北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初5772号原告蔡×，男，1968年6月20日。被告中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云县河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。法定代表人边爱国，董事长。委托代理人辛洁菡，女。委托代理人陈琳，女。原告蔡×与被告中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡×，被告中房京贸公司之委托代理人辛洁菡、陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡×诉称，我于2007年12月6日购买中房京贸公司开发的北京市海淀区×W1102室（入住后变更为4号楼1106室），签订了购房合同。我已履行了所有合同约定的相关手续，但中房京贸公司的产权登记工作却迟迟未予办理。这几年我多次致电中房京贸公司催促和询问，均无明确答复。2015年我与其他业主曾去中房京贸公司办公楼上门追问此事，中房京贸公司锁门不予接待。合同第二十条产权登记（一）初始登记约定，“出卖人应当在2010年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，而实际取得日期为2015年5月22日，逾期1817天，根据第二十条第一款约定，中房京贸公司应支付我违约金250986.03元。合同第二十条第二款约定：“出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，并应在商品房交付之日起720日内交付买受人房屋所有权证书，合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2009年5月31日前向买受人交付该商品房”，720日后应该是2011年5月21日，而实际至今中房京贸公司仍未交付我该房屋所有权证书，已逾期1745天。中房京贸公司应支付我违约金，且不应无限期拖延。2016年2月15日，我收到中房京贸公司寄来的通知函，要求另签补充协议方给办理产权转移登记。产权转移登记是2007年合同中已经约定的内容，且我已缴纳相关代办费用，原合同有效，不需要另签补充协议。2016年2月19日，我来到通知函指定的地点与中房京贸公司沟通，中房京贸公司明确只有签订中房京贸公司提出的补充协议以及物业协议后才予办理房产转移登记，我无法接受，且中房京贸公司要求我签订物业协议也与产权登记事项无关。诉讼请求：1、判令中房京贸公司为我办理北京市海淀区×1106号（原房号北京市海淀区×W1102）房屋的房屋所有权证，将该房屋登记在我名下；2、判令中房京贸公司向我支付迟延办理该商品房所在楼栋的权属证明的违约金250986.03元（按照合同约定的购房款1381321元为基数计算，自2010年5月31日至2015年5月22日，共1817天，按全部已付款日万分之一计算）及逾期办理产权转移登记的违约金241040.51元（按照合同约定的购房款1381321元为基数计算，自2011年5月21日计算至2016年2月29日，共1745天）；3、判令由中房京贸公司承担本案诉讼费用。被告中房京贸公司辩称，同意第一项诉讼请求，不同意蔡×的第二、第三项诉讼请求，具体理由如下：一、我公司已按合同约定，于2012年2月9日向房产部门提交了办理D座房屋初始登记的相关材料并取得《房屋登记受理通知书》，因此延迟为蔡×办理产权证的责任不在我公司，而按照合同约定，因出卖人责任导致无法办证的，才需承担违约责任，据此我公司不同意向蔡×支付迟延办理房屋所有权证的违约金。二、关于蔡×在起诉状中提到的合同第二十条“产权登记”第（一）款“初始登记”中约定的违约事项，我公司一直积极争取为业主办理产权证，说明我公司主观上不存在恶意；此外，迟延登记未给蔡×造成实际的经济损失。三、关于蔡×起诉状中要求我公司支付延迟办理产权登记的违约金的这一诉讼请求，按照合同第二十条第二项转移登记条款中约定，转移登记违约金的支付期限为买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内，因此目前不具备支付转移登记违约金的条件。四、虽经北京市住房和城乡建设委员会批复，中房京贸公司完成了×项目D座房屋的初始登记，但因多种复杂原因及不可抗力因素，无法短期内为蔡×办理房屋所有权证。五、根据北京市住房和城乡建设委员会关于海淀区×项目办理房屋登记有关问题的批复，中房京贸公司在为购房人办理房屋转移登记时，应与购房人签订补充协议，明确购房人产权证标明面积按现在已经备案的测绘数据填写，若重新测绘后面积发生变化，购房人应申请更正登记；同时，因面积差异造成的购房款多退少补问题由中房京贸公司和购房人双方按补充协议予以解决。但由于存在开发纠纷诉讼，故始终无法对公寓面积进行统一测绘，这也直接导致中房京贸公司无法在短期内为蔡×办理房屋产权登记。六、蔡×要求违约金已超过其购房款的五分之一，明显过高，按照《合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（2009年5月13日实施）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另外，蔡×诉讼请求涉及到的违约金，在时间计算部分存在重叠，造成违约金过高。因此我公司要求法院依法予以降低。七、关于蔡×提出的证据3、4、5，正说明我公司在具备办证条件的情况下，积极为业主办证，并主动承担违约责任，主观上不存在恶意。八、我公司提出的证据一（2015）海民初字第31280号民事判决书，与蔡×情形类似可以作为参考。判决书证明了我公司在迟延办证问题上不具有过错，且蔡×并没有实际的经济损失，蔡×诉讼请求中的违约金明显过高。经审理查明，2007年12月10日，蔡×（买受人）与中房京贸公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及《补充协议》。合同约定：蔡×购买中房京贸公司开发的位于北京市海淀区×W1102室房屋，其预测建筑面积为53.02平方米，其中，套内建筑面积为35.19平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.83平方米。蔡×向中房京贸公司支付了全部购房款共计1381321元。《商品房预售合同》第二十条产权登记（一）初始登记约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付”；（二）转移登记约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”此后涉案房屋的房号由W1102号变更为1106号。中房京贸公司与一商集团公司之间就×（原×大厦）项目发生了合作开发房地产纠纷，该纠纷尚在处理当中。中房京贸公司提交了北京市住房和城乡建设委员会于2014年7月3日出具的批复，载明同意中房京贸公司作为主体申请办理×项目D座房屋初始登记，其余部分房屋待该公司与一商集团公司诉讼结束后，依据法院判决及其他材料再行办理房屋登记手续。中房京贸公司于2015年5月22日完成了海淀区×号楼的初始登记，取得了该楼座的房屋所有权证。本案审理中，中房京贸公司主张蔡×要求违约金明显过高，请求依法予以酌减。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、《补充协议》、发票、批复、房屋所有权证、民事判决书等证据在案佐证。本院认为，蔡×与中房京贸公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现蔡×要求中房京贸公司为其办理涉案房屋的房屋所有权证，中房京贸公司对此表示同意，且现已具备为业主办理房屋所有权证的条件，故本院对此不持异议，对蔡×的该项诉讼请求予以支持。就蔡×要求中房京贸公司支付迟延办理该商品房所在楼栋权属证明的违约金，本院认为，中房京贸公司并无恶意拖延、故意不办理涉案房屋所在楼栋权属证明的情形，且涉案房屋的价值已经较蔡×购买之初有了较大幅度的升值，蔡×并未受到任何实际经济损失，故蔡×主张的违约金比例应属过高，本院依法予以酌减，对于蔡×应得的违约金数额，本院认为应以相当于全部购房款的5%为宜，即69066.05元。就蔡×要求中房京贸公司支付的逾期办理房屋所有权登记的违约金，因双方签订的《商品房预售合同》约定该违约金的支付期限为买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内，而蔡×目前尚未实际取得涉案房屋的房屋所有权证，故其要求中房京贸公司支付该违约金的条件尚不具备，故本院对蔡×的该项诉讼请求无法予以支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内为蔡×办理北京市海淀区×1106号（原房号北京市海淀区×W1102号）房屋的房屋所有权证，将该房屋过户至蔡×名下；二、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向蔡×支付延迟办理上述房屋所在楼栋权属证明的违约金六万九千零六十六元零五分；三、驳回蔡×的其他诉讼请求。案件受理费四千三百四十元（蔡×已预交），由蔡×负担三千七百三十一元，已交纳；由中房京贸房地产开发有限公司负担六百零九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 庞 松二〇一六年五月三十日书记员 董琳雪