焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初637号原告毋丽平，女，1974年9月21日出生，汉族。委托代理人王清喜、邓超，河南剑源律师事务所律师。被告袁玉红，女，1965年1月29日出生，汉族。委托代理人宋立成，河南正乾坤律师事务所律师。被告张晓明，男，1971年4月24日出生，汉族。被告张武斌，男，1993年11月10日出生，汉族。被告张晓明、张武斌的委托代理人郭鸿洋，河南苍穹律师事务所律师。原告毋丽平与被告袁玉红、张晓明、张武斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告毋丽平及其委托代理人王清喜、邓超，被告袁玉红的委托代理人宋立成，被告张晓明、张武斌的委托代理人郭鸿洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毋丽平诉称，2010年4月1日，被告袁玉红与被告张武斌签订房屋租赁合同，租期从2010年4月1日至2015年3月3日。在租期未到期时，2013年9月被告袁玉红将所租赁的店铺私自转给原告并收取转让费12万元。当原告问到将来能否再转让并让其提供合同时，被告袁玉红声称完全没有问题。2013年9月19日原告与被告张晓明签订合同，当原告发现合同条款约定不让转让时，被告张晓明称没有问题，到时可以转，并称与上家袁玉红就是这样签的。原告与被告袁玉红联系让其提供合同，原告看到合同内容基本一致后才放心。后原告将租金交给被告张晓明，在原告合同即将到期时，原告便多方联系想将店铺转让出去，但是此时被告张武斌不同意，三被告互相推脱，至今无果。后经原告多方了解才发现与原告签订合同的并不是被告张武斌而是被告张晓明，其打着张武斌的名义与原告签订了合同。所以原告到期后迟迟不腾房，并非其他什么原因，而是这两年以来原告就不清楚谁是张武斌，当时签合同时答应原告可以转让，可真正转让时被告张武斌却不同意转让，且停水停电锁门，货不让搬离店铺，直接导致与昂奥的10万元货积压在店中，造成原告极大的损失。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求依法判令：1、三被告返还原告转让费12万元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告袁玉红辩称，被告袁玉红收取原告12万元是装修和物品费用，而且合同并不是原告所称的转让费，原告接手收直接与房东签订的合同，与袁玉红没有任何关系，袁玉红与原房东的合同已经解除，而且原告也实际按合同已经经营期满，至于房东是否允许转让与袁玉红无关。应依法驳回原告要求袁玉红支付转让费的诉讼请求。被告张晓明、张武斌辩称，二被告未收取原告的转让费，原告所述事实与客观事实不符。原告毋丽平为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：租赁合同2份、收据1份，证明被告袁玉红收到12万元转让费，12万元的转让费并不是装修费和物品费，根据两份租赁合同，租赁合同约定，在合同期内不允许转让他人，根据合同条款的约定，袁玉红收取原告12万元的转让费是没有事实和法律依据的，因此应予以返还。被告袁玉红对上述证据质证后，发表如下质证意见：张武斌与袁玉红签订的租赁合同并不是原始合同，原租金是每年45000元，面积应该是61.48平方米。作为原告，看到张武斌与袁玉红的合同后，既然明知不能转让，还要支付12万元，这12万元的性质明显不是转让费，这12万元就是装修费，另外还有格力空调3P柜机、台式电脑一台、沙发一套、货架、衣架等物品，折合12万元，原告接手后，又与房东签订新的租赁合同，是与张武斌签订，与袁玉红签订的合同已经解除，房东对此也是认可的，作为袁玉红收取的12万元不是转让费，实际上袁玉红不是转让，原告与房东签订新的合同，不是法律意义上的合同转让，原告与房东的合同已经经营期满，作为袁玉红来讲没有理由退还装修和物品折价；对收条的真实性无异议，钱的性质同上述意见。被告张晓明、张武斌对上述证据质证后，发表如下质证意见：对张武斌与原告签订的合同的真实性无异议，从该合同第六条第二款可以看出，双方对于房屋能否转租他人作了明确的约定，原告在签订房屋租赁协议时已明知该房屋不能转租；对张武斌与袁玉红签订的合同真实性无异议，质证意见同第一被告的意见，需要强调的是袁玉红并没将本案争执房屋转租给原告，而是与被告张武斌解除合同后，由张武斌与原告签订新的租赁合同；关于收条的真实性无异议，从收条内容看，费用给了袁玉红，与本案张武斌、张晓明无关。被告袁玉红为为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：提交张武斌与袁玉红的租赁合同1份，证明张武斌与袁玉红真正履行的合同，上面的租金是每年45000年，在合同最后部分，甲方张武斌退还乙方20000元，这里存在违约的原因，包括原告提交的合同对此也有约定，由于房东违约，在该合同上对袁玉红的租赁费做出让步，并不是涵盖的装修费，袁玉红不是转租，合同明确约定不允许转租他人，实际上袁玉红也没有转租。原告毋丽平对上述证据质证后，发表如下质证意见：对该合同的真实性有异议，我方只认可我们手持的合同，被告提交的合同与我们的合同相差太多，应以我们持有的为准，既然被告一直说12万元是装修和物品的费用，对此说法房东是否认可，如果认为12万元就是装修和物品的花费，那么原告有权对物品进行处置。被告张晓明、张武斌对上述证据质证后，发表如下质证意见：对合同的真实性无异议，该合同是实际履行的合同，原告提交的合同虽然真实，但并未实际履行。袁玉红当时租赁两套房屋，和袁玉红协商后提前收回一套房屋，这与本案争议房屋无关，违约责任已经实际履行完毕。张武斌和原告签订合同第七条第一、二款明确约定，乙方租期结束后不得破坏装修和设施，装修和设施租期结束后属于房东张武斌所有。被告张晓明、张武斌在庭审中未提交证据。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据，被告对其真实性不持异议，本院对其真实性予以采信；被告袁玉红提交的证据，被告张晓明、张武斌认可其真实性，系被告袁玉红与房东实际履行的合同，本院对其真实性予以采信。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：2010年4月1日，被告张武斌与被告袁玉红签订房屋租赁合同一份，约定租赁房屋的位置：D座110#，建筑面积：61.48平米，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日共5年，年租金4.5万元，在合同期内不得将房屋转租他人。合同末尾补充约定：甲方（张武斌）2010年退还乙方（袁玉红）贰万元整，2011年-2015年每年返还乙方壹万元整，房租正常交纳。被告袁玉红给原告出具的其与被告张武斌签订的房屋租赁合同与上述合同中关于建筑面积、年租金的约定内容不同，另补充约定：因甲方违约收回乙方所租房屋，故2011年-2015年房主赔偿乙方租期未到所受损失，即五年不涨。其余合同内容一致。被告袁玉红、张武斌认可实际履行合同的建筑面积为61.48平米，年租金为4.5万元。本案原告于2013年9月19日与被告张武斌签订房屋租赁合同，约定租赁房屋的位置：D座110#，建筑面积：61.48平米，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日共2.5年，年租金5.5万元。违约责任及其他违约事项：在合同期内不得将房屋转租他人。协议期满未再续约时，乙方（承租方）负责将所经营的商品、家俱、设备撤离，并不得破坏装修及设施。2013年9月26日，被告袁玉红出具收到条证明收到原告租赁房屋转让款12万元整。租赁期限届满前，原告欲将房屋进行转让，但被告张晓明、不同意转让，现原告要求退还转让费12万元，故发生本案纠纷。另查，涉案租赁房屋的登记所有人系张武斌。租赁合同系张晓明以张武斌的名义分别与原告及袁玉红签订，张武斌认可张晓明代签合同的效力。现因毋丽平未腾房，张武斌已另行主张权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护。我国合同法赋予了当事人契约自由的原则，当事人可以基于自己的真实意思表示决定缔结或不缔结合同。在双方当事人就缔结合同达成一致且不违反法律法规禁止性规定的情况下，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，除非协商一致或有法定情形，不得任意解除或变更。本案中，原告与被告张武斌经协商一致签订的《房屋租赁合同》并不违反法律法规禁止性规定，且被告张晓明代张武斌签订合同的行为得到张武斌的追认，原告不能举证证明该合同的签订存在欺诈等行为，即合同内容应是当事人真实意思表示，故该《房屋租赁合同》依法成立并生效，对合同双方当事人均有约束力，原、被告均应按照合同约定行使权利、履行义务。现该租赁合同已经履行完毕，被告张晓明、张武斌并未收取原告12万元转让费，原告的诉讼请求与被告张晓明、张武斌无关。引起本案的深层原因在于，原告毋丽平欲将房屋在租期届满前转租，而今目的无法达到。本案中，原告与张武斌签订了租赁合同而非被告袁玉红擅自转租，合同内容明确约定了不得转租，且原、被告在签订租赁合同时，明知袁玉红与张武斌签订的房屋租赁合同亦包含了不可转租的内容，即便实际履行的合同与原告掌握的合同内容有出入，但在不得转租的约定上别无二致。袁玉红与张武斌签订的合同效力并不当然及于原告，张武斌承诺赔偿袁玉红的违约损失，并不是原告理解的支付袁玉红的装修费用。关于袁玉红收取的12万元费用，其来源于营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性，市场需求大于供给，原告在对自己将来经营收益有一定的预期，急于谋求一种在特定位置从事某项经营的资格后，综合考虑了转让时房屋本身的装修及内部物品的价值，双方协商一致，原告自愿交纳的。原告应当明确其签订合同后可能承担的风险，即房屋无法转租，在此情形下，原告自愿支付袁玉红12万元费用，说明其自愿承担这种风险。随着租赁期限的届满，风险变成了现实，不论是房主不让转租还是原告无法转租，这种情形均非被告袁玉红的过错造成的，属于正常的经营、投资风险，对由此造成的损失，依法应由原告自行承担。故原告要求被告返还转让费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告毋丽平的诉讼请求。本案受理费1400元，由原告毋丽平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张倩二〇一六年五月十六日书记员  张玲