鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终56号上诉人（原审被告）徐高荣，公民身份号码×××，男，汉族，1971年11月20日出生，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审原告）刘志科，公民身份号码×××，男，汉族，1957年10月20日出生，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人刘学峰，内蒙古易非律师事务所律师。委托代理人张国义，内蒙古易非律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）王悦，公民身份号码×××，女，汉族，1990年2月4日出生，个体，现住辽宁省大连市中山区。委托代理人王俊梅，公民身份号码×××，女，汉族，1963年4月12日出生，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系王悦之母。被上诉人（原审第三人）刘赫，公民身份号码×××，男，汉族，1989年4月20日出生，学生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人刘志科，系刘赫之父。上诉人徐高荣因与被上诉人刘志科、王悦、刘赫合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东民初字第2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法由审判员王燕担任审判长，审判员脑敏达来、代理审判员郝蓉组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人徐高荣、被上诉人刘志科及其委托代理人张国义、被上诉人王悦的委托代理人王俊梅、被上诉人刘赫的委托代理人刘志科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月4日，刘志科与徐高荣签订《商铺租赁合同》，约定刘志科将位于鄂尔多斯市康巴什新区万力商贸城一层D区3、4号商铺租赁给徐高荣，面积为515.8平米，租赁期限为1年，租金标准为每月每平米40元，全年租金为247617元，每半年预付一次，租赁期间产生的水费、电费、物业费、取暖费由徐高荣承担，双方任何一方违约应承担租金总额20﹪的违约金。另查明，涉案房产为两处商铺，其中一处商铺的产权人是刘赫，面积为288.7平米；另一处商铺的产权人是王悦，面积为221.07平米；两处商铺合计509.77平米，该两处商铺由刘赫、王悦委托刘志科出租；房租支付至2014年的7月4日，下欠租金一直未支付，徐高荣占有租赁房屋至今未返还。原审法院认为，刘志科与徐高荣签订的《商铺租赁合同》未违反法律、法规的禁止性、强制性规定，合同有效。双方应当依照合同约定行使权利、履行义务，刘志科依照约定向徐高荣交付了租赁物，徐高荣应当依照合同约定向刘志科支付房租，徐高荣支付房租至2014年7月4日，依据双方的约定，房租每月每平米40元，双方在合同中写明的房产面积为515.8平米，该院依据双方提交的商品房买卖合同查明的房产面积为509.77平米，相差6.03平米，徐高荣在租赁期限的前六个月向刘志科超额支付租金241.2元，应当从未支付租金总额中扣除，根据该院查明的事实，徐高荣每月应当向刘志科支付租金20632元（515.8平米×40元×1个月＝20632元），至2015年1月4日，徐高荣应当向刘志科支付租金123550.8元（20632元×6个月－超额支付的租金241.2元＝123550.8元），租赁期限届满至腾房之日止，徐高荣应当比照合同约定向刘志科支付租金。因双方订立的合同已到期，对刘志科请求解除租赁合同的诉讼请求无须判决，合同到期双方未达成新的租赁合意，徐高荣占用涉案房产已无法律依据，徐高荣应当向刘志科返还房产。关于徐高荣辩称的应当降低房租，对其未使用部分不应支付房租的辩称理由，该院认为，是否降房租，双方应达成合意，未达成合意的，徐高荣占用期间的房租标准应依照原合同执行，徐高荣未使用不能抗辩刘志科要求其支付房租的诉讼请求，故徐高荣的上述辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,第九十四条第四项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、徐高荣支付刘志科2014年7月4日至2015年1月4日的租金123550.8元并支付刘志科2015年1月5日至返还房产之日房产占用期间的租金，每月按20632元支付，于本判决生效之日一次性付清；二、徐高荣于本判决生效之日起三十日内返还刘志科位于鄂尔多斯市康巴什新区万力商贸城一层D区3号、4号房产；三、驳回刘志科的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由刘志科负担150元，徐高荣负担2000元。一审判决宣判后，原审被告徐高荣不服，向本院提起上诉称，第一，原审法院认定事实错误。原审法院查明两处商铺的面积合计509.77平米，但上诉人使用的实际面积仅404.5平方米，两者相差105.27平米，该105.27平米是商场的走廊，不应由上诉人承担租金，被上诉人也不配合上诉人占有使用该105.27平米，原审法院也未准许委托第三方测量。第二，原审法院对超额支付的租金数额计算错误，上诉人每月超付241.2元，12个月超付2894.4元。第三，原审法院适用法律错误。租赁合同具有欺诈性且显失公平，属于可变更合同。故请求撤销原判，依法改判按照实际使用面积404.5平米计算租金，并按照市场价格降低租金，或发回重审。被上诉人刘志科答辩称，不认可上诉人的上诉请求，第一，上诉人一审没有反诉，二审法院对于改判的租金数额不应审理，调解不成另行起诉；第二，撤销权时效已过；第三，租赁期间已过，上诉人依然没有搬出，可以证明上诉人没有收到胁迫，没有显失公平的事实；第四，租金的金额按照市场价格没有约定；第五，出租面积没有缺失，对面积进行了两次测绘，建筑物面积误差允许在3%之内；第五，关于申请测绘，本案是租赁合同纠纷，是自愿签订，应按照房管部门的测绘面积计算。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人刘赫答辩称，关于105平米，是我的商铺后面的共有走廊，上诉人还承租了对面的一个商铺，所以占用原公共走廊，而从我的商铺中隔离出一个走廊并要求其它商户承担该走廊的租金。被上诉人王悦答辩称，同意其他被上诉人的答辩意见。二审期间，被上诉人王悦提供2009年7月1日签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明王悦的商铺签订过两份买卖合同，本合同是第一份合同，商铺面积与租赁合同的面积一致，为227.17平米，至2014年7月14日签订了第二份网签合同时，实际面积变为221.07平米。上诉人徐高荣质证称，该合同是预售合同，在签订租赁合同时第二份网签的正式买卖合同已经签署，应以正式合同为准。被上诉人刘志科、刘赫质证称，对证据的真实性和证明目的均认可。被上诉人王悦提供的证据符合证据的三性特征，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，被上诉人刘志科于2014年1月4日依照当时王悦、刘赫签署的商品房买卖合同的商铺面积，与上诉人徐高荣签订《商铺租赁合同》，约定租赁面积为515.87平米（王悦商铺面积227.17平米，刘赫商铺面积288.7平米），是双方真实意思表示，上诉人徐高荣应按照租赁合同的约定支付房屋租金。2014年7月14日，被上诉人王悦签订了第二份商品房买卖合同，商铺实际面积由227.17平米变为221.07平米。上诉人徐高荣应当按照变更后的房屋面积交付租金。自2014年1月4日起，上诉人徐高荣已按照租赁合同约定向被上诉人刘志科支付租金123000元，123000元÷20390.8元（509.77平米×40元×1个月），即已交6个月的租金，租金付至2014年7月4日。至2015年1月4日止，上诉人徐高荣下欠租金121733.08元（509.77平米×40元×6个月）。上诉人徐高荣还应支付2015年1月5日起至实际腾房之日止，每月20390.8元（509.77平米×40元×1个月）的租金。原审法院对于租金计算标准的计算有误，应予更正。上诉人徐高荣没有证据证明争议商铺中有105.27平米是商场走廊，也没有证据证明租赁合同具有欺诈性且显失公平，应承担举证不能的不利后果。原审判决认定事实有误，应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持东胜区人民法院（2015）东民初字第2050号民事判决第二、三项；二、变更东胜区人民法院（2015）东民初字第2050号民事判决第一项为，徐高荣支付刘志科2014年7月4日至2015年1月4日的租金121733.08元元并支付刘志科2015年1月5日至返还房产之日房产占用期间的租金，每月按20390.8元支付，于本判决生效之日一次性付清。二审案件受理费4300元，由上诉人徐高荣负担4000元，由被上诉人刘志科负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 王  燕审 判 员 脑敏达来代理审判员 郝  蓉二〇一六年五月四日书 记 员 达 尼 斯