重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终769号上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司,住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路18号。法定代表人：陈庚，该公司总经理。委托代理人：蒋天平。委托代理人：陈小梅，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李华明。委托代理人：杨廷珍，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐帮秀。委托代理人：杨廷珍，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称广安嘉铭公司）与被上诉人李华明、唐帮秀商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南区人民法院于2015年11月19日作出（2015）潼法民初字第03835号民事判决，广安嘉铭公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人广安嘉铭公司的委托代理人蒋天平、陈小梅，被上诉人李华明、唐帮秀的委托代理人杨廷珍到庭参加了询问。本案现已审理终结。李华明、唐帮秀一审诉称：2013年6月21日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定原告向被告购买由其开发修建的商品房一套，总成交金额为244294元。双方同时约定被告向原告交付房屋的时间为2014年10月31日前，逾期交房则自商品房实际交付之日起30日内，按日支付已付购房款万分之三的违约金。逾期办证则自商品房实际取得土地房屋登记机构的登记受理单之日起30日内，按日支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告支付逾期交房的违约金12752元。广安嘉铭公司一审辩称：被告不存在违约行为，不应承担违约责任。即使被告存在违约行为，原、被告关于逾期交房违约金的约定也过高，应予以调低。一审法院审理查明：2013年6月21日，原告李华明、唐帮秀与被告广安嘉铭公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：广安嘉铭公司将其开发修建的位于XXXX住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为64.32平方米；总成交金额为244294元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即广安嘉铭公司）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即李华明、唐帮秀）使用。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。”该合同签订后，原告依照合同约定向被告支付购房款244294元，2014年11月2日，广安嘉铭公司将原告所购房屋的钥匙交付给了原告。原告遂诉至一审法院，请求如诉称。另查明，“潼南国防大厦”项目2幢、1幢（公安编号）分别于2011年10月16日、2013年4月27日取得商品房预售许可证。2014年11月21日，“潼南国防大厦”项目经潼南县公安消防大队综合评定验收合格，同年12月20日，上述工程通过了建设、监理、施工、设计、勘查单位竣工验收。2015年5月11日，“潼南国防大厦”项目取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告李华明、唐帮秀与被告广安嘉铭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立，且双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用；若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，虽然被告于2014年11月2日向原告交付了房屋钥匙，但涉案房屋于2014年11月21日才通过消防验收，于2014年12月20日通过竣工验收，此时，涉案房屋虽未达到合同约定的须已进行竣工验收备案登记的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2014年12月20日视为该房屋的交付使用时间，广安嘉铭公司在此时才具备了法定的交房义务。根据原、被告双方约定，被告应在2014年10月31日前完成交房义务，因此，被告广安嘉铭公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的违约期间为2014年11月1日至2014年12月20日（共计50天）。依照双方当事人在该合同中第九条的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为244294元×50天×0.0003=3664元。被告辩称原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的约定过高，应予调整，一审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案中，被告并未举示充分证据证明原告因被告逾期交房产生的实际损失，故一审法院结合被告逾期交房的时限、原告履行合同的程度及对所购房屋的期待性，对被告该辩解意见不予支持。此外，被告还辩称其逾期交房系因电力公司原因所致，故不应承担违约责任，但被告所举示的《电力工程承包合同》及原潼南县电力公司的复函并不足以证明被告逾期交房系电力公司原因导致，故一审法院对被告的该辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李华明、唐帮秀给付逾期交房违约金共计人民币3664元；二、驳回原告李华明、唐帮秀的其他诉讼请求。案件受理费118元，减半收取59元，由原告负担34元，被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担25元。广安嘉铭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判，本案一、二审诉讼费由李华明、唐帮秀承担。主要事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，如因水电安装延误，广安嘉铭公司可以在逾期90日内不承担违约责任。一审时，我方举示了证据证明工程因配电安装延误了一年的时间，而且我方也给李华明、唐帮秀邮寄了延期交房通知告知其需要延期交房90个工作日。合同约定系双方真实意思表示，一审法院未减去应当免责的90个工作日，导致认定的违约期限错误，从而导致对违约金的判决错误。二、我方在一审时举示了证据证明同期同地段同类房屋的租金为李华明、唐帮秀的实际损失，我方认为合同约定的违约金过分高于其实际损失，根据合同法及其司法解释的规定，应该适当予以减少，但是一审法院却未对违约金予以调低。李华明、唐帮秀答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审中，广安嘉铭公司举示了《建设工程安全生产竣工评定表》一份、《重庆市建筑消防质量检测报告》一份，拟证明：涉案潼南国防大厦项目在2014年9月20日通过了竣工验收，并于2014年9月15日项目通过消防验收，即在合同约定期限内，涉案房屋已经符合竣工验收条件。李华明、唐帮秀的质证意见为：对于这两份证据的真实性无异议，但是这两份证据不属于新证据，并且竣工验收和消防验收的时间应该以竣工验收备案登记证上载明的时间为准。本院对上述证据认证如下：由于上述两份证据不属于新证据，且上述两项验收资料并非最终验收意见书，故本院对该两份证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：广安嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金，以及该逾期交房违约金应否按房屋租金标准进行调低。下面分别评判如下：第一，关于广安嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。首先，广安嘉铭公司举示的证据不足以证明其未按期交房系因市政配套设施安装延误即国家电力部门未及时安装电力设施导致的事实，故本院对其该项事实主张不予支持。其次，广安嘉铭公司是否向李华明、唐帮秀发出《延期交房通知书》，并不影响其应按照约定承担违约责任。因此，广安嘉铭公司应当按照约定支付相应的逾期交房违约金。第二，关于本案逾期交房违约金应否按房屋租金标准进行调低的问题。首先，双方当事人关于逾期交房违约金的约定，是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该司法解释的立法本意是在没有违约金约定的情况下设定了一个计算损失的标准，而在有违约金约定的情形时就不能简单适用房屋租金标准确定逾期交房的损失。开发商逾期交房，购房者丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，不仅仅只是房屋租金损失，所以在合同有违约金约定的情况下，不应该简单地直接用约定的违约金跟同期同地段同类房屋租金相比较来认定违约金是否过分高于造成的损失。最后，我国合同法上的违约金具有弥补损失和兼具惩罚性的双重功能，结合李华明、唐帮秀已按照合同约定全面履行了自己的义务及在本案中并无任何过错等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，双方合同约定的逾期交房违约金并不过分高于造成的实际损失。因此，对广安嘉铭公司主张按房屋租金标准调低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，广安嘉铭公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  赵 青代理审判员  罗太平二〇一六年五月五日书 记 员  王睿杰