河北省平泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0823民初638号原告景良，住平泉县。委托代理人翟羽佳，河北运达律师事务所律师。被告平泉万福房地产开发有限公司。住所地平泉县平泉镇西三家村。法定代表人成万万，总经理。委托代理人丁向杰，河北时扬律师事务所律师。原告景良与被告平泉万福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告景良的代理人翟羽佳，被告平泉万福房地产开发有限公司的委托代理人丁向杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告开发坐落于平泉县平泉镇西三家村万福城二期商品房。原告定购二期8号楼3单元302号房，于2015年1月15日与被告签订了《预约申请书》，原告交付购房款132922.00元，地下室款18468.00元，双方约定2015年12月31日交房。至今被告未向原告交房，也未取得商品房预售许可等手续。为此原告特诉至法院，要求1、依法确认原被告双方签订的《预约申请书》无效；2、判令被告返还购房款132922.00元，地下室款18468.00元并支付利息，利息以中国人民银行同期贷款利率的四倍进行计算，时间从被告收受原告购房款至被告返还全部房价款止。3、要求被告返还一倍购房款132922.00元。4、要求被告赔偿原告经济损失175000.00元，依据2014年2月26日朱颜超与被告签订的购房协议每平米4140.00元计算的房屋差价。原告庭审中称：因开庭之日被告未取得房屋出售的合法手续，预约申请书无效，我方要求撤销房屋预约合同。被告预售许可证需在售楼处悬挂，被告应对其已经取得相关合法手续负举证责任。原被告双方签订的预约申请书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该申请书的实际性质为商品房买卖合同，受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条、第九条的调整。被告现在未取得任何法律手续，且约定的交房时间已经超期，属于违约在先，原告请求被告返还购房款并赔偿损失应得到法律支持。原告当庭出示2015年1月15日原被告双方签订《预约申请书》及附件地下室购买协议原件，购房款及地下室款收据各一张。被告辩称：第一、预约申请书是有效的，双方签订的预约申请书并不是买卖合同，只是购买房屋的意向，是双方真实意思的表示，是合法有效的。在这之后双方没有签订买卖合同，没有正式确认是否购买以及购买房屋的层数面积及所在的楼号，房屋是否建设，五证是否齐全，是以后建房的事情，所以说预约申请书是真实有效的，按规定也没有退房款的理由。第二、按照申请书约定，我方认为是双方真实意思的表示，所以购房款我们不能返还，我方也计划今年建设房屋。预约申请书只是双方的意向，对双方没有约束力，所以对原告要求给付一倍房款及四倍银行贷款利息及损失均不存在。同时我方计划今年继续建设此项目，因为房屋没有交房，所以各项证照正在办理中。而且这个项目也是政府支持的一个项目，相关手续需要与政府协调。第三、原告如果坚持要求退预约购房款，我们也可以同意退，但其他的请求我们不同意。第四、对《预约申请书》及收据真实性认可。预约申请书是2015年签订的，原告要求依据2014年他人合同作为比较计算损失没有依据，原告也没有出示比较的合同原件，所以原告的损失计算无法证实。原告要求银行贷款利率四倍没有法律依据。这份协议也没有定金这一项，所以也没有定金返还的事。因此请求依法驳回原告的诉讼请求。没有证据出示。证据的分析与认定：被告对原告所举证据予以认可，没有异议，本院予以采信。根据原被告双方的诉辩陈述及本庭采信的有效证据，本庭审查确认如下事实：原告景良与被告平泉万福房地产开发有限公司于2015年1月15日签订万福城二期8号楼3单元302号房及编号39号地下室《预约申请书》。原告于当日缴纳房款132922.00元，地下室款18468.00元。因被告未按约定交房，亦未取得商品房预售手续，原告诉至本院。本院认为，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下以《预约申请书》形式向原告预售房屋，致原被告双方签订的《预约申请书》无效，被告应承担由此而产生的法律后果。《预约申请书》具有商品房买卖合同主要条款，具有商品房买卖合同的性质，但非正式的商品房买卖合同或商品房预售合同。根据法律规定，商品房在预售或销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同或预售合同。原告庭审中无相关证据佐证双方在签订预约申请书过程中对合同形式提出异议，或要求被告出示商品房预售许可证明，及被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等故意或欺诈行为。因此对于原告请求被告赔偿一倍购房款的请求，本院不予支持。原告缴纳部分预约购房款，被告将该款用于楼盘建设及资本运作，考虑到该款项的支付目的及用途，原告主张被告赔偿自实际交款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算损失的请求，本院予以支持。原告主张房屋差价损失，于法无据，本院不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《城市商品房预售管理办法》第十条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经审判委员会讨论决定决如下：一、原告景良与被告平泉万福房地产开发有限公司于2015年1月15日签订《预约申请书》无效。二、被告平泉万福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告景良预购房款及地下室款合计151390.00元，并支付自2015年1月15日起至本判决书确定的履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8190.00元，由被告平泉万福房地产开发有限公司负担2370.00元，由原告景良负担5820.00元（于本判决书生效之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院（并交纳二审案件受理费8190.00）。审 判 长  张赓宇审 判 员  张树军代理审判员  刘雪锋二〇一六年五月十日书 记 员  陶立群附页：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。4、《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条上诉应当递交上诉状。上诉状的内容，应当包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。第一百六十六条上诉状应当通过原审人民法院提出，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。