常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)天民初字第1486号 原告江苏银行股份有限公司常州分行，住所地江苏省常州市延陵中路500号。 法定代表人蒋敏，该单位行长。 委托代理人项寅，江苏常联律师事务所律师。 委托代理人张晓军，江苏常联律师事务所律师。 被告永安财产保险股份有限公司常州中心支公司，住所地江苏省常州市御龙苑1幢。 法定代表人吕国星，该公司总经理。 委托代理人盛雪川，系该公司经理。 原告江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行）与被告永安财产保险股份有限公司常州中心支公司（以下简称永安保险）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2015年7月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为适用普通程序，组成合议庭于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告江苏银行的委托代理人项寅、张晓军、被告永安保险的委托代理人盛雪川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏银行诉称：2006年12月25日，中天钢铁集团有限公司与常州市商业银行签订《房屋托管协议》，约定将位于常州市延陵中路双塔步行街6、8、10、12、14号的五套房屋委托常州市商业银行出租并收取租金，托管期限自2006年12月5日起至2026年12月4日止。其后因企业改制，常州市商业银行的债权债务由原告所承继。2009年5月8日、12月23日，原告与被告分别签订了两份《房屋租赁合同》，约定：原告分别将上述位于常州市延陵中路双塔步行街8、10、12、14号的四套房屋以及位于常州市延陵中路双塔步行街6号的一套房屋出租给被告使用；租赁期限分别为自2009年5月8日起至2015年5月7日止、自2010年1月1日起至2015年5月7日止；租金总额分别为107.25万元、32.5万元；租赁期满后，被告对房屋的装潢归原告所有，原告无须做任何补偿等等。上述两份合同签订后，原告按约交付房屋给被告使用。然而，被告在租赁期限即将届满腾房搬离时违反合同约定，擅自拆除、破坏涉案房屋内的装修，导致大量门窗、灯座、电线线路及器具等损坏。为此原告已于2015年5月8日向被告发出修复通知，要求被告修复涉案房屋受损事项并赔偿损失，但被告至今未予修复赔偿。经评估，被告的上述行为造成原告装修损失190020元、原损坏装修拆除费用3975元、评估费1500元。且由于被告的上述行为造成其至今未能将涉案房屋及时、妥善返还原告，致使原告无法将涉案房屋继续、及时出租而产生了相应租金损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告装修等损失193995元、评估费1500元；2、被告赔偿原告租金损失16383.55元（该损失自2015年5月8日起暂计算至2015年5月31日，并要求被告按租赁合同约定的租金标准支付至实际付清上述第一项赔偿款之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，由于双方于2016年2月2日完成房屋交接，江苏银行变更第二项诉讼请求为要求永安保险支付自2015年5月8日起至2016年2月2日止的租金损失。 被告永安保险答辩称：1、原告主体不适格。租赁房屋的所有权人是中天钢铁集团有限公司。根据《房屋托管协议》，常州市商业银行只是代理人。虽然银监会的批复是原告承继常州市商业银行的债权债务，但原告无法获得房屋的代理权。原因如下：第一、根据批复，常州市商业银行注销后新设原告，因此原告不能依法行使《房屋托管协议》；第二、中天钢铁集团有限公司没有同意原告行使《房屋托管协议》代理人的权利；第三、即使原告有《房屋托管协议》代理人的权利，也不能作为本案的原告，应由房屋委托人提出诉讼。2、被告对于部分装修损失只负有管理责任，并非是被告直接所为。在被告搬迁后，收废旧品的人进入收垃圾，由于没有人看管，导致装修受损。3、原告主张装修损失193995元依据不足。首先，被告租赁期间的可以移动的物品、器具不属于装修。原告主张门窗、灯座、电线线路及器具等都属于装修损失没有依据。其次、原告主张的损失193995元依据的是评估报告，被告不认可该评估报告结论，因评估基准日应当以房屋租赁合同订立时为准，评估重置价后应当扣除折旧，该报告只有结论，没有预算和工程量，无法核实工程量是否符合实际情况。 经审理查明，中天钢铁集团有限公司是常州市延陵中路双塔步行街6、8、10、12、14号房屋的所有权人。常州市商业银行受中天钢铁集团有限公司委托，对包括上述房屋在内的9套房屋进行出租，签订出租合同并收取租金，托管时间自2006年12月5日起至2026年12月4日止。2006年12月31日，中国银行业监督管理委员会江苏监管局印发《关于江苏银行股份有限公司开业的批复》，明确常州市商业银行债权债务由江苏银行承继。 2009年5月8日，江苏银行（作为甲方、出租方）与永安保险（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》1）一份，约定江苏银行将位于常州市双塔步行街8、10、12、14号房屋出租给永安保险使用，租期自2009年5月8日起至2015年5月7日止，年租金16.5万元，从第3年起每年提增5%。根据该约定，上述房屋2014年5月8日起至2015年5月7日止期间的租金应为200558.53元。2009年12月23日，江苏银行（作为甲方、出租方）与永安保险（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》2）一份，约定江苏银行将位于常州市延陵中路双塔步行街6号房屋出租给永安保险使用，租期自2010年1月1日起至2015年5月7日止，2010年1月1日至2010年5月7日租金为25000元，2010年5月8日至2011年5月7日租金为58000元，2011年5月8日至2012年5月7日租金为59000元，2012年5月8日至2013年5月7日租金为60000元，2013年5月8日至2014年5月7日租金为61000元，2014年5月8日至2015年5月7日租金为62000元。《合同》1、《合同》2均约定：“租赁期满后，乙方对房屋的装潢归甲方所有，甲方无须作任何补偿”。合同签订后，江苏银行按约向永安保险交付了涉案房屋。永安保险对涉案房屋进行装修并使用。2015年两合同约定的租赁期限即将届满时，永安保险搬出涉案房屋。江苏银行在发现涉案房屋有所损坏后，于2015年5月8日向永安保险邮寄《修复通知》一封，载明：“你公司在履行与我江苏银行股份有限公司常州分行的租赁合同时，在期满搬离时，没有按照合同执行妥善移交，而是损坏了大量的门窗、灯座、电线线路及器具等，造成了巨大的经济损失，你公司应当承担全额的赔偿责任。限你公司在3天内修复上述事项，逾期我行将另行委托第三人修复，所有费用均有你公司承担。”该邮件封面邮寄详情单备注处注明“修复通知”。该邮件在永安保险拒收后退回江苏银行处。 2015年5月11日，永安保险向江苏银行发出通知，要求对方配合办理房屋交接手续。江苏银行在庭审中认可收到这一通知。 2015年5月13日，江苏银行员工报警称，因永安保险违反租赁合同，租期届满后搬离时，将涉案房屋内装修全部破坏，且一直不肯对该问题予以解决，故要求警方帮助协调解决。 江苏银行委托常州元辰价格评估事务所有限公司对涉案房屋装修损失进行价格评估，该公司于2015年5月14日进行现场勘查后作出价格评估，认定为19.4万元。江苏银行为此支付评估费用1500元。 庭审中，永安保险对这一价格评估结果提出异议，并申请重新鉴定。本院委托常州信达房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋装修破坏部分修复重置价格进行鉴定，该公司工作人员于2015年12月23日前往涉案房屋现场勘查，测量完毕后由原被告双方签字认可。经评估，该公司作出《工程造价鉴定书》，鉴定装修破坏部分修复重置价格为190998.42元。评估鉴定费用5000元，由永安保险垫付。 对于房屋破坏原因，永安保险陈述称搬出后，永安保险允许收废品人员进入涉案房屋对废弃物品进行处理。由于未加以看管，收废旧物品的人员对涉案房屋有所破坏。 另查明，2016年2月2日，永安保险与江苏银行完成涉案房屋钥匙的交接。 上述事实，由《合同》1、《合同》2、《修复通知》、《工程造价鉴定书》、原被告庭审陈述等证据证实。 本院认为：根据《房屋托管协议》，常州市商业银行对本案所涉房屋使用权享有处分权，其中包括有权对涉案房屋进行出租并收取租金。后江苏银行承继了常州市商业银行对于涉案房屋的上述权利。另一方面，本案所涉租赁合同，系由江苏银行作为出租方与永安保险作为承租方签订，根据合同相对性，江苏银行有权就本案所涉纠纷对永安保险提起诉讼。故对于永安保险提出的原告主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当信守约定，全面诚信履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。江苏银行与永安保险签订的《合同》1、《合同》2系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。根据涉案合同的约定，租赁期限届满后，承租人永安保险对房屋的装潢归出租人江苏银行所有，因此，永安保险在租赁期限届满后返还房屋时，有义务将装修完好的房屋以承租期内正常使用后的自然状态返还给江苏银行。当返还的房屋遭受损失时，出租人有权要求承租人赔偿损失。本案中，永安保险搬离涉案房屋后，江苏银行发现该房屋的装饰装修物（包括门窗、电线线路等）存在不同程度的损坏。对于承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物遭受的损失，出租人江苏银行有权要求永安保险予以赔偿。经双方同意评估鉴定，涉案房屋装修破坏部分修复重置价格为190998.42元，即对涉案房屋受损部分需修复回去，要花费190998.42元。因此，永安保险应该向江苏银行赔偿损失190998.42元。同时，为了确认受损部分的相关损失，江苏银行委托评估机构进行评估并无过错，且其委托评估的价格与重新评估的价格大体相当，故对于江苏银行支付的1500元评估费用，永安保险应予赔偿。对于永安保险辩称房屋破坏系由收废旧物品人员造成，其仅承担监管责任的意见，本院不予采纳。 关于租金损失，首先，租赁期限届满后，永安保险并没有继续占有使用涉案房屋，其于租赁期限即将届满时已经搬离房屋，并随后要求与江苏银行办理交接手续，江苏银行因该房屋存在装修损坏而拒绝办理交接手续。租赁期限届满，返还租赁物是承租人的义务，出租人亦有义务接收房屋。如果房屋返还时存在损毁的情况，出租人有权要求承租人赔偿损失而非拒收房屋。其次，双方约定的租赁期限已经届满，永安保险并不存在违反合同约定而提前解除合同的情况，且永安保险已对房屋存在的损毁承担相应的赔偿责任。因此，江苏银行要求永安保险赔偿自2015年5月8日起至2016年2月2日止租金损失的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。但由于永安保险的过错导致涉案房屋内部装饰装修包括电线线路、墙体等遭受破坏，该损坏部分修复回去需要花费相应的时间、工期，故本院结合永安保险的行为、修复应花费的时间等因素，酌情考虑由永安保险承担相当于一个月修复期的租金损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、永安财产保险股份有限公司常州中心支公司自本判决发生法律效力之日起十日向江苏银行股份有限公司常州分行赔偿损失190998.42元、评估费1500元。 二、永安财产保险股份有限公司常州中心支公司自本判决发生法律效力之日起十日向江苏银行股份有限公司常州分行支付房租损失21880元。 三、驳回江苏银行股份有限公司常州分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4479元，由永安财产保险股份有限公司常州中心支公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  凌琎琎 人民陪审员  戴建平 人民陪审员  叶晓丽 二〇一六年五月十六日 书 记 员  徐 漪