江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终963号上诉人（原审被告）ＸＸ。委托代理人倪菊红。委托代理人孙楠。被上诉人（原审原告）王宝星。上诉人ＸＸ因与被上诉人王宝星房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武横民初字第00907号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王宝星原审诉称：王宝星、ＸＸ于2014年2月18日签订了厂房压机租赁合同，合同约定房租为每年104000元。协议签订后，ＸＸ直至2015年4月4日才将上一年度房屋和设备租赁付清，现第二年度房屋租金，ＸＸ分文未付，故为维护王宝星的合法权益，起诉来院，要求判令：1、解除王宝星、ＸＸ双方于2014年2月18日签订的《厂房压机租赁合同》，ＸＸ立即搬离租赁厂房；2、ＸＸ支付王宝星拖欠的房屋租金（自2015年2月20日起至ＸＸ实际搬离之日止按照每日285元支付拖欠的租金）；3、ＸＸ支付违约金20000元。ＸＸ原审未应诉答辩，亦未提交书面答辩状。原审庭审后，原审法院向ＸＸ制作了谈话笔录，ＸＸ陈述房屋租金确实支付到2015年2月19日，但是ＸＸ不同意解除合同、搬离厂房；此外，今年下大雨，ＸＸ租赁的厂房排涝设施不到位，导致厂房进水，厂房内的板材泡水后报废，造成了ＸＸ的损失。原审法院经审理查明：2014年2月18日王宝星、ＸＸ签订《厂房压机租赁合同》一份，约定由王宝星将位于常州市武进区横林镇崔桥崔北工业园区迎宾路58号厂房和压机成套设备转租给ＸＸ，转租范围约1300平方米；合同租赁期限为两年零1个月，自2014年2月20日至2016年3月19日止，付款方式以先付后用为原则，一年一付，租金为每平方80元，年租金为每年104000元，设备年租金为每年100000元，如拖欠支付租金，逾期一个月，王宝星有权终止合同；违约金20000元，合同期满退回，如ＸＸ在租赁期间单方提前终止合同，本违约金不再退回。协议签订后，ＸＸ承租了该厂房并使用王宝星所有的压机，王宝星收取了ＸＸ违约金20000元。后双方因租赁协议履行发生争议，王宝星曾于2014年11月起诉至该院要求ＸＸ支付拖欠租赁费等，之后王宝星撤回起诉。2015年4月4日，王宝星、ＸＸ达成协议，约定王宝星将ＸＸ租赁的上述压机转让给ＸＸ。2015年5月9日，王宝星、ＸＸ签订协议书一份，明确ＸＸ已经支付房屋租金至2015年2月19日，并已将王宝星收取的违约金20000元抵作ＸＸ第一年度支付的租金。现王宝星主张ＸＸ拖欠房租，遂诉至法院，请求判如所请。原审另查明：本案争议房屋系案外人常州市龙巳装饰材料有限公司租赁给王宝星，再由王宝星转租给ＸＸ。争议厂房未办理相应房产证，也未取得建设工程规划许可证。原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王宝星、ＸＸ签订的《厂房压机租赁合同》中所涉房屋未能取得建筑工程规划许可证，故该合同中房屋租赁部分应属于无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故王宝星要求ＸＸ按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，该院予以支持。因王宝星、ＸＸ房屋租赁合同无效，理应由ＸＸ返还相应租赁房屋，故王宝星要求ＸＸ搬离租赁房屋的诉讼请求，该院予以支持。王宝星要求ＸＸ支付违约金20000元的诉讼请求，因王宝星在签订租赁协议后即收取了违约金，后又在结算中抵作房租，故该院对该请求不予支持。ＸＸ辩称租赁期间因房屋排涝设施不到位导致受损的意见，因未提交充分依据予以证明，该院不予支持，ＸＸ可另行主张。综上，原审判决如下：一、ＸＸ于本判决生效之日起十五日内将位于常州市武进区横林镇崔桥崔北工业园区迎宾路58号厂房返还给王宝星并向王宝星支付自2015年2月20日起至实际搬离之日止按照年租金104000元的标准计算的房屋占有使用费。二、驳回王宝星的其他诉讼请求。原审案件受理费1009元、保全费1020元，合计2029元，由ＸＸ负担（该款已由王宝星预交，由ＸＸ给付上述价款时一并给付王宝星）。上诉人ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决未查明ＸＸ的抗辩事实。1、不应按照双方签订的《厂房压机租赁合同》确定房屋使用费标准。王宝星未按照《厂房压机租赁合同》约定提供符合租赁条件的厂房，王宝星应当承担相应的责任，应按照王宝星的财产损失情况确定ＸＸ应当支付的房屋占有使用费。因王宝星的厂房无建设工程许可证，属于无证房屋，双方签订的租赁合同无效，ＸＸ认为确定房屋使用费的标准不应以双方的约定为准，双方约定的标准是以租赁合同有效为前提而确定的租金标准，而现在租赁合同无效给ＸＸ造成重大损失，王宝星应予赔偿。2、涉案厂房非王宝星所有，而是案外人常州市龙巳装饰材料有限公司所建，王宝星属转租行为，该转租是否有效，应由王宝星和常州市龙巳装饰材料有限公司所签署的租赁合同和常州市龙巳装饰材料有限公司的意见为依据。原审法院对王宝星转租行为是否有效进行审查，王宝星提供的证据无其他证据佐证，原审法院不应确认转租有效。二、原审判决程序违法。1、ＸＸ因正当理由无法参加开庭，原审法院应当组织第二次开庭。ＸＸ因面部重度烫伤而无法参加原审庭审，并如实告知原审法官，ＸＸ出院后，和原审法官见面谈话，提出答辩理由和事实，原审法院应当重新组织双方当事人开庭，但未实施，剥夺了ＸＸ举证、质证和发表辩论意见的权利。2、原审法院应通知厂房建设单位常州市龙巳装饰材料有限公司到庭参加诉讼，以确定王宝星转租是否有效，保护ＸＸ的合法权益。三、原审判决适用法律错误。致使租赁合同无效，王宝星是过错方，王宝星应承担给ＸＸ造成损失的赔偿责任，原审法院仅仅依据双方约定的租金标准确定ＸＸ承担责任，而未审查王宝星的过错责任，有违法律规定。综上，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回王宝星的原审诉讼请求；原审、二审诉讼费用、保全费用由王宝星承担。被上诉人王宝星在法定答辩期内未作书面答辩。原审查明的事实均有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案所涉房屋未能取得建筑工程规划许可证，有关涉案房屋的租赁合同应为无效，故常州市龙巳装饰材料有限公司与王宝星之间签订的租赁合同以及王宝星与ＸＸ之间签订的转租合同应均为无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，王宝星与ＸＸ之间签订的转租合同无效，故原审判决参照合同约定的租金标准支持王宝星主张的房屋占有使用费并无不当。ＸＸ经原审法院传票传唤，未到庭参加开庭，ＸＸ主张其有正当理由未到庭参加庭审，但其并未提供证据证明其主张，且原审法院开庭之后又组织双方进行谈话并制作谈话笔录，法律法规并无规定该种情形应重新开庭，故原审过程并不存在程序违法情形。综上所述，上诉人ＸＸ提出的上诉理由及上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2018元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长  范瑜净代理审判员  张国凯代理审判员  张丛卓二〇一六年五月二十五日书 记 员  顾 莉