江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏民申1046号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：边鹰。委托代理人：李国云，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹菲。委托代理人：李国云，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：金芬。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴东成。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏州工业园区苏东房产服务有限公司。住所地：江苏省苏州工业园区东环路****号*幢***室。法定代表人：吴东成。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宗山林。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高敏。再审申请人边鹰、曹菲因与被申请人金芬、吴东成、苏州工业园区苏东房产服务有限公司（以下简称苏东房产服务公司）、宗山林、高敏财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第03568号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。边鹰、曹菲申请再审称：（一）二审判决适用法律错误。1.二审判决认定金芬选任第三人没有过错有误。金芬故意不将选任吴东成的结果告知边鹰、曹菲，致使边鹰、曹菲无法向吴东成作出指示，金芬存在过错。2.二审判决认定金芬在对第三人的指示方面没有过错有误。（1）金芬不告知边鹰、曹菲已选任吴东成，而由其自己对吴东成作出指示，既不符合法律规定，也不符合诚实信用原则，更不符合尊重和维护委托人边鹰、曹菲利益的要求。（2）边鹰、曹菲未指示金芬以60万元出售涉案房屋，其与李庆沂签订《借款抵押合同》约定涉案房屋作价60万元用于抵押，并非就售房价款对金芬作出指示，且边鹰出具给苏州福鑫源投资有限公司的承诺书中同意将房产折价60万元出售，非对金芬作出的指示，此承诺书也无曹菲签字，不发生法律效力。（3）金芬本应指示吴东成或者吴东成根据自身的专业判断，对涉案房屋报出合理的售价，以最大限度维护边鹰、曹菲的利益。而金芬和吴东成做得恰恰相反，将连购房人宗山林、高敏都知道价值110万元左右的涉案房屋以72万元出售，并以《借款抵押合同》中房产作价60万元的内容进行辩解，此证明了金芬未尽到合理的最大限度维护委托人利益的义务。（4）二审判决以苏州中博房地产估价咨询有限责任公司认为评估价与实际出售价可能会有10%-30%差距为由，套用苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司对涉案房屋评估总价，认定金芬委托吴东成将房屋以72万元的价格出售，未有明显的价格偏差有误。3.二审判决认定边鹰、曹菲与金芬间系无偿委托，没有证据证明金芬故意或重大过失给委托人造成损失有误。金芬故意不告知边鹰、曹菲选任了吴东成，更未将指示吴东成以不低于60万元的价格出售涉案房屋情况告知边鹰、曹菲，导致涉案房屋以低价72万元出售，造成边鹰、曹菲严重损失，对此金芬存在故意，过错重大。（二）二审程序违法。边鹰、曹菲虽未对一审判决提起上诉，但在二审答辩中提出一审未判决除金芬外的其他当事人承担赔偿责任及连带责任的意见，二审却在判决书中写到“边鹰、曹菲答辩称原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉”，故二审未在判决中让边鹰、曹菲行使答辩、辩论的诉讼权利。（三）一审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一审判决认定涉案房屋出售价为重新评估价的80%及酌定边鹰、曹菲房屋差价损失为16.86984万元有误。重新评估的鉴定意见及鉴定人的陈某提到，涉案房屋在变现时可能会存在评估价值与变现价格存在差额，变现价值高于或低于评估价的10%-30%。但鉴定意见中也提到涉案房屋系成套住宅，具有独立使用功能，受众面较大，实际变现价值影响较小；鉴定人陈某也提到涉案阳台加装了封顶及封窗，增加了涉案房屋的价值。且涉案房屋周边便利的交通、发达的文商旅环境等因素使得房屋变现价值增加。故一审以评估价下浮20%来确定涉案房屋变现价有误，即使对评估价不作上浮处理，也应按评估价认定涉案房屋的变现价，应确定边鹰、曹菲房屋差价损失为39.0873万元。2.一审判决金芬有权用售房款归还边鹰、曹菲欠李庆沂、邵某借款有误。边鹰、曹菲为了从李庆沂处得到借款，不得已向金芬出具委托售房的委托书。而边鹰、曹菲向李庆沂借款时以涉案房屋作抵押，表明其无意出售房屋来归还借款。事实上，边鹰、曹菲既未作出用售房款向李庆沂归还借款的意思表示，更未作出向邵某还款的意思表示。并且，边鹰、曹菲欠李庆沂、邵某借款多少、利息多少未经结算，金芬在无边鹰、曹菲的指示下无权用售房款向李庆沂、邵某支付18万元、18.8万元。3.一审判决认定无证据证明吴东成和苏东房产服务公司在出售涉案房屋过程中存在过错，其不承担赔偿责任有误。（1）吴东成作为转委托的受托人，安排自己担任法定代表人的苏东房产服务公司为居间人，构成双方代理。（2）金芬转委托吴东成未告知边鹰、曹菲，吴东成将涉案房屋出售给宗山林、高敏未告知边鹰、曹菲，这种将委托人置于事外，不顾及委托人利益的行为，表明吴东成过错明显。（3）吴东成及苏东房产服务公司作为专业房产中介，了解市场行情，本应对涉案房屋报出合理的出售价，却对涉案房屋作减损价处理。且涉案房屋有阁楼，经过精装修，吴东成与宗山林、高敏签订的买卖合同中却约定无阁楼、未装修，将阁楼及装修无偿赠送给买受人。吴东成及苏东房产服务公司的行为损害了边鹰、曹菲的利益。4.一审认定无证据证明宗山林、高敏存在串通损害边鹰、曹菲利益的行为，其不应承担赔偿责任有误。（1）宗山林、高敏在一审中陈述购房前到现场看过涉案房屋，因此其知道涉案房屋有阁楼且经过装修，而其与吴东成签订的房屋买卖合同中却约定无阁楼、未装修，使宗山林、高敏无偿取得阁楼及装修。（2）宗山林、高敏在一审中陈述，其知道涉案房屋所在小区房屋单价1万元/平方米，阁楼按一半价计算，故其应当知道涉案房屋在正常情况下的出售价为110万元左右。即使按照买卖合同约定的单价0.912548万元/平方米计算，阁楼算一半价，涉案房屋的总价应为97.46万元，也不应为72万元。故宗山林、高敏以72万元购得涉案房屋，系恶意取得，且与吴东成、苏东房产服务公司串通，有明显重大过错。5.一审判决金芬按照苏州中博房地产估价咨询有限责任公司重新评估价的80%赔偿边鹰、曹菲损失，已是未充分保护边鹰、曹菲的利益，二审改判金芬不承担赔偿责任更加错误。综上，边鹰、曹菲依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。本院审查查明：边鹰、曹菲的委托代理人在二审中答辩称：1.一审法院确定的涉案房屋价值及金芬承担赔偿责任的范围是不合理的。2.金芬之所以要承担损害赔偿责任，是因为金芬没有依照法律规定，充分尽到受托人应尽的善意来保护委托人的利益。3.金芬还应当与吴东成、苏东房产服务公司及宗山林、高敏承担连带责任。本院认为：边鹰、曹菲向金芬出具的委托书载明，委托金芬出售涉案房屋，并且金芬有转委托权，故边鹰、曹菲授予了金芬转委托出售涉案房屋的权利。金芬将边鹰、曹菲委托的事务转委托给有资质且专业从事房产服务的吴东成，既未违反边鹰、曹菲的委托内容，亦未损害边鹰、曹菲的利益，故二审认定金芬选任吴东成作为受托人，没有过错，并无不当。《中华人民共和国合同法》第四百条规定：经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。第四百零六条规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。金芬指示吴东成以72万元向宗山林、高敏出售涉案房屋，既不存在损害边鹰、曹菲利益的故意，亦不存在重大过失，二审认定金芬不需要对边鹰、曹菲承担赔偿责任，并无不当。具体理由如下：1.根据边鹰、曹菲陈述，其之所以向金芬出具委托书委托售房，系因借款的出借人李庆沂要求，并以涉案房屋为借款作抵押担保。后因边鹰、曹菲未能按期还款，金芬转委托吴东成出售涉案房屋，符合各方的真实意思。且转委托系边鹰、曹菲在委托书中授予金芬的权利，故金芬转委托吴东成售房，不存在过错。2.根据边鹰、曹菲与李庆沂在公证处签订的《借款抵押合同》，边鹰、曹菲将涉案房屋作价60万元，作为对借款的担保。因边鹰、曹菲未能按期向李庆沂还款，边鹰出具承诺书亦载明“如到期不能还款，涉案房产按60万元处理”。故此两份证据表明边鹰、曹菲对涉案房屋的期待价为60万元，金芬指示吴东成以72万元出售涉案房屋，并未损害边鹰、曹菲的利益。3.本案中边鹰、曹菲无偿委托金芬售房，金芬只有故意或重大过失造成边鹰、曹菲损失，才承担赔偿责任，而边鹰、曹菲未能提供充分证据证明金芬在指示吴东成售房时故意损害边鹰、曹菲利益或存在重大过失。4.虽无证据证明金芬将委托指示吴东成72万元售房的情况告知边鹰、曹菲，但在售房前边鹰与涉案房屋抵押担保借款外的另一债权人邵某共同办理了注销网签手续，其目的是为了办理售房的过户，由此边鹰、曹菲应当知道并默认出售涉案房屋，对售房价格边鹰、曹菲应尽到谨慎注意义务，而其对金芬出售房屋时的价格未提出异议。虽然一审委托的苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司、苏州中博房地产估价咨询有限责任公司分别鉴定涉案房屋价值为906200元和1110873元，且苏州中博房地产估价咨询有限责任公司认为变现价与鉴定价之间有10%-30%的上浮或下降，但房屋变现时的价格受各种因素影响，此鉴定结论仅仅是确认待证事实的一种参考。因而，72万元出售涉案房屋不能证明金芬故意损失边鹰、曹菲利益或存在重大过失。一审判决金芬赔偿边鹰、曹菲房屋出售差价损失16.86984万元，二审已改判金芬不承担赔偿责任。申请再审的对象是生效判决，边鹰、曹菲再对一审判决部分提出异议，已无实际意义，本院不予理涉。由于边鹰、曹菲向邵某、李庆沂借款分别以办理房屋买卖的网签和签订抵押担保合同、出具售房委托书的方法提供担保，出售房屋时边鹰与邵某办理了取消网签手续，故边鹰、曹菲欠借款的事实存在。金芬将售房款归还欠邵某、李庆沂的借款，提供了收条，并申请证人邵某到庭作证，边鹰、曹菲未能提供证据证明不欠邵某、李庆沂借款或金芬超额归还借款的证据，故金芬的行为未损害边鹰、曹菲的利益，并无不当。吴东成作为受托人根据转委托人金芬的指示出售涉案房屋，不违反法律规定。吴东成代表边鹰、曹菲与宗山林、高敏签订售房合同，而宗山林、高敏并未委托吴东成，吴东成的行为不构成双方代理。且房屋买卖合同中已将阁楼的面积计入出售房屋的总面积，而装饰的状况只影响房屋出售的价格，不需要在合同中单独列出，故吴东成及苏东房产服务公司在出售涉案房屋时未将阁楼及装饰无偿赠送给宗山林、高敏，其无过错，不应对边鹰、曹菲承担赔偿责任，二审对此判决并无不当。宗山林、高敏购房时签订了合同，合同约定的面积中包含了阁楼，其亦按合同支付了对价，办理了过户手续，边鹰、曹菲未举证证明宗山林、高敏与吴东成及苏东房产服务公司恶意串通损害边鹰、曹菲的利益，故宗山林、高敏不应对边鹰、曹菲承担赔偿责任，二审对此判决并无不当。金芬不服一审判决提起上诉后，边鹰、曹菲答辩称：1.一审法院确定的涉案房屋价值及金芬承担赔偿责任的范围是不合理的；2.金芬之所以要承担损害赔偿责任，是因为金芬没有依照法律规定，充分尽到受托人应尽的善意来保护委托人的利益；3.金芬还应当与吴东成、苏东房产公司及宗山林、高敏承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。尽管二审判决将边鹰、曹菲的答辩意见表述为“原审查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉”不当，应予纠正，但因边鹰、曹菲未上诉，二审对其意见未进行审理并作出回应，并无不当。综上，边鹰、曹菲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回边鹰、曹菲的再审申请。审 判 长  陈 勤代理审判员  张贞伟代理审判员  成荣海二〇一六年五月十六日书 记 员  章芳芳