辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终6149号上诉人（一审原告）：王冠喬，男，汉族，1983年2月8日生，现住址沈阳市于洪区。委托代理人：王振堂（王冠喬父亲），男，汉族，1953年1月12日生。被上诉人（一审被告）：辽宁筑城地产发展有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路99号。法定代表人：赵兴平，该公司执行董事。委托代理人：李鑫瑶，女，汉族，1985年2月9日出生，该公司工作人员。上诉人王冠喬因与被上诉人辽宁筑城地产发展有限公司（以下简称“筑城地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初632号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年5月12日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王冠喬一审起诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，原告按约定支付了购房款，但被告未按合同约定将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告迟延取得房产证，构成违约，应承担违约责任。商品房买卖合同第三条该商品房建筑面积118.63平方米，其中，套内面积102.25平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.38平方米（公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附表二），可是，商品房买卖合同书中的附表二是空白。商品房买卖合同第十七条第二款“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”这一条违背物权法。故来院诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期办证违约金2,924.23元；2、请求判令商品房买卖合同补充附件2无效；3、确认合同第十七条第5款无效；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。筑城地产公司一审答辩称：原告的诉讼请求不成立，逾期办证违约金，原告已经起诉过，并且被告已经进行了赔偿，不存在第二次赔偿。关于附件2，业主签定合同时已经明确通知建筑面积、套内面积、公共部位分摊面积，原告想要附件2与本案无关。合同17条约定，外墙使用权归卖方所有，所以原告的诉讼请求不成立。一审法院查明：2010年5月28日，原告王冠喬与被告辽宁筑成地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区长江北街154-1号3-6-1室商品房一处，房屋面积118.63平方米，房屋总价款584,845.9元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如果超过60个工作日，则一次性向买受人付百分之0.5合同总额的违约金。”该合同第十七条第二款约定：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”。该合同附件二名称为：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，但在该项附件中，当事人双方未约定或标明任何事项。2011年5月11日，被告向原告交付了房屋。2013年12月1日，原告诉至法院，要求被告赔偿逾期办证违约金2,924.23元。在该案审理过程中，原、被告双方签订了调解协议，约定：“一、原告同意将该房屋的延期入住违约金、延期办理权属登记违约金抵顶位于沈阳市于洪区长江北街154-1号361号房屋的物业费，相关抵顶及转帐手续由被告负责办理；二、该房屋的延期办理权属登记违约金为2，924元，该违约金为被告违约责任的一次性补偿；三、抵顶物业费的费率、期限及金额以物业公司向原告开具的物业费收据为准，但如遇物业费费率调整，则按照调整后的费率重新计算或由原告补交差额；四、双方无其他任何纠纷。”2013年12月10日，我院作出（2013）于民二初字第04216号民事调解书，该调解书现已发生法律效力。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方均意思表示真实，双方商品房买卖合同法律关系依法成立。关于原告主张确认《商品房买卖合同》第十七条第5款无效的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案中，《商品房买卖合同》第十七条第5款约定：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”，该商品房所在楼宇的外墙面属于楼宇全体业主共有，原、被告双方均无权擅自约定外墙面使用权的归属，而且被告未能提供证据证明已取得其他全体权利人授权，故双方的该项约定无效。另外，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；《中华人民共和国合同法》第四十第规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，被告未能举证证明在订立《商品房买卖合同》时对第十七条第5款关于楼宇外墙面使用权归出卖人所有的相关事项采取合理的方式提请对方注意，而且该约定在内容上排除了购房者的相应权利，故该约定应属无效，原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，因原告曾诉至我院，我院针对该项诉讼请求已作出民事调解书，现该民事调解书已发生法律效力。根据民事诉讼一事不再理原则，该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张请求判令商品房买卖合同附件2无效的诉讼请求。该合同附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，在该项附件中，当事人双方未约定或标明任何事项，故不存在确定合同相关内容是否有效的问题；而且，商品房出卖人对公共部位与公用房屋分摊建筑面积进行说明，并不是合同约定义务，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。一审法院判决：一、原告王冠喬与被告辽宁筑成地产发展有限公司订立的《商品房买卖合同》第十七条第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”的约定无效；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告辽宁筑成地产发展有限公司承担。宣判后，王冠喬不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、改判被上诉人补充商品房买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊面积构成说明；2、改判被上诉人向上诉人支付2013年12月2日至2015年12月2日的逾期办理房产证违约金2,924.23元；3、被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。主要理由：一、一审判决对合同法认定不清，违反法律规定。1、被上诉人依法应向上诉人补充附件二内容。合同法第三十九条规定，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。第四十条规定，排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人侵害了上诉人的知情权。2、被上诉人应当向上诉人支付逾期办理房产证违约金。（2013）于民二初字第04216号民事调解书不合法，并未进行法庭调查和调解，未进行正式宣判，当事人到庭后就让签字，说以顶物业费方式进行赔偿，判决书由物业公司给我方，但至今我方并未接到判决书，该调解书没有保护我方的合法权益，部分内容可视为无效，上诉人在第一个两年申述期主张了权利，第二个申述期内再次主张权利依法有效。被上诉人筑城地产公司二审答辩称：1、上诉人要求提供附件二，该说明由房产部门测量并计算，并非我公司出具。如果上诉人对分摊面积及公共部位有异议，可以向房产部门提出。2、违约金在合同上约定超过60日一次性向买受人支付房款总额的0.5%，上诉人就违约金事宜已向一审法院起诉，并以调解结案，依据民诉一事不再理原则，上诉人该项诉讼请求不应支持。本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、房屋准住通知单、发票、收据等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，并结合相关证据和事实，本案争议焦点问题是：1、被上诉人是否应当向上诉人支付逾期办理权属登记违约金；2、上诉人诉请要求判决《商品房买卖合同》附件二无效是否应予支持。一、关于被上诉人是否应当向上诉人支付逾期办理权属登记违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人逾期办理权属登记违约情况下，一次性向上诉人支付百分之0.5合同总额的违约金。由于上诉人曾提起诉讼，要求被上诉人按照合同约定支付逾期办理权属登记违约金，且一审法院已经作出民事调解书，该民事调解书已经发生法律效力。因此，一审法院根据“一事不再理”原则，未支持上诉人的该项诉请正确。对于上诉人提出其不持有民事调解书，审理时没有进行调解，调解书没有保护上诉人合法权益，部分内容视为无效等上诉主张，本院认为，上诉人作为该案一方当事人，可持规定手续依法查阅该案卷宗材料，在未经法定程序认定违法撤销的情况下，民事调解书仍然具有法律效力。而且，根据上诉人二审陈述，该调解书内容处于实际履行状态。因此，上诉人的主张不能成为其再次诉讼的理由。对于上诉人提出被上诉人逾期办理权属登记违约行为仍在继续，经过第二个两年期限还应继续支付违约金的主张，因《商品房买卖合同》第十五条明确约定为一次性给付的违约金，并非按照违约期限长短可再次给付的违约金，故上诉人提出的该项主张，与合同约定不符，且缺乏事实和法律依据，本院无法予以支持。二、关于《商品房买卖合同》补充附件二是否应为无效的问题。上诉人上诉提出的第一项上诉请求“改判被上诉人补充商品房买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊面积构成说明”实为诉讼请求的变更，即提出了一项新的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”对于该项上诉请求，本案二审无法进行审理。对于上诉人一审诉请“要求判令商品房买卖合同附件二无效”，一审法院已经进行了论述，本院予以认同，故不再赘述。此外，根据双方当事人的陈述，该份商品房买卖合同已经在房产部门办理了合同备案，由于房产部门现阶段并未强制要求出卖人与买受人签订商品房买卖合同时必须将公共部位与公用房屋分摊面积构成说明在附件中明确列明，故上诉人诉请要求判令附件二无效缺乏相应内容。涉案房屋尚未取得初始登记批复，如果最终产权登记的套内建筑面积与公共部位与公用房屋分摊建筑面积与合同约定存在差异，双方也可以按照合同约定有关面积确认及面积差异处理条款解决。因此，一审法院未支持上诉人的诉讼请求，并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人王冠喬预交），由上诉人王冠喬负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓代理审判员  史舒畅代理审判员  王 虹二〇一六年五月二十日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；