广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初661号原告谭必胜，男，汉族，住湖南省祁东县。公民身份号码：×××0036。原告周玲，女，汉族，住湖南省祁东县。公民身份号码：×××0643。两原告共同委托代理人王占杰，广东华信达律师事务所律师。被告珠海佳宏房地产开发有限公司，住所地：珠海市。法定代表人施建忠，执行董事。原告谭必胜、周玲诉被告珠海佳宏房地产开发有限公司（以下简称“佳宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2016年5月5日公开开庭进行了审理，原告谭必胜、周玲的共同委托代理人王占杰到庭参加了诉讼，被告佳宏公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2010年1月28日签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款方式购买被告开发的位于珠海市金湾区红旗镇虹晖一路南地块号为2020099，规划用途为商住，地块定名为阳光紫荆园（房屋预售许可证号为JM-S201000002）第2幢602号房。合同签订后，原告依约交付首期款项并办理银行按揭。被告依约应当于2010年9月30日前将符合合同第七条约定的交付条件的商品房交付原告。2010年9月份，被告以邮政快递的方式向原告寄送了收楼通知书、住宅质量保证书、使用说明书等。在合同约定的房屋交付期限届满后，原告多次以电话、书面形式要求被告出示商品房经验收合格的有关文件和交付房屋时应出示的有关文件，但被告或借口推迟或置之不理。被告不能将验收合格的商品房依约交付原告的行为依法构成违约，应向原告承担违约责任。经查，涉案商品房于2014年12月取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。依照《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权，否则，自该商品房交付使用之日的第271天计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房屋价款的万分之一支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止。”在约定的办理房地产权证期间，原告多次以电话、当面申请等方式请求被告办理房地产权证，却遭被告无理拒绝，理由是原告曾经以被告不履行法院判决而向法院申请执行，法院依据生效法律文书对被告实施强制执行，最终在强制执行程序中，被告向原告支付了部分延期交房的违约金，被告要求原告先退回已经收到的部分违约金，方为原告办理房地产权证，但原告认为，被告的主张无法律依据。自2014年12月份起至今，已经过了合同约定的办理房地产权证的期间，被告无视法律，拒不履行合同义务的行为，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告购买的房屋无法办理房产证从而不能正常交易，严重降低了房屋的市场价值，也影响到户口办理、孩子入学等众多现实问题。综上，被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法利益。原告遂提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币18，409元（以328，733元为基数，以已交付房款的万分之二每日，从2014年3月6日至2014年12月15日）；2、被告协助原告将涉案房产办理到原告名下；3、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金人民币2，958元（以328，733元为基数，以每日万分之一计算，期间从2015年12月15日至2016年3月15日）；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告提交的证据材料有：1、商品房买卖合同及附件；2、银行按揭贷款合同；3、广东农村信用合作社借款借据；4、收款收据；4、销售不动产统一发票（电子）；5、竣工验收备案表。被告佳宏公司在答辩期内未向本院提交答辩状，也未提交证据。本院在庭前调取了（2011）珠金法民一初字第679号民事判决书。经审理查明，2010年1月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的“阳光紫荆园”第2幢602号房，总价款为人民币328，733元。《合同》第七条交付期限的约定：“出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率不小于第（1）向中的比率）的违约金。《合同》第十五条关于产权登记的约定中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），双方同意自该商品房交付使用之日的第271天起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按已付房屋价款的万分之壹支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止。”合同订立后，原告付清了购房款。2014年12月3日，涉案房屋办理完毕工程竣工验收备案手续。另查明，2011年5月31日，原告谭必胜、周玲向珠海市金湾区人民法院提起诉讼，经（2011）珠金法民一初第679号民事判决，判决被告佳宏公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭必胜、周玲支付逾期交房违约金（计算方法：以总房款328，733元为基数，按每日万分之二，自2010年10月1日起计至2011年5月26日止）。该判决已经发生法律效力。以上事实有原告提交的证据、本院调取的民事判决书及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。一、关于被告是否逾期交房的问题。《商品房买卖合同》第七条约定被告应在2010年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，并在《合同》第十一条约定商品房交接的条件及程序。故被告有义务在2010年9月30日前交付经“验收合格”的房屋。从涉案房产的交付条件上看，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”故对住宅工程的验收，除主体建筑工程外，还应包括满足正常居住需求的水电、规划及消防项目的验收。即涉案房产的交付条件是通过符合居民居住条件的质量、规划、水电、消防、人防验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收和行政审批项目，开始由开发商组织单项验收并将结果报建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收并将结果报建设主管部门备案后才完成综合验收，方可交付使用。涉案房产于2014年12月3日才办理完毕工程竣工验收备案。因此，对于原告提出被告逾期交房构成违约的主张，本院依法予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过60日，违约金的计算标准为自本合同第七条规定的最后交付期限（2010年9月30日）第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”上述约定合法有效。原告已经主张2010年10月1日起至2011年5月26日止的逾期交房违约金。因此，本院确定本案违约金的计算期间为自原告主张的2014年3月6日起至备案之日2014年12月3日（合计273天）。故被告珠海佳宏房地产开发有限公司应向原告谭必胜、周玲支付逾期交房违约金人民币17，949元（328，733元×2／10000×273天）。二、关于办理房地产权属证书的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权。”涉案房屋于2014年12月3日办理完毕竣工验收备案表，即于当日完全满足合同约定的交付使用条件。被告作为出卖人，有义务在上述期限内向产权登记机关申请确权，协助原告取得房地产权属证书。被告至今未履行合同义务的行为明显构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，原告主张被告协助办理房地产权属证书的诉请，有合同及法律依据，本院依法予以支持。三、关于逾期办证的违约金问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），双方同意自该商品房交付使用之日的第271天起计算（即2016年1月5日），每逾期一日，由出卖人向买受人按已付房屋价款的万分之壹支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止。”故本院确认被告逾期办理房地产权属证书违约金的计算期限自2016年1月5日起计算，因原告主张计算至起诉之日止（即2016年3月15日）。故被告珠海佳宏房地产开发有限公司应向原告谭必胜、周玲支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币2，334元（328，733元×1／10000×71天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海佳宏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭必胜、周玲支付逾期交房违约金人民币17，949元；二、被告珠海佳宏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告谭必胜、周玲办理房地产权属证书；三、被告珠海佳宏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭必胜、周玲支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币2，334元；如果未按本判决在指定的期限履行上述判决的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取人民币217元，由原告谭必胜、周玲负担63元，由被告珠海佳宏房地产开发有限公司负担154元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  周文军二〇一六年五月二十五日书记员  叶洁莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页10页，