黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终1509号上诉人（原审原告）白雅歌，女，1989年6月26日出生，汉族。委托代理人韩强，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大庆市宝利丰房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区工业开发小区26号楼。法定代表人王研，该公司经理。委托代理人刘贵彬，黑龙江四维律师事务所律师。委托代理人付松岩，黑龙江四维律师事务所律师。上诉人白雅歌因与被上诉人大庆市宝利丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年11月25日，原告白雅歌与被告大庆市宝利丰房地产开发有限公司（以下简称宝利丰公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的博奥国际X单元X层X号精品屋，面积为24.19平方米，合同价款为495211元，面积超出部分由买受人按照合同约定单价补齐。同时，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%支付违约金”；合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准”。合同附件三约定涉案房屋装饰、装修标准为：���墙真石漆、内墙毛坯、棚顶毛坯、地面毛坯。原告向被告交纳全部购房款。2014年8月29日，大庆市房产管理局向被告发出《开发商申请办理产权的告知通知单》，告知购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证，之后原告取得了涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；被告为原告开具销售不动产统一发票。现原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金98052元，并要求被告依商品房买卖合同约定向原告交付用途为精品屋的商品房。庭审中，被告愿承担逾期办证违约责任给付违约金，同意给付原告违约金，但应当按照已付房款的0.3%支付。被告已向原告支付违约金1486元。2011年10月，原告与大庆市博奥时代购物中心有限公司（以下简称博奥时代公司）签订《租赁协议书》及《补充协议》，双方约定甲方将案涉商铺出租给乙方，经营租赁的期限为三年（2011年10月1日至2014年9月30日），甲方同意乙方在租赁期内可以将此商铺以统一招商、统一经营、统一布局等形式完成该商铺出租、联营、自营等经营事宜。乙方有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺的布局、设备、设施、装修等，甲方不得干预。博奥时代公司按约定按期向原告返还了三年租金。2014年9月30日，大庆陆佰伴企业管理有限公司（以下简称陆佰伴公司）向博奥时代公司做出情况说明为：“2014年9月30日与贵公司协商取得博奥时代购物中心2014年4月17日至2014年9月30日之间经营权。自2014年4月份一直到2014年8月份，我公司与博奥时代购物中心全体业主协商商铺承租问题。2014年8月份博奥时代购物中心业主召开业主大会，选定我公司自2014年9月30日以后经营博奥时代购物中心，我公司与业主相继签订商铺租赁合同，我公司向全体业主承诺，在租赁期间保证商场设���、设备、房屋等一切设施的完好，不改变商场格局结构；我公司保证在租赁到期后为全体业主办理铺位隔断，确保产权人能自行经营使用，产生费用由我公司承担。”原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。原告履行了给付全部房款的义务，被告应依约协助原告办理房屋权属登记。因被告已认可其应承担逾期办证违约责任，其应按合同第十五条约定按原告已付房款的0.3%支付违约金。虽然原告以双方约定逾期办证违约金条款系格式条款且约定过低为由要求对违约金标准进行调整，但原告已在涉案的《商品房买卖合同》上签字确认，并未对合同内容提出异议。根据合同法规定，违约金如低于发生的损失当事人可以请求增加，但因原、被告和博奥时代公司三方协商，按三年返租标准对原告购买的房屋一次性折扣24%，相当于原告三年租金一次性返租，未发生实际损失，故对原告调整违约金的主张不予支持。因被告已向原告支付违约金，但因计算数额应当按照原告实际交付的房款计算，违约金应当为1502元。扣除被告已支付的1486元，被告还需支付原告违约金16元。原告主张违约金尤其母亲代领，该领取行为无效，但收据所写的收款人为白雅歌。从交易习惯考虑，被告通知原告领取相关款项，原告母亲代为领取，虽没有书面授权，但已构成表见代理，故对原告该项主张不予支持。关于原告要求被告交付房屋的诉请，原告不仅于2011年10月1日与博奥时代公司订立了租赁合同，而且也实际获取了租金收益，故可视为原告已于2011年10月1日接收了涉案房屋。对于交付房屋是否为精品屋，原告在接收房屋时并未对房屋提出异议。根据双方签订的商品房买卖合同，对于涉案商铺是否应有框架结构及隔断，原、被告双方并未约定，属于约定不明，而对于精品屋的标准，也没有相应的国家及行业标准，故原告要求被告交付具有相应框架结构精品屋的请求，没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告宝利丰公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告白雅歌逾期办证违约金16元；二、驳回原告白雅歌的其他诉讼请求。上诉人白雅歌向本院上诉称：一、一审法院驳回上诉人要求交付符合合同约定的精品屋无事实和法律依据。（一）一审法院驳回理由为上诉人于2011年10月1日与博奥时代公司签订了租赁合同，且实际获取租金，视为上诉人接收房屋，一审法院严重侵犯了上诉人的利益。2011年10月1日，上诉人与博奥时代签订租赁合同时，直到2014年6月，整个博奥时代地面无任何标识、标记。上诉人所购买的精品屋不知道在什么地方，不具备交接条件，无法进行交接，上诉人并未接到房屋验收交接单，未实际验收交接。（二）上诉人和被上诉人提交的证据均证明在2014年8月20日前，被上诉人并未完成涉案房屋建设，在房屋未建成前不存在接收房屋。双方约定的是精品屋，房屋所有权证体现为精品屋，而现在精品屋状态仅是由地钉标注的地面，并没有精品屋的真正物质形态。《房屋登记办法》明确说明了房屋的物质形态应为房屋或特定空间，上诉人可以要求被上诉人继续履行合同，即为上诉人建成符合合同约定的精品屋。（三）上诉人与博奥时代公司签订租赁合同，是因为上诉人考虑到被上诉人承诺受售后返租三年且统一经营、管理情形下，作为守约方的上��人为了避免违约方违约损失扩大，才以自己的名义，在不知道自己精品屋所处位置、形态，由被上诉人直接将并不符合法律意义交房条件的精品屋交给其关联企业，也是被上诉人兑现售后返租的承诺。二、一审法院驳回上诉人要求违约金数额理由是在错误认定事实不清前提下错误适用法律。上诉人要求调整增加违约金，双方约定的违约金极不对等，被上诉人承担的违约金过低。涉案商品房买卖合同为格式合同，相应条款为格式条款，提供格式条款的被上诉人应提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，依据合同法，该条款应为无效，无效即视为无约定，合同未约定违约金或损失数额难以确定的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，上诉人要求的违约金数额应得到法律支持。一审认为上诉人收取了相应租金就没有损失，但租金收益只是投资收益的一部分，最根本的损失是不能实现上诉人适时出场的收益，更无法实现购买商品房用以投资的目的。三、一审法院认为上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，事实是，上诉人有证据证明相关事实，一审判决引用合同法的法条恰恰能支持上诉人的所有主张，但却成了支持被上诉人违约行为的所谓依据。请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人依约向上诉人交付用途为精品屋的商品房，改判被上诉人给付上诉人逾期办证违约金1万元，上诉费由被上诉人承担。被上诉人宝利丰公司答辩称，一、被上诉人已依约将房屋交付给上诉���。（一）2011年10月1日前被上诉人已将上诉人购买的房屋交付给上诉人，上诉人与博奥时代公司签订协议书，约定博奥时代公司有权对房屋进行整体布局和装修。上诉人已收取租金收益且无异议，上诉人已实际占有、使用、收益。商场属于统一经营管理模式，上诉人的要求会破坏商场整体格局，损害其他区分所有权人的利益。（二）双方签订的商品房买卖合同对精品屋标准没有约定，也没有国家及行业的标准，被上诉人交付的房屋没有违反合同的约定，也未违反法律规定。（三）根据房屋登记管理办法的规定，非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。上诉人的房屋有房产测绘部门标注的圆形金属标志测量点，四至明确，且房产机关已经发证，属于行政确认。二、被上诉人应按合同约定支付违约金。（一）双方签订的商品房买卖合同���定了违约金，为已付房款0.3%，该约定为双方真实意思表示，合法有效。该合同属国家统一标准文本，不是被上诉人单方制定的，且违约金属空白项，属双方当事人约定事项，不属于格式合同和格式条款。（二）上诉人要求调整违约金无法律依据。上诉人在2011年10月1日至2014年9月20日并无损失。上诉人所称的损失只是一种猜测、设想，没有依据，上诉人要求调整违约金不成立，被上诉人应按合同约定标准支付违约金。（三）上诉人的房屋在2011年9月已竣工，只是在2014年6月办理的备案证，并未影响上诉人对房屋的使用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。为支持其主张，上诉人白雅歌向本院提交如下证据：一、房屋所有权证书复印件一份。欲证明：上诉人是涉案房屋的合法产权人，该房屋的用途���精品屋，但并未附有房屋平面图。二、大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告。欲证明：博奥国际建成时间为2014年6月23日，在建成前的2011年10月1日，房屋没有交付的可能。一审法院认定此房屋在2011年10月1日已交付无事实和法律依据。三、大庆市百湖民声网站留言板打印件。欲证明：直到2014年8月7日，博奥国际的房产实测绘报告因与房屋现状不符而未能办理产权证。起码在此之前，博奥国际各精品屋间的界址点及面积均未明确，不存在交付的可能。一审法院认定房屋在2011年10月1日已交付无事实与法律依据。四、大庆建设网发布的2014年建设项目竣工验收备案统计表打印件。欲证明：博奥国际验收时间为2014年5月21日，备案时间为2014年6月24日。在验收前不存在交付的可能，一审判决认定上诉人在2011年10月1日就接收了房屋视为交付，无事实和法律依据。五、被上诉人在一审中提供的陆佰伴公司的情况说明。欲证明：被上诉人也认可应为上诉人建成精品屋，只是欲将该义务转移给陆佰伴公司。六、周佳琪等博奥国际业主与被上诉人签订的认购书及认购金收据。欲证明：包括上诉人在内的绝大多数业主在与被上诉人签订商品房买卖合同时，就已经以认购金的形式交付了全部购房款。签订合同时，对被上诉人提供的合同条款除了接受再无商量的可能，否则交付的购房款中的30%就无法收回。尽管上诉人提交的是周佳琪个人的认购书及收据，但此证据具有代表性，包括上诉人在内的众业主都是以同样的形式交的购房款。七、大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2605号民事判决书。欲证明：被上诉人未依约为上诉人建成精品屋，造成包括上诉人在内的博奥国际业主的房产被第三人出租并收益，上诉人对自己已拥有产权证的房屋无法行使占有、使用和收益的权能，合法权益受到侵犯，如果法院不支持上诉人要求建设精品屋的请求，上诉人的权利将继续被侵犯。八、陆佰伴公司于2016年4月2日发布的公告打印件。欲证明：此公告并没有体现在其撤离博奥国际时，要为业主建设精品屋，从而证明被上诉人在一审中提交的陆佰伴情况说明中由陆佰伴建设精品屋这一内容的虚假性，但又恰恰能证明建设精品屋是被上诉人不可推卸的合同义务。被上诉人宝利丰公司质证称，对上诉证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。一、博奥国际工程于2011年9月30日前竣工，有工程竣工验收备案证。工程何时竣工完成应由建设主管部门确认，并非房产部门。房产部门体现的手续只能表明房屋面积的测绘时间。上诉人混淆了��屋交付、竣工验收备案和办理产权证在法律上的界限。二、上诉人提供的关于陆佰伴公司的情况说明证明了其与陆佰伴公司的法律关系。陆佰伴公司进驻在博奥国际地上四层、底下负一层，是在大约2000户业主的推荐下进驻的，符合建筑物区分所有权权利人的行使范围和依据。上诉人和陆佰伴公司之间的合同纠纷与我公司无关，而房屋是否交付与最终合同的形成没有必然联系。本院对上述证据的真实性予以确认，并将结合本案其他证据对上述证据的证明力进行综合认定。为支持其主张，被上诉人宝利丰公司向本院提交大庆市城乡建设局建设工程竣工验收备案证。欲证明：涉案工程的竣工日期为2011年9月30日。上诉人白雅歌质证称，对证据的真实无异议，但该证据并不属于二审期间新的证据。该证据体现的开工时间和竣工时间均为其提交申请时的时间，而发证时间是2014年，该证据不能推翻我方提交的2014年才竣工验收的证明。二审查明的事实与原审查明的事实一致。针对各方当事人的主张和举证、质证情况，本院总结本案争议焦点并评判如下：一、关于违约金数额应否应当调整的问题。双方当事人签订的买卖合同合法有效，合同中约定了违约金，被上诉人宝利丰公司迟延办理房屋权属证书已构成违约，应按约定承担违约责任。上诉人白雅歌实际占有房屋后已对外出租，获得租金收益，并未产生其主张数额的相应损失。上诉人白雅歌是否出售房屋及何时出售房屋均系不确定因素，其所称出售利润损失无证据证实，故上诉人白雅歌要求调整违约金的理由不成立。二、关于房屋交付问题。上诉人白雅歌已就购买的房屋与博奥时代商场签订了租赁协议，已经实际占有使用涉案房屋，故上诉人白雅歌关于没有验收交接手续、房屋未交付的理由不成立。三、关于房屋是否应具有建筑结构的精品屋问题。精品屋没有国家或行业标准，双方当事人也未在合同中约定建筑标准，故上诉人白雅歌称房屋不符合合同约定的理由不能成立。综上，上诉人白雅歌的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白雅歌负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙文斌审 判 员  杨社娟代理审判员  齐少游二〇一六年五月十七日书 记 员  胡明阳附法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。