广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4047号上诉人（原审被告）：王希敏，住湖南省攸县。上诉人（原审被告）：刘新安，住广州市白云区。上述两上诉人的共同委托代理人：郑肯原、林芸，广东金轮律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市财富天地市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：卢广，职务：经理。委托代理人：杜红丽、张思婷，广东盈隆律师事务所律师、实习律师。上诉人王希敏、刘新安与被上诉人广州市财富天地市场经营管理有限公司（以下简称财富公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：财富公司（合同中称乙方）曾与广州市越汇房地产开发有限公司（合同中称甲方）签订《财富天地广场物业管理委托协议》，约定广州市越汇房地产开发有限公司委托财富公司对财富天地广场（坐落于广州市荔湾区西湾路150号）提供物业管理服务，约定期限自2013年6月1日起，具体截止日期经双方协商一致再另行商定。第六条约定：甲乙双方同意，本项目出租部分由承租人与乙方直接签订物业管理合同；乙方将按照经甲方批准的物业服务费和车位管理费标准向本项目承租人收取物业服务费和车位管理费。合同签订后，财富公司开始对财富天地广场提供物业管理服务。2014年8月11日，财富公司与王希敏、刘新安签订合同编号为财天物合[2014]-1984-0059号《财富天地广场物业管理服务合同》。约定王希敏、刘新安承租商铺为财富天场广场A1栋第D3层第065号商铺。建筑面积为40.77平方米（含公共分摊面积），合同的管理服务期限自2014年7月29日起至2018年6月30日止。财富公司每月向王希敏、刘新安收取物业管理费人民币1427元（按建筑面积每月每平方米35元计）。王希敏、刘新安须于每月10日前向财富公司缴纳当月的物业管理费、水电费用及其他费用，如缴费日为法定节假日，则物业管理费及水电费用的缴费期顺延至节假日后第一个工作日。第35条，合同期内，王希敏、刘新安如未能依约按时支付物业管理费、电费、水费、空调费等应付费用的，每逾期一日，财富公司有权向王希敏、刘新安收取应付未付金额的千分之一作为违约金。合同签订后，王希敏、刘新安向财富公司交纳物业管理费至2015年5月。自2015年6月至2015年10月，王希敏、刘新安没有向财富公司支付物业管理费。在庭审中，财富公司提供“企业开业通知书”一份，记载财富公司经营范围包括“物业管理”，王希敏、刘新安确认该通知书真实性，但是认为该通知书不能证明财富公司具有物业管理资质。因本案纠纷，财富公司于2015年10月19日向原审法院起诉，请求判令：1、王希敏、刘新安立即向财富公司支付物业管理费7135元，从2015年6月至2015年10月，按合同约定1427元／月计算；2、王希敏、刘新安向财富公司支付逾期支付物业管理费的违约金470.91元，从欠费当月10日起计至2015年10月15日，每月以物管费1427元为本金，每逾期一日按千分之一计算违约金；3、王希敏、刘新安承担本案的诉讼费。原审法院认为：财富公司与王希敏、刘新安签订的《财富天地广场物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，财富公司依约为涉案房屋所在的财富天地广场实施了物业管理，王希敏、刘新安也在此期间向财富公司支付了部分物业管理费，依照等价有偿原则，王希敏、刘新安在享受财富公司的管理服务后应继续按约定向财富公司支付物业管理费。从现有证据来看，不足以证明财富公司在为财富天地广场提供物业管理服务中存在严重失职或干扰王希敏、刘新安正常经营的行为，故王希敏、刘新安不同意交纳物业管理费的理由不成立；另王希敏、刘新安抗辩认为财富公司的收费标准缺乏合法依据及存在违规收费，但对此未能提供充分的证据予以证明，原审法院对此也不予采纳。王希敏、刘新安未依约支付物业管理费构成违约，除补缴物业管理费外还须按合同约定的标准支付违约金。现财富公司要求王希敏、刘新安支付从2015年6月至2015年10月的物业管理费7135元及违约金符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，于2015年12月30日作出如下判决：一、王希敏、刘新安自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市财富天地市场经营管理有限公司支付从2015年6月至2015年10月止的物业管理费（按每月1427元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，王希敏、刘新安一次性向广州市财富天地市场经营管理有限公司支付2015年6月至2015年10月期间的逾期支付物业管理费违约金【违约金以当月所欠的物业管理费为本金，从应交物业管理费的当月11号起计（如果该月10号是法定节假日，则顺延至节假日后第二个工作日起计）按每日千分之一标准计算至2015年10月15日，每期违约金不得超过当月所欠物业管理费本金】；三、驳回广州市财富天地市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由王希敏、刘新安共同负担。判后，上诉人王希敏、刘新安不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方原审证据2、证据3、证据7可以证明，财富公司存在对涉案商场封铺、贴封条、锁门、停电等违反物业服务合同的行为，该行为直接或间接影响了我方的正常商业经营，给我方造成重大损失，但原判并未对此事实予以认定。二、依据《物业服务企业资质管理办法》第14条规定，物业服务企业需向政府主管部门申请资质认证，而财富公司并不具有物业服务企业资质，依据《物业服务企业资质管理办法》第19条规定，未取得资质或超越资质等级是被禁止从事物业服务管理的，因此财富公司无权向我方收取物业服务费，但以上事实原判并未予以认定。三、财富公司是涉案商场的开发商广州越汇房地产开发有限公司的全资子公司，其利用与开发商的关联关系违规取得涉案商场的物业服务管理权利，在取得方式及物业服务收费标准上均缺乏公开公正性，缺乏合法依据。四、依据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《物业管理条例》的规定，物业公司不得收取额外的保证金，因此财富公司收取履约保证金（水电周转金）及按照电以5%公摊、水以10%公摊的标准分摊水电费的行为均构成违规收费，基于此我方有权暂停缴纳费用。五、在财富公司未全部履行物业服务合同义务的前提下，我方暂停支付物业服务费是行使先后履行抗辩权，并不构成违约，同时由于财富公司的行为给我方造成损失，我方主张减少相应价款具有正当合法性。被上诉人财富公司辩称：一、关于物业服务企业的资质问题。法律并没有作出禁止性规定不具备物业服务企业资质的公司不得从事物业服务，因此财富公司与上诉人签订的物业管理服务合同合法有效，财富公司依据合同收取物业服务管理费合法有据。二、关于物业费标准的问题。根据《广东省物价局物业服务收费管理办法》第7、9条和《广州市收费管理实施细则》第8条的规定，非住宅收费实行市场调节价，由物业公司和业主在物业服务合同中约定，本案财富公司与上诉人在合同已经明确约定了物业管理的收费标准，且上诉人也按期缴纳了部分物业费并未就收费标准提出异议。三、关于物业服务质量的问题。上诉人没有相应的证据证明财富公司提供的物业服务存在质量不合格，其主张财富公司违反合同约定提供不合格的物业服务没有事实依据。综上，同意原审判决。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审经审理查明：财富公司是广州市越汇房地产开发有限公司的全资子公司，主营项目为商务服务业，财富公司与广州市越汇房地产开发有限公司签订《财富天地广场物业管理委托协议》约定从2013年6月1日始为财富天地广场提供物业管理服务。之后，财富公司与上诉人签订《财富天地广场物业管理服务合同》，合同约定：甲方（上诉人）于签订合同时向乙方（财富公司）支付相当于两个月的物业管理费的履约保证金；甲方委托乙方代付商铺水电费，电费计价方式：电费总额=【实际用电度数+损耗分摊度数（按实际用电度数的5%计算）】×商业用电单价，水费计价方式：水费总额=【实际用水度数+损耗分摊度数（按实际用水度数的10%计算）】×商业用水单价；甲方签订本合同时向乙方领取预付费用电卡及充值电费，即采取充值取电的方式。合同签订后，财富公司曾以维持秩序为由对涉案商铺进行封铺。截至本案诉讼，涉案的财富天地广场没有成立业主委员会。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案二审焦点归纳为：一、财富公司提供物业服务的有效性；二、财富公司的各项物业收费标准是否符合规定；三、财富公司是否存在违反合同的服务管理行为。评析如下：第一个焦点问题。《物业服务企业资质管理办法》第六条：“新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。”第十九条：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”依据上述规定，物业服务企业的设立并不必需具备资质，仅是在设立之后需申请资质，对不具备资质或超越资质的予以行政处罚，并没有作出物业服务企业不具备资质不得从事物业服务的禁止性规定。财富公司的主营项目为商务服务业，财富公司依据合同提供物业服务并收取物业费，其行为不违反法律禁止性规定，本院予以确认。至于财富公司不具备物业服务企业资质应否受到行政处罚的问题，并不属本案处理范围，与本案不具有关联性。综上，上诉人的理据缺乏法律依据，本院不予支持。第二个焦点问题。《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》也并未对服务费的履约保证金和水电费的损耗分摊费用作出强制性和禁止性规定。财富公司与上诉人在合同中对服务管理费、履约保证金、水费、电费、水电费的损耗费等均作出明确约定，该约定属于双方的意思自治，并不违反法律禁止性规定，上诉人在签订合同时并未对此提出异议，且履约保证金和水电费的损耗并未超出合理范围，因此上诉人主张财富公司违规收费缺乏合同依据和法律依据，本院不予采信。第三个焦点问题。首先，财富公司是广州市越汇房地产开发有限公司的全资子公司，具有独立的法人地位，与广州市越汇房地产开发有限公司签订《财富天地广场物业管理委托协议》，取得涉案的财富天地广场的物业管理服务权限，并不违反法律规定，本院予以确认。其次，上诉人也与财富公司签订了《财富天地广场物业管理服务合同》且并未提出异议，现在上诉人认为财富公司取得物业服务的权限存在瑕疵，缺乏事实和法律依据，也与合同法的意思自治原则相违背，本院不予采信。最后，上诉人认为财富公司存在对涉案商场封铺、贴封条、锁门、停电等违反物业服务合同的行为，但依据查明事实，涉案商铺是采取电卡预付费充值用电的方式，上诉人没有充分的证据证明财富公司对涉案商铺采取封铺、贴封条、锁门、停电等行为，本院对其主张不予采信。综上，上诉人认为财富公司存在违反合同的物业服务行为，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王希敏、刘新安的上诉理由不成立，应予驳回；原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人王希敏、刘新安负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年五月二十七日书 记 员  张 辉