上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第3247号上诉人(原审被告)中城建物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人韩文选，董事长。委托代理人尤清宇，上海宇钧律师事务所律师。委托代理人苏文婷，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审原告)华基美信(上海)物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈学忠，董事长。委托代理人董军，上海金澄律师事务所律师。上诉人中城建物业管理有限公司(以下简称“中城建公司”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月7日，华基美信(上海)物业管理有限公司(以下简称“华基公司”)与上海伦达投资集团有限公司(以下简称“伦达公司”)签订《伦达金融大厦物业服务合同》，约定由华基公司为上海市外马路XXX号伦达金融大厦(物业类型为办公楼)提供物业服务，管理期限为3年，自华基公司正式为伦达金融大厦提供服务之日起计算三年合同期限；物业管理费为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)26.80元，伦达公司与租户约定由物业使用人支付物业管理费的，从其约定，租户及物业使用人应于伦达公司书面通知规定的入户之日起缴纳物业管理费，伦达公司不负连带缴纳责任，但伦达公司应在与租户的租赁合同中明确收费标准；华基公司同意伦达公司免缴伦达大厦17至19楼的自用物业部分的物业管理费，但相关的水电、空调等能耗费将按时交付给华基公司；物业管理费按月缴纳，伦达公司委托华基公司在伦达金融大厦范围内的水电能耗费用由华基公司代收代缴，伦达公司及各租户、物业使用人所产生的自用部位的水电能耗费根据供电局、自来水工地的抄表总数、发票税金，分摊后按时向各使用方收取；伦达公司、租户和物业使用人未按时足额缴纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三的标准向华基公司支付违约金。此后，华基公司按照合同约定为伦达金融大厦提供物业服务。2014年1月2日，中城建公司与伦达公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由中城建公司向伦达公司承租伦达金融大厦17层房屋(以下简称“系争房屋”)，该房屋建筑面积1139.33平方米，包含独用面积和应该分摊的公共部分面积，该房屋的租金、物业管理费或其他根据该房屋面积计算的款项均以1139.33平方米为基数；租期为2014年1月15日至2019年1月15日，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费、空调费等费用由中城建公司承担；中城建公司应于租赁期内按时向物业管理公司支付该房屋的物业管理费，该房屋目前的物业管理费按照租用面积每月每平方米为26.80元；租赁期内有关该房屋的水费、电费、空调费和合同附件二所列设施和设备(含大金VRV空调)的开通和使用的费用均由中城建公司承担；华基公司和物业管理公司制定的《租户手册》、《管理公约》及《使用公约》等书面物业管理规定，作为本合同的附件，具有同等的法律效力，如果《租户手册》及相关物业管理规约与合同条款不一致的，以《租户手册》及相关物业管理规约所载为准。中城建公司承租系争房屋后未支付物业管理费，华基公司曾向原审法院提起诉讼，经原审法院主持调解，双方达成调解协议，中城建公司按照调解协议支付了2014年1月15日至2014年12月14日的物业管理费。此后，中城建公司仍未向华基公司支付物业管理费。华基公司曾于2015年3月17日向中城建公司发送付款通知，中城建公司回函称虽然双方在物业管理费的收取标准以及所包含的内容和范围等问题未达成一致，但考虑到电费的特殊情况，为了避免断电给中城建公司造成不利影响，同意先对电费予以处理，缴纳电费并不代表对华基公司物业管理费收费标准及内容的认可，中城建公司坚持认为中央空调主机运行产生的电费及公共区域的其他能耗费用，应该包含在物业管理费之内。2015年7月6日，华基公司向中城建公司发出催缴通知，要求中城建公司支付自2014年12月15日起至2015年6月14日止的物业管理费183,204元。嗣后，因中城建公司仍拒绝支付物业管理费，华基公司催讨未果。故华基公司诉至原审法院，要求判令：1、中城建公司支付自2014年12月15日起至2015年7月14日止的物业管理费213,738.30元；2、中城建公司支付拖欠上述款项的违约金(以每月物业管理费30,534.04元为本金，按照每日千分之三的标准，从欠费次月15日起计算至判决生效日止)。2015年9月11日，中城建公司向上海市物业管理行业协会发出《咨询函》，咨询物业服务收费内容之一的“公共设施、公用设备的日常运营费用”是否包含能耗费(即电费)。2015年9月15日，上海市物业管理行业协会作出《答复函》，答复内容为：根据行业惯例，除有特殊约定外，写字楼的“物业公共设施、公用设备的日常运营费用”应包含能耗费(即电费)以及相关费用等。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。华基公司与伦达公司签订的《伦达金融大厦物业服务合同》合法有效，对全体业主和物业使用人具有约束力。中城建公司辩称依据华基公司与伦达公司签订的《物业服务合同》，中城建公司作为17楼的承租人可以免缴物业管理费，原审法院认为，《物业服务合同》约定华基公司同意伦达公司免缴大厦17至19楼自用物业部分的物业管理费，但此后伦达公司将系争17楼房屋租给中城建公司，系争房屋已不属于伦达公司自用物业，中城建公司关于业主出租使用属于自用的辩称意见不予采纳。伦达公司与中城建公司签订的《上海市房屋租赁合同》已明确约定中城建公司应于租赁期内按时向物业管理公司支付系争房屋的物业管理费，并且明确物业管理费的标准为按照租用面积(包含独用面积和应分摊的公共部分面积)每月每平方米26.8元，中城建公司在签订租赁合同之时就应明知系争房屋需要缴纳物业管理费，华基公司按照《伦达金融大厦物业服务合同》的约定提供了物业服务，中城建公司应按照合同约定支付物业管理费。中城建公司关于其租赁物业可以免缴物业管理费的辩称意见，亦不予采纳。中城建公司辩称空调属于大楼共用设施设备，空调电费应包含在物业管理费的物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用中，原审法院认为，《上海市房屋租赁合同》明确中城建公司除应支付物业管理费外，还应支付有关该房屋的水费、电费、空调费和合同附件二所列设施和设备(含大金VRV空调)的开通和使用的费用，中城建公司所称的空调电费系其租用面积(包含独用面积和应分摊的公共部分面积)的空调电费而非公共部位的空调电费，该笔空调电费应由中城建公司自行承担，华基公司收费并无不合理之处，上海市物业管理行业协会的回复仅指写字楼的物业公共设施、公用设备的日常运营费用应包含能耗费(即电费)，与中城建公司所称的空调电费不同，故中城建公司的上述辩称意见，亦不予采信。故华基公司要求中城建公司支付自2014年12月15日起至2015年7月14日止物业管理费213,738.30的诉请，予以支持。鉴于中城建公司存在拖欠物业管理费的事实，华基公司要求中城建公司支付逾期付款违约金的诉讼请求理由亦成立，亦依法予以支持。原审法院据此作出判决：一、中城建公司应于判决生效之日起十日内支付华基公司自2014年12月15日起至2015年7月14日止的物业管理费213,738.30元；二、中城公司应于判决生效之日起十日内偿付华基公司上述款项的逾期付款违约金(以每月物业管理费人民币30,534.04元为本金，按照每日千分之三的标准，自欠费次月15日起计算至判决生效之日止，以213,738.30元为限)。原审判决后，上诉人中城建公司不服，向本院提起上诉称，1、《使用手册》第三条约定，“确保大厦的公共设施、共用设备，如：共用照明、水泵、电梯、空调等设施设备，按规定的时间要求正常运行。”根据上述约定，《使用手册》对“公共设施、共用设备”的定义已经明确包含了空调。上海市物业管理行业协会作出的《答复函》也明确写字楼的物业公共设施、公用设备应该包括公共部分的空调机，日常公共运营的费用理所当然也包括空调所产生的能耗费(即电费)。原审判决对此所作认定并无严密的论证和解释，结论于法无据。空调电费应该由华基公司承担。2、原审判决对逾期付款违约金的处理不合理。中城建公司与华基公司因物业管理费金额产生纠纷，中城建公司多次希望与华基公司协商解决物业费支付问题，华基公司虽答应协商解决，但又不予配合，一拖再拖，使得纠纷期限不断拉长。华基公司恶意拖延时间，存在过错。综上，请求撤销原审判决；依法改判从物业费中扣除公用部分的电费；扣除双方之间存在争议时间段的违约金。被上诉人华基公司答辩称，不同意中城建公司的上诉请求。公用部位的电费是由华基公司承担，空调运营费也是华基公司承担的，但中城建公司承租房屋的内部有一个电表，中城建公司办公区域内的电费理应由中城建公司承担。其他意见同原审时意见。请求驳回上诉；维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，伦达公司与中城建公司签订的《上海市房屋租赁合同》已明确约定中城建公司应于租赁期内按时向物业管理公司支付系争房屋的物业管理费，并且明确物业管理费的标准为按照租用面积(包含独用面积和应分摊的公共部分面积)每月每平方米26.8元，中城建公司在签订租赁合同之时就应明知系争房屋需要缴纳物业管理费，华基公司按照《伦达金融大厦物业服务合同》的约定提供了物业服务，中城建公司应按照合同约定支付物业管理费。上诉人中城建公司上诉认为空调属于大楼共用设施设备，空调电费应包含在物业管理费的物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用中，但华基公司在本案主张的是物业费，故即便中城建公司所主张的“空调电费应包含在物业管理费中”的上诉理由成立，中城建公司仍需按时支付物业费，如双方对空调电费是否包括在物业费中存有争议，也应在电费纠纷中解决。综上所述，上诉人中城建公司的上诉请求，本院均不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,506.07元，由上诉人中城建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  吴 俊审判员  徐 庆二〇一六年五月二十七日书记员  黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……