抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1456号原告抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑**。法定代表人王霞，系该公司经理。被告张海川，男，1982年8月14日出生，汉族，住所，住所地抚顺市新抚区div>原告抚顺市森林物业管理有限公司与被告张海川物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王霞、被告张海川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺市森林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求1、判令被告张海川给付原告物业服务费5265元；2、判令被告张海川给付原告违约金656元；3、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年原告承接了抚顺市千金嘉园小区三期新抚区千金路一道街的物业管理工作。被告张海川于2013年11月7日办理了入住手续并缴纳了当期物业费，从2015年11月7日开始，被告张海川再没有按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费，2019年至2020年物业费迄今也仍未缴纳，现累计拖欠5年物业服务费5265元。原告认为，在原告正常履行前期物业服务合同、且向被告数次发出催缴通知的情况下，被告仍拒不按照合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。依据前期物业服务合同第二十八条未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物业费数额比照同期银行贷款利率的三倍的准支付违约金。综上所述，原告依据物业管理条例，抚顺市物业管理条例的原告规定，依法起诉，请求法院查清事实依法判决支持原告。被告张海川辩称：一、原、被告根本不存在物业服务合同关系。原告自被告入住起公司股东、管理层、员工几经变更，除公司名称外，无论法人的形式或实质性质均已经发生根本变化。也就是原告主张的森林物业已不再是交房时的物业服务公司。原告采取了狸猫换太子的障眼法，在消费者不知情的情况下，仅凭一个招牌就堂而皇之地收取消费者没有接受或享受的物业服务费用。二、原告的物业服务费收费标准不合理，与法无据。抚顺市物价管理部门包括新抚区物价局自2013年起已经就物业服务收费标准确定为市场指导价格，原告的收费标准没有与业主委员会或业主大会或业主代表大会商议就自定，收费标准没有向业主公示运营成本及收费依据，暗箱操作，强买强卖，使得身为业主的被告只能任凭原告定价。目前被告仅接受物业管理者的公共区域保洁和安保服务而已，与市场上的类似服务收费标准相差甚远，更重要的是被告接受的服务不知道是否为原告提供的。三、原告向物业收取的年度物业服务费标准有误。被告是一名尊法、守法的法律从业者，且是一名清楚接受服务就要付费的善良公民，但原告所主张的物业费年度收费标准与被告曾于2014年12月8日缴纳过的2014年11月7日至2015年11月6日的年度物业费收费标准差之千里。不知原告是在2015年后与被告签订过新的物业服务合同，还是被告在上述时间节点后与原告签订过物业服务费收费标准变更单，如均没有请原告尊重被告提供的书证。另外，被告所居住的41号楼1单元301室房屋南北墙卧室墙体均出现大面积返潮现象，经向物业报修后，物业公司至今没有进行修复，已经导致了被告的实际损失。本院经审理认定事实如下：被告张海川系坐落于抚顺市新抚区.13平方米）房屋业主。原告系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年11月7日，被告入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主代张海川先生，已购买，面积73.13平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年1053元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向本院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，原告因此诉至法院。被告张海川向本院提交加盖了抚顺市森林物业管理有限公司财务专用章的收款收据一份，证明其按照每年800元缴纳了2014年11月7日至2015年11月6日间案涉房屋物业费。另查明，案涉房屋南北卧室均存在不同程度外墙渗漏导致墙面返潮、长毛现象。本院所确认的上述事实，有入住通知单、物业费欠费明细、前期物业服务合同、照片、录像资料及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按约定履行服务内容一节，被告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。抚顺市森林物业管理有限公司作为张海川所在小区的物业服务企业，已履行提供物业服务的职责，张海川应按合同约定承担交纳物业费的义务。关于被告主张自2014年开始应当按照800元缴纳物业费一节。当事人对自己的主张应当提供证据加以证明，被告并未向本院提交物业服务合同或其他相关证据证明原告与建设单位签订的《前期物业合同》内容对被告进行了修改，即便被告2014至2015年度物业费的缴纳与原告约定进行了更改或减免，被告提交证据亦未能证明双方约定此后物业费亦照此给付。故被告此项抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张违约金，原被告在服务义务履行上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于张海川主张外墙存在渗漏，物业公司未予维修的问题。根据《前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，户外墙面属于物业共用部位范畴。张海川在发现室内外墙渗漏一直向物业公司报修，但抚顺市森林物业管理有限公司没有及时进行维护或采取合理措施处置，可以认定抚顺市森林物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，因此本院酌定对张海川应交纳的物业费减收500元。原告作为有限责任公司，作为企业法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事责任。有限责任公司内部投资人及高级管理人员的变动并不影响其作为企业法人的民事权利能力。故被告辩称由于原告公司内部变动故不能确定其为真正权利人的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条之规定，判决如下：一、被告张海川于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2015年11月7日至2020年11月6日（共计60个月）物业费人民币4765元（5265-500）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二一年一月五日代书记员 徐月。