广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0902民初409号原告陈普盛。委托代理人许文山，广西渊顺律师事务所律师。被告玉林市玉州区玉城街道东明集体经济合作联社。住所地：玉林市玉州区一环东路**号。法定代表人陈大炟，理事长。委托代理人梁日雄。委托代理人李天恒，广西金大地律师事务所律师。原告陈普盛与被告玉林市玉州区玉城街道东明集体经济合作联社（以下简称：东明经联社）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理。依法组成由审判员陈斌担任审判长，审判员陈燕、人民陪审员蒋华君参加的合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案，书记员唐勇担任法庭记录。原告陈普盛及其委托代理人许文山，被告东明经联社的法定代表人陈大炟及委托代理人梁日雄、李天恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告东明经联社于2015年11月16日签订了一份《租赁合同》，约定：被告将其位于玉林市人民东路与民主南路交汇处人民东路798号的东明大厦一幢出租给其。租赁期限为15年，自2016年1月1日起至2030年12月31日止；房屋租金每五年递增10万元，2016年1月1日起至2020年12月31日止每年租金为人民币150万元；2021年1月1日起至2025年12月31日止每年租金为人同币160万元；2026年1月1日起至2030年12月31日止每年租金为人同币170万元；双方还约定其有转租的权利及交纳押金义务，合同的解除、变更、以及违约责任等。合同签订后，其按约定于2015年12月11日转帐50万元押金，于同年12月17日转帐37.5万元第一季度租金给被告。被告收到后，却没有按合同交付房屋给其使用。经其多次要求，被告均拒绝。故提起诉讼，请求判令：1、被告履行与原告签订的《租赁合同》；2、被告赔偿原告的经济损失（计算方法：按每日4100元的租金计算，自2016年1月1日起计至起诉之日止约为114800元，以后续计）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告陈普盛在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，欲证明原告身份；2、租赁合同，欲证明原告于2015年11月16日与被告玉城街道东明集体经济合作联社签订《租赁合同》；3、中国农业银行个人结算业务申请书，欲证明原告已按照约定转账50万元押金及37.5万元该房屋2016年第一季度的租金给被告；4、中国农业银行银行卡交易明细清单，欲证明被告于2016年1月27日将原告交付的50万元押金及37.5万元租金退回给原告，被告该行为已构成违约。被告东明经联社辩称，原告所持有的东明大厦《租赁合同》的产生是违背《东明集体经理合作联社章程》的，且东明经联社亦没有委托东明集体经济合作联社81人代表团签订合同，故该《租赁合同》不成立。理由有：1、重大的事项必须由经济合作联社成员代表大会讨论决定，原告持有的《租赁合同》没有经成员大会讨论形成的，故该合同无法律效力；2、成员代表大会已明确否定了原告所持有的《租赁合同》，并依据《东明集体经济合作联社章程》的规定通过招标方式另外确定了东明大厦的承租人。综上请求驳回原告的诉讼请求。被告东明经联社在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、2009年5月25日通过的东明集体经济合作联社章程、2015年9月15日东明经联社成员代表大会会议记录、2015年9月15日东明经联社成员代表大会会议签到签名表、2015年9月15日通过的东明经联社章程，欲证明东明经联社原来的章程及本届成员代表大会通过的章程均明确规定：重大的土地房产出租项目是召开成员代表大会事项（第七条第一项第3点），特别重大的租赁事项须到会代表2／3以上同意方能生效（第八条），讨论、决定有关租赁合同是成员代表大会行使的职责（第九条第八项），租赁合同必须经成员代表大会讨论通过并向村民公示10天后签订，重大的租赁必须进行公开招投标（第十七条），新的章程还规定重大租赁进行公开招投标前，招投标内容必须经成员代表大会讨论通过并向村民公示10天后进行招标（第十七条），新的章程是经过成员代表大会通过的；2、2015年6月17日东明经联社成员代表会议签到表、2015年6月17日东明经联社成员代表大会会议记录，欲证明本次成员代表大会通过四事项，其中第一项确定解封东明经联社印章，解封后由玉城街道“三资”托管中心托管，开展正常工作需盖章的，报玉城街道办事处分管领导签字同意后，到“三资”托管中心办理，如涉及到资产处置问题，还需附成员代表大会会议记录方可盖章，其中第二项确定授权留守人员陈大炟负责日常工作，如遇资产处置问题，需提请成员代表大会讨论通过；3、玉集用（2005）第A567号土地所有权证，欲证明东明大厦位于玉林城区人民东路798号，土地面积3646.5㎡，是被告的重大集体资产；4、2015年12月24日第二届东明经联社代表大会签到表、2015年12月24日第二届东明经联社成员代表大会会议记录、2016年1月28日转账凭证，欲证明东明经联社未授权任何机构、任何人员与陈普盛商谈并签订租赁合同，将东明大厦出租给陈普盛不是东明经联社的意思表示，2015年11月16日《租赁合同》的产生未经东明经联社成员代表大会的讨论决定，未经公示，没有经联社负责人员签字，按当时成员代表大会确定的程序，在合同上加盖经联社印章并未得到批准。2015年12月24日第二届东明经联社成员代表大会已经否定该《租赁合同》的效力，并确定按照联社章程另行通过招投标确定东明大厦的出租。陈普盛原汇入东明经联社集体账户的款项已退给陈普盛；5、东明大厦招标公告及相关照片、东明大厦招标方式、投保规则、东明大厦租赁合同、东明大厦租赁权竞标人员名单、东明大厦租赁权招标会资料、竞标记录、招标成交确认书、2016年1月6日公示，欲证明按照经联社成员代表大会的决定，已发布东明大厦租赁招标公告，经过招标程序，在2016年1月5日的招标会上，通过竞标，由陈富治以第一年的租金440万元竞得东明大厦15年的租赁使用权，并于当日签订招标成立确认书，次日，东明经联社将竞标结果进来了公示；6、关于东明经联社印章管理使用相关情况的说明，欲证明对于原告陈普盛所持有的《租赁合同》，玉城街道分管领导未接到过使用东明经联社印章的报告，也未签字同意在《租赁合同》上加盖东明经联社印章；7、询问笔录三份，欲证明2016年4月13日梁慈俊、李静红、梁慈海到玉城街道办事处反映情况，证实陈普盛所持有的《租赁合同》是有人逐个找经联社代表签名，该《租赁合同》不是经召开成员代表大会讨论决定的，也没有经过公开招租。经开庭质证，被告东明经联社对原告提供的第1份证据的真实性及证明内容无异议；对原告提供的第2份证据的真实性及证明内容有异议，该份租赁合同不能证明原、被告之间租赁关系，81人代表团不是东明经联社的机构，重大的租赁必须由东明经联社成员代表大会讨论决定，东明经联社不清楚合同是怎么形成的，该份合同没有法律效力；对原告提供的第3份证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，不能证明原告的主张，原告汇款交付押金和租金是原告的单方行为，不能证明双方有租赁关系；对原告提供的第4份证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，不能证明被告违约。原告陈普盛对被告提供的第1组证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，因为理事会的任职期满，章程不能使用，2015年9月15日东明集体经济合作联社的章程在于原告签订《租赁合同》时还未生效，该章程中第11页28条明确约定至产生第二届理事会才能生效；对被告提供的第2、3组证据的真实性及证明内容无异议；对被告提供的第4组证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，2015年12月24日的代表大会会议记录里面，没有通过原告与代表签订的《租赁合同》有异议，在会议中没有确定陈普盛与81代表签订的无效；对被告提供的第5组证据的真实性由法院认定，但对其证明内容有异议，被告的招标是没有在确认租赁合同无效后招标的，是无法律效力的；对被告提供的第6组证据的真实性及对其证明内容有异议，陈普盛与81人代表团签订《租赁合同》，是陈大炟说，在第二届理事会成立后，陈普盛在被告同意后到“三资”托管中心加盖公章；对被告提供的第7组证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，询问笔录没有全部说明事实，在签订《租赁合同》时有代表有意向外出租，梁慈俊同意原告以150万元年租金租赁，所以找梁慈俊签名；李静红、梁慈海也都是陈普盛逐一找到签名的。梁慈海是在笔录中陈述不真实，梁慈海是看见过《租赁合同》的。本院对当事人无异议的证据予以确认，并作为本案的定案依据，对当事人有异议的，但其没有相反证据予以推翻，且与本案具有关联性，故该证据亦作为定案的参考。综合对原告的证据分析认证及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2015年底，位于玉林市人民东路与民主南路交汇处人民东路798号的东明大厦一幢原租赁合同将到期，原告欲租赁该上述房屋，原告陈普盛于2015年11月16日自行拟制一份《租赁合同》，内容为：“出租方（甲方）玉城街道东明集体经济合作联社81人代表团，承租方（乙方）陈普盛。东明大厦权属东明集体经济合作联社，由于前租户租期已到，而东明经联社尚无管理机构，行使集体资产处置权的权利属东明经联社的代表，应部分代表要求，东明大厦必须与新租户重新签订租赁合同，同意出租的代表签名超过半数的本合同生效并具有法律……：一、甲方将其位于玉林市人民东路与民主南路交汇处人民东路798号的东明大厦一幢出租给乙方。二、租赁期限：租赁期限为15年，自2016年1月1日起至2030年12月31日止；三、租金及支付方式，房屋租金每五年递增10万元，2016年1月1日起至2020年12月31日止每年租金为人民币150万元；2021年1月1日起至2025年12月31日止每年租金为人同币160万元；2026年1月1日起至2030年12月31日止每年租金为人同币170万元；……合同还约定有转租的权利及交纳押金义务，合同的解除、变更、以及违约责任等”。合同拟制后，原告逐个找东明经联社的代表签名，东明经联社共有社员代表81名，其中有43名代表在上述《租赁合同》上签名。43名代表签名后，原告（乙方）按《租赁合同》约定于2015年12月12月11日转帐50万元押金，于同年12月17日转帐37.5万元第一季度租金给玉林市玉州区玉城街道会计核算中心。玉林市玉州区玉城街道会计核算中心于2016年1月28日将875000元退回给原告陈普盛。另查明，于2009年5月25日经东明经联社成员代表大会讨论通过的以及2015年9月15日经东明经联社成员代表大会讨论通过的《东明集体经济合作联社章程》第八条：成员代表大会实行“一人一票”制。成员代表大会形成决议，须经到会成员半数以上通过方能生效。特别重大的租赁资产处置以及收益分配方案等事项，须到会代表2／3以上同意方能生效。决议要形成书面材料和会议记录，决议的书面材料由成员代表签字确认，妥善保存。第十七条：理事会在资产发包、租赁和经营活动中，必须依法签订承包、租赁合同和经营合同，合同必须经成员代表大会讨论通过并向村民公示10天后签订，按合同约定向承包人、承租人收取承包、租赁金。重大工程项目的承包、租赁必须进行公开招投标，进行公开招投标前，招投标内容必须经成员代表大会讨论通过并向村民公示10天后进行公开招投标。注意合同的时效性，以避免不必要的资产损失。原告陈普盛系东明经联社第二届代表大会成员之一。本院认为，原告与被告之诉争事实清楚，法律关系明确，责任分明。原告主张其与玉城街道东明集体经济合作联社81人代表团于2015年11月16日签订的《租赁合同》合法有效应继续履行，故请求法院判令被告履行《租赁合同》并赔偿其经济损失。被告抗辩，本案的《租赁合同》的产生是违背《东明集体经理合作联社章程》的，且东明经联社亦没有委托东明集体经济合作联社81人代表团签订合同，故该《租赁合同》不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告东明经联社的运行是参照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定进行管理。东明经联社成员代表大会讨论通过的《东明集体经济合作联社章程》也是严格遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定。章程第八条规定：特别重大的租赁资产处置以及收益分配方案等事项，须到会代表2／3以上同意方能生效。决议要形成书面材料和会议记录，决议的书面材料由成员代表签字确认，妥善保存。第十七条：理事会在资产发包、租赁和经营活动中，必须依法签订承包、租赁合同和经营合同，合同必须经成员代表大会讨论通过并向村民公示10天后签订，按合同约定向承包人、承租人收取承包、租赁金。重大工程项目的承包、租赁必须进行公开招投标，进行公开招投标前，招投标内容必须经成员代表大会讨论通过并向村民公示10天后进行公开招投标。本案的《租赁合同》属于重大租赁资产处置，该合同没有经过东明集体经济合作联社的代表大会讨论通过，也没有公开招投标，东明经联社亦没有委托东明集体经济合作联社81人代表团签订合同。原告自行拟定的《租赁合同》中的“东明集体经济合作联社81人代表团”作为出租方签订《租赁合同》，主体不适格，且事后该“东明集体经济合作联社81人代表团”中43名代表的签名行为，也没有得到东明经联社的追认，该合同不成立。故原告的要求被告履行《租赁合同》，证据不足，依法不予支持。对于原告要求被告按每日4100元的租金标准计算，支付从2016年1月1日起至起诉之日止的经济损失，因双方的《租赁合同》并未成立，原告的该主张，证据不足，本院依法不予支持。被告抗辩，理由成立，依法予以采信。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、第二十四条第（五）项、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈普盛的诉讼请求。本案受理费2596元，由原告陈普盛负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2596元（受理费户名：玉林市财政局，帐号：20--401001040008677，开户行：中国农业银行玉林分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 斌审 判 员  陈 燕人民陪审员  蒋华君二〇一六年五月二十日书 记 员  唐 勇