黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终72号上诉人（一审原告）张吉峰，男，1969年10月17日出生，回族。上诉人（一审原告）韩亚梅，女，1970年1月13日出生。委托代理人向前，黑龙江天河律师事务所律师。被上诉人（一审被告）黑龙江德圣隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区国民街63号-1层。法定代表人张俊宝，该公司总经理。被上诉人（一审被告）何辉，男，1963年1月24日出生，汉族。委托代理人黄月敏（系何辉妻子），女，1961年9月24日出生，汉族。被上诉人（一审被告）崔雷，男，1980年6月10日出生，汉族。委托代理人杨树辉，黑龙江继东律师事务所律师。上诉人张吉峰、韩亚梅与被上诉人黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（以下简称德圣隆公司）、何辉、崔雷房屋买卖合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2015年9月6日作出（2014）绥中法民一民初字第47号民事判决。张吉峰、韩亚梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭审理本案。上诉人张吉峰、韩亚梅的委托代理人向前，被上诉人德圣隆公司的法定代表人张俊宝，被上诉人何辉及其委托代理人黄月敏，被上诉人崔雷及其委托代理人杨树辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司、何辉、崔雷因确认合同效力产生争议。张吉峰、韩亚梅在青冈县美名苑小区售楼处与德圣隆公司签订青冈县美名苑东区西厢房南至北第1门二层、19门一、二层二处房屋买卖合同，同时支付了全额购房款4,620,135.00元。双方于2011年8月24日、2011年9月8日到青冈县房地产管理处办理了房屋预告登记。2011年6月12日，德圣隆公司因拖欠何辉工程款，与何辉签订还款协议书一份，载明：德圣隆公司将何辉施工的美名苑东区6#楼北侧一、二层商服楼所有权归何辉，即本案争议的19门一、二层。德圣隆公司又给何辉出具了一份顶5号楼工程款的房产明细，其中有西厢房X14、X15两套房屋，即本案争议的西厢房南至北第1门二层，何辉取得该房屋后，又将房屋卖给崔雷，德圣隆公司与2010年9月10日给崔雷出具了两份购楼票据。崔雷取得房屋后，用该房屋开办网吧至今。张吉峰、韩亚梅诉称：张吉峰、韩亚梅系夫妻关系。2011年9月8日，二人在青冈县美名苑小区售楼处与德圣隆公司签订青冈县美名苑东区西厢房南至北第1门二层、19门一、二层二处房屋买卖合同，同时支付了全额购房款4,620,135.00元。双方于合同签订当日到青冈县房产处办理了房屋预告登记。现房屋建成后，德圣隆公司将上述二处房屋交给何辉、崔雷使用，侵犯了张吉峰、韩亚梅的合法权益。故起诉要求判令：1、确认张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司签订的青冈县美名苑东区西厢房南至北第1门二层、19门一、二层房屋买卖合同有效；2、确认青冈县美名苑东区西厢房南至北第1门二层、19门一、二层房屋归张吉峰、韩亚梅所有；3、德圣隆公司、何辉、崔雷将上述房屋交付张吉峰、韩亚梅；4、诉讼费用由德圣隆公司、何辉、崔雷承担。德圣隆公司答辩称：自2011年4月起，我（张俊宝）开始担任德圣隆公司法定代表人，因为公司欠何辉工程款，当时将本案争议房屋抵押给何辉了，后来由于公司资金出现困难又把本案争议房屋以买卖的形式抵押给张吉峰、韩亚梅了，交钱的时候是我和原告谈的，包括开手续以及付现金的形式，当时钱可能是付给公司的高经理了。何辉答辩称：何辉系以个人名义承建德圣隆公司开发的美名苑小区工程，本案争议的两处房屋是德圣隆公司直接顶给何辉的工人工时费和材料款。其中西厢房南至北第1门二层由何辉卖给崔雷，另一处19门一、二层房屋由何辉自用。崔雷答辩称：1、张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司关于青冈县美名苑西厢房南至北第1门二层的房屋买卖合同违反法律规定，合同无效。2、崔雷对该房屋享有合法的占有物权，崔雷对该房屋的权益应予支持和保护，张吉峰、韩亚梅不享有该房屋的所有权。3、张吉峰、韩亚梅诉请崔雷交付房屋于法无据。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，德圣隆公司为张吉峰、韩亚梅出具的购楼票据是双方的真实意思表示，合法有效，买卖关系成立。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生效力。据此规定，张吉峰、韩亚梅虽对争议房屋向登记机构申请了预告登记，但德圣隆公司在预告登记前，已将房屋抵顶给何辉，何辉取得争议房屋后，又将房屋部分处分给崔雷，何辉、崔雷已分别实际占用使用该争议房屋，其行为具有明显的公示和公信力。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，何辉、崔雷依据债权合同对争议房屋产生占有，实际上对物处于控制和支配的事实状态，而预告登记仅仅是对被保全的请求权提供物权性质的保障，并不改变请求权及未来的合同法律关系，预告登记时间发生在交付占有之后。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。何辉已经先行受领交付房屋，取得房屋所有权，因此张吉峰、韩亚梅请求诉争房屋归其所有并由三被告交付房屋的证据不足，不予支持。张吉峰、韩亚梅可另行起诉德圣隆公司承担其他违约责任。综上，张吉峰、韩亚梅请求确认与德圣隆公司签订的房屋买卖合同有效的理由充分，予以支持；请求诉争房屋归其所有并由三被告交付房屋的证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、原告与被告黑龙江德圣隆房地产开发有限公司签订的青冈县美名苑东区西厢房南至北第1门二层、19门一、二层房屋买卖合同有效；二、驳回原告要求确认青冈县美名苑东区西厢房南至北第1门二层、19门一、二层归原告所有并由三被告将上述房屋交付给原告的诉讼请求。一审案件受理费43,761.00元，由被告黑龙江德圣隆房地产开发有限公司负担。张吉峰、韩亚梅不服该判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销绥化市中级人民法院（2014）绥中法民一民初字第41号民事判决第二项，改判青冈美名苑东区西厢房南至北第1门二层、19门一、二层归张吉峰、韩亚梅所有，德圣隆公司、何辉、崔雷将上述房屋交付张吉峰、韩亚梅。2、一、二审诉讼费用由德圣隆公司、何辉、崔雷承担。事实及理由：第一，德圣隆公司在一审答辩时明确表示与何辉系工程款抵押关系，一审判决认定双方为买卖关系有误。第二，一审判决认定预告登记是在交付之后有误。张吉峰、韩亚梅在办理预告登记时本案诉争房屋尚在建设中，不存在一审认定的预告登记发生在交付之后。且根据一审判决认定事实，德圣隆公司、何辉于2011年6月12日签订还款协议，将本案诉争房屋抵给何辉作为工程款，何辉取得房屋所有权后将该房屋卖给崔雷，同时认定德圣隆公司于2010年9月10日为崔雷出具两份购楼票据，时间顺序明显存在矛盾。第三，一审判决认定何辉、崔雷分别实际占有诉争房屋的行为具有明显的公示和公信效力有误。该认定与《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权登记之规定相悖。房屋预告登记也是登记的一种，本案诉争房屋应以登记为准，而非占有即具有公信力。第四，一审判决认定何辉先行受领交付房屋并取得房屋所有权有误。何辉只是占有本案诉争房屋，并未办理登记，不发生物权效力。而张吉峰、韩亚梅已对本案诉争房屋进行了物权登记，依据物权法的相关规定依法应取得本案诉争房屋的所有权，根据物权优于债权原则，一审判决认定何辉、崔雷的债权而否定张吉峰、韩亚梅的物权有误。德圣隆公司答辩称：我公司与张吉峰、韩亚梅不是买卖关系，是借贷关系。崔雷占有的房屋是我公司欠人工费抵给何辉的，我公司因缺少资金向张吉峰借过钱，为了完成借款手续，我们给其开具了购房收据，并在当地房产局做了预告登记。何辉答辩称：我们施工了德圣隆公司开发的美名苑东区5号楼工程，德圣隆公司将包括本案诉争房屋在内的美名苑东区西厢房部分商服抵给我们顶剩余工程款及农民工工资，当时有协议和手续。崔雷答辩称：第一，一审判决认定事实正确。德圣隆公司公司与何辉是先抵押，后以买卖方式抵偿工程款，何辉又卖给崔雷。崔雷购房收据时间为2010年9月14日，而预告登记时间为2011年8月24日和2011年9月8日，崔雷购房时间明显早于预告登记时间，一审判决认定张吉峰、韩亚梅预告登记是在房屋已经交付给崔雷之后正确。第二，一审判决适用法律正确。崔雷于2010年9月14日与德圣隆公司签订购房合同及收据，基于合同关系对本案争议房屋进行合法占有，崔雷对该房屋享有的占有物权应予支持和保护。房屋预告登记并不具备物权效力，其实质仍是请求权，张吉峰、韩亚梅仅办理房屋预告登记，并没有在有关部门办理房屋产权登记，不享有该房屋的物权。第三，本案争议的焦点应是张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。本案的实际情况是德圣隆公司在张吉峰处借款，只是用诉争的房产作抵押，是名为买卖实为借款担保抵押的法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，对张吉峰、韩亚梅的上诉请求，应予驳回。张吉峰、韩亚梅为证明其主张事实，向本院举示青冈县房地产管理处于2015年10月8日出具的《证明》2份，证据主要内容为：德圣隆公司与张吉峰、韩亚梅分别于2011年8月24日、2011年9月8日到青冈县房地产管理处就青冈县房地美茗苑东区西厢房南往北数第1门2层、第19门1-2层两处房屋提出预告登记申请，青冈县房地产管理处依法受理了该申请登记。意在证明：张吉峰、韩亚梅是依法购房，合法办理预告登记。德圣隆公司质证意见为：对证据的真实性无异议，德圣隆公司与张吉峰是借款关系，为了办手续，所以在房产部门做了预告登记，是为了借款担保。崔雷质证意见为：对证据提交的时间有异议，该证据的提交已过举证期限。预告登记前提是双方存在真实买卖关系和房屋买卖合同，张吉峰与德圣隆公司存在借款关系，房屋的预告登记是为了借款做抵押担保，双方不存在真实的房屋买卖关系，预告登记不能证明其取得房屋的物权。何辉质证意见为：同意崔雷意见。本院认证认为：德圣隆公司、何辉、崔雷对于证据的真实性均未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。根据青冈县房地产管理处出具的证明内容，张吉峰、韩亚梅对本案争议的两处房屋办理预告登记的事实真实存在，本院予以确认。本院经审理确认一审法院查明事实。本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案争议的焦点为：（一）张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司就本案争议两处房屋是否存在真实的买卖关系；（二）张吉峰、韩亚梅对本案争议两处房屋是否享有所有权；（三）德圣隆公司、何辉、崔雷应否将房屋交付张吉峰、韩亚梅。关于张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司就本案争议两处房屋是否存在真实的买卖关系的问题。德圣隆公司、何辉、崔雷虽在二审答辩意见中称张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司之间的房屋买卖关系并不真实，双方实为借贷关系，但三被上诉人均未能举示相关证据对其主张事实予以证明，且关于该焦点问题，一审判决已认定张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司之间房屋买卖关系成立，三被上诉人对一审判决关于该焦点问题的认定虽不予认可，但均未提出上诉，属当事人自由处分其诉讼权利之体现。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于二审审理范围之规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。据此，在三被上诉人未提起上诉的情况下，对于张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司之间是否成立房屋买卖关系的问题，应以一审判决认定结果为准。对于三被上诉人的答辩意见，本院不作审查。关于张吉峰、韩亚梅对本案争议两处房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效不必然发生不动产物权变动之效力。根据一审判决第一项内容，张吉峰、韩亚梅与德圣隆公司之间就本案争议的两处房屋虽存在有效合同且办理了房屋预告登记，但预告登记并不发生所有权变更的法律效力，张吉峰、韩亚梅对本案争议的两处房屋并未取得所有权。故张吉峰、韩亚梅关于确认本案争议两处房屋归其所有的上诉请求不能成立，本院不予支持。同理，何辉虽实际占有本案争议房屋，但因尚未办理房屋权属变更登记，其并未取得房屋所有权，故一审判决关于何辉已取得争议房屋所有权的认定属适用法律不当，应予纠正。关于德圣隆公司、何辉、崔雷应否将房屋交付张吉峰、韩亚梅的问题。对于该焦点问题的认定，涉及如何解决张吉峰、韩亚梅与何辉、崔雷之间就本案争议的两处房屋的权利冲突问题。张吉峰、韩亚梅上诉称德圣隆公司在一审答辩时明确表示与何辉系工程款抵押关系，据此认为一审判决认定双方为买卖关系有误。经查阅一审卷宗核实，德圣隆公司在一审答辩中确有将本案争议房产抵押给何辉的表述，但根据德圣隆公司对何辉一审举示证据的质证意见，德圣隆公司对于将本案争议房屋抵给何辉顶人工费和材料款的事实予以认可，且德圣隆公司在二审答辩意见中，再次对该事实予以确认，故德圣隆公司关于该问题的真实意思应认定为将房屋抵给何辉顶工程款，而非抵押，对张吉峰、韩亚梅该上诉理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于预告登记制度之规定，预告登记的功能是为了保证以物权变动为目的的债权请求权能够实现其物权变动的目的，预告登记本身并不发生物权变动的法律效力。依据一房数买的合同履行处理原则，在数份合同均为有效且各方当事人均要求履行合同的情况下，应按照已经办理房屋权属变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，张吉峰、韩亚梅虽基于与德圣隆公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，依法对本案争议两处房屋办理了预告登记，但德圣隆公司在房屋预告登记之前，已将房屋先行处分给何辉，何辉将房屋处分给崔雷的行为亦先于预告登记，二者对于争议的两处房屋均已合法占有。就占有的目的而言，当事人之间不动产占有的转移如果辅之以移转所有权为目的之法律行为，则足以表明当事人就移转该不动产所有权的内心意思，该交付占有理应产生相应的法律效果。故张吉峰、韩亚梅对于本案争议的两处房屋所享有的权利不能对抗何辉、崔雷先行享有的权利。而德圣隆公司因已将房屋进行处分，亦无法履行向张吉峰、韩亚梅交付房屋的合同义务。故张吉峰、韩亚梅关于要求三被上诉人交付房屋的主张不能成立，本院不予支持。对于德圣隆公司因不能履行房屋买卖合同义务给张吉峰、韩亚梅造成的损失，张吉峰、韩亚梅可另行主张权利。综上，一审判决关于何辉取得本案争议房屋所有权的认定虽有不当，但判决结果正确，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43,761.00元，由张吉峰、韩亚梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  李维东审 判 员  常 丽代理审判员  牛国梁二〇一六年五月十八日书 记 员  孙 佳