黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终1356号上诉人（原审原告）丁继芳，住哈尔滨市道里区。委托代理人李东岩，黑龙江保安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙晓云，住哈尔滨市南岗区。委托代理人常雪，黑龙江黑土地律师事务所律师。原审第三人哈尔滨泰林投资有限公司，住所地哈尔滨市道里区康安路28号。法定代表人徐大荣，董事长。委托代理人潘博。委托代理人孙丹。上诉人丁继芳因与被上诉人孙晓云、原审第三人哈尔滨泰林投资有限公司（泰林投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2015）里民三民初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁继芳及其委托代理人李东岩，被上诉人孙晓云的委托代理人常雪，泰林投资公司的委托代理人潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定：丁继芳于2010年7月30日从泰林投资公司购买了诉争商铺，于2011年4月6日与泰林投资公司签订了授权委托书，委托泰林投资公司将诉争商铺对外出租三年，约定：年租金每平方米不低于1800元；委托期限自出具委托书之日至委托人与承租人签订商铺租赁协议止。2011年11月27日，泰林投资公司与孙晓云签订了新大发品牌装饰材料城经营场地租赁合同，约定主要内容：丁继芳将诉争商铺租赁给孙晓云，租赁期限为2011年11月19日至2014年11月18日，第一年由泰林投资公司代丁继芳收取租金，泰林投资公司扣除应缴税金后支付给丁继芳；后两年租金的交纳由孙晓云、丁继芳自行协商收交，且每年在年度租期开始前二个月孙晓云向丁继芳交纳，每年每平方米每月租金涨幅不超过上一年度的7%；孙晓云按照泰林投资公司规定的时间提交营业执照等，方可装修商铺；合同期满三日内孙晓云将商铺内存放物品搬出，否则视为孙晓云遗弃物，对方有权处理；丁继芳收取租金后，租金产生的税费由丁继芳负担；孙晓云在合同期内独立经营、自负盈亏，不得以各种借口拒交租金，否则按违约处理；孙晓云不按时交纳租金，则从应资费之日起，孙晓云每日承担全年租金2‰的滞纳金。泰林投资公司向丁继芳转交了从孙晓云处收取的2012年度租金30090元。孙晓云使用商铺至2014年11月28日。2015年1月末，泰林投资公司将诉争商铺清空后交付丁继芳。剩余租金孙晓云未付。丁继芳诉称：丁继芳于2010年7月30日从泰林投资公司购买了新大发品牌装饰材料城A区AA1-35号商铺（以下简称诉争商铺），于2011年4月6日与泰林投资公司签订了授权委托书，委托泰林投资公司将诉争商铺对外出租三年。2011年泰林投资公司与孙晓云签订了经营场地租赁合同，约定除第一年由泰林投资公司代丁继芳收取租金外，后两年租金孙晓云必须在年度租期开始前二个月将下一年度租金交给丁继芳。丁继芳多次向泰林投资公司索要租金，但泰林投资公司只给付丁继芳2012年度租金30090元，后丁继芳连年向泰林投资公司索要租金，泰林投资公司直到2015年初才将其与孙晓云签订的经营场地租赁合同交给丁继芳，并告知后两年租金由丁继芳与孙晓云自行协商收交。后丁继芳向孙晓云索要租金未果。泰林投资公司在2015年1月底将诉争商铺交给丁继芳。要求孙晓云支付租金67269元（其中2012年11月19日至2013年11月18日按每月每平米160元标准计算，租金为38515元，扣除孙晓云已交付的管理费6018元（每月每平方米25元），剩余租金32497元；2013年11月19日至2014年11月18日，租金按每月每平米171.2元计算，应缴纳租金总额为41211元，扣除孙晓云已交付的管理费6439元（每月每平方米26.75元），剩余租金34772元。两个期间租金总计67269元），逾期违约金8192.13元（年租金32497元×960天（2012年9月19日到2015年5月19日）×2‰＋34772元×600天（2013年9月19日至2015年5月19日）×2‰=8192.13元）。孙晓云辩称：一、丁继芳及泰林投资公司未履行协助义务，孙晓云拒付租金具有正当理由。丁继芳授权泰林投资公司出租商铺，孙晓云与泰林公司签订了租赁合同，用于经营九沐电热水龙头，该合同是三方真实意思表示，合法有效。孙晓云承租房屋的目的是为了经营，必定会设立工商主体，丁继芳作为出租方，有义务提供相关的产权证明材料以协助孙晓云办理工商营业执照。但在孙晓云按约交纳第一年租金后，在租赁期间，孙晓云多次找到泰林投资公司，要求提供该租赁商铺的产权证明文件用于办理工商执照，但泰林投资公司以联系不上房主为由，迟迟不予提供丁继芳的联系方式及商铺产权证，致使孙晓云在经营期间无法办理工商营业执照，无法正常经营，造成严重经营损失。因此，孙晓云拒付租金。二、依据孙晓云与泰林投资公司于2011年11月27日签订的《新大发品牌装饰材料城经营场地租赁合同》之约定，租赁期限为2011年11月19日至2014年11月18日，租赁期限为36个月。该合同第四条约定：“泰林公司只在第一年代丁继芳收取租金，后两年每年必须在年度租期开始前二个月孙晓云向丁继芳交纳下一年的全年租金”。故丁继芳应在2012年9月18日向孙晓云收取第二年的租金，但截至庭审前，丁继芳未向孙晓云主张过权利，因此，该项诉请已过法定诉讼时效期间，法庭应不予支持。三、违约金请求的数额明显过高，有失公平。合同法第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。丁继芳怠于履行相关义务确给孙晓云经营带来影响，造成经营损失，请求法院根据法律规定及公平合理原则，对丁继芳违约金的请求不予支持。泰林投资公司述称：丁继芳未向泰林投资公司索要过租金。孙晓云大概于2013年向泰林投资公司要求联系丁继芳，但泰林投资公司无法联系到丁继芳。丁继芳委托泰林投资公司在2011年11月19日至2014年11月18日期间完全代理商铺的租赁及其他相关事宜，泰林投资公司将商铺租与孙晓云，孙晓云在此商铺经营三年，孙晓云应该支付三年租金。孙晓云与泰林投资公司不存在债务关系，所有商场费用不欠。对丁继芳诉请无异议。2014年11月19日孙晓云不来经营，把商铺锁上了，也没有继续缴纳管理费，泰林投资公司将该商铺清空并于2014年12月份交给了丁继芳一审判决认为：泰林投资公司受丁继芳的委托将诉争商铺出租，进而与孙晓云签订诉争商铺的租赁合同，泰林投资公司签订该合同的法律后果，由丁继芳承担。故丁继芳主张合同权利应当受合同约定期限的约束。丁继芳以之前不知道孙晓云系承租人为由，主张诉讼时效期间从2014年11月29日起算，无法律依据，不能成立。孙晓云关于诉讼时效期间的抗辩意见成立。丁继芳的诉讼请求，超过法定诉讼时效期间，本院不予支持。据此判决：驳回原告丁继芳的诉讼请求。案件受理费1687元，减半收取843.50元，由丁继芳负担。丁继芳不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，支持丁继芳的诉讼请求。2011年4月6日，丁继芳授权第三人泰林投资公司将诉争商铺对外出租三年。2011年11月29日，第三人与孙晓云签订了《经营场地租赁合同》，合同第三条约定，租赁期限自2011年11月19日起，租赁期限共36个月。也就是说，该合同终止日期为2014年11月18日。一审判决认为“泰林投资公司受丁继芳的委托将诉争商铺出租，进而与孙晓云签订诉争商铺的租赁合同，泰林投资公司签订该合同的法律后果，由丁继芳承担。故丁继芳主张合同权利应受合同约定期限的约束。”既然一审判决认可了该合同的效力，那么诉讼时效就应当从合同履行期满次日开始计算。丁继芳于2015年5月起诉，没有超过诉讼时效期间。一审法院判决丁继芳的请求超过诉讼时效错误。孙晓云辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第三人泰林投资公司受丁继芳的委托将商铺出租，进而与孙晓云签订商铺租赁合同。在合同履行期间，孙晓云不存在违约行为，丁继芳主张违约金无事实依据。丁继芳在合同期内，未向孙晓云主张过租金权利，也未通过第三人主张过权利，因此，丁继芳以之前不知道孙晓云系承租人为由，主张诉讼时效期间从2014年11月29日起算，无法律依据，不能成立。孙晓云关于诉讼时效期间的抗辩意见成立。丁继芳的诉讼请求超过法定诉讼时效期间，原审法院不予支持，是完全正确的。原审第三人泰林投资公司述称：同意原审判决。二审经审查确认原审认定的事实。本院认为，关于丁继芳关于孙晓云给付租金的请求是否超过诉讼时效期间的问题。泰林投资公司受丁继芳的委托与孙晓云签订的《新大发品牌装饰材料城经营场地租赁合同》合法有效，该租赁合同约定的租赁期限为2011年11月19日至2014年11月18日，每年在年度租期开始前二个月孙晓云向丁继芳交纳，该租赁合同虽对约定了每年租期开始分次给付租金，但系在同一合同项下，对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债权的统一约定，故各期租金的给付具有整体性和关联性，诉讼时效期间应从最后一期履行给付租金义务之日起算，即2013年9月19日。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”丁继芳于2015年5月19日提起诉讼超过了上述时效期间，且丁继芳未举证证明存在时效中断的事由，故一审法院认定丁继芳的诉讼请求超过法定诉讼时效期间正确。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1687元，由上诉人丁继芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑兴华审 判 员  王爱军代理审判员  刘 春二〇一六年五月二十八日书 记 员  王春贺