天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终7022号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：潘继军，男，1974年11月20日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：张小双（潘继军之妻），女，住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人潘继军商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初6642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛，被上诉人潘继军的委托诉讼代理人张小双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。2．结合本案情况，《天津市商品房买卖合同》第五条违约责任约定过高，应依法予以调减。3．一审法院对其他开发商因逾期交房而承担违约责任作出的生效判决，与本案判决尺度不一致。潘继军辩称，不同意嘉华兴业的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潘继军向一审法院起诉请求：1．依法判令嘉华兴业支付已付款利息163,263.63元（自2016年11月1日起至2017年11月17日止按照年利率4.75%计算已付房款的利息）；2．诉讼费用由嘉华兴业承担。一审法院认定事实：嘉华兴业系从事房地产开发与经营的企业法人。2016年9月30日，以潘继军为乙方、嘉华兴业为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为3247681元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”《合同补充协议》第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期现买受人交付商品房而不承担任何责任。”潘继军于2016年9月30日向嘉华兴业支付涉案房屋首付款，于2017年1月12日支付了剩余房款，于2017年1月17日办理了入住手续。嘉华兴业于2017年11月17日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。一审法院认为，双方对商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、嘉华兴业取得商品房准许交付使用证的时间等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）嘉华兴业是否存在违约行为；（二）嘉华兴业存在违约行为，嘉华兴业的逾期交房期间如何认定，违约损失如何计算。关于嘉华兴业是否存在违约行为。根据合同第三条约定，嘉华兴业应于2016年11月1日前将竣工验收合格并取得准许交付使用证的房屋交付潘继军使用，潘继军于2017年1月12日支付全部购房款，2017年1月17日办理了入住手续，嘉华兴业于2017年11月17日取得交付使用证。嘉华兴业未提交证据证明其房屋未取得使用证的情况及后期取得的情形通知潘继军，且潘继军作为普通的商品房买受人在支付全部购房款后的合理期限办理入住手续而未主动核实房屋是否取得使用证的情况下存在合理性。故一审法院认为嘉华兴业应承担违约责任。关于嘉华兴业逾期交房期间如何认定，违约损失如何计算。潘继军于2017年1月12日支付全部购房款，根据双方签订的《合同补充协议》第二条的约定，一审法院认为嘉华兴业逾期交房自潘继军交付全部购买房款次日2017年1月13日起算。嘉华兴业于2017年11月17日取得交付使用证，应将该日期作为房屋交付日期，故一审法院认定嘉华兴业的逾期交房期间为2017年1月13日起至2017年11月17日。嘉华兴业未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付潘继军，构成违约，应该承担违约责任。关于逾期交房利息如何计算。潘继军主张嘉华兴业应根据合同第五条的约定年利率4.75%支付已付款利息，嘉华兴业则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照补充协议确定违约责任。一审法院认为，补充协议是嘉华兴业采用格式条款订立的合同，嘉华兴业作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请潘继军注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起潘继军注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了潘继军在嘉华兴业持续违约情况下要求嘉华兴业承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，嘉华兴业应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。因此，嘉华兴业应向潘继军支付已付购房款利息120,867.86元（自2017年1月13日至2017年11月17日）。综上，一审法院判决：“一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告潘继军已付款利息120,867.86元；二、驳回原告潘继军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1,783元，由原告潘继军负担463元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1,320元。”二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华兴业与潘继军签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉诉房屋于2017年11月17日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但嘉华兴业在此之前就已经将涉诉房屋交付潘继军使用，涉诉房屋在交付时未能符合前述交付条件，故嘉华兴业应按约承担相应的违约责任。嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合潘继军的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。涉案的《天津市商品房买卖合同》由天津市工商行政管理局与天津市国土资源和房屋管理局监制，适用于天津市的商品房买卖，且该合同系上诉人提供，故上诉人关于该合同第五条违约责任过高应予调减的主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张本案涉及一审法院裁判尺度不统一的主张理据不足，本院亦不予支持。一审法院以被上诉人付清全部房款的时间2017年1月12日的次日作为起算日，计算至经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的2017年11月17日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以确认。综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,566元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  史军锋审判员  杨 威二〇二一年一月十三日法官助理唐新轶书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；