上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11477号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海干丰实业有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇钱鑫路****。法定代表人：徐丰，执行董事。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海辕盛实业发展有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区上南路******、上南路******iv>法定代表人：钱亦强，董事长。委托诉讼代理人：徐国兴，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海干丰实业有限公司（以下简称干丰公司）因与被上诉人上海辕盛实业发展有限公司（以下简称辕盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。干丰公司上诉请求：维持一审判决第一、第四、第五、第七、第八项，撤销一审判决第二、第三、第六项，改判驳回辕盛公司要求干丰公司支付免租期租金及赔偿违约金的诉讼请求；辕盛公司退还装修保证金6,000元。事实和理由：2013年1月，辕盛公司、干丰公司签订《房屋租赁合同》，约定辕盛公司将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室-1铺房屋（以下简称系争房屋）出租给干丰公司。租期届满后，双方先后于2016年4月及2017年就系争房屋签订了两份续租补充协议。关于续租补充协议解除的责任归属。2019年8月26日，干丰公司已书面通知辕盛公司解除合同。根据房屋租赁合同第14.1条第5款之约定，双方可以口头或者书面协商一致解除合同。而根据房屋租赁合同第14.2条之约定，干丰公司主动申请解除合同的，必须以书面通知辕盛公司。干丰公司按约发出了解除合同的通知，且此时干丰公司并无违约行为。辕盛公司收到通知后，并未作出不同意解除合同的反馈，2019年8月31日，辕盛公司还张贴了《告顾客书》。故辕盛公司默认续租补充协议于2019年8月31日解除，其仅有权没收履约保证金，无权要求干丰公司支付免租期租金及承担合同解除违约金。依据2013年签订的租赁合同，干丰公司支付了装修押金6,000元，按照双方约定，自干丰公司装修结束并经商场管理方验收通过，10个工作日后由辕盛公司退还。2017年双方签订的续租补充协议系2013年租赁合同的延续，2017年5月1日，系争房屋进行了第二次装修，续租补充协议于2019年8月31日解除，干丰公司要求退还装修保证金的反诉请求，并未超过诉讼时效。辕盛公司没有证据证明干丰公司因装修而损坏公共设施的行为存在，故装修保证金应予以返还。被上诉人辕盛公司辩称，不同意干丰公司的上诉请求。双方并未就合同解除的后果达成书面或者口头约定。辕盛公司已明确表示系干丰公司擅自违约导致合同解除，干丰公司应承担相应的违约责任。干丰公司自认装修截止日为2013年5月，至干丰公司反诉要求退还装修保证金已逾7年，根据相应的法律规定，干丰公司的该项反诉请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。辕盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认辕盛公司、干丰公司签订的《续租补充协议》于2019年9月5日解除；2.干丰公司向辕盛公司支付滞纳金48,471.42元（以应付款项为基数，自逾期之日起至实际付款日止，按每日0.5%计算，具体金额计算方式详见附件：滞纳金计算清单）；3.干丰公司向辕盛公司支付违约金69,350元（以每月34,675元的租金标准计算两个月违约金）；4.干丰公司支付2017年8月装修免租期租金27,375元；5.没收干丰公司支付的履约保证金36,500元；6.诉讼费由干丰公司承担。干丰公司向一审法院提出反诉请求：1.辕盛公司承担本案全部诉讼费；2.辕盛公司返还履约保证金36,500元；3.辕盛公司退还装修保证金6,000元，以及支付相应的逾期利息（以6,000元为基数；2019年8月20日前，以同期银行贷款利率为标准，2019年8月20日之后，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR为标准；从2013年5月10日起计算至实际清偿之日止）；4.辕盛公司退还干丰公司质量保证金9,125元。一审法院认定事实：2013年1月，辕盛公司（甲方）与干丰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方用于经营XX母婴生活馆使用；租期为2013年5月1日至2016年4月30日；甲方交付租赁房屋前，乙方应向甲方支付履约保证金36,500元；乙方同意，若租赁合同期间乙方擅自解除租赁合同的，乙方仍应支付在免租装修期及免租期内的租金；乙方应在每月的二十五日前向甲方支付下个月的租金；乙方应当按照合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用，乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天，应支付未付金额的0.5%作为违约金；租赁期间，乙方逾期或不足额支付房租、商场管理费或其他应付费用超过10天的，甲方有权单方面解除本合同，同时有权没收本合同项下乙方支付的全部履约保证金、要求乙方支付二个月租金的违约金；乙方在装修期间应根据《装修手册》等文件向甲方指定的商场物业管理公司支付费用，其中装修保证金为6,000元；装修保证金余额自乙方装修结束并经商场管理方验收通过后，10个工作日内无息返还；在本合同签订后的7日内，乙方须向甲方支付房屋租赁期间经营商品质量及侵权责任保证金9,125元，若乙方出售的商品或服务存在质量问题、构成其他侵权或出现其他问题的，甲方有权用质量及侵权责任保证金支付相关费用、损失，以及没收该质量及侵权责任保证金用于抵扣乙方违约金。合同签订后，干丰公司于2013年2月28日支付了装修保证金6,000元、质量保证金9,125元，于同年3月4日支付了履约保证金36,500元。2016年4月26日，双方就系争房屋签订了《XX广场房屋租赁合同续租补充协议》。2017年，辕盛公司（甲方）与干丰公司（乙方）就系争房屋再次签订了《XX广场房屋租赁合同续租补充协议》（以下简称该协议），该协议约定租期为2017年5月1日至2021年7月31日；2017年5月1日至2018年4月30日的续租期内，乙方应按照每月27,375元向甲方支付租金；2019年5月1日至2021年7月31日的续租期间内，乙方应按每月34,675元向甲方支付租金；2017年5月1日至2018年4月30日期间乙方应对房屋进行重新装修，甲方同意给予乙方一个月装修免租期；该协议未涉及的内容，仍按原租赁合同相关约定执行。承租系争房屋后，干丰公司支付了截止至2019年8月31日的租金。2019年5月22日，干丰公司向辕盛公司递交了《申请函》，表示因经营困难，申请降租。2019年8月26日，干丰公司法定代表人向辕盛公司工作人员面交了《告知函》一份，载明：“……贵司最终还是不同意降铺位租金，现我司已经无力再经营下去了……我司决定经营到本月底（8月31日）……于9月5日来办理退场手续！”2019年8月31日，干丰公司向辕盛公司递交《确认函》，再次强调终止诉争合同。同日，XX广场运营部出具《告顾客书》，载明：“我商场三楼北区商户‘XX’因其经营情况不佳，与我商场的租赁合约于2019年8月31日提前终止……”。2019年9月4日，XX广场物业部向干丰公司出具了撤场的《物品进出证》，干丰公司称系辕盛公司同意干丰公司在2019年9月4日搬离，并通知物业部门放行，辕盛公司则表示干丰公司撤场辕盛公司并未放行，干丰公司擅自搬离，且进出证上仅有盖章却并无物业部门负责人签字。2019年9月18日，辕盛公司向干丰公司寄送了《关于提前撤场告知函》，要求干丰公司立即支付拖欠的租金、水电费、滞纳金及解约违约金等款项。2019年11月13日，辕盛公司向干丰公司寄送了《告商户函》，要求干丰公司返还系争房屋，该份函件被退回。本案一审审理中，辕盛公司称干丰公司于2019年9月5日之后搬离，干丰公司则表示其于2019年9月搬离，具体几号记不清了，但不是9月4日，起诉前辕盛公司未向干丰公司催讨过滞纳金。双方均认可系争房屋现在处于空关状态。一审法院认为，辕盛公司、干丰公司于2017年签订的《XX广场房屋租赁合同续租补充协议》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。合同解除应当合法有据。因干丰公司通知辕盛公司其于2019年8月31日终止经营，随后辕盛公司在当日通过《告顾客书》对外公示诉争合同已终止，故一审法院据此确认合同解除日为2019年8月31日。但就合同解除之原因，虽干丰公司辩称已多次联系辕盛公司要求减免租金无果，迫于经营压力而提前解约，但房屋租赁关系中，辕盛公司作为出租人的主要合同义务系交付出租房屋供干丰公司使用，而经营系干丰公司自身义务，与辕盛公司无关，干丰公司以该理由解除合同，并无合同及法律依据，理应承担擅自解约的违约责任。审理中，干丰公司辩称辕盛公司对外公示《告顾客书》以及辕盛公司批准干丰公司搬迁的《物品进出证》能够证明合同系因双方协商一致而解除，故应免除干丰公司违约责任，对此，一审法院认为，结合双方提交的证据及庭审陈述，诉争合同系因干丰公司方经营不善而单方面提前解约，《告顾客书》及《物品进出证》仅为辕盛公司对干丰公司提前解约及搬离这一事实的确认，并不能表明其对干丰公司擅自解约行为的认可，故辕盛公司主张没收履约保证金36,500元及要求干丰公司另行支付两个月租金的违约金，符合合同约定及法律规定，予以支持。本案中，辕盛公司免除了干丰公司一个月装修免租期的租金27,375元，虽双方对免租期所对应的具体月份存在争议，但并不影响辕盛公司给予了干丰公司一个月时间免租的客观事实，现干丰公司擅自提前解约，理应按照合同约定向辕盛公司补缴该笔租金，故对于辕盛公司的该部分诉请，亦予以支持。干丰公司虽在租期内逾期支付多笔租金，但辕盛公司在起诉之前从未向其主张滞纳金，应当认定为其对干丰公司的逾期付款行为的默认，现辕盛公司再行主张相应的滞纳金，不予支持。辕盛公司主张没收干丰公司支付的质量保证金，其提供的证据却不足以证明干丰公司“出售的商品或服务存在质量问题、构成其他侵权或出现其他问题”，故对于干丰公司要求辕盛公司退还质量保证金的反诉诉请，予以支持。诉争合同约定，辕盛公司应在干丰公司“装修结束并经商场管理方验收通过后，10个工作日内无息返还”装修保证金。干丰公司于2013年装修完毕并开业经营，辕盛公司应于当年退还其装修保证金，故干丰公司要求辕盛公司退还装修保证金的诉请已过诉讼时效，不予支持。一审法院审理后于2020年6月30日作出判决：一、确认上海辕盛实业发展有限公司与上海干丰实业有限公司于2017年签订的《XX广场房屋租赁合同续租补充协议》于2019年8月31日解除；二、上海干丰实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海辕盛实业发展有限公司免租期租金27,375元；三、上海干丰实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海辕盛实业发展有限公司违约金69,350元；四、上海辕盛实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海干丰实业有限公司质量保证金9,125元；五、上海干丰实业有限公司已支付给上海辕盛实业发展有限公司的履约保证金36,500元不予退还；六、上海干丰实业有限公司已支付给上海辕盛实业发展有限公司的装修保证金6,000元不予退还；七、驳回上海辕盛实业发展有限公司的其余诉讼请求；八、驳回上海干丰实业有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费3,934元，减半收取计1,967元，由上海辕盛实业发展有限公司负担600元，上海干丰实业有限公司负担1,367元；反诉案件受理费545元，由上海干丰实业有限公司负担449元，上海辕盛实业发展有限公司负担96元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：《房屋租赁合同》第14.1条约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）租赁房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）租赁房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）租赁房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）出现因法律、法规禁止的非甲方或甲方责任的其他情况导致本合同不能履行的；（五）双方协商一致解除的。第14.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付36,500元的违约金，给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方延期交付租赁房屋超过90日，经宽限期后仍未交付的；（二）甲方交付的租赁房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租租赁房屋、转让租赁房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金等费用累计超过10天的。二审中，辕盛公司向本院表示，自愿退还干丰公司装修保证金6,000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及续租补充协议，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行，不得擅自变更或者解除。上诉人于2019年8月26日向被上诉人递交《告知函》，明确表示不愿继续履行合同，决定经营到8月31日，并要求办理退场手续。嗣后，XX广场运营部出具《告顾客书》，明确系争房屋续租补充协议于2019年8月31日终止，XX广场运营部也向上诉人出具了撤场的《物品进出证》。由此，可以认定被上诉人同意上诉人作出的于8月31日终止双方租赁合同关系之意思表示。但上诉人并无证据证明双方就合同解除的后果达成一致。被上诉人也不认可上诉人关于双方达成以没收履约保证金而解除续租补充协议合意的主张。故仅能认定双方对合同终止履行达成一致，但未对合同解除后果协商一致或者达成合意的。上诉人依据《房屋租赁合同》第14.1条第五项之约定，要求免除其应负之违约责任的上诉请求，缺乏事实基础，本院予以驳回。《房屋租赁合同》第14.2条约定了一方可行使合同解除权的六种情形，但上诉人并未举证证明被上诉人存在合同约定的六种情形，且上诉人于2019年8月26日发出《告知函》时，列明的不再履行合同的理由系被上诉人不同意降租，上诉人无力继续经营，而非被上诉人存在违约情形。故上诉人亦无权依据《房屋租赁合同》第14.2条之约定解除续租补充协议。续租补充协议解除之责任归属、法律后果处理，仍应按照法律规定及双方合同之约定处理。上诉人要求降低租金，但双方并未协商一致，被上诉人也不同意降低系争房屋租金。故上诉人以被上诉人不同意降低租金，其无力继续经营为由要求终止履行续租补充协议，缺乏免责事由，应向被上诉人承担合同解除之违约责任。由此，一审法院认定上诉人按约赔偿被上诉人相当于两个月租金的违约金，符合合同约定，具有相应的事实依据，本院予以维持。上诉人关于其无需承担解约违约金的上诉请求，本院予以驳回。同时，根据《房屋租赁合同》之约定，上诉人擅自解除合同的，上诉人仍应支付免租装修期及免租期内的租金，故一审法院判令上诉人支付被上诉人装修免租期的租金，具有相应的事实基础及合同约定，本院予以维持。二审中，被上诉人自愿返还上诉人装修保证金6,000元，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13919号民事判决第一、第二、第三、第四、第五、第七、第八项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13919号民事判决第六项为：上海辕盛实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还上海干丰实业有限公司装修保证金6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,967元，由上海辕盛实业发展有限公司负担600元，上海干丰实业有限公司负担1,367元；反诉案件受理费545元，由上海干丰实业有限公司负担449元，上海辕盛实业发展有限公司负担96元。二审案件受理费2,354元，由上海干丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年一月六日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……