上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第886号原告上海欧淼投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人王月华。委托代理人吴国荣。委托代理人陈红慧。被告上海东方国际商品拍卖有限公司，住所地上海市。法定代表人刘迅毅。委托代理人管华洁，上海市同建律师事务所律师。委托代理人池海峰，上海市同建律师事务所律师。被告上海航天测控通信研究所，住所地上海市。法定代表人尤祖光。委托代理人成国光，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海欧淼投资管理有限公司(以下简称欧淼投资公司)与被告上海东方国际商品拍卖有限公司(以下简称东方拍卖公司)、上海航天测控通信研究所(以下简称航天研究所)拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧淼投资公司的委托代理人吴国荣、陈红慧，被告东方拍卖公司的委托代理人陶雪红(开庭审理后，东方拍卖公司于2016年4月8日向本院提交终止对原代理人陶雪红委托的函及委托管华洁、池海峰为其代理人的律师函及委托书)，被告航天研究所的委托代理人成国光、徐志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧淼投资公司诉称，被告东方拍卖公司于2013年10月7日在《解放日报》刊登拍卖公告，决定于2013年10月15日拍卖上海市虹口区天宝路XXX号4号全幢、5号全幢、10号全幢房屋(以下简称天宝路房屋)，房屋所有权人为被告航天研究所。原告依照要求办理了竞拍手续，支付了保证金人民币3,500万元(以下币种均为人民币)。2013年10月15日，经竞拍，欧淼投资公司以12,800万元拍得天宝路房屋，并获得拍卖成交确认。同日，欧淼投资公司与东方拍卖公司签订协议一份，约定，东方拍卖公司在拍卖成交后2个月内将房屋内现有租户清场，保证欧淼投资公司拥有清晰的所有权及使用权，如东方拍卖公司在2个月内无法清场，其承诺立即退还欧淼投资公司2,500万元，如超过3个月仍未清场，则欧淼投资公司无需支付任何违约金，并且东方拍卖公司需无条件立即将标的物的产权过户至欧淼投资公司名下。嗣后，由于东方拍卖公司未能将天宝路房屋过户至欧淼投资公司名下，其于2014年4月2日又与欧淼投资公司签订了一份补充协议，约定：自第4个月东方拍卖公司承担拍卖保证金的双倍银行利息，直到清场交房并过户；2014年5月1日前未能顺利交房并过户，退回欧淼投资公司全额保证金并赔偿一倍保证金金额，合同继续履行，直至履行完毕。但东方拍卖公司至今未能完成交房及过户义务，已构成违约，并造成欧淼投资公司巨大损失，理应承担相应违约责任，被告航天研究所作为此拍卖的委托人，也应对东方拍卖公司的赔偿义务承担连带责任，故起诉法院，要求继续履行拍卖合同；东方拍卖公司支付保证金的银行利息，利息以3,500万元为本金，年利率按照银行贷款年利率6.12%的两倍计算为12.24%，自2014年1月16日起计算至房产交房及过户之日止；东方拍卖公司支付赔偿金3,500万元；航天研究所对东方拍卖公司的上述付款义务承担连带责任。被告东方拍卖公司辩称，不同意欧淼投资公司的全部诉请。欧淼投资公司与东方拍卖公司的拍卖成交时间在2013年10月15日，虹口区政府在2014年1月告知航天研究所要收储天宝路房屋所属地块，导致土地无法变性、无法缴纳土地出让金，而欧淼投资公司与东方拍卖公司之间的竞卖协议、竞卖须知都明确相关税费、土地出让金由欧淼投资公司缴纳，东方拍卖公司已明确将拍卖标的的瑕疵、性质和风险依法公告并告知欧淼投资公司，欧淼投资公司作为买受人，进行商业投资，应当对拍卖风险进行评估，欧淼投资公司也自愿在竞买后自行办理相关手续、交纳相关税费，因此天宝路房屋无法交易过户，东方拍卖公司不存在违约，不应承担违约责任。欧淼投资公司系依据欧淼投资公司与东方拍卖公司签订的《补充协议》要求东方拍卖公司承担违约责任，而《补充协议》最后手写有届时可商榷的内容，因此该协议效力待定，签订补充协议时未生效，欧淼投资公司要求东方拍卖公司按照该协议承担违约责任缺乏依据。根据《房产拍卖专场》、《竞买协议》的约定，税费等相关手续是欧淼投资公司自行办理，即使东方拍卖公司存在违约，要求法院对违约金金额进行调低，东方拍卖公司已经向欧淼投资公司退还了所有保证金，欧淼投资公司不存在保证金利息的损失。本案拍卖标的，即天宝路房屋现被政府收储，拍卖合同客观无法继续履行。被告航天研究所辩称，不同意欧淼投资公司的全部诉请。欧淼投资公司要求航天研究所承担连带责任没有任何合同或者法律依据。对于欧淼投资公司提出的银行利息损失的诉讼请求，欧淼投资公司决定竞拍时对土地使用权转让要经过审批手续、缴纳税费及土地出让金是明知的，对有可能审批不通过是有预判的，欧淼投资公司对该利息是有预期的，不存在利息损失。拍卖保证金是东方拍卖公司收取的，航天研究所并无收取行为。3,500万元的赔偿金，是欧淼投资公司与东方拍卖公司在2014年4月2日签订的《补充协议》中约定的，航天研究所并非合同主体。航天研究所于2014年2月收到虹口区土地发展中心函件，知晓土地将被实施收储的情况后，航天研究所在2014年3月17日已向东方拍卖公司发出函件，告知土地被收储一事，并配合东方拍卖公司与虹口区规土局进行沟通协调，并出具了确认拍卖成交的文件，已尽到善意义务。根据相关司法解释，未经政府批准而签订土地使用权转让手续的，合同无效，在起诉前办好相关手续的合同有效。本案涉及拍卖合同，是特殊的买卖，最终系因土地使用权审批未获通过，导致无法交纳土地出让金，最终政府将该土地进行收储。对整个拍卖行为、交易行为，欧淼投资公司是预知的，欧淼投资公司的诉讼请求不应获得支持。经审理查明，天宝路房屋登记权利人为航天研究所，房屋类型为工厂，土地权属性质为国有，土地用途为科研、设计。2013年，航天研究所作为委托人(甲方)，东方拍卖公司作为拍卖人(乙方)签订《上海市拍卖业委托拍卖合同》(以下简称《委托拍卖合同》)一份，约定甲方委托乙方拍卖天宝路XXX号房屋，甲方保证委托拍卖标的是甲方所有或者依法处分的，并提供有关证明等资料；拍卖前乙方应将已知或应知拍卖标的的质量和瑕疵如实告知竞买人；乙方于2013年10月31日之前对拍卖标的进行第一次拍卖。嗣后双方于2013年9月25日又签订《委托拍卖合同补充协议》一份，约定：乙方应承诺购买方知悉该房屋拍卖交易的情况，并与购买方达成一致，包括但不限于该房屋的现状及存在于该房屋的租赁、诉讼等关系，购买方所承担费用，为完成拍卖交易所采取相关措施中应尽的义务和责任，如配合缴纳相关税费、承担相关税费但无发票等，否则造成的一切后果与损失由乙方承担，且乙方必须按照2.1条全额支付该房屋处置款项；协议2.1条约定，按程序拍卖完成并交易后，无论该房屋拍卖及交易价格高低，乙方支付甲方该房屋处置款项共计120,000,000元，拍卖过程中产生的委托佣金等费用甲方一概不承担;该房屋土地交易所需缴纳的土地增值税、土地出让金及由此产生的契税由乙方负责缴纳，甲方不承担;过程中产生的所得税由甲方承担，营业税及附加、土地增值税由乙方负责缴纳(由最终买受人支付)，甲方不承担；拍卖及交易过程中的相关税费，除明确约定由甲方承担的税费外，皆不包括在2.1条款所约定的处置费用中；该房屋拍卖成立后3日内(以公告日期为准)乙方支付甲方20,000,000元；该房屋过户交易后(以取得收件收据日期为准)10日内乙方支付甲方100,000,000元，全部款项支付完毕。2013年10月7日，东方拍卖公司刊登拍卖公告，载明于2013年10月15日举行拍卖会，拍卖标的为天宝路房屋，建筑面积分别为13,537平方米，55平方米和194平方米，房屋类型为工厂，土地用途为研究用地，划拨土地，土地独用面积3,790平方米；竞买人须在2013年10月11日15时前办理登记手续，并交付拍卖保证金3,500万元。2013年10月10日，欧淼投资公司就参与竞拍天宝路房屋填写了《意向竞买申请登记表》。2013年10月11日，欧淼投资公司的委托代理人陈红慧与东方拍卖公司就欧淼投资公司作为竞买人参加东方拍卖公司于2013年10月15日举行的拍卖会签订《竞买协议》一份，约定竞买标的详见拍卖标的目录，应付保证金详见刊登于2013年10月7日的《解放日报》；买受人须在2014年1月14日之前付清拍卖成交价款及拍卖佣金(买受人须按拍卖成交价的5%向拍卖人支付拍卖佣金)，如逾期则做违约处理，即拍卖保证金不予退还，并承担相应的经济和法律责任；拍卖成交后，买卖双方办理房地产交易中的所有税、费均由买受人承担，标的为划拨土地，拍卖成交后须补缴土地出让金，由买受人承担，拍卖成交价不包含买受人在办理房地产转让中按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用以及办理进户手续应付的费用；买受人对其所购得的房地产的处置必须遵守法律及政府有关部门的规定，必须履行在房地产交易中应交纳的税费，因拖欠交纳而造成自己和他人的经济损失，均由买受人承担责任，买受人凭《拍卖成交确认书》及委托方提供的有关文件自行到当地管理部门办理相关手续，自行办理水、电、煤等户名变更手续，有关费用自理；标的拍卖成交后需办理完税等手续，故过户时间较长；一旦参与竞价某标的，即表明已对该标的完全了解，并愿承担一切责任及市场行情变化所带来的风险；因不可抗拒因素导致标的无法过户或交付的，拍卖人仅退还拍卖款及佣金(不计息)，不承担其他经济责任；标的原承租人未按合同约定支付房租，权利人已向法院提起诉讼，相关事宜以法院判决结果生效为准，拍卖成交后，买受人按法律法规规定自行解决相关事宜，原承租人未经权利人同意，已将大部分房屋转租给第三方(约200家左右)，相关转租期限及租金收取情况不详，由竞买人自行了解解决相关事宜。当日，欧淼投资公司向东方拍卖公司支付了3,500万元作为竞买天宝路房屋的保证金。2013年10月15日，经拍卖，欧淼投资公司竞得天宝路房屋，东方拍卖公司向欧淼投资公司发出拍卖成交确认书，确认欧淼投资公司竞买天宝路房屋成交，面积13,786平方米，单价9,284.78元，总价128,000,000元。同日，欧淼投资公司(乙方)与东方拍卖公司(甲方)签订《协议》一份，约定甲方受航天研究所委托，拍卖上海市虹口区天宝路XXX号房屋，甲方确认拥有上述拍卖标的合法委托权，现乙方参与上述标的竞拍，并成功竞拍上述标的，现就相关事项，达成如下协议：甲乙双方确认拍卖保证金为3,500万元;乙方须于拍卖成交后3个月内付清拍卖余款，如3个月内未付清余款，乙方需按双倍的同期银行利率支付违约金，拍卖成交合同继续履行(注：余款为成交总价款扣除已缴纳的保证金);甲方负责在拍卖成交后2个月内将现有租户清场，保证乙方拥有清晰的所有权及使用权，如甲方2个月内无法清场，甲方承诺立即退还乙方2,500万元至乙方指定账户；如超过3个月仍未清场，则乙方无需支付任何违约金。并且甲方需无条件立即将标的物的产权过户至乙方名下，过户当天乙方需支付2,500万元，过户后5个工作日内乙方需支付2,500万元，余款在甲方清场完毕后支付，注：清场是指乙方认可的租户可续租，不认可的租户必须终止履行租约;甲乙双方在此确认拍卖成交总价款为1.28亿(不含过户税费、拍卖佣金)。2014年1月13日，上海市虹口区土地发展中心向航天研究所发出《关于对天宝路XXX号地块实施收购储备的函》，载明：为完善区域公益设施，提升城市服务功能，根据城市规划要求，我区将于近期对贵单位名下房地产所在的天宝路XXX号地块实施土地储备，具体范围：东至上海邮电职工大学，西至天宝路，南、北至和平公园。望贵单位顾全大局，服从规划，给予配合和支持。2014年2月14日，航天研究所向上海市虹口区规划和土地管理局出具《关于同意通过公开拍卖方式取得天宝路XXX号地块房屋的确认函》，表示其位于上海市虹口区天宝路XXX号地块的房屋，委托东方拍卖公司进行公开拍卖，买受人为欧淼投资公司，航天研究所确认通过公开拍卖方式取得天宝路XXX号地块房屋的欧淼投资公司为最终买受人。2014年3月10日，航天研究所向东方拍卖公司发出《关于天宝路XXX号地块整体处置的函》，表示上海市虹口区人民政府、虹口区土地发展中心致函航天研究所《关于对天宝路XXX号地块实施收购储备的函》，要求按照国家土地相关管理规定，对该地块实施收购储备。航天研究所作为央属企业，有责任配合区政府按照城市发展规划要求，整体搬迁至上海闵行航天城。鉴于上海市虹口区国有土地收购储备，航天研究所与东方拍卖公司的合作协议自公函送达时终止，航天研究所愿与东方拍卖公司就后续工作交接程序展开进一步协调、沟通。2014年4月2日，欧淼投资公司(乙方)的代理人陈红慧与东方拍卖公司(甲方)签订《补充协议》，约定：乙方于2013年10月15日通过甲方公司通过正常程序竞拍到天宝路XXX号房产，约定3个月内甲方负责清场交付房产并办理补缴土地出让金单子(出让金不超过人民币贰仟伍佰万元)，将房产顺利过户至乙方，但至今甲方未能履约，导致乙方巨大损失，今协商达成如下约定：自第4个月起甲方承担拍卖保证金的双倍银行利息，直到清场交房并过户；2014年5月1日前未能顺利交房并过户，退回乙方全额保证金并赔偿一倍保证金金额，合同继续履行，直至履行完毕。该协议同时手写载明“届时可商确”字样。嗣后，因未能办理补缴天宝路房屋土地出让金手续，欧淼投资公司起诉法院要求判如所请。另查明，2013年12月18日，东方拍卖公司向欧淼投资公司农业银行账户分两笔转账，退还保证金共计1500万元整；2013年12月23日，东方拍卖公司向欧淼投资公司农业银行账户转账，退还保证金1000万元整；2014年3月25日，东方拍卖公司向欧淼投资公司指定的上海亨邦生物科技有限公司建设银行账户转账，向欧淼投资公司退还保证金200万元整；2014年5月6日，东方拍卖公司向欧淼投资公司指定的上海亨邦生物科技有限公司建设银行账户转账，向欧淼投资公司退还保证金800万元整。审理中，2014年12月25日，上海市虹口区土地发展中心(甲方)与航天研究所(乙方)签订《天宝路XXX号等地块国有土地使用权收储补偿合同》，约定甲、乙双方就甲方收储乙方位于上海市虹口区天宝路XXX号等地块房屋，国有土地使用权和地上建筑物、构筑物(以下简称“标的地块”)等进行补偿事宜，达成如下协议，“标的地块”位于嘉兴路街道132街坊13/2、13/3丘，由两部分组成，第一部分房地产权证号为虹XXXXXXXXXX，地址为天宝路XXX号，第二部分无房地产权证，地址为天宝路XXX号;天宝路XXX号，土地面积为3,790平方米，建筑面积为13,786平方米，以上土地面积和建筑面积以房地产权证登记的面积为准;天宝路XXX号房地产权利人为航天研究所;土地性质为研究用地;“标的地块”房屋于2008年9月19日租赁给上海侨园置业集团有限公司，于2013年10月4日解除租约。因存在房产租赁纠纷，房屋实际仍由上海侨园置业集团有限公司使用;“标的地块”的房屋、国有土地使用权和地上建筑物、构筑物的异地迁建补偿款(含停产停业补偿费、设备搬迁和安置费、设备补偿费、职工安置费用等)总额为125,000,000元；双方争取于2015年8月31日最晚不迟于2015年12月31日完成“标的地块”交地及验收工作。审理中，欧淼投资公司申请对天宝路房屋价值进行评估，经评估，估价意见为已扣除土地出让金价款的房地产市场价值为143,236,540元，其中土地使用权价值为122,764,330元，建筑物价值为20,472,210元。欧淼投资公司并表示若法院判定拍卖合同无法继续履行，要求在本案中对被告的违约责任进行处理，欧淼投资公司对合同无法继续履行向被告主张的违约责任亦限于本案诉讼请求中的违约责任。欧淼投资公司另表示，主张的利息和赔偿金考虑的损失主要是拍卖成交总标的接近2个亿，欧淼投资公司需要提前筹备款项，民间借贷的利率是银行利率的4倍，且与拍卖时相比，现房价上涨造成的损失。开庭审理后，东方拍卖公司书面补充答辩意见表示，东方拍卖公司已履行相应告知义务，并对房屋的土地使用权取得方式及性质进行了充分披露，竞买人应清楚标的房屋的情况、相关手续流程及因此产生的风险，由此产生的不利后果应由各方自行承担。东方拍卖公司系在确认中标的三个月后才与欧淼投资公司协商约定由东方拍卖公司办理过户手续，然而在中标后的三个月内，航天研究所就已经得知政府相关部门已作出收储房屋的决定，即使东方拍卖公司第一时间协助欧淼投资公司办理过户手续也必然因政府收储行为而无法实现，房屋无法过户的直接原因并非政府行政部门不批准补缴土地出让金手续，东方拍卖公司不存在违约或过错。《补充协议》系欧淼投资公司单方向东方拍卖公司提出的后续事宜处理要求，东方拍卖公司收悉后注明届时可商榷，表明该协议内容收到，但未确认欧淼投资公司主张，该协议未成立。东方拍卖公司对天宝路房屋市场价值的评估数据不予认可，不能作为确定房屋差价及可得利益损失的标准。航天研究所将天宝路房屋委托拍卖并成交后，明知政府相关部门已将房屋作收储处理，但未第一时间告知，直到东方拍卖公司为欧淼投资公司办理过户手续遇到障碍时才告知，主观存在过错。且航天研究所在欧淼投资公司中标后单方毁约，与虹口区土地发展中心签订协议将天宝路房屋交由虹口区土地发展中心收储，致使欧淼投资公司与东方拍卖公司遭受巨大损失，航天研究所应承担主要责任。天宝路房屋竞买成交后，虹口区土地发展中心以收储为由阻止办理补缴土地出让金及产权过户手续，同时与航天研究所私下协商将天宝路房屋收储并对航天研究所进行补偿，在土地市场价格上涨的情况下以不合理低价凭借政府行政手段强行收储土地，以强势地位利用不正当竞争的方式排挤原告行使权利，扰乱了土地市场有序交易，导致各方经济损失。上述事实，有欧淼投资公司提供的欧淼投资公司与东方拍卖公司签订的《协议》、《补充协议》、《意向竞买申请登记表》、中国农业银行电子回单、《拍卖成交确认书》、上海市房地产登记簿信息、拍卖公告、《上海航天测控通信研究所关于同意通过公开拍卖方式取得天宝路XXX号地块房屋的确认函》、委托书、评估报告、借款协议，被告东方拍卖公司提供的《上海市拍卖业委托拍卖合同》、房产拍卖专场拍卖规则、拍卖公告、《意向竞买申请登记表》、《拍卖成交确认书》、《竞买协议》、银行划款凭证，被告航天研究所提供的上海市房地产权证、《关于天宝路XXX号地块整体处置的函》、寄送凭证，本院调取的《关于对天宝路XXX号地块实施收购储备的函》、《天宝路XXX号等地块国有土地使用权收储补偿合同》，以及原、被告的陈述等证据为证。本院认为，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案中，航天研究所作为天宝路房屋的权利人委托东方拍卖公司拍卖该房屋，欧淼投资公司通过参加竞购成为天宝路房屋的买受人，上述民事行为的实质与目的即航天研究所通过拍卖这一特殊的买卖方式将天宝路房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给欧淼投资公司，故航天研究所与欧淼投资公司之间虽未直接签订买卖合同，但双方已形成实质上的买卖关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，天宝路房屋占用范围内的土地使用权性质为国有划拨土地，根据上述规定，转让天宝路房屋及土地使用权应当办理土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，现因上述转让行为未获有关政府部门批准，该转让行为应属无效，且现天宝路房屋已被上海市虹口区土地发展中心收储，客观上拍卖合同亦无法继续履行，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因欧淼投资公司向东方拍卖公司支付的拍卖保证金已陆续退还完毕，故本案中已不存在需返还之财产。关于欧淼投资公司向东方拍卖公司主张保证金利息及赔偿金的诉讼请求，本院认为，欧淼投资公司与东方拍卖公司之间系竞买人与拍卖人的法律关系，欧淼投资公司与东方拍卖公司签订的《补充协议》确认了双方曾约定在拍卖成交后三个月内由东方拍卖公司负责补办土地使用权出让手续事宜，该义务系东方拍卖公司在其拍卖人的法定义务外自愿向欧淼投资公司负担的义务，双方形成了约定之债。在拍卖成交已近半年而未能办成土地使用权出让手续的情况下，东方拍卖公司作为专业拍卖机构，应当已能充分预见因审批手续未能办理而造成天宝路房屋无法转让的风险，其与欧淼投资公司签订《补充协议》约定东方拍卖公司未能履约应承担的利息和赔偿金，系东方拍卖公司就其未能履行约定义务而自愿承担的违约责任，该协议的约定合法有效，依法对双方产生法律拘束力，房屋转让行为无效不影响该约定的效力。现因无法办出土地出让权手续导致房屋转让无法继续履行，欧淼投资公司依据该协议的约定向东方拍卖公司主张违约责任，应予支持。关于东方拍卖公司认为协议载有“届时可商确”字样，故协议尚未生效的意见，该约定仅表明双方同意届时协商，但现双方未能就相关事宜协商一致，故东方拍卖公司应承担的违约责任仍应以《补充协议》的约定为依据，对东方拍卖公司的该抗辩意见，本院不予采信。至于东方拍卖公司认为违约金金额过高，要求法院予以调整，本院结合合同履行情况及欧淼投资公司的实际损失酌情进行调整。至于欧淼投资公司要求航天研究所就保证金利息和赔偿金承担连带责任的诉讼请求，本院认为，拍卖公告及相关合同已载明天宝路房屋及土地使用权性质，相关协议并就办理土地使用权出让手续和缴纳土地出让金等事项进行了约定，可见各方当事人在委托拍卖、接受委托及参加竞购前均已知晓并充分注意天宝路房屋占用范围内土地的使用权为国有划拨性质，转让天宝路房屋需经相关政府部门批准，航天研究所作为拍卖委托人已对天宝路房屋及土地使用权的情况尽到告知义务，现因土地使用权出让手续未获批准导致房屋转让行为无效，航天研究所并无过错。欧淼投资公司系基于其与东方拍卖公司所签订的《补充协议》主张违约责任，航天研究所并非该协议的当事人，欧淼投资公司要求航天研究所承担连带责任，缺乏法律和合同依据，对于欧淼投资公司的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国拍卖法》第八条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条之规定判决如下：一、对原告上海欧淼投资管理有限公司要求继续履行拍卖合同的诉讼请求不予支持；二、被告上海东方国际商品拍卖有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海欧淼投资管理有限公司支付保证金利息115万元；三、被告上海东方国际商品拍卖有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海欧淼投资管理有限公司支付赔偿金1,980万元；四、对原告上海欧淼投资管理有限公司要求被告上海航天测控通信研究所对被告上海东方国际商品拍卖有限公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费226,600元，由原告上海欧淼投资管理有限公司负担98,200元，被告上海东方国际商品拍卖有限公司负担128,400元；评估费78,160元，由被告上海东方国际商品拍卖有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根代理审判员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年五月三日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国拍卖法》第八条依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。……3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。……4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。