济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初1329号 原告济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会，住所地济南市历山北路北段西杨家庄村。 法定代表人杨惠新，该村主任。 委托代理人纪发勇（特别授权代理），男，生于1973年11月24日，汉族，该单位法务部工作人员。 被告张立树，男，生于1941年12月27日，汉族，无业，住济南市槐荫区。 被告范连英，女，生于1944年1月12日，汉族，无业，住济南市槐荫区。 二被告共同委托代理人王冰（特别授权代理），北京德和衡（济南）律师事务所律师。 原告济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会（以下简称西杨家庄村委）与被告张立树、范连英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，并依法组成合议庭于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人纪发勇，被告张立树及二被告共同委托代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西杨家庄村委诉称：二被告系夫妻关系，二被告以各自的名义都和原告就同一处门头房分别签订租赁合同，但二被告实际是以夫妻家庭经营的形式使用原告的门头房。二被告自2006年至2016年以来一直持续租赁原告村集体的门头商铺房，且历次欠交租金，直至2016年1月15日前，被告累计欠租60多万，被告向原告出具了累计欠租601559.60元的书面还款保证，但被告一直未履行。为此，原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、二被告偿还所欠房租601559.60元及违约金5万元，终止合同并腾出房屋；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 二被告辩称：1、还款保证书是原告胁迫被告签订的，房租欠款没有事实依据，应当依法撤销；2、原告自2014年3月31日之前的租金已经超过诉讼时效，依法应当驳回；3、原告为了迎接卫生大检查曾要求被告搬离租赁房屋，应扣除4个月的租金；4、原告还应赔偿被告各项经济损失共计376050元。 经审理本院认定：被告张立树与被告范连英系夫妻关系。2006年5月19日，原告西杨家庄村委与被告张立树及被告范连英分别签订《营业房租赁合同》各1份，该2份合同约定的相关内容均为：原告为出租方，被告为承租方，该门头房位于历山北路北首东侧，面积91.325平方米,租期5年（即自2006年5月1日至2011年6月1日），每天0.60元/平方米。2007年6月26日，原告西杨家庄村委与被告范连英签订《营业房租赁合同》1份，该合同约定的相关内容为：原告为出租方，被告范连英为承租方，该门头房位于历山北路北首东侧，面积44.65平方米，租期为2年（即自2007年7月1日至2009年7月1日），每天0.80元/平方米。上述合同签订后，原告西杨家庄村委将合同所涉的门头房交付二被告使用。涉案房屋租赁期满后，二被告与原告西杨家庄村委续签了2份租赁合同。其中2011年12月15日的租赁合同约定的相关内容为：原告为出租方，被告张立树为承租方，该门头房位于历山北路东侧，房屋面积144m2，租期4年（即自2011年12月15日至2015年12月15日），每天2.80元/平方米，4年合计费用588672元。2012年9月21日的租赁合同约定的相关内容为：原告为出租方，被告张立树、范连英为承租方，该门头房位于历山北路东侧，房屋面积96m2，租期4年（即自2012年10月1日至2016年10月1日），每天2.60元/平方米，4年合计费用364416元。二被告在租赁期间仅支付部分租赁费，被告张立树于2016年1月15日在原告西杨家庄村委出具的还款保证书上签名捺印，该保证书载明：“张立树共欠西杨村委房租人民币601559.60元，于2016年2月1日前还西杨村委会人民币10万元（2016年1月25日缴纳5万元，于2016年2月1日前缴纳5万元）并将租赁房屋全部腾出。张立树于2016年6月30日前交清剩余全部所欠租金501559.6元（从2016年3月份开始按月偿还），若违反此保证，一切法律责任由我本人自负。以上欠款是合同终止后的欠款（金额601559.60元）。保证人张立树，2016年1月15日”。签订还款保证书后，被告未按保证书约定履行付款义务。庭审中，原告认可被告已支付房屋占用使用费共计486500元并已实际腾出房屋，将诉讼请求变更为要求二被告共同偿还房屋占用使用费601559.60元。 审理中，被告张立树辩称原告西杨家庄村委为通过卫生检查曾要求被告搬离租赁房屋4个月，其于2014年3月15日申请租赁东方宾馆后院进行加工、销售，租赁一年。被告张立树提交2014年4月25日东方宾馆交房租定金1万元收据1份，收款事由载明：“东方宾馆后院房租定金（共肆万，剩余3万6月底之前付清）租房时间为2014年4月24日至2015年4月23日”。被告张立树陈述于2014年9月15日搬回租赁的门头房。 被告张立树主张于2015年12月23日因欠房租被停电，电表余额显示动力电1100度，照明电850度，每度均是1.2元。原告对此不予认可。 另查明，原告西杨家庄村委未提交涉案房屋的建设工程规划许可证及主管部门批准建设手续。 上述事实由原告提交的《营业房租赁合同》3份，《房屋租赁合同》2份，还款保证书复印件1份，被告提交的租房申请、收据各1份等证据材料，结合双方当事人的陈述，经庭审质证，足以认定。 本院认为：涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，原告西杨家庄村委（出租人）与被告张立树、范连英（承租人）签订的上述租赁合同无效。房屋租赁合同无效，原告主张按合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，本院依法予以支持。被告张立树、范连英系夫妻关系，二人在夫妻关系存续期间因共同经营所负债务应为夫妻共同债务。关于房屋租赁终止的具体时间，原告主张是2016年2月1日，被告辩称是2015年12月23日，理由是被告因欠付租金被原告西杨家庄村委停电是在2015年12月23日，因被告张立树所签署的还款保证书的落款时间为2016年1月15日，该保证书载明：“2016年2月1日前必须把租赁房屋全部腾出完整交于村委会”，故本案原、被告房屋租赁终止时间为2016年2月1日。二被告主张2015年12月23日停电时的电费2340元（1100度×1.2元/度+850度×1.2元/度），原告西杨家庄村委不予认可，被告未能提交电费交纳单据等证据材料证明其主张，故本院不予采信。二被告主张自2015年4月24日至2015年9月15日期间的房屋占用使用费94656元（144m2×2.8元/m2×145天+96m2×2.6元/m2×145天）应予扣除，并提交了在外租房收据，本院依法予以支持。根据原、被告双方所签订的5份租赁合同，被告在租期内应支付房屋占用使用费1118762.15元（按365天/年计算：91.325m2×0.6元/m2×1825天+91.325m2×0.6元/m2×1825天+44.65m2×0.8元/m2×730天+144m2×2.8元/m2×1460天+96m2×2.6元/m2×1218天），减去原告认可的被告所交纳的房屋占用使用费486500元，数额为632262.15元。原告要求二被告支付房屋占用使用费601559.60元的诉请，系对其自身权利的处分，本院予以准许。原告西杨家庄村委所主张的房屋占用使用费601559.60元，减去被告在外租房期间的房屋占用使用费94656元，二被告尚欠房屋占用使用费506903.6元。因被告未按还款保证书约定履行付款义务，故对原告要求被告偿付所欠房屋占有使用费506903.6元的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称还款保证书是原告胁迫其签订的，未提交证据证明，原告也不予认可，对其辩称理由，本院不予采信。二被告辩称2014年3月31日之前的租金已经超过诉讼时效，于法无据，本院亦不予采信。被告主张原告西杨家庄村委应赔偿二被告各项经济损失376050元，并未提起反诉，本院不予合并处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告张立树、被告范连英于本判决书生效之日起十日内偿付原告济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会房屋占用使用费506903.6元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10316元，由原告济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会负担2063元，被告张立树、被告范连英负担8253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙 刚 人民陪审员  肖春霞 人民陪审员  高 虹 二〇一六年五月二十七日 书 记 员  赵 娣