北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初6796号原告陈苗芬。委托代理人张秋艳，北京邦文律师事务所律师。被告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。组织机构代码：73935XXXX。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人成鹏。原告陈苗芬与被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨光独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人张秋艳、被告的委托代理人成鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈苗芬诉称：2011年6月30日，原被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同中约定，原告购买被告所开发的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目5号楼303号房屋（以下简称309号房屋），房屋总价款为1692405元，原告采取商业贷款方式付款；被告应在2013年11月15日前向原告交付该商品房；被告逾期交房的，逾期超过120日后，原告有权退房，原告退房的，被告应按全部已付款的2%支付违约金；原告未按时提交商品房担保贷款所需的材料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，逾期超过十日的，被告有权解除商品房预售合同，且原告应向被告支付总房款的10%作为违约金。合同签订后，原告先后缴纳房款852405元。被告于2014年9月25日才取得竣工备案、具备交付条件，已逾期超过120日。2015年3月2日，被告已将原告诉至法院，经判决，解除双方签订的预售合同，撤销网签备案手续等。现双方已按上述判决内容执行清，退房手续已办结。原告认为，预售合同中对双方的违约责任约定严重不对等，鉴于上述判决中将被告在该诉中主张的违约金从预售合同约定的总房款的10%调整到5%，原告在本诉中主张的被告逾期交房违约金也应从约定的已付款的2%调整为总房款的5%，以示公平。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：被告支付原告违约金84620.25元及本案诉讼费由被告承担。被告合生公司辩称：我公司不同意原告的诉求。根据预售合同补充协议第一条约定，在买受人房款未交清的情况下，出卖人可以顺延交房，并不承担逾期交房的违约责任，本案因原告一直未交清房款，故我公司有权顺延交房。原告起诉所依据的商品房预售合同，已于2015年经法院判决予以解除并发生法律效力，现原告要求支付违约金没有合同依据。关于预售合同中的权利义务及违约责任，已于2015年经法院判决过了，按照一事不再理原则，原告不能再次就此提起诉讼，请求法院驳回原告的诉求。即使我公司需承担违约责任，原告主张的违约金过高，其计算错误。经审理查明：2011年6月30日，原告陈苗芬与被告合生公司签订预售合同（合同编号为Y1194906），该合同约定，陈苗芬购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目5号商务楼3层303号房屋，房屋建筑面积为101.78平方米，套内建筑面积80.57平方米。房屋单价每平方米21005.4元，房屋总价款为1692405元；陈苗芬首期应支付总房款的50.37%，剩余款项以商业贷款方式向天津银行借款支付；出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，并取得由资质的房屋测绘机构出具的面积实测技术报告书；出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同附件十补充协议中约定，买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。合同还约定了其他内容。合同签订后，陈苗芬向合生公司交纳房款共计852405元，并交纳产权代办费1000元、印花税847元、宽带网开通费500元，剩余房款840000元未交纳。后合生公司以陈苗芬未按照合同约定付款，诉至本院，本院于2015年10月14日作出（2015）通民初字第08564号民事判决书，判决：“一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告陈苗芬于二零一一年六月三十日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1194906）予以解除；二、被告陈苗芬于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1194906）的网签登记备案撤销手续；三、被告陈苗芬于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币八万四千六百二十元二角五分；四、原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告陈苗芬已交纳的购房款、产权代办费、印花税、宽带网开通费共计人民币八十五万四千七百五十二元。”现该判决已经发生法律效力，其中涉及双方的权利义务已实际履行完毕。本案在审理过程中，陈苗芬提交了合生公司于2014年10月7日出具的《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》，拟证明303号房屋所在的项目于2014年9月25日才取得竣工验收备案。庭审中合生公司承认因工程进度问题致使未能按期交房，并对于2014年9月25日才取得工程竣工验收的文件表示认可。上述事实，有商品房预售合同、民事判决书、通知及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，合生公司应依照预售合同履行按期交付房屋的义务，但其未能按照预售合同的约定期限取得竣工验收相关手续，违反了房屋交付时应具备的相关条件，故合生公司构成迟延交付的违约，理应依照预售合同约定承担相应违约责任。庭审中合生公司辩称依据补充协议，在买受人房款未交清的情况下，出卖人可以顺延交房。但合同中的迟延应是建立在出卖人出售的房屋符合合同交付条件下的迟延，不能因陈苗芬未能交纳房款，合生公司就可以迟延竣工验收，故对合生公司该项答辩意见，本院不予采纳。本案涉及的预售合同虽在此前的诉讼中确被判决解除，但预售合同的解除不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力，故合生公司辩称的预售合同已被判决解除，原告的诉求没有相关依据，本院不予采纳。本案与（2015）通民初字第08564号案件的双方当事人在二个诉讼案件中所处的地位不相同，并没有违反“一事不再理”的原则，对合生公司辩称原告的本次诉讼违反“一事不再理”的辩解不予采纳。故对于陈苗芬要求合生公司支付逾期交房违约金的诉求，理由正当，本院予以支持，但陈苗芬主张的违约金计算方法与合同约定的不一致，其并未对自己主张的违约金计算方法提供相关证明予以证明，故本院对其主张的计算方式无法采纳。关于违约金具体计算方法，应以陈苗芬已交纳的房款并结合合同中载明的逾期超过120日按照买受人全部已付款的2%核算为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京合生北方房地产开发有限公司支付原告陈苗芬逾期交房违约金人民币一万七千零四十八元一角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告陈苗芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百五十八元，由原告陈苗芬负担八百四十五元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担一百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 光二〇一六年五月二十五日书记员 李建兰