广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初1441号原告：陈顺廉，男，X年X月X日出生，住香港九龙，委托代理人：李锋，系广东金领律师事务所律师。委托代理人：蔡红娟，系广东金领律师事务所实习律师。被告：广东瑞安房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：沈柱邦，系公司总经理。委托代理人：杨莉，系广东南岭律师事务所律师。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法公开审理并于2014年12月31日作出了（2014）佛南法民三初字第776号一审民事判决。原告不服该判决，提出上诉。佛山市中级人民法院以原审法院认定基本事实不清为由，作出（2015）佛中法民三终字第440号民事裁定将本案发回重审。本院另行组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人李锋，被告的委托代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1993年12月20日与被告签订《房地产买卖契约》并进行了公证，被告自愿将座落在广东省佛山市南海区黄岐瑞安花园祺辉中心第X楼X单元房屋（带精装修）出售给原告，房屋成交价为港币222010元，房款分四期支付，前三期房款合计为房屋成交价的50%，即港币111005元，自合同签订之日起六个月内付清，第四期尾款在被告书面通知取得竣工验收证明之日起14天内付清。根据合同约定，被告应于1996年8月31日或之前完成工程建设并取得竣工验收证明，并立即书面通知原告办理交楼手续，否则应按合同约定承担逾期交楼的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了前三期购房款港币111005元，但被告却因单方面原因迟迟未能完成工程建设。在此期间，原告多次向被告主张交楼事宜，被告却以各种事由推辞并拒绝履行交楼义务，并于2014年6月24日向原告发送《通知书》单方要求解除合同。对此，原告于2014年7月8日向被告复函。在复函中，原告认为被告单方解除合同的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》的规定，应属无效，要求被告撤回该《通知书》，继续履行合同。为此，诉请：１.被告继续履行与原告于1993年12月20日签订的《房地产买卖契约》并交付房屋予原告；２.被告向原告交付位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园X座公寓X房；3.被告协助原告办理位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园X座公寓X房的不动产权证，并将不动产登记至原告的名下；4.被告按合同约定向原告支付违约金（自契约规定交付之日第二天即1996年9月1日起计至房屋实际交付之日止，每逾期一天按原告已付总楼款的千分之五计算逾期利息），截止2014年7月8日被告需向原告支付违约金港币3620428.075元（年按365天算，月按30天算），按港币对人民币1:0.8计算，违约金为人民币2896342.46元；5.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确：第一项诉讼请求中的支付内容就是第二项诉讼请求。被告辩称，1、双方签订的《房地产买卖契约》已成立，但并未生效。按照双方签订的《房地产买卖契约》第九条及附件二第13条的明确约定，本契约自双方签署后经南海市公证处公证并送达房地产买卖主管机关审查批准或生效，但原告提交的公证书所公证的是南海市涉外房地产买卖契约，与原告在本案中提交的房地产买卖契约名称并一不致，并且原告也没有提供证据证明该契约已经房地产买卖机关的审查批准，因此，该合同已成立，但并未生效。2、被告不同意交付X房，因为原、被告签订的房地产买卖契约所附的7楼至25楼平面图已经明确标出双方买卖的标的物的位置，即位于东北面最角落一间。双方买卖的是特定物，而非种类物，具有唯一的、排他的特征。原告没有权利要求被告提供其他房屋予以替代。对比双方签订的房屋买卖契约所附的平面图，与被告补充举证的7至25楼竣工图可见，现瑞安花园一座公寓的变更只是由于部分单位户型合并引起的，其余房屋户型并未变动，而X房所在的位置与双方签订合同约定的买卖标的物的位置完全不同，瑞安花园X座公寓X房位于东北面右起第三间，与原棋辉中心X楼X单元位置完全不同。棋辉中心X房，建筑面积46.04平方米，而瑞安花园X座公寓X房面积为52.95平方米，且双方约定的房屋是简单装修，而现有的房屋X房是精装修，即便应当交楼，原告也应当按照每平方米3500元支付装修款方能交付。两者在户型、面积、朝向、位置等方面均不相同，原告无权要求被告交付X房。3、关于原告请求办理房产证的意见，按照双方合同约定，办理房产证应当在原告支付完所有购房款后才进行的，即便被告向原告交楼，也要在原告支付完未付的购房款后才能办理。4、原告主张被告支付逾期交楼违约金没有依据。（1）逾期交楼是由不能归责于被告的事由造成的。由于原瑞安公司经营问题，涉案房产在1999年停工并成为烂尾楼，后经政府部门协调，在公司重组后成立新瑞安公司，新瑞安公司积极配合政府对之前已签订合同的房屋进行清理和处理，涉案工程烂尾的情况已经超出了双方签订《房屋买卖契约》时所能遇见的范围，此种情况不能归责于被告，被告不能按时交房并不能机械的认为违约，且处理房屋遗留问题的做法是经过政府同意和支持的。（2）原告主张支付1996年9月1日起的违约金超过两年诉讼时效。在合同约定的交楼期限届满之日起原告就已明确知悉被告逾期交楼的事实，但原告在本案起诉前未以任何方式向被告主张过逾期交楼的违约责任。（3）原告主张按已付楼款的千分之五标准支付违约金明显过高，请求法院调整降低违约金。（4）应按原告起诉之日即2014年7月22日当日中国人民银行公布的汇率中间价1:0.79395元计算违约金。诉讼中，原告举证如下：1.认购书原件１份，用以证明原告与被告就购买佛山市南海区黄岐花园祺辉中心第X楼X单元房屋进行了磋商双方达成一致意见，原告向被告支付港币10000元订金。2．公证书：房地产买卖契约原件1份，用以证明被告与原告之间于1993年12月20日签订正式的《房地产买卖契约》并进行了公证，契约对房屋价格、支付方式、交房日期、是否装修、违约责任等均有约定。3．翁余阮律师行收据原件4份，用以证明原告向被告支付了111005元港币购楼款及手续费。4.通知书原件1份，用以证明被告违法要求单方面解除合同。5.对《通知书》提出异议的函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1042826015109）、交寄邮件收据复印件各1份，用以证明原告收到《通知书》后向被告提出异议，要求被告继续履行1993年12月20日签订的《房地产买卖契约》。6．土地登记档案电脑查询信息表打印件4份（加盖佛山市南海区土地档案馆土地登记信息查询专用章），用以证明祺辉中心变更为瑞安花园一座公寓。7.翁余阮律师行正式收据（翻译本）原件4份，用以证明原告交纳了购房款。8.声明书原件1份，用以证明双方于1993年12月20日签订了房地产买卖契约，同时原告依约支付了相关的款项及手续费、订金、第一、二、三期的房款，按合同约定，第四期房款应在被告发出入伙之日起十四天内支付，但到目前为止被告仍未向原告发出入伙纸，原告没有收到被告发出的入伙纸。9.佛山市（南海区）房产查询证明打印件1份（加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章）。10.佛山市商品房现售备案证明复印件1份。11.现场照片复印件2张。12.销售表复印件2份。13．7-23层平面图原件1份。14.瑞安花园一座公寓按揭须知打印件1份。15．佛山市住户和城乡建设局网上公布的商品房信息打印件1份。证据9-15，用以证明原地名佛山市南海区瑞安花园祺辉中心转为地名佛山市南海区瑞安花园一座公寓；原告购买的南海区瑞安花园祺辉中心第X楼X单元改为佛山市南海区瑞安花园一座公寓X房；目前该楼盘正在销售中。16.投寄挂号邮件证明书原件1份。17.原告的书信复印件1份。18.被告的工作人员名片原件1份。证据16-18，用以证明原告要求被告支付购买的房屋。19.翁余阮律师行于1996年7月6日向原告发出的函件原件1份、被告于1996年6月28日向业主发出的函件复印件1份。20．被告于1996年12月10日向业主发出的函件原件1份、被告于1997年11月11日向业主发出的函件复印件1份。证据19、20，用以证明被告自认违约并承诺进行赔偿。21.邮件查询结果（2份，其中1份为打印件，另1份打印件，加盖广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章），用以证明被告于2014年7月10日收到原告邮寄的对《通知书》提出异议的函。经质证，被告对原告出示的证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据显示是由被告以及被告的代理人置业国际与原告签署的，但该证据并没有被告及被告的代理人置业国际的盖章确认，而原告也未提供证据证明在该证据上签名的人员为被告或者被告代理人的员工。对证据2的真实性无异议，但认为该证据所公证的南海市涉外房地产买卖契约并不是夹带在房地产买卖契约中的公证书。对证据3、7的真实性无法确认，因原告并未提供证据证明被告有委托翁阮余律师行代其收取购房款。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，该证据恰好证明被告因原告违约行为向原告发出通知解除该未生效的房地产买卖契约。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议。对证据6无异议。对证据8的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据只是体现原告将本案涉案在境外形成的证据进行公证、认定，并不能证明原告所诉的证明内容。对证据9的真实性无异议，该证据恰好证明被告所主张的瑞安花园一座公寓X房与原告所购买的祺辉中心X房的面积不一致。对证据10的真实性不予确认，认为没有原件核对。对证据11的真实性不予确认，认为该证据来源不明。对证据12的真实性不予认可，认为没有原件核对。对证据13的真实性无异议，该证据证明了瑞安花园一座公寓现在为精装修。对证据14的真实性不予确认，认为该证据没有任何人的签名或盖章确认。对证据15的真实性不予认可，认为该证据是由原告单方制作的，没有任何单位的盖章。对证据16的真实性不予认可，认为该证据形成于香港，未经公证、认证，不能作为证据使用。对证据17的真实性不予认可，被告从未收到过该证据。对证据18的真实性不予认可，被告没有停工，没有证据证明欧阳妍是被告的工作人员。对证据19中翁余阮律师行发出的函件不予认可，认为该证据形成于香港，未经公证、认证，不能作为证据使用，且被告并未授权翁余阮律师行向业主发出该函件。对被告向业主发出的函件，认为是复印件，不予认可。对证据20的中关于1996年12月10日被告向业主发出的函件的真实性无异议，但对1997年11月11日被告向业主发出的函件的真实性不予认可，认为没有被告的盖章。对证据21的真实性无异议。诉讼中，被告举证如下：1．佛山市南海区住房和城乡建设局关于处理瑞安花园二期历史遗留问题的会议纪要打印件1份，用以证明佛山市南海区住房和城乡建设局针对瑞安花园烂尾以前的合同进行清理，于2010年12月22日下发文件明确提出南海区住房和城乡建设局以及被告在香港选择覆盖面广、销售量大的报告刊登公告，公告期满后同意将已签订合同的140套房屋进行预售。2．公告报纸原件9份，用以证明被告已经按照上述会议纪要的要求在香港各大报刊上对相关问题发布公告。3．（2014）粤佛南海第18007号公证书原件1份，用以证明由于原告未能按时付款，被告已向原告送达解除合同的通知书。4.佛山市南海区商品房买卖合同登记申请表复印件1份、广东省商品房买卖合同及其附件一（房屋平面图）原件1份、发票复印件1份（加盖佛山市钟意企业管理咨询有限公司公章）、佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，用以证明原告在原审案件一审阶段中明确其诉请为交付的物业为瑞安花园X房后，被告与案外人就X房签订了商品房买卖合同，案外人已经全额支付了购房款，并办理了过户手续。5.竣工图（图纸内容：七至二十三层平面图）原件1份，用以证明原祺辉中心规划变更为瑞安花园一座公寓后，原X楼X单元已经和X单元合并为现在的瑞安花园X座公寓X房，原X楼X单元已经不再兴建，原祺辉中心X楼X单元与现在X座公寓X房无论是位置、面积还是户型均不一致，竣工图中16号房与被告举证的商品房买卖合同附件中的房屋平面图能够相互对应，证据4中的商品房买卖合同所买卖的是现在的X房。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据没有佛山市南海区住房和城乡建设局的公章，是打印件。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，被告发出的通知是原告的地址，原告也收到，被告也按照送达地址邮寄相关资料，原告可以收到，如果被告有相关信息应以邮件的方式进行送达，从报纸的内容主要是商谈退款的事宜，但是原告要求被告交付房产。对证据3的真实性无异议，原告收到了通知书，但原告对通知书的内容有异议，对此并向被告进行回复提出异议，要求被告履行合同，交付房屋。被告不承认欧阳妍是被告的工作人员，但是被告在公证书中欧阳妍是邮寄通知书。原告已向被告支付了第一至三期的购房款，但第四期购房款需在被告发出入伙纸后才支付的，但至今为止被告仍未向原告发出入伙纸。对证据4有异议，转让行为发生在前案的诉讼期间，在本案没有解决前进行转让，损害了原告的利益，应认定无效，其是否真实转让，原告有异议。对证据5有异议，被告并没有提交在规划部门备案的竣工图，原告无法确认其真实性。经审查，原告的证据1-9、13、18、证据19中1996年7月6日函件、证据20中1996年12月10日函件、证据21及被告出示的证据2-5，因对方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，证据间可相互印证，其真实性本院予以确认。原告出示的证据10-12、14、15、证据19中1996年6月28日函件、证据20中1997年11月11日函件及被告出示的证据1为复印件或打印件，未经对方认可，其证据效力本院不予确认。原告出示的证据16、17未能提供送达依据，其证据效力本院不予确认。经审理查明：1993年10月31日，原告签订《认购书》，约定原告认购广东省南海区大沥黄岐瑞安花园祺辉中心X楼X室；认购价港币222010元；原告于签署认购书时或之前付清临时订金港币一万元，于签署认购书十四天内付清认购价的15%（含临时订金）及签署房屋买卖合同，于签署房屋买卖合同后三个月内付清认购价15%，于签署房屋买卖合同六个月内付清认购价20%，在出售方发出该物业交付使用通知书后十四天内付清认购价余款，即认购价50%。《认购书》下注明收到临时订金银行支票港币1万元（银行支票为汇丰银行，号码212669）。1993年12月20日，原、被告签订《房地产买卖契约》（合同抬头列明买卖双方包括住址、电话等详细资料），约定原告向被告购买位于南海区大沥镇黄岐“瑞安花园”祺辉中心第X楼X单元；成交价港币222010元；被告已收到原告预付的购房定金港币一万元；付款方式：原告于签订本买卖契约时付总楼价的15%（扣除定金10000元），于签订本买卖契约之后三个月内付清楼价15%，于签订本买卖契约之后六个月内付清楼价20%，楼价余款（即楼价50%）于被告书面通知入伙纸发出后十四天内缴付清；（第六条）被告预期1996年8月31日或之前完成兴建涉讼楼宇，并按当地政府有关主管部门规定程序取得竣工验收证明，通知原告办理交楼手续；被告如无故违反契约第六条之规定，逾期将楼宇交付给原告使用时，应从契约规定交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按原告已付总楼款的千分之五计算逾期利息给原告；原告在交清购楼款后，可持指定律师开具的证明，由南海市黄岐房地产管理所发给房产所有权证书，原告即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠、继承等权利；本契约经双方签署后经南海市公证处公证，并送房地产买卖主管机关审查批准后生效。（1993）南证字第2891号《公证书》依次包含下列资料：《房地产买卖契约》、附件一（房屋基本情况）、附件二（编号QH70《房地产买卖契约》）、祺辉中心七楼至二十五楼平面图、《公证书》。《公证书》列明“兹证明卖方广东瑞安房地产开发有限公司的代表人曾美宝与买方代表陈顺廉于一九九三年十二月二十日签订前面的南海市涉外房地产买卖契约”。翁余阮律师行收取陈顺廉瑞安花园祺辉中心X楼X室的款项合共港币111004.5元，其中1993年11月5日收取首期定金港币10000元（支付编号212669）、1993年11月12日收取港币23301元、1994年2月16日收取港币33301.5元、1994年6月7日收取港币44402元。1996年12月10日，被告致函予瑞安花园二期业主，陈述二期施工延期原因，预算在1998年6月交楼，并提供楼价折让及换楼方案，查询致电翁余阮律师行或东龙物业代理有限公司。被告分别于2006年8月13日、2010年12月22日、2011年1月10日、2011年1月28日在香港报刊上刊登公告，促请瑞安花园二期业主在限期前与被告联系，商讨相关处理事宜。2014年7月2日，被告按《房地产买卖契约》上列明的地址向原告寄送解除合同通知。7月10日，原告向被告邮寄函件提出异议。2014年7月22日，原告提起诉讼。原瑞安花园祺辉中心已变更名称为瑞安花园1座公寓。《房地产买卖契约》所附七楼至二十五楼平面图显示楼层共26单元，其中东北面共10个单元，依次为：01、26、25、24、23、22、21、20、19、18。现瑞安花园1座公寓七至二十三层平面图显示楼层共24单元，其中东北面共8个单元，依次为23（原01、26单元合并）、22、21、20、19、18、17、16（原19、18单元合并）。除23、16单元外，其余户型分布与原合同平面图一致。合同约定的原瑞安花园祺辉中心第13楼01、26单元合并为现瑞安花园1座公寓X房；合同约定的原瑞安花园祺辉中心第13楼18、19单元合并为现瑞安花园1座公寓X房。合同约定的原瑞安花园祺辉中心第13楼18单元面积为46.04平方米，现瑞安花园1座公寓X房面积为52.95平方米。2014年9月17日，被告与案外人佛山市钟意企业管理咨询有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，将现瑞安花园1座公寓X房出售于案外人，并办理合同备案登记。本院认为，原告所持有的《公证书》包括《房地产买卖契约》及一系列合同附件，为一整体，公证的即为原、被告所签订的合同，被告认为公证的并非本案的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约》未经公证生效的主张缺乏理据，亦未能提供其持有的公证合同予以反驳，本院不予采纳。原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。公司作为独立法人主体，对外以该法人主体而非由公司股东享有权利承担义务，股东受让股份获取公司相应的资产权益、以公司名义继续进行建设的同时亦应以公司名义承担对外的风险、责任，公司内部人员管理、股东变动等并不能作为不履行义务、不承担违约责任的免责事由。被告未能依约交付房屋，在恢复经营后及时联系相对方协商处理合同事宜为其应尽的义务。房屋买卖合同详细列明原告的住址、电话等资料，被告最后亦是按该地址向原告寄送通知，被告在恢复经营后仅以刊登公告形式通知业主并不恰当。合同的变更、清理结算应由合同各方当事人协商一致确定，履行合同义务通知相对方协商处理事宜为被告应履行的义务而非权利，非经协商一致或为法律所规定的权利保护期限届满，被告并不能限制原告的合同权利的行使，被告以未经原告参与认可的会议纪要及单方发出的报刊公告，认为原告超过公告期限提出请求丧失原物业权利的主张缺乏理据，本院不予采纳。被告在诉讼中确认翁余阮律师行是被告委托在香港见证签订合同的受托人，结合认购书注明的收取10000元临时定金、翁余阮律师行收取首期定金10000元、《房地产买卖契约》约定已收取定金10000元的情况，足以认定翁余阮律师行受被告委托收款，被告认为未有授权翁余阮律师行收款、未有收取任何购房款主张与事实及约定不符，本院不予采纳。对比《房地产买卖契约》分期付款约定及原告实际付款，原告各期付款与约定仅相差港币1-2元，并不构成根本违约，被告以原告未依约付款通知解除合同的理由不成立。房屋交付涉及物上交付权利，普通诉讼时效适用的是逾期交付违约责任而非该物上权利，被告认为原告所诉超出诉讼时效的主张本院不予支持。合同约定的原棋辉中心X楼X单元亦并非没有兴建，只是与相邻的X单元合并从而导致原有户型及面积发生了变化。合同约定的原祺辉中心X楼X单元与现X座公寓X房的房号、朝向及面积基本相符、楼层相同，且被告自认X座公寓X房尚未出售，现原告主张被告交付现1座公寓X房，并同意支付余下购房款和因面积变化而产生的差价，故规划设计变更并不影响《房地产买卖契约》的继续履行，不能作为被告拒绝履行房屋交付义务的理由。现涉案楼宇已办理竣工验收备案，具备交付条件，原告请求继续履行合同并交付房屋的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告认为两者非同一标的，原告无权要求交付1座公寓1318房的主张本院不予采纳。至于其后的房款支付及房屋添附物处理可由双方另行协商或主张权利。合同约定楼价余款(楼价50%)于通知收楼后缴清，原告在交清购楼款后获取权属证书。现阶段原告尚未支付全额的购房款，约定办证条件尚未成就，原告请求被告（协助）办理房屋登记手续的主张本院在本案中不予支持，但不影响原告根据实际情况另行主张权利。被告未能依约于1996年8月31日前向原告交付房屋，原告请求计付逾期交楼违约金的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。房屋逾期交付违约按日计算，每个计算期限届满均因违约责任产生一个新的债权，原告于2014年7月22日向本院提起诉讼，但未能提供证据证实其曾向被告主张权利致诉讼时效发生中断情形，原告请求被告支付2012年7月22日前因逾期交房产生的违约金超出人民法院保护民事权利的两年诉讼时效期间，本院不予支持。合同约定按日千分之五计付利息标准过高，本院酌定按日万分之五计算。原告主张已付房款港币以起诉时汇率水平折算，按起诉当日中国人民银行公告的汇率中间价1港元对人民币0.79395元折算，原告按1：0.8折算的超出部分本院不予支持。原告请求计算至交付房屋之日止的主张本院予以支持。综上，被告应以已付房款港币111004.5元折算人民币88132.02元为本金从2012年7月22日起至被告交付房屋之日止按日万分之五计付违约金予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定，判决如下：一、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园X座公寓X房予原告陈顺廉。二、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以人民币88132.02元为本金从2012年7月22日起至上述第一项判决履行之日止按日万分之五计算违约金予原告陈顺廉。三、驳回原告陈顺廉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31391.6元（原告已预交），由原告负担30787.6元，由被告负担604元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长方菲代理审判员  孙秀娟人民陪审员  余考坚二〇一六年五月二十三日书记员谭国敏