海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初472号原告：王娟娟，女，1984年6月6日出生，汉族，住海口市美兰区和平北路。委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。委托代理人：王化山，男，1952年9月10日出生，汉族，住海口市美兰区和平北路。被告：海南省文化艺术学校，住所地海口市桂林洋经济开发区。法定代表人：陈军，校长。委托代理人：何远春、赵征，海南坤和律师事务所律师。被告：陈坤兴，男，1978年7月18日出生，汉族，住海口市龙华区。委托代理人：陈蜀梅，海南威盾律师事务所律师。原告王娟娟诉被告海南省文化艺术学校（以下简称“艺术学校”）、被告陈坤兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人佟国庆、王化山、被告海南省文化艺术学校的委托代理人何远春、赵征、被告陈坤兴的委托代理人陈蜀梅到庭参加本案诉讼，本案现已审理终结。原告王娟娟诉称：2010年3月11日，被告艺术学校与被告陈坤兴签订《产权交易合同》，约定“海南省文化艺术学校应于收到全价款十日内将相关权属证明移交乙方。如因甲方（艺术学校）原因造成该物业不能按时过户或交付乙方（陈坤兴），则每延后一日，甲方需付给乙方转让总价款万分之五的违约金。”此后，原告与被告陈坤兴签订《房地产买卖契约》，原告全额缴纳购房款及应交税金2582元。被告将艺术学校4栋807室房屋及钥匙交付给原告。但时至今日，被告陈坤兴始终没有给原告开具出售房屋的正式发票。原告发现所购房屋的产权证目前仍在被告海南省文化艺术学校名下，被告陈坤兴并没有获得其出售房屋的相关权属证明，两被告相互推诿，欠交交易应缴税费，致使产权证至今未能过户到原告名下，请法院判令：1、被告海南省文化艺术学校将相关权属证明移交给原告；2、被告陈坤兴给原告出具购房正式发票；3、被告海南省文化艺术学校和被告陈坤兴连带赔偿原告违约金6000元整；4、被告陈坤兴将代收税费2582元返还给原告；5、诉讼费由被告承担。被告艺术学校辩称：一、原告要求我校移交的“相关权属证明”内容不明确，该诉求缺乏可执行性。本案中，我校处置旧校区房产是经过省政府、省财政厅的同意，并经过合法的拍卖手续依法由被告陈坤兴竞拍所得。从《产权交易鉴证书》可知，涉案房产的所有权已经自拍卖成交之日起依法转让给被告陈坤兴。我校在办理过户过程中只是“协助”义务，而不是原告诉称的“移交”义务，且原告要求我校移交的“相关权属证明”内容不明确，缺乏基本的可执行性。二、我校一直根据合同要求积极履行房产过户的协助义务，本案中不存在因我校原因造成延迟过户的情形，原告要求我校承担连带责任缺乏事实和法律依据。涉案房产在拍卖时，我校已对土地的现状进行公示。涉案房产依法拍卖后，根据合同约定，由被告陈坤兴负责办理过户手续，我校应积极协助。本案中，我校一直积极协调政府相关部门办理房产和土地的过户手续，从未停止过。事实上，我校与原告的心情是一样的，也希望能尽早办理过户手续，但是，涉案房产延迟过户并不是我校的主观原因造成，因此原告要求我校承担连带责任缺乏事实和法律依据。原告是依据我校和被告陈坤兴签订的《房产交易合同》所主张违约金是没有法律依据的，原告主张的违约金并非是原告与被告陈坤兴所签订合同的约定，原告并非是《房产交易合同》的相对人，不是该合同的主体，故原告不能对两被告主张违约金，且被告陈坤兴并未向被告艺术学校主张违约金，因此原告主张违约金的请求没有法律依据，没有相对的合同作为依据。三、造成涉案房产延迟过户的原因是不可归责于我校的政府行政行为所导致，国土局及有关部门对土地的变性手续无法完善。我国《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同的不承担民事责任。不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象,如火灾、地震等;二是由社会原因引起的社会现象,如战争、政府行为、罢工等。具体到本案，在办理过户过程中，是国土部门和规划部门的相互推诿直接导致涉案房产延迟过户，因此本案完全是由政府行政行为所致，我校依法不承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法查明事实，做出公正的判决，维护我校的合法权益。被告陈坤兴辩称：一、因涉案房屋的房产证登记在省艺校名下，故原告主张将涉案房产证移交给原告无法达到房产过户的效果；二、涉案房屋是被告陈坤兴从被告艺术学校受让而来，但是房屋仍登记在被告艺术学校名下，按照规定，被告陈坤兴无法向税务部门申请开具发票；三、涉案房屋的土地性质是划拨地，被告艺术学校将房产过户给原告前需要先将土地变性，但是至今仍无法完成，是被告艺术学校的责任，与被告陈坤兴无关，属于不可抗力；四、即便被告陈坤兴构成违约，原告与被告陈坤兴签订的《房地产买卖契约》对逾期过户的违约责任没有约定，故被告陈坤兴无须支付违约金。此外，原告也没有证据证明其已经支付购房款。经审理查明：位于海口市和平北路锦山里二排30号原艺术学校校区内的31套房产为被告艺术学校资产，因被告艺术学校搬迁至新校区，为解决新校区建设资金缺口，经海南省财政厅于2009年11月5日复函审核,同意被告艺术学校通过公开拍卖方式处置31套房产。2010年3月9日，被告陈坤兴通过电子竞价交易方式以13728990元的成交价格竞买成功。2010年3月11日，被告艺术学校（甲方，转让方）与被告陈坤兴（乙方，受让方）签订《产权交易合同》，主要约定：甲方同意将上述31套房产转让给乙方，转让价格13728990元；转让房产以现状转让，过户手续由乙方办理、甲方协助，双方应在乙方付清全款并取得全部产权过户手续资料后的十日内开始办理房产过户手续，所发生的税、费由双方按国家规定各自承担；转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金具体金额以国土部门核实为准，由甲、乙双方各自承担一半；乙方付清全部购房款和交易服务费后的十个工作日内，甲方将相关权属证明移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章；甲方应于收到全价款十日内，将本合同转让标的完整全部交付乙方，标的物证实交付乙方后，该标的物所发生的费用由乙方承担，与甲方无关；等等。合同签订后，被告陈坤兴依约支付了31套房产的转让款。2011年6月15日，被告陈坤兴（甲方，卖方）与原告王娟娟（乙方，买方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：甲方收到乙方预付的购房定金人民币10000元，甲方将座落于海口市和平北路锦山里二排30号4幢8层807房的房产（建筑面积23.34平方米）出售给乙方；价格为人民币101000.00元,乙方选择一次性付款，签订《房地产买卖契约》当日，即2011年6月15日支付购房款101000.00元；甲方须于2011年6月15日前将房产交付给乙方；自交房之日起15个月内，甲方将房产证办至乙方名下，等等。该契约未约定相应的违约责任。签订《房地产买卖契约》当日,被告陈坤兴即将涉案房产移交给原告装修使用。2012年4月23日，海口市房管部门核发了涉案房产的房产证（海口市房权证海房字第HKYL347x**号），记载房产所有权人为“海南省文化艺术学校”，房屋坐落“海口市和平北路锦山里二排30号学生宿舍楼807房”，建筑面积23.34㎡。因涉案房产所述土地为国有划拨地，因土地变性及土地出让手续未能落实，故该房尚未能过户至原告名下。另查：一、庭审中，经法庭询问，原告当庭明确其提出的第一项诉讼请求中的“相关权属证明”是指涉案房产的产权权属证明即房产证。两被告则确认房产证中记载的房屋坐落“海口市和平北路锦山里二排30号学生宿舍楼807房”与原告提供的《收款收据》中记载的“东华雅苑4幢807房”为同一房产。二、原告为证明其已支付购房款、代收税费款、装修款，但被告陈坤兴未出具正式发票，于本案中提供了三份《收据》，三份《收据》出具日期均为2011年6月15日，落款处“经手人”均为“洪雁”，分别记载“今收到王娟娟东华雅苑4幢807房购房款101000元”、“今收到王娟娟东华雅苑4幢807房代收税费2582元”、“今收到王娟娟东华雅苑4幢807房装修款70000元”。庭审中，被告陈坤兴的代理人称不清楚“洪雁”和被告陈坤兴的关系，不能确认被告陈坤兴收到房款，应以转账凭证确认付款情况，原告解释称“洪雁”是被告陈坤兴销售部门的负责人。三、庭审中，经法庭询问，原告确认其基于合同有效提出诉讼请求，其要求继续履行合同，其认为被告代收税费无法律依据，购房时是基于办证方便故将税费交给被告陈坤兴，但被告陈坤兴迟迟未能办理房产过户手续，却占用税费给其造成损失，故主张被告陈坤兴先行返还代收税费，待需要缴税时再由其自行直接缴纳。本院确认的上述事实，有海南省财政厅琼财资函[2009]556号《关于同意省文化艺术学校处置房产的复函》《产权交易鉴证书》、《产权交易合同》、海南产权交易所有限公司出具的《往来凭证》、《房地产买卖契约》、海口市房权证海房字第HKYL3473**号房产证、《关于国有划拨土地转让的申请》、《海南省文化广电出版体育厅关于解决省文化艺术学校老校区拍卖房产办理房产证过户问题的函》、《海口市人民政府办公厅关于省文化艺术学校老校区拍卖房产办理房产证过户问题的复函》、海规函[2013]1176号《海口市规划局关于省文化艺术学校老校区用地规划有关问题的复函》、海土资交字[2013]63号《海口市国土资源局关于征询土地用途分摊比例的函》、《关于国有划拨土地使用权转让的申请书》、海土资美兰字[2015]119号《海口市国土资源局关于办理省文化艺术学校教育用地变更申请答复的函》、海规函[2015]2504号《海口市规划局关于省文化艺术学校老校区有关规划问题的复函》、海土资美兰字[2016]41号《海口市国土资源局关于提供房屋建筑面积的函》及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为：原告与被告陈坤兴签订的《房地产买卖契约》，是双方在协商一致的基础上达成的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应受法律保护，对原、被告均具有法律约束力。一、关于移交权属证明——经审查，涉案房屋目前登记在被告艺术学校名下，根据两被告签订的《产权交易合同》的约定，被告艺术学校应在收到全价款十日内将相关权属证明移交被告陈坤兴，但该合同权利义务主体是被告艺术学校和被告陈坤兴，上述约定仅对两被告产生拘束力，原告非该合同的签订主体，上述约定对其无约束力，而原告与被告陈坤兴签订的《房地产买卖契约》对此亦无相应的约定；另，原告认为两被告应将涉案房屋的产权证文本原件交给其持有，但产权证文本原件的移交并不能产生房屋产权移转的法律效果；据此，原告主张被告艺术学校向其移交相关权属证明，无事实根据，于法无据，本院不予支持。二、关于出具购房发票——涉案房产为被告陈坤兴通过拍卖竞买所得后转卖给原告，属二手房买卖，有关支付购房款发票按规定于办理过户手续时开具，根据本案查明的情况，尚不具备出具购房发票的条件，且开具购房发票事宜不属于人民法院处理范畴，原告可另行向税务行政主管部门请求处理。三、关于违约金支付——经审查，原告与被告陈坤兴签订的《房地产买卖契约》约定，被告陈坤兴须于2012年9月15日前将产权证办至原告名下，但没有约定相应的违约责任，而原告与被告艺术学校之间没有形成关于房产买卖合同的法律关系，故原告主张两被告连带赔偿其违约金，与约不符，于法无据，本院不予支持。四、关于代收税费的返还——按照《房地产买卖契约》的约定，交纳税费是原告应履行的义务，契约中未约定返还代收税费的条件，庭审中经本院向原告询问，原告当庭表示继续履行合同，则在没有约定返还代收税费的条件亦无法定事由须返还代收税费的情形下，原告主张被告陈坤兴返还代收税费，与约不符，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王娟娟的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付）、由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。（本页无正文）?4nz5dm9fdnitictep9案件唯一码审判长  纪永明审判员  詹海灵审判员  庄鑫斌二0一六年五月二十五日书记员彭慧速录员王志玲附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。审核：纪永明撰稿：纪永明校对：彭慧印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2016年5月25日印制（共印12份）