广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初5861号原告钱喜梅，女，汉族，1977年1月17日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人程学君，广东深强律师事务所律师。被告张华亭，女，汉族，1988年11月24日出生，身份证地址湖北省汉川市。被告吴银德，男，汉族，1980年11月16日出生，身份证地址广东省惠来县。委托代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人廖振玮，广东鼎方律师事务所律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人杜艳花。委托代理人李婕雯，公司员工。原告钱喜梅诉被告张华亭、吴银德、深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告钱喜梅当庭撤回对深圳市家家顺房产交易有限公司的起诉，本院予以准许，并追加深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱喜梅及其委托代理人程学君，被告吴银德的委托代理人温东林、廖振玮，第三人家家顺公司的代理人李婕雯均到庭参加了诉讼。被告张华亭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告与2015年7月14日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》。该合同约定两被告将自己拥有的深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府X栋X单元XX号的房屋卖给原告，房地产证号为50××97号。被告张华亭为该房屋房产证的登记业主，被告吴银德为该房屋的实际出资购买人。被告吴银德在购买该房屋时和被告张华亭约定房屋登记在被告张华亭名下，实际所有人为被告吴银德。合同签订后，原告当天支付了定金10万元，由被告张华亭、吴银德出具收条一份。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第四条约定卖方须于2015年7月30日支付定金之外的首期款九十万元至双方约定的银行监管账号，如定金价首付款、银行承诺贷款的总额高于合同约定的转让款，则卖方可以要求银行退回多余部分（首付具体金额以贷款银行最终确认的为准）。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第六条约定，因房产处于抵押状态，卖方于本合同签订之日起三十日内自行筹款还清银行贷款，办妥注销登记抵押手续并将房地产证原件交予居间方（第三人）。双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第一项约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或者支付转让总价款百分之二十违约金，反之亦然。在支付定金之后，原告按照贷款银行的要求准备好首付资金85万元。之后原告要求二被告根据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第六条约定办理好涉案房产的注销抵押登记并交付房产证给第三人，两被告一直拖延未能办理。因接近双方约定的首付款支付日期，原告方催促两被告共同前往监管银行中国工商银行股份有限公司深圳福永支行办理资金监管，但两被告拖延前去配合办理资金监管。2015年8月10日，原告方为了不影响合同继续履行就单独前往中国工商银行股份有限公司深圳福永支行办理资金监管，并按照银行的要求支付了首期款850000元。在此之后，原告单独或者通过第三人同两被告协商，要求两被告配合办理资金监管并及时将涉案房屋过户，两被告一直予以敷衍，拖延。2015年11月6日在多方催促无效的情况下原告方通过顺丰快递发送文件给两被告要求其在三个工作日内前往工商银行福永支行签字。两被告于2015年11月7日收到该催促函，但仍然拒绝配合办理相关手续。时至今日，涉案房屋的单价已经由合同签订时的每平米17400元左右上升至每平米34000元左右。因两被告的违约，原告方可估算的损失约为2990000元左右。原告认为两被告不可能再继续履行，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》；2、两被告共同返还原告合同定金十万元，第三人对此承担连带责任；3、两被告共同赔偿原告违约金630000元，并共同赔偿原告损失500000元；5、被告承担本案的一切诉讼费用。原告当庭将第二项诉讼请求变更为：“两被告共同返还原告合同定金10万元。”被告张华亭未到庭，亦未提交书面答辩状。被告吴银德答辩称，原告主张三方于2015年7月14日签署二手房屋买卖合同及资金监管协议事实有误，三方未同时签署合同，被告吴银德从未与原告见过面，该合同上张华亭和吴银德的签名均是由吴银德签的，张华亭没有签名。因为当时是第三人的员工王志娟告诉被告吴银德有人想购买张华亭的房子，因为当时吴银德告知了第三人房子是张华亭的，且房子也因张华亭欠别人钱还在查封中，张华亭也欠吴银德的钱，因此，吴银德告知了第三人合同可以签，但能不能卖一定要找到张华亭，当时第三人告知吴银德能履行就履行，取消也没问题的，所以吴银德在合同上签了名字。后来因找不到张华亭，第三人又从吴银德手上将合同拿回去了，记得当时第三人也将原告知道事实情况的书面给了吴银德看了，但是没有把书面的东西交给吴银德。原告主张该房产是被告吴银德出资购买是不属实的，因为该房子与吴银德没有任何的关联性。该合同签署后，被告吴银德和第三人也一起找张华亭，但找不到。被告吴银德没有收取原告的定金，并且被告张华亭本人也找不到，我相信她也没有收到定金。但是在合同为什么又写到收据10万元，当时也是因为签署合同时第三人要吴银德签署的名字，并且张华亭的签名也是吴银德签署的。因此吴银德认为第三人及时将原、被告双方在签署合同当面核实，而造成了原、被告双方之间由误解。因此该责任是第三人，请求法庭驳回原告对被告吴银德的诉讼请求。第三人家家顺公司陈述称，三方签署的买卖合同是合法有效的，我司促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间义务。合同约定涉案房产交易定金为10万元，签订合同后原告依约支付10万元定金，且双方同意将定金监管在我司。之后原告与我司多次通知两被告配合办理资金监管，但两被告一直没有前往，经多次催告无效，交易进度停滞不前，为了控制买卖双方交易风险，现10万元定金仍监管在我司，我司愿意根据法院的判决处理该定金。经审理查明，2015年7月14日，原告钱喜梅（买方）与被告张华亭（卖方）的代理人被告吴银德经第三人家家顺公司居间服务签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区中海西岸华府X栋X单元XX（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价3150000元；定金100000元，于签署本合同时支付，双方同意前述定金均交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签订的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人收讫定金，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方须于2015年7月30日之前支付除定金之外的首期款90万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押，无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内交纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起30日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币壹万元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后七个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方，居间方核实后，在3个工作日内将交房保证金放款给卖方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注条款约定买卖双方协商并同意卖方自行赎楼，所产生的赎楼费以及其他费用由卖方支付。同日原、被告与第三人家家顺公司签订了资金托管协议，约定定金10万元托管于第三人家家顺公司处，待买卖双方办理递件过户手续，并将递件过户回执交予居间方后五个工作日内，第三人家家顺公司可直接将上述托管定金划入卖方指定的收款账户。合同签订当日，原告钱喜梅支付了定金10万元，被告张华亭、吴银德出具了收款收据。2015年8月10日，原告在第三人陪同下，单方面将首期购房款85万元存入中国工商银行股份有限公司深圳福永支行用以办理资金监管手续。另查，涉案房产登记在被告张华亭名下，被告张华亭具有100%产权。第三人向本院提交公证委托书照片复印件一份，证实被告张华亭曾出具公证授权委托书，委托被告吴银德等四人代为出售涉案房产，代理期限为2014年10月16日至2015年10月15日。上述公证委托书，在合同签订合同履行过程中，被告吴银德始终没有出示原件。以上事实，有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、资金托管协议、收款收据、银行转账凭证、委托书照片复印件、邮单等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告钱喜梅与被告吴银德签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。被告吴银德抗辩称，涉案合同系其个人与原告签订的，且签订时已告知第三人涉案房产所有人系被告张华亭，被告吴银德在找到张华亭本人前无权出售，涉案合同不能得到有效履行，并非被告吴银德违约，而是第三人未及时将原被告双方在签署合同时当面核实房产情况而造成原被告双方之间有误解，应当由第三人承担责任。第三人为反驳被告吴银德的抗辩，向本院提交了被告张华亭委托被告吴银德等4人代为出售涉案房产的公证委托书照片的复印件，证实被告吴银德有权代理被告张华亭签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。经审查，本院认为，第三人提交了初步证据证实被告吴银德有权代被告张华亭签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告吴银德要证实其自身无权代理的主张，应当向法庭提交相反的证据予以证实，现被告吴银德未提交任何证据证实其主张，视为放弃举证的权利，对于举证不能导致的不利后果，由被告吴银德自行承担。本院依照原告及第三人的陈述，以及第三人提交的证据确认案件事实。原告及第三人基于公证委托书的照片有理由相信被告吴银德具有代理权限，故被告吴银德代被告张华亭签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的行为构成表见代理，涉案合同合法有效。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金,两被告不予配合办理资金监管，构成违约，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告张华亭承担违约责任。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》于2016年3月30日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付定金100000元，事实清楚，应当返还。对于原告提出的被告返还定金100000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于上述定金至今监管于第三人家家顺公司处，且第三人家家顺公司在庭审过程中明确可以按照本院裁判处理上述定金，故第三人家家顺公司应向原告钱喜梅退回由其监管的定金100000元。关于违约责任，由于被告张华亭、吴银德拒不配合原告办理资金监管等手续，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告主张依照合同第十五条约定要求被告承担转让成交价20%的违约责任。考虑到在合同履行过程中，原告仅支付了定金10万元，涉案合同对原告造成的损失有限，故本院认定合同约定的违约金过高，酌情调整为315000元。对原告主张被告张华亭支付违约金63万元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告主张的损失50万元。原告提交的证据不足以证实其受到了上述50万元的损失。考虑到违约金本身已经具备了一定的补偿性，原告因被告违约造成的损失在违约金中已经获得了一定的补偿，故不应得到重复补偿。对原告主张被告张华亭支付原告损失50万元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告吴银德的责任，本院认为，本案中，吴银德构成表见代理，代理行为有效。被告吴银德作为被告张华亭的代理人，其在授权委托范围内的代理行为导致的后果应当由被代理人张华亭承担，代理人吴银德不应当承担违约责任，故对于原告主张被告吴银德与被告张华亭共同承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告钱喜梅与被告张华亭签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》于2016年3月30日解除；二、深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告钱喜梅退还定金100000元；三、被告张华亭于本判决生效之日起五日内向原告钱喜梅支付违约金315000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15870元，由原告钱喜梅负担8728.5元，由被告张华亭负担7141.5元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年五月四日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第13页共13页