云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终189号上诉人（原审被告）邓杰文，男，汉族，小学文化。委托代理人张玉才，云南兴彝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场。法定代表人谢贵平，系楚雄市鹿城镇龙江社区水闸口居民小组组长。委托代理人郑志军，云南楚恒律师事务所律师。委托代理人杨晓宇，云南熙宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）楚雄市和源综合农贸市场。负责人果发武，系该市场投资人。委托代理人杨晓宇，云南熙宁律师事务所律师。上诉人邓杰文因与被上诉人楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场（以下简称水闸口市场）、楚雄市和源综合农贸市场（以下简称和源市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2171号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年2月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓杰文及其委托代理人张玉才，被上诉人水闸口市场的法定代表人谢贵平及其委托代理人杨晓宇、郑志军，被上诉人和源市场的委托代理人杨晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明的法律事实是：楚雄市鹿城镇龙江社区水闸口居民小组系水闸口市场的所有人。邓杰文自2011年起租用水闸口市场的铺面经营书包零售。之前的租房合同为每年一签。2015年1月2日，水闸口市场与邓杰文签订《租房登记卡》，双方约定：水闸口市场将位于水闸口农贸市场1—3、1—4两间铺面租赁给邓杰文使用，租期为2015年1月1日至2015年6月30日，半年租金为9675元，即年租金为19350元。2015年4月10日，水闸口市场与和源市场签订《楚雄市水闸口农贸市场租赁合同》，该合同约定：水闸口市场将水闸口农贸市场、停车场、小商品市场等租赁给和源市场经营，租赁期限自2015年7月1日起至2024年6月30日止。2015年6月25日，水闸口市场向邓杰文发出《通知》，《通知》内容为：“水闸口农贸市场现已承租给楚雄和源农贸市场有限公司。你户租房合同于2015年6月30日到期，请你户于2015年7月1日到水闸口农贸市场三楼办公室，找王浩办理相关承租事宜。”2015年7月7日，和源市场向邓杰文发出《通知》，《通知》内容为：“楚雄市和源农贸市场通过公开招拍取得水闸口农贸市场经营、使用权，由于您同水闸口签订的承租合同已于2015年6月30日期满，现正式通知您：如需续租请于2015年7月10日前到农贸市场三楼缴费并签订新的承租协议，租期起止时间2015年7月1日至2016年6月30日，2015年7月10日前未办理的视为自动放弃……”，《通知》注明了新的租金（新租金比原租金高）、垃圾清运费及履约保证金。至今，双方未续签租房合同，邓杰文也未搬离水闸口市场承租的铺面。原审法院认为，根据水闸口市场与邓杰文2015年1月2日签订的《租房登记卡》，邓杰文租赁铺面的期限于2015年6月30日届满，租期届满后，水闸口市场未与邓杰文续签租房合同，邓杰文也未退还租赁的铺面，水闸口市场作为该铺面的所有权人，对该铺面享有处分权，因此，水闸口市场要求邓杰文搬离水闸口农贸市场1—3、1—4铺面的诉请，予以支持。水闸口市场与邓杰文签订的《租房登记卡》约定的租期于2015年6月30日届满，租期届满后，水闸口市场与邓杰文未续签租房合同，邓杰文仍在继续使用水闸口市场的铺面，因此，邓杰文应向水闸口市场支付逾期占用费。水闸口市场作为铺面的所有权人，可根据市场需求增加房屋租金，水闸口市场应在租期届满前的合理期限内告知邓杰文增加租金的决定及增加的具体数额，但水闸口市场于租期届满后才通知邓杰文增加租金，租金增加后，邓杰文需考虑决定是否续租，水闸口市场应给邓杰文合理的考虑期限，原审法院认为自租期届满次日起6个月即自2015年7月1日起至2015年12月31日止作为邓杰文考虑决定的合理期限，此期间内的逾期占用费按原租金标准予以计算。由于双方未提交合理的租金计算标准，2016年1月1日之后的租金，按水闸口市场主张的标准计算至邓杰文搬离铺面之日止。根据双方提交的证据，原审法院确认邓杰文只与水闸口市场签订了租房合同，邓杰文并未与和源市场签订过租房合同，水闸口市场与和源市场之间虽签订了《楚雄市水闸口农贸市场租赁合同》，并约定水闸口市场自2015年7月1日起将水闸口农贸市场、停车场、小商品市场等租赁给和源市场经营，但该合同是水闸口市场和和源市场之间的合同关系，与本案不属同一法律关系，邓杰文与和源市场之间并无合同关系，根据合同的相对性原则，邓杰文逾期使用铺面的占用费应由水闸口市场享有，和源市场无权向邓杰文主张逾期占用费，故对于和源市场要求邓杰文支付逾期占用费的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邓杰文搬离位于楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场1—3、1—4铺面，将铺面交还楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场；二、由邓杰文支付楚雄市鹿城镇水闸口农贸市场自2015年7月1日起至2015年12月31日止的逾期占用费9675元；2016年1月1日以后的逾期占用费按96.5元/日的标准计算至邓杰文搬离铺面之日止；三、驳回楚雄市和源综合农贸市场的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由邓杰文承担（未交）。限于判决生效后十日内履行，款交云南省楚雄市人民法院。上诉人邓杰文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2015）楚民初字第2171号民事判决第一项、第二项，改判驳回水闸口市场的全部诉讼请求。邓杰文愿意当庭支付给水闸口市场2015年7月1日至2016年6月30日止的租金19350元；二、撤销（2015）楚民初字第2171号民事判决第三项，裁定驳回和源市场的起诉；三、由水闸口市场及和源市场承担本案全部诉讼费。理由如下：一、原审法院事实认定错误，邓杰文与水闸口市场间存在长期商位租赁合同关系，《租房登记卡》仅作为邓杰文向水闸口市场交付房租的凭证，其到期不能说明双方的租赁关系解除，水闸口市场无权要求邓杰文搬离承租商位。二、邓杰文与水闸口市场双方已经形成长期租赁合同关系，虽然租赁合同形式上每年一签，但在新一轮租期开始时，双方已经完成了合同法所规定的要约邀请、要约、承诺，双方的租赁合同已经成立并实际履行，邓杰文不存在逾期占用商位的情形。同时，租赁合同己经履行，邓杰文交纳了相关水电费用及垃圾清运费，邓杰文使用承租商铺合理合法，不存在逾期占用的事实。三、新租期开始后签订书面合同时，和源市场却违反先合同义务，无故上涨商位租赁费并巧立名目增加收费项目，其所制定的书面《租赁合同》内容显失公平，还违反相关法律法规，原审法院判决遗漏上述重要事实，客观上支持了和源市场的违法行为。四、和源市场在租期开始后擅自大幅提高租金乱收费的行为不但违反了诚实信用原则，也违反了国家行政法律法规，人民法院对于其行为应当予以制止并责令改正，但原判竟然判令邓杰文自2016年1月1日以后按新租金96.5元/日的标准计算逾期占用费。五、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判令邓杰文交还所租用的商铺并支付商铺逾期交付占用费适用法律错误。六、原判忽略了案件背景及社会影响力，未考虑到农贸市场的特殊性。七、原判程序违法，应当裁定驳回和源市场的起诉，而不是判决驳回和源市场的诉讼请求。被上诉人水闸口市场及和源市场辩称：请求二审法院依法驳回邓杰文的上诉请求，维持原判。理由如下:一、邓杰文的上诉理由不符合本案的事实和相关法律规定，且上诉理由自相矛盾。邓杰文一方面强调其与水闸口市场签订的是《租房登记卡》，不是租房合同，双方按惯例合同一年一签，属于长期租赁关系，《租房登记卡》只是登记租房的基本信息，不能以此要求邓杰文搬离。但另一方面又声称水闸口市场2015年6月25日发出的通知属于要约邀请，邓杰文已经发出邀约，水闸口市场已经做出承诺，双方的租赁合同已经成立。以上两种辩解完全是相互矛盾的。二、邓杰文称其按照2015年6月25日的通知要求向和源市场的负责人王浩发出要约，王浩承诺可以续租，书面合同稍后签订，双方的行为符合合同法规定合同成立的要件。邓杰文的这种辩解不符合事实，事实上邓杰文的确找过王浩协商续租事宜不止一次，但是王浩的态度很明确：“可以续租，但是按照新的标准交纳租金，签订新合同”，从王浩的答复可以看出，其承诺已经对要约进行了实质性变更。三、新合同还未签订，邓杰文却反复强调新合同内容违法。邓杰文拿一个没有任何约束力的空白合同来说事纯粹是找借口。况且该合同内容合法与否也不是本案的争议问题。四、和源市场的涨价行为不是本案不交租金拒绝搬离的理由，根据楚雄市发展和改革局《关于水闸口农贸市场的摊位和铺面租金价格的回复》，水闸口市场摊位和铺面租金价格由出租方和承租方协商确定。邓杰文完全曲解了楚雄市发展和改革局的意思。至于逾期占用费，水闸口市场及和源市场同样也是市场经济组成部分，涨价权在自己手中。邓杰文不交租金必然导致出租人的损失，这一损失按照新的租金标准来计算合情合理合法。损失由邓杰文的非法占用造成，最终也应当由邓杰文来承担。五、邓杰文妄图通过其所谓的“案件社会影响力”来左右法院判决。二审庭审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人邓杰文对原审认定事实中“楚雄市鹿城镇龙江社区水闸口居民小组系水闸口市场的所有人”有异议，认为水闸口市场的所有人是楚雄市鹿城镇龙江社区。同时，上诉人邓杰文提出原审遗漏认定了以下事实：1、和源市场没有获得水闸口农贸市场的经营资格；2、没有明确新的租金数额是41503元；3、和源市场的收费标准未经过双方协商且未得到物价部门的审批；4、对双方没有签订合同的原因未认定。对于上诉人邓杰文提出的异议能否成立，本院将结合争议焦点综合予以评判。被上诉人水闸口市场及和源市场对原审认定的事实均无异议。故对双方均无异议的原审认定的事实，本院予以确认。二审庭审中，上诉人邓杰文为证明其上诉主张，向本院提交了以下证据：1、通知一份（复印件），欲证明在原审法院作出判决后水闸口市场的管理方曾通知商户交纳房租，即2016年1月18日水闸口市场的商位租赁单价仍然没有最终确定，且这份通知未送达给邓杰文；2、昆明市盘龙区商位租赁价格申请表一份（网络下载），欲证明城市农贸市场商位租赁价格的浮动需要经过发改委审批；3、曲靖市发改委等相关部门认真贯彻落实《云南省城市农贸（集贸）市场商位租赁价格管理暂行办法》的文件一份（网络下载），欲证明城市农贸市场商位租赁价格的审批程序及机制。经质证，被上诉人水闸口市场及和源市场对上诉人邓杰文提交的证据1的关联性不予认可；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可，且提出这三份证据材料均不属于二审新证据。本院认为，上诉人邓杰文提交的三份证据与本案无关联性，本院不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1、邓杰文与水闸口市场的租赁期限是否明确？2、邓杰文的各项上诉主张能否成立？针对第一个争议焦点，本院认为，2015年1月2日，水闸口市场与邓杰文签订了《租房登记卡》，双方明确约定的租期为2015年1月1日至2015年6月30日，租赁期限届满后，邓杰文亦未与农贸市场经营方续签租赁合同，故双方的租赁期限明确。针对第二个争议焦点，本院认为，首先，2015年6月30日，邓杰文与水闸口市场的租赁期限届满，双方的租赁合同因合同租赁期限届满而终止，租赁合同终止后，邓杰文有返还租赁物的义务，故邓杰文应将水闸口农贸市场1—3、1—4号铺面返还水闸口市场；其次，虽然水闸口市场及和源市场于2015年4月10日签订《楚雄市水闸口农贸市场租赁合同》，约定自2015年7月1日起，水闸口市场将水闸口农贸市场、停车场、小商品市场、文化室等出租给和源市场管理使用，但邓杰文并未与和源市场签订过任何形式的租赁合同，且自2015年7月1日起，邓杰文在与水闸口市场租赁期限届满后未续租的情况下继续使用了1—3、1—4号铺面，邓杰文应当向水闸口市场支付逾期占用费，原审计算逾期占用费的标准并无不当。综上，本案原审认定基本事实清楚，判处并无不当，上诉人邓杰文的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓杰文负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。（此页无正文）审判长  刘莹审判员  晋芳审判员  殷肖二〇一六年五月三日书记员  张丽