浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初3930号 原告：郭光建，男，1984年11月4日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 原告：何伟，男，1979年2月14日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 共同委托诉讼代理人：王启睿，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：宁波德茂装饰有限公司（统一社会信用代码为91330206599473380P）。住所地：宁波市北仑区梅山盐场**办公楼****。 法定代表人：周丽君。 被告：周丽君，女，1965年4月25日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 共同委托诉讼代理人：应恬，浙江和义观达律师事务所律师。 原告郭光建、何伟为与被告宁波德茂装饰有限公司（以下简称德茂公司）、周丽君房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月8日向宁波高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区人民法院）起诉，高新区人民法院于同日立案受理后，被告德茂公司在法庭辩论终结前提起反诉，高新区人民法院审查后予以合并审理。审理过程中，该院认为本案应由本院管辖，故裁定将本案移送本院审理。本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院经审查裁定驳回了被告德茂公司的反诉请求，该裁定已生效。审理中，双方申请庭外和解未果，后经双方申请并经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。 原告郭光建、何伟向本院提出诉讼请求：一、解除两原告与被告德茂公司签订的两份《商铺租赁合同》；二、被告德茂公司退还两原告已收取的租金450000元、押金30000元、物业费32390元；三、被告德茂公司赔偿原告装修损失587938.5元；四、被告周丽君对上述款项承担连带责任。事实与理由：2017年6月，原告得知被告德茂公司在进行“和美名车广场”商铺招租活动，遂与被告德茂公司招商人员接洽，在得到该公司招商负责人“广场内部招商手续合规、合法”、“广场向外出租的场馆一定可以办理二手车交易相关手续”、“广场内三到五年不会拆迁”等承诺后，原告于2017年10月23日与被告德茂公司签订《商铺租赁合同》,约定两原告在租赁房屋内进行二手车经营业务。后原告对承租房屋进行了装修。期间，原告就营业执照办理问题与被告德茂公司招商负责人沟通,但均得到“营业执照办理肯定没有问题，营业执照办不下来不用交房租的”许诺，故原告继续投入装修。在营业执照未办理成功期间，被告德茂公司郭姓员工与原告沟通，希望两原告能够缴纳商铺租金，并给出“和美广场将有专业的招商团队进行招商并且整个广场重新布局，营造良好的营商氛围”等许诺后，将租金交入被告周丽君账户。两被告收到原告租金后，对原告商铺周围乱搭乱建导致原告无法正常营业。至2019年5月，被告德茂公司帮助原告办理了营业执照，但所办理的营业执照注册地点与原告租用的商铺地址不符，沟通后原告得知租用的商铺无法办理营业执照。基于此原因，两原告不能合法合规的在租赁房屋内开展正常的商业活动，而后原告多次与周丽君沟通均未达成一致意见，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告德茂公司辩称，一、原告与被告德茂公司共签订两份房屋租赁合同，第一份租赁合同期限自2017年10月23日至2018年11月22日，该份合同已履行完毕，故不存在解除问题。第二份租赁合同期限自2018年12月1至2020年1月22日，被告德茂公司完全按合同约定履行义务，原告无权解除。事实上，原告现仍在使用租赁物未予腾退，可见原告的解除请求与实际行为自相矛盾。二、两份租赁合同均已履行完毕，原告实际享有了合同权利，要求退还租金无事实与法律依据。物业服务关系并非与被告德茂公司建立，原告无权向被告德茂公司主张物业费。租赁合同3.4条约定押金要在扣除违约金等相关费用且办理完退场手续后退还，原告至今未履行腾退义务且存在违约行为，故押金退还条件尚不成就。三、本案装饰装修形成于第一份租赁合同期间，该合同已于2018年11月22日届满。根据《租赁合同司法解释》规定，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但不可造成房屋毁损。同时，租赁合同9.2条明确约定合同期满后不可拆的固定装潢归被告德茂公司所有。故原告请求赔偿装修损失无合同与法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告周丽君辩称，被告周丽君并非租赁合同相对方，与本案无关联，无需承担任何责任，原告请求被告周丽君承担连带赔偿责任无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明本案事实如下：位于宁波市原江东区××路××号××幢房屋（共7层）于2005年1月25日登记在宁波甬江印务实业有限公司（以下简称甬江公司）名下，房屋建筑面积为 2557.33平方米，用途为工交仓储。2006年12月8日，甬江公司取得建设工程规划许可证（临时）进行厂房扩建，其中1号车间 2300平方米，2号车间5176平方米。被告德茂公司系甬江公司的独资股东，持股比例100%。被告周丽君系被告德茂公司法定代表人。案涉房屋宁波市鄞州区江南路39号于2020年4月20日登记在被告周丽君名下，土地使用权面积为23872.9平方米，房屋建筑面积11921.35平方米，用途为工业用地，序号1-6面积分别为102.24平方米、2557.33平方米、1663.39平方米、6722.17平方米、803.49平方米、72.73平方米。 2017年10月23日，原告郭光建作为承租方（乙方）与出租方德茂公司（甲方）签订《宁波市和美名车广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于宁波市江南路39号6幢3层304室的“宁波市和美名车广场”位置A区室内（以下简称租赁标的物），租赁总面积为578.39m2，其中车位编号为（A-01至A-33）共计33个车位，计租面积为495m2以及办公室赠送使用位置A-12、A-13号，面积为83.39m2（详见附件图示红线部分）出租给乙方作为经营二手车交易使用（6幢3层304室与A区室内车位处不同位置）；乙方租赁前须提供有效资信证件，如营业执照、税务登记证、商户经营许可证与经营有关的文件和资料等；租赁期限13个月，即2017年10月23日至2018年11月22日止，免租期1个月，自2017年10月23日至2017年11月22日；租赁期限届满后乙方在同等条件下享有优先租赁权，乙方若要续租需重新签订合同；计租方式为1.937元/m2/天*495m2*365天，年租金为350000元（不含税），付至甲方账户；于2017年11月23日起的年租金采用“先付后用”方式分二期支付，租金起算日支付半年租金；后每半年需提前一个月支付下一个半年的租金，此后的租金支付时间依次类推；乙方应在签订合同当日支付合同履约保证金30000元，在租赁关系终止或解除时，保证金扣除租金、物业费、水电等各项相关费用、违约金、损害赔偿金外，剩余部分待乙方退场手续办理完成之日无息一次性退还乙方；租赁期间，水电及物业管理费、门前三包费等费用均由乙方承担，物业管理费及门前三包费等乙方应根据有关规定按年向有关部门或单位自觉按时交纳；乙方在交纳履约保证金、房屋租金和物业费后，甲方应将房屋交付给乙方，并将《移交书》送达乙方签收，经乙方签收，即表明甲方已将符合合同要求的房屋或场地交付予乙方；乙方自行向城管、工商、环保、卫生、消防等相关部门办理报批手续，甲方予以配合并提供相关资料；在市场的布局调整或在不可抗力的前提下，甲方有权对市场的布局和在不可抗力的前提下对乙方的办公房、展车位置进行调整，但应提前30天通知乙方，乙方应积极予以配合支持，服从甲方的统一安排与调整；乙方须持有该经营品牌的有效授权证书和行业经营的合法执照，并根据需要按有关规定办妥工商、税务、消防、卫生等证照；租赁期满，乙方将承租房屋及其附属设施设备交还甲方时，须保持房屋即设施、设备的完好状态，不得留存物品妨碍房屋的正常使用；若乙方在承租期内对经营房进行了装潢的，除可拆除的设施（含空调、电脑、电话、办公桌椅等），其他不可拆卸的固定装潢均归甲方所有；合同还约定了其他内容。合同签订当日，被告德茂公司将合同约定位置的房屋交与原告郭光建使用，原告郭光建于2017年11月对承租房屋进行了装修，于2018年1月8日开始对外使用。原告郭光建未按该份合同约定支付原告房屋租金。 2019年4月8日，原告郭光建、何伟作为承租方（乙方）与出租方德茂公司（甲方）又签订《宁波市和美名车广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于宁波市江南路39号6幢3层304室的“宁波市和美名车广场”位置Ａ区室内（以下简称租赁标的物），租赁总面积为578.39ｍ2，其中车位编号为（Ａ-01至Ａ-13）共计33个车位，计租面积为495ｍ2以及办公室赠送使用位置Ａ-12、Ａ-13号，面积为83.39ｍ2（详见附件图示红线部分）出租给乙方作为经营二手车交易使用；乙方租赁前须提供有效资信证件，如营业执照、税务登记证、商户经营许可证与经营有关的文件和资料等，并对所提供的资料真实性负责；同时乙方对租赁房屋性质、现状、功能等各项情况均已充分了解，并予以认可，自愿承租租赁房屋，承诺不会对此提出任何异议；租赁期限14个月，即2018年12月1日至2020年1月22日止，免租期1个月，自2018年12月1日至2019年1月22日；租赁期限届满后乙方在同等条件下享有优先租赁权，乙方若要续租需重新签订合同；计租方式为1.937元／ｍ2／天＊495ｍ2＊365天，年租金为350000元（不含税），付至甲方账户；由于二手车市场不景气，因乙方要求，甲方临时调减乙方年租金为人民币壹拾万元整（100000元），若该款项逾期支付，甲方有权取消调减，按35万／年主张租金权利；乙方年租金采用先付后用方式，于签约当日一次性支付给甲方；乙方应在签订合同当日支付合同履约保证金30000元，在租赁关系终止或解除时，保证金扣除租金、物业费、水电等各项相关费用、违约金、损害赔偿金外，剩余部分待乙方退场手续办理完成之日无息一次性退还乙方；租赁期间，水电及物业管理费、门前三包费等费用均由乙方承担，物业管理费及门前三包费等乙方应根据有关规定按年向有关部门或单位自觉按时交纳；乙方在交纳履约保证金、房屋租金和物业费后，甲方应将房屋交付给乙方，并将《移交书》送达乙方签收，经乙方签收，即表明甲方已将符合合同要求的房屋或场地交付予乙方；在市场的布局调整或在不可抗力的前提下，甲方有权对市场的布局和在不可抗力的前提下对乙方的办公房、展车位置进行调整，但应提前30天通知乙方，乙方应积极予以配合支持，服从甲方的统一安排与调整；若乙方在承租期内对经营房进行了装潢的，除可拆除的设施（含空调、电脑、电话、办公桌椅等），其他不可拆卸的固定装潢均归甲方所有；合同还约定了其他内容。2019年4月12日，原告与被告德茂公司签订《移交书》，载明兹有甲方于2018年12月1日将宁波市鄞州区福明街道江南路39号6幢2层202号“和美名车广场”的Ａ区Ａ-01至Ａ-33车位，办公室Ａ-12、Ａ-13号交给乙方作为二手车交易之用，双方共同确认房屋租赁面积为578.39平方米，乙方确认交付之房屋符合双方于2019年4月8日签署的合同约定，乙方确认已在甲方的解释说明下全部了解房屋状况，并已进行了实地勘察确认了房屋建筑的现实状况，同意交接使用。该份合同签订当日即2019年4月12日，原告支付被告德茂公司法定代表人周丽君个人账户上述第一份租赁合同项下租金350000元及第二份租赁合同项下租金100000元，合计450000元，并支付了房屋押金30000元。2019年4月22日，原告支付被告周丽君物业费32390元。2019年5月23日，宁波市鄞州区市场监督管理局颁发了名称为宁波车易淘汽车服务有限公司的营业执照，法定代表人为王美美，住所地为宁波市鄞州区××路××号××幢××层××室。2020年1月8日原告起诉，后就腾退问题与被告多次沟通，双方最终未达成一致意见。2020年8月19日，通过法院协调后，原告将房屋内物品搬离。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》两份、移交书、工商银行电子回单三份、建设工程规划许可证、营业执照、照片，被告提供的房产证复印件、不动产权证，本院拍摄的照片以及双方当事人的陈述予以证明。 本院认为，原告郭光建与被告德茂公司签订的房屋租赁合同及原告郭光建、何伟与被告德茂公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行。原告确认被告德茂公司向其交付了合同约定的标的房屋，并进行装修使用，合同已实际履行。原告起诉时，第一份租赁合同已履行完毕，第二份租赁合同已临近到期，至案件移送本院审理时，第二份租赁合同已届满，合同已无解除之必要，故对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。因两份合同现已均履行完毕，原告以营业执照问题要求返还租金，本院不予支持，理由如下：一、根据合同约定，原告租赁前须提供有效证件如营业执照，并约定承租方应自行向城管、工商等部门办理报批手续，被告须予以配合并提供相关资料，原告作为经营户，负有自行办理营业执照的义务，被告仅负有协助义务。二、合同约定租金为先付后用，然原告郭光建承租房屋后直至第一份合同到期一直未支付租金，被告亦未提供证据证明进行过催讨，故即使原告陈述的其承租之初被告承诺办不下营业执照可不支付房租属实，那么原告在经营近一年半后，明知涉案房屋无法办理营业执照却仍与被告德茂公司再次签订房屋租赁合同（合同期限存在倒签情形），并在第二份合同中明确表示对租赁物性质、功能及现状等情况充分了解认可，且第二年租金明显大幅减少，并随后立即支付了两年房屋租金，通过原告的上述行为可以说明原告在签订第二份合同时已知晓了房屋性质为工业用途，即便标的物存在一定瑕疵，原告已以实际行为表示认可。综上，原告充分了解承租物后再次签订合同并支付了租金，现要求原告返还没有依据，本院不予支持。原告承租期间，被告虽对承租物隔壁外围进行搭建，但客观上未影响原告正常使用，不属于返还租金的理由。关于原告要求赔偿的装修损失，因合同中有明确约定，合同到期后，固定装修归属被告，现原告已将可拆除部分搬离房屋，原告要求赔偿损失没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还押金30000元的请求，因原告已退场，且支付了租金、物业费等费用，被告未举证证明原告有拖欠费用，被告德茂公司应予以返还，故对该项请求，本院予以支持。原告要求被告德茂公司返还物业费，因德茂公司非物业服务提供方，且未收取该款项，原告要求返还没有依据，本院不予支持。被告周丽君非合同相对方，原告要求周丽君承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波德茂装饰有限公司返还原告郭光建、何伟房屋押金30000元，限于本判决生效后五日内履行完毕； 二、驳回原告郭光建、何伟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14433元，减半收取7216.5元，由原告郭光建、何伟负担7014.5元，被告宁波德茂装饰有限公司负担202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李胜利 二〇二一年一月十九日 代书记员 张黎妮