江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初790号 原告：连云港华阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320700724188600W，住所地江苏省连云港市海州区学院路**。 法定代表人：解玉涛，总经理。 委托诉讼代理人：郭中方、陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。 被告：江苏铭泽健康体检发展有限公司，统一社会信用代码91320800087952433L，，住所地江苏省淮安市清河区淮海西路**十五分部西侧西商务楼** 法定代表人：钱成强，总经理。 委托诉讼代理人：李想，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 被告：杨辉，男，1970年6月27日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。 原告连云港华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）与被告江苏铭泽健康体检发展有限公司（以下简称铭泽公司）、杨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华阳公司委托诉讼代理人郭中方、陈嘉伟，被告铭泽公司委托诉讼代理人李想，被告杨辉委托诉讼代理人朱健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付违约金330万元；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年10月31日，原告与二被告签订《“名人世家”综合楼租赁合同》，约定原告将位于连云港市海州区名人世家综合楼出租给二被告作为商业经营使用，租赁土地面积5325.4平方米，建筑面积3198.5平方米，租赁期限10年，合同保证金100万元，前五年租金每年280万元，双方协商前五年租金合计1380万元，合同签订后5个工作日内被告向原告支付500万元，2019年11月20日前一次性支付剩余租金880万元。如某一方违约，违约方按合同总租金的6倍向守约方承担违约责任。签订合同当日，被告向原告支付租金200万元，后被告再未交付任何租金，导致原告无法交付房屋。2019年11月20日，原告向被告发送催款函，通知被告于2019年11月25日前交付约定的余款1280万元，否则将视被告单方违约。后被告仍未交付剩余款项，原告于2019年12月3日向被告发出解除合同通知书，通知二被告解除房屋租赁合同。因被告单方违约导致房屋无法交付，给原告造成巨大经济损失。在原告与被告磋商签订合同之时，原告本与多家银行商谈房屋租赁事宜，已经洽谈好第一年的租金为330万元，并计划长期租赁。现由于被告违约导致原告错失合适的承租人，房屋至今仍处于闲置状态。根据合同第十条约定：“……如因乙方违约导致合同提前终止的，乙方应按合同总租金的6倍向甲方承担违约责任，并补偿因乙方提前终止合同导致的甲方租赁费等一切损失。”现因被告违约造成租赁合同目的不能实现，至今房屋也未能出租，原告暂按租赁标的一年闲置损失考虑，本次主张违约金330万元。其余违约金将视损失扩大情况另行主张。 被告铭泽公司答辩：1、答辩人并未违约，原告华阳公司扣留答辩人已付租金200万元无法律依据，应当返还并赔偿占用租金期间的利息损失。2019年10月31日三方签订合同之前，答辩人为表诚意已先行向出租方华阳公司支付了租金200万元。签订合同仅4天时间，被告杨辉突然通知华阳公司解除合同，从而导致答辩人无法在短时间内筹集巨额租金。答辩人本身并无过错，不应当承担违约责任。2、即使存在违约，也未给原告华阳公司造成实际损失。租赁合同签订仅4天时间，被告杨辉就向原告提出解除合同，此时原告华阳公司完全可以采取一定的措施来避免损失的产生及扩大，况且原告一直未向答辩人及被告杨辉交付涉案房屋。故原告客观上并未实际产生任何损失。3、原告主张违约金330万元无事实依据。原告诉称本案租赁合同的解除，使其未能与多家银行签约，并以与银行所洽谈的意向性方案来向答辩人主张赔偿损失，明显无法律依据。4、合同约定的违约金标准明显过高，应当予以调整。按照法律规定应当以违约行为给原告造成了实际损失的30%作为标准，而事实上原告并未产生实际损失，退一步讲，如果有损失，也仅为未能收取合同履行期间的租金损失。综上，原告主张违约金无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 被告杨辉答辩：1、原告所称在洽谈涉案租赁合同时，还与其他承租意向人洽谈，答辩人表示质疑，原告负有进一步举证义务。即使存在其他承租意向人，答辩人认为意向人仅是与原告可能发生业务的洽谈人，该租赁业务的确定需要形成双方合意，并非必然能够签约。租赁合同是否签约以及与谁签约取决于原告，原告应对其最终的选择享有权利承担义务，无权再将事实倒退，以已经被原告自身否定掉的一种签约的可能性作为赔偿依据。2、答辩人非真正的签约主体，在不享有合同权利的基础上，也无承担合同义务的责任。答辩人与原、被告的法定代表人均是好友，本案租赁合同的订立是由铭泽公司通过答辩人在连云港寻找租赁房屋，答辩人实质上没有参与合同的洽谈，合同均由原、被告双方实际订立，答辩人的角色实为中间介绍人，并非合同承租人主体。 围绕诉讼请求和抗辩意见，原告华阳公司向本院提交“名人世家”综合楼租赁合同、房屋所有权证、原告与民生银行洽谈租赁案涉房屋的方案、原告财务负责人与被告法定代表人聊天记录、催款函及快递单、案涉房屋现状照片、委托租赁函等证据材料。被告铭泽公司向本院提交支付租金200万元的电子回单、杨辉的微信聊天记录、原告发出的催款函及解除合同通知书。被告杨辉未提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合各方发表的质证意见，综合认定案件事实如下： 坐落于连云港市海州区的“名人世家”综合楼系原告华阳公司所有，建筑面积3198.50平方米。原告华阳公司（甲方）、被告铭泽公司（乙方）、杨辉（乙方）经过数月商洽，于2019年10月31日签订《“名人世家”综合楼租赁合同》，约定甲方将“名人世家”综合楼出租给乙方，租赁期限为10年，自2020年2月28日起至2030年2月27日止。合同第三条综合楼的交付约定：1、在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付首笔租赁款500万元整；2、甲方在收到乙方首笔款项后即配合乙方提供相关装修、设计等资料，在收到第一笔租赁款后三个工作日内先行移交经营区域物业（电梯西侧），剩余办公区域物业将在2020年2月28日前移交给乙方使用（详见设施清单附件）。第四条租金及支付方式约定：1、本出租合同的保证金为人民币100万元；2、租金每年280万元，前五年租金双方一致认定为1380万元。在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付500万元，2019年11月20日前一次性支付剩余880万元。前五年租金不递增，后五年租金按年付，第六年租金为302.4万元、第七年租金为326.6万元、第八年租金为352.08万元、第九年租金为380.25万元、第十年租金为410.67万元。甲方不得以任何理由调整房屋租金，并不得以任何理由收回该房屋或另行转让第三方。第十条违约责任约定：……因甲方违约导致本合同提前终止的，甲方应按合同总租金的6倍承担违约责任，同时返还乙方已经交付的租金并补偿乙方基于信赖而先期投入及后期运营的各类费用，包括但不限于装修费、设备费用、剩余期限的全部经营收入等。如乙方违约导致本合同提前终止，乙方按合同总租金的6倍向甲方承担违约责任并补偿因乙方提前终止合同导致甲方租赁费等一切损失。合同还就其他事项进行了约定。 被告铭泽公司于合同签订前一日向原告华阳公司支付200万元，作为案涉房屋租金。合同签订后，二被告因融资不力，未按合同约定继续交付租金，原告亦未向被告交付租赁房屋。2019年11月15日，被告杨辉通过微信向原告华阳公司相关负责人表达已无力支付租金，希望终止合同。华阳公司未予表态。后华阳公司于2019年11月21日向被告铭泽公司、杨辉发函催款，限于2019年11月25日前补足五年租金及保证金共计1280万元。铭泽公司、杨辉收到催款函后仍未支付。2019年12月3日，原告华阳公司向二被告发送解除合同通知书，以二被告未按约定期限交付租金为由解除租赁合同。二被告对原告单方解除合同不持异议，涉案租赁合同已于2019年12月3日解除。随后华阳公司发布了招租告示。至2020年9月9日本案开庭审理时，原告华阳公司称涉案房屋仍未能出租。 另查，原告华阳公司未将200万元租金退还铭泽公司，铭泽公司于2020年5月22日诉至本院，请求华阳公司退还其交纳的200万元租金，该案尚未审结。 本院认为，原告华阳公司与被告铭泽公司、杨辉签订的《“名人世家”综合楼租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守合同约定。由于二被告未履行合同约定的支付租金义务，导致合同被解除，给原告造成房屋空置损失，二被告应承担违约责任。关于被告杨辉辩称其实为居间介绍人，非真正的承租人，不享有合同权利也不承担合同义务的意见。本院经审查认为，根据原、被告当庭陈述及在案证据，被告杨辉与铭泽公司曾有承租房屋进行合作经营的意思表示，杨辉参与了案涉租赁合同的洽谈，并在合同落款处（乙方）与铭泽公司共同盖章签名，该民事行为表明杨辉自愿作为承租方当事人，接受合同约束，履行合同权利义务。故杨辉是适格被告，本院对被告杨辉该辩解意见不予采纳。 关于违约金的确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院认为，违约金以弥补损失为主，兼具惩罚功能。双方合同约定“如因乙方违约导致合同提前终止的，乙方应按合同总租金的6倍向甲方承担违约责任，并补偿因乙方提前终止合同导致的甲方租赁费等一切损失”，该违约金约定明显过高，原告华阳公司自行调整至330万元，被告铭泽公司仍然认为过高，要求以实际租金损失为依据调整违约金。确定原告华阳公司的损失应考虑以下因素：一是涉案房屋自签订合同之日2019年10月31日起至合同解除之日2019年12月3日，空置了33天，虽然房屋尚未交付给被告使用，但房屋未能使用系因被告违约造成，应由二被告承担租期内的房屋空置损失；二是合同解除后，尽管华阳公司及时进行招租避免损失扩大，但因涉案物业标的较大，重新寻租不易，必然会产生招租期间的房屋闲置损失，被告对合理期间的房屋闲置损失理应承担责任。本院综合考量该商业地产的特点、重新寻租的难易程度，以及2020年年初新冠××疫情给租赁市场带来的影响等因素，酌定被告违约行为给原告造成的空置期租金损失为四个月，参照280万元/年租金标准计算损失为93万元，并以此作为违约金的认定标准。虽然原告辩称因被告承租房屋，使其推辞了其他签约意向人，直至本案开庭时，案涉房屋已空置九个多月且仍在继续，要求违约金按照其他签约意向人洽谈的年租金330万元确定。本院认为，原告自行选择签约对象为被告并放弃其他洽谈人，丧失的仅是交易机会损失，并非实际损失，案涉房屋长期空置与租金定价、疫情影响等多方面因素有关，并非被告全部责任，被告只应承担合理限度内的空置期损失。因此，原告主张的违约金330万元过高，显失公允，本院将违约金调整至93万元。对于被告铭泽公司已交纳的200万元租金退还问题，因当事人已诉争至本院另案审理，本案中不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告江苏铭泽健康体检发展有限公司、杨辉于本判决生效后十日内共同向原告连云港华阳房地产开发有限公司支付违约金人民币93万元。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33200元（原告已预交），由原告连云港华阳房地产开发有限公司负担23844元，被告江苏铭泽健康体检发展有限公司、杨辉共同负担9356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  戴培培 人民陪审员  孙林中 人民陪审员  沈爱军 二〇二一年一月六日 书 记 员  胡砚艳 法律条文附录 一、法律条文 【一】《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 【二】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。