北京市顺义区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0113执异27号案外人：周建铭，男，1986年3月21日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市固安县，公民身份号码×××。申请执行人：毛成大，男，1982年5月3日出生，汉族，户籍地山东省禹城市，公民身份号码×××。被执行人：魏洁，女，1987年1月10日出生，满族，户籍地河北省张家口市怀来县，公民身份号码×××。本院在执行毛成大与魏洁公证债权文书一案过程中，案外人周建铭提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。周建铭称：第一，周建铭是北京市顺义区×××（以下简称601室）的实际使用人，且已经支付了租赁费。2016年9月1日，周建铭与魏洁之间签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定魏洁601室出租给周建铭，租期自2016年9月1日至2031年9月1日止，还约定了押金、租金、违约责任等相关条款。合同签订后，周建铭根据约定支付给魏洁押金3000元及全部租金54万元。周建铭与魏洁的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。第二，贵院（2020）京0113执36号执行公告，要求周建铭2020年12月25日之前迁出涉案房屋是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。周建铭与魏洁的租赁合同合法有效，周建铭占有并使用涉案房屋符合法律规定，周建铭无需从涉案房屋内迁出。综上，不同意在租赁期内向受让人移交601室，不同意在租赁期内迁出601室。经审查查明：毛成大与魏洁公证债权文书一案，北京市中信公证处于2017年4月14日出具（2017）京中信内民证字39163号《公证书》，就毛成大与魏洁签订的《借款合同》赋予强制执行效力。后毛成大以魏洁未履行（2017）京中信内民证字39163号公证书所确认的给付义务，向北京市中信公证处申请出具执行证书。北京市中信公证处于2017年11月28日出具（2017）京中信执字01529号《执行证书》。后毛成大向本院申请强制执行，案号为（2018）京0113执36号。执行过程中，本院于2017年12月20日查封了魏洁所有的601室。2020年12月8日本院发布公告，裁定对601室进行拍卖，同时责令601室占有人于2020年12月25日前迁出涉案房屋。现周建铭主张其系601室的承租人，已经支付租金，不同意在租期内迁出涉案房屋。就此，周建铭提交了《北京市房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细（起止日期：2017年1月1日至2017年12月31日）、燃气费票据、电费票据予以佐证。《北京市房屋租赁合同》显示：出租人（甲方）魏洁，承租人（乙方）周建铭；房屋坐落为601室；租期自2016年9月1日至2031年9月1日；租金标准及支付方式：36000元/年，租金总计54万元，支付方式现金，押1付12，各期租金支付日期：2016.9.1-2017.9.1-2018.9.1-2019.9.1-2020.9.1-2031.9.1；押金3000元。周建铭名下中国建设银行个人活期账户交易明细（卡号为×××）显示：2017年6月14日分两次向魏洁转款共计10万元，2017年6月22日分三次向魏洁转款共计12万元，2017年6月24日分三次向魏洁转款共计10万元，2017年6月29日分两次向魏洁转款共计10万元，2017年7月1日向魏洁转款5万元，2017年7月14日向魏洁转款3万元，2017年7月28日向魏洁转款5万元。执行过程中，本院就601室占有使用等情况询问周建铭，周建铭称：租房合同是补签的，合同上的签订日期是我们倒签的。就转账记录上为何是56万元，周建铭解释称：之前我与魏洁的借贷关系导致资金来往比较多，我记得最开始借给她10万元，后来她把这10万元还给我了，此后又从我这借了2万元，后来我陆续又给了她54万元，租赁关系我们之前就口头约定好了；后来在2017年6月22日补签的合同，自2016年9月1日，我和我哥哥、嫂子、侄子一直在涉案房屋居住；我于2020年6月29日起诉魏洁偿还28万元借款，这28万元包含在这54万元租金里，当时写28万元欠条是为了隐瞒魏洁父亲。另，本院再次向周建铭出示其提交的银行交易明细，其称：银行交易明细中向魏洁的全部转款数额为55万元，系涉案房屋租金，其中1万元是魏洁从我处借的，之后魏洁又以现金方式偿还给我了，上次说56万元是算错了；28万元借款是魏洁为了套她父亲的钱与我虚构了借款事实，当时魏洁急需用钱就把涉案房屋租给我，我一次性将租金给她，如果魏洁之后有钱了，她把我提前付的租金再还给我，这样她不想租房给我就可以随时解除合同，因为涉案房屋租给别人是每月4000元到5000元，租给我是每月3000元。就周建铭在执行过程中陈述“28万元包含在这54万元租金里”一节，周建铭解释称：就是魏洁与我虚构28万元借款套她父亲那件事，如果魏洁还给我28万元，我就把这28万元从54万元房租中扣除；我起诉魏洁的案件，案号为（2020）京0113民初4728号。另，周建铭与魏洁民间借贷纠纷一案，本院作出（2020）京0113民初4728号民事判决书，经审理认定事实如下：一、2017年6月22日，周建铭作为出借人，与借款人魏洁签订了借条和收条，借条内容为“今向周建铭借款人民币拾万元整，用本人名下房产做抵押，借款期限为一个月，本人承诺按时还本付息，特此证明”收条内容为“今收到周建铭通过工商银行转账人民币10万元整，收款账户×××，特此证明”。同日，周建铭通过其名下建设银行卡号为×××的账户向魏洁转账12万元，魏洁出具了《承诺书》一份，内容为大致为魏洁向周建铭借款人民币20万元，定于2017年6月29日一次性还清，到期未偿还，以其名下位于×××房屋作为抵押物。经询问，周建铭表示双方未就该房屋办理不动产抵押登记。二、2017年6月24日，周建铭作为出借人，与借款人魏洁签订了借条和收条，借条内容为“今向周建铭借款人民币拾万元整，用本人名下房产做抵押，借款期限为一个月，本人承诺按时还本付息，特此证明”.收条内容为“今收到周建铭通过工商银行转账人民币10万元整，收款账户×××，特此证明”.同日，周建铭通过其名下建设银行卡号为×××的账户向魏洁转账10万元。周建铭称该笔10万元转账与6月22日12万元转账共同构成6月22日《承诺书》中的20万元借款，实际上6月24日的借条也是6月22日签的，只是因为当时卡里没有20万元，所以只转了10万元，另外写了一份日期为6月24日的借条，并于6月24日向魏洁转账10万元。三、2017年6月29日，周建铭通过其名下建设银行卡号为×××的账户向魏洁转账两笔共计10万元。周建铭称该两笔转账对应2017年7月1日的一张5万元借条和一份2017年7月1日签订的机动车抵押借款合同。四、2017年7月1日，周建铭通过其名下建设银行卡号为×××的账户向魏洁转账5万元，周建铭称该笔借款是魏洁后来借的，没有打借条。五、2017年9月3日，甲方周建铭与乙方魏洁签订《还款协议》，约定：“乙方魏洁于2017年6月起先后借款280000（贰拾捌万元整），经甲、乙双方协商同意分三次还清甲方的全部借款：即9月3日还甲方人民币80000（捌万元整），9月14日前还甲方人民币90000（玖万元整），9月25日前还清人民币110000（壹拾壹万元整）以上三次共计280000（贰拾捌万元整）其他约定：①乙方还清最后欠款110000元时甲方必须将乙方所出具的借条、借款利息及其父的承诺书、房屋租赁合同、房本返还乙方；②以前乙方给甲方所签的各种借据同时作废。”落款处甲方签字为：“周建铭（代周建佳）”乙方有魏洁签字，另有魏宪章的签字。关于该还款协议，周建铭称由于二被告未按照承诺书约定的期限还款，故其又找魏洁要求还款，魏洁告诉魏宪章说其实是欠自己30万元，魏宪章就跟自己商量能不能少点，说28万元行不行，魏洁让自己先答应着，不足的钱魏洁再还，于是自己就同意了，并于当天就收到了8万元现金，周建铭表示依照还款协议的约定主张20万元即可。关于还款协议中“周建佳”身份，周建铭表示周建佳是自己亲哥，替自己签字按手印。（2020）京0113民初4728号民事判决书，判决：魏洁偿还周建铭借款本金20万元并支付利息等。另，601室房屋所有权证现由周建铭持有。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，周建铭提交房屋租赁合同、银行交易明细佐证其于2016年9月1日承租601室，并一直居住使用至今，要求在租赁期内不迁出房屋。但周建铭向本院陈述中自认涉案房屋租赁合同系其与魏洁倒签，且根据（2020）京0113民初4728号民事判决书查明的事实，周建铭在本案中主张向魏洁支付的租金系魏洁向周建铭借款，故本院对周建铭主张其与魏洁就涉案房屋的租赁关系不予采信，对周建铭的异议请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人周建铭的异议请求。本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 康占北审 判 员 王小丽审 判 员 李 维二〇二一年一月十三日法官助理 赵晨蕊书 记 员 张丹丹