广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1021民初387号原告农少为。被告黄艳江。被告韦艳芳。委托代理人黄党生，广西龙翔律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人陆日荣。原告农少为与被告黄艳江、韦艳芳、第三人陆日荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，依法由审判员罗少东适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理，书记员周楚楚担任法庭记录。原告农少为、被告韦艳芳及被告黄艳江、韦艳芳的委托代理人黄党生、第三人陆日荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农少为诉称：2014年7月间，被告对外进行招租田阳县隆平大道A11区B9号房的田阳县如家宾馆，原告与被告商谈后，如家宾馆内的装饰、装修、设备等折价人民币260000元，原告于2014年7月19日支付给被告韦艳芳定金人民币10000元。2014年7月30日，原告和被告黄艳江共同签订了《如家宾馆转让协议》，该协议约定：原告向被告支付转让费260000元；宾馆的租期从2014年7月30日至2020年12月31日；每年租金50000元。协议签订后，原告于2014年7月30日向被告黄艳江支付人民币10000元和2014年8月16日向被告韦艳芳支付人民币150000元。因被告隐藏了宾馆是租用第三人陆日荣所有的田阳县隆平大道A11区B9号房这一事实，原告在经营如家宾馆中，第三人陆日荣以被告未经其同意擅自转租为由，提出收回田阳县隆平大道A11区B9号房，致使原告无法经营该宾馆。综上所述，在转让出租宾馆的过程中，被告的行为违反法律规定，原告与被告签订的《如家宾馆转让协议》是无效合同，为此，原告于2016年3月4日向被告发出通知，要求被告于2016年3月15日前与原告办理解除该合同所有手续，并赔偿原告向被告支付的上述费用，但一直没有结果。为维护原告的合法权益，请求：1、解除原告和被告签订的合同；2、判令被告向原告退还转让费260000元；3、判令被告向原告支付违约金10000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其陈述提供的证据有：1、《身份证》，证明原、被告身份；2、《宾馆转让协议书》，证明原被告签订了宾馆转让协议书；3、《收条》，证明被告已收到原告的付款；4、《房屋租赁协议书》，证明宾馆的所有权不是被告黄艳江，而是陆日荣；5、《收回出租房的通知》，证明如家宾馆所有权是陆日荣；6、《圆通速递发件联》，证明原告通知被告，但是被告在规定期限内没有履行义务。被告黄艳江、韦艳芳共同辩称：1、原告和被告签订的《如家宾馆转让协议》合法有效；2、在转让宾馆时，被告已明确告知原告房屋是第三人的事实，从《如家宾馆转让协议》第一、三、四条约定的内容可以证实；3、第三人明确知道被告把房屋转租给原告，在转租近二年时间里，即在原告经营如家宾馆期间，原告和第三人多次协商重新签订租赁合同；4、原告要求返还已支付的转让费260000元和违约金10000元，没有事实和法律依据；5、原告主张无法经营宾馆生意同样与事实不符；6、原告主张解除合同已超过诉讼时效；7、如果解除合同，从2014年8月1日起至今，原告实际经营宾馆，被告没有经营造成损失，原告应进行赔偿。综上所述，原、被告双方签订的协议合法有效，也没有损害第三人的利益，原告要求主张返还转让费和违约金是没有事实和法律依据的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解提供的证据有：1、《照片》4张，证明原告与第三人重新签订的《房屋租赁协议》，当时用手机拍下来的照片；2、《装修宾馆费用情况表》，证明被告装修费总共是430000元。第三人陆日荣述称：被告没有告诉第三人转租宾馆的事，2014年底，在收租金时，第三人才知道被告已经转让给了原告；第三人已收到2015年的租金，因是银行汇款，第三人不知道是谁支付的租金；2016年1月份应该支付当年的租金，但是，原告和被告拒绝交纳2016年的租金，为此，第三人已向原告和被告发出了通知，要收回房子，或者由原告和第三人重新签订合同，改变承租时间和提高每年的租金；原告实际还在经营宾馆，第三人没有影响原告的经营。第三人陆日荣对其陈述没有提供证据证实。本案当事人的争议焦点有：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、原告提出解除合同的条件是否成就？3、原告要求被告支付转让费260000元及违约金10000元是否有事实和法律依据？经过开庭质证，各方当事人的质证意见如下：被告对原告举出的证据认为，对证据1、2、3、4、5的真实性、关联性、合法性没有异议，但是，原告提供的证据不能证实其主张，从协议的内容可以证实，在签订协议时，原告知道宾馆是使用第三人的房屋；被告没有收到第三人关于收回房屋的通知，该通知证实第三人早就知道已经转让的事实了，原因是原告没有向第三人支付租金，所以第三人才发的通知。对证据6不认可，在邮寄单中，原告寄出什么文件不明确。原告对被告举出的证据认为，对证据1不认可，原告没有与第三人签订这份协议；对证据2不清楚，原告只支付转让费，被告投入多少装修费不知道。第三人对原告举出的证据认为，对证据1、2、3、4、5、6的没有异议，第三人和被告签订的合同是真实的。第三人对被告举出的证据认为，对证据1不认可，第三人没有与原告签订过这份协议；对证据2的内容是有的，但是装修价值第三人不知道，房间门本来是安有的，不知道重新安装，第三人不干涉承租方的经营。本院结合当事人的举证、质证，综合认证如下：原告举出的证据1《身份证》、2《宾馆转让协议书》、3《收条》、4《房屋租赁协议书》、5《收回出租房的通知》等，被告及第三人对其真实性无异议，对查清案件事实有关联性，本院认定为查清案件事实的根据；原告举出的证据6《圆通速递发件联》，原告寄出什么文件不明确，本院不作为查清案件事实的根据。被告举出的证据1《照片》4张，是文件的部分影印件，是间接证据，没有其他证据佐证影印件的真实性；证据2《装修宾馆费用情况表》，是被告单方列举，对查清本案事实无关联性；因此，被告举出的证据1、2，本院不作为查清案件事实的根据。依据庭审笔录及当事人举出的证据，本院查明案件法律事实如下：2014年7月间，被告黄艳江、韦艳芳对外招租田阳县隆平大道A11区B9号房的田阳县如家宾馆，原告农少为和被告协商后，原告农少为和被告黄艳江于2014年7月30日签订了《如家宾馆转让协议》，该协议主要约定：原告向被告支付转让费260000元（如家宾馆内的装饰、装修、设备等折价款）；宾馆的租期从2014年7月30日至2020年12月31日；每年租金50000元。协议签订后，原告向被告支付转让费260000元，被告将田阳县如家宾馆交付原告经营，原告还于2015年9月22日领取了田阳县如家宾馆的《营业执照》，原告正常经营该宾馆至今。另查明以下事实，一、被告黄艳江和韦艳芳合伙以黄艳江的名义，租用第三人陆日荣所有的田阳县隆平大道A11区B9号房开办田阳县如家宾馆。被告黄艳江和第三人陆日荣于2010年10月10日共同签订《房屋租赁协议》，该协议主要约定：租赁期限10年，从2011年1月1日起至2020年12月31日止；前三年每年租金40000元，后七年每年租金50000元；未经第三人同意，被告不得转租、转借承租房屋。二、2014年底，第三人知道被告黄艳江和韦艳芳将田阳县如家宾馆转让给原告农少为经营。三、第三人陆日荣于2015年12月23日向原告发出《关于收回出租房的通知》，该通知内容为：如家宾馆各位老板，因为你宾馆在实际承租我出租的楼房但未与我签订租房协议，在签订协议上没有诚意，反复无常，一年多时间仍未鉴成，因此，我方决定在本年12月31日前收回租房，请你们妥善处理迁移工作，作好前期准备，特此通知。四、原告已经向第三人支付了2015年度的租金50000元。五、第三人陆日荣以原、被告双方擅自转租为由，向原告提出重新签订房租合同、改变承租时间和提高租金，原告和第三人协商不一致，为此，引起本案纠纷。原告向本院提起诉讼，请求：1、解除原告和被告签订的合同；2、判令被告向原告退还转让费260000元；3、判令被告向原告支付违约金10000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。本院认为：原告农少为和被告黄艳江签订的《如家宾馆转让协议》约定租期从2014年7月30日起至2020年12月31日止，原告在租赁期限内提出解除协议及解除协议引起的赔偿问题的诉讼请求，没有超过诉讼时效，被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不采纳。从原告和被告签订的《如家宾馆转让协议》的法律效力来看，第一，原告农少为和被告黄艳江签订的协议，双方已经各自履行义务，原告并将田阳县如家宾馆变更到其名下，领取了该宾馆的《营业执照》，该协议是双方当事人的真实意思表示。第二，在租赁期限和履行支付租金上，原、被告双方签订的协议，没有改变被告和第三人陆日荣共同签订的《房屋租赁协议》的约定，即没有损害第三人的利益。第三，原告农少为和被告黄艳江签订的协议，具有转租房屋和转让宾馆财产的性质，在转租房屋时，虽然，原、被告双方没有经过第三人陆日荣的同意，但是，第三人陆日荣认可其于2014年底知道原、被告双方转租及原告实际经营田阳县如家宾馆的事实，并且，原告已经向第三人支付了2015年度的租金；2015年12月23日，第三人陆日荣向原告发出《关于收回出租房的通知》，该通知存在第三人和原告曾经协商关于重新签订租赁合同事宜的内容。因此，原、被告转租房屋行为，第三人陆日荣过后已经默认。据此，原告农少为和被告黄艳江签订的《如家宾馆转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有损害第三人的合法权益，没有违反法律规定，是依法成立的合同，属有效合同，具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告提出解除合同和要求被告支付转让费260000元、违约金10000元的主张，没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。另外，原、被告双方签订《如家宾馆转让协议》未经第三人签字确认，为此而引起本案的诉讼，原、被告双方均有过错，应各自承担本案一半的诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告农少为的诉讼请求；案件受理费5350元，简易程序审理减半收取2675元（原告已预交），由原告农少为负担1338元，被告黄艳江、韦艳芳共同负担1337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号：60×××97开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。审判员  罗少东二〇一六年五月十二日书记员  周楚楚