甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2015）西福民初字第331号原告兰州某某林业有限责任公司，住所地兰州市西固区。法定代表人刘某某，该公司经理。委托代理人谢某某，甘肃旭祥律师事务所律师。委托代理人王某某，男，汉族，兰州某某林业有限责任公司副总经理，住兰州市西固区。被告甘肃某某电力科技开发有限公司，住所地兰州市七里河区。法定代表人孙某某，该公司经理。委托代理人马某某，甘肃并欣��师事务所律师。被告兰州某某复合肥厂，住所地兰州市西固区。法定代表人杨某某，该厂厂长。原告兰州某某林业有限责任公司诉被告甘肃某某电力科技开发有限公司、兰州某某复合肥厂租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成由审判员何娟担任审判长、审判员张瑾、人民陪审员张行军参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员杨美文担任法庭记录。原告兰州某某林业有限责任公司及其委托代理人谢某某、王某某，被告甘肃某某电力科技开发有限公司法定代表人孙某某及其委托代理人马某某、被告兰州某某复合肥厂的法定代表人杨某某，均到庭参加了诉讼。现本案已审理完毕。原告兰州某某林业有限责任公司（以下简称“某某公司”）诉称，2015年1月8日，原告与被告甘肃某某电力科技开发有限公司（以下简称“某某公司”）签订了一份《财产租赁合同》双方约定，原告将其所属的原动力厂林场的全部场地、房屋、设备、设施及林带租赁给被告使用，租赁期限为20年，租金的交纳方式为分期递增缴纳，每5年缴一次，第一轮次每年4万元，下轮次按约定递增。合同签订后，原告按照合同约定将场地及其他财产设施交付给被告使用。后在合同履行过程中，被告某某公司因经营不善，无力继续缴纳租金，经常拖欠。因此，经双方协商于2014年9月1日解除了上述《财产租赁合同》，双方签订了《解除财产租赁合同协议书》一份，该协议书约定：双方签订的2015年1月8日《财产租赁合同》终止履行，被告某某公司应当于2014年9月30日交回所租赁的场地、房屋、设备、林带及其他财产，但该协议签订后，被告某某公司以所租赁场地由被告兰州某某复合肥厂（以下简称��复合肥厂”）实际占有为由表示无法返还场地，被告复合肥厂也拒不退出场地。现原告以与被告某某公司之间的《财产租赁合同》已经解除，被告兰州某某复合肥厂无合法根据继续占有被告某某所租赁的场地，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失为由，请求依法判令：1、被告复合肥厂立即搬出由其占用的原动力厂林场租赁场地，并将场地上的房屋、设备、林带及其他附属设施财产恢复原状；2、被告立即给付拖欠原告的租赁金85836元，并责令被告将租金继续承担至场地交付之日；3、本案诉讼费用由被告方承担。被告某某公司辩称：被告某某复合肥厂自2005年起一直是被告某某公司所租赁场地的实际承租人，也是该场地的真实使用人。2010年起，被告某某复合肥厂不再通过某某公司作为中介，而是直接与原告建立了事实上的租赁关系，而被告某某复合肥厂截止2015年9月，欠原告的租赁金为85836元，也就是2014年1月份左右就开始拖欠原告租金。很明显拖欠租金的适格被告主体应是被告复合肥厂，而不是被告某某公司，某某公司已不是该租赁合同关系的承租人，不应当再承担租赁费的给付义务，因不是适格的责任主体，也无权处分该场地的地上建筑物。2008年被告某某公司就已经被工商管理部门吊销了营业执照，不能再参与经营，请求依法驳回原告对被告某某公司的诉讼请求。被告某某复合肥厂辩称：原告与被告某某公司于2005年1月8日签订了《财产租赁合同》，约定的租赁期限为20年，而在同年9月24日，被告某某复合肥厂又与被告某某公司签订了合作协议一份。因此，被告某某复合肥厂已经具有承租人的主体资格，因此，被告某某复合肥厂在承租场地上进行了修路、平整场地、建车间��成品库房等工程。2006年4月，原告给兰州市工商局西固分局的“某某便字31号”便函证明：将该场地出租给被告某某公司开发经营，又于2006年5月31日证明：同意被告某某公司与被告某某复合肥厂合作经营。自2010年起该场地的承租人是二被告，被告某某公司和原告所签订的解除财产租赁合同协议属无效协议，且自2010年起被告某某复合肥厂连续3年向原告缴纳租赁费，而2014年2月28日原告对被告复合肥厂采取了断电、断水欲迫使被告复合肥厂退出租赁的场地，经区政府有关部门协调原告于同年3月10日复供电，但又于2014年7月1日断电、水至今。2014年3月9日被告复合肥厂受被告甘肃某某公司的授权委托处理与原告有关终止租赁合同的相关事宜，之后，原告又与被告某某公司签订了解除租赁合同的“协议书”，认为该协议书无效，原告的断水、断电行为造成的损失已经大于被告向其应当缴纳的租赁费，原告与被告某某公司恶意串通签订的解除租赁关系的合同应属于无效，被告复合肥厂无搬出场地的必要，并要求原告应承担给被告复合肥厂造成的直接经济损失，并视原告的赔偿情况决定归还场地，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告某某公司于2005年1月8日和被告某某公司经协商一致，签订了《财产租赁合同》一份，该合同约定：原告某某公司将其所有的原动力厂林场院落、房屋、设备等财产出租与被告某某公司，租赁期限为20年（至2025年1月11日），租金由被告某某公司预交第一轮租期（5年）金额20万元，年租金4万元。第二轮，5年租金为22.5万元，年租金4.5万元，依每轮次递增年租金5000元计算至第三轮租赁期止。还约定，被告某某公司（乙方）每五年度轮次前5日内，一次性缴清本轮次的租赁费，若逾期不缴纳租金视为违约，原告某某公司（甲方）即有权终止合同。合同双方还对甲、乙方其他有关的权利义务进行了约定。其中，特别约定：原告有权监督林场资产的安全性和完整性，租赁期间水、电、道路如出现第三方干涉给乙方生产造成影响及损失，由甲方承担全部责任并赔偿损失。被告（乙方）因经营需要拆改房屋、设备等，必须征得甲方同意，并签订有关补充协议。合同生效后，被告某某公司按照合同约定，向原告缴纳了第一轮租赁费20万元整。原告某某公司也按约定向被告某某公司提供了租赁场地、房屋等。被告某某公司取得上述租赁物后，又联络被告复合肥厂并与该厂进行合伙经营，本案二被告又于当年9月24日签订了《合作协议》一份，双方约定，被告某某公司以投资入股的形式参与合作，在双方合作经营过程中，因对履行该协议有关条款双方产生分歧，被告某某公司遂��当年退出合作。此后，所租赁的原告场地实际由被告复合肥厂单独投资经营。原告某某公司于2006年5月31日向兰州市工商局西固分局出具便函一份，同意被告某某公司与被告兰州某某复合肥厂合作经营。于2010年1月11日，由于被告某某公司缴纳的第一轮租用金所租用期限已满，按合同约定，应当由被告某某公司缴纳第二轮租赁金期限为2010年1月8日前，一次性向原告交纳租金22.5万元。在被告某某公司退出合伙经营情况下，该第二轮租金由被告复合肥厂陆续向原告交纳，但截止2014年2月27日分三次只交纳了2011年11月至2013年的租赁费，并未依合同约定一次性交纳。期间，被告某某公司吊销了其营业执照，原告与被告复合肥厂也因租赁金的交纳问题发生了原告断电、断水的事实。2014年3月3日原告向被告某某公司发出“关于中止与某某公司《财产租赁合同》的通知一份”通知被���某某公司因其未交足租赁费等原因及其违约行为决定中止合同，并由被告某某公司董事长孙某某于同年3月10日前到原告处办理相关事宜。否则，由此造成的后果由被告某某公司承担。当天该通知由被告复合肥厂法定代表人杨某某签收。被告复合肥厂随即以该厂的名义又向原告回复，提出2010年1月以后的租金由该厂直接向原告支付，每年4.5万元，改为每年第四季度交纳，且不同意原告与被告某某公司之间的《财产租赁合同》终止。同年3月9日被告某某公司法定代表人孙某某向被告复合肥厂法定代表人杨某某出具委托授权书一份，授权杨某某“全权代表”被告某某公司与原告洽谈关于“兰州某某林业有限责任公司要求终止与我公司签订的财产租赁合同有关事项。”期间，被告复合肥厂在原告因交纳租赁金不足等问题两次断电的情况下，由其单独联系当地村民，接了当地���民的动力电，继续用原告的水源进行生产经营。2014年9月1日被告某某公司与原告签订解除《财产租赁合同》协议书一份，约定该协议自签订之日起，双方于2005年1月8日所签订《财产租赁合同》终止,双方不再履行该合同约定的各自义务。原告于2014年9月30日前收回所租赁的场地、房屋、设备等财产，该协议生效后。由于被告复合肥厂拒不退出被告某某公司所租赁的场地，以原告的断电、断水影响了其正常生产和经营中其进行了投资，要求原告给予补偿其损失等为由，仍然实际占有使用上述的所有租赁物。审理中，原告与被告复合肥厂就双方争议的投资补偿数额问题双方观点差异较大，根据被告某某复合肥厂的申请依法对所占用场地上的固定资产投资进行了评估，评估报告书结论为，面积1181.13平方米，总额789130元。原告认为评估数额过高，被告复合肥厂则同意评估结��的数额。原告在法定的期限内向兰州市中级人民法院提出了异议申请，为此，该院委托的评估机构对原告的异议进行了书面答复，认为原告的异议不能成立。2016年5月23日被告复合肥厂又向法庭提交了要求追加搬迁损失补偿申请书一份，将要求原告补偿的各种间接损失在评估结论789130元的基础上，又增加了425319.5元。被告复合肥厂也认可尚欠原告某某公司的租赁金已达11万元。在原、被告双方经有关部门多次调解后,仍未取得结果的情况下，原告某某公司以其与被告甘肃某某公司之间的《财产租赁合同》已经解除，被告复合肥厂没有合法根据继续占有原告所有的出租场地，其行为已经严重侵犯了原告合法权益，给原告造成了重大经济损失为事实理由：请求判令:1、被告立即搬出由其占用的原动力厂林场租赁场地，并将场地上房屋、设备、林带及其他附属设施财产恢复原���；2、判令被告立即给付拖欠原告的租金85836元，并责令被告将租金继续承担至场地交付之日；3、本案诉讼费用全部由被告承担。以上基本事实有：1、原、被告双方庭审中的陈述和辩论意见；2、原告提交的2005年1月8日和被告某某公司签订的《财产租赁合同》，被告某某公司提交的2005年9月26日原告出具收到租金20万元的收据；3、被告复合肥厂提交的《合作协议》和原告2016年5月31日向兰州市工商局西固分局出具的便函（证明）；4、原告向被告复合肥厂出具的收到租赁费收据4份（2份为水电费）；5、原告向被告某某公司于2014年3月发出的关于中止与某某公司签订的《财产租赁合同》的通知和当日被告复合肥厂向原告的回复；6、被告复合肥厂提交的某某公司授权委托书；7、原告提交的2014年9月1日与被告某某公司签订的解除《财产租赁合同》协议书；8、兰州西���房地产评估咨询有限公司“兰西部房估（2016）字第002号评估报告书。”上列证据经当庭原、被告双方质证、认证，证明符合证据的客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，首先，原告与被告某某公司于2005年1月8日在合法、平等、自愿的情况下签订的《财产租赁合同》应当系有效的民事行为，该合同生效后，合同的双方尚能按照约定全面履行各自的义务。此合同当属本案的主合同。被告在取得了租赁场地及附属物的使用、占有权后，向原告交纳了第一轮的租金20万元。期间被告又在未征求原告同意情况下与被告复合肥厂签订了《合作协议》一份，该协议虽在2006年5月31日取得了原告的认可，但二被告在履行该合同不满一年的情况下，被告某某公司又退出了合伙，此后该场地等租赁物实际上是由被告复合肥厂独自占有、使用、受益。直至正常���产到2010年以后应交第二轮租金时，被告复合肥厂陆续向原告某某公司缴纳了2011年至2013年的租赁金，并单方要求将原告同被告某某公司约定的每5年一次交纳变更为逐年交纳，且于每年第4季度交清。该回复并未征得原告的承诺。期间，被告某某公司在退出合伙经营后，又于2008年吊销其营业执照。由于原告在被告复合肥厂不能按合同约定的期限内完全交纳和迟延支付租赁金的情况下进行两度断电、断水的措施，此举目的为迫使被告复合肥厂全面履行支付租赁金之义务。后被告复合肥厂又单独接通了当地村民的动力电路，且仍旧用原告的供水系统继续进行生产，并拒绝继续向原告缴纳应交的租赁金。因此，被告要求原告赔偿其因供电、水造成的生产损失主张，不予支持。其次，被告复合肥厂在未经原告同意情况下，对租赁物进行了改变或增设了房屋等设施，况且原告��被告某某公司又于2014年9月1日，经协商一致后，解除了双方签订的《财产租赁合同》。至此，原告与被告某某公司的此合同应当终止履行，而此前被告复合肥厂占有、使用、受益的租赁物、其依据是被告某某公司出具一份授权委托书，该授权委托书中所授予被告复合肥厂的权限是：“委托杨某某（复合肥厂）全权代表某某公司到原告处洽谈原告终止《财产租赁合同》有关事项。”在原告与被告某某公司之间的主合同不复存在情况下，该委托关系自然失效。况且，被告复合肥厂并未在本案诉讼中的答辩期内提出要求原告补偿其搬迁损失425319.5元的请求，故该主张也不予支持。再次，被告复合肥厂在其接受被告某某公司授权之后和与其签订的《合作协议》履行期间，被告复合肥厂对租赁物的改建和增设房屋等设施的行为，原告在知情后，并未即时的提出制止和抗辩，因���，应当视为认可。故对原告要求被告复合肥厂对租赁场地的房屋﹑设备等恢复原状和赔偿损失的主张也不予支持。对被告复合肥厂在场地上增设的房屋等固定资产，应当根据评估的结论原告应当给予适当的搬迁补偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告兰州某某复合肥厂于本判决生效之日起三十日内，从被告甘肃某某电力科技开发有限公司所承租的原告兰州某某林业有限责任公司所有的原动力厂林场全部场地搬出其投资的地上附属物；二、原告兰州某某林业有限责任公司给付被告兰州某某复合肥厂在上述租赁场地上的固定资产投资及附属物搬迁补偿473478元，占投资额60%，于本判决生效之日��三十日内付清；三、被告兰州某某复合肥厂于本判决生效之日起三十日内向原告兰州某某林业有限责任公司缴纳所欠租赁金110000元整，一次性从原告兰州某某林业有限责任公司补偿费中折抵付清；四、驳回原告兰州某某林业有限责任公司对被告甘肃某某电力科技开发有限公司的诉讼请求；五、驳回原告兰州某某林业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1946元，由原告兰州某某林业有限责任公司承担1167.6元，被告兰州某某复合肥厂承担778.4元。评估费7000元整，由原告兰州某某林业有限责任公司承担4200元，被告兰州某某复合肥厂承担2800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于兰州市中级人民法院。审 判 长  何 娟审 判 员  张 瑾人民陪审员  张行军二〇一六年五月三十日书 记 员  杨美文附法条：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协��一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书���定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。