黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民二民重字第6号原告冯维，男，1979年9月9日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区。法定代表人全星，男，总经理。委托代理人任士安，黑龙江士安律师事务所律师。原告冯维与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，于2014年12月10日作出（2014）香民二民初字第48号民事判决书，宣判后，被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司不服判决，向哈尔滨市中级人民法院提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于2015年6月3日作出（2015）哈民一民终字第461号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）香民二民初字第48号民事判决书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月2日、2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告冯维，被告委托代理人任士安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年9月16日签订商品房买卖合同一份，合同约定:原告购买被告开发的位于哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊第7栋1层105室的商品房，建筑面积为368.49平方米，总房款为300万元，并约定交付时间为签订合同当日。合同签订后，原告依约交付了全部购房款，因购买之房系被告的售房处，原告同意给被告几天时间搬家，但被告以种种理由迟迟不予交房。故原告起诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告购房款300万元，并赔偿原告损失300万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意原告诉请，本案事实非常清楚，是典型的虚假诉讼。原、被告之间根本不存在房屋买卖关系。被告于2013年9月16日向原告借款110万元，实际转款103.40万元，当时就扣了6.6万元的利息，以房屋买卖形式做的借款抵押担保，原告没有交一分钱的购房款，被告现已经还款101.60万元，因此原告说交了300万元购房款是典型的虚假诉讼。以下事实和证据可以证明这个主张：1、2013年9月16日，在被告原法定代表人金凤基办公室办理的借款和转账，同时办理的以房屋买卖形式的抵押，不可能存在103.40万元由银行转账，而300万元用现金支付的情况，不符合客观实际和交易习惯及日常生活经验法则。原、被告买卖合同第八条约定：房屋交付期限是2013年9月16日，也就是合同签订当天就交房，但是近1年多时间原告没有办理进户，没向被告索要过房产，而原告却租房子办公，严重违反客观实际和常理。买卖合同第16页第22条写明，本合同连同附件共计21页，现原告买卖合同没有最后一页，因为原告将最后一页的抵押借款内容故意删除。原告给被告转款是103.40万元，原告亲笔签字的三笔收款6.6万元，数字与借款110万完全吻合，说明原、被告之间是借款关系不是房屋买卖关系。原告为证明其诉讼主张成立，向法庭提交如下证据：证据一、商品房买卖合同。证明原、被告双方于2013年9月16日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊第7栋1层105室的商品房，房屋总价款为300万元，被告应在2013年9月16日前交付该商品房。证据二、被告于2013年9月16日给原告出具的收据。证明原告向被告交付购房款300万元。证据三、诉争房屋的信息。证明诉争房屋已经销售给案外人顾希妍，并在有关部门办理了联机备案。证据四、金凤基个人签字的借据一份。证明2013年9月16日金凤基个人另向原告借款110万元，与本案无关。证据五、哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民二商初字982-1号民事裁定书一份，起诉状一份，诉讼费收据一份。证明原告已在该院向金凤基的继承人主张偿还借款110万，此借款与本案无关。证据六、原告的银行流水帐。证明原告账户金额很大，原告的财务情况很好，有足够的资金购买诉争房产。证据七、黑龙江维维嘉经贸有限公司营业执照一份。证明原告账户金额很大，原告的财务情况很好，有足够的资金购买诉争房产。证据八、证人王长树出庭作证。证明2013年9月，证人王长树同原告冯维一起到原告冯维家取钱，帮助原告冯维将房款送到哈平路龙贸公司，用两个兜装300万元现金，交给卖给原告冯维房子的房主，这个人姓金，他们将款送到龙贸公司的二楼姓金的人的办公室，当时办公室内只有姓金的一个人，原告冯维和姓金的查钱时，证人王长树没在办公室内，和他与原告冯维一同送钱的还有张可心。证据九、证人张可心出庭作证。证明2013年9月，原告冯维给他打电话说要买房子，需要他帮助送现金，从原告冯维家取钱300万元现金，装两个兜子，送到哈平路开发商二楼办公室的，一位姓金的人的办公室，当时办公室内只有姓金的一个人，他与原告冯维和王长树一起去的，当时原告冯维把钱交给姓金的人时说钱已经数完了，然后他俩在屋里数的钱，证人和王长树在门口等着。以上证据经当庭质证，被告对证据一有异议，协议应该是21页，但现在为17页，第17、18、19、21页缺失，合同第八条规定，当日交款应该交付房屋，但原告一直没有进户，也没有要房屋，合同第21页借款抵押应该注明，但原告故意丢失第21页。对证据二认为确实是被告出具，但被告没有收到一分钱，只是办借款用房产抵押手续的一部分，财务若收到钱是有账目的，还有其他严格手续，但被告单位财务账中现在没有记载收到该款项。对证据三无异议，更加证明该房屋卖给原告之前就卖给案外人顾希妍，并办理联机备案，若原告真实买房，应该查明。对证据四有异议，借款是公司借款，金凤基是法人，签字代表公司行为，借款在公司有账目，记载清楚，都是当天记载的，这笔款及房屋买卖合同做抵押都是在2013年9月16日在金凤基办公室办理的，虽然借据签订110万元，但实际转款103.4万元，原告直接扣除6.6万元利息。对证据五有异议，认为原告在道里区法院的起诉与本案房屋买卖是一回事，被告当时向原告借款，并用诉争房屋作抵押，但被告已经陆续还原告101.6万元，原告起诉110万元说明原被告之间只有一笔往来，原告收到被告的还款是有原告签字的。对证据六有异议，该流水账为借款，不是工程款。对证据七质证意见同证据六。因被告第二次开庭时未到庭，所以对证据八、证据九未质证。被告为证明反驳理由成立，向法庭提交如下证据：证据一、2013年9月16日被告法人金凤基与原告签订的借据一份（复印件）。证明原、被告之间为借款关系，不存在房屋买卖关系。证据二、原告给被告出具的收条8份及银行转账票据2份（复印件）。证明原告借款给被告110万元（实际借款103.4万元）及被告还款给原告101.6万元的情况。证据三、房屋买卖合同一份（复印件）。证明被告与其他人借款也是以签订买卖合同的形式作抵押，合同第21页有标注，是借款抵押，但原告提交的合同未提交有借款抵押内容的那一页。证据四、建筑派出所询问笔录一份。证明诉争房屋在法人金凤基去世后，原告带人强行抢占诉争房屋。该房屋是被告的办公室，在金凤基去世前其他同事没有听说原告来要过房子。经质证，原告对证据一无异议。对证据二有异议，原告借给金凤基110万元，其中转款103.40万元,无异议，剩余是以现金形式交给被告6.6万元。原告没有收到101.60万元还款，收条中只有2张是原告收到并签字（11月18日66000元、还有一个没有日期的66000元），是被告标注的咨询费，但实际是金凤基个人还原告的个人借款，还有一张收条是2014年10月17日132000元支票为原告与金凤基个人借款，还有一个转款20万元是与金凤基个人借款。原告只收到这四笔。对证据三该合同与原告提交的合同不一样，该合同为正规房产部门联机备案合同，原告的合同是被告涂改变更过的合同，被告将顾希妍联机备案的条码用纸粘贴了，购房人的名字也是用纸粘后写的原告的名字，被告给原告合同的时候就没有第21页抵押内容。对证据四有异议，认为没有抢占房屋这个事，笔录中没有提到原告抢占房屋的事，报案内容不包括原告，诉争房屋是2015年8月份被告负责人全星主动交给原告的钥匙，且给原告出具了房屋内所有物品搬走的证明并加盖被告公章，该证据因原告母亲出门没在家，被她锁起来了，庭后提交。经审理查明：2013年9月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊第7栋1层105室商业用房，房屋总价款为300万元，房屋交付日期为2013年9月16日。同日，被告为原告出具收据一份，内容：“交款单位：冯维，人民币：叁佰万元整，收款事宜：风车小镇7＃楼5号商服，加盖黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司财务专用章”。但被告至今未将该房屋的合法手续交付给原告，也未给原告出具正式有效的专用销售发票。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封被告开发建设的哈尔滨市香坊区龙茂小区二期工程5栋107室商服用房和香坊区龙茂小区二期工程9栋109号车库及香坊区龙茂小区二期工程8栋104号商服用房，并提供了担保，本院于2014年6月30日、7月1日分别查封了上述房屋及担保房屋的产权档案。另查明，被告在2013年9月16日前已经将诉争房屋出售给案外人顾希妍，并办理了联机备案。再查明，2013年9月16日被告法定代表人金凤基为原告出具借款110万元借据一张，该纠纷现在哈尔滨市道里区人民法院审理中。本院认为，对原、被告系房屋买卖关系还是民间借贷关系双方各持己见，原告向法庭提供了商品房买卖合同及被告财务出具的收款收据，证明买卖关系成立，被告向法庭提供被告法定代表人金凤基为原告出具的欠款110万元的借据及往来收据，欲证明原告所主张的房屋买卖合同系该笔借款的抵押担保，且原告所诉购房款300万元在被告单位银行账户无体现，本院根据原、被告的上述诉辩分析如下：300万元及110万元两份收据于同日出具，依被告主张，二笔款项实际只是一笔110万元的借款，实际的借款人是被告，而非被告的法定代表人金凤基，被告也陆续偿还部分款项。也就是说，被告借款出具的是个人签名的收据，该收据内容又完全无法体现被告的主张。同时，为110万元借款设定抵押，而签订了商品房买卖合同的解释，实在有悖常理，且未说明抵押之用途，只在自己留存的文本中标注，并且出具了一张加盖被告财务专用章的收据，被告出具的以上二份收据及所述不足以证明其反驳理由成立。综上，原告提供的以上证据已构成房屋买卖关系成立的证据，故原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告仅提供原告签名的收据，且被告每笔还款的金额与借款之间不能形成证据链，不足以证明原、被告系民间借贷关系。被告在签订合同之前，已经将诉争房屋出售给案外人顾希妍，并办理了联机备案，而被告故意隐瞒这一事实将诉争之房屋再次出售给原告，对此原告认为被告的行为已构成欺诈，故主张原、被告签订的房屋买卖合同无效，而本院认为被告虽一房多卖但所签订合同应认定为有效，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力于人民法院根据案件事实做出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。经本院释明后，原告变更诉讼请求为解除合同，因原、被告所签订的商品房买卖合同已不能实现其目的，故原告要求解除合同有理，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张由被告返还购房款300万元，并赔偿经济损失300万元的问题，根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。故原告诉请被告返还购房款300万元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张赔偿损失300万元，本院酌定支持150万元。关于被告辩称原告在签订商品房买卖合同前负有注意义务，应当对商品房的状态进行查询，由于原告没有尽到注意义务，故原告应在其自身的过错范围内承担相应责任的主张。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告做为诉争房屋的销售人，负有向原告如实告知诉争房屋真实情况的义务，原告基于对被告的信任没有在合同签订前查询诉争房屋的情况并不存在过错。并且原告也没有法定义务要在合同签订前查询房屋出售备案情况，故被告要求原告在其自身的过错范围内承担相应责任的抗辩主张依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告冯维与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于2013年9月16日签订的商品房买卖合同；二、被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告冯维购房款300万元；三、被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告冯维损失150万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用47800元（其中案件受理费42800元、保全费5000元原告已预交），由被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司承担，与上款一并给付原告冯维。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  齐明钧人民陪审员  杜景艳人民陪审员  詹姗姗二〇一六年五月六日书 记 员  姜丽丽