太原市小店区人民法院民 事 判 决 书2015年小民初字第01588号原告王太平，男，1959年11月14日出生，汉族，太原市小店区平阳街办杨家堡社区居民，住太原市。委托代理人杨威，山西国韵律师事务所律师。委托代理人王佳丽，山西国韵律师事务所律师。被告王华建，女，1964年9月14日出生，汉族，太原市小店区平阳街办杨家堡社区居民，住太原市。被告王琴，女，1987年6月19日出生，汉族，太原市小店区平阳街办杨家堡社区居民，住太原市。被告王麟，男，1990年4月9日出生，汉族，太原市小店区平阳街办杨家堡社区居民，住太原市。三被告的委托代理人王颖超，山西鼎信泽律师事务所律师。原告王太平与被告王华建、王麟、王琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由审判员王晓芳担任审判长，人民陪审员李蜀平、于志军组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨威，三被告及其委托代理人王颖超到庭加诉讼。本案现已审理终结。原告王太平诉称，王金生与被告王华建系夫妻关系，王麟系王金生的长子，王琴系王金生的长女。2010年为响应太原市城中村改造的要求，原告与王金生名下宅基地上的房屋均被拆除。在拆迁补偿过程中，原告与王金生就三套安置房（期房）达成买卖协议，后原告依约陆续累计向王金生支付了1462000元的购房款，王金生收到上述款后于同年5月6日向原告出具了收款凭条，并协同原告到村委会和山西恒实房地产公司的售楼处为原告选订了位于太原市平阳路小区的三套房屋。王金生于2013年因病身亡。不知何时，王金生名下的拆迁兑换的六套房屋全部变更到被告王麟名下。现房屋均已建成，但由于王金生名下拆迁安置合同主体发生了变更，导致因手续问题一直延误得原告不能及时取得所购房屋。经与王金生的继承人即三被告多次协商，三被告一直以各种理由进行推拖，不履行相关的义务。为维护原告的合法权益，依据民事法律的相关规定，向贵院提出诉讼，请求依法判决三被告在王金生遗产继承范围内立即协助原告向山西恒实房地产开发有限公司办理所购房屋的交房手续；若不履行买方义务时，则判令三被告立即退还原告购房款1462000元及��2010年5月19日起至付清款项期间同期银行的贷款利息。本案的诉讼费由被告承担。被告王华建、王麟、王琴共同答辩称，王金生因病于2013年7月15日去世，王金生的父母在王金生十几岁时就已经去世。原告起诉状所述不是事实。三被告在王金生生前从未听其说过将安置房卖与他人，140余万元的巨额款项如果真实存在，三被告作为王金生的直系亲属，怎么一点儿不知情。其次，09-6-290宅基地及房屋属于家庭共有财产，在开发商拆迁时全家共同同意将该拆迁房屋的所有权全部归属儿子王麟所有，且王麟和开发商及村委会、办事处等相关部门签订了书面安置协议，即使存在出卖行为，也属无效行为。一方面安置期房的买卖违反国家规定，另一方面王金生已经将房屋拆迁安置补偿的权利赠予王麟，且王麟已经实际签订安置协议，取得了房屋所有权，王金生根本无权出卖他人财产。所以，无论从哪个角度讲，即便房屋买卖行为存在，也是无效行为。而原告作为本村成员，还担任村干部，对于王家的宅基地补偿安置给谁不可能不清楚。第三，开发商恒实平阳房地产开发公司不仅和王麟签订书面协议，而且实际和王麟履行协议，包括支付违约金、选房号等，当时王金生还在世，若王金生生前将房屋卖与原告，原告不可能在王金生在世时不提出异议，而是等王金生去世才主张权利。恒实公司既然给王麟选择六套安置房号，因此原告诉状称”到恒实公司售楼部为原告选订三套房屋”与事实不符。第四、原告的证据不能证明王金生生前收到过其1462000元购房款。综上请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告王华建是被告王麟、王琴之母。被告王华建之夫、被告王麟、王琴之父王金生因病于2013年7月15日死��。原告王太平与三被告、王金生均为杨家堡社区居民，且系邻居关系。王金生的父母均先于王金生去世。2010年，太原市杨家堡城中村改造暨亲贤北街西段打通工程实施，三被告及王金生所居住使用的编号为09-6-290的宅基地上的房屋位于拆迁改造范围内。2010年4月23日，太原市小店区平阳路街道办事处杨家堡社区居民委员会、太原相郡房地产开发有限公司、山西恒实平阳房地产开发有限公司（拆迁投资方）、太原市小店区平阳街道办事处针对该宅基地上的房屋作出编号为360-1的《宅基地房屋拆迁补偿安置协议》（下称《协议》）。该协议中的具体拆迁补偿内容为：A户型1套160平方米，C户型2套2×120平方米，D户型3套3×90平方米；合计6套670平方米。庭审中，原、被告均向法庭提交同一编号的《协议》。原告提交的《协议》显示的被拆迁户为”王金生”，三被告提交的《协议》显示的被拆迁户为”王麟”。经本院向签署该《协议》的相关部门调查核实，原始登记《被拆迁户拆除工作验收合格通知单》显示该宅基地被拆迁户姓名为”王金生”。关于就同一宅基地上的房屋形成编号相同、被拆迁户不同的两份《协议》的原因及背景，因相关部门不予配合进一步调查，本院无法核实。2010年5月6日，王金生以”购卖人”身份与原告王太平作为”购买人”签署了一份《收条》。内容为：今收到杨家堡拆迁安置楼，160㎡壹套、90㎡贰套，每平米按肆仟叁佰元整，叁套楼房共计：人民币壹佰肆拾陆万贰仟元整。楼层安自己抓号，补交款自付。三被告认为该《收条》内容不是王金生所书写，《收条》上的”王金生”签字并非其本人签名，不予认可。针对三被告对《收条》的质证意见，原告申请对”王金生”的签名进行笔迹鉴定。由于在比对样材的提供上，原告存在举证困难，本院要求三被告协助提交”王金生”笔迹字样，三被告以王金生已死亡，其生前相关物品全部烧掉为由未予协助。根据原告提供的”王金生”遗留笔迹的线索，本院依法调取了王金生于2010年至2011年2月、3月期间留有其笔迹的比对样材，并组织原被告对所调取的比对样材进行质证。三被告表示无法确认比对样材中的”王金生”系本人签字；三被告亦未提交证据否定比对样材的真实性。2015年12月23日，本院委托山西警官高等专科学校司法鉴定中心对《收条》中”王金生”的字样进行鉴定。结论为检材落款”购卖人：”处的签名笔迹”王金生”与样本1-5中所述的签名笔迹”王金生”是同一人书写形成。三被告未对鉴定结论申请重新鉴定。另查明，原告王太平名下的账号为1的中国银行账户显示，2010年4月26日账户金额贷方发生额1462000元（存入），2010年4月29日至5月6日间借方发生额为五次，共计237万元（支出）。原告主张，上述期间其从银行提取款项并将约定的1462000元分次交付与王金生，王金生于2010年5月6日收到款项后方出具《收条》。关于1462000元款项的来源，原告陈述为，1462000元由原告的朋友即实际购买人薛小兵出资提供，因其朋友非本村村民，故通过原告王太平与王金生签署《收条》并支付上述款项。关于《收条》内容部分由谁书写，原告陈述称，《收条》是原告、王金生在杨家堡一烟店，由该烟店老板娘写好后，由原告及王金生分别签字确认。现因杨家堡拆迁改造，该烟店已不知搬迁至何处，也无法查找到书写人下落。再查明，王金生生前亦与案外人杨丽佳买卖拆迁安置房，因履行过程中发生纠纷，案外人杨丽佳于2014年10月21日将三被告诉至本院，本院另案予以处理。受理案件号为（2014）年小民初字第2250号。该案以双方当事人达成调解协议方式结案。三被告认可在该案中，杨丽佳出具的收款凭据的真实性，该凭据内容为”今收到杨丽佳购房90㎡款肆拾壹万元整（410000元），其他房号抓号层次都是购房人自己负责，抓号完过户。王华建、王金生，2010年5月19日”。另，关于本案《收条》中涉及的拆迁补偿安置房屋，已由被告王麟进行选房登记，因存在纠纷，尚未发放。上述事实，有2010年5月6日《收条》、中国银行存款回单、交易流水，2010年4月23日两份《协议》、选房登记表、杨家堡���委会出具的关于王金生死亡的证明、被拆迁户拆除工作验收合格通知单、山西警官高等专科学校司法鉴定中心司法鉴定意见书、（2014）年小民初字第2250号民事调解书、2010年5月19日收款凭据及庭审笔录等在案为证。本院认为，王金生通过《收条》的方式与原告约定买卖房屋，其表现形式与另案处理的杨丽佳房屋买卖合同一案中王金生、王华建为杨佳丽出具的凭据存在一致性，且经司法鉴定，该《收条》中”王金生”签名与其同时期出具的签名一致，可以认定原告提交的《收条》的真实性。《收条》所约定的内容是王太平与王金生真实意思的表示，王太平具有原告的主体资格。作为约束原告、王金生民事法律关系的凭据，《收条》内容涵盖了”购买人”、”购卖人”，并包含标的”杨家堡拆迁安置楼”、有面积、数量、房号的选择，单价、总价款、补交款的负担等要素，且以”收条”的形式出具。上述要素证明，《收条》既具备房屋买卖合同的主要内容，又表明原告向王金生履行了支付相应款项的义务。虽三被告否认王金生收到上述款项，但根据原告提交的银行交易流水内容显示，原告账户存入金额1462000元直接指向双方所约定的总价款，可以印证原告与王金生已事先口头约定了买卖房屋款项的事实；在该笔款项入账后的十日之内原告即分别予以了提取，结合原、被告同为村民、又系邻居关系，原告主张将房屋总价款分次取出、以现金方式支付给王金生，由王金生最终出具《收条》，其主张具有客观合理性。三被告虽提出质疑，但其均非签署《收条》的当事人，而是在王金生死亡之后履行合同时提出质疑，且其质疑无证据予以佐证，本院不予采信。关于《收条》中，王金生处分拆迁安置房屋行为的效力的认定。经审查，王金生虽是《协议》的”被拆迁户”一方当事人，但《协议》的签署以”户”进行，拆迁所获得的安置补偿的房屋并非由王金生个人所有，还涉及到其他共有人的份额。现无证据证明《收条》中王金生作为出卖人的出卖行为系经过其他共有人同意及委托下行使，三被告作为”户”的成员亦在事后对王金生的处分行为作出明确否认，不予履行该合同义务；另，签署《收条》时，所约定的房屋尚未建成，该房屋是否属于可合法流通的商品房性质至今仍不明确，故王金生通过《收条》约定，将拆迁安置房出卖与原告的处分行为，应当认定为无效。王金生收取原告购房款1462000元至今，既未履行买卖房屋约定，又长期占用该款项，给��告造成经济损失，原告主张退还购房款1462000元及中国人民银行同期贷款利息，合理合法，本院予以支持。因王金生死亡后即产生遗产继承的法律后果。三被告作为王金生的第一顺位的法定继承人，应当在继承王金生的遗产范围内承担退还原告1462000元购房款及相应利息损失的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1、被告王华建、王琴、王麟于本判决生效后五日内在继承王金生遗产范围内，退还原告王太平购房款1462000元及该款项自2010年5月6日起至本判决确定的给付之日止的中国人民银行同期贷款利率计算的利息。2、驳回原告王太平的其他诉讼请求。如果未按本判决��定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18058元（原告已预交），由三被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  王晓芳人民陪审员  于志军人民陪审员  张桂莲二〇一六年五月二十三日书 记 员  尹 娟