广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书(2015)北民一初字第2963号原告唐江艳，女，1986年5月6日生，汉族，住广西壮族自治区全州县。委托代理人杜恩科，广西思齐律师事务所律师。委托代理人韦海滨，广西思齐律师事务所律师。被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路138号。组织机构代码证代码：69762927-0。法定代表人欧坤，执行董事。委托代理人陈宗振，广西万铭律师事务所律师。原告唐江艳与被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理。2016年2月2日，由审判员ＸＸ晶适用简易程序第一次公开审理了本案。2016年3月8日，本案转为普通程序，由审判员ＸＸ晶担任审判长，人民陪审员林雪玉、邹敏组成合议庭，于当日第二次公开开庭审理了本案。书记员刘思宜担任记录。原告唐江艳的委托代理人杜恩科，被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司的委托代理人陈宗振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月，原、被告签订《商品房认购书》一份，约定原告认购被告开发的“柳州市亚泰财富现代城”中的商品房一套，并支付定金50000元。签约后，原告如约向被告交付了定金。2014年8月4日，双方一致同意解除《商品房认购书》，被告收回该认购书及收款收据，并承诺于15日内退还原告50000元定金。此后，原告多次要求被告退还定金，被告推诿至今。为维护原告的合法利益，故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告退还购房定金50000元，并支付延期付款利息3750元（该利息暂计至2015年11月30日止，之后利息继续计至款项付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、电脑咨询单1张、企业变更咨询单2张，证明：在被告与原告签订购房意向书以及约定退款期间，被告的法定代表人是杨学智；2、《收条》，证明：在原、被告签订购房意向书之后，经过双方一致同意，被告同意退还原告购房定金50000元；同时证明：在被告向原告出具《收条》时，被告收回了原先向原告出具的定金收据；3、2013年7月20日李根龙的中国农业银行股份有限公司柳州钢都支行转账记录、结婚证，证明：原告唐江艳向被告的法定代表人杨学智付定金50000元的事实；被告辩称：其自始至终都没有收到原告所主张的定金，因此不存在向原告返还定金的情形，原告所主张的事实与理由不能成立，请求法院驳回原告的诉请。被告在举证期限内没有向法庭提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但不同意原告的证明目的，认为原告主张退款期间被告的法定代表人是杨学智，这与事实不符。本院认为，证据1来源合法、真实，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。被告对原告提供的证据2不予认可，认为该《收条》所加盖的“亚泰·财富现代城售楼部”印章并非被告所使用的印章，因此无法认可《收条》的来源。对此本院认为，《收条》虽然加盖的是“亚泰·财富现代城售楼部”的印章，但是由于“柳州市亚泰·财富现代城”是被告的房地产开发项目，因此，该售楼部印章足以使人相信代表被告，并且加盖何种印章也是被告公司管理的内部行为，故原告提供的证据2可以作为认定案件事实的依据。被告对原告提供的证据3的真实性认可，但是认为收款人是杨学智而非被告，不能证明原告向被告支付了定金。对此本院认为，证据3显示的转款数额与证据2《收条》中记载的定金收据金额一致，并且杨学智当时是被告的法定代表人，在无其他证据证明该交易是原告与杨学智之间个人交易的情况下，应当认定杨学智收取原告定金的行为是属于职务行为，该证据足以证实原告的证明目的，本院将该证据作为认定案件事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年12月9日，柳州市亚泰房地产开发有限责任公司成立。2013年5月3日，被告的法定代表人变更为杨学智，股东由陈轩源、杨学智、黎明全、张华意变更为杨学智和凌志云。2014年1月15日，被告的法定代表人变更为欧坤，股东增加了欧坤。被告开发了“柳州市亚泰财富现代城”并在售楼部进行商品房销售。2013年7月20日，原告通过其丈夫李根龙的银行账户向杨学智的账户转入50000元购房定金，被告出具一张定金收据给原告。2014年8月4日，被告出具一张《收条》，承认收到原告交来的定金收据一张，收据的金额为50000元，同时承诺在收到定金收据之日起十五个工作日内退还原告50000元定金，被告在该《收条》上落款，并加盖“亚泰·财富现代城售楼部”印章。约定的退款期限届满后，被告未按约退还原告定金，故原告诉至本院，要求被告退还定金并支付延期付款的利息。本院认为：“柳州市亚泰·财富现代城”是被告开发的商品房项目，被告在“柳州市亚泰·财富现代城”的售楼部对外销售房屋，其工作人员从事与销售房屋有关的行为均代表被告的行为。原告在被告的售楼部认购房屋，并向时任被告的法定代表人杨学智的银行账户转入购房定金，该支付定金的行为以及被告收取定金的行为，足以证实原、被告之间已然形成了预约（认购商品房）合同关系。被告对此提出异议，认为杨学智收取原告的定金的行为并不能代表是被告的行为。对此本院不予认同，因为被告并没有提供相应证据证实杨学智收取原告资金的行为是其个人行为，同时根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因此，杨学智收取原告定金的行为，应当认定为职务行为，即该行为导致的民事责任由被告承担。根据法律的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，除非双方协商一致解除合同或有法定解除合同的情形。本案中，原告向被告交回定金收据，而被告向原告出具《收条》并承诺退还定金，这足以表明原、被告双方已合意解除预约（认购商品房）合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，被告应根据双方解除合同的合意（即《收条》的约定），在收到定金收据之日即《收条》出具之日起十五个工作日之内退还原告定金50000元，但被告至今未履行，已构成违约，依法应予以返还。关于被告对本案《收条》提出的抗辩，本院在质证部分已阐明观点，在此不再累述。关于原告主张利息损失的问题。本案中，被告未按约定退还定金，而是继续占用该资金，造成原告被占用资金的利息损失，被告对此应予以赔偿。原告主张按年利率6%，从还款期限届满的次日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止计算利息损失，原告的主张未超出法律规定的利率上限，故本院予以支持。原告的利息损失的计算方法应以50000元为基数，从2014年8月23日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%计付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司返还原告唐江艳定金50000元，并赔偿利息损失（利息损失的计算方法：以50000元为基数，从2014年8月23日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%计付）。案件受理费1144元（原告已预交），由被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ晶人民陪审员  林雪玉人民陪审员  邹 敏二〇一六年五月二十九日书 记 员  刘思宜附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。