浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第3431号上诉人（原审被告）：陈春英，上诉人（原审被告）：吴素。上列二上诉人共同委托代理人：项捷挺，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林玉英。委托代理人：金国望，浙江南瑞律师事务所律师。上诉人陈春英、吴素因合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原判认定，陈春英、吴素系母子关系，均系童桥村村民。2011年3月20日，林玉英与陈春英、吴素签订了一份《房屋卖尽契约》，约定：林玉英以780000元向陈春英、吴素购买童桥村童泰路57号经村改调换的童桥花苑安置房一套，建筑面积120±10平方米；房款随本卖尽契生效之日暂留信用金叁万元。余款一次性付清；产权证件由村改领导小组统一办理，位置由抽签为准，房屋分配以现状为准；买方享受小高层抽签，另造价费、建筑费和差价款由买方承担；房款以120±平方面积计算，抽签后如有发生正、负均由买方与其结算找补。同日，林玉英给付陈春英、吴素房款750000元，陈春英、吴素除了向林玉英交付上述《房屋卖尽契约》和《收款收据》外未出示及交付任何文件，仅口头表示享有安置房。另认定：童泰路57号房屋现尚未拆除，仍由陈春英、吴素使用。陈春英、吴素至今未缴纳童桥花苑建设费。2011年8月10日，平阳县昆阳镇人民政府作出昆政（2011）87号文件，批复同意《昆阳镇童桥村旧村改造房屋拆迁安置实施细则》。2013年3月11日，平阳县人民政府召开专题会议，就童桥村村改工作进行研究，并形成专题会议纪要。会议纪要主要内容：村改安置房项目童桥花苑于2008年开工建设，后因资金缺口、政策调整等原因，开工后于2011年建成4幢多层楼房，后停工至今；童桥村、昆阳镇要共同加快项目前期进度，促进项目方案调整后早日恢复施工。童桥村旧村改造实行原房先拆先安置原则。现已经建好的4幢安置房由房屋已拆的村民先抽签安置，陈春英、吴素房屋还未拆迁故尚未得到安置房，目前无法确定安置房何时交付。2015年8月17日，林玉英向浙江省平阳县人民法院起诉称：2011年3月20日，林玉英与陈春英、吴素签订《房地产卖尽契》，购买童桥村童泰路57号经村改置换平阳县昆阳镇童桥花苑安置房指标一套。林玉英依约向陈春英、吴素支付了购房款750000元，余款30000元待所购房屋过户签字完毕后付清。但陈春英、吴素至今未向林玉英兑现并交付所购房屋。现经林玉英向村委会及相关部门了解发现，涉案童桥花苑安置指标纯属虚假和空头，实际上系处于无标的物状态。林玉英自2011年3月20日与陈春英、吴素签订安置房指标买卖合同来，至今已逾五年之久，涉案合同标的长期不能兑现，已造成合同目的不能实现。请求判令：1.解除双方于2011年3月20日签订的《房地产卖尽契》；2.陈春英、吴素向林玉英返还购房款750000元，并按中国人民银行同期贷款利率向林玉英支付自2011年3月20日起至陈春英、吴素实际履行之日止的利息（暂以750000元为基数，按月利率0.5%从2011年3月20日至2015年8月20日为198750元）；3.本案诉讼费由陈春英、吴素承担。陈春英、吴素在原审中答辩称：双方签订的契约是合法有效的，依法应受法律保护。林玉英主张解除合同理由不能成立。涉诉契约的标的物是安置房指标，陈春英、吴素已与平阳县昆阳镇童桥村民委员会（以下简称童桥村委会）签订产权调换协议，经该村委会确认及相关文件证实陈春英、吴素是享有安置指标的，不存在虚假和空头。原判认为，林玉英与陈春英、吴素于2011年3月20日签订的《房屋卖尽契约》，系双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行自己的义务。双方签订的上述契约买卖标的系童泰路57号经村改调换的童桥花苑多层安置房一套。原告签订涉案合同并支付价款750000元至今四年多，且陈春英、吴素未列入在已建好的4幢多层商品房抽签、选定名单范围之内，亦不能确定何时能获得童桥花苑安置房，涉案合同标的物长期不能兑现，林玉玉英的合同目的不能实现。故林玉英要求解除合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林玉英已支付购房款750000元，故林玉英要求陈春英、吴素返还上述购房款，符合法律规定，予以支持。陈春英、吴素在未能确定是否可获得、何时可获得童桥花苑安置房的情况下将该标的出卖给林玉英，显然存在过错，林玉英作为买受人对涉案合同买卖标的情况未尽到必要的谨慎注意义务，亦存在过错。结合合同双方对合同解除均存在过错的情况，原审法院酌定因涉案合同解除造成的损失，合同双方各承担50%的责任。林玉英的购房款于2011年3月20日支付750000元，其利息损失应以林玉英支付的购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率从支付之日计算至判决确定的履行之日止，陈春英、吴素承担利息损失的50%。对林玉英超出此范围的利息损失主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除林玉英与陈春英、吴素于2011年3月20日签订的《房地产卖尽契》；二、陈春英、吴素于本判决生效后十五日内向林玉英返还购房款750000元并赔偿利息损失（以750000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的50%从2011年3月20日起计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回林玉英的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13288元，减半收取6644元，由陈春英、吴素负担。宣判后，陈春英、吴素不服，提起上诉称：第一，陈春英、吴素提供的证据能够有效证明其所有的童泰路房屋能调换成童桥花苑安置房。第二，目前童桥花苑已经在建设中，涉案安置房指标的具体位置待安置房建造完毕后，由买受人确定。第三、童泰路65号房屋未拆除的原因是村经济合作社或者村委会为了减少拆迁安置费用的支出而暂时不予以拆除。建设费未交纳是因为需等到安置房的基础工程完成后。安置审批、抽签、办理产权登记手续等问题需要等安置房建设完毕后才能进行办理。现上述条件均未成就，故陈春英、吴素无需办理。第四，本案系安置房买卖，安置房建设周期比一般商品房要长。合同中没有约定具体的交付时间。农村安置房买卖，在拆迁、建造过程，存在政策调整等不稳定因素，故交房过程比其他商品房时间长，且交房时间长不是陈春英、吴素的原因造成的。目前童桥花苑已经在建设中，不存在原判认定的处于无标的物、长期不能兑现的状态。第五，林玉英起诉解除《房地产卖尽契》的最大原因系房价下跌。第六，目前已经建好的安置房中还有剩余，陈春英、吴素已经向村里提出申请要求安置。陈春英、吴素也可以从其他人处调配已经建好的安置房。请求撤销原判，驳回林玉英一审的诉讼请求。林玉英答辩称：第一，涉案合同标的物至今未能调换成童桥花苑安置房或安置指标的任何处分权利，至今仍是空头和虚无的。第二，童泰路57号经置换的童桥花苑安置房至今建设不能已是客观事实。第三，原审判决认定事实清楚，判决符合法律规定。第四，陈春英、吴素作为出卖人，未能兑现合同标的物显然存在过错。第五，林玉英起诉解除合同的原因系合同标的物长期不能兑现，而且今后也难以确定。陈春英、吴素上诉认为是违法转嫁风险的说法不客观。第六，即使陈春英、吴素可以调换到一期的房子，但一期的房子已经由房屋被拆迁的村民在2014年抽签完毕，故该调换到的房子属于变更合同，使林玉英丧失抽签的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，陈春英、吴素提交了如下证据：证据1、平阳县昆阳镇童桥村民委员会三份证明，拟对一审中提供的三份《证明》进行补强，拟证明涉案房产被拆迁的补偿款作为安置房的首款；涉案的老房因属于异地安置，故为了减轻旧村改造资金支出压力，经村两委讨论决定暂不拆除；童桥花苑没有分批进行，不存在一期二期的情况；证据2、童桥花苑现场施工照片、视频、水电费发票，拟证明童桥花苑正在正常施工；证据3、平阳县昆阳镇童桥村民委员会证明，拟证明己建成的童桥花苑现房还有空房可以分配，吴素已经向村里提出申请。林玉英提供了如下证据：证据4、童桥花苑照片，拟证明截至2015年12月20日童桥花苑二期，自2008年立项开工以来，长达8年时间至今未建房的客观事实及现场状况；陈春英、吴素出卖的房屋经置换的合同标的物至今不存在，涉案买卖合同标的空头和虚无；证据5、《平阳县农村房屋拆迁管理办法》和《平阳县城镇规划建成区内旧村改造暂行办法的通知》，拟证明拆迁改造需经90%以上拆迁户同意通过。《拆迁协议》须明确安置地点、搬迁期限、违约责任等拆迁合同必备条款。陈春英、吴素提供的拆迁安置补偿协议没有腾空期限、拆迁期限、安置地点、安置时间，造成合同无限期不确定的状态，童桥村不进行腾空、拆迁的原因是由于村民不同意拆迁，拆迁补偿安置是达不到要求的。经质证，林玉英认为证据1-3在原审的举证期限内都已经产生并可以举证，不属于新证据；证据1证明内容并不客观，是为了应付诉讼，对于原审法院认为缺什么便补什么，虽然时间是2015年12月5日，但是该证据在一审中是可以形成的，也不属于新证据；证据2是不客观的，不管现场怎么样，但是到现在仍没有安置房这是一个客观事实，且该份证据与本案并无关联。证据3不属于新证据，且与本案无关联。童桥花苑一期房屋已由被拆迁户抽签完毕，即便吴素已经向村委会申请指标也是更改双方之间的合同，剥夺了林玉英安置房抽签的权利。陈春英、吴素认为证据4的拍摄时间为中午工人午休时间，空间上仅为施工现场一个角落，不能反映真实情况；证据5的真实性、合法性无异议，但里面提到的补偿金额、期限等，经核对拆迁补偿安置协议都是有的，仅期限不一致，是可以另行通知的，合同成立；证据5表明旧村改造是由村两委实施的，可以证明陈春英、吴素要证明的待证事实。本院认证如下：证据1的内容在一审中已经提供，不属于二审中的新证据，本院不予认定；证据2、证据4均反映童桥花苑的施工情况，但不能证明双方的待证事实；证据3与本案不具有关联性，本院不予采纳。证据5真实、合法，但与本案不具有关联性，本院不予认定。根据双方当事人陈述及其提供的证据，二审另查明：2001年，平阳县昆阳镇人民政府同意童桥村进行村改。2003年，童桥村旧村改造项目立项并完成审批。后平阳县昆阳镇人民政府、平阳县昆阳镇城东片建设指挥部办公室、平阳县住房和城乡规划建设局昆阳分局、平阳县国土资源局昆阳管理分局、昆阳镇童桥村民委员会等五个部门对童桥村旧村改造范围内的土地和房屋相关信息进行勘察，并于2013年8月10日公示，要求各被征收户认真校对。童泰路57号房屋在该公示范围内。期间，平阳县昆阳镇童桥村经济合作社与陈春英就童泰路57号房屋签订了《平阳县昆阳镇童桥村旧村改造补偿安置产权调换协议》、《平阳县昆阳镇童桥村旧村改造拆迁补偿安置协议书》。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的其他事实予以确认。本院认为：一、关于涉案合同的标的是安置房指标还是房屋的问题。根据双方签订的《房地产卖尽契》来看，林玉英基于该合同将来可取得的房屋的具体坐落、实际面积等均不明确，该合同显然不符合房屋买卖合同的特征。结合上述事实，双方买卖的标的实为安置房指标。本案案由宜调整为合同纠纷。二、关于涉案合同的安置指标是否存在的问题。平阳县昆阳镇人民政府等五个部门的公示明确童泰路57号系童桥村旧村改造范围内房屋。且童桥村旧村改造项目已获批准并投入建设。作为童桥村旧村改造项目实施主体童桥村经济合作社亦与吴素就童泰路57号签订了《平阳县昆阳镇童桥村旧村改造补偿安置产权调换协议》、《平阳县昆阳镇童桥村旧村改造拆迁补偿安置协议书》，进一步明确了陈春英、吴素名下的童泰路57号可以调换成安置房。故陈春英、吴素享有合同中约定的安置房指标权益。三、关于涉案合同是否应予解除的问题。双方买卖的标的为安置房指标，系财产性权益。财产性权益到物化财产的转化过程中可能存在的风险应由林玉英自行承担。陈春英、吴素已经享有童桥花苑安置房指标权益，现有证据亦未显示陈春英、吴素有怠于履行合同，致使其合同目的无法实现的行为。故林玉英要求解除合同，依据不足，本院不予支持。综上，陈春英、吴素的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字第358号民事判决；二、驳回林玉英的诉讼请求。一审案件受理费13288元，减半收取6644元，二审案件受理费13288元，均由林玉英负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 毅审 判 员  郑文平代理审判员  曾 慧二〇一六年五月十日代书 记员  蔡瑞洁