吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终837号上诉人（原审被告）：吉林省塬鑫精密机械有限公司，住所：长春高新技术产业开发区火炬路388号4号1、2层。法定代表人：张浩轩，总经理。委托代理人：叶志勇。委托代理人：杨桂清，吉林首华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春科建实业有限责任公司，住所：长春高新技术产业开发区火炬路286号。法定代表人：钱积民，总经理。委托代理人：赵学臣。上诉人吉林省塬鑫精密机械有限公司（以下简称塬鑫公司）因与被上诉人长春科建实业有限责任公司（科建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。科建公司一审诉称：科建公司与塬鑫公司于2011年5月28日签订了《房屋租赁合同》，双方约定科建公司将位于火炬路388号4号1、2层，面积为1000平方米的房屋出租给塬鑫公司，用于塬鑫公司生产经营，租期共四年，自2011年5月15日至2015年5月14日止，租金为均13.75元/㎡/月，按季交付，水电热等相关费用由塬鑫公司承担；现租赁期届满，塬鑫公司仍拖欠原告租金550000元，水费865元，电费51635.16元，三笔费用总计602500.16元。科建公司多次向塬鑫公司催要其所欠租金及费用，塬鑫公司均以各种理由推拖，塬鑫公司在租期届满后拒不搬出存放于科建公司房屋内的机器设备，继续占有使用科建公司房屋已长达六个月之久，科建公司因此无法继续出租该房屋，塬鑫公司的行为已使科建公司遭受了巨大的经济损失，据此，科建公司依据《中华人民共和国合同法》等的相关规定，提起诉讼，请求依法判令：1、塬鑫公司向科建公司支付拖欠房屋租金550000元；2、塬鑫公司向科建公司支付拖欠水费865元、电费51635.16元；3、塬鑫公司立即将其搁置于科建公司房屋处的机器设备等物品搬出；4、塬鑫公司依照租金标准向科建公司支付租赁期满之日起至腾房之日止占用房屋的占有使用费。塬鑫公司一审辩称：1、塬鑫公司没有使用科建公司位于火炬路388号4号1、2层的房屋。科建公司所称其将位于火炬路388号4号1、2层，面积为1000平方米的房屋出租给塬鑫公司，用于我方生产经营。这一情况与事实不符，我方没有使用该房屋，该房屋一直由科建公司占用，导致我方无法生产经营，只能在其他地方另行租赁场地，科建公司应提供我方实际使用该房屋的证据，没有证据证明我方实际使用该房屋，由此，也不会发生水电等费用，因此，法院应依法驳回科建的起诉；2、科建公司与塬鑫公司之间签订的房屋租赁合同没有实际履行。合同签订后，因科建公司一直没有腾出该房屋，导致塬鑫公司无法生产经营，塬鑫公司只好另行找到经营场所，因此，该合同没有实际履行，没有实际履行的合同，双方的权利义务处于终止状态，科建公司向塬鑫公司索要租金以及水电费用的请求于法无据。根据我国合同法的规定，合同签订后只有实际履行才会发生权利义务关系，否则，其请求不能得到法律的支持。综上，科建公司与塬鑫公司之间的合同没有实际履行，科建公司要求塬鑫公司支付租金及水电费的诉讼请求应依法予以驳回。一审法院经审理查明：科建公司系位于长春市高新区火炬路388号房屋（丘地号：4—101/80-3—1）的所有权人。2011年5月28日，科建公司与塬鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定科建公司将位于火炬路388号4号房屋，面积1000平方米出租给塬鑫公司用于生产使用。合同约定租赁期限共四年，自2011年5月15日至2015年5月14日止，年租金为165000元。同时，合同约定水、电、热费由塬鑫公司承担。2011年5月3日，塬鑫公司向科建公司支付房屋租金50000元，2012年3月22日，塬鑫公司向科建公司支付房屋租金60000元，共计110000元。租赁期满后，塬鑫公司未将房屋返还给科建公司并一直使用至今。另查明，塬鑫公司在租赁房屋期间，欠付科建公司水费865元、电费51635.16元。一审法院认为:科建公司与塬鑫公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应当受到法律的保护。虽然塬鑫公司主张双方签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，没有使用合同约定的房屋，系另行租赁场地进行生产经营，但塬鑫公司并未提供证据证明其确实另行租赁场地进行生产经营，并且塬鑫公司亦认可在合同签订后一直使用科建公司的房屋（其中一楼500平方米用于放置设备及生产，二楼塬鑫公司主张因负重不够未使用），故塬鑫公司主张双方签订的《房屋租赁合同》并未实际履行没有事实依据，本院不予支持。依据双方签订的《房屋租赁合同》，房屋年租金为165000元，租期为四年，故租金总额应为660000元，塬鑫公司只向科建公司支付了110000元租金，塬鑫公司欠付房屋租金的行为已构成违约，故塬鑫公司仍应向科建公司承担继续履行支付房屋租金550000元的合同义务。依据科建公司提交的租赁期间内的水电费票据，可以认定塬鑫公司在租赁房屋期间，尚欠科建公司水费865元、电费51635.16元未予支付，依据租赁合同的约定，塬鑫公司应当向科建公司支付应由其承担的水电费用。双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月14日租赁期限届满，塬鑫公司应当将房屋返还给科建公司，但塬鑫公司并未将房屋返还给科建公司并一直占有使用，应当按照租赁合同约定的租金标准向科建公司支付房屋占有使用费直至实际返还房屋之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉林省塬鑫精密机械有限公司于本判决生效后立即给付原告长春科建实业有限责任公司房屋租金550000元；二、被告吉林省塬鑫精密机械有限公司于本判决生效后立即给付原告长春科建实业有限责任公司水费865元、电费51635.16元；三、被告吉林省塬鑫精密机械有限公司于本判决生效后立即从长春市高新区火炬路388号4号1、2层房屋迁出，并将上述房屋返还给原告长春科建实业有限责任公司；四、被告吉林省塬鑫精密机械有限公司于本判决生效后立即给付原告长春科建实业有限责任公司上述房屋的房屋占有使用费（按照人民币13.75元/平方米/月，租赁面积1000平方米计算，从2015年5月15日起计算至被告吉林省塬鑫精密机械有限公司实际迁出上述房屋之日止）。案件受理费9826元，由被告吉林省塬鑫精密机械有限公司负担。宣判后，塬鑫公司不服上诉，请求二审法院撤销（2015）长高开民初字第1013号民事判决，依法改判。理由如下：1、一审法院认定事实错误。本案中，上诉人实际使用的房屋并非被上诉人提供的《房屋租赁合同》中所指房屋，而是合同中出租房屋的附属部门，是偏房，无论面积还是位置都不是合同所约定的标准，且该房屋没有合法产权证明，不能作为生产用房，一审法院没有对上诉人实际使用的房屋是否是合同约定的房屋进行审查，而是推定上诉人使用了合同约定的房屋，导致认定事实错误。2、一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋租金550000元没有法律依据。虽然上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，但被上诉人没有按照合同约定的厂房位置、面积向上诉人提供房屋，导致合同没有实际履行，上诉人将机器设备存放在偏房中，所以房屋租赁价格不能按照正房价格支付。3、一审法院仅依据被上诉人单方提供的水费票据865元和电费票据判决上诉人支付该笔费用没有事实证据。4、一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋占用费没有事实和法律依据。上诉人实际占用的是《房屋租赁合同》中的偏方，双方对此曾达成过协议，因为被上诉人返还不按照协议履行，才导致上诉人为了保留证据没有搬出该偏房，而一审法院在未勘查现场的情况下主观认定上诉人占用正房，判决支付占用费，没有事实和法律依据。科建公司二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。二审中，办案人员于2016年4月7日前往涉案房屋现场勘查，涉案房屋一楼有上诉人设备存放，二楼门锁紧闭，双方均称没有钥匙能够开锁。另，二审庭审中，上诉人对欠付水费865元没有异议。本院认为：1、上诉人塬鑫公司与被上诉人科建公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上诉人作为承租人在租赁期间内使用案涉房屋，应承担给付租金义务，现租赁期限已届满，被上诉人作为出租人有权要求其支付欠付租金及租期届满后的房屋占用费，上诉人有义务腾迁房屋。至于上诉人主张被上诉人未按合同约定交付其正房，而是偏房，双方之间另有协议约定租金一节，因其未提供证据证实，且租赁合同中对租赁房屋没有正房、偏房之分，而上诉人在履行合同四年过程中，既未向被上诉人要求过更换房屋，也未要求解除合同，故此上诉人该主张不成立，本院不予支持，一审法院判决上诉人向被上诉人支付欠付租金及占用费正确。2、关于被上诉人要求上诉人支付51635.16元电费问题。案涉房屋为独立电表，被上诉人应提供案涉房屋电表在上诉人使用房屋期间具体读数或电业部门的催缴通知以证明上诉人实际用电金额，但被上诉人却仅能提供单方记账凭证用以证明上诉人电费，一审法院依此单方记账凭证认定上诉人欠缴电费51635.16元缺乏事实依据，应予纠正。综上，原审判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1013号民事判决书第一、三、四项；二、变更长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1013号民事判决书第二项“被告吉林省塬鑫精密机械有限公司于本判决生效后立即给付原告长春科建实业有限责任公司水费865元、电费51635.16元”为吉林省塬鑫精密机械有限公司于本判决生效后立即给付长春科建实业有限责任公司水费865元；三、驳回长春科建实业有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9826元，二审案件受理费9825元，合计19651元，由上诉人负担19000元，被上诉人负担651元。本判决为终审判决。审 判 长  刘春梅代理审判员  张新华代理审判员  李 迪二〇一六年五月十七日书 记 员  张维峰