河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0302民初2796号原告郑振华。委托代理人薛冬梅，河北德圣律师事务所律师。被告秦皇岛致盛房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区建兴里50栋2号1层。法定代表人李亦兵，总经理。委托代理人刘志军、李林，河北海立律师事务所律师。原告郑振华与被告秦皇岛致盛房地产开发有限公司（以下简称致盛地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑振华委托代理人薛冬梅、被告秦皇岛致盛房地产开发有限公司委托代理人刘志军、李林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑振华诉称，原告为中等收入困难户，取得了秦皇岛市限价商品住房准购证。2014年1月16日，原、被告双方签订《限价商品住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于秦皇岛市海港区南岭路以西、规划六路以北暂名为天洋·翠堤湾的4幢2单元2704号房屋，面积98.5平方米，单价4428元，总价款为436158元。合同签订时原告交付了首付款136158元，余下的300000元原告办理了银行按揭贷款。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得河北省建设工程竣工验收报告的，并符合合同约定的限价商品房交付买受人使用。而合同第九条约定逾期交房的违约责任，被告逾期交房不超过180日，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。超过180日后，原告继续履行合同的，合同继续履行，被告应按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接规定，限价商品住房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示规定的证明文件（河北省建设工程竣工验收报告）。同时合同第十四条也规定交房之日供水、供电、供暖、天然气需达到使用条件。而该限价商品住房买卖合同说明中也明确写明，在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的政府审批文件、项目有关证件等。原告在2015年5月初收到被告发出的入住通知书，要求原告在2015年5月7日去办理入住手续，原告如期前往办理相应手续，被告不能出示河北省建设工程竣工验收报告，更不能出示建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，国有土地使用证，仅仅有一个所谓的预售许可证。而且当时小区内水、电、燃气根本不具备正常使用条件，更没有房屋竣工验收的备案表。后原告等多名业主找到政府相关部门，得知被告所建造房屋根本没有国有土地使用证，更没有相关部门审批的建设用地规划许可证。也就是说本案房屋根本就是一个违法的建筑。同时被告变更规划、设计，而该规划、设计的变更并没有书面通知原告，而该规划、设计的变更导致原告购买房屋的产权面积大大缩小。综上所述，双方所签订的商品房买卖合同对于具体交房时间进行了约定，虽然本案所涉及的房屋为限价商品房，可是正因为该房屋为限价商品房，所有购买的业主都是收入较低的住房困难户，政府实施该限价房政策本身就是为了照顾符合条件的住房困难户。那么作为房地产开发商更应该按照合同、按照法律提供符合法律规定标准的房屋。而在本案中被告所交付的房屋连最起码的土地使用证都没有，原告更怀疑其预售许可证的真实性、合法性，没有国有土地使用权通过正规的途径是不可能办理预售许可证的。如果原告接收该房屋，本身的行为就属于侵犯国有土地使用权，而被告为了规避自身的违约责任，将不符合法律规定条件的房屋欲交付原告，本身就系违约行为。故原告起诉，要求被告给付原告未能按约定交付房屋的违约金10000元（从2015年5月9日至实际交付房屋日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）；诉讼费用由被告承担。综上所述，双方所签订的商品房买卖合同对于具体交房时间进行了约定，虽然本案所涉及的房屋为限价商品房，可是正因为该房屋为限价商品房，所有购买的业主都是收入较低的住房困难户，政府实施该限价房政策本身就是为了照顾符合条件的住房困难户。那么作为房地产开发商更应该按照合同、按照法律提供符合法律规定标准的房屋。而在本案中被告所交付的房屋连最起码的土地使用权都没有。如果原告接收该房屋，本身的行为就属于侵犯国有土地使用权，而被告为了规避自身的违约责任，将不符合法律规定条件的房屋欲交付原告，本身就系违约行为。故原告起诉，要求被告给付原告未能按约定交付房屋的违约金10000元（从2015年5月9日至实际交付房屋日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）；诉讼费用由被告承担。被告致盛地产辩称，本案房屋属于保障性住房，市、区两级政府为使保障房项目早日完成，解决相应住房问题，要求特事特办，先行开工，后补办手续，这是房屋的特殊性。根据合同约定，答辩人于2015年3月取得竣工验收报告，且水电暖气都已经具备使用条件，原告称设计变更使住房面积缩水无事实依据，被告无违约行为，不承担违约责任。因此，原告请求不符合合同约定，请求应予以驳回。经审理查明，2014年1月16日，原、被告签订《限价商品住房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区天洋·翠堤湾的4幢2单元2704号房屋，面积98.5平方米，单价4428元，总价款为436158元。合同第八条约定，被告在2015年5月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得河北省建设工程竣工验收报告，并符合合同约定的限价商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决而引起的延误；3、政府政策性调整而引起的延误；4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。第九条出卖人逾期交付的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该（销售型）保障性住房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该（销售型）保障性住房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、2、供电、3、供暖、4天然气均在交房之日达到使用条件。如果在规定日期内未能达到使用条件双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或支付供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2015年3月25日，被告取得了诉争房屋的《河北省建设工程竣工验收报告》，被告通知原告于2015年5月7日接收房屋，原告以被告不能提供合同第八条约定的证明文件，且水、电、燃气等不具备使用条件为由，拒绝接收房屋。原告向本院起诉。要求被告自2015年5月9日起至房屋实际交付之日止按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。诉讼中，原告提出双方约定的交付标准明显低于法律规定的标准，应按法定标准执行，依据相关法律、法规规定，房屋交付的法定条件为取得政府部门的《建设工程竣工验收备案表》，被告交付房屋时不能提交，被告交付房屋不符合合同约定及法律规定的条件，应属违约。原告提交的证据为，证据一、限价商品住房买卖合同。该合同证实被告当时没有取得国有土地使用证，而该限价商品住房买卖合同说明中第六项规定在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的政府审批文件、项目有关证件等，而在被告通知原告交付房屋时被告也未能提供政府审批文件，项目有关证件。同时通过该合同也证实虽然该合同系限价商品住房买卖合同，但是其实质还是商品房买卖合同，其限价是政府的一种福利性质，但是并不能脱离商品房买卖合同的相关法律规定。在双方签订合同时被告在合同中第一条明确写明建设工程许可证号为建字第1303022011303043号，施工许可证号：130301S13127-01-01。在被告通知原告办理交接手续时并不能提供该建设工程规划许可证及施工许可证，同时也不能提交国有土地使用权证。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的限价商品房交付买受人使用。通过该约定也证实双方约定的商品房交付条件并不仅仅是取得河北省建设工程竣工验收报告，还须交付符合合同其他条件的房屋交付买受人使用，具有国有土地使用权是其基本的前提条件。证据二、发票以及公积金贷款的房款证明，证实原告已经按照合同约定履行了自身义务，交付了相应购房款。证据三、入住通知书，证明被告通知原告交房而当时相应的房屋各项审批手续不齐全。证据四、2015年7月25日秦皇岛市国土资源局出具的政府信息公开告知书，秦皇岛市城乡规划局出具的政府信息告知书、该告知书证实在2015年3月23日被告未取得建设工程规划手续，即双方签订合同时根本不存在双方合同中约定的许可证的号码。被告在通知原告交房后长达5个月的时间内都尚未办理项目工程规划手续。也就是说被告在与原告签订商品房买卖时第一条建设工程规划许可证根本没有取得，存在欺骗行为。交付房屋时也没有取得建设工程规划许可证，相应的规划许可证都没有取得，施工许可证更是子虚乌有。通过该证据证实被告所建造的房屋最起码在没有办理下来相应手续之前，完全系违法建筑。原告拒绝接收相应的房屋，被告应承担违约责任。证据五、2015年7月8日秦皇岛市海港区住房保障和房产管理局的一份信访事项处理意见书，证实被告在2015年5月8日通知原告交接房屋时相应的水电暖尚未接通。被告的质证意见为，证一、证二、真实性没有异议，证一中因为该项目是政府保障房项目，依据特事特办的原则，为该项目开辟了绿色通道，政府各相关部门包括政府国土资源局等部门开工前期均已介入该项目，涉及项目的各项手续及证件，实施了边施工边办理的原则，到目前为止各项手续均已补办完成，待被告举证时予以说明。证三、能证明被告履行了合同约定的在约定期间交付房屋的义务。证四、真实性没有异议，与本案没有关联性，由于项目的特殊性，各项审批手续系边开工边办理且事实证明各项手续已经补办发放。证五、真实性没有异议，对于内容有异议，第二段后半部分房屋交付之时不存在采暖的问题，当时水电气都已经开通且能够正常使用，不影响业主使用房屋。被告提交的证据为，证据一、政府及相关部门文件一组。1、2012年12月17日秦皇岛市海港区人民政府海政请字（2012）109号《关于公富庄保障性住房项目建设相关问题的紧急请示》及相关批复。2、秦皇岛市海港区人民政府海政纪字（2012）22号《关于公富庄保障性住房建设工作区长办公会议纪要》。3、2012年11月21日秦皇岛市海港区人民政府致市规划局《关于公富庄保障性住房项目办理提前开工的函》。4、2013年2月4日致盛地产《关于海港区公富庄保障性住房项目申请质量安全提前介入的请示》及秦皇岛市城乡建设局的批复。5、2013年6月3日秦皇岛市城市建设规划管理联审会议秦联纪（2013）4号会议纪要。6、2013年12月20日秦皇岛市海港区环境保护局的审批意见。7、河北省固定资产投资项目核准证海发改核（2014）7号和9号。8、秦皇岛市人民政府市纪（2015）57号市长办公会议纪要。9、秦皇岛市国土资源局秦国土呈（2015）101号《关于完善公富庄保障性住房项目土地出让金手续的意见》。10、关于海港区公富庄保障性住房项目名称确认函。第一组证据共同证明被告秦皇岛致盛房地产开发有限公司的天洋翠堤湾即公富庄保障性住房项目，因项目所涉住房均系保障性住房，故相关建设及审批程序有别于其他商品房，而非原告所述的违法开发项目。本项目得到了政府及相关部门的大力支持，在要求提前开工，并取得了规划部门、质监部门、安监部门、环保部门等的审批的前提下，保质保量的进行了项目建设，并于2015年3月竣工并通过验收。被告前期已超额支付土地出让金，却未能如期办理土地手续，造成后续各项手续的延期，现各项手续正在陆续办理中。证据二、秦皇岛市商品房预售许可证（秦限价房）预售字（2014）第001号。证明被告已取得预售许可证，具备销售资格。证据三、河北省建设工程竣工验收报告。证明被告翠堤湾项目已通过竣工验收。证据四、国有土地使用证。证明被告已取得天洋翠堤湾项目用地的国有土地使用权。证据五、建设用地规划许可证。证明被告已取得天洋翠堤湾项目建设用地规划许可证。证据六、建设工程规划许可证。证明被告已取得天洋翠堤湾项目建设工程规划许可证。证据七、秦皇岛市城乡建设局情况说明。被告已在政府部门的配合下补办建设工程开工许可证。证据四、五、六、七共同证明天洋翠堤湾项目系保障房项目，政府及相关部门对该项目采取特事特办的原则，边建设边办证，各项手续均在陆续的补办，各证件已经陆续补发。原告的质证意见为，证一、真实性无异议，通过该证据不能证实被告主张的相关问题，秦皇岛市海港区人民政府2012年12月17日海政请字第109号文件，该文件显示本工作按照项目审批绿色通道程序办理，海港区（2012）22号文件第三项要依法依规确保验收时达到四证齐全。通过该相关文件相关政府部门所给予的相关指示是在符合相关法律规定，给被告开设绿色通道是给其快速办理相应的手续审批手续，而不是让其在没有任何手续的情况下让其建造提前交房。同时对市纪（2015）57号以及秦国土城（2015）101号国土资源局文件，通过该两份文件证实被告缴纳部分土地出让金，虽然被告借给海港区政府相应款项，但是借款事实不能抵顶被告未全额缴纳土地出让金的事实。秦国土城（2015）101号，该文件系2015年7月15日形成，同意抵顶，恰证实被告未能及时缴纳土地出让金的事实。证二、商品房预售许可证真实性没有异议。该许可证取得的程序违法，因没有缴纳相应的土地出让金，取得国有土地使用权证，根据城市房地产管理法依法不应取得商品房预售许可证。该预售许可证证实原被告双方所签订的房屋买卖合同应适用商品房的相关规定。证三、该竣工验收报告均系相应的施工建设监理单位为被告单方出具的，并非法律意义上的竣工验收备案表。证四、真实性没有异议，该证下发的时间是2015年10月27日，证实被告无论是在预售以及通知原告接收相应房屋时没有取得国有土地使用权证。证五、真实性没有异议，该许可证说明事项明确写明，本证自核发之日起一年内未办理国有土地使用权证的本证自动失效，该证下发时间是2014年1月9日，国有土地使用证是2015年10月27日，本证已经自动失效。证六、建设工程规划许可证，下发时间是2015年12月4日，字号是建字第130302201503023号，该证与原被告双方所签订合同中的建设工程规划许可证号明显不一致，被告在签订合同时存在欺诈行为。证七、2016年4月13日秦皇岛市城乡建设局出具的情况说明，证明被告没有相应的施工许可手续建造相应房屋，至2016年4月13日情况说明体现相关材料齐全，也就是说被告现在的手续材料尚不完备。被告在买卖合同中明确写明施工许可证号，根据被告提交的证据，直到今天庭审被告尚没有施工许可证。另查，被告称在2015年5月8日，双方争议房屋的水、电、气已接通，原告对此不予认可，称2015年7月8日上访后接通的水、电，原、被告对此均未举证证明。本院审理其他该小区案件时，业主提交的翠堤湾业主的信访会议资料中显示，被告为小区业主提供了水、电，且在正式接通水、电前，被告不收取费用。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原告取得秦皇岛市限价商品住房准购证，原、被告所签订的《限价商品住房买卖合同》，符合法律规定，为合法有效合同。工程竣工验收合格是指房地产开发企业组织勘查、设计、施工、审图、监理等单位完成的竣工验收行为。竣工验收合格后，房地产开发企业应当向政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当组织有关部门或者单位进行联合验收，联合验收需要经过申请、审批程序，联合验收行为本身也需要时间，联合验收合格后才能进行竣工验收备案，所以从竣工验收合格到联合验收合格需要一定的时间。在本案中，原、被告在合同中约定的房屋交付条件为“该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告”，交房时间为2015年5月8日前；被告取得诉争房屋的《河北省建设工程竣工验收报告》的时间为2015年3月25日；被告为小区业主提供了水、电，且在正式接通水、电前，被告不收取费用。从合同约定的角度，被告并未构成违约。因此，原告起诉要求被告支付延期交房违约金，有违法律的公平原则，理据不足，原告的诉讼请求不能得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：对原告郑振华的诉讼请求不予支持。案件受理费50元，由原告郑振华自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  韩有强审 判 员  许庆海人民陪审员  吕凤玲二〇一六年五月十六日代理书记员  范宏娟