湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初379号原告利川市怡家物业服务有限公司所住地：利川市南滨大道66号统一社会信用代码：914228025597319986。法定代表人郭程，该公司董事长，委托诉讼代理人覃黎，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。被告林梅芳，女，生于1983年12月29日，土家族，湖北省利川市人，私企员工，户籍地利川市，现住本市。原告利川市怡家物业服务有限公司诉被告林梅芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理，于2021年1月14日立案后，依法由审判员向仁才独任审判，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告利川市怡家物业服务有限公司委托诉讼代理人覃黎，被告林梅芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告利川市怡家物业服务有限公司诉讼请求：1、被告支付2016年12月18日至2021年12月17日期间的物业服务费用8951元；2、被告承担违约责任：从2016年12月18日起以1427元为基数按日3‰支付违约金；从2017年12月18日起以1881元为基数按日3‰支付违约金；从2018年12月18日起以1881元为基数按日3‰支付违约金；从2019年12月18日起以1881元为基数按日3‰支付违约金；增加从2020年12月17日起以1881元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止。3、被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告是一家专业的物业管理服务公司，2014年5月1日与利川市力拓置业发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，委托原告对利川市南滨花园小区进行物业管理并收取物业费。被告是该小区业主，房号4栋2单元2402室，房屋面积108.12㎡。被告于2015年12月17日入住小区时，与原告单独签订了《南滨花园前期物业服务协议》，合同约定住宅物业服务费按1.80元/月/㎡计收，按年度收取，如果业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴物业服务费3‰交纳违约金。力拓置业公司是通过招投标方式选聘原告成为其开发小区的物业服务企业，有中标通知书为证，且签订了前期物业管理委托合同，确定了双方的权利与义务，是按照法律规定的程序和方式成为南滨花园小区的物业服务公司的。原告主张的服务费都是按1.45元/㎡收取的，第一年多收的0.35元/㎡在诉讼请求中都进行了扣减。原告提供物业服务至今，被告仅支付物业服务费至2016年12月17日。被告拒不缴纳后期物业服务费，经原告多次催收未果，现提出如上诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、《南滨花园前期物业管理委托合同》1份。拟证明原告系被告居住小区开发商聘请的物业服务企业，签订的合同对全体业主具有约束力。被告质证：物业公司应该通过招投标的形式来竞聘物业服务公司。2、原、被告签订的《南滨花园前期物业服务协议》1份。拟证明合同对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定，说明原告向被告按照诉请的标准和金额主张业费、违约金是合法的。被告质证：这份合同我有，是原告制作的格式条款。法律有规定在服务行业是不适用格式条款的。是我签的字，但是以前没有买过房子，当时去签合同都不清楚这些，他们叫我签哪里在哪里按手印，我就按要求去做。3、被告于2016年1月9日向原告缴纳物业服务费的收据、业主欠费明细表、原告向被告发出的物业费催缴通知单各1份，拟证明原告通过书面方式催缴物业费，但被告未交纳。被告质证：张贴在门上的催缴单我知情。被告林梅芳辩称：我是2016年入住的，原告没有与我们重新签订合同，我认为是不合法的，所以这几年未缴物业费。现在已经达到相对高的入住率了，是应该重新签订服务合同的。第一年按1.8元/m2交了2335元的物业费至2016年12月17日，之后再没有交过。原因主要是4号楼的排烟管道未解决；电梯三天两头出故障，我也在电梯被困过；物业的工作人员作风简单粗暴，我们不认同物业管理公司再在本小区服务，他们也未经过业主的选举。需要物业公司解决我们的合理诉求，如果解决了我们不可能拒缴物业费。各业主均有水表，但物业却要统一收取水费，没有在家使用一个月也要交几十元的水费；幼儿园的烟雾管道每天排烟，我们没在家做饭也是烟雾缭绕的；我的房产证之前是委托物业办的，且支付了委托费用，也是迟迟不给我，直到我在阳光信访平台投诉了才得以解决。虽然此问题已解决，但是我之前准备卖房，因物业未及时将房产证给我导致我现在房子也未卖出去；物业公司是按1.8元/m2收取物业费的，发改局出台政策是按1.45元/m2收取，物业也未给我们重新签订合同，导致我们认为还是按1.8元在收取。物业公司违约在先，等物业整改后，合法合规了，经过相关部门批准以及业主选举，认可物业公司后我们就重新签订合同。解决业主的合理诉求，排除了安全隐患以及幼儿园的违建油烟管道拆除了，我就愿意交物业费。南滨花园的物业费在全市算是最高的，应该进行调整。暂时不愿意交物业费，也不是拒交，等物业解决了我们的合理诉求后再交。该我交的我就交，不该我交的，法院判决了我也会上诉。被告林梅芳为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、天眼风险核查的利川市怡家物业服务有限公司和利川市力拓置业发展有限公司登记信息1份。拟证明南滨花园现有物业服务公司即利川市怡家物业服务有限公司是开发商利川市力拓置业发展有限公司的子公司。原告质证：对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。力拓置业与怡家物业不是母子公司关系，二者系不同的独立法人。且怡家物业成为南滨花园的物业服务企业系力拓置业通过招投标方式选择的，符合法律规定的程序和要求。2、利川市发改局《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》复印件1份，拟证明发改局已将物业管理费调价为1.45元/m2。原告质证：对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。因被告仅仅缴纳了2015年12月18日--2016年12月17日期间的物业费，对于之后的经过原告催收，被告拒绝缴纳。原告诉请的金额是在扣减了多缴的部分之后按照1.45元/㎡/月的标准主张权利的。3、照片1份2张。拟证明南滨花园幼儿园的烟道从4号楼2单元排放油烟，影响业主的生活质量。原告质证：因照片上无法看出拍摄时间、地点以及拍摄人员，原告无从知晓该组照片的出处，对其真实性产生质疑。4、阳光信访平台的《答复意见书》。拟证明因被告的房产证早已办理下来而被押在物业公司，物业公司未及时提供房产证导致被告的房屋未卖出，现在降价了，说明物业不是在为业主提供服务而是在影响我们的生活质量。原告质证：原告作为南滨花园的物业服务企业不具有协助业主办理房产证的义务，如果被告认为因房产证办理迟延导致相关损失，可以在法律规定的期限内按照法定程序寻求解决办法。与本案不是同一法律关系，不能一并处理，同时也达不到被告的证明目的。本院经审理认定本案基本事实如下：2014年5月1日，原告（乙方）与利川市力拓置业发展有限公司（甲方）签订了《南滨花园前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将南滨花园小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该委托合同第二章还详细约定了物业委托管理事项。第三章约定管理期限为自本合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订的《物业管理委托合同》生效之日止。第四章约定了双方的权利、义务。第五章和第六章分别约定了物业管理服务质量，物业管理服务费用、收费标准。第七章约定了违约责任等内容。此后，被告林梅芳购买了该小区4栋2单元2402号房屋，建筑面积为108.12㎡。原、被告于2016年1月9日签订了《南滨花园前期物业服务协议》（主要内容和原告与利川市力拓置业发展有限公司签订的合同一致），约定物业服务费住宅为1.8元/月/㎡，由原告直接向被告按年收取。延迟支付物业费的违约金为日3‰。协议约定了物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款。其中管理事项约定为甲方（利川市怡家物业服务有限公司）的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立、健全本物业管理档案资料；委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。该协议第二条约定了物业管理服务内容为：物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；公共秩维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修管理；有偿服务；代表小区业主联络政府有关部门及协调工作；在小区合适地方设立公告栏。第三条约定了物业管理服务质量……等内容。物业管理费按约定由乙方交纳：住宅按建筑面积1.8元/月/㎡的标准计算（按建筑面积计，房产证未办理出来前，按商品房买卖合同中的预售面积计，房产证办理后，按房产证面积计；收费标准如遇政府政策调整，则做相应的调整）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金……等内容。合同签订后，利川市发改局于2016年7月4日下发《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》，规定该小区综合管理服务费（按住宅建筑面积计收）不含二次供水1.45元/㎡/月。被告林梅芳仅于2016年1月9日给原告支付了2015年12月19日至2016年12月18日止的物业服务费2335元（按住宅面积108.12㎡计应收1881元，按1.8元/月/㎡计算多收取的454元已在诉讼请求中冲抵）。《南滨花园前期物业管理委托合同》到期后，被告及小区所有业主没有组织成立业主委员会，所以被告也没有与原告解除原《南滨花园前期物业服务协议》。但原告至今一直按照原合同约定在持续地为被告及小区其他业主提供物业服务。经原告多次催收，被告拒绝支付物业服务费及违约金。原告遂于2020年8月13日诉至本院。本院立案审理中，原告增加要求被告支付2020年12月18日至2021年12月17日期间的物业服务费用1881元的诉讼请求，并要求从2020年12月18日起以1881元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止。被告对已经缴纳的物业费的起止时间无争议,但不愿意缴纳物业服务费及违约金。上述基本事实，有原告提交的书证、被告提交的《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》及双方庭审陈述等证据在卷为证，能够认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《南滨花园前期物业服务协议》对双方均具有法律约束力。原告按照合同提供了物业服务，被告就应当按照合同交纳物业服务费用。因原、被告在合同中明确约定了物业费具体缴纳时间为每年年底预交下个年度的物业服务费用，故原告在被告逾期缴纳后向被告主张权利并无不妥。且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利。原告所举证据能够证明原、被告自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理与服务，被告作为小区业主享受了原告的物业管理与服务。民法典施行前的《合同法》第36条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区全体业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续地在为小区业主提供物业管理与服务，被告及所有业主也继续按照以前的服务协议在享受原告提供的物业管理与服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业服务费。双方签订的书面协议对物业费收费标准、收取时间、违约责任等进行了约定，原告已按合同约定实际履行物业服务义务，也通过张贴书面催收通知单向被告进行了催收，被告逾期缴纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。自2016年12月18日至2021年12月17日，被告应支付原告物业服务费8951元，原告要求被告及时支付物业费及承担相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自违约之日起按日3‰支付违约金直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金过高，本院根据案件具体情况结合原《合同法解释（二）》第29条调整为按违约总值7070元的20％支付违约金1414元。原告增加诉讼请求从2020年12月18日至2021年12月17日期间的物业服务费1881元，不予计算违约金。被告抗辩大多是针对开发商利川市力拓置业发展有限公司而提出的，系另一法律关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百九十条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告林梅芳于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告利川市怡家物业服务有限公司从2016年12月18日至2021年12月17日期间的物业服务费8951元（已经扣减从2015年12月18日起到2016年12月17日止按1.8元/㎡多收取的物业服务费454元）。并同时支付从2016年12月18日至2020年12月17日期间迟延缴纳物业服务费按违约总值7070元的20％计算的违约金1414元。上列应付款项10365元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告利川市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由被告林梅芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向仁才二〇二一年一月十九日书记员  胡宪华