北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2015)昌民初字第13236号原告张志强，男，1990年11月14日出生。委托代理人林琪，北京友恒律师事务所律师。委托代理人陈加奎，北京友恒律师事务所律师。被告北京合天艳丽种植中心，住所地北京市昌平区沙河镇于辛庄村东。经营者蒋艳和，女，1962年10月23日出生。委托代理人郭宏，北京市亚东律师事务所律师。委托代理人魏卓，北京市亚东律师事务所律师。原告张志强与被告北京合天艳丽种植中心（经营者蒋艳和）（简称：合天艳丽中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄成担任审判长，与人民陪审员刘志刚、人民陪审员赵君立组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志强及其委托代理人林琪、陈加奎、被告合天艳丽中心的委托代理人魏卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志强诉称：原告与被告于2013年4月23日签订了北京嘉禾庄园15号地块的租赁合同，租期33年，租金12.8万元。2014年12月原告所租赁土地断水断电，围墙推倒。被告未能按照合同约定履行保证水电供应及安保责任，导致合同无法继续履行。给原告造成了经济损失。故诉至贵院，请求判令：1.解除原告与被告于2013年4月23日签订的北京嘉禾庄园承包合同；2.被告退还剩余租金121540元；3.被告向原告支付因生态园占地拆迁所获得的补偿款10万元；4.诉讼费由被告承担。被告合天艳丽中心辩称：原告的诉求没有合同依据及法律依据。合同已经履行完毕，不具备约定或法定的解除条件。原、被告之间是承包关系，不是租赁关系。原告给我们的是承包代建费。我们把土地承包权和代建一起打包给原告，和天数没有关系。导致地块上大棚被拆迁是由于政府行为，不是被告不履行合同。经审理查明：2013年7月1日案外人李飞（甲方）与蒋兢生（乙方）签订《土地转租合同》，双方就于辛庄村东（东沟地）有偿方式将20亩种植地转让给乙方事宜达成协议，转租时间从2006年11月25日起至2026年10月14日止，如未遇到国家或地方政府征用该土地，合同自动续补20年，时间为2026年10月14日至2046年10月14日。该土地转让起甲方不负责一切法律责任，如出现任何法律责任由乙方负责。2006年11月25日至2013年7月1日之前的土地租赁费已付完，自2013年7月1日起至2046年10月14日止，乙方一次性付清甲方土地租赁费。乙方不再向于辛庄大队交付土地租赁费。乙方在承租期间内如遇国家或者地方政府征用该土地，所有赔偿费归乙方所有，与甲方无关。以上条款由北京市昌平区沙河镇于辛庄大队同意转租。甲方向乙方无偿提供水源、电源及下水通道。乙方土地上与甲方相邻的自建路，甲方可无偿使用。2013年4月23日，原告张志强（乙方）与被告合天艳丽中心（甲方）签订了《北京嘉禾庄园承包合同》：甲方将位于北京市昌平区沙河镇于辛庄村嘉禾庄园15号的生态园承包给乙方作为农业开发及种植使用。该生态园的生产经营管理权归乙方完全所有。该生态园占地183.28平方米，南北7.9米，东西23.2米。乙方可根据自己的需求，重新对附属建筑物进行归纳性配置和装修，但不得破坏或改变原建筑物结构和风格。如遇政府拆迁或征用土地，政府按当时市价的补偿全部归乙方所有。本合同承包期自2013年4月23日起至2046年5月31日止。本合同期满后，乙方若继续承包具有优先权。该生态园的承包代建总金额为12.8万元。乙方于2013年4月23日付清全款。甲方于2013年10月31日将该生态园竣工交付乙方使用。甲方保证生态园内水电路等配套设施正常使用。甲方对整个生态园进行整体集中统一管理，管理费1500元每年每户。双方在该合同中还约定了其他相关事项。当日，原告给付被告12.8万元，被告出具收据，载明：今收到张志强交来15号大棚承包代建款12.8万元。后被告按时交付了诉争地块，2014年12月原告从诉争地块腾退。2014年12月27日，昌平区沙河镇于辛庄村委会（甲方）与蒋兢生（乙方）签订《协议》：2014年昌平区沙河镇平原造林绿化工程，租用于辛庄村东沟地153亩（涉及乙方承租地块20亩），乙方应与于辛庄村委会解除土地租赁合同并对地上物进行拆除腾退。一、乙方在于辛庄村松辛路南侧，付家坟路东侧，辛力屯西侧，小地名东沟地，昌平区2014年平原造林地块编号14110316，涉及房屋1435.01平方米，砖围墙1815.24平方米，水泥方砖路面75.58平方米，水泥路面2028.8平方米，棚房1各，简易棚2个，电缆917米，下水管线588米，下水井50个，上水井41个，春秋棚1242平方米；二、乙方租赁地块地上物补偿款共计210万元整；三、甲乙双方解除土地租赁合同后，7日内将腾退款打给乙方；四、违约责任：如果因乙方未能履行协议延误工期，每逾期一天按拆迁补偿款总价的5%扣除违约金。2015年4月30日，蒋兢生出具委托书一份：今委托蒋艳和代理我全权处理种植中心大棚腾退事宜，领取补偿款。同日，蒋兢生（乙方）与昌平区沙河镇于辛庄村村委会（甲方）签订《关于腾退于辛庄东沟地拆除承诺书》，经甲乙双方协商，针对乙方承包的于辛庄村东沟地（20亩）土地腾退事宜，甲乙双方作出承诺：1、甲方在本承诺书签字生效后于2个工作日内将腾退于辛庄村东沟土地（20亩，昌平区2014年平原造林在块编号14110316）的余款85万元打入乙方指定账户；2、乙方承诺于2015年5月16日前将所承包于辛庄村东沟土地上的所有建筑物全部拆除并确保达到甲方要求，房倒墙倒；3、如到期乙方未将所承包土地上的建筑全部拆除腾退出所承包土地，乙方将承担后期强制拆除所产生的一切费用及其他相关法律责任。案外人蒋兢生向本庭提交情况说明，其自述其与被告合天艳丽中心经营者蒋艳和系姐弟关系，2007年，蒋兢生受蒋艳和委托与李飞签订承包租赁合同，承租于辛庄20亩闲置土地。合同签订后，蒋艳和注册合天艳丽中心，并在上述地块搭建蔬菜大棚，建造房屋、简易房屋、卫生间，修路、安装水电设施。蒋兢生称其在签订合同时是蒋艳和的代理人，对蒋艳和签订合同及处理土地的行为无关，其不干预土地的使用，不参与土地的收益分配等。被告合天艳丽中心称，一共与48户签订了承包协议，涉案地块的房屋、围墙、路、棚、电缆、下水管线、上下水井均由合天艳丽中心在签订协议前所建。庭审中原告称被告允许原告自建或改建房屋，被告对此不予认可。现在该地块地上物已全部推倒。被告认可已领取210万补偿款，但被告称该笔拆迁补偿款中有其投入的补偿，该笔款项已在协调解决腾退事宜的过程中用尽。再查，本院工作人员到昌平区沙河镇政府与《补偿资金价格测算表》制表人进行谈话询问，制表人称，政府进场测绘当天现场较混乱，各方就各自院落编号、院落内房屋、物品及各自位置无法达成一致，为确保政府平原绿化工程的顺利推进，故测绘人员根据其进场的顺序自东向西对现场进行了编号，并对测绘的每一户拍照存档，实际进行测绘的共计40户。具体编号分别为101-106、201-206···，并对各个编号的院落制作了补偿资金价格测算表。对于现场拒不配合或者无法进入的地块，测绘人员未编号、未拍照，亦未对地上物进行补偿资金测算。本院组织原、被告就原告合同所在地块地理位置进行指认，原告已根据测绘人员现场拍摄照片、测绘人员编号顺序、种植中心所编的号结合自身东南西北及四邻方位对应确认，原告已确认所租赁的地块位置，并核对了测绘人员对地块的补偿资金价格测算表，原告称其种植的树木未测算价格，其余部分没有异议。经查，原告张志强的地块编号为501-2，各项补偿为：房屋17480元，单层春秋大棚11020元，整砖围墙4309.2元，红薯826.5元，上水井300元，下水井300元，合计34235.66元。此外，测绘人员对路、电线、管线作价为：南二路232946.8元，电线、管线95184元。被告对原告位置、补偿资金价格均无异议。再查，本院工作人员致电沙河镇人民政府，负责该平原绿化项目的相关领导称，诉争地块土地性质为耕地。诉讼中，本院就涉案合同的效力向原告进行了释明，原告在释明后表示不变更诉讼请求，即便合同无效，仍要求被告退还租金、代建款等。上述事实，有《土地转租合同》、《北京嘉禾庄园承包合同》、收据、协议书、委托书、《补偿资金价格测算表》、照片、工作说明及原、被告双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法律的强制性规定所签订的合同无效。根据我国土地管理法规定，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。具体到本案，无论从被告的前期代建行为，还是从原告“承包”大棚的事实看，均未提供证据证明其使用耕地行为的合法性，故在此情况下，原告与被告签订的《北京嘉禾庄园承包合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均认可诉争土地上在签订合同前的房屋、围墙、路、棚、电缆、下水管线、上下水井均由被告出资所建，现被告主张该合同系承包代建合同，原告主张合同为租赁合同，但原、被告双方未在合同中约定所建房屋及其他建筑物、设施等的具体价格。故本院认为原告所交纳的费用应包括：1、房屋及其他建筑物、设施等的价格；根据现有情况，因涉案地块已经被拆除，双方无法就房屋及其他建筑物、设施等具体价格达成合意，亦无法在司法程序中评估作价，现诉争地块已确定，故房屋及其他建筑物、设施等的价格可依据补偿资金价格测算表确定。关于公共区域路、电线、管线的分割问题，公共区域由被告出资所建，现根据双方合同以及测算表均无法确认各原告在公共区域所占的份额，本院认为根据公平原则，该笔补偿款由48户平均分配为宜。现合同确认无效，且地上物已被拆除，被告没有理由同时收取原告的代建费和政府的补偿款，被告占有代建费没有依据，应当返还。2、租金；虽然双方的合同中所写的是承包代建，但经审查双方之间实为租赁合同关系，原告给付的承包代建费减去前述房屋及其他建筑物、设施等的价格，剩余款项即租金，本案中，原告向被告交纳了全部“承包费”后，对农业大棚进行了使用，故被告应当在扣除使用费后将剩余部分予以退还。故原告要求被告退还剩余租金的诉讼请求，本院予以支持，具体数额以本院核算为准。原告要求被告支付拆迁补偿款10万元一节，因双方签订的合同属无效合同，诉争地块补偿资金价格已经测算完毕，且双方对合同无效均有过错，故原告该项诉讼请求，已通过前述代建费予以补偿，故原告要求10万元拆迁补偿款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告辩称政府的拆迁补偿款已被用于协调解决腾退事宜，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。被告的答辩意见，合理部分，本院予以采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张志强与被告北京合天艳丽种植中心（经营者蒋艳和）签订的《北京嘉禾庄园承包合同》无效；二、被告北京合天艳丽种植中心（经营者蒋艳和）于本判决生效后七日内退还原告张志强十二万三千八百三十九元七角；三、驳回原告张志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百二十三元，原告张志强负担二千三百一十一元五角（已交纳）；由被告北京合天艳丽种植中心（经营者蒋艳和）负担二千三百一十一元五角，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 成人民陪审员  刘志刚人民陪审员  赵君立二〇一六年五月二十八日书 记 员  方 远