江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初2044号原告邓帮富，男，1972年12月29日生，汉族。委托代理人颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。被告郑建华，女，1968年10月4日生，汉族。委托代理人吴波，江苏苏博律师事务所律师。被告展海滨，男，1968年10月11日生，汉族。两被告共同委托代理人吕金艳，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告邓帮富与被告郑建华、展海滨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄文婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓帮富及其委托代理人颜景泉，被告郑建华的委托代理人吴波、吕金涛、被告展海滨及其委托代理人吕金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓帮富诉称，2016年1月22日，原告与被告就浦口区江浦街道白马路90号熙龙山院31幢301室房屋转让事宜，通过房产中介签订三方《存量房屋交易合同》，房屋售价为3170000元。原告按照约定已支付定金20万和借款75万元，共计95万元，为便于协助被告完成银行还款解押手续，原告已完成余款222万元的商业贷款提交手续并获得工商银行浦口支行的审批。此外被告也于2016年1月底将房屋钥匙交给原告，原告已开始进驻实施装修。随着江北房价的不断上涨，被告以种种理由拒绝配合办理手续，进而明确表示毁约。现向法院起诉，请求判令：1、两被告立即履行《存量房交易合同》的约定，配合原告办理熙龙山院31幢301室房屋的产权变更过户手续；2、被告郑建华承担违约金317000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告郑建华、展海滨辩称，双方签订的合同约定原、被告双方应在2016年2月28日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。但由于邓帮富的原因导致双方于2016年3月12日才至银行办理相关手续，而且是否通过银行审批直到现在邓帮富也没有通知被告。更为重要的是《存量房交易合同》第六条第15项“其他约定”，被告多次向原告催要，时至今日，原告也没有履行上述约定，导致被告无法办理解押手续。第二次庭审中，两被告表示原意继续履行合同，但是不认可原告主张的违约金。经审理查明，2016年1月22日，原告邓帮富、被告郑建华及案外人南京存房房地产经纪有限公司（中介方）签订存量房交易合同，约定：被告邓帮富购买原告郑建华名下位于浦口区江浦街道白马路90号熙龙山院3幢301室房屋，房屋成交价款317万元，邓帮富应于签约当天支付展海滨购房定金人民币贰拾万元；邓帮富办理商业贷款222万元，邓帮富与郑建华双方应于2016年2月28日前共同去银行办理贷款签字手续，按银行要求提供相关材料。双方并在合同其他条款中补充约定：“由于甲方（展海滨）还缺少人民币贰拾伍万元用于银行解押，甲、乙（邓帮富）协商同意该笔钱于2016年3月15日前通过搜房网提供的第三方担保公司垫资，甲乙双方承诺配合办理公证垫资等手续，垫资费用由乙方承担。另外，如乙方后期能借给甲方人民币贰拾万伍万元用于银行解压，该种垫资解压方式可以取消”。合同第八条第（二）项约定“甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的。；上述违约行为，按标的的10%即人民币317000元作为违约金支付给守约方。”另查明，签订合同当日，原告邓帮富向被告郑建华支付定金20万元。2016年3月4日，原告邓帮富以其宁波银行账户通过网上银行向被告郑建华转账75万元。被告郑建华与被告展海滨系夫妻关系。庭审中，原告邓帮富申请证人帅某出庭作证。证人帅某陈述：熙龙山院31幢103室房屋一直在出售，大概是在2016年1月底，客户邓帮富想要买房，证人就与邓帮富看房，邓帮富看房后表示其满意并要购买该房屋，后证人与邓帮富前去房主郑建华办公室（位于南京河西德云大厦）签订合同，邓帮富当天即支付了郑建华20万元定金，因为此房房产证尚未办理，故双方约定由原房主郑建华将产证办理好后再进行过户。证人后某同郑建华办理房产证。产证办好后，房主郑建华与客户邓帮富去担保公司签订贷款协议；2016年3月份，邓帮富与房主郑建华前去位于水西门大街的农业银行办理贷款解压时，双方产生矛盾，原因是房主郑建华的解押款需要100多万，郑建华要求邓帮富借给他25万元用于解押，邓帮富要求郑建华写借条，而郑建华只愿意出具收条。在办理解押手续当天，邓帮富同时还从银行卡中汇款75万元给郑建华，郑建华向邓帮富出具了一张收条。双方在农业银行因解压款项事宜协商了2天，最后关于解押的事宜双方未协商一致。证人作为中介方约原、被告双方到中介门店协商解押款项事宜，房主展海滨在协商过程中表示即使邓帮富给其25万元也无法解押，因为解押款还缺30多万元。证人是负责原、被告双方签合同、送件、买卖双方约齐等事项。上述事实，有双方当事人陈述及存量房交易合同、收条、证人证言等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按约履行。邓帮富与郑建华于2016年1月22日签订的《存量房交易合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按约履行。现两被告同意继续履行合同，故对于原告主张两被告继续履行合同的诉请，本院予以支持。关于原、被告双方所争议的用于解押的25万元，首先，涉案合同中已明确约定房屋总价款为317万元、定金20万元、商业贷款222万元、首付款75万元。可见，该25万元并非包含在原告应支付被告郑建华的首付款，亦不是包含在涉案房屋总价款中，仅因“甲方（郑建华）还缺少人民币贰拾伍万元用于银行解押”；其次，原告邓帮富、被告郑建华与中介方已经约定该25万元由搜房网提供的第三方担保公司垫资，而合同也约定如原告邓帮富能借给郑建华25万元，第三方垫资解押方式可以取消。故原告并没有支付给被告25万元的合同义务，第三方垫资方式的取消是以原告邓帮富同意“借给甲方（人民币）贰拾伍万元”为前提条件；再次，根据原告提交的录音及证人证言可见：、2016年3月4日，原告通过中介联系被告，原告表示其同意为被告垫资25万元并要求被告按照合同约定书写借条，被告表示其只同意写收条；‚在被告不同意书写借条，原告无法垫资25万元的情况下，2016年3月15日，中介方联系原、被告到中介公司协商垫资事宜。协商过程中，中介表示其已经联系第三方担保公司垫资，被告展海滨表示其即使拿到了25万元，也仍然差17万元解押，被告展海滨要求原告另外再支付被告17万元，否则房子卖不了、原告可以起诉被告。综上，原告邓帮富要求被告郑建华向其出具25万元的借条符合合同约定，并无不妥，而被告郑建华不仅不同意书写借条、其亦在中介提供担保公司垫资情况下，其也明确表示房屋无法解押、合同无法继续履行。故被告郑建华违反合同约定，应当承担违约责任。原告主张被告郑建华向原告邓帮富支付总房款20%的违约金。虽然被告郑建华未请求减少违约金，但被告郑建华认为其并未违约，不应承担违约责任。对此，说明被告郑建华认为其应当承担的违约金为零，无论判令其支付多少违约金，被告都认为违约金过高。其辩称的不承担违约责任应视为是对违约金过高要求减少的一种意思表示。至于原告主张被告支付违约金317000元，根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因被告的过错致使房屋至今未完成过户，考虑到涉案房屋被告已经交付给原告、原告已经装修使用，且被告亦表示同意继续履行合同，根据被告郑建华的违约行为、过错程度以及原告的损失情况，酌定被告郑建华承担违约金8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告邓帮富与被告郑建华、展海滨继续履行于2016年1月16日签订的存量房交易合同；被告郑建华于本判决生效起七日内赔偿原告邓帮富违约金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3028元、保全费5000元，合计8028元，由被告郑建华、展海滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。南京市中级人民法院开户行：工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。代理审判员  黄文婷二〇一六年五月二十六日书 记 员  狄王莹