广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初311号原告黄杏莉。委托代理人杨丽凤，广西彤日律师事务所律师。被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司，住所地梧州市奥奇丽路12号首层。法定代表人郭家婵，总经理。被告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所地梧州市奥奇丽路12号四楼。法定代表人郭家万，董事长。两被告共同委托代理人李文锋，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。原告黄杏莉与被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司（以下简称国龙物业公司）、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（以下简称国龙房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。书记员李碧慧担任法庭记录。原告委托代理人杨丽凤，被告国龙物业公司、国龙房地产公司的共同委托代理人李文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄杏莉诉称，2013年8月9日，原告向被告国龙房地产公司购买国龙财富中心12层1236号房，应付价款443995元。原告于合同签订当天支付首期款223995元，后于2013年9月29日付清按揭款220000元。2013年8月9日，原告（委托人）与被告国龙物业公司（××）、国龙房地产公司（担保人）签订《委托租赁合同》。约定：原告将国龙财富中心12层1236号房委托国龙物业公司出租，委托期限5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；委托期间，××全权代表委托人对物业进行管理，依法享有出租权、经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权、占有权、使用权、收益权等；××自2014年1月1日起，每年按委托人购买物业合同总价款443995元的8%扣除税费后支付固定收益给委托人，即35520元；不管××出租物业的租金是否达到合同总价的8%，××均按8%的租金收入支付给委托人；××逾期一个季度未按约定支付固定收益给委托人，每日按应付固定收益的万分之三支付违约金，并且委托人有权解除合同，解除合同的，××应按购房合同总价的20%向委托人支付违约金，担保人对此款承担担保责任；本合同发生争议，由××所在地人民法院管辖等内容。根据上述合同约定，2014年1月1日至2016年1月31日期间，国龙物业公司应向原告支付返租固定收益74000元，但2014年1月1日至2015年6月30日期间的固定收益未完全支付，2015年7月1日后的固定收益未支付，至今仅付47768元，尚欠26232元，逾期付款的，逾期一日应付万分之三违约金，至2016年1月31日，应付逾期付款的违约金1072元。国龙物业公司连续一个季度以上未付款，原告有权解除合同，国龙物业公司应按购房合同总价的20%向原告支付违约金88799元。被告国龙房地产公司应对上述付款义务负连带清偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告于2013年8月9日签订的《委托租赁合同》；2、被告国龙物业公司向原告支付返租收益26232元（暂计至2016年1月31日，以后按每月2960元计至本案生效法律文书确定的履行届满之日止），支付拖欠返租收益的违约金1072元，支付解除合同的违约金88799元，合计116103元；3、被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司的上述债务承担连带责任。被告国龙物业公司辩称，一、原告要求解除与两被告于2013年8月9日签订的《委托租赁合同》，被告国龙物业公司同意解除。二、对于原告要求支付返租收益25952元的请求，拖欠租金的原因是原告的房屋从委托被告国龙物业公司出租至今一直无人承租，被告国龙物业公司为了履行合同约定已垫付了2014年1月1日至2015年6月30日的租金给原告，因被告国龙物业公司经济状况不好已无法再垫付租金，所以原告要求被告国龙物业公司支付拖欠租金26232元没有事实依据。合同约定的租金是按年8%税后扣除应缴税费后的租金，原告诉请的每月2960元的租金是税前租金，应扣减5.6%税费。对于原告要求支付返租收益违约金1072元的请求，在委托租赁合同中，原告委托被告国龙物业公司出租物业，但原告房屋一直无人承租，被告国龙物业公司没有违约，不存在违约情形，原告要求支付返租收益违约金1072元的请求没有依据。对于原告诉请要求支付解除合同违约金87817元的请求，委托租赁合同中关于按物业成交总价的20%约定支付违约金的条款，违反了国家强制性法律规定，应属无效条款，因此原告主张按委托物业成交总价的20%要求被告国龙物业公司支付违约金88799元，没有事实和法律依据。对于原告要求赔偿可得利益损失103600元，该损失不是实际损失，没有事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告无理部分的诉请。被告国龙房地产公司辩称，对于原告要求被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司的债务承担连带责任的请求，根据《委托租赁合同》第七条第二款约定，被告国龙房地产公司是对被告国龙物业公司违约按物业成交总价的20%支付违约金给原告这个条款作担保，在委托租赁合同中，按物业成交总价的20%约定支付违约金的条款，违反了国家强制性法律规定，此条款应属于无效条款，所以原告诉请被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司债务承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告国龙房地产公司的诉请。经审理查明，原告黄杏莉与被告国龙房地产公司于2013年8月9日签订《梧州市商品房买卖合同》（合同编号为GL20131236），向被告国龙房地产公司购买西堤三路19号12单元1236号房，建筑面积57.88平方米，总金额443995元。同日，原告黄杏莉作为甲方（委托人）与乙方（××）被告国龙物业公司、丙方（担保人）被告国龙房地产公司签订《委托租赁合同》约定：甲方（原告）全权委托乙方（被告国龙物业公司）对其购买的“国龙财富中心”1236号商务公寓进行出租，期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；甲方委托乙方为其代理人全权代表甲方根据合同条款指导及负责写字楼的管理，乙方依法享有该物业的出租权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理等权利），乙方依法享有该物业的占有权、使用权及收益权，享有与该物业的出租权和管理权相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；自2014年4月1日起乙方承诺代理甲方出租物业的租金收入不少于《商品房买卖合同》约定总价443995元的年8%税前固定回报扣除应缴税费后付给甲方（即税前租金收入35520元减应付税费等于应付甲方租金），乙方每年度向甲方分四次支付，每次支付的租金为当期税前应付租金收入减当期应缴税费为乙方所需支付甲方的租金，每季度的租金收入于下一季度第一个月的15日前支付；不管乙方代理出租的物业租金收入是否达到本合同总价的8%，乙方均应按税前8%的租金收入减应缴税费后支付给甲方，超出双方约定的8%租金收入部分归乙方所有，作为乙方的代理业务费；甲方根据本合同所获8%的税前收益而产生的所有税费均由甲方承担，甲方应承担的税费由乙方按照国家相关法律法规的规定代扣代缴；如乙方逾期1个季度未按约定分配相关税前固定收益给甲方的，甲方有权按日对乙方逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，并且甲方有权解除合同，如双方合同解除，乙方应按双方签订的《商品房买卖合同》上载明的该物业成交总价的20%支付违约金给甲方，丙方对此款承担担保责任。《委托租赁合同》签订后，被告国龙物业公司按照合同约定，以扣除应缴税费后的数额向原告支付租金，直至2015年6月。自2015年7月起至今，被告国龙物业公司没有再向原告支付过租金。为此，原告诉至法院成讼。在庭审中，原告将第二项诉求请求变更为被告国龙物业公司向原告支付返租收益（计至2016年1月31日为26232元，以后按每月2960元计至本案生效法律文书确定的履行届满之日止），支付拖欠返租收益的违约金1072元，支付解除合同的违约金88799元，赔偿可得利益损失103600元。以上事实，有当事人的庭审陈述，原告提供的《梧州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、中华人民共和国税收通用完税证、广西壮族自治区住宅专项维修资金专用收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预告登记证、《委托租赁合同》、银行卡客户交易查询等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《委托租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行各自义务。本案中，被告国龙物业公司自2015年7月起欠付租金，按照合同约定，逾期1个季度支付租金的，原告有权解除合同，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。因此原告诉请解除其与两被告于2013年8月9日签订的《委托租赁合同》，被告亦同意解除，故本院予以支持。被告国龙物业公司自2015年7月起未向原告支付租金，依法依约均应向原告支付其所欠付的租金。《委托租赁合同》约定被告国龙物业公司按税前租金收入35520元减应付税费的数额支付租金给原告，根据我国税法的相关规定，本案所涉租金同期应缴纳的税种及税率为房产税4%、个人所得税1.5%、印花税0.1%，应缴纳的税率合计5.6%，故被告国龙物业公司应付的月租金为2794.24元（35520元／年÷12个月×（1-5.6%）］，计算至2016年5月，则被告国龙物业公司应付租金共30736.64元（2794.24元／月×11个月）。原告主张被告国龙物业公司按税前租金标准支付租金，不符合《委托租赁合同》约定，本院不予支持。原告主张被告国龙物业公司赔偿其可得利益损失，该损失属间接损失，因《委托租赁合同》解除后，被告国龙物业公司应将“国龙财富中心”1236号商务公寓返还给原告管理使用，故原告该项主张依据不足，本院不予支持。被告国龙物业公司存在逾期向原告支付租金的违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。《委托租赁合同》中约定的违约金为逾期支付租金的按日对逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，如合同解除的按租赁物业成交总价的20%支付违约金。本院认为，在原告没有充分证据证明自己所受损失具体数额的情况下，合同约定的违约金计算标准显然过高，本院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整要综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约的情况等因素，综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。经本院核算，截止2016年4月30日止的违约金为1131.75元。从2016年5月1日起，违约金以被告国龙物业公司欠付租金27942.40元为基数，按照日万分之三的标准，计算至生效判决确定的履行期限最后一日止。按照《委托租赁合同》的约定，被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司的违约金支付承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，故被告国龙房地产公司只对被告国龙物业公司支付违约金的债务承担连带责任，对被告国龙物业公司支付租金的债务不承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告黄杏莉与被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司于2013年8月9日签订的《委托租赁合同》；二、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告黄杏莉支付2015年7月至2016年5月的租金共30736.64元；三、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告黄杏莉支付违约金（违约金计算至2016年4月30日止为1131.75元，从2016年5月1日起以27942.40元为基数，按照日万分之三的标准计算至生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、被告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司对上述判决主文第三项被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司的债务承担连带责任；五、驳回原告黄杏莉的其他诉讼请求。本案案件受理费4596元，减半收取2298元，由原告黄杏莉负担1965元，被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司负担333元。上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。代理审判员 林 蕊二〇一六年五月十二日书 记 员 李碧慧附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》：第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。