成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2078号原告任凯，男，汉族，1971年4月15日出生，住成都市武侯区。原告廖俊，女，汉族，1972年2月5日出生，住重庆市云阳县。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人罗云路，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行，住所地成都市郫县郫筒镇鹃兴路110、112、114、116、118号，组织机构代码负责人吴璟烨，行长。委托代理人张波，男，汉族，1982年3月9日出生，住北京市昌平区，系该分行员工，一般授权代理。委托代理人龙灏，男，汉族，1983年9月27日出生，住四川省郫县，系该分行员工，一般授权代理。原告任凯、廖俊与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）及第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行（以下简称华夏银行郫县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告任凯、廖俊，被告中塑公司的委托代理人罗云路，第三人华夏银行郫县支行的委托代理人张波、龙灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任凯、廖俊诉称，2013年1月19日，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定任凯、廖俊购买中塑公司开发的中塑成都国际贸易中心一期商厦式市场1幢2层091号商铺，总房款974280元，采取按揭贷款方式付款。合同约定中塑公司应于2014年5月30日前交房，合同第十二条约定逾期超过30日后，任凯、廖俊有权退房，中塑公司按照已付款的5%支付违约金。由于工程停工，中塑公司未能按时交房，中塑公司严重违反合同约定，请求依法判令1.解除与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并解除与华夏银行郫县支行签订的《个人房屋抵押借款合同》；2.中塑公司返还购房款494288元及利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从2013年1月19日起至实际还款之日止）；3.中塑公司赔付已支付的按揭款194493.82元（截止到2016年4月）及利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从每期付款之日起至实际还清之日止）；4.中塑公司向华夏银行郫县支行偿还尚欠的按揭款本金及利息；5.中塑公司赔付抵押登记费1964元；6.中塑公司支付违约金34439.09元。被告中塑公司辩称，商品房买卖合同是否解除请法院判决，中塑公司不是个人购房借款及担保合同的当事人，是否解除请法院判决；对退还首付款、抵押登记费、已支付的按揭月供款无异议，具体金额以质证金额为准；请求适当降低违约金及利息，理由为售后包租，任凯、廖俊没有损失。对任凯、廖俊要求中塑公司偿还其尚欠的按揭贷款本金和利息有异议，中塑公司不是合同的相对方，没有替其偿还按揭款本息的义务。第三人华夏银行郫县支行诉称，与任凯、廖俊签订贷款合同后，已依约向其发放了贷款，现任凯、廖俊与中塑公司之间发生纠纷，若法院判决解除了按揭贷款合同，应当支持任凯、廖俊的第四项诉讼请求。经审理查明，2013年1月19日，任凯、廖俊与中塑公司签订《商品房买卖合同》，约定任凯、廖俊作为买受人，购买中塑公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元2层091号商品房，该商品房测绘建筑面积共76.54平方米，单价为每平方米12729元，总价款974288元。双方约定采取按揭贷款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为买受人采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款494288元，其余房款480000元，买受人在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。在签订合同及补充协议的同时，任凯、廖俊与成都中塑市场经营管理有限责任公司签订了《委托经营管理协议》。2013年1月26日，任凯、廖俊支付了购房款494288元和抵押登记费1964元。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能复工。由于工程未竣工，中塑公司未能在合同约定的期限内交房，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2013年3月14日，任凯、廖俊作为借款人（抵押人）、中塑公司作为保证人与贷款人（抵押权人）华夏银行郫县支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定华夏银行郫县支行向任凯、廖俊从中塑公司购买的位于成都市新都区木兰镇中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢2层091号，建筑面积76.54平方米的房产提供个人购房贷款480000元，贷款期限为10年，即从2013年3月14日起到2023年3月14日止。同日，四川省成都市成都公证处就《个人房屋抵押借款合同》进行了公证。三、2013年5月23日，贷款发放到中塑公司账户。2014年6月17日，华夏银行郫县支行在成都市新都区房产管理局对该商品房办理了抵押的预告登记。四、截止2016年4月20日，任凯、廖俊已偿还的贷款本息为194493.82元，剩余贷款本金为372168.98元。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据、《委托经营管理协议》、《按揭贷款业务合作协议》、《个人房屋抵押借款合同》、《公证书》、借款凭证、贷款直通发放借款凭证、预告登记证书、银行账户明细单在卷予以佐证。本院认为，任凯、廖俊与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，任凯、廖俊作为买受人按约向中塑公司支付了购房首付款，并与华夏银行郫县支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，其所贷款项也由华夏银行郫县支行划转到中塑公司账户，其合同义务已履行完毕。中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过30日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，任凯、廖俊可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，任凯、廖俊要求解除合同，符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，中塑公司应退还任凯、廖俊支付的购房款494288元。合同中约定退房后中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，故任凯、廖俊要求支付违约金34439.09元，赔偿抵押登记费1964元，其请求符合法律规定，本院予以支持。任凯、廖俊要求给付购房款利息，由于违约金已能弥补利息损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，对于任凯、廖俊要求解除与华夏银行郫县支行签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，任凯、廖俊要求中塑公司偿还其尚欠的按揭款本金和利息，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告任凯、廖俊与被告成都中塑投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、解除原告任凯、廖俊，被告成都中塑投资集团有限公司与第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告任凯、廖俊购房首付款494288元；四、成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告任凯、廖俊违约金34439.09元，赔偿抵押登记费1964元；五、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告任凯、廖俊偿还的贷款本息（该款截止2016年4月20日为194493.82元，中塑公司应返还的金额应以任凯、廖俊最后实际支付的金额为准）；六、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行偿还任凯、廖俊的贷款本金余额及利息（贷款本息以华夏银行股份有限公司成都郫县支行于判决生效当月出具的还款明细单为准）。七、驳回原告任凯、廖俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5498元，由原告任凯、廖俊负担100元，由被告成都中塑投资集团有限公司负担5398元（此款任凯、廖俊已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述给付义务时，一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一六年五月二十六日书记员  张 娟