贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0330民初1917号原告习水县芳洋天龙物业有限公司（下称芳洋公司）住所地习水县东皇镇杉王路8栋楼2单元3A法定代表人杨丽，该公司董事长被告周开洪。。原告习水县芳洋天龙物业有限公司诉被告周开洪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告习水县芳洋天龙物业有限公司法定代表人杨丽、被告周开洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系习水县东皇镇杉王大道御景山居小区的物业服务企业，被告系该小区业主。该小区尚未成立业主委员会，为了搞好该小区的物业管理事宜，原告与建设单位遵义市华居房地产开发有限公司于2006年8月18日、2008年8月18日分别签订了《前期物业服务合同》，并共同制定了《杉王大道御景山居小区业主临时规约与住户规约》（以下简称《规约》），该《规约》规定，原告有权向物业产权人和物业使用人按约定的收费标准和时间收取本合同《规约》规定的物业服务费和其他费用，被告按其面积和按接房入住时间每月应交纳物业服务费（2009年10月至2012年8月25日止）、路灯费，另被告未遵守《规约》和承诺，未按时交纳物业服务费，应按《规约》第42条按日3‰计算违约金。为此，特起诉要求被告立即给付物业服务费1890元、路灯费175元、违约金2065元，共计4130元，并由被告承担本案诉讼费用。被告周开洪辩称：一、我不交物管费的原因是因为我受了两次财产损失，我楼顶漏水导致我楼下受损；二、路灯费包含在物管费中，不予交纳路灯费；三、违约金不予支持；四、原告未尽到法定的和约定的物业合同义务，有偷盗事情发生，电子门和灯均不能用，无安全设施，业主出入无安全感，原告严重失职；五、原告主张按照0.4元／平方米缴纳物管理费不符合法律规定。经审理查明：原告芳洋公司原名为习水县方洋添泷物业有限公司，该公司系具有从事物业服务（三级资质）资格的企业法人。2006年8月18日、2008年8月18日，原告芳洋公司与建筑单位遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）分别签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告对被告所居住的小区进行物业管理，管理期限至临时业主委员会成立，小区物业管理服务费按照业主拥有的建筑面积交纳，物业收费标准为多层0.3元／月.平方米，办公楼2元／月.平方米，商业物业2.8元／月.平方米，空置物业物管费，按物业管理费每平方米收费的50%计收。服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。2009年9月3日，习水县物价局作出习价字（2009）26号《关于核定“御景山居”小区物业服务收费标准的通知》，住宅物业管理费每月每平方米0.40元，服务内容包括提供楼盖、屋顶、外墙面、楼梯、走道灯设施部位维修、养护和管理，提供共用的上、下水管道、照明、消防设施的安全管理、维修、养护，公共环境卫生、垃圾的收集和清运，公共绿化、花木的养护与管理，安全防范、维持公共秩序、安全监控、门岗执勤等，交通车辆停放管理，物业档案管理，业主委托的其他有偿服务；商用房每月每平方米1.20元，物业管理公共性服务费由业主从入住之日起收费、已出售未入住的，业主缴纳50%，从2009年9月起执行，试用期为一年。随后，原告芳洋公司与华居公司重新签订《杉王大道御景山居小区业主临时规约》，按照习水县物价局的通知对收费标准进行了调整。2010年9月14日，习水县发展和改革局作出习发改价格（2010）3号《关于延长“御景山居”临时物业收费的通知》，对习价字（2009）26号文件确定的收费标准执行至2011年12月31日。2012年8月25日，“御景山居”小区成立业主委员会。被告周开洪购买了该小区10号楼4单元7B2面积为134.08平方米的住房一套，于2008年4月1在华居公司办理了房屋交付手续，一直未缴纳物业服务费。以上事实有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《杉王大道御景山居小区业主临时规约》、习价字（2009）26号《关于核定“御景山居”小区物业服务收费标准的通知》、习发改价格（2010）3号《关于延长“御景山居”临时物业收费的通知》等证据予以证明。本院认为，原告芳洋公司与华居公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与华居公司签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。芳洋公司、业主应当依照合同约定全面履行各自的义务，即芳洋公司履行物业管理义务，业主应当依照合同约定支付物管费义务。现已有法院生效裁判文书认定原告在对杉王大道御景山居小区履行物业管理服务过程中，存在管理不规范，提供服务不及时或不到位，部分服务内容未履行等违约情形，故本院据此认定芳洋公司在履行义务过程中，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，结合芳洋公司履行物管服务义务的情况，按照公平合理原则，对芳洋公司诉请物业服务费予以支持60%。被告周开洪于2008年4月1日办理了房屋交付手续，物业服务费缴至2009年9月，应当从2009年10月开始计算物业服务费直至该小区业主委员会成立之日，即2012年8月25日。根据《前期物业服务合同》、习价字（2009）26号《关于核定“御景山居”小区物业服务收费标准的通知》，本院对2009年9月前物管费用按照0.3元／m2标准计算，2009年9月后按照0.4元／m2计算物管费用，被告应支付的物业费为134.08平方米2×0.4元／平方米2×34个月＋（134.08平方米2×0.4元／平方米）÷30天×25天＝1868.18元。根据上述确定的给付比例，即由被告周开洪向原告支付60%为1120.91元。对芳洋公司主张的违约金的诉请，因其管理服务存在违约行为，故对芳洋公司主张违约金的请求，依法不予支持。对芳洋公司主张的路灯费，因《前期物业服务合同》、习价字（2009）26号《关于核定“御景山居”小区物业服务收费标准的通知》均约定物业费开支范围包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，据此本院认定路灯费应属共用设施的日常运行费用，属物管费的开支范围，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，对原告主张路灯费的诉请本院不予支持。综上所述，为规范物业服务市场，督促物管公司履行法定和约定义务，支持物管公司依法收取物业服务费，平等保护原、被告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告周开洪于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告习水县芳洋天龙物业有限公司物管费1120.91元；二、驳回原告习水县芳洋天龙物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费25元，由被告周开洪承担15元，原告习水县芳洋天龙物业有限公司承担10元。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 陈   艳二〇一六年五月二十日书记员 郭霞（代）