上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3337号原告刘正官，男，汉族，1964年9月21日出生。原告顾林珍，女，汉族，1963年5月7日出生。两原告共同委托代理人祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。被告王俊，男，汉族，1983年2月27日出生。委托代理人徐传富，上海明伦律师事务所律师。原告刘正官、原告顾林珍诉被告王俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人祝文龙、被告委托代理人徐传富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘正官、原告顾林珍诉称：2014年11月19日，两原告代理人刘某与被告签订房地产买卖合同，两原告拟将位于上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋售予被告。合同对房价款、款项支付方式、违约责任等均作明确约定。签约后，被告向刘某支付定金人民币200,000元，之后未再按约补足定金及支付首期房价款。2015年12月1日，两原告委托律师向被告发出书面解约通知。现两原告诉请要求(1)解除两原告与被告所签房地产买卖合同；(2)被告就逾期付款支付违约金人民币81,375元；(3)被告就合同提前解除支付解约违约金人民币1,100,000元(合同约定解约违约金为人民币1,300,000元，扣除被告已付定金人民币200,000元)。两原告提供以下证据：1、《上海市房地产买卖合同》(样张)，以证明买卖双方具体权利义务。2、《上海市房地产买卖合同》(签署页)，以证明房地产买卖合同于2014年11月19日成立。3、《公证书》及所附《委托书》，以证明两原告委托刘某代理出售系争房屋。4、《上海市房地产权证》，以证明两原告为系争房屋权利人。5、两原告委托律师致被告《律师函》及邮寄凭证，以证明两原告于2015年12月1日通知被告解除房地产买卖合同，并告知追究被告违约责任。6、录音光盘及文字记录内容，以证明被告与刘某合谋侵害两原告合法权益。被告王俊辩称：刘某代理两原告签约并收取被告定金人民币400,000元，之后被告无法再与刘某取得联系，导致被告无法履行付款义务，被告并不存在违约情节，亦不存在与刘某恶意串通情节，故对两原告诉请均不予认可，另两原告诉请之违约金存在约定过高情形。被告对两原告提供证据形式真实性均予确认；对两原告提供证据3称公证书上记明刘某可代收定金，并未记明刘某可代收房款，而两原告并未提供收款方式，导致被告无法向两原告支付房款；对两原告提供证据5称被告确曾收讫函件，但被告逾期付款存在合理原因，并不构成违约，两原告无权解除合同；对两原告提供证据6称两原告对录音内容予以断章取义，被告当时曾要求两原告继续履约，但两原告予以拒绝。被告提供以下证据：1、收条及银行取款凭证，以证明被告于2014年11月19日按照合同约定向刘某支付定金人民币400,000元。2、被告致刘某《违约催告通知》，以证明被告于2015年10月1日书面催告刘某与被告联系以办理房屋买卖后续事宜。两原告对被告提供证据中收条形式真实性不予确认，对其他证据形式真实性均无异议；对被告提供证据2称两原告在房地产买卖合同签署之后不久即对刘某代理权限予以撤销，被告对此系知情，被告应当将催告函发予两原告。经审理查明：两原告系上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2014年6月11日，两原告出具《委托书》，委托案外人刘某代理系争房屋出售事宜，委托期限自《委托书》签署日起至委托事项完成之日止。2014年6月17日，该《委托书》办理公证手续。2014年11月19日，刘某代理两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(下称《买卖合同》)一份，约定(1)两原告将系争房屋以人民币6,500,000元转让予被告；(2)被告于2015年8月30日前支付首期购房款人民币1,950,000元，该款含被告已付定金人民币400,000元；(3)如被告逾期付款，则每逾期1日，应按未付款之日万分之五支付违约金，如逾期超过10日仍未付款，则两原告有权单方面解除合同并书面通知被告，被告自收到通知之日起5日内未提出异议，合同即行解除，两原告除可自被告已付款项中扣除逾期付款违约金外，另可扣除总房价20%作为赔偿予两原告之违约金。签约当日，被告支付刘某人民币400,000元，刘某出具收条确认以现金方式收取被告所付系争房屋购房定金人民币400,000元。签约后不久，两原告撤销对刘某之委托，但对撤销委托事宜未予告知被告。2015年8月30日，被告拟与刘某取得联系未果，故未予支付首期购房款。2015年10月1日，被告向刘某发出《违约催告通知》，要求刘某与被告尽速取得联系。被告在通知中称已得知两原告在刘某收取定金后不久即撤销委托，但刘某不予告知，且两原告亦未实际收讫定金。2015年12月1日，两原告委托律师向被告发出《律师函》，称因被告未能按约履行付款义务已构成根本性违约，故双方所签《买卖合同》予以解除，被告应于收讫函件后3日内向两原告支付逾期付款违约金及解约违约金。被告收函后，未按两原告要求支付相关款项。就此，两原告遂起诉来院，要求解除两原告与被告所签《买卖合同》，同时要求被告偿付逾期付款违约金及解约违约金。另查明：刘某代理两原告与被告签约期间，刘某与被告曾达成合意，即(1)系争房屋当时市场价格为人民币7,000,000元，刘某将合同价款定为人民币6,500,000元；(2)作低之房屋差价人民币500,000元，其中人民币200,000元作为刘某之好处费；(3)针对市场价格人民币7,000,000元之系争房屋，被告可以人民币6,700,000元购得，其中人民币6,500,000元系支付两原告之合同价款，另外人民币200,000元系支付刘某之好处费，由此，被告实际可低于市场价人民币300,000元购得系争房屋。对于被告支付刘某之款项人民币400,000元，刘某出具收条虽记明为定金，但被告与刘某均明确，其中人民币200,000元系支付定金，人民币200,000元系支付刘某之好处费。审理中，两原告称并未收讫被告所付定金。以上事实，由两原告提供的《买卖合同》、《委托书》、《公证书》、《上海市房地产权证》、《律师函》附邮寄凭证、录音关盘附文字记录内容、被告提供的银行取款凭证、收条、《违约催告通知》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《买卖合同》系刘某作为两原告之委托代理人与被告所签，签约过程中，刘某与被告达成合意，即将两原告售房款作低人民币500,000元，刘某据此可收取好处费人民币200,000元，被告就此可少付购房款人民币300,000元，由此可见，刘某与被告通过签订《买卖合同》、损害两原告之利益、从而获取两人各自之非法利益。鉴于刘某与被告就《买卖合同》之签订存在牟取非法利益之故意，且实际损害被代理人即两原告之利益，故《买卖合同》应属恶意串通成立之合同，依法应属无效合同。现两原告诉请要求解除合同并要求被告承担违约责任，两原告所有诉请均须立足于《买卖合同》合法有效之前提方可得以成立，现《买卖合同》基于恶意串通而属无效合同，故本院对两原告诉请均依法予以驳回。至于两原告并不主张《买卖合同》无效一节，鉴于《买卖合同》作为无效合同，其内容违反法律及公共利益，故《买卖合同》系自始无效，即使两原告事后追认，亦无法使无效合同生效，更无法产生两原告所预期之法律效果，况且，对于无效合同，法院亦应予以主动干涉。对于被告所称支付刘某之款项人民币400,000元，其中人民币200,000元系刘某之好处费，另外人民币200,000元虽刘某与被告均明确系定金，但鉴于刘某与被告均存在恶意串通之故意，加之目前并无证据证明刘某已将该项定金实际交付两原告，鉴此，就目前证据而言，两原告对被告并不负有返还定金人民币200,000元之义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条之规定，判决如下：一、原告刘正官、原告顾林珍与被告王俊于2014年11月19日所签《上海市房地产买卖合同》系无效合同；二、驳回原告刘正官、原告顾林珍要求解除合同、并要求被告王俊支付预期付款违约金及解约违约金的诉讼请求。案件受理费人民币15,432元(原告刘正官、原告顾林珍已预付)，适用简易程序减半收取为人民币7,716元，原告刘正官、原告顾林珍共同负担人民币3,858元，被告王俊负担人民币3,858元，本院退还原告刘正官、原告顾林珍人民币7,716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一六年五月四日书记员 虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。