昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第2794号原告ＸＸ，女，汉族。委托代理人符林山、王晟宇，特别授权代理。被告陈航，男，汉族。原告ＸＸ诉被告陈航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晟宇到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告签订《商铺租赁合同》约定，原告同意将位于**商铺租给被告使用，被告向原告支付租金，出租房屋面积202.62平方米，租赁期十年，自2014年7月22日起至2024年7月21日止，双方约定“第一年租金243144元，第二年租金为243144元，租金一年一付，支付时间为每年6月22日前”，同时约定“承租方无故拖欠租金超过十五天的，出租方有权终止租赁合同，收回该房屋”。“如承租方未能依约支付租金和租赁押金，则出租方有权通知承租方予以支付，承租方未按期缴纳租金，除应如数补齐外，还应向出租方支付所欠租金总额的5%作为滞纳金。承租方在租赁期内无故违约，则装修费用出租方不给予补偿，另承租方因赔偿出租方年租金20%的违约金。”依约定被告应于2015年6月22日前支付下一期房租243144元，但被告到期未支付，经原告多次催要，被告于2015年9月11日出具《承诺书》，承诺一定于2015年9月15日支付全部房租，但在承诺到期后被告仍未支付房租，后原告多次致电被告催要房租，否则要求被告搬离房屋，被告却总是辩称银行放贷问题导致无钱支付租金。2015年10月30日，原告发出《解除租赁合同通知书》，单方面以书面通知的方式正式告知被告：因被告违约不支付租金而即日解除房屋租赁合同，要求被告立即搬离该房屋，交还房屋给原告并支付拖欠的租金、滞纳金和违约金等费用，但时至今日，被告没有搬离和交还房屋，也未支付租金。故原告请求：1、判决确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2015年10月30日解除；2、判令被告立即搬离该房屋，恢复原状并将该房屋交还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金、滞纳金及违约金，欠付租金从2015年7月22日计至2015年10月30日计算，租金为81048元，滞纳金12157元，违约金为48629元，支付水电费等租赁期间产生的相关费用；4、判令被告向原告支付上述房产的占用使用费，从2015年10月31日计起按每月20262元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止；5、判令被告承担因原告解除租赁合同的所有损失和费用；6、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭参加诉讼，亦未答辩。庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、《商铺租赁合同》，证明：原告根据合同，将位于某的商铺出租给被告，租期自2014年7月22日至2024年7月21日止，第一年、第二年的租金均为243144元每年，第三年租金为260164元每年，租金支付方式为一年一付，支付时间为每年的6月22日以前；现被告无故拖欠租金数月，原告根据《商铺租赁合同》第9.4.B条、9.2条、9.3条约定，有权终止合同，收回房屋，并要求被告支付自2015年7月22日起的欠付租金，以及由此产生的滞纳金、违约金；二、商铺的产权证，证明原告是该商铺的所有权人，有权对该商铺进行出租；三、《承诺书》，证明：2015年9月11日，被告承诺一定于2015年9月15日支付全部房租，但承诺到期被告仍未支付房租；四、《解除租赁合同通知书》、照片，证明：2015年10月30日，原告根据《商铺租赁合同》第9.4.B条，因被告违约，原告单方决定终止合同，因被告下落不明，将《解除租赁合同通知书》粘贴于被告租房处，告知原告与被告所签订的《商铺租赁合同》已于2015年10月30日解除。经核对原件，本院对原告提交的证据真实性予以采信。被告未进行质证，亦未举证。综上所述，本院认定本案事实如下：2014年原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于某商铺租给被告使用，出租房屋建筑面积为202.62平方米，租期十年，自2014年7月22日起至2024年7月21日止，租金为每平方米100元，从第三年开始逐年递增7%，即第一年租金243144元，第二年租金为243144元。租金支付方式为一年一付，支付时间为每年6月22日前支付。被告向原告支付20000元押金；被告在合同期满后不再续签合同时，原由被告出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分不得拆卸或损毁；如被告未能依约按期支付租金和租赁押金，则原告有权通知被告予以支付，被告逾期缴纳租金，除应如数补齐外，还应向出租方支付所欠租金总额的5%作为滞纳金；被告在租赁期内无故解约，则装修费用原告不给予补偿，另被告因赔偿原告年租金20%的违约金；被告无故拖欠租金超过十五天的，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告将诉争房屋交付被告使用，被告依约向原告支付了押金20000元及2014年7月22日至2015年7月21日的租金，2015年7月22日至2016年7月21日的租金243144元被告依约应于2015年6月22日前支付，但被告到期未付。2015年9月11日被告向原告出具《承诺书》，承诺上述租金将于2015年9月15日之前支付。但被告亦未按承诺向原告支付房租。2015年10月30日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，因被告下落不明，原告将该通知书粘贴在承租房屋门口。现原告诉至本院，请求解决。本院认为：我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，原告对诉争房屋享有所有权，合同内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告在合同中已明确，被告应于2015年6月22日前支付2015年7月22日至2016年7月21日的房屋租金243144元，但被告未按约定履行付租义务，被告的行为构成违约。《商铺租赁合同》已约定，被告无故拖欠租金超过十五天的，原告有权终止合同，收回房屋。根据已查明事实，被告至今未向原告交纳租金，拖欠租金已超过15天，原告有权单方解除合同。原告于2015年10月30日向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求被告于三日内与原告进行房屋移交，但被告至今未给予答复。在被告下落不明的情况下，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”确认原、被告间的《商铺租赁合同》于2015年10月30日解除通知到达被告承租房屋时予以解除。另，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告作为房屋的所有权人，有权要求被告腾还房屋。关于原告要求被告支付拖欠租金、滞纳金及违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告的租赁合同已于2015年10月30日解除，被告应向原告支付2015年7月22日至2015年10月30日的房屋租金，依据原、被告租赁合同的约定，按租金每月20262元计算，被告共计应支付原告租金81048元。另，原、被告在合同中还约定，被告逾期缴纳租金，除应如数补齐外，还应向出租方支付所欠租金总额的5%作为滞纳金；被告在租赁期内无故解约，则装修费用原告不给予补偿，另被告应赔偿原告年租金20%的违约金。上述滞纳金及违约金的条款均属于对被告违约行为的惩罚性条款，重复适用明显不当，故本院确认被告按年租金20%向原告承担违约责任，即被告应支付原告48628.8元违约金。另，因原告未举证证明其因被告违约产生了哪些实际损失，现本院已判令被告按年租金的20%向原告支付违约金已足以弥补被告欠付租金期间原告的银行利息损失，故本院对原告要求被告承担损失及费用赔偿的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付从2015年10月31日起至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止按每月20262元计的房屋占用费的诉讼请求，本院认为，原告在《解除租赁合同通知书》已明确，被告应在3日内腾退房屋，否则视为原、被告完成房屋交接，但被告至今未腾还房屋，故被告应按合同约定的租金向原告支付2015年11月3日起至实际腾还房屋之日止，逾期腾房期间的房屋占有使用费。另，依据双方在合同中的约定，原由被告出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分不得拆卸或损毁，故被告已进行的装修由原告占用、使用。关于原告要求被告支付租房期间的水电费的诉讼请求，本院认为，原被告在租赁合同中已明确，租赁期间的物管费、水电费应由被告支付，但原告未举证证明被告欠付承租房屋期间的水电费金额，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告未能举证证明自己的主张，由原告承担举证不能的不利后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第三项、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》于2015年10月30日解除；二、被告陈航应于本判决生效之日起十日内将位于某处商铺腾还给原告ＸＸ；并向原告ＸＸ支付2015年7月22日至2015年10月30日期间欠付租金81048元，并支付自2015年11月3日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费（按每月20262元计算）；三、被告陈航应于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付违约金48628.8元；四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3137元及公告费，由被告陈航承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陈傢悦人民陪审员  黄 剑人民陪审员  张 睿二〇一六年五月二十四日书 记 员  范熙哲