上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终3147号上诉人(原审被告)陈章华，男，1965年9月19日出生，汉族，住安徽省。委托代理人屈小荣，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)**，男，1981年11月23日出生，汉族，住上海市青浦区。委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。上诉人陈章华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人陈章华及其委托代理人屈小荣、被上诉人**的委托代理人陆月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年6月1日，**、陈章华签订《厂房出租合同》，约定**出租给陈章华的厂房坐落在上海市青浦区久业路XXX号，租赁建筑面积为8,109.71平方米的标准厂房。合同第二条约定厂房租赁自2015年6月1日至2021年6月30日止(2015年6月1日至2015年6月30日为免租期)，租赁期6年。第三条约定该厂房租赁期第一、二年(2015年7月1日至2017年6月30日)每年租赁费155万元；第三、四年每年租赁费162.75万元(2017年7月1日至2019年6月30日)；第五、六条每年租赁费170.88万元(2019年7月1日至2021年6月30日)。双方一旦签订合同，陈章华应向**支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金(金额13万元)。租金应预付6个月，租赁期内实行先付后使用的原则，支付日期为每年6月20日和12月20日前向**支付半年租金。第七条约定：租赁期间，陈章华应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，**有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。第八条约定：租赁期间，如**提前终止合同而违约，应赔偿陈章华三个月租金。租赁期间，如陈章华提前退租而违约，应赔偿**三个月租金。合同签订后，**将厂房钥匙交给陈章华，陈章华向**支付了保证金13万元，但未支付租金，也未实际进入过系争厂房。2015年7月中旬，**更换厂房门锁，并于2015年7月14日向陈章华退还了部分保证金。后**诉至原审法院要求：1、判令依法解除**与陈章华于2015年6月1日签订的《厂房出租合同》；2、判令陈章华因违约赔偿**3个月租金387,499元。**明确，第二项诉请的理由是陈章华违约，在合同履行期内提前要求终止合同。原审法院另查明：位于上海市青浦区久业路XXX号房屋自2013年2月5日起登记在案外人上海楦腾电子有限公司(以下简称“楦腾公司”)名下，建筑面积为8,109.71平方米，用途为工业用地。2014年9月29日，楦腾公司与**签订《厂房租赁合同》，将该厂房出租给**，并约定**在租赁期间如将该厂房转租，应事先征得楦腾公司的书面同意。2015年3月28日，楦腾公司出具情况说明，表示同意**将系争厂房转租给他人，所得租金归**所有。原审中，**、陈章华一致确认，签订合同时陈章华查看了产权证，至2015年7月中旬，陈章华对厂房的使用未受到**以外包括产权人的阻碍。厂区内有**的人员及车子未撤离，但其人员居住的房屋不在产证范围内。审理中，**表示，陈章华虽未实际进驻，但房屋已经交付，陈章华也实际控制了厂房。**有人员在厂区内，但不在陈章华承租范围内，**、陈章华达成过一致，陈章华正式进厂时**清退相关人员，无产证的房子陈章华需要也可使用。陈章华7月份向**表示不租赁厂房了所以**才换的锁，合同至今没有解除。厂房闲置到现在，空置损失很大，陈章华至今未付房租，应承担违约责任。陈章华表示，陈章华向**提出接管门卫，要求**将厂房内的人及车子都撤走，但**迟迟未做到，故陈章华未在6月20日前支付租金，**门卫就以陈章华未付租金为由不让陈章华进入厂房。陈章华承租的是整个厂区的房子，包括没有产证的。交付的标准是**腾退车子、人员，但**仅给了厂房钥匙，未完成交付。**不同意陈章华进入厂房，合同在6月25日已经口头解除。**诉请的合同依据的前提是陈章华提前终止合同，但先行提出终止的是**。若法院认为陈章华确实违约，违约金标准需要调整，认为是半个月租金的标准。原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。**、陈章华签订的《厂房出租合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。**已将厂房钥匙交给陈章华，陈章华抗辩**门卫阻止其进入厂房，不能视作完成交付行为，但未提供证据予以证明，原审法院不予采信。关于厂区存在的产证面积之外的房屋，**认为不在陈章华的承租范围之内，陈章华认为其承租的是整个厂区，包括无产证的房屋，而从出租合同中约定的租赁建筑面积与系争厂房产权证上登记的建筑面积来看，两者是一致的，故原审法院有理由相信陈章华承租的仅为登记在产权证上的厂房，无产证的房屋并不在陈章华承租范围内。**向陈章华交付了房屋，陈章华以不在其承租范围内的无证房屋中有**的人员为由拒付租金，无事实与法律依据，原审法院不予采信。根据合同约定，陈章华首期租金应于2015年6月20日前支付，但陈章华实际未支付，是为违约，应承担违约责任。陈章华拖欠租金不付满一个月的，**有权终止合同，本案**7月中旬即更换了厂房的锁，以其行为表示出不再继续履行合同，陈章华亦对解除合同无相反的意思表示，原审法院综合考虑出租合同的约定、双方的实际履约行为、损失的大小，酌情确定陈章华应承担的违约责任。原审法院据此作出判决：一、**与陈章华于2015年6月1日签订的《厂房出租合同》于2015年7月15日解除；二、陈章华于判决生效之日起十日内支付**违约金人民币10万元。如果陈章华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7,112元，减半收取计人民币3,556元，由**负担人民币2,406元，陈章华负担人民币1,150元。原审判决后，陈章华不服，向本院提起上诉称：1、**在租赁合同签订后存在以下违约行为：有2辆车子存放在出租厂房内、安排人员继续居住在厂房内、厂房门卫不撤离。所以**实际没有完全交付租赁厂房，违约在先。2、**在2015年7月13日前更换了厂房钥匙，再次构成违约。**还退还了部分保证金，上述行为表明**单方提前解除合同。3、**迟迟未能提供厂房所有权人同意转租的证明，导致陈章华不能办理开办企业的相关手续。陈章华认为鉴于以上三点理由其可以暂缓支付房租。4、根据合同约定，即便陈章华未及时支付房租，**也只能要求终止合同或者要求陈章华支付房租及5%滞纳金。**也未提供损失依据，陈章华不应该支付10万元违约金。陈章华请求撤销原判，驳回**的诉讼请求。**答辩称：租赁厂房交付后，被上诉人方人员居住的房屋不在出租范围内，2辆车子虽然停放在出租厂房内，但当时口头约定陈章华进场车子就开走。更换门锁和退还保证金是在陈章华提出不再租赁厂房后才进行。**认为陈章华未在2015年6月20日前支付租金构成违约，请求维持原判。本院经审理查明：1、2015年8月5日，陈章华向原审法院提起(2015)青民三(民)初字第3436号民事诉讼，称：系争《厂房出租合同》签订后，其支付了保证金13万元。由于**一直无法提供房产证等相关资料，同时**的朋友一直居住在厂房内，导致合同无法实际履行。**口头同意返还保证金，但实际仅返还了35,000元后即以赔偿损失为由不再返还余款。故起诉要求判令**返还保证金余款95,000元并支付相应利息。原审法院一审判决：**于判决生效之日起十日内返还陈章华保证金95,000元并支付相应利息。该案现正在上诉中。2、2015年7月14日，**向陈章华返还保证金35,000元。二审中，**确认厂房钥匙交付后有2辆车子仍然停放在出租厂房内。**还确认厂房门锁更换后陈章华不再能够进入租赁厂房。原审查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为：陈章华与**签订的《厂房出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人均应该按照约定全面履行自己的义务。《厂房出租合同》约定厂房租赁自2015年6月1日至2021年6月30日止(2015年6月1日至2015年6月30日为免租期)，双方签订合同后陈章华即应向**支付保证金，并在2015年6月20日前支付首期房租，因此，**负有先履行义务。**在向陈章华交付出租厂房的钥匙后，陈章华支付了租赁保证金13万元，但**仍有2辆车子停放在出租厂房内，还有人员仍然居住在厂区房屋内，因此，**未能按照《厂房出租合同》约定全面履行自己的义务，构成不适当履行。在此情形下，陈章华不支付首期房租系行使后履行抗辩权，不构成违约。**要求陈章华赔偿3个月租金损失于法无据。原审法院认为陈章华未在2015年6月20日前支付租金构成违约，并据此判决陈章华承担违约责任有误，本院予以纠正。**在2015年7月中旬更换了厂房门锁，并且向陈章华退还了部分保证金，属于以其行为表明提前解除《厂房出租合同》。原审法院认定系争《厂房出租合同》于2015年7月15日解除正确。**主张系陈章华先行提出解除合同依据不足，本院不予采信。综上所述，陈章华的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4079号民事判决主文第一项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4079号民事判决主文第二项；三、对**其余诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币7,112元，减半收取计3,556元，二审案件受理费人民币2,300元，均由被上诉人**负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一六年五月二十日书记员 李 娜附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……