吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉08民终260号上诉人（原审被告，反诉原告）梁淑芬，女，1960年10月8日生，汉族，无业，现住洮南市光明街四委***组。委托代理人刘君（系上诉人梁淑芬丈夫），男，1955年8月11日生，汉族，工人，现住址同上。被上诉人（原审原告，反诉被告）洮南市立鑫预拌混凝土有限公司。（以下简称立鑫公司）法定代表人吴立波，该公司董事长。委托代理人张星，吉林亚飞律师事务所律师。上诉人梁淑芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服洮南市人民法院（2015）洮民重字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁淑芬及其委托代理人刘君，被上诉人洮南市立鑫预拌混凝土有限公司委托代理人张星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年9月10日立鑫公司与梁淑芬签订《卖楼协议书》，该协议约定：立鑫公司将位于金座家园小区4号楼1单元502室出售给梁淑芬；该户总面积为113.02平方米，总金额为二十万元整，首付十万元，余款十万元在三十天内一次付清；如一方违约，收10%违约金等内容。该协议签订后，梁淑芬按约定交付房款十万元，立鑫公司按约定将该楼交付梁淑芬居住使用。该楼是洮南市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）开发的，顶账给立鑫公司，立鑫公司又出售给梁淑芬。2012年9月10日即梁淑芬与立鑫公司签订《卖楼协议书》的同日，梁淑芬又与广厦公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房。建筑面积113.20平方米，每平方米1700元，总金额192440.00元。该合同第八条：“交付期限。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”，第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…”等内容。梁淑芬购楼后对该楼进行了装修，在装修过程中，2012年10月14日梁淑芬、刘君出具书面的《退房告知函》，以“…但在装修过程中，出现房屋窗户严重变形及阳台与房体交接处开裂等质量问题，…”为由，发函要求退房。立鑫公司不同意退房，但未予书面答复。梁淑芬、刘君虽发函要求退房，但未实际腾退，继续装修完毕，并实际居住至今。原审认为，立鑫公司可以出售本案诉争楼房，梁淑芬与立鑫公司签订《卖楼协议书》，从立鑫公司处购买广厦公司顶账给立鑫公司的顶账楼，该协议合法有效，梁淑芬与广厦公司签订的《商品房买卖合同》并不影响《卖楼协议书》的实质效力。2012年10月14日梁淑芬在装修该楼房期间虽向立鑫公司发出退房告知函，要求解除合同并退房，但其继续装修完毕，并实际居住至今，其向立鑫公司发出的退房告知函，在立鑫公司没有答复的情况下，并不当然导致《卖楼协议书》的解除。没有证据证明本案诉争楼房主体存在质量问题，梁淑芬与立鑫公司签订《卖楼协议书》购买诉争楼房，其居住使用的合同目的能够实现，其装修并居住至今亦表明合同目的确已实现，故梁淑芬与立鑫公司签订的《卖楼协议书》应当履行，梁淑芬应当承担给付立鑫公司购楼款的责任。梁淑芬称立鑫公司至今为止没有按照合同约定给其该楼验收的全部手续，此不是楼房主体质量问题，梁淑芬装修并居住至今表明该楼房能够居住使用，梁淑芬应在履行《卖楼协议书》的情况下，就此另行主张维修或主张支付维修费用。综上，立鑫公司要求梁淑芬给付拖欠的购楼款10万元，并支付违约金1万元的诉讼请求，符合双方所签《卖楼协议书》的约定，本院予以支持；要求梁淑芬赔偿损失的诉讼请求，因双方所签的《卖楼协议书》未予约定，不予支持。梁淑芬的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁淑芬于本判决生效之日起十日内给付洮南市立鑫预拌混凝土有限公司购房款100000.00元及违约金10000.00元，合计110000.00元；二、驳回被告（反诉原告）梁淑芬的反诉请求。案件受理费人民币2500.00元、反诉费5200.00元由被告（反诉原告）梁淑芬负担。判决后，梁淑芬不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、依法撤销洮南市人民法院（2015）洮民重字第23号民事判决（以下简称重审判决）。二、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《卖楼协议书》。同时，判决被上诉人返还上诉人购房款10万元，利息按月利2%计算；赔偿上诉人装修房屋费用13万元的双倍和一切损失5万元。三、诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一、洮南市人民法院（2013）洮福民初字第23号民事判决（以下简称一审判决）是错误的，白城市中级人民法院（2015）白民三终字第7号民事裁定是正确的（以下简称二审裁定）。一审法院审理后，通过被上诉人所举“商品房预售许可证”、“竣工工程验收备案表”、“竣工工程验收备案证”、“混凝土买卖合同”以楼房抵顶混凝土协议及证据，认定争议房屋通过验收且无质量问题。判决上诉人与被上诉人签订的《卖楼协议书》有效，上诉人应按被上诉人的诉讼请求给付余欠房款10万元和违约金1万元。上诉人不服，上诉到白城市中级人民法院，该院审理时，被上诉人没有有利证据。上诉人举证：与被上诉人签订的《卖楼协议书》和洮南市广厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并按合同第八条和第十一条约定主张反诉请求，用以抗辩被上诉人的一审诉讼请求。因此，二审裁定以“原审判决认定基本事实不清”为由，撤销了一审判决，发回重审。该二审裁定足以说明，一审判决认定事实有误，判决结论也有错误。二、重审判决又错了，而且错的很严重。《卖楼协议书》和《商品房买卖合同》不可分割，应该说，没有《商品房买卖合同》，不可能有《卖楼协议书》。就是说，广厦公司将其开发楼顶账给被上诉人，被上诉人才能将此楼卖给上诉人。所以，《商品房买卖合同》内容才是实质效力，直接影响着《卖楼协议书》的内容。正因为《商品房买卖合同》中第八条约定：“该商品房经验收合格”和第十一条又约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生一切后果由出卖人承担”。而被上诉人最终也未向上诉人提供。因此，上诉人在一审、二审、重审时，始终坚持反诉主张，即解除《商品房买卖合同》和《卖楼协议书》。同时，主张被上诉人应退还上诉人已交楼房款10万元和楼房装修费13万元按双倍赔偿及一切损失5万元。重审判决只认定了上诉人与被上诉人签订的《卖楼协议书》合法有效，却否认了上诉人与广厦公司签订的《商品房买卖合同》。上诉人称被上诉人“没有按合同约定给其该楼房验收的全部手续”，不是解除合同的客观要件，不能以此就解除该协议。上诉人的“反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持”。故此，重审法院判决支持了被上诉人的诉讼请求，驳回了上诉人的反诉请求。该重审判决结果与一审判决结果完全相同。综上所述，重审法院视二审法院裁定的“基本事实不清”于不顾，在被上诉人没有新证据和事实的情况下，对上诉人与被上诉人“双方无异议，本庭予以确认”的证据（商品房买卖合同）予以否定，认为不影响《卖楼协议书》的实质效力，重蹈一审判决主文，仍然按一审判决结果重复下判，应予纠正。故上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称，重审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，应驳回上诉人的上诉。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，归纳本案争议焦点：1、梁淑芬与洮南市立鑫预拌混凝土有限公司之间的卖楼协议书是否应予解除及梁淑芬的上诉请求应否予以支持？上诉人应否给予被上诉人剩余购楼款10万元及1万元违约金？双方当事人对争议焦点无异议。双方当事人在二审均未提供新证据。二审认定的事实与一审一致。本院认为，梁淑芬与立鑫公司于2012年9月10日签订的《卖楼协议书》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。梁淑芬与广厦公司签订的《商品房买卖合同》是为了履行《卖楼协议书》，《商品房买卖合同》中广厦公司的合同义务应该由立鑫公司承担，《商品房买卖合同》应认定为《卖楼协议书》补充合同。根据《商品房买卖合同》第八条“交付期限。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”，而本案争议楼房竣工验收备案证的取得时间是2012年11月14日，符合当事人之间的约定，且上诉人已提前装修入住。根据《商品房买卖合同》第十一条，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，虽出卖人至今未提供，但这并不构成解除合同的条件。房屋买卖合同买受人的主要义务是支付价款，合同目的是取得符合质量要求的房屋居住使用；而出卖人的主要义务是给付符合质量要求的房屋并协助办理过户登记，合同目的是取得价款。现上诉人梁淑芬已经取得争议房屋并居住至今，且无证据证明房屋主体质量存在问题，合同目的已实现，被上诉人已履行了合同的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，上诉人梁淑芬不具有合同的法定解除权；同时当事人之间未约定解除合同的条件，则梁淑芬亦不具备合同的约定解除权。上诉人梁淑芬于2012年10月14日出具书面的《退房告知函》，但在其不具备合同解除权的情况下，并不导致《卖楼协议书》和《商品房买卖合同》的解除。综上，上诉人梁淑芬主张解除与立鑫公司之间的《卖楼协议书》及与广厦公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。被上诉人立鑫公司主张梁淑芬给付余欠楼房款10万元及违约金1万元的请求，符合双方约定，本院予以支持。同时上诉人梁淑芬主张被上诉人返还楼房款10万元并赔偿双倍楼房装修费及一切损失5万元的请求，在合同继续履行的情况下，无事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张争议楼房阳台及窗户存在质量问题，应在合同继续履行的情况下，另行主张权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费7700.00元由上诉人梁淑芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  芮志成代理审判员  戴红娟代理审判员  刘 昕二〇一六年五月三十一日书 记 员  付海艳