青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）崂民三初字第102号 原告张传松，男。 委托代理人王生波、王晓倩，山东名昊律师事务所律师。 被告段升娥，女。 委托代理人陈晓燕，山东沃德律师事务所律师。 第三人熊全新，男。 原告张传松诉被告段升娥、第三人熊全新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张传松之委托代理人王生波、王晓倩，被告段升娥之委托代理人陈晓燕到庭参加诉讼，第三人熊全新经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张传松诉称：原、被告双方于2012年4月6日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于青岛市崂山区的房屋，租期自2012年4月6日至2022年4月6日，年租金68000元整；被告保证此房屋产权清晰。合同签订后，原告依约履行了合同义务。但原告在2013年12月18日接到房屋所有人牟建伟的腾房通知，才得知被告的房屋在双方签订房屋租赁合同之前就已被青岛市崂山区人民法院查封，并于2013年12月12日被依法拍卖。被告故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，骗取原告与其签订房屋租赁合同的行为，构成合同欺诈。现房屋所有权人牟建伟要求原告腾出房屋，致使原告无法继续经营，损失严重，为维护自己的合法利益，现原告诉请判令：1、解除原、被告双方于2012年4月6日签订的房屋租赁合同；2、被告返还2014年1月1日至4月6日的租金17700元，被告给付原告经济损失包括装修损失60000元及经营损失18200元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告段升娥辩称：原、被告于2012年4月6日签订的房屋租赁合同合法有效，签订租赁合同时涉案房屋产权人为被告段升娥，段升娥有权处分该房产，并且合同签订后，段升娥依照双方合同约定，向原告提供了合同约定的房屋，原告一直占有、使用，其合法权益未有任何障碍，被告不存在违约。牟建伟诉段升娥及熊全新借款纠纷案件[（2012）崂民二初字第37号]已经青岛市崂山区人民法院已做出民事判决，认定该借款行为系熊全新个人债务与段升娥无关，强制执行涉案房产存在过错。退一步讲即便牟建伟有权处分该房屋，依据合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。牟建伟物权解除答辩人与原告的租赁合同，更无权擅自让原告腾房。对于他人侵权行为，原告应依法、正当行使自己的合法权益。被告不存在任何损失，应该由原告提供证据证明腾房时间，且在2014年2月份开庭过程中，被告亲属到涉案房屋进行拍摄，房屋内仍有原告的餐饮桌椅用具等用品，并未腾房。牟建伟无权要求原告腾房。退一步讲，即便有权依据合同法229条租赁物在租赁期间所有权变动的不影响租赁合同的效力，原告即使有损失也与被告无关。 原告提交证据及被告质证情况如下： 证据一，房屋租赁合同，欲证明：2012.4.6日原告与被告签订房屋租赁合同，被告将中韩村4号楼7号网店租赁给原告使用，期限为10年，自12年4月6日至2022年4月6日，年租金为6.8万元，原告向段升娥一次性支付租金6.8万元，及押金2000元。后原告于2013.3月通过银行转账支付给段升娥了第二年租金。 被告质证称：真实性认可。收到第二年租金68000元，收到押金2000元。 证据二，（2012）崂民二初字第37号裁定及协助执行通知书，欲证明：该房屋于2011年11月23日被崂山区法院查封。合同签订日期为2012.4.6日，证明在双方签订租赁合同前已被法院查封。出示原件提交复印件。原件在（2012）崂民二初字第37号案件卷宗中。 被告质证称：真实性认可。民事裁定书所列的当事人原告为牟建伟，被告为熊全新，没有本案的被告段升娥。即协助执行通知书也是送达给崂山区房产交易中心，且协助执行的内容为不得办理买卖、抵押等其他设定，没有规定不允许进行租赁，该两份证据反映出段升娥既非案件当事人也没有送达给段升娥，段升娥没有协助执行的义务，且法院没有禁止进行租赁，段升娥的处分房产、对外租赁的行为合法有效。法院将夫妻共同财产查封偿还个人债务，未经审判庭分割确权属执行错误。2012年至2014年，熊全新与答辩人段升娥离婚诉讼分割财产期间，崂山法院于2013年10月28日发函给临沂市中级人民法院告知已拍卖涉案房产，之后临沂中院仍作出分割财产的调解书，说明对崂山法院的拍卖不予认可，未经答辩人段升娥同意在执行异议期间，代理律师提交申请撤销异议，法院准许撤销属程序不当。 证据三,2013年12月4日被告段升娥给原告出具的承诺书一份，证明被告承诺如因出租人原因致使承租人张传松无法经营，出租人退回未经营期间的租赁费并赔偿承租人装修费用的经济损失60000元。出示原件提交复印件。 被告质证称：真实性认可，但承诺书中写的是：如果因出租人原因致使承租人张传松无法经营，出租人赔偿，本案不是出租人原因造成的所以不应该赔偿。 证据四,涉案房屋自来水改造费用收据一份，证明原告为涉案房屋的自来水改造垫付改造费1200元，被告应当返还原告。出示原件提交复印件。 被告质证称：费用是收据不能证明真实的费用支出，即使真实1200元的收据我们认为与本案无关，退一步讲，即使有改造也应当由使用人承担。 证据五,2013年12月18日牟建伟向原告发出限原告于2013年12月31日前腾出涉案房屋的腾房通知一份，证明原告已无法使用涉案房屋从事生产经营。出示原件提交复印件。 被告质证称：通知的真实性不能确定，因为这属于证人证言应当出庭接受质询、盘问质证之后才能采用，所以真实性不认可，退一步讲，即使是牟建伟出具的，他也无此权利，当事人行使权力的途径和手段可以向人民法院起诉腾房。 证据六，青岛市崂山区人民法院发出的（2012）崂执字第448-4号执行裁定书一份，证明涉案房屋已经人民法院裁定变更权利主体、变更所有权及相应的其他权利主体。提交复印件。 被告质证称：执行裁定的真实性无异议，但是我们认为该裁定是错误的，我们已经依照法律程序提出异议，执行方面一直没有给予答复，程序违法，上级法院以及检察院也正在监督此案而该份裁定还不是有效的物权凭证，所以当事人没有权利以此裁定要求任何人腾房。临沂中院的调解书确认涉案房产为段升娥所有，涉案房产未经生效判决的确认法院将该共同财产拍卖偿还个人债务是错误的。 被告提交证据及原告质证情况如下： 证据一，结婚证及涉案房屋房产证，证明涉案房产为夫妻共同财产。 原告质证称：认可。 证据二，（2012）崂民二初字第37号民事判决书一份，证明段升娥不是借款当事人也不是被执行人，是案外人。证明债务关系是熊全新的个人债务，该判决书确定的被执行人是熊全新个人，与段升娥无关。提交复印件，原件在（2012）崂民二初字第37号案卷中。 原告质证称：真实性无异议. 证据三，2013年12月2日青岛市崂山区人民法院通知一份，证明列明当事人是熊全新和段升娥。上述两份证据相互矛盾，证明原告提交的证据4裁定书不符合法律规定，就此问题我们已向崂山法院执行庭提出异议。 原告质证称：原告质证称： 证据四，我们向贵院执行庭提交案外人执行异议申请书副本两份，提交原件、邮寄送达的回执三份，出示原件提交复印件，证明就（2012）崂民二初字第37号民事判决书的执行案件（2012）崂执字第448号我们已向执行庭提交异议申请。 原告质证称：真实性不能确认，对于证明事项，我们认为（2012）崂执字第448-4号裁定系生效裁定，该裁定确定了涉案房屋的权利主体已经转移，该裁定可以更改房产部门的产权登记，所以，我们按照新权利主体的要求腾让房屋是依法作出的行为，至于该裁定是否错误，尚无定论，也与原告无关。 证据五，（2013）临民一终字1916号民事调解书，出示原件提交复印件，证明2014年4月8日涉案房产已确权为段升娥所有。该调解书第三条“青岛市崂山区人民法院（2012）崂民二初字第37号民事判决书确认的债务，是熊全新的个人债务，由熊全新承担。段升娥已向崂山法院交付的90万元的案款退回后返还段升娥。”意思是在拍卖涉案房产时，段升娥作为房产共有人享有购买优先权，向法院提交90万元但未被法院支持。该款尚未返还段升娥。该90万元是该房屋拍卖价值的一半，因该房屋为被告与熊全新共同财产，经法院要求，被告向交易中心（交款账号由法院提供）交纳了法院要求的90万元的购房款，但拍卖程序未通知被告，后得知法院裁定涉案房产由牟建伟取得。该调解书第二条夫妻共同财产中第一项是本案涉案房产。 证据六，2014年5月22日（2012）崂执异字448-1号执行裁定书，出示原件提交复印件，证明该裁定中，载明本院于2013年10月28日致函临沂市中级人民法院告知已拍卖涉案房产，说明执行错误，临沂中院对该执行拍卖不予认可。该裁定所涉及的房产包含本案的涉案房产。但该裁定第四页第三段陈述“崂山法院于2013年12月28日致函临沂中院告知临沂中院熊全新名下中韩村4号楼7号房屋（本案涉案房屋）已依法拍卖”。临沂中院对该致函并未认可。该执行裁定我们于本次庭审前刚刚收到，但记不清具体日期。 证据七，2012年12月28日(2012)崂执异字448-1号执行裁定书及撤销异议的申请书，提交复印件，证明未经段升娥同意代理律师高燕撤销执行异议法院准许，程序错误。 对证据五、六、七原告质证称：真实性均认可。综合质证意见为：被告段升娥知道法院已经查封了该涉案房产而与原告签订租赁合同，退一步讲段升娥也是知道的，答辩时提出的不知情是矛盾的。第二点临沂中院民事调解不具有法律效力的也被崂山法院执行裁定书认为其不能作为证据使用，故崂山区法院驳回了段升娥的执行异议，而其执行异议期间，其委托律师所出具的申请撤回执行异议的申请和裁定，均符合法律规定，若代理人超越权限所造成的损失是另一法律关系，与本案无关。 经审理查明，2012年4月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（本案被告段升娥，以下同）将崂山区海尔路东侧中韩村4号楼7号（约132平方）租赁给乙方（本案原告张传松，以下同）经营，租期十年，自2012年4月6日起至2022年4月6日止，年租金68000元，付款方式为年付。在协议签订时，乙方一次性支付租金68000元。甲方保证此房产权清晰，每期租金乙方应提前一个月缴纳。水、电、房屋设施押金2000元。合同第九条记载：“今收到乙方张传松房租68000元（2012年4月6日至2013年4月6日），押金2000元。”合同下方落款处有甲方段升娥签字并捺印及乙方张传松签字并捺印。之后，原告交付被告第二年租金6.8万元。 2013年12月4日，被告向原告出具承诺书记载：我2012年4月7日租赁给张传松海尔路东侧4号楼7号商品房一套，用于经营餐饮生意，租期共10年。因承租人张传松在租赁期间将所租房屋进行了装修，我承诺严格按照租赁合同规定执行，保证在租赁期内，如果因出租人原因致使承租人张传松无法经营，我退回未经营期间的租赁费，并赔偿承租人装修费等经济损失陆万圆整（60000.00）元，特此承诺。 2011年10月21日，本院在审理牟建伟诉熊全新、段升娥民间借贷纠纷一案中，作出（2012）崂民二初字第37号民事裁定书，并于2011年11月23日向青岛市崂山区房产交易中心下达协助执行通知书，查封登记于熊全新名下的崂山区海尔路东侧中韩村4号楼7号房屋（即本案涉案房屋）一处，查封期间2年，即自2011年11月23日起至2013年11月22日止。2012年4月5日，本院作出（2012）崂民二初字第37号民事判决：1、熊全新返还牟建伟借款人民币1600000元及第一年的利息300000元；2、熊全新给付牟建伟逾期利息（以1500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年4月29日起计算至本判决生效之日止）；3、熊全新给付牟建伟逾期利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年7月23日起计算至本判决生效之日止）；4、驳回牟建伟对段升娥的诉讼请求。该判决现已生效。熊全新与段升娥于1998年7月20日登记结婚，崂山区海尔路东侧中韩村4号楼7号房屋（即本案涉案房屋）系熊全新与段升娥婚姻关系存续期间购买，登记于熊全新名下。 2013年12月12日，本院作出（2012）崂执字第448-4号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，涉案房屋的所有权及相应的其他权利归牟建伟所有。2013年12月18日牟建伟向原告发出限原告于2013年12月31日前腾出涉案房屋的腾房通知。 庭审中，原、被告均认可原告缴纳房租至2014年4月6日且缴纳押金2000元。被告认可原告于2014年3月19日之后并未占有、使用涉案房屋。 上述事实，有原告张传松提交的房屋租赁合同、（2012）崂民二初字第37号民事裁定书及协助执行通知书、被告段升娥出具的承诺书、（2012）崂执字第448-4号执行裁定书、被告段升娥提交的结婚证、涉案房屋房产证、（2012）崂民二初字第37号民事判决书、2013年12月2日青岛市崂山区人民法院通知以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。 本院认为，崂山区号的房屋系被告段升娥与第三人熊全新在夫妻关系存续期间购买的夫妻共同财产，原告张传松与被告段升娥于2012年4月6日签订《房屋租赁合同》，为双方真实意思表示，且第三人熊全新未提异议，符合法律规定，双方均应严格履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或消灭的人民法院的法律文书。青岛市崂山区人民法院于2013年12月12日作出的（2012）崂执字第448-4号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，涉案房屋的所有权及相应的其他权利归牟建伟所有，具有物权变更之法律效力。被告段升娥虽对该物权变更不予认可，但2013年12月18日牟建伟向原告发出限原告于2013年12月31日前腾出涉案房屋的腾房通知，导致原告无法使用租赁房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封或权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。参考最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条明确规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。考虑被告段升娥将已被法院查封的房屋出租给原告，现原告要求确认解除双方于2012年4月6日签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。 因原告提交证据证明其将承租房屋返还被告的时间，原告主张被告返还房屋租金的请求，本院无法全部支持，被告在庭审中认可2014年3月19日后原告并未实际使用房屋，本院予以确认，被告应向原告缴纳之前的房租，原告实际缴纳租金至2014年4月6日，以此计算，被告应当返还原告的租金为3539.73元（68000元÷365天×19天）；原告主张被告返还押金2000元的请求，本院予以支持；被告向原告出具承诺，认可原告装修费等经济损失60000元，系被告对自己本事权利的处分，本院予以确认，原告主张被告赔偿装修等经济损失的请求，本院予以支持；原告主张被告返还垫付的自来水改造款1200元及赔偿造成的原告经营损失17700元，因原告不能提供充足的证据予以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张传松与被告段升娥于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》已解除。 二、被告段升娥于本判决生效之日起十日内返还原告张传松房屋租赁费人民币3539.73元。 三、被告段升娥于本判决生效之日起十日内返还原告张传松房屋押金人民币2000元。 四、被告段升娥于本判决生效之日起十日内赔偿原告张传松装修等经济损失人民币60000元。 五、驳回原告张传松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2393元，诉讼保全费1070元，共计3463元，由原告张传松承担1097元，由被告段升娥承担2366元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  张朝霞 人民陪审员  邱 怡 二〇一六年五月二十四日 书 记 员  曲晓华