上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10783号上诉人(原审被告)：黄建，男，1980年10月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海创远汽车销售有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张桂刚，总经理。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。上诉人黄建因与被上诉人上海创远汽车销售有限公司(以下简称“创远公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄建上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判或者发回重审；2．一、二审费用全部由创远公司承担。事实和理由：一、黄建已于2018年8月30日将上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX号库中厂房南面部分建筑面积1424平方米(以下简称“涉案厂房”)中的三间返还于创远公司，创远公司在一审中提出的租金请求系不折算3间厂房退租后计算的，该请求违背基本事实，缺乏法律依据。黄建无需向创远公司支付占有使用费。根据黄建提供的告知函、告知书、微信聊天、照片等足以证明黄建已将涉案厂房中的3间房屋返还创远公司。黄建在一审中提供黄建与创远公司的法定代表人张桂刚的微信聊天记录明确显示自2018年7月31日下午10：51，“张总，我们之前按个合同上你去看一下那个合同2700平方，现在这里不能用，减掉这么多平方面积的话，我这个房子我们是肯定吃不消的。……”可以看出黄建已经把三间房还给创远公司，黄建与创远公司微信聊天记录足以认定黄建早在2018年8月把承租三间房退还给创远公司，2019年3月14日上午9：51，创远公司明确要求黄建把三间房的东西(黄建仅放了一点东西)清掉，创远公司还说让你放东西的，以上证据完全可以证明黄建三间房早已还给创远公司了。黄建和创远公司签订的租赁合同约定9间厂房每年租金为人民币(以下币种均为人民币)945，000元，即每月每间厂房的租金为8750元。自2017年5月20日至2018年8月30日黄建应付租金为1，181，250元(8750×9×15)。2018年8月30日，黄建将涉案厂房中的三间返还于创远公司。自2018年8月30日至2019年11月19日，黄建应付租金为787，500元(8750×6×15)。故黄建应向创远公司支付的租金总额为1，968，750元。黄建已实际支付创远公司租金1，989，328元，无需再向创远公司支付租金。二、涉案厂房存在漏水情况，造成黄建材料机械损失，创远公司应当对黄建进行赔偿或者对黄建进行减租或免租。创远公司向黄建交付的厂房未处于适用和安全状态，存在漏水情况。关于房屋漏水，一审中黄建提供了微信聊天记录显示，房屋一直存在漏水状态，包括目前房屋现在还是存在漏水情况。黄建承租期间，厂房漏水给黄建造成艺术玻璃、实木多层板、密度纤维板、实木颗粒板、五金配件等各种损失，同时加速了黄建机械设备折旧。创远公司应当对黄建进行赔偿或者对黄建的租金予以减免。故请求支持黄建的上诉请求。创远公司辩称，一、黄建上诉称2018年8月30日已将涉案厂房中的三间返还给创远公司不是事实。原审审理期间，创远公司提供了2020年4月2日以及2020年7月13日拍摄的二组照片，均证实黄建一直在使用该三间房屋。二、黄建上诉称涉案厂房一直存在漏水情况不是事实。原审中黄建提供的房屋漏水视频是2018年8月17日台风“努比亚”造成的一次自然灾害(原审已提供有关证据)，台风过后已恢复到正常状态。在创远公司起诉并保全黄建财产前，黄建一直在该处加工生产，所以黄建声称房屋一直处于漏水状态显然不是事实。三、黄建提供的一组微信聊天记录，只是说明原来因为黄建一直拖欠租金，双方有合意让其退回部分租赁房间，但黄建始终没有退回。因此该组证据并不能证明黄建已退回部分租赁物的事实。同时该组证据也不是新证据。综上所述，创远公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。创远公司向一审法院起诉请求：1．解除创远公司与黄建于2017年6月17日签订的《场地出租协议》；2．黄建向创远公司返还承租场地；3．黄建向创远公司支付自2018年11月20日起至2020年3月31日的租金1，279，650元；4．黄建向创远公司支付自2020年4月1日起至实际搬离之日止的使用费，按每日2835元标准计算；5．黄建向创远公司支付自欠款之日起至2020年3月31日止的滞纳金562，239元；6．黄建向创远公司支付解约违约金157，500元；7．黄建向创远公司支付的保证金157，500元不予退还；8．黄建向创远公司支付垫付的罚款9000元。一审中，创远公司撤回第八项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年6月17日，创远公司(甲方)、黄建(乙方)签订了《场地出租协议》，第一条约定，甲方将涉案厂房出租给乙方作仓库使用，乙方已清楚甲方仓库的外在现状，同意承租。第二条约定，租赁期限6年，自2017年5月20日起至2023年5月20日止，甲方从2017年5月1日起将出租场地交付乙方使用。用途：仓库(乙方必须在甲方核准的范围内使用，不得随意更改，如需变更须向甲方书面申请并经甲方同意后方可变更，并在合同上注明)。第三条约定，3.1租赁期限内，第一个租赁年的租金标准为945，000元(大写：玖拾肆万伍仟元整)／年，每季度236，250元(大写：贰拾叁万陆仟贰佰伍拾元整)；第三个租赁年的租金标准在第一个租赁年的租金标准基础上递增8％，即为每年1，020，600元(大写：壹佰零贰万零陆佰元整)，每季度255，150元(大写：贰拾伍万伍仟壹佰伍拾元整)，以后依此类推。3.2租金支付方式为：季付。3.3水电费价格及支付方式：3.3.1水电费以实际产生的费用为准，若需甲方提供6个税点的发票，税金应由乙方承担。3.4乙方应于每月的10号之前向甲方支付上一个月的管理费和水、电费，不得以任何理由拖欠，逾期超过5天后，经催告每逾期一天按逾期总金额的千分之二收取滞纳金，经催告拖欠超过壹个月，甲方有权随时单方终止合同，并收回仓库，履约保证金不退。第四条约定，4.1本合签订当日，乙方即应向甲方支付履约2个月租金作为保证金，即保证金157，500元(大写：壹拾伍万柒仟伍佰元整)，并按本合同第3.1、3.2条款的约定支付第一季度租金236，250元(大写：贰拾叁万陆仟贰佰伍拾元整)，上述费用合计393，750元(大写：叁拾玖万叁仟柒佰伍拾元整)。4.2乙方如需甲方开具租金发票，应于甲方收到租金7个工作日内向甲方提出，税金由乙方承担。第五条约定，5.3乙方有下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同：5.3.1擅自改变仓库的使用性质，改变经营范围，且危害仓库安全，给甲方造成重大损失的；5.3.3逾期交纳经营费、水电费、管理费等相关费用，且经甲方催告后一个月仍不交纳的。第八条约定，8.1在本合同执行过程中，任何一方违反本合同的约定，造成重大违约的，违约方必须向守约方支付2个月租金的违约赔偿金；8.2乙方如不能按时向甲方缴纳租金的，超过10日的，经催告每延迟一天，按拖欠租金总额的千分之二向甲方缴纳滞纳金；经催告欠租超过20日，即视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并有权封铺、断电源，保证金予以没收，并同时追究乙方违约的法律责任。双方一致确认，黄建向创远公司支付的使用费及保证金共计1，988，450.50元，其中保证金157，500元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：争议事实一为涉案厂房的建造是否经合法审批。创远公司表示涉案厂房属于有证建筑物，为此提供了上海市青浦区嘉松中路XXX号的上海市房地产权证，该产证的权利人为上海嘉陵车业有限公司，用途为工业用地。附记中登记：1幢，4488平方米，2层，1999年1月1日竣工；3幢，8，062.76平方米，6层，2003年12月9日竣工；4幢，1，808.63平方米，2层，2003年12月9日竣工。黄建表示，涉案厂房虽在上海市青浦区嘉松中路XXX号内，但不属于有证厂房的任何一幢，只是出租人在上海市青浦区嘉松中路XXX号内搭建的无证建筑。涉案厂房只有一层，有证厂房为2层或者6层。创远公司未进一步提供证据证明涉案厂房的建造经过合法审批，故认定涉案厂房的建造未经合法审批。争议事实二为黄建是否于2018年8月30日将涉案厂房中的三间返还给创远公司。黄建表示其于2018年8月30日将涉案厂房中的三间返还给创远公司，为此提供了创远公司的告知函、华新镇产业结构调整办公室的告知书、华新镇人民政府的告知书、视频、照片、微信聊天记录及光盘。创远公司的质证意见为：告知函、告知书的真实性不清楚，就其内容而言均无法证明退还三间房屋的事实。因涉及仓库招租的照片没有原始载体，故对其真实性不予认可，对其余7张照片的真实性无异议，但照片中除了卡车之外，其余均为黄建的物品；诉讼之后，创远公司将部分物品堆放到拐角。综上，黄建提供的证据并不足以证明其已经将三间厂房交付给创远公司。一审法院认为，双方均未举证证明涉案厂房的建造经合法审批，故本案租赁合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄建虽表示其于2018年8月30日将涉案厂房中的三间返还给创远公司且涉案厂房存在漏水，要求调低使用费，但没有提供证据予以证明，对此不予采信。因房屋租赁合同无效，黄建应当向创远公司返还涉案厂房。黄建至今仍然使用涉案厂房，故黄建应当支付至实际返还之日止的使用费。对于使用费的计算依据，一审法院参考合同约定的标准，截至2020年5月19日，所欠使用费为1，279，650元，自2020年5月20日起至实际搬离之日止的使用费按照每日2835元计算。鉴于双方就涉案厂房签订租赁合同无效，故创远公司主张的滞纳金、解约违约金以及保证金不予退还的诉请，一审法院均不予支持。为避免诉累，已经收取的保证金本案一并处理。创远公司撤回要求黄建支付垫付罚款的诉讼请求，系其真实意思表示，与法无悖，可予准许。判决：一、黄建于判决生效之日起三十日内搬离上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX号库中厂房南面部分并将上述厂房返还给上海创远汽车销售有限公司；二、黄建于判决生效之日起十日内向上海创远汽车销售有限公司支付房屋使用费，截至2020年5月19日应支付的使用费为1，279，650元，自2020年5月20日起至实际搬离之日止的使用费按照每日2835元计算；三、上海创远汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内向黄建返还保证金157，500元；四、驳回上海创远汽车销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，黄建上诉所称租期内已退还三间厂房的问题，涉及到改变租赁面积及租金事宜，属于变更租约行为，应当以双方协商并达成合意为有效前提，黄建上诉坚持主张双方达成已变更租约内容合意，但其提供的证据不足。其以涉案厂房漏雨为由要求调低租费，亦证据不足。一审法院据此所作的判决并无不当。黄建的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，963.50元，由上诉人黄建负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二一年一月七日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……