江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终6376号上诉人（原审原告）：徐州索嗨电子产品有限公司，住所地徐州市鼓楼区中山北路延长段**院内育才驾校培训综合楼**楼**。法定代表人：陈雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雷，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市南图商业策划运营有限公司，住所地徐州，住所地徐州鼓楼区和信广场（**商办综合楼）**楼**>法定代表人：韩光爱，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晖，江苏钟鼓楼律师事务所律师。原审被告：徐州广达置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区，住所地徐州市鼓楼区和信广场（**商办综合楼）**楼**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈龙，该公司总经理。原审被告：韩光爱，男，1962年8月6日生，汉族，住邳州。上诉人徐州索嗨电子产品有限公司（以下简称索嗨公司）因与被上诉人徐州市南图商业策划运营有限公司（以下简称南图公司）、原审被告徐州广达置业有限公司（以下简称广达公司）、韩光爱财产损害赔偿纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人索嗨公司的委托诉讼代理人王雷，被上诉人南图公司的委托诉讼代理人张晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人索嗨公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：第一，南图公司在未告知上诉人的情况下，将上诉人花巨额费用装修的店铺清理成毛坯，应承担侵权责任。根据物权法第一条规定物权受法律保护。南图商业未告知，也未说明理由，将装修好的店铺清理成了毛坯，侵犯了上诉人的权利。第二，被上诉人未明确提出解除合同，也没有解除合同的相关文件告知上诉人，也未通知上诉人和后面接手的运营方就新的租赁合同进行洽谈。一审法院仅凭一张上诉人未签字确认的告知函，认定双方解除合同不当。上诉人花费数十万元装修的店铺，凭一张清理物品告知函认定合同终止，上诉人不能接受。被上诉人没明确提出解除合同或者合同终止，一审法院就认定合同终止且判决对方不需承担责任是错误的。第三，双方不满足解除合同的条件。在双方合同的第25页就被上诉方单方面终止合同做出了明确约定。在一审判决书第6页也有体现，上诉方没有违约，一审法院仅凭一张告知函就认定合同终止，上诉人不认同。第四，关于自行恢复毛坯房的补充协议问题。首先第一份恢复毛坯房是指将以前别人承租的恢复成毛坯房，由上诉人再进行装修。一审法院基本事实未查清。关于进场申请书，首先上诉人签订该申请书才能进场装修，这也说明一审法院作为定案依据的2018年4月24日签订的恢复成毛坯的说法是多么的不负责任。其次关于2018年5月4日品牌进场申请书其背景是上诉人以前和南图商业前面的和信广场的运营商深圳市海雅商业有限公司洽谈了一年多，所有和索尼的优惠政策已经谈好，所有流程也已经基本走完，和信广场忽然更换运营方。上诉人只能提交该申请才能进场装修。关于上诉人提出和新的物业方达不成新的协议自行恢复成毛坯。1.南图公司是和信广场的运营方并非物业方，这绝不是偷换概念，而是基本常识。2.上诉人如果自行恢复毛坯，其中大部分的整修还可以再次使用。南图在未告知上诉人的前提下将店铺清理成毛坯，给上诉人造成了巨大的经济损失。被上诉人通过电话、短信、微信等各种方式均可告知上诉人，上诉人绝不接受一审法院认定的未签收的告知函就告知了上诉人。本案是一起侵权诉讼，一审判决却变成违约争议。最后，南图公司于2018年12月8日发出的告知函，上诉人没有收到，且函的内容也没有解除合同的相关事项。一审法院根据此函认定双方解除合同是完全错误的，告知函中仅要求清理物品，并无解除合同的意思。2018年4月24日的补充协议，承诺自费恢复毛坯状态，应是指当时上诉人接上一手的铺位恢复成毛坯，然后再进行装修，一审法院将其当作定案的依据是完全错误的。被上诉人南图公司辩称，一、本案系因租赁事宜产生的纠纷，应根据双方之间签订的合同以及相关法律规定作为裁判的依据，而不是上诉人声称的物权法规定。二、南图公司已履行通知义务，一审中南图公司提供了2018年12月11日邮寄给上诉人的函件一份，虽然接收人侯顺顺拒收，但该函件是按照合同约定的通讯地址、收件人进行了邮寄，且双方在合同中约定投递即视为送达，而且南图公司将退回没有拆封的邮件完整地提交法庭，由法庭当庭拆开函件的内容证实南图公司已履行通知义务。三、对于提前终止合同，不仅有双方签订的补充协议予以证实，还有上诉人2018年5月4日出具的品牌进场申请书，都证实双方对于合同提前终止进行了约定。上诉人对于提前终止产生的后果是明知的，并愿意承担进场装修后的损失。在合同终止后，南图公司不应承担任何责任。更何况在南图公司通知后，上诉人尚未进行商铺恢复，因此不仅对于合同终止，南图公司不应承担责任，按照约定更不应承担赔偿责任。四，对于被上诉人存有的物品，在一审过程中南图公司已将物品全部交付给上诉人，并将上诉人签收单据提交法庭。上诉人要求南图公司赔偿该部分损失没有任何依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。原审被告广达公司、韩光爱未到庭，亦未提交书面答辩意见。索嗨公司向一审法院起诉的请求为：1、南图公司赔偿索嗨公司财产损失421168元（其中装修费用187200元，其余部分为柜子和店铺里商品的金额）。2、广达公司、韩光爱对上述债务承担连带清偿责任。3、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年2月26日，索嗨公司（乙方）与南图公司（甲方）签订《和信缤纷城商铺合同书》一份，约定：由甲方向乙方提供商铺，作为乙方设立商铺、专卖店铺、网点等商业形态的经营场所，并由乙方作为供应商、零售商及服务商，负责提供商品和服务。商铺位置为徐州市鼓楼区和信广场二楼L229号商铺（即对应不动产权证第0007705号和信广场二期商办综合楼之1号楼32000104272号商铺，具体位置详见本合同附件《商铺位置示意图》）。商铺的租赁面积即建筑面积为269.2平方米，其中商铺实用面积134.6平方米，以双方在交接商铺时共同丈量确认的实用面积为准。除租赁面积内的商铺归乙方使用外，商铺外墙面、公共通道及其他区域使用权归属甲方，甲方有权根据经营、安全及其他需要自行进行调整、改造，乙方不得对此提出任何异议。本合同履行地为徐州市鼓楼区和信广场。租赁期限自商铺交付日起，初步预计自2018年3月1日至2021年3月31日止。如因甲方原因造成实际交付时间晚于前述初步预计的经营期限起算时间的，则经营期限相应顺延，但甲方无须承担任何违约、赔偿、补偿或者其他责任。租赁期限届满前，乙方如需提前终止本合同，应提前90天向甲方提出书面申请（每年1月1日至3月1日为不撤场期，且不计入前述90天的期限内），并经甲方书面同意后，双方可按照本合同之约定办理撤铺手续；否则，按乙方擅自撤场、逃场的违约处理，甲方有权按照本合同约定追究乙方违约责任，乙方并应赔偿甲方因合同提前解除所受损失。优先购买权：乙方作为核心缤纷城购物中心的部分承租人，对甲方转让和信缤纷城购物中心房产不享有优先购买权；乙方承租商铺所有权发生前述转让时，不影响本合同之法律效力，乙方不得以此为由解除本合同。商铺经营范围为SONY品牌家电、数码、影音。属品牌代理的，乙方应当提交品牌授权书，同时应当在品牌授权范围内进行经营活动，不得任意延伸品牌的使用范围，若实际经营与授权范围内不符的服务或者商品，甲方有权勒令其停止该部分商品的经营，乙方应当在甲方规定期限内予以纠正。甲方有权按本合同的约定取得租金作为收入的一部分，乙方应按约定向甲方缴纳租金，每月保底租金与每月营业款提成收益金二者取其高：每月保底租金（收益金）按照面积计算为：2018年3月1日至2019年2月28日，35元/平方米/月，保底收益金为每月9422元；2019年3月1日至2020年2月29日，40元/平方米/月，保底收益金为每月10768元；2020年3月1日至2021年3月31日，50元/平方米/月，保底收益金为每月13460元。每月营业款提成收益金：按照每月营业款（税前）的一定比例收取：2018年3月1日至2019年2月28日，按乙方营业款（税前）的7%计算；2019年3月1日至2020年2月29日，按乙方营业款（税前）的7%计算；2020年3月1日至2021年3月31日，按乙方营业款（税前）的8%计算。租金每3个月为一个支付期，首期费用必须于计租日前5日付清，以后每期必须在每一个支付期开始前15日内全额付清。自商铺交付日期60天为装修期。装修期内，乙方无需缴纳保底收益金、物业管理费、宣传推广费，但仍须承担此期间实际发生的水电费、装修管理费及其他相关费用，且本合同约定的其他义务均不免除。乙方有下列任何一项规定，甲方有权单方面终止本合同，没收履约保证金及水电押金，乙方的所有物品和财产（包括但不限于装修、设备设施、商品、仓储货物、陈列道具等）均归甲方所有，乙方仍需交清拖欠的租金及其他费用，甲方有权追究乙方全部违约及赔偿责任：乙方拖欠收益金及合同规定的所有权费用等其他任何费用15日以上；未经甲方同意擅自改变合同约定的商品及种类，或者超出经营范围的，经甲方书面勒令修改仍未纠正的；擅自将经营设施、场地和商品向任何单位或个人作担保、与他人进行合伙经营、转包、分包、转租、转让或变相转让的；乙方擅自转让本合同任何权利、义务或责任的；乙方丧失完全民事行为能力，没有或丧失相关经营资质、权利或有效授权终止，或者进入解散、清算、破产程序；乙方的实际装修期超过合同约定装修期15天或者装修后延迟开业超过15天的；未经甲方书面同意，擅自撤场、逃场的。本合同一经终止、解除或者无效，乙方须在合同终止之前5日内按甲方规定程序办理撤场手续（必须与甲方签订《撤场协议》，并按照该协议及本合同的要求完成撤场），并自费将乙方所有货物、可移动的商铺、设施及其他物品撤出甲方商场。撤出期间视同租赁，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付租金。本合同一经终止、解除或者无效，乙方应在合同终止之日起15天内将商铺恢复至毛坯状态，将商铺交回甲方，并配合甲方办理租赁备案注销（如有）手续；若乙方在撤场过程中导致甲方商场或其他任何财产毁损的，须予赔偿。如乙方逾期未完成上述撤场和商铺恢复毛坯义务，并将商铺交回给甲方的，每逾期一日，须按照原合同租金的三倍支付场地占用费。前述所有商铺设施及其他物品均作为乙方弃权处理，且甲方有权随时任意处置、处理或变卖并取得其权益，并无须向乙方作任何赔偿、补偿或承担任何法律责任，乙方仍应承担恢复毛坯费用并计付场地占用费。甲方通过乙方下列通讯方式之一向乙方发出的通知及文件，一经发出或投递均视为送达及有效：徐州市鼓楼区中山北路延长段350号院内育才驾校培训综合楼1号楼1-101。在经营期间，如非因甲方或乙方的故意或过失，发生双方在订立合同时不能预见、不能避免并且不能克服的事件，如地震、海啸、飓风、战争、国家重大政策变更、政府行为等，导致一方或双方损失的，双方互不承担违约赔偿责任。2018年4月24日，索嗨公司（乙方）与南图公司（甲方）签订《补偿协议》一份，就乙方承租甲方位于徐州市鼓楼区和信广场二期购物中心二层L229号商铺，并经营SONY品牌，经甲乙共同协商，达成如下补充协议：乙方自行恢复该位置毛坯，为扶持并推动品牌尽快开铺，甲方同意在开业后免租六个月的基础上，在另外给予其一个月免租期，开业后免租期为7个月。后索嗨公司与南图公司再次签订《补充协议》一份，约定：南图公司无法承诺索嗨公司进场后的经营期限，也无法保证索嗨公司正常经营至原合同期满，原合同期为2018年3月1日至2021年3月31日。引进新合作方接手该经营场地后，南图公司会向新合作方积极推荐本品牌，但无法保证新合作方与乙方继续保持合作，如提前终止合同，南图公司不承担任何责任。2018年5月4日，索嗨公司向南图公司出具《品牌进场申请书》一份，载明：鉴于和信广场的特殊性以及项目的紧迫性，为尽快推进和信广场2楼L229索尼指定店项目，作为索尼徐州经销商徐州索嗨电子产品有限公司做出如下说明和承诺：目前情况，一般个人或自己投资的门店基本会选择撤出，但基于索尼公司对我公司的支持和信任，我司更看重和信广场2-3年后的潜力，所以选择进行长期投资，继续推进项目的运作，不管接盘的物业方更换成谁，我们都有信心在和信广场经营成功。考虑到新的接盘方的特点和运营思路，对每平方盈利的要求会更高，甚至比海雅还高，这个对人流量要求高的商业在进场时肯定会慎重考虑，没有好的条件，很难启动。如果发生类似海雅的情况，对方同样也会撤出，但是我们仍然会继续经营，经营的是会员，不完全是商场的人流量。这个对和信广场而言，是标杆，无论对贵公司以后自己经营还是再次转手都是助力和门面。考虑到目前所处阶段，表达我公司诚意，在此期间，进场装修后，如果与新的物业方无法达成新的合作协议，造成的损失我司承担，并自费恢复铺位的毛坯，并不会对贵公司追偿柜台等相关事项的索赔等事项。因为索尼指定店项目使用的是17年度费用，时间紧迫，项目做成了，后面调整、整改有协调的空间和时间，过了期限，费用无法使用，项目就取消了，对双方都是损失。鉴于上述原因，还请贵公司批准进场，对贵公司是百利无一害，风险已经转移。2018年12月8日，南图公司向索嗨公司发送告知函一份，载明：因我商场业态调整，需要对商铺进行清理，请贵公司在收到此函件一周内前来清理相关物品，逾期我公司将代为清理，并转存至我公司仓库，由此造成的（包括但不限于）货物、物品的损坏、丢失等损失，其责任均由你方自负。2020年4月16日，一审法院至南图公司仓库勘查，索嗨公司与南图公司当场双方确认了现有的属于索嗨公司所有的物品，后该部分物品交付给索嗨公司。案件审理过程中，广达公司确认其是涉案商铺的所有权人，但是南图公司有权对外出租涉案商铺。一审法院认为，索嗨公司与南图公司签订的《和信缤纷城商铺合同书》、补偿协议等系双方真实意思表示，能够证明双方之间存在租赁合同关系。当事人均应按照上述合同约定全面履行各自义务。关于南图公司是否存在违约行为的问题。一审法院认为，一方面，根据双方签订的补充协议，可以认定双方在租赁合同签订后就南图公司将场地交由第三方经营可能无法保证索嗨公司按原合同约定经营至期满进行了协商，且约定如提前终止合同南图公司不承担任何责任，因此双方对合同终止条件进行了约定。另一方面，索嗨公司向南图公司出具了进场申请书，可以看出索嗨公司与南图公司约定了合同提前终止的条件，且索嗨公司对于其申请进场可能面临的风险是明知的，并承诺如果与新的物业方无法达成新的合作协议，自行承担相应的损失，包括自费恢复铺位为毛坯。南图公司于2018年12月8日按照合同约定的通讯地址向索嗨公司发送了告知函，要求索嗨公司清理物品，视为向索嗨公司发出了终止合同的通知，且合同约定一经发出或投递即视为送达，因此，索嗨公司与南图公司之间的租赁合同至2018年12月8日终止。基于双方系经协商提前终止合同，因此南图公司不存在违约责任。关于索嗨公司诉请的装修费的问题。由于索嗨公司在2018年4月24日的补充协议、2018年5月4日的品牌进场申请书均明确承诺自费恢复铺位的毛坯状态，现在双方合同终止，索嗨公司则应当按照约定将涉案铺位恢复为毛坯状态，索嗨公司要求南图公司赔偿其装修损失，不符合双方约定，不予支持。关于索嗨公司要求南图公司赔偿店铺内商品损失的诉请。一审法院认为，当事人对自己的主张应当提供证据。索嗨公司对店铺内产品、柜子的损失仅仅提供了单方制作的清单，并无其他证据予以佐证，无法确认物品的品名、数量、价格，同时关于南图公司仓库内存有的物品在本案审理过程中已经交付给索嗨公司，因此，关于索嗨公司要求南图公司赔偿其店铺内其他物品损失的诉请，证据不足，不予支持。综上，鉴于南图公司不承担赔偿的责任，索嗨公司要求韩光爱承担责任的诉请，亦缺乏法律依据，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，广达公司并非合同的相对方，索嗨公司要求广达公司承担连带清偿责任，缺乏法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回徐州索嗨电子产品有限公司的诉讼请求。案件受理费2590元，由索嗨公司负担。根据一审庭审笔录，南图公司主张索嗨公司已退场、清场，退场的时间为双方合同终止的时间，但索嗨公司主张并未退场。2018年12月8日，南图公司向索嗨公司发送告知函，该告知函被退回，该函件在一审庭审期间被当庭拆封，该告知函载明：因我商场业态调整，需要对商铺进行清理，请贵公司在收到此函件一周内前来清理相关物品，逾期我公司将代为清理，并转存至我公司仓库，由此造成的（包括但不限于）货物、物品的损坏、丢失等损失，其责任均由你方自负。索嗨公司提供的证据表明，索嗨公司为索尼有限公司的徐州经销商，其承租的商铺由索尼有限公司南京市分公司指定上海骏腾展览服务有限公司进行装修，上海骏腾展览服务有限公司又通过江苏廷凯建设有限公司协助装修，装修价款为187200元，对于装修索嗨公司与索尼有限公司系合作关系，上述事实有江苏银行业务回单、发票以及出庭作证的证人证言等予以证明。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任,据此，对于诉讼受害方有选择权。本案中，通过对上诉人索嗨公司的诉讼请求分析，上诉人索嗨公司选择的系侵权之诉，而非合同之诉，一审法院法律适用有误。首先，关于2018年4月24日的《补偿协议》“自行恢复该位置毛坯”的性质问题。2018年4月24日双方达成了《补偿协议》约定：乙方（索嗨公司）自行恢复该位置毛坯，为扶持并推动品牌尽快开铺，甲方（南图公司）同意在开业后免租六个月的基础上，在另外给予其一个月免租期，开业后免租期为7个月。从“为扶持并推动品牌尽快开铺，甲方（南图公司）同意在开业后免租六个月的基础上，在另外给予其一个月免租期，开业后免租期为7个月”的内容看，该协议应系索嗨公司开业、开铺前的协议，并非开业后的协议。因此，上诉人索嗨公司关于该协议中“自行恢复该位置毛坯”系其对原装修问题的清理、恢复，然后再进行装修的主张成立，一审法院据此认定南图公司不存在违约责任错误。其次，南图公司对于涉案物品的处理在一审中作了不实陈述。南图公司主张索嗨公司已退场、清理，退场时双方合同终止。但是从南图公司于2018年12月8日向索嗨公司发送告知函内容看，实质上是南图公司对商铺进行了清理，并将相关物品转至其仓库。南图公司在一审中主张索嗨公司已退场，但是在一审庭审中被拆封的告知函的内容看，表明系南图公司对商铺进行了清理，南图公司主张索嗨公司已退场并无证据予以证明，南图公司对该项主张的陈述与事实不符。最后，南图公司并未尽到协议中约定的向新合同方的推荐义务。一是双方签定的《补充协议》中明确约定“引进新合作方接手该经营场地后，南图公司会向新合同方积极推荐本品牌”，但是南图公司并未迟到该义务，而是直接向索嗨公司发送告知函，要求索嗨公司对商铺进行清理。二是2018年5月4日的上诉人索嗨公司虽然在《品牌进场申请书》承诺自费恢复铺位的毛坯状态，但是在“如果与新的物业方无法达成新的合作协议”这一前提条件不具备的情形下，径行对索嗨公司装修的商铺进行了恢复。三是南图公司主动恢复涉案铺位毛坯状态没有合同依据。四是在告知函中并无南图公司主动恢复涉案铺位毛坯状态这一内容。在恢复铺位的毛坯状态缺乏前提条件和告知的情形下，径行对索嗨公司装修的商铺进行恢复至毛坯状态，并对商铺中的物品进行了清理，清理也未制作物品清单，造成索嗨公司财产遭受损失，对此应承担损害赔偿责任。从《补充协议》、《品牌进场申请书》等的内容看，索嗨公司应预测到其经营的现实风险，同时南图公司的告知函也是向索嗨公司预留的地址寄送，索嗨公司并未及时签收也有过错，导致其财产损失的进一步扩大。结合索嗨公司装修的价款、使用期限、双方过错及被清理后的残值等因素，酌定南图公司对索嗨公司涉案商铺的装修被清理承担50%的责任。经计算，南图公司应赔偿索嗨公司93600元；南图公司为自然人独资设立的有限责任公司，韩光爱为投资人，应以其个人财产对南图公司的债务承担连带责任。对于索嗨公司涉案商铺中的物品，双方通过一审法院的勘查，南图公司已返还了双方确认的物品，对于索嗨公司提供的损失物品报价单明细系其单方制作，并无其他证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，索嗨公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条、第二十六条、中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3731号民事判决；二、徐州市南图商业策划运营有限公司于本判决生效十日内赔偿徐州索嗨电子产品有限公司损失93600元；韩光爱对上述债务承担连带责任；三、驳回徐州索嗨电子产品有限公司的其他上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2590元，由徐州索嗨电子产品有限公司承担1295元，由徐州市南图商业策划运营有限公司负担1295元。二审案件受理费2590元，由徐州索嗨电子产品有限公司承担1295元，由徐州市南图商业策划运营有限公司负担1295元，于本判决生效后十日内交至本院,逾期未交纳的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 孙守明审判员 王月辉二〇二一年一月十九日书记员 吴雨臻