浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）浙0602执异1号案外人董晓清，男，1970年1月5日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘文虎，浙江广源律师事务所律师。申请执行人浙江绍兴恒信农村商业银行股份有限公司东浦支行,住所地绍兴市镜湖新区东浦街道洋江西路**。法定代表人:夏晓容。委托诉讼代理人（特别授权代理）：周立峰，系银行员工。被执行人浙江巨星控股集团有限公司,住所地绍兴市越,住所地绍兴市越城区解放大道**巨星大厦**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:张国祥。被执行人上虞金富利门窗有限公司,住所地绍兴市上虞区东关街道,住所地绍兴市上虞区东关街道竺可桢科技工业区yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:张国祥。被执行人绍兴巨龙新型材料有限公司,住所地绍兴市上虞区东关街道,住所地绍兴市上虞区东关街道竺可桢科技工业区yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:张国祥。被执行人浙江大和纺织印染服装（集团）有限公司,住所地绍兴市柯桥区安昌街道,住所地绍兴市柯桥区安昌街道大和yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:徐美灿。委托代理人（特别授权代理）：徐国珍，系公司员工。委托代理人（特别授权代理）：汪军华，系公司员工。被执行人张国祥，男，1955年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人陈调凤，女，1959年9月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人张铮，男，1982年09月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。在本院执行申请执行人浙江绍兴恒信农村商业银行股份有限公司东浦支行（曾用名浙江绍兴恒信农村合作银行东浦支行，以下简称恒信银行）与被执行人浙江巨星控股集团有限公司（以下简称巨星控股公司）等金融借款合同纠纷案件中，案外人董晓清提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人董晓清称，请求贵院解除(2018)浙0602民初3195、3197、3200号案件执行过程中对坐落于绍兴市镜湖新区解放大道669号(解放大道与凤林路交汇处)巨星大厦1004室号房产的查封(以下简称涉案房产)。具体事实与理由如下：巨星控股公司与案外人于2014年5月16日签订房屋买卖合同一份，并于当日将涉案房产交付给案外人，房款用工程款抵付。因高新区管委会对于巨星集团财务的管控，2016年5月16日，巨星控股公司才向案外人出具了涉案房产的增值税发票。2016年5月18日，巨星控股公司向案外人提供了契税纳税联系单，因经济状况所限，案外人未缴纳契税。涉案房产交付后，案外人一直将该房产进行对外租赁。近期，案外人欲转让涉案房产，发现该房产已被贵院查封，故向贵院提出异议，请求予以支持。申请执行人恒信银行称，案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。首先，案外人自述房款用工程款的抵付，但未提供相关工程款的抵付协议，应认定该买卖合同并未真实履行，或需要案外人重新交付购房款。其次，案外人提供的证据不足以证明其所主张的与和信信息服务有限公司（以下简称和信公司）之间房屋租赁关系的真实性。最后，案外人在签订合同后，因自身原因长期未办理过户手续，导致涉案房产被法院查封，案外人对此存在明显过错。综上，请求贵院依法驳回案外人的执行异议请求。本院查明：原告恒信银行诉被告巨星控股公司等金融借款合同纠纷三案，本院（2018）浙0602民初3195、3197、3200号民事判决书已发生法律效力，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2018年9月4日分别以（2018）浙0602执4178、4176、4177号案件立案受理。在上述案件诉讼中，根据恒信银行申请，本院还于2018年3月29日诉讼保全查封了巨星控股公司名下坐落绍兴市越城区巨星大厦1004室，权证号为绍房权证镜字第2××2号的办公房产，期限为3年。执行中，案外人董晓清向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人董晓清为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出卖人为巨星控股公司、买受人为董晓清、落款日期为2014年5月16日的《镜湖新区商品房买卖合同》（备案号：201405160072JH000195）1份，其中约定买受人购买出卖人开发的巨星大厦预售商品房项目中的第1幢1单元1004号房，设计用途为办公；建筑面积共213.54平方米，单价为每平方米10443.01元，总价款2230000元；首期缴纳物业维修资金的，首期交纳为57.50元每平方米，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；买受人在签订合同后一次性付款；出卖人应当在2013年6月30日前将商品房交付买受人使用。2、出卖人（甲方）为巨星控股公司、买受人（乙方）为董晓清、落款日期空白的《商品房买卖合同补充协议》1份，其中约定主要内容为：甲、乙双方于2014年6月30日签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××01,合同第三条载明乙方向甲方购买巨星大厦1004室，建筑面积为213.54平方米，经具有测绘资质的独立测绘部门实测，该商品房建筑面积为213.53平方米，比原合同第三条约定的面积减少0.01平方米，双方一致同意按该实测建筑面积作为产权登记建筑面积；根据原合同第六条约定，甲方不再向乙方退还房价款。3、购买方为董晓清、销售方为巨星控股公司、开票日期为2016年5月18日、价税合计金额为2230000元、备注为“巨星大厦办公用房1004号、合同号×××01”、发票号码为×××07的浙江增值税普通发票1份。4、缴款人为董晓清、收款单位为巨星控股公司、款项内容为代收物业维修基金、金额为12278元、开票日期为2017年1月17日的巨星控股集团统一收款收据1张。5、纳税人为董晓清、发票号码为×××07、编号为×××11、落款日期为2016年5月18日、加盖巨星控股公司公章的《契税纳税联系单》1张，其中记载的房屋坐落为巨星大厦1004室、面积213.53平方米、房款2230000元、签订合同时间及首次付房款时间均为2014年6月30日。6、售房单位为巨星控股公司、落款日期为2014年6月30日、未盖章的商品房合同备案证明1份，其中记载董晓清购买的巨星大厦1004室、合同号为×××01的商品房已于2014年6月30日备案。7、出租人（甲方）为董晓清、承租人（乙方）为和信公司、签订日期为2016年4月22日的《办公场地租赁合同》1份，其中约定甲方同意将涉案房产出租给乙方用于办公使用，租赁期限自2016年5月26日至2018年5月25日止；免租期自2016年4月27日至2016年5月26日；每月租金总计人民币6666.72元、季度租金为20000.16元、年租金为80000.64元；租金按年支付，乙方按照合同约定时间将租金汇至董晓清在农业银行杭州华丰路支行开立的6228××××0774账户即视为完成付款义务；乙方应向甲方一次性支付相当于1个月租金的保证金；乙方于合同生效后7个工作日内一次性付清包括首期租金及租赁保证金在内的首期费用86666.72元。8、和信公司缴纳物业服务费的浙江省增值税普通发票照片打印件1组和水电费押金收款收据照片打印件1张。9、董晓清在农业银行开立的6228××××0774账户个人账户明细5份，其中分别记载：王欢于2016年4月26日向该账户汇款86666.72元，附言为“绍兴房租”；胡彦云于2017年5月9日向该账户汇款80000元，附言为“绍兴镜湖营业部房租续费”；和信公司于2018年6月19日向该账户汇款42000元，附言为“报销”；和信公司于2018年12月20日向该账户汇款42000元，附言为“004ＲＰＤ绍兴门店下”；和信公司于2019年7月3日向该账户汇款23208.66元，附言为“006Ｓ0Ｋ浙东绍兴201”。10、案外人与王维信之间关于和信公司租金支付的微信聊天记录1组。11、甲方为董晓清、乙方为和信公司的《合同明细》打印件1张。12、卖方（甲方）为董晓清、买方（乙方）为应丽华、居间方为绍兴市越城区千万家房屋中介服务中心（丙方）、落款日期为2020年12月2日的《房屋买卖合同》复印件1份，其中约定甲方将涉案房产作价202万元出售给乙方。13、房屋所有权人为巨星控股公司、房屋坐落为巨星大厦1004室、登记时间为2014年7月1日、规划用途为办公、权证号为绍房权证镜字第2××2号的《房屋所有权证》1本。14、总包单位为浙江巨星建设集团有限公司（以下简称巨星建设公司，甲方）、分包单位为浙江普陀地基基础工程有限公司（以下简称普陀公司，乙方）、落款日期为2012年10月17日的《SMW工法围护工程承包合同》复印件1份，其中约定甲方委托乙方施工海星御和园B区基坑围护SMW工法项目。案外人作为普陀公司法人委托人在该合同上签字。15、发包方（甲方）为普陀公司、承包方（乙方）为董晓清的《内部经营承包协议》1份，其中约定，工程名称为海星御和园、总包单位为巨星建设公司、工程造价为630万元、工程承包范围为甲方与总承包单位签订的《建设工程施工分包合同》及所有补充协议所确定的施工范围及内容。16、出票人为巨星控股公司、收款人为巨星建设公司、出票日期为2013年1月30日、金额为30万元的银行承兑汇票正面（无背书联）复印件1张。17、绍兴市企业帮扶工作领导小组办公室于2015年7月10日制作的[2015]第2号《关于帮扶长业建设集团有限公司提前应对担保链风险问题的协调会议纪要》复印件1份。18、绍兴市越城区人民政府办公室于2015年8月6日制作的[2015]18号《关于浙江巨星控股集团有限公司相关银行专题协调会议纪要》复印件1份。19、绍兴市企业帮扶工作领导小组办公室于2016年11月17日制作的[2016]第14号《关于长业建设涉巨星集团绍兴市外担保债权银行协调会议纪要》复印件1份。20、巨星控股公司于2016年11月23日就客户吴金宝购买的巨星大厦208室、209室、210室房产的行政限制解封问题向绍兴市帮扶办公室提交的《申请报告》复印件1份。21、绍兴市越城区企业帮扶工作领导小组于2017年12月5日向绍兴市不动产登记服务中心出具的《函》复印件1份，其中记载经对巨星控股公司企业欠息及相关情况核实，该单位名下巨星大厦901-906室的房产办理权证过户事项不列入防控范围。22、关于涉案房产的不动产查档证明1份。本院认为：案外人董晓清作为买受人提出执行异议，要求排除对涉案房产的执行，因该房产性质系办公用房，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人应举证证明其在人民法院查封之前已与被执行人巨星控股公司签订合法有效的书面买卖合同；在查封前已合法占有涉案房产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；且非因案外人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人虽提供了与被执行人巨星控股公司签订的落款日期为2014年5月16日的《镜湖新区商品房买卖合同》，但该合同中记载的备案号及签约时间与案外人提供的其他购房发票、契税联系单等证据中记载的合同号及签约时间并不一致。其次，案外人主张涉案房产的购房款系用工程款抵付，但巨星控股公司并非案外人提供的《SMW工法围护工程承包合同》的当事人，案外人也未能提供其他证据证明其与巨星控股公司之间存在用工程款抵充购房款的协议，故对于案外人与巨星控股公司之间是否存在真实的以房抵债关系，本院尚难以认定。最后，涉案房产迟至2018年3月才被本院诉讼保全查封，而案外人提供的证据也尚不足以证明其在法院查封之前长期未能办理涉案房产的过户登记系因巨星控股公司原因所致。综上，对案外人提出的执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人董晓清的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  俞文新二〇二一年一月十九日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。