贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3010号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）:罗宁，男，汉族，1974年12月23日出生，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人：罗力精，贵州群众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）:朱桂平，女，生于1963年1月22日，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：田晓明，贵州宏匀律师事务所律师。 上诉人罗宁因与被上诉人朱桂平租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院(2020)黔2701民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗宁上诉请求：1.撤销原审判决，查清事实后改判或者发回重审；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对上诉人与被上诉人是否恢复原状以及什么时候恢复原状的事实认定不清。一审法院偏袒被上诉人，对被上诉人在一审中前后矛盾的事实未认真分析，草率作出判决。一审法院对法律的理解错误，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同明确约定，终止合同，被上诉人应将房屋恢复原状，同时上诉人提出终止合同的条件当然是在房屋恢复原状后终止合同，否则双方的合同仍然处于继续履行状态，至于被上诉人是否经营不能作为拒绝支付租金的抗辩理由。 朱桂平二审书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。双方签订合同到期后，未再续签，形成不定期租赁合同关系，上诉人提出解除合同后，被上诉人立即用实际行动停止使用上诉人房屋，并按上诉人要求恢复了原状。因上诉人出租未果不收房导致交房延期，责任在上诉人方。被上诉人从第三人手上租赁的房屋，被上诉人不知“原状”是啥样，上诉人也无证据证实原状是什么，租赁合同明确，退房时应恢复原样：“卫生间标准设施，恢复地砖，保证通畅，电设施、装修不拆不损坏”。只要被上诉人满足了合同约定的条件，就完成了合同义务。 罗宁向一审法院起诉请求：1、裁判由被告给付原告的租金至归还门面之日止暂定4.2万元，终止双方的租赁关系，并将租赁的门面恢复原状后归还原告；2、诉讼费用由被告承担。 朱桂平向一审法院反诉请求：判令反诉被告立即退还押金1万元。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年4月1日签订《门面出租合同》，合同约定原告（反诉被告）将位于文明路匀星苑6号门面承租给被告（反诉原告）经营，租期从2012年4月1日至2015年3月30日，合同签订后被告（反诉原告）按合同约定向原告（反诉被告）交纳押金1万元，合同第八条约定“……。如果在归还原告（反诉被告）门面时必须恢复原样，卫生间标准设施，恢复地砖，保证畅通，电设施、装修不拆不损坏。保证进出门畅通”。合同期限届满后，双方没有续签书面合同，口头约定每年租金为2.9万元，其他不变，被告（反诉原告）按约定将租金交至2018年10月1日；2018年8月，原告（反诉被告）电话通知被告（反诉原告）说要收回门面，被告（反诉原告）遂于2018年9月11日向税务局、市场监督管理局申请注销登记并正式停业了在租赁门面经营的“都匀市七号菜馆”；后双方因门面是否恢复原状发生纠纷诉至法院。经一审法院现场勘验查明：位于都匀市门面卫生间畅通、地砖已恢复，通电，墙面干净、平整，进出门通畅。 一审法院认为，1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在原签订的《门面出租合同》到期后未再签订书面合同，视为不定期租赁，原告（反诉被告）在口头通知被告（反诉原告）解除不定租赁后，被告（反诉原告）已以实际行为同意解除，因被告（反诉原告）将租金交至2018年10月1日，而原告（反诉被告）在此之后也并未向被告（反诉原告）催收租金，故一审法院认为2018年10月1日之后双方的租赁关系已经解除，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2018年10月1日至门面归还之日止的租金的诉讼请求，不予支持；2.原告（反诉被告）没有提供案涉门面原状的证据，经一审法院现场勘查，案涉门面已达到合同约定的原状条件，故原告（反诉被告）要求恢复原状的诉讼请求，不予支持；3.因被告（反诉原告）已按约定支付租金，并恢复案涉门面原状，不存在违约行为，故其要求原告（反诉被告）退还交纳的1万元押金，予以支持。综上，原告（反诉被告）与被告(反诉原告)的租赁关系已于2018年10月1日解除，案涉门面也已达到合同约定的原状条件，故对原告（反诉被告）的诉讼请求不予支持，原告（反诉被告）应退还被告（反诉原告）1万元押金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）罗宁于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）朱桂平1万元押金；二、驳回原告（反诉被告）罗宁的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费850元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）罗宁负担。 二审中，罗宁向本院提交如下新证据：微信聊天记录、公证书、银行账户交易明细及电信欠费清单、2019年10月-2020年7月的聊天记录,经质证，本院对微信聊天记录、2019年10月-2020年7月的聊天记录予以采信，公证书、银行账户交易明细及电费欠费清单达不到罗宁的证明目的，不予采信。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另外，目前罗宁已经实际收回门面并另行出租。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.双方解除合同的时间；2.案涉房屋交还时间；3.房租怎么认定。 本院认为，关于合同解除的时间问题，因双方签订的《门面出租合同》于2015年3月30日到期后未续签，之后朱桂平一直在租赁继续付租金，形成不定期的租赁合同关系，罗宁于2018年7-8月通知收回门面提出解除合同的意思表示，朱桂平于2018年9月注销“都匀市七号菜馆”并支付租金至2018年10月1日，以实际行为回应了解除合同要求，视为同意解除合同。一审判决认定双方解除合同的时间为2018年10月1日并无不当，本院予以确认。关于案涉门面交还时间的问题，双方解除合同后，朱桂平应当及时将所租赁门面交还给罗宁。双方在之前的租赁合同中约定归还门面时须恢复原样，卫生间标准设施、恢复地砖、保证畅通，电设施、装修不拆不损坏,保证进出门畅通。虽然对恢复原样的标准没有具体明确的约定，但是应当满足门面相对独立的空间即四周与其他门面隔离并粉刷，通水通电和双方约定的恢复地砖等基本要求。从双方的微信聊天记录看，双方从解除合同后一直在为怎么恢复门面原样的问题进行协商，2019年10月31日朱桂平称门面已隔好叫罗宁接收，罗宁拒收；2020年1月7日朱桂平称水电已经接通通知罗宁接收，罗宁拒收；2020年2月24日再次通知接收，罗宁仍拒收。直到2020年3月19日，双方仍未就原样是什么的问题达成一致意见，朱桂平告知罗宁可通过诉讼解决。从门面的恢复情况来看，根据现场图片，2019年11月6日照片显示仍在施工，地砖未安装，墙已经隔离但未粉刷，说明2019年10月31日朱桂平通知交门面时未达到条件，2020年1月20日的照片显示墙已经隔离并粉刷，地砖已安装，有水电设施，有独立卫生间，可推定2020年2月24日通知接收门面时达到条件，罗宁拒绝接收不当，视为2020年2月24日归还案涉门面。至于罗宁认为恢复面积不符合房产证上的面积的问题，因面积问题涉及公摊等事宜，不是朱桂平能够解决的，如果罗宁认为相邻门面侵占了其门面面积，可另行主张。另外，罗宁提出尚欠电费29.18元的问题，是否欠交电费不能成为拒收门面的理由。关于房租怎么认定的问题，双方口头约定的门面租金为每年29000元，解除合同后2018年10月2日至2020年2月24日共16个月23天，罗宁的房租损失为40520元。由于双方对恢复原样的约定不明，应当本着诚实信用原则进行友好协商并相互配合，双方除了为隔墙、水电、卫生间、地砖予以协商外，还对面积、玻璃门、吊顶、外墙包边等等事项进行协商，且边协商边恢复，导致恢复时间过长，对此双方都有责任。根据公平原则，双方都应当对扩大的损失承担责任，本院综合双方情况，确定由朱桂平承担20000元。另外，因朱桂平向罗宁交纳10000元的押金，其在合同解除前未违约，该押金应当退还，一审判决退还正确。 综上所述，上诉人罗宁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2020）黔2701民初1519号民事判决第一项； 二、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初1519号民事判决第二项； 三、被上诉人朱桂平于本判决生效之日起十日内支付上诉人罗宁租金20000元（与第一项数额相抵，还应支付10000元）； 四、驳回上诉人罗宁的其他上诉请求； 五、驳回上诉人罗宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费850元，反诉费50元，由朱桂平负担500元，罗宁负担450元；二审案件受理费50元，由朱桂平负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十二月九日 法官助理毛辉 书记员陈彦淞