河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异2号案外人：吴俊峰，男，汉族，1973年12月13日生，住河南省嵩县。委托代理人：郭欢欢，河南成昊律师事务所律师。特别授权。申请执行人：嵩县涌福小额贷款有限公司。住所地：嵩县永和小区。统一社会信用代码：914103256987391051。法定代表人：赵建光，董事长。委托代理人：牛俊波，男，汉族，1987年2月6日生，住河南省嵩县城关镇永安街**院，系嵩县涌福小额贷款有限公司职工。特别授权。被执行人：雷海洋，男，汉族，1979年7月4日生，住河南省嵩县。在本院执行嵩县涌福小额贷款有限公司申请执行雷海洋、刘聪芹、常润晓民间借贷、保证合同纠纷一案中，案外人吴俊峰对本院查封、执行被执行人雷海洋所有的位于嵩县城关镇北店街村嵩城空地字04732号的房屋第6到第10层面积为1045平方米的房产（即V尚酒店6、7、8、9、10层房屋）提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴俊峰称，请求依法裁定立即中止对位于嵩县城关镇北店街村嵩城空地字04732号的房屋第6到第10层面积为1045平方米的房产（即V尚酒店6、7、8、9、10层房屋）的执行；依法裁定解除对该房屋的查封，停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施。事实与理由：案外人是案涉房屋的实际所有人，案外人与被执行人雷海洋签订了《房屋买卖合同》，双方约定雷海洋自愿将其位于嵩县××××号，城关镇北店街村嵩城空地字**的房屋第6到第**的房屋卖给案外人，在签订当日，案外人依照合同约定向雷海洋支付100万元购房款后，雷海洋将房屋交付给案外人，但该房屋因雷海洋的原因一直未给案外人办理不动产权证。2020年7月14日，嵩县人民法院依据（2020）豫0325民初924号民事裁定书查封了该房屋，查封期限为2020年5月7日至2023年5月7日。通过以上事实可以看出，案外人与雷海洋签订了合法有效的《房屋买卖合同》；在签订合同当日，雷海洋将该房交付给案外人，案外人已经持有该房屋的钥匙，并实际占有该房屋；案外人依照合同约定将100万元购房款通过银行转账的形式支付给雷海洋，雷海洋也向案外人出具了收到条，案外人愿意将剩余价款向嵩县人民法院交付执行；因雷海洋的原因导致该房屋未办理不动产权登记，案外人不存在任何过错。此外，案涉房屋未进行登记备案，权属并未经法定程序确认，不具备查封的法定前提，不应对该房屋采取查封措施。嵩县人民法院对案涉房屋采取公告查封不是法定的查封措施，对于不动产采取查封措施，应由司法机关通知有关登记机关办理查封登记手续，但嵩县人民法院并未对本案所涉房屋办理查封登记手续。最后，在对本案所涉房屋进行查封时，案外人已经实际占有该房屋，嵩县人民法院未通知案外人到场，查封行为不符合规定。综上，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，嵩县人民法院应当中止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。案外人吴俊峰提供的证据有：1、2020年7月10日雷海洋与吴俊峰签订的《房屋买卖合同》复印件；2、2020年7月10日雷海洋出具的“今收到吴俊峰买房款壹佰万元整”收到条复印件；3、2020年7月10日雷海洋出具的V尚酒店物品清单复印件。申请执行人嵩县涌福小额贷款有限公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人想要排除执行，必须符合上述四个要件，案外人与雷海洋签订合同、占有案涉房产及支付价款均应在人民法院查封之前。而在本案中，案外人提供的合同及收据载明的时间均是2020年7月10日，可申请执行人申请法院作出查封裁定的时间是2020年4月27日，也就是说，案外人是在人民法院查封案涉房产两个多月以后才与雷海洋签订了房屋买卖合同支付了部分房款，案外人的情况不符合上述司法解释的规定，对案涉房产不具有物权期待权，不能排除本案的执行。同时，案外人是在法院查封之后才与雷海洋签订的合同，不能排除雷海洋为了逃避执行，与案外人恶意串通签订的合同。至于案外人所提的案涉房产未进行登记、公告查封不是法定查封措施等理由既没有法律依据，也不是案外人所能主张的权利，不是本案的审查范围。综上，案外人所提的异议理由不能成立，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。被执行人雷海洋经本院依法通知未提出答辩意见。本院查明，嵩县人民法院在办理嵩县涌福小额贷款有限公司与雷海洋、刘聪芹、常润晓民间借贷、保证合同纠纷一案中，申请人嵩县涌福小额贷款有限公司于2020年4月27日向嵩县人民法院申请财产保全，嵩县人民法院于同日作出（2020）豫0325民初924号民事裁定书，于2020年5月7日查封了雷海洋位于嵩县城关镇北店街村嵩城空地字第04732号的房屋第6到第10层面积为1045平方米的房产，因该房屋未在嵩县不动产登记中心登记备案，故无法进行查封登记，嵩县人民法院依法向申请人嵩县涌福小额贷款有限公司和被申请人雷海洋送达了查封裁定书，并在该房屋处张贴了查封公告。该案经嵩县人民法院审理后依法作出判决，雷海洋等相关义务人未按生效判决确定的内容履行义务，债权人嵩县涌福小额贷款有限公司于2020年9月7日向嵩县人民法院申请执行，嵩县人民法院依法立案执行，执行中，嵩县人民法院于2020年11月4日作出（2020）豫0325执1425号之一执行裁定书，裁定对该房屋予以评估、拍卖。另根据案外人吴俊峰提供的证据（证据均为复印件，未提供原件），2020年7月10日，雷海洋（甲方）与吴俊峰（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方自愿将其位于河南省××××号，城关镇北店街村嵩城空地字第04732号的房屋第六到第十层共计五层，房屋结构为砖混电梯房，房屋面积1045平方米连同十层楼顶，包括现已装修成的V尚酒店的产权和所有附属物卖给乙方；价格及付款方式：甲乙双方议定上述房屋转让价为人民币壹佰陆拾贰万元整，合同签字生效时，乙方付给甲方壹佰万元整，甲方应将原买房合同交给乙方，余款陆拾贰万元整，待甲方将所有房屋买卖、酒店经营等手续过户给乙方后付清等。同日，雷海洋向吴俊峰出具了“今收到吴俊峰买房款壹佰万元整”收到条，并出具了V尚酒店物品清单。本院认为，本院查封的雷海洋位于嵩县城关镇北店街村嵩城空地字第04732号的房屋第6到第10层面积为1045平方米的房产未在相关管理部门办理权属登记，故无法办理查封登记；本院作出查封裁定，依法向申请执行人嵩县涌福小额贷款有限公司和被执行人雷海洋进行了送达，并在该房屋处张贴了查封公告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第一款规定：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。”该规定第八条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”本院对案涉房屋的查封措施符合上述法律规定，合法有效。案外人吴俊峰在本院查封之后，与被执行人雷海洋签订《房屋买卖合同》，购买被执行人已被查封的房屋，并交购房款壹佰万元整。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人的异议并不符合该条法律规定的能够排除执行的条件，对案外人的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人吴俊峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  陈妙芳人民陪审员  任小青二O二一年元月十四日书 记 员  张笑飞