云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2015)古民二初字第151号原告：彭永红，男，1970年1月14日出生，汉族，住丽江市永胜县。原告：白丽华，女，1971年8月27日出生，汉族，住丽江市永胜县。委托代理人（特别授权）：杨永林、李映杉，系云南玉龙律师事务所律师。被告：丽江万隆房地产开发有限公司。住所地：丽江市古城区象山西路尚水居会所。法定代表人：罗朝飞，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：皮建和、李虢，系丽江万隆房地产开发有限公司行政部职工。原告彭永红、白丽华诉被告丽江万隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2015年4月20日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，两原告委托代理人杨永林、李映杉，被告委托代理人皮建和、李虢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年2月2日原、被告双方签订《商品房购销合同》，由原告向被告购买万隆家园住宅小区商品房，总价款为860474元。当天，原告将商品房总价款860474元，以及超深回填及换土费用57140元及其他费用付清。合同明确约定：被告应于2014年6月30日前将建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告；被告如未按本合同约定的时间交房，按下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.3%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。但至起诉时，被告仍未将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。故原告诉请要求被告向原告支付自2014年7月1日起至2014年12月31日止的逾期交房违约金426937.67元，以及后续至实际交房之日止按每天支付总购房款的0.3%计算的违约金。被告辩称：一、被告超过合同约定的期限交房是因有关行政部门原因所致，属被告免责条件。1、因政府及相关行政部门未按市政道路及田园风光带规划方案进行市政建设，未对开文村返还地依据田园风光带建设规划要求作出处理，影响了被告西北出口及西北通道建设，影响了被告施工工期；2、因并不需要，但建设行政主管部门强制性要求对所有建筑物作沉降监测，影响被告6个月工期；3、被告所购买建设用地为170亩，因相关行政部门相互推诿扯皮，导致被告未能取得建设用地相关登记，影响了项目竣工验收。二、被告对沉降观测影响工期的情况已经作出告知，履行了告知义务。三、被告所开发房地产项目已作现场验收，已经可以交付。四、诉争项目系单位团购房，利润微薄，但开工后却遭遇房地产成本上涨，购买力下降的房地产特殊困难时期，故恳请法院以稳定房地产市场大局为重，维护被告合法权益。综上，被告未违反合同约定，双方合同目的可以实现，原告诉请于法无据，请求驳回原告诉讼。原告提交下列证据：1、商品房销售合同，拟证明原、被告签订合同的事实及约定的内容；2、补充协议，拟证明原、被告双方对超深回填及换土费用等的承担作了约定；3、收据，拟证明原告向被告支付购房款860474元，以及超深回填及换土费用57140元及其他费用的事实。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据予以采信。被告提交下列证据：一、商品房购销合同，拟证明合同第八、九条关于0.3%内容的约定不具有合法性；二、商品房购销合同补充协议，拟证明补充协议约定因行政原因导致的迟延交房，被告不承担责任；三、1、关于请求协调万隆家园住宅小区出口道路的请示，2、关于已多次请求协调万隆家园住宅小区出口道路的情况说明，拟证明小区道路出口问题已向政府部门请示解决；四、小区西北出口现状照片，拟证明：1、北部出口至庆云路段为规划路，但该路至今未畅通，2、该路因产权问题，小区水道至今只能走表面，3、北部出口至今未畅通；五、1、万隆家园住宅小区修建性详细规划设计方案04、05、06图，2、玉龙县规委会会议纪要第2012.2期，3、审定通知书，拟证明小区北部出口为规划路，政府应当保障；六、1、丽江市规划局《关于给予确定田园风光带位置的意见》，2、玉龙县政府文件审批单，3、关于请求尽快协调完善万隆家园住宅小区土地转移登记的请示。4、玉龙县住建局关于万隆家园项目有关问题的请示，5、国有土地使用权转让合同，6、图纸，7、发票，拟证明被告购买并付款的土地为170亩，但由于田园风光带，被告只能够开发164.18亩由此导致出口道路问题，被告已经多次向行政领导请示反映，并且得到领导批示，但问题依然未解决；七、玉龙县质监站《关于要求万隆家园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》，八、1、沉降监测图，2、万隆家园沉降变形观测报告，九、万隆家园沉降监测的说明，七-九拟证明小区因不可预见的沉降原因需要进行变形观测（排除隐患），由于系建设行政强制性行为，导致工程停工而延期交房，经过沉降监测后报告显示万隆家园的沉降在正常值范围内；十、1、光盘，拟证明新闻媒体见证万隆家园整改的情况，2、关于万隆家园小区延期交房告知书以及相关照片，拟证明被告就延期交房事由已向购房户作了告知；十一、商品房竣工验收备案资料，拟证明竣工验收资料已提交相关部门；十二、商品房移交书，拟证明部分业主已接房，被告也一直期待业主接房；十三、商品房质量保证书，拟证明被告已依法对房屋建设质量作出保证；十四、房屋使用说明书，拟证明被告已依法制作房屋使用说明书；十五、手机短信，拟证明被告已向购房户发出接房通知；十六、联系业主接房电话记录，拟证明被告已通知业主接房；十七、部分签到记录，拟证明被告给业主做解释工作；十八、1、玉龙县国土资源局证明，2、国有土地划拨决定书，3、丽江玉龙城市房地产开发有限公司情况说明，拟补充证明被告购买并付款的土地为170亩，但现公司所持证面积仅148.87亩，玉龙县国土局并未以170亩办理土地证，相差的15.32亩土地使用权属于玉龙县住建局，这也是导致延期交房的行政原因之一；十九、关于沉降观测通知证明效力的特别说明，拟补充证明沉降观测系地基不均匀沉降的自然原因引起，该情况属不可预见；二十、关于对丽江市中级法院调查取证复函的说明，拟补充证明玉龙县建设工程质量监督站致丽江中院的复函中也承认沉降观测系地基自然沉降引起，承认沉降观测对工期具有影响；二十一、关于请求给予证明万隆家园住宅小区入口道路至今未投入使用的情况说明，拟补充证明出口道路系由于行政原因所致，也证明该原因也是导致延期交房的客观原因。经组织质证，原告质证意见如下：证据五-2无相关单位印章，不予认可；证据六-6不予认可；证据十-2不予认可，原告没有收到告知书；证据十三、十四内容没有按照国家相关规定写清楚，不予认可；证据十六、十七、十九、二十不予认可。对其余证据真实性无异议。本院认为，证据九、十九、二十系被告单方对有关证据认识的阐述，不具有证据属性，本院不予确认；证据十二与本案无关，本案中不予采纳；其余十七组证据，被告对其中证据第一至四、五-1、3、4，六-1、2、3、4、5、7，七、八、十一、十二、十五、十八、二十一的真实性无异议，本院对前述证据予以采信；原告虽对其中证据五-2，六-6，十-2，十三、十四、十六、十七真实性提出异议，但未提交反驳证据，经审查，上述证据与本院认定的其余证据相互印证，结合庭审，本院予以采信。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：2013年2月2日原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：由原告向被告购买万隆家园住宅小区商品房，合同约定总面积264.08平方米，总价款为860474元。合同第七条约定，甲方应于2014年6月30日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。第九条约定，甲方如未按第七条约定的时间交房，按下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话形式通知乙方办理交接手续，交接时甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。补充协议第2.9条约定：该商品房主体工程经建设单位通过工程质量监督站初验通过后（配套水、电、路已修通），甲方通知乙方办理交接手续，如由于有关行政部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过合同第七条约定的交房期限，甲方不承担延期交房的违约责任。合同签订后，原告依约交付了合同约定的购房款860474元，补充协议约定的管道等配套设施费用16730元，超深回填费57140元，被告代收税费合计45453元。合同约定的交房期限2014年6月30日届满，被告未能交房。2014年10月31日万隆家园住宅小区在玉龙县质监站的监督下经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收，《工程竣工验收证明书》载明验收结论为合格，但该小区至庭审时尚未完成竣工验收备案登记。2014年11月被告通知原告接房，但原告认为，诉争商品房尚未通过综合验收，因此不同意接房。另查明，被告在修建万隆家园住宅小区北边出口道路过程中，因涉及黄山镇开文村返还地而与当地村民发生冲突影响施工，为此被告曾多次请求玉龙县政府解决。万隆家园住宅小区开发用地系被告向云南玉龙城市房地产开发有限公司转让约170亩土地取得，后因《丽江市城市总体规划》修编，导致实际用地红线面积减少至164.19亩，玉龙县住建局颁发的《建设用地规划许可证》载明万隆花园住宅小区建设用地为164.2亩，但被告持有的国有土地使用权证记载的土地面积仅为148.87亩。由于万隆家园住宅小区的部分建筑物存在地基基础不均匀沉降而产生房屋倾斜，为及时有效地避免或减低因建筑物沉降带来的质量及安全危害，玉龙县建设工程质量监督站于2014年3月20日向被告下发《关于要求万隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》，要求“被告必须对该小区的所有建筑物委托具有相应资质的第三方检测机构进行变形观测。若观测发现隐患的切实认真整改，消除隐患，确保房屋使用安全、质量安全。否则将依照相关规定不予受理该小区竣工验收备案。”被告依照通知要求委托昆明泛基科技有限公司进行沉降观测，昆明泛基科技有限公司2014年9月出具的《沉降变形观测报告》载明沉降观测周期为五期，从2014年5月18日起至2014年9月9日历时114天，末次观测时，该小区建筑沉降速率已达到了国家相关规范的稳定指标范围。本院认为，原、被告双方于2013年2月2日签订的《商品房购销合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，无违反法律之规定，上述合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行了支付购房款的义务，但被告没有在合同约定的交房期限2014年6月30日前履行交房义务，应承担相应的违约责任。原告主张商品房必须完成工程竣工验收备案登记才符合法定的交房条件，故《补充协议》第2.9条关于商品房主体工程经建设单位通过工程质量监督站初验通过后进行交付的规定，违反法律法规，系无效约定。对此，本院认为，建设工程竣工验收备案登记并非法定的商品房交付条件，工程竣工验收备案登记系行政管理性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，且只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，才属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定合同无效之情形。原、被告双方签订的上述协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。被告主张被告逾期交房系因小区北边出口道路土地问题与当地村民发生冲突、城市规划修编导致土地证登记面积与规划许可建设用地面积不一致、依照质监站的通知要求进行沉降观测三个方面的行政原因导致工期延误，属于合同约定的行政原因免责事由，故不应承担违约责任。对此本院认为，小区北边出口道路土地问题，以及土地证登记面积与规划许可建设用地面积不一致的问题，虽与行政行为有一定关系，但上述事由均发生在原、被告双方签订合同之前，并非不可预见；沉降观测系因为万隆家园住宅小区的部分建筑物存在地基基础不均匀沉降产生房屋倾斜，故质监站要求其进行沉降观测以消除安全隐患。被告主张的三个事由均不属于不能预见、不能避免、不能克服的行政原因，故对被告的上述答辩意见不予采纳。原告要求被告支付自2014年7月1日起至2014年12月31日止的逾期交房违约金426937.67元，以及后续至实际交房之日止按每天支付总购房款0.3%计算的违约金。而被告认为，约定的违约金过高，请求予以减少。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张前述逾期交房违约金但未提交证据证明原告因被告逾期交房造成的损失，本院对被告关于违约金约定过高，请求予以减少的诉讼主张予以采纳。合同约定交房期限为2014年6月30日，但诉争商品房至2014年10月31日才通过了工程竣工验收，至此，商品房才符合约定的交房条件，同年11月被告通知原告接房，故本院认定被告逾期交房时间为5个月，此后原告不予接房的损失由其自行承担。综合本案的履行情况及当事人的过错程度，本院按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准确定被告逾期交房违约金，即原告已付购房款按年利率7.28%（中国人民银行规定的同期同类贷款利率5.6%再加收30%为7.28%）计算5个月的逾期交房违约金。原告向被告付款共计979797元，但其中45453元系被告代收代缴税费，故以扣除被告代收代缴税费45453元后的款项934344元确定为已付购房款计算违约金，被告应承担逾期交房的违约金为28342元（934344元×7.28%×5/12）。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告丽江万隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告彭永红、白丽华违约金28342元。案件受理费7704元，由原、被告各承担3852元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  和士宏审 判 员  李 玲人民陪审员  和忠良二〇一六年五月三十日书 记 员  张 晶【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】