湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10000号上诉人（原审原告）：张成，男，1974年10月4日出生，汉族，户籍所在地湖北省荆门市东宝区，现住湖北省武汉市汉阳区，被上诉人（原审被告）：伍娜，女，1989年8月19日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，被上诉人（原审被告）：陈芬，女，1991年8月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，被上诉人（原审被告）：武汉市鑫锐恒泰房产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金银湖地区、明利·绿水山庄翠堤春晓第3-5【幢】**B4商铺（12），统一社会信用代码91420112MA4KWT2Y7R。法定代表人：项先锋。上诉人张成因与被上诉人伍娜、陈芬、武汉市鑫锐恒泰房产经纪有限公司（以下简称鑫锐房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初5960号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张成的上诉请求：1、请求二审法院裁定撤销一审的部分判决，发回重审或查清事实后依法改判，判令被上诉人伍娜因优先违约，支付上诉人购房定金双倍的违约金人民币100000元整，退还上诉人预交的中介费12000元由被上诉人伍娜承担。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。1、事关本案优先违约责任的关键法律事实认定错误，事实与理由如下：上诉人老婆为主贷人，签合同第二天就提交了收入证明电子档（收入经中介认定符合贷款条件），10月8日又提交了本人的征信，考虑到主贷人实在是工作繁忙，且合同中并未约定什么时间签贷款，故于10月12日，三方补充约定了10月25日办理贷款。为了配合贷款办理手续，上诉人于10月22日又提交了主贷人的个人征信和收入证明供资格核验，至于详细的银行流水，上诉人曾多次承诺于10月25日待主贷人从外地来汉办理贷款的当日一并补齐就可以了（届时若因资料不合格，上诉人承诺愿意按合同补充条款的约定承担违约责任）。在10月12日?22日之间，在被上诉人并无任何预警、以及商与上诉人是否可以在约定的25号的基础上提前办理贷款，否则可能会导致被上诉人换房增加利息损失的情况下，被上诉人于10月22日通过中介明确告知，让上诉人承担几个月的利息损失赔偿责任（10月22日11:36金注转发短信），理由是：截止10月22日上诉人一直未交齐办理贷款所需的资料，故断定上诉人构成了违约，理应承担利息损失赔偿责任。为此，10月22日下午上诉人又通过短信与被上诉人交涉，说明10月25日是三方早就约定好的，25号办贷款时剩余的资料肯定会补齐，在此之前，上诉人并未违约，不会承担所谓的利息损失赔偿责任。实在是谈不拢后，被上诉人说“不要私下联系了，通过中介解决吧”（10月22日19:10分）。说明被上诉人提出通过中介要解决的是“利息损失赔偿责任问题”。10月23日上诉人赴约前往中介处谈判，在上诉人并不认可利息损失赔偿责任的前提下，谈判开启3分钟不到，被上诉人就亮出了底牌，说因为跟上诉人谈得很不舒服，这个房子不卖给上诉人了，这个房子低于市场价十几万，军运会和春节后还要涨的，卖给别人还卖得高些，来谈判之前就问过当律师的朋友，（如果违约的话)最多就是赔违约金而己，双倍的，让上诉人赚五万块钱，就这，有儿吓人咧……凡此种种，说明其主动要求谈判是有预谋的，坚决索要几个月的利息损失赔偿不过是个借口，其实质是低于市场价10几万，笃定了军运会和春节后会看涨，于是在谈判不达预期的情况下，明确作出了拒售以终止合同的言行，如被上诉人说：我就不卖给你！你去告我！你去起诉我！这蛮正常……他（中介）今天非得把房产证给我，不给我就报警！你看这东西是我的，这是我私人的东西！上诉人临走前，质问中介，被上诉人不卖，要拿回房产证，中介有责任吗？中介说：我有什么责任啦，别人话都摞在这里了，他现在不卖！你可以起诉他(7分28秒)！于是上诉人只好结束谈判拍案走人。从整个谈判过程可知，1、陈芬老公为主谈判人，与谈判人之一陈芬全程促膝在场，在其老公明确拒售后，陈芬附和着说：“我就把它卖给别人，么样不敢？就是赔违约金！”（4分40秒），由此可见，陈芬与其老公出于共同的预谋，作出了共同拒售以终止合同的言行；2、自始至终都是被上诉人不卖，上诉人从来没有说过不想买。截止10月23日谈判后，在25日办理贷款前，被上诉人的言行构成了三次严重的违约，第一次严重违约：本案是有条件交房，即除彩电冰箱洗衣机外所有的家私家电、装饰装修等，为了拍照比对交房时与办理贷款前是否一致，从10月20日起，上诉人提出要看房拍照备注，直到10月22日长达三天的时间内，经上诉人多次要求，被上诉人陈芬、伍娜均电话不接短信不回，为合同的不能履行人为设置了障碍；第二次严重违约：借口上诉人谈判前提交办理贷款所需的资料不完整，故栽赃上诉人违约了，必须承担利息损失赔偿责任，无论上诉人怎么解释都无济于事，态度非常绝决，实属变相涨价的失信行为，为合同的不能继续履行埋下了伏笔；第三次严重违约：10月23日谈判时，在被上诉人提出利息损失赔偿遭拒的情况下，明确表示出了拒售该房屋以终止合同的言行，直接导致谈判最终陷入破裂。根据《房屋买卖居间合同》第六条：违约责任第1款，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金。基于以上事实，在10月23日谈判破裂后，在约定的10月25日办理贷款前，被上诉人已三次构成优先违约，理应承担优先违约责任。故按照《合同法》第96条的规定，上诉人于10月24日，履行了合同终止前的告知义务。一审程序及判决书中，字里行间对被上诉人拒绝看房拍照、强行索要“利息损失赔偿”及“拒售的言行”并未进行任何审理，也未对被上诉人的优先违约责任所涉关键法律事实进行认定。故一审法院不顾被上诉人已优先违约的关键法律事实，武断地依据上诉人10月25日未去签贷款的表象，推定上诉人违约，实乃舍本逐末、显失公平，属事实认定错误。殊不知，因被上诉人并未表示出愿意放弃不合理的利息损失赔偿，而且宁可选择主动违约赔偿违约金，也不可能放弃赔偿要求，故在有关于利息损失赔偿的争议无法排解的前提下，在10月23日被上诉人明确拒售的前提下，原定于10月25日签定贷款的程序已实际上无法继续履行。2、判决书P5中被上诉人鑫锐房产公司谎称：“2019年10月23日，鑫锐房产公司组织买卖双方见面协商过程中，上诉人明确表示不愿意购买房屋，构成违约”与事实相悖。事实与理由如下：从10月23日的谈判录音可知，自始至终，上诉人从未表达过任何不愿意购买该房屋的言行，直至被上诉人明确拒售导致谈判破裂后，中介说：我有什么责任，别人话都摞在这里了，他现在不卖，你可以起诉他（7分28秒）！上诉人才说:这个没法谈了，算了，你不卖我也没有办法！谈判至此，上诉人只好拍案走人。由此可见，中介公司谎称是“在见面协商的过程中”，上诉人明确表示不愿意购买房屋，显然是做伪证，中介公司作为一审中的共同被告，其单方面编造的谎言并不符合相关规定的证人证言要求，一审法院予以采信，属认定事实错误。3、判决书P7，中介公司谎称：“2019年10月23日，鑫锐房产公司组织买卖双方到其办公场所确认按揭办理事宜，缓解双方前期误会”与事实不符，事实与理由如下：从上诉人提交的与被上诉人手机短信可知，10月23日的谈判是基于被上诉人陈芬与上诉人在短信交流中，执意要求上诉人承担利息损失遭拒的情况下，主动提出要去中介处解决利息损失赔偿责任的，其根本动机并不是协商如何办理贷款。因为10月24日前上诉人从未提出不去签贷款，被上诉人和中介也从未提出过要协商如何签贷款，事实上，签贷款所需的手续截止10月22日已提交收入证明电子档及夫妻双方的征信，剩余的银行流水上诉人承诺10月25日办贷款的当日补齐就行了，故10月23日前关于签贷款一事并无任何谈判的空间和必要！中介作为一审中的共同被告，其谎称由其组织买卖双方是“确认按揭办理事宜”，显然是故意回避被上诉人提出要谈判的目的乃坚决索要利息赔偿的关键法律事实，一审法院予以采信，属认定事实错误。4、判决书P7：“审理中，各方确认案涉房产满足购房人子女就读园博园小学的要求，伍娜明确表示愿意继续履行合同”的事实认定错误，事实与理由如下：疫情后，一审法官依据审理中，被上诉人期望继续履行合同的意愿，来推测出本案案发的当时，被上诉人也有希望履行合同的意愿，缺乏逻辑关系，是显然站不住脚的，属事实认定错误。本案是有条件交房，即除彩电冰箱洗衣机外所有的家私家电、装饰装修等，为了拍照比对交房时与办理贷款前是否一致，从10月20日起，上诉人提出要看房拍照备注，直到10月22日长达三天的时间内，经上诉人多次要求，被上诉人陈芬、伍娜均电话不接短信不回，为合同的不能履行人为设置了障碍，直至10月22日中午，实在是拗不过上诉人的看房要求，被上诉人借口上诉人未交齐所需的资料而违约，于是通过中介第一次提出应由上诉人承担利息损失赔偿的要求，作为对上诉人要求看房拍照备注的回应，意图很明确，即先同意利息损失赔偿再说，否则免谈。10月22日下午上诉人与被上诉人多次短信交流是否应承担利息损失赔偿遭拒后，被上诉人说“不要私下联系了，通过中介解决吧”。于是第二天去中介处谈判完全是应被上诉人的要求，谈判的唯一主题也是被上诉人力主的利息损失赔偿问题，谈判破裂后，按照《合同法》第96条的规定，上诉人于10月24日晚以短信的方式履行了合同终止前的告知义务。至此，被上诉人非但没有丝毫的售房诚意、表达愿意舍弃不合理的利息损失赔偿要求的前提下，希望上诉人按时去办理贷款，而是联合中介做局，坐等上诉人25号不去办贷款的话，可以倒搭一耙，进而追究上诉人的违约责任。殊不知，因为拒绝看房、强制索要利息损失赔偿及拒售的言行，已构成了优先违约！至于谈判破裂后，在得知上诉人已诉之法律途径后，中介多次配合被上诉人律师做局，虚假证明“房东愿意签贷款”，其实质是有条件下的“愿意”，即原告务必承担利息损失赔偿的情况下，才愿意签贷款。否则，10月23日的谈判不至于破裂，被上诉人也不至于选择主动违约，其动因均是原告不认可被上诉人坚决索要的利息损失赔偿所致。疫情前，被上诉人认为房价低于市场价10几万，军运会和春节后一涨，卖给别人还卖得高些，（主动违约的话）不过是赔违约金而已，故盛气凌人地作出了明确拒售以终止合同的言行！不料人算不如天算，疫情后，伴随着房市交易灾难性的表现，房价并没有出现预期中的大涨！甚至成交稀少，这种情况下被上诉人提出愿意继续履行合同是再正常王过了，根本证明不了任何东西，而一审法官根据疫情后被上诉人转念愿意继续履行合同的说辞，来牵强地推测出被上诉人案发前也有希望履行合同的意愿，从而开脱了被上诉人案发前变相涨价及拒售的违约责任，说明一审判决缺乏起码的思辨力量！属事实认定错误！明显地，自从10月23日谈判破裂后，直到开庭前，上诉人都没有等到被上诉人愿意主动放弃利息损失赔偿的前提下，单纯在192万合同价下的售房诚意！5、判决书P5：“原告与被告鑫锐房产公司员工金注的电话录音，真实性予以采信，但不能达到原告的证明目的”，属事实认定错误。电话录音的内容是，根据上诉人提交的收入证明电子档及征信资料，中介告知上诉人，所联系的二家贷款银行利率执行的情况，证明截止10月22日前，在上诉人已提交征信及收入证明电子档的情况下，在承诺25日补齐银行流水的情况下，上诉人并未因暂时提交的资料不完整而给合同的履行造成了致命影响，故在25日履行期未到的情况下，未完全提交的资料并不足以支持被上诉人向上诉人索要利息损失赔偿的借口，而一审法院认可电话录音的真实性，却对上诉人的证明目的不予采信，显然是事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。判决书P7载明：“2019年10月24日，双方未协议解除《房屋买卖居间合同》及变更银行按揭贷款手续办理时间的情况下，张成短信通知陈芬终止合同，构成违约”属适用法律错误。事实与理由如下：本案被上诉人的违约行为有：①上诉人10月20日-10月22日多次提出要求看房拍照，以备注房屋内家私家电装饰装修情况的时候，被上诉人电话不接短信不回；②在履行期未到的情况下，以上诉人未交齐相关资料为借口，坚决要求上诉人承担几个月的利息损失赔偿，故意阻挠合同的履行；③在上诉人要求按合同来的时候，被上诉人说（3分45秒）：你要按合同来，我这门就违约！我这门违约！不谈合同！我就不卖的你！你去告我！你去起诉我！这蛮正常！上诉人质问被上诉人，那还签合同干什么啊？被上诉人说（5分8秒）：违约！我赔你违约金，你赚5万块钱……并威胁中介要拿回房产证，否则报警等等；末了，上诉人质问中介，房东不卖，要拿回房产证，中介有责任吗？中介说(7分28秒)：我有什么责任啦，别人话都摞在这里了，他现在不卖！你可以起诉他!由此可见，被上诉人急于终止合同的意愿非常强烈，其根本原因是低于市场价十几万，军运会和春节后看涨，卖给别人的话还卖得高些，如果赔偿的话不过是5万的违约金而已，无所谓。为此目的，也作出了非常明确地意思表示：我就不卖的你！你去告我！你去起诉我！这蛮正常……他（中介）今天非得把房产证给我，不给我就报警！你看这东西是我的，这是我私人的东西！中介公司出于自身利益的考量，希望促成双方达成交易本是顺理成章的事情，然而蹊跷的是，10月30日，中介公司短信询问上诉人是否同意无责解除合同，同意的话，中介公司愿意作沟通。这种反常之举并不属于其合同约定的职责范围，也不符合中介公司的盈利模式，显然是在被上诉人的委托下而做的试探性动作，就是为了配合被上诉人做局以开脱其违约责任。这进一步佐证了因为被上诉人自知已优先违约，不愿承担违约责任，但是又迫切希望解除合同的真实意愿。根据被上诉人己优先违约的关键法律事实，适用的法条应该是《合同法》第94条[合同的法定解除]第（二）款：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同；《合同法》第94条第（四）款：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同法第96条[解除权的行使]当事人依照本法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。判决书P7中，一审法院认为2019年10月24日，双方未协议解除合同及协商变更贷款办理的情况下，上诉人短信告知被上诉人合同终止，上诉人违约。适用的法条乃《合同法》第93条[合同约定解除]，即当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。综合结论，10月25日办理贷款前，因10月23日谈判破裂后被上诉人三次优先违约的关键法律事实，按《合同法》第96条[解除权的行使]，上诉人于10月24日21:06分履行合同终止前的通知到达被上诉人后，合同已法定解除，而在10月24日21:06分法定解除时，本合同约定的解除条件并未成就！即《房屋买卖居间合同》第六条违约责任：“若甲乙任何一方未在约定的期限内（10月25日）办理相应手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任”。故因优先违约而致法定解除后，在合同约定的解除条件并未成就的情况下，本案并不适用《合同法》第93条[合同约定解除]！更何况，10月25日未去签贷款，并不是上诉人的本意，而是在利息损失赔偿责任未排解的前提下，在被上诉人明确拒售违约的前提下，被上诉人不得已而采取的正当维权行为！在此前提下，原定于10月25日签定贷款的程序已实际上无法继续履行。故一审判决认为10月25日前按照约定解除的法条，应该协商解除合同，否则违约属适用法律错误。本案的一审判决在未经调查核实的基础上，采信了诸多错误认定的事实，毫无公平公正可言，其偏袒之心跃然纸上。在选择性的忽视重大违约事实的前提下，错误地适用了法律。恳请二审法院裁定撤销一审的部分判决，发回重审或者查清事实后依法改判，以支持上诉人的部分请求！陈芬辩称：一、一审法院认定事实清楚，判决依法有据，故二审法院应予维护，对上述人的无理诉求予以驳回。二、本案诉讼费用全部由张成承担。本案的客观事实是陈芬与张成双方在2019年9月28日由武汉市鑫锐恒泰房产经纪有限公司居间签订了一份编号为0001404的《房屋买卖居间合同》，该合同已依法成立并生效。虽然合同中未书面约定贷款办理的期限，但双方口头上系约定好在2019年十一节假后，10号之前办理，而后，陈芬一直都是主动催促、积极配合张成按照合同约定办理银行贷款手续，但张成一直无故拖延办理贷款手续。陈芬多次通过中介催促张成按照双方口头约定的时间办理银行贷款手续，虽然张成对此闭口不谈，但陈芬仍积极配合其提出的看房要求。同时在此期间，本案居间中介方也多次与张成联系，告知不尽快办理银行贷款手续，可能款项年前就批不下来，经过中介多次催促，张成仍无故不配合，且只有在要求看房的时候才主动联系陈芬。后经中介多次联系张成，其才承诺在2019年10月25日配合办理银行贷款手续，陈芬通过中介表示同意。但张成无故在2019年10月25日失约不去银行办理房屋贷款，且主张陈芬构成违约，完全系荒唐可笑，没有事实依据。首先张成所谓的“被告拒售的录音”只是张成掐头去尾的部分谈话内容，该录音中陈芬本人从未向其作出过拒售卖本案涉案房屋，其次张成所称陈芬的“老公”实际为陈芬男友，双方未登记结婚，陈芬男友不可能无故作出拒售意思表示。且其也无权作出构成陈芬违约的意思表示。张成录音并不是整个谈话的全貌，仅凭张成与陈芬男友一段被掐头去尾的录音，就单方面状告陈芬违约，其目的不言而喻。即便如此，陈芬还是于24日短信提醒张成25日应按照约定办理银行贷款手续，结果25日等来的是张成的失约。且倒打一耙主张陈芬构成违约。合同履行过程中，张成未按三方协商确定的日期办理案涉房屋的按揭贷款手续，且单方面短信通知中止合同，已构成违约。基于以上理由，本案张成主张陈芬违约的客观事实不存在。恳请法院查清本案客观事实，维持一审判决，以维护陈芬的合法权。伍娜辩称：一、一审法院认定事实清楚，判决依法有据，故二审法院应予维护，对上述人的无理诉求予以驳回。二、本案诉讼费用全部由张成承担。伍娜系涉案房屋的登记权人，但是关于整个房屋的买卖交易，伍娜都是全权委托给了陈芬的爸爸陈代兵，然后陈芬的爸爸又委托给了女儿陈芬，因此在本次房屋买卖合同的签订、履行过程中，伍娜都是全力配合的，包括张成签订协议之前的随时配合看房，且签订合同后，也是全力配合看房的，根本不存在张成所陈述的不配合看房，2019年10月国庆节放假后的张成看房，确实是因为我临时有事不在家，原因当时也跟中介说明了，且还表示回来后就让其看房，所以张成陈述的陈芬拒绝看房的事实根本不属实，其实就是张成扯理由不买房子了。张成所说的陈芬违约不卖房屋的理由，我认为不属实，本人不仅从未向张成表示拒绝出售案涉房屋、违约中止履行双方已经签订的《房屋买卖居间合同》，且从未委托陈芬向张成表示拒绝出售房屋，故张成要求双倍返回定金、支付中介费12000元以及一、二审诉讼费用不仅没有事实依据，且于法无据。张成现违约解除其与被告签订的《房屋买卖居间合同》，本人有权不退还其已经支付的购房定金50000元。基于以上理由，恳请法院查清本案客观事实，维持一审判决，以维护伍娜的合法权益。鑫锐房产公司辩称：一审法院认定事实清楚，合法有据，应驳回其上诉。鑫锐房产公司提供的居间服务不存在任何违法行为，均是按照合同约定履行，鑫锐房产公司已经促成了上诉人与陈芬的买卖合同交易，双方不仅签订了房屋买卖合同，且上诉人已经向陈芬支付了定金向鑫锐房产公司支付了中介费用，上诉人与陈芬签订买卖合同后鑫锐房产公司一直催促上诉人按照与陈芬约定的时间办理银行贷款手续，但上诉人一直找各种理由推脱，拖延办理贷款手续并在2019年10月23日由鑫锐房产公司组织的双方见面协商过程中明确表示不愿意购买陈芬的房子，故是上诉人在违约，不履行房屋买卖合同，综上鑫锐房产公司一直在依法依约促成上诉人与陈芬签订的房屋买卖合同，但由于上诉人违约导致本案房屋买卖合同无法履行，其无权要求退还中介费。张成向一审法院提出诉讼请求：1、陈芬因严重违约，支付张成购房定金双倍的违约金人民币100,000元，并退还张成定金人民币50,000元；2、鑫锐房产公司返还张成所预交的居间服务费12,000元；3、陈芬支付张成即期的既得利益损失100,000元；4、陈芬赔偿额包括但不限于成交价的20%，即赔偿额384,000元；5、陈芬承担所涉及的相关鉴定或公证费用；6、陈芬承担本案的诉讼费。审理中，经一审法院释明，张成变更诉讼请求为：1、伍娜因严重违约，支付张成购房定金双倍的违约金人民币100,000元，并退还张成定金人民币50,000元；2、鑫锐房产公司返还张成所预交的居间服务费12,000元；3、伍娜支付张成即期的既得利益损失100,000元；4、伍娜赔偿额包括但不限于成交价的20%，即赔偿额384,000元；5、伍娜承担所涉及的相关鉴定或公证费用；6、伍娜承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年6月16日，伍娜、张雄夫妻二人作为委托人与陈代兵签订委托书并办理公证，授权陈代兵办理夫妻二人名下位于武汉市东西湖区金银湖环湖东路6号银湖御园4栋3单元9楼902室房屋转让的相关手续。上述委托出具后，陈代兵女儿陈芬代表伍娜、张雄与张成、鑫锐房产公司于2019年9月28日签订《房屋买卖居间合同》，对于该合同，伍娜当庭陈述其夫妻二人知晓并认可合同内容。经一审法院释明，张成明确表示不追加张雄为本案共同被告。《房屋买卖居间合同》约定，张成购买伍娜、张雄名下位于武汉市东西湖区金银湖环湖东路6号银湖御园4栋3单元9楼902室房屋，房屋总价为1,920,000元，合同签订当日买方支付购房定金50,000元，过户当日支付剩余首付款520,000元，余款1,350,000元办理银行贷款。关于交房时间约定，卖方在2020年1月1日之前收到全款的，则交房时间为2019年12月31日；卖方在2020年1月1日之后收到全款的，收款后三个工作日内交房。关于中介佣金约定，鑫锐房产公司促成买卖双方签订合同的，买方应支付佣金12,000元。合同还约定，三方承诺于2019年10月1日前确认购买该房产能否满足购买方子女就读园博园小学的要求，如不能满足，则买方可在2019年10月1日前无责解约，2019年10月1日后该合同生效，该条款作废。2019年9月28日，张成向鑫锐房产公司支付中介服务费12,000元，陈芬向张成代收购房定金50,000元。合同履行过程中，张成向鑫锐房产公司提交了银行贷款所需部分资料，经协商确认，买卖双方及中介方同意于2019年10月25日至贷款银行办理按揭手续。2019年10月23日，鑫锐房产公司组织买卖双方至其办公场所确认按揭办理事宜，缓解双方前期误会。2019年10月24日，双方未协议解除《房屋买卖居间合同》及变更银行按揭贷款手续办理时间的情况下，张成短信通知陈芬合同终止，并于同日向一审法院咨询立案诉讼事宜。2019年10月25日，张成未配合办理银行按揭贷款事宜，并于同日向一审法院提交立案材料。审理中，各方确认案涉房产满足购房人子女就读园博园小学的要求，伍娜明确表示愿意继续履行合同。一审法院认为：陈芬代表伍娜及其丈夫张雄与张成、鑫锐房产公司签订《房屋买卖居间合同》，伍娜当庭陈述其夫妻二人知晓并认可合同内容，视为对陈芬的代理行为予以追认，故三方所签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。各方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，张成未按三方协商确定的日期办理案涉房屋的按揭贷款手续，且短信通知终止合同，构成违约，其诉讼主张伍娜双倍返还定金、退还购房定金、赔偿损失及要求中介方鑫锐房产公司退还中介费，均无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张成的全部诉讼请求。案件受理费9,810元（张成已预交）由张成负担。二审期间双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：陈芬与张成及鑫锐房产公司三方签订的《房屋买卖居间合同》，系各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自义务。根据《房屋买卖居间合同》的性质、特点及该合同约定的内容可知上诉人张成作为买方的主要义务是向卖方支付购房款，陈芬及伍娜作为卖方的主要义务是协助买方办理房屋过户手续及向买方交付房屋。且《房屋买卖居间合同》中关于交房时间的约定是买方在支付全额购房款后，卖方履行交房义务，即买方有先履行的义务。在合同履行过程中，双方沟通不畅，发生冲突。但陈芬及伍娜依然协同中介方鑫锐房产公司催促上诉人张成在三方已协商确定的日期即2019年10月25日至贷款银行办理按揭手续，张成未按约履行，并于同日向一审法院提起本案诉讼。另外，在一审、二审审理过程中，伍娜均要求继续按原合同履行，但张成明确表示不愿继续购买该房屋。因此，在伍娜没有收到全额购房款的情况下，陈芬及伍娜即便有言语不中听的情形，也不构成双方合同上的违约责任。张成上诉主张伍娜违约要求其承担违约金及承担退还中介费的上诉请求没有合同依据。综上所述，上诉人张成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由张成负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二一年一月四日书记员 张 欣