广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终1104号上诉人（原审原告）：东莞市海杨城物业有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇杨涌梅岭村262号。组织机构代码为74366282-2。法定代表人：翁武杰，该公司总经理。委托代理人：王命生，该公司员工。被上诉人（原审被告）：施秋云，男，汉族，1977年11月10日出生，现住广东省东莞市，委托代理人：吴育林，广东名道律师事务所律师。上诉人东莞市海杨城物业有限公司（以下简称海杨城物业公司）因与被上诉人施秋云物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海杨城物业公司起诉请求：1、施秋云支付欠费11588.8元（其中物业服务费3996.4元、水费348.93元、电费229.79元、管理费违约金7013.68元）；2、案件受理费由施秋云承担。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、限施秋云于判决发生法律效力之日起三日内支付2012年4月1日至2013年10月7日期间的物业服务费1820.94元及违约金（每月以物业服务费99.91元为基数，从下月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准，分别计算至2015年8月31日止）给东莞市海杨城物业有限公司。二、限施秋云于判决发生法律效力之日起三日内支付水费348.93元、电费229.79元给东莞市海杨城物业有限公司。三、驳回东莞市海杨城物业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45元，由东莞市海杨城物业有限公司负担35元，施秋云负担10元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第785号民事判决。海杨城物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：改判全部支持其原审诉讼请求。事实与理由：（一）2013年10月7日《前期物业服务合同》到期后，海杨城物业公司是应海杨城业主委员会要求继续提供物业管理服务，业主应当支付物业管理费。前期物业合同到期后，海杨城物业公司曾发函给海杨城业主委员会是否续聘，业主委员会也作了回复，其在复函中要求海杨城物业公司继续服务至新物业公司选出为止，后业主大会选聘新物业公司决定被法院撤销，海杨城物业公司认为其可以继续提供物业服务。（二）物业合同期限到期并非必然导致物业服务合同权利义务的终止。一审法院以服务合同期限届满之日作为界定是否应交物业管理费的依据错误。物业服务合同与租赁合同类似，为继续性合同，合同到期后，如双方均没有提出解除，物业公司继续提供服务的，双方就形成事实的物业服务法律关系，相关法律也有规定。海杨城物业公司在阳光热线，阳光问政中询问东莞市房管局，房管部门也作出了回复，在物业管理没有正式依法交接前，业主应按原定标准向现物业公司缴纳管理费。（三）海杨城物业公司与海杨城业主委员会另案的物业服务合同纠纷案件未结案前，海杨城物业公司不清楚双方的权利义务是否终止。因为业主对业主大会作出决定提起诉讼后要求撤销，并且在一审就已判决撤销，基于这一特殊情况海杨城物业公司认为双方的权利义务并没有终止，所以业主应当向海杨城物业公司支付管理费。施秋云向本院口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，海杨城物业公司二审提交关于前期物业服务合同到期的函、海杨城业主委员会文件、东莞市房管局阳光问政问题答复、关于退出大朗海杨城物业服务区域的情况报告、（2015）东二法朗执字第596号执行通知书、关于海杨城物业管理服务移交方案等证据，证明其于2015年8月17日退出海杨城小区，物业管理费应计至2015年7月。经质证，施秋云对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。海扬城物业公司与施秋云均对原审认定的水电费没有异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉理由，本案争议焦点是：海杨城物业公司诉请2013年10月7日之后即前期物业服务合同终止后的物业服务费及违约金能否支持。对此，本院作如下分析：首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本院生效的（2015）东中法民一终字第239号民事判决认定，海杨城小区于2013年11月16日晚召开海杨城业主大会第二次会议，会议表决通过选聘案外人东莞市致美物业管理服务有限公司为物业服务企业，海杨城业主大会并据此作出《关于聘请东莞市致美物业管理服务有限公司的决定》，聘请三年，从2013年11月16日起至2016年11月15日止，请海杨城物业公司与东莞市致美物业管理服务有限公司在5日内做好相关交接，并请海杨城物业公司在规定时限内退出海杨城物业管理区域。由于海杨城物业公司拒绝退出物业管理区域，海杨城业委会于2014年4月16日诉请海杨城物业公司退出海杨城物业管理区域，该生效判决并认定海杨城物业公司与海杨城小区的建设单位东莞市大朗镇房地产开发公司于2012年9月6日签订的《前期物业服务合同》已于2013年10月7日到期，双方基于物业服务合同产生的权利义务已于2013年10月7日终止，海杨城物业公司应退出海杨城小区物业服务区域。因此海杨城物业公司主张其不清楚双方的权利义务是否终止的理由不成立，其没有正当理由二审才提交的证据本院不予确认，原审依据上述司法解释条文之规定，对海杨城物业公司诉请的2013年10月7日之后即前期物业服务合同终止后的物业服务费及违约金不予支持，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人海杨城物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费90元，由上诉人东莞市海杨城物业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩审 判 员  涂林宗代理审判员  钟满福二〇一六年五月十七日书 记 员  冯文娟杨静附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。