海口市龙华区人民法院执 行 裁 定 书(2016)琼0106执异25号异议人（被执行人）海南子京实业有限公司。法定代表人李国发，总经理。委托代理人林天能，海南维特律师事务所律师。申请执行人中国农业银行股份有限公司海口龙华支行。负责人何伟，行长。委托代理人王婉，该行职员。委托代理人杨欢，海南瑞来律师事务所律师。被执行人吴坤和。被执行人海南先龙实业有限公司。法定代表人陈先，经理。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司海口龙华支行（以下简称农行龙华支行）与被执行人吴坤和、海南先龙实业有限公司（以下简称先龙公司）、海南子京实业有限公司（以下简称子京公司）借款合同纠纷一案[执行案号为（2009）龙执字第431号]中，异议人子京公司对执行行为提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人子京公司称，一、执行顺位违法；二、法院超标的额查封其财产；三、15个执行裁定书送达违法；四、评估程序违法；五、拍卖程序违法；六、变卖程序违法；七、其他被执行人拖欠其物业管理费约110万元，在物业费未结清的情况下，将执行标的物变卖他人损害其权益。综上，其愿意以4694283元等价应买变卖标的物，同时申请撤销（2009）龙执字第431-15号执行裁定书。本院查明，农行龙华支行诉吴坤和、先龙公司、子京公司借款合同纠纷一案，本院于2008年11月27日作出（2008）龙民二初字第254号民事判决，判决：一、解除原告农行龙华支行与被告吴坤和、先龙公司于2003年5月22日签订的（龙华）农银抵字（2003）第XXX号《商业用房抵押借款合同》；二、限被告吴坤和自本判决发生法律效力之日起十日内向原告农行龙华支行偿还贷款本金1587552.81元及相应利息（利息计算标准：以人民币1587552.81元为本金，自2003年5月26日计算至本判决限定实际履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）；三、原告农行龙华支行对被告吴坤和提供的抵押物海口市国贸大道南区“城市精英”1A号房屋享有优先受偿权；四、被告先龙公司对被告吴坤和提供抵押物海口市国贸大道南区“城市精英”1A号房屋担保价值不足部分的债务承担连带清偿责任；被告先龙公司承担连带清偿责任后，有权向被告吴坤和追偿；五、被告子京公司对被告先龙公司的上述债务承担连带清偿责任。被告子京公司承担连带清偿责任后，有权向被告先龙公司追偿。如果未按照本判决书指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼费23758元，由三被告承担。该判决书发生法律效力后，因吴坤和、先龙公司、子京公司未按判决书的内容履行义务，农行龙华支行于2009年4月15日向本院申请对吴坤和、先龙公司、子京公司强制执行。本院同日立案，案号为（2009）龙执字第431号。在执行过程中，因以先龙公司、子京公司为被执行人的案件在本院有系列案件，本院于2009年6月10日作出（2009）龙执字第430、431-433、436-439、441号执行裁定书，裁定查封海口市国贸大道南区“城市精英”楼盘一层XX、XA、XB、XF、XD、XH、XC、XE、XX九套房产。该裁定由子京公司的委托代理人李有福于2009年6月22日签收。2009年8月13日，海口市中级人民法院委托海南方正房地产评估有限公司对被执行人子京公司位于海口市国贸路XX号城市精英AX-X层、BX-X层楼的房产进行价值评估，该评估公司于2009年9月18日作出方正估房字[2009]第XXX房地产估价报告，房产评估总价值为33378700元，其中X商场1房产价值为1762821元、X商场2房产价值为3116400元、X二层商场房产价值为3619848元。该评估报告由子京公司的委托代理人李有福于2009年9月24日签收。2009年12月1日，本院作出（2009）龙执字第431-3号执行裁定书，裁定拍卖位于海口市国贸大道南区“城市精英”AX-X层、BX-X层的房产。该裁定由子京公司的委托代理人李有福于2010年1月20日签收。2009年12月23日，省高院执行局电脑随机选定海南鼎和拍卖有限公司、海南基石拍卖有限公司、海南希望拍卖有限公司联合对上述房产进行拍卖。后因子京公司及案外人林明斌、林明明、邝广寒、洪志成等人提出执行异议，本次拍卖未果。2011年9月21日，海口市中级人民法院委托海南第二房地产评估事务所对被执行人子京公司名下位于海口市国贸路XX号城市精英X商场1、X商场2、X二层商场、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、X商场、X二层商场的房地产价值进行第二次评估，2011年11月4日，海南第二房地产评估事务所作出琼二房估字[2011]第XXX房地产估价鉴定报告，评估总价值为41690554元，其中B商场1房产价值为1199288元、B商场2房产价值为2591305元、B二层商场房产价值为4560444元。2012年2月17日，本院作出（2009）龙执字第431-5号执行裁定书，裁定拍卖被执行人子京公司名下的城市精英X商场1、X商场2、X二层商场、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、X商场、X二层商场的房产。该裁定由子京公司的委托代理人谭小鹏于2012年2月24日签收。省高院执行局电脑随机选定海南民盟拍卖有限公司、海南融商拍卖有限公司、海南华信拍卖有限责任公司对上述房产进行联合拍卖。本院于2012年5月31日在海南日报刊登了拍卖公告，后因案外人王莉莉、庞晓梅、符绪忠、高荣、邝寒惠提出异议，本院遂通知上述三家拍卖公司中止了拍卖。2014年7月23日，海口市中级人民法院再次委托海南第二房地产评估事务所对被执行人子京公司名下位于海口市国贸路XX号城市精英X商场1、X商场2、X二层商场、X商场进行价值评估，在评估过程中，子京公司的委托代理人潘正东到场参加听证会。2014年8月13日，海南第二房地产评估事务所作出琼二房估字[2014]第XXX房地产估价鉴定报告，评估总价值为30155245元，其中X商场1房产价值为1229986元、X商场2房产价值为2657635元、X二层商场房产价值为4677183元。该评估报告由子京公司的员工李泉锦于2014年8月25日签收。2014年12月20日，本院作出（2009）龙执字第431-11号执行裁定书裁定拍卖BX商场1、X商场2、X二层商场三套房产。上述裁定作出后，因子京公司一直不到本院领取裁定，本院执行局两名工作人员到子京公司的住所地海口市国贸路XX号海联商住楼X幢XXX房送达，到该地址后无人办公，无法送达（2009）龙执字第431-11号执行裁定书，逐于2014年12月26日，本院以（2009）龙执字第431号公告，向吴坤和、先龙公司、子京公司公告送达（2009）龙执字第431-11号执行裁定书。2015年1月28日，本院移送海口市中级人民法院对上述三套房产进行拍卖。2015年3月13日，海口市中级人民法院在海南日报、天涯法律网、诉讼资产网、椰城法律网刊登海南佳昊拍卖有限公司（2015）海中法拍委字第5号拍卖公告，公告拍卖上述三套房产，拍卖底价合计为857万元，但因无人报名竞买第一次拍卖流拍。2015年5月19日，海口市中级人民法院第二次在海南日报、天涯法律网、诉讼资产网、椰城法律网刊登海南佳昊拍卖有限公司（2015）海中法拍委字第5号拍卖公告，公告拍卖上述三套房产，拍卖底价合计为753万元，但至拍卖日无人报名竞买而流拍。2015年9月11日，海口市中级人民法院第三次在海南日报、天涯法律网、诉讼资产网、椰城法律网刊登海南佳昊拍卖有限公司（2015）海中法拍委字第5号拍卖公告，公告拍卖上述三套房产，拍卖底价合计为601.2746万元，但最终至拍卖日无人报名竞买而流拍。因三次拍卖在规定报名时间内均无人报名参加竞买而流拍，申请执行人农行龙华支行于2015年9月30日向本院递交申请书，要求将被执行人子京公司名下位于海口市国贸路XX号城市精英X商场1、X商场2、X二层商场按第三次拍卖保留价进行变卖。本院于2015年10月29日作出（2009）龙执字第431-14号执行裁定，裁定变卖被执行人海南子京实业有限公司名下位于海口市国贸路XX号城市精英X商场1、X商场2、X二层商场三套房产。该裁定本院通过EMS法院专递（单号：EYXXXXXXXXXCN）向子京公司的委托代理人李有福送达，邮寄单上载明：2015年12月4日投递并签收，签收人：本人收。本院于2015年11月6日，在海南日报刊登（2009）龙执字第431号变卖财产公告，公告将上述三套流拍房产以第三次拍卖的保留价（X商场1保留价为787191元、X商场2保留价为1700886元、X二层商场保留价为2993397元）进行变卖；因该公告中存在笔误，本院于2015年11月30日在海南日报刊登（2009）龙执字第431号更正公告。2015年11月6日，案外人韩龙向本院提交申请应买其中X商场2、X二层商场两套房产；2015年11月23日应买人董玉冰提交申请应买X商场1、X商场2、X二层商场；2015年11月24日林子钰申请应买X商场2、X二层商场；2015年12月25日安今姬申请应买X商场1、X商场2；2015年12月17日赵敏申请应买X商场1、X商场2、X二层商场。应买人韩龙在接到本院交款通知后，按时将上述两套房产的房款4694283元(其中X商场2价格1700886元、X二层商场价格2993397元)转入了本院账户。因案外人韩龙首先递交了应买申请并在本院限定的时间内支付了应买款，根据变卖公告载明的规则，X商场2、X二层商场由案外人韩龙购得。2016年1月29日，本院作出（2009）龙执字第431-15号执行裁定书，裁定将海口市国贸路XX号城市精英X商场2、X二层商场过户至应买人韩龙名下。该裁定本院通过EMS法院专递（单号：EYEYXXXXXXXXXCNCN）向子京公司的委托代理李有福送达，邮寄单上载明：2016年2月5日未妥投，原因：拒收退回。2016年4月7日，异议人以执行行为违反法律规定提出执行异议。以上事实有民事判决书、执行裁定书、房地产估价鉴定报告，公告、送达回证、邮寄单、听证笔录等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案中，本院以（2009）龙执字第431-11号执行裁定书裁定拍卖X商场1、X商场2、X二层商场三套房产，该裁定在本院两名工作人员直接送达不到的情形下，于2014年12月26日采取了公告送达。三次拍卖，海口市中级人民法院均按照法律规定，于拍卖十五日前在海南日报、天涯法律网、诉讼资产网、椰城法律网刊登海南佳昊拍卖有限公司（2015）海中法拍委字第5号拍卖公告。第三次拍卖流拍后，农行龙华支行于2015年9月30日向本院递交变卖申请书，本院于2015年10月29日作出（2009）龙执字第431-14号执行裁定，于2015年11月6日在海南日报刊登（2009）龙执字第431号变卖财产公告，申请在前，变卖裁定在后，且该裁定本院已按法律规定送达给异议人，并已按规定进行了变卖公告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号）第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”《最高人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释【2009】16号）第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”本案中，变卖的X商场2、X二层商场经过依法评估，评估价合计7334818元，本院对上述房产进行第一次拍卖时，以评估价7334818确定为保留价，因该保留价不是参照市价确定，故无需征求有关当事人的意见；第二次拍卖的保留价在第一次拍卖保留价的基础上降低了20%，即5867854元；第三次拍卖的保留价在第二次拍卖保留价的基础上降低了20%，即4694283元；而变卖价格是根据第三次拍卖的保留价得出，即4694283元。本院第二次拍卖及第三次拍卖均未超过法律规定的最高降价幅度，变卖价格为第三次拍卖的保留价，而买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，故本院以4694283元的价格进行变卖符合法律规定。本院在拍卖和变卖程序中依法向异议人送达了相关裁定，并已按法律规定进行了公告，而异议人所称的其他异议事由，不是撤销变卖的法定事由，其亦未提供证据证明异议事由存在，故本院不予采信。综上，异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人海南子京实业有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省海口市中级人民法院申请复议。审判长  韦庆忠审判员  张琳琳审判员  林宏业二〇一六年五月十九日书记员  余红梅