广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1753号原告：广州市车陂经济发展有限公司，住所地广州市天河区美东街28号303房，组织机构代码71636145-0。法定代表人：简铭钜，董事长。委托代理人：雷艳萍、叶慧怡，分别系广东格林律师事务所律师、实习律师。被告：陈立高，男，1979年9月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：王浩晖、王霞，均系广东广大律师事务所律师。原告广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）诉被告陈立高租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告车陂公司的委托代理人雷艳萍，被告陈立高的委托代理人王霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告车陂公司诉称：被告于2000年6月16日与原告签订租赁合同，租赁原告所有的广州市天河区中山大道北（原越华线厂）合计21855.22平方米的楼房及场地。合同年限12年，自2000年9月10日起至2012年9月9日止。租金自2000年9月10日起按年计付，第一年总计140万元，第二年总计150万元，从第三年起每年递增5%，依据上年结算金额逐年递增至合同期满。2012年9月9日租赁期届满后，被告未将上述房地产交还原告，也未与原告继续签订书面租赁合同，但继续占有上述场地并向原告按月支付租金。自2013年4月1日开始被告拒绝向原告交付租金。原告于2014年1月以侵权为由要求被告支付2013年4月1日至2013年11月19日的占有使用费并诉至法院。经广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第187号民事判决书判决认定：被告于2013年9月9日至2013年11月19日占有原告所有的楼房及场地的行为构成侵权，被告需向原告支付楼房及场地的占有使用费481881.33元。但是，对于原告以侵权为由要求被告支付2013年4月1日至2013年9月8日期间的租金及占有使用费，予以驳回，但原告可以另案主张相应的民事权利。判决后被告上诉，现广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第3905号民事判决书驳回了被告的上诉，维持原判，现上述判决文书已经生效。故此，原告认为，已经生效的广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第187号民事判决书、广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第3905号民事判决书已经认定原、被告在2012年9月9日后至2013年9月8日期间双方形成不定期租赁合同关系，故被告应当按照原合同履行向原告支付租金的义务，然被告拒绝支付2013年4月1日至2013年9月8日期间的租金，已经构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付于2013年4月1日至2013年9月8日期间使用原告位于广州市天河区中山大道北车陂大创工业园（原越华线厂）21855.22平方米的场地租金1072355.64元（按每月租金203611.83元计算，即203611.83元/月×5个月+203611.83元/月÷30天×8天）及违约金（按年利率24%计算，应自2013年9月9日起计算至被告付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告陈立高辩称：一、我方认为原告的主张已经超过诉讼时效。二、原告要求被告支付2013年4月1日至2013年9月8日的租金没有事实及法律依据。因为租赁合同届满时，被告已经向原告提出了续约的要求，原告也回复，经其董事会研究，同意被告的续约要求，并且考虑上述租赁物租赁场地陈旧，故要求被告对租赁场地进行升级改造，为了配合原告对租赁场地进行升级改造的要求，被告在租赁期限届满前即2012年9月9日，被告与47个次承租人终止了租赁合同，退还租赁保证金，腾空全部的租赁场地。因被告是获得租金的差价赚取利润，腾空租赁场地之后，被告实际并没有任何经营收益，反而为维持租赁场地的正常运转，需要每个月支付大量的费用。截至2013年8月，被告累计支付费用649922.83元，并且在这种情况下，被告基于对原告同意续约的信任，在没有任何经济收益的情况下仍然向原告支付了2012年9月至2013年3月的租金合计1364199.26元。后来原告并未按其承诺与被告续约，没有将租赁场地给被告续租。我方认为因原告违约的情况下，其无权要求被告支付场地占用费。实际上，原告主张的上述租赁期间的租赁场地是空置，没有产生任何收益。三、我方认为原告主张的违约金过高，退一步而言，即便法院认为被告需要向原告支付租金，对于原告的损失，我方认为该违约金应该按人民银行同期贷款利率计算。因为这是在原告同意续约的情况下反悔，所以对于原告的违约金损失按人民银行同期贷款利率计算比较合适。四、我方提供的证据已经证明签订合同时，我方向原告支付12万元的定金，若法院审理后认为被告需要向原告支付租金，我方要求将定金予以抵扣。经审理查明：车陂公司是位于广州市天河区中山大道中路379号大创工业园A-D、F座仓库（以下简称案涉房地产）的登记权属人。2000年6月16日，车陂公司（甲方，下同）与陈立高（乙方，下同）签订《合同》，约定：甲方将地址为中山大道北（原越华线厂）楼房面积14355.22平方米、场地面积7500平方米，合计21855.22平方米的楼房及场地出租给乙方使用；合同年限为十二年，由2000年9月10日起至2012年9月9日止；由2000年9月10日起计租，第一年总计140万元，第二年总计150万元，从第三年起每年递增5%，依据上年结算金额逐年递增至合同期满；（第四条）乙方应在当月五日前缴清本月应交款项，如超出交款期限，甲方根据乙方的实际欠款每天罚千分之三滞纳金；（第十条第1款）合同期满，如乙方要求续约，甲方根据另行确定的条款优先考虑；等内容。上述合同签订当日，车陂公司将案涉房地产交付陈立高使用。车陂公司和陈立高均确认陈立高将案涉房地产用于分租。2012年9月9日租赁期届满后，陈立高未将案涉房地产交还车陂公司。2013年1月22日，车陂公司向陈立高发出《关于妥善处理租赁合同关系的函》，称《合同》期现届满双方未就续租等事宜签订新合同，经研究，车陂公司决定于2013年起采用公开招商的方式确定承租人，现告知陈立高从合同到期日起至对案涉房地产出租事宜开展招商工作之日止为过渡期，在过渡期内，如陈立高继续承租案涉房地产，需按照原合同约定的金额及期限如期交纳租金，如不愿继续承租，请在接函后三日内告知车陂公司，并按照原合同第十条约定在十五日内搬迁完毕；招商工作开始后，如陈立高有意愿继续承租案涉房地产，在同等条件下，陈立高享有优先承租权，如不愿继续承租，请按照原合同第十条约定在十五日内搬迁完毕；过渡期内请陈立高妥善处理与分租户之间的关系等内容。陈立高确认收到上述函件。另，车陂公司称上述函件中所称的招商开始之日并未实际发生，因为在正式开始招商之前，车陂公司通过村民决议，决定自行开发案涉房地产，而非对外招商，所以并没有正式启动招商程序。2013年1月28日，陈立高向车陂公司发出《关于〈关于妥善处理租赁合同关系的函〉的复函》，称陈立高在《合同》期届满前已向车陂公司提交了续租的书面申请，现就车陂公司的告知事宜作出回复要求继续承租案涉房地产20年；按原租赁合同第十条（1）项的约定，在同等的条件下陈立高享有优先承租权；过渡期内陈立高会妥善处理与各分租户之间的关系，希望尽快与车陂公司签订新的租赁合同等。车陂公司确认收到上述复函。2014年1月14日，车陂公司以陈立高在《合同》期满后拒不交还场地侵权为由在本院提起诉讼〔案号：（2014）穗天法民四初字第187号〕，要求陈立高向其付清自2013年4月1日至实际搬离上述租赁场地之日止的占有使用费，本院于2015年4月13日作出民事判决，判决陈立高向车陂公司支付自2013年9月9日至2013年11月19日期间的占有使用费481881.33元。后陈立高不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉〔案号：（2015）穗中法民五终字第3905号〕，广州市中级人民法院于2015年10月28日判决驳回上诉，维持原判。上述（2014）穗天法民四初字第187号、（2015）穗中法民五终字第3905号民事判决已于2015年10月29日发生法律效力。在上述发生法律效力的民事判决中已认定原、被告双方在2012年9月9日后就案涉房地产形成了不定期租赁合同关系，双方的不定期租赁合同关系于2013年9月8日解除，车陂公司于2013年11月19日收回案涉房地产，上述不定期租赁合同关系期间的月租金标准为203611.83元。2014年，陈立高以车陂公司违约为由在本院提起诉讼〔案号：（2014）穗天法民四初字第1400号〕，要求车陂公司向其返还定金、2012年9月10日至2013年3月期间的租金、2012年9月10日至2013年8月9日期间的垃圾处理费、保洁费等，本院于2015年4月13日作出民事判决，判决驳回陈立高的全部诉讼请求。后陈立高不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉〔案号：（2015）穗中法民五终字第3668号〕，广州市中级人民法院于2015年9月16日判决驳回上诉，维持原判。上述（2014）穗天法民四初字第1400号、（2015）穗中法民五终字第3668号民事判决书已于2015年9月17日发生法律效力。在上述发生法律效力的民事判决中已认定陈立高自2013年4月起未向车陂公司支付案涉房地产租金的行为显属违约，车陂公司可没收定金。现陈立高确认其未向车陂公司支付2013年4月1日至2013年9月8日期间的租金，车陂公司以陈立高拒绝支付租金为由提起本案诉讼。本院认为：已经发生法律效力的（2014）穗天法民四初字第187号、（2015）穗中法民五终字第3905号民事判决认定原、被告双方在2012年9月9日后就案涉房地产形成了不定期租赁合同关系，双方的不定期租赁合同关系于2013年9月8日解除，上述不定期租赁合同关系期间的月租金标准为203611.83元，本院对此予以认可。在上述不定期租赁合同关系期间，陈立高本应按照每月203611.83元的标准向车陂公司支付租金，但陈立高并未支付上述期间的租金。现陈立高以车陂公司违约为由作为其拒不支付上述租金的理由，但根据（2014）穗天法民四初字第1400号、（2015）穗中法民五终字第3668号民事判决书认定的事实，陈立高未支付2013年4月份起的租金已经构成违约且车陂公司有权没收其定金，陈立高上述抗辩理由明显缺乏理据，本院依法不予采纳。因此，车陂公司要求陈立高向其支付2013年4月1日至2013年9月8日期间的租金1072355.64元（按每月租金203611.83元计算，即203611.83元/月×5个月+203611.83元/月÷30天×8天）及违约金，有事实和法律依据，本院依法予以准许。至于陈立高提出车陂公司主张的违约金过高的问题。《合同》第四条约定的逾期付款违约金的计付标准是以实际欠款为本金、按每日千分之三计算，本案中车陂公司已自行降低违约金标准为按年利率24%计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，陈立高及车陂公司均未举证证明因陈立高欠付租金给车陂公司造成的实际损失，从公平合理的角度考虑，综合本案案情本院将上述违约金标准酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。根据《合同》第四条约定，上述违约金本应按月分期计算，现车陂公司自愿从2013年9月9日起算上述违约金，属于对自身权利的合法处分，本院予以准许。综上，陈立高应按中国人民银行同期同类贷款利率标准向车陂公司支付逾期支付自2013年4月1日至2013年9月8日期间使用案涉房地产租金1072355.64元的违约金（自2013年9月9日起计算至被告实际付清之日止），且根据公平原则，上述违约金应以不超过本金为限。关于车陂公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。本院认为车陂公司在（2014）穗天法民四初字第187号案中主张陈立高向其支付案涉房地产自2013年4月1日至实际搬离之日止的占有使用费，已构成诉讼时效的中断，本案中车陂公司主张2013年4月1日至2013年9月8日的租金及违约金的诉讼时效应自（2014）穗天法民四初字第187号案、（2015）穗中法民五终字第3905号民事判决书发生法律效力之日的次日，即2015年10月30日开始重新计算。故车陂公司于2015年11月10日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。本院对于陈立高提出的车陂公司提起本案诉讼已超过诉讼时效的抗辩依法不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈立高向原告广州市车陂经济发展有限公司支付位于广州市天河区中山大道北（原越华线厂）21855.22平方米的楼房及场地自2013年4月1日至2013年9月8日期间的租金1072355.64元及逾期支付上述租金的违约金（以1072355.64元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2013年9月9日起计至被告实际付清之日止，以不超过本金为限）。二、驳回原告广州市车陂经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20750元，由原告广州市车陂经济发展有限公司负担6225元，被告陈立高负担14525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海坚人民陪审员  何 晓人民陪审员  罗幸荣二〇一六年五月三十日书 记 员  张 杳神晓琳梁怡筠判决书已于2016年月日送达