湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂新洲阳民商初字第00305号原告周磊明。委托代理人李晓明，湖北佑君律师事务所律师（特别授权代理）。被告湖北阳港投资有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区平江大道。法定代表人林治国，该公司董事长。第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行，住所地武汉市阳逻街新阳大道。法定代表人董敏，该支行行长。委托代理人游春华，该支行风险控制部副经理（特别授权代理）。原告周磊明与被告湖北阳港投资有限公司（以下简称阳港公司）、第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行（以下简称农商行阳逻支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶章明适用简易程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，由审判员周冬生担任审判长，与审判员叶章明、人民陪审员张金元组成的合议庭于2016年5月25日再次公开开庭进行了审理。原告周磊明的委托代理人李晓明、第三人农商行阳逻支行的委托代理人游春华到庭参加了诉讼。被告阳港公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告周磊明诉称：2012年11月26日，原告周磊明与被告阳港公司签订了三份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别为：新1201465**、新1201465**、新1201465**）（以下简称诉争合同），约定被告阳港公司以预售商品房形式向原告出售位于武汉阳逻经济开发区平江路领港城商务区A单元9层的A-9-24号、A-9-25号、A-9-26号房（以下简称诉争房屋）；诉争房屋单价均为4，200元／㎡，房屋总价款分别为148，134元、148，134元、296，268元。原告周磊明已于2012年10月15日向被告阳港公司支付了首付款296，536元。上述合同签订后，原告周磊明于2012年12月7日与第三人农商行阳逻支行签订了三份《商业用房按揭借款合同》（合同编号分别为：阳逻支行（2012）011号、阳逻支行（2012）012号、（2012）013号），约定原告周磊明向第三人农商行阳逻支行贷款296，000元用于支付购房款。上述诉争合同约定被告阳港公司应于2013年12月30日前完成规划专项验收、供水供电及商品房竣工验收等手续，并于上述日期前交付原告使用；被告逾期交付房产超过90日的，原告有权解除合同，被告应退还房款，并向原告赔偿已付购房款1%的违约金。至今，被告阳港公司尚未向原告交付合同约定的房屋，故原告周磊明诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别为：新1201465**、新1201465**、新1201465**）及原、被告和第三人农商行阳逻支行签订的《商业用房按揭借款合同》（合同编号分别为：阳逻支行（2012）011号、阳逻支行（2012）012号、（2012）013号）；2、被告阳港公司向原告周磊明返还购房首付款296，536元；3、被告阳港公司向原告周磊明返还其已支付的贷款本金和利息（自2013年1月20日起至诉争合同解除之日止）；4、被告阳港公司向原告周磊明支付违约金6，000元及资金占用费90，000元；5、本案的诉讼费由被告阳港公司承担。被告阳港公司未向本院提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。第三人农商行阳逻支行述称，《商业用房按揭借款合同》系三方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应受法律保护。原告周磊明在按揭贷款还清之前，仍应按照《商业用房按揭借款合同》履行主债务人的还款义务。第三人农商行阳逻支行未向本院提交证据。根据上述认定的证据，结合庭审调查，查明本案事实如下：2012年11月26日，原告周磊明与被告阳港公司签订了三份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别为：新1201465**、新1201465**、新1201465**），约定被告阳港公司以预售商品房形式向原告出售位于武汉阳逻经济开发区平江路领港城商务区A单元9层的A-9-24号、A-9-25号、A-9-26号房；诉争房屋单价均为4，200元／㎡，房屋总价款分别为148，134元、148，134元、296，268元。付款方式为贷款支付。上述合同中的第九条交房期限约定为：被告应于2013年12月30日前向原告交付诉争房屋。双方在合同中的第九条关于交房条件约定为：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：以每位业主所购若干商品房为一户单位，一户一表，交房时正式通电；6、给水：以每位业主所购若干商品房为一户单位，一户一表，交房时正式通水。第十一条逾期交房的违约责任约定为：被告阳港公司如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告阳港公司公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告阳港公司应当自解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告阳港公司按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。诉争合同签订前，原告周磊明已于2012年10月15日向被告阳港公司分别支付了首付款74，134元、74，134元、148，268元，合计296，536元。诉争合同签订后，原告周磊明于2012年12月7日作为借款人与第三人（××）农商行阳逻支行、被告（保证人）阳港公司签订了三份《商业用房按揭借款合同》（合同编号分别为：阳逻支行（2012）011号、阳逻支行（2012）012号、（2012）013号），约定原告周磊明就诉争房屋分别向第三人农商行阳逻支行贷款74，000元、74，000元、148，000元，贷款期限为120个月，自2012年11月29日起至2022年11月29日止，贷款年利率为6.55‰。××同意借款人贷款申请后，将全部借款直接划至被告名下售房款专用账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以本合同项下贷款所购房屋向××提供抵押担保。被告提供阶段性连带保证担保。上述借款合同签订后，第三人农商行阳逻支行依约向被告阳港公司全额发放了贷款296，000元。截至2016年5月20日，原告周磊明就其购买的三套房屋向第三人偿还贷款本金及利息总额共计149，549.23元。因被告阳港公司在约定的期限内未向原告交付约定的房屋，故原告周磊明诉至本院，提出上述请求。上述事实，有原告周磊明提交的《武汉市商品房买卖合同》、《商业用房按揭借款合同》、首付款收据、武汉农村商业银行贷款还款计划表、划款扣款授权委托书、还款清单、武汉农村商业银行对私账户对账单及原告、第三人当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及原告与被告、第三人签订的《商业用房按揭借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月30日前向原告交付诉争房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告阳港公司应当自解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。本案中，被告未提供证据证明其已向原告交付了符合约定的商品房，且已逾期超过90日，故依据合同的约定原告享有解除合同请求权，故对于原告要求解除其与被告阳港公司于2012年11月26日签订的三份《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的合同已解除，故被告应当按照合同的约定向原告退还购房款296，536元并支付违约金2，965.36元（计算式为296，536元×1%＝2，965.36元）。原告周磊明主张被告阳港公司应向其支付资金占用费90，000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，故本院不予支持。另诉争合同解除后，原告周磊明办理按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告周磊明有权解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。但在本案中，按揭贷款合同的解除系被告违约导致商品房买卖合同解除而致，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即被告直接向银行清偿购房者未还借款的本金及利息，并向原告支付购房者已付贷款本金及利息。被告阳港公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周磊明与被告湖北阳港投资有限公司于2012年11月26日签订的三份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别为：新1201465**、新1201465**、新1201465**）；二、解除原告周磊明与被告湖北阳港投资有限公司、第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行于2012年12月7日签订的三份《商业用房按揭借款合同》（合同编号分别为：阳逻支行（2012）011号、阳逻支行（2012）012号、（2012）013号）；三、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周磊明返还购房首付款296，536元；四、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周磊明支付违约金2，965.36元；五、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周磊明返还其已向第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行偿还的贷款本金和利息共计149，549.23元（暂计算至2016年5月20日，其余应返还的贷款本金及利息以第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行支付原告周磊明自本判决生效之日起未向第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行清偿的贷款本金及利息；七、驳回原告周磊明的其他诉讼请求。案件受理费4，460元，由被告湖北阳港投资有限公司负担。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费4，460元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周冬生审判员  叶章明陪审员  张金元二〇一六年五月二十八日书记员  陶 康