江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初899号原告：南京山云再生资源开发有限公司，统一社会信用代码91320118MA1UT0K955，住所地江苏省南京市高淳区阳江镇西陡门集镇****。法定代表人：张圣敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘高原，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：强星，江苏中盟律师事务所律师。被告：南京同盛科技发展有限公司，统一社会信用代码91320113738883452H，住江苏省南京市栖霞区金马路**。法定代表人：徐亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘邦国，男，1989年12月18日出生，汉族，，住江苏省南京市雨花台区原告南京山云再生资源开发有限公司（以下简称山云公司）与被告南京同盛科技发展有限公司（以下简称同盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任进行审理。原告山云公司的委托诉讼代理人贾坤（第一次庭审，后撤销委托）、刘高原（第二次庭审），被告同盛公司的委托诉讼代理人刘邦国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山云公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告退还仓库租赁押金37500元；2.依法判令被告赔偿原告各项损失153500元；3.依法判令被告向原告支付违约金37500元；4.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告山云公司第二项诉讼请求具体构成明确为：基础改造费用损失110033.75元，电气改造损失11858.3元、进出场装卸吊装费用损失26100元，合计147992.05元。事实和理由：2019年5月，原、被告就南京市栖霞区金马路11号仓库（以下简称案涉仓库）达成租赁意向。2019年5月15日，原告向被告支付押金37500元并花费134400元将仓库进行改造。2019年6月1日，原、被告签订了书面租赁合同，租期12个月，自2019年6月1日至2020年5月31日，并约定任何一方不得解除合同。2019年6月4日，被告向原告发出解除通知，要求原告撤出租赁场地，原告为此支付设备撤场费18100元。因被告单方解除合同属于违约行为，应当就原告损失承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告同盛公司辩称，1.原告无证生产经营，并且造成环境污染，不符合租赁物所在园区的环保要求，已构成违约。2019年5月27日，政府主管部门对原告的生产经营行为进行了检查，发现原告在未取得经营许可证之前即开始加工生产，且原告从事纸箱垃圾回收造成严重环境污染，故原告因证照不全无法正常入驻，造成违约；2.原告未经被告同意擅自对租赁场地进行改造，且原告利用租赁场地用于纸箱、废旧垃圾打包加工，属于加工生产行为，未按照租赁合同约定作为仓储使用，已构成违约；3.原告未按约定在2019年6月1日前支付租金225000元，已构成违约。综上所述，原告违约在先造成被告重大损失，原告应当自行承担有关损失，并且赔偿被告一个月的违约金。经审理查明，同盛公司系案涉仓库所有权人。2019年5月，山云公司与同盛公司就案涉仓库的租赁事宜进行了沟通磋商。此后，山云公司（乙方，承租人）与同盛公司（甲方，出租人）签署了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，但未注明具体签署时间。双方约定的主要内容包括：甲方将案涉仓库出租给乙方使用，用途为仓储，房屋建筑面积为1070平方米及库房门口场地。租赁期限12个月，自2019年6月1日至2020年5月31日止。租赁期限内，甲乙双方未经协商一致不得提前解除合同；租金每月37500元，年租金450000元。租金支付方式为付六押一，第一次付款时间为2019年6月1日（或正式搬入日前），第一次付款房租总额为225000元。甲方应当在收到租金7日内向乙方开具增值税发票。该房屋采用先付款后使用的原则，甲方应在2019年5月20日将该房屋交付乙方使用（2019年5月20日至2019年5月31日期间免租金）。该房屋押金为37500元，该费用由乙方于2019年5月15日前支付予甲方，作为履约保证金由甲方保管，保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，待租赁期限届满，经甲方验房确定该房屋符合附件归还条件，且乙方将该房屋的钥匙交于甲方后，甲方将保证金在两日内无息全部归还乙方；乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。租赁期内，乙方因使用需要对该房屋或屋内设施进行装修或改动，经甲方同意并经物业批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督；租赁期内，若非乙方过失甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应提前壹个月告知，同时甲方应向乙方支付壹个月的租金作为违约金，退还乙方未产生租期内的租金和押金；乙方未按合同规定的时间给甲方支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过七天甲方有权收回该房屋，乙方须按实际居住日交纳租金并支付壹个月的租金作为违约金。未经甲方书面同意，乙方擅自将该房屋转租、转借、抵押，擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付相当于壹个月的租金作为违约金，同时甲方需退还乙方未产生租期内的租金和押金。乙方在场地对原有下沉式卸货平台进行恢复平面，建设设备基础坑，搭建简易的厂棚，双方终止合作后，乙方不需要对建设部分进行恢复，所有建设部分归甲方所有。2019年5月14日，山云公司就租赁押金支付事宜提起内部付款审批流程，在该公司付款申请表事由一栏注明：“南京库房押金，合同见附件”。2019年5月15日，山云公司向同盛公司支付押金37500元。2019年5月16日，山云公司与安徽龙玲商贸有限公司（以下简称龙玲公司）签署《南京仓基础建设施工合同》（以下简称施工合同）一份，双方约定由龙玲公司负责对案涉仓库进行库房基础建设及地面平整硬化工程，工程造价为115825元。2019年5月23日，同盛公司应山云公司要求开具225000元的租金发票。2019年5月下旬，山云公司在完成改造工程后在案涉仓库内开始运营。2019年6月4日，同盛公司向山云公司发出《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称解除通知）。上述解除通知的主要内容为：因山云公司未按合同约定履行义务，未能及时办理合规证件，所经营业务未能取得政府许可，无法正常入驻，故而自通知发出之日起双方租赁关系终止，并要求在2019年6月5日前自案涉仓库迁出，同盛公司将退回押金。如逾期未能迁出，将按照租赁合同约定解决，并要求山云公司承担相应损失，押金不予退回。2019年6月13日，山云公司与同盛公司就案涉仓库进行了交接并签署《退租交接单》。另查明，2019年5月27日，山云公司为案涉仓库安装生产设备向南京高氏起重吊装有限公司（以下简称高氏公司）支付打包机设备吊装费8000元，高氏公司出具了金额为8000元的增值税发票。2019年5月30日、6月24日，山云公司按照施工合同约定分别向龙玲公司支付改造费57912.5元、52121.25元，龙玲公司向山云公司开具了总金额为115825元的增值税发票。2019年6月18日，山云公司为案涉仓库搬迁向南京磊峰搬运服务有限公司（以下简称磊峰公司）支付设备拆除装卸费18100元，磊峰公司出具了金额为18100元的增值税发票。此外，山云公司为案涉仓库电气改造施工支出11858.3元，昆山市长江电线电缆厂根据上述费用金额开具了增值税发票。审理中，同盛公司为证明山云公司存在违规情况提供了由南京市栖霞区人民政府马群办事处园区管理办公室于2020年4月20日出具的《证明》一份，内容为：案涉仓库属于马群科技园范围，因山云公司从事废旧纸箱和垃圾回收业务，不具备入园经营条件。因山云公司未告知同盛公司其实际经营业务及可能造成的影响，并且在未取得相关证件的情况下，提前加工生产，园区环境及河道水质的污染，无证作业，不符合园区环评要求，应当停止经营。上述事实有《房屋租赁合同》、不动产权证、网上银行电子回单、《解除房屋租赁合同通知书》、付款申请、增值税发票、《南京仓基础建设施工合同》、《退租交接单》、《证明》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.同盛公司是否有权单方解除合同；2.同盛公司应当承担的违约及赔偿责任。关于同盛公司是否有权单方解除合同的问题。在本案中，山云公司与同盛公司签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。在租赁合同履行过程中，一方行使合同解除权的前提应为对方存在约定或法定的合同解除事由。2019年6月4日，同盛公司以山云公司未办理合规证件，经营业务未取得政府许可为由要求解除合同，但同盛公司并未举证证明山云公司从事的纸箱回收打包业务需要办理特殊的行政许可，也未能举证证明同盛公司曾告知山云公司政府机关对案涉仓库的用途存在具体限制。退一步说，即使山云公司所经营的业务需要办理相应审批手续，审批手续办理属于山云公司经营过程中应自行承担的义务，该义务与双方签署的租赁合同的履行并无直接关联，同盛公司以山云公司未办理合规证件，经营业务未取得政府许可为由解除合同，缺乏依据。同盛公司提供的《证明》载明山云公司应当停业的情况与租赁合同履行本身缺乏关联。此外，同盛公司还表示山云公司存在未经同意装修以及逾期支付租金的违约行为，故而有权解除租赁合同，但同盛公司发出的解除通知并未将此作为解除租赁合同的事由。因山云公司于2019年5月下旬即已完成了改造，但同盛公司未举证证明曾对山云公司的改造提出异议。根据租赁合同约定，同盛公司在山云公司逾期支付租金达7日的情况下方可解除租赁合同，但同盛公司于2019年6月4日即发出解除通知，当时尚不满足双方约定的合同解除条件，且同盛公司并未以此作为解除理由，故同盛公司以山云公司逾期支付租金为由解除合同亦缺乏依据。因同盛公司未能举证证明其解除租赁合同时存在约定或法定的解除事由，故同盛公司无权于2019年6月4日单方解除租赁合同。关于同盛公司应当承担的违约及赔偿责任问题。在租赁合同履行过程中，同盛公司在未出现法定或约定事由的情况下单方提前解除合同，已构成违约，应当就山云公司由此产生的各项损失承担赔偿责任。此外，因双方已于2019年6月13日办理交接手续，故租赁合同应认定为于双方交接当日解除。对于山云公司主张的各项损失及违约责任，本院分别认定如下：1.改造费用损失。山云公司主张已实际支出改造费用损失121892.05元（包括基础工程改造110033.75元，电气改造费用11858.3元），并提供了施工合同、增值税发票，银行电子回单、付款申请、明细清单等证据，上述证据载明的费用金额、款项用途、付款时间等能够相互印证，证明山云公司为案涉仓库租赁已实际支出了改造费用121892.05元，本院对此依法予以确认；2.进出场起重、安装、拆卸费用损失。山云公司为主张已实际支出进出场起重、安装、拆卸费用损失26100元，向本院提供了付款申请、银行电子回单、增值税发票等证据，上述证据可以相互印证，证明山云公司支付了进出场起重、安装、拆卸费用合计26100元，本院对此依法予以确认；3.押金。因租赁合同已经解除，同盛公司应将已收取的租赁押金37500元退还山云公司。考虑到租赁合同于2019年6月13日解除，山云公司应当承担租期内产生的租金，故本院从减轻当事人诉累角度出发，将山云公司应承担的租金16250元（37500元/月÷30天×13天）自押金中扣除。扣除租金后，同盛公司尚应向山云公司返还押金21250元（37500元-16250元）；4.违约金。因同盛公司在租赁合同履行期间单方提前解除合同，山云公司依据租赁合同约定要求同盛公司承担违约金37500元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，同盛公司应赔偿山云公司损失147992.05元，返还押金21250元，支付违约金37500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京同盛科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告南京山云再生资源开发有限公司的各项损失147992.05元；二、被告南京同盛科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告南京山云再生资源开发有限公司押金21250元；三、被告南京同盛科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告南京山云再生资源开发有限公司支付违约金37500元。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4728元，由被告南京同盛科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二一年一月二十一日法官助理唐亚萌书记员杨莉