河北省平泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0823民初712号原告巩德军，住平泉县。委托代理人郭玉伟，河北鼎梓律师事务所律师。被告平泉万福房地产开发有限公司。住所地平泉县平泉镇西三家村。法定代表人成万万，总经理。委托代理人丁向杰，河北时扬律师事务所律师。原告巩德军与被告平泉万福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日、2016年3月16日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告巩德军及其委托代理人郭玉伟，被告平泉万福房地产开发有限公司的委托代理人丁向杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告开发坐落于平泉县平泉镇西三家村万福城二期商品房。原被告双方于2013年4月10日签订了预约申请书，原告购买8#楼4单元602号楼房，双方约定了2013年12月31日交房。到期后被告未交房，更换房号为13#楼2单元903室，于2015年3月16日重新签订了预约申请书，被告承诺2015年12月31日交房，如逾期交房返还双倍定金。原告先后缴纳房款164122元、地下室款16020.00元，合计180142.00元。现被告未取得预售许可证等手续，也无法交房，特诉至法院，要求1、依法确认原被告双方签订的《预约申请书》无效；2、判令被告返还购房款及地下室款180142.00元并支付利息，利息以中国人民银行同期贷款利率四倍进行计算，时间从交款之日起至被告返还全部房价款止。3、要求被告赔偿原告房屋租赁费31000.00元。保留要求被告赔偿一倍购房款及经济损失的诉权，不在本案中主张。原告庭审中称：被告在未取得商品房预售许可证也未告知原告的情况下，原被告双方签订预约申请书。该申请书内容具备了双方之间的名称、住所，商品房的基本情况、商品房的销售方式，商品房价款的确定方式以及总价款、付款时间、付款方式，交付商品房日期等商品房买卖合同的主要内同，且原告已经按约定付了购房款，该预约申请书应当认定为商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》等相关规定，应当认定原被告双方签订的预约申请书无效。因被告的过错导致双方签订的预约申请书无效，被告应返还原告已支付的购房款，并支付从原告交款之日起按同期银行贷款利率四倍计算利息。保留要求被告赔偿给原告已经交付的一倍购房款及房屋差价损失的诉权，不在本案主张。原告提供证据如下：1、2013年4月10日双方签订098号预约申请书复制件一份，原件被告已经收回；2、2015年3月16日双方签订的预约申请书原件一份及购买地下室协议原件一份；3、收款收据2张，一张为房款，载明2013年4月10日缴纳房款180000.00元，房款164122.00元，多余部分转入房款，另一张为地下室房款16020.00元；4、房屋租赁合同4份及房东王树民提供的证明一份。被告辩称：第一、双方签订的预约申请书是双方自愿真实意思表示是有效的。被告万福公司在2016年正在积极筹划开工建设，而且相关证照也在跟政府协商办理中，虽不能按照申请书约定向原告交付房屋，但原告要求返还预付金我方不予认可。第二、预约申请书与商品房买卖合同这两个是具有完全不同的法律含义，适用不同的法律规定。双方签订的预约申请书只是一个意向书，对双方都没有约束力，因为有意向后双方并没有签订或确定房屋买卖合同。预约申请书是原告预约购房意向，这个不是商品房买卖合同，而且这个意向是双方自愿达成的，所以说我们认为应该是有效的。具体说以后如何建设是以后的问题，与双方的意向不能完全一致。所以在没确定房屋买卖合同的时候，原告以买卖意向向被告要求相关损失没有法律依据。第三、原告要求经济损失没有计算依据以及要求承担责任的法律依据，我方也不予认可。第四、原告要求返还预付金因为我方认为预约申请书有效，所以我方不同意返还。但如果返还，我方同意返还预付金的本金以及自原告提供申请书原件及缴纳预付金收据原件确定的日期承担银行同期贷款的利息，双方签订的预约申请书日期应该是2015年而不是其诉状中所说2013年。缴纳预付金的票据也是2015年并非2013年。质证意见如下：2013年申请书复制件无法核对，不予认可。对原告提供的租赁合同，因预约申请书约定交工日期为2015年12月31日，起诉日期为2016年1月7日只相差七天，以前是否租赁房屋与我方无关，即使租赁了也不能算为损失，与本案无关我方也不予承担。无相关证据向法庭出示。证据的分析与认定：原告所举098号预约申请书复制件、2015年3月16日申请书原件及附件原件结合两份现金收据原件，本院均予以采信。原告所举房屋租赁合同4份及房东王树民提供的证明一份，无相关证据佐证与本案的关联性，本院不予采信。根据原被告双方的诉辩陈述及本庭采信的有效证据，本庭审查确认如下事实：被告平泉万福房地产开发有限公司开发坐落于平泉县平泉镇西三家村万福城二期商品房。原被告双方于2013年4月10日签订了预约申请书，原告购买8#楼4单元602号楼房，缴纳购房款180000.00元，双方约定了2013年12月31日交房，到期后被告未交房。双方于2015年3月16日重新签订了预约申请书，原告购买万福城二期13#楼2单元903室，被告承诺2015年12月31日交房，如逾期交房返还双倍定金，原告补缴房款142.00元。原告先后共计缴纳房款、地下室款，合计180142.00元，其中地下室款16020.00元。现被告未取得预售许可证等手续，也无法交房。本院认为，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下以《预约申请书》形式向原告预售房屋，致原被告双方签订的《预约申请书》无效，被告应承担由此而产生的法律后果。原告缴纳部分预约购房款，被告将该款用于楼盘建设及资本运作，考虑到该款项的支付目的及用途，原告主张被告返还已付购房款并赔偿自实际交款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算损失的请求，本院予以支持。原告主张租房损失，证据不足，本院不予支持。保全费主张，无证据佐证，本院亦不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《城市商品房预售管理办法》第十条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经审判委员会讨论决定判决如下：一、原告巩德军与被告平泉万福房地产开发有限公司于2013年4月10日及2015年3月16日签订《预约申请书》无效。二、被告平泉万福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告巩德军预购房款180142.00元。并支付180000.00元自2013年4月10日起至本判决书确定的履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的利息，142.00元自2015年3月16日起至本判决书确定的履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4467.00元，由被告平泉万福房地产开发有限公司负担3811.00元，由原告巩德军656.00元（于本判决书生效之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院（并交纳二审案件受理费4467.00）。审 判 长  张赓宇审 判 员  张树军代理审判员  刘雪锋二〇一六年五月十日书 记 员  陶立群附页：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。4、《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条上诉应当递交上诉状。上诉状的内容，应当包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。第一百六十六条上诉状应当通过原审人民法院提出，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。