辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1731号上诉人（原审原告）：孙琦。上诉人（原审原告）：王书园。二上诉人的共同委托代理人：戴宝宇，辽宁和轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连金广地产集团有限公司，住所地大连市中山区润景园1号。法定代表人：孙强，该公司董事长。委托代理人：杨婕妤、梁小冬，辽宁智库律师事务所律师。原审原告王书园、孙琦与原审被告大连金广地产集团有限公司（以下简称“金广公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年12月4日作出（2015）甘民初字第6406号民事判决，王书园、孙琦和金广公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人王书园、孙琦的委托代理人戴宝宇，上诉人金广公司的委托代理人杨婕妤、梁小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书园、孙琦一审诉称：原、被告于2012年11月25日签订商品房买卖合同,原告购买被告位于甘井子区泉水D5区28号18层3号商品房一处,被告于2013年6月19日向原告交付了房屋。被告没有在合同约定的时间内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,故诉至法院,请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金11,486.51元，最终以被告初始登记的时间为准。被告金广公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求,根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定,“如因出卖人的责任”导致案涉项目逾期具备办证条件的,我公司才承担违约责任。而原告未能在约定的365天期限内办理房屋权属登记,系因政府出台质量保证金新规、教育部门提高幼儿设施和装修标准、质监站对配套费缴纳情况审核发生变更、煤气气源费缴纳、大连市实施五方责任主体项目负责人质量终身责任要求以及网上报件平台实施等原因导致逾期,非我公司责任。因此,原告依据该《合同》第十五条约定,要求我公司承担逾期办证违约金无依据。退一步讲,假使因我公司的责任导致逾期办证,因原告未提供证据证明其损失,故根据《合同法》的相关规定,我公司有权要求法院降低日万分之一的违约金标准。假使因我公司的责任导致逾期办证,原告以提前交付房屋的时间计算365天办证期限以及逾期办证期限错误。根据该《合同》附件四《补充协议》第六条第1款的约定,如房屋早于该《合同》第八条约定的期限交付,则以实际交付日期计算办证期限;如房屋晚于该《合同》第八条约定的期限交付,则以实际交付日期计算办证期限。因此,部分原告在我公司提前交房,原告提前占有房屋、提前获利的情况下,以实际交付日期计算办证期限和逾期办证期限违反双方合同约定。综上所述,根据该《商品房买卖合同》第十五条约定,仅在因我公司的责任导致逾期办证的情况下,我公司才承担责任。本案中,如前所述,均系非我公司的责任导致逾期具备办证条件,不应由我公司支付违约金,故应驳回原告诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年11月25日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于甘井子区泉水D5区28号18层3号商品房一处。合同第15条约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,至房屋交付之日起超过365日买受人仍无法办理房屋权属证书的,自限期届满之次日起,由出卖人支付买受人已付房款日万分之一的违约金。合同约定的房屋交付期限为2013年6月30日前。同日,原、被告签订补充协议约定,如房屋实际交付日期与主合同第八条约定交付日期不一致的,出卖人办理权属登记的起始日期以较后者为准。补充协议约定本协议与主合同具有同等法律效力,如二者抵触,以补充协议为准。合同订立后,原告按照合同约定交纳了全部购房款679,675元,被告于2013年6月19日将案涉房屋交付原告。双方签订合同并交付房款及交付房屋后,被告未能在合同约定的办证期限内取得案涉房产的初始产权证明，亦没有及时协助原告办理案涉房屋的所有权证书。直至2015年1月6日,被告才取得案涉位于甘井子区泉水D5区28号的房地产权证。后双方就逾期办理产权证违约金一事协商不成,原告遂诉至一审法院。被告于2000年取得案涉枫丹丽城小区的建设用地使用权。2013年2月26日,大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》。根据该《办法》第七条规定,社会投资项目的保证金预留,应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户。根据该规定,被告在办理竣工备案手续前,需交纳相应质保金,增加了一道手续。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,对双方均有拘束力,双方均应按约履行。根据合同约定,被告应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,则应当承担相应的违约责任。本案在被告办理房屋权属登记过程中,客观上确实存在非被告主观意志所能决定的因素,因此应综合考虑被告逾期办理产权证的过错程度,决定被告承担违约责任的程度。2013年2月26日大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布的《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》,系在双方买卖商品房约定的办证期限内出台,较之以往旧的质量保证金管理办法,确实加大了被告的负担,被告在新规定实施后,客观上难以短期将大笔质保金存入专用账户,确实导致被告不能即时办理房产证。因此,综合考虑被告主观过错及其在本案中所提及的诸多逾期办证的抗辩理由中的合理因素部分,一审法院酌情确定被告承担按照合同约定计算方式计算所得违约金的50%。关于违约金计算的起止时间,因双方补充协议约定以实际交付时间或约定交付时间较后者为准；而且被告提前交房的行为属于积极履行合同义务，且房屋交付后原告即享有对其占有、使用、收益等权利，一定程度上有所受益，根据公平原则，应以合同约定的房屋交付截止日期（2013年6月30日）之日起第366日即2014年7月1日为准。对于截止时间,双方均认可计算至取得案涉位于甘井子区泉水D5区28号房地产权证的日期，即2015年1月6日。违约金应当自2014年7月1日起,计算至2015年1月6日,合计190天。故被告应当支付原告逾期办证违约金6,456.91元(679,675元×190天0.01%×50%)。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决:一、被告大连金广地产集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告王书园、孙琦逾期办理房屋产权证违约金6,456.91元;二、驳回原告王书园、孙琦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费120元,其他诉讼费50元，上述费用合计170元（王书园、孙琦预付），由王书园、孙琦负担70元，由大连金广地产集团有限公司负担100元。王书园、孙琦上诉的主要理由及请求是：一、一审判决认定逾期办证违约金赔付比例为50%，事实不清，证据不足。1、金广公司提供的五方报告显示竣工时间为2013年1月7日，而《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》（以下简称“市质保金新规”）生效时间为2013年4月1日，也就是说金广公司在该新规实施前就已竣工验收了，如果金广公司手续齐全可以在该新规生效前办完竣工验收备案手续，而金广公司取得竣工验收报告后没有立即报备主管机关，直到2014年12月9日、2015年1月6日和2015年4月9日才备案。由此可见，未在约定时间报备，并非新规实施，而主要原因是未取得其他备案资料。金广公司提供的消防验收证据显示消防验收时间为2014年6月16日，这可以看出未取得报备主要原因在于金广公司未能提供监督机构要求的其他法定文件，而非新规的实施。2、一审判决未对金广公司提供的证据进行分析采纳，也没有就金广公司的哪些证据属于合理因素进行释明等，一审判决的裁判理由不成立。《大连市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》实施时间为2004年，案涉合同签订于2012年11月25日，在合同前该通知就生效了，金广公司以此抗辩不能成立。金广公司以教育局提高幼儿园装修标准及无法缴纳气源费为主张免责，违反合同相对性原则；3、逾期办证的违约行为是由于金广公司的消极履行合同规定的义务所致。如案涉工程于2013年1月7日竣工，金广公司于2014年11月18日才向质监站打报告说明配套费情况。消防验收时间为2014年6月16日，在2014年11月17日才交纳质保金等。二、双方约定的违约金比例不高，一审判决不应调整。违约金调整的基础是实际损失，即是否高于实际损失的30%，但无实际损失或实际损失难以确认的情况下，商品房买卖合同司法解释第18条第2款也作出规定，该条也是法律对开发商逾期办理产权的最低限度的违约责任进行规定。本案中，王书园、孙琦确实无法举证证明逾期办证的实际损失，在此种情况下要判断违约金是否过高，要以法定违约金比例与约定违约金比例进行比较后再衡量，而案涉约定违约金远低于法律规定，不应做调整。据此，王书园、孙琦的上诉请求为撤销一审判决，改判支持其一审诉请。金广公司上诉的主要理由及请求是：一、导致案涉项目逾期办证的原因不是金广公司责任造成的，不能让金广公司承担逾期办证违约金。1、市质保金新规是2013年4月1日才施行的，要求2013年1月已经竣工的案涉项目执行此规定是不合理的。金广公司多次沟通无果后，为了保证项目尽快达到办证条件，无奈之下缴存了千万元的质保金。2、案涉项目所在泉水地区无煤气气源，无法缴纳煤气气源费，而该缴纳手续也是办理竣工备案条件之一。3、因教育局在与金广公司签订协议书后又提高案涉项目的幼儿园设施和装修标准，导致幼儿园消防验收（验收时间2014年6月16日）及移交教育局（2014年8月21日）迟延，从而导致办理竣工验收备案表迟延。4、因对历史遗留项目的配套费缴纳情况的相关政府审核职能部门无法达成一致，经多次协调沟通最终确定由质监站审核，相关部门协调过程也是导致案涉项目逾期办证的原因。二、一审判决即认定了金广公司提及诸多逾期办证的抗辩理由，又判决金广公司承担责任，显属矛盾。据此，金广公司的上诉请求为撤销一审判决，驳回王书园、孙琦等业主的诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：金广公司于2013年1月陆续取得案涉房屋所在项目的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位出具的验收报告。本院确认上述事实有勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告以及庭审笔录等在案为凭，以上证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，结合双方当事人诉辩观点，双方对王书园、孙琦未在合同约定期限内取得产权证的事实没有异议，主要争议焦点问题为是否应当减轻或免除金广公司的逾期办证违约责任。针对此焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，市质保金新规是在案涉购房合同签订后、合同约定的办证期限内发布的新规，这是金广公司在签订购房合同时根本无法预见的。而且市质保金新规的适用范围为“本办法适用于在本市行政区域内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程”，而案涉项目是在该新规颁布前的2013年1月即已完成五方竣工验收，故金广公司对案涉项目是否属于新规中的“新建工程”，是否应适用新规等产生异议，并与政府相关部门沟通协调，亦属情理之中。另有，在该新规颁布前的2005年1月12日发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》要求“社会投资项目采用预留保证金方式的，发、承包双方可以约定将保证金交由金融机构托管”，而此新规则要求“社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构（以下简称金融机构）托管设立的保证金专用账户。”、“监督机构在监督工程竣工验收时（如果单位工程价款结算总额未确定，可在形成工程质量监督报告前）应审核金融机构出具的保证金预留凭证，并对保证金的预留比例进行核实。”，即从仅要求“可以约定”金融机构托管质保金，变更为强制要求在竣工验收前“应由”金融机构托管质保金，并明确了属于监督机构监督工程竣工验收时审核的项目。如此规定，无疑客观上增加了一项金广公司办理竣工备案手续时必须完成的程序。因此，金广公司与政府相关部门沟通无果，最终不得不在短期内将一笔数额不小的款项按新规要求存入专用账户确实存在一定的难度。据此，一审判决在考察金广公司主观过错及新规颁布对金广公司产生的不可抗的合理因素的情况下，酌情判令金广公司按照双方合同约定违约金的50%承担违约责任，且将违约金的截止日期计算至王书园、孙琦诉请的截止时间2015年1月6日，有事实和法律依据，并无明显不妥之处，较为合理。王书园、孙琦的上诉请求以及金广公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元（王书园、孙琦预交120元，大连金广地产集团有限公司预交120元），由王书园、孙琦负担120元，由大连金广地产集团有限公司负担120元。本判决为终审判决。审 判 长  霍 宏审 判 员  吕 瑛代理审判员  刘小南二〇一六年五月三十一日书 记 员  滕子美