广西壮族自治区鹿寨县人民法院民 事 判 决 书(2015)鹿民一初字第434号原告韦立明，男，1976年8月4日出生，壮族，农民，住鹿寨县。委托代理人谭忠禄，广西香桥律师事务所律师（特别授权）被告柳江县柳铭房地产开发有限公司。住所地：柳江县基隆开发区兴隆大道***号。组织机构代码：75654301-3。法定代表人廖子财，公司经理。被告柳江县柳铭房地产开发有限公司鹿寨分公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇民生路8号之一福鹿苑第1栋11号门面。组织机构代码：67774313-X。负责人廖子财，经理。二被告委托代理人关代兵，广西创恒律师事务所律师。（特别授权）二被告委托代理人廖永聪，男，1980年6月10日出生，住柳州市柳南区。系柳江县柳铭房地产开发有限公司鹿寨分公司经理。被告莫丽萍，女，1980年9月24日出生，壮族，教师，住鹿寨县。原告韦立明诉被告柳江县柳铭房地产开发有限公司（以下简称柳铭房开）、被告柳江县柳铭房地产开发有限公司鹿寨分公司（柳铭房开鹿寨公司）合同纠纷一案，本院2015年6月19日受理后，依法由审判员莫亚嫦独任审判，后经被告柳铭房开申请依法追加被告莫丽萍参加诉讼，于2015年8月4日公开开庭进行了审理，原告韦立明提出对房屋致害原因进行鉴定及对修复费用进行评估，本院通过柳州市中级人民法院移送本案进行鉴定、评估，在鉴定评估过程中，原告申请撤回对修复费用的评估，鉴定完成后，柳州市中级人民法院作退卷处理。2016年5月17日鉴定机构出具鉴定费发票。本案于2016年3月31日第二次公开开庭进行审理，原告及委托代理人，被告柳铭房开、柳铭房开鹿寨公司委托代理人、被告莫丽萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦立明诉称，2010年2月26日，原告与被告（指柳铭房开及柳铭房开鹿寨公司）签订了《商品房买卖合同》，被告将涉案房屋出售给原告。2011年5月，被告将房屋交付给原告。原告在接收房屋之后，尚未装修，就发现大厅天面墙上有1米5左右的裂缝漏水。后住在原告上层的401房的房主于2014年7月整改过卫生间和水管后，曾有一段时间不漏水，但不久又出现漏水，而且近段时间漏水严重，整个房屋都有水珠滴漏，家俱亦受到损害，严重影响原告的居住使用。原告认为，造成房屋漏水的原因是被告交付给原告的房屋存在质量问题而形成的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，二被告应依法承担修复责任。但事发后，原告多次找被告，要求其履行法定义务，将渗漏的房屋修复好，但被告至今未修复，其行为严重损害了原告的合法权益。于是原告诉到法院，请求法院判令：1、被告互负连带责任将原告的房屋的房顶天面、墙壁、卫生间及阳台维修至不渗水，消除因渗水危害原告住房现象，并承担修复费用；2、诉讼费由被告承担。被告柳铭房开及柳铭房开鹿寨公司共同辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，请法院依法予以驳回。1、柳铭房开出售给莫丽萍的房屋没有质量问题，柳铭房开交付的房屋是经过鹿寨县住房和城乡建设局等部门验收合格的；2、原告的房屋曾有少量渗水是事实，渗水的地点就是在原告房屋大厅的天面处，面积大概是在20厘米，原告的房屋、卫生间、墙面都没有渗水，原告的房屋也没有1.5米开裂的事实；3、原告的房屋渗水是被告莫丽萍造成的，但莫丽萍经过两次对房屋的维修，已经对原告的房屋维修好，所以原告的房屋已经不需要维修了。被告莫丽萍辩称，1、我装修房屋一切按正规程序进行，从未破坏房屋主体结构以及承重结构，未破坏卫生间防水层，只是拆除了大阳台与客厅相连的塑钢推玻门，安装了防盗网及挡水玻璃窗，未破坏地板及房屋整体结构。2、我家大厅无一根水管经过，且平日里从未见任何一块地板渗水，虽然从卫生间有一根水管经过主卧再过大阳台的水管，但在2014年7月已切除。3、我家未在大阳台使用过洗衣机，虽然大阳台装有水笼头，但入住后，并没有安装洗衣机，而且在原告第一次告知房屋漏水，未明确确切原因时，我家已切断水管配合排查，况且，阳台属于我的套内专有面积，我是对自己所有权的合理使用，并未危及房屋安全。4、在下大雨时，我家阳台确有渗水、积水、大厅前部分潮湿的情况，大阳台本来就是外露阳台，下雨天飘雨本身是房屋设计的原因，为此，我家特意在装修的时候在大阳台安装了玻璃窗，但并未破坏大阳台的地板及结构，而且原告的大阳台并没有渗水现象，而是客厅出现渗水，这恰好说明是被告出售的房屋有质量问题。5、原告自己在诉状中也称，在未装修时就发现大厅天面有裂缝。这是造成原告房屋漏水的主要原因，是房屋质量问题。6、原告三次告知有漏水现象，请求配合排查整改，出于邻里关系，我一直非常配合。原告自2014年6月准备装修至本案开庭前找我排查漏水原因，我都非常配合：2014年6月，我切断了主卫经主卧至大阳台的水管，并涂上防水涂料；2014年8月，怀疑是主卫漏水，开发商要求主卫停用、泡水，我一一照做；2015年6月，原告与我说开发商认为是大阳台漏水造成，要求原告与我自行协商，而且开发商不出任何费用，考虑到大阳台在下雨天确有渗水现象，修补费用也不高，我便同意自己找人修补，而且按原告的要求尽快在2015年6月27日找工人做了大阳台的修补工作，但仅仅是涂了外墙防水涂料，其他未作任何改动。从原告房屋漏水的时间来看，属于间歇性的漏水，都在雨季，在这期间，我家的生活作息时间未作任何改变，而且原告的房屋在接收后就发现有裂缝，所以，原告房屋漏水应是房屋质量问题，我没有任何过错，不应在本案承担责任。经审理查明，2010年2月26日，原告与柳铭房开鹿寨公司签订《商品房买卖合同》，约定柳铭房开鹿寨公司将位于鹿寨县鹿寨镇民生路8号之一福鹿苑4栋1单元301室一套出售给原告。之后，原告按约定支付了房款，柳铭房开鹿寨公司于2011年5月将房屋交付给原告管理使用，并向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中质量保证承诺：1、……(2)屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。使用说明书第７点为：卫生间现浇按设计标准已作防水处理，其他房间不得用水冲洗。2011年9月6日、2012年5月14日，该房屋分别取得房屋所有权证及土地使用权证。2014年6月，原告准备装修房屋，发现房屋客厅天面有细小裂缝，且房屋多处有渗水现象，于是原告找到物业公司反映相关情况，经物业公司与柳铭房开鹿寨公司查看，当时推测可能是原告楼上住房莫丽萍水管的原因，2014年7月莫丽萍即切断从主卧卫生间经主卧至大阳台的水管，但原告客厅天面渗水现象仍存在，2014年8月，莫丽萍应物业公司、房开公司的要求，检测主卧卫生间是否存在漏水导致原告房屋渗水，但仍未能确定原告房屋的渗水原因，2015年6月27日，莫丽萍请人重新涂抹了大阳台外墙的防水涂料。至诉讼期间，原告认为自己房屋仍有渗水现象，申请对房屋渗水原因进行鉴定及修复方案及修复费用进行评估，本院通过柳州市中级人民法院委托相关机构进行鉴定，在鉴定评估过程中，原告撤回对修复方案修复费用的评估申请，于是柳州市中级人民法院委托广东保顺房屋鉴定有限公司对房屋渗水原因进行鉴定，该鉴定公司作出房屋安全报告：经现场检查，301室房屋存下如下渗水现象：客厅天花板南侧偏西处大面积渗水痕迹、客厅吊灯西北角有两处渗水痕迹、主卧东侧墙体窗口下方有渗水痕迹。鉴定人员对房屋部分楼板厚度进行测量，并与设计尺寸进行校核，基本满足设计要求。鉴定人员采用钢筋探测仪对访房屋客厅砼板底筋间距情况进行测量，亦得出结论满足设计要求。该鉴定公司作出鉴定结论：由现场检测情况及分析可知，该房屋仅于下雨天存在渗水现象，渗水位置主要分布于房屋北侧外墙及客厅楼板，楼板渗水原因主要是因为楼板存在开裂，楼上房屋外墙渗入雨水由外墙渗至楼板开裂处，沿楼板裂缝进入楼下房屋天花饰面，产生天花板渗水现象。房屋楼板基本满足设计要求，故楼板开裂主要为房屋自身原因。原告为此花费鉴定费10000元。因2016年3月31日第二次庭审中因被告柳铭房开表示，原告的房屋在莫丽萍修补大阳台外墙后即不再渗水，当日，在原、被告均到场的情况下，本院工作人员将原告房屋客厅天面的渗水痕迹擦拭干净，用于检测是否仍存在渗水现象，2015年5月，原告再次反映房屋客厅天面开始渗水，且主卧室卫生间也又开始渗水，本院于2016年5月5日至现场勘测，发现客厅天面、主卧室卫生间天花板两处确有水渍。2015年5月26日，本院再次现场勘查，发现客厅天面、主卧室天花板两处确有水渍。另查明，被告柳铭房开鹿寨公司系被告柳铭房开分公司，无法人资格。被告莫丽萍系鹿寨县鹿寨镇民生路8号之一福鹿苑4栋1单元401室住户。经现场勘查，福鹿苑4栋南北朝向，301室与401室室内结构相同，客厅与主卧室位于房屋南面，客厅与大阳台相连，餐厅与公用卫生间位于房屋中间，北面为两间客房，301西侧客房窗口附近有不规则小量渗水痕迹。301、401室客厅与大阳台之间连通，客厅原有的玻璃门拆除，大阳台外部加装玻璃窗及不锈钢防盗网。以上事实，有原、被告陈述，身份证、营业执照、机构代码证、商品房买卖合同、房屋产权证、土地使用证、住宅质量保证书、照片、竣工验收备案表、商品住宅使用说明书、清单（领取住宅使用说明书、质量保证书）、房屋装饰、装修管理服务协议、装修申请表、承诺书、房屋安全鉴定报告等证据证实。本院认为，原告的房屋存在如下渗水现象：原告房屋客厅天花板南侧偏西处大面积渗水、客厅吊灯西北角处有两处渗水、主卧东侧墙体窗口下方有渗水、主卧室卫生间天花板有渗水。虽被告柳铭房开公司对原告主卧室卫生间天花板的渗水提出异议，认为可能卫生间是水蒸汽的痕迹，但本院间隔二十多天两次对该处现场勘查，均发现有渗水痕迹，如为水蒸汽造成，该水渍应会消除或者变浅，但从现场来看，该水渍痕迹两次对比是逐步加深，应不是水蒸汽造成，故对被告柳铭房开的辩称意见，本院不予采纳。故可确定原告房屋的确存在以上渗水情况，双方对原告渗水原因及责任承担存在分歧。即本案争议焦点为：原告房屋存在以上位置的渗水，致害原因是什么？该如何承担责任？主卧东侧墙体窗口下方渗水，因为靠近外墙，可以确认为外墙渗水导致。主卧卫生间渗水，按柳铭房开与原告及被告莫丽萍签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋交付时卫生间所达到的条件为普通便盆，即卫生间的防水层由房开公司负责完成，现原告卫生间天花板有渗水情况，被告柳铭房开未提出任何证据证实原告及被告莫丽萍破坏了卫生间防水层，故原告卫生间天花板渗水应为柳铭房开所负责的防水层存在隐患导致渗水。对于原告客厅天花板的渗水，广东保顺房屋鉴定有限公司的鉴定结论为：由现场检测情况及分析可知，该房屋仅于下雨天存在渗水现象，渗水位置主要分布于房屋北侧外墙及客厅楼板，楼板渗水原因主要是因为楼板存在开裂，楼上房屋外墙渗入雨水由外墙渗至楼板开裂处，沿楼板裂缝进入楼下房屋天花饰面，产生天花板渗水现象。房屋楼板基本满足设计要求，故楼板开裂主要为房屋自身原因。从以上鉴定结论可知，造成该处渗水的原因为：一是外墙渗水，二是楼板存在开裂，房屋虽不存在质量问题，但以上原因的存在主要是房屋自身原因，可排除房屋存在外墙渗水、楼板开裂为外力造成，故被告柳铭房开及柳铭房开鹿寨公司所辩称的，该处渗水为莫丽萍安装的水管导致、莫丽萍改装阳台导致均无事实依据，本院确认该处渗水为被告柳铭房开交付给原告的房屋存在瑕疵导致。虽被告辩称客厅天花板无防水功能，房屋不存在质量问题，天花板虽不要求有防水功能，但造成天花板渗水也不是原告行为，亦不是被告莫丽萍的行为，而是因外墙渗水加楼板存在开裂所致，经鉴定，虽房屋的确不存在质量问题，但外墙渗水、楼板开裂确实存在，并给原告造成一定的损害后果，那么，柳铭房开应承担相应的责任。根据被告向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》中被告所承诺、告示“屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。”，“卫生间现浇按设计标准已作防水处理，其他房间不得用水冲洗。”被告柳铭房开应对自己交付给买受人房屋的外墙、卫生间的防水承担五年的保修期。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定：“民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则。”，“当事人应按约定全面履行自己的义务。……”，双方合同约定，该商品房为住宅，原告购买房屋，目的为居住，但目前房屋现状，已在一定程度上影响到原告居住的环境，而这些影响的因素为外墙渗水、房屋楼板开裂、防水层存在渗水，均无证据证实为外力因素造成，应是被告柳铭房开交付的房屋存在瑕疵，致使原告不能完全实现合同目的，被告柳铭房开应负有修复以上瑕疵的责任，且原告的起诉在被告柳铭房开的保修期限内，被告柳铭房开应承担维修义务。因被告柳铭房开鹿寨公司无法人资格，无独立承担民事责任的能力，原告要求其承担相应责任无法律依据，应由柳铭房开承担相应责任。被告莫丽萍在本案中无过错，不应承担赔偿责任，但因其与原告为邻居，原告的房屋维修需其给予配合，故对原告房屋的维修应给予配合。综上，依据根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，本院判决如下：告柳江县柳铭房地产开发有限公司将原告韦立明房屋的客厅天花板、主卧室墙壁、卫生间维修至不渗水，消除渗水危害现象，并承担修复费用。二、回原告韦立明对柳江县柳铭房地产开发有限公司鹿寨分公司的诉讼请求。三、三、被告莫丽萍在柳江县柳铭房地产开发有限公司履行以上义务时，应给予配合。案件受理费50元（原告已预交），适用简易程序减半收取25元，鉴定费10000元，由被告柳江县柳铭房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员  莫亚嫦二〇一六年五月三十日书记员  韦利思