广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0312民初140号原告桂林市某物业服务有限公司，住所地桂林市七星区。法定代表人刘某，该公司董事长。委托代理人雷某华，该公司职员。被告黄某，女，1981年出生，侗族，住广西龙胜各族自治县，现住广西桂林市临桂区。委托代理人潘某，男，1979年出生，壮族，住广西河池市金城江区，现住址同上。被告潘某，男，1979年出生，壮族，住广西河池市金城江区，现住址同上。原告桂林市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告黄某、潘某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。书记员黄慧担任记录。原告某物业公司的委托代理人雷某华、被告黄某的委托代理人潘某、被告潘某到庭参加诉讼。原告某物业公司诉称，被告系桂林市临桂区鲁山路**号某派擎城B栋2单元13楼2号房业主。原告受建设单位委托，对某荣裕小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳125.3元的物业费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业服务管理，但被告自2013年7月起便无故拖欠物业管理费至今共计3257.8元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但未予理睬。原、被告签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3%0。原告希望被告尊重原告的广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，故诉至法院，请求：1、判决被告给付物业管理费3257.8元，违约金3665.03元，合计:6922.83元；2、本案诉讼费由被告承担。另，事实、理由有变化，“对某荣裕进行前期物业管理”系笔误，更正为“对某派·擎城小区进行前期物业管理”。原告某物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、资质证书，证明原告主体资格且具有合法物业服务资格；2、某度假酒店公寓前期物业服务合同，证明原告是受开发商正常委托进行物业服务的；3、前期物业管理服务合同，证明原、被告合同约定的权利义务；4、商品房销售合同，证明被告是某的业主；5、业主欠费催款通知书，证明原告已经向业主催收了物业费；6、2013、2015年来访登记；7、2015年与客户沟通记录；8、2015年夜间查岗；9、2015年护卫值班记录；10、2015年消杀记录；11、2015年车辆进出登记记录；12、2015年日检记录；13、2015年周检记录；14、2015年服务中心发文；15、2015年派工单；16、2015年月工作计划；17、2015年周工作计划；18、2015年月工作总结；19、2011、2012、2013、2014、2015的催费记录；20、2015电梯日常保养记录；21、2014年电梯日常保养记录；22、日常工作记录（为小区工作时拍的照片）；23、关于B2-13-2的催款单；24、关于B1-1、2-11马某、B2-1、2-5申科明的入伙会签单；25、关于消防通道乱停车的温馨提示照片、关于电动车乱占车位的温馨提示照片；26、2013年8月8日11时35分左右B2-13-2被盗门口员工拦截小偷的视频U盘，证据6-26共同证明原告按照约定对小区进行了物业管理。被告黄某、潘某辩称，1、原告在诉状中明确“受建设单位委托，对某荣裕小区进行前期物业管理”，而二被告系住在某派擎城小区，原告以什么理由向某派擎城的业主收取物业管理费；2、原告在诉状事实与理由中称“原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同的约定对小区提供规范、完善的物业管理服务”，请原告提供相关证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人担举证责任”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”等条款规定，请原告提供自2012年4月9日以来，原告与我方签订的《某派擎城前期物业服务合同》第二章《服务内容与质量》中第二条的8个服务项目，第三条的28个服务项目共计36个服务项目的“规范、完善的履行了服务义务”的证据。被告认为原告并没有如约履行合同中的36个服务内容。根据《合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告方有拒绝履行缴纳物业费的权利；3、原告违反与被告方签订的《某派擎城前期物业服务合同》中的第三条第7项第（3）小项“通过来访登记制度，禁止闲杂人员进入小区”的规定，以及原告违反《国家物业管理条例》第三十三条，聘用未取得物业管理职业资格的人员从事物业管理活动，导致被告方在2013年8月8日遭到小偷入室盗窃，被告从13楼一边追击小偷，一边电话请物业封锁小区大门，然而小区大门固定岗并没有安保值班，没有安保人员关闭大门协助业主拦截小偷，也没有进行登记盘问。事后，原告也未能给警察提供任何有关小偷出入大门身份登记信息，以协助警察破案。由于原告违反物业合同及物业管理条例，导致被告方蒙受了近4万元的直接经济损失，由于失窃的是被告方的结婚首饰、纪念品、收藏品，给被告造成了一生不可挽回的精神损失。根据《合同法》的“因标的物质量不符合要求、致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物损毁、灭失的风险由出卖人承担”的条款规定，被告有拒绝履行缴纳物业费的权利；4、关于原告诉请的违约金。原告与被告方签订的物业服务合同中的第六章违约责任中关于违约金的条款，属于违反《合同法》第四十条“利用格式条款免除责任”的霸王条款，属于无效条款。关于此条，临桂县工商局已在2014年10月10日向社会公告此类条款为无效条款，并对有做出此类条款的物业公司进行了处罚，桂林日报、晚报也进行了转载。因此，原告关于违约金的诉请纯属知法犯法，不仅不合法，还应该接受工商局更为严厉的处罚；5、根据《消费者权益保护法》第七条“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利，消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求”的规定，被告家中被盗，与被告同一小区的业主接二连三的被盗，明显是原告的物业服务违反本条款提出的要求，原告的“不承担业主的人身保险和财产保险”条款同样违反了《消费者权益保护法》第七条的规定；6、《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有”第七十四条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，然而，原告却非法侵占业主公共道路绿地，对业主的停放的汽车按250元每月强行收费。原告屡屡阻挠被告所在小区成立业主委员会，完全没有服务的诚意，到处坑挖业主利益。原告私自把小区的游泳池外包，私自把地下室外租养鱼，给我方带来严重的安全隐患；7、对于原告所谓的服务，除了绿化工作和卫生工作稍微得到被告方及其他业主的认可之外，其他服务纯属摆设。起初，被告方也认为原告如合同所写能提供规范、完善的物业管理服务，并且也积极缴纳了一年多的物业服务费，但是随后发现，原告空有其表，并未对被告小区提供规范、完善的物业管理服务。《某派擎城前期服务合同》所规定的服务内容，原告没有按照合约履行，反而是处处欺害业主，唯利是图，毫无诚信经营可言。综上所述，被告没有无故拖欠物业费，而是原告的违法违纪行为致使被告在法律上已经失去了对被告方收取物业费的权利。被告黄某、潘某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、立案告知书及损失物品清单及刑侦大队到家进行调查取证、录笔录的照片及监控照片，证明被告因原告物业管理过失遭受盗窃损失的事实；2、临桂县工商局处罚的新闻公告截图（摘自广西壮族自治区临桂县政府网），证明原告关于违约金的诉请是违法的；3、证明5份，证明原告违反了服务合同约定，未尽到履约责任；4、照片，证明原告的服务质量有问题；5、qq聊天记录，证明原告的服务质量有问题。经过开庭举证及质证，原告某物业公司对被告黄某、潘某提供的证据1没有异议；对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，因为原告没有收到相关通知；对证据3的真实性有异议，“证明”上面签字证明的人不代表全部业主故其证明内容不可信；对证据4真实性无异议，但是其证明内容涉及物业服务时间节点，所以不能证明我们服务时间不到位；对证据5的真实性有异议。被告黄某、潘某对原告某物业公司提供的证据1-5的真实性均无异议，但对证据3的合法性有异议，该合同约定的条款违反了法律规定，对证据5合法性有异议，对里面记载的内容认为不合法；对证据6-25的真实性、关联性、合法性均存在异议；对26的真实性无异议，但关联性恰恰说明了原告并没有尽到职责。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2007年11月2日，桂林某酒店房地产开发公司（甲方）与原告桂林市某物业服务有限公司（乙方）签订了《某度假酒店公寓前期物业服务合同》，该合同约定：第一条甲方全权委托乙方为【某度假酒店公寓（高巢）】商住楼前期物业服务工作，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第十九条委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止；第二十一条（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准1、住宅：由业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；自物业整体交付开始后如有未销售的空置房由开发商负责物业管理费标准为每月每平方米1.2元交纳（每一期销售量达75%以上后，免除开发商空置房费用）。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2011年7月22日，桂林某酒店房地产开发有限公司与被告黄某签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：第一条项目建设依据。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【暂定名】某派·擎城（高巢）；第三条买受人购买的商品房为：第B栋2单元13层02号房，该商品房用途为住宅，属钢混结构，该商品房建筑面积共104.42平方米，其中套内建筑面积82.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.04平方米；第十七条双方可以就下列事项约定5、买受人应在接受交房时与前期物业服务公司签订《前期物业服务合同》，并承诺遵守小区业主规约和物业管理条例，按时交物业费。2012年4月9日，被告黄某入伙收楼完毕，同日，被告黄某（甲方）与原告某物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第七条本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、住宅：1.2元/月.平方米；第十六条业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。同时查明，原告某物业公司于2001年5月22日成立，组织机构代码证代码为72768590-1。原告取得物业服务企业资质证书后，该证书准许原告从事物业服务活动时间为2001年5月22日至2021年5月22日。被告黄某、潘某是某派·擎城的业主，其物业为临桂区鲁山路**号某派·擎城B栋2单元13层02号房，从2013年7月起未向原告交纳物业费。原告以张贴通知单的形式向被告催交过上述费用。另查明，原告某物业公司在为××××路某派·擎城小区进行物业管理及服务过程中，存在未完全尽到相应物业管理义务的情形。本院认为，原告某物业公司与桂林某酒店房地产开发公司签订的《某度假酒店公寓前期物业服务合同》及原告某物业公司与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。原告某物业作为取得物业服务资质的企业按照上述合同的约定，进驻临桂县鲁山路某派·擎城小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，但原告在为被告提供物业服务的过程中，存在服务不到位，管理瑕疵等问题，根据《中华人民共和国合同法》对合同违约责任的规定，本院认为被告应给付其所欠物业费的90%，原告自行承担10%为宜。经本院审核，被告黄某、潘某所欠的物业费为3257.90元（被告住宅建筑面积为104.42平方米，物业管理费按1.2元/月/平方米，交纳期间从2013年7月至2015年8月，共计26个月），故，应支付物业费为2932.11元（即3257.90×90%）。对于原告主张超出本院审核的物业费部分，本院不予支持。至于违约金的问题。原告某物业公司与被告签订的《前期物业服务合同》第十六条、第十七条仅约定了业主或物业使用人违约金的赔偿标准，而未约定物业公司违约金的赔偿标准，显失公平，且原告对合同的履行存在瑕疵是被告不交物业费的直接原因，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告黄某、潘某支付物业费2932.11元给原告桂林市某物业服务有限公司；二、驳回原告桂林市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桂林市某物业服务有限公司负担25元，被告黄某、潘某负担25元。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  赵生付人民陪审员  周道奕二〇一六年五月九日书 记 员  黄 慧