辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终6374号上诉人（一审原告）：王利利，女，汉族，1985年11月13日出生，现住址沈阳市皇姑区。委托代理人：张海波（王利利丈夫），男，汉族，1986年2月12日出生。委托代理人：刘常启，沈阳市皇姑区辽河法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：赵福艳，女，汉族，1957年2月7日出生，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（一审被告）：韩宝恩，男，汉族，1935年7月15日出生，住址沈阳市于洪区。委托代理人：赵福艳（韩宝恩儿媳），女，汉族，1957年2月7日出生。上诉人王利利因与被上诉人赵福艳、韩宝恩房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初字00682号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王利利一审起诉称：要求二被告双倍返还定金20,000元，并承担本案诉讼费。赵福艳、韩宝恩共同答辩称：我不同意双倍返还定金，也不同意退还定金。因原告违约在先，是原告不买了，并不是我不卖了，按合同约定定金不予返还。在我与原告签买卖协议之前，曾告诉原告此房需办理完继承后，才能办理房屋买卖更名过户手续。我方已于2015年12月29日取得房屋共同共有的产权证。现产权人均同意协助原告办理更名过户手续。我作为出卖人委托中介方出卖房屋，所有的手续都是由中介负责，我只配合提供有效证件，协助原告办理更名过户手续。故要求驳回原告诉讼请求。一审法院查明：座落于沈阳市皇姑区山路37巷19号511号房屋（建筑面积为70.43平方米）原产权人为被告韩宝恩。2015年11月16日，被告赵福艳代表韩宝恩与原告签订了《房屋买卖协议》，将上述房屋以670,000元的价格出售给原告，双方约定2015年11月末办理手续。关于违约责任，如被告违约，赔偿原告定金的双倍及中介费；如原告违约，定金、中介费不退。合同签订当日，原告向被告赵福艳支付定金10,000元。被告赵福艳为原告出具了收款人为韩宝恩、韩少武、赵福艳三人的定金收条。2015年12月29日，韩宝恩、韩少伍、韩仲博三人取得诉争房按份共有的的产权证。后原告以二被告未能按合同约定时间为其办理更名过户手续为由，起诉来院要求二被告双倍返还定金。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。关于原告与被告赵福艳签订合同效力的问题。诉争房产权人为韩宝恩，而赵福艳代其签订买卖合同时，虽没有出具书面委托书，但韩宝恩对于赵福艳签订买卖合同及收取定金行为均予以认可并同意出售，故该合同合法有效。关于违约责任如何认定的问题。庭审中，原告自称对于出售的诉争房屋需要办理完继承手续后，才能办理更名过户的事情并不知情，赵福艳及中介均未履行告知义务。对此赵福艳予以否认，并称在签合同之前便告知原告，原告对于此事予以认可并同意的。而被告此抗辩理由与原告向法庭提交收款人为韩宝恩、韩少武、赵福艳三人的收条相互印证，足以证明原告对诉争房存在的问题是知晓并认可的。另合同中约定办理手续时间为2015年11月末，结合原告提供的收条及赵福艳的陈述，此时间应为开始办理诉争房继承的手续时间，而非特指办理更名过户的时间。根据日常经验法则分析，赵福艳作为出卖人在明知诉争房存在继承的问题，不可能将办理更名过户的时间约定为11月末，故原告主张2015年11末为办理更名过户的手续不成立，本院不予采信。现诉争房已具备交易的条件且新产权人均同意交易，而原告不同意购买诉争房，故原告在合同履行过程违约在先，现原告要求返还双倍返还定金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告王利利的诉讼请求。诉讼费150元由原告王利利自行承担。宣判后，王利利不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决发回重审或改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院认定事实错误，协议书出卖人韩宝恩的签名是赵福艳代签。协议书约定被上诉人办理窗改门的合法手续是不可能办到的，被上诉人违约在先。二、一审判决认定合同约定2015年11月末办理手续，应为开始办理诉争房屋继承手续的时间，而非特指办理更名过户的时间是错误的。1、协议不约定过户时间有违常识，中介方为专业机构，在约定过户时间这一重大事项上不可能存在疏忽。2、被上诉人内部何时办理继承无须在买卖合同中约定。3、买卖协议约定，办完过户手续后，才能支付全部房款。如果按照一审法院认定，买方不可能在卖方只办理完继承手续，而未过户的情况下支付全部房款。四、一审判决认定，根据日常经验法则分析，不可能将办理更名过户时间约定为11月末，这一认定所依据的日常经验与现实不符。1、办理继承手续的时间，并非日常大众熟知的常识。2、协议书签订时间为11月16日，距离月末有半个月时间，在继承权没有争议的情况下，完全能够办理完继承手续。另外，被上诉人2015年11月29日取得房屋共有产权证，出卖此房必须征得其他共有人同意，足以证明被上诉人违约在先。被上诉人赵福艳、韩宝恩二审答辩称：买卖协议上写明是包手续，至于怎么办都是由中介办，我方只是配合办理，约定11月末开始办理房屋手续。本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖协议》、房屋所有权证、收条等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。本院认为：本案争议焦点是违约责任的认定问题。王利利主张赵福艳、韩宝恩违约在先，应当承担举证证明责任。对于王利利上诉提出韩宝恩的签名由赵福艳代签的问题，因赵福艳与王利利签订《房屋买卖协议》时并未隐瞒，韩宝恩对于该行为也未提出异议，故不能证明赵福艳违约。对于王利利上诉提出协议约定办理窗改门的合法手续不可能办到的问题，根据双方签订的《房屋买卖协议》约定“赵福艳、韩宝恩必需提供由建筑单位出具的窗改门手续”，而根据王利利的陈述，并结合本案现有证据，不能证明韩宝恩、赵福艳拒绝履行或不能履行该项合同义务。双方在履行协议过程中，对于房屋更名过户手续的办理时间产生纠纷，王利利不同意继续办理。因此，王利利提出的该项上诉主张不能成立。对于王利利上诉提出赵福艳、韩宝恩没有按照合同约定时间为其办理房屋更名过户手续的问题。根据双方签订的《房屋买卖协议》约定“双方协商于2015年11月末办理手续，赵福艳、韩宝恩收到全部房款后交房”。对于协议约定的2015年11月末是开始办理房屋更名过户手续的时间，还是将房屋更名过户至王利利名下手续办理完成的时间，双方存在争议。王利利提出签订协议之时，自己并不知道房屋需要先办理继承手续。本院认为，王利利在购房时应当知道房屋登记在韩宝恩名下，定金收条注明的收款人为韩宝恩、韩少武、赵福艳三人，该协议也是在中介方提供服务下达成，故从常理分析，王利利作为购房人应当知晓房屋权属登记的办理事项。由于协议的签订日期是2015年11月16日，若合同约定的2015年11月末是指将房屋更名过户至王利利名下的时间，则在半个月的期间内既要办理继承手续将房屋更名过户至继承人名下，又要再将房屋更名过户至王利利名下，明显难以履行完毕。据此，一审判决认定2015年11月末应为开始办理房屋更名过户手续的时间，本院予以认同。由于王利利自述房屋更名过户手续的办理由中介提供服务，买卖双方予以配合。故此，在本案没有证据证明赵福艳、韩宝恩存在拖延不配合办理房屋更名过户手续的情况下，仅以房屋继承手续于2015年12月29日办理完毕，并不足以认定韩宝恩、赵福艳构成违约。继承人取得共有产权证后，房屋具备更名过户条件，共有人同意配合，王利利当日提起本案诉讼，不同意办理更名过户手续，故一审判决驳回王利利的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元（上诉人王利利预交），由上诉人王利利负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓代理审判员  史舒畅代理审判员  王 虹二〇一六年五月二十五日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。