湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1122民初318号原告刘红梅。委托代理人杨国英（特别授权）。被告湖南赣宏置业有限公司。委托代理人蒋建东（特别授权），湖南慎明律师事务所律师。原告刘红梅与被告湖南赣宏置业有限公司（以下简称“赣宏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理。依法由审判员蒋文智适用简易程序独任审判，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。书记员邓赛男担任庭审记录。原告刘红梅特别授权的委托代理人杨国英、被告“赣宏公司”特别授权的委托代理人蒋建东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘红梅诉称：2014年2月3日，原告与被告“赣宏公司”签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告的商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共136.35平方米，单价为每平方米2786.95元，总金额380000元，被告于2015年3月30日交房，若不能按期交房，则按日支付已付房款万分五的违约金。合同签订后，原告按约交付了购房款，而被告于2016年3月1日才交房，逾期330天，应处违约金62700元，原告多次要求被告作处理，但得不到答复，因此起诉来院，请求法院依法判令被告赔偿原告延迟交房违约金62700元，本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、商品房买卖合同复印件，拟证实被告应于2015年3月30日前交房给原告。2、东安县地方税务局服务中心的税收完税证明(完税金额9294.80元)及售房款发票联（售房款金额375000元）复印件,拟证实原告已付清全部房款和契税;3、2014年2月3日的收据三张(办理他项权证及理财费用2720元，办理房产证、国土证及水电入户费3600元，维修基金2727元)复印件，拟证实原告已付清水电开户费、维修基金等费用的事实；4、2016年3月2日的交房通知单复印件，拟证实原告房款已收齐，可以办理房屋交接手续及被告逾期交房330天等事实。被告“赣宏公司”辩称：1、原告在合同履行过程中首先存在违约行为，逾期付款80天，亦应按同样的标准承担违约金；2、原告诉被告的实际交房时期与客观实际不符，被告具体的交房时期是2016年1月1日，而非原告所说的3月31日，原告因自身的原因，直到3月30日才来办理房屋交接手续，此期间拖延的90天应当排除在违约天数之外；3、因天气原因影响工程施工，这期间累计雨水天气实际为198天，属于不可抗力的因素，依约应当从原告主张的违约天数中核减扣除；4、通过东安县人民政府的协调，被告与18栋全体业主针对被告的违约行为达成了意向，由被告承担18栋的所有业主一年的物业管理费，其他业主都同意，只有原告和另一业主杨国英不同意，事实上，被告也给原告交了1年的物业管理费，此款也应当冲抵违约金。恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提供了以下证据材料：1、湖南赣宏置业有限公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证实被告方的诉讼主体资格适格；2、湖南省农村信用社借款收据一张，内容是借款人为蒋兴柏，借款金额为26万元人民币，借据日期为2015年4月30日，拟证实原告存在逾期付款的违约现象，逾期天数为80日；3、东安明珠18栋701房业主陈梦昌、唐美玉的交房通知单（复印件），拟证实东安明珠18栋整栋交房日期实际是在2016年1月11日，而非原告诉称的2016年3月1日；4、东安县气象局的书面证明（复印件），拟证实2014年、2015年度每月的降雨量大于0.1毫米以上的实际天数；拟证实降雨量在0.1毫米以上不能进行正常的建筑施工；5、18栋1单元201房刘红梅物业管理费收据一张，拟证实2016年4月1日至2017年4月1日期间，原告刘红梅物业管理费1223元系被告交纳（根据县政府的协调意见）；6、交房通知单（东安明珠小区大唐物业公司提供），拟证实被告于2016年1月1日将18栋1单元201号原告的购房交由物业公司，由物业公司办理房屋交接手续。经庭审举证、质证，本院认证如下：被告对原告提供的1-4号证据材料的真实性无异议，但对实际交房时间有异议，认为被告委托大唐物业通知业主的实际交房时间为2016年1月1日，而不是2016年3月2日。由于原告提供的大唐物业通知原告交房时间是2016年3月2日，被告以其通知其他购房户的交房时间进行抗辩，证据明显不足。因此，本院对原告提供的1-4号证据材料予以采信。原告刘红梅对被告提供1、2、5号证据材料无异议，本院予以采信；对被告提供的3、4、6号证据材料有异议，不予认可。本院认为，被告提供的3、6号证据材料，不能足以证明同时通知了原告，应以物业送达给原告的交房通知单落款的时间为准，因此，本院对被告提供的3、6号证据材料不予采信；被告提供的4号证据材料，说明本地区该时段的正常降雨情况，其真实性可采信，但该时间段的下雨天不是极端恶劣的天气现象，不属于不可抗力的因素导致的情形，因此，本院对被告提供的4号证据材料不予采信。经审理查明：原告刘红梅与蒋兴柏系夫妻关系。2014年2月3日，原告刘红梅及丈夫蒋兴柏与被告“赣宏公司”签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告预购被告开发的位于东安县白牙市镇“东安明珠”小区的18栋1单元201号商品房一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积共136.35平方米，单价为每平方米2786.95元，总金额380000元；按揭付款，签合同时买受人付款120000元，下余260000元，由买受人办理银行按揭贷款支付，买受人必须在2015年2月10日前，将办理按揭所需的资料提供到东安明珠售楼中心，由出卖人协助买受人办理相关手续，并到按揭银行签署按揭贷款合同，逾期将视为逾期付款，出卖人按日支付应付款万分之五的违约金；出卖人于2015年3月30日前交房，若不能按期交房，按交房日期的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日支付买受人已付房款万分五的违约金；如遭遇不可抗力因素影响工期的、国家地方政府及有关部门等非出卖人的原因影响工期的、交房通知发出后因买受人的原因不能按期办理相关交房手续的，出卖人相应延期交付和办理相关证件。合同签订后，原告按约定交付首付款120000元，余款260000元于2015年4月30日交清。工程竣工验收合格后，被告于2016年3月2日将交房通知单送达给原告，逾期交房330天。被告逾期交房违约一事，原告所在的18栋全体业主曾向有关部门反映，经有关部门组织协调，原告不同意协调意见，但被告为表示诚意，于2016年3月1日替18栋全体业主交纳了2016年4月1日至2017年4月1日期间的物业管理费、垃圾清运费、电表开户费及电费，其中也包括为原告交纳的1223元。此后，原、被告双方为违约金一事协商未果，原告遂向法院提起诉讼。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按约定期限交房，应当承担违约责任；原告逾期付款亦应承担违约责任。原告认可有260000元购房款逾期付款80天，依约按日万分之五赔偿给被告违约金10400元（2600000.000580=10400元）；被告实际违约天数为330天，按日万分之五赔偿给原告违约金62700元（3800000.0005330=47500元）。以上两项违约金相抵后，被告应当赔偿给原告违约金52300元（62700-10400=52300元）。被告提出交房通知计算差错期间60天，因被告发出通知时间为2016年3月2日，现其以2016年1月1日发给物业公司的通知及同栋号住户的交房记录来抗辩，证据不足，理由不充分，本院不予支持；被告以气象局的证明来证实下雨198天，应抵扣逾期交房时间进行抗辩，由于该期间下雨是正常的自然现象，不属于不可抗力的原因，也不符合合同约定的延期情形，因此，本院对被告的该抗辩意见不予支持；被告举证证实替原告代交物管费等1223元，应予抵扣违约金，原告质证亦无异议，本院予以支持。扣除被告为原告所交纳的物业管理等费用后，被告应赔偿给原告违约金51077元（52300-1223=51077元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、限被告湖南赣宏置业有限公司在本判决书生效之日起10日内赔偿原告刘红梅违约金51077元；二、驳回原告刘红梅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1368元，减半收取684元，由原告刘红梅负担127元，被告湖南赣宏置业有限公司负担557元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人和代表人的人数提出副本,上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋文智二〇一六年五月二十六日书记员  邓赛男附件：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。