陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0602民初1419号原告张程，男，汉族，1968年6月29日出生，延安市宝塔区人，现住宝塔区嘉岭路***号院*号楼*单元***室。委托代理人刘俊杰、张艳阳，陕西益能达律师事务所律师。被告陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称陕西玉龙公司）。住所地：西安市雁塔区电子城电子正街**号。法定代表人赵玉科，该公司董事长。委托代理人陈增亮，陕西北望律师事务所律师。原告张程诉被告陕西玉龙公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石亚弟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张程及其委托代理人刘俊杰，被告陕西玉龙公司委托代理人陈增亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张程诉称，2014年6月18日，原、被告签订了《房屋认购协议》，约定原告购买被告正在开发建设的位于延安市南寨砭延河岸边“玉龙·天下”小区第2幢3单元21层02号楼房，建筑面积119.13平方米，每平方米4686.21元，总价款558268元，付款方式为分期付款，合同还约定了付款日期、交房条件、违约责任等。原告于2013年11月2日向被告支付购房款30000元，2013年11月11日支付购房款170000元，2014年6月18日支付购房款100000元。协议签订后，原告才了解到被告隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，现如今，该工程违规开发，已被有关部门叫停，无法向原告交付协议约定的房屋。原告认为，原、被告签订的合同虽名为《房屋认购协议》，但该认购协议内容完全符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第9条的规定，被告应当依法返还原告已付购房款300000元及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，按照已付购房款300000元的50%计算，被告应当赔偿原告150000元。原告现诉至法院，请求判决：1、依法确认原告与被告签订的《房屋认购协议》无效；2、被告返还原告已付购房款300000元，并支付该款利息至实际返还之日止（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中30000元从2013年11月2日起计算，170000元从2013年11月11日起计算，100000元从2014年6月18日起计算，截止2016年3月31日共产生利息36682.05元）；3、被告支付原告赔偿金150000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告张程为证明其主张成立向本院提交了如下证据：证据一：《房屋认购协议》、收据、中国人民银行贷款基准利率表、原告已付购房款利息计算表。证明原、被告签订《房屋认购协议》后，原告按照合同约定履行了相关义务，被告也按照合同约定收取了部分购房款。《房屋认购协议》应认定为商品房买卖合同，但因被告未取得商品房预售许可证，故该合同无效，被告应当返还原告已付购房款并支付利息。证据二：延安市房产管理办公室公告复印件。证明原告与被告签订商品房买卖合同时，被告隐瞒未取得商品房预售许可证，且至原告起诉前被告仍未取得商品房预售许可证。故被告应当返还原告已付购房款30万元并承担利息，支付赔偿金15万元。被告陕西玉龙公司辩称，2014年6月18日双方达成意向，签订了《认购协议》，签订协议时，双方均知晓在建房屋尚未取得预售许可证，被告并未隐瞒，正因为如此，被告与原告签订了《认购协议》，而非《商品房预售合同》。《认购协议》的签订是双方自愿协商一致的结果，《认购协议》作为预合同，只确定了购房意向，并无买卖合同的实质，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，但双方签订的《认购协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，《认购协议》的内容与法律规定的主要内容相差甚远。被告诚实守信，未隐瞒任何事实，本案不适用上述司法解释。被告陕西玉龙公司未向本院提交证据证明其主张。经庭审质证，被告对原告所提交《房屋认购协议》、收据的真实性无异议，证明目的有异议，对利率表和利息计算表不予质证，对公告复印件真实性有异议，认为不符合证据的要求。经审查，本院对原告所提交证据一中的《房屋认购协议》、收据的真实性予以认定，对利率表和利息计算表的关联性予以认定，对证据二的真实性予以认定。经审理查明，2014年6月18日原告张程与被告陕西玉龙公司签订《房屋认购协议》，该合同约定，原告认购被告开发的位于延安市南寨砭“玉龙·天下”小区第2幢3单元21层02号住宅房，建筑面积为119.13㎡，房屋单价为4686.21元/㎡，房屋总价558268元，付款方式为分期付款，该合同第七条约定，“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”。截至目前，原告共支付被告购房款300000元（其中2013年11月2日支付30000元，2013年11月11日支付170000元，2014年6月18日支付100000元），被告开发的延安市南寨砭“玉龙·天下”楼盘至今未封顶，被告未取得该楼盘的商品房预售许可证明。本院认为，房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，不但损害了买受人合法权益，而且增大了房地产交易风险，扰乱了房地产交易市场。原、被告所签订的《房屋认购协议》是否属于商品房买卖合同是本案的焦点之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告之间签订的《房屋认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取原告部分购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述司法解释第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，截至目前，被告未取得“玉龙·天下”楼盘的商品房预售许可证明，故原、被告所签订的《房屋认购协议》无效，按照无效合同的法律后果，被告应当向原告返还购房款300000元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告诉请被告赔偿其损失150000元，但原告未向本院提交相关证据证明其主张，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告张程与被告陕西玉龙房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》无效。二、被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张程购房款300000元并支付利息（其中本金30000元的利息自2013年11月2日起算，本金170000元的利息自2013年11月11日起算，本金100000元的利息自2014年6月18日起算，均计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告张程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8600元，原告张程已预交，减半收取，实际由被告陕西玉龙房地产开发有限公司承担4300元，在本判决生效后兑现案件款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  石亚弟二〇一六年五月二十六日书记员  杜 瑞