贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初501号 原告：姜晨，男，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：胡蝶，系贵州匡大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋瑭，系贵州匡大律师事务所律师。 被告：都匀市志锟房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：甘廷辉，系该公司负责人。 原告姜晨与被告都匀市志锟房地产开发有限公司（以下简称“志锟公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法讼代理人胡蝶到庭参加诉讼。被告志锟公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告姜晨向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告交付位于都匀市（车位），并向原告支付逾期交付上述商品房的违约金39723元（以购房款16.7万元为本金基数，按年利率6%计算，自2015年10月31日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付车位之日止）；2、请求依法判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并向原告支付逾期提供办理商品房转移登记的有关文书违约金33025元（以购房款16.7万元为本金基数，按年利率6%计算，自2016年7月1日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付有关文书之日止）；3、请求依法判令被告向原告赔偿案涉车位因体积差及压缩公摊面积所造成的损失29668元（实际建设与合同约定的体积相差21ｍ3）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月21日，原告向被告购买其开发的都匀市河滨路48号西苑广场地下停车位，并签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买的车位坐落于都匀市，层高为3.9米，建筑面积为30.31平方米，套内建筑面积为15平方米，总购房款为16.7万元，被告应于2015年10月30日前向原告交付车位，于2016年6月30日前向原告交付商品房转移登记的有关文书。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款，但被告至今尚未向原告交付商品房转移登记的有关文件，且其擅自压缩原告所购车位的层高至3.2米，造成体积及公摊面积严重减小，综上所述，被告的行为已构成违约，其应向原告承担相应的违约责任并赔偿损失。 原告为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交以下证据材料： 1、原告身份证复印件，证明原告主体信息； 2、商品房销售合同，证明原告向被告购买的车位坐落于都匀市，层高为3.9米，建筑面积为30.31平方米，套内建筑面积为15平方米，总购房款为16万元，被告应在2015年10月30日前向原告交付车位，应于2016年6月30日前交付商品房转移登记的有关文书的事实； 3、收款收据，证明原告已依约向被告全额支付了购房款的事实； 4、被告关于都匀市西苑广场地下停车场项目验收交付的公告，证明被告擅自将原告所购商品房（车位）从合同约定的层高3.9米压缩至3.2米的事实； 5、冷红松等3人商品房销售合同，证明层高3.9米压缩至3.2米的事实； 6、个人住房详细情况查询，证明被告至今未将原告合同备案，严重损害原告权益的事实。 被告志锟公司未提交答辩意见，也未提交证据。 根据原告提交的证据及当庭陈述，本院经审理，认定事实如下： 2015年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买被告开发建设的位于都匀市，层高为3.9米，建筑面积为30.31平方米，套内建筑面积为15平方米，总价款为167000元的车位一个。 合同第十一条交付时间约定被告应当在2015年10月30日前向原告交付该车位。 合同第十三条逾期交房责任第（2）款约定：逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已民付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。 合同第二十二条房屋登记的转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：１．约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 原告于合同签订当日2015年1月25日完成向被告志锟公司支付16万元购置款。但至今，被告未向原告交付所购车位，也未将原告所购车位进行初始登记。 原告于2020年4月1日向本院提出财产保全申请，本院于同年4月3日出具（2020）黔2701财保93号裁定书，裁定查封被告志锟公司位于都匀市车位，产生保全费1032元。 另查明：案涉《商品房买卖合同》第三条载明：车位层高为3.9米。后被告因原规则设计问题将负三层车位层高改为3.2米，并以张贴公告方式进行公示。 上述事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》、原告交纳购置款收据、《关于都匀市西苑广场地下停车场项目验收交付的公告》、个人住房详细情况查询、都匀市人民法院（2020）黔2701财保93号裁定书及原告当庭陈述在案为凭。 本院认为，原告姜晨与被告志锟公司于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定了原告所购车位交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于原告第1项诉讼请求：“请求判令被告立即向原告交付位于都匀市（车位），并向原告支付逾期交付上述商品房的违约金38058元（以购房款16.7万元为本金基数，按年利率6%计算，自2016年7月1日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付车位之日止）”。因原告按照合同约定履行了全部支付购置款义务，被告应当按合同约定在2015年10月30日前向原告交付该车位。但现因被告自身原因未能交付车位，应承担违约责任。根据原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府房地产管理部门办理商品房预售合同备案登记手续”的规定，被告应当履行办理预售合同备案登记、按合同约定履行交付车位、办理物权转移登记的义务。由于被告对原告购买的停车位未进行初始登记，涉案商品房尚不具备办理物权转移登记的条件，因此，虽然原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，其仍然需要依法办理不动产转移登记后方可取得涉案商品房的所有权，故对原告诉请被告立即交付车位的主张，于法无据，本院依法不予支持。关于原告诉请支付逾期交付商品房违约金的主张，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其其他权益等受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期交房违约金按已付购置款日万分之零点二计算，从合同约定交付车位之日2015年10月30日计至实际交付车位之日。 关于原告第2项诉讼请求：“请求依法判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并向原告支付逾期提供办理商品房转移登记的有关文书违约金33,025元（以购房款16.7万元为本金基数，按年利率6%计算，自2016年7月1日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付有关文书之日止）；”本案中，原被告在合同中第二十二条约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但因被告自身原因未能履行，其行为已构成违约，应承担违约责任，因双方约定的办证义务为“（四）1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；”故对于原告诉请判令被告依法支持为：限定被告在一定期限内向原告提供案涉商品房转移登记的有关文书；关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其他权益等受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期办证违约金按日万分之零点五计算，从合同约定日2016年6月30日起计至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 关于原告第3项诉讼请求：“请求依法判令被告向原告赔偿案涉车位因体积差及压缩公摊面积所造成的损失29,668元（实际建设与合同约定的体积相差21平方米）；”，本院认为，原、被告双方在合同中未对层高差的改变有约定，案涉车位系地下车位，虽层高由3.9米改为3.2米，对原告使用所购地下车位造成一定的舒适度降低，但层高降低不会影响所购车位的建筑面积，且被告在改变层高差的过程中，采用公告形式告知，并向市政府相关部门报备，其层高亦未低于一般地下车位3.2—3.9米的标准，加之原告未能举证证明舒适度降给原告造成具体损失金额，故本院综合考虑层高差异、涉案车位总价款等要素，酌情按照购置总价款的0.5%由被告予以赔偿。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告姜晨提供都匀市河滨路48号西苑广场地下停车场负三层附135号车位转移登记的有关文书； 二、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告姜晨支付合同约定交付车位之日2015年10月30日起计至原告姜晨起诉之日2019年10月21日逾期交房违约金4,846.68元（167,000元×1452天×0.00002=4,846.68元），之后的逾期交房违约金以购房款16.7万元为基数，按日万分之零点二的标准自2019年10月22日起计算至被告向原告实际交付车位之日止； 三、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告姜晨支付合同约定日2016年6月30日起计至起诉之日2019年10月21日逾期办证违约金10,086.8元（167,000元×1208天×0.00005=10,086.8元），之后的逾期办证违约金以购房款16.7万元为基数，按日万分之零点五的标准自2019年10月22日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 四、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告姜晨支付层高降低赔偿款835元（167,000元×0.5%=835元）； 五、驳回原告姜晨其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,254元，保全费1，032元，共计3，286元，由被告都匀市志锟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  罗国微 人民陪审员  吴桂华 人民陪审员  罗普顺 二〇二〇年十一月九日 法官助理张载木 书记员杨梦捷