吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终413号上诉人（原审被告）：黄文祥，男，1952年7月15日生，汉族，农民，住吉林市船营区。委托代理人：李晶，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会，住所地吉林市船营区。法定代表人：沙云生，村主任。委托代理人：王政英，吉林巡达律师事务所律师。上诉人黄文祥因租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄文祥的委托代理人李晶，被上诉人吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会（以下简称新山村）的委托代理人王政英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会在原审时诉称：黄文祥于2004年1月1日开始租赁新山村原水泥制品厂场地和两栋楼房，租赁费三年五万元，租期三年。至2006年12月31日已经到期，但黄文祥使用至今。经新山村多次催要，黄文祥至今未付租赁费，并拒不迁出。故起诉，请求判令：1.依法解除新山村与黄文祥之间的房屋租赁合同；2.黄文祥立即从租赁的场地和房屋中迁出，并恢复原状；3.黄文祥给付房屋、场地租赁费36万元；4.诉讼费由黄文祥负担。黄文祥在原审时辩称：一、双方签订的场地租赁协议不应解除。首先，合同法第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条第二款规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。合同法第九十六条规定，当事人依据合同法第九十三条第二款及第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。即：按照上述法律规定，无论是约定解除还是法定解除，解除权人均应当先期通知对方，否则将导致当事人对合同的存续状态无法预知。结合本案，黄文祥在2005年签订合同至今（本案诉讼时）长达9年的时间里一直使用该场地，此期间新山村对此并无任何异议，既未要求黄文祥迁出，也从未要求给付租赁费。因此按上述法律规定双方符合不定期租赁合同。即：新山村依法在要求解除合同前应按程序书面通知黄文祥。但新山村在本案事发前并未履行相应的通知义务、程序，因此不具备以诉讼方式立即要求解除的条件。其次，从双方签订合同的历史来源及性质上说，本案不同于一般场地租赁，先租场地后建房、建厂等。事实上黄文祥完全系基于2003年政府层层审批以“集体企业改制方式”而取得场地租赁使用权。也就是说，在双方2005签订租赁协议前较多年黄文祥便已实际使用租赁场地并自行投入大量资金建设厂房、购买设备进行生产经营。2005年签订的租赁协议只是改制后企业整体零出售给黄文祥的一种延续，且不等同于其他以赢利为目的的租赁合同。再次，从租赁合同使用期限、用途上来说，黄文祥自1984年建厂至今长达30年，并实际在此场地投入较多财力、物力，且直至今日一直在此经营，本租赁合同应属于长期租赁合同。且场地上所属大量附着物、地上物均属黄文祥合法添附。也就是说土地系新山村集体的，但地上附着物是黄文祥的。如果解除合同，那么双方如意见不统一将导致所有土地及地上附属物均无法合理使用，这也势必导致双方利益受损，造成社会资源巨大浪费。基于上述几点，新山村要求解除合同无事实及法律依据，不应支持。二、新山村要求黄文祥从租赁的场地和房屋中迁出及恢复原状无事实及法律依据，不应支持。首先，本案案由系“租赁合同”纠纷，而新山村提出的迁出及恢复原状分别属于“排除妨碍”及“恢复原状”纠纷，因此不能同案审理。其次，场地内所涉房屋及附属物在改制后已经归属于黄文祥所有，仅系没有办理更名过户手续。新山村在没有确认房屋权属的前提下无权要求黄文祥迁出。且房屋权属涉及改制事宜，不属于人民法院受案范围。再次，新山村主张恢复原状，恢复到哪种原状无法说清。且租赁场地内的设施、建筑均系黄文祥按政府要求为经营企业增设的，属于黄文祥所有，新山村无权主张恢复原状，破坏损毁属于黄文祥的较大财产。三、新山村主张给付房屋租赁费36万元不应支持。首先，新山村在与黄文祥签订合同后基于黄文祥现经济效益较差，且多年里为新山村集体交纳过较多资金，作出过较多贡献，因而从未向黄文祥催要过任何租赁费。即，新山村多年来未主张租赁费实际上是对黄文祥无偿使用租赁场地的一种认可。其次，双方签订的合同约定租金为三年五万元，此外双方再没有签订过其他合同，原合同继续有效。即：租赁费依旧系三年五万元。那么，假设黄文祥应当支付租金，租金计算方式应为自2004年1月1日至新山村起诉之日止共9年多，租金亦不超过16万，而不是新山村主张的36万元。综上，请人民院查明事实，驳回新山村诉讼请求。原审判决认定：2005年3月9日，新山村、黄文祥签订《场地租赁协议书》一份，约定：“原新山水泥制品厂场地，现租赁给村民黄文祥，现双方协商如下：一、租赁期三年，由2004年1月1日-2006年12月31日止。二、租赁费三年计伍万元整，2005年年末付村贰万元，2006年年末付村叁万元。三、2003年12月31日以前，新山村与水泥制品厂双方帐结为零没帐。水泥制品厂往来帐由黄文祥负责结算。四、此场地有村产权房楼两栋，同时租给黄文祥。”合同签订后，黄文祥使用该场地至今，但未按协议约定向新山村交纳租金。基此，新山村提起诉讼，请求判令：1.依法解除新山村与黄文祥之间的房屋租赁合同；2.黄文祥立即从租赁的场地和房屋中迁出，并恢复原状；3.黄文祥给付房屋、场地租赁费36万元；4.诉讼费由黄文祥负担。又查明，吉林市船营区新山水泥制品厂工商登记为集体企业。原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：不定期租赁“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。”本案，黄文祥以个人名义与新山村于2005年3月9日签订《场地租赁协议书》，合同内容是双方真实意思表示，合法、有效。合同约定的租赁期间届满，承租人黄文祥继续使用租赁物，出租人新山村没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同。对此，新山村要求解除《场地租赁协议书》的请求合理，其虽未有证据证明已经在合理期限之前通知承租人黄文祥，但其向人民法院提起诉讼，要求解除合同，在保证承租人黄文祥“合理期限”情况下，新山村要求解除《场地租赁协议书》及黄文祥从租赁场地、房屋中迁出的诉讼请求应予支持。关于新山村主张36万元租赁费一节，因原合同中双方已就租赁物价款进行约定，故合同期内应依约定执行。租赁期间届满，承租人黄文祥继续使用租赁物，出租人新山村没有提出异议，原租赁合同继续有效，故合同期外租赁费参照合同约定计算。黄文祥关于企业改制主张，因是否进行改制无法认定，故不予评判。新山村关于要求“恢复原状”一节，因其主张不明确，且未举证证明“原状”情况，故不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二百三十六条、第二百三十二条的规定作出判决。原审判决：一、本判决生效之日起，解除吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会与黄文祥间于2005年3月9日签订的《场地租赁协议书》；二、黄文祥于本判决生效之日起三个月内，从《场地租赁协议书》中约定的，租赁吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会的原新山水泥制品厂场地及场地内村产权房楼两栋中迁出；三、黄文祥给付吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会租赁费18.33万元（自2004年1月1日起，至2014年12月31日止计11年，按租赁费每三年5万元计算，此后至迁出期间租赁费按此标准计算）；四、驳回吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会其他诉讼请求。案件受理费6700元，吉林市船营区欢喜乡新山村民委员会负担2400元，黄文祥负担4300元，于本判决生效之日起7日内向本院交纳。原审判决后，上诉人黄文祥不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求为：撤销原审判决第一、二项，改判不解除双方签订的租赁合同，同时黄文祥无需从租赁物中迁出，由西安山村承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审判决以黄文祥为被告属诉讼主体错误。场地租赁协议虽由黄文祥签订，但黄文祥系“新山水泥制品厂”法定代表人，现系“翔云建筑公司”的个体经营者，并实际使用该场地。“翔云建筑公司”系个体经营，故应列“翔云建筑公司”为被告，同时注明黄文祥系“翔云建筑公司”的个体经营者。二、原审判决认定事实错误。1.原审判决确定黄文祥迁出的两栋楼是指面积分别为400平方米及200平方米的房屋，而400平方米的房屋早在2011年6月24日就已经由新山村法定代表人以100万元的价格在黄文祥处购买，并随即以120万元的价格转卖他人，现该400平方米房屋实际由第三人占有，而非黄文祥占有使用，谈不上腾迁。2.原审判决上述两栋楼的产权人为新山村错误。首先，两栋楼是黄文祥出资盖的，并实际办理了产权手续，现该两栋楼产权登记的所有权人仍为“新山水泥制品厂”，并非新山村。其次，“新山水泥制品厂”已于2003年进行改制，改制是按政府文件要求进行的，是真实存在的，不能仅依据营业执照确定企业性质。再次，如果两栋楼的产权人是新山村，其法定代表人为何与黄文祥签订房屋买卖合同，而不是与新山村签订？由此可见，两栋楼的产权人是黄文祥。三、场地租赁协议不应解除。该协议不同于一般的租赁协议。黄文祥早已取得场地的使用权。原审判决解除租赁协议没有法律依据，且解除协议会造成土地及地上附属物无法合理使用，从而使双方利益受损，造成社会资源的浪费。被上诉人新山村答辩认为：一、原审判决以黄文祥为被告正确。“新山水泥制品厂”系村办集体企业，未进行过改制，工商部门至今仍登记为集体企业，始终没有发生变化。黄文祥称“新山水泥制品厂”是其出资组建的，2003年企业改制变更为“翔云建筑材料厂”，2009年又变更为个体性质的说法是错误的。如果其说法成立，则2005年3月9日双方就无需签订场地租赁协议了。根据合同相对性原则，原审判决将黄文祥列为被告是完全正确的。二、原审判决认定事实正确。根据《物权法》的规定，不动产的权属以登记为准。如果场地及房屋不是新山村所有，黄文祥就无需与新山村签订场地租赁合同及企业租赁合同。三、原审判决解除双方签订的租赁协议适用法律完全正确。双方签订的租赁协议是合法有效的。合同约定的租赁期限届满，黄文祥继续使用租赁物，新山村未提出异议，该租赁关系已转变为不定期租赁。对于不定期租赁，出租人根据《合同法》第二百三十二条的规定是随时可以解除合同的。黄文祥提出的理由均不是合同不能解除的法定理由。同时，黄文祥不同意解除租赁合同也可以说明黄文祥认可租赁物的权属属于新山村，并愿意保持双方存在的租赁关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审人民法院依法驳回黄文祥的上诉，维持原审判决。在本院审理本案过程中，上诉人黄文祥向本院提交如下证据：吉林市信诺会计师事务所有限公司于2003年11月14日出具的审计报告一份，证明“新山水泥制品厂”基于改制进行了审计，该报告在审计情况说明中载明“经企业本职工讨论同意，经欢喜乡人民政府同意改为民营企业”，也可以证明“新山水泥制品厂”进行改制，改制后归黄文祥个人所有。经质证，被上诉人新山村对该证据的真实性、合法性提出异议，认为该报告没有委托机构，报告中的审计情况与工商部门登记情况严重不符，也没有职工讨论的相关记录，并且乡政府出具的说明中载明“新山水泥制品厂”没有改制。本院经审查认为，上诉人黄文祥提供的该证据系复印件，无法认定其真实性，且与本案不具有关联性，故本院不予采信。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。本院认为：本案被上诉人新山村系基于其与上诉人黄文祥签订的场地租赁合同提起的诉讼，要求解除与黄文祥之间的租赁关系，并要求黄文祥腾迁，同时给付占用期间的相关费用。该租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该租赁合同的出租方为新山村，承租人为黄文祥，故新山村以黄文祥为被告主张权利并无不当。上诉人黄文祥提出的原审判决错列主体的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在租赁期限届满后，双方仍继续履行该租赁协议，作为出租方的新山村并未提出异议，故双方的租赁关系转化为不定期租赁。在此情况下，作为出租方的新山村可以随时要求解除租赁关系。故原审判决解除双方租赁关系亦无不当，上诉人黄文祥提出的不应解除租赁关系的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”上诉人黄文祥虽主张原审判决其腾迁的两栋楼产权人并非新山村，但未能提供确实充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其提出的该上诉主张本院不予支持。在双方的租赁关系转化为不定期租赁后，黄文祥有义务按照原租赁协议约定的租金价格支付其占有使用期间的租赁费，故原审判决黄文祥向新山村支付租赁费18.33万元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人黄文祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  石刚审 判 员  郝奇代理审判员  陈卓二〇一六年五月三十日书 记 员  姜雪