上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2150号上诉人(原审被告、反诉原告)王祝安，男，1987年8月3日出生，汉族，住上海市。委托代理人徐某某，男，1949年10月25日出生，汉族，住上海市。委托代理人韦祖林，上海创远律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)涂春生，男，1983年2月26日出生，汉族，住陕西省西安市。被上诉人(原审原告、反诉被告)李宏平，女，1986年8月9日出生，汉族，住安徽省。上述两位被上诉人共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。上述两位被上诉人共同委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。上诉人王祝安因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年2月22日，双方当事人签订《上海市房地产买卖合同》，约定王祝安将其名下的位于上海市金园一路XXX弄XXX号XXX室系争房屋以人民币(以下币种均为人民币)159万元的价格出售给涂春生、李宏平，双方应在2014年4月15日前向房地产交易中心办理转让手续，涂春生等人应当按照合同附件三约定付款。该合同第九条还约定如果涂春生等人未按约付款，则应支付违约金，违约金按照未付款日万分之五算起，违约金自本合同应付款期限第二日算至实际付款之日止，逾期超过7日仍未付款的，除应当支付7日的违约金外，王祝安有权单方解除合同，其单方解除合同的，应当书面通知涂春生、李宏平，涂春生等人承担总价款20%的赔偿责任。在该合同附件三付款协议中，双方约定，涂春生等人应在签订本合同当日支付首期房价款48万元，该期房价款中包含尾款2万元由案外人上海好年华房地产经纪有限公司(以下简称“好年华公司”)代为保管；王祝安同意对方通过向贷款银行申请111万元贷款的形式支付第二期房款，涂春生等人应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理相关一切手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，如涂春生等人的贷款未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则其二人应于送件当日将其补足并支付给王祝安。同日，双方还签订一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定上述买卖合同的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰，双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为6万元，该款涂春生等人应当在2014年4月15日前直接支付。上述协议签订之前，2014年2月17日，涂春生等人支付了定金5万元；同年2月22日，又支付了房款43万元，并由好年华公司出具了尾款2万元的收据。此后由于涂春生等人无法取得银行贷款，双方未能按照合同约定的2014年4月15日至交易中心办理手续。之后涂春生等人继续向其他银行申请贷款，王祝安也一直予以配合。2014年6月16日，王祝安配合对方至中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称“中国银行徐汇支行”)签署了出卖人承诺函、出售人承诺书等材料。2014年7月15日，因涂春生资信问题，由李宏平作为借款人和抵押人、案外人徐绍山作为抵押物共有人与贷款人中国银行徐汇支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，该合同约定借款人因购房二手房向贷款人申请借款109万元，并以所购买的住房即系争房屋为抵押物，借款人对贷款拨付方式选择在贷款人取得《房地产权证》及《房地产他项权利证明》后直接支付至王祝安中国银行上海市衡山路支行XXXXXXXXXXXXXXXXX的账户。此后，涂春生等人即要求对方继续履行房屋买卖合同，但王祝安回复称需根据其与上家纠纷解决情况再确定是否继续履行。原审法院另查明，2014年2月27日，经好年华公司居间介绍，王祝安与案外人陈某某、杨某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以总价115万元购买该案外人房屋，双方确认在2014年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，王祝安应于2014年5月31日内支付案外人部分首期房款73万元(含定金)，案外人同意王祝安通过向银行申请贷款的方式支付第二期房款40万元，待其取得房地产权证且房屋交付后再支付尾款2万元。同日，王祝安与案外人陈某某、杨某某签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定该房屋的实际成交价格为163万元，价差48万元为房屋的附属设施、设备及室内装饰的价格，该款王祝安应于2014年5月31日前支付案外人。2014年2月20日，案外人徐某某代王祝安支付案外人房屋定金5万元。2014年2月27日，王祝安支付案外人房款43万元。2014年5月31日，案外人陈某某向王祝安发出《催告函》称，按照双方签订的房地产买卖合同，王祝安应于2014年5月31日支付房款73万元，但其至今未付，故郑重催告务必于2014年6月7日前往居间方好年华公司按约付款73万元，否则催告函期限届满日即视为解除合同之日，已付房款作违约金处理。该《催告函》由徐某某代王祝安签收。2014年6月15日，案外人陈某某经居间方见证，通过EMS方式向王祝安寄送《房地产买卖合同解约通知函》称，因其未按约付款，且经催告并给予合理期限后仍未付款，故案外人通知王祝安其于2014年6月15日终止该协议，并将收取违约金32.6万元。该通知函由徐某某签收。之后，案外人撤销了网签合同备案登记手续。王祝安即于2014年6月16日提交诉状要求确认双方间买卖故意做低房价无效，案外人陈某某、杨某某则提出反诉要求确认合同解除并偿付违约金。原审法院以(2014)嘉民三(民)初字第710号受理该案，并于2015年2月判决双方买卖合同解除，王祝安应偿付案外人违约金16.3万元。此后，王祝安提起上诉。上海市第二中级人民法院于2015年10月8日判决维持原判。现涂春生、李宏平涉讼，要求王祝安配合办理将系争房屋过户至其二人名下。王祝安则提起反诉，要求解除双方房屋买卖合同，并要求对方支付违约赔偿金33万元。原审法院审理中，涂春生等人提供了2014年4月15日签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同除过户时间更改为2014年4月30日之外，其余内容与2014年2月22日的合同相同。另外，涂春生等人向中国银行徐汇支行申请贷款时，还提供了一份签署日期为2014年5月16日、买受人变更为李宏平一人、过户时间更改为2014年5月31日、其余内容相同的《上海市房地产买卖合同》。王祝安对上述两份合同中其本人签名的真实性均不予认可，并申请对买受人为李宏平一人的买卖合同上王祝安的签名真实性进行司法鉴定，但由于双方均未能提供该合同原件而致鉴定不成。原审法院审理后认为，本案中双方当事人先后出现了三份合同，分别是2014年2月22日涂春生等二人与王祝安签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“合同一”)、落款日期为2014年4月15日的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“合同二”)、落款日期为2014年5月16日、买受人变更为李宏平一人的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“合同三”)，上述合同价款均无变化，主要差异为过户时间以及合同三买受人的变更。现双方当事人对合同一真实性无异议，故法院对该合同的效力予以确认。按照该份合同约定，涂春生等人应当在2014年4月15日之前支付第二期111万元房款，即使贷款不成也应当现金补足，但涂春生因个人信用问题未能完成贷款手续，也未在该日期前现金向王祝安支付，显属违约。而合同二与合同一的差异仅在于过户时间从2014年4月15日变更为同年4月30日，但即使是更改的日期届满之后，王祝安并未行使解除权，直至2014年6月16日，其仍配合对方至中国银行徐汇支行办理贷款手续，该行为表明王祝安同意继续履行合同，故该份合同的真实与否仅对涂春生等人是否需要承担逾期付款违约金有意义，对本案中王祝安提起反诉的合同解除并承担解约违约金没有意义。至于合同三，其中买受人变更为李宏平一人，过户时间变更为2014年5月31日，由于双方均未能提供该合同原件，故法院对该合同真实性亦不予确认。且即便存在合同三，涂春生等人也未能在2014年5月31日前支付第二期房款，王祝安虽然配合贷款，但随后即在对方提出继续完成贷款手续后表明不愿继续履行，需视其与上家纠纷解决情况而定，由于此时已超过了涂春生等人应付款期限，故王祝安没有必须配合对方完成贷款手续的义务，此时涂春生等人如要继续履行则应当以现金补足，现涂春生等人直至对方提出解除之前仍未能完成付款义务，故王祝安反诉要求解除房屋买卖合同理由成立，应予支持。因此，涂春生等人要求继续履行没有法律依据，不予支持。合同解除后，王祝安已收取的房款48万元，应当予以返还。另外2万元款项，王祝安表示没有收到，且收据由中介公司出具，故涂春生等人可另行主张。至于王祝安主张的解除合同违约金，虽然王祝安向其上家承担了16.3万元的违约金，但涂春生等人起先对王祝安与其上家间的交易并不知情，王祝安在其上家发函告知其解除后也仍配合对方办理贷款手续，故王祝安对其上家承担的违约金不应苛责于涂春生等人，而是应当根据双方履行的实际情况确定违约金数额。按照本案双方当事人的合同约定，解约违约金的标准为总房价款的20%，涂春生等人虽然未能按约付款，但一直在申办贷款，且王祝安除了向其上家承担的违约金外，并未举证其还存在其他损失，故法院酌情调低本案中涂春生等人需向王祝安支付的解约违约金数额为8万元。原审法院审理后作出判决：一、解除涂春生、李宏平与王祝安之间签订的《上海市房地产买卖合同》；二、王祝安应于判决生效之日起十日内返还涂春生、李宏平房款48万元；三、涂春生、李宏平应于判决生效之日起十日内偿付王祝安违约金8万元；四、驳回涂春生、李宏平的全部诉讼请求。原审判决后，上诉人王祝安不服，向本院提起上诉称：被上诉人涂春生、李宏平提供的关于系争房屋于2014年5月16日签署的买卖合同，上诉人否认该合同的真实性，故原审法院认为上诉人无法提供该份合同的说法毫无依据。上诉人的出卖人承诺书、出售人承诺书是在毫不知情的情况下签署，仅表示系争房屋的出售是真实的，并无协助、配合被上诉人办理贷款的事宜，也并不清楚对方仍在办理贷款过程中，故原审法院认定上诉人积极配合被上诉人办理贷款、同意出售系争房屋，亦无依据。被上诉人明知上诉人出售系争房屋后，须另行购房，故要求被上诉人支付房款，以便上诉人能付清所购的房款，原审法院关于被上诉人不清楚上述事实的认定错误。上诉人因被上诉人的违约，导致了上诉人向他人承担的违约责任和损失，故上诉人向被上诉人主张的违约责任，符合双方合同的约定，但原审法院不予全部支持，并在被上诉人未主张违约金过高的情况下，调低了违约金数额，亦系错误。据此，上诉人认为原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销原审判决第三项，直接改判支持上诉人关于此项的原审反诉诉请。被上诉人涂春生、李宏平辩称：其亦不同意原审判决，但为了简单处理双方的纠纷，故未提起上诉。如被上诉人办理贷款拖延，则上诉人王祝安有选择权，可以要求继续履行合同，也可以要求解除合同，且按照双方合同的约定，如解除合同，上诉人需书面寄发解除的函件。但是，直至被上诉人起诉前，上诉人从未表示过解除合同，且实际配合了被上诉人办理贷款手续，故上诉人以其实际行动选择了继续履行合同，故原审法院认定被上诉人违约无事实依据。原审法院认定被上诉人承担的违约责任是按照上诉人在其他合同中的损失作为依据，但本案系合同之诉，并非侵权之诉，双方亦未约定以本案系争房屋买卖合同项下的房款，另购他房，故上诉人买卖房屋的亏损与被上诉人无关。而且，由于房地产市场的客观状况，目前系争房屋至少价值260万元。原审法院未考虑房价上涨的因素，双方解除合同后，上诉人并无损失，且系受益方。据此，被上诉人认为其并未违约，如认定其违约，相关违约金也过高，要求调整。故被上诉人不同意上诉人的上诉请求，亦不同意原审判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原审法院关于本案系争房屋的三份买卖合同的认定，事实清楚，并无不当。根据系争房屋的买卖合同的约定，被上诉人涂春生、李宏平到期无法以贷款形式支付房款的，其应以现金方式补足，并鉴于被上诉人直至上诉人王祝安提出解除之前仍未能完成付款义务，故原审法院支持上诉人关于反诉要求解除系争房屋买卖合同，理由充分，本院予以认同。虽然上诉人曾配合对方办理相关的贷款手续，但是并不意味着上诉人已放弃了行使合同的解除权，原审法院基于上述被上诉人未能按约履行付款义务的事实，以及其他客观情况，酌情判决被上诉人承担相应的解除合同违约责任，并无明显不当，本院予以认同。本案当事人的其他诉讼意见，因无足够的事实和法律依据，本院均难以采纳。故原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由上诉人王祝安负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 徐 庆审判员 王 伟二〇一六年五月十二日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……