贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3461号 上诉人（原审被告）：独山鼎恒置业发展有限公司，住所地贵州省黔南布衣族苗族自治州独山县。 法定代表人：俞国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾红兵，男，1974年4月12日生，汉族，住四川省武胜县。 被上诉人（原审原告）：何冬梅，女，1978年1月7日生，汉族，住四川省武胜县。 被上诉人（原审原告）：曾义超，男，1993年8月7日生，汉族，住贵州省独山县。 上诉人独山鼎恒置业发展有限公司（以下简称独山鼎恒公司）与被上诉人曾红兵、何冬梅、曾义超商品房销售合同纠纷一案，贵州省独山县人民法院于2020年8月5日作出（2020）黔2726民初1129号民事判决后，独山鼎恒公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 独山鼎恒公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的一审第4项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，超过360个工作日未办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的未约定违约责任，视为没有违约责任，且未能办理产权转移非上诉人原因所致，故上诉人不应承担相应的违约责任，一审法院判决由上诉人承担违约责任违反了合同契约精神及原则。综上，《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，在履行合同过程中应遵守契约自治原则，在无证据证明有损失的情形下不应改变双方约定的条款。故，一审法院判决无事实及法律依据。 曾红兵、何冬梅、曾义超二审辩称：虽然案涉《商品房买卖合同》未约定上诉人超过360个工作日以后仍不能交付该商品房转移登记的有关文书，三被上诉人不退房的，上诉人应向三被上诉人支付违约金，但根据合同法“有约定从约定、无约定从法定”的原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款的规定，上诉人至今未将案涉商品房的不动产权证书交付给三被上诉人，应当向三被上诉人承担违约责任，即应向三被上诉人支付违约金，故一审判决上诉人以6288567元为基数，按每年2%的标准向三被上诉人支付违约金，适用法律正确。 曾红兵、何冬梅、曾义超向一审法院起诉请求：1.判令被告为三原告所购买的位于独山县的商品房安装达到使用条件的上水、下水设施；2.判令被告向三原告赔偿因其未为该商品房安装达到使用条件的上水、下水设施给三原告造成的损失100000元；3.判令被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书（即不动产权证书）交付给三原告；4.判令被告以购房款6288567元为基数，按每年2%的标准向三原告支付自2017年6月22日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书（即不动产权证书）交付给三原告之日止的违约金（至2020年5月18日，该违约金为366000.34元）;审理中，原告将该违约金366000.34元，变更为370676.09元；5.判决被告承担本案诉讼费。一审审理中，原告于2020年7月30日向一审法院提交书面申请，要求撤回诉讼请求第1项和第2项。 一审法院认定事实：2017年6月22日，原告曾红兵、何冬梅、曾义超与被告独山鼎恒公司签订四份《商品房买卖合同》，合同主要内容为“1.由三原告向被告购买位于独山县建筑面积356.76平方米、房款2194560元，第X幢X单元X层X号（X-X-X）商品房、建筑面积228.86平方米、房款1373160元，第X幢X单元X层X号（X-X-X）商品房、建筑面积260.65平方米、房款1563900元，第X幢X单元X层X号（X-X-X）商品房、建筑面积331.7平方米、房款1990200元;合同价总购房款为7121820元。2.交房时应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，（3）相关设施、设备要达到条件；3.被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房不动产权证书交付原告，如未能在约定期限内办理不动产权证的，从约定日期起至360个工作日内交付不动产权证的，按己收房款的万分之一承担违约责任，从约定日期起超过360工作日以后，仍不能交付不动产权证书的，承担／元违约金”，同日，被告以《补充协议》方式向原告承诺由原告实际交付总房款6288567元。合同签订后，原告实际向被告支付购房款6288567元（含银行贷款）及办理房屋登记的相关费用；被告亦于2017年6月22日，将该商品房（X-X-X）（X-X-X）（X-X-X）（X-X-X）交付原告使用，但被告至今未向原告办理该房屋的不动产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效；原告已按合同履行了自己的义务，被告未按约定全面履行义务，行为已构成违约，应对违约部分承担责任。按照双方的合同约定和相关法律规定，针对原告的诉请逐一作如下认定处理：关于原告主张的第1、2项诉请，原告已于2020年7月30日向一审法院提交书面撤诉申请，原告的撤诉申请不违反法律规定，予以准许。关于办理房屋不动产权证书问题。办理房屋不动产权证书系行政许可行为，不属民事调整范围，如被告违约，原告可主张民事违约责任。关于逾期办理房屋不动产权证书的违约金问题。根据双方对办理房屋不动产权证书的约定，只约定了办证期限届满之日起360个工作日内可以办证和超过360工作日之后仍不能办证且原告退房的违约金，未约定办证期限届满之日起不能办证的违约金，应视为双方未约定逾期办证的违约金，另双方约定办理不动产权证书的时间在双方实际签订《商品房买卖合同》时间之前，违反常理，不予认可，故办理不动产权证书时间应认定在实际交房之后的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……(三)商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”的规定，被告应承担因违约给原告造成的损失，且未能办理该房屋甚至该小区所有房屋的不动产权证书，并非被告故意造成，同时被告亦积极完善相关资料争取尽快办理该小区所有的房屋产权证书，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例按年利率2%为宜，并以已收购房款总额为基数，逾期日应以实际交房日即2017年6月22日起90日之次日即2017年9月23日计算，为便于计算和执行，本案违约金应计算至原告起诉之日止即2020年5月18日共计965天（2017.9.23-2020.5.18），其间因受新冠肺炎疫情影响，应扣除疫情期间90天，实际违约天数为875天[965天-90天]，违约金为301506.60元（6288567元×875天÷365天×2%=301506.60元）。此后的违约金，原告可另行主张权利。综上，被告应赔偿原告因逾期办理房屋不动产权证书的违约金301506.60元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告独山鼎恒置业发展有限公司应在判决生效之日起30日内向原告曾红兵、何冬梅、曾义超支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金人民币301506.60元。二、驳回原告曾红兵、何冬梅、曾义超的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8290元，减半收取计4145元，由原告曾红兵、何冬梅、曾义超负担1145元，被告独山鼎恒置业发展有限公司负担3000元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：虽然《商品房买卖合同》中对上诉人独山鼎恒公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360个工作日后买受人不退房的违约责任没有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，在合同没有约定的情况下一审法院依据上述法律规定判决上诉人独山鼎恒公司承担违约责任并无不当。对于上诉人独山鼎恒公司主张未能办理产权转移并非其原因造成的问题，因其未提供相关证据予以证实，其应当承担举证不能的不利后果，故对上诉人独山鼎恒公司的该项主张不予支持。 据此，上诉人独山鼎恒公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5582.50元，由上诉人独山鼎恒置业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十一月二十日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖