重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2881号上诉人（原审原告）重庆博饰得建材有限公司。法定代表人侯勇，总经理。委托代理人高燕，重庆渝韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市闽东农业开发有限责任公司。法定代表人余国华，执行董事。被上诉人（原审被告）余国华。被上诉人（原审被告）陆清芬。上诉人重庆博饰得建材有限公司（以下简称博饰得公司）因与被上诉人重庆市闽东农业开发有限责任公司（以下简称闽东公司）、余国华、陆清芬房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2015)渡法民初字第01673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年10月21日，博饰得公司（乙方）与闽东公司（甲方）（法定代表人为余国华，陆清芬为公司股东）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方因生产经营需要，向甲方租赁厂房及房屋一栋，达成如下协议：一、房屋位置为大渡口区八桥镇凤阳村四社（如附图厂房照片）和土地租赁合同，甲方所租赁厂房为合法建筑，与当地居民没有纠纷（如因厂房的合法性或与当地居民的纠纷导致乙方搬迁的，所产生的全部费用由甲方承担）；二、房屋面积约6000㎡（厂房约4500㎡，住房约1500㎡）；三、承租期限从2014年12月01日起至国家征地为止，乙方可将本建筑用于腻子粉的加工和其他建材贮存分装使用；四、租金880000元/年（包含一切税费）；五、交款方式：第一次交款签约付房款440000元，乙方于2015年2月1日前付清合同当年下半年房租款440000元，如果乙方不能正常生产，甲方一周内退还乙方的全部租赁费用，就合同双方均不得违约，如有一方违约须赔偿守约方100万元，如有拖欠按3%利息支付；……十、合同期内若遇政府片区用地开发，甲、乙双方应顾全大局，协商解除合同，甲方收到政府征地通知第一时间通知乙方，如果甲方不及时通知乙方，并以次日开始停止房租计算，并于15天内退还乙方房租余款，如遇政府开发征地需要，本厂房项目搬迁，房屋水电等厂房赔款归甲方，乙方在使用时的厂房生产设备方面赔偿均归乙方所有，乙方应得赔偿甲方不得干预，在合同期内甲方负责协调支持并提供乙方在使用过程中办理各种手续所需材料及合法证件；……十五、本合同一经签订即发生法律效力，双方必须认真履行，不得违约，若有违约发生，由违约方支付另一方按年租金计算百分之百的违约金，且承担一切相关费用及连带责任；十六、该建筑顶楼两间房屋归甲方使用，只限重庆市闽东农业开发有限公司做办公室用，不准转租，其余未尽事宜协商约定；十七、本合同双方签字生效，一式两份，双方各执一份为凭。该合同尾部乙方有博饰得公司的盖章和法定代表人侯勇的签名，甲方有闽东公司的盖章和法定代表人余国华的签名。2014年10月22日，博饰得公司委托案外人孟军发依约向闽东公司的法定代表人余国华支付租金440000元。后博饰得公司入场，并将行车等设备搬至涉案房屋。一审另查明，涉案房屋于1991年2月22日登记在何开佩名下，赖国梅为共有权人，登记的房屋种类为住宅、砖混、2层、6间、建筑面积103.76㎡；房屋种类为非住宅、土瓦、1层、1间、建筑面积10㎡。2013年8月1日，闽东公司向八桥镇人民政府请示如下：我公司拟以八桥镇××村四社为中心，流转土地建设，现向镇政府申请办理项目相关手续，项目位于八桥镇××村四社，规划用地总面积约2亩，拟投资280万元修建基地、市场、配套设施及相关硬件，该《请示》上有八桥镇凤阳村第四经济合作社、八桥镇凤阳村村委会、八桥镇经济发展办公室和八桥镇征地办公室盖章表示同意。2013年10月28日，重庆大渡口区八桥镇凤阳村四社（甲方）与闽东公司（乙方）签订《土地流转协议》，约定甲方将凤阳村第四经济合作社部分承包土地以租赁方式流转给乙方，并达成以下协议：一、甲方将凤阳村第四经济合作社的部分承包土地出租给乙方用于农产品辣椒加工，实测租赁面积2亩；二、租赁期限自本协议签订之日起至国家建设项目征收之日止，不足一年算一年；三、土地租金每年每亩6000元，共2亩12000元，签订合同时，乙方向甲方付清2013年8月1日至2014年8月1日的土地租金，以后每年7月30日前向甲方一次性交清下一年的土地租金，直到国家建设项目征收之日止。至本案一审法庭辩论终结为止，涉案房屋新修建后并未办理土地使用权证及房屋产权证。一审再查明，2014年12月6日，博饰得公司的法定代表人侯勇（乙方）与闽东公司的法定代表人余国华（甲方）签订《终止协议书》一份，约定甲乙双方于2014年10月21日签订的租房合同，因厂房被拆，甲乙双方协商解除该租赁合同，1、甲方原收取的房屋租金于2014年12月6日全部一次性退还乙方侯勇共计440000元；2、乙方于2014年12月6日交回甲方提供的钥匙；3、乙方行车于2014年12月30日前搬走；4、地坝螺丝全部取起来，由乙方负责用灰抹平；5、此协议甲乙双方签字生效，具有同等法律效力。同日，龙江代孟军发出具《收条》，收到余国华现金440000元，并退还全部钥匙，侯勇为证明人。一审还查明，2014年2月13日，重庆市大渡口区人民政府下发《重庆市大渡口区人民政府强制拆除违法建筑的公告》：违法建筑人陆清芬，你在大渡口区八桥镇凤阳村四社岩湾（福茄路右侧公路旁）修建了违法建筑，结构为砖混加彩钢，面积共3900平方米。本机关已依法作出了《重庆市大渡口区人民政府强制拆除违法建筑决定书》，并已依法送达。现责令你自本公告发布之日起七日内自行拆除该违法建筑物。逾期不自行拆除的，根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条、《重庆市城乡规划条例》第七十七条第一款的规定，自本公告发布之日起七日后，本机关将组织有关部门依法予以强制拆除。后该房屋被强制拆除。后博饰得公司诉至一审法院，请求判令：1、确认博饰得公司、闽东公司于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》无效；2、闽东公司支付博饰得公司44万元租金占用利息（以44万元为本金，自支付日2014年10月23日起至返还日2014年12月6日，按照人民银行同期贷款利率计算）；3、闽东公司支付博饰得公司搬迁安装费用12.049万元及其利息（以12.049万元为本金，自2015年1月20日起至付清之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；4、余国华和胡清芬对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费由闽东公司、余国华和胡清芬承担。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、关于博饰得公司与闽东公司于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。该《房屋租赁合同》约定的面积为6000㎡，但涉案房屋在改建后并未取得土地使用权证和房屋所有权证。虽然闽东公司举示的《请示》、《土地流转协议》等证据证实其确系办理了相关手续，但仍然涉及到农用地被以租代征的方式非法流转的问题，此外，涉案房屋亦涉及到已被强制拆除的事实，参照《商品房屋租赁管理办法》第六条：“属于违法建筑的房屋不得出租”之规定，故博饰得公司与闽东公司的《房屋租赁合同》无效。二、关于本案主体责任问题。因本案系基于房屋租赁合同产生的纠纷，涉案租赁合同系博饰得公司与闽东公司签订，故本案合同相对方系公司而非个人，承担合同责任的亦应系闽东公司。博饰得公司要求闽东公司的法定代表人余国华和闽东公司的股东陆清芬承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，一审法院依法不予支持。三、关于博饰得公司因合同无效的损失及责任承担问题。对于合同无效的情况下当事人所应当承担的赔偿损失的责任是指对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，信赖利益的损失，是指缔约人信赖合同的有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失。对于本案博饰得公司诉请的44万元租金占有利息属于法定孳息的损失，应属于信赖利益的损失。对于博饰得公司产生的搬迁设备的损失，属于为履行合同而支付的费用，故亦应属于信赖利益的损失。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，因合同无效给一方当事人所造成的损失，可能系多种原因所致，应当比较当事人之间的过错程度、致损的原因力大小等因素确定当事人之间的责任承担。本案中，闽东公司在未取得合同约定的6000㎡房屋的土地使用权证和房屋所有权证的情况下仍然将涉案房屋出租给博饰得公司从而导致合同无效，其具有过错，而博饰得公司在签订合同时未审查闽东公司是否是涉案房屋的合法所有权人，且在2014年2月政府已对涉案房屋下发强拆公告后仍于2014年10月与闽东公司签订《房屋租赁合同》并入场，未尽合理的注意义务，其自身亦具有过错，故本案属于双方均具有过错，应当各自承担相应的责任。由于闽东公司已全额返还原告博饰得公司租金44万元，亦未向博饰得公司主张期间的房屋占用费及其利息，应视为其已承担了自己相应的责任，故对于博饰得公司因合同无效而产生的44万元租金占用利息及设备搬迁费用，亦应视为由博饰得公司应自己承担的相应责任，此外，博饰得公司的法定代表人侯勇与闽东公司的法定代表人余国华于2014年12月6日签订的《终止协议书》已就双方因该房屋租赁合同产生的债权债务关系进行了结，博饰得公司再向闽东公司主张上述损失无法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：“一、原告重庆博饰得建材有限公司与被告重庆市闽东农业开发有限责任公司于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告重庆博饰得建材有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1355元，财产保全费2520元，共计3875元，由原告博饰得公司承担。”博饰得公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判闽东公司赔偿博饰得公司损失暂计129720.7元，且余国华、陆清芬承担连带责任，本案一、二审诉讼费、保全费由闽东公司、余国华、陆清芬承担。事实及理由：1.一审法院未明确双方缔约过失责任的大小，划分不清。博饰得公司在签订租赁合同时，审查了房屋的合法性，已经尽到了合理审查义务。且对于涉案房屋被拆除一事，博饰得公司并不知情，也不可能知情。而闽东公司却在明知涉案房屋将被拆除的情况下仍然与博饰得公司签订合同，将房屋出租，闽东公司并非善意，应当承担全部责任。2.一审法院对“被告未向原告主张房屋占用费及利息，应视为其已承担了自己相应的责任”的认定错误。本案博饰得公司是一审原告，闽东公司作为一审被告并未提起反诉，也未另案起诉，一审法院的该认定违反不告不理原则，既无事实根据，也无法律依据。3.《终止协议书》并未对违约责任、赔偿损失的相关权利义务进行约定，也无明确放弃追究违约责任和赔偿损失的权利。且博饰得公司主张租金利息和行车搬迁损失是基于法律规定，而非双方约定。故一审判决认定双方债权债务关系了结的认定无事实根据和法律依据。4.本案存在公司财产与股东财产混同现象，又对债权人的利益产生损害，且存在因果关系，根据《公司法》第20条规定，应当否定公司独立人格，余国华和陆清芬对闽东公司的债务承担连带清偿责任。闽东公司和余国华答辩称，一审判决正确，不同意博饰得公司的上诉请求。双方当事人已经对于本纠纷协商达成了一致的意见并签订了《终止协议书》，而且余国华已经按照《终止协议书》将44万元租金退还给了博饰得公司，博饰得公司还出具了收条，双方的本案纠纷已经处理完毕了，闽东公司和余国华不应向博饰得公司支付其要求的赔偿。陆清芬答辩称，陆清芬的答辩意见同余国华的答辩意见。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案中博饰得公司与闽东公司签订的《房屋租赁合同》无效，对于该后果，应比较双方当事人的过错程度、致损的原因力大小等因素确定当事人之间的责任承担。结合闽东公司并未取得涉案房屋土地使用权证和房屋所有权证的事实以及博饰得公司未尽充分的审查和合理注意义务，可知博饰得公司与闽东公司对于合同无效均具有过错，故应各自承担相应的责任。博饰得公司与闽东公司签订的《终止协议书》虽未明确对违约责任、赔偿损失的相关权利义务进行约定，但从该《终止协议书》的内容来看双方已就因该房屋租赁合同产生的债权债务关系进行了了结，故博饰得公司再向闽东公司主张租金占用利息及设备搬迁费并无法律依据，本院不予支持。另外，从公平的角度来看，闽东公司在签订《终止协议书》后立即向博饰得公司返还了44万元租金，并未向博饰得公司主张从合同签订到合同终止期间的房屋占用费及利息，可视为其已承担了相应的责任；博饰得公司主张设备搬迁费用为12.049万元，该费用损失并无充分证据予以支撑，且对于合同的无效博饰得公司亦存在过错，结合本案实际由博饰得公司自行承担因合同无效而产生的44万元租金占用利息及实际可能产生的设备搬迁费，亦是博饰得公司应自行承担的相应责任，并无显失公平之情形，一审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人博饰得公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3125元，由重庆博饰得建材有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年五月二十日书 记 员  吴晓亮