湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终2130号上诉人（原审原告）曾树勋，退休工人。委托代理人罗红点，宁乡县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）赵新华，居民。上诉人曾树勋与被上诉人赵新华房屋买卖合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2016年1月27日作出（2015）宁民初字第02810号民事判决。曾树勋不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：1、关于西峰仑20栋1门××号（房产证上为宁乡县煤炭坝镇东风工区042幢10××号房，以下简称20栋1门××号）房产。2005年2月28日，徐静安与原告曾树勋签订《购房合同书》，约定曾树勋将坝能公司西峰仑煤矿42栋10××号（即20栋1门××号）家属住房以人民币24800元卖给徐静安，曾树勋将房产证交付给徐静安，没有办理过户手续。2007年6月15日，徐焱（系徐静安儿子）、陈静与赵新华、唐金顺签订《房屋买卖协议书》，约定徐焱将20栋101房面积为49.55平方米以54800元卖给赵新华，徐焱出示了收条“今收到赵新华购房款（西峰仑二十栋101房）伍万肆仟捌佰元整￥54800收款人：徐焱二〇〇七年六月十五日”，双方没有办理过户手续,房产证交付赵新华。该房屋赵新华买入后，进行了局部装修和维修、搭建，现���赵新华居住。2、关于西峰仑4栋4门××号（房产证上为宁乡县煤炭坝镇东风工区034幢50××号房，以下简称4栋4门××号）房产。2008年3月19日，赵新华与李国槐签订《房屋买卖合同》，赵新华将西峰仑4栋501（即4栋4门××号）房面积为57.71平方米以31680元的价格出售给李国槐，双方未办理过户手续，同日，赵新华出示收条一张“今收朱常红购房款（西峰仑4栋501房）叁万壹仟陆佰捌拾元整（31680元），收款人赵新华，2008年三月十九日”。2012年7月25日，赵新华、唐金顺（赵新华妻子）与朱常红、李国槐（朱常红妻子）签订《双方协议》，约定赵新华将4栋50××号房原价售回。同日，曾树勋、赵新华夫妻双方在证人郑和斌家商量互换房产证事宜，最后商定曾树勋出28240元（即4栋4门××号房产售价的31680-曾树勋卖给徐静安20栋1门××号房产的24800，两数除以2即3440元，曾树���出24800元+3440元=28240元）给被告赵新华，被告赵新华出3440元，合计31680元，该笔钱由赵新华退给朱常红，朱常红将4栋4门××号房产证退回赵新华。同日，被告赵新华出示收条一张“今收到曾术勋退房款人民币（28240）贰万捌仟贰佰肆拾元整。赵新华，2012年7月25日。”曾树勋、赵新华双方为了购买黑金时代的指标房，双方商议曾树勋持有20栋1门××号房产证，该房屋归赵新华所有；赵新华持有4栋4门××号房产证，房屋租金归曾树勋收取，该房屋归曾树勋所有。之后，曾树勋、赵新华各自用手中房产证购买了黑金时代指标房。曾树勋以持有20栋1门××号房产证为由主张该房屋的所有权归其所有而引发纠纷。2015年6月25日，曾树勋诉至法院，请求判令：一、赵新华立即从宁乡县煤炭坝镇坝能社区东风路12号20栋1门××号的房屋中搬出，腾退房屋给曾树勋；或者退还曾树勋28240元房款，并按银行贷款利率支付曾树勋该房款利息（利息从2012年7月25日开始计算，直至赵新华全部付清为止）；二、赵新华承担本案诉讼费。另查明，曾树勋曾于2015年1月21日以赵新华为被告诉至原审法院，2015年6月10日，原审法院作出（2015）宁民初字第00504号民事裁定书，准许曾树勋撤回对赵新华的起诉。原审法院认为：本案争议的焦点为赵新华向曾树勋出示的收条性质的认定问题。房屋买卖合同是合同当事人之间一方出卖房屋所有权，另一方支付价款取得房屋所有权的合同。本案中，曾树勋、赵新华双方为取得黑金时代的指标房，双方对标注了自己名字的房产证进行了约定，符合契约的基本精神，也不违背法律的基本原则。对于有明确约定的，双方应当遵守约定，没有约定的，双方可以协议补充，如果不能达成补充协议，则可按照���同条款和有关交易习惯确定。曾树勋支付的28240元购房款，到底是回购20栋1门××号房屋，还是购买4栋4门××号房屋？综合本案具体案情，以认定购买4栋4门××号房屋为宜，理由如下：1、曾树勋、赵新华虽然没有签订书面的购房协议，但此事的商议自始至终发生在邻居郑和斌家，郑和斌及其妻子谢桂香均证实，20栋1门××号的房产证归曾树勋，房屋归赵新华；西峰仑4栋4门××号房产证归赵新华，但房屋居住权和租金归曾树勋。上述证言证实，曾树勋、赵新华对上述两处争议房产权属作出了不同于现有房产登记的特殊约定，该约定虽不具有物权效力，但不违背法律、行政法规的强制性规定，具有债权效力，其约定指向曾树勋购买的房屋应为4栋4门××号房屋。2、从正常交易习惯及常理分析，赵新华收取曾树勋购房款，在没有其他经济往来的情况下（本案中双方均未主张），应认定曾树勋或者是回购西峰仑20栋1门××号房屋，或者是购买西峰仑4栋4门××号房屋，而20栋1门××号房屋曾树勋虽是以24800元卖给徐静安，但赵新华购买该房屋价格为54800元，曾树勋不可能以28240元的价格购买到54800元的房子，显然不合常理，也不符合交易习惯。根据赵新华答辩意见，曾树勋支付的28240元，符合下列构成：4栋4门××号退房价格31680元-曾树勋原卖房价格24800元得出差价6880元，差价6880元除以2为3440元，再加上曾树勋原卖房价格24800元，等于28240元，即28240=24800+（31680-24800）/2，故曾树勋、赵新华双方为了获得黑金时代的指标房，曾树勋以略低于市场价购得4栋4门××号房屋，是符合当时市场交易习惯的。3、曾树勋要求退房款28240元，实际是主张解除之前的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以解除合同的五中情形中，在本案中并没有出现，为维护良好的市场交易习惯和社会安定团结，故曾树勋要求赵新华退还28240元或要求赵新华立即从宁乡县煤炭坝镇坝能社区东风路12号20栋1门××号房屋搬出的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论，遂判决：驳回曾树勋的全部诉讼请求。本案受理费100元，由曾树勋承担。上诉人曾树勋不服判决，上诉称：1、原审判决认定事实错误。4栋4门××号房屋系被上诉人于2012年7月25日从朱常红夫妇手中收回，而非上诉人从朱常红夫妇手中购得。且现20栋1门××号房屋权属证书在上���人手中，证书上的所有权人为上诉人，该房屋应属上诉人所有。2、被上诉人于2012年7月25日出具给上诉人的收条及退给上诉人权属证书的性质应当认定为：上诉人出售20栋1门××号房屋已解除。3、原审认定上诉人购买了被上诉人所有的4栋4门××号房屋无事实和法律依据，仅凭谢桂香夫妇的证言来认定事实系错误的。4、原审适用法律错误。综上，请求撤销原判决，改判被上诉人腾退20栋1门××号房屋给上诉人或由被上诉人返还上诉人28240元及相应利息，并由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人赵新华答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。在二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：对于上诉人于2012年7月25日向被上诉人支付28240元系购买20栋1门××号房屋还是4栋4门××号房屋，虽双方未订立书面协议，被上诉人出具的收条也未载明，但在场证人郑某及其妻子谢桂香的证言均证实上诉人与被上诉人商定的是上诉人购买4栋4门××号房屋，且结合交易习惯和常理进行分析，被上诉人应不可能将其以54800元购得并出资进行了局部装修、搭建的20栋1门××号房屋以28240元的价格出售给上诉人，上诉人出资28240元购买4栋4门××号房屋具有高度概然性。原审根据本案具体案情，结合证人证言，从交易习惯和常理分析，认定上诉人系购买4栋4门××号房屋并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人曾树勋负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年五月九日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，��回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。