成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初1218号 原告保利物业管理有限公司成都分公司，营业地成都市武侯区人民南路三段2号汇日·央扩国际广场25F，组织机构代码：67716582-7。 负责人刘旭奔，总经理。 委托代理人吕欢，四川君合律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告王铭，男，1973年9月27日出生，汉族，住成都市成华区。 委托代理人黄燕勇，四川张元律师事务所律师。代理权限：一般授权。 原告保利物业管理有限公司成都分公司（以下简称保利物业公司）诉被告王铭物业服务合同纠纷一案，本院2016年3月8日立案受理。依法由审判员孙丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托代理人吕欢、被告王铭及委托代理人黄燕勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告保利物业公司诉称，被告王铭依约认购保利（成都）实业有限公司位于成都市新都区蜀龙大道南段**号保利公园*区*幢*单元*楼*号房屋，该房屋建筑面积为131.85平方米。同时，被告王铭于2010年5月24日与原告保利物业公司签订了《前期物业服务协议》等文件，该文件确认原告保利物业公司为被告王铭所购房屋所在物业规划区域提供物业管理服务，高层物业服务费的收费标准为按建筑面积1.80元/平方米/月收取，被告王铭每月5日前应向原告保利物业公司缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，被告王铭将按欠交金额的千分之一缴纳滞纳金，直至缴清为止。原告保利物业公司按照《前期物业服务协议》的相关约定提供了物业管理服务，而被告王铭自2011年9月1日起至2015年12月31日未支付应付的物业服务费人民币12339.6元，经多次催收，被告王铭至今仍未支付，故被告王铭应从逾期支付物业服务费之日起按应交而未交物业服务费总金额的1‰支付滞纳金8980.7元。为维护自身合法权益，原告保利物业公司诉至法院，请求依法判令：1.被告王铭向原告保利物业公司支付自2011年9月1日起至2015年12月31日止物业服务费12339.6元、滞纳金8980.7元，合计21320.3元；2.本案诉讼费用被告王铭承担。 被告王铭辩称，被告王铭不是该《前期物业服务协议》起诉期间履约的真正主体，原告保利物业公司对被告王铭的诉请无法律依据；被告王铭至今对所购位于成都市新都区蜀龙大道南段**号保利公园*区*幢*单元*楼*号房屋没有进行事实上的占有和接收，原告保利物业公司的物业服务期间仍为前期物管事务期间，对象仍为建设单位，被告王铭无接受服务事实，无承担原告保利物业公司起诉期间物业服务费的义务；原告保利物业公司不诚实守信，严重损害了被告王铭的利益；综上，原告保利物业公司主张物业服务费的诉请没有法律和事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。 经审理查明，王铭系成都市新都区蜀龙大道南段**号保利公园*区*幢*单元*楼*号房屋建筑面积131.85平方米）房屋业主，该房屋属高层住宅。开发商保利（成都）实业有限公司在2011年6月27日至2011年6月30日集中交房时，接房发现房屋室内墙体、门窗等存在问题，王铭要求进行整改而未入住。2010年11月27日，王铭在与开发商保利（成都）实业有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》的同时，作为（甲方）与保利广州物业管理有限公司成都分公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定王铭依约接受保利广州物业管理有限公司成都分公司提供的服务，物业服务期限自本协议签字之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，并按照本协议规定，按时按标准向保利广州物业管理有限公司成都分公司缴纳物业服务费等物业服务费用，并在该协议第八条对物业服务费用约定有“物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算。甲方未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费缴纳时间按发展商所寄出的《交楼通知书》约定交楼时间开始计算。首次物业管理费收取在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业管理费，15日之后的收取当月半个月的物业管理费。物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前甲方收取的物业管理费差额不做退补。物业服务费用标准中高层（18、26层）物业服务按建筑面积1.80元/平方米/月计算。物业服务费按月缴纳，甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取缴纳滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。上述协议履行中，保利广州物业管理有限公司成都分公司变更成为本案原告保利物业公司，并以变更登记后的物业公司依照协议约定继续履行物业服务。因房屋整改问题，王铭自2011年9月1日起未缴纳物业服务费，保利物业公司于2015年6月17日向王铭邮寄催收物业服务费后，王铭仍未支付，保利物业公司遂诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。 另查明，王铭与开发商保利（成都）实业有限公司于2010年11月27日签订的《商品房买卖合同》第十四条中就房屋交接手续事项约定了：房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交房约定的证明文件，并满足交房约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因，未能按期交付，视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、专项维修基金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担。第十五条第二款第3项中约定了：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。同日签订的《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》中就房屋交付条件及房屋交接手续事项补充约定了：如买受人对交付的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，根据鉴定结果确定出卖人是否应承担法律责任。在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，买受人应当提供真实有效的地址确保出卖人能送达邮寄相关手续，若买受人提供地址不能邮寄送达的，出卖人以买受人所提供的身份证地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日（外省）后视为送达。不论买受人是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。王铭所购上述涉案房屋的房屋所有权证上载明了该房屋登记时间为2015年12月15日，建筑面积为131.85平方米。王铭在保利物业公司领取该房屋所有权证的登记表上载明的领取时间为2016年4月30日。 上述事实，有《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及承诺书、物业服务费催收通知及邮政特快专递单、现场勘察记录、交房程序表、房屋所有权证、领取产权证登记表等证据以及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，被告王铭与原告保利物业公司的前身保利广州物业管理有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。原告保利物业公司依约对被告王铭购买的房屋所在小区进行物业管理，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。”的规定，被告王铭应当依照《前期物业服务协议》的约定履行交纳物管费的义务。被告王铭提出原告保利物业公司诉请的自2011年9月1日至2015年12月31日止的物业服务费期间其并未实际占有和接收房屋的抗辩意见，保利（成都）实业有限公司于2011年6月27日至2011年6月30日期间进行了集中交房，被告王铭接房时发现房屋存在问题并要求保利（成都）实业有限公司进行整改，根据被告王铭与开发商保利（成都）实业有限公司所签的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》关于交房的约定，被告王铭要求进行整改的行为并不足以阻却其依约于2011年6月30日接房的事实，故对被告王铭的上述抗辩意见，本院不予采纳。至于被告王铭提出的保利（成都）实业有限公司所交付的本案涉案房屋存在质量问题的意见，本案系物业服务合同纠纷，解决的是原告保利物业公司与被告王铭之间支付物业服务费的事宜，而涉案房屋的质量问题不属于本案受案范围，被告王铭可就该问题另案起诉，本案对此不予处理。被告王铭依约收房后，应依约缴纳物业服务费，故原告保利物业公司要求被告王铭支付物业管理服务费，理由正当，本院予以支持。对原告保利物业公司要求被告王铭支付2011年9月1日至2015年12月31日止的物业服务费12339.6元的主张，根据物业服务费用的计算标准及未缴纳的月数，本院对此诉请予以支持。对原告保利物业公司要求被告王铭支付自2011年9月1日起至2015年12月31日止的滞纳金8980.7元的主张，《前期物业服务协议》关于滞纳金约定有物业服务费按月在每月5日前缴纳当月应交物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，按欠交金额的1‰收取缴纳滞纳金，直至缴清欠费为止的内容，被告王铭认为其未收房不应缴纳物业服务费及相应滞纳金，而滞纳金属于违约金的范畴，被告王铭未依约按期支付物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。庭审中，原告保利物业公司未出示相应证据证明其因被告王铭的违约行为遭受的具体损失，结合违约的原因、行为、后果、过错程度等综合因素考虑，本院对此滞纳金的诉请予以支持自2011年10月1日起至款项付清之日止，以未缴纳的物业服务费金额，按日万分之五计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告王铭于本判决生效之日起十日内支付原告保利物业管理有限公司成都分公司自2011年9月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费12339.6元及滞纳金（滞纳金自2011年10月1日起至款项付清之日止，以未缴纳的物业服务费金额，按每日万分之五计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费167元（已减半收取），由被告王铭负担（此款原告保利物业管理有限公司成都分公司已预付，被告王铭在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 孙 丰 二〇一六年五月二十四日 书记员 黄丽君