文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3040号上诉人（原审原告）：殷丽萍，女，1988年2月28日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：殷荣宝，男，1954年1月30日出生，汉族，住丹阳市。被上诉人（原审被告）：镇江思帕克资产管理有限公司，住所地镇江市丁岗镇振岗路**。法定代表人：丑建明，该公司执行董事。上诉人殷丽萍因与被上诉人镇江思帕克资产管理有限公司（以下简称思帕克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。殷丽萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：本案中一审法院未对两个焦点问题作出明确审查。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否真实有效，是否具备法律效力；2、上诉人于2015年7月28日两次向被上诉人法定代表人孙涛银行账户分别转账13000元、11000元的事实是否作出认定，该两笔款项的性质用途是否查清。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实、支持上诉人的诉讼请求。被上诉人思帕克公司在二审中未作答辩。殷丽萍向一审法院起诉请求：1、判令思帕克公司将镇江新区五峰山路199号3幢386-01号商铺交付殷丽萍租赁使用；2、本案诉讼费用由思帕克公司承担。一审法院认定事实：思帕克公司的原法定代表人为孙涛，2016年12月22日变更为丑建明。2014年8月10日，殷丽萍、思帕克公司签订《镇江玖珑商业广场（一期）租赁协议》，内容为：甲方（思帕克公司）同意将商铺3栋3楼386-01号商铺租赁给乙方（殷丽萍）经营健身、宾馆使用，租期十年，甲方向乙方收取优惠租金10000元/年，综合管理费500元/年，租期自2014年8月-2024年8月，现定于每年6月1日前付清下年费用。2015年5月20日，殷丽萍在镇江工商行政管理局新区分局登记注册镇江新区平昌力美国际水会健身会所（以下简称力美水会健身会所），注册类型为个体工商户，经营场所为镇江新区五峰山路******，经营者为殷丽萍，组成形式为个人经营，经营范围为洗浴、住宿的服务，健身、健美的服务，舞蹈、跆拳道的培训服务，预包装食品兼散装食品的零售。2015年7月28日，殷丽萍通过银行转账方式分两笔向孙涛银行账户分别转账13000元、11000元。另查明，2014年7月28日，本案被告思帕克公司（甲方）与案外人丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂（乙方、以下简称恒润零部件厂）签订《玖珑商业广场（一期）租赁合同》，约定：1、甲方同意将其拥有合法处置权的坐落于镇江新区玖珑商业广场（一期）项目3号楼3层386-1号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。2、涉案商铺的建筑面积3153平方米，该面积为暂估面积，实际租赁面积的计算以测绘部门测绘或者房产登记面积为准。3、涉案商铺仅限乙方经营综合商务休闲水会客房使用，未经甲方书面许可，乙方承租商铺不得从事超出经营本项目和品牌以外以及任何违法的经营活动，否则后果由乙方自行承担，造成甲方损失的应当予以赔偿。4、乙方应于本合同第4.1条规定的装修期满后次日（若本广场滞后乙方开业则按广场正式对外开业日期为准）正式对外开业（以下简称“开业日”）（合同2.3条）。5、涉案商铺租赁期限为10年，自“开业日”起计算。6、甲方同意给予乙方自商铺交付日起至双方确定的装修期内（以下简称“装修期”）以便其对房屋进行内部装修。装修期内乙方应严格遵守本合同的各项规定。乙方在正常履行本合同的情况下，装修期内乙方无须支付租金但应支付综合管理费及其他应由乙方支付的相关费用（包括但不限于水、电、气及空调费等）。其中，考虑乙方装修期及开业日前乙方未正式运营，装修之日起至开业日前的综合管理费按1.06元/平方米/月由乙方支付。（合同4.1条）。7、租金起止日自开业日起计算至合同约定的租赁期满日止。8、乙方采用固定租金标准及租金支付方式向甲方支付租金，第一至四年，按照乙方月营业额的10%缴纳租金，每六个月为一个租金支付期；第五至十年，乙方年营业额在194万元以内的，年租金为30万元，乙方营业额在194万元以上的，以乙方月营业总额的15%作为乙方承租期限内的月度承租金，每三个月为一个租金支付期限。9、自交付之日起至开业日前，乙方按照合同4.1条支付综合管理费，自开业日至租赁期结束日，乙方必须按时支付综合管理费约40000元/年。10、甲、乙双方约定，乙方在合同签署5日内缴纳50000元作为履约保证金，整个租赁期内保证金由甲方保管，无需支付保证金租赁期内的利息。11、在不影响甲方根据法律及本合同规定所享有的其他权利及补救的同时，甲方有权在下列任何时间之日发生后的任何时间提前终止本合同并合法提前收回该商铺或其任何部分：（1）乙方未征得甲方书面同意擅自改变商铺用途，致使商铺损坏的，或因乙方原因造成该商铺主体结构损坏的；（2）乙方未经甲方书面同意将商铺全部或者部分转租的；（3）乙方未按照合同约定支付租金、综合管理费或者其他任何费用且逾期15日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达3次；（4）乙方擅自改变甲方规定的经营业态和品类；（5）……。12、如乙方违反本合同项下任何乙方义务，在不影响甲方其他权利及补救的前提下，甲方有权事先通知乙方后切断该房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述违约行为得到纠正。在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍应按照本合同的规定支付租金、综合管理费、公用事业费等其他乙方应付费用，且乙方应承担因此而产生的一切后果及所有费用。13、若乙方未能在本合同规定之开业日正式对外营业，或若在租赁期内乙方无故中断、停止其营业但中断、停止营业累计连续未超过三日的，乙方除应按照本合同规定按时支付本条项下的租金、综合管理费、公用事业费及其他乙方应付费用外，还应自开业日或中断、停止营业之日起算，每日向甲方缴纳相当于自装修期与免租期结束后的租赁期第1年日基础租金3倍的违约金，直至乙方正式对外营业或恢复营业之日止。如乙方未能按时正式对外营业系不可抗力事件或政府原因且在事件发生之日起30日内即向甲方提供甲方满意由政府相关部门出具的证明，则乙方可以免除依照本条应付的违约金。乙方不得将本合同项下之房屋或其任何部分转租给任何第三方。2016年7月28日，由于恒润零部件厂未按照思帕克公司要求缴纳租金，思帕克公司对恒润零部件厂承租的商铺实行断水、断电。2016年9月2日，恒润零部件厂将思帕克公司诉至一审法院，请求判令：1、思帕克公司恢复供电、供水，恢复上下楼电梯的运行，保障上下楼梯安全出口门和营业场所的出口大门正常通行，保障恒润零部件厂正常用电的权利；2、思帕克公司补齐消防栓配件设施，打开防火通道门，营业时间不得加锁；3、思帕克公司承担自2016年7月28日停电、停水起至实际恢复供电供水之日止期间恒润零部件厂的所有费用等。一审法院于2017年8月14日作出（2016）苏1191民初2800号民事判决书，判令思帕克公司于判决生效之日起立即恢复对恒润零部件厂承租的玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺的水、电供应。思帕克公司还应保障恒润零部件厂承租上述商铺期间商场公用设施能够正常安全使用，公共区域消防设施符合安全标准，并驳回恒润零部件厂其他诉讼请求。恒润零部件厂不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法于2017年11月27日作出（2017）苏11民终3335号民事判决，驳回上诉，维持原判。恒润零部件厂认为思帕克公司未履行上述生效判决确定的义务，向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，于2018年9月29日经现场交接，涉案房屋的电能够正常供应，进入涉案房屋的四个门前的楼梯和电梯能够正常、安全使用，公共区域消防设施符合安全标准，上述生效判决已全部执行完毕，于2018年10月22日作出了执行结案通知书。2018年4月9日，思帕克公司将恒润零部件厂诉至一审法院，请求判令：1、恒润零部件厂与思帕克公司于2014年7月28日签订的玖珑商业广场一期租赁合同于2017年9月20日解除；2、恒润零部件厂立即将位于镇江新区玖珑商业广场一期3号楼3层386-01房屋退还思帕克公司，且恒润零部件厂在该房屋退还前不得从事阻碍、影响该房屋相邻区域内思帕克公司或其他业主、承租人合法权利的行为；3、恒润零部件厂支付思帕克公司综合管理费111561.64元（自2016年7月29日至2018年4月8日），自2018年4月9日起至房屋交付之日止的综合管理费按每年120000元计算；4、恒润零部件厂赔偿思帕克公司损失834383.56元（计算至2018年4月8日），此后的损失按每年300000元计算至房屋交付。一审法院于2018年12月28日作出（2018）苏1191民初1087号民事判决书，判令：一、思帕克公司与恒润零部件厂于2014年7月28日签订的玖珑商业广场（一期）租赁合同于2017年9月20日解除；二、恒润零部件厂应于判决生效之日起十日内将玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺返还给思帕克公司；三、恒润零部件厂应于判决生效之日起十日内支付思帕克公司综合管理费111232.88元（2018年4月9日起至玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺返还思帕克公司之日止的综合管理费按每年120000元的标准计算）；四、恒润零部件厂应于判决生效之日起十日内支付思帕克公司租金628525.6元（2018年4月9日起至玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺返还思帕克公司之日止的租金按每日630.6元的标准计算）；五、驳回思帕克公司其他诉讼请求。恒润零部件厂不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法于2019年9月10日作出（2019）苏11民终1073号民事判决，判决维持（2018）苏1191民初1087号民事判决第一项、第二项；撤销（2018）苏1191民初1087号民事判决第三项、第五项；变更（2018）苏1191民初1087号民事判决第四项为：恒润零部件厂于判决生效之日起十日内支付思帕克公司租金479073.34元。2018年10月8日，恒润零部件厂将思帕克公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、思帕克公司返还承租保证金5万元；3、思帕克公司支付违约金50万元；4、思帕克公司赔偿房屋装修、设备投资费用2195040元。一审法院于2018年12月28日作出（2018）苏1191民初2957号民事判决书，判令：恒润零部件厂与思帕克公司于2014年7月28日签订的玖珑商业广场（一期）租赁合同于2017年9月20日解除；思帕克公司于判决生效之日起十日内赔偿恒润零部件厂损失费80万元；驳回恒润零部件厂其他诉讼请求。恒润零部件厂不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法于2019年9月10日作出（2019）苏11民终1066号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，殷丽萍称其在思帕克公司处租赁案涉商铺面积为3153.1平方米，主要用于经营健身项目，承租案涉商铺时知晓案涉商铺已出租给恒润零部件厂，殷丽萍经营的力美水会健身会所与恒润零部件厂承租相同的商铺，共同使用商铺进出门，力美水会健身会所并未安装独立的水、电表，两商户经营期间在案涉商铺内并无隔断。恒润零部件厂在（2016）苏1191民初2800号房屋租赁合同纠纷一案中，恒润零部件厂的业主殷金梅未到庭参加诉讼，特别授权委托其弟弟殷荣宝（恒润零部件厂厂长）即本案原告殷丽萍的父亲作为委托诉讼代理人参加诉讼，恒润零部件厂的经营范围为汽车零部件、模具生产加工。该案审理中，殷荣宝在该案中称恒润零部件厂承租案涉商铺用于经营健身、宾馆、水会，并称按照恒润零部件厂与思帕克公司于2014年7月28日签订租赁协议后，已经领取了力美水会健身会所（经营者为本案原告殷丽萍）和镇江新区平昌光辉休闲中心（经营者为殷荣宝，注册类型为个体工商户，经营场所为镇，经营场所为镇江新区五峰山路******，并认可恒润零部件厂以镇江新区平昌新城力美国际水会健身会所名义对外销售健身卡且以恒润零部件厂名义出具收据。现殷丽萍认为其与恒润零部件厂系两个独立经营实体，按照其与思帕克公司之间的租赁协议，租赁尚未到期，故为维护自身权益诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。恒润零部件厂与思帕克公司就镇江新区五峰山路199号3幢386-01号商铺签订为期十年的房屋租赁合同，且合同约定该商铺仅限恒润零部件厂经营水会客房，在其经营范围不作调整、合同内容不作变更的情况下，恒润零部件厂很难实际运营。根据恒润零部件厂厂长、殷丽萍父亲殷荣宝的陈述，恒润零部件厂为履行与思帕克公司就案涉商铺签订的合同，特设立力美水会健身会所以及镇江新区平昌光辉休闲中心完成租赁用途，可见恒润零部件厂是通过殷丽萍注册登记的力美水会健身会所、镇江新区平昌新城光辉休闲中心来充分使用涉案商铺并实现其与思帕克公司之间的商铺租赁合同目的。现殷丽萍仅凭与思帕克公司签订的租赁协议、转账凭证主张思帕克公司交付涉案商铺，一审法院不予支持。理由如下：1、殷丽萍在明知恒润零部件厂已就涉案商铺与思帕克公司签订租赁合同的情况下，就同一商铺签订租期同为十年的商铺租赁协议，该租赁行为本身不符合常理；2、殷丽萍与恒润零部件厂租赁的商铺面积均为商铺的全部建筑面积，但殷丽萍与恒润零部件厂向思帕克公司缴纳的商铺租金却相差悬殊，殷丽萍每年需缴纳的商铺租金甚至都不及恒润零部件厂每年需缴纳的管理费的1/4，且殷丽萍、思帕克公司之间就涉案商铺约定的租金标准远远低于涉案商铺所在商圈其他商铺的租金标准，殷丽萍对此又未到庭向一审法院作出合理解释；3、租赁协议约定每年6月1日前付清下年费用，但殷丽萍在协议签订后并未支付第一个租赁年度的租金和管理费，也未在次年6月1日前缴纳第二个租赁年度的相关费用，反而在恒润零部件厂与思帕克公司签订租赁合同一周年当天向思帕克公司原法定代表人个人账户分别转账13000元、11000元，两笔金额与殷丽萍应缴纳的租金和管理费均有出入，经一审法院释明后，殷丽萍至今未向一审法院作出合理说明；4、殷丽萍设立的力美水会健身会所与恒润零部件厂共同使用商铺，共用水、电，经营区域也未作隔离，该经营方式不符合独立商户经营的一般表现形式。综上，殷丽萍仅提供其与思帕克公司签订的租赁协议，不足以证明该协议的独立性，结合殷丽萍父亲在恒润零部件厂与思帕克公司房屋租赁合同纠纷案中的陈述，殷丽萍父亲殷荣宝与恒润零部件厂、力美水会健身会所的特殊身份关系，以及恒润零部件厂与思帕克公司之间的租赁协议已被一审法院判决于2017年9月20日解除的客观事实，殷丽萍要求思帕克公司将镇江新区五峰山路199号3幢386-01号交付其使用，证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回殷丽萍的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案殷丽萍依据其与思帕克公司签订的租赁协议、转账凭证主张思帕克公司交付涉案商铺，针对该诉请，首先，殷丽萍在明知恒润零部件厂已就涉案商铺与思帕克公司签订租赁合同的情况下，再与思帕克公司签订租赁标的、租期相同的租赁协议，与常理不符；其次，殷丽萍所签租赁协议约定的租金标准与恒润零部件厂需向思帕克公司缴纳的租金相差悬殊，都不及恒润零部件厂每年需缴纳管理费的1/4，且远远低于同地段商铺的市场租金标准；再次，殷丽萍于2015年7月28日向思帕克公司原法定代表人个人账户分别转账13000元、11000元，两笔转账的时间、金额与殷丽萍所签租赁协议的约定均有出入；最后，殷丽萍与恒润零部件厂厂长殷荣宝系父女关系，根据殷荣宝在相关案件中的陈述，可以看出恒润零部件厂是通过殷丽萍注册登记的力美水会健身会所、殷荣宝注册登记的镇江新区平昌光辉休闲中心来履行与思帕克公司就涉案商铺签订的合同、实现商铺租赁合同的目的，该陈述亦能够与润零部件厂所签租赁合同约定的租赁用途等要求相互印证（合同约定商铺仅限恒润零部件厂经营水会客房，而恒润零部件厂的经营范围为汽车零部件、模具生产加工）。因此，殷丽萍虽提供其与思帕克公司签订的租赁协议，但不足以证明该租赁协议的独立性，结合殷丽萍、殷荣宝与恒润零部件厂之间的特殊身份关系以及恒润零部件厂与思帕克公司之间的租赁合同已被法院判决于2017年9月20日解除的客观事实，殷丽萍要求思帕克公司将案涉商铺交付其使用，依据不足，本院不予支持。综上，殷丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人殷丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年一月七日书记员 朱玉岑