吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终322号上诉人（一审原告）：徐彬，住吉林松原市。上诉人（一审原告）：徐亚文，住吉林省松原市。委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：松原长江房地产开发有限公司，住所：松原市宁江区文化街519号。法定代表人：张德原，总经理。委托代理人：马铁城。委托代理人：韩国峰，吉林巨石律师事务所律师。上诉人徐彬、徐亚文与被上诉人松原长江房地产开发有限公司（简称长江房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人付淑艳不服松原市人民法院（2015）宁民初字第1795号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人徐彬及其与徐亚文共同委托代理人熊伟，被上诉人松原长江房地产开发有限公司的委托代理人马铁成、韩国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐彬、徐亚文一审诉称：原、被告于2008年12月11日签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，被告不履行协议义务，少给原告安置补助费、采暖费、搬家费。不给承诺在2010年6月份前将产权调换房屋交给原告，但延期到2013年12月1日被告才把回迁房交给原告。请求人民法院依法判令：1、被告立即给付原告过渡安置补偿费、取暖费54288元。2、搬家补助费3300元。3、因被告超期回迁违约给原告造成的直接损失354000元。长江房地产公司一审辩称：被告对延期交付产权调换房屋没有异议。双方签订的安置补偿协议书没有约定回迁高层楼房或者多层楼房，是按照搬迁的顺序回迁的，不存在多层变高层的问题；房屋维修基金与本案没有关联；双方已经对安置补偿费、房屋差价款等问题达成补充协议，原告两年前已经领取了补偿费，如果对安置补偿有意见，应该在2014年主张权利，现在已经过了诉讼时效。原告说是为了尽快回迁而被迫签订的补充协议，那么多回迁户不可能存在强迫的问题，因此，原、被告签订的协议均是双方的真实意思表示，请法院驳回原告的诉讼请求。经一审法院审理查明：长江房地产公司因开发东镇商城项目工程，需拆迁原告的房屋及附属物。2008年12月11日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定原告将自有的建筑面积为80平方米、75平方米的房屋两栋交给被告拆除，被告用相同面积的期房两栋给原告进行产权调换，原告保证在2008年12月18日前搬迁腾空被拆迁房屋，被告保证在2010年将产权调换房屋交付给原告，同时还约定在规定的过渡期内，因被告的责任延长过渡期的，被告应按《松原市城市房屋拆迁管理办法》的规定加倍支付临时安置补助费。原告按照协议约定的时间交付了房屋，被告直至2013年12月1日才将产权调换房屋交付给原告。因被告到期未履行协议约定的义务，2012年7月25日，原告方代表与被告在原有拆迁安置补偿协议的基础上，签订补充协议书一份，约定：一、被拆迁人回迁多套房屋未回迁上楼的，且已超过18个月过渡期未安置的，起算日期为拆迁房屋验收单日期后18个月满后的次日起算。每套回迁房屋按三口人进行补助，补偿标准为120元/人，直至回迁上楼为止。另外，针对回迁安置协议书签订的日期为2009年12月31日之前的，被告保证在2013年12月31日前给予回迁住房，如到期仍未兑现，自2014年1月1日起，过渡期补助费按每月180元/人继续补偿。二、一个产权回迁一套房的，按户口簿人数进行补助，补助标准按原协议执行。三、发放未回迁补助款时间为2012年12月底。四、本协议书签署生效后，乙方等所有被拆迁人不得以任何理由向甲方额外提出任何要求。原告提出，该补充协议书是在被迫无奈的情况下签订的，当时如果不签该协议书，被告将不给付原告安置补偿费，并让原告无限期的等待下去，因此，该补充协议书是无效的。另查明，截止至2013年12月1日，原、被告就原协议书及补充协议书约定的内容已履行完毕。原告回迁的楼房为高层，原告已接收并已入住。原告认为，根据《松原市城市房屋拆迁管理办法》第47条规定“实施产权调换的过渡期限依据产权调换房屋的建筑层数确定：六层（含六层）以下为18个月，七层（含七层）以上的为24个月。”本案协议约定一年之内回迁，产权调换的房屋即为多层即六层以下，但是实际调换的房屋为高层，因而产生的过渡安置补偿费、取暖费及搬家费、面积差价、房屋维修基金差价、物业费差价、超期违约金等，被告应给付原告。上述事实，有当事人在庭审笔录中的确认陈述及房屋拆迁补偿安置协议书、补充协议书、房屋拆迁验收通知单、拆迁补偿结算单、回迁户选房栋号确认单、2012年、2013年东镇国际城拆迁户过渡期补偿、取暖费、面积差价明细、户口簿复印件等证据在卷为凭，并经当庭质证、认证，本院予以确认。一审法院认为：原、被告于2008年12月11日签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，且约定内容符合法律规定，该协议合法有效，双方应依约履行。协议中没有约定被告为原告调换的房屋是多层或者高层，因此原告提出被告为其调换的房屋应为多层而非高层的主张，与协议内容不符，本院不予支持。因被告延期交付产权调换房屋，原、被告于2012年7月25日在友好协商、平等自愿的原则下又签订补充协议书一份，对过渡期安置补偿费等达成协议，同时该协议书第四条约定“本协议书签署生效后，乙方等所有被拆迁人不得以任何理由向甲方额外提出任何要求”。截止至2013年12月1日，双方对原协议书及补充协议书约定的内容已履行完毕，原告也已经接收了被告为其调换的高层房屋。原告主张补充协议书是被迫签订的，但其并未提供相关证据佐证其观点，故原告主张的被告将其产权调换的房屋由多层变更为高层而产生的过渡安置补偿费、取暖费及搬家费、面积差价、房屋维修基金差价、物业费差价、超期违约金等费用，本院不予保护。综上，经一审法院2015年第三十四次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告徐彬、徐亚文的诉讼请求。徐彬、徐亚文上诉称：1、一审判决认定事实错误。徐彬、徐亚文回迁的是多层楼房，主张赔偿也是多层。一审法院判非所请，无根据的认定徐彬、徐亚文回迁的是高层，借而驳回诉讼请求明显错误。2、长江房地产公司违约，应支付徐亚文过渡期安置补偿费、取暖费30580元。徐亚文虽与父亲徐彬一个户口，但结婚后分局生活，属于两个经济体，对过渡期安置补偿费、取暖费应分别补偿，对于补偿问题，松原市建设局的裁决书、结婚登记证书为凭，裁定一共补偿十口人（徐彬七口、徐亚文三口），而一审以徐彬签订了补充协议为由，对徐亚文不予补偿是错误的。3、补充协议对徐亚文不具有法律效力。徐亚文父亲徐彬回迁的是一个80平方米的房屋，徐亚文回迁的是75平方米的房屋，拆迁时为了方便，工作人员给签订在一个合同中，但两个名字、两套产权。长江房地产公司未与徐亚文签订补充协议，该协议对徐亚文不发生效力。4、长江房地产公司在履行拆迁协议中违约，应赔偿因违约给徐亚文造成的损失92722元。因长江房地产公司超期回迁，导致徐彬、徐亚文卖房违约，支付赵刚违约金12万元，（其中徐亚文承担58500元）及该12万元民间借贷利息1.5分39个月70726元（其中徐亚文承担334222元）。该损失是直接经济损失，系因长江房地产公司的违约行为造成的，应予支付。5、长江房地产公司在履行拆迁协议中违约，应赔偿因违约给徐彬造成的经济损失99174元。徐彬因买房违约造成承担违约金12万元中的62400元及民间借贷利息1.5分39个月70726元（徐彬承担36504元）。均未直接损失，应予给付。上诉请求：撤销一审判决，改判：1、支付徐亚文过渡期安置补偿费、取暖费30580元；2、超期回迁违约给徐亚文造成的经济损失58500元及利息34222元；3、超期回迁违约给徐彬造成的经济损失62400元及利息36504元。长江房地产公司二审辩称：1、一审中，提供了房屋拆迁协议书、补充协议书、验收通知单、拆迁补偿结算单、回迁户选房确认单、2012年、2013年东镇国际城拆迁户补偿取暖费面积差价明细、东镇国际城面积差价收款收据、吉林省专项收据。足以证明付淑艳与长江房地产公司之间签订的拆迁安置补偿协议是合法的，是双方真实的意思表示，协议中没有约定调换的是多层还是高层，应该按照搬迁的顺序。2、2012年7月25日，双方签订了补充协议，约定了不得提出约定外的其他要求。3、徐彬、徐亚文已经对补充协议履行完毕。4、根据吉林省拆迁和松原市征收管理办法47条的规定，并没有关于回迁违约金的法律规定，回迁过程中双方也没有约定，只能按照现有规定进行补偿。一审中，说补充协议是收胁迫签订的没有法律事实依据。付淑艳的上诉请求没有任何证据支持，请求驳回上诉。经本院审理查明：徐彬、徐亚文实际回迁房屋为多层住宅。其他事实与一审查明事实相同。本院认为：本案系徐彬、徐亚文与长江房地产公司因履行房屋拆迁安置补偿协议而引发的纠纷，属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方就房屋回迁安置达成了书面协议，均应依法履约。长江房地产公司确实未能按照2008年12月11日签订的协议约定时间交付回迁房屋，存在逾期回迁的违约事由，但就此事双方已于2012年7月25日达成了补充协议，且已经按照该补充协议实际履行完毕，徐彬、徐亚文均按照该协议领取了补偿款。徐彬、徐亚文虽主张该补充协议系在受胁迫的情况下签订的，并未提供任何证据支持，该协议并不违反法律的强制性规定，合法有效；徐彬作为徐亚文的父亲，且作为回迁户代表在补充协议上签字，徐亚文与徐彬系共同与长江房地产公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，双方为共同权利义务主体，长江房地产公司有理由相信徐彬的签字行为能够代表徐亚文，且徐亚文已经按照该补充协议领取了补偿款项，现徐亚文提出对补充协议不知情、对其无效力，有违诚信。对于徐彬、徐亚文提出的该协议仅是对“补偿”款的约定，并不涉及其他事项问题。应当明确，双方补充协议系在长江房地产公司构成逾期回迁违约事实的情况下签订的，逾期回迁必然导致徐彬、徐亚文等回迁户产生租赁房屋等费用损失，也即因长江房地产公司逾期回迁的违约行为造成了徐彬、徐亚文等回迁户的损失，该部分损失依法应予赔偿，双方签订补充协议所述的按月给予补偿费即属于长江房地产公司违约损害赔偿的一种表现形式，系对因违约产生损失赔偿额的计算方法，亦属于违约金的范畴。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行义务。”。本案中，长江房地产公司的违约行为属于迟延履行，就此，徐彬、徐亚文与长江房地产公司达成补充协议，就违约给予损失赔偿的计算方法达成一致，并履行完毕，同时，长江房地产公司亦履行了交付房屋的义务。当然，徐彬、徐亚文亦可主张双方约定的违约金低于造成的损失，请求法院予以调整，然而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定了：当事人以约定的违约金低于造成损失的请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该解释第十七条对于没有约定违约金数额及损失赔偿额计算方法时参照标准作出了规定，该条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。据此，徐彬、徐亚文因长江房地产公司逾期交付房屋的违约行为造成实际损失的标准应为房屋租金损失。然而，徐彬、徐亚文虽提出了赔偿损失的数额，但其并未举证证明双方补充协议约定的补偿费低于其实际的租金损失，其应当承担举证不利的法律后果。同时，对于徐彬、徐亚文提出的转售回迁期房的损失及利息损失，因其提供证据并不能确定该事实是否实际发生，其主张的该部分损失是否实际存在现有证据不足，且其转售回迁期房并未依法通知长江房地产公司，亦不能对长江房地产公司产生法律效力，其主张事实及法律依据均不足。综上，双方就逾期回迁达成了书面的补充协议，徐彬、徐亚文并未能举证证明其与长江房地产公司所签补充协议并非其真实意思表示，该书面协议亦明确约定了不得提出任何其他额外要求，系双方对自己民事权利的处分，徐彬、徐亚文现反悔，明显有违诚信原则；且其亦未能举证证明长江房地产公司依据该协议约定给其的补偿费数额低于其实际损失。一审判决在认定房屋为多层、高层方面存在瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5100元，由徐彬、徐亚文负担。本判决为终审判决。审判长  宋作霖审判员  刘祥芬审判员  陈 龙二〇一六年五月二十五日书记员  张 丽