贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10036号上诉人（原审被告）：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭大街阳光领地**。法定代表人：吴腾，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱军虎，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱三有，男，1984年2月5日出生，汉族，户籍地湖南省平江县，现住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：伊兰，女，1985年1月16日出生，满族，户籍地吉林省长春市南关区，现住贵州省贵阳市观山湖区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈龙，贵州众芳律师事所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：丁露，贵州众芳律师事所律师。原审第三人：贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行，住所，住所地贵州省清镇市马上到公路港****社会信用代码：9152018177056614X5。负责人：冯伟。委托诉讼代理人：邓海生，男，1987年7月2日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：漆虎，男，1994年9月7日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开）因与被上诉人朱三有、伊兰及原审第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和盛房开上诉请求：1.请求撤销一审判决第六项，并依法改判被上诉人自行承担向第三人按揭贷款所产生的全部利息；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.贷款利息不是本案的损失，不应由上诉人承担。2.即便贷款利息系本案的损失，则计算贷款利息损失的截止时间应为2019年11月18日，2019年11月18日之后产生的贷款利息应由被上诉人自行承担。被上诉人朱三有、伊兰答辩称，一、《商品房买卖合同》被撤销解除后，商品房担保也被解除的，应当将收取的购房贷款本金及利息分别返还担保人和买受人。二、合同解除后，已经履行的根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、贷款利息是因原告违约行为造成，系被上诉人损失不应由被上诉人承担贷款利息。原审第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行未发表陈述意见。朱三有、伊兰向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告返还原告购房首付款246614元；三、解除原告与第三人签订的《借款合同》与《抵押合同》；四、请求被告归还截止2020年6月原告尚欠第三人的贷款本金、利息暂计570000元（具体金额以第三人查询为准）；五、判令被告归还截止2020年6月原告向第三人偿还的贷款本息80980.82元，以后按每月3887.14元支付至原告与第三人解除《借款合同》与《抵押合同》之日止；六、判令被告返还原告房屋维修基金16332元；七、判令被告向原告支付逾期交房违约金8166元；八、判令被告向原告支付资金占用费，以832946元为基数按同业拆借利率从2018年9月26日起算至原、被告合同解除之日止，截止起诉之日暂计62424.68元；九、判令被告支付2018年9月26日至2020年6月的租房租金共计56700元，以后按每月2700元支付至原、被告双方解除《商品房买卖合同》之日止；十、判决被告支付原告律师服务费10000元；十一、本案诉讼费、保全费等必要费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年7月23日，和盛房开公司（出卖人）与朱三有（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元5层2号预售商品房（约定建筑面积131.84平方米、套内建筑面积101.96平方米），该房屋已办理合同备案登记并于2018年9月28日在主管部门办理预告登记，证号黔（2018）清镇市不动产证明第0018074号；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价8009.16元/平方米，总价款816614元；买受人以银行贷款方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款246614元，余款570000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付该商品房的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》同时附有补充协议。2018年7月23日，和盛房开公司出具《收款收据》，确认收到朱三有支付的“住宅2-1-502购房首付款”246614元、“购房维修基金”16332元。为购买上述房屋，朱三有、伊兰（借款人、抵押人）与清镇农商行巢凤支行（贷款人、抵押权人）签订《个人借款合同》《抵押合同》，约定借款金额570000元，期限240个月，还款方式为按月等额本息还款。该借款合同以上述房屋作为抵押担保，并办理抵押（预告）登记。2018年9月26日，该570000元贷款放款至朱三有银行账户后支付给和盛房开公司，朱三有自2018年10月起按约定偿还清镇农商行巢凤支行贷款本息。2018年8月30日，朱三有与许丹丹签订《房屋租赁合同》，以每月2700元价格租用许丹丹贵阳市观山湖区中铁阅山湖的房屋，租期三年。2020年4月26日，朱三有与贵州众芳律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付律师费1万元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约定时间交房，已构成违约，按照双方合同约定，原告有权主张解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称原告同意逾期交房，认为原告解除合同条件未成就的意见，因未提供相应的证据证明该主张，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人清镇农商行巢凤支行签订的《个人借款合同》《抵押合同》于法有据，一审法院予以支持。按照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告。原告因履行商品房买卖合同向第三人贷款后偿还与第三人的贷款本息，系原告遭受的损失，被告应当予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开公司应负责向清镇农商行巢凤支行归还尚未归还的贷款。合同解除后，朱三有负有协助和盛房开公司办理案涉商品房买卖合同备案注销登记和预售商品房买卖预告登记的义务。被告偿还剩余贷款后，原告朱三有和第三人应协助被告办理案涉商品房的抵押登记注销手续。住房维修基金系由被告代收后转交国家有关主管部门，该款项具有特定性，上交后不能退出，现一审法院判令解除合同，该维修基金应作为原告的损失，由被告赔偿与原告。被告赔偿该部分损失后，如被告需向有关主管部门办理该维修基金退还手续，原告应予以协助，若将来被告另行出卖该房屋向他人收取维修基金，被告可自行充抵。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，因被告逾期交房原告主张解除合同的，被告应当按照总房款的1%向原告承担退房违约责任，对原告主张被告支付违约金8166元的诉请予以支持。因原被告双方对解除合同约定了违约金支付标准，该标准并不过低，原告请求判令被告向原告支付首付款、物业维修基金的资金占用费，一审法院不予支持。原告请求判令被告支付租房租金以及律师服务费，因双方合同并无此约定，该请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告朱三有与被告清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年7月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、解除原告朱三有、伊兰与第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行签订的《个人借款合同》《抵押合同》；三、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告朱三有购房首付款246614元；四、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告朱三有维修基金损失16332元；五、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告朱三有违约金8166元；六、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告朱三有自2018年10月起至本判决生效之日止已向贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行偿还的贷款本息（具体金额以贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、原告朱三有于本判决生效后三十日内协助被告清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元5层2号商品房的预售合同备案和预售商品房买卖预告登记注销手续，注销费用由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担；八、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行偿还原告朱三有、伊兰自判决生效之日起就《个人借款合同》剩余的贷款，自被告清镇市和盛房地产开发有限公司清偿完毕该贷款之日起七日内，原告朱三有、第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元5层2号房屋上抵押登记的涤除手续。九、驳回原告朱三有、伊兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13846元，减半收取6923元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于贷款利息是否属于和盛公司赔偿范围的问题。经查，本案《商品房买卖合同》解除系因和盛公司逾期交房的过错导致，和盛公司作为违约方其应当赔偿被上诉人因解除合同遭受的损失,被上诉人向银行支付的贷款利息属于其因《商品房买卖合同》解除而导致的损失，应由和盛公司负责赔偿。且因双方《商品房买卖合同》系经本案诉讼后由法院判决解除，故一审法院判决以本案生效判决当月银行出具的贷款利息清单作为和盛公司的赔偿依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13846元，由上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  陈跃霄二〇二一年一月十一日书记员  罗佩佩