北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3365号上诉人（原审被告）北京亿城房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区水源路乙10号。法定代表人刘欣，董事长。委托代理人朱歌燕，女，1976年2月3日出生。委托代理人李岩，男，1989年6月18日出生。被上诉人（原审原告）李迅，男，1975年8月3日出生。上诉人北京亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第04452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李迅在原审法院诉称：2012年4月30日，李迅与亿城房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买其开发并出售的位于海淀区2018号的房屋。2012年6月6日，亿城房地产公司提出交房并验收。但是在验收过程中，李迅发现该房屋存在多处质量问题，且有的质量问题（比如房顶渗水）几次反复维修均未能解决。直到2014年9月初，亿城房地产公司经反复维修，才又告知已经修复。在长达两年多的时间里，李迅一直就陆续发现的房屋质量问题与亿城房地产公司进行交涉，并希望就相关赔偿问题协商。但后期，亿城房地产公司拒绝就此事宜协商解决，甚至表示不再协商。故起诉，请求判令亿城房地产公司向李迅赔偿自房屋交付之日（2012年6月6日）起至房屋修复之日（2014年10月5日）止不能入住的损失168000元（参照周边房屋月租金8000元，按21个月主张）以及上述期间的物业费、采暖费损失共计21826.82元；请求依法判决确认本案诉争房屋的《住宅质量保证书》中第4条第2款约定的本商品房的防渗漏的质量保质期起算日期为2014年9月21日，保质期为五年；请求判令亿城房地产公司承担本案全部诉讼费用。亿城房地产公司在原审法院辩称：不同意李迅全部诉讼请求。房屋早已交付，不能入住也不是因为施工，是因为李迅自身原因导致。不同意支付物业费及采暖费。质保期是法定的，质保期应从房屋交付日期开始起算。原审法院经审理查明：2012年4月30日，亿城房地产公司（出卖人）与李迅（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（含附件），约定李迅购买海淀区2018号房屋；房屋实测建筑面积共131.82平方米；第十三条……双方约定，交付该商品房时，该商品房已经由建��、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家及本市有关工程质量的规范和标准及按照住宅质量保证书规定的时间负责修复，修复期间不视为出卖人延期交房，出卖人不承担任何违约责任；出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；前期物业管理期间，物业服务费标准为多层住宅1号楼3.3元／平方米／月，中高层住宅2、3、4号楼3.6元／平方米／月，地下储藏室1.8元／平方米／月，住宅供暖费为30元／平方米／供暖季；附件九《补充协议》中约定，除主合同第十三条约定的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，商品房屋如有其它质量问题，买受人不得以此拒收房屋，出卖人应依现房合同的约定进行维修，维修期间不视为出卖人逾期交房，买受人可以在办理房屋交接手续之前对房屋情况进行检验，如买受人在检验后认为房屋存在瑕疵的，出卖人应根据房屋的实际情况确定维修期限并负责维修，但除房屋不具备主合同第九条约定的交付条件外，买受人不能以验房中出现的瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续；房屋的装修工程由出卖人负责，出卖人有权指定、组织装修公司完成装修工作……该房屋内的家具家电的质量问题由销售商或生产厂家承担相关责任，出卖人不承担任何责任……为不影响该房屋精装修施工，买受人同意委托物业公司进行该房屋交付前的查验手续，并就查验中发现的问题向出卖人反映，买受人不再单独进行交付前的查验……亿城房地产公司所做《住宅质量保证书》承诺，根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，涉案房屋质量保修期屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙角的防渗漏为五年，装修工程为二年，电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年，供热系统为二个采暖期、分体空调系统保修期为三年，质量保修期自工程竣工验收合格后，自《入住通知书》中标明的房屋交付之日起计算；保修费用由造成质量缺陷的责任方承担，在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可又向建设单位提出赔偿要求，建设单位承担赔偿责任后有权向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿，保修期过后，由业主自行承担房屋维修费用。亿城房地产公司认可由其承担质量保证责任。2012年6月6日，李迅就涉案房屋进行交房��收，提出房屋存在装修、设备安装等方面的问题，并由优嘉优筑（北京）房地产咨询有限公司出具《房屋查验报告单》。后亿城房地产公司对房屋进行维修。在维修过程中，涉案房屋陆续多次多部位出现质量问题。就具体问题出现时间、范围，李迅提交照片、通讯记录、电话录音、短信、房屋整改单等证据，证明涉案房屋在2013年5月前，分别出现的是墙砖空鼓等装修问题以及次卫、过道、卧室渗漏，之后于2013年5月出现过道渗漏，2013年10月出现次卫、过道及卧室渗漏，2014年1月出现过道吊顶渗漏并影响相邻卧室，2014年8月出现主卫、次卫、厨房瓷砖空鼓、卧室渗漏等情况。其中，房屋整改单显示，2014年8月报修内容由亿城房地产公司于2014年9月完成维修。2015年1月，在李迅入住使用过程中，房屋卧室出现渗漏，庭审中，李迅认可相关部位已经亿城房地产公司修复，目前���出现其他质量问题。另查，房屋修复期间，双方就赔偿问题进行了协商。其中，李迅提交的电话录音显示2013年5月李迅报修过道漏水情况，亿城房地产公司工作人员认可已向领导报送赔偿方案，并认可李迅没有入住且房屋存在墙砖空鼓及两次漏水的情况。亿城房地产公司提交的2013年11月19日声明复印件显示，李迅曾书写声明，内容包括：“就该套房屋主次卫及厨房瓷砖空鼓、烟道漏水、及楼上房屋漏水导致装修被泡问题，经与开发商协商，同意开发商亿城房地产公司向本人支付维修费用补偿金71262元……本人声明：在收到亿城房地产公司补偿款后，本人不再就上述问题向开发商提出其他任何形式的补偿要求。”李迅提交的短信及电子邮件显示，李迅在2014年多次向亿城房地产公司工作人员反映2014年维修进度缓慢，影响其正常使用房屋并主张赔偿。后李迅于2014年9月11日向亿城房地产公司发送律师函主张权利。再查，李迅已经支付2012年11月15日至2014年3月15日两个季度供暖费共计7909.2元，支付2012年11月1日至2014年12月31日期间部分物业费共计13602.5元，其中，2012年11月1日至2013年10月31日期间物业费按照4.3992元／月／平方米支付，2013年11月1日至2014年12月31日期间物业费按照3.6元／月／平方米支付。庭审中，就李迅提交的照片、通讯记录、电话录音、短信、房屋整改单等证据真实性，亿城房地产公司无异议，认可涉案房屋出现问题并由其进行修复，但对上述证据佐证的涉案房屋出现问题的时间、范围及原因不予认可，称不清楚问题的具体范围及具体原因。亿城房地产公司出示北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表原件、分项工程竣工证书复印件、工程竣工结算交接单复印件，证明房屋质量及装��工程均符合国家规范。李迅认可北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表真实性，不认可证明目的。对分项工程竣工证书复印件、工程竣工结算交接单复印件的真实性，李迅不予认可。就2013年11月19日李迅声明复印件的效力，双方存在争议。李迅主张上述赔偿仅针对2013年3月之前的损失，上述复印件不完整，其签名后方另有附属声明，保留了对后续损失的追偿权利，并以电话录音、电子邮件及短信中其与亿城房地产公司工作人员就后续损失的维修和赔偿多次沟通进行佐证。亿城房地产公司认可后续进行了沟通，但主张上述声明证明李迅已就2014年1月之前涉案房屋的全部经济损失获得补偿，且承诺事后不再就新的房屋质量问题主张权利。就交房情况，亿城房地产公司提交《入住通知书》，主张已经通知李迅于2012年6月办理房屋入住手续。李迅不予认可，主张亿城房地产公司强迫其在涉案房屋存在质量问题的情况下办理入住手续，但未提交证据，亿城房地产公司不予认可。就实际入住涉案房屋时间，李迅主张房屋于2014年10月5日完成修复，其于2014年11月实际入住，之前仅因维修需要临时过夜。李迅以照片、房屋整改单等，证明该阶段质量问题涉及范围大、维修时间长，房屋无法正常使用；以水电表照片及用电记录，主张2014年11月入住房屋，用电记录显示，2014年9月、2014年11月用电量与之前月份相比分别出现两次较大增长。对上述证据的真实性，亿城房地产公司予以认可，但不认可证明目的。对于涉案房屋维修范围以及李迅实际入住时间，亿城房地产公司表示无法明确。另，就所称不能入住房屋损失，李迅未提交证据，主张比照涉案房屋周边租金，按照每月8000元主张21个月。亿城房地产公司不予认可。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》（含附件）、《住宅质量保证书》、《房屋查验报告单》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、票据、电话录音、短信、照片、声明等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：李迅与亿城房地产公司所签《北京市商品房现房买卖合同》（含附件）系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属于有效合同。《北京市商品房现房买卖合同》约定亿城房地产公司依据《住宅质量保证书》承诺内容承担相应保修责任，该约定对双方均有约束力。故李迅有权依据《住宅质量保证书》就在保修期内因房屋建筑工程质量缺陷造成的财产损失向亿城房地产公司提出赔偿要求。本案中，涉案房屋出现了一系列瓷砖空鼓及渗漏问题，亿城���地产公司虽不认可李迅所称上述问题系因房屋质量导致，但上述问题发生时李迅并未实际使用涉案房屋，房屋及其装修亦均系出卖方提供。加之作为房屋质量保证人及上述问题的实际维修人，亿城房地产公司不但未就上述问题出现原因作出基本解释，反而以不清楚上述问题出现原因为理由否定李迅的主张，其抗辩依据不足，亦与李迅提交证据中其公司工作人员的陈述相矛盾。故法院认定上述问题属于房屋及装修的质量问题。亿城房地产公司主张部分问题出现时已经超过约定保修期。但根据查明事实，涉案房屋后期质量问题多为原有问题的再度复发，修复状态一直持续，故李迅在本案中主张之房屋质量问题均应属于亿城房地产公司承担质量保证责任的范畴，对于因此产生的财产损失，李迅有权向亿城房地产公司主张赔偿。就2013年11月李迅声明所涉补偿阶段及效力问题，亿城房地产公司主张已就2014年1月之前各项损失对李迅进行赔偿且李迅放弃今后求偿权。但以2013年11月所签声明放弃2014年1月之前各项损失的索赔权利，有违常理。同时，声明中关于“在收到亿城房地产公司补偿款后，本人不再就上述问题向开发商提出其他任何形式的补偿要求”的表述也未明确表明李迅对后续房屋质量问题放弃相应权利的态度，且与后续实际报修、维修情况不符，加之李迅对该声明复印件的完整性提出异议。因此，亿城房地产公司以该声明复印件主张已就2014年1月之前各项损失进行赔偿，且李迅放弃后续求偿权，依据不足。李迅主张上述赔偿范围限于2013年3月之前的损失，但并未就此提交充分证据。综合考虑李迅提交证据所反映的房屋质量问题种类和范围，声明关于赔偿范围的表述，以及李迅签署上述声明时双方已就2013年5月、10月出现���质量问题进行沟通、维修的客观情况，法院确认，该声明所涉赔偿方案针对2013年11月之前发生的房屋质量问题及其产生损失。亿城房地产公司虽然对涉案房屋发生的房屋质量问题进行了维修，但根据质量问题发生的频率和范围，以及李迅提交照片显示的房屋室内状况，李迅因为房屋质量问题导致的不能居住使用房屋的损失客观存在。至于具体损失数额，法院综合考虑已获赔偿涉及阶段、证据显示的最后维修期间以及周边同类房屋的租金水平，酌情确定亿城房地产公司应向李迅赔偿因房屋质量问题产生的2013年11月至2014年9月期间不能入住房屋的损失共计55000元。至于李迅主张的因不能入住房屋产生的供暖费、物业费损失，法院根据涉案房屋供暖费、物业费标准以及李迅实际支出情况，比照上述期间予以核算，确认亿城房地产公司应向李迅赔偿2013年11月至2014���9月期间供暖费损失3955元、物业费损失5220元。就李迅关于重新确定保修期的主张，法院认为，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。根据双方约定，保修期以工程竣工验收合格后，《入住通知书》中表明的房屋交付之日起计算。本案中，虽李迅对《入住通知书》不予认可，但实际于2012年6月进行交房验收，且李迅所提异议仅限于装修及设备瑕疵范围，依据合同约定，上述问题不应视为延期交房。加之，虽之后出现了房屋质量问题，但亿城房地产公司均实际履行保修义务，就因维修导致的相应损失李迅亦已获偿。故对李迅要求重新确定保修期及其范围的主张，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四��之规定，判决：一、北京亿城房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向李迅支付损失赔偿款共计六万四千一百七十五元；二、驳回李迅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，亿城房地产公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判第一项，同意原判第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉主要理由为：一、上诉人提供的商品房各项验收手续齐备，符合法定的交房条件。原审法院认定商品房存在质量问题，并认定修复状态一直持续，属于事实认定错误。二、诉争房屋并非客观不能居住。原审法院对于周边租金，供暖、物业费的赔偿标准认定不明确。三、原审���院认定上诉人承担质量缺陷损害赔偿责任，于法无据，适用法律错误。李迅答辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。漏水问题的维修长达两年以上，整个维修过程造成被上诉人一直无法入住该房屋，被上诉人提供的证据足以证明损害事实存在，上诉人陈述的理由不成立。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有拘束力。本案中，李迅、亿城房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。经审查，诉争房屋存在瓷砖空鼓及渗漏问题。结合亿城房地产公司的上诉请求及理由，本案主要争议系上述问题是否因房屋质量所致，进而亿城房地产公司是否应承担相应的赔偿责任。依据双方当事人在本案中所举证据可以认定，诉争房屋及其精装修系由亿城房地产公司提供并交付李迅，本案争议的瓷砖空鼓及渗漏问题发生时李迅并未实际使用该房屋，结合亿城房地产公司与李迅就上述问题长期、反复沟通中形成的证据材料，原审法院认定上述问题属于房屋及装修的质量问题，该认定具备事实及法律依据。亿城房地产公司在一、二审期间虽对此不予认可，但其不仅未提供相应证据予以证明，亦未作出合理解释，故本院对此不予采信。基于此，由于双方直至本案起诉之日就上述问题未能根本解决，维修状态一直存续，故亿城房地产公司应承担相应的赔偿责任。具体的赔偿期间，原审法院依据2013年11月19日李迅所签声明认定相应赔偿系针对2013年11月之前发生的房屋质量问题，有事实及法律依据。关于租金损失及物业费、供暖费损失数额，亿城房地产公司虽有异议，但二审期间其就周边租金标准表示未调查过，不清楚，亦未就物业费、供暖费作出明确具体说明，结合上述论述以及《住宅质量保证书》的约定，原审法院认定的租金损失及物业费、供暖费损失数额并无不当。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二千零四十八元，由李迅负担四十八元（已交纳），由北京亿城房地产开发有限公司负担二千元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千零九十六元，由北京亿城房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳适思审判员  刘秋燕审判员  王爱红二〇一六年五月二十六日书记员  舒 妍