重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终184号上诉人（原审原告）：谭维梅。委托代理人：冯志，重庆学苑律师事务所律师。委托代理人：聂禄虹，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙湖凯安地产发展有限公司，住重庆市沙坪坝区西永组团U2-15-1号地。法定代表人：崔恒忠，该公司总经理。委托代理人：周鹏，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人：周乐，中豪律师集团（重庆）事务所律师。原审第三人：重庆农村商业银行股份有限公司江北支行，住所地重庆市江北区观音桥步行街7号1-2号。负责人：王幼杰，该支行行长。委托代理人：周畅，系该支行职工。上诉人谭维梅与被上诉人重庆龙湖凯安地产发展有限公司（以下简称龙湖公司）、原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司江北支行（以下简称农商行）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年9月18日作出（2015）沙法民初字第05495号民事判决，谭维梅对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人谭维梅的委托代理人冯志，被上诉人龙湖公司的委托代理人周鹏、周乐，原审第三人农商行的委托代理人周畅到庭参加了询问。本案现已审理终结。谭维梅一审诉称：2013年5月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告以按揭贷款的方式购买被告所有的房屋，建筑面积127.01平方米；商品房户型为四室两厅，房屋成交总价为770000元；原告应于签订合同时支付首付款231000元，余款539000元以贷款方式付款；被告应当在2015年1月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告逾期交房超过30日的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房款的20％向原告支付违约金。同日，原、被告及第三人签订贷款合同与抵押合同，约定第三人向原告发放贷款539000元。上述合同订立后，原告按约支付相关款项，但被告截至2015年3月30日仍然未向原告交付符合合同约定的商品房。2015年3月30日，原告向被告寄送了《解除重庆市商品房买卖合同通知书》，并于2015年4月1日送达被告。现要求：1、确认原、被告于2013年5月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议已于2015年3月31日解除；2、解除原、被告及第三人签订的《个人房屋按揭贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；3、被告立即向原告返还已付款项781715元（其中，首付房款231000元，按揭贷款539000元，印花税5元，抵押预告登记费80元，商品房预告登记费80元，契税11550元），并支付相应利息（该利息以应返还额为基数，自2013年5月31日起至付清日止，按银行同期贷款利率计算。截至起诉日利息约为2万元）；4、被告立即向原告支付全部已付房价款20%的违约金154000元；5、本案案件受理费由被告承担。龙湖公司一审辩称：该公司已按约通知原告接房，交付的房屋与合同约定一致，且原告现起诉要求解除合同也超过了双方约定的解除权行使期限。故不同意原告的全部诉讼请求。农商行一审述称：原告要求解除贷款合同和抵押合同，应当先将贷款还清；现原告未还清贷款，该行不同意解除贷款合同和抵押合同。一审法院审理查明：2013年5月25日，原告签署《龙湖东桥郡认购书》载明，原告认购龙湖东桥郡XX号房屋，建筑面积127.01平方米；认购编号为CQ0180741；原告应于2013年5月31日前前往龙湖地产签约中心与被告签约。该认购书还载明，原告在签订本协议时已经充分了解该房屋的有关信息等。2013年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为CQ0180741，以下简称合同）及补充协议，约定由原告购买被告开发建设的位于XXXX，建筑面积127.01平方米的房屋一套；商品房户型为四室二厅，户型图见本合同附件一；总成交金额为770000元整；甲方应于2015年1月31日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方。合同第二条约定，该商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2013）预字第（398）号；预售批准机关为重庆市国土资源和房屋管理局。合同第九条约定，甲方逾期交付房屋超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款20％向乙方支付违约金等内容。该合同正文由原告签字、捺印，被告盖章确认。合同附件一粘贴有包括合同约定坐落房屋在内的“东桥郡三期8－9栋第三层平面图”。该图标示有1单元1至3号三套房屋、2单元1至3号三套房屋。该图有原告签字、捺印，被告加盖骑缝章确认。合同附件五即补充协议中第二条约定，该商品房平面图、总图仅作为示意作用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸及涉及变更文件为准。第五条约定，乙方拟向甲方指定的贷款银行申请539000元的按揭贷款，并于2013年5月31日前向甲方支付房款231000元。第十一条约定，乙方按主合同“逾期交房责任”行使解约权的，应于解除权形成之日起30日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。第十九条约定，若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权等。补充协议由原告签字、捺印，被告盖章确认。订约当日，原告向被告支付房款231000元及权证印花税5元、抵押权预告登记费80元、商品房预告登记费80元、契税11550元。2014年12月，案涉房屋通过相关政府部门的房屋面积分户验收，验收建筑面积为127.01平方米。2014年12月16日，被告制作入住通知书，通知原告可就合同编号为CQ0180741号的房屋于2014年12月27日至2015年1月3日期间前往办理入住手续。被告于当日寄出并由原告于2014年12月18日签收。2015年1月11日，原告向被告寄送信函。原告称内容为因案涉房屋户型与合同约定不一致而拒绝接房，但未明确要求解除合同。被告认可收到该信函。2015年3月30日，原告向被告寄出《解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥通知书》，该邮件最终被退回。被告否认收到此通知。审理中，原告认可双方签订的《重庆市商品房买卖合同》真实有效，对于房屋坐落应为XXXX无异议。同时，原告还明确表示第二至四项诉讼请求均以第一项请求成立，即《重庆市商品房买卖合同》解除为前提；其要求解除合同的事由为被告未按照合同约定向原告交付“四室二厅”的房屋。原告提供了复制于重庆市城建档案馆的“重庆市沙坪坝区XX号楼三至十一层竣工图”，称该图中标注的案涉房屋户型为“三室二厅”，与合同约定的“四室二厅”不符。被告认为实际交付的房屋符合合同附件一的户型结构，也与上述“竣工图”相符；合同正文对于户型的文字描述是因销售人员为了突出案涉房屋可以改造可变院馆的效果，直接表述为了“四室二厅”；且文字表述只是对户型图的描述、归纳，房屋实际结构应当与户型图为准。原告称看不懂附件一的户型图，只知道购买的为“四室二厅”的房屋。而原告无法明确其所称“四室二厅”房屋具体的户型结构。第三人认可原告从该行贷款539000元的陈述，原告要求解除贷款合同和抵押合同，须以还清贷款为前提。原告表示需待被告履行第三项诉讼请求后可以同时立即还贷，现阶段无法马上还清借款。双方争议较大，调解未成。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》双方均认可其真实性。该合同不违反法律强制性规定，合法有效。本案争议焦点为被告向原告交付的房屋是否符合双方合同约定。合同的标的是合同权利义务所指向的对象。合同中关于标的的条款必须能使其特定化，以此界定当事人的权利义务。置言之，合同中的标的条款应当是可以使标的物特定明确的。原建设部《商品房预售管理办法》第七条规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。可见，房地产开发企业在取得待售房屋的预售许可之前，其户型结构等就已经确定。也就是说，案涉房屋如果取得预售许可证，并且房屋坐落是具体明确的，其户型结构应当是特定明确的。本案中，原、被告在合同中明确约定了合同标的为坐落于XXXX的房屋（以下简称案涉房屋）。通过原告举示的竣工图可知，案涉房屋的户型自规划审批至竣工验收始终确定。同时，案涉房屋经相关政府部门对房屋面积进行分户验收，验收结果也与合同约定一致。因此，被告向原告交付的房屋是双方合同约定坐落的案涉房屋，符合合同约定及规划设计。关于合同约定案涉房屋户型为四室两厅，原告称被告应向其交付合同约定的“四室二厅”房屋的问题。首先，“四室二厅”是关于房屋户型的文字表述，是对房屋性状的概括，不能籍此判断房屋具体的户型结构，故不属于合同标的必备条款。其次，在实际生活中，关于房屋厅室的界定并非规范而统一。房地产开发企业常以赠送面积、可变空间等宣传方式促销房屋，而购房者往往也可以通过装修达到改变房屋内厅室数量或大小的效果，但并不意味房屋整体发生变化。而原、被告在补充协议中约定了，房屋具体构造等最终以建设主管部门备案的工程图纸及涉及变更文件为准。故合同关于四室两厅的文字表述，不足以确定房屋本身，也非规范确定的表述。实际购房过程中，房屋的户型结构、楼层，房屋朝向、价格等都会影响购房者决定是否购买，房屋的厅室数量也可能构成购房考虑的重要或主要因素。但是，单纯以房屋厅室数量作为购房标准，与普通人的行为方式不符。而且，原告签署的认购协议书中载明其已经充分了解该房屋的有关信息。原告在合同附件一附图上签字、捺印确认可以表明其对附图所绘案涉房屋的户型结构是知晓的。况且，原告主张所购房屋应为“四室二厅”，但却无法明确其所述“四室二厅”房屋的具体结构，因此，原告关于被告应向其交付“四室二厅”房屋的主张，一审法院不予采纳。综上所述，原告关于被告交付房屋不符合合同约定的主张，一审法院不予采纳。原告据以要求解除合同及关于合同解除法律后果的请求，一审法院不予支持。根据第三人陈述，因原告无法提前履行还款义务，故其要求解除与被告、第三人签订的贷款合同和抵押合同的请求，一审法院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国和合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决：驳回原告谭维梅的全部诉讼请求。案件受理费11500元，减半交纳5750元（原告已预交），由原告谭维梅负担。谭维梅不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持谭维梅的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由龙湖公司承担。主要事实和理由：一、一审判决混淆涉案商品房买卖合同中户型结构和户型的区别，以开发建设商品房行政合法性来否认合同约定内容，属于认定事实错误。龙湖公司应当按照合同约定的“四室二厅”进行交付，但其至今也不能完成这个交付，故龙湖公司应按照合同第九条承担逾期交房的违约责任，即谭维梅享有单方解除合同的权利。二、谭维梅的解除权于2015年3月3日产生，涉案商品房买卖合同已于2015年3月31日发生解除效力，谭维梅的诉讼请求应得到支持。综上，一审判决认定事实错误，从而做出错误判决，请求二审法院依法改判支持我方的全部诉讼请求。龙湖公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。农商行答辩称：我方答辩意见与一审意见一致，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为，涉案商品房买卖合同是否已经解除。现评析如下：第一，谭维梅与龙湖公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。第二，合同补充协议第二条约定，房屋具体构造等最终以建设主管部门备案的工程图纸及涉及变更文件为准。而龙湖公司向谭维梅交付之房屋的户型结构与合同附件一附图上所绘房屋的户型结构一致，且涉案房屋的户型自规划审批至竣工验收始终确定。同时，龙湖公司在合同约定的交房期限前已通知谭维梅接房。故对谭维梅关于龙湖公司构成逾期交房违约的主张，本院不予支持。第三，根据合同补充协议第十一条、第十九条的约定，谭维梅应在合同解除权形成之日起30日内行使解除权。谭维梅最迟于2015年1月11日其向龙湖公司发函时即已知道涉案房屋的竣工户型结构，其以涉案房屋的竣工户型与合同约定的“四室二厅”不符为由主张龙湖公司构成逾期交房违约，即使其以此行使单方解除权的理由成立，其也应于2015年2月10日前行使该解除权。但谭维梅于2015年3月30日才向龙湖公司寄出解除合同通知，明显超过了双方约定的解除权行使期限。因此，谭维梅关于涉案商品房买卖合同已经于2015年3月31日解除的主张，本院不予支持；即涉案商品房买卖合同并未解除。另外，由于谭维梅的其他诉讼请求均是以解除商品房买卖合同为前提，故本院亦不予支持。综上所述，谭维梅的上诉理由均不成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由上诉人谭维梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  赵 青代理审判员  罗太平二〇一六年五月十日书 记 员  王睿杰