黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书〔2016〕黑81民终124号上诉人（原审被告）胡彩玉，退休职工。委托代理人杨长青，黑龙江铁兵律师所事务所律师。被上诉人（原审原告）ＸＸ军，无职业。上诉人胡彩玉与被上诉人ＸＸ军所有权确认纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆农垦法院〔2015〕红民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭，于同年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人胡彩玉的委托代理人杨长青，被上诉人ＸＸ军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告ＸＸ军诉称：2008年12月11日，原、被告经协商，被告自愿将位于黑龙江省八五二农垦社区C区新华小区14委006号的房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，其中主房面积35.40平方米，仓房面积24平方米，房款2?000元。被告在收到房款后给原告出具了收条，并将《国有土地宅基地使用证》（以下简称土地证）和《申请建房用地审批表》（以下简称审批表）交给原告。原告购买此房后，对房屋进行维修，用于经营餐饮业，原告为房屋所有权人。现请求判令被告协助原告办理房屋产权过户手续，原审被告胡彩玉辩称：2001年，被告之夫陈宗华离开黑龙江省宝清县八五二农场蛤蟆通水库（以下简称水库）外出打工，将涉案房屋交给原告管理。2008年被告回到水库办理退休手续，看到涉案房屋未上锁，柜子里存放的东西（包括土地证）已经没有了。在被告准备返回广东时，原告提出要购买被告的涉案房屋做生意，邻居韩旭提出要以3?500元的价格购买，被告未同意。因原、被告关系不错，被告当时经济条件不太好，就提出将此房租给原告，让原告出资2?000元，原告不同意。此后双方达成被告将涉案房屋抵押给原告，原告给付被告2?000元后可以使用此房，如果被告一两年回场，被告就将2?000元返还原告，如果被告多年以后返回，2?000元就充当房租的协议。韩旭当年出价3?500元，被告都未卖房，即使被告急需用钱，也不能以2?000元的价款将涉案房屋卖给原告。被告出具的收条，没有买和卖的字样，原告没有足够的证据证实双方是买卖合同关系,房屋的所有权应归被告所有。原审法院经审理查明：胡彩玉与丈夫陈宗华在水库有一处1993年房改的房屋（产籍号110002070302），住宅面积35平方米，仓房面积24平方米，但未在房屋登记机构办理房屋所有权证。1993年胡彩玉离开水库去广州市给亲属照看孩子，2001年陈宗华离开水库去广州打工后，胡彩玉家的房屋一直无人居住。2008年胡彩玉回到水库办理退休手续，在ＸＸ军家吃住，ＸＸ军提出购买胡彩玉的房屋，并给付胡彩玉房款2?000元，胡彩玉于2008年12月11日给ＸＸ军出具写有“今收到ＸＸ军房款2?000元”的收条，双方未办理房屋所有权转移登记，随后胡彩玉返回广东省佛山市与其子陈奎共同居住，陈宗华于2009年去世。ＸＸ军购房后，对房屋进行维修。2015年8月，胡彩玉回到水库办理《国有土地宅基地使用证》，与ＸＸ军发生争执。另查明：2007年，牛文相购买位于水库居民区的34.8平方米住宅，价格是1?000元；2008年，李顺友购买位于水库居民区的36.96平方米住宅及22平方米仓房，价格2?500元。2008年，水库居民韩旭曾提出以3?500元的价格购买胡彩玉的房屋，胡彩玉未同意。原审法院认为：本案焦点问题为原、被告是否存在房屋买卖关系。原、被告虽未订立书面房屋买卖合同，但被告认可2008年将涉案房屋交给原告时收取款项2000元，其出具的《收条》上载明是房款。按照人们日常生活经验分析判断，“房款”显然不同于“房租款（租金）”，前者体现了买卖合同性质，后者体现了租赁合同性质。另从交易习惯看，如果是租赁合同关系的话，租金一般是按月、按季或按年结算，而不是一次性结算完毕，因此可见，原告向被告一次性给付2000元款项的性质系购房款而非租金，被告的抗辩理由不成立，双方存在房屋买卖合同关系。原告作为买受人已经履行交付房款的义务，被告作为出卖人应在收取房款后，履行协助买受人办理房屋所有权转移登记手续的义务，双方产生纠纷，被告应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：被告胡彩玉于本判决生效之日起10日内协助原告ＸＸ军办理位于水库住区房屋（产籍号110002070302）所有权转移登记手续。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡彩玉负担。胡彩玉不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。从法院认定证据看，原审法院认定了被上诉人举示的证据1系收据，无“买”和“卖”字样，不能认定收据为“买卖”合同，存在一种可能，当时上诉人认为是租用，被上诉人认为是买卖，可以认定当时双方对租用还是买卖未达成合议，故不能仅凭一份双方发生歧义的收据认定买卖合同成立，也不能证明支付了全款，更谈不上生效。原审法院仅凭收据上的“房款”二字，按照人们日常生活经验分析判断“房款”不同于“房租款”，进而认定收据就是买卖合同显然是错误的。分析“房款”的内涵不应从表面上看，应在认定合同性质后才能确定。合同属于买卖性质，款项就是卖房款，属于租赁性质，就是租房款。原审法院不能逆向推断，在未认定合同性质时以“房款”来推定合同性质。证据2，只能证明被上诉人持有上诉人房屋的权属证明，并不能证明被上诉人的取得途径。上诉人离家时土地证及审批表均置放在家中，被上诉人在看管房屋时能自行取得。未办理过户手续，不能证明买卖合同成立，也不能证明房屋所有权和土地使用权发生转移。证据4、5，即徐文相和李顺友的笔录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释第九十四条之规定，该证据不在法院依职权调查之列，应属于当事人自行取证范围，原审法院依职权调取此证，属于程序违法，该证据不能作为定案依据。此外，房屋的价格不能只按面积定价，受地理位置、用途等因素的影响极大，原审法院认定证据4、5，用以证明上诉人房屋的价值为2000元，但却不知晓上诉人所续接的房屋不但有审批表，而且是按照商业用房进行建造的，有较好的取暖保温设施，不论主房还是续接的房屋上诉人一直是开商店所用，只因上诉人要给亲属带孩子和丈夫陈宗华身体原因才放弃经营。商业用房与徐文相、李顺友的住房及仓房的价格无可比性。原审法院第一次开庭后调取的韩旭、许瑞兰的证据不但属于传来证据，同样也存在调取证据违法情况，且法院调取的证言证人未出庭接受质询，不能作为定案依据。原审法院确认涉案房屋所有权违反了《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”的强制性规定，确认房屋所有权和土地使用权的权力属房产和土地管理部门，法院只能就管理部门确定权属后的不动产物权，判决上诉人是否为“办理过户手续的行为”。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”据此规定，即使买卖合同成立且有效，也未发生物权转移的效力。二、原审判决程序违法。超职权调查取证。原审法院依申请和依职权调取的牛文相、李顺友、许瑞兰的笔录，超越了人民法院调取证据范围，属于程序违法。确认房屋所有权违反法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”、“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”、“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”法院审理前，黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆分局于2015年10月12日公告“请ＸＸ军于本公告发布之日起7日内向八五二国土资源所提供房屋购买证据，逾期不提供……确权给陈宗华”。在土地管理部门未作实质性确权前，法院对本案无管辖权。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，程序严重违法，请求二审法院依法改判或者发回重审，确认涉案房屋所有权归上诉人所有，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。被上诉人ＸＸ军辩称：一、上诉人所述土地证及审批表非被上诉人自行取得，该手续系2008年买房时上诉人交予被上诉人，因2013年被上诉人办理营业执照时必须出示房屋产权证，由于涉案房屋无产权证，被上诉人要求上诉人协助办理过户手续，但上诉人一直未予办理。二、被上诉人二审提交的证据系对原审证据3的补充，因原审被上诉人提交的该证据不全面、不充分，故二审提交予以补强。三、涉案房屋系被上诉人购买取得，被上诉人应为该房屋所有权人。购房后，因上诉人原有住房及仓房屋顶破损，被上诉人对涉案房屋进行了翻建、装修，房盖变成了彩钢瓦，投入资金达10万余元。二审期间，上诉人未向本院提交证据。被上诉人举示证据一组，即手机短信记录图片、陈奎手机交费发票及中国电信股份有限公司佛山分公司业务登记单各一份，意在证明上诉人之子陈奎给被上诉人发短信商议涉案房屋不想出卖构成违约之事实。上诉人对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该业务登记单上证件号码显示不全，不能证实1898523为陈奎手机号码。被上诉人调取该证据的途径是否合法请法院核实，且陈奎对涉案房屋的处理无发言权，不能代表上诉人发表意见。本院认证意见为因上诉人对该组证据的真实性无异议，结合被上诉人手机载明收到1898523号发送的短信，可与被上诉人提交的上述证据相佐证，1898523即为陈奎使用的手机号码，短息内容为陈奎所发送。上诉人虽提出异议，但未提供反驳证据予以支持，本院对该组证据予以采信。本院二审查明：2015年8月9日，胡彩玉之子陈奎在胡彩玉从广东佛山回水库前用手机号码为1898523编发短信给ＸＸ军，内容为：“迎春（ＸＸ军小名），我家的房子我妈不准备卖了！过几天会回水库，到时再详细商量一下吧！”。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：本案双方当事人争议的焦点为如何确认上诉人与被上诉人关于涉案房屋法律关系的性质，即双方系房屋买卖抑或房屋租赁合同关系；原审法院调查取证是否合法；本案是否属于人民法院受案范围。关于涉案房屋法律关系的性质问题。从一、二审法院查明的案件事实可知，上诉人收取被上诉人2000元涉案房屋房款系不争之事实，从上诉人之子陈奎给被上诉人所发短信内容可证实上诉人与被上诉人就涉案房屋先前达成的合意系出卖而非租赁，另从原审查证的水库地区与涉案房屋同等位置、面积的房屋价款均在1000元至3500元之事实，被上诉人已向上诉人支付了合理对价。基于上诉人收取被上诉人2000元购房款、交付被上诉人涉案房屋及相关手续以及被上诉人对涉案房屋进行翻建、修缮之事实，被上诉人请求确认涉案房屋为其所有，并要求上诉人履行协助办理涉案房屋更名过户手续的诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持正确。上诉人关于涉案房屋系租赁的抗辩主张明显不能成立，该上诉请求本院不予支持。关于原审调查取证是否合法问题。原审法院调查牛文相、李顺友，系依据被上诉人申请依法实施的调查活动，程序合法。法官是法律的执行者，必须依据法律解决纠纷，不能机械“坐堂问案”，片面追求程序公正，应当依职权适度深入调查取证，从而查清事实，维护双方合法权益。本案，原审为确认涉案房屋价格是否符合当时的售房实际，进而查证水库地区其他居民住宅出卖的房屋价格作为参考，对韩旭、许瑞兰依职权进行调查并未违反法律规定，上诉人关于原审法院调查取证程序违法的辩解意见不成立，该上诉请求本院不予支持。关于本案是否属于法院受案范围问题。本案系上诉人与被上诉人因涉案房屋权属确认问题而发生的民事争议，而非上诉人所称的土地所有权和使用权争议，故上诉人关于本案应由土地部门现行确权、该案法院无管辖权的抗辩主张缺乏法律依据，该上诉请求本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人预交），由上诉人胡彩玉负担。本判决为终审判决。审判长 李 波审判员 鲁 民审判员 董力源二〇一六年五月二十四日书记员 王薇薇