上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12411号上诉人（原审原告）：韩昊辰，男，1978年9月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人（原审原告）：褚轶雯，女，1981年4月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：韩昊辰（系上诉人褚轶雯之夫），住址详上。被上诉人（原审被告）：上海同瑞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路**。法定代表人：俞卫中，董事长。上诉人韩昊辰、褚轶雯因与被上诉人上海同瑞房地产开发有限公司（以下简称同瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初14424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩昊辰、褚轶雯上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对被上诉人提交的《销售服务提示函》《臻心公告》不应作为有利于被上诉人的证据采信。关于《建筑工程综合竣工验收合格通知书》及《上海市新建住宅交付使用许可证》证据本身存在矛盾，其真实性、准确性存疑，且不能证明房屋不存在安全隐患。一审判决在说理上存在大量问题。综上，请求支持上诉人的上诉请求。同瑞公司未发表答辩意见。韩昊辰、褚轶雯向一审法院起诉请求：1.请求法院判令同瑞公司将小区入户大堂楼顶的“XX公馆”四个大字恢复为销售时的原样；2.请求法院判令同瑞公司将小区大门入口处的“XX城”变更为“XX城二期”或拆除(恢复“XX公馆”前提下)；3.请求法院判令同瑞公司去除小区入户大堂内的服务用房及与韩昊辰、褚轶雯购买的XX号楼之间的通道上设置的四扇门（隔断）；4.请求法院判令同瑞公司赔偿韩昊辰、褚轶雯为消除房屋安全隐患而封闭阳台的费用人民币（以下同）9,180元；5.请求法院判令同瑞公司返还2%的增值税款共计126,628.45元及2018年5月1日至判决日的利息；6.请求法院判令本案全部诉讼费用由同瑞公司承担。一审法院认定事实：2018年3月12日，韩昊辰、褚轶雯签署《销售服务提示函》，该提示函中载明：感谢您购买XX路XX弄XX城二期项目（推广名：XX公馆）的商品房；销售中心展示模型为项目规划展示模型，仅供参考。模型所展示周边环境仅为示意，不排除与实际建筑形态有差异，请您仔细核对周边道路、河流、出入口、垃圾房、配电房、绿化景观等配套设施。因制作比例和材料所限，模型、样板房展示、印刷资料等与实际可能存在一定差异，最终以签署的买卖合同和政府规划审批为准；由于本项目户型产品种类较多，各个户型单位变化形式较多，其具体面积大小、形状、采光、居住条件等因位置不同而有所差异，户型图并不能体现所有户型局部的细微变化，部分户型结构存在一定差别，购房者对认购的房屋已充分了解（包括但不仅限于：位置、户型、楼层、朝向、价格、土地使用年限及交付标准等），最终所购买户型结构以买卖合同约定为准；因房屋位置差异，该房屋与样板房采光、通风、视野可能存在差异，样板房仅供参考，非交付标准；已阅读并认可本项目在销售现场公示的文件，包括但不限于《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的扫描件，《商品房买卖合同》及补充协议样本，《物业服务协议》、《临时管理规约》样本及可能对购房人生活造成一定影响的不利因素《臻心公告》等相关内容；清楚本小区的设计规划、该房屋的周边环境及交付条件等要素，并同意项目内的设施、设备（包括但不限于排风井、垃圾房、配电房、消防通道）应按照国家规范要求设置。另，受限于开发商能力，对于项目外周边环境、设施配套等情况的介绍可能有所遗漏，且对于其现状的改变及未来的规划均非开发商有能力决定，购房人对此表示理解并该等介绍仅供参考，不作为开发商要约；XX城一期与XX城二期同属于一个物业管理区域范围，为一个小区，两者互通，XX城一期已交付使用等。同日，韩昊辰、褚轶雯还签署《臻心公告》一份，载明：买受人确认，本人与同瑞公司签订《商品房买卖合同》前，本人已经认真阅读了《提示书》全部内容，同瑞公司已经对《提示书》全部内容向本人作出了充分告知与说明，本人知悉《提示书》仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。另出卖人由于受客观条件所限，无法也无义务告知小区内所有信息。本人愿意购买同瑞公司开发的“XX城二期”（推广名：XX公馆）项目XX号楼XX房屋。本《XX城二期（XX公馆）项目内及周边不利环境因素提示书》将作为本人与荣瑞公司签订的《商品房买卖合同》的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，特此确认。《臻心公告》中载明了项目周边不利环境因素提示、项目内不利因素提示（地下（地下**目内不利因素提示（地下（地下**目内不利因素提示（地上（地上目重要信息提示。其中项目内不利因素提示（地上（地上，小区平面图中列明序号，并载明：序号8.二期规划设有配套服务用房（居委会、服务站、文化活动室、老年康体活动室、业委会、物业用房等，部分需对外开放），位置如图所示，可能产生噪音影响等。项目重要信息提示部分载明：二期本次开放相同户型单位，因建筑场地、楼栋、楼层、单元等不同存在差异，为了有效保障购房权益，特做如下提示，在2-1＃（24＃）楼与2-3＃（31＃）楼之间设置配套服务用房（2-2＃楼），含居委会、服务站、文化活动室、老年康体活动室、业委会、物业用房等，具体以实际交付为准等。2018年3月25日，同瑞公司（卖方、签约甲方）与韩昊辰、褚轶雯签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同特别告知一中约定：购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重、力求签订得具体、全面、严密；为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。合同正文部分约定：乙方向甲方购买XX路XX弄《XX城二期》XX号XX层XX室，据甲方暂测该房屋建筑面积为97.42平方米，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为72,140元，总房价款暂定为7,027,879元；乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理，1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+5.00%，不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-5.00%(包括-5.00%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利等。合同补充条款一中约定：买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络讯息等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。《买卖合同》及本补充协议取代前述广告宣传资料，广告宣传资料中就《买卖合同》项下商品房及相关设备设施、外部环境所作的表述与《买卖合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《买卖合同》订立以及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《买卖合同》及本补充协议内容进行最终确认；XX城一期、二期为同一物业管理区域，两者互通。一期、二期的物业服务标准及物业服务费用收费标准均有差异，具体以备案的价格为准；5.1《买卖合同》约定的商品房总价款已包含应当依法缴纳的增值税销项税额，且适用增值税税率为11%。由于可能存在出卖人超额向买受人开具发票或提前向买受人开具全额发票的情形，买卖双方确认开具的发票不作为买受人实际支付房款数额的依据，判断买受人是否已经付清房款或实际已支付房款的金额，应以发票之外的买受人支付凭证为主；合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，应按产权登记面积据实结算房屋价款，或者按套计价出现面积差异的，或者按建筑面积计价的，套内建筑面积与公摊面积变化，但建筑面积未变的。上述均不适用《买卖合同》中面积差异处理及调价的约定，若建筑面积出现差异，需补交或退还房款的，均互不计取利息；如发生面积误差或政策变化引起的专项维修资金、印花税和契税等购置税费发生变化的，由买受人自行承担等。2019年7月29日，同瑞公司取得XX城二期项目的《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。2019年8月29日，同瑞公司取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。一审另查明，同瑞公司于销售房屋时在配套服务用房所在的房屋上方设立了“XX公馆”字体，此后予以拆除。现小区内公告信息栏、信箱处还有“XX公馆”字样。同瑞公司向韩昊辰、褚轶雯交付房屋后，韩昊辰、褚轶雯于2020年初委托案外人对窗户另行施工。一审还查明，韩昊辰、褚轶雯于2019年8月起诉至一审法院，请求判令同瑞公司赔偿韩昊辰、褚轶雯房产价值贬损50,000元（具体损失以鉴定为准）。一审法院审理后，于2019年12月9日作出（2019）沪0112民初31350号民事判决，驳回了韩昊辰、褚轶雯的诉讼请求。此后，韩昊辰、褚轶雯不服提起上诉，本院于2020年6月8日作出（2020）沪01民终2408号民事判决，驳回上诉，维持原判。韩昊辰于2020年2月以本案事由起诉至一审法院，后于2020年3月27日撤回起诉。一审法院认为，韩昊辰、褚轶雯、同瑞公司签订的《上海市商品房预售合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。关于韩昊辰、褚轶雯现提出的五项诉讼请求，一审法院分述如下：首先，韩昊辰、褚轶雯要求同瑞公司将小区入户大堂楼顶的“XX公馆”四个大字恢复为销售时的原样的诉讼请求，一审法院认为，同瑞公司在出售房屋时已经明确告知了系争小区内、外的不利因素及基本情况，也在《销售服务提示函》及《臻心公告》中明示了小区的名称与推广名称。韩昊辰、褚轶雯先行签订了《销售服务提示函》及《臻心公告》，在对相关情况知悉后再行签订《上海市商品房预售合同》。同瑞公司对系争小区的基本情况陈述中，入户大堂楼顶的“XX公馆”并非列入小区的固定设施予以交付。同时，《上海市商品房预售合同》中亦明确约定：“楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络讯息等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。《买卖合同》及本补充协议取代前述广告宣传资料，广告宣传资料中就《买卖合同》项下商品房及相关设备设施、外部环境所作的表述与《买卖合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《买卖合同》订立以及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《买卖合同》及本补充协议内容进行最终确认；XX城一期、二期为同一物业管理区域，两者互通”等，而在《上海市商品房预售合同》中，亦未约定入户大堂楼顶的“XX公馆”字样属于交付项目。同瑞公司于房屋交付前拆除该字样，并未违反合同之约定，韩昊辰、褚轶雯的该项诉讼请求一审法院不予支持。其次，韩昊辰、褚轶雯要求同瑞公司将小区大门入口处的“XX城”变更为“XX城二期”或拆除(恢复“XX公馆”前提下)的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，同瑞公司在出售房屋前的《销售服务提示函》及《臻心公告》中均对于小区的名称及一、二期作为同一物业管理区域的事项予以告知。在签订的《上海市商品房预售合同》中仍然明确予以告知，在XX城一期、二期为同一物业管理区域，两者互通的情况下，同瑞公司在小区大门入口处公示的小区名称并未错误，也未违反双方合同之约定，韩昊辰、褚轶雯的该项诉讼请求一审法院不予支持。再次，韩昊辰、褚轶雯要求同瑞公司去除小区入户大堂内的服务用房及与韩昊辰、褚轶雯购买的XX号楼之间的通道上设置的四扇门（隔断）的诉讼请求，一审法院注意到，韩昊辰、褚轶雯于2018年3月12日签署的《臻心公告》项目内不利因素提示（地上（地上，就韩昊辰、褚轶雯所述的位置处列明序号8的位置，陈述二期规划设有配套服务用房（居委会、服务站、文化活动室、老年康体活动室、业委会、物业用房等，部分需对外开放），位置如图所示，可能产生噪音影响等。对于韩昊辰、褚轶雯该诉讼请求中的情况，同瑞公司于出售房屋之初已明示，现同瑞公司将该处的相应用房予以移交，并未违反双方合同之约定，韩昊辰、褚轶雯的该项诉讼请求一审法院不予支持。复次，韩昊辰、褚轶雯要求同瑞公司赔偿韩昊辰、褚轶雯为消除房屋安全隐患而封闭阳台的费用9,180元，一审法院认为，同瑞公司依据规划设计进行施工后，通过验收取得《建筑工程综合竣工验收合格通知书》及《上海市新建住宅交付使用许可证》，其交付的房屋符合双方合同之约定。韩昊辰、褚轶雯所述的安全隐患系个体对生活居住环境的判断，相应的封窗行为也属于自身对美好生活之追求，相应的费用应由其自行承担，韩昊辰、褚轶雯的该项诉讼请求一审法院不予支持。最后，韩昊辰、褚轶雯要求同瑞公司返还2%的增值税款共计126,628.45元及2018年5月1日至判决日的利息的诉请请求，一审法院认为，关于系争房屋的出售价格，双方于《上海市商品房预售合同》中对于房屋交易价格约定：“乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动”，即房屋转让价格由单价乘以面积予以确认，并约定了因暂测面积与实际面积不一致时的处理方式。同时，增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收额税种，本案中增值税的纳税主体为同瑞公司，为同瑞公司应承担的纳税义务。双方于《上海市商品房预售合同》补充条款中约定：“《买卖合同》约定的商品房总价款已包含应当依法缴纳的增值税销项税额，且适用增值税税率为11%”，11%的税率为签订预售合同时之法定税率，该条约定系明确增值税纳税主体及纳税义务，而并非约定以税额调整双方间的交易价格，并无“降税即降价”之意。韩昊辰、褚轶雯的该诉讼请求并无依据，一审法院不予支持。同瑞公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院判决：驳回韩昊辰、褚轶雯的全部诉讼请求。案件受理费3,016.16元，由韩昊辰、褚轶雯负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人二审中仍系坚持其在一审的诉讼请求和理由，对此一审法院已作充分阐述，本院予以认同并不再赘述。上诉人二审中并未提供新的证据支撑其观点的成立，故上诉人的相关上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人韩昊辰、褚轶雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,016.16元，由上诉人韩昊辰、褚轶雯负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二一年一月六日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……