广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初3676号原告余小翠，女，汉族，1985年9月25日出生，住四川省崇州市，委托代理人唐文、王霁，分别系广东陈梁永钜律师事务所律师、实习律师。被告吴晓，男，1986年3月5日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告陈文乐，男，汉族，1997年6月22日出生，住广东省东莞市，被告广东金信联行置业有限公司格林小城分公司，住所地：东莞市南城区金地格林小城金盏院**商铺，统一社会信用代码：91441900787908935。负责人罗凤。被告广东金信联行置业有限公司，，住所地：东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所**统一社会信用代码：9144190076158790X6。法定代表人罗凤。上述两被告的共同委托代理人项友武、梁盆弟，均系广东金信联行置业有限公司的员工。原告余小翠诉被告吴晓、陈文乐、广东金信联行置业有限公司格林小城分公司（以下简称“金信联行格林分公司”）、广东金信联行置业有限公司（以下简称“金信联行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告余小翠的委托代理人唐文、王霁，被告陈文乐，被告金信联行格林分公司及金信联行公司的共同委托代理人项友武到庭参加诉讼，被告吴晓经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余小翠诉称，被告吴晓是东莞市南城区××新村现代经典花园××102号房屋（以下简称“案涉房屋”）的业主，被告陈文乐是被告金信联行格林分公司的员工，被告金信联行公司是被告金信联行格林分公司的总公司。2015年11月7日，原告从被告陈文乐处获悉案涉房屋的出租信息，案涉房屋在被告金信联行格林分公司张贴有出售信息。被告陈文乐代表被告吴晓与原告办理案涉房屋具体租赁事宜，收取原告押金2500元及交付房屋钥匙给原告，并同意原告先行对房屋进行清理及装饰装修。原告于2015年11月8日定制窗帘、购买家具，并委托深圳科瑞福新材料有限公司东莞业务部（以下简称“科瑞福东莞业务部”）对案涉房屋进行改造翻新施工，花费8500元。2015年11月11日，被告陈文乐代被告吴晓与原告签订《房屋租赁合同》。但被告吴晓于2015年11月13日致电原告明确表示要与原告解除租赁关系，故原告未能按约定入住。原告为翻新改造案涉房屋支出装修款8500元、窗帘款1200元，共计9700元。2015年12月4日，原、被告在被告金信联行格林分公司处对案涉合同事宜进行协商，并共同到案涉房屋现场查看，各方对装修改造、安装窗帘等事实予以确认，并确认由被告吴晓继续使用该装饰装修。被告协商由被告陈文乐向原告承诺先行赔偿原告装修款、窗帘款等各项损失10000元，被告陈文乐为此向原告配偶出具《欠条》。同日，被告吴晓母亲将押金2500元退还原告。截至目前，被告未向原告支付任何赔偿。经原告多次催促，被告均以各种理由拒绝。被告的上述行为违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告吴晓向原告赔偿装修损失10000元；2、被告吴晓向原告支付违约金7500元；3、被告吴晓向原告赔偿原告为本案支出的律师费4000元；4、被告陈文乐、被告金信联行格林分公司、金信联行公司连带对被告吴晓的上述全部款项的支付承担连带清偿责任；5、四被告共同承担本案全部诉讼费用。被告陈文乐辩称，一、被告吴晓是案涉房屋的业主，该房屋在出租给原告前，被告吴晓通过其母亲委托被告金信联行公司出租，被告陈文乐是经办业务员，因此与被告吴晓母亲认识，因该租客提前退租，故被告吴晓母亲找到被告陈文乐希望将房子再出租且不想再给中介费，被告陈文乐出于好心，没有收取任何费用帮其找到原告，因被告吴晓母亲有事不能到场签署合同，故委托被告陈文乐代为签署合同，原告按合同约定支付押金。因合同已经签署，被告陈文乐的帮忙结束。二、租赁合同不能正常履行后，原告要求被告吴晓赔偿无果，就要求被告陈文乐承担赔偿责任。因被告陈文乐刚满十八岁，没有社会经验，在原告丈夫雷鸣的恐吓与胁迫下按要求出具了欠条，事后被告陈文乐已在父亲陪同下就此到派出所报案，故欠条上陈述的欠款事宜不存在，该欠条是非法证据。三、被告陈文乐不是案涉房屋的业主，无权决定合同是否履行或解除，被告陈文乐在整个事情过程中没有任何过错，且完全一片好心。原告和被告吴晓作为租赁合同的当事人，应对合同不能履行承担责任，原告要求被告陈文乐承担连带责任没有事实和法律依据，被告陈文乐不同意赔偿。被告金信联行公司和金信联行格林分公司辩称，被告陈文乐是被告金信联行格林分公司的员工，但被告陈文乐与原告签订案涉合同是被告陈文乐的个人行为，与被告金信联行公司和金信联行格林分公司没有关系。本案租赁双方当事人发生争议，与中介代理方没有任何关系。欠条是原告丈夫在要挟情况下要求被告陈文乐出具的，是虚假欠条。被告吴晓在庭后调查中发表意见称，原告和被告陈文乐签订的不是被告金信联行公司的格式合同，被告吴晓没见过原告和被告陈文乐签订的合同，原告在被告吴晓不知情的情况下改变房屋结构和填平花园，故被告吴晓不同意出租房子给原告。2015年12月4日，被告吴晓、原告丈夫雷鸣、被告陈文乐三方经过协商确定该事责任，原告丈夫雷鸣出具收条确认收到被告吴晓退回的押金2500元，注明所有事宜不存在任何纠纷，被告陈文乐出具保证书保证把案涉房屋的装修垃圾清理完毕。被告吴晓不需要承担任何责任，无须赔偿原告装修费，并有权要求原告和被告陈文乐赔偿房屋损失及租金损失。经审理查明，被告吴晓是案涉房屋的登记所有人，被告陈文乐是被告金信联行公司的员工，在金信联行格林分公司上班，被告吴晓将案涉房屋委托被告金信联行公司出租。2015年11月7日，原告到被告金信联行格林分公司有意租房，被告陈文乐将案涉房屋介绍给原告，促成原告和被告吴晓租赁案涉房屋。当日，被告陈文乐收取原告案涉房屋一个月押金2500元，并作为收款人向原告出具编号为0037593的收款收据，收款收据下方注明“本收据仅限于提供给业主及客户间过定等不涉及本公司（广东金信联行置业有限公司，下同）参与的经济交易行为使用，不得作为本公司收取款项之用……”。同日，被告陈文乐将案涉房屋的锁更换并将钥匙交付原告。原告和被告吴晓母亲通过电话和微信方式沟通了租金、押金事宜，并在2015年11月8日就是否养狗及装修狗窝问题进行协商。2015年11月11日，被告陈文乐作为被告吴晓的代理人（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方的房屋坐落于东莞市南城区××新村现代经典花园××102，房屋用途为租赁住房，租赁期限自2015年11月25日至2018年11月24日止，月租金2500元，租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金，甲方应于本合同生效之日起20日内，将该房屋交付给乙方；2、自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金；3、任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；4、合同下方手写注明“吴先生131××××****”。被告陈文乐未将上述签订的合同交付被告吴晓，仅将空白的《房屋租赁合同》范本发送给被告吴晓的母亲看。原告主张该《房屋租赁合同》由被告陈文乐提供，被告陈文乐则称由原告提供，双方互不确认对方主张。庭审中，原告主张承租时表示需要对房屋进行装修，在征得被告吴晓代理人陈文乐的同意后，在2015年11月8日为案涉房屋购买家具、定制窗帘及委托科瑞福东莞业务部对房屋进行改造装修施工，为此提供《科瑞福旧墙翻新一站式合同》、收款收据证明改造装修花费8500元、窗帘花费1200元，并提供其丈夫雷鸣与被告陈文乐的微信聊天记录证明装修经得被告陈文乐、吴晓同意及安装窗帘。其中2015年11月8日的聊天记录显示“我现在在找人准备去隔那房间。好的。”，2015年11月16日微信记录显示“具体装修是包括哪些？墙、门、花园。”、“雷哥，刚打给业主说愿意支付四千作为补偿。不可能。”、“你看你这边装修的要多少。8500装修、窗帘1200，其他我拿走。装个窗帘都要1200……”。被告金信联行公司和金信联行格林分公司称不清楚上述情况。被告陈文乐确认聊天记录的真实性，但称已将被告吴晓的电话号码告知原告，以为原告装修经过被告吴晓的同意，确认原告承租案涉房屋后将其中一个房间隔成两房，在花园铺设水泥地板，雷鸣曾告知装窗帘，但陈文乐没有看到。原告主张因本案支出律师费4000元，为此提供民事代理委托合同和律师费发票为证。被告称不清楚民事代理委托合同，对律师费发票没有意见。原告和被告吴晓确认双方的租赁合同关系已经解除，原告称被告吴晓于2015年11月13日致电原告明确告知不将案涉房屋出租给原告，是被告吴晓单方违约解除合同；被告吴晓则称由于原告未经同意擅自更改房屋结构故被告吴晓要求解除合同。2015年12月4日，原告丈夫雷鸣、被告陈文乐和被告吴晓就案涉房屋租赁事宜进行协商。原告丈夫雷鸣向被告吴晓出具《收条》，注明“今收到现代经典C1-102业主返还押金2500元，所有事宜不存在任何纠纷”。被告陈文乐作为借款人向原告丈夫雷鸣出具《欠条》，注明“本人陈文乐向雷鸣借款10000元，商订由2016年1月15日开始按月分五期归还，每次还款全额为2000元，直到全额还清，如有违反，愿承担一切后果”；被告陈文乐向被告吴晓出具《保证书》，注明“本人保证把现代经典C1-102号房的装修垃圾清理完毕，在2015年12月4日到2015年12月5日结束”。被告陈文乐确认《欠条》的真实性，但主张原告要求被告吴晓赔偿无果就要求陈文乐赔偿，该欠条是雷鸣胁迫其按照模板书写的，故其在12月7日向当地派出所报警处理。原告则称被告陈文乐自愿书写《欠条》，并非胁迫签署，被告陈文乐报案后原告丈夫雷鸣已到派出所陈述全部事实，因四被告未按协商结果履行相应义务，故原告主张有权根据合同四被告主张违约赔偿。案涉房屋在出租给原告之前，由被告金信联行格林分公司员工陈文乐居间出租给案外人，因案外人提前解除合同，被告吴晓母亲委托被告陈文乐继续寻找租客。被告陈文乐称被告吴晓母亲要求其继续寻找租客但不愿意支付中介费，故陈文乐基于朋友出于好心同意免费帮忙，合同签订后帮忙行为结束，被告陈文乐不存在过错无需承担责任。被告金信联行公司和金信联行格林分公司主张案涉房屋租赁是被告吴晓母亲让被告陈文乐以朋友身份代为出租，是被告陈文乐的个人行为，公司对此不知情，且没有使用金信联行公司的格式合同，与公司无关，公司无需承担责任。以上事实，有房地产权证、名片、收款收据、房屋租赁合同、科瑞福旧墙翻新一站式合同、收款收据、欠条、结婚证、身份证、民事代理委托合同、律师费发票、微信聊天记录、保证书、收条以及本案庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原告和被告吴晓确认双方的房屋租赁合同关系已经解除，本院予以确认。对双方没有争议的其他事实，本院亦予确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”从原告提交的微信记录来看，原告是在经得被告陈文乐的同意后对案涉房屋进行装修。本案的争议焦点是被告陈文乐同意原告装修案涉房屋的行为应由谁承担民事责任。首先，被告吴晓和被告金信联行公司、被告陈文乐之间未就委托出租房屋事宜签订书面协议或作出明确约定，被告吴晓和被告陈文乐就案涉租赁事宜只约定了租金数额，没有作出其他授权委托约定。被告陈文乐未能举证证明取得被告吴晓或吴晓母亲的授权有权同意承租人装修房屋，故被告陈文乐同意原告装修房屋属于超越代理权的行为。后被告吴晓明确表示不同意装修且不同意出租给原告，被告陈文乐的无权代理行为没有得到被代理人的追认，该行为引发的民事责任应由被告陈文乐自行承担。其次，原告在承租前通过电话方式与被告吴晓母亲就租金、押金事宜进行沟通协商，双方于2015年11月8日就是否装修狗窝和养狗问题进行电话沟通，可见双方之间不存在沟通不能的障碍。但装修狗窝并不等同于改变房屋结构和填平花园等装修事宜，原告在多次与被告吴晓母亲沟通的过程中均未明确提及需要改变房屋结构和填平花园，不足以证明其装修房屋征得被告吴晓或吴晓母亲的同意，故原告应承担由此产生的不利后果。再次，原告丈夫雷鸣和被告陈文乐、被告吴晓三方在2015年12月14日经过协商后就原告未能承租已装修房屋的问题达成意见。原告丈夫雷鸣向被告吴晓出具的《收条》明确注明“所有事宜不存在任何纠纷”，表明原告丈夫雷鸣以书面形式确认与被告吴晓之间的纠纷了结，据此被告吴晓也无需对此事再承担责任。被告陈文乐在三方沟通协商后向原告丈夫雷鸣出具《欠条》承认拖欠借款10000元作为此事对原告的赔偿，虽然被告陈文乐就《欠条》向公安机关报警处理，但原告丈夫雷鸣也到公安机关配合调查，公安机关对此事并未作出处理，被告陈文乐主张胁迫签订欠条依据不足，本院不予采纳。从《欠条》的金额来看，该金额与雷鸣和陈文乐在微信中提及的装修数额相差不远，且原告也提供了《科瑞福旧墙翻新一站式合同》和收款收据证明装修及安装窗帘的费用，由此可推定《欠条》金额10000元是双方沟通协商一致的结果。被告陈文乐作为具有民事行为能力的成年人，具有认识理解《欠条》的能力并能预见书写欠条的法律后果，应对其出具的《欠条》承担相应责任。被告陈文乐辩称《欠条》是虚假证据，本院不予采纳。原告诉请被告陈文乐赔偿装修损失10000元，于法有据，本院予以支持。被告陈文乐并未就承担违约金和律师费作出承诺，故原告诉请被告陈文乐承担违约金和律师费于法无据，本院不予支持。最后，原告基于对被告金信联行公司的品牌信赖到被告金信联行格林分公司承租房屋，被告陈文乐作为被告金信联行格林分公司的员工居间负责原告和被告吴晓的房屋租赁事宜，在居间过程中向原告出具的收款收据也由金信联行公司印制，原告有充分理由相信被告陈文乐在居间过程中履行职务行为，原告诉请被告金信联行格林分公司、金信联行公司对被告陈文乐的行为承担责任于法有据，本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东金信联行置业有限公司、广东金信联行置业有限公司格林小城分公司、陈文乐应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告余小翠赔偿装修损失10000元；二、驳回原告余小翠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费168.75元（原告已预交），由原告余小翠负担89.75元，被告广东金信联行置业有限公司、广东金信联行置业有限公司格林小城分公司、陈文乐负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年五月十八日书 记 员  简凤娇附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。