河北省平泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0823民初659号原告宋宪宇，汉族，住辽宁省凌源市。委托代理人翟羽佳，河北运达律师事务所律师。被告平泉万福房地产开发有限公司。住所地平泉县平泉镇西三家村。法定代表人成万万，总经理。委托代理人丁向杰，河北时扬律师事务所律师。原告宋宪宇与被告平泉万福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋宪宇及其委托代理人翟羽佳，被告平泉万福房地产开发有限公司的委托代理人丁向杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告开发坐落于平泉县平泉镇西三家村万福城二期商品房。原告定购二期9号楼4单元301号房，于2013年1月28日与被告签订了《预约申请书》，并交付购房款120723.00元。至今被告未向原告交房，也未取得商品房预售许可等手续。为此原告特诉至法院，1、要求法院依法确认原被告双方于2013年1月28日签订的预约申请书无效；2、要求被告返还原告购房款120723.00元及利息，利息计算以中国人民银行同期贷款利率的四倍进行计算，时间从2013年1月28被告收受原告购房款至被告返还全部房价款止；3、要求被告赔偿原告已付一倍的购房款120723.00元；4、要求被告赔偿房屋差价76488.40元，原告庭审中称：第一、预约申请书的性质，原告方认为双方签订的预约申请书符合商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要要件，双方应经约定了1、当事人名称、姓名、住所；2、商品房基本状况；3、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；4、交付使用条件及日期；5、违约责任等。该申请书的实际性质为商品房买卖合同，应受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的第二条、第九条及商品房销售管理办法等相关规定的调整。应当认定原被告双方签订的预约申请书无效。第二、因为被告现在未取得任何法律手续，且约定的交房时间已经超期也属于违约在先，原告请求被告返还购房款并赔偿相应损失，应得到法律支持。第三、原告已按协议交付房价款，被告未取得商品房销售许可，将房屋销售给原告，导致双方签订的认购协议是无效，被告作为专门的房地产开发公司，对其预售商品房必须取得预售许可证是明知的，被告违反法定义务，且未在售房时向原告说明未取得预售许可证的事实存在恶意，应认定故意隐瞒该事实，原告作为销售者基于依赖利益与被告签订购房合同不存在过错，且导致合同无效原告无过错。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。向法庭出示证据：证据一，原、被告双方于2013年1月28日签订了预约申请书，原告购置的为二期9号楼4单元301号房，原告于当日交付房屋总价款120723.00元。双方约定被告于2013年12月31日交房。该协议明确约定：1、当事人名称、姓名、住所；2、商品房基本状况；3、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；4、交付使用条件及日期；5、违约责任等。证据二，被告于2013年1月28告出具的购房发票一张，证明被告收受原告购房款120723.00元。证据三，2014年2月26日朱颜超与被告签订的购房协议，该协议以每平米4140.00元。证明原告主张房屋差价的依据。被告辩称：第一、双方签订的预约申请书是双方自愿真实意思的表示，所以我方认为是有效的。预约申请书是原告预约购房意向，这个不是商品房预售合同、也不是商品房买卖合同，而且这个意向是双方自愿达成的，所以说我们认为应该是有效的。具体说以后如何建设是以后的问题，所以原告要求返还预付金我们不认可。第二、双方签订的预约申请书只是一个意向书，对双方都没有约束力，因为有意向以后双方并没有签订或确定房屋买卖合同，同时被告公司也没有故意隐瞒没有取得预售许可证明或提供虚假的预售许可证明，也没有一房多卖现象。预约申请书与商品房买卖合同这两个是具有完全不同的法律含义的，适用不同的法律规定。在没有签订房屋买卖合同的时候，原告以买卖意向向被告要求一倍房款及相关损失是没有法律依据。三、经了解被告万福公司在今年2016年已正在积极筹划开工继续建设，而且相关证照也在跟政府协商办理中。当时约定是2015年交房，现在不能按照申请书约定向原告交付房屋。所以原告要求返还预付金我方不予认可。四、原告要求被告给付四倍银行贷款利息没有法律依据及双方约定依据，我方不予认可。五、每户预约的房价不一致，2013年、2014年、2015年各户签订的预约申请书的房价均有4000多元的，也有3000多元的，这些在证据交换时的各户房价已经很清楚了所以就不一一出示了。每户根据不同情况有不同的房价，相互没有可比性，不能作为相互比较和计算损失的依据。质证意见：对于原告提供的预约申请书及缴款凭证收据原件，我公司均予以认可。朱颜超2014年的房屋价格属于个别情况，本案中王奎2013年的购房价格4080.00元每平方米，董海全2015年1月的购房价格仅为3069.00元每平方米，景嘉兴2015年1月的购房价格为3230.00元每平方米，邵春玉2013年8月1日的购房价格为3940.00元每平方米。所以每年价格都不一样，而且同年价格也不一样，不能互相作为比较。所以原告要求我方赔偿房屋差价的依据，不予认可。证据的分析与认定：原告所举预约申请书及购房收据相互印证，本院予以采信。对于朱颜超的预约申请书，与该系列案中原件相比对，本院予以采信。根据原被告双方的诉辩陈述及本庭采信的有效证据，本庭审查确认如下事实：原告宋宪宇与被告平泉万福房地产开发有限公司于2013年1月28日签订购买万福城二期9号楼4单元301号房《预约申请书》，原告于当日交纳房款120723.00元。因被告未按约定交房，亦未取得商品房预售手续，原告诉至本院。本院认为，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下以《预约申请书》形式向原告预售房屋，致原被告双方签订的《预约申请书》无效，被告应承担由此而产生的法律后果。《预约申请书》具有商品房买卖合同主要条款，具有商品房买卖合同的性质，但非正式的商品房买卖合同或商品房预售合同。根据法律规定，商品房在预售或销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同或预售合同。原告庭审中无相关证据佐证双方在签订预约申请书过程中对合同形式提出异议，或要求被告出示商品房预售许可证明，及被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等故意或欺诈行为。因此对于原告请求被告赔偿一倍购房款的请求，本院不予支持。原告交纳部分预约购房款，被告将该款用于楼盘建设及资本运作，考虑到该款项的支付目的及用途，原告主张被告返还已付购房款并赔偿自实际交款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算损失的请求，本院予以支持。原告主张房屋差价损失，于法无据，本院不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《城市商品房预售管理办法》第十条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经审委会讨论决定判决如下：一、原告宋宪宇与被告平泉万福房地产开发有限公司于2013年1月28日签订《预约申请书》无效。二、被告平泉万福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告宋宪宇预购房款120723.00元，并支付自2013年1月28日起至本判决书确定的履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6069.00元，由被告平泉万福房地产开发有限公司负担2304.00元，由原告宋宪宇负担3765.00元（于本判决书生效之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院（并交纳二审案件受理费6069.00）。审 判 长  张赓宇审 判 员  张树军代理审判员  刘雪锋二〇一六年五月十日书 记 员  陶立群附页：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。4、《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条上诉应当递交上诉状。上诉状的内容，应当包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。第一百六十六条上诉状应当通过原审人民法院提出，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。