陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0825民初1920号原告赵某某，男，汉族。委托代理人戴某某，系某某律师事务所律师。被告常某某，男，汉族。委托代理人王某某，系陕西某某律师事务所律师。原告赵某某诉被告常某某买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法由审判员董恩国独任审理，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人戴某某，被告常某某的委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某诉称，2013年3月份，李某某受被告常某某的委托找到原告，要求原告将其所有的591吨宁建牌标号为325带R的水泥，以每吨300元的价格卖给被告常某某，由被告常某某用于建造位于定边县白泥井镇衣食梁市场的房屋，当时原告便同意以每吨300元的价格卖给被告常某某。在2013年3月25日被告常某某委托李某某与原告签订买卖水泥合同时，李某某称被告常某某提出要以自己将要建成的上述房屋中的地下室和地上一层、二层各一间出售给原告，用于折抵水泥款，房屋总价款为334080元。同时李某某称房屋的手续齐全不存在任何不能买卖的问题，听后原告就同意以房屋购买款折抵水泥款的要求。当天原告就与被告常某某的代理人李某某签订了《协议书》。协议签订后，被告陆续将原告处购买的上述591吨水泥全部拉走，用于建造上述楼房。2014年8月份，被告常某某指派李某某向原告索要了4万元购房款；2014年10月份，被告常某某与李某某又委派李某某的外甥王某甲从原告处索要了2万元购房款。2014年11月21日，被告常某某指派李某某与原告核算账务，经过核算李某某代被告常某某向原告出具了应付水泥款及原告已向其支付购房款6万元的证明。同时李某某要求原告出具了一张所载金额为12万余元的购房款欠条（被告在核算及要求原告给其出具欠条时，未将原告付给王某甲的2万元购房款计算进去，因此事实上当时应当由原告向被告出具96780元购房款欠条）。随后被告常某某将上述房屋建成完工后，却迟迟不予向原告交付房屋及房屋的合法手续。后原告多方打听得知被告常某某建造的上述房屋未取得任何合法审批手续。至此，原告要求被告支付177300元水泥款，退还6万元已付购房款及所载金额为12万余元的购房款欠条时，被告推诿拒绝原告的要求，故原告诉讼至法院，请求：1、依法确认原、被告签订的《协议书》中的买卖水泥合同有效；同时确认原、被告签订的《协议书》中的房屋买卖合同无效。2、由被告常某某向原告立即支付水泥款177300元，向原告退还已支付的购房款6万元，同时由被告常某某向原告支付上述合计237300元的利息（利率按同期同类银行贷款利率从2014年11月21日起计算至完全兑现之日止）。3、由被告归还原告出具的购房款欠条一张（欠条所载金额为12万余元）。4、由被告承担本案的诉讼费。原告赵某某向法庭提交以下证据：1、《协议书》一份，主要证明：（1）、2013年3月25日，原、被告签订了关于水泥买卖及房屋买卖的协议书；（2）、原告给被告所卖的水泥为宁建牌325R水泥，每吨约定价格为300元；（3）、被告将正在违法建造的无手续房，其中地下室以每平方米800元、地上一、二层以每平方米1920元卖给原告，被告给原告所售房屋的具体位置为以南大门往东第十五号至十八号之间共一间。（4）、原、被告商议用原告出售的水泥款抵充购房款，不足部分由原告另行支付。2、李某某的证明一份和王某甲的收条一支，主要证明：（1）、被告给原告出售的违法建筑楼房总价款为334080元；（2）、被告购买原告所有的水泥用于建造房屋，水泥价款共计177300元，至今被告未向原告支付；（3）、2014年8月份，原告向被告支付购房款现金40000元，2014年10月份，李某某又委派其外甥王某甲从原告处索要购房款20000元。被告常某某辩称,关于原告在诉状中称被告的委托人李某某称房屋手续齐全，不存在任何不能买卖的问题，关于这句话，首先这是李某某所称不是被告常某某所称，原告与被告的委托人李某某签订的协议内容应当以协议书为准，该协议内容真实，依法应受到法律保护。其次，原告在诉状中称2014年10月份，被告常某某的委托人李某某的外甥王某甲从原告处索要了20000元的购房款，该事实不存在。被告常某某自始至终没有委托王某甲，王某甲向原告索要20000元的购房款被告常某某不予认可。原告在诉状中诉称被告常某某将上述房屋建成却不交付，关于该说法，被告认为不正确，因为房屋建成后，被告常某某已将房屋的钥匙交给原告，原告已对其所购房屋的地暖全部安装完毕。被告认为作为一个完全民事行为能力人并且在建房的时候原、被告已经就在合作，所以被告认为原告对被告所出卖房屋的基本情况知悉，并且双方在协议中对合作的基本内容做了明确的约定，该内容为双方当事人的真实意思的表示，真实合法不存在法定的无效情况，而且现在被告已经依照协议将其义务履行完毕，原告依法应当履行其支付下欠房款的义务，所以依法应驳回原告的诉讼请求。被告常某某向法庭提交以下证据：1、大市场宾馆修建合同书，主要证明：被告依法与某某有限公司签订宾馆修建合同，并依法取得该土地的使用权以及修建宾馆的建筑权利。2、中共定边县委办公室关于定边县党政联席会议纪要，陕西省人民政府审批土地审判文件、定边县发展改革局文件、定边县城乡建设归划局函（定政建规函【2013】51号）各一份。主要证明：某某有限公司通过审批手续最后经陕西省土地局、定边县党委、定边县发展改革局、定边县城乡建设归划局、定边县政府5个部门依法取得涉案房屋建设土地使用权、该项目建设工程规划许可手续、建设用地规划许可手续。3、李某某证明一份，主要证明：李某某和王某甲两人于2014年向原告收取涉案房款共计40000元。经庭审质证：被告对原告所举证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议。理由是：这份协议书不是直接说明是水泥和房屋买卖，根据此协议的内容是原、被告双方合作的协议，对所要证明的目的2、3、4无异议。被告对原告所举证据2的真实性无异议，对证明的问题有异议，理由是：原告称被告出售的违法建筑应该由相关部门进行认定，而不是由原告来确定。被告之所以没有支付水泥款，是因为原、被告在协议中约定用水泥款折抵购房款。关于证明目的3有异议，理由是：王某甲于2014年11月11日收取了原告现金20000元，而李某某证明2014年原告交付现金40000元，其中包含王某甲收取的20000元，所以原告向被告实际现金支付购房款共计40000元，而不是原告说的60000元。原告对被告所举的证据1有异议，理由是：1、被告作为自然人没有修建房屋的资格，在没有任何修建手续的情况下，其修建的房屋自然为违章建筑，合同是无效合同。2、该证据不能证明被告取得了土地使用权及修建宾馆的建筑权利。原告对被告所举的证据2有异议，理由是：1、上述证据并非法定的行政机关合法有效的审批手续。2、行政机关的会议纪要以及文件不能代表经法定程序办理的相应权证。原告对被告所举的证据3有异议，理由是：被告常某某及其委托人李某某以及委托人李某某的外甥共从原告处收取现金60000元，并非40000元。其中20000元是原告通过其舅舅訾克清向王某甲于2014年11月11日交付。本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原告所举的证据1，经本院审查，该协议书系原、被告签订，是双方真实意思的表示，内容真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告所举的证据2，经本院审查，此证据中被告给原告出售的楼房总价款为334080元、被告购买原告水泥价款共计177300元以及原告向被告支付购房款现金40000元，原、被告双方均认可，本院予以采信。对被告所举的证据1，经本院审查，此合同系被告与某某有限公司所签订，是被告与某某有限公司双方真实意思的表示，内容真实、合法，本院予以采信。对被告所举的证据2，经本院审查，该组证据系政府等相关职能部门出具的批复文件，内容真实、合法，本院予以采信。对被告所举的证据，能够与本案其他相关证据相互印证，本院予以采信。本院根据原、被告的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：2012年10月，被告常某某与某某有限公司定边分公司签订了定边县白泥井镇衣食梁《大市场宾馆修建合同》。案外人李某某系被告常某某的雇员，与原告赵某某签订的协议书以及发生的经济手续军得到被告常某某的授权认可。2013年3月25日，原告与被告常某某的授权代理人李某某签订了一份协议书，约定由原告给被告供应建筑所用水泥，经结算原告给被告供应水泥共计591吨，每吨价款为300元，共计价款177300元。同时又约定原告的水泥款以被告承建的位于定边县白泥井镇衣食梁市场宾馆底下地下室和地上一、二层的房屋价款相折抵，地下室每平米价款800元，地上一、二层商铺每平米价款1920元，水泥款与房价款折抵后不够部分由原告用现金支付。同时查明，除去原告出售的水泥款177300元外，原告又现金支付被告房款40000元。包括涉案房屋在内的定边县白泥井镇农业示范园市场建设用地，经过陕西省人民政府的批复同意，通过了定边县国土资源局及定边县城乡建设规划局的市场用地规划。本院认为，合法的买卖关系受法律保护。本案中，原告赵某某与被告常某某授权代理人李某某于2013年3月25日签订的协议书，是双方的真实意思表示，且内容合法，依法应属有效协议。该该协议签订后，原告向被告销售了水泥，被告按照协议约定给原告留置了折抵水泥款的房屋，水泥款与房屋价款也经过双方的结算确认，故该协议已实际履行。现原告诉请确认协议中的水泥买卖合同有效，房屋买卖协议无效，由被告支付原告水泥款177300元、购房款60000元及利息，返还原告给被告出具的购房款欠条一支，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法法》第四十四条,第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵某某的诉讼请求。案件受理费2430元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  董恩国二〇一六年五月二十五日书记员  张煊林