江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0218民初4250号原告（反诉被告）:江阴市福澄颐养院，住所地江阴市澄江街道福澄路**号。法定代表人:陶金平,该院院长。委托代理人:蒋春雷，江阴市澄江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:陈士均，男，1974年11月20日生，汉族。委托代理人:夏林兴，江苏天奕律师事务所律师。原告（反诉被告）江阴市福澄颐养院（以下简称福澄颐养院）与被告（反诉原告）陈士均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员邓云独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福澄颐养院委托代理人蒋春雷到庭参加诉讼，被告（反诉原告）陈士均及其委托代理人夏林兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2013年7月22日，福澄颐养院与陈士均签订了租赁合同，约定由陈士均从2013年5月1日起租赁福澄颐养院的洗衣房、办公室、原公共浴室，从事洗涤业务。根据合同约定，逾期超过30天，福澄颐养院有权解除合同，但陈士均租赁后，未能按合同的约定缴纳租金、水费、电费等。为此，福澄颐养院通知陈士均于2014年6月起解除双方的租赁合同，并要求陈士均交付相关费用。但陈士均自2014年5月31日搬离后，未能交付租赁费。请求法院判令被告陈士均给付房租、水电气费共计232158.40元，并承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）陈士均辩称：1、双方签订合同后，陈士均已将2013年7月1日至2013年11月30日的房屋租金、水、电、气费缴纳给福澄颐养院，故福澄颐养院诉讼请求中的金额与事实不符。2、福澄颐养院称于2014年6月通知陈士均解除合同并不存在，陈士均未接到福澄颐养院的通知，事实上是因福澄颐养院单方面解除租赁合同，不允许陈士均继续经营。为此，陈士均搬离了租赁房屋。陈士均反诉称：因福澄颐养院单方面违约解除合同，造成陈士均重大损失，主要损失如下：1、设备及附着物的款项损失，租赁房屋是经福澄颐养院同意，从高连海处转租来的，为此向高连海支付了21.3万元，此款为损失款。2、与福澄颐养院签订合同后，陈士均增添了14.3万元的设备，两项合计35.6万元。请求法院判令福澄颐养院赔偿损失25万元。福澄颐养院对陈士均的反诉辩称：对于陈士均从高连海处转租，福澄颐养院是知道的，但陈士均增添设备的价值，福澄颐养院无法确定，设备已被陈士均搬走，陈士均主张的损失无法确认。故福澄颐养院按合同的约定承担违约金5000元。经审理查明：2013年7月5日，陈士均与高连海签订了协议，协议载明如下内容：1、洗涤设备转让（100KG洗脱机一台、100KG烘干机两台）。2、房屋租金到期金额（含10个月房屋租金，2014年5月到期）。3、以前高连海的业务转让给陈士均。4、金龙大面包车一辆计价1.3万元（车牌号苏B×××××）。以上总计21.3万元，付款方式分三期(略)。本协议2013年7月11日付款生效。2013年7月11日，福澄颐养院、高连海、陈士均三方签订了协议，协议载明：福澄颐养院同意高连海将租期中的洗衣房转让给陈士均，2013年5月1日至2014年5月1日的房租金高连海已交清给福澄颐养院。高连海、陈士均自行商议转让问题，福澄颐养院不再参与。但福澄颐养院原有洗衣房8120和配套间8119物品、办公设备还需停留在洗衣房有配套间内，高连海不得带走属福澄颐养院提供的物品。2013年7月11日，使用权归陈士均，接受福澄颐养院的管理与指导，福澄颐养院根据实际情况从7月11日开始，与陈士均签重新签订租赁合同，原福澄颐养院与高连海签订的租赁合同和补充协议废除。7月11日，陈士均实际租赁了原高连海租赁的房屋，并经营需要增添设备。2013年7月22日，福澄颐养院与陈士均签订了租赁合同，合同约定，陈士均租赁经营福澄颐养院大型洗衣房，租赁范围二区一楼8120室洗衣房、8119办公室、8116原公共作为配套洗衣房整理储藏室。租赁期为3年，自2013年5月1日起至2016年5月1日，2014年5月2日开始，每年收取租赁费4.9万元（8120、8119室租赁费3.9万元，8116室租赁费1万元）。2013年7月10日至2014年7月10日8116室租赁费1万元原承包人尚未交纳，由陈士均交纳给福澄颐养院。陈士均需在每年5月1日前交纳下年的租金。租赁期间，洗衣房产生的一切费用（包括水、电、气等费用）均由陈士均负担，该部分费用每季度结账，陈士均现金支付。双方任何一方未按本合同规定履行义务，视为违约，应向违约方支付违约金5000元，陈士均逾期未依照约定交纳租金及水电气费，每逾期一日按逾期金额承担0.05%的违约金，逾期超过三十日，福澄颐养院有权解除合同，并有权没收陈士均的押金。双方还约定了其他内容。2013年12月份，澄江街道接到人民来信，澄江街道要求福澄颐养院取缔洗衣房，至2015年5月，福澄颐养院要求终止陈士均的租赁合同，陈士均无奈租赁至2015年5月底，并将其设备等搬离租赁地点。至2014年5月底，陈士均结欠福澄颐养院租金、水电气费等184621元。因福澄颐养院单方面解除合同，陈士均即将其设备处理，造成损失。在审理中，双方经核对协商，福澄颐养院确认陈士均损失为196000元。2016年3月17日，福澄颐养院向陈士均发洗衣房费用催缴通知书，要求陈士均交纳租金及水电气费等232158.40元。上述事实，由原告福澄颐养院提供的租赁合同、交费通知单，由被告陈士均提供的转让协议、三方协议书、收据、损失说明、（2014）澄滨商初字第0577号民事判决书等证据证明及双方当事人陈述予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）福澄颐养院与被告（反诉原告）陈士均签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。陈士均未能付租金及水电气费184621元，应当承担给付责任。福澄颐养院的该部分诉讼请求，本院依法予以支持，超过部分，不予支持。在履行合同过程中，福澄颐养院单方面解除合同，造成陈士均损失，福澄颐养院应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；本案中，双方的合同约定任何一方违约承担违约金5000元，但陈士均实际损失为196000元，陈士均有权依法按实际损失要求福澄颐养院承担赔偿责任。故陈士均的反诉成立，其反诉请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈士均应给付原告（反诉被告）江阴市福澄颐养院租金及水电气等费用184621元。二、驳回原告（反诉被告）江阴市福澄颐养院其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）江阴市福澄颐养院赔偿被告（反诉原告）陈士均损失195000元。以上一、三两项相抵，江阴市福澄颐养院尚应给付陈士均10379元。此款江阴市福澄颐养院应于本判决发生法律效力之日起十日内给付陈士均。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4782元，减半收取2391元，福澄颐养院自愿负担，反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，陈士均自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡市城中支行，账号：11×××05）。审判员  邓云二〇一六年五月十三日书记员  相娟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。