河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初4165号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：杨忠平，男，1974年8月5日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：崔明晓，河南诸格律师事务所律师。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告杨忠平物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告杨忠平的委托代理人崔明晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费4879.44元；2、判令被告杨忠平按每日0.3%支付自2018年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司交纳违约金。被告系七彩都市枫林小区龙苑1号楼2单元1504号业主，物业面积为135.54平方米，按约定应该向原告交纳自2017年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币4879.44元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费，逾期应交纳违约金。被告杨忠平辩称，一、答辩人主体不适格，答辩人与该物业不存在物业合同关系，答辩人2016年10月21日-2017年10月20日物业费700元及车位管理费300元应当返还答辩人或抵扣之后的物业费。二、广恒物业没有提供与其所收物业费对等的物业服务，答辩人有权行使抗辩权不交或者少交物业费。三、广恒物业主张的物业费收费标准没有法律依据。综上,答辩人考虑到在小区居住期间，清洁、保洁的基本服务还是有的,所以答辩人仅愿意承担小区的清洁保洁费用。庭审中原被告对被告系七彩都市枫林小区龙苑1号楼2单元1504号业主，房屋面积135.54平方，被告自2017年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳，被告已交纳2016年10月20日-2017年10月19日物业费的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同、催交通知。用以证明原告确实在小区服务。被告质证认为，根据物业合同第十五条的规定，原告提供的服务应达到要求；合同仅仅证明双方有合同关系，但并不能证明原告有权利来按规定的标准收取物业费。催交通知应该有这个事实，但被告不认可，不显示被告应交费的数额。证据二、34张图片。证明原告服务的工作痕迹。被告质证称，对34张图片无法查实证据的来源，被告不予质证，且此组图片也证明不了原告证明的东西。证据三、2019年关于物业服务行业评定结果的通知，用以证明2019年原告的服务是合格的，B级两百多家企业，原告公司被评为62名（含A级的25名，原告公司被评为37名）。被告质证认为，对证据3，只能证明原告2019年达标。原告想要按照合同的约定收取物业费，应当提供每年度物业服务合格达标的业主的满意度签字，这才能证明原告按照合同约定履行了合同义务。原告认为，其所提交的证据三，被告也说只证明了2019年的，被告说的被评为最差小区也是在2019年，原告这份证据就是证明2019年原告的服务是达标的。原告的物业合同是合法有效的，催费通知虽然没显示数额，但证明原告催过费。这些证据都是真实、合法的。关于被告所说原告服务存在瑕疵的，原告提交的证据物业的工作痕迹能证明原告是尽心尽意为小区服务，提供了优质的服务。对于飞线充电等事项，原告都尽到了劝阻提醒制止义务。楼宇消防栓在2019年的5月份的时候，原告公司出钱对小区的消防设施进行了维修，并且消防水带等都是配备完善的。关于水管不通水的问题，到冬季存在温度问题，怕管道冻裂，所以没有供水，但设施是完善的。关于外墙风化脱落，属于建筑质量问题，原告也申请了维修基金，但是业主不签字，所以和物业公司无关。被告说2020年6月1日以后小区有新的物业公司服务不属实，原告的合同是到2020年10月19日，在10月19日之前没有任何别的物业公司派别的人员在小区服务。被告认为，评价一个物业服务质量的好坏，评价权是在全体业主，而不是物业公司自己所述，应当由业主来认可原告的服务，这才是原告收取物业费的依据。被告提交证据照片11张，证明原告提供的服务不达标，就是答辩状中所陈述的小区的问题。原告质证认为，被告提供的照片时间是17:41，是下班的高峰期，公司规定，这个杆要立起来；且拍照的时间是2020年11月7日、11月8日，与本案无关。水泥块掉落与原告无关，原告已尽到提示义务。照片拍摄的说是在睡觉的人员，不是原告公司的，是小区人员。原告对垃圾是日产日清的，这种情况偶尔出现一次也属正常，不能说明原告的服务有问题。关于楼道杂物，原告清理过，有图片、有通知，不让其存放杂物，原告的人员在执法局领导的带领下，进行了多次清理，且有图片。被告认为，睡觉人员就是原告公司人员，垃圾图片就是在小区内拍摄，都是真实的，这种现象经常发生。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称该业委会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同，本院予以确认。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被告所陈述的督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告所述的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。2018年广恒物业向被告催要物业费。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告杨忠平抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方1元计算，本院调整为按每月每平方0.9元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告不应交纳物业费，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告辩称已交纳该期间的物业费予以抵扣或返还的理由不能成立，本院不予采信。被告杨忠平的房屋面积为135.54平方米，自2017年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为4391.50元（135.54平方米×0.9元/平方米/月×36个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告杨忠平向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2017年10月20日至2020年10月19日之间的物业费4391.50元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨忠平负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二一年一月十二日书记员  王 菡