云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云08民终131号上诉人（原审原告）谢晓珍，女，汉族，1956年1月10日生，小学文化，原思茅总站退休职工，住普洱市思茅区。上诉人（原审原告）李孝顺，男，汉族，1945年12月1日生，小学文化，原思茅总站退休职工，住址同上。系谢晓珍之夫。上诉人（原审原告）李嘉，男，汉族，1981年9月17日生，大专文化，云南金孔雀交通运输集团有限公司员工，住址同上。系谢晓珍之子。共同委托代理人李廷文，云南思润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）普洱市南天房地产开发有限公司。住所地：普洱市思茅区茶城大道11号。法定代表人吴维忠，系该公司总经理。上诉人谢晓珍、李孝顺、李嘉因与被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第2070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2010年3月18日，原告李嘉与被告南天房地产公司签订《“南天．御景天成”认购书》，内容为：原告认购房屋号为23—1—101，建筑面积为100.57㎡，销售单价为2228.00元／㎡，销售总价为224070.00元，成交单价为2122.58元／㎡，成交总价为213468.00元；原告于2010年3月27日前支付购房首付款30％即63468.00元给被告后签订《商品房购销合同》，同时提交办理按揭所需要的全部材料，与按揭银行办理完毕贷款相关手续；签订本认购书的同时支付订金20000.00元，原告应于认购书签订之日起，在规定时间内携带本认购书至被告售楼部，按本认购书商定的付款方式和时间交付购房金，并与被告签订《商品房购销合同》，逾期未办理者，被告将视为原告自动放弃购买该套商品房，原告所交认购金20000.00元，概不退还，本认购书自动解除，被告有权另行出售该套商品房。2010年3月26日，原告谢晓珍、李孝顺、李嘉与被告南天房地产公司签订了《商品房购销合同》，约定：三原告购买被告开发的位于普洱市思茅区“南天.御景天成”第23幢（产权证登记为38幢）第1单元1层101号房，属框架结构；该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；按套内建筑面积计价，套内建筑面积为92.6㎡，单价为每平方米2282.21元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为211333.00元；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，本合同约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；本合同未尽事项，由原、被告双方另行签订补充协议；合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同签订后，三原告按照合同约定向被告支付购房款211333.00元。根据普洱市房地产交易中心出具的《房屋测绘技术报告书》载明，本案23—1—101号房的产权面积为100.02㎡，套内建筑面积（含阳台）为89.75㎡，分摊的共有共用建筑面积为10.27㎡。2012年5月26日，原、被告签订《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》，内容为：李嘉（客户）所购23—1—101（房号），建筑面积100.57㎡，产权面积100.02㎡，面积误差0.55㎡，成交单价2282.21元／㎡，应补（退）房款大写壹仟贰佰伍拾伍元正（￥：1255．00元），本人同意所购房屋按产权面积结算房款，领（补）款客户：李嘉，2012年5月26日。2012年5月26日，被告根据约定退还面积误差款1255.00元。前述房屋于2015年6月30日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，载明房屋位于普洱市思茅区“御景天成”38幢1单元1层101号，产权证载明房屋建筑面积为100.02㎡，套内建筑面积为89.75㎡。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，本案中，三原告所购房屋于2015年6月30日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，在此之后，其方才知道产权证登记的套内建筑面积与《商品房购销合同》中约定的面积确实有误差，故本案未过诉讼时效。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原、被告签订的《商品房购销合同》中明确约定，合同未尽事项，由原、被告双方另行签订补充协议，合同之附件及补充协议与合同具有同等法律效力，合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，虽《商品房购销合同》中约定按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房款，但原告方于2012年5月26日在被告出具的《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》上进行了签字，该确认单已以黑体字形式注明“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”，原告进行签字后，应视为认可按确认单上载明的面积误差0.55㎡结算房款，其亦按照该约定领取了面积误差款1255.00元，故现三原告主张按照《商品房购销合同》中约定的套内建筑面积与产权登记证中的实际套内建筑面积的误差结算购房款，并要求被告退还面积误差款5249.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为驳回原告谢晓珍、李孝顺、李嘉的诉讼请求；案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告谢晓珍、李孝顺、李嘉负担。宣判后，原审原告谢晓珍、李孝顺、李嘉不服，向本院提起上诉，其上诉理由和请求是：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误且得出了错误结论，上诉人与被上诉人之间签订有《商品房购销合同》，该合同第四条、第五条明确约定：上诉人购买的商品房按照套内面积计价，上诉人所购商品房套内建筑面积为92.6平方米，单价每平方米2282．21元，面积误差发生时，单价不变，房价款总金额按照产权登记面积中的套内建筑面积计算，该《商品房购销合同》的效力经一审判决认定。上诉人产权证办理完毕后，产权证上记载的套内建筑面积仅为89.75平方米，比合同约定少了2．85平方米，按照合同约定，被上诉人应该支付上诉人该部分的面积误差款。一审判决错误的采信了被上诉人提供的《南天.御景天成项目补（退）房款确认单》，该确认单中记载有“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”，这是没有意见的，但是，该表述并不能推翻上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》关于面积误差的约定，确认单中按产权面积计算房款，在产权证上，都会记载建筑面积和套内建筑面积两个产权面积，并不能得出一审判决的“原告签字后，应视为认可按照确认单上载明的面积误差0.55平方米结算房款，亦按照该约定领取了面积误差款1255元”的结论。事实上，上诉人一直在向被上诉人主张面积误差款，先前是因为产权证没有办下来无法确认面积，一审判决错误地认定了事实，导致适用法律错误得出了错误的结论。被上诉人应该按照产权登记的套内建筑面积向上诉人退还面积误差款。请求二审法院判令被上诉人支付上诉人面积误差款5249元并承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司提出与一审相同的答辩意见，即：上诉人是在完全清楚所购房屋真实面积及价款的情况下购买的；整个房屋从销售至交付都是按照约定的销售建筑面积100.57㎡及销售总价211333.00元不变进行销售的；发生的差异也是以表格形式和简单明了的数字方式清楚的以书面通知上诉人并签字认可的，并依据签字协议约定进行结算清楚并已退款；房屋结算面积与房权证登记的建筑面积及《房屋测绘技术报告书》产权面积均为一致。诉讼时效起算时间应以房款最终结算确认单上记载的时间（2012年5月30日）为准，上诉人时隔3年有余提起诉求已超过2年的诉讼时效。请求驳回上诉人的诉讼请求。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。经审理，二审查明的基本案件事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点是：1、本案是否已过诉讼时效；2、双方签订的《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》是否产生对《商品房购销合同》房屋价款结算方式进行变更的法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，三原告所购房屋于2015年6月30日在普洱市房地产管理局办理产权登记，在此之后，其才知道产权证登记的套内建筑面积与《商品房购销合同》中约定的面积有误差，亦于此时方才知道其权利被侵害，故本案未过诉讼时效。上诉人谢晓珍、李孝顺、李嘉与被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司于2010年3月26日签订《商品房购销合同》，该合同已明确约定，涉案房屋的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；按套内建筑面积计价，套内建筑面积为92.6㎡，单价为每平方米2282.21元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为211333.00元；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，本合同约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算。该合同系双方当事人的真实意思表示，应严格遵守并受法律保护。房屋建成后，普洱市房地产交易中心于2012年5月4日向被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司出具了《房屋测绘技术报告书》，经测绘涉案房屋产权面积（总建筑面积）为100.02㎡（其中套内建筑面积89.75㎡，分摊的共有建筑面积10.27㎡），但测绘完成后涉案房屋并未完成产权登记确认，而是于2015年6月30日方在普洱市房地产管理局办理完成房产产权登记，正式确认涉案房屋的总建筑面积为100.02㎡、套内建筑面积为89.75㎡。在被上诉人于2012年5月23日制作的《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》中，虽记载“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”且有上诉人李嘉签字，但该确认单仅记载了测绘后的总建筑面积和产权面积的误差情况，并未明确记载测绘后的套内建筑面积误差情况，被上诉人既无证据证实上诉人在确认单上签字时已明确告知涉案房屋套内建筑面积误差情况，亦无证据证实经双方协商同意变更《商品房购销合同》中关于“合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，本合同约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算”的约定，故不能证实上诉人在不知晓涉案房屋套内建筑面积真实情况之下所签《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》中关于“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”是其真实意思表示，《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》只能证实上诉人收到被上诉人退房款1255元，不能作为双方当事人对《商品房购销合同》关于房屋价款结算方式的约定变更。综上所述，上诉人谢晓珍、李孝顺、李嘉关于《商品房购销合同》中约定套内建筑面积为92.6㎡，而产权登记的套内建筑面积只有89.75㎡，面积误差2.85㎡，根据《商品房购销合同》约定应退房款6504元，已退1255元，还应退5249元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。原审判决认定事实部分不清，导致判决不当，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第2070号民事判决；二、由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人谢晓珍、李孝顺、李嘉房屋面积误差款5249元人民币。一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司承担；二审案件受理费50.00元，由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。审判长  杜绍斌审判员  张光州审判员  雷斯祺二〇一六年五月十日书记员  李如楠