湖北省武汉市蔡甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鄂0114民初176号 原告黄小凤。 原告余俊。 二原告共同委托代理人朱瑞华，代理权限为特别授权。 被告湖北中核置业有限公司。 法定代表人肖运龙，该公司执行董事。 委托代理人李俊杰，代理权限为特别授权。 第三人武汉世纪尚德商业管理有限公司。 法定代表人罗敏，该公司执行董事。 委托代理人舒绪辉，代理权限为特别授权。 原告黄小凤诉被告湖北中核置业有限公司（以下简称中核公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依原告黄小凤的申请本院追加余俊为原告并依职权追加武汉世纪尚德商业管理有限公司（以下简称世纪尚德公司）为第三人参加诉讼。依法由审判员姚雅娟适用简易程序，于同年3月29日、4月20日公开开庭进行了审理，原告黄小凤及二原告共同委托代理人朱瑞华，被告的委托代理人李俊杰，第三人的委托代理人舒绪辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小凤、余俊诉请，一、被告支付原告延期办证违约金和延期交房违约金共107，900元（其中延期交房违约金从合同约定交房之日2014年7月30日起计算至2016年3月10日止，830，000元×0.0002×600天=99，600元；延期办证违约金为830，000元×0.01=8，300元）二、本案诉讼费由被告承担。 被告中核公司辩称，一、原告与被告签订商品房买卖合同的同时，与第三人签有书面的委托经营管理协议，在交房日之前，商铺已由第三人代为租赁给承租人租赁使用，原告占有使用了商铺；且原告与被告签订商铺买卖合同时，已提前收取了前5年租金，该租金收入已从原告购房总价款中扣减，原告无任何损失，被告不应支付延期交房违约金。二、根据商品房买卖合同第十六条约定，原告要求被告支付逾期办证违约金，实际上间接承认被告已交房；计算逾期办证违约金应以扣减租金的总房价款计算，原告以未扣减租金的总房价计算延期办证违约金错误。综上，原告的部分诉讼请求不成立，请求法院驳回原告部分诉讼请求。 第三人世纪尚德公司述称，与被告中核公司答辩意见相同。 经审理查明，2014年7月8日，原告黄小凤、余俊（买受人）与被告中核公司（出卖人）签订两份《武汉市商品房买卖合同》，购买被告投资建设的中核.世纪广场商场商铺两间，约定用途为商业服务，1号合同约定建筑面积共15.87平方米，单价为17，145.56元／平方米，总金额272，100元；2号商铺合同约定建筑面积共15.87平方米，单价为16，974.10元／平方米，总金额269，379元。第九条交房期限及条件约定出卖人应当在2014年7月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人原因，至交房日起十二个月后，买受人不能办理房地产权属证书的，买受人有权退房并向买受人支付已付房款的5%违约金。同时，二原告（委托人）与第三人世纪尚德公司（受托人）签订两份《委托经营管理协议书》，约定委托人在此不可撤销地授权受托人作为唯一的被授权人按照本协议约定对该商铺进行经营管理，包括对承租商户、品牌及经营业态进行调整，及在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行商铺的租赁合同；协议有效期限为自本协议书签订之日起至委托经营期限届满之日止；委托经营期限为八年，自2014年8月1日起至2022年7月31日止；授托人对商铺进行改造，包括但不限于拆改该商铺与邻近商铺的间隔墙、对该商铺进行重新装修、改变该商铺格局、对该商铺所在商场整体布局进行改选、无偿使用及或允许他人使用公共区域、通道、外墙面、屋面等公共区域及公共设备设施，委托人对此表示同意；委托人收益的支付方式为：前5年（即2014年8月1日至2019年7月31日）一次性抵扣至总房款，后3年（即2019年8月1日至2022年7月31日）由承租商户按照租赁合同约定支付，租金由受托人代为收取并按照国家及地方税收相关法律、法规统一代扣代缴相应税金后转交给委托人。二原告出具两份《承诺书》，主要内容为：余俊、黄小凤购买中核.世纪广场购物中心1号商铺，原单价为26，377.82元／平方米，总房款为418，616元；因个人需求，参加开发商推出的购房活动，即将5年委托经营收益146，516元直接从原总房款中扣减，致使实际购房合同签约单价为17，145.56元／平方米，总房款为272，100元；2号商铺，原单价为26，647.00元／平方米，总房款为422，888元，将5年委托经营收益148，011元直接从原总房款中扣减，致使实际购房合同签约单价为17，320.54元／平方米，总房款为274，877元。并向被告出具两份《关于同意从总房价款中扣减租金收益的承诺函》，主要内容为：双方签订的商品房买卖合同1号房产原房价款为418，616元，2号房产原房价款为422，888元，因本人将上述商品房无偿交付世纪尚德公司经营使用，中核公司同意按合同总房价款每年7%扣减房价款，起租日2014年8月1日至2019年7月31日5年期间共计扣减合同原总房价款的35%，1号商铺总计扣减146，516元，故合同约定的实际总房价款为272，100元，2号商铺总计扣减148，011元，故合同约定的实际总房价款为274，877元，本人在此承诺不再向中核公司或世纪尚德公司主张委托经营管理协议书约定期的收益权利。二原告就二间商铺分别向被告支付购房款272，100元及269，379元，被告出具同等金额的发票两张。 另查明，2014年7月1日，第三人世纪尚德公司与案外人武汉市蔡甸区蓝宝童儿童乐园对涉诉商铺进行了场地交接。现该两个商铺由该儿童乐园占有使用。2015年12月31日，中核.世纪广场商场取得《湖北省房屋建筑工工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。涉诉商铺至今未办理房地产权属证书。 认定上述事实，有原告黄小凤、余俊提供的《武汉市商品房买卖合同》、发票，被告中核公司提供的《委托经营管理协议书》、情况说明、商铺场地交接确认书、《承诺书》、《关于同意从总房价款中扣减租金收益的承诺函》，本院依职权调取的《湖北省房屋建筑工工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》等证据材料证实。 本院认为，根据原告黄小凤、余俊出具的承诺书，涉诉1号商铺的实际房款为418，616元，2号商铺的实际房款为422，888元，原告与被告中核公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》约定价款分别为272，100元和269，379元与事实不符，合同其他内容系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与第三人世纪尚德公司签订的两份《委托经营管理协议书》亦为有效，双方之间存在委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，第三人以原告的名义实施的民事法律行为，民事责任由原告承担。两份《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年7月30日，原告与第三人签订的《委托经营管理协议书》约定的经营期间为2014年8月1日至2022年7月31日，涉诉商铺在2014年7月30日前已由第三人租赁给承租人租赁使用，第三人接受并租赁涉诉商铺的行为其民事责任由原告承担，应视为原告对商铺的占有、租赁，且原告已提前收取前五年的租金，行使了收益权，原告应于2014年7月30日已实际占有使用涉诉商铺，被告已按合同约定于2014年7月30日将涉诉商铺交付原告，故被告不应承担延期交房的违约责任，原告主张被告支付涉诉商铺2014年7月30日起至2016年3月10日止延期交房违约金99，600元，本院不予支持。根据上述合同约定被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，因被告已于2014年7月30日将涉诉商铺交付原告，但未按合同约定办理房地产初始登记，因被告的责任致使原告至今不能办理房地产权属证书，被告已构成违约。因涉诉1号商铺实际房款为418，616元，2号商铺的实际房款为422，888元，被告关于应按扣减租金的总房价款计算违约金的抗辩理由，本院不予采纳，故被告应支付延期办证违约金（418，616元×1%＋422，888元×1%）=8，415.04元，原告主张被告支付8，300元，系处分其权利的行为，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告湖北中核置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄小凤、余俊延期办证违约金人民币8，300元； 驳回原告黄小凤、余俊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币1，229元，由原告黄小凤、余俊负担1，204元，被告湖北中核置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三第第一款第（一）项的规定，预交上诉案件的受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  姚雅娟 二〇一六年五月四日 书记员  杨红荣