贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3111号 上诉人（原审被告）：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市河滨大道西山龙背桥，统一社会信用代码915227017854594278。 法定代表人：罗远筑，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄晨雷，男，壮族，1990年9月19日生，户籍住址贵州省都匀市，现住都匀市。 上诉人都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣房开公司）因与被上诉人黄晨雷商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇、被上诉人黄晨雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强臣房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担责任，或将本案发回重审。事实和理由：2018年4月，涉案房屋已经竣工，质量验收合格，达到了合同第十一条约定的交付条件。因都匀市政府电网改造速度缓慢滞后，如若按合同约定时间交付房屋，会导致业主的居民生活用电不能正常提供。故上诉人将交房时间定在2018年7月17日，并且于前一天在黔南日报上刊登交房公告，明确了交房时间是次日。一审判决以被上诉人实际接收房屋的时间即2019年4月1日为交房时间，没有法律依据，相反根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，出卖人发出交房通知之后，买受人无正当理由拒绝接收的，视为房屋已经交付。所以，一审判决仅仅根据被上诉人实际接收房屋时间作为逾期交房的截止时间，显然是法外加重了上诉人的违约责任。2018年7月17日都匀市住房和城乡建设局以《整改通知》的方式，要求停止向业主交付房屋。该通知恰恰证明上诉人存在的逾期交房情况并不是上诉人的过错原因导致，相反是相关的行政部门以行政权利进行干涉。但即便如此，也不能阻止双方之间依据有效成立的合同约定正常行使合同的权利义务。上诉人基于合同的严格责任要求，如实的履行合同约定的交房义务，但是，被上诉人自己选择不按合同约定接收房屋，故由此发生的交付后果应由被上诉人自己承担。本案的实际交房时间依法应当按照上诉人通知的交房时间进行确认，即截止期是2018年7月17日。所以，若按严格合同责任，逾期交房时间也只是134天，并非一审认定的456天。关于逾期办证的违约责任的归责原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，适用的是过错归责原则，并非严格合同责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金纠纷案件的会议纪要（征求意见稿）》结合审判实务及过错归责原则，提出出卖人已将有关办理房屋权属证书的全部必要的合格资料递交政府主管部门的，出卖人就不再承担逾期办证违约责任。水岸铭门开发的每一个单项工程完工之后，上诉人都将办证材料递交政府主管部门，但是办证机构不根据已竣工的单项工程依法依规的办证，而是统一一个时间，统一对所有的单项工程分别办证，这无形之中就造成实际办证时间被拖延的情况。该拖延造成的逾期办证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经明确的过错归责原则，上诉人认为不是自己的原因，所以依法不承担责任。 黄晨雷二审辩称，针对逾期交房的问题，上诉人通知交房是事实，但都匀市住建局认定上诉人交付的房屋电梯和消防未经验收，不具备交房条件。同时，合同第十一条已经明确约定房屋交付时必须要有资质的测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，但从一审法院查明的事实看，上诉人取得测绘报告的时间还在被上诉人收房之后。针对逾期交付办理商品房转移登记相关文书的问题。一审判决已充分查明本案事实，且适用法律正确，并将本案违约金的标准下调至万分之零点五，被上诉人并无异议。一审法院已经认定本案双方签订的商品房买卖合同为有效合同，上诉人应切实履行合同义务。经一审查明的事实，上诉人逾期交付办理商品房转移登记相关文书的事实客观存在，上诉人应按合同承担违约责任。上诉人一直强调本案逾期交付办理商品房转移登记相关文书没有过错，但并未提交任何证据，综上，请求二审依法维持一审判决。 黄晨雷向一审法院起诉请求：1.判令被告因逾期交房而应向原告支付违约金19152元（合同约定交房日期为2017年12月30日，逾期456天，自2017年12月31日起至2019年3月31日止，合同约定逾期超过90日，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之贰的违约金，因违约赔偿金额较大，考虑到被告执行存在困难，原告同意将违约金降至万分之壹，房屋全部已付款420000元，即逾期交房违约金为420000元×456天×0.0001=19152元）；2.判令被告向原告支付因逾期交付商品房转移登记手续的违约金11529元（合同约定被告承诺于2018年6月30日前，取得该房商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，现逾期549天，自2018年7月1日起至2019年12月31日止，因违约赔偿金额较大，考虑到被告执行存在困难，原告同意将违约金降至万分之零点伍，房屋全部已付款420000元，合同约定日期起90日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向原告支付已交付房款价万分之四的违约金，即逾期交付商品房转移登记手续的违约金为420000元×549天×0.00005=11529元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月24日，原告黄晨雷与被告强臣房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于贵州省都匀市，房屋总价款420000元。交房时间为2017年12月30日前，交房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。同时，约定被告在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款。2019年4月1日，被告将商品房移交给原告。2019年11月28日，被告取得商品房所有权初始登记，并通知业主具备办理分户产权条件，业主完善相关手续后可办理分户《不动产证》，原告所在3号楼办理时间为2020年1月1日—2月29日。由于被告逾期交房和办证，原告遂诉至法院，要求支持前述诉请。另查明，被告强臣房开公司于2018年7月16日在黔南日报上刊登公告，通知业主于2018年7月17日起办理交房手续，但都匀市住房和城乡建设局于2018年7月17日向被告强臣房开公司发出《整改通知》，要求其停止对业主进行交付使用，待整改完毕后提供行业主管部门的认定方可交付使用。 一审法院认为，原告与被告强臣房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立并发生法律效力，双方应按照合同约定履行义务；原告已经依约履行支付房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告未能如期交房和交付相关文书，构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张按照房款的每日万分之一计算逾期交房违约金较为公平，予以支持，自2017年12月30日起至2019年3月31日止，被告逾期交房456天，逾期交房违约金为19152元（420000元×456天×0.0001=19152元）；根据双方约定，强臣房开公司应于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告直到2019年11月28日才在小区内张贴《不动产权办理通知》，告知业主水岸铭门B块地3号楼不动产权办理时间为2020年1月1日至2月29日。因此，原告要求计算逾期办证违约金至2019年12月31日予以支持，从2018年6月30日至2019年12月31日，共计549天，原告主张按照房款的日万份至零点五计算逾期办证违约金对双方较为公平，予以支持，该项违约金共计11529元（420000元×549天×0.00005=11529元）。被告强臣房开公司虽辩称在交房期限届满前，涉案房屋主体就已经完工，质量验收合格，达到了合同约定的交付条件，但据其提供的《都匀市房屋建筑面积测绘报告》记载，2019年9月2日之前，双方合同所约定的该商品房面积实测技术报告书并未完成，也即该时间点之前房屋不符合合同约定的交房条件，而本案中原告接收房屋的时间早于该报告完成的时间，因此被告关于其不应当承担逾期交房责任的主张不予支持；逾期办证期间虽有部分时间与逾期交房时间重合，但并未违反法律强制性规定，故被告要求扣除和逾期交房期间重合的时间不予支持。综上所述，被告强臣房开公司未能按期交付房屋和办理房产证，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告黄晨雷支付逾期交房违约金19152元；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告黄晨雷支付逾期办证违约金11529元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，适用简易程序减半收取284元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付购房款的义务，而上诉人未按约向被上诉人交付商品房以及交付办理商品房转移登记有关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任。 关于上诉人主张逾期交房截止时间应计算至上诉人公告交房之日，一审认定上诉人逾期交房456天不当的问题。首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中已明确约定了商品房交付使用的条件，但从一审法院查明的事实看，上诉人在公告交房时，尚未取得合同约定的商品房面积实测技术报告书，并未满足合同约定的交付使用条件；其次，由于我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。上诉人虽已在2018年7月16日发出了交房公告，但次日建设行政主管部门就向上诉人发出整改通知，明确案涉房开项目电梯、消防未完成验收，存在安全隐患未达到交付条件，显然，上诉人在2018年7月16日发出交房公告时，并不具备法定的交付使用条件。故，上诉人主张应以公告交房时间作为逾期交房的截止时间，与合同约定的房屋交付使用条件和法律规定的房屋交付使用条件均不相符，本院对其该项主张不予采纳。一审法院将上诉人逾期交房的违约时间，计算至被上诉人实际占有该房屋之日，共计456天，并无不当，本院予以确认。 关于上诉人主张被上诉人逾期办证不是上诉人的过错导致，不应当承担逾期办证的违约责任的问题。本院对此认为，违约责任，是当事人违反合同约定所应承担的民事责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。双方当事人在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的目的，是为了督促上诉人按时履行相关义务，上诉人未按合同约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，就应当承担相应的违约责任，另外，上诉人在本案中也未举证证明其具备法定或约定的免责事由。因此，上诉人的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。一审法院综合本案的客观情况，根据公平和诚实信用原则，以被上诉人已付购房款每日万分之零点五的标准，计算从2018年6月30日起至上诉人通知被上诉人前往办证的前一日即2019年12月31日共计549天的违约金，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费568元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  黄雅菲