成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）青羊民初字第11088号 原告成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人陆建超，总经理。 委托代理人杨鹏国，四川思创律师事务所律师。特别授权。 被告胡友军，男，汉族，1976年8月9日出生，住四川省北川羌族自治县。 被告党春兰，女，汉族，1984年4月12日出生，住四川省渠县。 原告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业公司）与被告胡友军、党春兰追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告住房置业公司的委托代理人杨鹏国到庭参加诉讼。被告胡友军、党春兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告住房置业公司诉称，胡友军、党春兰系夫妻关系。二被告因购买位于绵阳市的房屋，于2012年7月9日向中国建设银行股份有限公司绵阳分行（以下简称建行绵阳分行）申请贷款245000元。此外，住房置业公司与胡友军、党春兰签订了《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，约定住房置业公司就胡友军、党春兰向建行绵阳分行申请的245000元贷款提供连带责任保证担保，胡友军、党春兰以所购房屋向住房置业公司提供抵押反担保。后合同在履行过程中，胡友军、党春兰未按约归还贷款，住房置业公司作为连带责任保证人代胡友军、党春兰清偿贷款本息235561.48元。故原告起诉至人民法院，请求判决：1.二被告向住房置业公司支付代偿本息235561.48元；2.二被告向住房置业公司支付违约金73500元；3.二被告向住房置业公司支付其为实现债权而产生的费用13003元；4.确认原告对二被告所有的位于绵阳市的房屋享有优先受偿权，有权从该抵押物折价或者变卖、拍卖该抵押物的价款中优先受偿；5.本案诉讼费由二被告承担。 被告胡友军、党春兰未答辩，也未提交证据。 经审理查明，2012年4月28日，中国建设银行股份有限公司四川省分行（甲方）与住房置业公司（乙方）签订《本金最高额保证合同》，约定为确保甲方债权的实现，乙方愿意为在一定期间内因购买房产而向甲方申请贷款的不特定的借款人提供保证担保。 2012年7月9日，胡友军、党春兰与建行绵阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了公证。同时，胡友军、党春兰还与住房置业公司于2012年6月19日另行签订了《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，主要约定：1、胡友军、党春兰因购房向建行绵阳分行借款245000元，住房置业公司应其要求为该笔借款提供连带责任保证担保；2、胡友军、党春兰将位于绵阳市的房屋抵押给住房置业公司作为反担保；抵押（反担保）的范围包括住房置业公司代胡友军、党春兰偿还给银行的全部债务（包括但不限于欠款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金、公证费、公告费、邮寄送达费、催收费等费用），住房置业公司行使债权及抵押权所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、公告费、邮寄送达费、执行费、评估费、拍卖费等费用）以及胡友军、党春兰违约应支付住房置业公司的违约金及所产生的其他损失的费用；3、若胡友军、党春兰未履行借款合同义务致使住房置业公司承担保证责任，应向其支付贷款总额30%的违约金等。2012年11月13日双方就涉案房屋办理了预购商品房抵押登记。上述合同签订后，建行绵阳分行按约划付了款项。 因胡友军、党春兰连续逾期6期未归还贷款，建行绵阳分行于2015年11月11日以挂号信的方式向胡友军、党春兰发送《提前收回贷款本息通知书》，并于2015年11月24日向住房置业公司发送了《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求住房置业公司作为连带保证责任人清偿贷款本息共计235561.48元。住房置业公司于当日支付了该笔代偿款项，建行绵阳分行向住房置业公司出具《划款证明》，证明住房置业公司已于2015年11月24日代为清偿胡友军所欠该行的全部贷款本息，该笔贷款已结清。 另查明，住房置业公司承担了上述担保责任后与四川思创律师事务所签订《委托代理合同》，并向该所支付了13003元律师代理费。 上述事实有住房置业公司企业法人营业执照复印件、胡友军、党春兰身份信息、《个人住房（商业用房）借款合同》、公证书、《个人住房／商业用房抵押（反担保）合同》、《本金最高额保证合同》、《提前收回贷款本息通知书》、房屋预告登记证明、国内挂号信函收据、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、《证明》、转账凭证、还款凭证、代理费发票以及原告当庭陈述等证据在案为证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院认为，胡友军、党春兰与建行绵阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、住房置业公司与胡友军、党春兰签订的《个人住房／商业用房抵押（反担保）合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。 （一）胡友军、党春兰借款后未依约归还借款，住房置业公司依《个人住房／商业用房抵押（反担保）合同》之约定，向建行绵阳分行履行担保责任代其偿还了借款本息共计235561.48元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，故对住房置业公司要求胡友军、党春兰支付代其清偿给建行绵阳分行的贷款本息共计235561.48元的主张，本院予以支持。 （二）住房置业公司与胡友军、党春兰在《个人住房／商业用房抵押（反担保）合同》中约定，若胡友军、党春兰未履行借款合同义务致使住房置业公司承担保证责任，应向其支付贷款总额30%的违约金，此系双方当事人对违约金及其计算方式的约定，本案胡友军、党春兰未按约还款的行为已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，住房置业公司要求胡友军、党春兰支付违约金73500元（245000元×30%）的诉讼主张，符合双方合同的约定，故其该项诉讼请求，本院予以支持。 （三）住房置业公司与胡友军、党春兰在《个人住房／商业用房抵押（反担保）合同》中明确将“律师费”约定为抵押（反担保）范围中，故住房置业公司要求胡友军、党春兰支付其为实现债权而支出的律师代理费13003元的主张，符合双方合同约定，本院亦予以支持。 （四）胡友军、党春兰以其所有的位于绵阳市的房屋抵押给住房置业公司作为反担保，并办理了预购商品房抵押登记，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”之规定，对住房置业公司根据《反担保抵押合同》之约定要求对上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 综上，住房置业公司的诉请成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告胡友军、党春兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付其代偿的借款本息共计235561.48元； 二、被告胡友军、党春兰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付违约金73500元； 三、被告胡友军、党春兰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付律师代理费13003元； 四、原告成都市住房置业融资担保有限公司有权对被告胡友军、党春兰所有的位于绵阳市的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 如果被告胡友军、党春兰未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6131元，公告费600元，合计6731元，由被告胡友军、党春兰负担（此款已由原告成都市住房置业融资担保有限公司预交，被告胡友军、党春兰在履行上述给付义务时一并支付给原告成都市住房置业融资担保有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 进 人民陪审员  李隆勇 人民陪审员  邓启惠 二〇一六年五月六日 书 记 员  张 琦