山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁08民终911号上诉人（原审被告）房玉行，男，1971年1月14日出生，汉族，住汶上县。被上诉人（原审原告）济宁市兖州区中小企业服务中心，组织机构代码49400855-4，住所地济宁市兖州区北护城河路92号。法定代表人夏兆锋，主任。委托代理人李雅楠，山东正途律师事务所律师。委托代理人张利民，济宁市兖州区中小企业服务中心副主任。上诉人房玉行因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2015）兖民初字第2594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2013年10月31日，原被告签订了房屋租赁合同，内容为：“房屋租赁合同……一、甲方将皇城园门头租赁给乙方使用，期限为贰年，时间自2013年11月1日至2015年10月31日。二、年租赁费为叁万叁仟元……。”原告主张2015年10月31日租赁合同已到期，在合同到期前，原告曾书面通知被告享有优先承租权，通知被告在合同到期前与原告签订合同，交纳租金，逾期不签视为不再续租。现租赁合同到期，被告既不与原告签订合同，交纳租金，也不搬出交还房屋。被告应交还房屋并向原告支付继续占用该房屋期间的租赁费，按照原合同约定租金给付。原告为证明自己的主张提供了房屋租赁合同一份，通知一份。被告对房屋租赁合同质证后无异议，认可收到了通知，但否认原告主张的通知的内容，且没有提供其收到的通知。被告主张因创卫拆除了租赁物的部分违章建筑，其对房屋进行装修以及拆除后重新装修花费了7万余元，同时由于拆除违章建筑，减少了经营面积，影响了正常经营，造成了其经营损失。原告质证后，对被告主张的损失不予认可，被告冒然进行装修有一定的风险，应由被告自己承担。并且创卫是政府的行为，不是原告的原因，原告不存在过错。庭审中，原告主张被告若继续租赁该房屋，租赁费不变，被告认为经营面积减少，不同意按照原租金租赁且不同意给付逾期继续占用该房屋期间的租赁费。经调解，双方未达成一致意见。原审法院认为，原告济宁市兖州区中小企业服务中心与被告李敏签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。按照双方租赁合同约定的租赁期限，该合同于2015年10月31日到期。到期后，双方没有再签订新的房屋租赁合同。庭审中，被告也明确表示不同意按照原先的租金租赁该房屋。该行为应视为被告放弃其优先租赁权。现租赁期间届满，原被告未达成新的租赁协议，被告理应按照合同的约定将租赁物交还原告，逾期应承担违约责任。原告要求被告搬出房屋、返还房屋的诉请，理由正当，符合法律规定，依法予以支持。由于被告从2015年10月31日租赁期间届满后至今占用原告房屋，没有缴纳房屋租赁费，原告要求被告支付从2015年10月31日起至被告搬出之日相应房屋租赁费，计算标准参照租赁合同约定的年租金33000元，即月租金2750元计算，于法有据、理由正当，对该请求予以支持。被告主张的因违章建筑拆除对其造成的损失，不是本案审理范围，被告可另行主张。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条之规定之规定，判决：一、被告房玉行于判决生效后十五日内搬离其租赁的原告济宁市兖州区中小企业服务中心位于兖州皇城园房屋。二、被告房玉行给付原告济宁市兖州区中小企业服务中心房屋占有使用费从2015年11月1日起至判决确定的搬出之日止的房屋使用费（按每月2750元计算），于判决生效后十五日内给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李敏负担。宣判后，上诉人房玉行不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判合理变更租赁合同。主要理由：一、原审判决认定“被告不同意按原先的租金继续签订合同视为放弃优先租赁权”，不符合事实。本案租赁合同到期前、后，租赁房屋面积减少2/3，仍按照原先的租金续签合同是被上诉人滥用优势地位，显失公平。上诉人不同意按照原先的租金续签合同，不能视为不同意续签合同。二、原审判决认定“原被告逾期未续签合同视为不再续租”不符合事实，上诉人一直坚持根据房屋的实际面积，合理确定租金价格，从未表示不续签合同。三、因被上诉人房屋部分属于违章建筑，造成租赁期内房屋被部分拆除，上诉人对违章建筑并不知情，因房屋拆除给上诉人造成的装修、经营等损失，应由被上诉人承担违约赔偿责任。二审审理期间，上诉人变更上诉请求，要求被上诉人赔偿装修经营损失，约10.5万元。被上诉人济宁市兖州区中小企业服务中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、原审判决认定“上诉人放弃优先租赁权”、“不再续租”是正确的，也是符合客观事实的。上诉人与被上诉人于2013年10月31日签订了房屋租赁合同，2015年10月31日到期前，被上诉人多次派人提前告知上诉人合同即将到期，门头房继续对外出租，房租不变，同等条件下上诉人享有优先租赁权，如果上诉人有意向继续租赁，应尽快到被上诉人处签订租赁合同并交纳房租，并向上诉人送达了催告通知，要求上诉人于2015年10月30日前到被上诉人处续签租房合同，逾期不签订租赁合同视为不再续租。但合同到期后，上诉人一直没有到被上诉人处签订合同，也没有向被上诉人交纳租金。该租赁合同早已到期，有人愿意以年租金三万三千元的价格租赁，上诉人在同等条件下不同意与被上诉人续签租赁合同，视为上诉人放弃了优先承租权，并且以实际行动表示不再续签租赁合同。合同到期后，上诉人理应按照合同约定将房屋交还给被上诉人，逾期应承担违约责任。二、上诉人对于租赁房屋的情况非常清楚，被拆除的违章建筑，有些在上诉人租赁房屋前就存在，也有一部分是上诉人自行搭建的。拆除违章建筑的行为是政府行为，属于不可抗力，被上诉人对此没有过错，同时上诉人也没有证据证明自己的损失。被上诉人现在仍然享有涉案房屋的所有权，上诉人贸然装修，损失应自行承担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，关于上诉人在上诉状中主张续租的租金应按照房屋拆迁后的实际面积合理调整的主张，从原审法院查明的事实来看，被上诉人在2015年10月31日房屋租赁合同到期前，曾经向上诉人送达过告知书，明确表示在租赁费不变的情况下，原租赁户享有优先承租权。被上诉人不同意调整房屋租金，是其意思自治的体现，双方如若无法达成续租协议，理应在合同期限届满时，终止租赁关系，将租赁房屋交还给被上诉人。但是，在合同到期后，上诉人既没有缴纳租赁费，又继续占有使用租赁房屋，明显不妥。因此，原审法院判令上诉人给付被上诉人从2015年11月1日起至判决确定的搬出之日止的房屋使用费（参照租赁合同约定的年租金33000元），合理合法，并无不当。关于上诉人在二审调查期间变更诉讼请求，仅要求被上诉人赔偿装修经营损失的主张，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，本院认为，对于上诉人变更后的上诉请求，属于二审阶段提出的反诉，双方未达成一致调解意见，对于这一主张，本院依法不予处理，上诉人可另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人房玉行负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱壮男代理审判员  马 斌代理审判员  许贵梅二〇一六年五月十二日书 记 员  王晓晔