重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终864号上诉人（原审原告）重庆市庆源物业管理有限公司。法定代表人冯开明，公司董事长。委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。委托代理人何珊，重庆智权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蔡建国。上诉人重庆市庆源物业管理有限公司（以下简称“庆源物业公司”）与被上诉人蔡建国物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年11月16日作出（2015）合法民初字第06544号民事判决，庆源物业公司对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2016年4月19日对本案进行了询问。上诉人庆源物业公司的法定代表人冯开明及其委托代理人王权、何珊到庭参加诉讼，被上诉人蔡建国未到庭。本案现已审理终结。一审法院审理查明，庆源物业公司原系“名人丽都”小区的前期物业管理公司，受建设单位重庆中东房地产公司的委托对“名人丽都”小区进行前期物业管理服务，物业服务费每月0.20元/㎡。2005年6月18日，“名人丽都”小区在合川区国土资源和房屋管理局的指导下，召开了首次业主大会，成立了合川市名人丽都小区业主委员会（以下简称“名人丽都业委会”），并向合川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2006年1月4日，名人丽都业委会与庆源物业公司签订了《名人丽都小区物业服务合同》，合同约定：期限为2年，从2005年10月1日起至2007年9月30日止；合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费标准住宅0.37元/月·平方米，按季度交纳；业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金…等。合同签订后，庆源物业公司从2005年10月1日起为名人丽都小区提供了物业服务至2015年6月底。2006年11月，“名人丽都”小区再次召开业主大会，选举了新的业主委员会成员，并于2007年7月向合川区国土资源和房屋管理局变更了备案登记。新的业主委员会认为前业主委员会无权与庆源物业公司签订物业服务合同，遂起诉至重庆市北碚区人民法院（以下简称“北碚法院”），请求确认合同无效。2007年9月19日，北碚法院以（2007）碚法民初字第2571号《民事判决书》判决驳回名人丽都业委会的诉讼请求。名人丽都业委会不服申诉，重庆市人民检察院第一分院于2012年11月向重庆市第一中级人民法院提起抗诉，重庆市第一中级人民法院指令北碚法院再审。北碚法院经再审后于2013年8月作出（2013）碚法民再初字第0002号《民事判决书》，判决维持该院（2007）碚法民初字第2571号民事判决。名人丽都业委会不服该判决再次上诉，重庆市第一中级人民法院于2014年2月7日以（2013）渝一中法民终字第04302号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。另查明，2008年12月24日，“名人丽都”小区经重庆市园林事业管理局复查确定为园林式小区。2010年之前，庆源物业公司在物业服务过程中，为维护小区业主正常的生活秩序和良好的治安秩序，做出了积极努力，特别是在防火、防盗，处理交通事故方面做了大量工作。2011年10月6日，小区3幢2单元4-4号业主谭兴林家起火，因消防设施不齐备或损坏，致未能及时施救，引起数家火灾。2013年11月14日，合川区公安局消防支队对该小区检查，发现小区消防栓内无水枪、无水袋、部分枪头已损坏。2014年7月5日，经合川区合阳城塔耳门社区对该小区物业服务满意度调查，业主对小区物业满意率为9.53%，不满意率达61.32%，对小区物业状况不满意主要集中在环卫、停车、治安三个方面，不满意率均超过50%。还查明，2012年11月，庆源物业公司因“名人丽都”小区内业主袁顺禄拒不交纳物业管理费及楼道路灯费，向重庆市合川区人民法院起诉，要求袁顺禄支付物业管理费、楼道路灯费、违约金。袁顺禄以物业管理合同无效，物业服务质量差为由予以抗辩，因未提供证据证实，经（2012）合法民初字第04049号《民事判决书》判决全额支持庆源物业公司诉请。袁顺禄不服上诉，经重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第00473号《民事判决书》判决维持原判。再查明，蔡建国系名人丽都小区7幢1-2-2号房业主，其住房建筑面积143.68平方米。从2009年2月1日起至2015年6月底止，蔡建国共欠交物业服务费4093.44元、楼道路灯费181元，合计4274.44元，经庆源物业公司多次催收未果。2015年8月18日，庆源物业公司起诉。庆源物业公司在一审中诉称，2005年10月1日前，庆源物业公司为蔡建国所在地名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费用标准为0.20元/月·平方米。2006年1月4日，庆源物业公司与业主委员会签订了《名人丽都小区物业服务合同》，约定：从2005年10月1日起物业费标准0.37元/月·平方米（合同第五条），物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务（合同第七条）；业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金（合同第二十三条）；蔡建国系小区业主。庆源物业公司如约为其提供了物业服务，经多次催收，但蔡建国拒不交纳物业管理费及楼道路灯费用，已构成违约，应当承担违约责任。现起诉请求判令蔡建国给付物业服务费4096.40元（从2009年2月1日起至2015年6月底止，房屋建筑面积为143.68平方米）、违约金14945.10元（从2009年2月1日起至2015年6月底止）及楼道路灯费181元，合计19222.5元，案件受理费由被上诉人承担。蔡建国未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。一审法院认为，名人丽都业委会于2006年1月4日与庆源物业公司签订的《名人丽都小区物业服务合同》，已经生效的法律文书确认为有效合同，对“名人丽都”小区的业主均具有约束力，该小区业主均应当遵守和执行。合同到期后，名人丽都业委会未重新作出选聘或续聘决定，庆源物业公司自愿按原合同约定继续提供了服务至2015年6月30日，故庆源物业公司要求蔡建国按合同约定支付物业服务费、楼道路灯费的诉求理由正当，一审法院予以支持。庆源物业公司在为“名人丽都”小区提供物业服务过程中，以低廉的收费长期服务，基本尽到了合同义务，为改善小区居民生活环境也作出了一定努力，应予肯定，服务费应当全额支持。至于庆源物业公司要求主张违约金的请求，虽然庆源物业公司举示的其与小区业主袁顺禄诉讼的法律文书全额支持了包括违约金在内的全部诉请，但以上法律文书均亦陈述袁顺禄以物业服务质量差为由予以抗辩，因未提供证据证实，法院未予采信。而本案中，经一审法院审理查明有充分证据证实近年来庆源物业公司对小区消防设施忽视检查和配备，对下水道、化粪池的养护管理未及时协调整治，对业主普遍反映小区环境脏、乱、差现象未及时整改治理，庆源物业公司的物业服务确有缺陷。导致小区业主对物业服务满意率低，拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对上诉人要求蔡建国按合同约定支付违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、蔡建国在一审判决生效后5日内给付重庆市庆源物业管理有限公司物业服务费4093.44元、楼道路灯费181元，合计4274.44元；二、驳回重庆市庆源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由蔡建国负担（限蔡建国在一审判决生效后5日内向一审法院交纳）。一审宣判后，庆源物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持重庆市合川区人民法院(2015)合法民初字第06544号判决第一项,依法撤销第二项判决并改判蔡建国向庆源物业公司支付2009年2月1日至2015年6月30日未缴纳物管费的违约金14945.10元；2、本案一、二审诉讼费由蔡建国承担。理由：1、适用法律错误，本案一审系缺席判决，被上诉人自愿放弃包括抗辩、举证权利在内的诉讼权利，一审判决主动代替蔡建国行使诉讼权利。2、一审判决采信的合川区公安局消防支队消防监督记录及照片、谭兴林的《我家的小火苗为啥变成大火灾》的情况反映、合川区合阳城街道办事处塔耳门社区关于名人丽都小区物业服务满意度调查情况报告等证据，不具有真实性、合法性及不具备证据属性，不能作为定案的依据。3、一审判决认定庆源物业公司对小区消防设施忽视检查和配备是错误的。因为小区消防设施属于全体业主所有，应由业主出资或动用大修基金予以解决，由于业主委员会的不作为，造成无法对小区消防设施进行配备和管理，且小区消防设施的问题在庆源物业公司入场时就已存在，庆源物业公司对已存在的问题应免责。蔡建国未出庭，未提交答辩状。二审审理中，庆源物业公司提交了如下证据：1、名人丽都小区物业交接清单一组，证明小区前、中、后三道大门及中门观景台、路灯杆、下水道、地砖等锈蚀或损坏时，上诉人垫资进行了改造和维护，履行了应尽的义务；2、合川区永畅管道疏通服务部证明、营业执照及税务登记证一组，证明上诉人出资委托合川区永畅管道疏通服务部对化粪池、下水道进行了疏通和清掏，不存在溢出无人管理的情况；3、记账凭证、发票及收据一组，证明上诉人为疏通和清掏粪池、下水道开支了费用，履行了义务；4、《关于名人丽都小区房屋配套设施急需大修改造情况报告》、《安全函告》、《小区存在问题的报告》、《物业管理存在问题的报告》及《物业管理存在问题的再次报告》一组，证明小区设施存在缺失、损毁及安全隐患问题，需要动用大修理基金解决，庆源物业公司履行了报告的义务。蔡建国未到庭，也未提供书面质证意见。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，一审判决所采信的合川区公安局消防支队消防监督检查记录及照片、谭兴林的《我家的小火苗为啥变成大火灾》情况反映以及合川区合阳城街道办事处塔耳门社区关于名人丽都小区物业服务满意度调查情况报告，这三组证据虽是不同业主在一审开庭时零散举示的,即使本案蔡建国未举证或抗辩，但上述证据足以证明庆源物业公司所提供的物业服务存在瑕疵这一客观事实，庆源物业公司对小区所有业主所承担的瑕疵责任应予一致，故其以蔡建国未举证或抗辩为由提出不应采信上述三组证据的请求和理由不能成立，本院不予支持。关于是否应当主张未缴纳物管费的违约金问题，庆源物业公司在继续提供消防设施维护等物业服务时，存在物管瑕疵，对于消防设施缺失的问题，根据名人丽都小区业主委员会与庆源物业公司签订的《名人丽都小区物业服务合同》第二条约定，“甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共有部分的日常维修、养护和管理。2、物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。”该项约定证明了庆源物业公司对小区消防设施设备负有维修、养护的物业管理责任。首先，庆源物业公司提出小区消防设施在其入场时就已经存在问题，但其未举示充分证据予以证明，本院不予采信。其次，合川区公安局消防支队消防监督检查的问题应属于设施、设备的维修、养护问题，庆源物业公司应按照物业服务合同约定履行其应承担的物业服务责任，其以消防上存在的问题都应动用大修基金来解决的上诉理由不成立。再次，业主委员会存在的问题并不影响庆源物业公司履行其应尽的对消防设施维修、养护的责任。最后，庆源物业公司在二审中举示的四组证据也无法证明其按照《名人丽都小区物业服务合同》的约定完全尽到了物业服务与管理的责任。因此，由于庆源物业公司在物业服务中存在瑕疵，故对其要求蔡建国承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆市庆源物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年五月二十三日书 记 员  冉梦云