湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10852号上诉人（原审被告）：武汉市武昌区梦胡美食店，经营场所湖北省武汉市武昌区徐家棚街三角路村余家湖路琴园门面房（友谊大道318号附1-3）。经营者：徐明俊，男，1986年1月2日出生，汉族，居民身份证住址安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：董玉红，武汉市汉阳区华锐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘露，女，1994年10月25日出生，汉族，居民身份证住址四川省西昌市。委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超垒，湖北和开胜律师事务所律师。上诉人武汉市武昌区梦胡美食店因与被上诉人刘露房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。武汉市武昌区梦胡美食店上诉请求：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初1956号民事判决，依法改判刘露继续履行合同，武汉市武昌区梦胡美食店不予退还刘露32667元及利息或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由刘露承担。事实和理由：一、一审法院认定本案基本事实不清，判令武汉市武昌区梦胡美食店向刘露归还32667元及利息与客观事实不符，与法律相悖。双方分别于2019年7月1日、2019年9月25日就美食城左2和左3档口签订租期一年的合同。刘露向武汉市武昌区梦胡美食店支付了2019年9月1日至2019年12月1日期间的3个月租金后，拒绝支付下期租金，并继续占有使用租赁物经营获取利益，根本违约，违约在先，不享有合同解除权，一审法院判决解除合同违反法律规定。武汉市武昌区梦胡美食店没有获取刘露后期租金和利益，一审法院判决武汉市武昌区梦胡美食店向刘露归还32667元错误。二、一审程序严重违法，剥夺了武汉市武昌区梦胡美食店的权利。一审法院开庭前未有效向武汉市武昌区梦胡美食店送达起诉状副本、开庭通知书、举证通知书，而是直接电话通知武汉市武昌区梦胡美食店开庭应诉，严重剥夺了武汉市武昌区梦胡美食店的答辩、举证期限。刘露辩称，武汉市武昌区梦胡美食店的上诉请求超出一审诉讼请求。2019年9月30日经会议协商，双方同意自2019年10月1日起，在梦胡美食城旁“小吃棚子”不拆除期间免除刘露租金。刘露不欠租，不构成根本违约，案涉合同已经于2020年4月23日解除。请求驳回上诉，维持原判。刘露向一审法院起诉请求：一、依法确认刘露、武汉市武昌区梦胡美食店签订的梦湖（胡）美食城左2档口的《美食城档口租赁合同》和左3档口的《美食城档口租赁合同》于2020年4月23日解除；二、依法判令武汉市武昌区梦胡美食店退还刘露多交的租金16000元、押金8000元、保证金20000元、进场费10000元，以上共计54000元，并向刘露支付资金占用期间的利息（利息以54000元为基数，自2020年4月23日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；三、依法判令武汉市武昌区梦胡美食店返还刘露在租赁档口的经营物品等相关财产，如武汉市武昌区梦胡美食店不能返还，按照原价赔偿；四、判令本案的诉讼费等费用由武汉市武昌区梦胡美食店承担。一审法院认定事实：武汉市武昌区梦胡美食店于2019年9月24日经武汉市武昌区市场监督管理局核准成立，企业类型为个体工商户，经营者为徐明俊。2019年6月12日，徐明俊向案外人罗诚出具《收据》，主要内容为收到罗诚关于梦湖美食城前2档口进场费10000元、保证金10000元、租金押一付三计20000元整，合计40000元。嗣后，梦湖美食城（甲方）与刘露（乙方）签订《美食城档口租赁合同》，约定甲方将团结大道与秦简街路口梦湖美食城左2号档口租赁给乙方进行经营餐饮。租赁期限壹年，自2019年7月1日至2020年7月1日止。合同第二条租赁期限及经营管理方式约定，如乙方单方面提前终止合同，可提前30天向甲方提出书面申请，甲方同意后，办理相关手续。否则甲方所收的一切费用不予退还，包括进场管理费，保证金等。合同第三条相关费用约定，乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计10000元，进场费10000元。合同终止后三十五天内，如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还保证金（不计利息）乙方凭甲方开具的质保金单据办理退还手续。档口租金5000元/月，押一付三。甲方补充部分：“原左2号罗诚合同作废，替换该合同。”合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2019年9月25日，梦湖美食城（甲方）与刘露（乙方）签订《美食城档口租赁合同》，约定甲方将团结大道与秦简街路口梦湖美食城左3号档口租赁给乙方进行经营餐饮。租赁期为壹年，自2019年9月1日至2020年8月31日止。如乙方单方面提前终止合同，可提前30天向甲方提出书面申请，甲方同意后，办理相关手续。否则甲方所收的一切费用不予退还，包括进场管理费，保证金等。合同第三条相关费用约定，乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计10000元。合同终止后三十五天内，如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还保证金（不计利息）乙方凭甲方开具的质保金单据办理退还手续。档口租金3000元/月，押一付三。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。签订合同的当日，刘露向徐明俊支付保证金及租金共计22000元，徐明俊向其出具《收据》予以确认。徐明俊、刘露分别在上述两份合同尾部甲方、乙方处签名确认。后因履行上述合同发生争议，刘露于2020年4月23日通过微信向徐明俊提出解除案涉合同，要求徐明俊退还保证金、进场费、档口租金、押金共计62000元，并表示将于三天内将物品搬出，因两档口由徐明俊实际占用和经营，如徐明俊逾期未配合导致其不能搬离，刘露不承担任何损失。徐明俊回复称，因刘露未及时缴纳租金，构成违约，根据合同收回案涉档口，限于4月26日前搬离所有物品，逾期则视为放弃物品所有权，归美食城处理。刘露回复将于2020年4月25日上午九点搬出物品，请徐明俊准时到现场配合，否则一切损失及责任由对方承担。徐明俊再次回复请刘露将所欠缴房租补齐后再搬离库房物品。嗣后，刘露诉至一审法院。一审法院另查明，刘露提交录音资料一份，拟证明其与徐明俊达成在案涉租赁物附近的“小吃棚子”未予拆除期间免除租金的一致意见。徐明俊对此不予认可，并于庭审中陈述其所作承诺系在“小吃棚子”未关闭期间免除租金，“小吃棚子”已于2020年1月16日关闭。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因新冠××疫情及疫情防控措施导致刘露占有、使用案涉租赁物的合同目的不能实现，2020年4月23日，刘露通过微信向徐明俊提出解除案涉合同，徐明俊于当日回复其将收回租赁物，并责令刘露限期搬离，因此，对于案涉《美食城档口租赁合同》于2020年4月23日解除的事实，一审法院予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同系继续性合同，刘露占用房屋期间已经享用的标的物效益不应予以返还。刘露主张双方已就2019年10月1日至“小吃棚子”拆除之日期间免除租金达成一致意见，并提交录音资料予以佐证。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款及第七十八条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。仅凭刘露提交的录音资料并不能确认双方达成的一致意见系“小吃棚子”未拆除期间还是“小吃棚子”未关闭期间免除租金，且徐明俊对刘露的上述主张不予认可，因此，对于该事实主张，一审法院不予采信。徐明俊于庭审中陈述双方就“小吃棚子”未关闭期间免除租金达成一致意见且“小吃棚子”于2020年1月16日关闭，因该自认对刘露有利，一审法院予以认定。考虑到疫情及疫情防控措施对占有、使用案涉房屋产生的影响，一审法院参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》以及《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策的通知》的相关规定，酌定刘露应向徐明俊支付自承租之日起至2019年9月30日止以及2020年3月23日至4月23日期间的租金，即左2号档口支付20000元（5000元/月×4个月），左3号档口支付6000元（3000元/月×2个月），合计26000元。进场费系刘露为占有、使用案涉租赁物支付的对价，对于其占用租赁物期间享用的部分利益不应予以返还。因刘露给付的租金及押金超过其应支付的租金，故对于徐明俊提出因刘露逾期支付租金不予退还保证金的抗辩意见，一审法院不予采信。因此，徐明俊还需向刘露退还租金6000元（32000元-26000元），进场费6667元（10000元-10000元÷12个月×4个月），保证金20000元，合计32667元。此外，因刘露未提交证据证明其财产处于徐明俊的控制、支配之下，且其主张徐明俊返还财产、赔偿损失的诉讼请求与本案非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决：一、刘露与武汉市武昌区梦胡美食店2019年6月12日及2019年9月25日签订的《美食城档口租赁合同》于2020年4月23日解除；二、武汉市武昌区梦胡美食店于判决生效之日起十五日内向刘露退还32667元，并支付资金占用损失（以32667元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月24日起计算至全部款项付清之日止）；三、驳回刘露的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计781元，由武汉市武昌区梦胡美食店负担（此款刘露已垫付，武汉市武昌区梦胡美食店连同上述款项一并给付刘露）。本院二审期间，当事人未提交新证据，对一审已查明事实均无异议，本院确认一审查明属实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁期限仅一年，租赁标的物为团结大道与秦简街路口梦湖美食城左2号和左3号档口，刘露作为承租人于2020年4月23日提出解除合同的主张之时，该租赁标的物所在区域的正常经营仍受到新冠××疫情的负面影响。一审法院确认案涉合同于2020年4月23日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定。关于返还租金的问题。刘露作为承租人有义务支付合同解除之前的租金。一审法院综合武汉市武昌区梦胡美食店经营者当庭自认事实与不可抗力因素，按照公平原则确定了支付租金的期间及对应金额，合法合理。案涉合同约定档口租金押一付三，刘露就两案涉合同已支付租金32000元，超过其应支付的租金金额。武汉市武昌区梦胡美食店关于刘露欠租、根本违约、无合同解除权的上诉意见，与客观事实不符，本院不予采信，武汉市武昌区梦胡美食店应当在合同解除后返还刘露超付的租金6000元并承担相应利息。关于返还进场费的问题。一审法院按照刘露应承担租金的期限占合同期限的比例确定其应当承担的进场费金额，合法妥当。关于返还保证金的问题。案涉合同约定刘露按照每档口10000元的标准支付了“餐饮食品质量保证金、服务质量保证金、设备和设施保证金”，武汉市武昌区梦胡美食店未提交任何其应当扣收该保证金的证据，合同解除后，其继续占有该款项无事实和合同依据，一审判决予以返还，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十一条第一款规定：“适用简易程序审理案件，人民法院可以采取捎口信、电话、短信、传真、电子邮件等简便方式传唤双方当事人、通知证人和送达裁判文书以外的诉讼文书。”本案一审采取简易程序审理，一审法院通过电话传唤当事人、送达裁判文书以外的诉讼文书，完全符合前述法律规定。从一审卷宗记载看，2020年6月2日一审法院还通过邮寄方式向武汉市武昌区梦胡美食店的经营者徐明俊送达了开庭传票被拒收。2020年7月15日徐明俊参与了庭审，并中途申请休庭，一审法院考虑到其所提出的事由，休庭后于2020年8月18日继续开庭，徐明俊亦到庭参与了全部的庭审程序。徐明俊关于一审程序违法未保障其辩论、举证权利的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，武汉市武昌区梦胡美食店的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元，由上诉人武汉市武昌区梦胡美食店负担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二一年一月五日法官助理邱冠群书记员李超华