辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终4777号上诉人（原审被告）：辽宁万方房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街145-6号。法定代表人：常林，该公司经理。委托代理人：刘光武，辽宁宁大律师事务所律师。委托代理人：王闯，男，1981年4月2日出生，满族，该公司销售部副经理。被上诉人（原审原告）：齐越，女，1986年8月9日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：胡继刚，男，1987年1月7日出生，满族，无业，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：齐越，女，1986年8月9日出生，汉族，亚产沈阳房地产开发有限公司员工。上诉人辽宁万方房地产开发有限公司（以下简称万方公司）因与被上诉人齐越、胡继刚商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第03282号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年4月14日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审二原告诉称，请求法院：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；2、判令被告为原告开具首付款发票，并配合原告办理房屋按揭贷款；3、判令本案诉讼费由被告承担。原审被告万方公司辩称，原告齐越从2009年起在我公司工作，负责我公司的合同备案和手签合同的存档保管工作，有条件单独使用公司公章和法人章。2013年5月左右，因休产假将此项工作交接给其他员工，哺乳期结束上班后调整到其他工作岗位，后于2014年5月底从我公司离职。原告齐越在我公司工作期间，利用工作之便，以明显低于公司内部员工购房的价格，私自制作以其夫妻为买方，我公司为卖方的商品房买卖合同，私盖公章，利用主管备案工作便利，擅自将合同备案。我公司发现原告齐越擅自备案行为后，各级经理多次对其进行规劝，要求其更正备案，按公司规定的价格执行，签订补交房款承诺书，但遭到原告齐越拒绝。原告购房后提前入住，主要是我公司对自己员工的照顾，所有购房的员工也都是交首付款后即可办理入住。从原告最初的起诉状，其主动撤销第一项诉讼请求这一行为就可以证实，原告也知道双方没有进入全面履行合同的程度。原、被告间的买卖合同不真实，买卖价格未达成一致意见，该民事行为无效，我公司没有义务为原告开具首付款发票并协助其代理房屋贷款。综上所述，原告齐越利用职务便利，通过违规操作，私盖公章，私自备案，其背离最起码的诚信原则，甚至涉嫌职务侵占罪。原告想通过诉讼方式，以低价获得房屋的所有权，直接损害了我公司的合法利益。原告齐越其擅自制作合同、私盖公章、违规办理备案登记等行为，已经构成职务侵占。不能因为我公司未强力收房、不举报就承担巨大经济损失，这违反公正原则。我公司请求法院驳回原告诉讼请求。原审法院经审理查明，二原告系夫妻关系。2008年6月，原告齐越到被告公司工作，主要负责办理五证手续、合同备案工作，并与被告公司员工郭伟伟共同负责手签合同的保管工作。2014年6月，原告齐越从被告公司离职。2010年12月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区怒江广场西南的书香人家小区第3幢2-23-1室房屋，建筑面积88.05平方米，房屋单价为4700元/平方米，房屋总价为413835元。关于付款方式，双方约定原告应于签定合同当日支付房款200000元，并于15日内提供剩余房款的银行按揭手续，剩余房款为银行按揭贷款。关于交付期限，双方约定被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以被告开具准住通知单为准条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同中手写内容为原告齐越填写，该合同上盖有被告单位的商品房销售合同专用章及法人章。同日，二原告向被告支付定金10000元。2011年1月7日，二原告向被告支付购房款190000元。2011年10月24日，被告将涉案房屋交付二原告，由二原告居住使用至今。2012年12月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区宁山西路5号2-23-1室房屋（即涉案房屋），建筑面积88.05平方米，房屋单价为4700元/平方米，房屋总价为413835元。关于付款方式双方约定原告应于签约当时支付购房首付款203835元，并于7日内提供剩余房款的银行按揭手续，剩余房款210000元，为银行按揭贷款。关于交付期限双方约定被告应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以被告开具准住通知单为准条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同上盖有被告单位的公章、商品房销售合同专用章及法人章，并已办理了合同备案手续。2012年12月14日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为二原告。2013年11月12日，二原告向被告补交购房款3835元。被告分别为二原告出具了三张收款收据，并盖有被告单位的财务专用章。被告自认若二原告办理房屋贷款手续，需要被告协助其出具购房发票、五证及门牌审批表。原审法院认为，关于二原告与被告间《商品房买卖合同》的效力问题。被告主张涉案合同系原告齐越擅自制作、私盖公章、违规备案而来，因而无效，并提供了2012年5月30日内部员工购房的规定、2014年1月员工欠房款统计表、内部员工购房补齐房款承诺书、公司部分员工的证人证言、公司员工辛欣及林丽红的《商品房买卖合同》及购房发票予以证明。但2012年5月30日内部员工购房的规定、2014年1月员工欠房款统计表、内部员工购房补齐房款承诺书均为被告单方制作，证人均为被告公司员工，其与被告间存在利害关系，部分证人无正当理由未出庭作证，且二原告对该部分证据不予认可，故对部分证据不予采信。虽然被告公司员工辛欣及林丽红的购房单价高于二原告，但其实际购买房屋的时间、房屋位置及房屋面积均与涉案房屋不同，其购房单价与二原告的购房单价不必然具有对比性。原告齐越虽有机会接触被告单位的相关公章，但被告单位对相关公章亦有专人保管、使用，不能因原告齐越有接触相关公章的机会，即认定涉案合同上的相关公章为其私自加盖。现被告提供的证据不足以证明涉案合同系原告齐越私自制作，该合同上的相关公章均为原告齐越私自加盖，故对被告涉案合同无效的主张，不予支持，该合同应为合法有效。关于二原告主张的被告为其开具首付款发票，并协助其办房屋按揭贷款手续的问题。庭审中，被告否认涉案合同的效力，亦因此明确拒绝为二原告出具首付款发票并协助其办房屋按揭贷款手续。被告作为出卖人，负有为二原告开具首付款发票并协助其办理按揭贷款手续的合同附随义务，但因被告的该项义务为非金钱债务，该债务的标的不适于强制履行，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，原审法院判决如下：一、原告齐越、胡继刚与被告辽宁万方房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告齐越、胡继刚共同承担250元，被告辽宁万方房地产开发有限公司承担250元。宣判后，万方公司不服，上诉至本院。其上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项；2、依法确认商品房买卖合同无效。诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、一审法院认定事实不清。一审中，上诉人依据民法通则55条、58条第6款，以及合同法第52条第3项，对照与被上诉人相关的书证和证人证言，能够证实被上诉人利用工作便利，自订合同、私盖上诉人单位公章、私自就涉案房屋向房产局申报合同备案，这些行为既是无效民事行为，又是以合法形式掩盖非法目的的行为，案涉《商品房买卖合同》应属无效。1、上诉人的多名证人出庭做证，接受法庭调查询问。证人以事实陈述了被上诉人私自盖章、手签合同中单价和总价款私自填写、违规私自保存手签合同、利用工作便利擅自合同备案等情况。庭审中，被上诉人对证人证言均未表示疑义，仅询问了公司公章、合同章的保管情况，一审法院对这些持章当事人或事件目击证人均认定为与争讼双方有利害关系，对出庭作证的证人证言概不采信。几名证人中有购房者，有公司的销售、财务人员，所做的证言对购房情况、购房价款、公司员工优惠价出台过程、签订合同的要求及合同备案条件和程序等情况进行了详细说明，该类证人证言结合上诉人提供的多份书证，通过综合衡量判断，必然能得出被上诉人自己利用工作之便单方填写合同，私自备案等行为。一审法院仅以有利害关系为由对证人证言不予采信，不具有说服力，明显认定事实不清。2、被上诉人提供的手签合同和备案合同多处内容自相矛盾，明显是被上诉人利用工作便利私自签订的，对此明显有悖常理的事实法院未能查明。第一，手签合同第六条中明确约定“签约当时支付购房款20万元”，而在合同签订时，被上诉人仅交付1万元定金，上诉人不可能在被上诉人尚欠首付款19万元的情况下，与其签订手签合同并且明确约定已支付房款20万元，这样的合同明显有悖常理，恰能证明价格等内容是被上诉人自己后来填写制作的。第二，备案合同第六条规定“买受人应于签约当时支付购房首付款人民币203835元”，而在合同备案时，被上诉人两次交付的房款只有20万元，上诉人不可能在未交齐首付款情况下，对其合同进行备案。第三，按要求备案合同应完整反映手签合同内容（价款必须完全一致），被上诉人提供的这两份合同，一份首付款约定20万元，另一份首付款则约定为203835元，且都约定签约当时付完首付款，而按被上诉人提供的合同，签约当时首付款都未交齐。由此可见，两份合同所签订的内容，既违反合同约定，又违反公司规定，更有悖于常理，如此明显漏洞，可以证明被上诉人自己私自盖章、私自备案的行为，法院未能查明事实。另外，被上诉人以明显优惠于公司其他员工的价格购房，不能作出合理解释，也不符合常理。二、适用简易程序审理违反法律规定。本案双方对事实认定和陈述截然相反，一方要求确认合同有效，另一方认为合同无效，双方对本案的事实陈述不一致，且双方对案件是非、责任承担等争议极大，根本不符合民事诉讼法157条和民事诉讼法解释256条规定，不应当适用简易程序审理，并且上诉人在庭审过程中明确表示不同意适用简易程序，要求按普通程序审理，一审法院违反法律规定，适用简易程序审理本案明显错误。被上诉人齐越、胡继刚共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》、收款收据等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，关于上诉人万方公司与二被上诉人齐越、胡继刚签订的《商品房买卖合同》的效力问题。上诉人主张该合同系由被上诉人齐越利用工作便利，自订合同、私盖上诉人单位公章、私自就涉案房屋向房产局申报合同备案，以明显不合理的低价购入涉诉房屋，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，故该买卖合同应属无效。被上诉人对此予以否认，并认为该合同确定的房屋买卖价格系由其与万方公司法定代表人协商而定，属于双方当事人真实意思表示，应为有效。本院认为，从合同签订及履行的过程来，并未有充分证据证明存在违反法律行政法规强制性规定之处，从合同的订立、购房款的收取、到房屋的交付、预告登记的办理，再到购房款差额的收取，缔约双方已对合同约定的权利义务履行了绝大部分，在此过程中上诉人均未提出异议，上诉人以当时不知情事后发现为由，主张合同无效，因上述环节非被上诉人齐越一人所能独立完成，上诉人的履约行为可视为对合同效力的一种认可。现上诉人对该合同效力予以否定，应承担相应的举证证明责任。虽然上诉人提供了诸多证人证言对其主张予以证明，但因形式上与本案存在利害关系，内容上无法直接证明被上诉人齐越以权谋私，以明显不合理低价购买涉诉房屋的事实，上诉人的上诉主张亦涉及到其公司内部经营管理不善等问题，综上，上诉人的上诉理由属依据不足，不能成立。至于上诉人的提出的原审中存在程序性问题，亦因未提供充分证据予以证明，且未影响到本案判决结论，故对其该主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人辽宁万方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年五月十九日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。