新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终46号 上诉人（原审被告）：红军，男，1971年3月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 上诉人（原审被告）：图亚，女，1971年10月11日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 被上诉人（原审原告）：吉曼，男，1971年7月6日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人红军、图亚因与被上诉人吉曼确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，认为事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 红军、图亚上诉请求：撤销原判，改判驳回吉曼的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.吉曼占用案涉房屋和土地7年之久，无人看管，房屋已破碎不堪，应当恢复原状、赔偿20亩土地承包费28000元，一审不予支持错误；2.2013年10月是吉曼找红军购买的案涉房屋，合同无效的过错在吉曼，应当赔偿无过错方的损失。 吉曼辩称，1.虽然双方的房屋买卖合同是真实意思表示，但内容违反了法律的强制性规定，与是否主动购买没有关系；2.案涉合同所涉土地属于农村集体土地，法律很明确规定不能出售给城镇居民，因此一审判决适用法律正确；3.对于是否应当恢复原状和赔偿土地承包费的问题，红军、图亚未提交证据证实房屋受到损坏，实际上，吉曼未使用案涉房屋，相反红军、图亚一直在使用羊圈，20亩土地也是由红军、图亚耕种收益。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 吉曼向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋及土地转让协议》无效；2.依法判令被告立即返还所收取的房屋和土地款项170000元及利息77571元（170000元×5.85‰×78个月，自2013年10月8日至2020年2月8日），合计：247571元。 一审法院认定的事实：2013年10月8日，原告吉曼与被告红军、图亚签订了《房屋转让协议书》和《房屋及土地转让协议》，该两份协议内容一致，协议约定：将位于乌苏市××村砖混结构房屋3大间及院落包括棚圈，附带20亩土地作价170000元，卖给原告吉曼。具体内容为：“甲方：红军、图亚。乙方：吉曼。经甲乙双方充分协商，自愿达成如下协议：1、甲方将自己所有的位于赛力克提牧场马号村041号砖混结构房屋3大间房屋及院落（含院内羊圈及其他设施）带20亩土地转让给乙方，转让费170000元；2、付款方式：签订协议当日乙方将17万元一次性支付给甲方；3、房屋及土地及交付时间：2014年4月1日甲方将20亩耕地交付乙方，于2014年6月20日甲方将上述房屋交付给乙方；4、本协议自协议签字后立即生效，如有一方违约，则向对方支付五万元违约金；5、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。”该协议签订后，2013年10月8日，吉曼按约向红军通过银行转账方式支付房屋转让款170000元，红军、图亚亦按约将涉案房屋及土地交付给吉曼。购买房屋后，吉曼未在涉案房屋居住，也未种植20亩土地。另查明：1.原告吉曼系非农业家庭户口。被告红军、图亚系农业家庭户口，系乌苏市西大沟镇赛力克提牧场牧民。诉争房屋未办理房产证及土地使用证。2.被告辩称“涉案20亩土地每年承包费150元/亩，2019年起承包费增长到每年200元/亩，出售土地后20亩地承包费一直由我们在缴纳，要求原告返还”，原告对此不予认可，被告亦未提交证据加以证实。3.诉讼中，经原告吉曼申请，本院做出（2020）新4202民初622-1号民事裁定书，对被告红军、图亚名下新疆乌苏农商银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司乌苏市支行、中国工商银行股份有限公司乌苏支行、中国建设银行股份有限公司乌苏市支行、中国银行股份有限公司乌苏市支行账户中存款170000元予以冻结，原告为此支出保全费1370元。一审法院认为，双方争议焦点：1.双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋及土地转让协议》是否有效？2.原告主张返还转让款170000元及利息损失77571元能否支持？关于争议焦点1.由于房屋是建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，转让房屋同时也转让了宅基地使用权，本案诉争房屋使用土地性质为农村宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，该法第十一条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。因此宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。农村宅基地也不得向城镇居民出售。本案诉争房屋买卖协议是原告吉曼与被告红军、图亚签订的，原告吉曼系城镇居民非农业家庭户口，故原告不具有受让该农村宅基地的主体资格。虽然该房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。因此原告主张该协议无效于法有据，该院予以支持。关于争议焦点2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该《房屋转让协议书》、《房屋及土地转让协议书》签订后，原告已向被告支付了转让价款，故原告要求被告返还转让款17万元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。本案中，合同双方均有过错，应各自承担相应的法律责任，故原告要求被告承担77571元利息的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。对被告抗辩涉案20亩土地承包费自出售至今一直由其缴纳，要求原告返还，因被告未提供相应证据，且原告不予认可，故该院不予采信。判决：一、原告吉曼与被告红军、图亚于2013年10月8日签订的《房屋转让协议书》、《房屋及土地转让协议书》无效；二、原告吉曼返还被告红军、图亚位于乌苏市××镇房屋及20亩土地，被告红军、图亚于本判决生效后十日内返还原告吉曼转让款170000元；三、驳回原告吉曼的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。 二审经庭审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：案涉房屋及土地转让协议是否无效？红军、图亚是否应当返还吉曼购房款？ 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体组织成员无权取得或者变相取得，根据我国实行房地合一制度，购买农村房产，不仅购买了宅基地的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签署宅基地买卖合同应属无效，合同被确认无效后，因合同所取得的财产应当返还。本案中，吉曼是城镇居民，与红军、图亚签订的房屋及土地转让协议因为违反了法律的强制性规定，应属无效，所以红军、图亚应当返还购房款17万元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”红军、图亚上诉主张案涉房屋被损坏、价值减少，土地承包费由其交纳，案涉协议无效，吉曼应当恢复房屋原状、承担承包费28000元，应当承担举证责任，未提交证据证实，应当承担不利后果。 综上所述，红军、图亚的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人红军、图亚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  范淑桂 审 判 员  张艳梅 审 判 员  马桂兰 二〇二一年一月二十六日 法官助理  杜慧杰 书 记 员  朱**孜