云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初812号原告杨成银，云南省麻栗坡县人，住麻栗坡县。委托代理人张正星，维权法律法律服务所法律工作者(特别授权)。被告云南三鑫集团有限公司。法定代表人：金朝水，公司董事长。住所地：文山市建禾西路***号。委托代理人崔伟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告杨成银与被告云南三鑫集团有限公司（以下简称“三鑫集团”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法适用简易程序于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告杨成银及委托代理人张正星，被告三鑫集团的委托代理人崔伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告向被告购买其正在开发建盖的位于文山市三鑫商贸城商品房一套，房屋总价为257323元。2013年12月20日原告支付了首付款77323元，且双方签订了商品房购销合同。在双方签订合同后，原告方于2014年7月29日向银行贷款付清了全部的购房款。合同第七条约定被告在2014年12月31日前将验收合格的房屋交给原告方；合同第九条约定甲方逾期交房的违约责任。在双方签订合同约定的交房时间届满至被告电话通知交房之日（2016年1月14日），被告交房时间延迟了379天，对于违约金被告拒不支付，为此双方未达成交房协议。综上被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，为此原告诉至法院请求：1、判决被告支付原告合同违约金27541.72元；2、判决本案的诉讼费由被告承担。原告针对其主张，提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息及原告的诉讼主体适格；2、《商品房购销合同》，证明（1）原、被告双方于2013年12月19日签订了商品房购销合同；（2）双方约定，被告于2014年12月31日将建设单位组织验收合格，并将符合合同约定的商品房交付给原告；（3）自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30日内，被告按照每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按照已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；3、发票两张，证明（1）原告分别于2013年12月20日、2014年7月29日分两次付清所有购房款；（2）双方合同约定交房期限届满时，原告已付清所有的购房款，违约金应该按购房全款来计算。经质证，被告对第1份证据的三性均无异议；对第2份证据的三性均无异议，但认为不能按照合同约定的来计算，因原告实际损失只能按照同期人民银行的贷款利率；对第3份证据的三性均无异议，但认为不能证明原告的第二个证明观点。本院认为，原告提供的3份证据，被告均对证据的三性无异议，能证明原告的证明观点，与本案相关联，本院予以采信。被告辩称，原告主张27841.72元的违约金过高，应当予以减少。第一，被告无法如期交房是由于如今的经济大环境不景气，在此环境下，被告虽未能如期交房，但也努力筹集资金，将购房者的利益放在第一位，最终保证了原告等广大购房者能接收到房屋。第二，我国《合同法》确立违约责任是为了填补损失，并非为了惩罚。本案原告的主要存在以下两种损失：（一）交房期限到后，原告无法进入自己购买的房屋居住的损失，该损失应当参照该逾期交付房屋期间，有关主管部门公布或有资格的房屋地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。目前，同地段同类型的房屋一年的租金远远低于原告起诉的违约金；（二）原告无法提供自己的损失依据，则理解为交房期限到后，原告已经支付了房款无法入住，在此期间原告的自由资金被占用，造成的损失为无法利用自由资金的损失。应按照中国人民银行同期贷款利息计算损失，现中国人民银行的同期贷款年利率为4.35%，而原告计算违约金为0.03%一天，一年为10.95%，超过同期贷款利息的两倍。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，本案应当按照原告的实际损失计算违约金，原告的实际损失为11602.87元（257323元×4.35%÷365天×349天+30元×30天）。综上，本案中违约金约定过高，不符合我国损失填补原则的精神，望人民法院查明事实，判决被告以原告的实际损失来承担违约责任。被告未向法庭提交证据。经审理，本院查明的法律事实如下：2014年2月13日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定:乙方（原告杨成银）购买甲方（被告三鑫集团）开发的云南三鑫开化商贸城第18幢第4层第405号房，价款为257323元。乙方付款方式:乙方于2013年12月19日已付首期购房款77323元，向银行贷款180000元。甲方交付期限：甲方应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同还对产权登记、房屋交接等进行了约定。2013年12月19日原告向被告支付了77323元，2014年7月19日原告向被告支付了180000元。2016年1月14日被告打电话通知原告交房（双方均认可实际延期交房天数为379天），因双方对违约金的支付未达成一致意见，双方未办理交房手续，为此诉至法院要求支持其诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同真实有效，双方应按照合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。”的规定，本案原告未提供证据证明其损失，则原告的损失应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率乘以被告的实际违约天数计算。本案双方均认为被告违约的天数为379天，本院予以确认，根据双方的约定，违约起算日从约定交房日的第二天开始计算即2015年1月1日，此时中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为6%，原告的损失为30元/天×30天+6%÷365天×349天×257323元=15662.59元。原告要求被告支付违约金27841.72元的请求，本院依法以支持15662.59元。被告辩称违约金过高，要求降低的意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四、最高人民法院《关于使用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南三鑫集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨成银违约金15662.59元；二、驳回原告杨成银的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告云南三鑫集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。申请执行期间，从法律文书履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审判员  王先志二〇一六年五月三十日书记员  蒋发厅