天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终2519号上诉人（原审原告）天津迅航宝业房地产经纪有限公司。法定代表人李荣宝，总经理。委托代理人霍拥锋，天津宇平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）恽崧。上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司因居间合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院于2015年12月24日受理，2016年1月26日作出的（2015）西民三初字第2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日受理，并依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司的委托代理人霍拥锋，被上诉人恽崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2015年9月17日，原、被告与案外人刘XX、臧XX签订《房产交易合同》，约定：被告购买案外人刘XX、臧XX所有的坐落于天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧XXXX室房产，成交价为2160000元；被告及案外人刘XX、臧XX须于2015年9月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》；被告支付印花税、产权登记费、契税、产权转让手续费、土地出让金、营业税、个人所得税、贷款评估费/公积金贷款担保费；被告及卖方（即案外人刘XX、臧XX）应于签署合同时各向原告支付房地产成交价的1%作为原告提供居间服务的报酬；被告应当向原告一次性付清全部佣金，未能按约支付居间服务费的，视为违约，每逾期一日，应向原告支付应付款的0.5‰作为违约金等。同日，被告为原告出具欠条一张，承诺欠原告中介服务费34500元，于该房地产打协议前交付。合同签订后，因被告不愿再购买该房屋，故《房产交易合同》未能履行。原告向被告催要居间报酬无果，成讼。原告天津迅航宝业房地产经纪有限公司诉讼请求：1、被告向原告支付中介服务费34500元、违约金2000元（违约金以34500元为基数，以日0.5‰为利率，从2015年9月30日计算至2016年1月20日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告及案外人刘XX、臧XX三方签订的《房产交易合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力。关于原、被告约定的居间服务费数额，《房产交易合同》约定买卖双方各支付房地产成交价的1%作为居间服务的报酬，但被告向原告出具了欠条，确认居间服务报酬为34500元。庭审中，原告陈述该数额系经三方确认，案外人刘XX、臧XX不需支付居间服务报酬，而由被告一并支付34500元，被告亦认可中介服务费欠缴凭证系其本人所签，故应认定原、被告约定的居间服务费为34500元。依照《中华人民共和国合同法》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当依照约定支付居间报酬。但本案涉及的房产交易合同是一种特殊的居间合同，买卖合同的订立不代表交易一定能够完成。房屋中介机构的居间义务不仅包括促成合同的订立，还包括协助双方办理过户、交房、付款等手续。原告未履行后续协助义务，其居间义务未能完全履行，故对原告要求被告全额支付34500元居间报酬的请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》同时规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被告享受了原告提供的房源信息公布、协助看房、订立合同等服务，被告理应承担部分居间费用，且系因被告放弃购买造成房屋买卖交易未达成，从而导致原告可期待利益的损失，故综合考量原告已付出的劳动比例及被告主动放弃购买房屋的情节，酌情判令被告支付原告约定的居间报酬的50%，即17250元。关于原告要求被告每日按居间报酬费用的0.5‰支付违约金的请求，根据相关法律及司法解释规定，原告主张的违约金数额过分高于造成的损失，应当予以减少。考虑原告的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌定以17250元为基数，被告自2015年9月30日始至2016年1月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条的规定，判决：“一、被告恽崧于本判决生效后十日内支付原告天津迅航宝业房地产经纪有限公司居间报酬17250元；二、被告恽崧于本判决生效后十日内给付原告天津迅航宝业房地产经纪有限公司违约金（以17250元为基数，自2015年9月30日始至2016年1月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付）；三、驳回原告天津迅航宝业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费713元，减半收取356元，由原告天津迅航宝业房地产经纪有限公司负担185元，被告恽崧负担171元。”上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或改判支持上诉人原审的全部诉讼请求，即判令被上诉人支付上诉人中介服务费34500元，违约金2000元，共计36500元；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：原审法院适用法律错误。上诉人认为根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十六条之规定，上诉人已经促成被上诉人与案外人签订了房屋买卖合同，居间服务已经成功，按照法律规定上诉人可以依据合同收取中介费。被上诉人恽崧辩称，不同意上诉请求，同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人恽崧在二审审理期间提交如下证据：《卖方接收购房定金凭证》，欲证明被上诉人作为买房人给了原房主50000元定金，当初和中介签合同的时候，没有充分准备，只带了这么多钱，给付定金后没法再给付中介费，中介为了让其签合同，让被上诉人写了欠条。上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司质证认为，对证据真实性没有异议，对证明目的不认可。本院认证意见：被上诉人恽崧二审提交的证据，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案诉争双方与案外人共同签订了《房产交易合同》，该合同中约定了居间条款，条款中明确了居间报酬的计算方式以及双方应于合同签署之时交付居间报酬，并且在合同签订后，被上诉人恽崧向上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司出具了《中介服务费欠缴凭证》，对本案中介服务费（居间报酬）予以确认。由于双方并未对居间人所承担的权利义务作出明确的约定，按照法律规定，作为居间人的上诉人已经促成了合同订立，符合要求支付居间报酬的情形，并且在合同签订后，被上诉人亦以《中介服务费欠缴凭证》确认了本案居间报酬数额。至于上诉人是否还负有相关后续义务，双方对此并未约定，且被上诉人违约行为亦客观地造成上诉人无法履行后续义务。故被上诉人应按照确认的中介服务费数额向上诉人支付居间报酬，原审酌定不妥，本院予以纠正。双方对违约金的约定过高，原审法院依法予以调整，处理正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2015）西民三初字第2906号民事判决；二、被上诉人恽崧于本判决生效后十日内支付上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司居间报酬34500元以及违约金(违约金以34500元作为基数，自2015年9月30日始至2016年1月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付)；三、驳回上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，由上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司负担185元，被上诉人恽崧负担171元；二审案件受理费281元，由上诉人天津迅航宝业房地产经纪有限公司负担81元，由被上诉人恽崧负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  王志红代理审判员  何日升代理审判员  解 童二〇一六年五月九日书 记 员  郑全超速 录 员  刘玉姣