贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0302民初1014号 原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区沙河路华南商贸广场****。 法定代表人喻少辉，董事长。 委托代理人罗春廷，贵州谋信律师事务所律师。 被告（反诉原告）张光华，男，1973年8月10日出生，汉族，遵义县人，户籍地遵义县，现住遵义县。 原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司（以下简称鑫涛公司）与被告（反诉原告）张光华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，被告（反诉原告）张光华于2016年3月7日提出反诉，本院依法合并审理。本案由审判员王珏独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫涛公司的委托代理人罗春廷、被告（反诉原告）张光华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）鑫涛公司诉称，2014年1月1日，原告将红花岗区外环路“鑫涛公寓”小区5号商铺（建筑面积：220.3㎡）出租给被告张光华经营灯饰，并与被告张光华签订了《房屋租赁合同》。该《合同》约定“租赁时间为两年，从2014年1月1日起至2015年12月30日止。其中被告张光华所承租商铺在2014年每月租金按30元／㎡计算；2015年商铺租金按32元／㎡计算”。该《合同》第十三条约定：出现下列情况之一，甲方有权单方面解除租赁合同，收取租金、保证金不退。2、乙方应提前10天向甲方缴纳租金，到期甲方派人收取，如超过30日未交租金的，甲方将向乙方收取滞纳金每天200元。现《合同》已到期，被告张光华于2014年8月1日起至2015年12月30日止共计欠缴原告商铺租金及物业管理费122818元，经原告多次催讨，均无果。请求判令：1、被告张光华返还位于遵义市红花岗区商铺（建筑面积220.3㎡）；2、被告张光华支付租金117200元（从2014年8月1日起至2015年12月30日止）；3、被告张光华支付物业管理费5618元（从2014年8月1日起至2015年12月30日止）；4、被告张光华支付原告滞纳金96000元。以上各项共计218818元。 被告（反诉原告）张光华反诉及辩称，被告张光华于2014年租用鑫涛公司的外环路“鑫涛公寓”内灯具市场5号门面，面积约220.3㎡。自签约该门面装修至营业数月，发现该门面屋顶和侧面漏水（已拍照片为据），后通知该商场管理赵经理查看确认，事实证明屋顶漏水造成电路短路，烧坏该门面商品，侧面漏水浸泡坏销售商品，并无法正常经营，经赵经理口头承诺维修，时断时续滴漏，导致关门不能营业，后被该商场私自加锁扣留我商品并起诉。由于原告鑫涛公司自身建筑物质量不合格，使被告张光华经营过程中，无故被该商场工作人员拉闸停电，请求判令该员工道歉，本人不追究经济责任。综上，被告张光华提出反诉，请求判决反诉被告鑫涛公司归还反诉原告张光华店内一切商品，并赔偿反诉原告张光华一切经济损失（以每天2500元营业额算，暂从2014年6月1日起至今，每月75000元营业额×30%利润计算，每月利润为22500元，合计16个月×22500元=360000元）。 针对被告（反诉原告）张光华的反诉，原告（反诉被告）鑫涛公司答辩称，不认可被告（反诉原告）的反诉请求。 经审理查明，2014年1月1日，原告（反诉被告）鑫涛公司（甲方）与被告（反诉原告）张光华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告鑫涛公司将其开发建设的位于遵义市门面（建筑面积220.3㎡）出租给被告张光华，用于经营灯饰；租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月30日止；租期内2014年1月1日至2014年1月30日的装修期间免收租金，租金从2014年2月1日起算。租金第一年每月30元／㎡,第二年32元／㎡。租金每半年一交。保证金10000元。从合同签订之日起，乙方即向甲方一次性交纳保证金全款和第1年前半年的租金全款等；该《房屋租赁合同》第十三条“违约责任”约定：出现下列情况之一，产生的一切纠纷和经济损失由乙方承担，甲方单方面解除合同，所收租金、保证金不退。甲方有权停止乙方供水、供电、并锁门：1、乙方开业后，连续一个月不营业的；2、乙方应提前10天向甲方交纳租金，到期甲方派人收取，超过30天未交租金的，甲方将向乙方收取滞纳金每天200元；3、乙方非法经营的；4、乙方未向甲方交纳应交费用，甲方派人收取，超过5天未交的；5、合同未到期提前退房的。合同签订后，原告鑫涛公司按照约定将房屋出租给被告张光华，张光华签订合同当日按照约定向原告一次性交纳保证金10000元，并支付了2014年2月1日至2014年7月31日的房屋租金。2014年1月1日，案外人遵义市成瑞物业服务有限责任公司（甲方）与被告张光华（乙方）签订《物业服务合同》，约定由该公司向被告张光华提供就本案所涉的租赁房屋“5号商铺”的物业服务，被告张光华按照每月1.5元／㎡的标准向该公司交纳物业服务费。经营过程中，被告认为由于租赁门面漏水，影响其正常经营活动，从2014年8月1日起未再缴纳房屋租金和物管费。租赁期限届满后，被告张光华未按照约定支付房屋租金，经原告鑫涛公司催收未果，双方引发讼争。庭审中，被告张光华自认从2014年8月1日起就没有缴纳过租金和物管费，并提出双方约定的违约金过高；被告张光华称其在2015年5月左右因车祸关闭租赁门面，于2015年9月恢复营业，后于2015年11月左右彻底关门；原告鑫涛公司陈述在租赁期限届满后，因被告未交纳租金，在被告张光华已锁门的基础上再对争议门面加锁，以阻止被告转移店内货物。 另查，2014年10月，原告曾向遵义市成瑞物业服务有限责任公司反映房顶漏水，双方曾就门面顶部被水浸泡受损部分进行协商，该物管公司亦对房顶进行维修。 经本院现场勘查，在争议门面顶部有50×60㎝面积、左边墙底两处及左墙面中部一处共有四处显示被水浸泡的痕迹，所涉面积均不影响原告正常营业。门面内通电正常。 被告张光华针对反诉请求提交的证据为租赁房屋漏水受损照片一组。 上述事实，有原告鑫涛公司提交的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《商品房预售许可证》、被告张光华提交的照片以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告（反诉被告）鑫涛公司与被告（反诉原告）张光华于2014年1月1日签订《房屋租赁合同》符合法律规定，合法有效。针对本诉部分的请求，原告鑫涛公司与被告张光华签订的《房屋租赁合同》约定争议房屋的租赁期限于2015年12月30日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，对于原告鑫涛公司诉请被告张光华返还位于遵义市红花岗区商铺的请求，本院予以支持。由于被告张光华从2014年8月1日起就未缴纳过房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对原告鑫涛公司要求被告张光华支付租金的请求本院依法予以支持。被告张光华应当按照《房屋租赁合同》的约定向原告鑫涛公司支付从2014年8月1日起至2015年12月30日止的租金117199.60元（220.3㎡×30元／㎡×6个月＋220.3㎡×32元／㎡×11个月＝117199.60元）。被告张光华系与案外人遵义市成瑞物业服务有限责任公司就所租赁门面签订的《物业服务合同》，原告不是该合同的相对方，且被告张光华对原告主张的物管费不予认可，故原告鑫涛公司诉请被告张光华支付物业管理费5618元的请求，本院不予支持，遵义市成瑞物业服务有限责任公司可另案主张权利。被告张光华自2014年8月1日起至今未缴纳房租，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第十三条中约定的“超过30天未交租金的，甲方将向乙方收取滞纳金每天200元”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对原告鑫涛公司要求被告张光华支付违约定的请求本院予以支持。由于双方约定的违约金过分高于原告所造成损失，被告张光华亦认为违约金的约定明显过高，本院酌情以被告应交纳租金的金额为基数，按照银行同期贷款利率的5倍计算滞纳金。针对反诉部分的请求，反诉原告张光华在庭审中出示了照片一组以证明因租赁房屋漏水致使其不能正常经营，请求反诉被告鑫涛公司赔偿其损失。从本院到现场勘查的情况看，反诉原告张光华租赁的房屋漏水属实，但从漏水的部位、面积及房屋内通电正常的情况，可以确认房屋漏水并不影响反诉原告的正常经营，反诉原告以此拒交房屋租金无事实和法律依据。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失360000元，但其提交的证据不足以证明其因房屋漏水造成了360000元的损失，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于反诉原告证据不足，故对反诉原告的该项请求本院不予支持。鉴于租赁房屋漏水属实，物管公司对此协商和维修过，对反诉原告的经营造成一定的影响，本院酌情由反诉被告赔偿反诉原告3000元。对反诉原告要求反诉被告归还其店内一切商品的请求，反诉原告在合同期未满即2015年11月即关门停止经营，反诉被告鑫涛公司是在租赁期限届满后，因反诉原告未交纳租金，在其已锁门的基础上再对争议门面加锁，以保障租金的收取。反诉被告维护权利采取的措施并不是扣留反诉原告的货物，故反诉原告请求反诉被告返还货物无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）张光华在本判决生效后七日返还原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司位于遵义市红花岗区门面房； 二、由被告（反诉原告）张光华在本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司房屋租金人民币117199.60元； 三、由被告（反诉原告）张光华在本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司违约金，即以应付房屋租金117199.60元为基数，按照银行同期贷款利率的5倍计算违约金； 四，由原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司在本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）张光华3000元； 五、驳回原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）张光华的其他反诉请求。 本诉受理费2290元，反诉受理费3350元，共计5640元，原告（反诉被告）遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司承担1100元，被告（反诉原告）张光华承担4540元。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员 王 珏 二〇一六年五月二十五日 书记员 宋秋梦