湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初1885号原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司。法定代表人娄宏爱。委托代理人唐欣。委托代理人陈胡月。被告彭龙飞。原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“历思联行物业”）诉被告彭龙飞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年4月15日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任记录。原告历思联行物业的委托代理人唐欣到庭参加了诉讼，被告彭龙飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告历思联行物业诉称：被告为长沙市岳麓区未来城小区5栋206的业主，房屋住房面积129.83平方米，物业收费标准1.4元／平方米／月。2010年11月21日原被告双方签订物业服务合同，约定原告为被告居住的小区提供物业服务，被告应于每季度第一个月的10日前交纳本季度物业费，逾期未交纳，应承担从逾期之日起每日万分之五的违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年9月1日起停止交纳物业费，截止2015年9月30日，共计37个月，被告欠缴物业费共计6725元，同时根据合同约定应当缴纳违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分只主张2000元，两项请求金额合计8725元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院，请求依法判决：1、被告立即支付历思联行物业未来城小区物业管理费6725元，违约金2000元，合计8725元；2、被告承担本案全部诉讼费。被告彭龙飞经本院合法传唤未到庭答辩、质证、举证，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2010年11月21日，原告历思联行物业（乙方）与被告彭龙飞（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等内容做了约定。协议中约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。该协议第四条约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、甲方交纳费用时间：每季度第一个月的10日前交纳本季度物业管理服务费。多层物业按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯运行费）；高层物业按建筑面积每月每平方米1.4元（含电梯运行费）；…该协议第九条规定：…四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期6个月仍不交纳，乙方有权通过法院强制追缴。协议签订后，被告自2012年9月1日起至2015年9月30日止未按合同约定交纳物业管理服务费，被告所购房屋5栋206房，面积为129.83平方米，系住宅，应每月交纳物业管理服务费181.76元（129.83平方米×1.4元／㎡／月），截止至2015年9月30日，被告共欠缴物业管理服务费6725元（181.76元／月×37个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、欠费明细表等证据证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2012年9月1日起至2015年9月30日止，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳物业管理服务费6725元（181.76元／月×37个月）。对于原告要求被告承担违约金2000元的诉讼请求，根据双方签订的协议约定，从公平原则出发，本院部分予以支持，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金1345元。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告彭龙飞在本判决生效之日起十日内支付原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司2012年9月1日起至2015年9月30日止的物业管理服务费6725元，违约金1345元，共计8070元。二、驳回原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭龙飞负担。本判决为终审判决。审判员  黎春林二〇一六年五月三日书记员  高嘉佳附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。