江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜商初字第00590号原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住所地阜宁县阜城镇阜城大街41号。负责人崔建晖，该支行行长。委托代理人黄德庆，该支行员工。被告常为林，市民。被告伏芬（系常为林妻子），市民。被告江苏明伟建设集团有限公司，住所地阜宁县阜城镇大关路56号。法定代表人徐寿金，该公司董事长。委托代理人卢长春，江苏众想律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称阜宁农行）与被告常为林、伏芬、江苏明伟建设集团有限公司（以下简称江苏明伟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告阜宁农行的委托代理人黄德庆到庭参加诉讼。被告常为林、伏芬经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票期满后未到庭参加诉讼；被告江苏明伟公司经本院传票传唤，无正当理由亦未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阜宁农行诉称，2010年12月21日，被告常为林、伏芬夫妇因购买位于阜宁县××××室房屋向原告申请房屋按揭贷款300000元，并以其所购房屋为该笔贷款提供了抵押担保。被告江苏明伟公司为上述贷款提供了连带责任保证。原告按约于2011年10月27日向被告常为林、伏芬发放贷款300000元，被告归还贷款本息至2015年8月份，此后即停止还款。现原告诉至法院，请求判令：1、被告常为林、伏芬偿还原告房屋按揭贷款本金243167.29元及利息2485.08元（此利息结算至2015年11月11日，自2015年11月12日起至实际还款日止的利息按合同约定计算）；2、被告江苏明伟公司对上述第一项承担连带清偿责任；3、原告对被告常为林、伏芬抵押的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。被告常为林、伏芬未作答辩。被告江苏明伟公司书面辩称，第一，我公司为该笔贷款提供阶段性担保，待房屋产权证办好后，我公司即不承担责任；第二，根据物权法第二十条第二款的规定，被告常为林办理预登记手续，预登记期限为3个月，现被告常为林在3个月内未办理房屋登记手续，预登记失效，我公司不再承担担保责任。经审理查明，被告常为林与被告伏芬于1987年3月6日办理结婚登记手续。2011年8月7日，被告常为林作为借款人和抵押人，被告伏芬作为共同抵押人，被告江苏明伟公司作为保证人，与原告阜宁农行签订了一份个人购房担保借款合同。合同约定：借款金额为300000元，用于购买位于阜宁县××××室房屋；借款期限为168个月；借款利率执行浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定。本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告江苏明伟公司的账户(开户行：阜宁县农行中心分理处，账号：10×××73)。还款方式为按月等额本息还款法。本合同采用的担保方式为阶段性保证+抵押，被告常为林、伏芬以所购买的上述房屋为该笔借款提供预抵押担保，且办理了预抵押登记手续（阜房预开发区字第xxx号）。被告江苏明伟公司作为阶段性保证人，自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的所有费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。2011年10月27日，被告常为林立据向原告阜宁农行借款人民币300000元，借据上载明：到期日期为2025年10月26日，执行利率为7.05000%，逾期利率为9.87%，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月27日。原告阜宁农行依约向被告常为林发放借款300000元，被告常为林从2011年11月27日开始还款，归还借款本息至2014年6月，此后不再还款。原告分别于2015年1月31日、2015年6月25日、2015年9月22日从被告江苏明伟公司的保证金账户上扣款7期、4期、3期，扣去借款本金计19198.33元，借款利息计19486.47元，本息合计38684.8元。被告常为林又于2016年4月21日偿还借款本金257.69元，借款利息1309.72元。本案在审理过程中，根据原告阜宁农行的申请，本院依法作出了财产保全裁定，对被告常为林、伏芬所有的坐落于阜宁县××××室房屋予以查封。上述事实，有原告向本院提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、房屋预抵押登记书、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书、担保人履行担保责任通知书、快递回执、还款清单、被告常为林与被告伏芬的身份证和结婚证复印件及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原告阜宁农行与被告常为林、伏芬、江苏明伟公司签订的个人购房担保借款合同，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告阜宁农行依约履行了发放借款义务，而被告常为林发生未足额偿还借款本息超过90天的违约情形，原告依据合同的约定，主张借款提前到期并提前行使担保权，依约有据，应予支持。被告伏芬与被告常为林系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间，依法应认定为夫妻共同债务，被告伏芬应与被告常为林共同承担还款义务。被告江苏明伟公司作为阶段性保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。因被告常为林并未取得房地产权利证书，亦未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，依据合同约定，被告江苏明伟公司应对被告常为林的债务承担连带保证责任，故被告江苏明伟公司辩称其不承担担保责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。对原告要求对抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，原告阜宁农行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另合同中约定逾期利率在借款执行利率基础上上浮50%，而个人借款凭证中逾期利率在执行利率基础上上浮了40%，依据合同约定，两者不一致时，以借款凭证记载为准，故被告常为林逾期偿还借款本金的，在借款执行利率基础上上浮40%计收罚息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告常为林、伏芬偿还原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行借款本金242909.60元及利息（利息计算方法：结算至2016年4月22日的利息为6891.82元，自2016年4月23日起至实际给付之日止的利息按合同约定计算，其中逾期利率在执行利率基础上上浮40%确定），限于本判决生效后10日内履行完毕。二、被告江苏明伟建设集团有限公司对上述第一项被告常为林、伏芬的还款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4984元，保全费1748元，合计6732元（原告已预交），由被告常为林、伏芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。审 判 长  崔付琴代理审判员  梁晓婷人民陪审员  左学高二〇一六年五月六日书 记 员  董蕊君附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。3.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实际上现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。4.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。