河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3388号上诉人（原审被告、反诉原告）：李建宾，男，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：尚占景，河南元瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：平顶山市东风置业有限公司，住所地河南省平顶山市。法定代表人：朱书锋，经理。委托诉讼代理人：樊杰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张怀亮，河南天广律师事务所律师。原审第三人：宝丰县城关镇友好社区居委会，住所地河南省宝丰县城关镇。法定代表人：郭连峰，主任。委托诉讼代理人：李伟峰，男，该居委会三组居民代表。上诉人李建宾因与被上诉人平顶山市东风置业有限公司（以下简称东风置业公司）及原审第三人宝丰县城关镇友好社区居委会（以下简称友好社区居委会）合同纠纷一案，不服宝丰县人民法院（2020）豫0421民初228号民事判决，向本院提起上诉。本案原由宝丰县人民法院于2019年9月20日作出（2019）豫0421民初1118号民事判决，李建宾不服，向本院提起上诉，本院于2020年1月6日作出（2019）豫04民终3671号民事裁定，撤销原判，发回宝丰县人民法院重审。该院重审后，于2020年9月1日作出上述（2020）豫0421民初228号民事判决。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建宾上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回东风置业公司的全部诉请；2．改判支持李建宾的一审反诉请求；3．本案一审、二审诉讼费由东风置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定李建宾和东风置业公司之间签订的《联合建楼合同书》无效，属认定事实错误。一审法院认定：“李建宾和东风置业公司之间签订的《联合建楼合同书》涉及农用地用于开发建设，没有办理农用地转用审批手续，违反了法律的强制性规定，应为无效合同。”该认定显然不当。《联合建楼合同书》是李建宾与东风置业公司以及第三人友好社区居委会之间签订的，表面上看是联合建楼合同，实质上是一份拆迁安置合同，并非是真正的联合建楼合同。另外，《联合建楼合同书》中约定的拆迁安置土地，是李建宾的祖宅和新宅基地，并非是农用地，不需要履行所谓的农用地转建设用地审批手续，更不会导致《联合建楼合同书》无效。所以，一审法院将李建宾和东风置业公司在既是真实意思表示又不违反法律规定的情况下签订的《联合建楼合同书》认定为无效，缺乏事实和法律依据。二、一审法院以《联合建楼合同书》无效为由，不予追究东风置业公司的违约责任，判决单方返还违背客观事实和法律规定。《联合建楼合同书》签订于2010年6月9日，签订后，李建宾按照合同第一条的约定，向东风置业公司交付了该条约定的宅基地及宅基地上的房屋。东风置业公司接收了李建宾交付的宅基地和宅基地上的房屋，并安排拆迁人员将李建宾老宅基地上的四间瓦房予以拆除。后东风置业公司于2014年和2016年按照合同约定先后向李建宾交付了四套拆迁安置房屋中的两套。由此可见，《联合建楼合同书》实为拆迁安置补偿协议，是当事人之间的真实意思表示，也不违反法律规定。同时，李建宾与东风置业公司已经实际履行长达十年之久，东风置业公司资金断裂无法继续履行合同，构成违约。一审法院置被东风置业公司拆除李建宾宅基地上房屋的事实和违约行为于不顾，判决李建宾单方返还六年前和四年前已交付给李建宾的安置补偿房屋，显然违背客观事实和公平原则。三、一审判决回避案件基本事实，判决结果显失公平。《联合建楼合同书》中，三方一致认定被拆迁宅基地上的房屋实际存在，李建宾提供的婚礼录像也证实被拆迁老宅基地上房屋存在的事实。更重要的是，友好社区居委会、证人兰某、邻居以及李建宾提供的其他证据均证实东风置业公司拆除了李建宾老宅基地上房屋的事实，但一审法院却对此事实予以回避，对该被拆除的房屋没有判决进行重建或者补偿，只判决李建宾返还因房屋被拆而得到的拆迁安置补偿房屋，毫无公平正义可言。四、李建宾老宅基地的土地使用证丢失或者未查询到登记信息，不能否认李建宾对涉案老宅基地的使用权。首先，涉案老宅基地是李建宾父辈在几十年前批划的老宅基地，在《联合建楼合同书》中，李建宾、东风置业公司和友好社区居委会均一致认可李建宾对涉案老宅基地的使用权；其次，友好社区居委会开具的证明，也清楚的证实了李建宾对涉案老宅基地的使用权；再次，左邻右舍也均能够证实李建宾对涉案老宅基地的使用权；最后，邻居的土地使用证上的四至边界也明确的显示李建宾是涉案老宅基地的使用权人。因此，一审法院仅以土地部门没有查询到李建宾涉案老宅基地登记信息，不予支持李建宾的反诉请求明显不当。综上，《联合建楼合同书》是一份三方协议，该协议是三方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效协议。一审法院回避案件事实，草率判决李建宾单方返还的结果明显不当，应予纠正。东风置业公司辩称，一、东风置业公司与李建宾、友好社区居委会于2010年6月9日签订《联合建楼合同书》，拟利用李建宾的宅基地开发建设，但是至今没有收到李建宾的老宅基地。李建宾的宅基地是集体土地（农用土地），在签订《联合建楼合同书》后，至今没有办理成农用地转用审批手续，确实违反法律的强制性规定，一审法院认定《联合建楼合同书》无效是正确的。二、本案的事实是，2010年6月9日李建宾与东风置业公司签订《联合建楼合同书》后，东风置业公司是依据友好社区居委会出具的证明将两套房屋交付给李建宾，但是李建宾既没有按合同约定向东风置业公司交付合法的宅基地使用证、房屋所有权证，更没有向东风置业公司交付应提供的宅基地及房屋。从《联合建楼合同书》的附图可以明确看出，房屋面积158.13平方米是新宅的房屋面积和房屋布局图，并没有老宅的房屋布局图和房屋面积。况且房屋置换面积是一平方米置换二平方米，从签订《联合建楼合同书》至今将近十年时间，李建宾没有对老宅基地没有房屋布局图和房屋面积提出过异议。再结合李建宾老宅现状，四邻中除了北面是路外，其余三面邻居的房屋均没有拆除。李建宾的老宅基地上没有房屋与东风置业公司无关，李建宾所说的老宅房屋是东风置业公司拆除明显与事实不符，不符合常理。三、本案争议是通过诉讼途径解决的，应当以事实为依据，以法律为准绳。通过一审法院向国土资源管理部门核查，李建宾的老宅基地没有合法手续，该宅基地无法办理农用地转用审批手续，更说明《联合建楼合同书》是无效的。综上，东风置业公司认为一审判决是正确的，李建宾的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。友好社区居委会述称，同意李建宾的上诉意见。东风置业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除东风置业公司与李建宾于2010年6月9日签订的联合建楼合同；2．判令李建宾向东风置业公司返还位于宝丰县××小区××单元××西××房屋××、××单元××西××房屋××套（价值共计500000元）；3．判令李建宾向东风置业公司支付违约金54000元；4．本案诉讼费用由李建宾承担。李建宾向一审法院反诉请求：1．判令东风置业公司履行《联合建楼合同书》及补充协议约定的拆除李建宾老宅四间瓦房（面积为148平方米）应补偿而未补偿的房屋53.9平方米（已扣除已补偿的两套房屋计242.1平方米）；2．判令东风置业公司返还因《联合建楼合同书》及补充协议部分不能履行或者解除而占有李建宾的宅基地；3．本案反诉费用由东风置业公司承担。一审法院认定事实：2010年6月9日，李建宾作为甲方和作为乙方的东风置业公司签订《联合建楼合同书》，担保方为友好社区居委会。合同主要约定：李建宾提供宅基地东西长12.1米，南北宽21米，房屋面积158.13平方米，东临谷天增，西邻葛树林，共计870.15平方米（以具有合法产权证件和居委会确认的证明为准）。东风置业公司按照宅基地实量面积和房屋面积，一平方米置换新房一平方米，超出或不足部分按照950元/平方米计价，李建宾剩余面积达到东风置业公司所建房屋面积50％以上者，可置换一套新房，相差面积由李建宾支付差价，未达到50％的，由东风置业公司向李建宾支付差价。李建宾在统一分配安置房后30日内搬迁完毕，并将土地使用证等手续交付东风置业公司，如李建宾不能按规定时间内搬迁，每拖延一个月李建宾向东风置业公司支付2000元违约金。李建宾签字并按指印，东风置业公司、友好社区居委会在合同上盖章。同日，三方签订补充协议，主要约定：房屋置换面积为房屋面积一平方米置换新房二平方米，剩余空白宅基地一平方米置换新房一平方米；李建宾在统一分配安置房后60日内搬迁完毕，新旧土地证互换。合同签订后，李建宾向东风置业公司交付友好社区居委会出具的证明一份，内容为：“证明兹证本辖区三组常住居民李建宾老宅基地一处，面积456.06平方米，土地证丢失。特此证明。友好社区2014.9.26。”上述证明中的“友好社区2014.9.26”处加盖“宝丰县城关镇友好社区居委会”印章。东风置业公司分别于2014年、2016年向李建宾交付两套房屋，2016年11月27日，李建宾出具收到条，内容为李建宾收到东风置业公司位于美林湾小区房屋二套（16号楼东一单元八层西户和6号楼东一单元二层西户），面积共计242.1平方米。一审法院另查明，联合建楼合同书补充协议所附的房屋布局图中，显示新宅基地上有房屋（至今仍存在），老宅基地上无房屋。当事人所称的新、老宅基地东风置业公司至今未占有使用。经一审法院调查，宝丰县国土资源局城关国土资源所出具证明一份，内容为：“证明经城关镇城关土地所档案室查询友好社区李建宾宅基地手续，经查询未有友好社区李建宾宅基地相关信息。城关国土资源所2020年8月14日。”并在“城关国土资源所2020年8月14日”处加盖“宝丰县国土资源局城关国土资源所”印章。一审法院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续。李建宾与东风置业公司签订的联合建楼合同，涉及农用地用于开发建设，但没有办理农用地转用审批手续，违反了法律的强制性规定，双方签订的联合建楼合同应为无效合同。因此，东风置业公司请求解除合同的诉讼请求，该院不予支持。因合同无效，不存在因违约承担责任的基础，亦不存在履行合同的基础，因此，东风置业公司请求李建宾支付违约金的诉讼请求，不予支持；李建宾反诉请求东风置业公司继续履行合同，补偿下余53.9平方米房屋的诉讼请求，亦不予支持。合同无效，双方当事人应相互返还，根据宝丰县国土资源局城关国土资源所出具的证明，未有友好社区李建宾宅基地相关信息，且东风置业公司至今没有占有使用李建宾的土地，因此，东风置业公司不存在返还李建宾宅基地的问题。李建宾收到东风置业公司的房屋，应予以返还，因此，东风置业公司请求李建宾返还位于宝丰县××小区××单元××西××房屋××、××单元××西××房屋××套的诉讼请求，予以支持。一审依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、平顶山市东风置业有限公司与李建宾于2010年6月9日签订的《联合建楼合同书》无效；二、李建宾于该判决生效后十日内向平顶山市东风置业有限公司返还位于宝丰县××小区××单元××西××房屋××、××单元××西××房屋××套；三、驳回平顶山市东风置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李建宾的反诉请求。案件受理费9340元，保全费3290元，由原告平顶山市东风置业有限公司负担6315元，李建宾负担6315元；反诉费1113元，由李建宾负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．二审审理中，李建宾提交了涉案宅基地的宅基地使用证存根复印件，拟证明李建宾1987年5月5日就取得了涉案宅基地（老宅宅基地）的使用权。东风置业公司不认可该宅基地使用证存根复印件的真实性。李建宾申请本院进行调取，本院依当事人申请向宝丰县城关镇人民政府调取了该宅基地使用证存根，宝丰县城关镇人民政府向本院提供了加盖该镇人民政府印章的涉案宅基地使用证存根复印件，当事人对该宅基地使用证存根的真实性均无异议。该宅基地使用证存根载明：编号221号；姓名李建宾；四至东风道，西路，南业主，北路；面积长5.97米，宽22.3米，计地2分（133.13平方米）；备注“东西独墙，有后院，出路一条”；落款时间1987年5月5日。2．涉案《联合建楼合同书》附宅基、房屋面积图，载明：姓名李建宾；“院子面积”院子21×12.1﹦254，楼梯3.71×0.5﹦1.86；“房子面积”主房10.5×9.3﹦97.65，东配房5.8×3.71﹦21.58，南配房10.53×3.7﹦38.96；“总面积”255.96＋158.13﹦414.09，院子面积＋房屋总面积，老宅总面积456.06平方米，总面积870.15平方米；备注“其中总面积里有老宅总面积456.06平方米”；并有房屋布局图。当事人均认可上述“院子面积”“房子面积”“总面积”中的“255.96＋158.13﹦414.09”及“房屋布局图”均记载的是李建宾新宅的情况，“总面积”中的“总面积870.15平方米”包括新、老宅院面积。关于“总面积”和“备注”中记载的“老宅总面积456.06平方米”，李建宾述称包括老宅的宅基地面积和房屋（四间一层瓦房）面积，其中房屋面积148平方米，该面积经过东风置业公司实际丈量计算，宅基地使用证存根上记载的面积小于实际面积。东风置业公司述称“老宅总面积456.06平方米”是李建宾自己报的数字，因为当时没有房屋，没有边界，因此无法丈量；不论新宅、老宅，只要有房屋就应当有房屋布局图，因为合同没有附老宅的房屋布局图，因此老宅应当没有房屋。3．一审诉讼过程中，宝丰县人民法院于2020年4月24日组织当事人对涉案李建宾老宅情况进行了现场勘验，草绘李建宾老宅图纸一份，载明：李建宾老宅宅基地南北长15.8米，东西宽19.5米，老宅房屋居北（注明“李建宾所称的四间房子”），南北长7.6米，东西宽19.5米。一审法院有关人员和当事人（委托诉讼代理人）在该图纸上签字确认。二审审理中，本院组织对该图纸进行了质证，当事人对该图纸均无异议，但东风置业公司称该图纸是按李建宾指认的边界测量的。4．原一审审理中，李建宾提交友好社区居委会于2019年5月22日出具的证明一份，载明：“兹证本社区三组常住居民李建宾33号院老院已由平顶山市东风置业有限公司宝丰分公司拆除。（注：老宅院面积为456.06平方米，现有合同为证。）情况属实郭连峰（签字，加盖‘宝丰县城关镇友好社区居委会’印章）。”5．原一审诉讼过程中，一审法院对友好社区居委会主任郭连峰（为李建宾作证）、东风置业公司原工作人员兰某（为李建宾作证）、赵小法（为东风置业公司作证）、李秀成（为东风置业公司作证）、丁志方（为东风置业公司作证）进行了调查。郭连峰述称，据其通过村民了解，李建宾的房屋是开发商推倒的。兰某述称，其原在东风置业公司负责涉案项目建设时有关房屋拆除工作，扒过李建宾的老宅房屋，李建宾是五间头的房子，住房四间，一间门楼，自然倒塌两间，还剩三间是完整的，扒的是三间完整房屋。赵小法述称，其原在东风置业公司管财务，扒房子都给房主补偿的有钱，没有给李建宾补偿费，没有扒过李建宾的房子。后又称没听说扒过李建宾家的房子，不知道扒过李建宾家的房子没有。李秀成述称，其原是东风置业公司的材料员，兰某原负责拆迁扒房子，经其记得是没有扒过李建宾家的房子，他家是土坯房，自动倒塌。丁志方述称，其原在东风置业公司做后勤工作，兰某原负责拆迁工作，和李建宾是一个村的，好像还有亲戚关系，朱书锋（东风置业公司法定代表人）让其和李秀成一起去看李建宾家，他们去看的时候李建宾家是土坯房，都塌着，一直到其离开公司（2014年左右），没有扒过李建宾家的房子。6．原一审审理中，李建宾申请证人王某1、韩某出庭作证。王某1述称，其与李建宾是远门老表，东风置业公司大概2010年扒了李建宾的房子，主房四间，中间一个过屋。韩某述称，其与李建宾是庄邻，没有亲戚关系，开发商扒了李建宾房子，扒了有十几年了，李建宾房子被拆之前有三间或者四间，其中有一间是过屋。7．原二审审理中，李建宾申请证人李某、白某、王某2出庭作证。李某述称，李建宾是其叔叔，2010年下半年东风置业公司工作人员兰某带人扒了李建宾的房子。白某述称，其与李建宾是一个庄的，2010年6、7月份的时候东风置业公司的兰某领着人扒了李建宾的四间瓦房。王某2述称，其与李建宾是邻居，2010年下半年其看见兰某领着人开着挖掘机扒了李建宾家的四间瓦房。8．东风置业公司2014年交付李建宾的安置房是美林湾小区6号楼东一单元二层西户房屋，面积为127.06平方米，现由李建宾居住使用；2016年交付的是16号楼东一单元八层西户房屋，面积为115.04平方米，李建宾称已出售给他人，二审审理中提交了其与沈亚峰签订的买卖协议，东风置业公司质证称无法核实该买卖合同的真实性，因此对该买卖合同的真实性不发表意见，但李建宾没有取得该房屋的所有权就处分该房屋，该买卖合同应当无效。9．二审审理中，李建宾在回答审判人员有关询问时陈述称，老宅院交付给东风置业公司拆除房屋后，该公司长期没有进行开发建设，前几年李建宾在老宅基地上种上了树，树木由李建宾管理，现在该宅基地上没有房屋。10．二审审理中，东风置业公司在回答审判人员关于“涉案联合建楼合同书涉及的宅基地你公司是否确定不再开发使用，不再开发使用的原因是什么”的询问时陈述称：“我公司确定不再开发使用，原因有很多，前期是因为我公司与友好社区居委会发生纠纷，村民阻止二期建设，现在是政策发生变化，由政府主导，不让开发商与村民直接签合同开发建设。”除此外，本院对一审判决认定的其他基本事实予以确认。本院认为，当事人二审的争议焦点是：一、一审判决认定涉案《联合建楼合同书》无效是否正确；二、李建宾应否向东风置业公司返还涉案美林湾小区6号楼东一单元二层西户、16号楼东一单元八层西户房屋；三、李建宾的一审反诉请求能否成立。对此，本院评析如下：一、关于一审判决认定涉案《联合建楼合同书》无效是否正确的问题。当时施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条规定：“具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。……”本案中，东风置业公司与李建宾签订《联合建楼合同书》及补充协议，其实质是东风置业公司受让李建宾的宅基地用于房地产开发建设，并给予李建宾相应补偿。各方当事人均认可李建宾的涉案宅基地属于村集体所有的土地。当事人签订合同将集体土地用于房地产开发建设，明显违反上述法律规定。一审法院认为当事人签订的《联合建楼合同书》违反法律的强制性规定，认定该《联合建楼合同书》无效并无不当，本院予以确认。二、关于李建宾应否向东风置业公司返还涉案美林湾小区6号楼东一单元二层西户、16号楼东一单元八层西户房屋的问题。根据有关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案联合建楼合同无效，当事人因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。东风置业公司作为房地产开发企业，知道或者应当知道集体土地不能用于房地产开发建设，对合同无效负有主要过错，应当依法承担相应责任。本案中，东风置业公司分别于2014年、2016年向李建宾交付美林湾小区6号楼东一单元二层西户房屋（面积为127.06平方米）、16号楼东一单元八层西户房屋（面积为115.04平方米）的事实清楚。关于当事人争议较大的李建宾是否向东风置业公司交付涉案的老宅宅基地及房屋的问题，从本案有关事实看，当事人签订的《联合建楼合同书》附图载明总面积870.15平方米包括老宅总面积456.06平方米（其余为新宅的宅基地＋房屋面积），李建宾主张该老宅总面积456.06平方米包括房屋面积148平方米（其余为宅基地面积），该主张符合该附图载明的新宅总面积构成情况和合同有关约定，亦与一审法院现场勘验情况能够相互印证。东风置业公司述称老宅总面积456.06平方米是李建宾自己报的数字、当时没有房屋，未有相应证据予以证明，亦与各方已签订合同确认该面积相悖，本院不予采信。故对李建宾上述主张予以认定，可以认定当事人签订合同时李建宾老宅有房屋148平方米。当事人均认可涉案合同所附房屋布局图是李建宾新宅的房屋布局图，并未附老宅房屋布局图，一审判决认定“联合建楼合同书补充协议所附的房屋布局图中，显示新宅基地上有房屋（至今仍存在），老宅基地上无房屋”不当，本院予以纠正。李建宾主张老宅院（含房屋）交给了东风置业公司，之后该房屋被东风置业公司拆除。对其该事实主张，原一审、二审审理时李建宾提供了友好社区居委会出具的证明，该居委会主任郭连峰、东风置业公司当时负责拆迁工作的兰某及王某1、韩某、李某、白某、王某2等人有关证言予以证明，虽部分证人与李建宾有一定亲属关系，证言内容也不完全一致，但结合上述对当事人签订涉案合同时李建宾老宅房屋问题的分析、李建宾向东风置业公司交付友好社区居委会出具的关于其老宅宅基地问题的证明、东风置业公司向李建宾交付两套安置房且之后数年双方相安无事、距事发时间较久证人记忆可能发生偏差等情况，可以认定李建宾所举证据已达到高度盖然性的证明标准，故对李建宾主张的其向东风置业公司交付了老宅院、老宅的房屋被该公司拆除等事实予以认定。为东风置业公司作证的赵小法、李秀成、丁志方等人均系该公司原工作人员，该三人的有关证言不足以反驳李建宾提供的上述证据和本案有关事实，本院不予采信。因当事人均认可东风置业公司未实际占有使用李建宾的老宅宅基地，二审审理中李建宾认可其在该宅基地上种了树，树木由其管理，可以认定该宅基地现由李建宾实际占有使用，东风置业公司对此亦未提出异议，故无须判令东风置业公司向李建宾返还该宅基地。关于李建宾老宅房屋和两套涉案安置房的财产返还等相关问题。因李建宾老宅的房屋已不存在，无法返还，李建宾可依法主张给予相应补偿，有其他损失的，因东风置业公司对合同无效负有主要过错，还可以向该公司主张赔偿损失。李建宾一审时未就此提出反诉请求，但本着尊重事实、解决问题、减轻当事人诉累、保障当事人居住权利的原则，对该问题和东风置业公司诉请李建宾返还美林湾小区6号楼东一单元二层西户、16号楼东一单元八层西户计两套房屋的问题宜一并作出处理。综合考虑涉案《联合建房合同书》约定“依照宅基地实量面积和房屋面积，一平方米置换新房一平方米”、补充协议约定“房屋面积一平方米置换二平方米，剩余空白宅基地面积一平方米置换新房一平方米”、李建宾老宅房屋被东风置业公司拆除、李建宾涉案宅基地使用证存根记载的宅基地面积为133.13平方米、东风置业公司2014年即已将美林湾小区6号楼东一单元二层西户房屋交付给李建宾、李建宾已居住使用多年等情况，酌定将美林湾小区6号楼东一单元二层西户房屋作为东风置业公司拆除李建宾老宅房屋对李建宾的补偿和因该公司对造成涉案合同无效负有主要过错对李建宾有关损失的赔偿，李建宾无须返还该房屋，但应当返还美林湾小区16号楼东一单元八层西户房屋。一审判决未考虑李建宾老宅房屋被东风置业公司拆除等损失情况，判令其全部返还该两套房屋有失公平，本院予以纠正。三、关于李建宾的一审反诉请求能否成立的问题。李建宾一审的主要反诉请求是：1．判令东风置业公司履行《联合建楼合同书》及补充协议约定的拆除李建宾老宅四间瓦房（面积为148平方米）应补偿而未补偿的房屋53.9平方米（已扣除已补偿的两套房屋计242.1平方米）；2．判令东风置业公司返还因《联合建楼合同书》及补充协议部分不能履行或者解除而占有李建宾的宅基地。李建宾一审第一项反诉请求成立的前提是涉案联合建楼合同有效，当事人应当继续履行合同。但如前所述，该合同为无效合同，故李建宾该反诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当。关于李建宾一审第二项反诉请求的有关问题，本院在评析第一个争议焦点问题时已作论述，不再过多重复。简而言之，东风置业公司并未实际占有使用该宅基地，该宅基地现由李建宾实际占有使用，不存在判令返还的现实基础，也无须判令东风置业公司向李建宾返还该宅基地。故一审判决不予支持李建宾该项反诉请求亦无不当。综上所述，李建宾的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宝丰县人民法院（2020）豫0421民初228号民事判决第一项、第四项，即：一、平顶山市东风置业有限公司与李建宾于2010年6月9日签订的《联合建楼合同书》无效；四、驳回李建宾的反诉请求；二、撤销宝丰县人民法院（2020）豫0421民初228号民事判决第二项、第三项，即：二、李建宾于本判决生效后十日内向平顶山市东风置业有限公司返还位于宝丰县美林湾小区6号楼东一单元二层西户房屋一套、16号楼东一单元八层西户房屋一套；三、驳回平顶山市东风置业有限公司的其他诉讼请求；三、李建宾于本判决生效后十日内向平顶山市东风置业有限公司返还位于宝丰县美林湾小区16号楼东一单元八层西户房屋一套；四、驳回平顶山市东风置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9340元，保全费3290元，计12630元，由平顶山市东风置业有限公司负担6315元，李建宾负担6315元；反诉费1113元，由李建宾负担。二审案件受理费9312元，由平顶山市东风置业有限公司负担4656元，李建宾负担4656元。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二一年一月十九日法官助理雷东书记员王奚晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。