徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民初字第2090号原告刘康，男，1984年9月3日出生，汉族，徐州市泉山区人，住徐州市泉山区。委托代理人尹剑，江苏非圆律师事务所律师。委托代理人王国平，徐州市经济法学研究会主任。被告华润置地（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇大学路西望城村民委员会。法定代表人迟峰，该公司总经理。委托代理人李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人车捷，国浩律师（南京）事务所律师。原告刘康诉被告华润置地（徐州）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告刘康的委托代理人尹剑，被告华润公司的委托代理人李功成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月至7月，被告多次在《都市晨报》及其他宣传资料中发布广告要约。在要约中明确声明：《云龙湖悦府》小区房屋为“九里系产品的一线定位”、“九里系标准”、“经典法式宫廷建筑”、“法式皇家园林”、“低密度社区”、建筑物外立面及路面全石材、电梯直达车库、无偿送地下室等。原告在此条件下，于2012年6月21日与被告订立了商品房买卖合同，按合同约定，原告购买被告开发的小区9号楼2-301房屋一套，房款1660104元。合同订立后，原告按合同约定，全部履行了给付房款的义务。但被告在履约中，拒不按约交付房屋，且与铜山区相关部门恶意串通，违法获得住宅项目同意交付使用通知书（其行为已被徐州市中级法院（2015）徐行终字第00058号行政判决书确认违法并撤销）；被告偷工减料，擅自变更建筑物外立面、变更小区路面的全石材设计、电梯直达车库、无偿赠送地下室均不再有，且该小区生活用电至今未按原规划设计方案要求纳入城市供电网络，小区道路及设施尚未完工。小区内雨、污水管网未按建筑规范强制标准要求施工，雨、污水管网未分流。小区内一期、二期一标段管网标高不一致，至今没办法对接，整个小区的雨、污水管网也因为标高和市政管网标高不一致，至今未能够同市政管网对接，至今也没有申请到市政部门颁发的雨、污水排放许可证。房屋、车库漏水、渗水严重，未按初始备案图纸设计要求浇筑楼梯等等。被告以上行为显属严重违约，原告无法接受该房屋。另：悦府小区于2013年12月20日通过12家相关单位的验收后（包括铜山规划局）拿到铜山区住建局颁发的《住宅项目交付使用通知书》，而铜山区规划局却于2014年4月3日在该局网站通告小区外墙材料，扶手等变更公示。该行政行为属于典型的先施工后变更，涉及严重违法渎职。而行政案庭审中规划局明确向法官陈述：“虽然进行了网上公示，但并没有批准该公示变更的内容”。而实际上小区现状是完全符合变更公示内容的。但该变更公示既没有书面通知业主，也没有向业主进行公示。以上事实已符合解除合同的要件，原告不得不请求人民法院判令解除与被告订立的合同。因被告的违约，原告购房款若投向市场，至少应获得同期银行贷款利率的4倍利益，计算至本案履行完毕之日止。同时，按照合同约定，被告还应支付违约金为购房款的30%。综上，请求人民法院查明以上事实，依法判令：1、解除原告与被告订立的商品房买卖合同；2、被告返还购房款1660104元及利息345300元；3、被告支付违约金166010元；本案的诉讼费用及律师费由被告负担。被告辩称，一、原告要求解除商品房买卖合同没有事实和法律依据，不应得到支持。理由如下：1、涉案房屋已经达到交付条件，原告以涉案房屋未达到交付条件为由拒收房屋不符合双方合同约定。商品房买卖合同补充协议第二条第五款对主合同约定进行补充，内容为房屋交付条件即该房屋依法取得建设工程竣工验收备案表等手续。本案房屋所在楼栋在2013年12月22日取得了建设工程竣工验收备案表，实际上达到双方补充协议所约定的交付条件，应视为达到房屋交付条件。2、《住宅项目交付使用通知书》被徐州中院判决撤销的事实不能否认房屋已经达到交付条件。实际上，商品房买卖合同第八条第一款有关“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的约定，系依据《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》第十三条的规定而作出，而该暂行办法实质上违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《江苏省城乡规划条例》等上位法的有关规定，其效力存在问题，不应作为确定双方权利义务的依据。3、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》第十七条规定将未取得《交付使用通知书》或者不符合交付使用条件的住宅项目交付使用的，由有关部门“责令停止交付使用”并处罚款等行政处罚。该条确立了行政相对人的行政违法责任，对开发商与业主已经签订的民事商品房买卖合同中房屋交付期限的约定不产生影响。故即便被告未取得商品房买卖合同第八条约定的“交付使用批准文件”，也只需要承担相应的行政处罚而已，对于案涉房屋在民事法律关系上能否进行交付并不会产生实质影响，因此原告不能以此为由拒收房屋。况且，被告在取得《住宅项目交付使用通知书》时是善意的，在此之后对本案所涉业主发出的住宅项目交付使用通知也是有效的。4、涉案房屋取得竣工验收备案表证明房屋通过综合验收，质量合格。虽然房屋交付后可能存在一些瑕疵，但都可以通过售后保修渠道解决，原告依法不能拒收房屋。原告在诉状中所提出的问题，根据原被告双方在补充协议第十条第七款约定：业主如果认为开发商交付的房子有影响安全的问题应提出书面异议，并参见保修条款予以维修，但均不影响正常交房。二、被告已经按照双方约定书面通知原告办理房屋交付手续，是因为原告自身原因没在规定期限内收房，被告不存在逾期交付的违约行为。被告是在2013年12月下旬向原告书面邮寄房屋交付通知书，《合同补充协议（二）》第十条第四款明确约定：开发商在商品房达到交付条件后书面通知业主，业主按照书面通知时间接收房屋，没有收到通知书的业主也应按合同约定时间接收。房屋风险责任自开发商通知之日起转移至业主。本案被告已经书面通知原告，但原告没有接收，被告不存在逾期交付房屋的违约行为。三、本案原告行使解除权已经超过双方约定的解除权的行使期限并超过法定的除斥期间，原告的解除权已经丧失，无权主张解除合同。1、合同第九条约定如果开发商逾期交房超过90日业主有权解除合同，这是解除权成就的时间点，根据补充协议第十七条约定，业主按照主合同第九条行使解除权应在约定期限届满十五日内行使，如逾期行使视为放弃解除合同的权利。即便开发商逾期交付，原告也应当在逾期90日的15天后即2014年4月15日前发出解除合同的通知。原告起诉日期均是2015年6月18日（立案日期）之后，实际上超过解除权行使期限430天，原告的解除权已经消灭。2、在法律没有规定或者当事人未约定的情况下，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。即便不考虑双方约定的解除权行使期限，原告也应当在被告“逾期交房”超过九十日之日起一年内（也就是2015年4月1日前）行使合同解除权，其在2015年6月26日才提起本案解除合同之诉，因此原告的解除权已经消灭，其解除合同的相关诉求不应得到支持。四、因为合同解除不能成立，原告的第二项、第三项诉讼请求也不能成立。利息、违约金损失不能并行主张。律师费没有法律和合同约定的依据，原告起诉也没有提供支付律师费的相应证据。综上，原告的诉讼请求均不能成立，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年6月21日，原告刘康（买受人，乙方）与被告华润公司（出卖人，甲方）签订《商品房买卖合同》及补充协议二份，约定被告华润公司将云龙区悦府一期-2第9＃幢2单元301号房出售给原告刘康。该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为铜房售许字（2012）第7号。该商品房建筑面积共173.28平方米，其中套内建筑面积155.12平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.16平方米。主合同第四条（计价方式与价款）约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）1660104元。主合同第六条（付款方式及期限）约定：买受人在本合同签订之日支付人民币1660104元。主合同第八条（交付期限）约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、为配合国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖人自发生之日起30日内告知买受人，出卖人不承担由此产生的延期责任；3、因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、煤气、道路、供暖等配套设施延误的；4、买受人逾期付款的，出卖人可相应顺延交房日期。《合同补充协议（二）》第五条（对主合同第八条交付期限补充）约定：交付条件：该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续。主合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《补充协议（二）》第十七条（解除权的约定）约定：1、乙方按主合同第九条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利……。主合同第十条（规划、设计变更的约定）约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行的活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。主合同第十一条（交接）约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第十条。《补充协议（二）》第十条（对主合同第十一条交接的补充约定）约定：……4、甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付现场办理交付房屋的手续。如果乙方在规定期限内未接收房屋的，视为甲方已按照约定期限交付房屋……。主合同第十三条（出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、见补充协议第十一条。合同附件三（装饰、设备标准）则约定：1、外墙：pk砖、真实漆、部分石材；2、内墙：批腻子；3、顶棚：批腻子；4、地面：水泥砂浆地坪；5、门窗：断桥铝中空玻璃、品牌入户门、无内门；6、厨房：水泥砂浆找平、预留上下水接口；7、卫生间：水泥砂浆找平、预留上下水接口；8、阳台：毛地坪；9、电梯：品牌电梯；10、其他：太阳能、有限电视、电话、网络、天然气预留接口，买方自行申请开通、集中供暖、预留入户接口。《补充协议（二）》第十一条（对主合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）约定：1、甲方交付使用的该房屋的装饰、设备应符合主合同附件四约定的标准，乙方不得以房屋装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，并不得以此向甲方主张逾期交房的违约责任；2、甲方有权将主合同附件四中约定的装饰、设备更换为同档次的装饰、设备且无需承担违约责任；3、乙方有权在甲方送达的《入住通知书》所规定的期限内对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担修复补救责任，但不得藉此对已经取得《徐州市建设工程竣工验收备案表》或《住宅质量保证书》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续；如因甲方修复给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失（但租金损失不属于赔偿范围）。”……6、甲方提供的商品房装饰、设备标准低于合同约定标准的，按实际装饰、设备与合同约定标注的差价予以赔偿。主合同第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、商品房交付时，小区内水、电、道路可供使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，按日支付买受人已付房款万分之零点二的违约金。《补充协议（二）》第十二条（对主合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的约定）补充约定：一、该小区系分期开发，根据政府主管部门批准的规划方案，其市政基础设施与其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用；……三、如在约定期限内该房屋具备临时用水、临时用电条件的，视为该两项市政基础设施达到合同约定的条件……。主合同第十六条（保修责任）约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……。主合同还约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；解决不成的，依法向人民法院起诉。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同连同附件共十九页，一式伍份，具有同等效力。《补充协议（二）》第二条约定：乙方确认：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲乙双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同及本协议的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。甲方展示的样板房不能理解为交房标准或合同的样品。《补充协议（二）》第十六条约定：双方确认，房屋交付时，该小区其他工程正在施工，甲方将采取必要措施降低施工给乙方生活带来的影响降至最低，而乙方对该房屋交付时小区工程正在施工的情况已明确知晓不持异议，且不因施工给乙方带来的影响而向甲方提出索赔或其他任何要求。《补充协议（二）》第十九条（关于售楼广告、宣传资料、样板房及模型）约定：1、甲方在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺；……3、……小区内的园林景观最终以竣工交付为准。合同签订后，原告刘康支付了全部购房款，并于2012年9月26日缴纳了契税498013.12元，完成了支付全部购房款的合同义务。被告华润公司于2012年6月21日、9月22日为原告开具了发票。涉案房屋通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘查单位的竣工验收后，2013年12月19日报徐州铜山区建筑安装工程质量监督站进行了竣工验收备案，并取得了《竣工验收备案表》。被告于2013年12月20日取得徐铜住建[2013]通字第10号《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》，涉案房屋已通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2013年12月26日，被告华润公司向原告刘康邮寄了交付通知书，告知刘康所购买的涉案房屋已经通过国家相关部门的竣工验收并取得备案资料，符合交付条件，并要求刘康于2013年12月31日办理上房手续。原告接到上房通知后，经现场查看，认为涉案房屋存在小区生活用电未纳入城市供电网络、小区道路及设施尚未完工、小区内雨、污水管网未分流且未与市政管网对接、房屋及车库漏水、渗水严重、未按初始备案图纸设计要求浇筑楼梯、实际房屋情况与被告广告宣传的差距太大、配套设施不达标等问题，涉案房屋不具备交付条件，故原告刘康拒绝接收涉案房屋。2015年2月10日，原告通过律师向被告发出解除合同律师函，被告华润公司于2015年3月4日回函，不同意解除双方的商品房买卖合同。另查明，2014年5月8日，案外人李艳秋作为原告起诉被告徐州市铜山区住房和城乡建设局（以下简称铜山住建局）、第三人华润公司等行政确认住宅小区交付使用纠纷一案，要求撤销铜山住建局颁发给华润公司的《住宅项目交付使用通知书》，即徐铜住建[2013]通字第10号。原告刘康作为第三人参加了该案诉讼。本院受理后，作出（2014）铜行初字第43号行政判决，认为铜山住建局于2013年12月20日为华润公司颁发徐铜住建[2013]通字第10号《住宅项目交付使用通知书》时，小区居民生活用电未纳入城市供电网络，小区道路等施工尚未完工，直到2014年9月底小区居民生活用电才纳入城市供电网络。鉴于目前小区生活用电已纳入供电网络，相关部门又重新进行了验收，现已符合住宅小区交付条件，再行撤销《住宅项目交付使用通知书》已无必要，应确认铜山住建局颁发的《住宅项目交付使用通知书》违法。遂判决：确认铜山住建局为第三人华润公司颁发的徐铜住建[2013]通字第10号《住宅项目交付使用通知书》的具体行政行为违法。李艳秋等人不服原审行政判决，向徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）提起上诉，徐州中院作出（2015）徐行终字第00058号行政判决，认为铜山住建局及有关当事人并未提供充分有效证据证明涉案住宅项目经整改完善后实际符合交付使用条件，故原审判决以撤销涉案《住宅项目交付使用通知书》已无必要为由，仅判决确认铜山住建局所作行政行为违法不当，应予纠正。遂判决：一、撤销（2014）铜行初字第43号行政判决；二、撤销铜山住建局于2013年12月20日作出的徐铜住建[2013]通字第10号《住宅项目交付使用通知书》的具体行政行为。2015年12月29日，铜山住建局向华润公司颁发了《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》，通知书内容为云龙湖悦府小区的1-25#、28-45#、54#、55#号楼通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。又查明，被告华润公司针对涉案房屋不同形式的广告宣传均宣称：房屋所在小区采双入户大堂（地下室大堂与一楼大堂双入户）、停车场直接进入电梯间、每户赠送专属私家车位、附赠私家花园、全明地下室、产权车位，且建筑物外立面及路面全石材、无偿送地下室等。涉案房屋所在楼房外立面被更改。原告认为，被告将未达到交付标准的房屋交付原告使用，已严重违约，造成原告订立合同的目的不能实现，故诉至本院，形成本诉。以上事实，有《房屋买卖合同》及其补充协议、《房屋验收申请表》、《房屋验收单》、购房付款发票、契税完税证、（2014）铜行初字第43号行政判决书、（2015）徐行终字第00058号行政判决书、华润公司广告宣传截图、悦府小区现状照片、录音资料以及原被告双方在庭审中陈述等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：一、原被告所签订的《商品房买卖合同》是否符合约定或法定的解除条件。二、若合同应予解除，原告要求的返还购房款、支付利息、违约金的诉讼请求能否支持。关于争议焦点一，本院认为，原被告双方所签订的合同既不符合约定的解除条件，亦不符合法定的解除条件。其理由如下：（一）关于合同的约定解除条件。原告刘康认为，根据《商品房买卖合同》第八条约定，华润公司应当在2013年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付给买受人使用。否则，属于逾期交房，超出90日的，买受人有权解除合同。现华润公司就涉案房屋所取得的《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》已经被撤销，视为房屋交付不符合合同约定条件，属于逾期上房超过90日的情形，原告有权解除双方的房屋买卖合同。本院认为，第一，虽然主合同第八条约定华润公司交付房屋时应取得商品房住宅交付使用批准文件，但是《补充协议（二）》第五条对主合同第八条进行了补充约定，将房屋的交付条件约定为该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为办妥有关政府部门竣工验收备案手续。《补充协议（二）》第五条约定实际上已经对主合同第八条约定的房屋交付条件进行了变更，且约定了推定事实，即涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案表》即符合房屋交付条件，取得《建设工程竣工验收备案表》即视为办妥了道路、绿化等其他十二项需要政府部门验收的配套验收手续，而不再以该房屋取得商品住宅交付使用批准文件为交付条件，亦不以道路、绿化等项目通过政府部门竣工验收为交付房屋的必要条件。因此，被告华润公司在原告上房时已经取得《建设工程竣工验收备案表》，所交付的房屋符合合同约定的交付条件。《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》被徐州中院撤销，不能作为认定华润公司交付房屋不符合合同约定交付条件的依据。第二，根据《补充协议（二）》第十条第四款的约定：甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付现场办理交付房屋的手续。如果乙方在规定期限内未接收房屋的，视为甲方已按照约定期限交付房屋……。因此，被告华润公司已经在2013年12月26日书面通知要求原告在2013年12月31日前往被告处交接房屋，无论原告是否收到该通知，均应于2013年12月31日到被告处接收房屋。由于原告主观认为房屋不具备交付条件而未接收房屋，视为被告已经按照约定期限交付房屋，故被告不存在逾期交房的行为。综上，被告华润公司交付涉案房屋时，已经具备了合同约定的交付条件，并按照合同约定通知原告接收房屋，其并不存在逾期交房的行为。原告以《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》被徐州中院撤销，房屋不符合约定交付条件为由，主张解除合同，其理由不能成立。（二）关于合同的法定解除条件。原告刘康认为涉案房屋不符合合同约定的质量及标准，房屋的品质降低，致使原告改善居住条件的合同目的不能实现，被告构成根本性违约，该合同应予解除。具体表现为：1、房屋所在小区建设未达到被告宣传承诺的“九里系”标准，如赠送双车库、无偿送地下室、经典法式宫廷建筑、低密度社区、电梯直达车库、小区路面全石材、配备地下室入户大厅等承诺均未履行。2、擅自改变房屋外立面的全石材设计，房屋与原设计规划图纸不符，未按初始备案图纸设计要求浇筑楼梯；3、小区生活用电未纳入城市供电网络、小区雨、污水管网未分离且未与市政管网对接；4、小区道路及配套设施尚未完工；5、房屋、车库漏水、渗水严重。本院对上述具体表现是否符合商品房买卖合同约定的内容及对双方权利义务所产生的影响逐项分析如下：（1）关于房屋所在小区建设未达到被告宣传承诺的“九里系”标准问题。原被告所签订的《补充协议（二）》第二条明确约定：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲乙双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同及本协议的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。甲方展示的样板房不能理解为交房标准或合同的样品。因此，被告华润公司在广告宣传中所提到的赠送双车库、经典法式宫廷建筑、低密度社区等“九里系”标准内容，不能构成华润公司的要约，亦不能成为确定双方合同权利义务的依据，原告不能以被告交付的房屋未达到“九里系”标准为由主张解除合同。（2）关于擅自改变房屋外立面的全石材及房屋与原设计规划图纸不符问题。本院认为，第一，《补充协议二》第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三则明确约定外墙为pk砖、真实漆、部分石材，说明原告刘康在与华润公司签订合同时，应当知道华润公司交付的房屋外墙并非全石材。第二，根据《补充协议（二）》第十一条第一款及第六款的规定：乙方不得以房屋装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，并不得以此向甲方主张逾期交付的违约责任及甲方提供的商品房装饰、设备标准低于合同约定标准的，按实际装饰、设备与合同约定标准的差价予以赔偿。根据以上补充约定看，即使被告交付的房屋外立面不符合合同的约定，原告也不得拒绝接收房屋，亦不能以此为由向被告主张逾期交付的违约责任，仅能要求被告赔偿双方之间的差价。第三，根据主合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。因此，只有在被告改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，被告才有义务通知原告，原告才能享有合同解除权。但本案被告并未对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向进行变更，原告不能享有合同解除权。（3）关于小区生活用电未纳入城市供电网络、小区雨、污水管网未分离且未与市政管网对接问题。《补充协议（二）》第十二条第三款约定：如在约定期限内该房屋具备临时用水、临时用电条件的，视为该两项市政基础设施达到合同约定的条件……。因此，根据铜山区水务局关于云龙湖悦府项目供排水情况的说明、铜山供电公司关于云龙湖悦府项目供电情况说明等证据，可以证明被告通知原告上房时具备临时用水、用电、排水条件。虽然用水、用电没有纳入城市规划系统，但临时用水、用电及排水满足了基本生活需要，又符合合同约定的条件，且2014年9月小区用电也纳入城市统一用电规划网络，故原告以此为由主张被告交付的房屋违反合同约定标准并主张解决合同，其理由不能成立。（4）关于小区道路及配套设施尚未完工的问题。根据《补充协议（二）》第十六条约定：双方确认，房屋交付时，该小区其他工程正在施工，甲方将采取必要措施降低施工给乙方生活带来的影响降至最低，而乙方对该房屋交付时小区工程正在施工的情况已明确知晓不持异议，且不因施工给乙方带来的影响而向甲方提出索赔或其他任何要求。因此，原被告双方已经预见到在被告交付房屋时，所在小区仍有工程尚未完工的情形，并在合同中明确将该情形约定为符合房屋交付标准，原告对此亦不持有异议，故原告以此主张被告违反合同约定要求解除合同，其理由亦不能成立。（5）关于房屋、车库漏水、渗水严重的问题。本院认为，第一，《补充协议（二）》第十一条第三款约定：乙方有权在甲方送达的《入住通知书》所规定的期限内对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担修复补救责任，但不得藉此对已经取得《徐州市建设工程竣工验收备案表》或《住宅质量保证书》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续；如因甲方修复给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失（但租金损失不属于赔偿范围）”。因此，被告在取得《徐州市建设工程竣工验收备案表》后通知原告上房，原告在实地检查发现质量问题后，应首先要求被告进行修复补救，不能以此拒绝接收房屋。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该规定，房屋质量问题需达到严重影响正常居住使用的情况，买受人才享有合同解除权。反之，房屋质量问题未达到严重影响正常居住使用的情况，买受人可以通过要求出卖人修复等方式来维护自己的权利。本案中，涉案房屋已经通过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位的竣工验收合格，房屋整体质量应视为合格。即便原告所提供的房屋照片等证据能够证明房屋及车库的漏水、渗水系房屋本身质量问题，也仅属于房屋质量存在瑕疵，正常情况下可以通过维修或重做等方式进行修复、补救，不能构成根本性违约，即该房屋瑕疵尚不足以严重影响原告对房屋的正常居住使用，原告不能以此为由主张解除商品房买卖合同。对原告在一审法庭辩论终结后，以业主代表信访的方式对房屋质量提出鉴定申请，因该申请未在法庭辩论终结前向本院提出，故本院对该鉴定申请不予准许。因涉案房屋已经分项验收合格，在使用过程中如出现其他质量问题原告可通过另行诉讼的方式维护其合法权益。综上，原告刘康以涉案房屋不符合合同约定的质量及标准为由，主张被告构成根本违约并解除商品房买卖合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，承前所述，被告华润公司交付涉案房屋时符合合同约定的交付条件，且已经通知原告接收房屋，交付的涉案房屋亦不存在严重违反合同约定的质量及标准的情形，原告不享有解除合同的约定或法定权利，其要求解除合同的请求不能得到支持，故其要求被告返还购房款、支付利息及违约金、支付律师费的诉讼请求，均无法律依据，本院不予支持。综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法应当认定为有效。被告华润公司已经按照合同约定履行了合同义务，不存在解除合同的约定或法定情形，该合同仍应继续履行。原告刘康要求解除合同及其他诉讼请求均无法律及事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘康的诉讼请求。案件受理费24170元，由原告刘康负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  黄 敏审 判 员  李百果人民陪审员  张 磊二〇一六年五月十六日书 记 员  王 舒