江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣民终189号上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌贵源科技有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区罗亭镇义坪村。法定代表人：饶明芳，该公司董事长。委托代理人：廖志青，江西人民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文明。委托代理人：冀晓峰，江西秦风律师事务所律师。上诉人南昌贵源科技有限公司（以下简称贵源公司）因与被上诉人张文明合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第18号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贵源公司的委托代理人廖志青，被上诉人张文明及其委托代理人冀晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月29日，张文明作为定购方与贵源公司签订《贵源低碳产业园工业厂房定购协议书》（以下简称定购协议），协议对以下事项进行了约定：1、定购方定购厂房位于南昌湾里罗亭工业园（贵源低碳产业园）A11，建筑面积共计3181.86平方米，定购方已完全知晓了解定购厂房现状和证照状态，符合环评标准，自愿定购。2、定购单价为人民币1750元／平方米，定购总价为人民币5568255元。3、开发商应当在2014年10月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合定购协议约定交付标准的厂房交付给定购方使用，如开发商逾期交房，处违约金100万元。如遇以下特殊原因，开发商可据实予以延期：1、遭遇不可抗拒力，且开发商在发生之日起15日内告知定购方的；2、因当地政府政策性因素引起导致无法正常施工的。4、定购方须在签订本定购协议时支付销售总价的30%即人民币1670476.50元。5、定购方须于签订本《定购协议书》后，按双方约定的时间签订工业厂房买卖合同。6、因定购方自身原因或国家金融政策调整导致其不能享有按揭政策，银行未能批准定购方之按揭贷款申请，定购方在收到银行通知之日起计15日内未能选择由开发商提供的其他付款方式的，开发商可认定定购方违约并处违约金100万元整；7、定购方不得以本定购协议未予约定的其他事项为由，到期拒绝或拖延签订正式的《工业厂房买卖合同》，否则开发商有权将该工业厂房另行处理，定金不予退还。定购协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，张文明于当日通过贵源公司POS机向该公司支付100万元。2013年11月29日张文明再次通过该公司POS机支付了协议约定的剩余670476.50元。截止《定购协议书》约定的交房时间2014年10月30日，贵源公司未向张文明交付定购厂房。2015年1月26日张文明的代理人刘安华通过EMS向贵源公司发出《关于督促南昌贵源科技有限公司按﹤定购协议书﹥及时交付厂房的函》，2015年1月28日，张文明又通过EMS向该公司董事长饶明芳发出《关于依法解除与南昌贵源科技有限公司签订的﹤贵源低碳产业园工业厂房定购协议书﹥的函》，但无法确认贵源公司是否收到上述函件。2015年1月24日贵源公司通过EMS向张文明发出《贵源低碳产业园一期收房通知书》，但该EMS快件被退回，退回原因不详。另查明，贵源低碳产业园系南昌市湾里区人民政府着力打造，由贵源公司投资建设的工业地产项目。双方于2013年3月9日就该工业地产项目签订《南昌贵源工业产业园项目投资合同书》。该合同书就投资项目名称及规模、双方的合同权利和义务、合同生效及违约责任进行了约定。产业园所涉地块在未完成国有建设用地使用权出让手续之前，贵源公司已在该地块上进行项目建设。2014年7月15日南昌市人民政府下发《湾里区七宗违法用地有关问题协调会议纪要的通知》，湾里区政府据此撤销了涉案地块未批先建的相关文件，涉案项目亦停工。2015年1月28日南昌市国土资源局以网上拍卖方式出让涉案地块的国有建设用地使用权。贵源公司拍得该地块的使用权。2015年7月20日贵源公司取得南昌贵源低碳产业园项目的建设用地规划许可证，2015年7月29日取得国有土地使用权证，2015年9月2日取得贵源低碳产业园A11#楼即张文明定购厂房的建设工程规划许可证。截止本案法庭辩论终结前，A11#楼仍未取得房屋所有权证。根据双方当事人的诉辩意见，原审法院归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的定购协议书的效力如何？2、双方当事人在协议履行过程中是否存在违约行为？3、张文明请求解除双方协议应否得到支持？4、张文明要求贵源公司双倍返还定金3340953元及支付违约金共计100万元以及利息、贵源公司要求张文明支付违约金100万元是否有事实和法律依据？原审法院认为，关于定购协议的效力问题。张文明与贵源公司签订的定购协议是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，协议系张文明预定贵源公司在案涉地块待建的工业厂房以及约定其后签订《工业厂房买卖合同》的预约，虽然贵源公司直到2015年才取得案涉地块的土地使用权、建设用地规划许可证以及A11#楼厂房的建设工程规划许可证，但法律并未规定未取得上述证照之前购房者与开发商签订的工业厂房定购协议属于无效情形，故该协议内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应依协议约定履行合同义务。关于双方当事人履约过程中是否存在违约行为的问题。根据协议约定，张文明须于签订定购协议后按双方约定的时间签订工业厂房买卖合同。贵源公司未能举证双方曾约定何时签订工业厂房买卖合同，双方也未提供有效证据证明未签订工业厂房买卖合同的原因，但直到2014年10月30日双方约定的最后交付厂房之日，贵源公司仍未取得涉案地块的土地使用权、建设用地规划许可证，涉案厂房的建设工程规划许可证及房屋所有权证，双方在客观上已不具备在交房日前签订《工业厂房买卖合同》的条件，而从贵源公司反诉主张的曾于交房时间前通知过张文明签订《招商代建协议书》及其邮寄的收房通知书可知，即便贵源公司通知了张文明，其也仅是通知张文明签订《招商代建协议书》，而非按照定购协议书的约定签订《工业厂房买卖合同》，即不论从客观事实还是从主观意愿，贵源公司都不可能与张文明签订《工业厂房买卖合同》，贵源公司应对此承担违约责任。贵源公司反诉认为其2014年9月曾多次通知张文明签订《招商代建协议书》，张文明拒不签订该协议书并拒绝付清剩余款项即构成违约，应承担违约责任没有事实和合同依据。根据协议约定，贵源公司还应于2014年10月30日前将A11厂房建成并交付给张文明使用，但至本案法庭辩论终结前，贵源公司仍未将该厂房交付给张文明使用。贵源公司主张其于2014年10月30日之前已通知张文明收房，并于2015年1月24日再次通知了张文明，但其提供的证据无法证明其主张。公司员工李惠珍的通话记录不能证明其与张文明之间的通话内容，且通话时间均在2014年10月30日之后，落款时间为2014年10月27日的《贵源低碳产业园一期收房通知书》无证据证明已经送达张文明，2015年1月24日的EMS快件被退回，贵源公司未提供进一步证据证明快件退回原因。贵源公司认为定购协议书中已经约定“开发商邮寄定购方通讯地址，视为有效通知”，故邮件寄出后，无论张文明是否收到，均应视为已通知，但贵源公司未提供证据证明双方就通讯地址进行了约定，即便双方约定了通讯地址，贵源公司寄送EMS的时间也早已过了约定的交房时间。贵源公司还认为，依据协议，因当地政府政策性因素引起导致无法正常施工的，开发商可以据实予以延期，故延期交房并未违反协议约定，原审法院认为，贵源公司提供的相关政府文件虽然可以证明案涉地块所涉项目于2014年7月15日已停工，但造成停工原因系因贵源公司作为开发建设单位未依法取得土地使用权和建设手续，并非政策调整因素，且贵源公司在本案中同时主张A11厂房已于2014年10月30日前已完工，并于2014年10月30日前已通知张文明收房，其主张相互矛盾，故对贵源公司该辩解意见不予支持。贵源公司未能在协议约定时间向张文明交付厂房，应按协议约定承担违约责任。至于张文明是否足额支付定购款的问题。张文明系在贵源公司的POS机上分两笔支付了1670476.5元。贵源公司的工作人员在张文明付款时应告知其在POS机刷卡须另行支付手续费，但现有证据无法证明工作人员当时履行了告知义务，应视为贵源公司自愿承担手续费。对于张文明第二次付款时间与协议约定付款时间晚一个月的问题，贵源公司在张文明已经延迟一个月的情况下，既未进行付款催告，在其付款时也未提出异议，其接受张文明第二次付款的行为，应视为双方以实际行动就协议约定付款时间进行变更。现贵源公司以未按期足额支付定购款为由要求张文明承担违约责任，不予支持。关于张文明主张解除定购协议的问题。本案中，张文明向法院提交的三份EMS快件仅有邮局邮戳，由胡梦莉书写的收条反映不出收到材料的内容，且胡梦莉是否系贵源公司员工亦无法确认，即张文明既没有充分证据证明其曾督促贵源公司交房，也无证据证明其要求解除协议的函件送达到贵源公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，双方签订的定购协议在张文明起诉时仍未解除。原审法院对张文明关于定购协议自起诉时解除的主张不予支持。但2015年8月26日开庭审理中双方均一致同意解除定购协议，应视为双方当事人就解除协议达成一致意见，故原审法院认定定购协议经双方协商一致解除。关于张文明要求贵源公司双倍返还定金、支付违约金以及利息、贵源公司要求张文明支付违约金的问题。对于张文明支付的定金，定购协议第四条定购定金条款约定张文明应于签订定购协议时支付销售总价的30%即1670476.50元，结合定购协议第五条买卖条款第三款“定购方不得以本定购协议未予约定的其他事项为由，到期拒绝或拖延签订正式的《工业厂房买卖合同》，否则开发商有权将该工业厂房另行处理，定金不予退还”的约定，该笔定金应认定为双方签订正式的《工业厂房买卖合同》的担保，属于订约定金。依前述认定，贵源公司客观上已无法在交房日前与张文明签订《工业厂房买卖合同》，主观上亦无签订《工业厂房买卖合同》的意愿，已然违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，张文明可依定金罚则要求贵源公司双倍返还定金。双方约定的工业厂房定购总价为5568255元，而约定的定金为定购总价的30%，超出了合同标的额的20%，依法认定定金数额为1133651元（5668255元×20%），超出定金数额的部分536825.50元（1670476.50元-1133651元）无效。贵源公司应向张文明双倍返还定金计2267302元（1133651元×2）及超出定金的部分536825.50元。对于违约金，定购协议第三条约定贵源公司应于2014年10月30日前交付涉案厂房给张文明，否则支付违约金100万元。贵源公司逾期未交房，应按该条约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原审法院开庭时已向张文明释明就违约金与定金择一主张，但张文明坚持同时主张，故根据认定的违约金与定金数额，仅支持张文明双倍返还定金的主张，违约金不予支持。张文明同时主张2014年10月30日起至起诉之日止双倍返还定金及违约金的利息，但定购协议未约定返还定金及支付违约金后还应计算二者的利息，且认定的定金已经足够弥补张文明因对方违约造成的损失，故对该诉请不予支持。对于贵源公司要求张文明支付100万元违约金的主张，因贵源公司并无证据证明张文明在履行定购协议过程中存在违约行为，故对该诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决：一、解除张文明与贵源公司签订的定购协议；二、贵源公司于本判决生效后十五日内向张文明返还双倍定金计2267302元及超出定金部分536825.50元；三、驳回张文明的其他诉讼请求；四、驳回贵源公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57678元（张文明预交50778元、贵源公司预交6900元），由张文明负担17977元，由贵源公司负担39701元。贵源公司上诉称，（一）原审判决认定部分事实不清、证据不足。1．原审判决认定贵源公司未向张文明交付定购厂房与事实不符。《贵源低碳产业园一期收房通知书》和贵源公司员工李慧珍的手机通话详单证明，贵源公司已向张文明提交交房通知，是张文明未依约前来办理收房手续。2．原审判决认定双方签订的定购协议合法有效的情况下，违反厂房的“交付”、“延期交付”、“验收”的一般理解，作出不利于贵源公司的解释，“证照齐全交付”、“竣工验收”是错误的。3．原审判决关于“但造成停工原因系因贵源公司作为开发建设单位未依法取得土地使用权和建设手续，并非政策调整因素”的认定自相矛盾，明显错误。2014年7月15日，南昌市人民政府下发《湾里区七宗违法用地有关问题协调会议纪要的通知》，南昌市湾里区政府据此撤销了涉案地块未批先建的相关文件，涉案项目亦停工，是符合双方约定的“因当地政府政策性因素引起导致无法正常施工的”情形，但原审判决作出与之相反的认定，明显矛盾。4．原审判决认定“…即不论从客观事实还是主观意愿，贵源公司都不可能与张文明签订《工业厂房买卖合同》，贵源公司应对此承担违约责任”错误。原审判决认定案涉协议合法有效，那么何来贵源公司客观和主观不能与张文明签订买卖合同，且张文明在已完全知晓了解定购厂房现状和证照状态下自愿定购，应是双方的责任，不存在单方违约之说。5．对于李惠珍通话时间，贵源公司在原审法院已申请并经原审法院调查，无法取得2014年10月30日之前的证据，现请依法调取李惠珍与张文明之间的通话记录，以查明本案事实。6．原审判决认定“视为贵源公司自愿承担手续费”及“视为双方以实际行动就协议约定付款时间进行变更”没有事实和法律依据。贵源公司并未同意变更。7．张文明未履行按约付款的在先履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”依据协议约定，张文明须在签订定购协议时（2013年10月29日）支付销售总价的30%即1670476.50元，但张文明支付了100万元，剩余670476.50元逾期支付，且没有支付的银行转款手续费，张文明违约在先。8．张文明未履行签订正式合同的义务。协议约定，定购方须于签订本定购协议后，按双方约定的时间签订工业厂房买卖合同。且定购方不得以本定购协议未予约定的其他事项为由，到期拒绝或拖延签订正式的《工业厂房买卖合同》，否则开发商有权将该工业厂房另行处理，定金不予退还。根据上述约定，张文明应主动前来贵源公司处签订正式合同，但贵源公司多次通知张文明，其均以其他事项为由，拒不来签订合同，张文明应承担定金不予退还的责任，故贵源公司主张按张文明第一笔100万元定金承担违约金，合法有据。（二）原审判决适用法律存在部分错误。原审判决在上述认定事实错误的情况下，依据双方同意而适用解除合同的法律规定，判决协议书解除有误，且适用返还双倍定金的法条错误。综上，请求：1．撤销原审判决第一项、第二项、第四项；2．判令张文明支付贵源公司违约金100万元；3．张文明承担本案诉讼费用。张文明答辩称，（一）原审法院认定事实清楚、证据确实充分。1．原审法院认定贵源公司未向张文明交付订购厂房正确。贵源公司主张的2014年10月27日《贵源低碳产业园一期收房通知书》没有通知、送达到张文明，且没有提供任何符合交付厂房条件的凭证给张文明；其次其提交的2014年至2015年李慧珍手机通话详单，不能证明通话内容，更不能证明通知所谓的交房事宜。2．定购协议合法有效，贵源公司应按约定全面履行义务。定购协议系双方之间签订的预约合同，约定贵源公司在2014年10月30日之前建造好符合约定交付标准的厂房，待该厂房建成后，双方签订正式的《工业厂房买卖合同》，因此，贵源公司除负有向张文明的告知义务外，还应交付符合约定交付标准的厂房，但贵源公司至今未建造好符合约定交付标准的厂房。3．无论是从客观还是主观方面，贵源公司都不能与张文明签订《工业厂房买卖合同》，贵源公司对此应承担违约责任，造成此种状况的原因在于贵源公司。首先，贵源公司没有提出过要与张文明签订《工业厂房买卖合同》；其次，贵源公司至今无法拿出《工业厂房买卖合同》的文本，贵源公司提交《招商代建协议书》，主张张文明不与其签订，但《工业厂房买卖合同》与《招商代建协议书》属于不同性质的合同，而定购协议未对《招商代建协议书》做约定，也没有其他的补充协议将约定的《工业厂房买卖合同》更正为《招商代建协议书》，因此，张文明没有义务与其签署《招商代建协议书》；再次，贵源公司至今无法证明其已经通知了张文明办理房屋的交接手续。事实上，贵源公司至今没有交付符合约定条件且证照齐全的房屋。贵源公司依据约定建造出符合标准的厂房和双方签订正式《工业厂房买卖合同》是有先后履行顺序，无论作为预约合同的定购协议，还是作为本约合同的《工业厂房买卖合同》都是互负对价给付义务的双务合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，贵源公司负有先履行的义务，其未能履行相应义务，张文明有权拒绝其履行要求。本案中，贵源公司不仅未能将工业厂房建设起来，在2014年10月30日，连国有土地使用权证都没有拿到，无法履行约定的义务；其次，贵源公司无论是口头上还是售房实际宣传资料中都一再宣称其所售房屋证照齐全，但截止至2014年10月30日前，仍未完全取得标准厂房所需的相关证照。因此，即便是2014年10月30日之前，贵源公司要求签订正式合同，张文明也有权拒绝，并追究其违约责任。最后，贵源公司主张到期拒绝或者拖延。所谓到期了还不签订，其前提是双方要能确定期限，由于贵源公司的厂房未能如期交付，导致双方没有就签订正式合同的期限进行协商的可能，也就不存在过了期还不签合同的问题。4．贵源公司作为开发建设单位未依法取得土地使用权和建设手续，非政策调整因素，原审法院认定正确。首先，贵源公司主张湾里区政府的政策性因素导致无法施工，但连湾里区政府的政策内容是什么，该内容是否阻碍了施工以及怎样阻碍施工的事实都无法用证据加以证明；其次，湾里区政府的行为不是政策性行为，不符合政策性因素的条件，不能成为贵源公司逃避违约责任的借口；最后，即便是退一万步讲，因为湾里区政府的行为导致了其部分证照情况无法拿到，导致其无法施工，贵源公司享有据实延期的权利，但该权利属于约定的形成权，必须向张文明发出书面通知，否则对其不发生法律约束力。但贵源公司没有任何证据证明其已经向张文明发出了相关通知。另外，政府文件虽然可以证明涉案地块项目于2014年7月15日停工，但造成停工的原因系贵源公司作为开发建设单位未依法取得土地使用权和建设手续，并非政策调整因素，且贵源公司一直声称涉案厂房已于2014年10月30日前完工，并已通知收房。（二）反诉方面。1.关于定金给付及返还的问题。首先，张文明分别在2013年10月29日、2013年11月29日共计给付了定金1670476.50元贵源公司，贵源公司收取了款项，开户行招商银行收取贵源公司的手续费是其与开户行招商银行之间的关系，与张文明没有任何关系；其次，贵源公司以实际行动表明其已经接受了张文明分期支付定金的行为，且对此一直没有提任何异议，张文明的定金给付行为已经完毕，因此，贵源公司主张所谓张文明定金支付少了120元以及晚30天属于违约的辩解没有道理。2．贵源公司未能依据定购协议的约定全面履行合同义务的行为已构成违约，应承担双倍返还定金、给付违约金及支付逾期付款的利息的违约责任。（1）关于正式的购房合同问题，没有任何条文和协议约定张文明应主动前来贵源公司处签订正式合同，且贵源公司未提供正式合同，也未通知过张文明，即所谓的义务性责任应当由贵源公司承担。（2）张文明依约向贵源公司支付了定金，现其无法履行约定的给付义务，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，应承担双倍返还定金的违约责任。（3）贵源公司逾期交房，应按照协议书的约定承担违约金；（4）交房履行期限届满，张文明一直催促贵源公司及时履行交付标准房屋的义务，但其一直到张文明起诉之日止仍不能交付，构成根本违约。贵源公司同意解除合同，理应从起诉之日起承担双方返还定金及支付违约金的义务，但其至今不给付，应支付不给付上述两项款项的利息。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，贵源公司提交了以下证据：1、2015年2月12日《建筑工程施工许可证》一份。2、2015年9月2日《建设工程规划许可证》一份。以证明贵源公司已取得相关证照。张文明质证认为，对上述证据的合法性、真实性没有异议，关联性有异议。不能证明其证明目的，尤其《规划许可证》是在2015年9月2日提供。在一审起诉时其未取得该证件。房屋买卖必须具备的其他相应的证件，对方也未提供。本院认为，双方对上述证据的真实性、合法性无异议，予以确认，至于能否达到贵源公司的证明目的，结合本案其他证据综合认定。二审查明，张文明自认其儿子接到过李慧珍的电话，但是是让其儿子帮他找客户。案涉厂房在2014年10月30日未竣工验收。其他事实与原审查明的一致。本院认为，本案中，张文明与贵源公司签订的定购协议为预定贵源公司待建的工业厂房及约定其后签订《工业厂房买卖合同》的预约合同，该协议未违反法律的效力性强制性规定，故原审法院认定该协议合法有效并无不妥，本院予以认可。依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。合同当事人应当按照约定全面适当履行各自的义务。本案双方当事人在原审审理过程中同意解除定购协议，故原审法院判决解除该协议正确，现贵源公司上诉称原审法院解除定购协议错误，要求不予解除的主张，不予支持。定购协议已经解除，但双方均主张协议系因对方违约导致不能履行而解除，故厘清双方是否存在导致协议根本不能履行的违约行为，是判定贵源公司上诉请求是否成立的关键。据已查明的事实和有关法律规定，本院认为，定购协议系因贵源公司根本违约而不能履行。首先，贵源公司未尽通知张文明签订正式合同的义务。定购协议是为将来签订工业厂房买卖合同的预约合同，而协议未明确何时签订工业厂房买卖合同，也未约定张文明负有主动到贵源公司签订正式买卖合同的义务。作为出卖方，贵源公司负有通知对方签订正式买卖合同的义务，定购协议约定2014年10月30日为最后交付厂房之日，也就是说在本约合同的主要义务履行期限届满之前，双方应签订本约合同，因此，贵源公司应在2014年10月30日前，通知张文明签订正式买卖合同。虽然张文明认可其子接过贵源公司员工的电话，但不能就此证明电话内容为通知张文明来签订合同，且从贵源公司提供的其他证据来看，只是通知张文明签订代建协议，而代建协议与定购协议约定的工业厂房买卖合同性质上明显不同，在未经双方协商一致变更的情况下，即使通知了，也不能认定张文明拒绝签订工业厂房买卖合同。其次，贵源公司不能按约定的期限交付符合约定条件的厂房。本案的定购协议虽为预约合同，但包括本约合同的主要条款，如房款、房屋面积、房屋交付时间及条件、标准等。作为出卖方，贵源公司负有按照约定的期限交付标的物，并转移标的物的所有权于买受人的主要义务，也就是在2014年10月30日交付符合约定交付标准的工业厂房，贵源公司不能履行上述义务，则张文明签订定购协议及买卖合同的合同目的均会落空。现有证据表明，直到2014年10月30日双方约定的最后交付厂房之日，贵源公司未取得涉案地块的土地使用权、建设用地规划许可证，涉案厂房的建设工程规划许可证及房屋所有权证，且厂房也未竣工验收，客观上不具备在交房日前签订买卖合同的条件。贵源公司主张案涉地块所涉项目于2014年7月15日已停工，系因当地政府政策性因素引起导致无法正常施工，但实际上停工的原因系因贵源公司作为开发建设单位未依法取得土地使用权和建设手续，并非政策调整因素，况且贵源公司主张案涉厂房于2014年10月30日前已完工，并于2014年10月30日前已通知张文明收房，存在明显矛盾，其主张延期交付有合同依据的理由不成立。最后，张文明不存在根本违约行为。根据定购协议约定，张文明负有交付定购定金及签订工业厂房买卖合同的义务。协议约定张文明在签订定购协议时支付销售总价的30%作为定购定金。张文明于2013年10月29日通过贵源公司POS机向该公司支付100万元，2013年11月29日张文明再次通过该公司POS机支付了协议约定的剩余670476.5元。张文明在贵源公司的POS机刷卡付款，如需另行支付手续费，则贵源公司应告知张文明，但其未履行了告知义务，应视为贵源公司自愿承担手续费。双方约定的定金标准超过法律规定，张文明实际只应支付付定金为1133651元，但张文明也按约足额履行了交付定金的义务，只是履行期限迟延1个月而已，而贵源公司对张文明分期付款未提出异议，且迟延的期限并不对定购协议的履行产生实质性影响，且协议也未对迟延支付定金的违约责任作出约定，故贵源公司主张张文明未履行按约付款的在先履行义务，属根本性违约的理由不成立。此外，贵源公司还主张张文明未履行前来贵源公司签订正式合同的义务，正如前述，定购协议未明确约定此系张文明的单方义务，在贵源公司未有充分证据证明其已尽通知义务的情况下，难以认定张文明存在违约。据此，贵源公司关于其不承担违约责任及要求张文明承担违约责任的上诉主张不成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。贵源公司的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23869.21元，由南昌贵源科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭海鹏代理审判员  肖童亮代理审判员  李 平二〇一六年五月二十六日书 记 员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。