江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终5437号 上诉人（原审被告）：王**龙，男，1988年6月20日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：张萍，江苏同丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：昆山五二零房地产投资咨询有限公司，住所地江苏省昆山市开发区世茂蝶湖湾花园**商业区**楼**房。 法定代表人：王善雪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈卫彪，江苏昆亭律师事务所律师。 上诉人王**龙因与被上诉人昆山五二零房地产投资咨询有限公司（以下简称五二零公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王**龙上诉请求：1.原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由五二零公司承担。事实和理由：一、一审法院认为“被告(上诉人)与田辉玲之间的房屋买卖合同因被告的违约行为而解除，根据房地产买卖居间协议的约定，原告主张由被告承担居间费23600元并无不当，本院予以确认。”，这种论断严重违背事实真相，适应法律错误。1、王**龙与田辉玲之间的房屋买卖合同并不是因王**龙违约而解除，而是因田辉玲的不履行而解除。田辉玲并未按《房地产买卖协议》约定时间支付首付款；2018年王**龙与田辉玲房屋买卖合同纠纷一审法院开庭时，田辉玲刻意隐瞒在2017年5月份已经与他人另行签订房屋买卖合同且已完成过户，按照昆山市房地产政策，田辉玲作为非昆山户籍人口只能购买**商品房，田辉玲以实际行动表明不再继续履行合同；2017年5月初王**龙通过五二零公司告知田辉玲要继续履行合同，但田辉玲不同意，这在五二零公司员工高会国与王**龙2019年4月11日手机通话录音中得到体现，在房屋买卖合同纠纷中因王**龙没有这份证据，一审法院在没有查清基本事实的情况下认定王**龙违约是完全错误的，一审法院在没有与高会国核实的情况下贸然认定王**龙违约是极度不负责任的，该新证据直接证明原房屋买卖合同纠纷中一审的判决是错误的，真正违约的是田辉玲而不是王**龙。2、王**龙与田辉玲房屋买卖合同纠纷中二审双方调解，表明一审判决未生效，并不能认定房屋买卖合同解除是王**龙违约，一审法院断章取义，不考虑全部事实据此认定是因王**龙的违约行为导致房屋买卖合同解除，据此判定王**龙承担居间费23600元是完全错误的。二、中介费用应由《房地产买卖居间协议》中买受方田辉玲来承担。《房地产买卖居间协议》第七条佣金支付：甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金或见《佣金确认书》。同日田辉玲与五二零公司签订了佣金确认书，约定由田辉玲支付佣金。三、居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在田辉玲与高会国微信聊天记录中，田辉玲曾经要求王**龙返还一万元定金，解除房屋买卖合同，但是五二零公司从没告知王**龙，五二零公司不履行诚实信用原则故意隐瞒重要事实损害了王**龙利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。四、五二零公司要求王**龙支付全额中介费显失公平。《房地产买卖居间协议》第六条“房地产买卖协议成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功”是格式条款，减轻了居间方的责任。居间合同成立只是居间服务流程中的一环，后面还有很多流程要走，佣金确认书第二条“乙方收取买卖佣金后，需协助甲方(田辉玲)办理相关抵押注销、公证、产权过户、交验房屋、(水、电、煤气)等相关过户手续”，而中介仅仅打个电话让双方签订了居间协议就据此要求全额的中介费是明显显失公平的。五、一审法院有意引导五二零公司改变诉请，加重王**龙法律责任，有失公正，严重违背公平公正的法律精神及司法程序。五二零公司在一审诉状中明确列明王**龙与田辉玲为共同被告，要求双方各自承担居间费用11800元，而一审法官有意引导五二零公司撤回对田辉玲的起诉，加重王**龙的法律责任，这种行为严重违背了法律的公平公正性。综上，是因田辉玲的违约行为导致合同解除不能履行，并且佣金确认书也表明居间费用由田辉玲承担，五二零公司在订立合同及以后隐瞒重要事实、提供居间服务不完整且一审法官不考虑案件的事实真相，枉法裁判等情形，严重损害了王**龙的合法权益。 五二零公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。王**龙的上诉理由没有事实和法律依据，请法院依法驳回王**龙的上诉请求，维持原审判决。 五二零公司向一审法院起诉请求：1.判决王**龙支付五二零公司居间费23600元及逾期付款利息（以23600元为基数，自2017年2月27日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍基数至本案判决生效后履行期限的最后一天）；2.本案的诉讼费由王**龙承担。 一审法院查明事实：2017年2月27日，田辉玲与五二零公司签订佣金确认书，确认成交金额117万元，佣金金额5.5万元等内容。同日，五二零公司向田辉玲出具收据，收据载明：代收田辉玲购买蝶湖湾170号楼801室房屋定金3万元。由于王**龙认为房价过低，王**龙（甲方）与田辉玲（乙方）与五二零公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议及房地产买卖协议》，该协议载明：乙方向甲方购买昆山市开发区新南中路188号世茂蝶湖湾花园170号801室，总房价118万元，甲乙双方应当于买卖合同成立之日分包按照本协议约定的总房价的1%各自支付丙方佣金或见《佣金确认书》，且甲乙双方同意丙方从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。若因一方相关权利人体会异议而导致本协议无法履行的，该方签署人自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为总房价的2%。 2017年3月16日，五二零公司、王**龙出具收到田辉玲购买开发区世贸蝶湖湾170号801室定金1万元的收据。 由于王**龙不履行合同约定，田辉玲起诉王**龙至昆山市人民法院，昆山市人民法院于2018年4月23日出具（2018）苏0583民初1824号民事判决书，该判决书判决：一、王**龙与田辉玲签订的房地产买卖协议于2017年5月10日解除；二、王**龙于本判决生效之日起十日内支付田辉玲违约金11.8万元。王**龙不服，提起上诉。双方在苏州市中级人民法院的调解下达成调解，苏州市中级人民法院于2018年12月7日出具民事调解书，该调解书载明：一、王**龙于2018年12月31日前一次性支付田辉玲70000元及一审诉讼费7710元，共计77710元；若王**龙逾期未足额履行，田辉玲有权按照118000元扣减王**龙已支付款项立即申请强制执行。二、王**龙履行完前述付款义务后，双方就本案房屋买卖协议产生的纠纷再无纠葛。三、一审案件受理费15420元，减半收取为7710元，由王**龙负担（已计入第一项应付款项）；二审案件受理费15420元，减半收取为7710元，由王**龙负担。 另查明：昆山开发区新南中路288号世贸蝶湖湾花园170号801室房屋登记在徐春华名下，共有人为王新祥，建筑面积140.77平方米。王**龙称系徐春华与王新祥之子。 一审法院认为：五二零公司与王**龙签订的房地产买卖居间协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。王**龙与田辉玲之间的房屋买卖合同因王**龙的违约行为而解除，根据房地产买卖居间协议的约定，五二零公司主张由王**龙承担居间费23600元并无不当，一审法院予以确认。关于逾期付款利息，五二零公司主张按照银行同期贷款利率的1.5倍计算没有依据，一审法院依法认定为以23600元为基数，自2018年12月7日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决履行期限届满之日。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王**龙于本判决生效之日起十日内支付五二零公司居间费23600元及逾期付款利息（以23600元为基数，自2018年12月7日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决履行期限届满之日）。案件受理费440元，由王**龙负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，王**龙在并非涉案房屋所有权人且未获得所有权人授权的情况下与田辉玲签订合同出售涉案房屋，致使田辉玲不能实现合同目的，构成违约。王**龙关于系田辉玲违约且应由田辉玲支付中介费的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。虽然王**龙、田辉玲、五二零公司签订的《房地产买卖居间协议》中约定“若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为总房价的2%”，但五二零公司亦未尽到审核房屋权属的义务，其贸然促成王**龙与田辉玲签订《房地产买卖协议》，而王**龙明知自己不是涉案房屋所有权人仍签约，导致后续产生纠纷，故五二零公司与王**龙均存在过错，本院根据五二零公司的过错程度以及涉案居间服务的工作量，对《房地产买卖居间协议》中约定的总房价2%的居间服务补偿金23600元酌情予以扣减一半，酌定王**龙支付五二零公司居间费11800元，并对五二零公司主张的利息不再予以支持。王**龙上诉认为五二零公司未向王**龙告知田辉玲在与五二零公司员工高会国微信聊天记录中曾要求王**龙返还一万元定金、解除房屋买卖合同的情况，损害王**龙利益，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任，本院认为，王**龙所主张的情况与田辉玲后续起诉王**龙违约并无必然的因果关系，故其该主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，王**龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5324号民事判决； 二、王**龙于本判决生效之日起十日内支付昆山五二零房地产投资咨询有限公司居间费11800元； 三、驳回昆山五二零房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费440元，由昆山五二零房地产投资咨询有限公司负担345元，由王**龙负担95元。二审案件受理费440元，由王**龙负担95元，由昆山五二零房地产投资咨询有限公司负担345元。 本判决为终审判决。 审判长  浦智华 审判员  孙晓蕾 审判员  管 丰 二〇二〇年九月二十七日 书记员  姚 懿