云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云23民终217号上诉人(原审被告)俞雄，男，汉族，大专文化，居民。被上诉人(原审原告)云南楚雄汇东实业有限责任公司。法定代表人高中明，该公司董事长。委托代理人罗国林,云南聂宗林律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人俞雄因与被上诉人云南楚雄汇东实业有限责任公司(以下简称汇东公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭于2016年3月29日公开开庭审理了本案，上诉人俞雄、被上诉人云南楚雄汇东实业有限责任公司的委托代理人罗国林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是，2013年12月30日，汇东公司与俞雄签订《租房合同》，合同中约定：“汇东公司将位于汇东街62、64号的房屋两间出租给俞雄从事水吧经营，租期从2014年1月1日至2014年12月31日，租金4350元/月，合计52200元/年；垃圾清运费统一向汇东公司交纳，按合同执行年度楚雄市收费标准收取，年垃圾清运费480元，每年的垃圾清运费在交纳承包费时一次向汇东公司交纳；在俞雄租房经营期间，汇东公司提供俞雄租房区的用水、用电，俞雄耗用的水、电按实际用量每月初向汇东公司交纳，其收费标准按有关部门规定计收并加收一定量的耗费；除汇东公司同意续租外，俞雄应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经汇东公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，俞雄应按合同所规定的租金标准的3倍向汇东公司支付房屋占用使用费；未经汇东公司同意超过合同期7日，汇东公司有权强行收回该房屋，造成的一切损失由俞雄自行负责”。2014年12月29日，汇东公司向各承租户发出通知，开始签订2015年度租房合同，同时收取2015年房屋租金。2014年12月31日，汇东公司向各承租户发出通知，内容为：“你所租用我公司房屋于2014年12月31日到期，2015年度租房合同已经开始签订，望各商户近期到汇东街管理办公室办理相关手续。经公司研究决定，新一轮合同最后签订期限为2015年1月2日，届时逾期拒不办理的商户我们将按《合同法》的相关规定，视为自主放弃优先续租权，所造成的一切损失由各商户自行承担”。2015年1月5日再次发出通知，内容为：“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，届时拒不办理续签的商户，视为自动放弃续租权，我公司将对你所租用的房屋另行招租，不再受理合同续签手续。未办理续租合同的商户于2015年1月15日前搬离，依照2014年度《租房合同》第十四条将房屋归还我公司。搬离前所产生的房屋租金按2014年度合同标准执行”。2015年1月12日又一次发出通知，内容为：“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，请需要继续承租的商户按我公司2015年1月5日下发的《通知》，在规定期限内到指定办公地点签订2015年《租房合同》。逾期不办理签订手续的租户，按我公司2015年1月5日下发的《通知》，请在2015年1月15日前搬离所租用房屋，届时对拒不办理续租手续、并拒不搬离的商户我公司按步骤采取强制收回措施”。2015年2月28日，汇东公司在《楚雄日报》刊登公告，内容为：“一、您如果决定续租商铺，我公司保证您在同等条件下的优先承租权，请您于2015年3月5日前到我公司续签2015年度《租房合同》，租金按新标准执行；二、您如果决定不续租商铺，请于2015年3月5日前到我公司按2014年度租金标准交清2015年度房屋租赁费、水电费，将商铺交还我公司；三、部分商铺公司将计划进行维护、修缮，公司不再续签承租合同，待修缮完毕后，需要承租的原商户，公司将优先在原商铺相应位置提供优先承租”。租期届满后，俞雄未与汇东公司签订2015年度租房合同，并继续使用房屋，至其将房屋钥匙交还汇东公司之日，俞雄未支付汇东公司相应的垃圾清运费。原审法院认为，关于2015年7月1日至8月20日期间是否产生逾期占用费的问题，汇东公司诉称俞雄使用房屋至2015年8月20日，但俞雄辩称实际使用至2015年8月10日，汇东公司对此提交了退租商户信息表予以证实，但因该表系汇东公司单方制作，并未得到俞雄的签字认可，故此原审法院认定俞雄交还房屋钥匙的时间为2015年8月10日。根据汇东公司、俞雄双方签订的《租房合同》约定，俞雄租赁的汇东街62、64号房屋的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租期届满后，汇东公司于2014年12月31日、2015年1月5日、1月12日、2月27日以书面和刊登公告形式通知俞雄续签2015年度租房合同，但俞雄在未与汇东公司签订租房合同的情况下，于2015年8月10日才将承租房屋的钥匙交还汇东公司，俞雄应当向汇东公司支付其逾期占用期间即2015年1月1日至2015年8月10日的占用费。关于逾期占用费的支付标准的问题，汇东公司、俞雄双方签订的《租赁合同》第十六条中已有明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务，故汇东公司诉请2015年1月1日至同年8月10日的逾期占用费按合同约定标准计算有事实和法律依据，其诉请的逾期占用费原审法院认定为43691元（4350元／月×6月＋4350元×12÷365天×41天×3）；其诉请2015年8月11日至2015年8月20日的逾期占用费无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于汇东公司诉请的水电费及垃圾清运费是否有法律依据的问题，汇东公司、俞雄双方签订的《租赁合同》中对水电费、垃圾清运费的支付标准及支付方式均有明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务，故俞雄应支付汇东公司2015年1月1日至2015年8月10日的垃圾清运费292元（480元÷365天×222天），至于水电费，因俞雄辩称已经结清，而汇东公司并未提交证据证实该费用确已实际产生的事实，故对此诉请原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由俞雄支付汇东公司自2015年1月1日至2015年8月10日的逾期占用费43691元、垃圾清运费292元；二、驳回汇东公司的其他诉讼请求。案件受理费原审法院减半收取504元，由汇东公司承担45元（已交），由俞雄承担459元（未交）。一审判决送达后，俞雄不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实不清。被上诉人严重违约导致了上诉人无法签订2015年房屋租赁合同，而非上诉人逾期占用房屋。被上诉人于2012年6月6日发书面通知告知上诉人汇东公司在五年内对汇东街没有改造的考虑，希望各经营户放心经营。而被上诉人违反以上的通知承诺，在2014年12月31日房屋租赁合同到期商户们准备签订新一年租房合同时告知各商户要将汇东街改造为步行街、高档商业区，并在街道管理办公室墙上挂了多张汇东街片区改造规划图，以改造汇东街的经营环境为由将房租由2014年52200元每年涨至2015年156600元每年，上诉人由于无法与被上诉人就房租事宜达成一致协议而未签订2015年的房屋租赁合同。2015年1月1日至2015年6月20日期间，上诉人多次提出与被上诉人就2015年房租事宜进行协商，而被上诉人不仅未做出任何回应，还于2015年1月12日、7月6日两次以暴力方式强迫汇东街商户签订租房合同，并打伤汇东街经营商户。上诉人于2015年7月1日起贱价处理水吧内物品，因为实在无法在继续经营下去，于7月12日至7月15日陆续搬离，并于7月20日处理搬离完毕，并未实际占用房屋至2015年8月10日。从2013年1月1日起至2014年12月31日上诉人与被上诉人签订了1年的房屋租赁合同。被上诉人告知合同一年一签，如有变动会提前告知，而合同内容均未经过双方协商，均是被上诉人拟定好格式合同后，直接让上诉人签字。就合同的内容上诉人均无权提出异议和参与合同的拟定，租房合同中有很多霸王条款，比如作为一审判决依据的2014年租房合同第十六条：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内退还该房屋。每逾期一日，乙方应按合同所规定租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。此条规定要求乙方在本合同的租期届满后的当日内退还该房屋，商铺内那么多的财产当日内如何能够搬得完，不给足够的时间搬走，每逾期一日就要三倍租金的占用费，这不合情，不合理，不合法。2013年1月签订合同时，上诉人在汇东公司街道管理办公室对合同中的一些不合理的条款提出过异议，被当时的经办人吴英(汇东公司工作人员)告知不能修改合同内容，如果不签就表示我们不愿意再续租商铺。被上诉人的合同一年一签，而上诉人从来没有参与过合同条款的拟定和更改，上诉人一直处于非常被动的状态，如果不签就无法经营，那么上诉人就必须承担所有损失，为了不蒙受损失，只能签字。因此，双方签订的租房合同并非完全是双方真实意思的表示。被上诉人于2010年7月14日发书面通知重申汇东街如有重大变动提前半年通知上诉人，上诉人认为房租大幅度上涨属于重大变动，而被上诉人于2014年12月29日合同到期前一天发通知让签订2015年度租房合同，上诉人于12月31日收到通知后当天下午到汇东街街管办准备签订合同时才被告知房租大幅度上涨的事实，上诉人认为被上诉人存在严重违约的事实，在上诉人投入大量资金装修商铺后才告知要大幅度涨房租，让上诉人因为大量的资金投入和商铺存货陷入两难的境地，失去了选择的权利。被上诉人拥有汇东街商铺的所有权，对汇东街片区房屋租金做出调整合理合法，但至少应该提前通知上诉人房租上涨的时间和涨幅，这是如实告知的义务，而被上诉人在合同到期当天才通知房租将大幅上涨，所以原判决中，法院认为自租期届满之日起6个月即自2015年1月1日至2015年6月30日止是被上诉人给上诉人考虑决定的合理期限不符合实际事实的认定。2015年7月6日被上诉人以对汇东街商铺进行水电维护、修缮为由将汇东街片区断水断电，直到8月中旬均未通水电，后来演变为交房租一家通水电一家，此情况和原审庭审中查明自2015年7月6日至2015年8月5日止停水停电的情况不符。在此段停水停电期间，被上诉方居然还要追究上诉方三倍逾期占用费。一审法庭在一审判决书中也未提及此事。从2015年7月10日至8月底汇东街片区有40多家商户被迫搬离经营了多年的汇东街，难道我们不愿意在成熟的商业环境下经营?是因为汇东公司不履行承诺，甚至在2014年8月至11月期间汇东公司在汇东街商铺发生转让，新商户到汇东公司询问新一年是否有重大变动时都一直隐瞒房租要大幅上涨的事实，导致商户损失严重。在发生转让事实和投入资金装修后才给商户考虑的时间。这样的行为严重违反了如实告知的义务，存在蓄意隐瞒和欺诈行为。二、在被上诉人存在严重缔约过错的情况下，一审判决明显不公。被上诉人已违背了最基本的诚实信用原则，未履行5年不涨租的承诺，投机取巧以一年一签的方式欺诈上诉人在汇东街片区投资经营，明显已存在严重的缔约过错，现已给上诉人造成了巨额的财产损失，因此，根据公平、公正的法律原则，人民法院不应支持被上诉人一审诉讼请求。三、一审法院对于租金按3倍计算更是没有法律依据。本案因被上诉人违反诚实信用原则，实际从2015年1月1日起，上诉人已不能进行经营，所有的责任都在于被上诉人一方，一审法院以6月30日为限认为是搬离的合理期限，之后的租金按3倍计算，明显是没有任何事实依据和法律依据的，请求二审法院依法纠正。被上诉人汇东公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人俞雄及被上诉人汇东公司对一审判决认定的事实均无异议。对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人除一审提交并经过质证的证据外,均无新证据提交。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是，原审判处是否正确？本院认为，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。本案上诉人俞雄与被上诉人汇东公司签订的租房合同中已约定租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止，除被上诉人汇东公司同意续租外，上诉人俞雄应在合同租期届满后的当日返还房屋，未经被上诉人汇东公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，上诉人俞雄应按合同所约定的租金标准的3倍支付房屋占用使用费。上诉人俞雄未按上述约定及时返还房屋，侵犯了被上诉人汇东公司的合法权益，被上诉人汇东公司要求上诉人俞雄按合同约定支付逾期占用费符合法律的规定。一审结合案件实际，已确定了自2015年1月1日至6月30日半年的时间作为俞雄考虑是否租房的合理期限，在此合理期限内仅按合同所约定的租金标准的1倍计算房屋逾期占用费，故一审判处2015年7月1日之后的房屋逾期占用费，应按合同所约定的租金标准的3倍予以计算有事实和法律依据，应予维持。另外，双方签订的租房合同中对垃圾清运费的支付标准及支付方式均有明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务，一审判决上诉人俞雄向被上诉人汇东公司支付垃圾清运费并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。上诉人俞雄的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人俞雄承担。本判决为终审判决。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后二年内向原审人民法院或者与原审人民法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。审判长  蒋文娟审判员  杨光文审判员  李佳岭二〇一六年五月六日书记员  文起丽