南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初3424号原告江苏中广置业有限公司，住所地南京市鼓楼区新街口管家桥9号12层。法定代表人翟韶均，该公司总经理。委托代理人薛莲，江苏义科律师事务所律师。委托代理人马双，江苏义科律师事务所律师。被告张艳红，女，1985年5月31日生，汉族。原告江苏中广置业有限公司（以下简称中广公司）与被告张艳红居间合同纠纷一案，原告中广公司于2016年4月11日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告中广公司的委托代理人薛莲，被告张艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中广公司诉称，原、被告双方于2016年2月18日签订《客户购房委托书》，被告委托原告代为购买房屋，并约定“双方依据诚信、互惠、自愿的原则签署客户购房委托书、看房确认书，承诺只通过江苏中广置业有限公司，不再通过其他中介或者个人等一切方式求购以上房屋”，“承诺自本确认书签署之日起十二个月内，不就乙方介绍的以上房屋产生除乙方为居间方之外的其他任何形式的交易，或者将所知悉的房屋信息披露给他人交易或使用，如有违反，甲方需向乙方支付房屋总房价的2.4%作为违约金”。在协议签订当天，原告带被告看了建康花苑x幢305室的房屋，但是被告在看房后却通过其他中介购买该房屋。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金10000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告张艳红辩称，首先，2016年2月18日，原告工作人员约被告看房，但是其工作人员业务素质低下，并且表示所看的建康花苑房屋最低只能以2100000元的价格成交，没有其他还价余地，因为价格超出被告心理预期，遂决定不再就该房屋进行下一步沟通，但在原告工作人员要求下，被告在一份看房确认单上签名，该工作人员声称这只是工作记录，用以向公司证明其完成了带客户看房的事实。其次，被告签署看房确认单的时候天色已晚，原告工作人员并未向被告说明看房确认单上载明的内容，而且该确认单只有一份，内容均系格式条款，相关条款几乎都是被告的责任和义务，对于被告的权利和中介服务机构应当承担的义务则完全没有涉及，明显是一份显失公平的合同，限制了被告方的合法权益，属于无效合同。再次，建康花苑x幢305室房屋系房主通过多家中介挂牌销售的，原告并未与房主签订独家销售合同，并非独家掌握该房源信息，被告是在同一时间联系包括原告在内的多家房地产中介公司帮助寻找房源，并通过其他中介公司同样获得了该房源信息，经过权衡比较，被告最终选择了房屋报价低、服务好、业务员更专业的中介公司促成了该交易。被告并未利用从原告处获得的房源信息并绕开原告选择其他中介机构成交，结合被告提供的最高人民法院在2011年类似指导案例也可看出，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，因此被告的行为并不是“跳单”，不构成违约。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年2月18日，被告张艳红（甲方）与原告中广公司（乙方）签订《客户购房委托书》、《看房确认书》，约定：甲方委托乙方代理购房相关事宜，具体要求为附近100平方米左右房屋，价格2000000元左右，4楼以下；乙方根据购房人的需求，提供房屋为南京市秦淮区建康花苑x幢305室房屋（以下简称诉争房屋）；购房委托人承诺，双方依据诚信、互惠、自愿的原则签署客户购房委托书、看房确认书，承诺只通过中广公司，不再通过其他中介机构或者个人等一切方式求购诉争房屋；通过中广公司成交后，支付房屋总价的1.2%作为乙方的代理费，并于签订房屋买卖合同时一次性付清；承诺自确认书签署之日起十二个月内，不就乙方介绍的诉争房屋产生除乙方为居间方之外的其他任何形式的交易，或者将所知悉的房屋信息披露给他人交易或使用，如有违反，甲方需向乙方支付总房价的2.4%作为违约金。另查明，2016年2月19日，被告张艳红的丈夫周智（乙方）经南京安格佳房地产经纪有限公司（以下简称安格佳公司，丙方）与诉争房屋产权人（甲方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋售价为2078000元；丙方派严军、顾勇经纪人负责诉争房屋的居间活动；丙方完成合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费21000元。2016年2月22日，周智向安格佳公司支付服务费21000元。被告提供通话录音一份，以证明其在签署《看房确认书》时，原告工作人员并未告知其相关违约条款。原告对该通话录音的真实性不予认可，同时认为该份录音不能证明被告不知晓看房确认书所约定的条款。被告提供365网站的房源信息截图一组，以证明其他中介公司亦掌握诉争房屋的房源信息，并非原告独家代理，原告对网站截图的真实性不持异议，同时认可诉争房屋并非其独家代理出售，但认为截图中房屋照片不能证明系诉争房屋。被告申请安格佳公司经纪人顾勇到庭作证，顾勇陈述，其在2016年2月17日接到被告方电话表示希望购房，证人遂向其推荐了几套房屋，并带着被告方看了三、四处房屋，之后向被告方推荐了诉争房屋，当时被告方表示已经看过诉争房屋了，但是诉争房屋的售价超过了预期，证人告知被告方，关于房屋价格可以和房主沟通，最后经协商，诉争房屋经安格佳公司居间以2078000元的价格成交。被告对证人证言真实性不持异议。案件审理过程中，被告表示鉴于原告提供了看房服务，故其自愿支付原告劳务费1000元。以上事实，有《客户购房委托书》、《看房确认书》、《房地产买卖中介合同》、收据、POS签购单、通话录音、网站截图、证人证言及当事人陈述等予以证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《客户购房委托书》、《看房确认书》属于居间合同性质，合同中约定“甲方承诺自确认书签署之日起十二个月内，不就乙方介绍的诉争房屋产生除乙方为居间方之外的其他任何形式的交易，或者将所知悉的房屋信息披露给他人交易或使用，如有违反，甲方需向乙方支付总房价的2.4%作为违约金”，约定该条款是为了防止买方利用中介公司取得房源信息后，后续却绕开该中介公司购房，致使中介公司无法取得相应佣金，该条款不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应当认定有效。故而衡量被告是否违约的关键，在于被告后续购房行为是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件，本案中，诉争房屋并非原产权人委托原告独家代理销售，被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，被告丈夫利用其在安格佳公司获得的房源信息，并经安格佳公司居间促成了房屋买卖合同的成立，且此后亦向安格佳公司支付了21000元的居间报酬，其行为并不构成违约，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。案件审理过程中，被告自愿给付原告劳务费1000元，本院对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张艳红于本判决生效之日起十日内支付原告江苏中广置业有限公司1000元。二、驳回原告江苏中广置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏中广置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。代理审判员 黄 茜二〇一六年五月十六日见习书记员 朱秋萍