湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12361号上诉人（原审原告）：杨赣湘，女，1983年9月7日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：陈文，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李方圆，湖南人和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南上城投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学士路**福天洋湖时代苑****。法定代表人：刘湘，该公司总经理。委托诉讼代理人：周琛，女，1992年12月8日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区，系公司员工。委托诉讼代理人：李畅，女，1992年3月4日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系公司员工。原审第三人：湖南弘裕物业管理有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学士路**综合**iv>法定代表人：龙木，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭巧，女，1989年4月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人杨赣湘因与被上诉人湖南上城投资发展有限公司、原审第三人湖南弘裕物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨赣湘上诉请求：1.撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1802号民事判决第三项；2.判令上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十五条及附件六补充协议第五条、第六条无效，并变更物业费收费标准为2.5元/月/平方米；3.判决被上诉人支付上诉人房屋内消防管道及碰头整改费550元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与原审第三人之间存在利益关系，双方在上诉人购房时并未签订《前期物业服务合同》，存在恶意串通行为，导致双方签订的《前期物业服务合同》第二十条及其补充协议第五条、第六条的约定违法《合同法》第五十二条规定，属于无效条款。关于18栋约定物业费标准不合理，18栋与17栋服务内容相同，统一管理，应当按照2.5元/月/平方米收取物业管理费；2.房屋内消防施工不合理，需要重新安装，被上诉人应当赔偿给上诉人，一审法院在判决时忽视这一事实，属于事实认定不清。湖南上城投资发展有限公司辩称，湖南弘裕物业管理有限公司系独立主体，不存在恶意串通行为。物业费的收费标准在合同中亦已经约定，上诉人要求变更无事实与法律依据，涉诉房屋工程与消防均已经验收合格，答辩人可以根据图纸为房屋厕所安装消防喷头，但是改装费550元不应由答辩人承担，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。湖南弘裕物业管理有限公司述称，其答辩意见与被上诉人相同，请求维持原判。杨赣湘向一审法院起诉请求：1.判令湖南上城投资发展有限公司退还杨赣湘多分摊的公摊面积金额6317.2元（0.71973130平方米*8777.16元/平方米）；2.判令变更《商品房买卖合同》中第二十条第二款；3.判令湖南上城投资发展有限公司对杨赣湘房屋内消防管道及其喷头和厕所排污管进行整改；4、判令湖南上城投资发展有限公司返还代收的抵押费用550元；5.判令湖南上城投资发展有限公司承担本案的诉讼费用。庭审中，杨赣湘将诉讼请求2变更为：请求判令其与湖南上城投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十条及附件六补充协议第五条、第六条无效，并变更物业收费标准为2.5元/月/平方米。撤回原诉讼请求3中“对房屋厕所排污管进行整改”的诉请部分，将诉讼请求3变更为：判令湖南上城投资发展有限公司支付杨赣湘房屋内消防管道及其喷头整改费用550元，并由湖南上城投资发展有限公司按照设计图纸对厕所喷头进行整改。增加两项诉讼请求：请求判令湖南上城投资发展有限公司退还杨赣湘房屋产权登记费用550元；请求判令湖南上城投资发展有限公司退还杨赣湘房屋建筑面积误差费用175.54元。一审法院认定事实：2017年12月17日，杨赣湘与湖南上城投资发展有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:XX1702301924）（以下简称“合同”）及附件，由杨赣湘购买湖南上城投资发展有限公司开发的坐落于长沙市岳麓区学士路177号福天洋湖时代苑（二期）第18栋19层1924号房。商品房买卖合同约定：…第三条约定房屋建筑面积37.83平方米，套内建筑面积23.77平方米，公摊面积14.06平方米。第四条约定商品房单价为8777.16元/㎡，房屋总价款332040元。第八条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：…2．双方自行约定：如果竣工实测面积与预售面积存在差异，双方同意据实结算房价款，即房价补差款=(竣工实测面积-预售面积)*（商品房销售价款/预售面积）。当竣工实测面积大于预售面积时，由买受人向出卖人补交上述“房价补差款”，当竣工实测面积小于预售面积时，由出卖人将上述“房价补差款”返还买受人。第十条约定，出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经责任主体单位验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准…第十九条关于产权登记的约定，除法律法规、政府、政策规定以及买受人原因外，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日，将办理首次登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。首次登记后365个工作日办妥买受人的不动产登记证。第二十条第二款约定，出卖人以招标方式选聘湖南弘裕物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。合同期限自2019年5月1日起至小区成立业主委员会，并签订新的物业服务合同时，根据物业实际情况及相关法律、法规规定，本物业的收费标准为：3.9元／月/每平方米；收费的起始时间为自物业交付买受人之日起至物业委托合同终止之日终。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。商品房买卖合同附件六补充协议第三条约定，买受人验收房屋时如有异议，应于验收当日向出卖人书面提出，并经出卖人认可，否则视为无异议。第四条约定…买受人应在出卖人通知的时间内提交办理房地产权属证书所需的全部证件和资料，并保证所提交资料和证件的齐全、合法、准确有效，还必须积极配合出卖人，按照相关部门要求和出卖人通知的时间、地点办理各项手、地点办理各项手续的损失与责任由买受人自行承担。第五条约定，出卖人对除买受人专有部分和进入分摊的公共部位与公用房屋的建筑面积之外的部分单独享有完全的所有权和全部权益，包括但不限于：地下车库或地下：地下车库或地下停车位、构筑物及附属建筑物、构筑物。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放车辆的车位、物业服务用房归本小区物业服务企业统一管理和使用，由物业服务企业按照《临时管理规约》和《前期物业服务合同》执行…第六条约定，出卖人通过招标选聘湖南弘裕物业管理有限公司作为小区的前期物业服务企业，买受人自愿接受其服务、管理，承诺对小区内各项物业管理制度予以严格遵守，并按政府物价部门核定的标准交纳物业服务等相关的费用。水、电、物业服务、有线电视、电话、网络等使用费用由物业服务企业代取（代收）或由相关部门直接收取，买受人应该服从管理，按时缴费。商品房买卖合同及附件签订后，杨赣湘依约完成了交付房款的义务。2017年12月17日，杨赣湘向上城公司转账支付1100元，上城公司向杨赣湘开具收据一份，注明收到杨赣湘交来18栋1924房代收费产权550元、抵押550元。2018年7月7日，湖南上城投资发展有限公司上城公司将上述费用交予长沙市不动产登记中心，不动产中心开具相应发票，其中抵押登记费发票显示的付款人为湖南星沙农村商业银行南托支行，非住宅登记费发票显示的付款人为杨赣湘。在审理过程中，南托支行已将抵押登记费550元退还给杨赣湘。2019年3月7日，长沙市公安消防支队出具长公消验字[2019]第W0089号《建设工程消防验收意见书》。意见书载明：对湖南上城投资发展有限公司上城公司申报的福天洋湖时代苑二期酒店新建工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。…2019年3月26日，长沙市住房和城乡建设局发出《长沙市前期物业管理招投标备案证明》，显示第三人弘裕公司通过招标方式为湖南上城投资发展有限公司上城公司所开发项目“福天洋湖时代苑（二期）”的中标物业管理公司，中标价格为公寓3.9元/㎡?月，商业6元/㎡?月。湖南湘江新区管理委员会住建部门发出的《工程竣工验收备案表》显示，福天洋湖时代苑（二期）酒店工程（建设单位为湖南上城投资发展有限公司上城公司），于2019年3月29日竣工验收，于2019年4月16日同意备案。长沙市房地产测绘队于2019年4月23日出具的《房地产测绘成果报告》显示，案涉1924号房实测建筑面积37.81㎡，其中套内面积为23.77㎡，分摊面积为14.04㎡。长沙市不动产登记中心出具的案涉18栋1924号房《不动产登记情况表》显示，产权人为杨赣湘，其产权面积为37.81㎡，分摊面积为14.04㎡。2019年8月18日，杨赣湘与第三人弘裕公司就案涉1924号房屋签署《前期物业管理服务协议》并办理收房手续，其中第三条物业管理服务费用约定，1.乙方交纳物业服务费用时间：按季度缴纳，每季度末预交下一季度的物业服务费。2.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业服务费为3.9元/㎡?月…。为查清案情，一审法院于2020年3月31日向长沙市岳麓区消防支队去函询证。2020年4月21日，长沙市消防救援支队作出长沙市消防救援支队长消函[2020]3号《关于福天洋湖时代苑（二期）第18栋酒店消防喷淋设置是否符合消防规范和消防设计调查咨询的函》，回复如下：1、该小区第18栋酒店的消防喷淋设置，在未吊顶场所采用直立型喷头符合原消防设计和《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001第6.1.3规定要求；2、该小区第18栋酒店的厕所未设置喷头不符合原设计的要求。上城公司对案涉1924号房厕所未安置喷头的事实无异议。另查，案涉洋湖时代苑小区17栋为小区建设一期项目，于2017年交付业主使用。18栋为小区建设二期项目，属于公寓式酒店，于2019年交付业主使用。一审法院认为，一、关于杨赣湘要求湖南上城投资发展有限公司退还杨赣湘多分摊的公摊面积金额及建筑面积差异款的问题。案涉18栋1924号房间《不动产登记情况表》显示，其产权面积为37.81㎡，分摊面积为14.04㎡，而案涉合同约定的建筑面积为37.83㎡，其中分摊面积为14.06㎡，分摊面积实测比合同约定少0.02㎡，导致产权登记面积小于合同登记面积0.02㎡，面积误差比绝对值在3%以内。按照案涉合同第八条的约定，应当由出卖人(湖南上城投资发展有限公司)将差额部分的房价款返还买受人(杨赣湘)。在庭审中，湖南上城投资发展有限公司当庭表示，对于案涉房屋的面积差异，其同意据实结算房价款，同意向杨赣湘退还相应的差额款项。故湖南上城投资发展有限公司应当按照合同约定的商品房单价，退还杨赣湘面积差异款175.54元[（37.83-37.81）*8777.16]。对于杨赣湘主张退还公摊面积金额问题，该院认为建筑面积（含公摊面积）系经具有合法资质的测绘机构测绘,测绘结果经相关职能部门备案确认后予以权属登记且杨赣湘亦未提供充分证据证明公摊面积确实存在计算错误或者不符合相关政策规定，故杨赣湘该主张无事实与法律依据，该院不予支持。二、关于杨赣湘要求判令当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条及附件六补充协议第五条、第六条无效，并依法变更为物业费标准为2.5元/月/平方米的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同,对业主具有约束力…”案涉商品房买卖合同及附件约定，案涉物业的收费标准为：3.9元／月/㎡。2019年3月14日，第三人弘裕公司通过招标方式被选聘为湖南上城投资发展有限公司上城公司所开发项目“福天洋湖时代苑（二期）”的物业管理公司。2019年8月18日，杨赣湘与第三人弘裕公司签署《前期物业管理服务协议》并接收了案涉房屋，同时对前述的物业费收费标准进行了再次确认。杨赣湘在购买案涉房屋时是知晓并认可案涉合同约定的物业费收费标准的。案涉合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，当事人双方均在案涉合同上签字，案涉的物业收费标准亦未超过本地区物业服务收费政府指导价。杨赣湘称湖南上城投资发展有限公司与第三人有恶意串通损害其利益的行为，但并未提供充分证据予以证实，其要求判令当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条及附件六补充协议第五条、第六条无效，并依法变更为物业费标准为2.5元/月/平方米，没有事实与法律依据，该院依法不予支持。三、关于杨赣湘要求判令湖南上城投资发展有限公司赔偿杨赣湘房屋内消防管道及其喷头改装费550元,并要求湖南上城投资发展有限公司按照设计图纸对厕所喷头进行整改的问题。《工程竣工验收备案表》显示，案涉18栋房屋已经五方验收合格。2019年3月7日，长沙市公安消防支队出具长公消验字[2019]第W0089号《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉18栋房屋工程消防验收合格。长沙市消防救援支队出具的《关于福天洋湖时代苑（二期）第18栋酒店消防喷淋设置是否符合消防规范和消防设计调查咨询的函》明确表示：该小区第18栋酒店的消防喷淋设置，在未吊顶场所采用直立型喷头符合原消防设计和《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001第6.1.3规定要求。2019年8月18日，杨赣湘接收了案涉房屋，且并未在验收时提出异议。现杨赣湘要求判令湖南上城投资发展有限公司赔偿杨赣湘房屋内消防管道及其喷头改装费550元,缺乏事实和法律依据,该院依法不予支持。关于厕所喷头整改的诉请，因湖南上城投资发展有限公司上城公司在庭审中表示自愿进行整改，该院对此予以认可。四、关于杨赣湘主张湖南上城投资发展有限公司退还房屋产权登记费550元和抵押登记费550元的问题。《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规［2016］2559号）第五条登记费缴纳的规定：不动产登记费由登记申请人缴纳，按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳。按照上述规定，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳，本案应由杨赣湘自行缴纳不动产登记费，湖南上城投资发展有限公司上城公司代收并代缴的行为，并未损害杨赣湘利益，该费用也非上城公司非法收取。杨赣湘要求湖南上城投资发展有限公司上城公司退还产权登记费550元的主张没有事实与法律依据，该院对杨赣湘的该项诉讼请求依法不予支持。关于抵押登记费550元，因湖南星沙农村商业银行南托支行已退还该费用，杨赣湘无异议，故该院对此部分不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、限湖南上城投资发展有限公司在本判决生效后十日内向杨赣湘杨赣湘退还面积差异款175.54元；二、限湖南上城投资发展有限公司在本判决生效后三十日内按照消防设计图纸为位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房屋厕所安装消防喷头；三、驳回杨赣湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的上述期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由杨赣湘负担20元，由湖南上城投资发展有限公司负担5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据的，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同,对业主具有约束力…”上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及附件约定以及与第三人湖南弘裕物业管理有限公司签署《前期物业管理服务协议》均明确约定案涉房屋的物业费收费标准为3.9元／月/㎡，案涉的物业收费标准亦未超过本地区物业服务收费政府指导价，双方应按合同约定履行杨赣湘称被上诉人与第三人存在利益关系，有恶意串通损害其利益的行为。经查，被上诉人与第三人均具有独立民事主体资格，上诉人仅凭双方股东之间存在一定联系不足以认定双方存在恶意串通，故上诉人其要求判令当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条及附件六补充协议第五条、第六条无效的诉请本院不予支持。另上诉人提出案涉房屋与邻近17栋房屋服务内容相同，统一管理，应当按照2.5元/月/平方米收取物业管理费的诉请，经本院现场核实，案涉房屋在物业服务水平、电梯数量以及其他设施上存在较大差异，上诉人主张与邻近17栋房屋服务内容相同的诉请无事实依据，本院不予支持。另对上诉人提出赔偿屋内消防管道及其喷头改装费550元的问题，案涉相关消防设施均经消防管理部门验收合格，且双方购房合同对设施安装并无明确约定，上诉人不能证明被上诉人安装未按照合同约定或者不符合相关法律规范，故本院对上诉人的此项诉请不予支持。综上所述，杨赣湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨赣湘负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 姚贤辅审判员 金新贵二〇二一年一月四日书记员 孙 娇