连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初4748号原告:陆波，男，1987年7月7日生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：李大勤，男，1967年1月10日生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：单玉翠，女，1964年7月10日生，汉族，住连云港市赣榆区。原告陆波与被告李大勤、单玉翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆波到庭参加诉讼，被告李大勤、单玉翠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆波向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.依法判令二被告返还购房定金40000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月5日，原、被告通过连云港中居不动产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，二被告委托李某代为办理相关房屋买卖事宜。二被告将坐落于赣榆区金海岸小区16号楼2单元502室房产出售给原告，原告按照合同约定交付二被告定金40000元，同时向中介机构交纳了中介费用。在合同签订后，原告家人在中介公司工作人员带去看房，发现二被告房产存在严重的质量问题、客厅和主卧室墙面漏雨极为严重，墙面多处面积阴水。原告通过中介公司联系被告对于房屋进行维修，原告于2020年7月15日继续看房，发现房屋问题仍然没有维修好，原告跟中介沟通，要求被告将房屋维修好以后并保证房屋不存在漏雨的前提下再支付首付款，但是被告不同意，也不做保证。2020年7月18、19日连续两天下雨，原告于7月20日看房发现被告房屋漏雨严重。原、被告经过中介多次协商未果，为维护原告合法权益，原告现诉至法院，请求依法支持诉请。被告李大勤未作答辩。被告单玉翠书面辩称：1.原、被告签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。原告在签订合同前通过中介多次看房，对于房屋的质量有充分了解，原告无权因漏水问题要求解除合同，即使漏水，也可以修复，不影响居住；2、根据法律规定，原告要求解除合同，定金不予退还，被告保留违约责任相关诉权。3、答辩人实际收取原告费用为24200元，剩余15800元已经交了中介费；4、答辩人同意解除合同，因原告违约，定金不予退还。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年7月5日，被告李大勤、被告单玉翠将位于赣榆区产出售给原告陆波，原、被告在连云港中居不动产经纪有限公司的居间服务下签订了房屋买卖居间合同。该房屋买卖居间合同包括两部分内容：原、被告之间的房屋买卖合同以及原、被告与居间人连云港中居不动产经纪有限公司之间的居间合同。合同以原告陆波为甲方，被告李大勤、被告单玉翠为乙方，居间方连云港中居不动产经纪有限公司为丙方，合同约定房屋总价为793000元，乙方应在签订合同时支付甲方40000元定金；自签订本合同后于2020年7月15日前，双方带有效证件到丙方指定银行办理乙方银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款275000元（包括定金）打到甲方账户，暂定乙方银行贷款额为518000元；待买房银行贷款审批通过后10日内，甲乙双方办理所有权转移手续；交房时间为房屋所有权证办理乙方名下，乙方签字放款2日内交接房屋。对于居间服务费及支付，合同约定甲、乙、丙三方签订本合同时，甲乙双方均应向丙方支付居间服务费7930元。对于合同争议和违约责任，合同约定：1、如双方在本合同履行过程中发生任何纠纷，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼；2、逾期付款。乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第2日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付到期未付款金额的5‰的违约金；本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充条款。签订上述房屋买卖合同时，被告李大勤、单玉翠未到场，由二被告委托代理人李某在合同落款处签名。合同签订当日，原告陆波向被告李大勤、单玉翠给付购房定金40000元。案外人李某出具收条一份，载明：“今收到陆波购买青口镇金海岸花园小区16号楼2单元502室购房定金肆万元整（￥40000元），收款人：李某，日期：2020.7.5”。在签订合同后，原告陆波在看房过程中发现漏雨以及墙壁渗水情况。二被告先后两次对于漏雨以及渗水问题进行修复，但原、被告仍对于房屋漏雨质量问题修复后的实际效果存有争议。2020年7月20日，原、被告在居间方的调解下，未能对于房屋部分区域漏雨渗水问题的是否修复到位、保修期以及合同的继续履行达成一致意见。2020年7月底，被告李大勤、单玉翠将金海岸花园小区16号楼2单元502室房产另行出售他人并办理了产权变更登记。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定为有效合同。合同生效后，原、被告均应按照合同履行相应的合同义务。对于某、被告签订的房屋买卖合同是否应当解除。本案中，在原、被告签订合同后，原告陆波在看房过程中发现买卖房屋部分区域存在漏雨渗水问题，虽然被告对于上述问题亦进行了修复，但原、被告对于房屋漏雨渗水问题是否修复到位仍存在争议。因房屋的漏雨渗水问题如何处理在原、被告合同中无明确约定，且在原、被告签订买卖合同前，被告李大勤、单玉翠亦未向居间方以及原告陆波告知现存的房屋瑕疵现状。现因房屋漏雨渗水问题，原、被告对于产生合同履行产生争议，且被告李大勤、单玉翠已将房屋转售他人并办理过户登记手续，原、被告签订的房屋买卖合同已经无法实际履行，现原告陆波要求解除合同，且被告尚玉翠答辩中亦同意解除，故对原告陆波要求解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对于被告李大勤、单玉翠是否应当返还原告陆波购房定金40000元。综合本案情况，导致原、被告合同履行产生争议系因房屋存在的漏雨渗水问题，被告李大勤、单玉翠对此予以认可亦进行了部分的维修。因房屋漏水渗水问题系在双方房屋买卖合同签订以后发现，且合同中对此亦无明确约定。根据相关法律规定以及原、被告合同约定，原、被告对于房屋漏雨渗水问题没有约定或者约定不明确的，可以通过补充协议方式来确定，不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告在居间方调解之下仍未能对此达成一致意见，在此前提下解除原、被告之间的合同，这是不可归责于某、被告双方当事人的事由，在合同解除后，被告李大勤、单玉翠应当将依据合同取得的原告陆波给付的购房定金予以返还,故对原告陆波要求被告李大勤、单玉翠返还购房定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告单玉翠关于合同解除系因原告陆波违约在先，所以购房定金不予返还的辩解，因本案合同无法继续履行的原因系买卖房屋部分区域存在漏雨渗水问题，原、被告对于修复后实际效果以及保修期限产生争议导致，且向原告陆波交付符合合同约定以及不存在影响房屋正常居住使用瑕疵的房屋系被告李大勤、单玉翠作为房屋出售人的附随合同义务，原告陆波在合同履行中并不存在主观违约行为。本案合同解除系不可归责于双方当事人的事由，原、被告当事人在合同履行中均无过错，故本案不适用定金罚则，故对于被告单玉翠上述辩解意见，本院不予采信。综上所述，对原告陆波要求解除与二被告签订的房屋买卖合同以及返还购房定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第一百一十一条、第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陆波与被告李大勤、单玉翠于2020年7月5日签订的房屋买卖合同。二、被告李大勤、单玉翠应于本判决生效之日起十日内返还原告陆波购房定金40000元。如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告李大勤、单玉翠负担（原告已预交，二被告应于本判决生效后十日内将上述款项给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院审判员  王余峰二〇二一年一月十二日书记员  林笑影法律条文附录及上诉须知一、法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未给法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。（上诉费800元,如需上诉交纳诉讼费，请联系承办法官开具上诉案件费用交纳通知书，按照通知书指定的虚拟子账户交纳诉讼费）。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。