上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民二(商)初字第627号原告(反诉被告)冯英，女，1971年6月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海百熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郑磊，总经理。委托代理人王敏芬，上海高达律师事务所律师。委托代理人王玥玮，上海高达律师事务所律师。第三人董非州，男，1976年6月12日出生，汉族，住安徽省。第三人纪怀飞，男，1983年10月20日出生，汉族，住安徽省。委托代理人董非州，男，1976年6月12日出生，汉族，住安徽省。原告冯英与被告上海百熙投资管理有限公司(以下简称“百熙公司”)委托合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚婕独任审理，并于同年7月7日公开开庭进行了审理。2015年10月，冯英申请对系争上海市普陀区石泉东路XXX号商铺(不含装修)租金价格进行评估，后经上海市高级人民法院摇号，由上海科东房地产土地估价有限公司进行评估并形成《商业房地产市场租金估价报告》。2015年12月，因双方申请，本院经审查，追加董非州、纪怀飞作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。嗣后，百熙公司提出反诉，本院经审查于2015年12月22日受理反诉，并于2016年4月13日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。冯英及其委托代理人孙正杰，百熙公司的委托代理人王敏芬到庭参加诉讼。第三人董非州、第三人纪怀飞经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯英本诉诉称，双方之间具有委托合同关系，其中冯英是委托人，百熙公司是受托人。2014年7月28日，双方订立《统一招商经营管理合同》。合同约定，冯英委托百熙公司经营管理冯英名下位于上海市普陀区石泉东路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)，建筑面积为75.67平方米，期限从2015年6月1日至2025年5月31日，实际租金收益由冯英得九成、百熙公司得一成。2015年5月20日，百熙公司向冯英发出了《告知函》，告知冯英系争商铺已经与实际承租方签订《租赁合同》，租金为人民币5元/平方米/天(以下币种同)，租赁起止日期是2015年8月1日至2021年7月31日。而事实上，同一楼盘的类似商铺的租金单价高达12元/平方米/天，而前述类似商铺并非委托百熙公司经营管理。冯英认为，百熙公司与他人订立低价租赁合同系滥用代理权的行为，该行为侵犯了其合法权益，使其遭受了损失，系违约行为。而就目前百熙公司与实际承租方签约的情况来说，其租金价格明显低于市场价，冯英若接受该明显偏低的租金价格，则无法获得预期利益，这与双方签约时的合同目的是完全不符的，故冯英按照合同法第94、96条的规定，于2015年5月25日委托律师向百熙公司发出了《关于解除合同的通知函》，告知百熙公司合同解除，百熙公司于次日签收了前述通知函。冯英认为，双方之间的《统一招商经营管理合同》自通知到达百熙公司时解除。作为合同解除的后果，百熙公司应当将系争商铺返还给冯英。根据百熙公司的告知函，百熙公司与实际承租方订立的《租赁合同》的租赁起始日期是2015年8月1日，故商铺目前尚未交付实际承租人，而是由百熙公司控制，故返还的主体应该是百熙公司。现冯英诉至本院，请求判令：1、冯英与百熙公司于2014年7月28日签订的《统一招商经营管理合同》已于2015年5月26日解除；2、百熙公司将系争商铺返还给冯英。审理中，冯英明确诉请第1项解除合同的理由为：系争商铺租金价格严重偏低，百熙公司的违约行为导致合同目的无法实现；但若法院认为百熙公司上述行为不构成根本违约，则冯英要求行使委托人法定的任意解除权；此外，冯英变更诉请2，调整为请求判令百熙公司将系争商铺，在清退承租人、房屋恢复原状后，予以返还；同时冯英增加三项诉讼请求，请求判令：3、百熙公司支付冯英租金和不当得利(其中，自2015年2月1日起至同年5月31日止百熙公司返还不当得利45402元，计算方式5元/平方米/天*30天/月*4个月；自2015年6月1日起至系争商铺实际返还之日止返还不当得利和支付租金，按照每月1.71万元计算)；4、百熙公司支付尚未结清的系争商铺水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费用5000元以及物业管理费4540.20元；5、本案诉讼费和评估费应由百熙公司承担。百熙公司本诉辩称及反诉称，要求驳回冯英全部本诉诉请。理由为：1、百熙公司不同意解除《统一招商经营管理合同》，应当继续履行合同。一方面，百熙公司的行为不构成违约，系争商铺与承租户签订《租赁合同》是所在商圈第一家，当时没有形成市场氛围，百熙公司签约租金5元/平方米/天是合理的；目前由于商圈逐渐成熟，租金市场价格上涨，百熙公司在收到冯英律师函后，做了承租户的工作，承租户愿意适当提高租金至6.5元/平方米/天，这是百熙公司积极履约的行为。另一方面，《统一招商经营管理合同》第4.1条约定了冯英同意不可撤销委托百熙公司代为管理该物业，为此，百熙公司与承租户签订的《租赁合同》为期六年，目前系争商铺已经装修，装修花费达到五六十万元；2、百熙公司不同意返还系争商铺和支付租金，因为《统一招商经营管理合同》继续按约履行，且系争商铺的承租人合法经营，不存在解除《租赁合同》的理由，若冯英要求解除需与承租人协商一致，否则百熙公司将在收取承租户支付的租金并扣除10%管理费后，将剩余租金分成款交付冯英，但租金支付义务人为承租人，百熙公司仅是代收、代付主体，不承担支付租金的义务。不认可冯英提出的租金计算方式，应当按照《租赁合同》的约定，从2015年8月1日起至同年8月31日按照5元/平方米/天计算，自2015年9月1日起至2016年6月30日止按照6.5元/平方米/天计算)，至于2015年2月1日至同年8月1日是合同约定的免租期，百熙公司没有代收该时间段的租金，不存在不当得利；3、系争商铺的水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费用以及物业管理费按约应由承租人支付，百熙公司作为管理方将会督促承租人缴纳，但百熙公司不承担付款义务；4、诉讼费和评估费应由冯英自行承担。基于此，百熙公司认为，若法院最终判定《统一招商经营管理合同》解除，则其提出反诉，请求判令：1、冯英赔偿百熙公司可得利益损失111351.60元(从2015年9月1日计算至2021年8月31日)。第三人董非州、第三人纪怀飞本诉述称，正常履行与受托方百熙公司之间的《租赁合同》，在2015年12月法院通知参讼之前从未收到过冯英要求解除《统一招商经营管理合同》的通知，希望继续履行与百熙公司签订的《租赁合同》，不同意将系争商铺返还冯英。理由：从2015年9月起，每月按约向百熙公司缴纳租金和物业管理费，至于水费、电费单没有收到过无法缴纳，燃气和通讯从未使用，网络费系自行缴纳与系争商铺无关。对于冯英与百熙公司之间的《统一招商经营管理合同》，第三人不发表意见。冯英反诉辩称，要求驳回百熙公司全部反诉请求。理由：1、冯英没有违约行为，《统一招商经营管理合同》解除的原因是百熙公司单方违约，故百熙公司无权向冯英主张可得利益赔偿。2、百熙公司与承租人签订的两份《租赁合同》都是无权代理，系争租赁合同无效，百熙公司不能依据无效合同主张可得利益损失。3、百熙公司主张的可得利益损失是对应为期十年的《统一招商经营管理合同》中租金10%分成，该分成是冯英给予百熙公司的管理费报酬，既然上述合同已经解除，百熙公司不再提供经营管理劳务，没有权利要求获得报酬。经审理查明，2014年7月28日，冯英(甲方)与百熙公司(乙方)签订《统一招商经营管理合同》(合同编号：ZT-BX-XYLZXJ)，约定“……2、甲方商铺：甲方购买的商铺为上海市普陀区石泉东路XXX号(下称该商铺)，该商铺产权登记的建筑面积为75.67平方米。3、经营方式：甲方委托乙方代表其与开发商办理商铺的有关交接手续并认可交接标准。在本合同期限内按照乙方的经营理念对该商铺统一招商和统一经营管理。在乙方统一经营管理期间，甲方不享有该商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理实务进行干涉。乙方可以出租、联营或其他方式对外招商、使用该商铺，也可以自己使用该商铺直接进行经营。4、乙方经营管理期限：甲方同意，乙方对该商铺统一招商经营管理的期限为十年，起止日期为甲乙双方完成关于该物业相关手续材料交接当日往后十年(包括：产权证复印件附产权人签名、身份证复印件)，即2015年6月1日至2025年5月31日。各方同意，该商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲方、乙方均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于乙方同意策划招商，甲方同意不可撤销委托乙方代为管理该物业。5、甲方租金支付及费用：考虑到商铺招商的特点及市场因素，为表公平起见，双方一致同意，统一招商经营管理期间商铺实际租金收益以9：1分成，即甲方得九成，乙方得一成；该收益产生的税费由甲、乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)。甲乙双方确认，由于该商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方同意经营管理期间，该商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对商铺进行实际使用和管理。统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起，每届满6个月后的30日内，乙方将该商铺实际租金收益按约定分成比例支付至甲方账户，如甲方违反此合同，则乙方无需将所收租金支付给甲方，另甲方还需支付违约赔偿金为商铺总价的20%以及由此给乙方和商户带来的其他一切损失。……6、甲方权利义务：甲方保证，其已获得了自身内部的授权和同意，甲方有权签署本合同及《上海市房地产买卖合同》，如甲方商铺共有人或共有单位对上述合同提出异议或者其他干涉乙方的一切言论及行为，则视为甲方违约。……甲方有权获得本合同约定的租金收益，同时甲方也应承担依法纳税的义务。7、乙方权利义务：乙方负责包括该商铺在内整个香溢里中心街的市场调研、商铺定位、业务划分、招商、经营管理等全程工作。乙方应运用专业的市场研究手段，结合该商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运行决策支持，最大程度上保障该商铺及整个香溢里中心街的整体市场竞争优势。……乙方经营管理期间，乙方招商、经营、管理该商铺所得除商铺资金以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有。该商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费等由乙方招商的租户缴纳。……乙方有义务按照约定向甲方支付租金。……若发生某段时间内该商铺未能出租，乙方应当努力为该商铺招租以避免商铺出现长期的空置状态。在此期间，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合。8、违约责任：乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之五的违约金。若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同。……10、合同到期：除非本合同有明确规定或各方协商一致，否则任何一方均不得擅自解除、终止本合同。……”该合同落款处，冯英在甲方一栏签名、百熙公司在乙方一栏加盖合同专用章确认。同日，冯英将系争商铺交付百熙公司占有。2014年10月28日，上海市普陀区房地产登记处为系争商铺办理产权登记，房地产权证号为“沪房地普字(2014)第021537号”，权利人为冯英及其儿子王某乙，室号或部位为1层，建筑面积75.67平方米。百熙公司(甲方)为出租系争商铺，与案外人李某某(乙方)签订《租赁合同》，主要内容有：“1、出租房产情况，……甲方出租给乙方的房产坐落在上海市普陀区石泉东路，商铺编号88号，面积为75.67平方米；……甲方作为该房产所有权人的受托方与乙方建立租赁关系；2、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房产作为商业用房使用，经营业态为水果零售类，经营品牌为果然有趣，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定等所有法律法规；……3、交付日期和租赁期限，甲乙双方约定，甲方于2015年8月1日前向乙方交付该房产，房屋租赁期为2015年8月1日起至2021年7月31日止，该房产交付日期如有延期交付，以房屋实际交付日期为准；……4、免租装修期，甲方给乙方的免租期为/年/月/日起到/年/月/日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2015年8月1日为租金起算日，甲方开始计收租金。乙方在装修免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)；5、租金、物业管理费、支付方式和期限，甲乙双方约定，该房产的租金(按租赁面积计算为/元/平方米/年或5元/平方米/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个历月的租金，根据租赁期在该月所占的天数计算，即详细列表如下：自2015年8月1日起至2016年7月31日止，日租金5元/平方米/天，递增系数/，年租金138098元；自2016年8月1日起至2017年7月31日止，日租金5元/平方米/天，递增系数/，年租金138098元；自2017年8月1日起至2018年7月31日止，日租金5元/平方米/天，递增系数/，年租金138098元；自2018年8月1日起至2019年7月31日止，日租金5.25元/平方米/天，递增系数5%，年租金145003元；自2019年8月1日起至2020年7月31日止，日租金5.25元/平方米/天，递增系数/，年租金145003元；自2020年8月1日起至2021年7月31日止，日租金5.5125元/平方米/天，递增系数5%，年租金152253元。乙方支付租金的方式为：现金转账支付首期2个月的租金于签约当日内支付，此后每期租金为2个月，提前15日支付，先付后用，以接受甲方发行的预付卡消费金额当月冲抵，……乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方需按应付完整一年年租金的5‰支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并按规定收取乙方的滞纳金和违约赔偿；6、押金和其他费用，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金46033元；租赁关系终止后，押金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分在一个月内无息归还乙方；租赁期间，使用该房产所发生的水、电、燃气、通讯、有限电视、其他设备等费用由乙方承担。如有需要，甲方同意将乙方消费的税费电费和电话费等用户名变更为乙方，以便乙方直接向当地有关单位结算，如有拖欠，由乙方承担由此产生的一切法律和经济责任。……)”。该合同落款处，由百熙公司在甲方处盖章、案外人李某某在乙方处签名确认，但双方均未填写签约日期，百熙公司在审理中表示签约日期为2015年2月。2015年5月20日，百熙公司向冯英寄送《告知函》，内容为“……我方已将该物业招商成功，现将我方与该物业实际承租方签订的租赁合同内涉及业主方租金收益信息函告您，感谢您一直以来对我方工作的支付和配合：房号石泉东路XXX号，面积75.67平方米，日租金5元/平方米/天，递增方式前三年不变，第四年起每两年递增5%，租赁起止日期2015年8月1日至2021年7月31日，付款方式付二押四，免租期一栏空白。”落款处，由百熙公司加盖公章确认。2015年5月25日，冯英委托律师向百熙公司寄送《关于解除合同的通知函》，内容为“……我方认为，该租赁合同所确定的租金明显低于市场价，你方的代理行为严重侵害了冯英的权利，故冯英不同意履行该份租赁合同。另外，我方认为，你方滥用代理权与第三方订立明显低于市场价的租赁合同的行为已经致使我方不能实现《统一招商经营管理合同》这一合同的目的，故我方特依据法律规定，向你方发出解除通知，以解除我们双方于2014年7月28日订立的《统一招商经营管理合同》。冯英与上海百熙投资管理有限公司之间订立的《统一招商经营管理合同》于本通知函到达你方处解除。望你方及时通知实际承租方上述情况，告知其不要进入石泉东路XXX号商铺进行装修、营业等事宜，否则后果自负。”落款处，由冯英委托的律师加盖律师事务所印章和个人印章。EMS回单显示，该通知函于次日2015年5月26日被签收。在案外人李某某与百熙公司协商提前解除《租赁合同》的情况下，2015年8月26日，第三人董非州、第三人纪怀飞(乙方)与百熙公司(甲方)签订《租赁合同》，主要内容有：“1、出租房产情况，……甲方出租给乙方的房产坐落在上海市普陀区石泉东路，商铺编号88号，面积为75.67平方米；……甲方作为该房产所有权人的受托方与乙方建立租赁关系；2、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房产作为商业用房使用，经营业态为水果零售类，经营品牌为果然有趣，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定等所有法律法规；……3、交付日期和租赁期限，甲乙双方约定，甲方于2015年9月1日前向乙方交付该房产，房屋租赁期为2015年9月1日起至2021年8月31日止，该房产交付日期如有延期交付，以房屋实际交付日期为准；……4、免租装修期，甲方给乙方的免租期为/年/月/日起到/年/月/日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2015年9月1日为租金起算日，甲方开始计收租金。乙方在装修免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)；5、租金、物业管理费、支付方式和期限，甲乙双方约定，该房产的租金(按租赁面积计算为/元/平方米/年或6.5元/平方米/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个历月的租金，根据租赁期在该月所占的天数计算，即详细列表如下：自2015年9月1日起至2016年8月31日止，日租金6.5元/平方米/天，递增系数/，年租金179527元；自2016年9月1日起至2017年8月31日止，日租金6.5元/平方米/天，递增系数/，年租金179527元；自2017年9月1日起至2018年8月31日止，日租金6.5元/平方米/天，递增系数/，年租金179527元；自2018年9月1日起至2019年8月31日止，日租金6.825元/平方米/天，递增系数5%，年租金188503元；自2019年9月1日起至2020年8月31日止，日租金6.825元/平方米/天，递增系数/，年租金188503元；自2020年9月1日起至2021年8月31日止，日租金7.166元/平方米/天，递增系数5%，年租金197929元。乙方支付租金的方式为：现金转账支付首期2个月的租金于签约当日内支付，此后每期租金为2个月，提前15日支付，先付后用，以接受甲方发行的预付卡消费金额当月冲抵，……乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方需按应付完整一年年租金的5‰支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并按规定收取乙方的滞纳金和违约赔偿；6、押金和其他费用，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金59842元；租赁关系终止后，押金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分在一个月内无息归还乙方；租赁期间，使用该房产所发生的水、电、燃气、通讯、有限电视、其他设备等费用由乙方承担。如有需要，甲方同意将乙方消费的税费电费和电话费等用户名变更为乙方，以便乙方直接向当地有关单位结算，如有拖欠，由乙方承担由此产生的一切法律和经济责任。……)”。该合同落款处，由百熙公司在甲方处盖章，第三人董非州、第三人纪怀飞在乙方处签名确认。2015年11月23日，冯英收到短信，内容为“您好，这里是香溢花城绿城物业客服中心。我司账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX7；户名：绿城物业服务集团有限公司上海分公司；开户行；建设银行虹口支行。您商铺88号2015年7月至12月的物业费共4540.20元，物业费为10元/每平方，每月物业费756.70元。转账时请备注您房号并注明是物业费等详情以免他人混淆，谢谢。”2015年12月11日，案外人张某某代百熙公司向冯英以银行转账的形式支付租金20714.40元；2016年3月18日和2016年5月6日，案外人上海万街商业经营管理有限公司分两笔均以银行转账的形式代百熙公司向冯英支付租金26928.90元，上述三笔合计支付冯英租金74572.20元。2015年12月17日，由系争商铺物业管理公司，即案外人上海绿城物业服务集团有限公司上海分公司向案外人上海万街商业经营管理有限公司开具发票，项目为物业服务费，面积1356.66，金额为70732.05元。另查明，冯英与案外人王甲于1994年5月28日登记结婚，生育一子案外人王某乙。审理中，案外人王甲和案外人王某乙均到庭表示对冯英与百熙公司签订《统一招商经营管理合同》的效力予以追认，授权冯英处理系争商铺的事宜。审理中，1、冯英申请对系争商铺自2015年6月1日至2015年10月31日的市场租金(不含装修、不含水费、电费、物业费)进行评估，经高院摇号后，由上海科东房地产土地估价有限公司进行了估价，并于2015年11月25日出具沪科东房估字(2015)FC1072号《商业房地产市场租金估价报告》。估价结果为：建筑面积75.67平方米，月租金1.71万元/月，2015年6月1日至2015年10月31日共5个月，合计市场租金为8.55万元。估价报告提及房屋用途为商业，现为“果然有趣”水果店使用。2、关于系争商铺百熙公司已代收租金数额，百熙公司确认已从案外人李某某处代收2015年8月租金11508元；百熙公司和第三人董非州、第三人纪怀飞均到庭确认百熙公司已从第三人处代收2015年9月至2016年6月租金149605元，租金共计161113元。百熙公司确认已向冯英支付74572.20元租金分成款。3、关于系争商铺的物业管理费，百熙公司和第三人董非州、第三人纪怀飞均到庭确认，百熙公司已从第三人处代收物业管理费，后由案外人上海万街商业经营管理有限公司代百熙公司向系争商铺物业管理公司付清物业管理费。以上事实，有《统一招商经营管理合同》、上海市房地产权证、结婚证、《租赁合同》、告知函、关于解除合同的通知函、商业房地产市场租金估价报告、收费收据、付款凭证、发票以及谈话笔录、庭审笔录等为证。本院认为，关于本诉诉请1，冯英与百熙公司对于《统一招商经营管理合同》解除与否各执一词，冯英主张解除合同，理由有二：1、百熙公司构成根本违约，5元/平方米/天的租金价格过低系滥用代理权，致使缔约目的无法实现；2、行使委托人的任意解除权。对此，百熙公司不同意解除合同，抗辩理由为：1、不存在违约行为，2、合同第4.1条约定在交接日2015年6月1日前，冯英不可撤销委托百熙公司代为管理该物业，第10.1条明确约定除非本合同有明确规定或各方协商一致，任何一方均不得擅自解除合同，故上述约定优先于法定解除权的规定。本院认为，首先，纵观系争合同内容，虽然《统一招商经营管理合同》中并不仅仅涉及委托关系，双方还就调研宣传、经营管理等内容做了明确约定，但毕竟其中具有招商性质的委托法律关系是其他法律关系的基础。《中华人民共和国合同法》(以下简称“合同法”)第四百一十条赋予委托合同当事人以任意解除权，但此等任意解除权并不涉及社会和公共利益，可经当事人事先明确约定而排除适用。故本案中，冯英以寄送《关于解除合同的通知函》解除合同的行为自始不生效力。其次，百熙公司存在一定违约行为：一方面，租金价格上，百熙公司与案外人李某某签订《租赁合同》时间在2015年2月或更早，当时签约租金为5元/平方米/天，较之2015年6月至10月期间租金评估价7.53元/平方米/天，难以直接依此认定缔约价格显著低于市场租价，且在审理中百熙公司已将系争商铺2015年9月起的租金上调为6.5元/平方米/天，故冯英提出百熙公司租价过低构成根本违约的主张，本院不予支持。另一方面，其他违约行为上，因委托合同是指委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同，以相互信任为前提。在本案中，依据《统一招商经营管理合同》，冯英给予百熙公司授权的期限从2015年6月1日起，但百熙公司在事先未征得冯英同意的情况下，已于2015年2月或更早即与案外人李某某签订《租赁合同》，将系争商铺实际交付承租户使用，且在事后未将系争商铺租金价格及免租期限及时告知冯英，直至2015年5月才以《告知函》形式告知，违反了诚实信用原则和受托人忠实勤勉、及时告知等义务，故百熙公司存在一定违约行为。再者，委托招商义务性质上属于非金钱债务，且本院依据双方意愿、合作前景、违约过错等情况，综合认定当事人之间实际已不具备互相信任的基础关系，信任既失，当然应解除合同，故本院对于冯英提出的解除《统一招商经营管理合同》的诉请予以支持，只是合同解除时间并非2015年5月26日，而是本判决生效之日。关于本诉诉请2，冯英诉请解除百熙公司与第三人董非州、第三人纪怀飞之间的《租赁合同》，要求百熙公司在清退承租人、房屋恢复原状后返还系争商铺。对此，百熙公司和第三人董非州、第三人纪怀飞均要求继续履行《租赁合同》，不同意返还商铺。理由：第三人董非州、第三人纪怀飞无违约行为，今后租金交付主体无论是百熙公司或冯英均可。本院认为，百熙公司与第三人董非州、第三人纪怀飞之间的《租赁合同》签订于2015年8月26日，属于《统一招商经营管理合同》中冯英给予百熙公司的授权期限内，故百熙公司在签订《租赁合同》之时具有代理权外观，且在百熙公司确认签约时未将冯英寄交的《关于解除合同的通知函》事宜告知第三人董非州、第三人纪怀飞，且冯英确认未告知第三人亦未对外公告的情况下，第三人董非州、第三人纪怀飞在缔约时善意无过失，合同履行期内亦无违约行为。综上，本院认为百熙公司与第三人董非州、第三人纪怀飞之间的《租赁合同》合法有效，对于冯英提出的要求在清退承租人、房屋恢复原状后返还商铺的诉请不予支持。关于本诉诉请3，冯英诉请百熙公司支付自2015年2月1起日至实际返还商铺之日止的租金或不当得利。百熙公司认可收到案外人李某某缴付的2015年8月1日至8月31日期间的租金11508元(计算方式：年租金138098元/12个月=11508元)、第三人董非州、第三人纪怀飞缴付的2015年9月1日至2016年6月30日的租金149605元(计算方式：年租金179527元/12个月*10个月=149605元)。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。首先，关于冯英提出的不当得利诉请，因百熙公司抗辩称依据其与案外人李某某之间《租赁合同》的约定，其在2015年8月1日前未收取案外人李某某的租金，对此，冯英未能举证证明百熙公司在2015年2月1日至2015年7月31日期间存在得利，故本院对于冯英该项不当得利诉请难以支持。其次，关于冯英提出的2015年8月1日起至2016年6月租金诉请，因百熙公司及第三人均对于百熙公司已代收租金共计149605元不持异议，故本院予以确认，加上百熙公司认可案外人李某某交付租金11508元，故本院认可百熙公司就系争商铺已收取2015年8月1日至2016年6月30日期间租金合计161113元，百熙公司应当在依约扣除10%管理费后，将租金分成款145001.70元支付给冯英，现百熙公司表示已向冯英转账支付74572.20元，尚余70429.50元未支付冯英。至于百熙公司抗辩剩余租金尚未届满合同约定的支付期限，因系争《统一招商经营管理合同》解除，故本院在本案中一并处理。再者，关于冯英提出的2016年7月至实际返还商铺之日止的租金诉请，因《租赁合同》签约时百熙公司已向第三人披露委托人冯英，故《租赁合同》的效力直接约束冯英与第三人董非州、第三人纪怀飞，故在《统一招商经营管理合同》解除后，冯英应当依据《租赁合同》的约定直接向第三人董非州、第三人纪怀飞主张后续租金。综上，百熙公司应当将2015年8月1日起至2016年6月止从案外人李某某及第三人董非州、第三人纪怀飞处已经代收、尚未给付冯英的租金收益分成款70429.50元支付给冯英，本院对于冯英提出的本诉诉请3其余内容不予支持。关于本诉诉请4，冯英诉请百熙公司支付系争商铺水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费用合计5000元及物业管理费4540.20元，百熙公司抗辩称物业管理费已经付清，燃气和通讯未使用，水、电、网络等公用事业费用的缴付主体并非百熙公司而是承租人。第三人董非州、第三人纪怀飞表示物业管理费已经付清，燃气和通讯并未使用，网络费自行缴纳与商铺无关，水、电费尚未收到公用事业部分正式缴费单。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，依据合同约定，系争商铺上述公用事业费用缴付主体应为第三人董非州、第三人纪怀飞，且冯英未能举证证明因百熙公司或第三人尚未结清上述费用，导致冯英已经产生5000元的损失，另系争商铺的物业管理费截至目前已经付清，故本院对于冯英该项诉请不予支持。关于反诉诉请，百熙公司反诉诉请冯英赔偿因解除《统一招商经营管理合同》而产生的可得利益损失111351.60元，冯英反诉辩称不同意支付。本院认为，因《统一招商经营管理合同》履行过程中，百熙公司未予及时告知招租情况存在一定违约行为，且百熙公司已经收取了2015年8月至2016年6月的租金收益分成款，在合同解除后，百熙公司也不再履行合同项下今后的经营管理义务，故本院对于百熙公司该项反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第(一)、(二)项、第四百零二条、第四百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)冯英与被告(反诉原告)上海百熙投资管理有限公司于2014年7月28日签订的《统一招商经营管理合同》；二、被告(反诉原告)上海百熙投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)冯英自2015年8月1日起至2016年6月30日止的租金收益分成款人民币70429.50元；三、对原告(反诉被告)冯英的其余本诉诉请不予支持；四、对被告(反诉原告)上海百熙投资管理有限公司的全部反诉诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3792元、评估费人民币8000元，合计人民币11792元(原告已预付)，由原告负担人民币5366元，被告负担人民币6426元；本案反诉受理费人民币1263.50元(被告预付)，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 龚 婕人民陪审员 浦 艳人民陪审员 周婵娟二〇一六年五月三十日书 记 员 俞仁杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变合同或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。