惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第1455号原告：朱琳菊，女，汉族，1960年7月13日出生，住惠州市大亚湾区，委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。被告：惠州市惠阳区大亚湾开发总公司（原称惠阳县大亚湾开发总公司）。住所地：惠州市大亚湾区澳头港货运区。法定代表人：刘佛喜。委托代理人：刘潮芬，广东东舟律师事务所律师。被告：惠州市建筑工程总公司。住所地：惠州市惠城区恒丰街1号恒丰花园A、B栋2层02号。法定代表人：刘建区。被告:惠州市建筑工程总公司惠阳分公司。住所地：惠州市惠阳区淡水镇铁湖书院五村。法定代表人：欧卫民。上述两被告共同委托代理人：邬可忠，广东方正联合律师事务所律师。被告：张瑞珍，女，汉族，1949年9月15日出生，住惠州市惠城区，系死者叶美胜的妻子。被告：叶抒明，男，汉族，1973年7月20日出生，住址同上，系死者叶美胜之子。被告：叶柳萌，女，汉族，1975年8月28日出生，住址同上，系死者叶美胜之女。上述三被告共同委托代理人：李新民，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者原告朱琳菊诉被告惠州市惠阳区大亚湾开发总公司（下称大亚湾开发总公司）、惠州市建筑工程总总司（下称惠州建总）、惠州市建筑工程总公司惠阳公司（下称惠州建总惠阳公司）、张瑞珍、叶抒明、叶柳萌商品房预售合同纠纷一案，本院2015年7月27日立案受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2015年9月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王立平、被告大亚湾开发总公司的委托代理人刘潮芬、惠州建总及惠州建总惠阳公司的委托代理人邬可忠到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因张瑞珍、叶抒明、叶柳萌于本案有利害关系，本院依法追加其为本案被告参加诉讼。2015年12月10日，本院组成由审判员邹伟如担任审判长，审判员徐黎、曾日华参加的合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王立平，被告大亚湾开发总公司的委托代理人刘潮芬，惠州建总及惠州建总惠阳公司的委托代理人邬可忠，张瑞珍、叶抒明、叶柳萌的委托代理人李新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱琳菊诉称：1995年9月29日，原告与惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处签诃了《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》，合约上盖有惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处印章及叶美胜私章。合约约定原告购买顺景公寓A座402房（面积约102平方米），够楼价80000元，交楼日期为1996年5月1日。合约还约定“该楼由大亚湾开发总公司开发及由该公司担任售楼总代理”。1995年9月29日期间，原告向惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处支付上述房屋购房款人民币60000元，收款收据上盖有惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处印章及叶美胜私章，以及收款人叶美胜的签名。因惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处没有办理预售商品房登记，无商品房预售许可证明，加之，顺景公寓工程未全部完工，所以，一直无法验收交楼。为此，原告和其他业主多年来一直在信访，希望政府相关部门予以解决，直至2015年7月13日惠阳区国资委田主任答复原告处理不了并要求原告通过法律途径解决，2015年7月15日，惠阳区政府办公室在网上回复建议原告通过法律程序解决。鉴于惠阳县大亚湾开发总公司与惠州市建筑工程总公刊下属淡澳工程处（1994年3月更名为惠州市建筑工程总公司惠阳公司）于1991年10月24口签订了《合作兴建“顺景公寓”商住楼合同》片加盖了印章。合同约定，由惠阳县大亚湾开发总公司提供建设用地1440平方米作为投资，并负责平整土地，为筹建班子无偿提供办公用房，电话安装，办公室用具等费用计入建筑成本摊销；由惠州市建筑工程总公司下属淡澳工程处联系设计单位，建设图纸及承担设计费用，出资并承建楼宁总工程；以惠阳县大亚湾开发总公司的名义作为销售商住楼的总代理，双方其同管理销售楼宇的有关业务，共同管理售楼资金．售楼资金存入双方认可的银行账户，售楼资金的使用经双力同意认可后才能使用。根据该合作合同，惠阳县大亚湾开发总公司与惠州市建筑工程总公司惠阳公司均为顺景公寓的开发商，依法应当对原告的购房款及损失承担连带清偿责任，又因为惠州市建筑工程总公司惠阳公司系惠州市建筑工程总公司的下属分支机构，因此，惠州市建筑工程总公司应当对惠州市建筑工程总公惠阳公司所应承担的上述款项负连带清偿责任。综上，根据上述事实和相关法律法规规定，由于原告已交付了购房款60000元，但被告没有办理商品房预售登记，无商品房预售许可证导致《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》无效，至今无法交偻也办不了房屋产权证书，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益。原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、三被告连带向原告返还购房款人民币60000元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率4倍，自每笔款收取之曰起计算至本息付清为止），并依法确认原告与惠阳县大亚湾开发总公司签订的《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》无效；二、三被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交的主要证据有:签订于1994年5月18日的三份《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》；《收款收据》、《收据》；死者叶美胜书写给原告的实付房款说明；2014年5月27日由惠州市公安局桥背派出所出具的《证明》；原告自2011年3月18日至2015年7月15日持续向大亚湾开发总公司、惠阳区信访局、惠阳区国资委、惠阳区商业集团公司等反应情况的函件；被告大亚湾开发总公司与惠州建总惠阳公司签订的《合作兴建“顺景公寓”商住楼合同》；大亚湾开发总公司于1995年9月28日原告出具的《证明》等，拟证明其诉称的事实。被告大亚湾开发总公司辩称：一、答辩人未收到朱琳菊的购房款。购房合约中“惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处”的公章并非我公司的公章。收款人叶美胜并非我公司的员工。我公司从未使用过“惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处”的公章。二、本案已经超过诉讼时效。购楼合约约定的交楼时间为1996年5月1日，因此，1996年5月1日至1998年5月1日期间的两年内，原告应提出权利主张，而原告2015年7月27日才向法院起诉，已经超过了两年的诉讼时效，其权利主张丧失胜诉权。被告大亚湾开发总公司未向法庭提交证据。被告惠州建总、惠州建总惠阳公司辩称：一、作为原告，其与叶美胜签订的合同至今已经超过民事诉讼法规定的最长保护期20年，也超过了法律规定受到侵害之日起算的2年期限，因此原告的起诉依法应当驳回。二、原告起诉本两被告没有事实和法律依据，根据生效的民事判决的认定，原告与被告大亚湾开发总公司及叶美胜签订的合同与本两被告没有关联。因此，原告请求被告惠州建总、惠州建总惠阳公司承担连带责任无事实和法律依据。被告惠州建总、惠州建总惠阳公司向法庭提交（2002）惠湾法民初字第66号民事判决书、（2002）惠中法民二终字第54号民事判决书各一份，拟证明其辩称的事实。被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌辩称：死者叶美胜生前没有跟家人说这些情况，三个继承人对原告与叶美胜的经济交往不清楚。希望法庭查明事实予以公正处理。被告张瑞珍、叶*明、叶*萌未向法庭提交证据。经审理查明：1995年9月29日，原告朱琳菊与惠阳县大亚湾开发总司顺景公寓售楼处签订《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》一份，约定原告购买顺景公寓A座402号（建筑面积为102平方米），购房总价款为80000元，交楼时间为1995年5月1日前。合同约定的付款方式为分期付款即签订合同时支付首期款60000元，剩余房款20000元于1995年11月30日前付清，合同同时约定该楼由大亚湾开发总公司开发及由该公司担任售楼总代理。合约上盖有顺景公寓售楼处印章及死者叶美胜私章。1995年9月29日，原告按约定以现金的方式支付给叶美胜购房款60000元。叶美胜在收到上述购房款后，向原告开具了收据，收据上由叶美胜作为收款人签名，并盖有顺景公寓售楼处印章及叶美胜私章。因顺景公寓至今无法验收交付使用，原告为此起诉至本院，提出前述诉讼请求。根据（2002）惠湾法民初字第66号民事判决书、（2002）惠中法民二终字第54号民事判决书，可明确以下案件事实：1991年10月24日，被告大亚湾开发总公司作为甲方、被告惠阳建总惠阳公司（当时称下属淡澳工程处，1994年3月更名为惠州市建筑工程总公司惠阳公司）与作为乙方的死者叶美胜签订了《合作兴建“顺景公寓”商住楼合同》，合同约定由甲方提供建设用地1440平方米作为投资，并负责平整土地，为筹建班子无偿提供办公用房，电话安装，办公室用具等费用计入建筑成本摊销，乙方负责联系建筑设计单位，建筑图纸及设计费由乙方负责，设计方案须经双方商定，乙方负责出资并承建楼宇总工程；商住楼房的销售与管理以甲方名义作为销售商住楼的总代理，双方共同管理销售楼宇的有关业务，售楼所得资金原则上先交纳应交费用及满足楼宇建筑的资金周转后，方按双方需要并经双方同意后才使用；甲方以提供红线内的用地面积计，没提供一平方米用地收回一平方米楼宇建筑面积，首层商场全部归甲方所有，不足部分从第四层及第八层中各半补回，其与的楼宇归乙方所有。合同签订后，叶美胜办理了报建手续并领取了开工许可证和施工许可证。另查，被告惠州建总于1990年3月申请成立淡澳工程处，1993年5月更名为惠州市建筑工程总公司淡澳公司，1994年3月更名为惠州市建筑工程总公司惠阳公司，被告惠州建总惠阳公司属被告惠州建总的分支机构，不具备法人资格。叶美胜已经去世，其财产由其配偶张瑞珍、子女叶抒明与叶柳萌继承，庭审过程中，该三被告明确表示继承叶美胜财产的方式为法定继承且不放弃。惠阳市大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处成立后未办理工商登记手续，刻制的印章也未经公安部门备案。该售楼处对外预售商品房时未办理预售商品房登记，没有取得预售商品房的许可证。顺景公寓主体工程于1993年7月间完工，由于资金短缺，致使收尾工程未能完成，至今无法验收交付使用，且双方也未能按合同约定进行产权分配。被告大亚湾开发总公司和叶美胜均承认，在顺景公寓建设中实际投资人是被告大亚湾开发总公司和叶美胜，被告惠州建总及惠州建总惠阳公司只是为获得施工业务才在合作合同中签章。再查，2011年3月至2015年7月间，顺景公寓的业主代表李玉茹代表原告等业主分别向惠阳县大亚湾开发总公司、惠阳区政府、惠阳区信访局、惠阳区国资委、惠阳区商业集团公司去函，请求上述单位保护其合法权益。以上事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》、《收款收据》、原告自2011年3月18日至2015年7月15日持续向大亚湾开发总公司、惠阳区信访局、惠阳区国资委、惠阳区商业集团公司等反应情况的函件、《合作兴建“顺景公寓”商住楼合同》、大亚湾开发总公司于1995年9月28日原告出具的《证明》，被告惠州建总、惠州建总惠阳公司提交的（2002）惠湾法民初字第66号民事判决书、（2002）惠中法民二终字第54号民事判决书等证据经庭审质证核实，予以认定。本院认为：原告朱琳菊与惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处于1995年9月29日签订的《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》，因顺景公寓售楼处至今未办理预售商品房登记并领取商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，故原告与顺景公寓售楼处签订的上述购楼合约无效。无效合同自始无法律约束力，根据无效合同的处理原则，顺景公寓售楼处应向原告返还购房款60000元，因顺景公寓售楼处未经工商注册登记，故作为实际收款人的叶美胜应将其收取原告购房款60000元返还给原告，因叶美胜已经去世，其财产均由被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌依法定方式继承，故被告张瑞珍、叶*明、叶*萌应在其各自继承叶美胜遗产的范围内向原告承担返还上述款项的责任。因顺景公寓售楼处至今未向原告交付房屋，给原告造成一定的损失，故原告主张支付利息的请求，有事实和法律依据，应予支持，但原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向其支付利息，理由不充分，本院不予支持，利息可按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自原告付款日起计付至上述款项付清日止。死者叶美胜虽然没有证据证明其成立顺景公寓售楼处及刻制印章已经得到被告大亚湾开发总公司同意，但《合作兴建“顺景公寓”商住楼合同》中有关以被告大亚湾开发总公司名义作为销售商住楼的总代理的约定，即是对叶美胜的一种授权，叶美胜成立顺景公寓售楼处无需再次获得授权。因此，作为顺景公寓实际开发商的被告大亚湾开发总公司应和叶美胜对返还原告购房款承担连带清偿责任。被告大亚湾开发总公司关于顺景公寓售楼处是叶美胜私自设立且独自收取购房款的辩解理由不充分，本院不予采纳。被告大亚湾开发总公司辩称原告的起诉超过了诉讼时效。因本案争议的购楼合约属于无效合同，无效合同自始无法律约束力，该合同在本院确认无效之前，难以审查确认原告知道或者应当知道其权利被侵犯的时间，因而计算诉讼时效期间应从该合同被确认为无效时起算，故被告的上述辩解理由不充分，本院不予采纳。被告惠州建总惠阳公司虽在上述“合作合同”中签章，但该被告未实际投资也未参与经营，且涉及到顺景公寓的开工许可证和施工许可证均确认被告惠州建总是施工单位，因此被告惠州建总与惠州建总惠阳公司不是顺景公寓的开发商，对本案购楼款的返还不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告朱琳菊与惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处于1995年9月29签订的三份《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》（顺景公寓*座402号房屋）无效。二、被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌自本判决生效后10日内在各自继承叶美胜遗产的范围内，向原告朱琳菊返还购房款60000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自1995年9月29日开始计算至上述款项付清日止）。被告惠州市惠阳区大亚湾开发总公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告朱琳菊对被告惠州市建筑工程总总司、惠州市建筑工程总公司惠阳公司的诉讼请求。四、驳回原告朱琳菊其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌及被告惠州市惠阳区大亚湾开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  邹伟如审判员  徐 黎审判员  曾日华二〇一六年五月二十四日书记员  邹晓婷