河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17819号上诉人（原审被告）：河南志远置业有限公司，住所地郑州市**郑大市场南街**。法定代表人：安红伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：王亚伟，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春艳，河南久灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴双，男，1992年9月9日出生，满族，住郑州市。委托诉讼代理人：李国华（系吴双母亲），女，1964年1月28日出生，满族，住郑州市。上诉人河南志远置业有限公司（以下简称志远公司）因与被上诉人吴双房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人志远公司的委托诉讼代理人王亚伟、被上诉人吴双的委托诉讼代理人李国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志远公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第三项，改判确认案涉《内部员工购房意向书》无效、驳回被上诉人关于要求上诉人赔偿房屋升值差价损失的诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有与吴双签订过《内部员工购房意向书》，吴双也没有向上诉人支付过所谓购房款367500元，一审判决认定事实错误。1.吴双并非上诉人内部员工，因此上诉人不可能与其签订所谓《内部员工购房意向书》，吴双提交的《内部员工购房意向书》是虚假的。2.上诉人并没有收到吴双交纳的任何款项，吴双也没有提交充分的证据证明其向上诉人支付了所谓的购房款367500元。虽然吴双提交了《收据》，但经查询，该收据并非上诉人出具，且吴双没有提供银行流水等证据证明其向上诉人支付过该笔款项，吴双称向上诉人交纳现金的方式付款，明显不符合常理，通过现金方式进行大额交易不方便也不安全，不符合通常情况下的交易习惯，因此吴双称其向上诉人交纳房款367500元房款与事实不符。二、即使法院认定《内部员工购房意向书》真实存在，因上诉人至今仍未取得房屋预售许可证等，《内部员工购房意向书》也因违反法律强制性规定属于无效合同，一审判决将案涉《内部员工购房意向书》认定为有效合同系适用法律错误。三、一审判决上诉人返还吴双购房款367500元、赔偿吴双房屋升值差价损失811650元没有事实与法律依据。吴双无权依据《内部员工购房意向书》要求交付房屋，其不存在房屋升值差价损失。且一审法院认定郑州市住宅二手房均价为11230元每平方缺乏事实依据。即使吴双存在损失，法院应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率裁判。二七区法院涉及上诉人的其他类似案件也仅是判决上诉人按照年利率6%的标准计算资金占用期间的利息，且依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的最新规定，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。按照吴双所述，其明知上诉人未取得商品房预售许可证仍签订《内部员工购房意向书》本身存在明显过错，且在合同无效后长达十年未向人民法院提起诉讼，对于损失的扩大亦存在严重过错，因此根据合同法第五十八条的规定，其应当承担部分损失。四、一审判决与二七区法院其他涉及上诉人的案件判决严重不一致，违背了最高人民法院关于类案检索的精神。综上，一审判决认定事实、适用法律均有错误，恳请二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。吴双辩称：志远公司所述不属实。吴双并非是志远公司员工，但双方签订了内部员工购房意向书，志远公司也接收了吴双的付款，说明认可吴双具有按照内部员工条件购房的资质。2010年5月16日，吴双经过志远公司副总经理刘建华介绍，购买了由志远公司开发的东方骏景房屋一套，面积150平方米，房屋总价款367500元，吴双于2010年5月16日向志远公司支付购房款367500元。志远公司在意向书上加盖有公章，并开具收据一份，收据写明购房款367500元，面积150平方米。吴双提供了亲属的银行交易明细证明资金来源。购房意向书应当在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。但本案中，志远公司与吴双签订购房意向书并进行商品房预定，收取全额房款后长时间未取得相关手续，致使商品房买卖合同不能正式成立，违背诚实信用原则。并无证据证明吴双事先明知所购房屋长时间无法取得预售许可证的事实。志远公司作为专门从事房地产开发的企业，在未取得商品房预售许可证等相关手续的情况下，收取全额房款。现志远公司认为涉案合同无效，志远公司应对造成现在的局面承担一切责任，而吴双并无过错，志远公司应返还吴双的购房款并赔偿损失。现距离付款时间已过去十年之久，经多次催促，志远公司拒绝交房也不返还购房款和赔偿损失。经了解，志远公司存在一房二卖、一房多卖的情况，导致吴双的利益受损。根据合同法第一百一十三条的规定，志远公司长期占用无双资金，不应因歪曲事实而获益。一审法院根据吴双的诉求判决，不存在尺度不一的情况。吴双向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2010年5月16日签订的内部员工购房意向书；2.判令被告退还原告购房款367500元及利息226012.5元(以购房款367500元为基数，自2010年5月16日计算至2020年8月15日，按照年利率6%计算，共计226012.5元，并按此计算至实际支付之日止)，暂计593512.5元；3.判令被告赔偿原告损失935970元(按2020年6月份郑州房地产销售数据二七区的住宅均价12414元/㎡为标准计算房屋差价，现差价为8914元/㎡，房屋面积为105㎡，差价总损失为935970元)；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月16日，原被告签订购房意向书，约定原告购买被告开发的房屋一套，每平方米3500元，原告在意向书上签字，被告在意向书上加盖公章。同日，被告为原告开具收据一份，载明收到原告购房款367500元，面积105㎡。原告提交了其亲属的银行交易明细证明资金来源。被告至今没有向原告交付房屋，原告催促未果，依法提起诉讼。另查明，2020年9月份郑州市房地产市场销售数据显示，住宅二手房交易均价为11230元/㎡。一审法院认为，原、被告签订的《购房意向书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方都应遵守并积极履行。原告按约定交付购房款，但被告至今未向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。原告吴双据此行使合同解除权，要求解除其与被告签订的《购房意向书》，符合法律规定，应予支持。合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《购房意向书》解除后，原告吴双已付购房款应当由被告河南志远置业有限公司予以返还。故原告吴双要求被告河南志远置业有限公司返还购房款367500元的诉请，于法有据，该院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案系被告未履行合同义务导致合同解除，涉案房屋至今已经购买10年，原告主张房屋的溢价损失符合上述法律规定，应予以支持。原告主张按照目前郑州市住宅二手房交易均价计算，被告虽不予认可，但也未提交有效证据，故该院按照原告起诉当月住宅二手房交易均价计算溢价损失。涉案房屋原价为每平方米3500元，现住宅二手房市场交易均价为每平方米11230元，故房屋面积差价为：（11230元-3500）×105=811650元。原告的其他诉讼请没有法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴双与被告河南志远置业有限公司签订的《购房意向书》；二、被告河南志远置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告吴双的购房款367500元；三、被告河南志远置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告吴双的房屋升值差价损失811650元；四、驳回原告吴双的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18565元，减半收取9282.5元，由被告河南志远置业有限公司负担。本院二审期间，志远公司未向本院提交新证据。吴双向本院提交聂改军申请强制执行书照片打印件一份，拟证明二七法院做出的（2020）豫0103民初9948号民事判决书已经生效，当事人已经申请强制执行。志远公司质证称对该证据的真实性有异议。本院经审查，对吴双二审提交证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，吴双一审中提交了加盖有志远公司公章的意向书和加盖有该公司财务专用章的收据，显示志远公司收到吴双367500元款项。志远公司上诉称未与吴双签订过意向书也未收到吴双交纳的购房款，志远公司对其该项主张未提交相应的反驳证据。故本院对志远公司的该项主张不予支持。志远公司与吴双签订的《河南志远置业有限公司内部员工购房意向书》，虽约定了房屋的单价、面积、付款方式等内容，但双方对所购商品房的具体坐落位置、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等均未约定。双方在意向书中约定了“楼房开盘时，办理购房手续”，故该意向书应系预约合同性质。现因志远公司原因，导致双方未能订立商品房买卖合同，吴双的合同目的不能实现，吴双主张解除意向书，应予以支持。该意向书解除后，吴双已付购房款应当由志远公司予以退还，志远公司还应向吴双支付占用资金期间的利息。吴双主张以购房款367500元为基数，按照年利率6%计算自2010年5月16日起至实际支付之日止的利息损失，志远公司在上诉状中对该利息标准也予以认可。参照同类案件的裁判标准，本院对吴双主张的资金占用期间的利息损失予以支持。吴双主张志远公司赔偿房屋差价损失，依据不足，对其该项主张本院不予支持。一审法院对吴双主张的利息损失的合理部分未予支持，对吴双主张的房屋差价损失予以支持，于法无据，且与该院及本院处理同类案件的裁判标准不一致，应予以纠正。综上所述，河南志远置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9947号民事判决的第一项，即“解除原告吴双与被告河南志远置业有限公司签订的《购房意向书》；”；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9947号民事判决的第二项、第三项、第四项；三、河南志远置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴双购房款367500元，并支付以367500元为基数，按年利率6%计算自2010年5月16日起至债务清偿完毕之日止的利息损失；四、驳回吴双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18565元，减半收取9282.5元，由河南志远置业有限公司负担；二审案件受理费15412元，由河南志远置业有限公司负担10000元，由吴双负担5412元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年一月八日书记员  李志琳