江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4641号上诉人（原审被告）：华东宜兴抽水蓄能有限公司,统一社会信用代码91320000734417745E，住所地宜兴市沁湖路**。法定代表人：乐振春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军良，该公司员工。委托诉讼代理人：吴致麟，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜兴世君置业有限公司，统一社会信用代码91320282791051305R，住所地宜兴市高塍镇赛特大道****。法定代表人：陈明康，该公司董事长。委托诉讼代理人：宦强，江苏金牌律师事务所律师。上诉人华东宜兴抽水蓄能有限公司(以下简称宜兴抽水蓄能公司)因与被上诉人宜兴世君置业有限公司（以下简称世君公司）相邻通行纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜兴抽水蓄能公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回世君公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由世君公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。宜兴抽水蓄能公司修筑并保养诉争道路开支巨大，一直让各相邻方无偿使用，十几年来从未发生过相邻权纠纷。但是，世君公司多次超速、超载、伪造通行证，还违法开发并侵占宜兴抽水蓄能公司的土地使用权，为制止其违法行为，保障自身及其他合法相邻人的生命财产安全，限制其通行完全合理、合法。二、一审适用法律错误。世君公司与中国电信股份有限公司宜兴分公司（以下简称宜兴电信公司）签订的租赁合同所涉房屋所有权是登记在中国电信股份有限公司无锡分公司（以下简称无锡电信公司）名下，未有证据证明出租事宜得到了无锡电信公司事先授权，且世君公司违法进行商业开发建造酒店，损害社会公共利益，系以房屋租赁为名行违法开发之实，属于以合法形式掩盖非法目的，租赁合同应当认定无效。三、一审程序存在严重瑕疵。宜兴电信公司是租赁合同的出租方，也是此前十几年铜官山电信基站的实际管理人，对于查清本案事实非常重要，但一审法院对宜兴抽水蓄能公司提出的追加宜兴电信公司为第三人的申请不予准许，也未向宜兴电信公司调查相关事实。四、一审置世君公司的违法行为于不顾，未伸张公平正义。世君公司将公用基础设施用地用于商业开发的事实清楚，证据充分，明显违反法律强制性规定，一审法院应向相关部门质询或直接认定世君公司的行为违法。世君公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。世君公司签订的租赁合同合法有效，世君公司取得租赁物的使用权后进行相关装饰装修，是基于合同正常行使相关权利。宜兴抽水蓄能公司所称的违法行为无事实及法律依据，其一审中也向宜兴市规划部门投诉过违章建筑事项，并未得到相关部门的认定，说明世君公司不存在违建。世君公司作为案涉房屋的使用权人，在案涉道路为唯一通行道路的情形下，有权主张相邻通行权。世君公司向一审法院起诉请求：判令宜兴抽水蓄能公司排除妨害，为世君公司提供至环科园铜官山租赁场所的道路通行便利；赔偿世君公司因通行权受妨害导致的经济损失。一审中，世君公司撤回了要求赔偿经济损失的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年7月6日，宜兴电信公司(甲方、出租方)与世君公司(乙方、承租方)签订房屋租赁合同1份，约定：甲方同意将坐落在环科园铜官山上原173微波站机房、办公房等部位的房屋出租给乙方作办公用房使用，房屋建筑面积641平方米；租赁期限在2018年6月1日(起租日)起至2023年5月31日；租金(含税价)为467291元，第一、第二年租金88000元、第三年租金92400元、第四年租金97020元、第五年租金101871元；租金按年结算，由乙方在每周期开始前预付本结算周期的租金给甲方；首期租金在合同签订后30日内一次性向甲方支付；甲方银行账户信息及纳税人信息为户名无锡电信公司；乙方应按照合同约定及房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋使用用途的，甲方有权解除本合同、收回房屋；因使用需要，乙方可自费对房屋进行扩、加、改建(含改变间隔)、室内装修或增加设备等内容。上述租赁房屋所有权登记于无锡电信公司名下，设计用途为工业、交通、仓储，相应国有土地使用权也登记于无锡电信公司名下，类型为国有建设用地使用权。世君公司于合同签订后的2018年8月7日向无锡电信公司转账支付88000元，无锡电信公司则向世君公司开具了相应增值税发票。另查明：宜兴抽水蓄能公司在2005年12月被江苏省人民政府确定为省级治安保卫单位，在2020年1月15日被宜兴市公安局确定为Ⅱ级防范恐怖袭击重点目标。其公司名下有位于铜官山区的水工建筑用地、公路用地、公共设施用地及相应房屋、设施多处，分散于铜官山区，与宜兴市林场、宜兴市新街街道梅园村、铜峰村、宜兴市丁蜀镇川埠村、宜兴市张渚镇芙蓉村等单位在铜官山区的林地、山地相邻。其中自104国道起至山顶上水库的公路的土地使用权(266981.4平方米)也登记在其公司名下。该公路由其公司在2003年在原有公路基础上改造、修建而成，为铜官山唯一上山公路，也是到达上述无锡电信公司房屋的唯一道路。沿该公路至山顶为宜兴电视发射台。宜兴抽水蓄能公司在铜官山底、上山公路路口设置了门卫。上述无锡电信公司房屋与宜兴抽水蓄能公司的上水库相邻。审理中，世君公司为证明宜兴抽水蓄能公司妨害其通行，提供下列证据：1.世君公司法定代表人与宜兴抽水蓄能公司徐伟的微信聊天记录截屏(2019年4月至2019年12月)，聊天记录中世君公司分别在2019年4月15日、4月19日、6月26日、9月6日、9月23日要求宜兴抽水蓄能公司徐伟通知门卫让其车辆上山，证明宜兴抽水蓄能公司无故设置障碍导致世君公司施工人员、材料供应商车辆多次被限制通行。2.2019年12月10日，宜兴电信公司致宜兴抽水蓄能公司的回函，内容包括“我公司铜官山部分闲置房屋出租给世君公司，由于租赁方世君公司在房屋建筑装修改造期间所涉及各自红线范围的，要求世君公司按双方确认范围拆除整改。世君公司在房屋使用过程中，有关车辆进出通行问题，要求世君公司严格遵守你单位车辆出入管理和安全管制，要求租赁方主动与贵单位对接，符合你单位安全管理要求。对租赁方在使用过程中存在不符合贵方要求的安全问题，请贵单位及时通知世君公司要求整改，我单位将予积极配合”。3.视频，证明2020年4月12日，其公司被宜兴抽水蓄能公司门卫拒绝通行；2020年7月7日，在疫情防控稳定、全面进入复工复产的情形下，世君公司工作人员及装货车辆在持有通行证的情况下被宜兴抽水蓄能公司门卫禁止上山。对此，宜兴抽水蓄能公司提出，其公司在微信聊天中始终要求世君公司拆除违章建筑，遵守其公司管理；宜兴电信公司的函件中体现该公司将房屋租赁给世君公司进行装修改造，并没有交给世君公司进行商业开发，世君公司商业开发的行为超出了租赁合同范围；世君公司无法证明其拥有相邻权，且世君公司超速、超载、违章搭建的违法行为危害了其安全及反恐需要，故在本案结束且世君公司被确认具有相邻权资格之前，其阻止世君公司通行符合相关法律规定。审理中，宜兴抽水蓄能公司为证明其抗辩意见，提供下列证据：1.世君公司、宜兴市文泰投资管理有限公司（以下简称文泰公司）、宜兴市江左凤凰管理有限公司(以下简称江左公司)、宜兴市江左凤凰管理有限公司铜官山分公司工商登记资料，证明世君公司法定代表人陈明康为文泰公司的全资股东和江左公司的股东、监事,江左公司的经营范围为酒店、住宿服务，其分公司登记经营场所为铜官山。2.江左公司交给其公司的函件，证明世君公司在铜官山原宜兴电信公司房屋处修建酒店，交由其关联公司江左公司经营，而不是按房屋租赁合同约定将房屋用于办公。3.自行拍摄的航拍图、现场照片，证明宜兴电信公司出租的机房、办公房已不存在，现场为世君公司兴建的两栋各三层并配备户外游泳池的豪华酒店。世君公司以合法形式掩盖非法目的，以房屋租赁、修缮、改、扩建为名进行商业开发。4.苏政发(2013)113号文，证明宜兴市国家森林公园区域内所涉铜官山范围为一、二级生态红线区域，红线范围内不得建设宾馆、招待所、疗养院和其他工程设施。5.世君公司伪造的通行证、世君公司车辆发生事故照片、宜兴抽水蓄能公司发往无锡电信公司、宜兴电信公司的函件三份及违法照片、宜兴市公安局处罚决定书，证明世君公司在使用盘山公路，穿越宜兴抽水蓄能公司厂区时伪造通行证、超速、超载、逆行，并导致车祸。2019年11月8日上午8时许，在其公司一号门门口，世君公司纠集王效强、谢洪福以汽车堵门的方式造成其公司门口交通堵塞，扰乱其单位秩序，被宜兴市公安局予以警告处罚。6.2020年1月6日执法记录仪视频，证明世君公司车辆超载。7.2019年12月31日一号门视频监控，世君公司持通行证的车辆登记后，其公司正常放行，未妨害世君公司通行。8.《防范恐怖袭击重点目标确定告知书》，证明其公司为宜兴市公安局确定的Ⅱ级防范恐怖袭击重点目标，其公司身兼安全供电、防洪、泄洪、森林防火、防恐袭击等多重责任，人员、车辆必需事先实名登记、核准后才可进出其公司，不可能向大众和游客开放通行。9.2019年11月25日其公司发给宜兴电信公司的律师函，证明其公司要求宜兴电信公司妥善处理涉嫌违法出租涉案土地房屋的行为，但宜兴电信公司未回复，从而导致了本案纠纷。10.《工业企业场内运输安全规程GB4387-2008》，证明其公司管理、检查经过厂区车辆是其责任与义务，世君公司应配合管理并按照相应法律法规安全行驶。11.其公司委托专业测绘人员现场测绘标记土地红线后的照片，证明世君公司的违建侵占了其公司土地使用权。12.照片，证明世君公司在其围墙上修建钢结构观景平台。13.函件，证明其公司发函告知宜兴电信公司及其他外包单位，因疫情影响需更换通行证并对进出人员进行备案。14.宜兴市自然资源和规划局受理告知书一份，证明其公司举报世君公司未批先建及侵犯土地使用权一事。15.江苏省反恐怖工作领导小组办公室、国家能源局江苏监管办公室关于印发《全省发电企业反恐怖防范标准达标验收工作方案》的通知，《电力行业反恐怖防范标准(试行)》、《江苏省电力行业反恐怖防范标准》，证明其公司作为防范恐怖袭击重点单位，应严格门禁管理，在主要进出口设置24小时门卫，对进出人员、车辆物资进行检查审核，禁止无关人员车辆进入禁区等。对于上述证据，世君公司除对证据13的真实性不认可外，对其他证据的真实性无异议，但另提出：世君公司及关联公司的设立系正常的商业经营行为，江左公司经营范围虽为酒店住宿，但现未实际营业。其公司作为房地产开发企业，租赁涉案场地后进行合理修缮、改扩建系用于自身的招待会务等用途，符合合同约定的办公用途。宜兴抽水蓄能公司对案涉区域内车辆的通行管理，是道路使用期间宜兴抽水蓄能公司负有的基本责任和义务，但并不代表宜兴抽水蓄能公司可以作为交通部门或公安部门行使公权力。因宜兴抽水蓄能公司多次无故阻拦世君公司施工车辆的正常通行，才导致相关人员堵门从而被公安部门警告处罚，该事件也印证宜兴抽水蓄能公司侵犯世君公司的通行权。双方在2019年初开始就道路通行问题进行接触，宜兴抽水蓄能公司一直知道世君公司为涉案场地的实际使用人，但宜兴抽水蓄能公司在发放相关函件时避开世君公司。宜兴抽水蓄能公司虽被确定为防范恐怖袭击重点目标单位，但在管理道路过程中不能无限扩大管理权限。如世君公司存在侵犯宜兴抽水蓄能公司土地使用权的行为，其可依法另行主张权利，但不得以此作为影响世君公司道路通行权利的理由。一审法院认为，世君公司与宜兴电信公司签订的租赁合同所涉房屋所有权虽登记在无锡电信公司名下，但合同约定的租金由无锡电信公司收取，无锡电信公司也开具了相应增值税发票，上述行为表明无锡电信公司通过其下属宜兴电信公司将其位于宜兴辖区内的房屋出租给世君公司，无锡电信公司对该出租行为知道并同意，故世君公司通过合法租赁取得涉案房屋的使用权。世君公司承租房屋后进行的改造、改建行为及后续使用行为是否违法，应由相关主管部门依法认定。且世君公司使用租赁房屋的行为是否违法并不影响世君公司与宜兴电信公司租赁合同的效力，该租赁合同本身并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在掩盖后续改造行为的目的，故宜兴抽水蓄能公司提出的世君公司违法开发行为导致租赁合同无效的意见不成立。综上，世君公司对无锡电信公司位于铜官山的房屋享有合法的使用权，可依法向宜兴抽水蓄能公司主张相邻权。法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案中，铜官山唯一公路的土地使用权登记在宜兴抽水蓄能公司名下，对于必须经该公路通行才能使用土地、房屋的宜兴林场、铜峰村村民及世君公司等相邻权利人，宜兴抽水蓄能公司必须提供必要的便利。现根据世君公司提供的证据，可以确认宜兴抽水蓄能公司对世君公司使用、改造租赁房屋期间的上山车辆进行了限制，从而妨碍其对租赁房屋的使用权，故世君公司有权要求宜兴抽水蓄能公司排除妨害其通行的行为。另宜兴抽水蓄能公司作为省级治安保卫单位、Ⅱ级防范恐怖袭击重点目标，应根据法律、法规规定的范围、权限履行相关职责，不得随意扩大，更不得借此损害他人的合法权益。宜兴抽水蓄能公司在铜官山底设置门卫，但从该门卫至铜官山顶的区域并非全部为宜兴抽水蓄能公司厂区，该区域内另有其他权利人的山地、林地、房屋等，宜兴抽水蓄能公司对于其他权利人仅使用公路而未进入其权利范围的行为无权限制。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十四条、第八十七条之规定，判决：宜兴抽水蓄能公司于判决发生法律效力之日起十日内排除妨害、提供世君公司从铜官山底经公路至山上租赁场所的通行便利。案件受理费80元，由宜兴抽水蓄能公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为相邻关系中的通行权纠纷。根据法律规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。首先，通行权的主体是相邻不动产的权利人，包括所有权人和使用权人；其次，相邻通行关系的客体并非不动产本身，而是毗邻各方在行使通行权利时发生的权利义务关系。一、关于世君公司的相邻权主体资格。2018年7月6日宜兴电信公司与世君公司签订了房屋租赁合同，虽然作为租赁标的物的房屋及相应土地使用权均登记在无锡电信公司名下，但租赁合同本身约定的租金收取账户系无锡电信公司名下的银行账户，且世君公司向无锡电信公司支付租金之后，无锡电信公司也向世君公司开具了相应的增值税发票，发票载明应税劳务名称即为“房屋租赁费”，足以说明无锡电信公司对上述租赁合同是认可的，且也实际享有了合同权利并履行了合同义务，是实际出租方。该节事实已有充分证据佐证，无需追加宜兴电信公司作为第三人参与诉讼。案涉租赁合同以出租标的物为目的，标的物亦有合法的产权登记，不存在法律规定的合同无效之情形。至于世君公司在租赁期间对房屋的改造、扩建等行为是否取得相关审批手续，是否违法违规，应由相关行政主管部门依法认定，不影响租赁合同本身的效力。因此，世君公司基于租赁合同，以承租人的身份对无锡电信公司位于铜官山上的房屋享有合法使用权，可向相邻方宜兴抽水蓄能公司主张相邻权。二、关于通行权的许可问题。相邻通行权又称为必要通行权，是因地理条件的限制，一方必须利用相邻方所有或使用的土地取得通行等权利。本案中，世君公司承租的无锡电信公司房屋位于铜官山上，宜兴抽水蓄能公司名下的公路是铜官山唯一上山公路，世君公司必须从该公路通行才能使用租赁物，符合要求行使相邻通行权的条件，宜兴抽水蓄能公司应当提供必要的通行便利。宜兴抽水蓄能公司所称因世君公司违法开发土地，其为制止违法行为而限制通行，该观点不能成立。如前所述，世君公司在使用租赁物过程中是否存在违法开发行为，应由相关行政主管部门认定并处理，这与相邻通行权并非同一法律关系，不应成为阻挠通行权的理由。但需要提醒，世君公司在行使相邻通行权的过程中，其相关车辆应当遵守交通规则。综上所述，宜兴抽水蓄能公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由宜兴抽水蓄能公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二一年一月六日书记员  蒋 懿