江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3621号上诉人（原审被告）：南通煌瑞经贸有限公司，住所地江苏省南通市崇川区濠北路**邦豪服饰商厦********商铺。法定代表人：季毅荣，该公司总经理。上诉人（原审被告）：季毅荣，男，1983年12月23日生，××族，住江苏省南通市崇川区。被上诉人（原审原告）：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区，住所地江苏省南通市崇川区濠北路****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：雍国所，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏洋，上海正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹刚，上海正源律师事务所律师。上诉人南通煌瑞经贸有限公司（以下简称煌瑞公司）、季毅荣因与被上诉人南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪公司）租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2019)苏0602民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。煌瑞公司、季毅荣上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由邦豪公司承担。事实和理由：一审法院判决煌瑞公司、季毅荣给付管理费、返还装修补贴费及利息明显不符合事实和法律规定。1.本案煌瑞公司与邦豪公司签订南通邦豪时尚广场租赁《租赁合同书》及《装修合作协议》约定的租期是2016年4月16日到2021年4月15日，同时根据合同约定，煌瑞公司装潢需要暂定2016年1月交房，并约定90天的开业准备期，还约定乙方(邦豪公司)有120天的营运免租期，并由邦豪公司支付装修费用。由于邦豪公司的工程进度问题造成邦豪公司迟迟不能按照约定交房，经过煌瑞公司、季毅荣多次发函催促，虽然邦豪公司于2016年4月底才将案涉房屋交由，但其交付的房屋未能达到合同约定的交付条件一、二层的铺位地坪未做、一层到二层的楼梯未做，但煌瑞公司、季毅荣在此为满足交付条件的情况下还是配合邦豪公司方进场进行装潢，但在装潢工程中邦豪公司又未按照《装修合作协议》的约定，支付装修款项，造成装潢时间拖延直到2016年11月15日才装潢完成，并经过邦豪公司方验收未有任何异议，但邦豪公司并未按照约定支付装修款项，而是由煌瑞公司、季毅荣垫付，直到现在还未支付完毕。2.通过庭审及煌瑞公司、季毅荣提供的证据中微信聊天记录可以很好地看出，邦豪公司一直要求和煌瑞公司、季毅荣解除合同，并于2018年3月5日将《房屋租赁合同终止协议》发给煌瑞公司、季毅荣，由于相关税费、押金等问题煌瑞公司、季毅荣在与邦豪公司老总协商后与2018年4月中旬将《房屋租赁合同终止协议》盖章给邦豪公司，同时煌瑞公司、季毅荣根据该协议约定积极的完成撤场工作，履行终止协议完毕。邦豪公司于2018年6月2日寄给煌瑞公司、季毅荣的《解约通知》，煌瑞公司、季毅荣认为在其履约完毕的情况下，寄发该《解约通知》明显存在违约，造成的后果应当由邦豪公司自行承担，其起诉煌瑞公司、季毅荣本身就没有事实和法律依据。3.煌瑞公司、季毅荣根据协议撤场后，邦豪公司后续进场的商户还在延用该装修至今，如果要求煌瑞公司、季毅荣在给付补贴费用，显然是双重受益，不符合规定。综上所述，根据煌瑞公司、季毅荣与邦豪公司约定解除租赁协议的情况，按约履行的，不存在再给付管理费和装修费的情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重损害了煌瑞公司、季毅荣的合法利益。邦豪公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订了为期五年的租赁合同。在邦豪公司将房屋交付给煌瑞公司、季毅荣使用期间，即交付给煌瑞公司、季毅荣使用以后，煌瑞公司、季毅荣擅自决定拒不缴纳租金、物业费等相关费用。2018年6月份提请终止合同。鉴于煌瑞公司、季毅荣的严重违约行为，才导致了合同终止。后果是由此进一步导致了邦豪公司关于装修补偿期间的相关损失。因此，一审法院对此认定以及适用法律均正确。2.煌瑞公司、季毅荣在上诉中提到的关于装修内容，首先，该装修公司是由煌瑞公司、季毅荣自己委托装修公司然后找到邦豪公司签订装修合同，所以说就装修的所有事项均由煌瑞公司、季毅荣自己和装修公司对接，邦豪公司对此均无管理责任，故装修内容与本案没有实际的关联性。3.案涉商铺在邦豪公司在交付给煌瑞公司、季毅荣之前，均已实际完工均已竣工验收，而且，煌瑞公司、季毅荣拿到房屋拿到商铺接近两年多的时间，在此期间内均未对商铺无法使用，提出过任何的质疑。故煌瑞公司、季毅荣提到的相关情况、内容与本案没有实际关联性。4.关于煌瑞公司、季毅荣第三点上诉理由，邦豪公司认为主张装修补贴损失是基于双方之间租赁关系的解除，因承租人违约导致合同解除，对于剩余租赁期限内，装修补贴的合同目的已经无法实现，故造成的这部分损失应当由煌瑞公司、季毅荣来承担，而非煌瑞公司、季毅荣所说的双重受益。邦豪公司向一审法院请求：1.判令煌瑞公司支付租金18247元、综合管理费303260元（租金自2016年8月16日起至2018年6月5日按照7%营业额计算；综合管理费自2016年4月16日起至2018年6月5日止以租赁面积1475平方米、按照8元/月/平方米计算）；2.判令煌瑞公司返还邦豪公司装修补贴660131元；3.判令煌瑞公司支付违约金3220元；4.判令季毅荣对上述费用承担连带责任；5.本案诉讼费用由煌瑞公司、季毅荣承担。诉讼过程中，邦豪公司变更诉讼请求为：1.判令煌瑞公司支付综合管理费303260元（自2016年4月16日起至2018年6月5日止以租赁面积1475平方米、按照8元/月/平方米计算）及逾期付款利息损失（按年利率24%，自2018年6月15日起至实际给付之日止）；2.判令煌瑞公司返还邦豪公司装修补贴600904元（按照105万元除以合同约定的租赁期限1826天乘以未经营期限1045天，即自2018年6月5日至2021年4月15日）及逾期付款利息损失（自2018年6月15日起至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令季毅荣对第一项、第二项付款承担连带给付责任；4.本案诉讼费用由煌瑞公司、季毅荣承担。一审法院认定事实：2015年11月24日，邦豪公司（出租方、甲方）与煌瑞公司（承租方、乙方）签订《南通邦豪时尚广场租赁合同书》（合同编号：NTBH-1120）一份，合同约定：1、乙方承租甲方坐落南通市邦豪服饰商厦一层F106号、二层F206-207号商铺用于经营优购时尚生活馆，租赁面积1475平方米；2、租赁期限自2016年4月16日起至2021年4月15日止，乙方有120天的运营免租期，自2016年4月16日起至2016年8月16日止；3、租赁费用采用营业额提成式，第一年至第二年年度扣点7%，第三年至第四年年度扣点8%，第五年度扣点9%；4、租赁期间，乙方应按计租面积按时向甲方缴纳综合管理费，综合管理费包括物业管理费、公共区域能耗公摊费、中央空调使用费等费用,标准为8元人民币/月/平方米；5、乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付履约保证金10万元，其中合同签约5个工作日内支付3万元，乙方收到甲方书面交房通知5个工作日内支付7万元，保证金不计算利息，租赁期内乙方不得以履约保证金充抵租赁费用、管理费等欠款；6、在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续30天（含30天）以上的，甲方有权单方面解除合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方解除合同的应当书面通知乙方。合同另就其他相关事项进行了约定。同日，基于上述租赁合同书，邦豪公司（甲方）与煌瑞公司（乙方）及左岸公司（丙方）签订《装修合作协议》一份，协议约定：1.丙方将根据甲方、乙方的要求，根据租赁合同约定的乙方店铺级次标准及本协议的约定对乙方专区进行装修，装修面积应与租赁合同中的约定一致；2.甲方同意乙方所提出的铺位F106/F206/F207装修补贴要求，共计140万元，作为对乙方专区装修投入的装修费用，同时乙方授权丙方作为本协议项下约定装修费用的收款方。协议另就三方权利义务、支付方式等进行了约定。合同签署后，邦豪公司依约向煌瑞公司交付房屋，并向左岸公司支付装修费用共计105万元；煌瑞公司除向邦豪公司交纳7万元履约保证金外，未向邦豪公司支付租赁费用及综合管理费。2018年6月2日，邦豪公司向煌瑞公司发出《解约通知》，其上载明：“合同签署后，我司依约履行了义务，但贵方经营的店铺F206/F207至今未开业经营，且店铺F106自2018年2月起开始闭店至今，我司多次要求贵公司按时开业，贵公司无视我司提出的整改要求，至今未开业。根据贵我双方签署的合同，您的行为已构成违约，且因贵方违约，致使双方签署的合同目的不能实现，我司有权解除租金合同书及装修合作协议，并要求贵方支付欠付费用、返还装修补贴等……在收到此函后十日内支付欠缴费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等）并交还物业，撤离您店铺所有物品，费用自行承担，逾期未完成返还的，您店的残留品（包括但不限于商品、设备等）将视为抛弃物，我单位有权任意处理。”庭审中，煌瑞公司、季毅荣对该《解约通知》不持异议。邦豪公司主张其直至2018年11月11日才重新占有控制案涉商铺，煌瑞公司、季毅荣主张其已于2018年4月10日前撤场并将案涉商铺交还邦豪公司，但未能提供证据予以证明。审理过程中，煌瑞公司、季毅荣主张案涉租赁物存在瑕疵导致其无法正常使用，并提供相关往来函件、邮件发送截图等证据予以证明。邦豪公司对上述证据的证明目的均不予认可，对案涉租赁物存在瑕疵亦不予认可。煌瑞公司、季毅荣另主张双方已达成终止协议并已履行完毕，邦豪公司的起诉违反诚实信用原则，并提供微信聊天记录、《终止协议》、录音资料等证据予以证明，邦豪公司对上述证据的证明目的均不予认可。经查明，煌瑞公司、季毅荣提交的《终止协议》上并无双方签字或者盖章确认，亦无法举证证明与其聊天及通话的对象系邦豪公司的法定代表人或取得公司授权的人。另查明，煌瑞公司系自然人独资公司，目前已被列入经营异常状态，季毅荣系煌瑞公司的法定代表人和唯一股东。一审法院认为，案涉《南通邦豪时尚广场租赁合同书》《装修合作协议》不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效。邦豪公司已依约交付案涉租赁物，煌瑞公司应当按照约定支付租金及综合管理费并如期开营经营。关于煌瑞公司抗辩称案涉租赁物存在瑕疵、邦豪公司未能尽到管理职责，因煌瑞公司仅提供了相关往来函件，且无其他证据证明上述函件已为邦豪公司所接收，亦未能举证证明系邦豪公司方原因造成租赁物无法使用，同时邦豪公司对此亦不予认可，故对煌瑞公司该抗辩意见，法院碍难采信。关于煌瑞公司抗辩称双方已达成终止协议，据已查明的事实，该终止协议上并无双方签字或者盖章确认，即便根据聊天记录及录音的内容相关人员向煌瑞公司作出意思表示，亦无证据证明该人员系邦豪公司的法定代表人或取得公司授权的人，相关通话及聊天仅能证明双方协商沟通的过程，无法认定双方已就终止协议达成一致。在租赁期内，煌瑞公司未经邦豪公司书面同意中断、停止其经营活动超过30天，构成违约，邦豪公司享有单方解除合同的权利，案涉租赁合同自邦豪公司发出的《解约通知》到达煌瑞公司时解除。合同解除后，煌瑞公司应当及时支付租赁期间欠付的综合管理费及逾期付款利息，利息标准按同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于装修补贴，系邦豪公司基于双方租赁关系对被告租赁商铺装修投入的装修费用，因承租人违约导致合同解除，对于剩余租赁期内装修补贴的合同目的已无法实现，故煌瑞公司应当返还未经营期间的装修补贴600904元及逾期付款利息。煌瑞公司系自然人独资公司，季毅荣作为煌瑞公司的唯一自然人股东未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，应当对煌瑞公司上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决：一、煌瑞公司于判决生效之日起十日内给付邦豪公司综合管理费303260元及逾期付款利息（以303260元为基数，支付自2018年6月15日起至实际给付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、煌瑞公司于判决生效之日起十日内返还邦豪公司装修补贴600904元及逾期付款利息（以600904元为基数，支付自2018年6月15日起至实际给付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、季毅荣对煌瑞公司上述第一项、第二项债务承担连带责任；四、驳回邦豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12842元，由煌瑞公司、季毅荣负担。二审中，季毅荣、煌瑞公司提供：1.季毅荣与唐建成即邦豪公司时任董事长在2018年2月5日面谈的电话录音（时长约20分钟）光盘。2.照片，证明季毅荣撤场之后案涉商铺在2019年、2020年迄今为止，包括2018年由邦豪公司持续使用再租给新的商户，即由邦豪公司持续租赁享受收益。以上证明邦豪公司存在违约行为，并且享受双重收益。邦豪公司经质证后认为，照片形成的时间无法确认，故对照片的证据三性均不予认可；对于录音内容是否系季毅荣与唐建成之间的谈话，认为需要回去核实。本院审核认为，季毅荣、煌瑞公司提供的上述证据与其上诉时主张的其不存在再行给付管理费和装修费的情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误等理由之间没有关联性，故本院不予采信。邦豪公司未提供新证据。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实正确，本院对此予以确认。本院认为，根据上诉人上诉陈述和被上诉人答辩，本案二审争议焦点是：一、邦豪公司是否存在违约行为；二、邦豪公司主张的管理费、装修补贴费及相应利息是否具有相应的事实根据和法律依据。关于争议焦点一。季毅荣、煌瑞公司上诉主张，邦豪公司虽于2016年4月底将案涉房屋交付，但未能达到合同约定的交付条件即一、二层的铺位地坪未做，一层到二层的楼梯未做，故邦豪公司存在违约行为。本院认为，无论是根据双方签订的《南通邦豪时尚广场租赁合同书》还是双方与案外人南通左岸装饰设计工程有限公司三方签订的《装修合作协议》，均无关于上述内容的具体约定，此其一；其二，季毅荣、煌瑞公司在一审中虽然提供了部分证据证明邦豪公司存在违约行为，但并未达到民事诉讼证据高度盖然性证明标准的要求；其三，季毅荣、煌瑞公司上诉主张，邦豪公司于2018年6月2日寄给其《解约通知》，明显存在违约。本院认为，该上诉理由显然没有法律依据，本院不予支持。据此，季毅荣、煌瑞公司上诉主张邦豪公司交付房屋、向其寄发《解约通知》存在违约行为，事实根据和法律依据并不充分，本院对其上诉理由不予采信。关于争议焦点二。第一，根据《装修合作协议》，邦豪公司应当支付140万元作为对煌瑞公司专区装修投入的装潢费用。该部分费用显然属于邦豪公司对煌瑞公司在合同期限内租赁案涉房屋，正常从事经营活动的补贴。也就是说，如果煌瑞公司能够根据合同约定的期限使用租赁物，正常从事经营活动，那么邦豪公司不能再行主张所谓返还装修补贴费用的问题。本案中，煌瑞公司的行为并不符合上述情形，故一审法院认为因煌瑞公司违约导致合同解除，邦豪公司对于剩余租赁期内装修补贴的合同目的已经无法实现，故煌瑞公司应当返还未经营期间的装修补贴及逾期付款利息的理由，并无不当。第二，对于综合管理费，因双方之间具有合同的明确约定，故在煌瑞公司租赁期间未给付相应综合管理费的情况下，一审判决其给付邦豪公司综合管理费及逾期付款利息，亦无不当。综上所述，季毅荣、煌瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12842元，由上诉人季毅荣、南通煌瑞经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭松平审判员  王建勋审判员  吴 风二〇二一年一月二十六日书记员  周玮丹