广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终314号上诉人（一审被告，反诉原告）郑欣胜。委托代理人陈逸洋。委托代理人吴雨桐。被上诉人（一审原告，反诉被告）平南县金运来实业发展有限公司，住所地平南县。法定代表人李乾。委托代理人朱国强。上诉人郑欣胜因与被上诉人平南县金运来实业发展有限公司（以下简称金运来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2014）平民初字第823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑欣胜及其委托代理人陈逸洋、吴雨桐，被上诉人金运来公司的委托代理人朱国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认以下法律事实：金运来公司、郑欣胜于2013年3月31日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：一、郑欣胜经过勘察和了解，自愿承租金运来公司所有的位于平南县平南镇二环路财政局对面XXXX小区的2、3、4号楼的一楼和二楼（该房屋的现有装修及设施、设备情况详见图纸，金运来公司为郑欣胜提供一份电子版图纸）从事百货、超市和餐饮的经营使用，租赁期限共12年，自2013年10月1日起至2025年9月30日止；二、一楼共2703平方米，租金第一年为每月每平方米60元，第二年至第五年为每月每平方米70元，第六年起每2年为一个周期，每个周期的租金在原来基础上增加10%，二楼共2876平方米，租金第一年至第五年为每月每平方米20元，第六年起每2年为一个周期，每个周期的租金在原来基础上增加10%；三、郑欣胜应在合同签订当日支付定金100万元及第一季度租金659100元给金运来公司，租赁开始后该笔定金转为押金，仍由金运来公司保管，期间不计利息，租赁期满后金运来公司如数返还给郑欣胜，金运来公司应当在双方签订合同当日交付房屋给郑欣胜；四、金运来公司要保证郑欣胜350KW以上有效供电负荷，并负责将水电线路接到租赁房屋门口，负责房屋周围围墙的修建等；五、自签订合同之日起6个月内为郑欣胜装修期，郑欣胜按约定交付定金后，金运来公司即将房屋交给郑欣胜装修，期间不计租金，不计入租赁期，满6个月起进入正式租赁期；六、金运来公司若不能提供房屋或提供房屋不符合合同约定条件，郑欣胜有权解除合同，郑欣胜如未按约定交付租金时，金运来公司有权解除合同，金运来公司不能提供房屋而解除合同或违反本合同约定提前收回房屋的，按押金数额赔偿违约金及郑欣胜的一切损失；如郑欣胜提前解除合同，租房押金无权要回。2013年4月1日，郑欣胜支付定金100万元及第一季度租金659100元给金运来公司，金运来公司将上述租赁房屋交付给郑欣胜。2013年10月25日，郑欣胜交付7万元现金给金运来公司。对该7万元，在收据上记有“怡景人家”“佳润购物广场”字样，郑欣胜主张是支付上述合同约定的房屋租金，金运来公司主张是郑欣胜交付租赁1号楼的预付款。该小区已装有500KVA的变压器可供使用，水电线路也接到租赁房屋的一楼。郑欣胜在装修期内只是在房屋外面搭建了装修竹架，并没有进行实质性的装修。郑欣胜于2013年10月份正式进场装修。2012年10月8日，消防设计通过了贵港市公安消防支队的审核。2013年8月28日，金运来公司将建设工程的消防安装工程发包给贵港市鸿泰消防工程有限责任公司进行施工。2、3、4号楼的二楼临街一面按原来设计是可开启的玻璃窗，在10月中旬，郑欣胜口头要求金运来公司将可开启的玻璃窗改为墙壁，金运来公司按郑欣胜的要求将该二楼的玻璃窗改为墙壁。为此，消防设计和安装需要相应进行改动，但对改动的消防安装费用的承担问题，金运来公司、郑欣胜无法协商一致，致使二楼改为封闭式后的消防安装无法进行，建设工程的消防也无法申请验收，郑欣胜也因此停止了装修。同年11月10日，郑欣胜向金运来公司发出了工作联系函，认为金运来公司没有按约定完善相关的装修及消防设备，致使房屋不符合二次装修的条件，要求金运来公司抓紧时间完善。金运来公司复函认为房屋已按约定的条件交付给了郑欣胜，郑欣胜不装修是其自己的原因。由于双方无法就出现的问题协商一致，郑欣胜于同年12月13日书面向金运来公司发出了解除合同的通知，金运来公司则对此提出了异议。郑欣胜因此曾于2013年12月30日向平南县人民法院起诉［案号（2014）平民初字第123号］，请求解除金运来公司、郑欣胜签订的《房屋租赁合同》，并要求金运来公司返还租金1729100元（含押金和租金），支付违约金1000000元和赔偿郑欣胜的经济损失74727.68元。（2014）平民初字第123号案二审期间，金运来公司于2014年6月10日向平南县人民法院提起本案诉讼，请求：1、解除其与郑欣胜于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2、郑欣胜支付2014年1月1日起至2014年6月30日止的房屋租金1318200元及从2014年1月11日起按中国银行同期商业贷款利率计算至付清之日止的利息，以及自2014年6月30日起至解除合同之日止的租金（按月租金219700元计付）；3、郑欣胜赔偿其房屋出租给付的六个月装修期的租金损失1318200元；4、郑欣胜返还金运来为其垫付的电梯改造工程款6万元以及二层窗户封闭改造工程款5万元。（2014）平民初字第123号案经二审终审，判决驳回了郑欣胜的诉讼请求［案号（2014）贵民三终字第144号］。郑欣胜不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。在再审期间，金运来公司于2015年3月13日向一审法院申请本案先予执行，请求郑欣胜将涉案标的交还给其管理使用，郑欣胜以本案的权利义务没有明确为由，不同意金运来公司的先予执行申请，因此一审法院裁定驳回金运来公司的先予执行申请。同时，一审法院于2015年5月15日裁定中止本案的审理。广西壮族自治区高级人民法院经审理后认为金运来公司、郑欣胜签订的《房屋租赁合同》为有效合同，由于该合同对出租房屋的消防验收问题没有具体约定，双方在履行合同中，对出租房屋应先经消防验收合格才进场装修，还是进场装修后交付使用前一起申请消防验收存在争议，在再审中双方对消防问题仍存在重大分歧，导致《房屋租赁合同》无法履行，郑欣胜坚持主张解除合同，依法应予准许，郑欣胜提出的返还押金、租金、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，应与金运来公司另行起诉的案件即本案一并处理。于是于2015年7月21日作出（2015）桂民提字第122号民事判决书，判决：一、撤销本院（2014）贵民终字第144号民事判决及平南县人民法院（2014）平民初字第123号民事判决：二、解除金运来公司、郑欣胜于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》。金运来公司、郑欣胜分别于2015年8月2日、3日收到上述民事判决书。郑欣胜于2015年10月18日撤回了“确认反诉人与被反诉人于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效”的诉讼请求，其他诉讼请求不变。一审法院将郑欣胜上述请求作为本案反诉请求继续审理本案。一审法院另查明，金运来公司已于2012年7月2日、3日分别取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。郑欣胜支付了2014年1月1日前的租金659100元给金运来公司后，没有再支付过租金给金运来公司。本案在审理过程中，一审法院根据金运来公司的保全申请，于2014年6月24日作出裁定，对郑欣胜的银行账户的存款予以冻结和查封郑欣胜经营的平南县佳润购物广场、平南县大安镇佳润购物广场的经营权。一审法院认为，本案的争议焦点：一、金运来公司、郑欣胜签订的《房屋租赁合同》何时解除，导致合同解除的责任在谁；二、金运来公司请求郑欣胜支付租金及利息应否支持；三、郑欣胜应否赔偿6个月装修期的租金损失1318200元、支付电梯改造款6万元和二层窗户封闭改造工程款5万元给金运来公司；四、金运来公司应否返还押金100万元、租金65.91万元及现金7万元给郑欣胜。关于金运来公司、郑欣胜签订的《房屋租赁合同》何时解除，导致合同解除的责任在谁问题。广西壮族自治区高级人民法院作出（2015）桂民提字第122号民事判决书，判决解除了金运来公司、郑欣胜双方签订的《房屋租赁合同》，金运来公司、郑欣胜分别于2015年8月的2日、3日收到该民事判决书，该判决书已发生法律效力，现金运来公司请求解除双方于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》属于重复起诉，予以驳回，一审法院确认金运来公司、郑欣胜双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除。由于《房屋租赁合同》对出租房屋的消防验收问题没有具体约定，双方在履行合同中，对出租房屋应先经消防验收合格才进场装修，还是进场装修后交付使用前一起申请消防验收存在争议和重大分歧，导致《房屋租赁合同》不能继续履行和解除，金运来公司、郑欣胜双方均存在过错，应负同等责任。关于金运来公司请求郑欣胜支付租金及利息应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案的《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除，租金应从2013年10月1日起计算到2015年8月3日止，故租金应为5128373元（2703㎡×60元／㎡／月×12个月＋2703㎡×70元／㎡／月×10个月＋2703㎡×70元／㎡／月÷30天×3天＋2876㎡×20／㎡／月×22个月＋2876㎡×20元／㎡／月÷30天×3天】。由于双方为解决争议诉讼期间较长，郑欣胜不同意先予交还房屋给金运来公司，造成金运来公司租金损失较大，且金运来公司、郑欣胜双方在造成《房屋租赁合同》的不能继续履行及解除上，负同等责任，故郑欣胜支付上述租金数额的一半25641865元给金运来公司，郑欣胜已经支付给金运来公司的租金659100元相应予以扣减。关于利息问题，由于金运来公司、郑欣胜双方对利息并没有约定，故金运来公司要求郑欣胜支付利息，没有依据，不予支持。关于郑欣胜应否赔偿6个月装修期的租金损失1318200元及支付电梯改造款6万元和二层窗户封闭改造工程款5万元给金运来公司问题。金运来公司、郑欣胜在双方所签订的《房屋租赁合同》中，约定了金运来公司给予郑欣胜6个月的装修免租期，故金运来公司要求郑欣胜赔偿该6个月装修期的租金损失1318200元，没有事实依据，不予支持。金运来公司、郑欣胜双方对电梯改造和二层窗户封闭改造工程的费用并没有约定费用是谁承担，金运来公司也未能提供证据证实改造上述两项工程的具体费用，故不予支持。关于金运来公司应否返还押金100万元、租金65.91万元及现金7万元给郑欣胜问题。《房屋租赁合同》约定如郑欣胜提前解除合同，租房押金无权要回，现由于金运来公司、郑欣胜双方的同等过错导致《房屋租赁合同》的解除，故郑欣胜要求金运来公司返还100万元押金，符合合同约定，予以支持。关于返还租金65.91万元，金运来公司已经将房屋交付给了郑欣胜，郑欣胜应该履行其交付租金的义务，但截止到双方合同解除，郑欣胜所交给金运来公司的租金65.91万元，还不足以抵消其应交给金运来公司的租金，故郑欣胜要求金运来公司退回65.91万元租金，没有法律依据，不予支持。对于7万元现金问题，因双方当事人对其用途各执一词，且均未能提供证据证实与本案合同纠纷有关联性，金运来公司请求郑欣胜返还该款，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、郑欣胜支付租金2564186.5元（郑欣胜已支付的659100元租金应从中扣减）给平南县金运来实业发展有限公司；二、平南县金运来实业发展有限公司返还押金100万元给郑欣胜；三、驳回平南县金运来实业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回郑欣胜的其他反诉请求。本案一审案件受理费29056元，减半收取14528元，由平南县金运来实业发展有限公司负担8846元，郑欣胜负担5682元，保全申请费5000元，由郑欣胜负担；反诉案件受理费10181元，减半收取5090.5元，由郑欣胜负担2146.5元，平南县金运来实业发展有限公司负担2944元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。上诉人郑欣胜不服上述判决，上诉称，一、一审判决认定《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除是错误的，该合同应于被上诉人金运来公司收到上诉人的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》时即2013年12月13日解除。广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂提字第122号民事判决也是这样认定的。因此，一审判决计算租金的起止时间是错误的，应从2013年10月1日起计至同年12月13日止。二、被上诉人一审并未提出返还租赁房屋的请求，其申请先予执行不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十九条的规定。一审法院裁定驳回被上诉人先予执行申请的原因是其认为本案的权利义务尚未明确。因此，一审判决认定上诉人不同意先予执行造成被上诉人租金损失是错误的。三、被上诉人收取上诉人的7万元是上诉人预付2、3号楼商场的租金，被上诉人主张是预付1号楼商场的租金，不管是2、3号楼商场的还是1号楼的租金，解除了合同，就应返还给上诉人。一审未判决被上诉人返还，是错误的。四、上诉人提出要求被上诉人返还租金72.91万元和押金100万元并支付违约金100万元和利息74728元的诉讼请求，但一审判决遗漏了返还押金、租金、支付违约金及利息损失的诉讼请求。五、一审判决上诉人向被上诉人支付租金2564186.5元明显错误。1、租赁房屋未经竣工和消防验收，不得投入使用；房屋围墙未拆除，附属设施不完善，周边堆满建筑材料和施工机械，上诉人并未实际占有租赁房屋。2、被上诉人未采取措施防止损失的进一步扩大，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，其应承担责任，一审判决上诉人承担被上诉人扩大的损失显失公平。六、一审认定事实不清，导致适用法律不当。为此，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人返还租金72.91万元和押金100万元并支付违约金100万元和利息74728元，共280.3828万元，或发回重审。被上诉人金运来公司辩称，被上诉人并没有扩大损失，被上诉人提出先予执行的目的也是为了减少损失，但上诉人不同意，一审法院才驳回了被上诉人的申请。上诉人一直占有和使用房屋，导致了被上诉人的损失，一审判决租金损失共同承担偏袒了上诉人，但因为金运来公司未上诉，不再提出异议。一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，关于上诉人郑欣胜与被上诉人金运来公司解除《房屋租赁合同》的时间、原因和责任问题。已生效的广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂提字第122号民事判决第二项“解除郑欣胜与平南县金运来实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》”证实了《房屋租赁合同》是由人民法院判决解除的，该判决并未确认《房屋租赁合同》于2013年12月13日解除，因此，一审法院确认金运来公司、郑欣胜双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除是正确的，上诉人诉称《房屋租赁合同》于2013年12月13日解除，没有事实依据，不应予采信。（2015）桂提字第122号民事判决同时认定是“由于该合同对出租房屋的消防验收问题没有具体约定，双方在履行合同中，对出租房屋应先经消防验收合格才进场装修，还是进场装修后交付使用前一起申请消防验收存在争议，至本案诉讼前双方没有就这个问题达成一致意见，再审诉讼中经本院主持协商，双方对消防问题仍存在重大分歧，导致《房屋租赁合同》无法履行，郑欣胜主张解除合同，依法应予准许”。由此可见，导致《房屋租赁合同》无法履行的原因是上诉人与被上诉人无法就消防安装问题达成一致意见，郑欣胜主张解除合同，人民法院予以准许。因此，《房屋租赁合同》的解除，不可归责于上诉人和被上诉人。由于金运来公司自《房屋租赁合同》签订之日将房屋交付给了郑欣胜，郑欣胜自接收房屋之日起应支付租金给金运来公司，但鉴于上诉人郑已于2013年12月30日向平南县人民法院提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同》，且此后其并未实际使用租赁房屋，亦未获得收益，因此，租金损失应从租赁房屋交付之日即签订《房屋租赁合同》的2013年3月31日计算至2013年12月30日为宜；此后不应再计算租金，各自的损失由各自承担。故郑欣胜应当支付给金运来公司的租金为：（2703㎡×60元／㎡／月＋2876㎡×20／㎡／月）×9个月=1977300元。一审判决赔偿2564186.5元明显不当，应予更正。由于郑欣胜已支付租金659100元；此外还支付给金运来公司的7万元，由于金运来公司未能提供收取该款的合理依据和理由，因此应将该款返还给郑欣胜。上述三款项相抵后，郑欣胜尚应支付1248200元给金运来公司。至于上诉人与被上诉人双方的其他损失，应由双方各自承担。故对上诉人的其他诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持平南县人民法院（2014）平民初字第823号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更平南县人民法院（2014）平民初字第823号民事判决第一项为：郑欣胜赔偿租金损失1248200元给平南县金运来实业发展有限公司。上述款项相抵后，郑欣胜应尚支付248200元给平南县金运来实业发展有限公司。二审案件受理费29056元（上诉人已预交），由上诉人郑欣胜负担19000元，平南县金运来实业发展有限公司10056元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 丽审 判 员  黄钰雄代理审判员  覃献军二〇一六年五月十七日书 记 员  谭文明