河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0305民初401号原告张达良。原告张怡萍。二原告共同委托代理人韩素娟，北京市广盛律师事务所律师。被告洛阳市宏伟置业有限公司。法定代表人彭伟。委托代理人底晓辉，河南达兴律师事务所律师。原告张达良、张怡萍诉被告洛阳市宏伟置业有限公司（以下简称：宏伟置业）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告张达良、张怡萍共同委托代理人韩素娟、被告宏伟置业委托代理人底晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张达良、张怡萍诉称，原被告于2013年5月3日签订《商品房预售合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发的洛阳蓝郡住宅小区第17幢3单元3-1301号房屋，房屋总价款为人民币777650元。合同签订后，原告于2013年5月8日支付了首付款人民币237650元，余款依合同约定通过向银行申请按揭贷款的方式予以支付。合同第八条及第九条约定，被告应当在2014年3月31日前将具备条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按原告已付款的0.5%向原告支付违约金；合同第十条约定，经过批准的规划变更、设计变更，被告应当在批准之日起10日内书面通知原告，原告提出退房的，被告应在提出退房要求的60日内退还房款并支付利息。然而，被告严重违反上述约定，不仅未能如期交付且变更原设计方案后不予整改，在尚不具备交房条件的情况下，于2014年6月25日向业主下发交房通知书。有鉴于此，原告同其他业主一起于2014年6月28日，在市房管局、科技园办人员的见证下，向被告送达了《解除合同通知书》，根据《合同法》第九十六条的规定，本案合同自通知送达时已解除，被告依法应退还原告全部购房款、支付违约金、并赔偿原告全部损失。综上，被告的违约行为严重侵害原告的合法权益，为维护法律的尊严，现将被告诉诸法院，请贵院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告退还原告全部房款人民币777650元；2、判令被告支付原告违约金人民币3888元；3、判令被告赔偿原告房屋契税损失人民币15553元、有线初装费损失220元、及全部利息损失（自2013年5月8日起至全部房款退还为止）。4、判令被告承担本案的全部诉讼及相关费用。被告宏伟置业辩称：一、答辩人没有违反双方《商品房预售合同》的约定，原告依法不享有《合同法》第93条第2款的解除权，原告关于解除合同的通知不具有《合同法》第96条规定的效力。《商品房预售合同》第八条第一款约定，答辩人应于2014年3月31日前交房，但同时该条第二款第3项约定“如发生影响施工进度的大风、雨天、大雾等恶劣天气，交工日期相应顺延”。《商品房预售合同》第九条第一款第1项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。由于天气等原因导致施工进度受到影响的情况共计119天，即按照双方合同约定，答辩人交房的日期可顺延至2014年7月28日，按照双方合同第九条约定，此后超过60日答辩人仍不能交付房屋的，原告享有合同约定的解除权。即答辩人不能在2014年9月27日前交付房屋的，才发生满足双方合同约定的解除条件。原告诉状中已经自认2014年6月25日，答辩人即通知原告交付房屋，此时并未超过可以顺延交房的日期，答辩人并未违反双方合同的约定。原告也不享有解除权。二、答辩人开发的商品房不存在设计变更，原告购买的商品房质量或使用功能也从未受到影响。答辩人开发的商品房并未变更规划或设计，更不存在变更原告购买的商品房“结构、户型、空间尺寸、朝向”的情形，原告所购商品房质量或使用功能没有收到任何影响。原告也从未提出其购买的商品房“结构、户型、空间尺寸、朝向”变更而答辩人未按约定通知，要求退房的主张。另外，如果真正存在设计变更，影响原告购买的商品房质量或使用功能的，根据双方签订的《商品房预售合同》第十条的约定，原告有权退房，但答辩人仅须在原告提出退房要求之日起60天内将已付款退还给原告并按同期银行活期存款利率付给利息，而不是承担违约责任。三、本案诉讼遗漏必要的当事人。原告购买房屋仅支付了首付款237650元，剩余房款采取的是按揭贷款方式。因此原告所购房屋已经抵押给相关金融机构，答辩人还因此为原告提供了担保。如解除双方签订的《商品房预售合同》还涉及贷款归还、房屋解压、担保解除等一系列问题。这些事宜与双方签订的《商品房预售合同》紧密相关。根据《民诉法》第132条的规定，应当通知金融机构参加本案诉讼。原告所主张的第3项损失是国家收取的，并不是答辩人收取的，契税也是原告购房按照税法应当缴纳的相应款项；如原、被告双方协商一致解除合同，根据税法的相关规定，契税可由自己申请税务部门退还。综上所述，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任；因双方合同约定解除的条件并未成就，原告不具有合同约定的解除权；答辩人出售给原告的商品房不存在影响商品房质量或使用功能的设计变更，原告也从未据此提出退房；本案应追加贷款银行为当事人参加诉讼。请人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年5月3日，原告张达良、张怡萍（买受人）与被告宏伟置业（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，该合同约定：原告张达良、张怡萍购买被告宏伟置业开发的洛阳蓝郡住宅小区第17幢3单元3-1301号房屋，房屋（预测）建筑面积140.37平方米，总价款为人民币777650元，付款方式为买受人于2013年4月3日缴纳首付款人民币237650元整，余款通过申请银行按揭贷款方式支付房价款。房屋交付期限为2014年3月31日前【房屋交付时应经五大主体验收合格（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位），但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见补充协议第十四条约定；3、如发生影响施工进度的大风、雨天、大雾等恶劣天气，交工日期相应顺延；如发生类似非典疫情和交通管制等，交工日期相应顺延。】。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述合同签订后，原告张达良、张怡萍依照约定通过中国工商银行洛阳高新技术产业开发区支行办理了购房贷款540000元，并已经开始按月向银行还款。本案审理过程中，原告张达良、张怡萍提供了显示有二人签名的形成于2014年6月28日的《解除合同通知书》，该通知书的内容为：洛阳市宏伟置业有限公司：我们是贵公司开发的洛阳蓝郡住宅小区（蓝郡-汇景湾小区）的购房人，由于该房至今未能如期交付且变更原设计方案后不予整改，虽经多次交涉均因公司没有诚意，未能达成一致，依照《商品房预售合同》第九条约定，我们决定解除合同，并要求贵公司依照合同承担全部已付款，赔偿损失，承担违约责任，否则将采取其他措施予以解决。特此通知。该通知书还显示有“宏伟置业杨洁”的签字。被告宏伟置业在庭审过程中否认接收了上述通知书，并否认杨洁系其员工，但其并未按照法庭要求配合核实杨洁是否系其员工。另查明，原告张达良、张怡萍于2013年4月3日向被告宏伟置业交纳了有线初装费220元；于2013年5月29日向洛阳市地方税务局契税分局交纳了契税15553元。被告宏伟置业于2013年5月8日向原告张达良、张怡萍开具了237650元的购房款发票。还查明，本案所涉房屋并未办理房屋所有权转移登记。再查明，2011年4月26日，财政部、国家税务总局共同发布了《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，该通知明确：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登机前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房预售合同》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。被告在原告向其送达《解除合同通知书》后，未依照法律规定提出异议，应当认定原、被告之间签订的《商品房预售合同》已经解除。对于被告提出的《解除合同通知书》上显示的“宏伟置业杨洁”的签字并非其员工所为、其并未接收《解除合同通知书》的辩解意见，本院认为，在《解除合同通知书》上显示有被告工作人员签字的情况下，虽然被告否认相关人员系其员工，但是未能依照本院要求配合核实相关情况，应当承担相应的不利后果；同时，根据庭审情况，被告实际并未在其提交的答辩状中提出前述意见，只是在对相关证据质证时才予以说明；综合上述情况，本院对被告的此项意见不予采信。对于被告提出的其并未违约，合同约定的解除条件并未成就等辩解意见，依照合同法中有关合同解除的规定以及庭审查明的有关合同解除情况的事实，被告提出的相关意见并非本案审理范围，故对于被告的此项意见，本院不予处理。基于原、被告签订的合同已经解除的事实以及合同履行情况，对于原告要求被告返还购房款人民币777650元、支付违约金3888元、赔偿有线初装费220元的诉讼请求，本院均予以支持。对于原告提出的要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，根据《解除合同通知书》中的相关内容，原、被告之间的合同因被告违约而解除，被告应当就原告的该部分损失予以赔偿。结合原告的具体诉讼请求以及银行依约收取的利息总额目前尚未最终确定的事实，本院确定利息的计算方式为：1、首付款的利息以237650元为基数，自2013年5月8日开始，按照中国人民银行确定的同期商业银行贷款利率标准，计算至首付款退还完毕之日止；2、银行按揭贷款利息的具体数额以被告向原告退还全部购房款时中国工商银行洛阳高新技术产业开发区支行实际向原告张达良、张怡萍收取的利息数额为准。对于原告提出的要求被告向其赔偿契税损失的诉讼请求，根据我国现行契税征收的有关规定以及涉案房屋并未办理房屋权属变更登记的事实，原告的此项诉讼请求于法无据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳市宏伟置业有限公司向原告张达良、张怡萍退还全部购房款人民币777650元。二、被告洛阳市宏伟置业有限公司向原告张达良、张怡萍支付违约金3888元。三、被告洛阳市宏伟置业有限公司向原告张达良、张怡萍赔偿有线初装费损失220元。四、被告洛阳市宏伟置业有限公司向原告张达良、张怡萍赔偿利息损失。（计算方式：1、首付款的利息以237650元为基数，自2013年5月8日开始，按照中国人民银行确定的同期商业银行贷款利率标准，计算至首付款退还完毕之日止；2、银行按揭贷款利息的具体数额以被告洛阳市宏伟置业有限公司向原告张达良、张怡萍退还全部购房款时中国工商银行洛阳高新技术产业开发区支行实际向原告张达良、张怡萍收取的利息数额为准。）上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。五、驳回原告张达良、张怡萍的其他诉讼请求。本案受理费11773元，由原告张达良、张怡萍共同负担73元，被告洛阳市宏伟置业有限公司负担11700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘朋涛人民陪审员  胡宝红人民陪审员  周秀花二〇一六年五月二十三日书 记 员  李丽艳