南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初493号原告徐竹，女，汉族。委托代理人王晓敏，男，汉族。被告苏宁电器集团有限公司，住所地本市秦淮区淮海路68号。法定代表人卜扬，副总裁。委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。原告徐竹诉被告苏宁电器集团有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐竹及其委托代理人王晓敏、被告苏宁公司的委托代理人胡典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐竹诉称，2005年1月15日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定由原告将位于本市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼4层B区06号商铺出租给被告作为商业使用，租赁期限为10年，自2005年4月15日至2015年2月28日止，月租金为1649.41元；租赁期满时，被告应该提前6个月书面通知原告是否续租或终止合同等等。该合同签订后，双方即按合同约定履行。在租赁期限届满前6个月，被告未就是否续租通知原告。原告多次询问，均未有明确回复。从2015年3月1日起至今，被告仍持续占用原告商铺，侵害了原告的合法权益。现原告诉至本院，请求判令被告向原告支付2015年3月1日起至2015年12月31日期间的房屋占有使用费48167元（9元/天/平方米*17.49平方米*306天），及逾期付款利息2890元，合计51057元。被告苏宁公司辩称，双方租赁合同到期后，被告已按原租赁合同标准支付了2015年3月1日至2015年12月31日期间的租金，原告主张按每日每平方9元标准计算房屋使用费没有事实依据，被告不予认可。原告主张的逾期付款利息亦缺乏事实和法律依据，不应予以支持。综上，请求法院依法判决。经审理查明，坐落于本市鼓楼区山西路1号4B006室房屋（建筑面积为17.49平方米，以下简称涉案商铺）登记的房屋所有权人系原告徐竹。2005年1月15日，原告徐竹（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方，后企业名称变更为苏宁电器集团有限公司，即本案被告）签订了一份《租赁合同书》，约定甲方自愿将其购买并拥有产权的商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；租赁商铺坐落于本市山西路1号银河大厦裙楼部分4层B区006号商铺，建筑面积为15.91平方米，套内建筑面积7.5平方米，购房总价为257212元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；甲方同意将该物业出租给乙方作为商业使用，租赁期内，甲方作为该物业的所有权人，除行使物业的处分权外，其他占有、使用、收益的权利均由乙方行使，其中使用权，包括但不限于转租权、自营权、委托他营权、合营权等权利；租赁期限为10年，自甲方与开发商签订购买该物业的《商品房买卖契约》生效后第90天起开始计算，即2005年4月15日至2015年2月28日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金=购房总价×7%÷12，月租金为1500.40元，每年租金为18004.84元；租金的支付方式为按季度支付，先付后用，在每个季度第一个月的20日前，乙方向甲方支付本季度的租金；乙方有权按照合同约定的用途对该物业进行改善、增设、添附他物，费用由乙方自理，改善、增设、添附他物部分的所有权为乙方所有，乙方在撤离时，应尽可能恢复该物业的原状；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同等等。2007年3月3日，原、被告双方签订《补充协议》，约定上述租赁合同书中物业基本情况变更为物业建筑面积17.49平方米，套内建筑面积7.41平方米，购房总价282756元，月租金为1649.41元，每年租金为19792.92元，其中2005年4月15日至2007年3月3日的租金回报被告已经支付给原告，自2007年3月4日起按新租金标准执行。上述合同签订后，原、被告双方均按约履行，被告对租赁物进行装修改造后，统一对外出租。该合同履行期限届满后，被告于2015年3月23日向部分业主发送《告知函》，称考虑到每个业主的租赁合同到期日不一致，每户业主商铺面积各不相同，银河大厦目前经营业态为大面积整体承租，如到期后直接分割返还商铺，将会给其他未到期业主造成损失，为更好解决商铺整体续租事宜，特函告如下：成立山西路银河大厦业主委员会，业主大会于2015年4月20日上午9点召开；部分业主租赁合同到期后，过渡期间租金先由被告按8%支付；在业主大会召开及业主委员会成立后，如业委会另行招商实际履行出租价格高于8%或经评估后租金高于8%的，由被告补足过渡期间的差价等等。此后，因双方对于租金标准无法协商，致使未再续签租赁合同，但涉案商铺仍由被告实际占有使用。涉案商铺所在的本市银河大厦，亦因故未依法成立业主委员会。因双方协商未果，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告称已按原合同约定的租金标准向原告支付租金至2016年3月31日止。原告对于收到被告上述款项予以认可，但不认可被告给付的使用费标准，要求被告按9元/平方米/天标准，支付自2015年3月1日起至2015年12月31日期间的房屋使用费。被告对于原告主张的使用费标准不予认可；并称已于2016年3月中旬通过短信方式通知原告等业主不再续租涉案商铺，并于当月底将经营使用的柜台、设备等搬离，撤出了本市山西路银河大厦一至四层，但部分装潢未予拆除；因被告系整体承租商铺，其撤场经营的区域内仍有与部分业主之间的租赁合同尚未到期，最迟约至2016年5月底到期。与原告情况类似的部分本市山西路银河大厦商铺业主与被告之间的租赁合同纠纷案件，本院判决被告向相关业主返还商铺，判决生效后，前述案件已进入执行程序。截止本案一审法庭辩论终结前，相关执行案件尚未执行完毕。因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、《租赁合同书》、房屋所有权证以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间就涉案商铺所签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租赁期限至2015年2月28日止，被告应于期限届满前6个月通知原告续租或终止合同。该合同期限届满后，双方因租金标准无法协商，亦未成立业主委员会，遂未续签租赁合同，被告在租赁期限届满后仍持续占用涉案商铺，故应继续支付其占用商铺期间的房屋使用费。被告认可其于租赁合同到期后，按房屋总价的8%标准向部分业主支付过渡期租金，而原告并无充分证据证明涉案商铺的市场租金价格标准，故本院结合本案案情，确定被告应按每月1885.04元标准（涉案商铺总价282756×8%÷12）支付自2015年3月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费18850.4元。双方租赁合同到期后，被告已按原租金标准向原告支付了2015年3月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费16494.1元（1649.41元/月×10月），故被告还应支付2015年3月1日起至2015年12月31日的房屋占有使用费2356.3元。关于原告主张的逾期付款利息，由于原、被告双方对租赁合同到期后的房屋占有使用费标准存有争议，被告已按原租赁合同书约定标准预支付了房屋占有使用费，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏宁电器集团有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告徐竹2015年3月1日至2015年12月31日的房屋使用费2356.3元；二、驳回原告徐竹的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，因适用简易程序减半收取538元，由原告徐竹负担513元，被告苏宁电器集团有限公司负担25元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱玉梅二〇一六年五月二十六日见习书记员  王 进