重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初1355号原告廖浩，男，1981年11月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人周长根，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。被告重庆市巴南区李家沱食品禽蛋商店，住所地重庆市巴南区李家沱正街211号，统一社会信用代码91500113203103894R。法定代表人谭龙国，经理。被告李大英，女，1960年10月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告廖浩与被告重庆市巴南区李家沱食品禽蛋商店（以下简称食品禽蛋店）、被告李大英确认合同效力纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由代理审判员向勇独任审判，适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行审理，原告廖浩及其委托代理人周长根与被告食品禽蛋店法定代表人谭龙国、被告李大英到庭参加诉讼。原、被告申请给予1个月和解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告廖浩诉称，原告之父廖天祥原系被告食品禽蛋店职工。廖天祥于1987年与被告食品禽蛋店签订职工住宅租赁合同，约定被告食品禽蛋店将位于重庆市巴南区李家沱石坝滩新建职工住宅702号房（以下简称702号房）出租给廖天祥；限廖天祥及其配偶、子女、父母使用，未经被告食品禽蛋店允许不能转租他人。1995年，原告之母彭泽敏与廖天祥离婚。2007年，廖天祥去世后，原告与彭泽敏居住至今。2015年7月，被告食品禽蛋店将702房卖与被告李大英，侵犯了原告的优先买权，故诉请判决确认二被告签订的房屋买卖合同无效，原告对702房享有优先购买权。被告食品禽蛋店辩称，被告食品禽蛋店职工大会决议将702房出售给职工即被告李大英，并且合同已履行完毕，二被告签订的合同合法有效。渝住改办发[1995]125号《关于〈重庆市公有住房出售管理办法〉的政策解释》第四条规定：“单位去世职工配偶系外单位职工（或无职业）且未再婚者，欲购买其其租住的公有住房，由住房产权单位区别情况，自行决定。”廖天祥与彭泽敏于1995年离婚后已再婚，其又将该房转租他人。嗣后，被告食品禽蛋店与彭泽敏达成协议，补偿彭泽敏81000元，彭泽敏搬出702房，彭泽敏之子即原告廖浩已无优先购买权，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，请求驳回原告廖浩的诉讼请求。被告李大英辩称，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告廖浩非被告食品禽蛋店职工，无权购买被告食品禽蛋店的职工住房，请求驳回原告廖浩的诉讼请求。经审理查明，被告食品禽蛋店（甲方）与原告廖浩之父廖天祥（乙方）于1988年签订职工住宅租赁合同约定：甲方将位于重庆市巴南区李家沱正街211号1单元7-2号建筑面积62平方米，使用面积44.5平方米的房屋出租给乙方使用；乙方向甲方缴纳4000元取得使用权，租用期间，乙方如因任何原因搬出，此款一律不退；此房限于乙方及其配偶、子女、父母使用，未经允许不得转租他人；乙方按规定每月准时向甲方缴纳房租和水电费等，房租随国家政策的调整而变动；此合同自1988年2月1日生效。合同签订后，廖天祥向被告食品禽蛋店交纳702房租赁使用费4000元。2004年11月24日，重庆市巴南区商业委员会同意被告食品禽蛋店将其所有的位于李家沱正街211号的12套职工住房产权转让给职工个人。2015年5月4日，被告食品禽蛋店印发《单位住房出售办法》载明：根据1995年12月15日渝住改办发【1995】125号文《重庆市公有住房出售管理办法》的精神，经重庆市巴南区商务局批准，并经全体职工和退休职工代表同意，拟定单位住房出售办法如下：一、有意购买职工住房的在职职工和退休职工在2015年5月4日至6月30日预缴25000元购房款，多退少补；二、因房源有限，没有购买到职工住房的在职职工和退休职工只退还预缴的25000元购房款，不付利息；三、在职在岗职工有优先权；多余房源由原签有《职工住宅租赁合同》的退休职工购买。同年5月6日，被告食品禽蛋店向重庆市巴南区商务局申请拟将包括702房在内的十二套房屋出售给职工。次日，巴南区商务局建议按处理历史遗留问题政策办理，价格参照渝住改办【1999】5号文件二类地区的价格710元/m2执行。2015年5月25日，彭泽敏向被告食品禽蛋店交付702房过户费2.5万元，同年7月13日，被告食品禽蛋店将702房卖与被告李大英，同年7月20日，被告食品禽蛋店职工大会（含部分退休职工）决议，将被告食品禽蛋店十二套房屋优惠出售给职工，但死亡人员不能享受职工住房优惠购房，702房卖与被告李大英。当日，702房产权转移登记至被告李大英名下。同年8月23日，彭泽敏与被告食品禽蛋店法定代表人谭龙国签订交房协议：彭泽敏放弃702房的租赁权，谭龙国补偿其装修费、家电、家具及搬迁费共计81000元，彭泽敏于当日搬出702房。协议签订当日，谭龙国支付彭泽敏补偿费81000元。另查明，被告食品禽蛋店职工廖天祥与彭泽敏于1980年登记结婚，1995年7月24日离婚。廖天祥于2007年死亡。彭泽敏与高天华于2008年12月23日结婚。廖天祥、彭泽敏与原告廖浩原系同一户口，原住址均系重庆市巴南区李家沱正街211号1单元7-2号即702房，原告廖浩于2014年5月19日从该户口迁出。被告食品禽蛋店系集体经济企业，现有在职职工谭龙国与周朝民。被告食品禽蛋店2015年3月12日的企业章程第十条规定，职工代表大会具有审议决定职工住宅分配方案和其他有关职工生活福利的重大事项的民主权利。上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。原告廖浩提交：户口簿、职工住宅租赁合同及收据；被告食品禽蛋店提交：重庆市住房制度改革办公室关于《重庆市公有住房出售管理办法》的政策解释、请示、关于同意重庆市巴南区李家沱食品禽蛋商店企业住房产权出让给职工个人的批复[巴南商委发（2004）59号]、单位住房出售办法、重庆市巴南区地方税务局涉税事项一次性告知书、职工代表大会决议、职工名单、交房协议、收条及集体企业章程。被告李大英提交：（2015）巴法民初字第07172号民事判决书、重庆市房地产权证。本院认为，廖天祥与被告食品禽蛋店签订的职工住宅租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，但双方并未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，该合同于1988年2月1日生效，嗣后，被告食品禽蛋店未收回702房，自2008年1月31日后视为不定期租赁。廖天祥与彭泽敏于1995年7月24日离婚，根据重庆市住房制度改革办公室《关于〈重庆市公有住房出售管理办法〉的政策解释》渝住改办发[1995]125号第四条规定：“单位去世职工配偶系外单位职工（或无职业）且未再婚者，欲购买其其租住的公有住房，由住房产权单位区别情况，自行决定。”被告食品禽蛋店可自行决定是否将702号房出卖给彭泽敏。同时，被告食品禽蛋店与彭泽敏于2015年8月23日达成协议，被告食品禽蛋店支付彭泽敏702房装修、家具、家电及搬迁等补偿费共计81000元，彭泽敏放弃该房的租赁权并于当日搬出房屋。协议签订后，被告食品禽蛋店已支付彭泽敏81000元，彭泽敏已放弃702房的租赁权。原告廖浩举示的户口薄显示其已于2014年5月19日迁出702房，其在庭审中亦自认于2015年2月将702房转租他人，本院予以确认，即原告廖浩并非702房的实际承租人。被告食品禽蛋店经重庆市巴南区商业委员会同批复并经职工代表大会讨论决定将702房卖与被告李大英，二被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，原告廖浩请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效并享有优先购买权，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告廖浩的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告廖浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  向勇二〇一六年五月二十三日书 记 员  杨景