黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书〔2016〕黑81民终205号上诉人（原审原告）王晓倩，无业。委托代理人单伟东，黑龙江铭昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司。法定代表人王庚，该公司总经理。委托代理人王华，黑龙江省九三法律服务所法律工作者。上诉人王晓倩与被上诉人黑龙江省九三宏远房地产开发有限责任公司（以下简称宏远公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省九三农垦法院〔2015〕九民初字86号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月12日受理后，依法组成合议庭，于同年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人王晓倩及其委托代理人单伟东，被上诉人宏远公司的委托代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告王晓倩诉称：2010年6月8日至9月21日，原告分三笔给付被告购房款，购买被告开发的江城小区A4-6号门市房，被告承诺该门市房能办理银行按揭贷款，时至今日，该贷款也没有通过审批，并且被告所交付的门市房从房屋质量到房屋结构根本达不到法定的使用标准，购楼时原告买的是一层门市，但原告收到的房子是两层楼，门市房出现了一个隔板，有一层和二层，从地面到隔板、从隔板到顶层各高度均达不到建设部出具的GB-500962011住宅使用规范标准，住宅的总高度不得低于2.8米，净高度不得低于2.4米，否则不能达到法定验收标准。国家对于门市房高度没有单独规定，是参照住宅使用规范的标准，同时向鉴定机构咨询，鉴定机构表示门市房的举架高度不得低于3.5米，总高度不得低于3.9米，但未说明根据。开发商有变更设计的行为，但未提前告知；被告在交付房屋之后法定期限180日内未给原告办理产权证，根据法律规定，原告有权利解除合同；房屋内无消防栓和安全门；房屋长期漏水，多次维修。被告违约，导致商品房买卖合同无法履行。请求判令：解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告返还原告购房款230,344.00元及利息20,000.00元，共计250,344.00元。庭审中增加诉讼请求：利息以银行同期贷款利率6厘，自2010年6月8日计算至判决日止；诉讼费用由被告负担。原审被告宏远公司辩称：2010年9月21日，被告在原告交付第三笔房款后，与原告签订了商品房买卖合同，并于同年末履行了交房义务，原告在接收房屋并使用五年的时间中，无论自主经营或是出租牟利，均取得了一定的利益，有A4号楼其他经营中的门市房证实。此期间，并未就房屋质量及合同违约提出任何解除请求。原告一直未按合同约定向被告支付剩余房款，违约在先，应当承担违约责任。被告未向原告做过任何承诺，只是通知原告提供相关办理银行贷款的材料。原告之所以未申请下来贷款，是因为其未提供有效的收入证明，致使其贷款未能得到银行审批，此过程中，被告也积极进行协调，被告在办理贷款过程中不存在过错，亦无违约责任；被告依法取得涉案房屋相关手续，于2010年4月28日开工，于同年8月26日取得商品房预售许可证，于同年11月1日竣工，并取得竣工备案证，可以证实被告交付原告的门市质量合格，可以达到使用的标准；原告在接收五年后要求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款解除权消灭的行使时限为一年的规定，故原告已经丧失了行使解除权的时限。原告的主张无事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院认定：2010年4月3日，黑龙江省大西江农场委托被告在场直原加工厂院内开发建设大西江农场整体搬迁（危房改造）江城小区A4号商业住宅楼，同年4月28日开工。原告购买A4-6号门市房，该房屋99.64平方米，每平方米4,600.00元，总金额为458,344.00元。原告分别于同年6月8日、8月17日、9月21日交款100,000.00元、83,344.00元、47,000.00元，合计230,344.00元，被告为原告出具了收据。双方签订了《商品房买卖合同》，第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致结构形式、户型、空间尺寸、朝向，影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，买受人有权退房。”合同中未约定剩余房款的给付时间、违约责任、以及门市房交付、办理产权证书时间。关于产权登记的约定仅提到了被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同中对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未约定。涉案楼房于同年11月1日竣工，经验收合格。被告于同年12月份将增加了隔板、被分隔为上下两层的涉案房屋交给原告，原告接收钥匙后对该门市房进行了装修和使用。2015年3月，原告收到了被告起诉原告要求履行给付剩余房款案件的传票后，于同年4月9日提起诉讼。同年7月1日，原告递交了鉴定申请书，经黑龙江远大司法鉴定服务有限公司对涉案房屋的高度进行测量，一层地面到隔板梁底部高度为2019mm，从一层地面到隔板棚底部高度为2488mm，从隔板地面到二层顶梁底部高度为2039mm，从隔板地面到二层顶棚底部高度为2786mm，从一层地面到二层顶棚底部总高度为5489mm。另查明，中国农业银行黑龙江省分行直属支行于同年9月19日印发的农银黑直复（2010）49号文件，批准同意中国农业银行股份有限公司九三支行（以下简称农行九三支行）与被告就涉案楼房房主、商业用房等楼盘签订按揭合作协议。被告于同月21日与农行九三支行签订了《一手房贷款业务银企合作协议》。原告为了购买涉案房屋，向该行提供了贷款所需相关材料，但由于原告提供的贷款材料中收入证明为种地收入，不符合上级行要求应为在职工资性收入审批要求而未获批准，原告利用贷款按揭的方式支付剩余房款的目的未能实现。同时查明，原告至今未到涉案房屋所在地房产管理部门办理房屋产权证书，其一直认为是由被告办理的。原审法院认为：原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效；根据合同第十条的约定，被告虽然未对楼房的设计变更通知原告，但原告接收了房屋，原告已经知道房屋被隔板分割为上下二层。按合同约定，原告有权在15日内作出是否退房的书面答复，原告未答复，亦未提出异议，且对房屋进行了装修，视为其接受变更，对房屋现状的认可。原告主张曾向被告提出了异议，但无证据证实。原告在接收使用近五年后提出解除合同，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”原告未按期行使解除权，故对其要求解除合同的请求，不予支持；原告主张房屋举架高度不符合住宅设计规范，无法律依据，不予支持；原告作为买受人并未在房屋交付使用之日起90日内，依法要求被告提供必要的证明并到当地房地产管理部门办理权属登记手续，故原告主张被告在交付房屋后180日内未给原告办理产权证的请求不成立，不予支持；原告贷款未被银行批准是因为其提供的相关材料不符合银行审批条件，非被告原因所致，故原告关于被告违背承诺房屋可贷款的主张不成立，不予支持；原告主张房屋无消防栓、安全门、漏水等严重质量和安全隐患，但无证据证实，不予支持。综上，原告要求被告返还购房款及给付利息的诉讼请求不成立，不予支持。依照《合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费5,056.00元，鉴定费6,000.00元，由原告负担。王晓倩上诉称：原审认定事实不清。被上诉人销售房屋时承诺，涉案门市房能办理银行按揭贷款，但被上诉人却以上诉人填写贷款材料时写的是农业收入，与事实不符，上诉人在青岛有正式工作，因来回奔波在农行按揭材料上签名均系在空白处，银行仅出具了一份说明，在庭审中并未派人出庭说明，亦未列出具体明细。其他商户也未能办理银行按揭贷款，原审法院归责于上诉人错误；被上诉人将房屋增加了隔层，使房屋由一层变成二层，达不到消防安全要求，属于危房。基于以上理由，上诉人有权利要求解除《商品房买卖合同》，被上诉人应当返还购房款，给付利息；原审适用法律错误。本案符合《合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，合同应予解除，原审未予适用错误。第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案房屋无消防栓、安全门，属于质量不合格，应予解除合同；第十五条规定：根据《合同法》第九十四条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上诉人不存在上述情形，原审认定上诉人解除权消灭错误；上诉人至今未取得房屋权属证书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，应当解除合同。请求二审法院改判解除合同，被上诉人返还上诉购房款230,344.00元，自2010年9月21日至二审判决生效时止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。宏远公司辩称：本案争议发生的前因是上诉人迟迟不支付房款，逾期时间较长，在被上诉人多次催要未果后，被上诉人将上诉人诉至法院（另案处理），请求其支付购房款及逾期利息，上诉人为了不履行给付义务，诉至法院要求被上诉人解除合同，并返还首付款及利息；未能贷款是上诉人自身原因所致，它不是上诉人拒绝给付购房款的理由，也不是解除合同的法定条件；上诉人未获得贷款后，未积极寻求解决办法，消极等待，并对房屋进行装修后出租给他人用于生产经营活动，谋取利益，其行为给被上诉人造成巨大损失；上诉人主张适用的行政法规为地方法规，不适用于黑龙江省，故其主张被上诉人将房屋增加了隔层，使房屋达不到消防安全要求，属于危房的理由不成立；上诉人对《合同法》第九十四条理解错误，因此，以该条规定主张解除权错误；办理房屋所有权证需要上诉人持身份证及相关证明到房屋所在地的房产管理部门办理，上诉人在一审庭审中自认未要求被上诉人提供必要的证明文件，并到房产部门办理权属登记手续，系其自己放弃了权利，故其主张被上诉人未给上诉人办理房屋产权证书的理由不成立。上诉人举示的如下证据：证据一，大西江农行办公室主任袁平出具的证明，欲证明上诉人办理贷款的手续都是空白的，当时贷款没下来，非个人原因而是银行政策发生变化。被上诉人对该证据真实性、关联性、合法性及证明的问题均有异议。认为证明虽然是袁平个人所写，但不能代表大西江农行，与被上诉人在原审中提交的证据四相矛盾；证人未到庭接受问询，在没有大西江农行及上级银行出具的相关证明情况下，不能证明上诉人欲证明的问题，建议法庭不予采信。证据二，证人岳某出庭陈述证言，欲证明开发商承诺可以贷款。上诉人无异议。被上诉认为相对客观，其着重表述办理贷款是由上诉人自己到银行办理的，与被上诉人无关。上诉人反驳称证人所说的电话沟通是让上诉人自己到售楼处办理买房的事情，并不是办理贷款的事情。对于证据一证，能够实未能贷款，是因为银行的政策发生变化，非上诉人个人原因，被上诉人虽有异议，但无证据反驳，予以采信；对于证据二，因有原审其他证据佐证被上诉人售楼时承诺可以贷款，予以采信。被上诉人未举示证据。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案中《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立，有效，原审对此确认正确，本院予以确认。关于按揭贷款是否为解除合同的条件问题。《解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。在本案中，双方已经按合同约定办理了按揭贷款手续，虽然贷款未果，但系银行政策调整所致，不属于双方当事人的原因，亦无证据证实系被上诉人的原因，且上诉人已经接收房屋，并使用了五年，亦无证据证实合同因未取得按揭贷款而不能继续履行，故上诉人主张被上诉人未能按约履行按揭贷款手续，要求解除合同的理由不成立，不予支持；上诉人已经接收房屋，并使用了五年，视为其对被上诉人改变房屋结构的认可，且上诉人无证据证实增加隔层会使房屋达不到消防安全要求，属于危房，故上诉人以房屋增加了隔层，要求解除房屋的理由不成立，不予支持。上诉人以无消防栓和安全门，要求解除合同，但对于无消防栓和安全门是否属于房屋主体质量问题，其并未提供证据证明，故其以房屋质量不合格，要求解除合同，因无事实根据，不予支持。涉案房屋未办理房屋权属证书，并无证据证实系被上诉人的原因所致，故上诉人以被上诉人未给上诉人办理产权证，要求解除合同，无法律依据，不予支持。上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在《合同法》第九十四条规定的解除合同情形，故对上诉人以该规定主张解除合同的请求不能成立。《解释》第十五条，对于上诉人来说，是被上诉人不履行合同义务，经上诉人催告后三个月内仍未履行的，上诉人可以要求解除合同，但上诉人未举示证据证实被上诉人未履行义务，上诉人已经催告过，故对其主张应当适用该法律规定，不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,056.00元，由上诉人王晓倩负担。本判决为终审判决。审判长  周志强审判员  赵玉忠审判员  石 岩二〇一六年五月十六日书记员  韩欣言