贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3025号 上诉人（原审被告、反诉原告）：詹春江，男，1976年11月20日生，汉族，江西省崇仁县人，现住贵州省龙里县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭先伟，男，1971年9月3日生，汉族，四川省大英县人，现住贵州省龙里县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：项秀财，男，1970年9月8日生，汉族，浙江省临海市人，现住贵州省龙里县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓春燕，女，1980年11月4日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙永强，男，1985年2月13日生，汉族，浙江省杭州市人，现住贵州省龙里县。 五上诉人共同委托诉讼代理人：张盈盈，贵州龙滔律师事务所律师。 五上诉人共同委托诉讼代理人：艾仁贤，贵州龙滔律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州瑞翼房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里冠山街道药都路**，统一社会信用代码91522730692707057B。 法定代表人：王定金，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海碧，贵州合君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜颖，贵州合君律师事务所实习律师。 原审被告、反诉第三人：黎柏松，男，1983年6月2日生，布依族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强因与被上诉人贵州瑞翼房地产开发有限公司（以下简称瑞翼房开）、原审被告、反诉第三人黎柏松房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判或发回重审。二、本案一审反诉、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、五上诉人与被上诉人于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》因商铺消防未经验收，违反《中华人民共和国消防法》效力性强制性规定而无效，因合同自始无效，当然不存在所谓的合同解除，且导致合同无效原因系被上诉人方未经消防验收，责任因由其承担，故五答辩人不应支付商铺租金。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，以及最高人民法院发布民商事案件指导要旨，明确建设工程的消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益，确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务，足以证实未通过消防的建设工程不能投入使用，故基于使用商铺进行营利所签订的租赁、出卖等合同国违反法律强制性规定基于无效。而案涉商铺在双方签订房屋租赁合同时，未通过消防验收，理应根据上述论证基于无效。其次，被答辩人作为房地产开发公司，应尽到其法定的安全防护义务，我国有数部法律及法规对于房地产开发公司违反法律规定从事相关经营活动以牟利的行为，都做出了相应的处罚规定，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条至六十八条，就对房地产开发公司从事诸如未取得预售许可证就进行商品房预售等类似行为规定了没收违法所得并处罚款的处罚条款，可见，国家及相关法律的立法精神，在于约束房地产开发公司，规范房地产市场的交易秩序，故被答辩人在消防未验收通过的情况下，就将房屋用以出租牟利的行为，本身就不值得法律的保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条，该条款的措施也只用到“一般予以支持”，而非应当支持。结合上文，被答辩人将未通过消防验收的房屋用于租赁，其行为已违反了其应尽的安全防护义务，置房屋使用人及其他相关人员的生命财产安全而不顾，侵害了社会公共利益，其行为不值得倡导与保护，相反理应遭到处罚。故在此情况下，答辩人如依旧需要向被答辩人支付相应的房屋占有使用费，有违公平信用原则、有违社会公共利益、有违法律立法精神。二、上诉人在本案中所提反诉请求，即上诉人缴纳的消防整改罚金应有被上诉人承担，被上诉人应退还上诉人交付的合同保证金，被上诉人应承担上诉人停业整顿期间经营损失，依法应得到支持。首先，上诉人于2016年11月15日收到龙里县公安消防大队所出具的限期整改通知书，理由是案涉租赁商铺未进行消防设计备案，未进行竣工验收消防备案。结合一审庭审查明事实及被上诉人方所提证据，可确定案涉租赁商铺所属的建筑项目直至2019年3月19日才完成建设工程消防验收。由此可知，在总体建设工程消防验收都未通过的情况下，上诉人所租赁商铺，根本不可能通过消防设计备案及验收。故，上诉人于2017年4月18日，向龙里县公安消防大队缴纳罚款32,000元，此行为当然与被上诉人方未通过消防验收间有因果关系，造成该罚款的主要责任，当然在被上诉人一方，故一审法院认为该罚款缴纳时未注明缴纳事由，无法确定系因被上诉人原因才导致，该事实认定错误。其次，一审法院已查明，上诉人之所以一直未支付租金，系被上诉人方前法定代表人在上诉人前去支付时，一直不予接收，故上诉人方不存在违约，故该合同保证金应予退还。最后关于停业整顿期间上诉人方经营损失赔偿的问题，结合上文论述，由于被上诉人方的责任，导致上诉人遭停业整顿，必然导致上诉人遭到损失。但因时隔久远，上诉人方无法提出具体证据加以佐证，但考虑到该损失确实是由被上诉人方造成，出于公平公正的角度，于情于理，应得到酌情支持。 瑞翼房开辩称，第一、2015年11月17日双方签订的《房屋租赁合同书》为有效合同。强制性规定分为效力性规定和管理性规定，只有违反效力性规定才能用来评判合同效力。《中华人民共和国消防法》第十三条的规定不是效力性规定，该规定没有对合同的效力进行否定，故该条是管理性规定。合同具有相对性，不能将合同当事人的利益无限扩大解释为损害社会公共利益，被答辩人引用该条来主张合同无效不符合《合同法》52条及司法解释对“公共利益”及“违反法律行政法规的强制性规定”的具体认定。消防备案是行政管理手段，也不会影响合同效力。第二，民事主体进行民事活动应当遵循公平原则。2015年11月17日《房屋租赁合同书》签订之后答辩人就已经将商铺交付给诸多被答辩人使用，至今案涉商铺均没有交还给答辩人，其水电费缴纳情况一直缴至答辩人起诉时，其租赁商铺是用于经营开办红星家居商贸场地，被答辩人实际租赁占有使用商铺长达5年之久。依法、依约、依理被答辩人应当向答辩人支付租金或占有使用费，交易各方的利益才能均衡。第二，消防分为土建性消防和经营性消防，而这两种消防的义务主体是不一样的。土建性消防的义务主体是答辩人，经营性消防的义务主体是被答辩人。商铺装修属于经营性消防，是被答辩人对商铺进行装修却没有对房屋装修的消防问题进行备案，故，导致消防部门对被答辩人进行处罚。消防部门作出处罚的对象是被答辩人，从消防部门作出的处罚主体上就可明辨，是被答辩人对商铺的装修负有消防备案义务。第四，被答辩人依据《城市房地产管理法》63条至68条列举提出预售许可证的问题，不影响答辩人向被答辩人主张租金。答辩人已经取得了预售许可证，且答辩人是否违反相应的其他行政法规，是行政管理问题，是答辩人是否应当被行政机关处罚的问题。预售许可证已经取得，已经满足了法定条件，根本不影响合同效力。第五，消防罚金是消防部门对被答辩人装修商铺没有进行消防备案而进行的处罚，属于行政法律关系。罚金不是本案民事租赁合同法律关系权利和义务的内容，罚金是否由答辩人支付不是本案的审理范围。消防处罚作出的行政相对人是被答辩人，而不是答辩人。第六，依据《房屋租赁合同书》第四条的约定，退还保证金是附条件退还。支付租金是被答辩人应尽的法定义务，其没有支付租金是事实，第七，被答辩人在诉前前去答辩人的前法定代表人处缴纳租金，答辩人的前法定代表人不予接收，是符合规定的。答辩人的法定代表人在变更时是依法及时进行了工商变更登记，公司进行工商变更登记后，是具有公示、公信效力的。庭审中被答辩人向法庭提供了答辩人的公司变更信息，其中包括法定代表人的变更信息，被答辩人当庭提供代表人的变更，从此行为可知被答辩人是知晓公司变更情况的。法定代表人变更后，原法定代表人就无权代理答辩人收取租金。原代表人不收，符合规定，更能说明没有缴纳租金是被答辩人的过错，无理拖延。第八，被答辩人主张的停业整改期间的损失不能得到支持。其一，被答辩人能否使用租赁物产生收益，不是答辩人的租赁商铺的义务范围，收益取决于市场变动和经营能力等多种因素。其二，合同约定的免租期是2016年3月1日至2016年11月30日，消防整改是11月15日作出21日完毕，整改期限为六天，整改处于免租期内，此期间答辩人不向被答辩人收取租金的，不收租金是基于对被告在这一段免租期间能否正常使用及其他因素的合理安排与考虑，如果要求答辩人承担赔偿责任明显违反公平原则。答辩人诉请支付租金的租金期限是从2017年3月1日开始计算，其在责令整改期间改整商铺，不影响答辩人诉请的主张。其三，被答辩人也没有提供证据证明其在整顿期间损失二十万元的证据。 瑞翼房开向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》并判令被告立即将商铺清空交还原告；2．判令被告向原告支付商铺租金1037652.76元（暂从2017年3月1日至2020年3月31日，实际支付至商铺交还之日止）；3．判令被告向原告支付违约金1347851元；4．本案受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月17日，原、被告作为甲、乙方签订《房屋租赁合同书》，载明：第一、二条约定租赁房屋系位于贵州省龙里县（商铺面积以有测绘资质的测绘报告为准），第一年租金为商铺面积按每月每平方米20元，每年递增10%，具体见第十六条租金计算表；第三条、租赁期限从2016年3月1日至2024年2月28日；第四条、合同保证金于签订合同时预收六个月租金129480元，其中64740元为2016年12月1日至2017年2月28日三个月的租金，其余为合同保证金，合同保证金在合同到期或双方解除租赁关系时，乙方如无拖欠房屋租金、水、电费和未损坏甲方房屋等情况，凭合同保证金收据如数退还，但不计利息；租金支付期限方式为每三个月收一次并提前十天收取下一个季度的租赁，第一次计租时间从2017年1月1日起，逾期，甲方有权每日向乙方收取相当于租金3%的违约金；第七条、租赁房屋为毛坯房，甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善、增设他物，装修或改善增设他物的范围是乙方在不改变房屋主体结构的前提下，经甲方书面同意及相关部门（包括但不限于规划、消防等部门）审核合格后方可进行装修、改善设施；……第十条、约定有下列情形之一的，甲方有权解除合同，所交合同保证金不退，甲方以书面通知送达三日内生效，双方合同关系解除，解除合同之日起20天内，乙方将租赁房屋内的物品全部搬走，将租赁房屋交给甲方，否则视为乙方自愿放弃物品的所有权与处置权，剩余物品无偿归甲方：1．乙方不按合同约定时间交付租金达壹个月以上……；第十一条、在租赁期内，甲方未经乙方同意单方面终止合同，除未到期租金（包括当年的租金）退还给乙方外，还需赔偿2倍年租金作为违约金；乙方未经甲方同意单方面终止合同，和违反本合同第十条约定的，都视为违约，甲方无需退还乙方未到期租金和合同保证金，并赔偿2倍年租金的违约金；第十二条、……6．在装饰装修期间，乙方因经营所需一切证照和经营手续由乙方自行办理，甲方仅提供1-2号楼验收备案手续（复印件）、土建消防施工验收合格证（复印件）和1-2号楼负一层的平面图；如需其他资料，甲方配合；如因其资料不具备，而造成乙方不能办理相关证照和手续的，甲方不承担任何责任；……第十六条、商铺部分租金计算表，2016年3月1日至2017年2月28日月租金21580元／月、64740元／季，备注其中2016年3月1日至2016年11月30日的租金免除，2017年3月1日至2018年2月28日月租金23738元／月、71214元／季，2018年3月1日至2019年2月28日月租金26111.8元／月、78335.4元／季，2019年3月1日至2020年2月28日月租金28722.98元／月、86168.94元／季，2020年3月1日至2021年2月28日月租金31593.12元／月、94779.36元／季……。原告在合同甲方处加盖印章，同时刘明亮在甲方委托代理人处签名，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松在合同乙方处签名并按手印。合同签订后，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松按合同约定支付了2016年12月1日至2017年2月28日三个月的租金64740元及合同保证金64740元，合计支付129480元。2016年7月7日，案涉租赁房屋所属片区办理了水表开户，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强共同持有该开户卡。2017年5月31日，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强就其租赁的案涉租赁房屋缴纳自2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费，并自2016年9月起开始陆续缴纳案涉租赁房屋产生的电费，2020年5月14日系其最后缴费日。 另查明，案涉租赁房屋包含案涉商铺及一审法院另案审理的（2020）黔2730民初964号案涉车库，其所在建筑项目于2010年5月取得建设用地规划许可证，于2013年8月22日取得建设工程规划许可证，于2015年8月7日取得建筑工程施工许可证，于2016年4月23日完成竣工验收，于2019年3月19日完成建设工程消防验收合格意见书。被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松合伙组建龙里县红星之家商会，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松签订案涉房屋租赁合同后，于2016年年初被告（反诉第三人）黎柏松与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强口头解除合伙关系，但未告知原告（反诉被告），后仅被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强在案涉租赁房屋内经营红星家居建材城。2016年6月21日，原告（反诉被告）法定代表人由刘明亮变更为王定金，但未告知被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松。2016年11月15日，龙里县红星之家商会在案涉租赁房屋经营的红星家居建材城因未进行消防设计备案、未进行竣工验收消防备案，分别涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条第一款第二项规定，被龙里县公安消防大队责令于2016年11月21日前改正。2017年4月18日，龙里县红星之家商会向龙里县公安消防大队缴纳公安部门罚没款32000元，未载明罚没款缴纳事由。被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强于2018年6月11日与原告（反诉被告）原法定代表人刘明亮就案涉租赁房屋租金问题进行沟通，刘明亮就租金支付问题陈述“等两个月时间我就会答复你”、“所以他们要收你的钱，暂时等下，还要给你们搞清楚账……”。被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强于2019年与案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主曾就一审法院审理的（2020）黔2730民初964号案涉车库因租赁给其使用，造成车库无法满足业主需求进行讨论，业主要求被告搬出车库。庭审中，原告（反诉被告）认可知晓该事宜。庭审中，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强亦陈述于2016年6月底才实际进入案涉租赁房屋并使用。原告法定代表人王定金与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强在一审法院庭后认可案涉租赁房屋由五被告进行装修；同时，双方曾于2019年9月再次就案涉租赁房屋是否继续租赁进行协商，协商时原告法定代表人曾陈述“要租就继续租，不租就把之前的租金结算”，被告表明不再租赁一审法院另案审理的（2020）黔2730民初964号案涉车库，原告法定代表人称“车库租金不收取，之前收的车库租金退还被告，如果不退就将商铺租金计算后抵扣12个月的商铺租金”。 再查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、被告（反诉第三人）黎柏松就案涉租赁房屋未履行交付及退出手续。 一审法院经审查认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、被告（反诉第三人）黎柏松经协商一致自愿签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，该租赁合同依法成立。被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强主张案涉合同因原告（反诉被告）在签订合同时未进行竣工验收消防备案导致合同无效，根据《中华人民共和合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，案涉合同不符合法定无效情形，虽原告（反诉被告）于租赁房屋时未进行竣工验收消防备案违反《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，但该规定仅为管理性强制规定，非效力性强制规定，且案涉租赁房屋被告亦实际使用，故双方之间的租赁合同为有效合同，对被告要求确认案涉合同无效之主张，一审法院不予支持，双方当事人应按合同约定如实履行各自义务。本案中，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强自租赁合同签订后除支付三个月租金外，未再按约支付租金，该行为已满足案涉租赁合同约定的第十条第一种情形，故对原告（反诉被告）主张解除合同之诉请，一审法院予以支持。 关于租期起止时间如何认定以及租金如何计算之问题，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强就案涉租赁房屋交付及退出时间均不能达成一致。针对案涉租赁房屋交付时间，原告主张自合同签订之日即将案涉租赁房屋交付被告使用，结合双方提交的证据，案涉租赁房屋所在建筑于2016年4月23日即合同签订后才完成竣工验收，明显案涉租赁房屋在合同签订当日未完成竣工验收，故对原告主张的交付日，一审法院不予支持；结合双方提交的案涉租赁房屋物业费、电费缴纳时间及水表开户时间，一审法院认可被告主张的其于2016年6月底即2016年6月30日开始使用案涉租赁房屋；针对退出案涉租赁房屋的时间，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强主张系2019年6月，虽未提交相应证据予以印证，合同亦未对退出条件进行约定，但从原告（反诉被告）提交的电费缴付凭证可以看出，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强最后一次缴纳案涉租赁房屋电费的时间为2020年5月14日，能证明在此时间之前被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强仍持续使用案涉租赁房屋；且原告于2020年5月11日因被告未按约支付租金诉至一审法院要求解除合同，一审法院亦向被告送达了要求解除合同的起诉状副本，故一审法院认定被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松于2020年5月14日退出案涉租赁房屋。因双方约定免除2016年3月1日至2016年11月30日租金，且被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松在支付3个月租金后即2017年3月1日起未再支付租金，故未支付租金的时间从2017年3月1日起计算，被告应按合同约定的租金计算标准支付使用案涉租赁房屋期间的租金，即自2017年3月1日至2020年5月14日的租金1020327.46元（71214元/季度×四个季度＋78335.4元/季度×四个季度＋86168.94元/季度×四个季度＋31593.12元/月×2个月＋31593.12元/月÷31日×14日）。 关于违约金，虽被告未按约支付租金构成违约，但从被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强提交的其与刘明亮的录音中可知，其未支付租金系应刘明亮的回复，刘明亮作为原告（反诉被告）原法定代表人，在双方签订案涉租赁合同时亦作为委托代理人签名，虽原告（反诉被告）法定代表人于2016年6月12日变更，但原告（反诉被告）并未将该变更事宜告知被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松，故被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松有理由相信刘明亮之行为系代表原告（反诉被告）作出，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，刘明亮作出的答复行为有效；案涉租赁合同中约定租赁期限为2016年3月1日至2024年2月28日，而被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松实际使用租赁房屋的时间晚于案涉租赁合同签订时间，原告（反诉被告）亦未提交证据证明其履行了交付手续，故原告（反诉被告）未履行交付租赁房屋的行为亦构成违约，现双方均存在违约情形，故对原告（反诉被告）主张支付违约金的诉请，一审法院不予支持。 关于消防整改罚金是否支付之问题。被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强提交的《责令限期改正通知书》载明的处罚方式为责令整改，未载明具体罚金金额，且其于2017年4月18日缴纳的罚款并未载明缴纳事由，该款是否因原告之原因导致而缴纳，未提交证据证实，故对被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强要求原告（反诉被告）支付罚金的诉请，一审法院不予支持。 关于经营损失是否赔偿之问题。双方在签订租赁合同时未就该费用进行约定，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强亦未提交证据证明其所受损失系原告（反诉被告）造成以及损失计算的标准，故一审法院不予支持该主张。 关于合同保证金是否退还之问题。案涉房屋租赁合同第四条约定了退还条件，现被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松尚欠原告（反诉被告）租金未支付，故依约应不予退还，对被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强要求原告（反诉被告）退还合同保证金之主张，一审法院不予支持。 关于被告（反诉第三人）黎柏松是否承担支付租金之问题。因其作为案涉租赁合同当事人自愿与原告（反诉被告）就租赁房屋事宜达成一致，虽在签订合同后其与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强口头解除合伙关系，但未通知原告（反诉被告）并经其确认，故其退出合伙关系仅是被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松之间的内部行为，其应同被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强一起承担支付租金的责任。至于被告（反诉第三人）黎柏松与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强就租金的支付如何承担责任，当事人可自行协商，亦可另案主张权利。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州瑞翼房地产开发有限公司与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、被告（反诉第三人）黎柏松于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、被告（反诉第三人）黎柏松于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）贵州瑞翼房地产开发有限公司自2017年3月1日至2020年5月14日的租金1020327.46元；三、驳回原告（反诉被告）贵州瑞翼房地产开发有限公司与被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强的其余诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、双方签订的《房屋租赁合同书》是否有效；2、消防整改罚金应由谁承担；3、停业整顿期间经营损失应由谁承担。 一、关于双方签订的《房屋租赁合同书》是否有效 根据民法基本原理，强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，前者着重于违反行为之法律行为的价值，以否认其法律效力为目的；后者则着重于违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的，违反管理性强制规范的，合同未必无效，由人民法院根据具体情形认定其效力。本案中，结合立法目的、条文内容及违反后果等诸多因素综合分析，应当认为，消防法、建筑法等法律关于未经验收或者验收不合格建筑物不得投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制性规范。从立法目的来看，消防法、建筑法等法律规范之目的在于禁止未经消防验收的房屋投入使用经营，以“预防火灾和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全”。从条文内容来看，消防法第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”建筑法第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此，以上法律仅禁止将未经验收或者验收不合格的房屋实际交付使用这一行为，并不涉及仅具债权效力的合同是否合法有效的问题。从违反后果来看，将未经消防验收或验收不合格的房屋投入实际使用的，主要承担的是行政责任乃至刑事责任，由公安机关责令改正、处以罚款、给予行政处分，严重时将追究刑事责任，但以上法律中并未明确规定民事合同将因此无效。2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，其中之一就是限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同等认定为无效。因此一审认定本案租赁合同仍然依法有效正确，应予维持。 二、消防整改罚金应由谁承担 一审中五被告（反诉原告）提交的《责令限期改正通知书》载明，通知的对象是龙里县红星之家商会而不是瑞翼房开，具体问题是龙里县红星之家商会经营的红星家居建材城未进行消防设计备案，处罚方式为责令整改，责令整改期限是2016年11月15日至11月21日，未载明具体罚金金额。龙里县红星之家商会于2017年4月18日缴纳的罚款并未载明缴纳事由，该款是否因瑞翼房开的原因导致而缴纳，未提交证据证实，因此一审对五被告（反诉原告）要求瑞翼房开支付罚金的诉请，不予支持正确，应予维持。 三、停业整顿期间经营损失应由谁承担。 双方在签订租赁合同时未就该费用进行约定，五上诉人亦未提交证据证明其所受损失系瑞翼房开造成以及损失计算的标准，故一审不予支持正确，应予维持。 综上所述，詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,858元，由上诉人詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十二月七日 法官助理陆梅 书记员雷春莲