江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1514号上诉人（原审被告）南京天德假日酒店有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道何家村80号。法定代表人李传玉，该公司总经理。委托代理人叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）朱四辈，男，1958年10月26日生，汉族。被上诉人（原审原告）李玉珍，女，1940年12月21日生，汉族。委托代理人朱四荣，男，汉族。被上诉人（原审原告）朱士兵，男，1969年8月3日生，汉族。上诉人南京天德假日酒店有限公司（以下简称天德假日酒店）因与被上诉人朱四辈、李玉珍、朱士兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第300号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱四辈、李玉珍、朱士兵原审诉称，2010年1月1日，双方订立一份租房协议，其中约定：1、朱四辈、李玉珍、朱士兵将南京市栖霞区何家村××号门面房二层半楼整栋和后院一楼出租给天德假日酒店，租期八年，租金每年壹拾叁万伍仟元整。三年内房租按本协议价格执行，后五年房租价格按原基础上每年增加壹万元整（即每年壹拾肆万伍仟元整），租期从2010年1月1日起算；2、租金需提前一个月交纳，现金结算。房租按每季度付一次，先交钱，后租房，租金逾期不交的，朱四辈、李玉珍、朱士兵有权终止协议。2014年上半年开始，天德假日酒店就开始不足额支付朱四辈、李玉珍、朱士兵涉案房屋的租金，截止到2015年还差12500元租金尚未支付。2014年6月，因何家村房屋被列入拆迁范围，朱四辈、李玉珍、朱士兵与拆迁部门签订了相关的房屋征收与补偿协议后通知天德假日酒店立即迁出涉案房屋。天德假日酒店收到朱四辈、李玉珍、朱士兵的通知后，以双方存在拆迁补偿款分配纠纷为由拒绝迁出。由于天德假日酒店拒不搬迁的行为导致朱四辈、李玉珍、朱士兵一直未能获得拆迁补偿款，天德假日酒店不但继续使用涉案房屋进行盈利性经营，还不支付朱四辈、李玉珍、朱士兵任何费用。朱四辈、李玉珍、朱士兵为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、天德假日酒店支付朱四辈、李玉珍、朱士兵2014年1月至6月未足额支付的房屋租金12500元，及按租金标准支付房屋占有使用费145000元（暂定为2014年7月至2015年6月之间，直至天德假日酒店迁出房屋时止）；2、判令解除双方之间订立的房屋租赁合同，天德假日酒店结清水电费后立即迁出何家村80号房屋；3、本案诉讼费、保全费由天德假日酒店承担。天德假日酒店原审辩称，1、本案所涉房屋已在2014年7月18日拆迁部门和朱四辈、李玉珍、朱士兵签订拆迁补偿协议后，由拆迁部门予以了征收，现朱四辈、李玉珍、朱士兵无权要求天德假日酒店返还案涉房屋；2、朱四辈、李玉珍、朱士兵要求天德假日酒店给付房屋占有使用费违反了江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的相关规定。此外，双方在租赁合同中进行了明确约定，如遇拆迁双方互不追究房租损失及经营损失，因此朱四辈、李玉珍、朱士兵该诉讼请求不应得到支持；3、根据南京市政府宁政规字（2012）第13号文《关于国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》的相关规定，即使承租人不返还产权人租赁房屋，产权人也不能通过民事诉讼要求承租人迁出租赁房屋，而是必须通过行政诉讼，由政府部门申请法院强制执行。本案天德假日酒店是案涉房屋的合法占有人，朱四辈、李玉珍、朱士兵无权通过民事诉讼要求天德假日酒店迁出案涉房屋。原审法院经审理查明，一、朱四辈、朱士兵与李玉珍系母子关系，南京市栖霞区何家村××号房屋属国有土地上的房屋。2004年8月，李玉珍办理了何家村80号的建筑面积为121.95平方米的房屋权属证书，2004年8月，朱四辈也办理了何家村80号建筑面积为63.46平方米的房屋权属证书。朱士兵于1996年8月办理了何家村80号建筑面积48平方米的建设工程规划许可证。二、李玉珍在何家村80号又建造了未领取建设工程规划许可证及房屋权属证书的房屋319.45平方米。朱四辈在何家村80号又建造了未领取建设工程规划许可证及房屋权属证书的房屋337.44平方米。朱士兵在何家村80号又建造了未领取建设工程规划许可证及房屋权属证书的房屋155.97平方米。三、2014年6月12日，栖霞区何家村××号房屋因危旧房城中村改造项目被列入拆迁范围，2014年7月18日，朱四辈、李玉珍、朱士兵与拆迁部门分别签订拆迁补偿协议，朱四辈、李玉珍、朱士兵获得补偿的被拆迁房屋面积共计为1046.27平方米（此面积即包含有证房屋也包含无证房屋）。四、2006年2月26日，李玉珍和朱四辈与南京好如酒店有限公司订立1份租房协议。协议约定1、甲方（李玉珍、朱四辈）将何家村80号门面房二层半和后院一楼出租给乙方（南京好如酒店有限公司），租期壹拾年，租价每年壹拾叁万伍仟元整，五年内房租按协议价格执行，后五年房租价格按原基础上每年增加一万元整，租期从2006年4月1日起算，水电费由乙方自行向供水电部门缴纳，超期不交水电费所产生的一切费用和法律责任由乙方承担。2、乙方需守法经营，不得将房屋转租，房屋装修不得破坏主体结构，交款方式及时间、租金需提前一个月交纳，现金结算，房租每半年结清一次，先交钱，后租房。3、本协议遇拆迁自行终止，门面房二层半及后院一楼的装修赔偿款归乙方所有，原楼房简装款陆仟元整归甲方所有，未尽事宜双方协商解决。2006年6月，南京好如酒店有限公司以何家村80号为经营地点，办理了工商营业执照。2009年12月29日，现天德公司法定代表人李传玉与南京好如酒店有限公司签订酒店转让合同一份，合同约定，南京好如酒店有限公司将全部、整套资产（除房产外）转让给李传玉，同时双方签订了南京好如酒店全套资产交接清单。2010年1月1日，李传玉与李玉珍、朱四辈订立1份房屋租赁协议，协议约定1、甲方（李玉珍、朱四辈）将何家村80号门面房二层半楼整栋和后院一楼出租给乙方（天德公司），租期八年，租价每年壹拾叁万伍仟元整，三年内房租按本协议价格执行，后五年房租价格按原基础上每年增加壹万元整（即每年壹拾肆万伍仟元整），租期从2010年元月1日起算，水电费由乙方自行向供水、电部门交纳，超期不交水电费所产生的一切费用和法律责任由乙方承担。2、乙方需守法经营，房屋转租，须征得甲方同意后方可进行，房屋装修不得破坏主体结构，交款方式及时间、租金需提前一个月交纳，现金结算。房租按每季度付一次，先交钱，后租房。第一次交房租时间为本合同经双方签字生效后三十五天内，由乙方向甲方交纳第一批租金，租金逾期不交的，甲方有权终止此协议。3、在本协议有效期间内如遇拆迁，房屋租金自行终止，互不追究因拆迁引起的房租损失及经营损失。关于涉及门面房二层半整栋楼及后院一楼的装修赔偿款归乙方所有，原楼房简装款陆仟元整归甲方所有，未尽事宜双方协商解决。协议订立后，李传玉以天德公司的名义于2010年6月29日，以何家村80号为经营地点办理了工商营业执照，并在何家村80号一直经营到拆迁时。五、在拆迁中，李玉珍与朱四辈均获得了被拆迁房屋“住改非”的补偿款，在李玉珍的拆迁补偿协议资料中，存在4份工商营业执照，分别是1、朱士兵以何家村80号为经营地点，以南京市栖霞区朱士兵汽车货运部（经营者为朱士兵）名义，于2004年3月26日办理的营业执照。该营业执照注销日期为2006年12月19日。2、马秋红以南京市栖霞区知味轩酒店（经营者马秋红）名义，以何家村80号为经营地点，于2010年4月7日办理的营业执照。3、天德假日酒店有限公司的营业执照。4、南京好如酒店有限公司的营业执照。在朱四辈的拆迁补偿协议资料中，有天德公司的营业执照。朱士兵未获得“住改非”补偿款。六、2014年6月，因何家村、高家村片区危旧房城中村改造项目，本案所涉房屋被列入拆迁范围，2014年6月12日，拆迁部门发布拆迁公告，因双方之间对拆迁赔偿款分配无法达成一致意见，天德假日酒店将朱四辈、李玉珍、朱士兵诉至法院，要求朱四辈、朱士兵、李玉珍给付其拆迁赔偿款2362590元。此案经原审法院审理后，于2015年1月27日作出（2014）栖迈民初字第533号民事判决书，判令朱四辈、朱士兵、李玉珍共给付天德假日酒店拆迁补偿款共计695040.3元。判决后，双方均提出上诉，该案经南京市中级人民法院审理后，于2015年5月25日作出（2015）宁民终字第1631号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后天德假日酒店仍占有使用租赁朱四辈、李玉珍、朱士兵的何家村80号房屋至今，故朱四辈、李玉珍、朱士兵诉至法院，要求处理。原审另查明，双方于2010年1月1日订立合同后，天德假日酒店已按合同约定交纳了2010年1月至2013年12月的全部租金及2014年1月至2014年6月半年租金6万元。自2014年7月至今天德假日酒店未再交纳租金。上述事实，有（2014）栖迈民初字第533号民事判决书，（2015）宁民终字第1631号民事判决书，租金收据及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，天德假日酒店与朱四辈、李玉珍订立的房屋租赁合同中，对于具有权属证书及领取了建筑工程规划许可证的房屋出租部分合同有效，对未领取建设工程规划许可证及房屋权属证书的房屋出租部分，因违反了法律法规的强制性规定，应属无效。但双方在租赁合同中对约定的租金给付及遇拆迁时相关款项的补偿事宜应系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该约定合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据相关法律规定，自拆迁公告发布之日起，出租人和承租人的租赁关系自然终止，本案所涉房屋（栖霞区何家村××号）的拆迁公告发布之日为2014年6月12日，双方租赁关系终止日应为2014年6月12日。根据双方合同约定，自2014年1月至2014年5月，天德假日酒店应缴纳租金应为60416.7元［（145000元÷12个月）×5个月］，自2014年6月1日至2014年6月12日，天德假日酒店应缴纳租金为4833.3元［（145000元÷12个月÷30天）×12天］。现天德假日酒店仅缴纳了60000元，尚欠5250元（60416.7元＋4833.3元-60000元）元租金至今未付。故朱四辈、李玉珍、朱士兵要求天德假日酒店支付5250元租金理由正当，于法有据，予以支持。根据法律规定，租赁关系终止，承租人应及时返还租赁物。在房屋拆迁过程中，产权人和承租人因拆迁补偿款的分配不能达成一致，承租人可通过法律途径主张权利，但不应以未达到其满意程度为理由，拒绝返还租赁的房屋，进而造成产权人在和拆迁部门签订了拆迁补偿协议后，无法向拆迁部门履行交付房屋的义务。因此，房屋产权人在和拆迁部门签订拆迁补偿协议后，产权人即应及时主动要求承租人迁出租赁房屋。故朱四辈、李玉珍、朱士兵现要求天德假日酒店立即迁出租赁房屋理由正当，于法有据，该主张予以支持。承租人迁出租赁房屋前仍应将占有使用租赁物期间的水电费结清。如未结清，产权人在替承租人补缴相关水电费后，可凭相关票据另案进行主张。双方在租赁合同中约定在协议有效期内如遇拆迁，房屋租金自行终止，互不追究因拆迁引起的房租损失及经营损失，原审法院在审理（2014）栖迈民初字第533号案件中，依据双方约定的该条款驳回了该案天德假日酒店要求朱四辈、李玉珍、朱士兵给付经营损失的诉请。同理，本案朱四辈、李玉珍、朱士兵现主张本案天德假日酒店给付按合同约定的租金标准计算的自2014年7月之后的房屋占有使用费14万余元，违背了合同的约定。朱四辈、李玉珍、朱士兵在庭审中又陈述此款系天德假日酒店拒不搬迁，致其无法领取拆迁补偿款的损失。朱四辈、李玉珍、朱士兵不能及时领取拆迁补偿款，系双方对拆迁补偿款的分配产生争议后，承租人诉讼至法院，并采取了诉讼保全措施所致，并非天德假日酒店拒不搬迁所致。即便天德假日酒店及时搬离了租赁物，在天德假日酒店通过法律手段保全了朱四辈、李玉珍、朱士兵的拆迁补偿款后，朱四辈、李玉珍、朱士兵也不能及时领取该款。因此朱四辈、李玉珍、朱士兵要求天德假日酒店给付房屋占有使用费的主张，理由均不能成立，不予支持。天德假日酒店辩称其继续占有使用租赁物合理合法的意见，无法理依据，其以相关拆迁文件的规定，认为承租人拒不返还租赁房屋，只能通过行政诉讼，必须由政府申请法院对其强制执行的自行解释，系完全错误的理解政策规定。天德假日酒店拒不返还租赁房屋的抗辩意见既无法律依据，又无政策依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决：一、天德假日酒店于判决生效之日起五日内给付朱四辈、李玉珍、朱士兵截止至2014年6月12日所欠的房屋租金人民币5250元。二、天德假日酒店于判决生效之日起十日内迁出租赁朱四辈、李玉珍、朱士兵的何家村80号房屋，并结清占有使用期间的全部水电费用。三、驳回朱四辈、李玉珍、朱士兵的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3530元，保全费1520元，合计5050元，由朱四辈、李玉珍、朱士兵负担4850元，天德假日酒店负担200元。上诉人天德假日酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定双方租赁关系终止时间为栖霞区人民政府的拆迁公告公布的时间（2014年6月12日）是错误的，应以拆迁补偿方案的公布时间（2014年6月5日）为准。因此原审法院判令我方多给付被上诉人12天的房租没有事实和法律依据。2、原审判令我方在十日内迁出涉案房屋，没有法律依据。首先根据相关规定，被上诉人与房屋征收办签订《房屋征收补偿协议》后，该房屋土地不属于被上诉人，其无权要求我方迁出。其次，我方作为涉案房屋被征收行为的相对人，现发现自己的利益被行政行为不法侵害，已向法院提起行政诉讼，并且我方与被上诉人之间就涉案房屋补偿纠纷还在诉讼中，因此在对涉案房屋的装饰装修、附着物进行评估前，我方需防止证据被提前灭失，在获取相关补偿款后，自然会搬迁。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人朱四辈、李玉珍、朱士兵答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。本案所涉房屋于2014年6月被列入拆迁范围，拆迁部门于6月12日发布拆迁公告，并与被上诉人分别签订了拆迁补偿协议，故出租人朱四辈、李玉珍、朱士兵与承租人天德假日酒店的租赁关系应终止履行。根据法律规定，租赁关系终止，承租人应及时返还租赁物。因被上诉人已和拆迁部门签订了拆迁补偿协议，拆迁部门给付了补偿款，被上诉人理应向拆迁部门履行交付房屋的义务，而上诉人天德假日酒店在租赁关系终止后未能及时返还涉案房屋，被上诉人作为涉案房屋原产权人有权要求上诉人迁出涉案房屋，原审法院判决上诉人迁出涉案房屋，于法有据，应予维持。上诉人以补偿款过少为由拒不搬迁，于法无据，本院不予支持。因双方合同约定，在租赁期间内如遇拆迁，房屋租金自行终止，故租金计算至拆迁公告发布之日（2014年6月12日）止，有事实与法律依据。上诉人上诉主张多算了7天租金的理由不成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由上诉人南京天德假日酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂甫代理审判员  付双代理审判员  吴勇二〇一六年五月三日书 记 员  王慧