文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2××0）苏11民终3044号上诉人（原审被告）：江苏雪顿铝业科技有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇仙林东路**双创大厦。法定代表人：蔡珍妮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭思斯，北京市博儒（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：智亨供应链管理有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇仙林东路**双创大厦。法定代表人：蔡珍妮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭思斯，北京市博儒（南京）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：江苏万城置业有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇仙林东路**。法定代表人：宋小忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田海峰，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，国浩律师（南京）事务所实习律师。上诉人江苏雪顿铝业科技有限公司（以下简称雪顿公司）、智亨供应链管理有限公司（以下简称智亨公司）因与上诉人江苏万城置业有限公司（以下简称万城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初5977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2××0年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雪顿公司、智亨公司上诉请求：撤销原判，依法判决驳回万城公司的诉讼请求。事实和理由：1.双创大厦的产权人不是万城公司，一审法院仅凭宝华镇人民政府办公室出具的房产情况说明就认定万城公司是大厦的产权人，依据不足。根据相关《房屋租赁与入驻管理协议》和新闻报道显示，涉案项目是有国有资产单位参与的项目，应当查清大厦的所有权人，防止国有资产流失。2.根据涉案项目承诺函的内容，雪顿公司、智亨公司共同与江苏南大高科创业园管理服务有限公司（以下简称高科公司）之间形成了新的租赁合同，雪顿公司与智亨公司享有依照租赁合同共同使用房屋的权利。一审法院认定万城公司承认在2018年11月14日交接了钥匙，该时间也在承诺函之后，不可能存在解除租赁合同还继续履行的情况，故一审法院认定承诺函是万城公司解除协议的证据，是错误的。3.一审法院就租金标准事实认定错误。万城公司自认了服务费由高科公司收取，租金由万城公司收取，两者合计是1.4元/天/平方。而孵化服务费应按照雪顿公司与高科公司签订的合同来确定，即1元/天/平方。万城公司所述的0.5元/天/平方是万城公司与高科公司之间的约定，是高科公司对万城公司的减免，不能约束智亨公司。因此，按照一审法院的计算方法，涉案的租金应当为0.4元/天/平方。万城公司上诉并辩称：撤销原判，依法改判支持万城公司自2018年11月14日起至2019年9月24日的占有使用费336859.2元（按0.9元/天/平米计算）。事实和理由：1.万城大厦即本案争议房屋是万城公司承建的，并办理了所有权登记，其有权收取房屋占有使用费用。参照万城公司与其他承租人签订的合同，应为租金0.9元每平米每天，孵化服务费0.5元每平米每天。2.雪顿公司实际占有房屋直至2019年9月24日方交还房屋钥匙，且交还钥匙的方式将钥匙留在房屋门锁上，未告知万城公司，也未进行签收程序，万城公司于当晚才知晓该情况。故万城公司无法取得房屋的时间至2019年9月24日，且责任在雪顿公司、智亨公司。雪顿公司、智亨公司辩称：1.一审中银城物业公司出具的证明可以证明雪顿公司、智亨公司的入驻时间是2019年1月5日。没有交接钥匙是万城公司导致的，雪顿公司、智亨公司已于2019年8月9日搬离，大楼处于业主的控制之下，万城公司消极收回房屋的责任应当由其自行承担。2.高科公司与雪顿公司签订的合同是合法有效的。万城公司与高科公司的约定与雪顿公司、智亨公司无关。涉案产业园叫“南京大学国家大学科技宝华分园”，故即使万城公司与高科公司有其他约定，对雪顿公司而言，高科公司也构成表见代理。本案租金单价应严格按照高科公司与雪顿公司签订的合同认定为0.5元/天/平米。3.雪顿公司、智亨公司从未解除与高科公司的合同，其搬出涉案大厦系万城公司百般骚扰的无奈之举。对涉案的承诺函具体出具情况，雪顿公司、智亨公司不知情，所谓的招商入驻标准也不知情，其是因为高科公司招商才入驻涉案大厦的。从表面上看，涉案大厦是高科公司开发的。万城公司向一审法院起诉请求：1.判令雪顿公司、智亨公司腾退占用句容市宝华镇仙林东路9号双创大厦16层的办公房屋并向万城公司交付；2.判令雪顿公司、智亨公司支付占用房屋期间（截至2019年8月1日）的占有使用费459895元及物业费30747.5元，共计490642.5元，并继续支付至实际交付之日止；3.本案诉讼费、保全费由雪顿公司、智亨公司方承担。诉讼过程中，万城公司变更诉讼请求为：1.判令雪顿公司、智亨公司支付自2018年11月14日起至2019年9月24日止的房屋占用使用费524003.2元，按1.4元/日/平方米计算，共计314天；2.本案诉讼费、保全费由雪顿公司、智亨公司承担。一审法院认定事实：句容市宝华镇仙林东路16号双创大厦系万城公司所有。2015年12月30日，万城公司（甲方）与句容市宝华镇人民政府（乙方）、江苏万舟科技产业服务有限公司（丙方）就乙方“南京大学（宝华）大学生创业园”等5个项目入驻甲方长三角总部经济园双创大厦签订了《房屋租赁与入驻管理服务合同》，合同约定甲方全权委托丙方运营管理服务园区，乙方根据合同约定按时足额支付租金及其他相关费用，合同还对入驻项目名称、占用面积、使用期限、房租与园区管理服务费用、甲乙丙三方责任、违约责任等进行了约定。后因新入驻项目、使用面积变化较大，万城公司（甲方）与句容市宝华镇人民政府（乙方）、句容万舟科技产业服务有限公司（丙方）于2018年9月6日签订《房屋租赁与入驻管理服务合同补充协议》，该补充协议入驻项目名称、使用面积、使用期限一览表中显示“南京大学重点项目预孵化基地”的楼层位置为15楼整层，总面积为1255M²、16—18三个楼层，总面积为3445.98M²。该补充协议约定入驻费用由房租与园区企业孵化服务费两部分组成，标准为1.4元/天/平方米，每半年支付一次，房租汇入万城公司账户，园区企业孵化服务费汇入句容万舟科技产业服务有限公司账户。2018年6月18日，雪顿公司（甲方）与高科公司（乙方）签订《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》，约定甲方入驻孵化的项目位于双创大厦16楼整层，面积为1192平方米，入驻孵化期限共2年（自2018年5月16日起至2××0年5月15日止，具体起止时间根据实际交付启用时间计算），入驻孵化服务费用第1年度为435080元（每月为36257元），在宝华镇注册地年开票销售达到40000元/M²，年纳税达到2000元/M²情况下，年度孵化服务费标准减按217540元（每月18128元）优惠标准执行。该合同还对保证金、双方权责、违约责任等作出了约定。2018年9月4日，雪顿公司通过网上银行转账支付给高科公司53640元管理费。2018年11月1日，雪顿公司及智亨公司出具项目入驻承诺函一份，载明两家公司作为南京大学校友项目“大项目科技供应链信息服务平台”入驻双创大厦16楼整层，建筑面积为1192平方米，初定时间为2年（自2018年10月15日起至2××0年10月14日止，实际起止时间根据实际入驻情况另定）。入驻期间，孵化服务费标准为435084元（每月为36257元），在宝华镇注册地年开票销售达到40000元/M²、年纳税达到2000元/M²情况下，年度孵化服务费标准减按217540元（每月18128元）优惠价执行。园区孵化服务费及物业费每六个月缴纳一次。入驻前先按照优惠价预交相当于6个月的孵化服务费108768元，费用汇入南京大学授权的科技园运营管理公司，此前雪顿公司与高科公司签订的南大宝华园区入驻合同作废。2018年11月14日，雪顿公司及智亨公司领取双创大厦16楼14把钥匙正式入驻该园区。2019年8月1日，万城公司及江苏长三角总部经济园发展有限公司、南京银城物业双创大厦客户服务中心联合向雪顿公司及智亨公司发出双创大厦入驻费用催缴函，载明雪顿公司、智亨公司共欠付2018年11月14日至2019年8月1日的房屋租赁费459895元、房屋保证金53442元、二次装修保证金20000元、物业费30747.5元，2019年1月1日至2019年5月31日的水电费10410.8元。2019年8月9日，雪顿公司、智亨公司自行搬离涉案办公场所。2019年8月21日，万城公司诉至一审法院，请求判如所请。诉讼中，万城公司提出财产保全申请，一审法院依法作出裁定。一审中，一审法院与句容市宝华镇人民政府工作人员了解并确认，雪顿公司、智亨公司不符合句容市宝华镇人民政府园区项目入驻条件，双方未签订合同，句容市宝华镇人民政府没有为其支付过房租。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.万城公司是否有权收取房屋占有使用费？2.雪顿公司、智亨公司支付房屋占有使用费的期间如何计算？3.雪顿公司、智亨公司应按何种标准支付房屋占有使用费？关于万城公司是否有权收取房屋占有使用费的问题，雪顿公司、智亨公司辩称万城公司并非双创大厦产权人，亦未与其签订房屋租赁合同，无权向雪顿公司和智亨公司收取租金。根据宝华镇人民政府出具的房产情况说明，双创大厦确系万城公司的房产，且万城公司与句容市宝华镇人民政府、句容万舟科技产业服务有限公司于2018年9月6日签订的《房屋租赁与入驻管理服务合同补充协议》亦明确约定房租汇入万城公司。雪顿公司、智亨公司依据雪顿公司与高科公司签订的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》入驻双创大厦，但根据雪顿公司、智亨公司于2018年11月1日出具的项目入驻承诺函，雪顿公司与高科公司签订的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》已经作废，雪顿公司不再享有入驻双创大厦的条件，且雪顿公司不符合句容市宝华镇人民政府园区项目入驻条件，故对于合同作废后入驻双创大厦产生的相关费用应由雪顿公司自行承担。因智亨公司本身并非《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》的合同相对方，其亦不符合句容市宝华镇人民政府园区项目入驻条件，对于入驻双创大厦产生的相关费用亦应由智亨公司自行承担。虽然雪顿公司、智亨公司未与万城公司签订正式的房屋租赁合同，但其实际占有使用涉案房产，双方形成事实上的房屋租赁合同关系，应支付万城公司相应的房屋使用费。关于雪顿公司、智亨公司占有涉案房产期间的问题，雪顿公司和智亨公司出具的项目入驻承诺函中载明入驻期间初定时间为2年（自2018年10月15日起至2××0年10月14日止，实际起止时间根据实际入驻情况另定），万城公司陈述雪顿公司、智亨公司实际占用案涉房屋时间为2018年11月14日至2019年9月24日。雪顿公司、智亨公司辩称，其于2018年11月14日领取钥匙但并未实际入驻，其所租楼层直至2019年1月5日才通电，故雪顿公司、智亨公司实际入驻时间应为2019年1月5日，且雪顿公司、智亨公司已于2019年8月9日搬离双创大厦。一审法院认为，万城公司于2018年11月14日将涉案房产钥匙交给雪顿公司和智亨公司，就视为完成了房屋交付的义务，雪顿公司、智亨公司辩称其所租楼层直至2019年1月5日才通电，但并未提供证据予以证明，一审法院对该辩称意见不予采纳，雪顿公司、智亨公司实际入驻时间应自2018年11月14日开始计算。万城公司未能提供证据证明雪顿公司、智亨公司直至2019年9月24日才搬离涉案房产，故一审法院采纳雪顿公司、智亨公司自认其2019年8月9日已经搬离涉案房产的辩称意见。雪顿公司、智亨公司实际占用涉案房产的期间应为2018年11月14日至2019年8月9日。关于雪顿公司、智亨公司应以何种标准支付房屋占有使用费的问题，万城公司与句容市宝华镇人民政府、句容万舟科技产业服务有限公司签订的《房屋租赁与入驻管理服务合同补充协议》约定入驻费用由房租与园区企业孵化服务费两部分组成，标准为1.4元/天/平方米，房租汇入万城公司账户，园区企业孵化服务费汇入句容万舟科技产业服务有限公司账户，但万城公司并未明确房租与园区企业孵化服务费的分配比例。万城公司在一审中陈述，南大高创园引进的项目园区孵化服务费由南大高创园收取，房屋使用租金由万城公司收取。2018年9月4日，雪顿公司按照0.5元/日/平方米的标准通过网上银行转账支付给江苏南大高科创业园管理服务有限公司三个月管理费共计53640元。万城公司亦陈述该笔费用是雪顿公司支付给南大高创园的孵化费，与其无关。雪顿公司与高科公司签订的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》约定园区孵化服务费汇入高科公司，雪顿公司、智亨公司出具的项目入驻承诺函载明孵化服务费汇入南京大学授权的科技园运营管理公司，两份文件均未涉及租金问题，故一审法院认为该笔管理费应系雪顿公司依据合同约定支付给高科公司的园区孵化服务费，对雪顿公司、智亨公司辩称53640元系租金的辩称意见一审法院不予采纳。关于涉案租金，因万城公司未明确标准为1.4元/天/平方米的房租与园区企业孵化服务费两部分的分配比例，故一审法院认定涉案房产占有使用费标准应为0.9元/天/平方米（1.4元/天/平方米－0.5元/天/平方米）。综上，万城公司与雪顿公司、智亨公司之间依法成立事实上的房屋租赁合同关系。雪顿公司、智亨公司应支付自2018年11月14日起至2019年8月9日止的房屋占有使用费287510.4元（1192平方米×0.9元/平方米/天×268天）。一审法院判决：雪顿公司、智亨公司于本判决生效之日起十日内共同支付万城公司房屋占有使用费287510.4元。本院二审期间，雪顿公司、智亨公司围绕其上诉请求提交了新闻截图两篇，拟证明一审法院未查清南大句容双创园的实际承建单位，新闻中并未提到万城公司。万城公司质证认为：对新闻的真实性无异议，但该两则新闻与本案无关联性。万城公司承建万城大厦后，句容当地政府已发文明确万城公司的所有权，双创项目是其与句容市政府及南大三方合作项目，项目使用的房屋范围仅为万城大厦的其中五层。且经句容市政府核实，雪顿公司、智亨公司并未列入双创园项目。万城公司围绕其上诉请求提供了以下证据：1.万城公司经理顾正麟与万城大厦物业公司银城物业保安赵小丫的聊天记录截图，拟证明在2019年8月12日雪顿公司、智亨公司仍在继续往外搬出家具，故至少在2019年8月9日后仍存在占用房屋行为；2.不动产权证书复印件一份，拟证明万城公司系涉案不动产的合法产权人。雪顿公司、智亨公司质证认为：1.对聊天截图的真实性、关联性不予认可，无法证明是雪顿公司、智亨公司在搬家，其是2019年8月9日搬出的；2.对不动产权证的真实性无异议，但房产证是2××0年7月24日取得的，本案纠纷发生在2018年至2019年，该期间万城公司并非产权人，其如何取得涉案不动产，也无法核实。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据宝华镇人民政府出具的房产情况说明、万城公司与句容市宝华镇人民政府、句容万舟科技产业服务有限公司签订的三方协议，以及二审中万城公司提交的不动产权证书等证据，可以认定万城公司系涉案房产的所有权人。雪顿公司、智亨公司主张涉案房产系高科公司开发，万城公司并非合法产权人，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，雪顿公司、智亨公司虽与高科公司签订了《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》，并实际入驻了涉案的双创大厦16层。但经一审法院与句容市宝华镇人民政府工作人员了解并确认，雪顿公司、智亨公司不符合句容市宝华镇人民政府园区项目入驻条件，双方未签订合同，句容市宝华镇人民政府也没有为其支付过房租。且2018年11月1日雪顿公司、智亨公司出具的项目入驻承诺函中也载明“此前雪顿公司与高科公司签订的南大宝华园区入驻合同作废”。二审中，雪顿公司、智亨公司主张该承诺函的性质属于其与高科公司的签订的新合同，但高科公司并未在该材料上签章，故本院对此主张亦不予支持。雪顿公司、智亨公司在未取得涉案项目入驻资格的情况下，入驻涉案大厦，并实际占有使用了涉案房产，其依法应当向产权人万城公司支付相应的房屋使用费。至于雪顿公司、智亨公司与高科公司签订的合同，系其与案外人之间的法律关系，且其中亦未涉及房屋租金的问题，该合同不能成为其免除向万城公司支付房屋使用费的正当理由。雪顿公司、智亨公司以其与高科公司约定的孵化服务费为1元/天/平方为由，主张涉案房屋的租金标准应当为0.4元/天/平方，依据不足。且雪顿公司实际系按照0.5元/日/平方米的标准向高科公司缴纳相关费用，故其关于租金标准的上诉意见亦不能成立。一审法院根据万城公司与句容市宝华镇人民政府、句容万舟科技产业服务有限公司签订的三方协议，综合案情酌定涉案房产占有使用费标准应为0.9元/天/平方米（1.4元/天/平方米－0.5元/天/平方米），并无不当，本院予以维持。至于涉案房产占有使用费的计算期间问题。本案中，雪顿公司、智亨公司于2018年11月14日领取了涉案房产的钥匙，其辩称其所租楼层直至2019年1月5日才通电，但未能够充分、有效证据予以证明。故可以认定涉案房产占有使用费自2018年11月14日开始起算。万城公司主张雪顿公司、智亨公司2019年9月24日方交还房屋钥匙，但其未能提供证据证明。二审中，万城公司提供的聊天记录截图也不足以证明雪顿公司、智亨公司系2019年9月24日搬离涉案房产的事实。结合2019年8月1日万城公司向雪顿公司、智亨公司发出《双创大厦入驻费用催缴函》等相关事实，一审法院采信雪顿公司、智亨公司于2019年8月9日已经搬离涉案房产的自认，亦无不当，本院予以维持。即雪顿公司、智亨公司应当支付万城公司自2018年11月14日起至2019年8月9日止的房屋占有使用费287510.4元（1192平方米×0.9元/平方米/天×268天）。综上所述，雪顿公司、智亨公司及万城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6647元，由江苏雪顿铝业科技有限公司、智亨供应链管理有限公司负担5613元，由江苏万城置业有限公司负担1034元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年一月七日书记员 柳婷婷