广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终300号上诉人（原审被告）：罗定市港龙房地产有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：杜渝，董事长。委托代理人：梁舜，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭志敏，女，1991年11月29日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市，现住罗定市。委托代理人：陈均庆，广东业信律师事务所律师。委托代理人：陈金华，广东业信律师事务所实习律师。上诉人罗定市港龙房地产有限公司（下称“港龙公司”）因与被上诉人彭志敏商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2015）云罗法民初字第1443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：港龙公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司。2010年11月14日，彭志敏作为买受人与港龙公司作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：“彭志敏购买港龙公司开发建设的位于罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑X层X号房，总金额201996元。第八条约定交付时间为2011年7月31日前，交付条件为‘该商品房经验收合格’。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产证，如因房产管理局有关部门不能及时办理则与出卖人无关，但可协助跟进。”合同还约定了其他相关权利义务。彭志敏在买受人栏上签名并加盖其指模，港龙公司在出卖人栏上加盖公司印章。彭志敏按照合同约定向港龙公司支付了购房款。此外，彭志敏还向港龙公司支付了办证费、契税、物业维修基金、登记费等。港龙公司亦按约定向彭志敏交付了商品房。现因港龙公司未能按约定办理房地产权属证书，彭志敏遂于2015年11月4日诉至原审法院，要求法院判令：1、港龙公司在两个月内为彭志敏办妥房产权属证书交付给彭志敏，并承担2019.96元违约金；2、本案诉讼费用由港龙公司承担。以上事实，有彭志敏提供的商品房买卖合同、借款合同、收款收据、彭志敏的身份证复印件等证据及本案的庭审笔录等予以证实。原审法院经审理认为，本案为商品房销售合同纠纷。彭志敏与港龙公司之间的商品房销售合同关系，事实清楚，证据确实充分，予以认定；双方之间的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认。本案的争议焦点主要有：1、港龙公司未按约定为彭志敏办理房地产权属证书的行为是否违约？2、双方约定的违约金数额是否过高？关于争议焦点1，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，港龙公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定属于港龙公司向产权登记机关递交办证资料的期限，没有约定办理房屋权属证书的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依照该规定，港龙公司应在递交产权登记资料期满之日起90日内为彭志敏办理房产证，由于港龙公司的原因导致彭志敏未能取得房屋权属证书的，港龙公司应承担逾期办证的违约责任。双方签订合同后，港龙公司按约定于2011年7月31日向彭志敏交付了房屋，则根据合同第十五条约定，港龙公司应于2012年7月25日前将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案。彭志敏已按合同约定交付了购房款和办证所需的材料及费用，彭志敏递交资料后，港龙公司至今仍未为彭志敏办好房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。港龙公司抗辩称是由于涉案房屋面积有增减，彭志敏未按规定补交购房款而导致港龙公司未能按约定办理权属证书，但港龙公司并没有将面积增减的情况及需补交费用的情况书面告知彭志敏，且房屋的面积应以权属证书登记的为准，彭志敏已按合同约定向港龙公司支付了全部购房款，其不存在违约行为，港龙公司对此提出的抗辩意见理由不成立，不予采纳。关于争议焦点2，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同第十五条约定因出卖人原因导致逾期办理房产证的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。彭志敏已向港龙公司支付了购房款共201996元，按1%计算违约金，则违约金数额为2019.96元，该数额没有超出银行同期贷款利率，港龙公司抗辩称违约金过高没有依据，不予支持。彭志敏要求港龙公司支付违约金2019.96元的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上所述，彭志敏要求港龙公司在两个月内为彭志敏办理房地产权属证书并承担2019.96元违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，作出如下判决：一、限罗定市港龙房地产有限公司于判决发生法律效力之日起90日内为彭志敏办理罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑X层X号房的房屋权属证书。二、限罗定市港龙房地产有限公司于判决发生法律效力之日起5日内向彭志敏支付违约金2019.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元（彭志敏已预交），由罗定市港龙房地产有限公司负担。一审宣判后，上诉人港龙公司不服，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第1443号民事判决；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当。一、上诉人只能协助办理房屋权属证书，何时能办理权属证书的决定权不在于上诉人，原审法院判决上诉人在判决发生法律效力之日起90日内为被上诉人办理房屋权属证书明显不当。上诉人已于2013年10月向罗定市房地产管理局提出办理房地产权证，罗定市房地产测绘所已于2013年10月24日对房屋进行测绘，但至今，国土部门只为部分业主办理了《国有土地使用证》，有部分业主的《国有土地使用证》还没有办下来。对于已办理了土地使用证的业主，有关部门正在为其办理房屋产权证，但何时能办好房屋权属证书不得而知。作为开发商，上诉人也希望尽快为业主办理权属证书，减少矛盾，但能否办理或何时能办好，决定权在于行政机关，而不在于上诉人。因此，原审法院判决上诉人在判决发生法律效力之日起90日内为被上诉人办理房屋权属证书明显不当，属强人所难。二、被上诉人的购房款总额尚未结算，上诉人有先履行抗辩权，原审法院判决上诉人承担违约责任没有依据。被上诉人虽然按合同支付了购房款，但经测量后，房屋面积出现变化，上诉人已通过多种方式通知被上诉人，要求其与上诉人结算，根据结算的结果确定购房款的实际数额，多除少补，但被上诉人对上诉人的通知不予理睬，没有与上诉人进行最终结算。因此，上诉人有先履行抗辩权。原审法院判决上诉人承担违约责任没有依据。三、为被上诉人办理房屋权属证书只是上诉人的从义务，原审法院判决上诉人向被上诉人支付购房款1%的违约金，数额明显过高，也不公平。在商品房销售合同中，上诉人作为出卖方，主要义务是按时向买受人交付符合要求的商品房，为业主办理房屋权属证书只是出卖方的从义务。上诉人已尽力为被上诉人办理产权证书，但因多方面的原因，未能按时办理。虽然合同约定应按购房款的1%向被上诉人支付违约金，但由于办理房屋权属证书只是上诉人的从义务，且迟延办理权属证书并未给被上诉人造成多大的损失，按购房款的1%计算违约金明显过高。另外，同时起诉的30个案件中，违约金最低的为1193.62元，最高的为3348.62元，同样一个违约行为，违约金相差三倍，显然是不公平的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予撤销，请法院依法审理，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人港龙公司在二审期间没有提供新的证据。被上诉人彭志敏答辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同第八条关于交付期限的约定，出卖方应当在2011年7月31日前将合格的商品房交给买受人；以及第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任；买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的1％向买受人支付违约金。结合双方确认本案的事实：(1)买受人交清了所有款项，并同时提供了办证的所有手续资料；(2)出卖人于2013年10月22日才申请委托罗定市房屋测绘所进行测绘及提交有关办证手续。因此，被上诉人要求上诉人承担合同约定的违约责任合情合理合法。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人应自房屋交付使用之日起90日内为买受人办妥房产证及承担逾期办证的违约责任。如出卖人能举证其在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并己具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。结合本案事实，上诉人抗辩称是由于涉案房屋面积有增减，故没有在约定期限内提交资料，也没有将面积增减的情况及需要补交费用的情况书面告知被上诉人，而且房屋的面积大小应以房管部门的权属证书登记为准，上诉人的抗辩理由依法不成立。所以，原审法院判决上诉人在判决生效后90天内为被上诉人办妥房产证及承担支付购房款1％的违约金，合情合理合法。3、双方在商品房买卖合同中约定违约金为己付购房款的1%，远远不足以达到中国人民银行规定的金融机构计收的逾期贷款利息的违约金数额。上诉人认为违约金过高或不公平，也违背《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3条“一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”的规定。综上所述，上诉人的上诉理由于情于理于法不合，请法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。被上诉人彭志敏在二审期间没有提供新的证据。本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：1、一审判决判令上诉人在90日内办理房地产权证是否正确、港龙公司应否承担逾期办证的违约责任。2、港龙公司如何承担违约责任。关于一审判决判令上诉人在90日内办理房地产权证是否正确、港龙公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。港龙公司认为办理房屋权属证书只是其从义务。根据双方合同第十五条的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在规定的期限内为被上诉人取得房地产权属证书，是港龙公司的合同义务，并非从义务，故原审法院判令港龙公司为被上诉人办理涉案房屋的房地产权属证书正确，本院予以维持。港龙公司上诉认为其已于2013年10月向罗定市房地产管理局提出办理房地产权证，能否办证或何时能办妥权属证书的决定权在于办证部门，上诉人不应承担逾期办证的责任。虽然双方在《广东省商品房买卖合同》没有约定办证期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，港龙公司应在交付房屋之日起90日内为被上诉人取得房地产权属证书，否则，如因港龙公司的原因致使被上诉人未能在上述期间取得房地产权属证书的，港龙公司应承担违约责任。被上诉人在签订合同后，已按约定交付了购房款和办证所需的资料及费用，港龙公司亦按约定于2011年7月31日向被上诉人交付了房屋，结合双方签订的合同第十五条约定，港龙公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的内容，港龙公司应于2012年7月25日前将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，但上诉人没有提供证据证明其已于2012年7月25日前将办理权属证书的资料报产权登记机关备案。且根据上诉人的上诉意见，其于2013年10月才向罗定市房地产管理部门提出办证要求。显然，致使被上诉人不能在法定期限内取得涉案房屋房地产权属证书的原因是港龙公司未能如期提供资料给产权登记机关。因此，港龙公司应按合同约定向被上诉人承担逾期办证的违约责任。另外，港龙公司认为被上诉人的购房款总额尚未结算，港龙公司有先履行抗辩权，其不应承担逾期办证的违约责任。由于港龙公司认为购房款总额未结算的原因是房屋经测量出现了面积的变化，但根据合同的约定，房屋的面积应以权属证书登记的为准，即双方因房屋面积差异的结算仍需基于办妥权属证书，且面积差异的结算属于另一问题，港龙公司不能以此为由而不履行按合同约定为被上诉人办证的责任。因此，港龙公司提出的上述主张及意见，缺乏理据，本院不予采纳。综上，原审法院根据被上诉人的诉请及港龙公司逾期办证的违约事实，判令港龙公司在判决生效后90日内为被上诉人办理涉案房屋的权属证书，合法合理，本院予以维持。关于港龙公司如何向被上诉人承担违约责任的问题。港龙公司认为原审法院判决其向被上诉人支付购房款1%的违约金过高。由于按购房款的1%计算违约金并没有超过银行同期贷款利率，且港龙公司也没有提供证据证实按购房款的1%计算违约金如何过高，因此，港龙公司该上述意见，缺乏理据，本院不予采信。至于港龙公司认为与本案同时起诉的30个案件中，违约金最低的为1193.62元，最高的为3348.62元，同样的违约行为，违约金相差三倍，有失公平的问题。由于每个案件所涉房屋的购房款并不相同，因此，以不同的购房款的1%计算的违约金有所不同，合情合理，没有可比性，对港龙公司的上述意见，本院不予采纳。据此，原审法院根据双方签订的合同第十五条“因出卖人原因导致逾期办理房产证的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，判令港龙公司应向被上诉人支付2019.96元违约金，并无不妥，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持，上诉人罗定市港龙房地产有限公司的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人罗定市港龙房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一六年五月三十一日书 记 员  冯家玲