上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11472号上诉人(原审原告)：上海远洋运输有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：辜忠东，董事长。委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆澄澄，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海虹口粮油有限责任公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：钱国伟，董事长。委托诉讼代理人：王松浩，男。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。原审第三人：邱金锋，男，1972年2月29日出生，汉族，户籍地江苏省仪征市。原审第三人：杨雪，女，1988年9月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵庆华(系杨雪丈夫)，男，1982年12月7日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原审第三人：上海联华快客便利有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：唐皓，董事长。委托诉讼代理人：计炜智，男。上诉人上海远洋运输有限公司(以下简称“上远公司”)因与被上诉人上海虹口粮油有限责任公司(以下简称“虹口粮油公司”)、原审第三人邱金锋、杨雪、上海联华快客便利有限公司(以下简称“快客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上远公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上远公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、上远公司与虹口粮油公司签订的最后一份租赁合同已于2019年12月31日到期终止。一审法院对此不予确认，没有法律依据。二、上远公司取得上海市虹口区新港路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)所属新港小区地块支付了相应对价。上远公司有权分配新港小区房屋，对必须安置在新港小区的单位和居民，上远公司均与其签订协议并分配房屋。一审判决遗漏或表述不完整内容：1.1976年4月23日，上海市城市建设局文件载明：……拆迁24户居民简棚屋726平方米；停办小学校舍621平方米；街道生产组简棚655平方米；街道少年活动室292平方米；新建职工住宅130000平方米……拆迁居民，采取临时过渡安置，待新住宅建成后搬回居住，拆迁街道生产组、少年活动室等，在住宅街坊内部统一安排……新建住宅沿路一幢底层设置商业网；坊内增设幼托一所。房屋建成后，由中远公司一次分配，交由房地部门统一管理。2.1975年6月2日，上远公司与新港街XXX委会签订拆迁回搬事项协议书，约定：(a)新港街道同意将街道生产组655平方米建筑拆除，上远公司同意在新建公房底层归还650平方米房屋给新港街道；(b)新港街道同意将少年之家292平方米拆除，上远公司同意在新建公房底层归还290平方米房屋给新港街道；(c)新港街道同意将新港民办小学拆消，由上远公司在原处提供360平方米房屋给新港街道作幼托使用。三、上远公司系部属单位，其上级单位交通部与上海市政府之间没有横向行政关系，因国家行政体系的原因，上远公司及其上级单位不能将系统公房划拨给虹口区政府、财贸办公室、粮食局及下属单位。上远公司有权分配系争房屋，没有将系争房屋分配给虹口区政府、财贸办公室、粮食局及下属单位。四、虹口粮油公司提供的文件不能证明上远公司将系争房屋分配给虹口区政府、财贸办公室、粮食局及下属单位。一审法院依据《关于一○七粮店、天镇油酱店迁网报告》《关于光明油酱店等八户粮油商店扩大经营范围的批复》两份证据得出系争房屋属于政府划拨使用房屋，与虹口粮油公司亦有一定关联的结论，但第一份证据与虹口粮油公司提供的证据不一致。一审判决遗漏内容：1.1972年10月28日前，远洋新村动迁地块中北董家桥1号有一家已停业的一○四粮店。2.1972年10月28日，虹口区粮食局革命委员会向虹口区革委会财贸组汇报，将已停业的一○四粮店撤销。扩大经营范围的批复不能证明存在政府划拨事项。五、上远公司与虹口粮油公司之间租赁合同版本的采用、明显低于市场租金标准的租金约定系因上远公司的受托人上海中远物业管理有限公司(以下简称“中远物业公司”)的重大失误导致，已造成上远公司人民币(以下币种均为人民币)6，000，000余元国有资产流失。具体表现为：1.1999年，虹口区粮食局四川北粮管所采用的租赁合同版本为《上海市房屋租赁合同》版本，没有约定转租收益，此版本是正确的。上远公司与虹口粮油公司签订的最后一份租赁合同采用的租赁合同版本为《上海市公有非居住用房租赁合同》，在补充协议中约定转租收益，此版本是错误的。2．两份租赁合同未采用上海市房地局确定的租金标准。上海市房地局1997年确定的租金标准为3，093.95元／月，转租收益为二到九倍，按两倍计算应为6，187.9元／月，按九倍计算应为27，845.55元／月，第一份租赁合同约定的租金为1，107.1元／月，最后一份租赁合同约定的租金为1，493.5元／月，转租收益为636.4元／月。六、虹口粮油公司由国有企业改制为民营企业时，未就系争房屋的永久使用权(价值15，000，000余元)支付过对价，上远公司还需为系争房屋支付数十万元的土地出让金。一审判决遗漏或表述不完整内容：1．股东变更资料：虹口粮油公司已于2003年改制为民营企业。2．录音资料：上远公司还需为系争房屋支付土地出让金。七、虹口粮油公司在履行最后一份租赁合同时根本违约，上远公司有权不与虹口粮油公司续签租赁合同。1．超期转租：上远公司与虹口粮油公司签订的最后一份租赁合同于2019年12月31日到期，双方就转租事宜签订的《协议书》亦明确约定协议有效期至2019年12月31日。根据一审查明的事实，虹口粮油公司与快客公司之间的租赁合同于2021年5月31日到期，与邱金锋之间的租赁合同于2020年12月31日到期，与杨雪之间的租赁合同于2020年6月30日到期。虹口粮油公司与快客公司、邱金锋、杨雪约定的租赁期限明显超出了上远公司与虹口粮油公司之间的租赁期限，该行为构成根本违约。一审判决虽查明该节事实，却仍然认为“上远公司未举证虹口粮油公司有违约行为”，着实令人遗憾。2．虹口粮油公司未将转租收益支付给上远公司。虹口粮油公司辩称，一、上远公司与虹口粮油公司签订的最后一份租赁合同已于2019年12月31日到期，但该合同未约定到期终止。根据该合同第七条的约定，租赁期限届满后，虹口粮油公司需继续承租该房屋的，应当提前三个月向上远公司提出书面要求，除存在虹口粮油公司违反法律、法规规定和本合同约定的情形之外，上远公司应予同意。双方在租赁期限届满前后就续租事宜多次商谈，有律师函的往来。因双方就租金标准无法达成一致，才导致本案诉讼。一审庭审笔录及往来的律师函都可以证明该节事实。双方使用的《上海市公有非居住房屋租赁合同》是上海市房屋土地资源管理局制订的。《上海市房地资源局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第二条规定：公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地资源局制订的非居住房屋租赁合同，租赁合同的期限最高不超过20年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后15日内与承租人签订租赁合同。系争房屋是公有非居住房屋，虹口粮油公司在上世纪70年代通过政府调拨取得系争房屋的租赁使用权，当时处于计划经济年代，不存在通过市场经济取得商业网点配套用房租赁使用权的可能性。二、系争房屋所属地块是上远公司职工住宅项目，不存在支付土地对价的事实。上远公司职工住宅项目的土地是政府调拨的，有相关政府批文证明。上远公司在项目实施过程中与相关单位和居民签订协议，是对具体事宜的处理，也是国家授权下的行为，与虹口粮油公司通过政府调拨取得系争房屋的租赁使用权没有关联。三、上远公司将虹口粮油公司通过政府调拨取得商业网点配套用房的租赁使用权理解为上远公司将系争房屋分配给虹口区政府、财贸办公室、粮食局及下属单位，混淆了基本概念。系争房屋为商业网点配套用房，有相关文件证明。相关批准文件中明确载明，新建住宅沿路(新港路)一幢房屋的一层为公建配套的商业用房，图纸面积为776平方米。系争房屋的建筑结构规划平面图详细载明商业业态为烟糖、理发、粮食、油酱、废旧、饮食；对应虹口区财贸办公室下属的烟糖公司、服务公司、饮食公司、废品公司、粮食局。四、虹口粮油公司通过政府调拨取得系争房屋的租赁使用权，不是以拆除原有网点为前提。计划经济年代，粮油是计划供应的，在上远公司职工住宅项目点设立商业网点，为包括上远公司职工在内的居民提供粮油供应，是行政行为，不是企业行为。五、系争房屋为公有非居住房屋，虹口粮油公司在计划经济年代通过政府调拨取得系争房屋的租赁使用权，设立粮油网点，租金标准应当按照《上海市房屋租赁条例》第十三条的规定执行。六、虹口粮油公司改制为民营企业不影响对系争房屋使用权的延续性。正如上远公司现在是“上海远洋运输有限公司”，但系争房屋产权人仍是“上海远洋运输公司”，上远公司企业性质也发生了变化。上远公司欲通过缴纳土地出让金的方式改变系争房屋性质的事实进一步证明了系争房屋是公有房屋。无论上远公司是否缴纳土地出让金，都不能剥夺虹口粮油公司通过政府调拨取得的租赁使用权。七、关于转租。上远公司同意虹口粮油公司转租并收取转租收益，如果上远公司与虹口粮油公司续签租赁合同后，不同意虹口粮油公司转租的，虹口粮油公司会对次承租人承担转租合同终止的责任。虹口粮油公司支付转租收益，有相应支付凭证证明。邱金锋述称，不发表意见。杨雪述称，不发表意见。快客公司述称，不发表意见。上远公司向一审法院起诉请求：1．请求确认上远公司、虹口粮油公司就系争房屋签署的《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；2．请求判令虹口粮油公司向上远公司清空并返还系争房屋；3．请求判令虹口粮油公司按5.08元／日／平方米的标准，向上远公司支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，现暂计至2020年1月22日，计33，318.56元；4．请求判令虹口粮油公司依法承担诉讼费。一审法院认定事实：1975年12月，上海市城市建设局革命委员会向市革委会工交组发出沪城革建(75)第759号《关于中远公司上海分公司新建职工住宅用地的请示报告》，中远公司上海分公司经批准75年基建计划再新建职工住宅4000平方米，建设基地拟安排在虹口区新港路榆兰新村西、和平公园南门东侧，新建住宅内，沿新港路一幢底层设置商业网。1976年4月，上海市城市建设局革命委员会向虹口区革委会发出沪城革建(76)第164号《同意中远公司上海分公司新建职工住宅用地的函》，“中远公司上海分公司在新港路榆兰新村西、和平公园南门东侧结合改造，调拨土地11.812亩……新建住宅沿路一幢底层设置商业网……房屋建成后，由中远公司一次分配，交由房地部门统一管理。”1979年9月，虹口区粮食局向虹口区财贸办公室请示《关于一○七粮店、天镇油酱店迁网报告》(文号：(79)虹粮办字第71号)，该报告显示：“……原在和平公园二号门有一○四粮店，后因拆建工房搬掉，现已建造远洋新村，为了便利居民购买，将一○七粮店迁到远洋新村，开设粮油综合商店，负责供应大连居委一千户，和原九十九粮店供应的自建居委800户左右，加上远洋新村住户共2000户以上居民……”1986年6月，虹口区财贸办公室在《关于光明油酱店等八户粮油商店扩大经营范围的批复》中明确一○七粮油店地址为新港路XXX号。1990年4月，上海远洋运输公司取得沪房虹字第00822号房屋所有权证，成为上海市新港路远洋新村****房屋的权利人。根据上海市虹口区房地产交易中心查询，新港路远洋新村XXX-XXX号XXX层现地址为新港路XXX-XXX号(双号)1层。2009年2月，上海远洋运输公司变更企业名称为上海远洋运输有限公司(即上远公司)。上远公司委托案外人中远物业公司全权管理其名下非售后公房等相关产权房。1998年12月，虹口区粮食局改制为上海市虹口粮油有限责任公司(即虹口粮油公司)。2004年6月1日，四川北粮管所被撤销，暂时并入广中粮管所核算编制，2018年11月，广中同心粮管所被撤销，一切债权债务由虹口粮油公司承担。1999年7月12日，出租方(甲方)中远物业公司与承租人(乙方)上海市虹口区粮食局四川北粮食管理所签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为60个月，自1999年1月1日至2003年12月31日止；每月租金1，107.10元；租金调整按市房地局文件精神执行；乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租他人；乙方转租该房屋，甲方可从转租租金中获得收益，具体收益比例由甲、乙双方另行书面协商商定。补充条款中约定：考虑到该房屋为商业网点配套用房，甲方同意在乙方按时支付房租和物业保安、保洁(排污)费用的情况下，保证在合同期满后，续签本合同。中远物业公司(甲方)与虹口粮油公司(乙方)就系争房屋续签的最后一份《公有非居住房屋租赁合同》约定：租赁期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日止；房屋建筑面积275.36平方米；每月租金1，493.50元；乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意，转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。2018年1月1日，中远物业公司(甲方)与虹口粮油公司(乙方)签订《协议书》，约定：经乙方申请，甲方同意乙方将房屋转租给下列单位和个人，1．上海联华便利有限公司；2．杨雪个人开设水果店；3．邱金锋个人开设理发店。在乙方转租期间，甲方向乙方收取转租收益。乙方每月向甲方缴纳转租收益636.40元，房租为每月1，493.50元，合计应缴2，129.90元／月，按季缴纳。前述《公有非居住房屋租赁合同》到期后，上远公司与虹口粮油公司未签订新的租赁合同，虹口粮油公司租金支付至2019年12月31日，之后，上远公司拒收虹口粮油公司租金。但虹口粮油公司继续使用系争房屋，并将系争房屋继续转租给邱金锋、杨雪、快客公司使用至今。虹口粮油公司与快客公司约定的租赁期间为2016年6月1日至2021年5月31日，房屋建筑面积190平方米，约定的年租金为69，550元；虹口粮油公司与邱金锋约定的租赁期间为2019年1月1日至2020年12月31日，房屋建筑面积8.1平方米，约定的年租金为18，000元；虹口粮油公司与杨雪约定的租赁期间为2018年7月1日至2020年6月30日，房屋建筑面积48.86平方米，约定的年租金为84，000元。2019年12月，上远公司向虹口粮油公司发送律师函，内容为：《公有非居住房屋租赁合同》租期将满，上远公司不同意以之前租赁合同约定的租金继续向虹口粮油公司出租系争房屋，如虹口粮油公司有意续租且同意调整租金，请与上远公司代表联系，如虹口粮油公司无意续租，租赁合同将到期终止。虹口粮油公司向上远公司回函称：“上世纪计划经济年代，在政府对商业网点实施统一规划安排下，上海市新港路XXX号非居住房屋由我司承租并使用，该房屋是政府安排的公建配套性质的系统房，历年来我司一直按照有关规定与贵司签订上海市公有非居住房屋的书面合同并支付租金。现贵司多次与我司商谈，要求我司按市场价支付该房屋的租金，显然不符合贵司当时建造该房屋的交予政府统一安排的初衷及承诺，该房屋的租金标准应按照上海市政府有关规定执行。希望贵司能尊重历史及建造该系统用房的初衷，慎重考虑多年来房屋的实际使用状况，妥善处理与我司的租赁关系。”根据上远公司的申请，一审法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的市场租金进行估价，估价结果为，2020年1月1日至2020年6月15日的市场租金价值合计231，000元，月租金单价42，000元。上远公司对评估报告真实性无异议并要求虹口粮油公司按照评估报告确定的租金标准支付房屋占有使用费。虹口粮油公司表示，评估报告估价结果过高，不符合市场租金标准，系争房屋系行政调配方式出租的商业网点配套用房，评估报告的结论不能客观体现系争房屋的真实租金。一审法院认为，上远公司与虹口粮油公司就系争房屋曾签订过多份租赁合同，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效，双方均应恪守。在上述租赁合同中曾约定，“租金调整按市房地局文件精神执行”；“考虑到该房屋为商业网点配套用房，甲方同意在乙方按时支付房租和物业保安、保洁(排污)费用的情况下，保证在合同期满后，续签本合同。”根据查明事实也可以认定，系争房屋的租金明显低于周边房屋同时期的市场租金标准，结合《关于中远公司上海分公司新建职工住宅用地的请求报告》《同意中远上海非公司新建职工住宅用地的函》《关于一○七粮店、天镇油酱店迁网报告》《关于光明油酱店等八户粮油商店扩大经营范围的批复》等，虹口区财贸办公室在1986年6月的《关于光明油酱店等八户粮油商店扩大经营范围的批复》中明确一○七粮油店地址为新港路XXX号的意见，系争房屋为计划经济时代，政府对商业网点实施统一规划安排下的商业网点配套用房，属于政府划拨使用房屋，可以认定系争房屋来源不仅仅局限于上远公司，与虹口粮油公司亦有一定关联。且根据双方签订的《协议书》，上远公司亦从虹口粮油公司的转租中获得额外的转租收益。从上述约定以及在案的证据，本案系争房屋的租赁关系与一般的商业租赁存在明显的差异，因涉及商业网点配套用房、国有企业改制等，在处理本案纠纷时，应以上远公司与虹口粮油公司签订的租赁合同为依据，综合考量系争房屋的由来等因素，在上远公司未举证虹口粮油公司有违约行为的前提下，从平等保护出租人、承租人的合法权益的角度，双方的租赁关系不得无故终止，故上远公司请求：1．确认上远公司、虹口粮油公司就系争房屋签署的《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；2．请求判令虹口粮油公司向上远公司清空并返还系争房屋；3．请求判令虹口粮油公司按5.08元／日／平方米的标准，向上远公司支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回上海远洋运输有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，上远公司提供如下证据：一、《信访事项答复意见书》，证明上远公司与虹口粮油公司未按照上海市房地局1997年确定的租金标准签订最后一份租赁合同，最后一份租赁合同约定的租金为1，493.5元／月，而上海市房地局确定的租金标准是3，093.95元／月；转租收益是636.4元／月，而上海市房地局确定的租金标准是3，093.95元／月-27，845.55元／月。二、虹口区国资委修订印发的《虹口区国有经营性房屋资产租赁指导价》《关于发布2019年度〈虹口区国有经营性房屋资产租赁指导价〉的通知》《关于发布2020年度〈虹口区国有经营性房屋资产租赁指导价〉的通知》，证明虹口区国资委确定的租赁指导价为不低于3.5元／平方米／天。三、2018年8月28日的国内支付业务收款回单、2019年12月11日的国内支付业务收款回单，证明虹口粮油公司仅向上远公司支付2018年和2019年的租金，未支付转租收益。虹口粮油公司发表意见：以上证据均不属于新证据。证据一真实性认可，关联性不认可，租金标准以合同约定为准。证据二真实性认可，关联性不认可，虹口区国资委确定的租赁指导价不能超越上海市的租金标准。证据三真实性认可，关联性不认可，虹口粮油公司已将转租收益支付给合同相对方。邱金锋、杨雪、快客公司均不发表质证意见。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院审理中，上远公司于2020年12月21日向本院就如下事项申请调查令：至上海市虹口区商务委员会调取2003年虹口粮油公司改制为民营企业时，转让的系争房屋承租权是行政调拨项下的永久租赁权还是一般租赁权；若转让的是永久租赁权，虹口粮油公司是否就承租事项支付过对价。本院认为，首先，在案证据显示，虽系争房屋的权利人为“上海远洋运输公司”，但系争房屋系上世纪计划经济年代在政府调拨土地上建成，且系政府对商业网点实施统一规划安排下的商业网点配套用房，故系争房屋与虹口粮油公司也有一定关联。其次，本案涉及商业网点配套用房、国有企业改制等问题。再者，从虹口粮油公司租赁使用系争房屋的时间上来考量，且根据双方签订的《协议书》中上远公司也从虹口粮油公司的转租中获得额外的转租收益的约定来看，系争房屋的租赁关系与通常的平等民事主体之间的商业租赁存在明显的差异。因此，一审法院对上远公司的全部诉讼请求不予支持的处理结果，可以维持。至于上远公司提出的调查令申请，因上远公司申请获取的事项，并不影响本案的处理结果，故本院对上远公司的该调查令申请，不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币632.96元，由上诉人上海远洋运输有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二一年一月十五日法官助理 沈 宸书 记 员 吉 灵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……