湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终652号上诉人（原审被告）湖南苏宁云商有限公司，住所地长沙市芙蓉区黄兴中路80号湘浙汇商厦负1-6层。法定代表人赵蓓。委托代理人谭梅林，湖南炜弘律师事务所律师。委托代理人周静。被上诉人（原审原告）易志宇。委托代理人朱远贵，湖南金州律师事务所律师。委托代理人俞奇沐，湖南金州律师事务所实习律师。上诉人湖南苏宁云商有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人易志宇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第01309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年4月20日，苏宁公司（甲方）与易志宇（乙方）签订了《场地租赁合同》，约定由易志宇承租苏宁公司位于长沙市银盆南路26号新外滩商业广场大厦三层北侧面积达380㎡的场地进行宾馆经营，约定租期为2007年4月21日至2014年9月27日。关于优先租赁权，双方约定的内容为：乙方应在租赁期限届满前三个月，书面通知甲方是否继续租赁该场地，乙方如决定继续租赁，在同等条件下，乙方有优先租赁的权利，续租的租赁协议由双方协商后另行签订。该合同第三条对租金、物业管理费等相关费用及支付方式进行了详细约定，其中2014年4月21日-2014年9月27日租赁费为2.864万元，物业管理费为1.91万元。该合同还对其他事项进行了约定。2008年11月7日，苏宁公司（甲方）与易志宇（乙方）签订了《苏宁电器麓山店三楼场地租赁合同》，约定由易志宇加租苏宁公司位于长沙市银盆南路26号新外滩商业广场大厦三层北侧面积达160㎡的场地进行宾馆经营，约定租期为2008年11月8日至2014年9月27日。该合同第三条对租金、物业管理费等相关费用及支付方式进行了详细约定，其中2014年1月8日-2014年9月27日租赁费为1.927万元，物业管理费为1.285万元。关于优先租赁权，双方约定的内容同《场地租赁合同》。2014年5月9日，易志宇致《申请续租的报告》予苏宁公司，要求续租涉案场地。2014年8月26日，苏宁公司致《关于麓山店雅兰宾馆续租的回函》予易志宇，内容为：“贵方2014年5月及8月关于银盆南路26号新外滩商业广场大厦三层北侧现雅兰宾馆经营区域的续租申请我司已收悉。首先非常感谢贵方对我司招商工作的支持以及在整个租期内对我司工作的积极配合。根据贵我双方于2007年4月20日签订的场地租赁合同，该场地将于2014年9月27日到期。为提升该物业的整体商业价值，我司决定将雅兰宾馆现租赁的560㎡区域与相邻的我司原售后办公室区域进行整合整体出租，整合后总租赁面积约为1000㎡，租期8年，根据周边商业租金和我司财务投资回收测算情况，现将月租金定位50元／㎡，每一年递增5%，经营业态拟定位为办公。因原租赁合同约定在同等条件下贵方享有优先租赁权，特复函告知上述租赁条件，请贵方于9月10日之前书面回复是否同意按上述条件优先租赁。如贵方放弃租赁，请遵照原合同约定于期满后5日内撤出，撤离期内将所有权属于贵方的设备设施及货物清除出租赁场地，按原合同约定将租赁场地交还我司，并与我司签订书面交还租赁场地确认书。请贵方收到此函件后尽快回复，因我司计划调整给贵方带来不便，敬请谅解！”2014年9月24日，易志宇致《关于续租雅兰宾馆经营场地价格的复函》予苏宁公司，内容为：“您司给我们雅兰宾馆续租回函，我们已于8月31日收悉。关于续租有关情况我们已于9月8日已回函给贵公司。现将申请续租经营场地的价格呈报给贵公司：一、新增售后办公区城面积约280㎡左右，月租金价为20元／㎡。二、原雅兰宾馆两个合同的经营场地面积540平方米，月租金价为28元／㎡，比上期合同月租金价20元／㎡，增加了40%。以上两项月租金价格，烦请公司领导看在我们优先租赁权和老客户的份上，给予优惠和支持。谢谢！”2014年9月24日，苏宁公司致《关于麓山店雅兰宾馆续租的回函》予易志宇，内容为：“我司与贵方于2007年4月19日及2008年11月7日签订《场地租赁合同》，根据双方签订的《场地租赁合同》约定，合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同解除，乙方应在期满或收到甲方通知后5日内撤出，乙方如延迟撤离，须按撤离前租金和物业管理费合计标准的三倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权强制清场，收回租赁场地。前期贵方已表示不再续租，贵我双方合同已于2014年9月27日期满，截至目前，贵方仍未进行撤场。为维护我司合同权益不受侵犯，特向贵方致函如下：1.限贵司于2014年10月2日之前撤出租赁物，并将租赁物内的物品清场完毕后按照我司向贵方交付时的标准向我司交付承租场地，否则我司有权视现场物品为贵方的遗弃物进行处置，同时有权向贵司主张因处置遗弃物和恢复原状产生的一切费用，并且保留通过司法途径追究贵司违约责任的权利。2.如贵方未在上述时间内交还场地，我司将强制清场，另贵方还须按1242.9元／天(3*414.1元／天）支付逾期占用费。3.水电费双方办理交接时再行结算。特此函告！”2014年11月22日，苏宁公司致《关于雅兰宾馆商铺的停止物业服务函》予易志宇，内容为：“贵我双方就雅兰宾馆（麓山店）商铺签订了租赁合同，租赁期限为2007年4月21日、2008年11月8日至2014年9月27日现合同已到期，因消防问题未能得到妥善解决，无法续签合同，对此我司深表遗憾。现经有关部门通知，必须在2014年11月26日完成撤场。贵方自合同到期以来仍在持续经营。截止2014年11月22日，按原合同约定计算，贵方还欠我司房租23200元、水电费4896.1元，合计28096.1元。（注：2014年11月22日至撤场完成之日期间所产生费用不包括在以上金额中，如有产生我司有权从贵方保证金中扣除。）我司现向贵方声明：请贵司收到本函后三日内，将应付款项交至我司财务处。若截至2014年11月24日仍未将应交款项交齐，我司将采取相应措施，停止其物业服务，届时将给您带来诸多不便，请按时交纳。”2015年5月13日，易志宇申请对雅兰宾馆装修及设备设施进行评估，原审法院经审查准许后委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对此进行评估，该公司于2015年10月21日出具湘求是资评报字〔2015〕第B-126号资产评估报告书，确定委托评估的雅兰宾馆装修及附属设备设施在评估基准日的市场价值为29.11万元。另查明，就涉案场地的续租事宜，苏宁公司系由其长沙地区管理中心连锁发展中心总监办副总监丁剑（手机号码186××××6968）与易志宇进行具体协商，2014年11月27日丁剑发信息给易志宇称“接总部通知，根据目前情况，可将租金调整为38元每平方米每月，其他不变。”原审法院认为：易志宇、苏宁公司之间签订的《场地租赁合同》及《苏宁电器麓山店三楼场地租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应秉承诚信原则，严格按约履行合同约定之义务。现双方之间履行合同过程中，因优先承租权的问题产生争议，易志宇主张根据合同的约定，其对涉案场地享有优先承租权，经其申请并经苏宁公司同意，双方达成续租场地协议，现苏宁公司不同意续租，构成了违约，应当赔偿易志宇的损失并应返还保证金；苏宁公司则抗辩认为，易志宇、苏宁公司之间并未达成续租的合意，合同权利义务于2014年9月27日终止。对此，原审法院认为，易志宇提交的手机短信、丁剑名片、苏宁公司工作人员职务表及苏宁公司提交的《关于雅兰宾馆商铺的停止物业服务函》，能够相互印证，形成稳定证据锁链，证明易志宇、苏宁公司之间关于续租问题已于2014年11月27日达成初步合意，双方未能最终签订续租协议系因苏宁公司未能对其物业的消防问题进行妥善解决所致，故此，可以认定在易志宇的优先承租权之保障方面苏宁公司存在违约情形。现易志宇要求苏宁公司赔偿其因此所致的投资损失及保证金，合理合法的部分，予以支持。关于具体损失金额，原审法院根据湘求是资评报字〔2015〕第B-126号资产评估报告书确定为291100元；关于保证金，结合《场地租赁合同》及《苏宁电器麓山店三楼场地租赁合同》的具体约定及易志宇提交保证金收据确定为32400元。另，易志宇主张关于雅兰宾馆装修及附属设备设施价值的评估基准日应定于2014年11月30日；对此，原审法院认为，湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司确定以现场勘查日（2015年8月5日）作为评估基准日，系该司按照评估准则的要求进行确定的，既与法不悖亦符合行业惯例，故对易志宇要求以2014年11月30日作为评估基准日之主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限苏宁公司于本判决生效之日起十日内赔偿易志宇损失291100元并退还保证金32400元；二、驳回易志宇的其他诉讼请求。如果苏宁公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7786元，由易志宇负担2786元，由苏宁公司负担5000元。上诉人苏宁公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人已明确回函告知被上诉人不再续签合同，同时，上诉人亦未授权任何工作人员与被上诉人进行续签合同的磋商，更没有授权任何人对被上诉人作出续签的承诺，因此，原审法院认定上诉人与被上诉人在2014年11月27日就签订续租协议已经达成初步合意是错误的。二、上诉人在原租赁期限内已经保障了被上诉人合同约定的各项权利，且在招租的过程中充分保障了被上诉人优先承租权的行使，并未侵犯被上诉人的优先承租权。三、租赁场地内现有的装饰装修及设备设施是被上诉人为履行原租赁合同所做的投入，在原租赁合同期满后，残存的价值不应认定为损失，且即使有损失亦不应由上诉人承担。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。被上诉人易志宇答辩称：一、原合同到期前三个月，被上诉人就提出了续租的要求，上诉人亦表示同意，双方达成了续租合意，上诉人存在严重违约行为。二、被上诉人在投入装修时就考虑了续租的问题，因此在合同到期前就向上诉人提出了续租。三、上诉人未对法院委托的鉴定提出异议，该鉴定可以作为定案依据，不存在损失认定错误的问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明：易志宇与丁剑短信沟通的主要内容为：2014年10月3日，丁剑发信息给易志宇：“没必要，现在销售太忙，你们只需要告诉我结果就行。另外你是我们公司的租赁者。我只会和你联系”；2014年10月8日，丁剑发信息给易志宇：“易总，我的意思表达的很清楚，40元单价是总部最后确定好的，现在我只能这样做。……”，“38办不了，你们在为难我，这是公司行为，不是我个人的门面。”易志宇在当天回复：“店内住有老人和小孩请送电，同意原场地租金40元每平方米”；之后，在2014年11月27日，丁剑发信息给易志宇：“接总部通知，根据目前情况，可将租金调整为38元每平方米每月，其他不变。”；2014年12月1日，丁剑发信息给易志宇：“易总，请你也相互考虑，消防没有给我任何宽松，加上前天三湘大市场起火，全市都在消防整顿！我们公司现在被动的很，你这样拖着真没有意思，关电的事情请你做好准备，我们双方都尽力了。”本院经审理查明的其它事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，易志宇提交的苏宁公司工作人员职务表、丁剑的名片以及易志宇与丁剑的手机短信内容能形成优势证据证明丁剑代表苏宁公司与易志宇就续租事宜进行磋商系履行职务的行为，因此，其后果应由苏宁公司承担。根据双方的往来短信内容可知，双方主要在租金方面存在争议，而续租协议内容的其它方面并无争议，仍按原租赁合同履行；而租金方面，苏宁公司亦最终同意了易志宇曾提出的38元/平方米的要求，因此，双方应已就续租一事达成了一致意见，即双方的续租合同已于2014年11月27日成立并生效。根据丁剑于2014年12月1日发给易志宇的短信内容，并结合苏宁公司发给易志宇《关于雅兰宾馆商铺的停止物业服务函》可知，苏宁公司因未能对其物业的消防问题进行妥善解决而未履行续租合同，因此，苏宁公司存在违约行为，应承担违约责任，故原审法院判决苏宁公司返还易志宇保证金，并参照雅兰宾馆装修及附属设备设施的价值确定苏宁公司所应承担的赔偿责任并无不当。综上，原审法院认定主要事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人苏宁公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7786元，由上诉人湖南苏宁云商有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一六年五月三日书 记 员  刘 璇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。