湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10272号上诉人（原审被告）:钱军，男，1968年1月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上诉人（原审被告）：钱磊，男，1992年8月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被上诉人（原审原告）:蔡锦春，男，1979年2月7日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：程兴、梅雪芹，湖北超视距律师事务所律师。原审被告：胡桂霞，女，1968年12月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。原审第三人：武汉强联房地产经纪有限公司，住武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城******。法定代表人：王冬秀。委托诉讼代理人：尹攀、李雄。该公司员工。上诉人钱军、钱磊因与被上诉人蔡锦春、原审被告胡桂霞、原审第三人武汉强联房地产经纪有限公司（以下简称强联公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。钱磊向一审法院递交了上诉状，但在一审法院通知其缴纳上诉费用后，仍不予交纳上诉费用，本院按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。钱军上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回蔡锦春全部诉讼请求；2.若二审法院维持判决解除合同的结果，则应判决蔡锦春向钱军承担2019年5月至2020年8月期间的房屋空置租金人民币351000元；3.依法改判钱磊不承担偿还责任；4.本案一、二审诉讼费用由蔡锦春承担。事实与理由：一、蔡锦春要求解除合同的理由并不充分，且不符合合同约定，本案并不存在合同无法履行的情况。在合同完全可以履行的情况下，法院仍选择解除合同，钱军认为不妥，请二审法院予以改判合同继续履行。合同中关于水电气单独表的安装时间并无明确时间要求，按常理推断，钱军只要在蔡锦春正式使用房屋前安装好独立水电气表即可。合同约定的租期是从2019年6月25日开始，但蔡锦春在租期尚未开始前，便已于2019年6月20日向法院起诉要求解除合同，一审法院予以支持不妥，请二审法院予以改判。二、若二审法院仍维持判决解除合同的结果，则应判决蔡锦春承担至今的房屋空置租金。钱军的房屋一直空置至今，无法正常租赁使用，法院仅认定一个月的租金损失，与钱军的实际损失相距甚远。即便钱军和蔡锦春均有过失，但从判决结果来看钱军实际承担的过失责任远大于蔡锦春承担的责任，对钱军而言并不公平。三、本案合同相对人系钱军与蔡锦春，涉案房屋也一直由钱军实际控制与使用，虽登记在钱磊名下，但钱磊从未参与房屋经营管理事宜，更未从租赁房屋中获得过任何利益，钱磊不应承担责任。蔡锦春辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回钱军的全部诉讼请求。钱军与蔡锦春签订合同系双方真实意思表示，但房屋在交付时存在大量欠款，水电未验收，水电表安装未履行，房屋未达到交付标准，一审法院认定解除合同符合事实情况。钱军第2项上诉请求不宜在本案中处理。本案租赁标的33栋房屋登记所有人为钱磊和钱军之妻胡桂霞，其均属于实际产权人，依法享有占有使用权利，因此钱磊应当承认租金返还的义务。本案二审诉讼费用应当由钱军承担。强联公司述称，尊重法院判决。蔡锦春向一审法院起诉请求：1.判令解除蔡锦春、钱军签订的《佳海工业园租赁合同》；2.判令钱军、胡桂霞、钱磊返还原告已支付房屋租金及押金共330800元；3.判令强联公司返还蔡锦春已支付中介费11700元；4.判令钱军、胡桂霞、钱磊和强联公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2019年5月8日，蔡锦春（承租方、乙方）与钱军（出租方、甲方）在强联公司员工尹攀的磋商下，签订了《佳海工业园租赁合同》，约定：甲方将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业基地C区33栋的面积为1700㎡的房屋出租给乙方作为厂房办公使用；乙方于2019年5月8日前支付押金50000元（租金不含物业费）；租赁期限5年，即从2019年6月25日至2024年6月24日止；租金为：第一年280800元、第二年280800元、第三年291000元、第四年291000元、第五年301200元，付款方式为租金一年付款一次，下次付租金应提前30天；乙方承担租期内的水电费及卫生费等。……若甲乙双方在没有违反合同的情况下，若甲方提前解除合同或租给他人，或乙方提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。关于使用区域，双方备注为：1、免租期为30天，甲方应于2019年5月24日前交房；2、甲方负责为乙方安装好水电的单独表；3、区域为乙方让出1楼、2层80㎡左右，甲方使用3楼，乙方使用4楼，乙方负责4楼的消防（使用面积的相关责任）；4、乙方所使用3楼为办公区域不变，其中饭厅为甲方使用。合同签订后，2019年5月5日，蔡锦春通过其妻丁少萍向强联公司转账50000元房屋押金；2019年5月8日，蔡锦春支付了中介费11700元。同日，蔡锦春通过其妻丁少萍向钱军转账第一年房屋租金280800元，钱军出具了房屋押金和租金合计330850元的收条。后因双方对房屋交付条件中，是先由蔡锦春装修还是先由钱军将房屋空间分割以及装水电表，此顺序未达成一致意见，导致至今房屋未予交付使用，故蔡锦春诉至法院，请求依法保护。经查，案涉武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业基地C区33栋房屋总层数为3层，登记面积为525.47㎡，其中第1层的房屋产权登记所有人为钱磊，第2-3层的房屋产权登记所有人为胡桂霞。2019年8月1日，胡桂霞、钱磊书面对钱军将武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业基地C区33栋1层及2-3层房屋出租给蔡锦春的行为分别进行了追认。一审法院认为，蔡锦春与钱军通过强联公司的居间行为签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且钱军的民事行为取得了房屋所有权人即胡桂霞、钱磊的追认，该合同内容不违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。但双方在合同中未将房屋交付标准以及双方权利义务等予以明确，导致争议的产生。故双方在合同签订时均有过失，应各自承担相应的责任。诉讼中，在一审法院主持调解下，双方仍未能有效沟通一致，达成新的补充协议，致使合同无法继续履行。该合同已不具备继续履行的基础，应于解除，故对蔡锦春主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。双方的房屋租赁合同解除后，钱军应当向蔡锦春返还预付的房屋租金及押金330850元，法院从平衡当事人利益的角度出发，考虑到本案在审理过程中遇到疫情等不可抗力现象发生，根据公平原则和房屋因诉争一直空置等因素，酌情确定蔡锦春应向钱军补偿一定的经济损失，以一个月租金23400元为宜，故钱军将此款扣除后，向蔡锦春返还剩余款项307450元（330850元-23400元）。关于胡桂霞、钱磊是否承担向蔡锦春返还预付的房屋租金及押金的责任。胡桂霞、钱磊作为钱军的家庭成员，在钱军向蔡锦春出租案涉房屋时，蔡锦春有理由相信钱军行为是经其妻子即胡桂霞、其子即钱磊同意的，并作为代表签了合同，且胡桂霞、钱磊对此民事行为进行了追认，故钱军的行为构成表见代理，双方所签订的合同对胡桂霞、钱磊具有法律约束力，胡桂霞、钱磊应与钱军承担共同还款责任。故对蔡锦春的诉求，予以支持。关于蔡锦春要求强联公司返还其中介费的意见，因强联公司促成原、被告签订了房屋租赁合同，且在双方发生争议后，积极组织双方磋商，已完成了其居间义务，其对合同目的未能实现没有过错，故对蔡锦春的该项请求，不予支持。对钱军相关辩论意见，缺乏法律依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及第一百六十二条之规定，一审判决：一、解除蔡锦春与钱军签订的《佳海工业园租赁合同》；二、钱军、胡桂霞、钱磊于本判决生效之日起十日内向蔡锦春返还房屋租金及押金307450元；三、驳回蔡锦春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6438元，由钱军负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，蔡锦春与钱军签订的《佳海工业园租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。签订合同后，蔡锦春通过其妻丁少萍支付了房屋押金和租金合计330850元。在准备交付房屋时，双方就先由蔡锦春装修还是先由钱军装独立水电气表以及将房屋空间分割发生争议。钱军主张其只要在蔡锦春正式使用房屋即2019年6月25日前安装好独立水电气表即可，但双方合同约定钱军应于2019年5月24日前交房，而蔡锦春起诉系在约定交房期满而双方仍就争议事项协商未果之后，且在一审法院主持调解下，双方仍未能达成新的补充协议，导致房屋至今未予交付使用。一审法院认为该合同已不具备继续履行的基础，判令解除《佳海工业园租赁合同》，并无不当。关于钱军主张的房屋空置租金351000元，其中超出蔡锦春诉讼请求部分并非本案审理范围，对于其他作为钱军抗辩事由的部分，一方面本案系因合同约定不明确，以致合同无法继续履行而解除合同，并非蔡锦春违约解除合同，故蔡锦春不应承担违约责任，另一方面，即便是违约解除的情形，也应当采取适当措施防止损失的扩大，而不得就扩大的损失要求赔偿，故一审法院根据公平原则和房屋因诉争一直空置等因素，酌情确定蔡锦春向钱军补偿一个月租金的经济损失，亦并无不当。钱军上诉请求中还涉及钱磊是否承担偿还责任的部分，因钱磊系完全民事行为能力人，钱磊应对其本人是否应当承担责任独立作出诉讼行为，而不应由钱军代为提出。因钱磊在一审法院通知其缴纳上诉费用后，仍不予交纳上诉费用，本院按其自动撤回上诉处理，故钱磊是否承担偿还责任不属于本院审查范围。综上所述，钱军的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6438元，由钱军负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二一年一月十一日书记员  李明志