河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第2243号原告周艳霞，女，1970年1月22日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。原告李悦琳，女，1993年6月2日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托代理人李玉琴，河北渤海明达律师事务所律师。被告秦皇岛五兴房地产有限公司，住所地秦皇岛市海港区西港路81号一、二层，组织机构代码：60117262-5。法定代表人张福利，公司执行董事。委托代理人何妍，女，1975年4月3日出生，汉族，系秦皇岛五兴房地产有限公司副总经理，现住秦皇岛市海港区。委托代理人杜少葵，河北竞择律师事务所律师。原告周艳霞、李悦琳与被告秦皇岛五兴房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周艳霞、委托代理人李玉琴、被告委托代理人杜少葵、何妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月1日，原、被告双方签订了一份关于被告开发的座落在海港区西港路西侧、和平大街南侧的“在水一方”小区的第一区38栋2A号商铺的《商品房买卖合同》一份。该房建筑面积166.74平方米，总价款为2155448元，原告于2009年12月1日前交付了全部房款。被告于2009年12月1日向原告交付了房屋。按合同约定被告应在交付使用后360日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记手续，但是，被告至今未能办理产权登记，经原告多次催促，被告一直以各种理由拖延办理。根据相关法律规定，逾期不办理所有权登记，可以按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告应当严格履行合同义务，现被告违约，影响了原告对房屋的处分权，给原告造成了一定损失。应依法赔偿逾期办证的违约金，为维护原告的合法权益，特向法院起诉：一、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证，二、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金340920元。被告辩称，原告要求答辩人支付违约金的诉讼请求不应予以支持。理由是：原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十八条的规定，要求答辩人支付违约金。该规定为：“由于××的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”按照该规定，××承担违约责任的前提条件是：1、当事人没有特殊约定。2、是由于××的原因。本案中，上述二个前提条件均不具备。1、答辩人与原告有特殊约定。双方在《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定了：“××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，××在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，××按已付房价款的x%向买受人支付违约金。3、非××原因造成不具备办理产权证登记条件时，××不承担违约责任”。按照上述约定，如因答辩人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方应按上述第1、3项处理，而明确排出了第2项支付违约金的处理方式。所以，即使是答辩人原因造成不能在约定期限办理房屋所有权证，原告也没有要求支付违约金的权利。2、没有办理房屋所有权证不是答辩人的原因。海港区人民人民法院作出的（2013）海经初字第3675号和3676号民事判决（已被市法院维持）已经查明，施工单位未向答辩人提供竣工验收资料，致使答辩人无法完成竣工备案登记手续。原告的房屋也在其中。所以，按照双方合同的特殊约定，不是答辩人原因造成不具备办理产权证登记条件时，答辩人不承担违约责任。综上所述，原告要求答辩人支付违约金，直接违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十八条的规定，请人民法院依法驳回原告要求支付违约金的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。我们于2015年4月2日就可以为原告办理产权证了，并且多次打电话发短信通知原告前来办理。经审理查明，2009年12月1日，原、被告双方签订了一份关于被告开发的座落在海港区西港路西侧、和平大街南侧的“在水一方”小区第一区38栋2A号商铺的《商品房买卖合同》一份。该房建筑面积166.74平方米，总价款为2155448元，原告于2009年12月1日前交付了全部房款。被告于2009年12月1日向原告交付了房屋。《商品房买卖合同》第十五条载明“××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，××在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。3.非××原因造成不具备办理产权登记条件时，××不承担违约责任。”原、被告就以下问题存在争议：被告主张免责的事由是否成立。被告主张，被告不应承担违约责任。原告主张并不是依据合同第15条第2项主张的权利，是依据最高院商品房买卖司法解释第18条主张的权利，第18条第2款是指合同没有约定违约金或损失数额不能确定；原告主张合同存在重大偏差，原、被告是自愿签署的买卖合同，不存在强买强卖和欺骗隐瞒的事实存在，被告要求按合同履行。被告就其主张提交如下证据：证据一是商品房买卖合同，能够证明原告的诉讼请求不能支持，按照合同第15条约定，双方特殊约定如果不在约定时间办理权属证书，双方按第1、3项处理。恰恰原告是按第2项处理，因此与合同约定不一致。证据二是两份判决书，（2013）海经初字第3675号、3676号、（2014）秦民终字第1124、1125号民事判决书，证明没有办理房屋所有权证不是由于被告的原因，是由于中兴建设公司没有向被告交付竣工图，竣工验收资料，致使被告不能办理房屋所有权证的条件。证明被告不应承担违约责任。被告再提交一份附件，证明原告的房屋在判决书认定的范围之内。原告对此不予认可，被告所主张的免责事由不成立，明确是对于法条的理解有误，对合同第15条理解存在重大偏差，被告主观臆断的认为原告是依据合同第15条第2项主张的诉讼请求，这种认为是严重的对于原告诉请的误解，原告的诉请，依据就是诉状中提到的商品房买卖司法解释18条，该法律规定双方对于违约或者是损失没有约定或者没有约定损失计算方法的时候，损失应按照总房款数额的中国人民银行计收逾期贷款利息来计算，原告的诉请是依据法条计算的，双方合同没有约定违约金也没有约定损失的计算方法和数额，被告对于原告的诉请存在重大误解。原告的主张是按照法条主张的，不是按照合同第15条主张的。原告对被告提交的证据质证意见为：对于证据一、三性均无异议，对被告证明目的不认可，合同第15条对买受人不退房的情形没有做约定，所以是没有约定，是符合商品房买卖司法解释规定的，原告对被告所适用的第三款，非因××的原因，被告说是建筑商不提供相关资料，因此不是被告的原因，我方不认可，开发商与建筑商的合同不能对抗买受人，他们之间到底有什么纠纷与我们与被告之间的合同没有任何关联性，不能作为抗辩理由，商品房买卖合同是被告提供的格式条款，格式条款约定不明，应当作出对被告不利的解释，不能由被告任意解释。对证据二、关于两份判决书，我们认为与本案没有关联性，他们是建筑施工合同纠纷，不管是什么原因与本案都没有关联性，根据合同相对性原理，两份判决书与本案没有关联性。对于附件也与本案没有关联性。与中兴建筑公司的纠纷不能对抗原告。当时门市房都是签订合同当日付清了全部房款。被告是不尊重事实的表现。原告主张被告逾期办证造成原告经济损失的事实、数额、计算方法及法律依据。原告主张，因为双方合同中没有约定违约金和损失计算方法，依据商品房买卖合同相关司法解释18条规定，主张违约金为340920元，合同约定是交付360日内进行房证资料的备案程序，双方是2009年12月1日交房，被告应是2010年12月1日前办妥房屋登记备案手续，我们只请求两年730天违约金。原告就其主张提交如下证据：证据一、是商品房买卖合同一份，证明双方之间法律关系的存在，在合同签订当日，原告履行了支付全部房款的义务。合同第十五条约定了逾期交房的相关内容，这个约定并不是很明确，第一款买房人退房的情形，所以第一款不适用，第二款关于买受人不退房的情形没有约定，按照商品房买卖司法解释第18条规定，××应承担违约责任，第三款也有约定，如果格式条款约定不清，应该按照不利于制定条款的一方解释。第15条双方之间违约责任没有明确约定。证据二、是交款凭证两张，支付维修基金的票据一张，原告将收据换成了发票，证明了原告已经如约履行了全部义务，支付了全部房款。被告对原告的主张不予认可，被告认为不应向原告支付违约金或赔偿损失，原告提起赔偿理由是由于原、被告签订合同没有约定逾期办理房本的违约金的数额，按照合同15条约定不是向原告陈述的那样没有约定违约金的数额，而是排除了支付违约金的方式，不存在支付违约金的事实，因为15条约定了不能办理应按第1项退房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的前提是当事人没有特殊约定，现双方有明确约定，应按照合同约定来处理，不是按照第18条处理。现原告主张340920元违约金没有事实和法律依据。被告对原告提交的证据质证意见为：对证据一的三性均没有异议，但该合同第15条不能证明原告所要证明的目的，原告没有按照第2项计算损失且第3条也不能说明被告对于逾期办理权属证书没有责任。对证据二收据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的不认可，理由同证据一。对原告提供的交款收据没有异议。以上事实，有原、被告于2009年12月1日签订的《商品房买卖合同》、补充协议、（2013）海经初字第3675号、3676号民事判决书、（2014）秦民终字第1124、1125号民事判决书、购房款发票、秦皇岛和谐物业服务有限公司出具的物业费收据以及原、被告的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告于2009年12月1日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。原告已依约履行了合同义务，主张被告协助原告办理房屋所有权证的请求本院予以支持。合同第十五条约定，××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告未能为原告办理房屋所有权证备案手续，原因是因为施工单位（中兴建设有限公司）没有将竣工验收资料交给被告，被告无法去房管部门办理房屋的初始登记。现被告提交河北省秦皇岛市海港区人民法院2014年4月9日作出的（2013）海民初字第3675、3676号民事判决书，判决书中明确认定中兴建设有限公司未向本案被告交付在水一方住宅小区1.31#、1.34#、1.35#、1.36#、1.37#／1.38#、1.39#、1.40#、1-6#工程的竣工图及竣工验收资料，河北省秦皇岛市中级人民法院2014年7月22日作出的（2014）秦民终字第1124、1125号民事判决书维持了海港区人民法院2014年4月9日作出的（2013）海民初字第3675、3676号民事判决书。原告购买的房产位于该小区之内，造成被告不能在约定期限内办理产权登记手续的原因，非被告（××）原因所致。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条双方已明确约定了非××原因造成不具备办理产权登记条件时，××不承担违约责任，买受人可主张解除合同。原告主张被告支付逾期办理产权证违约金理据不足，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛五兴房地产有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告周艳霞、李悦琳办理坐落于秦皇岛市海港区西港路西侧、和平大街南侧的“在水一方”小区第一区38栋2号商铺的所有权证；二、对原告周艳霞、李悦琳的其它诉讼请求不予支持。案件受理费6414元，由原告周艳霞、李悦琳负担6334元（已缴纳），由被告负担80元，于本判决生效之日起五日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  王辉久审 判 员  许庆海人民陪审员  吕凤玲二〇一六年五月六日代理书记员  张立娟