济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第1085号原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队，住所地济南市。法定代表人刘海波，团长。委托代理人李守存，山东智点律师事务所律师。被告（反诉原告）杨峰，男，1973年4月6日出生，汉族，住济南市。委托代理人宋梦丽，山东海那律师事务所律师。��托代理人靳士海，山东海那律师事务所律师。原告中国人民解放军71988部队（以下简称71988部队）与被告杨峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。被告杨峰提出管辖权异议，本院作出（2015）槐民初字第1085-1号民事裁定书，驳回了其管辖权异议。被告杨峰不服，上诉至山东省济南市中级人民法院，该院依法驳回了其上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月3日第一次公开开庭进行了审理，被告杨峰提出反诉，经本院审查决定与本诉合并审理；本案于2015年12月22日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）71988部队委托代理人李守存，被告（反诉原告）杨峰及其委托代理人宋梦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）71988部队诉称：原被告2013年3月31日签订《军队房地产租赁合同》，被��租赁原告所有的位于济南市槐荫区房屋一处，租期自2013年4月1日至2014年3月31日，年租金11000元。合同到期后，因该场所位于济南市西客站拆迁范围内，故未续签合同，但被告拒不搬出。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求判令：1、被告将双方《军队房地产租赁合同》项下位于济南市槐荫区房屋腾出交付给原告；2、被告支付房屋使用费11000元（截止到2015年3月31日）；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨峰辩称：租赁场地的事属实，以前是朱某某租的，干汽车修理，后来我接过来签订的2013年的合同。我们只是租赁的原告的地皮，上面的房屋等地上物是我们自己盖的，按照合同约定地上物的权益应该归我们承租人所有。我们之所以不搬走，是因为现在租赁的场地及地上物面临拆迁，相应的我们自建房屋的拆迁补偿，原告应当给我们���为此我们提出反诉。被告（反诉原告）杨峰反诉称：2005年开始双方签订了长期的军队房地产租赁合同，租赁期间，征得被反诉人同意后，反诉人在承租面积范围内投资建设房屋636.59平方米，用以经营汽车维修至今。2011年开始济南市政府开始规划西客站片区，反诉人承租房屋在规划范围内，2013年拆迁补偿款包括作为房屋承租人的反诉人的货币补偿款一起划拨至被反诉人账户中。被反诉人先是隐瞒拆迁项目中作为房屋承租人的反诉人应当获得货币补偿这一事实，后又将应得的赔偿款无故扣留，迟迟不予归还。迫于无奈，为维护自身合法权益，提起反诉。请求依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人暂定10000元，具体数额待调取关键证据后再确定；2、被反诉人承担诉讼费用。原告（反诉被告）71988部队针对反诉辩称：反诉人的请求没有事实跟法律依据；反诉人主张其自建房屋应该有相应的证据证实自建房屋的事实跟面积；即使确实自建，按照合同约定应当经部队书面批准方可自建，但其没有提供相应的批准文件；部队并没有领取应属于承租人拆迁补偿款的事实，根据相应的拆迁政策即使有拆迁被拆迁人也应当是土地的合法使用权人也即部队，反诉人没有提供任何自建建筑的合法手续及证件，如果认为应当给其补偿也应当向补偿的政府部门主张，而不是向部队主张；最后，按照合同的约定，即使同意反诉人自建建筑，相应的权属在合同期满后也是归部队所有，现在合同已经到期了，按照约定即使有自建物，也属于部队所有，反诉人不享有权益。经审理查明：坐落于济南市槐荫区的国有土地使用权人为原告（反诉被告）71988部队，土地用途为军事设施，使用权类���为划拨土地。2013年4月，原告（反诉被告）71988部队作为甲方与被告（反诉原告）杨峰作为乙方签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定甲方将上述土地上的房屋建筑面积500平方米出租给乙方使用，租赁用途为汽车修理，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日止，租金11万元，乙方应在2014年2月28日前缴付租金11万元；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物时必须向甲方提供建设方案，征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好无损的无偿交给甲方；甲方因军事及地方城市规划需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿一个月租金给乙方作为搬迁费用并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；合同还约定了其他事项。对于原告（反诉被告）71988部队提交的上述合同，被告（反诉原告）杨峰称对签字没有异议，但其提出其实最早用这块地的是案外人朱某某经营的济南槐荫某汽车维修站，双方签订的租赁合同自2005年至2010年；其后由被告（反诉原告）杨峰经营并以其名义与部队签订了两份合同，上述合同是最新的一份合同，被告（反诉原告）杨峰为此提交了之前的合同予以证实。对上述证据，原告（反诉被告）71988部队称之前的事不是很清楚，最近的一次合同就是其提交的2013年的合同。上述2013年4月的合同签订后，被告（反诉原告）杨峰租赁上述土地进行汽车维修。2014年3月31日双方合同到期后未再续签新的租赁合同，但被告（反诉原告）杨峰一直��将租赁物腾交原告（反诉被告）71988部队，也未再向其交纳租金。原告（反诉被告）71988部队于是提起本案诉讼，要求其腾交合同项下的房地产并支付2014年4月1日至2015年3月31日一年的使用费11000元。对于反诉，被告（反诉原告）杨峰认为其拒绝腾房的原因在于政府部门对本案所涉场地及房产已经列入了拆迁规划范围并向原告（反诉被告）71988部队支付了包括应当给承租人的地上物补偿款，这部分款项应当向承租人支付，也就是其反诉的主要内容。为确定其反诉的具体数额，其申请本院前往济南西城投资开发集团有限公司调取涉案房地产有关的向原告（反诉被告）71988部队支付的征地赔偿款支付凭证及打款时间的相关证据。本院依照该申请调取时被上述单位告知因涉及军队资料，必须有相应军队单位的书面同意才能予以查询，现在无法进行查询跟提供。被告（反诉原告）杨峰为证实其自建房屋的事实，在庭后还向本院提交了其与案外人山东某建设集团有限公司济南分公司于2005年4月25日签订的建房合同一份，该合同显示后者为其在本案所涉土地上建设厂房面积585平方米，总造价为304720元；其还提交了该公司代表人李某某于2005年11月2日为其出具的收到工程款30万元的收据一张。对上述证据，原告（反诉被告）71988部队认为该证据系在庭审结束后提交，开庭前及开庭都未提及，仅凭上述书面证据无法证实建房及房款的真实性，而且合同中约定了建房应有部队的书面同意，但其并未提交该批准手续，所以对该证据不予认可。以上事实，除上已提及的证据材料外还有原告（反诉被告）71988部队提交的国有土地使用权证，被告（反诉原告）杨峰提交的济南槐荫某汽车维修站的营业执照副本、���队房地产租赁合同以及双方当事人的在庭陈述为证。本院认为：坐落于济南市槐荫区的国有土地使用权人为原告（反诉被告）71988部队，但该土地用途为军事设施，使用权类型为划拨土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。原告（反诉被告）71988部队虽为上述土地的使用权人，但其使用权是无偿划拨的国有土地且具有明确的限定用途。其对将上述土地租赁给被告（反诉原告）杨峰并收取租金，使承租人使用上述土地进行汽车维修盈利的行为，未能提供已经相关政府部门的同意及批准的证据。据此，原告（反诉被告）71988部队与被告（反诉原告）杨峰签订的租赁合同及租赁行为因违反国家法律强制性规定，本院认定为无效，而且双方在合同到期后也未在续签新的租赁合同。被告（反诉原告）杨峰应当及时向原告（反诉被告）71988部队腾交合同项下的房地产并支付占用期间的使用费。原告（反诉被告）71988部队对于2014年4月1日至2015年3月31日期间的使用费按照11000元主张，系其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。对于被告（反诉原告）杨峰的反诉主张，其主要的依据在于其在租赁期间自建的地上物在政府拆迁中应由其所得的补偿款被原告（反诉被告）71988部队领取而未向其支付，为此其申请本院进行了调查取证。但无论从其���身提交的证据还是本院调查取证的结果来看，其主张的上述事实均没有充足的证据予以证实，本院无法采信。其基于此提起的反诉请求，缺乏证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队腾交其占用的合同项下的坐落于济南市槐荫区的房地产；二、被告（反诉原告）杨峰自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的房地产使用费11000元；三、驳回被告（反诉原告）杨峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告（反诉原告）杨峰负担；反诉费50元，由被告（反诉原告）杨峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张    健人民陪审员 高  金  辉人民陪审员 姜  丽  丽二〇一六年五月六日书 记 员 ���刘书宁