安徽省六安市金安区人民法院民 事 裁 定 书(2015)六金民二初字第02309号原告:六安市金安区金曼谷养生馆,住所地六安市金安区。经营者：邱波，男汉族，1989年9月14日生，住安徽省六安市裕安区,委托代理人：孙泳，安徽皋兴律师事务所律师。委托代理人：刘峰，安徽皋兴律师事务所律师。被告:王艳,女,汉族，1969年9月6日出生,住安徽省六安市金安区,委托代理人：许正君，安徽皖西律师事务所律师。被告:六安市园林绿化管理局,住所地所地六安市。法定代表人：孙旭进，六安市园林绿化管理局局长。委托代理人：周群，安徽皋陶律师事务所律师。委托代理人：李丽，安徽皋陶律师事务所律师。原告六安市金安区金曼谷养生馆与被告王艳、六安市园林绿化管理局租赁合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告六安市金安区金曼谷养生馆诉称:1、依法判令解除原告与被告一的六安市皋城广场西侧茶社场地租赁合同；2、依法判令两被告赔偿原告投资款残值及营业损失合计人民币2000000元（以司法鉴定为准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年度被告二对六安市皋城广场西侧茶社场地使用权对外公开拍租，被告一通过公开竞拍的方式取得了该房屋的2011年1月1日至2015年12月31日的使用权，双方于2011年1月1日签订了《六安市皋城广场场地租赁协议书》，《六安市皋城广场场地租赁协议书》中约定租赁期限为2011年元月1日至2015年12月31日、租金为每年5万元、以及租金支付方式、违约责任等。被告一在租赁经营一年后将该房屋转租给次承租人马定海，双方于2011年12月17日签订《六安市皋城广场场地租赁协议书》，期限为2012年2月18日至2016年2月17日，租金为16万元/年。2013年3月21日原告与被告一、次承租人共同签订了《转让协议》，次承租人将自己的承租权转让与原告，原告的租赁期限为2013年3月21日至2016年1月30日，原告支付给次承租人马定海转让费人民币60万元，（其中包括支付给被告一2013年2月17日至2014年2月17日房租费用16万元），《转让协议》签订后在征得两被告同意后，原告对租赁房屋进行了装修，投入了装修费用260万元，在装修和购入大量经营所需物品后原告依法开业经营。2014年1月28日被告二向被告一发出六园【2014】7号文，要求解除与被告一的“转让协议”,取缔金曼谷养身会所，并要求在2014年3月30日前清理完毕。收文后，原告多次与两被告商谈赔偿原告租赁期间装修和投入及营业等相关损失事宜，但两被告置若罔闻。综上，由于两被告的严重违约和侵权行为，致使原告无法经营，原告的相关投入款无法收回。据此原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》等相关法律规定，特具状起诉，望贵院依法判如所请。被告王艳辩称:一、答辩人与原告没有建立租赁合同关系，原告诉请解除与答辩人的租赁合同没有事实和法律依据。1、2013年3月21日，三方签订的《转让协议》反映，案外人马定海是本案讼争场所的转让方，即马定海是出租人，原告是承租人。答辩人的合同义务仅是帮助原告协调处理经营期间的水电费问题；与原告之间没有其他约定，不承担因租赁产生的民事责任。同时，答辩人与马定海之间的租赁协议也就此终止。也就是说，《转让协议》签订后，答辩人与该场所不再有任何法律关系。2、答辩人没有收取原告方的租赁费用。答辩人不是出租人，也不可能收取原告的相应费用。《收条》反映原告交纳的16万元，只能说明是代马定海履行前期租赁合同的付款义务。综上，答辩人没有与原告依法建立房屋租赁合同关系，当然谈不上解除合同关系。二、原告要求答辩人共同赔偿其投资残值及营业损失，缺乏事实证据和法律依据。（一）、原告提前终止经营活动，属于不可抗力因素所致，依法应免除合同相对方的责任。2013年，中共中央纪委发布了《关于在党的群众路线教育实践活动中严肃整治“会所中的歪风”的通知》、中华人民共和国住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强公园建设管理的意见》，严禁在公园内设立私人会所、茶楼等变相经营。为贯彻上级文件精神，2014年1月，六安市城市综合管理局出台了《关于清理公园广场内非公共设施的通知》，要求取缔原告经营的场所。因而，原告提前终止经营活动，不是答辩人存在违约或侵权行为所致。答辩人没有任何过错，依法不应承担责任。我国《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：自然灾害，如台风、洪水、地震等；2．政府行为，如征收、征用；3．社会异常事件，如罢工、骚乱。本案的发生系政府行为所致，属于法定的免责情形。（二）、原告主张赔偿其投资残值及营业损失，没有证据支撑。1、“投资残值”不是一个法律概念。2、关于“营业损失”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《最高人民法院印发的通知》（法发[2009]40号）将此界定为可得利益损失。所以，该项诉请成立的前提是建立在有效合同基础之上。本案中，答辩人与原告没有合同关系。3、原告是否对于涉案场所进行了装修，应该提供确实充分的证据加以证明。4、答辩人不是出租人，也没有权力同意原告进行装饰装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，该部分损失的存在与否及多少均与答辩人无关。综上，原告同时起诉答辩人，没有事实与法律依据。为维护答辩人的合法权益，特具此状，请求法院查明事实，依法驳回原告对于答辩人的诉讼请求。被告六安市园林绿化管理局辩称：本案是房屋租赁合同纠纷，被告二与原告没有房屋租赁关系，被告二受住建委的委托代为出租涉案房屋，合同的承租房是被告一，且合同明确约定未经甲方同意，王艳不得将承租的场地或反房屋转租他人。本案中将场地转租给此承租人马定海，以及马定海再次转让给原告，被告二是不知情的，王艳也没有征求被告二的同意，被告二保留追求王艳违约责任的权利，且原告说其装修征得被告二的同意，与事实不符。经审查本院认为:本案争议的租赁房屋所有权人为六安市住房和城乡建设委员会，六安市园林绿化管理局系受住建委的委托出租并管理房屋，故六安市园林绿化管理局不是本案适格被告，原告起诉主体错误，应依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告六安市金安区金曼谷养生馆的起诉。案件受理费22800元，予以退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  马开功二〇一六年五月二十五日书记员  李德全附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。