山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终239号上诉人（原审被告）：德州市德城区新湖街道办事处，住所地山东省德州市德城区天衢中路**。法定代表人：赵玉斌，主任。委托诉讼代理人：李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白春来，男，1967年2月18日出生，回族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：张风月，山东慨而慷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭羿，山东慨而慷律师事务所律师。上诉人德州市德城区新湖街道办事处（以下简称新湖办事处）因与被上诉人白春来房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新湖办事处的委托诉讼代理人李伟成、被上诉人白春来的委托诉讼代理人张风月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新湖办事处上诉请求：1．撤销德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初3522号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、德州市德城区人民法院判决上诉人赔偿被上诉人延期交房损失25,468元属于适用法律错误。首先，一审法院判决认定《内部购房协议》为有效协议与事实不符，与本案其他已经生效的民事判决书判决结果不一致。既然一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《内部购房协议》有效，依据《内部购房协议》的约定，应由房产开发公司向被上诉人承担交付房屋和延期交房的责任，人民法院应当判决驳回被上诉人对上诉人提起的主张支付延期交房造成损失的诉讼。同时，本案案卷材料能够证实上诉人并非案涉地段的拆迁人，没有拆除被上诉人的房屋，没有义务向被上诉人提供回迁安置房屋。且上诉人为政府基层组织，也无法履行向被上诉人等被拆迁户交付回迁安置房屋的能力，上述《内部购房协议》不具有履行的可能。其次，虽然德州嘉泰置业有限公司（以下简称嘉泰公司）没有在《内部购房协议》上签字盖章确认，但是，依据本案事实和《城市房屋拆迁管理条例》的规定，能够认定嘉泰公司为被上诉人房屋的拆迁人。在上诉人与被上诉人签订《内部购房协议》时，双方都明知嘉泰公司负有交付回迁安置房屋的义务。本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，诉讼当事人就应当是房屋拆迁安置补偿合同的当事人，嘉泰公司为拆迁人，德州市住房和城乡建设局为被上诉人位于德城区迎宾路原链条厂宿舍地段拆迁向嘉泰公司颁发有拆迁许可证、嘉泰公司与德州统建房屋拆迁公司签订拆迁协议，委托德州统建房屋拆迁公司拆迁被上诉人位于德城区迎宾路105号原链条厂宿舍地段的房屋，被上诉人起诉的事实与理由也是因其位于德城区迎宾路105号原链条厂宿舍的房屋被拆迁，至2016年12月27日尚未获得拆迁回迁安置。被上诉人选择的拆迁安置方式为产权调换回迁安置，显然应由拆迁人嘉泰公司向被上诉人提供回迁安置房屋。第三，一审法院认定被上诉人延期交房损失为25,468元没有事实根据。被上诉人应当提供充分证据证明其经济损失的实际存在。被上诉人没有提交逾期交房造成损失的计算依据，25,468元仍然是逾期交房违约金的金额。被上诉人没有提交任何证据证实其逾期交房造成损失的金额为25,468元。二、上诉人经管的均为国有资产，不能以上诉人经管的国有资产为商业房地产开发项目承担责任。根据被上诉人起诉依据的事实及一审法院查明的案件事实，本案涉及的为德城区迎宾路尚城国际小区开发建设过程中发生的因拆迁安置补偿引发的诉讼。上述小区由嘉泰公司开发建设，属于商业盈利性房地产开发建设项目，上诉人作为政府基层组织依据国务院、山东省人民政府以及德州市人民政府的行政法规、文件规定介入拆迁工作，仅起沟通、协调等作用，不应当承担回迁安置责任。三、一审法院适用法律有误。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决上诉人赔偿被上诉人延期交房损失。上述判决适用法律有误。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”本案中，上诉人并未侵害被上诉人的财产，也没有给被上诉人的财产造成损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”显然，一审判决没有依据最高人民法院上述司法解释中关于逾期交房损失的规定进行判决。综上所述，本案案由为房屋拆迁补偿安置合同纠纷，应由房屋拆迁人向被上诉人承担回迁安置协议中的回迁安置义务，向被上诉人交付因拆迁被上诉人房屋给予的产权调换回迁安置房屋。上诉人并非房屋拆迁安置补偿合同的当事人，仅为履行政府职责介入拆迁工作。对于本案中的商业盈利性房地产开发建设项目，上诉人不能以经管的国有资产承担拆迁安置责任。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人逾期交房损失没有事实及法律依据，综上，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人白春来辩称，被上诉人与上诉人之间签订的《内部购房协议》合法有效，上诉人未按合同约定时间向被上诉人交付房屋，给被上诉人造成了损失，应当予以赔偿。与该案同类型的张连亭与新湖办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，已经德州市中级人民法院终审判决，且上诉人已主动履行，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。白春来向一审法院起诉请求：1.新湖办事处支付白春来因其逾期交房所产生的损失25,468元；2.诉讼费用由新湖办事处承担。一审法院认定事实：白春来系原德州市链条厂宿舍居民，2009年11月，原德州市链条厂宿舍进行拆迁，白春来居住房屋在拆迁范围内。2010年11月13日，新湖办事处城中村（居）改造指挥部（甲方）与白春来（乙方）签订《内部购房协议》。约定：一、乙方自愿购买嘉泰公司建设的尚城国际小区2号楼1单元50A1住宅房。1.该房面积73.2平方米，储藏间面积为5平方米，房款合计202,567元。房屋补偿款167,114.8元，应补交35,452.2元。开发公司应当自签订协议之日起两年，将经竣工验收合格的房屋交付乙方使用。如遇特殊原因或不可抗力的因素，开发公司可据实予以延期交付。开发公司应按期间房屋交付乙方使用，每逾期一天，向乙方支付总房款万分之二的违约金。新湖办事处曾向白春来出具安置核算明细表，其中违约金项目按每逾期交房一天支付已付房款167,114.8元的万分之二计算，至2017年5月31日25,468元，计入白春来折抵购房款中。2017年5月31日，嘉泰公司以尚城国际东区D1号楼2单元14层1403室房屋向白春来实际交付。2017年1月6日，山东省德州市中级人民法院作出（2016）鲁14民终2608号民事判决书，认定新湖办事处负有向白春来交付房屋的义务，该判决书现已生效。2017年5月31日，房屋实际交付。新湖办事处曾向白春来出具安置核算明细表，其中违约金项目按每逾期交房一天支付已付房款167,114.8元的万分之二计算，新湖办事处已向白春来支付违约金至2015年4月30日。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：白春来要求新湖办事处支付2015年5月1日至2017年5月31日的逾期交房损失25,468元是否应予支持。白春来与新湖办事处所成立的新湖办事处城中村（居）改造指挥部于2010年11月19日签订的《内部购房协议》并无法律规定的违反强制性效力性规定的情形，为有效合同。虽然《内部购房协议》约定由开发公司承担延期交房违约金为已付购房款的日万分之二，但开发公司未在该协议上签字确认，新湖办事处抗辩应由开发公司承担延期交房违约金的主张不足，一审法院不予支持。在白春来与新湖办事处履行《内部购房协议》过程中，新湖办事处曾经按照协议载明的内容向白春来支付延期交房违约金，表明新湖办事处曾经愿意参照合同约定的违约金对白春来逾期交房损失承担责任，且新湖办事处曾就此起诉开发公司，要求开发公司承担该项损失，经一审、二审，法院并未支持新湖办事处的诉讼请求。在逾期交房持续存在时，一方面，白春来的损失的确存在，另一方面，白春来基于对与政府派出机构的信任订立的合同，以此作为索求损失的依据并未超过当事人预期并符合客观实际。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：新湖办事处于本判决生效后十日内支付白春来逾期交房损失25,468元。案件受理费218元，由新湖办事处负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，白春来与新湖办事处所成立的新湖办事处城中村（居）改造指挥部于2010年11月17日签订的《内部购房协议》并无法律规定的违反强制性效力性规定的情形，为有效合同。虽然《内部购房协议》约定由开发公司承担延期交房违约金为已付购房款的日万分之二，但开发公司未在该协议上签字确认，新湖办事处抗辩应由开发公司承担延期交房违约金的主张不足，本院不予支持。在白春来与新湖办事处履行《内部购房协议》过程中，新湖办事处曾经按照协议载明的内容向白春来支付延期交房违约金，表明新湖办事处曾经愿意参照合同约定的违约金对白春来逾期交房损失承担责任，且新湖办事处曾就此起诉开发公司——嘉泰公司，要求其承担该项损失，经一审、二审，法院并未支持新湖办事处的诉讼请求。在逾期交房持续存在时，一方面，白春来的损失的确存在，另一方面，白春来基于对与政府派出机构的信任订立的合同，以此作为索求损失的依据并未超过当事人预期，并符合客观实际。综上所述，新湖办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由德州市德城区新湖街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二一年一月二十日法官助理苑占伟书记员杨杰