云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终1974号上诉人（原审被告）云南泽珲房地产有限公司。法定代表人朱文东，总经理。特别授权诉讼代理人杨恒，男，1977年11月7日出生。特别授权诉讼代理人王子豪，云南雁序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭福寿，男，1954年3月8日出生，汉族。特别授权诉讼代理人章勇，北京盈科（昆明）律师事务所律师。原审被告昆明登峰建筑工程有限公司。法定代表人解应登，总经理。特别授权诉讼代理人杨恒，男，1977年11月7日出生。原审被告昆明家万全商贸有限公司。法定代表人贾德礼，总经理。特别授权诉讼代理人杨恒，男，1977年11月7日出生。特别授权诉讼代理人吴情民，男，1975年5月25日出生，汉族。上诉人云南泽珲房地产有限公司（以下简称：泽珲公司）因与被上诉人彭福寿、原审被告昆明登峰建筑工程有限公司（以下简称：登峰公司）、昆明家万全商贸有限公司（以下简称：家万全公司）物权纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院确认的本案事实为：1997年11月17日，第三人家万全公司与昆明市西山区马街镇洪园办事处麻园一社签订《土地使用权租赁合同书》，麻园一社将15.54亩土地使用权出租给被告家万全公司。出租年限30年，自1998年1月1日至2027年12月31日。其后家万全公司在承租土地上建盖房屋15幢，并取得房产证。1997年12月12日，原告与家万全公司签订了一份《商场出让合同书》，约定家万全公司将昆明市家万全商业广场壹层A区1-1,101号商铺出让给原告占有、使用，面积为23.61平方米，期限30年，自1998年元月1日起至30年期限届满之日止，出让费为141660元。家万全公司因房地产权属问题给原告造成损失的除应赔偿全部损失外，还应按出让费的百分之五计算向原告支付违约金。同日，原告依约向家万全公司支付合同约定的出让费人民币141660元。家万全公司向原告发放了《商铺使用权证》，使用权限自1998年1月1日至2028年1月1日。2007年10月10日，昆明市五华区丰宁街道办事处洪园社区居民委员会麻园第一股份合作社与云南泽珲房地产有限公司签订《土地使用权转让协议》，麻园第一股份合作社将昆商土国用（2000）字第028号国有土地使用权转让给云南泽珲房地产有限公司，并约定该土地上的所有地面建筑物和附着物由云南泽珲房地产有限公司与昆明家万全商贸有限公司协商解决，相关费用由云南泽珲房地产有限公司承担。同日，昆明市五华区洪园社区居民委员会麻园第一股份合作社与家万全公司签订《解除土地使用权租赁合同协议书》。2007年10月10日，泽珲公司（甲方）与家万全公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定甲方与昆明市五华区马街镇洪园办事处麻园第一股份合作社签订土地使用权转让协议，支付转让款，取得现乙方租用的高新区C6-3地块的土地使用权。现需对乙方原在该宗土地上形成的地上建筑物及附着物进行拆迁。需拆迁的地面建筑物及附着物的土地位于昆明市二环西路453号，土地编号为高新区C6-3地块，土地使用权面积10751.414平方米。建筑物包括地面建筑有产权登记面积的12179.98平方米和其他无产权登记的全部建筑物及附着物。乙方同意对上述范围内形成的地上建筑物、附着物和相关地面建筑与地下相接的构筑物及管网设施等腾空交付甲方进行拆除开发，并由甲方给予一次性经济补偿。拆迁补偿总金额为2700万元，此费用已包含乙方在地块内形成的全部上述表述范围内的费用及乙方所欠债务、建筑物升值利益、商场租赁户的拆迁退场费用、乙方的合理补偿费和应依法承担的相关税费等全部费用。协议对付款方式及双方权利义务及搬迁移交时限、违约责任等进行了约定。2008年10月28日，泽珲公司与家万全公司签订四份《房屋买卖合同》并经公证，家万全公司将昆房权证西山字第2009034**号房屋（建筑面积14.4，设计用途商场）、昆房权证西山字第2009034**号房屋（建筑面积208.8，设计用途商场）、昆房权证西山字第2009034**号（建筑面积36.98，设计用途商场）、昆房权证西山字第2009034**号房屋（建筑面积1301.52，设计用途商场）卖给泽珲公司，后泽珲公司办理了上述房屋的产权登记。2013年6月20日，昆明市五华区洪园社区居民委员会与登峰公司签订《翻新装饰装修施工合同》，被告登峰公司以包干价260万元对洪园社区二环西路453号静逸公寓进行室内室外装饰翻新。原告于2013年7月即未能使用所承租的商铺。原告承租商铺所在的家万全商场被泽珲公司进行了改造，原告所承租的商铺在改造后被租给其他租户经营。按照原告提交的该地段商铺招租广告，租金按所处位置不同从80-130元/平方米不等。现原告诉至法院，请求判令：一、被告泽珲公司继续履行《商场出让合同书》，将商铺交由原告使用；二、三被告连带赔偿原告商铺损失70593.9元及商铺内物品及设施损失22400元，共计92993.9元；三、三被告按每月3069.3元的标准连带赔偿原告自2015年6月1日起至商铺交付原告使用之日的损失；四、三被告承担本案诉讼费。原审法院认为：原告在本案中提起的是违约之诉。根据查明的事实，家万全公司与原告签订《商场出让合同书》，双方之间形成的是租赁法律关系。该合同除约定租赁期限超过20年部分无效外，其他部分有效，对双方有法律约束力。其后麻园第一股份合作社与云南泽珲房地产有限公司签订《土地使用权转让协议》，麻园第一股份合作社将昆商土国用（2000）字第028号国有土地使用权转让给云南泽珲房地产有限公司，泽辉公司与家万全公司就该地块上的附着物签订协议，按照房地一致的原则，泽珲公司与家万全公司之间形成的是买卖关系，根据买卖不破租赁的原则，家万全公司与原告之间的租赁合同关系对泽珲公司有效，泽珲公司应继续履行原告与家万全公司签订的《商场出让合同书》。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”原告要求判令泽珲公司继续履行《商场出让合同书》，将商铺交由原告使用，鉴于本案诉争的家万全商场1层A区1-1101号商铺已经因改造而与其他商铺混同，已不独立存在。且改造后的商铺现已由他人承租经营。对于原告的该项请求不予支持。泽珲公司在接手家万全商场后即对包括原告承租的商铺进行了改造，致使原告在2013年7月后即未能正常使用所承租的商铺进行经营，给原告造成了损失，故对原告在本案中主张的损失，泽珲公司应承担赔偿责任。至于具体的赔偿数额，家万全公司与原告所签《商场出让合同书》合法的履行期限为1998年1月1日至2017年12月31日，原告经营至2013年7月即未再经营，原告在2013年7月至2017年12月31日期间不能经营产生损失，原告按该地段商铺招租广告中130元/平方米进行主张，被告对此不予认可，但未提交反证，故原审法院按原告主张的130元/平方米确认原告不能经营期间的损失为人民币165742.2元（130元/平方米×23.61平方米×54个月）。原告主张物品及设施损失人民币22400元但未提交相关证据予以证实，对原告主张的物品损失22400元，原审法院不予支持。由于泽珲公司已取代家万全公司成为《商场出让合同书》的履行主体，而登峰公司与原告之间无合同关系，原告要求被告家万全公司与登峰公司对其损失承担连带责任，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：“一、由被告云南泽珲房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告彭福寿损失人民币165742.2元。驳回原告彭福寿的其它诉讼请求。”案件受理费人民币2125元，由被告云南泽珲房地产有限公司负担。原审判决宣判后，泽珲公司不服，向本院提起上诉称：原审判决根据招租广告中130元/月/平方米的标准确认被上诉人的损失属认定事实错误，原审法院未做实地调查，未了解诉争商铺实际租金，也未参照同地段同等租金标准，诉争商铺的实际租金应为50元/月/平方米，被上诉人的商铺损失应该为63747元。综上，请求：一、撤销原审判决，改判支持被上诉人损失63747元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人彭福寿答辩称：原审判决正确，本案争议商铺是临街商铺，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当驳回上诉。我方系不堪诉累才没有上诉，《商场出让合同》认定有效期20年，无效的10年租金应当退还。原审被告登峰公司、家万全公司共同述称：请求支持上诉人的上诉请求。经审理，二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：泽珲公司应如何赔偿彭福寿的经济损失？本院认为：泽珲公司与彭福寿于1997年12月12日签订《商场出让合同书》，约定由泽珲公司将诉争商铺30年的使用权出让给彭福寿，该合同名为使用权出让实为租赁合同。因《商场出让合同书》的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，故《商场出让合同书》超过20年部分合同期即2018年1月1日之后部分无效。根据本案查明事实，家万全公司已将诉争商铺出售给泽珲公司，诉争商铺的所有权人变更为泽珲公司，应由泽珲公司继续履行《商场出让合同书》。合同履行过程中，因泽珲公司对诉争商铺进行改造，导致彭福寿自2013年7月1日起至今无法使用商铺，且商铺经改造后已与其他商铺混同不再独立存在，并已由泽珲公司转租他人使用。泽珲公司的上述行为导致《商场出让合同书》无法继续履行并导致彭福寿遭受了相应的经济损失，故泽珲公司应当承担赔偿责任。对于泽珲公司应赔偿彭福寿经济损失的数额，本院认为，首先，因双方《商场出让合同书》有效期为20年，在《商场出让合同书》无法进行履行的情况下，泽珲公司应将合同无效部分租金（出让费）即47220元（141660元÷3）退还承租人彭福寿。其次，因彭福寿自2013年7月1日开始即无法继续使用诉争商铺，泽珲公司应赔偿彭福寿不能使用商铺期间（即2013年7月1日起至2017年12月31日止）的经济损失，本院参照同地段同类商铺的实际市场价格，酌定由泽珲公司以92元/平方米/月为标准向彭福寿赔偿损失人民币117294.48元（92元/平方米×23.61平方米×54月）。原审判决对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人泽珲公司的上诉理由部分成立，对其成立的部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第650号民事判决；二、由上诉人云南泽珲房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人彭福寿返还租金人民币47220元，并赔偿损失人民币117294.48元，两项合计人民币164514.48元；三、驳回被上诉人彭福寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2125元，二审案件受理费人民币2125元，合计人民币4250元，由上诉人云南泽珲房地产有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审 判 长  田 庄审 判 员  朱 欢代理审判员  黄金成二〇一六年五月二十五日书 记 员  杨 扬