河南省郏县人民法院民 事 判 决 书（2015）郏民初字第01771号原告平顶山中山房地产开发有限公司，住所地平顶山市，法定代表人孙彩花，董事长。委托代理人黄广华，河南湛河律师事务所律师。被告冯自恒，男，1958年12月20日生，汉族，委托代理人冯国强，男，1947年2月9日生，汉族，被告李长山，男，1962年12月8日生，汉族，第三人乔传姓，男，1958年7月10日生，汉族，住平顶山市，委托代理人王爱珠，女，1970年10月15日生，汉族，原告平顶山中山房地产开发有限公司（下称中山公司）与被告冯自恒、李长山及其第三人乔传姓确认合同无效一案，原告于2015年11月30日向本院起诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行审理。原告中山公司的委托代理人黄广华、被告冯自恒及其委托代理人冯国强、被告李长山、第三人乔传姓的委托代理人王爱珠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中山公司诉称，2012年3月19日，中山公司与郏县长桥镇老李庄村委会（社区）签订建房协议，并委派乔传姓承建。2013年12月21日，中山公司与李晓辉协商，借李晓辉现金100万元，实际借出87.5万元。中山公司用郏县长桥镇老李庄社区1号楼1-2单元14套住房及10间门面房做抵押，借期三个月。冯自恒系该借款的担保人。借款到期后，冯自恒与李长山签订房屋买卖“协议”，并私自将上述房产卖给李长山，给原告造成很大经济损失。现请求：1、判决冯自恒与李长山签订的房屋买卖协议无效2、判决被告立即搬出所侵占的房产。3、判决赔偿中山公司经济损失150万元。4、诉讼费等一切费用由被告承担。被告冯自恒辩称，李晓辉的钱借给乔传姓了，我是担保人，借据上注明，该笔借款三个月如不能按时还款，由担保人负责处理抵押物偿还本息。因该款到期未还，就把乔传姓用于抵押的房产抵押给李长山了。我与中山公司无关系。被告李长山辩称，用于抵押的房产是冯自恒抵押给我，支付有现金，冯自恒向我还钱了，我就把房产返还给他，我与本案其他各方都没有关系。第三人乔传姓述称，本案涉及的工程项目，是中山公司与老李庄村委会签订的新农村建设旧村改造项目。合同签订后，中山公司委派我负责承建，并独立核算。故对抵押的房产我有独立的请求权。因冯自恒、李长山签订房屋买卖协议后，其二人强占我们的楼房和工地，至今导致我们不能正常售房和施工。现同意中山公司的诉讼请求。冯自恒、李长山应赔偿我和中山公司的经济损失150万元。经审理查明，2012年3月19日，中山公司与郏县长桥镇老李庄村委会（社区）签订新农村建设旧村改造项目工程“协议”。工程位于老李庄村东北处。中山公司同时委托公司员工乔传姓负责投资承建并独立核算，同时设立工程项目部，乔传姓任项目部经理。截止2014年7月份，中山公司和乔传姓已开发承建1、2号楼：自北向南共计36间8层楼房一栋。其中一层系门面房，二层以上为住宅。该楼主体已完工，门、窗基本安装完毕，尾工正在施工中。2013年12月21日，中山公司因建房资金不足，向李晓辉借款。借据内容如下：“借款人：乔传姓因建房资金不足向李晓辉借款壹佰万元整，平顶山中山房地产开发有限公司长桥镇老李庄社区工程项目部，借款人账号62×××74。房产抵押：长桥镇老李庄社区1号楼1-2单元14套住房及10间门面房。还款保证，借款壹佰万元整，期限三个月，到期还清，该笔借款三个月如不能按时还款，由担保人负责处理抵押物偿还本息。借款人：乔传姓，中山公司工程项目部（公章），担保人：冯自恒，2013年12月21日”，该借款借据上没有出借方李晓辉的签字。该保证借款借据签订后，借贷资金分批进行了交付。2013年12月22日，李晓辉通过乔传姓中国建设银行账户62×××74借出现金22.5万元。2013年12月23日李晓辉以何鹏朵名义（卡号62×××83）转入乔传姓中国建设银行上述账户25万元。2014年1月26日，乔传姓经张民军收到40万元，上述三笔合计87.5万元，中山公司和乔传姓认可。该款借出后，中山公司和乔传姓逾期未还。2014年7月20日，李长山与冯自恒签订“协议”（即房屋买卖协议），内容如下：“依据乔传姓2013年12月21日借李晓辉款壹佰万元，担保人冯自恒，到期无能偿还。冯自恒将抵押的房产数量卖给李长山、宁建坡。买卖双方商定价壹佰叁拾万元，买方一次性付清，房产权归买方所有。立据为证，签字生效，一式三份，买、卖、担保人各持一份。附；乔传姓原件借据，买方：李长山，卖方：冯自恒，2014年7月20日”。中山公司和乔传姓未在协议上签字。2014年7月25日李长山等人进驻工地。冯自恒将1号楼1-2单元14套住房及十间门面房交于李长山，李长山占有了该房产（但未出售），先后将房门及仓库门锁拆除换上新锁，将工地的大门及围墙拆除，并驱赶乔传姓工地上的管理人员，基本上控制了1、2号楼及建筑工地。后在该工地南端建造东西走向楼房一栋，已建至四层，李长山称为3号楼。与乔传姓建造的1、2号楼南端向西成直角形建筑。李长山进驻工地后，有证人证明原乔传姓工地上建筑设备和建筑材料有部分直接拉走用在3号楼上，部分出卖给别人、部分丢失。在此过程中，中山公司和乔传姓的管理和施工人员与李长山的管理和施工人员多次发生矛盾甚至激烈纠纷，郏县公安局长桥镇派出所多次出警制止，并将涉案的提升架部分至今存放于长桥派出所。目前施工现场尚有搅拌机等少量建筑设备。上述事实，有当事人提供的书证、照片、证人证言、庭审和质证笔录在卷为凭，且经质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告中山公司和第三人乔传姓所承建的工程项目，系郏县长桥镇老李庄村（社区）旧村改造项目，合法合理。建设过程中，因中山公司及乔传姓与李晓辉和担保人冯自恒的借款协议引发纠纷。即在中山公司和乔传姓逾期未还款的情况下，冯自恒与李长山签订房屋买卖协议，并由李长山进驻工地，虽然李长山接收冯自恒抵押的房产后并未出售，但已实际占有了用于抵押的房产，导致中山公司和乔传姓对已基本完工的1、2号楼及工地失控，造成建筑设备和建筑材料丢失，并影响正常的售楼活动，给中山公司和乔传姓造成一定的经济损失。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得不得违反法律规定”，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干规定的解释第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。综合上述法律规定，原告与冯自恒签订的借款抵押合同不仅未在有关部门办理登记，而且约定的抵押方式已违反法律规定；冯自恒与李长山签订的房屋买卖“协议”，因冯自恒本身无所有权和处分权，无权买卖或转让中山公司和乔传姓的财产，即冯自恒应通过法律途径实现其担保债权。冯自恒私自将抵押的房屋卖于李长山的行为违法，李长山取得中山公司和乔传姓的财产无法律根据，故该房屋买卖协议应为无效协议。因此，中山公司、乔传姓请求确认冯自恒与李长山签订的房产买卖协议无效，搬出所侵占的房产的诉讼请求，本院应予支持。中山公司请求被告赔偿损失的诉讼请求，因未在本院指定的期间缴纳诉讼费用，本院不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干规定的解释第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、冯自恒与李长山2014年7月20日签订的“协议”为无效协议。二、李长山、冯自恒于判决生效后五日内从中山公司工地上搬出；由中山公司对老李庄村1、2号楼及建设工地行使权利。案件受理费100元，由李长山、冯自恒共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  白志强审 判 员  刘昊杰人民陪审员  叶阳浩二〇一六年五月十二日书 记 员  赵 聪