广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第870号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号，组织机构代码72563953-0。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托代理人：简贤德，男，住广州市番禺区，该公司职员。被告：何俊，男，1985年8月11日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）诉被告何俊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的委托代理人简贤德到庭参加了诉讼。被告何俊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司诉称：原告雅图公司负责桥南街绿庭雅苑小区的物业管理，按照《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》及《居住公约》，被告何俊每月应向原告雅图公司缴纳南郊绿庭雅苑***号商铺的管理费89元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金，但自2012年6月起至2015年6月，被告何俊共拖欠37期管理费3293元以及滞纳金1051.3元未交，原告雅图公司多次发出催缴通知书和律师函被告何俊均不予理睬。由于被告何俊无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告雅图公司的合法权益和管理秩序，原告雅图公司为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、被告何俊缴交拖欠原告雅图公司的物业管理费3293元，滞纳金1051.3元，共4344.3元；2、由被告何俊承担本案诉讼费。被告何俊无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：雅图公司是具有二级物业服务资质的企业。何俊是位于广州市番禺区桥南街汇景大道***号商铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人，房地产权证发证日期为2010年3月4日，登记商铺建筑面积为79.79平方米。2000年12月18日，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《物业管理移交合约》，合同约定，甲方将位于市桥镇南岸汇景大道的“绿庭雅苑”的物业（以下简称涉讼小区）委托移交乙方实施物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位、共用设施设备等的维修、养护和管理，公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶和停泊管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；乙方按国家政策、法规定立的收取业主的每月管理费；从2000年12月18日起由甲方移交给乙方实施物业管理。2001年2月15日，广州市番禺区物价局向雅图公司出具《关于绿庭雅苑管理费的批复》，其中审定绿庭雅苑商铺管理费为1元/㎡·月。同月18日，广州市番禺区物价局向雅图公司核发编号为第011337号的《广东省经营服务性收费许可证》，载明商铺按1元/㎡·月的标准收取物业管理费。2002年6月6日，雅图公司作为甲方，陈盛忠作为乙方，就涉讼房屋签订《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》，其中约定，陈盛忠同意雅图公司作为南郊绿庭雅苑小区的物业管理者；雅图公司的职责包括维护小区内公共地方设备设施，保持小区内公共地方的环境卫生，协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，有必要时请当地公安部门指导并安排保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全等；业主应按规定缴交物业管理服务费、物业管理维修基金等费用，明白并承诺业主及非业主使用人与管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。2002年6月16日，雅图公司与陈盛忠就涉讼房屋签订《居住公约》，其中约定，交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；分摊费是楼梯、走廊、公共设施、及路灯的公共用水、电按每户每月10元（若实际相差大时再作相应调整）分摊交纳；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；凡属2001年3月28日以后购房的业主，其管理费开始计算交纳时间为购房日的下个月10日。2002年9月3日，广州市番禺区物价局向雅图公司出具《关于绿庭雅苑管理费的补充通知》，其中同意绿庭雅苑按每月每户10元收取公用水电费用分摊。次日，广州市番禺区物价局在第011337号《广东省经营服务性收费许可证》中增加公共水电分摊费收费标准为10元/月·户。2010年9月8日，南郊绿庭雅苑第一届业主委员会出具《证明》，载明：南郊绿庭雅苑第一届业主委员会成立于2006年5月24日，成立至今暂未与雅图公司另行签订物业管理合同，对该公司在绿庭雅苑实施物业管理无异议，同意其按照“广东省经营服务性收费许可证第011337号”收费标准收费。2011年10月10日，南郊绿庭雅苑第二届业主委员会作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《绿庭雅苑物业管理服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对座落于广州市番禺区汇景大道60号的绿庭雅苑小区实施物业管理服务；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业管理费选择包干制方式，商铺物业按1元/月·平方米计收，另收公共水电分摊费10元/间；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月的10日前交纳当月的费用；本合同期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2012年7月1日，广州市番禺区桥南街陇枕社区居委会出具《证明》，载明涉讼小区至今由雅图公司负责物业管理服务。2015年7月24日，雅图公司以何俊欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。在诉讼中，雅图公司主张，其自2000年起管理涉讼小区至今；根据第011337号《广东省经营服务性收费许可证》的记载以及依照《绿庭雅苑物业管理服务合同》的约定，涉讼商铺的物业管理费按1元/月·平方米计收，另加公共水电分摊费10元/月，共89.79元/月，雅图公司主张将管理费调整为89元/月；何俊自2012年6月起欠缴物业管理费，至2015年6月共拖欠37期物业管理费合计3293元（89元/月×37个月=3293元）；根据《居住公约》的约定，每月物业管理费应于下月10日前缴清，逾期则每日按欠缴金额的3‰计收滞纳金，何俊是涉讼房屋的二手业主，其虽未与雅图公司签订《居住公约》，但仍应遵守雅图公司与前一手业主签订的《居住公约》的约定，雅图公司主张将滞纳金计算标准调整为按每日1‰计算，每月欠缴的物业管理费从次月10日起计算滞纳金至实际清偿之日止，暂计至2015年6月30日滞纳金为1051.3元。雅图公司主张其曾多次向何俊催交上述费用，并分别于2013年7月19日、2014年8月1日以挂号信的形式寄送《律师函》至涉讼房屋的地址，但均因逾期无人领取而被退件。本院认为：雅图公司与绿庭雅苑公司签订的《物业管理移交合约》以及与南郊绿庭雅苑第二届业主委员会签订的《绿庭雅苑物业管理服务合同》均合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述两份合同对涉讼小区的业主具有约束力。《绿庭雅苑物业管理服务合同》期限届满后，无证据证明业主大会重新作出选聘或续聘的决定，故该合同自动延续。根据上述两份合同约定及南郊绿庭雅苑第一届业主委员会、广州市番禺区桥南街陇枕社区居委会出具的证明，可以认定雅图公司自2000年起管理涉讼小区至今。何俊作为涉讼房屋的业主，接受了雅图公司提供的物业管理服务，应当向雅图公司支付相应的物业管理费。雅图公司主张，2012年6月至2015年6月，涉讼房屋的物业管理费根据第011337号《广东省经营服务性收费许可证》的记载以及《绿庭雅苑物业管理服务合同》的约定，按1元/月·平方米计收，另加公共水电分摊费10元/月，即每月管理费为89元，本院予以支持。何俊应向雅图公司支付2012年6月至2015年6月的物业管理费3293元（89元/月×37个月=3293元）。至于雅图公司主张的物业管理费滞纳金。根据《绿庭雅苑物业管理服务合同》的约定，业主应于每月10日前交纳当月的物业管理费，故雅图公司主张每月物业管理费的滞纳金从下月10日起计算，本院予以支持。至于物业管理费滞纳金的计算标准，由于《绿庭雅苑物业管理服务合同》未对逾期缴纳物业管理费的滞纳金有明确约定，雅图公司与上一手业主签订的《居住公约》对何俊不具有约束力，雅图公司主张按每日千分之一的标准计算滞纳金明显过高，本院依法调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。何俊应向雅图公司支付的每月物业管理费滞纳金应以当月物业管理费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从下月10日起计至款项清偿之日止。何俊未到庭参加诉讼，视为放弃答辩与举证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何俊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付2012年6月至2015年6月期间广州市番禺区桥南街汇景大道***号商铺的物业管理费3293元及滞纳金（每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费89元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从下月10日起计至款项清偿之日止）；二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告何俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  焦倩仪人民陪审员  孔炎芬二〇一六年五月十七日书 记 员  霍淑玮