湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘31民终352号上诉人（原审被告）湘西土家族苗族自治州乡镇企业局。住所地：吉首市光明西路**号。法定代表人刘本刚，该局局长。委托代理人田园，湖南生元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）怀化铁路多元经营有限公司。住所地：怀化市鹤城区怀北路***号。法定代表人李运波，该公司总经理。委托代理人何秀红，男，1973年5月21日出生，汉族，住广州市越秀区共和西路10号，系多元公司员工。委托代理人李云树，湖南淮新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王清玉，女，55岁，汉族，吉首市人，住该市乾州社区兔岩*组。被上诉人（原审被告）龙明军，男，1969年11月15日出生，汉族，吉首市人，住该市峒河办事处望江坳村*组。上诉人湘西土家族苗族自治州乡镇企业局（以下简称乡镇企业局）因与被上诉人怀化铁路多元经营有限公司（以下简称多元公司）、王清玉、龙明军租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2014）吉民初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乡镇企业局的委托代理人田园，被上诉人多元公司的委托代理人何秀红、李云树，被上诉人龙明军到庭参加诉讼。上诉人乡镇企业局的法定代表人刘本刚、被上诉人多元公司的法定代表人李运波、被上诉人王清玉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年1月1日原告多元公司与被告乡镇企业局签订了房屋租赁合同，房屋租期为1年（到2013年12月31日止），租金为每年4万元。合同签订后被告将坐落于吉首火车站光明东路1号湘通物流吉首分公司办公楼三至四层（含一楼楼梯口，仅限做门卫值班用）的房屋出租给乡镇企业局作为办公场所，建筑面积365平方米。被告向原告缴纳了5千元租赁保证金，合同期满后，被告乡镇企业局将办公场所退还原告。但被告乡镇企业局改变了一楼门卫房的房屋用途，用于经商，原来的门卫经商后不愿退出，导致原告收不回全部租赁房，造成一定的损失。故原告诉至吉首市人民法院，请求判令乡镇企业局退回全部租赁物，并赔偿损失。原判认为，原告与被告乡镇企业局所签订的房屋租赁合同，是真实有效的，予以确认。在租赁合同中明确界定房屋出租的面积，包括门卫房（合同第一条）。合同签订后，原告将所出租房屋全部交给了被告乡镇企业局，乡镇企业局在房屋使用的过程中，把门卫房变成商铺，转租第三人，合同到期后，第三人门卫不退房，给原告造成一定的损失。被告乡镇企业局辩称原告与现在的承租人门卫王清玉达成新的协议，应由王清玉退还门卫室，乡镇企业局已经履行了退房手续，故乡镇企业局不应承担此责任的观点。因该协议只有被告领导、龙明军、王清玉的签字，没有原告的签字。本协议不能对抗房屋所有权人。乡镇企业局没有将所承租的全部房屋退还给原告，系违约，应当承担因此给原告造成的损失。乡镇企业局所交的1万元租金从原告损失的金额中予以抵减。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告湘西土家族苗族自治州乡镇企业局在本判决生效后十日内将所租赁房屋全部退还原告怀化铁路多元经营有限公司；二、2014年1月至8月租金为6万元，被告湘西土家族苗族自治州乡镇企业局还应付给原告怀化铁路多元经营有限公司5万元；案件受理费263元，由被告湘西土家族苗族自治州乡镇企业局承担。乡镇企业局不服一审判决，上诉称：上诉人与被上诉人的租赁合同到期后，上诉人退还了3-4楼办公楼。一楼门卫室被王清玉占用。2014年1月6日，王清玉给新承租人龙明军写了一份承诺函，请求将一楼门卫室承租到2014年2月28日，租金15000元，先期租金1万元于2014年1月16日汇给多元公司，余款于2014年2月28日汇给多元公司，如有延迟，从乡镇企业局押金中抵扣。被上诉人多元公司同意，并保管了承诺书的原件。2014年1月16日王清玉向多元公司转账了1万元。王清玉、龙明军与多元公司达成了新的租赁协议，将一楼门卫室租期延长两个月，一楼门卫室应由王清玉交还给多元公司，与乡镇企业局无关，故不应由乡镇企业局来返还，更不应承担赔偿责任。请求一审判决，驳回多元公司的诉讼请求。被上诉人多元公司答辩称：一楼门卫室是乡镇企业局转租给王清玉的，要求续租两个月是乡镇企业局要求的，我公司并未和王清玉签订租赁合同，故一楼门卫室应由乡镇企业局来退还给我公司。一审认定事实清楚，适用法律准确，判决公正，请二审予以维持。被上诉人龙明军答辩称：对一审判决没有意见。二审中，上诉人乡镇企业局向本院提交了一份新证据：即中国工商银行的一份汇款凭证复印件，拟证明王清玉的女婿田扬给多元公司转账1万元。被上诉人多元公司质证称：该证据不是原件，对其真实性有异议。且这份证据不能证明双方的租赁关系成立，达不到证明目的。被上诉人龙明军质证称:对汇款凭证没有意见。本院对上诉人彭明海提交的新证据分析认定如下:该证据系复印件，真实性无法核实，且该证据不能证明王清玉与多元公司成立了新的租赁关系。本院经审理另查明：一、2014年1月1日被上诉人多元公司将该办公楼三至四层房屋及一楼门卫室出租给龙明军，年租金90000元（7500元/月）。王清玉拒绝退还一楼门卫室影响了龙明军的正常使用和经营，龙明军拒绝向原告支付租金，导致被上诉人多元公司未能收取到租金；二、2014年1月6日，王清玉给新承租人龙明军写了一份承诺函，请求将一楼门卫室承租到2014年2月28日，租金15000元，先期租金1万元于2014年1月16日汇给多元公司，余款于2014年2月28日汇给多元公司，如有延迟，从乡镇企业局押金中抵扣。龙明军、乡镇企业局的杨代宏在承诺函上签字。2014年1月16日王清玉的女婿田扬向多元公司转账1万元；三、2014年2月28日，乡镇企业局向王清玉送达了收回一楼传达室的通知。内容：“王清玉：……现时间已至，再不退出该门面，怀化多元公司将把我局起诉到法院以便强制执行。为方便我局与怀化多元公司办理房产交接手续，经请示局领导同意，特通知你方在规定时间（2014年2月28日前）将房屋交于我局。”其它案件事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是王清玉是否与多元公司形成了新的租赁关系，返还门卫室的义务由谁承担。作为租赁合同应当有双方当事人的签字和盖章，王清玉的承诺书上只有乡镇企业局的杨代宏局长、被上诉人龙明军签字，并没有多元公司的人员签字或盖章，不能视为一份租赁协议，新的租赁关系未成立。从2014年2月28日乡镇企业局向王清玉送达收回一楼传达室的通知，可看出乡镇企业局与王清玉仍然是租赁关系，向多元公司返还门卫室的义务方应是乡镇企业局。故乡镇企业局应当履行返还门卫室的义务和赔偿损失。乡镇企业局向多元公司交纳的押金5000元可抵减赔偿数额。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由上诉人湘西土家族苗族自治州乡镇企业局承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈春亮审 判 员  李华华代理审判员  吴俊杰二〇一六年五月二十六日代理书记员  杜 娟《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。