上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1725号上诉人(原审被告)毛金增，男，1974年10月29日生，汉族，户籍地河南省。被上诉人(原审原告)上海新城万嘉房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人王振华，董事长。委托代理人赵鹏。委托代理人刘雅静。上诉人毛金增因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海新城万嘉房地产有限公司(以下简称“新城公司”)、毛金增于2014年8月签订《物业租赁管理合同》，约定：新城公司(甲方)将上海市嘉定区柳梁路XXX弄XXX号101-A室房屋(以下简称系争房屋)出租给毛金增(乙方)使用，商铺面积为63.13平方米，乙方承诺该商铺之用途仅作为甜品；甲方暂定于2014年9月20日将商铺交付给乙方，具体交接时间以甲方发送的书面交接通知书确定的交接时间为准；租赁起始日为双方签署房屋交接确认书之日，租期从起始日起至36个月届满之日止；乙方按照月租金人民币(以下币种均为人民币)6，313元自2014年9月20日起付第一年度的租金，第二年度的月租金为7,575.60元，第三年度的月租金为8,181.64元，租金先付后用，乙方按季度(以下称支付周期)于每个支付周期起始日前5日内付清本支付周期内的租金；租赁期内物业服务费由乙方承担，乙方自租期起始日开始按照15元/平方米/月的标准(最终以甲方书面通知为准)向甲方委托的物业公司交纳物业服务费，物业服务费按季度于每个支付周期起始日前5日内付清；乙方在租用面积内的公共事业费用按其实际用量单独计量，自行向相关经营机构缴纳；乙方的装修期为60天，自租赁起始日起计算，装修期内发生的水电煤等公共事业费、租金、物业服务费等一切费用由乙方承担；乙方应在进场日前5日内，向甲方支付装修保证金5,000元，乙方装修完毕经甲方验收合格，并且乙方正式对外经营一个星期后，甲方将装修保证金无息退还乙方；乙方试营业日为2014年11月19日，具体日期以甲方通知为准；本合同终止、解除后，乙方的装修投入，甲方不作补偿且有权要求乙方将租赁标的物恢复原状，甲方同意接受乙方装饰装修的，该装修装饰无偿归甲方所有(活动装置、活动设备除外)，乙方在迁出租赁标的物过程中，不得拆除或损坏任何装修(包括乙方经甲方同意进行的装修)、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品和其它物品，该等不可移动物无偿归甲方所有；交还期满后乙方仍未能将租赁标的物按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该租赁标的物租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该租赁标的物物业服务费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按合同要求交还租赁标的物为止。乙方在签订合同之日向甲方支付15,151元作为履约保证金；租赁期满或合同提前终止时，甲方在乙方按合同规定将租赁标的物交还甲方且结清所有应付费用后30天内无息退还履约保证金余额；乙方在本合同约定的期限内未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业服务费或其他费用，且乙方未能在逾期后15天之内付清所有未付款项，包括但不限于利息和违约金，甲方有权解除合同；在本合同履行期间，如乙方有违反本合同约定的行为损害甲方利益，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回租赁标的物、不予退还履约保证金、并要求乙方支付违约金，但违约金的限额不得超过解除合同时最近3个月的租金总额。合同签订后，新城公司将系争房屋交付毛金增使用，毛金增对商铺进行了装修并对外经营。2015年3月23日，新城公司向毛金增发送租金催交函，要求毛金增于2015年3月27日之前交纳拖欠的租金18,939元、滞纳金5,113.53元、预支付租金18,939元。该函毛金增于2015年4月4日收悉。2015年7月6日，新城公司向毛金增发送租金催交函，要求毛金增于2015年7月10日之前交纳拖欠的租金44,191元及逾期付款违约金。该函毛金增于2015年7月7日收悉。2015年8月12日，新城公司向毛金增发送租金催交函，要求毛金增于2015年8月15日之前交纳拖欠的租金50,504元及逾期付款违约金。该函毛金增于2015年8月14日收悉。2015年9月2日，新城公司向毛金增发送《租赁合同解除函》，通知毛金增即日起解除双方签订的《租赁管理合同》；要求毛金增在合同解除后5日内向新城公司支付欠缴租金、物业费、水费、电费及违约金，逾期不支付的，其将直接在租赁押金中扣除，押金不足支付欠缴租金及违约金的将继续向毛金增追缴；要求毛金增在合同解除后5日内办理清场及交房手续，逾期未办理的，视为毛金增授权新城公司清场，新城公司将对租赁房屋的装修等设施进行处理包括但不限于拆除、变卖，且不承担任何责任。该函毛金增于2015年9月10日收悉。后新城公司起诉，要求：1、判令确认双方签订的《商铺租赁管理合同》已解除；2、判令毛金增将承租的房屋恢复原状并返还新城公司；3、判令毛金增付清拖欠的2014年12月21日至2015年9月10日的租金54,712元、2015年4月1日至2015年9月10日的物业费5,050.40元，2015年8月1日至8月31日的水费132元，2014年9月20日至2015年11月26日电费4,755元；4、判令毛金增支付自合同解除房屋交还期满之日起至实际返还房屋之日的占用费和管理费(按解除合同时商铺租金和物业费标准的200%)；5、判令毛金增向新城公司支付违约金18,939元(按解除合同时最近三个月的租金)。原审法院另查明，1、2014年9月12日，新城公司取得系争房屋的房地产权证。2、毛金增向新城公司支付租赁保证金12,632元，支付租金至2014年12月。原审法院审理中，新城公司申请撤回要求毛金增支付物业费、水电费的诉请。原审法院经审理后认为，新城公司、毛金增之间签订的《物业租赁管理合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间，毛金增理应按约向新城公司支付租金。毛金增未按约支付租金，新城公司经多次向毛金增催交租金后再要求解除合同合法有据，解除的通知毛金增于2015年9月10日收悉，故法院确认双方的租赁合同于2015年9月10日解除。合同解除后，毛金增应将房屋返还新城公司；毛金增系经新城公司同意后进行了装修，新城公司要求毛金增恢复原状缺乏依据，法院不予支持。毛金增应按合同约定的标准支付2014年12月21日至2015年9月10日的租金，新城公司诉请符合合同约定，法院予以支持。合同中关于毛金增应按租金的200%支付逾期返还房屋的使用费的约定明显加重了毛金增方的责任，该合同条款系由新城公司方提供，故该条款应属无效；目前房屋由毛金增占有使用，故毛金增应按合同约定的租金标准支付自2015年9月11日起至实际返还之日止的房屋使用费。审理中，新城公司申请撤回物业费、水电费的诉请，与法无悖，法院予以准许。合同因毛金增违约而解除，新城公司要求毛金增按照合同约定承担违约金合法有据，且违约金在合理范围内，法院予以支持。合同解除后，毛金增交纳的履约保证金12,632元应予返还。原审法院据此作出判决：一、确认新城公司、毛金增间就嘉定区柳梁路XXX弄XXX号101-A室房屋签订的《物业租赁管理合同》于2015年9月10日解除；二、毛金增应于判决生效之日起十日内将嘉定区柳梁路XXX弄XXX号101-A室房屋返还新城公司；三、毛金增应于判决生效之日起十日内支付新城公司2014年12月21日至2015年9月10日的租金54,712元；四、毛金增应于判决生效之日起十日内按每日210.43元标准支付新城公司自2015年9月11日至实际返还房屋之日止的使用费损失；五、毛金增应于判决生效之日起十日内支付新城公司违约金18,939元；六、新城公司应于判决生效之日起十日内返还毛金增保证金12,632元。原审判决后，上诉人毛金增不服，向本院提起上诉称：被上诉人在招商中存在虚假广告。在实际操作中欺瞒商户，造成整个商业区经营混乱，致使各商户亏钱经营。上诉人在被上诉人的欺瞒下投资十几万元，由于被上诉人的不作为与管理混乱，血本无归，故不同意原审法院判决，请求改判不同意解除合同，要求继续履行合同(租金标准按2.8元每平方收取，如解除合同，被上诉人应当赔偿上诉人装修损失12万元)。被上诉人新城公司答辩称：合同已经不具备继续履行的条件，上诉人违约，被上诉人有权单方解除合同。上诉人要求赔偿装修损失没有依据。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订了租赁合同，双方应当恪守。被上诉人作为出租人的主要义务是交付房屋，上诉人作为承租人主要义务在于支付租金。现上诉人未能按约交付租金，被上诉人有权解除合同，原审法院确认双方间的合同已经由被上诉人送达解约通知而解除，该意见并无不当。上诉人主张被上诉人虚假广告、欺瞒商户、管理混乱，并未提供证据证明，被上诉人招商不力，上诉人经营不善，并非上诉人拒付租金的合理抗辩。至于上诉人所述装修损失，原审中上诉人并未提出反诉，被上诉人也未表示该装修对其仍有利用价值，故上诉人的该意见，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,641元，由上诉人毛金增负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖审 判 员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一六年五月十七日书 记 员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……