江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5121号上诉人（原审原告）：周建军，男，1974年5月7日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈兴，信利律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告）：江阴盛建置业有限公司，住所地江阴市名贤路**。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹新艳，该公司法务。委托诉讼代理人：黄莉，该公司法务。上诉人周建军与上诉人江阴盛建置业有限公司（以下简称盛建公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服江阴市人民法院作出的（2019）苏0281民初13577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周建军上诉请求：撤销原判，查清事实后改判支持其一审诉请，或发回重审。事实和理由：1.根据现场测量情况，公共主风管、公共主水管、水管支管、风道支管各管道纵横交错，最低处离地高度为3700毫米。一审判决仅认为公共主水管对房屋产生影响，离地高度为3710毫米，属于认定事实错误。2.盛建公司交付的房屋高度与合同约定的高度5100毫米之间差1400毫米，占比27.5%，即房屋可利用空间仅为合同约定的72.5%。一审法院酌定盛建公司赔偿25000元过低，应按受影响的空间比例折算房屋价款作为赔偿额。盛建公司二审答辩：1.双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.盛建公司按照合同约定及设计施工图纸交付房屋，楼层层高符合合同约定，且案涉房屋已通过竣工验收备案。3.针对通风、空调管道的设计，周建军已经验收认可，并未提出异议。4.案涉通风、空调管道的设计并不影响房屋的正常使用，周建军未举证证明因此受到损失。故盛建公司不应承担赔偿责任，请求驳回周建军的上诉请求。盛建公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.周建军已于2016年12月30日验收案涉房屋，对房屋顶部根据需要铺设的管道是明知的，周建军在收房时并未提出异议，且收房后还对房屋进行了装修和改造，表明周建军对案涉房屋的管道设计已充分了解并认可。案涉通风、空调管道并不影响房屋的使用功能，周建军也并无损失。据了解，案涉房屋均已对外出租，且租金不低于同类房屋租金标准，周建军主张的房屋价值损失部分已经用于挂置灯具，符合房屋空间的一般利用功能。一审法院认为公共管道对周建军使用案涉房屋造成影响，属于认定事实错误。2.盛建公司提供的设计图纸上明确案涉房屋有通风、空调管道，且案涉房屋已通过竣工验收，取得《竣工验收备案表》及消防验收意见书，符合法律规定及合同约定的交付条件，房屋层高也符合国家及行业标准。一审法院依照合同法第一百零七条、第一百一十九条的规定判决盛建公司承担责任属于适用法律错误。周建军二审答辩：一审法院认定通风管道、水管等影响周建军对房屋的使用这一事实完全正确，盛建公司交付的房屋不符合合同约定，应当承担违约责任。请求驳回盛建公司的上诉请求。周建军向一审法院起诉请求：判令盛建公司赔偿损失93075元，并承担自2017年3月14日起至实际付清之日止按人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的利息。事实和理由：2016年9月22日，其与盛建公司签订商品房买卖合同，约定由其向盛建公司购买位于江阴市××路××号××单元××层××号商铺，商铺层高为5.1米。其接收商铺后发现室内架设有空调管道、通风管道，使商铺的可使用层高下降了1.51米，严重影响了其对房屋的实际使用。其认为盛建公司交付的房屋不符合合同约定，构成瑕疵交付，造成其损失了151／510的空间所对应的房屋价值。由于其已对房屋进行装修，拆除管道势必破坏现有装修，故请求判令盛建公司赔偿相应房价93075元。盛建公司一审答辩：1.案涉房屋已经通过竣工验收，且符合法律规定及合同约定的交付标准；2.周建军已经实际验收房屋，对通风管道的设计已经充分了解并认可；3.案涉房屋中的空调、通风管道不影响房屋的正常使用，是为了满足房屋正常使用而设计，根据住宅装饰装修工程施工规范的规定，施工中严禁擅自改动建筑主体承重结构或改变房间使用功能。综上，周建军的诉请缺乏法律依据，请求法院予以驳回。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同签订情况及合同内容。2016年9月22日，周建军与盛建公司签订合同备案号为201609220061号的商品房买卖合同一份，约定：出卖人为盛建公司，买受人为周建军，标的物为澄南路360号360单元二层211号房，建筑面积57.96平方米，层高5.1米，价款为312310元，买受人应于2015年3月16日前支付首期房款162310元，余款150000元须在2015年3月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，交房期限为2016年12月31日前。该合同补充协议（附件四）第一条第1项约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼顶、楼层或地形不同，局部结构层高、面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准，所有层高包括楼板厚度。第六条第一款约定：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第六条第二款约定：经规划部门批准或设计部门同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。第七条约定：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：1.买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。2.买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。案涉合同及附件，均未载明通风管道和空调管道的情况。案涉商品房楼盘实行“一户一价”的定价模式。二、合同履行情况。周建军称其已经依约履行给付房款的义务，盛建公司并无异议。盛建公司提供竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋已经通过竣工验收备案，符合法律规定的交付标准。周建军质证认为，竣工验收标准与合同交付标准是否一致无法确认。盛建公司提供房屋收楼流程办理单，证明周建军已经于2016年12月31日接收房屋，认可交付现状。周建军质证认为，房屋收楼流程办理单系盛建公司单方制作的格式化流程单，且盛建公司于同日通知众多业主统一交房，是针对所有业主的霸王条款及流程。三、图纸载明的管道情况。涉案房屋工程，2014年经无锡民用设计研究院设计的图纸中就存在空调管道和通风管道。盛建公司提供的竣工图中也存在空调管道和通风管道。盛建公司提供江阴市城建档案馆盖章的审查合格书复印件一份，主要载明：“本工程施工图设计文件经审查合格。”四、现场勘查的实际情况。双方一致确认：1.澄南路360号360单元二层各商铺均安装新风空调出风口并附有相应的水管、风管。但二层东面各商铺中，仅有周建军所购置的211号、212号及213号商铺（212号、213号商铺另案起诉）有公用主水管、公用主风管经过，占用室内空间。2.周建军所购置的211号、212号及213号商铺均坐东向西，自北向南依次为211号、212号及213号。其中，211号、212号商铺东西长度均为14128毫米，211号商铺南北宽度4000毫米，212号商铺南北宽度4400毫米；213号商铺东西长度8900毫米，南北宽度4400毫米。211号、212号及213号商铺从地面起至上层楼面垂直高度约为5100毫米。3.二根公用主水管直径分别为230毫米、170毫米，并排等高从211号商铺、212号商铺隔墙进入室内，侵占211号商铺70毫米，南北向贯通212号商铺，二水管间距为70毫米，近端距西面室内墙体500毫米，离地3710毫米。4.出风口外形尺寸，长度3800毫米，最宽处1440毫米、最窄处700毫米。211号商铺室内等距东西向安装出风口2只，离地分别为3700毫米、3790毫米；212号商铺室内等距东西向安装出风口2只，离地分别为3830毫米、3790毫米；213号商铺室内中间位置安装出风口1只，离地4070毫米。5.公共主风管一根，东西走向从212号商铺东外墙进入，沿212号、213号商铺隔墙212号一侧向西延伸10040毫米，向南转入公共区域，离地3640毫米。该公共风管宽度700毫米,其间有风机相连接，风机宽度略大于700毫米。公共主风管、公共主水管与室内出风口用水管支管、风道支管网状连接，水管支管、风道支管离地最低点为3420毫米。五、涉案房屋使用情况。周建军在完成验收不久，将购置的211号、212号及213号商铺打通装修自用。公共主水管、公共主风管至今未改道安装。一审法院认为：盛建公司与周建军签订的房屋买卖合同属当事人真实意思表示，应属合法有效。当事人均应全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：一、公共主水管、公共主风管对周建军房屋使用是否产生影响及影响程度；二、订立买卖合同时，盛建公司是否有义务告知周建军商铺室内的空调管道和通风管道状况；三、周建军的损失如何确定。关于争议一，法院认为：影响房屋使用舒适度的因素包括空间、采光、通风、噪音、节能等，层高、空间使用率作为房屋的重要指标，对通风、采光等性能会产生影响，层高高的房屋，一般会有更好的通风性和透光度，营造更明亮舒适的环境。本案中，合同约定层高为5.1米。经勘查，211号商铺从地面起至上层楼面垂直高度约为5100毫米。根据合同附件四第一条第一项约定，所有层高还应包括楼板厚度。据此，211号商铺的层高应当符合合同约定的5.1米。但公共主水管侵占211号商铺室内空间，公共主水管离地3710毫米，从管道长宽高参数看，该公共主水管的存在对房屋空间具有一定的影响，导致可实际利用的高度降低、影响实际使用率，且对室内观感造成一定程度的不利影响。为此，法院认定公共主水管对周建军的房屋使用造成了影响。关于争议二，法院认为：第一，案涉楼盘实行“一户一价”定价模式，其定价主要参考因素包括楼层、朝向、户型、采光及同层所处位置等。经勘查，公共主水管的存在对房屋空间具有一定影响，而案涉买卖合同及附件中均未提及公共主水管的存在，故盛建公司作为开发商，对房屋空间产生不利影响的公共主水管的存在应当告知周建军；第二，尽管设计图纸上表明涉案房屋中有通风管道和空调管道，但买卖合同中并未载明，且设计图纸作为专业性较强的材料，一般买受人对图纸载明内容并不了解。审理中盛建公司未提供证据证明将涉案图纸载明的内容告知了周建军。综上，盛建公司有义务告知周建军公共主水管的存在，但盛建公司没有履行该告知义务。关于争议三，法院认为：公共主水管侵占211号商铺室内空间，对商铺使用造成了不利影响，盛建公司未履行告知义务，应当承担赔偿责任。根据211号商铺价格、影响程度、持续时间等因素，酌定盛建公司向周建军赔偿损失25000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，作出判决：一、盛建公司于判决发生法律效力之日起十日内向周建军赔偿损失25000元；二、驳回周建军的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，虽案涉房屋符合设计图纸并经竣工验收备案，但因公共水管、公共风管及相应支管穿过案涉房屋，客观上对周建军利用房屋空间造成了一定的影响，影响房屋的使用价值，而商品房具备一般买受人认可的使用价值是商品房买卖合同的应有之义，且盛建公司在出卖房屋时未将上述管道穿过房屋的事实告知周建军，交付的案涉房屋存在一定的瑕疵，盛建公司应对该瑕疵履行行为承担违约责任。周建军虽已接收并装修案涉房屋，仅能表明其对案涉房屋满足基本使用需要没有异议，并不表明其无权对房屋存在的瑕疵主张权利，事实上其已通过本案诉讼表明其态度，盛建公司以周建军已接收并装修房屋为由主张其认可管道穿过案涉房屋的现状，本院不予采纳。周建军在一、二审中均明确应按受影响的空间比例折算房屋价款作为赔偿额，其实质是要求减少房屋价款。本院认为，影响房屋价款的因素包括房屋质量、面积大小、坐落位置、周边配套、品牌效应等，而非仅空间大小一项因素，故在认定应予减少价款金额时不能机械地以受影响的空间比例为依据直接折算，本院对周建军的该上诉意见不予采纳。在综合考虑影响房屋价款因素的基础上，一审法院酌定盛建公司赔偿周建军25000元，在合理的自由裁量范围之内，并无明显不当，本院予以确认。综上所述，周建军、盛建公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，虽适用法律不准确，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2126元，由周建军负担1556元，由盛建公司负担570元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年一月十八日书记员  曹 蕾