河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17858号上诉人（原审原告）：张森，男，1966年10月22日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：申东莉，河南白贲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南鸿辰企业管理咨询有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇107国道西侧龙湖天天假日酒店**，统一社会信用代码：91410105590828528G。法定代表人：石现伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：党志航，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘春梅，河南良达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新郑市龙湖镇天天假日酒店，住，住所地河南省新郑市龙湖镇107国道西侧诫路南)，统一社会信用代码：92410184WA42DG0W2N。经营者：石现伟，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：河南省特味村企业管理咨询有限公司，住，住所地河南省郑州市管城区港湾路**院金色港湾**楼******一社会信用代码：9141010469487617XX。经营者：韩跃军，该公司董事长。上诉人张森、河南鸿辰企业管理咨询有限公司（以下简称鸿辰公司）因与被上诉人新郑市龙湖镇天天假日酒店（以下简称天天假日酒店）、河南省特味村企业管理咨询有限公司（以下简称特味村公司）租赁合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2020）豫0184民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张森及其委托诉讼代理人申东莉，上诉人鸿辰公司的委托诉讼代理人党志航到庭参加诉讼。被上诉人天天假日酒店、特味村公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张森上诉请求：1.对一审判决第一项截至2020年10月10日的租金增加143000元（即除196.4万元租金外，还应支付租金数额143000元）；2.对一审判决第二项改判为支持张森的一审其他诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费全部由鸿辰公司、天天假日酒店、特味村公司承担。事实和理由：1.一审法院认定鸿辰公司欠付租金数额正确，但鸿辰公司从2017年10月起就已开始欠付租金，故一审认为鸿辰公司拖欠租金系因新冠肺炎疫情影响违背事实，一审判决以新冠肺炎疫情为由减免鸿辰公司两个月租金有失公允；2.自房屋交付时起张森已让与鸿辰公司一年多的租金，且每平方米租金远低于同地段市场租金水平，鸿辰公司截至2019年10月10日应已拖欠租金124.9万元，其行为严重违反租金支付义务，一审法院认定鸿辰公司未及时支付租金不属于根本违约系认定错误。鸿辰公司针对张森的上诉辩称，新冠疫情属于不可抗力，一审法院基于新冠疫情影响为鸿辰公司减免两个月的租金是正确的；一审法院不支持解除案涉租赁合同及补充协议有事实和法律依据，张森委托其儿子张洋和鸿辰公司就租金事宜进行结算，确认鸿辰公司欠付24.9万元租金并出具收据，后鸿辰公司因受疫情影响未及时支付租金，张森收回24.9万元收据，鸿辰公司财务误将结清证明原件一并给了张森，张森拿到结清证明后反悔，不再认可鸿辰公司向李海波支付的100万元是抵扣房租的。双方因存在100万元的争议加上新冠疫情影响，鸿辰公司未能及时支付租金，但在一审判决后鸿辰公司主动向张森支付了30万元租金，仍有继续履行合同的意愿和能力，本案中鸿辰公司违约情节较轻，故张森的上诉请求应予驳回。鸿辰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判鸿辰公司支付张森截至2020年10月10日的租金96.4万元；2.一、二审诉讼费用张森承担。事实和理由：《结清证明》是鸿辰公司与张森就截至2019年10月10日的房租进行最终结算，张森之子在该证明手写确认了租金下欠24.9万元，其中鸿辰公司向李海波转账100万元也有相应收据，因这100万元是分多次抵减的房租，收据并非一次开具，且张森认可欠李海波钱，充分证明双方张森与鸿辰公司已达成债权转让抵房租的合意，故鸿辰公司向李海波转账的100万元应抵减房租，一审法院未予认定错误。张森针对鸿辰公司的上诉辩称，一审中鸿辰公司称向李海波出借100万元并提供的流水不能证明转账行为与鸿辰公司有任何关系，不能证明该100万元的借款性质；借款与租金是两个不同法律关系，张森没有委托李海波向鸿辰公司收取租金，若鸿辰公司向李海波出借款项，其应向李海波主张；一审中鸿辰公司法定代表人石现伟明确表示鸿辰公司的交易方式为先要求对方出具收据再另行付款，故张森出具收据不代表收到了收据上显示的租金，更不能证明张森收到了鸿辰公司上诉提及的100万元；《结清证明》系鸿辰公司单方打印，且《结清证明》注有“其中100万元转给了李海波”，后因鸿辰公司无法提供该100万元转款凭证。故一审判决认定鸿辰公司应及时支付截至2019年10月10日下欠的租金124.9万元、鸿辰公司应付的下欠租金数额中不应扣减100万元是正确的，应予维持。天天假日酒店、特味村公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。张森向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与鸿辰公司之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、依法判令鸿辰公司于涉案房屋租赁合同解除之日起5日内搬离案涉房屋并将案涉房屋交还原告；3、依法判令鸿辰公司向原告支付拖欠的租金167.8万元（数额暂计算至2020年4月10日，后续继续主张至鸿辰公司搬离案涉房屋并将案涉房屋交还原告之日）；4、依法判令天天假日酒店、特味村公司于案涉租赁合同解除之日起5日内搬离案涉房屋并将案涉房屋交还原告，如逾期则每天按案涉租赁合同约定的租金标准向原告支付逾期腾房占有使用费；5、本案诉讼费用、保全费用等全部由鸿辰公司、天天假日酒店、特味村公司承担。一审法院认定事实：2012年2月17日，鸿辰公司股东李海波（时任法定代表人）、杨超以鸿辰公司名义（乙方）与张森（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容约定，第一条总则1、甲方出租给乙方用于开设酒店的房屋及附属设施，甲方应保证拥有完全所有权。其中房屋所有权证书编号为0301006361-0301006366、0301006368-0301006375、0301006357-0301006359、0401009688，共计壹拾捌本，土地使用权证书编号为新土P8058。2、乙方已充分了解房屋基本情况，并独立承担所开设经营酒店过程中产生的一切法律责任及费用，甲方不得干涉乙方正常经营。3、房屋基本情况：房屋位于新郑××镇××国道西侧（淮河××），房屋系钢混结构，建筑面积为10176.60平方米（以房产证登记为准）。4、甲方另提供免费停车场共计1500平方米。第二条租赁期限租赁期限自2012年4月29日起至2033年4月28日止，共计二十一年。装修期十二个月，实际租赁期限为二十年，装修期自本合同生效起算，装修期间不计租金。第三条押金本合同押金壹拾万元整，乙方在合同生效后一周内给付甲方，待本合同期满终止或甲方提前解除终止时，乙方结清应付租金及其他乙方经营酒店期间所产生的水、电等应缴费用并将房屋交还甲方后一周内，甲方将押金全额无息退还乙方。第四条租金因租赁期限较长，双方商定以每五年为一阶段计算租金，自装修过后起算，各阶段分别为：2013年4月29日至2018年4月28日柒拾捌万元整。2018年4月29日至2023年4月28日为捌拾伍万捌仟元整。2023年4月29日至2028年4月28日为玖拾叁万陆仟元整。2028年4月29日至2033年4月28日为壹佰零壹万元肆仟元整。第五条租金支付方式租金按年支付，乙方应在支付期限届满前十五日支付甲方下年租金，每次支付金额为全年。第一次支付时间为：2012年12月31日前支付2013年4月29日至2014年4月28日租金；第二次支付2014年4月29日至2015年4月28日租金；以后以此类推，支付方式为转账支付……第八条房屋返还本合同租赁期限届满终止或提前终止，自合同终止之日甲方给予乙方三十日进行搬迁，此期间不计任何费用。乙方返还房屋时，除保证返还房屋及附属设施完好可正常使用外，对于房屋装修，改造部分需整体移交给甲方（对于灯饰、木地板，墙壁上活动挂画等可活动部分由甲方确认后，乙方自行拆除）。返还房屋过程中产生的乙方物品损毁甲方不做任何赔偿。如乙方逾期返还房屋，每逾期一日乙方应按当期日租金的三倍向甲方支付占用费。第十一条合同终止……5、甲乙双方其中一方违约的有下列情形之一的，甲方有权终止本合同：乙方逾期不支付给甲方租金或应该由乙方承担的水电费用持续超过60天的……第二十条违约责任……2、如乙方违反本合同约定，逾期未向甲方支付租金，除补交当期应付金额外，甲方有权按应交金额的0.2%/天收取滞纳金，逾期60日以上未支付的，甲方还有权单方面终止合同，收回房屋。乙方投建于该房屋的全部设施（包括动产和不动产）归甲方所有，乙方无权动用、拆除。甲方不承担任何法律和经济赔偿责任。3、租赁期间，除本合同约定外，甲方不得提前终止或解除本合同。如甲方有充分理由确须提前终止或解除，应提前一年告知乙方并征求乙方书面同意，乙方同意后，甲方应赔偿乙方的装修及酒店投入的设备实物资产的余值费用。合同还约定了广告位免费使用范围及责任、水电设施及费用、甲乙双方的权利和义务及其他违约责任等内容，张森在甲方负责人处签名按手印，李海波、杨超在乙方授权代表处签名按手印。合同签订当日，鸿辰公司通过杨志远的账户向张森汇款88万元。张森出具收到条载明：“今收到河南鸿辰企业管理咨询有限公司支付2013年4月29日至2014年4月28日一年的房屋租金及人工工资柒拾捌万元整；押金壹拾万元整，共计捌拾捌万元整。小写880000.00元。”2013年6月22日，张森（甲方）与鸿辰公司（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同补充协议》一份，主要内容：1、因政府拆迁问题导致租房合同推迟至2013年6月30日起执行。其他条款不变。2、甲方同意给乙方免租金壹佰天装修期。从2013年6月30日至同年10月10日止。租金从2013年10月11日起计算，租金计算方法按“房屋租赁合同”执行。3、鉴于乙方已支付给甲方十二个月的租金78万元，本补充条款生效后乙方同意再支付半年租金39万元整。至此乙方已支付租金到2015年4月10日。4、乙方同意支付给甲方打井、变压器安装等费用总计28万元整。5、甲方应提供确保乙方进场顺利开工条件。张森在协议落款甲方处签名，鸿辰公司在乙方签名处加盖公章。之后，张森按照约定向鸿辰公司交付了房屋，鸿辰公司接收房屋装修后开始经营天天假日酒店。鸿辰公司提交四份收据，内容分别是：“2015年9月24日今收到房租及工人工资共计柒拾捌万元整（龙湖天天假日酒店）￥780000.00收款人张森”，“今收到新郑市龙湖天天假日酒店房租款（2016年4月1日-2017年4.11日）共计柒拾捌万元整张森2016年7月7日”，“2017年5月8日今收到龙湖天天假日酒店2017年5至2018年5月9号租金柒拾捌万元整￥780000收款人张森”，“2018年6月22日今收到新郑市龙湖天天假日酒店交来2018年4月11日至2019年4月10日租金大写捌拾壹万玖仟元整（81.9万元）￥819000元收款人张森”。前三份收据左下方均指定的银行账号。张森认可前三份收据系其出具的，最后一份收据内容不是他写的，但是名字是不是他签的他记不清了，但是当时并未收到相应租金，双方租赁期间鸿辰公司要求他先出具收据由财务下账，再向他分多次支付租金，鸿辰公司认可张森陈述的先出收据再付款的交易方式。2020年3月22日，张森的儿子张洋以张森的名义（甲方）与鸿辰公司（乙方）签订《结清证明》一份，对涉案房屋租金作出如下租金结清证明：乙方于2013年10月11日至2019年10月10日，共计6年，总计向甲方缴纳房租475.8万元（大写金额：肆佰柒拾伍万捌仟元整），其中包含：前5年每年房租78万元，合计390万元。第6年房租85.8万元。合计475.8万元。截止至2019年10月10日的房租，乙方已全部结清。甲乙双方就履行合同、抵租金等方面无异议，双方一致达成协议，出具此结清证明！张洋在甲方处签名按手印并书写身份证号码，又在《结清证明》下方手写备注“上述租金下欠24.9万元，以实际到账全额为准。收款人：金桂芬（后面为收款账号和开户银行名称）。”鸿辰公司在乙方处加盖印章。同日，张洋还出具了收据一份，内容载明：“2020年3月22日今收到新郑市龙湖天天假日酒店交来2013-2019年房租欠款人民币（大写）贰拾肆万玖仟元整￥249000收款人张洋”。后由于鸿辰公司未按约定向张森支付下欠租金，张洋将《结清证明》和收据原件收回，并在《结清证明》“第6年房租85.8万元”后手写添加“其中壹佰万元直接转给了李海波”。之后，双方协商未果，张森遂诉至法院。另查明，1.2013年7月26日，石现伟与鸿辰公司股东李海波（持股50%）、杨超（持股50%）分别签订《河南鸿辰企业管理咨询有限公司股权转让协议》各一份，约定李海波将其持有河南鸿辰企业管理咨询有限公司的50%的股权以50万元价款转让给石现伟，杨超将其持有河南鸿辰企业管理咨询有限公司的30%的股权以30万元价款转让给石现伟。2.张森和鸿辰公司均认可支付租金的方式有转账和冲兑，双方的争议就在于鸿辰公司转给李海波的100万元上。对此，张森陈述，这100万元是欠的2017年的房租，《结清证明》系当时鸿辰公司告知向李海波转了100万元租金的情况下，并承诺向他提供鸿辰公司向李海波的转账凭证和李海波的收据，张洋才签的，对账期间他多次找鸿辰公司要这100万元转账的凭证，由于鸿辰公司提供不出来，他就把《结清证明》原件收走了。石现伟陈述，李海波类似餐饮协会会长的身份，向外放债收息，邓胜利在李海波那放的有钱，张森在李海波那拿的有钱，邓胜利需要用钱，但张森一时拿不出来钱，李海波就向他们借钱，他公司把钱转给李海波，李海波把钱转给邓胜利了。后来他跟张森打电话说李海波借的100万就抵成房租吧，张森当时也同意了，要不然这么多年他就没说这个事，只是后来李海波出事了，张森就不认了。张森承认曾经借过李海波的钱，但认为这跟房租没有关系。3.鸿辰公司提交银行转账交易明细一份拟证明鸿辰公司委托田玉杰已经于2014年10月14日向李海波的账户（账号62×××31）转账100万元，该100万元与《结清证明》中标注的“其中壹佰万元直接转给了李海波”相互印证。张森认为即使该款项是转给李海波的，也不能证明就是租金，也有可能是股权转让款或者借款，且他也从来没有委托过李海波收取涉案房租。4.张森的儿子张洋与石现伟短信聊天记录部分内容如下：2019年3月25日张洋：“石总，海波总的账您问财务了吗？这边海波总给我说没这回事儿的。上个礼拜你说问财务，问的怎么样了？”2019年5月21日张洋：“石总，哪个转账凭证还没有找到吗？又过去一周了，咱这事儿别再拖了，快点办完好了。”2020年3月12日张洋：“石总打扰了去年十月房租就该支付了又过去半年了，啥时候能支付房租得有个说法吧。”石现伟回复“好”。2020年3月17日张洋：“石总，韩总怎么说？既然账算清楚了请尽快支付拖了一年多了之前说账说不清现在都说清楚了，请按合约支付谢谢”。石现伟：“还没见到韩总看他什么时间到，说过给你回话”。张洋：“这样吧拖了时间也不短了你就说啥时候能给打钱或者不打钱给我个准话就行”。石现伟：“好”。2020年3月23日张洋：“石总，明天该打款了手续我也配合了应该不会再推了吧你多费心谢谢”。石现伟：“你联系一下店长”。5.鸿辰公司法定代表人石现伟陈述，他是鸿辰公司、天天假日酒店的实际控制人，也是股东，特味村公司是天天假日酒店挂靠的企业，也就是说他将鸿辰公司和天天假日酒店托管给特味村公司了，由该公司进行经营管理；涉案的房屋是他以鸿辰公司的名义租过来的，是鸿辰公司和天天假日酒店在使用，与特味村公司没有关系。一审法院认为，张森与鸿辰公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同依法成立、合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。据此，鸿辰公司应该按照合同及补充协议约定按时足额支付涉案房屋租金。鉴于鸿辰公司支付涉案房屋租金方式包含转账和冲兑，且与张森已经对账并达成结算协议，结合双方庭审中的陈述，鸿辰公司应该按照约定及时支付截至2019年10月10日的下欠的租金124.9万元。鸿辰公司辩称经其与原告于2020年3月22日对账确认，截至2019年10月10日共欠原告租金24.9万元，其已经向李海波支付100万元，只是下欠24.9万元未支付，张森对此不予认可，鸿辰公司提交的证据不足以证实其通过李海波向张森支付了100万元房租，亦不足以证实其陈述的双方与李海波之间达成债权转让抵房租的合意。综上，鸿辰公司的辩解，证据不足，不予采纳。双方结算时值新冠肺炎疫情期间，企业因受疫情影响经营收益减少，且由于双方存在100万租金的争议，鸿辰公司未能及时支付租金，不宜认定为根本违约，故张森以此为由主张解除双方的《房屋租赁合同》，不予支持，其相应的请求鸿辰公司、天天假日酒店和特味村公司搬离涉案房屋的主张，亦不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。鸿辰公司经过结算尚欠张森租金未支付，应及时支付下欠的租金。根据双方签订的租赁合同约定的租金的支付方式和金额，鸿辰公司应支付截至2020年10月10日的房租共计210.7万元。考虑到今年受新冠肺炎疫情影响，企业经营收益减少，按照原合同约定租金履行有失公平，故本院酌定减免鸿辰公司两个月的租金，减免后鸿辰公司应支付的租金为196.4万元。相应地，鸿辰公司有关因疫情延迟支付租金并请求减免租金的辩解，予以采纳。综上所述，张森诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南鸿辰企业管理咨询有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张森截至2020年10月10日的租金196.4万元；二、驳回原告张森的其他诉讼请求。案件受理费22314元，由河南鸿辰企业管理咨询有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张森提交两份河南省人民政府关于新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告，证明河南省新冠疫情时间为2020年1月25日到2020年3月18日，说明鸿辰公司拖欠租金事宜与新冠疫情无关，一审判决依据新冠疫情政策未解除张森与鸿辰公司的租赁合同错误。鸿辰公司发表质证意见称该证据不属于新证据，双方结算时张森认可鸿辰公司向李海波支付的100万元抵顶租金，结算证明确认鸿辰公司欠付截止到2019年10月10日的租金249000元，后鸿辰公司没有支付该租金，张森拿回结清证明原件后反悔不再承认结清证明的效力，要求鸿辰公司支付1249000元，因对其中100万元产生争议。鸿辰公司与张森沟通先支付无争议的部分，张森不同意，所以鸿辰公司未进行支付，此时正值新冠疫情，鸿辰公司经营效益受到严重影响，又对其中100万元存在争议，所以才未足额支付。鸿辰公司二审中提交了银行交易流水明细清单，证明一审判决后，鸿辰公司于2020年12月25日向张森支付租金30万元，鸿辰公司有继续履行合同的意愿和能力。张森发表质证意见称该银行流水清单显示转款人为韩跃军，而并不是本案鸿辰公司，即使该交易真实也不能证明是鸿辰公司向张森支付的30万元租金；即使鸿辰公司向张森支付30万元租金，截至2019年10月10日仍尚欠近百万元租金，鸿辰公司依然严重违约，不同意继续履行合同，请求解除。一审中鸿辰公司提交的一份转款凭证显示2014年10月14日田玉杰向尾号为3631的账户中转款100万元，为证明该100万元收款人为李海波，鸿辰公司在二审中提供的一份转账凭证显示2015年4月26日田玉杰向尾号为3631的银行账户进行转款，收款人户名显示为李*波；张森质证称鸿辰公司不能证明田玉杰、李*波、李海波之间的关系，其未提交李海波出具的收到鸿辰公司支付的100万元的收据，因此不能认定其所主张的100万元与本案有关。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案一审中鸿辰公司与张森曾就租金问题对账并达成结算协议，截至2020年10月10日鸿辰公司尚欠张森租金210.7万元，鸿辰公司称其中的100万元已经由其直接转给了案外人李海波并经张森同意抵减房租，一审中鸿辰公司提交的一份转款凭证显示2014年10月14日田玉杰向尾号为3631的账户中转款100万元，为证明该100万元收款人为李海波，鸿辰公司在二审中提供的一份转账凭证显示2015年4月26日田玉杰向尾号为3631的银行账户进行转款，收款人户名为李*波，除此之外鸿辰公司不能证明该100万元转款的用途，不能证明田玉杰是代表其转款，且不能提供李海波出具的收据等直接证据或其他具有高度盖然性的间接证据来证明收款人确系李海波，其提供的证据仍不足以证明其主张成立，故对其主张，本院不予采信。张森上诉称一审法院认定截至2020年10月10日鸿辰公司应支付租金210.7万元金额无误，但不应以新冠肺炎疫情为由减免鸿辰公司两个月租金143000元，并认为鸿辰公司未及时支付租金属于根本违约，要求解除张森与鸿辰之间的租赁合同。本案纠纷系房屋租赁合同纠纷，双方仍有继续合作的基础，结合双方租赁合同履行状况及新冠肺炎疫情的影响等实际情况，一审法院认为鸿辰公司未能及时支付租金不宜认定为根本违约，酌定减免鸿辰公司两个月的租金并无不当。综上所述，上诉人张森、鸿辰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36114元，由上诉人张森负担22314元，上诉人河南鸿辰企业管理咨询有限公司负担13800元。本判决为终审判决。审判长 闫 明审判员 李 黎审判员 赵俊丽二〇二一年一月四日书记员 师蕾鸣