陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2015）神民初字第03391号原告边社平，男，1975年1月出生，汉族，陕西省人，现住神木县。原告高拖美，女，1977年11月出生，汉族，陕西省人，现住址同上，系原告边社平之妻。二原告委托代理人齐永恒，陕西英培律师事务所律师。被告蒋秀梅，女，1966年5月出生，汉族，陕西省人，现住神木县。委托代理人祁银辉，陕西秦北律师事务所律师。第三人边秀英，女，1964年2月出生，汉族，陕西省人，现住神木县。委托代理人康利军，陕西英培律师事务所律师。原告边社平、高拖美与被告蒋秀梅、第三人边秀英案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月25日公开开庭进行了审理，原告边社平、高拖美及二原告委托代理人齐永恒、被告蒋秀梅及其委托代理人祁银辉、第三人边秀英委托代理人康利军均到庭参加了诉讼，第三人边秀英经公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告边社平、高拖美诉称，2013月1月13日二原告向第三人边秀英购买神木县房屋一套（包括地下车位、库房），并签订《卖房合同》，约定转让价为100万元，其中包括第三人边秀英在购买该房屋时在神木县农村商业银行办理按揭贷款约27万元本息。合同签订后，二原告支付边秀英5万元作为定金，第三人边秀英及丈夫王某同日将房屋钥匙及原购房合同交付二原告，实际履行了交房义���。二原告通过银行转账的方式于2013年1月20交付购房款50万元，于2013年2月17日交付购房款18万元。2013年2月17日第三人边秀英及丈夫王某向二原告出具100万元的收据一支。此后因为经济困难，二原告每月向银行分期偿还按揭贷款至今。二原告从2013年1月份至今实际占有使用该争议房屋，并按时缴纳物业、取暖等费用。2014年12月4日，因法院工作人员到家中拍照才知道第三人边秀英与被告蒋秀梅因经济纠纷，法院已经查封争议房屋并到强制执行阶段。本案争议房屋第三人边秀英已经出卖给二原告，且二原告已经支付了全部购房款并对房屋实际占有、使用，现第三人边秀英及丈夫王某不再对争议房屋享有权利，被告申请法院强制执行争议房屋错误。二原告提出执行异议申请，神木县人民法院驳回了二原告的执行异议。故原告诉至法院，要求停止对神木县成泰花园一期四号楼2单元101室房屋的查封、执行措施，停止（2014）神民初字第05646-1号民事裁定书的执行，并由被告承担本案诉讼费用。原告边社平、高拖美向法庭提交了以下证据：一、（2015）神执异字第00008号民事裁定书一份，送达回证一份，证明二原告提起案外人执行异议之诉符合法律规定的程序及期限，二原告主体适格。二、《商品房买卖合同》一份、《卖房合同》一份，证明第三人边秀英及丈夫王某对争议房屋有处分权，原告边社平及高拖美购买争议房屋没有违反法律规定，《买卖合同》合法有效，二原告系真正的房屋所有权人。由于该房屋存在按揭贷款没有全部偿还，故无法办理产权变更登记，二原告无过错。被告蒋秀英查封并强制执行本案争议房屋错误。三、银行转账回单两支，收条一支，证明二原告作为本案争议房屋的买受人已经履行给付购房款的义务，合法、有偿取得该房屋的所有权。四、银行转账凭证19支，转账汇款回单4支，银行存折账单5张，陕西神木农村商业银行收回贷款凭证一支，转账单1支，银行卡1张，证明二原告在买受争议房屋后一直偿还银行贷款，系真正所有权人，没有办理产权登记属于客观原因，二原告没有过错。五、物业缴费票据两支，购电收据14支，证明二原告在买受争议房屋后履行缴纳物业费、电费等相关费用的义务，是真正的房屋所有权人。六、神木县某某物业管理服务有限公司的证明两份，证明二原告签订《买卖合同》并支付价款后便实际占有、使用该房屋，既享有房屋所有权也承担了缴纳物业、用电等费用的义务，同时佐证原告提供的第五组证据的真实性、证明对象及证明目的。七、取暖费发票3支，证明二原告买��房屋后履行缴纳取暖费的义务，是争议房屋的实际所有人。八、天然气缴费发票联9支，天然气服务收据一份，证明二原告买受房屋后履行缴纳天然气费用的义务，是争议房屋的实际所有人。九、中国电信神木电信分公司证明一份，证明二原告在房屋居住期间以其名义办理过电信宽带业务，是本案争议房屋的买受人并实际占用使用该房屋。十、王某的调查笔录一份，证明《买房合同》的真实性及二原告作为本案争议房屋的买受人已经履行给付购房款的义务，也实际占用使用房屋，是房屋的所有权人。十一、高某的调查笔录一份及证人高某证人证言，证明《买房合同》的真实性及二原告作为本案争议房屋的买受人已经履行给付购房款的义务，也实际占用使用房屋，是房屋的所有权人。被告蒋秀梅辩称，二原告不享有���案房屋实体权利，不足以排除执行。依据执行标的权利外观主义，本案争议房屋登记在第三人边秀英名下，第三人边秀英对争议房屋享有所有权，二原告对该房屋并不享有所有权。且本案争议房屋上设有抵押权，抵押物在抵押期间没有经过抵押权人同意不得转让该房屋，即使二原告与被告签订了买卖合同，也因违反法律强制规定而无效。依据《最高人民法院关于执行异议案件规定》第二十八条规定，二原告对执行标的不享有实体权利，不是执行标的所有人，不享有排除本案执行的权利。被告蒋秀梅未向法院提交证据。第三人边秀英辩称，原告所述属实，第三人于2011年左右购买本案争议房屋，支付首付210721元，在神木商业银行贷款30万元，每月偿还2600元左右按揭贷款，支出装修费50万元。2013年1月份将房屋出卖于原告边社平，出卖后房屋后虽没有约定按揭贷款偿还情况，但实际由二原告偿还，其与丈夫王某将购房合同及偿还按揭贷款银行卡交付二原告，故房屋买卖合同合法有效，应予保护。第三人边秀英向法庭提交康利军、贺海平与第三人边秀英的调查笔录一份，证明本案争议房屋已经出卖给二原告。为查清本案事实，本院依职权调取了（2014）神法民初第05946号民事判决书一份及（2014）神民初字第05946-1号民事裁定书一份。经庭审质证，被告蒋秀梅对原告边社平、高拖美提供的第一组证据真实性及证明目的均无异议。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，本案争议房屋属于按揭贷款买房，设有他项权利抵押权。二原告与第三人签订房屋买卖合同明知设有他项权利，仍买卖该房屋，存在过错。原告与第三人签订的房屋买卖合同虽属于双方意思自治范畴，但违反国家��律强制规定，属于未经抵押权人同意擅自转让房屋，故《买卖合同》无效。对第三组证据的真实性及证明目的均有异议，其中付款方式与第二组证据中《买卖合同》写明的付款方式不一致，合同中约定交付定金5万元，二原告没有提供交付定金的证明。且第三人边秀英出具的收条与付款方式不符。收条写明收到100万元，转账凭证为68万元，说明转账凭证或者收条与事实不符。原告诉状陈述和法庭陈述均表明该房屋有按揭贷款，收条内容为支付了全部款项，与事实不符。对第四组证据真实性无异议，证明目的有异议。该组证据能证明房屋为第三人边秀英所有，房屋按揭贷款由第三人边秀英偿还，而不是由二原告偿还。且争议房屋存在他项权利负担，属于禁止转让的房屋。对第五组证据真实性无异议，证明目的有异议。物业费缴款票据不能证明二原告对该房屋享有所有权，为该房屋实体权利人。原告所述争议房屋于2013年1月转移占有，但没有提供2013年物业费票据，物业费票据不完整，无法证明2013年二原告对该房屋实际占有和存在真实买卖关系的事实。对第六组证据真实性及证明目的均有异议，该组证据不符合证据规则，证明中没有负责人签字，且物业公司盖章不是正规编码，不能证明二原告对房屋享有所有权及争议房屋的权属，仅能证明该房屋居住状态。对第七组证据真实性无异议，证明目的有异议。暖气费发票不能证明二原告对房屋所有权，能证明房屋所有权人为第三人。且2016年1月5日的发票属于本案争议房屋被查封以后的发票。对第八组证据真实性及证明目的均有异议，天然气收据中没有负责人签字及盖章，2016年1月30日收据为法院查封争议房屋后出具的，不能证明查封以前二原告享有权利。其他票据缴费户主均为第三人边��英，恰能证明房屋户主为第三人边秀英而不是二原告。另2016年1月30日的天然气发票，属于法院查封争议房屋以后发生的，不能证明查封以前二原告对房屋享有实体权利。对第九组证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据仅能证明本案争议房屋使用过电信宽带，不能证明争议房屋权属状态。对第十组证据真实性无异议，对证明目的有异议。该调查笔录中称支付房屋款73万元，二原告出具的证据中显示银行转账为68万元，收据为100万元，三者相互矛盾。且二原告在购买房屋时第三人边秀英将《商品房买卖合同原件》交付原告，说明本案争议房屋为按揭贷款房屋，二原告购买存在过错，违反法律规定。对第十一组证据中调查笔录真实性无异议，对证明目的有异议。调查笔录不能证明本案争议房屋的权属状态，且付款方式与原告提供的第三组证据的付款方式相矛盾。对���某的证人证言有异议，高某与二原告有亲属关系，且和边秀英丈夫王某的证言矛盾。证人高某称按揭贷款还有30万元，王某称有27万元。证人高某称签《买卖合同》时王某不在场，证人高某和王某之间必然有一份不真实。第三人边秀英对原告边社平、高拖美提供的十一组证据均无异议。原告边社平、高拖美对第三人提供的证据无异议，被告高拖美对第三人提供的证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明本案争议房屋的权属状态。二原告、被告、第三人对本院调取的（2014）神法民初第05946号民事判决书及（2014）神民初字第05946-1号民事裁定书均无异议。经本院审查认为，原告边社平、高拖美提供的第一组证据能证明二原告曾于2014年12月17日向本院提起执行异议，被裁定驳回后提起案外人执行异议之诉，二原告主体适格，该组证据内容真实，来���合法，与本案有关联性，本院予以采信。二原告提供的第二组证据能证明本案争议房屋在陕西神木农村商业银行有按揭贷款，二原告与第三人边秀英于2013年1月13日签订了《成泰花园小区住宅合同协议书》，二原告尚未办理产权变更手续的事实。该组证据证据与本案有关联性，本院予以采信。二原告提供的第三组证据能证明二原告于2013年1月20日向第三人边秀英银行转账50万元，于2013年2月3日银行转账18万元。该组银行转账凭证与本案有关联性，本院予以采信，但其证明二原告向第三人通过银行转账的方式支付房款68万元，与第三人边秀英及丈夫王某于2013年2月7日向二原告出具100万元的收据，及与房屋买卖合同约定的支付方式及银行打款相矛盾，本院对其证明目的不予采信。二原告提供的第四组证据，因存款凭证及收回贷款凭证中户名均为边秀英，只能证明第三人边秀英偿还按揭贷款，虽部分转账凭证户名为高拖美，对方账号为边秀英，但该组证据均不能证明二原告签订后合同偿还银行贷款，本院对该组证据不予采信。二原告提供的第五组证据，只能证明本案争议房屋缴纳过物业费，不能证明由何人缴纳及房屋所有权人，本院不予采信。二原告提供的第六组证据，仅能证明二原告曾缴纳过本案争议房屋的物业费、取暖费等费用，并在该房屋居住，不能证明二原告是争议房屋的所有权人，本院对该证明真实性予以认可，对证明目的不予采信。二原告提供的第七、八、九组证据只能证明本案争议房屋曾缴纳过取暖费、天然气费并安装电信宽带，不能证明房屋所有权人为二原告，本院对该三组证据真实性予以认可，对证明目的不予认可。二原告提供的第十组证据，因王某未到庭，不符合证据形式，本院不予采信。二原告提供的第十一���证据，能证明二原告与第三人签订过本案争议房屋买卖合同，通过银行转账68万元给第三人的事实，本院对证人证言真实性予以认可，对证明目的不予认可。对第三人边秀英提供的证据，能证明第三人边秀英与二原告曾签订过房屋买卖合同，二原告共计向第三人边秀英支付房款73万元的事实，不能证明现房屋的权属状态，故本院对其证明目的不予采信。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2011年7月29日第三人边秀英向被告蒋秀梅借款32万元，借款后第三人边秀英共计偿还12万元。2014年6月1日，第三人边秀英向被告蒋秀梅出具一支本息共计53.7万元借据一支，后未偿还借款，被告蒋秀英将第三人边秀英起诉至神木县人民法院，神木法院于2014年7月28日作出（2014）神民初字第05946-1号民事裁定书，查封了登记在第三人边秀英名下位于神木县神木镇成泰花园小区一期4号楼二单元101室房屋一套，于2014年8月29日作出（2014）神民初字第05946号民事判决书，判决第三人边秀英偿还借款30万元及利息。在本案执行过程中，原告边社平、高拖美以其为房屋实际所有权人为由，向神木县人民法院提起执行异议，2015年4月21日神木县法院作出裁定驳回案外人边社平、高拖美的异议申请，故边社平、高拖美向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告边社平、高拖美与第三人于2013年1月13日签订了《成泰花园小区住宅合同协议书》，将位于神木县房屋一套转让于原告边社平、高拖美，二原告向第三人边秀英共计支付房款73万元。再查明，原告边社平与第三人边秀英系姐弟关系。本院认为，公民合法债权均应受到保护。第三人边秀英向被告蒋秀梅借款属实，第三人边秀英借贷关系成立，经法��判决，第三人边秀英仍未主动履行债务，被告蒋秀梅依据本院生效文书有权申请法院执行第三人边秀英的财产。经审查，本案争议房屋现仍登记在第三人边秀英名下，二原告仍未办理产权变更手续，本案争议焦点为二原告及第三人边秀英签订的房屋买卖合同是否能够排除对争议房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告边社平、高拖美与第三人边秀英之间于2013年1月11日签订房屋买卖合同，合同签订后，二原告共计支付价款73万元，没有按合同约定支付全部价款100万元。虽二原告诉称100万元中包括合二原告偿还的银行按揭贷款，但所提供证据不能证明银行按揭贷款由二原告偿还，且已全部偿还完毕。第三人边秀英出具的收据及二者签订的合同也没有对银行按揭贷款进行说明。经查二原告没有根据合同约定支付全部价款，且在签订合同的时候已经知道本案涉案房屋设有他项权利，未涤除抵押权的情况下购买该房屋，应对此交易行为承担不利的法律后果。综上，原告边社平、高拖美异议之诉不符合相关法律规定，其主张不应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规���》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告边社平、高拖美诉讼请求。案件受理100元，由原告边社平、高拖美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  张 勇审 判 员  刘水霞人民陪审员  李引明二〇一六年五月四日书 记 员  王 丹