江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9355号上诉人（原审原告，反诉被告）：南京红杜鹃农业科技集团有限公司，住所地南京市栖霞区八卦洲街道外沙村。法定代表人：王冬宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪军，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：南京凤凰宝地市场管理有限公司，住所地南京市鼓楼区龙凤玫瑰园****。法定代表人：高春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托诉讼代理人：何赤亮，江苏国济律师事务所实习律师。上诉人南京红杜鹃农业科技集团有限公司（以下简称红杜鹃公司）与上诉人南京凤凰宝地市场管理有限公司（以下简称凤凰宝地公司）因合同纠纷一案，均不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红杜鹃公司上诉请求：撤销一审判决，依法支持红杜鹃公司一审全部诉讼请求，并驳回凤凰宝地公司的反诉请求。主要事实与理由：一、一审判决没有支持红杜鹃公司要求凤凰宝地公司退还37万元有误，应予纠正。本案双方的合同本质是居间合同，并非转让合同。1、一审判决存在逻辑悖论。所谓是否属于居间合同，本身己经成了伪命题。依照合同，既然凤凰宝地公司违约而且是根本违约，显然全部费用应当按约定退还，与是否为居间合同，没有任何关系。双方合同第八条明确约定“如乙方不能如期按协议内容与房主签署租赁协议，则视为甲方违约，除退还乙方已交付所有款项外，还需赔偿乙方装修支出及装修期间发生的相关费用。”由此可见，凤凰宝地公司必须保证红杜鹃公司跟大房东按照约定的核心内容，成功签署租赁合同。否则凤凰宝地公司就是违约。一方面，一审判决已经确认了凤凰宝地公司违约，但另一方面却仅仅要求凤凰宝地公司承担违约金15万元，而且还要求红杜鹃公司继续支付凤凰宝地公司10万元，这种各打五十大板的和稀泥做法，并非公平原则的体现，而是全然无视合同第八条如此明确的约定。也全然无视合同第四条本身存在的大量问题。要特别强调，涉案两间房屋163-1、163-2,从红杜鹃公司接手时，凤凰宝地公司就是打通整体使用的。如果红杜鹃公司不能对两间房屋都成功签署租赁合同，显然红杜鹃公司与凤凰宝地公司的合同目的就达不到。现在红杜鹃公司只签署了163-2租赁协议,而163-1未能签署，合同目的未能达到，凤凰宝地公司根本违约，必须依照合同第八条承担违约责任，退还红杜鹃公司支付的37万元。2、即使不谈凤凰宝地公司根本违约，不谈合同第八条的情况下，关于所谓剩余租期的房租问题，一审判决的理由也不能成立。就算签署合同当天，凤凰宝地公司就将两间房屋交给红杜鹃公司，那么剩余房租也就是83456元（163-1每月租金19293元，剩余3个月17天为68662元；163-2每月租金25000元，剩余18天14794元），与所谓的转让费40万元相差巨大。就算认为必须剔除剩余租金83456元，也不至于认为37万元一分不返还。3、在不谈凤凰宝地公司根本违约及合同第八条的情况下，关于所谓凤凰宝地公司营业损失问题，一审判决不能成立。合同约定的转让费是40万，除此之外还约定迁移商户费7万元。该迁移商户费，显然覆盖了搬迁期间的所谓的营业损失等各种费用。一审的逻辑显然是重复计算。凤凰宝地公司与红杜鹃公司签署合同时，其租赁合同即将到期，不存在所谓的营业损失。即使有所谓营业损失，按照审判违约解除租赁合同的通行做法，通常量化为3个月的房租，算下来也就是132879元而己。而如果仅认剩余租期的话，无非就是再补偿相当于剩余租期的租金即83456元。4、即使扣除前述所谓剩余租期房租83456元、营业损失132879元后，还剩下216335元，这笔巨款的性质是什么？如果说是购买了凤凰宝地公司的所谓财产，事实上凤凰宝地公司没有任何财产出售给红杜鹃公司。如果说购买了凤凰宝地公司所谓装修残值。事实上凤凰宝地公司没有任何装修，全部是毛坯。即使有所谓装修，在跟红杜鹃公司签署合同时，其剩余租期分别剩下18天（163-2)、3个月零17天（163-1)，也早就摊销完毕。再结合合同第八条整体全面考察（不促成租赁合同退还所有款项）,这笔巨款实际就是凤凰宝地公司对红杜鹃公司作出的促成跟大房东签署租赁合同的承诺。实际就是一个居间性质的费用，促成了，就收取；促不成，就按合同第八条的约定以及合同法的规定，予以退还。即使不按第八条全部退还，至少剔除剩佘租金和营业损失之后的费用必须退还。二、红杜鹃公司要求凤凰宝地公司赔偿装修费用875850元，依据前述凤凰宝地公司根本违约和合同第八条约定，应予支持。即使不按照合同价款支持875850元，也当支持红杜鹃公司已经实际支付的费用542130元，还有333720元可待实际发生后另案主张。三、红杜鹃公司要求凤凰宝地公司返还租金34.75万元，应予支持，理由同上。四、关于凤凰宝地公司反诉主张的所谓剩余转让款，一审予以支持完全错误，应予纠正。理由同上。五、163-2房主吕清福起诉红杜鹃公司一案已经判决，红杜鹃公司根据判决履行向吕清福又支付了几万元，该款将另案处理。凤凰宝地公司辩称：一、红杜鹃公司的上诉事实及说理都无法支撑其上诉观点。一审法院认定双方之间的转让合同有效，凤凰宝地公司要求红杜鹃公司履行合同，而红杜鹃公司上诉理由将有效合同理解成无效合同，对剩余租期所对应的租金进行拆分，其理解方法错误。双方都是商业主体，对于自己的行为可能盈利或者亏损的预期应当自行把握。基于合同有效，红杜鹃公司对于合同约定的款项就应按约支付，产生亏损的原因应由红杜鹃公司自行承担。红杜鹃公司认为案涉合同是居间合同，将转让费理解为居间费，是错误。案涉合同是转让合同，对于租金、租赁权、原有房屋的装潢、经营等均包含在内。二、关于红杜鹃公司提出的装修损失，和凤凰宝地公司无关。在双方转让合同签订后，凤凰宝地公司已经按照合同约定履约，凤凰宝地公司已经将店面实际交付给红杜鹃公司，红杜鹃公司和两个房东也达成了租赁的合意。正是基于达成租赁合意的前提，红杜鹃公司才会对店面进行装修，这也是基本的常识和认知。如果红杜鹃公司认为店面的租金过高而无法接受，那么红杜鹃公司在装修前就应当和凤凰宝地公司或者和房东进行交涉，而不是自行投资直接进行装修，红杜鹃公司不认可租金而对店面进行装修明显违背常识。从红杜鹃公司对房屋进行装修的行为来看，红杜鹃公司就房屋的整体已经和房东达成了租赁合意，无论是否形成书面。事实上，红杜鹃公司对店面进行装修后，还经营了大约半年时间之久，因红杜鹃公司自身经营不善而导致无法继续，红杜鹃公司后来又将店面转让给他人。因此，装修损失费用是红杜鹃公司自身原因造成，和凤凰宝地公司无关。三、红杜鹃公司主张返还租金没有任何道理。凤凰宝地公司已经按约履行了合同，不存在一审法院所认定的违约行为。一审法院认为凤凰宝地公司没有按照合同中65万元促成红杜鹃公司签订协议，但转让合同签约的目的是凤凰宝地公司转让店面给红杜鹃公司，然后凤凰宝地公司尽量协调红杜鹃公司签订租赁协议，最终签订租赁协议是以红杜鹃公司与房东双方商谈的价格为准，括号中的65万元是作为一个参考，而非是以65万元作为唯一的标准。如果以65万元作为唯一的标准，那么就不应该是在括号中备注65万元的价格。从合同整体文字表述来看，是以红杜鹃公司与房东双方最终谈的价格为准。从红杜鹃公司和房东签约以及对房屋装潢的情况来看，红杜鹃公司已经接受了房东的价格，所以一审法院判决凤凰宝地公司违约没有事实基础。四、关于剩余转让款，凤凰宝地公司基于合同的有效性主张红杜鹃公司按照合同约定履行，剩余转让款10万元在2019年6月就应支付，但至今红杜鹃公司都未支付。五、关于吕清福起诉红杜鹃公司的问题，判决结果是红杜鹃公司赔偿吕清福租金2万余元，并且赔偿吕清福物业费等费用，从该判决结果可以进一步证明红杜鹃公司不仅在案涉合同中违约，在红杜鹃公司和吕清福的合同中也违约。说明红杜鹃公司的违约行为是一贯的，表明红杜鹃公司不诚信。对于红杜鹃公司向吕清福支付的上述费用，红杜鹃公司愿意另案处理就另案处理，和本案毫无关系。凤凰宝地公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，并判令红杜鹃公司支付凤凰宝地公司违约金20000元；本案一、二审诉讼费用由红杜鹃公司承担。主要事实与理由：一、一审判决第一项超出了红杜鹃公司一审的诉求请求范围，红杜鹃公司在一审中的诉讼请求并没有包括向凤凰宝地公司主张给付违约金。事实上，凤凰宝地公司也没有违约。一审法院却判决凤凰宝地公司给付红杜鹃公司违约金15万元。该判决对凤凰宝地公司明显不公。二、凤凰宝地公司在一审中主张红杜鹃公司给付违约金20000元的诉讼请求，是基于双方所签《转让协议》的约定内容和红杜鹃公司的违约事实，并依据《中华人民共和国合同法》的相关规定提出，事实清楚，于法有据。一审判决反而没有支持。请求依法支持凤凰宝地公司的正当主张。红杜鹃公司辩称，凤凰宝地公司的上诉事实、理由不能成立，红杜鹃公司的上诉理由已经形成了有效的对抗。补充如下：首先，红杜鹃公司始终未说过双方的合同是无效的，红杜鹃公司上诉是基于合同的有效性，基于合同第四条、第八条的约定。其次，关于是否是居间合同的问题，红杜鹃公司在上诉状由定性到定量，再由定量反过来透视定性，可以看出红杜鹃公司支付巨款购买凤凰宝地公司的承诺，即凤凰宝地公司承诺红杜鹃公司要与大房东之间达成合同第四条约定的租期不少于三年等义务，本质上是居间，但至于是否为居间系一个伪命题。第三，关于凤凰宝地公司称红杜鹃公司已经与大房东达成合意，是不准确的。红杜鹃公司先与163-1房东张寿根达成了一个口头协议，当时张寿根谈了每年的租金是29.5万元，该价格比凤凰宝地公司与张寿根合同约定的23万元相比就涨了6.5万元，但红杜鹃公司一直未能与张寿根签署书面合同，后来张寿根变卦要求大幅度上涨租金。案涉163-1和163-2是打通共同使用的，所以仅与163-2房主吕清福签署合同是没有用的，163-1的合同无法签署下来，就会导致合同目的落空，导致整个无法经营。因此，凤凰宝地公司简单的说红杜鹃公司和房东达成了合意并不准确，双方的合同约定是要促成签署租赁期限不少于三年的租赁合同。红杜鹃公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销红杜鹃公司与凤凰宝地公司于2018年12月14日签订的转让协议第四条；2、判令凤凰宝地公司返还红杜鹃公司转让款及商户迁移费37万元；3、判令凤凰宝地公司赔偿红杜鹃公司装修费用875850元；4、判令凤凰宝地公司退还红杜鹃公司房屋租金347500元。凤凰宝地公司向一审法院提出反诉请求：判令红杜鹃公司立即支付转让费10万元及违约金2万元。一审法院认定事实：2018年12月14日，红杜鹃公司（乙方）与凤凰宝地公司（甲方）签订《转让协议》，该协议载明甲方保证对所出租的房屋拥有合法转让的权利，且房屋符合使用标准以及双方约定的标准。本合同现在所转让的房屋产权所有权人为：（空白）。第四条，转让费及商户迁移费支付方式，转让费和迁移商户费用：乙方需支付甲方转让费40万元，迁移商户费7万元，总计47万元，分期支付：（1）转让协议签订之日支付甲方20万。（2）转让协议签订后15天之内（尽量提前交付）甲方将标的物交付乙方，乙方支付第二笔费用17万元。（3）余款10万2019年6月30日前付清。第五条，后期承租协议签订及租金，转让协议签订后，甲方需负责乙方在2019年1月底之前与房主签订租赁协议，租赁期限不低于三年，年租金与房东商谈价格为准（年租金65万左右）。甲方与房主签订的原承租协议分别于2019年1月1日和2019年3月31日到期，到期前的房租仍由甲方承担。第八条，如乙方不能如期按协议内容与房主签署租赁协议，则视为甲方违约，除退还乙方已交付所有款项外，还需赔偿乙方装修支出和装修期间发生的相关费用。协议签订后，红杜鹃公司支付给凤凰宝地公司37万元，支付给凤凰西街163-2号出租人吕清福200000元，支付给凤凰西街163-1号出租人租金147500元。2019年2月2日，红杜鹃公司法定代表人王冬宝与××号产权人签订租赁合同，载明，租赁期限为2019年2月1日至2022年1月31日，租金为第一年39万元，第二年413400元，第三年438204元（第三年让利一万元）。为证明转让协议的签订是双方的真实意思表示，47万元的合同款也是在双方商谈的基础上核定的，不存在任何显失公平的情形，凤凰宝地公司出示红杜鹃公司与凤凰宝地公司双方法定代表人手写的协议一份。红杜鹃公司认为，这是转让协议前的初步协议，该协议中并没有明确40万元包含损失，却明确描述了凤凰宝地公司有义务协助红杜鹃公司在案涉门面房中继续经营，也进一步证明了红杜鹃公司的观点，40万元本质上为居间合同下促成交易的承诺。为证实两次装修共花去875850元，红杜鹃公司提供装修后的照片一组、施工装修合同及装修决算书（两组）。凤凰宝地公司认为其不存在违约行为，不认可关联性。一审法院向凤凰西街163-1号出租人张寿根调查，张寿根称，2019年春节前，原租客高春林找到我，她说她把房子转租到红杜鹃。我说可以。到了2、3月份，红杜鹃转了半年租金14万多到我银行账户。后来我就出国了。关于补签合同，我与王冬宝交流过，他也同意。我让我妹妹去找过王冬宝，他说这两天就签。包括草拟的协议写好了模板通过微信发给王冬宝，但最后就是没有签。王冬宝说是因为他另外的合作伙伴没有谈拢续租事宜。到现在一直都没有签。应该是15万元半年，但对方只转给了我14万多，差2500元一直没有给我。租金应该是30万元一年。王冬宝租金高于高春林租金。下半年的租金也没有给我，后来王冬宝也走了，王冬宝只租了我的房子半年，也给了我半年的租金。红杜鹃公司认为张寿根在说谎，认为和红杜鹃公司提供的录音证据不一致。张寿根陈述说年租金是30万元一年，而张寿根发给红杜鹃公司的草拟租赁合同中要求的第一、二年租金为332062.4元，第三、四年租金为352816.3元，金额上是对不上的，王冬宝不同意张寿根一直涨租金，也就一直没有签成合同。凤凰宝地公司认可张寿根的陈述，并提供张寿根与王冬宝之间的聊天记录2页，佐证张寿根在法院谈话的内容。为证实凤凰宝地公司无权转让，红杜鹃公司提供其工作人员倪爱成与张寿根（2019年11月7日）、吕清福（2019年11月9日）的通话录音两份。载明高春林无权转让等内容。凤凰宝地公司对该证据不予认可，认为红杜鹃公司并非通话的当事方，真实性由法院认定。即便该录音是真实的，关于吕清福租赁一事，红杜鹃公司已与吕清福实际签订合同。即便吕清福认为凤凰宝地公司没有转让权限，但也以签订合同的行为认可凤凰宝地公司的转让。凤凰宝地公司已尽到促使转让协议目的实现的义务。关于与张寿根的录音，该组证据与红杜鹃公司提交的租赁合同一并质证，凤凰宝地公司已经尽到了相应的义务促使张寿根与红杜鹃公司签订合同，虽然红杜鹃公司提到双方之间的转让协议第五条年租金以与房东商谈价格为准，年租金65万元左右，凤凰宝地公司此前租赁张寿根房屋的租赁价款为29.5万元。张寿根根据相同地段的实际情况对租金予以上浮是红杜鹃公司可以预见的。所以，双方在转让协议中并未约定年租金以凤凰宝地公司租赁时的价格为准，而是约定以与房东商谈的价格为准，故该组证据并不能达到红杜鹃公司的证明目的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的权利义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，红杜鹃公司和凤凰宝地公司签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性法律规定，双方当事人应当按照转让协议的约定履行。红杜鹃公司认为《转让协议》系居间合同，以显失公平为由要求撤销《转让协议》第四条的主张，凤凰宝地公司认为协议第四条约定的40万元转让费，实际包含了凤凰宝地公司剩余租期的房租以及凤凰宝地公司营业损失和寻找下一个营业场所之前的损失，7万元是给予菜场摊主的搬迁费用。一审法院认为，《转让协议》明确约定了转让费和迁移商户费，凤凰宝地公司转让时同时要求要负责红杜鹃公司与原房主签订特定内容的租赁期限，红杜鹃公司主张系居间合同，依据不足，一审法院对该主张不予支持。红杜鹃公司认为显示公平，因该协议经双方多次协商形成，双方均系经营菜市场的专业公司，红杜鹃公司在实际接手后也实际经营了一段时间，现以显失公平为由，要求撤销该协议第四条及退还转让款和商户迁移费的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。凤凰宝地公司主张付剩余10万元转让费的主张，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。凤凰宝地公司要求红杜鹃公司支付违约金20000元的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《转让协议》第五条约定，“甲方（凤凰宝地公司）需负责乙方（红杜鹃公司）在2019年1月底之前与房主签订租赁协议，租赁期限不低于三年，年租金与房东商谈价格为准（年租金65万元左右）”，红杜鹃公司与××号房东已经签订三年租赁合同，年均租金为410534元（（390000＋413400＋438204-10000）／3），凤凰西街163-2号房东亦要求红杜鹃公司签订租期四年，年均租金为342439元（（332062＋352816）／2）的租赁合同，红杜鹃公司法定代表人因房租过高未签订租赁合同。两处房屋合计年均租金752973元，租期为三年或四年，年均租金远超过双方约定650000元左右。凤凰宝地公司未完全按照《转让协议》履行负责红杜鹃公司与房主签订租赁协议的义务，应当承担相应的违约责任。红杜鹃公司在与××号签订租赁合同后，以租金过高为由未与另一经营场地凤凰西街163-1号出租人签订租赁合同，系在凤凰宝地公司违约后，未采取适当措施防止损失扩大，无权依据《转让协议》第八条的约定要求凤凰宝地公司退还已收费用并赔偿装修支出及装修费用。对于凤凰宝地的违约责任，以实际损失为基础、兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定凤凰宝地公司应支付红杜鹃公司违约金150000元。关于红杜鹃公司要求凤凰宝地公司退还房屋租金347500元的主张，因红杜鹃公司已实际使用房屋，凤凰宝地公司亦非租金的收取主体，红杜鹃公司的该项主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，一审法院作出判决：一、南京凤凰宝地市场管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京红杜鹃农业科技集团有限公司违约金150000元；二、南京红杜鹃农业科技集团有限公司于判决生效之日起十日内支付南京凤凰宝地市场管理有限公司转让款100000元；三、驳回南京红杜鹃农业科技集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回南京凤凰宝地市场管理有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费20400元，减半收取10200元，由凤凰宝地公司负担3300元，红杜鹃公司负担6900元。反诉受理费1350元，由红杜鹃公司负担。二审中，红杜鹃公司提交以下证据：一、红杜鹃公司账户支付给装修公司的3份转账凭证，计124050元；二、倪爱成个人账户支付给装修公司的11份转账凭证，计418080元；三、对倪爱成所作的律师调查笔录、两份律师证、倪爱成身份证。上述证据证明红杜鹃公司支付给装修公司共计542130元。凤凰宝地公司质证认为：1、红杜鹃公司提到的装修公司实际上和红杜鹃公司有关联，该事实是红杜鹃公司的法定代表人和凤凰宝地公司法定代表人的爱人陈述的。2、红杜鹃公司支付给朱新建的银行转账凭证电子回单并不是原件，真实性无法确认。3、红杜鹃公司支付给朱新建的款项无法看出和本案的关联性。4、律师调查笔录形式上的真实性予以认可，但对于其关联性不予认可，对其证明目的也不予认可。红杜鹃公司的代理律师调查红杜鹃公司的员工，本身就存在利害关系。从调查的内容来看，倪爱成是红杜鹃公司的经理，红杜鹃公司对外收款打到倪爱成的个人账户，不符合财务管理的规定，款项如何区分不是仅凭其个人的口述，至少应该提供财务账册进行说明。朱新建作为收款方，对于其收到的款项性质也应该作出说明。凤凰宝地公司二审中提交高子松、杨文军出具两份证明，该二人和凤凰宝地公司是长期的合作关系，该二人在凤凰宝地的菜市场经营了多年。证明凤凰宝地公司长期与小商户之间稳定合作，可以盈利；凤凰宝地公司法定代表人高春林守信用，得到了小商户的认可；同样的地点在凤凰宝地公司的管理下能产生效益，但是换了红杜鹃公司得出的结果却是相反。红杜鹃公司质证认为，证据形式不符合基本的要求，证人没有出庭作证，也没有提供证人身份证复印件，内容与本案没有关联性。本院对红杜鹃公司提交证据的关联性不予认定，对凤凰宝地公司提交证据的真实性不予认定。二审中，对于红杜鹃公司接收案涉店铺后有无实际经营，红杜鹃公司陈述：第一次装修后，和红太阳合作经营了大概三个月左右的时间，经营的项目是生鲜，经营时间就是在第一次装修后到第二次装修期间，具体时间现在无法明确；第二次是和金农夫合作经营了大概八天的时间，经营项目也是生鲜，最终因为和张寿根的合同无法签下来，最终也就无法合作经营下去。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，案涉凤凰西街163-1号出租人张寿根与红杜鹃公司法定代表人王冬宝微信聊天记录显示：2019年8月张寿根向王冬宝发送信息“王总，合同要签了吧”，王冬宝回复“好”“你多支持！今月争取重新开业！”，张寿根回复“我月底回来拜访您。合同先让我妹过来代签一下啦”。2019年8月3日王冬宝向张寿根发出两条语音信息后（时长分别为60秒、9秒），张寿根向王冬宝发送“凤凰西街房屋租赁合同（3）.docx文件”，并发送“这个是上次发给您的合同，隔壁面积比我大不了多少吧”，王冬宝回复“用我们新品牌金农夫签吧！隔壁在参照对门哦！”及一条时长5秒的语音信息，张寿根回复“您先忙。空时把新公司全名发一下”。2019年8月7日王冬宝发出“金农夫！张总好！令妹在我们这！押金应收一个月租金！望通融！”，张寿根回复“这个可以，其他没有变动了吧”。双方2019年8月16日进行2分50秒聊天一次。2019年8月17日，张寿根向王冬宝发送信息“王总您好，您是位做大事又爽直的大老板，所以您说的租金和押金我都一一同意了。我是一直认红杜鹃王总您说话，因此无论您和谁再合作，还需您的妥善对接。双方至今无合同租房对您和我都不利，且付款日已过去几天，望您在8月19日回复我合同如何签，房租款如何支付？给您添麻烦了！”，王冬宝未回复。本院要求红杜鹃公司核实前述微信聊天记录中“凤凰西街房屋租赁合同（3）.docx文件”与一审卷宗内南京市房地产租赁合同打印件是否一致，红杜鹃公司书面回复：微信聊天记录中合同文本与卷宗内合同文本一致，合同文本是红杜鹃公司一审中向法院提交；红杜鹃公司认为，当初红杜鹃公司与张寿根口头谈好的年租金29.5万元，已经比出租给凤凰宝地公司的年租金23.152万元上涨了6.348万元，上涨了27.42%，红杜鹃公司已实际支付了半年租金14.75万元；而此合同文本，则是张寿根再次单方违背承诺恶意提高价格，第一年的租金就涨到每平方米8元，全年租金为33.2062万元，与年租金23.152万元上涨了10.0542万元，涨幅高达43.427%。以上事实，有转让协议、转账记录、租赁合同、装修合同、装修决算书、聊天记录、录音及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的权利义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，红杜鹃公司和凤凰宝地公司签订的《转让协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。红杜鹃公司要求撤销《转让协议》第四条的主张，依据不足，本院不予支持。关于红杜鹃公司依据案涉《转让协议》第五条、第八条主张凤凰宝地公司构成违约的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，凤凰宝地公司与红杜鹃公司签订《转让协议》后，已将案涉房屋交付给红杜鹃公司。红杜鹃公司法定代表人王冬宝已与案涉凤凰西街163-2号产权人签订租赁合同，并向案涉凤凰西街163-1号出租人支付租金，在案涉房屋实际进行经营。据此，凤凰宝地公司已经依据《转让协议》的约定，履行了协助义务。对于红杜鹃公司最终未就案涉凤凰西街163-1号房屋签订租赁合同的原因，红杜鹃公司本案中主张系因该房屋出租人张寿根不断要求上涨租金。但根据张寿根接受一审法院调查时所作陈述及张寿根与王冬宝微信聊天记录，本院认为，微信聊天记录显示，王冬宝2019年8月3日收到“凤凰西街房屋租赁合同（3）.docx文件”后，至其2019年8月7日向张寿根发出关于押金的信息时，并未对该合同文本中租金标准提出异议，而张寿根明确表示接受王冬宝提出的租金和押金意见，并明确表示了希望双方订立租赁合同的意愿，但此后双方未订立租赁合同，红杜鹃公司自行搬离案涉房屋。综上，张寿根在法院调查中所作陈述与微信聊天记录能相互印证，红杜鹃公司所称因张寿根不断要求上涨租金致合同未能订立，明显与事实不符。红杜鹃公司在接手案涉房屋并实际经营一段时间后，因自身因素不与案涉凤凰西街163-1号出租人订立租赁合同而自行搬离案涉房屋，租赁合同未订立的原因不能归责于凤凰宝地公司，红杜鹃公司以此主张凤凰宝地公司构成违约，有悖诚信且无事实依据，本院不予采信。红杜鹃公司要求凤凰宝地公司承担返还转让款及商户迁移费、赔偿装修费用、退还房屋租金等责任，均依据不足，本院不予支持。一审法院判令凤凰宝地公司向红杜鹃公司支付违约金150000元，缺乏依据，且超出当事人的诉讼请求范围，本院予以纠正。凤凰宝地公司依据案涉《转让协议》第四条约定，要求红杜鹃公司支付转让费10万元的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于凤凰宝地公司要求红杜鹃公司支付违约金20000元的主张，双方约定转让费10万元应于2019年6月30日前付清，红杜鹃公司未按约定支付，故红杜鹃公司应自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付利息。综上，红杜鹃公司的上诉请求不能成立，应予驳回。凤凰宝地公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13974号民事判决第一、三、四项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13974号民事判决第二项为：南京红杜鹃农业科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京凤凰宝地市场管理有限公司转让款100000元及利息（利息以本金100000元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回南京红杜鹃农业科技集团有限公司全部诉讼请求；四、驳回南京凤凰宝地市场管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10200元，由南京红杜鹃农业科技集团有限公司负担，一审反诉案件受理费1350元，由南京红杜鹃农业科技集团有限公司负担1130元，由南京凤凰宝地市场管理有限公司负担220元；二审案件受理费20220元，由南京红杜鹃农业科技集团有限公司负担20000元，由南京凤凰宝地市场管理有限公司负担220元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二一年一月十八日书记员  汪海燕