陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕06民终第459号上诉人（原审被告）黄龙晟龙宾馆有限责任公司。住所地：陕西省黄龙县石堡镇广场大街。法定代表人黄大江，该公司经理。委托代理人申边江，陕西树众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵双灵，男，1979年9月26日出生，浙江省青田县高湖镇底角坑13号居民，现住浙江省青田县高湖镇底角坑13号。委托代理人王虎，陕西绿源律师事务所律师。上诉人黄龙晟龙宾馆有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案不服陕西省黄龙县人民法院（2014）黄龙民初字第00132号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黄龙晟龙宾馆有限责任公司的委托代理人申边江和被上诉人赵双灵及其委托代理人王虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定，2009年9月1日，黄龙县人民政府委托黄龙县招商局与晟龙宾馆签订建设经营合同，以招商引资、用32亩土地作为投资的方式合作建设黄龙晟龙宾馆，随后晟龙宾馆开始筹建，其附属的土特产展销中心的也开始建设。2009年5月10日，黄龙县城乡建设局为晟龙宾馆办理了黄城地字（2009）19号建设用地规划许可证，确认晟龙宾馆用地项目符合城乡规划要求。2009年5月20日，黄龙县人民政府为晟龙宾馆办理了黄国用（2009）019号商业用地土地使用证，但土地使用类型为划拨。2012年3月27日，晟龙宾馆（甲方）和赵双灵（乙方）签订了房屋买卖定购合同，晟龙宾馆原法定代表人冯清发签字确认，并加盖晟龙宾馆印章，双方约定，甲方将晟龙宾馆土特产展销中心二楼东座东边6间建筑面积288.5平方米的商业用房出让给乙方，价格72.5万元，合同签订之日给付50万，交房之日给付5万元，余款17.5万元待产权手续办好后一次性付清，甲方的交房方式是室内铺设地砖，上水、下水、电、暖气保持畅通（由于乙方将暖气片改为地暖，室内地暖材料及人工费用由乙方承担，铺设地板用的沙子、水泥及人工由甲方承担）。双方同时约定了违约责任条款，乙方若未按合同约定的时间付款，甲方没收乙方所付预付款。甲方最迟在2012年5月10日前将建成验收后的房屋交乙方使用，交房时必须保持上下水、电和暖气畅通，逾期每日按总房价的5‰承担违约金；甲方必须在一年半内给乙方办理产权手续，如逾期未完善手续，甲方应按总房价的双倍返还费用，房产由甲方收回。合同签订后，赵双灵交付了主要房款，晟龙宾馆也交付了房屋，房屋的地板砖已经铺设、水、电也已经畅通，现在该房屋系商业经营用房。2013年3月，黄龙县招商局与晟龙宾馆签订协议，将晟龙宾馆的32亩建设用地依法评估定价后按程序出让给晟龙宾馆，将土地使用类型由划拨变为出让，随即晟龙宾馆在黄龙县国土资源局办理了国有土地使用证，土地出让年限40年，土地用途为商业。同时，早在2010年11月20日，晟龙宾馆就本案中涉诉的房屋与周斌友签订了房屋买卖定购合同，但一直未实际交付房屋，后来该合同被黄龙县人民法院确认无效，晟龙宾馆返还周斌友购房款1590367元及赔偿损失374040元，共计1964407元。另查明，晟龙宾馆原法定代表人系冯清发，现任法定代表人系张忠勤，晟龙宾馆主楼已经投入商业运营，晟龙宾馆尚未给原告（反诉被告）购买的房屋接通暖气。原审法院认为，原告（反诉被告）赵双灵与被告（反诉原告）晟龙宾馆签订的房屋买卖定购合同，是赵双灵与晟龙宾馆自愿签订，晟龙宾馆原法定代表人冯清发签字确认，并加盖晟龙宾馆印章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，签字和盖章是选择性的，只要具备其一即可，法定代表人的签字行为就是法人的行为，且协议签订后晟龙宾馆已经将涉诉房屋实际交付赵双灵，该房屋已经投入商业运营，赵双灵已经交付了大部分购房款，该协议应当是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的房屋买卖定购合同已经成立且有效。合同生效后，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务，并不因法定代表人的改变而变更，因此晟龙宾馆反诉要求判令双方的房屋买卖合同不成立且无效并返还房屋的诉讼请求，不予支持；晟龙宾馆原法定代表人冯清发代表晟龙宾馆与赵双灵签订房屋买卖合同，并非其个人行为，因此晟龙宾馆要求追加冯清发为第三人的请求不予支持；对于赵双灵要求晟龙宾馆安装其购买的房屋内上下水、照明用电安装、室内地板砖铺设以及支付违约金152.25万元的诉讼请求，因房屋已经实际交付、地板砖已经铺设、水、电畅通，加之赵双灵也没有提供证据证明晟龙宾馆逾期交房，对该诉讼请求不予支持；对原告要求暖气管道安装的请求，因晟龙宾馆主体工程已经投入商业运营，晟龙宾馆应当按照合同约定为赵双灵安装暖气管道，因此对该请求予以支持；对于赵双灵要求办理独立的房屋产权证和土地使用证的诉讼请求，因双方在合同中约定由晟龙宾馆负责办理相关手续，且晟龙宾馆在赵双灵起诉前办理了国有土地使用权证，土地使用类型由划拨变更为出让，诉争的房地产具备了进入市场进行依法流通的条件，晟龙宾馆应当办理相关手续，对该请求予以支持；本案是一起独立的民事案件，双方当事人的合同关系属于民事法律关系调整的范畴，虽然冯清发涉嫌职务侵占，但职务侵占与本案中的买卖合同不是同一法律关系，因此晟龙宾馆辩称冯清发因涉嫌职务侵占罪被公安机关立案侦查，此案应移交公安机关处理的意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄龙晟龙宾馆有限责任公司于本判决生效之日起三个月内给原告（反诉被告）赵双灵办理相关房屋产权手续；二、被告（反诉原告）黄龙晟龙宾馆有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给原告（反诉被告）赵双灵安装暖气；三、驳回原告（反诉被告）赵双灵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄龙晟龙宾馆有限责任公司的反诉请求；本诉案件受理费18502元，减半收取9251元，由赵双灵负担4625.5元，由黄龙晟龙宾馆有限责任公司负担4625.5元；反诉案件受理费5525元，减半收取2762.5元，由黄龙晟龙宾馆有限责任公司负担。宣判后，黄龙晟龙宾馆有限责任公司不服，上诉至本院，其上诉理由为：1、上诉人单位的原法定代表人未经公司授权私自与被上诉人签订的房屋买卖合同是其个人行为，该合同中加盖的印章经法院委托鉴定部门鉴定与双方认可的印章不是同一枚印章，因此该合同不能成立；2、反之即便合同成立，但也应属无效合同。上诉人单位原法定代表人与被上诉人之间存在恶意串通损害上诉人合法权益的情形，按照合同法的规定，该合同应属无效合同；3、被上诉人提供的收据不真实；原审判决严重违反了法定程序。上诉人单位在一审时提出反诉请求要求确认合同无效，一审法院在认定该合同为有效合同时未能向上诉人释明是否变更反诉请求，导致上诉人单位丧失了就被上诉人是否履行了付款义务的答辩机会。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；确认双方签订的买卖合同无效，被上诉人返还房屋。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，上诉人称其公司原法定代表人冯清发以公司名义与被上诉人之间签订的房屋定购合同因未经过公司的授权而不成立，且即便成立，也因该合同内容存在恶意串通损害公司利益的情形而无效。因冯清发在签订合同时身为公司法定代表人，其以公司名义与被上诉人签订房屋买卖合同，被上诉人有理由当然的认为冯清发的行为就是代表公司，至于其法定代表人的行为是否是公司行为是其公司内部管理的问题，并不能影响合同的成立。另外上诉人在本案一、二审审理期间均未能提交证据证明其公司原法定代表人冯清发与被上诉人之间签订房屋定购合同时存在恶意串通，损害其公司利益的情形，因此上诉人的该上诉理由不能成立。关于被上诉人提供的交款收据的真实性，虽然收据上的印章经鉴定与该公司和黄龙县招商局签订建设经营合同中的印章不符，但因上诉人公司没有证据证明其公司从成立以来仅刻制了一枚印章，且该印章是上诉人公司的原法定代表人持有加盖的，印章的真实性应当由其公司负责。因此上诉人的该上诉理由也不能成立。房屋定购合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务，上诉人在被上诉人按照合同约定支付了房款后，却未能按照合同约定履行自己的义务，其行为已构成违约，故被上诉人要求上诉人履行合同义务的主张依法予以支持。关于一审法院审理程序是否违法的问题，因本案在重审期间是第三次开庭审理，案件争议的问题已经明确，上诉人作为一方当事人在明知争议问题的情况下，未就被上诉人交付房款的数额进行答辩，因此应当认定是其放弃了就该问题进行答辩的权利，并不能归责于原审法院是否释明。因此上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄龙晟龙宾馆有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘彩虹代理审判员  武 烨代理审判员  侯丽媛二〇一六年五月九日书 记 员  张雅丽