文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初4648号原告：淮安市大兴物业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区盛祥苑2一201室。法定代表人：张德群，该公司经理。委托诉讼代理人：张云生，江苏浦佳律师事务所律师。被告：淮安市五洲房地产开发有限公司，住所地淮安市民生实业有限公司淮阴宾馆分公司内。法定代表人：黄祖仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱显峰，江苏圣火律师事务所律师。委托诉讼代理人：马小宝，江苏穿石律师事务所律师。原告淮安市大兴物业管理有限公司（以下至判决主文前简称大兴物业公司）与被告淮安市五洲房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称五洲房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大兴物业公司委托诉讼代理人张云生，被告五洲房地产公司委托诉讼代理人马小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大兴物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告履行与原告之间签订的《前期物业服务合同》，并赔偿原告对淮阴区五洲龙湾小区地下车库车辆实施管理的物业服务费损失11100元。事实与理由：2013年6月7日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，约定被告将其开发的五洲龙湾小区物业委托给原告进行管理，原告的管理事项中包括了五洲龙湾小区地下车库的管理。近日，被告擅自将五洲龙湾小区地下车库委托给其他单位进行管理，造成其他单位与原告发生矛盾并给小区管理造成混乱。基于以上事实，原告认为，被告的行为已经违反了双方合同约定及《物业管理条例》的相关规定，侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告五洲房地产公司辩称，被告已经与原告解除《前期物业服务合同》，该合同无需继续履行。2013年6月7日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为五洲龙湾小区提供物业服务，但在2018年上半年有大量业主在住建部门、政府进行投诉上访，反映原告在管理地下车位过程中的种种不称职行为，为此还造成了群体性事件，后经住建部门、政府与原告和业主协调，同意将地下车位区域另行委托其他公司进行管理，因此被告于2018年7月与淮安园顺物业管理有限公司签订《物业保安服务合同书》，约定由淮安园顺物业管理有限公司对小区地下车位区域进行管理，停车费用由被告收取，故从2018年7月起，原告事实上已经丧失了管理五洲龙湾小区地下车位的权利。上述合同履行至2020年9月23日，期满后被告欲委托淮安市弘淮置业有限公司管理地下车位，但原告多次阻挠。鉴于原告私自入场管理地下车位并收取业主停车费用未缴纳给被告，以及此前曾多次有业主向住建部门、12345市长热线反映其存在各种不负责任的行为，被告已于2020年11月14日决定解除《前期物业服务合同》。对于原告诉请的要求被告支付2020年9月份以来其提供停车管理服务的费用，被告认为在该期间原告并无权利行使车位的管理职能，故被告不应向其支付相关费用。本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》一份，约定被告将其开发的位于淮安市淮阴区东侧建筑面积约为27万平方米的“五洲龙湾”小区物业（低层、高层及商业）委托给原告进行管理；原告提供的前期物业管理包括车辆停放管理等内容；合同第四章第八条约定停车场收费采取：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按照露天车位100元/辆/月，地下车位180元/辆/月，属于业主自购的地下车位按50元/辆/月，临时车辆5元/次，过夜车辆10元/次的标准有偿使用，此收入除去物业服务企业管理成本以外部分用于公共设施设备维护；本合同期限自2013年6月8日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2020年9月13日，被告与淮安市弘淮置业有限公司签订了《停车库委托管理协议》，将五洲龙湾小区A、B区地下停车库1080个停车位及停车库各种附属配套设施委托给淮安市弘淮置业有限公司管理，约定期限自2020年9月24日起至2023年9月23日止。2020年10月14日，淮安市淮阴区住房和城乡建设局就被告的上述行为出具《通知》一份，该《通知》认为根据《江苏省物业管理条例》规定，在原告有效服务期限内，由原告按照双方订立的《前期物业服务合同》依法履约，其他任何单位和个人不得以任何形式介入五洲龙湾小区物业管理公共服务，故要求被告依法依规落实物业服务合同及小区相关管理规定，立即纠正以上违法行为。庭审中，原告按照每月每辆车30元的标准要求被告赔偿其2020年9月、10月期间185个停车位的物业服务费损失11100元，被告则认为其已于2018年收回原告管理地下车库的权限。另查明，五洲龙湾小区至今未成立业主委员会。2020年9月28日，原告制作并在五洲龙湾小区张贴《友情提醒》，其内容为：尊敬的业主大家好！近期五洲龙湾开发公司违法将室内停车场管理权委托给第三方公司进场管理，违反了合同法，侵害了广大业主合法权益，现淮安市大兴物业管理有限公司受全体业主委托，已申请依法维权，诉求开发公司依法另行与淮安市大兴物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，撤销与第三方签订的室内停车场委托管理合同。在此期间，请各位车位费到期的业主到物业办公室登记，免费放行！以后大兴物业也将对室内属于业主已购买的车位（车库）免费管理，不收取任何费用；对租赁车位只按实收取开发公司的租金，其他费用一律免收。庭审中，被告提供《解除通知》一份，证明其于2020年11月15日决定与原告解除《前期物业服务合同》，但其未能提供证据证明原告存在该《解除通知》中载明的违约情形，也未提供证据证明该《解除通知》已经送达给原告，另外，被告也未能提供证据证明其已于2018年收回原告管理地下车库的权限。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方于2013年6月7日签订的《前期物业服务合同》不违反相关法律规定，应属合法有效。在该合同约定期限内，双方均应按照该合同约定的内容履行，结合淮安市淮阴区住房和城乡建设局作出的《通知》，本院对原告要求被告继续履行其与被告之间签订的《前期物业服务合同》的诉讼请求依法予以支持。至于原告主张的2020年9月、10月期间的地下车库车辆管理的物业服务费损失，本院认为，根据《前期物业服务合同》约定，地下车库车辆管理的物业服务费应由车位使用人向原告缴纳，因原告未能提供有效证据证明车位使用人已经向被告或者向被告委托的第三方缴纳而给原告造成了相应损失，故原告要求被告赔偿其该项损失的诉讼请求于法无据。另外，根据原告出具的《友情提醒》，原告自2020年9月28日起自愿让全体五洲龙湾业主免费通行，故原告在自愿放弃向车位使用人收取车位管理的物业服务费后再要求被告支付该部分费用，明显不符合合同约定和法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩称其已于2018年收回原告管理地下车库的权限，但未能提供有效证据予以证明，本院对此不予采纳。被告辩称其于2020年11月15日与原告解除《前期物业服务合同》，但其未能提供证据证明原告存在该《解除通知》中载明的违约情形，也未提供证据证明该《解除通知》已经送达给原告，故本院对此不予采纳。另外，虽然《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，但引起本案的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》，本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市五洲房地产开发有限公司应继续履行其与原告淮安市大兴物业管理有限公司于2013年6月7日签订的《前期物业服务合同》；二、驳回原告淮安市大兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告淮安市五洲房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安市清江浦支行。原告淮安市大兴物业管理有限公司缴费账号：62×××74；被告淮安市五洲房地产开发有限公司缴费账号：62×××82）。审判员  李继先二〇二一年一月八日法官助理徐莹书记员蒋滕