广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3827号原告：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙平村，组织机构代码669832669。负责人：谭志平，职务总经理。委托代理人：许权、陈雪连，均系该司职员。被告：刘威，女，1986年10月7日出生，汉族，户籍住址湖北省云梦县，现住广东省中山市。原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）诉被告刘威物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业沙溪分公司委托代理人陈雪连、被告刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐物业沙溪分公司诉称：被告为中山市世纪新城三期G12幢302房（登记备案坐落中山市XXX房）的业主，原告受托为该小区提供物业服务，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，就有关物业服务的相关具体事项进行了约定，协议约定被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。关于该小区的物业服务收费标准，原告于2011年获得中山市物价局的批复，根据该批复，被告应每月按其房屋的建筑面积以每平方2.5元向原告缴付物业管理费，其建筑面积为96.52平方米。据此，被告每月应向原告支付物业服务费241元。但从2015年6月1日起至2015年9月30日期间，被告拖欠原告物业服务费及滞纳金1554元未支付。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.被告按每月241元的标准向原告支付自2015年4月至审判之日止拖欠的物业管理费，暂计至2015年9月为1446元；2.被告向原告支付自2015年4月拖欠之日至审判之日止产生的滞纳金，暂计至2015年9月为108元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，雅居乐物业沙溪分公司明确其第一项诉讼请求的物业管理费计算至2015年9月；第二项诉讼请求的违约金从2015年4月起计至被告实际支付完毕拖欠的费用之日。原告雅居乐物业沙溪分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.房产证（复印件）；2.前期物业服务合同；3.律师函及律师函邮寄回执；4.收费许可证。被告刘威辩称：1.原、被告之间不存在物业服务协议。原告提供的《前期物业服务合同》的当事人不是被告，被告对该物业服务合同不知情，对内容不认可。原告也从未与被告签订任何物业服务合同；2.既然原、被告之间不存在物业服务协议，原告请求被告支付物业费没有合同依据；3.原告作为从事物业服务的企业，并非国家行政机关，征收滞纳金没有任何法律依据和事实依据；4.即使原告存在事实上的物业管理服务行为，属于无因管理。但是，原告的物业管理服务不称职，没有尽到为被告物业管理服务的职责。被告的住房因超市的噪音及机器震动影响无法居住，原告对此不予处理。被告另寻其他途径，并亲自找相关公司进行噪音和震动检测，并亲自找相关公司进行隔音和减震处理，花费了大量人力、物力。被告也向环保部门投诉过，并经环保部门现场检测。原告的不尽职行为导致了被告生活受到严重影响。基于上述理由，原告的诉求没有合同依据，原告事实上存在物业管理服务行为也因不称职，不能收取相关物业管理费用。被告就其辩解，向本院提交如下证据：收据1份。经审理查明：雅居乐物业沙溪分公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营，游泳场。刘威系中山市XXX房的业主，该房屋建筑面积为96.52平方米，为高层住宅。2012年3月20日，涉案物业的建设单位中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雍景园房地产公司）作为甲方，雅居乐物业沙溪分公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对XXX小区实施前期物业管理，物业服务费按建筑面积收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；业主从交付房屋之日起次日起算物业管理费，于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；业主不按规定时间及标准交纳物业管理服务费用的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，雅居乐物业沙溪分公司为世纪新城小区提供物业服务。2014年9月4日，刘威成为XXX小区的业主。2014年12月，刘威认为与其房屋相邻的超市因安装在超市楼顶的压缩机震动噪音过大，影响其居住，遂向雅居乐物业沙溪分公司反映要求处理。雅居乐物业沙溪分公司遂向中山市环保局反映情况。刘威在庭审中确认雅居乐物业沙溪分公司告知其已通知环保局，也确认环保局接到投诉后到其家及超市调查过情况。但环保局来后并未作处理，刘威遂自行找人对超市楼顶压缩机安装了减震器，费用由超市支付。刘威认为雅居乐物业沙溪分公司未尽其物业服务职责，未及时通知环保局进行处理，给其生活带来不适，遂不交纳2015年4月至9月期间物业服务费。2015年6月18日，雅居乐物业沙溪分公司委托广东正日律师事务所向刘威发出律师函，要求刘威于2015年7月10日前付清拖欠的物业管理费及逾期缴费滞纳金，期限届满后刘威仍未交纳。雅居乐物业沙溪分公司经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。另查：2014年11月10日，中山市发展和改革局向雅居乐物业沙溪分公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，准许雅居乐物业沙溪分公司收取世纪新城的物业服务、车辆停放保管服务费，并规定楼高11层及以下，每平方米收费2.3元，楼高11层以上收取每平方米2.5元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雍景园房地产公司作为建设单位，其与雅居乐物业沙溪分公司所签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。雅居乐物业沙溪分公司依据合同约定为世纪新城小区提供了服务，刘威作为业主，应按前期物业服务合同约定的标准向雅居乐物业沙溪分公司交纳物业服务费。故本院对刘威主张双方不存在物业服务协议的抗辩不予采信。刘威自2015年4月起未交纳物业服务费，至2015年9月，共拖欠雅居乐物业沙溪分公司物业服务费1446元（96.52平方米×2.5元/平方米/月×6个月）。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，刘威应立即向雅居乐物业沙溪分公司交纳物业服务费1446元。关于雅居乐物业沙溪分公司是否已尽其物业服务义务的问题。刘威认为因邻近其房屋的超市楼顶压缩机发出的噪音过大影响其居住，因此与刘威实际产生纠纷的并非雅居乐物业沙溪分公司，而刘威也可直接找超市要求解决或向环保局投诉。雅居乐物业沙溪分公司在问题发生后，已向环保部门反映超市噪音扰民问题，也将向环保局反映的情况通知了刘威，已尽其物业服务的义务，而环保局接到投诉后也到刘威家及超市调查情况。刘威也确认环保局在接到投诉后来到刘威家及超市调查过情况。故刘威认为雅居乐物业沙溪分公司未及时为其解决超市噪音过大问题而不能收取物业服务费的抗辩没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于滞纳金的收取问题。由于物业服务合同是平行主体之间签订的协议，故滞纳金实际上是迟延履行违约金。《前期物业服务合同》约定：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。”该约定中的滞纳金实际就是违约金。刘威未按约定支付物业服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给雅居乐物业沙溪分公司造成损失，应承担相应的违约责任。因刘威未要求调整违约金的计算标准，故刘威应向雅居乐物业沙溪分公司支付以实际拖欠的物业服务费为基数、按每日千分之一计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告刘威于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司支付2015年4月至2015年9月期间的物业服务费1446元及违约金（违约金计算方法：从2015年4月起至实际清偿之日止，以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一计算）。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司已预交），由被告刘威负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 熊 伟二○二○一六年五月十七日书记员 李志健陈奇