新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3898号 上诉人（原审原告）：哈斯也提·阿依丁，女，1964年5月6日出生，维吾尔族，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市卡尔万贸易有限公司兼职经理，户籍所在地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：热依木江·巴拉提，新疆苏碧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古丽尼尕尔·艾尔肯，新疆苏碧律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆康泰东方医药连锁有限公司（以下简称康泰医药公司），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依东街**深圳城大厦负**。 法定代表人：杜志华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰虹，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄先强，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人哈斯也提·阿依丁与上诉人新疆康泰东方医药连锁有限公司（以下简称康泰医药公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人哈斯也提·阿依丁的委托诉讼代理人热依木江·巴拉提，上诉人康泰医药公司的委托诉讼代理人兰虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 哈斯也提·阿依丁上诉请求：请求依法撤销一审判决的第二项并依法改判由康泰医药公司承担150,000元的违约金。事实与理由：我与康泰医药公司在2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，合同中明确约定每年的租金1,500,000元及每年租金支付的时间。如承租方逾期支付租金达一个月以上就要承担租金总额10%的违约金。2019年度的租金1,500,000元承租人康泰医药公司至今未向我支付，因此要承担10%的违约金150,000元。 康泰医药公司辩称，首先，阿不都纳斯尔·艾比不力在没有获得涉案房屋所有权人哈斯也提·阿依丁的授权的情况下与我公司在2018年4月1日与签订了《房屋租赁合同》，属无权代理且涉案房屋的所有权人哈斯也提·阿依丁在2019年1月16日出具的《授权委托书》并未对阿不都纳斯尔·艾比不力的出租涉案房屋的行为进行追认，因此双方之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同，阿不都纳斯尔·艾比不力在未被授权的情况下委托律师代理案件的行为也应无效，一审判决未查明上述事实，属程序违法。其次，我公司在承租涉案房屋办理经营药店的所有手续后，就接到涉案房屋所在社区的通知，涉案房屋不能作为经营药店使用，未能正常开业经营。且涉案房屋所在社区于2018年9月19日组织我公司、阿不都纳斯尔·艾比不力、新疆顶佳食品开发公司（德克士）开会，会议中明确告知了双方涉案房屋不得作为药店经营使用，在会后我公司明确告知了阿不都纳斯尔·艾比不力已将涉案房屋的钥匙放在了新疆顶佳食品开发公司（德克士）公司处，由其自行取回。因上述不可抗力的原因致使双方之间签订的《房屋租赁合同》无法履行，且我公司至今未使用过涉案房屋。一审判决我公司支付租金是错误的，请求二审依法改判或发回重审。 康泰医药公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回哈斯也提·阿依丁的诉讼请求。事实与理由：首先，阿不都纳斯尔·艾比不力在没有获得涉案房屋所有权人哈斯也提·阿依丁的授权的情况下与我公司在2018年4月1日与签订了《房屋租赁合同》，属无权代理且涉案房屋的所有权人哈斯也提·阿依丁在2019年1月16日出具的《授权委托书》并未对阿不都纳斯尔·艾比不力的出租涉案房屋的行为进行追认，因此双方之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同，阿不都纳斯尔·艾比不力在未被授权的情况下委托律师代理案件的行为也应无效，一审判决未查明上述事实，属程序违法。其次，我公司在承租涉案房屋办理经营药店的所有手续后，就接到涉案房屋所在社区的通知，涉案房屋不能作为经营药店使用，未能正常开业经营。且涉案房屋所在社区于2018年9月19日组织我公司、阿不都纳斯尔·艾比不力、新疆顶佳食品开发公司（德克士）开会，会议中明确告知了双方涉案房屋不得作为药店经营使用，在会后我公司明确告知了阿不都纳斯尔·艾比不力已将涉案房屋的钥匙放在了德克士，由其自行取回。因上述不可抗力的原因致使双方之间签订的《房屋租赁合同》无法履行，且我公司至今未使用过涉案房屋。一审判决我公司支付租金是错误的，请求二审依法改判或发回重审。 哈斯也提·阿依丁辩称，首先，双方之间签订的租赁合同是双方真实意思表示合法有效。且我已将涉案房屋交给了康泰医药公司，康泰医药公司将涉案房屋一部分转租给德克士，德克士一直使用涉案房屋，康泰医药公司收取了德克士的租金。其次，康泰医药公司称阿不都纳斯尔·艾比不力没有租赁权与事实不符。双方在合同第一条就明确了阿不都纳斯尔·艾比不力属于涉案房屋的合法出租人，康泰医药公司对阿不都纳斯尔·艾比不力的出租权已进行了核查。其次，康泰医药公司从签订合同到现在未曾提出解除合同，也没有任何人限制其经营，且其已将涉案房屋一部分转租，并一直在收取租金。综上，请求依法驳回康泰医药公司的上诉请求。 一审法院认定事实：受托人阿不都纳斯尔·艾比不力经哈斯也提·阿依丁的委托，于2018年4月1日与康泰医药公司签订一份《房屋租赁合同》，哈斯也提·阿依丁将其名下的位于乌鲁木齐市××区房屋出租给康泰医药公司，合同约定“租赁房屋总面积为420平方米、租赁期限为5年即2018年4月2日至2023年4月1日、前三年租金每年1,500,000元、租金按年结算、如承租方逾期交付租金达1个月以上支付租金总额10％违约金”，同时合同对租赁物装修及费用的承担、双方的权利和义务、合同解除的条件、争议的处理方式等合同必要条款作出了约定。康泰医药公司按照合同约定于2018年3月29日向哈斯也提·阿依丁指定的收款人依力亚尔·阿不都纳斯尔的银行账户汇款30,000元、于2018年4月11日汇款400,000元、于2018年4月3日汇款570,000元、于2018年4月12日汇款500,000元，支付2018年4月2日至2019年4月1日的租金1,500,000元，哈斯也提·阿依丁于2018年4月2日将租赁物交付给康泰医药公司使用收益。康泰医药公司占用租赁物的期间，2018年4月大巴扎社区工作委员会代表政府向出租方和承租方通知，租赁物的经营范围不符合景区发展的要求，并建议调整符合景区发展的业态经营范围，对此大巴扎社区工作委员会于2020年3月11日出具一份《证明》。康泰医药公司至今将租赁物占有。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《授权委托书》《公证书》等证明证实代理人阿不都纳斯尔·艾比不力有权代为哈斯也提·阿依丁出租租赁物和签订合同的事实，哈斯也提·阿依丁本人的视频资料证实追认代理人阿不都纳斯尔·艾比不力的代理行为，故一审法院不予采纳康泰医药公司提出主体不适格的答辩意见，哈斯也提·阿依丁有权对于租赁物的出租事宜提起诉讼；关于康泰医药公司是否承担支付租金的问题，虽然大巴扎社区工作委员会出具的《证明》证实康泰医药公司在租赁物的经营活动不符合景区发展的要求，但之后并未对康泰医药公司经营场地采取限制经营的措施，故一审法院予以支持哈斯也提·阿依丁对于租金的诉讼请求，康泰医药公司应当向哈斯也提·阿依丁支付1,500,000元租金；关于康泰医药公司是否承担违约金的问题，大巴扎社区工作委员会给双方通知租赁物的经营范围不符合景区发展的要求，并建议调整符合景区发展的业态经营范围之后，该合同随时有解除的可能，康泰医药公司不知道双方能否继续履行合同，所以康泰医药公司有理由延期交付租金，不构成恶意违约，故一审法院不予支持哈斯也提·阿依丁要求康泰医药公司支付违约金150,000元的诉讼请求；关于哈斯也提·阿依丁要求康泰医药公司支付承担本案诉讼费及其他费用的诉求，属于辅助于诉讼费用中予以解决。一审判决：一、新疆康泰东方医药连锁有限公司支付哈斯也提·阿依丁租金1,500,000元；二、驳回哈斯也提·阿依丁的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康泰医药公司提交了以下证据：1.2020年12月10日大巴扎社区工作委员会出具的证明一份，用于证明由于政府的原因，在承租涉案房屋后并没有实际经营。哈斯也提·阿依丁质证认为，社区没有权利要求个体工商户具体经营什么，故对该证据的真实性，合法性关联性均不予认可。本院对该证据认定如下：对证据的真实性、合法性予以确认，但该证明并未反映出大巴扎社区工作委员会强行限制康泰医药公司作为药店使用涉案房屋，只是建议涉案房屋不得作为药店经营使用。故对关联性不予确认。2.2019年5月16日民事起诉状及开庭传票一份，用于证明阿不都纳斯尔·艾比不力存在欺诈行为，让我公司误认为涉案房屋是阿不都纳斯尔·艾比不力本人的。哈斯也提·阿依丁质证认为，起诉状和传票不是新证据，且双方签订的《房屋租赁合同》第一条和第六条可看出双方对阿不都纳斯尔·艾比不力对涉案房屋有出租权是明确的。本院对该证据认定如下：因阿不都纳斯尔·艾比不力是代哈斯也提·阿依丁与康泰医药公司签订了《房屋租赁合同》，其向法院起诉要求康泰医药公司支付租金，并不能得出阿不都纳斯尔·艾比不力存在欺诈行为。故，对民事起诉状及开庭传票的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。 哈斯也提·阿依丁提交照片四张，用于证明哈斯也提·阿依丁对委托阿不都纳斯尔·艾比不力对外出租涉案房屋及委托律师的行为是认可的。康泰医药公司质证认为，境外出具文书必须经过中国驻外大使馆的认证，该组照片无认证程序，故对真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对该证据认定如下：因该组照片中的人确系哈斯也提·阿依丁本人，从其手中所持的书面声明书的内容可看出哈斯也提·阿依丁对阿不都纳斯尔·艾比不力的代理行为进行了追认。故，对照片的真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1．阿不都纳斯尔·艾比不力对涉案房屋是否享有出租权。2．康泰医药公司是否存在违约行为。 一、关于阿不都纳斯尔·艾比不力对涉案房屋是否享有出租权的问题。首先，哈斯也提·阿依丁提交的2019年1月16日的经中华人民共和国驻悉尼总领事馆认证的授权委托书可以看出涉案房屋所有权人哈斯也提·阿依丁对委托阿不都纳斯尔·艾比不力出租本案涉案房屋是认可的。其次，从阿不都纳斯尔·艾比不力与康泰医药公司签订的《房屋租赁合同》第一条约定“甲方属于涉案房屋合法的出租人，乙方对出租人的合法出租权已进行了核查。”可以看出康泰医药公司对哈斯也提·阿依丁委托阿不都纳斯尔·艾比不力对外出租涉案房屋的事实是知晓的，且对阿不都纳斯尔·艾比不力的出租权进行了相应的核查。最后，二审期间哈斯也提·阿依丁再次通过视频，照片的方式对委托阿不都纳斯尔·艾比不力出租本案涉案房屋的事实进行了确认，且对阿不都纳斯尔·艾比不力出租涉案房屋的行为进行了追认。综上，对康泰医药公司关于阿不都纳斯尔·艾比不力无权出租涉案房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。 二、关于康泰医药公司是否存在违约行为的问题。本案中康泰医药公司在承租了涉案房屋后，装修过程中大巴扎社区工作委员会就通知康泰医药公司涉案房屋的经营药店与大巴扎景区的发展要求不符，建议调整经营范围，且大巴扎社区工作委员会就相关问题组织双方进行过商讨。基于上述事实康泰医药公司对双方签订《房屋租赁合同》能否继续履行，其租赁涉案房屋开设药店的合同目的能否实现均处于无法确定的状态，且康泰医药公司租赁的大部分房屋并未实际经营。故，康泰医药公司延期交付租金不属恶意违约。阿不都纳斯尔·艾比不力请求康泰医药公司支付违约金的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，哈斯也提·阿依丁、新疆康泰东方医药连锁有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，康泰医药公司已预交18,300元，由康泰医药公司负担；哈斯也提·阿依丁已预交3,300元，由哈斯也提·阿依丁负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  庞艳 审判员  王辉 二〇二一年一月二十六日 书记员  马婷