河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18146号上诉人(原审被告)：赵杰，男，汉族，1979年8月15日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹学涛，河南周运昌律师事务所律师。上诉人(原审被告)：贾永利，女，汉族，1977年3月2日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹学涛，河南周运昌律师事务所律师。被上诉人(原审原告):柳晓雅,女,汉族,1984年1月25日出生,住郑州市金水区。委托诉讼代理人:范闯,河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人:于建飞,河南译达律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告):郑州建岩房地产营销策划有限公司,住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街****楼**。法定代表人:曹岩，该公司总经理。委托诉讼代理人:鲁东见，男，该公司员工。上诉人赵杰、贾永利因与被上诉人柳晓雅、郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初16756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。赵杰、贾永利上诉请求：1、依法改判二上诉人支付被上诉人43万元(不服金额7万元)。2、依法判令一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定“合同签订后,原告按照合同约定向被告赵杰支付购房款50万元”是极其错误的。一、上诉人只应退还柳晓雅43万元房款。1、2018年2月4日,赵杰只委托姬周龙出售案涉房屋,并未委托姬周龙代收房款,柳晓雅应将房款交付给赵杰本人,才能认定为履行完毕付款义务。2、赵杰、柳晓雅及建岩公司签订的《房屋买卖(居间)合同》并未约定建岩公司可以代收房款,就合同约定的50万元房款,柳晓雅应交付给赵杰本人,才能认定为履行完毕付款义务。3、合同签订后的2018年5月8日,贾永利实际只收到姬周龙转交房款43万元,并不是50万元。二、作为房屋中介的建岩公司,收取的只能是9500元中介费,不能私自扣押柳晓雅支付的50万元房款中的其他任何费用。另外的7万元,谁收取的应由谁退还给柳晓雅。(1)柳晓雅转款给姬周龙47万元,但姬周龙只转款给贾永利43万元。剩余的4万元应由姬周龙退还给柳晓雅,或者由姬周龙代为履行职务行为的建岩公司退还给柳晓雅。(2)就焦银龙收取柳晓雅的3万元定金,应由焦银龙退还给柳晓雅,或者由焦银龙代为履行职务行为的建岩公司退还给柳晓雅。三、一审判决认定事实错误。1、二上诉人只收到43万元,不仅要承担55000元的违约金,还要退回50万元。2、建岩公司存在重大过错,但建岩公司白白落了7万元。3、或者姬周龙白白落了4万元。4、或者焦银龙白白落了3万元。综上,一审判决认定事实错误,特提出上诉,请求依法改判支持上诉人的上诉请求。柳晓雅辩称，涉案房屋买卖（居间）合同，赵杰授权委托代理人姬周龙持赵杰身份证复印件，赵杰出具的授权委托书原件，赵杰与涉案房屋开发商签订的内部认购协议原件、开发商向赵杰出具的购房款发票原件等手续，与柳晓雅、建岩公司签订了涉案房屋买卖（居间）合同，柳晓雅依约支付了50万元购房款，履行了合同约定义务。至于姬周龙、建岩公司、焦银龙与赵杰如何约定该款项的分配及其中姬周龙、建岩公司、焦银龙是否向赵杰按约足额返还了该购房款，与本案诉争事实无关。赵杰应另案向姬周龙、建岩公司、焦银龙提起诉讼主张权利。建岩公司辩称，在这个合同当中，建岩公司收了9500元的中介费，佣金是按照合同约定建岩公司正常收取的，房屋买卖（居间）合同第一条第一项规定：甲方自愿将坐落于高新技术开发区石佛艺术公社房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作了充分了解并实地看房，对该房屋现状没有异议，愿意购买该房屋。在当时签订三方协议的时候，建岩公司向柳晓雅详细阐述了该房屋的性质，包括房屋的网签，后期手续的办理，不存在隐瞒情况。合同第二条约定建岩公司只收取佣金和定金部分，当时收了1万元的定金，扣除佣金之后向柳晓雅返还500元，建岩公司收了9500元的佣金服务费，居间合同第五条规定，如果甲方违约应双倍返还乙方定金和合同约定的丙方佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金及房屋产权。如甲方未按合同约定赔偿乙方和丙方佣金，双方可到房管部门进行申请备案，在签约过程中后期的这些事项不是建岩公司应该去办理的，这些涉及到开发商部分，具体网签时间是由开发商这边来定的。居间合同第七条对佣金及税费承担部分有约定，一方或者双方违约导致合同不能履行，均不影响丙方佣金的收取。居间合同第八条规定，甲乙任何一方因提供资料不真实而导致房屋无法正常交易，丙方不承担任何责任，甲方提交的资料是真实有效的。柳晓雅向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告赵杰、建岩公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；2．判令被告赵杰、贾永利退还原告支付的50万元购房款，并赔偿原告违约损失15万元；3．判令被告建岩公司退还原告支付的9500元佣金。一审法院认定事实：2016年1月26日，被告赵杰与案外人石佛艺术公社公司签订《内部房认购协议书》，约定：“被告赵杰向石佛艺术公社公司认购其开发的郑州市高新区科学大道石佛艺术公社项目2号楼12层南24号，成交单价为5950元／㎡，成交总价为277984元”。同日，案外人石佛艺术公社公司向被告赵杰出具了收到认购涉案房屋购房款277984元的收据。2018年2月4日，被告赵杰向姬周龙出具委托书，内容为：“今2018.2.4日，委托姬周龙（又名姬冉）出售石佛艺术公社b座12层南24（1711）”。2018年5月8日，被告赵杰（甲方）与原告（乙方）及被告建岩公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：“1、甲方自愿将坐落于石佛艺术公社2号楼12层南24（1711）的房屋出售给原告。2、甲、乙双方约定涉案房屋总价款为伍拾万元整。3、付款方式为一次性付清。4、甲方应保证本合同约定的房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任。因此给乙方和丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。5、乙方向丙方支付佣金10000元。6、该房屋在网签前，如果价格有所变动，一切由责任由甲方承担。7、该房屋实际面积为47.49平，现合同面积为46.72平，中间面积差所产生的费用由甲方承担。8、乙方已付定金叁万圆整剩余房款待该房屋更名之后一次性全部付清。9、若更名不成功，则全额退还定金共计叁万圆整”。合同签订之前，原告向焦银龙支付30000元作为涉案合同的定金。签订合同当天，原告通过银行转账支付给焦银龙9500元（备注：石佛艺术公社中介费），向姬周龙支付470000元，焦银龙和姬周龙均向原告出具了收据。焦银龙出具的收据内容为“今收到柳晓雅石佛艺术公社1-2-12-1711（南24），中介费9500元（玖仟伍佰圆整）”，姬周龙出具的收据内容为“今收到柳晓雅石佛艺术公社B座12层南24（1711房号），房款伍拾万元整（500000元整）。柳晓雅4104261984012525X，姬周龙41×××34，以双方本人银行卡转账为准”。另查明，涉案房屋备案坐落位置为高新技术产业开发区科学大道9号1号楼2单元12层1711，该房屋于2016年12月9日被郑州市中级人民法院查封，2019年12月5日郑州市中级人民法院进行续封，续封日期截止到2022年12月4日。涉案房屋目前尚未签订正式《商品房买卖合同》。一审法院认为，原告柳晓雅与被告赵杰、被告建岩公司签订《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，由各方签字予以确认，协议内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。关于原告要求解除与被告赵杰、建岩公司签订《房屋买卖（居间）合同》的诉请，合同签订后，原告按照合同约定分别向被告赵杰、建岩公司支付购房款50万元和佣金9500元，被告赵杰和建岩公司也应履行相应的义务，原告与被告赵杰签订该合同的目的是为取得涉案房屋的所有权，协议约定被告赵杰保证房屋权属清楚，但涉案房屋于2016年12月9日被河南省郑州市中级人民法院进行查封，且原告与被告赵杰、建岩公司签订合同时，涉案房屋仍处于查封状态，即协议订立时，合同目的已无法实现，依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此对原告有关解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，该院予以支持。被告赵杰、贾永利辩称原告故意隐瞒、拒不提供内部团购房源预约保留协议书的更改件，且原告已与案外人石佛艺术公社公司签订新的购买协议书。经查明，石佛艺术公司作为开发商并未与原告签订《商品房买卖合同》，故被告的该项辩称并不成立。关于原告要求被告赵杰、贾永利退还购房款50万元的诉请，合同解除后，被告赵杰应退还原告购房款50万元，根据涉案《房屋买卖（居间）合同》的约定，被告赵杰有保证案外人石佛艺术公社公司将涉案房屋顺利签在原告柳晓雅名下的义务，现因案外人石佛艺术公社公司原因致使涉案房屋无法顺利签至原告柳晓雅名下，被告赵杰构成违约，应承担相应的违约责任，被告贾永利庭审中称其与被告赵杰为夫妻关系，结婚已经20年，并且其知道和同意被告赵杰向原告柳晓雅卖房的事实，因此该院认为被告贾永利应对其与被告赵杰在夫妻关系存续期间所产生的债务承担责任。关于原告诉请的违约金15万元，因原告未提供证据证明其实际损失，双方签订的协议中也未对违约责任约定，且在签订合同时知道涉案房屋系原告团购房屋且尚未签订《商品房买卖合同》的事实，对于合同目的可能不能实现有一定的预期，综合考虑本案案情，该院酌定违约金为55000元，该数额足以弥补原告的利息等损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，本案中，建岩公司作为专业的房产中介，未能就涉案房产是否处于查封状态这一重要事实如实向原告说明，致使原告利益受损，建岩公司不得要求支付报酬，故原告要求建岩公司退还佣金9500元，符合法律规定，该院予以支持。被告建岩公司经该院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告柳晓雅与被告赵杰、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于2018年5月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告赵杰、贾永利于本判决生效后10日内退还原告柳晓雅购房款500000元，支付违约金55000元，共计555000元。三、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内退还原告柳晓雅佣金9500元。四、驳回原告柳晓雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5198元，由原告柳晓雅负担498元，被告赵杰、贾永利共同负担4675元，被告建岩公司负担25元。本院二审期间，赵杰、贾永利提交贾永利中国工商银行郑州高新区支行银行流水一份，证明关于案涉房款上诉人仅收到了姬周龙转款的43万元，一审判决退还柳晓雅50万中的7万元，不应由二上诉人承担，仅应承担43万元。柳晓雅质证称，首先对该证据的真实性没有异议，但该证据并不属于本案的新证据，该证据的打印时间是2020年8月5日，在本案一审庭审前。对该证据的关联性和证明目的均有异议。根据一审上诉人的庭审自认及该转款凭证显示，二上诉人确实存在委托姬周龙出售案涉房屋并接收购房款项的相关事实，但至于姬周龙是否足额向上诉人返还涉案购房款项，与本案诉争事实无关，上诉人应当另行向姬周龙进行主张。建岩公司质证称，流水的真实性没有异议。对赵杰、贾永利收到房款43万元，具体金额是上诉人和姬周龙之间的金钱往来，双方实收多少是他们两个私下进行协商的。合同当时约定的总房款是50万元，姬周龙又是该涉案房屋的委托人。房款转给姬周龙之后，具体和上诉人之间如何转款，建岩公司是无权干涉的。本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人赵杰与被上诉人柳晓雅、建岩公司签订《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。柳晓雅已按合同约定支付了购房款，赵杰也应按合同约定履行相应的义务，保证房屋权属清楚，但涉案房屋于2016年12月9日已被河南省郑州市中级人民法院查封，且至今仍处于查封状态，致使合同目的无法实现，所以，赵杰已构成违约，其应承担相应的违约责任。虽然柳晓雅支付的50万元购房款中30000元支付给了焦银龙、470000元支付给了姬周龙，但因2018年2月4日赵杰委托姬周龙出售案涉房屋的委托书中并未明确要求房款直接支付给赵杰，且姬周龙给柳晓雅出具了收到500000元房款的收据，《房屋买卖（居间）合同》还明确说明柳晓雅已付定金叁万圆整，因此，原审判令上诉人退还被上诉人柳晓雅购房款500000元并无不当。赵杰、贾永利上诉称贾永利只收到房款43万元，另外的7万元未收到，上诉人可与姬周龙、焦银龙、建岩公司另行解决。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，赵杰、贾永利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1667元，由赵杰、贾永利负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年一月十一日法官助理张彦超书记员娄杨杨