广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5382号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：李连娟，该公司经理。委托代理人：霍文琦、朱志学，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁汉华，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：梁小妍，住址同上。委托代理人：梁树权，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称“逸涛雅苑公司”）因与被上诉人梁汉华、梁小妍商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙开发区环市大道北南沙逸涛雅苑的开发商。2010年11月6日，梁汉华、梁小妍（乙方）与逸涛雅苑公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期A11栋904房（建筑面积92.12平方米），总金额为578421元。乙方须自本预售合同网上签订之日起支付首期房款178421元，剩余房款400000元须于2010年11月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理，房屋实测套内面积小于合同约���套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自��期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”。梁汉华、梁小妍已向逸涛雅苑公司付清全部购房款578421元。梁汉华、梁小妍于2013年12月20日办理收楼手续。梁汉华、梁小妍与逸涛雅苑公司已办理了面积补差手续。梁汉华、梁小妍与逸涛雅苑公司原审确认从2013年12月20日起算210个工作日的次日是2014年10月25日。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。梁汉华、梁小妍于2015年4月27日已领取涉案房屋的《房地产权证》，地址变更为广州市南沙区南沙街倚涛四街1号904房。因本案纠纷，梁汉华、梁小妍于2015年11月19日向原审法院起诉，请求判令：1、逸涛雅苑公司向梁汉华、梁小妍支付延迟办理产权登记的违约金（从2014年10月29日起计至2015年4月27日止，每日按总房款578421元的万分之五计算）；2、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：梁汉华、梁小妍与逸涛雅苑公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按��定全面履行自己的义务。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条已明确约定，“甲方（逸涛雅苑公司）应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方（梁汉华、梁小妍）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，梁汉华、梁小妍在2013年12月20日办理收楼手续，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日即2013年12月20日起210个工作日内办妥并交付房产证给梁汉华、梁小妍，逸涛雅苑公司直至2015年4月27日才交付涉案房产的房产证给梁汉华、梁小妍，已构成违约，逸涛雅苑公司应当从办证期限届满之日次日即2014年10月25日起支付逾期办证违约金，违约金应按总房价款578421元的每日0.05%的标准计算。逸涛雅苑公司依据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八、十条约定主张逾期办证违约金应���补差手续办妥之日起算，对此，原审法院认为，虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，但“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。且，依据已查明的事实，逸涛雅苑公司需向梁汉华、梁小妍退还面积差异款，即是说，在办理面积补差手续中，逸涛雅苑公司承担的是退还面积差异款义务，而逸涛雅苑公司以自身应承担的退还面积差异款义务作为其承担支付逾期办证违约金义务的抗辩，显然有违公平合理原则。因此，逸涛雅苑公司主张自办妥面积补差手续之日起算逾期办证违约责任缺乏理据，不予采纳。梁汉华、梁小妍于2014年7月25日向逸涛雅苑公司提交委托代缴契税办理房产证资料，涉案房屋在该日前尚未完成初始登记，不具备办证条件，逸涛雅苑公司认为梁汉华、梁小妍延迟提交办证资料导致无法及时办理房地产权证及应当顺延办证期限的抗辩意见依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年12月30日作出判决如下：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁汉华、梁小妍支付从2014年10月25日起至2015年4月27日止的逾期办理房产证违约金，违约金以总房价款578421元的每日0.05%的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理��565元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司承担。判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定具备补差的时间点错误。逸涛雅苑公司认为原审法院的认定错误且未遵从合同补充协议：1、产权登记(合同第21条及附件七补充协议第十条)：合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算……未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2、《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门(交易登记所为房管局的直属功能机构)出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积，开发商就可以为各小业主办理房产证。3、订立买卖合同补充协议第八条第十条的基本原意为假若各���业主不办理补差手续，那么逸涛雅苑公司就不办理房产证，逸涛雅苑公司只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。若过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，逸涛雅苑公司除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4、逸涛雅苑公司正基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务务，合同约定应该得到遵守。原审查明2014年9月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具了《广州市房地产初始登记告知书》。按��合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即便逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致梁汉华、梁小妍迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，办理房产证的起计日期也是应倒推到2014年9月10日起算。三、梁汉华、梁小妍未按照逸涛雅苑公司的通知要求提交办证资料所延误逸涛雅苑公司的办证时间的责任应由梁汉华、梁小妍承担，相关延误的时间应在办证时限中予以顺延。综上，逸涛雅苑公司上诉请求撤销原判，改判驳回梁汉华、梁小妍的诉讼请求。被上诉人梁汉华、梁小妍答辩称：坚持原审意见。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。二审另查明，逸涛雅苑公司于2014年7月10日向梁汉华、梁小妍发出《产权办理通知书���，通知梁汉华、梁小妍于2014年7月17日提交资料办理产权证，梁汉华、梁小妍于2015年7月22日向逸涛雅苑公司提交办理房产证的全部资料。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对逸涛雅苑公司的上诉意见，认定如下：首先，原审法院认定逸涛雅苑公司（甲方）与梁汉华、梁小妍（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，论理清晰无误，本院不予赘述。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记约定“甲��应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续��行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。由该约定可见，双方约定逸涛雅苑公司若逾期办证则需向梁汉华、梁小妍支付逾期办证违约金，双方现争议的是逸涛雅苑公司是否构成逾期办证。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与梁汉华、梁小妍办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；梁汉华、梁小妍则以逸涛雅苑公司迟延办理案涉房屋所在楼盘的初始登记，主张应以梁汉华、梁小妍收楼之日作为办证日期的起��点。因此，双方争议为应如何确定办证日期的起算点。其次，虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定,合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金”，因此按照该约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在梁汉华、梁小妍提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知梁汉华、梁小妍，在此情况下，逸涛雅苑公司要求将房屋初始登记后的测绘报告作为计算面积补差的基础，并以此作为办证日期的起算点显然不诚信。第二、根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知梁汉华、梁小妍补交，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知梁汉华、梁小妍则办证期限则不会起算，逸涛雅���公司也可以无需承担逾期办证责任，这与梁汉华、梁小妍签约时的真实意思表示相悖。第三、《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算不承担逾期办证的违约责任缺乏理据，本院亦不予支持。另外，逸涛雅苑公司上诉主张梁汉华、梁小妍逾期提交办证资料，其应予免责的问题。虽逸涛雅苑公司均通知各业主于2014年7月17日前提交办证资料，而梁汉华、梁小妍于2014年7月22日才提交齐全办证所需要资料，但当时涉案房屋在该日前尚未完成初始登记，并不具备办证条件，原审认定梁汉华、梁小妍此举并不影响逸涛雅苑公司应承担的逾期办证的责任，并无不妥。综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇��六年五月十三日书 记 员  璩方慧