重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终1545号上诉人（原审原告）叶鸣。委托代理人冯安业，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆起点置业发展有限公司。法定代表人梁锡坤，经理。委托代理人：黎恩，系公司职工。委托代理人：陈泽林，系公司职工。上诉人叶鸣因与被上诉人重庆起点置业发展有限公司（简称起点置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第07181号民事判决，向本院提上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年7月9日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由叶鸣购买起点置业公司开发的位于重庆市江津区双福街道双福新区学院大道2号双福公馆1幢13-公寓12号预售商品房，总成交金额为160879元。该合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因起点置业公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，叶鸣要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至起点置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，起点置业公司按日向叶鸣支付已付房价款万分之一的违约金，并于起点置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向叶鸣支付违约金。该合同的合同文本“特别告知”中载明，对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容。该合同签订当日，双方就前述合同未尽事宜签订了补充协议，该协议第五条内容为双方对买卖合同第十三条另行约定为：预售商品房，叶鸣正式办理接房手续后，起点置业公司应在180日内将有关产权资料提交办理，并取得相关部门的受理单，否则起点置业公司应承担叶鸣已付房款日万分之一的违约金，由于叶鸣的原因未能在180日内取得受理通知单起点置业公司免责（该条约定处有叶鸣签名）。该协议第十一条约定：以上合同内容双方均理解和明白其真实意思，起点置业公司并向叶鸣详细解释了合同有关内容，双方对合同的理解完全一致，如本补充协议与合同中的约定有出入，则以本补充协议约定为准。后叶鸣于2012年7月9日、2012年10月12日分两次向起点置业公司付清了购房款160879元，并于2013年1月5日接房。2013年9月29日，起点置业公司取得办理本案房屋权属登记资料的业务受理通知书。庭审中，叶鸣陈述合同文本“特别告知”对条款增补进行了相关限制，所签订的补充协议第五条系免除和限制起点置业公司责任，扩大了起点置业公司权利，加重了叶鸣义务，该补充协议为格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第九条的规定应属无效。另叶鸣陈述其是按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第二款规定计算违约金。叶鸣一审起诉称，其于2012年7月9日与起点置业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由其购买起点置业公司位于重庆市江津区双福街道双福新区学院大道2号双福公馆1幢13-公寓12号的房屋，房屋总成交价为160879元。合同约定起点置业公司在将房屋实际交付其使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的办理该房屋权属证书申请的登记受理单，否则起点置业公司应承当相应违约责任。起点置业公司于2012年9月30日将房屋交付叶鸣，却于2013年10月12日取得办理该房屋权属证书申请的登记受理单，起点置业公司的行为已构成违约，故起诉要求起点置业公司支付迟延办理产权登记的违约金13792元（以160879元为本金按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算支付318天），并以此违约金为基数从2013年10月29日起按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率计算支付资金占用损失至该违约金实际支付之日止。起点置业公司辩称，双方签订了商品房买卖合同及其相关约定属实，但双方另有补充协议约定了起点置业公司为叶鸣办理房产证的时间，该补充协议的条款是对买卖合同相关条款的变更或补充，是对买卖合同有针对性的说明，叶鸣作为法院工作人员对该条款能够充分理解，虽然起点置业公司办证确有迟延，但迟延时间没有叶鸣诉称那么长，叶鸣主张办证违约金的计算方式有误，且起点置业公司迟延办证的原因是小区其他业主对房管部门的面积测绘报告有异议而投诉，房管部门停止办理房地产权证，起点置业公司事出有因，没有过错，并非签订商品房买卖合同时能预见的，按照补充协议约定，由于买方原因导致起点置业公司不能及时取得权属办理登记受理单的，起点置业公司应当免责，故起点置业公司不应承担本案责任。要求驳回叶鸣的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。叶鸣陈述合同文本“特别告知”对条款增补进行了相关限制，双方所签订的补充协议第五条系免除和限制起点置业公司责任，扩大了起点置业公司权利，加重了叶鸣义务，该补充协议为格式条款，依照相关规定应属无效。本案中，双方签订的补充协议中第五条系对起点置业公司提交产权办理资料并取得相关部门受理单期限进行延长所作的约定，并未免除起点置业公司责任、加重叶鸣责任、排除叶鸣主要权利，且叶鸣在补充协议第五条及该协议尾部均有签名确认，而补充协议第十一条亦载明：“以上合同内容双方均理解和明白其真实意思，起点置业公司并向叶鸣详细解释了合同有关内容，双方对合同的理解完全一致，如本补充协议与合同中的约定有出入，则以本补充协议约定为准。”说明起点置业公司已尽合理提示及说明义务，叶鸣已经理解和明白该补充协议约定的内容，故叶鸣诉称补充协议系格式条款应属无效的理由不能成立，不予采纳。双方签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按照合同及协议约定履行义务。叶鸣于2013年1月5日接房，起点置业公司按约应在此后180日内即2013年7月4日前将有关产权资料提交办理并取得相关部门的受理单，否则应当按照双方约定向叶鸣支付已付房款日万分之一的违约金。起点置业公司于2013年9月29日才完成该合同义务，已构成违约，起点置业公司应当按照双方约定承担该逾期办证的违约金。叶鸣主张按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第二款规定计算支付违约金，该解释第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而双方协议中已经对违约金的计算方式进行了约定，违约金数额亦能够确定，故叶鸣主张按照上述规定计算支付违约金没有法律依据，不予支持。起点置业公司于2013年9月29日取得办理本案房屋权属登记资料的业务受理通知书，故起点置业公司应当向叶鸣支付的迟延办理并取得房屋权属登记受理单的违约金为1383.56元（从2013年7月5日起，按叶鸣已付房款160879元的每日万分之一计算至2013年9月29日止）。庭审中，双方认可违约金支付时间是起点置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内。由于起点置业公司未按时支付叶鸣违约金，给叶鸣造成了资金占用损失，现叶鸣起诉要求起点置业公司按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付违约金的资金占用损失符合上述约定，予以支持。双方合同约定的违约金支付时间是起点置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，故起点置业公司应当从2013年10月30日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率向叶鸣支付资金占用损失至付清之日止。起点置业公司辩称其应当免责的理由于法无据，且与合同约定不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、由起点置业公司重庆起点置业发展有限公司于本判决生效后三日内支付叶鸣迟延办理并取得房屋权属登记受理单的违约金1383.56元；二、由起点置业公司重庆起点置业发展有限公司于本判决生效后三日内支付叶鸣上述违约金的资金占用损失（以1383.56元为本金按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率从2013年10月30日起计算支付至付清之日止）；三、驳回叶鸣的其他诉讼请求。案件受理费140元，减半收取70元，由叶鸣负担60元，起点置业公司重庆起点置业发展有限公司负担10元。叶鸣不服该判决，上诉称，原审法院认定起点置业公司提供的为格式条款的附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》第五条之约定为有效系完全错误的，应当依法认定为无效约定，并严格按标准合同即《重庆市商品房买卖合同》之约定执行，并以此作为判决起点置业公司承担违约责任的依据。请求撤销原判，依法改判或发回重审。起点置业公司答辩称，一审判决正确。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，叶鸣与起点置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》中第五条系双方专门针对《重庆市商品房买卖合同》第十三条另行约定。该补充协议第五条对起点置业公司提交产权办理资料并取得相关部门受理单期限变更为“预售商品房，叶鸣正式办理接房手续后，起点置业公司应在180日内将有关产权资料提交办理，并取得相关部门的受理单”。该约定只是将起点置业公司取得受理单的期限进行延长，并未免除起点置业公司责任、加重叶鸣责任、排除叶鸣主要权利，且叶鸣在补充协议第五条及该协议尾部均有签名确认，而补充协议第十一条亦载明：“以上合同内容双方均理解和明白其真实意思，起点置业公司并向叶鸣详细解释了合同有关内容，双方对合同的理解完全一致，如本补充协议与合同中的约定有出入，则以本补充协议约定为准。”说明起点置业公司已尽合理提示及说明义务，叶鸣已经理解和明白该补充协议约定的内容。所以，叶鸣与起点置业公司签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。叶鸣关于双方签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》第五条为无效约定的上诉理由不能成立，对叶鸣的该上诉理由，本院不予采纳。由于起点置业公司未按约定期限取得相关部门的受理单，构成违约，且未在约定期限内向叶鸣支付违约金，故一审法院依照双方约定主张起点置业公司违约期间应向叶鸣支付的违约金及资金占用损失正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对叶鸣的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由叶鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 岳 林二〇一六年五月十九日书 记 员 高广宇