广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1697号原告深圳市鹏辉物业管理有限公司，地址深圳市光明新区。法定代表人罗毅。委托代理人杜奕良，广东国晖律师事务所律师。委托代理人王跃进，广东国晖律师事务所律师实习律师。被告深圳市源发实业有限公司，地址深圳市龙华街道。法定代表人林庄喜。委托代理人刘琴，公司法务。第三人深圳市乐景物业管理有限公司，地址深圳市龙华新区。法定代表人杨仰群。委托代理人曾令刚，广东博商律师事务所律师。原告深圳市鹏辉物业管理有限公司诉被告深圳市源发实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法准许第三人深圳市乐景物业管理有限公司参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市鹏辉物业管理有限公司的委托代理人杜奕良、王跃进，被告深圳市源发实业有限公司的委托代理人刘琴，第三人深圳市乐景物业管理有限公司的委托代理人曾令刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月1日，原告与深圳市龙华新区东源阁小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定原告向东源阁小区提供物业服务并收取相应的物业管理费和代收本体维修金。被告是东源阁小区的业主，拥有该小区C区（1栋101-109号商铺、1栋111-117号商铺、1栋119号商铺、1栋T001-T120）以及C区2层01-73号商铺共计210家商铺的产权。自2013年8月至今，被告一直拖欠物业服务费和本体维修金，虽经原告方多次催收，被告仍分文未付。为维护原告权益，请求判令：1、被告补交自2013年8月至2015年6月的物业服务费750576.95元；2、被告补交自2013年8月至2015年6月的本体维修金共计12497.46元；3、被告支付逾期滞纳金70381.67元；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，第一，东源阁C区1楼、2楼是由东源阁市场自行管理，原告是没有提供物业管理服务的，其无权收费。第二，原告的收费标准不合理，租金水平是过高的，物业合同中的物业服务费用也没有经过我方的同意。第三乐景公司东源阁市场一直以来对市场安全、卫生、消防等各方面提供物业管理服务，应当是由乐景公司进行收费。第三人陈述称，原告从头到尾没有对东源阁市场提供物业管理服务，东源阁市场对该部分物业提供了安保、清洁、消防及食品检验检疫等相关服务。该服务内容还包括了物业管理服务，第三人有权对涉案物业收取管理费用。经审理查明，被告系宝安区龙华镇东环二路东侧东源阁C区1栋T001-T013、T018、T020-T023、T025、T028、T030、T032-T035、T042-T047、T060-T064、T067-T069、T073、T076-T077、T080、T083、T085、T087-T098、T100、T106-T118、201-273商品房的业主。原告深圳市鹏辉物业管理有限公司于2013年7月8日与深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订了《深圳市东源阁小区物业服务合同》，约定由原告为深圳市龙华新区龙华东源阁小区（住宅和商住两用，建筑面积27838平方米）提供物业管理服务，服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权指定物业服务的各项制度，房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地养护和管理，清洁服务（包括房屋共用部位、公共场所含商场、菜市场的清洁卫生、垃圾的收集清运，不含经营者处理的水果、蔬菜、禽蛋、肉食等报废商品等），协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作、对小区规划红线范围内的人身安全、财产安全尽协助义务，消防服务，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案，按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修提供其他服务，小区的大门门禁、消防管道设备设施、公用场所视频监控、停车场系统等小区公共设施需要更换和维护的由原告选聘专业公司安装，并报请业主委员会审核同意后由原告负责施工费用暂由原告垫付，此项费用在小区的本体维修金支出，业主或物业使用人申请装修时，原告应告知相关的限制性规定和注意事项、与其订立书面的装修服务协议、明确双方的权利义务、收取装修押金2000元、垃圾清运费10元/平方米、装修垃圾统一由物业负责清运，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为、应及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告，制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案、明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容，设立服务监督电话并在物业区域公示；服务期限自2013年8月1日至2016年7月30日，合同期满后，在同等条件下原告享有优先权，业主委员会决定不再聘用原告的应在期满前3个月书面通知原告，原告不再续约的，应在期满前3个月书面通知业主委员会，双方同意续签，应于本合同到期前15日内签署新的物业服务合同；物业服务费的交纳标准为多层住宅1元/月/平方米，一楼商铺3.50元/月/平方米，C区二楼商场摊位165元/个/月（均折合8.5元/月/平方米），C区一楼菜市场摊位145元/个/月（均折合23.5元/月/平方米），B区一楼面对松源路单身宿舍3.50元/月/平方米，B区一楼面对小区内通道单身宿舍3元/月/平方米；业主或物业使用人应在每月（1-15）日之前按月交纳物业服务费，预交不限；逾期交纳，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，如果需要催缴或者依法追讨，业主或物业使用人应承担催缴挂号邮寄通知邮费、诉讼费、律师费；物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位已向最终用户收取有关费用，原告接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得闲置或变相限制业主或物业使用人购买，内部水表、电表的损耗分摊，由原告与业委会协商书面约定；业委会违反本合同约定，导致原告未能完成服务内容的，原告有权要求业委会限期解决，逾期未解决的，原告可要求业委会按照直接经济损失支付违约金，造成其他损失的，原告可要求业委会承担相应的赔偿责任；原告提供的服务达不到本合同约定的标准的，业委会有权要求原告在合理期限内改进，原告未能改进的，业委会可按照直接经济损失要求原告支付违约金，给业主或物业使用人造成其他损失的，有关当事人可要求原告承担相应的赔偿责任。2013年7月27日，龙华东源阁小区业主委员会和原告共同发布公告，告知涉案小区业主物业管理费的收费标准和缴费方式。涉案房产共计市场商铺71个，二楼商铺73个，共计2416.85平方米。被告自2013年8月至2015年6月共计拖欠物业管理费536160元（145元/个/月×71个×24个月+165元/个/月×73个×24个月）。被告自2013年8月至2015年6月共计拖欠本体维修金8700.66元（0.15元/月/平方米×24个月×2416.85平方米）。上述事实，物业管理合同、公告、不动产资料电脑查询结果表等证据以及庭审笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，深圳市鹏辉物业管理有限公司受深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会委托，为涉案小区提供物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系。原告向被告提供了物业管理服务，被告应当按合同约定缴纳物业管理费。现被告抗辩称原告没有为其所有的物业东源阁市场及二楼商场提供物业管理服务，被告的上述物业中东源阁市场由第三人聘用保洁和安保人员进行维护管理，二楼商场由被告自行聘请保洁和安保人员进行维护和管理，故原告不应向被告收取物业管理费用。被告与第三人为证明其主张，向本院各自提交了聘请保洁和安保人员的合同及工资单。本院认为，从原告与深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订的物业管理服务合同来看，原告为涉案小区提供物业管理服务的服务范围包括了被告所有的C区物业，且对物业管理费的收取金额有着明确的约定，该物业服务合同对涉案小区的全体业主有效，被告应当遵守。且依照原告与深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订的物业管理合同中，物业管理服务的内容包括制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度，房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地养护和管理，清洁服务（包括房屋共用部位、公共场所含商场、菜市场的清洁卫生、垃圾的收集清运，不含经营者处理的水果、蔬菜、禽蛋、肉食等报废商品等），协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作、对小区规划红线范围内的人身安全、财产安全尽协助义务，消防服务，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案等共计十六项，并非仅有被告及第三人主张的清洁和安保两项，即便被告及第三人对占有并使用的物业自行聘请人员进行了清洁和安保的维护、管理，亦不能对抗原告为涉案小区提供物业管理服务的权利。原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告应当依照合同约定交纳物业管理费。原告主张被告自2013年8月起拖欠物业管理服务费，经核算，被告自2013年8月至2015年6月共计拖欠物业管理费536160元（145元/个/月×71个×24个月+165元/个/月×73个×24个月）。被告应当支付。故对原告请求被告支付物业管理费750576.95元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于本体维修金，交纳本体维修金系被告依法应当承担的义务，且原告依照每平方米每月0.15元的标准收取专项维修基金并没有违反深圳市的相关规定，应当予以支持。故被告应当交纳自2013年8月至2015年6月的本体维修金8700.66元（0.15元/月/平方米×24个月×2416.85平方米）。故对原告主张被告支付本体维修金12497.46元，本院予以部分支持。关于滞纳金，基于物业管理服务合同的约定，业主没有按时交纳物业管理费用的，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因合同约定每月交纳物业管理费的期限为1-15日，故被告应当自每月16日起对当月应当缴纳的物业管理费22340元（145元/个/月×71个+165元/个/月×73个）支付滞纳金。原告主张滞纳金为70381.67元，系其对自身权益的合法处分，本院予以支持。故对于原告主张被告支付滞纳金70381.67元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告深圳市源发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付2013年8月至2015年6月物业管理费536160元，本体维修金8700.66元，滞纳金70381.67元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6067元，由原告承担1577元，由被告承担4490元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 刘  水  英人民陪审员 魏  卫  星二〇一六年五月十八日书 记 员 杨    帆书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第8页共8页