沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初4403号原告：程顺，男，1963年3月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：崔迎春，女，1956年2月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告程顺与被告崔迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年2月16日公开开庭进行了审理，原告程顺与被告崔迎春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年3月6日签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为三年，第一年从2014年3月10日起至2015年3月31日止；第二年从2015年4月1日起至2016年3月31日止；第三年从2016年4月1日起至2017年3月31日止。租金为每年15万元整，按年交付，提前两个月交付下一年租金，并约定在租赁期间，出租房屋的设施和租赁房屋由被告负责妥善保管，被告负责房屋的维修。2015年3月6日，原、被告在房屋租金给付补充协议中再次约定：2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金按房屋租赁合同约定时间给付；被告违约，被告不能按期给付房屋租金，每逾期一日，由违约方（即被告）给付房屋租金全款5%的滞纳金。现被告违约，不执行原、被告双方签订的房屋租赁合同及房屋租金给付补充协议，且房屋卫生间下水堵塞，无法正常使用，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、请求判令被告履行合同约定，给付2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金15万元；2、请求判令被告按房屋租金补充协议给付滞纳金7.5万元；3、请求判令被告修复房屋卫生间下水，使房屋卫生间能够正常使用；4、诉讼费由被告承担。被告辩称，答辩人租赁原告房屋属实，并在该房屋进行经营卖渔具。因近两年生意不好，答辩人于2015年5、6月份期间与原告进行过沟通，提出生意不好，承受不了这么贵的房租，原告一直说到时候再说。2015年末，水管被冻，答辩人与原告沟通希望降低租金，原告不同意，并告诉答辩人若承受不了可以搬走。之后，原告在租赁房屋贴出租单。另，我于2016年3月末之前就已经搬走。经审理查明，原告系位于沈阳市和平区总站路67号、建筑面积350平方米房屋的所有权人。2014年3月6日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将前述房屋出租给被告经营渔具，租赁期限为三年（即第一年自2014年3月10日起至2015年3月31日止；第二年自2015年4月1日起至2016年3月31日止；第三年自2016年4月1日起至2017年3月31日止），年租金15万元（税后），上打租（提前两个月交付下一年租金）。合同第四条（房屋租赁期间水、电、煤气费保证金）约定：“乙方向甲方交纳3000元，如有违约行为，甲方不予返还。”合同第十一条（违约责任）e)款约定：“合同期满或因本合同约定的其他情况，乙方应将租赁房屋交还甲方，每逾期一日，乙方应按年租金百分之五向甲方支付违约金；……”双方还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，原、被告均签字予以确认。同日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租金给付补充协议》一份，载明‘一、应乙方要求，自甲、乙双方签订房屋租赁合同之日，乙方向甲方支付定金，人民币5万元，甲方将房屋交乙方进行装修，乙方须在2014年4月1日前将租金余款和水费、电费保证金人民币103000元全部付给甲方；二、甲方毁约，甲方应将定金退还给乙方，另付给乙方等同定金数额的违约金。乙方毁约，乙方不得向甲方索还定金。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能按期向甲方付清房屋租金及水费、电费保证金，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋租金百分之五的滞纳金。……’，在该协议落款处，原、被告均签字予以确认。合同签订后，被告依约履行给付原告租金及保证金的义务，原告亦依约将房屋交付被告使用。2015年3月6日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）就租赁房屋再次签订《房屋租金给付补充协议》一份，载明‘一、应乙方要求，2015年4月1日至2016年3月31日房屋租金15万元，乙方在2015年3月15日前给付甲方人民币5万元，乙方须在2015年3月31日前将房屋租金余款人民币10万元全部给付甲方；二、2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金按房屋租赁合同书约定时间给付；三、乙方违约，乙方不能按期给付房屋租金，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋租金全款百分之五的滞纳金。……’，在该协议落款处，原、被告均签字予以确认。上述补充协议签订后，被告依约履行了给付被告租金的义务，双方继续履行房屋租赁合同。2016年3月初，被告因生意不好，并以租金贵为由于2016年3月7日腾空、搬出租赁房屋。原告认为被告的行为构成违约，并诉至法院。诉讼中，原告认为被告未履行2016年4月1日至2017年3月31日的租赁合同，按照补充协议的约定，被告应承担违约金7.5万元。被告明确表示该约定过高。另查，2016年1月份，被告在承租使用租赁房屋期间，因未交采暖费，曾造成水管被冻，并导致下水道堵塞，后由被告修复。原告于庭审中称被告未予修复，并要求被告赔偿，但在合理期限内未举证证明。原告亦未有证据证明被告在使用承租房屋期间拖欠水、电、煤气费用。再查，2016年3月11日，原告在涉案房屋张贴招租广告。上述事实，有原告提供的房屋所有权证书、《房屋租赁合同书》、《房屋租金给付补充协议》（两份）等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，原、被告在2015年3月6日的《房屋租金给付补充协议》中明确约定‘2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金按房屋租赁合同书约定时间给付’，即被告应于2016年2月1日支付下一年度（即2016年4月1日至2017年3月31日）租金15万元，被告非但未履行给付租金的义务，还于2016年3月7日腾空并搬出租赁房屋，致使合同目的无法实现，且原告亦于被告搬走后在涉案租赁房屋张贴招租广告，双方之间的租赁合同实际就此解除，已无继续履行的可能，故对原告主张被告给付其2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金15万元的诉请，本院不予支持。关于违约金，被告作为承租方于2016年3月7日提前退租，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应向守约方即本案原告支付违约金。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，尽管双方在《房屋租金给付补充协议》中约定‘乙方（被告）违约，乙方不能按期给付房屋租金，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋租金全款百分之五的滞纳金’，但该约定明显过高，违约金数额由本院酌定为25000元。关于保证金3000元，原告收取被告保证金是为保证其财产不受损害，如前所述，双方的房屋租赁合同已于2016年3月7日解除，且原告既未有证据证明被告拖其2016年3月7日之前的水、电、煤气费，亦未有证据证明其财产受到损害，理应将保证金3000元返还原告。鉴于被告提前退租属违约行为，该保证金3000元可折抵违约金。另，原告主张被告修复租赁房屋卫生间下水的诉请，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告崔迎春于本判决生效之日起十日内给付原告程顺违约金22000元；二、驳回原告其他诉讼请求。若被告崔迎春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元（已减半收取），由原告程顺负担2163元，被告崔迎春负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一六年五月二十三日书记员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。