上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1480号原告宋帅虎，男，1988年12月25日出生，汉族，住河南省。委托代理人桂亦威，上海普世律师事务所律师。被告李浩鹏，男，1989年8月17日出生，汉族，住上海市。第三人上海中环投资开发(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人胡礼刚，董事长。委托代理人张巍，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人王荣芳，上海市海华永泰律师事务所律师。原告宋帅虎与被告李浩鹏及第三人上海中环投资开发(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋帅虎及其委托代理人桂亦威、被告李浩鹏、第三人上海中环投资开发(集团)有限公司的委托代理人张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋帅虎诉称，2015年4月25日，原、被告就上海市铜川路XXX号底层物业(以下简称系争房屋)签订了租赁协议书。协议签订后，原告及时向被告支付了租金及定金共计人民币82000元(以下币种均为人民币)。然，2015年4月28日，当原告拟对房屋进行装修时，却被系争房屋产权人即第三人制止，第三人随即对系争房屋的门锁进行了更换，强行收回了房屋，并告知原告，被告不享有系争房屋的租赁使用权，第三人作为实际权利人有权收回系争房屋。被告在明知其不享有系争房屋租赁使用权或未经第三人同意的情况下，将系争房屋转租给原告使用，最终导致系争房屋不能顺利办理交接，被告的行为属于根本违约。现原告诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的租赁合同；2、被告返还原告已支付的租金60000元及定金22000元；3、被告向原告承担违约金30000元；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告表示自愿将违约金标准降低至22000元。被告李浩鹏辩称，第一，被告向案外人詹某某承租系争房屋，租赁期两年，而詹某某是向第三人承租来的，詹某某是上海李明浩口腔诊所(以下简称口腔诊所)的合伙人，租赁合同是口腔诊所与第三人签订的。被告在与原告签订租赁合同前向原告出示过被告与詹某某的合同。第二，签订合同当日，被告已将系争房屋交付给原告，因原告经营拉面生意，而附近经营兰州拉面的人不同意原告开店，并将情况告知第三人，第三人出面表示不同意原告使用系争房屋作餐饮。原、被告的合同也同样约定系争房屋不得作餐饮。第三，被告同意2015年10月26日即收到诉状副本等材料之日解除双方的租赁合同，并且同意返还第二、三个月的租金22000元与押金22000元，因为被告对系争房屋有装修投入并且委托中介办理的转租，故不同意返还第一个月租金38000元，另外被告没有违约，不同意支付违约金，若法院判令被告违约，被告认为该违约金金额过高，请求法院降低。第三人上海中环投资开发(集团)有限公司述称，詹某某代表口腔诊所与第三人洽谈系争房屋的租赁事宜，之后双方的租赁合同提前终止，詹某某提出以其个人名义承租系争房屋，在双方协商过程中，第三人发现詹某某已将房屋转租给原告，第三人随即出面阻止了原告进行装修。不久后第三人将系争房屋出租给他人。第三人认为被告对系争房屋没有承租及转租权，不清楚原、被告之间的租赁关系，对原告的诉讼请求不发表意见。经审理查明，2015年4月25日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《租赁协议书》，约定因乙方要求，甲方同意将系争房屋出租给乙方使用，在被告续签成功的情况下，租期暂定2015年5月1日起至2017年4月16日(以甲方的合同期限为准)，双方约定前一个月房租为38000元，以后每月房租为11000元直至本协议期满；乙方须向甲方支付保证金22000元，本协议保证金为甲方赔偿乙方的最高赔偿金；解除本协议的条件及违约责任(甲乙双方约定本协议违约金定为30000元)；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本协议自动终止，双方互不承担任何责任……(二)甲方和该物业的合同到期不续签给甲方的；甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本协议保证金给违约方：(一)乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的该物业(该物业所有权人除外)；甲方已告知乙方：甲方和该物业的合同近日要到期，如本协议甲方和该物业能续签成的，甲方必须履行本协议，如不能续签的，甲乙双方不承担任何责任；甲方规定该物业不能做铝合金、餐饮等影响居民的任何项目，如违反乙方承担损失和甲方无关；甲乙双方有纠纷可向法院起诉，败诉方必须赔偿对方损失(最高赔偿不超过本协议的保证金)；甲方已告知乙方该物业部的经营有油烟的项目。2015年4月25日，被告向原告出具《收条》，主要内容为：今收到上海市铜川路XXX号2015年5月1日至2015年8月1日租金60000元，协议期内不退(注：双方约定本协议的第一个月租金在任何情况下不退还)。另收到本协议缴纳的保证金22000元，协议期内不退。原告支付了被告第一个月租金38000元，第二、三个月租金22000元及保证金22000元后，被告将系争房屋交付原告。2015年4月28日，原告拟进行装修时第三人出面阻止并将系争房屋上锁收回，原告实际未进行装修。第三人工作人员王永伟曾发短信给原告，称“2015年4月28日，我公司发现你在未与我公司签订铜川路XXX号租赁合同的情况下，就擅自进入该房屋进行装修，被我公司及时制止，我公司并采取相关措施锁上房屋。至于你提到李浩鹏跟你签订了租赁合同，我公司不予认可，我公司并未与李浩鹏签订任何租赁合同。”嗣后，原告要求被告解决纠纷，被告表示会与第三人进行沟通，后被告与第三人始终没有达成一致的解决方案。现系争房屋已由第三人出租给他人经营房产中介。另查明，系争房屋产权人为第三人。2014年1月6日，第三人(出租方、甲方)与口腔诊所(承租方、乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为“上海市普陀区李明浩口腔诊所”使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；租赁期自2014年1月1日至2015年12月31日止；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。又查明，2015年4月17日，第三人(甲方)与口腔诊所(乙方)签订《终止合同协议书》，约定乙方从事口腔治疗业务，因甲方商铺不能满足国家排污要求，经甲乙双方友好协商一致，同意以协议方式提前终止，并就协议解除后的事项达成如下意见：一、甲乙双方互不承担违约责任。二、甲方同意由乙方提出不再承租铜川路XXX号的申请，双方确定终止租赁合同日期为2015年4月30日。协议另对费用计算、注销工商、税务登记等后续事宜作了约定。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告表示在与被告签订租赁合同前，曾向被告询问系争房屋产权人情况，被告未告知产权人信息，称其是二房东，并且有转租权，即便当时没有，也能很快获得转租权。审理中，被告提供被告(承租方、乙方)与詹某某(出租方、甲方)于2015年4月18日签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为服装鞋帽等经营使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；租赁期自2015年4月19日起至2017年4月18日止。原告及第三人对该证据的真实性不予认可。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应依约履行。庭审中，鉴于系争房屋被第三人收回，原告实际并未使用系争房屋，原、被告亦对解除合同及解除合同的时间均无异议，本院据此认定《租赁协议书》于2015年10月26日解除，被告自愿退还第二、三月租金22000元及保证金22000元，无不当，本院予以准许。关于原告支付的第一个月租金38000元，虽然根据收条该款在任何情况下均不退还，但该收条仅是被告单方面意思表示，并未得到原告认可，且属于加重原告义务的表示，故该约定对原告无约束力，被告应当将该款退还原告。针对原告要求被告支付违约金22000元的诉讼请求。根据庭审查明的事实，首先被告与系争房屋产权人即第三人之间从未签订过任何租赁合同；其次，即便如被告所称，被告系从詹某某(口腔诊所的代表人)处转租而来，而第三人与口腔诊所的租赁关系已于2015年4月30日解除，在此情形下，被告将系争房屋转租给原告属于无权转租，最终虽因第三人收回房屋而导致原告无法实现租赁目的，然根据合同相对性原则，原、被告之间的租赁合同解除的原因应归责于被告。但是根据双方合同约定，在乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的该物业(该物业所有权人除外)的，违约方承担违约责任，现被告并未擅自提前收回房屋或单方提出解除合同，不满足合同约定承担违约责任的条件，故原告要求被告支付违约金22000元的诉请，缺乏合同依据，本院难以支持。应当指出的是，原、被告双方对于本案纠纷的发生均有一定的责任，原告在与被告签订合同前未审核系争房屋的产权人以及被告是否有权转租，而该合同中诸多条款显示被告有无法续租及转租的风险，原告仍选择与被告签约，具有一定过错。其次，若被告提供的其与詹某某的租赁合同真实，但被告未审核詹某某是否有权承租并转租，在此情况下贸然将系争房屋转租给原告，导致合同无法履行的后果，同样存在过错。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告宋帅虎与被告李浩鹏就上海市铜川路XXX号底层物业签订的《租赁协议书》于2015年10月26日解除；二、被告李浩鹏应于本判决生效之日起十日内返还原告宋帅虎租金人民币60000元、保证金人民币22000元；三、对原告宋帅虎其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2540元，减半收取计人民币1270元，由原告负担人民币340元，被告负担人民币930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  陈文丽二〇一六年五月二十三日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。