浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙1102民初3137号之一 原告（反诉被告）：丽水市莲都区新青年健身中心，住所地：浙江省丽水市莲都区河村新村****西面一间。统一社会信用代码：92331102MA2G0P660N。 经营者：余广辉，男，汉族，1981年2月17日出生，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：陈葛晋，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丽水牧也活动策划有限公司，，住所地：浙江省丽水市莲都区紫金路**统一社会信用代码：91331102MA2E0L2DX9。 法定代表人：周根钗，执行董事。 委托诉讼代理人：施伟珍、王玲，浙江博翔律师事务所律师。 原告丽水市莲都区新青年健身中心诉被告丽水牧也活动策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月15日向本院起诉。在诉讼过程中，被告提出反诉。本院依法进行了审理。 原告丽水市莲都区新青年健身中心诉称：被告因经营需要，承租浙江丽水广播台东南方向场地，2019年3月31日，原被告双方签订租赁合同及合作协议补充条款。其中第七条约定：“乙方于2019年4月1日前向甲方支付首年度半年即2019年5月1日至2019年11月30日期间6个月租金10万元，2019年12月1日前向甲方支付下半年年度2019年12月1日-2020年4月30日期间6个月租金11万元；2020年4月1日前，支付次年上半年租金，以此类推，租金每半年一付”。第十八条第二款约定：“乙方拖欠租金及其他各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时还有权收取逾期迟纳金，迟纳金金额以拖欠费用总额的每日万分之五计算。拖欠租金及按合同约定应当由乙方交纳的各项费用(含水电费)超过一个月的，并经甲方催告仍未支付的，甲方有权解除本合同，甲方同时有权采取停止供电、供水等措施，并要求乙方交清所欠租金及逾期迟纳金，同时按照尚未履行的租赁期间租金总额的10%支付违约金。履约保证金优先用于偿付违约金”。按照双方合同约定，被告应当于2020年4月1日前支付2020年5月1日至2020年10月30日的房租人民币100000元，但是自2020年4月1日起至今，被告不仅未支付租金，甚至未支付水电费。原告多次催讨，并经相关职能部门调解，被告仅支付水电费20000元，其他费用均未支付。无奈之下，2020年7月2日，原告向被告正式提出解除合同通知，并要求被告支付欠付款项，限期搬离。至今，原告仅支付房租欠付款项50000元，也未搬离。综上，原被告租赁合同关系合法有效，应受法律保护；被告应当及时支付租金及相关费用。经原告多次催讨，被告仍然拒不履行支付义务；被告违反合约未经我方同意强行设卡收费，严重干扰我方经营并直接造成经济损失，拒交水电房租经我方再三催交仍然拒付，无奈之下我方选择相应止损措施，被告纠集股东暴力打砸大门及配电房门，被告如此有恃无恐的拒绝履行法律合约，其不诚信及暴力行为，显属违约，严重侵害了原告的合法权益，应当承担相应的违约责任。经商无果，特向贵院提起诉讼，盼支持诉请。故诉请：1、确认双方2019年3月31日签订的租赁合同及合作协议补充条款已于2020年7月2日解除；2、被告立即支付2020年5月1日至2020年7月2日的租金40000元及占有使用费(占有使用费自2020年7月2日参照原合同租金标准计算至实际搬离之日止)；并支付违约金10000元，逾期迟纳金2183元，水电费26400元(上述三项费用暂计算至2020年7月1日)；3、被告立即腾退租赁场地及房屋，并按日租金3倍支付逾期归还的滞纳金。 反诉原告丽水牧也活动策划有限公司反诉称：2019年3月31日，反诉原告丽水牧也活动策划有限公司(以下简称牧也公司)基于实际经营需要与反诉被告丽水市莲都区新青年健身中心(以下简称新青年)签订《租赁合同》及《合作协议补充条款》，约定“租赁甲方所有的坐落在浙江丽水广播台东南方向(建筑面积约1000平方米，部分附属设施厨房、餐厅、空地和草坪、门山门头制作、二楼场地预留以下简称“租赁房屋”)”以及“甲方将会所二楼区四间及相应的卫生间区块约246平方米出租(按每10元/平方米给乙方使用，甲方因业务发展需要，旁边区域给予乙方统一安排使用，待甲方有需要时乙方将借用区域无条件归还甲方。”2019年4月3日，牧也公司按照《租赁合同》约定向新青年支付履约及水电费保证金、设备保证金等3万元。2019年4月、9月分别支付2019年租金10万元、11万元，共计21万元。之后，反诉原告牧也公司开始招募人员、装饰装修场地、采购物品、广告宣传等前期准备工作。但是，从2019年9月开始，反诉被告新青年多次以各种理由要求反诉原告牧也公司支付场地租用费、物业管理费、提高水电费等，并采用驱赶客人、破坏设施、设置障碍物、断电等不恰当行为，严重影响牧也公司正常经营活动，损坏了牧也公司的商业声誉。在这期间，反诉原告牧业公司多次与新青年经营者沟通，但未果。2020年年初，全国爆发新冠疫情，反诉原告牧也公司直到4月中旬逐渐恢复经营并就租金等费用与反诉被告新青年进行协商，经过磋商，反诉被告新青年同意免租两个月，反诉原告牧也公司也在2020年6月22日、7月2日陆续向新青年支付水电费2万元，房租5万元。据悉，反诉被告新青年未取得案涉租赁房屋及场地的处分权。同时，租赁房屋、场地亦未经过竣工验收、消防验收。综上所述，反诉原告认为：新青年无权将未竣工验收的房屋及场地擅自进行出租。且其在合同期间违反约定，干扰反诉人的正常经营。故反诉请求：一、确认双方于2019年3月31日签订的《租赁合同》及《合作协议补充条款》无效。二、反诉被告丽水市莲都区新青年健身中心返还已支付租金21万元、履约及水电费保证金1万元、设备保证金2万元。三、反诉被告丽水市莲都区新青年健身中心承担装修装饰、广告宣传、遣散员工、房屋腾退等费用损失合计人民币1243460元。 本院经审查认为，原告基于案涉租赁合同有效提出本案诉讼，被告认为案涉租赁合同无效。原告应提供能够证明双方租赁合同合法有效的证据。本案中，原告未提供案涉租赁房屋的不动产登记证书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”但本案原告仅仅提供了建设用地规划许可证，并未提供建设工程规划许可证，且未提供案涉租赁房屋系按照建设工程规划许可证规定建设的证据。 被告（反诉原告）因认为案涉合同无效而提出反诉，但对合同效力问题却未提供相应的证据予以证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定：原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。本院认为，在原、被告均未提供合同效力相关证据的情况，分别提出本案诉讼及反诉，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，裁定如下： 一、驳回原告丽水市莲都区新青年健身中心的起诉。 二、驳回反诉原告丽水牧也活动策划有限公司的反诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱海峰 人民陪审员  杨珊珊 人民陪审员  潘敏敏 二〇二一年一月八日 本件原本核对无异 代书 记员  陈丹丹