上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初3256号原告(反诉被告)朱蕾，女，1978年1月15日生，汉族，住江苏省通州市。委托代理人何杰，上海世昌律师事务所律师。委托代理人陈支平，上海汉路律师事务所律师。被告(反诉原告)苗霖，男，1982年10月5日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)范洁琼，女，1983年2月15日生，汉族，住址同上。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人邹洪君，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)朱蕾与被告(反诉原告)苗霖、范洁琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱蕾及其委托代理人何杰，被告(反诉原告)范洁琼及其与苗霖的共同委托代理人邹洪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱蕾诉称，2015年9月25日，朱蕾与苗霖、范洁琼通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱蕾以222万元购买上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同签订后，朱蕾支付了购房款共计112万元，向中信银行申请贷款也已通过审批，但苗霖、范洁琼拒绝继续履行合同，故朱蕾起诉要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，要求苗霖、范洁琼办理过户手续，并交付系争房屋。被告(反诉原告)苗霖、范洁琼共同辩称并反诉称，朱蕾在履行合同过程中存在严重违约行为。合同约定过户期限为2015年11月15日前，但朱蕾办理贷款过程中，一直因个人资信问题无法办理成功，也未以现金补足，构成根本违约，故苗霖、范洁琼于2016年1月14日书面通知朱蕾解除合同。因此，不同意朱蕾的请求，并反诉要求解除《上海市房地产买卖合同》。保留向朱蕾主张违约责任的诉权，等损失确定后一并主张。原告(反诉被告)朱蕾针对反诉辩称，朱蕾只是在支付第三笔45万元房款的时候，逾期了10天，其他都正常付款的。朱蕾不构成根本违约，苗霖、范洁琼没有解除权。不同意苗霖、范洁琼的反诉请求。经审理查明，2015年9月25日，经上海太平洋房屋服务有限公司居间，苗霖、范洁琼(甲方)与朱蕾(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方以222万元的价格，将系争房屋转让给乙方，过户期限为2015年11月15日前。合同第九条约定，乙方逾期超过15日未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同等。合同补充条款(一)第2条约定，双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，办理过户手续；第3条约定，甲方于收到乙方贷款款项后90日内交房；第8条约定，乙方于付清第二笔房款后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满55个工作日，乙方的购房贷款仍不足合同约定的额度，则乙方应与办理过户手续之前，现金补足不足部分等。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方于签约时支付2万元，于2015年9月30日前支付65万元，于2015年10月31日前支付45万元，乙方以贷款方式支付153万元，甲方收到贷款款项三日内，向乙方返还多收房款45万元，乙方于交房当日支付2万元。朱蕾支付购房款的情况：2015年9月13日，朱蕾向苗霖支付2万元。2015年9月28日，朱蕾向范洁琼支付65万元。2015年11月10日，朱蕾向范洁琼支付45万元。2016年1月12日，范洁琼通过微信向朱蕾表示要解除合同。同日，苗霖、范洁琼向朱蕾发律师函，通知解除《上海市房地产买卖合同》；朱蕾于2016年1月14日收到该函。同日，朱蕾向苗霖、范洁琼发函，要求协助办理过户手续。2016年2月4日，朱蕾向苗霖、范洁琼发催告函，表示购房贷款于2016年2月3日审批下来，要求尽快办理审税及过户等手续。另查明，2011年8月1日，苗霖、范洁琼经核准登记为系争房屋的权利人；同日，中信银行股份有限公司上海宝钢宝山支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为52万元。2015年10月9日，范洁琼向中信银行股份有限公司上海宝钢宝山支行还清贷款本息，但未办理抵押登记注销手续。审理中，苗霖、范洁琼向本院提供上海太平洋房屋服务有限公司出具的情况说明及通知函，该公司表示，买卖双方于2015年10月27日办理向银行申贷手续，后因买方自身问题贷款尚未办妥；2015年12月19日，该公司以范洁琼名义向朱蕾发通知函，要求朱蕾于2015年12月20日下午至顾村公园店协商处理此事，但买方至今尚未履行。朱蕾也向本院提供该公司出具的补充情况说明，其中表示，买卖双方于2015年10月27日在该公司的协助下办理银行申贷事宜，后未能办妥；后申贷事宜未经该公司的贷款科联系，实际是买方自行联系青浦中兴银行办理申贷手续等。关于申请贷款，朱蕾陈述，2015年10月27日双方一起去建行申请贷款的，但是因为朱蕾是做钢材的，所以银行不同意通过。2015年12月25日双方一起去中信银行办理贷款手续，2016年2月2日审批通过。苗霖、范洁琼陈述，配合朱蕾去了三次银行：第一次2015年10月27日向中国银行申请贷款，因为朱蕾资信问题，银行提出三个方案，如果朱蕾可以办到，贷款是可以办下来的，但是朱蕾没有答应；第二次2015年11月16日建行，还是因为朱蕾资信问题，所以贷款批不下来；第三次2015年12月25日去中信银行办理贷款；配合朱蕾办理贷款手续，不代表苗霖、范洁琼放弃单方解除合同的权利。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收据、银行卡交易明细、律师函、信函、微信截屏、催告函、上海市房地产登记簿、个人贷款结清证明及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，苗霖、范洁琼与朱蕾签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。本案争议焦点在于朱蕾是否构成根本违约，苗霖、范洁琼是否享有解除合同的权利。合同约定过户期限为2015年11月15日前，当事人又在补充条款(一)第2条中约定，双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，办理过户手续；上述条款可以理解为，甲方应在过户之日的15个工作日前办妥抵押注销手续，乙方也应办妥贷款审批手续。补充条款(一)第8条约定，乙方于付清第二笔房款后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满55个工作日，乙方的购房贷款仍不足合同约定的额度，则乙方应与办理过户手续之前，现金补足不足部分；结合付款期限的约定，上述条款可以理解为，乙方应在2015年10月10日前向银行申请贷款，并在55个工作日内通过审核或补足现金，过户期限相应延长。根据查明的事实，苗霖、范洁琼虽未注销原房屋抵押，但已于2015年10月8日还清贷款本息，鉴于房产交易中通常有注销抵押和过户手续一起办理的做法，可认定苗霖、范洁琼已完成相应的合同义务。而朱蕾的贷款申请至2016年2月才通过审批，明显逾期。至于范洁琼于2016年1月12日向朱蕾发解除合同通知时，结合合同相关条款约定的期限，也已经超过了55个工作日的期限。综上所述，结合上海太平洋房屋服务有限公司出具的情况说明，可以认定朱蕾未按约定期限成功申请到贷款，也未以现金补足，已构成根本违约。根据合同第九条的约定，苗霖、范洁琼享有解除合同的权利，其向朱蕾发的解除合同通知有效，系争房屋买卖合同于该通知到达之日即2016年1月14日解除。朱蕾要求继续履行合同的请求，本院不予支持。合同解除后，朱蕾所付的购房款，苗霖、范洁琼应予返还。苗霖、范洁琼暂不主张违约责任，本案中不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱蕾与被告(反诉原告)苗霖、范洁琼就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年1月14日解除；二、被告(反诉原告)苗霖、范洁琼于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)朱蕾返还购房款112万元；三、原告(反诉被告)朱蕾的要求继续履行《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取12,280元，反诉案件受理费减半收取25元，均由原告(反诉被告)朱蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一六年五月四日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。