贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终309号上诉人（原审原告、原审反诉被告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司。住所：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县关索镇大岩新区宣传文化中心。法定代表人：蔡荧欣，该公司总经理。委托代理人赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。代理权限:特别授权。委托代理人代文帅，贵州中孚律师事务所律师。代理权限:特别授权。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）李正能，男，黎族，住关岭布依族苗族自治县关索镇西关外。委托代理人邱光海，贵州天云律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）田景艳，女，住关岭布依族苗族自治县关索镇西关外。委托代理人邱光海，贵州天云律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司（以下简称：万豪房地产公司）因与被上诉人李正能、田景艳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2015）关民初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月11日公开开庭进行了审理，上诉人万豪房地产公司的委托代理人赵儒曦，被上诉人李正能、田景艳及委托代理人邱光海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告万豪房地产公司在原审中诉称：2015年4月12日，二被告在我处购买位于关岭县关索新区关索中路与振兴南路及外环路的第X幢X层XXX、XXX号房屋，总价款为498643元，并签订了《商品房买卖合同》，约定：二被告在签订合同之日向我公司缴纳首期房款258643元，余款以按揭方式支付，交房期限为2015年10月30日前。同时约定，若因买受人自身的原因造成贷款不能审批及贷款发放延迟（自该合同签订之日起40天内所涉款项未能进入我方账户），我方可单方解除合同，且由二被告支付总房价20﹪的违约金。合同签订后，因二被告原因未能完成银行按揭贷款，二被告仅支付了65611元购房款，二被告行为严重违约，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、由二被告支付违约金99728元；3、本案诉讼费由二被告承担。原审被告李正能、田景艳在原审中辩称：1、原告诉称不属实，总价款和首付款的规定与原告的广告宣传及实际购房履行手续相违背；2、按揭款应由原告方与银行进行办理；3、未完成按揭贷款，是原告原因，要求我方承担违约金缺乏依据；4、原告虚假宣传，隐瞒真相，我方是在重大误解的情况下在原告处购买房屋，该合同显失公平，且无法实际履行，属可撤销合同。原审被告李正能、田景艳在原审中提起反诉称：我们看到原告（反诉被告，以下简称原告）的售楼广告宣传后，决定投资购买商铺。当时原告的销售人员告知我们购买商铺除了预付很低的首付款外，还可以由其公司代为办理银行按揭等相关手续，于是我们购买了原告开发的XX商业广场第X幢X层XXX、XXX号商铺。并在2015年4月12日根据原告的要求，向其缴纳了65611元的首付款及相关费用550元，共计66161元。同时，原告的工作人员拿出一份格式的《商品房买卖合同》和一些购房资料，在未作任何说明，我们也未看清楚的情况下，让我们在其指定的位置签名捺印，签订后，我们从未持有，具体内容不清楚。后因原告的原因，一直未能办理该商铺的按揭贷款手续，导致我们投资商铺目的无法实现，原告有失诚信。该合同的签订存在重大误解和显失公平，不是我们的真实意思表示，故请求：1、依法予以撤销双方签订的《商品房买卖合同》；2、由原告退还首付款66161元及支付从2015年4月12日起至清偿完毕之日止的同期银行贷款利息；3、由原告承担本案诉讼费。针对原审被告提起的反诉，原审原告万豪房地产公司答辩称：合同签订是双方真实的意思表示，根据合同约定，被告能达到条件，实际与广告宣传相符。被告对贷款应有基本认识。因被告原因导致贷款未能办理，依约应由其承担相应责任。经原审法院审理查明：原、被告于2015年4月12日签订了《商品房买卖合同》，二被告向原告购买位于关岭县关索镇关索新区关索中路与振兴南路及外环路XX商业广场第X幢X层XXX、XXX号商铺，总价款为498643元，同时约定，在签订合同之日应交付首期房款258643元，余款240000元以银行按揭方式支付。当日，二被告向原告交付65611元购房款及代收备案登记费550元，共计66161元。同时查明：双方在《商品房买卖合同》及附件十二补充协议中约定，若因二被告所提交的贷款资料或其自身原因未准贷款的，原告有权解除合同，并由二被告承担相应违约金。另查明：二被告于2013年11月16日在原告处以银行按揭方式购买商铺一个，尚在还款中。原审法院认为：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，由二被告根据原告通知限期将办理按揭贷款所需资料提交给原告，由原告向银行代为办理按揭贷款事宜，即二被告有按原告要求提交相关材料的义务，并无义务审查自身是否符合贷款条件。二被告在原告处于2013年以按揭方式购买铺面一套，现在还贷中，原告对此应明知，在二被告再次向原告购买商铺时，其作为办理贷款事宜的代办方，应对二被告支付价款的能力进行查实，且该合同系格式合同，原告作为该合同的拟定方，关于未准贷款时由被告承担责任的相关条款，免除了原告责任而加重了被告承担责任的风险，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，原告有义务对未准贷款时由被告承担责任的相关条款提请二被告注意而未进行提请，存有过错，其称因二被告原因未准贷款而要求解除合同，并由二被告支付违约金的请求，有失公平，本院依法不予支持。是否准予贷款是本合同能否继续履行的关键，根据中国农业银行股份有限公司关岭县支行出具的《函回复》，二被告不符合准贷条件，二被告基于对原告的信任，认为能被准予办理贷款，而与原告签订该合同，存在重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”的规定，二被告请求撤销《商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。二被告已向原告交付65611元购房款及代收备案登记费550元，共计66161元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，二被告要求原告退还该笔款项及按银行同期贷款利率支付从签订合同之日起（2015年4月12日）至清偿完毕之日止的利息，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十四条的规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司与被告（反诉原告）李正能、田景艳于2015年4月12日签订的《商品房买卖合同》。二、限原告（反诉被告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司于本判决生效后十日内一次性返还被告（反诉原告）李正能、田景艳购房款65611元、代收备案登记费550元，共计人民币66161元并按银行同期贷款利率支付从双方签订《商品房买卖合同》之日起（2015年4月12日）至偿还完毕之日止的利息。三、驳回原告（反诉被告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司的诉讼请求。案件受理费人民币1147元，反诉费人民币727元，均已减半收取，合计人民币1874元，由原告（反诉被告）遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司承担。宣判后，万豪房地产公司不服原审人民法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求；二、由二被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案的主要争议焦点为二被上诉人未成功办理按揭贷款导致未按时支付购房款，是构成违约还是签订合同存在重大误解。一审法院认为二被上诉人仅有义务按上诉人要求提供贷款材料，无义务审查自身是否符合贷款条件，上诉人应审查二被上诉人是否有偿贷能力，不符合客观事实。上诉人非金融机构，无法审查二被上诉人是否符合贷款条件，上诉人只能按金融机构要求搜集贷款资料，由金融机构审查是否符合贷款条件。二被上诉人已在上诉人处按揭购买了一套商铺，应当了解贷款所需条件。上诉人通过银行了解若仅是按揭购买第二套商铺是符合贷款条件的，但二被上诉人隐瞒了还有其他贷款行为的事实，不能办理贷款是被上诉人原因所致，一审法院认定错误。一审判决以二被上诉人签订合同时存在重大误解为由判决撤销合同，适用法律错误。首先，签订合同是双方真实意思表示，对于合同内容、相关条款，包括补充协议等上诉人签字处均有特别提示，不存在无法了解的情况。且对于标的额较大的合同，二被上诉人也应尽到注意义务，认真阅读合同，故不存在二被上诉人不了解合同内容的情形。另外，双方签订的合同中也无任何条款表明上诉人负责审查贷款条件，保证二被上诉人能办理贷款。二被上诉人对自身是否有其他贷款应当充分了解，无法办理贷款二被上诉人有过错。无法办理贷款导致合同无法履行是合同履行的问题。对此，二被上诉人可采取其他付款方式进行付款，合同中也有相关条款进行约定，表明无法办理贷款是合同履行过程中可能发生的一种情形。双方自愿签订合同，二被上诉人庭审中也予以认可，合同是双方真实意思表示，不存在重大误解，且二被上诉人也未举证证明其签订合同时存在重大误解。综上，本案由于二被上诉人的原因导致无法办理贷款，且拒绝采取其他付款方式支付购房款，根据合同约定，二被上诉人已构成违约，上诉人一审反诉请求符合法律规定，应当得到支持，请求二审法院依法改判。被上诉人李正能、田景艳答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、一审判决认定事实客观，答辩人与被答辩人签订合同之外，还签订了补充协议，该补充协议中被答辩人只有权利没有义务，该补充协议的条款显失公平，明显是在二答辩人重大误解的情况下签订的，已严重损害二答辩人的合法权益，依法应予以撤销。二答辩人已按合同约定支付了部分购房款，按揭贷款无法办理是被答辩人在自己审查过程中与贷款银行对接存在的问题，被答辩人对此不否认。双方签订的合同已无法继续履行，在重大误解、显失公平的情况下，依法应予以撤销，被答辩人的上诉主张缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审举证期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认，根据双方当事人的陈述及一审采信的证据，本院补充查明：上诉人在广告中宣传XX商业广场少量压轴现铺，8折抢购，1折首付。二被上诉人看到广告后，到上诉人处购买商铺。双方签订的《商品房买卖合同》主合同第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计258643元，余款（小写）240000元以【银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后日内将已付款退还买受人。……”主合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”签订主合同的同时，买受人及出卖人在合同附件十二补充协议中签字、盖章，附件十二所采用的字体小于主合同。附件十二补充协议第三条关于按揭付款方式和期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）约定：“3.1、……3）若买受人提供的资料经金融机构审核未获准贷款的，买受人接到出卖人通知后10日内需向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可单方解除合同。出卖人可凭本合同无需买受人到场，向管理机关解除备案，相关费用由买受人承担，该商品房另行出售，买受人应向出卖人按房屋总价款的20%支付违约金，该违约金可从买受人已付款中扣除。……”签订合同当天，二被上诉人按照广告宣传的一成首付，向上诉人交纳了商铺折后总价一成的金额65611元及代收备案登记费550元。本案的争议焦点为：1、案涉合同应当予以撤销还是予以解除；2、上诉人是否应当返还二被上诉人已支付价款及利息，二被上诉人是否应当支付违约金。本院认为：案涉《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现因被上诉人尚有其他贷款未还完导致无法办理案涉商品房按揭贷款，案涉合同主合同第八条付款方式及期限中双方选择的贷款方式付款条款中约定，因买受人的原因导致未能获得贷款的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起日内支付不足款项，不承担违约责任，逾期出卖人有权解除合同并在日内退还已付款。该条款属于双方选择的付款方式中的条款内容，对因买受人的原因导致未能获得贷款时的处理进行了约定。补充协议是作为合同的附件同时签订，其中第三条对主合同第八条进行了修订和补充，对因买受人的原因导致未能获得贷款的处理方式进行了修改,当因买受人提供的资料经审核未获准贷款时，免除了出卖人退还买受人已付款的义务，排除了买受人获得退款的权利，不合理地加重了买受人违约责任，根据主合同第二十九条的约定，应以主合同第八条的约定为准。上诉人主张二被上诉人支付其违约金无法律依据，本院不予支持。二被上诉人未能举证证明签订案涉合同存在重大误解、显失公平等应当予以撤销的情形，一审判决撤销合同，适用法律及处理错误，本院予以纠正。现因二被上诉人的原因导致贷款申请经银行审核不符合贷款条件而未获准贷款，双方未就付款方式的变更达成一致，合同不能继续履行，应当根据主合同第八条的约定进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，上诉人享有约定解除权，上诉人主张解除合同于法有据，应予以支持，并由上诉人在合理期限内将已付的首期房款65611元及代收备案登记费550元退还买受人。被上诉人主张上诉人按银行同期贷款利率向被上诉人支付已付款的利息无事实及法律依据，本院依法不予支持，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，上诉人万豪房地产公司的上诉理由及请求部分成立，一审判决认定事实部分错误，导致适用法律及对案件处理错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2015）关民初字第1217号民事判决。二、解除上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司与二被上诉人李正能、田景艳于2015年4月12日签订的《商品房买卖合同》。三、由上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司于本判决送达后十日内返还二被上诉人李正能、田景艳购房款65611元、代收备案登记费550元。四、驳回二被上诉人李正能、田景艳其他反诉请求。五、驳回上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1147元，反诉费727元，均已减半收取，合计1874元，由上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司承担。二审案件受理费1454元，由上诉人遵义万豪房地产开发有限公司关岭分公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 阮 素 芬审 判 员 李 德 江代理审判员 陈 雯 贞二〇一六年五月二十六日书 记 员 付佳（代）