黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终134号上诉人（原审被告）牡丹江房屋综合开发有限公司，住所地牡丹江市东安区东平安街146-1号。法定代表人陈国范，经理。委托代理人左立福，男，1961年12月25日出生，汉族，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）牡丹江宏泰运输有限责任公司，住所地牡丹江市西安区平安街西六条路46号。法定代表人孟庆辉，经理。委托代理人蔡洪福，黑龙江吉睿达律师事务所律师。原审被告李刚，男，1981年1月12日出生。上诉人牡丹江房屋综合开发有限公司（以下简称房屋开发公司）与被上诉人牡丹江宏泰运输有限责任公司（以下简称宏泰运输公司）、原审被告李刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，牡丹江市中级人民法院于2015年11月25日作出（2013）牡民初字第26号民事判决。房屋开发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。经阅卷和调查，房屋开发公司的委托代理人左立福、宏泰运输公司的法定代表人孟庆辉及其委托代理人蔡洪福到庭参加法庭询问。本案现已审理终结。原审判决认定，宏泰运输公司为改制企业，原生产经营场地，位于西六条路西、平安街南、牡丹街北平安新村小区（1418片8号综合楼），有土地面积5859.3平方米，有地上建筑物办公室、车库、修理车间1690.64平方米，为政府确认被开发建设范围。于2003年6月20日牡丹江市经济贸易委员会作出牡经贸企字（2003）150号文件，同意宏泰运输公司用土地出让收入置换职工身份方式改制，同意将原公司5859.3平方米土地使用权转让给宏泰运输公司，土地出让金142万元返还给企业127.4万元，用于补偿国有职工转换身份费用，剩余部分14.6万元由市土地部门收回。宏泰运输公司于2004年9月10日向牡丹江市国土资源局出具土地使用权出让报告，及土地拍卖挂牌申请，于2003年7月15日宏泰运输公司与牡丹江市国土资源局签订了《国有土地出让合同》，出让面积5859.3平方米，出让金为1419649.8元。2003年8月28日，国土资源局出具土地出让金专用票据（收据），记载"收款单位：宏泰运输公司，缴款内容：出让西六条路46号5859.3平方米地块，缴款金额1419649.8元，附注：企业改制安置职工1274000元"。李兴国欲开发建设1418片8号综合楼，曾以牡丹江市维嘉房屋开发有限公司的名义与宏泰运输公司于2003年6月20日签订《开发意向协议》，牡丹江市维嘉房屋开发有限公司于2003年6月20日与李兴国签订《合作协议书》，约定该公司为李兴国提供公章、财务章，允许建立银行账户，协助办理手续，费用自行承担。2003年6月20日，该公司为李兴国出具法人授权委托书，负责开发，为施工负责人。因该公司开发未批准，以上协议未履行。2003年11月15日，李兴国以黑龙江龙建开发有限公司的名义与宏泰运输公司签订《联合开发改造院区合同书》，因该公司开发未批准，协议未履行。房屋开发公司为改制企业，2003年5月8-9日（2003）年第12次会议《牡丹江市国有中小企业改制领导小组组长办公会议纪要》、2004年8月20日《牡丹江市规划委员会牡规委字（2004）3号会议纪要》记载，房屋开发公司取得1418片8号楼开发权。房屋开发公司于2004年10月16日，经牡丹江市国土资源局挂牌竞买方式，被批准以1772868.52元，购买1418片5754.8平方米土地使用权，开发建设8号综合楼。2004年11月11日，国土资源局出具土地出让金专用票据（收据），记载"收款单位：房屋开发公司，缴款内容：出让西六条路西、平安街南、牡丹街北地块，缴款356350.2元，附注：2003年8月28日宏泰运输公司已交1419649.8元"。房屋开发公司办理开发建设该8号楼土地使用权等开发手续，由李兴国作为联系人代表房屋开发公司办理。2003年8月5日，房屋开发公司下发牡房屋开字〔2003〕1号文件《关于牡丹江房屋综合开发有限公司聘李兴国同志任项目经理的决定》，载明即日聘任李兴国为公司项目经理。工作范围为本公司下设工程项目中的现场管理工作，未经公司书面同意，不得从事与项目无关事宜。李兴国聘任期间工资待遇以其工程项目完工结算时的利润计取百分之二十为工资。该文件文本，房屋开发公司先举证落款日期为2003年2月5日，后举证落款日期为2003年8月5日，文本内容一致，日期不同，房屋开发公司称文本变化为笔误。房屋开发公司对牡丹江市平安新村小区工程即1418片5、6、7、8号综合楼进行开发建设，于2004年10月15日取得牡丹江市发展计划委员会的投资批复，同意建设8号楼，面积10169.16平方米。房屋开发公司于2004年10月19日与牡丹江市国土资源局签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书，以177.6万元成交8号楼土地使用权，李兴国以房屋开发公司代理人的名义在确认书上签名，房屋开发公司加盖公章。2004年10月20日房屋开发公司与牡丹江市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，约定出让土地面积5754.8平方米，出让金1772868.52元。2004年10月20日，房屋开发公司取得建设用地批准书。2004年12月28日，房屋开发公司为工程招标备案，为牡丹江市宏基建筑工程公司发中标通知书，工期约定2004年5月1日至2004年11月30日。2005年8月2日，房屋开发公司取得建设用地规划许可证，2005年8月30日取得房地产开发项目许可证，2005年11月17日，取得商品房预售许可证。开发手续由李兴国代表房屋开发公司办理。1418片8号综合楼于2005年4月8日开工，2005年11月8日竣工，2007年11月24日综合验收。之后，房屋已基本陆续出售使用。2003年11月15日，宏泰运输公司与房屋开发公司签订《土地房屋动迁安置协议书》一份，约定：房屋开发公司开发1418片8号楼，宏泰运输公司于2003年11月15日整体动迁，被动迁土地面积5859平方米：办公室、车库、修理车间1690.64平方米。房屋开发公司一次性给予宏泰运输公司职工动迁工资85万元，回迁返还宏泰运输公司房屋面积，办公室约500平方米，车库、修理车间约1000平方米，安置地点如设计图所示从3号车库至30号车库约1000平方米，办公室在主楼西北侧（现未有设计图）约500平方米，如主楼西侧建不了办公室，房屋开发公司把位于西六条路门市房上二层约500平方米改造成办公室。工期二年，至2005年11月30日完成。该协议下方有双方公司盖章，双方法定代表人孟庆辉、陈国范签字。2004年8月25日，宏泰运输公司与房屋开发公司签订《转让协议》一份，约定：为了变现土地及地上建筑物资产尽快安置好职工，经宏泰运输公司董事会研究决定，同意将宏泰运输公司院内综地上转让给房屋开发公司（含土地证第200281号），总价款350万元，包含宏泰运输公司已交土地费142万元，由宏泰运输公司收回，如房屋开发公司改建住宅楼，如重新评估土地费用超出部分，由开发公司上缴承担，与宏泰运输公司无关。该协议下方，有双方公司盖章，宏泰运输公司法定代表人孟庆辉签名、董事会成员张国勋、肖桂玲签名，房屋开发公司法定代表人陈国范盖章。2004年11月30日，李兴国以房屋开发公司名义与宏泰运输公司签订《土地房屋动迁安置协议书》一份，约定：宏泰运输公司被动迁土地面积5859平方米：车库、办公用房、修理车间1690.64平方米。整体动迁，时间2003年11月15日。房屋开发公司一次性给予宏泰运输公司动迁职工工资85万元，回迁返还房屋面积：办公室约500平方米，车库、车间约1000平方米，办公室位置在主楼西北侧（现未有图纸）约500平方米，如建不了房屋开发公司把位于西六条路门市房上二层约500平方米给改造成办公室；车库、车间在院内一层，详见图纸，从3号库至30号库约1000平方米。宏泰运输公司为改制企业，按政府政策需要用土地出让金安置职工，土地出让金免收的142万元应由房屋开发公司付给宏泰运输公司。宏泰运输公司同意将142万元土地出让金中42万元给予房屋开发公司享受，房屋开发公司须在2005年5月前将以上出让金给予宏泰运输公司，否则房屋开发公司给付宏泰运输公司利息（按贷款利息计算）。房屋开发公司延误工期一年（应在2004年11月30日交工），愿赔偿红旗轿车一台（车号36829）、车间一间（由房屋开发公司付宏泰运输公司8万元作为购买车库资金），并协助办理车辆过户。工程计划一年，已延期一年，房屋开发公司已给予赔偿，但到2005年11月30日如再不能交工，房屋开发公司应赔偿宏泰运输公司经济损失(按工程造价0.1%赔偿)。该协议下方在甲方处注明为房屋开发公司，有法人代表李兴国签名，未加盖房屋开发公司印章及法定代表人名单，乙方处注明为宏泰运输公司，有法人代表人孟庆辉签字。签订协议后，李兴国将红旗轿车交付宏泰运输公司使用，并办理了过户手续。现由李兴国经手，房屋开发公司于2008年将宏泰运输公司原场地院内没被拆迁的一座约200平方米房屋交由其作为办公室使用，该房屋现无产权手续；房屋开发公司有三户车库，即375-470-1/4-2，000126号31.93平方米、000127号26.61平方米、000128号53.22平方米，于2008年9月20日由李兴国交给宏泰运输公司占有使用。房屋开发公司庭审中称未给付宏泰运输公司房屋，为借用。另查明，本案诉讼中，该三户房屋因他案被西安区人民法院查封（李兴国因借款抵押他人），宏泰运输公司提出执行异议于2015年8月15日被西安区人民法院执行裁定驳回异议请求，现房屋开发公司已向西安区人民法院提出执行异议，该异议申请正在审理中。房屋开发公司称已付宏泰运输公司350万元土地及地上附着物出让金，出示十张合计355万元的票据为：1.2003年7月11日结算票据，房屋开发公司公司付款85万元，事项：职工动迁工资款；2.2005年5月7日收款单，20万元，事由：还款，收款人孟庆辉；3.2005年6月7日收款单，20万元，事由：还款，收款人孟庆辉；4.2005年12月26日收条，内容：收到李兴国支票1张，50万元，孟庆辉签名（该支票查明为房屋开发公司出具）；5.2006年2月17日收款单，30万元，事由：支票，收款人孟庆辉；6.2006年3月7日收款单，50万元，事由：还款，收款人孟庆辉；7.2007年2月7日收款单，30万元，事由：还款，收款人孟庆辉；8.2008年9月24日收条，内容：收到30万元购房款还款，孟庆辉；9.2009年1月20日收款单，20万元，事由购房款还款，孟庆辉；10.2009年5月22日收条，内容：收到20万元还款，孟庆辉。宏泰运输公司称与李兴国另有借款关系，不认可以上款项与本案有关。且对以上票据中2006年2月17日、2006年3月7日、2005年5月7日、2005年6月7日合计120万元的票据否认真实性。依据宏泰运输公司申请，法院委托鉴定机构，对该四张票据收款单中"收款人"栏中"孟庆辉"签名是否书写形成，如书写形成签名，与样本签名是否为同一人书写进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所于2014年3月6日作出法大〔2014〕物鉴字第34号《司法鉴定意见书》，结论为：检材中四张票据"收款人"栏中"孟庆辉"签名不是书写形成。宏泰运输公司与李兴国于2005年6月3日签订《借款协议书》一份，约定房屋开发公司借款100万元，借期为2004年7月28日至2005年12月30日。房屋开发公司用价值2145000元1418片门市房1号155平方米，2号120平方米，3号120平方米做抵押。协议下方有宏泰运输公司盖章、法定代表人孟庆辉签名，李兴国签名。协议左下方书写："经双方协商同意此借款延期至2008年10月份前还清，2007年8月6日，李兴国签名"。房屋开发公司分别于2012年4月15日为牡丹江市运管处、于2010年6月12日、2011年5月24日、2012年4月15日为牡丹江市工商局出具了《关于牡丹江市宏泰运输有限责任公司整体动迁未能按时回迁的证明》四份，内容均为：房屋开发公司与宏泰运输公司在2003年11月15日签订了土地房屋动迁协议书，同意开发1418片8号综合楼（即宏泰运输公司厂院）。宏泰运输公司被动迁土地面积5859平方米，地面建筑办公室、车库、修理车间等1690.64平方米。动迁时间为2003年11月15日，计划工期2年，2005年11月30日完工，返还面积办公室500平方米，车库、修理车间1000平方米，因房屋开发公司及挂靠开发商未在约定完工，至今未实现回迁事宜，只在2008年返还200平方米办公室，未办理回迁手续即房照。四份证明，均有房屋开发公司盖章。其中房屋开发公司保存一份2011年5月24日向牡丹江市工商局出具的证明，上有宏泰运输公司法定代表人孟庆辉于2011年5月24日签名书写的文字："此证明只做工商局年检，与双方结算没有任何关系"。有李兴国于2011年5月25日签名并书写："同意"。李兴国分别向宏泰运输公司出具承诺书四份，2010年3月12日、2011年3月12日、2013年5月22日承诺书内容大致相同：房屋开发公司与挂靠房屋开发公司经理李兴国，在2003年11月15日和2004年11月分别与宏泰运输公司签订了土地房屋动迁安置协议，商定动迁宏泰运输公司，工期2年，应在2005年11月23日回迁完毕，开发商李兴国因种种原因，至今未办理回迁事宜，第一份承诺书承诺在2010年12月30日前、第二份承诺书承诺在2011年12月30日前、第三份承诺书承诺在2013年12月30日前，解决双方签订的两份房屋动迁协议中房屋开发公司及李兴国应承担的责任并协助宏泰运输公司办理房屋产权证等手续。2013年8月20日承诺书中，李兴国承诺：2013年9月末结算完毕，办理完毕办公室及车库、门市房手续，如办理不完愿承担一切损失并给予赔偿。四份承诺书均有李兴国签名。2008年9月22日，李兴国与宏泰运输公司签订一份协议书。约定：双方在2003年签订了合作开发宏泰运输公司场院合同，李兴国应开发综合楼后返还宏泰运输公司办公室500平方米、车库1000平方米，因李兴国原因致使返还面积不足，愿把位于西四条路、新安街与长安街之间的一处门市房（约82.2平方米）顶给宏泰运输公司，协助办理产权过户。该房屋未给宏泰运输公司办理过户手续。宏泰运输公司称该房屋未实际履行给付。诉讼中，根据宏泰运输公司申请，要求对牡丹江市1418片8号综合楼500平方米商服用房及1000平方米仓储房屋市场价值评估，法院委托评估机构评估，牡丹江远大房地产估价有限公司于2014年11月12日作出牡远估鉴字〔2014〕第010号《房地产估价报告》，估价结果为：价值时点2014年9月2日市场价值为12034000元。其中商服用房平均单价为10412元/㎡，仓储用房平均单价为6828元/㎡。宏泰运输公司向原审提起诉讼，请求判令：二被告继续履行合同，交付办公室300平方米、车库880平方米或按市场价格货币补偿。协助宏泰运输公司办理已交付的房产证照。诉讼中，宏泰运输公司因房屋开发公司表示不能交付房屋，依据房地产估价报告，变更诉讼请求为：二被告交付位于牡丹江市西安区平安新村小区8号楼15号、16、号、17号车库计111.76平方米，确认房屋所有权归宏泰运输公司所有，房屋开发公司协助宏泰运输公司办理产权登记手续。二被告按市场价格给予货币补偿11270902.72元（车库888.24平方米、6828元/平方米，计6064902.72；办公室500平方米，10412元/平方米，计5206000元）。返还宏泰运输公司土地出让金142万元。以上合计12690902.72元；由房屋开发公司承担鉴定费15000元及鉴定差旅费、房屋评估费40000元及诉讼费。主要理由：宏泰运输公司分别于2003年11月25日、2004年11月30日与二被告签订《土地房屋动迁安置协议书》二份，约定房屋开发公司动迁宏泰运输公司土地面积5859平方米、房屋面积1690.64平方米。房屋开发公司同意房屋建成后给付宏泰运输公司办公室500平方米、车库1000平方米。现房屋已建成，房屋开发公司只给付宏泰运输公司办公室200平方米、车库120平方米，剩余房产至今未给付。二房屋开发公司也未将已交付的房产协助宏泰运输公司办理产权证照。房屋开发公司、李兴国辩称：应驳回宏泰运输公司诉讼请求。主要理由：房屋开发公司以受让形式取得宏泰运输公司的土地及附着物，支付了350万元款项。宏泰运输公司与房屋开发公司于2003年11月15日签订了《土地房屋动迁安置协议书》，但协议未实际履行。2004年8月25日双方签订《转让协议》，协议有双方法人公章及代表盖章，宏泰运输公司董事会成员张国勋和肖桂玲签字。该协议主要内容是土地及地上建筑物全部转让给房屋开发公司，价款350万元，包括142万元的土地出让金。房屋开发公司于2004年10月19日以177.6万元价格取得该块土地，与牡丹江市国土资源局签订《土地使用权挂牌出让成交确认书》，取得相应建设用地批件等手续，房屋开发公司完成了购买土地及附着物及办理开发建设全部手续，不存在受让后再动迁安置补偿的说法。房屋开发公司以350万元购买土地及附着物，扣除土地出让金后，地上附着物每平方米1100元，符合地上附着物当时价格。房屋开发公司已完成建设工程，房屋全部出售，期间宏泰运输公司未提出异议。因宏泰运输公司无处办公，房屋开发公司同意暂借其200平方米房屋为办公室（该房屋包括在房屋开发公司购买宏泰运输公司地上附着物中，未实际拆迁），如存在给其安置1500平方米房屋，房屋早已售出，宏泰运输公司为何不主张权利，故是买卖合同关系，非动迁安置。李兴国是房屋开发公司聘任该项目部经理，只能在授权范围内对该项目工地组织施工工作，无权对外承诺，未经房屋开发公司书面同意的一切行为都是无效的。2004年11月30日《土地房屋动迁安置协议书》，庭审时房屋开发公司才见到该协议，没有双方公章、法定代表人签字，不发生法律效力。关于多份承诺、证明的问题，是宏泰运输公司应对工商年检所用，与本案无关。关于鉴定文书，无论签名如何形成，不能否认收据是孟庆辉提供的事实。关于房地产估价报告，二被告未参加鉴定，检材无针对性，估价方法有悖事实，与本案无关，建议不予采信。原审判决认为,关于本案当事人之间法律关系的问题。1418片8号综合楼，为宏泰运输公司被拆迁前的经营所在地，宏泰运输公司拆迁前对该土地具有土地使用权，并有经营房屋。房屋开发公司经批准，开发建设1418片8号综合楼。宏泰运输公司主张李兴国与房屋开发公司之间为挂靠关系。二被告否认二者是挂靠关系，主张是法人与员工的内部管理关系。房屋开发公司举示了房屋开发公司文件，证明其聘任李兴国为项目经理，管理开发事宜。房屋开发公司出具的聘任文件，出现时间不同，分别为2003年2月5日、2003年8月5日，内容一致两个文本，房屋开发公司所述打字错误形成，房屋开发公司所述错字时间原因与改制文件时间符合。房屋开发公司虽出具聘任文件，因未提供劳动合同、领取工资证明等证据，不能认定李兴国为其公司内部职工，不能认定房屋开发公司与李兴国形成劳动关系。宏泰运输公司主张二被告为挂靠关系，举示了其与李兴国签订的合同，李兴国的多份承诺书，房屋开发公司对宏泰运输公司向运管处、工商局等出具的说明，李兴国履行合同的行为等证据，并举示了李兴国为开发8号楼，与其他公司签订合作开发协议及授权书。即李兴国为开发建设1418片8号综合楼，积极寻找机会。在房屋开发公司取得开发权之前，李兴国曾经挂靠其他多家公司，与宏泰运输公司协商签订多份合作开发协议，因其他公司没有取得开发权，与宏泰运输公司合作开发的各份协议均未生效，未能履行，李兴国挂靠其他公司协议未成立。因房屋开发公司取得该楼的开发权，李兴国由房屋开发公司聘任为项目经理，李兴国代理房屋开发公司进行办理土地出让及其他开发手续。具体开发事宜均为李兴国实际操作。且在开发完毕后，李兴国书面承诺及房屋开发公司出具的为宏泰运输公司向工商、运管处等书面提交的说明中，均注明李兴国为挂靠房屋开发公司的开发商。故从房屋开发公司及李兴国的具体开发行为如签订合同、履行合同约定及多次书面承诺、房屋开发公司出具多份书面说明等证据，形成了证据链条，可认定李兴国与房屋开发公司为挂靠关系。李兴国作为项目经理的开发行为，使宏泰运输公司有理由相信，是代表房屋开发公司的职务行为，为表见代理行为。即李兴国以房屋开发公司名义与宏泰运输公司签订第二份动迁协议，李兴国按该动迁协议约定，作为对宏泰运输公司延误工期的补偿，实际履行给付了宏泰运输公司红旗车辆一台，并办理了过户手续。宏泰运输公司动迁后，由李兴国以房屋开发公司名义交付宏泰运输公司使用办公用房200平方米及三户仓储用房使用至今，房屋开发公司在开庭前未向宏泰运输公司提出异议。在绥芬河法院执行宏泰运输公司其他案件赔偿款时，查封了李兴国代表房屋开发公司给付宏泰运输公司的车库，房屋开发公司未提出执行异议，李兴国代宏泰运输公司交付赔偿款3万元。故李兴国的挂靠开发行为，对宏泰运输公司应承担民事责任。房屋开发公司作为开发人及被挂靠人，对李兴国的开发行为给宏泰运输公司之间形成的法律后果，应承担连带民事责任。关于宏泰运输公司原有场地被开发为1418片综合8号楼，二被告与宏泰运输公司之间，先后签订了三份合同：即2003年11月15日《土地房屋动迁安置协议书》、2004年8月25日土地及地上物《转让协议》、2004年11月30日《土地房屋动迁安置协议书》。宏泰运输公司主张与二被告为动迁安置合同法律关系，二被告主张与宏泰运输公司为土地及地上物转让合同关系。从原被告之间发生的民事行为进行分析。房屋开发公司于2003年7月11日给付宏泰运输公司85万元职工工资动迁安置款，是履行两份土地房屋动迁安置协议书中约定的义务行为。李兴国给付宏泰运输公司红旗车一辆，是履行第二份土地房屋动迁安置协议书的义务。房屋开发公司交付宏泰运输公司三户车库使用，亦是履行两份土地动迁安置协议的义务。而宏泰运输公司向工商局、运管处递交由房屋开发公司盖章出具的四份说明及李兴国为宏泰运输公司出具的三份承诺书，均有记载房屋开发公司动迁宏泰运输公司，约定返还宏泰运输公司办公室500平方米、车库1000平方米至今未回迁的内容。以上房屋开发公司在开发中对宏泰运输公司的具体民事行为，结合宏泰运输公司向工商局、运管处递交由房屋开发公司盖章出具的四份说明，及李兴国为宏泰运输公司出具的三份承诺书，可形成证据链条，证明宏泰运输公司与二被告之间形成动迁安置合同法律关系。宏泰运输公司与二被告签订的二份《土地房屋动迁安置协议书》合法有效。按时间顺序，第二份李兴国代表房屋开发公司与宏泰运输公司签订的《土地房屋动迁安置协议书》，对原协议书进行了部分变更，该合同变更有效，当事人应受合同约定内容羁束，二被告应按该合同约定对宏泰运输公司履行合同义务。关于房屋开发公司辩称与宏泰运输公司为土地及地上物转让合同关系，已付清转让价款350万元的问题。该主张是依据双方签订的《转让合同》的约定。转让合同约定转让土地及地上物价款350万元，包含宏泰运输公司已交142万元土地费。根据8号楼土地档案材料记载，房屋开发公司取得该土地为政府挂牌出让。在房屋开发公司向国土资源局挂牌购买1418片8号楼5754.8平方米土地使用权时，应缴纳1772868.52元，因2003年8月28日宏泰运输公司已交1419649.8元，只缴款356350.2元，即差价款。故该缴款行为，与宏泰运输公司所称签订《转让协议》是为协助房屋开发公司办理购买土地使用权的主张相符合。宏泰运输公司所交土地款，在三份协议中均约定，由房屋开发公司给付宏泰运输公司。关于房屋开发公司主张已付款350万元的问题，其中一笔85万元，为给付宏泰运输公司职工工资安置款。有四笔付款，经鉴定，收款单签名非宏泰运输公司法定代表人孟庆辉书写，故该四笔120万元收款，不能认定。其他五笔付款，付款事由注明"欠款"的有三笔计100万元、有两笔计50万元注明"欠购房款"。未注明是转让款，而宏泰运输公司出具证据证明与李兴国有借款关系，故亦不能认定是本案转让款。故房屋开发公司的该辩解不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定："行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效"。李兴国的挂靠行为构成表见代理，其行为后果由房屋开发公司承担。宏泰运输公司与房屋开发公司之间构成动迁安置合同法律关系。李兴国作为挂靠房屋开发公司的实际开发人，应承担合同约定的开发责任，被挂靠人即开发人房屋开发公司应承担对李兴国民事责任的连带责任。因宏泰运输公司已被动迁，李兴国及房屋开发公司依合同约定，应履行给付宏泰运输公司回迁房屋即办公室500平方米、车库1000平方米的义务。宏泰运输公司诉讼要求房屋开发公司及李兴国对已付房屋协助办理房屋手续，对不能给付的房屋，房屋开发公司按现有房屋价值赔偿损失，该诉讼请求成立，应予以支持。因李兴国已死亡，对宏泰运输公司要求李兴国的诉讼承继人李刚承担民事责任的诉讼请求，予以支持。李刚应在继承李兴国遗产范围内承担本案的民事责任。关于房屋开发公司于2008年已付宏泰运输公司房屋，即约200平方米无照办公室，合计111.76平方米的三户车库。以上房屋宏泰运输公司接收后至今一直占有使用，房屋开发公司未给宏泰运输公司办理产权过户手续。房屋开发公司称以上房屋是给宏泰运输公司借用，但未提供借用的充足理由。关于作为办公室使用的约200平方米房屋，为无产权手续的违章建筑，不能确认产权，宏泰运输公司未申请处分，表示可退回房屋开发公司，因该房屋无产权手续，对宏泰运输公司退回房屋开发公司的意见，予以支持。关于已付宏泰运输公司占有使用的三户车库，依据两份动迁协议约定，房屋开发公司应给付位于8号综合楼一层27户约1000平方米的车库、车间，而该三户车库为27户房屋中的三户，属于二被告对动迁协议约定的部分履行。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定："拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持"，宏泰运输公司作为被拆迁人，对该占有使用的三户车库有优先权，宏泰运输公司要求房屋开发公司协助办理产权手续的诉讼请求成立，应予支持，开发人房屋开发公司应协助宏泰运输公司办理产权手续。关于李兴国于2008年9月22日与宏泰运输公司协议约定给付一户门市房屋，因未实际履行，宏泰运输公司不申请主张房屋权利，不予处分。对未能回迁面积的房屋，宏泰运输公司主张要求二被告依据房屋评估结论标准，计算损失给予赔偿，该请求成立，故对未回迁的不能给付的房屋，即办公室500平方米、车库888.24平方米，李兴国应按现有房屋价值赔偿宏泰运输公司损失，房屋开发公司承担连带责任。关于宏泰运输公司要求房屋开发公司给付142万元土地出让费的问题。房屋开发公司未向国土资源局缴纳该款，故宏泰运输公司请求房屋开发公司返还成立。2004年11月30日《土地房屋动迁安置协议书》中约定：土地出让金142万元应由房屋开发公司给付宏泰运输公司，宏泰运输公司同意将土地出让金42万元给房屋开发公司享有。故房屋开发公司应给付宏泰运输公司土地出让金100万元。而在房屋开发公司举示给付宏泰运输公司的费用票据中，除去四张经鉴定不能认定的票据120万元，除去两张注明还"购房款"50万元，尚有三张票据注明还"欠款"计100万元，恰与偿还土地出让金100万元数额相等，应认定房屋开发公司给付土地出让金完毕，对宏泰运输公司要求房屋开发公司给付142万元土地出让金的请求，不予支持。综上，判决：一、位于牡丹江市西安区西六条路西、平安街南、牡丹街北1418片8号综合楼，即375-470-1/4-2：000126号31.93平方米、000127号26.61平方米、000128号53.22平方米三户房屋所有权归宏泰运输公司所有，房屋开发公司于判决生效后即应协助宏泰运输公司办理产权手续。二、对宏泰运输公司未能回迁房屋的损失按市场价格计算为11270902.72元（车库888.24平方米×6828元/平方米=6064902.72元，办公室500平方米×10412元/平方米=5206000元），由李刚在继承李兴国遗产范围内补偿；由房屋开发公司对以上11270902.72元补偿款承担连带给付责任。三、宏泰运输公司返回李刚、房屋开发公司位于牡丹江市西安区西六条路西、平安街南、牡丹街北1418片8号综合楼附近约200平方米无产权手续房屋。四、驳回宏泰运输公司的其他诉讼请求。案件受理费89425元、鉴定费15000元、鉴定差旅费3888元、房屋评估费40000元，由房屋开发公司、李刚共同负担。房屋开发公司不服原审判决，向本院提起上诉：撤销一审判决，驳回宏泰运输公司的诉讼请求，诉讼费用由宏泰运输公司承担。主要理由：1.双方签订的《土地动迁房屋安置协议书》《联合改造开发建设1418片8号综合楼协议》没有实际履行，双方法律关系由动迁安置变更为联合开发，实际履行的是《转让协议》，应确认《转让协议》有效。2.2004年11月30日，李兴国与孟庆辉签订《土地房屋动迁安置协议书》，未加盖公司公章及房屋开发公司法定代表人签字，协议内容与2003年11月13日《土地房屋动迁协议书》内容基本一致，属重复协议已被变更后的协议取代，不具有法律效力。3.《宏泰运输公司总体动迁未能按时回迁的证明》只是宏泰运输公司每年工商年检时让房屋开发公司在证明上盖章，与其它无关。4.李兴国个人所签《承诺书》无房屋开发公司公章及陈国范签字，有悖于《转让协议》，故《承诺书》不具有法律效力。5.李兴国是房屋开发公司项目经理，无权对外处理任何事务，李兴国所签承诺对房屋开发公司不发生法律效力。6.鉴定意见称四张收据120万元收款人孟庆辉签名不是书写形成，无论签名如何形成，不能否认收据是孟庆辉提供。即使扣除上述120万元，也是尚欠宏泰运输公司120万元，不影响《转让协议》效力。7.房地产估价报告依据的检材不具有针对性，估价方法有误，鉴定时房屋开发公司未参加，鉴定程序违法。宏泰运输公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回房屋开发公司的上诉请求。主要理由：1.2003年11月15日，房屋开发公司与宏泰运输公司签订《土地动迁房屋安置协议》，协议签订后，宏泰运输公司按约定搬迁并交付产权证。房屋开发公司接收房屋产权证，开始拆迁并给付职工动迁工资85万元。协议已实际履行。2.《联合改造开发建设1418片8号综合建设楼协议》《转让协议》均是为履行《土地动迁房屋安置协议》约定的附随义务而签订的。3.房屋开发公司提供的三份120万元收条、《转让协议》、聘任李兴国文件等证据虚假。4.2004年11月30日签订的《土地房屋动迁安置协议书》重申了2003年11月15日协议的约定，对未按时开工约定赔偿一辆红旗轿车，并已实际履行。5.房屋开发公司对房地产估价报告有异议，应申请重新鉴定，其不同意重新鉴定，应视为对鉴定意见的认可。本院二审期间，房屋开发公司举示证据二组。证据一，2004年5月18日，房屋开发公司与宏泰运输公司签订的《联合改造开发建设1418片8号综合楼协议》；2004年7月2日，宏泰运输公司向牡丹江市规划局递交的《联合改造建设1418片8号楼报告》。意在证明：双方曾形成联合改造开发意向，因2004年8月25日签订《转让协议》，联合开发协议未履行，改造报告未批复，可证明《转让协议》真实。宏泰运输公司质证意见：联合开发协议确未履行，仅为完成项目立项，办理相关手续，与本案争议无关，不能证明双方履行《转让协议》。本院认证认为：双方均认可未进行联合开发改造，不能据此确认双方真实的法律关系，与争议焦点无关联性，故本院对上述证据不予采信。证据二，2011年房屋买卖协议及完税证明一份，房屋面积153.26平方米，成交价100万元，计税金额122万余元，该房屋每平方米单价6525元。意在证明：原审鉴定对商服用房所作估价10412元/平方米，高于市场实际价格。宏泰运输公司质证意见：交易价格与鉴定价格不同，鉴定参照涉案8号楼房屋价格，鉴定意见正确。本院认证认为：该证据所涉房屋不属涉案8号楼房屋，与鉴定意见选取的房屋、价格相比较，并不具有优先参考性，不能证明鉴定意见确定的价格有误。本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，房屋开发公司与宏泰运输公司先后签订《土地房屋动迁安置协议书》《转让协议》，双方对哪一份协议为真实意思表示、真正法律关系、实际履行情况各执一词。本案争议焦点为确定房屋开发公司与宏泰运输公司之间真正的法律关系。关于房屋开发公司与宏泰运输公司之间法律关系的认定。二公司分别于2003年11月15日、2004年8月25日签订《土地房屋动迁安置协议书》《转让协议》。2004年11月30日，李兴国以房屋开发公司名义又签订《土地房屋动迁安置协议书》一份，该协议虽未加盖房屋开发公司公章，但动迁安置基本条款与2003年动迁安置协议约定基本一致，增加了对土地出让金处理和延期赔偿的约定，应视为对2003年动迁安置协议的补充。从实际履行情况看，房屋开发公司支付职工动迁工资款85万元，宏泰运输公司于2003年11月15日前完成整体搬迁，房屋开发公司向牡丹江市运管处、工商局出具的四份证明及李兴国向宏泰运输公司出具的四份承诺，与两份动迁安置协议约定的主要内容基本一致。房屋开发公司称其出具证明是为宏泰运输公司完成工商年检。因房屋开发公司的证明向不同主体出具，四份证明的内容具体明确，与拆迁安置协议约定的义务相符，对李兴国与其挂靠关系亦多次认可，故应认定房屋开发公司作为拆迁安置协议的合同相对方。另，本案诉讼前，李兴国经手，陆续向宏泰运输公司交付约200平方米无产权证房屋一栋、建成的8号综合楼一层111.76平方米车库三户，交付行为与拆迁安置补偿关系相吻合。而宏泰运输公司称签订《转让协议》的目的是房屋开发公司仅须缴纳土地出让金差价款。涉案土地两次转让、两个不同主体缴纳土地出让金，本应各自独立，不应在国土资源局直接抵扣，但房屋开发公司缴纳土地出让金确是扣除宏泰运输公司缴纳部分的差价款。原审据此认定宏泰运输公司所述存在合理性，并无不当。房屋开发公司称其已按《转让协议》约定给付全部转让款。原审判决已认定的三张票据100万元，与动迁安置协议约定房屋开发公司应偿还土地出让金的数额相等，其余款项所对应的票据，证据本身存在瑕疵，款项未予确认，不能证实《转让协议》约定的转让款已给付。故房屋开发公司主张《转让协议》实际履行，证据不足，本院不予支持。本院认定房屋开发公司与宏泰运输公司之间实际履行的是两份《土地房屋动迁安置协议书》，《转让协议》并未实际履行，双方真正的法律关系为拆迁安置补偿关系，应按两份《土地房屋动迁安置协议书》约定履行权利义务。关于房地产估价报告是否应予采信的问题。《土地房屋动迁安置协议书》约定回迁后应向宏泰运输公司安置相应面积房屋。因房屋开发公司表明回迁安置房屋已不能交付，原审法院委托鉴定机构对牡丹江市1418片8号综合楼500平方米商服用房及1000平方米仓储房屋价值进行评估。鉴定机构选取涉案8号楼房屋作为参照，采取收益法确定房屋价值，房屋开发公司对参照物、估价方法均不认可，其举示的房屋买卖合同与鉴定意见所选择的参照房屋相比较，未体现出优先的参考性，无充分依据推翻鉴定意见采用的收益法。故房屋开发公司对鉴定意见的异议于法无据。原审判决采信鉴定意见，对未回迁的不能给付的房屋，即办公室500平方米、车库888.24平方米，依据鉴定意见计算价值为11270902.72元并无不当，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89425元，由牡丹江房屋综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李维东审 判 员  常 丽代理审判员  李艳梅二〇一六年五月十七日书 记 员  孙 佳