湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终433号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖**，女，1965年9月9日出生，汉族，湖北省汉川市人，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：代帅（系肖**之子），1985年4月16日出生，汉族，湖北省孝感市人，住址同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘红印，男，1976年1月21日出生，汉族，江西省南昌市人，住武汉市江岸区。上诉人肖**因与被上诉人刘红印房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。肖**上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审;2.一审、二审诉讼费均由刘红印承担。事实与理由：1.双方合同解除时间不是2020年4月9日，应是2020年4月12日，因为双方在4月12日见面，4月9日只是被上诉人单方面发的消息告知合同解除。2.押金30000元都不应返还被上诉人，因为是被上诉人单方面违约不租的。3.关于房屋占用费，被上诉人应该从2020年2月16日一直付到2020年8月16日，不应该免除租金，我们收房不存在交接延迟错误。刘红印辩称，1.被上诉人本不想解除合同，还想继续经营。合同是2020年4月9日解除的，被上诉人通过微信和肖**沟通了的，上诉人同意解除。2.被上诉人没有违约，因为被上诉人当时不在武汉，在江西南昌，上诉人以我没有交租金为由，不跟我续签。3.一审法院免除两个月租金在情理之中，因为是疫情期间，虽然承租了门面，但是并未经营。被上诉人4月9日就拍了图片发给了上诉人，告知其已经搬空了，多次叫上诉人拿钥匙她不来拿。后来被上诉人不交钥匙是因为上诉人不退给我押金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖**向一审法院起诉请求:1.解除肖**与刘红印签订的《房屋租赁合同》；2.刘红印支付2020年2月16日至2020年8月12日期间的房屋占用费29500元；3.刘红印承担本案诉讼费用。刘红印向一审法院提出反诉，请求：1.肖**与刘红印签订的《房屋租赁合同》于2020年2月15日解除；2.肖**退还刘红印押金30000元；3.肖**承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：肖**系武汉市硚口区崇仁路116号1层8-1号（原崇仁路A栋）商铺（建筑面积36平方米）的所有权人。2016年8月15日，肖**（甲方）与刘红印（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将武汉市硚口区崇仁路116号1层8-1档门面出租给乙方合法经营；租赁时间为五年，从2016年8月15日起至2021年8月15日止，前三年每月租金为4500元整，2019年8月15日至2020年8月15日每月租金为5000元，2020年8月15日至2021年8月15日每月租金为5500元整，每年按10%增长；乙方交甲方押金30000元整，租金按6个月一次性付给甲方，计税后27000元整，按合同时间交付租金，先付款后使用，超过三天不交租金视为乙方退租，合同自动终止，甲方不退乙方押金，五年租期满，乙方在租金同等的条件下有优先承租权；乙方如果要求提前退租时，必须提前2个月通知甲方认可，并办好结算手续，押金多退少补。”合同履行过程中，刘红印于2019年8月16日向肖**支付了2019年8月16日至2020年2月15日的租金。2020年2月16日，肖**要求刘红印支付租金，刘红印表示其在老家，回武汉就给，双方发生争执。2020年4月9日，刘红印提出退租并要求退还押金，肖**说好的，并要求刘红印尽快搬。2020年4月11日，刘红印通知肖**店铺已清空，要求办理交接，肖**以刘红印拖欠租金以及物品未清空为由，未办理交接手续也未退还押金。2020年6月22日，肖**要求刘红印搬走或付房租，刘红印表示不退押金就不搬。2020年7月，肖**向本院提起诉讼。2020年8月2日，刘红印通知肖**次日领取门面钥匙。肖**2020年8月10日看到消息后与刘红印联系，双方于2020年8月12日办理了房屋交接手续。一审法院认为：肖**与刘红印签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”刘红印承租案涉房屋系用于经营餐饮，受疫情防控措施影响，刘红印在疫情期间不在武汉市，无法经营，没有营业收入，故肖**以刘红印未按约定支付租金为由解除合同并要求刘红印承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。因案涉房屋在疫情期间受疫情防控措施影响而无法正常使用，一审法院根据公平原则酌情免除刘红印两个月的租金。刘红印2020年4月9日提出退租后，肖**表示同意，双方对解除租赁合同达成了一致意见，故《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除。合同解除后，刘红印应当将房屋返还给肖**，肖**应当将押金30000元返还给刘红印。房屋交接过程中，刘红印2020年4月11日通知肖**办理交接，肖**未及时办理，刘红印2020年8月2日通知肖**次日领取门面钥匙，肖**2020年8月12日才去领取，故肖**对房屋交接的迟延存在过错，亦应承担相应责任。扣除两个月免租期后，一审法院酌定2020年4月16日至2020年8月12日的占用费由刘红印承担3个月的占用费15000元，占用费与押金冲抵后，肖**还应退还刘红印押金15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，一审判决：一、肖**与刘红印签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；二、肖**于本判决生效之日起7日内向刘红印返还押金15000元；三、驳回肖**其他诉讼请求；四、驳回刘红印其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取213元，反诉费275元，共计488元，由肖**负担400元，由刘红印负担88元。二审中，当事人没有提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三，一是肖**与刘红印签订的《房屋租赁合同》于何时解除；二是刘红印是否有权要求押金返还；三是一审法院酌定免除部分租金及占用费是否合理。关于第一个焦点，肖**认为双方签订的合同于2020年4月12日解除，理由是双方于当天见了面，而4月9日仅是刘红印单方面发通知解除。本院认为，根据双方的微信聊天记录，刘红印于2020年4月9日向肖**发送微信表示要解除合同，肖**随即作出了同意解除合同的意思表示，至此双方对解除合同达成了合意，《房屋租赁合同》已解除，后续双方见面并未变更前述意思表示，故上诉人的该点上诉理由不能成立。关于第二个焦点，双方在《房屋租赁合同》中约定“乙方（刘红印）如果要求提前退租时，必须提前2个月通知甲方（肖**）认可，并办好结算手续，押金多退少补”。刘红印在解除合同时给肖**发信息“嫂子你那门面我不租了、压（押）金退结我”，肖**随后回复“好的，没关系，尽量快搬”。由此可见，刘红印提前解除合同并要求返还押金是有合同依据的。虽然本案中刘红印并未提前两个月通知肖**，但肖**随即同意解除并未就押金返还事宜提出异议，且双方实际交接房屋是在四个月后，实际上给了上诉人一定的准备期，故一审法院判决抵扣租金及占用费后返还剩余押金符合双方当事人的意思表示。关于第三个焦点，一审法院考虑到疫情原因导致了刘红印确实在一段时间内没有实际经营，该部分的损失系不可抗力所致，应由双方分担，故免除了刘红印两个月的租金并无不当。从双方的微信聊天记录来看，双方在合同解除后因租金和押金的争议未能及时办理房屋交接，均有过错，一审酌定2020年4月16日至2020年8月12日的占用费由刘红印承担3个月的占用费15000元，本院予以尊重。综上所述，肖**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912元，由上诉人肖**负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年一月十五日法官助理庄敏书记员陶叶珊