江西省乐安县人民法院民 事 判 决 书（2015）乐鳌民初字第245号原告（反诉被告）乐安县市场开发管理中心。住所地：乐安县商贸城。法定代表人：陈茂平，系该中心主任。委托代理人王宜生，乐安县市场开发管理中心职工。委托代理人王发祥，乐安县鳌溪镇法律服务所法律工作者。一般代理。被告袁九英（反诉原告），个体。委托代理人董志勇，干部。一般代理。原告乐安县市场开发管理中心（反诉被告，以下简称原告）与被告袁九英（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宜生、王发祥，被告袁九英及被告的委托代理人董志勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并答辩：被告于2013年4月15日通过公开拍租的方式竞拍获得原告的店面承租权，原告与被告于2013年4月15日签订了《租赁合同》。按照合同的约定，店面合同签订时一次性交清一年度租金，以后按半年度交纳租金。合同签订后，被告2015年10月20日前的租金正常交纳。但被告未按照合同约定于2015年10月底前交清2015年10月20日至2015年4月19日的租金9000元，原告多次催讨未果。因此，请求法院判令被告袁九英支付租金9000元及滞纳金270元，本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉：2013年4月20日，被告与原告签订店面租赁合同属实。但管理中心对所有店面实行封闭管理，在开店前和关店后禁止所有人员进入，承租人也不能在晚间守店，一切的财产均由管理中心保管。被告发现发生盗窃事件后第一时间向公安机关报警。总之，管理中心实行封闭管理并在运行期间擅自变更门窗设计，安全设施不完善，管理人员管理不当等原因导致被告的店面财物被盗。因此，被告向法院提起反诉，要求原告赔偿被告被盗损失15035元，本案的诉讼费由原告承担。原告提供的证据和证明的内容，被告质证意见及本院的认证意见。1、店面租赁合同一份，证明被告承租原告店面的事实，合同约定了交纳租金的方式、租期及违约滞纳金等。被告质证意见：对该证据的真实性无异议，但对其关联性提出异议。首先、该合同显失公平；其次、合同第7款第7项说明为“店面财产损失”，并没有说承租人的损失；最后、该条款属霸王条款。本院认证意见：对原告提供的上述证据，被告提出关联性的异议，认为证据不能达到原告的证明目的。经审查，原告提供的上述证据均符合证据之“三性”，本庭依法予以认定，作为本案证据使用。2、店面拍租成交确认书、公开竞租规则、国有商铺公开竞租公告各一份。证明原告与被告签订合同时被告在了解店面的实际情况下自愿签订了合同，并未提出或者发现安全隐患。被告质证意见：该组证据只能说明拍卖店面承租权时的情况，而目前的合同有变更，没有我方所提出的“霸王条款”。此外，被告认可封闭运行的管理模式并不能说明在造成承租人损失的情况下原告可以免责。本院认证意见：对原告提供的第2组证据，被告提出关联性的异议，认为证据不能达到原告的证明目的。经审查，原告提供的上述证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，本庭依法予以认定，作为本案证据使用。被告提供的证据和证明的内容，原告质证意见及本院的认证意见。1、现场照片三张，证明原告擅自改变店面的门窗，降低了门窗的安全性，造成门窗安全性降低，导致小偷破门而入盗窃财物。原告质证意见：对照片的真实性无异议。照片上的三个门以前是侧面，改造门窗是为了方便顾客出入通行。改造门窗并没有造成安全性降低，在当时改造时被告也没有向原告提出有安全隐患。本院认证意见：对被告提供的第1组证据，原告对其真实性无异议，但对其证明目的不予认可。经审查，本院对被告提供的第1组证据的真实性、合法性及关联性予以认定，但对其证明目的不予认定。2、管理中心开关门时间通告两份，证明商贸城市场在关门期间是封闭运行的，承租人被禁止进入。原告质证意见：对证据的真实性无异议，该制度于2011年便开始实行。本院认证意见：对被告提供的第2组证据，原告对其真实性无异议。经审查，本院对被告提供的第2组证据的真实性、合法性及关联性予以认定，作为本案的证据使用。3、管理中心的公告两份，证明市场原告没有履行值班制度。原告质证意见：对证据的真实性无异议，但对其关联性提出异议，该证据不能达到被告的证明目的。本院认证意见：对被告提供的第3组证据，原告对其真实性无异议，但对其关联性提出异议。经审查，被告提供的第3组证据仅能证明市场的营业时间。因此，对该组证据的真实性、合法性予以认定，但该证据不能达到被告的证明目的。4、江西省政府非税收入一般缴款书两份，证明和商贸城菜市场的租金比乐安县象山菜市场的租金更高，这说明商贸城的租金包含了保管费在内。原告质证意见：租金的多少根据地理位置等因素进行定价，该证据不能达到被告的证明目的。本院认证意见：对被告提供的第4组证据，原告对其证明目的提出异议。经审查，以上证据不符合证据的关联性，不能达到被告的证明目的，本院不予认定，不作为本案证据使用。5、公安局的询问笔录一份、财产损失清单一份。证明被告报案情况和财产损失情况。原告质证意见：对询问笔录的真实性无异议，但对于被告被盗的财物金额，公安局并没有核实，只是被告的自述。本院认证意见：对被告提供的第5组证据，原告对其证明目的提出异议。经审查，对公安局的询问笔录真实性、合法性予以认定，但该组证据不能达到证明被告的财产损失情况的证明目的。被告向本院申请出庭作证的王某证言：我在管理中心的商贸城承租了一个摊位，我们在商贸城做生意的人都知道商贸城的店面业主不能在市场关门后自己值班守店，只有市场管理中心的人才能进入市场，而市场内做生意的人除非有特殊情况在经批准后才能进入。我认为关门后承租人是交给了市场管理中心保管，市场关门后也安排了人守夜。被告向本院申请出庭作证的邱某证言：我和被告一样是商贸城的店面承租人。在市场关门后我们承租人是不能进入到市场的，市场管理中心会通知市场的开门和关门的时间并安排人看守。我没有交过类似于保管费的费用。原告对俩证人证言的质证意见：俩证人的店面和摊位都是竞价租的，在竞拍时就有规定开关门的时间，并且规定了市场在关门后经营者不能在店面里住。被告对俩证人证言的质证意见：俩证人证言真实合法，证明被告的店面财产在市场关门时交给了管理中心保管。本院认证意见：对证人王某、邱某的证言，经法庭审查，结合法庭调查情况，对俩证人证言予以认定，作为本案的证据使用。根据原告的陈述和被告的答辩，证据的举证、认证和认证，以及法庭调查情况，本院查明以下事实：2013年4月15日，被告通过公开拍租的方式竞拍获得原告的店面承租权。2013年4月20日，原告与被告签订了《店面租赁合同》。《合同》约定的内容：“第一条、乙方自愿租用甲方位于内20号店面经营干货类商品；第二条、租用的期限为三年，租期从2013年4月20日至2016年4月19日止；第三条1.该店面的月租总金额：壹仟伍佰元整，不含水电费；2.租金交付方式：……在2015年10月30日之前交清2015年10月20日至2016年4月19日租金。3.保证金：在本合同签订之日起，乙方须向甲方交付人民币壹仟元整，作为履约保证金。……第七条1.乙方如拖欠租金，则每天按应缴月租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达壹个月，甲方有权收回店面的经营权，并没收保证金。……7.店面安全责任由乙方全权负责，出现防火、防盗等造成的店面财产损失由乙方自行负责”。原告为方便出入通行于2013年对市场的门窗进行改造，2015年8月15日凌晨，商贸城菜市场发生盗窃事件，被告在清晨6、7点开门时发现被盗并立即向乐安县公安局报警，该盗窃案至今尚未破案。被告在公安局询问笔录中自述损失为15035元左右。被告因盗窃遭受损失而未按合同约定缴纳2015年10月20日至2016年4月19日的租金，原告因此于2015年11月26日以被告违反合同约定为由要求被告支付租金及滞纳金。被告于2015年12月18日以原告未尽财产保管责任为由向本院提起反诉，要求要求原告赔偿被告被盗损失15035元，本案的诉讼费由原告承担。另查明：原告乐安县市场开发管理中心对商贸城菜市场的管理方式为制定市场关门的时间，该制度以张贴公告方式告知所有市场店面的承租人。在市场关门之后除有特殊情况经申请之外，不允许承租人在市场关门后自行看店或守夜。但原告未安排专门人员负责关门之后市场内的安全管理。本院认为，原告与被告签订的《店面租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容合法有效。双方当事人均应当按照该合同履行合同的权利及义务。关于原告要求被告支付店面租金及滞纳金的诉讼请求，原告与被告签订的《合同》约定了租金，并约定了滞纳金的计算标准，被告未按约定交纳店面租金，违反了合同约定。因此，原告的该项诉讼请求依法应予以支持。截止至2015年12月1日，被告袁九英已逾期60日未交纳租金，根据合同约定，被告袁九英应向原告交纳租金9000元（1500元／月6个月），滞纳金270元（1500元／月3‰60天）。关于被告提起反诉，要求原告赔偿被盗损失的诉讼请求，被告提出的主要理由及依据为：“原告擅自变更门窗设计、安全设施不完善、管理方式不当导致发生盗窃损失。此外，被告交纳的店面租金内包含保管费，故原告应对被告被盗的财产损失承担赔偿责任”。本院认为，原告变更门窗设计主要目的为方便通行，是否降低了市场的安全系数按常识无法直接判断，被告也没有提供相应合法有效的证据予以证明。关于被告交纳的店面租金内包含保管费的反诉理由，被告亦没有提供充分有效的证据予以证明。关于被告提出原告的管理方式不当导致市场发生盗窃并且无法通过破案弥补损失的理由。虽然《合同》第七条第七款约定：“店面安全责任由乙方全权负责，出现防火、防盗等造成的店面财产损失由乙方自行负责”。但原告的管理制度为“在市场关门之后除有特殊情况经申请之外，不允许承租人在市场关门后自行看店或守夜”。原告在此规定实施时又未安排专门人员负责关门之后市场内的安全管理，该制度实施的实际情况为市场在封闭之后即没有任何人员在市场内，导致市场存在安全隐患。因此，在市场关门封闭期间，管理中心应当对市场的财产负有保管责任。盗窃事件发生在市场关门的封闭期间，管理中心因监控设施不完善（市场内有监控设施，但监控视频不清晰，无法确认盗窃者身份）导致无法破获盗窃案件，又未安排巡防人员，故管理中心在本次盗窃事件中存在重大过失。因此，原告对被告因盗窃产生的损失负有赔偿责任。但被告所提出的损失金额为自述，无其他充分、合法有效的证据予以证实。因此，被告的反诉请求依法应予以驳回。若无法通过破获案件弥补盗窃所致的财产损失，则可待损失核实后，向市场管理中心要求赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告袁九英（反诉原告）于本判决生效之日起5日内支付给原告乐安县市场开发管理中心（反诉被告）自2015年10月20日至2016年4月19日的租金9000元，滞纳金270元（计算至2015年12月1日），共计9270元；二、驳回被告袁九英（反诉原告）的反诉诉讼请求。本案受理费55元，由被告（反诉原告）承担。本案反诉费176元，由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。申请执行的期限，为本判决书发生法律效力后的两年内。审 判 长  熊朵云代理审判员  黄欣兴代理审判员  李 靖二〇一六年五月九日书 记 员  曾玲兰