贵州省兴仁县人民法院民 事 判 决 书（2015）仁民初字第2137号原告刘有江，农民。原告皮佳梅，农民。委托代理人国良彪，贵州驭龙律师事务所律师。代理权限为：特别授权。被告黔西南州泰隆置业有限公司，住所地：贵州省兴仁县真武山街道办事处真武山社区沙子组17号。法定代表人潘立健，系该公司总经理。委托代理人贺凯，贵州纬图律师事务所律师。代理权限为：特别授权。原告刘有江、皮佳梅诉被告黔西南州泰隆置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由审判员罗宁和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘家普、黄德芬及其委托代理人国良彪、被告黔西南州泰隆置业有限公司的委托代理人贺凯到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告刘有江、皮佳梅诉称：2014年12月6日，原告刘有江、皮佳梅与被告黔西南州泰隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的兴仁西池新都汇第10幢一层18号商品房出售给原告，原告以按揭方式付款。双方约定交房时间为2015年6月1日前，逾期交房超过60日原告有权退房，且被告需按照已付款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了房屋买卖价款98850元，并交纳了房屋维修基金、备案登记费等因购房产生的费用及税款10360.57元，被告未向原告履行交房义务至今已逾4个月，已经违反了合同约定。为维护自己的合法权益，特提起诉讼。请求：一、依法解除原告刘有江、皮佳梅与被告黔西南州泰隆置业有限公司于2014年12月6日签订的《商品房买卖合同》；二、依法判令被告退还原告购房款98850元并赔偿原告经济损失10360.57元；三、由被告支付原告违约金9885元；四、本案诉讼费由被告承担。原告刘有江、皮佳梅向本院提交了以下证据支持其诉讼主张：第一组证据：《身份证》二份，拟证明原告基本身份信息及诉讼主体资格。第二组证据：《收据》二份，西池商贸城缴款单西池商贸城交纳单、管理公司代收费各一份，拟证明原告已向被告方缴纳房款、税费等费用。第三组证据：被告企业信息一份，拟证明被告的法人身份信息。第四组证据：《商品房买卖合同》一份，拟证明原告与被告建立商品房买卖关系，被告未按合同约定履行房屋所有权证办理及交付义务，被告需要承担合同所约定的违约责任。第五组证据：《律师函》一份，拟证明原告方已于2015年10月4日通过兴仁申通快递公司邮寄合同解除通知书到被告处，被告方已签收。被告对原告提交的证据一、二、三、四无异议，对证据五有异议：1、被告并没有收到原告出具的律师函；2、被告住所地在兴仁县真武山街道办事处真武山公园旁，原告发函可以通过更有效的途径，因此，快递单不能证明被告收到律师函；3、申通快递和原告之间的运输合同关系是不能用来约束被告的。被告黔西南州泰隆置业有限公司辩称：1、本案中被告逾期交房是事实，但被告的逾期交房是由于承建方施工队窝工导致的，因此逾期交房的责任不可完全归责于被告。同时，承建方施工队窝工这一因素并不能导致双方合同不能履行或者不能完全履行，因此原告方的主张不符合《中华人民共和国合同法》规定的可以解除合同的情形。同时，对于原告提交的快递单及申通快递公司的证明，被告并未签收或授权他人签收过任何原告要求退房的通知，且根据合同相对性，快递系原告方与快递公司的运输合同关系，不能以此用于约束被告。原告方解除合同从未向被告书面告知，同时被告逾期交房的事由并不能导致商品房买卖合同不能履行或不能完全履行，故原告方要求解除合同的主张不符合商品房买卖合同解除的法定要件且于法无据，应当予以驳回。最后，合同法的立法本意是立足于“鼓励民事主体之间交易和保护正当交易”，若仅以被告逾期交房就解除双方之间的商品房买卖关系，会使被告造成重大损失，也与合同法的本意相悖，导致交易秩序的紊乱，不能彰显法律的公平正义和诚实信用。2、双方约定被告逾期交房的违约金过高，请求人民法院依照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。被告黔西南州泰隆置业有限公司向本院提交了以下证据予以证明：第一组证据：被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，拟证明被告法人的身份信息及诉讼主体资格。第二组证据：《商品房买卖合同》一份，拟证明双方约定了买受人如想退房需书面通知出卖人，但出卖人没有收到书面通知，双方解除合同的条件不成立。原告对被告提交的证据一无异议，对证据二的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为原告已经书面通知了被告，达到了合同解除的条件。本院依法调取了兴仁申通快递公司查询结果、对快递员姜涛做的询问笔录以及对西池新都汇附近商铺的调查询问笔录，原告的质证意见为无异议，被告对询问笔录的真实性无异议，但认为公司前台是负责接待，收发文件的是办公室，因此被告方对原告方代理人发出的律师函不知情，对兴仁申通快递所出具的查询单真实性有异议，原告方代理人国良彪在兴仁申通快递公司所寄出的快递的目的地为兴仁真武山办事处西池新都汇，但却通过贵州贵阳航空部中转，与常理不符。对西池新都汇附近商铺的询问调查笔录无异议，但只能证明租金标准。经本院庭审质证，原告提交的证据一、二、三、四、五均客观真实，且与本案具有关联性，予以采信。对被告提交的证据一、二对其真实性予以采信，但证据二不能证明出卖人没有收到解除合同的通知，对其证明内容不予认可。对本院依法调取的兴仁申通快递公司查询结果、对快递员姜涛做的询问笔录以及对西池新都汇附近商铺的调查询问笔录，兴仁申通快递公司查询结果、对快递员姜涛做的询问笔录与原告提交的申通公司快递单能够互相佐证，本案予以认证，对西池新都汇附近商铺的调查询问笔录予以采信。经审理查明，2014年12月6日，原告刘有江、皮佳梅与被告黔西南州泰隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》并约定，被告将其开发建设的兴仁西池新都汇第10幢一层18号商品房出售给原告，原告于合同签订之日向被告交付首付房款98850元，余额80000元以银行按揭的方式支付。合同签订后，原告已向被告支付了首付款98850元及契税、维修基金、备案登记费等费用合计10360.57元。《商品房买卖合同》第十一条关于逾期交房责任的约定“1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第八条第1（1）项中的时限），自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第八条第1（1）项的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”原告委托代理人于2015年10月4日通过申通快递将原告以及案外人刘佳品、王进会、刘家普、黄德芬、赵素君、占胜勇的解除合同通知的律师函发送给了被告，被告在收到律师函后未向原告作出回应，原告遂于2015年11月24日向本院提起诉讼。被告直至原告向本院提起诉讼之日止仍未向原告交付房屋。本院认为，结合原告的陈述及被告的答辩，本案的争议焦点是：1、被告方是否收到原告寄出的关于解除合同的律师函；2、被告逾期交房是否构成根本违约，达到解除合同的条件；3、双方所约定的违约金是否过高。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，双方均应严格依约履行。针对本案的焦点1，被告方是否收到原告寄出的关于解除合同的律师函。原告提供的解除合同通知的律师函、申通快递详情单的寄件人存单联、兴仁申通快递有限公司的证明以及本院依职权调取的兴仁申通快递公司查询结果、对快递员姜涛做的询问笔录，形成较完整的证据链，能证实被告已收到原告的解除合同通知书。被告辩称未收到原告解除合同通知书的主张与本院查明的事实不符，不予采信。对于被告所称申通快递与原告的产生的运输合同具有相对性，不能以此约束被告，应以公司高层或经理签字确认已收到律师函为准的辩称，本院认为，解除合同系原告在被告未依约履行合同义务后所享有的法律赋予的权利，合同的解除权作为形成权，不需要征得被告的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律效果。加之对于被告的辩称，原告提出，原告多次找到被告方要求解除合同，被告方赖总及黄伟拒绝签收才通过申通快递的方式邮寄律师函。因此，本院对被告的辩称不予认可。针对本案的焦点2，被告逾期交房是否构成根本违约，达到解除合同的条件。双方在签订《商品房买卖合同》后，原告已按照合同约定支付了首付款98850元以及契税、维修基金、备案登记费等费用合计10360.57元，履行了合同义务。被告依约应于2015年6月1日前将符合合同约定的房屋交付给原告，由于被告未依约交付房屋，逾期交房超过60日，原告有权依约解除合同，被告陈述是由于承建方施工队“窝工”原因导致延误交房，但此原因不属于不可抗力因素，故《商品房买卖合同》解除合同的条件已成就，原告有权行使合同解除权。被告提出，合同法的立法本意是立足于“鼓励民事主体之间交易和保护正当交易”，若仅以被告逾期交房就解除双方之间的商品房买卖关系，会使被告造成重大损失，双方当事人自愿对逾期交房的违约责任达成一致意见，系当事人真实意思表示。开发商作为对合同更具专业优势的一方主体，其对合同内容具体明确更具审查义务。同时，由于原告已于2015年10月4日书面要求退房，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，由于被告未在收到该解除合同通知之日起三个月内向法院起诉，视为放弃自己的权利，默认原告解除该合同的行为。原告请求解除合同的诉请，于法有据、理由成立，应予支持。针对本案的焦点3，双方所约定的违约金是否过高。依照双方签订的商品房买卖合同约定的违约条款，被告应当按原告全部已付款的10%向原告支付违约金。被告提出，双方约定被告逾期交房的违约金过高，已经远超于原告方的实际损失，请求人民法院依照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。双方签订的购房合同对逾期交房解除合同有约定，而法律关于对逾期交房的规定中也有“双方另有约定的除外”的规定。被告提出的逾期交房原因与原告方没有关联。原告方不存在过错，所以被告逾期交房已达到解除合同的条件。原被告双方签订的合同对逾期交房的违约金已经有了明确约定，应该按照合同约定支付。根据本院调取的西池新都汇附近商铺年租金情况，原告诉请的违约金也与此无太大出入，不存在过高的情况。被告在庭审中并未举证证明原告方具体的实际损失，原告要求被告退还购房款98850元并支付解除合同的违约金9885元的诉请，系依约行事，理由正当，应予支持。关于赔偿原告经济损失10360.57元，本院认为，原告所诉请的经济损失是原告因购置商品房所缴纳的费用，《商品房买卖合同》一经解除，被告理应退还相关费用。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘有江、皮佳梅与被告黔西南州泰隆置业有限公司于2014年12月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黔西南州泰隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告刘有江、皮佳梅的购房款98850元以及因购房产生的契税、维修基金、备案登记费等费用合计10360.57元；三、被告黔西南州泰隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告逾期交房违约金9885元。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2492元，减半收取1246元，由被告黔西南州泰隆置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。义务人未按判决确定履行义务的，权利人可在判决确定的履行期届满之日起二年内向本院申请执行，逾期则丧失申请执行的权利。审判员  罗宁和二〇一六年五月二十日书记员  陈青艳