河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17823号上诉人（原审原告）：高雯。委托诉讼代理人：郭琪，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅飞龙，河南千盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈超杰。上诉人（原审被告）：闫红丽，女。上诉人高雯因与上诉人沈超杰、闫红丽物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制进行了审理。上诉人高雯的委托诉讼代理人郭琪，上诉人沈超杰、闫红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高雯上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判沈超杰、闫红丽向高雯支付装修拆除及恢复原状费用损失2万元整；3.依法改判沈超杰、闫红丽支付其非法占用高雯房屋期间给高雯造成的房屋占用费损失暂计5万元（暂计至2020年12月14日，要求按照每月2000元的标准，从2018年11月14日起计算至其实际交还房屋之日止）；4.本案一、二审费用由沈超杰、闫红丽承担。事实和理由：一审法院在已查清高雯系案涉房屋所有人，沈超杰、闫红丽系非法入住案涉房屋等事实的情况下，却认定“高雯对房屋疏于管理，给他人造成可乘之机，存在一定的过错”，认定事实严重错误。首先，高雯之前根本不认识沈超杰、闫红丽。沈超杰、闫红丽被案外人蔡菡蕊欺骗，并通过非法手段强行入住高雯房屋。高雯作为一个普通的理性人，根本不会也不可能预见到这种情况的发生。一审法院认定高雯主观上有过错，是对高雯理性无限苛责，根本不能成立。其次，高雯因为孩子年纪尚小，需要照顾着上学，所以和丈夫、孩子一起在其父母处居住。这才没有时间对案涉房产进行收房装修，使该房产空置，给蔡菡蕊以可乘之机。但这绝对不属于高雯的过错。沈超杰、闫红丽辩称，认可一审判决对拆除装修、恢复原状费用及房屋占有费用部分的处理。沈超杰、闫红丽上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判驳回高雯的起诉；2.本案一审、二审诉讼费由高雯承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，沈超杰、闫红丽系善意第三人，善意取得此房屋。高雯授权给案外人陈献生卖房子，案外人陈献生作为中间人，把房屋交给案外人蔡菡蕊，让蔡菡蕊帮忙出售，并让蔡菡蕊帮忙给高雯将此房屋换成大房子。高雯给陈献生40万元的房款差价款，因为高雯想要将涉案房屋换成大面积的房子，所以把涉案房子手续和钥匙交给了陈献生，沈超杰、闫红丽是经过蔡菡蕊购买的此房屋。在购买此房屋之前，沈超杰、闫红丽并不知道房东是高雯，只知道涉案房屋的所有者是蔡菡蕊。2018年11月14日，沈超杰、闫红丽与蔡菡蕊签订房屋买卖协议，双方约定蔡菡蕊于2018年11月14日共收到沈超杰、闫红丽240000元购房款，沈超杰、闫红丽购买坐落于郑州市××区保全街××院铁道××花园小区××楼××单元××室，蔡菡蕊承诺该房屋性质为商品房，无其他任何与此房屋所有权的相关纠纷，并于2019年3月1日前办理完该房屋的房产证。如该房屋性质不明确，或者有其他不明原因的产权纠纷，沈超杰、闫红丽随时可以要求蔡菡蕊退还全部已付款项，并承担已付款的20％作为违约金。沈超杰、闫红丽在和案外人签订协议时并未见过高雯，对涉案房屋产权是郑州市铁路局职工保障住房并不知情，蔡菡蕊坚持称涉案房屋系商品房，将来能办理房屋产权证，因此沈超杰、闫红丽才与蔡菡蕊签订的房屋买卖协议。沈超杰、闫红丽系善意第三人，买卖房屋的行为属于善于取得，符合善意取得的构成要件。第一，蔡菡蕊并不是房屋的所有权人，并没有处分权，属于无权处分。第二，沈超杰、闫红丽在受让财产时是善意的，因为涉案房屋的产权是郑州铁路局职工保障住房，并没有去房产局登记，房管局也查不到此房屋，案外人一直告知沈超杰、闫红丽，此房屋系商品房，沈超杰、闫红丽才决定购买，因此沈超杰、闫红丽是善意第三人。第三，沈超杰、闫红丽已经支付合理对价，沈超杰、闫红丽于2018年11月14日将房屋首付款240000元已经支付给蔡菡蕊，并装修入住；2.本案涉及刑事犯罪，应当先刑事后民事。蔡菡蕊因涉嫌诈骗已经被郑州市公安局嵩山路分局立案侦查，目前刑事案件还未处理完毕。沈超杰、闫红丽是蔡菡蕊诈骗行为的受害者，本案应当在侦查机关对涉嫌刑事犯罪的事实查清之后，由法院先对刑事犯罪进行审理，再就涉及的民事责任进行审理。不应当单独就其中的民事责任进行审理判决。根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于及时查处在经济纠纷案件中发现的经济犯罪的通知》的规定：“各级人民法院在审理经济纠纷案件中，如发现有经济犯罪问题，应按照最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于执行刑事诉讼法规定的案件管辖范围的通知》，将经济犯罪的有关材料分别移送给有管辖权的公安机关或检察机关侦查、起诉……”。高雯辩称，一、一审法院认定高雯是涉案房屋所有权人，沈超杰、闫红丽非法侵占房屋应当搬离并归还房屋，认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。案涉房产是郑州铁路局职工保障性住房，只有郑州铁路局职工有资格申请，高雯符合申购条件，在取得了购房资格、缴纳了集资款及其他相关费用，由郑州铁路局颁发了职工住房证后，已经合法有效的取得了涉案房屋的所有权。沈超杰、闫红丽私自利用高雯的名义从物业处骗取钥匙，已经构成非法侵占，高雯并不存在过失。二、沈超杰、闫红丽并非善意第三人，是在明知蔡菡蕊无处分权的情形下，以冒用高雯名义的非法方式取得房屋钥匙占有房屋，沈超杰、闫红丽的目的是贪图显著低于市场价的不法利益，所谓善意取得的上诉理由根本不能成立。1.沈超杰、闫红丽绝非善意第三人，沈超杰、闫红丽是从案外人蔡菡蕊处受让房屋，明知转让人蔡菡蕊无处分权，明知房屋性质其自身无权购买。首先，沈超杰、闫红丽签订房屋买卖协议的主体是案外人蔡菡蕊，并非高雯。沈超杰、闫红丽称自己不知情，严重不符合常理，也与证据不符。沈超杰、闫红丽在上诉状中说法前后矛盾，一会称签协议时不知道是铁路局职工的保障性住房，一会说“自己受让房产时是善意的，房子是铁路局职工保障性住房，并没有去房管局登记，房管局也查不到此房屋”，可见沈超杰、闫红丽强行找的善意取得的理由太过牵强。事实是在录音中沈超杰、闫红丽承认“后来她说的她会把这个房子弄成，意思是这个高雯卖方的”，可见沈超杰、闫红丽非常清楚房屋是高雯的。其次，沈超杰、闫红丽都是智力正常的成年人，若真的是善意，蔡菡蕊说是商品房，沈超杰、闫红丽就应当要求其出示产权证登记的产权人信息或购房合同信息。若蔡菡蕊所谓没有房产证的理由是房子属于职工保障性住房，沈超杰、闫红丽还认为房子是商品房；若在蔡菡蕊未提供上述信息的情形下，沈超杰、闫红丽还认为房屋产权人是蔡菡蕊，那沈超杰、闫红丽自身也存在严重的过失，不构成善意第三人。再次，退一步说，即不考虑沈超杰、闫红丽所谓的不知情，也不考虑所谓不知情属于自身重大过错。在一审高雯提供的录音证据中沈超杰、闫红丽声称“物业上所有的东西都是我去弄的，这房子是高雯的手续我也知道”。可见沈超杰、闫红丽不仅明知房屋所有权人是高雯，更是明知房屋的交付不合法，要假冒高雯的名义进行，沈超杰、闫红丽明知自己并非善意受让人。另外，单从房屋价格沈超杰、闫红丽所谓善意的理由就不能成立。沈超杰、闫红丽与蔡菡蕊的房屋买卖协议上，面积八十多平的涉案房屋，总价仅仅四十万，比郑州房价正常价格低了三分之二还多，严重不符合常理。协议上还特意注明保密房屋出处及办理流程，这样的价格和约定严重超出善意的范围；2.沈超杰、闫红丽没有支付合理价款，不符合善意取得的构成要件。沈超杰、闫红丽就是明知房屋是铁路局职工保障性住房，明知房屋已经属于高雯的情形下，因为贪图显著低于市场价的不法利益，才与明知不是房屋权利人的蔡菡蕊签订协议，不能构成善意取得。三、本案审理程序合法，不适用沈超杰、闫红丽所称的先刑事后民事。本案是高雯与沈超杰、闫红丽之间的物权保护纠纷，案外人和沈超杰、闫红丽之间的买卖协议系沈超杰、闫红丽与案外人之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，沈超杰、闫红丽也没有证据证明高雯因物权保护案件被刑事立案侦查，根本无需适用所谓的“先刑事后民事”。另，当庭补充：沈超杰、闫红丽所称高雯授权给陈献生并非事实，即使其所谓高雯授权给陈献生，也应当是与高雯签订房屋买卖协议，而非与完全与房屋无关的蔡菡蕊签订房屋买卖协议，其所谓因为授权而善意取得的理由也不能成立。高雯向一审法院起诉请求：1.依法判令闫红丽、沈超杰停止侵权，搬出郑州市二七区保全街89号院铁道京广花园小区14号楼1单元2703号房屋，将房屋归还给高雯；2.依法判令闫红丽、沈超杰赔偿高雯装修拆除及恢复原状费用损失暂计2万元整；3.依法判令闫红丽、沈超杰支付非法占用高雯房屋期间给高雯造成的房屋占用费损失暂计4.4万元（暂计至起诉之日，要求按照每月2000元的标准，从2018年11月14日起计算至其实际交还房屋之日止）；4.依法判令闫红丽、沈超杰赔偿高雯电费600元、物业费1572元；5．本案的全部诉讼费用由沈超杰、闫红丽承担。一审法院认定事实：高雯系郑州铁路局职工，案涉房屋二七区保全街89号院14号楼1单元2703号系郑州铁路局职工保障性住房，高雯根据省市有关房改政策及铁路局相关规定，自愿申购该房屋并按规定缴纳集资建房款，之后，郑州铁路局给高雯发放职工住房证，证书载明：“二七区保全街89号院14号楼1单元2703号房主姓名高雯，工作单位集团公司客运部，迁入日期2020年7月2日”，且明确规定：职工住宅只限于铁路职工家属居住，离开铁路时按管理办法的规定缴回房屋。后高雯准备入住该房屋时，发现闫红丽、沈超杰在案涉房屋内居住，双方产生争议，诉至一审法院。另查明：2018年11月14日，闫红丽（乙方）与案外人蔡菡蕊（甲方）签订房屋买卖协议，主要约定：甲方于2018年11月14日止共收到乙方240000元款项，乙方购买坐落于郑州市××区保全街××院铁道××花园小区××楼××单元××室，甲方承诺该房屋性质为商品房，无其他任何与此房屋所有权的相关纠纷，并于2019年3月1日前办理完该房的房产证…如该房屋性质不明确，或有其他不明原因的产权纠纷，乙方随时可要求甲方退还全部已付款，并承担已付款的20％作为违约金…甲方有权要求乙方保密房屋出处以及相关办理流程。同日，闫红丽向蔡菡蕊转账240000元首付款。沈超杰、闫红丽称其在和蔡菡蕊签订协议时并未见过高雯，对房屋产权是郑州铁路局职工保障住房并不知情，仅是听蔡菡蕊称案涉房屋系商品房，将来能办理房产证，故与蔡菡蕊签订房屋买卖协议。沈超杰、闫红丽庭审提交的京广家园小区物业管理处出具的收据及燃气费、电费缴费凭证，均显示户主为高雯。沈超杰、闫红丽称其于2019年6月19日入住案涉房屋，至今仍在此居住。再查明：案外人蔡菡蕊因涉嫌诈骗已被郑州市公安局嵩山路分局立案侦查。一审法院认为，侵害民事权益，应当承担侵权责任。案涉房屋系郑州铁路局职工保障性住房，高雯系郑州铁路局职工，符合购房条件，并取得了职工住房证，足以证明高雯系案涉房屋的所有权人。闫红丽、沈超杰入住案涉房屋，既未与高雯签订房屋买卖合同，也未得到高雯的许可，其占有使用该房屋无事实和法律依据，高雯要求沈超杰、闫红丽搬出案涉房屋的诉请，于法有据，一审法院予以支持。高雯要求沈超杰、闫红丽赔偿其装修拆除费用损失、房屋占用费损失、电费物业费损失的诉请，综合本案案情，沈超杰、闫红丽由于轻信案外人蔡菡蕊，购买案涉房屋并投入资金进行装修，其占用房屋的行为虽存在过错，但沈超杰、闫红丽也是蔡菡蕊诈骗行为的受害者，高雯作为案涉房屋的所有权人，对房屋疏于管理，给他人造成可乘之机，也存在一定的过失，故对高雯的上述诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、闫红丽、沈超杰于判决生效之日起十日内搬离其占有的郑州市二七区保全街89号院铁道京广花园小区14号楼1单元2703号房屋，将房屋归还给高雯；二、驳回高雯的其他诉讼请求。案件受理费1454.3元，减半收取计727.15元，由闫红丽、沈超杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈超杰、闫红丽提交下列证据：《铁道·京广家园住宅质量保证书、住宅使用说明书》一份、张奕起诉王瑞民事起诉状一份、高雯起诉闫红丽、沈超杰民事起诉状一份，证明目的：高雯将手续交给陈献生，陈献生又转交给蔡菡蕊，闫红丽、沈超杰和蔡菡蕊签订了房屋买卖合同。高雯发表质证意见为：两份证据均不属于新证据，不能作为新证据在二审中予以采纳，且张奕的起诉状也不能证明本案高雯授权陈献生卖房，住宅质量保证书中也可以明确看出房子是铁路局职工保障性住房，闫红丽、沈超杰根本就不具有购买资格，证明目的不能成立。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，善意取得为公示原则的体现，故须有权利外观，善意取得构成要件齐备时，受让人始得取得物权。沈超杰、闫红丽陈述：“目前房屋权属登记没有登记在闫红丽、沈超杰名下……房屋买卖协议订立时房屋的市场价值为一百万出头”。由此可知，案涉房屋在《房屋买卖协议》订立时的市场价值远大于沈超杰、闫红丽已支付的24万元；另，目前房屋产权亦未过户登记至沈超杰、闫红丽名下，沈超杰、闫红丽主张善意取得房屋缺乏公示手段。同时，沈超杰、闫红丽陈述：“闫红丽与蔡菡蕊签订房屋买卖协议没有查看房屋权属证书或房屋买卖合同，蔡菡蕊告诉我这个房子是其舅用他家亲戚的名额占的……确实有贪便宜的心理我承认”，由此亦可知不能认定沈超杰、闫红丽在交易过程中善意且无过失。综上，沈超杰、闫红丽主张的善意取得要件不齐备，因此主张善意取得房屋的理由不能成立。高雯主张已于2018年8月交款完毕，于2019年8月得知案涉房屋被装修及占用居住，在此期间高雯有能力得知房屋占有的事实。一审法院据此认定因沈超杰、闫红丽轻信案外人蔡菡蕊，导致购买案涉房屋并投入资金进行装修，并进而认定高雯因对房屋疏于管理，给他人造成可乘之机，也存在一定的过失，并无不当。沈超杰、闫红丽主张因蔡菡蕊涉嫌诈骗被公安机关立案侦查，因此本案应当先刑事后民事。但本案为因高雯与沈超杰、闫红丽之间民事权利义务关系产生的纠纷，与蔡菡蕊涉嫌诈骗的事实并非同一法律关系亦非同一法律事实，因此，沈超杰、闫红丽主张本案应当先刑事后民事的理由，没有法律依据，不能成立。综上所述，高雯与沈超杰、闫红丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3004.3元，由高雯负担1550元，由沈超杰、闫红丽负担1454.3元。本判决为终审判决。审判员  刘皓二〇二一年一月六日书记员  王蕊