湖南省汝城县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)湘1026执异3号 案外人：何灵，女，1978年8月18日出生，汉族，住汝城县。 申请执行人：湖南汝城农村商业银行股份有限公司，住所地：汝城县卢阳镇卢阳大道**。 法定代表人：何桂峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何淑娜，女，湖南水正兰律师事务所律师。 被执行人：湖南钱塘置业有限公司，住，住所地：汝城县卢阳镇锦堂村赖家**/div> 法定代表人：王耀华，男，该公司董事长。 在本院执行申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南钱塘置业有限公司借贷合同纠纷一案中，案外人何灵于2021年1月11日对执行钱塘公司位于汝城县郴义路以南、九龙大道以西开发的尚品尚城小区1栋的房号为1-05（建筑面积104.44㎡）的双层商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 案外人何灵称：2015年4月17日，案外人何灵与钱塘公司签订《商品房买卖合同》，在华融湘江银行贷款按揭购买，已开具税务发票，并经汝城县房产管理局备案，2016年4月钱塘公司交付了以上商铺给案外人何灵使用至今。申请执行人汝城农商行与被执行人钱塘公司因借贷合同纠纷向法院申请财产保全，法院作出（2018）湘1026民初1310号之一民事裁定书，查封了以上商铺，在法院执行中，案外人何灵才知悉以上情况。本案案涉房屋案外人何灵已经购买，支付了相应对价，商品房买卖合同经房屋主管部门备案，并且交付案外人使用并开店（复印店）至今4年多，该商铺属案外人的财产，请法院解除对该房产的查封并中止对该房产的执行。 申请执行人汝城农商行称：一、申请执行人汝城农商行与被执行人钱塘公司办理预告抵押登记在先，案外人买卖房屋在后，其买卖行为无效。2014年12月29日，钱塘公司为了向申请执行人借款用于开发“尚品尚城”楼盘，自愿用其商铺一、二层共九间房产提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记（汝房预抵字2014第518号）。申请执行人于2015年1月7日履行了支付借款800万元的义务。抵押预告登记期限为2014年12月29日至2017年12月29日，而案外人与钱塘公司的买卖行为发生在2015年6月29日。《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记结构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”所以，案外人与钱塘公司的买卖行为无效。二、案外人主观上存在重大过错。案外人购买商铺时，未查询涉案商铺是否已经设立抵押登记或预告登记，是否存在纠纷，出卖人是否有处分权。三、案外人提供的备案登记表，买卖行为尚未完成，未取得不动产登记证书，申请人未取得标的房屋的物权，不发生物权转移。案外人不具有完整的排他权利，不符合法律规定的案外人异议的法定条件。四、对异议标的房地产未办理正式的不动产登记证书（抵押），是因为钱塘公司开发的房地产项目证照手续不齐全，尚不具备办理抵押登记的条件，但预告登记并未注销，未失效。五、案外人提出异议的依据是汝城县人民法院（2018）湘1026民初1310之一号民事裁定书，该裁定书是财产保全裁定书，异议申请人无权对财产保全行为提出执行异议。请驳回案外人的异议申请。 本院查明：2018年9月13日本院受理原告汝城农商行与被告王耀华、钱塘公司金融借款合同纠纷一案，后汝城农商行申请财产保全，本院于2018年12月13日作出（2018）湘1026民初1310之一号民事裁定书，查封了钱塘公司在汝城县投资建设的尚品尚城项目中位于汝城县郴义路以南、九龙大道以西房屋栋号为132002栋的九间两层1272.04平方米的商铺（房屋抵押权预告登记备案号为：汝房预抵字2014第518号）。后在法院执行中，何灵提出异议，认为查封的1栋05号商铺系其出资购买，属于其个人合法财产，不应被执行，并向本院提交了商品房买卖合同、税务发票、汝城县自来水有限公司历史清单、预购商品房贷款抵押登记备案监证书、华融湘江银行贷款按揭手续、贷款结清说明、尚品尚城小区装修管理服务协议、小区物业管理临时公约等证据。从何灵提交的证据显示：何灵于2015年4月17日与钱塘公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于汝城县郴义路以南九龙大道以西尚品尚城项目1栋1、2层05号商铺，购房总价款1491403元，付款方式：签订合同之日支付购房首付款（含定金）751403元，剩余房款740000元采用银行按揭贷款方式支付；2016年7月10日何灵与尚品尚城小区物业签订了尚品尚城小区装修管理服务协议、小区物业管理临时公约；何灵2016年8月起以用户名为“何灵”以用户地址“尚品尚城1栋2单元5号”向自来水公司交纳水费至今；2020年12月14日，何灵结清了银行贷款。钱塘公司向本院提交了何灵的中国建设银行单位客户专用回单、华融湘江银行收付款回单、钱塘公司记账凭证，反映了何灵具体支付房款及以商铺做押向华融湘江银行贷款74万元用于支付房款的事实。汝城农商行向本院提交了房屋抵押预告登记备案监证书（汝房预抵字2014第518号）、抵押合同及（2018）湘1026民初1310号民事调解书，上述证据显示，2014年12月31日，汝城农商作为抵押权人、钱塘公司作为抵押人向汝城县房产管理局办理了抵押权预告登记，抵押物为郴州市汝城县郴义路以南，九龙大道以西房屋，建筑面积1272.04平方米，备案的借款合同编号为：1890100100-2014-000000357；抵押合同为2015年合同，所载明的借款合同编号为（1890100100）借字【2015】第00000020号。而（2018）湘1026民初1310号案件中的民事起诉状和调解书则显示，借款合同及抵押合同所载明的借款合同编号均为-37500-2018-00000470。另查明，案涉房产至今未办理抵押登记和过户登记，汝城农商行认可系因钱塘公司缘故未能办理初始登记所致。 本院认为，本案争议的焦点系案涉的何灵购买的1栋05号双层商铺是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定依法应当排除执行的情形。结合本院查明的情况，案涉的1幢05号双层商铺符合应该排除执行的情形，理由如下：第一、在本院查封前，何灵已与钱塘公司签订了商品房买卖合同，该合同合法有效；第二、何灵已按照合同约定支付了全部价款；第三、2016年的自来水公司交款发票显示，何灵已经合法占有并实际使用该商铺；第四，根据何灵提交的申请书及汝城农商行提交的答辩状，均表明系钱塘公司的原因导致无法进行初始登记，故可以认定本案未进行过户登记非因何灵原因所致。汝城农商行称2014年钱塘公司已将案涉商铺在内的九间商铺抵押给汝城农商行，并办理了抵押权预告登记，其对该债权依法享有抵押担保物权，但汝城农商行提交的预告登记书、抵押合同、据以执行的民事调解书指向的债权借款合同各不相同，也无其他证据证明其联系性，不足以证实（2018）湘1026民初1310号民事调解书中所涉借款系预告登记中所载明的借款，无法认定抵押权预告登记证书中抵押物所担保的债权为本案所涉的债权。而根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”之规定，有效预告登记存在的前提是登记的主债权存在，因此，本案所涉债权应该认定为普通债权。综上，本院认为何灵的异议主张有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对尚品尚城小区1栋房号为1-05商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄工友 审判员  李雄飞 审判员  邓启章 二〇二一年一月二十六日 书记员  李航宇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。