山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄民初字第8520号原告（反诉被告）：高秀荣，女，汉族，1961年3月5日出生，居民，住青岛市黄岛区。委托代理人：王德利，山东鲁青律师事务所律师。委托代理人：张福强，山东鲁青律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙亚丽，女，汉族，1991年8月28日出生，住潍坊市诸城市。委托代理人：季明森，山东方恒律师事务所律师。原告（反诉被告）高秀荣与被告（反诉原告）孙亚丽房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日、2016年3月16日、2016年3月28日公开开庭审理了本案。原告高秀荣之委托代理人王德利及张福强、被告孙亚丽之委托代理人季明森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高秀荣诉称：甲乙双方于2014年4月8日签订门面房租赁合同，合同约定，原告高秀荣将坐落在胶南市珠海路136号麟瑞广场XXX门头房二层租赁给被告使用，合同期限自2014年4月8日至2017年4月8日止，租金第一年75000元，下一年度递增5%，合同签订后双方均履行了合同义务，2015年4月8日安装合同约定被告应支付下年度租金78250元，原告多次催要，被告拒绝支付，且一直使用该房屋经营，原告拒不支付租金，违反合同约定，2015年7月27日原告向被告发出解除合同告知函，解除双方租赁合同，因被告拒不支付租金，在使用房屋造成房屋破坏，现请求法院判令：1、被告支付所欠房租费28750元；2、被告支付违约金5000元；3、被告赔偿损失30000元；4、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求总额为69599元，分别是：房屋租金为23600元、违约金15750元、赔偿损失30000元、拖欠物业费249元。被告孙亚丽辩称：第一，原告出租的房屋未能达到使用的要求，原告要求支付房租不应得到支持，原告房屋已经经被告告知仍未对房屋进行整改，原告的行为已经构成根本违约，应承担违约造成的责任。第二，原告主张房屋损害无任何依据，不应得到支持。第三，原告的违约行为对被告造成的损失，原告应赔偿，被告已提起反诉，因此被告请求法院驳回原告的诉讼请求。并于庭后提交了书面答辩意见，反诉原告孙亚丽反诉称：反诉人与被反诉人2014年4月8日签订房屋租赁合同，在合同履行过程中因被反诉人出租的房屋消防达不到使用要求，物业公司下达整改通知，反诉人多次要求被反诉人进行整改，被反诉人未能整改。因被反诉人出租房屋不能营业，反诉人被迫歇业，2015年7月27日被反诉人单方解除双方租赁合同。反诉人认为反诉被告提供的房屋未能达到使用目的致使合同不能履行，反诉原告认为其行为已构成违约，反诉原告请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失35000元，并承担反诉费。反诉被告高秀荣辩称：反诉人所称的被反诉人存在违约及给反诉人造成损失的事实不存在，请法院驳回反诉人的反诉请求。经本院开庭审理查明，原告高秀荣将位于胶南市珠海路136号麟瑞广场XXX室门头房的两层出租给案外人。案外人又将上述门头房的楼上二层转租给被告孙亚丽。2012年3月份，被告孙亚丽对该楼上二层进行装修。2014年4月8日，原告高秀荣（甲方，出租方）与被告孙亚丽（乙方，承租方）签订门面租赁合同。合同约定：一、房屋坐落于胶南市珠海路136号麟瑞广场XXX室门头房二层。二、租赁期限：自2014年4月8日起至2017年4月8日止。三、租赁金额及付款方式：乙方以年租金付款，年租金为柒万伍仟元整，合同执行日起按年缴付全部租金。同时乙方须另行向甲方支付履约保证金伍仟元整，协议履行完毕无争议，甲方将上述保证金返还给乙方。下一年年租金以上一年年租金5%递增。四、第2规定：乙方经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺维修及物业、税费及一切债务等）概由乙方负责。七、其他条款，本协议一式两份，双方各执一份。本协议自双方签字盖章之日起即发生法律效力。原告高秀荣、被告孙亚丽均在合同上签名并在对方持有的合同签名上捺印。原被告所持有的合同上均有手写的甲方对乙方的责任：租赁期内，甲方未经乙方同意，中途擅自转租或转让等其他原因不租给乙方，甲方应赔偿违约费3万元整。2014年4月8日，被告孙亚丽向原告缴纳了房租押金伍仟元。另查明，被告孙亚丽系胶南市玉虞美人美容养生会所的个体经营户，经营场所在胶南市珠海东路XXX号X栋XXX室。为查明案件事实，本院于2016年3月28日到青岛慧海物业有限公司对管理处主任卢霞作了调查笔录，证实2012年3月份1号网点的一、二层开始装修，二层在装修过程中消防设备报警，物业公司人员要求租户（××）不要动消防设备，并电话联系孙亚丽要求整改消防设备问题，并发放了消防设备的整改通知。但一直没有整改，还是正常经营，物业公司没有权利采取锁门等措施，但会时常提醒用电、用火安全。不清楚房东与租户什么时候签订的租赁合同。1号网点的实际经营者是孙亚楠，孙亚丽与孙亚楠系姐妹关系。租户缴纳了约1000元的装修保证金，因消防设备未整改，至今未退还装修保证金，整改费用需要从装修保证金扣除。房主缴纳了7、8月份的物业费。原被告各提交了门面房租赁合同一份，原告提交的合同与被告提交的合同部分内容上不一致。原告提交合同的形式及内容均不完整，合同第四条的第四项：“乙方应在国家法律政策允许的范围内经营，遵纪守法，服”。而随后的合同内容为如因履行本协议发生争议，双方应协商解决，如协商不成则提交黄岛区人民法院诉讼解决。原告提交合同的最后一页有手写内容：补充每年按当月提前15日交下年的租金，如不及时交的话，按总房租的20%的违约金。被告提交的合同上无上述手写内容。关于租赁房屋的使用截止时间问题。原告主张被告于2015年7月27日搬离承租的房屋，被告称在2015年8月初发现租赁房屋门锁已换。关于违约问题。被告孙亚丽主张因为原告提供的房屋达不到租赁要求，在被告将物业公司的整改通知告知原告后，原告未对房屋的消防设备进行整改，致使被告无法经营，被迫歇业，原告单方面解除合同，原告的行为构成根本违约。为此被告提交了装修整改通知单复印件、个体工商户营业执照以证明。原告对被告提交装修整改通知单真实性不予认可，认为房屋消防设备是经相关部门验收合格后才交付使用的，是被告在承租期间装修房屋，致使房屋的消防设备不能正常使用，物业公司通知被告整修，被告没有进行整改，还扣押了被告交给物业的装修保证金，同时双方约定期限为三年，被告在承租房屋一年后，经过宽限期后拒绝支付下一年度房租，并在没通知原告的情况下，私自搬走，所欠租金经多次催要拒不支付，被告的行为已构成合同的根本违约，出租人有权单方解除合同。原告提交解除租赁合同告知函、原告与手机号187××××4555的短信内容及中国联通公司客户详单短信彩信费，拟证明原告已于2015年7月27日通知被告解除合同。经质证，被告孙亚丽对原告提交的告知函、短信内容、联通公司客户详单短信彩信费不予认可，认为联通公司客户详单没有加盖公章，且上述不能证明被告已经接受了上述内容。原告高秀荣主张，被告孙亚丽应赔偿原告损失30000元。原告高秀荣认为被告孙亚丽未经原告同意对房屋进行装修，且在使用房屋过程中对房屋造成损害未恢复原状，原告找施工队拆除装修，并对房屋损害进行恢复，原告提交视频光盘及照片一宗，以证明其主张。为此，原告高秀荣提交收款收据单及施工负责人身份证复印件一份，以证实原告为恢复房屋花费30800元的事实，原告现主张30000元。原告高秀荣主张，被告应支付自2015年4月8日至2015年7月27日的租金28750元（78750元/年÷12个月×3个月+78750元÷12个月÷30天×19天），现原告主张23600元。原告高秀荣主张，被告按照合同约定，不按时支付房租，应支付总租金20%的违约金，即15750元（78750元×20%）。原告高秀荣提交慧海物业收款凭证一份，以证明其原告高秀荣代被告孙亚丽垫付物业费249元。经质证，被告孙亚丽对原告高秀荣的租金及违约金主张不予认可，认为原告高秀荣提交的收款收据不是正规发票，不能作为认定交易额的依据，对施工人员是否有相应资质、收费事项是否合理有异议。被告孙亚丽认为其没有给原告造成任何损失。被告孙亚丽认为其没有违约，被告并没有签订补偿条款，且违约金过高。被告对物业费收款凭证不认可，该份证据并不能认定原告交付物业费为原被告双方争议房屋。同时原告主张的租赁合同截止到7月27日，要求承担全部物业费不合理。被告孙亚丽主张，因原告高秀荣提供的房屋不合格，致使其无法经营，并歇业造成损失，被告孙亚丽要求原告赔偿损失5000元，但未提交证据证明。上述事实，有原、被告陈述，原被告提交的门面租赁合同、原告提交的收款收据及李树林身份证复印件、收款凭证、短信内容、联通公司客户详单、解除租赁合同告知函、被告提交的收条、装修整改通知单、个体工商户营业执照、本院所做的调查笔录及庭审笔录在案佐证，经本院开庭审查，可以采信。本院认为，原告提交的门面房租赁合同，从形式、内容上，均不连贯、完整，虽然其解释称是电脑打印，但其解释不具备合理性。同时被告提交的门面房租赁合同无论从内容还是形式，均较完整、连贯，且在该合同上第二页上第五条违约责任均是对于乙方违约的责任规定，第五条第2项约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的壹倍支付滞纳金。而原被告所提交的合同上均有手写的甲方对乙方的责任，故此，可以推定被告提交的合同是双方所签订的完整合同，故，应以被告提交的租赁合同为准。本案的焦点问题在于原被告哪一方违约。本院对青岛慧海物业有限公司调查笔录能够证实被告孙亚丽在与原告高秀荣签订书面租赁合同之前，已经通过转租的形式承租了涉案的门面房，并在2012年3月份对门面房进行装修，向青岛慧海物业有限公司缴纳了装修保证金，在装修过程中致使感烟探测器及消火栓按钮故障，青岛慧海物业公司就给被告孙亚丽下发了装修整改通知单。被告孙亚丽提交的2014年8月8日的装修整改通知单上，记载了业主电话150××××1869及业主签名孙楠。该电话与原告提交的高秀荣联通公司客户详单上高秀荣发彩信的号码150××××1869一致。另外从被告提交的装修整改通知单看，该通知单明确载明是装修施工改动了消防设备的部位，因此，对被告孙亚丽辩称原告提交租赁物不合格，才不予缴纳房租的抗辩理由，无事实依据，本院不予支持。原被告所签订的门面房租赁合同中，并没有约定缴纳租金的时间，根据合同法第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。被告孙亚丽应在每届满一年时，也即2015年4月9日支付租金，而被告在原告给予的合理宽限期内仍未缴纳租金，被告不履行合同约定的义务，已属违约，原告可以解除租赁合同。对于被告孙亚丽应支付的租金。依据原被告的陈述，对于被告搬走的时间无法确定，但被告孙亚丽称是2015年8月初发现被换锁后搬离。按照合同约定逐年递增5%，2015年年租金为78750元，自2015年4月8日起至2015年7月27日被告应交纳的租金为28750元（78750元/年÷12个月×3个月+78750元÷12个月÷30天×19天），但现原告仅要求被告支付23600元租金，系对自己权利的处分，本院依法予以支持。原告高秀荣主张，被告孙亚丽应支付其垫付的2个月物业费249元，并提交了收款凭证，经查，被告应支付2015年7月份的物业费124.5元，超出部分本院不予支持。原告高秀荣主张，被告应支付的违约金。因合同约定的逾期支付租金的，每逾期一日缴纳日租金的壹倍滞纳金，约定过高，本院依法调整为以逾期罚息利率标准计算滞纳金，经本院核算，自2015年4月9日起至2015年8月12日被告逾期缴纳租金产生的滞纳金为725.46元（23600元×9%÷12个月×4个月+23600元×9%÷365天×3天）。对于原告主张的损失。原告提供了视频光盘及照片，同时提交了施工方出具的收款收据及施工负责人的身份证复印件，能够证实其为恢复房屋原状所支付的费用，现原告主张30000元，本院依法予以支持。被告孙亚丽主张其在签订合同时，已支付了押金5000元，并提交收条为证。虽然原告高秀荣认为该款项已在租金中予以扣除，但并没有提交证据予以证明，故，对其抗辩意见不予采纳。因押金性质不同于定金，且双方在合同中并没有约定违约方对押金的性质进行约定，故该押金可以在欠付的租金中予以抵顶。综上，扣除被告已缴付的押金5000元，被告孙亚丽还应支付原告自2015年4月8日起至2015年7月27日止的租金18600元（23600元5000元）、垫付的物业费124.5元、滞纳金725.46元、损失30000元，共计49449.96元。本院对青岛慧海物业有限公司管理处主任的调查笔录证实，反诉原告孙亚丽在物业公司下达整改通知后，并没有歇业，且反诉原告亦未提交证据证明其受损的主张，故反诉原告孙亚丽要求反诉被告高秀荣赔偿损失及违约金35000元的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙亚丽于本判决生效之日起10日内付给原告高秀荣租金18600元、滞纳金725.46元、垫付的物业费124.5元、损失30000元，共计49449.96元，并支付以租金18600元为基数自2015年8月12日起至本判决生效之日止按年利率9%计算的滞纳金。二、驳回原告高秀荣的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告孙亚丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1540元，由原告高秀荣负担503.7元，由被告孙亚丽负担1036.3元。反诉费675元，由反诉原告孙亚丽负担。因原告高秀荣已向本院预交，被告孙亚丽于本判决生效之日起10日内付给原告高秀荣1036.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  欧晓彬人民审判员  薛成英人民陪审员  刘开强二〇一六年五月十三日书 记 员  李 萍