江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第05514号上诉人（原审被告）汪宝。被上诉人（原审原告）余敬军。委托代理人江航标、范海云，上海市协力（苏州）律师事务所律师。原审第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会，住所地江苏省苏州市吴江区庞北村。负责人陈巧才，村主任。原审第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会，住所地江苏省苏州市吴江区淞南村。负责人沈良，村主任。原审第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村民委员会，住所地江苏省苏州市吴江区三里桥村。负责人张建明，村主任。委托代理人王建军、沈红英，江苏恒渊律师事务所律师（代理上述三原审第三人）。上诉人汪宝因租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1050号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：余敬军与汪宝之间签订过租赁合同，租赁合同在汪宝处，未给付余敬军。余敬军陈述，租赁合同于2013年10月22日签订，租赁合同中约定租赁期限3年，从2013年10月31日起算，第一年租金为5.5万元，第二年租金不得超过7万元。2013年10月22日，余敬军转账给黄某5.5万元。余敬军陈述系汪宝要求其转账给黄某，对此汪宝予以否认。黄某出庭作证，陈述因汪宝要求其装修，5.5万元是作为装修款转给黄某的。黄某在当庭接受询问时，对于是谁雇佣其装修，做了多少工程量等问题均无法明确回答，且表示没有签订装修合同，也未对工程款进行过结算。2014年1月27日，汪宝出具收条确认收到余敬军水电费1000元。2014年3月13日，工商局向余敬军发出责令停止相关违法经营活动通知书（以下简称通知书），责令未办理营业执照的余敬军立即停止从事餐饮经营活动的行为，待办齐所有执照后方可营业。经原审法院委托，苏州市价格认证中心于2014年12月24日对余敬军承租房屋中形成附合的装修装饰物出具价格鉴定结论书，认定涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格为42661元。2015年5月25日，苏州市价格认定局出具情况说明，就汪宝对2014年12月24日鉴定结论书提出的异议进行说明。经苏州市价格认定局现场勘验复核，对2014年12月24日鉴定结论书中的相应项目进行了补充、调整，涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格调减8025元。2015年6月10日，苏州市价格认定局再次出具情况说明，核减涉案房屋装修价格2328元。余敬军支付了鉴定费用1750元。2014年12月12日，苏州市机构编制委员会办公室发文同意将苏州市价格认证中心更名为苏州市价格认定局。庭审中，余敬军提供营业损失记账凭证等证据用于证明其营业收入及利润。案件审理过程中，余敬军已将涉案房屋腾退给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会。另查明，（2014）吴江开民初字第0986号案件中查明：“2011年10月26日，三里桥村村委会对建设项目名称为‘工业仓储’，地址为‘三兴桥以南’，建筑面积为4981平方米的工程取得《临时建筑工程规划许可证》，临时建筑有效期2年。后未取得该临时建筑许可证的延长审批。”该临时建筑由吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会（以下简称庞北村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会（以下简称淞南村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会（以下简称三里桥村村委会）对外出租。余敬军承租的房屋即上述临时建筑。以上事实，由余敬军提供的转账凭证、收条、照片、通知书、营业损失记账凭证、录音、收据，苏州市价格认证中心出具的报告书，苏州市价格认定局出具的情况说明及当事人陈述等证据予以证实。原审原告余敬军的诉讼请求为：1、于2014年6月6日解除双方之间签订的店面租赁合同；2、汪宝返还余敬军租金5.5万元；3、汪宝赔偿余敬军装修损失42661元；4、汪宝赔偿余敬军营业损失6.72万元（800元/天*84天，从2014年3月13日开始计算至2014年6月6日）；5、本案诉讼费用、评估费用由汪宝承担。一审庭审中，余敬军变更诉讼请求为：1、汪宝返还租金5.5万元并支付利息（按照银行同期同档贷款利率的1.3倍从租赁合同解除之日起计算至判决确定的给付之日止）；2、汪宝赔偿余敬军装修损失42661元；3、汪宝赔偿余敬军营业损失6.72万元（800元/天*84天，从2014年3月13日开始计算至2014年6月6日）；4、三第三人与汪宝承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费用、鉴定费用由汪宝承担。一审庭审后，余敬军放弃第一项诉讼请求中要求支付租金利息的主张。原审法院认为，根据余敬军提供的水电费收条、录音以及余敬军、汪宝在庭审中所做的陈述，可以认定余敬军、汪宝之间曾经签订过租赁合同，该合同在汪宝处，余敬军实际占有使用了房屋。汪宝未提供其与余敬军签订的合同，故对于合同约定的内容以余敬军的陈述为准，即租赁期限为3年，从2013年10月31日起算，第一年租金为5.5万元。关于租金。余敬军主张支付了租金5.5万元，汪宝否认收到租金5.5万元，证人黄某出庭陈述其是代汪宝收取的租金5.5万元，用做装修款，原审法院认为，证人黄某作为款项的收取人，在认定款项是支付给汪宝还是支付给黄某的问题上有直接的利害关系，且其对自己陈述的装修，无法明确回答做了哪些项目，何人要求其施工，如何结算等问题，故对于其证言，不予采信，因此，余敬军转账给黄某的5.5万元无法认定为支付给汪宝的租金，余敬军要求返还租金的请求，原审法院不予支持。关于占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得利益。在签订租赁合同后，余敬军实际占用房屋进行经营，实际经营期间理应支付占有使用费。余敬军在停止经营后，虽仍占有房屋，但此时占有房屋事实上未能给余敬军带来利益，故占有使用费应从2013年10月31日起计算至余敬军停止营业之日。余敬军主张从工商局发出通知书之日起停止经营，汪宝主张在2014年5月才停止经营，原审法院认为，工商局于2014年3月13日已发出通知书，在没有充分证据证明余敬军在工商局发出通知书后仍在经营的情况下，推定停止经营之日为2014年3月13日，占有使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准计算，故占有使用费为20191.78元（55000÷365×134）。汪宝要求余敬军支付占有使用费，原审法院认为，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，汪宝要求余敬军支付占有使用费，无合同依据或其他法律依据，故不予支持。涉案房屋系第三人建造的临时建筑，占有使用费应支付给第三人。虽第三人在本案中并未主张占有使用费，但为减少诉累，余敬军应支付的占有使用费20191.78元可在本案中一并处理。关于房屋装修损失。余敬军、汪宝均对苏州市价格认证中心和苏州市价格认定局出具的报告书及情况说明有异议，原审法院认为，报告书、情况说明系苏州市价格认证中心、苏州市价格认定局经过多次现场勘查、复核之后出具的报告，应作为认定装修损失的依据，故认定装修损失为32308元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物品，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。汪宝在明知余敬军对房屋进行装修的情况下，并未提出异议，应推定汪宝同意余敬军对房屋进行装修。对于合同无效的过错，三原审第三人将超出有效期限的临时建筑出租是造成合同无效的主要原因；汪宝在承租临时建筑时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，且将超出有效期限的临时建筑再次转租给余敬军，是造成合同无效的次要原因；余敬军在承租房屋时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，是造成合同无效的次要原因。涉案房屋的装修损失应由汪宝和余敬军分担后，再由汪宝向三原审第三人主张。为减少诉累，装修损失可在本案中一并处理，由余敬军、汪宝及三原审第三人按过错分担，原审法院酌情认定装修损失由余敬军承担10%，汪宝承担18%，三原审第三人承担72%。关于营业损失，原审法院认为，余敬军提供的营业损失记账凭证系其单方制作，无法用于证明营业期间的营业收入及利润，且营业损失系可得利益损失，故不予支持。关于水电费，原审法院认为，汪宝对于其主张的水电费金额在庭审过程中无法明确，故本案中无法一并处理，汪宝可另行向余敬军主张。对于余敬军要求三原审第三人与汪宝承担连带责任的主张，原审法院认为，房屋租金并非三原审第三人收取，不应由三原审第三人返还，装修损失已在余敬军、汪宝、三原审第三人之间进行分担。因此，余敬军要求三原审第三人承担连带赔偿责任，无法律依据，原审法院不予支持。原审第三人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、汪宝应赔偿余敬军装修损失5815.44元，于本判决生效之日起十日内履行。二、第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会应赔偿余敬军装修损失23261.76元，扣除余敬军应支付第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会占有使用费20191.78元后，尚余3069.98元于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回余敬军的其他诉讼请求。案件受理费3597元，鉴定费1750元，合计5347元，由余敬军负担1604元，汪宝负担3743元。上诉人汪宝不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违反法定程序。原审法院将简单程序变为普通程序未提前告知汪宝，造成汪宝来不及提供相应证据及证人，剥夺了当事人的知情权。（2015）吴江民初字第0335号姜桂红诉三村委会、苏州华轩拍卖公司及汪宝的案件一审判决还未生效时，一审法院就作了本案判决，违反程序。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会未主张占有费，原审法院将余敬军应支付的占有使用费判决给村委会，属判非所请。而对于汪宝主张支付水电费、卫生费、物业管理费的请求，法院却要求另案起诉，判决不公。二、一审判决认定事实不清。余敬军在租赁期间实际使用的水电费、卫生费、物业管理费等均未缴纳，上诉人已在原审庭审中多次请求法院一并处理，但原审法院并未处理。三、一审判决适用法律不当。房屋是在2013年6月经苏州市华轩拍卖有限公司拍租给姜桂红，2013年8月1日才转让给汪宝。在8月1日前汪宝已租赁姜桂红的店面进行装修作为中国联通、中国电信的营业厅，被明确告知房屋是合法的，且在工商部门办理好中国联通、中国电信的合法营业执照。姜桂红在2013年8月1日将房屋转让给汪宝，转让协议中明确说明“转让后，汪宝拥有实际经营权及处置权”且三村委会加盖了印章，因此汪宝有权将房屋出租给被上诉人。三村委会将无资质及不合法的房屋租赁给他人，再以公开拍卖的方式转嫁给他人，应承担全部责任。汪宝通过法律程序租赁房屋，一审法院判决汪宝未尽到注意义务是错误的。而且一审判决确定余敬军承担10%责任，汪宝承担18%责任，三村委会承担72%的责任，而诉讼费、鉴定费要汪宝承担70%，三村委会不承担诉讼费，于法无据。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人余敬军答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持一审判决。原审第三人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审另查明：三村委会系作为有独立请求权的第三人向原审法院申请参与本案诉讼，其诉讼请求为：余敬军将租赁的房屋归还村委会，但未交纳案件受理费。以上事实，由三村委会的参与诉讼申请书及诉讼请求为证。二审中，汪宝还提交了如下证据：1、2013年7月8日庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：三里桥村位于三里桥三兴路工业仓储用房属于三里桥村委会集体用房，房产证、土地证正在办理之中。2、2013年12月24日三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：吴江经济开发区三里桥村建造的商业店面房，面积15平方，现租赁给苏州银行股份有限公司。房产证正在办理之中。汪宝以此证明原审法院认定其签订合同时未尽到注意义务不当。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会对上述证据的真实性予以认可，但认为该证据是办理营业执照所用，和本案无关。根据苏州市中级人民法院生效的（2015）苏中民终字第2916号民事判决，涉案房屋在拍租的时候已明确告知姜桂红没有办理房产证、土地证、消防验收等事宜，所以承担责任的情况由二审法院认定。二审审理查明的其他事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，关于余敬军占有使用涉案房屋的占有使用费问题，涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，余敬军与汪宝之间约定的租赁期限超出了临时建筑有效期，故双方的租赁合同应属无效。关于占有使用费的收取主体，原审法院判决余敬军将占有使用费支付给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会，有所不当。根据民事诉讼法、诉讼费用交纳办法的规定及不告不理的原则，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，减半交纳案件受理费；判决、裁定不应对当事人未提出的诉讼请求进行裁判或超出当事人诉讼请求的范围进行裁判。本案中庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会虽申请作为有独立请求权第三人参与本案诉讼，但未将要求余敬军支付房屋占有使用费作为一项诉讼请求提出并交纳案件受理费，原审法院以减少诉累为由迳行判决余敬军向三村委会支付占有使用费，适用法律不当，本院依法予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从法条文义看，此规定中的“当事人”应是指无效房屋租赁合同中的出租人。从请求权基础看，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，而因承租人占有房屋导致利益受损的应是无效房屋租赁合同中的出租人；房屋所有权人有权依据合同相对性原则向其合同相对人主张权利，并非必然因无效合同中的承租人实际使用房屋的行为受到损失。据此，主张占有使用费的主体也应为无效房屋租赁合同中的出租人，余敬军应向汪宝支付使用房屋期间的占有使用费。关于导致合同无效的过错及装修费用赔偿问题，涉案临时建筑的有效期限到2013年10月26日，房屋于2013年6月拍租时以及2013年8月1日姜桂红与汪宝签订转让协议时，有效期限尚未届满，但村委会与姜桂红的租赁合同中确定的租赁期限已超过了临时建筑有效期限。汪宝在承租及出租房屋时应有义务审核租赁标的性质；即使姜桂红系通过拍租承租房屋且村委会给汪宝出具过房产证正在办理之中的证明，也不能免除汪宝的注意义务。就汪宝与余敬军的租赁合同而言，汪宝未尽到注意义务，将已超出有效期限的临时建筑转租给余敬军，是造成该合同无效的主要原因；余敬军在承租时未审核租赁标的的性质，是造成合同无效的次要原因。根据合同的相对性原则，涉案房屋的装修损失应由汪宝与余敬军分担，余敬军并无权利在本案中直接要求三村委会赔偿装修损失；汪宝承担责任后有权向三村委会主张赔偿。鉴于原审法院判决庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担装修损失后，三村委会及余敬军均未提出上诉，本院对原审判决的装修损失的承担主体、赔偿比例及赔偿金额均予以维持。汪宝主张应由三村委会承担全部装修损失的观点没有事实和法律依据，本院不予采信。关于汪宝主张水电费、卫生费、物业管理费应在本案中一并处理的上诉意见，汪宝在一审庭审中虽然提出余敬军水电费、物业管理费、卫生费未交，但并未明确其要求扣除的各项费用的金额，也未提交相应证据。原审法院对该部分费用未予一并处理并不违反法律规定，汪宝可另行向余敬军主张权利。余敬军主张其通过黄某缴纳租金5.5万元，依据不足，故本院不予采信。鉴于汪宝在一审中已提出不同意余敬军包括返还租金及赔偿装修损失在内的诉讼请求的抗辩意见，余敬军应向汪宝支付的占有使用费可在汪宝应赔偿余敬军装修损失的范围内相互抵扣。故余敬军应按合同标准支付的占有使用费为20191.78元（55000÷365×134），汪宝应赔偿余敬军的装修损失为5815.44元，超出抵扣部分的占有使用费14376.34元，汪宝可另案主张。此外，对于汪宝上诉提出原审法院在（2015）吴江民初字第0335号案件生效前即作出本案判决的问题，因无证据证明本案须以该案的处理结果为依据，原审法院在该案终审判决作出前对本案作出判决并未违反法定程序。关于汪宝上诉提出的一审其他程序问题，经审查，原审法院在审理本案过程中未有程序失当之情形。综上，原审判决余敬军向庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会支付占有使用费，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人汪宝的其他上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1050号民事判决。二、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会支付余敬军装修损失23261.76元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回余敬军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3597元，鉴定费1750元，合计5347元，由余敬军负担4592元，由吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担755元。二审案件受理费3597元，由汪宝负担3089元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担508元。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  孙 毅代理审判员  黄学辉二〇一六年五月十九日书 记 员  闻 艺