江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终2170号上诉人（原审被告）苏州工业园区华成房地产开发有限公司委托代理人陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所。被上诉人（原审原告）薛建忠。委托代理人胡伟，江苏新苏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张艳超。委托代理人胡伟，江苏新苏律师事务所律师。上诉人苏州工业园区华成房地产开发有限公司（以下简称华成公司）因与被上诉人薛建忠、张艳超房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第00634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年2月9日，薛建忠、张艳超与华成公司签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》一份，合同约定由薛建忠、张艳超向华成公司购买位于苏州工业园区唯亭镇唯观路9号的观澜丽宫39幢103室的房屋。合同约定的房屋面积为349.79平米，房屋总价为3080000元。该合同的补充条款第20条约定“乙方（薛建忠、张艳超）可以免费享有甲方（华成公司）规划设计的该房屋的专属花园，并同意小区其他业主享有甲方规划设计的其所购房屋的专属花园，花园形状及范围参照附图，实际大小按交付使用为准。该花园面积，乙方只有使用权，并且面积大小不影响房屋总价”。上述合同签订后，薛建忠、张艳超依约履行了相应的付款义务，2010年3月13日，华成公司向薛建忠、张艳超交付房屋，同时双方签订了《房屋交接书》确认房屋交接的事宜，薛建忠、张艳超在该交接书中注明“房子有严重问题还没解决，望开发商给说法、尽快解决，本业主保留相应权利”。2010年5月8日，涉案房屋进行了房产登记，房屋的产权人为薛建忠、张艳超，产权证上的房屋面积为349.8平米，未对房屋附属的花园面积及范围进行标注。另查明，诉讼中，薛建忠、张艳超调取了涉案房屋的竣工图，华成公司对该图纸的真实性予以认可，该竣工图上显示薛建忠、张艳超房屋东面的楼梯应为朝东设置，华成公司也承认按照原图纸设计该楼梯应朝东且明确华成公司在房屋交付时是按照图纸设计的状态交付的。根据薛建忠、张艳超提供的照片及本院的现场勘查，目前该楼梯已被加设了朝西的拐弯且在拐角处修筑了隔墙，而在隔墙下仍存有原朝东楼梯的残余部分。另外，从现场勘查可见涉案院子的东面存有一道墙体遗存的地基部分，根据薛建忠、张艳超陈述该地基上原来就是一道隔墙，该隔墙将整个院子与其邻居的院子隔开，从而使该部分院子为薛建忠、张艳超单独使用，华成公司则陈述，当时并不存在该隔墙，涉案的院子应系薛建忠、张艳超与邻居两家共用。2015年4月22日华成房地产公司客服服务部向薛建忠、张艳超出具了《证明》一份，载明“兹证明我小区观澜丽宫39幢103室业主薛建忠，因开发商（华成房地产公司）将其东院隔断及改变一楼北门楼梯方向，导致纠纷。在此期间，其屡次向物业反映此问题并要求协商此事，物业也多次陪同该业主与开发商协商赔偿事宜，开发商一直同意解决，但无具体方案，故导致事情延误至今”。再查明，关于上述院子的情况，薛建忠、张艳超申请了其北面的邻居苏州工业园区观澜丽宫46幢103A的业主王某出庭作证，证人陈述：2009年8月左右，证人开始对自家房屋进行装修，当时看到薛建忠、张艳超院子里的楼梯是朝东开并直着下来的，并没有拐角，而且再往东面还有一堵隔墙，也即与证人的院子相比薛建忠、张艳超的院子多了东面的一块。后来在证人的装修过程中就看到这堵墙被人拆除了，并又在薛建忠、张艳超家东面的楼梯处砌了另外一堵墙，也即现在还在的这道墙。至于上述这些改动是什么时候做的已经记不清楚了。另外，证人在本案诉讼前还曾陪同薛建忠、张艳超前往华成公司处进行交涉，华成公司工作人员则以要向领导汇报进行推脱。又查明，在庭审中，为进一步查明事实，原审法院要求华成公司在限期内提供由其保管的涉案房屋的院子、围墙等的相关图纸及房屋的维修记录，期限届满后，华成公司直至第三次庭审仍未提交上述证据。诉讼中原审法院就涉案院子的价值向专业机构进行咨询，2015年11月30日，苏州工业园区信和房地产评估价土地估价有限公司向法院出具《答复函》，该函提供的意见为，该院子目前的市场价值参考范围为15万至18万元。以上事实，由房屋买卖合同、产权证、交接书、房屋竣工图、答复函、证人证言等以及当事人庭审陈述附卷佐证，法院予以确认。原审原告薛建忠、张艳超的一审诉讼请求为：1、华成公司赔偿薛建忠、张艳超300000元；2、本案诉讼费由华成公司承担。原审法院认为：2009年，薛建忠、张艳超与华成公司签订房屋买卖合同，合同约定薛建忠、张艳超向华成公司购买观澜丽宫39幢103室的房屋，薛建忠、张艳超已依约全额支付了房屋价款，华成公司也于2010年3月13日将上述房屋交付给薛建忠、张艳超，但双方对于所交付的院子是否符合房屋买卖合同的约定产生争议。本案的争议焦点为：一、华成公司向薛建忠、张艳超交付的院子应符合何种标准；二、华成公司向薛建忠、张艳超交付的院子是否符合交付标准及根据交付标准本案所争议的院子是由薛建忠、张艳超独用还是共用。关于争议焦点一，华成公司向薛建忠、张艳超交付的院子应符合何种标准的问题。在房屋买卖合同及其补充条款中对于院子的交付标准并无明确约定，但华成公司在庭审中确认其向薛建忠、张艳超交付的院子是与设计图纸相符的，即开发商是严格按照图纸进行建造并交付的，而非根据开发商的单方意愿进行任意交付。薛建忠、张艳超在庭审中亦认为房子及院子的交付应以建设图纸的设计为标准。综合双方的意见，并从合同诚实信用及房地产开发建设的规范出发，对于房屋及其院子等附属设施的交付均应当依照建设图纸的设计进行，开发商并无在设计图纸之外对交付标准进行任意变更的权利。关于争议焦点二，华成公司向薛建忠、张艳超交付的院子是否符合交付标准及根据交付标准本案所涉争议院子是由薛建忠、张艳超独用还是共用的问题。原审法院认为，从现场勘查情况看，原本朝东的楼梯在拐弯处增做了朝西的转角并加盖了隔墙，且转弯处仍残留有的向东延伸至地面的台阶。此外，在院子的东面还留存有一道废弃的墙的地基，薛建忠、张艳超陈述在该地基之上原先曾筑有一道隔墙，从而将所争议的空地部分围在薛建忠、张艳超的院子范围内；其次，2010年3月13日，双方签署了《房屋交接书》，薛建忠、张艳超在其中手写有“房子有严重问题还没解决”的内容。庭审中，薛建忠、张艳超解释称所谓的“房子有严重问题”就是指院子被改造导致面积减少的事情。华成公司虽辩称上述“房子有严重问题”是指薛建忠、张艳超曾提出的房子有质量问题而非院子改造的问题，但在诉讼中，经法院释明要求华成公司在限期提交薛建忠、张艳超房屋维修的相关记录，华成公司却未提交，且对自己的主张未提供相应的证据。因此，法院对于薛建忠、张艳超在《房屋交接书》上手写的内容予以采信，即薛建忠、张艳超在双方交接房屋时对本案所涉的院子问题提出了异议；再次，薛建忠、张艳超的邻居证人王某也陈述，当时薛建忠、张艳超的院子东面有一道围墙将目前争议的空地部分围在了薛建忠、张艳超的院内，并为薛建忠、张艳超专属使用，后来的情况是院子隔墙拆除后重新隔断归属薛建忠、张艳超邻居使用了；最后，庭审中，原审法院向华成公司释明，其作为开发商应保留有院子、围墙等构建的相关图纸，法庭要求其在法定期限内提交上述材料，但华成公司在期限届满后并未提交，且华成公司虽认为自己对薛建忠、张艳超已作了符合设计的实际交付，东面的院子属于两家共用，但对此并没有提交相应的证据。综合上述四点，原审法院认为，华成公司作为开发商其在向薛建忠、张艳超办理房屋交接手续时，对双方争议的东面院子部分是按照目前的现状进行了交付，从经庭审确认的房屋竣工图可见，院子内的楼梯原是朝东直向设置的，并可以通向争议的院子，但目前却是该楼梯在转弯处增做了朝西的转角并加盖了隔墙，而在楼梯朝东直向的延伸部分仍残留有未拆除完的台阶的遗迹，按照目前的现状，是排除了薛建忠、张艳超对于东面院子的使用。所以该交付与设计图纸不符，即开发商的交付不符合设计图纸的交付标准。关于争议的院子是否应为薛建忠、张艳超独用的问题。从现场勘查、薛建忠、张艳超的陈述、证人王某的证言均证明了院子的东面，薛建忠、张艳超与东面邻居相接的部分确曾有隔墙隔断，该隔墙是否符合设计规范，在交付时是否应予拆除，因华成公司作为开发商在法庭确定的举证期限内未能提交相应院子隔墙应予拆除的设计图纸，故法院只能采信薛建忠、张艳超坚持的争议院子应为其独用的主张。此外，从房屋与院子的现状及格局上看，华成公司虽未按标准交付，但目前也已不适宜将所争议的院落划归至薛建忠、张艳超的院内，因为该争议部分紧邻薛建忠、张艳超邻居的窗户，若由薛建忠、张艳超使用易引发新的矛盾与纠纷，故对于薛建忠、张艳超因院子使用面积减少导致所购房价的减损当由华成公司予以经济补偿。关于损失的金额，原审法院就双方争议的院子向苏州工业园区信和房地产评估价土地估价有限公司征询了价格，该机构出具的《答复函》中明确，该院子的目前市场价值的参考范围为15万至18万元，经质证双方对该证据本身并不持异议，但对认定数额上各有不同意见，据此，法院酌定薛建忠、张艳超的损失为16万元。关于华成公司提出的诉讼时效问题，根据薛建忠、张艳超提交的由华成公司客服服务部出具的《证明》及证人王某的陈述等证据，薛建忠、张艳超自2009年发现院子被改动后至本案诉讼前一直就本案所涉纠纷与华成公司进行交涉，故华成公司认为薛建忠、张艳超起诉已过诉讼时效的抗辩意见不予认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华成公司于判决生效之日起十日内赔偿薛建忠、张艳超160000元；二、驳回薛建忠、张艳超的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由薛建忠、张艳超负担2900元，由华成公司负担2900元。华成公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定争议的院子为薛建忠、张艳超独用，并判决华成公司承担损失，属认定事实不清。二、原审判决认定争议的院子交付不符合设计图纸的标准属认定错误。华成公司已经按约交付房屋，薛建忠、张艳超不存在任何实际损失。请求二审法院撤销原判，发回重审或驳回薛建忠、张艳超的诉讼请求。被上诉人薛建忠、张艳超二审答辩认为：华成公司对补充条款第20条的理解有误，即使专属花园是薛建忠、张艳超免费使用，前提也是两人购买了该专属花园的别墅。从房屋买卖合同签订时院子的实际格局和建设图纸的设计来看，因原有隔墙将整个院子与邻居院子隔开，争议院子客观上应为薛建忠、张艳超独享。华成公司实际交付时在楼梯转弯处增作了朝西转向并加盖了隔墙，直接排除了薛建忠、张艳超对争议院子的使用，带来巨大损失，原审判决华成公司赔偿16万元属于合理幅度。请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，华成公司陈述专属花园在薛建忠、张艳超的房屋后面，原则上由薛建忠、张艳超优先使用；华成公司没有派人改变过楼梯走向，现在楼梯的走向确实发生了变化，但不是华成公司改变的；楼梯走向改变后争议的院子现由隔壁住户使用，无法恢复。本院认为：2009年2月9日薛建忠、张艳超与华成公司签订了一份商品房买卖合同，该合同补充条款约定薛建忠、张艳超可以免费享有华成公司规划设计的该房屋的专属花园。该条款是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据该房屋的竣工图纸，薛建忠、张艳超购买房屋的专属花园楼梯朝东，2010年3月13日薛建忠、张艳超收房时发现院子楼梯方向改变导致面积减少，并在《房屋交接书》上注明“房子有严重问题”。对此，薛建忠、张艳超已经提供了房屋的竣工图纸予以证明。华成公司认为该注明是指房屋的质量问题，但未提供证据证明。一审中原审法院现场勘查情况与薛建忠、张艳超的陈述一致，二审中华成公司确认其向薛建忠、张艳超交付的房屋院子里楼梯走向发生变化，故应当认定华成公司在向薛建忠、张艳超交付房屋时一并交付的专属花园不符合约定。根据合同补充条款的约定，薛建忠、张艳超对专属花园只有使用权，华成公司上诉认为该庭院并非薛建忠、张艳超独用，其他业主也有使用权，不影响房屋总价。对此本院认为，二审中华成公司已经确认专属花园原则上由薛建忠、张艳超优先使用，虽然该院子面积不计入房产证，但薛建忠、张艳超享有专属使用权，由于华成公司交付时院子里楼梯方向改变，导致院子使用面积减少，薛建忠、张艳超的权益受损，对此应由华成公司承担违约责任。因争议部分已由隔壁住户使用无法恢复原状，故原审法院根据苏州工业园区信和房地产评估价土地估价有限公司的《答复函》，参考市场价值酌定确定薛建忠、张艳超的损失为16万元，并无明显不合理之处。华成公司上诉认为已经按约交付房屋，薛建忠、张艳超不存在损失的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元由上诉人苏州工业园区华成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年五月二十四日书 记 员  吉宇璐