江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终694号上诉人（原审原告）无锡市金马国际花园业主委员会，住所地无锡市金马国际花园小区内。负责人贾平，该业主委员会主任。委托代理人祁琦，江苏金渠律师事务所律师。委托代理人蔡全义，江苏金渠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡金马物业管理有限公司，住所地无锡市崇安区解放北路1号（金马大厦）。法定代表人严子龙，该公司总经理。委托代理人郁亦毅，该公司总经理助理。上诉人无锡市金马国际花园业主委员会（以下简称金马业委会）因与被上诉人无锡金马物业管理有限公司（以下简称金马物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2015）北民初字第1476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：金马业委会于2007年8月成立，后依法换届选举并于2014年2月24日向相关房地产主管行政部门备案，有效期五年。金马物业公司是无锡市金马国际花园小区的物业服务企业，承接该小区的前期物业服务，后与金马业委会签订书面物业服务合同，继续为该小区提供物业服务。双方所签订的物业服务合同约定的委托管理期限为2011年1月1日至2013年6月30日，后双方未续签书面物业服务合同，但金马物业公司至今仍继续为无锡金马国际花园小区提供物业服务。因双方就物业相关资料的移交问题发生争议，金马业委会遂诉至原审法院，认为前期物业服务合同已经终止，要求金马物业公司根据国务院《物业管理条例》第二十九条的规定将竣工总平面图等资料移交，具体包括：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）建设用地面积资料；（五）业主名册及购房合同，并由金马物业公司承担本案诉讼费用。对此，金马物业公司辩称：1、业委会仅是业主公共事务的执行机构，其执行的事项需经业主大会授权，否则不具备主体资格。本案金马业委会要求其移交资料的事项属于需由业主共同决定的重大事项，因未提交相应的决策或授权证据，故非适格的主体。2、据《江苏省物业管理条例》第十四条规定，在筹备首次业主大会会议时，必须提交业主名册、建筑规划总平面图等文件资料，故其已移交过业主名册及全部图纸，现无需重复移交。3、其在业主办理入住手续时已向业主移交了物业质量保修文件和物业使用说明文件，无需重复移交。4、金马业委会主张其移交建设用地面积资料、购房合同无事实和法律依据，上述材料可能涉及第三方的商业秘密或隐私，非必须移交的材料且其未从建设单位接收到上述资料。5、据《江苏省物业管理条例》第四十一条、第四十二条规定，只有在物业服务合同终止时才需向被选聘的新的物业服务企业或业主委员会移交相关物业承接查验档案。目前双方虽未续签书面物业服务合同，但其仍在提供物业管理服务，双方并未终止物业服务合同。综上，请求驳回金马业委会的诉讼请求。金马业委会认为：1、要求金马物业公司移交物业管理资料是代全体业主履行监督职责，该决定经相应的业主代表授权，其有合法的诉权，即便未经过业主大会或业主代表大会的授权，也应由受侵害的业主请求人民法院予以撤销，金马物业公司无权质疑。2、2007年成立首届业委会时，《江苏省物业管理条例》并未规定筹备首次业主大会会议需提交业主名册、建筑规划总平面图等文件资料，其未接收到业主名册和图纸资料。3、建设用地面积资料、购房合同属于《物业管理条例》第二十九条第一款第四项所述“物业管理所必需的其他资料”，因为如无业主名册，其无法获知业主是谁；如无建设用地面积资料，其无法明确小区四址，且相关资料也不涉及第三方的商业秘密或隐私。4、根据《物业管理条例》第二十九条第二款规定，“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，故所谓物业服务合同终止时才移交资料无法律依据。5、双方所签物业服务合同约定的服务期已届满，物业服务合同关系已终止，无需进行解聘。6、即便双方物业服务合同关系未终止，其作为全体业主的代表也有权知道自己小区的相关状况。上述事实，由业主委员会备案回执、物业管理委托合同示范文本及双方当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为：根据《物业管理条例》第二十九条、第三十九条以及《江苏省物业管理条例》第四十二条的相关规定可见，法律法规明确双方物业服务合同终止时，原物业服务企业负有退出物业区域、向被选聘的新的物业服务企业或业主委员会移交物业服务用房、资料等移交物业管理权的义务。形式上，无论是向被选聘的新的物业服务企业移交、还是向业主委员会移交，均视为原物业服务企业履行了移交义务。本案中，金马物业公司曾是无锡市金马国际花园小区的前期物业服务企业，在金马业委会成立后又实际为该小区提供物业服务至今，故在其持续提供物业服务期间，不存在“移交物业管理权”一说。同时，法律法规规定的物业服务企业所负“移交义务”是以“终止物业服务合同”为前提的，现双方并未终止物业服务合同，故金马物业公司尚无向金马业委会移交物业管理权的义务。金马物业公司辩称金马业委会并非适格主体，然而《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，由此可见，立法的本意是既可使全体业主的合法权益受到保护，又有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定，本案中，金马业委会依法设立，当然具备代替全体业主行使权利的资格，部分业主在合法权益受到侵害的情况下可依法行使撤销权，不影响金马业委会对外履行职责、主张权利，故金马物业公司的该节辩称意见，无事实和法律依据，法院亦不予采纳。金马物业公司辩称其已向金马业委会移交了业主名册、图纸，但未举证证明，金马业委会亦予以否认，金马物业公司所述《江苏省物业管理条例》第十四条关于“筹备首次业主大会会议需提交的文件资料”的规定是在2012年11月的修订过程中增设，在2003年10月的修订过程中尚无此规定，故金马物业公司认为既然金马业委会得以成立则必然接收到了其移交的业主名册、图纸的观点，无事实和法律依据，法院不予采纳。需要指出的是，金马物业公司向金马业委会移交材料并非困难之事，让金马业委会对小区管理事务多一些知情权也为人之常情，购房合同等文件资料并非物业服务过程中所需的必备资料，移交物业管理权也应在双方物业服务合同终止之后，无需操之过急，可见，如果双方都能本着为全体业主提供优质服务的共同宗旨，在管理事务上多多沟通、多多协商、互相理解、互相谦让，妥善处理相关事务，即能缓和不少矛盾、节约不少司法资源，齐心协力共抓服务和管理、创造更为和谐美好的生活环境。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条之规定，判决：驳回金马业委会的诉讼请求。一审案件受理费40元，由金马业委会负担。金马业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认为上诉人请求移交物业管理权且合同未终止，与实际情况不符，属于事实认定不清。本案中，其请求移交的是《物业管理条例》第二十九条规定的业委会成立时前期物业即应当移交的物业管理资料而非物业管理权。2、原审对国务院《物业管理条例》与《江苏省物业管理条例》的理解不当。《江苏省物业管理条例》第四十二条的规定并未对相关物业资料的受移交单位限制为新的物业服务企业，业委会作为全体业主的代表，当然有权选择要求前期物业服务企业的移交对象，即可以移交给新聘物业服务企业，也可以直接要求将上述材料移交给自己。综上，请求二审法院撤销原判，并支持其原审的全部诉讼请求。被上诉人金马物业公司辩称：1、其在金马业委会成立之初已经移交过物业管理的主要资料，如图纸、线路分布图、业主名册等，但由于金马业委会没有妥善保管致使丢失。2、其作为前期物业服务企业至今仍为小区提供物业服务，故全面移交物业资料条件并不成熟。此外，上诉要求移交资料中部分内容如小区业主的购房合同等不属于移交范围。综上，资料移交须满足召开全体业主大会作出解聘其公司并选聘新的物业服务企业这一前提条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审法院已查明事实一致，本院予以确认。本院认为：《物业管理条例》第三十九条是关于物业服务企业交还物业服务用房和物业资料，以及物业服务企业之间做好交接工作的规定。也就是当物业服务合同终止时，物业服务企业除交还物业服务用房之外还应当将本《条例》第二十九条第一款规定的物业资料交还给业主委员会；如业主大会选聘新的物业服务企业的，新老物业服务企业之间也应当做相应交接工作。本案中，金马物业公司作为前期物业服务企业，在书面物业服务合同未续签的情况下至今仍继续为无锡金马国际花园小区提供物业服务，鉴于物业服务不仅涉及到业主与物业服务企业的合同权利，也关系到小区全体业主的重大福祉，关系到片区社会的和谐稳定，有一定的公益属性。因此，在小区业主大会尚就是否聘请金马物业公司继续进行物业服务还是聘请其他物业服务企业进行小区物业管理亦或是由业主自治管理作出决议的情形下，为保护小区全体业主享有安全、清洁、有序的物业环境这一重大利益，对金马物业公司的实际物业服务行为在司法政策上可以持肯定态度，应当认定该物业服务企业履行物业服务合同的行为合法有效。因此，在物业服务合同尚未终止时，上诉人金马业委会援引《物业管理条例》第三十九条要求金马物业公司履行移交义务，条件尚未成就。当然，我国《物权法》第八十二条明确规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。因此，受托人物业服务企业有义务按照委托人业主的意愿完成委托事务。本案中，金马业委会作为小区业主大会经选举设立的机构有权代表全体业主委托物业服务企业完成相应受托事项，亦有权通过恰当方式对受托人物业服务企业的履职情况进行监督、管理。如果金马业委会要求查阅、复印小区物业资料，金马物业公司应当无条件予以配合，如发生费用，可以另行协商解决。综上，原审判决认定事实及适用法律并无不当，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金马业委会负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一六年五月十九日书记员  杨 志