四川省江安县人民法院民 事 判 决 书(2015)江安民初字第1838号原告刘家云，男，1977年5月11日出生，汉族，居民，住江安县。原告聂平翠，女，1981年8月12日出生，汉族，居民，住兴文县。被告张练，男，1972年2月23日出生，汉族，居民，住江安县。第三人谭德珍，女，1969年2月20日出生，汉族，居民，住江安县。原告刘家云、聂平翠与被告张练、第三人谭德珍房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告刘家云、聂平翠到庭参加了诉讼，被告张练、第三人谭德珍经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告刘家云、聂平翠诉称，被告在xx镇官山上盐司院内有住房一套，因城市房屋开发“魅力之港”项目建设需要，江安县土地收购储备交易中心于2011年6月17日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置产权调换协议》，被告以产权调换形式取得了xx镇竹院子安置小区的安置房一套（建筑面积102平方米左右，尚未修建），该协议上并未列举第三人，也无第三人签名。2011年11月原告听说被告拟出售上述房屋，正值原告也欲购房，双方通过协商以售价22.3万元达成了房屋买卖协议，并于2011年11月14日签订了《房屋转让协议》，被告将上述待建房屋出售给原告。2011年11月15日原告按照约定向被告支付了全部购房款。后原、被告将上述《房屋转让协议》共同提交到了江安县土地收购储备交易中心予以确认，江安县土地收购储备交易中心对上述协议予以认可，其后，该中心对权利人登记薄上领取安置补偿费用的名字变更为了原告，并一直按照被告与其签订的《城市房屋拆迁补偿安置产权调换协议》向原告方支付过渡安置等费用，江安县土地收购储备交易中心还承诺该费用一直向原告支付到交房之日止。2015年初，江安县土地收购储备交易中心突然停止向原告支付上述过渡安置费用，原告到江安县土地收购储备交易中心询问才被告知被告的安置房与前妻（第三人）有争议，故而停止向原告支付过渡安置费用。原告认为，被告向原告出售争议房屋时添加了《城市房屋拆迁补偿安置产权调换协议》，上述协议时有“江安县土地收购储备交易中心”的签章以及该中心4名经办人的签名，另外便是被告的个人签名，同时被告在向原告提交的《城市房屋拆迁补偿安置产权调换补偿价目表》上注明的被拆迁人也仅仅是被告一人。因此，基于对国家行政部门签章的信任等因素，原告完全有理由相信房屋即为被告个人所有。原、被告签订的《房屋转让协议》系原、被告的真实意思表示，并不损害他人利益，且符合法律的规定。因此，原、被告签订的《房屋转让协议》完全合法有效。原告在与被告签订《房屋转让协议》后，也按约向被告支付了购房款，故原告属于在支付对价（该对价属于合理的价格，与当时市价相当）后有偿取得了争议房屋。由于争议房屋在建之中，又属于拆迁安置房，故争议房屋之前并无房屋登记相关的产权登记，江安县土地收购储备交易中心在自己的权利人登记薄中将争议房屋所有权人的登记予以变更即为事实上的产权变更登记，而江安县土地收购储备交易中心通过直接向原告支付过渡安置费用的行为已经表明其对争议房屋的所有权人已经转移登记为了原告（事实上江安县土地收购储备交易中心也已经变更登记为原告了）。因此，原告取得争议房屋的法律事实和行为完全符合善意取得的三个法律特征，属善意有偿取得了争议房屋，争议房屋已经不存在产权争议。综上，原、被告之间签订的《房屋转让协议》合法有效，原告已善意有偿取得了争议房屋的所有权。第三人与被告之间的争议，仅仅属于被告应当向第三人支付多少财产分割款项的争议，属于夫妻之间的债权债务关系，并不影响原告对争议房屋所有权的善意取得。据此，依照合同法、民法通则等法律法规的规定，诉至法院请求依法判决原告与被告签订的《房屋转让协议》合法有效，《房屋转让协议》中载明的房屋归原告所有；本案案件受理费由被告承担。被告张练未答辩。第三人谭德珍未述称。经审理查明，被告与第三人原系夫妻关系，2010年2月25日经本院判决离婚。2011年6月17日，江安县土地收购储备交易中心为了加快县城总体规划的实施，改善人居环境，在实施的“魅力之港”建设工程中，需拆除坐落在xx镇官山上盐司院内职工住房。为此，被告作为乙方与江安县土地收购储备交易中心作为甲方签订了《城市房屋拆迁补偿安置产权调换协议》，产权调换面积85.06平方米，被告在《城市房屋拆迁补偿安置产权调换协议》上签名捺印，江安县土地收购储备交易中心加盖印章；2011年11月14日，原告与被告签订《房屋转让协议》，其内容为“房屋转让协议卖方：张练，男，身份证号：xxxxxx1972022****x，户籍地：四川省江安县江安镇东外街95号（以下简称甲方）买方：刘家云，男，身份证号：xxxxxx1977051****x，聂平翠，女，身份证号：xxxxxx1981081****x，该二人系夫妇，户籍地：四川省江安县xx镇xx路93号（以下简称乙方）一、房屋位置及现在状况该协议所称的房屋系江安县土地收购储备交易中心在实施‘魅力之港’建设工程中，拆迁甲方坐落在xx镇官山上盐司院内职工住房一套（建筑面积85.06平方米）后，调换给甲方坐落在竹院子安置小区的调换房一套（建筑面积102㎡左右），该房屋目前尚未建造。二、转让价格甲方自愿将上述房屋（该房指甲方拆迁后安置在竹院子小区的调换房）以人民币22.5万元（大写贰拾贰万伍仟元整）的价格转让给乙方。三、法律后果及责任由于该安置调换房尚未修建，该合同生效后，乙方享有甲方于2011年6月17日与江安县土地收购储备交易中心签订的《城市房屋拆迁补偿安置拆迁调换协议》中甲方的所有权利。甲方并承诺将该调换房转让乙方后，乙方至交房时不再产生任何费用，若需发生费用，由甲方承担。且甲方负责将该房屋国有土地证和房产证更名为聂平翠、刘家云。该房屋系甲方个人独有，在协议生效之前涉及该房屋的所有债权债务由甲方承担。四、付款方式该协议一式三份，甲方双方各持一份，一份交由江安县土地收购储备交易中心备案，待江安县土地收购储备交易中心认可该协议，并将该房屋所有权人变更为乙方后，乙方一次性支付该房屋所有款项给甲方。该协议经双方签字生效，具备法律效力。甲方：张练乙方：刘家云聂平翠担保人：刘志东2011年11月14日”，原、被告及担保人分别在《房屋转让协议》上签名捺印。2011年11月15日，原告支付被告购房款22.5万元，被告出具《收条》，其内容为“收条今收到刘家云购房款22.5000元，大写贰拾贰万伍仟元正。收款人：张练2011、11、15”。之后，江安县土地收购储备交易中心向原告支付过渡安置费，2015年初，江安县土地收购储备交易中心停止向原告支付过渡安置费，其理由系该安置房被告与第三人有争议。故二原告诉至法院提出上述诉讼请求。另查明，第三人在2010年起诉与被告离婚时，本院在（2010）江安民初字第164号民事判决书本院认为部分表述，“原告（谭德珍）、被告（张练）婚姻关系存续期间在被告父亲所在的江安县盐业公司宿舍旁修建的建筑面积约100平方米的砖混结构房屋，本院确认为夫妻共同财产，因目前没有任何合法的相关权属证明，本院在本案中对此不作处理。”审理中，原告自述，购买被告的房屋系担保人刘志东介绍购买的，当时被告及担保人刘志东都称被告与第三人离婚，该争议房屋与第三人没有任何关系，系被告的个人财产；同时，原、被告签订《房屋转让协议》后，也将《房屋转让协议》交江安县土地收购储备交易中心备案，产权名称更名在原告的名下，江安县土地收购储备交易中心向原告发放过渡安置费用。上述事实有以下证据：原告的身份证复印件；《城市房屋拆迁补偿安置产权调换协议》复印件；《房屋转让协议》复印件；《收条》复印件；《购房交易明细（客户）》清单原件；（2010）江安民初字第164号民事判决书复印件在卷佐证，以及原告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，拆迁人与拆迁户之间的拆迁安置协议实质上是一种特殊的“买卖”合同，是拆迁户的被拆迁房屋进行“互易”的协议。拆迁户失去了现存的居住房屋，换来的是拆迁人将来的尚未建好的房屋，是拆迁户在拆迁过程中取得的一种期待权，在拆迁安置协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律法规不得转让。”之规定，本案中的该种权利的转让不属于上述不得转让的情形，故被告（拆迁户）可以将该种权利进行转让，二原告与被告在签订《房屋转让协议》时被告出示了《城市房屋拆迁补偿安置产权调换协议》与原告，其调换协议上只有被告一人签名，且被告当时已离婚，原告已支付了相应的对价，江安县土地收购储备交易中心根据原、被告的《房屋转让协议》将该争议房屋的所有权变更在二原告的名下，并按约定支付了二原告的过渡安置费用，二原告善意取得了该房屋的所有权，故二原告与被告签订的《房屋转让协议》有效。关于二原告请求房屋归其所有的问题，因该房屋至开庭时也未竣工，故本院对在建房屋的所有权不予置评。被告与第三人之间的争议，系其财产分割的争议，不属同一法律关系。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十七条“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”及最高人民法院关于《中华人民共和国民法通则》若干意见第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间、部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，判决如下：一、原告刘家云、聂平翠与被告张练于2011年11月14日签订的《房屋转让协议》有效；二、驳回原告刘家云、聂平翠本案其他诉讼请求。案件受理费4675元，由被告张练负担，此款原告刘家云、聂平翠已预交，由被告张练在本判决生效后十日内给付原告刘家云、聂平翠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  尹小勤人民陪审员  曾友成人民陪审员  陶宏娟二〇一六年五月五日书 记 员  贺 剑