上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10763号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海禾久圆国际贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯建民，执行董事。委托诉讼代理人：胡力国，上海海耀律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海金允企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李雪梅，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓琴，女。委托诉讼代理人：崔帅帅，上海融孚律师事务所律师。上诉人上海禾久圆国际贸易有限公司(以下简称“禾久圆公司”)因与被上诉人上海金允企业管理有限公司(以下简称“金允公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人禾久圆公司委托诉讼代理人胡力国，被上诉人金允公司委托诉讼代理人蒋晓琴、崔帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾久圆公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判禾久圆公司无需支付房屋占用费；一、二审诉讼费由金允公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律不正确。2019年12月25日，禾久圆公司与金允公司签订《〈租赁合同〉之解除协议》(以下简称“《解除协议》”)，约定双方《租赁合同》经协商一致于2020年2月29日起终止；禾久圆公司应于2020年2月28日前撤离店铺、完成物品及人员撤场并将上海市黄浦区西藏中路XXX-XXX号XXX楼场地101-1室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状等，但在《解除协议》履行过程中爆发了史无前例的全球性新冠肺炎疫情，疫情的发生是不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。禾久圆公司响应国家和政府号召，在2020年2月初提前关闭了店铺。禾久圆公司延迟归还系争房屋并非恶意为之。事实上，禾久圆公司已于2020年3月5日将货品搬离系争房屋，仅留下货架未搬，因禾久圆公司与合作品牌有约定，货架及场地复原由合作品牌公司完成，因疫情合作品牌公司人员无法进行搬场，故禾久圆公司也准备自己搬货架，因禾久圆公司的员工均来自于外省，还有两个系湖北户籍，根本无法返沪，才导致无法按时搬场。根据上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)“四、坚持实事求是原则，依法适用不可抗力或情势变更等原则。对于非金钱债务构成不可抗力情形的，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，主张部分或者全部免除责任。”上述文件中指出，在疫情防控期间，造成履行迟延等违约责任，对于非金钱债务的履行，例如货物买卖的出卖人因疫情防控需要而迟延复工、被采取隔离措施、国家征用等导致无法正常履行交货义务，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除履行义务或要求延期履行。系争房屋的延迟归还系因为疫情期间员工无法快速返沪，造成无法拆除货架所致，禾久圆公司也提前向金允公司告知这个情况并提出申请延迟几天拆除货架。一审法院判决禾久圆公司双倍支付房屋占有费用是极为不恰当的。二、金允公司并没有因为解除《租赁合同》产生损失，相反获得了相对于继续履行《租赁合同》还高的收益。因为禾久圆公司与金允公司达成《解除协议》并支付了金允公司三个月的房租以及物业费共计人民币(以下币种均为人民币)450，000元作为房屋可能空置的赔偿金，并支付了截止2020年2月29日的租金。相当于金允公司2020年3月至2020年5月均收取了租金。而金允公司同时又与新的租客签署了该商铺的《租赁合同》，并马上收取了租金。禾久圆公司认为，法律与情理是相互结合的，法律的判决也应遵循适当尺度，一审判决禾久圆公司承担双倍的房屋占用费明显超过了合适的尺度。一审法院忽视了新型冠状肺炎的肆虐对于禾久圆公司履行归还房屋的影响，禾久圆公司并非恶意拖延不予交还房屋，而是因为疫情的原因造成无法及时归还房屋。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。而金允公司实际并无损失。三、禾久圆公司二审中提供金允公司向禾久圆公司发送的《关于〈律师函〉复函》，金允公司在该函中明确表示考虑到疫情影响，其同意免费给予禾久圆公司15日的宽限期。综上所述，恳请二审法院考虑不可抗力的影响，禾久圆公司并非恶意违约，且金允公司并无损失的因素，支持禾久圆公司的上诉请求。金允公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。关于禾久圆公司所提复函，该证据不是新证据，不应被二审法院采纳。该复函中虽然提到了给予禾久圆公司一定的宽限期，但前提是禾久圆公司要在2020年3月15日内完成撤场并恢复原状。而实际禾久圆公司并未在通知期限内完成撤场等义务。金允公司已经把其所有物品搬走，就留下了货架，存在一定恶意。现又提起诉讼，同时也进行了保全，严重违背了商业的诚信原则，故不能视为金允公司对自己权利的放弃。请求驳回上诉，维持原判。禾久圆公司向一审法院起诉请求：(1)金允公司返还禾久圆公司2020年1月25日至2020年2月28日期间租金及物业管理费183，870.96元；(2)金允公司返还禾久圆公司装修押金29，682元；(3)金允公司赔偿禾久圆公司货架损失31，922.20元；(4)金允公司返还禾久圆公司租金及物业管理费押金450，000元；(5)禾久圆公司为本案财产保全提供担保所缴纳之保险费由金允公司承担。金允公司向一审法院提出反诉请求：(1)禾久圆公司支付2020年3月1日至2020年3月15日期间系争房屋占用费150，000元；(2)禾久圆公司就货架物品等保管支付仓储费用(自2020年3月16日起、按每日100元、计至禾久圆公司搬移货架物品之日止)；(3)禾久圆公司偿付金允公司资金占用费(自金允公司提出反诉之日起、以上述两项欠费总额为基数、按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、计至禾久圆公司实际清偿之日止)。一审法院认定事实：禾久圆公司与金允公司就系争房屋租赁事宜曾签订《租赁合同》一份，约定(1)禾久圆公司向金允公司承租系争房屋作为零售使用，租期自2018年6月10日起至2021年6月9日止；(2)如月销售额未达人民币800，000元，则按照月保底租金人民币130，000元计付租金，如月销售额超过人民币800，000元，则以提成租金计付租金；(3)禾久圆公司于承租期间按月支付物业管理费人民币20，000元；(4)禾久圆公司于签约同时支付押金人民币450，000元、公用事业费押金人民币10，000元、商铺原样恢复押金人民币29，682元；(5)禾久圆公司于租期内拟提前解约应提前一个月通知金允公司，并应征得金允公司同意。如金允公司同意，禾久圆公司须无条件同意金允公司无须返还禾久圆公司已缴相当于三个月租金及物业管理费总和之押金，另须支付相当于押金金额之违约金，上述押金及违约金均作为禾久圆公司提前解约而向金允公司支付之补偿；(6)在租赁期满或合同提前解除情形下，禾久圆公司应于租赁期满或合同解除当日撤出其全部物件，如禾久圆公司在上述期限内未能撤出，金允公司可按约定租金及物业管理费标准之双倍向禾久圆公司计收租金及物业管理费，直至禾久圆公司撤出为止，且金允公司保留进一步追究禾久圆公司由此所产生之违约责任；(7)如合同因禾久圆公司单方面提前终止，金允公司于收讫禾久圆公司解约通知后七个工作日内通知禾久圆公司是否须将物业恢复原状，如禾久圆公司未能按照合同约定提前发出解约通知，导致物业无法于禾久圆公司撤出之日前被恢复原状，金允公司可自行恢复原状，由此产生之全部费用由禾久圆公司予以承担；(8)合同租期届满后且租赁双方未予续订合同情形下，如禾久圆公司未能按期撤出店铺并归还店招阵地，则每逾期一日，禾久圆公司须向金允公司支付双倍日租金作为违约金。签约后，租赁双方履行各自合同义务。2019年12月25日，禾久圆公司与金允公司签订《解除协议》一份，约定(1)《租赁合同》经协商一致于2020年2月29日起终止；(2)禾久圆公司现留存予金允公司处之所有押金不予退还；(3)禾久圆公司应于2020年2月28日前撤离店铺、完成物品及人员撤场并将系争房屋恢复原状，超过该期限，则禾久圆公司留存物品可由金允公司自行处置，禾久圆公司不得就此要求金允公司承担任何责任，金允公司因处置物品所产生之费用由禾久圆公司承担；(4)禾久圆公司依据本协议予以清空房屋并将该房屋恢复原状，金允公司就此在七个工作日内返还恢复商铺原样押金，逾期则不予退还。2020年2月5日，禾久圆公司函告金允公司，称因新冠疫情严重，申请于次日关闭店铺。2020年3月3日，禾久圆公司微信通知金允公司称可予当月5日完成货品撤场。同月5日，禾久圆公司微信联系金允公司称货架及店铺复原事宜可能须待疫情结束方可办理。同月7日，金允公司通知禾久圆公司称较多企业现已复工，且下家等待进场，限禾久圆公司最迟须于当月10日前恢复房屋原状，否则金允公司将自行恢复。2020年3月15日，金允公司自行拆除禾久圆公司留存予系争房屋内之货架并予自行恢复房屋原状。本案审理期间另有下列情节须陈述(1)2020年7月2日庭审过程中，一审法院告知双方尽速办理货架交接事宜，数日后，双方完成货架交接；(2)一审庭审中，金允公司对禾久圆公司诉请中所称押金数额均予确认，同时确认禾久圆公司实际付租至2020年2月28日止；(3)禾久圆公司申请对金允公司名下财产采取诉讼保全措施，中国大地财产保险股份有限公司上海分公司为禾久圆公司提供诉讼财产保全责任保险，禾久圆公司为此支付保险费1，500元。一审法院认为，本案所涉《租赁合同》及《解除协议》系均签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，禾久圆公司及金允公司作为签约方均应恪守约定之义务。合同履行期间，租赁双方于2019年12月25日就合同解除达成合意，所签《解除协议》明确合同于2020年2月29日予以提前终止，且禾久圆公司已缴押金均不予退还，如禾久圆公司未能按约恢复房屋原状，金允公司可就此不予退还恢复原状押金。基于上述约定内容，法院对禾久圆公司要求金允公司退还各项押金之本诉请求依法予以驳回。至于禾久圆公司所述新冠疫情一节，因《解除协议》达成之时尚未发生新冠疫情，租赁双方系依据实际履约情形就解约及后续违约处理达成合意，故《解约协议》中违约处理方式不因疫情发生而予变化。对于本案其他诉请，现作如下分析：一、禾久圆公司要求金允公司返还2020年1月25日至2020年2月28日期间租金及物业管理费租赁双方书面明确《租赁合同》于2020年2月29日予以提前解除，禾久圆公司对于截至解约日止之租金及物业管理费应予支付，但鉴于2020年2月适逢疫情严重期间，金允公司虽非国有企业，基于公平合理原则，禾久圆公司与金允公司之间可均按50％结算租金。至于物业管理费，因目前并无证据显示物业部门向房屋业主酌减收取物业管理费，故金允公司无须退还。二、禾久圆公司要求金允公司赔偿货架损失租赁双方已办理货架交接，且禾久圆公司亦无确切证据可予证明诉请之损失金额，故法院对禾久圆公司该项本诉诉请依法予以驳回。三、禾久圆公司要求金允公司承担诉讼保全担保函所涉保险费该项费用并非诉讼保全所必然发生之费用，且租赁双方就该项费用承担问题并未予以约定，故法院对禾久圆公司该项本诉诉请依法予以驳回。四、金允公司要求禾久圆公司就货架滞留从而延期返还房屋支付房屋使用费《租赁合同》约定如禾久圆公司未能按期返还系争房屋，则禾久圆公司须按约定租金及物业管理费标准之双倍向金允公司计付租金及物业管理费。微信记录显示，金允公司曾告知禾久圆公司尽速拆除货架，而庭审陈述显示禾久圆公司并不认同金允公司将货架视作禾久圆公司所放弃物品而予自行处置，鉴此，禾久圆公司就所涉延期腾空撤场期间应予按约向金允公司计付房屋使用费。至于疫情蔓延期间予以酌减房屋费用一节，因禾久圆公司货架滞留期间，禾久圆公司与金允公司之间房屋租赁合同关系已经终止，禾久圆公司占用房屋行为已不受合同保护，鉴此，禾久圆公司就货架滞留期间房屋使用费并不享有可予部分减免之权利，禾久圆公司仍须按照合同约定以双倍租金及物业管理费之付费标准支付房屋使用费。至于禾久圆公司称2020年3月疫情严重，无法安排人员拆除货架一节，因货架拆除事宜系禾久圆公司就合同解除应予合理安排处理之后续事宜，况且禾久圆公司2020年3月3日微信联系中亦称于当月5日可完成货品撤场，故就小范围而言少量人员流动仍可完成货架拆除工作，由此，法院对禾久圆公司此项辩称意见依法不予采纳。五、金允公司要求禾久圆公司支付货架物品仓储费用并就相关费用赔偿利息损失鉴于(1)金允公司就所诉请之仓储费未能提供证据予以证明该项费用之实际发生；(2)租赁双方就仓储费承担问题、费用利息损失赔偿问题并未予以约定；(3)金允公司即使因禾久圆公司货架物品保管事宜而实际支出仓储费，且实际遭受费用利息损失，但无须退还禾久圆公司之各项押金费用实际亦属禾久圆公司就自身违约而向金允公司所偿付之赔偿款项，而该赔偿款项已可足以弥补金允公司所支出之仓储费及所遭受之费用利息损失。鉴此，法院对金允公司该项反诉诉请依法予以驳回。判决：一、上海金允企业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海禾久圆国际贸易有限公司2020年2月部分租金人民币65，000元；二、驳回上海禾久圆国际贸易有限公司要求上海金允企业管理有限公司返还装修押金等其他所有本诉请求；三、上海禾久圆国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海金允企业管理有限公司2020年3月1日至2020年3月15日期间房屋占用费人民币145，161元；四、驳回上海金允企业管理有限公司要求上海禾久圆国际贸易有限公司支付货架物品仓储费等其他所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，禾久圆公司称其已于2020年3月5日将货品搬离系争房屋，仅留下货架未搬，因其与合作品牌有约定，货架及场地复原由合作品牌完成，又因疫情合作品牌公司人员无法进行搬场，故其也准备自己搬货架，因疫情致其无法按时完成搬场，故不应支付2020年3月1日至3月15日的房屋占用费，而金允公司不予认可。对此本院认为，禾久圆公司于2020年3月5日将货品搬离，此时其应当预见到因疫情合作品牌公司人员无法完成搬场。禾久圆公司又称因疫情合作品牌公司人员无法完成搬场，准备自己搬货架，但对此又未提供证据证明其为搬货架做过一定的准备工作。故对于逾期搬场禾久圆公司存在一定过错，一审法院对此所作处理，并无不当。禾久圆公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，203.22元，由上诉人上海禾久圆国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆二〇二一年一月十五日法官助理 朱 敏书 记 员 陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……