广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤02民终490号上诉人（原审被告）：始兴县金华房地产开发有限公司。法定代表人：蔡国华，该公司总经理。委托代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖兰英，女，汉族。被上诉人（原审原告）：罗祥兴，男，汉族。以上两被上诉人共同委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。原审第三人：蔡庆红，女，汉族。上诉人始兴县金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）因与被上诉人肖兰英、罗祥兴、原审第三人蔡庆红房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2015）韶始法民一初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2011年7月18日，始兴县住房和城乡规划建设局颁发《广东省始兴县商品房预售许可证》【编号：始预许证字第1104号】，载明：开发企业名称为始兴县金华房地产开发有限公司，开发资质证书号为粤（始兴）房开证字第0000021号，项目名称金华苑，项目坐落始兴县红旗路128号，预售款专用账户开户银行：始兴县农村信用合作联社营业部账号：80×××32，并注明“根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置”，有效期：自2011年7月18日至2012年7月17日（过期无效）。2013年5月3日，肖兰英、罗祥兴与金华公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，在合同双方当事人处，出卖人（即金华公司）的委托代理人是蔡京华，买受人为肖兰英、罗祥兴，合同主要约定为：第一条“……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金华苑”第二条“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为始兴县房地产交易所，商品房预售许可证号为1104号”第三条“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经始兴县规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢4层402号房。该商品房合同约定建筑面积共111.80平方米，其中，套内建筑面积93.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18平方米。（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）”第四条“出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3、该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币叁拾贰万零仟零佰零拾零元整”第五条“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适合本条约定）……”第六条“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式房款总额为320000元，首付96000元，银行按揭224000元。”……第八条“交付期限。出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。”……第二十二条“本合同连同附件共17页，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，县房管所1份。”合同附件一中的房屋平面图上有肖兰英、罗祥兴的签名摁印及金华公司的盖章。肖兰英、罗祥兴向金华公司支付款项情况如下：金华公司于2013年5月3日出具了一张编号为1847024的《收据》给肖兰英、罗祥兴，写明：“今收到罗祥兴购房款玖万陆仟元整（￥96000元）”。2014年5月5日，金华公司向肖兰英、罗祥兴开出了一张发票（发票号码095××××4812），记载：不动产项目名称金华苑，不动产项目编号44022202301300000037，销售的房屋为1栋402号，面积建筑面积103.25平方米，单价2862.25元／平方米，金额320000元，款项性质购房款。另查明：始兴县房地产管理所颁发的粤房地权证始字第××号的《房地产权证》载明：房地产权属人为罗祥兴，房屋所有权取得方式为2013年5月2日购买，共有情况共同共有，房屋编号为T00000470014，登记时间2014-12-16，坐落始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）402室，建筑面积103.25平方米，套内建筑面积86.94平方米，附记分摊入户大堂、电梯间、步梯间、合用前室、顶层电梯机房、顶层步梯间、外墙及坡道面积16.31平方米，土地终止日期：2077年4月13日，罗祥兴、肖兰英共同共有，并附上相应的房地产平面图。2015年4月22日，肖兰英、罗祥兴向原审法院提起诉讼，诉称：2013年5月3日，肖兰英、罗祥兴与金华公司签订《广东省商品房买卖合同》，其中第三条约定：购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积共111.8平方米；第四条约定：该商品房属现房，按套出售，总价款为320000元，合同没有约定面积差异的处理。金华公司提供的发票显示是按建筑面积每平方米2862.25元计。2014年12月16日，上述房屋办理房地权证显示是建筑面积为103.25平方米，建筑面积少了8.55平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，肖兰英、罗祥兴请求原审法院判令：1、金华公司返还肖兰英、罗祥兴购房款39345元。（计算依据：111.8平方米-103.25平方米=8.55平方米，111.8平方米×3%=3.354平方米，3.354平方米×2862.25元／平方米=9600元，8.55平方米-3.354平方米=5.196平方米，5.196平方米×2862.25元／平方米×2=29745元，9600元＋29745元=39345元）；2、诉讼费用由金华公司负担。第一次庭审时，肖兰英、罗祥兴增加诉讼请求，要求金华公司支付利息，但未在规定的时间内补交案件受理费，后肖兰英、罗祥兴申请撤回增加的诉讼请求。原审诉讼期间，经原审法院调查，始兴县住房和城乡规划建设局于2015年9月10日出具回复，称：“经核，金华苑建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，贵院来函所附图纸与我局规划报建图纸相符”。金华公司提供一份其与蔡庆红于2010年10月22日签订的《房屋销售合同》，主要内容约定由蔡庆红向金华公司购买金华苑A栋402房及903房，并提供蔡庆红所写《委托书》和《证明》，拟证实其与蔡庆红签订房屋买卖合同，并约定按投影面积及18平方米公摊面积计算房屋价款，肖兰英、罗祥兴系向蔡庆红购买402房，金华公司并非适格被告。肖兰英、罗祥兴对《房屋销售合同》及蔡庆红所写的《委托书》、《证明》的真实性、合同法、关联性均有异议，称其系与金华公司签订买卖合同，不知晓蔡庆红与金华公司签订《房屋销售合同》事宜。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、金华公司的主体资格是否适格；二、《广东省商品房买卖合同》是否有效，对合同双方是否有法律约束力；三、肖兰英、罗祥兴要求金华公司返还购房款的诉讼请求是否符合法律规定。关于金华公司的主体资格是否适格的问题。由于肖兰英、罗祥兴起诉所依据的合同是其与金华公司签订的《广东省商品房买卖合同》，金华公司是合同的当事人，而金华公司是具有民事权利能力和民事行为能力的法人，是依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。因此，金华公司的主体资格适格。金华公司辩称其与肖兰英、罗祥兴之间签订的《广东省商品房买卖合同》只是为了代肖兰英、罗祥兴办理房地产权证，涉案房屋的真正出卖人是蔡庆红，虽然金华公司对此提供了其与蔡庆红签订的《房屋销售合同》，蔡庆红也提供了《委托书》、《证明》和证人证言来证实蔡庆红委托金华公司的销售人员代为销售涉案房屋给肖兰英、罗祥兴，但是由于金华公司和蔡庆红未提供蔡庆红按所称的《房屋销售合同》第四条付款方式支付首期购房款给金华公司，或金华公司将代收房款支付给蔡庆红的凭证，或其他书面证据予以佐证，而金华公司的法定代表人蔡国华、销售人员蔡京华与蔡庆红系同胞兄妹，存在利害关系，且肖兰英、罗祥兴对《房屋销售合同》不认可，因此，金华公司提供的《房屋销售合同》不能作为本案认定事实的依据。即使按肖兰英、罗祥兴在原审庭审中陈述蔡京华对其说过涉案房屋之前是预留给蔡庆红，因蔡庆红不要了，金华公司才卖给肖兰英、罗祥兴的事实，以及根据金华公司以公司的名义收取肖兰英、罗祥兴购房款和开具收款发票的事实，也只能视为金华公司解除与蔡庆红签订的《房屋销售合同》后再与肖兰英、罗祥兴签订《广东省商品房买卖合同》。关于《广东省商品房买卖合同》是否有效，对合同双方是否有法律约束力的问题。肖兰英、罗祥兴提供与金华公司签订的《广东省商品房买卖合同》主张本案诉讼权利，金华公司辩称《广东省商品房买卖合同》只是为了代肖兰英、罗祥兴办理房产证登记而签订的，认为合同中的权利和义务对双方没有约束力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”的规定，以及前面对金华公司提供的《房屋销售合同》的认定，双方签订的商品房买卖合同体现了当事人的真实意思表示，其合同内容也没有违反法律规定，是合法有效的，对肖兰英、罗祥兴和金华公司具有法律约束力。关于肖兰英、罗祥兴要求金华公司返还购房款的诉讼请求是否符合法律规定的问题。建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成……”。本案双方选择按套计价方式符合上述规定。第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘查后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行业主管部门审核后用于房屋权属登记。”建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）”第五条规定：“商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房的销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”也就是说商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，按套出售的商品房的销售面积应当在合同约定的误差范围内，超出约定误差范围的按合同约定处理，没有约定由双方协商解决，协商解决不了按相关规定处理。由于金华公司交付肖兰英、罗祥兴使用的房屋建筑面积与涉案合同约定面积不符，双方在涉案合同中对面积误差处理没有约定，又协商解决不了，因此，肖兰英、罗祥兴的诉讼请求于法有据，该院予以支持，金华公司应按法律和司法解释规定返还涉案房屋面积误差房价款给肖兰英、罗祥兴。根据上述法律和司法解释规定，肖兰英、罗祥兴可以要求金华公司在面积误差比3%以内部分的房价款予以返还9600元［111.8平方米×3%×（320000元÷111.8平方米）］，在面积误差比超过3%部分的房价款由金华公司双倍返还29744.54元［（8.55平方米-111.8平方米×3%）×（320000元÷111.8平方米）×2］，合计应返还39344.54元（9600元＋29744.54元），本案肖兰英、罗祥兴要求返还数额属合理范围，该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《商品房销售管理办法》第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年12月19日作出（2015）韶始法民一初字第215号民事判决：始兴县金华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内，返还肖兰英、罗祥兴购房款39345元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费784元，由始兴县金华房地产开发有限公司负担，并于给付上述款项时迳付肖兰英、罗祥兴。金华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实及适用法律明显错误。一、原审法院认定计价商品房的面积应以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，明显适用法律错误。根据法律规定，计价商品房的面积应以合同双方当事人约定的为准。根据上位法优于下位法的原则，全国人大制定并颁布实施的《中华人民共和国合同法》的效力当然优于国家有关部门制定并发布的《建筑物测量规范》及《房屋初始登记的测量标准》等行政法规，具体在商品房买卖合同中，属于《中华人民共和国合同法》调整范畴的《商品房买卖合同》或《房屋销售合同》等约定的计价面积、计价方式属于民法意思自治，不受基于行政管理、公共政策为目的的测量规范或者登记规范的影响，因此商品房买卖合同双方对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。该认定在最高人民法院依法生效判决中予以了确认（见最高人民法院2011年第二期《民事审判指导与参考》第l71页）。因此在本案中，原审法院认定计价商品房的面积应以房地产行政主管部门确认登记的面积为准是明显认定事实错误，双方应按照合同的约定计算计价面积及计价方式。二、本案系金华公司将涉案房屋出售给蔡庆红，由蔡庆红转卖给肖兰英、罗祥兴，金华公司仅代为办理房产证而签订《广东省商品房买卖合同》，该合同对金华公司不产生约束力。三、从金华公司与蔡庆红签订的《房屋销售合同》及其他系列案中可知晓，金华公司对商品房的计价面积约定为：套内投影面积＋公摊l8平方米计算面积，不存在面积减少的情形。原审期间，其他购房人均明确认可金华公司计算的套内面积为93.12平方米，涉案商品房面积即为93.12平方米＋18平方米＝111.12平方米，比约定的111.80平方米仅了0.68平方米，不存在面积减少的情形。四、按套出售的房屋与实际交付房屋是否一致，除了考虑约定面积外，还有一个更为关键的点是：合同约定的平面图与实际建设的尺寸是否一致。根据建设部《商品房销售管理办法》第十九条之规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”，原审法院已认定《广东省商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，双方在《广东省商品房买卖合同》附件一对房屋的平面图进行了备注签署且予认可，因此合同附件一对双方具有约束力。在该平面图中，双方对房屋的建设尺寸大小做了详细的标注，未约定误差处理。因此，金华公司交付的房屋是否与合同约定一致，关键看交付的房屋尺寸与平面图约定是否一致。经始兴县住房和城乡规划建设局核实并函告原审法院：“金华苑”建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，来函所附图纸与规划报建图纸相符。且在原审庭审中，双方均认可交付的房屋尺寸与附件一平面图约定标注的尺寸一致。因此，金华公司交付的房屋符合双方合同约定的房屋，不存在面积减少的情形。原审法院仅凭房产证登记的面积认定金华公司减少房屋面积是片面和狭窄的，且不符合法律规定。五、双方在《广东省商品房买卖合同》中第四条约定按套出售，约定的价款属于该房屋的总价款，双方对转让价款的约定和面积无关。综上所述，原审法院在认定事实及适用法律方面明显错误。金华公司交付的涉案房屋不管从面积计算还是从尺寸对比来看，均符合合同约定，因此，金华公司请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回肖兰英、罗祥兴的诉讼请求；2、本案诉讼费由肖兰英、罗祥兴负担。肖兰英、罗祥兴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审询问中，双方均确认涉案房屋属预售。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、肖兰英、罗祥兴与金华公司是否存在房屋买卖合同关系的问题。二、金华公司向肖兰英、罗祥兴交付的房屋是否存在面积差异及应否就面积差异返还购房款的问题。一、肖兰英、罗祥兴与金华公司是否存在房屋买卖合同关系的问题。金华公司主张其系将房屋出售给蔡庆红，由蔡庆红转卖给肖兰英、罗祥兴，并提供其与蔡庆红签订的《房屋销售合同》和蔡庆红所写的《委托书》、《证明》拟证实其主张。分析上述证据，其仅能说明金华公司与蔡庆红之间可能存在房屋买卖关系，蔡庆红转售房屋给肖兰英、罗祥兴只是金华公司与蔡庆红的陈述，并未得到肖兰英、罗祥兴的认可，金华公司也未能提供直接证据证实蔡庆红与肖兰英、罗祥兴就涉案房屋成立买卖合同关系。而从金华公司与肖兰英、罗祥兴的实际履行行为来看，双方订立的《广东省商品房买卖合同》，加盖了金华公司的公章，肖兰英、罗祥兴向金华公司交付房款，金华公司以该公司名义出具收据及发票，可见，金华公司在《广东省商品房买卖合同》不是以受托人身份参与合同履行，故其与肖兰英、罗祥兴就涉案房屋成立交易关系是双方的真实意思表示，与金华公司所主张的签订《广东省商品房买卖合同》系代办房产证的事实不符。综上，金华公司以出卖人身份而非受托人身份与肖兰英、罗祥兴签订《广东省商品房买卖合同》并实际履行，本院确认该买卖合同有效，金华公司与肖兰英、罗祥兴就涉案房屋存在买卖合同关系，双方当事人应按该合同约定履行各自合同义务。二、金华公司向肖兰英、罗祥兴交付的房屋是否存在面积差异及应否就面积差异返还购房款的问题。双方在《广东省商品房买卖合同》第三条中约定，涉案房屋为预售商品房，虽第四条约定为现房，但经双方在诉讼中确认为预售，故应以双方共同意思表示为准，本院确认涉案房屋为预售。对于涉案房屋计价方式，肖兰英、罗祥兴主张是原约定按建筑面积每平方米2862.25元计算总价款，金华公司则主张是按套计价。虽双方在《广东省商品房买卖合同》第四条中约定是按套出售，但根据金华公司出具发票记载，双方约定的单价是按面积计价。在双方对此存在争议情况下，因金华公司系《广东省商品房买卖合同》格式范本的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，应根据发票记载内容，认定双方系按面积计价，而非金华公司主张的按套计价。双方已在《广东省商品房买卖合同》中约定，房屋建筑面积为111.80平方米，金华公司交付的房屋却仅为建筑面积103.25平方米，明显少于约定建筑面积。综合上述论述，因涉案房屋为预售且按建筑面积计价，故金华公司主张适用的建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定，以房屋平面图与实际建设尺寸一致为由，主张其交付的房屋不存在面积减少情形，理由不成立，本院不予支持。因金华公司交付的房屋建筑面积少于合同约定，故应适用《广东省商品房买卖合同》第五条约定，由金华公司向肖兰英、罗祥兴返还差异面积的购房款，对超出差异值±3%的部分，因双方对退补单价未明确约定，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定予以计算并无不当，本院予以认同。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金华公司的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由始兴县金华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜代理审判员  邓小华代理审判员  邹征衡二〇一六年五月二十三日书 记 员  胡仕忠第15页共15页