江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10562号上诉人（原审被告）：蒋宁宁，男，1988年9月25日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：方玉梅，江苏华旦天左律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：眭丹楠，女，1975年5月5日生，汉族,住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：丛宾，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霏，江苏致邦律师事务所律师。上诉人蒋宁宁因与被上诉人眭丹楠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2020)苏0105民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人蒋宁宁的委托诉讼代理人方玉梅，被上诉人眭丹楠的委托诉讼代理人丛宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋宁宁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院对本案事实审查不清，法律适用错误。一、一审法院认定上诉人与被上诉人在签订案涉商品房买卖合同时即达成以婚配方式作为案涉房屋办理过户履行方式的口头协议，系事实认定错误。在一审中，被上诉人仅仅提供了微信或短信聊天记录，该微信或者短信聊天记录的内容是被上诉人向上诉人陈述其将不再履行案涉合同并且不再通过婚配方式办理案涉房屋的过户手续，上诉人在双方聊天过程中从未表示同意以婚配方式来最终实现房屋过户，仅要求被上诉人继续履行案涉合同。被上诉人并未提供其他有效证据证明双方在签订案涉商品房买卖合同时即达成以婚配方式实现房屋过户的口头协议，被上诉人的单方陈述不能作为认定案件事实的依据。且被上诉人也在一审庭审中承认，上诉人的配偶不同意通过此种婚配方式来实现案涉房屋的过户交易，因此双方不可能在签订案涉合同时就达成了以婚配方式来实现房屋过户的口头协议。另，根据南京林升房地产经纪有限公司经办人员陶正强、蒋玉磊向一审法院提供的书面情况说明可知，被上诉人在签约前即知晓案涉房屋限售，因此上诉人以低于同小区同面积房屋市场成交价一百多万的价格与上诉人达成买卖交易并约定上诉人先行将房屋抵押给被上诉人，待案涉房屋限售期后再行办理过户手续。后因被上诉人想要尽快办理案涉房屋的过户，遂提出以婚配方式作为过户的履行方式，但上诉人的配偶没有同意该方案，上诉人也未在通过婚配方式实现过户的文书上签字。二、因一审法院认定的事实存在错误，建立在该事实基础上适用的法律也必然存在错误。1、被上诉人在签订案涉房屋买卖合同时即知晓案涉房屋系限售房，遂双方约定上诉人将案涉房屋抵押给被上诉人，房屋的个人抵押方式不违反公序良俗，不存在逃避税收的情形，更谈不上损害国家利益，案涉合同不存在无效的情形，一审法院认定案涉合同系无效合同，系法律适用错误。虽案涉房屋的买卖确实违反了南京市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（宁政办发[2017]103号）第6条“购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让”的规定，但限售政策本身并非法律、行政法规，且属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，该份违反限售政策的合同可能有损的法益也尚未达到国家利益和社会公共利益的程度，且买房本身并非法定意义上的非法目的，所以案涉合同不适用合同法第52条规定的法定无效情形。案涉合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方存在真实有效的房屋买卖关系，案涉合同合法有效。2、案涉合同签订后，被上诉人无故要求解除合同，系违约方，作为守约方的上诉人无需向被上诉人返还定金。一审法院判决上诉人向被上诉人返还5万元定金系法律适用错误。被上诉人于2020年5月5日晚微信告知上诉人及其委托代理人蒋冉冉其不会再履行案涉合同，不再继续支付定金和首付款，并单方面向上诉人发送解除合同的通知，被上诉人无故单方面解除合同的行为构成违约，被上诉人系违约方，被上诉人向上诉人支付的5万元定金，该定金的性质为履约定金，因被上诉人拒不履行案涉合同约定的义务，作为违约方的被上诉人无权要求上诉人返还己经收取的定金5万元。眭丹楠辩称：1、上诉人取得涉案房屋是2019年4月，至双方签订房屋买卖合同时，不足三年。根据南京市存量房相关政策，该房屋处于限售期，因此上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖中介合同违反了南京市的相关房屋限售政策。2、上诉人与被上诉人在房屋买卖过程中，形成了通过虚假婚姻的方式办理房屋过户手续的约定，上述约定确实违反了公序良俗。综上，涉案合同应属无效合同，因此，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。眭丹楠向一审法院起诉请求：1、判令蒋宁宁立即返还眭丹楠支付的定金5万元；2、判令蒋宁宁承担违约金50万元；3、判令蒋宁宁承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：南京市建邺区月安街11号14幢二单元803室于2019年4月2日登记在蒋宁宁名下。2020年5月2日，眭丹楠与蒋宁宁的委托代理人蒋冉冉（蒋宁宁之姐）经南京林升房地产经纪有限公司（以下简称林升公司）中介商谈房屋买卖事宜。双方对该房屋不能买卖均知晓。通过协商，眭丹楠、蒋宁宁达成口头协议，采取眭丹楠、蒋宁宁分别与配偶离婚、眭丹楠与蒋宁宁结婚、蒋宁宁以夫妻名义将房屋过户给眭丹楠，之后眭丹楠与蒋宁宁再离婚的方式完成房屋变更手续，双方及林升公司当日签订了总价款为1068万的《存量房买卖中介合同》，合同约定：乙方(眭丹楠）于2020年5月20日前，支付甲方（蒋宁宁）首付款……元，同时双方办理产权过户。合同签订后，眭丹楠向蒋宁宁支付了定金50000元整。一审审理中，眭丹楠陈述，由于蒋宁宁的配偶反对，眭丹楠也认为合同无效，提出不再履行合同。一审法院认为，眭丹楠、蒋宁宁及林升公司签订的《存量房屋买卖中介合同》违反了南京市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（宁政办发[2017]103号）第6条“购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让”的规定、双方约定的合同履行方式违反公序良俗、通过虚假的婚姻关系办理过户手续逃避税收，损害国家利益，属无效合同。基于无效合同取得的财产应当予以返还，眭丹楠要求蒋宁宁返还定金50000元的诉讼请求，于法有据，证据确实，一审法院予以支持；眭丹楠要求蒋宁宁承担违约金50万元的诉讼请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、蒋宁宁于判决生效之日起十日内返还眭丹楠人民币50000元整；二、驳回眭丹楠的其他诉讼请求。一审案件受理费9300元，减半收取4650元，保全费520元，由眭丹楠负担4125元，蒋宁宁负担1045元。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，一审中法庭询问蒋宁宁，对于以婚姻的方式办理过户，是否同意？蒋宁宁陈述：蒋宁宁是为了配合眭丹楠，是同意的。上述事实有不动产权证、《存量房买卖中介合同》、补充协议及当事人陈述等证据证实。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，眭丹楠、蒋宁宁签订的《存量房屋买卖中介合同》及补充协议，就案涉房屋交易过户等内容进行约定。但根据《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（宁政办发[2017]103号）相关规定，案涉房屋不符合按照双方约定办理交易过户的条件，而结合本案相关证据及当事人的陈述，一审法院认定眭丹楠、蒋宁宁双方达成以婚配方式办理案涉房屋过户的口头协议，依据充分。据此，眭丹楠、蒋宁宁双方所达成的协议违背公序良俗，应认定为无效。一审法院判令蒋宁宁返还眭丹楠50000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，蒋宁宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由蒋宁宁负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年一月十三日书记员  郭旭冬