江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9592号上诉人（原审原告）：南京迪聚电子科技有限公司，住所地南京市高淳区经济开发区松园路**。法定代表人:史毓瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王凯，江苏奋发律师事务所律师。委托诉讼代理人：周云巧，江苏奋发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京优凯服饰有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇宝塔路**。法定代表人：陈连胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭青春，江苏华旦天左律师事务所律师。上诉人南京迪聚电子科技有限公司（以下简称迪聚公司）因与被上诉人南京优凯服饰有限公司（以下简称优凯公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市高淳区人民法院作出的（2020）苏0118民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。迪聚公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人并未提交充分的证据证明其与上诉人协商一致，变更了租赁厂房的面积及租金，一审法院直接认定被上诉人与上诉人变更了合同租赁面积、租金属事实认定错误。被上诉人陈述其在2014年6月就搬出厂房第三层，仅租赁第二层，但是没有提交有效证据对此予以证明，一审法院仅因被上诉人按租金标准的一半支付租金，而上诉人未举证证明对此提出过异议，就直接推定上诉人与被上诉人达成了变更租赁面积、租金的协议错误。变更合同内容需双方协商一致，仅仅因为被上诉人一方的行为就认定双方之间存在变更合同的行为错误。2、一审法院认定上诉人与被上诉人于2018年2月提前解除房屋租赁合同证据不足。虽然被上诉人在2017年12月1日向上诉人发送要求提前解除租赁合同的短信，但是上诉人的回复是“所有房屋付清可以走”，即将所有租金支付完毕，才同意提前解除合同，但是被上诉人并未支付全部租金，上诉人并未同意被上诉人提前解除房屋租赁合同的要求。其次，被上诉人并未提交证据证明其己于2018年2月搬离涉案厂房，一审法院仅仅依据被上诉人的陈述就认定被上诉人在2018年2月就搬离案涉厂房错误。优凯公司辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确。关于变更租赁面积、租金事宜，双方并未签订书面协议，但从履行情况看，双方间已达成一致变更的意思表示，且被上诉人已按照变更后的内容履行，被上诉人不存在拖欠支付上诉人租金的情况。2014年1月2日其与对方签订租赁合同，并于2014年1月3日向上诉人支付了5万元租金，此后每年3月、9月均严格按照合同约定租金标准的一半向上诉人共计支付七次租金，时间长达3年，现上诉人虽不认可双方已实际变更了案涉合同内容，但未对此作出合理解释，也未提供证据证明其对租金支付提出过异议，且案涉合同约定了被上诉人逾期缴纳房租的违约责任，若被上诉人违约，上诉人并未催告其履行合同义务，追究违约责任，有违常理。2、关于双方解除涉案租赁合同问题，被上诉人于2017年12月1日向上诉人法定代表人发送短信要求解除合同，之后于2018年2月份已经搬离了涉案厂房，搬离之后，上诉人并未就其提出解除涉案合同提出过任何异议，案涉厂房进出均有安保人员管理，安保人员是上诉人法定代表人的亲戚，若非协商一致，上诉人不会让被上诉人成功搬离厂区，对此上诉人未作出合理解释，亦未提供相应的证据证明，被上诉人已经按照合同约定履行了提前三个月的通知义务，双方已达成了解除案涉合同的意思表示。综上，应当驳回上诉人的全部上诉请求。迪聚公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令优凯公司立即给付迪聚公司租金人民币434000元并支付违约金30600元；2、判令优凯公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年1月2日，优凯公司与史毓瑞签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：史毓瑞将位于南京市高淳区平方米（全部二层及三层）租赁给优凯公司，租赁期自2014年3月6日至2019年3月6日，房屋租金第一年租金为10万元整第二年至第五年租金为每年12.8万元，支付方式为每6个月支付一次。优凯公司拖欠房租累计六个月以上的应按照合同总租金的5%向对方支付违约金。租赁期内，因优凯公司原因中途退租，应该提前3个月通知对方并尽好善后义务。合同另对双方的其他权利义务作出了明确约定。合同签订后优凯公司分八次共支付租金267000元。另查明，涉案租赁的厂房为迪聚公司所有，迪聚公司称合同签订时史毓瑞为迪聚公司的股东，史毓瑞代为签订的涉案房屋租赁合同迪聚公司予以认可，优凯公司支付给史毓瑞的租金267000元，迪聚公司也予以认可。一审法院认为，关于迪聚公司的原告主体资格是否适格，迪聚公司系涉案租赁房屋的实际所有权人，且对史毓瑞代为签订的涉案房屋租赁合同予以追认，涉案房屋租赁合同的效力及于迪聚公司，迪聚公司为本案的适格原告。关于双方是否变更了合同租赁面积、租金，合同约定双方可以协商变更或终止涉案合同，从优凯公司支付租金的情况来看，优凯公司自2014年1月3日支付50000元后每年的3月及9月均按合同约定租金的一半向迪聚公司支付了租金，共计7次，对此优凯公司称双方已协商变更了合同内容，约定优凯公司仅租赁厂房二层，故租金相应减半。迪聚公司虽不认可双方变更了合同内容，但未对此情况作出合理解释也未提供证据证明其对优凯公司减半支付租金的行为提出过异议，一审法院对优凯公司抗辩的双方变更了合同内容的意见予以采纳。关于双方是否提前解除了涉案房屋租赁合同，合同约定因优凯公司原因中途退租，应该提前3个月通知对方并尽好善后义务。优凯公司于2017年12月1日向史毓瑞发送短信要求提前解除涉案租赁合同，史毓瑞回复“所有的房租付清可以走”，表明史毓瑞已收到了优凯公司要求提前退租的通知。之后优凯公司于2018年2月份搬离了涉案租赁房屋，优凯公司也支付了截止至2018年3月5日的租金，已履行了提前3个月通知出租人的义务，一审法院对优凯公司抗辩的双方已提前解除了涉案房屋租赁合同的意见予以采纳。综上，优凯公司已按约向迪聚公司履行了租赁期间支付租金的义务，迪聚公司的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回南京迪聚电子科技有限公司的诉讼请求。本案案件受理费8269元，由南京迪聚电子科技有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。双方对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，关于双方当事人是否协商变更了案涉合同中租赁厂房面积及租金标准问题，双方虽未就变更事项签订书面的协议，但案涉合同签订后，优凯公司自2014年1月3日支付50000元租金后,每年的3月、9月均按合同约定租金标准的一半向迪聚公司共支付了7次租金，时间长达三年半，迪聚公司虽不认可双方变更了合同内容，但未对此情况作出合理解释也未提供证据证明其对优凯公司减半支付租金的行为提出异议或追究优凯公司的违约责任，故从合同的实际履行情况，并结合在卷的证据材料，可以认定双方已达成变更案涉合同中租赁厂房面积及租金支持标准的合意，且实际按照变更后的内容履行了合同，故一审法院对优凯公司主张双方变更了合同内容的意见予以采纳并无不当。关于双方是否提前解除了案涉厂房租赁合同问题，合同中约定因优凯公司原因中途退租，应该提前3个月通知对方，优凯公司于2017年12月1日向上诉人法定代表人史毓瑞发送短信要求提前解除涉案租赁合同，史毓瑞回复“所有的房租付清可以走”，表明史毓瑞已收到了优凯公司要求提前退租的通知。之后优凯公司于2018年2月份搬离了案涉厂房，并支付了截止至2018年3月5日的租金，已履行了提前3个月通知出租人的合同义务，故双方已提前解除了案涉厂房租赁合同。迪聚公司虽主张优凯公司并未提交证据证明其己于2018年2月搬离案涉厂房，但一审中优凯公司已申请证人出庭对搬家情况作出证明，上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人迪聚公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8269元，由上诉人迪聚电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二一年一月二十日法官助理闫宇虹书记员孙雪松