新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0102民初722号原告（反诉被告）：乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司（以下简称豪威成公司）。被告（反诉原告）：乌鲁木齐天云达置业有限公司（以下简称天云达公司）。原告（反诉被告）豪威成公司与被告（反诉原告）天云达公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告豪威成公司的委托代理人毛微，被告天云达公司的委托代理人蔚钢链、杜军义到庭参加诉讼。原告豪威成公司的委托代理人杨玲到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）豪威成公司诉称：2011年10月16日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告出租的房屋位于乌鲁木齐市碱泉二街61号，整体布局为框架结构五层，总建筑面积为3800平方米，被告向原告出租房屋为二至四层，共计三层面积合计约2325.3平方米，一楼进户门厅为公共部分，一至五层可公共使用。原告租赁被告场地从事宾馆酒店管理经营，租赁期限为10年，自2012年2月1日至2022年1月30日止，并缴纳保证金10万元。租金支付方式采用租金先付后用原则。2014年2月1日至2016年1月30日每年租金为95.04万元，并约定任何一方违反本合同的规定，违约方需向对方支付年度租金10%的违约金。2015年4月7日，被告无故将电梯停止使用，使大量旅行社退团，造成直接经济损失581140元。2015年11月16日被告擅自收回锅炉，造成酒店无法供暖及供应热水，直接造成酒店停业。被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，故诉至法院，要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告退还保证金10万元，赔偿因停电梯造成的旅行社退团的损失581140元，退还2015年11月16日至2016年1月31日的房租198000元，被告承担违约金95040元。被告（反诉原告）天云达公司辩称并反诉称：不同意原告的诉请，不同意解除合同，原告的行为严重违反合同约定，我方没有违约行为。因为原告的违约给我方造成了损失，故提出反诉，要求原告支付2016年半年的房屋租金513000元，违约金205200元，经营餐饮业押金170217.57元，支付恢复经营餐饮业补偿费30000元，支付2015年11月17日至2016年4月15日的取暖费42622.75元。原告（反诉被告）豪威成公司针对反诉辩称：2016年1月20日我方已经通过向被告公证送达解除合同通知书，合同已经解除。合同第14条约定，因此被告要求我方支付2016年半年的房租没有事实与法律依据。被告未按照合同约定履行义务，无故锁电梯造成餐厅营业受损失，我方已经2015年11月撤离餐厅，合同已经于2016年1月20日解除。我方解除合同后，被告已经将通往2、3.4楼的门锁更换，我方无法进入，无法恢复原样，被告将锅炉强行收回，我方被迫停业，故被告各项反诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回。经审理查明：2011年10月16日，原告与被告的法定代表人方唯签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方（被告）房屋坐落于乌鲁木齐市碱泉二街61号，整体布局为框架结构5层，总建筑面积约为3800平方米，甲方向乙方（原告）出租房屋为二至四层，共计三层面积合计为2325.3平方米，一楼进户门厅为公共部分一至五层可共同使用；租赁期限为10年，自2011年11月1日至2012年1月30日为装修免租期，租赁期限自2012年2月1日其计算至2022年1月30日，2012年2月1日至2014年1月30日年租金880000元，2014年2月1日至2016年1月30日年租金为950400元，2016年2月1日至2018年1月30日年租金1026400元……租赁期内乙方遵循租金先付后用的原则，2012年2月1日至2013年1月30日租金付款时间为2012年2月1日之前付款金额440000元，2012年7月1日之前付款金额440000元，2013年2月1日至2014年1月30日租金付款时间为2013年2月1日之前付款880000元，2014年2月1日至2015年1月30日租金付款时间为2014年2月1日之前付950000元，2015年2月1日至2016年1月30日租金付款时间为2015年2月之前付款金额950000元，2016年2月1日至2017年1月30日租金付款时间为2016年2月1日前付款102.6万元……本合同签订后二日内，乙方向甲方缴纳保证金50000元，等乙方验资报告完成后剩余50000元保证金交予甲方，保证金作为对房屋、水电、物业费、锅炉、洗澡供水箱电机设备等的保证，租赁期满后，所有设备经检查能够正常使用如无损坏，退还100000元保证金；乙方支付10万元保证金后，甲方交付房屋给乙方即2011年10月16日至2022年1月30日，合同签订后的水、电、暖、燃气、锅炉房、洗澡供水箱电机设备等看护及房屋日常维护费用由乙方承担；甲方移交房屋时应将房屋产权所属范围的配套设施（包括锅炉房、洗澡供水电机设备、电梯等）一同移交给乙方；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：……3、供暖费（供暖由乙方自行供暖，甲方五楼办公室及一楼市政依据政府规定的价格按照使用面积向乙方缴纳采暖费）；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同有效；租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方需向对方支付年度租金10%的违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”。2011年10月18日，原被告又就上述合同签订补偿协议，约定：“……3、出租方（被告）锅炉燃气剩余32143.7方天然气，每方1.37元，总计余款44036.87元抵于五楼608.67平方米暖气费，抵2011年10月至2014年4月暖气费，剩余部分暖气费由出租方支付给租赁方（原告）”。协议签订后，被告依约将二至四层房屋以及锅炉房、洗澡供水电机设备、电梯等设备交付给原告，原告开始经营宾馆，原告亦能按约定时间缴纳各项费用。2014年10月29日，原被告又签订《房屋租赁合同的补充协议》，约定：“根据《2011年10月16日签订的房屋租赁合同》所租赁三层客房其中二层的客房经过双方协商同意乙方（原告）改为经营餐饮业；经营期限等同2011年10月16日签订的房屋租赁合同；押金250000元，分三次支付，第一次付款签订协议之日即刻付50000元，第二次付款100000元，于2015年7月30日之前付清，第三次付款100000元，于2016年6月30日之前付清；乙方在二层经营餐饮，出租合同到期后按所租三层客房之样式恢复，卫生间按三层大小面积隔断进行分割，卫生间的防水和上下水一定要做好，厨房间整体恢复成客房原样，如不按此样式恢复，所交付的押金250000元不予退还，如果我公司自行恢复，乙方再承担30000元的补偿费用；甲（被告）乙双方应认真履行协议，如不按时支付押金，视同违约，按《2011年10月16日签订的房屋租赁合同》的年租金20%支付违约金，并支付由此产生的滞纳利息”。合同签订后，原告遂将二层改造后开始经营天山区碱泉二街流浪汉汤锅店（以下简称流浪汉汤锅店），并缴纳押金79782.43元。2015年4、5月期间，原告租赁使用的酒店电梯2-4层无法正常使用。2015年11月13日，因原告迟迟未能按约定供暖，被告向原告发出通知，载明：“距离乌鲁木齐政府通知统一供暖日已超过1个多月了，我公司多次找你公司协调，并通过社区协调，你公司依然不供暖，并给友好超市造成了巨大经济损失，友好超市也多次催问供暖问题，现我公司正式通知你公司3日之内供暖，如不供暖我公司将强行收回锅炉供暖管理权……”后原告仍然未能供暖，2015年11月17日，被告发出告知函，告知原告：“为保证一楼友好超市正常经营，保证供暖管道不被冻坏，减少不必要的经济损失，现我公司收回锅炉供暖管理权，由我公司管理供暖，由此引发的一切法律责任由你公司承担”。当日，被告将锅炉及附属设备收回，自行为包括原告承租宾馆在内的房屋供暖，但未向宾馆提供热水。2015年11月26日、12月4日，被告单位的工作人员通过短信方式向房屋租赁合同中载明的原告法定代表人方唯联系电话1399917****发送两次短信，内容分别为“方唯，现通知你尽快来我公司协商你酒店热水供应事宜，如你不来，由此引发的一切损失由你自行承担与我公司无关”“方唯，这是第二次通知你尽快来我公司协商你酒店热水供应事宜，如你不来，由此引发的一切损失由你自行承担与我公司无关”。之后，原告未与被告协商热水供应的事宜。2016年1月9日，被告单位工作人员再次向方唯的联系电话1399917****发送两次短信，内容分别为“方唯，今天（2016.1.7）早晨我们来上班，发现豪威酒店三、四层全部已搬空并凌乱不堪，一层吧台也无人值班地上杂乱，不知你何意思，请你尽快来我公司解释，现特此通知你，如若因此引发的一切后果由你公司承担”“方唯，因你公司将酒店物品搬走后，一楼吧台无人看管，三楼四楼也空无一人，防火门也全未上锁已有几天了，这样对整栋楼安全隐患很大，很不利于整栋楼的管理。为防止本楼其他办公室物品的丢失被盗及确保流浪汉的正常营业，请速来我公司协商如何处理，请与我公司联系”。该号码对上述信息均未回复。2016年1月21日，原告通过公证方式向被告邮寄了解除合同通知书。2016年2月1日，原告将三至四层宾馆停业后搬离。2016年1月22日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求，庭审中，被告提出反诉如请。经本院向该楼电梯维保公司询问，维保人员称，2015年8月期间，被告通知其将该酒店3、4楼电梯停运，其他楼层正常使用，电梯目前已恢复，恢复时间记不清了。原告方提供的证人梁小伟陈述2015年期间酒店每天都有三十至四十间房屋入住，11月没有热水，入住的客人就少了。另查，原告经营的三、四楼酒店共计50间客房。以上事实有租赁合同、补充协议、公证书、通知及当事人的陈述在卷为证。本院认为：原被告之间签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定当属有效，双方应严格依约履行。合同签订后，被告依约将二、三、四层房屋交付给原告经营宾馆，2014年后原告将三、四楼经营宾馆，二楼经营流浪汉汤锅店，并依约将租金支付至2016年1月31日。2015年4月至8月期间，原告承租的宾馆存在电梯停运的事实，但根据原告证人梁小伟的证言可以证实，2015年期间，宾馆的入住率在60%-80%之间，不低于同行业同期的入住率，电梯停运并未导致原告无法继续经营宾馆；2015年入冬时，原告因与被告暖气费的支付情况发生争议未能如期供暖，被告与原告多次协商无果后于2015年11月17日将锅炉收回自行供暖，但未向宾馆提供热水。根据被告与原告法定代表人方唯之间的短信内容可以证实被告收回锅炉后多次与方唯联系，要求与原告协商沟通为宾馆提供热水的事宜，但原告一直未与被告协商，并在2016年2月1日自行从三、四层搬离，二楼至今仍然由流浪汉汤锅店占有使用。被告停止电梯以及停供热水的行为虽然存在过错，但不构成根本违约，宾馆高达60%-80%的入住率并不影响原告的经营，且原告及时变更房间供应热水的方式，是可以实现其合同目的，另，原告整体承租被告二、三、四层房屋，现原告只从三、四楼搬离，流浪汉汤锅店仍然继续占有使用二楼房屋，综上，被告的上述行为不致使原告的合同目的不能实现，故原告单方要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。据此，原告要求被告返还保证金100000元及退还房租198000元的诉讼请求本院亦不予支持。被告作为出租人应当向原告提供符合合同约定的房屋设施设备，2015年4月至8月期间，被告要求电梯维保公司将宾馆使用楼层的电梯封停，对原告的经营存在一定的影响，造成原告的经营损失，被告对此应承担赔偿责任，本院参照原告提供的旅行社订房方案，酌定被告赔偿原告经营损失50000元。2015年期间，被告给其电梯维保公司通知将酒店三、四楼电梯封停，在原告未按合同约定按时供暖先行违约的情况下，将锅炉收回自行供暖后，却未向原告经营的宾馆提供热水，上述行为构成违约，应当承担违约责任，参照原告的实际损失，本院酌定被告应支付原告违约金20000元。关于反诉部分，合同约定2016年2月1日至2017年1月30日租金付款时间为2016年2月1日前付款102.6万元，现已过原告应交租金的期限，故原告应当按照合同约定向被告支付2016年2月1日至2017年1月30日期间的租金1026000元，被告仅主张自2016年2月1日至2016年8月1日期间半年租金513000元，本院予以支持。2014年10月29日，原被告又签订补充协议约定原告经营餐饮应向被告缴纳押金250000元，分三次支付，第一次付款签订协议之日即刻付50000元，第二次付款100000元，于2015年7月30日之前付清，第三次付款100000元，于2016年6月30日之前付清。根据约定，原告应在2015年7月30日之前缴纳押金150000元，现原告仅缴纳押金79782.43元（庭审中，原告陈述缴纳押金50000元，被告陈述原告已缴纳押金79782.43元，本院以被告陈述意见为依据），还应向被告缴纳押金70217.57元，被告主张剩余100000元押金，因未到缴纳时间，本院不予支持。补充协议还约定原告在二层经营餐饮，出租合同到期后按所租三层客房之样式恢复，如不按此样式恢复，所交付的押金250000元不予退还，如果被告自行恢复，原告再承担30000元的补偿费用，现原被告之间的租赁合同期限尚未届满，原告拒绝按原样式恢复的情形尚未发生，被告主张恢复经营餐饮业补偿费30000元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。2015年11月17日后，被告将锅炉房收回并开始供暖，原告应当向被告支付自2015年11月17日至2016年4月10日期间的暖气费，即41209.48元（2325.3平方米×22元/平方米÷180天×145天），被告主张超出部分，本院不予支持。房屋租赁合同约定租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方需向对方支付年度租金10%的违约金，原告逾期未交付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的5%向原告加收滞纳金；补充协议约定原被告双方应认真履行协议，如不按时支付押金，视同违约，按《2011年10月16日签订的房屋租赁合同》的年租金20%支付违约金，并支付由此产生的滞纳利息。现原告欠付租金以及未按约定支付餐饮押金的行为已构成违约，应当承担违约责任，向被告支付违约金，关于违约金数额，本院参照被告的实际损失，酌定为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天云达公司赔偿原告（反诉被告）豪威成公司停运电梯造成旅行团损失50000元；二、被告（反诉原告）天云达公司支付原告（反诉被告）豪威成公司违约金20000元；三、原告（反诉被告）豪威成公司支付被告（反诉原告）天云达公司租金513000元；四、原告（反诉被告）豪威成公司支付被告（反诉原告）天云达公司经营餐饮业押金70217.57元；五、原告（反诉被告）豪威成公司支付被告（反诉原告）天云达公司暖气费41209.48元（2325.3平方米×22元/平方米÷180天×145天，自2015年11月17日至2016年4月10日）；六、原告（反诉被告）豪威成公司支付被告（反诉原告）天云达公司违约金20000元；七、驳回原告（反诉被告）豪威成公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；八、驳回原告（反诉被告）豪威成公司要求被告（反诉原告）天云达公司退还保证金100000元的诉讼请求；九、驳回原告（反诉被告）豪威成公司要求被告（反诉原告）天云达公司退还租金198000元的诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）天云达公司要求原告（反诉被告）豪威成公司支付恢复经营餐饮业补偿费30000元的诉讼请求。以上款项经折抵，原告（反诉被告）豪威成公司应给付被告（反诉原告）天云达公司款项合计574427.05元，须于生效后一次性支付，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉请求标的974180元，核定给付标的70000元，占请求标的的7.18%，案件受理费13541.8元（原告已预交），由原告（反诉被告）豪威成公司负担12569.5元，被告（反诉原告）天云达公司负担972.3元。反诉请求标的961040.32元，核定给付标的644427.05元，占请求标的的67.06%，反诉案件受理费6705.2元，由原告（反诉被告）豪威成公司负担4496.5元，被告（反诉原告）天云达公司负担2208.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  赵梨君审 判 员  曹 玮人民陪审员  杨 毅二〇一六年五月六日书 记 员  王义代