广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7102号上诉人（原审被告）：陈展刚。上诉人（原审被告）：许晶。委托诉讼代理人：陈展刚，男，系其丈夫。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司。住所地：广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：何超华，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁金莺，女，系该公司员工。上诉人陈展刚、许晶与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，陈展刚、许晶不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初19622号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人陈展刚、许晶上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判。2.本案一审、二审诉讼费由康景物业公司承担。事实和理由：日期案件经过原审认定说明二〇一六年五月二十六日陈展刚、许晶收到广州珠江房地产开发中心有限公司提供收楼通知书，建议2016年5月30日办理。二〇一六年五月三十日当日陈展刚、许晶并未到华景锦苑验楼。陈展刚于当日填写了《珠江**景锦苑交楼验收表》当日陈展刚、许晶并未到华景锦苑验楼，交楼验收表上填写的日期2016年5月30日是与实际情况不符的，由于陈展刚、许晶没有留意到该日期与实际情况不符，该日期是康景物业公司的员工填写的，实际日期应该为2016年6月1日，陈展刚、许晶并未仔细检查，所以在一审没有当庭提出。2016年6月1日陈展刚到华景锦苑按照开发商及康景物业公司的要求签署了收楼表格后，拿到钥匙并在康景物业公司人员陪同下，在同一天进行验房并在《珠江**景锦苑交楼验收表》写下24条验收整改意见，该验收表上的日期应该为2016年6月1日，并明确写了未收楼，相关的入户门卡、入户门及房间钥匙等也退回给了康景物业公司。陈展刚签署了《收楼手册》，领取了入户门卡、入户门及房间钥匙。由于陈展刚、许晶明确提出未收楼，所以当天入户门卡、入户门及房间钥匙等也已经退回给康景物业公司。因此一审认定陈展刚、许晶已经领取入户门卡、入户门及房间钥匙的认定是与事实不符的。2016年11月4日陈展刚、许晶收到广州珠江房地产开发中心有限公司提供的《敬请补办收楼手续的通知》，并提示验楼提出的整改意见已维修完成。证明陈展刚、许晶在2016年6月1日并未收楼。2017年1月到2018年12月期间陈展刚、许晶在此期间多次到华景锦苑进行A栋1517房的验收，但每次均有各种未整改完成的部分，最严重还出现漏水及玻璃爆裂等严重质量问题。入户门卡、入户门及房间钥匙并未交付陈展刚、许晶。2019年5月陈展刚验楼确定之前提交的整改要求已经完成修复，要求收楼，康景物业公司提出需要缴清2019年5月之前的管理费才能交楼，陈展刚、许晶未同意该无理要求。入户门卡、入户门及房间钥匙并未交付陈展刚、许晶。2019年5月17日陈展刚、许晶于2019年5月17日通过12345反映事项编号0819051760521201，通过广州市天河区棠下街道枫叶社区居委会找了开发商，物业公司一起协商无附加条件的交楼没有结果。入户门卡、入户门及房间钥匙并未交付陈展刚、许晶。2019年7月4日陈展刚、许晶于2019年7月4日通过12345反映的事项编号0819070495201301，工单派到广州市房屋交易监管中心和开发商以及物业协调。入户门卡、入户门及房间钥匙并未交付陈展刚、许晶。2019年8月5日广州市房屋交易监管中心协调开发商以及康景物业公司同意无附加条件交楼。入户门卡、入户门及房间钥匙并未交付陈展刚、许晶。2019年8月24日陈展刚签署同意收楼的《珠江**景锦苑交楼验收表》，交楼验收表标明领取入户门卡、入户门及房间钥匙实际领取入户门卡、入户门及房间钥匙，确定收楼。根据以上的事件经过描述，一审法院认定陈展刚、许晶于2016年6月1日收楼是与事实不符，有失公允的。另外，一审法院认定陈展刚、许晶在2016年5月30日填写了《珠江**景锦苑交楼验收表》，写了24条整改意见，且明确写明未收楼。然后居然在2天之后的2016年6月1日去签署收楼手册和领取钥匙，是有悖常理。假如陈展刚、许晶在2016年6月1日已经领取入户门卡、入户门及房间钥匙，又为何要在2019年5月至8月期间大费周章地找12345热线来协调开发商及康景物业公司交楼，才最终于2019年8月24日实际领取入户门卡、入户门及房间钥匙。二、一审程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，被告有权提起反诉；第一百四十条，被告提出反诉，可以合并审理。一审法院对陈展刚、许晶在答辩状中明确提出反诉要求：“答辩人反诉被答辩人赔偿从2019年5月17日到2019年8月5日间两个半月不能使用房屋的损失，按每月的租金7000元计算，答辩人要求被答辩人赔偿合计17500元”。该反诉的当事人都为该案件的相关当事人，反诉的目的在于抵消、吞并本诉。而且反诉是由于康景物业公司在要求陈展刚、许晶交纳逾期物业服务费的期间造成对陈展刚、许晶的物权侵占，具有相关的因果联系。所以一审法官在庭上武断认为不能反诉，侵害了陈展刚、许晶的基本权利。恳请二审法院对陈展刚、许晶的反诉请求进行合并审理。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，判决结果有失公允，请求二审法院撤销原判，对一审判决直接予以改判，支持陈展刚、许晶的上诉请求，依法对康景物业公司的要求予以驳回，并赔偿陈展刚、许晶17500元，承担本案的诉讼费。被上诉人康景物业公司辩称，与一审的庭审意见一致。被上诉人康景物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈展刚、许晶支付拖欠2016年5月至2019年8月共计40个月的物业服务费理13724元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起至陈展刚、许晶实际支付之日止，暂计至起诉之日为7579.42元），共计21303.42元给康景物业公司；2.本案的诉讼费用由陈展刚、许晶承担。一审法院认定事实：康景物业公司是具有一级物业管理资质的企业。广州市天河区华景新城景邮路12号1517房是陈展刚、许晶名下的房产，该房产建筑面积76.2439平方米。2012年8月30日，康景物业公司与广州珠江房地产开发中心有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由康景物业公司对位于广州市天河区华景东路华景锦苑进行物业管理。委托管理期限自交楼之日起至小区业主委员会成立为止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中高层住宅每月2.8元/平方米；逾期交纳物业服务费的，应按1‰的标准支付违约金。2015年3月31日，陈展刚、许晶因购买位于广州市天河区华景新城景邮路12号1517房，与康景物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：房屋建筑面积76.12平方米；康景物业公司提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；陈展刚、许晶自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；住宅在政府指导价浮动幅度内按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.8元；交楼时预交三个月管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；写字楼/公寓/商铺按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米4.5元；陈展刚、许晶违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康景物业公司有权要求陈展刚、许晶补交并从逾期之日起按每天加收1‰的违约金。陈展刚、许晶在上述《前期物业管理服务协议》上面签名确认。2016年6月1日，陈展刚签署了包括《收楼手册》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。2016年5月30日,陈展刚填写了《珠江**景锦苑交楼验收表》，陈展刚在验收意见中提出了24项的房屋质量问题，并在其签名处注明未收楼。2016年6月1日，陈展刚签署了《收楼手册》，领取了入户门卡、入户门及房间钥匙。诉讼中，康景物业公司主张陈展刚、许晶自2016年5月起未按期交纳物业服务费，至2019年8月止共拖欠其物业服务费13724元。陈展刚、许晶予以否认。陈展刚、许晶抗辩称，陈展刚虽于2016年6月1日签署了《收楼手册》，但该行为是基于康景物业公司要求其签署该收楼手册后才能让其进入验房的后续程序，而且，只有其一人签名，不能作为确认收楼的凭证；并主张其于2016年5月30日验收过程中发现有24处房屋质量问题需要整改，明确表明未收楼，直至2019年8月24日才同意收楼，并付清了2019年8月24日后的物业服务费。一审法院认为：康景物业公司是具有物业管理资质的企业，陈展刚、许晶作为旭景家园小区业主与康景物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容及形式符合法律规定，协议合法有效，双方应遵照履行。陈展刚、许晶认为康景物业公司未在前述协议上盖章，因而认为该协议无效，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。康景物业公司对包括陈展刚、许晶房屋在内的旭景家园小区进行了管理服务，已履行合同义务，陈展刚、许晶应按约定支付物业服务费。陈展刚、许晶抗辩称康景物业公司主张的收楼时间与实际收楼时间不符以及因房屋存在质量问题最终在2019年8月24日才收楼，物业服务费应从该日起计算的意见。一审法院认为，2016年6月1日，陈展刚签署了《收楼手册》，领取了入户门卡、入户门及房间钥匙，康景物业公司已依约为涉案小区提供了物业管理服务，涉案房屋是否存在质量问题属于陈展刚、许晶与开发商之间的商品房买卖合同关系，而本案原、被告之间为物业服务合同关系，两者属于不同的法律关系。如陈展刚、许晶认为涉案房屋存在质量问题，陈展刚、许晶可依据相关法律规定和商品房买卖合同的约定另行向开发商主张权利。对于陈展刚、许晶的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。陈展刚、许晶应当从2016年6月1日起向康景物业公司支付物业服务费，康景物业公司要求物业服务费从2016年5月起缴纳，依据不足，一审法院不予支持。康景物业公司请求陈展刚、许晶支付物业服务费计算至2019年8月，因2019年8月份的物业服务费陈展刚、许晶已交纳当月24日至31日的物业服务费，因此，上述物业服务费应计算至2019年8月23日止。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米4.5元，房产建筑面积76.2439平方米，每月物业服务费为343.10元，陈展刚、许晶应当向康景物业公司支付2016年6月1日至2019年8月23日期间的物业服务费共13292.40元（343.10元/月×38个月+254.60元）。关于违约金，康景物业公司主张陈展刚、许晶从逾期之日起至付清之日按每日千分之一的标准支付违约金，由于双方并未约定缴纳物业服务费的具体时间，但约定了每两个月的管理费合缴交一次，故违约金应分别以每两个月应缴纳的物业服务费为本金，分别从第三个月的第一日起计至付清之日止；同时，由于涉诉合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且康景物业公司未举证证明陈展刚、许晶逾期支付物业服务费给其造成的实际损失，故一审法院将违约金标准调整为：自2016年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每期违约金以不超过本金为限。对康景物业公司主张的其余部分，一审法院不予支持。陈展刚、许晶经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、陈展刚、许晶应于判决发生法律效力之日起七日内向康景物业公司支付2016年6月至2019年8月期间的物业服务费13292.40元及违约金（每两个月为一期，前19期以每期拖欠的物业服务费686.20元为本金，2019年8月则以拖欠的物业服务费254.60元为本金，自第三个月的第一日起计至实际付清之日止；自2016年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以13292.40元为限）；二、驳回康景物业公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费166元，由康景物业公司负担51元，陈展刚、许晶负担115元。二审期间，陈展刚、许晶在庭询时当庭向本院提交两份证据：1.2019年7月6日的付款通知书，拟证明陈展刚、许晶收楼后康景物业公司向其进行催收，上面记载的其没有交的物业服务费金额是6175.8元，所以即使其拖欠物业服务费，也应当以该金额为准；2.《敬请补办收楼手续的通知》，拟证明2016年11月4日还没有完成收楼。康景物业公司对上述证据发表质证意见：证据1的真实性确认，证明内容不确认，陈展刚、许晶的前期欠费金额以起诉金额为准。该通知书上未盖公司印章，显示的前期未交金额有误，属于财务系统计算错误，因此自动生成的欠费金额有误。证据2的真实性确认，证明内容不确认。该份证据已证明陈展刚、许晶于2016年5月30日完成收楼，为了确保其再次验收房屋维修情况，开发商再次以此发函提醒，该份证据的内容记载：开发商已按约定履行通知收楼的义务，房屋具备合同约定的交付条件，存在质量瑕疵属于保修范围，不构成拒绝收楼的理由，且维修工程已完工。另外，以上两份证据不应当作为二审阶段的新证据。二审庭询后，双方当事人应法庭要求，均向法庭提交了陈展刚、许晶与广州珠江房地产开发中心有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201503216352），因双方提交的版本内容一致，故本院对该证据予以确认。二审查明的事实与一审一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，广州珠江房地产开发中心有限公司作为甲方与陈展刚、许晶作为乙方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201503216352），其中第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。另该合同附件七本合同补充协议第14条约定，甲方可以委托物业公司代为交付该商品房，乙方为两人以上（含两人）的，甲方向其中一个人交付，即视为履行完毕交付义务。甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付。若乙方认为该商品房质量不符合标准提出异议的，应当在通知指定的收楼日期届满15日内提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房主体结构及地基建设工程质量不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方。如乙方没有收到收楼通知的，乙方应在合同约定的交付期限届满当日办理收楼手续，如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件提出异议的，按上款内容处理；乙方未在合同约定的交楼期限届满当日办理收楼手续且该商品房已符合交付条件的，视为该商品房在该日已交付给乙方。又查明，陈展刚在2016年5月30日的《珠江**景锦苑交楼验收表》上验收意见一栏写了24条意见，主要为：柜门刮花、油漆不均匀、门关不严、窗关不顺畅、卫生未搞干净、柜内面板开裂等问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、陈展刚、许晶是否应向康景物业公司支付2016年6月至2019年8月期间的物业服务费13292.4元及违约金；二、一审程序是否存在错误。对此，本院评析如下：一、关于焦点一。康景物业公司与陈展刚、许晶签订的涉案《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，对双方当事人均应具有拘束力。该协议第四条第一款约定陈展刚、许晶自向开发商收楼即日起，依时交纳物业服务费。陈展刚、许晶上诉认为其在2016年6月1日并未收楼，因为其当时对涉案房屋进行验收时提出24条整改意见，并注明未收楼，故物业服务费不应当从2016年6月1日起算，而应从其同意收楼即2019年8月24日起开始计算。对此，本院认为：首先，根据广州珠江房地产开发中心有限公司与陈展刚、许晶签订的《商品房预售合同》第十二条及附件七本合同补充协议第14条的约定，在开发商委托物业公司向陈展刚、许晶交付涉案房屋时，除非涉案房屋存在主体结构及地基建设工程质量问题，应视为陈展刚、许晶已收楼。本案中，陈展刚、许晶主张涉案房屋存在的质量问题均为瑕疵问题，并不存在根本性影响居住使用的情形，不符合上述条款的约定，故在康景物业公司于2016年6月1日通知其收楼时应视为其已收楼。其次，陈展刚、许晶主张的涉案房屋存在的质量问题，属其与开发商之间就房屋买卖合同关系间的纠纷，其可另循其他法律途径予以解决。一审法院认为该问题不宜在本案物业服务合同纠纷案件内处理，并无不当，本院予以支持。涉案房屋应视为于2016年6月1日交付给陈展刚、许晶，故涉案物业服务费应从该日起开始计算，以《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费的标准计算至2019年8月23日，一审法院据此计算出物业服务费共计13292.4元，并无不当，本院予以维持。至于陈展刚、许晶认为康景物业公司于2019年7月6日向其发出的《付款通知书》中明确记载前期未交金额为6518.9元，故即使其应当补交物业服务费，也应以6518.9元为准。但由于陈展刚、许晶并未在出具该通知书的当月月底前缴清上述金额，现康景物业公司提起诉讼，故应当按照双方的协议约定计算实际拖欠的物业服务费的金额。故陈展刚、许晶的该上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的计算，一审法院根据公平原则酌定违约金的计算标准，并无不当，且陈展刚、许晶对违约金计算部分并未提出异议，故本院予以维持。二、关于焦点二。陈展刚、许晶并未向一审法院提交反诉状，其在答辩状中提及的赔偿17500元属其答辩的理由，其并未提出明确的反诉诉讼请求；而且其在一审开庭时经合法传唤、无正当理由未到庭，应视为其放弃相应的权利。故一审法院的处理并未违反法定程序，陈展刚、许晶上诉认为一审法院程序违法，理据不足，本院不予支持。综上所述，陈展刚、许晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元,由上诉人陈展刚、许晶负担。本判决为终审判决。审判员孙远风二〇二一年四月二十七日书记员林琳王嘉宝