辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民终14117号上诉人（原审原告）：刘某，女，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：贾祖奡，辽宁常法律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘某，女，汉族，住辽宁省瓦房店市。法定代理人（原审原告）：潘某1，女，汉族，住沈阳市浑**，系潘某之母。委托诉讼代理人：贾祖奡，辽宁常法律师事务所律师。上诉人（原审原告）:潘某1，女，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：贾祖奡，辽宁常法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯某，女，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：冯诗萌，辽宁弘鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王某，女，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：冯诗萌，辽宁弘鼎律师事务所律师。原审原告：潘某2，男，汉族，住辽宁省瓦房店市。上诉人刘某、潘某、潘某1及原审原告潘某2因与上诉人冯某、王某房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初8292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘某、潘某、潘某1提出的主要上诉意见为：1.本案系冯某、王某单方解除协议的违约行为所致，一审法院以“其方提出不再租赁”，并认定双方就解除事宜达成合意，属认定错误，且认定冯某、王某于5月28日仍以甜品店为地址订货，继而认定非冯某、王某原因致违约，更为错误。2.一审法院对冯某、王某违反协议约定将商铺转租的根本违约事实未予审查，对冯某、王某拖欠物业费致违约的事实亦未审查；3.一审法院将押金抵扣违约金的相关认定，亦属不当。请求二审法院撤销原判，支持其诉讼请求，并判令冯某、王某承担涉案诉讼费。冯雷、王某提出的主要答辩意见为：其方转租行为系经潘某1同意，且提出其方欠缴物业费系根本违约亦属错误，且其方留有的5000元押金足以缴纳未支付的物业费，故本案无证据证实其方存在根本违约；本案因刘某等上诉人方首先提出解除合同并要求其方搬离而发生，在案的微信记录能够证实其方并无解除合同的意向。冯雷、王某提出的主要上诉意见为：1.潘某2与潘某1非涉案房屋所有权人，不应列为本案当事人及参加一审庭审，故一审法院程序错误；2.其欠租金并不构成根本违约，亦据刘某的告知而搬离的涉案租赁房屋，刘某系根本违约；3.其方不应向刘某支付涉案房屋2019年6月的物业费，之前尚欠的物业费1178.74元，亦应从押金5000元中予以扣除；4.一审法院计算诉讼费的承担亦存在错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并判令涉案诉讼费由刘某等上诉人承担。刘某、潘某、潘某1提出的主要答辩意见为：其方均系适合当事人；其他具体答辩意见与其方的上诉意见相同。潘某2未提出明确答辩意见。刘某、潘某、潘某1向一审法院提起的诉请为：1.请求判令冯某、王某支付违约金5万元；2.请求判令不返还冯某、王某租房押金5000元；3.请求判令冯某、王某于2019年6月4日前结清此前产生的水电、物业及税务等一切费用约3000元；4.请求判令冯某、王某于2019年6月4日前恢复房屋原状，清点归还租赁时原有装置物品，若丢失予以赔偿；5.诉讼费由冯某、王某承担。事实与理由：双方系房屋承租关系，其方将沈阳市某区某街1-23号(1门门市)房产租给冯某、王某，租期为2016年6月5日至2021年6月5日。冯某、王某未按协议约定交纳2019年至2020年的房租，且于2019年5月12日致电告知终结协议等，应给付其违约金等，故诉至法院。一审法院认定的事实：潘某1与潘某3(2017年1月14日去世)为夫妻关系，婚生子潘某。潘某2、刘某系潘某3父母。位于沈阳市浑**(1门)房屋原登记在潘某3名下，为其单独所有。2016年4月5日，潘某3与冯某、王某签订《商铺租赁协议》，将处于清水状态的上述涉案房屋租赁给二人使用，租期为2016年6月5日至2021年6月5日，2016年4月5日至2016年6月5日为装修期。合同对租金约定为，第一年至第三年每年租金为17万元，之后两年每年租金为18万元，第二年起每年租金需在当年5月5日前交给甲方。乙方须按约定时间向甲方缴纳租金，如拖欠，按实欠租金5%加收滞纳金。物业费、采暖费、水电费均由乙方自行缴纳。合同第三条约定，签订协议时，甲方收取乙方5000元定金，当乙方交清第一年租金时，定金转为押金，当合同解除时，乙方若无违约及拖欠费用情况，甲方应及时将押金返还乙方。合同第八条约定，若有乙方违约，违约方须缴纳违约金5万元，并赔偿对方所有经济损失。合同签订后，案涉房屋交由冯某、王某使用，二人对房屋进行了装修并在此经营甜品店。按合同约定，2019年5月5日，冯某、王某应向交付2019年6月5日至2020年6月5日期间的房租，冯某、王某与潘某1协商晚付房租，潘某1表示同意。2019年6月5日前，冯某、王某搬离了案涉房屋。搬离后，潘某1补交了案涉房屋2019年4月1日至2019年6月30日期间物业费1768.11元。后该房屋已由潘某1于7月份另租他人。另，案涉房屋提起诉讼后的2019年6月3日办理不动产证明，登记在刘某与潘某名下，为按份共有，共有份额各为50%。一审法院认为，双方争议的焦点在于案涉房屋租赁合同解除的原因及刘某等原告基于主张，其诉请能否得到支持。刘某等原告诉称，案涉租赁合同解除的原因系冯某、王某不再继续租赁，冯某、王某辩称，解除的原因系刘某等原告不想继续租其二人，将其二人赶走。根据相关法律规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。刘某等原告所提交的微信录屏视频资料，证明解除合同的原因系冯某、王某不再租赁案涉房屋，但关于不再租赁的字样系刘某等原告发出，未显示冯某、王某明确表示不再租赁。从刘某提交的影音资料可见，双方于5月31日商讨关于搬走及交接的问题。6月3日，双方约定于次日见面交接，并提到关于是否欠付水、电、物业费及确定交钥匙问题。以上表明，双方通过协商，就合同解除已达成合意。冯某、王某向法庭提交的相关证据显示，其方于5月28日仍在为甜品店定货，送货地址即为案涉房屋地址。综上，刘某等原告要求冯某、王某支付违约金5万元及不予返还租房押金5000元的请求，被告冯某、王某在庭审中同意赔付原告房屋空置期间的损失，该5000元押金可在冯某、王某支付的空置费用中抵扣，结合房租金额及空置时间，酌定冯某、王某应向刘某、潘某支付抵扣后的损失10000元。刘某等原告缴纳了房屋租赁期间的物业费，该费用冯某、王某亦应承担。因案涉房屋现为刘某、潘某按份所有，故冯某、王某应向刘某、潘某支付相关款项。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定判决：一、冯某、王某于判决生效之日起十五日内给付刘某、潘某房屋损失10000元；二、冯某、王某于判决生效之日起十五日内给付刘某、潘某物业费1768.11元；三、驳回刘某、潘某其他诉讼请求。案件受理费1250元，由刘某、潘某负担500元，冯某、王某负担750元。二审期间，双方围绕上诉请求均提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行交换与质证。刘某、潘某、潘某1当庭播放了潘某1与张某的通话录音（提交该录音光盘），用以证实张某承认与冯某、王某非亲属关系，以及冯某、王某知情违约行为和违约金等。冯某、王某的主要质证意见为：潘某1知情其方将涉案房屋转租给张某等。冯某、王某亦提供了微信截图、租赁补充协议（出示原件，提交复印件），用以证实潘某1对其方转租张某具有明知，以及2019年5月18日双方未解除合同时，潘某1通过微信群让其方的客户退卡，以及其方非自愿搬离涉案房屋等。刘某、潘某、潘某1的质证意见为：因冯某、王某拖欠半个月房租后，即不搬离亦不交付房租，因沟通未果，其方为减少损失，并考虑到会员权益及会员提出退卡，其方在微信群向会员进行了善意提示，且微信截图不能相关转账系退卡；补充租赁协议系其在冯某、王某告知与张某系亲属关系后而签。本院根据双方当事人提供的证据内容，结合涉案事实，认为刘某、潘某、潘某1提供的与张某的通话录音以及冯某、王某提供的“租赁补充协议”，与一审期间相关证据基本相符，所证亦非新的事实，故本院对该部分证据，不予采纳；冯某、王某提供的微信记录及微信转账的证据所证事实，亦不属于本案违约所涉事实，故本院对该部分证据，亦不予采纳。本院认为，关于本案双方均提出对方针对涉案“商铺租赁协议”存在违约行为及应承担违约责任的相关上诉意见，经查，涉案的“商铺租赁协议”证实，双方对如期缴纳租金和各项费用，以及返还押金的事项进行了约定，表述为“乙方（冯某、王某）延迟给付甲方租金，每天按实欠租金5%加收滞纳金;乙方自行交纳物业费，不得拖欠;解除合同时，乙方无违约及拖欠费用，甲方返还押金。”以及有“乙方不得擅自转租转借或转让”的约定，双方对违约事项约定为“若一方违约，违约方须向对方缴纳违约金伍万元，并赔偿对方所有经济损失。”上述表明，双方对缴纳租金、物业费及转租事项虽做出相关约定，但并未明确延迟缴纳租金、物业费及转租事项是否属于违约，在违约条款中仅约定了“违约方须向对方缴纳违约金伍万元，并赔偿对方所有经济损失。”另查，在案的证据能够证实，甲方（潘某1）对乙方（冯某、王某）延迟交付租金及存在转租事宜具有明知，甲方对此并未明确提出异议，且乙方在租赁房屋后一直如期缴纳物业费，仅本案发生的前一个月未如期交纳物业费，潘某1为此补交的三个月的物业费中包含有双方解除协议期间所欠的物业费，故乙方拖欠物业费非属恶意拖欠。再查，甲方系在乙方延迟交付租金、拖欠物业费后提出让乙方搬离房屋，而乙方随即亦同意搬离并实际搬离，该事实表明双方对搬离房屋确已达成合意。一审法院综合双方具体约定以及在案证据，未认定双方存在违约行为，且根据涉案房屋存在两个月的空置期间，空置期间已给甲方造成了实际经济损失的客观情况，亦结合乙方同意赔付甲方涉案房屋空置期间的经济损失等情节，认定乙方给付甲方房屋损失以及给付物业费，并无不当，本院参照涉案“商铺租赁协议”确定的房屋租金数额，以及甲方补交物业费的实际数额，认为一审法院判定乙方给付甲方的数额，亦无不当，且一审法院认定将租房抵押金直接予以抵扣，亦具有合理性，该认定亦不违反法律规定。综上，上诉人刘某、潘某、潘某1及上诉人冯某、王某所提涉案上诉意见，均缺乏事实和法律依据，故本院对双方所提的涉案上诉意见，均不予支持。关于冯某、王某所提一审法院认定潘某2、潘某1系本案当事人不当的相关上诉意见，经查，潘某2作为涉案房屋原房主的父亲（法定继承人）及现房主刘某之夫、潘某1作为涉案房屋现房主潘某的法定代理人参与本案诉讼，亦无不当，故本院对冯某、王某该项上诉意见，亦不予支持。综上所述，刘某、潘某、潘某1以及冯某、王某的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共2500元，上诉人刘某、潘某、潘某1负担1250元，上诉人冯某、王某负担1250元。本判决为终审判决。审判长 洪 淳审判员 赵楠楠审判员 孙 硕二〇二一年一月十九日法官助理彭博书记员张娓娓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回