浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初778号原告浙江**太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳**景苑公寓内。法定代表人徐爱秀，该公司总经理。委托代理人吕碧云，该公司员工。被告朱桂华，女，汉族，1961年6月8日出生，住沈阳市皇姑区。委托代理人朱政，男，汉族，1973年3月27日出生，住杭州市上城区。原告浙江**太物业服务有限公司（以下简称华太公司）诉被告朱桂华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋加安独任审判，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告华太公司委托代理人吕碧云，被告朱桂华委托代理人朱政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华太公司诉称，被告为由原告承担物业管理义务的金基晓庐5-2-902室业主，被告从2012年1月1日起，就拒绝向原告缴纳应缴的物业管理费用，截止到2015年9月17日止，被告拖欠了物业管理费用12610元，滞纳金7824元，共计20434元；上述拖欠费用，经原告催讨，被告仍一直拒绝支付，现诉至法院，1、请求判令被告支付拖欠的物业管理费9238元，车位管理费3372元，共计12610元。2、请求判令被告立即支付滞纳金7824元，以及从2015年9月18日起至实际应支付之日止，滞纳金按同比例支付。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告朱桂华辩称，2012年之前被告一次都没有欠过物业费。不正常交的原因是被告的阳光房被拆除，而小区里类似的阳光房有200多户。物业公司和城管是在被告家没有人的情况下，把房子拆了，被告所在楼层的一楼到现在还在违章搭建。后来被告找社区，是否是选择性执法，社区的胡主任说会和物业公司协调，搭建损失从被告的物业费里面免除。其次，服务合同协议第三条中明确约定不得封闭阳台，物业公司的做法是否合法。被告不交物业费的原因是因为物业公司工作没有做到位。原告华太公司为支持其诉请，向本院提供了下列证据：1、关于催交物业服务费的函1页，证明被告拖欠物业费的事实。2、被告身份材料1页，证明被告身份情况的事实。3、图片1页，证明有催缴行为的事实。4、前期物业服务协议9页，证明被告应该支付原告物业费、车位管理费的事实。5、金基晓庐临时物业服务合同2页，证明能耗费和物业费一起收取1.94元/m?的事实。6、金基晓庐客户中心移交单1页，证明收费到2015年9月17日是合法、合理的事实。经庭审质证，本院作如下认证：对原告提交的证据1、3，被告朱桂华有异议，因原告已在被告所居住的5-2-902室门口张贴物业服务费催收函件，且被告也表示曾向原告要求减免物业费，该组证据能相互印证相关事实，故本院予以确认。对证据2、4、6，被告朱桂华无异议，本院予以确认。对证据5，被告朱桂华有异议，因原告与杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会签订的《临时物业服务合同》，系杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会代表全体业主而签订，该合同对原、被告双方均有约束力，且被告未能提供证据证明原告收费不合理，对该证据本院予以确认。被告朱桂华未向本院提供相应证据。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：原告于2015年9月17日前为杭州市江干区晓庐的业主提供物业服务，被告系杭州市江干区晓庐5幢2单元902室（建筑面积为133.87平方米）业主并购买晓庐地下停车位1只。2009年10月9日，原、被告双方签订前期物业服务协议一份，约定原告为被告提供前期物业服务，物业管理服务费的收取标准为住宅每月1.44元/平方米，物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之次月起开始计收，初次入住预交1年费用，以后每次收取均按规定执行，双方无约定预收不得超过1年；物业管理服务费中未计入的公用设施设备（如电梯、水泵、水景水系等）运行能耗费，在首年入住时，暂按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元预收1年，1年后根据实际发生费用多还少补；车位物业管理费为每只80元/月。2014年5月30日，原告又与杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会签订《金基晓庐临时物业服务合同》1份，约定临时物业服务合同期限自2014年6月1日至2014年8月31日，原告按每月1.94元/平方米（含能耗费）收取物业服务费。被告未缴纳2012年10月1日至2015年9月17日期间的物业管理费，2012年1月1日至2015年9月17日期间车位管理费，经原告催缴仍未支付。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》意思表示真实、合法有效，具有法律拘束力；原告与杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会签订的《临时物业服务合同》，系杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同被依法撤销或确认无效前，对原、被告均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。原告为金基晓庐物业提供了物业服务，被告作为业主接受了物业服务，其应按照合同约定按期支付物业服务费。对于物业服务的瑕疵，业主可以要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，故被告以原告物业服务不到位为由，拒交物业费，本院不予支持。因原告违章搭建的建筑物，是由行政部门予以拆除的，故该拆除行为并不能成为被告拒交物业费的理由。被告关于社区主任同意减免物业费的意见，因未能提供相应证据，本院不予采信。鉴于本案中被告对原告物业服务存在异议，因意见分歧而拒交物业费，故对原告要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。被告未交纳2012年10月1日至2015年9月17日期间的物业管理费，2012年1月1日至2015年9月17日期间车位管理费，其理应支付。关于物业服务费的收费标准，2014年6月1日至2014年8月31日，依据《临时物业服务合同》，原告主张按照每月1.94元/平方米（含能耗费）计算，本院予以支持；至于2012年10月1日至2014年5月31日，依据《前期物业服务协议》，物业服务费的收费标准为每月1.44元/平方米，能耗费按实结算，因原告未提供能耗费的相关结算依据，故原告主张按照每月1.94元/平方米计算，依据不足，应按照每月1.44元/平方米（不含能耗费）计算；至于2014年9月1日至2015年9月17日，原告与被告、业主委员会并未签订相应的物业服务合同，故本院参照《前期物业服务协议》的收费标准确定按照每月1.44元/平方米（不含能耗费）计算，能耗费则按实结算。综上，经计算，被告应支付原告2012年10月1日至2015年9月17日的物业管理费为7057.73元。关于车位管理费，原、被告签订的《前期物业服务协议》约定车位物业管理费为每只80元/月，而之后原告与业主委员会签订的《临时物业服务合同》对此并无约定，现原告主张按照每只80元/月的标准计算被告应支付的2012年1月1日至2015年9月17日车位管理费，符合约定及实际情况，原告主张的车位管理费为3372元，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱桂华支付原告浙江**太物业服务有限公司物业管理费人民币7057.73元、车位管理费人民币3372元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告浙江**太物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币155.5元，由原告浙江**太物业服务有限公司负担人民币125元，由被告朱桂华负担30.5元。被告朱桂华应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币311元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  蒋加安二〇一六年五月十九日书记员  王雅轩