广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤02民终493号上诉人（原审被告）：始兴县金华房地产开发有限公司。法定代表人：蔡国华，该公司总经理。委托代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李燕球，女，汉族.被上诉人（原审原告）：李建荣，男，汉族.以上两被上诉人共同委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。上诉人始兴县金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）因与被上诉人李燕球、李建荣房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2015）韶始法民一初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2011年7月18日，始兴县住房和城乡规划建设局颁发《广东省始兴县商品房预售许可证》【编号：始预许证字第1104号】，载明：开发企业名称为始兴县金华房地产开发有限公司，开发资质证书号为粤（始兴）房开证字第0000021号，项目名称金华苑，项目坐落始兴县红旗路128号，预售款专用账户开户银行：始兴县农村信用合作联社营业部账号：80×××32，并注明“根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置”，有效期：自2011年7月18日至2012年7月17日（过期无效）。2011年10月22日，李燕球与金华公司签订了一份《房屋销售合同》，合同第二条约定“楼宇价格：电梯房按该套房投影面积￥2530元／㎡计算（没装修，阳台不折半；……）第三条约定“金华苑B栋B2、202号”第四条约定“付款方式（现金及银行按揭一样）。双方签订合同时，乙方必须付首期购房款（总房款的30%）给甲方，余额在按揭时一次性付清给甲方，如乙方需在工程竣工验收之前装修，则乙方在装修之前必须一次性付清余额给甲方，否则甲方有权单方终止合同，并罚乙方违约金人民币壹万元整（￥10000元），该套住房面积（详见图纸），电梯房每户公摊面积加18㎡计算，即为该套住房的总面积，本套住房合计人民币（未填写）。”第五条“双方权利和义务：1、甲方于2011年10月31日前将房屋交给乙方使用，但产权必须从乙方付清所有欠款起归乙方所有。2、甲方负责办理本套房管所发放的房产证，产权面积按房管所办证为准。……”合同中还约定“本合同如有不尽事宜，经双方协商同意后补充。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效，付清款项后及领取房产证自然失效。”李燕球、金华公司均在该合同签章。2011年10月27日，李燕球、李建荣与金华公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定为：第一条“……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金华苑”第二条“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为始兴县房地产交易所，商品房预售许可证号为1104号。”第三条“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经始兴县规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢2层205号房。该商品房合同约定建筑面积共111.8平方米，其中，套内建筑面积93.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18平方米。”第四条“出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币贰拾捌万贰仟捌佰伍拾肆元整。”第五条“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适合本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以内上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。”第六条“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式，房总款为282854元，首付85854元，银行按揭197000元”……第八条“交付期限。出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第×种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……”……第二十二条“本合同连同附件共16页，一式2份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：联社1份，县房管所1份。”合同后附有房屋平面图。2011年11月7日，李燕球、李建荣向金华公司支付首期款85854元，金华公司出具编号为1624929的《收据》，写明：“今收到李燕球购金华苑B栋二楼B2房首期款捌万伍仟捌佰伍拾肆元整（85854元）每平米2530元”。2014年7月24日，金华公司向李燕球、李建荣开出了一张发票，记载：不动产项目名称金华苑，不动产项目编号44022202301300000037，销售的不动产楼牌号1栋205号，面积建筑面积103.25平方米，单价2530元／平方米，金额282854元，款项性质购房款。另查明：始兴县房地产管理所颁发的粤房地权证始字第××号的房地产权证载明：房地产权属人为李燕球，规划用途住宅，房屋所有权取得方式2011年10月27日购买，共有情况共同共有，登记时间2014-12-17，房屋坐落始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）205室，建筑面积103.25平方米，套内建筑面积86.94平方米，附记分摊入户大堂、电梯间、步梯间、合用前室、顶层电梯机房、顶层步梯间、外墙及坡道面积16.31平方米，并附上相应的房地产平面图，李燕球、李建荣共同共有。还查明：始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）的房屋，包括涉案房屋在内，共有房号尾数1-6号，共三种户型（其中房号尾数1、6一种，房号尾数2、5一种；房号3、4尾数一种），相同户型房屋结构一致。再查明：始兴县住房和城乡规划建设局建管股出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：涉案房屋所属的金华商住楼的备案日期是2013年3月19日，竣工验收最后日期2012年1月18日，并经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收签名盖章确认。2015年4月22日，李燕球、李建荣向原审法院提起诉讼，诉称：2011年11月27日，李燕球、李建荣与金华公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同第三条约定：购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积共111.8平方米；合同第四条约定：该商品房属现房，按套出售，总价款为282854元元，合同没有约定面积差异的处理。金华公司提供的发票和收据显示是按建筑面积每平方米2530元计。2014年12月2日，上述房屋办理房地权证显示是建筑面积为103.25平方米，少了8.55平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，李燕球、李建荣请求原审法院判令：1、金华公司返还李燕球、李建荣购房款34777.38元（计算依据：111.8平方米-103.25平方米=8.55平方米，111.8平方米×3%=3.354平方米，3.354平方米×2530元／平方米=8485.62元，8.55平方米-3.354平方米=5.196平方米，5.196平方米×2530元／平方米×2=26291.76元，8485.62元＋26291.76元=34777.38元）；2、诉讼费用由金华公司负担。原审诉讼期间，经原审法院调查，始兴县住房和城乡规划建设局于2015年9月10日出具回复，称：“经核，金华苑建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，贵院来函所附图纸与我局规划报建图纸相符”。原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据本案双方当事人的陈述和庭审查明的事实，本案争议焦点是：一、涉案《房屋销售合同》、《广东省商品房买卖合同》是否具有法律效力；二、李燕球、李建荣要求金华公司返还涉案房屋面积误差房价款的请求是否符合法律规定。一、关于涉案《房屋销售合同》、《广东省商品房买卖合同》是否具有法律效力的问题。李燕球与金华公司签订《房屋销售合同》后，未依据该合同的约定时间支付首付购房款给金华公司，金华公司也未按该合同约定的时间交付涉案房屋给李燕球、李建荣，双方在未按该合同约定实际履行各自的权利义务或解除该合同的情况下又签订《广东省商品房买卖合同》，之后李燕球、李建荣才按《广东省商品房买卖合同》约定支付首期购房款给金华公司和通过银行按揭的方式将剩余购房款支付给金华公司，金华公司也按《广东省商品房买卖合同》的约定将涉案房屋交付李燕球、李建荣使用并办理好房产证，根据李燕球与金华公司在《房屋销售合同》的约定“本合同如有不尽事宜，经双方协商同意后补充”，可认定双方签订《广东省商品房买卖合同》是对《房屋销售合同》的补充，两份合同均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。二、关于李燕球、李建荣要求金华公司返还涉案房屋面积误差房价款的请求是否符合法律规定的问题。建设部《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成……”。李燕球、李建荣选择按套计价方式符合上述规定。建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘查后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行业主管部门审核后用于房屋权属登记。”建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房的销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，按套出售的商品房的销售面积应当在合同约定的误差范围内，超出约定误差范围的按合同约定处理，没有约定由双方协商解决，协商解决不了按相关规定处理。由于金华公司交付李燕球、李建荣使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符，双方在合同中对面积误差处理没有约定，又协商解决不了，因此，李燕球、李建荣的诉讼请求于法有据，该院予以支持，金华公司应按法律和司法解释规定返还涉案房屋面积误差房价款给李燕球、李建荣。根据上述法律和司法解释规定和审理查明的事实，李燕球、李建荣可以要求金华公司在面积误差比3%以内部分的房价款予以返还为111.8平方米×3%×（282854元÷111.8平方米）=8485.62元，在面积误差比超过3%部分的房价款由金华公司双倍返还为（8.55平方米-111.8平方米×3%）×（282854元÷111.8平方米）×2=26291.76元，合计应返还8485.62元＋26291.76元=34777.38元。李燕球、李建荣请求的数额正确，该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年12月21日作出（2015）韶始法民一初字第230号民事判决：始兴县金华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还34777.38元给李燕球、李建荣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费670元，由始兴县金华房地产开发有限公司负担，并于给付上述款项时迳付李燕球、李建荣。金华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实及适用法律明显错误。一、原审法院认定计价商品房的面积应以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，明显适用法律错误。根据法律规定，计价商品房的面积应以合同双方当事人约定的为准。根据上位法优于下位法的原则，全国人大制定并颁布实施的《中华人民共和国合同法》的效力当然优于国家有关部门制定并发布的《建筑物测量规范》及《房屋初始登记的测量标准》等行政法规，具体在商品房买卖合同中，属于《中华人民共和国合同法》调整范畴的《商品房买卖合同》或《房屋销售合同》等约定的计价面积、计价方式属于民法意思自治，不受基于行政管理、公共政策为目的的测量规范或者登记规范的影响，因此商品房买卖合同双方对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。该认定在最高人民法院依法生效判决中予以了确认（见最高人民法院2011年第二期《民事审判指导与参考》第l71页）。因此在本案中，原审法院认定计价商品房的面积应以房地产行政主管部门确认登记的面积为准是明显认定事实错误，双方应按照合同的约定计算计价面积及计价方式。二、双方在《广东省商品房买卖合同》中约定按套计价，在《房屋销售合同》中约定按套内投影面积加公摊面积18平方米计算，不存在面积减少的情形。原审法院既认定了《广东省商品房买卖合同》和《房屋销售合同》合法有效，且《广东省商品房买卖合同》是对《房屋销售合同》的补充和完善，双方计价面积应按合同约定计算，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，《房屋销售合同》第二条约定了套内面积按该套房投影面积计算（没装修，阳台不折半）；第四条约定电梯房每户公摊面积为18平方米，且一审中，李燕球、李建荣明确认可金华公司计算的套内面积93.12平方米，因此，涉案房屋面积应为93.12平方米＋18平方米＝111.12平方米，比双方约定的111.80平方米仅减少了0.68平方米，根据相关行业标准，0.6%面积误差范围内，双方各不追究，故不存在面积减少的情形。三、按套出售的房屋与实际交付房屋是否一致，除了考虑约定面积外，还有一个更为关键的点是：合同约定的平面图与实际建设的尺寸是否一致。根据建设部《商品房销售管理办法》第十九条之规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”，原审法院已认定《广东省商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，双方在《广东省商品房买卖合同》附件一对房屋的平面图进行了备注签署且予认可，因此合同附件一对双方具有约束力。在该平面图中，双方对房屋的建设尺寸大小经了详细的标注，未约定误差处理。因此，金华公司交付的房屋是否与合同约定一致，关键看交付的房屋尺寸与平面图约定是否一致。经始兴县住房和城乡规划建设局核实并函告原审法院：“金华苑”建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，来函所附图纸与规划报建图纸相符。且在原审庭审中，双方均认可交付的房屋尺寸与附件一平面图约定标注的尺寸一致。因此，金华公司交付的房屋符合双方合同约定的房屋，不存在面积减少的情形。原审法院仅凭房产证登记的面积认定金华公司减少房屋面积是片面和狭窄的，且不符合法律规定。四、双方在《广东省商品房买卖合同》中第四条约定按套出售，约定的价款属于该房屋的总价款，双方对转让价款的约定和面积无关。五、从始兴县2010年－2013年的商品房单价来看，均价在3200－4200元之间，天元帝景小区直逼每平方米6000元（天元帝景离涉案房屋直线距离仅400米左右）。商品房单价2200元是不可能，不符合市场的，而按套内面积计价，单价为2200元更加是天方夜谭。金华公司采取低单价，计价面积按双方约定方式计算的销售方式，其实是一种销售策略，该策略没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。原审法院作为地方基层法院对此应当知晓，就是根据法官经验准则也应明确该销售方式是一种销售策略。综上所述，原审法院在认定事实及适用法律方面明显错误。金华公司交付的涉案房屋不管从面积计算还是从尺寸对比来看，均符合合同约定，因此，金华公司请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回李燕球、李建荣的诉讼请求；2、本案诉讼费由李燕球、李建荣负担。李燕球、李建荣答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审询问中，双方均确认涉案房屋属预售。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：双方是按建筑面积计价还是按投影面积加18平方米公摊面积计价的问题。根据《房屋销售合同》的约定，涉案房屋按投影面积每平方米2530元计价，但对于投影面积，双方仅约定详见图纸，并未约定具体数额。后双方签订《广东省商品房买卖合同》，明确约定涉案房屋建筑面积为111.80平方米，总房款为282854元，经计算，其单价恰好为每平方米2530元，也与金华公司出具的收据及发票载明的房屋单价一致。故根据上述事实，因双方在《房屋销售合同》中也约定了“本合同如有不尽事宜，经双方协商同意后补充”，应视为双方以《广东省商品房买卖合同》中计价面积的约定变更了《房屋销售合同》中的计价面积约定。且金华公司为《房屋销售合同》、《广东省商品房买卖合同》两份格式合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，在双方就计价面积发生争议的情况下，也应作出利于李燕球、李建荣一方的解释。因此，本院确认双方系按建筑面积计价，而非金华公司主张的按投影面积加18平方米公摊面积计价。虽双方在《广东省商品房买卖合同》第四条中约定，商品房为现房，但根据查明的事实，涉案房屋验收时间为2012年1月18日，备案时间为2013年3月19日，且双方在诉讼过程中均确认房屋为预售，本院对涉案房屋属预售的事实予以确认。金华公司所述合同约定的房屋平面图与实际建设尺寸一致的问题，虽始兴县住房和城乡规划建设局复函称金华苑建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，但金华公司交付的房屋建筑面积与合同约定的房屋建筑面积存在差异客观存在，且金华公司主张适用的建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定适用对象为现售房屋，而涉案房屋买卖合同标的物为在建房屋，即为预售，金华公司据此称其向李燕球、李建荣交付的房屋不存在面积减少情形，与事实不符，也缺乏法律依据，本院不予支持。综上，双方系按建筑面积计价，根据《广东省商品房买卖合同》约定，建筑面积为111.80平方米，而根据涉案房屋的《房地产权证》记载，金华公司交付的房屋建筑面积103.25平方米，明显少于约定建筑面积。故金华公司交付的房屋的建筑面积与双方合同约定的建筑面积相比，减少了8.55平方米，本院对此予以确认。涉案房屋为预售且按建筑面积计价，故应适用《广东省商品房买卖合同》第五条约定，由金华公司向李燕球、李建荣返还差异面积的购房款，对超出差异值±3%的部分，因双方对退补单价未明确约定，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定予以计算并无不当，本院予以认同。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金华公司的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由始兴县金华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜代理审判员  邓小华代理审判员  邹征衡二〇一六年五月二十三日书 记 员  胡仕忠第16页共16页