安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初805号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。委托代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所实习律师。被告：邱昇应，男，汉族，住安徽省宣城市宣州区。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告邱昇应房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人徐兴德、华洪涛，被告邱昇应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年6月12日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方邱昇应（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层4-117至4-120共4间，建筑面积221.07平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米20元，年租金为53057元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为26528元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为26528元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为53057元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币8000元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。同日，双方又签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定邱昇应自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。合同签订后，万家公司向邱昇应交付了租赁房屋。邱昇应交纳经营保证金8000元，其余费用未交纳。2014年8月12日，万家公司以快递方式向邱昇应寄发了《缴款通知书》，通知邱昇应于2014年8月20日前交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费合计36055.25元，邱昇应签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向邱昇应寄发了《关于解除双方的函》，通知邱昇应双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，邱昇应应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函邱昇应于2015年1月28日签收，但未履行结清费用的义务，万家公司诉至法院，请求判令：1、邱昇应立即腾空租赁房屋并交付给万家公司；2、邱昇应立即给付截至2015年2月5日的房屋租金66910元及逾期付款违约金（其中22107元自2013年3月1日起、26528元自2014年3月1日起、18275元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止）并承担自2015年2月9日起至2016年2月9日的房屋占用费53057元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的房屋占用费按每平方米每月20元计算至房屋实际归还之日止；3、邱昇应立即给付截至2016年2月9日的物业管理费9285元及逾期付款违约金（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的物业管理费自2016年2月10日起按每月每平米1元计算至房屋实际归还之日止；4、邱昇应立即给付截至2016年2月9日的管理运营费9285元及逾期付款违约金（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的管理运营费自2016年2月10日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止；5、邱昇应立即给付万家公司垫付的电费1219元；6、本案诉讼费由邱昇应负担。邱昇应在庭审中辩称：该份合同是双方一个意向，合同约定开业时间为2012年10月1日，如有变更另行通知，但至今未收到开业的通知，市场至今没有开业，不应收取租金；万家公司在招商过程中有欺诈行为，且公司运营管理不规范，导致各商户不能正常经营，造成的经济损失应由万家公司自行负担。综上，请求法庭驳回万家公司的诉讼请求。万家公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家公司的主体资格；2、身份证复印件一份，证明邱昇应的身份信息；3、授权书一份，证明万家公司有权对外出租涉案房屋并承受由此产生的一切权利义务；4、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议各一份，证明双方的合同关系及对双方权利义务、违约责任等进行了约定；5、家居馆高压总电表照片一份、安徽电力宣城供电公司发票二十四张，证明商场用电总数为1992600度及万家公司交纳电费总额为2491987.64元；6、邱昇应电表照片一份，证明截至2015年3月20日邱昇应的电表总用电数为1493度；7、《缴款通知书》、韵达快递单、韵达快递官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2014年8月12日向邱昇应寄发了《缴款通知书》，邱昇应已签收的事实；8、关于解除双方《房屋租赁合同》的函，EMS特快专递单、EMS官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2015年1月27日向邱昇应寄发了关于解除双方《房屋租赁合同》的函，邱昇应已签收的事实。邱昇应未提交证据。经庭审质证，邱昇应对万家公司提举的1、2、3、5、6、8号证据无异议；对4号证据的真实性无异议，合同约定的期限是三年，但至2014年开始商场就未正常运营，现在商场内的商户已经基本退场，商场的外墙也在装修，并更名为红星，因此该时间段不应计算租金；7号证据已收到，但数额过高，对内容不认可。经对万家公司所举证据进行审查，结合邱昇应的质证意见，本院认为万家公司提举的证据均符合证据的“三性”，予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院对万家公司所诉称的事实予以确认。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。邱昇应户电表产生的电度数为1493度，其交纳水电费699.3元并于2015年12月底腾空了房屋。本院认为：邱昇应与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，邱昇应应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，现万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。邱昇应未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向邱昇应寄发了缴费通知书，邱昇应签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方的函》，该函于2015年1月28日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年1月28日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年2月1日至房屋实际腾空并交付之日即2015年12月底，邱昇应占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。占用期间的各项费用损失因未约定给付期限，万家公司可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定邱昇应应负担的各项费用及支付时间如下：首先，依据双方关于承租期及免租期的约定，2012年10月1日至2013年3月30日及2013年10月1日至2014年3月30日间邱昇应无需交纳租金，另双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，而商场于2013年5月1日开业，因此邱昇应第一年2013年5月1日至2013年9月30日的租金22107元（53057元/年÷12个月×5个月），应于2013年4月1日前支付；第二年2014年4月1日至2014年9月30日的租金26528元，应于2014年3月1日前支付；第三年2014年10月1日至2015年1月28日（合同解除之日）的租金17152元（53057元/年÷365天×118天），应于2014年9月1日前支付；合同解除三日后即2015年2月1日至实际交付房屋之日即2015年12月30日的占用期间租金损失为48635元（53057元/年÷12个月×11个月），未约定给付时间，万家公司可随时主张。其次，邱昇应应自2012年10月1日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费至2015年1月28日合计6174元（221.07元/月×27个月+221.07元/月÷30天×28天），以及合同解除三日后即2015年2月1日至2015年12月30日间的房屋占用期间的物业服务费2431元（221.07元/月×11个月），万家公司可随时主张。再次，邱昇应应自2012年10月1日起按每月每平方米1元的标准支付管理运营费至2015年1月28日6174元，以及合同解除三日后即2015年2月1日至2015年12月30日间的房屋占用期间的运营管理费2431元，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。最后，商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，邱昇应户的电度数为1493度，因此产生的电费为1866.3元，该费用万家公司已代为垫付，扣除邱昇应已交的699.3元后，剩余1167元直接交付给万家公司。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确认邱昇应应负担的各项费用的违约金如下：首先，房屋租金合计65787元的违约金为：22107元自2013年4月1日起、26528元自2014年3月1日起、17152元自2014年9月1日起，均计算至实际给付之日止。其次，物业服务费6174元自起诉之日即2016年2月23日起计算至实际给付之日止。再次，管理运营费合计6174元自起诉之日即2016年2月23日起计算至实际给付之日止。邱昇应已于2015年12月30日腾空并交付房屋，万家公司要求邱昇应交付房屋的诉请因已实际履行，本院不予支持。关于邱昇应在庭审中辩称市场至今未开业，其交纳租金的条件未成就的意见，本院认为，双方在合同中虽未对“开业”作出解释说明，但根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始，宣布开业主体为万家公司，且万家公司也已在2013年5月1日通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，邱昇应等商户也自5月1日后在市场内从事经营活动，因此2013年5月1日为开业日期，邱昇应称至今未开业的意见，本院不予采纳。关于邱昇应称万家公司在招商过程中存在虚假宣传、欺诈商户等违约情形的意见，本院认为，招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传报告属要约邀请，不构成违约，因此关于邱昇应此节的辩解意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告邱昇应于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计65787元及逾期付款违约金（其中22107元自2013年4月1日起、26528元自2014年3月1日起、17152元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的租金损失48635元；二、被告邱昇应于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计6174元及逾期付款违约金（自2016年2月23日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的物业服务费2431元；三、被告邱昇应于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费计6174元及逾期付款违约金（自2016年2月23起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的运营管理费2431元；四、被告邱昇应于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费费1167元；五、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3612元，由被告邱昇应负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杜美龄人民陪审员  沈光泉人民陪审员  赵春燕二〇一六年五月二十日书 记 员  曾苗苗附：法律条文《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。