上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1913号上诉人(原审被告、反诉原告)上海市虹口区新陆花苑业主委员会，住所地上海市。负责人周传安，主任。委托代理人金国栋，男。委托代理人徐锦琳，女。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海百利达物业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人周启丰，董事长。委托代理人毛利民，男。委托代理人凌龙彪，男。上诉人上海市虹口区新陆花苑业主委员会(以下简称“新陆花苑业委会”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人新陆花苑业委会的委托代理人金国栋、徐锦琳，被上诉人上海百利达物业发展有限公司(以下简称“百利达公司”)的委托代理人毛利民、凌龙彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，百利达公司原系上海市虹口区四平路460弄新陆花苑小区的物业管理服务单位，自1993年起开始为该小区提供物业管理服务直至2012年11月退出。新陆花苑业委会系该小区的业主委员会，本届业委会系于2011年5月27日换届新成立的业委会，于2011年7月起正式接手上任。百利达公司与新陆花苑业委会之间尚有相关物业管理费用未结算。故百利达公司起诉至原审法院，要求判令：1、新陆花苑业委会支付2011年7月至2012年11月期间的公灯电费人民币(以下币种均为人民币)38,901.40元、2011年及2012年的电梯年检费9,600元、2011年的电梯限速器校验费2,100元、2011年7月至2012年6月期间的电梯保养费75,600元、2011年7月至2012年8月期间的水泵修缮保养费20,160元、2012年下半年的水箱清洗费4,808元及水质检验费440元、2011年1月至2012年11月期间的绿化养护费10,733元、2011年7月至2012年11月期间的售后公房电梯水泵运行费268,195.60元、2011年7月至2012年11月期间的日常零星修理费20,547.50元；2、新陆花苑业委会支付上述欠费的利息，按照银行同期存款利率，自2013年7月8日起计算至支付之日止；3、新陆花苑业委会在小区480弄1号1307室、480弄2号102室、460弄2号2001室业主维修基金开户单上加盖公章。审理中，百利达公司申请撤回了第2、3项诉讼请求。百利达公司并表示，现只要求新陆花苑业委会支付2011年7月至2012年11月期间的绿化养护费5,847.33元；同意从日常零星修理费中扣除更换灯泡人工费381.75元及无原始凭证的应收费用100元，现要求新陆花苑业委会支付日常零星修理费19,936元；售后公房中有210.3平方米房屋系在2012年9月后购置产权的，且大楼底层业主不需要承担电梯、水泵运行费，故售后公房电梯、水泵运行费的诉请调整为259,521.17元；百利达公司和上届业委会有约定，修理费在500元以上的，要经业委会认可才可修理，500元以下的，不需要经业委会认可就可修理。原审审理中，新陆花苑业委会提起反诉称，1、维修基金应专款专用，不得挪作他用，维修基金的支用必须向业委会提出申请，由业委会审核同意方可。百利达公司在2011年7月至2012年11月期间按每月每平方米建筑面积0.15元向售后公房业主、按每月每平方米建筑面积0.55元向商品房业主预收电梯、水泵运行费，向租赁户收取房屋租金，其中70%部分名为房屋维修养护费，百利达公司合计收取201,118.13元，但未用于电梯、水泵运行和房屋维修养护支出，该款不能作为百利达公司的收益，应返还新陆花苑业委会，抵扣新陆花苑业委会审核同意从维修基金专户列支的174,177.55元，结余26,940.58元，要求百利达公司退还。2、2011年8月18日、8月23日，百利达公司擅自从业主大会两个银行账户分三次划走维修基金176,048.14元，要求百利达公司返还并支付利息。原审法院另查明，1、2011年7月至2012年11月期间产生的公灯电费总计为38,901.40元。2、经向上海市特种设备监督检验技术研究院核实，2011年、2012年该院对小区大楼电梯进行了年检，出具了《电梯定期检验报告》，百利达公司支付了2011年、2012年的电梯年检费共计9,600元。3、经向上海鑫特检测技术咨询服务有限公司核实，2011年7月、2011年11月，该公司对小区大楼的电梯限速器进行整定校验，出具了《电梯限速器整定校验报告》，百利达公司支付了校验费共计2,100元。4、百利达公司支付给上海欣达电梯工程有限公司(以下简称“欣达公司”)、上海巨力电梯有限公司(以下简称“巨力公司”)2011年7月至2012年6月电梯保养费共计75,600元，该两家公司出具了维修作业报告。5、2011年第3季度和第4季度、2012年第1季度、2012年4月至8月，小区消防水泵和生活水泵的保养费共计20,160元。6、根据水箱清洗费收费标准和水箱吨位计算，2012年下半年的大楼水箱清洗费为4,808元。上海淼润卫生技术咨询服务有限公司(以下简称“淼润公司”)对百利达公司送检的水样进行了检验，出具了合格检验报告，百利达公司支付了水样检测费440元。淼润公司取得《资质认定计量认证证书》，百利达公司办理取得《上海市二次供水设施清洗消毒卫生备案证明》。7、小区绿化面积为2800平方米，按照每平方米1.40元计算，2011年7月至2012年11月的绿化养护应收费用为5,847.33元。8、百利达公司与新陆花苑业委会于2006年2月15日签订的《物业管理服务合同》，该合同第4条约定，百利达公司负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等；第5条约定，百利达公司负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯弱电系统、水泵、水箱；第6条约定，百利达公司负责公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场配电间、地下室；第7条约定，百利达公司负责公共绿地的养护与管理；第13条约定，……房屋设备运行费为每月每平方米建筑面积0.55元；公用部位、共用设施维修养护费在维修基金中列支；第17条约定，委托管理期限为5年，自2005年9月1日零时起至2010年8月31日24时止。9、《业主公约》第八条规定，物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业管理企业直接组织实施，费用按规定列支：(一)属规定的急修项目；(二)物业发生危及房屋使用安全或公共安全的紧急情况；(三)经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；(五)物业维修和更新费用在500-1,000元以下……。10、2012年7月，因480弄1号楼2406室厅和卧室的屋顶渗水，经新陆花苑业委会同意，百利达公司请维修公司对渗水部位重新做了防水处理，百利达公司支付了筑漏费2,400元。业委会主任周传安及副主任金国栋在维修认定单上“业委会认定意见栏”内签了字。11、百利达公司支付了电梯各项维修费用共计5,688元。12、(1)上海市物价局、上海市房屋土地管理局《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》[沪价房(1996)第219号]规定，高层住宅电梯、水泵运行费为每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，从住宅修缮基金中列支0.40元。(2)上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局《关于本市内销商品住宅小区收取电梯、水泵运行费标准的通知》[沪价房(2000)第105号]规定，……在业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为每月每平方米建筑面积0.55元；电梯、水泵运行费主要用于电梯的运行管理、电梯水泵的电耗及常规保养；凡已成立业主委员会的该类小区，电梯、水泵运行费可按以上标准预收，按实结算。(3)上海市房屋土地资源管理局《关于对公有住房售后电梯水泵运行费组成内容请示的批复》(沪房地资物[2001]672号)明确，市房地局和市物价局核定的公有住房售后电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元中，不包括电梯、水泵保养费，发生的电梯、水泵保养费按市物价局沪价房(1996)第219号文规定的标准收取。(4)上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的通知》[沪价商(2002)038号]规定，……上述情形中带电梯住宅的业主，若已按公有住房出售的规定筹集或交割了房屋维修基金的，其电梯、水泵运行费按公房售后的相关规定执行，即每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，在住宅修缮基金中列支0.40元；若未按公有住房出售筹集维修基金的业主，其电梯、水泵运行费则按规定直接全额支付。(5)上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》(沪房管规范物[2012]29号)规定，混合小区中的公有住宅售后物业服务收费，配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元；2015年9月1日起，混合小区内的公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务收费项目和收费标准执行，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。该通知自2015年3月1日起废止。(6)上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局《关于在公有住宅售后维修资金中列支水箱清洗费、绿化养护费等收费标准的通知》(沪房管规范物[2012]30号)规定，配备电梯住宅的水泵和消防泵修缮保养费在电梯、水泵运行费中列支，不配备电梯住宅的水泵和消防泵修缮保养费在公有住宅售后维修资金中列支；电梯零星配件及维修费每台每年在1,200元以下(含1,200元)的，在电梯、水泵运行费中列支，超出1,200元的，超出部分在公有住宅售后维修资金中列支。该通知自2012年9月1日起施行，自2015年3月1日起废止。小区售后公房除底层外的总建筑面积为38,356.01平方米，按照上述规定，2011年7月至2012年11月期间，应从维修基金中列支的小区售后公房(除底楼)的电梯、水泵运行费总计为259,521.18元。13、2011年7月至2012年11月期间的零星修理费总计20,036元。14、新陆花苑业主大会和百利达公司作为发包人与上海奥的斯电梯有限公司(以下简称“奥的斯公司”)作为承包人签订《补充协议》，明确：发包人和承包人公司签订的全部合同文件，因各合同中规定的付款方式、付款金额及服务内容存在差异，为避免实际履行产生争议，双方一致同意，在实际履行中，以百利达公司与奥的斯公司签订的合同编号为D7SE7220电梯改造设备、安装合同为准。2011年8月16日，新陆花苑业主大会通过中国建设银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称“建行虹口支行”)分两笔向百利达公司转账支付6,011.51元和7,000元，根据银行贷记凭证记载，该两笔款项的转账用途为电梯改造。2011年8月23日，新陆花苑业主大会通过建行虹口支行向百利达公司转账支付163,036.63元，根据银行贷记凭证记载，该笔款项的转账用途为维修费。上述贷记凭证上均盖有新陆花苑业主大会财务专用章和上届业委会主任李新建和副主任张菊英、董常周的印章。经查实，贷记凭证上加盖的业主大会财务专用章为上届业委会使用的业主大会财务专用章。和贷记凭证一起提交银行审核的《物业大修和专项维修、更新、改造工程实施情况暨完工报告》载明，奥的斯公司于2011年4月8日施工完毕。原审审理中，根据百利达公司申请，原审法院依法委托上海复兴明方会计师事务所有限公司对2011年7月至2012年11月期间新陆花苑业委会对新陆花苑小区进行物业管理的费用进行司法会计鉴定。鉴定意见为：1、百利达公司于2011年7月至2012年11月期间应在维修基金中列支高层电梯、水泵运行费268,195.60元；2、百利达公司在2011年7月至2012年11月中相关费用支出合计145,610.75元，其中电梯检验费8,960元(有已付款已入账的凭证)、电梯限速器校验费2,100元(有已付款已入账的凭证)、电梯保养费75,600元(有已付款已入账的凭证67,500元，有未付外单位款项已开具发票8,100元)、水泵保养费20,160元(百利达公司开具发票向新陆花苑业委会收取的费用)、水箱清洗费7,640元(未付外单位款项已开具发票440元，百利达公司开具发票向新陆花苑业委会收取的费用7,200元)、绿化养护费10,733元(百利达公司开具发票向新陆花苑业委会收取的费用)、零星修理费20,417.75元(有已付款已入账的凭证15,348元，百利达公司开具发票向新陆花苑业委会收取的费用4,146元，开具房屋修理养护单823.75元,无原始凭证100元)。百利达公司对会计鉴定意见没有异议，新陆花苑业委会有异议，认为统计不实。原审审理中，原审法院依法向上海市住房保障和房屋管理局(以下简称“市房地局”)就高层售后公房住宅的电梯、水泵运行费的相关问题进行咨询，该局答复：1、公房出售后即为公有住宅售后房，其物业服务收费标准按照本市公有住宅售后房物业服务收费有关规定执行。2、2012年9月1日前，根据《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》[沪价房(1996)第219号]规定，高层住宅电梯、水泵运行费实行包干制，每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，从住宅修缮基金中列支0.40元。《关于对公有住房售后电梯水泵运行费组成内容请示的批复》(沪房地资物[2001]672号)规定，公有住房售后电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元中，不包括电梯、水泵保养费。3、2012年9月1日起，根据《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》(沪房管规范物[2012]29号)和《关于在公有住宅售后维修资金中列支水箱清洗费、绿化养护费等收费标准的通知》(沪房管规范物[2012]30号)规定，配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。配备电梯住宅的水泵和消防泵修缮保养费在电梯、水泵运行费中列支。电梯零星配件及维修费每台每年在1,200元以下(含1,200元)的，在电梯、水泵运行费中列支。超出1,200元的，超出部分在公有住宅售后维修资金中列支。4、2015年3月1日起，市发改委颁布的《上海市定价目录》明确，物业服务收费不再列入政府定价范围，全面实行市场调节价。业主大会与物业服务企业协商物业服务收费标准时，应当确定电梯、水泵运行费中是否包括电梯、水泵保养费。原审审理中，原审法院就维修基金通过银行结付相关问题向建行虹口支行咨询，该行答复：单位客户到其银行开办账户时，除应提交单位基本材料外，必须办理印鉴预留手续，应提交单位财务专用章以及单位法定代表人或其授权的代理人的签名或者盖章。单位客户来行办理转账支付时，须在转账支付凭证上加盖印章，其银行将凭证上的印章通过验印系统与客户在其银行留存的预留印鉴核对一致后，才会办理转账支付交易。原审法院经审理后认为，百利达公司原系新陆花苑小区的物业服务企业，百利达公司退出小区物业管理后，新陆花苑业委会应与百利达公司结算物业管理费用。关于电梯年检费和电梯限速器校验费的诉请。百利达公司提供了2011年、2012年的电梯定期检验报告、电梯年检付费凭证以及2011年的电梯限速器整定校验报告、电梯限速器整定校验费发票，证明电梯进行了年检和限速器整定校验以及百利达公司支付了年检费和整定校验费的事实。经核实，上述检验报告、整定校验报告均为真实，百利达公司虽未提供检验合格证，但检验报告和整定校验报告已明确检验结论为合格，新陆花苑业委会拒绝结算上述费用理由不成立，故应配合从维修基金里支付百利达公司电梯年检费和电梯限速器校验费。关于电梯保养费的诉请。百利达公司提供了欣达公司和巨力公司的维修作业报告，新陆花苑业委会认为该两家公司实际没有进行电梯保养，缺乏事实依据。部分电梯零部件可能存在损坏的情况，但小区建成已有年头，大楼电梯使用年限也较长，故不排除电梯零部件自然损耗的可能性。本届业委会成立后，对电梯维修公司的选聘未及时向百利达公司提出要求，百利达公司沿用之前做法，聘请该两家公司进行电梯保养，并无不当。在本届业委会对电梯维修单位的选聘提出要求后，百利达公司已及时改聘由新陆花苑业委会认可的中迅电梯经营服务部来进行电梯保养。新陆花苑业委会拒绝结算电梯保养费，依据不足，不予采纳，新陆花苑业委会应配合从维修基金里支付百利达公司电梯保养费。关于水泵修缮保养费的诉请。新陆花苑业委会主张百利达公司没有对水泵进行修缮保养，对新陆花苑业委会提供的照片，百利达公司不确认是小区大楼水泵的相关照片。新陆花苑业委会提供的维修保养更换水泵等预结算清单，从时间上看，均是2013年9月之后的，部分还是2014年的。百利达公司于2012年11月就退出了小区管理，后由新陆花苑业委会新聘物业公司进行物业管理，新陆花苑业委会提供的证据尚不足以证明水泵损坏确系百利达公司未尽水泵修缮保养义务所致，而非新聘物业公司未尽修缮保养义务或自然损耗所致。新陆花苑业委会拒绝结算水泵修缮保养费的依据不充分，故不予采纳，新陆花苑业委会应配合从维修基金里支付百利达公司水泵修缮保养费。关于水箱清洗费的诉请。新陆花苑业委会对百利达公司主张的水箱清洗费金额没有异议。百利达公司清洗水箱，办理取得了相关清洗消毒卫生备案证明，水质送检单位淼润公司也具有相关资质证书，送检水质取得检验合格报告。新陆花苑业委会认为百利达公司实际没有实施清洗，只是换水，对新陆花苑业委会提供的水样和碎砖照片，百利达公司不确认是小区大楼水箱的相关照片。鉴于新陆花苑业委会无充分证据证明百利达公司没有提供清洗水箱的服务，新陆花苑业委会拒绝结算水箱清洗费的依据不足，故不予采纳，新陆花苑业委会应配合从维修基金里支付百利达公司水箱清洗费。关于2011年7月至2012年11月期间的电梯、水泵运行费的本诉请求及反诉请求。根据相关规定，该时间段的电梯、水泵运行费实行包干制，按照每月每平方米建筑面积0.55元收取，故百利达公司有权向业主从物业管理费中收取每月每平方米建筑面积0.15元的电梯、水泵运行费，从维修基金中收取每月每平方米建筑面积0.40元的电梯、水泵运行费。现百利达公司要求新陆花苑业委会从维修基金中结算支付电梯、水泵运行费，符合相关规定，予以支持。新陆花苑业委会主张售后公房应归并为内销商品房，应适用《关于本市内销商品住宅小区收取电梯、水泵运行费标准的通知》的规定，按实结算，缺乏依据，不予采纳。新陆花苑业委会反诉要求百利达公司返还已向售后公房业主和商品房业主收取的物业管理费中的电梯、水泵运行费，不符合相关规定。新陆花苑业委会主张百利达公司向租赁户收取的房屋租金中包含了房屋维修养护费，未提供事实依据。故对该项反诉请求，不予支持。关于各项日常零星修理费的诉请。对筑漏费，百利达公司请维修单位为报修业主修理渗漏，经新陆花苑业委会同意，故新陆花苑业委会应结算给百利达公司。电梯维修费中除光幕修理费外，其他费用均低于1,000元，根据业主公约的规定，物业维修和更新费用在500-1,000元以下的，物业管理企业可直接组织实施，费用按规定列支。百利达公司主张的电梯维修费已实际发生，故新陆花苑业委会应结算给百利达公司。新陆花苑业委会同意结算电梯光幕修理费，予以照准。百利达公司根据报修实施修理养护，以开具《房屋修理养护单》作为工作记录，符合物业管理企业的惯常做法，且百利达公司主张的应收费用均为小额费用，现新陆花苑业委会不认可《房屋修理养护单》，但无相反证据可以反驳，故对《房屋修理养护单》予以采信，新陆花苑业委会应将相关修理养护费用结算给百利达公司。经审计，2011年7月至2012年11月期间的零星修理费总计20,417.75元，扣除更换灯泡人工费381.75元及无原始凭证的收费100元，新陆花苑业委会应结算给百利达公司的零星修理费为19,936元。关于返还维修基金的反诉请求。百利达公司从维修基金中划走的三笔钱款，根据银行贷记凭证记载，其中两笔为电梯改造费，一笔为维修费，且均盖有业主大会财务专用章和业委会负责人的印章。小区电梯改造完工于2011年4月8日，系在上届业委会任期内，维修费结算时间段为2011年1月1日至2011年6月30日，也系本届业委会接手上任前发生的费用，上届业委会应该比较了解当时的实际情况，百利达公司和上届业委会结算该三笔费用，符合实际需要，并无明显不妥。但百利达公司在本届业委会成立后办理划转手续，如通过本届业委会办理则更为妥当。百利达公司未通过本届业委会办理划转，手续上虽有瑕疵，但鉴于百利达公司结算事实存在，且新陆花苑业委会刻制新印章后也未及时到银行更换预留印鉴，现新陆花苑业委会以百利达公司擅自划走维修基金为由主张返还并支付利息，缺乏事实依据，故不予支持。新陆花苑业委会同意结算公灯电费38,901.40元和绿化养护费5,847.33元，予以照准。原审法院据此作出判决：一、新陆花苑业委会应配合从维修基金中支付百利达公司2011年7月至2012年11月期间的公灯电费38,901.40元、2011年及2012年电梯年检费9,600元、2011年电梯限速器校验费2,100元、2011年7月至2012年11月期间的绿化养护费5,847.33元，按幢分摊、按户结算；二、新陆花苑业委会应配合从维修基金中支付百利达公司2011年7月至2012年6月期间的电梯保养费75,600元、2011年7月至2012年8月期间的水泵修缮保养费20,160元、2012年下半年水箱清洗费4,808元及水质检验费440元，按幢分摊、按户结算；三、新陆花苑业委会应配合从维修基金中支付百利达公司2011年7月至2012年11月期间的售后公房电梯水泵运行费259,521.17元，按幢分摊、按户结算；四、新陆花苑业委会应配合从维修基金中支付百利达公司2011年7月至2012年11月期间的日常零星修理费19,936元，按幢分摊、按户结算；上述第一款至第四款所述款项，新陆花苑业委会应于判决生效之日起30日内配合履行完毕；五、驳回新陆花苑业委会的全部反诉请求。原审判决后，上诉人新陆花苑业委会不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清。百利达公司没有按照行业规范清洗水箱，蓄水池内三十三块瓷砖掉入池底，中间水箱水垢很厚，水质混浊。淼润公司是2013年4月27日取得《资质认定计量认证证书》，淼润公司于2012年11月11日作出的水质合格报告依法无效。百利达公司没有对小区大楼消防泵进行日常修缮保养，致使消防泵无法启动，控制柜内电器元件锈蚀老化。百利达公司没有完整提供新陆花苑业主大会维修资金收支账目导致审计结果不真实不完整，且审计是百利达公司提出，审计费应该由百利达公司承担。根据相关规定，小区物业公司提取租金中30%为管理费，70%为房屋维修费，用于房屋修缮养护。前届业委会主任李新建、副主任张菊英于2011年5月27日终止了权利，无权在贷记凭证上盖章，百利达公司在2011年8月擅自划走的三笔款项单据上加盖的新陆花苑业主大会财务专用章是问题图章，原审法院认为银行有验印程序，不对“问题图章”进行鉴定是错误的。2011年、2012年百利达公司因无法提供电梯年检报告，故新陆花苑业委会无法审核支出，后来百利达公司提供2013年8月29日补发的年检报告，有的盖有一个印章，有的盖二个印章，有的未盖章。关于筑漏费，该项维修费是在吴江二建保质期内，该保修协议是百利达公司与吴江二建签订的，应由百利达公司与吴江二建结算。关于电梯限速器整定校验，当年因百利达公司未提供相关报告及票据，故新陆花苑业委会无法审核支付。关于电梯保养费，百利达公司没有经过业委会委托擅自签订《电梯保养合同》，也没有提供给业委会审核，电梯存在严重问题。2、原审判决适用法律错误。百利达公司提供的《业主公约》没有新陆花苑业主大会盖章，没有生效日期，没有在小区公示过，是无效公约。且相关文件规定《业主公约》已于2008年6月25日废止。新陆花苑是售后公房小区，从1999年12月1日起归并为内销商品房，根据相关规定，每月每平方米按0.55元标准预收，按实结算，新陆花苑业委会从未与百利达公司签订过承保合同。综上，请求撤销原审判决(新陆花苑业委会认可原审判决第一项中的：2011年7月至2012年11月期间的公灯电费38,901.40元、2011年7月至2012年11月期间的绿化养护费5,847.33元)；改判：2011年及2012年电梯年检费为640元；不同意支付2011年电梯限速器校验费2,100元、2011年7月至2012年6月期间的电梯保养费75,600元、2011年7月至2012年8月期间的水泵修缮保养费20,160元、2012年下半年水箱清洗费4,808元及水质检验费440元，同意支付2011年7月至2012年11月期间的售后公房电梯水泵运行费130,330.2元、同意支付2011年7月至2012年11月期间的日常零星修理费1,905.95元；支持新陆花苑在原审中的全部反诉请求。被上诉人百利达公司答辩称：不同意上诉人新陆花苑业委会的上诉请求。水箱清洗费和水质检验费，百利达公司已在原审中作出让步，新陆花苑业委会也确认水箱清洗费4,808元，水质检测费440元。2012年11月百利达公司清洗水箱的时候没有发现有瓷砖掉落的现象，水质检测也是合格的。新陆花苑业委会所称水质浑浊是新陆花苑业委会在水桶内拍摄的照片。淼润公司是有资质的。2013年4月，新陆花苑业委会从未反映过水箱水质的问题。关于水泵养护工作，百利达公司是积极养护的。新陆花苑业委会提供的水泵养护费用的凭证均是2013年9月以后的，而百利达公司在2012年11月退出小区管理的。支付费用是由专业的会计事务所审计。尚未出售的系租赁房屋，是没有维修基金的。综上，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：1、关于上诉人新陆花苑业委会对电梯年检费和电梯限速器校验费所提出的上诉请求。百利达公司在原审中提供了2011年、2012年的电梯定期检验报告、电梯年检付费凭证以及2011年的电梯限速器整定校验报告、电梯限速器整定校验费发票为证据，证明电梯进行了年检和限速器整定校验以及百利达公司支付了年检费和整定校验费的事实。经原审法院核实，上述检验报告、整定校验报告均为真实，虽百利达公司未提供检验合格证，但检验报告和整定校验报告已明确检验结论为合格。基于上述分析，原审判决新陆花苑业委会应配合从维修基金中支付百利达公司2011年及2012年电梯年检费9,600元、2011年电梯限速器校验费2,100元，并无不妥，新陆花苑业委会要求改判2011年及2012年电梯年检费为640元、不同意支付2011年电梯限速器校验费2,100元的上诉请求，根据现有证据，本院难以支持。2、关于上诉人新陆花苑业委会对电梯保养费所提出的上诉请求。原审判决依据在案证据，对此已作充分合理的阐述，本院予以认同，不再赘述，因此，上诉人新陆花苑业委会上诉不同意支付2011年7月至2012年6月期间的电梯保养费75,600元上诉请求，本院也难以支持；新陆花苑业委会应配合从维修基金里支付百利达公司电梯保养费75,600元。3、关于上诉人新陆花苑业委会对水泵修缮保养费所提出的上诉请求。新陆花苑业委会不同意支付2011年7月至2012年8月期间的水泵修缮保养费20,160元的主要理由是百利达公司没有对水泵进行修缮保养。对此，本院认为，百利达公司于2012年11月就退出了小区管理，后由新陆花苑业委会新聘物业公司进行物业管理，而新陆花苑业委会提供的证据均是2013年9月之后所产生，新陆花苑业委会提供的证据尚难以证明水泵损坏确系百利达公司未尽水泵修缮保养义务所致，而非新聘物业公司未尽修缮保养义务或自然损耗所致。故新陆花苑业委会不同意支付2011年7月至2012年8月期间的水泵修缮保养费20,160元的上诉请求的证据并不充分，本院亦难以支持。4、关于上诉人新陆花苑业委会不同意支付2012年下半年水箱清洗费4,808元及水质检验费440元的上诉请求。百利达公司清洗水箱，办理取得了相关清洗消毒卫生备案证明，且原审法院核查了水质送检单位淼润公司具有相关资质证书，送检水质也取得检验合格报告。因此，在新陆花苑业委会并无充分的证据证明百利达公司未提供清洗水箱的服务，且其提供的部分证据与常理不符的情况下，本院对新陆花苑业委会的该上诉请求，不予支持。5、关于上诉人新陆花苑业委会仅同意支付2011年7月至2012年11月期间的水泵运行费130,330.2元的上诉请求。原审判决对水泵运行费已作详细合理阐述，在新陆花苑业委会未能提供事实证据的情况下，本院对原审判决的认定和处理予以认同，不再赘述。故上诉人新陆花苑业委会的该上诉请求，本院也不予支持。6、关于上诉人新陆花苑业委会仅同意支付日常零星修理费1,905.95元的上诉请求。原审判决根据审计结果，认定2011年7月至2012年11月期间的零星修理费总计20,417.75元，扣除更换灯泡人工费381.75元及无原始凭证的收费100元，新陆花苑业委会应结算给百利达公司的零星修理费为19,936元。对原审法院的该认定，本院予以认同。新陆花苑业委会的该上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,860.84元，由上诉人上海市虹口区新陆花苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  吴 俊审判员  徐 庆二〇一六年五月二十七日书记员  黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……