广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初4793号原告：邓晓静，女，汉族，住湖北省松滋市，公民身份号码×××7924。委托代理人：黄磊，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：刘珊珊，女，汉族，身份证地址广东省广州市天河区，现住广东省广州市增城区新塘东方，公民身份号码×××3226。第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山。法定代表人：张国库，执行董事。委托代理人：李芳、吴丽晶。原告邓晓静诉被告刘珊珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，根据原告申请，依法追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并由审判员张文辉独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告邓晓静及其委托代理人黄磊，被告刘珊珊及第三人家家顺公司委托代理人吴丽晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓晓静诉称：原、被告与第三人家家顺公司于2016年1月10日签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定原告将购买被告位于中山市港口镇华师路9号凯旋蓝岸花园48幢209房，合同对于购房款、定金、支付方式、违约责任等进行了详细约定。原告于签订合同当日按照合同约定履行了交付定金的义务，但被告以不想卖房为由单方拒绝履行合同且已构成严重违约。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方之间签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.被告立即向原告支付购房款总价20%的违约金116000元（580000元×20%）；3.本案的诉讼费用由被告承担。原告邓晓静对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.速销协议；2.中山市二手房买卖及居间服务合同；3.中府国用（201×）第易××号土地使用证、粤房地权证中府字第××号房产证；4.银联商务转账单；5.家家顺公司收款收据；6.佣金变更确认书。被告刘珊珊辩称：一、被告从未与原告及第三人家家顺公司签署二手房买卖合同，现有文本是原告与第三人在所签的空白协议上套签的。被告于2015年11月29日在第三人门店与第三人签署速销协议，并约定售房底价为580000元，并一再与第三人的经纪魏君君确认，房屋销售最终价格应由被告确定。被告要求在速销协议上标价600000元，但是魏君君要求先写上580000元看房的人会多一些，并且最终价格是由被告确定，且他们一开始肯定以600000元来销售。此价格在当时已低于市场价，因被告当时急于资金周转同意以此价格亏本销售。签完速销协议后，魏君君说为了房子快速售出要求被告提交房产证和身份证复印件，因当时未带，是后续拍照通过微信发给魏君君。同时魏君君拿出一份空白的二手房买卖及居间服务合同，要求被告签名并按手印。因当时有事急着离开，加上对第三人的信任，并未细看合同条款便签名并按了手印。2015年11月29日至2016年1月10日间，第三人未有任何有人看房或者有意向买房的反馈。此期间，被告的资金周转事宜已经解决，卖房一事不那么紧迫，便未有催促第三人。至2016年1月10日下午四点左右，魏君君电话通知本人于当日到第三人办公地址与原告签约并签署其他文件。被告居住在广州，天已较晚加上有事在身赶去现场签约已不可能，且事出突然，第三人此前未有任何买方的信息提供，也未有价格商量的提及，直接就说签约且这么急。被告在电话中明确表示本人资金周转问题已解决，房屋不是那么急卖，希望等下周六跟买方面谈后再签。魏君君未有说什么。2016年1月16日，被告如约到第三人办公地址，魏君君未有接待被告，而是委托另一个不是很知情的经纪人将已经签完整的二手房买卖及居间服务合同摆在被告面前，并且已经收取买方的定金和佣金。对此被告均不知情，当即要求跟魏君君和买方面谈，均未能成。被告当即拒绝签署其他文件。被告并未委托第三人与原告签署二手房买卖及居间服务合同，也没有同意将房屋卖给原告；第三人与原告签署二手房买卖及居间服务合同时，被告不在场，被告及房屋共有人均未同意或追认将房屋出售给原告；且合同中显示房屋地址与被告持有的房屋地址不同，被告并未收取或委托居间方收取原告任何款项和费用，也没有签署价格确认书等应备文件。因此，二手房买卖及居间服务合同应属无效。二、原告与第三人存在重大过错，违反房产交易商业惯例，有合谋串通损害被告利益的嫌疑。被告未有原告的任何资料，且直到2016年2月26日才收到第三人快递给被告的二手房买卖及居间服务合同及催告函。第三人明知合同并非被告真实意愿的情况下，未有及时与原告反馈和沟通，而是一直以合同上有被告签字及手印为由，要求被告履行合同，耽误了原告选择其他房源的时机。魏君君自2016年1月10日给被告打过电话后，未再接待过被告，而是由经纪吴小龙与被告联系，且第三人一直称是经过被告同意才跟原告签约。吴小龙称魏君君已因此事被开除，可证明魏君君有错。三、原告无损失，要求的违约金过高，且相关责任应由原告和第三人共同承担。被告得知协议签署后当即拒绝签署后续文件，不予认可无效合同，并未对原告造成损失。即便原告因付给居间费用存在利息损失，这个损失也远低于房屋总价的20%，应大幅减少。且此损失是由原告和第三人造成的，应由原告和第三人自行承担，被告是受害者，不应承担相关责任。综上，请求驳回原告的诉求。被告刘珊珊就其辩解在举证期限内提交以下证据：1.催告函、律师函；2.回复函；3.解除合同通知。第三人家家顺公司述称：2015年11月29日，被告委托我方以580000元成交价出售涉案房屋，并签署了速销协议，速销协议已确认物业地址、产权情况、委托期限、委托售价，同时签署中山市二手房买卖及居间服务合同，该合同内含有确认了房屋总价款、物业地址、卖方主体信息等关键内容。2016年1月10日，原告确定了购买意向，于是我方致电被告告知其已找到买家，并沟通出售房屋的相关信息及合同签署等事宜，被告回复称“先让客户签约，今天没有空过来，剩余的协议等下周六再过来签署”，同时我方工作人员通过电话与被告确认了付款方式，交易流程等信息，原告也当场支付定金60000元，并按照资金托管协议之约定将定金放置我方的监管账户。2016年1月16日，被告来到我方了解房屋出售事宜，但表示房屋出售价低，不愿意签署其他文件，返回后又致电我方工作人员表示房屋不再出售，于是我方一直协调双方继续交易。2016年1月24日，被告明确不再出售，并要求我方告知原告重新找房源，我方认为速销协议、中山市二手房买卖及居间服务合同均是合同各方真实意思表示，无任何违背法律强制性内容，应属合法有效，被告以订立房屋买卖合同为目的的发出要约，而原告接受要约，并签署合同作出承诺，该要约实际已生效，而我方在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告出现争议时一直积极协调并及时发送催告函，无奈双方一直洽谈不拢，若原被告继续交易，我方愿意继续提供居间服务，若不再继续交易，我方保留向违约方追究佣金的权利。第三人家家顺公司对其陈述没有提供证据。经审理查明：被告刘珊珊是中山市港口镇华师路9号凯旋蓝岸花园48幢209房（土地证号：中府国用（2**×）第易××号；房产证号：粤房地权证中府字第××号）的登记权属人，该房屋建筑面积126.67平方米，套内面积105.48平方米，于2012年5月16日办理了抵押登记。2015年11月29日，为解决资金问题，被告（委托方、甲方）与第三人家家顺公司（受托方、乙方）签订速销协议，约定：甲方委托乙方出售中山市港口镇华师路中信凯旋公馆B24-209房，该商品房房产证号为中府字第××，房产面积为126.7平方米，抵押金额为10万元；委托期限自2015年12月1日至2016年2月1日止；乙方服务内容主要有：为甲方寻找买受人，通过密集网点、网络、媒体广告等渠道为甲方房产进行集中、速销推广，快速聚集、引领批量潜在客户看房，促成甲方与买受人签订合同，妥善保管甲方提供的钥匙及各种证件、资料等；甲方出售房屋的委托成交价580000元，甲方实收房款580000元；甲方不得在委托期限内擅自单方终止本协议，否则应按本协议委托出售价格3%向乙方支付违约金；乙方依法从事居间活动，如因居间行为给甲方造成损失的，乙方应依法承担责任；协议还约定了其他内容。同日，被告在家家顺公司提供的中山市二手房买卖及居间服务合同上卖方落款处签名并加盖指模（居间方落款处已有家家顺公司业务专用章）。上述合同签订后，被告提供了上述房屋的产权证复印件给家家顺公司，家家顺公司为被告寻找买受人。后原告邓晓静愿意购买上述房屋，家家顺公司遂于2016年1月10日通知被告到现场签署相关文件。被告因故未能到场并约定同年1月16日到家家顺公司。同日，原告邓晓静在上述中山市二手房买卖及居间服务合同上买方落款处签名并加盖指模。该合同约定：交易的房产位于中山市港口镇华师路9号凯旋蓝岸花园47幢209房，房产证号为中府字第××，建筑面积为126.7平方米；转让总价款为580000元，买方于签订合同时支付定金60000元（买卖双方同意定金交由居间方托管，视为卖方已收讫），买方须于2016年3月30日之前支付除定金之外的首期款130000元，于2016年1月30日前申请按揭390000元；买方向居间方支付佣金15000元；如卖方未按照约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他事项。同日，原告向家家顺公司支付监管定金60000元。同年1月16日，被告到家家顺公司后，以家家顺公司出售房屋价格未经其最终确认为由拒不签署其他文件，之后并明确表示不再出售房屋。经原告及家家顺公司催告被告履行合同无果，故原告诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告及第三人均称涉案房屋不能继续交易的原因是合同签订后，中山房价在2016年初涨幅很大，被告认为房屋出售价格偏低，反悔不同意出售房屋。本院认为：原告邓晓静、被告刘珊珊与第三人家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，包含原、被告各自与家家顺公司之间的居间合同法律关系，原、被告之间的房屋买卖合同法律关系。根据原告的主张，本案仅处理后一法律关系，故本案是房屋买卖合同纠纷。被告与家家顺公司签署速销协议，由家家顺公司作为居间方为被告房屋寻找不特定的买受人，家家顺公司在约定委托出售的期限内寻找到意愿的买受人（原告）后，以速销协议约定的成交价580000元与买受人签订房屋买卖合同，没有违反速销协议的约定，被告亦没有提交充分有效的证据证明与买受人的交易价格最终要由其确认，亦没有证据证实原告与家家顺公司合谋串通损害被告的利益，买卖合同交易的房屋与被告房产证上的房屋地址虽略有不同，但房产证号相同，指向的是同一房屋。综上所述，原告通过家家顺公司的居间服务，在已有被告签名并加盖指模确认的买卖合同上签名同意购买被告房屋，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同成立并生效，双方当事人均应恪守履行。被告在签订合同且原告已按约支付定金的情况下，明确表示不再履行合同，其行为已构成违约，应承担支付违约金等违约责任。原告诉请解除双方签订的买卖合同，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金应否调整问题。原告邓晓静主张违约金116000元（按转让总价款580000元的20%计算），被告刘珊珊认为该违约金过高，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告邓晓静未能提供充分有效证据证明其主张的违约金未超过其实际损失的30%，故本院认定116000元的违约金过高，应予调整。考虑原告邓晓静履行合同（已交定金60000元），以及近期中山楼市升温等实际情况，根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金以60000元为适宜，超出部分不予支持。至于原告已交定金60000元，由家家顺公司退回原告。综上，原告邓晓静诉求合理部分，本院予以支持。被告刘珊珊有关违约金过高的辩解合理，本院亦予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告邓晓静与被告刘珊珊双方之间于2016年1月10日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；二、被告刘珊珊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓晓静支付违约金60000元；三、驳回原告邓晓静的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10760元，减半收取5380元（原告邓晓静已预交），由原告邓晓静负担380元，被告刘珊珊负担5000元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇一六年五月十日书记员  钟晓云书记员  刘佳林第-10-页共10页