广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3339号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。法定代表人：陈达仁。委托代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：袁思强，男，汉族，户籍住址广东省中山市石岐区，现住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××1719。被告：仇艳芬，女，汉族，户籍住址广东省中山市石岐区上海城，现住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0623。委托代理人：袁思强，身份情况同上，系仇艳芬的丈夫。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告袁思强、仇艳芬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托代理人肖金与被告袁思强（同时为被告仇艳芬委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司诉称：1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会（以下简称上海城业委会）签订了中山市物业服务合同，对中山市上海城小区物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，商业用房物业管理服务费由原告按每月每平方米1元向业主或非业主使用人收取物业管理费，业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日万分之五（2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市××区××城××底层33卡和2层33、35卡商铺的业主，其物业面积为131.68平方米，每月应向原告交纳物业管理费131.68元；但被告自2007年12月起至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。原告认为被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业管理费12641.28元及违约金1000元（物业管理费自2007年12月起按每月131.68元计至2015年11月，违约金自2007年12月起按每日千分之三计至2015年11月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告威信公司明确违约金计算方法为：从2007年12月起，分别从次月1日起开始起算违约金，按每日千分之三计至被告清偿物业管理费之日止。原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交的主要证据如下：1.资质证书；2.物业服务合同三份；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。被告袁思强、仇艳芬共同辩称：一、两被告所有的涉案商铺位于中山市××区××城××底层，虽与上海城小区在地理位置上相邻，但并非上海城小区业主，所谓业主，即为在一个建筑区划内拥有房产所有权，并享受该小区业主应当享有的权利及应承担的义务，而两被告自2007年12月15日入驻该商铺至今，与该小区业主大会或业主委员会从未发生交集。原告提交的上海城住宅小区物业管理服务合同相对方为业主委员会，业主委员会是代表小区业主与物业公司签订合同，故两被告不是原告提交的上海城住宅小区物业管理服务合同的相对方，因此该合同的效力并不及于两被告。另外，两被告也未与原告签订物业服务合同，双方并未发生物业服务法律关系。二、两被告的商铺独立于石岐区第一城小区外街，未享受原告提供的任何物业服务，并非原告的物业服务对象。自两被告入驻商铺至今，安保服务由社区巡警负责，2010年之前一直向社区派出所交纳治安管理费用，后来因政策原因取消了治安管理费；商铺及商铺周围卫生一直由两被告自行打扫，且一直以来中山市石岐区办事处博爱社区居民委员会每月定时向两被告收取卫生费及街道门前三包费用；两被告商铺的水电费等一直是独立交纳，并不通过上海城小区使用水电费等；两被告商铺不与小区相连，小区内部绿化、公共设施都不是两被告能够享用的范围。因此，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。三、原告提起的诉讼超过法律规定的两年诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。被告袁思强、仇艳芬就其辩解在举证期限内提交的主要证据如下：卫生费、门前三包费发票。经审理查明：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。袁思强、仇艳芬系中山市××区××路第一城怡景10幢底层33卡、2层33／35卡商铺的业主，其物业建筑面积为131.68平方米。2009年2月23日，上海城小区业主委员会（甲方、委托方）与威信公司（乙方、受托方）签订物业管理委托合同，约定：合同期限为三年，自2007年9月17日起至2010年9月16日，物业管理费的收费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取；该合同还约定了其他事项。该份合同中明确物业坐落于中山市××区××路，东至悦来南路，南至白石东路，西至建华路，北至第一城步行街，占地面积6.8公顷，建筑面积10万平方米。上海城业主委员会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止，物业管理费的收费标准为商住用房1元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。物业名称为中山市“上海城”住宅小区，物业类型为普通多层建筑及商住用房，坐落位置于中山市××区××路西侧，白石路北侧；物业管理服务事项为房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等），户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括给排水管道，供电、供气、电信、有线电视、宽带网络等线路，消防设施，路灯照明，沟，渠，池，井，露天停车位，建筑小品，标识，宣传牌，信报箱，公益性文体设施。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外给排水管道、化粪池等。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐和教育场所。公共环境卫生，包括上述公共场所、共用部位、共用设施及设备的清洁卫生，卫生消杀，垃圾的收集和处理，果壳箱的保洁。交通与车辆停放秩序的管理。维持治安及公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内车辆停放管理、交通秩序管理和消防安全管理。管理与本物业相关的工程图纸、业主及物业使用人档案与竣工验收资料。负责向本物业业主和物业使用人提供本合同第十九条规定的物业管理服务，并收取费用。在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。其他委托事项。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。2011年7月6日，上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，约定内容与前述第二份物业管理服务合同（2010年9月17日起至2013年9月16日）基本一致。自2007年12月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。袁思强、仇艳芬未支付2007年12月至2015年11月期间的物业管理费。威信公司于2016年2月17日起诉至本院，要求袁思强、仇艳芬支付上述期间的物业管理费以及违约金。庭审中，袁思强、仇艳芬表示对威信公司主张的违约金计付标准不予认可，亦不同意支付违约金。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。涉案物业位于中山市××区××城××底层××卡和××卡、35卡，属于上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同中约定的由威信公司提供物业服务的物业范围，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。对于袁思强、仇艳芬以其未接受过威信公司提供的物业服务为由拒交物业管理费的抗辩意见，本院不予采信。按照上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同的约定，物业管理费每月按照建筑面积每平方米1元收取，涉案物业的建筑面积为131.68平方米，故袁思强、仇艳芬每月需要支付的物业管理费为131.68元（131.68平方米×1元／平方米）。关于威信公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。威信公司于2016年2月17日起诉主张要求袁思强、仇艳芬支付2007年12月至2015年11月期间的物业管理费，其未能提交证据证明其曾向袁思强、仇艳芬催缴物业管理费或存在其他诉讼时效中止、中断、延长的情形。袁思强、仇艳芬在本案中提出诉讼时效抗辩，故威信公司主张2007年12月至2014年1月期间的物业管理费已经超过诉讼时效期间。袁思强、仇艳芬无需向威信公司支付2007年12月至2014年1月期间的物业管理费及违约金。袁思强、仇艳芬应向威信公司支付2014年2月至2015年11月期间的物业管理费共计2896.96元（131.68元／月×22个月）。关于违约金的计算标准。威信公司的实际损失为物业服务费的利息损失，物业管理服务合同中约定逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。该约定标准过高，本院依法予以调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告袁思强、仇艳芬于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2014年2月至2015年11月期间的物业管理费2896.96元及违约金（违约金计算方法：在2014年2月至2015年11月期间，分别从次月1日起，以每月应交纳的物业管理费131.68元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算，计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，减半收取为71元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由原告中山市威信物业管理有限公司负担51元，由被告袁思强、仇艳芬负担20元（两被告对其负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  丁向娜二〇一六年五月十六日书记员  梁心然冯冰冰第8页共8页