广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤08民终403号上诉人（原审被告）：袁广文，男，1957年6月23日出生，汉族，住吴川市。委托代理人：谢茂兴，男，1962年8月2日出生，汉族，住吴川市。被上诉人（原审原告）：吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司。住所地：吴川市覃巴镇吉兆湾旅游度假区六鳌度假小区。法定代表人：龙学勤，该公司董事长。委托代理人：何其辉，广东展望律师事务所律师。上诉人袁广文因与被上诉人吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司（以下简称“鼎龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2015）湛吴法民一初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人袁广文的委托代理人谢茂兴，被上诉人鼎龙公司的委托代理人何其辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：鼎龙公司原来的名称为吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店管理有限公司，2014年9月11日，鼎龙公司的名称变更为吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司。2014年8月25日，鼎龙公司以吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店管理有限公司的名义与袁广文签订了《房屋租赁合同》一份，鼎龙公司租用袁广文位于吴川市覃巴镇xx村委会xx村的房屋中的第二、三层作为鼎龙公司员工的住房使用，租金每月2800元。袁广文对该房屋已经取得建设用地规划许可证。合同签订后，鼎龙公司须一次性交付四个月的租金和一个月租金作为保证金，并约定后租赁期须提前半个月交付租金，租赁期为一年；租赁期满或双方合理解除租赁合同时，在鼎龙公司无拖欠任何费用后，袁广文将保证金无息退回鼎龙公司或抵偿租金，租赁期间每月的水费、网费、电视费等费用由鼎龙公司负责。后来，鼎龙公司与袁广文协商，希望把该房屋的第一层也租下来，2014年9月1日，鼎龙公司通过银行转账的方式把21000元汇给袁广文。2015年1月13日，鼎龙公司以吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司的名义与袁广文签订了《房屋租赁合同补充协议》一份，鼎龙公司租用袁广文房屋的第一层使用，双方约定该第一层的租金为每月1400元，鼎龙公司须一次性交付四个月租金及一个月租金作为保证金，后租赁期须提前半个月支付租金，租赁期为一年，自2014年12月26日起生效，租金从2014年12月26日起开始计算；租赁期满或双方合理解除合同时，在鼎龙公司无拖欠任何费用后，袁广文将保证金无息退回鼎龙公司或抵偿租金，租赁期间每月的水费、网费、电视费等费用由鼎龙公司负责。鼎龙公司支付给袁广文的21000元中包括第二、三层四个月的租金11200元及保证金2800元，第一层四个月的租金5600元及保证金1400元。2014年12月9日，鼎龙公司支付电费361.6元给袁广文。2015年1月28日，袁广文认为鼎龙公司未按时支付第二、三层的租金，于是在一楼门口张贴催租告示，并表明月底不交租则不再留门。因鼎龙公司没有按袁广文的告示继续交租，袁广文自行更换大门门锁，鼎龙公司的员工无法进入房屋。经鼎龙公司多次交涉，直到2015年2月16日，袁广文才允许鼎龙公司的员工进入房屋取回私人物品，但鼎龙公司的下列物品仍然放置在袁广文的房屋内，包括：KF-35GW（35370）Aa-2格力分体空调6台、KF26GW/（26370）Aa-2格力分体空调1台、万家乐D40-HG11热水器2台、1m双人铁床4张、0.9m床垫4张、1.2m木床2张、1.2m宽厚床垫3张。鼎龙公司多次要求袁广文归还上述物品，袁广文以鼎龙公司拖欠租金为由拒绝归还。为此，鼎龙公司向原审法院提起诉讼，请求判决：1、袁广文归还空调、热水器等价值21202元的财物给鼎龙公司；2、袁广文退还多付的租金3782.4元给鼎龙公司；3、袁广文承担诉讼的全部费用。原审法院审理认为：位于覃巴镇xx村委会xx村袁广文所建的楼房已经取得建设用地规划许可证，袁广文有权将该房屋出租。鼎龙公司与袁广文之间房屋租赁合同关系成立，袁广文把房屋出租给鼎龙公司，鼎龙公司应按时支付租金。鼎龙公司与袁广文于2014年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定涉案的第二、三层房屋每月租金2800元，鼎龙公司只交了四个月的租金11200元，后租赁期须提前半个月支付五个月的租金，即鼎龙公司应于2014年12月10日交付第二笔租金14000元，但鼎龙公司没有支付第二笔租金给袁广文。鼎龙公司与袁广文于2015年1月13日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定涉案的第一层房屋每月租金1400元，租金从2014年12月26日开始计算，而鼎龙公司已提前于2014年9月1日支付了该第一层房屋的四个月租金5600元及保证金1400元。因鼎龙公司没有支付第二、三层房屋的第二笔租金，袁广文于2015年1月28日发出催租告示，鼎龙公司仍然没有按时支付，袁广文于是自行更换了第一层大门的门锁，拒绝鼎龙公司的员工继续入住，以实际行为解除了双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。鼎龙公司认为其员工于2015年2月16日取回衣服等私人物品后就不再租住涉案房屋。对《房屋租赁合同》而言，鼎龙公司没有按时支付第二笔租金，鼎龙公司存在违约行为；而对《房屋租赁合同补充协议》而言，则是袁广文存在违约行为。对于鼎龙公司请求袁广文归还空调、热水器等物品的诉讼请求，因双方所签订的合同中没有明确约定在鼎龙公司违约的情况下可以扣押鼎龙公司的物品，因而，在解除合同后，鼎龙公司有权取回属于其的物品。鼎龙公司请求袁广文归还KF-35GW（35370）Aa-2格力分体空调6台、KF26GW/（26370）Aa-2格力分体空调1台、万家乐D40-HG11热水器2台、1m双人铁床4张、0.9m床垫4张、1.2m木床2张、1.2m宽厚床垫3张等物品，原审法院予以支持。对于鼎龙公司请求袁广文退还多付的租金3782.4元的诉讼请求，因鼎龙公司拖欠袁广文第二、三层房屋一个月又二十一天的租金约4760元，而袁广文则多收鼎龙公司第一层房屋二个月又十天的租金约3266.7元，两者相互抵扣后，袁广文没有多收鼎龙公司的租金。对于鼎龙公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。而鼎龙公司支付给袁广文的第一、二、三层房屋的保证金共4200元，根据合同约定，在鼎龙公司无拖欠任何费用后，将保证金退还或抵偿租金，故此，需要双方结清租赁期间的水费、网费、电视费等费用才能退还或抵偿租金，但鼎龙公司、袁广文均未提供水费、网费、电视费等相关证据，故本案不作处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限袁广文于判决生效之日起十日内把放置在袁广文房屋内的KF-35GW（35370）Aa-2格力分体空调6台、KF26GW/（26370）Aa-2格力分体空调1台、万家乐D40-HG11热水器2台、1m双人铁床4张、0.9m床垫4张、1.2m木床2张、1.2m宽厚床垫3张等物品归还给吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司。二、驳回吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费425元，由吴川市鼎龙吉兆湾度假酒店有限公司负担50元，袁广文负担375元。上诉人袁广文不服原审判决，向本院上诉称：1、如果《房屋租赁合同补充协议》于2015年1月13日签订，鼎龙公司根本不可能预知双方约定的租赁楼房第一层的租金及保证金，更加不可能提前于2014年9月1日支付租赁楼房第一层的租金及保证金。由此可推定，《房屋租赁合同补充协议》的签订时间是合同约定的2014年8月25日，根本不是原审判决认定的“2015年1月13日，鼎龙公司与袁广文签订了《房屋租赁合同补充协议》”。2、袁广文出租的房屋一直由鼎龙公司员工使用，鼎龙公司与袁广文没有解除或终止《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，鼎龙公司的物品（空调、热水器等）仍然存放在袁广文所出租的房屋就是证明。鼎龙公司一审期间没有提供任何证据及事实证明双方已解除或终止租赁合同，原审判决认定《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已解除明显错误。3、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是同时签订，同时生效的，且鼎龙公司一直使用出租房屋，故袁广文不存在违约行为。4、袁广文没有多收鼎龙公司第一层出租房屋的租金。5、鼎龙公司一直拖欠袁广文的租金，且空调、热水器等物品是鼎龙公司主动存放在袁广文的出租屋内，袁广文不存在归还上述物品的理由及依据，原审判决上述物品由袁广文归还给鼎龙公司不公平。6、原审判决由袁广文承担一审案件受理费375元明显不公平，依法应予纠正。综上，请求二审法院判决：1、撤销原审判决，发回重审或查清事实，依法改判鼎龙公司支付鼎龙公司清理滞留在出租屋内的物品，将承租屋交还给袁广文之日止的租金，暂计至2016年4月的租金为58800元。2、一、二审案件受理费由鼎龙公司承担。被上诉人鼎龙公司口头答辩称：袁广文上诉请求鼎龙公司支付租金属于反诉，其在一审期间不提出，二审期间才提出，应不予审理。袁广文的上诉请求没有事实依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明：除原审判决认定的鼎龙公司与袁广文签订《房屋租赁合同补充协议》的日期（2015年1月13日）及该补充协议自2014年12月26日起生效，租金从2014年12月26日起开始计算，本院不予确认之外，原审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对袁广文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人袁广文的上诉理由和被上诉人鼎龙公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题如下：关于袁广文应否将KF-35W（35370）Aa-2格力分体空调6台、KF26GW/（26370）Aa-2格力分体空调1台、万家乐D40-HG11热水器2台、1m双人铁床4张、0.9m床垫4张、1.2m木床2张、1.2m宽厚床垫3张等物品归还给鼎龙公司的问题。鼎龙公司与袁广文签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》之后，鼎龙公司将其购买的上述物品放置在承租的房屋内。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，袁广文发出催租告示后，鼎龙公司仍然没有按时支付，袁广文于是自行更换第一层大门的门锁，拒绝鼎龙公司的员工继续入住，鼎龙公司与袁广文均以实际行为解除了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，故鼎龙公司可将上述物品拆除，袁广文无权阻止。原审判决袁广文将上述物品归还给鼎龙公司并无不当，本院予以维持。袁广文关于鼎龙公司尚欠其租金及鼎龙公司主动将上述物品存放在其出租屋内，不应判其归还上述物品的主张，没有法律依据，本院不予支持。关于袁广文与鼎龙公司之间租金的问题。鼎龙公司主张其多付租金，请求袁广文返还多付的租金，原审判决认为袁广文没有多收鼎龙公司的租金，驳回鼎龙公司该项诉讼请求，鼎龙公司对此没有提出上诉。袁广文在原审期间没有就租金的问题提出反诉，故其上诉主张鼎龙公司支付尚欠的租金，本案不予审理。因此，袁广文与鼎龙公司之间租金的问题，不属于本案审理范围。至于袁广文向本院申请对《房屋租赁合同补充协议》中加注文字的“袁广文”签名进行笔迹鉴定，因该鉴定结论影响的是袁广文与鼎龙公司之间租金的计算问题，对本案的审理结果没有影响，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百二十一条第一款关于“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，袁广文在一审期间没有申请鉴定，且鉴定结论对本案的审理结果没有影响，故本院对袁广文的鉴定申请不予准许。袁广文可另循途径解决其与鼎龙公司之间的租金问题。关于诉讼费承担的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，鼎龙公司起诉请求袁广文归还空调、热水器等物品价值21202元及退还多付的租金3782.4元，原审判决只支持鼎龙公司要求袁广文归还空调、热水器等物品价值21202元的诉讼请求，故原审判决案件受理费425元，由鼎龙公司负担50元，袁广文负担375元并无不当，本院予以维持。袁广文上诉主张其不应承担375元诉讼费的理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由袁广文负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐文飞审 判 员  郑玉莲代理审判员  林 竹二〇一六年五月三十一日书 记 员  陈禹豪附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。