福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7427号 上诉人（原审被告）：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**华联商厦**。 法定代表人：田英，董事长。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州御华物业管理有限公司，住所地福，住所地福建省福州市台江区台江路**综合大楼**v> 法定代表人：徐勇立，总经理。 委托诉讼代理人：黄晓锋，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称“福建华辰公司”）因与被上诉人福州御华物业管理有限公司（以下简称“御华物业公司”）合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建华辰公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或者发回重审。事实和理由：一、御华物业公司关于“老带新”促销房源优惠抵物业费的主张已过诉讼时效，一审法院适用法律错误。根据双方于2015年8月27日签订的《补充协议》第5条，抵用单一经双方共同盖章便视为生效，福建华辰公司应在抵用单生效之日起3个月内，将补偿款汇至御华物业公司指定账户;后续所有《王府城物业费抵用确认单》出具时间也是2015年8月，也有关于“该确认单由华辰公司、御华物业公司盖章生效”的备注说明。相应补偿款支付时间约定明确，时间期满仍未支付即构成违约，权利已受侵害，诉讼时效随之起算。故御华物业公司关于“老带新”促销房源优惠抵物业费主张的诉讼时效应从2015年11月底前起算，截至2018年11月底期满。一审法院认定御华物业公司的权益至业主交房后才受损，偷换概念，有违双方约定及合同意思自治原则。“福建华辰公司与御华物业公司关于抵扣物业费的约定”及“御华物业公司与业主关于交房时物业费支付的约定”是两个相互独立的债权关系，虽然福建华辰公司与御华物业公司在约定抵扣物业费时还未实际交房，但这是对未来即将发生费用的抵扣约定，双方约定由福建华辰公司先行将未来即将发生费用支付给御华物业公司，御华物业公司在该部分费用发生时直接抵扣，双方约定合法有效，相关抵扣费用支付时间约定清楚，不存在争议，不会影响诉讼时效的起算时间，一审法院违反债权相对性原则，适用法律错误。二、根据双方约定，案涉尊邸园2#和3#空置房空置费用应由御华物业公司自行承担，一审法院认定事实错误。1.双方曾以《移交通知函》的形式约定王府城2#、3#空置房空置费用由御华物业公司自行承担，该《移交通知函》是御华物业公司当时法定代表人林芬通过福建华辰公司集团内部统一管理的OA系统操作同意，对御华物业公司具备约束力。虽然御华物业公司否认该OA账户由林芬操作使用，且提供证据试图证明林芬已于2015年8月30日从福建华辰公司离职，但福建华辰公司管理模式属于集团化公司，御华物业公司之前就是福建华辰公司集团旗下物业公司，林芬负责御华物业公司的经营管理，为方便管理及医社保缴费才配合林芬出具《离职证明》和办理医社保变更手续，并不影响林芬同时兼任福建华辰公司高管及使用集团内部统一管理的OA系统。事实上，从福建华辰公司一审证据3第12页也可看出，林芬在使用该OA系统过程中曾在2015年8月13日信息中表明御华物业公司及御华物业公司大股东福建顺康商业管理有限公司均由林芬本人负责管理。另外，福建华辰公司在一审法院（2020）闽0103民初8号案件中申请调查令，查到林芬曾于2019年10月29日在福州市公安局台江分局后洲派出所所做《询问笔录》中自认其当时身份是福建华辰公司总裁办主任，该自认内容与福建华辰公司陈述一致，且当时本案纠纷尚未发生，更能证明客观事实。2.《补充协议》一式四份，案涉双方各执两份，林芬OA系统账户中上传的《补充协议》与福建华辰公司手中持有的两份《补充协议》盖章处存在区别，证明林芬当时上传的《补充协议》是御华物业公司所持两份中的一份，侧面印证该OA系统账户是林芬本人使用。福建华辰公司在一审中已尽一切办法完成举证责任，除非御华物业公司能证明其持有的两份《补充协议》与该OA系统账户中上传的《补充协议》也不一致，否则便应采纳福建华辰公司证据的证明力，但一审法院却无视前述证据关联性，以无法排除福建华辰公司自行操作该系统的可能为由未确认该账户是林芬本人操作并作出相应意思表示，事实认定错误。3.御华物业公司庭后补充提供的《移交单》是案涉尊邸园1#楼的移交单，但却并未提供2#和3#楼的移交单，很明显双方在对2#、3#楼进行移交过程中就是以御华物业公司当时法定代表人林芬登录集团管理的OA系统进行移交，进一步印证福建华辰公司提交的2#、3#楼《移交通知单》真实性。且1#楼移交单中并未提及空置费的承担问题，但2#、3#楼的《移交通知单》中却明确约定空置费由御华物业公司承担，显然是特别约定。一审法院称函件中表述的“涉及未交房的空置、维保等，均由贵公司负责”不等于御华物业公司不得收取相应费用，但御华物业公司作为物业公司，跟房屋是否空置并无直接关联，除空置费外，也无其他因素需要御华物业公司负责，故上述约定显然就是指由御华物业公司负责未交房的空置费用。三、一审法院在福建华辰公司明确提出异议情况下，以福建华辰公司未提出具体异议为由，直接根据御华物业公司单方制作表格支持案涉空置费，于法无据，分配举证责任错误，导致基本事实认定出错。御华物业公司关于案涉空置费用的主张依据仅是其单方制作的费用表格，该表格甚至未列入证据清单作为证据使用。一审中，福建华辰公司已明确提出该表格未列入证据清单，且即便作为证据，由于系御华物业公司单方制作提供，无法直接证明待证对象，御华物业公司还需提供表格内容涉及的物业入驻材料证明物业开始提供服务的时间、业主交房材料证明空置房物业费截止时间，才能达到证明空置房费用的目的。但一审法院却要求福建华辰公司提供相关具体材料进行抗辩，有违公平，分配举证责任错误，御华物业公司是物业公司，具备上述材料，福建华辰公司虽是开发商，理论上也拥有上述材料，但由于客观上管理、人员变动问题，并未完整留存相关材料。根据“谁主张、谁举证”规则，在御华物业公司本身存在该部分材料情况下，应指令其提供，否则应承担不利法律后果。 御华物业公司辩称，一、“老带新”促销房源方案所抵扣的物业费并未超过诉讼时效。双方共同盖章确认的《王府城物业费抵用确认单》中均明确约定了“该费用客户须自交房之日起使用”，即该物业费用的抵扣实际产生在业主交房之后，双方在2015年8月27日补充协议中约定抵扣总额为419129.09元，但实际抵扣是按照40户业主交房入住后情况而定。由于福建华辰公司延期交房，直至2018年1月御华物业公司才开始进场为该楼盘提供物业管理服务。当付款条件约定与实际情况冲突，更应从合同内在含义、交易习惯、维护交易秩序、遵循双方真实意思表示等方面考虑，以业主交房后物业费实际产生之时来计算诉讼时效。案涉楼盘存在逾期交房情况，享受“老带新”免收物业费优惠的业主延至2018年才办理交房手续，故免予缴纳物业费的情况至2018年才实际发生，本案未超过三年诉讼时效。二、福建华辰公司应承担王府城1＃、2＃、3＃楼空置房的物业费。1.2018年1月15日双方签订《前期物业服务合同》第六条第（四）款第1点、第3点及《物业管理条例》第四十一条第二款等均明确了空置房物业服务费的承担方，即应由福建华辰公司承担。对已出售房屋，福建华辰公司应承担2018年1月15日至出售房屋交付之日的当月间的物业服务费；对已竣工未出售房屋，福建华辰公司应承担2018年1月15日至暂计至御华物业公司起诉之日当月间的物业服务费。2.对于房产的“交付之日”，法律亦明确规定以转移占有为常态。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，房屋自实际交付之日起，物业费缴纳主体才转移至业主。若福建华辰公司主张业主存在拒绝接收情况，应提供业主无正当理由拒绝接收的证据，否则仍应以实际交付房屋之日为准。3.福建华辰公司提交OA系统内的《移交通知函》欲证明2＃、3＃楼的物业费自2018年4月18日起已经转由御华物业公司自行承担，但《移交通知函》并不属实。该OA系统系福建华辰公司内部系统，其完全可能利用自己权限及相关技术篡改，伪造《移交通知函》。且该函件上表述内容系“上述两栋楼移交贵司管理，涉及未交房的空置、维保等，均由贵公司负责”，御华物业公司作为物业管理企业，对“空置、维保”进行管理，不代表御华物业公司同意免收物业费。4.王府城1＃楼空置房物业费用起算时间系房屋实际竣工验收移交日。依据《前期物业服务合同》约定，御华物业公司本可从合同生效之日，即2018年1月15日起算王府城1＃楼的空置房物业费用，但因现场实际情况是2#、3#楼交房时，1＃楼还在施工中，本着诚信原则，御华物业公司将1#楼的7至10层的空置物业费从2018年10月起算，11-16楼空置物业费从2018年11月28日起算，未损害福建华辰公司利益。御华物业公司关于总金额的计算方法，实际减轻了福建华辰公司支付义务。 御华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令福建华辰公司立即向御华物业公司支付计算至2019年12月30日为止拖欠的物业费2250823.13元；2.本案诉讼费、保全费等由福建华辰公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月9日，以福建华辰公司为甲方（物业建设单位），御华物业公司为乙方（物业管理方），双方签订一份《君临盛世茶亭项目9＃地块物业服务合同》（WY20140401号），约定：乙方为物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务。合同为期十年，自合同签订之日起至2024年4月8日止。本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至合同终止之日止发生的物业服务费由物业买受人承担。自物业建成并正式移交乙方管理前，所产生的物业管理成本由甲方全部承担。 2015年8月27日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》（WY20150827）一份，内容为，乙方为配合甲方销售王府城项目2#、3#楼进行如下约定：1.甲方于4月18日起加推2#、3#楼房源，以老带新免两年物业费作为推广活动。根据甲方统计，甲方8月25日提供统计，已享受活动优惠的客户累计达40户，产权面积共计6237.04平方米，应收物业费合计419129.09元（2.8元/平方米.月×6237.04平方米×24个月）。2.考虑到乙方唯有王府城一个服务项目，无其它收入来源，为保证楼盘物业服务质量，甲方同意就上述活动对乙方进行等额补偿。补偿方式首先以现金转账进行补偿，若甲方确实因资金紧张无法以现金补偿，经双方协商一致同意将补偿款抵王府城住宅或办公楼购房款。3.参与抵款的住宅或办公房，必须由乙方选择确认，且按市场价7折优惠后的价格进行抵扣。4.本协议仅对甲方提供后附明细表内的40户业主有效，若后附40户物业产权人发生变更，则新业主不适用此优惠活动，应按乙方收费标准按时缴纳物业费。5.对于享受减免2年物业费的业主，由甲乙双方共同开具《王府城物业费抵用确认单》，该抵用单不可转让或折现使用。该抵用单一经甲乙双方共同盖章便视为生效。甲方应在抵用单生效之日起3个月内，将补偿款汇至乙方指定账户（或将房产备案至乙方指定名下）。6.甲方应立即停止后续诸如此类减免物业费的促销推广活动，若未经乙方商量继续推广此类活动，导致享受该活动优惠的客户超出本协议后附明细清单的不适用本协议约定，且乙方有权拒绝配合办理相关手续。附件：1.《王府城免两年物业费客户名单》；2.《王府城物业抵用确认单》。 2016年1月13日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》（WY20150827补1）一份，内容为，增补一套2#1601单元的林旭红业主，该业主将享受“自交房之日起减免一年物业费”的优惠。……该业主优惠的一年物业费合计5579.95元。……本协议仅对2#1601林旭红业主有效，若有产权人发生变更，则新业主不再适用此优惠活动。 2017年6月28日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《君临盛世茶亭项目9＃地块（王府城）物业服务合同》（合同编号：WY20170628），本合同为20年，自合同签订之日起至2037年6月30日止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。同日，双方还签订《补充协议》（合同编号：WY20170628补），明确约定：WY20150628号合同系在WY20140401号合同基础上仅对承包范围和服务期限做了调整，双方原签订的合同编号为WY20140401补1、WY20150827合同仍然有效。 2017年12月18日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》（合同编号：WY20170628补2），约定：WY20170628号合同约定的乙方服务范围调整为“王府城项目1＃、2＃、3＃楼”，该项目的商业物业由甲方租赁给福建顺康商业管理有限公司，由福建顺康商业管理有限公司自行管理。WY20170628号合同第三十一条约定“本合同为二十年，自合同签订之日起至2037年6月30日止”修改为只要该项目业委会未成立，甲乙双方的委托关系始终有效，甲方不得以任何原因或借口终止合同并委托（或授权）除乙方外的任何一家公司为该项目提供物业服务……将WY20170628号合同第八条第1款“物业交付买受人后，物业管理区域内相关配套设施设备尚未完备的，物业买受人交纳的物业服务费可按本合同第七条约定的标准降低10%，差额部分由甲方承担”删除。 2018年1月15日，以福建华辰公司为甲方（物业建设单位），御华物业公司为乙方（物业管理方），双方签订一份《前期物业服务合同》，约定委托物业项目王府城，合同期限自2018年1月15日至小区业主委员会成立并由业委会代表全体业主与物业服务企业重新签订物业服务合同之日止。物业费收费标准为高层住宅每月2.8元／平方米，办公楼每月4元／平方米。该合同第四条甲方权利义务第（九）约定，按照省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服[2010]267号）规定，全额支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费。合同第六条第（四）项第3点约定，“本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业费由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业费服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；甲方售房时承诺减免物业费的，所减免的物业费由甲方承担”。该合同于2018年2月26日在台江区住房保障和房产管理局备案。 2018年7月6日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》，内容为乙方为配合甲方王府城项目（君临盛世茶亭九地块）1＃－3＃主楼交房违约金赔偿方案进行如下约定：1.乙方同意配合甲方给予业主本人物业费优惠，具体优惠金额以双方盖章确认的物业费抵用单为准。2.甲方同意就上述优惠对乙方进行等额补偿。补偿方式首先以现金转账进行补偿，若甲方确实资金紧张无法以现金补偿，经双方协商一致可将补偿款抵购房款。3.参与抵款的房屋，须经乙方确认同意，且按市场价7折优惠后的价格进行抵扣。4.本协议优惠仅对确认单上产权人生效，若产权人发生变更或有退房，出售现象，则优惠作废。5.……6.该费用不得转让或折现使用。在不影响交房的前提下，该费用可由乙方与客户协商办理交房手续之日起满12个月后使用。7.对于享受减免物业费的业主，由甲乙双方共同开具《王府城物业费抵用确认单》（详见附后），该抵用单一经甲乙双方共同盖章便视为生效。后双方依约共同给业主出具了《尊邸园物业费抵用确认单》。 2020年3月11日，御华物业公司向一审法院提出财产保全的申请，请求查封冻结坐落于福州市台江区××路××路北侧交叉处君临盛世茶亭地块九xx单元以及xxx单元房产，以价值合计2250823元为限，并提供中国人民财产保险股份有限公司福州市分公司出具的保单保函作为本次财产保全的担保。2020年3月12日，一审法院作出（2020）闽0103民初504号民事裁定，冻结了坐落于福州市台江区××路××路北侧交叉处君临盛世茶亭地块九xxx单元和xxx单元两套房产，冻结上述两处房产以价值合计2250823元为限。 另，根据福建华辰公司向一审法院提供的三份竣工验收报告，君临盛世茶亭地块九1#楼五层以上竣工日期为2018年9月11日；君临盛世茶亭地块九2#楼及3#楼的竣工日期均为2017年12月27日。 一审诉讼中，御华物业公司向一审法院提交了费用汇总表以说明其本案主张的各项费用，并根据庭审要求，向一审法院补充提供了案涉王府城三栋楼的业主交房单作为证据，证明案涉房产的交房情况。一审法院已将证据副本交付福建华辰公司质证，因向业主交房亦是开发商的合同义务，故一审法院要求福建华辰公司对御华物业公司提供的交房单予以核实，若有需要核查原件的应当向一审法院提出。福建华辰公司收到材料后向一审法院提供了书面的质证意见，但并未向一审法院提出交房单中存在错漏或者需要专门核查原件的要求。 御华物业公司还提供了双方之间就尊邸园（王府城）1#楼房屋盖章确认的移交单三份，证明1#楼相应楼层房屋移交情况。福建华辰公司质证对于该证据真实性和证明对象无异议，但认为御华物业公司无法提供2#、3#楼的移交单，是因为在福建华辰公司提交的OA系统取证的证据中，案涉王府城2#楼、3#楼的移交通知在办公OA系统中已经体现双方约定，即王府城2#楼、3#楼“空置、维保”依约由御华物业公司承担，故而认为御华物业公司无权主张2#楼、3#楼的物业费。 福建华辰公司向一审法院提供了（2020）闽证经字第70号、71号公证书，证明御华物业公司实际控制人、负责人林芬曾为福建华辰公司高管，负责管理御华物业公司和顺康商业管理公司，并在福建华辰公司内部ＯＡ系统有专属账户，日常管理相关批报均通过ＯＡ系统上传汇报，根据（2020）闽证经字第70号公证书中体现，公证员在福建华辰ＯＡ系统输入选择用户名“×××ｅｎ”，并输入密码后，后提取到第七页“移交通知函”，内容为“福建御华物业管理有限公司：根据目前王府城2＃、3＃楼已具备交房，贵公司已经进驻的事实，自本函发出之日起，上述两栋楼移交贵公司管理，涉及未交房的空置、维保等，均由贵公司负责。二〇一八年四月十八日”。系统中，显示处理人意见：“林芬同意2018-04-1916:50”。福建华辰公司认为，御华物业公司没有提供2＃、3＃楼的移交单，是因为在福建华辰ＯＡ系统中，已由双方关于王府城2＃楼、3＃楼的《移交通知函》，并且该函约定由御华物业公司承担王府城2＃楼、3＃楼的空置房物业费，御华物业公司法人林芬已经表示同意，故御华物业公司现无权主张2＃楼、3＃楼的物业费。同时，福建华辰公司还补充提交了调取自福州市公安局后洲派出所的权利义务告知书、询问笔录，证明福建华辰公司在另案诉讼中申请调查令查到林芬在2019年10月29日在派出所做询问笔录时，自认其担任总裁办主任，以推翻御华物业公司提供的《离职证明》和养老保险历年缴费明细，印证其他证据的真实性。 御华物业公司质证对上述证据真实性无异议，但认为：(2020)闽证经字第70号、71号公证书证明的是对福建华辰公司内部系统进行公证，但内部系统可以随意篡改，林芬已经于2015年从福建公司离职，该移交通知书函是福建华辰公司单方制作的，物业公司在管理过程中有对空置房进行管理和维保，但不代表对空置房的管理和维保不需要收费。该函反而能证明御华物业公司已经提供了相应的物业服务。对于派出所的笔录，因华辰公司管理出现问题，新老管理团队冲突，当时要求前来做笔录的是华辰公司的人，林芬当时受其配偶魏传瑞董事长委托前去调查，只是说自己曾经的身份是总裁办主任，纯粹是为了报案，并非实际身份。林芬在2015年离职后，福建华辰公司除了补发原先拖欠的工资外，没有再付过工资。 另，御华物业公司陈述，因福建华辰公司逾期交房，其与福建华辰公司签订多份合同，但实际于2018年1月15日开始提供物业服务。御华物业公司确认其主张的所有费用均截至2019年12月31日，并提供了费用清单（2020年8月27日修改），说明其主张的费用情况为：1.老带新免两年物业费业主共41户，其中未交房两户，实际享受优惠39户，华辰公司应当支付补偿款为223270.83元。2.因开发商逾期交房违约金抵扣物业费业主共44户，华辰应支付补偿款109911.56元。3.案涉1#、2#、3#楼空置房物业费分别为394975.66元、856906.64元和753947.08元。御华物业公司认为，双方合同约定，案涉房屋交付业主前的物业费由福建华辰公司承担，由于尊邸园（指君临盛世茶亭地块九“王府城”）1#楼是陆续移交御华物业公司管理，其自行从移交之日开始计算空置房物业费，是降低了收费标准；尊邸园2#、3#楼则是依约从2018年1月15日（签约并提供物业管理之日）起计算至业主收房之日。 一审法院认为，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订的一系列物业服务合同和补充协议，均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。 对于“老带新”免收的物业费问题。根据双方于2015年8月27日签订的《补充协议》（WY20150827）和2016年1月13日《补充协议》（WY20150827补1）的约定，乙方为配合甲方销售王府城项目2#、3#楼41户免收“老带新”物业费（40户免两年，1户免一年），并由甲方对上述活动的物业费进行等额补偿。现御华物业公司已提供了其免收“老带新”物业费的清单和业主收房会签单，对免收物业费的房产及业主情况予以说明，福建华辰公司虽表示不认可清单内容，但其作为商品房销售者对于售房、交房情况应是十分清楚，其并未具体提出异议内容，故一审法院在本案中对于御华物业公司“老带新”免收物业费情况予以采纳。经计算，福建华辰公司依约应向御华物业公司支付“老带新”免收业主物业费的补偿款222650元。一审诉讼中，福建华辰公司就御华物业公司的该项请求提出了时效抗辩，认为该款依约应在双方共同开具《王府城物业费抵用确认单》之日（2015年8月）起3个月内支付，而御华物业公司迟至2020年1月提起本案诉讼，主张该款，已超过诉讼时效。对此，一审法院认为，案涉楼盘存在逾期交房的情况，享受“老带新”免收物业费优惠的业主迟延至2018年才办理交房手续，故免予缴纳物业费的情况至2018年才实际发生，御华物业公司自业主实际交房后才发生其提供物业服务而未获补偿进而权益受损的情况，因此，御华物业公司于2020年1月主张该补偿款，未超过三年诉讼时效，一审法院对福建华辰公司的上述时效抗辩，一审法院不予采纳。 对于逾期交房违约金抵扣物业费的问题。根据福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）2018年7月6日签订的《补充协议》约定，由乙方配合甲方给予逾期交房业主物业费优惠，优惠金额由福建华辰公司予以补偿。现御华物业公司已提供了业主逾期交房违约金抵扣物业费的清单和业主交房会签单，对逾期交房业主减免物业费情况予以了具体说明。福建华辰公司虽陈述其不认可清单内容，但其作为商品房销售者对于售房、交房情况应是十分清楚，鉴于其未具体提出异议内容，未说明业主变更产权人而不能享受该优惠的实际情况，故一审法院在本案中对于御华物业公司主张的违约金抵扣物业费的情况予以采纳。经计算，御华物业公司合计减免物业费数额为99916元，福建华辰公司对此应予以等额补偿。 对于空置房的物业费问题。根据福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）于2018年1月15日签订的《前期物业服务合同》的约定，御华物业公司作为前期物业公司在案涉楼盘提供物业服务。该楼盘已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费应由福建华辰公司全额支付。《物业管理条例》第四十一条第二款亦规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，案涉的“君临盛世茶亭地块九”2#楼、3#楼已于2017年12月27日竣工，1#楼五层以上已于2018年9月11日竣工。现御华物业公司诉请福建华辰公司支付已经竣工但未出售、未交付业主期间的空置房物业费，具有法律和合同有据。福建华辰公司抗辩称，御华物业公司法人林芬已在华辰公司OA系统中“同意”王府城2#、3#楼的“空置、维保等”，均由御华物业公司负责，故认为应当驳回御华物业公司有关2#、3#楼空置房物业费的诉讼请求。对此，一审法院认为，首先，福建华辰公司提供的该证据是源于福建华辰公司自身的公司内部系统，该系统是由福建华辰公司全权管理和维护，完全受福建华辰公司控制，无法排除福建华辰公司自行操作该系统的可能，因此，仅从系统展示的内容，尚无法确认系统上的“林芬”账户是否是原御华物业公司法定代表人林芬本人操作系统并作出该意思表示，无法确认该意思表示的真实性；其次，函件表述的“涉及未交房的空置、维保等，均由贵公司负责”，不等于御华物业公司不得收取相应费用，而福建华辰公司未提供其他书面证据证明御华物业公司已经同意免除福建华辰公司2#、3#楼空置房的物业费。故，福建华辰公司提出御华物业公司无权向其主张王府城2#、3#楼的空置房物业费，依据不足，一审法院不予采纳。 对于空置房的情况，御华物业公司向一审法院提交了三栋楼相关业主的交房单，并据以制作计算表、说明计算方法，福建华辰公司虽陈述其不认可清单内容，但如前所述，并未提出具体的异议内容。因此，一审法院在本案中对于御华物业公司主张的空置房情况予以采纳。御华物业公司主张王府城1#楼物业费按照福建华辰公司向其移交房产时间起算空置房物业费，未损害福建华辰公司权益，一审法院予以照准，故，1#楼7至10层的空置房物业费从2018年10月21日起算，1#楼11至16层空置房物业费从2018年11月28日起算。御华物业公司主张2#楼、3#楼空置房的物业费自物业服务合同生效时起计算，具有法律和合同依据，一审法院亦予采纳。御华物业公司确认其本案主张的所有金额均计算至2019年12月31日止，一审法院予以照准。现御华物业公司已提供表格说明了房屋空置的起止时间及相关业主的交房会签单，对空置房物业费的计算予以了具体说明。福建华辰公司对空置房的情况未提出具体的异议，故一审法院在本案中对御华物业公司主张的房屋空置情况和费用计算方式予以采纳。经计算，截至2019年12月31日，福建华辰公司应向御华物业公司支付1号楼空置房物业费394702元、2#楼空置房物业费860927元、3#楼空置房物业747093元，三幢合计2002722元。综上，福建华辰公司应向御华物业公司支付“老带新”免收物业费补偿款222650元、违约金抵扣物业费补偿款99916元、空置房物业费2002722元，共计2325288元。御华物业公司本案起诉主张的金额仅为2250823元，故一审法院对于御华物业公司的诉请予以照准。福建华辰公司提出的御华物业公司应向其返还借支的电费以及运营费用等，可另行处理，本案不予涉及。综上，判决：福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福州御华物业管理有限公司支付“老带新”免收物业费补偿款、违约金抵扣物业费补偿款以及空置房物业费共计2250823元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24806元，由福建华辰房地产有限公司负担。 二审中，福建华辰公司提交证据一《补充协议》3份和《调解协议书》7份，证据二《补充协议》2份、《调解协议书》5份及《交房申请单》1份，证据三案涉1#楼移交材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。御华物业公司质证称，证据一不是新证据，福建华辰公司未在一审提交。对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，该证据不能证明实际交房时间，御华物业公司一审制作表格都是按照实际交房时间计算的，福建华辰公司提供协议上的签订时间不能证明实际交房时间；以陈林峰的补充协议为例，协议上约定，陈林峰的交房时间是在2018年9月22日，但福建华辰公司未提供实际交房证据来证明实际交房时间，而御华物业公司一审提供的三方签字的交房单可以证明陈林峰的交房时间是在2019年5月18日；对证据二真实性没有异议，对证明对象有异议，福建华辰公司与业主达成的协议不代表具体交房时间，交房时间要以交房程序的接收单为准，即御华物业公司提供的交房会签单，福建华辰公司所述有误的1#xx、1xx、2#50xx、1xx2、3xx6、3#4xx、7xx、2xx6均未交房；证据三不属于新证据，对证据真实性无异议，但移交的实际时间要以移交单正文确认时间为准，盖章时间会晚于实际接收时间，是在实际接收后再拿回去盖章。御华物业公司是在2018年1月15日入场，根据合同约定，入场后即可开始计算物业费，但御华物业公司一审中根据对方实际交付时间进行计算，已经减轻了对方责任。本院经审查认为，御华物业公司对福建华辰公司提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据一、证据二关于交房时间的约定或者交房的申请不能证明实际交房时间；证据三中案涉1#楼7-10层、15-16层、11-14、17-22层的三张《移交单》，御华物业公司在一审中已经提交，根据该三张《移交单》的内容，可以认定1#楼7-10层物业从2018年10月21日移交，11-22层物业从2018年11月28日移交，《移交单》的落款时间及查验问题汇总均不影响物业实际移交时间的认定。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于“老带新”促销房源抵物业费的主张是否超过诉讼时效的问题。因案涉楼盘存在逾期交房的情况，享受“老带新”免收物业费的业主实际至2018年才办理交房手续，上述业主免交物业费的时间从交房之日才开始计算，御华物业公司自业主收房后才产生提供物业服务而未收取物业费，按约定应由福建华辰公司支付补偿款，福建华辰公司未支付补偿款进而权益受损的情况，也只有待交房后才能确定业主实际享受优惠情况，故一审法院认定御华物业公司于2020年1月提起该补偿款的主张，并未超过诉讼时效，并无不当，予以维持。 关于王府城2#、3#空置房物业费的认定问题。根据福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）于2018年1月15日签订的《前期物业服务合同》的约定，合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担等。该合同于2018年1月15日生效，一审法院对御华物业公司关于按该合同生效时起计算空置房物业费的主张予以采纳，于法有据，予以维持。福建华辰公司主张一审法院计算空置房物业费存在错误，并具体指出1#7x1、10x8、1x6、1x8、18x6，2#5x5、8x5、14x2、15x2、25x3、3x06、3#4x5、7x6、1x3、20x6、25x6、32x6、33x、330x2的空置房物业费计算错误。二审中，御华物业公司已提交王府城1#、2#、3#《交房会签单》原件供本院及福建华辰公司核对，经核实上述《交房会签单》，可以认定福建华辰公司主张的1#701、1x6、1x8、18x6，2#505、8x5、14x2、1x2、38x6、3#405、7x6、20x6、25x6、3x1、3x2均未交房，处于空置状态，福建华辰公司亦未提交上述房屋已经交房的证据。1#10x8、2#25x、3#10x3、3x6的交房时间分别为2019年5月18日、2019年11月6日，2018年2月4日、2018年12月6日，御华物业公司在一审中计算的上述房屋的空置物业费正确，一审法院予以确认，亦无不当，予以维持。福建华辰公司虽仍对上述房屋的交房时间及物业费提出异议，但福建华辰公司作为案涉房屋交房义务一方，其并未就异议部分提供反驳证据予以证明，故其对上述费用提出的异议不能成立。关于福建华辰公司主张王府城2#、3#空置房物业费应由御华物业公司自行承担的问题。诚如一审法院分析，福建华辰OA系统提取到的“移交通知函”来源于福建华辰公司自身的内部系统，不能排除福建华辰公司自行操作该系统的可能性。且该函件表述的“涉及未交房的空置、维保等，均由贵公司负责”，并不表示御华物业公司不能收取相应费用。故该“移交通知函”并不能证明王府城2#、3#空置房物业费应由御华物业公司自行承担。 综上所述，福建华辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24806元，由福建华辰房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年一月十三日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷