山东省滨州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1691民初36号原告高海。委托代理人王赫，山东志城律师事务所律师。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，公司董事长。委托代理人吴娜娜，公司员工。原告高海与被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高海的委托代理人王赫、被告中博公司的委托代理人吴娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高海诉称，2009年4月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于滨州市长江四路以南、渤海二十四路以东滨州中博国际商贸城第2座*层**号商铺一处。合同约定该房屋于2009年12月31日前交付使用。原告按照约定交纳了全部购房款，但被告至今未交付房屋，已构成违约。为此，原告根据双方合同约定，诉至法院。请求：1.判令被告继续履行双方的《商品房买卖合同》并立即向原告交付涉案房屋；2.被告向原告支付违约金**8155.44元（以**95727元为基数，自2010年1月1日至2016年3月2日，按照日万分之二计算）；3.被告向原告支付违约金（以**95727元为基数，自起诉之日至判决实际交付之日按日万分之二计算）；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张该房屋的实际测绘建筑面积为26.71平方米,合同约定的建筑面积为27.35平方米，原告已按照合同约定面积支付了全部房款，因此请求被告返还面积差额部分的房款。为此，原告变更两项诉讼请求为：4.被告向原告返还涉案房屋面积差的房款金额**580.08元；5.诉讼费由被告承担。被告中博公司辩称，1.涉案房屋已于2014年12月18日验收，并交付滨州市中博国际商贸城经营管理有限公司（以下简称中博经管公司）统一经营，若原告要求交付房屋，被告同意交付。2.因原被告签订的经营管理合同，经营期限是自2009年12月31日至2012年12月31日，所以违约金的计算应自2013年1月1日起至2014年12月18日。3.本案的诉讼费用应由原告承担。被告对原告主张的房屋面积差无异议。经审理查明，2009年4月28日，原告高海（买受人）与被告中博公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定:出卖人以出让方式取得位于渤海二十四路与长江五路之间、编号为滨国用（2008）第****的地块的土地使用权，土地规划用途为商业服务业。出卖人经批准，在上述地块建设商品房暂定名为滨州中博国际商贸城，建设工程规划许可证号为滨开规建37160020080001，施工许可证号为滨开建中字（2008）***号，商品房预售许可证号为滨建房开预字第**号。买受人购买的商品房为第2座*层**号；该商品房合同约定建筑面积共27.35平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7156.38元，总金额为195727元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补；买受人于2009年4月28日一次性支付总房款；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除遇不可抗力出卖人可延期交房外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用:（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。同日，原告向被告交付购房款**95727元。原被告签订《补充协议》，约定，原告购买的中博国际商贸城2号楼*层**号商铺，单价为9529元，总价260618元。原告在签订《商品房买卖合同》时，中博公司在上述价格基础上给予24.9%的优惠，优惠后商铺单价为7156.38元/平方米，总价为**95727元；原告自愿将涉案商铺委托给被告免费经营管理三年，该期限自2009年12月31日起至2012年12月31日止。双方为此签订《经营管理合同》，约定：在不损害原告根本利益的前提下，原告委托中博公司全权处理与该商铺验收、交楼等一切手续；原告自愿将涉案商铺委托给被告免费经营管理三年，在该期限内中博公司拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该期限自2009年12月31日起至2012年12月31日止。涉案房屋所在2号楼楼体建成年份为2014年，房权证登记时间为2015年1月24日。上述事实由商品房买卖合同、收款收据，补充协议、经营管理合同、房产证以及双方当事人陈述笔录等在案佐证。本院认为，原告高海与被告中博公司签订的《商品房买卖合同》以及关于涉案房屋的《补充协议》、《经营管理合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求交付房屋的问题。因涉案房屋已达到交付条件，且双方约定的委托经营管理期限已届满，原告要求被告交付涉案房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期交房的违约金问题。原告主张逾期交房违约金的依据是被告中博公司未按照合同约定于2009年12月31日前交付房屋，构成违约。本院认为，根据双方补充协议及经营管理合同中约定的涉案房产自2009年12月31日至2012年12月31日由被告中博公司免费经营管理，可以看出双方对涉案房产的交付对象和交付期限作了特别约定，中博公司以给予原告房屋总价款的优惠为代价取得了该期限内对涉案房产的占有、使用和收益权，故在经营管理期限截至前，原告高海无权向被告中博公司主张向其交付房屋，据此，其对被告在此期间的违约行为亦无可诉利益。自2012年12月31日至今，被告仍未向原告交付房屋，依据双方合同约定，被告对此应承担逾期交房的违约责任。综上，对原告要求被告自2010年1月1日开始支付违约金的主张，本院予以部分支持，即被告自2013年1月1日起至涉案房屋实际交付之日以购房款**95727为基数按照日万分之二向原告支付违约金。被告关于违约金支付期间为2013年1月1日至2014年12月28日的辩称，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下关于房屋面积差价款的问题。双方合同约定涉案房产建筑面积为27.35平方米，原告主张实际测绘建筑面积为26.71平方米，被告中博公司对此无异议。原告已按照27.35平方米的建筑面积支付了全部房款，双方合同明确约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补。据此，对原告要求退还0.64平方米面积差额款*580.08元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于滨州市渤海二十四路长江四路与长江五路之间的滨州中博国际商贸城第2座*层**号商铺交付原告高海；二、被告滨州市中博房地产有限公司向原告高海支付逾期交房违约金（以购房款**95727元为基数，自2013年1月1日起至本判决确定的交付之日止，按日万分之二计算）；三、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高海返还房屋面积差额部分房款*580.08元;四、驳回原告高海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2118元，减半收取1059元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  代海霞二〇一六年五月二十四日书记员  朱亚茹