江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9696号上诉人（原审原告）：陈萍，女，汉族，1985年9月28日出生，住江苏省南京市江北新区。委托诉讼代理人：杨兴梅，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘松，男，汉族，1982年7月8日出生，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：章旭，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔非，江苏郎华律师事务所律师。原审第三人：陈军，男，汉族，1983年3月8日出生，住广东省封开县。委托诉讼代理人：章旭，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔非，江苏郎华律师事务所律师。原审第三人：王庆辉，男，汉族，1966年4月21日出生，住江苏省南京市秦淮区。上诉人陈萍因与被上诉人刘松，以及原审第三人陈军、王庆辉合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈萍的委托诉讼代理人杨兴梅，被上诉人刘松，原审第三人陈军及其与刘松共同委托诉讼代理人章旭，原审第三人王庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈萍上诉请求：1.撤销一审，发回重审或者查清事实后改判；2.本案的诉讼费由刘松负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，体现在：一、《转让协议》应认定无效。刘松和陈军对涉案商铺不享有占有使用权和经营权，在权利人不追认的情况下应无效。该协议内容既具有经营权转让的性质，也具有店铺租赁性质。刘松和陈军的经营权须依附于对该店铺的合法占有使用权，仅认定系经营权转让，缺乏事实基础。二、即使《转让协议》有效，但因存在欺诈、重大误解等情形，依法应撤销。《转让协议》签订时，刘松隐瞒其无权处分，以及涉案商铺己被街道出新办下发拆违通知的事实，向陈萍表明该店铺不会被拆除。直至街道出新办上门告知要求陈萍不要营业时其才知道。陈萍基于错误的认识，违背真实意思所签协议应予撤销。陈萍另当庭补充：1.一审判决中关于“2020年1月3日陈军签署一份《房屋转让委托书》”，疑似陈军后补。委托事项是涉案房屋的转租，并非是设备、技术等转让。《转让协议》签订时，根据各方当事人陈述，陈军当时在现场，不存在其所称因工作繁忙。其要转租房屋，完全可以自己签，没必要委托刘松办理。2.一审关于案涉商铺未被强拆，在一审中仅有王庆辉本人口述，无其他书面证据材料，该事实认定错误。城管部门是有劝拆通知，故陈萍认为刘松构成欺诈行为。刘松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由是：1.2020年1月17日，陈军曾向王庆辉转账1万元，续延租赁期限，2020年1月3日的《房屋转让委托书》，系在陈军合法占有及租赁房屋的前提下形成。本案实质属于资产转让，一审认定经营权转让，刘松和陈军也认可，除了经营权，转让的还有资产，包括技术等，刘松接受陈军委托，其内部委托关系合法有效。2.刘松或者陈军明确告知相关转让事宜，陈萍也已和王庆辉签署租赁合同，目前陈萍仍然在案涉商铺经营糕点生意。所谓拆违通知未影响其正常经营。陈军或刘松也无欺诈行为。王庆辉曾明确称，拆违通知在案涉房屋一条街上随处可见，因此，陈萍应对经营风险明知。陈军述称，同意刘松的答辩意见。王庆辉述称，其不同意转租。原案涉商铺是做蛋糕生意，后其不做交给陈军做，经营的设备都是陈军的。陈萍向一审法院起诉请求：1.请求确认刘松与陈萍的转让协议无效；2.刘松退还转让费17万元及自2020年3月19日起至还款之日止，按照同期同类人民银行贷款利率计算的利息；3.刘松赔偿装修费5万元；4.本案诉讼费、律师费由刘松负担。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区品沙食品店的注册经营场所，经营者是王庆辉。2019年6月11日，王庆辉与陈军就案涉商铺签订《房屋租赁合同》，时间自2019年6月12日至2019年12月11日，采取先付后用方式，半年租金7万元，陈军不得将房屋转让、出租、转租。2020年1月3日，陈军签署一份《房屋转让委托书》，载明陈军与刘松系朋友，全权委托刘松办理湖北××××号房屋转租事宜。具体委托办理房产事项包括代为办理上述房产的租赁手续、代收上述房产出租的全额价款等。陈萍看到案涉门面房上贴的转让公告后与刘松联系，并在双方协商后，于2020年3月19日，分两次转账共计17万元给刘松准备接手该商铺。刘松陈述，因其与陈军之间有借贷关系，收到转账后，扣除3万多元欠款后将剩余钱款转给了陈军。2020年4月15日，刘松（甲方）与陈萍（乙方）签订《转让协议》，约定甲方转让经营位于湖北××××号的门面店，乙方可以更改甲方的经营范围；乙方向甲方支付转让金17万元，甲方需付清经营时所产生的所有费用，否则本协议无效，并视同甲方违约；甲方需教乙方仙豆糕及奶茶等产品的技术等，甲方不得在距离本协议约定位置2公里内重新开糕点店，否则视同甲方违约；合约签订当天，甲方向乙方交付店铺。当日，王庆辉与陈萍也签订了《房屋租赁合同》，约定陈萍向王庆辉租赁湖北××××号的门面店作为食品店，年租金15万元，租赁期限暂定自2020年1月1日至2022年1月1日。3月19日，陈萍转账给王庆辉半年租金。一审另查明，案涉房屋系湖南路街道建设，没有取得建设工程规划许可证，建成后一直由王庆辉承租使用，已使用20多年，在使用期间，城管部门多次下发拆违通知，但一直没有强拆。湖南路街道办事处城管科曾于2019年8月14日向案涉门面房出具《劝拆通知书》，告知其在湖北××××号建设的约10平方米建筑物未能向行政执法部门提供建设工程规划许可手续，通知其自行拆除。现案涉房屋由陈萍承租使用，其在案涉房屋经营糕点店。一审法院认为，陈萍与刘松签订的《转让协议》以及陈萍与王庆辉签订的《房屋租赁合同》可以证明，陈萍接手经营案涉门面房分为两个步骤，一是通过签订《转让协议》获得案涉食品店的转让经营权，二是通过签订《房屋租赁合同》租赁案涉门面房。陈萍与王庆辉已经签订《房屋租赁合同》，且王庆辉实际收到了半年租金，二人已经产生了真实的房屋租赁关系，现本案争议焦点是关于《转让协议》效力的问题。如上所述，《转让协议》针对的是门面房经营权利及义务的转让而非房屋本身的租赁，且《转让协议》也明确“甲方需教乙方仙豆糕及奶茶等产品生产技术”“不得在2公里内重新开糕点店”等技术转让的内容，因此刘松代表陈军可以就案涉门面房的转让经营与陈萍进行协商、签订协议等，不属于无权处分。同样，因《转让协议》针对的是食品店经营权的转让，双方在协议中就经营范围、技术转让、转让费等达成了合意，案涉门面房是否拆除对陈萍生意产生影响，并不影响经营权转让本身，不应认定刘松存在欺诈行为，且案涉房屋仍由陈萍正常承租使用。《转让协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。陈萍的诉讼请求于法无据，应不予支持。综上，依据原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈萍的诉讼请求。本案案件受理费4750元，减半收取2375元，由陈萍负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。陈萍对一审判决所持异议同上诉意见，其他当事人均不持异议。因陈萍所持异议主要涉及《转让协议》效力认定等内容，故本院对一审判决认定事实予以确认。本院二审另查明，王庆辉陈述，案涉商铺租赁给陈军到2019年年底，目前仍由陈萍使用用于开蛋糕店。陈萍认可该陈述，且称房租已交纳至2020年底。关于其与王庆辉另签案涉商铺的租赁合同并又支付半年租金，是因为其认为更加保险一些，认知上产生错误。《转让协议》也系陈萍手写，签订该协议时王庆辉在场，陈萍认为该协议就是房屋租赁合同。以上事实，有二审庭审笔录等证据在卷为凭。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《转让协议》不应属于房屋租赁合同，理由是：1.从其内容上，针对的是门面房经营权利及义务的转让而非房屋本身的租赁，且《转让协议》也明确“甲方需教乙方仙豆糕及奶茶等产品生产技术”“不得在2公里内重新开糕点店”等技术转让的内容，该协议为陈萍拟就，刘松和陈军均对此不存在异议，且协议内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。2.陈萍签订《转让协议》时，王庆辉作为房屋出租人在场，且陈萍随后又与其签订《房屋租赁合同》，足见《转让协议》并非房屋租赁合同。由于陈萍现仍在租赁房屋内从事经营，其认为该协议无效、可撤销等均缺乏法律依据，相应上诉理由均不能成立。综上所述，陈萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由陈萍负担。本判决为终审判决。审 判 员  夏 雷二〇二一年一月十八日法官助理  刘小琴书 记 员  朱愿情