湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2426号上诉人（原审被告）唐伟。委托代理人唐朝晖，湖南中楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈彪。委托代理人李思贤，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）湖南恩瑞置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路**东成国际大厦**。法定代表人郑军，公司董事长。委托代理人谭沐，湖南秉言律师事务所律师。上诉人唐伟因与被上诉人陈彪、湖南恩瑞置业有限公司（以下简称恩瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的(2015)雨民初字第04340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何豪杰担任审判长，与审判员曾庆军、代理审判员黄琦共同组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人唐伟的委托代理人唐朝晖，被上诉人陈彪的委托代理人李思贤、王鹏飞，被上诉人恩瑞公司的委托代理人谭沐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈彪（乙方）与唐伟（甲方）就唐伟曲塘路70号雨环苑住宅楼的2101号房的转让达成一致意见，并于2014年5月28日签订《协议》，约定：1、乙方一次性支付给甲方58000元转让费，获得甲方2101号房的购买权；2、甲方先期支付的100000元购房金，乙方承诺在本协议签订之日起2个月内支付给甲方，如超过约定期限，乙方同意甲方不返还乙方58000元转让金，并放弃甲方曲塘路70号雨环苑住宅楼2101号房的购买权；3、双方约定甲方的购房单价为4550元/平方米，如乙方最终收房的价格超过双方协议单价，甲方将退还乙方的转让金58000元和100000元购房金。同日，唐伟（委托人）向陈彪（被委托人）出具《授权委托书》，内容为：本人现委托陈彪全权代表本人办理雨花区环卫局雨环苑选房相关事宜。被委托人所做的任何决定完全代表本人意愿，本人对被委托人所做的一切决定和产生的结果均完全认可。2014年5月29日，陈彪支付唐伟房屋转让金58000元。2014年6月12日，陈彪向本案诉争房屋的开发商即恩瑞公司交纳购房款10000元。2014年6月20日，陈彪向唐伟支付购房预付款100000元，唐伟将其已交纳的100000元购房款收据原件交付给陈彪。因本案诉争房屋所在的项目已停工，恢复施工的时间无法确定。陈彪就解除《协议》与唐伟协商未果，于2015年8月7日向唐伟邮寄了《关于解除的通知》，内容为：陈彪、唐伟于2014年5月28日就曲塘路70号雨环苑项目2101号房购买权及购房款达成《协议》，当时唐伟称房屋已经封顶，该房最快2014年年底交房，最迟2015年3月交房，但至今迟迟不见交房。从2015年3月至今，陈彪多次口头提出因无法交房要求解除《协议》，返还转让费及购房款等共计168000元，但唐伟一直不同意解除。《协议》签订至今已达一年多之久，唐伟已构成根本违约，《协议》无法履行，陈彪无法达到实现协议的目的。现再次向唐伟发出书面解除《协议》的通知，请唐伟收到通知五日内返还收取陈彪全部款项，否则通过司法途径依法维护自己的合法权益。唐伟收到该通知后与陈彪协商未果，陈彪于2015年8月6日诉至原审法院，请求法院判令：1、解除2014年5月28日陈彪、唐伟双方签订的《协议》；2、唐伟返还陈彪168000元，其中购房权转让费58000元、购房款100000元、代唐伟交纳的购房款10000元；3、唐伟按照同期银行贷款利率标准计算的12915元及计算至唐伟实际清偿为止的资金占用费；4、唐伟承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，陈彪变更诉讼请求为：1、解除2014年5月28日陈彪与唐伟签订的《协议》；2、唐伟和恩瑞公司返还陈彪款项168000元，其中购房权转让费58000元、购房款100000元、第二次购房款10000元；3、唐伟和恩瑞公司按照同期银行贷款利率标准赔偿陈彪资金占用费及利息12915元，直至唐伟和恩瑞公司实际清偿之日为止；4、唐伟和恩瑞公司对陈彪承担赔偿责任110000元；5、唐伟和恩瑞公司对以上四项诉求承担连带责任；6、唐伟和恩瑞公司承担本案诉讼费用。恩瑞公司在庭审中确认其与唐伟之间就本案诉争房屋存在买卖关系，与陈彪不存在房屋买卖关系，目前该房屋所在项目已经停工且恢复施工的时间无法确认。原审法院认为，陈彪、唐伟就本案诉争房屋转让事宜签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，陈彪向唐伟支付房屋转让款后取得本案诉争房屋的购买权并最终取得该房屋的所有权，根据原审法院审理查明的事实，本案诉争房屋所在项目已经停工且恢复施工的时间无法确定，陈彪取得该房屋所有权的目的无法实现，故陈彪请求解除与唐伟于2014年5月28日签订的《协议》，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故陈彪请求唐伟返还购房款110000元及转让款58000元，符合法律规定，原审法院予以支持，对陈彪超过部分的诉讼请求不予支持。陈彪请求恩瑞公司与唐伟共同承担返还上述款项的义务，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（一）项、第九十七条之规定，判决：一、陈彪与唐伟于2014年5月28日签订的《协议》解除；二、唐伟于判决生效后7日内退还陈彪购房款110000元及转让款58000元；三、驳回陈彪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5664元，由唐伟负担。上诉人唐伟不服一审判决，向本院上诉称，一、唐伟与陈彪于2014年5月28日签订的协议是双方的真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，对双方都有约束力，依据该协议，只有当陈彪收房的价格高于双方的协议单价，唐伟才退还转让费及购房款，现在本案中唐伟退款的条件尚未成就。二、唐伟与陈彪的《协议》中的交易标的是2101号房的购房指标，并非2101号房的房屋所有权，陈彪应该要从恩瑞公司处取得本案涉案房屋的所有权，与唐伟并无关联。三、唐伟已经按照协议履行了全部义务，其与陈彪签订协议的合同目的已经实现，唐伟应该获得58000元转让款，且不应该退还陈彪10万元购房款。四、唐伟并未收取陈彪1万元购房款，因此并没有退还陈彪1万元购房款的义务。五、恩瑞公司是本案涉案房屋的开发商，是实际收取陈彪11万元购房款项的利害关系人，因恩瑞公司未取得商品房预售许可证导致本案涉案房屋停工，恩瑞公司有重大过错，应退还陈彪11万元购房款。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回陈彪对唐伟的全部诉讼请求，并判令恩瑞公司退还其收取陈彪的11万元购房款，且由陈彪和恩瑞公司承担本案诉讼费用。被上诉人陈彪发表答辩意见称，一、陈彪与唐伟之间签订的协议虽然真实有效，但是因本案涉案房屋已经停工，且无法确定恢复施工时间，陈彪已经不能实现合同目的，因此达到了法定的解除条件，该协议应予解除。二、唐伟擅自将其购房资格和权利转让给陈彪属于无权处分，因为本案涉案房屋的购买资格是特定的，购房指标及购得的房屋是不允许转让的，但是唐伟并未将该情况告知陈彪，主观上存在过错，既影响了协议的签订，也影响了合同目的的实现，给陈彪造成了损失，因此唐伟应当承担赔偿责任。三、陈彪支付的168000元系因协议产生的款项，现唐伟并未完全履行协议的义务，因此唐伟应当将168000元退还给陈彪，至于陈彪交纳的1万元房款，恩瑞公司也是基于唐伟出具给陈彪的委托书才收取的，应由唐伟退还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人恩瑞公司发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2014年5月28日，作为甲方的唐伟与作为乙方的陈彪签订协议一份，该协议系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效。因本案涉案房屋已经停工，且无法确定复工时间，故陈彪请求法院判令解除其与唐伟签订的《协议》，本院认为，陈彪与唐伟签订协议的目的即为了本案涉案房屋的购买，然陈彪已经无法按照合同目的取得本案涉案房屋的所有权，且本案涉案房屋的开发商恩瑞公司并不认可其与陈彪之间存在商品房买卖关系，仅认可恩瑞公司与唐伟之间存在商品房买卖关系，且恩瑞公司在二审中亦陈述其收取陈彪的1万元房款亦是基于唐伟于2014年5月28日出具给陈彪的授权委托书，因此，陈彪与唐伟签订合同的目的已然落空，故一审法院判令解除陈彪与唐伟之间的协议，并判令唐伟退还陈彪11万元购房款与58000元转让费并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判处得当，依法应予维持，上诉人唐伟的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5664元，由上诉人唐伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年五月十六日书 记 员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。