江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第3958号原告耿将，男，汉族，1972年11月16日生。原告刘树清，男，汉族，1971年8月3日生。委托代理人耿将，男，汉族，1972年11月16日生。被告淮安金华置业有限公司。法定代表人周根华，该公司董事长。被告黄福保，男，汉族，1973年5月11日生。被告孙霞，女，汉族，1970年6月21日生。被告张永玉，男，汉族，1967年3月11日生。原告耿将、刘树清与被告淮安金华置业有限公司（以下简称金华置业）、黄福保、孙霞、张永玉商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告耿将（亦为原告刘树清委托代理人）到庭参加诉讼，被告金华置业、黄福保、孙霞、张永玉经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告耿将、刘树清诉称，2011年10月19日原告与淮安好食汇投资有限公司（以下简称好食汇公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买好食汇公司商业用房一套，房号为6-1-134。合同签订日，原告支付房款132840元，合同签订签后，好食汇公司将将项目转给被告金华置业继续开发，2012年12月31日，向原告交付房产。2011年至2015年，被告未按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理产权登记。经了解，原告购买的房屋至2015年11月未取得预售许可证，好食汇公司注销时并告知原告将该项转给金华置业。原告与其签订的合同中约定的商铺面积为9.78平米，实际测量后建筑面积仅为8.65平米，少11.55%，依照法律规定，原告有权退房。金华置业只承认从好食汇公司转来该商品房面积为8.65平米并拒绝退房，好食汇公司虽已注销，但仍存在遗留问题，故好食汇公司的三位股东也要承担相应的法律责任。综上，原告现起诉，请求法院判令解除原、被告之间商品房买卖合同；被告金华置业、黄福保、孙霞、张永玉返还购房款132840元并赔偿利息损失，自2011年10月19日至判决生效之日，按银行同期同档贷款利率的1.2倍计算。被告承担本案诉讼费用。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、原告与好食汇公司签订的商品房买卖合同、银联转帐凭条一份，收款人好食汇公司，金额41420元、金华置业开具的商铺发票，金额117491元、原告缴纳维修基金的票据，金额865元。以上证据证明：原告与被告之间为商品房买卖合同关系，原告购买的房屋合同面积与实际面积相差1.13平方；2、本院（2015）淮开民初字第594号民事判决书、好食汇公司的清算报告及三名被告股东的担保说明，证明类似案件已经判决被告金华公司承担责任。此外，三名个人被告为好食汇公司股东，在好食汇公司注销后应对原公司债务承担责任；3、原告与鑫食代公司签订的合同，证明原告购买房屋的面积是9.78平米。被告金华置业、黄福保、孙霞、张永玉未予答辩。经审理查明，2011年10月19日，原告与好食汇公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买好食汇公司开发的环球•好食汇6-1-134号商铺，建筑面积为9.78平方米；总价132840元，签合同时付25000元，余款107840元于2011年11月15日前付清，全款付清盖章生效。交房时间为2012年12月31日前。关于产权登记，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以使相关部门办理买受人所购房屋产权证及土地证。关于面积误差的处理，合同约定商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，超过3%部分，按购买价半价支付。同年11月10日，淮安鑫食代企业管理有限公司（以下简称鑫食代公司，乙方）与原告（甲方）签订《商铺委托经营及回购合同》，约定甲方将上述所购6-1-134号商铺，总面积9.78平方米（建筑面积）委托乙方经营，双方同意该物业的交付按如下方式进行：甲方与乙方办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等。合同还约定了经营的期限，收益的支付方式等条款。另查，2012年12月1日，好食汇公司召开股东会决议解散该公司，次日成立清算组对公司进行清算，2013年1月31日出具清算报告，报告注明公司债务已清偿，剩余财产按股东出资比例分配完毕。公司注销后，如有隐藏、遗留的债务由投资人承担无限连带责任。同年4月25日，公司股东黄福保、孙霞、张永玉出具债权债务担保说明，称公司所有债权债务已清偿，如有遗留问题，由各股东按原注册资本数额承担责任。好食汇公司注销后，原由其开发的上述项目由金华置业接管。2015年1月12日，原告向住建部门交纳上述所购商铺维修资金865元，缴存建筑面积为8.65平方米。同年2月28日，被告金华置业向原告开具了上述商铺销售发票，发票载明的建筑面积为8.65平方米，单价为13582.77/平方，金额为117491元。2015年12月7日，原告诉至本院并提出上列诉请。审理中，关于原告所付购房款，其称，其共向好食公司支付购房款132840元，其中银联转帐41420元，其余款项也是通过银行转帐支付的，当时该公司开具了收据。到2015年2月，由金华置业向原告开具发票并将好食汇公司的收据收回。金华置业开具的发票金额与合同约定金额有15349元的差额，是因为金华置业按8.65平方米计算购房款的。原告还陈述，涉案房屋未与其直接办理交接，由鑫食代公司接受并经营管理，但至今未得到收益。另所购商铺实际面积与合同约定面积不符，超过11.55%，达到法定解除合同的条件。此外，被告未将相关资料提交备案，所以要求解除合同。以上事实，有原告向本院提交的相关证据及其庭审陈述证实。本院认为，涉案房屋原由好食汇公司开发建设，该公司注销后，金华置业接管上述项目，并由其向原告开具涉案房屋的销售发票，金华置业与原告形成商品房买卖合同关系。原由好食汇公司与原告签订的商品房买卖合同所约定的相关条款，对金华置业具有约束力，当事人应当按合同的约定行使权利并履行相关义务。关于原告主张解除合同，双方所订合同无论是面积的误差值达到一定比例可以解除合同，或房屋交付后，被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告无法办理权属证书，买受人可以提出解除合同，当事人在合同中均未作约定，存在对原告解除合同权利加以限制或排除的情形。因此，双方对面积误差处理及未提交资料办理备案应承担责任的约定，属格式条款，依法应确认无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定：“面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的，应予支持”。第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，因被告金华置业存在销售房屋面积的误差比绝对值超过3%，及未按约提供资料备案的违约事实，原告主张解除双方所订的商品房买卖合同并退还房款，所提交的证据能够证明其主张的事实，且符合相关规定，本院依法应予支持。关于原告主张应退还的购房款，原告与好食汇公司所订合同约定房款为132840元，面积为9.78平方，平方单价为13582.82元，金华置业向原告开具的发票中确定的面积为8.65平方，单价为13582.77元，发票面积比合同少1.13平方米，相差15348元。该价款应为多出面积所收取的价款。虽然原告未能向本院提交全部付款凭据，但根据原告提交商品房买卖合同约定的面积、价款，委托经营合同约定的面积及房屋交付的情况，结合原告陈述的金华置业将原收据收回后重新开具了销售发票，可以确认原告陈述支付的购房款为132840元比较可信，本院予以采信。基于被告金华置业接管涉案项目及与原告之间的商品房买卖合同关系，其负有向原告返还购房款132840元的义务。关于原告主张的利息起算时间，合同约定的购房款为分期给付，即签订合同时付25000元，余款于2011年11月15日前付清，原告向本院提交的银联转帐凭据是2011年11月10日，故原告主张自商品房买卖合同签订之日起承担利息无事实依据，被告金华置业应当承担原告所主张的利息损失，可自2011年11月10日，按银行同期贷款利率的1.2倍计算至判决生效之日。关于原告还主张被告黄福保、孙霞、张永玉为好食汇公司股东，应在好食汇公司注销后，对原公司债务承担责任。本院认为，原告与好食汇公司原为合同关系，好食汇公司注销后，原开发建设的涉案项目由金华置业接管，即好食汇公司签订商品房买卖合同的权利义务由金华置业承继，另原告对金华置业开具的涉案房屋的销售发票未表异议且接受，据此，可视为原告认可与金华置业公司的商品房买卖合同关系。虽然好食汇公司清算报告注明公司债务已清偿，剩余财产按股东出资比例分配完毕。公司注销后，如有隐藏、遗留的债务由投资人承担无限连带责任。但是本案中原告所主张的购房款，并不属于好食汇公司遗留的债务，原告要求好食汇公司承担还款责任，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告耿将、刘树清与被告淮安金华置业之间的环球•好食汇6-1-134号商铺买卖合同；二、被告淮安金华置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告耿将、刘树清返还购房款132840元及利息（以132840元为基数，自2011年11月10日至判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.2倍计算）；三、驳回原告耿将、刘树清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2957元，由被告淮安金华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：3454）审 判 长  陈建淮人民陪审员  陆正平人民陪审员  巴秀平二〇一六年五月十九日书 记 员  王娅婕