宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初02006号原告：宁波嘉福塑胶电器有限公司（统一社会信用代码为91330212734247336N）。住所地：宁波市鄞州区姜山镇科技园区（郁家村、墙弄村、上何村）。法定代表人：任奇峰，该公司执行董事。委托代理人：陈耀军，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：方静，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司（统一社会信用代码为91330204551133299H）。住所地：宁波市江东区百丈东路**号（22-3）。法定代表人：林野，该公司董事长。委托代理人：李健，浙江天远律师事务所律师。原告宁波嘉福塑胶电器有限公司诉被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。本案于2016年4月6日公开开庭进行审理，原告的委托代理人方静、被告的委托代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波嘉福塑胶电器有限公司起诉称：2014年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于宁波市鄞州区惠风东路257号20楼的房屋出租给被告作为办公用房使用。房屋建筑面积1210.43平方米，租期6年，自2014年8月1日至2020年7月31日，租金每年450000元，每半年支付一次，第一期支付时间为2014年7月1日，之后每期租金支付时间为到期日前30日，自第三年起租金每年递增3%。若承租方逾期支付租金，每逾期一天，需按年租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过半个月，出租方有权收回房屋，并要求承租方按实际居住日缴纳租金并承担违约责任。未经出租方书面同意，承租方拖欠租金一个月以上的，承租方应向出租方支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补出租方损失的，出租方可以追究承租方的责任并有权终止合同。2014年7月，被告正式与原告办理交接手续并入驻。2014年8月10日，被告向原告支付第一期租金225000元，此后，被告未向原告支付任何租金。原告认为，被告逾期拒不支付租金的行为，严重违反了双方之间的合同，原告有权解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付租金、滞纳金和违约金，故请求判令：一、解除原告与被告于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告及时腾退租赁房屋；三、被告按《房屋租赁合同》约定支付2015年1月1日起至被告实际腾退之日止的租金（暂算至2015年12月31日止为450000元）；四、被告支付滞纳金450000元（以年租金450000元为基数，按每日5%从2015年1月1日开始计算，只主张到45万元，其余放弃）。审理中，原告明确第三项诉讼请求中租金起算时间为2015年2月1日，暂算至2016年1月31日为450000元。被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司答辩称：一、被告承租原告的房屋之后，房屋出现严重影响使用的质量问题，墙体内部水管破裂导致卫生间彻底无法使用，部分租户墙面泛水，损坏程度甚至影响到楼下21楼房屋天花板。被告联系原告维修，原告非但没有维修反而恶言相向，后原告联系物业，经多次维修均未维修好。被告并非不支付租金，而是原告没有给被告提供一个具备完整、正常使用功能的租赁标的物，被告止付租金并未违约，而是行使先履行抗辩权。二、原告并未成就单方解除合同的条件，被告也不应支付滞纳金，在原告提供完整、配套设施完备的、功能正常的租赁物之前，被告暂时不应当支付租金。而且原告主张的滞纳金计算方式不合理，滞纳金过高，与原告的损失不相符。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房屋转租授权委托书1份，拟证明被告转租合法以及被告租赁房屋用于转租受益的事实；2、墙体漏水维修报告2份，拟证明房屋严重漏水无法出租的事实；3、证明1份，拟证明涉案房屋存在设备不完善问题的事实。为查明本案事实，本院于2016年4月6日向涉案房屋的物业管理公司宁波新上海国际物业管理有限公司派驻商务大厦的管理处主任罗冰进行调查，制作调查笔录一份。罗冰陈述，2014年12月份左右，22楼租户反映与卫生间相邻部位的墙体有渗水现象，经物业和原告检查，断定为水管漏水，由原告对地下水管进行了改造，维修了一周左右，维修期间22楼卫生间停用，物业通知租户可使用2楼卫生间。2015年1、2月份，22楼卫生间渗水到21楼，物业排查后怀疑为消防管道渗漏，由物业维修了1个月左右，维修前后1、2个月时间对卫生间使用造成影响，物业通知22楼租户可使用2楼卫生间。物业维修后，发现22楼卫生间还是有渗漏，由被告出资对卫生间座便器逐个进行了维修，此次维修期间卫生间可以使用。对原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以认定。对被告提交的证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。该证据涉及涉案房屋的转租，与本案具有关联，本院予以认定。原告对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据系原件，与涉案房屋的物业宁波新上海国际物业管理有限公司员工罗冰陈述的维修情况能够对应，本院予以认定。原告对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。该证明的出具人宁波新上海国际物业管理有限公司员工罗冰对该证明予以了确认，故本院对该证据予以认定。对本院所做的调查笔录，原、被告对真实性均无异议，本院予以认定。综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：2014年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于宁波市鄞州区惠风西路257号20楼（大厦标注楼层为22楼）的办公用房（房产证号为鄞房权证钟字第××号）出租给被告使用。房屋建筑面积1210.43平方米，租赁期限自2014年8月1日至2020年7月31日止，原告需在2014年7月1日前交房，2014年7月1日至7月31日为免租期。房屋年租金前两年为450000元，第三年起每年递增3%，第三年为463500元，第四年为477405元，第五年为491727元，第六年为506479元。合同第三条关于租金及支付方式中约定，房屋租金半年支付一次，第一期租金支付时间为2014年7月1日之前，以后每期租金支付时间为到期日提前30日支付；被告若逾期支付租金，每逾期一天，需按年租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过半个月，原告有权收回出租房，被告须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。因被告使用不当或不合理使用致使该房屋或内部设施出现损坏或发生故障，被告应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非被告原因造成的损失由原告负责承担有关维修的费用。租赁期内如外墙墙面空调维修、管道、电灯等维修及改造都由被告承担。合同第七条关于违约的处理约定，被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，原告可据实追究被告的责任，原告有权终止合同。合同签订当日，原告与被告签订房屋转租授权委托书一份，约定原告于2014年8月1日将涉案房屋全权委托被告进行出租及管理，委托权限包含房屋所有出租事宜和日常管理、房屋的物业管理、房屋相关设施设备的维护与管理等。合同签订后，被告支付了2014年8月1日至2015年1月31日期间的租金225000元，此后未再支付租金。原告工作人员于2015年2月曾以电话方式向被告催收租金。另查明，2014年12月份左右，涉案房屋所在楼层的卫生间墙体出现渗水，原告进行了为期一周左右的维修；2015年1、2月份，卫生间再度渗水，由物业公司维修了1、2个月左右。上述维修期间影响涉案房屋所在楼层卫生间的使用，物业通知租户可使用2楼卫生间。物业维修后，发现涉案房屋所在楼层的卫生间还是有渗漏，由被告出资对卫生间座便器逐个进行了维修，此次维修期间卫生间可以使用。本院认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，被告应当支付各期租金的时间如下：2015年2月1日至2015年7月31日的租金225000元应于2015年1月2日前支付，2015年8月1日至2016年1月31日的租金应于2015年7月2日前支付，2016年2月1日至2016年7月31日的租金应于2016年1月2日前支付，2016年8月1日至2017年1月31日的租金应于2016年7月2日前支付，依此类推。但在原告于2015年2月催告后，被告至今仍未支付已到期的2015年2月1日至2016年7月31日止的三期租金，构成违约。《房屋租赁合同》第七条关于违约的处理约定，被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，原告可据实追究被告的责任，原告有权终止合同。现被告迟延支付租金已超过一个月，故原告根据合同约定具有单方解除合同的权利；合同解除后，被告应当从涉案房屋中腾退，向原告交还房屋，故对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告提供的房屋存在渗漏水问题，严重影响房屋使用，原告并未提供具备正常使用功能的房屋，故被告不支付租金系行使先履行抗辩权。对此，本院认为，原告按时向被告提供了涉案房屋，被告自认以自行办公和转租的方式对房屋进行了实际使用，原告已经履行了作为出租人的主要义务。涉案房屋所在楼层的卫生间虽然曾出现渗漏水问题，期间进行了三次维修，对卫生间使用带来一定影响，但该问题并未对被告所承租的办公用房使用带来实质性影响，也未有证据证明卫生间渗水对被告转租涉案房屋带来障碍，故卫生间渗漏水问题并不能构成先履行抗辩的事由。被告以卫生间渗漏水问题对抗其应承担的最主要的租金支付义务，缺乏依据，故本院对被告上述辩解意见不予采纳。对于原告主张的支付租金的诉讼请求，本院认为，被告应当按照合同约定的租金标准（2014年8月1日至2016年7月31日为每年450000元，2016年8月1日至2017年7月31日为每年463500元，2017年8月1日至2018年7月31日为每年477405元，2018年8月1日至2019年7月31日为每年491727元，2019年8月1日至2020年7月31日为每年506479元）支付从2015年2月1日起至合同解除之日前一日止的租金（暂算至2016年1月31日止为450000元），合同解除之后被告仍占用房屋的，应参照《房屋租赁合同》的租金标准向原告支付从合同解除之日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于原告主张的滞纳金，本院认为，《房屋租赁合同》第三条关于租金及支付方式约定，被告若逾期支付租金，每逾期一天，需按年租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过半个月，原告有权收回出租房，被告须按实际居住日缴纳租金并负担违约责任；合同第七条关于违约的处理约定，被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，原告可据实追究被告的责任，原告有权终止合同。根据上述两条合同条款，对于被告逾期支付租金的违约责任约定了两种不同的违约金计算方式，现原告选择每逾期一日按年租金450000元×5%的标准向被告主张滞纳金450000元，虽具有合同依据，但每日22500元的滞纳金标准显然过高。本院综合考虑被告迟延支付租金的主观过错、原告因被告迟延支付租金造成的利息损失等因素，酌情将滞纳金调整为以每期所欠租金的金额为标准，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍标准从欠付租金之日起计算至被告实际付清租金之日止（滞纳金总额以不超出450000元为限）。对被告关于滞纳金标准过高的抗辩意见，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告宁波嘉福塑胶电器有限公司和被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内从位于宁波市鄞州区惠风西路257号20楼（大厦标注楼层为22楼）的办公用房（房产证号为鄞房权证钟字第××号）内腾退；三、限被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定的租金标准（2014年8月1日至2016年7月31日为每年450000元，2016年8月1日至2017年7月31日为每年463500元，2017年8月1日至2018年7月31日为每年477405元，2018年8月1日至2019年7月31日为每年491727元，2019年8月1日至2020年7月31日为每年506479元）向原告宁波嘉福塑胶电器有限公司支付从2015年2月1日起至房屋实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费（暂算至2016年1月31日止为450000元）；四、限被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁波嘉福塑胶电器有限公司支付滞纳金，滞纳金以被告在本判决第三项中每期所欠付租金金额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍标准从欠付租金之日起计算至被告实际付清租金之日止（即2015年2月1日至2015年7月31日的租金225000元从2015年1月2日开始计算滞纳金，2015年8月1日至2016年1月31日的租金225000元从2015年7月2日开始计算滞纳金，2016年2月1日至2016年7月31日的租金225000元从2016年1月2日开始计算滞纳金，依次类推，滞纳金总额以不超出450000元为限）；五、驳回原告宁波嘉福塑胶电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12800元，减半收取6400元，由原告宁波嘉福塑胶电器有限公司负担1940元，被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司负担4460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员 徐旭霞二〇一六年五月十六日本件原本核对无异代书记员 胡王馨