广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初725号原告：邓广泽，男，汉族，住广州市白云区，公民身份号码×××。委托代理人：李穆娟，广东宝慧律师事务所律师。委托代理人：陈百伟，男，汉族，住广东省四会市东城区。被告：邓钰枢，男，香港人，香港永久居民身份证号码×××。被告：邓钰镜，男，香港人，香港永久性居民身份证号码×××。委托代理人：周振普，广东天道勤律师事务所律师。原告邓广泽诉被告邓钰枢共有纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，根据原告申请，本院依法追加邓钰镜为本案的共同被告参加本案诉讼，依法适用普通程序于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告邓广泽及其委托代理人李穆娟、被告邓钰镜的委托代理人周振普、被告邓钰枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与＊＊是亲兄弟关系，＊＊已在香港去世。原告在1989年将位于当时南海县黄岐镇白沙村的租屋进行重新改建，现房屋自编地址为佛山市南海区＊＊（下称涉讼房屋）。原告在办理涉讼房屋的集体土地建设用地使用证及房产证时，因考虑涉讼房屋是祖屋，邓钰枢是＊＊的儿子，＊＊是＊＊的儿子，邓钰枢、＊＊年老后可能回祖屋居住，故原告在办理房屋的房产证时登记邓钰枢、＊＊为共有人。＊＊于2005年1月11日在香港去世，其父母均先于其去世，＊＊没有子女配偶，只有一个弟弟邓钰镜。邓钰镜作为＊＊的唯一继承人，同意将涉讼房屋＊＊名下份额过户给原告。邓钰枢也表明不回涉讼房屋居住，于2015年4月10日与原告签订《房屋确权协议书》，确认涉讼房屋由原告出资修建，其未对房屋进行任何出资，所以同意配合原告将涉讼房屋过户至原告名下。但协议签订后，邓钰枢未按照协议履行过户手续。原告一直居住在涉讼房屋，涉讼房屋因年久失修，已成危房，无法居住，原告急需对房屋进行重建用于居住，为此，诉请：1.依法确认位于佛山市南海区＊＊所有权归原告；2.两被告立即协助原告办理位于佛山市南海区＊＊房屋邓钰枢和＊＊名下的份额过户至原告名下的手续；3.本案的诉讼费用由两被告承担。被告邓钰枢辩称，同意原告的诉讼请求，对原告起诉所述的事实没有异议，予以确认，确由原告出资兴建涉讼房屋，因考虑涉讼房屋属于祖屋，所以登记在原告以及邓钰枢和＊＊的名下。被告邓钰镜辩称，同意邓钰枢的陈述，同意原告诉讼请求。涉讼房屋登记在原告、邓钰枢、＊＊名下。＊＊于2005年1月11日在香港去世，其父母均先于其去世，＊＊没有子女配偶，只有一个弟弟邓钰镜。邓钰镜作为＊＊的唯一继承人，涉讼房屋＊＊名下的份额应由邓钰镜继承。邓钰镜一直居住在香港，路途遥远，不打算回涉讼房屋居住，邓钰镜同意将涉讼房屋＊＊名下份额过户给原告。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证原件1份，用以证明原告诉讼主体资格。2.邓钰枢、邓钰镜香港永久居民身份证复印件各1份，用以证明两被告诉讼主体资格。3.集体土地建设用地使用证、房屋所有权证原件各1份、房屋共有权保持证原件2份、佛山市（南海区）房产查询证明复印件1份、2015年9月11日证明原件1份。4.2014年7月25日地址证明原件1份。证据3、4用以证明涉讼房屋由原来的地址佛山市南海区＊＊，房屋共有人属于邓广泽、邓钰枢和＊＊三人。5.香港生死登记处文件原件1份、入境事务处人事登记处登记事项证明书-香港身份证第＊＊号原件及公证证明书原件1份、佛山市禅城区翻译协会的翻译文本原件1份2页、社会团体法人登记证书复印件1份、证明书原件各1份，用以证明享有涉案房屋1／3产权的＊＊于2005年1月11日在香港伊丽莎白医院去世，＊＊去世时无配偶、父母及子女，只有一个同母同父的弟弟邓钰镜，故邓钰镜是＊＊的唯一继承人，邓钰镜依法继承涉案房屋属于＊＊部分的产权。6.房屋确权协议书原件1份，用以证明邓钰枢同意将涉案房屋1／3的产权过户至邓广泽。7.佛山市南海区大沥镇白沙社区居民委员会在2016年1月28日出具的证明原件1份，用以证明涉案房屋所在的社区居民委员会同意协助办理涉案房屋过户至原告一人名下的手续。经质证，两被告均对原告的全部证据无异议。本院在诉讼中依法调查取证，现出示以下材料：1.（2015）佛南法民三初字第1534号调查函。2.佛山市南海区国土城建和水务局关于佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1534号调查函的复函原件各1份，请各方发表质证意见。经质证，原告对本院出示的材料1无异议，对材料2真实性无异议，对复函内容有异议，根据法不溯及既往原则，现行的法律规定不能约束过去已成事实的行为，涉案房屋由原告的父亲＊＊在1932年出资购买，后＊＊移民香港，原告及两被告的父亲均在香港出生，原告于1946年回到涉案房屋住所居住，并对涉案房屋进行改建，1987年《土地管理法》颁布实施后，由涉案房屋所在的当地政府对位于南海县＊＊的土地及房屋进行统一的登记，原告考虑涉案房屋由其父亲出资购买，应当由其三兄弟共同享有，即使涉案房屋后由原告出资改建，且由于当时＊＊已去世，原告的兄弟＊＊和＊＊均已去世，故房屋和土地统一登记在邓广泽及＊＊的儿子邓钰枢、＊＊的儿子＊＊三个共有人名下。在《土地管理法》及《广东省建设用地使用权流转管理办法》颁布实施前，涉案房屋已登记在三个共有人名下，故南海区国土和城建水务局的回复意见不能约束三个共有人（均不属于该土地所在的集体经济组织成员）享有涉案土地及房屋的事实，同时，原告要求两被告将涉案房屋过户至原告一人名下，也是在原有的共有权人之间进行的流转，并非转让给其他第三人。根据法律规定并没有禁止享有集体土地使用权共有人之间进行土地流转的规定，故原告的诉讼请求没有违反法律的禁止性规定，请求法院依法支持。被告邓钰枢对法院出示的材料1、2无异议。被告邓钰镜对材料1、2真实性无异议，同意原告关于对材料2的质证意见，由于涉案房屋属于祖屋，因为历史问题导致本案诉讼，请求法院给予支持。经审查，两被告均对原告的证据无异议，原告的证据3-7均有原件核对，内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。本院对本院出示的材料的真实性予以确认。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下事实：位于南海黄岐白沙冲口的房屋（下称涉讼房屋）的登记权利人是邓广泽、＊＊和邓钰枢，三人各占三分之一，所有权来源为继承，面积84平方米，已取得房屋所有权证，登记日期1990年12月11日。房产证号为粤房字第××，共有权证号为＊＊。宗地对应地号为＊＊，土地证号为集用**，土地权属人为邓广泽、＊＊和邓钰枢，土地使用权类型为批准拨用宅基地，土地用途为住宅。2015年4月10日，邓广泽和邓钰枢签订《房屋确权协议书》，载明邓钰枢确认涉讼房屋的实际所有权人为邓广泽，邓钰枢同意自协议签订起一个月内配合邓广泽办理涉讼房屋过户至邓广泽一人名下的手续，过户费用由邓广泽负担。香港生死登记处于2014年10月27日出具《香港生死登记处根据生死登记条例规定而备存的死亡登记记录内一项记项的核证副本》载明＊＊于2005年1月11日在香港伊丽莎白医院死亡，死亡申报人为其弟弟＊＊。邓钰镜持有香港永久居民身份证，身份证号＊＊身份证登记其姓名为邓钰镜＊＊。2015年6月24日，香港入境事务处人事登记处出具《登记事项证明书——香港身份证第＊＊号》，载明＊＊于1961年8月4日重新登记领取身份证并向香港入境事务处人事登记处提供下列资料：别名：＊＊；婚姻状况及其后改变：未婚；1983年2月28日填报已婚，1992年11月9日通知该处其已离婚；无记录由他代为申请登记儿童身份证的子女姓名。2016年1月28日，佛山市南海区大沥镇白沙社区居民委员会出具证明，涉讼房屋原地址为南海县黄岐镇白沙村，现自编地址为佛山市南海区大沥镇黄岐白沙村冲口南便大街六巷一横巷八号。邓广泽不是房屋所在集体经济组织成员，但该社区居民委员会愿意配合邓钰镜和邓钰枢办理涉讼房屋过户至邓广泽名下的手续。本院于诉讼中向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查，该局于2016年4月8日复函，载明由于涉讼房屋所在宗地属于宅基地，根据《土地管理法》第六十三条的规定及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的相关规定，宅基地不得转让及流转。南海区现行对农村宅基地只限于本农民集体成员或直系亲属（父母、子女、配偶）之间继承、赠与和转让。因此，受让人只能是本农民集体经济组织成员。房产过户则按照房地一致原则处理。原告在诉讼中陈述，原告、＊＊和＊＊的父亲＊＊于1932年左右从香港回到南海购买涉讼土地并在涉讼土地上出资建造一间约80多平方米的房屋。＊＊于1942年去世。1950年南海县政府发放土地所有证，记载权利人邓广泽、＊＊和＊＊对涉讼房屋和土地享有所有权。涉讼房屋原是两层半砖木结构，由于年久失修，原告于1960年请人拆除阳台，改成加盖瓦顶，重新安装窗户，房屋结构没有改变。邓钰枢和邓钰镜均在诉讼中陈述，＊＊除邓钰镜外，无其他兄弟姐妹，其父母均先于＊＊死亡。邓钰镜没有结婚，也没有生育子女。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉讼房屋和土地的权属证书登记涉讼房屋和土地的权利人是邓广泽、邓钰枢和＊＊，邓广泽、邓钰枢和＊＊对涉讼房屋享有物权。邓广泽主张涉讼房屋归邓广泽一人所有，应提供证据证明涉讼房屋的不动产登记情况确有错误。涉讼房屋权属证书登记的所有权来源为“继承”的情况，邓广泽关于涉讼房屋由邓广泽、＊＊、＊＊从其父亲＊＊处共同继承所得并＊＊、＊＊份额分别由他们的儿子邓钰枢、＊＊继承所得的陈述一致。邓广泽陈述涉讼房屋由其父＊＊建造，邓广泽在占有使用涉讼房屋期间对涉讼房屋实施的重装门窗、在阳台加盖瓦顶等行为，属于对涉讼房屋的重大修缮行为，不能视同涉讼房屋由邓广泽出资建造，邓广泽没有有效证据证明涉讼房屋的实际权属情况和登记情况不一致，本院对邓广泽请求确认涉讼房屋属邓广泽一人所有不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”案涉房屋所在土地性质为宅基地，依法应由该土地所属自然村的集体经济组织成员享有使用权。邓广泽不是该土地所属自然村的集体经济组织成员，即使邓钰镜为＊＊的合法继承人，有权处分涉讼房屋＊＊名下的份额，并邓钰枢和邓钰镜同意协助办理邓钰枢、＊＊名下份额过户至邓广泽名下的手续，涉讼房屋仍不具备邓钰枢、＊＊名下份额过户至邓广泽名下的手续，本院对邓广泽的过户请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邓广泽的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取3300元（原告已预交），由原告邓广泽负担。如不服本判决，原告邓广泽可在判决书送达之日起十五日内，被告邓钰镜和邓钰枢可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲人民陪审员  周惠霞人民陪审员  钟晓明二〇一六年五月二十日书 记 员  林 巧