江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11239号上诉人：南京航鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113353299079X，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路**晓庄国际广场****。法定代表人：杨杨，系该公司董事长。委托诉讼代理人：徐培，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人：王圣眉,女,1988年9月3日出生,汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：黄涛（系被上诉人丈夫），住南京市六合区。上诉人南京航鼎房地产开发有限公司（以下简称“航鼎公司”）因与被上诉人王圣眉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。航鼎公司上诉请求:依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判决解除合同显属不当。1.关于层高的问题。案涉商铺的层高应包含地面和楼板的厚度，与合同约定的4.8米的层高其实相差无几，不会对被上诉人的经营带来任何影响。预售合同中约定的是如果有设计变更导致层高相差超过5cm,而上诉人才需要通知被上诉人决定是否解除合同，本案中，并未有设计变更，故不应当适用预售合同中的约定。2.关于西大门平时打不开的问题。大门是否打开是物业服务单位或业主觉得，不受开发企业的控制。3.关于室内的立柱与边柱的问题。立柱已经移除，而边柱虽然导致案涉房屋面积减少，但仍在合同约定的3%的误差范围内。二、一审法院认定被上诉人的相关损失错误，无事实和法律依据。1.逾期交付违约金支付的前提是合同继续履行，而被上诉人主张损失的基础却是合同解除，故被上诉人要求逾期交付违约金的诉讼请求不能成立。2.“总价款5%的违约金”只能使用在逾期交付并经被上诉人催告后30天仍未交而解约的情绪，不能适用到所有情形。一审法院“比照”适用，无事实与法律依据。违约金的适用条件及数额应当严格按照当事人的约定。王圣眉辩称：1.经一审法院组织测量，案涉房屋的净高为4.3米，多出的立柱占用房屋面积0.5734米，而根据合同约定，房屋层高应为4.8米，允许的误差为5cm，房屋的实际净高与约定的层高误差远远超过5cm，因此，根据合同的约定，上诉人应当提前将该情况告知被上诉人，由被上诉人决定是否解除合同。2.本案系上诉人违约，导致合同解除的，应当由上诉人承担违约责任。根据合同约定，上诉人应当于2018年12月30日前，向被上诉人交付案涉房屋，但是后来上诉人一直未能向被上诉人叫交付符合合同约定的房屋，属于交付不能的违约，应当按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。一审法院判决航鼎公司向被上诉人承担68304.05元的违约金并无不当。王圣眉向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的宁房预售合字2017045213号《南京市商品房预售合同》及补充协议；2、判令航鼎公司返还王圣眉购房款1366081元，并赔偿王圣眉提前向银行还款产生的费用（以银行收取补偿金金额等实际费用为准）及利息损失（包括100000元自2018年4月24日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算；200000元自2018年5月4日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算；386081元自2018年5月14日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算；银行抵押贷款680000元暂算至2020年3月5日已产生利息66499.37元，后续利息计算至实际返还之日，以银行实际产生利息为准）；3、判令航鼎公司承担商品房延迟交付违约金68304.05元；4、本案诉讼费用、律师费由航鼎公司承担。一审法院认定事实：2018年4月24日，王圣眉通过建设银行向航鼎公司支付购房定金100000元。2018年5月4日和5月14日，王圣眉通过建设银行分别向航鼎公司支付了200000元和386081元购房款。2018年5月15日，王圣眉与航鼎公司签订了《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017045213号）及《合同补充协议》，合同主要内容为：甲方（航鼎公司）预售给乙方（王圣眉）的商品房在《南京市商品房预售许可证》中的栖霞区燕子矶街道滨江明珠花园B-5幢1室（以下简称案涉房屋），该商品房规划用途为门面房、小商店，层高4.8米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注，但附件2中没有相关的层高标注）；该商品房建筑面积为31.47平方米，套内建筑面积为30.14平方米；预售该商品房的单价为43409元/平方米，总价款为1366081元；付款方式为乙方于2018年5月15日之前向甲方支付686081元，剩余房款680000元由乙方申请办理银行贷款；乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算向甲方支付迟延期间的违约金，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同，乙方按合同总价款5%向甲方支付违约金；甲方应于2018年12月30日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房，按照已收价款的万分之一/天计算向乙方支付迟延期间的违约金，违约金不超过合同总价款1%；经乙方催告后30日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按合同总价款5%向乙方支付违约金；该商品房结构形式、户型发生变化及空间尺寸发生变化，导致层高降低超过5厘米，或导致本合同约定的建筑面积变化超过±3%平方米，甲方应在变更确立之日起10日内书面通知乙方；甲方在约定的期限内未书面通知乙方，乙方有权解除本合同，甲方应在本合同解除后30日内将已付价款、定金以及按中国人民银行同期商业贷款利率计算的利息返还给乙方，并按总价款的0.1%赔偿乙方损失。在《合同补充协议》中约定：乙方选择银行按揭付款方式的，乙方须于2018年5月15日之前支付不低于总房款50%的房款，即人民币686081元。预售合同及补充协议签订后，王圣眉与中国银行股份有限公司南京新港支行签订了《个人商业用房贷款合同》，由王圣眉向中国银行股份有限公司南京新港支行贷款680000元。同时，王圣眉、中国银行股份有限公司南京新港支行、航鼎公司签订了《南京市房地产抵押合同》，航鼎公司为王圣眉的上述贷款提供了担保。2018年12月30日，航鼎公司向王圣眉交付涉案房屋，王圣眉对案涉房屋结构、层高等提出异议，未接受案涉房屋并在《收房意见书》中写明：小区东侧门开门问题；房屋结构与图纸不符，多出一个立柱和边柱；房屋层高于合同不符，合同上标准层高为4.8米，现房净高为4.3米。后航鼎公司将案涉房屋内的立柱移除，但对王圣眉就案涉房屋提出的其他问题没有处理。2019年6月12日，王圣眉与航鼎公司的工作人员通过手机微信表达了均同意解除《南京市商品房预售合同》的意向，航鼎公司的工作人员向王圣眉发出了《解除协议》，但双方均未对《解除协议》进行确认。因主张权益受损，故王圣眉诉至法院，要求处理。审理中，经双方共同测量，案涉房屋净高为430㎝，建筑结构层12cm，房屋左侧风井占地面积为61㎝×94㎝=0.5734平方米。庭审中，王圣眉认为航鼎公司交付的房屋严重不符合双方合同约定，重点在于合同对房屋层高明确约定为4.8m，王圣眉之所以选择购买该房屋，也是基于4.8m的层高可以满足使用目的；然而航鼎公司实际交付的房屋高度经双方现场测量确认，房屋净高4.3m，即便还有12cm楼板高度，也与合同约定的4.8m相差甚远；结合合同的约定，航鼎公司有义务通知王圣眉，由王圣眉决定是否解除合同；因为航鼎公司没有履行相应告知义务，导致王圣眉在房屋交付验收时才知道层高降低不止5cm，王圣眉选择解除合同符合双方合同约定和有关法律规定，同时也符合商品房买卖合同中保护消费者权益的精神；尽管王圣眉作为成年人对投资商铺应当承担决策风险，但该风险的承担应建立在航鼎公司诚实守信的基础上，航鼎公司销售和售后人员均认可在房屋销售时曾承诺王圣眉，店铺前面的门是打开通畅的，王圣眉才决定购买该房屋；关于房屋立柱占地面积测量，在仅有30平左右的商铺中，中间位置出现占地面积如此大的立柱，显然会影响到房屋结构、布局使用，这是王圣眉在购买房屋时不能预计到的风险，该风险不应由王圣眉承担；航鼎公司抗辩王圣眉解除合同依据的条款仅在设计变更时才适用，如果设计发生变更，而航鼎公司没有通知王圣眉行使解除权，责任应当归于航鼎公司方；如果设计没有发生变更，而交付的房屋不符合合同和设计约定，说明航鼎公司交付的不是符合质量验收标准的房屋；王圣眉投入了大量资金购买房屋，客观上产生相应的资金损失和贷款利息损失，王圣眉根据法律法规和合同约定的违约责任向航鼎公司主张违约金，符合法律和合同相关精神，应予支持，故坚持诉讼请求。航鼎公司主张交付的商铺实际层高达到4.62米，含楼板和地面厚度，距离4.8米略有不足，但对实际使用没有多大区别，加上中间隔板后，差距可以忽略不计，即使层高没有完全符合合同约定，但不影响实际使用；根据合同的约定，处理方式应该是航鼎公司在合同解除后30日内将已付价款包括定金按银行同期贷款利息交付王圣眉；王圣眉购买商铺属于商业决策，本身带有经营风险，王圣眉强调的大门是否打开，航鼎公司没有决定权的，也不足以构成是否购买该商铺的决定因素，并且相邻的商铺目前均已开业，王圣眉购买商铺是否无法正常经营，没有相关事实进行支撑，王圣眉只是主观认为影响其合同目的的实现；按王圣眉提供的证据，其诉前与航鼎公司工作人员协商过，截止到2019年6月份，航鼎公司工作人员表示不再协商，希望王圣眉通过司法途径解决；在得到信息后，王圣眉应立即向法院起诉，王圣眉到2020年3月6日才实际起诉，对2019年6月后产生的损失属于损失扩大，应该由王圣眉承担；即便法院认为航鼎公司应该向王圣眉支付利息，实际计算到2019年6月才符合相关法律规定，故请求驳回王圣眉的诉请。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，王圣眉与航鼎公司签订的《南京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同及协议内容均没有违反法律规定，《南京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效，王圣眉、航鼎公司双方应按照上述合同及协议的约定，全面地履行各自的义务。在合同及协议履行过程中，航鼎公司向王圣眉交付的案涉房屋，经双方共同测量，净高为430㎝，建筑结构层为12cm，房屋内有占地面积为0.5734平方米的风井，所交付的案涉房屋与双方签订的《南京市商品房预售合同》中约定的房屋标准不符，航鼎公司的行为构成违约。王圣眉要求解除《南京市商品房预售合同》及《补充协议》，并要求返还购房款1366081元，该请求符合法律规定和合同约定，一审法院对此予以支持。由于航鼎公司在履行《南京市商品房预售合同》及《补充协议》中的行为构成违约，且双方在2019年6月已达成解除上述合同的意向性协议，但航鼎公司未能及时处理，现王圣眉要求航鼎公司按照银行同期贷款利率，赔偿686081元的利息损失，并比照合同中约定的商品房延迟交付违约金标准（总价款的5%），要求航鼎公司支付违约金68304.05元，符合法律规定和合同约定，一审法院对上述请求也予以支持。王圣眉要求航鼎公司赔偿提前向银行还款产生的费用及抵押贷款680000元产生的利息，因王圣眉提前向银行还款产生的费用尚未发生，且680000元的抵押贷款涉及到中国银行股份有限公司南京新港支行的权益和航鼎公司的担保行为，也与本案属于不同法律关系，故应另行处理。王圣眉要求航鼎公司支付律师费50000元，因王圣眉仅提供了律师费发票，未提供委托代理合同及支付证据，且《南京市商品房预售合同》及《补充协议》中没有对该项费用进行约定，故一审法院对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十一条、第一百三十条和《最高人民法院》第二十五条之规定，判决：一、解除王圣航鼎公司之间签订的宁房预售合字2017045213号《南京市商品房预售合同》及《补充协议》；二、航鼎公司于判决生效后十日内返还王圣眉购房款1366081元并以686081元为基数支付利息（其中100000元自2018年4月24日起至2019年8月19日止、200000元自2018年5月4日起至2019年8月19日止、386081元自2018年5月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；686081元自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；三、航鼎公司于判决生效后十日内支付王圣眉违约金68304.05元；四、驳回王圣眉的其他诉讼请求。本诉案件受理费17545元，减半收取8772元，由航鼎公司承担。二审中，航鼎公司对一审法院查明的事实提出如下异议：其认为一审法院认定“被告销售和售后人员均认可在房屋销售时曾承诺原告，店铺前面的门是打开通畅的，原告才决定购买该房屋”与事实不符。其认为，一方面其并未承诺所谓的门打开通畅；另一方面王圣眉也并未因为门打开通畅才决定购买案涉房屋。王圣眉对一审法院查明的事实无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。二审中，王圣眉表示其愿意放弃对违约金的主张，仅要求航鼎公司向其支付以686081元为基数的利息损失。本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，合同约定航鼎公司应当在2018年12月30日前向王圣眉交付房屋。但是在2018年12月30日，航鼎公司与王圣眉约定一起办理房屋交接手续时，因案涉房屋存在立柱、边柱及层高不达标等严重影响房屋实际使用的重大质量问题，房屋并未在当日交接成功，王圣眉拒绝接收房屋。经王圣眉催促，航鼎公司亦未在约定时间内交付符合合同约定的房屋。现王圣眉主张解除合同，本院予以支持。航鼎公司认为案涉商品房预售合同不应当被解除的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房预售合同解除前，王圣眉已经分次向航鼎公司支付了共计686081元的购房款，合同解除后，王圣眉要求航鼎公司向其支付该笔购房款的利息损失，本院予以支持。一审法院对此判决并无不当，本院予以维持。王圣眉在二审中明确表示其愿意放弃对违约金的主张，只要求航鼎公司向其支付686081元购房款的利息损失，系当事人对自己实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，航鼎公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初888号民事判决第一、二、四项；二、撤销南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初888号民事判决第三项；三、驳回上诉人南京航鼎房地产开发有限公司其他上诉请求。二审案件受理费2073元，由上诉人南京航鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王劲松二〇二一年一月二十日法官助理李玲玲书记员曹洁