山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2013）威环民初字第2617号原告于xx，男，住山东省海阳市。委托代理人张霖，威海环翠统一法律服务所法律工作者。被告马xx，男，住威海火炬高技术产业开发区。委托代理人邵洪才，山东弘誉律师事务所律师。第三人丁x，男，原住威海市环翠区，现于x监狱服刑。第三人中国人民解放军x部队后勤部，住所地威海市环翠区。委托代理人赵xx，该后勤部助理员。原告（反诉被告）于xx诉被告（反诉原告）马xx、第三人丁x、中国人民解放军x部队后勤部所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2014年12月19日作出（2013）威环民初字第2617号民事裁定书，裁定驳回原告于xx的起诉，后原告于xx不服，上诉至威海市中级人民法院，威海市中级人民法院作出（2015）威民一终字第223号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）威环民初字第2617号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。后本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告于xx及其委托代理人张霖，被告马xx及其委托代理人邵洪才，第三人丁x、第三人中国人民解放军x部队后勤部之委托代理人赵xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于xx诉称，原告于2009年9月27日自第三人中国人民解放军x部队后勤部购买了位于威海市环翠区x街x号x室房产一套和储藏室一间，并交付了290030元购房款。2010年10月中国人民解放军x部队后勤部将房屋交付给原告。后原告发现该房屋被被告占有和使用，原告多次要求被告搬出未果，故请求判令被告将位于威海市环翠区x街x号x室房屋腾空返还给原告并自2013年3月16日起至实际搬出之日止向原告支付房屋占用费。针对被告的反诉请求，原告不予认可，被告与第三人丁x之间系买卖关系，本案原告与被告之间属于侵权关系，被告因买卖涉案房屋并进而装修产生装修费用与本案原告诉请非同一法律关系，亦与本案无关联性；被告虽对涉案房屋进行了装修，但并未经原告同意，且装修亦破坏了房屋内部分结构，原告不同意继续利用被告装修，被告应当予以拆除并恢复原状，被告反诉请求无事实及法律依据，且损失亦非原告造成，不应由原告承担，请求依法驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）马xx辩称，诉争房屋系被告从第三人丁x处购买，被告已经付清了全部房款，并从2012年起就实际占有使用涉案房屋，且诉争房屋的所有权属于第三人中国人民解放军x部队后勤部，原告无权要求被告腾出房屋，故请求驳回原告的诉讼请求。并反诉称，即便原告主张返还房屋成立，因被告已对涉案房屋进行装修，相应费用90335.29元原告应当予以赔偿。第三人丁x述称，其与原告系房屋买卖合同关系，虽未签订房屋买卖协议，系因涉案房屋是经济适用房，部队不允许买卖，原告怕受影响，因此未与其签订书面合同，双方口头约定每平方米4800元，其分两次向原告支付了不少于5万元的房屋价款，尚欠付40余万元，其现没有支付能力，但可由被告支付剩余房款，天然气、有线电视及水电用户手续均已变更，其并未租用涉案房屋，原告提供的租赁合同，其并不予认可。第三人中国人民解放军x部队后勤部述称，诉争房屋是部队的经济适用房，已经出售给原告，原告享有居住、使用的权利，但尚未办理房屋所有权证，目前房屋不能过户，但存在有人私下进行交易的情况。经审理查明，涉案房屋即x街x号x室所在x小区系中国人民解放军x部队后勤部开发建设的经济适用房，用地性质为军事设施用地，仅可向部队团级以上和相当于团级以上级别的军人、高级士官出售，待中国人民解放军总后勤部批复售房价格之后，可为前述人员办理相应的房屋产权登记，此后方可对外出售，该小区部分半地下室、阁楼则抵顶与威海建设集团股份有限公司第一建筑分公司，该部分房屋允许向地方人员出售，但亦不能办理产权登记手续。2009年9月27日，原告与第三人中国人民解放军x部队后勤部签订一份《军队经济适用住房出售协议书》，约定第三人中国人民解放军x部队后勤部将山东省威海市x部队第三批经济适用住房小区x号楼x单元x户（后改为x街x号x室）住房（建筑面积110.75平方米，储藏室面积15.24平方米）出售给原告，建房款为257782元，储藏室价格为32248元，公共维修基金5156元。原告分别于2008年10月14日和2009年10月19日将上述款项交付给中国人民解放军x部队。2010年11月10日原告与绿城物业服务有限公司签署了业主公约，领取了房屋钥匙。后原告将涉案房屋交付第三人丁x，2013年间，被告对涉案房屋进行装修，并在装修后由其岳父母在此居住使用至今。2013年12月24日，原告主张其系将涉案房屋租赁与第三人丁x，在催要租金时发现被告正在对诉争房屋进行装修，后多次协商被告返还房屋未果，故诉至本院，请求处理。庭审中，原告主张其与第三人丁x系房屋租赁合同关系，对此提供2012年3月15日，署名为宋xx与原告签订一份房屋租赁合同，约定原告将诉争房屋出租给宋xx，租期自2012年3月15日至2015年3月15日止，年租金9600元，于每年2月15日前支付当年的租金，据此主张实际系由第三人丁x签订该合同，并仅向其支付了第一年租金9600元，此后并未支付，亦不存在第三人丁x主张的向其支付房款等情况。被告及第三人丁x对此均不予认可。而被告为证实其主张诉争房屋系丁x出售给被告的，并向本院提供以下证据：1、被告与第三人丁x于2012年6月18日签订的房屋买卖合同两份，内容分别为：第三人丁x将诉争房屋以51万元的价格出售给被告，第三人丁x于2013年12月30日前为被告办理被告与中国人民解放军x部队签署该房屋的出售协议书，被告应于2013年6月30日前一次性付清上述房款，第三人丁x保证该房屋没有其他任何纠纷或权利限制；第三人丁x将蓝景城x楼x室房屋出售给被告，价款为25万元，第三人丁x于2012年12月30日前为被告办理被告与中国人民解放军x部队签署该房屋的出售协议书，第三人丁x保证该房屋没有其他任何纠纷或权利限制。2、第三人丁x向被告出具的金额为51万元的收款收据一张，日期为2013年6月1日，被告称该日期系错误的，系被告自己填写的，实际收款日期在双方签订关于诉争房屋的买卖合同之前；3、物业公司出具的证明及银行对账单一宗，证明被告缴纳了诉争房屋2012年至今的物业费、水电费等。4、被告与中国人民解放军x部队（甲方）签订的《蓝景城房屋出售协议书》一份，内容为：中国人民解放军x部队抵顶给威海建设集团一公司的“蓝景城”房屋已由威建集团出售给被告，房产坐落威海市x街x楼x号（半地下室），甲方确保被告拥有该房屋永久使用权，可享有与本楼盘其他业主同等的待遇，但不负责为被告办理产权手续；5、2012年6月18日第三人丁x向被告出具的金额为50万元的收款收据一张，上面收款事由为：蓝景城x楼x室房款25万元整，104室房款25万元整；6、2012年2月21日第三人丁x与中国人民解放军x部队签订的售房协议书一份，内容为：中国人民解放军x部队（甲方）抵顶给威海建设集团一公司的第三批经济适用房x楼x室，第三人丁x房款已结清，甲方确保被告拥有该房屋永久使用权，可享有与本楼盘其他业主同等的待遇，但不负责为被告办理产权手续。被告主张其向第三人丁x购买诉争房屋时，第三人丁x向其出具了证据5中的售房协议书，故其认为第三人丁x有权出售该房屋。原告质证称，证据2中的日期为2013年6月1日，但第三人丁x在2013年4月份已经被刑事拘留，不可能向被告出具收据，故对该证据的真实性有异议。第三人丁x质证称，证据1、2中的签名是其所签，房款系抵顶其此前向被告的借款。第三人中国人民解放军x部队后勤部质证称，对证据3的真实性没有异议，部队确实有部分房屋抵顶给威海建设集团一公司，允许对非部队人员出售，但诉争房屋只能出售给部队人员。经本院与（2013）威环刑初字第273号刑事案卷中的材料进行比对，可以确认被告提供的证据5中中国人民解放军x部队的印章与第三人丁x进行诈骗时伪造的印章一致。另查，2013年8月14日，第三人丁x因涉嫌合同诈骗罪被威海市环翠区人民检察院向本院提起公诉，2013年12月9日本院作出（2013）威环刑初字第273号刑事判决书，判决中查明2008年4月至2012年2月，丁x使用伪造印章、合同、收据，冒用中国人民解放军x部队的名义，采取与他人签订购房合同等方式，骗取他人钱财共计247.1万元，并逃匿，认定丁x的行为构成合同诈骗罪。后丁x不服，提出上诉，2014年2月28日威海市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原判。但第三人丁x将诉争房屋出售给被告是否属于诈骗行为在上述刑事案件中并未提及。本院曾于2014年8月22日将本案移送威海市公安局环翠分局，该局于同年11月16日复函载明：“经审查，在丁x合同诈骗案侦查过程中，我局已查明丁x是以租赁的方式从于xx手中取得x街x号x室后，又将该房屋卖给他人，骗取钱财，在刑事诉讼中，马xx始终认为自己是正常的购房行为而不是受骗者，公检法三机关均未认定丁x与马xx之间的房屋买卖行为属于诈骗犯罪，目前丁x合同诈骗案的证据没有变化，因此我局认为在你院移送的这起案件中，丁x不涉嫌刑事犯罪。”。庭审中，原告主张其要求被告搬出房屋未果，应当支付房屋占用费用，并对此申请鉴定，本院依法委托威海正荟资产评估有限公司对此进行鉴定，该鉴定机构出具平鉴证报告书称涉案房屋以精装修作为前提，占用费为每月1827.4元（16.5元/月*㎡）；以毛坯为前提，占用费为每月1085.4元（9.8元/月*㎡）。被告对该鉴定意见有异议，经本院书面质询鉴定机构，鉴定机构基于被告所提异议，向我院作出书面说明称，前述鉴定报告中选用的参照物与鉴证对象的住宅出租目的不同，并重新进行调整、核实后修正鉴定意见为：以精装修作为前提，占用费为每月1406.5元（12.7元/月*㎡），取整1400元/月；以毛坯为前提，占用费为每月808.5元（7.3元/月*㎡），取整800元/月。被告则主张其对涉案房屋进行了装修，原告要求其返还房屋应当予以赔偿，因此对涉案房屋装修价值亦申请鉴定，本院依法委托山东恒达建设咨询有限公司对此出具工程造价鉴定意见书称，鉴定标的在鉴定基准日（2016年4月6日）装修价值为72268.23元【原装修工程造价90335.29元（含卫生间及厨房墙地砖铺贴造价为6550.5元）*成新率80%】。因原、被告双方均主张涉案房屋内卫生间及厨房墙地砖系由其铺贴，但原告对此并未举证，第三人丁x则称，涉案房屋交付其使用时系毛坯房。原告为证实其于诉前曾向被告主张权利，申请本院至威海市公安局环翠分局鲸园派出所调取相关报警记录，经本院依法调取，该单位向本院提供2013年8月28日警情处置指令单一份，载明报警人为于xx，报警信息为报警人称自己对房屋被人非法侵占，讲不清具体情况，反馈信息为经侦大队已立案，已移交环翠区法院；2013年9月18日警情处置指令单一份，载明报警人为于xx，报警信息为有人不离开，反馈信息为房产纠纷，已处结。以上事实，有书证及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，针对原告本诉第一项诉讼请求，根据本案查明的事实，可以看出诉争房屋系第三人中国人民解放军x部队后勤部作为经济适用房出售给原告，尽管由于政策方面的条件未成就尚未办理房屋所有权证，但可以确认原告对该房屋享有物权权益。第三人丁x主张其系向原告购买涉案房屋（仅尚欠付部分房款），但对此并未提供证据，原告亦不认可，对该主张，证据不足，本院不能仅凭第三人丁x陈述对此予以认定。现第三人丁x将诉争房屋出卖给被告，被告系因第三人丁x提供了其与中国人民解放军x部队间的房屋出售协议书，而信任第三人丁x享有对诉争房屋的处分权，并与其签订了房屋买卖合同，但原告作为诉争房屋的实际权利人并不认可，亦与第三人中国人民解放军x部队陈述不符，故第三人丁x将诉争房屋出售给被告的行为系无权处分，被告也并未将诉争房屋的所有权转移登记至自己名下，不能认定被告对涉案房屋享有合法的物权权益，故原告作为涉案房屋合法权利人有权追回诉争房屋，要求被告腾退并返还房屋之诉讼请求，本院予以支持。针对原告本诉第二项诉讼请求，本院认为，原告将涉案房屋交付第三人丁x占有使用，其虽主张系租赁与第三人丁x，但所提供证据为署名为宋xx的房屋租赁合同，第三人丁x对此不予认可，因此无法就此认定原告与第三人丁x之间系房屋租赁合同关系，但基于原告确将涉案房屋交付第三人丁x使用的事实，第三人丁x另提供加盖中国人民解放军x部队印章的协议，将涉案房屋转让与被告后，由被告在此居住使用，而第三人丁x基于其所提供的协议将房屋转让与被告的行为，现并未经司法程序确认为诈骗行为，在本案审理过程中，经过对第三人丁x及中国人民解放军x部队的调查及比对协议印章等情况，方确认被告对涉案房屋并不享有合法物权权益，原告系涉案房屋合法权益人，因此被告虽应赔偿原告作为合法权利人因其占有行为所产生的相应损失，即被告应当支付相应的房屋占用费用，但亦应自本判决生效之日（即确定涉案房屋合法权益人）起承担赔偿责任较为公平合理。另因原告向第三人交付的房屋系毛坯房，故对于原告主张的房屋占用费计算标准应按照毛坯房的计算标准予以计算为宜。针对被告反诉请求，本院认为，被告对涉案房屋进行装修，由于其并非合法权利人，应将涉案房屋返还合法权利人即原告，但由于被告装修已实际形成添附，原告亦因此获利，且符合经济效益原则，故原告应当对被告装修部分予以补偿，经被告申请，本院依法委托相应具备鉴定资质的鉴定机构对此予以鉴定，并组织双方现场勘查，可以认定涉案房屋室内装修现价值为72268.23元，该鉴定意见相对客观合理，鉴定机构亦具备相应鉴定资质，且综合考虑涉案房屋装修现状及折旧等合理因素，本着物尽其用的原则，本院对此予以采纳。综上所述，原告本诉诉讼请求及被告反诉请求中的合理部分，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百零六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）于本判决生效后十五日内将位于威海市环翠区x街x号x室房屋腾空并返还原告；二、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告房屋占用费（自本判决生效之日起至实际腾出房屋之日止，按照每月800元计算）；三、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内给付被告涉案房屋室内装修价值补偿72268.23元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5819元，反诉费2058元，鉴定费6000元，由原告负担5232元，被告负担8645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  邓 立人民陪审员  黄爱琴人民陪审员  王宗文二〇一六年五月二十七日书 记 员  高 颖