新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终1614号 上诉人（原审被告）：康迪，女，1982年11月18日出生，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 上诉人（原审被告）：田甜，女，1988年9月10日出生，住新疆维吾尔自治区托里县。 上诉人（原审被告）：张恩嘉，女，1987年7月17日出生，住新疆维吾尔自治区托里县。 共同委托诉讼代理人：刘文斌，新疆星河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔雪峰，男，1970年7月17日出生，住新疆维吾尔自治区托里县。 委托诉讼代理人：楼新华，塔城市新城法律服务所法律工作者。 上诉人康迪、田甜、张恩嘉因与被上诉人崔雪峰房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区托里县人民法院（2020）新4224民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人田甜及其与康迪、张恩嘉的共同委托诉讼代理人刘文斌，被上诉人崔雪峰的委托诉讼代理人楼新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康迪、田甜、张恩嘉上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人不是案涉房屋的所有权人，无权收取房租及房屋占有使用费。案涉房屋开发商为额敏金辉房地产公司，商品房预售许可证审批的时间为2013年9月，被上诉人与额敏金辉房地产公司无关系，擅自出租他人的房屋不应当收取租金。2.租赁协议无效后，被上诉人主体不适格，不仅无权提出本案诉讼，并且无权收取占有使用费，一审法院未主动审查合同无效后，合同无效的有过错方应当赔偿对方损失问题。一审法院判令将房屋返还给被上诉人，变相的将房屋的使用权从房屋的所有权人转移给了被上诉人，严重损害了房屋所有权人的利益。案涉房屋因未消防验收，存在过错，应赔偿上诉人因此遭受的房屋租金及房屋装修损失。一审按照合同约定计算房屋占有使用费错误，该房屋因未通过消防验收，房屋的商业价值应降低，请二审法院考虑本案实际情况，委托相应评估机构对案涉房屋进行监督，以此计算占有使用费的正确价值。3.一审判决超出被上诉人的一审诉讼请求，应将保证金1万元折抵房屋租金。4.关于《协议》签订的实际履行情况，签订合同时和租赁期间，被上诉人隐瞒房屋通过消防验收，最终导致合同无效，给上诉人造成严重损失。2017年12月-2018年2月三个月是免租期，不应当计算租金。2019年9月房屋被查封后，房屋实际已经归还被上诉人，不应当再计算占有使用费。 崔雪峰辩称，被上诉人是依据买卖合同占有房屋，属有权占有，享有房屋出租的权利，并有收取房屋使用费的权利。虽然合同确定无效，但上诉人应返还不当得利，不能无偿使用房屋。请求驳回上诉，维持一审判决。 一审法院认定事实：2017年11月22日，经崔雪峰与康迪、田甜、张恩嘉协商，崔雪峰将位于托里县喀普其克路泰康宾馆三楼北侧约300㎡左右办公区域租赁给康迪、田甜、张恩嘉。双方协议主要约定：一、合同签订时，康迪、田甜、张恩嘉向崔雪峰交纳房屋保证金人民币10000元；此房屋的租赁金额为第一年人民币70000元；第二年至第五年的房屋租赁金额为每年人民币75000元；二、如康迪、田甜、张恩嘉在使用此房屋期间消防部门为规范消防设施作出变更加强安全措施产生的费用，双方共同等额出资完善。每年的消防检测费用据整栋楼的使用面积分摊由康迪、田甜、张恩嘉单独承担；三、付款方式：崔雪峰提供给康迪、田甜、张恩嘉三个月的办理相关手续时间，康迪、田甜、张恩嘉务必于2018年3月1日之前及每年的3月1日之前付清每年的全部租赁金额，如不履行，崔雪峰有权无偿收回此房屋的租赁权并追究康迪、田甜、张恩嘉的违约责任，此协议的违约金额确定为人民币100000元。双方共同遵守；四、房屋租赁期满，康迪、田甜、张恩嘉有优先租赁权，崔雪峰在五年内提前收回此房屋属违约责任；五、此合同的期限为伍年。合同签订后，康迪、田甜、张恩嘉取得泰康宾馆三楼北侧约300㎡左右办公区域开办学而思文化艺术培训中心。2018年1月，康迪、田甜、张恩嘉对学而思文化艺术培训中心进行装修，主要是做了隔断、柜子、套装门、改电、刷乳胶漆、镜子、拆隔墙。康迪、田甜、张恩嘉于2017年11月22日交纳保证金10000元，2018年7月10日交纳房租20000元，2019年4月25日交纳房租20000元。2019年2月21日，康迪、田甜、张恩嘉根据合同约定对消防设施进行改造安装，花费设计费6000元、安装费53000元。2019年9月，托里县教育和科学技术局将学而思文化艺术培训中心查封。案涉房屋未通过消防验收备案。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条规定“···按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，虽然原被告签订的《协议》系双方真实意思表示，但是由于原告出租的房屋未经消防验收合格，违反法律法规的强制性规定，因此，原被告签订的《协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，被告应当返还承租的房屋，同时，由于被告已经使用房屋至今，其应当支付房屋占用使用费，标准参照合同约定的租金标准按照实际占用天数支付。通过被告提供的微信聊天记录，2020年1月8日双方还在商谈案涉房屋的交接问题，被告又没有提供已返还案涉房屋的确凿时间证据，故原审法院酌情确定被告实际占用天数截止到2020年1月15日。据此，被告应当支付房屋占用使用费156070元（2017年11月23日-2018年11月22日70000元＋2018年11月23日-2019年11月22日75000元＋2019年11月23日-2020年1月15日11070元）。被告辩称案涉房屋已于2019年9月返还原告，10月双方已协商解除合同，无证据支持，原审法院不予采信。被告辩称原告不是案涉房屋的所有权人，收取租金损害房屋所有权人的利益，原告无权收取房租，根据本案证据，被告此辩称理由不能否定原告就此物权而享有的用益物权，况且在合同履行期间，被告就此问题没有提出异议，故对此辩称理由原审法院不予采纳。被告主张合同约定在签订合同后的前三个月不应当交纳房租，根据合同第五条“甲方（崔雪峰）提供给乙方三个月的办理相关手续时间，乙方（康迪、田甜、张恩嘉）务必于2018年3月1日之前及每年的3月1日之前付清每年的全部租赁金额，如不履行，甲方有权无偿收回此房屋的租赁权并追究乙方的违约责任”，通过该条款的字面理解，不能得出前三个月不应当交纳房租这一结论，故被告此主张原审法院不予支持。被告主张2019年9月托里县教育和科学技术局将学而思文化艺术培训中心查封是由于原告房屋没有通过消防验收，原告应当赔偿损失，但是被告没有提供托里县教育和科学技术局的相关查封文书，致使原审法院不能确定查封事由，故对此主张原审法院不予采信。被告主张10000元保证金折抵房租，不违反法律法规规定，原审法院予以支持。被告根据合同约定对消防设施进行改造安装，花费设计费6000元，该费用属于消防设施改造的必要费用，应当按照协议第四条约定与53000元安装费一起由原被告平担。被告要求原告赔偿装修损失，但是没有提出反诉，被告可另行诉讼解决。判决：一、原告崔雪峰与被告康迪、田甜、张恩嘉2017年11月22日签订的《协议》无效；二、被告康迪、田甜、张恩嘉于判决生效后立即将位于托里县喀普其克路泰康宾馆三楼北侧约300㎡左右房屋返还给原告崔雪峰；三、被告康迪、田甜、张恩嘉于判决生效后十日内支付原告崔雪峰房屋占用使用费76570元（156070元-40000元房租-10000元保证金-29500元消防设施设计费安装费）；四、驳回原告崔雪峰其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人对涉案房屋是否有出租权利？上诉人应否向被上诉人支付房屋占有使用费，数额如何认定？ 庭审中，双方均认可签订的《协议》为无效合同，依照无效合同的处理原则，承租人应返还无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。本案中，上诉人作为承租人已经占有租赁房屋，因此需要向出租人即被上诉人返还占有利益。依照《物权法》对占有的规定，即使被上诉人不是案涉房屋的所有权人，但也不影响其基于占有享有的占有利益。因此，被上诉人对案涉房屋有出租并享有占有利益的权利。根据本案实际情况及被上诉人一审的诉请，被上诉人的损失主要是租金的损失，该损失属于直接损失，上诉人应按双方约定的标准，向被上诉人交纳占用房屋期间的房屋使用金，作为赔偿出租人的租金损失。 《协议》中约定“付款方式：甲方提供给乙方三个月的办理相关手续时间，乙方务必于2018年3月1日之前及每年的3月1日之前付清每年的全部租赁金额”，对为何要给乙方三个月的办理相关手续时间，被上诉人不能作出合理解释，且在2019年4月25日收据中明确记载“今收到泰康宾馆三楼北面学而思房租费交来2019年3月-2020年3月现交20000元”，本院认定租金的起算时间应为2018年3月1日。2019年9月，案涉房屋被查封，导致上诉人无法经营，上诉人称是由于房屋没有通过消防验收，被上诉人至二审开庭时也未提交消防验收合格证明，因此，本院认定案涉房屋的租期为2018年3月至2019年9月，共计1年零6个月，按照《协议》中约定第一年租金为70000元，第二年至第五年的房屋租赁金额为每年人民币75000元的标准计算，租金应为107500元。上诉人根据合同约定对消防设施进行改造安装，花费设计费6000元及安装费53000元，应当按照协议第四条约定由双方平摊该费用。因案涉房屋无法继续租用，上诉人要求以保证金10000元抵房租的请求应予支持，则上诉人应向被上诉人支付的房屋占有使用费为28000元[107500-40000元房租-10000元保证金-(6000+53000)÷2消防设施设计费安装费]。如若后期案涉房屋的所有权人向上诉人主张本案中的房屋租金时，则应由被上诉人向实际所有权人支付。 综上所述，康迪、田甜、张恩嘉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区托里县人民法院（2020）新4224民初159号民事判决第一项、第二项，即“一、原告崔雪峰与被告康迪、田甜、张恩嘉2017年11月22日签订的《协议》无效；二、被告康迪、田甜、张恩嘉于判决生效后立即将位于托里县喀普其克路泰康宾馆三楼北侧约300㎡左右房屋返还给原告崔雪峰”； 二、撤销新疆维吾尔自治区托里县人民法院（2020）新4224民初159号民事判决第三项； 三、上诉人康迪、田甜、张恩嘉于判决生效后十日内支付被上诉人崔雪峰房屋占用使用费28000元； 四、驳回原审原告崔雪峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费885.62元，二审案件受理费1714.25元，合计2599.87元，由上诉人康迪、田甜、张恩嘉负担923.22元，由崔雪峰负担1676.65元。 本判决为终审判决。 审 判 长  范 淑 桂 审 判 员  马 桂 兰 审 判 员  张 艳 梅 二〇二一年一月四日 法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔