襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄州张湾民初字第00345号原告路梅，女，1980年2月16日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托代理人李克学，襄阳市明正法律服务所法律工作者。被告湖北百盟投资集团有限公司（以下简称百盟集团）。住所地：襄阳市襄州区邓城大道*号。法定代表人李家俊，董事长职务。委托代理人陈嘉，湖北东升律师事务所律师。委托代理人王鑫，湖北真武律师事务所律师。原告路梅与被告百盟集团商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员程雪峰担任审判长，审判员唐俊艳、人民陪审员张梦瑶参加的合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告路梅的委托代理人李克学、被告百盟集团的委托代理人陈嘉、王鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告路梅诉称：2013年6月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告买受位于襄州区邓城大道的光彩百盟城市光彩C3幢房屋，面积44.76平方米，总价款为257503元，被告于2014年2月1日将商品房交付买受人使用，原告按约定付清了全部房款。合同履行中，该房屋于2014年6月20日办理消防验收，于2014年5月9日办理竣工验收，于2014年5月15日办理交房，实际交房比约定延迟90日。根据合同第四条、第八条、第九条约定，被告逾期交付承担约定交付期限第2天至实际交房之日止，按已付房款日万分之五计算的违约金。被告应当承担逾期交房违约金11587.64元。诉请判令被告支付迟延交房违约金11587.64元。被告百盟集团辩称：1、按揭贷款方式买房的，违约金的计算基数应按总房款减去未还款部分数额确定；2、约定的违约金标准过高，请求予以核减。以下是各方当事人举证、质证及本院认证情况：原告路梅为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、身份证、商品房买卖合同及销售不动产发票，据以证明原告诉讼主体资格和原告已支付购房价款，合同约定交房期限为2014年2月1日，被告逾期交房的违约责任为按日万分之五承担违约金等内容。证据二、百盟城市广场交房通知书、手机短信通知，据以证明原告主张2014年2月1日至2014年5月15日期间90日的逾期时间，依此计算违约金合法正当。证据三、建设工程消防验收意见书、建筑工程竣工验收报告书各一份，据以证明被告建设工程消防验收于2014年6月20日复验合格，该工程于2014年5月9日申报竣工验收报告，可见被告项目实际符合房屋交付条件应当在2014年6月20日之后，及原告主张90日迟延交房的责任已充分考虑了对被告的礼让。经庭审质证，被告对证据一、证据三的真实性无异议，对证据二中的交房通知书有异议，认为系复印件，对短信通知真实性无异议。本院对被告无异议的证据的真实性予以采信。被告百盟集团为支持其抗辩理由，向本院提交房屋租赁合同两份，据以证明原告主张违约金标准过高。经庭审质证，原告认为该证据与本案无可比性，租赁合同应由房管部门办理备案手续，被告提交的合同不合法，不能证明违约金过高。本院审查认为，该组证据缺乏关联性，本院不予采信，具体理由在后文中叙述。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：2013年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的光彩·百盟城市广场第C3幢预售商品房，商品房用途为商业，建筑面积44.76平方米，每平方米5752.97元，总房款257503元。付款方式为合同签订之日首付137503元，余款120000元通过按揭贷款支付。C3号楼地上建设21层，地下1层。合同第八条关于房屋交付期限约定为：出卖人应当在2014年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。商品房买卖合同附件四为补充协议，其第五条第3款约定，《商品房买卖合同》第九条第（1）项所称的已交房款是指买受人实际已经支付给出卖人的商品房价款，不包括各项税费等费用和买受人通过银行按揭方式支付给出卖人的商品房价款。补充协议第五条第4款约定，《商品房买卖合同》第九条第（2）项所称的累计已付款是指买受人按照《商品房买卖合同》约定的付款方式所支付的商品房价款的总和，不包括税费和买受人通过银行按揭贷款方式所取得的尚未偿还的借款。合同签订后，原告已履行向被告支付首付款和通过银行按揭贷款支付剩余房款的义务。2014年5月9日，被告组织设计、勘查、监理、施工单位对光彩·百盟城市广场C地块进行竣工验收，形成验收报告，验收结论为合格。被告通过短信方式通知相关买受人于2014年5月11日开始交房。原告收到交房通知后，于2014年5月15日办理了收房手续。2014年6月20日，襄阳市公安消防支队通过了对百盟城市广场C地块上建筑物的消防验收，向被告出具了《建设工程消防验收意见书》。原告向被告主张逾期交房违约金未果，引起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告百盟集团签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为2014年2月1日之前，但被告于2014年5月9日才组织设计、勘查、监理、施工单位对光彩·百盟城市广场C地块进行竣工验收，并通知相关买受人于2014年5月11日开始交房。2014年6月20日，被告通过消防验收，被告通知原告交房时并不具备交房条件，原告收到交房通知后，于2014年5月15日办理了收房手续，视为原告对被告交房行为的认可，原告主张被告逾期交房期间为2014年2月1日至2014年5月15日，符合合同约定，本院予以确认。经计算，2014年2月1日至2014年5月15日共103天，原告主张90日的违约期限，视为原告对自己实体权利的处分，本院予以准许。原告诉请被告支付迟延交房违约金，符合法律和合同约定，本院予以支持。根据合同第九条的约定，被告应支付给原告的违约金为11587.64元（257503×0.0005／天×90天）。被告对于迟延交房的事实并不否认，但对违约金的计算基数及标准有异议。关于违约金计算基数的问题，审理认为，《商品房买卖合同》第九条中出现的“已交付房价款”和“累计已付款”，根据通常理解应包含买受人支付的首付款以及通过银行按揭方式支付给出卖人的价款。《商品房买卖合同》附件四的合同补充协议第五条对合同第九条第（1）项中的“已交房款”以及第（2）项前半段中出现的“累计已付款”分别做出了与通常解释不一样的解释，将买受人通过银行按揭支付给出卖人的房款排除在外，但是没有其他条文对附件四第九条第（2）项后半段中出现的“已交付房价款”做出特别的解释说明，原、被告对于“已交付房价款”理解出现分歧，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出对提供格式条款一方不利的解释，故对于附件四第九条第（2）项后半段中出现的“已交付房价款”应按照通常理解进行解释，包括原告已支付给被告的首付款和原告通过银行按揭方式支付给被告的房款，即全部房款。因此，对于被告辩称违约金的计算基数应按总房款减去未还款部分数额确定的答辩意见，本院不予采纳。关于违约金计算标准的问题，被告认为约定的违约金标准过高，请求核减。《商品房买卖合同》对于违约金的标准，不论是买受人逾期付款的违约责任还是出卖人逾期交付的违约责任均约定为日万分之五，该合同是双方真实意思，对双方均有约束力。被告请求调整违约金应有充足的理由。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告认为约定的违约金标准过高，被告对此负有证明违约金超过造成损失30%的举证责任。被告在诉讼中提供了两份相邻他人商铺租赁合同作为证据。审理认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金标准高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。本案原告购买的房屋系商铺，原告除可以租赁给他人使用，也可以自己用于经营，逾期交房给原告造成的损失可能为租金损失还可能为营业利益损失，被告所举证据未考虑原告可能的可得利益损失；其次，被告以两份相邻他人商铺租赁合同约定的租金来证明原、被告之间关于逾期交房违约金过高，代表性不足，即未能证明同地段同类房屋租金都是此标准，故本院认为被告的证据缺乏关联性，不予采信。被告请求调整违约金的理由并不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：被告湖北百盟投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告路梅支付逾期交房违约金11587.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由被告湖北百盟投资集团有限公司负担。审 判 长  程雪峰审 判 员  唐俊艳人民陪审员  张梦瑶二〇一六年五月四日书 记 员  李洪林