文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3036号上诉人（原审被告）：镇江祥逸建材有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇星棋村**。法定代表人：姚金锁，该公司总经理。委托诉讼代理人：周成林，江苏中坚汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江百强光学科技有限公司，住，住所地镇江市丹徒区辛丰镇星棋村大叶庙**/div>法定代表人：殷建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅睿，江苏江成律师事务所律师。上诉人镇江祥逸建材有限公司（以下简称祥逸公司）因与被上诉人镇江百强光学科技有限公司（以下简称百强公司）租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥逸公司上诉请求：撤销原判，依法判决驳回百强公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，百强公司未能提供正常用电，违约在先，祥逸公司扣几万元租金作为损失弥补，并无不当，以此认定祥逸公司迟延支付租金构成根本违约是欠妥的。涉案合同签订后，有6个月未能正常用电，厂房漏水也未及时修缮，不能实现租赁合同的目的；百强公司未开具104万元已付租金发票，还三番五次以各种形式逼迫祥逸公司重新签订租赁合同，加重祥逸公司的合同义务。2.一审法院未充分考虑祥逸公司的巨大投资情况，判决解除合同所带来的其他社会效果。祥逸公司为租赁涉案厂房投入了800余万元，还新建部分厂房，今年还受疫情影响无法完全正常生产，同时要支付员工工资，承担了应尽的社会义务。百强公司多次影响祥逸公司的正常经营，不仅不予赔偿损失，还拟定新合同加重祥逸公司的义务，规避其自身义务，显属不公，百强公司才是不诚信的一方。被上诉人百强公司辩称：1.祥逸公司主张百强公司违约没有事实依据。在长达两年多的催要房租的过程中其也没有提到用电和漏水的问题，或要求抵扣租金。可见该瑕疵要么不存在，要不与百强公司无关，不影响祥逸公司使用房屋。且双方合同第七条第二款说明，用电开通和付款是祥逸公司自己负责，百强公司只是协助义务，百强公司也已履行了协助义务。2.祥逸公司说投入巨大，但事实上其长期拖欠租金，长期违约，百强公司已充分考虑对方情况，多次给机会，但因不可能违约方有一定投入，百强公司应当承受相关损失。合同条款与当时投入，祥逸公司是明知的，其应承担相应违约后果。3.一审中百强公司已提供了相关证据证明，是在其多次索要租金未果的情况下，签订新合同。不存在逼迫对方签订新合同的情形，当时百强公司本意是解除合同，是对方请求要续租才讨论新合同事宜。综上，请求驳回上诉，维持原判。百强公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《厂房租赁协议》，祥逸公司立即从百强公司丹徒区辛丰镇星棋村葛丹公路旁钢结构工业、办公、生活用房共计约4500平方米，占地15亩搬出，承租厂房及土地恢复原样；2.判令祥逸公司按照《厂房租赁协议》约定标准400000元/年支付房产及土地使用费直至实际搬迁时止；3.本案诉讼费用由祥逸公司承担。一审法院认定事实：2017年8月21日，百强公司（甲方，出租方）与祥逸公司（乙方，承租方）签订《厂房租赁协议》（以下简称8.21协议）一份，约定甲方将坐落于镇江市丹徒区辛丰镇星棋村钢结构工业、办公、生活用房共计约4500平米，占地15亩出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产权属以及现状做了了解，愿意承租该房地产，用于工业生产和办公；租赁期限为十年，自2017年11月1日起至2027年10月30日止，2017年11月1日至2022年10月30日的租金每年40万元，2022年11月1日至2027年10月30日的租金每年44万元，租金半年一付，乙方另付房屋租赁押金10万元，连同第一次房租一起支付；乙方应按本合同的规定如期向甲方支付房租，逾期超过一个月，视为违约；乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2、利用承租房屋进行违法活动的；3、故意损坏承租房屋的。乙方确因需要提前终止合同的，应当提前两个月通知甲方，将所承租的房地产完好无损的无条件交还给甲方，支付违约金10万元；在合同期内，如甲方提前终止合同，应当提前两个月通知乙方，支付违约金10万元，并赔偿乙方相应损失；因不可抗力原因造成合同无法履行的，甲乙双方不承担责任；违约金10万元；租赁期满，合同终止，乙方结清在租赁期间发生的水电等相关费用，甲方检查房屋没有损坏后应如数退还乙方的押金等。此后，百强公司认为8.21协议中部分条款约定欠妥，需要作出调整，遂于同年11月24日重新制作一份《厂房租赁协议》（以下简称11.24协议），新协议在8.21协议的基础上对条款作出以下调整：1、租赁期限自2017年12月1日起至2027年11月30日止，租金除第一年外，每年11月1日前支付下一年租金；2、视为乙方违约，甲方可终止合同、收回房屋，并由乙方负责赔偿损失的情形中增加：拖欠租金超过合同约定一个月以上；3、乙方确因需要提前终止合同的，需支付违约金50万元，甲方提前终止合同的，需支付违约金50万元。祥逸公司在收到11.24协议后，于同年12月10日在协议上加盖公章。协议签订后，祥逸公司进行了生产经营。后百强公司又认为11.24协议中部分条款约定欠妥，还需要作出调整，遂于2019年又重新制作一份《厂房租赁协议》，但祥逸公司认为新协议内容加重了其义务，故未同意重新订立。2019年9月5日，百强公司委托江苏江成律师事务所傅小景律师发函祥逸公司，载明：双方2017年签订《厂房租赁协议》后，祥逸公司未按照合同约定于2018年11月1日前支付2019年租金，截止2019年9月1日尚欠11万元租金未支付。事实上，由于祥逸公司自签约以来长期未按照协议约定期限及时足额支付租金义务。2019年1月，百强公司已经傅小景律师发函祥逸建材公司，但祥逸公司未能改正，拖欠租金行为持续。祥逸公司的行为已经构成根本违约，现根据《中华人民共和国合同法》及协议有关约定，郑重函告如下：一、立即解除双方签订的《厂房租赁协议》；二、请祥逸公司在收到本函后7日内向百强公司支付剩余租金11万元、违约金10万元，合计21万元；三、祥逸公司于收到本函后30日内搬出厂房，并与百强公司办理相关交接手续，将租赁房屋及土地恢复原样交付百强公司。为了敦促祥逸公司切实履行迁让义务，百强公司将于2019年9月15日后采取停水、停电等措施，望祥逸公司积极做好合同解除后的停产、搬迁、交付房屋及土地等善后事宜；四、若祥逸公司未按照上述要求履行支付租金、违约金及搬迁等一系列义务，不但应当承担因协议解除给自己造成的不利后果，还应承担因此给百强公司造成的一切损失，包括但不限于搬迁费、诉讼费、保全费以及其他一切合理支出，请慎重考虑诉讼的不利后果等。后祥逸公司于9月6日收到上述函件。同年9月20日，祥逸公司通过其委托诉讼代理人江苏汇典律师事务所律师李卫复函原告，提出9月17日上午，百强公司对祥逸公司采取了停电措施，导致祥逸公司不能正常生产经营，即使百强公司向祥逸公司送达了解除合同通知，百强公司也应当采取合法方式维护自身权益，而不是违法停电。为此，祥逸公司声明如下：1、祥逸公司对合同解除享有异议权，祥逸公司将在法定时间内通过诉讼方式确认百强公司解除合同的效力；2、请百强公司在收函后立即停止违法行为，恢复供电，祥逸公司将通过法律途径向百强公司主张违法停电对其造成的损失。2019年11月29日，百强公司委托江苏江成律师事务所傅小景律师再次发函祥逸公司，提出在百强公司9月5日发函解除双方租赁协议后，祥逸公司未按要求履行搬迁义务，更有甚者，在百强公司申请用电报停手续后，祥逸公司擅自违法送电，致使百强公司遭到供电公司处罚。现再次郑重来函，请祥逸公司立即履行《厂房租赁协议》解除后的搬迁义务。逾期，百强公司将依法起诉，以维护自身合法权益等。祥逸公司承租厂房初期电力供应不正常，鉴于此百强公司同意自2017年12月起计算租金。2017年8月至2019年11月，祥逸公司陆续向百强公司支付104万元，期间因租金迟延交付问题百强公司曾多次向祥逸公司催要租金。关于祥逸公司支付的104万元，百强公司认为其中包括了违约金10万元，而祥逸公司主张除了其中10万元是押金外，其余是租金。一审中，百强公司放弃要求祥逸公司厂房及土地恢复原样的诉讼请求。经一审法院释明，祥逸公司坚持要求继续履行合同，如法院判决解除租赁协议，其将另行起诉主张相关损失。一审法院认为：根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案争议焦点1，11.24协议的真实性。祥逸公司否认该协议的真实性，认为其没有在该协议上签名或盖章，但在庭审中又称系其被迫签订的，该协议上的公章是祥逸公司以前用过的旧公章，早就弃用，但从百强公司所提供的供电公司电费结算补充协议来看，祥逸公司在2018年6月仍在使用该公章，另结合双方后来磋商的过程来综合分析，祥逸公司也从未否认过11.24协议的存在，故11.24协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人应全面依照11.24协议约定的内容履行。从内容来看，该协议仅对租金的给付时间和违约责任等适当进行了调整。本案争议焦点2，祥逸公司是否违约，百强公司是否有权解除合同。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方11.24协议中约定，祥逸公司拖欠租金超过合同约定一个月以上的，甲方可终止合同、收回房屋，从双方提供的祥逸公司付款的证据来看，祥逸公司在2018年11月30日前共支付百强公司425000元（已扣除祥逸公司支付的保证金额10万元，远未达到其应支付的租金80万元（两年），其已构成违约，因此，百强公司依据协议条款解除双方的《厂房租赁协议》的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于祥逸公司于2019年9月6日收到解除函，故一审法院确认双方11.24协议于2019年9月6日解除。鉴于百强公司已主张祥逸公司所支付的104万元中包含了违约金10万元，百强公司的诉讼请求中实际已主张要求祥逸公司承担违约金10万元，该诉请符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方11.24协议于2019年9月6日解除，现百强公司要求祥逸公司承租房屋及土地上搬出的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除前，祥逸公司应当支付百强公司合同约定的租金（按40万元/年计算）。合同解除后，祥逸公司需给付房屋及土地占有使用费至实际腾让房屋及土地之日，给付标准一审法院参照合同约定的租金标准40万元/年计算，祥逸公司已支付的104万元应当予以扣减。同时考虑到新冠疫情对祥逸公司经营的影响，一审法院酌情减免祥逸公司2个月的房屋、土地使用费66666.67元。祥逸公司承租厂房及土地的租金根据双方约定自2017年12月起按40万元/年计算，截止本案判决之日2020年7月31日，并减免2个月，共计产生租金和占有使用费100万元（40万元÷12月×30月）；另由祥逸公司承担违约金10万元，合计110万元，现祥逸公司已支付百强公司104万元，尚应支付6万元，此后的房产及土地使用费按照40万元/年标准计算实际搬迁之日。百强公司自愿放弃要求厂房及土地恢复原样的诉讼请求，系当事人对权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。一审法院判决：一、百强公司与祥逸公司签订的《厂房租赁协议》于2019年9月6日解除；二、祥逸公司于本判决生效后三十日内从承租百强公司的位于丹徒区辛丰镇星棋村葛丹公路旁钢结构房屋（工业、办公、生活用房共计约4500平方米）及土地（15亩）搬出并腾让给百强公司；三、祥逸公司于本判决生效后十日内支付百强公司房产及土地使用费6万元（计算至2020年7月31日，从2020年8月1日起的房屋及土地使用费按照40万元/年标准计算至实际搬迁之日）。本院二审期间，祥逸公司提供了员工仲文祥的证明及其中国农业银行卡交易明细清单一份，拟证明除一审认定的104万元外，2019年11月3日祥逸公司还委托员工仲文祥向百强公司法定代表人殷建军支付了6万元租金。百强公司对转账记录的真实性予以认可，但其主张该6万元款项包含在一审法院认定的104万元已付租金之内。祥逸公司还提供了照片6张，拟证明涉案厂房存在严重漏水，造成祥逸公司无法正常生产经营，祥逸公司保留对相关损失进行主张的权利。百强公司质证认为，对于照片的真实性无法确认，且无法证明积水的成因与百强公司有关，祥逸公司在百强公司发函之前和催要房租时也未提及过该问题。二审中，双方就祥逸公司已付租金的数额再次进行了对账。祥逸公司主张其自2017年8月至2019年11月共计支付租金106.5万元，百强公司主张祥逸公司已付租金数额为104万元。双方对于2019年祥逸公司共计付款54万元（其中包含2019年11月3日仲文祥向殷建军支付了6万元）均无异议。双方争议在于2018年6月30日的一笔银行转账2.5万元是否重复记账的问题。祥逸公司主张2017年至2018年其共计支付52.5万元；百强公司对此不予认可，其主张2018年6月30日的2.5万元汇款数额已经计入了2018年8月12日的7万元收条中。此外，本院二审期间，双方在本院主持下就合同继续履行的方案进行了协商，但因租金支付数额和方式最终未能达成一致，致调解未果。本院认为：首先，关于祥逸公司已付款数额的问题。一审中，本案双方已就付款情况进行了对账。祥逸公司在一审中主张其累计向百强公司支付104万元，百强公司予以认可。二审中，祥逸公司主张除一审认定的104万元以外，还遗漏了6万元租金未予认定，后其又在对账中主张实际支付的租金数额为106.5万元。祥逸公司的上述主张相互矛盾，并与其一审中自认的事实相悖，且其未能提供充分、有效证据予以证明其实际付款数额超出104万元，故本院对该主张不予采信。结合百强公司持续催款的相关情况，一审法院认定祥逸公司已支付百强公司104万元，并无不当，本院予以维持。其次，关于涉案的11.24协议是否真实有效的问题。祥逸公司对于11.24协议不予认可，其主张双方只签订过8.21协议。一审中，祥逸公司主张11.24协议上加盖的公司印章是弃用的废旧公章，但涉案的供电公司电费结算补充协议显示，祥逸公司在2018年6月仍在使用该公章。二审中，祥逸公司认可11.24协议上公章的真实性，但主张该公章可能是祥逸公司负责人姚文祥的前妻所加盖，协议并非祥逸公司的真实意思表示。百强公司则陈述，11.24协议系双方协商一致后，由姚文祥的妻子尹红（公司总经理）拿走后加盖公章后提供给百强公司。本院认为，8.21协议和11.24协议在内容上仅对租金的给付时间和违约责任等适当进行了调整。11.24协议上加盖了祥逸公司实际使用的印章，根据双方此后的合同履行情况和磋商过程，结合双方当事人在一、二审中的陈述，可以认定11.24协议的真实性。祥逸公司主张11.24协议是百强公司多次逼迫其重新签订合同，在祥逸公司负责人不知情情况下签订的，缺乏事实依据，本院不予采信。11.24协议是双方之间的真实意思表示，合法有效，依法对双方具有约束力。再次，关于祥逸公司是否违约，涉案租赁合同是否应当解除的问题。根据双方合同约定，2017年12月1日至2022年11月30日租金每年40万元，除第一年外，祥逸公司应在每年11月1日前支付下一年租金。本案中，根据双方对账的情况，2017年8月至12月，祥逸公司支付百强公司42万元，2018年6月至9月支付8万元，2019年2月至11月支付54万元。以上事实显示，祥逸公司确实未严格按照合同的约定支付租金，存在违约行为。祥逸公司主张其因房屋漏水、用电问题等有权扣减相应租金，但其未提供充分、有效证据证明相关事实，故本院对该主张不予支持。而百强公司未开具租金发票也非祥逸公司不予支付租金的合法理由。但一审中也查明，祥逸公司承租厂房初期电力供应不正常，鉴于此百强公司同意自2017年12月起计算租金。因此，祥逸公司在未完全正常使用涉案厂房时已经基本付清了第一年度的租金，在2018年9月前付清了涉案房屋的押金及第一年度租金。2019年2月至11月期间，祥逸公司陆续支付了54万元，2019年9月百强公司发出解除函前，祥逸公司已支付2019年度租金29万元，2019年9月当月又支付11万元。至2020年1月百强公司向一审法院提起本案诉讼时，祥逸公司已支付2019年度的租金40万元，及2020年度的租金14万元。该支付进度虽未完全依照合同约定履行，但已超出了祥逸公司实际使用涉案厂房的期间。因此，祥逸公司的违约行为虽客观存在，但其主观恶意较小，违约情节尚未达到根本违约的程度，亦未致百强公司的合同目的难以实现的地步。结合一、二审中祥逸公司坚持继续履行合同并愿意支付剩余租金的意思表示，本院认为，一审法院判令双方合同于2019年9月6日解除，有失妥当。百强公司以祥逸公司未严格按照合同约定支付租金为由主张合同解除，本院不予支持。但对于百强公司主张的房产及土地使用费，依法应当予以支持。祥逸公司目前已付至2020年度租金14万元，一审法院考虑到新冠疫情对祥逸公司经营的影响，酌情减免祥逸公司2个月的房屋、土地使用费66666.67元，并无不当，本院予以支持。故截止2020年12月31日，祥逸公司应当支付百强公司欠付租金226666.7元（40万元÷12月×11月-14万元）。至于押金10万元，系双方整个租赁合同的担保，因双方合同目前继续履行，故本院在此暂不予处理，可至双方合同履行完毕后，视合同的具体履行情况予以处理。最后，需要指出的是，当事人应当按照约定全部履行自己的义务，祥逸公司虽陆续履行了租金支付义务，但其未严格依照合同约定的现付后租履行义务，存在违约行为，应当予以批评。在后续的合同履行中，祥逸公司应当遵守诚实信用原则，严格依照合同约定履行租金支付义务，避免双方再次出现此类纠纷。综上所述，祥逸公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初192号民事判决；二、镇江祥逸建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付镇江百强光学科技有限公司2020年12月31日前的房产及土地使用费226666.7元；三、驳回镇江百强光学科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，保全费2520元，合计3820元，由镇江祥逸建材有限公司负担；二审案件受理费1300元，由镇江祥逸建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年一月六日书记员 柳婷婷