福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终903号上诉人（原审被告）南靖县联华房地产开发有限公司（以下简称“南靖联华公司”），住所地福建省南靖县山城镇人民路75号。法定代表人林挺，董事长。委托代理人林秋萍，福建闽君律师事务所律师。委托代理人凌绍梁，福建闽君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴志明，男，1970年7月3日出生，汉族，农民，住南靖县。委托代理人吴振华，福建泾渭明律师事务所律师。上诉人南靖联华公司因与被上诉人吴志明商品房预售合同纠纷一案，不服南靖县人民法院（2015）靖民初字第2716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南靖联华公司的委托代理人凌绍梁、被上诉人吴志明的委托代理人吴振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：2010年11月4日，吴志明与南靖联华公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号35××××011），由吴志明向南靖联华公司购买了一套位于南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场A区1906号房屋。建筑面积为121.46m2，商品房单价为每平方米3575.04元。2010年11月3日，吴志明向南靖联华公司支付了购房款134224元。2011年1月14日，吴志明与中国工商银行股份有限公司南靖支行签订《个人购房借款／担保合同》，向该行按揭贷款300000元。关于交付条件与期限，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、X。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理；1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）X元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、详见附件六。”附件六合同补充协议中约定：“购房合同第八条所指的特殊性原因，还包括如下：（1）影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过40毫米或6级以上（含6级）大风］原因；（2）市政配套引起的延误包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（3）政府法规、规章、命令引起的延误；（4）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决。”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应当向买受人支付违约金，但合同未约定违约金的计算方法。合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场A区1906号房屋已于2013年5月10日交付给吴志明。2012年12月21日，南靖联华公司通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2013年4月2日，由南靖县城乡规划建设局牵头，组织城市管理局、房管局、城建站、燃气站等部门对南靖联华公司的联华城市广场项目进行实地规划条件核实验收，经验收，南靖县建设局规划建设股出具意见：“联华城市广场项目，超建筑密度1.45%，但不影响规划，总体符合原规划审批方案。按原审批方案闷顶不计容，要求不得出售，不得办理产权。总建筑面积超建设工程规划许可证面积2222.68平方米，其中不计容面积超813.97平方米，超计容面积1408.71平方米（即超容积率3.2%），根据漳州市工程竣工规划条件核实管理规定，应经国土局处理，城管局处罚，补交相关费用后方可予以办理。”2013年6月28日，南靖联华公司通过了漳州市公安局消防支队的消防验收。2014年8月19日，南靖县城乡规划建设局出具《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，验收意见：“按原审批方案闷顶不计容，要求不得出售，不得办理产权。总建筑面积超建设工程规划许可证面积2222.68平方米，其中不计容面积超813.97平方米，超计容面积1408.71平方米（即超容积率3.2%），已补缴土地出让金，并补交相关费用，同意办理。”2014年9月3日，南靖县城乡规划建设局作出《关于联华城市广场项目规划条件核实验收情况的说明》。内容：“2013年4月26日，县建筑工程质量监督站对该项目进行预验收，并提出整改意见，具体详见质监站整改通知书。由于下列问题需要县政府研究解决，我局未能出具规划验收报告。1、广场改造问题。2009年为解决南侨戏院G2008-07号地块即联华广场用地供地政府违约拖延交地212天，县里出台了靖土储委（2009）03号文件以会议纪要的形式明确广场改造建设缓建，但未明确建设时间，需要县政府明确意见。2、建设单位提出该项目根据靖储土委（2009）03号文精神，可享受旅游相关优惠政策，需县政府研究解决。2014年5月5日，县政府第五次常务会研究通过解决上述问题的处理意见，我局根据处理意见于2014年8月19日出具该项目的规划验收报告。”在南靖县人民法院审理（2014）××民初字第××号刘文标与南靖联华公司商品房销售合同纠纷一案中，南靖县人民法院曾委托漳州德信资产评估有限责任公司对南靖县联华广场小区的建筑面积110-142平方米住宅的租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，2014年5月27日，漳州德信资产评估有限责任公司出具《联华广场2014年度单项资产评估报告》，结论为：“委估资产于评估基准日的评估值：建筑面积从110-125（含125）平方米住宅月租金8.8元／月.平方米，建筑面积从125-142平方米住宅月租金8.6元／月.平方米，厨房、厕所分隔墙费用85元／平方米。”南侨戏院G2008-07号地块，宗地面积为12.0132亩，于2008年4月2日至2008年4月11日公开挂牌出让，南靖联华公司以26820000元竞得该土地使用权，合同约定交地时间为2008年8月31日，由于该出让地块地上涉及多个产权单位，拆迁安置复杂，同时加上南靖县举行土楼申遗成功庆典等大型活动的影响，延迟拆除南侨戏院主体建筑，致使交地时间未能按合同约定时间要求交地，截止2009年3月31日共逾期212天。原判认为：本案主要争议焦点是关于讼争房屋交付使用条件的认定问题及逾期交房违约金如何计算的问题？关于讼争房屋交付使用条件的认定问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”南靖联华公司于2012年12月21日通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；2013年6月28日，漳州市公安局消防支队的消防验收。至于规划验收，2013年4月24日，南靖县建设局规划建设股在进行规划验收时，由于南靖联华公司超容积率增建建筑面积，曾要求南靖联华公司缴纳土地出让金及相关费用，在南靖联华公司补缴土地出让金及补交相关费用后，南靖县城乡规划建设局于2014年8月19日出具《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，南靖联华公司此时通过规划验收，讼争房屋于2014年8月19日才具备交付使用条件，南靖联华公司存在逾期交房违约情形。关于逾期交房违约金如何计算的问题。1、由于双方签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金的数额或者损失赔偿额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据漳州德信资产评估有限责任公司出具的《联华广场2014年度单项资产评估报告》：“对南靖县联华广场小区的建筑面积110-142m2住宅的租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，结论：‘委估资产于评估基准日的评估值：建筑面积从110-125（含125）平方米住宅月租金8.8元／月.平方米，建筑面积从125-142平方米住宅月租金8.6元／月.平方米。’”因讼争的A区1906号房屋的面积为121.46平方米，违约金以租金8.8元／月.平方米标准计算。2、关于免责天数的确定，双方《商品房买卖合同》中约定：“影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过40毫米或6级以上（含6级）大风］原因”，由于双方在合同中已作约定，结合南靖联华公司提供的2009年10月1日至2012年12月31日的《天气证明》，本院确定符合合同约定的免责天数为52天。南靖联华公司主张免责天数应包括因高温采取措施缩短连续作业时间，并不得安排户外露天加班作业时间的意见，依据不足，不予采纳，因此南靖联华公司主张132天计入免责天数的意见，只予以部分支持。南靖联华公司还提出政府逾期交地212天的主张，靖土储委（2009）03号《南靖县国有建设用地使用权收储出让专题会议纪要》中提到南靖联华公司以26820000元竞得南侨戏院G2008-07号地块的土地使用权，合同约定交地时间为2008年8月31日，因多种原因致使交地时间未能按合同约定，截止2009年3月31日共逾期212天。该份会议纪要明确载明，政府延期供地时间发生在2008年8月31日至2009年3月31日，而双方签订《商品房买卖合同》时间为2010年11月4日，该政府行为并非发生在施工过程中，因此，南靖联华公司的该项主张本院不予支持。3、由于吴志明从2013年5月10日起已接收所购房屋，已实际占有使用了所购房屋，根据损益相抵规则，因交付使用行为无效导致其逾期交房所受之损失，与其基于该无效行为而实际占有使用房屋所得之利益，相互对抵，因此，逾期天数只计算至2013年5月10日。双方约定交付房屋的2013年1月1日至实际交付房屋2013年5月10日，逾期交房共计130天。因此，本院确定违约金为2779元［（逾期交房130天-52天）×（121.46平方米×8.8元／月.平方米／30天）］。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南靖联华公司与吴志明所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。吴志明按约付清了首付款，并办理了商品房按揭贷款，南靖联华公司应当按照合同约定将符合交付的房屋交付吴志明使用。由于南靖联华公司逾期交付讼争房屋联华广场A区1906号，应向吴志明支付违约金2779元。因购房合同明确约定南靖联华公司交付的房屋应分隔卫生间、厨房，讼争的房屋已实际交付，南靖联华公司同意予以分隔，故吴志明请求南靖联华公司分隔卫生间及厨房的诉求，本院予以支持；至于吴志明请求南靖联华公司在楼梯踏步、平台铺设大理石面层部分，南靖联华公司也应按合同约定予以铺设。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告南靖县南靖联华公司开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告吴志明支付逾期交房违约金2779元；二、被告南靖县南靖联华公司开发有限公司应在本判决生效后十日内对联华广场A区1906号房屋内的厨房、卫生间按合同约定予以分隔；三、被告南靖县南靖联华公司开发有限公司应在本判决生效后三十日内在楼梯踏步、平台铺设大理石面层并交付；四、驳回原告吴志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告南靖县南靖联华公司开发有限公司负担。宣判后，原审被告南靖联华公司不服，向本院提起上诉。上诉人南靖联华公司上诉称：（1）原判将讼涉项目取得《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》的时间2014年8月19日认定为讼争商品房具备交付使用条件的时间，该认定与《商品房买卖合同》第八条的约定不符，讼争商品房已于2012年12月21日通过竣工验收合格，2013年4月24日通过城管、房管、城建、燃气验收合格，2013年6月28日经消防验收合格，至此已完成合同约定的交付条件。国家目前并未明确商品房交付使用的具体条件，基本上采纳只要商品房经竣工验收合格即可交付使用。原判以综合验收标准作为讼争商品房的交付使用条件，违背合同意思自治原则和法律的规定。根据《城市房地产管理法》第二十七条的规定和《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定，商品房竣工验收合格可以以建设单位的竣工验收报告为准。本案中，讼争商品房于2012年12月21日取得《福建省建筑工程竣工验收报告》，已经竣工验收合格；2013年6月28日取得《漳州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，评定工程消防验收合格；2014年8月19日取得南靖县城乡规划建设局出具的《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实讼争工程符合城市规划要求。故讼争房产已符合法定交房条件。取得《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》是符合实质交房条件，客观上并未对住房的居住功能构成实质性影响。（2）原判对于逾期交房违约金的违约天数、计算依据以及方式上的认定有误，对于违约天数和计算标准的认定过高。原判以2014年5月27日漳德信资评报字（2014）第046号《联华房产2014年度单项资产评估报告》为依据认定本案逾期交房违约金，系属不当。因为，该评估报告采用市场法忽略了市场上存在的租期长短、有无装修对于租金高低的影响，采用普通标准以及租期一年以下的两个评测标准，与交付的讼争房屋是毛坯房的情况不相符，评估的租金过高。况且该标准是其他案件的委托鉴定材料，不适用于本案。根据劳动保护的基本要求，高温40℃以上当日应停止工作，高于36℃应停止露天作业，高于35℃以上11时至15时不得在阳光直射下施工作业，最高气温在35-37℃之间应缩短连续作业时间、不得安排户外露天加班作业。虽然双方合同中未就此列明，但是该情形属于施工中不可避免的被迫应停工的不可抗力事由，故应酌情予以扣除。讼争商品房的交付受到解决南侨戏院G2008－07号地块即南靖联华公司房产用地供地政府违约拖延交地212天的影响，符合合同约定的因施工中遇到重大问题或异常困难、非南靖联华公司独家所能立即解决的免责情况。（3）原审判决南靖联华公司在楼梯踏步、平台铺设大理石面层并交付，属于理解法律错误，适用法律不当。讼争楼盘为高层建筑，如果铺设大理石面层可能在日常生活中存在地板过滑、积水等不合理情形，南靖联华公司考虑到本楼盘的实际情况，对此部分进行了合理变更，并将此费用用于电梯前厅及吊顶改造（升级为瓷砖与铝吊顶），增加业主使用的便利性和舒适性，南靖联华公司该行为不违法且符合公序良俗。据此，请求二审撤销原判，依法驳回吴志明的全部诉讼请求。被上诉人吴志明答辩称：（1）讼争商品房迄今尚不具备交付使用条件，南靖联华公司应当承担逾期交房违约责任。根据双方《商品房买卖合同》的约定，商品房的交付不仅要经工程竣工验收合格，而且要具备合同第八条约定的其它交付使用条件。虽然2014年8月19日讼涉项目通过规划条件核实，但是迄今南靖联华公司依旧无法根据双方合同第十一条的约定，出示合同第八条规定的交房条件均已达到的有关证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。故关于讼争商品房是否具备交付使用条件，南靖联华公司应承担举证不利的法律后果。南靖联华公司主张商品房的交付使用只需经竣工验收合格，没有依据。在讼争商品房尚不具备交房的条件下，南靖联华公司欺骗买受人办理了讼争商品房的交接，但因讼争商品房仍不具备交付使用条件，至今仍无法正常使用。（2）原判对于逾期交房违约金的计算方式是合理合法的。漳州德信资产评估有限责任公司所作出的评估报告是针对与本案关联的系列案件，故应作为本案定案依据。南靖联华公司关于该评估报告不能作为本案定案依据的上诉主张没有法律依据。根据合同第八条第三款第2项和补充协议第二条第2项的约定，南靖联华公司可延期交房的情形不包括35℃以上气象天气；高温天气作为通常天气现象，南靖联华公司在开发过程中应当充分预见；南靖联华公司也未举证高温天气其停止施工的证据，应承担举证不利的法律后果。因此，应根据南靖联华公司举证的《天气证明》，认定其可迟延交房的天数。政府迟延供地并不属于本案《商品房买卖合同》可迟延交房的情形，因为政府供地时间2008年8月31日至2009年3月31日，而讼涉工程开工时间是之后的2009年10月15日，双方缔约时间是在此之后的2010年11月4日，政府迟延供地行为并非发生于《商品房买卖合同》的履行期间，故与本案无关，迟延供地天数不能计入迟延交房天数。（3）原审判决南靖联华公司在楼梯踏步、平台铺设大理石面层，符合双方合同约定。据此，请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议。对于没有异议的事实本院予以确认。上述事实有双方当事人一、二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于讼争商品房的交付条件。双方合同第八条约定，该商品房应同时具备经竣工验收合格，消防验收合格，以及该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，等。原判对于商品房交付使用条件的认定符合双方《商品房买卖合同》第八条的约定和有关法律法规的规定，并无不当。南靖联华公司关于讼争商品房经竣工验收合格、消防验收合格即符合合同约定交付条件的上诉主张与合同约定的内容不符；关于商品房经竣工验收合格即可交付使用的上诉主张与合同约定和有关法律法规的规定不符；讼涉项目于2013年6月28日才经消防验收合格，讼争商品房在尚不具备交付使用条件之前的2013年5月10日便已实际交付使用，而原审关于逾期交房违约金的计算亦截止于该日，讼涉项目于2014年8月19日才通过的规划条件核实更是迟于计算违约金的截止日，故南靖联华公司关于通过规划条件核实是否作为讼争商品房的交付使用条件的上诉主张，对于本案逾期交房违约金的计算并无影响，无审查必要。因此，南靖联华公司该部分上诉主张或没有事实和法律依据，或对于案件的处理结果没有影响，不予采纳。关于高温天气能否作为出卖人可顺延交房的天数。首先，高温天气属于我市季节性的天气现象，具有一定的规律性，虽然难以预先判断具体哪一天气温达到应当停止施工的程度，但因高温天气每年都会在大致时间段出现，故可以作概括性的预测，因此，高温天气属于双方签订合同之前已明知履约过程中必然会发生的情形，双方合同所约定的交房时间时已将该两种因素考虑在内。其次，从本案合同的内容看，关于可迟延交房情形，双方合同第八条和补充协议第二条约定的不仅是“施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决”，而且约定应同时具备的条件是“据实予以延期”，本案中，南靖联华公司并未提供证据证明讼涉工程确因高温而造成停工，其应承担举证不能的不利法律后果。故南靖联华公司有关高温天气应作为可顺延交房的天数的上诉主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。履行期限，其固有含义系指从合同签订之日起至约定义务应当履行完毕之日止的期间。根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，出现“特殊原因”可以延期交房。按合同本意正当理解，之所以作此约定，系因“特殊原因”对履行期限有事实上的影响力。而出现在合同签订日之前的“特殊原因”与履行期限没有交集，且与合同签订日之后的施工活动无关，客观上对履行期限没有任何影响力。再者，合同签订日之前的“特殊原因”在合同签订时已经发生，双方约定履行期限时该因素应已考虑在内，如果再认定其可导致延期交房，同一因素重复考虑将导致显失公平。本案中，讼涉宗地迟延交地的行为发生在2009年3月31日之前，而双方签订《商品房买卖合同》时间为2010年11月4日，因政府迟延交地的行为并非发生在双方合同的履行期限中，故南靖联华公司有关政府拖延交地的212天可免除其逾期交房责任的上诉主张与合同约定不符，不予采纳。关于南靖联华公司逾期交房违约金的标准的认定问题。首先，原审审理的以南靖联华公司为被告的商品房预售合同纠纷有多起，这些案件诉讼标的为同一种类，均涉及逾期交房违约责任的认定，故原审选择其中一件案件委托对租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，并以此评估结果作为本案的定案依据，符合民事诉讼审核认定证据的有关规定。其次，合同法所确立的违约赔偿制度根本目的是保护债权人的利益。本案中，漳州德信资产评估有限责任公司所出具的《联华广场2014年度单项资产评估报告》，采用的评估方法和评测标准，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条有关“逾期交付使用房屋期间”、“同地段同类房屋租金标准”的规定。况且，出卖人逾期交房，买受人不能在预先设定的期限内取得房屋，造成买受人的实际损失，不仅包含因购房而占用或借用资金的损失，而且造成买受人多方面受到影响，买受人无法行使对所购房屋的占有、使用、收益和处分权能，可能花费一定费用租赁类似或相同性质房屋居住使用，买受人生活上的便利程度等多种因素受到影响，等，不以普通装修的标准而以毛坯房的租金为标准显然无法填补买受人的实际损失。故南靖联华公司关于讼涉评估报告不能作为本案定案依据、评估报告对于租金标准认定偏高、违约金计算标准的认定过高等上诉理由，均不能成立，对其该部分上诉主张不予采纳。此外，双方《商品房买卖合同》附件三第15条约定“楼梯：踏步、平台均为大理石面层，墙面白色乳胶漆面层”，南靖联华公司应当按照约定全面履行合同义务，其未依约于楼梯踏步、平台铺设大理石面层的行为，已构成违约。故原审判决其应依约履行并无不当，南靖联华公司关于其无需于此大理石面层的上诉主张与约不符并交付，不予采纳。综上，南靖联华公司的上诉主张，缺乏事实、合同和法律依据，均不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人南靖县联华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年五月二十日书记员 卢 杰