江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终763号上诉人（原审被告）苏州青境农业科技有限公司，住所地苏州市吴中区金庭镇西山国家现代农业示范园区内。法定代表人彭萩玉，总经理。委托代理人郁军，江苏竹辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司，住所地苏州市吴中区金庭镇大桥路8号。法定代表人王云，董事长。委托代理人王贤明，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。上诉人苏州青境农业科技有限公司（以下简称青境公司）因与被上诉人苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司（以下简称西山公司）土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴度民初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年10月30日，西山公司（甲方）与青境公司（乙方）签订了《土地租赁协定》，西山公司将位于苏州市吴中区金庭××路东侧××217亩土地出租给青境公司，租赁期限20年（自2005年11月1日至2025年10月31日）。其中前三年租金为600元/亩，以后每三年增加10％，第十年起租金另行商定。租金自2005年11月1日开始计算，每年租金分两次支付，分别于当年的1月31日、6月30日之前各付年租金的一半。乙方先行支付土地上青苗补偿费500000元，待政府发放扶持基金后甲方陆续补偿乙方。上述协议签订后，西山公司将涉案土地交付青境公司使用。2012年10月29日，西山公司（甲方）与青境公司（乙方）签订了《青苗补偿协议》。双方明确因建设绕岛公路的需要，乙方承租土地中13025.1m2（折合19.54亩）被征用，征用后乙方承租土地为197.46亩，租金按原标准根据调整后面积计算；乙方已先行支付了青苗补偿费500000元，但因无符合政策的项目申报，政府扶持基金未能下达，乙方未能获得该补偿，双方同意协议签订后共同争取项目扶持基金；甲方同意2010年1月1日至2012年12月30日租金458304元乙方暂缓2年至2015年6月1前支付，其余租金乙方仍按照原约定支付；因公路建设致被征用土地周围的水塘、水流受阻碍，影响乙方的日常经营管理，甲方及时无偿按照乙方要求修建水渠等设施。后因未获得补助资金，双方口头约定青境公司先行支付的500000元青苗补偿款冲抵2006年至2009年的租金。2013年7月15日，西山公司（甲方）与青境公司（乙方）签订了《拆迁补偿协议书》。协议载明因环山公路、三线入地工程的施工，对乙方承租土地内设施、房屋等造成了影响，甲乙双方就房屋（含房屋装修、附着物及围栏）拆迁补偿事宜达成协议，由甲方补偿乙方各项损失共计680000元；乙方沿公路受影响部分的沟渠和池塘由甲方负责开挖。本次协议签订后，青境公司承租土地面积减少了9.21亩，经调整为188.25亩；上述补偿款680000元青境公司已收到。2015年4月20日左右，西山公司在青境公司处张贴了要求青境公司支付租金并与青境公司解除合同的函。该函主要载明，因青境公司严重违约，其决定于2015年4月30日解除双方2005年10月30日签订的《土地租赁协定》，青境公司应于2015年4月30日前支付2013年1月1日至2015年4月30日租金340808元，于2015年6月1日前支付2010年1月1日至2012年12月30日尚欠付的租金458304元，并于2015年6月1日之前清理地上物、腾让所承租的土地，将土地归还西山公司。青境公司陈述，其在得知该催告函后，即和西山公司工作人员沟通，告知其人在台湾，等回苏州后再处理，后来就收到了法院的传票，其同意支付该笔租金及其他未付租金，但西山公司应将沟渠和池塘做好。另查明，涉案土地系西山公司承租自金庭镇金鹿村经济合作社，租赁期限自2003年1月1日至2017年12月31日。2015年9月21日，原审法院至涉案土地现场调查，经测量，西山公司及青境公司法定代表人的爱人张琦确认涉案土地上变电站占地面积100m2（0.15亩）,西山公司同意该0.15亩土地自2013年7月15日起自涉案土地中扣除。一审审理过程中，西山公司、青境公司确认青境公司租金支付至2009年12月31日，2010年起未支付租金；双方均认可自2014年10月30日起的租金按600元/亩的标准计算。西山公司陈述，因公路修建导致受损的沟渠其已挖通；青境公司陈述，沟渠西山公司虽已挖通，但未按双方口头约定标准进行，通常情况下沟渠直接挖通即可。以上事实，有当事人陈述，西山公司提供的土地租赁协定、青苗补偿协议、拆迁补偿协议书，原审法院现场勘察笔录等证据证实。原审原告西山公司的一审诉讼请求为：请求判令1、确认西山公司、青境公司2005年10月30日签订的土地租赁协定于2015年4月30日解除；2、青境公司支付2010年1月1日至2015年4月30日的租金共计779172元；3、青境公司支付自2015年5月1日至实际迁让之日的占有使用费；4、青境公司支付违约金200000元；5、青境公司从涉案土地上迁让并腾空地上物；5、青境公司承担本案的诉讼费用。一审法庭调查结束前，西山公司表示暂不主张要求青境公司支付违约金的诉讼请求。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按约定诚信履行各自义务。本案中，西山公司依约向青境公司交付了土地，青境公司亦应按照约定支付租金。青境公司自2005年11月1日承租涉案土地后，除以先行支付的500000元青苗补偿款冲抵2005年至2009年租金外，未支付其他任何租金，已构成违约，西山公司据此于2015年4月向青境公司发出解除租赁关系的函，符合法律规定，原审法院确认西山公司、青境公司双方的土地租赁协定于2015年4月30日解除，青境公司应清理地上物、腾让所承租的土地，并将土地返还西山公司。因2009年之前的租金双方确认青境公司已结算完毕，2010年1月1日至2012年12月30日租金，双方在《青苗补偿协议》中确定为458304元，原审法院予以认定。关于租赁期限内其他租金，因青境公司承租土地面积原为217亩，2012年12月29日起调整为197.46亩，2013年7月15日起调整为188.1亩，结合西山公司、青境公司双方《土地租赁协定》中租金“以后每三年增加10％”的约定，以及双方认可自2014年10月30日起租金按600元/亩的标准计算的意见，西山公司主张2015年4月30日前青境公司尚结欠租金779172元，经计算，西山公司主张的该金额未超过青境公司应交纳租金的数额，原审法院予以确认。合同解除后，青境公司仍继续占有并使用承租的土地，应参照600元/亩/年的租金标准，向西山公司支付自2015年5月1日起至实际迁让日止的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，西山公司判决：一、苏州青境农业科技有限公司于判决生效之日起三十日内从苏州市吴中区金庭镇金庭南路东侧188.1亩土地上迁出，并将该土地返还苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司。二、苏州青境农业科技有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司2015年5月1日前租金人民币779172元。三、苏州青境农业科技有限公司在涉案土地迁让后十日内支付西山公司苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司188.1亩占有使用费（按人民币600元/亩/年的标准，自2015年5月1日起计算至实际迁让之日止）。案件受理费人民币13906元，由苏州青境农业科技有限公司负担。上诉人青境公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、上诉人在2010年7月14日支付租金150000元，2010年8月3日支付租金145120元，原审未作认定。2、被上诉人要求上诉人支付的2013年租金及2014年上半年的租金已过诉讼时效。3、被上诉人未按《青苗补偿协议》第4条的约定履行合同义务，即未无偿按照上诉人的要求为上诉人修建水渠等设施，上诉人依法行使抗辩权，拒付租金合法有据。二、原审适用法律不当。原审认为上诉人未付租金构成违约，以此确认被上诉人解除合同有效。事实上，上诉人拒付租金是被上诉人未履行合同约定的主要义务而依法行使抗辩权，不构成违约，被上诉人不享有法定解除权，原审确认涉案《土地租赁合同》解除无依据。请求本院撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人西山公司答辩称：1、2005年10月30日，上诉人与被上诉人签订《土地租赁协定》后，上诉人长期拖欠租金，被上诉人主张解除该协定符合法律规定。2、双方在2012年10月29日达成的《青苗补偿协议》中明确2010年1月1日至2012年12月30日间，上诉人结欠被上诉人租金458304元，双方在一审中再次确认2010年起未支付租金。上诉人在2010年7月14日及8月3日支付的两笔租金是2007年11月-2009年12月间的土地租金。3、被上诉人已按约履行了《土地租赁协定》及《青苗补偿协议》的全部义务，且双方在一审庭审中均已明确被上诉人已经修建、挖通水渠。4、双方约定的租金支付方式为分期付款，每次付款期间，被上诉人均通过电话、邮寄通知等方式催讨租金，并未长期怠于行使权利。且上诉人一审期间未提出过诉讼时效抗辩，其二审中再提出，不应得到支持。请求本院维持原判。二审中，上诉人确认2010年7月14日支付被上诉人的150000元及2010年8月3日支付被上诉人的145120元系交纳的2007年11月至2009年12月期间的土地租金。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，西山公司与青境公司于2005年10月30日签订的《土地租赁协定》及2012年10月29日签订的《青苗补偿协议》均合法有效，双方应恪守履行。上述《土地租赁协定》签订后，西山公司向青境公司交付了涉案土地，青境公司应支付租金。根据上述《青苗补偿协议》第3条，西山公司同意青境公司暂缓2年支付2010年1月1日至2012年12月30日期间的土地租金共计458304元，即青境公司于2015年6月前支付该部分租金不视为违约，但青境公司2015年6月前未完成支付。2013年1月1日之后的租金，青境公司无合理理由拒不支付，致使西山公司合同目的不能实现，构成根本违约，西山公司享有合同法定解除权。西山公司于2015年4月19日函告青境公司将于2015年4月30日解除合同，该通知函已于2015年4月28日被签收，故原审确认双方合同于2015年4月30日解除并无不当。因涉案《青苗补偿协议》约定西山公司按合同附件《水渠修建方案》无偿为青境公司修建水渠等设施，根据西山公司提供的证据及青境公司于一审庭审时的自认，可认定西山公司已无偿修建好水渠。青境公司称双方另口头约定了修建水渠的具体要求，对此西山公司不予认可，青境公司无证据证明，应承担举证不能的相应后果。青境公司关于其拒付租金是行使抗辩权的上诉理由不能成立，本院不予支持。青境公司在本案一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出诉讼时效抗辩，但未提供新证据证明西山公司的请求权已过诉讼时效期间，根据《最高人民法院》第四条之规定，本院对该上诉理由不予支持。综上，青境公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13906元，由上诉人苏州青境农业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  姚 望代理审判员  沈维佳二〇一六年五月四日书 记 员  赵 俊