云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终548号上诉人（原审被告）云南万通房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市高新区昌源北路1069号。法定代表人王磊鑫，系公司总经理。委托代理人熊瑶，系云南同润律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人乔小炜，男，汉族,特别授权代理。被上诉人（原审原告）杨家明，男，1987年9月20日出生，汉族。委托代理人凤美艳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南万通房地产开发有限公司（以下简称“万通地产”）因与被上诉人杨家明房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案并报经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。一审法院经审理确认以下法律事实：2013年2月21日原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房合同，约定乙方向甲方购买鑫金花园Ⅱ第1幢第20层2003号房，面积84.51平方米，房价款560094元。首付款170094元，余款390000元向建行昆明佳华广场支行贷款支付。甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。双方还约定甲方逾期交房的违约责任为，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方有权解除合同；甲方按总房价款的10%向乙方支付违约金，甲方退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担。同日双方还签订了补充协议，约定因不可抗力造成甲、乙双方不能按《商品房购销合同》和本协议履行，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除违约方责任。本协议“不可抗力”指…3、行政因素，因政府进行市政工程建设影响本项目建设；…。发生上述情况不视为逾期交房，甲方可以据实顺延交房时间，但甲方应在发生上述情况后30日通知乙方。该《商品房购销合同》于2013年2月26日进行了登记备案。原告按约定支付了合同约定的房款。因被告未按合同约定交房，被告于2015年5月至2015年6月间发出4份《告示》，对逾期交房原因进行了说明，并承诺按每天50元进行补偿。另查明，昆明市人民政府于2014年7月11日下发了《关于做好天然气置换工作的实施意见》。原告遂诉至一审法院，请求：1、判令被告立即将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。2、判令被告向原告支付违约金56009.40元。3、判令被告承担本诉讼费。一审法院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。被告至今未按上述约定将房屋交付原告，其行为已构成违约。对于被告提出的因天然气置换工程导致逾期交房，且天然气置换属于合同约定的不可抗力，其不应承担违约责任的辩解，一审法院认为首先合同约定的交房时间为2014年6月30日，而政府有关天然气置换的相关意见在2014年7月11日已发布，按照意见安排，天然气置换是在3年内按片区实施完成。被告在本案中所提交的证据并不能证实由于天然气置换工程导致其逾期交房；其次，按照被告2015年5月张贴的告示，被告在该时间段仍有供电工程未完工。故一审法院对被告不承担逾期交房的辩解不予采纳，被告应对逾期交房承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告请求判令被告将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，一审法院予以支持。另外，合同约定逾期60天后，原告有权解除合同；被告按总房价款的10%向原告支付违约金，被告退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由被告承担。现原告不要求解除合同而要求被告承担逾期交房的违约责任，而合同对此并无约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。结合一审法院到涉案房屋所在小区房屋中介机构就房屋租金进行的调查情况，一审法院酌情确定由被告支付原告违约金35000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格并符合合同约定的鑫金花园Ⅱ第1幢第20层2003号房屋交付给原告杨家明。二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨家明违约金人民币35000元。”案件受理费1200元，减半收取计600元，由被告承担。一审判决宣判后，一审被告万通地产不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，依法改判酌情减少上诉人的违约责任份额或发回重审。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由为：1、一审法院对关键证据不予采信，导致对案件关键事实认定不清，作出对上诉人不利的判决。本案中，上诉人于2013年开发楼盘，小区按照煤气管道设计，后因昆明市政府的天然气置换工作导致上诉人停止对煤气管道的施工，从而也影响到了上诉人的按期交房工作，应属于不可抗力的范围，对于延期交房的责任应当部分或全部予以免除。2、一审法院认为上诉人开发小区的供电工程延迟是独立的延迟原因，与天然气置换没有关联。但在实际施工过程中，天然气置换工作的进行也阻碍了供电工程的进行。3、一审法院确定违约金的依据为同地段的房屋租金，上诉人认为一审法院调取的对象系精装修房，而涉案房屋为毛坯房，两者在使用便利上有巨大的差别，相应的价格也有很大的差距。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。市政府关于天燃气的文件是在约定的交房日期之后才下发的，如果上诉人按期交房是不会受到影响的，一审判决的违约金也是合理的，故一审的判决是正确的，请求驳回上诉，维持一审判决。二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。经审理，双方当事人对一审判决认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：万通地产是否应当承担逾期交房的违约责任。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，双方所签《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应依约履行。根据双方合同约定，上诉人应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付被上诉人，但上诉人至今未按约定将房屋交付被上诉人，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。对于上诉人主张因天然气置换工程导致逾期交房，属不可抗力，应当予以免责。对此，本院认为，双方合同约定的交房时间为2014年6月30日，而政府关于天然气置换的相关意见在2014年7月11日才发布，而通过本院审理的（2015）昆民一终字第942号案件中所查明的案件事实即万通地产逾期交房的原因系因其拖欠项目总承包单位工程款3000万元导致，故万通地产的主张无事实依据，本院依法不予支持。根据双方所签合同第九条约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列3种约定承担违约责任。乙方有权解除合同；甲方按总房价款的10%向乙方支付违约金，甲方退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担。”现上诉人已逾期交房超过60天，被上诉人不要求解除合同，而要求上诉人承担逾期交房的违约金，但合同对此并无约定，一审法院根据相应地段的租金情况，酌情判决上诉人支付35000元违约金并无不当，本院依法予以维持。对于被上诉人的其它诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条，及《中华人民共和国合同法》第八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第846号民事判决第一项，即“被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格并符合合同约定的鑫金花园Ⅱ第1幢第20层2003号房屋交付给原告杨家明”；第二项，即“被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨家明违约金人民币35000元”；二、驳回被上诉人杨家明的其它诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，减半收取计600元，二审案件受理费1200元，均由上诉人云南万通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  田 庄审 判 员  朱 欢代理审判员  黄金成二〇一六年五月二十六日书 记 员  杨 扬