北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3051号上诉人（原审被告）史文钊，男，1971年2月13日出生。委托代理人汤涛，男，1982年10月7日出生。被上诉人（原审原告）北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人戴林章，董事长。委托代理人李广利，北京华沛德权律师事务所律师。上诉人史文钊因与被上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第11951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龙城兴业物业公司在原审法院诉称：2011年11月30日，我公司与北京百环房地产实业有限公司签订《万泉百环住宅楼物业服务委托合同》，根据该合同约定，我公司受托对百环公寓进行物业管理，史文钊是该楼709号房屋的业主。物业服务委托合同签订后，我公司依约对包括史文钊在内的住户提供了物业服务，但史文钊自2010年8月10日起至2015年8月9日五年的物业费25493元（包括每年每户电梯检测费6.75元、生活垃圾清运费每年每户30元）一直未按约定向我公司交纳，虽经我公司多次催要，史文钊却拒绝支付。史文钊拖欠物业服务费的行为严重侵犯了我公司的合法权益，故起诉要求史文钊支付拖欠的自2010年8月10日起至2015年8月9日的物业费25493元、支付逾期违约金9304.94元，本案的诉讼费由史文钊承担。史文钊在原审法院辩称：我确为百环公寓709号房屋的所有权人，我所在的百环公寓为商住两用房，我与龙城兴业物业公司没有签订过物业服务合同。龙城兴业物业公司在物业服务中，没有尽到物业服务义务，我方认为龙城兴业物业公司不应在晚10时后允许大货车进出，楼梯内很吵，严重影响休息；小区卫生差；电梯没有人货分流；保安不尽责，经常出现丢失自行车；公共区域出现损坏无人维修。龙城兴业物业公司通知我缴纳物业费数额与现在起诉数额不符。故不同意龙城兴业物业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：史文钊系百环公寓709号房屋（建筑面积147.49平方米）的业主。龙城兴业物业公司于2011年11月30日受北京百环公寓开发商北京百环房地产实业有限公司选聘对该公寓进行物业服务，双方签订有《万泉百环住宅楼物业服务委托合同》，合同约定委托管理期限为三年，即自2011年12月1日至2014年11月30日止，收费标准按业主与原物业服务公司北京瑞发物业管理有限公司签订的《百环住宅楼物业管理协议》约定的每月每平方米建筑面积2.86元向业主或物业使用人收取。2011年12月1日，北京百环房地产实业开发有限公司向该住宅楼发出公告，内容为：“尊敬的万泉百环住宅楼全体业主：自2002年5月以来，万泉百环住宅楼（以下简称本物业）一直由北京瑞发物业管理有限公司提供物业管理服务。日前，我司正式选聘北京龙城兴业物业管理有限公司（一级资质物业企业）为本物业新的物业服务企业。2011年12月1日起，瑞发物业管理公司撤出，龙城兴业物业管理公司进驻并接管本物业，原瑞发物业管理公司与各位业主所签订的《万泉百环住宅楼物业管理协议》之约定内容由北京龙城兴业管理公司继续履行。”此后至今，百环公寓的物业服务由龙城兴业物业公司提供。2014年11月20日，龙城兴业物业公司与北京百环房地产实业有限公司又续签了合同。2014年4月9日，龙城兴业物业公司与该小区业主大会又续签了《万泉百环住宅楼物业服务委托合同》将委托期限增至“万泉百环住宅楼业主大会及其业委会成立，并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。”史文钊自2011年12月1日至2015年8月9日的物业服务费以及电梯检测费每户每年6.75元、生活垃圾清运费每户每年30元经龙城兴业物业公司催要未交付。另查，百环公寓2011年12月1日以前的物业服务由北京瑞发物业管理有限公司提供。史文钊与龙城兴业物业公司之间未签订书面物业服务合同。现龙城兴业物业公司要求史文钊支付物业费，史文钊以龙城兴业物业公司未尽物业服务义务及支付数额存在异议为由不同意支付物业服务费。原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、2011年11月30日及2014年11月20日《万泉百环住宅楼物业服务委托合同》、北京百环房地产实业有限公司公告、业主缴费清单等。原审法院认为：龙城兴业物业公司受百环公寓开发商委托对该公寓进行了物业服务，龙城兴业物业公司虽然未与史文钊签订书面的物业服务合同，但史文钊客观上也享受相关服务内容，故应认定双方已形成事实上的物业服务合同关系。龙城兴业物业公司作为物业服务的提供方，有权向接受了物业服务的史文钊主张收取必要的物业服务费用。故龙城兴业物业公司要求史文钊交付相应物业服务费、电梯检测费、生活垃圾清运费的主张并无不当，法院予以支持。对于龙城兴业物业公司要求史文钊2011年12月1日以前的物业服务费一节，因此前的物业服务并非龙城兴业物业公司提供，故龙城兴业物业公司要求史文钊支付该期间的物业服务费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。因龙城兴业物业公司与史文钊未签订书面的物业服务合同，考虑到史文钊未按时支付相应费用系因对与龙城兴业物业公司的物业服务不满，其对主张权利方式的错误理解所致，主观并无拖欠之恶意，故法院对龙城兴业物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。对于史文钊所述龙城兴业物业公司的物业服务不达标问题，因该问题涉及全体业主利益，应由该公寓全体业主集体做出评判，其以此作为抗辩理由，缺乏法律依据，法院不予支持。同时应指出，龙城兴业物业公司亦应总结工作经验，加强与业主的沟通交流，虚心接受业主反映意见，提高物业服务水平。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、史文钊于本判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司支付二0一一年十二月一日至二0一五年八月九日的物业服务费及电梯检测费、垃圾清运费共计人民币一万八千八百二十元零五角三分。二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果史文钊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。史文钊不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。上诉理由是：1、龙城兴业物业公司没有权利主张拖欠的物业费，其并未通过招投标方式亦未采取协议的方式订立合同，违反法律规定，没有进入小区服务的资格，没有收费权；2、龙城兴业物业公司没有完全履行维修、养护、管理、维护的义务，应当承担不利的后果。龙城兴业物业公司答辩称：不同意史文钊的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实无误，本院予以确认。以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：龙城兴业物业公司为史文钊所在小区提供了物业服务，史文钊接受了龙城兴业物业公司的物业服务，理应交纳相应的物业费。基于涉案楼宇有商用房屋的用途，人员流动较为频繁，故在龙城兴业物业公司提供物业服务的时候，不可能是完美的，双方理应通过沟通及时解决相关问题，提升物业服务的质量，史文钊与其他业主亦可通过合法途径选聘新的物业服务企业进驻小区提供更为优质的物业服务。但如果史文钊以此为由拒不交纳物业费，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，会损害全体业主的利益。故原审判决史文钊交纳物业费，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。史文钊的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费六百七十元，由北京龙城兴业物业管理有限公司负担三百零八元（已交纳），由史文钊负担三百六十二元，（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费六百七十元，由史文钊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟代理审判员  王国庆代理审判员  唐兴华二〇一六年五月二十六日书 记 员  张颖岚