江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏中民终11623号 上诉人（原审原告）：王云。 委托诉讼代理人：许春艳，上海源杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昆山市中楠房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路。 法定代表人：陈龙卓，总经理。 上诉人王云因与被上诉人昆山市中楠房地产开发有限公司（以下简称中楠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初4310号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 上诉人王云上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋的面积计算是套内面积加上公摊面积。关于套内面积，上诉人实际测量房屋长、宽分别为8.07米和3.97米，套内面积为32平方米，合同约定的每套套内面积为35.28平方米，仅套内面积与实际就相差3.28平方米。关于公摊面积，业主购买的房屋总面积只有54.66平方米，仅公摊面积就高达19.372平方米，被上诉人既未提供公摊计算依据，也未提供公摊清单。法院应要求被上诉人提供公摊测绘及计算相关材料，并准予上诉人的鉴定申请。上诉人已提交房屋面积套内实测图片供法院参考，但一审法院没有进行实际测量或请第三方测绘，直接采纳被上诉人提供的昆山市城乡房产测量有限公司提供的格式数据，属认定事实不清。二、《昆山市商品房屋竣工移交单》是被上诉人单方自行制作，用来交房使用，上诉人签收后，入住前发现面积不实，多次与被上诉人项目负责人联系，被上诉人均不予回应。被上诉人的行为已严重侵害上诉人的合法权益，一审法院却认为被上诉人退还了面积差价，属认定事实错误。三、被上诉人利用欺诈手段诱骗上诉人签订购房合同，伙同苏州成蒙地产营销策划有限公司、昆山葛瑞特商业管理顾问有限公司共同使用欺诈手段，让上诉人支付所谓团购费近10万元，又以高出当时实际交易价格将涉案房屋出售给上诉人。 被上诉人中楠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 原审原告王云向一审法院起诉请求：1.判决中楠公司按照合同约定支付王云两套房屋的面积差价款142889.92元；2.判决中楠公司支付租金损失，其中从2019年11月1日至2020年8月27日为5万元，之后租金每套按每月租金5000元的标准计算至中楠公司实际支付第一项款项金额之日止。 一审法院认定事实如下：中楠公司是中楠都汇广场项目的开发商。昆山葛瑞特商业管理顾问有限公司（以下简称葛瑞特公司）为中楠都汇广场开发商的委托销售代理人。 2015年4月6日，苏州成蒙房地产营销策划有限公司（以下简称成蒙公司）（甲方）与江苏圣辉律师事务所（以下简称圣辉律所）（乙方）签订《成蒙巢会员团购服务协议》一份，约定成蒙公司依托自身代理的项目资源优势，针对中楠都汇广场推出“成蒙巢团购会”，协议约定乙方为甲方提供实惠、便捷的服务；双方确认乙方意向购买1604、1605、1606、1607、1608、1609号办公楼房屋，甲方确保乙方享有总价减10万元/套的优惠，房屋优惠后价格为3781071元，六套团购服务费10万元，先付2万，剩余8万元明年四月底付清；双方确认，会员权益不得转让，每位会员每次仅可享受一套商品房的优惠价格，且仅限购买一套房产，一旦乙方以优惠价格与开发商签订购房协议后，乙方支付的信息服务费所对应的甲方购房优惠服务已履行完毕。双方还就其他事项进行了约定。该服务协议上购买方抬头载明为“江苏圣辉律师事务所、杨成越等”，落款签字为“王云”。 2015年9月10日，中楠公司与圣辉律所签订认购协议书一份，约定圣辉律所认购2幢1608、1615室，面积为137.85平方米，总价为1730258元，付款方式为按揭贷款，每套团购费16600元，如认购方自己无法到位，定金可退。该认购协议书中，认购方抬头载明为江苏圣辉律师事务所、杨成越、王云、杨世伟、王家林、郭胜珍、王锡书，购房方签字为王云，置业顾问为金菊，案场经理为郭宗华。杨成越、王云、杨世伟、王家林、郭胜珍、王锡书均为圣辉律所的工作人员。 最终，圣辉律所实际团购房屋为2幢1604、1605、1606、1607四套，总面积为218.64平方米，总价为2370276元，实际支付团购费为6.64万元。 2015年9月10日，中楠公司与圣辉律所签订《昆山市商品房购销合同》，约定将中楠都汇2幢1606、1607室以10791元/平方米出售给圣辉律所；以10891元/平方米的价格将1604、1605室出售给王云。 其中，中楠公司（甲方、卖方）与王云（乙方、买方）签订的两份《昆山市商品房购销合同》，分别约定中楠公司将其开发的中楠都汇2幢1604室、1605室出售给王云。两份合同的第三条均约定，该商品房的用途为办公楼，商品房[合同约定]建筑面积共54.66平方米，套内面积35.28平方米。第四条均约定，双方按建筑面积计算该商品房价款，办公楼单价每平方米10890.99元，金额为595301.5134元。第五条均约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条规定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：经双方友好协商，面积按昆山市城乡房产测量有限公司提供实测报告经昆山市房产交易中心核准备案后为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），出让人与买受人双方按合同约定房价多退少补，超过3%，房价由出卖人承担。该合同还对部分其他事项进行了约定。 一审另查明：2016年8月10日，圣辉律所以成蒙公司在提供团购服务中存在欺诈，其未享受到购房优惠为由，向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，请求判决成蒙公司、葛瑞特公司返还团购款6.64万元，并赔偿损失40万元（优惠团购价损失100000元/套*4套、租金损失按180000元/年从2014年9月看房之日开始计算至判决生效之日、房屋差价损失3000元/平方米*250平方米，总计约1510000元，确定主张损失金额400000元）。2016年11月29日，该院作出（2016）苏0583民初12456号民事判决，判决成蒙公司返还圣辉律所团购款66400元，并赔偿损失153000元。后圣辉律所、成蒙公司不服该判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院审理后认为，圣辉律所及王云在购买中楠都汇广场2幢1604室、1605室、1606室、1607室四套房屋中享受了“3万元抵10万元”的优惠，成蒙公司在团购服务中并不存在违约，不应当承担违约责任，赔偿损失，并据此作出（2017）苏05民终2364号民事判决书，判决撤销（2016）苏0583民初12456号民事判决，驳回圣辉律所的全部诉讼请求。 本案审理中，王云为证明涉案房屋面积与约定不符，提交了其自行制作的套内实测面积图片一页，其称合同约定的建筑面积为54.66平方米，套内面积为35.28平方米，但经实际测量，房屋的长、宽分别为8.07米和3.97米，套内面积为32平方米，故套内面积误差为3.28平方米，建筑面积误差为6.56平方米。中楠公司对该图片不予认可，并提交昆山市城乡房产测量有限公司出具的《房屋建筑面积计算报告》，该报告显示昆山市都汇广场2号楼1604室和1605室的面积情况均如下：计算式为“8.4*4.2”，套内面积为“35.28平方米”，分摊面积为“19.372平方米”，建筑面积为“54.65平方米”（该报告加盖昆山市城乡房产测量有限公司的公章、业务专用章以及昆山市住房和城乡建设局的房产测绘成果审核专用章）。王云表示该报告与本案无关，真实性由法院审核，房屋面积应以实际面积为准。 另，为证明其已将房屋面积差价款218元支付给王云，中楠公司提交了中国农业银行苏州分行电子回单及中楠公司的收款凭证各一份。其中，电子回单显示中楠公司于2018年8月23日向王云汇款2514元；收款凭证显示“王云2#1604-1605，交款项目为：房款差额：-109+-109=-218，维修基金：1366+1366=2732，金额2514元”。中楠公司称涉案两套房屋合同约定面积54.66平方米，实际面积54.65平方米，每套房屋应退差额109元，两套218元，中楠公司应退还218元；王云应向中楠公司支付维修基金，两项结算后王云向中楠公司支付2514元。王云表示这是中楠公司单方核算的，不清楚是什么意思，其坚持诉请。 以上事实，有王云提交的商品房购销合同、银行交易记录、（2016）苏0583民初12456号民事判决书、图片，中楠公司提交的面积计算报告、电子回单、收款凭证，（2017）苏05民终2364号民事判决书，当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，王云与中楠公司签订的《昆山市商品房购销合同》约定的房屋建筑面积为54.66平方米，并约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”、“产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积按昆山市城乡房产测量有限公司提供实测报告经昆山市房产交易中心核准备案后为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），出让人与买受人双方按合同约定房价多退少补，超过3%，房价由出卖人承担”。上述合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王云以其向中楠公司购买的房屋面积不足为由要求中楠公司支付房屋面积差价款，但其自行测量的房屋套内面积不能证明房屋的面积实际情况。根据中楠公司提交的经昆山市城乡房产测量有限公司和昆山市住房和城乡建设局认可的《房屋建筑面积计算报告》，涉案两套房屋的建筑面积均为54.65平方米。相较于合同约定面积，中楠公司实际交付的房屋相较于合同约定缺少了0.01平方米。现中楠公司提交的银行电子回单和收款凭证可以证明王云在向中楠公司支付维修基金时，已将房屋建筑面积减少的差价部分进行了抵扣。由于中楠公司已按合同约定根据建筑面积误差退还了差价款，因此，王云提起本案诉讼再次要求中楠公司赔付房屋面积差价款依据不足，一审法院不予支持。关于王云要求中楠公司支付租金损失的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院碍难支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回王云的诉讼请求。案件受理费4158元、减半收取2079元，财产保全申请费1370元，合计3449元，由王云负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，王云与中楠公司签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效。本案中，王云主张中楠公司交付的房屋面积与合同约定面积不符，要求中楠公司支付面积差价款14万余元，但王云提交的其自行制作的套内实测面积图片并不具有证明力，本院碍难采信。中楠公司提交的经昆山市城乡房产测量有限公司和昆山市住房和城乡建设局认可的《房屋建筑面积计算报告》，证明涉案两套房屋的建筑面积均为54.65平方米。中楠公司实际交付的房屋面积相较合同约定面积仅少了0.01平方米，而中楠公司提交的银行电子回单和收款凭证，证明房屋建筑面积减少的差价部分已在王云支付维修基金时予以抵扣。故房屋面积差价问题已经处理完毕，王云要求中楠公司支付面积差价款14万余元，明显依据不足，本院不予支持。王云要求中楠公司支付租金损失，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，王云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4158元，由上诉人王云负担。 本判决为终审判决。 审判员 周 红 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 张颖彤 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。