昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）呈民初字第2621号 原告（反诉被告）沈颖刚，男，1965年6月出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。 委托代理人王玲，女，1968年3月出生，汉族，云南省昆明市人，住址同上，与原告系夫妻关系，特别授权代理。 被告（反诉原告）云南白药置业有限公司。 住所地：云南省昆明市呈贡区云南白药街**。 法定代表人陈军，总经理。 组织机构代码：78736336-5。 委托代理人符林山，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。 委托代理人孙成慧，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所实习律师，特别授权代理。 原告沈颖刚诉被告云南白药置业有限公司（以下简称为：白药置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，被告白药置业公司在举证期限内提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，依法组成合议庭，于2016年1月22日在本院第七法庭公开开庭，对本反诉合并审理，原告（反诉被告）沈颖刚的委托代理人王玲、被告（反诉原告）白药置业公司的委托代理人符林山、孙成慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）沈颖刚诉称：2011年2月17日，原告沈颖刚与被告白药置业公司签订了《商品房购销合同》，购买了白药置业公司开发的颐明园Ｂ区房屋壹套，并支付了全部房款2391200元。但原告时至今日未接到验收合格且符合合同约定的商品房，被告逾期交房近4年，主要表现在以下几方面：一是合同约定2011年10月31日交房，但小区仍处于施工状态；二是2012年至2013年原告多次要求被告解决漏水、未设安全通道、景观与楼书不符、楼梯跳起等问题，被告均未予以解决；三是2013年12月6日被告在《云南信息报》上发布交房公告；四是2014年后地下室漏水、顶板开裂等问题仍未解决。2014年1月31日原告根据合同约定向昆明仲裁委员会提起仲裁申请，2015年6月29日昆明仲裁委员会裁决被告赔偿原告逾期交房违约金等各项仲裁请求，2015年9月29日昆明市中级人民法院以选定仲裁员超期、仲裁员出差未通知另选为由撤销了仲裁裁决。综上，被告工程建设未按时完成，违反合同的约定；被告通知接房时，房屋自身存在明显质量问题且未竣工验收合格；到昆明中院审理时被告仍无法提交竣工验收合格证明书，时至今日房屋仍未竣工验收合格，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付合同约定交房时间2011年10月31日至《云南信息报》上报纸公告交房时间2013年12月14日，共计775天逾期交房的违约金359840.83元；二、被告向原告支付公告交房时间2013年12月15日至起诉时间2015年10月20日，共计675天逾期交房的违约金338952.60元，起诉次日至项目竣工验收合格止（达到合同交付条件）的违约金按每日502.152元另行计算；三、被告对房屋的质量问题进行整改并重新组织竣工验收；四、被告按照《商品房购销合同》以及宣传材料《颐明园—说园》明示的交房标准对房屋进行整改或按评估价现金赔偿。五、被告赔偿原告一切损失。六、被告承担本案的诉讼费、公证费及已交仲裁费。 被告（反诉原告）白药置业公司辩称：一、涉案房屋于2012年1月10日组织验收合格，2012年10月取得竣工验收证明书，在合同约定交付日期2011年10月31日至2012年1月10日期间，确实存在逾期交房，但合同约定的违约金过高，已超过了原告的损失，请求法院调整；二、涉案房屋不存在质量问题，原告至今未按时接房是其自身原因，白药置业公司已提起反诉要求沈颖刚支付保管费；三、原告应配合接房，对于房屋存在的质量瑕疵待原告接房后被告可以就此承担修复义务，故原告拒不接房的理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）白药置业公司反诉称：2011年2月26日，白药置业公司与沈颖刚签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定沈颖刚向白药置业公司购买商品房一套，合同约定白药置业公司应于2011年10月31日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的诉争房屋交付给沈颖刚。合同签订后，涉案房屋于2012年1月10日经白药置业、施工、监理、设计、物业管理单位验收，已具备交房条件，相关的行政手续在完善之中。涉案项目整体于2012年9月18日通过建设单位组织的竣工验收，其环保、消防、档案、规划及综合竣工验收均达到合同约定的交付条件。沈颖刚于2012年2月至今多次前去准备接房，但总以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。根据合同第10条约定，由于沈颖刚原因，未能按期交接的，责任由沈颖刚承担。沈颖刚应支付相应的保管金，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告沈颖刚向反诉原告白药置业公司支付逾期接房期间自2012年10月18日起至反诉被告实际接房之日止的保管金，每日按119.00元计算，暂计算至2015年12月1日为135541.00元；二、诉讼费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）沈颖刚答辩称：因房屋不具备交房条件，所以才没有接房，且2014年就进入了司法程序，故不应当支付保管费。 综合双方的诉辩主张，本案本诉的争议焦点为：一、诉争房屋是否具备交房条件？二、本诉原告诉请的逾期交房违约金应否得到支持，如应支持，应支持多少？反诉的争议焦点为：反诉原告诉请的保管金应否得到支持？ 原告（反诉被告）沈颖刚就本案本、反诉提交了以下证据材料： 一、原告居民身份证一份、购房款收据两份，欲证明：原、被告签订购房合同，原告支付购房款的事实； 二、《商品房购销合同》、颐明园小区交房通知各一份，欲证明：合同约定的交房日期为2011年10月31日前，方式为书面或昆明当地报纸发布公告形式通知，实际登报时间为2013年12月14日，本诉被告逾期交房775天，应承担违约金359840.83元； 三、房屋质量问题受理审批程序回执单、《公证书-证据保全公证》各一份、手机短信、2014年1月至2015年10月20日照片五张，欲证明：本诉被告已承认交付的房屋存在质量缺陷，并在整改中。时至今日本诉被告提供的房屋仍存在着房屋墙面、屋顶（车库）渗漏、开裂等严重质量缺陷。房屋周边无房屋边沟，庭院内无雨水收集及排水设施，时至2015年10月20日车库顶板（房屋底板）开裂，车库仍漏水，本诉被告仍未将整改完毕、并经重新组织验收、符合本合同约定的合格商品房交付给原告； 四、本诉被告2014年6月4日提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《住宅工程质量分户验收记录》复印件各一份，本诉被告2015年8月31日提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》复印件一份，《关于“颐明园B区31、32、40栋验收文件”真伪鉴定的申请》、仲裁受理通知、鉴定委托书、仲裁裁决书、民事裁定书各一份，欲证明：原、被告之间因涉案房屋问题进行仲裁的相关情况，本诉被告未取得涉案房屋验收合格文件； 五、《颐明园——说园》一份，欲证明：本诉被告明示的交房标准。 被告（反诉原告）白药置业公司质证认为：对沈颖刚提交的第一组证据无异议；对第二组《商品房购销合同》真实性、合法性无异议，证明目的不认可，对交房通知真实性、合法性无异议，关联性不认可；对第三组回执单三性不予认可，公证书的真实性、合法性无异议，证明目的不予认可，短信及照片三性不予认可；对第四组证据中2014年6月4日的两份验收记录的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为该两份记录不是沈颖刚所在栋号，对2015年8月31日的验收记录的三性无异议，证明目的不予认可，认为营销栋号与施工栋号编号不一致，在仲裁委提交的验收记录不是沈颖刚所在栋号，以本次提交的证据为准，对鉴定申请、通知、鉴定委托书、裁决书的真实性无异议，合法性及关联性不予认可，认为仲裁程序违法，不能作为本案依据，对昆明中院民事裁定书无异议；对第五组说园真实性、合法性认可，证明目的不认可，说园作为宣传材料系要约邀请，不是合同附件，不能作为交房依据。 被告（反诉原告）白药置业公司向本院提交如下证据材料： 一、《商品房购销合同》一份，欲证明：合同对商品房交付的时间、标准和逾期不接房的违约责任进行了约定。双方应按照合同的约定履行义务； 二、《单位（子工程）质量竣工验收记录》（颐明园一期二标段工程第X栋）、《住宅工程质量分户验收记录》（颐明园一期二标段工程）各一份。欲证明：涉案房屋位于颐明园一期二标段工程第40栋，涉案房屋号数于2012年1月10日经被告、施工单位、监理单位、设计单位、物业管理单位验收合格，已具备交房条件；(项目销售栋号和施工栋号编号不一样，营销栋号40栋对应施工栋号X栋。) 三、《竣工验收合格证明书》（颐明园一期二标段工程）、《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》（颐明园一期1区、2区、3区、示范区共5个标段）各一份，欲证明：涉案房屋已于2012年9月18日通过竣工验收，达到《商品房购销合同》约定的交房条件，于2012年10月30日取得竣工验收备案，不存在质量问题； 四、环保验收资料、消防验收资料、档案验收资料、规划验收资料各一份，欲证明：涉案房屋已竣工验收合格，已获得环保、消防、档案、规划等部门出具的认可文件，已达到合同和补充协议约定的交房条件。 原告（反诉被告）沈颖刚质证认为：对第一组证据真实性、合法性无异议，证明目的不予认可；对第二组三性不认可，认为被告用X栋代替40栋，栋号变更有问题，签字笔迹不同；对第三组的竣工验收合格证明书三性不予认可，相应签名的笔迹不同，被告用伪造的签字证明骗取了政府的竣工验收证明书；对第四组三性不予认可。 本院认证认为：沈颖刚提交的第一、二组证据对方对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；第三组证据无法证明其观点，本院不予采信；第四组《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《住宅工程质量分户验收记录》与本案争议焦点无关，本院不予采信，仲裁相关材料的真实性本院予以确认；第五组《颐明园——说园》的真实性予以确认，关联性及证明力将在后予以评述。白药置业公司提交的第一组及第三组证据本院予以采信；第二组及第四组与本案争议焦点无关，本院不予采信。 根据本院认证情况及双方当事人的自认，可依法确认如下法律事实： 2011年2月17日，原告（反诉被告）沈颖刚（乙方）与被告（反诉原告）白药置业公司（甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议，沈颖刚购买了白药置业公司开发的颐明园Ｂ区房屋壹套，套内建筑面积为237.93平方米，总价为2391200元。沈颖刚已全额支付了房款。 《商品房购销合同》第七条约定的交付期限为：甲方应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天壹拾元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.021%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面或昆明当地报纸发布公告形式通知乙方办理交接手续。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，乙方须按合同约定的时间与甲方办理接房手续，自甲方通知接房之日起30天内乙方仍未办理完毕接房手续，乙方逾期接房期间须按0.5元/㎡/日向甲方支付保管金。 2012年9月18日，白药置业公司“颐明园”一期二标段工程经建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位组织验收，竣工验收合格证明书载明的验收结论为竣工验收合格。2012年10月30日，颐明园一期1区、2区、3区、示范区（共5各标段）经昆明市住建局工程竣工验收备案，获得昆明市建设工程竣工验收备案证明书，载明竣工验收时间为2012年9月18日。 2013年12月6日，白药置业公司在《云南信息报》刊登颐明园交房通知，载明2013年12月14日办理交付手续。2014年3月31日，昆明仲裁委员会受理了申请人沈颖刚对被申请人白药置业公司的仲裁申请，并于2015年6月29日作出昆仲裁【2015】78号仲裁裁决，后该裁决经昆明中院（2015）昆民一初字第163号民事裁定书以违反法定程序为由撤销。 双方均认可沈颖刚曾向白药置业公司提出房屋存在质量问题，要求白药置业公司进行整改。白药置业公司认可房屋存在质量瑕疵。 针对本诉第一个争议焦点，诉争房屋是否具备交房条件，本院认为，双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按约履行。该《商品房购销合同》对于交房条件及期限约定为“2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给沈颖刚”。从白药置业公司提交的证据来看，竣工验收合格证明书、竣工验收备案证明书已经形成证据锁链，可以证明涉案工程于2012年9月18日由建设单位组织勘查、设计、施工、监理单位竣工验收合格，具备该合同约定的交房条件。虽然沈颖刚就涉案房屋存在质量问题提出异议，并进行了现场公证，但该公证无法证明房屋存在何种、何程度的质量问题，更无法证明房屋不具备交付条件，不能否定涉案工程于2012年9月18日经建设单位组织各参建单位竣工验收合格的事实，就房屋的质量问题，系另一法律关系，权利人可另行主张权利。故对于沈颖刚认为不具备交房条件的主张及诉请的质量整改，本院不予支持。 针对本诉第二个争议焦点，沈颖刚诉请的逾期交房违约金是否应当得到支持的问题，本院认为，根据双方《商品房购销合同》约定，白药置业公司应采用书面或登报的方式进行交房通知，该约定对通知的形式进行了限定，白药置业公司在2013年12月6日在云南信息报进行了登报公告，载明2013年12月14日交房，故本院认定白药置业公司于2013年12月14日履行了通知交房义务。其虽主张在2013年12月14日前已多次电话通知沈颖刚接房，但未提交证据予以证实，口头通知也不符合合同约定，故本院对于其主张不予采纳。本院据此支持约定的交付时间2011年10月31日至实际交房日即2013年12月14日的逾期交房违约金。至于违约金计算标准，合同约定为30日内按每天10元支付，30日后每日按已付款的0.021%计算，白药置业公司认为该标准过高，故要求调整。本院认为，该约定系白药置业公司提供的格式条款，合同约定的逾期付款及逾期交房的违约责任是对等的，不存在显失公平的情形。白药置业公司的逾期交房客观上造成了沈颖刚的资金占用以及相应的信赖利益损失，其虽主张该标准过高但未举证证实，故本院认为合同约定的违约金标准应当得到支持。沈颖刚主张的违约金359840.83元并未超出合同约定标准，本院予以支持。 针对反诉争议焦点，白药置业公司反诉的保管金应否得到支持的问题，本院认为，保管金的约定旨在限制商品房买受人滥用权利，在房屋已具备交房条件后单方无故拖延拒不接房，给出卖方造成损失的行为。本案中，双方因房屋质量问题多次交涉，沈颖刚于2014年3月即向昆明仲裁委提出仲裁申请，双方纠纷进入司法程序。故在白药置业公司的逾期交房违约问题未妥善解决前，沈颖刚拒绝办理房屋交接手续存在合理抗辩事由，并非单方无故迟延接房，本院对于白药置业主张的保管金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）云南白药置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）沈颖刚逾期交房违约金人民币359840.83元。 二、驳回原告（反诉被告）沈颖刚的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）云南白药置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币10788元，由原告（反诉被告）沈颖刚承担5286元，由被告（反诉原告）云南白药置业有限公司承担人民币5502元。反诉案件受理费减半收取人民币1505元，由被告（反诉原告）云南白药置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  方铮铮 代理审判员  赵 勇 人民陪审员  王 刚 二〇一六年五月十一日 书 记 员  庄 城