河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀07民终779号上诉人（原审原告）：杜生海，男，1958年11月29日出生，汉族，农民，现住怀来县。委托代理人：郭仲，河北宇联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾培卿，男，1944年12月19日出生，汉族，退休工人，现住怀来县。上诉人杜生海因与被上诉人顾培卿确认合同无效纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2015）怀民初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜生海的委托代理人郭仲，被上诉人顾培卿参加了诉讼。本案现已审理终结。杜生海在一审中起诉称：其与顾培卿1992年3月口头签订房屋买卖协议，将其所有的位于河北省怀来县沙城东新村育红路东4条2号农村宅基地上的4间房屋卖给顾培卿，当时口头约定价款是24000元，过了两个月，双方又重新约定价款为26000元，但顾培卿当时只给了20000元，所欠的6000元现在也没有给，并且由于顾培卿是城镇户籍，该房屋是在农村宅基地上所盖，因此顾培卿购买该房屋是违法行为。请求法院确认双方签订的农村宅基地房屋买卖协议无效，并要求顾培卿返还宅基地及房屋。顾培卿辩称：一、双方签订房屋买卖协议时，杜生海具有完全行为能力，房屋买卖协议系双方真实意思表示，系有效协议。二、房屋买卖协议签订后，双方依约履行了协议义务，杜生海交付房屋，我如数给付购房款并入住至今，长达20多年。杜生海的诉求已超过法律规定的诉讼时效。三、杜生海在诉状中所述我欠他购房款6000元的证据不足，我分文不欠杜生海的房款。四、杜生海出卖房屋这么长时间因房屋增值主张合同无效，其行为严重损害公序良俗，诚实信用原则，杜生海请求确认合同无效没有事实根据和法律依据，人民法院应驳回杜生海的诉讼请求。一审法院经审理查明：1992年3月29日杜生海与顾培卿签订《卖买房协议》。杜生海将位于怀来县沙城镇东育红路东4条2号自建北房4间一处院以24000元的价格出售给顾培卿。约定，顾培卿在1992年底付清全部购房款，杜生海搬清。协议第二天（1992年3月30日）顾培卿给付杜生海购房款14000元，当时杜生海向顾培卿打下4000元的借条。1993年7月1日顾培卿给付杜生海购房款3000元，1993年8月23日顾培卿给付杜生海购房款2000元，1993年11月30日顾培卿给付杜生海购房款1000元。顾培卿先后分4次给付杜生海购房款20000元，加之用杜生海借款抵顶的4000元，顾培卿全部付清购房款24000元。杜生海将房屋交付顾培卿使用。顾培卿在使用中对房屋进行了装修，安装上下水，并在院内盖了南房。2015年1月12日顾培卿将其购得的4间房的西两间及南房院落出售给了董乐乐。2015年10月22日杜生海以城镇居民不能购买农村宅基地上的房屋，顾培卿未交付全部购房款及宅基地证还在杜生海手中为由诉至法院，要求确认合同无效，顾培卿返还给杜生海房屋。一审法院判决认为：杜生海与顾培卿签订的“卖买房协议”是买卖双方的真实意思表示，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。杜生海给付顾培卿全部购房款后杜生海将房屋交付了顾培卿使用了21年之久，双方签订的“卖买房协议”不违反当时的法律法规。因此，双方签订的“买卖房协议”合法有效。杜生海称顾培卿欠购房款的证据不足。双方应遵循诚信原则，遵守社会公共道德。杜生海请求确认合同无效的理由不充分，没有法律依据。对于杜生海的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回杜生海的诉讼请求。诉讼费50元由杜生海承担。杜生海不服一审法院判决，向本院提起上诉。杜生海的主要上诉理由是：一审法院认定事实及适用法律错误。本案中，顾培卿是城镇户籍，诉争房屋是在农村宅基地上所盖，因此顾培卿购买农村宅基地及房屋是违法的行为。一审法院认为该买卖协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情况，并认为所签的协议不违反当时的法律法规。这明显是认定事实和适用法律的错误。一、本案中，顾培卿作为城镇居民与杜生海签订的宅基地上房屋的买卖合同，严重损害了集体经济组织的权益，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该买卖合同明显的违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。二、该房屋买卖协议是1992年签订的，该协议的签订即违反了当时的法律法规。1、《中华人民共和国宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。2、1986年《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3、1981年4月17日国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知，其第三规定：必须重申，农村社队的土地都归集体所有。分配给社员的宅基地、自留地（自留山）和承包的耕地，社员只有使用权，既不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地和自留地上建房、葬坟、开矿、烧砖瓦等。有些人把责任田、包产田，误以为个人所有，随意占用，这是不对的。这些法律法规均于由顾培卿承担本案一、二审全部诉讼费用。顾培卿针对杜生海的上诉答辩称：一、杜生海签订合同时均系完全民事行为能力人，买卖房协议系双方真实意思表示，且已经交付20多年，系有效协议。首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据“法不禁止即为自由”的原则，农民完全可以向任何第三方转让自己的房屋。且合同法及其司法解释明确规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为侬据，不得以地方性法规、行政规章为依据，而国务院办公厅的通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据；而且合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。本案中杜生海在出卖房屋获得利益后又因房屋增值的原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，如果认定协议无效，那么直接后果是违反诚实信用的一方获益而守诚实信用的一方却蒙受损失。因此，如果判决涉案合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的原则。其次，本案中房屋买卖协议，至今时隔20多年，双方依约履行了合同义务，杜生海交付了房屋，顾培卿入住并给付了房款，而且己经居住20多年。从诉讼时效来讲，其请求已经完全超过了诉讼时效的规定。另外，本案所涉协议系1992年签订，依照当时的法律、法规，其购买杜生海的房屋并签订协议的行为完全合法，并无违法之处，因此从尊重历史、照顾现实出发，确认该买卖协议有效，能有效实现法律效果与社会效果的有机统一。最后，杜生海所述的顾培卿购买农村宅基地及房屋是违法的行为，没有任何法律依据。双方签订的买卖协议系买卖房协议，根据我国法律规定，地随房走，购买了房屋自然地要随之转移。因此该协议合法有效，杜生海不得反悔，无权要求返还，应当依法予以驳回。二、杜生海违反协议约定，违背诚实信用原则，应当依法承担赔偿责任。杜生海在签订协议20多年后，违反协议约定，违背诚实信用原则，擅自单方反悔，完全系违约行为，其依法应当承担违约责任，赔偿顾培卿损失。退一万步讲，如果法院认定含同无效，那么杜生海同样是过错方，杜生海依法应当承担过错责任赔偿损失，对房屋增值进行赔偿。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：杜生海与顾培卿签订的《卖买房协议》系双方当事人的真实意思表示。本案中，顾培卿购买杜生海自建的位于怀来县沙城东新村育红路东4条2号农村宅基地上的4间房屋，因该房屋属农村宅基地上的建筑物，依据“房地一体”原则，该房屋买卖中涉及宅基地使用权的取得。依据相关法律、法规的规定，转让宅基地的使用权的受让人应为同一集体经济组织内部的成员。顾培卿作为非该集体经济组织内部的成员，受让该房屋显然无效。合同无效系自始无效，故杜生海请求确认合同无效，不受诉讼时效期间的限制。关于本案判决确认买卖协议无效的后果，双方可另行商议或提起诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省怀来县人民法院（2015）怀民初字第1278号民事判决；二、杜生海与顾培卿签订的《卖买房协议》无效。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人顾培卿承担。本判决为终审判决。审 判 长  王 悦代理审判员  姜建龙代理审判员  牛 洁二〇一六年五月三十一日书 记 员  梁秀峰