湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初3398号原告：杨**，男，1975年3月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：谭笑，湖北车城律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。被告：十堰伟豪建业置业有限公司。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**。法定代表人：陆兴明，该公司经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张君，湖北延兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：王元林，男，1976年9月11日出生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：谭笑，湖北车城律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。原告杨**与被告十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨**委托诉讼代理人谭笑，被告伟豪公司委托诉讼代理人周涛、张君、第三人王元林委托诉讼代理人谭笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨**向本院提出诉讼请求：1.确认2018年7月2日原被告签订的《以房抵款协议书》、《商品房认购协议书》、原被告和王元林签订的《补充协议书》合法有效；2.被告为协议约定的抵款房（位于湖北省××市马路村××路××城商铺××楼××至××）办理不动产权证；3.判令被告承担律师代理费60万元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加了一项诉讼请求，请求被告支付违约金5248095元。事实和理由：2015年4月4日，十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）与杨**协商，将其位于十××市马路村××路安置小区××城××＃楼、××＃楼、××所、幼儿园工程发包给杨**施工。杨**指令由第三人王元林与昊华公司签订工程施工承包合同，承包方式为施工总承包。施工图纸内面积按1700元/平方米计算，主体结构封顶时支付到总工程造价的40%，内外装修完成时支付到工程总价的80%，竣工验收后支付到95%，不能按期付款的，以应付款金额按月息2%计收利息。后昊华公司将该项目整体转让与伟豪公司，该项目于2018年4月23日通过竣工验收，被告向王元林出具工程接收证书。2018年5月21日，被告与王元林签订《协议书》，经核对协商，竣工包干结算价为4600万元。另经湖北永诚工程咨询有限公司十堰分公司对涉案工程款审核，2019年6月28日出具了湖北永诚造咨字（2019）第0628号报告书，审定金额为4600万元。2018年6月28日，被告与王元林对账，确认已支付预付款2218.7525元。因被告没有如约支付工程款，2018年7月2日，原被告及第三人分别签订《商品房认购协议书》、《以房抵款协议书》和《补充协议书》，协议约定由原告认购被告卧龙城2#楼1至3层，总面积约4228.2平方米的商铺，认购金额2624.0475万元，第三人同意被告用上述商铺抵偿欠付的工程款及借款26240475元。被告应于2018年12月30日前办理好网签手续，在可以签订协议后与原告签订《商品房买卖合同》，被告逾期办理网签手续或签订《商品房买卖合同》，或逾期交房、办理产权登记的，原告有权选择是否继续履行合同，并要求被告支付认购商铺总房款20%的违约金。因违约导致诉讼的，违约方应向守约方支付包括但不限于律师费、交通费等费用。被告至今未办理网签手续也没有签订《商品房买卖合同》、办理产权登记。请求维护原告合法权益。被告伟豪公司辩称：原告和被告以及第三人签订的三份协议书是无效协议。被告将卧龙城安置小区2号、6号楼等工程直接发包给江西公司，签订协议时，原告以及第三人称受该公司委托，与被告进行工程款结算以及签订了相关的协议，协议签订后，江西公司对原告以及第三人的行为并不知情，也未授权，因此双方签订的协议是无效的。原告依据此协议要求承担违约责任以及律师代理费无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王元林辩称：原被告及第三人签订的《商品房认购协议书》、《以房抵款协议书》和《补充协议书》合法有效。本院经审理认定事实如下：2015年4月4日，昊华公司和杨**协商，将其位于十××市马路村××路安置小区××城××＃楼、××＃楼、××所、幼儿园工程发包给杨**施工。杨**指令由第三人王元林与昊华公司签订工程施工承包合同，承包方式为施工总承包。施工图纸内面积按1700元/平方米计算，主体结构封顶时支付到总工程造价的40%，内外装修完成时支付到工程总价的80%，竣工验收后支付到95%，剩余部分留作质量保证金，保修期按国家相关法规执行，保修期（1年）满后十日内一次性付清余款。不能按期付款的，须另支付应付款月息2%。工程完工后若不能按合同付款，原告有权留置现房作为抵付工程款，抵付工程款不得超过工程总造价的10%，抵付单价以本合同承包价格计算，抵付面积至所欠工程款金额持平，抵付房屋以商业门面为主，在市场价下浮10%。后昊华公司将该项目整体转让与伟豪公司，该项目于2018年4月23日通过竣工验收，伟豪公司向王元林出具工程接收证书。2018年5月21日，被告与王元林签订《协议书》，经核对协商，竣工包干结算价为4600万元。约定在该协议签订之日起7日内，双方核对并确认已支付款金额，剩余款项60%于2018年年底付清（分批分次），40%以2#楼所在商业留置（工程款付清解除留置）。另经湖北永诚工程咨询有限公司十堰分公司对涉案工程款审核，2019年6月28日出具了湖北永诚造咨字（2019）第0628号报告书，审定金额为4600万元。2018年6月28日，伟豪公司与王元林对账，确认已支付工程款2218.7525万元。2018年7月2日，王元林（乙方）与伟豪公司（甲方）签订《以房抵款协议书》。协议第一条，双方根据2018年5月21日签订的工程结算，甲方应向乙方支付所欠工程款2381.2475万元。陆兴学向王元林借款242.8万元，合计2624.0475万元。乙方认购甲方开发的卧龙城商铺2号楼1至3层，总建筑面积约4228.2㎡，一层约1409.4㎡,8000元/㎡；二层约1409.4㎡，5000元/㎡；三层约1409.4㎡，4000元/㎡（以下简称涉案商铺）。该协议签订后，即表示甲方已按合同约定履行了所欠工程款的付款义务，也表示乙方向甲方支付了认购商铺的购房款。协议签订当日，伟豪公司（甲方）和杨**（乙方）签订了《商品房认购协议书》，约定将涉案商铺以2624.0475万元的价格卖给杨**。甲方须在2018年12月30日前办理好网签备案手续。甲方逾期办理网签备案手续或签订商品房买卖合同的，乙方有权解除合同，且甲方需向乙方支付认购商铺总房款金额20%的违约金。甲方逾期交付房屋或产权登记的，乙方有权解除合同，且甲方需向乙方支付认购商铺总房款金额20%的违约金。如甲方发生上述违约情形，乙方选择继续履行合同的，甲方需向乙方支付认购商铺总房款金额20%的违约金。如在该协议履行过程中，引起诉讼，违约方须向守约方支付包括但不限于律师费、交通费等费用。两份协议签订当日，伟豪公司（甲方）、杨**（乙方）、王元林（丙方）又签订了《补充协议书》。协议约定，三方均认可涉案商铺所有权人系乙方，甲方须按《商品房认购协议书》约定给乙方办理网签备案手续和签订《商品房买卖合同》，并为乙方办理该商铺的过户手续。乙方同意甲方分三批次回购该商铺。如甲方2019年12月30日前仍未回购该商铺，则视为甲方放弃回购该商铺的权利，乙方自行处理该商铺，如租赁，在同等条件下甲方有优先承租权。伟豪公司至今未办理网签手续也未签订《商品房买卖合同》、办理产权登记，亦未回购商铺。另查明，涉案商铺已被另案保全。本院认为：伟豪公司和王元林办理涉案工程结算、签订《以房抵款协议书》、和杨**签订《商品房认购协议书》，王元林亦认可杨**为实际施工人，故杨**和伟豪公司应为建设工程施工合同关系，因违反法律规定，合同无效。合同无效，但建设工程经竣工验收合格，杨**和伟豪公司关于工程价款的结算有效，杨**有权要求伟豪公司支付工程款。杨**、王元林、伟豪公司对工程款进行结算，伟豪公司尚欠2624.0475万元工程款，三方约定以伟豪公司开发的涉案商铺抵伟豪公司所欠2624.0475万元工程款，签订了《以房抵款协议书》、《商品房认购协议书》和《补充协议书》，三份协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。因涉案商铺已被保全，原告要求伟豪公司办理不动产权证的请求本院不予支持。协议约定伟豪公司应于2018年12月30日前办理网签备案手续，伟豪公司至今未办理网签备案，也未签订《商品房买卖合同》、办理产权登记，应承担违约责任，原告请求的违约金过高，本院酌情予以支持2624047元。律师代理费非诉讼必要的支出费用，原告要求伟豪公司承担本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2014]14号第一条、第二条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告十堰伟豪建业置业有限公司和第三人王元林于2018年7月2日签订的《以房抵款协议书》、原告杨**和被告十堰伟豪建业置业有限公司2018年7月2日签订的《商品房认购协议书》、原告杨**、被告十堰伟豪建业置业有限公司和第三人王元林2018年7月2日签订的《补充协议书》合法有效；二、被告十堰伟豪建业置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨**违约金2624047元；三、驳回原告杨**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告十堰伟豪建业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  王建涛二〇二一年一月二十六日书记员  陈梓烨