河南省镇平县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1324执异3号案外人：刘婷，女，生于1989年7月2日，汉族，住广东省惠州市惠城区。申请执行人：孙小果，女，生于1979年9月14日，汉族，住镇平县。被执行人：王平，女，生于1976年7月12日，汉族，住镇平县。本院在执行申请执行人孙小果与被执行人王平为民间借贷纠纷一案中，案外人刘婷对执行标的提出书面异议，本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘婷称：申请执行人孙小果与被执行人王平为民间借贷纠纷一案，法院在执行中发现被执行人名下有位于镇平县万盛市场院内房产一处，遂于2020年11月18日对该房产的土地使用权（证号：镇国用**）进行了查封，同时也冻结了该房产的出租收益。但上述房产在法院查封和冻结前，已由被执行人于2014年10月5日出卖给案外人，因被执行人在广东省××市投资餐饮期间向案外人借钱周转，于2009年借8万元、2010年底借15万元、2011年暑假借8万元、年底借13万元、2013年前后两次共借15万元、到过春节又拿10万元，以上共计69万元。后被执行人无资金还款，经商议后于2014年10月份将位于镇平县万盛市场东楼一层6、7两间土地及附属物商铺和二至三层住房，占地面积77.25平米、建筑面积231.75平米，以85万元价格卖予案外人，案外人在2015年陆续付清房屋买卖尾款16万元。在后来多次办理房屋过户中发现房屋证件不齐，无法补办，迟迟无法过户，案外人为了维护个人财产权益，于2019年2月13日在镇平县公证处办理了公证，该房产早已归案外人所有，一直对外出租和收取租金，房产证也已交付给案外人，并已实际合法占有了该不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院依法撤销（2020）豫1324执1540号1540号之一执行裁定书，解除对被执行人王平名下位于镇平县万盛市场院内土地使用权一处（证号：镇国用2007：镇国用**除对该房产租金收益的执行。案外人为支持其异议，向法院提供的证据材料有：二手房买卖协议、公证书、不动产登记证、查封、冻结裁定书。申请执行人辩称：一、执行的（证号：镇国用200701582）房地产属于被执行人王平的财产，对此，有镇国用200701582号土地证依法登记为准。被执行人王平弄虚作假到不动产管理局补办的不动产权证（2018）镇平县不动产权第0000649号不动产权证，仍然登记在被执行人王平名下。由此，足以说明该宗不动产属于王平的可供执行财产。二、案外人刘婷与被执行人王平之间的买卖合同关系没有依法成立。从案外人提交的买卖合同来看存在伪造嫌疑。案外人并未按照合同约定支付约定的价款，也没有实际取得该宗房地产，也没有占有使用该宗房地产，同时也没有办理过户手续。案外人明知王平的土地证在他人处抵押，规避法律规定采取公证办法，帮助王平逃避执行。该宗房地产没有过户，不存在善意取得，根本不能排除强制执行。三、以房抵债不能排除人民法院执行。从被执行人向法院执行局的陈述及案外人向法院提交的借款声明记录不难看出，被执行人与案外人签订房屋买卖合同事实上是以房抵债。由于没有办理过户手续，以房抵债显然没有成立，如果有债权仍然是普通债权，不能排除人民法院的执行。另一方面，被执行人陈述是做生意的欠款，案外人声明反而成了借款，前后陈述自相矛盾，漏洞百出，以房抵债的前提债务根本是不存在的。被执行人明知其土地证在申请执行人处抵押，为了逃避追究，故意捏造事实，以土地证丢失为名，另行补办不动产权证。但是不动产证补办后，案外人也没有申请办理过户，至今没有证据证明案外人没有过错，相反她二人相互勾结，制造假证对抗执行。对此，有申请执行人与被执行人王平之间的通话录音可以作证，该录音王平明确承认在申请执行人处借款时，将土地证交给申请执行人作为担保。可见被执行人与案外人之间的房地产买卖合同属于恶意串通，损害他人合法利益，应为无效合同。综上所述，异议人的异议不能成立，应当驳回异议。本院为查明案件事实调取了执行案件卷宗材料，包括中院民事判决书、执行申请书、委托书、土地使用证、财产保全民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、证明、被执行人笔录等。本院查明：被执行人于2009年至2014年初在广州四会做生意期间共欠案外人69万元。后因被执行人无钱还债，双方经商议后于2014年10月5日签订二手房买卖协议，被执行人将位于镇平县万盛市场东楼一层6、7两间土地及附属物商铺和二至三层住房(占地面积77.25平米、建筑面积231.75平米)以85万元价格卖予案外人，扣除以房抵债69万元之外，案外人应付差价款16万元。后案外人于2015年陆续付清，并占有该房产对外出租收益，但之后未办理产权过户登记手续。2018年该房产仍以被执行人之名补办了豫（2018）镇平县不动产权第0000649号不动产登记证。2019年2月13日双方到镇平县公证处对《二手房买卖协议》予以公证，领取（2019）豫宛镇证内民字第95号公证书。另查明：申请执行人与被执行人为民间借贷纠纷于2019年3月19日诉至本院，同时申请财产保全，本院于2019年3月19日作出（2019）豫1324民初1130号民事裁定书，查封了被执行人位于镇平县万盛市场院内土地证号为镇国用2007015**土地使用权，查封期限从2019年3月19日至2020年3月18日。该案经本院审理，于2019年7月11日作出（2019）豫1324民初1130号民事判决书，被执行人不服该判决提起上诉，南阳中院于2019年9月23日作出（2019）豫13民终4866号民事裁定书，撤销（2019）豫1324民初1130号民事判决书，发回重审。本院于2020年4月2日作出（2019）豫1324民初4435号民事判决书，被执行人再次提起上诉。南阳中院于2020年6月28日作出（2020）豫13民终2181号民事判决书，判令被执行人偿还申请执行人301782.97元及利息。申请执行人于2020年8月4日向本院申请立案执行。在执行过程中，本院于2020年11月18日作出（2020）豫1324执1540号和1540号之一执行裁定书，查封了被执行人位于镇平县万盛市场院内土土地证号为镇国用2007015**土地使用权及地上建筑物，冻结被执行人在镇平县万盛市场自南向北第6间、第7间的租金收益。后案外人以主张所有权为由于2020年12月向本院提出执行异议。本院认为：案外人与被执行人于2014年10月5日签订的《二手房买卖协议》实为以房抵债协议，与房屋买卖合同存在本质差异。该以房抵债协议的本质仍属于债的范畴，其目的是消灭金钱债务，只能表明当事人之间达成以房抵偿债务的利益安排，产生的直接后果是债权人取得要求债务人转移抵债物所有权的请求权，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，其创设物权仍应当按照法律规定的物权变动规则进行。因此，基于以房抵债而受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不产生物权变动的效果，不具有形成优先于一般债权的利益，不能据此享有针对不动产买卖的物权期待权，亦不能以此主张排除人民法院对该抵债房屋的强制执行。故案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人刘婷的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。审判长 赵 军审判员 安振宇审判员 刘江辉二〇二一年一月八日书记员 吴 昊