鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初134号原告张云峰，男，汉族，1980年7月20日出生，准旗人，个体，现住沙圪堵。被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司。地址：东胜区。法定代表人云树林，系该公司董事长。委托代理人���建炳，男，1960年8月29日出生，汉族，东胜区人，系鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司职员，现住东胜区。原告张云峰诉被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司（以下简称“东兴公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵亚波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云峰，被告东兴公司的委托代理人刘建炳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月28日，原告与被告签订商业用房委托经营合同一份，约定，原告将其坐落于东兴时代广场内三层23号B房屋租赁被告，租赁期限从2011年6月28日至2014年12月31日，从2011年6月28日至2011年12月31日为免租期，合同约定了租金给付日期及违约责任，经原告多次催要后，被告向原告支付租金69276元，剩余租金催要无果，故原告诉至法院，请求：1、请求人民法院判令被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司给付原告房屋租金164857元；2、请求人民法院判令被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司给付原告违约金135413元，具体如下：2013年租金75024元，从2013年1月1日至2015年11月30日（共计35个月）按约定如逾期每日年租金千分之一计算，合计78775元；2014年租金82085元，从2014年1月1日至2015年11月30日（共计23个月），按约定如逾期每日年租金千分之一计算，合计为56638元；3、请求人民法院依法判令被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司支付原告违约金逾期每日年租金千分之一计算，从2015年12月1日至实际给付之日止；4、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向法庭提交了以下��据：商业用房委托经营合同一份（4页，与原件核对无异的复印件），证明原被告存在租赁合同关系，该合同期限从2011年6月29日起至2014年12月31日，现在合同已经到期。下欠的租金164857元，被告应当承担违约责任，合同10条3项约定违约责任。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。欠租金数额157387元，但不同意给付租金。对违约金的计算不认可。租赁期间的租金已全额给付业主。被告和业主（即原告）签订的合同中关于租赁的价格、免租期限、租金的给付期限与被告和商户签订的协议一致，被告没有收取利益。根据东胜区人民法院（2014）东民初字第8093号民事判决书，被告给商户免去两年租金和部分物业费，所以不应该再给业主（即原告）支付违约金。如法院支持违约金，请求降低违约金。对事实与理由部分认可。被告针对其辩称，向法庭提供了以下证据：（2014）东民初字第8093号民事判决书一份，证明根据判决书判决的内容，被告给商户免租期，业主也同理应给被告免租期。庭审质证中，被告对原告提供的证据真实性和证明问题认可，但不同意给付租金和违约金。原告对被告提供的证据的真实性认可，对证明问题不认可，与原告无关。本院审查认为，原告提供的证据，被告均认可，且该证据符合证据有效要件的要求，本院予以确认。被告提供的证据，原告对真实性认可，本院对真实性予以确认。该证据缺乏关联性，不能证明其要证明的问题，对证明问题不予认定。经审理查明，原告张云峰与被告于2011年6月28日签订《商业用房委托经营合同》���该合同约定一、被告向原告租赁原告所有的位于东兴时代广场三层23B号商业用房；二、租赁期间从2011年6月28日至2014年12月31日止，租金自2012年1月1日起开始计算，2011年6月27日至2011年12月31日为免租期；三、合同签订后5个工作日，被告应向原告支付2012年租金75024元，2012年12月30日前被告应向原告支付2013年年度租金75024元，2013年12月30日前被告应当向原告支付2014年年度租金82085元；四、逾期交付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的1‰支付违约金。另查明，合同签订后，原告于合同签订之日向被告交付了租赁房屋，被告支付了部分租金，至今尚欠原告164857元租金。另查明，本案所涉的租赁房屋系属原告张云峰向案外人鄂尔多斯市东胜区云世房地产开发有限责任公司购买，原告有权处分该房��。本院认为，原告张云峰与被告签订的《商业用房委托经营合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对原、被告具有约束力。原告按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告亦应当按照合同约定履行相应的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，被告应按双方签订的合同支付从2012年1月1日起至2014年12月31日共3年期间的租金234133元，本案中，被告未提供证据证明支付租金的时间及金额，故本院按原告自认向被告主张支付剩余租金164857元的请求予以支持。被告辩称被告给商户两年的免租期，业主（即原告）也同理应给被告两年的免租期，被告提供的证据是被告与案外人的合同约定，该约定与原告没有因果关系，不能约束原告，故对被告的答辩理由不予支持。关于原告违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定及合同约定，因被告至今未支付剩余租金已构成违约，其应承担相应违约责任，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中被告有权要求法院对原告主张的违约金进行调整。双方当事人虽在《商业用房委托经营合同》第十条中约定违约金的计算方法即：“违约金按所欠房屋租金每日的1‰计算”，但原告对实际损失亦未提交证据证明，且该违约金的约定过高，被告也要求降低，本院根据合同的诚实信用的原则、公平原则及违约金制度的目的是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是严厉惩罚违约方，故本院酌情将原告主张的违约金调整为月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。被告未举证证明支付原告房租的时间及金额，本院按原告自认确认下欠租金及违约金计算的起止时间。即，2013年房租欠75024元，从2012年1月1日起至2015年11月30日的违约金为22320元，2014年房租欠82085元从2014年1月1日起至2015年11月30日的违约金为16048元，截止至2015年11月30日之前的违约金共计38368元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张云峰支付租金164857元；二、被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张云峰支付违约金38368元及164875元租金从2015年12月1日起至本判决确定支付房屋租金164875元之日止，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2902元，由原告张云峰负担1058元，由被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司负担1844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  赵亚波二〇一六年五月二十三日书记员  康 磊附法条链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少���，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。