3页，2003年11月17日嘉兴市中大车配厂通透围墙红线图1份，证明红线图左下角的土地与原告提交的16635号土地使用证上的土地属于同一块，由被告出租给自行车零件厂使用，并且已经征用完毕，被告现行使用的土地与原告无关。经质证，原告认为根据（2014）嘉秀巡民初字第234号民事裁定书及（2015）浙嘉民终字第347号民事裁定书，证明被告的法定代表人章永林，曾向茶园村经济合作社起诉，主张自行车零件厂租用的3.7亩土地使用权归章永林所有，并被法院裁定驳回起诉，经中院二审裁定维持，在该诉讼过程中，章永林也提交了这组证据，该组证据并不能证明被告公司享有自行车零件厂的土地使用权，自行车零件厂与五金磨具厂及被告的前身均系茶园村经济合作社独立核算的村办企业，在自行车零件厂于95年改制时也签订了协议，明确自行车零件厂所使用的厂房土地归集体所有，并支付相应的租赁费用，与原告提供的1998年收据和进账单相符合；对于红线图是复印件，该红线图是当时道路拓宽改造所使用的，并非是对土地使用权人的权利确认，红线图上也仅指明当时的土地由被告在使用。11、嘉土使字（86）第7号农村建设使用土地申请表一组6页，嘉城建征字（86）第00487号嘉兴市城市规划区范围内征用土地专用介绍信存根及申请表复印件各1份，塘汇茶园五金模具厂厂房仓库征地范围红线图复印件1份，嘉兴市茶园五金磨具厂向7组征地丈量数复印件1份、嘉城乡所（1994）31号嘉兴市城区乡镇企业产权服务所评估报告书复印件1份、1988年4月企业合并协议复印件1份、1986年12月15日五金模具厂的信汇凭证复印件1份，领赔青苗费明细复印件1份，茶园五金模具厂土地赔偿费、地面损失费收据复印件各1份，证明被告的前身城区涨闸厂为建立企业向五金模具厂借用土地，后经双方协商将包括五金模具厂的厂房、债权债务关系、设备、税务关系等全部并入城区涨闸厂，后五金模具厂办理了歇业手续，在评估报告书中也可以看出被告的无形资产中是有土地征地的，可见被告使用的是其自有土地，与原告无关，这些发票也可以证明五金模具厂已经支付了相应的征地费用。经质证，原告认为五金模具厂作为茶园经济合作社独立核算的村集体企业，其土地归村集体所有，1988年注销时其土地也系租借给城区涨闸厂使用，城区涨闸厂对该部分土地并没有使用权，当时村经济合作社申请的8.5亩土地部分给了停车场使用，部分给了五金模具厂使用，五金模具厂将其中的部分租借给自行车零件厂使用，并由自行车零件厂签订协议确认，归还茶园村经济合作社所有，自行车零件厂该部分土地2003年拓宽时已经拆除，五金模具厂所有的3.25亩土地后经过城东路拓宽后和立面改造有所减少，最终确认为3.004亩；对介绍信存根和用地征地申请表和红线图，证明3.25亩土地系由五金模具厂申请接洽，但不能以此证明土地权利归被告所有，丈量表发生时间是1986年12月，在征地过程中可能超出了申请表上申请的面积，但经1995年协议书上确认的土地面积是3.004亩，评估报告适用于被告改制，在原被告签订的协议以及章程中均明确土地及厂房归茶园村经济合作社所有，被告不能以评估报告中有土地费用而证明土地归改制后的被告；对于发票，五金磨具厂是独立核算的村集体企业，其发生的费用不能证明土地归属于五金模具厂所有；对企业合并协议的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证明与嘉秀巡民初字第235号民事判决书中第7组证据矛盾，第7组证据并未涉及到土地资产的转移，即使存在这样的约定，因为城区涨闸厂也是村办企业，所以并不影响五金模具厂或城区涨闸厂的土地厂房归村集体的事实。本院经审查认为：证据1，该协议书是被告与茶园村签订的，未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦经过生效判决确认其合法有效性，本院予以确认。证据2，系行政管理机关对于其行政区划内事务的处分，本院予以确认。证据3，系原告主张与被告解除租赁合同的意思表示，因该通知书上没有被告工作人员的签字确认，本院不予认可。证据4、5，可以证明被告与自行车零件厂缴纳租金的事实，本院予以确认。证据6，系土地管理部门出具的土地登记情况，本院予以确认。证据7、8，系已生效的裁判文书，本院予以确认。证据9，原告对其真实性没有异议，可以证明塘汇乡茶园村向茶园村7组征地及茶园五金模具厂向茶园村7组征地的事实，本院予以认定。证据10，原告对其真实性没有异议，且与本案具有关联，本院予以认定。证据11，对于企业合并协议，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，根据五金模具厂的歇业材料可以看出，该企业注销后的相关财产归属于茶园村所有，而签订协议时五金模具厂和城区涨闸厂的法定代表人均为章永林，其对于处分的财产没有所有权，故对该协议本院不予认定。根据以上认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：嘉兴市塘汇茶园五金模具厂成立于1984年初，属于村办集体企业性质，该企业已于1988年5月14日由嘉兴市工商局城区分局批准歇业，并办理注销手续，注销后企业相关财产归属于茶园村。1987年9月11日，原嘉兴市城区乡镇企业局批准建办嘉兴市城区涨闸厂（下称涨闸厂），9月18日经嘉兴市城区工商行政管理局核准同意，涨闸厂属于村办集体企业，实行独立核算。1987年8月，涨闸厂在筹建时向嘉兴市塘汇茶园五金模具厂租借土地4.6亩及厂房、部分电气设备，租期10年。1988年4月涨闸厂变更经营范围，将原嘉兴市塘汇茶园五金模具厂的五金、模具加工业务并入涨闸厂。1994年1月14日，因嘉兴市城区更名为秀城区，该厂更名为嘉兴市秀城区涨闸厂。1995年7月25日更名为嘉兴市中大车配厂，经济性质、核算形式均不变。1995年11月6日，经济形式改为股份合作制，企业名称不变。其在企业章程中明确，其使用的房屋和土地所有权属茶园村所有，不入股，实行租赁，租赁协议另行签订。1995年11月10日塘汇乡茶园村经济合作社（下称茶园村）与被告签订协议，约定：原嘉兴市中大车配厂的不动产厂房、土地（3.004亩），归茶园村所有，由茶园村收回，作价50万元租赁给原告使用，租期6年。从1996年1月1日算起，至2001年12月30日止，由被告每年支付给茶园村租赁费7.5万元，每年分二次交清（即每年六月三十日交50%，十二月三十日交清），期满则另行协商；茶园村借给原嘉兴市中大车配厂的二十三万元，作为茶园村对原企业固定资产的投资，茶园村不再收回；并对其他事项作了约定。合同签订后，因被告未支付租赁费用，亦未退还租赁土地，遂成讼。本院认为:本案主要争议焦点在于：一、原告是否为适格原告；二、被告是否应支付使用期间的使用费及支付的具体金额。关于争议焦点一，茶园村与被告于1995年11月10日签订《协议书》，确认被告使用的厂房及土地使用权归茶园村所有；且被告在其股份合作制章程及股金证明中也明确其使用的土地及厂房归属于茶园村，故由茶园村享有该土地的所有权。被告称其使用的土地系五金模具厂自行征用土地后，因与五金模具厂合并而享有相应的土地所有权。对此本院认为，经本院（2014）嘉秀巡民初字第235号和嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第348号民事判决书确认，五金模具厂系村办集体企业，与被告系不同的独立法人，且五金模具厂的土地为集体所有，五金模具厂对该土地并不享有所有权，即使五金模具厂与被告签订的合并协议真实有效并对土地的归属进行了约定，也属于无权处分行为。因此，五金模具厂原有的土地及厂房不属于被告所有，对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。根据嘉兴经济开发区管委会的批复，原茶园村已经撤销，撤村后的善后工作由塘汇街道处理，故由塘汇街道作为原告起诉并无不当。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原、被告于1995年签订的租赁协议已于2011年12月30日期满终止，租赁期满后，被告继续使用租赁的土地，亦未有证据证明茶园村对此提出过异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；租金支付方式为每年分二次交清（即每年六月三十日交50%，十二月三十日交清），原告主张被告支付自2014年12月10日起的租金，未超过本院核定范围，本院予以准许。对于原告主张解除与被告的租赁合同的诉讼请求。本院认为，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对此本院认为，案涉土地因城市建设需要，已经纳入拆除范围，拆迁人嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司亦曾以诉讼方式向被告提起诉讼，要求被告腾退其使用的土地及厂房，故对于该事实被告是明知的；现原告作为案涉土地及厂房的管理人主张解除合同已经履行了通知义务，租赁合同应于被告收到该通知，即2016年1月12日解除；合同解除后，因被告仍继续使用案涉的土地及厂房，应当支付占有使用费，使用费可参照租金，按7.5万元/年的标准，自2016年1月13日起支付至实际腾退之日止。截止2016年1月12日，被告尚应支付租金81986.30元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市中大车配厂于本判决生效之日起三十日内腾退其使用的塘汇汽车站西侧全部厂房及土地；二、被告嘉兴市中大车配厂于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市秀洲区人民政府塘汇街道办事处租金81986.30元及占有使用费（占有使用费按按75000元/年的标准，自2016年1月13日起计算至实际至腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由被告嘉兴市中大车配厂负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长 诸葛剑虹审 判 员 童 潇 兰人民陪审员 姚 松 令二〇一六年五月十二日书 记 员 朱 哲 栋