焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初121号原告河南省合家安物业管理有限公司。住所地：焦作市。法定代表人焦斌斌，总经理。委托代理人魏希琴，河南路通律师事务所律师。委托代理人陈靖靖。被告王艳利，女，汉族，1978年3月7日出生。原告河南省合家安物业管理有限公司（以下简称“合家安物业公司”）诉被告王艳利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，后依法裁定转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合家安物业公司的委托代理人陈靖靖、魏希琴到庭参加了诉讼，被告王艳利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合家安物业公司诉称，被告系万联·世纪城小区4楼2单元2层4号房屋住户，该房屋建筑面积为132.21平方米。被告作为购房者和业主，于2009年11月21日与当时的物业公司“深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司”签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的5日前缴纳。逾期缴纳的从逾期之日按照日万分之五承担违约金。2013年9月1日起，原告承接了万联世纪城的全部物业管理，并通知了全部业主。被告也和原告重新签订了业主《前期物业管理协议》，并约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的8日前缴纳，逾期缴纳的从逾期之日按照日千分之五承担违约金。绝大多数业主都能按月及时向原告缴纳全部物业费用，但被告等极少数业主，享受原告的物业管理和服务，却不缴纳物业管理费用，造成不良影响，经原告多次规劝无效。被告的行为，影响了整个小区的管理。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即缴付拖欠的截止2015年8月31日前物业费及滞纳金共计15202.83元，其中物业费7932.6元，滞纳金7270.23元，并自2015年9月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际缴付完毕该款之日止；2、被告按月132.21元及时缴纳2015年8月31日之后的物业费，逾期承担滞纳金，并按照同期银行贷款利率支付拖欠物业费和滞纳金的利息，直到实际履行完毕之日止；3、本案的诉讼费等相关费用全部由被告承担。被告王艳利未到庭答辩亦未提交证据。原告合家安物业公司为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、原告营业执照及组织机构代码证、法人身份证明、法人身份证明及物业公司等级资质证书各一份，以此证明原告的主体资格；2、《业务入伙资料》一份及所附深圳市广润物业服务有限公司与被告签署的《前期物业管理服务协议》一份，以此证明：（1）被告签署前期物业服务协议的事实；（2）被告的房屋具体情况，面积132.21平方米，计算物业费的依据；（3）被告需在每月5日前按照每平方1元标准缴纳物业管理服务费；（4）被告逾期缴纳物业费需承担从逾期之日起按每日万分之五缴纳滞纳金的违约责任，造成损失时，还应承担相应责任；3、河南省万联置业有限公司与原告签署的《前期物业管理服务委托合同》一份，以此证明原告于2013年9月1日起对万联世纪城小区进行物业管理，物业费每月每平方1元标准收取；4、移交公告一份及张贴公告照片一份，以此证明原告就被告与深圳市广润物业服务有限公司之间的物业服务费等各类费用债权进行了转交，并告知包括被告在内的全部业主原告自2013年9月1日起履行物业管理权利；5、原告与被告签订的《万联世纪城前期物业管理服务协议》一份，证明每平方米物业收费1元，逾期缴纳业主按每天千分之五缴纳违约金；6、焦作市发展和改革委员会文件一份，证明原告按每月每平方米1元的标准收取管理费有据可依；7、《缴费通知单》一份、中国移动通信客户详单一份，证明原告向被告多次催缴物业费的事实；8、欠费计算明细一份3页，证明原告所求数额计算时间，被告自2010年9月起欠费，计算到2015年8月31日。本院对证据的分析及认定：因被告王艳利经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃自己对原告所提交的证据进行质证和抗辩的权利。关于原告提交的证据，能证明其指向，本院对其提交证据真实性予以确认。本院根据原告合家安物业公司的陈述、举证，对本案事实确认如下：被告王艳利购买了河南省万联置业有限公司开发的万联·世纪城小区4楼2单元2层4号的房屋（房屋面积为132.21平方米），河南省万联置业有限公司委托深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对万联·世纪城小区进行前期物业服务，且被告于2009年11月21日与深圳市广润物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告对房屋共用部位、公用设施设备、公共场所、园林绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业费收取标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米1.0元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.4元。如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按日万分之五支付滞纳金。协议签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对被告居住的小区提供了相应的物业管理服务。2013年9月1日，河南省万联置业有限公司与本案原告签订《前期物业服务委托合同》，委托原告自2013年9月1日起为万联·世纪城小区提供前期物业服务，委托管理期限至小区业主委员会成立选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。约定的物业费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1元，商铺按建筑面积每月每平方米1.4元，如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按每日千分之五支付违约金。同日，河南省万联置业有限公司、深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司、河南省合家安物业管理有限公司三家作出的《万联·世纪城小区物业管理权移交公告》，公告载明：深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司自2013年9月1日正式退出万联·世纪城小区的物业管理，同日起，由原告承担万联·世纪城小区的物业管理的责任和义务，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司预收业主及用户的各类费用已全部移交给原告，原告对此认同，小区业主及商户欠缴的各类费用由原告收取。原告将该公告在万联·世纪城小区内予以张贴公示，并从2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务至今。原告称其多次找被告催缴物业管理费，被告拒绝缴纳，而形成纠纷，遂原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人协商一致、自愿订立合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司与被告之间在平等自愿的基础上签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。合同签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司提供了物业管理服务，被告即应当按照约定向其缴纳物业管理费，被告虽然未与原告签订书面的物业服务合同，但河南省万联置业有限公司作为建设单位与原告签订了《前期物业服务委托合同》，该合同对包括被告在内的业主均有约束力，被告亦应按照该合同履行相关义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在合理的期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告经原告多次催交仍拒不缴纳物业服务费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告自2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务，被告作为业主，应向原告支付相应的物业服务费。因深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司将相关权利义务转让给原告，且原告对被告履行了通知义务，故被告拖欠深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司的物业服务费也应一并向原告缴纳。故原告要求被告支付2015年8月31日前的物业服务费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。关于被告拖欠物业服务费的数额，被告房屋面积为132.21平方米，根据约定的每月每平方米1元计算，被告每月应缴纳的物业服务费132.21元，2015年8月31日前共应缴纳物业服务费7932.6元。关于违约金，原告主张被告应按合同约定的日千分之五计算违约金，计算标准明显过高，故本院对原告主张的违约金标准酌情予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王艳利自本判决生效之日起十日内支付原告河南省合家安物业管理有限公司支付物业服务费7932.6元及违约金（计算方法：从被告逾期缴纳物业费之日起至本判决确定的实际付款之日止，以每月物业管理费132.21元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告河南省合家安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费180元，由被告王艳利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日其十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张党生审 判 员  程 明人民陪审员  田培武二〇一六年五月九日书 记 员  王淑荣