河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终527号上诉人（原审被告）：河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路**蓝天空港**楼****。法定代表人：郝崟喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯健，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨艳，女，1982年3月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：孙大帅，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚炯，北京中闻（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州建岩房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街****楼**/div>法定代表人：曹岩。上诉人河南国崟房地产开发有限公司（以下简称国崟公司）因与被上诉人杨艳及原审被告郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日开庭审理了本案。上诉人国崟公司的委托诉讼代理人冯健，被上诉人杨艳的委托诉讼代理人张亚炯到庭参加诉讼。原审被告建岩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。国崟公司上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院2020年11月27日做出的（2020)豫0191民初18142号民事判决书第二项中判令上诉人向被上诉人支付利息（自2017年11月10日起按照中国人民银行同期贷款利率支付房款303120元的利息至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）的判项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付利息的诉讼请求。（利息暂计至2020年12月14日为41388.51元）2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定《蓝天港湾内部认购协议》无效错误。（一）一审判决认定《蓝天港湾内部认购协议》为商品房买卖合同，事实认定错误。《蓝天港湾内部认购协议》不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。《蓝天港湾内部认购协议》明确约定双方在具备一定条件下，另行签订《商品房买卖合同》，且对于交房时间、产权证办理等重大事项均未准确约定，应当认定为预约合同。参考《最高人民法院公报》2012年第11期，张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案，如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。一审法院认定《蓝天港湾内部认购协议》为商品房买卖合同，认定事实错误。（二）一审判决认定《蓝天港湾内部认购协议》无效，适用法律错误。本案房屋所占土地性质为军事用地，所建设房屋并非商业房产。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认定《蓝天港湾内部认购协议》无效，适用法律错误。本案房产项目的相应手续均由军队部门办理，国崟公司不负责预售许可证等手续的办理，《蓝天港湾内部认购协议》合法有效。二、一审判决认定上诉人对《蓝天港湾内部认购协议》无效具有过错错误。（一）被上诉人意图通过认定《蓝天港湾内部认购协议》无效，达到解除《蓝天港湾内部认购协议》的目的，违背诚实信用原则。被上诉人购买本案房屋时，既未向上诉人核实是否具有预售许可证，也未核实是否具有规划许可证、施工许可证等相关事项，被上诉人对本案房产用地属于军事用地了然于心。被上诉人不管不顾，大胆交款，一心是为了低价购得房屋，获得高额差价利益。上诉人收取房屋建设资金后，全部用于项目施工和项目。房屋建设中途，因大气污染治理和军队停止有偿服务政策要求，项目一度进行搁置。现，项目继续施工需要用款，被上诉人却采用确认合同无效的方式，变相达到退款的目的，不具有正当性，不仅对国崟公司构成违约，对于其他未退房业主的利益，构成间接损害。（二）本案房屋交房时间具有不确定性，并非国崟公司过错导致。蓝天港湾内部认购协议第四条第一款载明，如交房时间发生变动以实际交付时间为准。上诉人已经向被上诉人告知房屋交付可能逾期情形。被上诉人应对房屋交付时间具有不确定性有合理预期。被上诉人以低于同期、同地段三分之一的低价购买本案房屋，应对自身投机行为承担相应责任。上诉人迟延交房是因为郑州市政府环境治理要求停止施工、空军济南军区房管处对军队地产的管理所致。因国家、政府行为导致迟延交房，上诉人不具有过错。被上诉人未举证证明上诉人具有过错，一审判决认定上诉人具有过错无证据予以支持。（三）一审判决认定国崟公司对蓝天港湾内部认购协议无效有过错与双方协议约定相矛盾。依据蓝天港湾内部认购协议第七条约定，国家或者地方政府政策原因导致协议无法履行情形，上诉人不应承担违约责任，上诉人不同意在退房款的同时支付利息。一审判决确定双方权利义务与合同约定相矛盾，应当予以纠正。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。杨艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、上诉人与被上诉人签订的蓝天港湾内部认购协议，对涉案房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等均作了明确的约定，具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合商品房买卖合同的构成要件，系商品房买卖合同。二、双方签订的商品房买卖合同系无效合同，商品房买卖合同无效的原因是上诉人案涉项目未办理预售许可手续，过错责任应当由上诉人承担。所以被上诉人要求返还购房款并支付利息的诉讼请求于法有据，应予支持。原审被告建岩公司未到庭、未陈述意见。杨艳向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告国崟公司于2017年11月10日签订的《蓝天港湾内部认购协议》为无效合同；2、被告国崟公司向原告返还购房款303120元及利息（自2017年11月10日起，按照年利率6%计算至实际清偿之日）；3、被告建岩公司返还原告团购费10万元及利息（自2017年9月23日起，按照年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实，2017年11月10日，原告与被告国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》约定，原告认购被告国崟公司开发的蓝天港湾3号楼1单元17层1703号的房屋一套，房屋面积为82.76平方米，单价12000元/平方米，房屋总价993120元；并约定，原告以银行按揭的方式付款，原告于当日向被告交付首付款303120元，剩余房款，待条件具备后，原告通过向银行贷款的方式支付；被告国崟公司应于2019年7月31日前向原告交付该房屋。国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权选择退房，原告退房的，被告应当退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之二向原告支付违约金；如在被告与原告签订正式《商品房买卖合同》之前，原告放弃认购房屋的，则被告将在原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照原告实际支付款项金额全额退款(无息)。原告在该协议落款处签名捺印，被告加盖公章。同日,被告国崟公司出具收据一份，载明收到杨艳、宋桂平蓝天港湾购房款（3号楼1703）303120元，其中定金50000元抵房款，本次实收253120元。另查明，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，原告参加了建岩公司组织的团购活动，2017年9月23日，建岩公司向原告出具收据一份，收到原告蓝天港湾3-1-1703号团购费10万元。2020年11月15日，宋桂平出具情况说明称其是杨艳母亲，并没有在涉案协议上签字，首付款和团购费均是杨艳支付,其不享有任何权利，国崟公司和建岩公司应当把首付款及团购费退给原告。以上事实由认购协议、收据、情况说明及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于原告主体问题，涉案协议首页及收据载明有宋桂平姓名，但合同落款处并无宋桂平签字，且宋桂平称其并没有支付房款及团购费，不享有任何权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同订立，故宋桂平并非涉案合同相对方，杨艳作为原告起诉并无不当。原告与被告国崟公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》对涉案房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等均作了明确的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告国崟公司已依约收受原告预交的购房款303120元,故上述协议应当认定为商品房买卖合同。被告国崟公司应对其是否具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未向该院举证证明，应视为其并未取得相应的资质；故被告国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的内部认购协议应当认定为无效。因此，被告国崟公司因该合同取得的财产，即首付款303120元应当返还原告。故对原告主张被告购房款303120元的诉讼请求，该院予以支持。关于原告主张的利息损失，因被告国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应向原告支付资金占用期间的利息损失，利息应以303120元为基数，自2017年11月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。被告称涉案房屋逾期交付是因河南省政府大气污染治理及空军济南房管处对军队地产暂缓建设的要求，军队停止有偿服务政策致使项目缓建等原因，其不应承担违约责任的说法，该院不予采信。关于原告主张的团购费，《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务结构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，为国崟公司代为销售房屋，因被告建岩公司代为销售的房屋并未取得商品房预售许可证，不符合销售条件，且其在提供中介服务的过程中收取了原告10万元团购费，已违反了上述规定，故被告建岩公司应当返还原告10万元团购费并支付利息，利息应以10万元为基数，自2017年9月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。被告建岩公司经该院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨艳与被告河南国崟房地产开发有限公司于2017年11月10日签订的蓝天港湾内部认购协议无效；二、被告河南国崟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨艳购房款303120元及利息（303120元为基数，自2017年11月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；三、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨艳团购款10万元及利息（10万元为基数，自2017年9月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7347元，减半收取3674元，由被告河南国崟房地产开发有限公司、郑州建岩房地产营销策划有限公司负担。二审期间，双方当事人未向法庭提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《蓝天港湾内部认购协议》对涉案房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等均作了明确的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上诉人已依约收受被上诉人预交的购房款303120元,一审法院认定该协议为商品房买卖合同并无不当。上诉人未取得商品房预售许可证，案涉《蓝天港湾内部认购协议》应属无效合同，造成合同无效的过错责任在于上诉人，上诉人应当返还被上诉人的购房款并支付资金占用期间的利息损失。综上所述，上诉人国崟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费417元，由河南国崟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年一月二十日书记员 田宇恒