贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3932号 上诉人（原审被告）：贵州恒大港城云栖谷置业有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：喻泽斌，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邓长成，男，1981年2月11日生，仫佬族，广东省广州市人，住。 上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司与被上诉人邓长成商品房预约合同纠纷一案，龙里县人民法院于2020年9月29日作出（2020）黔2730民初1535号民事判决后，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州恒大港城云栖谷置业有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担返还定金10000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、上诉人已取得案涉房屋的商品房预售许可证，且上诉人已经在售楼部进行公示，被上诉人也未就该事实有异议，上诉人已经具有签订《商品房买卖合同》的基础。2019年1月2日，上诉人已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，并在售楼时通过展板的方式向购房人展示所有证件，被上诉人在买楼时已经清晰知道该文件的存在，且被上诉人在一审庭审中，并未就商品房预售许可证事实表示异议，取得商品房预售许可证表明上诉人已经具有签订本约合同的基础，并非签订不能。二、被上诉人出具申请书表示愿意按照认购书计划付款，现逾期支付房款及未签约的行为已构成违约，一审判决上诉人承担返还定金10000元的责任明显不当，上诉人与被上诉人签订的认购书已经就被上诉人分期付款的时间以及金额进行了详细约定，因被上诉人逾期支付2019年7月26日的房款200836元，上诉人于2019年7月30日向被上诉人发出催款通知书，并于2019年8月6日向被上诉人发出敦促签约通知书，被上诉人未能如期签约，2019年8月18日被上诉人向上诉人出具关于延期签订《商品房买卖合同》及办理网签的申请，表示愿意按照认购书约定的时间计划付款。后被上诉人又多次逾期支付款项，上诉人于2019年11月8日向被上诉人发出解除认购书的通知，根据认购书第五条的约定，上诉人已经进行了合理的催告义务，被上诉人仍未支付逾期款项，上诉人遂根据认购书约定解除认购书有事实和法律依据。认购书系预约合同，现因被上诉人逾期支付房款的违约行为导致不能签订本约合同，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定承担违约责任，定金不予退还。 被上诉人邓长成二审未向本院作出书面答辩。 原审原告邓长成向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方于2019年1月31日签订的《贵阳恒大茶郡商品房认购书》（编号：0000435）；2、被告立即返还原告所支付的购房款共计457139元，并支付利息8507元（利息以本金457139元为基数，自2019年11月9日起至实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，现暂计算至2020年4月30日），以上共计465646元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月31日，邓长成作为乙方与作为甲方的贵州恒大港城云栖谷置业有限公司签订《贵阳恒大茶郡商品房认购书》（编号：0000435），约定乙方向甲方认购贵阳恒大茶郡楼盘联排-82栋1幢101单元的商品房，房屋总价款2008360元，乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金；乙方选择分期付款方式付款，于2019年1月31日前支付首期房款90418元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年4月26日前付清100418元，于2019年7月26日前付清200836元，于2019年10月26日前付清200836元……；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金5467元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市双龙航空港经济区旁贵阳·恒大茶郡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还就其他事项进行约定。后邓长成于认购书签订当日向贵州恒大港城云栖谷置业有限公司缴纳了首期房款90418元、定金10000元以及专项维修基金5467元，于2019年5月28日缴纳第二期房款100418元，于2019年8月18日缴纳第三期房款200836元，于2019年11月11日缴纳逾期款部分房款50000元。期间，邓长成未按约定及时缴纳购房款，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司曾于2019年7月30日向邓长成发出催款通知书，于2019年9月12日、10月28日发出还款提示函。2019年8月6日及2019年11月4日，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司分别向邓长成发出敦促签约通知书，并分别于2019年8月12日、17日，11月8日向邓长成发出解除认购书的通知。2019年11月8日解除认购书的通知发出后，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司将案涉房屋另行预订给案外人。2019年8月18日，邓长成向贵州恒大港城云栖谷置业有限公司签署关于延期签订《商品房买卖合同》及办理网签与备案的申请，载明因其它原因向贵州恒大港城云栖谷置业有限公司申请延期签订《商品房买卖合同》及办理网签与备案。另查明，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司在法院指定的期限内未提交案涉商品房预售许可及专项维修基金转移至住建局的相关证据材料。 一审法院认为：双方签订《贵阳恒大茶郡商品房认购书》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属合法有效。现双方一致同意解除，故对邓长成主张解除案涉认购书的诉请，予以支持。关于邓长成依据双方签订的认购书向贵州恒大港城云栖谷置业有限公司缴纳的共计441672元购房款、10000元定金以及5467元专项维修基金应否退还的问题，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司主张邓长成未按认购书约定的付款时间及时缴纳房款存在违约，故不予退还。虽邓长成未按认购书约定的付款时间及时缴纳购房款构成违约，但达不到导致合同目的不能实现的根本违约，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司单方解除合同并不退还邓长成已付款项违反公平原则，且该认购书明确邓长成未按约支付首期款及签署《商品房买卖合同》，才对贵州恒大港城云栖谷置业有限公司承担所付款项不予退还，对逾期缴纳后续购房款的行为仅要求承担每天按未交房款的万分之一的违约金。对于首期购房款，邓长成已按照约定于签订认购书当日缴纳，双方未签署《商品房买卖合同》，且均认为合同未能签署系因对方的原因造成，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司向法院提供了由邓长成签字的关于延期签订《商品房买卖合同》及办理网签与备案的申请以及其向邓长成发出的敦促签约通知书。但是，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项之规定，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司预售房屋应当具备商品房预售许可，但在法院指定的期限内未提交商品房预售许可证明，即其未能举证证明其于认购书约定的《商品房买卖合同》签订时间具备可签订合同的前提条件。现双方均同意解除认购书，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司应退还邓长成据此认购书缴纳的购房款441672元及定金10000元；专项维修基金5467元系由贵州恒大港城云栖谷置业有限公司向邓长成收取，且贵州恒大港城云栖谷置业有限公司未能在法院指定的期限内提交该款已由住建局收取的证据，故贵州恒大港城云栖谷置业有限公司应将该笔款项退还邓长成。双方就认购书的履行均存在违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，双方均应承担相应违约责任，因双方均有违约已致使合同目的无法实现而解除，双方违约责任相抵，邓长成不再向贵州恒大港城云栖谷置业有限公司支付逾期缴纳房款的违约金，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司亦无需向邓长成给付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除邓长成与贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于2019年1月31日签订的《贵阳恒大茶郡商品房认购书》（编号：0000435）；二、贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于本判决生效之日起二十日内退还邓长成购房款441672元、定金10000元及专项维修基金5467元；三、驳回邓长成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4142元，由邓长成承担342元，贵州恒大港城云栖谷置业有限公司承担3800元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《贵阳恒大茶郡商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应合法有效；因双方当事人均同意解除案涉认购书及退还被上诉人预付购房款，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：上诉人收取的定金10000元应否退还被上诉人；从一审查明事实来看，案涉认购书中就被上诉人邓长成分期付款的时间以及金额进行了详细约定，被上诉人邓长成在交纳部分房款后，一直怠于履行付款义务，在上诉人向被上诉人多次发出催款通知书及敦促签约通知书后，被上诉人邓长成于2019年8月18日向上诉人提出申请延期签订《商品房买卖合同》及办理网签，表示愿意按照认购书约定的时间计划付款，但在此之后被上诉人依然未按约定支付房款及签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，现因被上诉人逾期支付房款的违约行为导致商品房买卖合同不能签订，被上诉人无权要求上诉人退还定金，故上诉人收取的定金10000元不应退还被上诉人，一审认定事实不当，本院予以纠正。 综上，一审认定事实部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初1535号民事判决； 二、解除被上诉人邓长成与上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于2019年1月31日签订的《贵阳恒大茶郡商品房认购书》（编号：0000435）； 三、上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于本判决生效之日起二十日内退还被上诉人邓长成购房款441672元、专项维修基金5467元； 四、驳回被上诉人邓长成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4142元，由被上诉人邓长成承担342元，上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司承担3800元；二审案件受理费50元，由被上诉人邓长成负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理王菲 书记员刘皓