湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1303民初1400号原告(反诉被告)刘俊宏，男，1968年10月18日出生，汉族，住随州市曾都区。被告（反诉原告）随州市经济适用住房发展中心，住所地：随州市曾都区擂鼓墩大道中段。统一社会信用代码：91421300707070096F。法定代表人张群，主任。委托诉讼代理人沈祥，湖北神农律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）刘俊宏与被告（反诉原告）随州市经济适用住房发展中心（以下简称经济适用房中心）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘俊宏、被告（反诉原告）经济适用房中心的委托诉讼代理人沈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊宏向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告继续履行与原告于2016年3月25日签订的《租赁合同》到2028年3月31日及《租赁合同补充说明》1至4条全部内容。解决原告所承租房屋的漏水、渗水、不提供饮用自来水、负一楼不能安装防盗门等问题。协助原告铺设进出水管道；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月25日，原、被告双方在2012年3月28日签订的《租赁合同》基础上续签了《租赁合同》：约定由原告继续承租被告位于随州市××小区××楼××、××层，二层共3697㎡的门面房，自2016年4月1日至2028年3月31日，我于2012年4月10日交纳的20万元保证金继续作为本合同的保证金，合同签订后，按合同约定，我交纳房屋租金至2019年3月31日计164万元。2018年5月8日，被告作出书面《租赁合同补充说明》：1、同意原告报停编号为6639076560变压器；2、被告出租房屋漏水或不能正常装修使用的，在接到此反映问题当日起五日内解决好，否则被告承担全部损失，原告以被告耽误的时间天数顺延交付房租费；3、出租方若违约，自愿将20万元保证金转为房租费并从2012年4月11日开始按年息20%计算利息；4、出租方是否将房屋出售或抵押给银行，都不影响承租方的使用权；若提前终止合同退所交全部租金，所造成的损失（包括装修费）均由出租方负责赔偿。之后，被告没有按上述《租赁合同补充说明》解决相关问题，反而于2019年4月10日，被告原负责人赵建林向我发微信催收租金，我微信答复应履行其承诺后我再交纳租金；2019年6月19日，在曾都法院执行局组织的执行听证会上，我得知被告在编钟之声报上发布了招租广告，内容是将我承租的标的房屋对外招租，导致我无法收取其他次承租人的房租费；期间，2016年6月29日，我将承租的17号楼房屋部分转租给徐纯安，徐纯安注册成立安然安达酒店并自任法定代表人，因徐纯安欠我房租费引起诉讼，经一二审判决后，我申请执行徐纯安腾退房屋；在曾都法院向徐纯安、安然安达酒店下达执行通知后的2019年6月10日，被告与安然安达酒店签订了房屋《租赁合同》。我认为，被告于2018年5月8日向我出具的《租赁合同补充说明》是其真实意思表示，是为了更好的履行2016年3月25日签订的《租赁合同》，被告没有履行《租赁合同补充说明》上所约定的义务，已构成违约，故提起诉讼，请求人民法院依法支持我的诉讼请求。被告经济适用房中心辩称，一、2019年4月10日，被告向原告送达《关于催收房屋租金的函》：“我单位要求你们在2019年4月12日下午5点以前，必须将57万元租金付款到我单位账上，否则，我单位将解除与你们所签订的房屋租赁合同。”随后，原告以对被告单方解除合同有异提起诉讼，2019年7月16日，曾都法院第一次开庭时，被告将书面的《解除合同通知书》作为证据向原告出示，其在三个月内未提出异议，故依照《合同法》第九十二条、《合同法司法解释二》第二十四条之规定，该《解除合同通知书》已经生效，双方签订的租赁合同已经解除；二、依照合同约定，原告应于2019年4月1日之前向被告交纳2019年—2020年度的57万元租金，但其至今未付，已构成根本性违约；三、标的房屋的负一楼不存在漏水、二楼应当由原告自行负责，《租赁合同》第十二条约定:由被告负责负一楼的进水、漏水处理，其他部分由原告负责，因原告多年未对二楼维修，导致渗水故由其自己负责；四、本案庭审中，原告出示的“租赁合同补充说明”系原告伪造，请求法院不予采信。综上，原告恶意拒付租金，构成根本违约，我方发出解除合同通知书，其在法律规定的期限内未提出异议，双方的租赁合同已经解除，原告所诉毫无依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告（反诉原告）经济适用房中心反诉请求，一、解除反诉原告随州市经济适用住房发展中心与反诉被告刘俊宏于2016年3月25日签订的《租赁合同书》；二、判令反诉被告迅速退出本案涉及的房屋，并不得继续阻挠反诉原告正常处分房屋；三、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费308152.56元（截止2020年8月1日欠付房屋占用费308152.56元，2020年8月1日之后未退还房屋的，按照每日500.55元的标准向反诉原告支付房屋占用费）;四、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年3月25日，随州市经济适用住房发展中心与刘俊宏签订《租赁合同书》，将擂鼓墩小区17号楼负一楼、一层、二层门面房共计3697平方米的房屋出租给刘俊宏。《租赁合同书》第十三条约定：乙方因经营需要，可对承租的部分房屋进行分租，但应当将分租合同报甲方备案。第十四条第一款约定：凡发生下列之一甲方随即终止合同，不退还租金和房屋保证金：（1）未缴纳本合同约定的有关费用。合同履行期间，刘俊宏将房屋对外分割出租，每年收入租金约八九十万元，但其自始至终未向经济适用房中心报备分租合同，导致经济适用房中心无法知晓实际分租状况。2019年4月1日，刘俊宏应当向反诉原告支付57万元租金但未支付，已经构成“未缴纳本合同约定的有关费用”情形。反诉原告2019年4月10日向刘俊宏发送《关于催收房屋租金的函》，要求刘俊宏立即依照《租赁合同书》约定向原告履行支付租金的义务，否则即解除双方租赁合同，但刘俊宏向反诉原告回函明确表示拒不按照合同约定支付租金，反诉原告原法定代表人赵建林即通过微信告知其反诉原告将直接与他人签订承租合同，即解除与反诉被告的租赁合同。刘俊宏的行为已经构成了根本违约。因反诉被告拒不签收反诉原告的解除合同通知，反诉原告于2019年6月1日登报公告了合同解除事宜。后刘俊宏2019年4月在曾都区法院起诉经济适用房中心，要求确认经济适用房中心解除合同的行为无效，继续履行租赁合同。该案2019年7月16日第一次开庭，经适房中心当庭将书面《解除合同通知书》以举证方式向刘俊宏送达。该案在后续开庭中刘俊宏在曾都区法院三次传唤开庭的情况下拒不到庭，曾都区法院作出（2019）鄂1303民初2045号民事裁定书，裁定该案按照原告撤诉处理，且其未在收到之日起三个月内另行提出异议，已经认可了《解除合同通知书》的效力，根据《租赁合同书》约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《合同法解释二》第二十四条之规定，反诉被告未按照在三个月内对《解除合同通知书》以诉讼方式提出异议，《解除合同通知书》在送达反诉被告之日已经生效，双方《租赁合同书》于2019年7月16日已经解除。自从2019年4月1日起，在反诉被告未交租金的情况下，反诉被告及其次承租人一直以继续占用房屋，存放货物，强行开锁等方式霸占反诉原告房屋，阻止反诉原告正常行使房屋所有权，致使反诉原告2019年4月1日起至2019年6月1日全部房屋被占用无收入，自2019年6月起除收取安然安达酒店占用面积2512平方米的租金外，其余部分房屋（面积为3697—2512=1185平方米）无法正常使用造成房屋占用损失。反诉被告至2020年8月1日欠付反诉原告房屋占用费308152.56元（2019年4月1日起至2019年6月1日房屋占用费570000÷12×2=95000元，2019年6月1日起至2020年8月1日1185平方米房屋占用费为570000÷12×14×1185÷3697=213152.56元），且在此之后仍未退出，每日造成反诉原告房屋占用费损失500.55元（570000÷365×1185÷3697=500.55元）。基于反诉被告刘俊宏拒不支付租金导致双方租赁合同已经解除，刘俊宏长期侵占反诉原告房屋拒不退还，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特提起反诉，请法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告刘俊宏辩称，我于2016年3月25日与反诉原告经济适用房中心签订的《租赁合同书》是合法有效的合同，我按合同约定，交纳房租至2019年3月31日计164万元；合同履行期间，我于2018年5月初，向反诉原告反映报停变压器，处理房屋漏水等问题，反诉原告于2017年1月5日向我出具《承诺书》，于2018年5月8日向我出具书面的《租赁合同补充说明》：对我反映的相关问题作出了对应的的承诺，该《承诺书》、《租赁合同补充说明》是对主合同补充，是主合同的组成部分，反诉原告应当履行。而事实是，反诉原告在出尔反尔，未能履行其承诺，处理相关问题的前提下，提出解除合同的反诉请求与法相悖，请求人民法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，原告刘俊宏与被告经济适用房中心于2016年3月25日签订了《租赁合同书》，约定由刘俊宏承租经适房中心位于擂鼓墩小区17号楼负一层、一层、二层共3697平方米的门面房；房屋租赁期限自2016年4月1日至2028年3月31日止。合同约定2016年4月1日至2017年3月31日房屋年租金50万元；2017年4月1日至2022年3月31日年租金为57万元……。刘俊宏于2012年4月10日向市经济适用住房中心交纳20万元的租房保证金转作为本合同的保证金，交纳了2016年4月1日至2019年3月31日共3年的房屋租金共164万元，市经济适用房中心2017年1月5日向刘俊宏出具书面《承诺书》，内容为：“我单位负责刘俊宏承租的3697平方米房屋水电畅通、房屋漏水、渗水的处理。若我单位有违约行为就不得单方面解除《租赁合同》、若单方面解除《租赁合同书》退刘俊宏交纳的全部房租费和20万元保证金及利息无异议。”此承诺书盖有随州市经济适用住房发展中心的公章和原法定代表人赵建林的签字。2018年5月8日，市经济适用房中心向刘俊宏出具书面《租赁合同补充说明》，内容为：“1、同意向供电部门报停编号为6639076560变压器；2、承租方要求按时交房租。但若我方因出租的房屋漏水或不能正常装修使用的，我方在接到所反映问题的当日起五日内解决好。五日内没解决好的，由此给承租方造成损失的由我方负责赔偿全都损失。若耽误了十天没解决，承租方延迟十天付租金（以此类推）。3、我方若违约自愿将承租方交的20万元保证金转为房租，并按年利率20%计算利息（从2012年4月11日开始计算）。4、上述房屋我单位是否出售或抵押给银行，都不影响承租方的使用权。若提前终止租赁合同退所交全都租金。所造成的全部损失（包括装修费）均有我单位负责赔偿。”此租赁合同补充说明盖有随州市经济适用住房发展中心的章子。之后刘俊宏以经济适用房中心没有按《租赁合同补充说明》执行，暂停支付下一个年度的租赁费。经适房中心原法定代表人赵建林于2019年4月10日向刘俊宏发送“催收房租费”的微信，微信内容为：关于催收房屋租金的函，刘俊宏、徐学明：根据湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第01293号民事调解书第二条“每年在4月1日前付清下一年度的所有租金”的约定，截止目前你们应付的57万租金还没付款到位，已经形成事实违约，鉴于此，我单位要求你们在2019年4月12日下午5点以前，必须将57万元租金付款到我单位账上，否则我单位将依法解除与你们所签订的房屋租赁合同，由此引起的一切后果将由你们承担。特此函告。备注：为了保证和方便函告的送达，我单位将以微信拍照的形式送达。刘俊宏收到此催收房屋租金的微信函后，于2019年4月11日通过邮政向经适房中心寄了一份回函并同时向赵建林回了微信。微信内容为：关于催收房屋租金的回复函，随州市经济适用住房发展中心：根据贵单位2019年4月10日“关于催收房屋租金函”现作如下回复：2016年3月25日我与贵单位签订房屋租赁合同，租赁期限自2016年4月1日至2028年3月31日止，房屋租赁期为12年，总面积为3697平方米。自2016年4月起至2019年4月止，我已支付164万元租金，但是贵单位自2016年3月25日与我签订合同之日起至今没有解决我承租的四间三层房屋漏水、水管供水问题，已经构成事实违约，给我造成房屋不能装修、转租、使用的巨大损失。鉴于此，2019年度房租费应扣减四间三层（304.80平方）三年来我无法使用已交的房租费135210元，同时应承担我与次承租人损失责任。按照双方约定，公平对等的原则，你方扣除上述房租费后，我们双方通过友好协商予以解决，盼复。在此期间，因刘俊宏从房屋次承租人徐杰、蒋秋分等人口中得知，市经适房中心在2019年4月16日专门向次承租人徐杰等人发函，要求次承租人与经适房中心重新签订房租合同，刘俊宏以经济适用房中心的该行为致使自己无法向次承租人徐杰等人收取房租费为由于2019年4月18日向曾都区人民法院提起诉讼，请求判决双方继续履行于2016年3月25日签订的租赁合同。在2019年7月16日该案开庭时，经济适用房中心将落款日期为2019年4月1日的解除合同通知书作为证据提交告知刘俊宏，2020年4月23日该案按撤诉结案。2020年4月23日刘俊宏就同一事由提起诉讼，形成本诉。再查明，2016年6月29日，案外人徐纯安承租刘俊宏涉案部分房屋开办安然安达酒店，装修时反映变压器满足不了用电需求，为解决这一问题，先由刘俊宏垫资安装了新变压器，经与被告协商，其同意报停原变压器，并于2018年5月8日在补充合同说明的第一条表示同意报停原变压器，并于同日向供电部门提出书面的报停申请。2019年3月27日，被告又向供电部门出具“不同意报停变压器”的证明。还查明，庭审中，被告提出对原告出示的由其单位于2017年1月5日出具的《承诺书》是刘俊宏先盖章后打印内容申请鉴定，本院依程序委托湖北军安司法鉴定中心进行了鉴定，结论为“署期为2017年1月5日的《承诺书》中先形成落款处的打印文书、后形成“随州市经济适用住房发展中心”印文。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告双方于2016年3月25日签订的《租赁合同》及2017年1月5日，被告向原告出具的《承诺书》，2018年5月8日出具的《租赁合同补充说明》是各当事人真实意思表示，且不违反法律法规之规定，是有效合同及有效的民事法律行为，当事人应当按照合同的约定及《承诺书》、《租赁合同补充说明》的内容全面履行自己的义务。本案中,原告已支付保证金20万元及支付租金164万元（至2019年3月31日止），履行了相关时间阶段内的合同义务。要求被告继续履行《租赁合同》并按《承诺书》、《租赁合同补充说明》履行报停变压器，解决房屋漏水等问题的请求，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。”本案中，反诉原告于2017年1月5日向反诉被告出具书面《承诺书》，“其由负责涉案房屋水电畅通、漏水、渗水的处理，否则不得单方面解除《租赁合同》等。”2018年5月8日，其又向反诉被告出具书面《租赁合同补充说明》同意报停尾号为76560变压器，解决房屋漏水问题等，并承诺按解决此问题的时间同意反诉被告顺延交纳房租费。为此，反诉原告没按承诺解决报停变压器，解决房屋漏水、渗水问题在前，反诉被告暂停支付2019年4月1日之后的房租费在后，即依照法律的规定，反诉被告在反诉原告没履行报停变压器，解决房屋漏水、渗水的情况下，反诉被告有权享有暂不支付房屋租金的履行抗辩权，为此，反诉原告以此为由反诉请求确认双方于2016年3月25日的《租赁合同》已解除并腾退房屋、赔偿房屋占用费的反诉请求与法不符，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条之规定，判决如下：一、原告刘俊宏与被告随州市经济适用住房发展中心按照双方于2016年3月15日签订的《租赁合同》，2018年5月8日签订的《租赁合同补充说明》各自履行合同义务；二、驳回反诉原告随州市经济适用住房发展中心的反诉请求。案件受理费1000元，反诉费2961元，由被告随州市经济适用住房发展中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  邓义山人民陪审员  陈汉平二〇二一年一月五日书 记 员  黄庆祝