宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0106民初768号原告刘德平，男，1963年5月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托代理人刘春艳，宁夏合天律师事务所律师。被告宁夏建兴住宅置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人李建平，该公司董事长。委托代理人周学全，宁夏正义达律师事务所律师。原告刘德平与被告宁夏建兴住宅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法由审判员王哲适用简易程序于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告刘德平及其委托代理人刘春艳、被告宁夏建兴住宅置业有限公司的委托代理人周学全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘德平诉称，2014年9月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区商品房一套。原告如约向被告履行了566949元的付款义务，但被告未能按照合同约定的交房期限2014年12月31日前向原告履行交房义务。2015年6月29日，原、被告又签订《补充协议》一份，该协议第三条第1款对被告延期交房的违约责任进行了约定，但被告至今仍未向原告交付房屋，已构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，向原告交付清水湾国子城某室房屋；2、被告按《补充协议》的约定，向原告支付违约金62591.17元（暂自2015年1月1日计算至2016年1月10日），此后违约金按《补充协议》的约定计算至实际交房之日；3、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼主张，原告向法庭提交下列证据：证据一、《银川市商品房买卖合同》和购房发票。证明：1、原、被告于2014年9月18日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的清水湾国子城某室商品房，原告依约履行了566949元的付款义务。2、被告未按合同约定的时间即2014年12月31日前交付房屋，且合同中约定双方进行验收交接时，出卖人应当提供《新建住宅交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果出卖人不能出示“两书一证”，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。经质证，被告对该组证据无异议，但认为由于原告迟迟不交纳物业维修专项资金，造成《新建住宅交付使用证》至今无法办理。2012年8月银川市政府出台的《银川市住宅专项维修资金管理办法》中明确了交纳住宅专项维修资金是业主的责任。证据二、《补充协议》。证明双方对延期交房的违约责任进行了约定。被告承诺“自2015年1月1日至2015年8月31日，依照原告已付款总额每日按万分之二进行赔付；再逾期自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一”。原告据此计算的违约金为87488.69元。经质证，被告认为该《补充协议》系在原告等人持续围堵被告办公区、在政府要求维护稳定的情况下与原告达成的，该协议明显加重了一方的责任，显失公平，应当依法变更。证据三、被告于2015年5月25日出具的《致国子城小区二期业主的告知函》。证明被告向原告发函告知由于国子城二期工程施工过程中遇到各种问题，导致无法按期交房，违约责任在于被告。经质证，被告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，三证中的新建住宅交付使用证必须要求业缴纳专项维修储备金后才能办理，但原告至今未交。证据四、银川市城乡建设局（银住建罚决字2016第23号）处罚书。证明被告未取得新建住宅交付使用证而交付住宅的行为属于违规行为。经质证，被告认为处罚书没有做出处罚决定机关的印章，不予认可。被告宁夏建兴住宅置业有限公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房的违约金为每日万分之零点五，《补充协议》是被告在受到胁迫的情况下签订的，该协议明显加重了一方的责任，显失公平，依法应当变更。由于近年来房产地市场低迷，被告资金回笼困难，造成工期延误，交房延期。2015年5月至6月一个多月时间里，国子城小区二期一百多名业主持续围堵被告办公区，砸毁售楼部，影响被告公司正常办公，严重影响了社会的稳定。在政府相关部门的协调下，被告作了很大让步与原告签订了《补充协议》。2、延期交房给原告造成的损失或是以银行贷款利率计算资金占用损失，或是以租房租金标准计算房屋出租可得利益。《补充协议》约定的违约金过高，应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行调整。3、原告所购买的房产2015年9月11日通过了验收，具备了交房条件，但原告在2015年9月3日收到了被告发出的交房通知书后，并未及时办理收房手续，所以自其收到通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金。4、房产虽经验收，但原告不交物业维修专项资金，造成银川市住房和城乡建设局不给出具《新建住宅交付使用证》，该责任不在开发商。综上所述，请法院依法核减违约金比例，并以收到交房通知之日作为计算违约金的终止之日，合理确定违约金数额。为支持其答辩意见，被告向法庭提交下列证据：证据一、《银川市商品房买卖合同》（同原告的证据一）。证明原、被告签订的《商品房买卖合同》中，约定的延期交房和延期付款的违约金一致，均为每日万分之零点五的违约金。经质证，原告对其关联性及证明目的有异议，双方签订的补充协议对违约金进行了变更，该补充协议是双方的真实意思表示，符合法律规定。证据二、2015年5月至6月业主围堵被告办公区、损毁售楼部、阻挠工程施工的照片和录像各一组、2015年6月15日建兴公司致银川市委、市政府《关于国子城售楼中心遭损毁及正常经营被扰乱的情况说明》、2015年6月24日《关于6月21日部分国子城业主对建兴公司办公楼及员工围攻和禁锢事件的说明》、2015年7月1日《关于国子城二期延期交房事件的说明及解决办法》复印件各一份。证明：2015年5月至6月一个多月时间里，国子城小区二期一百多名业主持续围堵被告办公区，砸毁售楼部，阻挠工程施工，甚至持刀威胁售楼部工作人员，致使被告回款更加困难，施工工期进一步延后。业主的上述行为，严重影响了社会的稳定，银川市住房和城乡建设局、金凤区政府、上海西路办事处等单位多次出面协调，告诫企业要维护稳定，确保不能影响中阿论坛的准备。最终，被告被迫作了让步，与原告签订了《补充协议》。经质证，原告对该组证据的三性不予认可，原告是在被告迟迟不向原告交房的情况下向政府相关部门反映问题，不存在胁迫的情况。证据三、《补充协议》（同原告的证据二）。证明补充协议是在证据二的特殊情况下，开发商被迫签订的，该协议明显加重了一方的责任，显失公平，根据《合同法》第五十四条的规定，属于可变更、可撤销的合同，依法应当变更。经质证，原告对关联性及证明目的有异议，该协议不存在可撤销的情形，协议内容是被告为了补偿因其无法按期交工给原告造成的违约损失，有被告的印章，符合合同的构成要件，被告应当按照该协议的约定向原告支付违约金。证据四、《单位工程质量竣工记录表》、《工程竣工验收备案表》复印件各一份。证明原告所购买的国子城小区13号楼2015年7月30日完工，2015年9月11日通过了验收，根据《建筑法》第六十一条的规定和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，具备了交房条件，被告发给原告的交房通知及“致业主的一封信”均说明要在8月底交房。经质证，原告对该组证据的关联性及证明目的有异议。被告虽然取得了《单位工程质量竣工记录表》、《工程竣工验收备案表》，但是未取得新建住宅交付使用证。双方合同第12条明确约定，房屋出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅质量说明书，而时至今日，被告也未向原告出示该“两书一证”，故原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。证据五、《交房通知书》、《EMS特快专递单》及《妥投信息》复印件各一份。证明：13号楼各单项工程分验后，在提请总验的同时，被告于2015年8月30日向各业主发出《交房通知书》，收到该通知的业主有110多人在随后办理了交房手续，但原告在2015年9月3日签收了该文书后并没有办理房屋交接手续，故从其收到交房通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金。经质证，原告对其关联性及证明目的有异议，认为被告在没有取得“两书一证”的情况下，原告有权拒绝接受该房屋。同时，被告也从未通知原告缴纳相关费用，原告对此不知情。证据六、《银川市住宅专项维修资金管理办法》、《银川市住宅专项维修资金管理资金交存通知》样本复印件各一份。证明《银川市住宅专项维修资金管理办法》第八条明确规定商品住宅首期住宅专项维修资金应当由业主交存至住宅专项维修资金专户。《银川市住宅专项维修资金管理办法交存通知》明确通知缴费数额。因原告等人未交存首期住宅专项维修资金，造成国子城二期至今未能办理《新建住宅交付使用证》。经质证，原告对其对关联性及证明目的有异议，认为其没有收到通知，且交纳新建住宅物业专项维修资金是开发商的责任。对原、被告提交的上述证据，经本院审查认为，原告的证据一、二、三内容真实，来源合法，能够达到其证明目的，予以采信；证据四系复印件，被告不认可，且与本案无直接关联性。被告提交的六组证据采信其真实性。经审理查明，2014年9月18日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区商品房一套。合同约定的房屋价款为566949元，房屋交付时间为2014年12月31日前，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金。合同第十二条还约定，双方进行验收交接时，出卖人应当提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告如约向被告履行了566949元的付款义务，但被告未能按照合同约定的期限向原告履行交房义务。2015年5月25日，被告向原告发出告知函，告知原告涉案工程因各种原因未能如期完工，导致房屋不能交付，对此深表歉意。为此，原告等小区业主多次与被告交涉。2015年6月30日，原、被告又签订《补充协议》一份，双方就延期交房相关事宜达成如下主要协议：1、房屋交付时间延期至2015年8月31日；2、自2014年12月31日至2015年8月31日，被告每日按照原告已付款总额的万分之二进行赔付；如果再次逾期，自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一。2015年8月30日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于9月10日前到售楼部办理收房手续。9月3日原告收到了该通知，但认为被告未能按照合同约定提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故拒绝办理房屋交接手续。另查明，被告至今不能提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告主张的违约金62591.17元系按照《补充协议》的约定，自2015年1月1日至2016年1月10日分段计算所得，之后的违约金按照《补充协议》约定计算至实际交房之日（银川市新建住宅配套设施交付使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书提供齐全）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应予全面履行。原告履行了交付购房款的义务，被告逾期交房应当承担违约的民事责任。被告认为该协议是其在受到胁迫的情况下所签，该答辩意见的事实依据不足，本院不予采纳。理由：《补充协议》是在被告已经逾期交房近半年之久的前提下，包括原告在内的小区业主为维护自身合法权益与被告协商的结果，协议的内容不违反法律或行政法规强制性规定，该协议是对《商品房买卖合同》关于逾期交房违约条款的变更，不具有可撤销的情形，应予履行。被告认为至今未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》责任在于原告，该答辩意见无法律依据，本院不予采纳。理由：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并未约定办理《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的前提是购房人必须先行交存首期住宅专项维修资金；2、《银川市住宅专项维修资金管理办法》（银川市人民政府令【2012】第5号）第十二条规定“开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存住宅专项维修资金”。该办法第十二条明确了如果原告未交存首期住宅专项维修资金，由被告交存。被告认为原告在2015年9月3日收到了被告发出的交房通知书后，并未及时办理收房手续，所以自其收到通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金。该答辩意见本院不予采纳。理由：《商品房买卖合同》第九条“交付期限及条件”中明确约定，住宅交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；第十二条“交接”中明确约定，双方进行验收交接时，出卖人应当提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告至今未能取得“两书一证”，并不具备合同约定的房屋交付条件，应当按照《补充协议》的约定支付原告从2015年1月1日至被告实际取得“两书一证”之日止的违约金。被告认为《补充协议》约定的违约金过高，应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行调整。考虑到《补充协议》约定的违约金每日万分之二的基础上，自2015年9月1日起赔付比例逐月递增万分之一，该约定过分高于给原告造成的实际损失，故本院予以调整。自2015年9月1日起，被告每日承担房屋价款万分之三的违约金，至被告实际取得“两书一证”之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效后三十日内，按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付条件（《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》提供齐全），向原告刘德平交付清水湾国子城13号楼3单元102室房屋；二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司支付原告刘德平2015年1月1日至2015年8月31日期间的违约金27214元（566949元乘以万分之二乘以240天），2015年9月1日之后的违约金按每日万分之三计算至被告实际取得《银川市新建住宅交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1365元，减半收取682.5元，保全费646元，由被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王 哲二〇一六年五月十九日书记员 马旭元附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。