吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初632号原告：孙微萍，女，汉族，1963年12月31日生，住延吉市河南街。委托代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。被告：延边罗来百货有限公司，所在地延吉市。法定代表人：崔英美，总经理。委托代理人：裴长松，该公司职员。委托代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。原告孙微萍诉被告延边罗来百货有限公司（以下简称罗来百货公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。孙微萍及其委托代理人张云龙，罗来百货公司的委托代理人裴长松、逯敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙微萍诉称：2011年9月28日，孙微萍与罗来百货公司签订了一份《商铺租赁经营协议书》，约定孙微萍向罗来百货公司出租位于延吉市河南地下韩国街商铺（建筑面积为14.70平方米），还约定了租金及租金的给付方式。合同签订后，罗来百货公司使用商铺4年，但至今未给付租金，该行为已构成根本性违约。现诉至法院，要求：一、判令解除孙微萍与罗来百货公司之间于2011年9月28日签订的《商铺租赁经营协议书》，并要求罗来百货公司腾出商铺；二、判令罗来百货公司给付拖欠租金13740元（自2015年5月1日至2015年12月31日止，共8个月，计算方式为：20610元÷12个月×8个月）；三、判令罗来百货公司支付违约金4122元（20610元÷12个月×8个月×30%）。罗来百货公司辩称：签订租赁合同以及未给付租金（2015年5月1日至2016年4月30日止）的内容属实，但罗来百货公司不认可其违约，理由是合同中的租金不合理，故不同意解除租赁合同。关于拖欠的租金，如果进行合理的降低，就同意给付。另外，罗来百货公司不同意支付违约金，30%的违约金比例过高，也不要求降低或者减少违约金，就不支付该费用。如果解除合同的话，罗来百货公司不付任何费用。经审理查明：2011年9月28日，孙微萍（出租人甲方）与罗来百货公司（承租人乙方）签订一份《商铺租赁经营协议书》，主要内容有：甲方已充分了解所购商铺的租赁协议后，自愿将下列所购商铺租赁给乙方，乙方有权对该商铺统一经营或对外转租管理经营，作商业使用；该商铺位于延吉市韩国街项目，建筑面积为14.70平方米，商铺总价款为229000元；租赁经营期限为10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止。合同期内，乙方拥有该商铺的使用权、经营权、转租权、对外出租商铺租金的定价权、收缴权，甲方拥有收取租金的权利。租赁期分为两个阶段，第一阶段自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为54960元，第二阶段自2015年5月1日起至2022年4月30日止，其中2015年5月1日至2016年4月30日的租金为20610元。关于第二阶段租金（2015年5月1日至2022年4月30日）则按照相应的数额分别在每年3月1日之前支付给甲方；乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期在30日之内（含30日），自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.3%的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的200%向甲方支付违约金。庭审中，双方对涉案合同的效力均予以认可。另外，关于2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金给付期限，孙微萍主张应在2015年3月1日前给付，对此罗来百货公司虽主张应在2016年3月1日前给付，但其至今未给付租金。此外，罗来百货公司陈述其在租赁整体商铺至今，现场并未具体划分商铺位置及四至界线。另查，孙微萍与罗来百货公司签订的涉案租赁协议书中约定的租赁物即商铺投资商为延吉汉森利延投资有限公司（以下简称汉森投资公司），商铺的所有权属于吉林省延吉市人民防空办公室（以下简称延吉市人防办）。汉森投资公司投资建设后，其从延吉市人防办处取得了涉案商铺50年的使用权。之后，汉森投资公司在向孙微萍转让商铺50年的使用权时，免收相当于租赁合同中约定的前三年租金数额的转让费，罗来百货公司未另行支付前三年租金。2014年4月1日，延吉市人防办作出人民防空工程平时使用权证，其中写明孙微萍为延吉市河南街商铺（建筑面积为14.70平方米）的人防使用权人，并附图表标明了商铺位置及面积。2015年3月18日，罗来百货公司以金某为代表起诉到本院，其中诉讼请求有：要求将《商铺租赁经营协议书》约定的第二阶段租赁期间（自2015年5月1日起至2022年4月30日止，共7年）的租金数额均变更为每年2168元，并要求将《商铺租赁经营协议书》约定的违约金比例200%变更为0.1%。2015年11月13日，本院作出（2015）延民初字第1436号民事判决书，判决驳回了罗来百货公司的全部诉讼请求。罗来百货公司不服该判决提起上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2016年3月25日作出（2016）吉24民终127号民事判决书，判决维持原判。该判决为终审判决。认定上述事实的证据有：孙微萍身份证复印件一份，《商铺租赁经营协议书》复印件一份，人民防空工程平时使用权证复印件一份，（2015）延民初字第1436号案件的起诉状、诉讼费专用票据以及民事判决书复印件各一份，（2015）延民初字第1816号民事判决书复印件一份，（2016）吉24民终127号民事判决书复印件一份及当事人陈述。罗来百货公司还提供2015年5月25日延吉市人防办证明材料以及合同书复印件各一份，本院认为该两份证据与本案待证事实之间并无关联性，故不予采信。罗来百货公司还提供2015年11月6日收条复印件一份，证明其已经与3区部分业主达成了变更租金及租赁形式协议，另证明罗来百货公司将3区部分区位出租出去的租金也给付了3区的业主。本院认为，该份证据体现不出租金及租赁形式变更的内容，亦无法证明本案待证事实，故不予采信。本院认为，根据审理查明的案件事实，能够认定孙微萍与罗来百货公司于2011年9月28日签订的《商铺租赁经营协议书》系有效合同。关于涉案租金的给付期限，罗来百货公司虽主张应于2016年3月1日前给付，但其在第二次开庭时（2016年4月15日）仍不同意按协议约定履行付款义务，故认定其行为已构成违约，孙微萍有权依据合同约定行使解除合同的权利，并要求给付拖欠租金以及违约金，故对其要求解除《商铺租赁经营协议书》的诉请，本院予以支持。线用于主达成了变更租金及租赁形式协议。确认解除租赁合同后，罗来百货公司应返还租赁物即商铺的使用权。在返还过程中，关于商铺的具体位置及四至界线问题，孙微萍应与汉森投资公司及延吉市人防办另行确认，对此孙微萍也同意另行处理，不要求本院一并处理，故本院予以准许。关于孙微萍要求给付拖欠租金13740元（自2015年5月1日至2015年12月31日止，共8个月，计算方式为：20610元÷12个月×8个月）的诉请，认为该租金的计算方式合理，故予以支持。关于孙微萍要求支付违约金4122元（20610元÷12个月×8个月×30%）的诉请，罗来百货公司不同意支付，并提出违约金比例过高，本院认为该违约金的计算方式合理，故也予以支持。综上，本案经本院第十七次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告孙微萍与被告延边罗来百货有限公司之间于2011年9月28日签订的《商铺租赁经营协议书》。二、被告延边罗来百货有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内向原告孙微萍返还位于延吉市河南街地下1层3区3102号商铺的使用权（建筑面积为14.70平方米）。三、被告延边罗来百货有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内向原告孙微萍给付拖欠租金13740元（自2015年5月1日至2015年12月31日止）以及违约金4122元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费247元(原告缓交)，由被告延边罗来百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  林大海审 判 员  柳春子助理审判员  尹永杰二〇一六年五月三十日书 记 员  谢 晶