贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔03民终1919号 上诉人（原审原告）：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司。住所地:桐梓县娄山关镇龙祥苑。 负责人：何文德，该公司经理。 委托代理人：张绍明、谢雨洁，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张卫红，男，1970年9月5日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 上诉人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司与张卫红因租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第3033号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 一审法院审理查明，张卫红于2012年3月1日承租重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司位于桐梓县的一层（面积约240㎡）和五至九层（总面积约3210㎡）房屋（其中承租的第五层的面积为该层的一半）并签订《房屋租赁协议》，约定租期为2012年9月1日至2022年8月30日，协议第三条载明“租金十年包干价为1244.7491万，其中第1-2年每平方的租价为25元，然后每年递增一次，递增标准为逐年5%；第一、二年共计207万元，第三年108.6750万元、第四年114.1088万元、第五年119.8142万元、第六年125.8049万元、第七年132.0951万元、第八年138.6998万元、第九年145.6348万元、第十年152.9165万元；第一次付款为双方签订合同时甲方一次性收取乙方预付租金60万元，余款43.5万元在2012年9月1日前一次性付清，其余租金为每年支付一次，即每年的6月1日前由乙方一次性向甲方付清当年租金，逾期每日承担0.5%的违约金”；第五条载明“乙方（张卫红）使用后，房屋的装饰装修由乙方负责，费用全部由乙方承担。租用期满后，乙方不得将房屋主体、墙面、地面损坏，其他剩余物件可自行拆走，但不得要求甲方（龙乡苑桐梓分公司）对装修进行折价补偿”。嗣后张卫红装修了上述房屋用于经营贵州省桐梓县帝诚大酒店，并交房租至2014年8月31日。同年9月2日，张卫红又承租了重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司位于桐梓县车库（面积约140㎡）并签订《车库租赁补充条款》，约定租期2013年9月1日至2022年8月30日，月租25元／㎡，增递时间及标准和相关条款按《房屋租赁协议》约定执行，后张卫红交车库租金至2014年8月31日。此后，双方因租赁协议的履行发生诉讼，经桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第1943号民事判决解除了《房屋租赁协议》和《车库租赁补充条款》，遵义市中级人民法院以（2015）遵市法民三终字第44号民事判决维持一审判决，该二审判决于2015年7月送达双方。二审期间，张卫红将租赁房屋五至七层、九层内床、灯饰等可拆卸的物品拆走，并在本案诉讼中称未拆卸的其他装饰装修物不可能拆走，否则会影响房屋主体结构。 另查，张卫红分别于2014年11月12日、2015年7月30日向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司寄送邮件各一份，两邮件封面内件品名处均记载为《通知书》，第一份邮件由娄方琴签收，第二份因重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司拒收退回，两邮件均含张卫红要求重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司与之办理房屋交接的内容。 又查，租赁房屋的第一层、第八层（建筑面积689.46㎡）尚由张卫红使用；第九层的部分房间由同诚商贸协会占用，重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司主张系张卫红出租给该商会，该商会对此予以否认，并表示其从2015年3月即搬进第九层的三间办公室办公至今且因不知道支付租金给谁而未付租金。 一审法院认为：《房屋租赁协议》和《车库租赁补充条款》已经生效判决予以解除，被告应将承租的房屋和车库予以返还，故对原告要求被告返还位于桐梓县的一层（面积约240㎡）和五至九层（总面积约3210㎡）房屋以及桐梓县车库（面积约140㎡）的请求，予以支持。关于被告所述房屋第一层存在权属争议不知如何返还的问题，经查，该层房屋的所有权登记在原告名下，而被告并非该层房屋所属楼盘的业主之一，即使有权属争议也是原告与其他业主之间的物权关系问题，况且被告在承租时对接收范围应为明知，其履行返还义务并不存在事实或法律上的障碍，其主张显然不成立，不予采纳；关于租赁房屋第九层的问题，被告在将房内物品拆走后同诚商贸协会占用部分房间办公至今，原告主张系被告租赁给其使用，同诚商贸协会予以否认，原告亦未能提供其他证据佐证，故其所持被告出租该层即说明其在使用的观点，与事实不符，不予采纳，且同诚商贸协会的使用不影响被告对该层房屋所负返还义务的承担，就该商贸协会使用该层房屋产生的租金问题则当另案处理。关于租金的问题，就房屋部分，被告称已通知原告办理房屋交接手续而其拒绝，经查，被告分两次向原告邮寄发送了要求原告与之办理交接手续的《通知书》，第一份通知发出时双方就《房屋租赁协议》和《车库租赁补充条款》之争议尚处二审诉讼，合同解除与否尚不确定，原告可据此对抗被告要求与之交接的主张，故第一份通知书不能发生相关的法律效果，第二份邮件，从送达的角度看，该邮件封面内件品名处仅记载为《通知书》，而原告拒收，不能据此认为原告知道或应当知道该《通知书》系“房屋交接手续的通知”，因此，被告发送上述两《通知书》的行为均不能对原告产生通知的效果，然，其就交接事宜在2015年10月14日即庭审之日作了明确陈述，视为通知，而且，此时被告已将租赁房屋五至七层、九层内床、灯饰等可拆卸的物品搬走，返还条件已经具备，房门钥匙或门卡可随时交付，原告先行接收亦无妨碍，现其坚持要整体移交，有悖公平原则，实为不妥，因而被告仅应从2014年9月1日起至2015年10月14日止计付上述房屋的租金，又因被告尚正使用一层和八层，相应租金则应从2014年9月1日起计算至返还之日止，对2015年10月14日后同诚商贸协会继续占用租赁房屋第九层部分房间产生的租金则由原告另行向该商会主张；就车库部分，被告在第一次庭审中认可在使用并称已购买了部分面积，但其未举证证明购买的部分属于租赁车库的一部分，故车库的租金应按约定从2014年9月1日起计算至返还之日止；综上，被告应支付原告租赁房屋一层和五至九层2014年9月1日至2015年10月14日的租金1224305.88元［2014年9月1日至2015年8月31日1086750元＋2015年9月1日至2015年10月14日137555.88元（1141088元÷365日×44日）］以及车库2014年9月1日至2015年8月31日的租金42000元，此外，被告还应支付原告租赁房屋第一层、第八层以及车库从2015年9月1日起至返还之日止的租金，其中房屋按853.94元／日［月租25元／㎡×1.05×1.05×（第一层240㎡＋第八层689.46㎡）÷30日］计算，车库按102.82元／日计算。关于违约金的问题，《房屋租赁协议》第三条约定“每年的6月1日前一次性付清当年租金，逾期支付按0.5%承担违约金”，车库租赁按此执行，现被告逾期未付清原告房屋、车库租金的事实客观存在，因而原告主张违约金于法有据，被告认为计算标准过高要求调减，考虑到原告未举证证明其具体损失，故参照民间借贷利率酌定按0.067%／日计算；关于计算起点，双方有争议，从语义上讲，第三条表述的是支付当年租金，该当年与每年的6月1日属对应关系，如按原告的理解则为上年度6月1日前要支付下一租赁年度的租金，此为预付，二者显然不同，遵从文义解释的原理，不宜采纳原告的观点，因而被告欠付原告第三年即2014年9月1日至2015年8月30日的房屋违约金应从2015年6月2日起计算，以此类推，第四年则从2016年6月2日起计算，车库违约金的计算依前理，因第四年房租与第三年车库租金的付款期未届，故原告可主张房屋第三年与车库第二年的违约金，即各以1086750元、42000元为基数，均从2015年6月2日起计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、张卫红于本判决生效后五日内将位于桐梓县苑房地产开发有限公司桐梓分公司。二、张卫红于本判决生效后立即支付重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司2014年9月1日至2015年10月14日期间的房屋租金1224305.88元，并以1086750元为基数，从2015年6月2日起至付清之日止，按日利率0.067%计付违约金；张卫红于本判决生效后立即支付重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司2014年9月1日至2015年8月31日期间的车库租金42000元，并从2015年6月2日起至付清之日止，按日利率0.067%计付违约金。三、张卫红于本判决生效后继续支付重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司租赁房屋第一层、第八层以及车库从2015年9月1日起至返还之日的租金，其中房屋按853.94元／日计算，车库按102.82元／日计算。四、驳回重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费7479元，由被告张卫红负担。 一审宣判后，双方当事人均向本院提起上诉。重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司上诉称：一、原审判决驳回上诉人主张的“第5-7层房屋租金”的请求，其适用法律错误。被上诉人虽然拆除了5-7层租赁房屋内的床和灯饰，但尚不具备交付条件，首先，被上诉人并未拆除房屋内的电视闭路、管网线路、通电、空调、供水等实施，且尚未交付清因租赁该房屋而产生的水电费用等；其次，该房屋长期被被上诉人用门卡、钥匙锁着，处于被上诉人的控制和管理之下，且被上诉人并不愿意向上诉人交付门卡、钥匙等必备的用具；第三、被上诉人至今仍在经营使用房屋，根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，上诉人是将位于桐梓县（原汽车站旁）9区宾馆，面积约2450平方米（其中：第一层约240平方米，第五至九层约3210平方米）整体出租给被上诉人经营帝城酒店，该房屋只有全部整体交付，才能够实现房屋的商业用途，而且，被上诉人至今仍然在使用该房屋；第四、被上诉人移交部分租赁物，且一楼大厅、电梯等均属被上诉人在管理和使用，上诉人也无法再对该房屋进行利用或者再进行出租；第五、被上诉人经营酒店，其所有的管网、水电、等等均是相互串连，上诉人接受部分房屋，也难以进行实际使用，而且，被上诉人并未搬完内部相关实施，也未恢复房屋的租赁原状。此外，双方还就怎样进行移交，是局部移交？还是整体移交无法达成一致意见，以致双方产生争议。因此，上诉人认为，被上诉人应当承担从2015年9月1日起，至实际归还和交付上诉人第5-7层租赁房屋之日止，按照每日3126.27元的标准，向上诉人支付房屋租金，并从2015年6月1日起至实际付清之日止，每日承担0.5%的逾期付款违约金。二、原审判决驳回上诉人主张的“第9层房屋租金”的请求，适用法律错误。本案中，上诉人出租给被上诉人的房屋，除了第1层，第5-8层以外，还有第9层房屋，且租赁期限为15年。原审法院已经判决支持上诉人“要求判决被上诉人归还上诉人第一层，以及第5-9层房屋”的请求，但是，又判决驳回了上诉人主张的“关于第9层租金及违约金”的请求，显然不符合法律规定。首先，本案的房屋第9层，虽然是桐梓县同城商会在经营和使用其中3间房屋，但该房屋并不是上诉人出租的，而是被上诉人在租赁期间看管不力，擅自容许同城商会进入办公，且该商会的副会长就是被上诉人的直系亲属，故应当判决被上诉人向上诉人支付租金；而且，被上诉人已经向同城商会发放了通知，主张了权利。因此，原审法院判决驳回上诉人的该项诉讼请求，适用法律明显不当。三、原审法院未判决支持上诉人主张的“逾期交付房屋租金及违约金”适用法律错误。鉴于上诉人是将房屋整体出租给被上诉人经营酒店，被上诉人至今仍然在经营该酒店，且实际尚未向上诉人交付、归还房屋的事实客观存在。而且，被上诉人也并未向上诉人交付房屋租金及车库租金，构成严重违约，因此，被上诉人应当按照约定支付租金，并承担违约金，对于违约金的标准问题，被上诉人也并未提出调减，因此，被上诉人应当承担逾期返还房屋及交付租金的违约金。原审法院在第二判项虽然支持了从2015年6月2日起至实际付清之日止逾期付款违约金，但是，该部分仅为2014年9月1日-2015年10月14日期间的违约金；对于被上诉人实际占有租赁物经营酒店期间，所产生的应付租金及逾期付款的违约金，人民法院仍然应当判决支持。故请求：1、撤销原判第四项，依法改判：被上诉人从2015年9月1日起，至实际归还和交付上诉人第5-7层、第9层租赁房屋之日止，按照每日3126.27元的标准，向上诉人支付房屋租金，并从2015年6月1日起至实际付清之日止，每日承担0.5%的逾期付款违约金。 张卫红上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定“涉案房屋不存在上诉人主张的存在“权属争议”事实错误。上诉人并非该层房屋所属楼盘的业主之一，然而上诉人又是在被上诉人处租赁而来，即便所有权登记在被上诉人名下，但是原审法院却忽略了该层房屋是否由被上诉人转让给案外人但是没有过户的情况，也没有查明被上诉人出租的该层房屋是否因被上诉人的原因而与其他业主之间存在权属争议。上诉人不知该如何返还。故原审判决对该事实认定错误。2、原审判决认定“上诉人于2014年11月12日向被上诉人送达的《通知书》是在双方争议尚处二审诉讼，故不能发生相关的法律效果”事实错误。首先，上诉人于2014年11月12日向被上诉人送达《通知书》时，是被上诉人对上诉人向法院提起的第一审诉讼过程中而非二审诉讼中。其次，上诉人在没有违约行为的情况下，基于被上诉人的不诚信，从而决定与其解除合同，并在2014年9月将涉案房屋第五至七层、第九层房屋内床、灯饰等可拆卸的物品拆除并搬走，而其他会影响房屋主体结构的东西没有拆除。上诉人拆除后,法院在上诉人及被上诉人都在场的情况下对该现场进行了勘查，且在法院对该情况勘查了解后，于2014年11月12日向被上诉人送达了通知被上诉人前来与上诉入进行房屋交接的通知书。但是被上诉人在收到该通知后并没有前来办理交接手续。虽然上诉人与被上诉人尚处一审诉讼，但是上诉人通过拆除租赁房屋的行为告知被上诉人其要解除合同的意思，并且法院在双方在场的情况下核实了上诉人的拆除行为。与此同时，既然法院和双方知晓了该行为，那就不存在原审判决认定的合同解除与否尚不确定的问题，因为上诉人已经实际拆除租赁房屋能拆除的物品，且法院及被上诉人都知晓该行为，故应当认定为可以确定合同的解除。最后，上诉人在收到办理房屋交接通知书，且该通知书是在法院及双方都在场确认拆除租赁房屋物品的情况下收到的，故该份通知书能发生相关的法律效果。而被上诉入拒绝与上诉人办理房屋交接，且上诉人自拆除后便没有使用上述租赁房屋，该事实在之前的纠纷中已经得以查明。二、适用法律错误。1.原审判决上诉人从2014年9月1日起至2015年10月14日向被上诉人支付所有租赁房屋及车库租金适用法律错误。首先，上诉人是在其与被上诉人之间就《房屋租赁协议》和《车库租赁补充条款》之争议二审诉讼终结并生效后，于2015年7月30日向被上诉人送达的交接房屋通知书，上诉人在邮寄该份通知书的邮寄单上明确注明《通知书》字眼，而被上诉人在见到该份邮件时，却拒收该份邮件，因此该份邮件不属于不明邮件的范畴，被上诉人不能以拒收不明邮件的理由对抗上诉人，且在此之前上诉人也以同样的方式向被上诉人邮寄送达了交接房屋的通知书，当时上诉人收取并知晓了邮件内容。与此同时，因房屋属于不动产，交接需要被上诉人亲自到达现场清点查看方能全面办理交接手续，况且二审判决已经生效，上诉人送达该份通知书的方式方法是符合事实和法律规定的，上诉人在此情况下拒收该份邮件，应当视为拒绝与上诉人办理房屋交接手续，且不能作为其主张上诉人拒不办理房屋交接的理由，该理由依法不能成立。其次，被上诉人在拒绝办理房屋交接手续后，以诉讼的方式要求上诉人履行义务，上诉人在参与诉讼庭审过程中，只是针对被上诉人拒收邮件的行为予以说明，原审判决不能以此为上诉人通知被上诉人办理房屋交接手续的时间点，而应以2014年11月12日为通知到达日。最后，因上诉人要求被上诉人前来办理房屋交接手续的通知是2014年11月12日送达被上诉人的，故上诉人仅仅向被上诉人支付2014年9月1日至2014年11月12日的租金，而对2014年11月12日之后第五至七层、第九层的房屋情况，上诉人既没有实际占有，也没有实际使用该房屋，且是被上诉人拒绝办理房屋交接，被上诉人该拒绝行为所产生的后果应当由其自行承担，原审判决上诉人支付该时间后的房屋租金没有事实和法律依据。2.原审判决重复计算上诉人租金占用费适用法律错误。原审判决上诉人从2014年9月1日起至2015年10月14日止向被上诉人支付第一层、第五至九层租金，又判决上诉人从2014年9月1日起至返还之日止，向被上诉人支付第一层、第八层租金属于重复计算租金。3.原审判决上诉人支付被上诉人违约金适用法律错误。纵观整个案件,上诉人自2014年9月份法院到达现场确认上诉人已经拆除了第五至七层、第九层房屋物品后，上诉人便一直没有使用该几层房屋，且于2014年11月12日向被上诉人送达了房屋交接通知书，但被上诉人却拒绝交接。故而，上诉人在本案中并没有违约的行为，其也是基于被上诉人的无故违约并给其造成损失的情况下而履行合法的抗辩行为才没有按照合同约定及时支付房屋租金，因此不能认定为上诉人在本案中存在违约行为，并向被上诉人支付违约金，况且原审判决上诉人支付的违约金时间和数额完全不符合事实和法律的依据，请求：1、撤销桐梓县人民法院（2015)桐法民初字第3033号民事判决；2、依法改判：上诉人仅从2014年9月1日起至2014年11月12日止，支付被上诉人涉案房屋第五至七层、第九层房屋租金；从2014年9月1日起至2015年7月30日止,支付被上诉人涉案房屋第一层、第八层房屋租金以及车库租金。上诉人没有违约行为，故不应支付违约金。 二审查明，本院（2015）遵市法民三终字第44号民事判决于2015年7月3日送达最后一方当事人，该判决于当日生效。二审查明的其余事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案系因租赁合同产生的返还租赁物、支付租金、违约金等产生的争议，经桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第1943号民事判决解除双方《房屋租赁协议》和《车库租赁补充条款》，本院以（2015）遵市法民三终字第44号民事判决维持一审判决，该二审判决于2015年7月3日生效。因此，双方租赁合同于2015年7月3日解除。对于张卫红提出分别于2014年11月12日、2015年7月30日向被上诉人送达交接房屋通知书，并在2014年9月将涉案房屋第五至七层、第九层房屋内床、灯饰等可拆卸的物品拆除并搬走，双方合同据此解除的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，对于合同解除以前张卫红差欠重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司的租金，张卫红应予支付；合同解除后，当事人根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 关于张卫红提出涉案房屋第一层存在“权属争议”，不知如何返还的问题。经查，该层房屋的所有权登记在重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司名下，张卫红并未举证证明有其他相关权利人对租赁物主张权利的情形存在，一审判决张卫红向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司返还租赁物并无不当。该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。关于张卫红承租的第九层房屋是否应支付差欠租金的问题，结合一审法院向桐梓县工商业联合会同城商贸协会王富权所作“询问笔录”以及张卫红2015年3月1日向桐梓县工商业联合会同城商贸协会发出的“告知书”，桐梓县工商业联合会同城商贸协会占用第九层房屋是在张卫红租赁期间，张卫红虽然发出“告知书”让桐梓县工商业联合会同城商贸协会在五日内搬出，但桐梓县工商业联合会同城商贸协会并未搬出，直至一审法院2015年11月5日向其调查时，桐梓县工商业联合会同城商贸协会仍然占用。因此，本案租赁合同解除以前桐梓县工商业联合会同城商贸协会占用期间的租金仍然应当由张卫红承担。故张卫红应向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司支付本案租赁房屋第一层，五至九层从2014年9月1日起至2015年7月3日期间的租金，合计为908106.16元（1086750元／365天×305天），以及从2014年9月1日起至2015年7月3日期间的车库租金35583.33元（25元/m2×140m2／30天×305天）。上述租金合计943689.49元。 对于2015年7月3日以后张卫红占用租赁物对重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司所产生的损失，张卫红应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条关于“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，在人民法院判决解除合同以后，双方当事人均应积极协商处理租赁物返还等事宜；并且，前案诉讼中，张卫红将租赁房屋五至七层、九层内床、灯饰等可拆卸的物品拆走，第九层的部分房间由同诚商贸协会占用，张卫红使用的是租赁房屋的第一层、第八层和车库。并结合合同租金标准以及第一层、第八层和车库的面积等因素，本院确定由张卫红应赔偿重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司占用房屋期间的损失为（从2015年7月4日起至返还之日止）：其中房屋按853.94元/日[月租25元/㎡×1.05×1.05×（第一层240㎡+第八层689.46㎡）÷30日]计算，车库按102.82元/日计算。关于违约金，张卫红逾期未支付从2014年9月1日起至2015年7月3日期间的租金，构成违约，应支付违约金，参照民间借贷利率标准，酌定按0.067%/日计算，张卫红逾期支付房屋租金违约金为185571.49元（908106.16×305天×0.067%）；张卫红逾期支付车库租金违约金为7271.45元（35583.33元×305天×0.067%）。上述违约金合计192842.94元。 综上所述，原判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第3033号民事判决第一、四项，即维持：“一、张卫红于本判决生效后五日内将位于桐梓县苑房地产开发有限公司桐梓分公司。四、驳回重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司的其他诉讼请求。”； 二、撤销贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第3033号民事判决第二、三项，即撤销“二、张卫红于本判决生效后立即支付重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司2014年9月1日至2015年10月14日期间的房屋租金1224305.88元，并以1086750元为基数，从2015年6月2日起至付清之日止，按日利率0.067%计付违约金；张卫红于本判决生效后立即支付重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司2014年9月1日至2015年8月31日期间的车库租金42000元，并从2015年6月2日起至付清之日止，按日利率0.067%计付违约金。三、张卫红于本判决生效后继续支付重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司租赁房屋第一层、第八层以及车库从2015年9月1日起至返还之日的租金，其中房屋按853.94元/日计算，车库按102.82元/日计算。”； 三、由张卫红向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司支付租金943689.49元。限本判决生效后五日内履行； 四、由张卫红赔偿重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司房屋占用期间损失，房屋按853.94元/日标准，从2015年7月4日起计算至返还之日；车库按102.82元/日标准，从2015年7月4日起计算至返还之日。限本判决生效后五日内履行； 五、由张卫红向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司支付违约金192842.94元。限本判决生效后五日内履行。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取7479元，二审案件受理费15258元，共计22737元，由上诉人张卫红承担11368.5元，由上诉人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司承担11368.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 雨 审 判 员  刘娟娟 代理审判员  付甫金 二〇一六年五月三十日 书 记 员  王 莹