山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁04民终366号上诉人（原审被告）：浙ＸＸ普智能电子有限公司。住所地：浙江省绍兴市上虞区曹娥街道建开花园*幢*****号。法定代表人：陈建锋，总经理。委托代理人（特别授权代理）：何杰，上海世昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕州市柴胡店镇人民政府。住所地：滕州市柴胡店镇驻地。法定代表人：王宁，镇长。委托代理人（特别授权代理）：陈家岐，滕州市柴胡店法律服务所法律工作者。上诉人浙ＸＸ普智能电子有限公司（以下简称华普公司）因与被上诉人滕州市柴胡店镇人民政府（以下简称柴胡店镇政府）租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2015）滕商初字第1494号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年3月20日，原告柴胡店镇政府（以下简称甲方）与被告华普公司（以下简称乙方）签订了《刘村梨园景区承包租赁协议书》一份，内容为“为发展柴胡店旅游产业，充分发挥柴胡店梨园旅游资源的优势和效益。甲、乙双方经过充分协商就柴胡店刘村梨园承包和景区固定资产设施租赁及黄连山旅游开发有限公司无偿转让经营的有关问题，本着公平、互利的原则，达成如下协议：第一条乙方租赁甲方组织经营的滕州市柴胡店镇刘村梨园景区及黄连山旅游开发有限公司经营权至本协议书有效日止，范围包括刘村梨园围园范围内的土地使用权、园内现有果树的管理收益和甲方在园区投资的各种设施（堪用部分）。薛河东岸可作为公司发展预留用地。第二条合同期限为30年，自2015年3月20日起至2045年3月19日止。本合同期满后，如甲方继续发包在同等条件下乙方享有优先承包权。第三条承包租金：2015年-2019年每年为人民币69.5万元（大写：陆拾玖万伍仟元），租金从租赁之日起每五年递增5%。合同签订时支付2015年承包金30万（元），6月1（日）前支付剩余的39.5万元。以后于每年的12月31日前一次性付清下一年度租金。租金交到柴胡店镇财政所，由甲方兑付给农户。逾期不交，按租金额的0.5%按日收取滞纳金，超过60天不交，甲方有权单方终止本合同，所造成的一切后果由乙方负责。第四条本合同期限内乙方以自己的名义独立经营，不得转让他人。乙方对景区甲方投资的固定资产有使用权，没有所有权，并保证现有资产不得流失、损毁、变卖、查封、抵押（自然折旧除外），若出现上述情况乙方必须负责修复并给予甲方赔偿。否则，甲方有权终止合同。第五条甲方对刘村梨园景区的实际投资数额，据实列出投资资产明细表，投资资产评估审计相关材料作为本合同的附件，乙方予以认可。第六条在合同期内，乙方对租赁景区的梨园只有使用权、管理权和受益权，租赁期内如需移植或采伐梨树，必需告知甲方并经甲方同意后，方可办理。乙方在园区空地，如需加栽经济作物除外。乙方如怠于行使梨树管理维护义务，致梨树有损毁时，乙方应予赔偿。第七条在签订本协议书后，黄连山旅游开发有限公司的资质甲方同意乙方免费继续延用（仅作为对外宣传、申报项目、组织客源等必要的经营使用，未尽事宜，双方协商解决）。原刘村梨园景区（黄连山旅游开发有限公司）的债权债务，与乙方无关。梨园景区在乙方租赁期内发生的债权债务由乙方负责，与甲方无关；梨园景区在乙方租赁期内发生的一切安全事故乙方负全部责任，与甲方无关。第八条现刘村梨园东古薛河东岸南北长约1000米，东西长约100米的项目用地计划（以实际用地为准）作为乙方的发展预留地，如征用由乙方按程序办理使用手续，甲方配合，费用由乙方承担；如乙方租用，由甲方负责协调办理租赁手续，租赁价格随当地市场价格。乙方的一切建设必须符合规划。第九条本协议生效后，乙方独自以自己的名义在刘村梨园景区内兴建养老机构、宾馆、度假村、娱乐等配套设施。乙方对刘村梨园景区的预计投资额在一亿元。前五年投资2000万元，其中第一年投资200万元，第二年投资500万元，第三年投资1000万元，全部投资以审计核算实际投入为准。第十条在合同期内，乙方应每年免费向甲方提供梨花节宣传用门票6000张、采摘节宣传用门票2000张（甲方若购买宣传门票，由乙方按照市场价的50%出售给甲方；若乙方不举办采摘节，应免费向甲方提供宣传用酥梨1万斤），但甲方不准将赠票再行销售。举办其他节会也应免费提供适当赠票，数量由双方协商。第十一条非经甲方书面授权，乙方不得将景区资源、土地使用权、移交的资产等抵押融资。乙方投资的资产除外。第十二条甲方应积极协助乙方申报AAAA级景区或办理经营所需的各种证照，所需费用由乙方承担。第十三条合同期内如遇国家征收土地时，双方互不负违约责任，补偿款按照有关规定分配。乙方获得合同签订后实际投资形成的固定资产补偿，针对梨树、土地及合同签订前的固定资产补偿乙方无权享有。第十四条本合同期满后若乙方不再续约经营，原乙方投资的固定资产由乙方自行清理处置，处置期限为本合同到期或解除之日起2个月内，清理处置结果以不妨碍甲方经营管理为限，逾期不清理或清理不到位，则视为乙方自动放弃，甲方有权自行处置，责任由乙方承担。在承包期内，若因甲方原因造成违约，致使乙方不能经营，对乙方租赁期间投资的资产，经第三方评估，甲方按照评估价格赔偿乙方；若因乙方原因不再经营，乙方投资的固定资产由其自行清理处置，处置期为2个月，清理处置结果以不妨碍甲方经营管理为限，逾期不清理或清理不到位，则视为乙方自动放弃产权，归甲方所有（未尽事宜，双方协商解决）。第十五条本合作项目应列为招商引资项目，享受相关的优惠政策。第十六条甲方保证自己承包的刘村梨园的协议合法有效。本合同签订后，双方应认真履行，如有一方原因导致合同无效，应向对方赔偿相应损失。第十七条本承包租赁协议已经刘村村委会研究同意，梨园由甲方转包给乙方经营（梨园面积以附表为准）。第十八条本协议在执行期间如发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，应向滕州市人民法院起诉。第十九条本协议一式五份，甲、乙双方各执一份，第三方一份，见证方一份，柴胡店镇财政所一份，各方签字盖章后生效。”上述承包租赁协议签订后，原告向被告交付了租赁物，被告亦对刘村梨园景区进行了投资管理使用，并作为主办单位于2015年3月28日至4月20日在该景区举办了滕州市刘村梨园第七届梨花节，但被告至今未按照双方约定的期限和金额向原告支付租金。原告向被告书面催交租金未果后，便于2015年9月8日起诉至法院，要求判如所请。另查明，原告于2009年8月13日承租了刘村村委会的梨园，双方并签订了《租赁协议》一份。其中约定梨园的面积为425.406亩，共有梨树（包括初果期、盛果期和衰老期）11762棵；租赁期限为19年，即从2009年8月16日起至2028年9月6日止；种梨树地块每亩每年租金1280元，无栽植梨树地块按每亩每年租金600元，于当年的8月26日前足额付清；根据2009年果农施肥、打药、人工等投入较大的实际，原告向刘村村委会一次性支付每亩300元的药、肥、人工费，以后不再支付；在租赁期限内，梨树的所有权归刘村村委会所有，梨树及土地的经营管理及收益权转归原告所有；在租赁期限内，刘村村委会及其村民不得再进行采摘行为，不得随意进入梨园；原告必须按本协议约定及时足额支付租金；原告享有转租、转让或与他人联营等权利，刘村村委会不得干涉；本协议自双方共同签字、盖章后生效。原审法院认为，原告柴胡店镇政府与刘村村委会于2009年8月13日签订的《租赁协议》，合同主体适格，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。在该租赁合同履行期间，原告依据其可以转租、转让或与他人联合经营刘村梨园，刘村村委会不得干涉的约定，将刘村梨园转租给被告浙ＸＸ普智能电子有限公司，双方并签订了《刘村梨园景区承包租赁协议书》，该协议系当事人真实意思表示，且已实际履行，亦为有效合同，双方均应依约履行。被告作为承租人，在原告向其交付租赁物后，已对租赁物实际经营使用，被告应当按照约定的期限支付租金。由于被告未履行支付租金的义务，原告依据该协议第三条的约定，要求被告支付所欠承包租金，并终止履行该租赁合同，其理由正当，证据充分，法院予以支持。但由于双方约定2015年全年度的租金为695000元，从被告于2015年3月20日开始使用租赁物，到原告于2015年9月8日起诉要求终止履行租赁合同时止，被告实际使用租赁物的时间尚不足6个月，并结合双方在合同签订时被告就应支付承包金300000元的约定，法院认为被告向原告支付租金的数额应以300000元为宜。被告辩称在其经营管理期间，刘村梨园景区中的梨成熟后被原告全部采摘并出售，系侵犯了被告的财产所有权，并要求原告承担赔偿责任，该侵权之诉与本案审理的租赁合同纠纷并非同一法律关系，法院不宜合并审理，被告可另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第一款之规定，判决：一、被告浙ＸＸ普智能电子有限公司支付原告滕州市柴胡店镇人民政府租金300000元，于判决生效后十日内履行完毕；二、终止履行原告滕州市柴胡店镇人民政府与被告浙ＸＸ普智能电子有限公司于2015年3月20日签订的《刘村梨园景区承包租赁协议书》；三、驳回原告滕州市柴胡店镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元和申请保全费2020元，均由被告浙ＸＸ普智能电子有限公司承担。上诉人华普公司不服原判上诉称，一、原审对案由认定错误，本案案由不是租赁合同纠纷，而是土地承包经营权纠纷。从本案争议的协议内容来看，主要是基于刘村梨园农村土地承包问题。二、原审对争议协议的性质及效力认定错误，本案争议协议的性质属于农村土地承包协议，其效力为无效。本案所涉协议，实质上是刘村梨园作为刘村辖区的农村土地在土地承包经营权分配过程中的协议，即是农村土地承包协议。柴胡店镇政府不是农村土地承包或流转的主体，无权代替刘村村委会行使发包方的权利和代替农户行使承包方的权利。争议协议也未在民主程序和民主表决下经过村民及刘村村委会同意和盖章确认。柴胡店镇政府擅自签订协议的行为侵犯了村民自治原则及农村土地流转的权利。柴胡店镇政府作为基层行政主体，只是负责本行政区域内的农村土地承包及承包合同的管理者，无权行使土地承包经营权的职能，无权代表刘村村民和刘村村委会。因此本案争议协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。原审庭审中，被上诉人提供的《刘村梨园景区承包租赁协议书》证据复印件，与原件不一致，且提供两份不一样的原件，刘村村委会盖章的那份原件没有村主任签字，公章也不清晰，且公章与被上诉人提供的《租赁协议》上村委会的章不一致。由此判断，即便刘村村委会的公章真实，但也是被上诉人为起诉临时私刻加盖，非刘村村委会及全体村民的真实意思。三、被上诉人未遵守《刘村梨园景区承包租赁协议书》在先，导致上诉人无法履行合同，被上诉人对争涉协议无效负全部责任，并需向上诉人承担赔偿责任。2015年3月20日签订争涉协议时，并未交由刘村村委会签字盖章。在签订协议时或之前柴胡店镇政府并未告之刘村梨园产权不清晰以及还有部分刘村梨农不同意镇政府经营利园等内部情况，也未提交任何书面材料给上诉人。被上诉人未按协议将黄连山旅游开发有限公司经营权交由上诉人经营和管理，被上诉人并未按协议对刘村集园景区的实际投资数额，据实列出投资资产明细表以及投资资产评估审计相关材料，也未按协议交付梨园面积资料。四、原审庭审中，上诉人要求对直接投资损失、梨园损失等承担赔偿责任，原审法院并未合并审理，属程序错误。且庭审中双方约定同意延长审限三个月，但在庭审后第八天作出判决，抢在上诉人起诉前作出判决，明显袒护当地镇政府。五、被上诉人违背招商引资操作规定，应依法追究其责任。被上诉人柴胡店镇政府答辩称，一、本案不是土地承包经营权纠纷，而是租赁合同纠纷。本案争议的标的是“刘村梨园”景区，而不是梨树园子本身，梨树园子只是“刘村梨园”景区的一个组成部分，还包括其他游乐设施。被上诉人与刘村村委会签订的《租赁协议》，约定“可以转出租，与他人联合经营”等，刘村村委会不应作为本案争议协议的主体，与上诉人不存在直接的法律关系，刘村村委会盖章及村主任签字与否，与本案争议协议的效力问题无任何关系。二、本案争议的《刘村梨园景区承包租赁协议书》依法成立并生效。2015年3月20日之前，上诉人多次对刘村梨园景区进行考察了解相关情况，在了解清楚后，双方对具体的协议条款进行多次商榷，最终签订了《刘村梨园景区承包租赁协议书》。上诉人上诉称被上诉人隐瞒了相关问题没有事实依据。协议签订后，被上诉人按照协议约定，已将相关义务履行完毕，上诉人接受了被上诉人的交付，并派遣自己的工作人员入驻景区，也开始了经营管理。包括举办2015年第七届梨花节。上诉人所谓将各类材料、资料交予上诉人的说法，无事实依据，被上诉人对“刘村梨园”景区的情况不存在任何隐瞒。是上诉人未遵守《刘村梨园景区承包租赁协议书》，不交纳租金，私自撤离，导致合同无法履行。三、原审不存在程序违法。上诉人在原审的主张，可以另行起诉，原审不合并审理，不会影响上诉人的权利。上诉人以“庭审后第8天作出判决”为由说明程序错误无法律依据。四、本案的性质是合同争议，不违背招商引资的操作规定，也与本案无关。二审诉讼中，上诉人提交民事诉状、受理案件通知书、预收诉讼费发票各一份，证明:(2015)滕民初字第4667号案件的立案情况，该案案由为土地承包经营权纠纷。经质证，被上诉人的意见为：对证据的真实性无异议，认为与本案无关。本院查明的事实与原审查明的一致，对于原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案的案由的确定问题；二、本案所涉协议的效力问题；三、一审是否存在程序违法的情形。关于焦点一，租赁合同纠纷是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。土地承包经营权纠纷是指土地承包经营权人为从事种植业、林业、畜牧业，对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地所享有的占有、使用、收益的权利。从上诉人与被上诉人签订了《刘村梨园景区承包租赁协议书》的内容来分析，是对“刘村梨园”景区进行租赁经营，而梨树及相关设施是“刘村梨园”景区的组成部分。因而符合租赁合同的法律特征，并非是农村土地承包协议。关于焦点二，被上诉人与刘村村委会签订了《租赁协议》，刘村村委会盖章与村主任签字具有同等法律效力，当事人只要协议上签名或盖章，就表明其对合同所约定内容的认可。该协议约定可以转租，因被上诉人取得该项权利后与上诉人签订的《刘村梨园景区承包租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示且该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。关于焦点三，对于上诉人要求赔偿损失，一审法院未合并审理，并不影响上诉人的诉讼权利，且上诉人亦已经另行起诉。通过查阅一审卷宗，一审法院不存在程序违法的情形。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费案件5800元，由上诉人浙ＸＸ普智能电子有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张硕审判员  孙梦审判员  金颖二〇一六年五月十三日书记员  杨丽