重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终3246号上诉人（原审原告）重庆市庆源物业管理有限公司。法定代表人冯开明，该公司董事长。委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。委托代理人何珊，重庆智权律师事务所律师。被上诉人(原审被告)谢强。上诉人重庆市庆源物业管理有限公司（以下简称庆源物业公司）与被上诉人谢强物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年11月10日作出(2015)合法民初字第06776号民事判决。庆源物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月19日对本案进行了审理。上诉人庆源物业公司的法定代表人冯开明和委托代理人王权、何珊参加了审理，被上诉人谢强未参加审理。本案现已审理终结。一审审理查明:庆源物业公司原系“名人丽都”小区的前期物业管理公司，受建设单位重庆中东房地产公司的委托对“名人丽都”小区进行前期物业管理服务，物业服务费每月0.20元/㎡。2005年6月18日，“名人丽都”小区在合川区国土资源和房屋管理局的指导下，召开了首次业主大会，成立了合川市名人丽都小区业主委员会（以下简称名人丽都业委会），并向合川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2006年1月4日，名人丽都业委会与庆源物业公司签订了《名人丽都小区物业服务合同》，合同约定：期限为2年，从2005年10月1日起至2007年9月30日止；合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费标准住宅0.37元/月·平方米，按季度交纳；业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金…等。合同签订后，庆源物业公司从2005年10月1日起为名人丽都小区提供了物业服务至今。2006年11月，“名人丽都”小区再次召开业主大会，选举了新的业主委员会成员，并于2007年7月向合川区国土资源和房屋管理局变更了备案登记。新的业主委员会认为前业主委员会无权与庆源物业公司签订物业服务合同，遂起诉至重庆市北碚区人民法院，请求确认合同无效。2007年9月19日，重庆市北碚区人民法院以（2007）碚法民初字第2571号《民事判决书》判决驳回名人丽都业委会的诉讼请求。名人丽都业委会不服申诉，重庆市人民检察院第一分院于2012年11月向重庆市第一中级人民法院提起抗诉，重庆市第一中级人民法院指令重庆市北碚区人民法院再审。重庆市北碚区人民法院经再审后于2013年8月作出（2013）碚法民再初字第0002号《民事判决书》，判决维持该院（2007）碚法民初字第2571号民事判决。名人丽都业委会不服该判决再次上诉，重庆市第一中级人民法院于2014年2月7日以（2013）渝一中法民终字第04302号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。另查明，2008年12月24日，“名人丽都”小区经重庆市园林事业管理局复查确定为园林式小区。2010年之前，庆源物业公司在物业服务过程中，为维护小区业主正常的生活秩序和良好的治安秩序，做出了积极努力，特别是在防火、防盗，处理交通事故方面做了大量工作。2011年10月6日，小区3幢2单元4-4号业主谭兴林家起火，因消防设施不齐备或损坏，致未能及时施救，引起数家火灾。2013年11月14日，合川区公安局消防支队对该小区检查，发现小区消防栓内无水枪、无水袋、部分枪头已损坏。2014年7月5日，经合川区合阳城塔耳门社区对该小区物业服务满意度调查，业主对小区物业满意率达9.53%，不满意率达61.32%，对小区物业状况不满意主要集中在环卫、停车、治安三个方面，不满意率均超过50%。还查明，2012年11月，庆源物业公司因“名人丽都”小区内业主袁顺禄拒不交纳物业管理费及楼道路灯费，向重庆市合川区人民法院起诉，要求袁顺禄支付物业管理费、楼道路灯费、违约金。袁顺禄以物业管理合同无效，物业服务质量差为由予以抗辩，因未提供证据证实，经（2012）合法民初字第04049号《民事判决书》判决全额支持庆源物业公司诉请。袁顺禄不服上诉，经重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第00473号《民事判决书》判决维持原判。再查明，谢强系名人丽都小区4幢3单元406号房业主，其住房建筑面积106.38平方米。从2014年3月1日起至2015年6月底止，谢强共欠交物业服务费629.76元、楼道路灯费40元，合计669.76元。但庆源物业公司主张物业服务费551.60元、楼道路灯费35元，合计586.60元，法院对此予以尊重。庆源物业公司多次催收未果。庆源物业公司在一审中诉称：2005年10月1日前，庆源物业公司为谢强所在名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费用标准为0.20元/月·平方米。2006年1月4日，庆源物业公司与业主委员会签订了《名人丽都小区物业服务合同》，约定：从2005年10月1日起物业费标准0.37元/月·平方米（合同第五条），物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务（合同第七条）；业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金（合同第二十三条）；谢强系小区业主。庆源物业公司如约为其提供了物业服务，经多次催收，但谢强拒不交纳物业管理费及楼道路灯费用，已构成违约，应当承担违约责任。现起诉请求判令谢强给付物业服务费551.60元（从2014年3月1日起至2015年6月底止，房屋建筑面积为106.38平方米）、违约金423.40元（从2014年3月1日起至2015年6月底止）及楼道路灯费35元，合计1010元；案件受理费由谢强承担。谢强在一审中未作辩称。一审法院认为，名人丽都业委会于2006年1月4日与庆源物业公司签订的《名人丽都小区物业服务合同》，已经生效的法律文书确认为有效合同，对“名人丽都”小区的业主均具有约束力，该小区业主均应当遵守和执行。合同到期后，名人丽都业委会未重新作出选聘或续聘决定，庆源物业公司自愿按原合同约定继续提供了服务至2015年6月30日，故庆源物业公司要求谢强按合同约定支付物业服务费、楼道路灯费的诉求理由正当，法院予以支持。庆源物业公司在为“名人丽都”小区提供物业服务过程中，以低廉的收费长期服务，基本尽到了合同义务，为改善小区居民生活环境也作出了一定努力，应予肯定，服务费应当全额支持。至于庆源物业公司要求主张违约金的请求，虽然庆源物业公司举示的其与小区业主袁顺禄诉讼的法律文书全额支持了包括违约金在内的全部诉请，但以上法律文书均亦陈述袁顺禄以物业服务质量差为由予以抗辩，因未提供证据证实，法院未予采信。而本案中，法院查明，近年来庆源物业公司对小区消防设施忽视检查和配备，对下水道、化粪池的养护管理未及时协调整治，对业主普遍反映小区环境脏、乱、差现象未及时整改治理，庆源物业公司的物业服务确有缺陷。导致小区业主对物业服务满意率低，拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对庆源物业公司要求谢强按合同约定支付违约金，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、谢强在一审判决生效后5日内给付重庆市庆源物业管理有限公司物业服务费551.60元、楼道路灯费35元，合计586.60元；如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回重庆市庆源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由谢强负担25元（限谢强在一审判决生效后5日内向合川区人民法院交纳）。一审宣判后，庆源物业公司不服向本院提起上诉，请求：1、维持重庆市合川区人民法院(2015)合法民初字第06776号民事判决第一项,撤销该判决第二项，依法改判谢强向庆源物业公司支付2014年3月1日至2015年6月30日未缴纳物管费的违约金423.40元；2、本案一、二审诉讼费由谢强承担。主要事实和理由：1、一审判决以其他案件业主所举证据作为本案证据，没有法律依据，且本案系缺席审理，谢强自愿放弃包括抗辩、举示证据等在内的诉讼权利，故应当主张违约金；2、一审判决采信的合川区公安局消防支队消防监督记录及照片、谭兴林的《我家的小火苗为啥变成大火灾》的情况反映、合川区合阳城街道办事处塔耳门社区关于名人丽都小区物业服务满意度调查情况报告等证据，不具有真实性、合法性及不具备证据属性，不能作为定案的依据；3、一审判决认定庆源物业公司对小区消防设施忽视检查和配备是错误的。因为小区消防设施属于全体业主所有，应由业主出资或动用大修基金予以解决，由于业主委员会的不作为，造成庆源物业公司无法对小区消防设施进行配备和管理，且小区消防设施的问题在庆源物业公司入场时就已存在，故庆源物业公司对消防上已存在的问题应免责。谢强未到庭未提交答辩状。本院二审查明的事实与一审认定的相同，本院予以确认。本院认为，一审判决所采信的合川区公安局消防支队消防监督检查记录及照片、谭兴林的《我家的小火苗为啥变成大火灾》情况反映以及合川区合阳城街道办事处塔耳门社区关于名人丽都小区物业服务满意度调查情况报告，这三份证据虽是不同业主在不同的开庭时间零散举示的,但上述证据可以综合反映庆源物业公司所提供物业服务的客观事实，庆源物业公司对小区所有业主所承担的责任应予一致，故其以谢强未举证或未抗辩为由提出不应采信上述三份证据的请求和理由不能成立，本院不予支持。关于是否应当主张未缴纳物管费的违约金问题。根据名人丽都小区业主委员会与庆源物业公司签订的《名人丽都小区物业服务合同》第二条约定，“甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共有部分的日常维修、养护和管理。物业共有部分具体包括……；2、物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。”该项约定证明了庆源物业公司对小区消防设施设备负有维修、养护的物业管理责任。首先，庆源物业公司上诉提出小区消防设施在其入场时就已经存在问题，并未举示充分证据予以证明，本院不予采信；其次，合川区公安局消防支队在对名人丽都小区进行消防监督检查时所指出的问题，庆源物业公司应先证明其已按照物业服务合同约定履行了相应的物业服务责任，而不是一味地认为消防上存在的任何问题都应动用大修基金来解决；再次，业主委员会的问题并不影响庆源物业公司履行其应尽的消防设施维修、养护的责任；最后，庆源物业公司在二审中自行举示的2015年6月1日合川区合阳城街道办事处塔耳门社区委员会的告知函，该函件证明了该社区应名人丽都小区业主的要求，就庆源物业公司与名人丽都小区全体业主物业服务合同是否续签征求了业主意见，说明社区在代业主委员会履行职责过程中为切实解决名人丽都小区的物业问题做了大量工作，因此该社区关于名人丽都小区物业满意度调查情况报告应具有真实性，能够客观反映庆源物业公司在名人丽都小区物业服务的情况，本院认为该证据应予采信。因此，由于庆源物业公司在物业服务中存在瑕疵，故对其要求谢强承担违约金的请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆市庆源物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一六年五月二十日书 记 员  冉梦云