广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23378号上诉人（原审原告）：陈善财，男，1994年5月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂玲，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚冠坤，男，1995年8月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：冯美，女，1996年2月6日出生，汉族，住贵州省习永县。上诉人陈善财因与被上诉人龚冠坤、冯美房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。陈善财上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判龚冠坤、冯美向陈善财支付违约金419100元（违约金以139.7万为基数，从2019年10月1日起每日按千分之一计算至付清之日止）；2.一、二审诉讼费由龚冠坤、冯美承担。事实和理由：一审法院查明事实错误，双方之间的《房地产买卖合同》以及《补充协议》约定了违约情形，《补充协议》第4点明确约定龚冠坤、冯美承诺于2019年10月1日前缴纳涉案房屋的契税并交到开发商处办理不动产证，否则视为其方违约，《房地产买卖合同》第八条第1点约定，若卖方逾期交付涉案物业或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取款项并向买方支付物业双倍定金作为违约金。从前述约定可见，龚冠坤、冯美未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天应按照涉案物业成交价的千分之一向陈善财支付违约金，且约定支付双倍定金作为违约金，即对违约金计算方式以双倍定金作为封顶数额。一审法院认为陈善财应主张双倍定金而否决陈善财关于违约金的主张，缺乏依据，显属不当。二审期间，陈善财另补充：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，涉案合同既约定违约金又约定定金，现龚冠坤、冯美违约，陈善财有权选择适用违约金或者定金条款。现陈善财选择适用违约金条款，一审法院以应主张双倍定金为由驳回陈善财关于违约金的请求没有依据。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，违约金低于当事人的损失，可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过高，法院可以根据当事人的请求适当减少。因此，如果法院认为陈善财主张的违约金过高，法院可以适当调整，但不应以主张双倍定金为由驳回陈善财关于违约金的请求，该认定没有法律依据。龚冠坤、冯美经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈善财向一审法院起诉请求：1.解除陈善财与龚冠坤、冯美签订的《房地产买卖合同》《补充协议》；2.龚冠坤、冯美向陈善财返还已付购房款397000元、垫付税费16349.42元及利息（从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项止）；3.龚冠坤、冯美向陈善财支付违约金419100元（以139.7万元为本金，从2019年10月1日起按日千分之一计至付清之日止）；4.本案诉讼费用由龚冠坤、冯美承担。一审法院认定事实：广州市规划和自然资源局增城区分局出具的产权情况表显示，位于广州市增城区中新镇福中路××房的产权人为龚冠坤，占有份额为单独所有；登记日期为2019年3月1日，合同状态栏载明为预告，是否缮证栏载明为否。查封情况为，查封日期自2019年12月9日至2022年12月8日，来文单位为增城区人民法院，文号为（2019）粤0118财保524号。他项权利情况为，他项权利人为中国民生银行股份有限公司广州分行，权利类型为抵押权，登记日期为2017年8月18日。2018年5月16日，龚冠坤（卖方）与陈善财（买方）签署一份《房地产买卖合同》，合同约定“第一条、卖方同意买方出售增城市中新镇（福和）三迳村牛屎龙（恒大山水郡花园住宅自编号××房）。第二条、该房地产产权现状如下：1.卖方已和开发商签订广州市商品房买卖合同，房屋尚未交付使用，尚未办理不动产权证书。存在抵押情况，他项权利人为民生银行新塘支行，赎楼方式卖方委托第三方垫资赎楼。2.卖方应在该房屋办妥不动产权证书后30天之内向银行申请提前还款手续，并于银行答复还款之日起30天内还清欠款。……第四条、该房地产转让成交价为1450000元。……付款方式如下：（一）定金叁拾万元为第一部分楼款。支付方式为买方须于签署本合同时向卖方缴纳定金壹拾万元，并须于2018年7月1日前向卖方补交定金余款贰拾万元整。（二）壹佰壹拾伍万元整为第二部分楼款。付款方式为银行按揭付款：（1）上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款壹佰壹拾万元整（具体贷款金额以银行同意贷款书为准）支付给卖方，办理按揭所需要费用由买方自理，否则视为违约。买方需在卖方通知买方已办妥房产证后30日内申请按揭，……。（2）买方首期款除已付定金外五万元在向增城不动产登记中心办理过户当天支付；（3）在银行出具同意贷款书之日（若卖方需要赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起30日内，双方须到不动产登记中心及税局办理递件过户手续。……第五条税费承担1.该房屋办妥不动产权证书（卖方一手房办证）前需支付的契税、维修基金等费用由卖方承担。……第六条、卖方须在开发商交付房屋给卖方当天将该房屋交予买方使用。……第八条、违约责任1.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业双倍定金作为违约金，卖方必须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取款项并向买方支付该物业双倍定金作为违约金。……”。冯美在卖方签名栏下方空白处签名并手写“同意出售”。2019年10月1日，龚冠坤签署一份《补充协议》（卖方龚冠坤、买方陈善财），载明“买卖双方于2018年5月16日签订增城市中新镇（福和）三迳村牛屎龙（恒大山水郡花园住宅自编号××房）的《房地产买卖合同》，……现该房屋的标准地址为增城区中新镇福中路××房。现经双方友好协商对2018年5月16日双方签订的《房地产买卖合同》内容进行变更与交易事宜进行确认。1.该房屋2018年10月8日买卖双方已到开发商处办理该房屋收楼手续，当天卖方已将房屋交付给买方使用，买方已对该房屋占有并使用。2.《房地产买卖合同》约定的成交价为壹佰肆拾伍万元，定金叁拾万元整。后因卖方急需资金周转需按合同约定外提前向买方收取部分房款，双方已在微信沟通协商一致，将该房屋的成交价变更为壹佰叁拾玖万柒仟元整，截至签订本协议当天，买方已向卖方合计支付房款叁拾玖万柒仟元（已包含定金）。余款壹佰万元整，在卖方办妥房产证后，买方向银行申请按揭贷款，由卖方过户到买方名下后由银行直接支付给卖方。3.此后交易过程中，合同约定的属于卖方应支付的税费、垫资费用等，卖没钱支付，需要买方进行垫付的情况，买方垫付的资金，直接在房款抵扣。4.卖方已收到开发商通知办理不动产权证通知，买方多次督促卖方前往缴纳契税并办理不动产权证，截至签订本协议当天，卖方尚未办理契税缴纳手续。现卖方承诺于2019年10月1日前缴纳该房屋契税并交到开发商处办理不动产权证。否则为卖方违约，承担买卖合同的违约责任。5.开发商通知卖方已办妥不动产权证后，卖方应于收到通知后10天内与买方签订存量房买卖合同即网签合同，并配合买方办理按揭申请手续，银行出具同贷书后10个工作日内卖方应配合买方办理过户手续。6.卖方在办理该房屋过户到买方名下之前，卖方的月供不能逾期，如因卖方原因导致房屋被查封的情况，卖方应担所有违约责任。……如2018年5月16日签订的《房地产买卖合同》与本协议内容有冲突的，以本协议为准。”。同日，龚冠坤向陈善财出具一份收据，确认已收到陈善财支付的涉案房屋的购房款叁拾玖万柒仟元整。陈善财向一审法庭出示一份《税收完税证明》，载明填发日期为2019年10月10日，税种为契税，纳税人为龚冠坤，实缴金额为16349.42元。陈善财向一审法庭出具一份加盖广州市增城区国家档案馆业务专用章的《结婚登记审查处理表》，载明龚冠坤、冯美结婚登记日期为2017年10月10日。2020年1月23日，一审法院立案受理本案。在案件审理过程中，一、陈善财陈述，（一）在《房地产买卖合同》约定的购房款是145万元，后来双方在《补充协议》中变更价款为1397000元。（二）其已支付款项397000元，该款项多次分批支付，原因是龚冠坤一直以缺钱为由催促陈善财付款。关于397000元的付款情况为，2018年5月15日支付定金4万元（现金支付2万元，转账支付2万元，分别是支付宝转账3000元，微信转账17000元），5月16日支付购房款60100元（对应其2018年5月16日微信聊天记录），5月26日支付1万元（手机app转账），6月6日支付2万元（手机app转账），6月7日支付2万元（手机app转账，付款人陈某红是其女友），6月15日支付1万元（手机app转账，付款人陈某红是其女友），6月15日支付3万元（微信转账），6月28日转账支付71000元（手机APP分别转账16104元及5万元，微信转账5000元），6月28日现金支付79000元（对应2018年6月28日的微信聊天记录显示已付34万），7月1日现金支付2万元（对应2018年7月1日聊天记录显示已付36万），9月30日支付9000元（手机app转账），10月9日支付16400元（支付宝转账），10月9日现金支付11600元。上述款项的付款方式有微信支付、支付宝支付及现金支付。对于款项龚冠坤、冯美在签订《补充协议》时已向陈善财出具收据予以确认。二、对于上述付款情况，陈善财提供了微信聊天记录、转账记录拍摄件予以佐证。三、陈善财还陈述以下，（一）其主张的违约金的合同依据是《补充协议》第六条以及《房地产买卖合同》第八条第一点。（二）2018年10月7日龚冠坤办理房屋收楼手续后即交付给陈善财使用。（三）房屋现仍未登记在龚冠坤名下，原因是房屋已被查封。一审法院认为：陈善财与龚冠坤之间的《房地产买卖合同》《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。按照《补充协议》第四条的约定，“卖方承诺于2019年10月1日前缴纳该房屋契税并交到开发商处办理不动产权证，否则为卖方违约，承担买卖合同的违约责任。”，现从陈善财提供的证据以及查明的事实来看，陈善财已经向龚冠坤支付购房款397000元以及代为缴纳房屋契税16349.42元，龚冠坤未依约办理房屋登记在其名下的过户手续，且涉案房屋于2019年12月9日被查封，龚冠坤的行为已经构成违约。陈善财主张解除其与龚冠坤的《房地产买卖合同》《补充协议》有事实和法律依据，一审法院予以支持。《房地产买卖合同》第八条第一款约定“1.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业双倍定金作为违约金，卖方必须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取款项并向买方支付该物业双倍定金作为违约金”，现涉案房屋买卖关系因龚冠坤的违约行为导致无法继续履行，故陈善财主张要求龚冠坤返还购房款397000元、垫付税费16349.42元及利息，理据充分，一审法院予以支持。利息应以413349.42元为本金，从本案立案之日即2020年1月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。至于陈善财依据按日千分之一计算违约金的主张。从上述条款内容可知，龚冠坤因违约而导致涉案房屋无法出售给陈善财的情形下，陈善财有权不再购买涉案房屋。现陈善财主张解除双方的《房地产买卖合同》《补充协议》，即其已表明不再购买涉案房屋，故在此情形下，龚冠坤应承担的违约责任是向陈善财返还双倍定金。故陈善财主张以1397000元为本金按日千分之一计至付清之日止违约金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。至于冯美是否应承责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。龚冠坤和冯美是夫妻关系，且冯美明确在《房地产买卖合同》上签名并备注同意出售，可见冯美对于龚冠坤出售涉案房屋的行为是知情并同意。现龚冠坤和冯美均并未到庭参加诉讼，未举证涉案债务符合上述法律规定的例外情形。因此陈善财主张冯美应对龚冠坤的上述债务共同承担偿还责任，依据充分，一审法院予以支持。龚冠坤、冯美经一审法院合法传唤无正理由不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年6月19日作出如下判决：一、解除陈善财、龚冠坤之间的《房地产买卖合同》《补充协议》；二、龚冠坤、冯美在本判决发生法律效力之日起十日内共同向陈善财返还购房款397000元、垫付税费16349.42元及利息（以413349.42元为本金，从2020年1月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回陈善财的其他诉讼请求。案件受理费8686元，由陈善财负担2606元，龚冠坤、冯美负担6080元。本院二审期间，陈善财未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，陈善财明确其在本案中要求龚冠坤、冯美承担的是解除合同的违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，一审法院关于《房地产买卖合同》、《补充协议》合法有效、龚冠坤应承担合同解除的违约责任以及冯美应对龚冠坤的涉案债务承担连带责任的认定正确，本院予以认同，不再赘述。本案二审的争议焦点在于：龚冠坤的违约责任承担问题。涉案《房地产买卖合同》的签订时间，龚冠坤、冯美的违约事实以及陈善财主张权利的时间均发生在2021年1月1日之前，故本案系于《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”涉案《房地产买卖合同》约定“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取款项并向买方支付该物业双倍定金作为违约金”。由此可见，该条款对于卖方逾期履行合同义务的违约责任系根据违约程度不同且买方对于合同是否继续履行的不同选择作出不同的约定：“逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金”，该违约责任是针对卖方的违约程度尚未达到合同解除条件或者守约方选择继续履行合同的情况作出的，该违约金的性质具有补偿性，其前提是合同继续履行；“逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取款项并向买方支付该物业双倍定金作为违约金”，则是针对买方行使合同解除权的条件以及合同解除的违约责任承担作出的，该违约金的性质具有惩罚性，其前提是守约方选择解除合同。如前所述，陈善财已主张解除涉案房屋买卖合同，龚冠坤在合同解除后不再负有继续履行合同的义务，陈善财要求龚冠坤支付逾期履行违约金的基础已不存在，故其仅能要求龚冠坤按照合同约定承担合同解除的违约责任，即要求龚冠坤“支付该物业双倍定金作为违约金”。陈善财要求龚冠坤自2019年10月1日起每日按涉案物业成交价的千分之一向其支付违约金，理据不足，本院不予支持。从陈善财的诉讼请求来看，陈善财在本案中系要求龚冠坤、冯美承担解除合同的违约责任，虽然陈善财系依据合同关于逾期履行的违约金标准主张违约金，但其对违约金计付标准的错误选择并不能否定其依据龚冠坤、冯美违约导致合同解除的事实以及有权依照合同约定要求龚冠坤、冯美承担违约责任的权利。一审法院仅凭陈善财选择适用违约金标准有误而驳回其该部分诉讼请求，该处理欠妥，二审予以纠正。根据涉案《房地产买卖合同》的约定，因卖方违约导致合同解除的，“卖方应退回全部已收取款项并向买方支付该物业双倍定金作为违约金”，可见龚冠坤、冯美所应承担合同解除的违约责任应为双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”涉案物业的成交价为1397000元，涉案《房地产买卖合同》约定的定金为300000元，可见合同约定的定金数额超过了合同标的额的20%（279400元），故陈善财依照合同约定有权要求龚冠坤、冯美支付的违约金应为279400元。对于陈善财所主张的违约金超出279400元的部分，本院不予支持。综上所述，一审法院驳回陈善财要求龚冠坤、冯美支付违约金的诉讼请求欠妥，陈善财的该部分上诉请求成立，本院予以支持。陈善财的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1778号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1778号民事判决第三项；三、龚冠坤、冯美自本判决送达之日起十日内向陈善财支付违约金279400元；四、驳回陈善财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6062元，由龚冠坤、冯美共同负担5364元，由陈善财负担698元；二审案件受理费7587元，由龚冠坤、冯美负担5491元，由陈善财负担2096元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年一月二十九日书记员  贾妍苏劲丹