安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖07民终138号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金立，男，1953年1月25日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱云，女，1959年10月23日出生，住址同上。上述两上诉人共同的委托代理人：王贤强，安徽宪达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁新富，男，1969年12月26日出生，住安徽省铜陵县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁玉云，女，1968年1月16日出生，安徽省铜陵县。上述两被上诉人共同的委托代理人：高成军、洪卫，安徽智全律师事务所律师。上诉人陈金立、李爱云因与被上诉人袁新富、袁玉云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2016年2月2日作出的（2015）铜民二初字第00461号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年3月14日受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月5日公开开庭对案件进行了审理，上诉人李爱云及其陈金立、李爱云共同委托的代理人王贤强，被上诉人袁新富、袁玉云共同委托的代理人高成军、洪卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：五松镇听松苑一期4栋1号地下室原系袁新富与袁玉云共同所有的房屋。2015年4月25日，袁婷婷与李爱云通过百汇房产信息部签订《售（购）房协议书》。该协议书中载明：1.售房人为袁新富、袁玉云（甲方），购房人为李爱云（乙方）。2.甲方将五松镇听松苑一期4栋1号地下室房屋出售给乙方，价款为300000元。3.乙方须向甲方交纳10000元购房定金，过户结束后，定金冲抵房款，乙方在过户、签字前后，按两次付清方式付款。4.甲乙双方于甲方收到乙方全部房款之10日之内交接房屋。5.在办理房产交易、登记手续时，国家规定的有关税、过户费全部由乙方承担。6.双方同意在本合同生效之日内，为保证履行合同的严肃性，均向百汇房产信息部交纳3000元的合同保证金。7.如甲方违约，则赔偿乙方双倍定金20000元，并支付中介方上述房款总价1%的违约金。甲方应保证卖出的二手房不能发生产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该二手房不能产权过户（登记）或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任（包括过户中发生的所有税、费）。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。8、此房系乙方用二冶拆迁房票购买，如房票金额超过购房款金额则多余金额由甲方当日内退还给乙方（以房票发放日为准），甲方确保此房过户按住宅交税（10000元之内），如果不是按住宅收费，单方可以解除合同，不算违约。该协议书的甲方（签字）栏后有“袁新富和袁玉云”名字，并写明了“袁婷婷（代）”，乙方（签字）栏后有李爱云签名。同日，李爱云向袁婷婷支付了10000元定金，向铜陵县百汇房产信息部支付了合同保证金3000元。后袁新富和袁玉云（甲方）与李爱云（乙方）签订了《售（购）房协议书》。该协议书中除约定第一个《售（购）房协议书》中的第1、2、3、4、6、7项外，还约定：在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关税、过户费全部由甲乙双方承担；此房过户税费乙方承担25000元，超出税费部分由甲方支付；如乙方房票金额不够购房款，则乙方用现金支付剩余部分。该合同中注明的签署日期为2015年4月25日。2015年5月4日，袁新富和袁玉云（甲方）与李爱云和陈金立（乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同已在铜陵县住房和城乡建设局存档备案。合同约定：1.甲方自愿将坐落在五松镇听松苑一期4栋1号地下室（建筑面积68.87平方米）出售给乙方；2.该房屋买卖价款为170000元，一次性付款；3.甲方在收到乙方全部房价款之日起30日内，甲方向乙方交付该房；4.乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，甲方毁约，甲方应在毁约之日起20日将定金退还乙方另付乙方相当于定金数额的违约金；5.乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交给房屋，每逾期一日，由违约乙方向对方给付相当于上述房屋价款千分之一的滞纳金；6.在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关税、费由乙方承担。2015年6月9日，袁新富（甲方）、陈金立（乙方）与铜陵市住房置业担保中心（丙方）签订了《铜陵市存量房交易结算资金托管协议》。该协议约定：1.甲乙双方在2015年5月4日签订《铜陵市存量房屋买卖合同》，合同备案号：2015013，房屋坐落五松镇听松苑一期4栋1号地下室，房屋总价为270000元，其中定金0元，首付0元，贷款0元；2.丙方受甲乙双方共同委托，同意对以下交易资金及佣金进行托管和划转，托管和划转的交易资金为270000元；3.乙方将托管资金（含借款合同约定的贷款）存入“存量房交易资金专用账户”，经房屋登记机构核准房屋转移（抵押）登记生效，并出具《房屋过户及他项权登记手续已办结证明》后，由丙方负责将托管的交易资金划入甲方结算账户；4.因甲乙双方或其中任一方原因，造成交易终止的，在甲乙双方未达成一致意见或提供有效司法裁判文书前，丙方有权暂停划转交易资金且不承担由此引起的任何经济及法律责任。同时，袁新富和陈金立向铜陵市住房置业担保中心提供了一份合同日期为2015年5月4日的《房屋买卖合同》复印件，该合同复印件中除约定了房屋价款为170000元的《房屋买卖合同》中的第1、3、4、5、6项外，另约定：房屋价款为270000元，一次性付款。陈金立将其所持有的金额为298384元的房票交付给铜陵市住房置业担保中心。铜陵市住房置业担保中心向其开具了270000元的资金托管收款凭证。同日，陈金立和李爱云依铜陵县地税局对本案所涉房屋的评估价241045元，向铜陵县地税局交纳契税24484.96元，另向铜陵县住房和城乡建设局交纳因房屋买卖和办理过户手续的各项费用2856.50元。后袁新富与袁玉云和陈金立与李爱云就前述房屋办理了过户手续，陈金立和李爱云取得该房屋产权。2015年8月27日，李爱云以短信的方式向袁新富和袁玉云提出，其将购房款270000元（含定金10000元）立即支付给袁新富和袁玉云，要求袁新富和袁玉云将本案所涉房屋交付给李爱云。袁新富和袁玉云回复称，要求李爱云将购房款300000元全部支付完毕，否则将不予交付房屋。本案诉讼后，陈金立与李爱云向铜陵市住房置业担保中心提出因房屋买卖双方争议较大，已向法院提起诉讼，要求暂时不要向袁新富和袁玉云支付托管的购房款270000元。另查明，合同日期为2015年5月4日的两份《房屋买卖合同》在铜陵县住房和城乡建设局的合同备案号均为2015013，房屋价款为170000元的《房屋买卖合同》系在铜陵县住房和城乡建设局登记备案的商品房买卖合同，房屋价款为270000元的《房屋买卖合同》复印件存档于铜陵市住房置业担保中心。陈金立、李爱云一审诉讼请求为：判令解除陈金立、李爱云与袁新富、袁玉云签订的房屋买卖合同，袁新富、袁玉云双倍返还陈金立、李爱云定金20000元并赔偿损失30341.46元（含产权登记费和工本费等2856.50元、过户税款24484.96元、中介费保证金3000元）；本案诉讼费用由袁新富、袁玉云共同承担。袁新富、袁玉云一审反诉请求为：判令确认2015年4月25日双方签订的《购房协议书》合法有效；判令陈金立与李爱云按双方约定向袁新富与袁玉云支付剩余房款共计290000元；判令陈金立与李爱云承担违约金10000元；本案诉讼费用由陈金立与李爱云负担。一审法院判决认为：本案所涉房屋买卖合同共四份。袁婷婷与李爱云签订2015年4月25日的买卖合同前，虽未取得袁新富和袁玉云的授权，但袁新富与袁玉云认可了袁婷婷收取的10000元定金，且袁婷婷系袁新富与袁玉云的女儿。因此，法院认定该份合同系取得了袁新富与袁玉云认可的合同。后袁新富和袁玉云与李爱云重新签订了房款为300000元的合同，双方对前述合同中关于税费的承担条款进行了变更。该合同经双方签字后即成立并生效，且不存在法定的合同无效情形。故该份300000元的合同是对袁婷婷与李爱云签订2015年4月25日的买卖合同协商变更后的新合同，系本案所涉买卖合同的有效合同。房款为270000元的房屋买卖合同与房款为170000元的房屋买卖合同的合同备案号均为2015013，且房款为170000元的合同系在铜陵县住房和城乡建设局登记备案的，房款为270000元的合同复印件系在铜陵市住房置业担保中心存档的。结合双方对房票进行托管的事实，法院认定270000元的合同的形成是为了便于托管购房款270000元，是履行袁新富和袁玉云与李爱云签订的房款为300000元的合同约定的付款义务。且陈金立和李爱云未能提供房款为270000元的《房屋买卖合同》的原件，因此，房款为270000元的房屋买卖合同不能作为本案房屋买卖的有效合同。房款为170000元的房屋买卖合同，双方都认可其非合同双方的真实意思表示，通过该合同进行避税的行为扰乱了国家正常的税收秩序，损害国家利益，故该份合同当然无效。陈金立和李爱云要求解除双方签订的买卖合同应当是房款为270000元的房屋买卖合同。综上，对陈金立和李爱云的该项诉请，法院不予支持；对袁新富与袁玉云要求确认其与李爱云签订的合同签署日期为2015年4月25日的《售（购）房协议书》合法有效的诉请，本院予以支持。袁新富和袁玉云与李爱云签订的房款为300000元的合同成立并生效后，双方应依该合同约定履行各自的义务。袁新富和袁玉云作为出售方已履行了相应的过户义务。李爱云向袁婷婷支付的10000元定金，袁新富和袁玉云予以认可。在房屋过户后，铜陵市住房置业担保中心托管的购房款270000元的付款条件已经成就，铜陵市住房置业担保中心应将其托管的购房款支付给袁新富和袁玉云。剩余房款20000元，李爱云也应依约支付，但依据合同约定，李爱云只承担过户税费25000元，超出部分由袁新富和袁玉云承担，现李爱云实际支付27341.46元（24484.96元＋2856.50元=27341.46元），超出的2341.46元（27341.46元-25000元=2341.46元）应从李爱云应支付的房款中予以扣除。故李爱云实际应向袁新富和袁玉云支付购房款17658.54元（20000元-2341.46元=17658.54元）。故对袁新富和袁玉云要求李爱云支付房款17658.54元的诉请，法院予以支持。但袁新富和袁玉云应依据其与李爱云签订的房款为300000元的合同足额缴纳税费，对少交部分应及时向税务部门补足。因购房款托管后270000元房款的付款义务人为铜陵市住房置业担保中心，故对袁新富和袁玉云要求李爱云支付房款270000元的诉请，法院不予支持。但李爱云应配合铜陵市住房置业担保中心向袁新富和袁玉云支付托管的购房款。袁新富和袁玉云收到全部房款后应依约在十日内向李爱云交付房屋。在袁新富和袁玉云与李爱云签订的房款为300000元的合同中，双方只笼统约定过户、签字前后李爱云分两次付清房款，未对房款的支付时间做出明确约定，后双方因对合同效力发生争议进行诉讼，袁新富和袁玉云不能据此认定李爱云付款存在违约。因此，对袁新富和袁玉云要求李爱云支付违约金10000元的诉请，法院不予支持。因陈金立非本院认定有效的房款为300000元的房屋买卖合同的相对方，故对袁新富和袁玉云对陈金立提出的所有诉请，法院均不予支持。依据袁新富和袁玉云与李爱云签订的房款为300000元的房屋买卖合同，袁新富和袁玉云应在收到全部购房款后十日内交房，现李爱云未能支付全部购房款。因此，袁新富和袁玉云未予交房的行为，不能认定为违约。综上，对陈金立和李爱云诉请要求袁新富和袁玉云双倍返还定金20000元并赔偿损失30341.46元的诉请，法院不予支持。陈金立和李爱云辩称：本案房屋买卖的买受方是陈金立与李爱云，交易完成后该房屋也是登记在陈金立和李爱云名下。但依据法院认定袁新富和袁玉云与李爱云签订的房款为300000元的合同为有效合同，房屋买受方为李爱云，将房屋产权登记为李爱云和陈金立共有，是李爱云对自己权益的处分。陈金立向铜陵市住房置业担保中心支付购房款270000元并委托其保管的行为，是为了履行李爱云的付款义务。因此，对陈金立和李爱云的该辩解意见，法院不予采纳。陈金立和李爱云还辩称，在2015年6月9日双方签订的铜陵市存量房交易结算资金托管协议第一条也明确确定了该房买卖合同价格为270000元。但该托管协议中明确约定，房屋总价为270000元是依据双方在2015年5月4日签订合同备案号为2015013的《铜陵市存量房屋买卖合同》确定的，但房款为170000元和房款为270000元的两份合同均系2015年5月4日备案号为2015013的《铜陵市存量房屋买卖合同》，且铜陵市住房置业担保中心所存档的房款270000元的房屋买卖合同系复印件而非原件。因此，不能依据托管协议中约定的房款数额来确定本案房屋买卖的合同价款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）陈金立和李爱云的全部诉讼请求；二、被告（反诉原告）袁新富和袁玉云与原告（反诉被告）李爱云签订的合同签署日期为2015年4月25日的《售（购）房协议书》合法有效；三、原告（反诉被告）李爱云应在本判决生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）袁新富和袁玉云房款17658.54元；四、驳回被告（反诉原告）袁新富和袁玉云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1059元，减半收取530元，由原告（反诉被告）陈金立和李爱元负担；反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，被告（反诉原告）袁新富和袁玉云负担2729元，原告（反诉被告）李爱云负担171元。上诉人陈金立、李爱云上诉称：1.原审法院认定“房屋买受人为李爱云，将房屋产权登记为李爱云和陈金立共有，是李爱云对自己权益的处分”，属认定事实错误。2015年5月4日双方签订的房屋买卖合同（铜陵县房地产管理中心备案合同），买受方系陈金立、李爱云，证明了陈金立为房屋买卖交易当事人这一基本客观事实。在2015年6月9日，陈金立与袁新富签订的《铜陵市存量房交易结算资金托管协议》也十分明确陈金立系该房屋交易买受人。原审中，被上诉人对陈金立作为该房屋买受方之一没有异议。2.购房款为27万元的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示。本案房屋买卖的出卖方为袁新富、袁玉云，买受方是陈金立、李爱云。交易完成后该房屋也登记在陈金立、李爱云二人名下。庭审时，双方向法庭提供了四份房屋买卖合同及《铜陵市存量房交易结算资金托管协议》，其中2015年4月25日签订的两份合同，陈金立当时不知情，只不过是袁新富、袁玉云与李爱云三人之间还价协商过程，不是双方最终的意思表示。2015年5月4日，陈金立参与签订的合同，购房款为27万元，系双方当事人真实意思表示，且在《铜陵市存量房交易结算资金托管协议》第一条也明确确定了该房屋价格为27万元。17万元房款双方当事人均不知情。3.被上诉人单方违约提高房价构成违约，且明确表示上诉人不支付30万元价款就不交付房屋，导致上诉人不能实现合同目的。请求二审法院撤销一审判决第一、二、三项，改判支持上诉人的一审全部诉求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人袁新富、袁玉云当庭答辩称：1.购房款为30万元的合同合法有效，是当事人真实意思表示。27万元的合同复印件双方并未实际签订该合同，只是为了便于托管房款27万元而编造的。2.若是按照上诉人陈金立的思维，夫妻一人的签字不是真实意思表示，那上诉人陈金立与被上诉人袁新富签订的托管协议也不是真实意思表示。被上诉人要求上诉人支付30万元价款，并不是单方违约提高房价，而是根据合法有效的购房合同要求上诉人支付。上诉人的无故拒绝实际上构成违约。综上，上诉人利用被上诉人的好心，故意不予付款，导致被上诉人房屋已实际上不属于自己，却还拿不到全部房款，至今只拿到1万元，剩余房款遥遥无期，故恳请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审期间，双方均未向本院提供新证据。双方所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：1.陈金立是否为房屋买卖合同的买受人？2.涉案房屋购房款是27万元还是30万元？3.被上诉人是否存在违约行为？合同是否达到解除条件，即合同目的是否不能实现？本院认为：本案房屋价款是30万元还是27万元？陈金立、李爱云主张是27万，依据是房款为27万元的《房屋买卖合同》及《铜陵市存量房交易结算资金托管协议》。李爱云并不否认在2015年4月25日，双方签订了房款为30万元合同，只是认为在办理过户手续时，双方对房价及税费承担重新作出约定，变更房价30万元为27万元，税费由其全部承担。对此袁新富、袁玉云予以否认，认为是因房票托管需要而签订27万元合同，并非真实合同，对房款并未变更。结合双方陈述，本院认为袁新富、袁玉云所述较符合客观事实。理由是：1.2015年5月4日双方签订的27万元的合同双方均没有原件，仅有在铜陵市住房置业担保中心存档的复印件。对于房价、税费的承担是对合同主要条款变更，双方均没有合同原件有违常理。2.如按陈金立、李爱云所称房款总价为27，那么托管27万元，加上已付定金1万元及3000元保证金，共计283000元，已超过总房款27万元，与合同价款不符。3.证人陈某（中介工作人员）全程参与双方合同签订、过户手续的办理，证人证明：四份合同中，2015年4月25日签订的价款为30万元的合同是双方真实意思表示。在二手房交易中，为少交税等目的，普遍存在“阴阳合同”的情况。本案中，在铜陵县住房和城乡建设局登记备案的同一案号下就有两份价款不同的合同，一份为17万元，一份为27万元，这是不符合法律规定的。故对陈金立、李爱云该项上诉理由，本院不予采信。2015年4月25日的合同上，买受人只有李爱云签订，陈金立并未签订，合同相对方仅为李爱云，故陈金立要求确认其为购房人，没有依据，本院不予支持。现涉案房屋已办理完过户手续，登记为李爱云、陈金立共有，合同约定的权利义务已基本完成，李爱云在支付完余款后，袁新富、袁玉云应依约交付房屋，不存在合同目的不能实现之情形，李爱云、陈金立要求解除合同的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人陈金立、李爱云的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人陈金立、李爱云负担。本判决为终审判决。审 判 长  查慧凌代理审判员  盛丽娜代理审判员  戴卢刚二〇一六年五月十六日书 记 员  王小江相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；……