清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初927号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地：清远市广州后花园有限公司一号区D栋B面102房。负责人：姚捍芬，副总经理。委托代理人：史立艳，广东正始律师事务所律师。委托代理人：邵芷然，广东正始律师事务所律师助理。被告：卓木英，男，1964年6月1日出生，汉族，住东莞市东城区，委托代理人：穆孝胜，广东众诚律师事务所律师。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司诉被告卓木英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的委托代理人史立艳、邵芷然，被告卓木英的委托代理人穆孝胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告受清远市广州后花园有限公司委托，在小区业主委员会成立之前为其开发的位于清远市清城区石角镇美林湖国际社区加州岛东八街8号房及美林湖国际社区加州岛东八街11号房提供物业管理服务。被告向清远市广州后花园有限公司购买了清远市清城区石角镇美林湖国际社区加州岛东八街8号房及美林湖国际社区加州岛东八街11号房，并分别于2008年1月22日、2008年5月20日收楼使用至今。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条第六款和第十条第四款规定，被告应于每月15日以银行转账方式或者每月31日前以现金交纳物业服务费，若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现被告从2008年10月1日、2009年4月1日至2016年1月30日止拖欠原告为其所服务的美林湖国际社区加州岛东八街8号房物业管理服务费450.16元及155599.73元，按同期银行贷款利率的四倍计算，截至2016年1月30日已产生滞纳金450.16元及106129.06元。被告从2008年10月1日、2009年2月1日、2009年5月1日至2016年1月16日止拖欠原告为其所服务的美林湖国际社区加州岛东八街11号房物业管理服务费675.25元、1395.45元及154919.68元，按同期银行贷款利率的四倍计算，截至2016年1月30日已产生滞纳金675.25元、1395.45元及104692.54元。截至2016年1月30日，被告一共拖欠原告费用共计526382.73元。经原告多次催促，但被告仍然拒绝支付，已明显违约。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付物业管理服务费313040.27元；2、被告向原告支付上述房产物业管理服务费滞纳金213342.46元（从欠费之日起，按同期银行贷款利率的四倍计算至付清之日止，先暂算至2016年1月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。原告提供以下证据：1、营业执照，证明原告的主体资格；2、身份证，证明被告的主体资格；3、《前期物业服务协议》（加州岛东八街8号），证明原告与被告的合同依据；4、《前期物业服务协议》（加州岛东八街11号），证明原告与被告的合同依据；5、业主资料登记表（加州岛东八街8号），证明被告为该房产业主；6、业主资料登记表（加州岛东八街11号），证明被告为该房产业主；7、资料领取签收及单位钥匙签收表（加州岛东八街8号），证明被告已收楼；8、资料领取签收及单位钥匙签收表（加州岛东八街11号），证明被告已收楼；9、《承诺书》（加州岛东八街8号），证明被告为原告服务物业的所有权人；10、《承诺书》（加州岛东八街11号），证明被告为原告服务物业的所有权人；11、加州岛东八街8号欠费明细表（算至2016年1月30日），证明被告拖欠的管理费用数额；12、加州岛东八街11号欠费明细表（算至2016年1月30日），证明被告拖欠的管理费用数额；13、《催费函》（加州岛东八街8号），证明原告向被告履行了催款行为；14、《催费函》（加州岛东八街11号），证明原告向被告履行了催款行为；15、国内特快专递邮件详情单及妥投证明，证明原告向被告履行了催款的手续及收件人签收。被告卓木英辩称：1、原告方未尽管理职责，在2014年之前环境差，且配套设施不完善，达不到居住环境要求，且答辩人所购买的两栋别墅遭受白蚁危害严重，原告在2015年7月21日之前，从未向被告催交过物业费；2、原告与开发商及关联公司，涉案房屋交付后，持续8年才办理房产证，业主多次投诉及反映，直到今年4月25日才补到房产证；3、原告主张的物业费，2013年7月21日前的服务费已超过诉讼时效，本案服务费约定在每月15日前交付，原告在2015年7月18日发出催收函，被告与2015年7月21日收到催收函，在此之前未接到原告方任何通知及催交物业费方面的资料，答辩人同意支付2013年8月以后的物业费及滞纳金。被告卓木英没有向本院提交证据。经审理查明，2007年9月23日，被告卓木英与原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司签订了两份《前期物业服务协议》。该协议约定，由原告为居住在清远市清城区石角镇美林湖国际社区加州岛东八街8号房及美林湖国际社区加州岛东八街11号房的被告提供物业管理服务，并约定由甲方（原告）以该商品房的房屋建筑面积（均为465.17平方米）2008年1月1日至2009年12月31日止每月每平方米3元，2010年1月1日至2010年12月31日每月每平方米3.5元，2011年1月1日至2011年12月31日每月每平方米4元,2012年1月1日之后每月每平方米4.5元向乙方（被告）收缴物业服务费。同时，还约定，被告应于每月15日以银行转账方式或者每月31日前以现金交纳物业服务费，若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。协议签订后，原告依约定对美林湖国际社区实施物业管理。被告分别于2008年1月22日、2008年5月20日签署资料领取签收及单位钥匙签收表，确认收楼。另查明，被告在2008年10月、2009年4月至2016年1月30日期间没有支付美林湖国际社区加州岛东八街8号房物业管理费分别为450.16元及155599.73元。被告在2008年10月、2009年2月、2009年5月1日至2016年1月16日期间没有支付美林湖国际社区加州岛东八街11号房物业管理服务费分别为675.25元、1395.45元及154919.68元。原告曾于2015年7月18日向被告发出催费函，对被告欠付的物业管理费等费用进行催收。庭审中，被告对欠原告物业管理费的事实没有意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司与被告卓木英签订的《前期物业服务协议》合法有效，原告及该小区业主应依照合同约定享有权利，履行义务。被告卓木英欠原告2008年10月、2009年2月、2009年4月至2016年1月30日期间物业服务费的事实，事实清楚，证据充分，被告在庭审中亦没有提出异议，本院予以确认。对于被告认为2013年7月21日前的物业服务费已超过诉讼时效的意见，鉴于原告提供物业服务处于持续性状态，同时通过邮寄信件方式催讨，表明原告物业公司并未放弃主张相应权利，因此，被告以诉讼时效作为抗辩事由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告陈述其不缴纳物业服务费是因为房屋存在质量问题，但房屋质量问题与本案不是同一法律关系，该房屋在交付后若存在质量问题，被告应另循法律途径解决。原告对美林湖·国际社区实施了物业管理行为，为小区业主提供了服务，根据民法中的公平原则、权利义务一致原则，被告作为业主，有支付相应的物业管理费的义务，而被告没有按时足额支付物业管理费用，已构成违约，因此，对于原告要求被告支付2008年10月、2009年2月、2009年4月至2016年1月30日期间的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。同时根据双方签订的《前期物业服务协议》，被告逾期交纳物业管理费应当向原告缴付滞纳金，原告主张被告在2008年10月、2009年2月、2009年4月至2016年1月30日期间拖欠物业费的滞纳金，从欠费之日起，按银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止，该主张低于原约定的每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金的标准，属原告自愿放弃权利，为其真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，亦不损害公共利益或其他第三人的利益，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告卓木英应在本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付位于清远市清城区石角镇美林湖国际社区加州岛东八街8号房在2008年10月、2009年4月至2016年1月30日期间的物业服务费合共156049.89元；二、被告卓木英应在本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付位于清远市清城区石角镇美林湖国际社区加州岛东八街11号房在2008年10月、2009年2月、2009年5月1日至2016年1月16日期间的物业服务费合共156990.38元；三、被告卓木英应在本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付因拖欠位于清远市清城区石角镇美林湖国际社区加州岛东八街8号房在2008年10月、2009年4月至2016年1月30日期间物业服务费以及位于清远市清城区石角镇美林湖国际社区加州岛东八街11号房在2008年10月、2009年4月至2016年1月30日期间物业服务费而产生的滞纳金（从欠费之日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）。本案受理费4532元，由被告卓木英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林振鹏二〇一六年五月二十七日书记员  周嫣娉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。