南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3868号原告董丽华，女，汉族，1972年1月1日生。被告刘江，男，汉族，1964年2月16日生。原告董丽华诉被告刘江房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月20日立案受理后,依法由代理审判员孙燕适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告董丽华、被告刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董丽华诉称:2015年5月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁本市鼓楼区XX新村40号21幢606室房屋，租赁期限为2年，如原告提前1个月通知被告解除合同不算违约等等。合同签订后，原告按约支付押金及租金。后因被告及房屋所有权人屡次带人看房，商量出售该房屋，原告也另外购买了房屋，原告于2016年1月初通知被告退房。原告考虑春节期间被告出租房屋困难，故同意与被告于2016年2月底办理退房事宜。后被告未按期与原告办理退房事宜，经派出所协调未果，故诉至法院，请求判令：1、被告退还2016年3月1日至2016年5月31日的租金7500元、押金2500元，支付水龙头维修费25元；2、被告支付违约金2500元；3、被告支付利息（以12525元为基数，按银行一年期同期贷款利率标准计算，自2016年3月1日起至实际给付之日止）；4、被告支付原告因追讨租金、押金、维修费产生的交通费用14元；5、被告承担本案诉讼费用。被告刘江辩称：1、原告承租房屋期间，将该房屋的一部分再次转租，原告的转租行为未得到被告的同意。2016年4月3日，被告带人看房时，发现原告转租的次承租人还未搬离房屋；2、双方发生纠纷后，经派出所调解，被告同意退还原告两个月租金及押金，但原告不同意，现被告不同意退还原告租金，因为原告没有与被告交接房屋，也没有交还房屋钥匙；3、被告不应当支付违约金，被告没有违约，合同中对于何时退还费用也没有约定，被告可以在合同到期时退还相关费用；4、水龙头是原告租赁房屋期间使用坏的，维修费用应由其自己承担；5、利息的问题不存在，交通费亦不应由被告承担。经审理查明，坐落于本市鼓楼区XX新村21幢606室房屋（建筑面积为61.6平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人原为张志琴。2012年12月15日，被告（乙方）与张志琴（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租给乙方，期限从2012年12月15日至房屋卖掉时止；租赁用途为居住；租金为2000元/月，三个月支付一次等等。合同签订后，张志琴将案涉房屋交付被告。2015年5月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租给乙方，期限为两年，从2015年6月1日至2017年5月31日止；租金为2500元/月，六个月支付一次，先付款后入住；为切实保障甲方房产及设备的安全，乙方应交纳押金2500元，租赁期满后，经甲方验收，房屋、物品无损坏、丢失，甲方退还乙方押金；租期内如果不租，提前1个月通知对方，不算违约；本协议一式两份，甲、乙双方签字盖章后立即生效，如有违约，赔偿对方一个月租金作为违约金等等。合同签订后，被告于2015年6月1日将案涉房屋交付原告，原告又将案涉房屋的其中一间再次转租案外人。原告已向被告支付押金2500元及租金30000元（2015年6月1日至2016年5月31日期间）。2016年1月，原告告知被告提前解除合同，并告知其于2016年2月底交还案涉房屋，被告需退还2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金、押金及维修费共10025元。原告因被告未按时退还相关款项，于2016年3月2日向南京市公安局鼓楼分局中央门派出所报警，该派出所接处警工作登记表载明：2016年1月董丽华提前终止合同，有剩余房租及押金在刘江处，双方有纠纷。因双方协商未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，2016年1月28日，张志琴与缪婷签订了《南京市存量房买卖合同》，约定张志琴将本市鼓楼区XX新村21幢606室房屋出售给缪婷等等。2016年3月3日，该房屋所有权变更登记至缪婷名下。审理中，原告陈述其因维修洗衣机水龙头花费25元，并提供收款收据予以证明；被告认为原告使用损坏，不应由被告承担，且对该收款收据不予认可。原告陈述其因被告未按双方约定退还相关费用，到派出所处理产生交通费14元，并提供发票予以证明，被告对此亦不予认可；原告另陈述其租赁房屋期间，将其中一部分另行出租，承租人已于2016年2月28日搬离房屋，被告对于原告再次转租是知道且同意的。2016年5月6日，原、被告对水、电、气等费用已全部结清，被告表示不需要收回原告钥匙。因原告不同意调解，致本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述、两份《房屋租赁合同》、收条、南京市房屋权属登记申请书、南京市存量房买卖合同、房屋登记簿、接处警工作登记表等证据为证，予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方真实意思表示，但双方约定的转租期限中，超过被告剩余租赁期限的部分约定无效。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求退还租金、押金的问题。根据双方合同约定，租赁期内如果原告不租，提前1个月通知被告，不算违约。原告在有效的转租期内，提前1个月通知被告解除合同，符合双方合同约定，双方的租赁合同已于2016年2月解除。双方约定于2016年2月底交接房屋，但因被告未能按时接收房屋、退还租金等产生纠纷，原告于2016年3月2日报警，故本院结合双方履行合同情形等因素，确定被告应向原告退还2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金7500元（=2500元/月×3个月）、押金2500元。关于原告主张的违约金问题。本案合同提前解除系原告原因导致，原告在合同解除后，主张被告的违约责任，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。关于原告要求支付利息的问题。虽然双方未就何时退还原告租金、押金达成一致，但被告应在合理期限内退还该费用，被告未及时退还该费用给原告造成的利息损失，系法定孳息损失，应予赔偿，故被告应按中国人民银行同期贷款利率标准，向原告支付自2016年3月1日起至实际给付之日止的利息。关于原告要求水龙头维修费的问题。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，双方对于租赁物的维修义务未另行约定，原告在占用房屋期间，未通知被告即自行维修了案涉房屋中的洗衣机水龙头，由此产生维修费25元，原告未能证明该洗衣机水龙头的损坏系被告原因所致，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求交通费的问题，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘江于本判决生效之日起十日内一次性给付原告董丽华租金7500元、押金2500元，合计10000元，并支付自2016年3月1日起至实际给付之日止的利息（以10000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准）。二、驳回原告董丽华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，因适用简易程序减半收取113元，由原告董丽华负担23元，被告刘江负担90元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  孙燕二〇一六年五月三十一日见习书记员  庄妮