成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2021）川71执异9号 案外人：黄明华，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。 案外人：杨桂军，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。 案外人：杨杰，男，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 以上三案外人的共同委托诉讼代理人：王辉，四川高新志远律师事务所律师。 申请执行人：潘劲风，男，汉族，住四川省成都市金牛区。 被执行人：资阳万鑫房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市雁江区西门桥街**。 法定代表人：鲁强。 被执行人：成都细宝粉体工程有限公司，，住所地四川省成都市高新区石羊场双河村** 法定代表人：莫维清。 被执行人：鲁元才，男，1955年1月19日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：罗良玉，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：田微，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：鲁强，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。 在本院执行潘劲风与资阳万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）、成都细宝粉体工程有限公司（以下简称细宝公司）、鲁元才、罗良玉、田微、鲁强公证债权文书一案中，案外人黄明华、杨桂军、杨杰于2021年1月29日对执行位于四川省资阳市雁江区东临小区11栋1单元18/19楼1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄明华、杨桂军、杨杰称，杨玉忠于2009年10月15日购买了被执行人万鑫公司开发的位于四川省资阳市雁江区东临小区11栋1单元18/19楼1号房屋，双方签订《商品房买卖合同》并办理合同备案，杨玉忠于2009年10月27日一次性付清全部房款。万鑫公司于2011年9月22日向杨玉忠交付该房屋，此后杨玉忠进行装修并入住至今，杨玉忠购房、办理合同备案均在该房屋所在土地使用权被本院查封之前完成，因查封导致其该房屋无法正常办理土地使用权的分割从而损害了其合法权益，杨玉忠已于2019年9月24日去世，未留下遗嘱且遗产尚未分割，黄明华、杨桂军、杨杰作为杨玉忠的第一顺位法定继承人，请求本院对该房屋所占用范围的土地使用权解除查封。 申请执行人潘劲风称，案外人的异议不能成立。 本院查明，2009年10月15日，杨玉忠与万鑫公司签订《商品房买卖合同》并进行了合同备案，合同约定杨玉忠购买万鑫公司开发的位于资阳市雁江区滨江路南段东临小区11栋1单元18/19楼1号房屋，房屋预测建筑面积164.95平方米、单价为每平方米2100元、总价款为346395元，买受人采取贷款方式付款，可首期支付房屋总价的30%，其余价款可向银行或住房公积金管理机构借款支付，出卖人应在2010年10月30日前交付房屋，同时载明该房屋所分摊的土地使用权及在建工程未设定抵押。2009年10月27日，杨玉忠一次性支付购房款346395元，万鑫公司向其出具收据。2011年9月22日，杨玉忠缴纳房屋面积补差款105元、契税等14146.25元，万鑫公司向其出具两张收据载明上述情况。同日，该房屋交付杨玉忠及其家人占有使用至今。 另查明，杨玉忠于2019年9月24日病逝，并于同年10月8日在户籍地派出所销户。案外人黄明华系杨玉忠之妻，案外人杨桂军系杨玉忠之父，案外人杨杰系杨玉忠之子。资阳市雁江区丰裕镇冬冬山村村民委员会出具的证明载明杨玉忠的第一顺位法定继承人为杨桂军、尹翠荣、黄明华、杨杰，其中杨玉忠之母尹翠容已于1994年左右去世。资阳市公安局雁江区分局丰裕派出所出具的《户信息详情》显示因尹翠容死亡于1999年12月30日注销户籍信息。该派出所出具的《关于调查杨桂军、杨玉忠父子关系说明》载明：经查，户籍系统及1987年政府移交的户籍档案内均无法证实杨桂军与杨玉忠的父子关系，建议向丰裕镇X村X组社长进行核实。经本院按照派出所提供的联系方式电话核实，X村X组社长称杨桂军与杨玉忠系父子关系，杨玉忠育有一子杨杰，杨玉忠已去世，其母尹翠荣先于杨玉忠去世。黄明华、杨桂军、杨杰分别出具的情况说明均载明杨玉忠生前未立遗嘱，其遗产至今仍未分割。 再查明，（2014）成铁中执字第7号案件的申请执行人潘劲风于2013年9月26日与万鑫公司、细宝公司签订《借款协议》，约定万鑫公司向潘劲风借款1700万元，细宝公司等自愿为万鑫公司的借款提供连带责任保证担保。次日，潘劲风向万鑫公司指定账户支付出借款11855708.96元。2013年10月9日，成都国力公证处出具（2013）川国公证字第98354号《具有强制执行效力的债权文书公证书》对前述《借款协议》进行公证赋强。2013年10月29日，成都国力公证处出具（2013）川国公证执字第171号《执行证书》，载明上述借款履行期限届满，债务人未按约履行还款义务。潘劲风遂依据上述《执行证书》向本院申请强制执行。本院受理申请执行人潘劲风与被执行人万鑫公司等公证债权文书强制执行一案后，以（2014）成铁中执字第7号立案执行，于2013年12月16日作出（2014）成铁中执字第7号执行裁定书查封万鑫公司等被执行人的财产，并于2014年1月3日向资阳市国土资源局、资阳市房管局送达查封资阳国用（2008）X号等4宗土地使用权的协助执行通知书。案外人提交的资阳市自然资源和规划局出具的建设用地使用权、宅基地使用权登记信息显示资阳国用（2008）第X号土地登记的权利人系万鑫公司，查封登记信息载明本院为首查封法院，查封期限为2015年12月26日起至2021年12月12日止。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人与万鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉房屋所在地块的土地使用权被本院查封前，杨玉忠与万鑫公司已签订合法有效的书面买卖合同并向房管部门办理合同备案，如约向万鑫公司支付首付款并已通过银行贷款付清全款，且实际占有该房产，早于申请执行人潘劲风的债权形成时间，未办理产权登记并非案外人的过错造成，案外人作为案涉房产买受人的合法权益依法应予以保护。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，地上建筑物、其他附着物的所有人转让其所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，故杨玉忠对执行标的即案涉房产占用范围内的土地使用权所享有的权益能够排除执行。杨玉忠去世后，未立遗嘱且遗产尚未分割，按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，应按法定继承，杨玉忠的第一顺位法定继承人即案外人黄明华、杨桂军、杨杰承继并共同享有杨玉忠对案涉房屋所享有的权益，故案外人黄明华、杨桂军、杨杰对执行标的即案涉房产占用范围内的土地使用权所享有的权益能够排除执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于四川省资阳市雁江区滨江路南段东临小区11栋1单元18/19楼1号房屋占用范围内的土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 于甯一 审 判 员 钟定榕 审 判 员 李文轩 二〇二一年一月二十九日 法官助理 唐舒琦 书 记 员 吴静瑶