吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终854号上诉人（原审被告）：陈远平，住吉林市昌邑区。委托代理人：杨晓光，吉林盛钰律师事务所律师。委托代理人：李雪花，吉林圣诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张维国，住北京市。委托代理人：王东，吉林鑫美律师事务所律师。原审被告：白云，住吉林市船营区。上诉人陈远平因与被上诉人张维国、原审被告白云房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第1396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈远平及其委托代理人杨晓光、李雪花，被上诉人张维国的委托代理人王东到庭参加诉讼。原审被告白云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。张维国在一审诉称：张维国系吉林市昌邑区延江街道二道江小区房屋所有权人。张维国常年在外，通过张维国的儿子将该房屋租赁给白云，后白云将该房屋转租给陈远平，并通过欺骗张维国儿子的手段买卖该房屋占为己有，并于2013年2月1日签订房屋租赁协议书一份，约定将该房屋租赁到2018年4月1日止，年租金27000元。事后，张维国为了维护自己的权利起诉至法院，经法院判决该房屋归张维国所有并判决陈远平应当给付张维国2014年房屋租金。此后，张维国多次找陈远平索要房屋租金致使张维国往返于北京至吉林市，陈远平、白云恶意勾结、蛮横抗法并拒绝给付租金，同时给张维国造成巨大经济损失。无奈之下，张维国于2014年4月24日向法院提起强制执行，法院于2014年1月20日作出（2015）昌执恢字第4号执行裁定书，通知及裁定要求陈远平向张维国履行给付义务，但陈远平至今没有主动履行给付租金的义务。根据陈远平、白云签订的协议约定陈远平应当给付2015年全年租金，可是时至今日陈远平仍然没有给付2015年房租金，张维国多次催要未果。因此，为了维护张维国的合法权益，根据法律的规定，特诉至法院，请求人民法院依法支持张维国的诉请。陈远平是张维国邻居的干女儿，关系很好。张维国第一次起诉白云时，是陈远平在那里经营超市，她求张维国继续租给她。当时张维国同意了。故第一次判决追认了白云与陈远平的租赁协议，但是判决下达之后，陈远平不履行判决确定的义务，张维国几次打电话与她协商，既不给付房租也不迁出。事后，张维国要求她迁出，以及给张维国交通费1万元。但是陈远平不同意。给张维国造成了巨大经济损失。张维国与陈远平是租赁关系，但是陈远平没有履行支付租金义务，所以张维国要求解除租赁关系，诉至法院，请求判令：1.解除与被告之间于2013年2月1日签订的房屋租赁协议书；2.陈远平返还位于吉林市昌邑区的私产房屋一处并立即迁出该房屋；3.请求判令陈远平给付2015年2月份起至返还房屋之日止的房屋租金20250元（2250元×暂定9个月）；4.请求判令陈远平赔偿张维国经济损失8633元；5.白云对上述请求承担连带责任；6.案件受理费由被告承担。陈远平在一审辩称：陈远平于2013年2月1日与白云就争议房屋签订的房屋租赁协议，张维国在法庭上曾予以追认，因此，该协议是合法、有效的，应得到法律保护。因陈远平与白云之间发生冲突，白云要求陈远平搬走导致陈远平无法继续租赁，因此，于2014年3月25日与白云解除了房屋租赁协议，不再占有使用争议房屋。所以，张维国请求给付2015年租金及承担因租赁房屋而产生的责任没有事实、合同、法律依据。是白云依据合同将房屋使用权交给陈远平的，合同解除后，陈远平在2014年3月已经不再租赁使用争议房屋，并将租赁房屋退给白云。陈远平与张维国之间已经不存在房屋租赁合同关系。当然也就不存在对应的权利义务关系。因此张维国请求陈远平返还房屋给付租金无依据。张维国不是陈远平与白云签订租赁合同的当事人，因此，除法律另有规定外，张维国是无权主张解除陈远平与白云之间签订的租赁合同的。且事实上该房屋租赁协议早已解除而归于终止。张维国请求陈远平赔偿经济损失没有任何依据。相反，张维国纠缠诉讼，却给陈远平造成很多损失，对此保留向张维国起诉的权利。综上，请法院驳回张维国的诉讼请求。白云在一审辩称：白云不同意将房屋返还给张维国，该房屋是白云买的。原审法院经审理查明：位于吉林市昌邑区的房屋原是铁路住宅公产房屋，承租人是张维国。1998年7月22日，王铭（系张维国之子）将该房屋交给白云使用，并收到白云交给其35500元。2012年5月11日，张维国缴纳了该房屋公改私的全部房款及购房维修储备金。2012年5月30日，张维国取得了该房屋的所有权证。2013年2月1日白云和陈远平签订租赁协议，约定此房屋租赁给陈远平，租期从2013年4月1至2018年4月1日，年租金为27000元。2014年1月23日，吉林市昌邑区人民法院作出（2013）昌民一初字第903号民事判决，确认坐落于吉林市昌邑区的房屋归张维国所有，陈远平自2014年2月1日起向张维国交纳2014年的房屋租金。经吉林市中级人民法院二审裁判以（2014）吉中民一终字第206号民事判决维持上述裁判结果。（2014）吉中民一终字第206号民事判决已发生法律效力。（2013）昌民一初字第903号案件审理期间张维国表示其同意将该房屋租赁给陈远平，并同意陈远平在原租赁期间内继续使用该房屋。2014年3月25日陈远平将房屋交付白云，白云占有使用争议房屋至今。原审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国物权法》规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。房屋属于不动产，2012年5月30日，房产部门已经就本案争议房屋向张维国颁发了所有权证，故张维国对本案争议房屋享有所有权及相应的物权权益。虽然白云在答辩时辩称房屋系其购买，不同意返还房屋。但是，就争议房屋的权属问题，已经两级法院审理确认。白云对此持有异议，应当依法通过相应的申诉途径予以解决。至本案庭审时，无相应的法律文书对生效法律文书提出异议。以此，白云的抗辩意见不予采纳。对陈远平而言，其已在2014年3月25日将争议房屋交付白云，陈远平以其行为表示不再履行与张维国之间的租赁合同，故该合同应予解除。白云占有争议房屋使用至今，应支付租金。但是陈远平在明知生效法律文书确定的义务的情况下仍径行将房屋返还白云，对张维国的损失，陈远平应与白云共同承担责任。此外，张维国已经无意将争议房屋继续对外出租，其作为所有权人，有权收回房屋，白云应将争议房屋返还张维国。关于张维国主张的其他损失主要为往返北京与吉林之间的交通费，结合本案实际情况，酌定支持四次往返费用，每次为600元，合计2400元。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十四条，作出判决：一、张维国与陈远平之间的房屋租赁合同解除；二、判决生效后三日内，白云从吉林市昌邑区房屋中迁出，并将该房屋返还张维国；三、白云、陈远平共同给付张维国2015年2月1日起至实际返还张维国房屋之日止的租金（租金的具体计算方式为足年按照年租金27000元计算，足月的按27000元/12月计算，每日按照27000元/365天计算）；四、白云、陈远平共同赔偿张维国交通费2400元；五、驳回张维国的其他诉讼请求。案件受理费532元，保全费320元，合计852元，由白云、陈远平共同承担。陈远平不服原审判决上诉称：原审判决认定事实错误。陈远平将房屋返还给白云的作法是合法的、正当的。吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民一初字第903号民事判决并未确定陈远平负有将房屋返还给张维国的义务，且该判决当时尚未生效。张维国与白云间发生房屋权属争议，陈远平担心以后出现问题而不愿再继续租赁，且白云与陈远平发生激烈冲突，要求陈远平搬出房屋，也致使无法继续租赁。故陈远平于2014年3月25日搬出房屋，将原从白云处租赁来的房屋返还给白云。张维国曾表示追认白云与陈远平间的租赁合同。陈远平将房屋返还给白云并无不当和过错，不存在侵权或违约行为。张维国并不存在任何损失。原审判决陈远平与白云共同承担给付租金、赔偿交通费的责任属于适用法律错误，没有任何法律依据。2014年3月25日陈远平将房屋交付白云，陈远平没有租赁行为，没有占有使用房屋，不应给付租金。原审判决陈远平与张维国间房屋租赁合同解除，也是错误的。陈远平与白云曾存在租赁合同关系，与张维国间不存在租赁合同关系。请求二审法院撤销原审判决第一、三、四项，依法改判陈远平不承担责任，诉讼费由张维国负担。张维国在二审辩称：张维国在（2013）昌民一初字第903号案件中同意把房屋出租给陈远平，对双方所签的合同进行了追认，而陈远平表示愿意承租此房屋，至此双方形成合意，租赁关系成立。合同生效的条件以张维国是否享有涉案房屋的所有权为前提，如果张维国不能取得房屋所有权，不能履行合同义务应当承担相应责任。该判决生效后，张维国取得了房屋所有权，因此张维国对履行合同义务无任何瑕疵。该判决送达后陈远平并未提起上诉，故本案一审认定陈远平明知生效法律文书确定义务的前提下，仍将房屋返还给白云的事实是正确的。陈远平在明知生效的法律文书确定义务，而且明知涉案房屋存在权属争议的前提下，仍将房屋交付给白云的行为属于与白云恶意串通，损害张维国的利益。本案租赁合同成立后，根据合同相对性原则，陈远平只能向张维国主张权利及履行义务，包括解除合同交付房屋。张维国的追认并未授予白云解除合同并收回房屋的权利。陈远平主张张维国追认属于偷换概念。关于损失问题，因为张维国在北京居住，基于白云与张维国的串通，损害利益的行为，以及违约给付租金的行为提起诉讼，维护权益必然产生损失，一审支持损失并无不当。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。白云在二审未提出答辩意见。各方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。经本院审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外。本院另查明，2014年3月25日，陈远平与白云签订解除房屋租赁合同，内容为：陈远平和房主白云，因为交房费发生冲突，于2014年3月25日解除房屋租赁合同，今后不管发生什么事都与陈远平无关。本院认为：2013年2月1日，白云与陈远平签订的房屋租赁协议中租赁房屋登记的所有权人为张维国，并非白云。且白云与张维国针对该房屋的所有权因存在争议而发生诉讼，故该房屋租赁协议在签订时处于效力待定状态。张维国于吉林市昌邑区人民法院审理（2013）昌民一初字第903号案件庭审（开庭时间为2014年1月17日）中明确表示追认白云与陈远平于2013年2月1日签订的房屋租赁协议，陈远平也当庭表示不管房屋是谁的，其都要继续租赁使用。张维国的追认行为致白云与陈远平签订的房屋租赁协议有效，且经已生效的本院（2014）吉中民一终字第206号民事判决进一步确定该追认行为的合法性。自张维国作出追认行为时，白云与陈远平间房屋租赁合同的相对方即为张维国、陈远平，该合同对张维国及陈远平具有法律约束力，张维国作为房屋所有权人享有租赁合同中出租人的权利并负担相应义务。而陈远平在此情况下于2014年3月25日与白云签订解除房屋租赁合同，并将房屋交付给白云。该解除房屋租赁合同时间是在陈远平明知吉林市昌邑区人民法院已作出（2013）昌民一初字第903号民事判决（判决确认涉案房屋归张维国所有，陈远平向张维国交纳2014年房屋租金。陈远平对该判决并未提起上诉），因白云不服判决提起上诉在本院二审审理中。因张维国并未授权白云解除合同，至今亦未追认该解除合同，故该解除房屋租赁合同对张维国并不发生法律效力。陈远平仍负有依据张维国追认的房屋租赁合同向张维国支付租金及在合同终止时向张维国交付房屋的义务，而陈远平向租赁房屋无处分权人白云交付房屋的行为明显履行不当，构成违约，应承担相应违约责任。张维国作为房屋所有权人现未取得房屋租金，亦未占有房屋，明显存在损失，其主张解除房屋租赁合同符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人陈远平负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁照明审 判 员  王国峰审 判 员  任宝君二〇一六年五月十八日代理书记员  任 杰