江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）苏民终字第00723号 上诉人（原审原告、反诉被告）香港万艺策划设计投资有限公司，住所地香港德辅道中21－23号欧陆贸易中心20字楼。 法定代表人郭灵，该公司执行董事。 委托代理人王伟伟，江苏君远律师事务所律师。 委托代理人邱飞，南京陆军指挥学院法律顾问处律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）连云港红树林置业有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇晶都路864号欧龙庭院名郡1－864－1。 法定代表人徐红伟，该公司董事长。 委托代理人刘柱文，江苏港人律师事务所律师。 委托代理人李建明，江苏同帆律师事务所律师。 上诉人香港万艺策划设计投资有限公司（以下简称万艺公司）与上诉人连云港红树林置业有限公司（以下简称红树林公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民初字第0025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人万艺公司的委托代理人王伟伟、邱飞，上诉人红树林公司的委托代理人刘柱文、李建明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，万艺公司（乙方）与红树林公司（甲方）于2005年11月5日签订了《西双湖开发协议书》，约定：红树林公司在东海县西双湖规划区投资房地产项目，占地约300亩（以实际测量为准）；万艺公司负责按照国家土地管理有关规定，代红树林公司向东海县国土管理部门申办用地手续及土地使用证；红树林公司应向万艺公司支付4800万元的土地出让金、契税，万艺公司收款后代红树林公司支付东海县国土局，还约定了双方付款及办理手续的序时进度及其他权利义务。 2005年11月16日，双方签订一份“补充协议”，红树林公司约定开发周期不超过三年，违约金为960万元，并明确涉案地块位置为《连云港东海县双湖规划设计方案》中的F区。位于西双湖北湖，东堤向西填土100米左右的地块。 2007年4月9日，双方又达成一份“协议书”，约定：确认上述2份协议及补充协议有效；因万艺公司原因未能按期办理300亩土地国有土地使用权出让手续；万艺公司为红树林公司置换一块面积为170亩的土地（实际面积以实测为准，扣除规划中的道路公园广场的面积），土地出让价格为16万元／亩，位于广场××××以北，湖滨路以西，东堤路以东，晶都路以南，所有红线在道路绿化线的边界；协议签订之日起一个月内，万艺公司负责办好协议所涉地块国有土地使用权证，如违约承担违约金300万元；万艺公司办好协议所涉地块国有土地使用权证之日起三个月内，红树林公司支付360万元人民币，余款在红树林公司取得商品房销售许可证之日起三个月内付清。双方还在协议中约定：在双方2005年11月5日签订的《西双湖开发协议书》约定的地块范围内，万艺公司为红树林公司保留一块面积130亩的地块（原位置在水晶广场以北，东堤路以西），乙方继续享有该130亩地块的经营开发权，万艺公司承诺按《西双湖开发协议书》的约定保留原土地出让价格不变，优惠政策不变，该地块必须经政府规划部门审批同意后方可开发。双方还约定：因万艺公司原因导致双方签订的《西双湖开发协议书》变更及延期履行给红树林公司造成的损失，万艺公司愿意承担相应的违约责任：1.已付1000万元，从违约之日起按同期银行借款利息支付给红树林公司，到土地证办好之日止；2.万艺公司同意红树林公司享有西双湖项目内小岛的经营开发权，该小岛面积27.8亩，乙方承担土地出让价格19万元／亩，容积率0.69。该地块必须经规划部门同意后方可开发，位置在水晶广场南××西。 2007年6月15日，东海县规划局出具了关于湖东路东侧、湖滨路西侧地块规划设计条件函。2007年8月28日，万艺公司与红树林公司将上述土地以路为界分成五个地块，签订了五份土地使用权转让合同，将上述地块转让给红树林公司。2007年8月30日红树林公司拿到了五份土地使用权证，用途是商业、住宅，面积分别是29222.2平方米、19297.2平方米、25176.1平方米、8759.6平方米、4230.5平方米，总面积是86685.6平方米，换算为130.3亩土地。 2007年10月31日东海县政府调整规划，将湖滨路以西、东堤路以东作为景观绿化用地，禁止进行房地产开发。2009年7月13日东海县政府主持召开并达成《红树林置业有限公司地块置换协调会议纪要》，将北湖东堤路以西、湖滨路以东地块与湖滨路以东、中华路以西、规划路以南、郑庄路以北的地块按1：1比例进行置换。会议强调，万艺公司与红树林公司原签订的地块出让协议不受此次地块置换影响，双方仍正常履行原有协议约定。 后红树林公司从万艺公司实际取得130.3亩土地（应付总计2084.8万元），万艺公司未向红树木公司交付合同约定的其他土地。 2008年1月9日，红树林公司向万艺公司出具的《承诺书》，认可2007年4月9日《协议书》第五条款第一项1000万元的违约利息为60万元。2008年1月25日，万艺公司向红树林公司转款60万元。2008年1月18日，红树林公司向万艺公司出具《承诺书》，承诺对2007年4月9日《协议书》第二款中万艺公司的违约行为不予追责。 红树林公司置换的地块已建成美麟小区，该小区于2011年4月29日取得15#楼的预售许可证。红树林公司已向万艺公司支付1360万元，万艺公司索要土地转让款720.48万元不成。 2014年2月26日，万艺公司诉至原审法院，请求判令红树林公司支付万艺公司土地转让款720.48万元及违约金300万元，共计1020.48万元，本案诉讼费用由红树林公司承担。 红树林公司辩称：1.所置换的地块并没有开发成小区，第一次置换以后又被政府收回，合同约定在第一次置换的土地中开发办理销售许可证后三个月内支付余款，因第一次置换土地并未开发，被政府再次置换，置换完的土地就目前还是两块土地，所以支付余款所约定的条件并未成就；2.万艺公司的诉讼请求已超过诉讼时效。 红树林公司提起反诉称：因万艺公司违约，万艺公司同意转让给红树林公司土地300亩外，同意承担1000万元定金所产生的相应利息及以每亩19万的价格再转让27.8亩地（当时市场价至少每亩33万元）。后万艺公司在首批170亩转让地中因地价上涨也只实际转让129亩。现万艺公司已无地可转让红树林公司。现反诉请求判令：万艺公司承担利息200万元、违约金300万元，并赔偿损失3296.2万元。 万艺公司针对反诉答辩如下：1.根据2008年1月9日《承诺书》，红树林公司承诺2007年4月9日签订的协议书合法有效，其中的第五条第一项双方商定违约利息为60万元，万艺公司亦已于2008年1月25日将60万元支付给了红树林公司；2.根据2008年1月18日红树林公司的承诺书，红树林公司承诺对2007年4月9日所签协议第二条中万艺公司的行为不予追责；3.根据双方合同约定，出让的土地以实际测量为准，2007年4月9日约定170亩，但亦约定实际面积以实际测量为准，扣除规划中的道路公园广场的面积，最后实际测得土地面积为130.03亩，万艺公司并未违约；4.红树林的反诉请求已超过诉讼时效。 原审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，双方于2005年11月5日、11月16日、2007年4月9日分别达成《西双湖开发协议书》、《补充协议》、《协议书》，协议中分别约定了双方的权利义务，后虽经政府对合同项下的地块位置进行了调整，但按照合同约定，万艺公司办好协议所涉地块国有土地使用权证之日起三个月内，红树林公司支付360万元人民币，余款在红树林公司取得商品房销售许可证之日起三个月内付清，而在涉案土地上，美麟湖畔风景项目于2011年4月29日即开始取得预售许可证，此时万艺公司应当知晓红树林公司已经应当开始履行支付余款，然红树林公司未按照合同约定在三个月内付款，则万艺公司诉讼请求的诉讼时效应当从2011年7月29日开始计算，至2013年7月28日止。本案中，万艺公司虽提供证人证言试图证明其曾于2012年、2013年分别向红树林公司主张过权利导致时效中断，但两位证人均系万艺公司下属全资子公司的工作人员，与本案的处理结果有利害关系，且证言均无其他证据印证，故对两证人证言原审法院不予采信。向原审法院申请诉前保全的时间为2013年8月28日，已经超出诉讼时效最后期限，故对万艺公司的诉讼请求，原审法院不予支持。 关于红树林公司提起的反诉请求，万艺公司亦提出时效抗辩。经查，红树林公司的请求所依据的事实是：万艺公司违反2007年4月9日协议约定，未向红树林公司交付足够的170亩土地，且未交付剩余的130亩土地及湖心岛。然红树林公司于2007年8月30日就拿到了涉案土地的五份土地使用权证，面积为130.3亩土地，此时其应当知晓万艺公司已经未按照协议约定向其足额提供170亩土地，且该行为亦表明，万艺公司已不会再履行其他的合同义务了，然红树林公司直至提起反诉之前均未向万艺公司主张过权利，其所提反诉请求的诉讼时效亦不存在时效中断、延长的情形，故红树林公司的反诉请求原审法院亦不支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、驳回万艺公司的全部诉讼请求；二、驳回红树林公司的全部反诉请求。本诉案件受理费83029元、诉前财产保全费5000元，由万艺公司负担；反诉案件受理费115805元，由红树林公司负担。 宣判后，万艺公司、红树林公司均不服，分别向本院提起上诉。 万艺公司上诉称：1、原审以2011年4月29日即开始取得预售许可证后三个月2011年7月29日作为诉讼时效起算点错误。红树林公司在原审中抗辩没有取得销售许可证付款条件未成就，又抗辩超过诉讼时效两年存在矛盾。万艺公司在诉讼中，于2015年8月11日去调取了销售许可证才知道销售许可证取得的时间。本案的本诉应当从2012年10月万艺公司的代表阮金宝向红树林公司签订协议时的法定代表人张维要求支付剩余款项时作为诉讼时效的起算点，此时为知道权利被侵害的时间。2、万艺公司的诉讼请求应当得到支持。2007年4月9日协议约定的支付剩余款项的条件已经成就。合同约定保留130亩土地、保留小岛的开发权都约定必须经政府规划部门审批同意，后因政府规划不允许开发上述土地，属于因不可抗力约定已经不能履行，万艺公司协议书中的义务已经履行完毕。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判支持万艺公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由红树林公司承担。 上诉人红树林公司答辩称：1、根据合同约定，2011年4月29日取得销售许可证的时间点是能够推测出来，合同约定是约束双方的，且合同约定的将来所发生的事实是法律要求必须公示的，万艺公司辩称2015年8月11日才知道销售许可证不符合法律规定也不符合合同约定。2、万艺公司关于支付剩余款项的条件已经成就的观点不能成立。合同约定保留130亩土地和小岛没有约定任何条件，是万艺公司的合同义务，合同约定的是转让后红树林公司应在政府许可后开发。综上，请求驳回万艺公司的上诉。 上诉人红树林公司上诉称，红树林公司的起诉未超过诉讼时效。关于违约金300万元和损失，万艺公司没有交付剩余41亩土地也没有交付130亩土地和小岛，对方有违约行为，由于合同没有约定土地的交付时间，不超过20年都没有超过诉讼时效。综上，请求：1、维持原审判决第一项；2、改判万艺公司赔偿红树林公司违约金300万元、损失3296.2万元。 上诉人万艺公司答辩称：原审法院关于红树林公司的反诉超过诉讼时效的理由正确。红树林公司认为2007年4月9日协议书中要求转让净地170亩，而实际转让欠缺近40亩，则2007年8月30日红树林公司领取到土地证时就应当知道，违约金及损失的起算点应当从2007年8月30日起算，已经超过了诉讼时效。如果红树林公司认为2007年4月9日协议书中其他内容没有履行，应当从2009年7月6日东海县政府主持召开地块置换协调会议时作为诉讼时效的起算点，此时红树林公司应当知道2007年4月9日协议书中的合同目的不能全部实现。综上，请求驳回红树林公司的上诉。 原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，万艺公司提交新的证据：1、（2016）宁石证民内字第160号公证书，载明2011年12月24日美麟-湖畔风景售楼处对外公开。证明涉案土地的房屋预售成为公开信息，万艺公司不可能在之前知道涉案土地上房屋取得预售许可证的时间。2、（2016）宁石证民内字第161号公证书，证明2011年11月8日之前，在连云港房地产网上查询不到美麟-湖畔风景小区的预售许可证信息。2011年11月8日之前万艺公司不可能知道涉案土地上房屋取得预售许可证。 上诉人红树林公司对万艺公司提交的新的证据质证认为：真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案一、二审中我方一直坚持的是公示时间而不是信息公开的时间。公示是指房产证、许可证经过登记、颁发后即为公示。 二审庭审中，双方当事人一致确认张维曾是红树林公司的法定代表人，担任法定代表人至2013年5月17日。 二审另查明，红树林公司在原审中承认剩余130亩已经不可能交付，在2009年上半年东海县政府与万艺公司合同全部作废，在原审法院（2013）连再初字第0003号东海双西湖置业有限责任公司（以下简称双西湖公司）与陈斌的判决书中有表述。在该判决书中载明“原审承办人向东海县政府了解相关情况时，该县规划局局长、西双湖建设开发指挥部副指挥长郭宜超介绍，县政府于2009年上半年终止了与双西湖公司的合同，并由政府接手开发，主要原因是该公司达不到双方约定的要求。对双西湖的土地，已经转让的就转让了，没转让的不能再转让。” 经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：本案万艺公司的诉讼请求及红树林公司的反诉请求是否超过诉讼时效。 本院认为： 一、关于万艺公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。 根据2007年4月9日协议书约定，万艺公司办好协议所涉地块国有土地使用权证之日起三个月内，红树林公司支付360万元人民币，余款在红树林公司取得商品房销售许可证之日起三个月内付清。后在2009年7月13日东海县政府主持召开并达成会议纪要，对涉案地块进行了置换，万艺公司与红树林公司仍履行原有的协议约定。在置换后的土地上美麟湖畔风景项目于2011年4月29日即开始取得预售许可证，根据原合同约定红树林公司应当在2011年7月29日之前支付余款。此时合同约定的履行债务的义务已经届满，万艺公司应当知晓权利被侵害，万艺公司诉讼请求的诉讼时效应当从2011年7月29日开始计算。万艺公司主张的对外公示信息的时间和售楼处公开的时间，不符合双方合同约定的取得商品房销售许可证之日作为三个月付款时间的起算点。 万艺公司主张2012年10月万艺公司的代表阮金宝向红树林公司的原法定代表人张维主张权利遭到拒绝的时间作为诉讼时效的起算点。原审庭审中，阮金宝出庭作证谈到2011年就和张维谈到钱的事情，具体时间记不清，2012年10月见面又提到钱的时间。但是对于阮金宝与张维见面并主张权利的具体内容，万艺公司并未提交其他任何证据予以证明，不能证明万艺公司知道权利被侵害的时间，也不能证明发生了诉讼时效中断的事实。原审法院以万艺公司应当知道权利被侵害的时间作为诉讼时效的起算点并无不当。因此，万艺公司于2013年8月28日向原审法院申请诉前保全，已经超出二年诉讼时效最后期限。 二、关于红树林公司的反诉请求是否超过诉讼时效。 2007年8月30日红树林公司取得五份土地使用权证，合计面积为130.3亩土地。红树林公司应当知晓万艺公司未按照协议约定提供170亩土地，但是红树林公司在提起反诉之前未向万艺公司主张过权利，已经超过了二年的诉讼时效。关于保留130亩的地块及27.8亩的小岛，约定必须经政府规划部门审批同意后方可开发，但双方没有明确约定履行的时间。根据红树林公司原审中的陈述及另案查明的事实，在2009年上半年东海县政府终止了与万艺公司或相关公司的合作，红树林公司作为受让方对于协议保留的土地是否能够得到政府规划部门的审批同意应当是高度关注的，对于协议约定的转让土地的是否能够继续履行应当积极主张权利。从2007年8月30日到2009年上半年止，万艺公司未向红树林公司转让土地，红树林公司没有证据足以证明向万艺公司提出过主张。从2009年下半年开始，红树林公司应当知道万艺公司不会继续履行合同，其未在两年内向万艺公司主张权利，现在本案中要求万艺公司支付违约金、赔偿损失的诉讼请求已经超过了二年的诉讼时效。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人万艺公司、红树林公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费193834元，由上诉人香港万艺策划设计投资有限公司负担83029元，由上诉人连云港红树林置业有限公司负担110805元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 蔚 代理审判员 吴 艳 代理审判员 丁晓苏 二〇一六年五月三日 书 记 员 徐 璩