辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终6016号上诉人（原审原告）：褚丽芙，女，1971年4月2日出生，住址沈阳市和平区。委托代理人：陈琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：王喜毓，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，该公司总经理。委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生，该公司员工。上诉人褚丽芙因与被上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称曙光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初777号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。禇丽芙诉称：1、请求依法判令曙光公司支付逾期办证违约金（违约金计算以房款总额为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即同期贷款利率的1.5倍，计算时间从2013年10月31日到2015年11月25日止）,至起诉之日（2015年11月25日）暂计为人民币57,354.5112元；2、由曙光公司承担本案的诉讼费。曙光公司辩称：第一、禇丽芙购买的是商业用房，曙光公司所交房屋质量没有问题，没有影响禇丽芙的正常居住使用。曙光公司已履行了商品房买卖的主要义务，禇丽芙取得了对所购房屋占有、使用的权利，而办理备案登记只是合同的随附义务，并没有造成禇丽芙经济损失，禇丽芙也举不出因其曙光公司逾期报备而造成的损失的证据。第二，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。而且，曙光公司公司已经于2015年9月1日完成了报备手续，具备办证条件。第三，禇丽芙的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，法律不应保护。曙光公司于2012年9月14日交付房屋，以物业公司收款收据为证。禇丽芙应当365日内即2013年9月13日前为办理房屋产权报备期间，诉讼时效期到2015年9月12日，禇丽芙2016年1月12日起诉，已经超过了两年的法定诉讼时效期间。双方已在合同中就逾期报备资料的违约责任作出了明确的约定。请法院驳回禇丽芙的诉讼请求。禇丽芙为支持其诉讼请求，向该院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，用以证明褚丽芙、曙光公司双方之间存在商品房买卖合同关系，禇丽芙曾于2012年10月28日与曙光公司签署《商品房买卖合同》，购买曙光公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号曙光大厦26层的房产。根据合同第8条约定，曙光公司应于2012年10月30日前交付商品房。根据合同第15条约定，曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故自2013年10月31日起，曙光公司应当承担逾期办证的违约责任。曙光公司对真实性没有异议，但证明不了禇丽芙的诉讼主张，禇丽芙已经超过了两年的诉讼时效期限。2、购房发票、完税证、收据、房贷还款账单各一份，用以证明禇丽芙已于2012年8月29日付清上述《商品房买卖合同》中全部房款。曙光公司对该证据真实性没有异议，但证明不了禇丽芙的诉讼主张，恰恰否定了禇丽芙主张，禇丽芙已经超过了两年的诉讼时效期限。3、准入通知单一份，用以证明曙光公司于2012年10月30日将房屋交付禇丽芙使用曙光公司对该证据真实性有异议，入住时间为2012年9月14日，以发票记账联为证。4.物业费发票联(B2601-B2616)、垃圾清运费发票联、装修服务费发票联各一份，用以证明入住时间为2012年10月30日。曙光公司对该证据真实性没有异议，关联性有异议，禇丽芙提供的证据不是全部的发票，曙光公司有剩余的发票，标注的日期是2012年9月14日。曙光公司为支持其主张，向该院提供如下证据：1、建设工程施工合同一份，用以证明曙光大厦工程开工日期2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前已经施工。禇丽芙对真实性无法核实，与本案无关。2、审核意见书一份，用以证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过。曙光公司已按照消防设计采购材料和施工。禇丽芙对真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、单位工程质量竣工验收记录各一份，用以证明曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。禇丽芙对真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。4、消防验收申请报告一份，用以证明曙光公司已于单位竣工验收合同后的2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。禇丽芙对真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。5、公安行政处罚决定书三份，用以证明曙光大厦因消防没验收于2012年7月被处罚，责任在消防局，是因为消防局擅自提高消防等级。禇丽芙对真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。6、申请一份，用以证明曙光大厦已具备产权证办证条件，至今没有办理产权证的原因是因为消防局没验收，逾期办证责任不在曙光公司,而在消防局。禇丽芙对真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。7、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定一份，用以证明该规定2009年9月25日作出。证明在曙光大厦建设过程中公安部作出此规定，该规定曙光大厦工程不应有溯及力，但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使2014年10月21日前没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在曙光公司。禇丽芙真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。8、消防工程协议书及付款发票各一份，用以证明曙光公司消防提及增加了建筑成本需要由禇丽芙承担该笔费用。禇丽芙对真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。9、建设工程消防验收意见书一份，用以证明意见书的时间是2014年10月22日，证明曙光大厦消防验收合格，造成逾期办证的原因是政府的行为导致的。禇丽芙对真实性没有异议。这些证据能够证明是曙光公司原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对曙光公司证明内容有异议。10、初始登记证明一份，用以证明2015年9月1日起曙光公司的购房业主可以办理房产证。禇丽芙对真实性没有异议，但对证明的问题有异议，作为房地产开发公司，曙光公司不仅应办理初始登记，还应将该登记交给禇丽芙，并配合禇丽芙到房地产部门办理产权登记。该证据上没有交付给禇丽芙的签署收据。因此不能证明2015年9月1日该登记交给禇丽芙。11、物业费收款发票记帐联（复印件）两份，用以证明禇丽芙于2012年9月14日入住。禇丽芙对该证据的真实性无法确定，不是原件，对曙光公司证明的内容有异议，这是曙光公司单方面自己的凭证，没有任何禇丽芙签字确认。12、发票联两张，用以证明禇丽芙实际入住的时间是2012年9月14日。禇丽芙对该证据没有异议。但曙光公司没在2012年9月14日交给禇丽芙钥匙，禇丽芙也没有在2012年9月14日办理入住。禇丽芙一共买了十六套房子，物业费共计27456元，其中两万元是2012年9月14日交的，曙光公司给禇丽芙开具了这两张发票。13、收据五张，分别是物业费收据一张7,456元，装修垃圾清运费收据一张4,160元，代收电费收据一张3,200元，代收水费收据3,200元，装修期间电梯使用费收据4800元，证明曙光公司在2012年9月14日交齐全部入住应交的费用，已办理完入住手续，当天交给禇丽芙的钥匙。禇丽芙对该证据的真实性有异议。对7456元物业费收据上的日期明显有修改，能看出月份从10月改成了9月。而且同样是物业费收据，该收据与之前曙光公司开具的发票联不同，不符合财务常规。其他的收据日期都是手写的，因此也存在改动的可能。这几笔钱的实际付款时间是2012年10月30日。原审法院经审理查明，褚丽芙与沈阳曙光房地产开发有限公司于2012年10月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定禇丽芙购买曙光公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－2号2614号房屋，房屋建筑面积50.53平方米，房屋总价款361,744元。合同第十五条约定，曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。如因曙光公司的责任，禇丽芙不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订后，禇丽芙按约定支付了全部房款，禇丽芙交付办理入住所需的费用后，曙光公司分别于2012年9月14日给禇丽芙开具发票两张，于2012年10月30日给禇丽芙开具发票三张。曙光公司于2015年9月1日取得房屋初始登记证明。现褚丽芙、曙光公司双方因曙光公司逾期办证产生纠纷，故禇丽芙于2016年1月12日来该院起诉。原审法院认为，褚丽芙、曙光公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，曙光公司于2012年10月30日将房屋交付禇丽芙，故曙光公司应在365天内，即2013年10月30日前将办理权属登记需由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案，而曙光公司于2015年9月1日才取得房屋初始登记证明，故曙光公司未按合同约定期限报备的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原曙光公司在合同第十五条第3项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决,虽然合同并未约定逾期办证的情况下，曙光公司需支付违约金的计算标准，但从双方约定的“协商解决”来看，禇丽芙也并未放弃要求违约金的权利，仅仅是对计算标准双方并未进行确认，现原、曙光公司双方至今无法针对违约金金额协商达成一致意见，结合涉案楼盘其他大部分商品房买卖合同约定的违约金支付标准：“如因出卖方的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，出卖方按日向禇丽芙支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”，根据公平原则，本院认为曙光公司应参照该标准向禇丽芙支付违约金，即361,744元×0.0001×365=13,204元。关于诉讼时效，因合同约定的是协商解决，且曙光公司直到2015年9月1日才取得初始登记证据，故禇丽芙于2016年1月12日来院诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向褚丽芙给付违约金13,204元；二、驳回褚丽芙的其他诉讼请求。案件受理费1,234元，由褚丽芙承担1,104元，由沈阳曙光房地产开发有限公司承担130元。宣判后，褚丽芙不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人给付违约金57,354.5112元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原审判决上诉人认定按照日万分之一计算违约金，即违反双方合同约定，又违反法律规定。2、原审判决认定被上诉人于2015年9月1日取得初始备案登记，并不代表着被上诉人履行办理权属登记的义务，被上诉人是在2015年12月底才履行了合同约定的办理权属登记手续的义务。3、原审判决认定逾期违约金计算时间为365天没有合同依据，也没有法律依据。被上诉人曙光公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任。原审判决依据双方合同约定及实际办理情况认定逾期办证时间并无不妥，本院应予确认。关于被上诉人逾期办证应承担给付上诉人违约金的数额计算问题，因双方合同中明确约定如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。但对于双方协商解决不成的后果没有进行约定，现上诉人主张按照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但本案中，双方在合同中对此已进行了特殊约定，与该司法解释的规定的情形并非完全一致，在上诉人对其由此所受实际损失未充分完成举证证明责任，且被上诉人不予认可的情况下，原审法院在综合考量全案因素的情形下，参照同楼盘其他大部分购房者签订的具有违约金支付标准的商品房买卖合同所约定的标准，作为确定被上诉人向上诉人给付违约金数额的计算依据，既适当保护了上诉人的权益，又未加重被上诉人的责任，行使自由裁量权的结果并无不妥。故此，上诉人的上诉主张因缺少法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,234元，由上诉人褚丽芙负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年五月三十一日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。