成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第423号原告四川蜀电集团有限公司。法定代表人曾嘉志，四川蜀电集团有限公司总经理。委托代理人钟静晶，四川君合律师事务所律师。被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司。法定代表人刘富蓉，成都壹嘉商业经营管理有限责任公司经理。委托代理人关红全，男，该公司员工。委托代理人孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。第三人肖静，女，住成都市青羊区。原告四川蜀电集团有限公司（以下简称蜀电公司）与被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司（以下简称壹嘉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。被告壹嘉公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议,本院于2014年1月13日作出（2015）锦江民管初10号民事裁定书，驳回被告壹嘉公司管辖异议。被告壹嘉公司不服，提出上诉。四川省成都市中级人民法院于2015年8月4日作出驳回上诉的终审裁定。由于肖静与本案有利害关系，原告蜀电公司申请追加其为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法由审判员李洪琳适用简易程序进行独任审判，于2015年12月18日、2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告蜀电公司的委托代理人钟静晶、和被告壹嘉公司的委托代理人关红全、孙泽凤到庭参加诉讼。第三人肖静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告蜀电公司诉称，原、被告于2013年7月签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于成都市梨花街12号城市理想一层143－150、156－161号，共14间，共计321.25平方米的营业房出租给被告，承包经营期限自2013年7月1日起至2018年9月30日止。租金为2013年10月1日至2014年9月30日为80元/平方米/月，2014年10月1日至2015年9月30日为95元/平方米/月。租金支付方式为半年支付，被告在2013年8月11日前支付第一次租金，第一次租金为期限2013年10月1日至2014年3月31日，租金154200元。以后每次支付租金在上一个半年的结束前一个月到账。同时，合同约定被告应按时交纳自行负担的费用，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权解除合同。被告逾期支付租金，每逾期一日，则须按当年租金的两倍支付滞纳金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按合同约定支付租金及物业管理费等其他费用。2014年8月11日起未足额缴纳租金。原告曾多次催收，被告的行为严重违约，原告于2014年8月15日向被告送达了解除租赁合同的通知，告知双方合同于2014年8月30日解除。被告于2014年10月31日返还了143－147、149、156－158号房屋，尚有五间未返还。故诉来法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年8月30日解除；被告立即返还原告所有的位于成都市梨花街12号城市理想一屋148、150、159、160、161号共计120.28平方米的房屋（庭审中变更为要求被告及第三人返还原告所有的位于成都市梨花街12号城市理想一屋159、160、161号共计73.02平方米房屋）；2、被告向原告支付截止2014年11月30日欠缴的房屋租金共计165237.5元，租金滞纳金701008元，物业管理费14572.70元，各项费用支付至实际返还房屋之日止。（庭审中变更为：被告向原告支付截止2014年8月30欠缴的房屋租金共计78500元及按照当年日租金的二倍支付违约金，违约金为2.67元/天/平方米，自2013年8月12日起至租金实际支付完毕之日止；被告支付房屋占用费，2014年8月31日至2014年10月31日是14间，共321.25平方米，房屋占用费共计51400元，2014年11月1日至2015年2月15日5间共计120.28平方米，房屋占用费33678.4元，2015年2月15日至2015年12月14日3间共计73.02平方米，房屋占用费58416元，该费用支付至实际返还房屋之日止，第三人对159、160、161号三间房屋的占用费承担连带支付责任，被告及第三人按银行同期贷款利率向原告支付上述对应占用费的利息）；支付物业管理费14572.7元（当庭撤销该诉讼请求）；3、被告承担本案全部诉讼费。被告壹购公司辩称，1、认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年8月30日解除。2、在原告提出解除合同后，被告开始陆续返还房屋，对原告要求返还的159、160、161房屋被告多次要求原告收房，但是原告却始终怠于行使收回房屋的权利，导致房屋至今未归还。该房屋现在由第三人实际占用，在原、被告合同已经解除的情况下，被告无权要求第三人返还房屋，应当由原告向第三人要求返还房屋，并主张房屋占用费。3、被告认可截止2014年8月30日租金尚欠78500元，被告向原告缴纳租赁保证金70000元，被告愿意将该保证金冲抵应当支付的租金。被告积极返还房屋，但原告怠于收回房屋，故被告不应支付双方解除合同后的房屋占用费。4、滞纳金是怠于缴纳行政部门的费用才会产生滞纳金，是具有行政处罚性质的费用，原告并非行政部门，无权收取滞纳金。即便原告主张的滞纳金有违约金性质，被告在合同履行中没有违约行为，被告没有及时支付租金是因为染坊街市政改造，导致生意受到影响，是被告无法改变和阻止的变更，故被告不应支付违约金。即便被告应当支付违约金，但违约金约定过高。5、诉讼费不应由被告承担。第三人肖静未到庭陈述意见，也未提交证据。经审理查明，2013年6月19日，原、被告双方签订《房租赁合同》，约定原告将其所有的位于成都市梨花街12号城市理想一层143－150、156－161号，共计321.25平方米的14间营业房出租给被告，租赁期限自2013年7月1日起至2018年9月30日止，其中2013年7月1日至2013年9月30日为免租期。租金标准为：2013年10月1日至2014年9月30日为80元/平方米/月，2014年10月1日至2015年9月30日为95元/平方米/月。2016年10月1日至2017年9月30日为200元/平方米/月，2017年10月1日至2018年9月30日为260元/平方米/月。租金支付方式为半年支付，被告在2013年8月11日前支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金154200元。以后每次支付租金在上一个半年的结束前一个月到账。原告收取被告保证金70000元，在本合同期满终止后原告按约定将房屋交还被告，完成相关款项结算后七个工作日内退还给被告。若被告提前退租，应提前两个月通知原告并征得原告的同意，原告在被告办理完退租的相关手续、结清相关费用后，将保证金退还被告或抵作相关费用，否则保证金不退。如因被告违反本合同约定，原告有权先从保证金中获得款项及赔偿，原告扣除被告保证金，不影响原告按本合同约定追究被告违约责任。租赁期限内被告应按时交纳自行负担的费用。原告有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和被告继续有效。被告可以转租，但被告转租给第三人的租赁期限不得超过本合同约定的租赁期限。租赁期限内，被告逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的，或拖欠房租累计一个月及以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。被告逾期支付租金，每逾期一日，被告须按当年日租金的两倍支付滞纳金。租赁期满，被告应当如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金两倍的滞纳金。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同签订后，2013年7月5日，被告向原告交纳了保证金70000元。2013年11月22日，被告向原告支付租金100000元、2014年1月14日，被告向原告支付租金54200元，2014年7月8日，被告向原告支付租金50000元。2014年8月15日，原告向被告发出《关于解除＜房屋租赁合同＞的通知》，载明被告应于2014年3月31日前支付2014年4月1日至2014年9月30日的租金共计154200元，经多次催收后，被告仅支付50000元，至今未支付。特函告被告，双方合同于2014年8月30日解除。请被告于2014年8月25日前付清欠缴的租金78500元及违约金157000元。被告承租后未能转租的房屋，请于2014年8月30日交还，已转租的房屋，请于2014年8月25日前向原告提供与转租有关的全部资料，及时与原告办理转租房屋租金及相关费用结算，并协助原告与相关第三人处理后续租赁事宜。另查明，2014年5月14日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》三份，将位于成都市梨花街12号城市理想一层159、160、161号产权面积共计73.02平方米的商铺出租给第三人使用，用于经营百货类商品及经营管理公司统一规划的商品。租赁期限自2014年5月14日至2017年8月13日，共计39个月。现该租赁房屋仍由第三人占有、使用。2014年10月31日，被告向原告交还了143－147号、149号、156－158号商铺。2015年2月15日，被告向原告返还了148、150号商铺。2015年12月18日庭审中，被告认可双方合同于2014年8月30日解除，原告同意将被告交纳的70000元保证金抵扣作为应付租金。被告陈述第三人只向其交纳了租赁第一年的租金，之后的租金未向其支付。上述事实的认定，有原告提交的原、被告的组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份信息、第三人身份证、产权证14份、解除合同通知、原、被告双方提交的房屋租赁合同、兴业银行现金存款凭证2张、通存通兑收账通知书2张，被告提交的2014年10月31日收条、2015年2月15日收条、房屋租赁合同、承租人身份证复印件以及原、被告双方当事人的陈述在案佐证。关于原告提交的2014年5月30日律师函，拟证明原告向被告发出律师函，催收被告拖欠的租金。被告否认收到律师函。本院认为，原告未提交证据证明向被告送达过该律师函，故不能认定被告已收到，该证据不能作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。关于被告提交的2015年1月21日告知函、EMS快递单、邮政查询，拟证明被告要求原告接受商铺148、150号，原告怠于行使权利，被告支付租金仅能计算至合同解除之日。原告否认收到该告知函。本院认为，被告提交的邮件查询显示，邮件未妥投。原因为人已他往。故不能认定原告收到了被告发出的告知函。该证据不能作为认定本案事实的证据使用。关于被告提交的2015年8月18日接收房屋告知函、中通快递寄件单、快递查询，拟证明被告发函要求原告接收159、160、161号商铺。原告在接受邮件后，仍不到场收房屋，被告不应当支付滞纳金。被告否认收到该告知函。本院认为，该邮件邮寄地址为成都市温江区柳城镇建设路41号。投递查询显示为拍照签收，而双方签订的合同中原告的地址为成都成飞大道1号青羊工业总部基地A区5栋2F，故现有证据不能认定原告收到了被告发出的该告知函，该证据不能作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年8月30日解除，被告予以认可，故本院对此予以确认。关于返还房屋。原告起诉要求被告及第三人返还原告所有的位于成都市梨花街12号城市理想一层159、160、161号共计73.02平方米的房屋。被告辩解房屋由第三人实际占有使用，被告没有返还房屋的义务。本院认为，合同解除后，合同的权利义务终止，被告已无权基于其与原告签订的《房屋租赁合同》占有、使用房屋。因被告承租的上述房屋目前由第三人占有、使用，故第三人负有相应的腾房交付义务，尚未返还的房屋应由第三人返还。关于租金及违约金。原告起诉要求被告向原告支付截止2014年8月30日欠缴的房屋租金共计78500元，被告予以认可，同时原告在2015年12月18日庭审中同意将被告交纳的70000元保证金抵扣作为应付租金，本院予以确认。故被告应支付的租金为8500元。被告认为不应支付违约金。本院认为，双方合同约定，被告应于2013年8月11日前支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金154200元。以后每次支付租金在上一个半年的结束前一个月到账。故2014年4月1日至2014年9月30日的租金154200元被告应于2014年2月28日前向原告支付，但被告于2014年7月8日才向原告支付租金50000元，尚欠截止2014年8月30日的租金78500元未支付，其行为已构成违约，应当自2014年3月1日起承担违约责任。但原告向被告发出的解除合同通知书自认被告应于2014年3月31日前支付2014年4月1日至2014年9月30日的租金，故违约的起算时间以2014年4月1日起算。被告辩解称没有及时支付租金是因为染房街市政改造，导致生意受到影响，是被告无法改变和阻止的变更，其不应支付违约金。即使应当支付，违约金过高。本院认为，被告租赁房屋并非自己用于经营，而是转租他人以盈利，该商业行为本身存在风险，染房街的市政改造并不必然导致其租赁房屋无法转租，故市政改造并非合同约定的不可抗力导致合同不能继续履行。其辩解不应支付违约金的意见不能成立，本院不予支持。但双方合同约定逾期支付租金，每逾期一日，按当年日租金的两倍支付滞纳金。合同约定的滞纳金实为逾期支付租金的违约金，该约定明显过高，租金的损失即为资金的占用利息，故本院酌情认定按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，自2014年3月1日起至2014年7月8日，以154200元为基数，2014年7月9日至2015年12月18日以78500元为基数，2015年12月19日至实际付清之日止，以8500元为基数计算。关于房屋占用费及利息。原告要求被告支付2014年8月31日至2014年10月31日14间房屋（143－150号、156－161号，共321.25平方米）的占用费共计51400元，2014年11月1日至2015年2月15日5间房屋（148、150、159－161号，共计120.28平方米）的占用费33678.4元，2015年2月15日至2015年12月14日3间房屋（159－161号、共计73.02平方米）的占用费58416元，该费用支付至实际返还房屋之日止，第三人对159、160、161号三间房屋的占用费承担连带支付责任。同时要求被告及第三人按银行同期贷款利率向原告支付上述对应占用费的利息。被告辩解称原告提出解除合同，被告多次要求返还房屋，但原告怠于行使收回房屋权利，导致部分房屋被次承租人占用，由此产生的不利后果应由原告自行承担。且占用房屋的主体实际为第三人，也应由第三人支付房屋占用费。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，出租人与承租人合同解除后，第三人实际使用的159、160、161号房屋，房屋占用费应由第三人直接向出租人支付，但其余租赁房屋的占用费应由被告支付。被告辩解称原告怠于行使收回房屋权利，证据不充分，该辩解意见不能成立，本院不予支持。原、被告双方房屋租赁合同已经解除，房屋占用费的标准可参照租金标准计算。故被告应向原告支付的房屋占用费为：2014年8月31日至2014年10月31日11间房屋（143－150号、156－158号，共248.23平方米）的占用费共计39716.8元，2014年11月1日至2015年2月15日5间房屋的（148、150号，共计47.26平方米）占用费13232.8元，共计52949.6元。第三人自2014年8月31日至今实际使用租赁房屋，故2014年8月31日至2015年12月14日期间3间房屋（159－161号，73.02平方米）的占用费共计90554.8元，2015年12月15日至第三人实际返还房屋时止的房屋占用费按80元/平方米/月计算。由于被告及第三人未向原告支付房屋占用费，故应当承担资金占用的利息损失，原告要求按中国人民银行同期贷款利率计算，本院予以支持。被告应自2014年11月1日起至2015年2月15日，以尚欠的房屋占用费39716.8元为基数，2015年2月16日至实际支付之日止，以52949.6元为基数；第三人应自其实际占用的房屋腾退之日起，以实际尚欠的房屋占用费为基数计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、确认原告四川蜀电集团有限公司与被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司于2013年6月19日签订的《房屋租赁合同》已于2014年8月30日解除。二、被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川蜀电集团有限公司截止2014年8月30日的租金8500元（已抵扣保证金70000元）及违约金（自2014年4月1日起至2014年7月8日，以154200元为基数，2014年7月9日至2015年12月18日以78500元为基数，2015年12月19日至实际付清之日止，以8500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川蜀电集团有限公司房屋占用费52949.6元及资金占用利息（2014年11月1日起至2015年2月15日，以尚欠的房屋占用费39716.8元为基数，2015年2月16日至实际支付之日止，以52949.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、第三人肖静应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川蜀电集团有限公司房屋占用费及资金占用利息（截止2015年12月14日的房屋占用费为90554.8元，2015年12月15日至实际返还房屋时止的房屋占用费按80元/平方米/月计算；资金占用利息自房屋返还之日起至付清房屋使用费之日止，以实际尚欠的房屋占用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。五、第三人肖静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川蜀电集团有限公司返还其占用、使用的位于成都市梨花街12号城市理想一层159、160、161号房屋；六、驳回原告四川蜀电集团有限公司的其他诉讼请求本院不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6504元，由被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司负担3000元，原告四川蜀电集团有限公司负担3504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李洪琳二〇一六年五月六日书记员  王渭雨附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。