南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初2474号原告徐洪军，男，1981年3月26日生，汉族。委托代理人朱军，江苏三法律师事务所律师。被告张长勇，男，1984年1月16日生，汉族。被告朱叶芳，女，1979年10月8日生，汉族。上列二被告共同委托代理人张长奎，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告徐洪军诉被告张长勇、朱叶芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由代理审判员赵俊驰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐洪军的委托代理人朱军，被告张长勇、朱叶芳及其委托代理人张长奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐洪军诉称，2015年3月15日，其与被告张长勇签订《房屋转让与租赁合同》，约定由其承租南京市江宁区万达金街××门面房，租期为2015年4月15日至2019年9月15日。第一年租金为150000元。合同签订后，其向被告张长勇交付定金160000元，并约定在被告张长勇向其交付房屋时，该笔定金中150000元转为第一年租金，10000元转为房屋水电押金。合同同时约定房屋转让费为20000元，其已经支付该笔转让费。合同签订后，因被告张长勇未能及时向房东蔡天龙支付涉案房屋租金导致房东解除了与被告张长勇之间的房屋租赁合同关系,并要求其与房东重新签订租赁合同，后其与房东重新签订了房屋租赁合同。因被告张长勇构成违约，故诉至法院要求1.解除其与被告张长勇之间的房屋租赁合同；2.被告张长勇赔偿房屋租金87500元，并退还转让费20000元及水电押金10000元，合计117500元及利息（按照银行同期贷款利率为标准，自立案之日起至实际还清之日止）；3.被告张长勇双倍返还定金320000元；4.被告朱叶芳对被告张长勇的上述债务承担连带责任。被告张长勇、朱叶芳答辩称，1.原、被告间的转租合同未经房东同意，该转租行为应属无效，因此不存在解除房屋租赁合同关系；2.租金87500元及转让费20000元均折抵租赁屋内的装潢装饰，故无需返还；3.原告支付的160000元不具有定金性质，因支付该笔费用时涉案房屋已经交付，该笔160000元不是交付的定金，不能适用定金法则。故请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2014年7月30日，被告张长勇与案外人蔡天龙签订南京江宁万达广场商铺租赁合同一份，约定被告张长勇承租案外人蔡天龙所有的商铺（南京市××广场××街：××）,租期自2014年9月16日至2019年9月15日。第一年租金为230000元，支付方式为:半年支付一次，每期租金付款期为上期房租到期前一个月内付清下期房租。合同同时载明：“第八条商铺转租的约定本合同租赁期限内，乙方（张长勇）遵守自身相关责任及义务，并保证甲方（蔡天龙）租金收益按照本合同不变的前提下，乙方应征得甲方同意，甲方同意乙方转租、转让、转包该商铺第九条合同的变更与解除……3.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并即刻收回该商铺：（1）因乙方原因，乙方支付或者不按照约定支付租金费用超过30日的。”被告张长勇支付蔡天龙租金至2015年9月15日。2015年9月15日，案外人蔡天龙短信通知被告张长勇解除双方签订的房屋租赁合同，并称涉案房屋已与被告张长勇无关。2015年3月15日，原、被告双方签订房屋转让与租赁合同，双方约定被告张长勇向原告徐洪军转租南京市江宁区万达广场金街××的门面房，租期自2015年4月15日至2019年9月15日。第一年租金为150000元。该合同同时载明：“4.本合同签约后，乙方（徐洪军）按《合同法》规定，以本合同53个月总金额不超过百分之二十的定金比例，向甲方（张长勇）交付租赁该门面房定金为人民币壹拾陆万元整：（￥160000元整）。甲方将该门面房正常交接给乙方经营使用时，该定金其中150000元整即转为第一年的房屋租金，其中剩余定金中的10000整，即转为53个月的房屋水电押金，合同结束时，如果在乙方无违约的情况下将该房屋水电押金退还乙方。5.该门面房一次性转让金2万元整。在租赁合同期间，如果乙方违约此2万元转让金则无需退还乙方，如果甲方违约此2万元则需要全额退还乙方。第四条：房屋交付甲方需在第一次从2015年03月15日前向乙方提供租赁的门面房。”2015年3月17日，原告徐洪军向被告张长勇支付160000元。原告徐洪军于2015年9月6日短信要求被告张长勇向案外人蔡天龙缴纳涉案房屋半年房租，9月16日发短信要求被告张长勇出面解决涉案房屋纠纷。2015年9月15日，案外人蔡天龙向原告徐洪军发出告知函，该告知函载明：“近期，我方发现你方从张长勇处转租商铺，且张长勇已拖延支付2015年9月15日至2016年3月15日的租金达30日。据此，我方通知你方：我方已通知解除与张长勇的原租赁合同，你方若仍需在此继续经营，清立即来我处重新签订租赁合同并交付租金。”2015年9月16日，案外人蔡天龙与原告徐洪军签订商铺租赁合同，双方约定由原告徐洪军承租南京市江宁区万达广场金街：××（含涉案门面），租期自2015年9月16日至2019年9月15日，第一年租金为220000元。原告徐洪军于2015年9月19日支付案外人蔡天龙半年（2015年9月16日至2016年3月15日）租金110000元、押金20000元，案外人蔡天龙向其出具租金收条一份、押金收条一份。庭审中，原告徐洪军主张涉案房屋是在收到被告定金以后，在3月底左右双方进行了交付，但无证据证明。被告张长勇主张2015年3月15日签订合同当天交付了涉案房屋，但也无证据予以证明。上述事实，有商铺租赁合同、房屋转让与租赁合同、租金收条、押金收条、中国银行存款历史交易明细、告知函、定金及转让金收条、南京江宁万达广场商铺租赁合同、银行转账历史明细、短信打印件及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告徐洪军与被告张长勇于2015年3月15日签订房屋转让与租赁合同为双方真实意思表示。该合同为转租合同，是否有效，原、被告双方存在争议。原告主张转租行为案外人蔡天龙知晓并认可，被告认为转租未征得案外人蔡天龙同意，应为无效合同。原、被告双方的转租合同签订于2015年3月15日，房屋交付时间也在3月份。由原告徐洪军提交的短信可以看出，案外人蔡天龙在得知房屋转租的情况下并未直接认定转租合同无效，而是要求被告张长勇及时支付房屋租金，但被告张长勇一直未支付。原告徐洪军提交的告知函出具的日期为2015年9月15日，是被告张长勇已付租金的届满日期，也是被告张长勇延迟支付租金，案外人蔡天龙按约具备解除其与被告张长勇之间租赁合同权利的日期。同时，被告张长勇主张其与原告徐洪军达成口头协议，由原告徐洪军直接向案外人蔡天龙支付房租。故对原告徐洪军主张案外人蔡天龙知晓并认可原、被告双方签订了转租合同，本院予以采信。原、被告双方签订的转租合同合法、有效，应受到法律保护。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告双方签订的租赁合同期限为2015年4月15日至2019年9月15日，被告张长勇向案外人蔡天龙支付租金至2015年9月15日，并拒绝继续向案外人蔡天龙支付租金。被告张长勇主张其与原告徐洪军达成协议，约定由原告徐洪军直接向案外人蔡天龙支付租金，但无证据予以证明，原告徐洪军对此也不予认可，故本院不予采信。案外人蔡天龙解除了其与被告张长勇之间的房屋租赁合同，并要求原告徐洪军重新签订租赁合同，致使被告张长勇无法向原告徐洪军继续提供符合约定用途的门面房，原、被告双方的转租合同无法继续履行。故对原告徐洪军要求解除其与被告张长勇之间的房屋租赁合同的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告双方签订的转租合同实际从2015年4月15日履行至2015年9月15日，原告徐洪军向被告张长勇实际支付了一年租金15万元。被告张长勇应退还尚未履行部分租金，经计算为87500元，故对原告徐洪军要求被告张长勇退还租金87500元的主张，本院予以支持。原告徐洪军向被告张长勇支付转让费20000元，双方合同约定：“该门面房一次性转让金2万元整。在租赁合同期间，如果乙方（徐洪军）违约此2万元转让金则无需退还乙方，如果甲方（张长勇）违约此2万元则需要全额退还乙方。”因被告张长勇在租赁期间内未能提供符合约定用途的租赁物，故构成违约。应按照约定全额退还该笔转让费20000元，故对原告徐洪军要求被告张长勇退还转让费20000元的主张，本院予以支持。被告张长勇主张原、被告双方达成协议约定原告徐洪军多付的87500元及转让费20000元折抵涉案门面房所在××房屋内的设施、设备及装潢费用，并提交照片予以证明。被告张长勇提交的照片不能证明原、被告双方达成了租金及水电押金折抵设施、设备及装潢费用的协议，且原告徐洪军也不认可双方达成了该协议。故对被告张长勇主张原、被告双方达成87500元租金及20000元转让费折抵涉案门面房所在××房屋内的设施、设备及装潢费用的协议，本院不予采信。原告徐洪军按照合同约定向被告张长勇支付了涉案门面房水电押金10000元，原告徐洪军并未存在拖欠涉案门面房水电费情形，故对原告徐洪军要求被告张长勇退还水电押金10000元的主张，本院予以支持。被告张长勇应当向原告徐洪军退还租金87500元、转让费20000元、水电押金10000元，总计117500元。原告徐洪军要求该笔费用被告张长勇应参照借款合同的相关法律规定支付利息（按照银行同期贷款利率为标准，自起诉之日起计算至还清之日止）。合同解除后，原告徐洪军有权要求赔偿损失，故对原告徐洪军要求被告张长勇支付利息（以117500元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，自起诉之日起计算至还清之日止），本院予以支持。原、被告双方签订的房屋转让与租赁合同约定原告徐洪军向被告张长勇支付定金160000元，该笔定金在被告张长勇向原告徐洪军交付涉案门面房时其中150000元转为第一年租金，10000元转为水电押金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金约定是为了保障原、被告双方均能按照房屋转让与租赁合同的约定履行各自义务。按照法律规定原告徐洪军在向被告张长勇支付定金后，定金抵作价款或者收回应当是在原告徐洪军履行债务后，即在原告徐洪军向被告张长勇支付最后一笔租金时将定金转为租金。而在此之前，定金应单独计算,因为若存在原告徐洪军违约的情况，被告张长勇可以不予返还定金,而该笔定金因已经转为租金和水电押金，被告张长勇已经没有定金可以没收。在被告张长勇违约的情况下，原告徐洪军有权要求双倍返还,双倍的定金包括原告徐洪军支付并存放于被告张长勇处合同定金,以及作为惩罚作用的与定金数额相同罚金,而该定金转为租金、水电押金的行为导致被告张长勇并没有掌握合同的定金，因此原、被告双方的定金约定在被告张长勇向原告徐洪军交接涉案门面房，160000元定金转为150000元租金及10000元水电押金时，该定金合同失去了其作为原、被告双方房屋转让与租赁合同担保的作用。原告徐洪军提交的定金及转让金收条的内容与原、被告双方签订的房屋转让与租赁合同的内容一致，只是对合同的内容的重复，并没有收取定金的意思表示。原告徐洪军主张涉案门面房是在2015年3月17日之后交付的，被告张长勇主张涉案门面房是按照合同约定于2015年3月15日交付的，但均无证据证明。在房屋租赁合同关系中，出租人负有交付房屋的义务，并负有证明交付房屋时间的责任。承租人负有交付租金等相关费用的义务，并证明交付时间及金额的责任。被告张长勇主张是按照合同约定日期交付涉案门面房，应提交相关证据予以证明，因未能提供证据予以证明，且原告徐洪军不认可被告张长勇按期交付房屋，故对被告张长勇主张涉案门面房于2015年3月15日交付原告徐洪军，本院不予以采信。原、被告双方虽然约定了160000元以定金的性质支付给被告张长勇，并且房屋的交付时间也晚于定金的交付时间，但因该笔定金提前转化为租金和水电押金而不能再适用定金罚则。故对原告徐洪军要求被告张长勇双倍返还定金248260元的主张，本院不予支持。被告朱叶芳与被告张长勇为夫妻关系，原告徐洪军就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所付的债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。故对原告徐洪军要求两被告共同支付欠款及利息，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐洪军与被告张长勇之间的房屋转让与租赁合同；二、被告张长勇、朱叶芳退还原告徐洪军房屋租金87500元、转让费20000元、水电押金10000元，合计117500元并支付利息（以117500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2016年3月1日起计算至付清之日止），应于本判决发生法律效力之日起10内给付；三、驳回原告徐洪军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取元3997元，财产保全费2770元，合计6767元，由原告徐洪军负担5076元，被告张长勇、朱叶芳负担1691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。代理审判员  赵俊驰二〇一六年五月二十七日书 记 员  何丽媛