江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6754号上诉人（原审被告）：江苏恒宇房地产开发有限公司，住所地徐州市贾汪区桃花岛西50米。法定代表人：李世峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁淑芳。委托诉讼代理人：窦祥，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。上诉人江苏恒宇房地产开发有限公司(以下简称恒宇公司)因与被上诉人梁淑芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2020）苏0305民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，“出卖人逾期交房超过360日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款……”。合同附件补充协议第五条第一款约定，“按照本合同约定，买受方有权单方面解除合同，行使解除权的，买受方应当在解除权发生之日起15日内行使；逾期不行使的解除权消灭。”双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房时间为2018年12月31日前，被上诉人最迟应在2020年1月15日前行使(360日+15日)解除权，然而被上诉人在此期间既未向上诉人提出解除合同的请求，也未向法院提起诉讼要求解除，直至2020年6月15日才起诉要求解除，被上诉人行使解除权的期限早已超过。合同法第九十五条规定，“法律规定或当事人约定解除行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。”因此，一审法院应认定被上诉人行使合同解除权丧失。二、一审法院认定被上诉人享有法定解除权是错误的。本案上诉人逾期交房是不争的事实，但本案的关键是：出现这种情况是否可以解除合同，这个要具体情况具体分析。就本案而言，上诉人认为被上诉人是不享有合同解除权的。理由为：1、双方就合同解除权问题已有约定，这一事实原审已查明，既然如此，就应该尊重双方的约定，而不是擅自判决解除。2、原审认为被上诉人享有法定解除权，其主要理由就是合同目的不能实现，在此上诉人想问是否就房屋何时能交付或不能交付这一事实进行查明?如果没有，试问一审法院怎么知道不能实现合同目的的呢?而事实上，涉案房屋将于2020年11月就能交付。因此，上诉人对于涉案房屋的交付虽有违约行为，但并非最终不能实现合同目的。3、退一步讲，即便上诉人享有法定解除权，在有法定和约定均存在的情况下，应优先适用约定解除权条款，而非直接使用法定解除权。因为合同是双方真实意思的表示，充分体现了意思自治原则，这也是合同法的精髓所在。这一点从合同法的条款设置上也可以说明，合同法第九十三条规定是约定解除权条款，第九十四条才是法定解除权条款，这同时也说明了约定解除权和法定解除权的适用是有先后顺序的。三、一审判决适用法律错误。根据上述理由，可以得出一审法院适用法定解除条款即合同法第九十四条是明显错误的，应当适用合同法第九十三条、九十五条之规定。梁淑芳辩称，直至现在，涉案房屋仍然不具备上房条件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判决。梁淑芳向一审法院提出诉讼请求：确认梁淑芳与恒宇公司解除商品房买卖合同，判令恒宇公司返还购房款146000元及利息15878元（自2018年4月28日至2020年12月25日），违约金1460元，计163338元。诉讼费由恒宇公司承担。一审法院认定事实：2018年7月21日，恒宇公司（出卖人）与梁淑芳（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为JW0035320），该合同约定：徐佳恒购买恒宇公司开发的位于徐州市贾汪区将军大道以西欧蓓莎商业一幢1单元4007号房，面积为60.69平方米，总价款为276000元，《商品房买卖合同》约定交房期限：出卖人应当于2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已竣工验收备案的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府验收及电力、自来水、市政排污、排水、自然灾害等原因造成延误的；政府有关部门对项目调整、规划调整造成工期延误的；3.买受人未按《商品房买卖合同》及补充协议的约定付清款项或提交有关手续的。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：若逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并于买受人付款之日起，按4.35%计算利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四（补充协议）第五条关于合同解除的补充约定：1.按照本合同约定，买受方有权单方面解除合同并行使解除权的，买受方应当在解除权发生之日起15日内行使；逾期不行使，解除权消灭。买受方按本合同第五条的约定解除合同的，应在双方办理房屋交接手续时书面提出，否则视为放弃该项权利。2.出卖方或买受方单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向本合同第二十一条选定的争议解决机关确认解除合同的法律效力。2018年4月11日、4月26日、4月28日，梁淑芳向恒宇公司支付房款146000元。后因恒宇公司未能按期向梁淑芳交付涉案房屋，梁淑芳于2020年6月15日诉至法院。一审法院认为，梁淑芳与恒宇公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照该合同的约定，全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在双方履行合同过程中，恒宇公司未能按约定期限向梁淑芳交付房屋，双方由此产生纠纷。因恒宇公司至今未能向梁淑芳交付商铺，梁淑芳无法使用所购商铺对外经营，可视为恒宇公司的违约行为致使不能实现合同目的，已构成根本违约，故梁淑芳享有法定解除权。梁淑芳以恒宇公司未按约交房而终止履行买卖关系为由向法院提起诉讼，法院依法向恒宇公司送达诉状副本，可视为向恒宇公司履行告知义务，故恒宇公司自收到诉状副本时合同予以解除。恒宇公司辩称梁淑芳与恒宇公司的买卖合同未依法解除，梁淑芳未按合同附件补充协议约定期限行使解除权，其已丧失行使合同解除的权利，于法无据，法院不予采纳。关于恒宇公司应否返还房款的问题。因双方签订的买卖合同已解除，故恒宇公司应当向梁淑芳返还购房款。结合梁淑芳提交的银行业务凭证，能够推定梁淑芳已按约付清涉案房屋首付房款，故梁淑芳要求恒宇公司返还购房款14.6万元，有事实和法律依据，法院予以支持。关于梁淑芳主张违约金的问题。因恒宇公司未能按期履行交房义务致使梁淑芳不能实现合同目的，已构成根本违约，恒宇公司应当承担相应违约责任。鉴于恒宇公司逾期交房现已超过180日，根据双方所签合同第九条约定“逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，故恒宇公司应当向梁淑芳支付违约金1460元（146000元×1%）。关于梁淑芳主张的利息。依据梁淑芳与恒宇公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，第十二条约定，若逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并于买受人付款之日起，按4.35%计算利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。梁淑芳的诉请符合法律规定，法院予以支持。逾期利息依法计算为自2018年4月28日起至2020年12月25日止。遂判决：恒宇公司于判决生效之日起十日内返还梁淑芳购房款146000元，并支付违约金1460元，利息损失15878元，合计163338元。案件受理费1783元，由恒宇公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》并未有排除法定解除权行使的约定，恒宇公司以双方存在约定解除权为由，主张梁淑芳不能行使法定解除权，于法无据，本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定恒宇公司向梁淑芳交付商铺的时间为2018年10月31日前，但案涉商铺至今不具备交付条件。由于商铺不同于普通住宅，基于商铺的商业经营属性，梁淑芳主张恒宇公司严重逾期交付案涉商铺致使其购买商铺的经营目的不能实现，本院予以采纳。梁淑芳解除案涉《商品房买卖合同》，要求恒宇公司返还购房款并承担违约责任的请求，本院予以支持。综上，上诉人恒宇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3566元，由上诉人江苏恒宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年一月十五日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫