上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3838号上诉人（原审原告、反诉被告）侯某A，汉族，XX年XX月XX日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）王丽君，汉族，XX年XX月XX日出生。委托代理人侯某A（王丽君丈夫，身份事项同上）。上诉人（原审原告、反诉被告）侯某某，汉族，XX年XX月XX日出生。法定代理人侯某A（侯某某的父亲，身份事项同上）。被上诉人（原审被告、反诉原告）阮敏强，汉族，XX年XX月XX日出生。委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。委托代理人徐锋，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宋海云，汉族，XX年XX月XX日出生。委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。委托代理人徐锋，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张峰，汉族，XX年XX月XX日出生。上诉人侯某A、王丽君、侯某某因与被上诉人阮敏强、宋海云、张峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，于同年5月17日公开开庭进行了审理，上诉人（及其代理人）侯某A，被上诉人阮敏强、宋海云之委托代理人魏晨、徐锋到庭参加诉讼，被上诉人张峰经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。侯某A、王丽君、侯某某于2015年2月26日诉诸原审法院，诉请：1、判令阮敏强、宋海云、张峰履行合同义务，办理居住房屋租赁合同登记备案；2、判令阮敏强、宋海云、张峰履行合同义务，及时交付房屋其他设备并维修房屋附属设施包括但不限于室内安防监控影像系统等系统、设备、设施至安全可正常使用后交付其；3、判令阮敏强、宋海云、张峰履行合同义务，搬离车库内所有物品以便其对车库进行装修施工。阮敏强提出反诉请求：1、判令解除阮敏强与其侯某A、王丽君、侯某某于2014年6月4日签订的《上海市居住房屋租赁合同》；2、判令侯某A、王丽君、侯某某向阮敏强支付到期未支付的租金暂计为人民币（下同）92,539.84元（暂计至2015年8月5日）；3、判令侯某A、王丽君、侯某某向阮敏强支付违约金40,500元（按三个月租金计算）；4、判令侯某A、王丽君、侯某某向阮敏强支付尚未结清的水电煤费用暂计757.77元。原审查明：阮敏强系座落于闵行区XX路XX弄XX号房屋的权利人。2014年4月29日阮敏强委托张峰作为代理人办理XX别墅XX号的出租事宜。2014年4月29日阮敏强、张峰出具定金收据载明：收到侯某A承租上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋定金2,000元，该款项经过清点并由中介方在旁见证无误，已收讫。2014年6月4日，由阮敏强作为甲方（出租人），侯某A、王丽君、侯某某作为乙方（承租人），上海B有限公司作为丙方（居间方）签订《上海市居住房屋租赁合同》，一、出租房屋情况和租赁用途：1、甲方将座落在本市闵行区XX路XX弄XX号XX别墅地下二层及地下室及庭院及车位的居住房屋出租给乙方。该房屋建筑面积583.03平方米，其中地下建筑面积87.91平方米。签订本合同前，甲方已向乙方出示了该房屋的下列权属证明：房地产权证，并告知乙方该房屋在订立本合同前未设定抵押。装修无，附属设施安全可使用，设备状况：车库、花园、地面、楼梯、水电煤、门窗锁、开关等均正常无损坏，无安全隐患。2、甲方向乙方承诺，该房屋只可用作日常生活居住使用，可商务办公，不得注册公司，不得进行工业产品的生产与制造，乙方在租赁期间应遵守国家法律，不得利用本房屋从事违法犯罪活动；3、租赁期间，乙方可使用的该房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；4、甲方约定的房屋交付状态为毛坯无装修，乙方可对该房屋进行合理装修，乙方在租赁期间如需对该房屋进行装修的，在不改变及破坏该房屋承重、结构及各房屋原有使用功能的前提下，必须经过甲方的书面允许方可进行。如装修涉及结构变动的，乙方须事先征得甲方同意。涉及甲方房屋的质量及附属设备问题，甲乙双方在验房交房记录清单上予以确认；二、交付日期和租赁期限。1、甲乙双方约定，该房屋租赁期限为五年；2、前三年为固定期限，后两年为不固定期限，乙方提前3个月提前续租，在同等条件下，乙方可享受优先续租。即自2014年7月11日起至2017年7月10日止为固定期限，2017年7月11日起至2019年7月10日为不固定期限；3、在三年固定期限起始之日前45日为免租期（2014年5月25日起至2014年7月10日期间为免租期），免租期起始之日为甲乙双方签订合同日，也为甲乙双方交接租赁房屋日，免租期用于乙方装修。双方同意，甲方于2014年5月25日已将该房屋钥匙交付给乙方，甲方列出交付房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项清单，由乙方进行验收后在甲方所列清单上签字，清单作为本合同的附件具有同样法律效力。甲方未列清单的视为毛坯房，毛坯房中的基础设施安全如水电煤厨卫等基本设施甲方负责安装至可正常使用，其他情况详见已经确认的验收单；三、保证金、租金及支付方式：1、甲、乙双方约定该房屋的租赁保证金为27,000元，支付时限为签订合同当日。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。甲方不提供发票；2、如乙方在承租期内未违反本合同规定且按照本合同的约定支付房租及其他各项费用，则甲方应于租赁期终止日或合同解除日起30日内将保证金金额、无息退还给乙方；3、甲、乙双方约定2014年7月11日起至2016年7月10日期间的租金不变，为13,500元/月。2016年7月11日起至2017年7月10日期间的租金上浮5%，即月租为14,175元/月。2017年7月11日起至2019年7月10日的租金应在开始之日前的3个月根据市场价格经甲、乙双方一致后书面签字调整，未达成一致的甲、乙双方按照本合同的解除条件执行；4、乙方应于如下时间向甲方支付该房屋首次季度租金：合同签订后5个工作日内支付该房屋的首次季度（2014年7月11日起至2014年10月10日）租金40,500元，双方约定房屋租金每季度支付一次；2016年7月11日后该房屋的季度租金总额由甲乙双方根据本合同约定上浮的比例进行支付；乙方支付租金的方式：网上银行指定账户汇款。甲方指定收款人姓名阮敏强，开户行：中国农业银行水清南路支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX2819。四、日租金和其他费用。1、甲乙双方约定该房屋的租赁按建筑面积583平方米计算，租金标准按每日租金443.84元计算，日标准租金=年租金/365天，年租金为162,000元。乙方以季度为付款单位，每季度付款金额为40,500元。物业管理费标准为每月2,600元，物业管理费由甲方按月支付；2、甲乙双方约定本合同签署生效并交付乙方签收设备设施验收清单后5个工作日内，乙方支付第一季度租金，以后乙方不迟于每季度届满前5个工作日向甲方支付后一季度的租金，如遇法定节假日则顺延；3、若乙方未能按本合同约定的期限向甲方付清应付季度租金的，则每逾期一日，乙方须按应缴总额的万分之五支付滞纳金，滞纳金为每天20.25元，即按实际拖欠的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日止；4、租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信、空调、有线电视、互联网宽带等费用由乙方承担，其中应由甲方承担的包括物业管理费、房屋基础设施维护费等法律规定由甲方承担的各项费用；5、本合同终止，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；6、针对甲方车库中放置的物品，乙方给予甲方提供一定的方便，但是乙方需要使用车库存放乙方车辆及乙方物品时，乙方可以和甲方协商解决。五、房屋使用要求和维修责任。1、甲方出租给乙方的房屋为毛坯房，除开发商交房时的基本附属设施外无其他装修和设备。租赁期间，乙方如发现该房屋的基本附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方并积极协助配合甲方修复，如果甲方没时间修复可委托乙方代为修复，费用由甲方支付；2、关于装饰装修，因甲方交付乙方的房屋为毛坯混合结构，所有涉及房屋的主体结构、承重、墙面、防水、水电煤线路改造、乙方的装修方案等必须由甲方知悉并由甲方同意方可进行，甲方收到方案后5个工作日内未予以回复视为甲方同意装修方案，装修过程中涉及法律规定必须由甲方知悉的按照法律规定执行。3、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复或赔偿；4、针对乙方装修施工部分，甲乙双方在解除合同时，该合同项下的租赁房屋如不影响甲方继续租赁或使用的，乙方可以不予修复；如影响甲方租赁或使用的，乙方应予以复原或维修，乙方不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，费用可在保证金中扣除，如若不够支付的费用乙方应负责结清。六、解除本合同的条件。1、甲、乙双方同意，在本合同约定的租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除：……乙方无正当理由拖欠逾期未交房租达15日以上的；2、甲、乙双方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失：（1）甲方未按合同约定按时交付该房屋达5日的；（2）甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量瑕疵，致使乙方不能正常使用该房屋公用或合用部分的。3、甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：（1）乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（2）乙方利用承租的居住房屋从事违法违规犯罪活动的。七、违约责任。1、三年固定租赁期间，非本合同约定的解除合同情况，甲方提前解除合同的，包括甲方提出的退租行为，甲方退回乙方保证金并赔偿乙方三年固定期限中未居住剩余租期的租金为违约金；2、三年固定租赁期间，非本合同约定的解除合同情况，乙方提前解除合同的，乙方除保证金外另赔偿甲方三年固定租期中未居住剩余租期的租金为违约金。2014年6月12日侯某A与张峰签署“钥匙交接清”一份，张峰将涉案房屋的两把大门钥匙，一楼侧门钥匙三套各八把，其中六把主钥匙，两把装修钥匙，都交付于房客侯某A。2014年6月13日，阮敏强签署“装修许可”一份，该份许可中载明：业主阮敏强已与侯某A签署房屋租赁合同，侯某A提交的装修方案已阅，现同意房客侯某A对XX路XX弄XX号房屋进行装修施工，委托经办人张峰办理施工许可证并按要求提供相关材料。另查明，侯某A于2014年5月6日支付给阮敏强押金20,000元，2014年6月9日侯某A支付给阮敏强45,500元，其中的40,500元是租金，多出的5,000元是作为押金的一部分所支付，故押金合计金额为25,000元；2014年10月10日侯某A支付给阮敏强租金40,500元。之后侯某A未再向阮敏强支付租金。原审认为，张峰受阮敏强的委托与侯某A签订涉案的房屋租赁合同，张峰作为阮敏强的委托代理人以被代理人阮敏强的名义实施民事法律行为。而被代理人对代理人的代理行为，理应承担民事责任，故阮敏强对张峰所实施的代理行为承担民事责任，张峰作为代理人无须承担民事责任。该份租赁合同体现了侯某A与阮敏强的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对侯某A与阮敏强具有合同约束力，侯某A与阮敏强均应按照租赁合同的约定全面履行各自的合同义务。涉案租赁合同签订后，阮敏强已经按约将涉案房屋交付于侯某A使用至今，然侯某A在支付了部分租金及押金之后便未再支付后续的租金，故侯某A理应按约支付未付的租金。即使双方对于合同的履行存在争议，均不能成为侯某A拒付租金的正当理由。但截至目前侯某A仍居住在涉案房屋中，即使合同解除，作为侯某A理应支付相应的房屋使用费,并应及时搬离涉案房屋。依据租赁合同的约定，侯某A未能按照合同的约定按约支付相应的租金，已经构成违约，阮敏强有权依据合同的约定行使合同解除权，现阮敏强以反诉的形式提出解除涉案的租赁合同，于法有据，法院予以支持。结合阮敏强提出反诉的时间是2015年3月19日，故法院确定涉案房屋租赁合同于2015年3月30日予以解除。基于侯某A的上述逾期付款的违约行为，其理应按照合同约定承担相应的违约责任，故法院对阮敏强所提出的要求侯某A支付三个月租金作为违约金的诉请予以支持。至于尚未结清的水、电、煤等费用，侯某A在房屋使用过程中确实存在部分未结的水、电、煤等费用，但是阮敏强针对该诉请未能提供相应的证据加以证明，仅是列明相应的诉请金额，但是并无相应的费用单据。但该部分未结的费用可以由阮敏强与侯某A在案外结算清相关费用后实际结算，法院对于该诉请不予处理。宋海云虽系阮敏强的妻子，但是该份租赁合同系侯某A与阮敏强所签订，宋海云并非该份租赁合同的相对方，故宋海云在本案中无须承担相应的民事责任。诉讼过程中，经原审法院释明，侯某A仍坚持要求继续履行该份租赁合同，坚决不同意解除合同，故法院认为侯某A对于涉案房屋所涉的相关装饰装修损失可在另案中进行解决，在本案中不予处理。至于侯某A所提出的合同备案登记以及维修房屋附属设施、以及搬离撤离车库内物品的诉请，均是基于合同继续履行所产生的合同附属义务，且租赁合同的备案登记并非租赁合同成立生效的必备条件。在涉案租赁合同依约解除的前提下，侯某A所提出的诉请法院难以支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，于二〇一六年一月十五日判决：一、确认侯某A、王丽君、侯某某与阮敏强于2014年6月4日所签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2015年3月30日解除；二、侯某A、王丽君、侯某某于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的房屋，并将上述房屋归还阮敏强；三、侯某A、王丽君、侯某某于判决生效之日起十日内支付给阮敏强截止至2015年3月30日房屋租金为36,000元；四、侯某A、王丽君、侯某某于判决生效之日起十日内偿付给阮敏强自2015年4月1日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照每日450元的标准计算的房屋使用费损失；五、侯某A、王丽君、侯某某于判决生效之日起十日内支付给阮敏强逾期付款违约金40,500元；六、阮敏强于判决生效之日起十日内返还侯某A、王丽君、侯某某房屋押金25,000元；七、驳回侯某A、王丽君、侯某某的本诉诉讼请求；八、驳回阮敏强的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计40元，由侯某A、王丽君、侯某某负担。反诉案件受理费减半收取计763.41元，由侯某A、王丽君、侯某某负担（于判决生效之日起十日内支付给阮敏强）。判决后，侯某A、王丽君、侯某某不服，上诉称，原审法院对本案并无管辖权，原审审理违反法定程序。本案被上诉人履行中存在合同诈骗、违法犯罪。原审认定事实、适用法律错误；原审解约判决缺乏依据，应予撤销；上诉人系在双方已存前案仲裁、诉讼，合同关系无法确定有效情况下暂停支付租金，不构成解约依据；原审对于租金、房屋使用费、违约金等判决均有误，且未理清装修补偿、违约责任，故上诉请求撤销原判，支持其原审本诉请求，驳回被上诉人阮敏强反诉请求。阮敏强、宋海云辩称，关于管辖权，虽然租赁合同约定发生争议可以提交仲裁委，但上诉人就本案曾经向仲裁委申请仲裁，被裁决不予受理，上诉人随后向原审法院起诉，审理中双方均未就之提出异议，原审法院有管辖权。上诉人所谓合同诈骗、违法犯罪毫无根据，本案属一般民事纠纷，双方权利义务创设均依赖租赁合同，被上诉人也实际向上诉人交付了租赁房屋，如上诉人认为被上诉人存在违法犯罪情况，可以报警。被上诉人张峰原审经法院传唤拒不到庭，属缺席审理，程序并无不当；张峰系阮敏强的代理人，阮敏强确认租赁关系权利义务的归属于其，符合法律规定。系争合同是有效的，其始终认可合同效力。原审对于双方合同已经查明清楚，对于反诉部分的审理是正确的。要求二审法院驳回上诉，维持原判。张峰未答辩。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人侯某A、王丽君、侯某某与被上诉人阮敏强的代理人（被上诉人）张峰签订涉案的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，阮敏强作为出租人依法对其代理人张峰签约行为承担民事责任。查该合同内容不违反强制性法律规定，侯某A、王丽君、侯某某与阮敏强就之建立的房屋租赁合同关系应属合法、有效。本院注意到，本案系上诉人作为原审原告主动起诉至原审法院，原审期间，双方并未就案件管辖权提出异议，原审法院对本案管辖显属有据，上诉人该部主张失当，本院不能支持。有效合同依法约束当事人全面履约。根据查明事实，签约后，出租人阮敏强按约将涉案房屋交付于侯某A等使用至今，但上诉人在支付了部分租金、押金之后便未再付租，显属违约，该违约程度早已超逾双方合同约定的欠租十五日解约条件，出租人阮敏强依之解约符合合同及法律规定。上诉人上诉主张其暂停付租系在双方存在仲裁、诉讼条件下不能确定合同效力等，必须指出，该主张理由不能构成停止支付租金的法定抗辩理由，原审解约裁判合法、有据，本院应予维持。上诉人主张阮敏强履约中存在合同诈骗云云并无任何依据，本院不能采信。查本案项下基于上诉人违约行为原审判处之租金、使用费、违约金符合法律规定，原审于之已阐述详尽、合理，本院不再赘述。关于本案解约涉及的标的房屋装修补偿，上诉人表示保留诉权另行主张，本院予以确认。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人侯某A、王丽君、侯某某的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,606.82元，由上诉人侯某A、王丽君、侯某某负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年五月二十六日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……