上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1880号原告(反诉被告)狮城怡安(上海)物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人徐新，该公司董事长。委托代理人顾康平。委托代理人张惟钢。被告(反诉原告)张沪英，女，1950年5月10日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人虞焕础(被告之丈夫)，男，住上海市虹口区。原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司(以下简称狮城怡安物业公司)诉被告张沪英物业服务合同纠纷案，被告张沪英反诉原告狮城怡安物业公司物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告狮城怡安物业公司的委托代理人顾康平、张惟钢，被告张沪英及其委托代理人虞焕础到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮城怡安物业公司诉称：原告受上海市虹口区凯润金城业主委员会的委托，为该小区提供物业服务。根据合同约定，被告应当向原告按照每月每平方米2.30元的标准交纳物业服务费。被告自2013年1月起欠付物业管理费，经多次催讨无果，故起诉要求被告支付2013年1月至2015年7月的物业管理费7,046.61元；要求被告支付滞纳金(自2013年1月1日起计算至2015年7月31日止，按照欠费金额的日千分之二的标准计算)。被告张沪英辩称：2013年1月至2015年7月自己确实没有支付原告物业管理费，主要原因是：一、物业公司擅自关闭川公路进入小区的大门，妨碍被告在内的全体业主的通行权、安全权、消防权，变相侵吞小区业主的物业管理费。二、原告不顾3号楼业主的强烈反对，在3号楼附近的临时停车位上长期堆放垃圾，严重侵犯了3号楼全体业主的生命健康，强烈要求原告按《服务合同》及法律法规清除、排除妨碍。三、原告为了另外收费，不顾业主死活，在主干道上乱停车，根据《物权法》第74条关于：“占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，物业公司无权私自定价收取小区内的停车费，要求原告停止停车收费，拿出盖有业主大会印章的业主大会的决议以及市政管理委员会办理备案登记并经核价主管部门核准停车收费标准的文件，恢复主干道和消防通道的规划要求，排除妨碍。四、几年来，原告对3号楼的对讲系统不进行保养，导致既不能使用，又不进行维修的状况，变相侵吞业主的物业费，原告应立即修复3号楼的对讲系统并把物业费中的维修费用赔偿给3号楼的全体业主。五、按照《物业服务合同》及法律法规规定，3号楼的水箱应定期检测，并公布水质检测报告，但原告长期不检测、不公布，侵害了被告的健康权。六、被告作为业主委员会主任，对原告不按物业服务合同做事，多次予以指出，要求其改正。原告对我恨之入骨，3年多来持续对被告进行书面和口头污蔑、诽谤、谩骂甚至恐吓，严重危害了被告及家人的生命健康及人格尊严。现要求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告张沪英诉称：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现提出反诉请求：1、要求反诉被告按《物业服务合同》及法律法规规定，排除妨碍，立即清除小区3号楼附近临时停车位上堆放的垃圾。2、要求反诉被告按《物业服务合同》及法律法规规定，立即打开川公路进入小区的大门，并安排保安24小时在门岗值班，以排除对全体业主的通行权和消防安全的妨碍。3、要求反诉被告赔偿全体业主因关闭川公路进入小区大门而撤除该大门保安所侵占的业主物业管理费95.2万元，其中由反诉被告应按反诉原告房屋面积占小区房屋总面积的比例赔偿给反诉原告约2,500元。4、要求反诉被告按《物业服务合同》及法律法规对反诉原告居住的小区3号楼宇对讲系统立即修复并定期保养，保证24小时正常运行，并公布5年来对该对讲系统的保养合同和保养记录。要求反诉被告将5年来侵吞的保养费赔偿给3号楼全体业主，并按反诉原告房屋的面积占3号楼房屋面积的比例赔偿给反诉原告。5、要求反诉被告按《物业服务合同》及法律法规公布3号楼近5年来的水箱水质检测报告。6、要求反诉被告按《物业服务合同》及法律法规，立即停止在小区包括消防通道在内的公共道路上停放机动车，恢复原规划用途。7、要求反诉被告立即停止3年多来持续对反诉原告及家人的书面和口头的侮辱、诽谤、谩骂等侵权行为，公开书面道歉(张贴在小区内)，并赔偿精神损失1万元。要求反诉被告支付因诉讼引起的一切费用。反诉被告狮城怡安物业公司辩称：根据2013年11月4日的业主大会、业主委员会备案证，可以看出反诉原告已经不是上海市虹口区凯润金城小区的业委会成员。反诉原告主张的权利大多属于小区公共利益，应按法定程序进行主张且与反诉被告向其催讨物业费无关，反诉原告可另案起诉。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：被告系上海市虹口区东宝兴路XXX弄XXX号楼1605室的房屋产权人。该房建筑面积为98.83平方米。2009年12月14日，原告与上海市虹口区凯润金城业主委员会签订了《物业服务合同》，委托管理期限五年，自2010年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定高层住宅：原告按建筑面积每月每平方米2.30元收取物业服务费。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行缴纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：原告从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2013年1月起，被告停止支付物业管理费。2013年4月29日，被告张沪英向上海市公安局虹口分局四川北路派出所报称被电话骚扰，2013年6月1日、2013年12月6日被告分别向四川北路派出所报称被张贴公告污蔑和被诬告。2014年2月12日，原告凯润金城服务中心向被告发出《催款通知书》，2014年2月14日，原告法务部又向被告发出催款函，2014年11月28日，上海市千方律师事务所向被告再次发出律师函，要求被告支付欠付的物业管理费。2015年11月30日原告诉至法院，要求判如所请。审理中，被告提出反诉。诉讼期间，原告提供了2014年至2015年期间二次供水的检验报告。由于双方意见不一，致调解不成。上述查明事实，由2009年12月14日，原告与上海市虹口区凯润金城业主委员会签订的《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、2013年4月29日、2013年6月1日和2013年12月6日的受案回执、2014年2月14日原告法务部的催款函、2014年11月28日上海市千方律师事务所的律师函以及原、被告的陈述等证据为证。本院认为：2009年12月14日，原告与上海市虹口区凯润金城业主委员会签订的《物业服务合同》对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。狮城怡安物业公司作为凯润金城小区的物业管理企业，在对小区进行物业管理服务后依据物业服务合同的约定，向小区业主主张物业服务费，依法有据。原告按《物业服务合同》约定的收费标准，要求被告支付物业管理费，理由正当，依法应予支持。被告所称的物业公司擅自关闭川公路进入小区的大门，妨碍被告在内的全体业主的通行权、安全权、消防权，变相侵吞小区业主的物业管理费以及在3号楼附近的临时停车位上长期堆放垃圾，严重侵犯3号楼全体业主的生命健康，要求原告排除妨碍的辩称意见，本院认为，原告在进入该小区管理时，系争小区大门的位置变动系开发商所为且小区业主委员会成立时亦未对此提出异议，小区大门的开启和关闭须经全体业主讨论决定，个人和物业公司不能擅自决定。关于3号楼附近的临时停车位上堆放垃圾之事，如果业主认为此地堆放建筑垃圾，侵犯3号楼全体业主的生命健康，可以提议业主委员会召开业主大会，听取业主的意见，另选合适地点作为建筑垃圾堆放点。被告提出原告在主干道上乱停车，私自定价收取小区内的停车费之事，可向有关部门反映。被告要求原告拿出盖有业主大会印章的业主大会的决议以及市政管理委员会办理备案登记并经核价主管部门核准停车收费标准的文件，恢复主干道和消防通道的规划要求，排除妨碍，以及反诉原告要求反诉被告赔偿因关闭川公路进入小区大门而撤除该大门保安所侵占的业主物业管理费95.2万元赔偿给全体业主，其中由反诉被告应按反诉原告房屋面积占小区房屋总面积的比例赔偿给反诉原告约2,500元之问题，均涉及到小区全体业主共同享有的相应权利的维权问题，不属本案处理范围。反诉原告要求反诉被告立即停止3年多来持续对反诉原告及家人的书面和口头的侮辱、诽谤、谩骂等侵权行为，公开书面道歉(张贴在小区内)，并赔偿精神损失1万元并要求反诉被告支付因诉讼引起的一切费用。本院认为，被告如有侵害人损害其名誉的证据，可另案主张要求侵害人公开书面道歉并赔偿精神损失1万元，本案不做处理。反诉原告要求反诉被告将5年来侵吞3号楼宇对讲系统的保养费赔偿给3号楼全体业主，并按反诉原告房屋的面积占3号楼房屋面积的比例赔偿给反诉原告之事，也不属于本案处理范围。但小区内设施设备的维修与保养系物业公司应尽的义务，原告应按约履行，对工作中所存在的问题及业主提出的合理整改意见，原告应加强与业主的沟通，按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平。故原告狮城怡安物业公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告张沪英应于本判决生效之日起10日内，支付原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司2013年1月至2015年7月物业管理费7,046.61元；二、原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司要求被告张沪英支付违约金的诉讼请求，不予支持；三、反诉原告张沪英的反诉请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原、被告各半负担；反诉受理费112.50元，由被告张沪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  牛新虹人民陪审员  张俊彪人民陪审员  毛济平二〇一六年五月二十四日书 记 员  周 梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）……；（二）……；（三）……；（四）……；（五）按时交纳物业服务费用；（六）……。