广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4838号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄满坚，住广州市荔湾区。委托代理人：李晖，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：蔡嘉艺，广东正大联合律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何少萍，现住香港。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何耀基，现住香港。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何耀添，现住香港。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何少兴，现住香港。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何少欢，现住香港。上述五被上诉人共同委托代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人黄满坚因与被上诉人何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区带河路安成里X号房屋砖木结构一又二分之一层，建筑面积47.12平方米，原产权人是何某己（何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊的父亲，已故），2005年11月何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊因继承取得该房屋产权，各占五分之一份额。据案涉房屋1955年房地产所有证显示，该屋双隅木楼一层半，地产面积24.9555平方米，房产面积24.9555平方米，产权人何某己，1947年向案外人黎景购买取得。上世纪50年代，何某己因移居香港，将案涉房屋交由黄满坚一家居住使用与管理。上世纪80年代，经何某己申请对案涉房屋进行了增建，并于1989年领取案涉房屋新产权证，该证记载案涉房屋产权人何某己，砖木结构1又二分之一层，建筑基地面积31.42平方米，总建筑面积47.12平方米。案涉房屋一直由黄满坚居住使用至今。2015年6月4日，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、黄满坚迁出广州市荔湾区带河路安成里X号房，将房屋交还给何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊管业；二、由黄满坚承担全部诉讼费。黄满坚原审辩称：不同意何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊的诉讼请求。黄满坚原审反诉称：上世纪五十年代，涉案房屋就由原屋主何某己委托黄满坚使用及管理，房契亦交由黄满坚持有。涉案房屋日常所产生的地产税、维修费及政府对私房代管期间的租金均由黄满坚承担。1980年涉案房屋需维修改造，在征得原屋主何某己的同意后，由黄满坚向政府报批并自筹资金对涉案房屋进行维修增建，涉案房屋原房屋面积为24.9555平方米，增建22.1645平方米，增建后房屋面积为47.12平方米，另有可使用的2.25平方米的阳台（未纳入房产登记面积）。何某己在1988年为改建后的房屋办理产权证（落实侨房政策），经测绘，房屋面积为47.12平方米。何某己于1997年去世，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊于2005年11月15日继承涉案房屋并办理产权证。此二十几年间房屋仍继续由黄满坚管理及使用，并持有房产证。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条及公平原则，在双方未就增添物的处理进行约定，并且拆除可能造成不必要的财产损失的情况下，应当折价补偿出资人的损失。故向原审法院提起反诉，请求：一、何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊向黄满坚支付广州市荔湾区安成里X号房增建面积折价补偿款10万元整；二、原审本诉及原审反诉的全部诉讼费用由何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊承担。何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊针对原审反诉辩称：不同意黄满坚的反诉请求。房屋是在上世纪50年代就给黄满坚使用，是否在80年代收回，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊不清楚。在黄满坚的使用过程中，经过原产权人的同意进行维修和部分增建，费用是由哪一方承担的，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊不清楚。房屋增建的部分是基于房屋的存在而增加，对方也一直在使用房屋，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊没有收取任何费用。原审庭审中，黄满坚表示没有搬迁去向。黄满坚为证明案涉房屋的增建是由其申请并出资，提供了以下证据：1、广州市荔湾区修建杂项工程申请表及附图3张原件及复印件，该申请表记载有申请日期：1980年10月17日，出建单位：何某己，工程地点：带河路安成里X号，工程总价：800元，修建工程项目：将原有层半木楼面屋瓦面拆除改砼楼面顶盖瓦面，审核意见：同意发证等等，并盖有广州市荔湾区基建办公室审核报建工程专用章；附图3张为修建工程报建图纸。2、荔湾区行政、事业单位收款收据，记载1982年5月17日，缴款单位：杨某（黄某），地址：安某X号，缴款名称：二楼飘出阳台2.25平方米，违章阳台每平方米20元，缴款金额：45元。3、已作违章建筑处理证明书，记载案涉房屋业权人黄某、杨某未经办理报建手续擅自违章进行扩建、加建、改建自有自住房屋二楼阳台2.45平方米、建多0.48平方米按章已作罚款处理，暂时作临时使用。何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊对上述证据1真实性无异议，关联性有异议，认为该证据记载由何某己申请修建，无法证明修建工程由黄满坚出资，即使由黄满坚支付，费用也只是800元，与黄满坚主张的10万元相距甚远；对证据2、3真实性无异议，但无法说明费用由黄满坚支付，且费用才45元，与黄满坚要求的费用相差太远。另据何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊及黄满坚陈述，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊的母亲与黄满坚的父亲是兄妹关系，收据上的黄某与杨某是夫妻关系，即是黄满坚的父母。在本案的一审审理过程中，经黄满坚申请，原审法院摇珠委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋后期增建的22.1645平方米按现时市场价值进行房屋价值评估。该司于2015年11月26日作出粤卓越评(2015)估字第R240号评估报告，评估出估价对象评估建筑面积22.1645平方米的房地产总价（包括房屋建筑物产权和土地使用权价值）为275566元。何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊对该评估报告真实性无异议，但认为黄满坚作为房屋使用人而非产权人没有依据主张房屋价值，即使房屋加建部分是黄满坚出资，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊也只需对其当时的出资金额及利息进行补偿，且还要扣除多年以来的房屋使用费；黄满坚对该评估报告的真实性合法性无异议，并认为案涉房屋经黄满坚加建不但增加房屋的安全性能，更令其不断增值，现已作出让步只要求何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊支付10万元折价补偿款。原审法院认为：广州市荔湾区带河路安成里X号房屋是何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊所有的房产，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。黄满坚自上世纪居住于案涉房屋至今，无签订租赁合同，无交租给何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊作为产权人有权收回案涉房屋，故何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊要求黄满坚迁出案涉房屋并将案涉房屋交还何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊管业的诉请合法有理，原审法院予以支持。考虑到黄满坚暂无搬迁去向，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊可给予一定的时间给予黄满坚寻找房源，黄满坚搬迁期限定为六个月为宜。对于黄满坚的反诉请求，黄满坚主张房屋的增建费用由其支付，但从其提供的证据来看，报建申请表中报建申请人非黄满坚，该表及报建图也并无任何黄满坚与增建房屋的关系的显示；而违章阳台收款收据与违章处理证明书记载的是案涉房屋违章阳台的处理情况，不能反映案涉房屋房产证内产权面积增建的情况。即使案涉房屋长年由黄满坚管理且上述证据的原件都在黄满坚手中，但也无法证明案涉房屋的增建费用由黄满坚支付。综上，因黄满坚未能提交支付凭证等有效证据证明增建费用由其支付，根据谁主张谁举证的原则，应承担举证不能的不利后果，故黄满坚该主张原审法院不予采纳，黄满坚的反诉请求原审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告黄满坚搬出广州市荔湾区带河路安成里X号房屋，将上述房屋腾空交还原告何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊管业。二、驳回反诉原告黄满坚的反诉请求。本案本诉受理费100元、反诉受理费1150元及评估费1878元，由被告黄满坚负担。判后，上诉人黄满坚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院没有查明本案事实，涉案房屋一直由黄满坚管理，其与何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊间属于委托管理关系。何某己将涉案房屋交给黄满坚父母管理，由始至终何某己与黄满坚之间建立的并非租赁关系，属于委托管理关系。一审法院以黄满坚无法提供支付凭证就片面认定涉案房屋增建不是由黄满坚增建的事实，明显没有法律依据。涉案房屋由上世纪五十年代始就由黄满坚居住及全权管理，涉案房屋产生的一切费用均由黄满坚承担，当八十年代涉案房屋处于危房状态，如不修建政府则要收回代管，为了维护亲属对房屋的权利，黄满坚唯有按照当时的社会模式履行管理房屋的职责，承担增建报批及维修增建的一切费用。多年以来，租金交纳收据、报批申请表、罚款单据及图纸原件、房产证均在黄满坚手中，部分单证签署的也是黄满坚父母的名字，均可证明房屋的维修增建均由黄满坚负责，有关费用也是由黄满坚承担。再者，八十年代初中国还处于文革后期，社会实行的是计划经济，购买物料、聘请工人何来发票或收据，黄满坚不能提供当时的出资凭证符合当时的社会特征。一审法庭调查时何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊也承认房屋一直由黄满坚管理，他们不清楚房屋的历史，甚至连房屋在什么地方都不清楚，也足以证明了何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊没有参与房屋修理增建的事实。二、涉案房屋经黄满坚的管理及维修增建得以保存并有所增值，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊向上诉人支付10万元补偿款在情在理，也符合法律规定。涉案房屋经黄满坚修缮增建已从木制结构改建为砖混结构，极大地提升了房屋的安全性能，也增加了20多平方米的面积，经专业评估机构评估增建部分面积市场价值已高达375566元。黄满坚在增建面积价值被评估高达37万元的情况下仍愿让步仅要求何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊支付10万元补偿款合情合理。三、一审判决驳回黄满坚反诉并判令黄满坚搬出涉案房屋违反公平合理的原则。黄满坚及其父母两代人为了何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊的父亲何某己的房屋一直尽心尽力的管理和维护，当年就是为了不让政府以危房为由收回才出资增建涉案房屋的。故上诉请求：一、改判为何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊向黄满坚支付广州市荔湾区安成里X号房增建面积折价补偿款10万元整后，黄满坚在2年期限内将上述房屋腾空交还何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊。二、改判为何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊向黄满坚支付广州市荔湾区安成里X号房增建面积折价补偿款10万元整。三、本案一、二审诉讼费用由何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊承担。被上诉人何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊二审答辩认为：一审判决合情合理，不同意黄满坚的上诉理由，请求驳回上诉，维持原判。经二审审理，广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋后期增建的22.1645平方米的房屋价值评估总价为375566元，原审对此载明为275566元，有笔误。原审其他查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均确认上述评估报告确定的增建房屋22.1645平方米的评估价值375566元是包含了增建房屋建筑物产权和土地使用权价值，评估报告中并无区分房屋建筑物产权和土地使用权各自的价值是多少。二审期间，黄满坚提交两份证据，分别是撤销双代房屋收支结算表和撤销双代房屋通知，拟证明涉案房屋一直由黄满坚及其母亲管理，何某己与黄满坚的母亲之间属于委托管理的关系，因为这两份证据里面黄满坚母亲都是以房屋业主代理人的身份出现的。黄满坚同时也表示该委托是无偿委托。何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊质证后认为：两份证据均是一审开庭后提交的，一审当时没有质证，二审再提交不符合最高院证据规则的规定，该证据只能说明房屋属于何某己的，至于代理人的名字怎么写上去我方不知道，房屋由何某己交给黄满坚的母亲使用，不能说明双方有代理管理的关系。二审期间经本院调解，何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊表示如黄满坚立即搬离涉案房屋，其愿意补偿黄满坚3万元，黄满坚不同意该调解方案，故调解未果。本院认为：本案二审争议的焦点是何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊应否向黄满坚支付涉案房屋增建面积补偿款10万元。黄满坚以涉案房屋增建部分系其出资完成为由，主张何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊应补偿其10万元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，黄满坚对其出资增建涉案房屋一事负有举证责任。从已经查明的事实来看，涉案房屋的原产权人及增建工程的报批人均是何某己，因涉案房屋是由黄满坚及其家人居住使用，虽黄满坚持有相应的报批申请表、图纸原件等材料，但并不能提供相应的出资凭证，现有证据尚并不足以证明增建工程的增建费用是由是黄满坚及其家人支付，故黄满坚以涉案房屋增建部分系其出资完成为由，主张何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊应补偿其10万元，理据不足，本院不予支持。黄满坚主张何某己与其母亲之间存在委托管理关系，但其同时表示该委托管理是无偿管理，故亦不能以此为由主张补偿款。涉案房屋从上世纪五十年代，一直由黄满坚家人居住，迄今已经六十多年，黄满坚家人从未向何某己及其子女支付过涉案房屋任何租金，黄满坚家庭即便是负担了涉案房屋日常的地产税及维修费，也不足以构成其向何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊主张补偿款的合理依据。黄满坚要求两年内才将涉案房屋腾空交还给何少萍、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人黄满坚的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人黄满坚负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年五月十三日书 记 员  邹文芳