湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠和民二初字第126号原告彭华伟，女，1971年1月17日出生，汉族，衡阳市人，住衡阳市珠晖区信号里**号承天阁****室。委托代理人罗冬，湖南南舫律师事务所律师。被告衡阳楠天房地产开发有限公司，住所地衡阳市珠晖区和平乡新民村玄塘组。法定代表人邓志红，该公司董事长。委托代理人何晓鸿，湖南莫彬彬律师事务所律师。原告彭华伟诉被告衡阳楠天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案,于2015年9月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴耀宇适应简易程序于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人罗冬及被告委托代理何晓鸿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭华伟诉称，2011年3月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将位于衡阳市珠晖区信号里39号承天阁1905室出售给原告，交房日期为2011年10月31日。后原告依约支付了全部购房款，履行了自己的合同义务。而按合同约定，被告应在房屋交付使用后360日内即2013年9月25日前为原告办理房产证，但被告并未在规定的期限内为原告办理，经原告多次催促，被告仍以各种理由推脱。另被告在代收代缴费用时，多收了原告2%的契税，计6347元，至今也没有退还。故提起诉讼，要求：1、请求人民法院判决被告在取得珠晖区信号里39号承天阁1905室房产初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门；2、被告应承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金9999元；3、被告应退还多收的代缴契税6347元；4、由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件，以证实原告的身份信息及具有本案适格原告资格；2、被告的工商登记信息，以证实被告主体适格；3、购房合同，以证实双方合订的房屋买卖合同情形及相应的合同条款约定。4、购房交款收据，以证实原告已交清全部房款；5、契税代缴收据，以证实被告代收了4%的契税。被告衡阳楠天房地产开发有限公司辩称，原告就该商品房买卖合同曾向法院提起过诉讼，双方签订了补偿协议，原告已得到了补偿，亦承诺不再就本合同提起任何补偿要求。且原告的房产证也办理好，并交付给原告，多收的代缴契税也已退还给原告，且原告出具书面承诺，表示在被告发放“二证”后，因“二证”所引起的任何纠纷由原告本人负责，与被告无关。故请求驳回原告的诉讼请求。被告就其辨称向本院提供了如下证据：1、衡房权证字第081606**号房屋所有权证，以证实被告开发的商品房总证的办理时间及从该时起被告公司即具有登记条件；2、原告的房屋所有权证书，以证实已为原告办理好房产证及办理时间；3、承天阁二证表，以证实二证的交付时间；4、承天阁交房结算表，以证实多收原告代缴的契税已退还；5、补偿协议，以证实双方商定就该商品房买卖合同不再补偿；6、承诺书，以证实原告承诺不再就该商品房买卖合同要求被告承担任何责任。经庭审质证，本院认为：对原告提供的证据1、2、3、5，因被告不持异议，本院予以认定；对原告提供的证据4，被告虽提出应由公司财务审核，但其后并未出具公司财务意见，因该收据系被告公司出具，且加盖有被告公司公章，真实反映了原告向被告公司交纳房款的事实，故对该证据本院亦予认定；对被告提供的证据2、3、4，原告方不持异议，本院予以确认；对被告提供的证据1，原告方对其关联性提出异议，因被告提供的是整栋楼房的产权总证，而整栋楼分户后每套房屋的个人房产证的办理及颁发是以产权总证为前提，而本案原告诉请的其中一项即要求被告为其办理分户房产证，故被告提供的该份证据与本案具有关联性，依法应予认定；对被告提供的证据5，原告方提出该补偿协议是延期交房的补偿，与本案无关，且协议第三款违法，虽然该补偿协议是因被告延期交房而在诉讼过程中与原告达成并签订的，但协议第二条明确了原告不得再就该商品房买卖合同向甲方提出任何补偿要求，该条约定系当事人真实意思表示，与本案具有关联性，且第三条约定的是保密条款，并未侵害国家利益、社会公共利益及他人利益，也没有违背相关法律规定，原告方亦未提供证据来证实是系胁迫而签订该协议，故协议的第三条亦具有合法性，对该证据本院依法予以认定；对被告提供的证据6，原告提出该承诺书实际为合同，因其内容免除了被告的违约责任，应当无效。因承诺书从法律性质上讲是民事主体意思表示一致的结果，只要约定的内容不违反法律规定，约定的事项责任义务清楚即具有法律效力，对双方均具有约束力，而被告提供的该承诺书内容并未违背法律规定，约定的事项明确，原告亦未提出该承诺不是本人真实意思表示，故对该承诺书本院予以认定。根据本院采信的证据及结合原告的当庭陈述，对本案事实确认如下：2011年3月7日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于衡阳市珠晖区信号里39号承天阁1905室房屋，面积116.26㎡（实际面积以产权登记面积为准），总价款324941元，并约定在2011年10月31日前交付房屋，在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任，因出卖人不具备登记条件而致使逾期的，出卖人每逾期一天按买受人已交房款的万分之二计算违约金支付给买受人。合同签订后，原告即按约付清全部房款，并于2012年4月18日向被告缴纳代收代缴契税款等12694元。同日，被告即将原告购买的商品房交付给原告使用。因被告未在合同约定的交房期限内交房，原告为此向法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房的违约责任，在案件审理过程中，经原、被告双方协商，于2012年4月18日签订了补偿协议，由被告免收原告2012年元月19日至2013年元月18日物业管理费，作为被告延期交房对原告的违约补偿，原告自愿不再就该商品房买卖合同向被告提任何补偿要求。2013年5月15日，被告为开发的整栋楼房办理了房产总证，但其后并未为原告发放分户房产证，原告经多次催促未果后，于2015年9月6日向本院再次提起诉讼，要求被告为其办理房产证、退还多收的代收代缴契税款及承担逾期办理房产证的违约责任。在本院受理本案后，被告已经向原告发放了分户房产证及国土证，并退还了多收的代收代缴契税款，而原告亦出具承诺书，承诺表示在被告发放“二证”后，因“二证”所引起的任何纠纷由原告本人负责，与被告无关。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，系有效合同。被告应当按照合同约定在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将登记机关核发的房地产权属证书在合同规定的期限内发放给原告，相应对多收原告的代收代缴契税亦应与原告结算后退还，但在本案审理过程中，被告即向原告发放了房产证、国土证，并退还了多收的代收代缴契税，原告该部分的诉讼请求已实现，本案再作处理已无实际意义，但原告该部分诉讼请求的实现是在原告起诉后，引起诉讼的责任在被告方。至于原告尚要求被告承担逾期办理房产证的违约责任，因双方在商品房买卖合同第十五条第一款第三项明确约定：“因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任，因出卖人不具备登记条件而致使逾期的，出卖人每逾期一天按买受人已交房款的万分之二计算违约金支付给买受人”。虽该条约定了原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书时被告方的违约责任，但被告承担违约责任的前提是附条件的，即因被告不具备登记条件而致使逾期，但本案被告在2013年5月15日为开发的该栋商品房办理了房产总证，即具备了办理分户房产证的登记条件，原告要求被告就该条款承担违约责任的前提条件不成就；且原、被告在2012年4月18日签订的补偿协议也明确约定，在原告取得被告的一次性逾期交房的违约补偿金后，原告自愿不再就该商品房买卖合同向被告提任何补偿要求，即就双方的商品房买卖合同，原告放弃了被告在补偿协议履行后可能存在的任何违约行为的求偿权利；其次，在本案审理过程中，原告方亦书面承诺，在被告发放房产权、国土证后，因“二证”所引起的任何纠纷由原告本人负责，与被告无关，即不再要求被告承担任何因“二证”引起的责任，在没有确凿证据证实该承诺不是原告的真实意思表示情况下，该承诺为有效承诺，对双方均产生拘束力。综上，原告诉请要求被告承担逾期办理房产证的违约责任，虽有被告的违约行为，但原告并未有证据来证实被告应按合同约定承担相应的违约责任，且其后原告在补偿协议及承诺书中亦明确表示放弃要求被告承担违约责任，故本院对原告这部分诉请，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费209元，减半收取105元，由原告彭华伟负担55元，被告衡阳楠天房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。（此页无正文）审判员  吴耀宇二〇一六年五月三十日书记员  杨丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。