文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院p t ; ' > 民 事 判 决 书（2015）石民三初字第112号原告衡阳市康家浴厨有限公司。法定代表人曹某某，该公司董事长。委托代理人肖启斌、肖蒇，湖南居安律师事务所律师。被告衡阳永鑫旺房地产开发有限公司。法定代表人刘某某，该公司总经理。委托代理人ＸＸ峙、莫望杰，湖南秦湘律师事务所律师。原告衡阳市康家浴厨有限公司（以下简称康家浴厨公司）为与被告衡阳永鑫旺房地产开发有限公司（以下简称永鑫旺公司）土地使用权转让合同纠纷一案，于2015年9月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员肖红生担任审判长，审判员周琴、代理审判员王志参加的合议庭，于2015年12月11日、2016年5月6日两次公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告康家浴厨公司的委托代理人肖蒇、被告永鑫旺公司的委托代理人ＸＸ峙、莫望杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月27日和2012年9月20日，原、被告双方签订《合作开发房地产合同书》及《补充协议》，约定：由原告投入土地，被告投入资金并负责主导整个项目开发的方式，双方合作开发原告位于衡阳市石鼓区黄沙湾团结五组的23.1亩土地。开发完成后，原告应获得2079万元的现金回报，此外，原告还可以在开发项目的二层至六层半分得两套住房，在二楼和三楼分得300平方米和200平方米的临街门面，并能以2000元每平方米的价格在二层至六层半购买6套住房，分别以6000元每平方米和5000元每平方米的价格在一层和二层购买100平方米和400平方米的房屋。合同并约定：“任何一方违约，不论是否给对方造成了损失，均应向对方支付违约金人民币1000万元，如因违约给对方造成损失，按本合同约定承担双倍赔偿给对方造成的损失。合同签订后，原告履行了全部义务，将土地证和土地均移交给了被告，而被告在签订合同后，不但未足额支付回报款项，也没有向原告交付前述约定的房屋资产，而且还将原告名下的用于合作开发的土地抵押给他人借款并将借款挪作他用，至今没有对合作开发项目进行动工建设。现由于被告将原告名下的土地抵押给他人借款后未及时还款引发了诉讼，原告名下的土地面临随时被拍卖以偿还被告欠款的风险，被告目前深陷财务危机，无力对合作项目投入开发，双方之间的合作开发已经没有继续可能，原告不能实现合同目的，被告的违约行为致使双方签订的《合作开发房地产合同书》和《补充协议》无法继续履行，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《合作开发房地产合同书》及《补充协议》；2、被告将位于衡阳市石鼓区黄沙湾团结五组的23.1亩土地交还给原告，3、被告支付违约金1000万元给原告；4、本案诉讼费由被告负担。为支持其诉讼请求，原告提供了如下证据：1、《合作开发房地产合同书》1份、《补充协议书》1份，以证明：①涉案标的土地使用权归原告所有；②原、被告双方合作开发房地产项目，原告提供土地，被告投入资金并负责全权开发，原告应从项目中获得现金2079万元及房产若干的回报；③原、被告双方如有任何一方违约，不论是否给对方造成损失，均应向对方支付违约金1000万元。2、借款合同1份、抵押合同1份、湖南省娄底市中级人民法院传票、应诉通知书、民事起诉状各1份，以证明：①被告将原告的土地抵押给他人借款，并因未及时还款而引发诉讼，致使原告的土地面临被处置的危险；②被告欠款无力偿还，已深陷财务危机，原、被告双方的合作开发已没有继续的可能，原告不能实现合同目的，被告构成事实违约。对于原告提供的2份证据，经庭审质证，被告对证据1、2的“三性“无异议，但对证明目的有异议，其主要理由是：证据1并不能证明被告违反合同约定，被告已向原告支付相应款项1530万元，剩余部分款项根据合同约定属于原告购买被告房屋建成后的购房款，被告无须向原告支付违约金1000万元；证据2只能证明原、被告合作开发土地因被告抵押款项产生纠纷，不能证明被告公司财务危机，土地已经丧失造成房地产开发项目无法实施，致使合作目的无法达到。被告辩称：原告的全部诉讼请求均无事实和法律依据，原、被告签订的合作开发房地产合同书在合同履行期间，被告已向原告支付了1530万元，履行了合同付款义务，因此，原告主张没有足额支付回报款项的请求没有事实依据。原、被告合作时就明确了原告不参与管理只是分红，且被告抵押贷款原告是知道的，对其中的风险原告也是清楚并自愿承担，土地抵押贷款并不能丧失其权利，故原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其辩解意见，被告提供了如下证据：1、《合作开发房地产合同书》，以证明2011年1月27日原、被告签订《合作开发房地产合同书》，合同约定由被告开发原告位于黄沙湾团结五组土地用于房地产项目，原告不参与管理，仅享有收益。2、《补充协议书》，以证明原、被告因上述合同履行期间所产生土地抵押问题进行协商处理，由原告负责处理并承担费用，被告公司为此给予其新的优惠条款，并就其他工作安排进行具体约定。3、付款凭证，以证明被告公司已向原告支付相关款项1530万元。4、公证书，以证明原告以公证方式委托刘鸣办理上述合作开发土地使用权的转让和抵押担保等相关手续，说明原告对被告公司将前述土地抵押产生的风险也是预知的，并自愿承担。对于被告提供的4份证据，经庭审质证，原告对被告提供的证据1-4的“三性”无异议，但对证据3中的15万元补偿款有异议，对证据4的证明目的有异议，其主要理由是：证据3付款凭证中的15万元补偿款与本案无关，证据4公证书没有原告公司曹某某的签字。对于原告提供的2份证据，本院综合全案证据和事实认为，被告对原告提供的证据1、2的“三性”均无异议，该2份证据来源合法，证据本身也未违反法律规定，可以作为本案定案的依据。对于被告提供的4份证据，本院综合全案的证据和事实认为，原告对证据1-4的“三性”均无异议，该4份证据可以作为本案定案的依据。经审理查明，2011年1月27日，原、被告签订1份《合作发开发房地产合同书》，约定：①合作方式，原告同意将衡阳市石鼓区黄沙湾团结五组23.1亩商住用地作为投入，被告则以资金（现金）形式出资进行合作房地产开发，此开发项目全权由被告负责，原告不参加任何管理，只收取现金回报和房屋作为原告出资的回报，项目盈亏均由被告负责。②合作利益分配，原告拟将已抵押在银行的国土使用证收回，该协议签订后，被告同意先预付700万元给原告归还银行债务，被告同意在项目竣工后，将原告应分配的现金利润1379万元分两次付清。被告同意在该地块上安排从二层到六层半共八套房给原告（按2000元/㎡）面积为120㎡-150㎡，其中两套不计费用。③双方承诺，原告承诺合作协议签订，被告将700万元资金付给原告，原告同意将土地权证交由被告保存。资金付出45天内，土地证未给被告，视为原告违约，原告该宗土地无任何权属纠纷，土地如因权属问题造成纠纷，原告全权负责处理。为了方便被告操作，原告同意雕刻一枚本公司2号公章交由被告在实际工作中应用。被告承诺按本合同约定，足额提供开发建设资金，并承担销售形成的全部费用，否则视为违约。被告承诺按本合同约定额度及时向原告交付预付款及合作回报物，逾期交付视为违约。被告承诺整个开发建设的过程一定依法合规，并承担全部责任。④双方的权利，原告有权按合同约定收取合作回报，被告有权获得合作开发全部资产的所有权、处分权、销售权和收益权。⑤违约责任：任何一方违约，不论是否给对方造成损失，均应向对方支付违约金1000万元，如因违约造成对方损失，按本合同约定承担双倍的违约责任。该合同原、被告签订后，被告于2011年2月1日通过工商银行转账600万元给原告，2011年4月3日被告通过建设银行转账100万元给原告，2011年7月21日被告通过工商银行转账300万元给原告，2012年3月31日被告通过工商银行分二次转账100万元给原告，五次被告共计给付原告土地款1100万元。后因土地有些纠纷，原、被告于2012年9月20日签订1份补充协议，约定：①原双方签订的合作开发协议内容仍然生效，双方同意按合同协议执行。②在双方协议执行中，原经发公司与衡南县法院，后转石鼓法院存在部分土地房产抵押问题，由原告负责协调处理，被告概不负责。③原告与石鼓区法院在十五个工作日将此问题处理好，此费用由原告负担。处理好后，被告同意在本项目的临街面一楼拿出一空为进门约100㎡左右，定价为6000元/㎡卖给原告。二楼700㎡，定价为5000元/㎡，其中400㎡卖给原告，300㎡送给原告，三楼200㎡送给原告。④此协议签订后，被告将办公室结构层次，地点等规划确定后，用红线划定并加盖公章交给原告。签订合同时原告交给被告第二个国土证、房产证和相关手续，三天内移交所有法人证明或衡阳市康家浴厨有限公司2号公章一枚。10天内被告扣清原告房款后将所有余款付清，付清余款后，原告在2012年11月底腾空所有场地上的一切建筑物和附着物。如有违反本规定，被告可自行拆除，一切经济损失费及后果均由原告负责。该补充协议书签订后，被告于2012年10月22日、2013年1月22日、2月7日分三次通过衡阳城中支行转帐400万元给原告。2013年9月27日被告通过网上银行转账10万元给原告，2014年1月27日被告通过建设银行转账20万元给原告。被告共计支付原告土地款1530万元。被告余欠原告土地款549万元，作为扣除原告的购房款。2012年10月20日，原告公司法定代表人曹某某出具书面委托书，授权被告公司原法定代表人刘鸣办理合作开发土地转让和抵押担保事宜，并经湖南省衡阳市衡州公证处进行了公证。2012年10月25日，被告公司将原、被告合作开发房地产土地使用权为湖南衡阳永兴集团有限公司的借款5000万元作抵押担保。现因湖南衡阳永兴集团有限公司未偿还借款引起诉讼，被告永鑫旺公司与原告合作开发的房地产项目现缺乏资金无法开工建设，原、被告签订的补充协议约定的购买房屋无法交付使用，故酿成纠纷，原告诉来本院，请求判准如诉之请求。本案争议焦点：原告的诉讼请求理由是否成立。本案认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案原告康家浴厨公司与被告永鑫旺公司签订的《合作开发房地产合同书》及《补充协议》的基本内容约定：原告提供其所有的坐落在衡阳市石鼓区黄沙湾团结五组23.1亩商住用地作为投入，被告则以资金（现金）形式出资进行合作房地产开发，此开发项目全权由被告负责，原告不参加任何管理，只收取现金回报和房屋作为原告出资的回报，项目盈亏均由被告负责。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，原、被告签订的《合作开发房地产合同书》及《补充协议书》应当认定为土地使用权转让合同纠纷。原、被告在合同履行过程中，被告虽然向原告支付了大部分土地转让款，履行了合同约定的大部分义务，但被告在原告书面授权让其公司自行办理土地使用权转让过户手续时，被告并未办理土地使用权过户手续，被告将原告的23.1亩土地使用权以原告的名义为他人（衡阳永兴集团）借款5000万元作借款抵押担保，因借款人衡阳永兴集团未能偿还借款引起诉讼。原告转让给被告的土地至今无法开工建设，原、被告签订的《补充协议》约定的房屋已无法交付原告，庭审过程中被告也承认公司资金缺口大无法再开工建设，也无法支付549万元土地转让余款给原告，双方签订合同目的无法全部实现，被告的行为属于违约，纠纷酿成应负全部责任。原告请求判令解除原、被告签订的《合作开发房地产合同书》及《补充协议》，判令被告将其占用原告位于衡阳市石鼓区黄沙湾团结五组23.1亩返还给原告理由成立，符合法律规定，本院予以支持。但原告应将被告支付其公司的土地使用权转让款1530万元退还给被告。原告要求被告按照合同约定支付违约金1000万元给原告，本院认为，原、被告在合同中约定：一方当事人违约，不论是否给对方造成损失，均应向对方支付违约金1000万元，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但双方约定违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的损失”。因此，原告要求被告支付违约金1000万元，应予适当减少，违约金应按余欠款总额的30%支付较为妥当，即被告支付原告余欠款违约金164.7万元，本院予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市康家浴厨有限公司与被告衡阳永鑫旺房地产开发有限公司于2011年1月27日、2012年9月20日签订的《合作开发房地产合同书》及《补充协议书》。二、被告衡阳永鑫旺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将其开发占用的位于衡阳市石鼓区黄沙湾团结五组23.1亩土地返还给原告衡阳市康家浴厨有限公司，原告衡阳市康家浴厨有限公司退还土地使用权转让款15300000元给被告衡阳永鑫旺房地产开发有限公司。三、被告衡阳永鑫旺房地产开发有限公司支付原告衡阳市康家浴厨有限公司违约金1647000元。四、驳回原告衡阳市康家浴厨有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费81800元，财产保全费5000元，合计人民币86800元，由被告衡阳永鑫旺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判长肖红生审判员周琴代理审判员王志二〇一六年五月二十三日书记员贺白平校对责任人：肖红生打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。