福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终3109号 上诉人（原审原告，反诉被告）：林瑞堂，男，1967年4月27日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，现住福建省漳州市常山华侨经济开发区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈萍，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：漳州速八商务酒店有限公司，住所地漳州市常山华侨经济开发区常山管理区，统一社会信用代码91350622062258752Q。 法定代表人：张美兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑木生，福建明标律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：张美兰，女，1977年10月19日出生，汉族，住福建省云霄县常山农场海峰管区。 委托诉讼代理人：郑木生，福建明标律师事务所执业律师。 上诉人林瑞堂与上诉人漳州速八商务酒店有限公司（以下简称：漳州速八公司）及被上诉人张美兰房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省云霄人民法院（2019）闽0622民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 林瑞堂上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费均由漳州速八公司、张美兰负担。事实和理由：一审遗漏认定涉案房屋的土地及建筑物性质，未查明涉案《房屋买卖合同》的效力及房屋不具有独立权属证明的情形下，错误按照合同有效的情形进行审理。2.涉案《房屋买卖合同》无效的情形下，漳州速八公司、张美兰应返还林瑞堂己支付的购房款，并赔偿林瑞堂因此遭受的装修损失852670元。 漳州速八公司、张美兰辩称，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，一审分析认定涉案合同为合法有效正确。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，本案涉案土地性质并非绝对不能转让或者部分转让。林瑞堂向一审诉求是撤销合同，而非确定合同无效，并未针对合同无效提出任何主张。经一审释明后，仍坚持其诉讼请求，故其二审的上诉请求依法不能属于本案二审的审理范围。综上，一审关于第一项判决内容的事实清楚，适用法律正确，应予维持。 漳州速八公司上诉请求：撤销一审第二项判决，改判支持其一审的诉讼请求；案件受理费和鉴定费均由林瑞堂负担。事实和理由：1.涉案《房屋买卖合同》中关于房屋价款的支付方式及付款时间的约定是明确的，一审未支持漳州速八公司、张美兰诉求林瑞堂支付剩余购房款的主张明显错误。2.一审以“结合本案合同履行情况，平衡双方利益”为由，判决不支持漳州速八公司、张美兰诉求的林瑞堂支付违约金的主张明显错误。3.针对林瑞堂的一审诉求，漳州速八公司、张美兰答辩合同有效，因此没有鉴定的必要性，该鉴定费用为举证成本，一审判决确定由漳州速八公司、张美兰承担一半系错误。 林瑞堂辩称，漳州速八公司违反《中华人民共和国土地管理法》规定，非法分割销售涉案房屋，双方签订的《房屋买卖合同》应认定无效。房屋出卖方的主要义务不仅交付房屋，还有办理过户登记手续的义务。本案中，漳州速八公司未履行办理过户登记手续义务。一审基于案件审理需求，按双方的诉求进行鉴定符合法律规定。综上，漳州速八公司、张美兰的上诉无理，应予驳回。 林瑞堂向一审法院起诉请求：1.撤销林瑞堂与漳州速八公司签订的房屋买卖合同；2.判令漳州速八公司立即偿还林瑞堂购房款2711000元，并从起诉之日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付资金占用费；3.判令漳州速八公司向林瑞堂支付违约金500000元；4.判令漳州速八公司赔偿林瑞堂装修损失（具体损失金额按评估机构出具的评估报告认定）；5.张美兰对漳州速八公司的上述所有债务承担连带清偿责任；6.待漳州速八公司、张美兰支付完毕上述全部款项，林瑞堂将本案涉案房屋返还漳州速八公司。 漳州速八公司向一审法院反诉请求：1.判令林瑞堂立即支付漳州速八公司剩余房款890000元；2.判令林瑞堂承担违约责任，向漳州速八公司支付违约金500000元。 一审法院认定事实：2018年7月18日，漳州速八公司与林瑞堂签订房屋买卖合同，约定林瑞堂购买漳州速八公司址在漳州市常山华侨经济开发区常山溪墘管理区（漳州常山速八商务酒店有限公司）2号楼，自北向南第11号、12号、13号、14号店面，总价为3600000元。合同就付款方式和时间、税费分担、违约责任等进行约定，但未约定何时办理过户登记手续。2018年7月28日，双方签订房屋买卖补充合同，补充约定漳州速八公司如果违约，应支付500000元违约金给林瑞堂。合同签订后，林瑞堂共支付购房款2711000元。另查明，漳州速八公司所有的址在常山华侨经济开发区常山、溪墘管理区房产［不动产权证号：闽（2017）常山开发区不动产权第××号］于2018年1月8日向云霄县农村信用合作联社进行抵押,现尚在抵押中。漳州速八公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人为张美兰。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，结合庭审查明的事实，本案争议焦点为案涉房屋买卖合同的效力及履行问题。一、案涉房屋买卖合同的效力问题。（一）本诉中，林瑞堂主张漳州速八公司隐瞒讼争房产尚在抵押的事实，构成欺诈，案涉合同系可撤销合同。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，林瑞堂并未提供充分证据证明漳州速八公司具有欺诈的故意，且即便讼争房产存在抵押,在漳州速八公司能按约还贷并涂销抵押的情况下,房屋设有抵押不会对林瑞堂的利益造成任何影响。故林瑞堂主张漳州速八公司在签订房屋买卖合同时存在欺诈依据不足，不予支持。（二）林瑞堂主张讼争房产抵押期间，漳州速八公司未经抵押权人云霄县农村信用合作联社同意转让抵押财产，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》强制性规定，转让行为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的，此处的强制性规定应指效力性强制规定。本案中，讼争房屋因设定抵押无法转移所有权，违反的是《中华人民共和国城市房地产管理法》中限制房地产转让的相关规定，该规定系管理性规定，是针对该类房屋所进行的行政管理。另，根据《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议(民事部分)纪要》第十四条规定，物权法第一百九十一条第二款（即抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产）并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。同时,《中华人民共和国物权法》第十五条确定了不动产物权变动的原因和结果相区分的原则,即未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为。由此,认定涉案房屋办理抵押登记不影响房屋买卖合同的生效。综上，漳州速八公司与林瑞堂签订的房屋买卖合同及房屋买卖补充合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。经释明后，林瑞堂不变更诉讼请求，故对本诉中，林瑞堂主张撤销案涉合同，漳州速八公司返还购房款并支付资金占用费、赔偿林瑞堂装修损失、张美兰对漳州速八公司上述债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。二、案涉房屋买卖合同的履行问题。本案双方当事人于2018年7月18日签订的房屋买卖合同及于2018年7月28日签订的房屋买卖补充合同，就付款方式和时间、交房时间、税费分担、违约责任等进行了约定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，林瑞堂认为漳州速八公司出售尚在抵押中的房屋构成违约应支付违约金，漳州速八公司反诉主张林瑞堂应支付逾期付款违约金。双方于合同中约定的第三次付款时间已届满，林瑞堂未按约定支付购房款构成违约，其辩称系得知涉案房屋存在抵押时而行使不安抗辩权，但庭审中，林瑞堂陈述其于起诉之后才得知讼争房产有抵押，即林瑞堂迟延支付购房款系发生在得知房屋存在抵押登记之前，故对林瑞堂行使不安抗辩权的主张，不予采信。双方未于房屋买卖合同中约定涉案房屋办理过户的时间，且未达成补充协议，应按照合同有关条款或交易习惯确定，本案中双方应于涉案房屋具备办理过户登记手续条件时协商过户事宜。但漳州速八公司在收取林瑞堂大部分购房款后，未能及时还清贷款以涂销房屋的抵押权，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，故漳州速八公司亦构成违约。因漳州速八公司无法明确涉案房屋办理过户登记手续的时间，现漳州速八公司反诉主张林瑞堂支付剩余购房款依据不足，不予支持，漳州速八公司可于涉案房屋办理过户登记手续条件成就时向林瑞堂另行主张。另，结合本案合同履行情况，平衡双方利益，对林瑞堂主张漳州速八公司支付违约金的诉求、漳州速八公司主张林瑞堂支付违约金的反诉请求，均不予支持。三、关于本案鉴定费的负担问题。林瑞堂为主张漳州速八公司赔偿装修损失而申请评估鉴定支出鉴定费35000元，因本案双方当事人均存在违约行为，故酌定本案鉴定费用由双方当事人各承担50%。因此本案鉴定费应由林瑞堂负担17500元，由漳州速八公司负担17500元。综上所述，林瑞堂主张的本诉诉讼请求不成立，予以驳回。漳州速八公司主张的反诉诉讼请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、驳回林瑞堂的本诉请求。二、驳回漳州速八商务酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费38623元，由林瑞堂负担。反诉受理费8655元，由漳州速八商务酒店有限公司负担。鉴定费35000元，由林瑞堂负担17500元，由漳州速八商务酒店有限公司负担17500元。 各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 关于林瑞堂认为一审遗漏认定涉案房屋的土地及建筑物性质、产权情况、涉案房屋的买卖和分割是否经过主管部门的批准及销售许可问题。本院将在以下部分予以查明阐述。 二审中，林瑞堂围绕上诉请求举证证据1漳常自然资信（2020）2号《信访事项受理告知单》、证据2林瑞堂《关于漳州速八商务酒店有限公司及其法人代表人张美兰非法转让土地使用权的检举信》、证据3漳州12345便民服务平台官网截图，欲证明漳州速八公司及其法人代表人张美兰非法转让土地使用权，漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局已受理并出具告知单，为查明事实申请法院中止审理；证据4漳州速八公司的《中止审理申请书》，证据5涉案房屋照片，欲证明漳州速八公司、张美兰向漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局申请涉案房屋的分割办证登记，被答复不予分割的行政决定；漳州速八公司、张美兰明知涉案房屋系作为餐饮住宿用途，无法分割办证，仍非法改变土地用途，行为违法等事实。漳州速八公司、张美兰质证认为，证据的真实性由法院依法认定，对合法性及关联性均有异议，认为证据3没有结论，与本案无关；证据4、5的真实性及关联性均没有异议，但对欲证明的内容有异议，证据5恰能证明林瑞堂对对涉案房屋进行使用和收益。本院对此分析认证如下：林瑞堂举证的证据1、证据2、证据3的真实性可以认定，能证明林瑞堂就漳州速八公司及张美兰将商服用地所建房屋分割销售的事项向漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局反映，该局依《信访条例》规定予以受理的事实，但并不能证明漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局就林瑞堂反映的事项已立案调查，其申请本案中止审理的主张，不予支持；证据4及证据5的分析认证将在下文中予以阐述。 二审期间，林瑞堂向本院递交《调查令申请书》。本院依法向林瑞堂出具《调查令》。漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局依《调查令》要求，向本院提供与原件核对无异的《关于漳州速八商务酒店有限公司酒店配套设施附属楼申请分割的答复意见》。 本院另查明，2013年3月24，漳州速八公司与漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局就址于溪乾.常山管区的宗地出让签订合同编号为35063020130228G034号《国有建设用地使用权出让合同》。《国有建设用地使用权出让合同》第五条内容为：本合同项下出让宗地的用途为住宿餐饮用地，面积0.923521公顷。认定该事实的依据有林瑞堂向一审举证的合同编号为35063020130228G034号《国有建设用地使用权出让合同》为据，该证据经各方质证无异议，可以作为认定本案事实的依据。 再查明，漳州速八公司向漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局提交《漳州速八商务酒店有限公司申请酒店配套设施附属楼分割的报告》，漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局于2020年8月27日向漳州速八公司出具《关于漳州速八商务酒店有限公司酒店配套设施附属楼申请分割的答复意见》，作出不予批准分割的决定。认定上述事实的依据有漳州市自然资源局常山华侨经济开发区分局向本院出具的《关于漳州速八商务酒店有限公司酒店配套设施附属楼申请分割的答复意见》，该证据经各方质证，均无异议，与林瑞堂二审举证的证据4和证据5相印证，可以认定。 本院认为，漳州速八公司与林瑞堂签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。林瑞堂以漳州速八公司明知涉案房屋被其用于抵押贷款的情况下，就涉案房屋与林瑞堂签订《房屋买卖合同》，亦未依《房屋买卖合同》约定，办理房屋过户手续等为由，向一审提起撤销房屋买卖合同之诉。经一审释明后，林瑞堂仍不变更诉讼请求。一审依据林瑞堂的诉求，驳回林瑞堂主张撤销案涉合同，漳州速八公司返还购房款并支付资金占用费、赔偿林瑞堂装修损失、张美兰对漳州速八公司上述债务承担连带责任的诉讼请求符合事实和法律规定。林瑞堂上诉主张《房屋买卖合同》无效，漳州速八公司、张美兰应依法返还林瑞堂己支付的购房款，并赔偿林瑞堂因此遭受的装修损失852670元的主张均不能成立，不予支持。从查明的事实可以证实，林瑞堂与漳州速八公司签订的《房屋买卖合同》约定，漳州速八公司须配合林瑞堂办理房产过户手续。《房屋买卖合同》虽约定了支付购房款的时间，但林瑞堂向漳州速八公司支付购房款2711000元后，又与漳州速八公司、张美兰签订《房屋买卖补充合同》，约定：如漳州速八公司、张美兰违约，应支付500000元违约金给林瑞堂。购买房屋的根本目的系为了取得房屋的物权，而不仅对房屋的占有、使用权利。当林瑞堂得知涉案房屋存在抵押及漳州速八公司不能履行办理过户登记手续义务的情况下，林瑞堂基于不安抗辩权，尚未支付购房尾款合情、合理。漳州速八公司上诉认为一审未支持漳州速八公司诉求林瑞堂支付剩余购房款的主张不能成立，不予支持。漳州速八公司诉求林瑞堂支付违约金的主张亦无事实和法律依据，不予支持。一审基于案件审理需求，按双方的诉求进行鉴定符合法律规定。一审依据双方的诉求及鉴定的必要性，确定鉴定费的负担并无不当。 综上所述，林瑞堂及漳州速八商务酒店有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56090.5元，由林瑞堂负担38623元，漳州速八商务酒店有限公司负担17467.5元。 本判决为终审判决. 审 判 长 陈育生 审 判 员 叶小铭 审 判 员 林 健 二〇二一年一月五日 法官助理 杨国栋 书 记 员 林延龄