北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）01民再64号上诉人（一审原告）：王惠君，男。委托代理人：于启波，北京市慧学律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京新松家园房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路番字牌工业小区。法定代表人：宋宣，董事长。委托代理人：张永斌，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托代理人：高彬彬，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘峰，女。委托代理人：张尘，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。上诉人王惠君与被上诉人北京新松家园房地产开发有限公司（以下简称新松家园公司）、刘峰房屋买卖合同纠纷一案，因王惠君不服北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审原告王惠君诉称，我系北京市海淀区X公寓小区业主，新松家园公司系该小区开发商。近日，新松家园公司擅自与刘峰签订商品房现房买卖合同，约定将北京市海淀区X号院X号楼X层102室房屋（以下简称102号房屋）出卖给刘峰，而该102号房屋系物业用房和楼座大堂，属业主共有，新松家园公司单方处分，属无权处分，侵害了包括王惠君在内的广大业主的合法权益。经多种方式沟通无果，现诉至法院，请求法院确认新松家园公司与刘峰签订的关于X公寓102号房屋的买卖合同无效。一审被告新松家园公司辩称，我公司与刘峰买卖的房屋属于商业房屋，属于我公司专有，并不是广大业主所共有，我公司有权出售，双方买卖合同有效。我公司认为王惠君的起诉不符合法律规定，应以业主委员会的名义起诉，现该小区的业主委员会依然存在。我公司出售102号房屋并没有侵犯王惠君的所有权，我公司并未将X号楼的共有部分出售，也未违反与王惠君之间的房屋买卖合同的约定。我公司在2002年已更改了相应的规划，王惠君所述的城市档案馆存档的图纸与规委的图纸不一致，应以规委的图纸作为认定事实的标准。我公司与刘峰之间的房屋买卖合同是有效的。双方之间的买卖合同是经过北京市建委以及房管局的认可，并颁发了相应的权属证明，应受法律保护。我公司已交纳了2008年、2009年度的物业费和供暖费，该房屋属于我公司自有产权房屋。故请求法院驳回王惠君的起诉。一审被告刘峰辩称，王惠君主体不适格，其诉状中称新松家园公司侵犯的是所有业主的合法权益，王惠君以自己的名义起诉没有法律依据。王惠君要求确认合同无效的诉讼请求没有法律依据，其起诉没有指出刘峰侵犯了合同法第52条的哪一项情形。我购买的房屋已由房管部门颁发了产权证明，说明我与新松家园公司之间的房屋买卖行为合法有效，不存在无权买卖或非法买卖的情况。一审法院经审理查明，2001年11月27日王惠君与新松家园公司签订合同号为087720号的《商品房买卖合同》，约定王惠君购买位于北京市海淀区X公寓X座7单元703号的房屋一套，建筑面积为84.28平方米。其中套内建筑面积65.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米。并将有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定在合同附件二中。该合同附件二约定，X公寓位于北京市海淀区X桥，为A1，A2，B1，B2四栋连体基础楼，除X楼首层为商业外，四楼地上其余部位均为住宅，四楼共同分摊部位第3项X楼首层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。四楼各自分摊部位第1项X楼，其中包括首层的大堂、保安值班室。2004年6月9日，王惠君取得北京市海淀区X号院X号楼703号（北京市海淀区X公寓X座X单元703号）的房屋房产证，房产证记载建筑面积为85.10平方米，共有分摊建筑面积为17.99平方米，楼、平房占地总面积分摊856.93平方米。新松家园公司取得的北京市海淀区X号院X号楼的房屋所有权证上X号楼1层的房屋用途为配套公建。其中X号楼X层建筑面积856.93平方米。楼、平房建筑总面积856.93平方米。2009年6月15日，新松家园公司与刘峰签订合同号为XF164571号的《商品房现房买卖合同》，约定刘峰购买位于海淀区X公寓X号楼102室，该商品房的用途为配套公建，建筑面积为189.70平方米。其中套内建筑面积183.30平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.07平方米。2009年8月20日，刘峰取得上述房屋的房屋产权证，房屋用途为配套公建。重审中，新松家园公司应一审法院要求提交了X公寓A1、A2、B1、B2楼的《商品房（预）销售面积测算报告》（以下简称预测报告）和A1、A2、B1、B2楼及A1底商的《商品房销售面积认定报告》（以下简称实测报告）。预测报告中的《X公寓公用建筑面积分摊原则》显示：具体公用建筑面积分摊部位如下：1、四楼共同分摊部位：……3）X楼首层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。2、四楼各自分摊部位：1）X楼。全楼共同分摊部位：……首层的大堂、保安值班室。预测报告中的《商品房预售面积表》显示：X楼首层商业房面积671.58平方米，X楼分摊系数0.279234；《首层商业房销售表》中载明，甲房（101房）销售面积65.22平方米，套内面积51.40平方米，共用分摊面积13.82平方米，分摊系数0.268872；乙房（102房）销售面积187.67平方米，套内面积187.67平方米，共用分摊面积为0；丙房（103房）销售面积164.04平方米，套内面积138.58平方米，公用分摊面积25.46平方米，分摊系数0.183721；丁房（105房）销售面积173.06平方米，套内面积119.13平方米，共用分摊面积53.93平方米，分摊系数0.452699；戊房（106房）销售面积81.59平方米，套内面积68.93平方米，共用分摊面积12.66平方米，分摊系数0.183665。上述五套房屋销售面积合计671.58平方米，套内面积合计565.71平方米，共用分摊面积105.87平方米，五套房屋总分摊系数为0.187145。实测报告中的《商品房销售面积明细表》显示：X号楼公用建筑面积分摊系数为0.268087859。甲房（101房）销售建筑面积63.68平方米，套内建筑面积（含阳台）45.28平方米，分摊的公用建筑面积为18.4平方米，分摊系数0.406360；乙房（102房）销售建筑面积189.70平方米，套内建筑面积（含阳台）183.63平方米，分摊的公用建筑面积6.07平方米，分摊系数0.033056；丙房（103房）销售建筑面积162.33平方米，套内建筑面积（含阳台）157.14平方米，分摊的公用建筑面积为5.19平方米，分摊系数0.033028；丁房（105房）销售建筑面积175.29平方米，套内建筑面积（含阳台）110.01平方米，分摊的公用建筑面积为65.28平方米，分摊系数0.593401；戊房（106房）销售建筑面积84.11平方米，套内建筑面积（含阳台）68.94平方米，分摊的公用建筑面积为15.17平方米，分摊系数0.220046。上述共五套房屋销售建筑面积共计675.11平方米，套内建筑面积（含阳台）共计565平方米，分摊的公用建筑面积共计110.11平方米，五套房屋总分摊系数为0.194885。重审诉讼中，一审法院前去北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队（以下简称海淀测绘队）（即本案实测报告的测绘单位）调查X公寓的公摊情况。海淀测绘队出具书面情况说明称：位于北京市海淀区X公寓X楼，关于首层101、102、103、105、106五套房屋的情况说明：1……；2……；3、商业套内建筑面积含阳台5**.00平方米，还有四楼共同分摊和给商业建筑面积21.6平方米，商业首层东入口和西入口共计分摊给商业建筑面积88.51平方米，首层商业销售建筑面积675.11平方米。因此X公寓X楼首层房号为101、102、103、105、106五套房屋不仅没有被当作共有共用部位被分摊给其他可销售的房屋，而且还接受了110.11平方米的共有共用部位分摊。海淀测绘队另称，分摊时住宅与商业是分开的，分摊系数差异大的原因在于商业房除参与四楼共同分摊外，又参与本层的过道分摊，有两套商业房临近的过道面积大，其分到的公摊面积就大，其他商业房临近的过道面积较小，则公摊面积亦较小。综上，X公寓X楼首层房号为101、102、103、105、106五套房屋未被住宅业主分摊。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房现房买卖合同、房产证、首层平面竣工图纸、北京市房地产登记表、销售面积明细、预测报告、实测报告、情况说明等证据材料及一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，对于刘峰与新松家园公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，各方当事人的争议在于，买卖的房屋是属于新松家园公司所有，还是由全体业主共有。因此，确定诉争房屋的所有权归属，是确定新松家园出售给刘峰的房屋是否侵犯王惠君等业主所有权的关键所在。开发商依法建设的不动产项目，其所有权均属开发商所有，开发商在此基础上依法让渡的房屋，归受让人所有。不动产亦含有专有以外的共有部分，该部分系由全体业主享有共有和共同管理的权利。根据X公寓实测报告及海淀测绘队出具的情况说明，X楼首层商业用房不仅没有被当作共有共用部位被分摊给其他可销售的房屋，而且还接受了110.11平方米的共有共用部位分摊，因此诉争房屋并未作为被公摊的对象，亦未被住宅业主分摊。基于诉争房屋本身有公摊面积的事实（相关房产证上也有明确记载），结合海淀测绘队对X公寓公摊情况出具的说明，X公寓X层包括诉争房屋在内的五套配套公建系商业用房，应属新松家园公司所有。王惠君与新松家园公司签订的商品房买卖合同中有关物业用房的约定，不改变房屋的权利归属。王惠君主张诉争房屋包含在其所购买的703号房屋的公摊面积之内，缺乏充足的事实及法律依据，其诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告王惠君的诉讼请求。王惠君不服一审判决，向本院提起上诉称：1、我认为一审判决X公寓X楼首层包括诉争房屋在内的五套配套公建房屋均系商业用房、应属新松家园公司所有等基本事实认定有误。本案应适用《中华人民共和国物权法》关于业主的建筑物区分所有权有关规定及其相关司法解释等规定。原判对关键事实认定有误且又未能准确、全面地适用有关法律规定，导致判决不当。2、二审法院将本案发回重审，主要是让一审法院查清诉争房屋是否为小区业主公摊面积的事实。新松家园公司在一审法院重审中提交的证据材料与法院历次审理时提交的证据材料是一样的。对于实测报告这份证据，新松家园公司不同意提供实测报告的原件，只提交了复印件，一审法院也并未调取实测报告的原件。一审法院出示了一份海淀测绘队于2010年出具的情况说明，上面的日期没有变化，也没有盖章人签名，根据民诉法的规定，出证人或者经办人要在证据上署名，一审法院未对诉争房屋是否围绕公摊的事实进行调查。我认为这是由新松家园公司举证不能所造成的原因。3、法院经过历次审理，都适用的是《物权法》的规定。我也一直坚持认为，本案应当适用《物权法》第72条、第73条和最高人民法院建筑物区分所有权第14条的规定，建设单位对共有部分私自处分的，当事人起诉，法院应当予以支持。《合同法》第51条、第52条，无权处分人的处分行为未经追认，应属无效。4、最高人民法院的案例，各级人民法院在审判类似案件时均应予以参照；最高人民法院的实施细则，各级法院应适用类似的案例。我拟向一审法院提交一份与本案所涉及的问题高度雷同的案例，但一审法院不接受我拟提交的案例。最高人民法院把这个案例作为公报案例，参照这份公报案例，本案应依据《物权法》的相关规定予以判决。5、由于新松家园公司不向法庭提交实测报告的原件，所以法院不应当支持他们的诉求。6、本案所涉房屋属于业主共同共有，新松家园公司属于无权处分。故我请求二审法院撤销一审判决，依法改判本案所涉的房屋买卖合同无效。被上诉人新松家园公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请法院驳回上诉人的请求，维持一审判决。被上诉人刘峰辩称：一审法院判决认定事实准确，适用法律正确。上诉人陈述的理由与本案无关，法院不应予以考虑。请法院维持一审判决。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位擅自处分业主共有部分，权利人请求确认处分行为无效的，人民法院应予支持。本案的争议焦点为诉争房屋是否属于业主共有抑或属于开发商所有。依据X公寓实测报告及海淀测绘队出具的情况说明，诉争房屋并未当做共有共用部位分摊给其他可出售的房屋，且其本身有公摊面积，因此诉争房屋应为新松家园公司所有的商业用房，而非属于业主共有。王惠君关于诉争房屋属于业主共同共有，新松家园公司属于无权处分的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。一审法院驳回王惠君的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。一审案件受理费七十元，由王惠君负担（已交纳三十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由王惠君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 京审 判 员  刘燕风代理审判员  尤 頔二〇一六年五月二十六日书 记 员  张 海