辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8492号上诉人（原审原告）：祝直尼，女，1970年2月17日出生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审原告）：鞠邦珉，男，1999年3月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：鞠涛，鞠邦珉父亲。被上诉人（原审被告）：潘德礼，男，1979年7月25日出生，汉族，住大连市普兰店区。被上诉人（原审被告）：王海燕，女，1982年1月18日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审被告）：葛泉，男，1982年9月17日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：李新花，女，1957年6月1日出生，汉族，住大连市普兰店区。被上诉人（原审被告）：潘玉和，男，1955年8月28日出生，汉族，住大连市普兰店区。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：吴凤丽，辽宁法大律师事务所律师。上诉人祝直尼、鞠邦珉因与被上诉人潘德礼、王海燕、葛泉、李新花、潘玉和财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人祝直尼，上诉人鞠邦珉的委托诉讼代理人鞠涛，五被上诉人的共同委托诉讼代理人吴凤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝直尼、鞠邦珉上诉请求：撤销原判，改判五被上诉人赔偿二上诉人房屋损失46万元、地板及装修、家居用品损失6万元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定五被上诉人不存在侵犯二上诉人物权的行为，系认定事实不清。第一，一审法院认为案涉房屋在与鞠涛离婚后归祝直尼所有，上诉人祝直尼为案涉房屋所有权人不当，剥夺了鞠邦珉作为祝直尼与鞠涛子女的物权。鞠涛与祝直尼离婚时签订的离婚协议书中的案涉房产归儿子和女方所有，该协议具有法律效力。即任何一方都无权单方出卖该房产。该约定应视为鞠涛与祝直尼将房产赠与儿子鞠邦珉。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据受赠合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但令其补办过户手续。”鞠涛将案涉房屋赠与上诉人鞠邦珉，因上诉人正在高中就读，上诉人虽然未办理过户手续，但鞠涛没有撤回赠与的意思表示，离婚协议书的约定合法有效。根据《房屋登记办法》第三十二条、第十三条的规定，鞠涛与祝直尼离婚后未经房屋份额变更为祝直尼个人所有，在房产证最后一栏目中，未有变更的登记字。祝直尼签署的《授权委托书》，只是祝直尼个人先期委托葛泉出售房屋的意思表示，没有鞠涛和鞠邦珉的授权，祝直尼更没伪造鞠涛和鞠邦珉的身份证及签字的同意书，潘德礼夫妻以及葛泉后期滥用代理权，在未经案涉房屋将份额变更为祝直尼个人所有的前提下蓄意过户到自己家人名下，恶意明显，其实任何人都无权将案涉房屋出售。这份离婚协议不是法院的判决书，不具有公权力，况且是9年前的协议，从2008年到2017年，祝直尼、鞠邦珉、鞠涛有随时变更的权利。时至今日亦保有变更的权利。时间的变更验证是一审法院忽略的关键点，判决有瑕疵。祝直尼与鞠涛于2008年2月13日上午动用婚内18万元买下爷爷鞠兴德的产权房西关街30号1_6_1号（附上证据），就是婚内夫妻共同财产，2月25日下发的房产证上虽然是祝直尼的名字，但并不代表房子就是妻子一个人的独有房产，离婚后未及时做变更登记，就表明妻子祝直尼尚未完全取得该房屋所有权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的规定，人民法院不宜判决房屋的所有权归属。同样，若此房屋做了变更，根据离婚协议“会是祝直尼与鞠邦珉共有，房屋的使用归祝直尼所有，鞠涛暂住两年以上”意思是鞠涛也有部分产权和用益物权，从未放弃房屋的所有权，因为此房的历史是属鞠涛的婚前财产，不管哪一种状况，任何人都无权在祝直尼、鞠涛、鞠邦珉三方不共同到场的情况下出售过户此房产，包括大连市房地产交易中心。二上诉人与葛泉素不相识，葛泉是被上诉人潘德礼的小弟，受潘德礼指使为潘德礼出面做事，以便规避法律责任。祝直尼未向葛泉借款，没有任何道理将自己的房屋委托其销售，祝直尼系向潘德礼借款并按照债权人潘德礼的要求签署委托其小弟葛泉售房的《授权委托书》。葛泉出售房屋时，是潘德礼将房屋的银行贷款还清，其实际上是起到了一个出卖方的作用，一个出售房屋时所有权人将房屋余下贷款还清的角色。祝直尼提供的《离婚协议书》明确了鞠邦珉对案涉房屋将来所享有的份额，二被上诉人人明知案涉房屋鞠邦珉享有离婚协议中子女财产的合法权益之相关权利，但是二被上诉人在房屋登记部门未经鞠涛，鞠邦珉同意签字，更未有他们的身份证件在场递上的认可信息，就将房屋办理过户到潘德礼父母名下，侵害了上诉人鞠邦珉的物权行使权，导致案涉房屋不能过户到上诉人名下，给上诉人鞠邦珉造成了巨大财产损失。第二，即便是祝直尼签署了委托葛泉售房的授权委托书，但上诉人积极还清向潘德礼所借款项，按照潘德礼的要求，祝直尼将借款还给了潘德礼配偶王海燕，王海燕在收到还款后仍然与潘德礼、葛泉将房屋变更过户，被上诉人王海燕同潘德礼、葛泉共同侵害了二上诉人的物权。第三，一审法院认为“对于上诉人祝直尼所述其与被上诉人潘德礼之间的借贷关系及其并未实际收到案涉购房款等，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理”系一审法院避重就轻、断章取义，没能透过表象看实质。被上诉人李新花、潘玉和系非善意购买人，潘德礼将款项借与祝直尼，并从祝直尼手中将房屋过户到其父母名下，五被上诉人没有合法依据，相互勾结，恶意串通，导致二上诉人的物权损失，损害了二上诉人的利益。第四，潘玉和、李新花与潘德礼是父母子女关系。潘玉和、李新花明知未将购房款项交付上诉人，明知潘德礼收到的祝直尼的《离婚协议书》约定了案涉房屋归二上诉人共同共有，明知祝直尼与鞠涛未在房屋产权管理部门变更份额由祝直尼个人享有案涉房屋全部所有权，无视买卖房屋办理过户更名的案涉房屋存在的不可买卖的因素，依然办理过户更名，五被上诉人恶意占有上诉人房屋的意图昭然若揭、显而易见，而不仅仅是简单的民间借贷、房屋买卖的行为，系恶意侵权。被上诉人购买此房产未支付合理对价，上诉人有权向五被上诉人追索赔偿款。即便是鞠涛收取了李新花的2万元，即便收取这2万元是合法行为，也仅仅是放弃1年的居住权，迁户口的承诺，亦非鞠涛本人的真实意思表示。葛泉带领他人在鞠涛面前威胁鞠邦珉将会受到侵害，鞠涛迫于葛泉等人的威胁在收条上签字，是2017年3月9日才签收的。第五，潘德礼等人在未将购房款项交付上诉人祝直尼的前提下，以扣留上诉人祝直尼的身份证件原件、户口本原件、离婚证及离婚协议原件，并以骚扰即将高考的上诉人鞠邦珉为由，强迫祝直尼签写收取房屋的收条。依据被上诉人潘德礼即使2000元小钱也都用银行转账交付的交易习惯，被上诉人并没有通过银行转账的方式将购房款项交付祝直尼，也未将款项交付银行进行监管，系非正常的交易行为，上诉人祝直尼实际没有收到购房款，本案不再是简单的房屋买卖行为，而是恶意占有案涉房屋。第六，上诉人祝直尼系完全民事行为能力人，身体健康，根本没有必要将房屋买卖的权利授权给葛泉，他也不是二上诉人的亲属，亦非朋友，更不是正规房屋中介公司的挂牌合格经纪人。葛泉其实是潘德礼，王海燕公司的高管，并称公司另一股东王伟（女）为老婆。王伟与王海燕是亲戚。祝直尼于2016年10月12日晚6点左右打款入公司会计王伟（女）的账号16000元付利息。而一审法庭上，对方代理律师竟称不清楚葛泉和其他四被上诉人关系，系在撒谎、狡辩，欺骗法庭。第七，不合常理的是在长达4个月的市场时间里祝直尼还如此低价出售房产给出借人潘德礼他妈，还多此一举雇个陌生人葛泉做委托人，对方还说是祝直尼自愿配合的，这有悖公序良俗。实际是以潘德礼、王海燕为首的家族一伙人利用扣押祝直尼身份证、户口本、离婚证及离婚协议的原件，再非法套出公证书，私自填写关键内容（卖给李新花及身份证号码全是葛泉的笔迹）并火速办理房产到自己人名下，但不自住，随后高价卖出，巨额差价独吞，五被上诉人恶意侵权目的明确，逾越司法审判，按理应由人民法院行使公权力，五被上诉人公然蔑视民主，公平的社会主义国家制度，是一群黄世仁在世，强买强卖，扰乱市场秩序，利用恐吓等手段达到非法侵占二上诉人房产财产目的。第八，大连市公证处公证员顾某1有过失，上诉人告大连公证处侵权连带责任已在2020年1月15日立案中合并审理，当时立案庭的常乐法官已受理，并让她助理帮祝直尼把追加大连公证处为第三被上诉人的上诉状合并本案件中。可在2020年6月3日开庭前几分钟，郭法官却说告公证处与本案无关，直接把追加诉状退了，在最后的结案判词中力挺公证书有效，这对上诉人很不公平。请求二审法院对一审法院的做法进行审查，追加大连市公证处为第三被上诉人合并审理。顾某1事后亦承认是葛泉填写的李新花及她的身份证号码，有录音为证，根据《公证法》、《公证程序法则》，公证处存在过失，案涉公证书无效。第九，请求法院调取大连西岗法院（2019）辽0203民初3692号潘德礼与王伟（男）的民间借贷纠纷案2019年8月15日开庭时的庭审记录，在22分钟处有潘德礼交给法院的他扣押被上诉人王伟（男）的身份证原件、户口本原件、结婚证原件，没扣押王伟的产权证是因为潘德礼说王伟的配偶不配合，不能到场签字。用于证明潘德礼在本案中就是利用扣押祝直尼身份证原件、户口本原件、离婚证及离婚协议原件，找关联关系人葛泉充当祝直尼的受托人，再盗出对祝直尼极其不利的委托书，不理会鞠涛及鞠邦珉的合法权益，偷偷过户上诉人的合法财产到自己家族团伙名下。上诉人多次报警，鞠涛差点被葛泉带来的曲松、张森林、么洪明（此三人已被抓）等人暴打，2017年3月9日，葛泉还逼鞠涛迁户口，潘德礼的堂弟潘德江又逼鞠涛签字，以达到霸占此房产的目的。鞠涛不认可永久放弃居住权，2018年又带家具回去住，被李新花、葛泉报案让马栏派出所逼得搬走，叫鞠涛上法院要回家具物品。第十，被上诉人潘德礼多次参与民间借贷诉讼，是职业放贷人。2018年10月24日其与刘磊，沈彦志民间借贷纠纷案；（2019）辽0203民初6411号其与袁琳借贷纠纷案；在与王伟（男）的案件中，其恐吓威胁王伟及家人、孩子，让王伟写下实际不存在的借钱收条，从当初真实的5万元借款利滚利达23万元，给从不相识的王伟的多次现金竟无照片做证据。本案中，潘德礼用同样手法炮制出祝直尼已收李新花38万元的假象收条，仿佛祝直尼自愿将案涉房屋如此低价卖给他家去的。祝直尼与鞠涛曾在2016年12月28、31日去链家地产报过此房的出租，出售，钥匙交接的委托书，可2017年1月刚过没几天，被上诉人肆意认定祝直尼违约，强行换锁收房，以至祝直尼、鞠邦珉、鞠涛无家可归。他们的目标不仅是高利息，还有借款人祝直尼所拥有的价值更高房产。其是强买强卖，不通知上诉人，快速过户，又在链家挂牌60万元卖出，以达到短时间内牟取暴利的目的，还不返还给上诉人应得的房款。上诉人多次上访，就说明此房一直有纠纷。第十一，2017年1月17日，鞠涛去中国银行唐山街支行询问房产证之事，银行的内鬼赶紧告诉潘德礼一伙，葛泉便立即出现在银行，告诉鞠涛这套房子现在归李新花所有了，根本不知道这回事的鞠涛当场如雷轰顶。鞠涛当即维护自己及家人的合法权益阻止葛泉卖房，他却置若罔闻，利用公证处、银行、房地产里的保护伞，快速把上诉人的房产过户到自己关联关系人李新花名下，被上诉人还撒谎告诉房地产交易中心此房没有纠纷，以达到霸占该房屋目的。上诉人祝直尼原始只借潘德礼8万元，被上述人虚增借款金额至10万元，且当庭拿不出借款是10万元的借条，只凭潘德礼银行借付祝直尼的流水，没有高度覆盖性。素不相识的两人关乎10万元之巨的借款，出借方竟然不留借据，不合逻辑法理及市场风俗。大连市房地产登记簿中的“交易自愿不办理购房资金监管的具结声明”是被上诉人葛泉串通李新花填写的，祝直尼根本未到场，她的签字是葛泉代写的笔迹。对于葛泉勾结卖方关系人的证据，祝直尼当庭还提供了手机短信等，葛泉与本案其他四被上诉人还有王伟（女）沆瀣一气，有重大关联，上诉人一审中要求法院调查葛泉的信息，但没有响应，请求二审法院彻查。五被上诉人二审辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人不能增加上诉请求，只能另行提起诉讼。关于追加公证处为被上诉人，没有法律依据。一审判决书中未将大连市公证处列为被告。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由如下：（一）上诉人鞠邦珉与本案无关。虽然2008年2月13日的离婚协议书中先概括陈述共同个人财产都归女方、儿子所有，个人衣物归个人，但紧接着双方又在协议中明确沙河口区房屋归女方所有。离婚协议书签订以后，于2008年2月25日办理的房屋所有权证上记载的房屋所有权人亦为祝直尼个人，故案涉房屋与鞠邦珉无关。（二）根据上诉人祝直尼在上诉状中的陈述，其核心意思是受胁迫出售的房屋，但自始至终，上诉人未提供受胁迫的相关证据。且根据《民法总则》第一百五十条、第一百五十二条规定，上诉人祝直尼如果认为自己是受第三人或对方当事人胁迫实施的房屋买卖行为，其应该在房屋买卖行为完成后一年内行使撤销权，但其并没有行使撤销权，故本案房屋买卖行为合法有效，五被上诉人没有实施财产损害行为。另外，上诉人还陈述被上诉人葛泉有打人的行为，被上诉人不认可。上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，其诉讼请求依法不应得到支持。祝直尼、鞠邦珉向一审法院起诉请求：五被告连带赔偿二原告房屋损失460000元、地板及装修、家居用品损失60000元。一审法院认定事实：2008年2月13日，原告祝直尼与鞠涛签署《离婚协议书》，载明：双方自愿离婚，儿子鞠邦珉归女方抚养，共同个人财产都归女方、儿子所有，个人衣物归个人，沙河口区房屋归女方所有，男方暂住两年以上，银行贷款全部由女方付清，男方不承担任何债务。大连市国土资源和房屋局2008年2月25日填发的房屋所有权证记载：房屋所有权人为祝直尼，房屋坐落于沙河口区。2017年1月16日，大连市公证处作出（2016）大证民字第42177号《公证书》，载明：“兹证明祝直尼于二〇一六年九月十三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺手印”，该《公证书》中所附的《委托书》载明：委托人祝直尼，受托人葛泉，委托人离婚后未再婚，个人所有大连市沙河口区住宅，此房无其他共有人。委托人决定出售给李新花，特委托受托人在我的权限内代办如下事宜：偿还中国银行贷款，领取注销手续，注销抵押，注销他项权利证书，取证，出售此房，代办报税手续，与买方签订房地产买卖合同，代办房屋过户，代为接受登记机构询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字、按手印，如需资金监管，则代办资金监管、解冻手续，代收房款等。2017年1月19日，被告葛泉代原告祝直尼与被告李新花签订《大连市房地产买卖合同》，将坐落于大连市沙河口区房屋出售给李新花，房屋转让价款388000元。原告祝直尼出具《收条》，载明：“亲收到潘德礼全额购房款叁拾捌万元整”。另查，鞠涛出具收条两份，内容分别为：“今收到李新花装修补偿款贰仟元整。本人鞠涛承诺与西关街30号1-601无任何关系，并保证不再骚扰李新花”、“今收到李新花贰元整（注系笔误，应为“贰万元整”），本人鞠涛为原房主前夫，本人同意放弃离婚协议中提到的两年以上居住权，并同意将户口迁出。自签署本收条后，与西关街30号1-6-1的房屋不再有任何关系”。一审法院认为，原告以财产损害赔偿纠纷提起本次诉讼，本案的争议焦点应为被告是否存在侵犯原告物权的行为。案涉房屋登记于原告祝直尼名下，且根据原告祝直尼与鞠涛签署的《离婚协议》约定，案涉房屋归原告祝直尼所有，并无证据证明原告鞠邦珉对案涉房屋具有所有权，故原告祝直尼为案涉房屋的所有权人。原告祝直尼委托被告葛泉代为出售房屋、与买方签订买卖合同、办理房屋过户手续等，该《委托书》经大连市公证处公证，且原告祝直尼作为完全民事行为能力人，对在《委托书》中签字并办理公证产生的法律后果应当有足够认知，故应认定该《委托书》系原告祝直尼真实意思表示。被告葛泉基于原告祝直尼的委托对外出售案涉房屋、办理相关手续，不违反法律规定及双方约定，且原告祝直尼及鞠涛均出具收条，陈述收到购房款及装修补偿款等，因此，根据现有证据无法认定五被告存在侵犯二原告物权的行为，二原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于原告祝直尼所述其与被告潘德礼之间的借贷关系及其并未实际收到案涉购房款等，因与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回原告祝直尼、鞠邦珉的诉讼请求。案件受理费9000元（二原告已预交），由二原告负担。本院二审期间，当事人提供新证据。本院组织当事人进行质证。上诉人提供：1.遗嘱，拟证明案涉房屋系鞠涛的婚前财产，因其爷爷喜欢重孙子，是留给孩子的，案涉房产由鞠涛和孩子拥有。实际上离婚协议上所涉的四套房产全部是给孩子的。其中内容“男方暂住两年以上”是指男方对房屋拥有产权，暂住两年以上是可以永久在此房里居住，且孩子也可以永久在房子里居住。2.葛泉与鞠涛之间2018年5月17日的通话录音，拟证明案涉房屋是被葛泉侵占，鞠涛是被胁迫的，鞠涛也不知道公证的情况，从其知道那天起，就开始阻止她。3.照片一组，拟证明案涉房屋在2016年12月22日就被葛泉、潘德礼恶意侵占，私闯民宅，侧面反映了2017年1月5日祝直尼要自杀，鞠涛和孩子报警去找她。4.潘德礼打给鞠涛的银行流水，拟证明2017年1月19日在葛泉、潘德礼将案涉房屋过户给李新花时，鞠涛一直在阻止他们霸占其房产，之前系被胁迫。潘德礼作为职业放贷人，2000元的小钱也走银行转账，38万元卖房款却没有银行流水，而让祝直尼签收条，不写日期，没有照片，不合常理。潘德礼在裁判文书网上有多次诉讼，且这些诉讼中都出具了银行流水，仅本案的38万没有银行流水，不合常理。5.潘德礼将案涉房屋在链家网以60万出售的照片，拟证明潘德礼将案涉房屋装修好后卖60万，而其律师一审时所说案涉房屋老、破、旧，且系顶层、30年房龄不值钱，最多只值38万系自我矛盾，明显在撒谎，作虚假陈述。6.房屋出租委托协议、房屋钥匙委托协议书，拟证明2016年12月28日到31日，祝直尼与鞠涛共同去链家委托其出租出售案涉房屋，其想自己出售，不想被高利贷霸占，其有权利处分自己的房产。上诉人也一直在装修自己的房产，打理出租此房屋，有发票证实系2015年左右买的格尔森地板，还向消费者协会投诉地板有色差，也有消协证据证实。葛泉、潘德礼、李新花2016年12月22日系私闯民宅。7.手机号为159××××****的短信及机主为葛泉的证明，拟证实葛泉让祝直尼在2016年11月12日将还款利息打入王海燕工商甘井子支行尾号4921账户，祝直尼用185××××****的电话回复短信，下午16：00时左右打利息。而被上诉人一审中不承认，一审法官也不去调查。我们往这个手机号里充了10元话费，营业厅工作人员告诉我们机主叫葛泉，从而证明葛泉不是一个合法的委托人，葛泉和债权人及其他四被上诉人是一个公司的，是团伙骨干。8.大连宏晟资产管理有限公司的企业机读档案登记资料、企业备查情况查询卡、公司章程、股东决议。拟证明葛泉、潘德礼、王海燕都是该公司董事、监事，葛泉和其他被告共同侵害祝直尼的利益。且该公司股东王伟（女），与被上诉人关系密切，祝直尼于2016年12月12日在潘德里指示下打入其账户高额利息1.6万（每月20%），潘德礼在与王伟（男）的案件[案号大连西岗区法院（2019）辽0203民初3692号]中，于2019年8月15日在第七法庭亲口承认王伟（女）是其公司财务会计，该案中，王伟（男）也是把利息也是打入王伟（女）的账户。9.潘德礼与王伟（男）案件的光盘。拟证明王伟（男）在该案中被潘德礼公司多人恐吓、威胁，潘德礼亲口承认押着王伟（男）的身份证、结婚证等原件，是他们公司的标准操作，潘德礼是职业放贷人。本案中，潘德礼的公司和葛泉于2016年9月12日、13日押着祝直尼的身份证、户口本、离婚证、离婚协议书原件，为潘德礼在四个月后套出公证书到银行拿出房产证过户带来便捷。10.光盘（内有9小段视频），拟证明：（1）葛泉在唐山街中国银行找的内部人快速办理手续，拿走房产证，由祝直尼抵押给此银行，未抵押给潘德礼，这样发放房产证给葛泉才合情合理。潘德礼说他找人了，我们闹也没有用。录音中显示该行负责人称，不需要祝直尼本人在场，委托人在场即可。而鞠涛大吵大闹，说“不通知祝本人吗，不在场也给办”，从而证明不是祝直尼配合葛泉到中行办理的过户，鞠涛阻止葛泉不让他拿走房产证，但没有阻止了。唐山街中行在办事中也有瑕疵。鞠涛在阻止葛泉的过程中明确表示葛泉在侵犯鞠涛的权利，此房屋是上诉人一家三口的房产，且此房屋一直是鞠涛在出租，每年租金高达2万元。鞠涛还明确告诉葛泉，不允许打其房子主意，公证书是假的，因鞠涛当时要报警，和葛泉一起的穿黑色裘皮的男子马上就跑了。（2）大连市公证处上级部门个别领导不作为，祝直尼举报公证员顾某2违法违纪行为，到现在也未有书面结果。司法局下属律公处负责人李朝国就是不给复议结果。李雷光曾接待过我们投诉，后来干脆躲着不见，告诉门卫说不认识祝直尼。请求追加公证处为第六被上诉人。（3）2018年3月，鞠涛起诉大连市房地产交易中心案件，由西岗区法院行政庭主办，过程诡异。鞠涛举报到院领导处，他来电话。录音中可以清楚地听到，公证处、房产局在其办案期间，天天给他打电话，一直有人在干预法官办案。（4）潘德礼、葛泉为了霸占案涉房产，采取黑社会的手段。2017年3月2日，鞠涛与葛泉带来的四个大汉发生争执，并打110报警，马栏派出所虽出警但没有管，说是经济纠纷，对方就更加猖狂，要求鞠涛必须把户口转走，不转户口就威胁大人、孩子，鞠涛被迫在3月9日将户口转走。（5）大连市1024套路贷专案组认为本案与保利衡、李宗伟的案子很大程度上相似，张警官说他们的套路都是起先签空白纸张，再诱导当事人去公证，他们与公证员顾某2里应外合做非法公证书，把房产低价过户到自己名下，赚取更高利润。顾某2已移交纪检监察委。且葛泉当初带的到我家来的4人与专案组抓起来的4人长相极其相似。（6）葛泉和李新花到派出所报警，说鞠涛换锁和在房屋里居住，马栏派出所警察张定红叫鞠涛过去，逼迫鞠涛写下知道房主是李新花，并且不能再继续在房屋里居住的承诺。当时鞠涛把所有证据给警察看，但警察拒绝看，把鞠涛撵出去了，要不鞠涛不会走。（7）2018年2、3月份，鞠涛去马栏派出所报案时与接警警官丁峰的通话。丁警官说潘德礼带律师去了，并且拿去了祝直尼的一些合同、借条（但法庭上被上诉人没有出示），丁警官让我们自己解决，警察不介入经济纠纷。拟证明上诉人不想离开案涉房屋，但没有办法，是警察逼迫我出去的。11.鞠涛与葛泉通话录音的光盘。拟证明葛泉为了霸占案涉房屋，于2017年1月19日与李新花在大连市房地产交易中心回答问题时，葛泉填写此房无纠纷，无承租人、无租客，但葛泉明知鞠涛长期在房屋里住，并在录音中故意撇开鞠涛说你算干吗的……。显然这不是正常的交易。12.2018年5月拍的照片，拟证明葛泉、潘德礼把案涉房屋重新装修了，原来的壁柜都被砸掉了，但原来的格尔森地板还铺在地上。13.落款日期为2017年1月3日祝直尼出具的保证书。2017年1月3日，当鞠涛听说房屋被人非法侵入，为了挽回损失，本打算跟祝直尼到法院重新办理结婚，且要办理离婚协议的确认这处房产归鞠涛所有，但因祝直尼的身份证等各种证件被潘德礼扣押，且听说葛泉已经给要参加大学考试的孩子打电话了，证明其已威胁到孩子。没有办法，只能在家里让祝直尼写的保证书，祝直尼欠鞠涛150万，若还不上，祝直尼需把新林园6号3单元601抵押给鞠涛和孩子，此房将来买卖由鞠涛决定，现在属于鞠涛和孩子。14.中国裁判文书网下载的资料。拟证明潘德礼作为职业放贷人有85次诉讼，仅2018、2019年诉讼高达63次。15.在瑞家地产的录音录像。拟证明潘德礼等五被上诉人，意图恶意霸占、收购上诉人房产。案涉房产在2017年价值60万左右，现在是87万左右，装修价格1000元/平方米。16.与中介乔美玉的录音。拟证明潘德礼在2016年12月22日私闯民宅，屋内物品全被对方霸占，且鞠涛明确告诉中介和潘德礼，不准动房子，不准出租也不准卖。五被上诉人质证称，对上诉人提供的所有证据的真实性、关联性、合法性均不认可。对上诉人鞠邦珉的代理人鞠涛提出的案涉房屋是属于上诉人鞠邦珉及其代理人的个人财产不认可。根据上诉人祝直尼的离婚协议书，案涉房屋归其所有，房屋产权证也登记在其名下，其有权进行处分。上述所有录音录像视频证据，拟证明在房屋买卖过程中系被胁迫，被上诉人不认可。根据法律规定，应依法提起撤销权的诉讼。关于上诉人所提案涉房屋装修后又出售的问题，被上诉人购买案涉房屋后是否进行装修与上诉人无关。上诉人所述借贷问题亦与本案无关，五被上诉人不存在损害财产行为。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，所争议问题的焦点即2017年1月19日，被上诉人葛泉代上诉人祝直尼与被上诉人李新花签订《大连市房地产买卖合同》，将案涉上诉人祝直尼原所有的坐落于大连市沙河口区房屋出售给被上诉人李新花的行为是否侵犯了二上诉人的物权，是否应承担相应的赔偿责任。具体包括：1.祝直尼是否有权委托被上诉人葛泉出售案涉房屋；2.上诉人祝直尼委托被上诉人葛泉代为出售案涉房屋及葛泉将案涉房屋出售给被上诉人李新花是否合法有效；3.案涉房屋的买卖是否支付了合理的对价；4.买受人李新花取得案涉房屋的产权后要求上诉人腾退案涉房屋的行为是否侵权了上诉人的合法权利。第一，关于祝直尼是否有权委托被上诉人葛泉代为出售案涉房屋的问题。上诉人祝直尼委托被上诉人葛泉代为出售案涉房屋的时间为2016年9月13日，而上诉人祝直尼与鞠涛离婚时间为2008年2月13日，在该日双方签署的《离婚协议书》中虽约定“双方自愿离婚，儿子鞠邦珉归女方抚养，共同个人财产都归女方、儿子所有，个人衣物归个人”，但该协议嗣后在房屋使用部分又明确约定包括案涉沙河口区在内的“共4处私房，全部归女方所有，男方暂住两年以上”，且在双方离婚后于2008年2月25日填发的案涉房屋所有权证上记载的所有权人亦仅为上诉人祝直尼，故原判认定在双方离婚协议中已经明确约定案涉房屋归上诉人祝直尼所有，祝直尼至此系该房屋的所有人并无不当，故其有权委托他人代为出售案涉房屋，并不需要征得其他任何人的同意或授权。鞠涛二审期间提供的遗嘱等证据，只能证明其先前取得案涉房屋的方式和来源，但不足以对抗其与祝直尼离婚时，双方所签署的《离婚协议书》中对案涉房屋权属的约定（该约定亦经房地产登记确认）。《离婚协议书》中虽有“男方暂住两年以上”的约定，但仅凭此无法得出是指“男方对房屋拥有产权，暂住两年以上是可以永久在此房里居住，且孩子也可以永久在房子里居住”的结论。且该约定只在祝直尼与鞠涛之间有效，既不能阻断祝直尼出售案涉房屋，在祝直尼将案涉房屋出售给他人后，鞠涛及上诉人鞠邦珉亦均不得以该约定为由向案涉房屋的买受人主张权利。即使存在违约，也只是祝直尼对鞠涛违约，鞠涛应向祝直尼主张权利，而不应向案涉房屋的买受人主张权利。至于祝直尼在委托葛泉代为出售案涉房屋后又是否与鞠涛去过中介机构挂牌出租、出售案涉房屋；在祝直尼委托他人出售案涉房屋前是否对案涉房屋进行过装修；上诉人祝直尼是否向鞠涛出具过保证书承诺欠鞠涛款项及把其所有的其他房屋抵押给鞠涛和孩子等，均不足以证明鞠涛及鞠邦珉对案涉房屋仍拥有所有权，更不足以说明祝直尼仅想通过以自己挂牌的方式来出售案涉房屋，其先前委托葛泉出售案涉房屋的行为无效。第二，关于上诉人祝直尼委托被上诉人葛泉代为出售案涉房屋及被上诉人葛泉将案涉房屋出售给被上诉人李新花是否合法有效的问题。上诉人祝直尼委托被上诉人葛泉代为出售房屋、与买方签订买卖合同、办理房屋过户手续等向被上诉人葛泉出具了《委托书》，在该《委托书》中，上诉人祝直尼明确表述了案涉房屋系其个人所有，无其他共有人。且明确了受委托人为葛泉，委托事项为“偿还中国银行贷款，领取注销手续，注销抵押，注销他项权利证书，取证，出售此房，代办报税手续，与买方签订房地产买卖合同，代办房屋过户，代为接受登记机构询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字、按手印，如需资金监管，则代办资金监管、解冻手续，代收房款”等。该《委托书》无论是形式还是内容均不违反法律规定。虽然《委托书》上包括“委托人决定出售给李新花”及李新花的身份证号码等内容，甚至全部内容都可能不是上诉人祝直尼亲自书写，系由受托人葛泉或他人代为书写，但上诉人祝直尼作为完全民事行为能力人，对其在《委托书》中签字所产生的法律后果应当有足够的认知。即使其出具该《委托书》是基于向被上诉人潘德礼借款的需要，在其无据证实系受胁迫等情形下签署该《委托书》时，原审认定签署该《委托书》系上诉人祝直尼的真实意思表示，其委托被上诉人葛泉代为出售案涉房屋及被上诉人葛泉将案涉房屋出售给被上诉人李新花均系合法有效亦无不当。至于被上诉人葛泉是否系潘德礼公司的人员，出售的对象是否系潘德礼的亲属，均不影响被上诉人葛泉基于上诉人祝直尼的上述委托出售案涉房屋并办理相关手续，被委托的对象和出售房屋对象的特定性均不构成违反法律规定及双方约定，亦非委托合同无效的法定理由。公证亦非《委托书》合法有效的必要前置程序，案涉公证书所证明的仅是案涉《委托书》是否系上诉人祝直尼本人独立签署的问题，在上诉人祝直尼自认案涉《委托书》系其签署且无据证实其系受胁迫签署的情况下，是否公证均不影响案涉《委托书》的法律效力。至于公证机关在对《委托书》进行公证的过程中是否存在不合法的行为与本案并无关联性，是否撤销案涉公证亦非本案审理中应认定和解决的问题，对上诉人提请本院追加公证机关或公证员为本案被告的申请，本院不予支持。第三，关于案涉房屋的买卖是否支付了合理对价的问题。因上诉人祝直尼在《委托书》中并未明确案涉房屋的出售价格，亦未明确要求受托人葛泉在出售案涉房屋时应就出售价格等问题征得委托人的同意或与委托人进行协商，故应视为其无限授权受托人葛泉自行决定案涉房屋的出售价格。且在被上诉人葛泉于2017年1月19日将案涉房屋出售给买受人李新花后，上诉人祝直尼还出具了《收条》，明确载明：“亲收到潘德礼全额购房款叁拾捌万元整”，应视为其对受托人葛泉以388000元的价格出售案涉房屋并无异议。在不违背法律法规的强制性规定，不损害社会公共利益及他人合法权益的情况下，民事行为应遵循意思自治的原则。故无论上诉人事后是否询问过中介机构工作人员案涉房屋的价值（该询问结果并非决定案涉房屋价值的标准），还是被上诉人在买受案涉房屋并重新装修后，是否以更高的价格对外出售，均不能以此认定被上诉人葛泉代为出售案涉房屋的行为损害了上诉人祝直尼的利益。至于上诉人祝直尼是否真实收到了其出具的收条上所载明的款项，因出售案涉房屋时，买受人首先偿还了案涉房屋尚欠银行的贷款本息共计24万余元，剩余款项被上诉人原审中主张是抵顶了双方借贷的本息及办理案涉房屋过户的费用等具有合理性及事实依据，且上诉人祝直尼向被上诉人出具了收到该款项的收条，故应视为其已经实际收到该售房款项。至于双方之间借贷关系中借款数额、应抵顶售房款的借款本息数额，以及五被上诉人是否系职业放贷人等争议，亦不是本案审理的范围，原审判决确定应由双方另案诉讼亦无不当。第四，关于买受人李新花取得案涉房屋的产权后，要求上诉人腾退案涉房屋的行为是否侵权了上诉人的合法权利问题。被上诉人李新花买受案涉房屋后，依法办理了产权过户登记手续，取得了案涉房屋的所有权，其要求上诉人及鞠涛腾退案涉房屋，从案涉房屋中搬出，系行使自己的合法权利，上诉人及鞠涛理应予以配合，该行为的本身并未侵犯上诉人及鞠涛合法权利。且在腾退案涉房屋的过程中，买受人还另行支付了案涉房屋的装修及迁移户口补偿费，鞠涛亦向被上诉人出具了相应的收条，证实其已经收到上述补偿费用。故原判认为“根据现有证据无法认定五被告存在侵犯二原告物权的行为”正确。至于在腾退房屋的过程中，被上诉人是否存在侵犯上诉人或鞠涛人身权，以及在本案涉及的借贷及房屋买卖过程中，五被上诉人是否存在套路贷或强买强卖等黑恶势力犯罪问题，上诉人应向公安机关或打黑除恶办等机关报案，现有证据不足以证明五被上诉人在本案所涉的民事纠纷案件中存在犯罪的嫌疑。综上所述，上诉人祝直尼、鞠邦珉的上诉请求不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元（上诉人已预交），由上诉人祝直尼、鞠邦珉负担。本判决为终审判决。审判长  毛国强审判员  富喜胜审判员  缪 明二〇二一年一月七日书记员  张 鑫