淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第2168号原告黄晓芝。委托代理人常宝珠，淮安市清浦区清江法律服务所法律工作者。委托代理人刘新彤，淮安市清浦区清江法律服务所法律工作者。被告淮安盛和置业有限公司，住所地淮安市盛和名都B1幢102室。法定代表人葛培义，职务董事长。委托代理人陈晨，淮安盛和置业有限公司职工。原告黄晓芝与被告淮安盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告黄晓芝及其委托代理人常宝珠、刘新彤到庭参加诉讼，被告盛和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告黄晓芝诉称：原、被告之间签订有《商品房买卖合同》，约定：被告盛和公司应当在2013年7月31日前将验收合格的房屋交付给原告方，并应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。但被告盛和公司至今未将相关资料提供给产权登记机关备案，致使原告不能办理产权证书。被告在明知无法履行合同约定义务的情况下，将该项违约责任约定为总房款的0.1%，显失公平，应该按照同一小区其他的住户违约标准，将违约金调整为1%，并承担逾期办证之后的损失，故请求判令：1、被告一周内为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办证违约金5950元，并支付以购房款为基数，按6%银行贷款利率从2013年11月1日起计算至涉案房屋具备办证条件之日的违约金；3、被告承担本案诉讼费。被告盛和公司未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩状。经审理查明：被告盛和公司系淮安盛和名都小区开发商。2013年3月11日，原告黄晓芝夫妇与被告盛和公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告黄晓芝夫妇购买被告盛和公司开发的盛和名都A1幢1502房屋，房屋建筑面积93.23㎡，房价595000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告黄晓芝夫妇依约定向被告盛和公司支付了全部的购房款并按规定缴纳了房屋买卖契税、住宅维修资金、物业管理费等。被告盛和公司按约定将房屋交付给原告黄晓芝夫妇，原告一直居住使用至今。因被告至今未能协助原告办理房屋产权登记证书，原告遂诉至本院，主张办证及违约责任，引发本次诉讼。上述事实，有原告当庭陈述、商品房买卖合同、契税票据等证据载卷证明，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩，故对上述事实，本院予以确认。本案在审理过程中，还查明，本院在审理盛和名都小区A1幢楼其他业主诉讼被告的相同类型案件中，被告盛和公司已经认可与除A1幢楼外的大部分业主按已交购房款的1%约定逾期办证违约金，同时也认定原告所购买的盛和名都小区A1幢楼虽已验收交付原告等业主使用，但该幢楼未能通过规划验收手续，致使不能完成验收备案手续，从而无法办理产权登记。因被告未到庭应诉，致使本案调解不成。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告在签订的商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。而时至目前，被告盛和公司亦未能办理产权备案手续，致原告方无法办理产权登记证书，故被告盛和公司行为构成违约，应当承担违约责任。关于双方约定的违约金是否可以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金在补偿损失的同时还辅助具有惩罚性，否则约定违约金过低，违约人的违约成本也就过低，则不利于合同的全面履行。因此，合同法规定人民法院对违约金进行干预，允许人民法院调整不合理的违约金数额，对维护公平、诚实信用原则具有重要意义。本案中，被告盛和公司在房屋交付的两年多时间内未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告黄晓芝不能办理房屋权属登记证书，从而不能完全享有房屋所有权，而被告盛和公司按合同约定只需按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该违约成本明显过低，现原告黄晓芝要求予以增加，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金调整的幅度。本院认为，当事人自由约定的违约金是合同自由的具体体现，应当尊重当事人意思自治为基本原则，以违约造成的损失大小同时结合违约行为的情节及严重程度为依据进行必要的调整，同时要兼顾公平及诚实信用的原则。本案中，被告盛和公司与除A1幢楼外的其他业主大多按已交购房款的1%约定逾期办证违约金，本着公平及诚实信用原则，对本案原、被告所约定的逾期办证违约金应当参照该小区大多数业主约定的标准，即按已付购房款的1%进行调整。同时，由于房屋所有权证是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，不能及时办理产权证，势必影响房屋所有权人对房屋权能的行使，而且本案所争议房屋的产权证历时两年多至今仍无结果，何时能办仍处于不确定状态，被告盛和公司的违约行为程度较为严重，而且随着时间的推移，违约程度亦越严重，仅仅按固定的违约比例则难以体现出违约金的处罚作用，故本院酌情确定被告盛和公司在两年内（2013年11月1日至2015年10月31日）未办理权属备案登记手续的，按已付购房款的1%支付违约金，即5950元；超过两年后按每两年增加0.5%的违约金比例并结合违约时间进行调整计算，以进一步体现对违约行为的处罚力度，维护购房者的合法权益。（如：2015年11月1日至2017年10月31日期间的违约金，即按购房款的1.5%计算为8925元，如被告盛和公司在2016年10月31日办理了备案手续，则违约金为8925×0.5=4462.5元，如在2017年4月30日办理了备案手续，则违约金为8925×0.75=6694元，以此类推。）本案在审理过程中，查明A1幢楼至今仍不具备进行产权登记备案的条件，现原告黄晓芝要求被告盛和公司在一周为办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证，条件未成就，故原告的该请求客观上无法实现，本院不予支持。基于被告严重违约，原告才被迫起诉，从而导致产生案件诉讼费用。虽然本院将要支持的违约数额与原告主张的数额有较大的差距，但原告主张的诉讼标的是基于其常理的判断，并非是毫无根据的滥用诉权行为，出于对违约方的违约行为的否定性评价考虑，案件的诉讼费均应当由败诉方全部承担，故对原告要求被告承担案件全部诉讼费的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告盛和公司于本判决生效后十日内支付原告黄晓芝自2013年11月1日起至2015年10月31日止的违约金5950元；并从2015年11月1日起继续以595000元为基数，在1%的基础上，按每两年增加0.5%并按违约时间支付违约金至被告盛和公司将由其提供的资料报产权登记机关备案之日止；二、驳回原告黄晓芝的其他诉讼请求。如被告盛和公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1595元，由被告盛和公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  林晓军代理审判员  吴 均人民陪审员  周 南二〇一六年五月三十日书 记 员  石中玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。