四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川2081民初764号 原告：钟素容，女，1951年12月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：陈烈水，男，1942年6月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：陈涛，男，1975年2月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 三原告的委托代理人：陈波，男，1972年11月27日出生，汉族，住四川省简阳市，系原告陈烈水之子。 原告：陈波，男，1972年11月27日出生，汉族，住四川省简阳市，系原告陈烈水、钟素容之子。 被告：四川省简阳市红塔建设集团有限公司。住所：四川省简阳市简城镇五友路一段**。 法定代表人：刘中洋，董事长。 委托代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。 被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司。住所：四川省简阳市简城镇五友路一段**。 法定代表人：刘明静，董事长。 委托代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。 委托代理人：谢先明，男，1953年2月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛诉被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红建集团）、四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员税远雄适用简易程序于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告钟素容、陈波、陈涛以及钟素容、陈烈水、陈涛的委托代理人陈波；被告红建集团和红塔房地产公司共同的委托代理人肖健生，被告红塔房地产公司的委托代理人谢先明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛诉称：2011年5月29日，原告与被告自愿签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》（以下简称《协议》），合同中就双方权利和义务、安置补偿面积、地点、还房时间及产权证的办理进行了详细约定。具体约定如下：一、协议第二条规定：1、过渡方式：乙方自找过渡房过渡；2、具体还房面积：甲方应还一楼门市套内使用面积186平方米，二楼门市套内使用面积744平方米；3、所还门市的地点：因签订协议时甲方尚未规划有补偿房屋的平面图及在整个楼栋的位置图，不能对安置地点作出准确定位，经双方协商，按照原地还房的原则，乙方原房屋属农兴街临街174号，东侧（街对面）系港通公司住宅楼，南侧系钟土蓉的住房，北侧系魏素琳的住房，向东距街对面港通公司号门市米，拆迁安置门市必须是面临农兴街的当街门市，不能是内门市。甲方还乙方的门市必须在原址上，待二号楼、三号楼的房屋预售许可证办好后，乙方就有优先选房的权利，可以在2号楼一、二楼门市中选择，也可以在3号楼一、二楼门市中选择；4、还房面积计算方式：所还门市面积均以门市套内使用面积为计算依据。5、奖励办法：乙方在规定期限内签订协议的，甲方优惠乙方二楼门市套内使用面积20平方米以上，以基本造价每平方米880元计算。待安置还房竣工验收后，甲乙双方结清房款，甲方房屋交付乙方，甲方不得以任何理由借故拖延乙方安置门市。6、还房时间：从签订拆迁安置协议后24个月内还安置门市，如因拆迁人的责任导致被拆迁人延长过渡期限的逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上不足一年的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上按月增加2倍临时安置补助费。二、协议第四条规定：1、协议签订后，乙方将被拆迁房屋的土地使用证、房屋产权证交给甲方，甲方出具收据；2、乙方在协议签订后于2011年7月16日将房屋及附属设施腾空给甲方拆除，并保证门窗、护栏完好，经甲方补偿的项目不能损坏，否则在补偿款中抵扣；3、甲方还乙方的门市…新办房产证、土地证的办证税费全部由甲方承担，包括再超门市面积的两证税费。4、房屋竣工后6个月内，甲方为乙方办好房屋所有权证和国有土地使用证；5、甲方保证所还门市的水电气三通，费用全部由甲方承担。合同签订后，原告按约定将座落于简阳市简城镇农兴街174号原住房和房屋双证交付给被告拆迁修建，履行了协议规定的所有义务。按照协议第二条第三款规定“房屋预售许可证办好后，原告就有优先选房的权利”，现应安置的蓝色港湾2、3号楼在2011年12月30日就取得了预售许可证，在此期间原告多次找被告协商确定具体还房位置，被告均不履行协议；按照协议第二条第六款规定“从签订拆迁安置协议24个月内还安置门市”，现已远远超过24个月，严重损害了被拆迁人的经济利益；按照协议第四条第四款规定“房屋竣工后六个月内，甲方为乙方办好安置门市的所有权证和国有土地使用证”，而蓝色港湾2、3号楼已于2013年12月31日竣工。原告多次找被告协商还房事宜，但被告至今没有及时安置和办理相关证件。被告在原告事先不知情的情况下，单方面将安置地点在2号、3号楼的第一层、第**门市全部抵押转卖给他人，并在房管局备案。综上所述，被告的上述违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，原告起诉至法院，请求：一、判令二被告立即依照双方签订的《协议》，向原告连带给付位于简阳市简城镇农兴街，现为简城白塔路社区蓝色港湾的建筑房屋的当街外门市。其中：一楼门市套内使用面积为186平方米、二楼门市套内使用面积764平方米，其中门市长16米，宽15米；二、判令二被告立即依照双方签订的《协议》，为原告办理房屋所有权证和国有出让土地使用权证，并承担全部办证税费及水电气开户费；三、判令二被告立即依照双方签订的《协议》，向原告连带给付从协议签订之日起至安置房屋给付之日期间的剩余安置补助费（以9元/平方米×1153平方米×实际月份数来计算）；四、判令二被告因违约给原告造成的经济损失60.8万元（以20元/平方米×950平方米×32月来计算）。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为判令二被告连带交付门市。 被告红建集团和红塔房地产公司共同辩称：一、对《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》本身及内容无异议；二、原告起诉的主体资格不适格，本案房屋产权人及土地使用证均为是钟素容，因此，该房屋既然是拆迁还房安置，那么还房的主体应该是产权人和权利人，其余原告均不是本案适格原告；三、被告和原告钟素容签订的安置还房的协议，安置的面积应该是包括公摊面积在内的面积，而不是全部单纯的面积；四、针对原告钟素容提出办理房屋产权的问题，由于该房屋安置需要满足一定的竣工条件才能交付安置，现在原告要求安置的房屋还不完全具备使用权利，因此不具备安置条件；五、原告要求被告承担损失没有法律依据，因原被告双方在安置补助费中对超期安置进行了三倍给付，这个给付是对被告不能按期安置的违约金的安置，也是对原告的损失和赔偿，原告要求被告赔偿因违约造成经济损失不符合法律规定。 经审理查明：2011年5月29日，被告红建集团作为甲方与原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛作为乙方签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，协议约定原告被拆除房屋坐落于简阳市简城镇农兴街174号，该房屋共六层（五楼一底），经被告核实原告房屋的有效合法套内使用面积为1153.2平方米，其中门市套内使用面积186平方米，住宅套内使用面积967.2平方米。被告红建集团对原告房屋产权调换的安置方案为，原告的一楼门市套内使用面积186平方米，被告按1:1的比例还门市套内使用面积186平方米，原告的二楼、三楼门市套内使用面积372平方米，被告按1:1的比例还门市套内使用面积372平方米，原告的四楼、五楼、六楼门市套内使用面积595.2平方米，被告按1.6:1的比例还门市套内使用面积372平方米。被告共需还原告一楼门市套内使用面积186平方米，二楼门市套内使用面积744平方米。 《协议》约定按照原地还房的原则，原告的拆迁安置门市必须是面临农兴街的当街外门市，待二号楼、三号楼的房屋预售许可证办好后，原告就有优先选房的权利，可以在2号楼一、二楼门市中选择，也可以在3号楼一、二楼门市中选择。原告在规定期间内签订协议的，被告优惠原告二楼门市套内使用面积20平方米以上，以基本造价每平方米880元计算，合计17600元。 《协议》约定从签订拆迁安置协议后24个月内还安置门市，如因拆迁人的责任导致被拆迁人延长过渡期限的逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上不足一年的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上按月增加2倍临时安置补助费。…临时安置补助费为计83030.4元，（1153.2×3×24），被告在签订协议之日一次支付原告总补偿款83430元。 协议约定被告还原告的门市新办房产证、土地证的办证税费全部由被告承担，包括再超门市面积的两证税费。被告在新房竣工后，凭手续进行恢复，保证所还门市的水电气三通，费用全部由被告承担。房屋竣工后六个月内，被告为原告办好房屋所有权证和国有土地使用证。 另查明：2011年12月30日，蓝色港湾一期二号楼取得预售许可证。《协议》中的2号楼、3号楼即预售许可证中的蓝色港湾一期二号楼。被告红建集团设有四个子公司，被告红塔房地产公司是其子公司之一，该二公司的股东均为吴和清、刘明静、刘丽霜、刘吴琼、刘淼兰。被告红建集团的经营范围为：房屋建筑工程施工总承包二级、市政公用工程施工总承包三级等；被告红塔房地产公司的经营范围为房地产开发建设、商品房出售。 案涉蓝色港湾一期2号楼一层、二层房屋的现状为：十三处被查封、一处物管用房、一处非机动车位，其余商业用房均出售与案外人，案外人不是被拆迁户。诉讼中，原告明确选择被告交付其售与杨婷的位于蓝色港湾一期2号楼一层、二层商业用房，具体编号及预测套内面积。 四原告认可被告关于临时安置补助费计算方法及截至2016年2月29日被告应当支付原告临时安置补助费199791元。具体计算方式如下：（第一阶段（2011年5月29日-2013年5月29日），按照1153.2平方米×3元×24月=83030元；第二阶段（2013年6月1日-2013年11月30日），按1153.2×4.5元×6月=31136元；第三阶段（2013年12月1日-2014年5月30日），按1153.2×6元×6月=41515元；第四阶段（2014年6月1日-2015年8月31日），按1153.2×9元×15月=155682元；第五阶段（2015年9月1日-2016年2月29日）按1153.2×9元×6月=62272元。）被告实际支付给原告的金额为：2011年6月3日支付83030元，2013年6月1日支付62272元，2014年7月31日支付28542元。截至2016年2月29日，被告合计已支付原告临时安置补助费173844元。还应支付原告临时安置补助费373635元-173844元=199791元。）庭审中，双方均认可案涉房屋所在的蓝色港湾一期未完成综合竣工验收。 上述事实，有原、被告身份信息、工商登记资料、《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》、住房收条、原房屋两证、蓝色港湾（一期）二号楼楼盘表、蓝色港湾2号楼标准楼层户室信息表、民事判决书、资阳市中级人民法院协助执行通知书、简阳市房屋征收补偿局盖章的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》、蓝色港湾一期预售许可证、原、被告的陈述、证人证言等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为：被告红建集团与四原告签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议对双方具有法律约束力，双方应当按照《协议》约定履行各自义务。 关于原告主体适格与否的问题，该《协议》的签订双方为四原告与被告红建集团，四原告均为《协议》的签订主体，故被告认为原告主体不适格的主张，本院不予采纳。 关于交付安置还房的具体位置的问题，按照《协议》约定原告有优先选房的权利，原告可以在二号楼一、二楼门市中选择，也可以在3号楼一、二楼门市中选择，经法院释明，原告明确选择被告交付蓝色港湾商业用房，原告行使合同约定的优先选房权利并无不当。 关于原告实际选择的房屋能否得到法律支持的问题。因蓝色港湾一期二号楼一楼、二楼商业用房除被查封及一处物管用房、一处非机动车位外，其余商业用房均由被告出售与案外人李婷。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，四原告享有优先取得补偿安置房屋的权利，故四原告请求被告交付商业用房的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于被告应当交付的门市面积是指套内使用面积还是建筑面积的问题，《协议》第一条第4款双方填写条款“经甲方核实乙方房屋的有效合法套内面积为1153.2平方米大写（壹仟壹佰伍拾叁点贰平）其中门市套内使用面积186㎡（壹佰捌拾陆平方米）住宅套内使用面积为967.2㎡大写（玖佰陆拾柒点贰平方米）房屋公摊面积（即阳台、挑廊、地下室、室外楼梯）、套内墙体面积和阳台面积均除外”明确约定套内使用面积不包括房屋公摊面积、套内墙体面积和阳台建筑面积，结合《协议》第二条第2款第⑴⑵⑶项均为套内使用面积的表述，被告应当向原告交付的面积为套内使用面积。 原、被告双方在《协议》奖励办法部分约定被告优惠原告二楼门市套内使用面积20平方米，故被告应向原告交付二楼门市面积为764平方米。但原告应按照《协议》约定的基本造价880元/平方米向被告支付该20平方米的价款。鉴于原告已明确选定门市具体位置，对被告交付门市后产生套内使用面积不足或超出的问题，原告可与被告协商，协商不成可另案起诉解决。 关于二被告应否承担连带责任的问题。二被告之间为母公司与子公司关系，且股东人员完全相同，被告红建集团与四原告签订拆迁安置补偿协议后，由红塔房地产公司办理房屋拆迁许可证、进行房屋拆迁、办理预售许可，被告红塔房地产公司以其实际行为履行债务人红建集团的债务，同时不免除债务人红建集团履行义务的债务承担方式，属债务加入，红塔房地产公司与红建集团应当对债权人承担连带责任。 关于被告支付安置补助费的问题，原告当庭认可被告的计算方法，截至2016年2月29日，被告应支付原告临时安置补助费373635元-173844元=199791元。从2016年3月1日起至实际交付门市之日止，被告以月为单位向原告支付临时安置补助费（1153.2平方米×9元×实际月份）。 关于被告应否赔偿原告经济损失60.8万元的问题，违约造成的损失应以实际损失为基础，原、被告双方在签订合同时并不能预见到安置还房在24个月后用于租赁，且被告对其违约行为的赔偿已经在临时安置补助费条款中进行处理，原告提交的现有证据并不能证明其实际损失，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。因评估费、办理保函的保险费的承担，原被告双方并未进行约定，故原告请求由被告承担评估费、办理保函的保险费的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司于本判决生效后，工程竣工验收合格之次日起十日内按2011年5月29日签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》约定内容向原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波交付安置还房，被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司应承担原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波所选房屋水电气三通费用及上述一楼、二楼商业用房的全部办证费用； 二、被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波临时安置补助费199791元（截至2016年2月29日），并从2016年3月1日起至实际交付门市之日止，以月为单位向原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波支付临时安置补助费（1153.2平方米×9元×实际月份）。 三、被告四川省简阳市红塔房地产开发公司对上述第一、二项所确定的四川省简阳市红塔建设集团有限公司的义务承担连带责任； 四、驳回原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29003元，诉讼保全费5000元，合计34003元，由被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 代理审判员  税远雄 二〇一六年五月二十七日 书 记 员  李颖健