重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2096号上诉人（原审被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路56-2号22-23层。法定代表人郭庆，董事长。委托代理人秦健、李婷，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒙萌。委托代理人蒙兴棣。委托代理人罗玉寨，重庆精卓律师事务所律师。上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司（下称瑞安天地公司）与被上诉人蒙萌商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第02754号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年11月12日，瑞安天地公司（甲方）与蒙萌（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市渝中区瑞天路182号10单元18-4号房屋，建筑面积130.29平方米，其中，套内建筑面积104.27平方米；本商品房为装修房，总成交金额1357332元整；乙方须于本合同签署当日支付给甲方首付款407332元，剩余房款950000元由乙方通过办理商业银行按揭并不迟于2011年1月25日支付给甲方；甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方出示了上述条款规定的证明文件后乙方逾期未签署《房屋交接单》的，均视为乙方逾期办理交房手续，甲方不承担逾期交付商品房的责任；甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2、见补充协议第八条。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。合同附件三“建筑材料、设备安装标准说明”载明，住宅内墙：采用品牌（菊花、多乐士、骆驼）乳胶漆。附件四“房屋装修标准说明”载明，住宅设施设备清单：部位有厅、卧室、厨房、卫生间、工作阳台，材料有空调、冰箱、橱柜（含水槽及龙头）、燃气灶、抽油烟机、座便器、浴缸、台盆、台盆龙头、淋浴龙头、花洒、拖布池、恒温热水器，品牌有日立、西门子、欧淋、科勒，特别注释：1、厅、卧室空调数量因房型而异，2、卫生间数量因房型而异，卫生间内的设施、设备配置以交房时的实际状况为准；3、住宅厅地面铺设“斯米克”砖，卧室地面铺设“宏星”实木复合地板；4卫生间提供“楚楚”浴霸；5、甲方保留权利，按实际需要以同等品质之建筑及设施、设备代替上述所列各项。附件五“合同补充协议”约定，除甲方未公示《商品房竣工验收备案登记证》或不提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》或本商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件外，乙方不得拒绝接收本商品房。如房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋设计、质量等方面提出合理意见，或认为交付的商品房需要合理整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，即甲方的交房时间并不因此顺延，乙方应在约定的时间内办理完毕房交付手续，否则视为本商品房已交付。甲乙双方商定，重庆质量检测院为双方认可的质检部门。如检测结果合格的，一切检测费用由乙方承担，反之则由甲方承担。甲乙双方商定，本商品房交付如存在的质量瑕疵不影响本商品房的交付，甲方无需承担延期交房的责任，双方应按本合同约定及时办理本商品房交接手续。之后，甲方应承担保修责任。第十条“补充本合同第十八条”第一款约定“在保修期内，本商品房如有质量问题（除下述免责条款中约定的情形除外），甲方应负责免费予以维修，但保修期限并不延长或重新起算。由于上述修复工程造成其它损害而需维修的，应由甲方承担维修责任，但甲方并不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任，甲方亦不对该维修承担任何保修责任。”第三款约定“甲、乙双方商定，若双方对本商品房工程质量问题、责任归属存有争议，双方应当共同委托重庆市计量质量检测研究院进行鉴定，并以该机构出具的书面鉴定报告为解决双方争议的依据。”第四款约定“如任何一方既不接受对方意见又拒绝共同委托鉴定的，另一方有权单独委托鉴定，鉴定结果仍可作为解决双方争议的依据。”双方还对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，蒙萌依约支付了购房款并办理了银行按揭手续。2011年9月30日，上述房屋通过了分户验收，其《住宅工程精装饰质量分户验收表》载明，楼地面、墙面和顶棚符合设计及规范要求，验收结论为合格。2011年11月24日，上述房屋所在工程通过竣工验收，并于2011年11月30日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2011年12月5日，瑞安天地公司向蒙萌发出《入伙通知书》，告知其所购房屋已通过验收，达到交付条件，请其于2011年12月20日至28日办理入伙手续。蒙萌收到该入伙通知书后，即于2011年12月20日前往接房。由于蒙萌认为房屋存在质量问题，墙面刷涂料使用的是手工滚筒技术，造成墙体表面不平，有气泡、小洞等，要求采用喷涂工艺对墙面进行处理，蒙萌当日未与瑞安天地公司办理交接房手续。2012年2月15日，蒙萌致函瑞安天地公司，要求：重新采用精品的设备、精品材料、精品的技术，按精品装修的要求对10幢1804号房墙面进行处理，使该套房成为真正的精品名宅。2012年11月2日，蒙萌致函瑞安天地公司，要求：将猪皮墙面涂料全部铲除，用腻子灰做平后再刷涂料，把1804房的墙面做平整，地砖合缝平整。期间双方就此进行了协商。2012年11月3日，瑞安天地公司向蒙萌发出电子邮件，邮件载明“与施工单位确认墙面施工程序如下：1、做封底胶水2、所有阴阳角做直线3、墙面批嵌处理4、墙面进行平整度的打砂处理5、打砂处理后的墙面做底涂滚刷6、完成底涂后再度面涂处理7、进行所有开关面板插座恢复8、踢脚线恢复9、保洁。您看一下，如无问题，我们尽快安排开始施工，期盼您的回复”。蒙萌同意上述施工程序，随即瑞安天地公司对房屋全部墙面进行了施工。2013年5月27日，瑞安天地公司通过电子邮件告知蒙萌前来接房。2013年6月6日，蒙萌与瑞安天地公司办理了上述房屋的交接手续，签署了《房屋交接单》，领取了房屋钥匙。嗣后，蒙萌因瑞安天地公司于2013年6月6日逾期340天向其交付房屋诉至本院，请求瑞安天地公司支付逾期交房违约金。我院于2014年11月10日作出（2014）中区法民初字第05345号《民事判决书》，认为“原告在被告交付的房屋符合合同约定条件的情况下即应按约接房，其房屋装修工艺并非双方合同约定内容，且房屋质量问题亦未按照合同约定进行确认，故原告以此为由拒绝接房理由不能成立。同时，原、被告双方对房屋存在质量瑕疵的交付，被告是否承担延期交房的违约责任亦有明确约定，即被告应承担的是保修责任。因此，原告认为被告直至2013年6月6日才将符合合同约定的房屋交付原告，与查明的事实不符，被告未构成违约，故亦不应向原告支付逾期交房的违约金。”判决驳回蒙萌的诉讼请求。该判决现已生效。庭审中，蒙萌举示《租房协议书》、收条，协议载明蒙萌租住张蓓位于重庆市渝中区中山一路181号抗建大厦20-1-2房屋，每月租金4000元，收条载明张蓓收取了蒙萌2012年1月1日至2014年12月31日的租金，拟证明瑞安天地公司拖延整改导致蒙萌不能接房入住产生68000元的租房损失。瑞安天地公司认为系蒙萌单方制作，不符合认定损失的形式要件，也达不到蒙萌的证明目的。同时，蒙萌与瑞安天地公司均认可，2012年11月3日至2013年6月6日期间，与重庆市渝中区瑞天路182号10单元18-4号房屋同地段、同类型的房屋租金以21000元为标准。原审原告蒙萌诉称，2010年11月12日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-927619），约定被告将位于重庆市渝中区瑞天路182号10单元18-4号房屋（建筑面积130.30平方米）以总金额1357332元卖给原告。合同补充协议第十条“补充本合同第十八条”第一款约定在保修期内商品房如有质量问题，甲方应负责免费予以维修，但保修期限并不因此而延长或重新起算。由于上述修复工程造成其他损害而需维修的，应由甲方承担维修责任，但甲方并不承担除此之外的任何补偿、赔偿责任，甲方亦不对该项维修承担任何保修责任。合同签署当日，原告向被告支付首付款407332元，剩余房款由原告通过办理商业银行贷款支付。被告应当于2012年6月30日前，将符合合同约定的精装修房交付给原告。2011年12月20日前，被告通知原告于2011年12月20日至28日接房。2011年12月20日，原告按被告通知前去办理接房手续，但验房时发现房屋存在质量问题，即房屋墙面不平整，有气泡气孔，飘窗衔接处裂开、装饰环未装好，墙裙有损坏，地板有破损，厨房门、窗户不闭合，灶台抽屉不滑顺，阳台地面与墙面有裂缝，无法入住。当时原告就向被告工作人员提出了上述问题，被告工作人员亦进行了记录并当场同意整改。由于被告并未整改，原告于2012年2月15日向被告提交了要求整改的书面申请，被告于次日电话回复同意整改，但仍未整改。2012年3月29日，原、被告双方进行协商，但协商未果。2012年8月8日，被告通知原告将对问题进行整改，即对全部墙面铲除后用滚筒工艺重刷涂料，有问题的地方也整改。原告同意，但被告仍未开工。2012年9月28日，被告答复国庆节后施工。2012年10月12日，被告电话告知原告只在墙面刷涂料，原告不同意。2012年11月2日，原告再次向被告提出书面质量整改申请。2012年11月3日，被告提出施工程序，原告同意后被告进行了维修，2013年5月27日，被告同意原告接房。2013年6月6日，房屋维修基本完工，原、被告办理了房屋交接手续。房屋整改期间，原告租赁张蓓的房屋居住，房屋租金为每月4000元，水电气、闭路、清洁费不含在租金内。根据《重庆市商品房买卖合同》和《新建商品房质量保证书》，被告对原告所购买房屋负有保修责任，房屋质量问题的合理整改期限为一个月内，但是被告违反约定拖延施工，从2011年12月31日至2013年6月6日逾期长达17个月。合同补充协议第十条第一款系被告提供条款，免除自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利的霸王条款，应属无效条款。因此，被告未在规定时间内履行完毕保修义务，让原告无法按时入住，而长期在外租住房屋，此行为已经严重侵犯了原告的合法权益，被告应承担违约责任向原告赔偿租房损失。现原告起诉来院，请求：1、确认《重庆市商品房买卖合同》附件《合同补充协议》第十条“补充本合同第十八条”第一款无效；2、判决被告向原告支付保修期间的租房损失68000元。原审被告瑞安天地公司辩称，商品房买卖合同补充协议第十条第一款是对主合同第十八条的细化和释明，不违反法律法规的强制性规定，原告作为具有完全民事行为能力的人，也对包括本条款在内的合同进行了签字认可，原告请求确认无效无任何事实和法律依据；被告在2011年12月5日通知原告于2011年12月20日至2011年12月28日办理接房手续时，已经具备交房条件.原告对讼争房屋的异议是，认为墙体应当采用喷涂工艺而非滚涂工艺。但房屋装修工艺并非双方合同约定的内容，该两项工艺均符合国家标准的施工工艺。并且原告也没有按照合同约定对房屋是否具有质量问题进行确认，被告同意为原告整改不是因为房屋存在质量问题，仅是因为维护公司信誉而同意原告要求进行的整改，故本案中不存在需要对原告赔偿损失的质量责任；原告基于自行在外租房的成本主张损失，该计算标准不符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《重庆市商品房买卖合同》有原告签字及被告盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应按约全面履行各自的义务。合同附件五“合同补充协议”第十条第一款“在保修期内，本商品房如有质量问题（除下述免责条款中约定的情形除外），甲方应负责免费予以维修，但保修期限并不延长或重新起算。由于上述修复工程造成其它损害而需维修的，应由甲方承担维修责任，但甲方并不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任，甲方亦不对该维修承担任何保修责任”系对合同第十八条保修责任的进一步约定，内容明确、具体，不存在因理解歧义产生两种以上解释的情形，被告亦未免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故原告主张“合同补充协议”第十条第一款无效，于法无据，法院不予支持。2011年12月5日，被告向原告发出接房通知。原告收到通知后于2011年12月20日前往接房，但认为墙面刷涂料使用的是手工滚筒工艺而非喷涂工艺技术，造成墙体表面不平，有气泡、小洞等，存在质量问题，当日未与被告办理交接房手续。但讼争房屋于2011年9月30日通过分户验收，2011年11月24日通过竣工验收，2011年11月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合原、被告双方约定的交房条件。同时，生效裁判文书已确认被告不存在逾期交房的违约行为。故根据合同约定，讼争房屋已视为被告于2011年12月20日交付原告，之后被告承担房屋质量问题的保修责任。本案争议的焦点在于讼争房屋在交付后的保修期内有无发生质量问题，被告是否应承担保修责任并赔偿原告租房损失。现评析如下：合同补充协议第十条第三款约定原、被告双方对房屋工程质量问题、责任归属存有争议，双方应当共同委托重庆市计量质量检测研究院进行鉴定，并以该机构出具的书面鉴定报告为解决双方争议的依据。虽然原、被告双方未就讼争房屋在交付后的保修期内是否存在质量问题进行鉴定，但原告提出讼争房屋墙面的整改要求后，被告拟定了施工方案并实际进行了施工，故可以认定被告认可讼争房屋墙面在交付后的保修期内发生质量问题。根据合同约定，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。至于被告是否应承担原告的租房损失。首先，原告于接房日2011年12月20日提出讼争房屋墙面存在质量问题为：墙面刷涂料使用的是手工滚筒技术，造成墙体表面不平，有气泡、小洞等，但原告未举示证据证明上述质量问题在被告2012年11月3日作出墙面施工方案前造成其无法实际入住。其次，根据合同约定，原告认为房屋存在质量问题而被告不予认可的情况下，原告应即时委托重庆市计量质量检测研究院进行鉴定。原告直至2012年11月3日都未对墙面质量问题进行鉴定，故原告对被告迟延履行保修义务造成其租房期间延长存在过错。综上，2011年12月20日至2012年11月3日期间原告的租房损失应由其自行承担。2012年11月3日，被告作出墙面施工方案并经原告同意后随即进场对全部墙面进行施工，施工内容包括：做封底胶水、所有阴阳角做直线、墙面批嵌处理、墙面进行平整度的打砂处理、打砂处理后的墙面做底涂滚刷、完成底涂后再度面涂处理、进行所有开关面板插座恢复、踢脚线恢复、保洁等。2013年6月6日，原、被告办理了讼争房屋的交接手续。2012年11月3日被告对墙面进行施工整改至2013年6月6日原、被告双方办理交接，该期间原告无法入住讼争房屋，导致原告另行租赁房屋居住，产生房屋租金损失。因被告施工系因讼争房屋墙面在保修期内存在质量问题履行保修义务，故被告应承担原告2012年11月3日至2013年6月6日期间租赁房屋的租金损失。至于租金损失的标准，根据公平原则，该损失应参照与讼争房屋同地段、同类型的房屋租金。而原、被告双方认可2012年11月3日至2013年6月6日期间与讼争房屋同地段、同类型的房屋租金为21000元。因此，被告应支付原告2012年11月3日至2013年6月6日期间租赁房屋的租金损失21000元。现原告请求被告支付保修期间的租房损失68000元，法院依法支持21000元，超出部分于法无据，法院不予支持。综上所述，原告蒙萌的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，遂判决：一、被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司在本判决生效后立即向原告蒙萌支付2012年11月3日至2013年6月6日期间的租房损失21000元；二、驳回原告蒙萌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取750元，由瑞安天地公司负担。宣判后，瑞安天地公司不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，驳回蒙萌的诉讼请求，一、二审诉讼费由蒙萌承担。其理由是：瑞安天地公司出售给蒙萌的商品房通过了分户验收，精装修分户验收也合格，房屋所在的工程亦通过了竣工验收。2011年12月5日瑞安天地公司通知蒙萌接房，蒙萌认为墙面刷涂料因使用手工滚筒工艺，致使墙面不平而拒绝接房，但房屋的装修质量、建筑材料、设备安装标准均符合买卖合同及附件的约定，根据买卖合同补充协议约定，若蒙萌认为房屋质量有问题，应按约委托鉴定机构对质量问题进行鉴定，但其至今并未委托鉴定，故一审判决认为房屋存在质量问题没有合同或法律依据。由于该房屋不存在质量问题，蒙萌要求房屋租金损失不应得到主张，且其提供的租房证据的真实性、合法性、关联性均存在疑问，一审判决据此主张租金损失缺乏事实依据。被上诉人蒙萌答辩称：蒙萌在收到通知前往接房时，发现存在全部墙面呈猪皮状，涂料不均匀、平整、有气孔气泡，踢脚板与地砖、木地板等连接处缝隙很大、抽屉开关不灵活、电器开关未接正，木地板几处破损等问题，遂要求整改。瑞安天地公司认可上述质量问题，也未提出鉴定要求。之后瑞安天地公司制订了整改施工程序，征求蒙萌意见后开始整改，造成蒙萌长时间无法入住产生租金损失，而一审判决采用的赔偿标准是经双方认可的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，蒙萌在收到瑞安天地公司发出的接房通知前往接房时，以存在墙体表面不平、有气泡民、小洞等质量问题为由拒绝接房，虽然合同补充协议约定双方对质量问题、责任归属有争议时应共同委托重庆市计量质量检测研究院进行鉴定，但由于瑞安天地公司根据蒙萌的整改要求拟定了施工方案并实际进行了施工，视为该公司对涉案房屋在交付后的保修期内发生质量问题进行了认可，故瑞安天地公司称涉案房屋交付使用前通过了分户验收、竣工验收即不存在质量问题的理由不能成立，本院不予采纳。而瑞安天地公司拟定的整改施工方案蒙萌亦未表示异议，表明双方对质量问题、责任归属已不存在争议，故并不需要委托鉴定机构进行鉴定。至于租金损失问题，因双方在一审中共同确认了涉案房屋同地段同类型的房屋租金计算标准，故一审判决据此主张并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一六年五月三十一日书 记 员  曾 燕