浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2523号 上诉人（原审被告）：台州市中房置业有限公司，住所地台州市椒江区中山东路****。 法定代表人：丁昌杰，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：台州信达置业有限公司，住，住所地台州市椒江区景元路**/div> 法定代表人：毛文哲，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：国强建设集团有限公司，住所地，住所地台州市椒江区疏港大道**iv> 法定代表人：陈林国，该公司董事长。 上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：何美玲，浙江利群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州市椒江区桂花园小区业主委员会，住所地台州，住所地台州市椒江区工人路桂花园小区> 代表人：牟暄跃。 委托诉讼代理人：吴有风，浙江银祥律师事务所律师。 上诉人台州市中房置业有限公司（以下简称中房公司）、台州信达置业有限公司（以下简称信达公司）、国强建设集团有限公司（以下简称国强公司）与被上诉人台州市椒江区桂花园小区业主委员会（以下简称桂花园业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人意见后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中房公司、信达公司、国强公司上诉请求：一、请求撤销一审法院所作的第一项民事判决，发回驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人物业管理用房不足的补偿款797184.14元及损失140000元，缺乏事实和法律依据。理由如下：一、一审法院对台州市椒江区房地产管理局出具的房屋面积测算认定书认定的住宅面积、车库面积、阁楼面积和公建面积未进行区分认定，有悖本案事实。一审法院未根据建筑物性质划分案涉建筑面积，显然有违本案事实。一审法院认定12-20号楼30119.3㎡不含12号楼西边底层04、05、06房屋和19号楼301、601号房屋显然与本案事实不符。二、一审法院认定上诉人未交付74.86㎡物业管理用房缺乏事实和法律依据。理由：（一）根据1999年9月13日台州市建设规划局审批《建设工程规划许可证》记载，一期住宅面积为32326㎡；二期住宅面积24769㎡，28号楼住宅面积为2500㎡，合计59595㎡，按7‰的比例配置物业管理用房即为417.165㎡。即便按一审法院认定上诉人已交付420.18㎡物业管理用房，上诉人已超额交付物业管理用房。（二）即便按台州市椒江区房地产管理局出具的房屋面积测算认定书认定的面积59844.46㎡，按7‰的比例配套物业管理用房，即418.911㎡，上诉人也己超额交付物业管理用房。（三）一审法院认定合计交付495.04㎡物业管理用房，据此，认定上诉人未交付74.86㎡物业管理用房。上诉人认为一审法院对此认定缺乏事实和法律依据。理由如下：1、根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》第三条第十项规定的房屋建筑面积计算条件，屋高在2.2米以上方可计算建筑面积。涉案小区车库、阁楼均未达到2.2米。据此，车库和阁楼不应计算建筑面积。2、12号楼商业、公建房262.14㎡不属于住宅，不应纳入计算物业管理用房范围。3、一审法院按台州市椒江区房地产管理局出具的房屋面积测算认定书认定的全部面积计算物业管理用房有悖法律规定。因为：（1）根据《浙江省住宅区物业管理办理》第二十五条以及《台州市城市住宅小区物业管理规定》第二十八条规定，开发建设单位在开发建设中，其配置物业管理用房是按照住宅房屋总建筑面积，而非按小区实测面积配置物业管理用房。（2）2006年10月1日实施的《浙江省物业管理条例》第二十七条规定，只有在依法调整规划情况下，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位对超过部分按比例补充配置物业管理用房。三、一审法院判决上诉人支付物业管理用房补偿款797184.14元有悖法律规定。其理由：1、即便上诉人未足额配置物业管理用房，按照规定应由物业主管部门责令其限期提供。而一审法院作出赔偿判决有悖该规定。2、即便上诉人未足额配置物业管理用房，一审法院以台州海创房地产评估有限公司评估涉案小区住宅用房平均单价为10649元也不符合法律规定。因为物业管理用房是建设单位无偿配置给全体业主，属于管理区域公共配套性质，其产权属于全体业主所有，应该按当时销售物业管理区域的物业平均销售价格定价，而不能按现在的市场价进行评估确定。四、即便上诉人未足额交付物业管理用房，一审法院判决上诉人支付租金损失140000元缺乏事实和法律依据。其理由：1、根据相关规定，主张租金诉讼时效为一年，即便上诉人未足额交付原告涉案小区物业管理用房，被上诉人主张租金自2005年12月8日开始显然已超过诉讼时效。2、被上诉人未提供租金损失的相关证据。3、一审法院既然以台州海创房地产评估有限公司评估价格作为补偿款，而该评估报告市场价值有效期自2020年5月15日至2021年5月14日。由此证实，即便上诉人未足额配置物业管理用房，其价格己包含被上诉人可得利益损失，现一审法院又判决上诉人支付租金损失，显然有悖法律规定。综上，请求依法予以改判，并支持上诉人上诉请求。 桂花园业委会答辩称：一、本案适用的是1999年的浙江省物业管理办法的规定，一审法院核算的面积符合该管理办法的规定。二、上诉人明确表示没有房屋可以交付。三、本案租金损失实际就是未交付物业管理导致，一直在持续发生，不存在超过诉讼时效的问题。请求法院驳回上诉，维持原判。 桂花园业委会向一审法院起诉请求：1.确认坐落于台州市椒江区××花园小区××花园××号楼××层××号房为物业管理用房；2.确认坐落于台州市椒江区××花园小区××花园××号楼××层××号房××房，归桂花园小区全体业主共有；3.判令中房公司、信达公司、国强公司共同向桂花园小区全体业主交付小区二期物业管理用房231.49㎡，并移交给桂花园业委会管理，其中196.71㎡以12号楼西边底层01、02、03、04号房交付，无法交付部分作价赔偿并交付给桂花园业委会管理；4.判令中房公司、信达公司、国强公司立即清空台州市椒江区桂花园小区12号楼西边底层01、02、03、04号房后交付给桂花园业委会管理；5.判令中房公司、信达公司、国强公司共同赔偿给桂花园小区全体业主自2005年12月8日起至实际迁出之日止按66000元／年计算的租金收益，并交付给桂花园业委会管理。 一审法院认定事实：中房公司由中房集团椒江房地产开发公司更名而来，信达公司由浙江省建设房地产开发公司椒江分公司更名而来，国强公司由台州市华强建筑安装工程有限公司更名而来。中房公司以拍卖方式取得桂花园国有土地18230㎡的使用权，根据规划，上述地块可建造商品房11幢，总建筑面积32715㎡，其中住宅32360㎡、公建面积355㎡，总投资19630000元。1999年5月5日，中房公司向台州市椒江区计划与经济委员会请示，要求批给建设项目。1999年5月13日，台州市椒江区计划与经济委员会批复同意建设商品房32715㎡。1999年9月13日，中房公司取得建设工程规划许可证，建设规模记载为住宅32326㎡、管理用房412㎡。1999年12月10日，中房公司取得桂花园管理房的台州市建设工程施工许可证，记载管理房施工面积为350㎡。中房公司开发建设的上述房屋为桂花园小区1至11号楼，系一期工程，住宅区建筑面积计37651.52㎡。一期工程的配套用房经测量，值班室建筑面积为44.70㎡（包括门卫14.01㎡、辅房14.68㎡、电信房16.01㎡）、信报箱12.59㎡、物业管理用房354.76㎡。2001年12月14日，信达公司、中房公司、国强公司取得桂花园二期（12#-20#楼）建设工程规划许可证。许可证上记载，建设规模为住宅24769㎡、公建82㎡（未包含车房3287㎡）。2002年6月13日，中房公司向台州市建设规划局椒江分局提出报告，要求申领商品房预售许可证。2003年6月26日，信达公司、中房公司、国强公司取得桂花园二期（12号-20号楼）工程建设工程规划验收合格证。合格证上载明“该单位超面积建设，……决定对其处罚款……并责任补办住宅173.61㎡的规划审批手续，其余超面积部分不予补办。同意二期工程予以验收”。中房公司、信达公司、国强公司共同开发建设了桂花园小区12至20号楼、28号楼，住宅区建筑面积计33069.05㎡，其中，12-20号楼建筑面积为30119.30㎡（不含12号楼西边底层04、05、06号房屋和19号楼301、601号房屋），28号楼建筑面积为2949.75㎡。桂花园小区于2016年12月3日召开业主大会，选举产生了业主委员会，并于2017年4月在台州市住房和城乡建设局椒江分局备案。一期工程中包括物业管理用房在内的配套用房以及二期工程中12号楼西边底层05、06号房屋（建筑面积共计65.42㎡）已交付桂花园业委会。2012年2月18日，信达公司、中房公司、国强公司协商确定由中房公司处理桂花园二期公建房。2015年8月14日，中房公司与胡金顺签订委托书，约定，二期公建营业房即位于桂花园小区南大门东侧南起五间营业房作价568000元，自2017年4月起委托胡金顺处理。胡金顺于当日付清上述款项。目前，12号楼西边底层01、02、03、04号房屋均由胡金顺管理使用。本案纠纷发生后，该院根据桂花园业委会的申请，对桂花园12至20号楼、28号楼房屋的平均销售价格委托鉴定机构进行鉴定。台州海创房地产评估有限公司接受该院委托后，依法进行了鉴定，并出具房地产评估报告。房地产评估报告载明，12至20号楼、28号楼房屋规划用途为住宅，住宅用房平均单价为10649元/㎡，评估价报告有效期为2020年5月15日至2021年5月14日。 一审法院认为，物业管理用房是建设单位依照规定配置的用于物业管理服务活动和业主活动的房屋，应当在新建物业规划、设计时同步进行规划、设计。12号楼西边底层01、02、03、04号房屋，桂花园业委会要求确认为物业管理用房，但桂花园二期工程中上述房屋并未规划、设计为物业管理用房。而且，中房公司、信达公司、国强公司明确上述房屋已进行处分、无法作为物业管理用房交付。桂花园业委会的前述请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。桂花园业委会基于前述房屋为物业管理用房还要求清空并交付上述房屋的请求，该院亦不予支持。其次，关于建设单位是否已足额交付物业管理用房问题。要确定建设单位是否已足额交付物业管理用房，首先要确定应当交付的物业管理用房面积。桂花园小区一期由中房公司开发、二期由中房公司与信达公司、国强公司共同开发，而且一期、二期房屋在规划、建造时互相连通，物业管理用房可以共同使用，因此，确定应交付的物业管理用房面积时应当将一期与二期共同进行考虑。桂花园小区一期、二期房屋交付时间均早于2006年10月1日，而《浙江省物业管理条例》自2006年10月1日起实施，故桂花园小区物业管理用房应当按照1999年9月1日起实施的《浙江省住宅区物业管理办法》确定交付面积。《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定，开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。桂花园小区一期住宅区总建筑面积为37651.52㎡、应交付面积为263.56㎡的物业管理用房，二期住宅区总建筑面积为33069.05㎡、应交付的物业管理用房面积为231.48㎡。中房公司、信达公司、国强公司已经交付了部分物业管理用房，但对已经交付物业管理用房的面积，双方仍有争议。对于一期工程中已经交付的物业管理用房354.76㎡，桂花园业委会主张目前与社区共同使用。该院认为，物业管理用房如何管理使用属于桂花园业委会的事务，不构成开发建设单位未交付物业管理用房的抗辩，故对该部分已交付面积，该院予以确认。中房公司、信达公司、国强公司抗辩一期工程中其他配套用房的面积应当计入已交的物业管理用房，但门卫、辅房、电信房属于门卫值班室，信报箱不具有产权最小权属单元要求，属于《台州市物业管理用房配置实施细则》规定的不得作为物业管理用房的情形，这些部分不应当计入。对于二期工程中已经交付的12号楼底层西边05、06号房屋共计65.42㎡，桂花园业委会没有异议，该院予以确认。故中房公司、信达公司、国强公司还应当交付物业管理用房74.86㎡［231.48㎡-65.42㎡-（354.76㎡-263.56㎡）］。对于尚未交付的74.86㎡物业管理用房，中房公司、信达公司、国强公司已明确没有房屋可以交付，应当按照桂花园小区二期工程的住宅平均销售价格支付补偿款，经计算为797184.14元（74.86㎡×10649元/㎡）。本案中的补偿款应按照法律、法规和有关地方性法规和政府规章等规范性文件的规定进行使用。最后，关于未交付的物业管理用房的损失问题。桂花园业委会还要求赔偿自2005年12月8日起的租金损失。该院认为，物业管理用房应当在交付物业时一并进行交付，中房公司、信达公司、国强公司未交付物业管理用房，桂花园的业主客观上无法使用房屋。根据同地段房屋租金水平、中房公司、信达公司、国强公司交付不足的物业管理用房面积以及2005年12月后的未交付年限等具体情况，该院酌情确定由中房公司、信达公司、国强公司支付损失140000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第三十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司于判决生效之日起十日内将物业管理用房不足的补偿款797184.14元及损失140000元交付给原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会管理；二、驳回原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8276元（已减半，原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会已预交），由原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会负担6220元，被告台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司负担2056元；鉴定费34000元（原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会已支付），由原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会负担17000元，被告台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司负担17000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、关于建设单位是否已足额交付物业管理用房问题。桂花园小区一期由中房公司开发、二期由中房公司与信达公司、国强公司共同开发，而且一期、二期房屋在规划、建造时互相连通，物业管理用房可以共同使用，因此，确定应交付的物业管理用房面积时应当将一期与二期共同进行考虑。桂花园小区一期、二期房屋交付时间均早于2006年10月1日，而《浙江省物业管理条例》自2006年10月1日起实施，故桂花园小区物业管理用房应当按照1999年9月1日起实施的《浙江省住宅区物业管理办法》确定交付面积。根据规定，开发建设单位应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。上诉人主张涉案小区车库、阁楼均未达到2.2米，车库和阁楼不应计算建筑面积，但未提供相关证据证实。根据台州市椒江区房地产管理局出具的房屋面积测算认定书，涉案小区房屋总建筑面积为70720.57㎡，应交付的物业管理用房应为495.04㎡，现已交付420.18㎡，故中房公司、信达公司、国强公司还应当交付物业管理用房74.86㎡。对于尚未交付的74.86㎡物业管理用房，中房公司、信达公司、国强公司已明确没有房屋可以交付，一审认定应当按照桂花园小区二期工程的住宅平均销售价格支付补偿款并无不当。二、关于未交付的物业管理用房的损失问题。物业管理用房应当在交付物业时一并进行交付，中房公司、信达公司、国强公司未交付物业管理用房，桂花园的业主客观上无法使用房屋。一审根据同地段房屋租金水平、中房公司、信达公司、国强公司交付不足的物业管理用房面积以及2005年12月后的未交付年限等具体情况酌情确定由中房公司、信达公司、国强公司支付损失140000元并无不当。至于诉讼时效，本案租金损失实际就是未交付物业管理用房导致，一直在持续发生，故并未超过诉讼时效。 综上所述，台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8276元，由上诉人台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二一年一月四日 代书记员 张 跃