辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终262号上诉人（原审被告）：林杨，男，1982年9月4日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连恒德物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区哲林北园**。法定代表人：姜锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪梅，辽宁瑾宸律师事务所律师。上诉人林杨因与被上诉人大连恒德物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林杨上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、判令被上诉人维修并质保上诉人的房顶，并赔偿上诉人因房屋漏雨、透寒造成的经济损失，精神损失10,000元。三、判令被上诉人因没有完成履行合同内容，赔偿或减免或免除物业费（按年数）。四、判令被上诉人依合同内容，把广告费等所有费用存入专项维修基金。五、判令被上诉人依法提供维修基金提取记录、维修记录、业主签名原件的复印件。六、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.一审关于“原告也对案涉房屋外墙进行了维修”的认定错误。原告没有对房屋外墙进行维修，只在承认透寒、漏雨问题不能解决的前提下，对房屋里一小部分透寒地方进行了简单遮挡，对房屋问题没从根本上解决和处理。2.对一审判决中关于房屋透寒、漏雨的受害人不交物业费损害大多数已缴费业主利益的内容不予接受。前期物业合同是上诉人与被上诉人签订的，不涉及第三方。一审未考虑上诉人作为受害者的利益，只是让上诉人考虑已缴费业主的利益，是错误的。已缴费业主不代表承认物业服务质量没问题，也不是其房屋都有透寒、漏雨等问题。3.一审对上诉人没交物业费套用前期物业合同，而对上诉人提出的物业没按合同履行义务却没有以同一份合同来阐述，而是以损害别人利益为由进行解释，这种判决不公平、不公正。没有尊重合同法第60条的规定。4.上诉人拒缴物业费的原因是被上诉人没履行合同而给上诉人造成了损失，一审判决让上诉人按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》另行起诉，不予理解，应当在一个案件中判决。5.创造和谐文明小区的期望不只是业主和物业的责任，法院判决也很重要，如果得到法院支持，大部分业主都可以不交物业费的手段来促使物业提高服务质量，业主满意而心甘情愿地交费，才是正常的良性循环。被上诉人大连恒德物业服务有限公司不同意上诉人林杨的上诉请求，书面答辩意见如下：1.上诉人除第一项诉请外的上诉请求，均已超出本案审理范围。2.被上诉人已按前期物业合同履行服务义务，在房屋已过质保期、上诉人欠费多年的情况下，被上诉人仍为其维修房屋外墙，上诉人却以种种借口不付物业费，构成违约。3.被上诉人服务对象是全体小区业主，服务范围包括共有部分的维护、保洁、绿化等，上诉人拒交物业费完全是在坐享别人付费成果，侵害其他业主的合法利益，不应得到支持。大连恒德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告2015年1月1日至2020年6月30日的物业服务费9885元；2.判令被告自2015年1月1日起，按0.3%每日支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费，违约金暂计5333元。诉请金额暂合计15,218元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2009年3月18日，“恒德·橄榄季”项目的开发商大连恒德房屋开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“恒德·橄榄季”小区提供物业管理服务，小高层住宅房屋的物业管理服务费为1.8元/月/平方米。被告林杨系大连市甘井子区哲林北园“恒德·橄榄季”小区40号1-11-1房屋的业主，该房屋面积为83.21平方米。2012年8月22日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告（购房人）提供前期物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务协议生效时止。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），按每月1.8元每平方米（建筑面积）（带电梯的楼宇）收取；首次缴费后每半年首月的10日内缴纳物业费。同时约定乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，并可向人民法院起诉。《前期物业管理委托合同》签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告自2015年1月1日起至2020年6月30日止一直未支付物业费，拖欠物业费合计9,885元。另查，2017年10月14日，原告曾就被告房屋存在的发霉、漏雨问题进行过外墙维修，被告对此予以认可，但称维修后房屋仍存在漏雨问题，且在房屋质保期内无人进行过维修。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大连恒德房屋开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，被告交纳物业费的标准为每月每平方米1.8元，自2015年1月1日起至2020年6月30日止，被告总计欠交物业服务费9,885元（1.8元/月/平方米×83.21平方米×66个月），被告应当及时交纳，借故拖欠无理。故，原告要求被告支付物业服务费9885元的诉请，予以支持。关于被告提出的原告存在未组织召开物业产权人大会或物业产权人代表大会、公共设施维修不及时、绿化存在问题等物业服务诸多不到位问题的辩论意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出的房屋存在发霉漏雨的问题，如案涉房屋系因房屋质量问题导致发霉漏雨，在房屋质保期内应由开发商进行维修，在质保期结束后，原告也对案涉房屋的外墙进行了维修，被告以此拒交物业费缺乏法律依据。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业管理委托合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林杨于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连恒德物业服务有限公司2015年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费人民币9885元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币90元（原告已预付，已减半收取），由被告林杨负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方存在物业服务合同关系。上诉人已按照物业合同约定标准向被上诉人缴纳了2015年1月1日之前的物业费，表示对合同条款的接受与遵守，应当继续按约履行义务。现上诉人拖欠2015年1月1日至2020年6月30日的物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。上诉人关于房屋漏雨、透寒未得到及时维修、被上诉人未公布维修基金使用情况及广告费收入去向等抗辩意见，均不构成其拒交物业费的合法理由，故本院对上诉人的第一项上诉请求不予支持。上诉人如认为被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张；如认为被上诉人存在非法提取、使用公共维修基金的情况，可向相关部门报告。上诉人的第二至第五项上诉请求为其在二审中提出的反诉主张，因双方对此不能达成调解协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，本院对此不予审理，上诉人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由上诉人林杨负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  丁大勇审判员  王 迪二〇二一年一月二十八日书记员  郑 爽