上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初3958号原告向兵。原告易俊红。委托代理人向兵（系原告丈夫）。被告上海正泽房地产有限公司。委托代理人陈家新，男，在被告公司工作。委托代理人钟蕾，女，在被告公司工作。原告向兵、易俊红诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年4月13日立案受理后依法由审判员张分独任审理。本案于2016年5月4日公开开庭进行了审理，原告向兵并作为原告易俊红委托代理人、被告公司委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向兵、易俊红诉称：2013年10月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市青浦区某镇某小区某室房屋一套，交房时间为2014年12月30日，但被告直至2015年3月31日实际交房。2015年9月30日，被告出具房屋交接书，整整延误六个月，故诉诸法院，要求判令：1、被告支付原告逾期办证违约金人民币（以下币种均为人民币）100,032元（以本金1,852,447元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年4月1日计算至2015年9月30日共计180天）；2、本案诉讼费由被告负担。被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。根据合同补充条款第六条约定被告应在房屋实际交付后四个月内办理房屋初始登记及大产证，逾期原告可以行使解除权，未行使解除权视为被告不承担责任。被告逾期办证时间为两个月，原告未就逾期办证向被告知主张解除合同，故被告不应承担任何责任。经开庭审理查明：2013年10月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定原告向被告购买上海市青浦区某镇某小区某室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为71.88平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,852,447元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款一第六条约定被告承诺将在该房屋实际交付后四个月内缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告不行使解除权的，视为认同被告免责且不承担一切责任。合同签订后，原告支付了房价款人民币1,852,447元，被告出具了发票。2015年3月，被告向原告发出交楼通知书，通知原告于2015年3月30日办理房屋交付手续。2015年3月31日，双方办理了房屋交接手续。2015年9月30日，被告向原告出具房屋交接书。另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年11月4日,被告办理了该房屋的初始登记，并于2015年9月29日取得了新建商品房房地产权证（大产证）。以上事实，由原、被告的陈述及《上海市商品房预售合同》、发票、交楼通知书、房屋入伙交付手续办理登记表、房屋确认书、房屋交接书、上海市房地产权证、（2015）青民三（民）初字第4404号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告提出在交房后就一直与被告沟通，被告表示大产证快办好了，但直到2015年9月30日才能办理产证，且被告交房也延期了三个月，故要求被告参照延期交房违约金日万分之三的标准，支付其自2015年4月1日至2015年9月30日的逾期办证损失。被告认为根据合同补充条款约定其逾期时间为两个月，而原告未就逾期办证向原告主张解除合同，故其不应承担赔偿责任。如法院认定原告存在损失，被告认为原告主张的标准过高，应该参照银行贷款利率5.6%的标准来计算相应损失。庭后原告表示对被告提出的计算标准予以认可，同意按照年利率5.6%的标准计算逾期办证违约金。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，并协助原告办理相关产权证照。合同补充条款一规定被告应在房屋实际交付后四个月内缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。原、被告于2015年3月31日办理了房屋交接手续，故被告应于2015年7月31日前取得系争房屋的新建商品房房地产权证（大产证）。现被告取得大产证的时间为2015年9月29日，其行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一系由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任，包括主张违约金。对于违约金的计算标准，双方当事人均同意按照年利率5.6%的标准计算，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告向兵、易俊红逾期办证违约金人民币17,289.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,300.6元，减半收取计人民币1,150.3元，由原告负担人民币918.06元，被告负担人民币232.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一六年五月十八日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。