广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终910号上诉人（原审被告）：惠州金百利实业有限公司。住所地：惠州大亚湾西区淡澳公路右侧*楼。法定代表人：熊自愉，总经理。委托代理人：方雁强、黄议民，均系广东日升律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：胡某，女，汉族，1988年10月10日出生，住深圳市福田区，上诉人惠州金百利实业有限公司（下称：百利公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人方雁强、黄议民，被上诉人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2015年10月27日，原告胡某一审诉称：2015年9月14日，原告认购被告位于惠州××大道××缤纷ＴＯＷＮ（注册名：格蓝云天名苑）x栋x单元xx物业。同日，原告与被告签订了《缤纷TOWN认购书》并以POS机刷卡方式向被告交纳认购定金30000元整，被告向原告出具了收款收据。2015年9月29日，原告按约携带用于签订商品房买卖合同及办理按揭贷款所需的全部款项、材料至被告处，欲与被告进行商品房买卖舍同的协商、签订。签订过程中，原告发现被告出示的商品房买卖合同违约责任、房屋交付、产权登记等条款显失公平，遂提出就合同条款进行协商，被告予以拒绝。2015年9月30日，原告向被告发出《履约催告函》，要求被告与原告再次就合同条款进行协商，被告借故拒绝。期间，原告多次要求被告就合同条款进行协商，被告均不予理会。2015年10月15日，原告忍无可忍向被告发出《解除合同通知函》，要求解除与被告签订的《缤纷TOWN认购书》，并要求被告退还原告所交定金30000元整，被告再次予以拒绝。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。原告认为，违约责任、房屋交付、产权登记等条款是商品房买卖合同的重要条款，因上述重要条款未能达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立，原告有权要求解除双方签订的认购书，要求被告退还原告所交定金。请求：一、被告立即退还原告定金30000元整；二、被告立即向原告支付逾期返还利息（以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月15日起至实际付款日，暂计至起诉之日约为50元）；三、被告承担本案的诉讼费。原告向法庭提交的主要证据有:认购书、收款收据、履约催告函及快递复印单、录音光盘、聊天记录截图、解除合同通知函及快递复印单等，拟证明其诉称的事实。被告金百利公司一审未作书面答辩，也未到庭和提供证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2015年9月14日，原告胡某与被告金百利公司签订《缤纷TOWN认购书》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州××大道××缤纷ＴＯＷＮ（注册名：格蓝云天名苑）x栋x单元xx房，认购缴纳定金为30000元；二、付款方式，原告须于签订本认购协议书之日起七天内即2015年9月30日前付清首期款153890元，同时签订《广东省商品房买卖合同》，余款按合同规定办理银行按揭手续并及时供款；三、违约责任，如原告未在2015年9月30日前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视为原告自动放弃其所认购物业的权利，被告有权没收原告交付的认购定金并有权将该物业另行出售，因转售获得之一切利益全部归被告所有，而与原告无关，原告不得要求任何形式之赔偿；四、特别约定，本认购书下，物业买卖所未详尽约定之任何一方的权利义务，无论销售面积、质量标准、交付、入伙时间、违约责任及其他，双方同意以将来签署的正式的《广东省商品房买卖合同》为据。原告于2015年9月14日向被告支付购房定金30000元。此后，原、被告在上述认购书约定的签约时间内即2015年9月29日，就商品房买卖合同中的违约责任、交房期限、产权登记等主要条款进行协商，未能达成一致意见，致使双方之间一直未能订立商品房买卖合同。2015年10月15日，原告以特快专递的形式向被告发送《解除合同通知书》，要求解除双方之间签订的认购书并由被告向其退还认购定金。2015年10月27日，原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。以上事实，有原告的庭审陈述，原告向法庭提交的认购书、收款收据、履约催告函及快递复印单、录音光盘、聊天记录截图、解除合同通知函及快递复印单等证据在卷证实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告胡某与被告金百利公司签订的《缤纷TOWN认购书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。原、被告双方签订的认购协议并未包含商品房买卖合同中的主要内容，因此，原告作为买受人，在签订合同前，有权利就合同中的主要条款与作为出卖人的被告进行协商。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告作为商品房买卖合同的一方当事人，享有自愿订立合同的权利，其因主要合同条款未能与被告协商一致，有权不与被告签订商品房买卖合同，被告作为收受定金的一方，在商品房买卖合同未能订立时，应向原告返还定金。综上所述，原告要求被告返还定金并解除双方签订的认购协议书的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。因原、被告双方对不能继续履约均无过错，故原告要求被告支付利息损失无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告胡某与被告惠州金百利实业有限公司于2015年9月14同签订的《缤纷TOWN认购书》。二、被告惠州金百利实业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告胡某返还商品房认购定金人民币30000元。三、驳回原告胡某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元，由被告惠州金百利实业有限公司负担。当事人二审的意见百利公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认为“原告作为商品房买卖合同的一方当事享有自愿订立合同的权利，其因主要合同条款未能与被告协商一致有权不与被告签订商品房买卖合同，被告作为收受定金的一方，在商品房买卖合同未能订立时，应当向原告返还定金”错误。被上诉人作为商品房买卖合同的一方当事人享有自愿订立合同的权利，但被上诉人在签订《认购书》时已经与上诉人的工作人员谈妥相关的合同条款，被上诉人是基于对合同条款的认可及了解的基础上，才交付了3万元的定金。若上诉人与被上诉人双方未就合同的相关主要条款协商一致，被上诉人怎么可能轻易就交付定金给上诉人，这不符合常理。而且上诉人与很多购买其他房屋的买受人也是签订内容基本一致的条款，其他买受人都未提出异议，那么该《商品房买卖合同》的条款相对来说也是能够平衡买卖双方的利益，可操作性比较强的条款，若该合同的条款如此不公平，为何那么多的购买者仍愿意与上诉人签订合同，这也不符合常理吧?因此，被上诉人是故意以双方未能就合同的重要条款协商一致的理由要求解除合同，返还定金是不符合事实的，实际上是被上诉人故意阻却合同的签订，存在违约的行为，故被上诉人已经支付的定金无需退还。2、上诉人的工作人员极力采取积极的措施促成双方签订《商品房买卖合同》，该工作人员曾多次诚意邀请被上诉人当面协商，但上诉人并无诚意协商，故意拒绝当面协商，上诉人尽力为促使双方签订《商品房买卖合同》，而被上诉人一再推却。被上诉人认为上诉人不愿与其协商合同的重要条款，没有充分的证据予以证明该事实，相反，是被上诉人不愿与上诉人协商，被上诉人构成违约，应当上诉人无需将定金退还给被上诉人。二、一审适用法律错误。一审认为“本案应依照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，并不是因不可归责于双方的原因而导致合同无法订立，而是被上诉人故意阻却合同的订立，是因为被上诉人的违约行为导致合同无法订立的，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”上诉人无需将定金返还给被上诉人。被上诉人胡某未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：签订认购书和交定金时，并未谈妥买卖合同主要条款，且认购书也写明以正式买卖合同为据，我方所交定金是为签订正式合同作担保；我到上诉人就签订正式买卖合同条款进行协商未果，导致合同无法签订，属于不可归责于双方的原因，定金依法应予以返还。请求驳回上诉，维持原判。各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院二审经审理查明，与原审法院查明的事实相符。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人是否应将定金3万元返还给被上诉人。关于上诉人是否应将定金3万元返还给被上诉人的问题。上诉人上诉主张未能签订《商品房买卖合同》是被上诉人违约行为所致，其无权请求返还定金。对此，本院审理认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案中，被上诉人在与上诉人签订《认购书》交付定金后，因双方就商品房买卖合同条款无法达成一致，最终双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，应属于上述规定的因不可归责于当事人双方事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人的情形。原审判决上诉人返还定金给被上诉人正确，本院予以维持。上诉人并未提供证据证明未能签订《商品房买卖合同》是被上诉人一方原因造成，其上诉主张不应返还定金的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费551元，由上诉人惠州金百利实业有限公司。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  赖锦荣审判员  郑 杰二〇一六年五月二十六日书记员  黄美静