湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11897号上诉人（原审原告）：郭秀，女，1993年5月7日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云，湖北平渊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江世群，女，1947年2月7日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。上诉人郭秀因与被上诉人江世群房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭秀上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持郭秀一审的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由江世群负担。事实和理由：一、造成案涉合同无法履行的原因是江世群无故阻扰郭秀装修，其行为是单方终止合同的违约行为，江世群应当承担违约责任。在双方签订《门面租赁合同》时，江世群就已明知郭秀因经营需要需对租赁的门面进行装修。2020年7月5日，江世群提出不能在地上开槽走水管，郭秀让装修师傅在水管下铺上水泥沙后继续装修。2020年7月6日，江世群称装修破坏预制板，坐在新铺的地砖上阻扰装修，郭秀无奈报警处理。2020年7月7日，江世群口头告知郭秀不出租给郭秀，郭秀停止装修。2020年8月13日江世群与郭秀电话沟通，明确表示不将门面出租给郭秀。江世群明确表明不履行合同，且多次无故阻扰郭秀装修，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本性违约。据此郭秀起诉解除合同，合同解除的时间应为2020年8月17日。二、江世群理应承担违约责任。在江世群在场的情形下郭秀委托鉴定机构对装修是否影响房屋安全进行了鉴定，鉴定结论为鉴定区域地基与基础、结构受力构件无明显损坏，不存在危险点，也不存在安全隐患，郭秀方不存在违约行为。是江世群多次无故阻扰郭秀装修，导致合同不能履行，且有证据证实江世群单方终止合同。根据《门面租赁合同》第九条第三款约定，甲方（被上诉人）在乙方（上诉人）进场装修后单方终止合同，乙方有权要求甲方返还剩余的房租，装修费用如因此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿，同时可要求甲方支付12个月租金的违约赔偿金。郭秀一审第二、三、四项诉讼请求理应得到支持。且郭秀多次要求将门面钥匙退还给江世群，江世群没有收取。合同已于2020年8月17日解除，故郭秀不应支付2020年8月18日至2020年11月6日止占用门面的费用，要求郭秀支付上述期间的占用门面的费用有失公允。江世群辩称，郭秀的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。江世群对一审判决有意见，因为装修破坏了房屋，危及安全，且房子下面是幼儿园，郭秀2020年7月15日同意重新走明管装修，江世群同意的前提是要求郭秀对房屋质量进行担保承诺，郭秀当时也同意。2020年7月17日江世群要求郭秀出具书面承诺时，郭秀的承诺无法满足江世群的要求。江世群保留追究郭秀破坏房屋相应责任的权利。郭秀向一审法院起诉请求：1、判令解除郭秀与江世群于2020年6月25日签订的《门面租赁合同》；2、判令江世群立即退还郭秀租金15万元及押金1万元；3、判令江世群立即退还郭秀2020年7月10日至8月17日的租金1.48万元；4、判令江世群向郭秀支付违约金15万元；5、本案诉讼费全部由江世群负担。一审法院认定事实：郭秀因经营中百罗森便利店所需欲承租江世群所有、位于蔡甸区××大街××楼的两间门面。2020年6月25日，郭秀（乙方）与江世群（甲方）签订《门面租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将其所有的位于蔡甸区××大街××楼的两间门面（共77.5平方米）租赁给乙方经营；合同第二条约定：租期5年，从2020年8月18日起至2025年8月17日止；合同第三条对租金和租金交纳期限约定：1.租金递增，即2020年8月18日到2022年8月17日租金为每年15万元；2022年8月18日到2024年8月17日租金为每年16.5万元；2024年8月18日到2025年8月17日租金为每年20万元。2.租金付款方式，甲方的年租金按先付费后使用的方式，每年年租金乙方一次性支付给甲方。乙方须先交押金1万元给甲方，此押金到期后乙方无拖欠水电各项费用，对房屋还原貌，甲方退还全部押金。合同第四条约定：甲方有权监督检查乙方不得破坏承重结构……因乙方改变结构，出现一切后果，乙方负全部责任。合同第八条乙方的权利义务第6款约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，应提前告知甲方。合同第九条违约责任第1款约定：合同租赁期限内，因乙方严重违约，甲方可解除本合同。第3款约定：如甲方在乙方进场装修后单方终止合同，乙方有权要求甲方返还剩余的房租，装修费用如因此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿，同时乙方可要求甲方承担12个月租金的违约赔偿金。第5款约定：如因任何一方违反合同约定给另一方造成损失的，违约方应向守约方承担赔偿责任。合同第十三条约定：本合同经双方签字按手印后生效。合同尾部有甲方江世群签名捺印，乙方郭秀签名捺印。合同签订后，郭秀于2020年6月26日通过银行转账的方式向江世群支付了1万元押金和2020年-2021年的年租金15万元。2020年6月29日，郭秀与案外人张迪生签订了《装修工程合同书》（以下简称装修合同），约定由张迪生负责郭秀承租的案涉门面的装修工程。装修过程中，郭秀切割地表层，欲对室内电线及水管走暗线布排安装，江世群认为这样会破坏房屋结构、造成安全隐患，只同意安装明线，双方就此发生纠纷，未能达成一致意见，江世群阻止郭秀进一步施工，郭秀停止装修，并曾于2020年7月6日9时38分向蔡甸区蔡甸街派出所报警。嗣后，郭秀将门面上锁直至2020年11月6日将门面腾退。一审法院另查明，案涉门面原系案外人肖宇华承租，经与郭秀协商一致并征得江世群同意后，肖宇华将案涉门面使用权转让给郭秀（门面使用期限从2020年6月25日至8月17日），并终止其与江世群之间的原租赁合同关系。郭秀于2020年6月21日通过银行转账的方式向肖宇华支付了租金1.48万元。一审法院认为，郭秀与江世群签订的《门面租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因双方就门面装修发生纠纷且不能达成一致意见，郭秀诉请判令解除合同，江世群在庭审中也明确表示同意解除合同，即双方均无继续履行合同的意愿。故一审法院确认郭秀、江世群双方签订的《门面租赁合同》于2020年9月23日（庭审日）解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，郭秀应将案涉门面恢复原状交还江世群。江世群则应退还租金及押金。因郭秀自2020年6月29日进场装修占用案涉门面直到2020年11月6日才腾退，故对郭秀要求江世群退还2020年7月10日至8月17日的租金1.48万元，一审法院依法不予支持。且郭秀应支付2020年8月18日至2020年11月6日止占用门面的费用3.3333万元。故对郭秀要求江世群退还租金15万元及押金1万元的超出部分，一审法院依法不予支持。郭秀要求江世群支付违约金15万元。合同第九条违约责任第3款约定：“如甲方在乙方进场装修后单方终止合同，乙方有权要求甲方返还剩余的房租，装修费用如因此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿，同时乙方可要求甲方承担12个月租金的违约赔偿金。”现郭秀所提供的证据并不能证明江世群在郭秀进场装修后存在单方终止合同的情形。造成合同无法继续履行的根本原因是双方所签订的《门面租赁合同》对案涉门面的室内装修约定不明引起纠纷，且事后又不能达成一致协议。郭秀要求江世群支付违约金15万元的诉讼请求，既无合同依据也无法律依据，一审法院依法不予支持。江世群在庭审答辩中要求郭秀赔偿房屋损失，因其在一审法院依法释明相关法律规定后明确表示不提出反诉，且在规定的期限内未申请对案涉门面是否因郭秀装修受损及损失程度进行鉴定评估，故对江世群要求郭秀赔偿其房屋损失，一审法院不予审理，江世群可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、郭秀与江世群签订的《门面租赁合同》于2020年9月23日解除；二、江世群于判决生效之日起五日内退还郭秀租金11.6667万元及押金1万元；三、驳回郭秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6172元，减半收取计3086元，由郭秀负担2461元，由江世群负担625元（郭秀已垫付，执行时由江世群一并给付郭秀）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭秀提交视频资料和照片，拟证明是江世群阻止装修导致合同目的无法实现，系违约。江世群质证认可该证据的真实性，但称是郭秀违约在先，破坏了房屋结构，也没有提前告知江世群，不能实现其证明目的。江世群提交22张照片拟证明郭秀的装修破坏了房屋结构。郭秀质证对真实性无异议，但不认可证明目的，认为鉴定结论也显示房屋结构并没有被破坏。照片中显示的渗水一方面是郭秀按照江世群的要求装修所致，另一方面是因为时值汛期，渗水并不是装修所致。本院认为，双方对对方提交证据的真实性均认可，本院确认两组证据的真实性，对该两组证据的证明力在本院认为中一并论述。二审另查明，案涉房屋建造于1985年，系自建的砖混结构房屋。经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、是否因江世群违约导致合同目的无法实现；二、案涉合同解除的时间；三、江世群是否应当承担违约责任、支付违约金；四、返还租金、房屋占用费和押金的问题。关于是否因江世群违约导致合同目的无法实现的问题。郭秀主张江世群多次阻挠其对案涉房屋的装修而导致合同无法履行，江世群抗辩称郭秀装修破坏其房屋结构导致合同无法履行，在协商过程中郭秀承诺出具承诺书而最终并未出具才导致装修无法进行。二审中郭秀提交了视频资料和照片以证明江世群阻止装修，江世群提交了照片以证明郭秀破坏了房屋结构。对此，本院认为，江世群作为案涉房屋的所有权人，将房屋交给郭秀使用、收益，江世群虽然知晓郭秀将对房屋进行装修，但双方对装修的标准和程度并没有明确的约定。江世群认为郭秀切割地表层的装修行为破坏了房屋、损坏房屋结构，在二审亦提交了照片，以证明其阻止装修的原因。因此江世群阻止郭秀装修，不是江世群违约，而是要求对装修进行进一步的磋商。郭秀提供的视频资料和照片等仅能反映双方就装修未能协商一致合同无法履行的过程，不能证明江世群阻止装修的行为是违约行为，郭秀提交证据的证明目的无法实现，本院不予采信。郭秀关于因江世群违约导致合同目的无法实现的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于案涉合同解除时间的问题。郭秀主张合同的解除时间为2020年8月17日，理由为该日期为一审法院立案之日。郭秀、江世群因装修问题陷入合同僵局后，合同并不因郭秀的起诉而当然解除，至2020年9月23日一审庭审时江世群表示同意解除合同后，案涉合同因双方达成解除的一致意见而约定解除，一审法院认定郭秀与江世群签订的《门面租赁合同》于2020年9月23日解除，并无不当，本院予以维持。关于江世群是否应当承担违约责任、支付违约金的问题。案涉合同第九条违约责任第3款约定：“如甲方（江世群）在乙方（郭秀）进场装修后单方终止合同，乙方有权要求甲方返还剩余的房租，装修费用如因此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿，同时乙方可要求甲方承担12个月租金的违约赔偿金。”违约赔偿金以江世群单方解除合同为前提，现郭秀无证据证明系江世群单方解除合同，实际情况是郭秀起诉解除合同，故对郭秀要求江世群支付15万元违约金的请求，本院不予支持。关于返还租金、房屋占用费和押金的问题。一是2020年7月10日至2020年8月17日的租金14800元的问题。该14800元为郭秀在江世群的见证下与案外人肖宇华协商约定由肖宇华与江世群终止房屋租赁合同而支付给肖宇华的款项，郭秀与江世群2020年6月25日签订的《门面租赁合同》中并没有对2020年7月10日至2020年8月17日租金14800元的任何约定，郭秀也未提供证据证明双方对该款项有其他约定，现郭秀对江世群主张该14800元款项，无事实和法律依据，本院不予支持。二是案涉合同约定的租赁期内期限为2020年8月18日至2021年8月17日的租金15万元及押金1万元问题，郭秀与江世群约定解除案涉合同的日期为2020年9月23日，且郭秀一直占有案涉房屋，应当支付合同履行期间即自2020年8月18日至2020年9月23日的房屋租金，共计15000元。自2020年9月23日合同解除后至2020年11月6日实际交房之日郭秀因未将房屋恢复原状而继续占用案涉房屋，应当支付房屋占有使用费共计18333元。结合上述两项费用，江世群应退还给郭秀的金额为116667元及押金1万元。综上所述，郭秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6172元，由郭秀负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二一年一月十三日法官助理胡海洲书记员徐星