福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0921民初284号原告徐孝乐，男，1965年11月28日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。原告黄爱玉，女，1968年5月14日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。以上二位原告共同委托代理人吴炳烨，福建风岚律师事务所律师。被告福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地：霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号楼201室，统一社会信用代码：91350921557563468D。法定代表人陈寿荣，董事长。委托代理人刘春光，福建人文律师事务所律师。委托代理人刘玉晶，福建人文律师事务所律师。原告徐孝乐、黄爱玉诉被告福建东泰佳业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理。依法由审判员黄鹰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐孝乐、黄爱玉的委托代理人吴炳烨，被告福建东泰佳业房地产开发有限公司的委托代理人刘春光、刘玉晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐孝乐、黄爱玉诉称，2013年4月8日，原告向被告福建东泰佳业房地产开发有限公司购买由被告开发的商品房（位于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府12幢601室），并签订《商品房买卖合同》。原告所购商品房预售许可证号为（霞）房预售证第1301号，面积为135平方米，原告依约履行合同义务，已全部支付购房款837000元，按合同第十四条”关于产权登记的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”之约定，同时根据附件六第三条：”1、东泰华府项目分两期建设，一期建设的有其5#、6#、7#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、22#、23#，出卖人在2014年10月31日前交付买受人使用，其交付的商品房一期建设部分已按规划要求完工即符合交房条件，6、由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，原告同意交房期有三个月时间顺延”之规定，被告应于2015年1月31日前交房，在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书（现证书名称统一为不动产权证书）时为逾期起算日即2015年5月1日始，至起诉之日2016年1月5日止，未按约定交付房产证，为此，违约金为：购房款837000元×违约天数250天×0.01%=20925元。据了解，原告无法取得房屋不动产权证书的原因是被告人防等验收不过关所致，属于被告原因，为此违约责任在于被告，应承担协助履行为原告办理不动产权证书的义务。请求判决：1、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司协助履行为原告办理不动产权证书的义务。2、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司支付未履行合同约定的交付房产证自2015年5月1日起计算至办理完不动产权证书之日止的逾期违约金（现暂自2015年5月1日起计算至起诉之日2016年1月5日止，共250天，逾期违约金购房款837000元×违约天数250天×0.01%=20925元）。被告福建东泰佳业房地产开发有限公司辩称，1、被告已履行办理房屋所有权初始预登记的义务。本案中被告依约交付涉案房屋后，亦及时进行申请工程竣工备案等办理房屋所有权初始预登记的工作。期间因霞浦县不动产登记机关资源整合，挂牌组建不动产登记部门将土地登记、房屋登记等不动产登记工作合并，也在一定程度上耽搁了办理房屋所有权预登记工作的进程，逾期办理房屋权属证书不能完全归责于被告一方。现庭审答辩期届满前被告已向房屋登记机关办理了房屋所有权的初始预登记，在2016年3月14日已经颁发。且原告的个人房屋权属证书亦同步办理中，即被告已履行原告第一项诉请的义务。2、被告希望通过与物业管理公司协商，将原告应交纳的物业管理费折抵逾期办理权属证书的违约金。被告逾期办理权属证书实属无奈。由于目前国内三、四线城市的房地产市场不景气，房地产业进入寒冬期，开发商度日维艰。就本案违约金解决之道，被告希望能用原告应交纳的物业管理费折抵逾期办理权属证书的违约金，具体折抵方案由被告负责与物业管理公司协商处理，以缓解被告的资金压力，予以企业喘息和生存的空间。被告希望诉争双方本着解决和处理问题的诚意态度，获得双赢的局面。经审理查明，2013年4月8日，原告徐孝乐、黄爱玉与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买位于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府12幢601室商品房一套，所购商品房预售许可证号为（霞）房预售证第1301号，面积为135平方米，商品房总价款为837000元，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，另补充约定，被告工程项目分两期建设，一期建设的有5#、6#、7#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、22#、23#，出卖人在2014年10月31日前交付买受人使用，其交付的商品房一期建设部分已按规划要求完工即符合交房条件。由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，原告同意交房期有三个月时间顺延。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告在约定的2014年10月31日前将房屋交付原告。2016年3月14日，霞浦县国土资源局向被告福建东泰佳业房地产开发有限公司颁发了原告所购楼盘的不动产权证书。至本案法庭辩论终结日前，原告尚未取得所购房屋的不动产权证书。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《销售不动产统一发票》、《税收转帐专用完税证》、《福建省政府非税收入票据》、《宁德市住宅专项维修资金缴存凭证》，被告提供的原告所购楼盘的不动产权证书及原、被告在法庭上的陈述等为证，本院予以确认。本院另查明，庭审后，霞浦县国土资源局陆续向购买霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府房屋的部分业主作出了不动产权证书。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法、有效，本院予以确认。原告已按约支付了全部购房款，被告也将房屋交付原告，但协助原告办理房屋不动产权证书是出卖人应尽的附属义务，被告应协助原告办理房屋不动产权证书。鉴于庭审后，霞浦县国土资源局陆续向购买霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府房屋的部分业主作出了不动产权证书，若本案原告的不动产权证书已作出，则原告不再申请被告执行该项义务。《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。至本案法庭辩论终结日前，原告尚未取得所购房屋的不动产权证书，被告应当按约定向原告支付违约金。根据《商品房买卖合同》附件六，合同补充协议第三条对本合同第八条、第十一条的补充：”1、东泰华府项目分两期建设，一期建设的有其5#、6#、7#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、22#、23#，出卖人在2014年10月31日日前交付买受人使用，其交付的商品房一期建设部分已按规划要求完工即符合交房条件，6、由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，乙方同意交房期有三个月时间顺延”的约定。约定交房时间为2014年10月31日前，加上三个月的顺延时间，被告应于2015年1月31日前交房。按约定在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书（现证书名称统一为不动产权证书）的次日为逾期起算日，交房日加上该90日，为2015年4月30日，因此，支付违约金的起算日应为2015年5月1日。被告提供了原告所购楼盘的不动产权证书，证明霞浦县国土资源局于2016年3月14日向被告福建东泰佳业房地产开发有限公司作出了原告所购楼盘的不动产权证书，也意味着此前已完成竣工验收备案，但完成竣工验收备案日和颁发原告所购楼盘不动产权证书日均不是《商品房买卖合同》约定的支付违约金终止日。虽然按《商品房买卖合同》的字面意思理解，原告取得房屋权属证书日为支付违约金的终止日，但本院认为支付违约金的终止日应为颁证机关向原告作出房屋产权证书的当日，因积极领取房屋产权证书是购房者购房的组成部分。本案购房款为837000元，被告应支付逾期违约金的数额为837000元×违约天数×0.01%／天，违约天数自2015年5月1日起计算至颁证机关作出房屋不动产权证书之日止。因此，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助原告办理房屋不动产权证书的义务（若房屋不动产权证书已作出，则原告不再申请被告执行该项义务）。二、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐孝乐、黄爱玉支付逾期作出房屋不动产权证书产生的违约金（自2015年5月1日起计算至颁证机关作出房屋不动产权证书之日止，数额为837000元×违约天数×0.01%／天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取161.5元，由被告福建东泰佳业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 黄 鹰二〇一六年五月二十五日书记员 周巧玲附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。