江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初5447号原告（反诉被告）：常州市东远煤炭有限公司，统一社会信用代码，91320404137206261G，住所地常州市钟楼区新闸街道新龙路**。法定代表人：赵方俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁怀南，江苏延新律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司，统一社会信用代码91320404323604976G，住，住所地常州市钟楼区新闸街道飞龙路**/div>法定代表人：陈海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐东方，江苏华东律师事务所律师。原告（反诉被告）常州市东远煤炭有限公司（以下简称为东远公司）诉被告（反诉原告）常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司（以下简称为海杨涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东远公司法定代表人赵方俊及其委托诉讼代理人丁怀南，海杨涛公司委托诉讼代理人徐东方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东远公司向本院提出诉讼请求：1、判令海杨涛公司搬出所租赁常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋，并恢复原样；2、判令海杨涛公司支付房屋占有使用费16481元和其余房屋占有使用费（从2020年9月5日至实际搬出之日止按年租金98888元计算）；3、依法判令海杨涛公司承担使用房屋期间的水、电费等相关费用；4、本案引起的一切费用由海杨涛公司承担。庭审中，东远公司称因海杨涛公司已将水电费支付至2020年11月底，故本案暂时放弃第4项诉讼请求。事实与理由如下：2019年12月31日，东远公司与海杨涛公司签订关于常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋租赁合同一份，约定每年租金为93888元，租期为1年（2019年1月6日至2020年7月5日止）。合同到期前东远公司法定代表人多次通过微信通知海杨涛公司不再将厂房出租，同时钟楼区新闸街道相关政府部门也通知东远公司，因环保问题东远公司厂区不能再有收废品的租户。合同到期后，东远公司也通知海杨涛公司尽早搬离，海杨涛公司始终不搬离租赁场地。另2020年1月10日，东远公司与海杨涛公司签订关于常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋内门朝南五层楼房205室租赁合同一份，双方约定年租金为5000元，租期为半年（2020年1月10日至2020年7月4日止），合同到期后，东远公司海杨涛公司不再续租。因双方协商未果，现东远公司为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。海杨涛公司辩称，一、双方签订的房屋租赁合同虽然目前的期限为半年，但是双方的真实意思是只要不拆迁一直租下去，在租赁期内租金不变，2019年12月31日签订的补充协议上第16条也表达了该意思，只是合同通过半年一订的形式来签订合同，故海杨涛公司认为双方之间的合同履行期截止拆迁为止，东远公司无权要求海杨涛公司搬离。二、东远公司要求海杨涛公司支付房屋占有使用费及其余房屋占有使用费没有依据。三、因海杨涛公司租赁期遇疫情，海杨涛公司认为有权要求减免房租3-4个月。四、东远公司明知该房屋在2016年12月13日就已有政府部门下达了限期拆除决定书，在2018年10月29日下达了行政强制拆除决定书，2019年8月29日钟楼区综合行政执法局又下达了强制执行通知书告知当事人在2019年9月5日前将上述房屋内人员撤离和物品清空，2019年9月17日该部门又发了公告，但东远公司对政府部门的行政行为置之不理，仍违反政府部门的规定，隐瞒实情，骗取被告的误解，与海杨涛公司签订房屋租赁合同，致使海杨涛公司投入上百万元购置设备，开办公司，东远公司有明显的主观故意和过错，海杨涛公司就东远公司的过错行为造成的海杨涛公司的巨大的经济损失要求东远公司赔偿。综上，答辩人不同意搬迁，但同意按实际使用期再减免3-4个月房租的基础上，其余的房租答辩人同意支付。海杨涛公司并向东远公司提起反诉：1、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失328000元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2019年12月29日，反诉人与被反诉人就钟楼区新闸街道新冶路10号钢结构厂房7间签订《房屋租赁合同》一份，年租金93888元。双方约定半年签一次合同。2019年12月31日，双方又签订补充协议，约定“不拆迁一只(一直)租下去，租金不变。陈海优先。反正合同半年一定，租金半年以付，先付款后使用。”为此，反诉人投入资金540000元购买撕破机、打饼机等，还浇了水泥地和浇筑16米、100吨地磅地基花费70000元，还对被反诉人的厂房用围挡维护，花费58000元。因被反诉人承诺只要不拆迁，就一直租给反诉人使用该厂房，现因被反诉人起诉要求反诉人搬离，不再租给反诉人，造成反诉人需要另行寻找新的厂房，设备需要搬迁、浇筑的场地、地磅地、地磅地基护等均没有用，势必发生搬迁费。经查，被反诉人出租给反诉人的房屋未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该房屋至今未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效。另外，被反诉人为了收取房租，在明知该房屋系违章建筑，已经政府部门在2016年12月13日就下达了《限期拆除决定书》、2018年10月29日下达了《行政强制拆除决定书》，要求其搬离的情况下，仍对反诉人隐瞒实情，违反政府部门的要求，强行出租，让反诉人遭受蒙蔽，受到损失。如反诉人早知道政府部门早就要求拆除，反诉人不可能投入上百万的资金购置设备等办该公司。被反诉人的主观故意和过错明显。被反诉人的过错造成了反诉人巨大的经济损失。为此，被反诉人对该无效合同的签订和履行均有过错。请求法院判令被反诉人赔偿反诉人搬迁费200000元、浇水泥地、地磅地、地磅地基花费的费用70000元护花费的58000元，合计各项损失328000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《补充协议》、《告知书》、微信聊天记录截图、《买卖合同》、《施工合同》、照片、公告通知、不动产登记证等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋建筑面积1847.76平方米、宗地面积2586平方米登记权利人为东远公司，不动产权证书号为20160032596号，东远公司并在其厂房内搭建7间钢结构大棚，面积为810平方米。2019年12月29日，东远公司作为出租人与海杨涛公司作为承租人签订《房屋租赁合同》一份，内容为：一、租赁房屋坐落于常州市钟楼区××街道××路××号××间数7间、建筑面积810平方米、房屋结构为钢结构；二、租赁期限从2020年1月6日至2020年7月5日，月租金为7824元，年租金为93888元（不含税）；三、租金支付期限与方式：先付款后使用，半年定一次合同，一次性付清半年租金，现金付款；四、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费，水每吨6元，电费每度1.15元，租赁用途仓储、加工；五、定金10000元，承租人在2019年12月31日前交给出租人；六、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2020年7月5日前，承租人逾期交付租金的，除因及时如数补交外，还应支付滞纳金，每月按10%交滞纳金；七、其他约定事项：城管随时拆这违章钢结构7间大棚，双方都不给对方任何补偿，租期内遇到政府征地或拆迁和环保、城管、街道、大队等不让经营，双方无条件立即终止合同，双方都不给对方任何补偿，拆掉大棚和不拆大棚其租金不变，半年都是46944元，见补充协议。2019年12月31日，东远公司作为甲方与海杨涛公司作为乙方签订《补充协议》一份，内容为：一、乙方租用甲方新冶路10号内，钢结构大棚，南边壹跨7间厂房和门朝东的四层楼三楼302壹间，做仓储和加工用，其年租金为玖万叁仟捌佰捌拾捌元（¥93888）（不含税），合同半年壹定，先付清半年租金肆万陆仟玖佰肆拾元（¥46944），后使用，在半年租期结束前10天再定下半年租房合同；二、本7间钢结构大棚不管乙方使用1个月或3个月，被拆掉只要水泥场地不破坏，其租金不变，都是46944元八年；三、乙方要在厂房内安大地磅，须交贰万押金给甲方，保证走时恢复原样，贰万押金退还乙方，租期结束或政府征地拆迁，在租期内遇到政府及环保，城管等行政部门不让经营，地磅不，地磅不补偿期内如碰到政府征地或拆迁及环保城管等行政部门不让经营，甲乙双方无条件终止合同，同时都不给对方任何补偿；五、租期结束后或政府行政部门：环保、城管下达最后期限后五天，除收五天租金外，乙方还有货物没搬走，此时视为乙方不要了的垃圾，乙方要出200元一车垃圾外运费给甲方；六、不拆迁一直租下去，租金不变，陈海优先，反正合同半年一定，租金半年一付，先付款后使用。2020年1月10日，海杨涛公司作为承租人与东远公司作为出租人签订《租房协议》一份，内容为：新冶路10号内门朝南五层楼房205室办公用，其年租金为5000元，半年租金为2500元，租期自2020年1月10日起租，到2020年7月4日止。先付清2500元半年租金后才能使用，如续租在2020年7月1日前再定下半年租房合同。东远公司法定代表人赵方俊，海杨涛公司法定代表人陈海并在协议上签字确认。2020年3月30日，钟楼区新闸街道打好污染防治攻坚战指挥部办公室向东远公司发出《告知书》一份，内容为：根据《钟楼区“散乱污”企业（作坊）集中整治工作方案》（常钟263办[2018]6号）要求，你单位废铁回收点（新冶路10号）已被列入清理整治范围。请你单位务必于2020年5月31日前做到“两断三清”（即断水、断电、清除原料、清除产品、清除设备），停产搬迁，逾期不执行，政府相关部门将依法予以取缔。2020年3月31日，东远公司法定代表人赵方俊将该《告知书》拍照后通过微信发送海杨涛公司法定代表人陈海。2020年4月13日，赵方俊向陈海发送微信称“陈海陈总你好，新闸环保不允许新冶路10号收废铁，所以2020年7月5号租期结束就不再续租了。”2020年7月3日，陈海向赵方俊发送微信称：“赵总你好，由于我公司海杨涛物资回收利用有限公司的设备已经全部进场总投资一百五十万元，我想把我的公司变更一下地址，所以麻烦你提供一下你新冶路十号常州市东远煤炭公司厂房的房产证！”2020年7月5日，赵方俊回复称：“陈海陈总你好，新闸环保不允许新冶路10号收废铁，所以2020年7月5号租期结束就不再续租了。”2020年11月3日，常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心向东远公司发出《通知》一份，内容为根据钟楼区规划及新闸街道建设需要，贵公司在新亚化工地块拆迁范围内，2020年11月5日拟对该房屋进行丈量，请你单位接到通知后，将房屋产权证、土地使用证及相关资料准备齐全，便于登记。庭审中，海杨涛公司为证明其反诉主张向本院提交了海杨涛公司与钟楼区邹区常雄建筑劳务承包服务部签订的《施工合同》一份，陈海与汪世文签订的《买卖合同》一份、常州市钟楼区综合行政执法局于2019年9月17日发出的《公告》一份及场地照片等证据。东远公司对上述证据的质证意见为：1、对《施工合同》的真实性无法认可，对证明目的也不予认可，该份证据只能证明被告与案外人签订了相关的施工合同，可能也是他自己经营需要进行的装修，而且原告的厂房已经是水泥地，不需要被告为此浇盖相关地平。2、对《买卖合同》的真实性无法认定，对证明目的不予认可，只是证明被告可能经营需要购买相关设备，而且如何支付也没有。3、照片充分证明被告利用场地堆放了废品在里面，而且我们本身就有外围加固，根本不需要被告对其装修，对该场地的照片不能证明是被告对场地进行浇地铺地平，对被告提供的机器设备是被告经营中必需的设备，对其真实性无法核实。按照租赁合同第8条，原告不同意被告对租赁房屋进行装修或者改善增设他物。4、对公告真实性认可，对部分内容有不实之处，原告方的房产证是在2016年5月6日已登记，相关房屋及土地已经有政府部门核实后发给了原告，相关房屋也不是违章建筑，土地也有使用权，而且对于出租给被告的大棚，合同上也已经载明大棚属于违章，但土地并不违章。而且被告使用的是废品堆放，也利用了相关场地，而且对于双方的补充协议上也载明租期内如遇到政府征地或拆迁及环保城管等部门不让经营，甲乙双方无条件终止合同，同意都不给对方任何补偿。据该条款的约定，原告不需要给被告任何补偿，而且相关场地被告仍然在使用，没有遇到任何政府机构对其阻止经营。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东远公司与海杨涛公司签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定房屋租赁期限2020年7月4日到期，现房租已到期，合同到期前东远公司已明确不再续租，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。故海杨涛公司应向东远公司返还《租房协议》项下相关房屋并支付合同到期后的占有使用费。关于双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力问题，因涉案7间钢结构大棚系违章建筑，故涉及该部分房屋租赁的相关约定无效，对于海杨涛公司认为涉案柒间钢结构大棚属于违章建筑，东远公司故意隐瞒上述情形导致海杨涛公司投资后损失的抗辩意见，根据双方合同显示，海杨涛公司对上述钢结构大棚属违章建筑系明知，在其明知的情况下依然与东远公司签订上述合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故海杨涛公司仍需返还租赁物并参照合同约定租金标准向东远公司支付占有使用费。关于海杨涛公司支付占有使用费的期间，在本案中，因为政府政策原因，导致案涉场地无法继续用于废品收购的经营，东远公司在合同到期前即告知海杨涛公司合同到期后不再续租，故双方对于后续房屋租赁事宜并未达成一致，双方租赁关已分别于2020年7月4日、7月5日终止，故对东远公司主张自2020年7月6日起按照年租金98888元支付占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于海杨涛公司反诉要求东远公司赔偿搬迁费200000元、浇水泥地、地磅地、地磅地基花费的费用70000元护花费的58000元，合计各项损失328000元的诉讼请求，因上述费用系海杨涛公司正常经营支出，并非海杨涛公司因合同无效产生的损失，在双方合同签订合同时海杨涛公司已经知晓7间钢结构大棚系违章建筑，仍与东远公司签订上述合同，海杨涛公司应当预见随时可能面临无法承租的结果，上述合同亦于2020年7月5日已经到期。故对海杨涛公司上述反诉请求及申请对地磅地基场地浇筑所花费的费用进行评估的意见，本院不予支持。关于海杨涛公司认为政府拆迁部门应当给予其拆迁补偿费的抗辩意见，如政府拆迁部门后期确实给予承租户拆迁补偿，海杨涛公司可待政府拆迁部门给予补偿后另行主张。对于海杨涛公司认为租赁期遇疫情，海杨涛公司要求减免房租3-4个月租金的抗辩意见，因海杨涛公司已经支付疫情期间的租金，且海杨涛公司亦未提交证据证明疫情造成其经营损失，故对其上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司于本判决生效之日起十五日内向常州市东远煤炭有限公司返还常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋（包括7间钢结构大棚、门朝东的四层楼三楼302室及门朝南五层楼房205室）；二、常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司于本判决生效之日起十五日内向常州市东远煤炭有限公司支付自2020年7月6日起至实际搬出之日止参照年租金98888元计算的占有使用费；三、驳回常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费本院减半收取107元（常州市东远煤炭有限公司已预交），由常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司负担；反诉案件受理费3110元（常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司已预交），由常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘建军二〇二一年一月六日书记员  陈 璐