江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10471号上诉人（原审原告）：崔鸽，女，1980年10月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：施慧，江苏恒山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方红权，男，1978年6月5日出生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：范燕，女，1986年3月24日出生，汉族，住南京市溧水区。原审第三人：南京万宝庭房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320117MA1MY8M49J，住所地南京市溧水区永阳街道珍珠南路**东方新天地**。法定代表人：史宝娣，系公司总经理。上诉人崔鸽因与被上诉人方红权、范燕，原审第三人南京万宝庭房地产经纪有限公司（以下简称万宝庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。崔鸽上诉请求：一、请求撤销原判并依法改判。二、被上诉人承担上诉费。事实和理由：一审法院既然认定被上诉人存在违约行为，又认定该行为不可归责于被上诉人，其认定显然与法律相悖。1.案涉协议的解除只能归责于被上诉人，因为上诉人不具备购房资格在合同履行过程中尚未显现。2.上诉人限购身份并不必然导致合同无法履行，只是产权过户暂时无法办理。3.上诉人在一审要求变更诉讼请求，要求万宝庭公司共同承担损害赔偿责任，一审法院未予处理，属程序错误。方红权辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.上诉人本身不具备在溧水购房的资格，所以并不一定要等到合同完全履行结束。2.上诉人并不是暂时无法办理产权过户手续，即使上诉人恢复了无房的身份，也不符合南京市住房限购政策，该购房资格的具体的内容是外市户口在南京三年内累计交满两年社保或纳税证明，才可以在南京申请购买一套住房，与其在外市有无住房无关。3.案涉协议的解除，是因为上诉人不配合中介提供首付款流水，导致银行预审批不能通过，故系依照协议的附加条款自动解除。上诉人在签订涉案房产买卖居间协议之前，就明知自己不符合南京市住房限购政策，却抱侥幸心理，希望能通过花钱请中介作假通过审批。在获悉被上诉人得知真实情况之后，拒绝提供首付款，如果有违约也应是上诉人的原因所产生的，并导致交易无法继续正常进行。被上诉人在整个交易过程中，不存在违约的事实。范燕辩称，其答辩意见同方红权的答辩意见。第三人述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。崔鸽向一审法院起诉请求：判令方红权、范燕承担违法解除房产买卖协议的违约金10万元；并由方红权、范燕承担诉讼费用。一审法院认定事实：方红权、范燕系夫妻关系。2019年10月12日，崔鸽（乙方、买房人）与方红权（甲方、卖方）在第三人万宝庭公司（丙方、中介方）的居间下签订了《房产买卖居间协议》，协议约定：房屋所有权人方红权、共有人范燕将位于溧水区建筑面积为106.28㎡的房屋，以100万元的价格出售给崔鸽。第三条约定购房款的付款方式：1、乙方在签居间协议当日，将购房定金1万元交给甲方；2、乙方于银行预审批通过后支付甲方购房首付款24万元；3、75万元由银行按揭贷款支付。第六条约定：……2、乙方单方违约，甲方不退已收定金，乙方同时赔偿房屋成交价的10%违约金，支付给甲方；甲方单方违约，应在3日内退赔乙方双倍定金（含乙方定金），同时赔偿房屋成交价的10%违约金支付给乙方，同时违约方应向丙方支付总房价2%的中介服务费。第十条双方约定的其他事项：三方议定，1、若银行预审批不通过，则定金无息返还，交易自动解除；2、若甲方不卖，则定金双倍返还，乙方不买，则定金不予返还，若双方自动非银行审批不卖或不买，则支付丙方服务费为总房价的1.2；3、乙方按银行审批来交首付（10天左右）。三方还就其他事项作出约定。崔鸽妹妹崔萍代崔鸽在协议落款“乙方”处签字。上述协议签订当日，崔鸽通过妹妹崔萍向万宝庭公司支付1万元定金，由方红权领取。万宝庭公司、方红权向崔鸽出具定金《收据》一张。2019年10月24日，崔鸽与万宝庭公司工作人员一同至宜兴农村商业银行办理贷款预审批手续，崔鸽提交了贷款申请资料。随后，方红权当面向崔鸽催要房屋首付款24万元，崔鸽予以拒绝。2019年10月24日晚，方红权与崔鸽建立微信联系，双方就房屋买卖事宜进行沟通。方红权：“我今天已经给中介讲了，明天我们这样，我们三方到中介碰个头，把合同给消除掉，你的1万块钱定金我退给你，如果说中介那边有什么讲法那是我的事情，跟你没有一点关系，你看行不行”、“如果你在这个过程中花了什么钱，你可以跟我讲，我也可以补偿你，我就当是花钱买个教训了。”崔鸽回复：“意思是因为中介的事，你不想卖房了，是吗？”方红权回答：“是的”、“其实我想不仅仅是我有这种想法，我估计你多多少少也会有这种想法对不对，你想想看，你这个房子无形中比别人要多掏了2万多块钱。”双方进一步商谈后，崔鸽说：“我是想买你这个房子的，为了这个房子我们姐妹费了很大心力。”方红权：“看得出你们的诚意的，我房子后面还是要卖的，只是不想和这个中介合作了。”崔鸽：“其实你今天在我没签贷款以前跟我直说我觉得你的请求我会考虑的，现在贷款都签了，觉得解约就没必要了吧。”……方红权：“其实10天的期限签合同时和中介和你妹都说的很清楚，这是我和我老婆特意加上去的特别约定，按情理中介是一定要提醒你的。”崔鸽：“其实你是知道的，10天是哪个中介都办不下来的，说白了当时他们在敷衍你。”2019年10月25日早上，方红权微信向崔鸽妹妹崔萍说：”“我昨晚和中介大吵了一架，脸已经撕破了，房子我是不会卖了”。10月25日，方红权与崔鸽微信联系说：“谁说我不想卖”、“下午你把首付款给我，我去银行签字。周六我们去办过户”、“不行的话我就交给中介处理了”。10月25日下午，方红权向崔鸽发送涉案房屋瑕疵照片，称：“我先和你说好了，我家房子是水管漏水的，过不了两年东西都没用了”、“免得到以后你说情况不知道”。10月25日晚，方红权与万宝庭公司工作人员张霞微信联系，称“我都一直积极配合你们”、“没关系，你喊她明天回来过户好了”、“我又不是不卖房子”、“我今天已经明确和她姐说了我是卖房子的”。2019年10月25日晚至10月26日上午，万宝庭公司工作人员未能与崔鸽取得联系。2019年10月26日，万宝庭公司工作人员在方红权持有的三方所签《房产买卖居间协议》第十条“双方约定的其他事项”下方添加“因乙方不提供首付款，此合同解除。”方红权签字予以确认。当日上午10:45，方红权将收取的定金1万元支付给万宝庭公司工作人员，万宝庭公司随后将该定金退还给崔鸽妹妹崔萍，崔鸽认可已收到退回定金1万元。后双方因该房屋买卖发生争议，崔鸽诉至法院。涉案房屋方红权已于2020年1月另售他人。一审另查明，2017年3月15日南京市人民政府办公厅下发的宁政办发〔2017〕56号《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》中规定,自2017年3月16日起，对现行住房限购政策调整如下：一、在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。……三、非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”崔鸽非南京市户籍且有住房，属限购情形，于签订《房产买卖居间协议》时在南京市不具有购房资格。2019年9月17日，崔鸽曾与万宝庭公司业务人员张霞微信联系，向其询问：“把中介费、税、购房资格等明细，大概算一下我看看”，张霞：“税大概1.5万，购房资格大概2万左右，中介费本来2万多，现在最低价1万”、“四万到五万”、“因为购房资格不知道你征信有没有问题，如果有，可能会更贵一点”、“把身份证正反面发给我”、“只是发给做购房证明的人看”，崔鸽问“购房证明是做个啥东西？”张霞：“做得什么证？”张霞：“户口本、强开”、“做户口本”、崔鸽：“就是说我户口变成南京的？”张霞：“嗯”、“就为买房子用的”、“那是给房管所看的”、“跟你实际户口没有关系。”崔鸽：“我是担心，别因为这些东西影响贷款啥的那样就不好了。”张霞：“不会。”崔鸽：“购房资格如果办不成功时不收费的吧？”张霞：“如果影响贷款还做了干嘛？”崔鸽：“总之我的意思是，要先确定好一切否妥帖，别到半路出岔子，那样就没意思了，你说是不是？”张霞：“是的”。2019年10月24日晚，张霞与崔鸽微信联系，崔鸽：“我怎么没损失”、“我的信息全部拿到银行了，还有你这事办不成，我的损失可大了”、“我不管，反正按流程走，把这事给办好了”、“没办法你想办法。”张霞：“我想不了，人家说算他违约”、“你也做的不是不对，但是人家确实等钱用”、“我要能谈的好就不会把你们放在一起谈了”。一审庭审中，崔鸽、方红权、万宝庭公司均认可涉案《房产买卖居间协议》实际已解除。崔鸽陈述，崔鸽在签订合同前已向第三人明确告知自身购房资格相关情况，第三人表示可以为其提供购房证明，且办理购房资格需另收取2000元。方红权、范燕陈述签订合同过程中对崔鸽不具有购房资格并不知情，在2019年10月24日通过第三人才知晓；2019年10月26日，因崔鸽无法联系，第三人根据居间协议其他约定第一条在其持有的协议中添加“因乙方不提供首付款，此合同解除”，遂退还了定金。第三人陈述应该没有告诉过方红权、范燕崔鸽不具备购房资格，在2019年10月26日因崔鸽无法通过银行贷款预审批，故在方红权、范燕持有的协议下方添加了“因乙方不提供首付款，此合同解除”。崔鸽还提供了于2020年4月2日在网上查询的房地产交易网站及某房产中介中与涉案房屋同小区、面积相近的二手房屋挂牌价，拟证实房屋与购房时相比每平米上涨1000元以上，因方红权、范燕单方解除合同给崔鸽造成直接损失达到10万元以上。方红权、范燕质证认为对该数据不予认可，涉案房产挂牌价都难以交易，因自身急需处理涉案房产才降价。审理过程中方红权、范燕认为崔鸽主张的违约金过高，申请法院予以调整。一审法院认为，崔鸽、方红权、范燕、第三人签订的《房产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于方红权、范燕是否存在违约行为，一审法院认为，根据崔鸽、方红权之间2019年10月24日的微信聊天记录显示，方红权向崔鸽表明不想卖房，2019年10月26日第三人在方红权持有的协议中注明“因乙方不提供首付款，此合同解除”，方红权在其后签字予以确认，并于当日将收取的定金1万元予以退还，方红权在协议约定的首付款交付条件即“银行预审批通过后”尚未成就时即以崔鸽未提供首付款为由解除涉案合同，由此可知在涉案协议履行过程中方红权、范燕确存在违约行为。关于方红权、范燕应否承担违约责任，一审法院认为，根据政府文件相关规定，崔鸽属于限购人群，不具备溧水地区购房资格。崔鸽在签订涉案《房产买卖居间协议》之前，应对限购政策进行了解并初步审核自己的购房资格，崔鸽在明知自己不具有购房资格的情况下，轻信第三人可为其包办购房资格的承诺而与方红权、范燕签订《房产买卖居间协议》，导致该协议在事实上亦无法实际履行，合同目的最终将无法实现。崔鸽无证据证实在签订涉案协议时方红权、范燕对买方限购的情况为明知，故即便因涉案协议解除导致崔鸽受有损失，亦属其自身或第三人原因所致，不可归责于方红权、范燕，故对崔鸽要求方红权、范燕承担违约金10万元的诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决:驳回崔鸽的诉讼请求。一审案件受理费3020元，减半收取1510元，由崔鸽负担。本院二审期间，崔鸽围绕上诉请求依法提交了其与方红权微信语音聊天转文字的聊天记录一份，并当庭播放了该组微信语音聊天。该组证据用以证明在签订合同之前方红权就已经知道崔鸽没有购房资格这一事实。方红权、范燕质证认为，该微信聊天记录时间太长，其记不太清了。此外，该聊天也只能表明方红权是签订合同后才知道崔鸽不具备购房资格。对该组证据，本院认为因方红权在该微信语音聊天中的陈述并不清晰，语焉不详，不能以此认定方红权一方在签订合同前即知晓崔鸽不具备购房资格。二审中，当事人对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，双方房屋买卖合同约定，待银行贷款预审批通过后，崔鸽才需向方红权一方支付首付款，而方红权一方在贷款预审批尚未通过时，即要求崔鸽支付首付款并以此为由解除合同，确系违约，一审法院认定方红权一方违约，并无不当，本院予以维持。现崔鸽主张，因方红权一方的违约行为，导致其购买与案涉房屋同小区、面积相近房屋时单价每平方米上涨1000元以上，总价达10万元以上的损失，但实际上，崔鸽并不具备在南京市溧水区购买房屋的购房资格，无法购买该地区的房屋并取得房屋的所有权，故其主张要求方红权一方赔偿其10万元的违约损失，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院对此说理略有不当，但判决结果正确，本院予以维持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。崔鸽明知其不具备购房资格，仍轻信中介机构能为其办理所谓的“购房资格”，涉嫌违反相关法律规定，亦有违诚信原则。此外，上诉人认为其一审质证时向法庭口头提出要求变更诉讼请求，请求万宝庭公司亦承担损害赔偿责任。因万宝庭公司为本案第三人，上诉人要求万宝庭公司承担责任，应当提交变更当事人的申请，将万宝庭公司的诉讼主体地位由第三人变更为被告，但崔鸽并未提交书面申请要求变更诉讼请求，故一审法院未对万宝庭公司承担责任与否做出处理并无不当，本院予以维持。上诉人若认为万宝庭公司应当承担相应责任，可自行与万宝庭公司协商解决或另行起诉，本院对此不再处理。综上，崔鸽的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人崔鸽负担。审判员  王劲松二〇二一年一月六日法官助理李玲玲书记员戴苗