江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10020号上诉人（原审原告）：孙爱文,男,1973年10月4日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）:南京筑浦兴业房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街**。法定代表人：李召海,该公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人孙爱文因与被上诉人南京筑浦兴业房地产开发有限公司（以下简称南京筑浦兴业公司）商品房预售合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，由审判员李任飞独任审理。本案现已审理终结。孙爱文上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙爱文的诉讼请求，或者发回重审。主要事实与理由：一、一审法院对《装饰装修标准确认书》的性质审查不清，无法证明对装修质量已经明确约定。本案《装饰装修标准确认书》仅仅对装修项目、品牌做了约定，对装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等都没有明确确定。按照江苏省法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称装修审理指南）第八条的规定，属于对装修质量没有明确约定，应当以装修价格作为装修质量的依据，而装修价格正是孙爱文的主张。一审中孙爱文也已申请对房屋的装修价格进行司法鉴定，但一审法院未同意。二、一审法院对《商品房买卖合同》约定“部分项目报备案，仅作为备案之用”，与房产局官网上公开公示的3863.83元/平方米的装修标准，相互混淆，审查不清。孙爱文主张的是南京筑浦兴业公司在房产局官网上公开公示的3863.83元/平方米的装修标准，而在《商品房买卖合同》补充协议第20条第（1)项也有明确的约定。至于该3863.83元/平方米的装修标准是来源于南京筑浦兴业公司的备案或者其他行为，孙爱文认为都不重要，重要的是南京筑浦兴业公司在房产局官网上对3863.83元/平方米装修标准进行了公开公示，孙爱文依据该公开公示的事实而主张权利，是有合同和法律依据的。对于《商品房买卖合同》中约定“部分项目报备案，仅作为备案之用”，孙爱文在一审中也以格式合同为由，损害孙爱文的合法权利，主张无效。三、关于租金损失。南京筑浦兴业公司至今都不具备精装修房的质量验收和竣工验收证明，违背《南京市装饰装修管理条例》第29条的规定。南京筑浦兴业公司至少对精装修价格部分，向孙爱文承担不能使用房屋的租金损失。同时，与孙爱文同一小区同一装修标准的2幢503室已经进行司法鉴定，鉴定结果确认精装修的项目明确有漏项和以次充好，实际影响了孙爱文对房屋的正常使用。因此，对精装修部分，应向孙爱文承担不能使用房屋的租金损失。南京筑浦兴业公司未提交答辩意见。孙爱文向一审法院起诉请求：1、判令南京筑浦兴业公司赔偿孙爱文装修差价238817.29元；2、判令南京筑浦兴业公司按照样板房的标准对案涉房屋进行维修；3、判令南京筑浦兴业公司赔偿案涉房屋整改期内不能使用房屋的租金损失10000元；4、判令本案诉讼费、鉴定费由南京筑浦兴业公司承担。一审法院认定事实：为履行房地产上市前备案手续，南京筑浦兴业公司委托南京康特土地房地产评估咨询有限公司，对其开发的南京市浦口区璞悦山花园小区住宅商品房的装修市场价值进行评估。该评估公司基于南京筑浦兴业公司提供的材料，于2017年1月11日出具了《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》，该咨询报告书中对璞悦山花园小区住宅商品房不同户型装修项目、主材型号、规格及单价等进行了详细列明，并在此基础上对房屋装修的市场价值进行了评估。2017年1月13日，南京筑浦兴业公司基于上述《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》，为璞悦山花园小区1-4幢的房屋申报销售价格备案，该4幢房屋装修部分备案单价均为3863.83元/㎡，该价格备案还通过互联网进行了公开展示。2017年4月29日，孙爱文（合同称“乙方”）与南京筑浦兴业公司（合同称“甲方”）签订《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方购买甲方开发的南京市浦口区；房屋面积115.99平方米，房屋单价为25523元／㎡，房屋总价为2960412元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当符合已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。同日，孙爱文、南京筑浦兴业公司还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定；并且双方还签署了《装饰装修标准确认书》，对上述房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。上述协议签订后，孙爱文按照约定向南京筑浦兴业公司支付了购房款。南京筑浦兴业公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，2017年12月30日南京筑浦兴业公司向孙爱文交付房屋，孙爱文在商品房交接单上签名。孙爱文在收到房屋后，认为南京筑浦兴业公司向其交付的房屋装修实际造价与该公司在房地产相关管理部门备案的价格差距过大，且房屋实际装修项目较该公司申请价格备案所依据的《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》中列明的项目缩水，故向法院提起诉讼，引发本案纠纷。另查明，南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初3103号案件施陈晨诉南京筑浦兴业公司一案中，中正国际工程咨询有限公司对案涉同类型房屋装修进行造价鉴定，出具“中正鉴字【2019】1210号”《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉璞悦山花园4幢1单元102室实际室内装修造价为189033.34元；该房屋实际装修单价为1513.96元/平方米，与公示价差价为2349.87元/平方米。出具“中正鉴字【2019】1211号”《装修标准鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉璞悦山花园4幢1单元102室房屋装修标准基本符合原、南京筑浦兴业公司签订的《装饰装修标准确认书》约定；房屋室内装修项目46个中，有13个项目与实际一致，有2个项目存在差异（该差异项目实际造价与确认书中的约定项目造价价差不大），有31个项目无法确认是否存在差异（因墙地砖、乳胶漆等项目的品牌、生产厂家无法确定导致无法分辨是否与约定存在差异），实际装修较《装饰装修标准确认书》约定没有缺少项目。上述事实，有商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准确认书、价格备案申报表、购房发票、价格承诺书、认购协议、房屋交接单、鉴定意见书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，孙爱文、南京筑浦兴业公司双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准确认书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系孙爱文、南京筑浦兴业公司双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定履行义务。即，南京筑浦兴业公司向孙爱文交付的房屋应当符合上述装修标准约定。至于孙爱文主张按照南京筑浦兴业公司向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务。一审法院认为，本案双方当事人对装修设计、装修材料、生产厂家等事项已经进行了约定，南京筑浦兴业公司应当按照双方约定履行装修义务，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量依据的，缺乏依据，一审法院不予支持。即，一审法院认为，孙爱文主张南京筑浦兴业公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，依据不足，法院不予支持。关于孙爱文主张南京筑浦兴业公司按照样板房的标准进行维修及向其赔偿案涉房屋整改期间不能使用房屋的租金损失问题。根据南京筑浦兴业公司提供的《南京市商品房预售合同》及商品房交接单等证据，可以证明南京筑浦兴业公司在约定期限内向孙爱文交付了案涉房屋，且案涉房屋在同类型系列案件施陈晨一案中，已与《装饰装修标准确认书》进行比对鉴定，实际装修并没有缺少装修项目，且孙爱文也没有提供任何证据证明南京筑浦兴业公司交付的房屋存在不能居住的情形，因此，孙爱文主张南京筑浦兴业公司按照样板房的标准进行维修及主张房屋整改期间不能使用房屋的租金损失，缺乏依据，一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出判决：驳回孙爱文的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。孙爱文与南京筑浦兴业公司签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准确认书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，孙爱文主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约定，且孙爱文未提交证据证明南京筑浦兴业公司涉案房屋的装修与上述装修标准不符，故孙爱文主张以南京筑浦兴业公司报备案的装修单价作为交付标准，并要求南京筑浦兴业公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，依据不足。南京筑浦兴业公司已向孙爱文按约交付了房屋，孙爱文未提供证据证明案涉房屋存在不符合建设工程质量、安全标准和相应技术规范或不符合合同约定的情形，亦不存在装修质量问题严重影响正常居住使用的情形。故一审法院对孙爱文的主张均不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，孙爱文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4882元，由孙爱文负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年一月十八日书记员  娄馨月