贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0330民初723号原告（反诉被告）习水县芳洋天龙物业有限公司。地址：贵州省遵义市习水县东皇镇天生路纸箱厂内。统一社会信用代码915203302150326249。法定代表人杨丽。被告（反诉原告）陈某，女，汉族，生于1967年1月23日，住贵州省习水县。委托代理人朱蛟，贵州名城（习水）律师事务所律师。原告（反诉被告）习水县芳洋天龙物业有限公司诉被告（反诉原告）陈某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额）程序公开进行了审理。原告（反诉被告）习水县芳洋天龙物业有限公司法定代表人杨丽、被告（反诉原告）陈某的代理人朱蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告系习水县东皇镇杉王大道御景山居小区的物业服务企业，被告购买该小区1号楼2单元6A1，建筑面积为108.5平方米，于2009年12月接房装修入住。该小区尚未成立业主委员会，原告与建设单位遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）于2006年和2008年8月18日分别签订了《前期物业服务合同》，并共同制定了《杉王大道御景山居小区业主临时规约与住户规约》，该规约约定原告有权向物业产权人和物业使用人收取本合同《规约》规定的物业服务费和其他费用，由业主按其拥有物业的建筑面积计算，具体标准按照物价局规定，住房为0.4元/平方米/月。被告每月应交物业费43元，按接房入住时间算至2012年8月25日止，共计20个月，被告应交纳物业服务费860元，路灯费100元，合计为960元。但被告于2011年1月起就未按时交纳过费用，经多次催交仍未交纳，被告严重违约，按约定被告应当按日3‰向原告支付违约金3018元，原告愿意放弃超出诉讼金额部分违约金，收取违约金960元，以上三项合计为1920元。为此，诉请判令：1、被告立即给付原告物业服务费860元，路灯费100元，支付违约金960元，共1920元；2、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）反诉及辩称，对双方之间构成物业服务关系无异议；我方已缴纳物管费，不存在违约，不承担违约责任；我方交纳的装修保证金应予扣除；原告陈述的被告建筑及和被告的服务时间于实际不符，原告计算错误；路灯费无合同约定，原告无权收取；原告的诉请已超诉讼时效。被告在其管理期间未适格履行双方约定，违反业主临时公约第三十二条约定，未将安防设施加以正常运行，未对公共秩序进行管理和防范，因其重大过错行为导致被告多次被盗，造成财产损失共6000元，请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人损失6000元；2、被告承担反诉诉讼费。经审理查明，2006年8月18日，原告与华居公司签订《前期物业服务合同》，约定华居公司选聘原告对“御景山居”小区（被告房屋所在的小区）进行物业管理服务，合同期限自2006年8月18日起至2008年8月17日止。2008年7月15日，原告与华居公司签订《杉王大道御景山居小区业主临时规约》，对物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、违约责任等进行了约定，第三十二条约定物业管理服务工作有房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、正常运行和管理，包括共用的排水管道、雨落水管、共用主烟道、共用供电干线、共用照明等；第三十四条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为每平方米0.3元/月，空置物业管理费按物业管理费每平方米收费的50%计收。第三十六条约定业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用。2008年8月18日，原告与华居公司续签了《前期物业服务合同》，约定华居公司选聘原告对“御景山居”小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.30元/㎡月。第二条约定原告提供的服务包括物业共用设施的运行、维修、养护和管理；第三十二条约定合同期限自2008年8月18日起至临时业主委员会成立之日止。该合同对原告管理不善等违约责任未进行约定。2009年9月3日，习水县物价局作出习价字（2009）26号《关于核定“御景山居”小区物业服务收费标准的通知》，住宅物业管理费每月每平方米0.40元，服务内容包括提供楼盖、屋顶、外墙面、楼梯、走道灯设施部位维修、养护和管理，提供共用的上、下水管道、照明、消防设施的安全管理、维修、养护，公共环境卫生、垃圾的收集和清运，公共绿化、花木的养护与管理，安全防范、维持公共秩序、安全监控、门岗执勤等；物业管理公共性服务费由业主从入住之日起收费、已出售未入住的，业主缴纳50%，从2009年9月起执行。试用期为一年。随后，原告与华居公司重新签订《杉王大道御景山居小区业主临时规约》，按照习水县物价局的通知对收费标准进行了调整，并通过原告网站公示、小区张贴等方式告知业主。2010年9月14日，习水县发展和改革局作出习发改价格（2010）3号《关于延长“御景山居”临时物业收费的通知》，对习价字（2009）26号文件确定的收费标准执行至2011年12月31日。被告购买了该小区1号楼2单元6A1，面积为108.5平方米的住房一套，于2009年12月7日领取钥匙。从2011年1月起至2012年8月25日止，未向原告缴纳物业管理费。2012年8月25日，“御景山居”小区第一期1-13号楼商住户召开首次业主大会并选举产生业主委员会。针对本纠纷，原告已于2014年7月4日向本院提起诉讼。另查明，（2014）习民初字第1192号民事判决书认定原告在履行对“御景山居”小区物业管理服务义务过程中，存在管理不规范、提供服务不及时或不到位、部分服务内容未履行等违约情形。该判决被（2015）遵市法民三终字第76号民事判决书维持并生效。以上事实，有前期物业服务合同、杉王大道御景山居小区业主临时规约、说明、御景山居一号楼住户欠费通知、收费通知函、收款收据、（2010）3号《关于延长“御景山居”临时物业收费的通知》、习价字（2009）26号《关于核定“御景山居”小区物业服务收费标准的通知》、（2014）习民初字第1192号民事判决书、（2015）遵市法民三终字第76号民事判决书以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，并经当庭举证质证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与华居公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，对被告同样具有约束力，被告应当按照合同约定按时向原告支付物业管理费。被告于2009年12月7日领取房屋钥匙，视为此时入住，应当从此时开始计收物业服务费直至该小区业主委员会成立之日，即2012年8月25日止。被告从2011年1月起才未向原告支付物业服务费，被告应当支付的物业服务费为108.5㎡*0.4元/㎡*20个月+（108.5㎡*0.4元/㎡）/30天*18天=894.04元。依据习价字（2009）26号《关于核定“御景山居”小区物业服务收费标准的通知》的规定以及《杉王大道御景山居小区业主临时规约》和《前期物业服务合同》的约定，原告负有对公共照明走道灯设施部位维修、养护和管理的义务，路灯费已经包含在0.4元/㎡物业服务费中，不应当再另外收取。人民法院生效的判决书已经认定原告在对“御景山居”小区履行物业管理服务义务过程中，存在管理不规范、提供服务不及时或不到位、部分服务内容未履行等违约情形，原告与华居公司签订的《前期物业服务合同》对原告违约情形未约定违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，结合原告在履行物业管理服务义务中的违约程度等情况，酌定由被告向原告支付约定物业服务费的60%，即536.42元。被告提出用装修保证金抵扣物业费，与本案并非同一法律关系，原告也不同意，本案中不予评判。因原告本身存在违约情形，对其主张的违约金，不予支持。原告已于2014年7月4日向本院提起诉讼，本案并未超出诉讼时效，对被告辩称原告的诉讼超过诉讼时效的意见，不予采纳。因《前期物业服务合同》以及《业主临时公约》中并未约定原告负有保障被告室内财产安全的义务，对被告的反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）陈某于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）习水县芳洋天龙物业有限公司支付物业服务费536.42元；二、驳回原告（反诉被告）习水县芳洋天龙物业有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈某的反诉诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由原告（反诉被告）习水县芳洋天龙物业有限公司负担10.00元，被告（反诉原告）陈某负担10.00元。反诉案件受理费减半收取25.00元，由被告（反诉原告）陈某负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。代理审判员 何 义 义二〇一六年五月二十日书 记 员 王奇（代）