江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0682民初2315号原告王林委托代理人秦晓红（系原告之妻）被告南通市祥龙置业有限公司，住所地如皋市柴湾镇镇南村（戴庄建筑公司内）。法定代表人张德明，执行董事。委托代理人肖勇承，江苏同帆律师事务所律师。特别授权。委托代理人刘铭宏，公司工作人员。特别授权。原告王林与被告南通市祥龙置业有限公司（以下简称祥龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宗卫明独任审判，公开开庭进行了审理。原告王林及其特别授权委托代理人秦晓红，被告祥龙公司的特别授权委托代理人肖勇承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称该合同），约定：原告购买被告开发建设的“北郊花苑南商业街”商业用房第2＃幢1-2层109、110号房（以下简称该房屋），该房屋建筑面积98.36+98.36平方米，单价6357.9元，总价为625363+625363＝1250726元；该房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，交付该房的截止日期为2014年11月28日；被告逾期超过60日后，被告应按日向原告支付已交房价款万分之5的违约金。该合同生效后，原告按该合同的约定及时交清了购房款。但是，在该合同约定的截止日期交付日后，原告多次催要交房，被告却迟迟不按合同约定通知原告交付该房屋，且一直不能明示该房屋两书一表等经验收合格的文书，不能明确解决该房屋中存在的通风、漏水、污迹等需整改的措施，不能补充房号变更和明确房产登记具体时间等现实问题。原告看着被告爱理不理、高高在上，万般无奈，只能诉至法院。现请求判令：1、被告按合同交付“北郊花苑南商业街”商业用房第2幢1-2层109、110号房屋。2、被告按日万分之五支付违约金直至履行之日止（暂从2014年11月28日起计算至2016年4月11日，计312815元）。后原告于2016年4月18日提交变更诉讼请求申请，要求变更诉讼请求：由于被告已经同意交付房屋，故将诉讼请求变更为判决被告支付违约金。原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：商品房买卖合同两份及购房发票一份，证明原告从被告处购房并交清房款的事实，但被告未交付房屋。被告质证如下：三性无异议，但对证明目的有异议，原告未能证明被告违约的事实。被告辩称：在交房条件方面，被告早已具备合同约定的交房条件，不存在不符合交房条件的违约事实。在交房时间上，被告早已通知原告到场办理交房手续，是和其他几十家购房户一起通知，其他购房户均已办理交接，唯独原告不办理，是原告自己拒绝受领，而非被告逾期交房。案涉房屋为商铺，不是普通住宅，土地用途也是商业用地，原告套用住宅标准没有法律依据。原告以自己单方面拒绝受领的事实来证明被告逾期交房的违约事实，从而达到自己既能拿到房子，又能拿到违约金的目的，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告应对其单方面拒绝收房的违约行为，按合同第11条第二款的约定，交纳房屋管理费和相应的物业费。被告为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：证据1、单位工程竣工验收证明书，证明案涉房屋在2014年9月26日已经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘测单位等法定主体验收合格，符合合同第8条第1款第1项约定的该商品房经验收合格的交房条件。证据2、2014年10月30日对各购房户发出的关于交房的通知，同时提交一份将该交房通知贴在售楼处玻璃窗上的照片一份，证明被告已通过贴书面通知和电话联系等方式对各购房户履行关于交房的通知义务。证据3、邮寄详情单、申请单、邮寄发票及邮寄的内容，是关于尽快领取钥匙的通知，证明原告在多次通知不来受领的情况下，被告再次以邮寄的方式通知原告前来办理交房手续，领取钥匙。证据4、与原告的通话录音，在原告接到通知依然不办理交房手续的情况下，物业公司的许秀才再次打电话给原告，通知原告前来办理交接手续。通知时间应该是2015年7月16日。证据5、由王林签名记录，系王林到物业公司为交房所提的具体条件；备忘录一份。原告质证如下：证据1、我之前从未看到该验收证明书，今天是第一次看到。除该验收证明书外，我要求被告提供消防、人防、环境保护等验收合格证明。证据2、被告将通知贴在窗户上不符合合同约定，合同约定应书面通知。证据3、收到邮寄通知是事实。证据4、通话时间是2015年7月20日，但其通知时间是2015年7月17日上午，明显不对。被告通知后我们确实去的。证据5、记录中1-9的内容及我签名是事实，我提出的10项意见未能得到解决，截止谈话时被告不符合交房条件，我不能接受该房。第10项记录有误，我签字时没有审核，我没有讲2015年3月25日书面通知，事实上被告书面通知是在2015年7月17日。备忘录是被告单方根据3月25日的谈话向公司作出的书面报告，对我没有约束力。经审理查明：2014年10月11日，祥龙公司作为出卖人，王林作为买受人，签订《商品房买卖合同》两份，约定：原告向被告购买“北郊花苑南商业街”商业用房第2＃幢1-2层109、110号房（两房分别签订合同），建筑面积均为98.36平方米，按建筑面积计算单价为每平方米6357.9元，总价为625363元+625363元＝1250726元。付款方式为一次性付款。第八条交付期限：出卖人应当在2014年11月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因超过30日未能交付的，买受人向出卖人交纳房屋管理费0.50元/平方米/天。物业管理费自买受人收到交房通知之日起计算。原告于2014年10月12日向被告支付购房款，由被告出具收款收据给原告。案涉房屋于2014年9月26日经竣工验收，由验收单位五大主体在《单位工程竣工验收证明书》上加盖公章。2014年11月30日，被告作出书面《关于交房的通知》，内容为：“各购房户：您与我公司签订的《商品房买卖合同》，现已进入交房阶段，自通知发出之日起（上午8︰30至下午5︰00），请各购房户到我公司售楼部恒泰物业公司办理领取钥匙等相关手续。特此通知。南通市祥龙置业有限公司”。被告称将该通知张贴在售楼处玻璃窗上，并提交了张贴照片。2015年3月25日，原、被告在商讨交房时，被告将原告所提条件进行了记录，共记录了10项，其中1-9项为图纸、通风、漏水等具体事项。第10项记载：按购房合同，祥龙公司应书面通知购房人交房，实际今天（2015年3月25日）是第一次书面通知，购房合同中关于延时交房违约金应按合同双方共同执行（实际目前仍未符合交房条件），要求符合条件时重新书面通知购房人交房。王林在记录上签名，落款日期为2015年3月25日。2015年7月13日，被告向原告邮寄《关于尽快领取钥匙的通知》一份，内容为：“购房户王林：你与我公司签订的《商品房买卖合同》，我公司春节前已多次电话通知你来售楼部领取钥匙，你迟迟不来。现再次书面通知你于2015年7月17日上午10时到售楼处领取钥匙及办理手续。你如逾期不来领取，一切后果由你自己负责。特此通知”。2015年7月16日，物业公司工作人员许秀才也打电话给原告，通知原告前来办理交接手续。被告提交的与其他购房户办理的《北郊花苑南商业街房屋交接材料》，由祥龙公司与南通恒泰物业管理有限公司编制，包含：房屋交验单装饰装修禁止行为友情告知、特别提示、承诺书、业主临时管理规约、装修协议、物业服务协议等内容。该购房户的签署日期为2014年12月1日。原告于2016年3月8日诉至本院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求，仅要求对第二项诉讼请求作出判决。另查，本院依职权调查了开发区建设局工作人员，称：案涉房屋所在地2014年每间店房（一至二层）租金约为1500元/月，2015年约为2000元/月。原告质证认为，调查笔录与本案没有关联性，应按合同约定计算违约金；被告质证认为调查笔录反映属实，原告是故意扩大损失。以上事实，有双方的当庭陈述及相关证据经质证在卷佐证。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行权利义务。原告在审理中撤回了第一项诉讼请求，本院无异。针对原告目前的诉讼请求，即要求被告支付违约金。本院认为，首先，案涉房屋虽已于2014年9月26日经竣工验收，具备了交付条件，但被告未按合同约定的形式履行交接手续。被告提交的2014年11月30日作出的《关于交房的通知》，且称将该通知张贴在售楼处玻璃窗上，即使被告所述是事实，也不符合合同约定。根据合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。其次，2015年3月25日，原、被告商谈交房，被告对原告所提要求进行了记录，并由被告签名确认。在第10项中已明确记载当日是第一次书面通知交房，可见原告已认可2015年3月25日为书面通知交房时间。被告在合同约定的交房时间内已具备交房条件，原告在被告书面通知交房后，仍然怠于行使权利，系原告扩大损失，不应由被告承担。原告主张的违约金应从2014年11月28日起至2015年3月25日止，被告辩称约定标准偏高，请求调整。本院参照当地租金标准，结合合同第九条约定的“该比率应不小于第⑴项中的比率”，酌情调整为按日万分之2计算，该项计1250726元×0.0002元/天×117天＝29266元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告南通市祥龙置业有限公司于本判决书生效后10日内给付原告王林违约金29266元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9435元，由原告负担4717元，被告负担4718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18870元（开户行：中国银行南通市西被闸支行,户名：南通市财政局,帐号：471558227682）。审判员  宗卫明二〇一六年五月二十七日书记员  常蓉蓉