四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终211号上诉人(原审被告、反诉原告)江先牛,男,1969年3月7日出生,汉族,住四川省富顺县。委托代理人周正文，四川顺安律师事务所律师。委托代理人魏建清，四川永靖律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)江克聪,女,1964年3月20日出生,汉族,住四川省富顺县。委托代理人周正文，四川顺安律师事务所律师。委托代理人魏建清，四川永靖律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)自贡鸿瑞商业管理有限公司,住所地四川省富顺县。法定代表人吴光建，执行董事。委托代理人王扬平，男，1980年3月19日出生，汉族，住四川省泸县，系该公司总经理。上诉人江先牛、江克聪与自贡鸿瑞商业管理有限公司（以下简称鸿瑞管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，江先牛、江克聪不服四川省富顺县人民法院作出的（2015）富民一初字第1601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江先牛、江克聪及其委托代理人周正文、魏建清，被上诉人鸿瑞管理公司的法定代表人吴光建，委托代理人王扬平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告鸿瑞管理公司起诉，请求：1.解除原告与二被告签订的《租赁合同》，并要求二被告在合同解除后5日内将租赁的商铺腾空交付给原告；2.二被告向原告缴纳拖欠的租金57558.00元（自2015年5月25日至2015年10月30日的租金），并按约定承担违逾期缴纳租金的违约金54392.31元；3.合同解除后，二被告应按约定向原告承担合同租金总额的20%的违约金，即为182448.00元（20%×912240元）。原审反诉原告江先牛、江克聪提起反诉，请求：反诉被告鸿瑞管理公司向反诉原告承担断电期间给反诉原告造成的损失38000.00元，并向反诉原告退还因其违规收取的电费3151.00元、空调费6082.00元。原审法院查明，2013年9月24日，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订了商铺《租赁合同》一份。双方约定：原告（反诉被告）将位于富顺县富世镇自贡晨光科技园区瑞祥商贸城家居馆内商铺编号为2F－09和2F－10、建筑面积为1086平方米的商铺出租给二被告（反诉原告），租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止（双方实际租赁期自2014年5月25日起），租期为5年。租金按季缴纳，下季度租金应在上季度末30日前缴纳。2015年度的租金为32580.00元／季度。双方对违约责任也进行了明确约定，其中《租赁合同》的第五条第一款约定：“乙方逾期支付租金及相关费用，甲方有权以电话、发书面通知、张榜告示或停止营业（如停止供电、封门等）等方式进行中止履行合同，且乙方应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之五向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期时间超过15日的，乙方同意甲方有单方解除本合同的权利”。合同签订后，二被告(反诉原告)向原告(反诉被告)预缴了一年租金（自2014年5月25日至2015年5月24日）和一个季度的水电费、物业费。之后由于自贡品诚物业管理有限公司入驻，水电费，物业费由自贡品诚物业公司收取。在合同履行过程中，双方因收费问题发生分歧。二被告(反诉原告)所缴租金到期后也未续缴2015年第三季度租金。2015年6月3日，原告(反诉被告)书面催告二被告(反诉原告)缴纳欠付租金。二被告（反诉原告）未按约定提前缴纳2015年第三季度租金。2015年6月17日下午，被告(反诉原告)江先牛到原告收费办公室缴费，但仅缴纳了部分空调费及物业服务费，对拖欠的商铺租金未缴纳。2015年6月18日，二被告(反诉原告)到原告收费办公室缴纳租金，原告拒收，并停止向被告（反诉原告）经营的商铺供电。同日，原告起诉至本院，要求与二被告解除租赁合同。另查明，原、被告租赁合同中涉及富顺县富世镇自贡晨光科技园区瑞祥商贸城家居馆内编号为2F－09和2F－10商铺的所有权人为四川红瑞祥置业有限公司，该公司于2014年5月1日授权原告对包括二被告承租商铺在内的瑞祥商贸城A、B地块自有物业的招商、招租、商业运营管理。原审法院认为，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订的商铺《租赁合同》是双方真实意思表示，双方签订合同时，原告（反诉被告）虽不是该商铺的所有权人，但合同签订后，该签约行为得到了商铺所有权人自贡红瑞祥置业有限公司的授权追认，故该《租赁合同》成立且合法有效，双方应全面的履行合同约定的权利义务。合同履行期间，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租金，虽经原告（反诉被告）多次催收，但被告（反诉原告）均未缴纳。原、被告双方均认可二被告的租金缴纳至2015年5月24日，且双方合同中有“下季度租金应在上季度末30日前缴纳”约定，故二被告拖欠原告的租金至2015年6月18原告起诉要求解除租赁合同时已实际超过了15日，且原告（反诉被告）在此期间已履行了催告义务。诉讼过程中原告（反诉被告）坚持解除与二被告（反诉原告）签订的《租赁合同》，符合双方对“逾期支付租金超过15日的，原告（反诉被告）有单方解除合同的权利”的约定，且该约定并不违反法律规定，故对原告（反诉被告）要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求该院予以支持。由于原、被告对租金的约定是按季缴纳（每季32850.00元），且在被告（反诉原告）拖欠租金时，是否以二被告(反诉原告)缴纳的保证金（10000.00元）抵扣租金的决定权在原告(反诉被告)，在未得到原告(反诉被告)的同意的情况下，二被告(反诉原告)无权决定以其缴纳的保证金充抵租金，故二被告(反诉原告)以保证金抵扣租金后未欠原告(反诉被告)租金的抗辩理由不能成立。原、被告租赁合同解除后，二被告(反诉原告)应当将租赁的商铺归还原告(反诉被告)，并向原告(反诉被告)支付拖欠的租金。原告(反诉被告)仅向二被告（反诉原告）主张2015年5月25到2015年10月30日的租金57558元的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，该院予以支持。双方解除《租赁合同》后，应给二被告（反诉原告）适当的腾空商铺的期限，该院认为，该期限确定为30日为宜。对于原告(反诉被告)要求二被告(反诉原告)承担逾期缴纳租金的违约金543921.31元，并按约定向原告承担合同租金总额的20%的违约金，即为182448.00元（20%×912240元）的问题。该院认为，原、被告对逾期支付租金虽有“每日按欠付租金的总额的千分之五”承担违约金的约定，但二被告(反诉原告)于2015年6月18日已到原告(反诉被告)办公室缴纳租金，但原告(反诉被告)拒收，故二被告(反诉原告)的逾期支付租金的违约金只能计算至原告(反诉被告)拒收租金之日,对原告(反诉被告)主张的2015年6月18日后的违约金该院不予支持。由于双方对租金支付方式约定为按季缴纳，故对二被告(反诉原告)逾期缴纳租金的违约金应以每季度租金32850.00元为基数，自2015年5月25日到2015年6月18日共24天，按每日千分之五计算，共为1182.60元（32850元×24天×0.0015/天）。诉讼中，原告(反诉被告)并未提供二被告(反诉原告)逾期支付租金给其导致的损失证明,且二被已按欠付租金每日千分之五承担了违约金后,再要求二被告(反诉原告)承担合同租金总额的20%的违约金，显然有失公平,故对原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）承担合同租金总额的20%的违约金，即为182448.00元（20%×912240元）的诉讼请求，该院不予支持。对于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）退还多缴纳的电费3151.00元、空调费6082.00元的反诉请求，审理中查明，原、被告合同签订后，原告(反诉被告)仅代为收取了一个季度的物业、水电费用。自贡品诚物业公司入驻后，原告（反诉被告）并未收取电费，空调费，故即便是被告（反诉原告）多交纳了上述费用，也应向实际的收费单位主张权利，且被告（反诉原告）在诉讼中也未提交证明其多交费的证据，故对被告（反诉原告）该反诉请求不予支持。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担停止供电期间给被告（反诉原告）造成的损失38000.00元，但被告（反诉原告）未提供证据证明其损失的实际存在和具体损失情况，且原告（反诉被告）的停电行为是依据双方合同约定采取的措施，故对被告（反诉原告）该反诉请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，该院判决：1.解除原告自贡鸿瑞商业管理有限公司与被告江先牛、江克聪签订的商铺《租赁合同》；2.被告江先牛、江克聪于本判决生效后三十日内将其向原告自贡鸿瑞商业管理有限公司租赁的坐落于富顺县富世镇自贡晨光科技园区瑞祥商贸城家居馆内商铺编号为2F－09和2F－10号的商铺腾空交付给原告自贡鸿瑞商业管理有限公司；3.被告江先牛、江克聪于本判决生效后十日内向原告自贡鸿瑞商业管理有限公司支付拖欠租金57558.00元并承担违约金1182.60元；4.驳回原告鸿瑞管理公司的其他诉讼请求；5.驳回反诉原告江先牛、江克聪的反诉请求。宣判后，江先牛，江克聪不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销四川省富顺县人民法院作出的（2015）富民一初字第1601号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求并依法改判支持上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。上诉的事实及理由是：1.上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，上诉人没有违约行为，一审法院以上诉人拖欠租金超过15日为由判决解除租赁合同属于认定事实不清，适用法律不当。2.上诉人在签订租赁合同时交纳租赁保证金1万元，按照合同约定该保证金可以抵扣租金，至被上诉人起诉时，被上诉人没有任何损失，不能认定上诉人拖欠租金。3.上诉人未支付租金有正当的理由，且被上诉人没有给予上诉人履行的合理期限，上诉人在被上诉人通知的时间去缴费遭受拒收。4.被上诉人自起诉后对租赁房屋停水停电等导致上诉人无法正常经营，一审判决上诉人应支付停止营业期间的租金及违约金无事实和法律依据。5.被上诉人严重违反租赁合同约定，乱收费、乱摊派，并强行终止租赁合同，给上诉人造成巨大的经济损失，应当予以赔偿。被上诉人鸿瑞管理公司答辩称，上诉人严重违约，严重损害了被上诉人的利益，被上诉人依约解除租赁合同是合法有效的；被上诉人按租赁合同的约定向上诉人代收物业服务费和水电费是有依有据的，不存在不规范收费和乱收费的行为；上诉人因欠缴物业服务费和水电费，自贡品诚物业管理有限公司对其采取断电措施，由此造成的经济损失与被上诉人无关。在二审审理期间，上诉人提交了以下证据：1.瑞祥商贸城家居馆商家联名说明，拟证明被上诉人收取电费、公摊费明显不合理，引起所有商家的不满和公愤；2.电力公司收取电费的发票，拟证明电力公司实收商业用电0.86元/度，而被上诉人按1.5元/度代收电费，明显存在欺诈行为。3.瑞祥商贸城商家座谈会会议记录，拟证明鸿瑞管理公司对房租、物业费、水电费分摊等达成了新的意见，并限定商家在2015年6月17日前缴清房租。4.被上诉人2015年6月16日出具的《费用结算一览表》，拟证明被上诉人要求上诉人在2015年6月18日前缴清房租费用。5.鸿瑞管理公司（2015）04号通知，拟证明被上诉人自认2015年6月15日—16日才将应缴费用下发、公示、通知商家。6.商家联名签字，拟证明签合同时没有说公共的空调要分摊，空调费是包含在物业费里的。7.2016年2月29日催款函，拟证明被上诉人还在向上诉人收取物业管理费。被上诉人对上诉人提交的第1组证据的真实性不予认可；对第2组证据的真实性认可，但是他们是预收，年终结算多退少补；对第3组证据真实性无异议，但是认为会议纪要的内容不能对抗双方签订的合同；对第4组证据的真实性无异议；对第5组证据真实性无异议；对第6组证据真实性无异议，但是认为空调费没有包含在物业费里面；对第7组证据真实性无异议，合同还没有解除前，上诉人实际占有适用房屋，应当支付相关的费用。上诉人提交的7组证据，符合证据的三性，本院予以采信。被上诉人在二审期间没有新证据提交。本院查明，2015年6月11日，晨光园区管委会主持召开了瑞祥商贸城商家座谈会，形成了会议纪要，会议决定对瑞祥商贸城范围内所有商家2015年5月25日至2016年5月24日合同年度期间的租金按合同应缴租金的80%收取；物业费由合同规定的3元/㎡，调整为1.5元/㎡；家居馆商家截止到2015年6月11日尚欠鸿瑞管理公司的房屋租金、品诚物业公司的物业费限定在6月17日前缴清，对6月11日后的房屋租金，商家可选择按月支付的方式缴纳等。2015年6月16日，鸿瑞管理公司向好迪家私江先牛送达《家居馆商家费用结算一览表》，载明6月18日前应缴费用合计33966.60元。其余事实与一审查明一致，对一审查明事实依法予以确认。本院认为，二上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。按照《租赁合同》的约定，上诉人逾期支付租金及相关费用超过15日的，被上诉人有单方解除合同的权利。但2015年6月11日，在晨光园区管委会主持下形成了瑞祥商贸城商家座谈会会议纪要，该会议纪要对2015年5月25日至2016年5月24日期间的租金标准、物业费等达成了新的合意，对欠费缴纳的时间重新确认为2015年6月17日前。直至本案被上诉人于2015年6月18日向法院起诉时，逾期仅一天，解除《租赁合同》的条件并未成就，被上诉人要求解除《租赁合同》、返还租赁房屋的请求本院不予支持，其请求上诉人承担合同解除后的违约金的诉讼请求，也不应支持，但请求支付逾期缴纳租金的违约金的请求应该支持。根据《租赁合同》约定，逾期支付租金每日按欠付租金总额的千分之五承担违约金，上诉人逾期一天，应支付违约金130.32元（32580元×80%×0.5%×1天）。上诉人一直占有使用房屋，应当按照合同约定支付租金。被上诉人请求上诉人支付自2015年5月25日至2015年10月30日的租金的请求应当予以支持，但一审计算租金有误，应当予以纠正。按照2015年6月11日的会议纪要精神，租金按80%收取，2015年5月25日至2015年10月30日上诉人应缴纳租金为45415.63元（130320元×80%÷365天×159天）。上诉人认为鸿瑞管理公司违规收取电费和空调费用，但根据庭审查明，被上诉人仅代为收取了一个季度的物业、水电费用，自贡品诚物业公司入驻后，上述费用由自贡品诚物业公司收取，一审认为上诉人应向实际收费单位主张权利的处理正确。上诉人认为被上诉人自2015年6月18日起对其经营的商铺采取断电措施，导致其无法正常经营，给其造成了重大损失，但是在庭审中，上诉人未提交证据证明其损失的大小，按照举证责任的分配原则，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，一审认定事实不清，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、撤销四川省富顺县人民法院（2015）富民一初字第1601号民事判决；二、上诉人江先牛、江克聪于本判决生效后十日内向被上诉人自贡鸿瑞商业管理有限公司支付拖欠租金45415.63元并支付违约金130.32元。三、驳回被上诉人自贡鸿瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人江先牛、江克聪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000.00元，反诉受理费490.00元，二审案件受理费2419.00元，共计3909.00元，由被上诉人自贡鸿瑞商业管理有限公司负担1172.00元，上诉人江先牛、江克聪负担2737.00元。本判决为终审判决。审 判 长  廖四春审 判 员  王海英代理审判员  曾 静二〇一六年五月十二日书 记 员  何 珊