湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2015）东法民二初字第47号原告唐另生。委托代理人唐永玲，湖南省东安县法律援助中心律师。被告荣毛林。被告永州市东安荣一房地产开发有限公司，住所地湖南省东安县白牙市镇大众路5-7号。法定代表人荣毛林，经理。被告刘荣平。委托代理人（特别授权）陆勇军，湖南湖南慎明律师事务所律师。原告唐另生诉被告荣毛林、永州市东安荣一房地产开发有限公司、刘荣平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理，依法由代理审判员滕敏艳适用简易程序独任审理，代理书记员万竹婷担任庭审记录，于2015年4月20日在东安县人民法院第五审判庭第一次公开开庭审理。原告唐另生及其委托代理人唐永玲，被告荣毛林、永州市东安荣一房地产开发有限公司、刘荣平及其特别授权的委托代理人陆勇军均到庭参加诉讼，庭审过程中本诉被告刘荣平以金铭诚房地产公司的身份提出反诉，本院以金铭诚房地产公司不是本诉当事人，不符合反诉条件为由，依法当庭驳回反诉。在诉讼过程中2015年4月10日原告唐另生向本院提出中止审理的申请，2015年4月20日本院根据申请依法将本案裁定中止审理。2016年5月20日依法由代理审判员曾龙适用简易程序独任审理，在东安县人民法院芦洪市法庭第二次公开开庭审理,代理书记员张芹担任庭审记录。原告唐另生及其委托代理人唐永玲，被告刘荣平特别授权的委托代理人陆勇军到庭参加诉讼，被告荣毛林、永州市东安荣一房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐另生诉称,原告退休前系在东安县公路局工作，1991年12月24日原告租赁属东安县公路局所有位于白牙市镇金井路14号（现改为20号）的家属房一套，并签订了《东安县公有住宅租赁合同书》。2000年6月6日因住房制度改革，东安县公路局将原告所租住的家属房出售给原告，双方签订了售房合同。2011年被告荣毛林、刘贵佩等人以被告永州市荣一房地产开发有限公司的名义在东安县白牙市镇前进街挂牌设立白牙市镇前进街旧房改建办事处，对前进街地段的旧房拆除改建商品房，原告的房屋也属旧房拆除改建范围，同年11月份，被告荣毛林等人找到原告，要求将原告的房屋拆除，另安置商品房给原告，原告将自己房屋的来源、性质全部告知了被告荣毛林等人，被告荣毛林还是坚持要求与原告房屋改建安置合同。此后双方就相关事宜进行多次协商，并于2011年12月1日签订《房屋改建安置合同》，签订合同时合同上除盖有被告永州市东安荣一房地产开发有限公司的公章外，另还有当时自称是公司法人代表荣毛林的盖章签名，以及公司的股东刘贵佩、罗吉忠签名。该合同约定甲方（原告）将白牙市镇金井巷20号的房屋交由乙方（被告东安荣一公司）承建，“乙方应无偿补给甲方住房两套面积约230平方米，车库一间面积约20平方米”；双方还约定“交房时间：一年之内（实做工360天）完成所有工程，交付新房给甲方(原告)。合同签订后第二天即2011年12月2日，刘国佩、罗吉忠来到原告家中，要求原告搬迁另租房并支付给原告4620元的租房费和搬家费，2011年12月8日原告腾出房屋另租房居住。2011年12月12日，被告方将原告的房屋拆除。此后的一年内，被告方建房迟迟没有动工。2012年12月1日，到了交房时间，可被告不能交房，其行为已构成对原告的根本性违约，故被告方在原告找到其要求承担违约责任时，又派出其股东刘荣平与原告签订了《补充协议》，补充协议约定原合同决定的竣工完成时间延至2014年12月30日，如果乙方（被告方）在2014年12月30日还没能竣工完成，乙方（被告方）必须给付甲方(原告方)每月房租费壹仟元直到乙方交付第一套合格的新房为止。签订补充合同当天，被告刘荣平还付了原告25个月的房租费（每月500元，共12500元）。现补充合同约定的交房时间也已到期，可被告方的工程仍然没有动工，交付新房已完全不可能，被告方再次违约。现原告认为被告方的行为已构成根本性违约，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护原告的合法权益，请求依法判决被告赔偿原告因房屋被拆除而无法取得合同约定补偿的房屋所产生的一切经济损失700000元；判令被告方从2014年12月1日起至本案审结时止每月支付原告1000元的房租费；本案诉讼费由被告承担。原告唐另生为支持其诉讼主张，在本院指定的举证期限内向本院递交了以下证据材料：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、1991年12月25日原告与东安县公路段签订的房屋租赁合同，拟证明原、被告所签合同中房屋的来源；3、白镇房字第27**号房屋所有权证，拟证明该房屋系原告合法所有的事实；4、原告与东安县公路局于2000年6月6日售房合同，拟证明该房屋系原告合法购买所得；5、原告与被告荣一公司、荣毛林于2011年12月1日签订的房屋改建安置合同，拟证明原、被告对原告房屋的改建、拆迁、安置等达成一致协议，协议上有被告荣一公司盖章、有被告荣毛林签字；6、原告与被告刘荣平于2012年12月1日签订的房屋改建安置补充合同，拟证明被告未按期完工已构成违约，原告与被告刘荣平进行了补充协商，并协商了租房等义务。且补充协议里并未写房屋未按期完工是由于原告的原因；7、被告荣一房地产开发公司在前进街的办公地点的照片1张，拟证明原告是与荣一公司签订协议的，与永州市金铭诚房地产公司没有任何关系;8、注册登记资料，拟证明原告起诉时被告荣一公司荣建勇为该公司法定代表人，后于2015年2月9日变更登记为荣毛林；9、东安县人民法院执行涉诉案件所涉唐另生应交付房屋资产湘永评报字（2015）第049号评估报告一份，拟证明合同约定应当给付的房子价值68万元；10、评估发票1张，拟证明此次评估产生的费用是10000元，应由被告承担。被告荣毛林、永州市东安荣一房地产开发有限公司在法定期限内未予答辩，也未在本院指定的举证期限内向本院提交证据。被告刘荣平辩称，原告违约在先，合同第一条约定原告必须提交房产证和土地使用证，直到现在原告也没有提供，导致合同无法履行；此份鉴定报告的鉴定机构不具备资质，此份报告只具有参考作用。被告刘荣平为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期限内向本院递交了以下证据材料：1、房屋改建安置合同及补充合同，拟证明原、被告签订了房屋改建合同，原告负有提供该房屋的土地使用证及房产证给被告办理有关建房手续的义务；2、申请报告，拟证明被告曾向县国土局申请过办理建房手续；3、县国土局证明，拟证明被告曾向县国土局申请过办理建房手续，但由于原告没有提供房屋使用权证而没有办理成功；4、周XX证明，拟证明原告在签订合同后从来没有将房屋权证交给被告；5、刘XX证明，拟证明内容同上；6、原告领条三份，拟证明原告领取被告支付的房屋改造期间租房费用17620元，同时证明协议不是被三的个人行为，而是金铭诚公司行为；7、东安县政府征地拆迁补偿文件，拟证明原告旧房屋当时的价值计算依据。经庭审质证、辩证，本院对原、被告提供的证据材料认证如下：被告荣毛林辩称对原告提供的证据都不清楚，这份协议被告荣毛林、永州市东安荣一房地产开发有限公司都完全没有参与，全都不知情。更何况被告荣毛林与被告永州市东安荣一房地产开发有限公司签字盖章的合同期限只是一年，后来原告与刘荣平签订补充协议时，之前的合同就已经过期了，被告荣毛林、永州市东安荣一房地产开发有限公司不承担任何责任。被告永州市东安荣一房地产开发有限公司辩称与被告荣毛林意见一样。被告荣毛林与被告永州市东安荣一房地产开发有限公司第二次开庭无正当理由未到庭，对原告提供的9、10号证据未予质证。被告刘荣平对1号证据无异议，对2号证据本身无异议，但只能证明原告是该房屋的使用者而不是所有者，对3号证据有异议，没有提供原件，且房产证上的所有权人名字是县公路局而不是原告。对证据4本身无异议，但是否履行不清楚，房屋转让以登记为准，光凭售房合同不能证明该房屋是原告所有的。对证据5本身无异议，但这份证据更证实了原告违约。对证据6无异议，这份证据进一步证明了协议不是刘荣平的个人行为，而是代表金铭诚公司的行为。对证据7和8无异议。对原告提供的证据9有异议，本鉴定不能作为本案定案的证据，本案的评估基准期2015年5月20日，合同签订是2011年12月1号；此份评估报告适用法律依据错误，本案争执的房子是私有财产；评估报告13页，评估的房子产权不明；评估公司没有物价鉴定的资质，只是评估公司并不是物价鉴定公司。被告提供的10号证据与本案无关。经审查，原告提供的1-10号证据客观真实，来源合法，符合证据“三性”，本院予以认定。三被告对原告提供的1-2号证据没有异议，本院认为原告提供的1-2号证据符合证据“三性”，本院予以采信；对原告提供的3号证据，经审查，定金收据是双方当事人的真实意思表示，符合证据“三性”，且形式合法，本院予以采信。原告唐另生对被告刘荣平提供的1号证据本身无异议，对证明目的有异议，补充协议中刘荣平是代表东安荣一房地产开发有限公司与原告签订补充协议的，而不是代表金铭诚公司；对2号证据本身无异议，但认为应当加东安盖荣一房地产开发有限公司的公章否则不完备，同时更加证明协议的履行是由东安荣一房地产开发有限公司而不是金铭诚公司，且申请时间可以说明被告是先拆除房屋再去申请办手续的，更加可以证明被告一直没有动工并不是因为原告没有提供证件；对3号证据有异议，不符合证据的形式要件，单位出具的证明如果是手写的，必须有经办人签名。同时此证据中写明了被告刘荣平是以被告东安荣一房地产开发有限公司而不是以金铭诚公司的名义去办理手续的，且证明中说了因原告不能提供相关证件而不能办理手续，但刘荣平与原告又在之后签订了补充协议，只字不提此事，这在客观事实上肯定不合理；对4、5号证据均有异议，此二名证明人与被告有利害关系，不能出具证人证言；对6号证据本身无异议，且领条上写明是收到被告东安荣一房地产开发有限公司支付的租房等费用，更加说明与金铭诚公司无任何关系；对7号证据无异议。被告荣毛林、永州市东安荣一房地产开发有限公司对被告唐荣平提供的证据无异议。经审查，1、7号证据来源合法，客观真实，本院予以确认；6号证据符合证据的“三性”，形式合法，本院予以采信；2-5号证据形式不合法，真实性无法查明，本院不予采信。根据确认的证据，本院认定以下事实：原、被告双方约定改建安置的白牙市镇金井巷20号房产原系东安县公路局所有，该位置土地系国有划拨土地，原房产证上的房屋所有权性质标明为全民所有。本案中原告系东安县公路局退休职工，1991年12月24日原告租赁属东安县公路局所有位于白牙市镇金井路14号（现改为20号）的家属房一套，并签订了《东安县公有住宅租赁合同书》。2000年6月6日东安县公路局与原告签订了《售房合同》，将原告所租住的该家属房出售给原告，但至今未能办理土地使用证，旧房产证也一直未能过户至原告名下。2011年12月1日原告与被告荣毛林、被告永州市东安荣一房地产开发有限公司签订了一份《房屋改建安置合同》，合同约定由原告将位于白牙市镇金井路20号面积为125平方米的旧房产，交由乙方承建。合同签订后，被告东安荣一房地产开发有限公司将该处房产拆除，但该工程一直未能实际完成，到期后未能实际向原告交付新房。2012年12月1日，被告刘荣平又与原告签订了一份《房屋改建安置（补充）合同》，约定将交房时间延长至2014年12月30日，但至今仍无法交付新房。故原告诉来法院，请求依法判决被告赔偿原告因房屋被拆除而无法取得合同约定补偿的房屋所产生的一切经济损失700000元；判令被告方从2014年12月1日起至本案审结时止每月支付原告1000元的房租费；本案诉讼费由被告承担,。另查明，该房产所在地同地段商品房面积250平方米（住房230平方米，车库20平方米）的市场价经《湘永评报字（2015）第049号资产评估报告》评估认定为680000元，原告唐另生花费资产评估费10000元。本院认为,本案系拆迁合同纠纷，原告唐另生与被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、荣毛林、刘荣平签订的《房屋改建安置合同》及《房屋改建安置（补充）合同》是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。双方均应依照合同的约定履行自己的义务。按照合同约定，原告唐另生将位于白牙市镇金井路20号面积为125平方米的旧房产交由被告拆迁承建，被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、荣毛林、刘荣平应无偿补给原告唐另生住房两套面积230平方米，车库一间面积20平方米。被告现已拆除原告唐另生的房屋，说明原告已经履行了交房交证的义务，被告应当按照合同约定补偿原告唐另生损失，该损失经评估为人民币680000元，原告要求被告东安荣一房地产开发有限公司、荣毛林、刘荣平按照合同补偿原告唐另生680000元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告方从2014年12月1日起至本案审结时止每月支付原告1000元的房租费，本院不予支持；关于被告刘荣平申请追加永州市金铭诚房地产公司为共同被告的问题，经审查永州市金铭诚房地产公司并非合同一方当事人，所以被告刘荣平申请追加永州市金铭诚房地产公司为共同被告不符合法律规定，本院不予支持；关于赔偿标准问题，损失的补偿应以对原告唐另生造成的损失为标准，而原告唐另生造成的损失经鉴定机构鉴定为680000元，应以此鉴定为标准，被告刘荣平提出此份鉴定报告的鉴定机构不具备相应资质，此份报告只具有参考作用，经审查，出具鉴定报告的湖南永一资产评估公司是依法登记的具有此类资产评估的市场主体,被告刘荣平提出鉴定机构无相应资质的辩解本院不予支持。第二次开庭时被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、荣毛林，经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、荣毛林、刘荣平在本判决生效之日起一个月内向原告唐另生支付房屋拆迁补偿款680000元；二，驳回原告唐另生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，评估费10000元，共计14400元，由被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、荣毛林、刘荣平负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省永州市中级人民法院。代理审判员  曾龙二〇一六年五月二十四日代理书记员  张芹附件：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。