江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终2367号上诉人（原审原告）徐钰兵。委托代理人张承更，福建鹏远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人吴绍祥，该公司总经理。委托代理人龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托代理人时文杰，江苏少平律师事务所律师。上诉人徐钰兵因与被上诉人常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐经营管理公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第01575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年7月24日，徐钰兵与禧徕乐经营管理公司签订了《统一经营管理合同》1份，约定由徐钰兵将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场一层F1082号商铺（建筑面积49.19平方米）交由禧徕乐经营管理公司统一经营管理，合同约定，前三年商铺由禧徕乐经营管理公司无偿使用，2010年10月起即培育期结束所购商铺应继续委托禧徕乐经营管理公司经营，由禧徕乐经营管理公司统一对外招租、统一管理市场，禧徕乐经营管理公司收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给徐钰兵（年终禧徕乐经营管理公司向徐钰兵公开该商铺租金收入账目并接受查询）。徐钰兵自行承担依法应缴纳的税费，禧徕乐经营管理公司依法承担代扣代缴义务。原审另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广一层F1082号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）1465，房屋所有权人为徐钰兵。徐钰兵以禧徕乐经营管理公司未按照上一年惯例在2015年5月15日前支付2015年上半年租金为由，于2015年8月12日向禧徕乐经营管理公司发出了解除合同的律师函，禧徕乐经营管理公司于2015年8月13日收到解除通知。由于双方当事人意见不一致导致纠纷发生。以上事实，有户籍资料、工商登记资料、统一经营管理合同、房产证、土地证、律师函、当事人的陈述予以证实。原审原告徐钰兵起诉时的诉讼请求为：请求依法确认其与禧徕乐经营管理公司签订的《统一经营管理合同》于2015年8月18日解除。一审审理中，徐钰兵调整为请求依法确认其与禧徕乐经营管理公司签订的《统一经营管理合同》于2015年8月13日解除。原审法院认为：双方当事人之间的统一经营管理合同合法有效，依法予以支持。依法成立的合同对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方在签订合同时对合同的解除作了严格的限制性约定，现并未发生双方约定的解除情形。经审查徐钰兵提供的证据和当事人陈述，原审法院认为，双方签订的统一经营管理合同是一种新类型的合同，是一种新的商业经营管理模式，其合同目的是为了集中商铺散户，统一出租经营，以取得更好的经营利益，如部分业主解除与禧徕乐经营管理公司签订的统一经营管理合同，会影响整个商场的经营和运作，会对双方当事人和善意第三人带来负面影响，有违合同签订的目的，故不能在发生纠纷时轻易以解除合同来处理纠纷。现徐钰兵仅以禧徕乐经营管理公司违反惯例未及时付款而要求解除合同，缺乏法律依据，故徐钰兵请求依法确认其与禧徕乐经营管理公司签订的《统一经营管理合同》于2015年8月13日解除的诉讼请求，原审法院难予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回徐钰兵的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币40元，由徐钰兵负担。上诉人徐钰兵不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、禧徕乐经营管理公司及其母公司经营恶化，并有恶意套现、侵占我方租金不归还的行为，不仅违约，且已经构成犯罪，丧失履约能力，其任意妄为已经使我方的商铺财产权益面临严重损失。原审判决对禧徕乐经营管理公司的违约程度、经营状况、履约偿债能力均未仔细调查。二、我方有权解除合同。双方签订的《统一经营管理合同》是我方将所购商铺委托禧徕乐经营管理公司出租管理并支付其10%租金作为托管费，合同应属委托合同。禧徕乐经营管理公司作为受托人，有义务向我方及时汇报受托事务情况、及时归还有关收益。实际上禧徕乐经营管理公司已经收取了承租户1-3年的租金，却隐瞒我们业主，每半年给付一次租金，甚至欠付租金，构成欺诈。这一系列行为已经与我方当初签订合同为了牟利的根本目的相违背，已经达到解除合同的法定条件。且委托合同的双方当事人均有单方解除合同的权利。三、原审认为《统一经营管理合同》属于新型合同，只有部分业主主张解除将影响商场运作以及善意第三人的利益，故不支持解除，该理由不能成立。无论合同属于什么性质，双方的权利义务都是可以确定的。我方以个人身份签订合同，也只能以个人身份主张解除合同。实际上，主张解除合同是大多数业主的意愿，只是尚未通过诉讼维权而已。据了解，禧徕乐二期项目的业主正在与禧徕乐经营管理公司商谈解除合同事宜。四、原审判决对于涉案业主商铺所占面积、份额、商铺现状以及对善意第三人会产生的影响均未查明，最终判决依据不足。五、在上诉期间，合同约定的租金已至履行期限，禧徕乐经营管理公司至今未能给付，我方认为基于不安抗辩权可以解除合同。综上，请求二审法院依法改判支持我方在一审中的诉讼请求。被上诉人禧徕乐经营管理公司二审辩称：一、签订《统一经营管理合同》的目的是通过统一招商、统一对外出租的方式，对全部商铺进行统一经营管理，以提升商铺的价值，获取商铺升值和租金收益。为此，我公司在统一经营过程中，将包含业主物业、开发商自持物业在内的全部商铺集中起来，按照承租商户的需要重新改造、布局，再对外出租。在此过程中，我公司投入巨额资金。基于此，为保证整个商场的持续统一经营，双方在合同中对相互的权利义务做了相应设置，对合同的解除做了严格的限制性约定，这与签订合同的目的是一致的，不违反法律规定。开发商在整个禧徕乐一期项目中持有约一半的物业，在已经销售的商业用房中，目前通过诉讼方式要求解除合同的业主只占少数，基于这一客观情况，部分业主通过诉讼方式要求解除合同将影响整个商场的统一经营，对各方利益主体均无益。二、关于欠付租金，在维持统一经营管理、不解除合同的前提下，我公司希望能与业主方沟通协商处理。三、业主方要求解除《统一经营管理合同》的诉请没有确实、充分的事实依据和法律依据，请求维持原审判决。四、禧徕乐二期项目业主确实在与我公司商量合同解除事宜，但二期情况与一期不同：1、二期商铺已经基本销售完毕，一期商铺大部分由开发商自持；2、二期商铺整体出租率相对较低；3、二期商铺的《统一经营管理合同》中关于租金的约定与一期不同，采用的是固定收益方式。故不能用二期项目的情况来类比本案一期项目的情况。二审查明事实与原审法院查明事实一致。二审另查明，徐钰兵（乙方）与禧徕乐经营管理公司（甲方）签订的《统一经营管理合同》第八条约定：“8-1甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的；8-2甲、乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同。”第十条约定：“……10-4甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。”本院认为：双方当事人签订的《统一经营管理合同》系双方真实意思表示，内容无违法之处，应属有效，双方均应按约履行。本案中，徐钰兵诉请确认合同自其发出的解除通知到达禧徕乐经营管理公司时解除，应对徐钰兵是否享有合同解除权进行审查。本案中禧徕乐经营管理公司无解除合同的意愿，双方未通过协商一致解除合同。在《统一经营管理合同》中，双方对合同解除的条件有明确约定，双方均放弃了除土地使用权被依法收回及商铺被依法征用以外其他情况下解除合同的权利，徐钰兵在签约时对相应的权利义务应当是清楚的，目前尚未出现合同约定的解除情形，徐钰兵以《统一经营管理合同》属于委托合同，双方当事人可随时解除合同为由主张合同解除，不符合合同约定，不应支持。徐钰兵认为禧徕乐经营管理公司存在经营恶化、恶意套现等情况，未能提供证据证明。不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人在有确切证据证明对方有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉或其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行债务的权利，并非解除合同的法定事由，徐钰兵以行使不安抗辩权为由主张解除合同于法无据。徐钰兵等业主签订《统一经营管理合同》，是为了将分散的小商铺交由禧徕乐经营管理公司统筹规划，尽快实现商铺的有序规范经营，以期获得租金收益。前期租金禧徕乐经营管理公司均定期支付，现虽有迟延支付租金的情况，但尚未达到合同根本目的不能实现的严重程度，徐钰兵也未能提供证据证明其所述的多数业主主张解除合同，原审法院综合考量禧徕乐经营管理公司的违约程度以及合同解除对商铺整体经营可能造成的影响，认为徐钰兵要求解除合同缺乏法律依据，并无不当。综上，徐钰兵并无合同解除权，其要求确认合同自其发出的解除通知到达禧徕乐经营管理公司时解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐钰兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年五月二十六日书 记 员  张维雯