山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终39号上诉人（原审被告）：丛静。委托代理人：丛柒滋。委托代理人：刘佳，山东正原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会。住所地：威海市文登区界石镇烂木沟村。法定代表人：夏忠卫，村委会主任。委托代理人：俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。上诉人丛静因与被上诉人威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会（以下简称烂木沟村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文葛民一初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烂木沟村委会一审诉称：被告丛静系韩建明之妻。2011年至2014年期间，韩建明在担任原告村委会主任期间，在没有召开村民代表大会及村委委员、村民代表毫不知情的情况下，私自与被告丛静签订了承包租赁合同一份，并在合同中加盖原告公章。该合同约定原告将村旧校址669平方米承包给被告，年承包费为900元，前三年不交承包费。该合同严重损害集体利益，没有经过村民代表三分之二以上同意。现原告诉至原审法院，请求判令：原、被告于2012年4月26日签订的承包租赁合同无效；被告返还占用原告的旧校址669平方米；被告向原告交纳违法占用原告房屋的费用2700元。丛静一审辩称：1、原、被告签订的承包租赁合同合法有效，并且使用多年原告无异议。2、被告也交纳了租金，可以证明合同在履行。3、该合同签订之前经过村委会、村民代表和党员共12人参加会议讨论，其中有4人是群众小组长，没有反对一致通过。4、诉争土地上原先由他人开办了鱼竿厂，被告租赁该土地之后，鱼竿厂转让给丛静之夫韩建明及文登区烂木沟村村民夏建卫，因为他们二人当时资金不够，丛静在市区开办诊所，他们二人就让丛静出资，由丛静与原告签订承包租赁合同，合同经界石镇政府验证并备案，因此，该合同合法有效。原审法院审理查明：被告丛静与案外人韩建明系夫妻关系。韩建明于2011年4月至2014年12月，担任原告烂木沟村委会主任职务。2012年4月26日，原、被告签订了《承包租赁合同书》一份，合同的主要内容为：原告将位于村中旧校及场地，四至范围为东有墙、西有墙、北至滴水、南至滴水，总面积669平方米，租赁给被告丛静使用，租赁期限为30年，自2012年1月1日起至2042年1月1日止，租赁费用为900元/年，前三年被告不需交租赁费，自第四年开始每年12月底前向原告交纳900元租赁费。被告丛静于2015年1月交纳了2015年租赁费900元，被告实际使用时间至2015年7月，诉争场地现空闲。原告烂木沟村委会在庭审中为证实其主张，申请证人韩某、夏某到庭作证。证人韩某陈述，其自2007年至2014年担任原告村委会会计职务，2012年1月18日村里组织召开了村民代表会、党员代表会，当时开会讨论将夏运东的鱼竿厂转给韩建明和夏建卫，并没有讨论原、被告签订租赁合同一事，之后也未开会讨论此事，其在2014年秋天想临时借用该房屋使用，韩建明告诉已将该房屋租出去了，其才知道房屋被租赁一事。证人夏某到庭陈述，其自2001年至今担任烂木沟村党支部委员职务，2012年1月18日村里组织召开了村民委员会，开会讨论将夏运东的鱼竿厂转给韩建明和夏建卫，并没有讨论原、被告签订租赁合同一事，之后也未开会讨论此事，同时证人还陈述，根据规定村里的任何重大事项都必须经过村里的“四议两公开”程序，而原、被告签订的该合同没有经任何会议通过，所以是不合法的。经庭审质证，原、被告对上述证人证言均没有异议。原审法院认为：双方争议的焦点为原告烂木沟村村民委员会与被告丛静于2012年4月26日签订了《承包租赁合同书》是否有效。原告主张，被告丛静之夫韩建明在担任原告村委会主任期间，于2012年4月26日与被告丛静签订了《承包租赁合同书》一份，该合同的签订，并未经过村里任何会议讨论通过，系无效合同，并为此申请了证人韩某、夏某到庭作证，该二位证人在2012年4月26日时分别担任原告村委会会计、原告村党支部委员，该二位证人在庭审中均陈述，2012年1月18日村里组织召开了村民代表会、党员代表会，开会讨论事项是将夏运东的鱼竿厂转给韩建明和夏建卫，2012年4月26日原、被告签订的《承包租赁合同》一事，未经过村里任何会议讨论。经庭审质证，原、被告对上述证人证言均没有异议，对该二位证人证言予以采信。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项规定：“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理”，本案中，2012年4月26日，韩建明作为时任原告村委会主任，与被告丛静签订的《承包租赁合同书》，应当经过村民会议讨论决定，通过证人韩某、夏某证言可以证实，原、被告签订该承包租赁合同时，韩建明并未组织召开任何会议讨论，该合同系韩建明作为时任原告法定代表人超越权限订立，《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”，被告丛静作为韩建明之妻，有理由相信其知道或者应当知道韩建明超越权限与其订立合同，因此，原、被告双方于2012年4月26日订立的《承包租赁合同书》系无效合同。被告租赁原告的房屋及场地共669平方米，被告应当向原告返还。原告的诉请，于法有据，予以支持。2012年至2014年期间，被告使用原告房屋及场地，并未向原告交纳相应费用，确实给原告造成了损失，参照双方约定的租赁费900元/年，原告主张被告交纳2012年至2014年房屋使用费2700元，理由正当，予以支持。被告丛静于2015年1月交纳了2015年租赁费900元，被告实际使用时间至2015年7月，根据被告丛静的实际使用情况，认为原告应当退还被告2015年租赁费450元。关于被告辩称该合同签订之前经过村委会、村民代表会议讨论通过的事实，证人韩某、夏某在庭审中出庭已明确陈述，2012年1月18日村里组织召开了村民代表会、党员代表会，开会讨论事项是将夏运东的鱼竿厂转给韩建明和夏建卫一事，并没有讨论原、被告签订租赁合同一事，被告也未提供其他证据证实其辩解意见，因此，对被告该辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会与被告丛静于2012年4月26日签订的《承包租赁合同书》无效；二、被告丛静于判决生效后十日内向原告威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会返还租赁原告所有的位于村中旧校址及场地，总面积669平方米，不得妨碍原告对上述房屋及场地的正常使用；三、被告丛静向原告威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会支付2012年至2014年房屋使用费2700元，原告退还被告2015年房屋租赁费450元，双方兑除之后，被告丛静向原告威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会支付2250元，于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告丛静负担。宣判后，上诉人丛静不服，向本院提出上诉称：1、涉案合同的签订经过了夏远东、韩建明、夏建卫的同意且于2012年1月18日经过被上诉人讨论通过，该合同的签订没有违反物权法和村民委员会组织法的效力性强制规定，不存在无效的法定情形，原审法院认定双方签订的承包租赁合同无效没有事实及法律依据；2、被上诉人没有证据证实签订合同时上诉人知道或者应当知道合同的签订存在超越权限的事实，因此涉案租赁合同并非无效合同；3、合同签订后，双方已实际履行长达三年多，上诉人在房屋内存放大量设备被被上诉人强行搬出损坏。本案的提起系因被上诉人现法定代表人为达到占用涉案场地的个人目的，以集体名义提起诉讼来满足个人利益。被上诉人烂木沟村委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院二审查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为：本案二审争议焦点为上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否有效。首先，《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，以租赁方式处分村集体财产，需要村民委员会讨论决定，虽然2012年被上诉人的会议记录中只载明“夏运东鱼竿厂房转租给韩建明与夏建卫”，体现不出上诉人租赁涉案房屋的事实经过被上诉人讨论决定，但《中华人民共和国村民委员会组织法》中的该规定是出于行政管理目的所作出的行政强制性规范，属于管理性规范而非效力性规范，不能以此来否定租赁合同的法律效力。故虽上诉人未能提供证据证明涉案合同已经被上诉人讨论通过，但并不影响该租赁合同效力。虽然订立涉案合同时，上诉人丈夫韩建明系烂木沟村委会主任，但其超越代理权与上诉人订立合同，亦不必然导致合同无效，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且加盖被上诉人公章，上诉人、被上诉人在合同中约定缴纳租金的数额、期限，被上诉人亦没有证据证明涉案租赁合同存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，因此应依法认定该租赁合同合法有效，原审认定合同无效，属适用法律错误，应予纠正。其次，虽然涉案租赁合同有效，但根据合同法规定，租赁最长期限为20年，超出部分无效。而本案上诉人、被上诉人约定的租赁期限为30年，因此对于超出法律规定的租赁期限，本院不予支持。综上，上诉人丛静的上诉理由部分成立，应予支持。原审判决适用法律有误，应予纠正。依照〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）〉，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销威海市文登区人民法院（2015）威文葛民一初字第206号民事判决。二、驳回威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人威海市文登区界石镇烂木沟村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 晶代理审判员  薛淑娴代理审判员  葛俊生二〇一六年五月十七日书 记 员  丛丽红