山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终4372号上诉人（原审原告）：博兴县英豪房地产中介有限公司，住所地：博兴县锦秋街道博城五路**。法定代表人：韩明利，经理。被上诉人（原审被告）：鲍同胜，男，1982年10月29日出生，汉族，住博兴县。上诉人博兴县英豪房地产中介有限公司（以下简称英豪房地产中介公司）因与被上诉人鲍同胜居间合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2020）鲁1625民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人英豪房地产中介公司上诉请求：1.依法改判被上诉人支付中介费17318元并按日支付违约金3%（违约金时间按合同签订日期至付清中介费止）；2.依法改判被上诉人支付一、二审诉讼费。事实和理由：1.涉案合同只是对未签字的牟静静无效，对已签字的鲍同胜依然有效。合同中之所以列上牟静静，是在签订合同前她本人同意后才打上她的信息，签字时她听朋友说中介收费有便宜的才没有签字。《中华人民共和国合同法》第三十二条中没有规定所有当事人签字合同才成立，实际操作中买方有一人签字即可有法律效力。鲍同胜是《房产买卖合同》中的乙方（购房方），签字后合同成立生效，应当承担合同中的相关责任和义务。虽然被上诉人妻子牟静静没有签字，但牟静静在实际过户合同中已签字确认过户，并且办理了不动产证，形成了购买事实，因此，被上诉人应该按合同约定赔偿中介费及违约金。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2.关于中介费赔偿问题，一审判决认定鲍同胜、牟静静因与英豪房地产中介有限公司就中介费未谈妥错误，鲍同胜对中介费认可并签字，且说要说服牟静静来签字，后来便带着房源到鲁东房产办理了过户。房产中介不同于其他行业，成交房子关键是前期的推广、带看、沟通、谈判、签合同、最后才是办理过户贷款手续。中介行业跳单是常事，客户跳单后中介费会相对较低，不能因为有较低的跳单价格就抹杀前期中介人劳动，也不能把赔偿费用以客户跳单后的价格作为标准赔偿。被上诉人鲍同胜辩称，上诉人提交的合同不是以前我看的，前两页没有我方签字和手印，我跟我对象两个人去的，我对象没签字，一式三份合同我也只签了一份。上诉人之前承诺的中介费只是口头协议，签完合同后上诉人就改了，也没有成交，之后我想把合同要回来，上诉人一直没有给我。涉案房屋不是独家房源。据我了解，上诉人起诉的案件不只我一人，上诉人早就有这种想法，为起诉做出了充分准备。英豪房地产中介公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决鲍同胜支付英豪房地产公司中介费17318元及按日支付违约金3%(违约金时间按合同签订日期至付清中介费止)；2.判决鲍同胜支付诉讼费。一审法院认定事实：王科清、韩肖肖将其所有的位于博兴县建筑公司4号楼西单元501室通过英豪房地产中介公司对外出售，看到该房屋的出售信息后，鲍同胜有意购买并通过电话、微信的方式向英豪房地产中介公司询问。2020年5月1日上午，鲍同胜给英豪房地产中介公司的法定代表人韩明利打电话说要看涉案房屋，英豪房地产公司就陪同鲍同胜及其妻子牟静静看房，看完房后回到英豪房地产中介公司商谈房价及签合同的相关事宜。后英豪房地产中介公司提供了《房产买卖合同》来让合同各方签字，该合同上载明：“1.乙方（买方）为鲍同胜、牟静静，甲方（卖方）为韩肖肖、王科清，丙方（中介方）为英豪房地产中介公司。2.房屋坐落：甲乙双方通过丙方自愿出售及购入位于博兴县建筑工程公司小区4号楼西单元501室房地产，甲乙双方议定上述房产成交价格总价为壹佰零贰万壹仟捌百元整（￥1021800.00元）。3.付款方式：实施银行按揭贷款方式付款。乙方于2020年5月1日在丙方见证下，向甲方支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00元），向丙方支付合同履行保证金人民币壹万元整（￥10000.00）……剩余房款柒拾壹万元整（￥710000.00）（通过银行贷款支付甲方）。4.过户：过户手续由丙方负责办理，甲乙双方应积极配合，因甲乙双方任何一方不配合，所造成的损失，由责任方赔偿守约方。5.中介费用：丙方为甲乙双方提供以下服务，充当订约介绍人和撮合人，提供法律咨询，拟订合同文本协助、指导订立合同，协助办理或代办交房、过户及贷款等手续，为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。（1）中介服务费按房屋成交价和贷款额总和的1%收取，由乙方承担，应于交付定金时一次性付清。甲乙双方未能交易成功的，中介费不予减免，甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%。若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。（2）甲方或乙方不按时支付中介费，每逾期一日，应按未付费用的3%向丙方加付违约金，本合同签订后，甲乙双方不付清中介费而私下交易或通过其他居间方成交的，应共同向丙方承担双倍中介费……6.本合同自三方签字或盖章之日起生效，本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力等。”英豪房地产中介公司在庭审举证时仅提交上述载有乙方（买方）鲍同胜的签名、（中介方）英豪房地产中介公司盖章及甲方（卖方）王科清、韩肖肖签名的《房产买卖合同》原件一份，英豪房地产中介公司述称其该合同一式三份，现均在自己处，但其它两份至今未向法庭提交。鲍同胜在该《房产买卖合同》签字后，其妻子牟静静因房产中介费数额向英豪房地产中介公司提出异议，因双方未协商一致，所以牟静静未予签字。其后，鲍同胜、牟静静通过鲁东房产服务公司与王科清、韩肖肖订立了案涉房屋买卖合同，支付房屋首付款351800元，自邮政储蓄银行贷款650000元。鲍同胜在庭审中述称向鲁东房产公司支付中介费6000元，庭后提交了由鲁东房产服务公司出具的中介费收款收据。一审法院认为，本案系居间合同纠纷，其争议焦点有两个，一是案涉《房产买卖合同》是否成立，二是鲍同胜应否向英豪房地产中介公司赔偿中介费损失及应付中介费损失数额。关于案涉《房产买卖合同》是否成立问题。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，案涉《房产买卖合同》中的甲乙丙三方在合同中的第十一条第二款“本合同自三方签字或盖章之日起生效，本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力”，而牟静静作为案涉《房产买卖合同》中乙方（买方）一员因中介费问题未在合同上签字，那么依照法律规定和合同约定，由英豪房地产中介公司提交的《房产买卖合同》并未成立，亦未生效。关于鲍同胜应否向英豪房地产中介公司赔偿中介费损失及应付中介费损失数额的问题。根据合同法的相关规定，在合同订立过程中，一方因违反诚实信用原则而致另一方的信赖利益遭受损失，应当承担损害赔偿责任。英豪房地产中介公司为鲍同胜、牟静静购买案涉房屋，提供了带其看房、居中协调房价、提供房屋买卖合同等居间服务，鲍同胜、牟静静因与英豪房地产中介公司就中介费未谈妥，而在与韩肖肖、王科清就房屋买卖事宜达成一致后另选择通过中介费较低的鲁东房产服务公司进行购买，但正是因英豪房地产中介公司前期的居间服务促使房屋买卖双方达成买卖合意，鲍同胜、牟静静的该行为有违诚实信用原则，英豪房地产中介公司的信赖利益遭受损失，故鲍同胜应当承担英豪房地产中介公司因此而遭受的中介费损失。对于应付的中介费损失数额，英豪房地产中介公司主张按照《房产买卖合同》中约定的中介费标准予以计算，因该合同未成立生效，故对其主张的计算标准不予支持；但由在案《房产买卖合同》中的约定可知，英豪房地产中介公司应向买房人提供的服务包括订约介绍、撮合、提供法律咨询、拟定合同文本、指导订立合同、办理过户及贷款手续等，那么根据本案中英豪房地产中介公司已为鲍同胜提供的居间服务内容，并结合鲍同胜述称其购买案涉房屋所支出的中介费用，酌定中介费损失数额为6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告鲍同胜于本判决生效之日起十日内向原告英豪房地产中介公司赔偿中介费损失6000元；二、驳回原告博兴县英豪房地产公司中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元（已减半收取），由原告博兴县英豪房地产中介有限公司负担76元，由被告鲍同胜负担40元。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房产买卖合同》在签订时，被上诉人及其妻子牟静静均在场，涉案《房产买卖合同》中列明了两人的身份信息，根据该合同约定，合同签字后生效，而牟静静未在合同中签字，未对合同内容及合同订立表达确认的意思表示，因此，涉案合同未成立生效。但上诉人确实为被上诉人提供了信息咨询、看房、价格协商服务，而被上诉人在接受上诉人居间后，又与他人订立合同，有违诚信，因此,根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，因被上诉人有违诚信原则的行为给上诉人造成损失，应当承担赔偿责任。鉴于上诉人实际未履行全部居间合同约定的内容以及涉案合同未成立的事实，结合被上诉人向案外中介公司支付的中介费、上诉人付出的中介服务内容，一审酌定被上诉人赔偿6000元适当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费233元，由上诉人博兴县英豪房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 琦审判员 王 杰审判员 邵佳宁二〇二一年一月八日书记员 李 茜