贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2606号 上诉人（原审被告）:张正兴，男，1975年2月25日生，汉族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）:贵州同富商业运营管理有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：刘吉灵，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗炼，该公司员工。 上诉人张正兴因与被上诉人贵州同富商业运营管理有限公司（以下简称同富公司）租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院(2020)黔2701民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张正兴上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人所有诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人违反诚实信用原则，就本案租金问题，上诉人与被上诉人主管经理刘春慧商议把门面转让出去后，用转让费抵扣所欠租金和费用。刘春慧说必须经过运营部才能转让，且要先把退铺协议合同签了，并按要求还款，考虑到生意不好，被上诉人又随时来锁门面，实在无法经营，就答应对方要求签字了。上诉人租赁合同未到期，被被上诉人强行关闭所租门面，未通知上诉人到场清点门面里面商品及物资，造成上诉人经济损失35万元。上诉人与被上诉人所签订的合同已于2019年8月14日解除，之后的租金和管理费与上诉人无关。原审判决上诉人承担违约金无事实和法律依据，合同应在2022年4月14日到期，被上诉人在2019年8月14日以各种理由强行关闭上诉人所租赁门面，造成上诉人无法经营，违约的是被上诉人，且被上诉人也未举证上诉人给被上诉人造成什么损失。 同富公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分。双方签订的《灵智广场市场服务合同》、《商铺租赁合同》、《灵智广场物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。被上诉人长期未交纳相关费用，已构成根本违约，被上诉人于2020年8月14日解除合同，得到双方认可，合理合法。上诉人出具的《欠条》及还款计划载明内容表明上诉人是知道和明白合同条款内容和约定的。一审法院审理程序合法、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。 同富公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2016年9月22日签订的《灵智广场市场服务合同》及《商铺租赁合同》；2.请求依法判令被告立即支付拖欠原告的租金和管理费55450元（租金暂算至2018年8月14日止，余下租金算至解除合同之日止）；3.请求依法判令被告支付违约金11090元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月22日，原告同富公司（合同甲方）与被告张正兴（合同乙方）签订合同编号为Ｄ-1-1039的《商铺租赁合同书》，约定：甲方将位于都匀市灵智广场Ｄ区方；商铺签约面积为211.59平方米，该面积为计算租金面积；商铺为商业用途，乙方承租该商铺用于经营宏陶瓷砖，未经甲方同意乙方不得擅自变更经营项目；租赁期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止；租金按照商铺签约面积计算，具体如下：第一年，甲方给予乙方5个月优惠期，优惠期满后乙方开始计算费用，即从2017年9月15日起至2018年4月14日止，租金为14元／平方米／月，2963元／月，本年实收租金合计20741元，第二年，甲方给予乙方4个月优惠期，优惠期满后乙方开始计算费用，即从2018年8月15日起至2019年4月14日止，租金为14元／平方米／月，2963元／月，本年实收租金合计23704元，第三年，从2019年4月15日起至2020年4月14日止，租金为14元／平方米／月，2963元／月，本年实收租金合计35556元……租金按季支付，乙方每次应提前10天交纳下一次租金；签订本合同时须与都匀市灵博物业服务有限公司签订物业服务合同，物业服务费按合同签约面积计算为3元／平方米／月，第一年免收，自2018年4月15日开始计收，按季收取，乙方需提前10天交纳下一次物业服务费；在本合同有效期内，若甲方单方面擅自解除本合同，甲方应退还乙方尚未使用商铺的租金，并按本合同乙方已付租金的30%支付乙方违约金，若乙方单方面擅自解除本合同或因乙方违约行为，甲方有权解除本合同收回商铺另行处理，乙方已交全部租金甲方不予退还，乙方按已付租金30%向甲方支付违约金，同时履约保证金不再退还；合同同时对其他权利义务进行了约定。同日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）又签订了合同编号为Ｄ-1-1039《商铺市场服务合同书》，约定：乙方使用都匀市灵智广场Ｄ区一层Ｄ-1-252--Ｄ-1-255号商铺；商铺签约面积为211.59平方米，该面积为计算综合服务费的面积；乙方使用该商铺用于经营宏陶瓷砖；合同期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止；综合服务费的计付标准如下：第一年，甲方给予乙方5个月优惠期，优惠期满后乙方开始计算费用，即从2017年9月15日起至2018年4月14日止，综合服务费为26元／平方米／月，5502元／月，本年实收综合服务费合计38514元，第二年，甲方给予乙方4个月优惠期，优惠期满后乙方开始计算费用，即从2018年8月15日起至2019年4月14日止，综合服务费为26元／平方米／月，5502元／月，本年实收综合服务费合计44016元，第三年，从2019年4月15日起至2020年4月14日止，综合服务费为26元／平方米／月，5502元／月，本年实收综合服务费合计66024元……综合服务费按季支付，本合同签订时预交3月费用，以后每次交纳费用应提前10天；根据甲方的统一管理经营原则，乙方同意在本合同签订时向甲方交纳管理保证金8464元；乙方应严格按照合同约定的付款方式和金额按时向甲方交纳费用，逾期不交的，每拖欠一日按照应交费用千分之五的标准向甲方支付违约金，其他一切经济损失和后果均由乙方承担；甲方双方任何一方均应该严格履行本合同各项条款，如任何一方违反本合同规定，要求提前终止合同的，均应当按合同期内综合服务费总额的20%向对方支付相应的违约金；合同同时对其他权利义务进行了约定。因被告在经营过程中欠付租金及市场综合服务费，故于2019年7月28日向原告出具了《欠条》及《还款计划》，其中《欠条》载明：“今欠贵州同富商业运营管理有限公司2019年1月1日至2019年8月14日期间商铺租金及市场服务费，金额共计￥55449元（大写伍万伍仟肆佰肆拾玖元整）。2019年4月1日至2019年9月30日期间商铺物业服务费，金额共计￥3808元（大写：叁仟捌佰零捌元整）”。《还款计划》载明：“本人在此承诺：2019年8月15日前还清欠款金额共计￥59257元；将所欠费用全部缴清，若未在承诺期限内将费用缴清，本人承诺愿意按贵州同富商业运营管理有限公司签订的Ｄ-1-252至255号《商铺市场服务合同》、《商铺租赁合同》、《商业物业服务合同》中违约条款无条件进行处理，贵公司同时采取断电、锁门处理”。此后，被告未在案涉商铺继续经营。另，庭审中，原告提交2019年8月20日作出的《解除合同通知书》，该通知书载明因被告逾期交纳各项费用等事宜造成违约，要求解除与被告签订的《商铺市场服务合同》以及《商铺租赁合同》，并要求被告在2019年8月26日前办理退场手续等。另查明，2016年3月4日被告与都匀市灵博物业服务有限公司签订《灵智广场商业物业服务合同》，合同对案涉商铺的物业服务费进行了约定。 一审法院认为，原告同富公司与被告张正兴签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺市场服务合同书》均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。在租赁期间，被告应按照约定及时向原告交纳租金及综合服务费用，但因被告长期未交已构成违约，原告在庭审中提交了于2019年8月20日作出的《解除合同通知书》，证明其曾向被告主张解除合同，被告在庭审中亦答辩称其认为双方签订的两份合同实际已于2019年8月14日解除，可见双方对于案涉两份合同已无继续履行的意愿，均对合同作出了解除的意思表示，故对于原告请求解除《商铺租赁合同书》以及《商铺市场服务合同书》的诉请，予以支持。关于原告主张的租金和管理费是否应予支持的问题。因长期未交纳租金及市场服务费，被告向原告出具了《欠条》及《还款计划》，其认可自2019年1月1日至2019年8月14日尚欠的租金及市场服务费共计55449元，该款被告应及时向原告支付。对于被告提出的原告起诉的为2018年8月14止的租金和市场服务费于法无据不应支持，但经庭审查明，此系笔误，故对被告的抗辩，不予采信。对于自2019年8月15日起的租金，因双方自此时起均已作出解除合同的意思表示，且被告亦未再使用案涉商铺，故对此后的租金，不予支持。关于原告起诉的违约金是否应得到支持的问题。被告逾期支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告请求的违约金并未明显过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，予以支持。关于被告提出的因原告强行关闭案涉商铺，给其造成损失，对此被告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：解除原告贵州同富商业运营管理有限公司与被告张正兴于2016年9月22日签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺市场服务合同书》；被告张正兴于本判决生效之日起十日内支付原告贵州同富商业运营管理有限公司租金及市场服务费共计55449元；被告张正兴于本判决生效之日起十日内支付原告贵州同富商业运营管理有限公司违约金11090元；驳回原告贵州同富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1464元，因适用简易程序减半收取732元，由被告张正兴负担（该款原告贵州同富商业运营管理有限公司立案时已预交，被告张正兴应在履行义务时径付原告贵州同富商业运营管理有限公司）。 二审中，张正兴提交如下新证据：1.照片；2.租金证据；3.商品价格表。拟证明门面被强行关闭转让，造成门面的商品和物资损失和2018年12月31日前的租金和管理费已经结清。经质证，被上诉人对证据不予认可。本院认证如下，上诉人的损失赔偿不是本案的审理范围，上述第一、三组证据与本案没有关联性，不予采信；原审判决上诉人承担的是2019年1月1日至2019年8月14日期间的租金及管理费，第二组证据与本案无关联，不予采信。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：本案租金、市场服务费以及违约金的认定问题。 本院认为，原审判决认定双方签订的《商铺租赁合同书》、《商铺市场服务合同书》合法有效，双方对原审判决解除合同无异议，本院予以确认。关于上诉人欠被上诉人租金和市场服务费多少的问题，上诉人出具的欠条和还款计划表明，其认可2019年1月1日至2019年8月14日尚欠的租金及市场服务费55449元。上诉人认为2018年12月31日前的租金和服务费已经支付完毕，因被上诉人请求的不是2018年12月31日前的租金和服务费，对于笔误问题，原判已经作出说明，上诉人理由不能成立。关于违约金问题，因双方在合同中约定，如违约按已付租金的30%和按应交服务费每日千分之五支付违约金，原审判决上诉人承担的11090元违约金数额未超过55449元的30%，未明显过高。至于上诉人的商品和物资损失，因上诉人未在原审中提起诉讼，原审判决告知上诉人另行主张正确。 综上所述，上诉人张正兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1464元，由上诉人张正兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十一月三日 法官助理毛辉 书记员杨洁