江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11026号 上诉人（原审原告、反诉被告）：太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会。 法定代表人：陆利兵，该居民委员会书记。 委托诉讼代理人：陆伟峰，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：华凯威，系该居民委员会员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆介明。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯向东。 上诉人太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会（以下简称老闸居委会）因与被上诉人陆介明、冯向东土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 老闸居委会上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回陆介民、冯向东的反诉请求；上诉费由陆介明、冯向东承担。事实和理由：老闸居委会与陆介明、冯向东签订的土地租赁合同合法有效，该合同明确约定租赁期间陆介明、冯向东投资建设的临时性设施，租赁期满由陆介明、冯向东自行处理，不得折价给老闸居委会。之后虽双方之间签订有设施回购协议，但该回购协议违背了土地租赁协议的约定，应属无效。 陆介明、冯向东辩称，合同约定同等条件下承租人有优先续租权，所以陆介明、冯向东投入较大。后因不能续租，居委会与陆介明、冯向东签订了回购协议。2019年1月后陆介明、冯向东只占用15亩土地，一审认定的租金不合理。陆介明、冯向东保留追索房屋差价补偿的权利。 老闸居委会向一审法院起诉请求：要求陆介明、冯向东共同向老闸居委会支付自2019年1月1日起至2019年9月30日止的土地占有使用费53445元。 陆介明、冯向东向一审法院提出反诉请求：要求老闸居委会支付陆介明、冯向东地上物回购款215000元。 一审法院认定事实：一、涉案土地租赁合同有关的情况 2014年1月1日，老闸居委会（出租方、甲方）、陆介明、冯向东、案外人宣玉明（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将位于老闸社区23组疏港高速南侧的取土坑（位置：东至老闸社区21组、南至老闸社区36组、西至新泾塘河、北至疏港高速）约101.8亩土地租赁给乙方有偿使用。租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止。租金2014年1月1日起按每年每亩300元，2015年1月1日至2018年12月31日每年每亩700元。付款方法实行先付款后使用的原则，在协议签订后乙方应首付甲方第一年租金30540元，第二年起付租金71260元，次年以此类推。乙方应遵守有关法律法规进行水产养殖经营活动……如所需建设的临时性的设施乙方自行解决，租赁期满后归乙方自行处理，不得折价给甲方。合同签订后，陆介明、冯向东、案外人宣玉明开始在涉案租赁土地上从事水产养殖。2015年年底，案外人宣玉明退出后，涉案土地一直由陆介明、冯向东共同承租使用。 经双方确认，陆介明、冯向东已付清截至合同到期日2018年12月31日前的土地租金。合同到期后，陆介明、冯向东未向老闸居委会支付过使用费。 二、涉案合同到期后的土地使用情况 老闸居委会表示，陆介明、冯向东于2019年间确实没有进行大规模的投入养殖，陆续在进行清塘工作，但鱼塘仍由陆介明、冯向东控制，实际并没有腾退。大约至2019年10月，陆介明、冯向东向老闸居委会表示老闸居委会可以随时进入，随时配合老闸居委会彻底完成清塘。因此，老闸居委会将占有使用费主张至2019年9月底。但此时地上物及其设施设备仍在涉案土地上，直至2020年3月签署回购协议后才予以搬离。为此，老闸居委会举证老闸居委会于2019年6月21日分别向陆介明、冯向东寄发的通知书，写明：目前因政府项目建设需要，决定不再续租。并根据浮桥镇人民政府关于“浮桥镇集体资产管理方案”的文件规定，通知限你在2019年9月20日前清塘将承租的河塘归还老闸居委会，逾期未清塘的，视为你放弃河塘内水产的所有权，老闸居委会有权自行处理。2019年9月25日，老闸居委会委托太仓市浮桥法律服务所向陆介明、冯向东寄发函件，写明：2019年6月21日老闸居委会以书面通知的形式通知你方，要求你方在2019年9月20日前清塘腾退归还，并要求你方支付2019年1月至2019年9月20日期间的资源占用费53445元，但时至今日，你方仍未能按通知书规定的日期进行腾退。为慎重起见，再次通知你方，限在2019年12月底完成清塘工作，办理腾退交接手续，并按原合同约定支付租金，逾期再无法完成清塘腾退工作的，一切后果由你方承担。 陆介明、冯向东则称，陆介明、冯向东于2019年间未再经营鱼塘，而是一直在进行清塘，陆续将十几个鱼塘中的鱼苗打捞出售，最终归拢到两个小鱼塘中，共计15亩。陆介明、冯向东并未实际占用原承租的100余亩土地，故陆介明、冯向东只同意支付15亩的土地使用费。为此，陆介明、冯向东申请证人陆某,4、谢某,4出庭。证人陆某,4称，其在陆介明、冯向东的鱼塘里打工，每年春节时帮陆介明、冯向东一起在鱼塘上捕鱼。其最后一次在该鱼塘上捕鱼就是2018年底、2019年春节前这段时间，之后陆介明、冯向东就没有再养鱼，我也就不干了。2019年春节前的这一次捕的鱼多数是卖掉的，没有卖掉的就归到旁边的小塘里。证人谢某,4称，其是在陆介明、冯向东附近的鱼塘里养鱼，在忙的时候会互相帮忙一起捕鱼。2018年底、2019年初的时候，我也去帮忙捕鱼，当时捕了十几、二十万斤的鱼。那时就听说村里不让他们养了，所以2019年间陆介明、冯向东也没有再养殖，大部分都荒在那里。2020年1月的时候，我也去帮忙捕过鱼，当时就只有五六个鱼塘里有鱼，也就捕到了两万多斤的鱼，这次捕完之后塘里基本就没有鱼了。双方对证人证言均不持异议。 三、陆介明、冯向东主张的地上物回购情况 1.房屋、搭建物及相关设施等部分 2020年3月30日，老闸居委会分别与陆介明、冯向东签订《蓝田基地相关设施等回购协议》，均写明：为了打造建设一个集生态、观光、休闲一体化的基地，对于该基地原周围种植的相关树木、道路、看护房等相关设施，将该些设施重新进行充分的整合回购再利用，双方达成回购协议：经老闸居委会现场查看，老闸居委会需回购陆介明、冯向东建造的无证房、彩钢房、围网、树木、砂石路、水泥场地、相关搭建棚、水泥杆等设施，按照测绘公司评估相关价格回购支付给陆介明、冯向东。2020年3月，第三方评估公司进行评估，其中陆介明一方的房屋（无证房、彩钢房）评估金额为21552.6元，其他设施项目（围网、水泥杆、砂石路、树木、披棚、彩钢棚、水泥场、木棚）评估金额为71942.9元，合计93495.5元。冯向东一方的房屋（无证房、彩钢房）评估金额为7321.6元，其他设施项目（围网、水泥杆、砂石路、树木、披棚、水泥场）评估金额为46405.8元，合计53727.4元。两方共计147222.9元。上述两人的评估表经老闸居委会确认并加盖公章。老闸居委会认为上述回购协议的内容与双方签订的土地租赁合同的约定相违背，应为无效。 2.装饰装修部分 陆介明、冯向东另主张房屋内部装饰装修赔偿47053元（其中陆介明主张金额为38813元、冯向东主张金额为8240元），为此举证其手机拍摄的装饰装修评估表，但从其打印照片来看，该评估表上无评估机构盖章，也无老闸居委会签字盖章。老闸居委会对陆介明、冯向东主张的装饰装修评估表不予认可，且明确表示不同意利用并回购其装饰装修部分，对可拆除部分可由陆介明、冯向东自行拆除搬走。 3.房屋回收差价 陆介明、冯向东表示当时的老闸社区书记陆利兵曾承诺支付陆介明、冯向东房屋回收差价20000元，为此，举证陆利兵签字的承诺书一份，写明：关于陆介明、冯向东房子收回的差价争议，按副房有证评估价为参考，差价为20000元，本人承诺于施工队进场后以租金形式将差价补还。对此，老闸居委会不予认可，认为该承诺书是陆利兵个人签名书写的，并未加盖老闸居委会公章，对老闸居委会无效；且承诺书中约定的是施工队进场使用房屋支付租金后支付，目前也没有第三方使用房屋，付款条件没有成就。 以上事实有老闸居委会提供的土地租赁合同、通知书、邮寄凭证、太仓市浮桥法律服务所函，陆介明、冯向东提供的蓝田基地相关设施等回购协议、评估表、承诺书、出庭证人的证人证言，以及当事人陈述等在卷佐证。 一审法院认为，老闸居委会与陆介明、冯向东签订的土地租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。现该租赁合同已经到期，双方亦未续签合同，故双方土地租赁关系即已终止。陆介明、冯向东理应及时腾退并交还土地给老闸居委会。但陆介明、冯向东仍实际占有租赁土地，应向老闸居委会支付相应的占有使用费。对于陆介明、冯向东抗辩的其已停止经营、陆续开始清塘工作，不应支付全部占有使用费的意见，一审法院认为，本案中，租赁合同已到期，合同到期后的占有，陆介明、冯向东已无合法的法律依据，故占有使用费的支付不应以原承租土地的使用目的能否实现为标准，而应以是否实际占有或是否已脱离其支配的角度来判断。从一审法院查明的事实及证人证言来看，陆介明、冯向东实际一直占有涉案租赁土地，在老闸居委会进行多次催告后，也未以任何形式分批向老闸居委会交还土地，故涉案土地仍由陆介明、冯向东占有，并未脱离陆介明、冯向东支配，陆介明、冯向东理应支付相应的土地占有使用费。现老闸居委会同意按陆介明、冯向东作出可以随时腾退意思表示的时间点来计算占有使用费的截至时间，系老闸居委会对自己权利的处分，一审法院依法予以支持。据此，一审法院参照合同约定的租金标准计算占有使用费为53445元。 关于陆介明、冯向东主张的回购款请求，一审法院对其主张的三部分款项分别予以认定： 1.房屋、搭建物及相关设施等的回购，该部分有陆介明、冯向东举证的回购协议及评估表为据，老闸居委会对该部分证据的真实性亦不持异议。虽然双方签订的土地租赁合同中有对合同到期后，承租方建设的地上设施不得折价给出租人的约定，但在实际履行中，双方对折价回购事宜达成新的协议，可视为双方对原合同条款的变更，系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照达成的回购协议履行，而回购范围也仅应限于回购协议中约定的项目范围。故一审法院认为按照双方约定，老闸居委会应按照评估价格向陆介明、冯向东支付该部分的回购款147222.9元。 2.装饰装修部分的回购，因双方并未就装饰装修部分的回购达成一致意见，现合同到期后，老闸居委会明确表示不同意利用陆介明、冯向东主张的装饰装修部分，故对该部分主张一审法院碍难支持。 3.差价支付，陆介明、冯向东举证的承诺书系老闸居委会的法定代表人（居委会书记）出具，其所作的承诺可以代表老闸居委会。但由于承诺书中约定的付款条件并未成就，故一审法院对陆介明、冯向东的差价主张暂不予支持。 综上，老闸居委会应向陆介明、冯向东支付回购款147222.9元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、陆介明、冯向东向太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会支付土地占有使用费53445元。二、太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会向陆介明、冯向东支付地上物回购款147222.9元。上述一、二项相抵后，太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会还应向陆介明、冯向东支付93777.9元，于判决生效之日起10日内支付。本诉案件受理费1136元，减半收取计568元，由陆介明、冯向东负担。反诉案件受理费4526元，减半收取计2263元，由陆介明、冯向东负担713元，太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会负担1550元。 二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，老闸居委会与陆介明、冯向东签订的土地租赁合同约定临时性设施租赁期满后不得折价给老闸居委会。合同到期后，老闸居委会又与陆介明、冯向东签订了回购协议，明确约定老闸居委会回购陆介明、冯向东建造的无证房、彩钢房等设施，按照测绘公司评估相关价格回购。该回购协议变更了原土地租赁合同的约定，亦系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。老闸居委会以回购协议与土地租赁合同约定不符为由主张回购协议无效没有依据。一审法院判决老闸居委会按照评估价格支付房屋、搭建物及相关设施的回购款并无不当，本院予以维持。 综上所述，老闸居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3244元，由上诉人太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判员  沈维佳 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王冰雅 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。