陕西省大荔县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0523民初652号原告董某某，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住所大荔县XX街道办事处XX小区*号楼*单元*楼*户。身份证号码61212719XX150XXX.被告雷某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住所大荔县XX街道办事处XX小区*号楼*单元*楼*户。身份证号码61212719XX********。被告杨某某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住所大荔县XX街道办事处XX小区*号楼*单元*楼*户。身份证号码61052319XX********。系被告雷某某之妻。原告董某某与被告雷某某、杨某某委托合同纠纷一案，原告董某某于2016年2月24日向本院提起诉讼，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董某某到庭参加了诉讼，被告雷某某、杨某某经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告董某某诉称，大荔县城关街道办事处某某小区原来有物业委员会，王某某是物业委员会成员，物业委员会解散后，王某某把原告从上海叫回来，让原告管理某某小区物业。原告于2012年6月15日，在小区张贴了承包方案，写明了收费方式、标准等，各位业主看后，同意原告的方案，就签字，二被告没有签字。虽然二被告没有签字，但二被告对物业费没有提出异议，对2012年度、2013年度物业费等，二被告一直正常交纳，到2014年时，开发商将被告住房楼下储藏室卖给他人，被告向原告提出储藏室的公摊费有他的份额，于是，原告向房管局咨询，房管局的同志答复：公摊费仅包括楼梯和墙(墙体占用面积)，所以，被告提出的公摊费是不存在的，原告向被告解释时，被告不同意原告的解释意见，故不交纳物业费等，二被告从2014年至今共拖欠物业管理费636元，电费71元，取暖费3616元，监控费150元，更换管道（均摊）费30元，水费329元，锅楼改造费2284元，环保费60元，共计7176元。经原告催要，被告无正当理由予以推托。原告认为，自己受全体业主委托管理物业，虽然被告未签字，但从原告2012年管理物业以来，被告一直缴纳了2012年、2013年物业费等，形成了事实上被告委托原告管理物业的委托和被委托的合同关系，被告应当履行合同。请求判令：二被告向原告交纳原告为其垫付的物业管理费636元，电费71元，取暖费3616元，监控费150元，更换管道（均摊）费30元，水费329元，锅楼改造费2284元，环保费60元，共计7176元。被告雷某某、杨某某庭前书面辩称，原告自称“2012年6月受某某小区业主委托管理本小区物业”，请问受哪位业主委托？所收费用有何标准？是否通过业主的认可或同意？故原告要求二被告交纳垫付的7176元，被告认为无权索要，即使拖欠一些物业费用，也应当由业主委员会或具有资质的相关机构来索要，绝不能由个人来索要。原告董某某向本院提交以下证据材料以支持其诉讼请求:一、（1）.2012年6月15日《承包方案》，《承包方案》的基本内容为:电费每度按0.6元计算；水费按国家收费标准执行，每方3.55元；物业费（包括小型维修）每平方米按0.4元收费；冬季供暖收费标准按本县同等小区户数中下标准收费，室内温度标准16°-18°；已在册登记未住空房按60%收取物业费、取暖费；不按时缴纳水费、物业费、采暖费者不予买电，交清后正常供电；以上管理方案同意者在附表签字，从2012年7月1日执行。(2).《同意董某某同志提出的管理方案》（签名表）,（签名表）显示住户共计67户，其中66户已签名，仅一户即被告未签名。(3).原告陈述的被告同意并自愿交纳2012年度和2013年度物业费的事实。欲证明原告受全体业主委托管理某某小区物业。二、各住房户住房面积、物业费表，该表显示二被告面积132.78㎡，上半年物业费318.6元，下半年物业费318.6元。欲证明被告应当缴纳的物业费标准三、安装监控设备票据4张，共计9722元。应大多数业主要求，原告在小区安装了监控和因此花费的事实，按面积均摊，被告应承担150元。四、2015年1月环保部门排污费缴纳通知单（6227.1元）和原告张贴的小区每户缴纳60元通知。五、更换上水泵花费票据两张（2090元）六、2015年11月份安装锅炉合同和票据（11.5万元）。欲证明安装事实。加之锅炉房共计花费12万元，被告应承担2284元。七、（1）.2014年冬季原告自己开具的被告应交的2014年冬季取暖费票据（按60%计算后，1505元）。（2）.2015年12月31日原告自己开具的被告应交的2015年冬季取暖费票据（2111元）。（3）.2015年5月4日原告开具的被告应缴纳的2015年上半年物业费票据（318元）。（4）.2015年7月29日原告开具的被告应缴纳的2015年下半年物业费票据（318元）。（5）.2015年5月6日原告开具的被告应交的水费票据（329元）。(6).2015年10月2日原告开具的被告应交的电费票据（71元）。(7).2015年5月4日原告开具的被告应交的安装监控费票据(150元)。(8).2015年5月4日原告开具的被告应交的环保费票据(60元)。(9).2015年8月2日原告开具的被告应交的更换上水设备买新高压水泵费票据(30元)。(10).2015年10月3日原告开具的被告应交的小区锅炉改造费票据(2284元)。欲证明原告给被告垫付的相关费用和被告应向原告交纳的相关费用。八、证人焦某某出庭的证言。焦某某陈述：原告负责某某小区物业期间，原告雇用我打扫卫生、做门卫、收费、协助修理物品，二被告原来是我的房客。原告在2012年7月1日开始管理某某小区物业，管理物业前，他让我在小区单元房门前张贴了承包方案，方案贴出后，各住户都在住户签名表上签了名，表示同意这个方案，二被告当时未在家，所以没有签字，但二被告在2012年和2013年正常交纳了物业费及其他费用，2014年冬季，因为他人在单元房下部的储藏室隔了墙，对此，二被告认为原告管物业，应当让他人将墙拆除后，他再交取暖费，因墙未拆除，对于取暖费等费用拒绝交纳。因被告已表明2014年冬季不居住，原告对其取暖费按60%标准收取，他表示同意此标准，但不交纳。原告管理物业后一直按承包方案标准收费，到2013年8月期间，对电费每度加收6分，加收前张贴了告示，大家没有意见；2015年10月，小区进行了锅炉改造，锅炉花费11.5万元，锅炉改造时，也张贴了告示，大家没有意见，仅有两户未缴纳改造费，其中有被告。小区安装了监控，安装时同样张贴了告示，90%的人没有意见。上水水泵坏了，无法修理，原告做了更换处理，花费2090元。2015年1月环保部门通知小区缴纳环保费6227.1元，均摊后每户环保费60元，原告对此进行了张贴告示。欲证明二被告在2012年和2013年正常交纳物业费等费用，以后的费用没有交纳，由原告垫付。对于焦某某的证言，原告无异议。关于原告的证据材料，本院认证意见如下：因证人焦某某的陈述属于其亲身经历事实，该证言予以认定；原告提交的其他证据材料与焦某某证言能够相互吻合，该证据材料予以认定。经审理查明，大荔县城关街道办事处某某小区住户67户，该小区原来有物业委员会，王某某是物业委员会成员，物业委员会成员解散后，王某某把原告从上海叫回来，让原告管理某某小区物业。原告于2012年6月15日在小区张贴了承包方案，内容为:电费每度按0.6元计算；水费按国家收费标准执行，每方3.55元；物业费（包括小型维修）每平方米按0.4元收费；冬季供暖收费标准按本县同等小区户数中下标准收费，室内温度标准16°-18°；已在册登记未住空房按60%收取物业费、取暖费；不按时缴纳水费、物业费、采暖费者不予买电，交清后正常供电；以上管理方案同意者在附表签字，从2012年7月1日执行。方案张贴后，其中66户在《同意董某某同志提出的管理方案》（签名表）签名,仅一户即被告因未在家而未签名。原告开始管理物业后即2012年度、2013年度二被告一直正常交纳物业费等费用。2014年冬季，被告发现一楼储藏室他人做了隔墙使用，便不同意交纳取暖费等费用，尔后费用由原告垫付，其中被告认可的2014年冬季取暖费（按60%计算后）1505元，2015年冬季取暖费2111元，2015年上半年物业费318元，2015年下半年物业费318元，2015年5月5日前水费329元，2015年10月2日前的电费71元。2015年5月原告按照大多数人意愿在小区安装监控，花费9722元，均摊后被告应交纳的150元由原告垫付，2015年环保局从小区收取环保费6227.1元，均摊后被告应交纳的环保费60元由原告垫付，因小区上水泵坏了无法修理，2015年原告征得大家同意后更换上水设备买新高压水泵，花费2090元，均摊后被告应交纳的30元由原告垫付，2015年10月期间，经征得大家同意，原告对小区锅炉进行了改造，花费12万元，均摊后被告应交纳的费用2284元由原告垫付，上述被告应缴纳费用归类计算后为：物业管理费636元，电费71元，取暖费3616元，监控费150元，更换管道（均摊）费30元，水费329元，锅楼改造费2284元，环保费60元，共计7176元。原告以被告拖欠上述费用为由起诉来院。本院认为，原告在某某小区张贴承包方案，是对小区住户关于小区全体业主物业承包管理的要约，承包方案张贴后，住户在原告制作的签名表签名，说明住户同意原告进行小区物业管理，是对原告要约的承诺。二被告因当时未在家，没有签字，但随后自行按照承包方案给原告交纳物业费等费用的行为，说明被告也是对原告要约的承诺，至此，说明原告和某某小区全体业主（包括二被告在内）形成了物业管理事实上的委托管理关系（协议），即小区的物业由全体业主（包括二被告在内）委托原告进行管理，业主（包括二被告在内）为委托人，原告为受托人，该委托合同（协议）成立。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区域内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”之规定，可以认定原告个人属于该规定指向的“其他管理人”,即原告具有资格进行小区物业管理，原告和小区全体业主（包括二被告）订立的委托管理合同是双方真实意思的表示，合同中约定的权利、义务不损害国家、集体或他人利益和社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告应当履行合同中约定的交纳相关费用的义务，即给付原告物业管理费、电费、水费、取暖费、环保费，对于原告诉称的监控费150元，更换管道（均摊）费30元，锅楼改造费2284元，也是经全体业主同意原告进行相关实施后被告应承担部分由原告垫付的，对此，二被告应予支付原告。原告之诉有事实根据和法律依据支持，其请求本院予以支持。被告庭前辩称“原告受哪位业主委托？所收费用有何标准？是否通过业主的认可或同意？故原告要求二被告交纳垫付的7176元，二被告认为无权索要”。从上述本院查明的事实来看，对被告辩称的所有疑问，已经一一给予解答，这里不再琐述；被告又辩称“即使拖欠一些物业费用，也应当由业主委员会或具有资质的相关机构来索要，绝不能由个人来索要”。根据上述《中华人民共和国物权法》的规定和原、被告双方订立的委托合同，且法律、法规未规定个人管理物业应当取得资质证书，故原告有权要求被告交纳物业费等费用，该辩称亦不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：由被告雷某某、杨某某在本判决生效后十五日内给付原告董某某物业管理费636元、电费71元、水费329元、取暖费3616元、环保费60元、监控费150元、更换管道费30元、锅炉改造费2284元，共计人民币7176元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，全部由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  赵永义审 判 员  周世广人民陪审员  郭 涛二〇一六年五月三十日书 记 员  秦瑞泽