北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3857号上诉人（原审被告）北京兴远房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华大街三段**号*层**号。法定代表人李平章，执行董事。委托代理人丁志，北京兴展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘和平，女，1958年8月12日出生。委托代理人豆艳顷，北京市华城律师事务所律师。委托代理人周巍伟，北京市华城律师事务所律师。上诉人北京兴远房地产经纪中心（以下简称兴远中心）因与被上诉人刘和平之间居间合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第9911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官李诚、周维参加的合议庭，并于2016年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人兴远中心的委托代理人丁志,被上诉人刘和平及其委托代理人豆艳顷、周巍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘和平在一审中起诉称：2013年9月初，刘和平看到兴远中心发布登记销售北京市大兴区×××房屋1套，房源描述为：“兴���认证房大兴采育89平两居业主包改底单80万急”，于是，刘和平向兴远中心咨询相关情况并约实地看房。该中心员工向刘和平承诺，此房为回迁商品房，70年产权，性价比非常高，目前房产证未办下来，但房主可以在付清全款后修改底单。同时，兴远中心承诺该房屋肯定没有问题，其会盯着房主把房子过户，并陪着刘和平将尾款交付后一起去办理过户手续，直到刘和平拿到了钥匙，才算完成义务等。随后，兴远中心陪同刘和平实际查看了已经交工的同类户型、面积的样板房。在兴远中心的积极促成下，2013年9月15日，刘和平和出卖人高爱琪签订了《房屋买卖合同》，合同约定，出卖人高爱琪将坐落于北京市大兴区采育区×××的房产出售给刘和平，房屋产权人为高爱琪，房产预测建筑面积为87.79平方米，房屋成交价格为人民币76万元，合同签署当日，刘和平向兴远中心支付了1.6万元的居间服务费。2013年11月17日，刘和平付清尾款，高爱琪由兴远中心见证交给刘和平一张开发商出具的购房发票，以证明房屋已经办理完过户（即改了底单）。然而，刘和平将发票拿回家上网一查，发现发票为面值两元的停车场发票，刘和平立即联系兴远中心，该兴远中心此时还安抚刘和平，称高爱琪不会是骗子的，让刘和平放心，但是也不再安排刘和平去办理产权过户，只是让刘和平再等等，直到2014年7月18日，出卖人高爱琪不再出现也不接电话，刘和平才和十几位购房人一起报警，刘和平认为兴远中心作为居间人，存在严重违反法律法规、规章规定及提供虚假信息的违约行为；该中心对于刘和平所遭受的损失存在故意，故诉至法院要求：1、兴远中心返还刘和平已经支付的居间服务费1.6万元及自2013年9月15日起至兴远中心实际偿还之日止期间的利息损失，暂计算至2014年7月15日利息800元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、兴远中心赔偿刘和平已经支付的房款76万元及自2013年11月17日起至该中心实际偿还日止期间的利息，暂计算至2014年7月17日利息3.04万元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、兴远中心承担刘和平自购房时起至起诉之日止期间的可得利益损失8.7万元；4、诉讼费用由兴远中心承担。兴远中心在一审中答辩称：对刘和平要求全额退还居间服务费的诉求，兴远中心不同意全额退还，因为：一、本案中兴远中心已经尽责为买卖双方做到了居间服务，提供了劳务服务，兴远中心没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息的情况，刘和平未能实现买房的根本原因是卖方故意行为所致，在三方签订的买卖合同中就明确约定房源的真实性由卖方负责，刘和平对其是认可而且是���意承受其风险的；而且本案中所涉交易标的是回迁房，不同于普通房产中介中商品房交易，因建委相关部门没有联机备案，作为中介的兴远中心根本无法查实其真伪，亦没有办法查验卖方的拆迁安置协议的真假，对此，刘和平购买房屋时是明知的，何况卖方高爱琪是有预谋的故意诈骗，作为同样是受害者的兴远中心是无法预见和避免的；二、对刘和平要求兴远中心赔偿其购房款的诉求，兴远中心认为刘和平的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：1、本案中所涉房款是刘和平直接向高爱琪自行划转支付的，该房款未支付给兴远中心，刘和平亦未支付相关费用要求兴远中心做资金监管，兴远中心并未约定提供此项服务，刘和平与兴远中心之间只是一种简单的居间服务关系；2、刑事案件犯罪人高爱琪在没有被穷尽刑事追赃和执行措施时，尚无法断定其是否有履行能力，因此在已生效的刑事判决没有履行完毕前不能就刘和平的同一财产形成新的判决支持，否则势必造成刘和平双重受偿；3、本案不是一个简单的居间合同关系，买卖双方是经过熟人介绍，买卖双方并没有与兴远中心签订正式的居间服务合同，兴远中心也只是在买卖双方的《房屋买卖合同》中以第三方见证的名义出现，在整个成交过程中，兴远中心所起的居间作用及地位是很小的，只是为买卖双方提供部分的咨询和代书服务，而且刘和平应对其轻信卖方、贪图价格便宜，恶意逃避国家房产税收行为所造成的自身房款损失承担责任，而兴远中心对上述行为并未存在过错，在三方签订的买卖合同中也并没有约定兴远中心审核房源真实性的义务；4、从公平及权益对等的角度来说，兴远中心作为中介公司收取的只是房款2%左右的服务费，要求兴远中心承���买方房款损失的风险明显有违民法中的公平原则；5、刘和平的房款损失的直接原因是由于卖房方高爱琪伪造相关文件材料，虚构事实实施诈骗的结果，本案中也没有任何证据证实兴远中心有与高爱琪串通勾结的情形，兴远中心也是受害者，也是第一时间向公安机关报案，积极追缴以降低刘和平的损失，对刘和平的损失，兴远中心没有任何主观过错；三、对刘和平要求赔付居间费和购房款利息的诉求，兴远中心认为是卖方高爱琪的诈骗罪行及刘和平自身的过错所致，不应得到支持。一审法院审理查明：2013年9月15日，刘和平（乙方、买房人）、高爱琪（甲方、卖房人）、兴远中心（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，在该合同中高爱琪在甲方（卖房人）处签名，刘和平在乙方（买房人）处签字，兴远经纪中心在丙方（居间方）处盖有公章，经纪人处签���人为郭小三，房屋坐落在北京市大兴区采育镇×××，合同约定房产预测建筑面积为87.79平方米，房屋总价款为76万元，自签订本合同起，乙方应于2013年10月30号将房屋全款一次性打入甲方指定的银行账户内，共计76万元，含定金10万元，签订合同当日，刘和平向高爱琪交纳购房定金10万元，后期抵作房款，高爱琪承诺在2013年10月30日前，将此房的产权变更给买受人，在变更当天，刘和平将剩余购房款支付给高爱琪，如高爱琪不能将此房产权变更给买受人则应负违约责任及赔偿责任，如高爱琪违约，则高爱琪无条件退还刘和平已付全部房款并赔偿刘和平违约金76万元。同日，刘和平（乙方、买房人）、高爱琪（甲方、卖房人）、兴远中心（丙方、居间方）签订《居间成交确认书》，约定：通过丙方提供的居间服务，就大兴区采育区×××房屋，甲乙双方已签署了买卖合同，���屋买卖价格为76万元（含更名费）；房屋价款支付方式为全款；乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬2.2%成交价。2013年9月15日，刘和平向兴远中心交纳采育区×××房屋的中介服务费1.6万元，同日，刘和平向高爱琪交纳定金10万元，高爱琪向刘和平出具收条及收据各1张。2013年11月17日，刘和平向高爱琪支付66万元，高爱琪向刘和平出具收条1张。至此，刘和平向高爱琪付清购房款76万元。后高爱琪交给刘和平发票1张，项目为购房款，金额为70.208万元，收款单位为北京兴创房地产开发有限公司；用以证明其已经改完底单，即办理完产权变更手续。后因高爱琪无法联系到，刘和平遂于2014年8月1日报警，高爱琪因涉嫌诈骗已经被北京市第二中级人民法院（2015）二中刑初字第696号刑事判决书判决高爱琪犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币十五万元��根据北京市第二中级人民法院刑事判决书所附冻结账户清单，高爱琪名下账户余额总计为729.73元，该判决书并确认受害人退赔清单，刘和平退赔金额为76万元。一审法院另查，（2015）二中刑初字第696号刑事判决书中高爱琪认可通过兴远中心公布户型和面积，和刘和平等人的约定的门牌号码都是假的，房款均是通过银行转账支付的，兴远中心给买房人开具收据，然后其签名，再交给买房人，购房人手中的假发票不知道从哪里来的。贾荣岩的证言为：其在兴远中心工作，2014年1月开始担任清源分店店长，2013年9月，其通过业主田丽介绍认识高爱琪，田丽介绍高爱琪手里有几套房产想要出售，面积为85平方米左右，每平方米价格为8000余元，房屋位置位于大兴区采育镇育新花园D区，房屋都是回迁房正在建设，交房时间为2014年5月底，想让其帮忙登记卖方信息，其就同意了，把信息在店内网上进行了登记，登记之后由客户到店里询问，有三个客户尹悦、程琳、袁满通过公司清源分部从高爱琪手里买了三套房屋，公司郭小三负责和高爱琪、购房人签订的合同，并盖有其公司公章，在合同中标注的门牌号就是高爱琪自己亲口说的，然后写在合同里的，高爱琪在和尹悦、程琳、袁满签订合同时并未提供房屋产权手续，高爱琪对购房人说这些房都是回迁房，价格比较便宜，都是通过关系才能购买的，所以没有产权证明，购房人才同意和高爱琪签订合同的，公司并没有明文规定卖房人到兴远中心登记房屋出售、出租信息要携带房屋相关产权证明及合同，其公司亦不需要核实房源信息的真伪，如果买房人和卖房人达成一致意见签订合同时，卖房人提供房屋的产权证及产权人身份证明就可以。李彪证言为：2013年11月，其看到兴远中心内部的买房网上看到在清源路店内有同事在售卖大兴区采育镇育新花园D区的回迁房，后李彪就给清源路店的同事贾荣岩打电话，问了问情况，后李彪觉得有钱赚就在店内登上了售卖大兴区采育镇育新花园D区的回迁房的信息，并留了李彪的电话，后李彪就陆续接到了想买该处回迁房的电话，大概过了10天，有一个叫李平的人给李彪打电话说想买该处回迁房，后经其联系，李平和高爱琪签订了房屋买卖合同，购房发票是高爱琪拿来的，后在2014年5月底交房的时候，高爱琪总是以回迁房底单没有改好为由推脱，直到7月就联系不上高爱琪了，房子现在也没有交付给买房人李平，其公司登记房源不需要什么手续，兴远中心也没有人去看过高爱琪所卖的育新花园D区的回迁房。一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据我国法律的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，刘和平主张其通过兴远中心居间，与高爱琪达成的房屋买卖合同，虽兴远中心主张买卖双方是经过熟人介绍，其公司也只是在双方协商房屋买卖的过程中以第三方见证人的名义出现，但一审法院认为兴远中心收取了刘和平的中介服务费，且促成双方签订了房屋买卖合同，故兴远���心与刘和平形成了居间合同关系，但兴远中心明知“改底单”行为违法仍进行居间，且兴远中心并未有证据证明该中心在居间过程中审查了卖房人高爱琪的房屋拆迁协议等房产手续，亦未有证据证明其在居间过程中如实告知了上述情况，故兴远中心在本案居间过程中存在瑕疵，损害了刘和平的利益，应退还所收取的居间服务费并赔偿刘和平的财产损失，故对刘和平要求兴远中心退还居间服务费1.6万元及赔偿购房款损失的请求中合理部分，予以支持；对刘和平要求居间服务费利息、购房款利息及可得利益的损失，证据不足，不予支持。对兴远中心关于本案的辩称，证据不足，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、北京兴远房地产经纪中心于判决生效后十日内返还刘和平中介服��费一万六千元；二、北京兴远房地产经纪中心于判决生效后十日内赔偿刘和平损失七十五万九千八百七十四元；三、驳回刘和平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。兴远中心不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、（2015）二中刑初字第696号刑事判决书中已经判定了刘和平的购房款损失由诈骗犯高爱琪赔偿，一审法院又判令兴远中心赔偿刘和平的购房款损失，直接造成刘和平基于同一房款损失存在双重受偿的结果，与法律相悖。2、本案为居间合同纠纷，一审法院判决兴远中心返还刘和平居间费和购房款损失，但并未追加高爱琪为共同被告，本案主体上存在问题。3、本案中并无证据证明兴远中心在居间服务中存在任何故意隐瞒或故意提供虚假房屋信息的情况，真正提供虚假房屋信息的是高爱琪。若兴远中心有故意隐瞒或者恶意串通的情形，则兴远中心亦为刑事诈骗的共犯，但事实上兴远中心也是诈骗案的受害人。一审法院判令兴远中心赔偿刘和平全部购房款损失等同于认定兴远中心按照诈骗罪的共犯赔偿责任，该认定显然错误。4、兴远中心不存在《中华人民共和国合同法》中关于居间服务的故意情形，仅存在一些服务瑕疵。以服务瑕疵就认定兴远中心退还全部居间服务费及全部购房款，显然有悖于我国法律规定的责任分担原则。本案中造成刘和平损失的最直接根本原因是诈骗犯高爱琪恶意提供虚假房源并拒不退还其直接收取刘和平的购房款。其次，刘和平为贪图价格便宜，恶意规避国家税费，轻信高爱琪并直接将大额房款汇至高爱琪账户，以及对自身购房这种重大事项极不负责任的办事态度，没有尽到谨慎和注意义务等等过错也是造成最终房款损失的重要原因。但是一审法院无视上述事实，直接判令兴远中心赔偿刘和平的全部购房款，这显然是判令兴远中心承担全部责任，将兴远中心没有核实房源真实性的服务瑕疵认定为房款损失的全部原因，这明显不当，该服务瑕疵充其量只是一个间接的次要原因，事实上核实房源真实性只是房产居间服务中的一项，并且核实本身也只能是一种谨慎注意，而本案中高爱琪是有预谋的故意造假犯罪，兴远中心的工作人员很难规避。兴远中心请求二审法院撤销一审法院判决，并依法改判为兴远中心不予赔偿刘和平购房款损失759874元；并判令刘和平承担一、二审诉讼费。刘和平服从一审法院判决，其在本院庭审中答辩称：同意一审法院判决，不同意兴远中心的上诉请求和理由。��一，一审法院适用程序非常严谨，事实调查非常详尽，本案案由是居间合同纠纷，兴远中心是适格被告，在一审法院判决之前已经与二中院执行的法官对刑事案件账户存款数额是否有进一步的执行方案做了充分的沟通，并且以沟通结果作为判决依据，兴远中心称一审法院判决与法律相悖没有任何依据。第二，兴远中心没有进行核实，并虚构房屋在建的事实，这些行为都是故意隐瞒，提供虚假情况的表现，一审法院对这些事实都有认定。兴远中心工作人员陈述兴远中心的工作流程中没有核对产权信息的流程，都是房主怎么说就怎么写，包括在网上的宣传，认可高爱琪对房屋的宣传，兴远中心在已经发现提供虚假发票的情况下还说是在避税。第三，刘和平是购房人，找兴远中心的目的就是因为兴远中心作为中介居间人，刘和平想得到专业人士的协助，而兴远中心的提供专业意见的义务没有尽到，不是一点点瑕疵，而是故意隐瞒，是完全的误导，刘和平认为一审法院判决认定兴远中心承担全部赔偿损失是正确的。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》、收条、汇款凭条、网页打印件、受案回执、（2015）二中刑初字第696号刑事判决书、询问笔录等证据材料，以及双方当事人陈述意见在案佐证。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。兴远中心虽未与刘和平单独签订居间合同，但其事实上作为居间方，促成高爱琪与刘和平签订了《房屋买卖合同》，并且在该买卖合同中作为丙方（居间方）加盖了合同专用章。兴远中心与刘和平建立了事实上的居间合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，兴远中心作为专业的房地产经纪机构，在明知涉案拆迁安置房屋属于国家限售期内的房屋仍然进行居间服务，并且未对高爱琪提供的该虚假房源进行核实。兴远中心关于其尽到了注意提醒义务的主张，并未提交相应证据予以证明，本院不予采信。兴远中心在促成刘和平与高爱琪签订《房屋买卖合同》过程中并未依法履行居间人的报告义务，给刘和平造成了经济损失，兴远中心应当承担损害赔偿责任。北京市第二中级人民法院（2015）二中刑初字第696号刑事判决书虽然判令高爱琪退赔刘和平经济损失，但亦载明高爱琪已将赃款全部挥霍。现一审法院判决兴远中心应赔偿刘和平的损失，已经扣除了可追回部分。且兴远中心在赔偿刘和平后，即获得就该部分损失向高爱琪追偿的权利。故兴远中心上诉主张该判决会造成刘和平的双重受偿，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，兴远中心的上诉理由和请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12742元，由刘和平负担1183元（已交纳），由北京兴远房地产经纪中心负担11559元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费12742元，由北京兴远房地产经纪中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巩旭红代理审判员  李 诚代理审判员  周 维二〇一六年五月三十日书 记 员  孙晓朦