文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3308号上诉人（原审被告）：张力丹，女，1968年4月3日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：袁芸，江苏恒闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤锁萍，女，1959年2月9日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：杨定宁，江苏瀛尚律师事务所律师。上诉人张力丹因与被上诉人汤锁萍合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2020）苏1183民初4220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张力丹上诉请求：撤销句容市人民法院（2020）苏1183民初4220号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案上诉人早已腾空房屋并将房屋交付给了被上诉人。2019年10月底，上诉人已将房屋恢复原状并腾空交付给了被上诉人，被上诉人亦在租赁房屋张贴了招租广告。因被上诉人租金太高又遇上疫情，至2020年5月仍未有人承租房屋，为转嫁租金损失，被上诉人故意以上诉人未将房屋恢复原状为由索要租金损失。一审判决后，为避免损失扩大，上诉人2020年9月29日再次交付房屋钥匙，被上诉人拒绝接受。汤锁萍辩称：上诉人的上诉理由与其在一审的抗辩主张完全一样，是一审观点的简单重复，其上诉并没有新的观点和理由，而一审法院是根据客观事实和双方提供的证据认定了事实，所认定的事实完全符合客观实际，无疑是正确的，因此上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。汤锁萍向一审法院起诉请求：1、交付租赁房屋；2、支付房屋恢复原状所需费用13390元；3、付清房屋占用期间应付的相关费用（包括水电费、卫生、保卫、门前三包费、广告牌费、城管费、物管费等）；4、按562.42元/天计算，支付自2019年11月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费；5、诉讼费由张力丹承担。一审法院认定事实：2000年10月27日，汤锁萍取得位于丹阳市的房屋所有权证。2017年7月20日，汤锁萍（甲方）与张力丹（乙方）签订《门面房租赁协议》一份，协议书中约定：甲方自愿将位于丹阳市门市房出租给乙方，期限十年，即从2017年7月23日至2026年7月22日止，年租金为88000年。房租每年上涨上一年年租金的8%作为下一年的年租金。屋内水电费、卫生、保卫、门前三包费、广告牌费、城管费、物管费等其他一切费用由乙方自理。双方还约定其他相关事宜。合同签订后，汤锁萍、张力丹均按约履行。2019年7月12日，汤锁萍（甲方）与张力丹（乙方）签订《门店房租赁解除协议》一份，协议书中约定，因乙方原因提前解除租赁协议，乙方自愿向甲方支付一个月的租金8553.60元作为提前解除协议的违约金。因在租赁期间，乙方将租赁房屋的西隔墙、南北隔墙、地弹玻璃门、卷闸门、屋顶吊顶、电灯、电表、电器插座开关、水表及水管、水槽拆除。乙方愿意在2019年10月31日前根据甲方的要求恢复以上事项。乙方在恢复原状期间应通知甲方到场监督。租赁房屋乙方使用至2019年10月31日止，乙方应付租金为28226.88元、违约金8553.60元，合计36780元。乙方于协议签订之日一次性支付甲方。乙方于2019年10月31日将房屋恢复原状完毕并腾空交付甲方。房屋的装修、装潢设施不得损坏（因乙方原有大型设备需要搬走，可能造成一部分装修拆除，乙方愿意将拆除部分继续补回）。若遗留其他物件，视为乙方放弃，甲方处理。乙方按照本协议履行后，《门面房租赁协议》的权利义务即告终止。否则，乙方若继续占用租赁房屋，每一天应以原租金的双倍向甲方支付房屋占用费。即本协议签订之时起，甲方可就租赁房屋另行招租，在租赁房屋张贴或者通过其他途径发布招租广告，乙方不得阻止并应予配合。双方还约定其他相关事宜。该协议签订后，张力丹对承租的房屋进行部分恢复原状。后双方因房屋恢复原状事宜产生争议，案涉房屋张力丹一直未能交付汤锁萍。2020年5月17日，汤锁萍通过微信向张力丹发出信息，但张力丹拒收。因张力丹未能回复汤锁萍，汤锁萍向张力丹发出书面函。同月17日、20日，汤锁萍通过手机两次发短信给张力丹，要求张力丹履行《门店房租赁解除协议》交付房屋，支付恢复原状所需的费用13390元并支付逾期202天的占用费115188.48元。同月23日，张力丹回短信称，“2019年10月底，我已将房屋恢复原状腾空交付给您，但您以没有恢复原状为由拒收。我本着息事宁人的态度，多次与您沟通，并按照您的要求多次进行修改，但由于没有原样的样本，您一直坚称未能恢复原状。我方万般无奈，答应再补贴13390元给您，但您又冒出新的要求，今天特回复您：房屋早已交付给您，因您拒收，所有的责任均由您自行承担。”当日，汤锁萍回复短信给张力丹：“我实在没想到你竟然来短信编了一个“您在2019年10月底已经将房屋恢复原状腾空交付给我，但我以没有恢复为由拒收”的故事，对您这种歪曲事实的做法，我只能表示遗憾！您多次不接我电话，把我微信拉黑，短信不回（今中午才回了一条），何时“多次与我沟通”了？又何时对房屋进行恢复原状了？我又何时“坚称未能恢复原状”了？这种有伤感情的话会影响我们之间问题的解决，希望您不要再说。5月12日，您委托那位姓韩的小年轻与我就逾期交付房屋的房屋占用费的数额商谈，转达了您只肯支付5万元的意思。您至今未交付房屋，按《解除协议》第六条计算已逾期200多天，您应支付11万余元房屋占用费，但您只肯支付5万元，让我如何接受？我没有接受，姓韩的小年轻也表示难以交差。总之，我很希望您以实事求是的诚意拿出一个双方都能接受的解决方案。”嗣后，汤锁萍、张力丹双方协商未果。一审法院认为，汤锁萍、张力丹签订的《门面房租赁协议》、《门店房租赁解除协议》均合法有效，双方均应按合同约定履行义务。汤锁萍、张力丹在解除协议中约定，张力丹应当将承租的房屋恢复原状后于2019年10月31日交付汤锁萍，但张力丹一直未能按照汤锁萍的要求恢复原状。2020年5月左右，经双方协商汤锁萍同意不再恢复原状，由张力丹将恢复原状所需的费用折价13390元给汤锁萍。故汤锁萍主张要求张力丹支付恢复原状的费用13390元，一审法院予以支持。张力丹辩称，其已将承租的房屋交付汤锁萍，但未能提供相关的证据予以证实，一审法院不予采信。故张力丹应当将讼争的房屋交付汤锁萍。因汤锁萍、张力丹在解除协议中约定，若张力丹继续占用租赁房屋，每天应以原租金的双倍向甲方支付房屋占用费。其实质是汤锁萍、张力丹双方约定的损失计算方法。根据汤锁萍、张力丹原租赁协议第一年房租为88000元，以后每年房屋上涨上一年度租金的8%后作为下一年的租金。故从2019年7月23日起至2020年7月22日止，该年度的年租金为102643.20元，即281.21元/天。汤锁萍现主张按562.42元/天计算占有使用费，明显超过汤锁萍按原合同约定应当获得的租金。同时，汤锁萍未能举证证明因张力丹违约导致其租金损失每天究竟有多少？结合张力丹的过错程度，一审法院酌情将张力丹占用讼争房屋的占有使用费调整为281.21元/天的1.3倍，计365.57元/天。故张力丹应当从2019年11月1日起至房屋实际交付之日止，按365.57元/天的标准支付占有使用费。汤锁萍主张要求张力丹支付张力丹占用房屋期间的水电费等其他相关费用，因未能举证证明实际受到的损失，一审法院不予支持。待该损失实际发生后，汤锁萍可按照合同约定另行向张力丹主张。一审法院判决：一、张力丹于判决生效后十日内将位于丹阳市屋腾空后交付汤锁萍；二、张力丹于判决生效后十日内支付汤锁萍汤锁萍房屋恢复原状所需的费用13390元；三、张力丹于判决生效后十日内支付汤锁萍房屋占有使用费（自2019年11月1日起至房屋实际交付之日止，按365.57元/天标准计算支付）；四、驳回汤锁萍的其他诉讼请求。二审期间，张力丹围绕上诉请求向本院提交：1.2019年9月1日的照片一张，拟证明在2019年9月1日上诉人就已经不再使用对方的房屋，已经在隔壁重新开设了门店。2.光盘一份，时间是2020年9月底。拟证明：因对方说上诉人没有交房，上诉人没有房屋钥匙，于一审判决后就让员工过去把房屋的原门锁剪了重新上锁，然后将钥匙寄给了对方。3.国内特快专递的单号查询单两张，拟证明：单号1159688802874是张力丹委托员工将钥匙寄给对方，对方拒收后钥匙又退给上诉人，上诉人又用单号1192332446336邮政特快专递再次将钥匙邮寄给对方，对方依然拒收。4.装有钥匙的邮政特快专递的信封，拟证明钥匙寄过去以后被拒收退回，上诉人没有打开，就直接带过来了。汤锁萍质证认为：1、关于证据一，真实性有异议，上诉人未提供照片拍摄的原始载体，不能认定拍摄于2019年9月1日。2、关于证据二，视频拍摄是上诉人为了制造证据而故意为之。涉案房屋的原钥匙并没有交付给被上诉人。3、关于证据三，如果不是涉案房屋的钥匙怎么办？为防止上诉人下套，只得予以拒收；且邮寄钥匙本等于交付房屋。证据一、三、四，能证明相关事实，本院予以确认。证据二达不到证明目的，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋空置期间的损失应由谁承担。汤锁萍、张力丹在解除协议中约定，张力丹应当将承租的房屋恢复原状后于2019年10月31日交付汤锁萍。张力丹主张2019年10月底其已将房屋恢复原状并腾空交付给了汤锁萍，汤锁萍亦在租赁房屋张贴了招租广告。但汤锁萍予以否认，认为张力丹一直未能按照汤锁萍的要求恢复原状、未交付房屋。本院认为，张力丹不按合同约定交付房屋，需以原租金的双倍支付房屋占用费，房屋空置状态会损害张力丹利益，按照常理，张力丹不应任由房屋空置不理而去支付费用，其应当会交付房屋。根据双方的微信往来和一审中陈述，汤锁萍系认为张力丹未能将房屋恢复原状而拒绝接收房屋。现汤锁萍主张纠纷的产生是因为张力丹准备扩大经营，准备续租，汤锁萍在2019年5月份之前一直在等张力丹来签订续租合同，所以在此期间没有催促其交付房屋。该主张与事实存在矛盾之处。首先，张力丹的新店于2019年9月1日就已开业，此时案涉房屋尚未交付汤锁萍，如需扩大经营，就应一并装修、继续租赁，而不是新店刚装修两个月后再重新装修，这不符合常理。其次，2020年5月左右双方协商，汤锁萍同意不再恢复原状，由张力丹将恢复原状所需的费用折价13390元给汤锁萍。该事实表明双方就恢复原状存在矛盾，而非续租问题。其三，如张力丹有续租意愿，双方应当积极协商，汤锁萍不应放任房屋空置半年而不处理，不去交接房屋，任由损失扩大。其四，解除协议约定，协议签订之时起汤锁萍可就租赁房屋张贴招租广告，现招租广告仍张贴在案涉房屋门上，如张力丹有续租意愿，当时应会将招租广告去除。故汤锁萍的主张本院不予支持。根据解除协议约定，张力丹应当将承租的房屋恢复原状后于2019年10月31日交付汤锁萍。汤锁萍如认为张力丹未能按照要求恢复原状，汤锁萍应接收房屋并自行恢复原状，由张力丹承担恢复原状费用，避免房屋空置，以发挥房屋的社会经济价值。一审判决张力丹支付恢复原状的费用13390元，并无不当。汤锁萍将房屋恢复原状所需用的期间，本院酌定为三个月，张力丹应当支付三个月的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，一审法院结合张力丹的过错程度，酌情将占有使用费调整为租金的1.3倍，本院予以支持。2019年7月23日起至2020年7月22日止，该年度的房屋租金为102643.20元，故三个月的房屋占有使用费为33359.04元。对于案涉房屋的其余空置期间，系汤锁萍的放任所导致，汤锁萍未提供证据证明其要求接收房屋而张力丹拒绝交付，该期间空置的扩大损失，应由其自行承担。一审判决由张力丹承担该期间的空置损失不当，应予纠正。张力丹将涉案房屋的钥匙交付本院，本案听证时汤锁萍的委托诉讼代理人杨定宁拒绝领取，汤锁萍应及时到本院领取涉案房屋的钥匙。综上所述，张力丹的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持句容市人民法院（2020）苏1183民初4220号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销句容市人民法院（2020）苏1183民初4220号民事判决第三项；三、张力丹于本判决生效后十日内支付汤锁萍房屋占有使用费33359.04元。一审案件受理费减半收取107元，由汤锁萍负担50元，张力丹负担57元；二审案件受理费214元，由汤锁萍负担100元，张力丹负担114元。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二一年一月二十九日书记员 吴 斯