上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民三(民)初字第501号原告邢大双，住上海市。委托代理人宋开诚，上海正荣律师事务所律师。委托代理人赵晶，上海正荣律师事务所律师。被告郭勇骏，住上海市。委托代理人郭东华，上海雄琴律师事务所律师。被告上海宝豆投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人唐文佳，总经理。委托代理人李德权，上海海德安达律师事务所律师。原告邢大双与被告郭勇骏、上海宝豆投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。审理过程中，因原告邢大双另案起诉要求确认其对上海市静安区昌平路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）享有所有权，该案的审理结果可能影响本案的结果，本院于2014年12月4日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告邢大双的委托代理人赵晶，被告郭勇骏的委托代理人郭东华、被告上海宝豆投资管理有限公司的委托代理人李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢大双诉称，原告系被告郭勇骏之母。两人及原告丈夫郭刘根（已于2014年2月去世）原来共同承租居住系争房屋。2000年5月，郭勇骏与上海静安置业（集团）有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，约定郭勇骏为房屋的唯一所有权人。原告使用工龄购买房屋产权，对系争房屋享有居住使用权。2014年4月4日，两被告签订了《上海市房地产买卖合同》，协议约定郭勇骏以人民币（以下币种同）150万元将系争房屋出售给被告上海宝豆投资管理有限公司，并办理了房屋转让登记手续。郭勇骏事前未征得原告的同意，其行为构成无权处分。同时，郭勇骏以远低于市场价的价格将房产转让给上海宝豆投资管理有限公司，其原因是郭勇骏在外举债，上海宝豆投资管理有限公司作为知情人，并不构成善意取得。房屋买卖合同不是两被告的真实意思，两被告之间没有居间或者看房的过程，签订合同当日办理过户手续，用借款抵充购房款，上海宝豆投资管理有限公司实际只支出税收4.5万元。两被告恶意串通，损害了原告的合法权益，买卖合同应当确认为无效。故原告提起诉讼，请求：1、判令被告郭勇骏与被告上海宝豆投资管理有限公司于2014年4月4日签订的合同编号为1991243的《上海市房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费及保全费由被告承担。原告为此提供了上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、房地产登记簿、2014年3月房屋均价走势图作为起诉证据。被告郭勇骏辩称，同意原告的诉讼请求。郭勇骏曾向上海宝豆投资管理有限公司法定代表人的母亲孙幼珊借款，公司法定代表人唐文佳认为郭勇骏无法还款，要求签订房屋买卖合同作为还款的保证。双方签订的合同名为买卖，实际为借款担保。双方之间不存在真实的房屋交易，上海宝豆投资管理有限公司欺诈郭勇骏将房产过户给公司，以合法形式掩盖非法目的，合同应为无效。被告郭勇骏为此提供了录音光盘及文字整理材料、银行业务凭证及账户历史明细清单作为答辩证据。被告上海宝豆投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并非系争房屋的权利人，无权提起本案的合同无效之诉。两被告签订的买卖合同是出于真实意思表示，合法有效。郭勇骏与公司法定代表人唐文佳是朋友关系，对房屋了解，不需要履行看房的程序。合同当事人存在既定的债权债务关系，经双方认可，通过债权转让将债务转化为房屋买卖的首付款，公司已经支付了相应对价。孙幼珊与郭勇骏之间的借款已经履行了抵押措施，不需要在一年之间再将系争房屋过户作为担保。被告上海宝豆投资管理有限公司为此提供了上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、税收缴款书、购房发票、收条、转账凭证、借条、公证书、房地产抵押借款合同等作为答辩证据。经审理查明，原告邢大双与被告郭勇骏系母子关系。系争房屋原系使用权房，租赁户名为原告邢大双之夫郭刘根（已死亡）。2000年，经承租人郭刘根、同住成年人邢大双、郭勇骏协商一致，以郭勇骏为乙方、上海静安置业（集团）有限公司为甲方签订了《上海市公有住房出售合同》，系争房屋被购买为产权房，登记权利人为被告郭勇骏。被告上海宝豆投资管理有限公司为一人有限责任公司，法定代表人唐文佳。案外人孙幼珊系唐文佳的母亲。2013年5月21日，案外人孙幼珊（甲方，出借人、抵押权人）与被告郭勇骏（乙方，借款人、抵押人）签署《房地产抵押借款合同》一份，约定乙方愿以其合法拥有的房地产以不转移占有形式的方式抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。第二条（抵押房地产）：抵押房地产坐落昌平路XX弄XX号XX室，建筑面积53.81平方米，价值人民币壹佰肆拾伍万元整。第四条（借款金额、借款期限及违约金）：借款数额人民币捌拾伍万元整，利率银行同期借款利率四倍，借款期限自2013年5月21日至2013年7月20日（以实际出借日期为准），违约金按照到期未还款余额部分的0.05%每日计算，双方另有协商的按补充协议计算。上海市闸北公证处对上述《房地产抵押借款合同》进行了公证。5月24日，案外人孙幼珊向被告郭勇骏银行转账850,000元。2014年3月20日，被告郭勇骏出具借条一张，内容为：“今天本人郭勇骏向唐文佳借款人民币壹拾伍万元整（￥150,000）。本人承诺在2014年4月20日前归还全部借款。如本人不能归还全部借款，自愿承担一切法律责任。”借条上写明“唐文佳帮我还邓卫健壹拾伍万元”。同日，唐文佳向案外人邓卫健银行转账150,000元，用途还款。2014年4月4日，被告郭勇骏（甲方，卖售人）与被告上海宝豆投资管理有限公司（乙方，买受人）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方向乙方转让系争房屋，建筑面积53.81平方米。第二条：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,500,000元（大写壹佰伍拾万元整）。第四条：甲、乙双方同意，甲方于2014年8月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。第六条：甲、乙双方确认，在2014年5月4日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。附件三（付款协议）：乙方已于2014年4月4日实际支付甲方房价款计人民币壹佰叁拾万元整，乙方于交房完成当日支付甲方剩余房价款，甲方应于交房前将所有户口迁出该房产，否则按第十条处理。合同签订当日，被告郭勇骏出具收条，内容为“现收到上海宝豆投资管理有限公司购买我名下位于昌平路XX弄XX号XX室，房价款计人民币壹佰叁拾万元整（包含之前欠孙幼珊和唐文佳的所有欠款），总计壹佰叁拾万元整”。被告上海宝豆投资管理有限公司缴纳购房契税45,000元。案外人孙幼珊向被告郭勇骏银行转账20,200元，郭勇骏书写收条一张，内容为“收到孙幼珊借款计人民币贰万元整（已包含130万房款内）”2014年4月29日，唐文佳向被告郭勇骏银行转账25,000元，郭勇骏书写收条一张，内容为“现收到上海宝豆投资管理有限公司购买我位于昌平路XX弄XX号XX室购房款计人民币叁万元整（其中5千元整以现金交付给我）。上海市房地产登记簿记载，系争房屋现权利人为被告上海宝豆投资管理有限公司，所有权来源为买卖，受理日期为2014年4月4日，核准日期为2014年4月9日。目前系争房屋由原告居住使用，尚未交付给被告上海宝豆投资管理有限公司。另查明，邢大双于2014年12月起诉至本院，要求依法确认其对系争房屋享有所有权，该案案号为（2015）静民三（民）初字第41号。本院经审理判决对原告诉讼请求不予支持。邢大双不服判决结果提起上诉，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该案判决已于2016年2月18日发生法律效力。上述事实，有原、被告的当庭陈述，当事人提供的关联证据，本院调取的（2015）静民三(民)初字第41号民事判决书、（2015）沪二中民二(民)终字第2203号民事判决书等证据为证，并经本院查证属实，依法予以确认。审理中，案外人孙幼珊到本院表示，其已经于2014年4月4日将其对郭勇骏享有的债权转让给上海宝豆投资管理有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告郭勇骏为系争房屋的唯一登记权利人，对名下不动产享有占有、使用、处分、收益的权利。生效法律判决已经确认原告对系争房屋不享有所有权，故本院对原告关于被告郭勇骏出售房屋构成无权处分的主张不予支持。至于原告诉称交易并非两被告真实意思之意见，本院认为，综观整个房屋买卖合同的签订、履行过程，符合法律规定，且合同双方已经办理了产权变更登记手续，将系争房屋过户至被告上海宝豆投资管理有限公司名下。价款给付方面，因被告郭勇骏与孙幼珊、唐文佳之间存在借贷关系，被告郭勇骏以先前所负债务抵充房款，并出具收条予以确认，不违反有关规定。被告郭勇骏作为完全民事行为能力人，应对自身行为承担法律后果。原告以交易价格明显低于市场价等为由，主张两被告恶意串通损害其权益，要求确认买卖合同无效，因缺乏足够的证据印证，本院对原告诉请难以支持。原告如认为其在系争房屋内的居住使用权受到损害，可另行予以主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告邢大双要求判令被告郭勇骏与被告上海宝豆投资管理有限公司于2014年4月4日签订的合同编号为1991243的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。保全费人民币5,000元，由原告邢大双负担。案件受理费人民币18,300元，由原告邢大双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高静兰人民陪审员  丁剑英人民陪审员  王文娟二〇一六年五月三十一日书 记 员  杨 凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。