东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）东开民初字第986号原告：谷基建。原告：谷文轩。两原告的共同委托代理人：闫月明。被告：东营高原万邦投资有限公司法定代表人：崔健，董事长。委托代理人：刘伟，山东汇研律师事务所律师。委托代理人：陈金友，山东汇研律师事务所律师。原告谷基建、谷文轩诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人闫月明，被告的委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月9日，原、被告签订《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》，原告按照合同约定付清了购房款、储藏室款、地下停车位款。被告应按合同第九条约定，于2015年6月30日前将经过验收合格且符合合同约定的房屋交付原告使用，但被告逾期交房超过90日。现请求：解除原、被告签订的《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》；判令被告向原告返还款项1149667元，并支付自2014年9月18日起至判决之日的利息，支付违约金11496.67元，以上共计1161163.67元；被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金11496.67元，自2015年6月30日至2015年11月20日的利息损失19182.12元，以上共计30678.79元；被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、其已经按照《商品房预售合同》第九条和附件六《海洋城交房标准》的约定将涉案商品房交付给原告。涉案商品房已于2015年9月26日经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同组织验收，并取得验收报告，结论为符合质量标准，备案后同意使用。被告已按原告在合同中提供的地址向原告寄送了《海洋城交房通知书》，但被退回，应视为已向原告送达。因此原告主张被告至今未将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用与事实不符。二、原告主张赔偿利息没有法律依据，同时原告主张的违约金数额不符合双方的合同约定。涉案《商品房预售合同》第十条第一款关于逾期交房不超过90日的违约责任承担，系当事人之间真实的意思表示，足以弥补原告因被告逾期交房而产生的损失，应受法律保护；同时该合同没有约定利息，原告主张利息无事实和法律依据。三、被告在施工中存在因“政策原因”和“非出卖人所能控制的原因”而可据实延期的情形。被告因政策及政府文件被要求停工37天，因海洋城部分业主在项目工地产生纠纷阻碍了施工，导致停工24天。根据合同第九条第二款及补充协议第3条约定，可以据实延期61天。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了商品房预售合同、储藏室使用权转让协议、地下停车位使用权转让协议、海洋城交款通知单、海洋城签约确认单复印件各一份，收款收据四份，中国银联签购单五份，拟证明原告按合同约定履行了付款义务，被告逾期未按约定交付符合标准的房屋，应承担违约责任并赔偿利息损失。被告对原告提交的上述证据质证认为，对该组证据的真实性均无异议，对原告的证明目的不予认可，原告主张的违约金及利息损失没有合同依据及法律依据。本院经审查认为，被告对原告提交证据的真实性均无异议，予以采信。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一，EMS特快专递邮寄单及所附海洋城验房交房通知书一份，拟证明被告按原告在合同中提供的地址向其邮寄了海洋城验房交房通知书，因该地址查无此人被退回，根据商品房预售合同附件补充协议第九条关于通知的约定，该情况视为送达，被告已按合同约定履行了相关义务，不存在违约行为。证据二，建设工程竣工验收记录表九份，拟证明涉案房屋于2015年9月26日由建设、施工、勘察、设计、监理单位共同组织竣工验收，验收结论为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，符合质量标准。经验收后，涉案房屋符合合同约定的交付条件，扣除被告根据约定可据实延期的期间，被告逾期交房不超过90日，原告主张违约金不符合合同约定。证据三，鲁建电发[2013]8号山东省住房和城乡建设厅关于加强当前房屋建筑和市政工程施工安全工作的紧急通知、东开建字[2014]81号APEC会议停止施工文件、东建字[2014]287号东营市住房城乡建设委关于组织开展全市建筑工地安全大检查的通知、东政办发明电[2015]21号东营市人民政府办公室关于印发中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动东营市空气质量保障方案的通知、东营市住房城乡建设委2014年创建文明城市工作实施方案各一份，拟证明被告在施工中因政策及政府文件被要求停工37天，根据合同第九条第二款及补充协议第3条约定，属因“政策原因”，应据实延期37天。证据四，明月派出所报警证明一份，拟证明因海洋城部分业主在项目工地产生纠纷阻碍了施工，导致停工24天，属于《商品房预售合同》第九条“其他非出卖人所能控制的事件”，应当据实延期。原告对被告提交的上述证据质证认为，对证据一，其未收到被告邮寄的通知，2015年6月26日涉案房屋仍处于整改，并未完工，也没有验收合格，不符合交房条件；对证据二的真实性有异议，认为涉案房屋未通过综合验收备案；对证据三的真实性无异议，但认为均属被告能够预见并控制的情形，不符合合同约定可以延期的条件；对证据四的真实性无异议，但认为其未参与，不能作为延期交房的依据。本院经审查认为，因竣工验收记录表载明的时间为2015年9月26日，故其提交的用于证明其向原告履行了交房义务的证据一，不能实现其证明目的，不予采信；被告提交的证据二，对真实性予以确认，对其证明效力具体分析认定；提交的证据三中鲁建电发[2013]8号文件发生于涉案合同签订前，与本案没有关联性，不予采信；提交的东开建字[2014]81号文件与东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件能够实现原告主张的停工5天的证明目的，予以采信；东建字[2014]287号文件，未提交其他证据证明实际停工时间，不能实现被告证明目的，不予采信；提交的东政办发明电[2015]21号文件，原告对其真实性无异议，该文件明确载明东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，能够实现被告证明目的，予以采信；提交的东建字[2014]82号文件并未禁止建筑工地施工，不能实现被告证明目的，不予采信；提交的证据四，原告对其真实性无异议，但无法实现被告停工24天的证明目的，不予采信；因此，认定被告可据实延期施工的天数为13天。根据当事人陈述、采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2015年1月9日，原告谷基建、谷文轩与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，双方约定，原告购买被告开发建设的位于东营区南一路301号东营海洋城房屋一套，房屋总价款1017147元，采用一次性付款方式；被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告如逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。2015年3月4日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》和《地下停车位使用权转让协议》各一份，约定原告受让该小区位于2号楼B1层、位置编号为2-37的储藏室，储藏室使用权总价款为32520元；原告受让该小区位于2楼前B区地下车场、位置编号为B30的地下停车位，车位使用权价款为100000元；该储藏室及车位只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。原告谷基建、谷文轩分别于2014年9月18日向被告支付房款100000元、917147元，于2015年3月4日向被告支付储藏室款32520元、车位款100000元。另查明，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，原告主张APEC会议期间停工5天，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，并出具《建设工程竣工验收记录表》。被告至今未向原告交付涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。因原、被告约定于2015年6月30日前将涉案商品房验收合格，并交付原告使用，被告主张涉案房屋于2015年9月26日验收合格，扣减可延期交房的天数13天，被告并未于2015年10月11日前向原告履行交付房屋的义务，根据合同约定，被告逾期90日交付房屋，原告有权要求继续履行合同并要求被告支付最高上限为10000元的违约金，故对原告要求被告支付购房款违约金的诉讼请求，予以支持，但违约金应为10000元。因储藏室使用权转让协议、地下停车位使用权转让协议中未约定违约金，故对原告主张被告支付储藏室、地下停车位款违约金的诉讼请求，依法不予支持。被告逾期交房，应赔偿原告逾期交付使用房屋期间的损失，原告主张该损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，该请求无法律依据，本院不予支持，原告提供实际损失证据后可依相关规定另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谷基建、谷文轩支付违约金10000元；二、驳回原告谷基建、谷文轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费567元，由原告谷基建、谷文轩负担382元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  鲍 蕾审 判 员  王飞虎人民陪审员  杨 健二〇一六年五月二十六日书 记 员  杨 菲