福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初470号原告柯梅金，女，1979年2月24日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市秀屿区。委托代理人吴国章，福建壶兰律师事务所律师。委托代理人陈俊雄，福建壶兰律师事务所律师。被告吴顺盛，男，1979年1月5日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。委托代理人傅文尧，莆田市城厢区148法律服务所法律工作者。原告柯梅金与被告吴顺盛因所有权确认纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法由审判员郑志生适用简易程序于2016年3月10日及同年4月29日公开开庭进行了审理。原告柯梅金的委托代理人陈俊雄，被告吴顺盛及其委托代理人傅文尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯梅金诉称，原、被告于2008年2月7日始同居生活，2011年1月29日，双方因同居期间共有财产的分割问题发生争执，之后双方于2011年1月31日就共有财产的分配达成《调解协议》，约定甲方即被告自愿将其名下坐落于福建省莆田市荔城区黄石镇清前村安置房的套房一套（面积130平方米）及店面一间（面积25平方米）作为补偿归乙方即原告所有，套房及店面于协议达成即日交付乙方使用，产权过户手续乙方可随时办理，办理时甲方应协助提供相关手续，及甲方愿将江铃牌工具车一辆归乙方所有（作为补偿），车辆过户手续在协议达成十日内办理，车辆自协议达成即交乙方使用；协议签订后，被告除向原告交付江铃牌工具车一辆外，至今拒不将上述安置房及店面过户变更至原告名下。请求判令：1.确认坐落于福建省莆田市荔城区黄石镇清前村安置房的套房属原告所有；2.确认坐落于福建省莆田市荔城区黄石镇清前村安置房的店面属原告所有；3.被告协助原告将上述房屋及店面的房屋所有权证、国有土地使用权证变更登记至原告柯梅金名下。被告吴顺盛辩称，位于莆田市荔城区黄石镇清前村安置房的套房与店面系被告于2006年9月17日与莆田市国土资源局荔城分局签订《房屋拆迁补偿安置协议书》所安置的房产，而原、被告于2008年2月8日才同居，该房产不是双方同居期间的共有财产，是被告同居前与其前妻的共同财产；安置的房产目前并未取得产权证，也未取得不动产所有权或完全的所有权，原告不宜向法院提起确认之诉，其诉求无法律依据，应驳回原告的诉求；《调解协议》是原告以跳楼、伤害孩子的方式胁迫被告签订的，原告并无借给被告人民币80万元作为被告办企业的资金，原告也没有证据证实有给付被告款项人民币80万元，被告没有理由会将上述个人财产给予原告作为同居期间的所谓补偿，协议是无效的，也超过诉讼时效；被告于2011年6月24日及2012年1月21日、2013年3月27日各支付原告哥哥柯珍发（系受原告的委托与被告处理相关事宜）款项人民币8万元、15万元、3万元，合计款项人民币26万元，作为给原告的补偿款及购回协议中的504号套房及第35间店面，原告另有于2011年5月1日向被告借款人民币8万元；本案讼争的504号套房及第35间店面土地性质属于黄石镇清前村的集体土地，依法不能转让给非清前村集体经济组织成员的原告，双方签订的《调解协议》内容违反法律的强制性规定，协议内容无效，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告柯梅金系莆田市秀屿区埭头镇潘宅村村民，被告吴顺盛系莆田市荔城区黄石镇清前村村民，双方于2008年2月7日始同居生活，一直无办理结婚登记，属非法同居关系；2011年1月31日，原告柯梅金与被告吴顺盛两人发生争执后签订《调解协议》一份，主要载明“甲方吴顺盛与乙方柯梅金于2008年2月7日同居。期间，因乙方资助甲方办企业，陆续借给甲方人民币捌拾万元，尔后因双方为同居期间共有财产产生争议，于2011年1月29日互殴致伤，经双方亲人调解，双方自愿达成协议如下：一、甲方吴顺盛愿将名下坐落于荔城区黄石镇清前村安置房的套房一套面积130平方米及店面一间面积25平方米作为补偿归乙方柯梅金所有，套房及店面于协议达成即日交付乙方使用，产权过户手续乙方可随时办理，办理时甲方应协助提供相关手续。二、甲方吴顺盛愿将江铃牌工具车一辆归乙方柯梅金所有（作为补偿），车辆过户手续在协议达成十日内办理，车辆自协议达成即交乙方使用。三、上述协议双方互无异议，经双方签字盖章后即生效。”；之后，原告柯梅金要求被告吴顺盛协助将协议中约定补偿的安置房及店面的产权变更登记至自己名下未果，致讼。另查明：2006年间，因莆田市荔港大道项目建设需要，被告吴顺盛坐落于荔城区黄石镇清前村的房屋被拆迁，2006年9月17日，莆田市国土资源局荔城分局受征迁人莆田市城市建设投资开发有限公司的委托，与被告吴顺盛签订《房屋拆迁补偿安置协议书（套房产权调换）》一份，以产权调换方式安置给被告吴顺盛坐落于荔城区荔港大道黄石清前安置区内的套房两套及店面两间；其中本案原、被告双方所讼争的房产，目前仍由被告吴顺盛管理、使用；本案庭审中，原、被告均明确表示《调解协议》中的“补偿”是指被告吴顺盛以本案讼争的房产偿还欠原告柯梅金的债务，即以房抵债；本院于2016年3月29日向莆田市国土资源局荔城分局发函咨询本案讼争房产的土地性质及安置房能否转让、办理产权过户等事宜，该局下属的荔城区不动产登记中心于2016年4月19日向本院回函反馈称，荔城区荔港大道黄石清前安置区的土地性质为集体土地，尚未申请办理产权登记，由于政策原因，尚不能办理转让手续。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的《调解协议》及《房屋拆迁补偿安置协议书（套房产权调换）》复印件、荔城区不动产登记中心《反馈意见函》等证据在案为凭，经庭审质证审查，证据来源合法，证据内容客观，可以作为认定本案事实的依据，证明力予以确认。对原、被告争议的以下焦点，本院予以分析、认定如下：一、本案讼争的房产即坐落于荔城区黄石镇清前村安置区内的套房及店面是否属于原、被告同居期间的共有财产问题。原告柯梅金主张，本案讼争的房产属于双方同居期间的共有财产，原告享有共有人身份；被告吴顺盛则辩称，本案讼争的房产是被告旧房屋被拆迁的安置房，属于其同居前的财产，不是双方同居期间的共有财产；本院认为，本案讼争的房产系被告吴顺盛因旧房屋被拆迁于2016年9月以产权调换方式所取得的安置房，而原、被告于2008年2月7日才同居生活，故讼争的房产不属于双方同居期间的共有财产。二、被告吴顺盛以本案讼争的房产抵偿欠原告柯梅金的债务是否具有法律效力的问题。原告柯梅金主张，被告曾于同居期间向原告借款人民币80万元，后被告因无力偿还，自愿签订《调解协议》以本案讼争的套房、店面及江铃牌工具车抵偿其欠原告柯梅金的借款，双方意思表示真实，以房抵债行为合法有效；被告吴顺盛则主张，本案讼争套房及店面的土地属于荔城区黄石镇清前村的集体土地，建造在该集体土地上的安置房依法不能转让给非清前村集体经济组织成员的原告，《调解协议》中的“补偿”即以房抵债违反了法律的强制性规定，协议内容无效；本院认为，原、被告均认可《调解协议》中被告承诺的“补偿”本意是指被告同意以讼争的套房及店面偿还欠原告的债务，从形式上看是作出以房抵债的意思表示，实质上是一种以与债务对等的价格转让讼争房屋的行为，讼争房屋系建造在被告村集体土地上的安置房，根据地随房走的特性，转让的不仅仅是房屋，还包含该房屋相对应的农村宅基地使用权，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相享有，原告不是清前村集体经济组织成员，若“以房抵债”的约定履行后客观上将产生原告规避我国现行律、法规的强制性规定而变相取得清前村宅基地使用权的效果，则该约定应属无效，故被告将本案讼争的房产“以房抵债”转让给原告，违反有关法律、法规的强制性规定，不具有法律效力。本院认为，我国目前禁止向非本集体经济组织成员转让农村宅基地使用权及建筑在其上的房屋，被告吴顺盛将本案诉争的房屋及店面通过“以房抵债”形式转让给非本集体经济组织成员的原告柯梅金，违反相关法律、法规的强制性规定，“以房抵债”行为无效，故原告柯梅金的本案诉求于法无据，本院不予支持；若被告吴顺盛尚有欠原告柯梅金的债务未清偿，原告柯梅金可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：驳回原告柯梅金的诉讼请求。本案案件受理费人民币5050元，减半收取人民币2525元，由原告柯梅金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  郑志生二〇一六年五月九日书记员  蒋琳珊相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。