北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第15016号原告北京京承碧园种植专业合作社，住所地北京市昌平区小汤山镇土沟村。法定代表人赵海燕，女。委托代理人刘洪峰，北京市汉衡律师事务所律师。委托代理人张粟湄，北京市汉衡律师事务所律师。被告刘新可，女，1987年5月27日出生。委托代理人刘嘉明，北京市冠腾律师事务所律师。委托代理人陈娜，北京纳诚律师事务所律师。原告北京京承碧园种植专业合作社（以下简称京承碧园合作社）诉被告刘新可租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告京承碧园合作社法定代表人赵海燕及其委托代理人刘洪峰、张粟湄到庭参加诉讼，被告刘新可及其委托代理人刘嘉明到庭参加诉讼。第一次开庭，原告京承碧园合作社法定代表人赵海燕及其委托代理人刘洪峰、张粟湄到庭参加诉讼，被告刘新可及其委托代理人刘嘉明到庭参加诉讼。第二次开庭，原告京承碧园合作社法定代表人赵海燕及其委托代理人刘洪峰、张粟湄到庭参加诉讼，被告刘新可及其委托代理人刘嘉明到庭参加诉讼。第三次开庭，原告京承碧园合作社法定代表人赵海燕及其委托代理人刘洪峰到庭参加诉讼，被告刘新可及其委托代理人陈娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月，原告与被告签订了《承包合同》，合同约定自2014年9月1日至2019年8月31日期间，原告将该地块内编号为×号的种植单元（共9座，含日光温室及棚间土地）出租给被告使用。被告向原告支付管护房、种植大棚及现状配套设施的租赁费第一年5700元／座，第二年、第三年6000元／座，第四年6500元／座，第五年7000元／座，签订承包合同时一次性付清全部应付款项。同时还约定水费为4元／吨，电费为1.2元／度按季度交给原告。生产垃圾自行清除，由原告清除的生产种植垃圾，被告应承担全部费用。该合同签订后，双方又口头约定了租赁费用交付方式，即合同签订时交付第一年的租赁费，以后每年9月1日前交付次年的租赁费用。原告依约如期向被告提供了9个种植单元，被告也支付了第一年租赁费51300元。被告租用种植大棚期间，尚欠水电费7483元，原告代替被告清理种植垃圾费用4500元。2015年9月1日前，被告应将第二年租赁费54000元交付给原告，同时被告欠交的水电费7483元，原告清理种植垃圾费用4500元、共计65983元一并交付给原告，但经原告多次催要，被告均未支付。原告认为，根据双方所签合同支付上述款项是被告应当履行的合同义务。经原告多次索要被告均拒不履行，被告的行为已经构成违约且侵犯了原告的合法权益。无奈之际，请求：1、请求判令被告支付租赁使用费人民币54000元及利息（自2015年9月1日计算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、请求判令被告支付原告代收水电费人民币7483元；3、请求判决被告支付种植垃圾清理欠费人民币4500元；4、本案全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张解除合同，并变更诉讼请求，请求判决被告支付减去保险公司赔付35100元之外的费用：1、清除草帘子费用13500元（1500元*9个）；2、两个摔破卷帘机的费用6400元（3200元＊2个）；3、大棚钢架整理28000元（400元＊10个工时＊7个）；4、两个倒塌的倒塌的大棚71000元的费用（35500元＊2个）；5、九个大棚一年的租金54000元；6、垃圾清运费4500元（500元＊9个）；7、水电费7472元。总计184883.00元，减去保险公司的赔付35100元，主张被告支付金额149783元。被告辩称：被告刘新可自2015年9月17日就没有再使用大棚，因此原告的第一项诉讼请求应当被驳回。被告无法使用大棚是因为原告的原因，2015年2月份29号大棚倒塌，2015年3月份28号大棚倒塌，原告出租的大棚，明显存在质量问题。其他的大棚也存在质量问题，倾斜和裂缝，被告无法正常使用，若被告继续使用，将危及人身安全。第二项水电费，因为28、29号大棚倒塌后，原告没有恢复大棚，被告无法使用。因此，不存在水电费问题。原告自己也口头说过，水费不要钱，同时，原告自己也有大棚在使用，无法区分及证明被告使用水电费的数额。被告去现场勘查过，水、电表均未处于封存状态，现场被破坏严重，可随意被他人盗用或更改，且在签订合同之初未确定水电表数。被告种植的都是有机水果，不存在垃圾清运问题，都是就地埋在土里作肥料。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年9月京承碧园合作社与刘新可签订《承包合同》，约定京承碧园合作社将位于北京市昌平区×地块内种植单元编号为×号，共9座日光温室及棚间土地租赁给刘新可使用，承包期限自2014年9月1日至2019年8月31日止，每年每座大棚租赁使用费第一年5700元，第二、三年6000元，第四年6500元、第五年7000元。其中《承包合同》第三条约定：“地上物管护办法，甲方将地上物交付给乙方后，同时将标的物的维修交给乙方，甲方将不再为乙方地上物的自然损害负责。如需修缮，乙方须向甲方提出申请，水电免人工费维修安装，大棚维修乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任和后果由乙方全部自行承担。”第四条约定：“双方权利和义务。（一）甲方权利和义务，甲方负责园区内的公共设施维护及维修，搞好环境卫生及协助乙方做好防火、防盗工作。（二）乙方权利和义务，乙方在不违背政府政策、法律的前提下，有权决定种植项目，但不能影响周围居民的日常生活。服从政府的各项管理，严禁垃圾等材料挤占公共道路、公用设施范围及他人租赁范围。生产垃圾自行清除，由甲方清除的生产种植垃圾，乙方应承担全部费用。”刘新可支付第一年的租金后，京承碧园合作社交付刘新可9座大棚。2015年2月22日，刘新可租用的28号大棚因强风天气倒塌，2015年4月2日，刘新可租用的29号大棚因降雨天气倒塌。涉案大棚在出险前投保了太平洋保险，京承碧园合作社法定代表人赵海燕认可保费系刘新可所出，受益人应为刘新可。太平洋保险公司对倒塌的大棚出具了勘查报告，认定均属于保险责任，共理赔42700元。28号大棚保险公司查勘报告内容：“2015年2月22日昌平区兴寿镇东庄村出现强风天气，最大风力达6级以上，致使北京市昌平区东庄村赵海燕等2人投保的1个温室大棚全部倒塌。墙体轻微损失，损失面积达0.1亩，损失率20%，损失金额540元。钢架损失面积1亩，折旧10%，损失率100%，损失金额16200元。薄膜损失面积1亩，损失率100%，无折旧，损失金额800元。作物在10日后至采摘前这个阶段，损失率为100%，损失金额3000元。核定损失金额合计20540元。保险公司的查勘结论，28号温室大棚全部倒塌，属于保险责任”。29号大棚保险公司查勘报告内容：“2015年4月2日昌平区兴寿镇东庄村出现降雨天气，致使北京市昌平区东庄村赵海燕等2人投保的1个温室大棚全部倒塌。墙体轻微损失，损失面积达0.1亩，损失率20%，损失金额2160元。钢架损失面积1亩，折旧10%，损失率100%，损失金额16200元。薄膜损失面积1亩，损失率100%，无折旧，损失金额800元。作物在10日后至采摘前这个阶段，损失率为100%，损失金额3000元。核定损失金额合计22160元。保险公司的查勘结论，29号温室大棚全部倒塌，属于保险责任”。事故发生后，京承碧园合作社多次催刘新可修建大棚，但刘新可既未修复受损大棚，亦未继续使用其他7个大棚。2015年9月京承碧园合作社向刘新可多次催要大棚租金，并且发送“赶快交租金，否则合同终止”的手机短信，但刘新可至庭审时并未缴纳第二年度租金。庭审中，京承碧园合作社和刘新可关于解除合同并无异议。刘新可在庭上发表意见，认为28号、29号大棚倒塌系大棚本身存在质量问题，并申请对京承碧园合作社出租的大棚质量进行司法鉴定。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具了《司法鉴定意见书》，是对26号、27号、28号大棚的鉴定结果，鉴定意见如下：“1、26＃与27＃大棚钢架均存在生锈现象。2、26＃与27＃大棚钢骨存在脱焊现象，不符合国家相关标准的规定。3、27＃大棚西数第24榀钢骨架纵拉杆断裂。4、26＃大棚西数第25、26榀钢骨架下部纵拉杆弯曲变形，不符合北京市相关标准的规定。5、26＃与27＃大棚拱架存在弯曲变形现象，不符合国家相关标准的规定。6、27＃大棚西数第27榀拱架存在腹杆缺失现象，不符合北京市相关标准的规定。7、26＃与原28＃大棚均采用黄土砌筑，而未采用砌筑砂浆，对于砌体结构的使用性及安全性存在一定影响。8、26＃大棚后墙砌筑砂浆向灰缝普遍不饱满，存在透明缝，不符合国家相关标准的规定。9、26＃大棚门斗西山墙与东山墙均存在裂缝，原28＃大棚门斗东山存在裂缝，对于砌体结构的使用性及安全性存在一定影响。10、26＃与27＃大棚后墙顶部抹灰层存在开裂现象，不符合国家相关标准的规定。11、26＃大棚（后墙、门斗东墙）、27＃大棚（后墙）、28大棚（门斗东墙、门斗南墙、门斗北墙）墙体垂直度偏差不符合国家规范条文的规定。”京承碧园合作社认为该鉴定意见未考虑大棚建成和交付的时间。该鉴定是以大棚的现状为准进行的评判，大棚建成已经6年多，刘新可使用也一年多了，现在当中存在的一些质量不合格的状况，不能证明大棚建成的时候以及交付给刘新可的时候是不合格的。鉴定意见中的1、2、3、4、5、6、9、10、11项中的脱焊、断裂、弯曲等现象均是后期刘新可承租后使用不当造成的，按照合同的约定，大棚交付后，一切责任和后果由刘新可承担，刘新可有维护、修缮的义务，这些不应算作大棚的质量问题。鉴定意见依据的相关标准规范不适用于本案中的大棚。鉴定意见的鉴定依据中的五个国家相关标准规范均是新建工程项目的建设和验收规范或设计规范，适用对象均是新建工程项目，不适用已经建成并使用几年的大棚。鉴定意见依据的一些标准规范已经过期或不适用于大棚项目。而且鉴定结论没有涉及到倒塌的大棚，并不能证明28号、29号大棚是因为存在这些鉴定意见上的11项情况才导致倒塌，不能排除大棚在交付给刘新可使用后因其不当使用造成的倒塌，所以京承碧园合作社认为大棚的倒塌及损害后果与大棚鉴定结论中的情况没有关系，刘新可以鉴定结论主张损失不应被支持。京承碧园合作社租给刘新可的大棚没有质量问题，是因为刘新可的管理不当和自然灾害造成的。9个大棚中的7个种植草莓，2个种植蔬菜，2015年的2月和4月刘新可为防止蔬菜受冻，就将种植蔬菜的两个大棚上覆盖草帘子，草帘子经过雨淋，重量增加，雨雪天气应卷起，但刘新可没有这样操作。京承碧园合作社出租的园区内有60多个大棚，只有刘新可种植蔬菜的两个大棚倒塌了，可见就是因为刘新可管理不当和自然灾害所致。京承碧园合作社提供的清单显示，2014年9月18日至2014年11月30日期间刘新可水电费用共计2481.6元。2014年12月1日，刘新可缴纳2482元的水电费汇到乔文学的帐户。京承碧园合作社提供的另一份的清单显示2014年12月1日至2015年8月30日期间刘新可水电费用为7472元。京承碧园合作社主张刘新可至今未缴纳该笔费用。刘新可表示不认可京承碧园合作社提供的水电费清单，但出于早日解决问题的考虑愿意承担30%－40%的费用。上述事实，有《租赁合同》、投保发票、保险单、保险清单等投保手续、保险理赔勘察报告、赵海燕手机短信、通话纪录、水电费清单、《北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心司法鉴定意见书》及原告与被告的当庭供述等证据在案佐证。本院认为：刘新可与京承碧园合作社签订的《承包合同》系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案的争议焦点就在于京承碧园合作社出租给刘新可的大棚是否存在无法使用或者危及承租人的人身安全的质量问题。根据保险公司对倒塌的大棚出具的勘查报告，温室大棚全部倒塌的原因系大风和降雨天气所致，属于保险公司的保险责任，故而保险公司对大棚倒塌所导致的损失进行了赔付。《北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心司法鉴定意见书》是对现存大棚状况的鉴定意见，无法体现2014年9月被告租赁给刘新可时大棚的工程质量，亦无法据此认定鉴定意见书中列举的大棚质量问题是大棚倒塌的根本原因。根据《租赁合同》“甲方将地上物交付给乙方后，同时将标的物的维修交给乙方，甲方将不再为乙方地上物的自然损害负责。”京承碧园合作社辩称倒塌两个种植蔬菜的大棚上面覆盖了草帘子，后分别因刮风和雨水较大草帘子受湿后重量巨增，操作不当致使大棚倒塌，而且根据同期其它大棚的使用情况，并无倒塌现象发生，故不排除系因刘新可不当使用所致。因此，本院无法认定大棚倒塌系因质量问题所致，亦无法认定其它大棚存在无法使用或者危及承租人的人身安全的质量问题。关于京承碧园合作社主张第二年度租金54000元，本院认为虽然发生大棚倒塌的情形，但在双方未协商解除合同或者诉讼解除合同的情况下，刘新可弃之不用且拒付租金显然缺乏依据。关于租金的具体数额，鉴于涉案大棚确实存在部分质量问题，亦考虑到大棚农业种植季节性强等特殊情形，故本院酌定刘新可支付京承碧园合作社第二年度租金37800元。关于京承碧园合作社主张的水电费7472元，虽然刘新可不予认可，但是刘新可未提供充足证据予以反驳，故本院应当支持京承碧园合作社的该项主张。关于水电费的具体数额，考虑到大棚倒塌的实际情形，本院酌定刘新可承担5230.4元。关于京承碧园合作社主张的清除草帘子的费用，本院认为合同解除后刘新可应当恢复原状清除草帘子，本院酌定该项费用为4500元。关于倒塌大棚的损失，根据法律规定承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任，本院认为刘新可在使用过程中存在使用不当的过错，在遭遇极端天气的情况下导致大棚倒塌，故刘新可应当赔偿该项损失。另外，保险公司赔付的保险金额亦包括大棚自身的损失，刘新可在接受大棚倒塌赔偿金的情况下，理应承担该项损失。关于赔付的具体数额，本院综合考虑保险公司的赔付金额及大棚自身质量问题酌定为2.5万元。关于京承碧园合作社主张解除合同，刘新可表示同意，本院不持异议。关于京承碧园合作社主张的垃圾清理费4500元，系《承包合同》第四条约定：“双方权利和义务。（二）乙方权利和义务，乙方在不违背政府政策、法律的前提下，有权决定种植项目，但不能影响周围居民的日常生活。服从政府的各项管理，严禁垃圾等材料挤占公共道路、公用设施范围及他人租赁范围。生产垃圾自行清除，由甲方清除的生产种植垃圾，乙方应承担全部费用。”刘新可辩称其为有机种植，不产生种植垃圾。因京承碧园合作社没有提供证据证明其确实为清理刘新可产生的种植垃圾发生相关费用，故本院对该请求不予支持。关于京承碧园合作社主张的卷帘机、钢架整理等费用和损失以及其它诉讼请求，因其未提供相应证据，故本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十二条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京京承碧园种植专业合作社与被告刘新可签订的《承包合同》。二、被告刘新可于本判决生效后十日内给付原告北京京承碧园种植专业合作社租金三万七千八百元。三、被告刘新可于本判决生效后十日内给付原告北京京承碧园种植专业合作社大棚倒塌损失、草帘子清除费、水电费共计三万四千七百三十元四角。四、驳回原告北京京承碧园种植专业合作社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百九十六元，由原告北京京承碧园种植专业合作社负担一千六百八十三元，已缴纳；由被告刘新负担一千六百一十三元，于本判决生效后十日内缴纳。鉴定费五万元由原告北京京承碧园种植专业合作社负担一万五千元，于本判决生效后十日内缴纳；由被告刘新可负担三万五千元，已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  朱宗帅人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  王延尚二〇一六年五月十七日书 记 员  王娈杰