重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终508号上诉人（原审被告）：重庆圣奇建设（集团）有限公司。住所地：重庆市云阳县。法定代表人：吴明，该公司董事长。委托代理人：向大文，男，土家族，1967年5月4日生，重庆圣奇建设（集团）有限公司员工，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）：苟洪友，男，土家族，1971年1月18日生，住重庆市石柱石柱土家族自治县委托代理人：马贵文，重庆市石柱县悦崃法律服务所法律工作者。上诉人重庆圣奇建设（集团）有限公司（以下简称圣奇公司）与被上诉人苟洪友商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年12月29日作出（2015）石法民初字第05047号民事判决。圣奇公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2016年5月3日对本案公开开庭进行了审理。上诉人圣奇公司的委托代理人向大文，被上诉人苟洪友的委托代理人马贵文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石柱土家族自治县人民法院审理查明：2011年6月9日，苟洪友（为乙方）与圣奇公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：圣奇公司将位于石柱县南宾镇楼房湾麻柳林187号4幢2-504房屋以343170元预售给苟洪友。圣奇公司应在2011年12月31日前将房屋交付给苟洪友使用，在商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期办理超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。苟洪友给圣奇公司出具委托书，委托其办理所购房屋的合同备案、产权登记及按揭贷款等事宜。苟洪友已向圣奇公司支付完购房款。2015年5月19日，石柱县国土资源和房屋管理局受理办理苟洪友房屋权属登记的申请。2014年1月10日，苟洪友领取了圣奇公司支付的违约金20000元，在苟洪友签字的违约金发放表上载明：“以上补偿款以合同约定为交房、办证至2013年12月31日止一次性补偿，另外约定办证时间在2014年12月底前完成”。苟洪友一审中诉称：2011年6月9日，苟洪友与圣奇公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：圣奇公司圣奇公司将位于石柱县南宾镇楼房湾麻柳林187号4幢2-504房屋以343170元预售给苟洪友。圣奇公司应在交房后60日内为苟洪友办理房屋产权证，如逾期未办理应承担违约责任并支付违约金。圣奇公司在2015年5月19日才取得国土房管部门出具的登记受理单，已构成违约。苟洪友起诉请求:1.依法判令圣奇公司赔偿苟洪友延期办理房屋产权证违约金18218元；2.由圣奇公司承担本案诉讼费用。圣奇公司一审中辩称：圣奇公司与苟洪友已经协商支付了2013年12月31日前的违约金，根据苟洪友签字的领款表双方约定将办证时间至2014年12月底前。苟洪友主张每天按房款总额万分之一的违约金过高，请求调低违约金。石柱土家族自治县人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据合同的约定，圣奇公司应在2014年12月31日前去取得业务受理通知书，但圣奇公司在2015年5月19日实际取得，因此圣奇公司赔偿苟洪友违约金（以已付购房款343170元为基数按日万分之一从2015年1月1日计算至2015年5月19日）。关于圣奇公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之一的标准，没有高过司法解释的标准，故该院对违约金不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆圣奇建设（集团）有限公司在一审判决生效之日起三日内赔偿苟洪友逾期办证违约金4770.06元；二、驳回苟洪友的其他诉讼请求。案件受理费129.00元（已减半收取），由苟洪友承担98.00元，由重庆圣奇建设（集团）有限公司承担31.00元。上诉人圣奇公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：1.一审判决认定上诉人延期办理房产证的时间错误。按合同约定后延60日作为违约金的起算点，即2013年12月28日为点起算，上诉人实际办理房产总证的时间是2015年2月2日，应当以该时间为违约金的计算终点，而非是一审判决中认定的2015年5月19日为房产证办理受理单的时间为终点。双方的合同中并未约定是为其办理单户分证的受理时间，因为办理分证的前提是办理总证，在总证与分证之间，办证部门还有一些工作流程，所以不应当以2015年5月19日为房产证办理受理单的时间为违约金的计算终点。2.上诉人虽然逾期办证，但是对被上诉人造成的损失不大，双方约定万分之一的违约金计算标准过高，请求予以调低。被上诉人苟洪友答辩称：1.上诉人的上诉事实和理由不成立；2.一审被上诉人提交的相关证据系一审法院已经认定并记录在案，上诉人的违约事实成立；3.上诉人称应当以取得总证的时间为计算的终点是没有法律依据的，一审法院以2015年5月19日作为计算终点时间是正确的；4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对违约金计算有明确规定，万分之一的标准计算的违约金并不过高。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：1.逾期办证违约金的计算时间及金额；2.合同当事人双方所约定的违约金是否过高，应否予以调整。现分析评判如下：关于逾期办证违约金的计算时间及金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人圣奇公司与被上诉人苟洪友签订《重庆市商品房买卖合同》，第十三条关于办理产权登记的约定第2款载明：预售商品房屋的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4款第（2）项载明：“逾期超过60天后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。从前述两项条款约定的的内容，特别是第2款中指向的“本商品房”可以看出，双方约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日止，指向的办理产权证应当是上诉人圣奇公司向被上诉人苟洪友所出售的商品房，即本案的涉案房屋。上诉人圣奇公司主张取得登记受理单之日止应当是取得办理总房产证受理单之日的2015年2月2日，首先，上诉人的该项理由与双方在合同中的约定不一致，其次，合同第十三条第四款第（2）项中并未约定是以取得总房产证的受理单为违约金计算的终点。且被上诉人苟洪友作为购房者，其关心和在意的并非是房地产开发商是否取得房屋总产权证，而是自己何时能取得房屋的产权，如果按照上诉人所主张的计算违约金的终止时间为办理房屋总房产证的时间，则被上诉人苟洪友在上诉人圣奇公司取得房屋总产权证之后到办理房屋分证的时间段内，不仅拿不到属于自己的房屋产权证，又不能因对方的违约行为获得违约金赔偿，对于购房者来说，有违公平和正义。故上诉人圣奇公司主张应当以办理房屋产权总证的时间为计算办证违约金的时间终点的理由不成立，本院不予支持。关于本案当事人所约定的违约金是否过高，是否予以调整的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，第十三条关于办理产权的登记的约定第4款已经约定，“甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金……”。双方约定按照日万分之一的比例计算违约金，该约定中的万分之一，折合百分比为年利率3.65%，尚不及中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准。故上诉人圣奇公司主张双方约定的违约金比例过高的理由不成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人重庆圣奇建设（集团）有限公司的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人重庆圣奇建设（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张泽端代理审判员  彭松涛代理审判员  段成一二〇一六年五月四日书 记 员  杨鹏润