上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1810号上诉人（原审原告、反诉被告）细川密克朗（上海）粉体机械有限公司。法定代表人TETSUYAINOUE(井上铁也)。委托代理人沈剑波，上海叶诚律师事务所律师。委托代理人季敏晖，上海叶诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海永星置业发展有限公司。法定代表人关子谛，总经理。委托代理人施春梅，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师。上诉人细川密克朗（上海）粉体机械有限公司（以下简称细川公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭,于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人细川公司之委托代理人沈剑波及被上诉人上海永星置业发展有限公司（以下简称永星公司）之委托代理人邱晓岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，细川公司（乙方）与上海中粮置业发展有限公司（甲方）于2012年5月7日签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于本市徐汇区XX路XX号XX室房屋，房屋用途为办公，租赁面积为332.51平方米，租期自2012年5月7日至2014年5月6日，租金为每日每平方米建筑面积人民币（下同）2.5元，月租金为25,284.61元。合同第十条约定，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1.5倍向乙方支付违约金，如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1.5倍向甲方支付违约金，如违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。2014年3月13日，细川公司（乙方）与上海中粮置业发展有限公司（甲方）就系争房屋签订《续租协议》，续租期限自2014年5月7日至2016年5月6日，房屋租金调整为每月26,498.28元(即每天每平方米2.62元),物业管理费调整为7,888.80元,租赁保证金调整为68,774.16元，需补差4,045.56元。原合同其他条款及附件所有条款继续有效。后细川公司诉至法院，要求判令：1、细川公司与永星公司于2012年5月7日签订的《上海市房屋租赁合同》及于2014年3月13日签订的《续租协议》于2015年10月29日解除；2、永星公司退还细川公司租赁保证金68,774.16元；3、永星公司支付细川公司违约金248,285.22元（按2.62元/平方米/日×332.51平方米×1.5倍的标准计每日违约金，自2015年10月29日计算至2016年5月6日）；4、永星公司支付细川公司因合同提前解除造成的搬家费、电信移机费损失14,000元。原审庭审中，细川公司明确表示本案中不向永星公司另行主张装修补偿。永星公司则提出反诉，要求判令：1、细川公司与永星公司于2012年5月7日签订的《上海市房屋租赁合同》及于2014年3月13日签订的《续租协议》于2015年10月29日解除；2、细川公司支付永星公司提前解除合同的违约金248,285.22元（按2.62元/平方米/日×332.51平方米×1.5倍的标准计每日违约金，自2015年10月29日计算至2016年5月6日）。原审另认定，2014年12月，上海市工商行政管理部门预先核准上海中粮置业发展有限公司的企业名称变更为永星公司。系争房屋的产权人为永星公司。2015年7月23日，永星公司向包括细川公司在内的系争房屋所在大厦租户发出《大厦装修通知及过渡方案建议书》，表示：永星公司计划于2015年10月开始对大楼进行改造装修，通过改善大楼原有功能布局，改进原有公用设备，增设节能保温环保的玻璃幕墙等满足现代办公需求，同时提升本大厦办公品质……鉴于装修期间大部分租客继续在租，装修工程将分期进行，从顶层往下开始逐步施工，一期工程计划动工18-22层，全部工程力争在2016年年底前完成。对阶段施工楼层内有影响的租客提供以下过渡方案：1.在大厦相应楼层装修改造期间，将本大厦低区且暂未施工的楼面相应空置区域调拨租户继续办公使用，过渡区域面积不低于原有租赁面积；2.在本大厦相应楼层改造装修完成后，已搬迁租户将有优先选择权搬回原有楼层，届时双方重新协商并签订租赁合同。本过渡方案建议书仅作为建议参考，如有任何疑问，请随时与我司联系。2015年7月30日，细川公司回函永星公司，表示鉴于贵处今年10月开始对大楼进行整体改造装修，细川公司无法在装修的环境下办公，其决定在改造前迁出大厦。2015年9月6日，细川公司再次致函永星公司，表示：细川公司系从事高科技的颗粒细磨行业，设备在大量粉尘的环境下将无法运行，永星公司的装修使细川公司无法继续使用该房屋及或有的未施工楼面，故细川公司已于2015年7月30日书面通知永星公司决定在大厦改造前迁出，现细川公司已与其他房屋产权人签订房屋租赁合同，并将于10月底迁出现房屋。因永星公司物业以装修时间未定为由拒绝与细川公司商谈如何解除合同事宜，细川公司现书面通知永星公司，细川公司将于2015年10月底迁出现房屋；永星公司应按合同约定支付相应违约金及赔偿金。2015年9月14日，永星公司回函细川公司，表示：1.根据2015年7月23日永星公司发出的《大厦装修通知及过渡方案建议书》，由于大厦改造装修计划，永星公司将对施工楼层内有影响的租客提供过渡方案，但从未以任何方式向细川公司提出解除合同；2.细川公司以装修使其无法继续使用该房屋以及或有的未施工楼面为由提前终止合同，构成中途擅自退租，应支付违约金及赔偿金。原审庭审中，双方确认，细川公司于2015年10月29日搬离系争房屋，至细川公司搬离时，系争房屋尚未开始装修；永星公司收取细川公司租赁保证金共计68,774.16元并且尚未返还。原审认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依照双方签订的租赁合同及续租协议，租赁期限至2016年5月6日届满，现双方均诉请法院确认双方于2012年5月7日签订的《上海市房屋租赁合同》及于2014年3月13日签订的《续租协议》于2015年10月29日解除，故法院对细川公司的该诉请和永星公司的该反诉诉请予以支持。按照租赁合同之约定，非因合同特别规定的情况，租赁期限内，出租人擅自解除合同，提前收回房屋；或承租方中途擅自退租，应各自承担相应的违约责任。本案中，永星公司虽于2015年7月23日发出《大厦装修通知及过渡方案建议书》，表明了系争房屋的装修计划，并拟对有影响的租客提供过渡方案并明确仅作建议参考，但永星公司既未明确作出提前解除合同并收回系争房屋的意思表示；结合至细川公司搬离时，系争房屋装修尚未开始这一事实，永星公司亦未以实施装修或提前收回房屋等行为表示其将不履行合同主要义务；过渡方案建议书明确了“建议参考”、“有疑问联系”等字样，应认定为永星公司向细川公司协商变更租赁合同的新要约，故对细川公司主张该《大厦装修通知及过渡方案建议书》表明永星公司将提前收回房屋、构成预期根本性违约的意见，缺乏依据，法院不予采纳，对细川公司要求永星公司支付提前解除合同违约金及赔偿因提前解除合同造成的搬家费、电信移机费等损失的诉请，法院不予支持。细川公司于2015年7月30日、9月6日向永星公司发出的回函，明确表示因细川公司的行业性质，无法在大量粉尘的装修环境下办公，故无法继续使用系争房屋或大楼内未施工楼面，细川公司决定在大楼改造装修前迁出，并实际于2015年10月29日搬离系争房屋。法院认为，租赁合同仅约定系争房屋为办公用途，未对承租人的行业性质或系争房屋需为“无尘环境”等有特殊约定；且在细川公司发出搬迁通知及最终搬离时，系争房屋尚未开始装修，细川公司以此理由提出提前解除合同不符合合同约定，细川公司的行为构成中途擅自退租，应按照合同相关规定承担违约责任。永星公司主张细川公司支付提前解除合同违约金的反诉请求，理由正当，法院予以支持，至于细川公司提出合同约定的违约金标准过高，要求法院调整一节，法院根据公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及当事人实际损失等情况酌情判处细川公司支付永星公司提前解除合同违约金78,405.84元。关于细川公司要求永星公司返还租赁保证金68,774.16元的诉请，根据双方合同约定，永星公司有权从细川公司支付的租赁保证金中抵扣其应承担的违约金数额，保证金不足抵扣的，不足部分则由细川公司另行交付，故法院根据该原则对细川公司支付的保证金进行处理。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一六年一月四日作出判决:一、细川公司与永星公司于2012年5月7日签订的《上海市房屋租赁合同》及于2014年3月13日签订的《续租协议》于2015年10月29日解除；二、细川公司于判决生效之日起十日内支付永星公司提前解除合同的违约金9,631.68元（已抵扣租赁保证金68,774.16元）；三、驳回细川公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,028元，由细川公司负担2,399元，由永星公司负担629元；反诉案件受理费减半收取计2,552元，由永星公司负担1,735元，由细川公司负担817元。判决后，细川公司不服，上诉于本院，诉称:被上诉人告知上诉人将对房屋进行整体装修，包括房屋格局、水管等；上诉人有证据证明被上诉人于2015年12月对18-20楼进行了装修，装修包括房屋内部、通风管道等；上诉人系从事高科技的外资企业，客户往来很多，承租房屋后自行进行了装修，如更换楼层，则装修环境改变会对公司形象有影响；为使办公不受影响，上诉人自行寻找房屋，上诉人在履行合同中没有过错；被上诉人提前收回房屋，依据合同第十条第四款之约定，应承担违约金，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三项，改判被上诉人退还租赁保证金68,774.16元、支付违约金248,285.22元及因合同提前解除造成的搬家费、电信移机费损失14,000元。被上诉人永星公司辩称:被上诉人向大楼所有承租人发出建议书的目的在于征询租客意见，建议书告知上诉人有装修计划，装修范围限于外墙以及公共部位；建议书的文义没有反映出其有提前终止合同及强行要求变更租赁部位的意见；事实上，改造、装修工程至今没有开展；上诉人擅自不履行合同并搬离，构成违约，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示照片一组，旨在证明18-20楼房屋已开始装修；被上诉人认可照片内容，但认为系租客搬离后，基于客户要求而装修，与本案争议的改造、装修计划无关。本院确认照片具有真实性，但认为无法区分系被上诉人的改造工程还是客户的内部装修，故无法证明上诉人之主张。被上诉人出示以下证据材料：1、外商投资项目备案意见表；2、关于审定宝溢丰大厦改建项目《建设工程设计方案》的决定，均旨在证明其拟改造的项目为玻璃幕墙及电梯。上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性无异议，但备案时间早于被上诉人发出过渡方案建议书的时间，可见被上诉人早已准备对大楼进行装修；证据2：真实性无异议，可反映出被上诉人早已准备对大楼进行装修，由于未看到建设工程设计方案，故不能明确装修范围。本院确认前述材料具有真实性，有证据效力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人表示无论调解或判决，在维持其余判决主文的前提下，其同意上诉人不再支付原审判决主文第二项的提前解除合同违约金9,631.68元。本院认为，本案双方签订的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。本案的争议焦点在于合同解除的责任在于哪一方。根据查明事实，永星公司向大厦租户发出的《大厦装修通知及过渡方案建议书》载明其计划于2015年10月开始对大楼进行改造装修，并提供了具体过渡方案，同时写明本过渡方案建议书仅作为建议参考，如有任何疑问，请随时与其联系。因此，从该建议书的内容来看，永星公司系在合同履行过程中，提出了改造的建议并与大厦租户进行蹉商，并不能视作其已明确表示不再履约。因此，在现有证据条件下，仅就该建议书内容尚不构成预期违约。并且，之后双方的往来函件亦印证了永星公司从未向细川公司提出解约。综上而言，原审判决细川公司依约承担擅自退租的违约责任，并无不妥。二审中，永星公司表示无论调解或判决，在维持其余判决主文的前提下，其同意细川公司不再支付原审判决主文第二项的提前解除合同违约金9,631.68元（但没收其保证金68,774.16元），系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3233号民事判决主文第一、三项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3233号民事判决主文第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计3,028元，由细川密克朗（上海）粉体机械有限公司负担2,399元，由上海永星置业发展有限公司负担629元；反诉案件受理费减半收取计2,552元，由上海永星置业发展有限公司负担1,735元，由细川密克朗（上海）粉体机械有限公司负担817元。二审案件受理费6,114.30元，由细川密克朗（上海）粉体机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年五月二十三日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。