昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第6884号原告饶慧，女，1972年3月7日生，汉族，云南省昆明市人，高中文化，个体户，现住云南省昆明市西山区。委托代理人：周瓒，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明东方汇富投资管理有限公司。住所：云南省昆明市五华区青年路**志远大厦第****。法定代表人：张晓郡。原告饶慧诉被告昆明东方汇富投资管理有限公司（以下简称“东方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周瓒到庭参加了庭审，被告东方公司经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书（一）、（二），权利义务告知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告饶慧诉称：原被告于2014年8月14日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市西山区二环路明波立交桥旁滇池柏悦5栋号写字楼20层整层办公室（面积共计850平方米）租给被告，合同期限为5年，自2014年8月25日至2019年8月14日止，房屋年租金为880000元，约定支付方式为半年支付一次，金额为440000元，押金为160000元。《房屋租赁合同》第9条第3项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计2个月以上”。被告自2014年8月25日至今共向原告支付租金340000元，剩余租金686666.667元一直没有支付，原告多次催要无果，故诉至本院，请求判令：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，押金不予退还；2、由被告向原告支付从2014年8月25日至2015年10月25日拖欠的租金686666.667元；3、由被告向原告赔偿损失49268.333元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、由被告向原告支付物管、水电费共70000元；5、本案全部诉讼费用被告承担。被告东方公司经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书，未到庭应诉，亦未提交书面答辩。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房买卖合同登记备案表》13份，欲证明原告系涉案房屋的合法所有权人。二、《内资企业登记基本情况表》，欲证明被告的登记情况，其是本案适格的被告。三、《房屋租赁合同》、《公告》、《物业管理费收费标准》（照片）、《水费、代收费欠费催交通知单》6份，欲证明本案合同及原告所作公告合法有效，被告应向原告支付暂计至2015年10月25日的租金686666.667元及利息损失48268.333元，其中物业费、水电费70000元。四、工商银行历史明细记录、中国银行交易明细对账单、网银交易记录（网络打印件），欲证明被告支付租金的过程，并说明中国银行交易明细对账单系在银行网点打印但未能加盖公章。对于原告提交的以上证据材料，被告未到庭进行质证。被告经本院依法公告送达举证通知书（一）、（二），未向本院提交过证据材料。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、证据材料三中《房屋租赁合同》《公告》、《水费、代收费欠费催交通知单》系原件，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据材料三中《物业收费票据》，不符合证据的形式要件，本院不予采信。原告提交的证据材料四中的工商银行历史明细记录系原件，加盖有银行业务专用章，本院对真实性予以采信。原告提交的证据材料四中的中国银行交易明细对账单网银交易记录（网络打印件），因未加盖相应公章，本院不予采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2014年8月14日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于昆明市西二环路明波立交桥旁滇池柏悦5栋写字楼20层整层的房屋，包括昆明宏盛达月星商业中心5幢20层2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2014号房屋，该房屋面积为850平方米的房屋，租期为5年，自2014年8月25日至2019年8月24日止，约定年租金为880000元，半年支付一次金额为440000元的房租，被告需提前15日支付，首次支付600000元，其中含押金160000元，并在合同中手写注明其中400000元先支付，余下200000元次月支付。另合同第五条第4项约定“本合同合约解除时，若相关装修及办公室家具无人为损坏，则甲方应退还乙方押金壹拾陆万元整”。合同第九条第3项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……（7）拖欠房租累计2个月以上”，合同第六条第2项约定“乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳自行负担的物管费、水电费等费用。（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用”。此外，该合同对其他事项亦进行了约定，原被告均在该合同尾部进行了签字或签章。庭审中原告陈述认可被告在2014年8月22日向其支付了150000元，2014年9月19日向其支付了250000元，2015年1月29日向其支付了100000元，并在庭审中向本院提交了工商银行历史明细记录、中国银行交易明细对账单、网银交易记录（网络打印件）就此进行说明，并陈述上述款项包括押金160000元及租金340000元。2015年7月24日、2015年10月19日，昆明通用水务自来水有限公司分别向昆明宏盛达月星盛商业中心5栋2010号、2011号、2002号房屋发出了《水费、代收费欠费催交通知单》，说明2015年5月至7月期间2002号房屋欠缴的水费、污水费、垃圾费、违约金合计为39.62元，2015年7月至9月期间2010号房屋欠缴的水费、污水费、垃圾费、违约金合计为232.56元，2015年7月至9月期间2011号房屋欠缴的水费、污水费、垃圾费、违约金合计为166.35元。庭审中，就诉讼请求，原告明确其认为按月租金为73333.333元计算被告大概向其支付了四个月的租金，其主张的租金系从2014年8月25日计算至2015年10月25日的总租金扣除340000元后的金额，其主张的损失实际是被告拖欠租金期间即2014年8月25日至2015年10月25日间按照银行同类贷款利率计算的资金占用费。另就押金原告陈述现被告无法联系，涉案房屋被锁住，其无法查看屋内是否存在损坏，所以其认为不应退还押金，若法院对此不予支持，则其愿意用该款抵扣本案租金。就主张的水费，原告陈述其系基于张贴于涉案房屋门上的6份《水费、代收费欠费催交通知单》进行的主张。就主张的电费、物业费用，原告陈述其无法出具相应证明材料。另原告陈述对于2015年10月25日后的租金及资金占用费其不再主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签订《房屋租赁合同》，权利义务明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张解除本案租赁合同，并要求被告向其支付截止至2015年10月25日期间共计686666.667元的租金，并主张对已交押金不予退还。对此，本院认为，原被告双方合同第九条第3项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……（7）拖欠房租累计2个月以上”，结合原被告合同约定及原告陈述，本案中，自2014年8月25日至2015年10月25日期间共产生租金1026666.66元（880000元+880000元÷12×2≈1026666.66），原告认可被告已向其支付了租金人民币340000元、押金160000元，本案中并无证据证明被告向原告支付了其余款项，亦无证据证明被告支付的160000元系作为押金交纳，即使该款作为押金但亦不能证明出现了相关装修及办公室家具人为损坏的情形，结合原告所作若本院不支持不退还押金的主张则其同意160000元抵扣租金的陈述，本院认为截止2015年10月25日被告尚欠原告租金526666.66元。至庭审之日，被告亦未向原告交纳所欠租金，已超过2个月，符合本案合同约定的解除条件，故本院对于原告要求解除本案租赁合同的主张予以支持，被告应当向原告支付欠付的租金526666.66元。庭审中，原告主张由被告赔偿其损失49268.333元（2014年8月25日至2015年10月25日期间的损失），对此，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原被告双方约定年租金880000元，租金半年支付一次，被告需提前15日支付，但合同签订后被告仅向原告支付租金500000元，未按约定在2015年2月10日向原告足额支付下半年租金，尚欠380000元，也未支付2015年8月25日至2015年10月25日期间的租金146666.66元，已经构成违约，应当就其违约行为造成的资金占用损失向原告进行赔偿，本院参照中国人民银行同类贷款利率计算原告的损失为17340.55元（380000元×6%÷365天×257天+146666.66元×5.25%÷365天×61天≈17340.55元），故被告应当向原告赔偿损失17340.55元。就原告主张的水费、电费及物业费，本院认为，原被告双方在合同中约定被告应当按时交纳自行负担的物管费、水电费等费用，本案中原告向本院提交了6份《水费、代收费欠费催交通知单》证明被告于2015年5月至9月期间欠缴了水费、污水费、垃圾费、违约金合计为438.53元，虽原告尚未代被告交纳上述费用，但因被告拒不交纳，原告作为涉案房屋房主系被催收上述费用的对象，仍需支付上述费用，故本院认为被告应当向原告支付438.53元的水费、污水费、垃圾费、违约金。就原告主张的电费及物管费，因原告未能提交有效证据证明物管费、电费已经产生及具体费用金额，故本院对原告要求被告向其交纳相应物管费、电费的主张不予支持。本案中，被告经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并缺席判决，符合法律的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、二百一十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告饶慧与被告昆明东方汇富投资管理有限公司于2014年8月4日签订的《房屋租赁合同》，由被告昆明东方汇富投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告饶慧支付欠付的至2015年10月25日止的租金人民币526666.66元。二、由被告昆明东方汇富投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告饶慧赔偿损失人民币17340.55元。三、由被告昆明东方汇富投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付水费、污水费、垃圾费、违约金人民币438.53元。四、驳回原告饶慧对被告昆明东方汇富投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11859元（本诉原告已预交）,由原告饶慧承担人民币2614.54元，由被告昆明东方汇富投资管理有限公司承担人民币9244.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杜竹馨人民陪审员  何 云人民陪审员  秦本昆二〇一六年五月三日书 记 员  叶绍会