黑龙江省通河县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0128民初323号（2016）黑0128民初323号之二原告尹景波，住通河县通河镇.委托代理人赵忠林，男，黑龙江赵忠林律师事务所律师。被告谢显峰，住通河县通河镇。委托代理人栾毅，通河县凤山镇法律服务所法律工作者，住通河县通河镇。被告李美文，住通河县通河镇。委托代理人王士范，男，黑龙江风范律师事务所律师。原告尹景波诉被告谢显峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，被告李美文申请参加本案的诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹景波及其委托代理人赵忠林、被告谢显峰的委托代理人栾毅、被告李美文及其委托代理人王士范到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尹景波诉称：2012年8月29日，原告与被告谢显峰签订房屋买卖合同，约定将被告自有的两套房屋出售给原告，协议价款120000元，房屋坐落于通河县新国税局后身，面积分别为32平方米和31.36平方米。现被告以合同无效为由拒不履行合同义务。原告尹景波诉至法院，要求确认原告与被告谢显峰签订的房屋买卖合同有效，并由被告谢显峰承担本案的诉讼费用。被告谢显峰辩称：首先，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系；第二、从合同履行上看没有发生房屋的交付行为，房屋的管理权自始至终在被告手中，没有转移；第三、房屋所有权凭证一直在被告手中，没有发生交付；第四、房屋买卖合同能否成立并履行也取决于合同标的物是否存在，本案争议的房屋在2012年已经灭失，房屋买卖合同根本不存在履行的可能；第五、原告并未向被告交付任何房款。综上，不同意原告的诉讼请求。被告李美文辩称：第一、被告谢显峰与原告没有签订房屋买卖合同，被告李美文做为被告谢显峰的妻子，也不知道这件事情；第二、房屋买卖没有收到价款；第三、房屋没有实际交付；第四、争议的房屋已经不存在，被告谢显峰与原告没有签订回迁后的房屋买卖合同。综上，不同意原告的诉讼请求。原告尹景波、被告谢显峰、李美文为证明其诉辩主张的事实成立举示了证据，并发表了质证意见。原告尹景波举示证据如下：证据A1、房屋买卖合同1份，主要内容：谢显峰现有两处房产，王立奎32平方米和祖任环31.36平方米卖给尹景波，双方协议如下：一、两房售价壹拾贰万元整，二、房产于2010年8月15日交给尹景波使用，三、房产自交于尹景波之日起，一切事宜由买主负责，四、房产证、土地使用证交由尹景波管理。买房人尹景波（签名），卖房人谢显峰（签名），中间人汉福奎、张敏（签名），2010年8月29日立契。意在证明：原、被告签订了书面的房屋买卖合同。证据A2、保证书1份，主要内容：保证人谢卫志，保证人做如下保证内容：2010年8月29日妻子尹景波用自己出售建行家属楼所得的资金从谢显峰处购买房屋两处，其中王立奎名下32平方米，祖仕（任）环名下31.36平方米，属于尹景波个人财产，保证人同意在短期内将妻子个人财产回迁置换取得的一幢房屋过户到妻子尹景波名下，属于尹景波个人财产，此房屋面积不低于80平方米，房屋价格按照市场价格计算，保证人明确表示上述保证内容是本人的真实意思表示，愿意承担法律责任。保证人谢卫志（签名），7月10日。意在证明：谢卫志系本案被告儿子，系原告前夫，在未离婚之前，谢卫志曾写过保证，证实原告购买被告谢显峰房屋并履行了购房款。证据A3、鉴定书1份，主要内容：黑民司文鉴字[2016]第12号，检验意见：2010年8月29日房产买卖合同书上买房人“谢显峰”签名字迹与1995年6月21日房屋所有权证存根上领证人签章栏内“谢显峰”签名字迹是同一人所写。黑龙江民强司法鉴定中心（盖章）。意在证明：被告谢显峰与原告签订房屋买卖合同，并在合同中签字。证据A4、庭审笔录2份，主要内容：2015年10月16日原告尹景波与被告谢卫志离婚纠纷一案，第4页，谢卫志对尹景波举示的保证书（与本案原告举示的证据A2一致）没有异议；2015年11月12日原告尹景波与被告谢卫志离婚纠纷一案，第5页，证人谢显峰对房屋买卖合同的询问意见为“不是我签的，我没卖过房子，名字也不是我签的”。意在证明：谢卫志系被告谢显峰、李美文之子，在谢卫志与尹景波离婚的庭审中，谢卫志承认保证书（原告举示的证据A2）真实有效；谢显峰在离婚纠纷案件中作为证人出庭作证，当庭对房屋买卖合同（原告举示的证据A1）进行质证，当时只对房屋买卖合同中的签名有异议，对合同内容没有提出任何异议。被告谢显峰举示证据如下：证据B1、照片3张，照片拍摄的图像为本案争议房屋。意在证明：本案房屋买卖合同中涉及的两处房屋已经灭失。被告李美文举示证据如下：证据C1、结婚证1份，主要内容：李美文与谢显峰于1961年12月24日登记结婚。意在证明：二被告系夫妻关系。证据C2、契约、房屋所有权证、土地使用证各1份，主要内容：契约，2005年4月7日谢显峰购买通河镇长安街西二委二组五十号草正房一间半；房屋所有权证，所有权人王立奎，房屋座落长安街西二委二组50号；土地使用证，土地使用者王立奎，地址通河镇长安街西二委。意在证明：房屋所有权证均在被告谢显峰、李美文手中，原告与被告谢显峰之间不存在房屋买卖合同。二被告对原告举示的证据A1质证认为：被告谢显峰未与原告签订此合同，且本案的房屋一直由二被告管理，原告也未交纳房款；二被告对原告举示的证据A2真实性提出异议；二被告对原告举示的证据A3质证认为：真实性无异议，但认为鉴定的检材样本单一，鉴定意见有异议，但不提出重新鉴定；二被告对原告举示的证据A4质证认为：真实性无异议；原告尹景波、被告李美文对被告谢显峰举示的证据B1真实性无异议；原告尹景波对被告李美文举示的证据C1真实性没有异议；原告尹景波对被告李美文举示的证据C2真实性没有异议，但是提出此份证据在签订房屋买卖合同时已由被告谢显峰交给原告，但后来被谢卫志拿走；被告谢显峰对被告李美文举示的证据C1、C2真实性均无异议。本院确认：二被告对原告举示的证据A3鉴定意见提出异议，但表示不要求重新鉴定，视为其放弃自身权利，故鉴定意见应予确认，并予采信；原告举示的证据A3确认了证据A1中“谢显峰”的签名的真实性，故原告举示的证据A1予以确认，并予采信；原告举示的证据A4确认了证据A2的真实性，故上述2份证据均予认定，并予采信；原告对被告谢显峰举示的证据B1及被告李美文举示的证据C1、C2真实性均未提出异议，故上述3份证据应予认定，并予采信。庭审中，经本院向二被告调查，问询房产名为祖任环的拆迁调换过程时，二被告称其不知道。经审理查明：原告尹景波与二被告之子谢卫志原系再婚夫妻关系，二人夫妻关系存续期间，2010年8月29日原告尹景波与被告谢显峰签订房屋买卖合同，中间人为汉福喜、张敏。该合同约定：“谢显峰现有两处房产（2005年购买），王立奎名下32平方米和祖任环名下31.36平方米卖给尹景波，双方协议如下：一、两房售价壹拾贰万元整，二、房产于2010年8月15日交给尹景波使用，三、房产自交于尹景波之日起，一切事宜由买主负责，四、房产证、土地使用证交由尹景波管理。买房人尹景波（签名），卖房人谢显峰（签名），中间人汉福奎、张敏（签名）”，以上两套房屋座落于通河县新国税局后身，其中一处房产证所有权人为王立奎（建筑面积32平方米），另一处房产所有权人为祖任环（31.36平方米）。2012年，以上两外房屋被拆迁，其中房产名为祖任环（31.36平方米）由原告前夫谢卫志与拆迁人达成调换补偿协议，并已实际履行完毕；另外一处名称为王立奎的房屋至今未与拆迁人达成调换补偿协议。2015年7月10日，原告前夫谢卫志给原告写下保证书一份，内容如下：“2010年8月29日妻子尹景波用自己出售建行家属楼所得的资金从谢显峰处购买房屋两处，其中王立奎名下32平方米，祖任环名下31.36平方米，属于尹景波个人财产，保证人同意在短期内将妻子个人财产回迁置换取得的一幢房屋过户到妻子尹景波名下，属于尹景波个人财产，此房屋面积不低于80平方米，房屋价格按照市场价格计算，保证人明确表示上述保证内容是本人的真实意思表示，愿意承担法律责任。保证人谢卫志（签名）”。2015年10月，原告尹景波起诉与谢卫志离婚。在离婚诉讼庭审中，谢卫志对以上保证书无异议，本案被告谢显峰在原告尹景波与谢卫志离婚纠纷案件中作为证人出庭作证，当庭对尹景波与谢显峰签订房屋买卖合同进行质证，当时只对房屋买卖合同中的签名有异议，对合同内容没有提出任何异议。现原告尹景波与谢卫志已经离婚。因被告谢显峰对原告出示房屋买卖合同中出卖人“谢显峰”签名有异议，认为不是本人所签，原告申请司法鉴定。经黑龙江民强司法鉴定中心鉴定，出具黑民司文鉴字[2016]第12号鉴定书，检验意见：2010年8月29日房产买卖合同书上买房人“谢显峰”签名字迹与1995年6月21日房屋所有权证存根上领证人签章栏内“谢显峰”签名字迹是同一人所写，二被告对以上鉴定结论未提出重新鉴定申请。庭审中，被告李美文申请做为共同被告参加诉讼，并辩称，其不知道原告与被告谢显峰签订房屋买卖合同，且不同意将争议房屋出卖给原告。现原告尹景波诉至法院，要求确认原告尹景波与被告谢显峰签订的房屋买卖合同有效，并由被告谢显峰承担本案的诉讼费用。本院认为：被告谢显峰虽然对与原告签订房屋买卖合同有异议，认为该合同不是本人签名。但经司法鉴定认定为同一人书写，对此谢显峰未提出重新鉴定申请，应视为对合同上签名的确认。被告谢显峰在原告尹景波与谢卫志离婚纠纷案件中作为证人出庭作证时对尹景波与谢显峰签订房屋买卖合同进行质证，当时只对房屋买卖合同中的签名有异议，对合同内容没有提出任何异议。而庭审中原告举示的证据A2、A4能够证实原告前夫谢卫志签署的“保证书”的真实性。因原告和二被告与谢卫志之间均存在特殊的身份关系，而谢卫志签署的“保证书”在本案中客观真实，具有证明效力，其内容确认了原告购买本案争议房屋的事实存在。故原告与被告谢显峰于2010年8月29日签订的房屋买卖合同具备书面形式，行为主体适格，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，符合合同生效条件，该房屋买卖合同有效成立。虽然被告李美文作为被告谢显峰的妻子对于争议房屋享有共同权利，但其不能以未在房屋买卖合同中签名为由对抗作为善意购房者的原告，故被告李美文以其不知道有此合同，且不同意将争议房屋出卖给原告作为抗辩的理由不成立，本院不予支持。另外，庭审中经本院询问二被告，被拆迁的祖任环名下的房屋与拆迁人调换过程时，二被告称其“不知道”，与二被告抗辩本案争议房屋一直由其管理不符，亦不符合房屋所有权人应有的管理状态，故二被告的抗辩不成立，本院不予支持。综上，原告主张确认原告尹景波与被告谢显峰签订的房屋买卖合同有效，本院予以支持。至于该房屋现已被征收，双方房屋买卖合同如何履行，属另一法律关系，并非原告诉请确认之诉，应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原告尹景波与被告谢显峰于2010年8月29日签订的房屋买卖合同有效。案件受理费100元，由被告谢显峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  韩 宇人民陪审员  朱桂娟人民陪审员  由立佳二〇一六年五月二十七日书 记 员  王京蔓