江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初2957号原告上海锦日物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区芳华路946号D室。法定代表人王国平，该公司总经理。委托代理人胡胜，上海中村律师事务所律师。委托代理人陈玺，上海中村律师事务所律师。被告邓怡伟。被告丁明。原告上海锦日物业管理有限公司与被告邓怡伟、丁明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后本案转为简易程序由代理审判员欧平独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告上海锦日物业管理有限公司的委托代理人陈玺，被告丁明、邓怡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锦日物业管理有限公司诉称：原告于2012年7月18日和昆山力天投资发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为华府庄园小区提供物业管理服务，业主按照1.8元/平方米/月的标准向原告支付物业费。在原告为华府庄园小区提供物业服务期间，原告依约履行了合同义务，但两被告2012年7月至2014年12月期间的物业费尚未交纳，原告曾委托上海中村律师事务所于2015年1月23日向两被告发律师函催讨物业费，但两被告并未履行付款义务。现要求：1、被告支付昆山市马鞍山路1999号13幢803室物业费5240.7元；被告支付原告昆山市马鞍山路1999号14幢505室物业费6694.38元；被告支付原告昆山市马鞍山路1999号15幢708室物业费4901.04元；上述物业费的计算期间为2012年7月1日至2014年12月31日。2、诉讼费由被告承担。被告邓怡伟、丁明辩称：涉案三套房子是我们的没有问题，2012年7月至2014年12月没交物业费，但是是有原因的，由于原告入驻的时候没有通知到我们，他对小区的物业服务没有符合当时签订的物业服务合同规定的义务，所以我们认为他没有履行这个合同。这段时间里每月的代缴费没有进行公开，因此我们并不知道实际花费多少。物业费是没有交，但是是有具体原因的。我们因为不是昆山本地的，房子一直是空置的，我们也没有被告知空置房是有相关打折的规定的，三套房子的钥匙都是由物业代管的，物业是知道我们房子是空置的。另外，物业说曾经发过催款通知，但是我们都没有收到过，曾经有人打过电话，但是我不知道是不是他们物业，是021的电话，这些都是不合规的。经审理查明：昆山市巴城镇华府庄园14号楼505室（建筑面积123.97平方米）、昆山市巴城镇华府庄园13号楼803室（建筑面积97.05平方米）、昆山市巴城镇华府庄园15号楼708室（建筑面积90.76平方米）三套房屋登记所有权人均系被告邓怡伟、丁明。该三套房屋产权登记时间分别为2011年11月11日、2011年12月26日、2011年12月20日。两被告在购买上述三套房屋时，涉案房屋的房地产开发经营企业昆山力天投资发展有限公司选聘的物业管理公司昆山华府投资管理有限公司曾向两被告提供了《昆山前期物业管理服务协议》，庭审中，两被告提供了该份协议，并认为该协议是其与开发商及物业公司签订的协议，该协议中载明：小高层物业费为1.8元/月/平方米（其中包括代收代缴0.7元/月/平方米），并对物业服务质量包括公共服务、服务事项、房屋及公共设备维护、清洁等事项进行了载明，《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为合同附件。2012年7月18日，昆山力天投资发展有限公司委托原告对涉案房屋所在的位于昆山市马鞍山路1999号华府庄园小区实行物业管理服务，双方为此签订《华府庄园前期物业管理服务合同》一份，对以下事项作了约定：1、委托管理期限为3年，合同到期后，双方应另行签订新合同，新合同期限延续至业委会成立；2、物业管理费按建筑面积实行包干制，住宅高层为1.8元/月/平方米（该收费标准按甲方在售房时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定为准，如本合同与《前期物业管理服务协议》有冲突，以《前期物业管理服务协议》为准）。合同签订后，原告作为物业服务方实际提供物业服务。原告自述其2016年1月底退出该小区服务。因两被告未能交纳物业费，原告诉诸本院。本案中，原告主张2012年7月1日至2014年12月31日的物业费。庭审中，被告主张原告所提供的物业服务存在诸多问题，包括：1、没有公告公布代缴代扣费用；2、没有每半年公布财务状况；3、合同中要达到90%的满意度，但是没有达到；4、所有的都没做好。5、安全防范没有按标准做；6、绿化带保洁也没有达到要求；7、门卫岗亭监控没有按照五级处理；8、人工湖喷水池都是草；9、门卫巡逻也都没有做到；10、电梯厅的保洁，都是小广告，没有按照五级达到要求。被告为证实其主张向本院提供了照片若干，照片拍摄时间从2014年至2016年；业主QQ群聊天记录若干；物业满意度调查表若干。原告对此均不予认可。审理中，被告陈述其上述三套房屋在2015年2月之前均处于空关状态，应按照昆山市相关规定按照空关房7折处理。原告在庭审中陈述其不知道涉案房屋的状态，需要庭后核实，本院限其庭后5日内向本院提供涉案房屋是否空关，是否装修的情况，但原告未向本院提供，也未提供房屋是否装修等记录。以上事实有原告提供的房屋产权登记信息、华府庄园前期物业管理服务合同、律师函、整付零寄交寄清单，被告提供的《昆山市前期物业管理服务协议》、QQ聊天记录、照片若干、调查问卷若干及当事人陈述予以证实。本院认为：涉案房屋所在小区的房地产经营企业昆山力天投资发展有限公司与本案原告签订了前期物业管理合同。原告并于签订合同后提供了物业服务，两被告作为该小区业主，应当按照物业费收费标准承担交纳物业费的义务。两被告主张其房屋在原告所主张的本案物业费期间都系空关状态，原告称对房屋状态不清楚，且未在法庭指定期间予以明确回复，本院认为，原告作为物业管理服务企业，连涉案房屋在该期间是否装修、是否空关等情况都不清楚，难谓称职，本院推定原告本案中主张的物业费期间即2012年7月至2014年12月期间，涉案房屋系空置未住状态，本院适当参考昆山市相关规定，对其物业费除代扣代缴之外的部分按7折处理。关于被告所提出的诸多服务不到位等问题，本院认为，本案中原告所主张的物业费期间为2012年7月至2014年12月，被告所提供的照片主要形成于2015年和2016年，难以反映2012年至2014年的服务情况，被告所提供的调查表仅小区业主中的一小部分，难以完整反映出原告公司服务详细情况，故本院对上述物业费折后不再折减。关于原告主张的2012年7月1日至2012年7月17日的物业费，原告在2012年7月18日前并未提供服务，本案中无由原告收取该时段物业费的依据，故本院在本案中不予支持。关于2012年7月18日至2014年12月31日的物业费，本院对除代扣代缴部分外的物业费进行7折处理后金额分别为：昆山市巴城镇华府庄园14号楼505室（建筑面积123.97平方米）5363.81元、昆山市巴城镇华府庄园13号楼803室（建筑面积97.05平方米）4199.06元、昆山市巴城镇华府庄园15号楼708室（建筑面积90.76平方米）3926.91元，合计13489.78元。关于被告抗辩的公共支出公开等问题，被告可以另行处理。被告不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。原告在服务过程中既要按约提供服务，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，只有业主与物业服务企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐小区。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓怡伟、丁明于本判决生效后十日内支付原告上海锦日物业管理有限公司2012年7月18日至2014年12月31日的物业管理费：昆山市巴城镇华府庄园14号楼505室5363.81元、昆山市巴城镇华府庄园13号楼803室4199.06元、昆山市巴城镇华府庄园15号楼708室3926.91元，合计13489.78元。二、驳回原告其余诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费220元，减半收取110元，由两被告负担88元，原告负担22元。该款原告已预交，本院不再退还，两被告应负担的88元在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 欧 平二〇一六年五月十日书 记 员 高美娟附相关法律条文：1、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。