宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2227号原告：邵朝化，无固定职业。原告：周浙颖，无固定职业。委托代理人：原告邵朝化。被告：宁波史翠英置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区高桥镇长乐村。法定代表人：史翠英，该公司董事长。被告：史翠英，宁波史翠英置业有限公司法定代表人。两被告共同委托代理人：黄建洲，北京大成（宁波）律师事务所律师。两被告共同委托代理人：汪继平，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告邵朝化、周浙颖为与被告宁波史翠英置业有限公司（史翠英置业公司）、史翠英商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月16日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序审理。本案于2016年4月26日公开开庭进行审理，原告邵朝化、周浙颖，被告史翠英置业公司、史翠英的共同委托代理人汪继平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵朝化、周浙颖起诉称：2013年8月15日，两原告与被告史翠英置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由两原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园1幢606号房屋，建筑面积为121.94平方米，单价为每平方米11215.45元，总价款为1367612元，付款方式为合同签订当日付827612元，剩余54万元办理按揭贷款；被告史翠英置业公司应于2015年5月31日前将合格房屋交付两原告。合同签订后，两原告按约向被告史翠英置业公司支付了全部购房款。2015年9月10日，被告史翠英向众业主出具承诺书一份，自愿对被告史翠英置业公司的违约责任承担保证责任。但涉案房屋直到2016年1月28日才具备交付条件，且实际交付的房屋面积少于合同约定的面积，被告史翠英置业有限公司也出具承诺书愿意返还房款7851元，故被告史翠英置业公司应承担逾期交房违约责任并返还多收的房款7851元。被告史翠英于2015年9月10日向包括两原告在内的业主出具承诺书一份，自愿对被告史翠英置业公司的违约责任承担保证责任。为此，请求判令：1、被告史翠英置业公司支付两原告逾期交房违约金163171元（以1359761元为基数，按照日万分之五自2015年6月1日起算至2016年1月28日止）；2、被告史翠英置业由此公司退还房款差额7851元；3、被告史翠英对被告史翠英置业公司的逾期交房违约金及房款差额承担承担连带责任。被告史翠英置业公司答辩称：两原告述称的与其签订合同、两原告已经支付购房款、被告逾期交房以及房屋面积存在差异等均属实，两原告主张的逾期交房违约金及面积补偿款，符合合同约定和客观事实，被告史翠英置业公司没有异议。被告史翠英答辩称：被告史翠英无需承担责任。被告史翠英出具给众业主的承诺书系被胁迫签具，并非其真实意思表示，应认定无效。涉案房屋逾期交房以后，众业主多次围堵被告公司，给被告史翠英造成了很大的心理压力，涉案的承诺书亦是业主起草，并强制被告史翠英签具。为此，公司工作人员还报警，出警记录亦可证明上述事实；即使承诺书有效，也只是一般保证责任，且责任范围只限于逾期交房违约责任，不包括两原告起诉的面积补差款。综上，请求法院依法裁决。两原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议各1份，用以证明两原告与被告史翠英置业公司签订房屋买卖合同的事实；2、销售不动产统一发票1份，用以证明两原告已经向被告史翠英置业公司支付全部购房款以及房屋实际应付总价款为1359761元的事实；3、承诺书1份，用以证明被告史翠英向两原告在内的业主出具承诺书，承诺对被告史翠英置业公司的违约责任承担连带保证责任的事实；4、交付通知书1份，拟证明被告史翠英置业公司通知两原告于2016年1月28日办理交房手续的事实；5、承诺书（面积补差）1份，拟证明被告史翠英置业公司应返还两原告房款7851元的事实。两被告未向本院提交证据。对两原告提交的证据，两被告对真实性均无异议，但是被告史翠英对证据3的证明目的有异议，其认为这份承诺书系胁迫下所签订，应属无效。本院对两原告提交证据的真实性予以确认，对证据3的效力问题本院在说理部分阐述。根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2013年8月15日，两原告与被告史翠英置业公司签订了编号为2013014300157的《商品房买卖合同》一份，约定由两原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园1幢606号房屋，建筑面积为121.94平方米，单价为每平方米11215.45元，总价款为1367612元，付款方式为合同签订当日付827612元，剩余54万元在房屋结顶之日起十日内付清，具体由双方签订补充协议约定；第九条交付期限及条件约定出卖人应当在2015年5月31日前将符合各项验收条件的商品房交付给买受人；第十条逾期交房的违约责任为：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按总房价款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之五的违约金。同日，原、被告签订补充协议一份，对部分未尽事宜进行了约定。上述合同及补充协议签订后，两原告支付了合同约定的全部购房款。2015年9月10日，被告史翠英出具承诺书一份，该承诺书载明：“各位四季翠园业主：四季翠园小区楼盘现已超过交房日期三个多月，按照购房合同约定，已造成违约事实。本人现向各位业主郑重承诺以下二点：一、史翠英置业公司会沟通协调各施工单位及主管单位，保证在2015年12月30日之前将楼盘建设完成并正式履行交付手续；二、房子延迟交房已成事实，本人承诺会按照合同约定，履行赔偿义务。如史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任，并履行赔偿职责。届时，本人愿意个人名下资产通过司法拍卖所得，按照合同约定向各位业主履行赔偿职责。以上承诺是本人在无任何强迫或胁迫情况下作出理智、自愿的决定，愿承担由此产生的一切法律责任。”2016年1月，被告史翠英置业公司向两原告发送交房通知书一份，告知两原告购买的房屋已经通过竣工验收，具备交付条件，交付时间为2016年1月28日。2016年3月12日，被告史翠英置业公司向两原告开具发票一份，载明购房款为1359761元，并于同日向原告出具承诺书（面积补差）1份，载明涉案房屋因面积差额，其承诺于三十个工作日内全额归还7851元补差款。本院认为：两原告与被告史翠英置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，双方均应全面按约履行各自的义务。现两原告未能按约于2015年5月31日前交付房屋，且后来实际交付的房屋面积少于合同约定的面积，故被告史翠英置业公司应承担逾期交房的违约责任并返还多收的房款。关于违约金，两原告要求以实际应付房屋总价款为基数按照日万分之五自2015年6月1日起算至2016年1月28日止，该计算方式符合双方合同约定和交房时间，且未过分高于两原告损失，被告史翠英置业公司亦无异议，故本院对两原告主张的金额予以支持。关于退还的房款，两原告主张的金额符合合同约定和被告史翠英置业的承诺书载明的事实，故本院已予以支持。关于被告史翠英的责任，承诺书系被告史翠英本人所签，被告史翠英又未能提供充分证据证明其系胁迫下出具，故本院认为承诺书真实有效，被告史翠英应按承诺书承担相应的责任，但是，承诺书中，“史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任”等表述，与担保法中对于一般保证的定义相符，故被告史翠英的责任应为一般保证责任，且根据承诺书的出具时间和内容，被告史翠英的担保责任范围只限于延期交房的违约责任，不适用于面积差额导致的退还房款的责任，故两原告关于被告史翠英应承担连带责任以及责任范围包括面积补差款的主张，与被告史翠英出具的承诺书内容不符合，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十一条的规定，判决如下：一、限被告宁波史翠英置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告邵朝化、周浙颖逾期交房违约金163171元；二、限被告宁波史翠英置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告邵朝化、周浙颖房款7851元；三、被告史翠英对被告宁波史翠英置业公司的第一项付款义务承担一般保证责任，被告史翠英承担保证责任后有权向被告宁波史翠英置业公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3720元，减半收取1860元，由被告宁波史翠英置业有限公司、史翠英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 黄文娟二〇一六年五月二十三日代书记员 王夕雷