辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初14407号原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴迪，该公司员工。被告：金雅红，女，1968年12月8日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：尚玲欣、李正源，辽宁大宸律师事务所律师。原告沈阳绿城物业服务有限公司与被告金雅红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴迪，被告金雅红的委托诉讼代理人尚玲欣、李正源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2010年1月1日至2019年12月31日期间的户内物业费27900元；2、判令被告支付原告2010年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费2880元；3、判令被告支付原告拖欠期间的违约金1000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2006年11月进驻地王国际花园小区，并与该小区业主会员签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告也实际接受了原告提供服务。按照合同内物业管理服务费的收取之约定，住宅：1.5元/月×平方米，电梯费12元/月×人，住宅商业网点0.75元/元×平方米；二期白金公寓：2元/月×平方米（含电梯费），公寓商业网点：5元/月×平方米；特殊收费标准由物业公司与业主委员会协商制定。原告已经按照合同约定履行了物业管理服务，被告拖欠物业服务费，严重违约，依据合同第七章第二十一条之约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的（包括电梯运行费），物业公司有权向业主或物业使用人收取违约金，计算标准为按应缴总额的日千分之三支付违约金。对于欠费不缴纳的，物业公司可向项目所在地人民法院起诉。被告金雅红为地王国际花园7号楼3单元10楼2号业主，该房屋的建筑面积为154.98平方米。原告按照合同约定为被告的住宅提供物业服务，可是被告却拖欠物业服务费不缴，原告一直向被告催要未果。为了维护原告的合法权益，为了更好地为本小区提供物业管理服务，故原告诉至法院，请求人民法院判令支持原告的诉讼请求。被告金雅红辩称，一、原告对答辩人2010年1月1日至2016年8月5日期间的物业费及电梯费的请求权已超过法定的诉讼时效，原告的该部分诉讼请求应依法予以驳回。答辩人于2006年3月入住地王国际花园小区7号楼3单元10楼2号（该房屋系7号楼的顶层），并开始缴纳物业费和电梯费。入住当年，答辩人居住的房屋屋顶开始大面积漏水，给答辩人房屋的天花板、屋内墙面、窗框、屋内木制装潢及家具均造成了不同程度的损毁，严重影响了答辩人的正常居住生活并给答辩人造成了经济损失。为此，答辩人自2006年起多次向原告反映问题，但原告却始终未对屋顶漏水问题做出任何维修和赔偿，答辩人屋顶漏水问题多年来始终没有得到妥善解决。在原告明显违反《地王国际花园一、二期住宅物业服务合同》（以下简称“《服务合同》”）的情况下，答辩人不得不于2010年起拒绝向原告缴纳物业费及电梯费。在长达近十一年的维权行为无果后，答辩人无奈最终于2017年5月以个人名义雇佣装修队，对7号楼的楼顶进行维修并加装防水隔离。由于原告对答辩人屋顶漏水问题迟迟不能给予解决，原告便没再向被告索要过物业费及电梯费，直至2019年8月5日在答辩人房门上张贴提示函。鉴于此，原告对答辩人2010年1月1日至2016年8月5日期间的物业费及电梯费的请求权已超过法定的诉讼时效（2010年1月1日至2015年10月1日期间物业费请求权的诉讼时效为两年，2015年10月2日至2016年8月5日期间物业费请求权的诉讼时效为三年），原告的该部分诉讼请求依法应予以驳回。二、原告明显违反《服务合同》中对园区共用部位维修管理义务的相关约定，应就其违约行为给答辩人造成的全部损失承担赔偿责任，赔偿费应与物业费及电梯费相抵。《服务合同》第三条约定，原告应对园区共用部位进行维护和管理，安排专人24小时接听电话，进行信息沟通，维修人员接到报修后，根据实际情况与业主约定维修时间，并按时到场维修；《服务合同》第七条约定，物业费服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。答辩人在发现屋顶漏水后，曾多次与原告沟通要求其维修，但原告始终未对屋顶漏水问题做出任何维修和赔偿。屋顶漏水不仅给答辩人的正常生活造成了严重困扰，也给答辩人造成了经济损失，多处墙面及室内物品等都被污水浸泡，并导致室内家具、衣物等发霉。答辩人长达近十一年的维权行为无果后，无奈于2017年5月以个人名义雇佣装修队，对7号楼的楼顶进行了维修并加装防水隔离（仅此项维修便花费7800元），并翻修了被污水浸泡的天花板、墙面等。本案是原告明显违反《物业服务合同》对园区共用部位维修管理义务的相关约定，构成违约，原告应就其违约行为给答辩人造成的相关损失承担赔偿责任，并将赔偿费用与物业费及电梯费相抵。综合上述，请贵院在查明事实的基础上，依法作出公正的裁判，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金雅红系地王国际花园7号楼3单元10楼2号业主，该房屋建筑面积为154.98平方米。2008年7月18日，沈阳市沈河区地王国际花园业主委员会作为甲方，沈阳银基物业有限公司（即原告变更前企业名称，经工商部门核准，于2014年4月30日变更企业名称为原告现名称“沈阳绿城物业服务有限公司”，以下统称原告）作为乙方签订《地王国际花园一、二期物业服务合同》，约定由原告为地王国际花园一、二期住宅提供物业服务，物业管理服务内容为：共用部位、共用设施的日常小修维护和管理；公共秩序维护；清洁卫生维护；绿化养护；客户服务。物业收费标准为住宅：1.5元/月×平方米，电梯费12元/月×人，住宅商业网点0.75元/元×平方米；二期白金公寓：2元/月×平方米（含电梯费），公寓商业网点：5元/月×平方米。合同期限自2008年6月12日起至2011年6月11日止，合同到期后，双方没有解除合同需继续履行合同的，本合同自动延续。2011年6月12日及2016年8月10日，原告与沈阳市沈河区地王国际业主委员会两次续签了《地王国际花园一、二期物业服务合同》，合同期限延续至2021年6月11日。本院认为，原告是地王国际花园小区的物业服务企业，与该园区业主委员会签订物业服务合同，上述合同对包括被告在内的该小区全体业主具有法律约束力。原告依据上述物业服务合同，在该小区提供了物业服务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。关于被告提出诉讼时效的问题，原告在2013年起在本院多次对被告未交物业费及电梯费问题提起过诉讼，但原告在2013年起诉时，对2010年物业费及电梯费的主张，已超过诉讼时效，故本院对原告主张的2011年1月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费予以支持。关于电梯费，电梯系小区业主的公共设施，业主应依照相关规定缴纳电梯运行费。参照沈阳市物价局沈价发［2004］125号文件的规定，电梯运行服务费标准为每月每人12.00元，按月或按季度收取，人数按常住人口计算，学龄前儿童免收。现原、被告双方均认可被告的常住人口为2人，故对于原告按照2人主张电梯费，本院予以支持。关于被告辩称，对于房屋漏水的维修应属合同约定的“物业公共部位、公用设施的维护”，物业未履行合同约定属于违约。本院认为房屋漏水问题，属房屋质量问题，对于合同所载“公共部位”，按一般常识理解，应指园区内部环境等居民公用部位、设施，而非被告自家房顶，不应将房屋楼体划入此列。原告系物业服务公司，并非房屋买卖关系的主体，对房屋并无质量担保及维修的义务，被告应及时与开发商进行联系，并在房屋质保期内对房屋进行修缮，或与小区业主委员会进行联系，启动房屋维修基金进行彻底的修缮，故对于被告该项抗辩，本院不予采信。关于被告主张用维修房屋漏水的费用折抵物业费的问题，房屋漏水后原告自行进行修复，与原告的物业管理服务无直接关系，其不能成为被告折抵物业费的理由，故对于被告该项主张，本院不予采信。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费系因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告金雅红于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业费25106.76元（154.98平方米＊1.5元/平方米/月＊108个月）；二、被告金雅红于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2011年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费2592元（2人＊12元/人/月＊108个月）；三、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求及被告金雅红的其他抗辩意见。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取258.5元，由被告金雅红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  时 鑫二〇二〇年十二月十七日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫