广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第984号原告：林圣强，男，1978年9月12日出生，汉族，身份证住址浙江省临海市，委托代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。被告：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区松柏东街17号1021铺，组织机构代码7839482-1。法定代表人：曹平强，经理。委托代理人：陈秋人，广东博浩律师事务所律师。委托代理人：徐锡林，广东博浩律师事务所实习人员。原告林圣强与被告广州市金濠城物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林圣强的委托代理人董卫华，被告广州市金濠城物业管理有限公司的委托代理人陈秋人、徐锡林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林圣强诉称：2014年2月20日，我与被告签订《商铺租赁合同》，约定我承租被告位于广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场首层商铺；租期自2014年4月1日起至2018年9月30止，租金起算日为2014年4月1日。我向被告承租该商铺后，为经营“中国黄金”（现改为“广东黄金”）饰品销售业务，遂委托第三方对该商铺进行装修,安装了防盗报警、监控及专业音响系统，又委托了深圳市润正商用品展柜有限公司制作展柜，委托深圳市晶鑫首饰包装有限公司制作了首饰道具，购买了用于该商铺经营的空调、点钞机、保险柜、电视机、电脑设备等物品一批，以上装修、制作和购入的物品共支出782076元。但我得知该物业出租人广州市龙汇市经营管理有限公司将该物业出租给被告经营的租赁期限到2015年9月30日届满，被告在将该商铺出租给我使用时，刻意隐瞒了其承租期限至2015年9月30日届满这一重要事实，超出其租赁期限将该商铺出租给我使用，被告的行为致使我和被告签订的合同部分无效，预期的合同目的不能完全实现，也造成了我的经济损失。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认我与被告双方于2014年2月20日签订的《商铺租赁合同》第二条“租赁期限”的约定条款部分无效（即确认自2015年10月1日起至2018年9月30日止的租赁期限的约定无效）；2、被告赔偿我损失共计人民币521384元；3、被告返还履约保证金5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告广州市金濠城物业管理有限公司辩称：我司认为原告的起诉没有事实和法律依据，我司将场地出租给原告，既没有欺诈，也没有任何违约的行为。原告要求所谓的赔偿经济损失的诉讼请求依法无据，请求法院予以驳回。至于原告提出的解除合同的诉讼请求，由于我司在（2015）穗云法民四初字第976号案起诉原告的案件中提出了相同的解除合同的请求，故我司对原告要求解除合同的诉讼请求同意，但不同意赔偿损失的诉讼请求，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年2月20日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，甲乙双方约定：甲方将位于广州市广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场首层以附件相同号的商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方使用，甲方向乙方交付商铺为现状收铺，经营范围为百货。租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日止，租金自2014年4月1日起算。租金以建筑面积计算，第一年为5000元/月……。乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付履约保证金，即应支付按一个月租金额5000元给甲方，并预缴第一个月的租金和管理费5000元。乙方必须在工商税务部门办理工商营业执照及税务登记，依法持证自主经营，不得擅自改变经营范围，如需改变须经甲方书面同意。乙方承租后，自己或由甲方代办营业执照、自负盈亏，一切债权均自行负责，与甲方及物业管理机构无关。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还，且乙方必须赔偿甲方损失：C、不按合同约定爱护原有设施。附注：若甲方提前违约，将赔偿乙方一切经济损失及装修。1001B号正面对上二楼的广告位由乙方免费使用等等。合同附件显示涉案商铺的租赁面积除附件显示的1013号商铺外，还包括过道等其他部分，以阴影面积为准。上述合同签订后，被告依约将涉案商铺交付原告使用，原告对涉案商铺进行装修并经营“中国黄金”店。2015年4月，原告改为经营“广东黄金”并更换了广告牌。原告向本院提交《委托设计合同》、《达美装饰销售合同》、报价单、收据等，拟证明其实际对涉案商铺进行装修的事实。原告还向本院提交顺丰快递单、催收租金函等证据，拟证明原告按时交租，但被告拒收租金的事实。被告对原告提交的快递单及催收租金函均不予确认，并主张原告迟延交纳2015年5、6月租金，原告所欲证明其催促被告收租的情况并不属实。另查：2005年9月20日，被告与广州市龙汇企业经营管理有限公司（以下简称“龙汇公司”）签订《租赁经营协议》，双方约定由被告承租广源中路松柏东街17号景泰名苑首二层商场约8800平方米（具体面积以实际计算为准）出租给被告经营管理，租赁期限自2005年10月1日至2015年9月30日止。2014年2月16日，被告与龙汇市场签订《补充协议》，约定将被告所承租的1012、1013号商铺的租赁期限延长至2016年1月18日止，其余仍按原租赁合同执行。2015年8月27日，广州灏龙投资管理有限公司（以下简称“灏龙公司”）取得了1012、1013号商铺的租赁权。2015年8月28日，被告与灏龙公司签订《租赁合同》，约定由灏龙公司将1012、1013号商铺出租给被告，租赁期限自2016年1月19日至2018年9月30日止。审理中，被告表示其司现取得景泰名苑首层商场部分商铺的出租权。原告对于上述《补充协议》、《租赁合同》等文书的签署时间提出质疑，并向本院提交时间鉴定申请，要求对《补充协议》、《租赁合同》等文书的签署时间进行司法鉴定。2015年10月23日，本院至涉案商铺现场进行勘察，经查，涉案商铺现经营“广东黄金”，除1013号铺外仍包含“其他建筑面积”，原、被告对于“其他建筑面积”是否为租赁合同约定的面积有争议，被告主张“其他建筑面积”为1012号铺，并非租赁合同约定的被告承租范围；原告则认为虽租赁合同面积不包括1012号铺，但被告将涉案商铺交付给其使用时与现状一致，原告并非擅自占用。当日，原告表示被告拒收2015年10月的租金，被告则主张原告逾期交租，本院引导双方当天交接了2015年10月的租金，并要求被告提交被告收取租金的公司账号，被告在举证期限内无向本院提交上述账号。再查：被告于2015年7月7日向本院提起诉讼，要求：1、解除与原告签订的《商铺租赁合同》；2、原告将广州市广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场内其承租的场地返还被告并支付场地占用费。3、本案诉讼费由原告承担。本院依原告申请委托评估机构对涉案商铺内的装修残值进行评估，评估机构于2016年3月18日作出《评估报告》，评得涉案房屋的装修于2015年12月28日时点的价值为272559元，原告为本次评估预付评估费10000元。根据评估明细表载明：格力挂式空调现值1870元；格力天花机空调现值12024元；康佳液晶平板电视价值1870元。以上事实：有商铺租赁合同、照片、补充协议、租赁经营协议、商铺合作合同、询问笔录、营业执照、《委托设计合同》、《装饰销售合同》、评估报告、函件、工程款收据及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。原、被告之间约定的租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日止，被告作为涉案商铺的出租人，应保证在其司与原告约定的租赁期限内，其对涉案商铺享有合法的出租权。但根据本案查明事实，被告在2015年8月28日才取得1012、1013号铺自2016年1月19日至2018年9月30日止的出租权，即与原告签订《商铺租赁合同》时并未取得涉案商铺2016年1月19日之后的出租权，其行为已构成违约。另涉案商铺不仅包括商铺产权内面积，尚包括过道在内的其他公共分摊建筑面积，被告至今没有取得首层商铺整体出租权，即没有取得包括公共分摊建筑面积的管理使用权，被告无法为原告提供符合租赁合同约定的租赁物，从该角度考量，被告也已构成根本违约。原告要求被告返还履行保证金5000元并赔偿装修损失的诉讼请求合理合法，本院予以支持。本院委托评估机构评定的装修价值具有中立性和专业性，本院予以确认，但空调与电视均属于可由原告搬离的未形成附合的装修，应由原告自行搬离，不属于被告赔偿范畴，相应价值应予以扣除，故被告应赔偿原告的装修损失为256795元，原告其余诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认租赁合同中关于“租赁期限”条款无效的诉讼请求，本院认为，上述条款应为合法有效，只是事实上无法履行，原告要求确认上述条款无效并无事实与法律依据，本院不予支持。因被告的违约事实已可通过现有证据予以查明，原告提出的时间鉴定申请已无必要，本院予以驳回。综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，广州市金濠城物业管理有限公司赔偿林圣强装修损失256795元；本判决生效之日起十日内，广州市金濠城物业管理有限公司返还林圣强履约保证金5000元；驳回林圣强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9064元、评估费10000元，由林圣强负担受理费3837元、评估费9422元、由广州市金濠城物业管理有限公司负担受理费5227元、评估费578元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担的受理费、评估费部分于本判决生效之日起三日内迳付林圣强。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  朱 玲人民陪审员  孙 慧二〇一六年五月十七日书 记 员  蔡佳丽