上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1702号原告周藕珍，女，1958年1月15日生，汉族，住上海市崇明县。原告樊超，男，1959年9月17日生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托代理人奚海麟，上海市浩信律师事务所律师。被告石永林，男，1945年4月13日生，汉族，住上海市宝山区。被告沈巧云，女，1947年8月22日生，汉族，住址同上。上列两被告的共同委托代理人杨月凤，上海市高源律师事务所律师。原告周藕珍、樊超与被告石永林、沈巧云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告周藕珍、樊超的共同委托代理人奚海麟，被告石永林、沈巧云及其共同委托代理人杨月凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周藕珍、樊超诉称，2013年9月19日，周藕珍、樊超与石永林、沈巧云就上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订上海市房地产买卖合同，约定，石永林、沈巧云承诺于签订本合同后九十个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续；若未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续则每逾期一日，应当按照房地产转让价款的万分之五支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。因石永林、沈巧云直至2015年8月28日才将户口迁出，故周藕珍、樊超起诉要求石永林、沈巧云按每日人民币375元计算，支付2014年2月1日起至2015年8月28日的违约金共计213,750元。被告石永林、沈巧云辩称，因石永林、沈巧云出售系争房屋是为了购买经济适用房，而经济适用房要直至2015年12月底才能拿到大产证，石永林、沈巧云短期内无法迁出户口，故周藕珍、樊超与石永林、沈巧云协商一致，周藕珍、樊超押尾款10万元，至原有户口迁出之后再支付。现石永林、沈巧云已迁出原有户口，并未违约，但周藕珍、樊超却不愿支付剩余房款。综上，不同意周藕珍、樊超的诉讼请求。经审理查明，2013年7月1日，沈巧云代石永林(出卖方、甲方)、樊嘉晖代周藕珍(买受方、乙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，其中约定，在该次交易中甲方为到手价825,000元，待乙方拿到产权证时，双方租赁正式生效，租金为每月2,300元。甲方承担本次交易中产生的所得税。2013年9月19日，石永林、沈巧云(卖售人、甲方)与周藕珍、樊超(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，其中约定，甲乙双方通过上海天景房产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款共计75万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2013年12月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认，在2013年11月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定，3、甲方承诺于签订本合同后九十个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口(若有)的迁出手续则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后限期内，直接支付给甲方部分首期房价款27万元，上海天景并将代为保管的(若有)定金5万元转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款32万元。乙方承诺过户当日直接支付给甲方部分房价款33万元。该首期房价款中不含房价尾款10万元由乙方暂为保管。待乙方取得房地产权证后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款10万元。2014年1月3日，周藕珍、樊超经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2015年8月28日，沈巧云一家四口户口从系争房屋内迁出。审理中，周藕珍、樊超及石永林、沈巧云一致确认，系争房屋实际成交价为825,000元。审理中，石永林、沈巧云表示，2013年9月19日，签订买卖合同当日，石永林、沈巧云与周藕珍、樊超签订协议书，协商由周藕珍、樊超押尾款10万元待原有户口迁出之后支付。此后，石永林、沈巧云向周藕珍、樊超承租系争房屋。2015年8月26日，周藕珍、樊超之子樊嘉晖找到石永林、沈巧云，表示此前协议书的诉讼时效快要到期，故重新更换一张新的协议书，樊嘉晖代周藕珍、樊超在新的协议书上签字，并拿回了2013年9月19日协议书的原件。因石永林、沈巧云租赁系争房屋至2015年6月15日，尚欠一个多月租金未结，樊嘉晖提出租金3,000元在尾款中抵扣，故协议中约定周藕珍、樊超还需支付尾款97,000元。周藕珍、樊超表示，两人及其子樊嘉晖从未与石永林、沈巧云签订过所谓的协议书。2014年1月，周藕珍、樊超获得系争房屋的房地产权利后，即向石永林、沈巧云支付了尾款10万元。石永林、沈巧云承租系争房屋的租金已付清，不存在在尾款中抵扣的相关约定。为证明己方主张，石永林、沈巧云向本院提供下列证据：1、2013年9月19日的协议书(复印件)，证明石永林、沈巧云(甲方)与周藕珍、樊超(乙方)协商一致，因甲方在该房屋有四个户口没有迁出，故甲方压人民币10万元，交给乙方保管，甲方将户口迁出当日乙方将尾款10万元交给甲方。2、2015年8月26日的协议书，证明石永林、沈巧云(甲方)与周藕珍、樊超(乙方)协商一致，因甲方在该房屋有四个户口没有迁出，故甲方压人民币97,000元，交给乙方保管，甲方将户口迁出当日乙方将尾款97,000元交给甲方。审理中，石永林、沈巧云表示，乙方落款处“周藕珍、樊超”的签名均为两人之子樊嘉晖代为签署。3、沈兰香等四人出具的证明，证明该四人看见2015年8月26日晚上樊嘉晖手里拿着两张纸，对石永林、沈巧云说“你们只要把户口迁掉、凭这张纸来找我要97,000元”。然后石永林就在两张纸上签字，自己留一张，给樊嘉晖一张。4、上海市宝山区张庙街道办事处通河二村居委会出具的证明，证明石永林、沈巧云在2013年至2015年6月居住在系争房屋期间，未发现有人来居委会要求调解矛盾。5、上海市宝山区庙行镇共康雅苑第二居民委员会出具的情况说明，证明2015年6月29日沈巧云曾来居委会反映其曾在售卖系争房屋的合同中约定售卖房屋中有4人户口、有10万元押金，并出示了10万元押金收据，要求在新居住地报户口。居委会负责人进行了接待，并告知由于本小区开发商大产证没有下来、户口暂时无法办理。6、2016年3月1日石永林、沈巧云在宝山区万达广场高境派出所警务室与民警及系争房屋中介陈进的录音资料，证明中介虽然也知晓尾款10万元的事情，但他一直帮着周藕珍等、不肯为石永林、沈巧云作证。周藕珍、樊超对上述证据发表如下质证意见，对于证据1、2均不予认可，并非由周藕珍、樊超及两人之子樊嘉晖所签；对于证据3，不予认可；对于证据4、5真实性无异议，但与本案无关；对于证据6，中介并未作为证人出庭，该证据应当无效；且录音中可以反映出石永林、沈巧云等一直在对中介进行威胁。周藕珍、樊超为证明己方主张，向本院提供樊嘉晖的银行明细，证明其曾在2013年12月取现40万元，此后于2014年年初，将其中的10万元现金支付给了石永林、沈巧云。石永林、沈巧云对此不予认可，表示从未收到过尾款10万元。另查明，本案审理中，经石永林、沈巧云申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对石永林、沈巧云提供的2015年8月26日的协议上“周藕珍、樊超”的签名是否为樊嘉晖书写进行笔迹鉴定。鉴定意见为，检材上需检的“周藕珍”和“樊超”签名均不是樊嘉晖所写。周藕珍、樊超及石永林、沈巧云对鉴定意见均无异议。又查明，周藕珍、樊超(甲方、出租方)与石永林、沈巧云(乙方、承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为1年，自2014年1月1日起至2015年1月1日止，每月租金2,300元。石永林、沈巧云承租系争房屋直至2015年6月中旬。再查明，本院于2015年10月8日受理了原告石永林、沈巧云诉被告周藕珍、樊超房屋买卖合同纠纷一案【案号：(2015)宝民三(民)初字第1703号】。该案中，原告石永林、沈巧云起诉要求周藕珍、樊超支付剩余购房款97,000元及利息。以上事实，有原告周藕珍、樊超提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、银行明细等，被告石永林、沈巧云提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、协议、证明、情况说明、录音资料等，鉴定意见书等，及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，石永林、沈巧云与周藕珍、樊超于2013年9月19日就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方当事人均应当严格履行。根据合同约定，石永林、沈巧云承诺于签订本合同后九十个工作日内向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，否则每逾期一日按转让价款的万分之五支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。现石永林、沈巧云直至2015年8月28日方才迁出原有户口，故本案的争议焦点在于石永林、沈巧云是否构成违约。石永林、沈巧云表示，其曾与周藕珍、樊超达成协议，约定尾款10万元待户口迁出后支付、以此变更了合同中对于户口迁移和承担违约责任的相关约定，其应当就其主张进行举证。石永林、沈巧云虽提供了2013年9月19日的协议书及2015年8月26日的协议书等证据，但2013年9月19日协议书为复印件，周藕珍、樊超对此不予认可；经司法鉴定，石永林、沈巧云所谓的2015年8月26日协议书上樊嘉晖的签字亦非樊嘉晖本人所签；而石永林、沈巧云提供的其他证据亦不足以直接证明其主张的事实，故对于石永林、沈巧云的上述抗辩，本院无法采信。故本案仍应根据系争房地产买卖合同来确定双方的各项权利及义务。根据合同约定，待周藕珍、樊超取得房地产权证后七日内，买卖双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，石永林、沈巧云将系争房屋交付周藕珍、樊超，同时周藕珍、樊超自行支付尾款10万元；石永林、沈巧云承诺于签订本合同后九十个工作日内向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。根据周藕珍、樊超于2014年1月3日经核准登记为系争房屋的房地产权人的时间，以及周藕珍、樊超将系争房屋出租给石永林、沈巧云的起租日为2014年1月1日的时间，结合合同约定的石永林、沈巧云迁出原有户口的时间推算，周藕珍、樊超支付尾款10万元的时间应当先于石永林、沈巧云迁出原有户口的时间。现周藕珍、樊超主张已于2014年年初支付尾款，石永林、沈巧云对此不予认可，周藕珍、樊超提供的证据亦不足以证明其已实际支付了房款，故本院对周藕珍、樊超已付尾款10万元的主张，难以采信。由此，在周藕珍、樊超尚未履行其支付10万元尾款义务的情况下，石永林、沈巧云有理由暂不迁出户口，故周藕珍、樊超以石永林、沈巧云逾期迁出户口构成违约为由要求其支付违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予准许。至于石永林、沈巧云主张的周藕珍、樊超未付的房屋尾款部分，其已另案起诉，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：原告周藕珍、樊超起诉要求被告石永林、沈巧云支付违约金213,750元等诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取为2,253元，由原告周藕珍、樊超负担；鉴定费3,000元，由被告石永林、沈巧云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年五月五日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……