江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终659号上诉人（原审原告）马巧明。委托代理人徐蔚春，江苏中智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡市恒宇纸业有限公司，住所地无锡市锡山区东亭镇金锡民营经济区A区3号。法定代表人诸茂盛，该公司董事长。委托代理人府徐驰，江苏卓达律师事务所律师。上诉人马巧明因与被上诉人无锡市恒宇纸业有限公司（以下简称恒宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2014)锡法民初字第00595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马巧明原审诉称：2014年3月，马巧明承租使用了恒宇公司位于无锡市云林街道春象居委会所在地的房屋，用于生产经营活动。合同签订时，马巧明支付了房租金123000元，同时要求恒宇公司提供产权证以便办理营业执照。马巧明对承租房屋进行装修，并购进机器设备准备用于生产经营，恒宇公司口头承诺提供房产证，但一直未能提供。后陈述没有产权证，导致马巧明无法领取营业执照进行经营。现要求确认双方的房屋租赁合同无效，恒宇公司退还房屋租金123000元，并支付损失884731元。为证明诉讼请求，马巧明提供了以下证据：1、房产租赁合同。2、收据、收条、送货单、销售清单。3、采购合同、收条、入库单、送货单。4、工人工资收条。5、照片。6、工商局网页截图。恒宇公司原审辩称：双方的房屋租赁合同合法有效。马巧明以个人名义向恒宇公司租赁房屋，用于绿化肥料仓库，现擅自用作生产车间，并擅自进行了简易装修，未得到恒宇公司的同意。因双方未约定用于生产经营使用，故恒宇公司没有义务向马巧明出具房屋的相关材料。现马巧明生产的是污染环境的电子垃圾，故恒宇公司同意解除双方的房屋租赁合同，并要求马巧明承担恢复原状的损失。为证明抗辩意见，恒宇公司提供了以下证据：7、马巧明名片一张。8、2014年4月28日承诺书一份。9、投诉六份。10、投诉人员身份信息。11、通知函三份。12、检测报告。13、录音录像资料。14、通话录音及整理资料。15、马巧明生产的有毒害制品成品。16、照片六张。17、苏州市相城区久红纱线染整有限公司资料。18、诸瑞兴的情况说明、春象居委会情况说明各一份。19、2014年8月14日回函一份。20、向环保部门举报的信件一份。21、再次举报信一份。22、建设工程规划许可证、锡山区历史遗留房地产房屋所有权登记审批表、建房立项批复、土地租赁协议书。23、周建新录音证据。24、陈寿宇录音。25、2015年7月3日开锁情况说明一份。原审经审理查明：2007年，恒宇公司与无锡市东亭资产经营有限公司签订租赁协议书，向东亭街道租赁了位于春象社区的土地，并于2000年取得了建房立项的批复，后建造了部分生产用房，但因历史遗留问题未办理产权证。2014年3月，恒宇公司作为甲方，马巧明作为乙方签订房产租赁合同一份，合同约定：“一、甲方同意将座落在云林街道春象居委会所在地的房屋租赁给乙方使用(1948平方米)。二、合计年租金135000元。三、乙方自2014年3月20日起承租，租赁期限暂定为一年，自2014年3月20日至2015年3月19日。……五、乙方必须依法经营，遵守国家的法律法规，依法缴纳税收。六、租赁期间，房屋的修理和维护由乙方承担，并由乙方交纳房产使用税和租赁税，承租方应对安全负全责。乙方必须按环评要求保障工厂良性运作。七、租赁期间，乙方对房屋及建筑物不得自行拆建、改建、新建。如确因需要，协商同意后方可办理。甲方出租的房屋原则不给予供电(若需用电另行协商处理)。……十一、已付123000元。”合同签订后，马巧明即自2014年3月20日起开始使用该厂房，并支付了租金123000元。马巧明将该厂房进行装修，建了卫生间、办公室及隔墙、机坑等，并在未取得营业执照的情况下，购买锯末等原材料，进行颗粒燃料的生产。2014年8月，马巧明与恒宇公司因生产导致的污染问题产生纠纷，2014年9月18日，马巧明诉至法院，要求恒宇公司返还已付租金123000元，并赔偿损失如下：购买设备损失427800元、辅助设备损失21820元、设备调试安装费用6700元、基建费用95730元、安装设备零散件损失4951元、购买原材料的损失180730元、员工工资损失64500元、库存商品损毁损失82500元。在原审审理过程中，恒宇公司要求法院将案件移送锡山区环保局进行处理，并追究马巧明的刑事责任。2014年10月23日庭审后，恒宇公司仓库保管员诸瑞兴将马巧明承租的厂房大门锁住。2015年7月3日，法院通知双方到场，将厂房开锁并清点了厂房内的物品，交由马巧明保管。2015年7月13日，法院咨询了锡山区环保局，锡山区环保局答复称：“因收到投诉时，马巧明已经不再进行生产了，故无法对马巧明的行为定性并处理”。2015年9月9日，马巧明将承租厂房中的可搬离物品搬走，并于2015年9月30日交出了厂房钥匙。以上事实，有当事人陈述及证据1-22、法院调查笔录、现场勘验笔录等在卷佐证，并经庭审质证。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。现恒宇公司的厂房取得了建房立项的批复，2014年3月恒宇公司与马巧明签订的房产租赁合同合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。现恒宇公司同意解除合同，故确认该合同解除。合同解除后，马巧明未搬离该厂房，其已使用的合同期间内租金及解除后的实际使用费(参照约定的租金标准确定)仍然应当支付，该期间为2014年3月20日至2015年9月30日，但2014年10月24日起至2015年7月2日期间，恒宇公司仓库保管员诸瑞兴将厂房门锁住，虽然恒宇公司抗辩称诸瑞兴实施的是个人行为，但根据其恒宇公司工作人员的身份，法院认为该期间的租金及实际使用费不应计算，故租金及实际使用费计为113250元，马巧明多支付的9750元，恒宇公司应当予以返还。马巧明主张的损失中，对于购买设备损失427800元、辅助设备损失21820元、设备调试安装费用6700元、安装设备零散件损失4951元、购买原材料的损失180730元、员工工资损失64500元等均为经营成本费用，现马巧明进行经营未取得营业执照，马巧明称其未取得营业执照是因为恒宇公司未提供房产证，因双方对此未作约定，且现在设备、原材料等均已被马巧明搬离，故对该部分损失法院不予支持；对于基建费用95730元，属于装修损失，现马巧明未提供证据证明装修得到恒宇公司同意，现恒宇公司也不同意利用，并要求马巧明恢复原状，故该部分损失法院亦不予支持；恒宇公司提出恢复原状，但未提出反诉，故在本案中不予一并处理；对于库存商品损毁损失82500元，根据双方签订的协议约定，房屋的修理和维护由马巧明负责，故该部分损失法院亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、恒宇公司于判决生效之日起十日内返还马巧明租金9750元。二、驳回马巧明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13870元，由恒宇公司负担134元，由马巧明负担13736元。马巧明不服原审判决，向本院提起上诉称：1，恒宇公司出租的涉案房屋系违法建筑，租赁合同无效；2，恒宇公司应赔偿因其过错而造成的马巧明的损失。马巧明对涉案房屋进行装饰，恒宇公司是明知的；恒宇公司明知是违章建筑，仍出租，使得马巧明无法领取营业执照，进行生产经营，给马巧明造成经济损失。原审认定事实不清，适用法律有“偏颇机械”之嫌，请求撤销原审判决，依法改判恒宇公司退还房屋租金123000元，并支付马巧明损失884731元。恒宇公司答辩称：房屋租赁合同是有效的。马巧明认为租赁房屋无产权证，导致未能领取营业执照，但其从未向法庭提交过曾经向市场监督部门申领过营业执照的证据，更没有向法庭提交由于没有房产证导致其申领营业执照不能的证据。马巧明从事危险废物的加工和处理，严重污染环境。要求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。另查明，2007年1月1日，甲方无锡市东亭资产经营有限公司与乙方恒宇公司签订“东亭街道集体资产租赁协议书”，该协议言明：自2007年起，东亭街道集体资产都由资产经营有限公司统一归口管理，…对调整乙方与锡山市东亭工业总公司于2000年12月15日签订的租用土地协议中土地租金的标准，经协商，协议：一、乙方租赁甲方的土地位于春象社区原兴发钢厂，西至厂房西围墙，被至北兴塘河，南至厂内水泥大道，东至路灯杆为直线，租用土地面积20亩；…七，经甲乙商定，原乙方于2000年12月15日与锡山市东亭工业总公司签订的租用土地协议，到2006年12月15日作废，现以本协议为准。又查明，2000年11月7日锡山市计划委员会作出锡计开【2000】50号工业同意“锡山市恒宇纸业有限公司”建房立项（代可行性）的批复，内容如下：同意“锡山市恒宇纸业有限公司”在东亭镇春象村后巷村，利用存量土地新建生产用房，分两期实施。总建筑面积2000㎡，总投资1300万元。希抓紧做好前期准备工作，按规划建设等要求做好初步设计工作，经审定设计、预算后，组织实施。再查明，2006年12月6日，锡山市恒宇纸业有限公司领取了编号锡规建许（2000）第东68号建设工程规划许可证。建设单位锡山市恒宇纸业有限公司，建设项目名称厂房，建设位置：东亭春象（原东亭兴发轧钢厂内）。建设规模：建筑面积叁仟陆佰平方米。附建筑施工图。上述事实，由协议、批复、建设工程规划许可证在卷佐证。本案的争议焦点为：1、房屋租赁合同是否有效；2、马巧明所谓的装修费用、无法正常生产经营造成的经济损失是否应该保护。关于争议焦点一，本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，恒宇公司出租的房屋虽然没有产权证，但是，租赁房屋是取得建设工程规划许可证的，据此，双方签订的房屋租赁合同合法有效。马巧明以租赁房屋无产权证，是违法建筑，认为房屋租赁合同无效，无法律依据，对该上诉请求，不予支持。关于争议焦点二，本院认为，承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担。本案中，马巧明未提供证据证明装修得到恒宇公司同意，现恒宇公司也不同意利用，故马巧明要求恒宇公司承担装修费用，无法律依据，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系房屋租赁合同纠纷，双方在协议中并没有约定恒宇公司出租的房屋必须提供产权证，另外，设备、原材料等均被马巧明搬离，就是有损失，也与恒宇公司无关，故马巧明要求恒宇公司赔偿其经济损失，无法律依据，也不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13870元，减半收取6935元，由马巧明负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰代理审判员  李 飒二〇一六年五月十八日书 记 员  唐广征