贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3270号 上诉人（原审原告）：文荣恩，男，1990年10月20日生，苗族，住贵州省都匀市。 上诉人（原审原告）：杨胜艳，女，1993年4月21日出生，侗族，住贵州省都匀市1。 二上诉人共同委托诉讼代理人：文荣佳，女，与文荣恩系兄妹关系，住贵州省都匀市匀东镇羊列村**。 上诉人（原审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人：肖坤富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡楠，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鑫，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 上诉人文荣恩、杨胜艳与上诉人黔南州富国置业有限公司（以下简称富国置业公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2020年8月19日作出（2020）黔2701民初2426号民事判决后，文荣恩、杨胜艳、富国置业公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人文荣恩、杨胜艳及其委托诉讼代理人文荣佳，上诉人富国置业公司委托诉讼代理人胡楠、夏鑫，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文荣恩、杨胜艳上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持文荣恩、杨胜艳的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由富国置业公司承担。事实及理由：1.本案中富国置业公司逾期交房且未履行其通知交房义务，应承担逾期交房的违约责任至实际交房之日止，一审法院认定富国置业公司的违约期限至公告交房之日系事实认定不清，适用法律错误。2.案涉合同约定的违约金，系双方当事人意思自治的表示，不违反国家法律规定，法院应予支持，一审法院对违约金标准进行调整，系适用法律错误，违反意思自治及公平原则。3.双方约定的逾期付款利息性质应为资金占用费，由于该利息条款是由富国置业公司起草的格式条款，富国置业公司作为合同条款的提供方，应对违约的后果有明确预期，其应承担逾期付款的违约责任，且其未提供证据证明合同约定的逾期付款利息过分高于造成的损失，对于文荣恩、杨胜艳主张的逾期付款利息应予以支持。4.根据合同约定，在未交房前产生的物业管理费用应由富国置业公司承担。综上，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。富国置业公司既已经在合同中约定了逾期交房的时间、条件及相应的违约责任，就应当受合同条款的约束，文荣恩、杨胜艳请求支持其上诉请求。 富国置业公司的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回文荣恩、杨胜艳诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由文荣恩、杨胜艳承担。事实及理由：一、一审法院认定交房时间错误，本案交房时间为2019年6月15日而不是2019年12月5日。1.富国置业公司于2019年6月8日张贴《交房通知》向业主分批交房，案涉2栋房屋的交房时间为2019年6月15日-2019年6月25日，且文荣恩、杨胜艳接到交房通知后，于2019年6月15日当日对案涉房屋进行了验房查看。根据法院查明的事实可知，案涉房屋于2019年4月3日竣工验收合格，并于2019年6月15日前达到通水、通电、燃气、电话、电视、网络线路铺设到户的要求。因此，案涉房屋于2019年6月15日前已经具备能够实际交付使用的条件，故交房时间应认定为2019年6月15日。2.《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定并不实际影响案涉房屋的交付和使用。面积实测报告书是开发商自主委托有资质的房产测绘机构出具的，且并非合同中约定的交房时必须提供的书面资料。该实测报告既不需要第三方介入，也不必须在交房时出示给业主，事实上并不影响房屋的交付使用。案涉《商品房买卖合同》系住建局统一制定的格式合同，而该条款又明显过于机械，且合同也在其他条款中明确约定了房屋面积差的处理办式，充分保障了业主的相关权利。故本案不应以不实际影响房屋使用的面积实测报告作为房屋交付的必要条件。3.虽然本案富国置业公司在通知交房时存在瑕疵，但该瑕疵并不实际影响房屋的交付和使用，且已经及时补正。一审法院仅以尚未取得面积实测报告为由，认定富国置业公司于2019年6月8日的通知不具备交房效力，将延期交房的时间推迟到半年之后，明显不符合公平原则亦违背立法理念。4.双方约定交房条件根本目的是为了让开发商将具备使用条件且无质量问题的房屋交付给业主，保护业主对房屋正常居住和使用的权利，而不是为了无限度的加大开放商的义务。所以在保护业主权利的同时，不能一味地规制和苛求开发商，对于富国置业公司在房屋交付时存在的已经及时补正的小瑕疵，请求二审法院综合考量。二、工期顺延经监理部门审核签字认可并非富国置业公司自行制作并有都匀国家气象站的气象资料为证，一审判决认定事实错误。富国置业公司提交的案涉工程工期顺延的证据有第三方湖南建科工程项目管理有限公司确认《工期顺延申报单》及都匀国家气象站出具的气象资料为证，抗辩理由中的自然灾害是客观存在，依据双方签定《商品房买卖合同》第十三条，交付时间排除不可抗力。富国置业公司对于恶劣的天气情况不能预估，对于政府部门非法定节日要求停工也无法预估。一审判决对于客观情况都不予考虑，一味要求富国置业公司自行评估和预估，对于企业的要求太高，与合同的约定相违背。综上，请求二审法院将本案发回重审或直接改判驳回文荣恩、杨胜艳的诉讼请求。 文荣恩、杨胜艳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金40042.512元（从2019年1月1日，以463455元为基数，按日利率万分之二计算至2020年3月8日止）；2.判令被告以逾期交房违约金40042.512元为基数，自2020年3月23日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的利息至违约金付清之日止；3.判令被告承担实际交房之前产生的物业费179元；4.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年2月27日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告开发的位于都匀市西山大道25号观澜盛鼎城X、X栋X单元XX层X号房，建筑面积为118.14平方米，合同价款为463455元，该《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”；第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2018年12月28日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。……”；第十三条约定“……（1）逾期在30日之内[该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金[该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率]，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日[该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同]……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二[该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第十四条约定“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。合同签订后，二原告于2018年2月27日向被告支付首付款93455元，并申请公积金贷款于2018年5月25日向被告支付了购房尾款370000元。案涉项目施工完成后，于2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下（参加人员王树生、龙飞、何嫣），经建设单位（被告富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。之后，案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收、给水工程于2019年5月24日进行验收、燃气工程于2019年6月6日进行验收，2019年4月28日广电城市新装工程质量达标，可接入广电网络，2019年6月2日小区FTTH综合接入工程验收合格，2019年7月3日黔南州水利水电勘测设计研究院针对案涉项目2栋出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》。2019年12月6日，案涉工程A2、B1地块建设工程经都匀市住房和城乡建设局同意进行竣工验收备案。以上交房条件具备后，被告分别于2019年12月5日和2019年12月6日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房。另查明，都匀市住房和城乡建设局曾向被告下发匀住建通【2019】75号《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》，指出被告开发的案涉项目存在违规交房情况，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，责令被告停止违规交房行为，尽快完善相关配套设施，办理竣工备案手续，并于2019年6月21日前将整改情况反馈。原告曾于2019年6月15日进行验房查看，但因其提出房屋存在包括厨房、卧室墙体大小不一、管道接口异常等问题而并未实际收房，直至2020年3月8日原告才正式收房，并向黔南州宏安物业有限责任公司交付至2021年3月8日止的物业服务费2020元。原告收房后，于2020年5月6日向被告发出《告知函》，要求被告支付相关的逾期交房违约金，并交由邮政快递寄出，该快递于2019年5月7日显示为他人代收：快递超市。再查明，被告在庭审中提交《工程延期申报单》《2016年-2018年都匀市政府部门安排停工日期》《2016-2018年气象资料》，拟证明2016年至2018年案涉工程在施工期间因雨水及凝冻天气导致实际停工230天，因政府部分原因导致实际停工37天，故主张该期间应予扣除。被告同时提交了于2019年6月8日制作的《交房通知书》及张贴图片，主张已于2019年6月8日张贴《交房通知书》向业主分批交房，案涉2栋房屋交房时间为2019年6月15日。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合合同约定条件的商品房交付给原告。案涉《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定了案涉商品房交付的条件，首先，该条中约定的“建筑工程竣工合格证明文件”系《工程竣工验收备案表》或系《工程验收会议结论》的认定涉及了案涉商品房是否已达到交付条件，对此一审法院叙论如下：第一，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案……；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；综上，依照上述法律法规的规定，可知工程竣工验收备案是竣工验收合格后进行的，工程竣工验收备案与否不影响竣工验收合格的效力，案涉合同所约定的“建筑工程竣工合格证明文件”并非为工程竣工验收备案，并取得工程竣工验收备案表。第二，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定，即工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。又可知，案涉工程项目在取得《工程验收会议结论》时，已经完全具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备规定》第五条中规定的相关资料，符合建筑工程竣工合格条件，仅待向县级以上地方人民政府建设主管部门备案，故可以认定《工程验收会议结论》系工程竣工验收合格的证明文件；第三，工程竣工验收备案属行政许可范畴，案涉工程竣工验收合格，依照法律法规的规定，应当到建设行政主管部门备案，而自工程竣工验收合格至办理完成备案期间，并未有案涉房屋应当重新组织竣工验收的事项发生，现仅因案涉工程未完成行政许可而归责房地产开发企业，显然不符合公平原则；第四，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”之规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，本案中，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位已于2019年4月3日对案涉项目进行验收确认，该验收过程得到了都匀市建设工程质量安全监督站认可，在2019年4月3日经五方单位验收后，五方单位并未再组织进行验收，且原告亦未提供证据证明被告在竣工验收备案之前，被告曾对案涉工程进行整改完善，故《工程验收会议结论》可作为案涉项目验收合格的证明材料，而《都匀市住房和城乡建设局整改通知书》所载内容并不能推翻《工程验收会议结论》载明的五方单位已对案涉工程进行验收的事实。综上，案涉《商品房买卖合同》中约定的“建筑工程竣工合格证明文件”应系《工程验收会议结论》。同时，对于案涉《商品房买卖合同》第十二条中约定的案涉项目内的相关基础设施即水、电、燃气、宽带网络等，均已于2019年6月30日前敷设到户，而黔南州水利水电勘测设计研究院已于2019年7月3日针对案涉项目2栋出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》，至此案涉合同约定的商品房交付条件均已具备。虽被告主张在2019年6月8日即张贴通知交房，但此时案涉合同约定的交付条件并未达到，故该时间不宜认定为交房时间。而在被告完全符合交房条件后，其并未再次通知业主收房，直至2019年12月5日才在黔南日报上刊登交房信息，故案涉商品房的交房时间应以此为限，在此之后，原告可自行至被告处办理相关的房屋交付手续。关于被告主张的天气及政府等原因是否属于不可抗力而应予扣除的问题。被告作为案涉项目开发商，对房产开发过程及相关程序应有一定合理的预期，在此期间应预留充分时间予以应对，且被告提供的商品房买卖合同系格式合同，合同上的交房时间等均系被告确定，被告既已在合同中约定了逾期交房的时间、条件以及相应的违约责任，就应受合同条款的约束，故对被告要求扣减267天的主张不予采信。关于合同约定的违约金如何计算的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且被告亦表示如需支持违约金，应予调整，故兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为339天（自2019年1月1日至2019年12月5日）×463455元×0.0001=15711.12元。关于原告主张的违约金利息，因违约金同时兼具补偿损失之法律功效，逾期交房违约金已系被告违约而应承担的违约责任，故违约金利息不应再重复计算，对于原告的此项请求，应予驳回。对于原告请求的物业服务费，因在原告实际收房并交纳物业服务费前，被告就已具备交房条件，并登报通知业主收房，故原告主张的物业服务费系其收房后应自行承担的部分，对此项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，并参照《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、被告黔南州富国置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告文荣恩、杨胜艳逾期交房违约金15711.12元；二、驳回原告文荣恩、杨胜艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元，因适用简易程序减半收取401元，由原告文荣恩、杨胜艳负担245元，被告黔南州富国置业有限公司负担156元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于一审法院认定案涉房屋的交付时间为2019年12月5日是否正确的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。上诉人富国置业公司在一审诉讼中提交的《工程验收会议结论》等材料，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非案涉房屋达到了交付使用的全部条件。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。而上诉人富国置业公司是于2019年12月4日才将工程竣工验收备案所需的全部文件交付给都匀市住房和城乡建设局审查备案，此时案涉房屋才达到法定的交付条件，故上诉人富国置业公司主张案涉房屋交付时间为2019年6月15日与上述法律规定不符，应不予支持。案涉房屋备案后，上诉人富国置业公司于2019年12月5日通过登报的形式通知业主收房，具有对外公示效力，一审法院据此认定此时为交房时间正确，应予以确认。 关于上诉人富国置业公司逾期交房违约责任中是否存在不可抗力因素。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。上诉人富国置业公司主张逾期交房主要是因天气、非法定节假日等不可抗力因素造成。本院认为上述因素不属于不可抗力，理由如下：1.对于天气问题。上诉人富国置业公司提供了气象部门的气象资料等，但仅证实了当地天气温度及降水情况，并不能证实存在自然灾害的事实，而上述天气情况系当地正常气候，不能据此认定为不可抗力。2.对于非法定节假日的问题。上诉人富国置业公司主张扣除的时间属于当地少数民族地区节日及初高中考试时间，每年都会安排，并不是不能预见的，上诉人富国置业公司作为地产开发商在签订合同时应当知道，故该因素不属于不可抗力。 关于一审法院认定的违约金比例是否适当的问题。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人利益的目的。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了违约金按照买受人支付全部已付房价款每日万分之二的标准计算，但上诉人富国置业公司认为该约定的违约金标准过高，请求予以调整，一审法院考虑到本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的违约金调整为按照买受人支付全部已付房价款每日万分之一的标准计算，并无不当。 另外，上诉人文荣恩、杨胜艳提出的物业费问题，因与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围，本院不予审查。 据此，上诉人富国置业公司、文荣恩、杨胜艳的上诉理由不成立，对三上诉人上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人文荣恩、杨胜艳预交802元，由其自行承担；上诉人黔南州富国置业有限公司预交802元，由其自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月四日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖