山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1911号上诉人(原审被告)青岛爱舍文化传播有限公司。法定代表人左兴兰，总经理。委托代理人杨文斌，山东兰奇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛力坚置业有限公司。法定代表人侯玉刚，董事长。委托代理人王峰，山东森嵘律师事务所律师。委托代理人隋晓，山东森嵘律师事务所律师。上诉人青岛爱舍文化传播有限公司（以下简称“青岛爱舍文化公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案、代理审判员安太欣、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并已组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛爱舍文化公司的委托代理人杨文斌，被上诉人青岛力坚置业有限公司（以下简称“青岛力坚置业”）的委托代理人王峰、隋晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛力坚置业在一审中诉称，青岛力坚置业与青岛爱舍文化于2013年12月6日签订《租赁合同》一份，约定青岛爱舍文化租赁青岛力坚置业所有的青岛市市南区燕儿岛路15号房屋。合同开始履行后，青岛爱舍文化即违约，拖延支付房租至今。依据《租赁合同》的约定，青岛爱舍文化拖欠房租累计达两个月，青岛力坚置业即有权终止合同并收回房屋。现青岛力坚置业多次与青岛爱舍文化协商未果，遂要求解除《租赁合同》。另外，涉案房屋现在消防检测未达标，存在严重消防隐患。2014年12月1日，消防行政部门向青岛爱舍文化下达《行政处罚决定书》，要求青岛爱舍文化停产停业，青岛爱舍文化置若罔闻，拒不配合整改。青岛力坚置业要求解除合同的原因之一也是为了尽快收回房屋，配合消防整改。青岛力坚置业诉至法院，请求依法判令：1、解除青岛力坚置业、青岛爱舍文化签订的《租赁合同》（合同解除后的损失青岛力坚置业另行主张）；2、解除青岛力坚置业对青岛爱舍文化及青岛爱舍文化的法定代表人冯顺建关于涉案房屋转租事宜的授权；3、本案诉讼费用由青岛爱舍文化承担。青岛爱舍文化在一审中辩称，1、青岛力坚置业以青岛爱舍文化违约为由要求解除合同的理由不成立，青岛爱舍文化并未违约，而是《租赁合同》客观履行不能。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在签立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2、2013年12月6日，青岛力坚置业将市南区燕儿岛路15号停车楼租赁给青岛爱舍文化并签订《租赁合同》，合同约定期限为18年。合同签订之前，青岛力坚置业及其法定代表人侯玉刚向青岛爱舍文化提供2013年7月19日《青岛市规划局关于力坚停车楼改造项目进行社会公示的通告》、2013年9月18日青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》各一份，并称青岛力坚置业停车楼改造项目是经市政府同意支持的。基于对青岛力坚置业的信任，青岛爱舍文化与其签订《租赁合同》，同时，青岛力坚置业将房屋现状提供给青岛爱舍文化装修，现场改造该网点。2014年4月份，青岛力坚置业在涉案停车楼改造项目网点改造图纸上盖章，说明青岛力坚置业明确通过合同授权青岛爱舍文化对停车楼网点进行改造。2014年7月22日，青岛市城市管理行政执法局下达《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，不允许停车场项目改造。目前，青岛市规划局亦不予批准，致使2013年12月6日双方签订的《租赁合同》履行不能。3、青岛力坚置业主张青岛爱舍文化拖欠租金致使青岛力坚置业解除合同的理由亦不成立。双方签订的《租赁合同》发生客观履行不能的事实，因此，青岛爱舍文化不能支付租金。青岛力坚置业未提供政府许可改造网点的行为，亦给青岛爱舍文化造成巨大损失。综上所诉，青岛爱舍文化对青岛力坚置业解除《租赁合同》的请求并无异议，但涉案合同的解除并非青岛爱舍文化违约原因造成，而是《租赁合同》发生客观履行不能的事实。青岛爱舍文化于2015年5月20日向青岛市中级人民法院起诉确认涉案《租赁合同》履行不能及解除合同之诉。4、合同履行不能属于合同效力问题，应优先审查，而合同解除应当在确认合同效力之后予以审查处理，所以，因确认《租赁合同》履行不能之诉在先，青岛力坚置业诉请在后，根据民事诉讼法的规定，请求法院将案件移送上级法院审理或中止本案审理。原审法院查明，青岛力坚置业系青岛市市南区燕儿岛路15号1层汽车美容配件（建筑面积600.47平方米、规划用途为商业）、青岛市市南区燕儿岛路15号车库（建筑面积13119.14平方米，规划用途为车库）的房屋所有权人。上述两处房屋的建筑面积共计13719.61平方米。2013年12月6日，青岛力坚置业、青岛爱舍文化签订《租赁合同》一份，约定：青岛爱舍文化租赁青岛市市南区燕儿岛路15号房屋，建筑面积13719.61平方米；租赁期为18年，青岛力坚置业自合同签订后3日内将出租房屋交付青岛爱舍文化使用；青岛爱舍文化拖欠租金累计达二个月以上的，青岛力坚置业有权终止合同、收回房屋；年租金1000万元，付款期限为：自2014年1月1日起每四个月付一次，提前10天支付下次租金…；青岛力坚置业只以房屋现状（商业停车楼）出租给青岛爱舍文化，所有装修、现场改造及增加设施等配套费用由青岛爱舍文化自行解决，但是不能破坏房屋结构；青岛爱舍文化于合同签订三日内支付押金30万元，12月20日前支付2014年7月1日至10月31日第一期租金330万元，签订合同之日至2014年6月30日为青岛力坚置业提供青岛爱舍文化免租金装修期，2014年10月20日支付第二期租金，以此类推。合同签订后，青岛爱舍文化支付2014年7月1日至10月31日第一期租金330万元，2014年11月1日至2015年2月28日第二期租金，青岛爱舍文化支付200万元，剩余租金至今未付。2014年4月10日，青岛力坚置业向青岛爱舍文化及青岛爱舍文化的法定代表人冯顺建各出具《授权委托书》一份，内容表明：青岛力坚置业授权其代表青岛力坚置业进行青岛市市南区燕儿岛路15号房屋租赁工作，该委托人的授权范围为：对上述房屋整栋房屋及地下室的出租、转租并以青岛爱舍文化的名义收取租金。租赁合同签订后，青岛爱舍文化将涉案房屋分割并进行转租，原审已知的次承租人包括：青岛学而思文理培训学校、青岛共赢宾馆、青岛艾美味餐饮管理有限公司、德克士燕儿岛路店、咖啡陪你燕儿岛路店、吉野家书城店、招商银行燕儿岛路支行。2014年12月18日，青岛力坚置业向青岛爱舍文化通过EMS发送《租金催收函》一份，内容为：“贵公司于2013年12月6日与青岛力坚置业有限公司签订的租赁合同，第二期租金应于2014年10月20日支付。根据合同规定现贵公司还剩租金一百三十万元尚未支付，已违反了《租赁合同》第二条之规定。我公司要求贵公司履行合同，支付租金一百三十万元…”。2014年12月23日，青岛力坚置业向青岛爱舍文化通过EMS发送《解除通知书》一份，内容为：“我公司前日一直再向贵公司催收租金，并于2014年12月18日发给贵公司《租金催收函》，贵公司已经收悉却迟迟没有缴纳应当缴纳的租金130万元，已经严重违反了《租赁合同》。现我公司依据《租赁合同》之规定，提出解除与贵公司的《租赁合同》，由此产生的一切后果均由贵公司承担”。上述EMS邮寄的青岛爱舍文化地址为青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座15层。2014年12月29日，青岛力坚置业张贴《通知》一份，内容表明：青岛力坚置业终止与青岛爱舍文化的《租赁合同》，合同已经解除，青岛爱舍文化应于三日内将涉案房屋交接给青岛力坚置业。青岛爱舍文化称，上述催收函、通知书、通知均未收到。2014年12月1日，青岛市公安消防支队市南区大队向青岛共赢宾馆出具《行政处罚决定书》一份，内容为：因其未经消防安全检查擅自营业，违反消防法的规定，给予青岛共赢宾馆责令停产停业、并处罚人民币5万元的处罚。2013年7月19日，青岛市规划局下发《关于力坚停车楼改造项目进行社会公示的通告》；2013年9月18日，青岛市规划局向青岛力坚置业出具《建设工程规划审查函复意见书》，内容为：“你单位报来的青岛市市南区燕儿岛路15号停车楼建设工程设计方案的申请，我局已作了研究…函复意见如下：你单位提出对2013年2月进行综合验收并投入使用的燕儿岛路15号停车楼项目进行改造，改造方案具有一定的技术可行性，但根据社会公示情况，项目建设存在信访隐患，你单位主动做好与相邻单位及居民的沟通，确保社会稳定和项目实施顺利…我局将对停车楼的改造进行统筹考虑”。青岛爱舍文化提交网点改造平面图纸两张，证据来源于珠海路派出所，证明青岛力坚置业交给青岛爱舍文化涉案网点改造图纸，明确青岛爱舍文化按图对停车楼进行网点改造施工。青岛力坚置业质证称，该证据不能证明是青岛力坚置业盖章后交给青岛爱舍文化的，亦不能证明青岛力坚置业要求青岛爱舍文化对停车楼进行改造。2014年7月22日，青岛市城市管理行政执法局下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，青岛爱舍文化称，青岛市城市管理行政执法局不允许对停车楼进行改造，涉案合同履行不能。青岛力坚置业称，政府机关的文件不能导致民事合同的履行不能，该证据与本案无关。2015年5月20日，青岛爱舍文化向青岛市中级人民法院对青岛力坚置业提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，其诉状中列明的诉讼请求为：“1、确认2013年12月6日青岛力坚置业、青岛爱舍文化签订的青岛市市南区燕儿岛路15号《租赁合同》履行不能；2、解除《租赁合同》；3、返还租金及押金560万元、赔偿土建改造损失2392万元；4、赔偿利息损失50万元及判决生效之日止的利息；5、诉讼费及其他费用由青岛爱舍文化承担”。青岛力坚置业称，合同签订后，青岛爱舍文化缴纳过第一期4个月的房租，2014年10月20日第二期房租青岛爱舍文化未缴纳，之后青岛爱舍文化再未支付任何租金；青岛力坚置业取得涉案房屋所有权后，系首次对外出租房屋，涉案房屋交付给青岛爱舍文化时并未进行分割，青岛力坚置业将房屋交付给青岛爱舍文化时再三阐明涉案房屋系停车楼，应按照房屋规划用途使用；青岛力坚置业的法定代表人因要出国，所以将涉案房屋一揽子出租，每年收取租金收益；合同解除后，青岛力坚置业可对次承租人进行接管。青岛爱舍文化称，自2014年10月20日之后，青岛爱舍文化又支付了200万元租金；青岛爱舍文化不同意解除青岛力坚置业对青岛爱舍文化及其法定代表人的授权；涉案房屋现仍未通过消防验收；合同约定房租为每年1千万元，远高于停车楼的租金水平。青岛爱舍文化提交移交案件申请书一份，内容为：因青岛爱舍文化已经在中级法院提起合同履行不能和解除合同之诉，合同履行不能属于效力问题，应当优先审查处理，因此，青岛爱舍文化的诉请确认在先，请求将本案移送中级人民法院审理。原审认为，本案的争议焦点为：青岛力坚置业、青岛爱舍文化签订的《租赁合同》是否解除及解除原因。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据青岛力坚置业、青岛爱舍文化签订的《租赁合同》约定，青岛爱舍文化拖欠租金累计达二个月以上的，青岛力坚置业有权终止合同、收回房屋；青岛爱舍文化应于2014年10月20日支付2014年11月1日至2015年2月28日第二期租金，但青岛爱舍文化仅支付200万元，该第二期剩余租金及2015年3月1日至今的租金青岛爱舍文化未支付给青岛力坚置业，青岛爱舍文化的行为违反了《租赁合同》的约定，青岛力坚置业行使合同解除权，符合合同约定的解除条件。合同解除权系形成权。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。青岛力坚置业提交的2014年12月18日《租金催收函》、12月23日《解除通知书》，因其邮寄的青岛爱舍文化地址为青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座15层，并非青岛爱舍文化工商登记的住所地，且青岛爱舍文化称并未收到上述催收函及通知书，因此，原审认为，青岛力坚置业于2015年1月23日立案之日提出解除《租赁合同》的请求，青岛爱舍文化于2015年2月4日收到青岛力坚置业的起诉状即解除租赁合同的通知，至5月21日开庭期间，青岛爱舍文化对于解除合同事宜并未提出异议，且青岛爱舍文化在答辩意见中陈述其对青岛力坚置业解除《租赁合同》的请求并无异议。综上，原审认为，青岛力坚置业、青岛爱舍文化于2013年12月6日就青岛市市南区燕儿岛路15号房屋签订的《租赁合同》于2015年2月4日解除。青岛爱舍文化称其并未违约，而是《租赁合同》客观履行不能，其法律依据为《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的答辩意见，原审认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条系合同履行过程中情势变更原则的适用条款，即合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目；情势变更与正常的商业风险不同，系当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，青岛爱舍文化在订立《租赁合同》时，对于涉案房屋中的青岛市市南区燕儿岛路15号车库（建筑面积13119.14平方米）的规划用途为车库系明知，且《租赁合同》中明确约定青岛力坚置业只以房屋现状即商业停车楼出租给青岛爱舍文化，现青岛爱舍文化认为租赁合同系客观履行不能属于情势变更的答辩意见，因青岛爱舍文化提交的通告、函复意见书、通知等证据未证明其主张，且青岛爱舍文化提交的图纸并未证明系青岛力坚置业交付给青岛爱舍文化的，对此，原审不予采信。2014年4月10日，青岛力坚置业向青岛爱舍文化及青岛爱舍文化的法定代表人冯顺建出具的《授权委托书》，其目的是为了方便青岛爱舍文化以自己的名义对外将涉案房屋进行转租并收取租金，在双方《租赁合同》已经解除的情况下，青岛爱舍文化及其法定代表人对外出租涉案房屋的事实及法律基础已经丧失，青岛力坚置业向青岛爱舍文化及青岛爱舍文化的法定代表人冯顺建出具的《授权委托书》亦相应解除。青岛爱舍文化提交移交案件申请书，请求将本案移送中级人民法院或者中止审理的意见，原审认为，青岛力坚置业起诉要求解除《租赁合同》在先，本案对双方租赁合同解除的判定，并未涉及合同解除后法律后果的认定和处理，且有利于维护当事人的合法权益，并无中止审理或者移送上级法院之必要。对青岛爱舍文化的申请，原审不予同意。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、青岛力坚置业与青岛爱舍文化于2013年12月6日就青岛市市南区燕儿岛路15号房屋签订的《租赁合同》于2015年2月4日解除；二、青岛力坚置业于2014年4月10日向青岛爱舍文化及青岛爱舍文化的法定代表人冯顺建出具的《授权委托书》解除。案件受理费26800元，由青岛爱舍文化负担。宣判后，青岛爱舍文化不服，上诉至本院。上诉人青岛爱舍文化上诉称，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。其主要上诉理由是：1、双方合同签订之前，被上诉人及其法定代表人侯玉刚向上诉人提供了2013年7月19日《青岛市规划局关于力坚停车楼改造项目进行社会公示的通告》、2013年9月18日青岛市规划局青规函业字（2013）59号《建设工程规划审查函复意见书》各一份，并称青岛力坚置业停车楼改造项目是经市政府同意支持的。基于对被上诉人的信任，签订了上述合同，同时，被上诉人将房屋现状（商业停车楼）提供给上诉人装修，现场改造该网点。2014年4月份，被上诉人在涉案停车楼改造项目网点改造图纸上盖章行为，证明被上诉人明确通过合同授权上诉人对停车楼网点进行改造。2014年7月22日，青岛市城市管理行政执法局下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，不允许项目改造。目前，青岛市规划局亦不予批准，致使2013年12月6日，双方签订的《租赁合同》履行不能。2、原审无视合同订立和履行中发生的法律事实，无视青岛市规划局出具的上述文件，无视青岛市城市管理行政执法局下发的不允许项目改造的通知。上述法律文件是政府针对涉案停车楼改造项目规划的法定文件，一审未予采信错误。3、上诉人一审提交的出自珠海路派出所的两份网点改造平面图纸有被上诉人公司盖章，能够证明被上诉人明确通过合同授权对停车楼网点进行改造，原审未予采信不当。4、原审对双方订立合同的目的未加审查不当，双方订立合同的目的是对停车楼改造项目约定了年租金1000万元，否则停车楼的租金是按车位收取的，停车楼共计车位138个，每年收入不过几百万元，远低于1000万元的租金。5、本案涉及合同解除的法律依据问题，一审认定系上诉人欠付租金违约导致解除错误。上诉人并未违约，实际是涉案合同发生了客观履行不能。对此，上诉人以另案起诉主张合同履行不能和解除合同之诉。因青岛市城市管理行政执法局下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，不允许项目改造，致使双方租赁合同履行不能。本案符合《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，由法院根据公平原则，结合案件实际情况确定合同是否变更或者解除。被上诉人青岛力坚置业答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。二审期间，上诉人提交微信聊天记录一份，证明双方合同履行过程中，上诉人及时将车库改建成网点的进展情况告知青岛力坚置业的股东许静（系青岛力坚置业法定代表人侯玉刚之妻），青岛力坚置业对上诉人改变车库用途一事不仅知情且非常认可。青岛力坚置业还通过向政府提交涉案停车楼有关问题书面报告的方式协助推动青岛爱舍文化车库改建网点项目以获得批准，青岛力坚置业在明知涉案停车楼规划用途系车库的情况下，还同意并协助上诉人将停车楼改建成网点，青岛力坚置业在合同履行过程中存在重大过错，上诉人在车库改建项目中投入巨资，现青岛力坚置业要求解除租赁合同，青岛力坚置业应承担上诉人至少一半损失(合同收益及装修损失)。被上诉人质证称，该证据是打印件，真实性不认可。从内容上看，所谓的聊天记录也没有明确支持车库规划改造的内容，该证据与本案没有关联，不认可。上诉人还提交2014年11月5日青岛力坚置业向青岛市政府提交《关于紧急解决燕儿岛路停车楼有关问题的报告》一份，根据该报告的记载，涉案停车楼共计135个停车位，于2012年至2013年4月期间投入使用，几乎没有车辆进入停放，亏损巨大，青岛力坚置业已无力承受。按照青岛力坚置业的计算，涉案停车楼每年收取的停车费也就295.65万元。2013年12月，青岛力坚置业与我方签订的《租赁合同》约定，涉案停车楼年租金1000万元，远高于涉案停车楼停车费收入295.65万元，双方签订租赁合同时约定的1000万元租金是建立在将涉案停车楼改建为商业网点出租、参照同地段商业网点租金标准的基础之上。若仅仅作为停车库出租，基于资本的逐利性及盈利的合同目的，双方不可能约定高出实际停车收入2倍多的租金标准。因此，从双方约定的租金标准分析，青岛力坚置业在签订合同时明知涉案停车楼系车库未经批准不得改建，却按照商业网点出租给爱舍公司，青岛力坚置业在签订合同时就存在重大过错。被上诉人质证称，对该证据的真实性不能确认，庭后核实。被上诉人之后提交书面核实意见称，上诉人提交的盖有青岛力坚置业公章的2014年11月5日《关于紧急解决燕儿岛路停车楼有关问题的报告》原件系青岛爱舍文化原法定代表人冯顺建在承租停车楼后声称其可改变规划，故冯顺建起草上述报告后，交力坚公司盖章后交给冯顺建，故此报告原件存放在青岛爱舍文化。上诉人在一审提交涉案停车楼网点改造平面图纸二张，证明该图纸是由被上诉人盖章确认后交给上诉人的，被上诉人要求上诉人按图对租赁的停车楼进行网点改造施工。被上诉人二审回复称，该份改造图纸是上诉人青岛爱舍文化自行装修停车楼后，因分割出租向公安机关申请办理门牌编号的需要，要求青岛力坚置业在青岛爱舍文化的装修图纸上盖章后交给了派出所。本院二审查明的其他事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，被上诉人以上诉人欠付租金为由，请求解除双方签订的租赁合同，上诉人不予认可，主张系被上诉人授权上诉人对停车楼进行网点改造，现政府相关部门不允许停车场项目改造，致使双方合同出现履行不能，故主张其不构成违约。对此，本院认为，上诉人作为承租人未经批准擅自进行停车楼改造存在过错，但根据2013年7月19日《青岛市规划局关于力坚停车楼改造项目进行社会公示的通告》、2013年9月18日青岛市规划局青规函业字（2013）59号《建设工程规划审查函复意见书》、2014年11月5日青岛力坚置业向青岛市政府提交的《关于紧急解决燕儿岛路停车楼有关问题的报告》以及加盖青岛力坚置业公章的涉案网点改造图纸所载明的内容，并结合双方约定的年租金标准亦远高于停车楼的正常年停车收入的情况，能够证明被上诉人明知并认可由上诉人对停车楼进行网点改造。因此，被上诉人主张对此不知情，理由不成立，本院不予采信。现因合同履行过程中，青岛市城市管理行政执法局已下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，责令对擅自改变结构和使用功能的停车场进行普查，青岛市公安消防支队市南区大队亦以未经消防安全检查，擅自停业违反消防法规定为由，责令上诉人的次承租人青岛共赢宾馆停产停业，致使双方合同履行不能，应予解除，因此，应认定双方对此均存在过错。原审认定系上诉人单方原因造成合同解除欠妥，本院予以纠正。关于合同解除的后果，因双方当事人已另案主张，本案不予处理。原审认定解除双方租赁合同及相应的《授权委托书》，双方对此并无异议，本院予以确认。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由上诉人青岛爱舍文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜代理审判员  安太欣代理审判员  王 蕾二〇一六年五月二十六日书 记 员  胡浩东书 记 员  吴苗苗