山西省广灵县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0223民初33号原告董飞红，男，1949年1月5日生，汉族，农民，广灵县人。委托代理人李连锋，山西北岳律师事务所律师。被告赵启，男，1965年7月1日生，汉族，农民，河北省蔚县人。委托代理人武震，山西隆音律师事务所律师。第三人刘淑平，女，1966年12月27日生，汉族，农民，广灵县人（系赵启之妻）原告董飞红与被告赵启、第三人刘淑平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日作出（2015）广民初字第182号民事判决，被告赵启不服，上诉于大同市中级人民法院，大同市中级人民法院以刘淑平未参加诉讼为由，撤销（2015）广民初字第182号民事判决，发回重审。本院于2016年3月24日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董飞红及其委托代理人李连锋，被告赵启的委托代理人武震、第三人刘淑平到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告董飞红诉称，2014年2月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同中约定原告将位于广灵县壶泉镇沙河村商住楼1单元4层及附属小房租给被告使用，租期从2014年2月11日至2015年2月10日止，合同签订后原告将上述房屋交给被告使用，但房屋租赁期间被告将附属小房擅自转租他人，并且房屋租期届满后被告却拒绝腾房，原告认为，被告擅自转租且不腾房，违反了双方的合同约定，故提出请求：1、判令被告立即返还原告位于广灵县沙河村商住楼一单元4层及附属小房。2、被告支付原告租金及违约金1.8万元。3、诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，提供了以下证据：1、房屋租赁合同，证明被告赵启租赁原告的商住楼及附属小房，并约定了租期一年，租赁费为10000元。2、房屋买卖合同，证明赵启与第三人刘淑平自愿将本案诉争房屋转让给原告，转让价格为60万元，以房抵债。3、一审庭审笔录6-7页被告陈述内容，证明被告以房抵顶原告债务60万元是被告的真实意思表示，并不属被告辩称未实际履行交付。4、收款收据四张、借条一张，证明被告2011年12月16日向原告借第一笔款30万元时，将其所有的买房交款收据均交给原告作抵押，如到期不能归还，被告自愿用沙河楼和小车还清此笔借款，并且第三人对此知情。5、借条四张，证明被告以前多次向原告借款累计113.1万元（2014年2月11日重新归纳后被告出具的借条）。被告赵启辩称，原告所述主张返还商住楼、租金及违约金无事实法律依据，原告主张的合同无效。诉争的房屋属赵启与第三人刘淑平夫妻的共同财产，被告与原告所签订合同系迫于原告逼债下所立，第三人不知情，被告一人无权处分该房屋，且不是被告的真实意思表示，该房屋为小产权房，不能买卖，故买卖合同无效，原告并未支付对价，用以前的债务抵顶给原告，担保法规定此行为无效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，提供了以下证据：1、壶泉镇沙河村委会证明，证明被告在沙河村购买楼房及附属小房的事实。2、结婚证，证明诉争房屋系被告与第三人的婚后共同财产。第三人刘淑平述称，诉争房屋是被告与第三人的夫妻共同财产，被告无权在第三人不知情的情况下将房屋进行处分，房屋买卖合同无效，要求驳回原告的诉讼请求。第三人提供了殷家庄村委会证明，证实结婚证上的第三人名字写错“刘素平”与刘淑平系同一人。针对原、被告及第三人提供的证据，结合当事人陈述及质证意见，对证据分析如下：1、对原告提供的房屋买卖合同、租赁合同。被告及第三人质证认为对合同的真实性无异议，但签订合同时并非被告的真实意思，系在原告逼债的情况下无奈所签合同无效，且第三人均不知情。本院认为，被告作为有正常思维的成年人，应当对自己的行为后果有预见性，对自己的行为负责，这二份合同主体明确，权利和义务清晰，房屋买卖合同第一条：“甲方赵启、刘淑平愿将从广灵县壶泉镇沙河村购买的商住楼依法转让给乙方董飞红”，第三条：“房屋转让价款为60万元”。第四条：“甲方自收到乙方所交付的房款后三日内立即将转让的房屋及全部相关手续交付给乙方”等，双方签字、按手印，“刘淑平”由赵启代签，因此，应认定是原、被告双方的真实意思表示。虽然，刘淑平的名字由赵启代签，但刘淑平在此房长期居住，对房屋的重大变故不知情，不符合常理，赵启构成表见代理，行为有效，同时第三人并没有证据证明赵启有隐瞒或恶意和原告有串通的事实。根据《最高人民法院》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，应认定原、被告及第三人所签订的合同合法有效，且被告和第三人也未提供证据证明其主张，故对被告及第三人的质证意见不予采纳。2、对原告提供的第3号、4号证据，被告及第三人质证认为，被告不同意将房屋卖给原告及第三人均不知情，本院认为，被告原一审答辩时承诺用房屋抵顶原告的借款，且房屋买卖合同也明确房屋转让价款60万元，同时也和4号证据中的借条“如不能到期归还，自愿用沙河楼和小车还清此笔借款”赵启的意思一致，并且赵启又将房屋交款收据一并交给了原告，综合相关证据和赵启的意思表示，足以证明赵启用诉争房屋折价抵顶了原告的借款60万元。第三人刘淑平并没有证据证明赵启有隐瞒或欺骗的事实，且刘淑平和赵启在此房屋长期居住生活，根据日常生活经验，赵启有数额巨大的借款刘淑平长时间不知情，不符合常理，因此对被告和第三人的意见本院均不予支持。对原告提供的4号证据，被告认为收据盖章不一致，不认可，借条已过诉讼时效。本院认为，从收据的形式来看，均盖有壶泉镇经管站票据专用章和沙河村委会的公章，从内容来看，均为商住楼集资款，和本案事实相关联，内容和形式客观真实。对于借条，被告从2011年12月16日借款，到2012年4月16日还款，再到双方于2014年2月10日签订房屋买卖合同、租赁合同。应视为原告积极主张债权，故对被告主张的原告的借款已过诉讼时效意见，不符合法律规定，本院不予采纳。3、对原告提供的5号证据借条四张，被告及第三人质证认为，该证据与本案无关联性，真实性不认可，第三人刘淑平不知情。本院认为，这四张借条均有赵启的签字、手印，而且被告认为签订合同是原告“逼债所签”，说明被告有向原告借款的事实，况且从本案的事实经过来看，先有赵启向原告借款，再有用房屋顶债，然后双方签订房屋买卖合同和房屋租赁合同，因此本案的起因是借贷关系，最后双方达成了用房屋折价抵债的买卖合同。故此，对四张借条的真实性和关联性，本院予以确认。4、对被告提供的证据和第三人提供的证据，因均和本案具有关联性，内容真实、客观，故本院予以采纳。另外，本院调取了在广灵县住房保障和城乡建设管理局沙河商住楼的相关手续：建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建设项目选址意见书，广灵县发展计划局文件，建筑工程施工许可证，中标通知书。能够证明该建筑符合法律规定，是合法建筑物，本院予以确认。综合以上分析，本院确认以下事实。经审理查明，被告赵启和第三人刘淑平系夫妻关系，被告因经营砖厂，向原告借款113.1万元，到期未归还。2006年被告赵启在广灵县壶泉镇沙河村购买楼房一套，小房一间，该房没有办理产权证，2011年12月16日，被告赵启用楼房向原告作抵押其中的30万元借款，并将买房收据四张交给了原告，2014年2月10日，原、被告签订了房屋买卖合同和租赁合同，被告用楼房折价60万元的借款，楼房和附属小房归原告所有，因被告一家暂无房屋居住，原告同意房屋仍由被告一家居住，相当于被告租赁原告的房屋，合同约定租期为一年，从2014年2月11日至2015年2月10日，租赁费为10000元，租赁期满后，被告即将房屋交还原告，被告如逾期未归还房屋一日，则按日支付违约金200元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中原告董飞红与被告赵启签订的房屋买卖合同和租赁合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告赵启因欠债而用房屋折价抵顶原告的借款，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第五十七条第二款：债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。被告赵启对购买的合法建筑的商住楼房屋有处分权。被告及第三人刘淑平一家又租赁该房屋，应按照约定履行自己的义务。故对原告要求被告返还房屋和支付租金的请求本院予以支持。被告赵启因刑事案件被羁押不能一时腾房，主观上并没有违约的故意，因此，对原告要求给付违约金的请求，本院不予支持。第三人刘淑平提出的赵启擅自处分房屋而不知情的意见，因没有证据证明赵启有隐瞒和欺骗或与原告有恶意串通的事实，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意的第三人。”故对第三人刘淑平的意见，本院不予采纳。对被告赵启提出的合同无效，驳回原告请求的意见，因不符合事实和法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十七条第二款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵启于本判决生效之日起三十日内返还原告董飞红位于广灵县壶泉镇沙河村商住楼1单元4层的楼房一套及附属小房一间。二、被告赵启于本判决生效之日起三十日内给付原告董飞红房屋租金10000元。三、驳回原、被告及第三人刘淑平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告赵启承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于大同市中级人民法院。审 判 长  孟有和人民陪审员  张 帅人民陪审员  邓振华二〇一六年五月九日书 记 员  王春芳