上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第3013号上诉人(原审被告)上海文涛餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人高申显，总经理。委托代理人樊颙，上海新惟律师事务所律师。委托代理人严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海市药材有限公司，住所地上海市。法定代表人陈军力，董事长。委托代理人刘峰，上海市申达律师事务所律师。上诉人上海文涛餐饮管理有限公司(以下简称“文涛公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市药材有限公司中药机械厂是上海市真北路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)产权人，该厂系上海市药材有限公司(以下简称“药材公司”)下属无独立法人资格的企业，2011年4月2日，经药材公司申请，上海市工商行政管理局普陀分局准予其下属中药机械厂注销登记。2012年5月15日，药材公司、文涛公司签订房屋租赁合同，约定文涛公司向药材公司承租系争房屋，建筑面积3169.86平方米，主要建筑物分为三层式厂房、一层式厂房和三层式写字楼各一幢，文涛公司向药材公司承诺承租房屋用于办公、开办商务酒店使用，用于文涛公司及文涛公司子、分公司的入住办公和宾馆经营。文涛公司保证，在租赁期限内未征得药材公司书面同意以及按规定须经有关部门审批而未获核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。文涛公司根据前述约定获得药材公司书面同意后，自行办理相关核准报批手续，所有费用由文涛公司自行承担。药材公司于同年6月1日前向文涛公司交付房屋，三层式厂房、一层式厂房的租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止，三层式写字楼的租赁期限自2012年8月1日起至2017年8月31日止。三幢房屋的租金标准为2012年9月1日至2014年8月31日期间的租金为每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.60元，2014年9月1日至2016年8月31日期间的租金为每日每平方米1.70元，2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金为每日每平方米1.80元，租金每个月为一个支付期，每月10日支付下个月的租金，每逾期一日，文涛公司需按日租金的20%支付违约金，逾期三十天未支付的，药材公司有权单方解除合同，并追究文涛公司相关违约责任。逾期累计满两个月的，保证金不退给文涛公司。文涛公司应向药材公司支付保证金308,533.04元，并承担租赁期间发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用。药材公司在合理范围内协助文涛公司办理营业执照、装修许可证等文件申请事项及其他与租赁场地相关的工商、税务、城建等手续，相关费用均由文涛公司承担。双方另约定若药材公司交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，文涛公司未征得药材公司同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，因文涛公司原因造成房屋主体结构损坏的，文涛公司逾期不支付租金累计超过六十日等情形，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以弥补损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。药材公司、文涛公司在补充条款中约定，文涛公司另需在2012年7月10日前向药材公司支付三层式写字楼在2012年8月1日至2012年8月31日期间的租金41,220.67元，若双方约定的租赁用途或房屋改造、装修需获得政府主管部门审批后方可进行的，文涛公司应当根据有关规定先行办理审批手续，并在获得审批后的两个工作日内将审批通过的证明文件报药材公司备案之后方可进行，若文涛公司未按政府有关规定办理审批手续而违法经营的或未按要求向药材公司及时备案的，药材公司有权单方面解除租赁合同，因此给药材公司造成的损失由文涛公司承担。在附件三中“药材公司同意文涛公司自行装修和增设附属设施的内容、标准”一栏中，双方约定为“药材公司同意文涛公司承租后在不影响、破坏承重结构的情况下，对承租房屋的门窗、隔断、路面进行适当装修、铺设。装修方案应事先征得药材公司书面同意。”实际履行中，药材公司于2012年6月1日将系争房屋交付文涛公司，文涛公司按约支付保证金308,533.04元。双方签订了房屋交付确认书。同年5月、6月，为对系争房屋进行插层改建，作为办公及商务宾馆使用，为明确房屋建筑和结构现状，确保房屋结构安全并满足现行抗震设防要求，为改建设计提供技术依据，药材公司、文涛公司作为共同委托方委托上海市房地产科学研究院对原金工加工车间、热处理冷作车间插层改建进行抗震鉴定。6月6日，文涛公司向药材公司提出书面申请：拟对系争房屋厂区内1号楼的三层厂房进行加固分隔插层，改造为办公用房；2号一层厂房进行加固分隔插层，改造为办公用房，并将平顶改造为坡顶；3号办公楼平顶改造为坡顶；将外墙局部贴仿古砖，门窗更换彩铝，路面机动车道浇沥青，边人行道停车位贴大理石，三幢房屋适当增加电梯和消防楼梯。8月1日，文涛公司就对系争房屋的装潢事宜向上海市普陀区长征镇人民政府、上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司提出书面申请，上海市普陀区长征镇人民政府批示“情况属实，请区规划部门予以支持”并盖章、上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司注明“请贵公司到区、镇相关职能部门办理报批手续”并盖章。11月12日，药材公司函告文涛公司，表示在文涛公司目前未将政府主管部门(规划、建交委等)审批通过的证明文件报药材公司备案，药材公司要求文涛公司立即停止针对系争房屋的所有施工活动。11月28日，上海市普陀区商务委员会召开会议，并形成会议纪要确认“上海市真北路XXX号原为上海中药机械厂，产权属于上海市药材公司，建筑面积3169.86平方米的国有土地，现由上海文涛餐饮管理有限公司租赁，计划改造为上海G501智慧园，拟引进国际金融投资、私募、股权投资公司进驻，促进本区的经济发展。改造项目主要涉及外立面的改造和内部的修缮，通过利用性的改造修缮，营造商务办公的整体氛围，提升中环商贸区的城市形象。”与会参与单位包括区发改委、区商务委、区规土局、区建交委、区消防支队等职能部门。12月18日，药材公司书面通知文涛公司尚欠租金的金额并要求支付。2013年1月7日，上海市普陀区建设工程安全质量监督站向文涛公司发出建设工程局暂停施工整改指令单，表示经查G501工程存在危及结构安全的重大质量问题，要求文涛公司自即日起暂停施工，全面整改。同年3月26日，文涛公司致函药材公司表示根据药材公司停工要求和办理建设审批手续耽搁了几个月的时间，要求药材公司延长免租期，并将合同期延长十年，降低租金等。4月3日，药材公司再次书面通知文涛公司欠租金额并要求支付。5月9日，文涛公司复函上海市普陀区建设工程安全质量监督站，表示将按报建和备案内容进行规范施工，5月20日，上海市普陀区建设工程安全质量监督站发出暂缓施工指令单，认为厂区内存在违规改建、加层、新增电梯等，报监合同全额与实际工程不符，要求在工地范围内暂缓施工。当日，药材公司也向文涛公司发出立即停止系争房屋违规施工的整改通知书。7月30日，上海市普陀区长征镇人民政府向药材公司发出要求停止改建的函件，认为目前改建项目与“上海G501财富智慧园”完全不相符，虽上海市普陀区建设工程安全质量监督站多次发出暂缓施工指令，但文涛公司仍旧违规改建，不断产生新的安全隐患，且其施工的酒店商住项目不符合镇经济发展产业定位要求，并存在严重的安全隐患，要求药材公司作为系争房屋产权人，停止文涛公司一切改建活动。8月，药材公司再次致函文涛公司要求其按上海市普陀区长征镇人民政府、上海市普陀区建设工程安全质量监督站的要求进行停工整改。8月22日，文涛公司书面表示已于8月19日开始停工整改，请上海市普陀区长征镇人民政府和药材公司指导帮助形成符合规划和相关合规手续的整改方案。之后，文涛公司再次继续施工。2014年4月，药材公司向原审法院提起诉讼，称租赁合同签订后，药材公司向文涛公司交付了系争房屋，但文涛公司迟迟不办理租赁用途所需的审批手续，更在未经药材公司及政府主管部门批准的情况下对系争房屋进行改建、改造、装修。药材公司多次要求文涛公司在改造、装修前应先办妥相关审批手续，文涛公司均谎称已停工，实际上一直未停工。由于文涛公司的违章改建行为，上海市普陀区建设工程安全质量监督站、上海市普陀区长征镇人民政府分别发出停工通知。文涛公司仅短暂停工数日后，于9月初又继续违规改建，且自2012年8月起拖欠租金、水、电费。2013年10月23日，药材公司向文涛公司发出关于解除房屋租赁合同的通知函，该函件于10月24日已送达文涛公司，现要求法院判令1、确认药材公司、文涛公司签订的房屋租赁合同于2013年10月24日解除；2、文涛公司停止施工，将系争房屋恢复原状，清空、迁出房屋并将房屋返还药材公司；3、文涛公司支付自2012年8月1日起至合同解除之日止的租金1,275,217.47元及违约金1,099,659.73元；4、文涛公司支付自2015年6月1日起的水、电费；5、文涛公司按双倍租金标准支付自2013年10月30日起至其将系争房屋实际返还之日止的使用费；6、文涛公司支付未征得药材公司同意装修系争房屋并增设附属设施的违约金308,533.04元，且文涛公司已支付的保证金308,533.04元不予返还。原审审理中，1、药材公司、文涛公司均确认上海市真北路XXX号是工业用地性质，因文涛公司承租系争房屋进行改建是作为商业用途使用，故至今无法办出房屋改建所需的施工许可、规划许可等报批手续。文涛公司表示承租时了解土地性质，2012年12月底已知晓无法办出上述各项报批手续，当时药材公司的解决方案是终止租赁合同，不再要求文涛公司支付租金、水、电等费用，而此时文涛公司已投资四百万元，若终止租赁合同，文涛公司将产生上述损失，在双方对补偿未达成一致的情况下文涛公司未同意终止合同，而是在药材公司交付的三幢毛坯房的基础上进行加固、改造，其中一号楼(三层式厂房)改建为如家酒店，因无法办出营业执照而空关，目前暂用作白领公寓，入住率50%，二号楼(一层式厂房)为办公楼，一楼空关，三楼文涛公司自用，二楼均已对外出租，三号楼(三层式写字楼)开设创业公寓，入住率85%，文涛公司为上述改建、加固等共投资三千多万元。2、药材公司表示与文涛公司共同委托上海市房地产科学研究院对原金工加工车间、热处理冷作车间插层改建进行抗震鉴定，并签订技术服务合同是药材公司为系争房屋安全使用履行的配合义务。系争房屋规划立项是做IT智慧园区，不是酒店或白领公寓，药材公司在文涛公司承诺能够办出相关许可、证照的前提下与文涛公司签订租赁合同约定系争房屋的用途，从文涛公司写给政府部门的报告中可以看出文涛公司知晓上述立项内容，但因文涛公司实际经营内容与向政府申报内容不相符，导致无法办出相关许可和证照，即使药材公司配合也无法办出。3、文涛公司要求对其加固改造、装饰装修系争房屋的费用进行评估，法院于2015年4月委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行该项评估，2015年7月，该公司向法院出具书面函件表示曾分别于2015年4月、5月组织当事人对鉴定事宜及费用进行洽谈，因文涛公司不愿支付评估费用而将本次委托退回法院。文涛公司表示所有资金均用于投资系争房屋，无能力支付350,000元的评估费用，若法院判令解除租赁合同，文涛公司将就加固改造、装饰装修系争房屋的损失另案诉讼。原审法院经审理后认为，药材公司、文涛公司之间签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。现就本案争议焦点分析如下。一、药材公司本次诉讼提出解除合同的理由有两项，一是文涛公司未按合同履行改建、改造房屋的审批、报备手续，二是未按约定及时履行付款义务，文涛公司的行为均构成违约，药材公司可依合同约定行使解除权。关于第一项理由，租赁合同中就文涛公司对租赁物的改建、改造应当履行的审批、报备等事项在合同主文部分、补充协议、附件中有多次约定，文涛公司应当根据约定履行，但从查明的事实分析，除文涛公司与药材公司共同委托相关单位进行抗震检测外，文涛公司对房屋其他建设，均没有向药材公司书面申报备案，其向政府有关部门的申报，并不能视为向药材公司的备案，且在施工初期，文涛公司也未从相关职能部门取得许可，因此，文涛公司就此问题的抗辩意见无相应证据予以证明。关于第二项理由，法律规定，承租人的基本义务就是按约支付租金，在文涛公司已实际取得并使用租赁物且不存在法定或约定可不付租金或延迟支付租金的情况下，文涛公司拒付租金既不符合法律规定，也不符合双方的约定。综上，药材公司解除合同的理由成立，其行使合同解除权符合约定，可获支持。二、合同解除的责任。基于前述分析，文涛公司的行为构成违约，应对合同的解除承担70%的主要责任，同时，考虑到药材公司在履行过程中也存在瑕疵，如签约时因工业用地性质的土地对办理办公、商务酒店之营业执照将产生的影响没有履行提醒义务，阻止文涛公司的施工行为不够及时等，因此，药材公司对合同的解除也应相应承担30%的次要责任。三、针对药材公司的诉请。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，文涛公司应承担将系争房屋恢复原状，清空、迁出房屋，并将房屋返还药材公司的责任，同时，文涛公司还应承担支付租金及逾期支付租金的违约金，合同解除后至实际返还房屋期间使用费的义务。基于文涛公司要求调低违约金、使用费标准的观点，法院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌判。审理中，药材公司确认尚未垫付2015年6月1日之后的水、电费，同时在文涛公司实际返还房屋的时间无法确定的情况下，对药材公司要求文涛公司支付水、电费的诉请，本案中不宜一并处理。关于药材公司要求文涛公司支付未征得药材公司同意装修系争房屋并增设附属设施的违约金308,533.04元的主张，基于前述相同理由，由药材公司、文涛公司按比例承担。原审法院据此作出判决：一、上海市药材有限公司与上海文涛餐饮管理有限公司签订的关于上海市真北路XXX号房屋租赁合同于2013年10月24日解除；二、上海文涛餐饮管理有限公司应于判决生效之日起三十日内将上海市真北路XXX号房屋(三层式厂房、一层式厂房和三层式写字楼各一幢)恢复原状，清空、迁出房屋，并将房屋返还上海市药材有限公司；三、上海文涛餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市药材有限公司上海市真北路XXX号房屋2012年8月1日至2013年10月24日期间所欠租金人民币1,088,408.05元及违约金(其中2012年8月1日至2013年3月31日期间欠租人民币41,086.31元的违约金，自2013年2月11日起算，2013年4月1日至2013年4月30日期间欠租人民币154,266.52元的违约金，自2013年3月11日起算，2013年5月1日至2013年5月31日期间欠租人民币154,266.52元的违约金，自2013年4月11日起算，2013年6月1日至2013年6月30日期间欠租人民币154,266.52元的违约金，自2013年5月11日起算，2013年7月1日至2013年7月31日期间欠租人民币154,266.52元的违约金，自2013年6月11日起算，2013年8月1日至2013年8月31日期间欠租人民币154,266.52元的违约金，自2013年7月11日起算，2013年9月1日至2013年9月30日期间欠租人民币154,266.52元的违约金，自2013年8月11日起算，2013年10月1日至2013年10月24日期间欠租人民币121,722.62元的违约金，自2013年9月11日起算，均计算至上海文涛餐饮管理有限公司实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算)；四、上海文涛餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市药材有限公司自2013年10月30日起至其将上海市真北路XXX号房屋实际返还之日止的使用费(2013年10月30日至2014年8月31日期间的使用费参照每日每平方米人民币1.60元的标准计算，2014年9月1日至2016年8月31日期间的使用费参照每日每平方米人民币1.70元的标准计算，2016年9月1日至2017年8月31日期间的使用费参照每日每平方米人民币1.80元的标准计算)；五、上海文涛餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市药材有限公司违约金人民币215,973.13元；六、上海文涛餐饮管理有限公司支付的保证金人民币308,533.04元不予返还。原审判决后，上诉人文涛公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定药材公司解除合同理由成立存在错误，导致合同无法履行的责任在于药材公司提供的房屋不符合合同目的，药材公司也未履行协助办理相关审批手续的义务。此外，文涛公司履约意愿强烈，在因系争房屋无法获得审批的情况下，积极与药材公司协调，并按其要求付清了2013年3月31日前的租金，双方达成了施工完毕后再洽谈后续房租及免租期等其他事项，故药材公司以文涛公司未按约支付租金为由要求解除合同，理由不能成立。从解除程序上，药材公司的解除通知发送至系争房屋，正值该处停工期间，非文涛公司员工或委托人进行签收，不发生合同解除的法律效果。文涛公司认为本案的租赁合同应当继续履行，愿意支付合同约定的租金。故请求撤销原判，改判驳回药材公司原审全部诉讼请求或者依法发回重审。被上诉人药材公司辩称：根据合同约定，文涛公司应自行办理审批事项，并及时向药材公司报备。文涛公司在经营项目申报时存在欺骗情况，其对政府部门申报项目为IT产业园而非租赁合同所称的酒店经营，由于与该处规划不符导致政府部门发出停工通知，在此情况下其仍继续施工导致损失应由其自行承担。直至二审期间，文涛公司仍未办出审批手续。文涛公司总计支付108万元租金，按合同约定截至2013年3月31日仍欠4万余元，其余至今未付。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理期间，文涛公司提供了其向普陀区规划局、长征镇政府的就系争房屋的改建申请报告，向药材公司发出的修订合同、延长装潢期的函件等，表示文涛公司履约意愿强烈，因系争房屋存在用地性质及质量等问题就相关事宜积极要求与药材公司协商，但药材公司并未回复。文涛公司另提供项目承诺书等，表示就系争房屋恢复改建已向有关政府部门提出申请。药材公司对文涛公司提供的相应证据认为并非新证据不予认可，且不能证明其欲证事实。药材公司表示未收到过上述文涛公司所称向药材公司发出的相关函件。二审中，文涛公司表示系争合同可以继续履行，并称大部分的审批手续已经办出，有关部门的停工通知也已经撤销，但并未提供相应依据。另，文涛公司在二审期间表示根据合同附件补充条款的约定,由文涛公司承担系争房屋屋顶渗水的维修,药材公司应在每年租金中扣除1万元作为维修费用。药材公司表示愿意承担上述义务，并将相应款项4万元缴纳至原审法院，请求在执行中一并结算处理。本院认为，现文涛公司在上诉中主张因药材公司提供的房屋不符合合同目的，药材公司也未履行协助办理相关审批手续的义务而导致合同无法履行，但根据合同记载的内容，文涛公司在签订合同前对系争房屋的性质及现状已明确知晓，而且根据其在二审审理期间的自述，上述事项并不足以导致系争合同无法履行。故文涛公司的上述主张，依据不足，本院不予采信。在二审中，文涛公司自称系争房屋现已完成相应审批手续,却未提供依据予以证明，故其要求合同继续履行的主张，缺乏基础，本院不予采纳。鉴此，原审法院基于文涛公司未按照合同约定向药材公司履行改建前的审批、报备手续及未按约支付租金而认定其构成违约，并无不当。综上所述，原审法院根据查明的事实，结合双方的相应责任，酌情判决双方当事人各自承担相应的合同解除责任的比例，并无不妥，本院予以认同。在此基础上，原审法院对违约金等的标准酌情作出了相应调整，公平合理，本院予以维持。现药材公司在审理中表示同意承担合同约定的维修费用，对此本院依法予以准许。鉴于药材公司已向原审法院支付了相应金额，可以视为其已履行的相应合同义务，故在原审判决事项中不再做抵扣，相应款项可以在本案执行中一并结算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,222元，由上诉人上海文涛餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭辰审判员  彭浩审判员  姚跃二〇一六年五月十三日书记员  何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……