浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2520号 上诉人（原审被告）：台州市东都房地产开发有限公司，住所地台州市椒江区中山支路**。 法定代表人：邱贤春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈建利，浙江天讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍善杰，浙江天讼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州市椒江区桂花园小区业主委员会，，住所地台州市椒江区工人路桂花园小区 代表人：牟暄跃。 委托诉讼代理人：吴有风，浙江银祥律师事务所律师。 上诉人台州市东都房地产开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人台州市椒江区桂花园小区业主委员会（以下简称桂花园业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人意见后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东都公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人无法定义务配置物业管理用房，根据1999年9月1日起实施的《浙江省住宅区物业管理办法》（以下简称《办法》）的规定，即使按照一审法院查明的本案住宅区总建筑面积为7705.29㎡，开发建设的住宅建设面积均未达1万平方米以上，因此本案不属于《办法》的调整范围，《办法》第25条对上诉人无法律约束力；本案建设项目的工程规划图于2001年设计完毕，并无配置物业管理用房的规划设计，且在2002年2月20日取得台州市建设规划局颁布《建设工程规划许可证》，而国务院最早的《物业管理条例》在2003年9月1日实施，根据“法无溯及既往原则”，一审法院引用《物业管理条例》第30条适用错误。其次，即使本案属于《办法》的调整范围，从第25条条款“物业管理用房产权属于国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用”可以看出，只是授权业主委员会对物业管理用房享有代管权，没有所有权、使用权。且业主委员会基于“交由物业管理企业使用”这一特定目的后才享有对物业管理用房的代管权，一审法院的判决将法定的不动产物权代管权利转化为金钱代管权利于法无据。上诉人已经委托其他物业公司进行物业管理，业主委员会所代表的全体业主并不会产生任何的经济损失，一审法院引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条错误。最后，假定本案属于《办法》的调整范围，上诉人履行一审判决确定的金钱义务后，是否免除《办法》第28条规定“住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供”规定的行政责任。综上，上诉人认为本案上诉人无法定义务配置物业管理用房，期间也委托第三方了提供物业管理服务，被上诉人所代表的全体业主享有的安居权利并无损害，一审判决事实不清，适用法律错误，应当依法查明事实予以撤销并驳回被上诉人的全部诉讼请求。 桂花园业委会答辩称：一、全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。桂花园小区于2016年12月召开业主大会，产生了业主委员会，并于2017年4月在台州市住房和城乡建设局椒江分局备案。桂花园小区由一期即1-11号楼，二期即12-20号楼、28号楼、商住楼32、33号楼共同组成。1-11号楼由台州市中房置业有限公司开发，12-20、28号楼由台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司共同开发，商住楼32、33号由东都公司开发。一期、二期及商住楼32、33号房屋在开发时间上有先后，但在规划、建造时互相连通，共用配套设施设备包括供水、供电、供气、下水、消防等，从一个大门出入。32、33号楼是桂花园小区的组成部分，无法独立成为一个物业管理区域，也不是一个单独的住宅区。二、从东都公司提供的其他证据分析，32、33号楼自始就是桂花园小区的组部分。《规划设计图》中32、33号楼与二期其他房屋相通相连，规划的出入口就是桂花园二期18、20号楼的前后通道；《建设工程施工许可申请表》、《建设工程规划许可证》中名称“桂花园商住楼”、《商品房预售证》及《开工报告》中使用的名称为“桂花园32#、33#”，相关资料中涉及的“桂花园”就是桂花园小区。三、配置物业管理用房是建设单位的义务。东都公司在一审中辩称，按当时房价以货币形式一次性10万元支付给中房物业公司，作为应移交约50平方米的物业管理用房；由此可知，东都公司自认应移交约50平方米的物业管理用房。东都公司未交付物业管理用房，而且明确表示没有房屋可以作为物业管理用房交付，原审法院依据相关法律规定作出判决，合法合情合理。现东都公司否认应配置物业管理用房的义务，与原审自认的事实相悖，不应采信。 桂花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令东都公司向桂花园小区全体业主交付物业管理办公用房23.12㎡、物业管理经营用房计30.83㎡，并移交桂花园业委会管理；无法交付部分作价赔偿，并交付给桂花园业委会管理；2.判令东都公司赔偿给桂花园小区全体业主自2005年12月8日起至实际交付之日止按11000元/年计算的租金损失。 一审法院认定事实：桂花园小区于2016年12月3日召开业主大会，产生了业主委员会，并于2017年4月在台州市住房和城乡建设局椒江分局备案。东都公司开发建设了椒江区桂花园商住楼，根据桂花园商住楼建设工程规划验收合格证记载，住宅面积为6217㎡、商铺面积为577㎡。根据房管部门资料记载，桂花园32号楼建筑面积为2945.54㎡，33号楼建筑面积为3512.49㎡，朝东商住楼建筑面积为1247.26㎡。2001年11月23日，东都公司向中房物业公司出具商品房物业管理委托书，委托中房物业公司对东都公司开发的商住用房进行物业管理。2004年5月9日，东都公司与中房物业公司签订商品房物业承包协议书，约定，东都公司开发的商住楼由中房物业公司负责物业管理，东都公司一次性付给中房物业公司100000元。同日，东都公司向中房物业公司支付了100000元；中房物业公司出具了收据，记载缴费内容为物业管理费。本案纠纷发生后，该院根据桂花园业委会的申请，对桂花园32、33号楼中商业用房的平均销售价格和住宅用房的平均销售价格委托鉴定机构进行鉴定。台州海创房地产评估有限公司接受该院委托后，依法进行了鉴定，并出具房地产评估报告。房地产评估报告载明，住宅用房平均单价为10661元/㎡，商业用房平均单价为12796元/㎡，评估价报告有效期为2020年5月8日至2021年5月15日。 一审法院认为，建设单位应当按照规定配置物业管理用房。东都公司提供的与中房物业公司的合同均为委托中房物业公司对东都公司开发的商住楼进行物业管理的协议，所支付的款项也是支付物业管理费，不涉及物业管理用房的购置，故前述协议不能免除东都房产交付物业管理用房的义务。东都公司明确没有房屋可以作为物业管理用房交付，该院依照相关法规规范确定由东都公司支付补偿款。《浙江省物业管理条例》自2006年10月1日起实施，涉案房屋交付时间早于2006年10月1日，故桂花园小区物业管理用房应当按照1999年9月1日起实施的《浙江省住宅区物业管理办法》确定交付面积。《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定，开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房，其中3‰为物业管理办公用房，4‰为物业管理经营用房。本案的住宅区总建筑面积为7705.29㎡（2945.54㎡+3512.49㎡+1247.26㎡），东都公司应交付的物业管理办公用房为23.12㎡［（6217㎡+577㎡）×3‰］、物业管理经营用房为30.82㎡［（6217㎡+577㎡）×4‰］。考虑到物业管理经营用房应配置在商业用房内，该院按照区域内商业用房的平均销售单价进行计算，结合评估报告书，东都公司应支付的补偿款为640855.04元［（23.12㎡×10661元/㎡）+（30.82㎡×12796元/㎡）］。本案中的补偿款应按照法律、法规和有关地方性法规和政府规章等规范性文件的规定进行使用。物业管理用房应当在交付物业时一并进行交付，东都公司未交付物业管理用房，桂花园业委会客观上无法使用房屋。根据同地段房屋租金水平、东都公司应交付的物业管理用房面积以及2005年12月后的未交付年限等具体情况，该院酌情确定由东都公司支付损失100000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第三十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告台州市东都房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将物业管理用房不足的补偿款640855.04元及损失100000元交付给原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会管理；二、驳回原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2282元（已减半，原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会已预交），由原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会负担200元，被告台州市东都房地产开发有限公司负担2082元；鉴定费13000元（原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会已支付），由原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会、被告台州市东都房地产开发有限公司各负担6500元。 本院二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交了：一、（2018）浙1002民初5656号民事裁定书，拟证明案涉小区32、33号商住楼系上诉人开发的事实；二、《规划设计图》和光盘、《浙江省住宅区物业管理办法》，拟证明案涉小区32、33号商住楼不需要设计物业管理用房的事实；三、建设工程规划许可证，拟证明上诉人的《规划设计图》经台州市建设规划局审批的事实；四、《建设工程申请表》、《开工报告》、《商品房预售许可证》，拟证明上诉人根据《规划设计图》及《建设工程规划许可证申请表》安排建设及台州市建设规划局椒江分局颁发《商品房预售证》的时间均早于2003年9月1日国务院颁布实施的《物业管理条例》的事实。被上诉人质证认为，对上述五组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。上列证据只能证明东都公司取得了国有土地使用证，不能证明桂花园小区32、33号楼为单独的住宅区，32、33号楼不是一个独立物业管理区域。经审查本院认为，上述证据不能够支持上诉人的上述主张，故对其证明力不予认定。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：本案二审争议焦点在于上诉人有无法定义务配置物业管理用房。涉案房屋交付时间早于2006年10月1日，故桂花园小区物业管理用房应当按照1999年9月1日起实施的《浙江省住宅区物业管理办法》确定交付面积。《浙江省住宅区物业管理办法》第三条规定的居民生活区是指同一物业管理区域的生活区。本案中，东都公司开发的住宅区不是一个独立的物业管理区域，而是属于桂花园小区物业管理区域的一部分。这一点也能与涉案房屋所在区域的业主委员会是桂花园业委会相印证。虽然东都公司开发的住宅区总建筑面积不足1万平方米，加上桂花园小区其他部分，桂花园小区的住宅区总建筑面积远超过1万平方米，满足《浙江省住宅区物业管理办法》规定的住宅建筑面积要求，东都公司开发的涉案房屋当然也应当适用《浙江省住宅区物业管理办法》的规定。根据规定，物业管理用房应当在交付物业时一并进行交付，东都公司未交付物业管理用房，桂花园业委会客观上无法使用房屋。东都公司提供的与中房物业公司的合同均为委托中房物业公司对东都公司开发的商住楼进行物业管理的协议，所支付的款项也是支付物业管理费，不涉及物业管理用房的购置，故前述协议不能免除东都房产交付物业管理用房的义务。东都公司明确没有房屋可以作为物业管理用房交付，故一审法院依照相关法规规范确定由东都公司支付补偿款并无不当。 综上所述，台州市东都房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4564元，由上诉人台州市东都房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二一年一月六日 代书记员 张 跃