湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡蒸民一初字第522号原告肖伟生，男。委托代理人肖蒇，湖南居安律师事务所律师。委托代理人唐喜丽，湖南居安律师事务所实习律师。被告衡阳市福泰房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区解放西路29号。法定代表人周孝生，该公司执行董事。委托代理人龙斌，男，该公司法律顾问。第三人唐忠文，男。委托代理人杨少勇，湖南衡州律师事务所律师。原告肖伟生为与被告衡阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）、第三人唐忠文房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日召集双方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告肖伟生及委托代理人肖蒇、唐喜丽，被告福泰公司的委托代理人龙斌，第三人唐忠文及委托代理人杨少勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖伟生诉称，2009年9月26日，原、被告签订了《认购协议书》，约定由原告购买被告公司开发的“科教花园”文笔轩号楼104号房屋，总价为380000元。协议签订后，原告当即支付了340000元购房款，并约定尾款40000元在办理房产证时付清，被告于协议签订后将涉诉房屋交付给原告占有使用，该房屋自2009年一直由原告出租并收取租金至今，但被告经原告催促一直没有为原告办理房屋产权证。原告认为，原、被告之间签订的认购协议具有商品房买卖合同的全部特征，被告未能为原告办理房产证的行为已经严重侵害了原告的权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院。请求法院判令：一、被告福泰公司为原告办理房屋产权证和国有土地使用证，并承担相关的办证费用；二、本案诉讼费用由被告福泰公司承担。为支持其诉讼请求，原告肖伟生提供了以下证据：1、“科教花园”住宅（铺面）内部认购协议书、收据。以证明被告于2009年9月26日与原告签订了铺面认购协议书，将涉诉门面出售给原告，原告依照双方的协议支付了相应的购房款，双方签订的《内部认购协议》依法应认定为商品房买卖合同，被告依法依约应当为原告办理房屋产权过户登记手续；2、门面租赁合同、银行账目流水。以证明被告于2009年将涉诉门面交付给原告使用，原告自收房后一直对涉诉门面行使占有、收益权；3、律师调查笔录。以证明第三人签订合同后从未就涉案房屋主张过权利，显然与日常经验法则违背，第三人与被告签订《商品房买卖合同》显属恶意串通，损害了原告的合法权益，该《商品房买卖合同》依法应被认定为无效合同；4、银行转账流水。以证明原告向被告支付了购房款340000元；5、《证明》（衡阳市房地产产权监理处出具）。以证明第三人在被告处网签了五套房屋，其网签价值远低于市场价值，被告与第三人之间存在恶意串通，损害了原告的合法权益。对原告肖伟生提供的上述证据，经庭审质证，被告福泰公司对证据1的三性及证明目的有异议，认为该协议是原告与赵付业签订的，并不是与本案被告公司签订的，内部认购协议书不是商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的效力；对证据2的三性及证明目的均有异议，该协议是原告与赵付业签订的，被告公司无法确认，本案被告没有收到原告的购房款，被告对原告交款事实的真实性无法确认；对证据3的三性及证明目的均有异议，与本案无关，证人也没有出庭作证，原告有没有资格将涉诉房屋出租也有待确认；对证据4的关联性有异议，被告公司没有收到原告的购房款，也没有与原告签订购房合同，与原告签订合同的是赵付业；对证据5的关联性与证明目的有异议，被告公司与第三人没有签订购房合同，签合同的是赵付业，被告公司不存在与第三人恶意串通的行为。第三人唐忠文对证据1的真实性、合法性均有异议，认为其证明目的有虚假性，原告仅与个人项目部签订合同，本案被告从未与原告签订认购协议书，其内容也是不完善的，本案被告公司也未收到原告的购房款；对证据2的真实性、合法性有异议；对证据3的三性均有异议，证人应到庭当庭作证；对证据4的真实性、关联性有异议，取款记录不能证明取款后的资金走向，对存款凭据无异议；对证据5真实性无异议，对其证明目的有异议，第三人的购房价格虽有优惠，但与市场价格相差不大，原告购买了被告的房屋，在长达五年的时间内未办理相关手续，第三人无法得知房屋的情况，故第三人不存在与被告恶意串通的行为。被告福泰公司辩称，“科教花园”项目是赵付业以被告公司名义开发建设的，由赵付业自主经营、独立核算、自负盈亏，享受该开发项目的权利，承担债务。原、被告间没有发生经济关系，且内部认购协议不是商品房买卖合同，原告凭认购协议要求被告配合办理相关产权证没有法律依据。因此，本案责任应由赵付业承担，且本案涉及合同诈骗，该诈骗行为是赵付业的个人行为，不是被告的行为，被告在本案中不承担民事责任，应当追加赵付业为被告，且将案卷材料移送到公安机关立案侦查，中止审理。被告福泰公司为支持其主张，提供了以下证据：1、立案决定书。以证明赵付业因涉嫌诈骗及公安机关立案登记情况；2、报案材料。以证明被告公司因赵付业在“科教花园”项目涉嫌诈骗已向公安机关报案；3、企业信息登记表。以证明赵付业系衡阳市旭日房地产开发有限公司法定代表人。对被告福泰公司提交的证据，经庭审质证，原告肖伟生对证据1、2、3三性均有异议，立案决定书、企业信息登记表与本案无关，该决定书是旭日房地产公司合同的诈骗案，不能达到被告的证明目的，报案书是被告公司的陈述，不能作为本案的证据使用，企业信息登记表只是证明客观事实。第三人唐忠文对证据1、2、3均无异议。第三人唐忠文述称，第三人与被告公司签订的房屋买卖合同是经过房地局登记备案及网签的，第三人也支付了相应的价款，应当得到法律的保护。原、被告之间签订的内部认购协议不是正式的商品房买卖合同，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。第三人唐忠文为支持其主张，提供了以下证据：1、商品房买卖合同。以证明第三人购买“科教花园”号楼104室的事实；2、付款凭证。以证明支付购房款的事实；3、银行对账单。第三人购买房屋的付款情况。对第三人唐忠文提交的证据，经庭审质证，原告肖伟生对证据1、2的真实性、合法性有异议，商品房买卖合同的房屋价款、时间及经手人有异议，该合同签订时间是2014年9月19日，是在原告建立买卖合同五年后，第三人才办理网签，第三人的合同应当是无效的；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，该购房款是付给衡阳市旭日房地产开发有限公司的，而不是付给被告公司的。被告福泰公司对证据1的真实性无法确认；对证据2中的交款凭证被告公司并没有收到第三人的款项，对收据交款的真实性也无法判定；对证据3的关联性及证明目的有异议，该购房款是付给衡阳市旭日房地产开发有限公司的，而不是付给被告公司的，被告公司对该款情况不知情，与被告公司无关。对原告肖伟生提交的证据，本院认为，原告提交的证据1来源、形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，证明了原告与被告签订了《内部认购协议》，本院予以采信；原告提交的证据2、3均证明原告购买房屋后将该房屋租赁给他人的事实，两份证据相互吻合印证，本院予以采信，但证据3但不能达到第三人与被告间存在恶意串通的证明目的；原告提交的证据4能够证明原告支付了购房款340000元的事实，本院予以采信；原告提交的证据5能够证实第三人在被告处网签了五套房屋的事实，对其真实性、合法性本院予以认定，但该证据不能达到第三人与被告间存在恶意串通，损害原告利益的证明目的。对被告福泰公司提交的证据，本院认为，被告福泰公司提交的证据1-3证明衡阳市旭日房地产开发有限公司因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查的事实，但不能证实该证据与本案存在关联性，本院不予审查。对第三人唐忠文提交的证据，本院认为，第三人提交的证据1-3均能证明被告与第三人签订《商品房买卖合同》，且第三人向被告支付了全部购房款的事实，本院予以采信。经审理查明，2009年9月26日，原、被告签订了《内部认购协议书》，约定由原告购买位于衡阳市蒸湘区红湘南路“科教花园”文笔轩号楼104号房屋，该房屋单价为10000元/㎡，总价为381900元，项目开盘时间为2008年10月15日，交房时间初定为2009年11月前，被告承诺在项目开盘后15天内签订正式《商品房买卖合同》。协议签订后，原告于当即支付了300000元购房款，并于同月30日支付了40000元购房款，两项购房款共计340000元，并约定尾款在办理房产证时付清。被告于协议签订后将涉诉房屋交付给原告占有使用，该房屋自2009年一直由原告出租并收取租金，但被告经原告催促一直没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，亦未为原告办理房屋产权证。2014年9月19日，被告与第三人唐忠文签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买“科教花园”文笔轩号楼104号房屋，该房屋单价为10000元/㎡，总价为381900元，被告在2014年12月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。第三人于签订购房合同当日向案外人旭日房地产开发有限公司（法定代表人为赵付业）支付了全部购房款，并在衡阳市房地产产权监理处办理了网签登记手续。被告未在约定期限内将房屋交付给第三人，亦未为第三人办理房屋产权证。另查明，被告福泰公司与案外人赵付业于2006年4月1日签订《合作开发项目合同》，双方共同出资，以福泰公司名义收购“科教花园”项目，合同第四条约定：“甲方（被告）全权委托乙方（赵付业）为该项目部的法人代表，全权代表甲方主持该项目部日常工作。乙方代表甲方对该项目的管理人员全面安排…….”。2008年1月12日，双方签订补充协议书，双方约定：“甲方在该项目中应获得2500万元利润，不再参与管理和分配，协议签订后，该项目仍以衡阳市福泰房地产开发有限公司的名义办理相关的手续，由乙方自主经营、自负盈亏、独立核算……”。再查明，衡阳市蒸湘区红湘南路“科教花园”文笔轩号楼已办理商品房预售许可证，许可证号为：预许字（2008）第139号。本院认为，原、被告签订的《内部认购协议书》及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告福泰公司及第三人认为，原、被告签订的《内部认购协议书》不是正式的《商品房买卖合同》，不应当办理产权登记手续。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。本案原、被签订的《认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定。因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当视为《商品房买卖合同》，被告及第三人的上述意见本院不予采纳。被告福泰公司还辩称与原告及第三人签订合同的是赵付业，应当追加赵付业为本案被告，被告福泰公司在本案不应承担责任。经查，赵付业以被告福泰公司的名义开发涉诉“科教花园”项目并全权办理相关手续，其行为均得到被告公司的授权及认可，虽被告公司与赵付业约定由赵付业自主经营、自负盈亏、独立核算，但其内部约定没有经过公示和公信，并不对外产生效力，不得对抗善意第三人。故本案被告福泰公司应对赵付业的行为承担责任，是否追加赵付业为本案的被告并不影响本案的实际处理，对于被告福泰公司的上述主张本院不予支持。本案中，原告及第三人均与被告公司签订了购房合同，且支付了对价购房款，涉诉房屋于2009年交付原告使用，2014年第三人办理了房屋网签手续。本院认为，网签登记具有警示作用，但不具有物权公示的效力，不动产物权效力必须以所有权登记产生效力。在原告及第三人均主张房屋产权的前提下，应当结合房屋买卖合同签订时间、购房款交付时间、房屋占有使用等情况综合考虑。结合本案的实际情况，原告先于第三人与被告签订购房合同，按照合同约定支付了购房款，被告将该房屋交付给原告占有使用，视为对该合同的实际履行。原则上订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，得以行使登记请求权的优先权，故对于原告要求被告为其办理房屋产权证和国土使用证的诉讼请求，本院予以支持，但原告应当按照合同约定在办理产权登记手续时将剩余41900元房款缴纳给被告。第三人与被告间的债权纠纷，可通过向被告公司追偿或另案诉讼主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：被告衡阳市福泰房地产开发有限公司在本判决生效后10日内协助原告办理衡阳市蒸湘区红湘南路“科教花园”文笔轩号楼104号房屋的产权证和国有土地使用权证，并承担相关办证费用。本案受理费7028元，财产保全费2410元，共计9438元，由被告衡阳市福泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  赵志平审 判 员  唐文婧人民陪审员  李会仁二〇一六年五月五日代理书记员  廖盈君《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条第一项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。