上海市松江区人民法院民 事 裁 定 书（2016）沪0117民初4868号原告上海乐欣贝房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人丁红。委托代理人高彪，男。委托代理人钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。被告上海欣纪物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人钱纪国。委托代理人陈盾丹，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。第三人中国联合网络通信有限公司上海市分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人蔡全根。委托代理人徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托代理人张士全，上海市信能仁律师事务所律师。原告上海乐欣贝房地产有限公司(以下简称“乐欣贝公司”)与被告上海欣纪物业管理有限公司(以下简称“欣纪公司”)以及第三人中国联合网络通信有限公司上海市分公司(以下简称“联通上海分公司”)业主共有权纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告乐欣贝公司诉称：本市松江区九亭镇虬泾路549弄—559弄房屋系由原告乐欣贝公司开发，并已经销售了部分房屋给小业主，同时也留有部分产权属原告。原告所留的房屋占上述549弄—559弄房屋中大部分产权。2012年11月28日，被告欣纪公司未经原告同意，利用其管理小区物业的便利，擅自与第三人联通上海分公司签订《基站用房租赁合同》，将虬泾路XXX弄XXX号楼楼顶计25平方米出租给第三人，供其搭建移动网络基站，并约定年租借使用费6万元。截至2016年1月25日，第三人已向被告支付租借使用费24万元。根据物权法的相关规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有管理的权利。原告作为业主及前期物业的管理者，有权对被告的侵权行为进行追索。被告未经原告同意，擅自出借1号楼屋顶，向第三人收取租借使用费，已严重侵犯到原告及广大业主的合法权益。据此，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，请求判令：1、被告向原告返还擅自收取的租借使用费24万元；2、被告向原告支付租借使用费的各期利息(以各笔使用费6万元为本金，分别自2012年12月13日、2013年12月12日、2014年11月14日、2015年12月11日计算至四笔本金6万元分别实际支付原告之日，按照银行同期贷款利率的4倍计算)。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：(一)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(三)违反规定进行房屋装饰装修；(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”本案中，原告乐欣贝公司起诉所涉及的楼顶属于该小区全部业主共有部分，依照上述法律、司法解释的规定，以共有权益受损之理由提起民事诉讼，属于小区业主涉及共有和共同管理的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会和业主委员会主张权利。原告乐欣贝公司在小区业主没有作出公共决定的情况下以其公司名义提起本案共有权益诉讼没有法律依据，起诉不符合条件，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告上海乐欣贝房地产有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一六年五月四日书记员 方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金（六）改建、重建建筑物及其附属设施（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。