广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民四终字第215号上诉人（原审被告二）周雪礼，女,汉族，1977年2月28日出生，住惠东县.委托代理人伍桂英，系广东伍邦律师事务所律师。委托代理人周岸之，男，汉族，1971年10月5日生，住惠惠东县。被上诉人（原审原告一）范容娣，女，汉族，1927年4月26日出生，住惠东县。被上诉人（原审原告二）杨满友，女，汉族，1947年2月2日出生，住惠东县。被上诉人（原审原告三）张玉梅，女，汉族，1953年3月10日出生，住惠东县。被上诉人（原审原告四）张玉池，女，汉族，1957年7月10日出生，住惠东县。被上诉人（原审原告五）张玉群，女，汉族，1962年10月30日出生，香港居民，住惠东县���被上诉人（原审原告六）张玉花，女，汉族，1966年7月10日出生，香港居民，住惠东县。被上诉人（原审原告七）张志强，男，汉族，1965年4月25日出生，住惠东县。被上诉人（原审原告八）张小兰，女，汉族，1969年8月13日出生，香港居民，住惠东县。上述被上诉人的共同委托代理人吴晓彤，广东粤惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）张志辉，男，汉族，1973年4月2日出生，住惠东县。上诉人周雪礼因与被上诉人范容娣、杨满友、张玉梅、张玉池、张玉群、张玉花、张志强、张小兰、第三人张志辉返还原物纠纷一案，不服惠东县人民法院（2013）惠东法稔民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审意见2013年09月09日,原审原告范容娣、杨满友、张玉梅、张玉池、张玉群、张玉花、张志强、张小兰向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告张志辉与被告周雪礼签订《房屋买卖协议》；2、被告张志辉与被告周雪礼侵止侵权，将涉案楼房返还给原告；3、诉讼费用由被告张志辉承担。被告张志辉辩称：一、涉案楼房的用地是祖父母的旧房用地，经张北金和范容娣同意该旧房归我所有，是我自己筹集资金，自己请包工头兴建了第一层，后来再请包工头兴建了第二、第三层，然后是我出租房间，再卖给周雪礼的，这楼房属于我的财产。二、在整个拆建过程中，原告没有一个提出异议，证明楼房属于我的。三、原告在诉状中主张楼房是其出资兴建，不是事实，也无证据证明。四、我在2002年和2007年的两次建房过程，全村的人都是知道的，如果原告认为我存在侵权行为，应当在二年内提起侵权之诉，但经过近十年才提出诉讼，不能受到法律的保护。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告周雪礼辩称：张志辉主动提出把楼房卖给我，这楼房是有证件的。我问过张志辉，如果有人对楼房提出异议说不是你的，怎么办？他说祠堂两侧楼房，一间是张志辉的，一间是张志强的，是清楚的。当时村委会也告诉我买的是张志辉的楼房。原告的请求没有法律依据。原审法院查明的事实原审法院查明：原告范容娣与张北金于1948年8月结婚，婚后生育一子四女，长子张帝标，次女张玉梅，三女张玉池，四女张玉群，五女张玉花。长子张帝标于1964年10月与杨满友结婚，婚后共同生育二子一女，其中长子张志强，次女张小兰，三子张志辉。张帝标于2006年去世，张北金于2010年去世。1982年，张北金和范容娣在惠东县巽寮黄竹洋村兴建一栋砖木结构平房，占地面积272.65平方米，并于1988年以张北金的名字办理了房产证，证号粤房字第××号。为了对旧房进行改造，张北金对该房申请拆建，并将此事交给被告张志辉办理。为此，被告张志辉以自己的名义于2000年4月13日向规划部门对该房屋用地申请报建，其申请用地面积为126平方米，用地类型为老宅拆建。2000年4月17日，惠东县巽寮镇人民政府同意张志辉的申请。2000年4月18日，惠东县房产管理局同意张北金的申请，向张北金发出《房屋拆迁许可证》。尔后，张北金雇请工人拆除了旧房，建起第一层四间楼房。2002年、2007年，张志辉雇请工人分别加建了第二层和第三层。楼房建好后，原告与被告均未申请办理房屋证件。第一层楼房由范容娣、杨满友和张志辉共同居住，第二、第三层用于出租。2013年5月，被告张志辉与被告周雪礼签订《房屋买卖���议》，约定张志辉将上述四间三层楼房转让给被告周雪礼，转让价款1214310元。关于该转让款的构成，两被告确认是根据土地价格和房屋造价组成的。被告周雪礼支付了部分款项，并使用了第一层的一个房间和第二、第三层的楼房，添置了热水器、床铺等物品。原告范容娣和杨满友知道此事后予以反对，与张志辉发生争议。为此，原告提起诉讼，提出诉称中的诉讼请求。本案在审理过程中，原告主张建房款是张北金和张帝标付出的，被告张志辉认为张北金没有出资建房，所有工程款都是被告张志辉付出的。原告提交的证据是徐运双的名片，下附一段文字，写明：（房屋在）2000年建设，承建方是徐运双，有关工程款是张北金支付给徐运双。被告张志辉提交的证据是徐运双证明和陈荣的证明各一份，徐运双证明称于2002年8月5日承建张志辉新建房屋四间，工程款93800元；陈荣证明称于2007年2月承包张志辉一栋四间三层楼面工程，总造价297000元。另查，涉案楼房面向公路，中间一间是祠堂，左边是张志强兴建的四间三层楼房，右边是本案争议的四间三层楼房。张志强使用的楼房占地也是126平方米，兴建时间早于本案争议的楼房，张志强称其使用的楼房是自己建造的，第一层是自己的，第二、第三层有出钱的原告都有份额。被告张志辉主张拆建时张北金已安排好，赠送给张志强和张志辉各一套，所以两人各自建房。原告对此不予认可。另外，原告提交被告张志辉与李群英离婚的协议书，证明张志辉在离婚时写明其夫妻确认无共同财产。张志辉对此认为夫妻没有共同财产不代表婚前没有个人财产。被告周雪礼主张其向被告张志辉购买房屋时，产权没有争议，即使有争议，都是原告与张志辉的事，与其无关。周雪礼提交的证据有：张志辉名下的建设用地规划申请表、巽寮村民委员会证明。申请表记载张志辉于2000年4月13日申请老宅拆建，用地面积126平方米，经巽寮村委会、巽寮村镇建设管理所和巽寮镇人民政府批准。村委会证明记载：兹有我黄竹洋村村民张志辉，位于黄竹洋婆角地海滨公路旁一栋四间三层楼房，建于2003年，该房屋产权清楚，房屋所有权和宅基地使用权与他人无争议。原告对此有异议，认为张志辉申请拆建是受张北金委托，村委会不能证明楼房的权属。双方经本院主持调解未果。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告范容娣、杨满友等人作为张北金和张帝标的法定继承人，以原张北金名下的房屋被张志辉非法转让给周雪礼为由，依法有权对被告张志辉和周雪礼提起诉讼。本案争议的焦点问题是：一、涉��房屋的权属归谁所有？二、被告张志辉与被告周雪礼之间的房屋买卖合同是否合法有效？关于第一个焦点问题，根据原告提交的原张北金名下房产证和房屋拆迁许可证以及被告提交的建设规划申请表，可以证明涉案房屋是从张北金老宅拆建而来，在建设过程中，张志辉未获得规划部门颁发的建设规划许可证。也就是说，涉案房屋经拆建后属于无证件房屋。要判断其权属，应结合建设人和出资人的情况进行分析。原告主张该房屋是张北金和张帝标出资的，提交的是徐运双的证明，而被告张志辉认为是其出资的，提交的是徐运双和陈荣的证明，由于证人均未到庭作证，双方出具的证人证言的真实性和关联性均无法确认，原审法院不予采信。为此，该房屋是由张北金和张帝标出资，或是由被告张志辉出资，原、被告双方均无证据证明，原审法院均不予确认。涉���房屋是由老宅拆建而来，由张北金申请拆迁，张志辉申请报建，但未取得规划建设许可证，在房屋建好后，也未申请办理房屋产权证，在此情况下，原告或被告张志辉各自主张其系房屋所有权人，均无充分证据，原审法院不予采纳。根据实际情况，只能确认该房屋属于原告范容娣、杨满友等和被告张志辉家庭共有。关于第二个焦点问题，根据目前的证据和村委会的证明显示，该房屋所使用的土地没有土地证件，应属于农村宅基地，其原使用权人是张北金。被告张志辉将涉案房屋转让给被告周雪礼，实际上是将房屋和宅基地一并转让给周雪礼。因此，被告张志辉与周雪礼之间的房屋买卖合同的效力可从以下方面判断。第一，如上所述，涉案房屋属于家庭共有，被告张志辉只是其中一个所有权人，在其他共有人未同意的情况下，其与被告周雪礼签订的房屋买卖合同属于效力待定。第二，与房屋一并转让的是农村集体所有的宅基地，这是两被告房屋买卖合同的重要组成部分。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。该条文含义包括：取得宅基地的人，只能是本村村民，并经本村集体组织同意。被告周雪礼是惠东县平山街道居民，不符合取得宅基地的条件，其与被告张志辉签订的房屋买卖合同中关于宅基地部分是不合法的。第三，被告周雪礼在购买房屋时，没有付清全部购房款，在使用房屋时，因原告范容娣和杨满友的反对，也未全部使用涉案房屋，可见，周雪礼未完成全部交易，不符合善意取得的条件。而且，在转让宅基地部分不合法的情况下，周���礼不存在善意取得的前提。综上所述，被告张志辉将家庭共有的房屋转让给被告周雪礼，同时将房屋占用的宅基地一并转让给不符合取得宅基地条件的被告周雪礼，因此，被告周雪礼与被告张志辉签订的房屋买卖协议总体上应确认为无效。故原告请求判决被告张志辉与被告周雪礼于2013年5月签订的《房屋买卖协议》无效，理由充分，予以支持。被告周雪礼应将涉案房屋返还给原告和张志辉，由原告与张志辉另行协商处理产权问题。被告周雪礼在返还房屋时，应自行搬迁其购置的物品，同时有权与被告张志辉另行处理房屋转让款的返还及赔偿问题。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民���诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告张志辉与被告周雪礼于2013年5月签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告周雪礼应于本判决生效之日起30日内将位于惠东县巽寮黄竹洋村原张北金申请拆迁、张志辉申请拆建的四间三层房屋返还给原告范容娣、杨满友、张玉梅、张玉池、张玉群、张玉花、张志强、张小兰及被告张志辉。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告负担5600元，被告张志辉负担10000元。当事人二审的意见上诉人周雪礼不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼的或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）��审认定本案涉案房屋：“根据实际情况，只能确认该房屋属于原告范容娣、杨满友等和被告张志辉家庭共有（P8-1、2行）。”系认定事实错误，二审应予以纠正。本案涉案房屋应确认归第三人（原审被告）张志辉所有；（二）一审认定：“根据目前的证据和村委会的证明显示，该房屋所使用的土地没有土地证件，应属于农村宅基地，其原使用权人是张北金”，中对于现在的涉案宅地使用权人是张志辉不作确认，显然属于错误引导，本案涉案宅基地使用权人现在是张志辉；二、被上诉人不具有诉讼主体资格，二审依法应驳回其对上诉人的诉讼。本案被上诉人的诉权，第一被上诉人是由房屋所有权及宅基地使用权得来，其余被上诉人是基于继承权得来，本案旧宅已不存在，宅基地不属于遗产，被上诉人的所有权及继承权不存在。三、一审认定：“被告周雪礼与被告张志辉买卖协议总体上应确认为无效，”不符合法律规定。对周学礼与张志辉没有主动要求法院进行审理的情况下，对与此协议无关的人提出的审理该协议是否有效的问题，法院不应进行审理。被上诉人范容娣等人答辩称，一、原判确认涉案房屋为答辩人与张志辉家庭共有正确，但不确认建房资金的出资欠妥，应予纠正，确认家庭成员共同出资建设房屋。二、原判对涉案房屋所占土地为农村宅基地的认定及处理是正确的，应予维持。三、答辩人具有诉讼主体资格，上诉人请求驳回诉讼没有依据。四、答辩人有权请求法院确认张志辉与周雪礼签订的房屋买卖合同协议无效。五、原判决除未认定家庭成员共同出资建房外，其余事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果正确，请求二审法院纠正出资认定后，驳回上诉，维持原判。被上诉人张志辉答辩称，本人有严重的抑郁症，没有到医疗机构治疗，本人符合农村宅基地申请条件，在2002年，本人是农业户口，符合滞留地审批条件；2006年是农业户口，因为旧瓦房已经拆除，已经不存在继承权；证人没到，但本人确实是花了70多万建房。本人和哥哥已经分家，姑姑和姐姐外嫁，没有继承权，没有资格分得财产。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审庭审期间，上诉人提交以下证据：一、惠东县城镇（农村）居民建房用地、补办手续申请表；惠东县规划局建设用地规划许可申请表；惠东县规划局村镇建设工程规划许可申请表。二、见证书。三、收条。被上诉人范容娣等人认为上述证据不属于新证据，不予质证。被上诉人张志辉对关联性有异议。被上诉人张志辉提交了一份《证明书》，上诉人对该证据无异议；被上诉人范容娣等人对该证据的三性有异议。本院判决理由和结果本院认为，本案系涉外返还原物纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：关于房屋归属问题。上诉人周雪礼与被上诉人张志辉所签订的房屋买卖合同是否有效，关键在于涉案房屋的归属，即涉案房屋是否完全归被上诉人张志辉所有，若涉案房屋完全归被上诉人张志辉所有，则其对房屋享有处分权；若涉案房屋并非归被上诉人张志辉所有或不完全归被上诉人张志辉所有的，则其不能擅自处分房屋。本案的涉案房屋并未办理相关的房产证件，上诉人提交村委会出具的证明以证实涉案房屋及宅基地使用权归被上诉人张志辉所有，但村委会并非房屋所有权和宅基地使用权的确权机关，其出具的证明不能作为确���依据；而上诉人以及被上诉人张志辉提供的证人证言仅能证实涉案房屋由谁承建以及房屋造价，并不能充分反映建房费用由被上诉人张志辉独立支付。况且涉案房屋系已故的张北金老宅拆建而来，建成之后，由张北金、范容娣、张帝标、杨满友家庭成员共同使用，亦无证据证明张北金一家存在分家析产的情况，故原审法院认定涉案房屋为家庭共有财产并无不当，本院予以维持。关于涉案房屋买卖协议的效力问题。如前所述，原审原告系涉案房屋的共同共有人，对其共同共有的财产可依法主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共同共有财产应当得到全体共同共有人的同意。原审原告以诉讼方式明确表示反对被上诉人张志辉对涉案房产的转让行为，且涉案房屋买卖合同违反了法律行政法规的规定，故上诉人与被上诉人张志辉签订的《房屋买卖协议》无效。原审法院对此认定无误，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费15600元，由上诉人周雪礼负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈晓文审 判 员  曾求凡代理审判员  张佳誉二〇一六年五月十二日书 记 员  肖静雅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法���正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。