温州市鹿城区人民法院行 政 判 决 书（2015）温鹿行初字第324号原告赖瑞松。委托代理人瞿建海（特别授权），浙江瓯江律师事务所律师。被告温州市住房和城乡建设委员会，住所地温州市鹿城区府东路561号。法定代表人周守权，主任。委托代理人江悠悠（特别授权），该委工作人员。第三人浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行，住所地温州市车站大道547号信合大厦A幢。法定代表人陈宏强，董事长。委托代理人鲍愉敏（特别授权），该行工作人员。原告赖瑞松不服被告温州市住房和城乡建设委员会（以下简称温州市住建委）房屋行政登记，向本院提起诉讼。本院于2015年12月3日依法受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告赖瑞松及其委托代理人瞿建海，被告温州市住建委的委托代理人江悠悠，第三人浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行（以下简称鹿城农商银行南汇支行）的委托代理人鲍愉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年9月30日，原温州市房产管理局对坐落仰义乡仰新居民区××幢××号房屋（以下简称涉案房屋，房屋所有权人为胡某、房屋所有权证号为577412）进行最高额抵押设立登记，登记借款人为胡某、抵押权人为浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行、权利价值为840000元、约定期限始为2010年9月30日，期限止为2012年9月29日。同日，原温州市房产管理局核准颁发证号为8069671的房屋他项权证（以下简称被诉抵押登记）。原告赖瑞松诉称，2002年5月23日，胡某将坐落于温州市鹿城区仰义街道仰义新居民区××幢××号宅基地转让给叶某、黄某，后该宅基地被转让给潘某，并由潘某在宅基地上建房，最终由原告于2002年9月5日购买该房屋并使用至今。2010年4月6日，胡某领取了上述房屋的房产证（所有权证号577412，地号1-10549007-53-11），在明知房产已出售给他人的情况下，不仅不按约协助办理产权过户手续，反而隐瞒上述事实，利用上述房产与第三人鹿城农商银行南汇支行（原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行）签订《个人借款合同》和《最高额抵押合同》，向银行骗取抵押贷款。2012年7月18日，原告就诉争房屋起诉胡某和潘某，后鹿城区人民法院作出（2012）温鹿藤民初字第66号民事裁定书，认为胡某的行为明显涉嫌犯罪，裁定驳回原告的起诉，移送公安机关侦查。2014年12月24日，胡某被温州市鹿城区人民检察院以涉嫌骗取贷款罪提起公诉，2015年3月20日，鹿城区人民法院作出（2015）温鹿刑初字第70号刑事判决书，判决胡某犯骗取贷款罪。后原告基于本案事实及上述刑事判决书要求被告撤销房屋抵押他项权登记，但被告一直不予理睬。综上，原告认为：一、首先，原告购得争议房产并进行增建，虽未办理物权转移登记，但长期占有、使用、收益，故原告与被诉行政行为有法律上的利害关系，具备原告诉讼主体资格。其次，胡某隐瞒房屋已经出卖的事实非法骗取银行贷款的行为经法院刑事判决确定为犯罪行为，根据《合同法》第五十二条第（三）、（五）项的规定，其与第三人签订的《个人借款合同》和《最高额抵押合同》应属无效合同，被告根据无效合同进行的房屋登记，不符合《房屋登记办法》第八十一条的规定，应予撤销。二、第三人不能适用善意取得的规定依法取得抵押权。首先，基于胡某的犯罪行为，其与第三人签订的抵押合同为无效合同，在合同无效的情况下，第三人不应适用善意取得制度而获得抵押权。其次，第三人未对抵押物进行实地调查，未尽到审慎审查义务，客观上存在过失或过错，亦不能适用善意取得制度而获得抵押权。第三，第三人在庭审中提供的民事判决已被之后生效的刑事判决所否定，第三人作为刑事案件的被害单位可通过刑事执行程序追回所遭受的财产损失，若继续享有争议房产的抵押权并得以行使，与刑事定性相悖，更可能导致双重赔偿。为此，请求法院依法撤销被告作出的被诉抵押登记。原告在举证期限内提交了如下证据：1.身份证，证明原告的身份信息。2.工商企业基本登记情况查询证明，证明第三人浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行的主体身份情况。3.宅基地转让契约、扣款凭证、房屋转让契约，证明诉争房屋为原告所有的事实情况。4.民事裁定书、刑事判决书、房屋权属登记信息查询证明，证明胡某采取隐瞒房屋已出卖的事实骗取银行贷款及将诉争房产进行抵押他项权登记的事实情况。被告温州市住建委辩称，1.原告不具有诉讼主体资格。经查询房屋登记薄，胡某于2010年4月办理了涉案房屋的所有权初始登记。根据原告的诉称及提供的证据，2002年5月23日，胡某将仰义乡仰义新居民区××幢××号宅基地转让给叶某、黄某，后该宅基地被转让给潘某并由潘某在宅基地上建房，最终由原告于2002年9月5日购买该房屋并使用至今。但原告至今从未向我委申请办理该房屋的转移登记。根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，故原告与胡某之间属于民事债权债务关系。原告并非我委作出的行政行为的相对人，原告与涉案行政行为也不具有利害关系。另据《物权法》第二条的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，故原告无权基于普通民事债权债务关系要求撤销我委作出的物权登记。因此，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，原告不具有诉讼主体资格。2.我委作出温房他证鹿城区字第80696**号最高额抵押登记的具体行政行为事实清楚，程序合法，证据确实充分。2010年9月30日，胡某与第三人原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行持申请书、身份证、房屋所有权证书、国有土地使用权证、最高额抵押合同和借款合同等向我委下属的房屋登记中心申请办理仰义乡仰新居民区××幢××号房屋的最高额抵押登记。我委经审查后认为申请人提供的材料齐全，符合《房屋登记办法》的相关规定，故于同日核准登记，并颁发了温房他证鹿城区字第80696**号他项权利证书。综上，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条的规定，请求法院驳回原告的起诉。被告温州市住建委在举证期限内向本院提供如下证据、依据：1、抵押登记审批表，证明涉案行政行为的内容；2、房屋所有权登记申请书；3、办件流程；4、询问笔录；证据2-4系胡某和第三人原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行向被告提出仰义乡仰义新居民区××幢××号房屋最高额抵押登记时提供的材料，证明被告作出行政行为程序合法。5、身份证；6、国有土地使用权证；7、最高额抵押合同；8、借款合同。证据5-8证明胡某向被告提出仰义乡仰义新居民区××幢××号房屋最高额抵押登记时提供的材料。9、授权委托备案表；10、身份证；11、营业执照；12、组织机构代码证。证据9-12证明第三人原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行在被告处备案的身份材料及委托书。13、《房屋登记办法》第七条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十八条、第二十条、第二十三条、第四十四条、第五十条、第五十一条，系被告作出的被诉行政行为合法有效的依据。第三人鹿城农商银行南汇支行述称：1.原告不具有诉讼主体资格，涉案房屋原始产权人系胡某，其转让的凭证尚未经过公证机关公示，真实性、合法性有待确认，该房屋的所有权人现尚未确定，原告凭其本人与潘伯光签订的合同，不能证明其具有诉讼主体资格。2.涉案房屋在交易当时不具有所有权证、不属于可转让的房屋，原告通过私下签署合同的行为属于规避法律，合同的有效性、合法性有待确认。3.第三人和被告是根据相关法律规定和程序办理的抵押登记，并不存在违规办理、且有法院生效判决书证明抵押有效，请求驳回原告的诉请。第三人鹿城农商银行南汇支行在举证期限内提交了（2012）温鹿商初字第3349号民事判决书，证明第三人的抵押合同合法有效。经庭审质证，1.被告温州市住建委对原告赖瑞松提供的证据1、2没有异议；对证据3的真实性有异议，认为原告与涉案具体行政行为无关，并可以证明原告没有主体资格；证据4中刑事判决书不能证明第三人鹿城农商银行南汇支行非善意第三人，涉案登记无法撤销。被告对第三人提供的证据没有异议。2.原告对被告提供的证据1-12没有异议，但认为被告法律适用错误，应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第25条以及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条及《房屋登记办法》第81条的规定。对第三人提供的证据没有异议。3.第三人对原告提供的证据1、2没有异议，对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，认为宅基地转让契约违反相关法律规定，不能显示房屋交易的资金情况，该证据与本案无关；证据4不能证明涉案抵押登记无效。对被告温州市住建委提供的证据没有异议。本院对上述证据认证如下：对原告提供的宅基地转让契约的真实性及来源的合法性，已经生效法律文书判决确认，本院予以采信。原、被告及第三人提供的其他证据，均来源合法、内容真实，与待证事实有一定的关联性，可以证明本案事实，本院亦予以采信。经审理查明：2002年5月23日，胡某将位于本区仰义街道仰新居民区××幢××号的宅基地转让给叶某、黄某夫妇，并约定胡某在领取产权手续后，应协助办理过户手续。后叶某、黄某将上述宅基地转让给潘某，潘某在宅基地上建房后又转让给原告赖瑞松，原告在该房屋上加层并使用至今。2009年11月16日，温州市人民政府颁发温国用（2009）第144533号国有土地使用权证，确定上述房屋的土地使用权人为胡某。2010年4月6日，胡某领取上述房屋的所有权证（房屋所有权证号：577412），但未按约定办理过户手续。2010年9月30日，胡某隐瞒已将上述房屋宅基地转让给他人且由他人建房的事实，与第三人鹿城农商银行南汇支行（原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行）向原温州市房管局下属温州市房屋登记中心提供温州市房屋抵押登记申请书、申请人身份材料（包括企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证）、委托手续（授权委托备案表、身份证）、温国用（2009）第144533号国有土地使用权证、借款合同、最高额抵押合同等材料，申请对涉案房屋进行最高额抵押登记。被告工作人员就抵押登记的相关事宜询问了申请人，并制作了抵押登记询问笔录。经审核后，被告于同日准予办理最高额抵押登记，并向第三人颁发了温房他证鹿城区字第80696**号他项权利证书。2012年4月11日，胡某向第三人申请贷款人民币人民币45万元，但仅归还7635.4元。2015年3月20日，本院作出（2015）温鹿刑初字第70号刑事判决，以骗取贷款罪对胡某的上述行为追究刑事责任。原告认为被告的抵押登记行为侵犯其合法权益，于2015年12月3日提起本案诉讼。另查明，根据温市编（2015）83号《关于调整市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制的批复》，原温州市房管局于2015年8月11日被撤销，其职责划入温州市住建委。本院认为，1.《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案原告赖瑞松就涉案房屋与案外人潘某签订了《房屋转让契约》，并支付了相应的对价，享有要求潘某将涉案房屋过户到原告名下的合同权利，且实际占有涉案房屋，而被诉抵押登记直接影响该合同权利义务的履行，与原告具有利害关系，故原告有权提起本案诉讼，被告和第三人浙江农商银行南汇支行认为原告不享有诉权与法不符，本院不予支持。2.由于刑法和民法调整的社会行为规范的方法和角度完全不同，刑法注重行为人的行为是否具备了犯罪构成要件，具有刑事违法性和可责性，其否定性评价是针对欺骗的手段，而非合同内容，刑法并不调整因此而带来的财产关系的变动。当事人造成民事关系变动的行为，无论是否构成犯罪，并不在刑法调整范围内，而属于民法调整的范畴。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项合同无效条款均是指合同内容的本身违反法律、法规的强制性规定，而不是订立合同的手段违反法律、行政法规，因此，刑事判决并不必然导致合同无效，对于欺诈类合同的效力应考虑被欺诈人的主观意愿，给予受骗方请求确认合同有效或者变更、撤销合同的选择权，适用《合同法》五十四条第二款的可撤销制度。本案第三人要求根据生效的民事判决主张合同有效，其对合同的效力已经作出选择，原告主张合同无效，从而主张抵押登记无效，与法不符，本院不予支持。至于原告提出第三人可能得到双重赔偿的问题，由于抵押权是一种担保物权，仅仅是确保债权的到期履行，是当债务不履行时，债权人可以就该财产优先受偿的权利，故原告的主张没有法律依据，本院不予支持。3.根据《房屋登记办法》第五十一条的规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、最高额抵押合同、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料以及其他必要材料。本案中，胡某与第三人鹿城农商银行南汇支行签订最高额抵押合同的事实清楚，双方申请办理被诉抵押登记时已提交了符合上述规定的相应材料，被告温州市住建委的工作人员亦已就被诉抵押登记的相关事项对上述申请人进行了询问并制作了询问笔录，已尽到审慎审查的义务，其给予办理抵押登记，符合法律规定，且程序合法，原告要求撤销被诉抵押登记，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告赖瑞松的诉讼请求。本案受理费50元，由原告赖瑞松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  赵亚兰人民陪审员  郑黎萍人民陪审员  郭笑春二〇一六年五月十一日书 记 员  张若颖附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《房屋登记办法》第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。