广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂07民终247号 上诉人（一审原告）梁学新，男，1981年9月26日出生，壮族，崇左市人，住钦州市钦北区。 委托代理人吴鉴新，广西海岸律师事务所律师。 上诉人（一审被告）钦州市皇庭房地产开发有限公司，住所地钦州市永福东大街市总工会大楼二层。 法定代表人郑康雄，总经理。 委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。 委托代理人韦佳良，广西政大律师事务所实习律师。 上诉人梁学新、上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2015)钦北民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人梁学新与委托代理人吴鉴新，上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司的委托代理人邓光、韦佳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2014年11月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于钦州永福东大街南面蓬莱出售给原告，面积为178.77㎡，单价为2800元/㎡，总房价为500556元。合同第八条约定交付期限为2012年9月16日前，且商品房符合竣工验收合格的标准。合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任：“除了本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2.00的违约金。”合同附件三约定房屋的装饰、设备标准为毛坯房标准。在签订合同前，原告于2014年11月6日交纳了20000元的购房预付款。2014年11月21日，原告补足购房首付款130556元给被告。2014年12月10日，原告所购买房屋办理了商品房买卖合同登记备案证明。2014年12月19日，原告与建设银行钦州分行签订个人住房（商业用房）借款合同，按揭贷款形式向银行贷款350000元。2015年1月5日，建设银行钦州分行将原告所贷房款350000元转账支付给被告。原告付清购房款后，被告至今未交房给原告。2015年2月28日，原告诉至一法法院。 在案件审理过程中，钦州市皇庭房地产开发有限公司以商品房买卖合同存在重大误解和显失公平情形，应为无效合同为由另案起诉梁学新，请求撤销该合同。案经一审法院审理，于2015年7月27日作出判决，驳回钦州市皇庭房地产开发有限公司的诉讼请求。钦州市皇庭房地产开发有限公司不服上诉，钦州市中级人民法院经审理于2015年12月11日作出（2015）钦民一终字第332号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，被告在双方签订合同前已将本案涉案房屋进行了装修，作为被告的员工宿舍供员工居住。 一审法院审理认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律，合同成立有效，法院予以确认。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告主张合同订立存在重大误解或者显失公平的情形，举不出充分确实的证据予以证明，且其请求撤销合同的诉讼请求已被生效判决予以驳回，因此，法院对被告的该项意见不予采纳。被告依约应当将原告所购买的商品房交付给原告使用。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为合同订立前，即2012年9月16日前，因而该日期不能作为交房日期。原告购买的是已经建成并符合交房条件的现房，但采用先交首付款，再向银行贷款支付余下房款的方式购房，双方对履行期限即何时交房约定并不明确，因此，其交房期限应当从原告要求履行时开始计算，并给对方必要的准备时间。原告主张在签订合同后多次向被告提出交房要求，但未能举证证明，法院不予采信。本案交房期限应当从原告向一审法院起诉请求被告履行交房义务之日，即2015年2月28日起。从该日起至2015年12月16日，被告逾期交房达292日。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，且买受人不退房，合同继续履行的，出卖人应当按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金，据此，被告应当向原告支付自2015年2月28日至2015年12月16日的违约金为29232.47元（500556元×0.2‰/日×292日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告钦州市皇庭房地产开发有限公司将位于钦州市房屋交付给原告梁学新；二、被告钦州市皇庭房地产开发有限公司支付给原告梁学新违约金（违约金以500556元为基数，按日0.2‰计算，2015年2月28日至2015年12月16日的违约金为29232.47元，以后依此计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。案件受理费9200元，由被告钦州市皇庭房地产开发有限公司负担。 上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称，双方签订的商品房买卖合同存在重大误解及显失公平的情形，双方均承认交易的是毛坯房，合同写的装饰标准也是毛坯房，对房屋在合同签订之前已装修的事实，被上诉人也承认，除了交易价格2800元/平方米之外，增加值的装修款84310.5元对上诉人也显失公平。鉴于商品房买卖合同存在上述情形，一审判决皇庭公司交付房屋并支付违约金，对上诉人明显不公平。请求二审法院撤销原判，改判驳回其诉讼请求。 上诉人梁学新不服一审判决，上诉称，一审法院判决皇庭公司从起诉之日2015年2月28日才支付违约金给梁学新，属于适用法律错误。因为双方签订的购房合同约定交房时间在签订合同前，但由于梁学新购买的是现房，所以皇庭公司作为提供格式合同的一方，根据法律规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，认定在购房之日起即负有交房的义务。退一步说，皇庭公司收到梁学新按揭贷款的时间为2016年1月5日，按照现房交易习惯，买房人付清房款后，出卖人即有交房的义务。况且在2015年第332号民事案件庭审中，皇庭公司自认在2015年元旦后，梁学新已经向其提出交房请求，同时，皇庭公司也承认现房买卖习惯是买房人付完首付款后即时交房。一审判决认定梁学新没有完成举证责任，仅支持从起诉之日起的违约金，根据常理，梁学新起诉是不得已而为之，梁学新没有提出交房要求，就一下子起诉不符合常理。皇庭公司应当遵循诚信原则，不能以一份交房时间不清的合同来欺骗消费者，以达到其拖延交房之目的。一审判决对违约金的起算时间认定不当，属于适用法律错误。请求二审法院变更原判第二项为从2015年1月5日起支付逾期交房违约金。 在二审诉讼期间，双方当事人均没有向法院提供新的证据。 经二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：一、本案合同是否存在重大误解或显失公平的情形。二、本案商品房交付的时间应当如何认定。三、本案延期交房的违约金应当如何计算。 本院认为，一、关于本案合同是否存在重大误解或显失公平的情形的问题。 上诉人皇庭公司与上诉人梁学新签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。本案《商品房买卖合同》签订时间为2014年11月17日，但合同约定的交房时间却约定为2012年9月16日前，因此，本案《商品房买卖合同》除了对于交房时间约定无效外，其余条款有效。依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定，全面履行合同约定的义务。皇庭公司主张，本案合同约定为毛坯房标准，但由于其员工工作疏忽，误将已经用作员工宿舍的本案房屋当作毛坯房出售，合同存在重大误解及显失公平。本院认为，皇庭公司作为本案楼盘开发商，房屋建成且对外销售多年，该楼层的多套房屋均已装修，提供给其公司员工作为宿舍使用，皇庭公司对于上述事实是知情的；且商品房作为高价值的商品，双方在签订买卖合同之前，曾到现场实地察看，了解具体情况后再签订买卖合同，不可能在不了解情况的基础上签订合同。梁学新陈述在签订合同前曾到现场看过，了解到该房屋已经装修使用。因此，皇庭公司主张主张本案合同存在重大误解和显失公平，没有事实依据，本院不予采纳。 二、关于本案商品房交付的时间应当如何认定的问题。 本案《商品房买卖合同》签订时间为2014年11月17日，但合同约定的交房时间却约定为2012年9月16日前，因此，2012年9月16日前不能认定为交房时间。本案房屋至双方签订买卖合同时，已经符合交房条件，但按照商品房的交易习惯，应采用先交纳首付款，再通过其他方式支付其余款项的方式购房。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”梁学新主张其在合同签订后多次要求皇庭公司交房，但没有提供其他证据予以证实，梁学新应承担举证不能的法律后果。依据上述法律规定，本案的交房时间应当以梁学新起诉之日起计算。梁学新上诉主张交房时间应为2015年1月5日即其办理按揭贷款的时间起算，并未有给予皇庭公司必要的准备时间，也不符合本案的实际，因此，本院对梁学新该上诉主张不予采纳。 三、关于本案延期交房的违约金应当如何计算的问题。 由于本案《商品房买卖合同》对于交房的时间约定不明确，本案交房时间应以梁学新向法院起诉之日为皇庭公司履行交房义务的时间，从2015年2月28日至2015年12月16日止。本案《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，且买受人不退房，合同继续履行的，出卖人应当向买受人支付已付房款的日万分之二的违约金，因此，皇庭公司应向梁学新支付逾期交房违约金为29232.47元。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法应予维持。上诉人皇庭公司、上诉人梁学新上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9200元（上诉人皇庭公司预交9200元，上诉人梁学新预交50元），由上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司负担9150元，上诉人梁学新负担50元。上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司多交的50元可持本判决书申请退还。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆 斌 审 判 员  文其谦 代理审判员  何 海 二〇一六年五月四日 书 记 员  吴春锦