广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0303民申48号再审申请人：洪思伟，男，1970年9月8日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。被申请人（原审被告）：钟日权，男，1971年10月21日出生，汉族，住址深圳市龙岗区。被申请人（原审原告）：陈炜豪，男，1994年7月26日出生，汉族，住址深圳市南山区。再审申请人洪思伟因与被申请人钟日权、陈炜豪民间借贷纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初21005号判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。洪思伟申请再审称，2019年7月3日，贵院受理了该案中的原告陈炜豪诉被告钟日权、王财安、深圳市泰坤达集团有限公司民间借贷纠纷一案，并于2020年1月14日作出（2019）粤0303民初21005号民事判决：一、被告钟日权应于本判决生效之日起十日内返还原告陈炜豪借款本金750万元；二、被告钟日权应于本判决生效之日起十日内支付原告陈炜豪借款利息（截止2018年12月28日，利息为50万元，此后利息以借款本金750万元为基数，按照月利率2%的标准，从2018年12月29日起计至款项还清之日止）；三、原告陈炜豪享有被告钟日权名下位于深圳市龙岗区（房地产证号60××**）的抵押权，原告陈炜豪可就该房产处分所得款项优先受偿；四、被告钟日权应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈炜豪律师费20万元；五、驳回原告陈炜豪的其他诉讼请求。后被告钟日权对此判决书不服，向深圳市中级人民法院提出上诉，因其未在法院指定期限内交纳上诉费，深圳中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）粤03民初11684号民事裁定：按上诉人钟日权自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。判决、裁定生效后经陈炜豪申请，贵院执行工作人员依据上述判决强制执行钟日权名下位于深圳市龙岗区的房产（房地产证号60××**）。执行过程中，案外人（再审申请人）发现贵院强制执行上述房产的第三层房屋，误将申请人的财产当作钟日权的财产予以执行，侵害了申请人的利益。故根据有关法律规定，2020年8月31日申请人向贵院提出执行异议，请求中止上述房产的第三层房屋的执行，2020年9月7日贵院以申请人主张的是对（2019）粤0303民初21005号民事判决书认定涉案财产作为抵押财产的判项内容不服为由驳回申请人的异议请求。以上是该案审理、执行的基本过程。再审申请人认为该判决书和裁定书认定事实不清，适用法律错误，损害了申请人的利益。因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《关于受理审查民事申请再审案件的若干意见》的规定，特向贵院提出再审申请。理由如下：一、贵院审理该案符合《民事诉讼法》第200条第一款第一项＂有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；”的情形。故根据有关法律规定，应当依照审判监督程序对（2019）粤0303民初21005号民事判决书第三项判决予以审査，并纠正该错误判项。首先，申请人洪思伟与钟日权、叶松娣在案涉房屋査封前就己签订《房屋买卖合同》并且已履行合同全部义务，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定。因此案涉房屋的第三层的所有权归属于申请人享有，不属于被申请人钟日权的责任财产，也就阻却陈炜豪对抵押权的行使。《中华人民共和国物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，第三十九条规定所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。就本案而言，2017年9月5日，钟日权、叶松娣与申请人就位于龙岗区（爱联社区爱新东十二巷8号）住宅六层中的第三层房屋签署了《房屋买卖合同》、2017年10月28日签署《“房屋买卖合同”补充协议》，将该房屋以1405560元的价款出售给申请人，申请人依约向钟日权、叶松娣支付了全部购房款，钟日权、叶松娣亦向申请人实际交付了该房屋，申请人也实际缴纳了该房屋物业管理费用、基础建设配套费、水电费等相关费用。申请人在收房后又将该房屋进行出租，足以说明申请人己完全享有涉案房屋的各项权能。在此情况下，申请人与钟日权、叶松娣所签《房屋买卖合同》己经基本履行完毕。钟日权、叶松娣作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助申请人办理过户登记的义务。据此，案涉房屋己经脱离钟日权、叶松娣责任财产范围，钟日权、叶松娣因全额收取了申请人支付的购房款，其责任财产并未因此减损，钟日权、叶松娣业己无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。陈炜豪作为钟日权债权人亦不能请求以该房屋抵偿钟日权所欠债务。其次，案涉房屋虽然没有办理过户登记，但申请人没有过错，并不影响申请人享有案涉房屋的所有权。案涉《房屋买卖合同》的成立和生效意味着申请人有权请求钟日权依约交付所购房屋，该请求权作为一般合同债权与陈炜豪同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但申请人在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但己不同于一般债权。钟日权作为出卖人因申请人依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，申请人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，申请人对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但己具备了物权的实质性要素。至于案涉房屋因钟日权自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对申请人享有前述物权期待权的认定。由于钟日权的原因致申请人购买并接收案涉房屋后多年未办理过户登记，申请人本身就没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。本案中，贵院在查封涉案房屋前，钟日权己将该房屋出售并交付给申请人，申请人支付了全部购房款并实际占有涉案物业且没有过错，不存在善意第三人，应认定双方合意真实有效，发生物权变更效力，申请人应为实际产权人。最后，申请人与钟日权签订《房屋买卖合同》的时间早于钟日权与陈炜豪签订抵押合同的时间，因而对案涉房屋享有的权利具有优先效力，足以阻却陈炜豪行使抵押权。2017年9月5日，钟日权、叶松娣与申请人签订《房屋买卖合同》后，就将案涉房屋交付给了申请人。2018年12月18日陈炜豪司与钟日权签订借款抵押合同，其双方之间的借款和抵押行为发生在申请人合法取得并实际占有案涉房屋之后。因此申请人对案涉房屋享有的所有权，应当优先于陈炜豪享有的抵押权。钟日权明知案涉房屋出售给申请人，根本无权将案涉房屋对外设定抵押，很显然是恶意行为。陈炜豪在向钟日权支付借款、设定抵押的过程中，存在着疏于审查的情况，明知或应当知道案涉房屋属于申请人所有，仍然办理抵押登记，主观上存在过错，应与钟日权一起承担相应的法律后果。二、贵院审理该案符合《民事诉讼法》第200条第一款第八项“无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；”的情形，从而影响了案件的正确判决，侵害了申请人的利益，应当依照审判监督程序予以纠正。民事诉讼法第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”如果人民法院应当通知而未通知必要共同诉讼人参加诉讼，可能导致其对诉讼无从知晓，不能参加诉讼维护其合法权益，造成诉讼主体的缺失，不能对诉争权利义务作出正确的判断，有必要通过再审来保障被遗漏的必要共同诉讼人的程序和实体利益。本案中，申请人通过与钟日权、叶松娣签订《房屋买卖合同》支付全部购房款而实际受领、占有使用案涉房屋，从而依法享有案涉房屋的所有权。但钟日权却在隐瞒申请人的情况下将己出售房屋对外设定抵押，而且在与陈炜豪的诉讼时也没有告知申请人，致使申请人完全不知情，因而无法参与诉讼。直至执行法院强制执行案涉房屋时，申请人才发现案涉房屋己被抵押的事实。该案不是因本人的故意或者过失，而没有参加诉讼行使权利的，因此有必要通过再审来保障申请人的实体权益。综上所述，恳请贵院在进一步查清事实的基础上依法对（2019）粤0303民初21005号民事判决书第三项判决予以审查，并撤销该错误判项，确认该房产的第三层房屋归申请人所有，以维护法律的尊严，伸张公平正义，切实保护再审申请人的合法权益。根据《民事诉讼法》笫二百条第一款第一、八项之规定，特向贵院提出再审申请，恳请贵院依法公正处理。钟日权、陈炜豪未提交答辩意见。本院认为，申请人洪思伟在（2020）粤0303执异331号执行异议程序后向本院提出再审申请，是当事人对自身权利的处分。原审（2019）粤0303民初21005号判决第三项依据的主要证据之一是编号为粤（2018）深圳市不动产证明第XX号不动产登记证明，该证明载明原审原告对原审被告名下位于龙岗区（爱联社区爱新东十二巷8号）住宅共**享有抵押权，该项证据具有登记公示的效力，再审申请人洪思伟提交的买卖合同等相关证据并不能证明原审判决事实认定错误，法律适用不当。关于洪思伟的要求确认龙岗区（爱联社区爱新东十二巷8号）住宅第**归其所有的再审请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。此项再审请求并不属于原审诉讼请，不属于再审审理的范围，对此本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款、第四百零五条第一款的规定，裁定如下：驳回洪思伟的再审申请。审判长 杜 进审判员 唐亦丽审判员 胡 爱二〇二一年一月五日书记员 陈笑笑