辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初133号原告（申请执行人）：大连鑫琢成美玉贸易有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区高吉里****。法定代表人：李伟祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔亚坤，辽宁卓政律师事务所律师。被告（案外人）：李明坤，女，1998年2月20日出生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：王金艳（李明坤母亲），女，1974年11月2日出生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。被告（被执行人）：岫岩满族自治县大众房屋开发有限公司，住所地，住所地岫岩满族自治县岫岩镇四街道iv>法定代表人：郑福融，该公司经理。原告大连鑫琢成贸易有限公司（以下简称鑫琢成公司）因与被告李明坤、被告岫岩满族自治县大众房屋开发有限公司（以下简称大众公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫琢成公司委托诉讼代理人崔亚坤，被告李明坤及其委托诉讼代理人王金艳到庭参加诉讼，被告大众公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫琢成公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法撤销(2019)辽01执异653号执行裁定书并准予原告继续执行位于辽宁省鞍山市岫岩满族自治县岫岩镇四街道雅居小区吉庆花园组团城东路门市北数第48户房屋。2.请求贵院依法判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告大众公司执行纠纷一案，被告李明坤提出执行异议，贵院于2019年12月6日作出(2019)辽01执异653号执行裁定书，裁定中止对辽宁省鞍山市岫岩满族自治县岫岩镇四街道雅居小区吉庆花园组团城东路门市北数第48户的执行，原告认为被告李明坤并不符合排除执行的法定理由，且原裁定认定的事实不清，应撤销(2019)辽01执异653号执行裁定书，理由如下：首先，被告李明坤与第三人岫岩满族自治县房地产综合开发有限公司签订的合同对本案被告也是被执行人大众公司无效，被告大众公司系能够独立承担民事责任的民事主体，且至今主体资格并未注销，被告李明坤与被告大众公司之间并不存在买卖合同关系，其也没有将全部款项支付给被告大众公司，所以并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条第一款“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。”及第四款“已支付全部价款”的规定。其次，本案案涉房屋系被告大众公司抵押给申请人的抵押财产，该房产于2004年8月6日在岫岩满族自治县房地产管理办事处办理了抵押登记，原告为本案案涉房屋的抵押权人依法对该案涉房产享有优先受偿权。依据《物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现第三人岫岩满族自治县房地产综合开发有限责任公司在未通知原告也未经原告同意且未撤销抵押权的情况下擅自将案涉房屋出卖给被告李明坤，其物权变动行为无效，不能对抗依法享有优先受偿权的原告，被告李明坤购买该房屋时未进行查档核实，致使案涉房产被查封无法过户其自身也是有过错的。综上，案涉房产系被告大众公司名下房产，被告李明坤与被告大众公司之间并不存在合法有效的书面买卖合同，且该房产存在抵押登记，在原告未撤销抵押登记的前提下被告李明坤并不能依法享有案涉房屋的所有权，我国的物权变动是基于债权合意加登记原则，被告李明坤与被告大众公司即无债权合意也无法办理物权登记，故被告李明坤并不是排除执行的权利人，且不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条排除执行的法定条件，恳请贵院依法查明本案事实，维护原告的合法权益，支持原告全部诉讼请求。被告李明坤辩称，我的房子是在岫岩满族自治县建筑设计院（以下简称“设计院”）购买的，这个设计院给大众公司就案涉房屋的工程做的设计，大众公司欠设计院设计费没有给，设计是2002年开始的，设计院给大众公司开的发票，我把钱打给设计院账户了，我的购房合同是和房地产综合开发公司签的，2019年把房费交了以后，我已经入住装修了，签订了商品房预购合同，他们2019年4月1日给我开的发票，我觉得房子也是有产权的。大众公司和房地产综合开发公司是一家公司。被告大众公司未提交书面意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院查明，中国农业银行岫岩满族自治县支行与大众公司借款合同纠纷一案，鞍山市中级人民法院于2006年12月8日作出（2006）鞍民三初字第216号民事判决，判决：“被告岫岩满族自治县大众房屋开发有限公司于本判决生效后10日内，给付原告中国农业银行岫岩满族自治县支行借款本金1845万元及利息（截止2006年8月20日利息数额为823,883.19元,此后至款付清之日止的利息按借款合同约定及中国人民银行相关规定计付）；二、如本判决书第一项到期不能履行，原告中国农业银行岫岩满族自治县支行对被告岫岩满族自治县大众房屋开发有限公司所抵押财产在债权额范围内享有优先受偿权。”案涉房屋于2004年8月6日设立了抵押登记。2018年6月25日，鞍山市中级人民法院作出（2018）辽03执异字29号执行裁定，裁定;“变更大连鑫琢成美玉贸易有限公司为（2007）鞍执实字第77号案的申请执行人”。2019年3月15日，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽执监78号执行裁定，裁定：“鞍山市中级人民法院（2006）鞍民三初字第216号民事判决由沈阳市中级人民法院执行”鑫琢成公司与大众公司金融借款合同纠纷一案，本院执行后于2019年5月23日查封案涉房屋。后李明坤申请解除对案涉房屋的查封，我院于2019年12月6日作出（2019）辽01执异653号执行裁定，裁定中止对位于岫岩满族自治县岫岩镇四街道雅居小区吉庆花园组团城东路门市北数第四十八户的执行。鑫琢成公司不服，提起本案诉讼。另查明，大众公司于2002年开发吉庆小区，设计院为该项目进行设计。后大众公司由于资金不足，无法给付该设计院设计费，大众公司以岫岩满族自治县房地产综合开发有限责任公司名义将其开发的位于吉庆花园组团城东路门市（北数第四十八户，南至北数第六户，面积112.48平方米）抵给设计院，抵顶设计费404,928元，约定自2011年11月10日归设计院所有。2019年1月30日，李明坤（乙方）与岫岩满族自治县房地产综合开发公司（甲方）签订《商品楼（预购）合同》，约定乙方购买甲方开发的位于吉庆小区门市北数第四十八户，房屋面积112.48平方米，每平米价格3600元，房款总额404,928元。2019年2月28日，李明坤向设计院交纳房款404,928元。岫岩满族自治县房地产综合开发公司于2019年4月1日为李明坤开具404,928元的发票。李明坤自述于2019年1月30日占有房屋。上述事实，有当事人陈述，《商品楼（预购）合同》、（2006）鞍民三初字第216号民事判决、（2018）辽03执异字29号执行裁定、（2019）辽执监78号执行裁定、（2019）辽01执异653号执行裁定、《岫岩县房屋他项权利登记申请表》、《房地产抵押清单》、《抵顶设计费说明》、普通发票等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案，从李明坤提交的《商品楼（预购）合同》等证据可以证明，虽在2019年5月23日法院查封案涉房屋前，李明坤即与岫岩满族自治县房地产综合开发公司签订《商品楼（预购）合同》，也于2019年2月28日向设计院交纳房款404,928元。但李明坤购买的房屋性质是门市房并非用于居住的住宅。案涉房屋于2004年8月6日设立了抵押登记，鞍山市中级人民法院于2006年12月8日作出（2006）鞍民三初字第216号民事判决也确认了债权人对包括案涉房屋在内的抵押房产具有优先受偿权。在此后2011年11月10日，大众公司将案涉房屋抵顶给设计院，但因案涉房屋早在2004年8月6日即已经设了了抵押权，至今设计院并未取得案涉房屋的产权登记，故设计院与大众公司之间的以房抵债行为并未完成。现李明坤将购房款支付给设计院，亦是在房屋抵押之后，结合案涉房屋的性质为门市并非用于居住，李明坤购买案涉该房屋的行为并非属于普通消费者，既不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及二十九所规定的可以对抗抵押权的情形。综上所述，李明坤购买案涉房屋在抵押之后，其对未办理所有权登记存在过错。因此李明坤对案涉房屋的权利不足以排除人民法院的强制执行，本院对原告鑫琢成公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：准许继续执行位于辽宁省鞍山市岫岩满族自治县岫岩镇四街道雅居小区吉庆花园组团城东路门市北数第48户房屋。案件受理费7374元，由被告岫岩满族自治县大众房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2019）辽01执异653号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 金 鑫审判员 谢 宏审判员 单 立二〇二一年一月七日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。