海口市龙华区人民法院执 行 裁 定 书(2016)琼0106执异50号案外人张可祥。委托代理人赵伯留，海口市美兰区大江山法律事务所法律工作者。申请执行人中信银行股份有限公司海口分行。法定代表人何永红，该行行长。委托代理人冯浪，授信业务管理部总经理助理。委托代理人徐金津，该行职员。被执行人海南紫光机电工程有限公司。法定代表人莫承武。被执行人莫丹彤。两被执行人共同委托代理人翁柳杰，其系海南紫光机电工程有限公司经理，莫丹彤丈夫。被执行人翁柳杰。本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司海口分行（以下简称中信银行）与被执行人海南紫光机电工程有限公司（以下简称紫光公司）、莫丹彤、翁柳杰借款合同纠纷一案[执行案号为(2016)琼0106执400号]中，案外人张可祥对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张可祥称，文增俊向莫丹彤、翁柳杰购买了位于海南省海口市府城镇凤翔东路南侧房屋及土地（迈瀛北一路XX号紫光阁房产，房产证号为：海口市房权证海房字第HKXX**号，土地证为海口市国用（2014）第00XXXX号、海口市国用（2014）第00XXXX号）。文增俊购买后又委托其开设的义鑫房地产营销策划有限公司（以下简称义鑫公司）出售上述房产。2011年5月31日，本人与义鑫公司签订《房地产买卖契约》，约定购买紫光阁XX号房（现编码XXX号房），房屋总价款为31万元，已付清29万元,剩余房款2万元于过户时付清，现已经实际居住3年。文增俊出售房产后，承诺交房1年多后办理房产过户手续，但经本人多次催要，文增俊均以各种理由推脱至今仍未办理。根据《中华人民共和国物权法》第15条和184条之规定，本人对于上述房产的取得为合法有效的，是不得抵押的。而莫丹彤、翁柳杰早在2010年已将该房的房产证交给文增俊，文增俊又抵押给莫荏翔（他项权证号：T0XXXXX）。莫丹彤、翁柳杰花钱从莫荏翔处购买取回涉案房产证后，与中信银行在没有经过资产评估和实地审核的情况下，将不得抵押的房产进行抵押贷款，故该抵押借款不合法，应为无效。且涉案借款的还贷日期为2016年6月27日，而中信银行提前一年多进行诉讼，可见中信银行与莫丹彤、翁柳杰是故意隐瞒了房屋已出售给文增俊的事实，才导致法院作出错误的民事判决。另，翁柳杰、莫丹彤名下有两个房产证，一个是海房字第HKXX**号，一个为海房共字HKXXXX-X号，而用于抵押贷款的是涉案的海房字第HKXX**号房产，故法院不应查封海房共字HKXXXXX-X号房。综上，为维护案外人合法权益，请求法院撤销（2015）龙民保字第64-1号内的第一条、二条裁定，解除对莫丹彤、翁柳杰名下位于海口市府城镇凤翔路南侧城镇住宅用地及紫光阁XX号房（现编码XXX号）的查封。本院查明，本院于2015年3月30日对中信银行与紫光公司、翁柳杰、莫丹彤借款合同纠纷一案，作出（2015）龙民保字第64-1号民事裁定，裁定：一、查封被申请人莫丹彤名下位于海口市府城镇凤翔路南侧房产；二、查封被申请人莫丹彤、翁柳杰名下共有的位于海口市府城镇凤翔路南侧城镇住宅用地。2015年10月18日本院作出（2015）龙民二初字第276号民事判决，判决：一、限被告紫光公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行偿还贷款本金5969998.25元及利息（利息计算方法：截止2015年4月20日的利息206162.57元；自2015年4月21日起至本判决限定被告履行之日止的利息和罚息按双方签订的《人民币流动资金贷款合同》约定的计算）；二、被告莫丹彤、翁柳杰对被告紫光公司的上述债务承担连带清偿责任；三、原告中信银行对抵押物海口市府城镇凤翔路南侧住宅（住宅信息为房产证号：海口市房权证海房字第HKXXX**号，产别：私产。房屋总层数3层，建筑面积2275.86平方米）及土地[土地信息为：土地证号：海口市国用（2014）第00XXXX号、海口市国用（2014）第00XX**号，土地使用权面积966.10平方米]享有优先受偿权；四、驳回原告中信银行的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，因紫光公司、翁柳杰、莫丹彤未按判决书的内容履行给付义务，中信银行于2016年2月1日向本院申请强制执行，申请对紫光公司、翁柳杰、莫丹彤强制执行案款6176160.82元及利息。本院同日立案，案号为(2016)琼0106执400号。2016年2月29日本院作出(2016)琼0106执400号执行通知书，责令被执行人：一、向本院支付案款6176160.82元及利息；二、负担案件受理费55033元、保全费5000元；三、负担的执行费待定。2016年3月25日本院作出(2016)琼0106执400号公告，公告内容为：拟对被（2015）龙民保字第64-1号民事裁定书查封的被执行人莫丹彤、翁柳杰名下位于海口市府城镇凤翔路南侧住宅（房产证号：HKXXX**号）及土地（土地证号：（2014）第00XXXX号、（2014）第00XX**号）进行处置。2016年4月27日，张可祥以本院查封海口市府城镇凤翔路南侧紫光阁XX号房（现编码XXX号）的所有权及该房占有的住宅用地使用权为其所有为由对执行标的提出书面异议。另查明，文增俊于2010年2月11日与莫丹彤、翁柳杰签订《房地产转让合同》，约定莫丹彤、翁柳杰将其名下位于海口市府城镇凤翔路南侧的房地产（国有土地使用证：琼山籍国用（2002）字第01-XXXX号、第01-XXXX号；房屋所有权证号：海口市房权证海房字第HKXXX**号，房屋共有权证号：海口市海房共字第HKXXXX-X号）转让给文增俊，转让价格为1476万元。合同签订后，莫丹彤、翁柳杰分别于2010年2月11日、2010年3月4日、2010年6月3日向文增俊出具了三张收到的《收条》，载明收到文增俊交付的用于购买上述房地产的金额分别为5万元、145万元和350万元的购房款。再查明，2013年1月20日，张可祥与义鑫公司签订《房地产买卖契约》，约定义鑫公司自愿将坐落在海口市府城镇凤翔路南侧莫丹彤、翁柳杰名下XXX的房地产出售给张可祥，房地产成交价格为31万元，付款方式为签订契约时张可祥支付6万元购房款，第二期购房款17万元于2013年1月25前支付，第三期6万元于3013年3月20前支付，余款2万元在办理过户手续时支付。双方约定交房时间为2013年5月1日。义鑫公司承诺于交房后18个月内办理好房产证。该契约落款处加盖义鑫公司公章和文增俊印章及张可祥的签字。义鑫公司于契约签订前已收到张可祥的购房定金1万元。义鑫公司分别于2013年1月20日、2013年1月25日、2013年4月12日出具三张《收据》，收据载明，今收到彭泽秀交来购买海口市府城镇凤翔路南侧莫丹彤、翁柳杰名下的XX房房款6万元、17万元、6万元，收据上均盖有义鑫公司财务专用章。再查明，海口市海房字第HKXXX**号房产证载明：房屋所有权人为莫丹彤，房屋坐落海口市府城镇凤翔路南侧，房屋总层数为3层，建筑面积为2275.86平方米，共有人为翁柳杰1人，房屋共有权证号为自HKXXXX-X至HKXXXXX-X。海口市海房共字第HKXXXX-X号共有产权证载明：房屋共有权人为翁柳杰，房屋所有权证持证人为莫丹彤，房屋所有权证号为HKXXXXX，房屋坐落海口市府城镇凤翔路南侧，建筑面积为2275.86㎡，共有权人所占份额为共有，该证填发日期为2004年9月9日。根据《海口市房产抵押信息查询情况说明》显示，房屋所有权证号HKXXXXX房屋于2011年2月15日办理了房屋他项权登记，抵押权人为莫荏翔，他项权证号为T0XXXX，注销时间为2014年5月15日。2014年5月19日，该房又办理了房屋他项权登记，抵押权人为中信银行，他项权证号为T0XXXX号。再查明，海口市国用（2014）第00XXXX号土地使用权证载明：土地使用权人莫丹彤、翁柳杰，坐落海口市琼山区凤翔路南侧，地号460107100005GBXXXXX，使用权面积483.76㎡。海口市国用（2014）第00XXXX号土地使用权证载明：土地使用权人莫丹彤、翁柳杰，坐落海口市琼山区凤翔路南侧，地号460107100005GBXXXX，使用权面积482.34㎡。上述两土地证号上的966.**㎡土地及地上房产于2014年6月20日在海口市国土资源局办理了他项权登记，他项权证号为海口市他项（2014）第XXXX号。以上事实有（2015）龙民保字第64-1号民事裁定书、（2015）龙民二初字第276号民事判决书、(2016)琼0106执400号执行通知书、(2016)琼0106执400号公告、房地产转让合同、房地产买卖契约、收条、收据、房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证、海口市房产抵押信息查询情况说明、他项权证、听证笔录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记......”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人”；第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：第（一）项：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；......”。根据上述法律和司法解释规定，法院在执行中，对已登记的不动产，应按照不动产登记簿判断权利人。本案中，涉案房屋及土地使用权的权属一直登记在莫丹彤、翁柳杰名下，未发生变更，产权清晰。因此，在莫丹彤、翁柳杰拒不履行生效判决确定的给付义务情况下，本院对其名下的房产及土地使用权采取查封措施，符合法律规定。关于张可祥依据其与义鑫公司签订的《房地产买卖契约》、《收据》等证据主张涉案房产及土地使用权应系其所有的异议理由，因在执行程序中不宜对莫丹彤、翁柳杰与文增俊签订的《房地产转让合同》及张可祥与义鑫公司签订的《房地产买卖契约》的法律效力和合同的履行情况进行实体审查，张可祥应通过诉讼或其他合法途径解决，故张可祥的该项异议理由不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利不能排除执行，该异议理由不能成立，依法应予驳回。关于张可祥提出的莫丹彤、翁柳杰拥有海房字第HKXXX**号与海房共字第HKXXXX-X号两套房产，应解除对未用于抵押的海房共字第HKXXXXX-X号房产的查封的异议理由，根据本院查明的事实，海房字第HKXXX**号为该房的房屋所有权证，而海房共字第HKXXXX-X号为该房的房屋共有权证。房屋共有权证是房屋权属证书中的一种，是房屋所有权证的附件，由该房屋所有权证上载明的共有人持有，用以证明共有房屋的归属，其与房屋所有权证书具有同等的法律效力。故，海房字第HKXXX**号房产证与海房共字第HKXXXX-X号共有权证上载明的房屋系同一套房产，案外人张可祥提起的该项异议理由不成立，本院不予支持。另，关于张可祥提出的“莫丹彤、翁柳杰与中信银行签订的贷款抵押担保协议无效的”异议理由，因本案相关抵押借款合同的效力已经两级人民法院的生效法律文书予以确认，在上述生效法律文书没有被撤销之前，均不能否认本案中相关抵押借款合同的效力。故此，张可祥的该项异议理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定裁定如下：驳回案外人张可祥的异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。审判长赵越审判员张琳琳审判员林宏业二○一六年五月二十四日书记员陈家芬