文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)赤民一终字第1983号上诉人（原审原告）白月清，男，1959年9月4日出生，回族，中国联通赤峰分公司职工，住赤峰市红山。委托代理人牛春媛，内蒙古彩桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）吴东兴（已故吴文书之子），男，1970年10月30日出生，蒙古族，赤峰市综合执法局员工，住赤峰市红山区。委托代理人侴素梅，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈玉侠（已故吴文书之妻），女，1946年3月14日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。上诉人白月清因与上诉人吴东兴、被上诉人陈玉侠房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第1110号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人白月清及其委托代理人牛春媛，上诉人吴东兴及其委托代理人侴素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告白月清诉称，2003年7月5日，我与吴文书签订了一份《买卖楼房协议申请书》，约定将我的位于赤峰市红山区兴隆小区73号楼1单元111室（面积86.43平方米）的楼房卖给被告。房屋租赁证上是4号楼111室，由于物业改过几次，后来是73号楼现在又变成了76号楼。由于楼房没有办理房屋产权证，所以房产部门不予过户，双方约定买卖楼房没有成功。协议签订后，吴文书就搬入此楼房。后我多次要求其搬出，其一直以各种理由推托。现我诉至法院，请求1、吴东兴、陈玉侠退还涉案房屋。2、吴东兴、陈玉侠给付租金10000元。诉讼中，白月清增加诉讼请求，要求解除双方于2003年7月5日签订的买卖楼房协议申请书。同时要求给付租金的数额增加至8万元（说明以最后的鉴定数额为准）。一审被告吴东兴辩称，我父亲已于2014年9月26日去世，我作为其继承人参加诉讼。现提出如下答辩意见，1、2003年7月5日白月清与我父亲正式签订了买卖涉案房屋的协议，协议的内容充分反映出合同买卖双方就该房屋的意向非常明确，对于合同的标的明确，双方的意思表示真实且没有违反相关法律法规的规定，白月清与我父亲签订合同之后，为了表示诚意，按照约定给付了白月清5000元人民币的定金，故买卖合同是成立的，应该受到法律的保护。虽然双方签订的名称叫《买卖房屋申请书》，但实质内容很明确。2、吴东兴、陈玉侠认为白月清的诉讼请求不能成立，根据合同法67条的相关规定，该房屋买卖合同是一个有先后履行顺序的合同，吴东兴、陈玉侠认为白月清应先协助吴东兴、陈玉侠办理过户手续，吴东兴、陈玉侠才能给付房款8万元。3、在本案原一审的时候白月清明确提出要确定买卖合同无效，刚才白月清在宣读起诉书的时候主张撤销这个申请书，白月清的主张是没有事实依据的。综上，房屋买卖协议是有效的，应驳回白月清的诉讼请求。一审被告陈玉侠辩称，我没什么意见，白月清如果你非要涉案楼房，你就按照60平方米给我买一处楼房，我就把房子倒出来给你。我现在一直在涉案房屋居住，小区楼道张贴着没办证的可以办证，但是你一直就不办证，现在房价又上涨了。原审法院认定的事实，1994年1月28日，白月清为购买涉案房屋分两次向赤峰市建业房地产开发公司交纳集资款580元、14035.87元，赤峰市建业房地产开发公司为其出具发票两枚。但该房未参加房改。2001年，白月清将涉案房屋租赁给吴文书。2003年7月5日，白月清与吴文书签订协议，约定：涉案房屋未办理完产权证前，吴文书向白月清交纳定金5000元以表诚意。办理完房屋产权后，吴文书将80000元补交给白月清。吴文书依照协议约定给付了定金5000元，并居住在涉案房屋内。本案诉讼过程中，吴文书去世，其子吴东兴、其妻陈玉侠作为被告参加诉讼。现涉案房屋由吴东兴和陈玉侠居住。现白月清诉至本院，要求判令解除白月清与吴文书于2003年7月5日签订的《买卖楼房协议申请书》，退还涉案房屋并给付租金80000元。2013年8月7日，赤峰第一建筑工程公司破产清算组出具一份证明，证明称“原告于1994年用两处平房，另外交纳15000元置换了红山区兴隆小区73号楼1单元111室的楼房一处。原告白月清只有使用权、租赁权，并无处分权。白月清私自交易属无效行为。同时该证明说明赤峰市建业房地产开发公司是赤峰第一建筑工程公司下属单位，赤峰第一建筑工程公司已于2002年破产，遗留问题由清算小组处理”。后经本院核实，赤峰第一建筑工程公司破产案件已于2008年终结破产清算程序，同年清算组已经解散。原清算组成员邵华凭原告的两枚发票及房屋租赁证为原告出具了上述证明。本次重审，本院向赤峰市房产管理局发出了一份咨询函，向其咨询如下问题：1、涉案房屋现在是否还能进行房改？需要什么手续？2、如果经过房改后，能否办理产权登记？赤峰市房产管理局的复函内容为：经调查核实，白月清于1994年向赤峰市建业房地产开发公司交纳集资款14615.87元，取得红山区兴隆小区76号楼1单元111室（面积86.43平方米）房屋使用权（以租赁证为据）。由于建业房地产开发公司已于2002年破产，经咨询该公司破产清算组相关人员，无法查询该房屋产权归属情况，属产权不明晰，所以不予为此房屋房改、确权发证。另查明，涉案房屋租赁证登记的位置为赤峰市红山区兴隆小区4号楼111室，后变更为73号楼111室，现在又变成了76号楼111室。原审法院认为，白月清与吴文书所签订的“买卖楼房协议申请书”系双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，但由于该协议所涉房屋产权不明晰，相关部门不予为此房屋房改及发证，所以使得该协议目的无法实现，故对白月清解除合同的诉讼请求，予以支持。在原审时，白月清认可已收到定金5000元，本次诉讼时又予以否认，但没有证据支持其主张，所以支付定金5000元的事实该院予以确认。白月清收取了陈玉侠的定金，却未能履行合同存在过错，吴东兴、陈玉侠明知白月清未取得所有权，合同不能继续履行，但未采取其他补救措施，仍居住涉案房屋多年，亦存在过错。在合同双方均有过错的情形下，白月清应向吴东兴、陈玉侠返还定金。吴东兴、陈玉侠应自涉案房屋中迁出，双方各自的损失各自承担。白月清申请对房屋的租金损失进行鉴定，对此主张，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告白月清与吴文书于2003年7月5日签订的“买卖楼房协议申请书”。二、吴文书的继承人即吴东兴、陈玉侠于本判决生效后60日内自涉案房屋内（租赁证登记位置为赤峰市红山区兴隆小区4号楼111室，后变更为73号楼111室。现为76号楼111室）搬出，将房屋交付原告白月清。同时，原告白月清返还吴东兴、陈玉侠定金5000元。三、驳回原告白月清的其他诉讼请求。宣判后，白月清、吴东兴均不服，向本院提出上诉。白月清上诉请求撤销原审法院判决第三项，判决吴东兴、陈玉侠给付房屋租金80000元。对此吴东兴答辩称，该房屋存在买卖关系并已交付使用，不存在给付租金事宜。吴东兴上诉请求撤销原判，依法改判驳回白月清的诉讼请求，不能解除合同。其理由是该房屋能够办证，对方推拖不办，该房屋原所有权人赤峰第一建筑工程公司早已破产，其破产清算组2008年即已解散，白月清对该房屋已获得完全权利。二审经审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，白月清与吴文书所签订的“买卖楼房协议申请书”系双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，但由于该协议所涉房屋产权不明晰，相关部门不予为此房屋房改及发证，所以使得该协议目的无法实现，故原审法院对白月清解除合同的诉讼请求予以支持正确，进而对吴东兴上诉请求不能解除合同，本院不予支持。白月清上诉称吴东兴、陈玉侠应给付房屋租金80000元，本院认为，该房屋虽然由陈玉侠占有使用13年之久，但此占有系在买卖磋商过程中，双方无买卖不成给付租金之约定，对此上诉请求本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费白月清交纳50元，由白月清负担；吴东兴交纳50元，由吴东兴负担。二审邮寄送达费40元，二上诉人各负担20元。本判决为终审判决。审判长  董燕洪审判员  武学良审判员  牟玉莲二〇一六年五月十六日书记员  刘亚楠