福建省泉州市泉港区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0505民初361号原告泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司，住所地泉州市泉港区中心工业区环岛南面，组织机构代码72969353-4。法定代表人庄荣春，该公司总经理。委托代理人庄江南，该公司员工。委托代理人林志军，泉州市泉港区南港法律服务所法律工作者。被告罗晓兰，女，1987年3月10日出生，汉族，住福建省永安市。被告泉州市景江国际酒店有限公司，住所地泉州市泉港区中心工业区环岛南侧，统一社会信用代码3505051003552。法定代表人林章友，该公司总经理。上述两被告共同委托的代理人刘丽君、柯腾真，福建欣港律师事务所律师。原告泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司（以下简称春满城公司）与被告罗晓兰、泉州市景江国际酒店有限公司（以下简称景江公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理。后依法由审判员林前枢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告春满城公司的委托代理人庄江南、林志军、被告罗晓兰、景江公司共同委托的代理人刘丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春满城公司诉称，2013年11月28日，被告罗晓兰因经营酒店需要向原告承租春满城花园商住楼Ａ幢（即Ａ#楼）202室和109号店面、Ｂ幢（即Ｂ#楼）三层露台、Ｂ幢附属楼3至5层以及车库、消控室等房屋，双方约定租赁期限为三年，每月租金49086元。承租后，上述房屋由被告景江公司使用。自2014年10月份起，被告罗晓兰拒不支付租金，构成违约。现请求判令：1、解除原告与被告罗晓兰之间的租赁合同关系，被告罗晓兰按合同约定返还租赁物；2、被告罗晓兰支付拖欠的租金511694元[其中，自2014年10月份起至2015年5月份止拖欠的租金计143549元；自2015年6月1日起至2016年1月15日止拖欠的租金计368145元（49086元/月×7.5个月）]以及违约金153508元（按上述拖欠租金的30%计算），并支付自2016年1月15日起至租赁物返还之日止按49086元/月计算的租金；3、被告景江公司对上述债务承担连带责任。被告罗晓兰辩称，其是代表被告景江公司与原告签订房屋租赁合同的，其行为是履行职务行为，而非个人行为，请求判令驳回原告对其的起诉。被告景江公司辩称，1、诉争春满城花园商住楼Ａ幢202室是物业用房，归小区全体业主所有，A幢109号店面是该幢房屋一楼通往二楼的必经之路，B幢3层露台属公共部分，B幢附属楼3至5层以及地下车库，系原告违规利用业主的公共部分土地所营建的，属非法建筑，原告将上述房屋用于出租盈利，属无效行为；2、其已于2015年5月将B幢附属3至5层及车库返还给原告，退还后，原告不应对此再计算租金；３、春满城商住楼尚未进驻物业公司，整个小区的物业管理都是其在履行，原告向其收取Ａ幢202室物业房租金，没有法律依据。综上，请求判令驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明，2013年11月28日，原告春满城公司作为甲方（出租方）与被告罗晓兰作为乙方（承租方）签订《租赁协议》一份，双方在该合同中约定的主要内容有：1、甲方将春满城花园商住楼一期Ａ幢202室（物业用房）和109号店面、Ｂ幢三层露台、Ｂ幢附属楼3至5层以及车库、消控室和原消控中心物业房等房屋出租给乙方作为酒店经营使用；2、租期期限三年；自2013年12月1日起至2016年11月30日止；3、具体房屋的月租金如下：（1）Ａ幢202室（物业用房）：12632元；（2）Ｂ幢三层露台：78**元；（3）Ａ幢109号店面：3000元；（4）Ｂ幢附属楼3至5层：15942元；（5）附属楼车库：7112元；（6）消控室：1600元；（7）原消控中心和物业用房（以下简称消控中心）：1000元，以上合计49086元；4、乙方必须于每月5日前支付当月租金。款项汇入庄荣春的银行账户；5、租赁期间的物业管理费、水费、电费、闭路费等一切费用均由乙方支付；6、若乙方未能按期交付租金，逾期在5天内按应交租金的30%向甲方支付违约金，逾期在10天内按应交租金的60%向甲方支付违约金，超过30天以上甲方有权解除本合同，乙方所有的装修及设施归甲方所有，且拖欠的租金也应支付，等等。合同签订后，被告罗晓兰将向原告承租的上述房屋交付被告景江公司使用，二被告已付清截至2014年9月止的租金。另查明，春满城花园商住楼至今尚未成立业主委员会。春满城花园一期Ａ幢于2007年5月20日经竣工验收，Ｂ幢于2011年7月8日经竣工验收。2009年10月22日，原告取得春满城花园一期Ａ幢的房屋所有权证，该产权证载明：Ａ幢202室被规划为物业管理用房。2012年3月16日，泉州市泉港区住房和城乡规划建设局对春满城花园一期Ｂ幢进行项目总登记。上述事实，有原告春满城公司、被告罗晓兰、景江公司的陈述以及原告提供的《租赁协议》、《房屋所有权证》、《关于办结商品房项目初始登记的通知》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、营业执照等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。综上，本院认为，原告春满城公司与被告罗晓兰签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，本案租赁所涉及的春满城花园Ａ幢202室、消控室、消控中心均为物业用房，而春满城花园B幢3层露台属建筑物共有部分，原告将上述建筑出租给被告罗晓兰，虽有违反行政法规的相关管理性规定，但内容并未违反我国有关法律法规的强制性规定，属有效协议。本案合同中有关违反行政法规的内容，可由行政主管部门对原告春满城公司进行处罚或相关业主委员会等权利人提出权利时再另案处理。《租赁协议》证实本案合同双方为原告与被告罗晓兰，而非原告与被告景江公司，被告罗晓兰辩解其系代表被告景江公司与原告签订合同，原告对此予以否认，其又不能提供证据加以证明，故对其辩解不予采纳。被告罗晓兰自2015年10月起拒不按月缴纳租金，严重违反合同约定，原告现根据合同约定诉求解除双方的租赁合同关系，于法有据，予以支持。原告诉求被告罗晓兰支付拖欠的租金511694元[其中，自2014年10月份起至2015年5月份止拖欠的租金计143549元；自2015年6月1日起至2016年1月15日止拖欠的租金计368145元（49086元/月×7.5个月）]以及违约金153508元（按上述拖欠租金的30%计算），并支付自2016年1月15日起至租赁物返还之日止按49086元/月计算的租金，符合法律规定，予以支持。被告景江公司主张A幢109号店面是共有部分以及其已于2015年5月将B幢附属楼3至5层及车库返还给原告，原告予以否认，其又未能提供证据加以证明，对该主张不予采纳。原告主张被告景江公司对上述债务承担连带责任，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司与被告罗晓兰于2013年11月28日签订的《租赁协议》；二、被告罗晓兰应于本判决生效之日起三十日内将《租赁协议》所约定的址在泉州市泉港区春满城花园Ａ幢202室和109号店面、Ｂ幢三层露台、Ｂ幢附属楼3至5层以及车库、消控室、原消防中心和物业用房，在腾空后返还给原告泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司；三、被告罗晓兰应于本判决生效之日起三十日内支付原告泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司截至2016年1月14日止的租金511694元、逾期付款违约金153508元，合计665202元；四、被告罗晓兰应于本判决生效之日起三十日内支付原告泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司自2016年1月15日起至实际返还之日止按49086元/月计算的上述诉争租赁物使用费;五、驳回原告泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10943元，减半收取5471.5元，由原告负担25元，被告罗晓兰负担5446.5元。被告罗晓兰负担的款项，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  林前枢二〇一六年五月二十日书记员  钟伟科附：引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。