江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0402民初844号原告：常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社，统一社会信用代码N2320402MF23520712，住所地常州市天宁区雕庄街道中村村史家塘**。法定代表人：颜志全，该合作社理事长。委托诉讼代理人：宋玲丽、朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。被告：常州市中石化工有限公司，统一社会信用代码91320402272415358XB，住所地常，住所地常州市天宁区凤凰南路中村工业园v>法定代表人：冯国荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，江苏剑南律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯华伟，男。原告常州市天宁区雕庄街道中村村村民委员会（以下简称中村村委）与被告常州市中石化工有限公司（以下简称中化公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，中村村委被撤销建制，常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社（以下简称中村合作社）申请变更为本案原告参加诉讼，本院经审查后予以准许。原告中村合作社的委托诉讼代理人宋玲丽、朱益鸣、被告中化公司的法定代表人冯国荣及其委托诉讼代理人王斌、冯华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中村合作社向本院提出如下诉讼请求：1.原被告之间的租赁合同自2018年12月31日解除，被告将向原告承租的全部土地立即腾空返还原告；2.被告向原告支付土地占有使用费暂计69841.1元（按照57535元/年，自2019年1月1日起计算至实际腾空交付之日止，暂计算至起诉之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告就原告所有的土地租赁一事达成一致，于2010年11月18日签订了《土地租赁协议书》，协议约定：原告将11.69亩的土地按1000元/亩/年的标准租赁给被告使用，即年租金为11690元，后租金调整为57535元/年，合同一直履行至2018年12月31日，被告租金亦缴纳至2018年12月31日止。因上述土地在政府征收范围内，自2019年1月起原告多次通知被告终止履行合同解除租赁关系并要求返还租赁土地，但被告一直占用上述土地不予返还，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。被告中化公司辩称，1.原告诉讼主体不适格，2000年11月18日被告是与常州市雕庄乡中村经济联合社（以下简称中村经联社）签订土地租赁合同，而非原告，依据村民委员会组织法和农民专业合作社法的规定，村经济联合社是依法设立、具有独立诉讼地位，所以原告在本案中依据土地租赁起诉被告是没有诉讼资格的。2.被告坚决反对在未协商取得一致的情况下单方解除土地租赁合同，根据合同法规定，合同双方应当本着最诚信的态度来履行义务，目前，被告所租赁土地因政府发展需要被征收，被告对此予以理解并积极配合，但理解与配合并不代表无条件服从，现在被告正在与拆迁补偿方在公平、合理的情况下协商补偿事宜，在补偿方案未取得一致的情况下，原告是无权以一纸限搬令要求被告搬离房屋，更无权解除土地租赁合同，另外，被告是一家经营危险化学品的企业，企业储罐里储存着一定数量的危险化学品，所以，被告单位的搬迁更应当慎之又慎，不应草率处理。总之，原告应当依法依规处理土地征收事宜，而不应以行政命令或一纸限搬令要求退还土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人的质证意见，本院均予以记录并在卷佐证，对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事实如下：2000年11月18日，中村经联社（甲方）与被告（乙方）签订土地租赁合同，约定：一、甲方同意将11.69亩的荒土地，位于中村西侧，东靠水稻田，西靠运河，南靠养鸡场，北邻汽车驾训队，租赁给乙方使用，使用期限为三十年。二、乙方前五年的租金为每年壹仟元/亩，五年内（被告持有的合同为五年后）在国家对土地政策没有变动的情况下，租金原则上不变。如国家对土地政策有变化，租金作适当调整，在原租金每亩壹仟的基础上，调整幅度为5-15%。三、付款形式：乙方向甲方先交租金后使用为原则，计算公式：租金为每亩单价壹仟元乘以实际使用亩数，交款方式：每年一次性交纳土地使用年度租金。包括乙方同意交纳给甲方的公共事业建设费叁仟元/年（甲方出具收款手续）。除此上交款之外，乙方不再承担当地区的任何规费及其他费用。五、乙方未进场之前，甲方应帮助解决乙方的住房、设施建造的立项和审批工作。如办建筑许可证、当地区环保、消防等手续办理提供方便，包括今后也要履行此方面义务。七、乙方实行独立核算、自负盈亏。自行投入的资产归乙方所有。当乙方与村民或单位如发生矛盾的和纠纷时。由当地村委领导负责引头协调妥善解决。八、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，合同任何一方提前解除合同，违约方必须承担对方由此造成的一切经济损失。九、租赁期间，如乙方经营亏损或其他原因而无法继续经营，乙方向第三方和法人转租转让的权益，必须经甲方同意。十、合同期间，甲乙双方必须履行以上条款。此合同须经双方签字公证处公证后可生效。本合同如有未尽事宜，须经双方协商。该份合同落款处签证单位签字处加盖常州市郊区雕庄乡法律服务所公章、乙方单位法人代表签字盖章处由被告法定代表人冯国荣签字、甲方单位法人代表签字盖章处由中村经联社加盖公章。原告陈述根据上述合同第十条约定，此合同需要双方签字并至公证处公证后方可生效，可见该合同系附生效条件的租赁合同，但该条件一直未成就，故该合同未生效。由于双方之间形成了事实租赁关系，因双方未采取书面形式租赁合同，应该视为不定期租赁，原告享有随时解除合同的权利。2000年11月15日，常州市郊区雕庄乡法律服务所出具见证书，载明：中村经联社与被告（冯国荣）签订《土地租赁合同》并经双方签字、盖章，具体条款内容真实、合法，现予以见证。被告承租时案涉租赁土地为空地，后被告在案涉租赁土地上建造了房屋、储罐等，被告未能提供相应的建造许可证及相关权属证书。案涉租赁土地现地址为本市天宁区××庄街道××村××号。被告于每年的12月底缴纳当年的租金。根据被告缴纳租金凭证显示，2014年开始租金收取单位均为中村村委。其中2017年、2018年每年租金标准为57535元。被告陈述其联系中村村委村里的会计询问如何交纳租金，其按照会计要求具体向何人交纳租金。被告缴纳租金至2018年12月31日。对此，原告陈述其在2018年年底与被告磋商，告知征收事宜，并要求被告搬迁，2019年开始的租金未向被告收取。被告陈述系原告称自己名称有变化，故让被告暂时不要付租金。2019年12月31日，常州市天宁区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定书》（常天征[2019]17号），载明，征收范围：东至青洋路，南至天宁武进界址线，西至菱港河，北至新3**国道（详见征收范围图）；被征收人如对本决定不服的，可以在本决定公告之日起60日内向常州市人民政府申请行政复议，也可以在本决定公告之日起6个月内向常州市中级人民法院提起诉讼。案涉租赁土地在上述征收范围之内。2020年3月5日，中村村委在中化公司处张贴通知，载明：因地块征收，贵方租赁村委土地在征收范围内，故我村委需要收回租赁土地。2019年1月起，我村委多次通知贵方终止土地租赁协议履行，并与贵方协商返还租赁土地所涉的有关事项，但至今贵方尚未返还租赁土地。为此，我村委现特书面向贵方通知如下：一、终止履行贵方与我村委签订的《土地租赁协议》履行，请贵方于2020年3月12日前将全部租赁土地返还我村委。二、贵方在租赁土地上投入的建筑物和其他附着物，应随租赁土地返还移交归村委；贵方应在上述租赁土地返还的期限内腾空迁出。三、如贵方配合我村委按照上述要求腾空迁出并返还租赁土地的，对于贵方在租赁土地上的建筑物和其他附着物，我村委可以委托评估机构在评估后做适当补偿；四、就贵方租赁土地及其返还所涉事项，贵方如愿协商处理的，请予2020年3月10日前到我村委协商解除；五、如贵方未在2020年3月10日前到我村委协商并在该期限内协商未能达成一致意见的，或者贵方未能在2020年3月12日前腾空迁出并返还租赁土地的，我村委依法采取必要措施收回租赁土地，贵方在租赁土地上的建筑物和其他附着物不作补偿。2020年4月27日，中村村委、常州市天宁区雕庄街道办事处（以下简称雕庄街道）出具情况说明，载明：“中村经联社受中村村委委托与承租人被告签订租赁合同。中村经联社系根据1990年4月4日常雕委（90）字第15号中共常州市雕庄乡委员会文件设立，系中村村委的一个内部机构，其不具有独立的财产及人员。中村经联社于2004年1月1日起不再对外从事任何民事行为，中村经联社全部权利和义务均由中村村委行使，本案所涉租赁合同中出租方的全部权利和义务归中村村委行使承接。”后中村经联社出具情况说明对上述情况说明内容进行了确认。2020年5月14日，中村村委出具情况说明，载明：在经常州市国土资源局（现常州市自然资源和规划局）申请后，2003年9月27日常州市人民政府撤销了中村村委下庄等6个村民小组建制，村民小组撤销后的剩余土地（包括宅基地、耕地及乡村集体建设用地等）均由常州市国土资源局收归国有。常州市中村煤场有限公司向中村村委承租的土地属于乡村集体建设用地，在上述被收购国有的土地范围之内。上述被收购国有的土地中乡村集体建设用地，自2003年9月起仍由中村村委实际管理使用，如中村村委出租给他人使用，租金收益归中村村委所有。雕庄街道、常州市自然资源和规划局天宁中心所在该情况说明上加盖公章。2020年10月14日，雕庄街道出具情况说明言明被告所租赁案涉土地亦属于上述情况。常州市自然资源和规划局天宁中心所在该情况说明上加盖公章。2020年10月16日，中村村委出具的《雕庄街道中村村撤村工作方案》规定，撤村后，保留原村级集体经济组织，原村集体资产、债权债务及经济合同，全部仍由村股份合作社承接，集体股权属于全体股东所有。原中村村股民在村集体经济股份合作社享受的权益不变。2020年11月5日，常州市天宁区人民政府出具《区政府关于同意撤销雕庄街道雕庄村等4个村民委员会建制的批复》，载明同意撤销中村村等4个村民委员会建制。审理中，本院依法向被告释明，就被告建造的房屋等土地租赁合同相关权益是否提起反诉，被告明确本案中不提反诉，其另行主张权利。对于被告出资建造的房屋等，本院要求被告提供案涉租赁土地上的其自行建造的地上附着物、建筑物、构筑物、机器设备等相关证据，被告未在本院规定时间内提供。后本院再次要求被告提供，被告提供了其制作的房屋装饰装修及附属设施补偿估价表、罐区设备及附属设施估价表、其他资产盘点表，载明房屋建筑面积为1306.57平方米等。原告对此证据不予认可，原告对此提供了房屋现场查勘图，载明了房屋、棚编号、结构、面积计算公式、实测面积等信息，其中房和棚面积合计1063.35平方米；提供房屋装饰装修及附属设施补偿估价表，载明了项目、单位、数量等信息；提供机器设备明细表载明了设备名称、规格型号、数量、计量单位等信息。原告陈述上述证据系该地块之前有征收意向，评估公司有过丈量评估，故形成该清单。被告陈述评估公司是去过，但是这份清单被告没有看过，对该份清单不发表意见。后本院又向被告释明是否对于其出资建造的房屋和其他附着物等在本案中申请评估，并向被告告知相关法律风险，被告仍明确表示不申请。审理中，被告未提供次承租人情况，被告陈述也无次承租人需要参加诉讼。审理中，被告提供：1、被告厂区照片，证明被告自租赁土地后投入大量人力、物力自行建设的房屋、经营设施、场地、储罐等设施的情况。2、危险化学品经营许可证，证明被告是经营危险化学品的企业，也是安全监督的重点企业，对搬迁要慎重。3、拆迁补偿测算表、机器设备清查明细表，是初步对被告投入资金进行补偿的清单，系拆迁部门提供，证明被告与拆迁公司积极协商补偿事宜，并不代表对拆迁补偿许可的事实。原告经质证后认为，证据1真实性、合法性没有异议，该照片与本案无关。证据2与原告无关，不清楚其真实性。但从该组证据可以看出，被告所租赁土地位于征收范围。证据3真实性无法确认。关于土地征收，原告于2018年底就与被告磋商，告知了其关于征收事宜，并要求其搬迁，但是被告一直拒绝搬迁，且在此期间，被告未再向原告支付租金或占有使用费，故被告主张其系危险品企业，搬迁要慎重，其所耗费的时间与搬迁所消耗完全不匹配。上述事实，有土地租赁合同、银行客户专用回单、通知、照片、国有土地上房屋征收决定书、情况说明、见证书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中村经联社与被告所签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应诚实守信，严格依据协议的约定履行自己的相应义务。《合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，中村经联社以自己的名义与被告签订合同时，被告不知道中村村委与中村经联社的委托代理签订土地租赁合同关系，因被告不履行返还租赁土地等义务，中村经联社向中村村委披露被告，且被告陈述其与中村村委会计联系、向中村村委实际支付租金，被告与中村经联社订立合同时如果知道委托人为中村村委也不会拒绝订立土地租赁合同，故委托人中村村委可以行使中村经联社对被告的权利。根据相关部门出具的情况说明，中村村委具有出租案涉土地的相关权利。原告称案涉土地租赁合同的所附条件未成就导致合同尚未生效，因该合同载明：“此合同须经双方签字公证处公证后可生效”、“监证单位签字”，但结合常州市郊区雕庄乡法律服务所加盖公章、出具的见证书，该合同约定的“公证处公证”真实意思表示应为由常州市郊区雕庄乡法律服务所进行见证，常州市郊区雕庄乡法律服务所也实际进行了见证，另外双方已按该合同实际履行多年。故原告该辩称，本院不予采信。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，双方约定的租赁期限为30年，故超过20年的部分应为无效，即2020年11月17日双方租赁期限已满，双方就续订租赁合同未达成协议。相反原告于2018年年底开始即多次通知被告搬迁并且实际未收取租金，后又提起本案诉讼。故双方租赁合同已届满终止，根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原告要求被告将其承租的全部土地腾空返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付按照2018年租金标准计算的占有使用费，该标准符合法律规定和双方对租金标准的约定，租赁存续期间被告应支付租赁费，租赁期满后被告应支付占有使用费，故被告应向原告支付自2019年1月1日起按每年57535元标准支付至被告履行完毕上述义务时止期间的租金、占有使用费。但基于租赁合同期限届满前原告即向本院提起诉讼，本院酌情确认由原告承担部分诉讼费用。关于被告对房屋的建造及装饰装修等补偿问题，为彻底化解纠纷，一次性解决双方争议，经本院多次释明，被告仍坚持不提起反诉请求，并不申请评估，故本案中无法一并处理，被告可另行主张权利。由此造成的后果由被告自行承担。被告辩称未解决土地上的厂房和办公楼的拆迁问题之前，无法单独返还租赁的土地。对此，本院认为，本案与案涉租赁土地征收系不同法律关系，被告未举证其系相关征收补偿的被征收人，且双方合同也未约定被告享有相关征收权益。故对被告该辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十五条、第四百零三条的规定，判决如下：一、确认2000年11月18日《土地租赁合同》于2020年11月17日终止。二、常州市中石化工有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将其承租的2000年11月18日《土地租赁合同》约定的土地腾空返还给常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社。三、常州市中石化工有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社自2019年1月1日起按照每年57535元标准计算至常州市中石化工有限公司实际履行完毕本判决第二项义务时止期间的租金、土地使用费。四、驳回常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社要求确认常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社、常州市中石化工有限公司之间的租赁合同自2018年12月31日解除的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1547元，由常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社负担773.5元，由常州市中石化工有限公司负担773.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  朱加林人民陪审员  周 鹏人民陪审员  薛玉蓉二〇二一年一月二十二日法官 助理  卢晓文书 记 员  戴彦怡