沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2015）大东民二初字第02324号原告：代展英，女，1971年6月21日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：王军，男，1969年5月31日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。被告：马昌柏，男，1981年5月15日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：李玥，系辽宁君秀律师事务所律师。原告代展英与被告马昌柏物权保护纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，依法由审判员郭福强担任审判长并主审，与审判员刘奇、人民陪审员蒋国忠组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告代展英及委托代理人王军、被告马昌柏委托代理人李玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告代展英在2008年10月16日与辽宁丽水湾房地产开发有限公司就位于沈阳市大东区.8平方米的房屋签订了商品房买卖合同，并向开发商交了贰拾壹万零仟柒佰叁拾元的首付款。2008年12月1日和中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行签订了叁拾捌万元的借款合同，并于2008年12月4日在沈阳市房屋登记中心完成了预购商品房抵押权预告登记，该房屋的贷款也从2009年1月开始从原告代展英的银行帐户按月自动扣款。由于开发商所建房屋消防不合格，房屋一直办不了竣工手续，暂时交不了房，也办不了房证，2011年5月份听说可以入住了，7月为了补偿还款压力，找开发商想要收房出租时，发现房屋已被被告马昌柏非法侵占了，被告拿出假的房屋买卖合同，说是把钱给了他人，从他人手里花50多万买的，当时原告就告诉被告该合同是假的，被告拿的该合同也得到了开发商的确认是假的，而且被告在购买房屋时应该有责任去沈阳市房屋登记中心查询一下该房的信息，原告告诉被告马昌柏被他人骗了，让他赶紧报警并进行经济追偿，被告以房屋进行了装修，手里没钱再去租房为缘由请求原告允许其在追讨行骗者时期居住在此，并对原告的房屋所应享有的收益权，将来按租金补偿。行骗者2012年1月被列为往上逃犯，随后落网，在此期间被告马昌柏既不向行骗者主张刑事惩罚也不向其进行经济追讨，同时也不向原告支付房屋使用租金，当时原告代展英正处在失业状态，又有孩子需要抚养，每月还要还银行贷款，自己的房子因被告侵占租不了，造成被告从2012年10月到2015年7月间无钱偿还银行贷款，被银行起诉赔偿利息及罚金11059.08元，支付银行律师代理费10972.40元，案件受理费6618元共损失28650.2元。原告向被告多次主张权利，被告在此期间也多次向原告承诺腾房，同时表示并无侵占该房屋之意，但总是以父母老人得肿瘤来沈看病怕老人知道被骗真相受不了打击为由，请求原告同情，同时说给父母看病要花费大量金钱，利用原告的怜悯之心暂缓交给原告房租。并未表现出要侵占房屋所有权的真实目的。被告在承诺2015年10月1日前腾出此房失信后，又承诺2015年12月末之前腾出失信，并于2015年11月17日将原告代展英告诉至大东法院，要求占有该房屋的所有权，其非法侵占原告房屋的目的非常明确。特诉至人民法院，诉讼请求：1、请求法院维护原告代展英合法的房屋所有权、收益权、使用权，判决被告马昌柏归还非法侵占房屋，并偿付因侵占原告房屋，而给原告收益权造成的损失共138650.2元，（原告自己2011年5月非法侵占至今共55个月，该房屋市场出租租金价格为每月2000元，因其侵占房产造成的赔付银行的损失及其他损失28650.2元）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：原告主张腾房没有事实依据，被告是合法占有房屋，不应向原告支付租金。经审理查明：案外人刘忠林与原告代展英原为同事关系，2008年10月16日，案外人刘忠林以原告代展英的名义与辽宁丽水湾房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同购买了本案争议房屋沈阳市大东区室（建筑面积121.80平方米），付款方式为首付210730元，贷款38万元。2008年12月1日，案外人刘忠林以原告代展英的名义与中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行签订借款合同，借款38万元。此后，案外人刘忠林取得本案争议房屋的钥匙。借款合同签订之后，一直由案外人刘忠林每月向银行偿还贷款，直至2012年9月案外人刘忠林被采取强制措施。从2012年9月之后的贷款一直无人偿还。2013年5月10日，银行起诉原告代展英偿还贷款。2013年11月22日沈阳市皇姑区人民法院(2013)皇民三初字993号判决书判决由原告代展英偿还银行贷款，共发生费用28650.20元（包括皇姑法院(2013)皇民三初字993号判决诉讼费6618元，律师代理费10972.4元，罚息11059.08元）。2015年8月21日，原告代展英开始偿还银行贷款至今。另查，2011年5月，案外人刘忠林将本案争议房屋卖给被告马昌柏，马昌柏分别于2011年5月23日、2011年6月3日、2012年5月16日分三次给付案外人刘忠林购房款56万元，案外人刘忠林将争议房屋钥匙交付被告，被告对房屋装修后，于2011年10月入住房屋至今。再查，案外人刘忠林因刑事犯罪于2012年1月9日被列入网上逃犯，于2012年9月份被检察机关批准逮捕。上述事实，有收条三份、2015年7月9日庭审笔录、垃圾清运费收据、商品房买卖合同、个人借款合同、银行还款对账单、皇姑法院(2013)皇民三初字993号判决书、录音资料及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：原告代展英认为其与辽宁丽水湾房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同又与中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行签订的抵押贷款合同，故其为本案争议房屋的所有权人。但原告代展英未能提供支付首付款的相关证据，贷款之后代展英未向银行按期还款，而是由案外人刘忠林按期偿还，在案外人刘忠林采取强制措施后，代展英因为借款合同的相对方，被银行起诉还款，直至2015年8月21日，原告代展英才偿还银行贷款，另原告代展英购买房屋后不要求接收房屋，不办理入住，不符合常理。故此可以认定，原告代展英非房屋的实际购买人，案外人刘忠林陈述借用代展英名义购买房屋的事实成立，案外人刘忠林为本案争议房屋的实际购买人。案外人刘忠林购买房屋后，又将房屋卖于被告。双方虽未订立书面房屋买卖合同，但双方已形成房屋买卖合同法律关系。被告出具的三张收条内容显示“收到马昌柏房款…；收到丽水湾名都房款…”及案外人刘忠林的自认其与原告存在房屋买卖事实，可以印证被告已经向李忠林支付了购房款。加之案外人刘忠林将房屋钥匙交于原告，原告居住房屋至今，可以说明，被告刘忠林已经履行了房屋交付义务。双方房屋买卖合同关系成立，并已实际履行。故被告马昌柏应为本案争议房屋的所有权人，故原告主张其为本案争议房屋的所有权人的诉请于法无据，其主张的腾房和租金损失的诉请亦于法无据，均不予支持。本案争议房屋贷款在案外人刘忠林采取强制措施之后，由原告代展英偿还。本院认为，被告在购买房屋时，应当了解房屋是否有抵押贷款的情况，其未对房屋进行全面了解就进行购买，自身存在过错，加之现刘忠林已被采取强制措施，无法偿还贷款，而由原告代展英偿还贷款显失公平，综上，本院综合考虑房屋的购买、贷款、居住使用、装修、购买价格和现价值等情况，兼顾公平原则，认为被告应负责偿还本案争议房屋2012年9月之后的贷款。故原告主张因银行偿还贷款诉讼中发生的费用28650.20元应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马昌柏于本判决发生法律效力之日起十日给付原告代展英损失费28650.20元；二、驳回原告其他诉讼请求。如原、被告未按本判决所指定的期限履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行利息。案件受理费3073元，由原告负担2439元，由被告负担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭福强审 判 员  刘 奇人民陪审员  蒋国忠二〇一六年五月十二日书 记 员  刘 晨