江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终582号上诉人（原审被告）：孟宝祥，男，1973年6月1日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：深圳市国贸物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖路**国贸商业大厦**A-M。法定代表人：范维平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁浩，江苏智临律师事务所律师。上诉人孟宝祥因与被上诉人深圳市国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孟宝祥，被上诉人国贸物业公司的委托诉讼代理人丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孟宝祥的上诉请求为：撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、根据《江苏省物业收费管理办法》第十四条规定，“已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收”，“未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积”，《前期物业服务合同》也约定，以房屋建筑面积计算物业费。上诉人办理的不动产权证书，面积一栏明确记载“房屋建筑面积232.88m²”，没有其它建筑面积的描述。而一审法院认定的地下室面积则是记载在“权利其他状况”里，其中对于房屋建筑面积的构成、房屋结构、层数以及地下室的面积进行具体描述，显然地下室面积不属于“房屋建筑面积”。因此，一审法院对地下室面积进行物业费的计算没有事实依据。应以不动产证书房屋建筑面积232.88m²”作为计算依据。二、一审判决按照362.18平方米缴纳物业费混淆事非。首先，一审法院采用案外人王建国案件中铜山区不动产登记服务中心的复函，作为认定上诉人案件的依据，与事实不符，于法无据。王建国案件没有办理不动产权证书，所以有铜山区不动产登记中心出具复函。而本案上诉人房屋已经办理了不动产权证书，且证书中记载明确，房屋建筑面积为232.88平方米，一审法院只能以该建筑面积作为计算物业费的依据。其次，上诉人银行办理按揭在前，只能依据《商品房买卖合同》中的建筑面积办理抵押手续，不动产权证办理完成后，只是对抵押行为进行的标注，此标注行为并不能反推证明商品房的建筑面积，反而证明了开发商的销售欺诈和合同违约行为。综上，一审法院认定事实不清，导致物业费计算依据有误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人国贸物业公司辩称，本案不存在将涉案房屋面积认定错误问题，本案的根本争议焦点是上诉人房屋的负一层是否具有合法产权，继而确定该负一层面积是否属于建筑面积，以上事实在一审时已经查清。本案一审与关联案件王建国案件合并审理，关于审理程序上诉人在一审时未提出任何异议，在合并审理案件中一审法院所调取的相关案件材料及复函，对本案具有约束力。请求二审法院依法维持原判。国贸物业公司向一审法院起诉的请求为：1、孟宝祥给付2018年9月30日至2019年9月29日物业管理费13908元、公摊电费191元（计算至2018年12月31日）、公摊水费349.2元（计算至2018年12月31日），共计14448.2元；2、孟宝祥支付逾期付款的滞纳金（以逾期金额为基数，按日万分之五，自2018年10月29日计算至实际给付之日止）；3、孟宝祥支付律师费2240元；4、孟宝祥承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月26日，孟宝祥、案外人周燕与开发商深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司（简称“大彭公司”）签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同号：TS59615),约定孟宝祥购买大彭公司开发的位于徐州市铜山区房屋，预测面积361.68平方米。出卖人应当于2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十一条约定出卖人选定的前期物业服务企业为国贸物业公司的徐州分公司，物业服务费为每平方米3.2元。2012年8月1日，大彭公司与国贸物业公司签订了深物业·半山御景项目前期物业服务合同，约定大彭公司通过公开招标选聘国贸物业公司对深物业半山御景项目提供前期物业管理服务。物业管理服务包括但不限于以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，设立物业服务中心，来客指引及登记，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务（按当地法规志移交各专业公司管理的除外），物业红线内属物业管理范围和市政公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，辖区车辆行驶及停车秩序的维护，辖区的安全秩序维护，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视（但不含人身、财产保险责任)，在小区内积极开展相关文化娱乐及宣传活动，受开发公司的委托为业主、使用人办理入住手续，并按《住宅质量保证书》的承诺，将用户的房屋维修问题及时报告给相关保修单位，协助甲方制定临时物业管理规约以及装修管理制度，制止违反物业管理规约和物业管理制度的行为，负责向业主和使用人收取物业管理服务费和公共能耗分摊费用等。合同还约定，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物管单位书面告知，写明空置时间，物业服务企业工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按规定标准的70%比例交纳。又约定“物业服务费用采取提前预付的方式缴纳，业主或物业使用人入住前一次性缴纳一年的物业费，第二个年头初缴纳下一年的物业费。逾期不交纳的，物业公司将依法催交，并按照应交费用每日万分之五加收滞纳金。物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算：尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。物业的公用设备运行电费及公共照明、公共用水等，由物业服务企业单独列帐，按计量表合理、公开分摊收费，由业主根据实际消耗按建筑面积分摊。物业公司每年不少于一次次向业主、使用人公步物业服务费收支情况，每年向业主公布上年度维修基金利息收支情况，深物业•半山御景项目物业服务收费采取包干制方式（不包括公共水电费，不包括房屋共用部位、共用设施设备中大修、更新、改造的费用），物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，3.2元/月/平方米。2018年7月13日，孟宝祥向国贸物业公司徐州分公司缴纳2017年9月30日至2018年9月29日的物业费用9729元，电费256元，水费530元。2018年10月24日，孟宝祥、周燕已换发并取得不动产权登记证，证书记载：半山御景S31号楼0-103房屋专有建筑面积224.81㎡，房屋分摊建筑面积8.07㎡，所载层数1-3层，S31号楼地下室0-103面积129.3㎡；于2018年10月24日通过抵押登记抵押给江苏银行徐州城北支行，抵押面积362.18平方米。一审法院同时期受理的国贸物业公司起诉王建国物业服务纠纷案件中，经一审法院函询，徐州市铜山区不动产登记交易服务中心复函：依据物权法的规定，不动产登记簿是物权的内容和根据，苏（2018）铜山区不动产权第0002408号不动产权证明中，附记部分关于附属设施“S38号楼地下室0-101”部分面积204.34平方米系记载于不动产登记簿中的面积，具有合法产权。经现场查看，争议小区公共区域干净整洁，管理较好，存在一、二处小面积种菜现象。经询问，国贸物业公司未就孟宝祥是否入住回复。经查看，孟宝祥的房屋处于装修阶段。一审法院认为，国贸物业公司与大彭公司签订的前期物业服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。国贸物业公司据此提供了物业管理服务，孟宝祥作为业主负有按约支付物业服务费的义务。国贸物业公司系物业服务合同的相对方，孟宝祥关于“国贸物业公司不是适格的诉讼主体”的抗辩，不予采纳。根据孟宝祥的不动产登记证书确定：该房屋专有建筑面积224.81㎡，房屋分摊建筑面积8.07㎡，地下，地下室0-103面积129，合计362.18平方米，均属于合法产权面积，孟宝祥也已经按照该面积抵押贷款，依照双方合同约定，孟宝祥应按照不动产权证书载明的362.18平方米向国贸物业公司缴纳物业费。孟宝祥并未实际入住该房屋，根据合同约定，应按照双方约定物业服务收费标准的70%计算最终费用。经计算，2018年9月30日至2019年9月29日孟宝祥应缴纳物业服务费用计为9735.40元。关于国贸物业公司主张的公共能耗水电费。国贸物业公司提供了单方制作的公共能耗费的水、电抄表明细以及电费发票，孟宝祥对公摊电费191元（计算至2018年12月31日）、公摊水费349.2元（计算至2018年12月31日）均表示认可，因此，对于国贸物业公司要求孟宝祥支付公共能耗费的请求予以支持。关于国贸物业公司请求的滞纳金问题，属于违约责任。因国贸物业公司物业服务亦存在小区绿地有种菜等行为，不能做到完全符合合同约定，故对国贸物业公司主张的滞纳金请求，不予支持。国贸物业公司主张律师费2240元，没有法律和事实依据，不予支持。遂依照《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款，第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孟宝祥于本判决生效之日起十日内付清深圳市国贸物业管理有限公司物业服务管理费9735.40元、公摊电费191元、公摊水费349.2元，合计10275.6元；二、驳回深圳市国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费248元，由深圳市国贸物业管理有限公司负担106元，孟宝祥负担142元。二审期间，孟宝祥围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1、民事起诉状，证明物业费计费依据与相关规定违背。证据2、前期物业合同第三章第四条，证明物业服务收费应按照房屋登记建筑面积进行计算。证据3、不动产首次登记权属证明，证明涉案房屋原始材料登记与合同不符。证据4、徐州市住宅专项维修资金专用收据。证明上诉人在2018年7月6日办理不动产产权等级证书时需要交纳维修资金，该证据证明房屋面积不含地下室，这和江苏省物业收费办法十四条相一致。证据5、首次交纳物业费的收据，证明首次交纳物业费的时候没有办理不动产权证，按照商品房买卖合同交纳的物业费。证据6、上诉人与物业公司经理汤世斌的记录，证明在对方起诉前我已经提前告知对方，应按照不动产权证交纳物业费，且愿意先交纳无争议的部分，但国贸物业公司拒绝协商，并非上诉人无故欠缴物业费。证据7、同小区业主不动产证模板，证明本小区不动产证版本超过三个，其他邻居的情况不能作为本案定案依据，本小区产权不清晰，对物业费计算面积依据不同。证据8、其他小区的不动产权证模板，证明如果地下室已经获得合法产权，物业费的计费依据应该是不动产证记载的房屋面积。证据9、一审复函的意见，该项回复只是回复了地下室部分面积而不是房屋面积。证据10、铜山区物价局价格举报告知书，证明涉案小区物业公司在收取物业费的过程中已经被主管部门查处。证据11、2019年12月10日物业公司催费通知书，证明物业公司也认为地上建筑面积与地下室产权不一致，物业公司非常清楚这一事实。证据12、全体业主与物业公司的沟通记录，证明由于小区的产权纠纷是造成物业费无法明确的主要矛盾，业主与物业公司多次沟通，同时也能证明物业公司2012年签订的前期物业合同的服务内容与实际交房不相符。其次，物业公司管理松懈被业主多次发现，同时该小区房产出现了严重的质量问题至今未能解决。关于地下室收费，相关部门明确告知不许地下室收费，证明物业公司乱收费。被上诉人国贸物业公司质证认为，除证据1、2外，其他证据均不属于新证据，上诉人所提供的证据均为复印件或打印件，其真实性无法确认。商品房买卖合同约定建筑面积与上诉人不动产权证并不矛盾，上诉人不动产权证中表述的是建筑面积224.81平米，是指地上建筑物的建筑面积，该产权证清晰表明地下室的建筑面积为129.3平米，该份证件就是上诉人的房屋权属证明，将地下室面积在此进行标注体现可以证明地下室面积属于江苏省物业服务收费管理办法14条第二款所指向的，即计入产权面积的附属房屋面积，应作为物业费计费依据，上诉人理解具有偏差。关于证据2认可，房屋建筑面积是指建筑物各层水平面积总和，包括使用面积辅助面积和结构面积，江苏省物业服务收费管理办法14条第二款有相关规定，一审法院也已经查明地下室具有产权面积，上诉人举证的产权证也可以体现涉案房屋是具有合法产权的，购买的涉案房屋是按照300多平米购买的，如向上诉人所陈述，地下，地下室不算建筑面积在上诉人购买房屋交易行为中，将产生巨额损失，而上诉人未向开发商主张商品房买卖合同违约索赔，仅以不动产登记证理解偏差为由拒绝缴纳地下室部分的物业费，显然不符合常理，证据3、4、5、6与本案无关联性，以上证据无法证实涉案房屋真实产权面积。证据7、8真实性无法确认，与本案也没有关联性。证据9真实性予以认可，该证据系一审证据，可以体现上诉人的房屋包括涉案小区地下室面积具有合法产权，符合物业服务收费管理办法第二款的管理规定，应作为收取物业费的基础，证据10的关联性真实性不予认可。证据11的真实性认可，涉案小区作为低密度别墅小区，物业费收取情况非常糟糕，对于被上诉人公司经营造成了严重影响，被上诉人实际上是属于入不敷出的经营状态，在此种情况下，被上诉人为了提高收费率而在前期物业合同约定基础上主动给予业主地下室部分的物业费优惠，这是被上诉人的一种经营策略，是被上诉人放弃自己权利的表现，不能以此认定被上诉人认可上诉人地下室不计入产权面积的依据。对证据12的真实性关联性均不予认可。本院认为，被上诉人对于证据2、证据9、证据11的真实性予以认可，对此予以确认，对其关联性及其他证据的真实性、关联性结合本案查明的事实综合认定。二审查明：《前期物业服务合同》第六条第4项约定：物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，国贸物业公司与大彭公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力。《前期物业服务合同》第六条第4项约定：物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。据此，物业服务收费应按照房屋登记簿记载的建筑面积计算。涉案不动产权登记证书记载：半山御景S31号楼0-103房屋专有建筑面积224.81㎡，房屋分摊建筑面积8.07㎡，所载层数1-3层，S31号楼地下室0-103面积129.3㎡。尽管不动产权登记证书记载了地下室0-103的面积为129.3㎡，但是并未明确为房屋建筑面积。参照《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条的规定：物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。据此，依照双方签订的《前期物业服务合同》并参照上述规定，涉案物业公共服务费应按不动产权登记证书记载的房屋建筑面积232.88㎡计收。因孟宝祥并未实际入住该房屋，根据双方合同约定，应按照双方约定物业服务收费标准的70%计算最终费用。2018年9月30日至2019年9月29日孟宝祥应缴纳物业服务费用计为6259.8元。一审法院对此判决计算有误，予以纠正。综上所述，孟宝祥的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初4114号民事判决第二项，即驳回深圳市国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初4114号民事判决第一项；三、孟宝祥于本判决生效之日起十日内付清深圳市国贸物业管理有限公司物业服务管理费6259.8元、公摊电费191元、公摊水费349.2元，合计6800元；四、驳回孟宝祥的其他上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费248元，由深圳市国贸物业管理有限公司负担126元，孟宝祥负担122元。二审案件受理费57元，由孟宝祥承担37元；由深圳市国贸物业管理有限公司负担20元，于本判决生效后十日内交至本院,逾期未交纳的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 陈 禹审判员 孙守明二〇二一年一月十三日书记员 王俞卜