杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0108民初1477号原告：李裕场。原告：张小燕。委托代理人（特别授权）李裕场，系原告张小燕配偶。被告：杭州龙凯房地产开发有限公司，住所地杭州市滨江区六和路******。法定代表人张旭忠，该公司董事长。委托代理人（特别授权）王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原告李裕场、张小燕诉被告杭州龙凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月25日公开开庭进行审理。原告李裕场本人及作为原告张小燕的委托代理人，被告杭州龙凯房地产开发有限公司的委托代理人王钦、徐琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年9月初，原告至被告春江彼岸售楼处看房，被告销售人员推荐10幢501室房屋，并介绍：房屋为东套，户型正气，层高3米05，原告参观现房后，于当日交购房定金。2015年11月12日，原被告双方签订房屋买卖合同。期间因原告办理银行按揭及被告因案外人原因等因素，双方至2016年2月20日对房屋进行了交接，当日原告验房发现，房屋层高约2.90米，与房屋买卖合同约定的3.05米不符。原被告双方对实际层高2.90米与合同约定层高3.05米不符并无异议。但对如何解决这一问题有争议。原告主张应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条中面积误差计算方式，由被告返还相应层高减少百分比（3.05-2.90）／3.05=4.918%的购房款，即要求返还购房总价款3380000＊4.918%=166228元。被告则主张合同约定层高3.05米系笔误，房屋为现房交付，原告在签订房屋买卖合同前已踏看过现房，对房屋现状进行充分了解。现原告在交接房时提出层高不符合要求应归责于原告签订合同时对房屋勘验不充分，因此，不同意原告的赔偿请求，只同意减免部分物业费。原告认为4%层高误差属于隐蔽瑕疵，肉言无法分辨。原告交接房屋时，经丈量发现层高误差无过错。故诉请法院判决：一、被告返还因房屋层高而减少的房价款166228元人民币；二、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、两原告在购房前就明知层高。原告夫妇系在现场查看房屋后决定购房，答辩人的销售人员并未向原告介绍过层高，原告也并未对层高提出特殊要求。2015年8月30日就基本商定了购房金额、确定了付款方式，填写了《龙湖春江彼岸业主信息确认表》，并于2015年9月24日与被告签订了《定金合同》，合同第七条明确约定了在签订定金合同时原告已经充分了解该房屋的有关信息并不持异议。二、两原告在购房时也明知层高。经2个多月充分看房考虑后，两原告最终于2015年11月12日与被告签订正式商品房买卖合同，在合同中再次确认因其购买的是现房，在签署合同前完全了解该房屋的现状，并已对该房屋进行充分的勘察、检验，对房屋的空间充分知悉和了解，同意以现状为准，也确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件。两原告在明知房屋实际层高及合同中对层高的明显误载的前提下，要求返还误载层高与实际层高差的房价款既无合同依据，也违反诚实信用原则，不应被支持。三、原告就案涉房屋确认无异议收房后开始装修，也表明就房屋现状予以认可。两原告已经于2016年2月20日确认了包括层高在内的涉案房屋没有问题后进行了收房，在2016年2月28日前就办理完毕了装修审批及完工备案表，也表明对现状的认可，以其行为表明继续履行合同。四、被告不存在故意写错层高获取额外收益的故意，事实上也未因写错层高获益，原告也没有损失。根据《住宅建筑规范》（GB50368-2005）普通住宅层高2.8米，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，案涉房屋完全符合国家住宅设计标准，原告并无任何损失，且商品房并不以层高计价，原告要求参照作为计价依据的面积差向被告主张返还不存在的层高差价款，于法无据。原告为证明其诉讼请求，向本院提交下列证据：《商品房买卖合同》一份，证明实际层高与合同约定不一致。被告质证后认为，该证据真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。原告是实际看房后，与被告签订合同，对实际层高是明知的，也是认可的，买卖合同第二条表明，买受人购买商品房是现房，原告对于该条层高误载也是明知的。原告都是同意以现状为准的。被告向本院提交下列证据：1、《业主信息确认表》、《定金合同》。证明：两原告于2015年8月30日现场看房后，就案涉房屋填写确认表，并于次月24日与被告签订《定金合同》，合同第七条明确了原告在签订定金合同时已经充分了解该房屋的有关信息，并阅读了被告公示的相关材料不持异议，原告在购房前就对所购房屋层高明知的事实。2、《浙江省商品房屋买卖合同》及附件。证明：原、被告双方于2015年11月12日签订正式购房合同，第二条规定买受人购买的商品房为现房；附件四合同补充协议5.3条，明确原告在签署合同前，完全了解该房屋的现状，并已对该房屋进行充分的勘察、检验，对房屋的空间充分知悉和了解，同意以现状为准，也确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件，原告事实上多次现场查勘房屋，购房时对层高明知并认可；补充协议5.9条，约定原告确认签订合同时房屋已经竣工，已经确知房屋的实测面积，即使面积误差绝对值超过3%都无权退房，房屋总价按合同约定的单价乘以实测面积计算，原告诉请没合同依据。3、《住宅工程质量分户检验记录》、《建设工程规划许可证》及附件、《浙江省建设工程规划核实确认书》，10#楼1-1剖面竣工图，《竣工验收备案表》。证明：案涉房屋系按规划许可的结构、层次、高度和核定的建筑图纸尺寸建造，分户检验室内净高符合要求，经竣工验收合格，层高确为2.9米，买卖合同层高3.05米明显属于误载。4、《商品房屋交接书》、《商品房屋交接单》。证明：原告于2016年2月20日收房时对包括层高在内的房屋整体认可并接收。5、《装修备案证》、《装修审批及完工备案表》。证明：原告对房屋包括层高在内的现状认可，并于2016年2月28日就房屋现场完成装修设计并装修审批备案。6、10幢502、601室《浙江省商品房买卖合同》，证明：与案涉房屋同层及楼上层的房屋合同约定层高均为2.9米，原告合同层高3.05米系明显误载。原告质证后，对被告提交的证据真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，并发表如下质证意见：一、对于证据1，业主信息确认表反映不出来我对层高的认识，定金合同中也没有明确表示层高的内容。二、对于证据2，合同是确认我了解了房屋的现状。但对于补充协议5.3条，实际上我理解的现状是房屋实际的现状和合同的现状。对于补充协议5.9条，这条与层高没有什么关系。三、对于证据3，我买房的时候看不到这些材料，这些材料并不能证明3.05米的层高，如证明目的是为了证明层高2.90米，那我也同意的。四、对于证据4，交接单没有涉及到层高的部分，商品房交接书第三条跟规划中是不一致的。不能证明我认可了这个房屋。五、对于证据5，因为我考虑到损失问题，我就尽快装修，不能证明与我要求返还损失的诉求相关。六、对于证据6，其他房屋的层数跟我房屋是不一样的，只能证明层高是2.9米。根据庭审质证情况，本院经审查，认证如下：对原被告提供的证据的真实性及合法性均予认定，对证据证明力有无及大小作如下认定：一、对原告提交的证据即《商品房买卖合同》，结合被告提供的证据3，可证明涉案房屋合同约定层高为3.05米，实际层高为2.90米。二、对被告提交的证据1，从该书面证据内容看，可以证明双方签订定金合同相关事实，但无法证明原告对所购房屋实际屋高为2.90米这一事实明知。三、对被告提交的证据2，该合同为被告单方制定的格式合同，可以证明涉案房屋在签定买卖合同前为现房，依现状交付。但依据日常生活经验，不能苛求一个普通的购房者，经现场查看，在购房合同订立前已对房屋层高2.90米这一事实明知，并且在明知这个事实的基础上，仍与被告签订被告宣称的“层高误载”的房屋买卖合同。四、对被告提供的证据3，可证明房屋符合规划、设计要求，验收合格，并交房接收等双方所不争之事实。五、对被告提供的证据4、5，可以证明原告依现状接收房屋及装修。六、对被告提供的证据6，结合双方庭审陈述，可以证明被告主观上无在层高问题上欺诈原告的故意。综上，本院认定案件事实如下：2015年9月初，原告至被告春江彼岸售楼处看房，经被告销售人员推荐，原被告双方就杭州市滨江区春江彼岸公寓10幢501室房屋签订《定金合同》一份。2015年11月12日，原被告双方就该房屋签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，杭州市滨江区春江彼岸公寓10幢501室房屋为现房，用途为住宅，层高为3.05米，建筑面积137.59平方米，依建筑面积计算，商品房单价每平方米24565.74元，总金额3380000元。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等事项进行了约定。期间，因原告办理银行按揭及被告因案外人原因等因素，双方至2016年2月20日对房屋进行了交接，当日原告验房发现，房屋层高约2.90米，与房屋买卖合同中约定的层高3.05米不符。原被告双方就赔偿问题发生争议，原告遂诉至法院。本院认为，原被告之间的房屋买卖合同法律关系，合法有效，对当事人双方具有法律约束力，依法应受法律保护。商品房买卖合同明确约定交付房屋的层高为3.05米，现房屋实际层高为2.9米，即使被告所称的合同中层高系误载属实，但也不能免除其应承担的违约责任。因为意思表示的表意人必须对表示的意义承担责任，即使这种“表示”与表意人的真意不符，作为意示表示受领人的相对方的信赖利益仍应依法保护。涉案房屋为现房且依现状交付，原告购房时也查验了房屋，可以表明原告对房屋及附属设备、装饰装修、附属设施和空间及、周围配套设施、周边环境等已经了解和知悉，特别是对房屋买卖合同中对房屋状况没有记载的内容进行了认可，双方均不得就合同约定以外的内容提出异议。本案中被告欲免除其违约责任，应举证证明原告经查看房屋现状，已明知层高为2.90米，并且正是在这个基础上，仍与被告达成了购房合意并签订了商品房买卖合同。但本案中现有证据无法证实这一点，我们无法要求一个普通购房人通过签订合同前对房屋的查看，即可明确知悉房屋层高为2.90米。因被告交付的房屋实际层高与合同约定相比，高度上减少15厘米，进而影响原告房屋的通风、采光及空间利用等使用价值，给原告造成实际损失，原告有权要求被告承担赔偿损失这一违约责任方式。原告主张应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条中面积误差计算方式，由被告返还相应层高减少百分比（3.05-2.90）／3.05=4.918%的购房款，即要求返还购房总价款3380000＊4.918%=166228元。本院认为，本案中房屋价款计算方式系依每平方米单价与房屋建筑面积确定，房屋层高高度减少致房屋纵向墙面面积减少，此与建筑面积减少，对在使用价值上的影响，不能视为等同，故原告据此计算经济上之损失，无合同依据，又因原告主张的损失计算方式也无法律依据，故本院不予支持。对被告应赔偿损失的金额，本院综合考虑因房屋层高高度减少致开发商成本之降低，房屋层高高度减少致纵向墙面面积减少的数量，房屋成交总价格及本案中房屋依现状交付等因素，酌情确定为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告杭州龙凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李裕场、张小燕损失30000元。二、驳回原告李裕场、张小燕的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3624元，减半收取1812元，由原告李裕场、张小燕负担1512元，被告杭州龙凯房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，开户行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68）。审 判 员 朱王飞二〇一六年五月十六日代书记员 朱其超