江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8449号上诉人（原审被告）：赵国祥，男，1957年12月14日出生，汉族，户籍地江苏省泗阳县，现住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：杨金华，女，1963年5月30日出生，汉族，户籍地江苏省泗阳县，现住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：杨毛妹，女，1990年6月26日出生，汉族，户籍地江苏省泗阳县，现住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：赵学英（暨上述三上诉人共同委托诉讼代理人），女，1984年10月26日出生，汉族，现住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：高家泰，男，1983年4月2日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：钱中信，江苏淦田律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱俊，江苏淦田律师事务所律师。上诉人赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹因与被上诉人高家泰返还原物纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员汪德全独任公开开庭审理了本案。上诉人赵学英暨三上诉人赵国祥、杨金华、杨毛妹共同委托诉讼代理人、被上诉人高家泰的委托诉讼代理人钱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。本案焦点之一是被上诉人不承认知晓南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）与上诉人关于租期的约定，一审在没有审慎审理的情况下，就认为上诉人没有提供证据加以证明，不予采信上诉人的抗辩。1.上诉人与乐伽公司签订租约当日，被上诉人在现场并参与询问与确认。2.2019年8月10日，被上诉人与上诉人赵国祥签订确认表一份，内容包括房东与房客各自解除与乐伽公司原有合同关系，而房客(上诉人）与乐伽公司的租约明确包含了租期，被上诉人理应最迟在2019年8月10日即清楚知道上诉人与乐伽公司的租约内容包括租期。2020年2月15日后，双方产生纠纷，相隔时间超过6个月。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号文件第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。二、一审违背先刑后民的原则，适用法律错误。乐伽公司因涉嫌欺诈已被刑事立案，最高院（2015)民申字第1778号再申民事裁定书指出：如果民事案件中涉及的事实，对刑事案件的审理、善后处理等有影响，也应当属同一事实，同一事实是先刑后民适用的前提。综上，一审判决在事实认定和法律适用两方面都存在错误，恳请二审法院支持其上诉请求。高家泰辩称：一、一审判决认定事实清楚。一审法院已查明，被上诉人于2017年4月1日与乐伽公司签订租赁合同，合同约定的租赁期到2020年4月19日届满，而乐伽公司与上诉人赵学英等人租赁期限到2020年6月19日。因此，一审法院对于本案的基本事实已经查清。二、一审法院适用法律正确。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号文件第十五、十八条之规定，被上诉人作为房屋的所有权人，依法享有返还原物的请求权，被上诉人与乐伽公司约定的租赁期限届满后，被上诉人有权要求返还房屋。在此过程中，一审法院依据相关的法律规定要求上诉人返还房屋，并承担相应的房屋使用费及水电费等，适用法律正确。三、上诉人的上诉理由没有依据。在民事诉讼中遵循的是谁主张谁举证的原则，上诉人对法律适用存在曲解的情况，上诉人称先刑后民的原则，因本案是基于物权返还原物的纠纷，与案外人的租赁合同纠纷无关，也就是说乐伽公司侵害了本案上诉人及被上诉人权益，但是乐伽公司涉嫌欺诈被刑事立案与被上诉人依据所有权和对于被上诉人对涉案房屋的决定性没有法律上的关联性。综上，上诉人的上诉于法无据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。高家泰向一审法院起诉请求：1、依法判令赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹在结清水电费及物业费用以后将位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）返还给高家泰；2、判令赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹向高家泰支付自2020年2月15日起至房屋实际返还之日止，按照1700元／月标准计算的房屋占有使用费；3、判令赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹返还案涉房屋内原收房明细表中载明的所有物品；4、赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：高家泰系案涉房屋所有权人。赵学英、杨毛妹系赵国祥、杨金华之女，赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹均自认实际居住于案涉房屋内。2017年4月1日，高家泰（甲方）与乐伽公司（乙方）签署《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》一份，主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月1日至2020年4月19日。租金为1700元/月，押金1700元，租金为按月支付；甲方同意乙方将该房屋转租给他人，在租赁期限内所产生的民事、法律责任由乙方承担；租赁期内该房屋结构不得改造，常住人口不得超过叁人，物业费由甲方承担。在签署上述租赁合同的同时，高家泰与乐伽公司签署乐伽收房明细表一份，该明细表详细载明了案涉房屋内的相关附属设施情况。2018年6月28日，赵学英（乙方）与乐伽公司（甲方）签署《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》一份，主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2018年6月30日至2021年6月29日。该租赁房屋仅作为自住使用，居住人数为4人。租金为1300元/月，押金1300元，房屋租金按36个月付清；如乙方逾期交付水费、电费、燃气费、物业费等费用，除须继续支付该费用外，因逾期产生的费用由乙方自理。合同签署后，赵学英向乐伽公司支付了租期内的全部租金46800元以及押金1300元。此外，相较于高家泰持有的收房明细表，赵学英持有的租房明细表载明的屋内物品缺少冰箱、洗衣机及主卧一个衣柜。一审另查明，乐伽公司在经营过程中大量存在“高收低租”的情形，现乐伽公司已停止经营且未能按期向高家泰支付租金。因乐伽公司按月向高家泰支付房租，而通过预收形式一次性收取了赵学英租期内的全部租金，导致高家泰与赵学英产生纠纷。2019年8月10日，高家泰与赵国祥签署确认表一份，内容为：1、房东与房客各自解除与乐伽公司原有合同关系；2、房东与房客各自保留追究乐伽公司相关违约责任的权利；3、租客租到2020年2月15日，租客在2020年2月15日之前将房租归还给房东。如果再住，双方重新签署合同。一审中，赵学英表示其于2019年8月10日得知调解事宜后，于当晚联系高家泰要求重新处理，但事后双方未达成一致意见。高家泰表示赵学英是在8月11日反悔要求重新处理，但双方未重新达成调解。高家泰另表示乐伽公司向其支付案涉房屋租金至2019年6月20日。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。在本案中，高家泰同意乐伽公司将案涉房屋转租，乐伽公司与赵学英转租期限至2021年6月29日，该租赁期限已超过了乐伽公司与高家泰约定的2020年4月19日，故乐伽公司与赵学英之间租赁合同中超过2020年4月19日的部分约定无效。赵学英辩称高家泰知晓上述租赁期限的约定，但高家泰予以否认，且赵学英未能提供证据加以证明，故一审法院对于该项抗辩意见不予采信。关于案涉房屋的返还及占有使用费的计算问题。在本案中，赵学英系案涉房屋的承租人，现并无证据证明赵国祥签署确认表取得了赵学英的同意或授权，故该确认表载明的2019年2月15日不能作为高家泰计算占有使用费的起始日期。因赵学英与乐伽公司之间租赁合同中超出2020年4月19日的部分约定无效，故赵学英自2020年4月20日起即无权继续占用案涉房屋。赵学英应将有关水电费用结清后向高家泰返还案涉房屋及相应设施物品，并承担自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。对于占有使用费的标准，一审法院参照高家泰与乐伽公司约定的租金标准，确定为1700元/月。因高家泰与乐伽公司约定租期内的物业费由高家泰自行负担，故一审法院确定赵学英应负担自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止的物业费。在赵学英的租赁合同到期后，赵国祥、杨金华、杨毛妹作为案涉房屋的共同居住人，亦应将案涉房屋及相应设施物品返还给高家泰，但相关费用应由赵学英承担。因赵学英持有的明细表中缺少冰箱、洗衣机及一个主卧衣柜，高家泰也无证据证明因赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹原因导致上述物品缺失，故赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹返还的设施物品应以赵学英持有的租房明细表载明的内容为准。对于赵学英因租赁案涉房屋产生的相关损失，可另行依法处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹于判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区房屋以及相应设施物品（详见附表）返还给高家泰；二、自2018年6月30日起至房屋实际返还之日止的水电费以及自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止的物业费均由赵学英承担并在返还房屋时一并结清；三、赵学英向高家泰支付自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止，按照1700元／月标准计算的占有使用费；四、驳回高家泰的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，由赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹共同负担。附表：主卧室床×1、床垫×1、衣柜×1、写字桌×1、空调×1、空调遥控器×1、窗帘×1、灯×1次卧床×1、床垫×1、衣柜×1、空调×1、空调遥控器×1、窗帘×1、灯×1客厅沙发×1、电视×1、电视遥控器×1、茶几×1、窗帘×1、餐桌×1、椅子×4、灯×2卫生间马桶、热水器、洗面池、镜子、浴霸、毛巾架、置物架、灯厨房燃气灶、油烟机、洗菜池、水龙头、橱柜、橱柜门、灯针对一审法院查明的事实，双方当事人不持异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹向本院提交房产证复印件1页，内容被高家泰身份证覆盖。上诉人赵学英称，该复印件是乐伽公司提供给其，乐伽公司和其说房东知道转租的事情。欲证明乐伽公司在转租过程中，高家泰知晓且参与了转租。被诉人高家泰质证称，从该证据形式上来看，该份证据是乐伽公司招租招揽提供的材料情况，并不能达到上诉人的证明目的，乐伽公司招租招揽情况与本案不具有关联性。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹二审提交的证据，不能达到被上诉人参与了乐伽公司与上诉人之间的转租事实，进而不能达到被上诉人已知晓转租期限超过原租赁期限不持异议的证明目的。根据被上诉人于2019年8月10日与上诉人赵国祥签订确认表内容来看，被上诉人对上诉人使用房屋期限、租金支付方式等已经提出了异议，但因赵国祥签署该确认表未得到赵学英的授权致该确认表载明的内容未能实际履行。退一步讲，纵然被上诉人认可上诉人使用房屋至2020年2月15日，但双方仍需重新签订租赁合同，但自2020年2月15日～2020年4月26日被上诉人诉至一审法院，亦未超过六个月期限。故上诉人依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号文件第十六条规定，主张权利，缺乏事实依据，亦与法相悖。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；该规定第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。因此，上诉人与乐伽公司之间所约定的转租期限，超出被上诉人与乐伽公司之间约定的租赁期限，该超出期间部分对被上诉人不发生法律约束力。上诉人自2020年4月20日后占有涉案房屋无法定依据，被上诉人依据物权要求上诉人迁出并参照与乐伽公司之间1700元/月的租金标准主张房屋占有使用费，符合法律规定。至于乐伽公司涉嫌诈骗刑事案件的处理结果，并不影响上诉人另行向乐伽公司民事权利的主张，故上诉人要求将本案移送公安机关处理，本院不予支持。综上所述，赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二一年一月二十日书记员  汪海燕