江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3514号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘微微，女，1990年12月25日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘涛，男，1991年6月15日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：潘微微（刘涛之妻），住南京市江宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱启元，男，1987年12月25日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔洁，女，1987年9月26日生，汉族，住南京市江宁区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄勇，江苏东南律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：奚贞桢，江苏东南律师事务所实习律师。上诉人刘涛、潘微微与被上诉人朱启元、孔洁房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘微微、刘涛上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人反诉请求。事实和理由：一、被上诉人拒绝交付房屋，给上诉人造成损失。被上诉人未采取任何积极措施，故意违约并拖延交付房屋；二、一审判决被上诉人给付违约金2600元不能弥补上诉人的损失；三、民事判决书中存在笔误；四、一审审理程序也存在错误。朱启元、孔洁辩称，被上诉人不存在拒绝交付房屋的情形，一审法院酌定被上诉人给付2600元违约金合理。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。朱启元、孔洁向一审法院起诉请求：潘微微、刘涛支付购房尾款20000元及资金占用损失(以20000元为基数，自2018年4月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计计算至实际给付之日止)。潘微微、刘涛反诉请求：1.要求朱启元、孔洁支付违约金11883元（自2018年1月16日至2018年2月2日，按照233万元×0.03%/天计算）；2.要求朱启元、孔洁偿还2018年2月2日其受朱启元、孔洁和中介服务人员胁迫而支付的合同外中介费2500元；3.判令朱启元、孔洁返还口头协议中房屋客厅的附属家具（一张茶几、一个电视柜和一个书柜）。一审法院认定事实：2017年9月17日，朱启元、孔洁（甲方、卖方）与潘薇薇、刘涛（乙方、买方）及案外人南京中环地产顾问有限公司（丙方、居间方）签订南京市房屋存量房居间合同一份约定甲方将位于南京市江宁区的房屋出售给乙方，房屋面积123.39平方米。房屋附属设施有：厨卫全套及固定装修，三台空调，一台洗衣机，一台冰箱，沙发一套，餐桌一个，两张床。房屋买卖价款（含装修和附属设施）共计233万元。乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金2万元，2017年10月15日前支付首付款40万元，于办理过户当日支付24万元，163万元由被告贷款，尾款4万元，于交房当日支付2万元，剩余2万元于甲方户口迁出后支付。甲方承诺于交房后三个月内将房屋所有户口迁出。甲方于拿到房屋全款除尾款10个工作日内将房屋腾空，并将房屋交付给乙方。甲方结清该房屋已发生的所有费用，乙方检验该房屋的所有的附属设施，丙方现场见证。逾期交付，每逾期一天，按总房价的万分之三支付违约金。乙方向丙方支付居间服务费及信息服务费共计1万元。2017年10月13日，朱启远、孔洁（甲方）与刘涛、潘微微（乙方）、南京中环地产（丙方）签订补充协议一份，约定乙方提前支付首付款40万元给甲方用于房屋解押。签订上述合同后，潘微微、刘涛分别于2017年9月17日支付定金2万元、中介费1万元；于2017年10月13日支付首付款40万元；2017年10月21日支付24万元。2018年1月1日，银行贷款163万元下发至朱启远、孔洁账户。2018年1月15日，朱启远、孔洁通知潘微微、刘涛可以交付房屋，当日，因朱启远、孔洁将家具家电置换，故潘微微、刘涛拒绝收房。2018年2月2日，朱启远、孔洁将案涉房屋交付给潘微微、刘涛，因附属设施发生变更，双方同意扣减2500元，潘微微、刘涛支付尾款17500元，向中介方支付中介费2500元。2018年4月11日，朱启远、孔洁将户口迁出。2019年3月28日，朱启远、孔洁向潘微微、刘涛支付水、电、燃气等费用，合计40元。一审审理中，潘微微、刘涛提交链家网的租金截图，拟证实违约损失，案涉房屋同地段同面积房源的市场租金价格为每月8400元。上述事实，有南京市房屋存量房买卖居间合同、补充协议及当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，朱启元、孔洁与潘微微、刘涛签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据房屋买卖合同的约定，朱启元、孔洁交房并迁出户口后，潘微微、刘涛应交付尾款，交房时应结清案涉房屋已发生的所有费用，现朱启元、孔洁已交付房屋并迁出户口，并于2019年3月28日结清案涉房屋已发生的所有费用，故朱启元、孔洁有权主张尾款20000元及自2019年3月29日起计算的资金占用损失。故对朱启元、孔洁主张购房款及资金占用损失的诉讼请求，一审法院部分予以支持。根据房屋买卖合同的约定，朱启元、孔洁应于拿到除尾款外的房屋全款10个工作日内交房，即2018年1月15日将案涉房屋包含附属设施交付给潘微微、刘涛，但因朱启元、孔洁将合同约定的部分附属设施进行了置换，不符合合同约定的交房条件，致使交房延期至2018年2月2日，朱启元、孔洁因自身原因导致未能按约交付房屋，应当承担违约责任。同时，朱启元、孔洁交房时未能按约结清案涉房屋已发生的所有费用，亦应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或则和仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，潘微微、刘涛按照合同约定主张违约金，但鉴于朱启元、孔洁抗辩违约金标准过高，结合案涉房屋存在的租金损失及延期支付费用的时间，一审法院酌定违约金2600元。关于潘微微、刘涛主张返还中介费2500元的诉讼请求，因该费用系潘微微、刘涛交付给案外人，潘微微、刘涛主张朱启元、孔洁返还费用没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于潘微微、刘涛主张退还茶几、电视柜及书柜的的诉讼请求，因朱启元、孔洁交付房屋时，潘微微、刘涛已就附属设施发生变更相应地就尾款数额发生了变更，且房屋买卖合同中对案涉房屋的附属设施亦有明确约定，上述设施未在合同约定范围内，故潘微微、刘涛的该项诉讼请求，没有合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、潘微微、刘涛于判决发生法律效力之日起十日内向朱启元、孔洁支付支付购房款20000元及资金占用损失（以20000元为基数，自2019年3月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计计算至实际给付之日止）。二、朱启元、孔洁于判决发生法律效力之日起十日内向潘微微、刘涛支付违约金2600元。三、驳回朱启元、孔洁的其他诉讼请求。四、驳回潘微微、刘涛的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费175元，由潘微微、刘涛负担，反诉案件受理费80元，由朱启元、孔洁负担15元，潘微微、刘涛负担65元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人提交南京市高校毕业生申请住房补贴打印件，证明一审法院认定租金过低。被上诉人对证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，并认为该文件是高校毕业生的福利，上诉人不能将其折现作为自己的收益。被上诉人提交其搬家费用支付记录以及户口本复印件，证明被上诉人于2018年1月14日腾空涉案房屋，不存在故意不交房屋的情形。被上诉人还提交缴费记录，证明其没有拖欠水电费。上诉人质证称，被上诉人仅能证明其搬家，但还有些物品没有处理。缴费凭证不能证明其没有拖欠水电费，实际上被上诉人是在一审法院的督促的情况下才结清了费用。本院认为，朱启元、孔洁与潘微微、刘涛于2017年9月17日签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约诚信履行。双方合同约定朱启元、孔洁交房并迁出户口后，潘微微、刘涛应交付房屋尾款。现朱启元、孔洁已交付房屋并结清相关费用，一审法院判决潘微微、刘涛给付房屋尾款20000元及资金占用损失，于法有据。根据本案查明的事实，朱启元、孔洁存在未按约交付房屋且交房时未能结清相关费用的情形，一审法院酌定朱启元、孔洁支付2600元违约金，于法有据，潘微微、刘涛主张违约金过低，但没有提交充分的证据证实。另外，一审判决按中国人民银行同期贷款利率标准计算资金占用损失，由于中国人民银行贷款基准利率已经被取消，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失，本院对一审判决表述不再变更。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人潘微微、刘涛负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二一年一月八日法官助理吴伯庙书记员戴苗