上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3949号原告(反诉被告)钱振兴，男，1981年11月19日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人李卫(系原告钱振兴妻子)，住安徽省。委托代理人邓泽华，上海市恒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)林忠，男，1974年10月16日生，汉族，住福建省。委托代理人李冰，上海百悦律师事务所律师。原告(反诉被告)钱振兴诉被告(反诉原告)林忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告林忠于2015年12月15日提起反诉，本院受理后于2016年1月13日合并对本诉及反诉公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2016年3月14日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年4月25日合并对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告钱振兴的委托代理人李卫、被告林忠到庭参加第一次庭审，原告钱振兴的委托代理人邓泽华、被告林忠的委托代理人李冰均到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。原告钱振兴诉称：2014年12月18日，原、被告双方签订一份《厂房租赁合同》，合同租赁物位于上海市松江区方塔北路XXX号(部分厂房)。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了租房保证金及半年租金，随后按合同约定的厂房用途(汽车美容行业)，对该厂房进行装修、购买设备，并注册“上海汇骋汽车服务有限公司”。在所有资金投入到位准备开业(试营业)的时候，接到松江区交通运输管理局执法大队“告知书”，要求办理机动车维修业务所需的《经营许可证》，接到该“告知书”后，原告马上联系被告要求其提供该厂房产权证书以便办理《经营许可证》，被告向其提供了松江区方塔北路XXX号厂房的大产证，但原告去办理《经营许可证》时，被有关部门核实，该产证信息与厂房不符，未能办理《经营许可证》。后经原告多次催促，被告才说明该厂房没有产权证，被告无法提供租赁物产权证的行为导致原告租赁该厂房无法经营，所有自己投入白白浪费。因本案租赁物无产权证属于违法建筑物，原、被告之间的租赁合同无效，而合同无效的全部责任应在被告，故请求法院判令：１、确认原、被告双方于2014年12月18日签订的厂房租赁合同无效；２、判令被告退还原告已交付房租65,000元及租房押金15,000元；３、判令被告赔偿原告因租赁厂房造成各项损失费668,303.59元；被告林忠辩称：1、同意原告第一项诉请，但不同意原告其他的诉请；原被告双方签订租赁合同时，原告明知该房屋没有产证系临时用房；２、房屋已经实际交付给原告，原告实际使用至2015年10月15日，尚欠租金33,022元；３、原告诉请第三项主张的损失没有事实和法律依据，不同意支付；4、截至2015年10月15日，原告尚欠水电费10,130.30元、物业管理费1,260元。故请求法院判令：１、原告支付房屋占有使用费33,022元(自2015年7月15日至2015年10月15日止，按131,000元/年计算)；２、原告支付拖欠的水电费10,160.30元、物业管理费1,260元(420元/月*3个月)。原告针对被告的反诉辩称：不同意支付占有使用费；已支付了水电费5,393元，自2015年9月17日就已停电，不存在10月份的电费，对原告实际使用的水电费，被告应凭正式的水电费单据来主张；该厂房为无证厂房，被告未提供相应物业服务，不存在相应的物业管理费。故不同意被告的全部反诉请求。经审理查明：2014年12月18日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告将坐落于本市松江区方塔北路XXX号的部分厂房(以下简称“系争厂房”)租赁给原告使用，租赁面积为422.28平方米；租赁用途为汽车美容；租赁期限自2015年1月15日起至2016年1月14日止；租金为131,000元/年，2015年1月15日前支付65,000元，2015年7月15日前支付66,000元；保证金为15,000元，合同到期后15个工作日内无息退还；租赁期间，物业管理费为1元/平方米每月。该份合同还对租赁物交付等其他事项作出了约定。同日，原告支付租赁保证金15,000元。2015年1月17日，原告支付2015年1月15日至2015年7月14日的租金65,000元；2015年5月10日，原告支付2015年1月16日至7月15日的水电费2,873元、物业费2,520元(420元/月*6个月)。另查明，坐落于上海市松江区方塔北路XXX号厂房的权利人为案外人浦沅工程机械总厂上海分厂；2014年11月6日，案外人浦沅工程机械总厂上海分厂将上述厂房出租给案外人上海岳涛物流有限公司，同日，案外人上海岳涛物流有限公司将上述厂房出租给案外人上海高峦实业有限公司；被告系案外人上海高峦实业有限公司的法定代表人。2016年5月10日，案外人上海高峦实业有限公司出具情况说明，对其法定代表人林忠以个人名义与原告签订的租赁合同予以确认，该份租赁合同的权利义务均由被告林忠个人享有和承担。2015年4月1日，上海市公安局松江分局中山派出所出具《门牌证明》，写明：“现地址方塔北路XXX号浦沅工程机械总厂上海分厂原产证门牌号为方塔北路XXX号，实际为同一地址。”再查明，2015年8月10日，松江区交通运输管理局执法大队出具《告知书》，告知原告所经营的公司(店)从事机动车维修业务，未取得机动车维修非法经营活动，应立即停止机动车维修非法经营活动。2015年6月10日，原告的妻子李卫(即本案委托代理人)作为法定代表人办理案外人上海汇骋汽车服务有限公司的营业执照，住所地为上海市松江区方塔北路XXX号12幢。2015年10月2日，原告发短信告知被告，其已于当日搬离系争厂房，被告回复表示人在外地。审理中，原告陈述其对系争厂房进行装修，装修费用为105,000元，对此，被告陈述其知道原告于2015年春节后进行了厂房装修，但认为原告装修的总价为70,000元，现在形成附合部分及被告现在利用的部分总价值为20,000元。另，原告陈述其损失除了装修费用外，尚有采购设备用品工具、办公用品等费用损失，对此，被告认为对原告主张的损失均不予认可，原告已将办公用品和设备、产品货物等自行拆除并搬走，且原告所主张的员工工资、餐饮运营费均系原告自行运营的费用，不予认可。以上事实，由《厂房租赁合同》、告知书、收款收据、收据、《租赁合同》、《门牌证明》、上海市房地产权证复印件、营业执照复印件、档案机读材料、情况说明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争厂房所签订的《厂房租赁合同》无效。然，租赁合同的无效，不影响原告应参照合同约定的租金标准向被告支付其占有使用厂房期间的占有使用费，故原告要求被告退还其已支付的租金(房屋占有使用费)65,000元，无法律依据，本院不予支持。另，原告已将系争厂房进行了装修，被告明知却未表示拒绝，因租赁合同无效，被告作为出租方对此承担主要责任，现被告认可原告装修总价为70,000元，而对已形成附合的装饰装修物，被告同意利用并认可其价值为20,000元，根据合同履行期限、现场查验现状及当事人的陈述，本院酌定被告应支付原告装饰装修费40,000元。关于原告主张的其他损失，无相应证据证明其已实际发生及与本案的关联性，故本院不予支持。再次，根据庭审查明的事实，原告于2015年10月2日通知被告其已搬离系争厂房，故原告应按合同约定的租金标准支付至2015年10月2日的房屋占有使用费28,696元，而被告应根据合同约定，返还原告租房保证金15,000元。关于水电费、物业费，被告未提供相应证据证明其已经代原告交付相应的水电费及物业费，以及具体的金额，故被告(反诉原告)的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2014年12月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)林忠于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)钱振兴租房保证金15,000元；三、被告(反诉原告)林忠于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)钱振兴装饰装修费40,000元；四、原告(反诉被告)钱振兴于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)林忠自2015年7月15日至2015年10月2日止的房屋占有使用费28,696元；五、驳回原告(反诉被告)钱振兴其余的诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)林忠其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,283元，由原告(反诉被告)钱振兴负担10,108元(已付)，被告(反诉原告)林忠负担1,175元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费1,110元，由原告(反诉被告)钱振兴负担593元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)林忠负担517元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪代理审判员  李 娜人民陪审员  陆为明二〇一六年五月二十七日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。