江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终2704号 上诉人（原审被告）：赵文英。 委托诉讼代理人：张伟，江苏华峡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田洪槟。 被上诉人（原审被告）：张玉伟。 被上诉人（原审被告）：赵文平。 被上诉人（原审被告）：昆山瑞成房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：马洪爱，江苏海联海律师事务所律师。 上诉人赵文英因与被上诉人田洪槟、张玉伟、赵文平、昆山瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵文英上诉请求：撤销原判，发回重审，案件受理费由田洪槟、张玉伟、赵文平、瑞成公司负担。事实和理由：最先签订合同、实际获得案涉房屋、超额支付房款的是丁军，案涉房产真实产权人应为丁军，希望二审保障丁军的合法利益。1.赵文英父亲赵小龙2012年1月12日与张浦镇浦新房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿协议，赵文英2012年2月1日以个人名义申请增宅房，2012年2月20日周巷村委会公示确认赵文英符合增宅条件。2.赵文英2012年2月11日因母亲生病急需用钱，故在老宅动迁签订拆迁安置协议时就选定案涉增宅房，并将案涉房屋卖与丁军，约定以35万元成交。赵文英共收取丁军189000元，分别为2011年12月20日现金20000元、2012年1月17日现金20000元、2012年2月11日30000元、2012年3月27日45000元、2012年9月23日14000元、2013年1月15日现金60000元。后赵文英与丁军失联。3.赵文英2014年10月19日因资金困难，将案涉房屋以36万元的价格卖与田洪槟，收取田洪槟房款等15万元。2017年3月赵文英通知田洪槟支付房款并交房，因田洪槟资金紧缺，未在承诺的2个月内支付房款，导致赵文英没有现钱支付增宅房补差款142231元。故赵文英第三次将案涉房屋出卖，2015年5月7日将案涉房屋以70万元卖与朱梦芹，收取朱梦芹房款等30万元。赵文英取得案涉房屋后将案涉房屋交与朱梦芹，意欲退还田洪槟已付房款15万元，但未果。4.丁军知道案涉房屋被赵文英卖与朱梦芹并交付后，要求赵文英履行第一份房屋买卖合同。2017年10月23日赵文英与朱梦芹达成解约协议，赵文英一次性退还朱梦芹30万元房款并赔偿8万元，该款项由丁军当场支付现金10000元，转账支付37万元，故丁军累计支付569000元。5.赵文英与朱梦芹解除合同后，将案涉房屋交与丁军，丁军父母居住至今，田洪槟知晓案涉房屋的买卖及丁军父母的实际居住，为此上门闹事，也报过警。赵文英害怕一房多卖可能涉嫌诈骗，故在一审时谎称房屋出租，田洪槟也隐瞒房屋实际已经被交付的事实。 田洪槟辩称，1.赵文英一审中未提及2012年2月11日将案涉房屋出卖给丁军且已由丁军占有使用。2.赵文英提交的证据在时间上不合理。2012年2月1日赵文英递交增宅房申请材料，2012年10月20日周巷社区居委会出具赵文英享有土地补偿的证明，而2012年1月11日赵文英和丁军签订房屋买卖协议书，该协议书约定房款为35万元，而2017年10月23日丁军支付朱孟芹房款37万元。3.丁军向赵文英支付房款189000元及丁军支付朱孟芹房款37万元，均没有银行转账凭证予以证实，案涉房屋现在的价款，赵文英也未具体说明。 瑞成公司辩称，案涉房屋系瑞成公司建造的农村动迁房，相关小区验收合格后已移交至昆山市等相关部门，目前案涉房屋已办理首次登记并登记在瑞成公司名下。瑞成公司愿根据法院生效判决确定的内容为相应权利人办理产权过户手续。 张玉伟、赵文平二审中未做答辩。 田洪槟向一审法院起诉请求：1.赵文英、张玉伟、赵文平、瑞成公司将涉案位于昆山市车位交付田洪槟；2.赵文英、张玉伟、赵文平、瑞成公司将涉案房屋过户至田洪槟名下；3.诉讼费由赵文英、张玉伟、赵文平、瑞成公司承担。 一审法院认定事实：2014年9月16日，赵文英以个人名义申请增宅房，与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（以下简称浦新拆迁公司）签订了《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》一份，约定了增宅房安置在昆山市张浦镇杨巷小区施工编号为17号楼706室房屋一套（面积83.37平方米）及17号楼48号车位一个，扣除浦新拆迁公司应支付赵文英的一次性区位补偿金25000元后，赵文英应支付浦新拆迁公司增宅安置价142231元。赵文英当庭确认该套增宅房已经全部结算完毕并拿到房屋。2014年10月19日，经中介方昆山市张浦镇侑亿家房产中介服务部居间，田洪槟与赵文英、张玉伟签订了《房屋买卖成交合同》一份，约定：赵文英、张玉伟将涉案位于昆山市车位以总价360000元转让给田洪槟，合同签订之时支付购房定金10000元，2014年11月20日前支付首付款140000元，交房时付款100000元，交房满1年时付款50000元，房产过户时再支付60000元。上述合同签订当天，田洪槟依约支付赵文英购房定金10000元，于2014年11月15日转账支付赵文英购房款140000元，上述付款事实有中介方的收款收据、招商银行客户回单及赵文英确认收到的陈述予以证实。2014年11月12日，赵文平出具书面《承诺书》一份，内容载明“本人赵文平在此承诺，张浦镇杨巷小区17号楼706室房产权归赵文英所有，与本人无关，任何有关房屋的收益和产权转让都归赵文英所有，与本人无任何关系”。赵文英与张玉伟原系夫妻关系，两人于2012年11月14日登记结婚，于2016年5月26日登记离婚。在赵文英、张玉伟于2016年5月26日签署《自愿离婚协议书》时，该协议书中并无涉案房产的分割处理意见记录。张玉伟当庭确认，涉案房产系赵文英单独申请的增宅房，申请之时两人尚在婚姻关系存续期间，为此在涉案房屋买卖成交合同签订之时，其也在合同上签了字，但此后其与赵文英已经协议离婚，离婚协议中就涉案房屋未作分割处置记录的原因是该房屋归赵文英一人所有，与张玉伟无关。现田洪槟及赵文英均一致确认，涉案房屋转让款田洪槟已经支付赵文英150000元，尚欠购房款210000元未付；同时赵文英确认涉案房屋已由其对外出租，未向田洪槟交房的原因在于田洪槟未按约定金额支付购房款。现涉案房屋已于2018年7月20日办理不动产权属登记在瑞成公司名下，房屋坐落于昆山市。田洪槟当庭确认涉案车位不能办理不动产权证。田洪槟于2018年12月18日向赵文英、张玉伟、赵文平发出《律师函》一份，明确愿意将剩余购房款210000元予以支付，并要求赵文英、张玉伟、赵文平、瑞成公司办理交房及过户手续。现田洪槟以赵文英未按约交付房屋并协助办理过户，赵文英构成违约为由诉至一审法院。赵文英抗辩田洪槟未按讲好的金额支付购房款；张玉伟辩称当时其与赵文英在田洪槟支付150000元购房款后，一起与田洪槟协商要求田洪槟在赵文英拿房时能再支付购房款150000元，但田洪槟认为手头紧资金不够，过后与田洪槟就联系不上了；田洪槟认为应该严格按照合同约定金额及时间付款，赵文英要求拿房时支付150000元房款不符合合同约定故不予同意。现田洪槟已按一审法院要求将涉案剩余购房款210000元支付至一审法院账户。 一审法院认为，赵文平未到庭参加诉讼，也未提交证据予以反驳，依法视为其对自己民事权利的放弃，应承担对其不利的相应法律后果。涉案房屋及车位，系赵文英个人申请的增宅房，赵文平已作出承诺涉案房屋与其无关，且张玉伟也确认涉案房屋与其无关，属于赵文英一人所有房产，故一审法院依法认定涉案转让房屋系赵文英个人所有。田洪槟与赵文英之间就涉案房屋的转让签订了《房屋买卖成交合同》，系双方真实意思表示，田洪槟依约向赵文英共计支付了购房款150000元（含定金10000元），故田洪槟与赵文英之间的房屋买卖合同依法成立有效。现田洪槟在依约支付了定金及部分购房款后，赵文英未能依约向田洪槟交付涉案房屋，以致田洪槟未再支付剩余房款。赵文英抗辩田洪槟未依约付款的意见，未提供证据予以证明，此抗辩意见一审法院不予采信。赵文英未依约履行向田洪槟办理交房及协助办理不动产权过户登记手续的义务，引起纠纷的责任在于赵文英。现赵文英已就涉案房屋办理完结算并实际拿到涉案房屋，故田洪槟要求赵文英办理交付房屋的请求，一审法院予以支持。田洪槟要求赵文英办理涉案房屋不动产权过户登记手续的请求，一审法院予以支持，但涉案房屋目前初始登记在瑞成公司名下，应先由瑞成公司将涉案房屋不动产权办理登记至赵文英名下。因涉案位于昆山市施工编号为17号楼48号车位不能办理不动产权登记，故本案中应明确该车位的使用权归田洪槟所有。田洪槟还应支付赵文英购房款210000元，一审法院依法予以认定，在本案中应一并予以明确。因涉案房产与张玉伟、赵文平无关，故田洪槟对该张玉伟、赵文平的诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、赵文英于判决生效之日起十日内将坐落于昆山市房屋及昆山市施工编号为17号楼48号车位交付田洪槟。二、昆山瑞成房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助将坐落于昆山市房屋不动产权证办理至赵文英名下。三、赵文英在昆山市房屋不动产权证办理完毕后十日内，协助田洪槟办理昆山市房屋不动产权证过户登记变更手续。四、坐落于昆山市施工编号为**楼**车位的使用权归田洪槟所有。五、田洪槟于昆山市房屋不动产权证过户登记变更手续完毕后三日内支付赵文英房屋转让款210000元。六、驳回田洪槟对张玉伟、赵文平的诉讼请求。一审法院案件受理费6700元，财产保全费2320元，公告费690元，合计9710元，由赵文英负担。 二审中，赵文英提交如下证据：1.增宅申请、周巷社区居委会公示、家庭成员承诺书各一份，周巷社区居委会证明两份，证明赵文英2012年1月12日正式签订拆迁补偿协议，增宅房早已选定，2012年2月1日补交书面申请。2.2012年2月11日赵文英与丁军签订的房屋买卖协议书一份，证明赵文英2012年2月11日第一次出售案涉房屋，出售价格35万元，2011年12月20日至2013年1月15日累计收取丁军支付的房款189000元，收条及资金来源证明在丁军处。3.2017年5月7日赵文英与朱孟芹签订的昆山市动迁买卖合同一份，证明赵文英在田洪槟无力支付房款的情况下，为支付增宅房补差款，将案涉房屋卖与朱孟芹，价款为70万。4.解约协议一份，证明赵文英与朱孟芹2017年10月23日协议解除2017年5月7日的昆山市动迁买卖合同，退还朱孟芹30万元及赔偿金8万元，朱孟芹承诺2017年11月10日将案涉房屋归还赵文英。5.收据一份，证明朱孟芹2017年10月23日收到丁军转账支付的房款等37万元整，转账凭证在丁军处。 田洪槟质证称，上述证据赵文英未在一审中提交，也不属于二审新证据。1.赵文英提交的证据在时间上不合理。2012年2月1日赵文英递交增宅房申请材料，2012年10月20日周巷社区居委会出具赵文英享有土地补偿的证明，而2012年1月11日赵文英和丁军签订房屋买卖协议书，该协议书约定房款为35万元，而2017年10月23日丁军支付朱孟芹房款37万元。3.丁军向赵文英支付房款189000元及丁军支付朱孟芹房款37万元，均没有银行转账凭证予以证实。4.丁军系房产中介公司老板，可能涉嫌伙同赵文英伪造证据材料，谋取利益。瑞成公司质证称，赵文英全程参与一审诉讼，但未提交上述早已存在的证据，故上述证据不属于二审新证据，不应作为定案证据使用。瑞成公司也并非上述证据材料形成的当事人，对相关情况不清楚，请法院依法认定。张玉伟、赵文平未对上述证据发表质证意见。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋及车位系赵文英个人申请的增宅房，赵文平已作出承诺涉案房屋与其无关，张玉伟也确认案涉房屋与其无关，属于赵文英一人所有房产，故赵文英有权对外出售案涉房屋。田洪槟与赵文英就案涉房屋签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 根据案涉合同约定，田洪槟应在合同签订时支付购房定金10000元，2014年11月20日前支付首付款140000元，交房时付款100000元，交房满1年时付款50000元，房产过户时再支付60000元。现田洪槟已支付定金10000元及首付款140000元，但赵文英未按约向田洪槟交付涉案房屋，以致田洪槟未能支付剩余房款。在赵文英已就涉案房屋办理完结算并实际拿到涉案房屋，田洪槟也将剩余购房款210000元支付至一审法院账户的情况下，赵文英应向田洪槟交付案涉房屋，并协助田洪槟办理不动产权过户登记手续，田洪槟应向赵文英支付剩余210000元购房款。因案涉房屋目前初始登记在瑞成公司名下，应先由瑞成公司将案涉房屋不动产权办理登记至赵文英名下，再由赵文英协助田洪槟办理不动产权过户登记手续。因案涉车位不能办理不动产权登记，一审判决在本案中明确该车位的使用权归田洪槟所有，并无不当。 赵文英上诉主张其2012年就将案涉房屋出售给丁军，丁军已支付购房款并实际占有使用案涉房屋，丁军系案涉房屋真实产权人。本院认为，赵文英一审中未向一审法院说明上述情况，称案涉房屋现在对外出租，现又主张丁军是案涉房屋真实产权人，系对其一审陈述的否认，违背诚实信用原则。且赵文英对其主张亦未提供充分证据予以证实，故本院对赵文英的主张不予采信。 综上所述，赵文英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由上诉人赵文英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈维佳 审 判 员 曾雪蓉 审 判 员 卞干国 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 孟 桢 书 记 员 王文君 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。