广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初1807号原告欧国锰，住所地广州市天河区。委托代理人ＸＸ龙，广东金粤律师事务所律师。委托代理人邓志琴，广东金粤律师事务所律师。被告广州市环博展览有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人罗锦灿，董事长。委托代理人林志东，该公司职员。原告欧国锰诉被告广州市环博展览有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月3日受理后，依法由代理审判员熊丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人ＸＸ龙、邓志琴，被告的委托代理人林志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月20日，原告和被告签订关于广州市琶洲大道8号琶洲国际采购中心（A-1栋）二层2381号商铺的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买上述物业，房屋总价为835218元；被告应在2015年1月1日前将符合工程验收合格等条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告并未依约定时间将该商品房交付给原告使用，亦未按照双方于2014年2月25日签订的《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》中“甲方在本确认书签订后90个工作日内为乙方办理该房的房地产权证”的约定，为原告办理房地产权证，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，构成违约，故起诉要求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金35413元（自2015年1月1日起算，至实际交房日止，每日为商品房总价款0.01%）；2、被告向原告支付延期办理房产证的违约金253071元（自2014年7月3日起算，至原告实际取得房地产权证日止，每日为商品房总价款0.05%）；3、被告将符合交付条件的商品房交付给原告；4、被告立即为原告办理《房地产权证》；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，我方不同意原告的诉讼请求，1、涉案房屋至今未交付的责任在原告。此前，我方已将收楼通知发送给原告，但原告收到通知后，明确表示其拒绝收楼。因此，原告是因自身原因不收楼，并非我方原因所致，该责任后果应由原告自行承担。涉案物业已具备交付条件，可随时交付给原告。2、涉案合同已办理网签，原告可先交纳税费，我方再协助办证。原告请求的办证违约金过高，要求调整。经审理查明，2011年9月7日，原告（乙方，购买方）与被告（甲方、出售方）签订《商品房预售合同》（合同编号：穗房预合字201109119494号），约定乙方以总金额835218元向甲方购买海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢2层2381号房，房屋用途为商业，层高为6米，建筑面积10.1157平方米，套内建筑面积4.5平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积5.6157平方米；付款方式为在2011年10月7日前支付83522元，另在2011年11月7日前支付751696元；甲方应当在2015年1月1日前将本合同标的物房屋交付乙方使用；（第十五条）双方进行验收交接时，甲方应当出示如下资料1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，3、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，6、《房地产（住宅）质量保证书》，7、《房地产（住宅）使用说明书》，8、《临时管理规约》或《管理规约》；上述1-5项应出示原件，并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，8项应由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应在收到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收，如认为不符合交付标准的，应一次性提出，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；甲方逾期交房的，从约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价的0.01%的标准向乙方支付违约金；（第二十一条）甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内，向房地产登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方，乙方应当提供产权登记机关要求的需乙方提供的文件资料等。上述合同附件七《本合同补充协议》第十一条约定：本合同第十一条第2款变更为：乙方委托甲方办理，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续；乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方执收，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，乙方并同意不得要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。第十四条约定：本合同第二十一条变更为，双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》，甲方应当在本合同签署之日起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；如乙方向甲方交齐了办理房地产权证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房款的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或乙方个人的原因致使逾期的除外）等。合同签订后，原告向被告支付了房款835218元，及契税、合同印花税、所有权登记费、房地产印花税25654元、预告登记费550元。被告于2011年9月7日出具收款收据给原告。2014年2月25日，原告与被告签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》，约定：双方确认一、原告向被告提供以下办证资料，1、《广州市预购商品房预告登记证明书》原件（无）；2、《契税完税凭证》原件（无）；3、业主身份证复印件一份（有）；4、按揭贷款合同原件一份（无）；5、房屋登记费550元（未缴纳）；6、购房发票原件1份；二、现双方重新确认，被告在本确认书签订后90个工作日内为原告办理该房的房地产权证，若原告存在按揭贷款，须原告自行联系银行提供办证资料，被告在原告联系好贷款银行提供相关办证资料后90个工作日内为原告办理该房的房地产权证。（庭审中，双方确认如从2014年2月25日起算90个工作日的期满日为2014年7月3日。）2015年1月14日，原告向被告发出《拒绝收楼函》，内容是：2015年1月4日，本人收到贵司寄来的收楼通知书，通知于2015年1月15日前办理收楼，本人于2015年1月14日到现场收楼，你司未提供任何收楼资料，现场也完全不具备收楼条件，最起码商铺的基本使用功能未达到……，本人拒绝收楼，并保留追诉贵司迟延交楼、办妥房产证的违约责任和一切经济损失。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。原告在签订合同后，已依约向被告付清了房款，按照合同约定，被告本应在2015年1月1日前将符合合同规定条件的房屋交付给原告。被告虽然在庭审中表示其曾通知原告收楼，但原告否认讼争房屋当时已具备交楼条件，对此，被告不能举证反驳，故对原告的主张，本院予以采信。据此，原告要求从逾期交房日即2015年1月2日起，按照约定每日0.01%的标准以总房款计付违约金，有理，本院予以支持。但违约金应暂计至本案一审判决之日，之后发生的违约金原告可另循途径解决。由于双方约定的交楼条件大部分涉及法定的交楼条件，这些条件是否具备要经相关的职能部门确认，原告起诉也认为讼争房屋尚不具备这些法定的交楼条件，即要求被告立即交付，不符合实际，本院予以驳回。待条件成就后，原告可另循途径解决。根据确认书中被告在本确认书签订后90个工作日内为原告办理该房的房地产权证的约定，双方已对原合同的办证时间进行了变更。因此，被告认为仍执行原合同中办理房产证的约定，显然与事实不符，本院不予采信。原告现要求被告办理涉案房屋的房产证，有理，本院予以支持。按照变更后的办证期限约定计算，被告履行办证义务的期满日应认定是2014年7月3日。现被告逾期仍未办证，应承担违约责任。根据补充协议中“如乙方向甲方交齐了办理房地产权证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房款的每日万分之一向乙方支付违约金”的约定，原告要求计算的逾期办证违约金，可按照已付房款以每日万分之一计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金（从2015年1月2日起至本判决作出之日止，以已付房款835218元为本金，按照每日万分之一的标准计算，但违约金总额以不超过本金为限）；二、被告在本判决生效之日起30日内，协同原告到广州市房地产交易所办理广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢二层2381号房的交易过户手续，并在取得房地产权证后的3日内将房产权证交付给原告；三、被告在本判决生效后向原告支付逾期办证违约金（从2014年7月3日起至被告协同原告递交办理房地产权登记所需材料，并由房管部门出具收件回执之日止，以已付房款835218元为本金，按照每日万分之一的标准计算，但违约金总额以不超过本金为限；其中，在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的违约金，在每个月的10日前支付该已到期部分）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2814元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  熊丹丹二〇一六年五月二十六日书 记 员  邱时迁马智妍