江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终3678号 上诉人（原审原告、案外人）：沈金美,女,1968年04月1日生,××族,住如皋市。 委托诉讼代理人：姚建华,江苏希言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周浩,江苏希言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：顾琰，女，1962年5月8日生，××族，住南通市。 委托诉讼代理人:王蓓,北京炜衡(上海)律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：南通仁顺置业有限责任公司，住所地如皋市吴窑镇人民路188号吴窑××商贸城。 法定代表人：刘东伟。 原审第三人（被执行人）：陈大明，男，1967年10月15日生，××族，住如皋市。 原审第三人（被执行人）：刘伟芬，女，1970年12月23日生，××族，住如皋市。 上诉人沈金美与被上诉人顾琰、原审第三人南通仁顺置业有限责任公司（以下简称仁顺公司）、陈大明、刘伟芬案外人执行异议之诉一案，不服江苏省如皋市人民法院（以下简称如皋法院）（2019）苏0682民初10591号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 沈金美上诉请求：撤销如皋法院（2019）苏0682民初10591号民事判决，依法改判或发回重审。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、如皋法院采取查封措施前，上诉人已经与仁顺公司就案涉房产签订合法有效的《商品房买卖合同》，并缴纳购房款，后实际入住案涉房产。2、上诉人对案涉房产上存在抵押登记并不知情，在购房后多次催促仁顺公司办理房屋产权证，并将购房发票、完税证明等交给仁顺公司，因仁顺公司2011年后一直处于歇业状态，故未能办理不动产权证。案涉房产未能办理不动产过户登记手续的过错不在上诉人。3、虽然《物权法》第191条第二款规定未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但上诉人与仁顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定上诉人的《商品房买卖合同》违反上述法律规定因而对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益属于适用法律错误。综上，上诉人作为买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对案涉房产依法享有排除强制执行的民事权益。 被上诉人顾琰答辩称：1、《商品房买卖合同》中约定案涉房产的价格远低于市场价格，上诉人为了少交税款，与仁顺公司签订阴阳合同，可以推断其对案涉房产上存在抵押登记无法办理过户是明知的。2、《商品房合同》中约定了办理过户登记的时限，在上诉人购买案涉房产长达8年的时间里，其既未以任何有效手段要求出卖人协助办理产权登记，也未向出卖人主张未办理过户登记而产生的违约责任。因此上诉人称对案涉房产存在抵押的权利限制不知情不符合常理。3、上诉人称仁顺公司自2011年起歇业失联没有事实依据。首先仁顺公司的《企业信用信息公示报告》显示仁顺公司登记状态为在业，其次如皋法院另案判决中查明2012年仁顺公司还与案外人签订《商品房买卖合同》并交付房屋。上诉人以仁顺公司歇业失联为由辩称自身对未办理过户登记不存在过错不能得到支持。综上，原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 沈金美向一审法院起诉请求：1.判令解除对如皋市吴窑镇××商贸城××幢××号房不动产（以下简称案涉房产）的查封措施，并停止对该房屋的强制执行；2.案件诉讼费由顾琰负担。事实和理由：2011年5月4日，沈金美及高以军夫妇购买案涉房产，与仁顺公司签订《房屋买卖合同》，合同确认其所购买不动产建筑层数为地上三层，建筑面积为163.83平方米。2011年7月2日，双方签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，确认购买上述房屋，购房单价为人民币每平米1480元，购房总价款为242468元。双方2011年签订的房屋买卖合同合法有效，且沈金美、高以军于合同签订之日交付相应购房款项及税费。沈金美现持有仁顺公司开具的购房发票及完税证明，并于2011年起合法占有、使用该房屋至今。仁顺公司于2010年6月将上述房屋进行抵押登记，沈金美于2011年合法购买案涉房产，后无法办理相关产权证是因为案涉房产存在抵押登记，只要仁顺公司能解除房屋的抵押登记手续即可办理房产证，房屋解除抵押登记的义务人为仁顺公司，并非沈金美。事实上仁顺公司2011年以后一直处于歇业状态，沈金美2011年购买案涉房产时不清楚也不可能知晓抵押登记的存在，未能领取不动产权证的过错并不在沈金美。如皋法院于2013年9月29日才对案涉房产采取首封措施，此时沈金美已合法占有该不动产2年有余。2018年8月24日，沈金美与高以军协议离婚，双方约定案涉房产所有权归沈金美一人所有。综上所述，案涉房产并非被执行人的财产，沈金美对上述房屋依法享有所有权，并足以排除顾琰对该财产的执行。 一审法院认定的事实：2010年6月10日，经南通市崇川区公证处公证，仁顺公司（借款人、甲方，抵押人、丙方）、王蓓（出借人、乙方）、陈大明及刘伟芬（保证人、丁方）共同签订了《借款担保合同》，南通市崇川区公证处于2010年6月11日作出（2010）通崇证民内字第1534号具有强制执行效力的债权文书公证书。后仁顺公司和王蓓至如皋市房地产监理所办理抵押登记，如皋市房地产监理所于2010年6月13日核发了皋房他证第20×××87号房屋他项权证书，该证书载明：房屋他项权人：王蓓，房屋所有权人：仁顺公司，被抵押房屋：吴窑××商贸城××幢××-××号、××幢××-××号、××幢××-××号、××幢××-××号、××幢××号、××幢××号、××幢××号、××幢××号、××幢××室，抵押债权数额600万元。 后王蓓向如皋法院申请强制执行，该院于2013年9月29日以（2013）皋执字第4459号立案受理。2013年12月20日，如皋法院对上述房屋办理了查封手续，此后办理了续封手续。执行中，王蓓与顾琰协商达成债权转让协议，王蓓将其在（2013）皋执字第4459号案件中拥有的对债务人仁顺公司、陈大明、刘伟芬的全部债权转让给顾琰，如皋法院于2017年2月9日作出（2013）皋执字第4459号之一执行裁定书，裁定变更顾琰为申请执行人。2017年3月22日，顾琰向如皋法院申请执行，该院以（2017）苏0682执2376号案件立案受理。执行中，如皋法院于2019年3月20日作出（2017）苏0682执2376号执行裁定书，并于2019年3月22日至如皋市不动产登记中心办理查封登记手续，查封案涉房产（不动产证号：皋房权证字第50×××05号，皋国用（2009）第××号）及上述被抵押的房产，查封期间三年，自2019年3月22日起至2022年3月21日。 案外人沈金美对执行中查封案涉房产提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。如皋法院审查后于2019年10月25日作出（2019）苏0682执异96号执行裁定书，裁定驳回沈金美的异议请求。 一审法院另查明，2011年5月4日，仁顺公司的陈声佳与高以军签订房屋买卖合同，约定高以军向仁顺公司购买吴窑××商贸城第××栋××号房，该房用途为商业、居住，建筑层数为地上**，建筑面积为163.83平方米，单价为每平方米2214.5元，总金额为362800元。2011年7月2日，仁顺公司与沈金美、高以军签订GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定沈金美、高以军购买吴窑××商贸城第××栋××号房第××层××室，建筑面积51.13平方米，该房用途为商业，单价每平方米1480元，总金额75672元。同日，仁顺公司与沈金美、高以军签订GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定沈金美、高以军购买吴窑××商贸城第××栋××号房第2-3层，××室，建筑面积56.35平方米，××室，建筑面积56.35平方米，该房用途为居住，单价每平方米1480元，总金额166796元。同日，仁顺公司向沈金美、高以军开具销售不动产统一发票1份，载明××幢××号房第1层的购房款金额为75672元、××幢××号房2-3层的购房款金额为166796元，合计金额为242468元。2011年7月28日，沈金美、高以军入住案涉房产。2011年7月29日，如皋市地方税务局向沈金美、高以军开具了缴纳契税6023.1元的现金完税证。沈金美、高以军一直未能申请办理上述房产的房产登记手续。 2018年8月24日，高以军与沈金美协议离婚，并约定案涉房产归沈金美所有，故沈金美提起本案诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。 本案中，案涉房产系登记在被执行人仁顺公司名下，且已由仁顺公司抵押给王蓓，并于2010年6月13日办理了抵押登记，王蓓对案涉不动产享有抵押权，故法院在执行中依法对被抵押的不动产采取查封措施于法有据。在王蓓将其对仁顺公司的债权转让给顾琰后，顾琰对案涉不动产享有抵押权，故法院对被执行人仁顺公司名下被抵押的该不动产继续采取查封措施，于法有据，并无不当。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，沈金美主张其在2011年7月2日与仁顺公司签订《商品房买卖合同》购买案涉不动产，并取得了仁顺公司开具的发票及取得税务机关出具的完税证明，占有案涉房产，从而认为其对案涉不动产享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据有关规定，案外人知道或应当知道案涉房产存在抵押等权利限制，案涉房产无法办理过户登记的，及案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记。沈金美与仁顺公司签订《商品房买卖合同》，取得仁顺公司开具的发票均发生于案涉不动产抵押登记之后，虽然沈金美也取得了税务机关的完税证明，但其应知道案涉房产存在抵押登记，无法办理过户登记，且自2011年7月2日起至今沈金美并未向房产登记部门申请办理房产登记，更能证明其知道案涉房产不符合办理过户登记条件，证明沈金美系因自身原因未办理过户登记，故不具备能够排除执行的权利和条件。此外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。仁顺公司与沈金美、高以军签订的《商品房买卖合同》违反了上述法律的规定。综上，沈金美对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，沈金美的诉讼请求依法不能支持。据此，于2020年7月9日作出（2019）苏0682民初10591号民事判决：驳回沈金美的诉讼请求。案件受理费4935元，由沈金美负担。 经本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房产登记在被执行人仁顺公司名下，且已依法办理抵押登记，因仁顺公司未履行还款义务，经抵押权人申请，法院对案涉房产采取查封措施于法有据。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。……”依据上述法律规定，虽然案外人沈金美与仁顺公司就案涉房产签订房屋买卖合同的时间在抵押登记之后，但应当认定沈金美与仁顺公司之间的商品房买卖合同合法有效。依据该合同关系，沈金美享有要求仁顺公司履行合同、交付房屋，并承担违约责任的权利。沈金美对案涉房产基于上述合同关系享有物权期待权，但该权利实质是一种合同权利，也即债权，而案涉房产上设立的抵押权属于物权范畴，故沈金美以其享有债权权利为由请求排除申请执行人对案涉房产享有的物权权利，缺乏事实和法律依据。此外，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述司法解释规定内容看，唯有同时具备了上述条款中的所有条件才能产生阻却法院执行的法律效力。结合本案的事实，沈金美购买案涉房产时，该房产上已存在抵押权限制，办理过户登记必然存在障碍，但沈金美买卖时未尽到合理注意的义务。且沈金美不能提供证据证明其在购买案涉房产后长达8年的时间内，以任何有效方式向仁顺公司主张过物权变更登记。综上，案涉房产未能办理过户登记应视为沈金美自身原因造成，故不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条产生阻却法院强制执行的效力。沈金美的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4935元，由上诉人沈金美负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金建飞 审 判 员 倪海力 审 判 员 倪红晏 法官助理 杨俊华 二〇二一年一月十九日 书 记 员 张校烨