江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初6855号原告：倪顺录，男，1972年7月1日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：罗利军，江苏三曦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，江苏三曦律师事务所律师。被告：张莉莉，女，1980年1月20日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：吴旻，男，1976年6月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告倪顺录与被告张莉莉、吴旻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月06日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告倪顺录及其委托诉讼代理人罗利军、刘伟，被告张莉莉、吴旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪顺录向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付售房款325000元；2、判令被告按照逾期未付房款325000元的万分之三即每日975元的标准支付自2020年8月10日至偿付时止的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：2019年10月22日原告在南京市大连山强制隔离戒毒所，在南京市秦淮区公证处蔡某公证员面前办理委托售房公证，委托倪某出售位于栖霞区不动产，委托权限为特别授权。2019年11月28日原告的代理人倪某在南京房地产销售有限公司的居间下与被告张莉莉、吴旻签订《南京市存量房买卖合同》，将上述房屋出售给两被告，售房款100万元，建筑面积45.79平方米。2020年8月2日原告从戒毒所出来，只拿到675000元的售房款，原告找被告，被告就挂断电话。原告找倪某问情况，倪某总是说就这么多钱。为维护合法权益，原告现依据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。被告张莉莉、吴旻辩称，本案房屋的实际成交价格为84万元，其中定金2万元、首付款32万元、贷款50万元，被告已经支付全部款项。本院经审理认定事实如下：2019年10月18日，倪某以倪顺录（出售方、甲方）代理人名义与被告张莉莉（买受方、乙方）以及大贺房地产销售有限公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》1份，约定甲方将其位于某某路XX号XX幢二单元XXX室（简称案涉房屋）出售给乙方，房屋建筑面积45.79平方米，房屋售价84万元即甲方净得价，乙方承担双方交易税费。同日三方达成补充协议，约定乙方于签订本合同当日支付甲方定金2万元；甲乙双方约定于2019年11月30日前与贷款银行签订借款合同，购房款50万元乙方以公积金贷款方式支付给甲方；乙方于贷款审批通过3日内将购房款30万元支付给甲方；乙方留尾款2万元，在甲方交房且室内户口全部迁出时以现金方式支付给甲方；甲方承诺2019年11月30日前办理完公证，公证费甲方承担。2019年10月18日，倪某出具《声明函及承诺》1份，载明倪某已将出售案涉房屋的情况告知倪顺录，届时如因其他产权人共有权人不履行本人所签合同导致房屋买卖三方合同或委托代理合同不能生效，则本人愿意支付中介费15000元，同时支付买房人84000元作为违约金。同日，倪某以倪顺录（甲方）代理人名义与张莉莉（乙方）签订《协议书》1份，载明：甲乙双方协商，就乙方购买案涉房屋，应乙方要求，甲方为配合乙方办理公积金贷款50万元，双方协商将南京市存量房买卖合同总价定为甲方净得价人民币100万元整，除协助乙方办理贷款情况，其他任何情况以实际成交价为准，实际成交价甲方净得价84万元整。2019年10月22日，委托人倪顺录向受托人倪某出具《委托书》，载明：委托人倪顺录是案涉房屋的产权登记人，因委托人无法亲自办理，现委托倪某代为办理案涉房屋的出售事宜，委托权限：1、签署买卖合同，办理送件、出件、撤件手续；2、办理上述房屋所有权的转移手续；3、办理存量房资金及佣金监管手续或免网签手续，签署相关文件；4、协助买方办理银行贷款手续，代签银行贷款文本；领取新的不动产登记证；5、修改房产证密码及办理挂失、补办上述房产不动产登记证；6、交付房屋、办理物业交接手续；7、缴纳各类税、费，领取退税或补贴；8、办理上述房产出售有关的其他事宜。委托人在授权范围内所签署的文件，委托人均承认并承担相应的法律后果，委托期限自2019年10月22日至2020年10月21日，受托人无转委托权。当日，江苏省南京市秦淮公证处出具（2019）宁秦证民内字第4493号公证书，载明：兹证明倪顺录于2019年10月22日在南京市大连山强制隔离戒毒所，在蔡某公证员及公证员助理毛某的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知晓委托的法律意义和法律后果，倪顺录的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第143条的规定。2019年11月28日，倪某作为倪顺录（甲方、卖方）的代理人与被告张莉莉、吴旻（乙方、买方）签订《南京市存量房买卖合同》1份，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，房屋建筑面积45.79平方米，房屋转让价款为100万元，其中定金4万元，尾款4万元，贷款审批通过3日内首付款42万元由双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款50万元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2019年11月30日前与贷款银行签订借款合同；甲方同意乙方自留尾款4万元，在房屋交付时双方自行交割。2019年10月18日，倪某以倪顺录的代理人名义出具收条，载明收到张丽丽购买本人案涉房屋定金2万元。2019年11月28日，吴旻向倪某名下银行账户分别转账2.05万元，10万元、20万元，倪某也于同日出具收条，载明：今收到吴旻购买本人案涉房屋处房产房款人民币32万元，首付款尾款已结清。2020年1月3日，吴旻作为借款人委托中国工商银行（住房公积金贷款银行）将贷款50万元存入倪顺录名下的银行账户。审理中，被告表示案涉房屋于2020年11月28日已交付并过户。本院认为，本案中，基于2019年10月22日倪顺录出具的《委托书》，2019年11月28日倪某作为倪顺录的代理人与两被告签订的《南京市存量房买卖合同》在上述委托权限和委托期限内，不存在超越代理权或没有代理权的情形。原告主张案涉房屋总价应以《南京市存量房买卖合同》中约定的100万元为准，被告辩称案涉房屋实际成交价为84万元，为此提交了2019年10月18日倪某与张莉莉签订的《房地产买卖中介合同》、《协议书》、转账记录及倪某出具的收条。本院经审查认为：1、《房地产买卖中介合同》中约定案涉房屋售价为84万元，《协议书》中明确约定为配合被告办理公积金贷款50万元，双方协商将南京市存量房买卖合同总价定为100万元整，实际成交价为84万元；2、被告实际向倪某支付定金2万元、首付款32万元、向倪顺录支付公积金贷款50万元，合计84万元；3、倪某于2019年11月28日收到首付款32万元后，其在委托期限内出具的收条中亦载明首付款尾款已结清。因此，原告虽以倪某签订《房地产买卖中介合同》时没有在委托期限内存在无权代理情形否认该合同约定的房屋成交价，但综合分析上述证据，《南京市存量房买卖合同》系为办理案涉房屋权属过户登记向相关房屋登记机关备案使用的合同，其约定房屋转让价款为100万元仅系为配合被告办理公积金贷款，并非双方的真实意思表示，倪某作为倪顺录的代理人无论在委托期限外还是委托期限内与两被告关于案涉房屋售价的真实意思表示均是84万元，双方亦按照约定的84万元房屋售价实际履行，故原告主张被告再给付售房款325000元及相应违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告倪顺录的诉讼请求。案件受理费6175元，减半收取3087.5元，由原告倪顺录负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张璐二〇二一年一月十二日法官助理邓广灿书记员杜娟