山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3052号上诉人（原审被告、反诉原告）：荣成智慧旅游运营有限公司，住所地荣成市建业街**楼门市**。法定代表人：曹雁军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜文强，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：尹强，山东荣顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：荣成市碌对岛物业服务有限公司，，住所地荣成市崖头街道办事处碌对岛村法定代表人：于海桥，经理。委托诉讼代理人：褚晓燕，山东健华律师事务所律师。上诉人荣成智慧旅游运营有限公司（以下简称智慧旅游公司）因与被上诉人荣成市碌对岛物业服务有限公司（以下简称碌对岛物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2020）鲁1082民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智慧旅游公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、七项，发回重审或者依法改判；2.上诉费由碌对岛物业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定智慧旅游公司应当支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金72000元是错误的。（1）碌对岛物业公司构成根本性违约并导致合同目的无法实现，智慧旅游公司有权拒付租金并解除合同。智慧旅游公司租赁房屋是用于旅游业经营，但碌对岛物业公司提供的房屋因未经消防验收合格，导致不能开业经营，智慧旅游公司无法使用收益，按合同法规定智慧旅游公司享有拒付租金的抗辩权，这种抗辩不仅包括延期支付租金的效力，而且还因为租赁物不能使用收益状态的持续，产生了减少租金的效力，即在不能使用收益期间的租金应当免除。本案租赁物不能使用收益的状态从合同开始计租之日一直持续到合同解除之日，故在此期间均不应支付租金。（2）碌对岛物业公司并不具备法定的免除违约责任的理由。一审认为“智慧旅游公司作为民宿旅游的经营者，应当知晓与民宿等服务行业相关的行政法规和行业规范并了解涉案房屋的相关情况，但在租赁合同中并未约定需要碌对岛物业公司提供消防验收材料及房权证等材料，不能证明碌对岛物业公司存在违约行为”，智慧旅游公司对此观点不认可。首先，按合同法规定，出租人负有使租赁物符合与承租人约定的使用收益用途的义务，该项义务属于物的瑕疵担保责任，是出租人应负的法定责任。故碌对岛物业公司不能以合同中没有约定为由而不承担此项义务。此项义务的要点是只要租赁物不符合约定的使用收益的用途，不论造成的原因如何，出租人有无过错，出租人都要承担相应的责任。碌对岛物业公司所辩称的“不知道经营旅馆需要办理哪些手续、对房屋有何要求，只是将房屋提供给智慧旅游公司，是否能够办理旅馆业经营手续是智慧旅游公司自己应当注意的情况，出现不能办理的情况是智慧旅游公司自己的过错造成，故只能由智慧旅游公司自己承担一切损失”等观点不能成立。法律已规定此属于出租人的瑕疵担保义务，故承租人对租赁物并不负有提前了解其瑕疵是否存在以及对瑕疵进行补救的义务。何况从本案的实际情况来看，碌对岛物业公司的租赁房屋缺少的是每幢房屋正常情况下都应当具备的证件，是法定的基本使用条件和必备手续，而不是对某些特殊房屋的特殊要求，并无需要进行特别注意之处，故智慧旅游公司对此并无过失。房屋未经消防验收不能投入使用，是法律的强制性规定，是每个公民或组织都应当遵守的义务，是基本常识，并非专业人士才知晓的范围或者需要依赖专业判断，所谓智慧旅游公司应当知晓而碌对岛物业公司无从知晓的观点不能成立。（3）对于一审认定的案涉房屋位于荣成市碌对岛村，作为安置房，村民已实际入住，不存在无法使用的情形，智慧旅游公司认为，村民实际入住是事实问题，事实有合法和违法之分，而是否符合法定的强制性使用条件是法律问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”未经消防验收即属违反法律关于房屋使用条件的强制性规定，并不以是否有人实际使用或者是否已经发生实际危险作为要件。按上述司法解释的本义，即使租赁房屋能够使用，智慧旅游公司也有权解除合同。（4）关于疫情的影响，一审一方面认为属于不可抗力，另一方面又认为智慧旅游公司并未实际经营，未有经营损失，故对该项辩称不予采信，智慧旅游公司应当支付全年的租金，上述观点不能成立。既然属于不可抗力导致合同不能履行，任何一方均不承担违约责任，相应地也应免除履行责任，故对不可抗力发生期间的租金应予免除。一审认为因未实际经营，故不应免除租金，是将理由颠倒，即如果能够实际经营，才应该支付租金。本案的实际情况是，即使房屋具备实际使用条件，智慧旅游公司能够开业经营，遇到疫情也会导致经营暂停，故此段期间是因为不可抗力而不能履行，应当免除支付租金的责任。（5）一审虽对逾期支付租金的违约金标准进行了酌减，但调整后仍属过高。本案属于租赁合同纠纷，碌对岛物业公司未及时取得租金，其损失至多是贷款利率的损失。一审援用民间借贷纠纷的利率作为参照是不正确的。民间借贷的目的是为了取得利润(即利息)，所以其损失要以预期的利息或者以法律所能保护的最大限度的利息作为上限，与租金根本不同，不应以民间借贷的标准作为衡量违约金是否过高的标准。（6）一审对单方解除的违约金虽然予以酌减，但在违约责任的认定上有误，碌对岛物业公司无权请求解除合同的违约金。2.一审对智慧旅游公司的反诉请求未予支持是错误的。因碌对岛物业公司违约导致智慧旅游公司不能使用收益，造成经济损失，包括装修投入的损失和经营可得利益的损失，碌对岛物业公司理应赔偿。但一审将违约责任作出相反认定，导致未支持智慧旅游公司的反诉请求，也未准许智慧旅游公司的鉴定申请，应予纠正。一审未支持退还装修押金有误。装修属于租赁合同项下的一个内容，随着租赁合同的解除，双方关于装修方面的权利义务也同时归于消灭，碌对岛物业公司收取的装修押金依法应进行清算。合同既已解除，再继续施工已无法律依据，故不可能按原来的返还条件来处理。合同既因解除而消灭，碌对岛物业公司再保留装修押金属于不当得利，应予以返还。碌对岛物业公司辩称，1.智慧旅游公司对案涉房屋状态是了解和明知的。房屋租赁合同签订之前，智慧旅游公司对案涉房屋的现状做了详细的调查了解，并多次到现场勘查。碌对岛物业公司也如实告知了房屋现状及至今未能办理房权证的事实。在此种情况下，智慧旅游公司仍同意与碌对岛物业公司签订房屋租赁合同，碌对岛物业公司亦于2019年6月18日将案涉房屋交付智慧旅游公司，智慧旅游公司自行进行装修改造。2.双方2019年4月29日签订的房屋租赁合同约定智慧旅游公司租赁案涉房屋用于旅游经营，但未约定碌对岛物业公司需要提供消防验收资料及房权证资料。案涉房屋作为居住用途没有问题，亦不违反法律禁止性规定。但智慧旅游公司将其用于旅游经营，属于特种行业，需要特种手续不是众所周知的事实，碌对岛物业公司并不知情，智慧旅游公司亦未告知。智慧旅游公司对自己行业的特别规定在不告知的情况下，不能将责任转嫁给碌对岛物业公司，亦不能对抗碌对岛物业公司。故本案中并不适用对租赁物的瑕疵担保责任。退一步讲，即使租赁房屋存在瑕疵，智慧旅游公司对该瑕疵是明知的，碌对岛物业公司对其损失亦应免责。3.租赁合同约定，合同签订时智慧旅游公司一次性支付当年的租金。碌对岛物业公司按合同约定交付了房屋，智慧旅游公司接管并进行装修改造，截至碌对岛物业公司提起诉讼，智慧旅游公司未支付租金，明显违约。4.智慧旅游公司的损失是其自身原因造成，与碌对岛物业公司无关。租赁合同签订后，智慧旅游公司应先到相关部门办理手续，如此就会知道租赁合同是否能履行，其在未办理手续的情况下先行装修造成损失，是决策错误。智慧旅游公司在知道不能继续履行合同时，未能及时协商碌对岛物业公司解除合同以及时止损，导致损失扩大，均因智慧旅游公司责任所致。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。碌对岛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令智慧旅游公司支付租金72000元及违约金；2.律师费、保全费、保全保险费等费用由智慧旅游公司承担；3.案件受理费由智慧旅游公司承担。一审庭审中，碌对岛物业公司变更诉讼请求为：1.判令智慧旅游公司支付2019年4月29日至2020年4月29日的租金72000元及自2019年4月29日至2020年4月29日的违约金15768元；2.要求智慧旅游公司赔偿单方解除合同违约金72000元，并恢复房屋原状；3.判令智慧旅游公司支付律师服务费6000元；4.案件受理费由智慧旅游公司负担。智慧旅游公司向一审法院提出反诉请求：1.解除碌对岛物业公司与智慧旅游公司签订的房屋租赁合同，返还押金20000元；2.赔偿智慧旅游公司消防设施施工投入损失40355元；3.赔偿智慧旅游公司经营损失208170元。一审法院认定事实：2019年4月29日，碌对岛物业公司和案外人王柯、鞠小丽、姜艳、曲军华、马玉丽、毛红英、王晓屿、孙忠语、曲景华、曲学众、于海涛（甲方）委托荣成市碌对岛集团有限公司与智慧旅游公司（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：一、甲方将位于碌对岛11号楼从东开始28套住宅租赁给乙方从事旅游业经营，其中10套为村委房屋（101室、201室、301室、401室、501室、102室、202室、302室、402室、502室）。其中18套为村民个人房屋……。二、租赁期限：租期七年，自2019年7月1日至2026年6月30日。三、租金：每年每套净收租金7200元，各种税费由乙方承担。28套房屋共计租金201600元。签订合同时一次性付清当年租金；第二年的租金于每年6月30日前付清，以此类推。……。四、付款方式：每年6月30日前乙方将租金之间汇入甲方账户。五、乙方租赁期间内要保证房屋的完整，乙方装修改造要经甲方书面同意。合同期满如房屋及其他原有设施有人为损失，乙方负责赔偿。租赁期满乙方投资的建筑装修归甲方所有。合同期满按合同要求保证房屋的完整，物品未丢失损坏，按期退还房屋。乙方租赁期内水、电、暖、汽等与居住有关的费用由乙方自理。乙方无权转租。七、合同期内，甲、乙双方不单方解除合同、甲方违约要返还乙方当年租金，并承担乙方投资损失。乙方违约已交纳的租金甲方不予退还，再承担一年租金的违约金。八、甲乙双方任何一方违约，守约方为维护利益向违约方追偿的一切费用包括但不限于律师费、保全费、保全保险费等均由违约方承担。合同还约定了其他内容。合同签订后,碌对岛物业公司于2019年6月18日将案涉十套房屋的装修钥匙、楼宇门钥匙、防盗门钥匙、厨房钥匙交付智慧旅游公司。案涉十套房屋的钥匙至今仍在智慧旅游公司处。智慧旅游公司至今未支付租金。另查明，案涉房屋101室与102室中间的墙壁被拆除，楼房过道安装了应急灯，每个房间开凿了三条线槽。案涉房屋所在的11号楼于2014年6月开工，于2019年2月11日竣工验收。工程竣工验收符合相关要求。案涉房屋尚未办理房权证。智慧旅游公司并未到相关部门办理开业经营所必须的证件。一审诉讼中，碌对岛物业公司为证明其主张，向法庭提交：1.增值税专用发票一张，证明碌对岛物业公司为维护自身权益支付法律服务费6000元；2.建设工程质量监督报告复印件一份，证明案涉房屋质量验收合格，符合出租条件。智慧旅游公司对证据1真实性无异议，但认为不属于赔偿范围，而且也应当提交法律服务费计算的依据；对证据2真实性无异议，但仅是房屋土建工程的验收材料，并不是房屋的综合验收材料，里面没有消防验收的手续，综合验收的标志是发放竣工验收备案证，里面包括单体验收、消防、绿化、基础设施等20多个项目，由相关监管部门盖章认可后方能办理。根据最高人民法院的司法解释，案涉房屋没有通过消防验收，违反了消防法第五十八条规定，投入使用的强制性条件。智慧旅游公司为证明主张，向法庭提交：1.押金单据一份，装修改造申请书、双方当事人签订的装修合同一份，证明碌对岛物业公司收取20000元押金，合同解除应予返还；2.特种行业行政许可申请表，证据来源于荣成市人民政府行政服务中心，证明智慧旅游公司申请特种行业许可证所必须提供的证件和资料，其中旅馆业需要提供经营场所的产权证明和消防安全检查合格证明，上述资料应当由碌对岛物业公司向智慧旅游公司提供，但是碌对岛物业公司至今无法提供导致无法办理，智慧旅游公司对租赁房屋无法进行使用收益，碌对岛物业公司构成根本性违约；3.荣成市政务服务中心公安局窗口一次性告知单，证明办理旅馆业特种行业许可应当提供的材料包括房产证、开业前的消防安全检查合格证，证明内容同证据2；4.荣成市政务服务中心住房和城乡建设窗口一次性告知单，证明办理建设工程消防验收申报的材料中需有建设工程竣工验收报告等，碌对岛物业公司仍无法提供；5.消防安全检查申报表，在该表的说明中，要求提供建设工程消防验收或者竣工验收消防备案等法律文书，碌对岛物业公司的房屋没有通过消防验收，无法提供上述文书，证明内容同证据2、3、4，以上材料均是窗口工人人员口头告知或者提供；证据6.智慧旅游公司对租赁房屋进行改造支出费用的单据复印件一宗（22张，金额是40355元），证明智慧旅游公司投入的损失应由碌对岛物业公司赔偿；7.智慧旅游公司自行制作的因碌对岛物业公司违约导致不能收益期间的经济损失的情况说明，经核算经济损失的金额为234792元，计算的期间自2019年8月25日（若碌对岛物业公司不违约可以正常开业的日期）至2020年1月3日解除合同之日止；8.荣成市住建局网上服务平台查询的针对未经消防验收擅自投入使用的处罚的办理流程截图，证明消防验收合格是使用的强制条件；9.荣成市鑫鑫实业总公司商贸楼的建筑工程消防验收意见书一份，由荣成市公安消防大队盖章，是建设工程消防验收的规范文本。碌对岛物业公司出租给智慧旅游公司的楼房并没有经过消防验收，所以提供不出这种验收意见书，按照法律规定，建设工程竣工验收备案责任主体就是所有权人，所以这属于碌对岛物业公司应当知情且提供的证据；10.荣成市消防设计文件技术性申请表，是进行消防改造履行审批所需，其中要求提供的有原工程的消防验收意见书或备案表，所以智慧旅游公司要办理开业手续、特种行业经营许可证，必须办理改造后的消防验收手续，但该手续又以具备原工程的消防验收合格的手续为前提，否则无法办理，证明是因为碌对岛物业公司的原因造成本案无法达到目的；11.荣成市鑫鑫实业总公司综合楼竣工验收备案证，按照该证上的说明，未取得该备案证的工程不准交付使用，不得进市场交易，不予办理交易确权手续。碌对岛物业公司上次庭审中提交的验收合格的记录，不是竣工验收备案证，故本案楼房在法律上属于违反法定的使用强制要求的标的物。证据9-11均为照片打印件，但均是格式文本，证据10是自行政服务中心住建局窗口拍摄照片打印出来，其余均是自鑫鑫实业总公司调取。碌对岛物业公司对证据1，认为是装修押金与本案无关，押金是物业公司与智慧旅游公司因房屋装修的权利和义务签订的另外一份合同，与本案无关，智慧旅游公司应另案主张；对证据2、3、4、5真实性无法认定，因为没有加盖公章，内容即使是真实的，碌对岛物业公司也不知情，智慧旅游公司也未通知碌对岛物业公司，对智慧旅游公司不能办理有关手续，责任在智慧旅游公司自己，智慧旅游公司签订合同之前未将有关的情况了解清楚，盲目与碌对岛物业公司签订合同，造成无法办理有关的证件，碌对岛物业公司不承担任何责任，也无任何过错，智慧旅游公司明知不能办理有关的旅游手续，应及时通知碌对岛物业公司终止合同，避免损失进一步扩大，智慧旅游公司既未通知碌对岛物业公司终止合同，又不履行合同，责任完全在于自己，造成的损失应由智慧旅游公司承担；对于证据6，智慧旅游公司装修的费用应由其自己承担，与碌对岛物业公司无关。智慧旅游公司明知办不了有关手续，仍然投入资金进入装修，责任在自己，损失应由自己承担，对智慧旅游公司投入的资金数额碌对岛物业公司无从知晓，也不认可；对证据7，对经济损失的说明碌对岛物业公司不认可；对证据8真实性无异议，但并非案涉房屋的情况，不能证明案涉房屋消防验收不合格，智慧旅游公司认为案涉房屋消防验收不合格并未提交证据予以证明。该房屋并未违反消防法，达到了居住条件；对证据9,该备案表是2002年作出，时过境迁，整个行政审批进行了改革，该备案表不能证明案涉房屋的任何问题，且该楼的性质与村民安置楼的性质不同，没有可比性；对证据10，该证据只是一个表格，没有时间和单位，不能证明任何问题。作为申请人申请消防验收应该填写的表格，不能证明该楼消防设施不健全。智慧旅游公司承租之后，可以根据消防要求，进行消防整改，并申请消防验收，但被申请人并未申请消防验收，不能说明无法办理消防验收；对证据11，该证据也是2002年出具的消防备案表，不能证明案涉楼房任何问题。上述三份证据只能作为智慧旅游公司陈述的参考，不能作为证据使用，因该三份均为复印件，来源出处均不清楚。案涉房屋自2017年就交付村民使用，达到了交付使用标准。一审法院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。碌对岛物业公司、智慧旅游公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。本案的争议焦点一：碌对岛物业公司违约还是智慧旅游公司违约。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好归还给出租人的合同。现案涉房屋已于2019年6月18日由智慧旅游公司实际接管，碌对岛物业公司已按照租赁合同约定履行了合同义务。虽智慧旅游公司称按法律规定，租赁房屋具有违反法律行政法规关于房屋使用条件的强制性使用规定的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，法院应予支持。本案中，案涉房屋位于荣成市碌对岛村，作为安置房，村民已实际入住，不存在无法使用的情形，智慧旅游公司作为民宿旅游的经营者，应当知晓与民宿旅游等服务业相关的行政法规和行业规范及并了解案涉房屋的相关情况。房屋租赁合同中仅约定了租赁用途为从事旅游业经营，并未约定需要碌对岛物业公司提供消防验收材料及房权证等材料，智慧旅游公司并未提交相关证据证明碌对岛物业公司存在违约行为，故在本案中，碌对岛物业公司不存在违约行为。房屋租赁合同约定智慧旅游公司于签订合同当天即2019年4月29日即应一次性付清当年租金，智慧旅游公司至今未支付碌对岛物业公司租金，故智慧旅游公司的行为构成违约。争议焦点二：房屋租赁合同应否解除。根据法律规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局。一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此情况下，考虑到在本案中，智慧旅游公司并非恶意违约，而是没有相关房产证等材料导致其不能办理开业经营的证件，导致其无法开展经营。且房屋租赁合同期限为7年，碌对岛物业公司、智慧旅游公司在签订合同当年即2019年已经陷入合同僵局，如不解除，对于碌对岛物业公司、智慧旅游公司来说都无法实现合同目的。故对于智慧旅游公司要求解除与碌对岛物业公司签订的房屋租赁合同，一审法院依法予以支持。但智慧旅游公司作为违约方依照合同约定应当承担的违约责任不能因为解除合同而减少或者免除。对于碌对岛物业公司的诉讼请求，一审法院评判如下：碌对岛物业公司主张智慧旅游公司支付2019年7月1日至2020年7月1日的租金72000元,虽智慧旅游公司辩称自2020年1月21日全国一直处于疫情状态，旅馆业不能正常经营，按照山东省高级人民法院的意见，属于不可抗力，不应计算租金。但智慧旅游公司并未实际经营，并未有经营损失，故对其该项辩称，一审法院不予采信，故智慧旅游公司应支付碌对岛物业公司2019年7月1日至2020年7月1日的租金72000元。碌对岛物业公司主张要求智慧旅游公司按照日息万分之六自2019年4月30日开始计算一年的延期支付租金违约金15768元。智慧旅游公司辩称违约金过高，请求法院酌减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。本案中，日万分之六的违约金换算成年利率为21.9%，不超出24%，故不应认定为“过高”,碌对岛物业公司主张智慧旅游公司支付逾期支付房租违约金15768元，经计算符合合同约定，不超出法律规定，一审法院予以支持。合同约定，甲、乙方不得单方解除合同，乙方违约已交纳的租金甲方不予退还，再承担一年租金的违约金。智慧旅游公司辩称违约金过高，请求法院酌减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。在本案中，鉴于案涉房屋仍未办理民宿旅游的相关证件，不能实际经营的现状，综合考虑合同解除后碌对岛物业公司的实际损失及合同的履行情况、预期利益等情况，根据公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定违约金为46800元（72000元÷12个月×6个月×1.3倍）。对于碌对岛物业公司主张恢复原状的诉讼请求，因碌对岛物业公司与智慧旅游公司签订装修改造申请书，碌对岛物业公司同意智慧旅游公司将两间房屋墙壁打通，改造成公寓餐厅、在走廊和楼梯安装消防通道指示牌、应急灯等，现碌对岛物业公司就此主张要求在合同解除后恢复原状，没有事实依据，一审法院不予支持。合同约定任何一方违约，守约方为维护利益向违约方追偿的一切费用包括但不限于律师费、保全费、保全保险费等均由违约方承担。现碌对岛物业公司主张法律服务费6000元，有碌对岛物业公司提交的发票为证，智慧旅游公司虽不认可，但并未提交相反证据予以反驳，且碌对岛物业公司主张不超出律师收费标准，依法予以支持。对于智慧旅游公司的反诉请求，评判如下：智慧旅游公司在办理相关证件过程中，应当发现案涉房屋未取得消防验收合格证、房权证等，尚不具备经营民宿旅游的必要条件。智慧旅游公司在2019年6月30日前即被告知无法办理相关证件，但其并未要求与碌对岛物业公司解除租赁合同，且案涉房屋作为安置房，何时办理消防验收及房权证等属于政府行为，碌对岛物业公司不能自行办理，智慧旅游公司在碌对岛物业公司要求其支付租金的前提下反诉要求解除与碌对岛物业公司的房屋租赁合同，但智慧旅游公司并未举证证明碌对岛物业公司存在违约行为且其并未实际经营，在此情形下，智慧旅游公司申请对消防设施投入损失及经营损失进行鉴定，没有相应的事实依据，故一审法院不予准许。且即便是存在消防设施投入损失，在合同解除的情形下，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法的理解与适用》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。现智慧旅游公司作为承租人其自身存在违约行为，其投入的消防设施改造对碌对岛物业公司来讲并没有使用价值且对碌对岛物业公司的房屋造成一定程度的破坏，故对于智慧旅游公司要求消防设施投入损失的诉讼请求，本案不予支持。对于碌对岛物业公司主张经营损失的诉讼请求，因智慧旅游公司并未实际经营，故对其经营损失的诉讼请求，亦不予支持。对于智慧旅游公司主张的装修押金20000元，系智慧旅游公司为案涉房屋进行装修时向碌对岛物业公司缴纳的装修保证金，按照合同约定，装修完工后，甲方（碌对岛物业公司）将会同乙方（智慧旅游公司）、装修单位共同进行竣工验收，如无违章现象，也未造成其他工程隐患，甲方将在装修竣工后验收合格以后一个月后，业主拿着装修保证金单据，退还装修保证金。现施工尚未完成，尚不具备返还装修保证金的条件，智慧旅游公司可在具备返还装修保证金条件后另行向碌对岛物业公司主张，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除荣成市碌对岛物业服务有限公司与荣成智慧旅游运营有限公司于2019年4月29日签订的房屋租赁合同；二、荣成智慧旅游运营有限公司于判决生效之日起十日内支付荣成市碌对岛物业服务有限公司2019年7月1日至2020年6月30日的租金72000元；三、荣成智慧旅游运营有限公司于判决生效之日起十日内支付荣成市碌对岛物业服务有限公司延期支付租金违约金15768元；四、荣成智慧旅游运营有限公司于判决生效之日起十日内支付荣成市碌对岛物业服务有限公司违约金46800元；五、荣成智慧旅游运营有限公司于判决生效之日起十日内支付荣成市碌对岛物业服务有限公司法律服务费6000元；六、驳回荣成市碌对岛物业服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回荣成智慧旅游运营有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1808元，由荣成市碌对岛物业服务有限公司负担275元，荣成智慧旅游运营有限公司负担1533元；反诉案件受理费2864元，由荣成智慧旅游运营有限公司负担。二审中，智慧旅游公司提交如下证据：证据一、2019年7月9日智慧旅游公司经理黄伟与碌对岛物业公司书记于海桥的微信聊天记录截图及该聊天记录中发送的《解决方案》一宗，内容为因租赁房屋存在瑕疵和问题，导致智慧旅游公司无法经营而提出的解决方案，拟证实碌对岛物业公司早在2019年7月前就已知晓租赁房屋无竣工综合验收证明及消防验收合格证，存在瑕疵，导致智慧旅游公司无法经营的事实；证据二、2019年11月19日上午8时智慧旅游公司职工姜文强与碌对岛物业公司会计孙剑锋的微信聊天记录截图一份，内容为碌对岛物业公司针对智慧旅游公司送交的《解除合同通知书》、《关于租赁合同的解决方案》而作的《回复》，以微信发给智慧旅游公司，拟证实智慧旅游公司早在2019年10月即提出解除合同，并提出如继续履行可采取的方案以及需要碌对岛物业公司做的工作，碌对岛物业公司的回复证明其收到了上述文件，文件内容指出租赁房屋存在的瑕疵和问题，导致租赁目的无法达到，构成解除理由，符合解除合同的条件；证据三、智慧旅游公司《解除合同通知书》和《解决方案》的内容，落款日期为2019年10月20日，拟证实上述文件中已指出租赁房屋存在的瑕疵和问题，导致租赁目的无法达到，智慧旅游公司提出解除合同，碌对岛物业公司如果否认上述文件内容的真实性，应提交其手中持有的智慧旅游公司送交的原件；证据四、碌对岛物业公司针对智慧旅游公司送达的《解除合同通知书》、《关于租赁合同的解决方案》作出的《回复》，落款日期为2019年11月1日，回复中虽然碌对岛物业公司坚称自己不违约，但称“办理相关证件是开发商和政府协商的事实，是否办证不影响出租”，拟证实智慧旅游公司在2019年10月之前已向碌对岛物业公司提出了因无竣工综合验收手续和消防验收合格证明导致无法经营的异议，碌对岛物业公司对此已经知情，其在一审庭审中称不知情是虚假的；证据五、智慧旅游公司经理黄伟与碌对岛物业公司书记于海桥的通话录音及文字整理稿，拟证实碌对岛物业公司承诺由其出面催促开发商办理相关证件但最终无法办理，碌对岛物业公司应承担其所承诺的义务未履行的不利后果；证据六、智慧旅游公司职工姜文强与碌对岛物业公司会计孙剑锋的通话录音及文字整理稿，拟证实智慧旅游公司于2019年10月已通知碌对岛物业公司解除合同，并送交所租赁房屋的钥匙，同时交付了《解除合同通知书》和《解决方案》，碌对岛物业公司承认此事，但以涉及到村民个人的房屋，需和村民个人协商为由未接受钥匙，自拒收之日起租赁物租金损失应由碌对岛物业公司自行承担。经质证，碌对岛物业公司认为证据一不能证明案涉房屋存在交付瑕疵问题；证据二、三、四，碌对岛物业公司并不认可该三份证据的内容，且已明确以回复的方式进行抗辩，不能以此认定案涉合同已经解除；证据五、六均形成于2020年11月5日二审期间，属于事后证据，不能证明合同履行期间碌对岛物业公司存在违约。另，智慧旅游公司在二审中陈述其在2019年7月向有关部门办理经营许可和消防手续时才知晓案涉房屋没有产权证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有提供证据予以证明的责任。双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，碌对岛物业公司向智慧旅游公司交付房屋，智慧旅游公司应当支付租金，实际上碌对岛物业公司已经履行了交房义务，但智慧旅游公司未按合同约定的日期支付租金，且按照其在二审中的主张，在2019年7月才知晓案涉房屋的产权状况，却仍未按照约定最晚的6月30日前付款，智慧旅游公司对此未能提供证据证实其在此期间存在拒付租金的合法事由，也未能对此作出合理解释，故依照现有证据可以认定智慧旅游公司未履行付款义务而构成违约。对于碌对岛物业公司是否存在违约行为，从租赁合同看并未对房屋的产权状态予以明确，亦未载明办理产权证是合同生效或者智慧旅游公司履行合同义务的前提条件，而事实上案涉房屋的产权状态处于公开状态，不存在查询障碍，智慧旅游公司具备知晓产权状态的客观条件，且其提供的证据仅能证明在诉讼期间双方对纠纷的解决态度，不能反推在合同签订时碌对岛物业公司即存在故意隐瞒未办产权之情形。同时，智慧旅游公司并未实际向主管部门申报消防验收，亦未举证证实案涉合同系因产权问题而无法继续履行，且从智慧旅游公司的陈述看，其拒付租金在先，知晓案涉房屋产权在后，其已经违约在先，不能以碌对岛物业公司的交房问题来对抗智慧旅游公司应当承担的违约责任。综合以上事实，一审法院认定智慧旅游公司构成违约并判令其支付租金和承担违约责任并无不当，在考虑疫情影响的客观情况下，一审确定的违约金数额具有合理性，本院予以照准。对于智慧旅游公司的反诉请求，基于其属于违约方，且无法举证证实未实际经营系因碌对岛物业公司所致，由此产生的损失应当由其自行承担。综上，智慧旅游公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7136元，由荣成智慧旅游运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 涛审判员 于大海审判员 张丽萍二〇二一年一月十一日法官助理郎冰书记员江嘉鑫