湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11784号上诉人（原审被告）：郭道德，男，1954年4月10日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：徐慧，湖北华徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉新宇物资燃料有限责任公司，住所地武汉市硚口区幸乐村特**。法定代表人：贺冬生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健，湖北言达（硚口）律师事务所律师。上诉人郭道德因与被上诉人武汉新宇物资燃料有限责任公司（以下简称新宇物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。郭道德上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回新宇物资公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由新宇物资公司承担。事实和理由：一、一审法院在未查清新宇物资公司是否是该房屋产权人的前提下即判决郭道德向新宇物资公司腾退涉案房屋错误。郭道德于2003年向长丰街常码头社区居委会缴纳租金并租住该房屋，直到2017年才由新宇物资公司与郭道德签订租赁协议。新宇物资公司并未提交涉案房屋产权证书等资料，一审法院在未进一步查实的情况下，仅凭新宇物资公司的孤证即认定涉案房屋的所有权人为新宇物资公司，属于认定事实不清。二、一审判决郭道德向新宇物资公司腾退面积为153平方米和占地面积为511平方米的房屋和土地没有任何依据。即使新宇物资公司有权要求郭道德腾退，则腾退的房屋及土地也仅限于2003年郭道德租赁时的面积，原房屋加上院子（土地）仅100余平方米，其他部分是郭道德在承租房屋后与新宇物资公司签订《租赁合同》前应居委会要求和满足社区配套等历史原因扩建的，该扩建部分郭道德基于事实行为而原始取得，新宇物资公司无权要求腾退。双方签订的《租赁合同》并未注明租赁面积，新宇物资公司并未提供产权证书证明其登记的涉案房屋及土地具体面积。三、一审法院并未查清租赁（腾退）房屋的具体范围。因历史原因，郭道德在原租赁房屋上搭建、扩建了房屋和院地，一审法院在没有核实原房屋与郭道德搭建、扩建部分界限的情况下，笼统判决郭道德腾退面积忽略了既存事实，也不利于矛盾的解决。新宇物资公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新宇物资公司向一审法院起诉请求：1.双方租赁关系已解除；2.郭道德将位于武汉市硚口区常码头发展三村煤店房屋及土地腾退并交付新宇物资公司；3.郭道德支付不予腾退而占用房屋及土地给新宇物资公司造成的租金及物业费损失48000元（2018年7月1日至2020年6月30日），并按该标准支付至腾退之日止；4.郭道德承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1992年8月20日，武汉市住宅统建办公室（甲方）与武汉市硚口区商业网点集资建设管理办公室（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方在常码头××××村配建的煤店已于8月15日正式移交乙方管理使用，发展三村煤店总建筑面积153平方米，占地面积511平方米，其中煤店生产车间的地坪95.14平方米,该煤店有关技术资料和产权凭证待本协议签订后，由甲方向乙方办理移交。”2001年12月27日，硚口区商业网点集资建设管理办公室（甲方）与新宇物资公司（乙方）签订《商业网点用房房产价值置换合同书》，约定：“甲方将乙方租用的硚口区常码头发展三村煤店、陈家墩古南小路煤店两处经营性用房置换给乙方，乙方向甲方支付10万元；乙方在付清全部价款及各类租金后，方可凭缴款收据及有关证件到有关部门办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。”次日，新宇物资公司向硚口区商业网点集资建设管理办公室支付了10万元。郭道德从2003年开始承租常码头发展三村煤店的房屋及土地，之后在房屋和土地上进行了搭建。2016年7月12日，新宇物资公司（甲方）与郭道德（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将坐落于常码头三村的房屋（摊位）出租给乙方使用；乙方承租甲方上述物业的期限为壹年，即自2016年7月1日至2017年6月30日止；乙方承租上述物业的租金为16800元/年，乙方按此标准向甲方支付租金；本合同解除或终止后，乙方应立即向甲方返还承租物业及附属设施等。”当日，双方还签订《物业服务合同》，约定：“甲方为乙方提供物业服务期限为壹年，自2016年7月1日至2017年6月30日；乙方按7200元/年的标准向甲方支付物业服务费。”2017年7月3日，双方又续签了一年的租赁合同，租赁期限至2018年6月30日止，租金标准与上述租赁合同一致。2018年10月26日，新宇物资公司与郭道德在一审法院达成调解协议，约定：“一、郭道德于2018年10月26日向新宇物资公司支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金及物业费12000元（已支付）；二、案件受理费减半收取561元，由新宇物资公司承担。”租赁期限届满后，新宇物资公司未与郭道德续签合同，也未再收取租金和物业费，新宇物资公司要求郭道德腾退房屋未果，故提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”新宇物资公司与郭道德之间的租赁期间已于2018年6月30日届满，双方未续签合同，故不存在解除租赁关系问题，郭道德应当在租期届满后将租赁房屋及土地返还新宇物资公司。郭道德在合同期满后一直不返还租赁房屋及土地，新宇物资公司要求其按照合同约定的租金及物业费标准支付2018年7月1日至实际腾退之日止的房屋租金及物业费损失的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。郭道德主张新宇物资公司承诺其可以继续使用租赁房屋，但并未提供证据证实，故对于郭道德的该项抗辩主张，一审法院不予采纳。至于房屋拆迁后的补偿问题，郭道德可以在房屋拆迁时再行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决：一、郭道德于判决生效后15日内将武汉市硚口区常码头发展三村煤店的房屋及土地（建筑面积153平方米、占地面积511平方米）腾退给新宇物资公司；二、郭道德于判决生效后15日内向新宇物资公司支付租金及物业费损失（按2000元/月标准，从2018年7月1日计算至上述房屋及土地腾退之日止）；三、驳回新宇物资公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取750元，由郭道德负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭道德提交了证据一、（2018）鄂0104民初4235号案件的开庭笔录和部分证据，拟证明郭道德在2013年租赁涉案房屋后，根据社区配套设施的需要，经过当时出租人居委会同意对涉案房屋进行了搭建和扩建，现房屋状态与原承租房屋不相同。即使郭道德腾退，也应按承租时房屋面积和范围来腾退，新宇物资公司无权要求郭道德腾退搭建和扩建部分。2018年新宇物资公司第一次起诉的笔录中，新宇物资公司并不清楚该租赁房屋原始面积以及出租给郭道德的面积。根据当时社区居委会的情况说明，居委会主任陈九院的作证及周边街坊邻居的签字证明，郭道德系经过原出租人同意后，才对原租赁房屋进行搭建、扩建。证据二、房屋现状及修缮、扩建照片，拟证明郭道德有权要求新宇物资公司对其修缮和搭建的部分进行补偿，并有权不予腾退扩建的部分。经质证，新宇物资公司对两组证据的真实性无异议，但认为不能达到郭道德的证明目的，不能证明郭道德对房屋进行扩建、搭建，且即使存在搭建行为，也是郭道德为自身生活需要，与新宇物资公司无关。本院认为，郭道德上述证据的主要目的是证明其对原有房屋存在扩建、改建情况，应享有相应权利，因其并未提起反诉，本院不予采信。二审中，郭道德向本院申请调取证据，调取涉案房屋的技术资料和产权凭证并调查核实原租赁房屋的实际范围和边界位置，因郭道德的申请不符合法律规定，本院不予准许。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，就涉案房屋及土地的租赁使用，郭道德与新宇物资公司于2016年7月12日签订了《租赁合同》、《物业服务合同》，2017年7月3日双方续签了一年的租赁合同，2018年10月26日，双方因租赁问题另案达成调解协议由郭道德支付租金及物业费。由此可见，在占有、使用涉案房屋及土地问题上，郭道德认可新宇物资公司作为出租人的相关权利，并与新宇物资公司签订租赁合同，向其支付租金。同时，郭道德在承租涉案房屋及土地后，并无案外人向其主张权利。结合新宇物资公司提交的武汉市住宅统建办公室与武汉市硚口区商业网点集资建设管理办公室签订的《协议书》、硚口区商业网点集资建设管理办公室与新宇物资公司签订《商业网点用房房产价值置换合同书》，可以印证新宇物资公司对涉案房屋及土地权利的历史沿革。现郭道德以新宇物资公司未提交产权证书为由，否认新宇物资公司对涉案房屋及土地的权利，与双方实际履行行为及客观事实相悖，本院不予支持。故，根据现有证据，新宇物资公司有权在涉案《租赁合同》到期后，要求郭道德支付租金、物业费损失并腾退涉案房屋及土地。关于郭道德对实际应腾退房屋及土地面积的异议问题。因双方《租赁合同》系基于郭道德租赁现状签订的合同，其中并未对房屋及土地面积予以详细测量明确。一审法院根据1992年8月20日郭道德承租前的历史资料确定新宇物资公司的权利范围有事实依据，若郭道德占用该范围内房屋及土地，则应予腾退，故一审判决未影响郭道德的实质权利，并无不当，本院予以维持。关于郭道德上诉认为涉案房屋及土地上存在其搭建、扩建的问题，因郭道德并未提出反诉且涉案房屋及土地尚未征收、拆迁，故一审法院不予处理正确，本院予以维持。综上所述，郭道德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由郭道德负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  胡铭俊审判员  张文浩二〇二一年一月十一日法官助理邱冠群书记员贾玉玲