江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8813号上诉人（原审原告）：孙海波，男，1982年8月30日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审原告）：孙丹，女，1985年11月6日生，汉族，住南京市浦口区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：苏吉晨，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地南京市建邺区庐山路**新地中心**。法定代表人：江岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴欢，男，该公司员工。上诉人孙海波、孙丹因与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称南京中建置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙海波、孙丹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应予以改判。一、案涉《装饰装修标准协议书》约定明显不明，原审法院认定错误。原审法院认为“双方当事人签订的《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，被上诉人按照协议履行了交付义务”，实际上该《装饰装修标准协表中约定的玄关地面为“石材”、客餐厅地面为“品牌实木复合”等等。该配置表中的材料既没有明确的品牌更没有明确的型号，该协议中针对装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量均未进行约定和明确。精装修房屋出售价格明显高于毛坯房，装修装饰的价值也根本决定着房屋的价格，影响着买受人的购买倾向。“石材、“木材”此类描述仅仅代表材料的属性，根本不能体现出装修装饰的标准；“品牌产品”此类描述更是明显具有欺骗性质。原审法院以此协议就认定被上诉人履行了交付义务，并无装修漏项、以次充好的情况，实属认定错误。二、网上备案装修价格应当认定为装修质量要求的依据。房屋买卖合同以及装饰装修协议中未对装修质量有明确约定，也并无销售资料可以认定质量标准，由于房屋装修施工资料及样板房资料的举证责任在被上诉人方，被上诉人未提供视为无此资料。根据《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第7条，在装修质量要求不明，因被上诉人未尽相应证明责任而不能综合认定的，备案装修资料可以视为装修质量要求的依据。三、即使网上备案价格不被作为装修依据，样板房装修装饰标准也应当被认定为装修质量要求的依据。根据《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条规定“商品房装修费销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同”，案涉《房屋装饰装修协议》约定不明，即使认定明确也应当是以样板房作为装修装饰标准。根据被上诉人委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2016年6月18曰所做的苏信房地估字【2016】第010210号装饰工程评估报告，评估报告显示：“C1户型评估单价为5240元/㎡、C2户型评估单价为5243元/㎡、D1户型评估单价为5124元/㎡、D2户型评估单价为5100元/㎡、E户型评估单价为5042元/㎡、D3户型评估单价为5035元/㎡、B户型评估单价为5347元/㎡”，评估价与备案价基本一致，与实际交付房屋标准差距巨大。综上，因购房者在购房时与开发商相比处于严重不平等的地位，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。南京中建置业公司辩称：一、关于装修质量问题。《省高院审理指南》第8条采用的是举例式的表述，并不表明双方合同必须约定列举的所有内容，只要双方合同约定内容具有可实施性即可。装修标准和装修价格并非同一概念，上诉人应当提供装修标准存在差异的证据，而本案当中上诉人未能提供其主张的装修标准，且根据合同约定被上诉人也仅是承担维修和整改的义务，而不是承担赔偿装修价格差价的责任。销售价格与装修成本也属于不同的概念，被上诉人应当以合同约定的装修标准和装修质量向上诉人承担责任而不应当以上诉人所认为的装修价格向其承担责任。二、关于装修单价的问题。预售合同没有约定装饰装修单价，补充协议第24条也明确了销售单价为综合单价，并未区分装修单价和房屋的毛坯价格。被上诉人因行政监管的需要向相关行政主管部门履行价格报备手续，其对象并非是针对上诉人，不构成向上诉人作出的承诺，不能据此认定涉案房屋的装修价格标准。补充协议第24条也约定，甲方应政府要求部分项目报备案的价格仅作为备案之用，不作为双方结算的依据。因此，上诉人以备案价格主张装修价格没有合同依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。孙海波、孙丹向一审法院起诉请求：一、判令南京中建置业公司向孙海波、孙丹赔偿房屋装修差价，暂计10000元（具体金额以评估鉴定结果为准）；二、判令南京中建置业公司赔偿孙海波、孙丹延期交付房屋配套设施违约金1000元；三、判令由南京中建置业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月7日，孙海波、孙丹（合同称“乙方”）与南京南京中建置业公司（合同称“甲方”）签订了《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方从甲方处购买《南京市商品房预售许可证》证载范围中的南京市浦口区江浦街道建熙花苑02幢1单元1701室商品房；商品房以建筑面积计价，单价为31138元/平方米，总价款为4402290元；甲方应于2018年10月30日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件4中对装饰装修及设备标识进行了约定，房屋外墙为局部石材、一体板，内墙、顶棚等装饰装修详见《装饰装修标准协议书》。上述合同签订当日，孙海波、孙丹、南京中建置业公司还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定：……甲方销售的装修成品房融合了人性化设计、节能理念、品牌价值等无法具体定价的专有化服务，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格；甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅作为备案之用，不作为双方结算的依据……此外，双方还签署了《装饰装修标准协议书》，对上述房屋的装修分项内容以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。上述协议签订后，孙海波、孙丹按照约定向南京中建置业公司支付了购房款。南京中建置业公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，在合同约定期限内书面通知孙海波、孙丹办理交房手续。孙海波、孙丹接到通知后，认为房屋质量及燃气开通、小区绿化等存在问题，未在通知时间前往南京中建置业公司处办理收房手续。另，孙海波、孙丹认为南京中建置业公司向其交付的房屋实际装修造价与该公司在房地产相关管理部门备案的价格差距过大，故诉至一审法院，引发本案诉讼。另查，南京中建置业公司在销售案涉楼盘前，向相关政府职能部门办理价格申报时，提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中列明了案涉房屋装修单价为5164元/平方米。以上事实，有孙海波、孙丹、南京中建置业公司在法庭上的陈述及书面意见；孙海波、孙丹提供的商品房预售合同、价格申报表；南京南京中建置业公司提供的交房通知书及寄送单据、工程规划核实合格书、竣工验收备案表等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，孙海波、孙丹、南京中建置业公司双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系孙海波、孙丹、南京中建置业公司双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定履行义务。即，南京南京中建置业公司向孙海波、孙丹交付的房屋应当符合上述装修标准约定。从现有证据看，孙海波、孙丹未举证证明南京中建置业公司存在装修漏项或以次充好等不符合《装饰装修标准协议书》约定的情况。至于孙海波、孙丹主张按照南京中建置业公司向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务。一审法院认为，本案双方当事人在补充协议中明确约定了南京中建置业公司就部分项目报备案的价格，仅作为备案之用，不作为双方结算的依据，且孙海波、孙丹、南京中建置业公司双方还在《装饰装修标准协议书》中对装修内容、装修材料、用材品牌等事项已经进行了约定，南京中建置业公司应当按照双方约定履行装修义务，孙海波、孙丹主张以备案装修资料作为确定装修质量依据，理由不充分，一审法院不予支持。同样，因案涉房屋备案装修价格不作为南京中建置业公司履行装修义务的依据，孙海波、孙丹申请对房屋实际装修价格与备案价格进行鉴定比对，一审法院不予准许。即，一审法院认为，孙海波、孙丹主张南京中建置业公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价损失，依据不足，一审法院不予支持。关于孙海波、孙丹主张南京中建置业公司向其支付配套设施缺失违约金问题。根据南京南京中建置业公司向孙海波、孙丹发出的房屋交付通知书，可以证明南京中建置业公司在约定期限内通知孙海波、孙丹办理房屋交付手续。孙海波、孙丹虽认为南京中建置业公司在约定的交房时间内未满足开通燃气条件，但并未提供任何证据对该事实加以证明，且南京中建置业公司对孙海波、孙丹所称事实也不予认可，故一审法院认为孙海波、孙丹主张上述违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决：驳回原告孙海波、孙丹的诉讼请求。案件受理费75元，由原告孙海波、孙丹负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙海波、孙丹提交了以下证据：1、同小区业主签订的中建国熙台客户装修确认书，以证明被上诉人在与上诉人签约时向上诉人出示了装饰工程估价报告，并要求上诉人签署确认书。2、江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的估价报告，以证明C2户型装饰工程的市场价格为5243元每平方米；被上诉人以估价报告作为参考依据，与上诉人约定装修单价为5164元，符合估价报告所陈述的使用范围。被上诉人南京中建置业公司质证意见为：证据1系其他业主签署的确认书，故其对关联性不予认可。证据2系复印件，且仅是给被上诉人提供给物价局备案使用，不能作为双方合同依据。对于一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订《南京市商品房预售合同》时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。在此情况下，上诉人主张以被上诉人在售楼处公示的装修价格以及被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据。上诉人申请对案涉房屋装修造价进行司法鉴定并要求被上诉人赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，本院不予支持。综上，孙海波、孙丹的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由孙海波、孙丹负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年一月六日法官助理高婷书记员朱亚芳