新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新28民终234号上诉人（原审被告）杨敏，男，土家族，1975年6月2日出生。委托代理人游文国，新疆迪那河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）巴州中美物业服务有限公司（以下简称中美物业公司），住所地：库尔勒市。法定代表人陈建明，系公司总经理。委托代理人李友兵，系该公司员工。上诉人杨敏与被上诉人中美物业公司物业服务合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2015）库民初字第453号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨敏的委托代理人游文国，被上诉人中美物业公司的委托代理人李友兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年11月18日，原告中美物业公司与库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业服务合同》。合同约定，库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司选聘原告中美物业公司对库尔勒市梨香路北侧新修建的财富国际大厦提供前期物业服务；原告中美物业公司应提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修和管理；3、物业共有部位的相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他服务事项。合同还约定，物业服务收费选择按下述第（一）种收费形式收取物业服务费：……高层住宅物业管理服务收费标准暂定为1.1元/月.平方米；商业物业管理服务收费标准为3-3.5元/月.平方米；办公楼物业管理服务收费标准为3-3.5元/月.平方米；……。2011年7月12日，被告杨敏购买了库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司开发的位于库尔勒市梨乡路3号财富公馆小区1-1-1202室住房一套（面积为129.51平方米），同日，被告领取了该住房的钥匙并与原告签订《业主规约及物业服务合同》，《业主规约及物业服务合同》的内容分为两部分，第一部分为《业主规约》；《业主规约》第五章附则部分对业主逾期交纳物业服务费承担滞纳金的标准进行了约定；第二部分为《物业服务委托合同》。《物业服务委托合同》第二章物业服务质量和收费标准中约定，本小区或大厦住宅物业服务费收取暂按3级收费和3级服务质量。即物业公司向本小区带电梯的住宅业主收费暂定1.1元每平方米每月的物业服务费，向不带电梯的条楼住宅业主收费暂定0.4元每平方米每月的物业服务费、商业物业服务费收费标准暂定4.5元每平方米每月，服务质量不低于三级。业主将住宅用房改变为经营性用房的物业服务费收费标准暂定4.5元每平方米每月。备注：本物业服务公司实际收费标准以相关政府部门收费文件为准，也可以按协议或合同收取。被告将房屋出租给他人作商业经营用，自2012年4月起，被告杨敏及房屋实际使用人均未向原告交纳过物业服务费。另查明：被告杨敏于2015年4月14日向本院提起诉讼，请求撤销2011年7月12日与原告签订的《物业服务合同》，本院作出（2015）库民初字第1576号民事判决书，判决驳回杨敏的诉讼请求。杨敏不服判决，向巴州中院提出上诉，巴州中院于2015年9月8日作出（2015）巴民一终字第935号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条规定，普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价·····。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会按照本办法的有关规定自主协商确定。各地政府价格主管部门不制定指导性收费标准，但应规范其收费行为。物业服务企业和业主（使用人）应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。本案中，原告与被告签订《业主规约及物业服务合同》，合同中对物业服务内容及物业收费标准进行了约定，该约定对双方具有法律力。原告中美物业公司已向被告提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。因被告将所购房屋出租给他人做商业用，故原告中美物业公司按业主将住宅用房改变为经营性用房的物业服务费收费标准收取物业服务费符合双方的约定。另外，原告自愿按照3.5元每平方米每月的标准收取物业服务费，属于其对自己实体权利的处分。被告提供的证据不足以证实其辩解理由，故对被告杨敏的辩解本院不予采纳。综上，原告中美物业公司要求被告陈亮支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告杨敏未按照约定的时间支付物业费，应按照合同约定向原告中美物业公司支付违约金，在法律规定范围内的违约金本院予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：一、被告杨敏于判决生效之日起三日内支付原告巴州中美物业服务有限公司物业服务费14958.41元。（2012年4月至2014年12月30日共计33个月，129.51㎡×3.5元/月/㎡×33个月）二、被告杨敏于判决生效之日起三日内支付原告巴州中美物业服务有限公司违约金2468.13元。(14958.41元×月息5‰×33个月)。三、驳回原告其他诉讼请求杨敏不服上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人与该小区开发商签订的财富公馆小区《前期物业服务合同》明确约定了被上诉人的义务和物业服务等级及标准，被上诉人没有履行该义务，业主就不应交物业费，原审判决上诉人交纳物业费是错误的。一审中被上诉人不能出示物价部们和物业主管部们颁发的《收费许可证》和《物业服务企业资质管理证书》。请求二审法院查明案件事实，予以公正裁决。被上诉人中美物业公司辩称，上诉人所说的是没有法律依据的业主交费是国家的明文规定，符合法律依据的，一审中被上诉人已经提供相关文件，物业是对所有业主服务的，不是针对你一家服务的，上诉人的上诉没有法律依据。本院二审查明，2010年11月18日，被上诉人中美物业公司与库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业服务合同》。合同约定，库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司选聘原告中美物业公司对库尔勒市梨香路北侧新修建的财富国际大厦提供前期物业服务；中美物业公司应提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修和管理；3、物业共有部位的相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他服务事项。合同还约定，物业服务收费选择按下述第（一）种收费形式收取物业服务费：……高层住宅物业管理服务收费标准暂定为1.1元/月.平方米；商业物业管理服务收费标准为3-3.5元/月.平方米；办公楼物业管理服务收费标准为3-3.5元/月.平方米；……。2011年7月12日，上诉人杨敏购买了库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司开发的位于库尔勒市梨乡路3号财富公馆小区1-1-1202室住房一套（面积为129.51平方米），同日，杨敏领取了该住房的钥匙并与被上诉人中美物业公司签订《业主规约及物业服务合同》，《业主规约及物业服务合同》的内容分为两部分，第一部分为《业主规约》；《业主规约》第五章附则部分对业主逾期交纳物业服务费承担滞纳金的标准进行了约定；第二部分为《物业服务委托合同》。《物业服务委托合同》第二章物业服务质量和收费标准中约定，本小区或大厦住宅物业服务费收取暂按3级收费和3级服务质量。即物业公司向本小区带电梯的住宅业主收费暂定1.1元每平方米每月的物业服务费，向不带电梯的条楼住宅业主收费暂定0.4元每平方米每月的物业服务费、商业物业服务费收费标准暂定4.5元每平方米每月，服务质量不低于三级。业主将住宅用房改变为经营性用房的物业服务费收费标准暂定4.5元每平方米每月。备注：本物业服务公司实际收费标准以相关政府部门收费文件为准，也可以按协议或合同收取。杨敏将房屋出租给他人居住，自2012年4月起，上诉人杨敏及房屋实际使用人均未交纳过物业服务费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人杨敏与被上诉人中美物业公司签订《业主规约及物业服务合同》，合同中对物业服务内容及物业收费标准进行了约定，该约定对双方具有法律力。被上诉人中美物业公司已向上诉人杨敏提供了物业服务，上诉人杨敏应当支付物业服务费。本案中被上诉人中美物业公司主张上诉人杨敏将所购房屋出租给他人做商业用，要求按商业收费标准收取费用，但又未能提供证据证实，因此，应以带电梯的住宅业主收费标准收取每平方米每月1.1元。上诉人杨敏未按照约定的时间支付物业费，应按照合同约定向中美物业公司交纳物业费并支付违约金，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》物业服务企业和业主（使用人）应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。本案中，原告与被告签订《业主规约及物业服务合同》，合同中对物业服务内容及物业收费标准进行了约定，该约定对双方具有法律力。原告中美物业公司已向被告提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。上诉人杨敏上诉的事实及理由不能成立，本院不予支持。。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销库尔勒市人民法院（2015）库民初字第453号民事判决。二、改判上诉人杨敏于判决生效后十日内支付被上诉人巴州中美物业服务有限公司物业服务费4701.21元（2012年4月至2014年12月30日共计33个月，129.51㎡×1.1元×33个月）。三、上诉人杨敏于判决生效后十日内支付被上诉人巴州中美物业服务有限公司违约金775.70元。（4701.21×月息5‰×33个月)。四、驳回被上诉人巴州中美物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费211.98元、二审案件受理费236元，共计447.98元。上诉人杨敏负担313.68元，被上诉人巴州中美物业服务有限公司负担134.3元。本判决为终审判决。审 判 长  李 杰审 判 员  郞丰江代理审判员  刘 媛二〇一六年五月十七日书 记 员  叶 子