上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4470号原告田爱民。委托代理人俞存党（系原告田爱民之夫），住同原告田爱民。被告上海新驰物业有限公司。法定代表人张爱华，总经理。委托代理人梁宏鑫，男，上海新驰物业有限公司工作。委托代理人王志良，男，上海新驰物业有限公司工作。被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会，住所地上海市奉贤区海湾路369号105室。负责人郑燕，主任。负责人凌耀初。负责人松本梅生。原告田爱民诉被告上海新驰物业管理有限公司、上海市奉贤区阳光海岸业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告田爱民及其委托代理人俞存党，被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会负责人郑燕均到庭参加了诉讼。被告上海新驰物业管理有限公司委托代理人梁宏鑫到庭参加了第一次庭审，被告上海新驰物业管理有限公司委托代理人王志良、被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会负责人松本梅生到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，被告上海新驰物业管理有限公司（以下简称新驰物业）和被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会（以下简称阳光海岸业委会）未经法律要求的“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的业主同意授权的情况下就签订了物业管理合同。两被告对原告提出见合同内容和公示合同的要求不予理睬。长期以来，阳光海岸小区的物业管理越来越混乱，并有业主反映被告新驰物业的工作人员无证上岗，有安全隐患，且人员配置不足，原告也时常见物业公司工作人员焚烧垃圾和干树枝等节省开支的行为。虽被告新驰物业具备二级资质，但实际服务的标准还不如前面上海大飞物业管理有限公司（以下简称大飞物业）三级资质的服务质量。2005年9月份，原告从小区业主的诉讼材料中，见到了合同和一些相关证据复印件，该合同第二十六条补充协议：“甲方委托乙方向小区业主收缴前欠物业管理费，该收入由乙方提取30%作为管理费及税金外，其余70%可适当补贴物业管理费用不足”，被涂改为“公共部位维修”。原告认为被告签订合同主体违法，且擅自处置其收缴的小区业主前欠物业管理费的行为损害了原告的利益，业委会与物业公司签订的物业服务合同无效。根据物权法的相关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故原告诉讼来院，要求判令确认被告新驰物业与被告阳光海岸业委会于2013年12月1日签订的合同无效。原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、工商机读档案一份，证明被告新驰物业在工商部门的备案信息。2、阳光海岸业委会备案证一份，证明被告阳光海岸业委会的主体不存在了，政府的备案信息上打了个叉，可见主体已经不存在了，在这种情况下，郑燕等三个负责人假借业委会的名义和新驰物业签订的合同是无效的。3、物业服务合同第七页一张，证明该合同明确合同有八页，但少了一个附件。4、两份物业服务合同的最后一页各一份、公章对比一份，证明被告新驰物业在起诉小区的其他业主的时候拿出了物业服务合同，被告新驰物业的公章是伪造的；第26条的内容是被告新驰物业与阳光海岸业委会恶意串通侵犯业主的利益的情况下擅自修改了合同内容，在原先不合法的合同上又修改了内容。5、回复（照片）两页，证明业委会负责人与被告新驰物业恶意串通，将收缴业主前欠物业费的资金挪作他用，损害原告的利益。6、房屋产权证一份，证明原告的业主身份和主体资格。7、调解协议书一份，证明两被告与案外人大飞物业恶意串通，损害原告利益，签订了调解协议书，把业主前欠物业管理费挪作他用。8、房产证复印件一份，证明松本梅生不是小区的业主。9、房地产登记簿一份，证明松本梅生不是小区的业主，没有资格做业委会负责人。10、公告栏照片（王志良资格证）一份，证明公告载明王志良是物业经理，但原告没有见过王志良，说明被告新驰物业不具备二级资质。11、照片（证明）一份，由被告阳光海岸业委会负责人凌耀初出具，证明选聘被告新驰物业未经过业主委员会集体审议。12、证明二十六份，由小区业主出具，证明小区业主对选聘物业公司不知情，且物业服务管理差。13、关于阳光海岸小区情况的说明一份，证明居委会也确认小区物业多次焚烧垃圾，物业管理混乱。14、阳光海岸84号租户物业费缴费情况说明一份，证明被告新驰物业因物业服务不到位而打折收缴物业管理费的情况。15、情况说明、发票各一份，证明2013年12月被告新驰物业存在为他人虚开发票、介绍他人虚开增值税发票用于骗取抵扣税款发票的行为，加重了业主责任。16、收据一份，证明业委会在被告新驰物业管理期间收缴原告的物业费未开发票，反映了被告新驰物业将物业服务区域内的全部物业服务转包他人。17、公安局接报回执单、财务报表、起诉状各一份，证明被告新驰物业将物业服务转包他人，在履行过程中任由他人私刻公章向小区业主收缴物业费和担任司法诉讼中的代理人，其行为人彭书友被公安机关行政拘留处置。18、信访告知书、物岗证、特种作业操作证各一份，证明被告新驰物业的工作人员的物业管理上岗证和特种作业操作证是伪造的，一旦发生工伤事故，加重业主的赔偿责任。19、审计报告一份，证明被告阳光海岸业委会负责人明知支付工程钱款未收到发票，存在偷税漏税的行为，却故意与被告新驰物业共同以收据入账，将涉嫌偷税漏税的责任转嫁小区业主交付的物业管理费中承担。20、照片（信件）一份，证明两被告故意扣留与小区业主诉讼案件有关的邮件。21、报表一份，是被告阳关海岸业委会向法庭提供的，证明被告新驰物业将物业服务一并转包他人并签订的委托合同，被告新驰物业不负责财务会计的处理。22、维修基金公示表一份，证明被告阳光海岸业委会未经业主大会批准擅自动用维修基金。23、议事规则一份，来源是政府备案，证明差额选举不适用于选聘物业公司。被告新驰物业辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一、两被告之间的合同是合法有效的，是通过招投标程序进行的，经过阳光海岸小区业主大会选聘出来的。与业委会签订物业服务合同是法律赋予的权利，且相关手续在房屋管理部门也进行了登记。第二、对于补充协议内容不一致的情况，因物业公司不同的服务内容可以不一致，不违反法律规定。第三、两被告没有恶意串通，选定被告新驰物业是通过法定程序进行的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告新驰物业针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、资质证书一份，证明被告的资质。2、物业管理服务合同一份，证明该合同为房管局备案的有效合同。被告阳光海岸业委会辩称，新驰物业的选聘过程是通过招标、业委会、房管所的程序进行的，所有的手续都在政府部门的监督下完成的。被告阳光海岸业委会也是正常程序选聘出来的，也是符合规定的，不存在合同无效的问题。被告阳光海岸业委会针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、2013年11月1日会议记录一份，证明业委会召开了选聘物业公司的会议。2、选票八张，证明业委会成员进行了投票选择物业公司，原告也进行了投票并签字。3、表决票和邮寄清单一组，证明业委会向业主寄送了表决票。4、开箱结果、公告各一份，证明选票的结果是经过确认的。5、管理规约和议事规则各一份，证明为何会修改与被告新驰物业的物业服务合同，是因为公共区域的维修不能作为业主费用。6、关于选举业主委员会委员的表决票一份，证明小区的管理规则是筹备组指定的管理规则，但筹备组成立的业委会就是通过邮寄及视为同意方式选举成立的。经当庭质证，原、被告双方对对方提供的证据发表了质证意见。对于原告提供的证据，被告新驰物业对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但认为打叉不能说明备案证是无效的，现在的备案都是双份备案，纸质备案和电子存档，房管局是有电脑存档的，纸质备案只是展示给别人看的，不能说是无效的。对证据3真实性无异议，合同就是七页的，合同签订的时候拟稿是八页，但后来把附件放到第26条，合同变成七页，但数字忘记改成7了。对证据4真实性无异议，公章都是一样的，签字页是法定代表人的签字，对这两份合同都是确认的。对证据5认为与本案无关。对证据6无异议。对证据7、8认为与本案无关。对证据9认为应当按照备案证为准。对证据10真实性无异议，认为被告新驰物业具备二级资质，王志良是公司员工，并且经常来小区。对证据11不清楚。对证据12真实性无法发表意见，认为物业服务的问题与合同效力无关。对证据13真实性无法考证，但如果这些情况存在，是物业服务的瑕疵，与本案无关。对证据14真实性有异议，物业管理费收缴的打折本身是服务内容和工作程序，上面写的具体数字无法考证。对证据15真实性无异议，但认为该阶段前物业公司已离开，被告进行了管理，由被告补开了发票。对证据16认为与本案的合同效力问题无关。对证据17认为与被告新驰物业无关，是被告公司工作人员的个人行为，且被告在得知后立即对工作人员作出了处理，公安机关对私刻公章的行为也作出了处理。对证据18真实性无异议。对证据19认为该审计期间被告新驰物业尚未开始管理系争小区，故与被告新驰物业无关。对证据20认为信件都是些给被告新驰物业的。对证据21认为与被告新驰物业无关。对证据22认为是内部制作的登记表，不能证明原告要证明的内容，维修基金的动用有严格的规定。对证据23真实性不清楚，认为与被告新驰物业无关。被告阳光海岸业委会对证据1无异议。对证据2真实性无异议，认为这张备案证被作废的原因是名称少了“上海市”三个字，后来被告阳光海岸业委会重新换了新证。对证据3同意被告新驰物业的质证意见。对证据4真实性无异议，认为是同一个公章，由于业主公约明确规定业委会不能获得活动经费，所以改为用于公共部位维修等。对证据5认为与本案无关。对证据6无异议。对证据7、8认为与本案无关。对证据9的认为以备案证为准。对证据10真实性无异议。对证据11真实性无异议，凌耀初也是业委会的负责人，但当时凌耀初委托郑燕参加了业委会的评议，选聘物业公司的时候凌耀初委托了其他业委会成员参加。对证据12真实性不清楚，但认为物业服务好坏与物业服务合同的效力无关。对证据13真实性无法确定，但认为与合同效力无关。对证据14不清楚，认为是被告新驰物业的经营行为。对证据15认为与合同效力无关。对证据16认为与本案无关。对证据17认为与本案无关。对证据18认为与合同效力无关。对证据19、20、21认为与本案无关。对证据22认为维修基金的动用有严格的监管程序。对证据23不清楚，认为这是成立业委会的机构作出的，被告阳光海岸业委会也是通过这个程序选举出来的。对于被告新驰物业提供的证据，原告对证据1真实性有异议，认为没有经过年检。对证据2真实性有异议，认为原告在政府备案中看到两份不同的版本，对于被告要证明的内容有异议。被告阳光海岸业委会对证据1、2均无异议。对于被告阳光海岸业委会提供的证据，原告对证据1真实性有异议，认为是伪造的，2013年11月1日原告参加的是物业见面会，不是竞聘会，且当时没有制作会议记录，原告也没有签字。对证据2真实性无异议，是原告签字的，但对于其中松本的签字是松本梅生还是松本梅子有异议。对证据3真实性有异议，这些信件有没有寄送到业主手中不清楚，要求看收件人的签字回执。对证据4中原告的签字真实性无异议，但认为居委会不具备确认选票的资格，必须由房管部门确认，且对松本的签字有异议，公告也没有看到过。对证据5真实性有异议，认为被告提供的规则中有业委会薪酬的支付条款，而政府备案的规则中没有该条款。对证据6真实性有异议。被告新驰物业对证据1不清楚。对证据2无异议。对证据3真实性无异议。对证据4无异议。对证据5无法发表意见。对证据6不清楚。上述原告提供的证据1、2、3、6、23、被告新驰物业提供的证据2及被告阳光海岸业委会提供的证据2、3、4，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于被告阳光海岸业委会提供的证据5，因与原告调取的证据不符，故以原告调取的证据为准。其余证据因与本案无关联，故本院不予认定。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告田爱民系上海市奉贤区阳光海岸小区业主。2013年12月1日，被告新驰物业与被告阳光海岸业委会签订《物业服务合同》一份，约定：由被告新驰物业为阳光海岸小区提供物业服务；合同期限为2013年12月1日起至2016年11月30日。阳光海岸小区于2013年8月24日经业主大会会议讨论通过《上海市阳光海岸小区业主大会议事规则》，其中第十条规定：“本业主大会采用以下第（二）、（五）、（六）中形式进行表决：（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（五）、经业委会征询业主后讨论决定的其他形式。（六）邮寄。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会或者差额选聘物业服务企业等情形。”2013年11月10日，被告阳光海岸业委会向全体业主邮寄《阳光海岸业主委员会推荐物业管理公司选票》。2013年11月26日公布开箱结果，其中同意票321票（返回信息表示同意的17户），弃权票10票，退信13票，并张贴公告告知表决结果为选聘被告新驰物业。本院认为，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体由业主大会议事规则规定。本案涉案的阳光海岸小区业主大会议事规则规定，业主大会可以采用邮寄形式进行表决，但“视为同意”不适用于选聘物业服务企业。而本案选聘物业服务企业的选票，同意票中返回信息表示同意的仅17票，剩余304票均为未反馈意见而视为同意的，故业主大会的该次表决不符合法律、法规的相关规定。在被告新驰物业未获得业主大会合法选聘的情况下，被告阳光海岸业委会以该次表决结果为依据与被告新驰物业签订的《物业服务合同》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定,判决如下：确认被告上海新驰物业管理有限公司与被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会于2013年12月1日签订的《物业服务合同》无效。案件受理费人民币80元，由被告上海新驰物业管理有限公司、上海市奉贤区阳光海岸业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  倪梅英二〇一六年五月三十一日书 记 员  郑伟丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情况之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当由经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；……。