赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0105民初86号原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司。法定代表人陈志保，总经理。委托代理人朱梦丽，北京市王玉梅律师事务所律师。委托代理人冯宝发，北京市王玉梅律师事务所律师。被告王炜。委托代理人焦春英（系被告母亲）。被告任光健。原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司（以下简称呼市通源奇石文化管理公司）与被告王炜、任光健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。依法由代理审判员云洋适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告呼市通源奇石文化管理公司的委托代理人冯宝发、朱梦丽，被告王炜及其委托代理人焦春英，被告任光健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼市通源奇石文化管理公司诉称，2013年11月6日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路内蒙古园艺科学研究所72号院内通源奇石市场57.5平米的房屋租赁给被告使用。被告任光健以其子王炜的名义在合同上签字，该租赁房屋由二被告实际使用，经营字画、奇石。2013年11月6日，原被告双方又签署了《补充协议及管理实施细则》作为《房屋租赁合同》的附件，与租赁合同具有同等法律效力。2014年10月1日租赁合同到期后，原告多次催促被告与原告续签书面租赁合同，但被告始终未签，仍继续使用该房屋到2015年10月1日，并强行将其大部分财物搬走，也未补交房租及物业管理费。也未向原告交付钥匙（即未交付房屋）进而继续占有该房屋，双方发生纠纷。根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据该规定，被告于2014年10月1日至2015年10月1日继续使用该租赁物期间，虽未签订书面合同，但原《房屋租赁合同》及《补充协议及管理实施细则》继续有效，适用于该期间的租赁法律行为。《房屋租赁合同》第二条第二款约定：该房屋租金价格为每日每平方米2.3元。据此，年度租金总额应为2.3元/平米57.5平米365天=48271.25元。《补充协议及管理实施细则》第四条第三款约定，租赁费、物业管理费必须在合同签订日一次性收取。《房屋租赁合同》第三条第二款约定，乙方未按合同支付租赁费用，须向甲方支付日租金乘以租用房间平米数的5%的滞纳金，计算方式为2.3元/平米57.5平米365天5%=2413.56元。《补充协议及管理实施细则》第四条第四款第一项约定，乙方应向甲方交纳市场物业管理费，按建筑平米收取，每建筑平米每日0.23元，费用总额为：0.23元/平米57.5平米365天=4827.13元，以上租金、滞纳金、市场物业管理费三项合计55511.94元。为了维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判令二被告：一、返还出租房屋；二、向原告连带支付房屋租金48271.25元（该租金计算日期截止到2015年10月1日）、滞纳金2413.56元、市场物业管理费4827.13元，以上三项合计55511.94元；三、承担本案一切诉讼费用。被告王炜、任光健辩称，原告所诉与事实不符，2013年10月1日至2014年10月1日房屋的实际租金是40000元，而不是原告所诉称的48271.25元，同时原告又向被告收取了3000元押金及4827元的物业费。2014年春节期间，原告公司的法定代表人陈志保找到被告任光健称其有一批石头想低价出售于被告，价格为40000万元，被告碍于情面将石头买下，但很难再出售，被告与陈志保协商多次均遭到拒绝。同时，原告以购买石头款未交够为由将被告任光健的6幅书画作品扣留至今。2015年9月，被告与原告口头协商，用价值五万元的酒抵顶租金，原告同意了，但后来他出尔反尔，说不要酒，要租金。原告从2015年9月11日起至2015年10月1日，将被告的商铺强行封堵，导致被告损失24395元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、《房屋租赁合同》，拟证明：1、2013年11月16日，原被告双方签订租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，通过该合同明确了双方的权利与义务；2、该房屋坐落于赛罕区乌兰察布东路内蒙古园艺科学研究所72号院内通源奇石市场57.5平米；3、房屋租赁期限为2013年10月1日-2014年10月1日，合同到期后，原告多次催促被告与原告续签书面租赁合同，但被告始终未签仍然继续使用该房屋到2015年10月1日；4、房屋租金的计算方式，2.3元/平米57.5平米365天=48271.25元。5、因被告未按合同约定支付租赁费用，须向原告支付日租金乘以租用房间平米数的5%的滞纳金为2413.56元。二被告对该组证据真实性认可，证明问题不认可，被告实际向原告支付的第一年房租是40000元，合同是由被告任光健代替被告王炜签的。二、《补充协议及管理实施细则》，拟证明：1、该证据为《房屋租赁合同》的附件，具有同等的法律效力；2、租赁费、物业管理必须在合同签订日一次性收取；3、乙方应向甲方交纳市场物业管理费，截止2015年10月1日，被告尚欠原告市场物业管理费4827.13元。二被告对证据真实性认可，证明问题不认可。租赁房屋的实际经营面积是32多平方米，不是50多平米，公摊面积太大，且原告同意给被告降价的。三、欠费催缴函、国内挂号信函收据、邮件跟踪查询系统，拟证明：1、原告于2015年9月11日致被告的欠费催缴函，被告未交纳房屋租金及物业管理费；2、《国内挂号信函收据》已于2015年9月11日以邮寄方式送达；3、该邮件已妥投。二被告对该组证据真实性认可，但证明问题不认可。四、电费收据，拟证明涉案房屋于2014年10月5日、2015年1月21日、2015年6月26日、2015年9月12日交纳电费的收据，共4张。交款人处系任光健及其妻子焦春英的签字，证明自2014年10月至2015年9月被告在持续使用。二被告对该组证据真实性认可，但证明问题不认可。五、照片3张，拟证明目前被告任光健仍在占用该房屋，未向原告返还租赁房屋。二被告对证据真实性认可，但证明问题不认可。六、《解除房屋租赁合同通知书》、顺风运邮单2张、顺风速运运单动态查询2页，拟证明原告于2016年1月30日向二被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，且二被告已签收，故依据《中华人民共和国合同法》的规定，原被告之间的房屋租赁合同于2016年1月30日正式解除，二被告应返还租赁物，缴纳欠付的租金及市场物业管理费，并承担相应的违约责任，二被告对组证据真实性认可，但证明问题不认可。二被告同意与原告解除房屋租赁合同关系，但被告的店铺一直被对方锁着，被告的货物无法搬出。被告王炜、任光健未向法庭提交证据材料。经审理查明，2013年11月6日，原告（甲方）呼市通源奇石文化市场管理公司与被告（乙方）王炜签订了《房屋租赁合同》及《补充协议及管理实施细则》，被告任光健以其子王炜的名义在合同上签字。原告将位于呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路内蒙古自治区园艺科学研究所院内通源奇石市场房屋出租给被告，房屋面积57.5平米，租赁用途是经营字画、奇石，租赁期限为一年，自2013年10月1日至2014年10月1日止，每年租金48271元。合同第三条第二款约定：“甲方有权按照合同规定的时间和金额向乙方收取租赁费用，如果乙方不能按照合同约定支付租赁费用，所造成的损失由乙方承担，并且乙方须按照合同约定日租乘以租用房间的核实平米数的5%向甲方支付滞纳金。”合同签订后，被告任光健实际向原告支付自2013年10月1日至2014年10月1日的房屋租金为40000元。房屋租赁到期后，原被告双方未续签房屋租赁合同，且二被告未向原告交纳租金及物业管理费。2015年9月11日，原告向被告王炜发出欠费催缴函，被告王炜于2015年9月14日签收。2016年1月30日，原告向被告任光健、王炜发出解除房屋租赁合同通知书，被告任光健、王炜于当日签收。另查明，原告呼市通源奇石文化市场管理公司的诉讼请求为：一、二被告向原告连带支付房屋租金48271.25元（该租金计算日期截止到2015年10月1日，之后未交付房屋期间的租金仍继续主张），滞纳金（违约金）2413.56元，市场物业管理费4827.13元，以上三项合计55511.94元；二、二被告承担本案一切诉讼费用。原告于2016年2月3日庭审时，提出变更诉讼请求为：一、返还出租房屋；二、向原告连带支付房屋租金48271.25元（该租金计算日期截止到2015年10月1日）、滞纳金2413.56元、市场物业管理费4827.13元，以上三项合计55511.94元；三、承担本案一切诉讼费用。又查明，涉案房屋呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路内蒙古自治区园艺科学研究所院内通源奇石市场房屋现由被告任光健占用。本院认为，原被告双方签订了《房屋租赁合同》。原告将呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路内蒙古园艺科学研究所院内通源奇石市场57.5平米的房屋租赁给被告使用。被告任光健以其子王炜的名义在合同上签字，因双方之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议及管理实施细则》系双方真实意思表示，确认租期延长至2015年10月1日。合同签订后，被告任光健实际向原告支付2013年10月1日至2014年10月1日的租金40000元。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此合同中关于“租金共计48271元”已经变更为40000元，应当作为被告承担租金的依据。但被告未向原告支付2014年10月1日至2015年10月1日止的租金，应当就此承担违约责任。故原告请求返还出租房屋、支付房屋租金和市场物业管理费的诉讼请求，本院认定为被告应当向原告支付从2014年10月1日至2015年10月1日的房屋租赁费40000元、市场物业管理费4827.13元（0.23元/平米57.5平米365天），并返还房屋。关于原告要求滞纳金2413.56元的请求，根据合同约定被告从2014年10月1日至2015年10月1日按照日租金乘以租用房间的核实平米数的5%向原告支付滞纳金应为1993.81元（1.9元/平米57.5平米365天5%）。关于原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于二被告辩称已与原告呼市通源奇石文化市场管理公司的法定代表人陈志保约定以酒抵顶租金的理由，因其未提供证据加以佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告任光健于本判决生效后立即将呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路内蒙古园艺科学研究所72号院内通源奇石市场一层房屋返还原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司。二、被告任光健于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司支付自2014年10月1日至2015年10月1日止拖欠的租赁费40000元、滞纳金1993.81元、市场物业管理费4827.13元，合计46820.94元。三、驳回原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取594元（原告已预交），由被告任光健承担485元，由原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司承担109元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员 云 洋二〇一六年五月十六日书 记 员 卜吉娜