苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第01498号原告孙玉堂。委托代理人田云靖，河北十力律师事务所律师。委托代理人郭兰君。被告孙清堂。被告连玉阁。委托代理人李大军,上海市君悦律师事务所律师。原告孙玉堂与被告孙清堂、被告连玉阁所有权确认纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄坚独任审判。本案于2015年5月21日公开开庭进行了审理，原告孙玉堂及其委托代理人田云靖、郭兰君、被告连玉阁的委托代理人李大军到庭参加诉讼。后本院裁定将本案转为普通程序进行审理，因被告孙清堂下落不明，本院向其公告送达了开庭传票、合议庭组成人员通知、民事裁定书等诉讼材料，并依法组成合议庭，由审判员周文明担任审判长，代理审判员黄坚主审，人民陪审员王佩芬参加评议。本案于2016年1月18日公开开庭进行了审理，原告孙玉堂及其委托代理人田云靖、郭兰君、被告连玉阁的委托代理人李大军到庭参加诉讼。两次开庭，被告孙清堂经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙玉堂诉称，2004年12月，原告委托两被告（系原告的哥嫂）在苏州为其购买商品房，并于2004年12月17日向被告连玉阁转账人民币62万元用于买房。后被告为原告购买了属于姚建刚所有的坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库。据被告孙清堂称共计花费32万元。房屋交付以后，被告将房屋钥匙给了原告，由原告及其妻子郭兰君对房屋进行了装修，并实际占有该房屋。由于原告一家长期在河北邯郸居住，故2007年至2010年期间，原告委托其邻居将房屋对外出租，并由邻居代收了房屋租金后交付给原告妻子。2011年至今，原告委托被告连玉阁将房屋进行出租，被告连玉阁收取了租金后交付原告。购买房屋时之所以没有过户至原告名下，据被告孙清堂告知原告，上述购买的房屋为拆迁安置房。根据当时苏州的地方政策，拆迁户获得的拆迁安置房五年内不能办理房产证并过户。在五年期满后，两被告也一直未向原告提及关于房屋产权证过户之事。直至原告多次向被告孙清堂询问，被告孙清堂告知了实情，房屋已经过户到了两被告名下。为房屋过户之事，被告还曾将原房东姚建刚起诉至法院。2013年10月18日，被告孙清堂向原告出具了证明一份，证明上述房屋系原告出资购买，产权属于原告本人所有。原告一直要求两被告将房屋过户到原告名下，但两被告予以拒绝。故原告起诉至法院，请求判令：1、确认江苏省苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库为原告所有，并由被告与原告共同办理该套房产（包括房屋及车库）从被告名下过户到原告名下的过户手续（即转移登记），被告承担全部过户费用。2、本案诉讼费用由被告承担。被告连玉阁辩称，1、本案房屋属于连玉阁和孙清堂共同所有，与原告孙玉堂没有任何关系。2、诉争的房屋连玉阁表示为其养老所用，任何人想买都不会出卖。3、对于原告主张的诉讼费等不予认可，也不同意支付。4、2006年9月11日连玉阁与孙清堂离婚，离婚后连玉阁与孙清堂两人的名字共同写在房产证上，每人份额50%。原告向其转账的62万元系借款，2002年12月7日，连玉阁向孙玉堂支付了31.5万元，连玉阁的金额已经还清，剩下的是孙清堂和孙玉堂的事情。债权是债权关系，物权是物权关系，连玉阁的房屋是为自己养老所购买的，连玉阁没有表示过是为原告所购买，也没有表示房屋是为任何其他人所购买。综上，请求法院驳回原告所有诉请。被告孙清堂未作答辩。经审理查明，2004年12月18日，原告通过银行向被告连玉阁转账62万元。2004年12月21日，被告连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订《房屋买卖合同书》一份，约定案外人姚建康、陆春芳将坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋以及该幢车库27号出卖给被告连玉阁。因该房屋系拆迁安置房，故当时房屋所有权证未能办理而没有办理过户手续。2011年8月31日，在本院主持下，被告连玉阁与案外人姚建康、陆春芳达成调解协议书一份，约定案外人姚建康、陆春芳协助将上述房屋过户至被告连玉阁名下。后因案外人姚建康、陆春芳未按约履行，被告连玉阁申请强制执行，本院出具协助执行通知书，将上述房屋及车库强制过户至被告连玉阁名下。现该房屋的所有权证号为苏房权证相城字第××号，所有权人为被告连玉阁。共有权证号为××，共有权人为被告孙清堂。306室房屋建筑面积83.40平方米，27号车库面积27.21平方米。2013年10月18日，被告孙清堂向原告出具证明一份载明：“苏州绿色时光东区十三号楼一单元三0六屋是孙玉堂出资购买，产权属孙玉堂本人。孙清堂2013.10.18”。庭审中，原告申请朱某作为证人出庭作证，朱某当庭出具由被告连玉阁签字的收条一份，其中载明：“兹由孙玉堂委托406室出租绿色时光小区13幢306室及车库事宜，房子租金2011年9月17日--2012年9月16日租金14400元、押金1800元。车库2010年9月26日--2011年6月28日租金2700元,2011年7月3日-2011年10月3日租金1200元，押金400元，合计20500元，扣除修理费200元，通下水道100元后，余款20200元。现将上述费用交付至连玉阁女士（孙玉堂嫂），以后306室房屋及车库出租不在管理事宜。”。又查，2012年12月7日，原告向被告出具收条（书写为“今条”）一份载明：“今收到孙清堂还款31.5万元整，叁拾壹万伍仟元整。有金玉代还转账。2012.12.7号孙玉堂。”。另查，被告孙清堂与被告连玉阁原系夫妻，二人共同生育了其子孙辉，但二人于2006年9月11日协议离婚，在双方的离婚协议中对诉争房产并未涉及。在被告连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订房屋买卖合同书的同日，两被告之子孙辉亦与案外人姚建康、陆春芳签订了房屋买卖合同书一份，约定案外人姚建康、陆春芳将坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路216号绿色时光花园29幢304室房屋及车库（建筑面积共计137.62平方米）出卖给孙辉。在被告连玉阁起诉案外人姚建康、陆春芳要求诉争房屋过户的同时，孙辉亦作为原告起诉案外人姚建康、陆春芳要求其购买的房屋过户，诉讼中亦与案外人姚建康、陆春芳达成了调解协议。再查原告孙玉堂系被告孙清堂之弟。上述事实，由原告身份证复印件、被告人口信息、转账凭证、证明、收条、房屋买卖合同书复印件、民事调解书复印、协助执行通知书复印件、离婚证复印件及当事人的陈述为证，本院予以确认。审理中，双方一致确认，诉争房屋坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库。争议焦点：诉争房屋是否系原告委托两被告购买。原告主张，因其在2004年前中了500万元的大奖，其害怕在邯郸本地置业遭到别人惦记，而当时两被告之子孙辉在上海工作，故建议来苏州买房。所以当时原告汇给连玉阁62万元，其中32万元是系其委托连玉阁购买房屋，购买就是现在的诉争房屋。另外30万元系连玉阁向原告借款以购买原房东姚建康名下的另一套房屋。当时双方还说好，原告两夫妻购买一套小户，而两被告之子孙辉当时还未成家，所以被告购买一套大户。房屋购买以后，被告将房屋给了原告，原告对房屋进行了装修。因原告在邯郸居住，故其委托邻居朱某将其房屋进行出租，并由朱某通过银行转账将房屋租金交付原告及其妻子郭兰君。到了2011年，因为朱某不住那边房子了，故原告即委托被告连玉阁继续对房屋进行出租。2012年12月7日，被告连玉阁实际归还了其25万元，但应被告的要求书写了31.5万元，否则该款被告也不给原告。其中30万元即系借款时说好的被告向原告借款30万元，另1.5万元作为利息。对此提供询问笔录两份、录像光盘一份，系原告律师对季建学、蒋桂英所作的笔录，证明诉争房屋系原告夫妻找人进行的装修，以此进一步证明原告系房屋的实际所有人。另原告申请证人朱某出庭作证，并提供银行2010年9月23日转账凭证一份，证明系朱某将房屋租金转给原告妻子。庭审中，证人朱某陈述，其是苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢406的业主，其当时也是买的他人的拆迁房。大概在2006年左右的一天，孙玉堂及其妻子敲其家门，说看看其家的装修，参考一下，就此相识。后来苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室装修好后，孙玉堂及其妻子表示要租掉，因为他们不在苏州，故委托其将306室房屋出租，其代孙玉堂夫妻租给了一个四川人，合同也是其替孙玉堂签的。租金其收取后，其将租金一年一付交给原告孙玉堂夫妻。有时候原告夫妻来苏州，就现金转交给郭兰君，有时候就是通过转账支付至郭兰君卡上，原告提供的转账记录正是其将一年的房屋租金转给原告妻子。2011年因其要搬走，不方便再代出租房屋。后孙玉堂的嫂子连玉阁过来，连玉阁表示以后租金转交给她。对此，其也和孙玉堂确认过，孙玉堂同意将租金转交给连玉阁，所以其将租金给了连玉阁。其所给连玉阁的是2011年至2012年度的租金，连玉阁还写了收条给证人。对此提供收条一份，该收条的内容是由证人书写的，下面的身份证号码也是证人摘抄，连玉阁确认后签字。其之前从未见过被告连玉阁。经质证，被告对两份询问笔录的真实性、合法性，关联性均不予认可，认为证明应当出庭佐证，且笔录的制作也不符合证据的形式要求，由原告的律师一个人去制作，不能证明原告委托被告连玉阁购房。对证人朱某提供的收条，认可系被告连玉阁签名。朱某给原告的汇款系被告连玉阁委托朱某汇给原告的，系被告连玉阁用房屋每年的租金归还2004年的借款。且证人也不清楚房屋是谁所有，证人只是转交租金，房屋所有权的确认应以房屋买卖合同或权属登记为准。对于2004年的借款，其陈述系当年被告连玉阁与原告合伙做买卖的钱，二人当时想在苏州市相城区的国际服装城做买卖，考察后发现做不下来，钱就一直放在账上，到2012年连玉阁归还了31.5万元。另外，通过房屋每年的租金，被告还向原告陆续归还了18万元，该18万元在两被告离婚前作为两被告共同的还款，离婚后作为被告孙清堂的还款。另被告连玉阁为证明其具有购房的经济能力，提供连金玉、吕建明的结婚证复印件，吕建明为法定代表人的邯郸市聚龙房地产开发有限公司的营业执照复印件，连金玉户口本复印件，上海熠博实业有限公司营业执照复印件、大名县粮食局建筑公司营业执照复印件，大名县粮食局建筑公司出具证明一份，连玉阁出具情况说明一份，连玉阁的房产证一份，中国银行的存折，世贸广场委托经营合同、补充协议、收据、银行明细。大名县城关镇张小街村委会出具证明一份，公证书一份，证明连玉阁的亲戚都是做生意的，2003年连玉阁就在邯郸买了商铺，说明连玉阁有各种收益，可以证明其具有经济能力自己购买房屋。经质证，原告对上述证据中，原件的真实性持保留意见，没有原件的不予质证，亲属关系的证据和亲戚是否有钱与本案无关。被告连玉阁称其从2001年开始有钱，但除了2003年购买房子外，其他的银行明细也只是从2007年10月13日开始的，没有证据证明连玉阁从2001年开始就有这么多钱，上述证据无法证明被告连玉阁所称的62万元是与原告合伙做生意。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，2004年12月18日原告向被告连玉阁汇款62万元，三天后，被告连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订了《房屋买卖合同书》一份，约定向案外人姚建康、陆春芳购买诉争房屋，诉争房屋现登记为两被告共同共有。现原告起诉，称诉争房屋系其委托被告购买，其为房屋的真实权利人，要求确认其所有并由两被告配合办理房屋过户手续。对此本院根据双方提供的证据以及庭审查明情况认定如下：第一、2013年10月18日，被告孙清堂向原告出具证明一份，其中载明诉争房屋系原告出资购买，产权属于原告。被告孙清堂作为房屋的共有人之一，其出具的该份证明，具有较强的证明效力，可证明原告确为房屋的真实所有人。第二、证人朱某提供的收条由被告连玉阁签名确认，其中载明诉争房屋由原告委托其代为出租，由此可见诉争房屋在2011年9月以前由原告实际掌控，对此被告连玉阁也是予以知晓并认可。结合庭审中证人朱某的证言，其所代租收取的租金也是交付给了原告夫妻。而被告连玉阁称委托朱某出租房屋并委托朱某将租金交付给原告用以归还借款的陈述不仅与证人朱某的证人证言截然相反，更与其签字确认的收条内容明显相悖，故本院认为被告连玉阁陈述与事实不符，对此不予采信。第三、在两被告的离婚协议书当中，并没有对诉争房产予以提及，房产作为夫妻间重大的财产，在离婚时却只字未提，与常理明显不符，亦可从侧面佐证其离婚时明知诉争房产不是其所有。第四、通过本院进行的调查，季建学、蒋桂英均向本院陈述诉争房屋由原告进行装修，与证人朱某陈述的原告敲其家门，需参考其家的装修予以印证。而被告连玉阁虽称房屋实际由其装修，但对此未提供证据。而根据一般之常理，房屋由原告实际进行装修，可佐证房屋系原告实际所有。第五，2004年12月21日，被告连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订了诉争房屋的房屋买卖合同书，于此同时，其子孙辉也与案外人姚建康、陆春芳签订了一份房屋买卖合同书，购买案外人姚建康、陆春芳坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路216号绿色时光花园29幢304室房屋及车库，该套房产亦在被告连玉阁起诉案外人姚建康、陆春芳案件的同时，由两被告之子孙辉起诉了案外人姚建康、陆春芳，孙辉亦与案外人姚建康、陆春芳达成了调解协议，由案外人配合将其购买的房屋过户于孙辉名下。而在此之前几天，即2004年12月17日原告汇款了62万元给被告，后被告在2012年归还了原告31.5万元，剩余未归还的款项与诉争房屋购买的价款基本相符。且原告在庭审中对其向被告连玉阁汇款用途的陈述（汇款62万元，其中32万元用于购买诉争房屋，另外30万元系向被告出借的款项，原告购买一套小户，被告因其子需要结婚用，而购买一套大户）与上述实际情况相符，而被告连玉阁称汇款62万元系其与原告合伙做买卖，对此却未提供相应的证据。综合上述五点理由，本院认为诉争房屋系原告委托被告以被告连玉阁的名义购买，但基于当时拆迁安置房的政策，购买当时尚未办理房屋产权证，房屋未能及时办理过户。后续原告实际掌控房屋进行了装修并委托邻居朱某对房屋进行出租，在2011年因朱某搬走，故原告委托被告连玉阁对该房屋代管并代为出租，因当时房屋买卖合同书由被告连玉阁以其名义签署，故在诉争房屋可办理房产证时被告连玉阁以其名义进行诉讼，与案外人姚建康、陆春芳达成调解协议，将诉争房屋过户登记于其名下。而诉争房屋实际由原告出资购买，原告系房屋的真实权利人。因此，两被告应当协助将诉争房屋登记过户于原告名下。关于过户费用，因房屋实际由原告购买，房屋的过户费用应当由原告予以承担。被告孙清堂经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应承担不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规的规定，判决如下：一、坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库由原告孙玉堂所有，被告孙清堂、被告连玉阁配合将上述房屋于本判决生效之日起十日内过户登记于原告孙玉堂名下，过户的相关税费由原告孙玉堂负担。二、驳回原告孙玉堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6183元、财产保全费2121元、公告费600元，合计人民币8904元，由被告孙清堂、被告连玉阁共同负担（该款原告已垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  黄 坚人民陪审员  王佩芬二〇一六年五月二十七日书 记 员  罗 蕾