广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0491民初86号原告:珠海经济特区富绅物业管理公司，住所地：珠海市香洲区拱北迎宾大道富绅花园底层商铺58号。法定代表人：黄尚慧，总经理。委托代理人：刘晶，广东凯邦律师事务所律师。被告：武云，女，1962年1月16日出生，澳门特别行政区居民，现住珠海市香洲区，原告珠海经济特区富绅物业管理公司（以下简称“珠海富绅物业公司”）诉被告武云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告珠海富绅物业公司的委托代理人刘晶，被告武云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海富绅物业公司诉称，珠海富绅物业公司作为富绅花园小区的物业管理服务企业，一直以来为小区业主提供物业管理服务，而被告武云名下的位于珠海市香××区××花园××楼××房，自2012年12月起开始拖欠管理费、公共分摊费、维修费等费用。截止到2016年1月份所拖欠的物业管理费用已累计达人民币2508元、公共分摊费人民币1332元、维修费人民币118元。同时富绅花园小区里的楼电梯经相关部门测试，已无法修复，亟需整体改造，否则会产生安全隐患，富绅物业公司已向祈福楼全体业主公示电梯改造通知，并取得大部分业主同意后，珠海富绅物业公司与珠海东洋电梯公司有限公司签订《电梯改造协议》。祈福楼每户业主平均分摊电梯改造费用人民币1985元。期间，大多数业主已交纳电梯改造费用。但被告却一直未交纳该费用，截止到2015年11月16日，被告共拖欠电梯改造费1985元、电梯年检费116元。原告认为，被告长期拖欠原告物业管理费、公用分摊费、电梯改造费等费用。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费2508元；2、被告向原告支付公用分摊费1332元、维修费118元；3、被告向原告支付电梯年检费116元、电梯改造费用人民币1985元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。原告珠海富绅物业公司向本院提交了如下证据：1、不动产权登记表；2、物业服务企业资质证书；3、广东省经营服务收费许可证；4、富绅花园委托管理合同；5、祈福楼5C管理费明细；6、律师函；7、通知（三份）；8、设备销售安装合同书；9、进账单三份。被告武云答辩称，一、关于原告要求被告支付物业管理费人民币2508元、公用公摊费人民币1332元，维修费人民币118元的问题。1、原告依委托合同对富绅花园行驶管理权的依据不足。原告的证据四《富绅花园委托管理合同》有效期是五年，已于2012年4月30日到期，至今业主委员会未委托其对富绅花园进行管理，因此，原告依委托合同对富绅花园行驶管理权的依据不足。2.原告为牟利，侵害了业主的公共利益。祈福楼大厅原有一间保安室，原告为了牟利，将大厅保安室关闭，从外开门租他人卖花。擅自拆除富绅花园祈福楼大厅保安室行为，违反了《物业管理条例》第六十五条之规定。第六十五条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域物业共用部位……”。3、原告不履行义务，对被告遭受的废气和噪音干扰不作为，致使被告一直处于恶劣的居住环境中。《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。在原告提供的《富绅花园委托管理合同》中，管理目标第1条也明确规定：“为花园业主、住户提供有效、优质的服务，为居民创造文明、安全、舒适、方便的居住环境”。可是2012年开始，富绅花园二楼引入多家酒楼后，厨房油烟和噪音对被告造成了极大的危害（详见光盘中一至三段视频）。被告多次向原告反映而未获解决。从2012年开始，被告因此长期患睡眠障碍，并时常咽喉发病（详见被告提交的证据二）。在万般无奈之下，被告只好与老公在2015年3月另在夏湾西街××号租房居住。由于原告未尽职责，被告未获良好的物业服务，因而被告拒交管理费促使原告改进工作，实属无奈之举。4、原告主张的公用分摊费用人民币1332元，维修费人民币118元缺乏依据。分摊费显然是公共区域的照明及电梯用电等，但上述两项费用是如何计算出来的没有依据，所支出的费用也无发票可查，原告的主张证据并不充分。二、关于原告要求被告支付电梯年检费人民币116元及电梯改造费用1985元的问题。1、电梯年检费是多少，每户如何分摊，原告证据清单上无电梯年检票据显示，原告这一主张没有事实根据。2、长期以来，被告所住的五楼旧的电梯不在五楼停留（详见光盘视频四），被告没有正常享受电梯服务，拒交此费也在情理之中。3、电梯改造费用1985元的问题。电梯改造后，是凭卡乘坐的，原告未给被告卡，被告未享受到这部新改造电梯的服务，故不交此费合理。综上所述，原告物业服务质量差，对有关环保纠纷不作为，降低服务质量，并有违法侵占公共利益的行为。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告武云向本院提交了如下证据：1、诊断书、药品、收费收据；2、排烟及电梯视频；3、二楼多家酒店照片；4、保安室、花店照片；5、消防通道门及报箱照片；6、澳门居民身份证及港澳居民来往内地通行证复印件。以上事实有全案证据及当事人陈述在卷佐证。经审理查明，武云系房产权人，该房于2004年向钟某等2人购买，建筑面积为65.59平方米，用途为住宅。珠海富绅物业公司系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司，并依法取得广东省经营服务性收费许可证，其中物业服务费收费标准为，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元收取。2007年4月30日，湖南省国际信托投资有限公司珠海公司与珠海富绅物业公司签订《富绅花园委托管理合同》，约定：位于珠海市××迎宾大道富绅花园内的商场楼宇（指赐福楼、祈福楼、顶福楼、惠福楼的住宅和大型商铺、写字楼及各种公共配套用房、地下停车场及外围车位、广场）等物业及市政设施、设备、公共场地、绿化地均由湖南省国际信托投资有限公司珠海公司委托珠海富绅物业公司管理。合同有效期从2007年5月1日至2012年4月30日止。2015年7月至9月期间，珠海富绅物业公司称其管理的祈福楼电梯出现故障，并通知厂家维修，因电梯使用年限已久，最终确定无法维修。珠海富绅物业公司在2015年10月与珠海市东洋电梯工程有限公司签订《设备销售安装合同书》，向珠海市东洋电梯工程有限公司购买电梯一台，价格为262000元。合同签订后珠海富绅物业公司分三次向该公司支付了上述电梯款。珠海富绅物业公司主张《富绅花园委托管理合同》期限届满后，由其司继续对该小区的物业进行管理，并主张武云未向珠海富绅物业公司交纳2012年12月至2016年1月期间的物业管理费、公用分摊费、维修费、电梯年检费、电梯改造费等。珠海富绅物业公司曾于2015年11月16日委托广东凯邦律师事务所发律师函给武云，要求其支付上述费用。2016年5月3日，珠海市香洲区拱北侨光社区居民委员会、珠海市香洲区拱北街道办事处城市管理办公室证实原告从1993年1月5日至今是珠海市香洲区拱北粤华路148号富绅花园小区的物业管理公司。本院认为，被告武云是澳门特别行政区居民，本案属于涉澳物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，故本案应当适用中华人民共和国内地实体法。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。本案中，珠海富绅物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书，其符合从事物业管理活动的主体资格。虽然珠海富绅物业公司与湖南省国际信托投资有限公司珠海公司签订的《富绅花园委托管理合同》合同有效期为2007年5月1日至2012年4月30日，但珠海富绅物业公司实际上为涉案小区提供了物业服务，武云作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。珠海富绅物业公司主张武云支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。庭审中，珠海富绅物业公司主张武云拖欠2012年12月至2016年1月期间的物业服务费，武云当庭确认上述期间未支付过物业服务费。对珠海富绅物业公司主张的武云拖欠物业服务费的期间本院予以采信。经本院核算，武云应向原告支付的物业服务费为2496.22元（65.69平方米×1.0元/平方米/月×38个月）。对于珠海富绅物业公司对其主张的公用分摊费、维修费，电梯年检费，没有提供费用的详细清单和计算方法，也没有提供是否依约向业主公告的证据，本院不予支持。关于电梯改造费，虽然珠海富绅物业公司向本院提交了设备销售安装合同书，拟证明其向珠海市东洋电梯工程有限公司购买电梯一台，花费262000元，但珠海富绅物业公司既没有提交证据证明电梯损坏需要更换的事实，也没有提供是否经过全体业主同意以及依约向业主公告的证据，也没有提供费用的计算方法，故该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。至于武云辩称珠海富绅物业公司的物业服务没有达到约定要求和质量，武云可以依约要求原告限期改正，逾期未改正给武云造成损失的，武云可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告武云于判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海经济特区富绅物业管理公司支付从2012年12月1日至2016年1月31日的物业管理费人民币2496.22元；二、驳回原告珠海经济特区富绅物业管理公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取为人民币25元，由原告珠海经济特区富绅物业管理公司负担15元，被告武云负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一六年五月三十日法官助理潘茜书记员纪畅潼