江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0924民初97号原告蔡志坚，男，1969年11月29日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。原告刘禾花，女，1969年7月7日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。委托代理人邬俊杰，宜丰县法律援助中心工作者，特别授权。被告武宁县房地产综合开发公司，住所地：九江市。法定代表人车武平，该公司经理。委托代理人夏源斌，江西际民律师事务所律师，特别授权。被告宜丰县房地产管理局，住所地：宜丰县。法定代表人姚ＸＸ，该局局长。委托代理人廖学文，江西竹乡律师事务所律师，特别授权。被告宜丰县新欣房地产测绘有限公司，住所地：宜丰县城。法定代表人刘亚敏，该公司总经理。委托代理人刘炳，该公司员工，一般代理。原告蔡志坚、刘禾花与被告武宁县房地产综合开发公司（以下简称：武宁房地产公司）、宜丰县房地产管理局（以下简称：县房管局）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。因原测绘单位现分立为独立法人，根据原告申请，本院依法追加宜丰县新欣房地产测绘有限公司（以下简称：新欣测绘公司）为本案被告参加诉讼。本案第二次公开开庭进行了审理。原、被告或其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2007年，被告武宁房地产公司在宜丰开发翠竹御景楼盘，2009年8月12日，原告购买了翠竹御景南区的商铺，面积101.06平米，单价5145元，总价52万元，原告付清全款，2010年，被告为原告办理产权证。2015年上半年，原告才发现专用于二楼商铺上下的一楼3间楼梯间的建筑面积，办产权证时错误地分摊到了一楼19间商铺中，导致产权证中多计算了13.82平米，原告为此多支付了71103元和契税2844元，共计73947元。原告发现多算后，因武宁房地产公司宜丰分公司早已歇业，原告找县房管局处理，房管局承认，当时一、二楼未分开整体出售，后面分开出售了，办证时疏忽没把3个楼梯间分摊到二楼商铺去，导致一楼商铺多摊面积，并将错算面积计算表提交给原告，建议与二楼商户协商解决，至今仅一户达成补偿协议。原告认为，原告购买武宁房地产公司商铺，并委托县房管局办理产证权，测绘部门是县房管局内设机构，如果分立成法人也应一并承担责任，各被告严重失职造成原告的损失。请求判令三被告赔偿原告商铺款71103元和契税2844元共73947元，并从2010年1月1日按银行贷款利率年息6%标准支付利息直至付清止。被告武宁房地产公司辩称：一、本纠纷为商品房买卖合同纠纷，本司与原告在购房合同上约定了房产价格及房产建筑面积，即使用面积和分摊面积构成，本司以按合同足额给付了建筑面积，原告也认可了此种公摊方式，否则相差7－8平米，原告早就应该提出异议，如原告主张重大误解、显失公平，已超过一年的除斥时效，法院应驳回；现行法规只是交付房产实际面积与登记面积相差3%时问题处理依据，并无公摊面积处理规定，即公摊面积属私法，是买卖双方约定。二、原告主张的不应该分摊的3个楼梯间面积为多少，分摊系数，其他共有建筑面积如共公厕、值班警卫室等没有核算出来，所以原告主张的不应分摊的面积必须经过第三方有资质的司法鉴定机构意见才能确认。三、诉争的商铺设计和决定商铺销售价格时，是把一、二楼作一个商铺整体，显然3个楼梯间应为一、二楼商家共有，现开发商把他隔开，剥夺了一层商铺对三个楼梯间的共有权，第一层商铺应要求拆除楼梯间与第一层商铺隔墙，使商铺留给顾客更多的空间，才切实保护了第一层商铺的权益。本纠纷是一、二层业主之间的纠纷，本司并未从中多取得经济利益。请求驳回对本司的诉请。被告县房管局辩称：一、本局是行政单位，审查、登记发证是履行行政职能，原告对本局提起民事诉讼无法律依据。二、本局是根据买卖双方共同签署的《宜丰县房屋转移登记申请表》及相关材料进行登记发证，无过错，至于后来出让方与二楼业主改变原状，使楼梯间失去共用功能，责任不在本局。三、原告与出让方共同签署的《宜丰县房屋转移登记申请表》于2010年提交，登记发证行为也是2010年完成的，时隔五年后对本局提起诉讼，已过诉讼时效。综上理由，请求驳回原告对本局的诉讼请求求。被告新欣测绘公司辩称：本司查阅了电子档案，还有蓝图，看了一下图纸情况，一、二层是连通的，中间是没有分割的，一、二楼楼梯是共用的，有相关图纸为据，按照国家标准GB/T17986-2000房产测量规定，楼梯间属于共有建筑面积，无产权分割协议的，按相关房屋建筑面积的比例分摊。计算出分摊系数为0.19923，上下楼商铺均按此系数分摊。测绘后，出让方与二楼业主擅自将二层楼梯间封闭，未向本司申请变更，故本司无过错。如按变更之后的现状，分割开的楼梯间面积应该分摊到二楼，与一楼商铺无关。纠纷发生后，我们参加了协调，并将封闭楼梯间前后一楼各商铺的公摊面积、建筑面积及差额列表交与相关各方为据。所以该纠纷与本司无关。请求驳回原告对本司的诉讼请求。经审理查明：2007年，被告武宁房地产公司在宜丰成立宜丰分公司，开发翠竹御景楼盘，2009年初基本竣工，楼盘西大门二侧，分南、北区建有二层商铺，原告购买的南区商铺，一楼与二楼通过三个楼梯连通，一楼自然分成22间，其中19间作商铺，另三间为楼梯间，武宁房地产公司将设计图纸等材料向县房管局申报测量各商铺建筑面积，房管局派出下属测绘部门（2012年与县房管局脱勾，成立独立法人，即“新欣测绘公司”）到现场测绘，因武宁房地产公司未提供分割协议或相关文件，一、二楼商铺均为开放式商铺，整体销售，三个楼梯为一、二层商铺共用，按照国家标准GB/T17986-2000房产测量规定，楼梯间属于共有建筑面积，按相关房屋建筑面积的比例分摊。计算出分摊系数为0.19923，上、下楼商铺均按此系数分摊。测绘后，武宁房地产公司将一层22间全部砌墙隔开，并各自安装了卷帘门，然后将19间商铺向社会销售。2009年6月23日原告与武宁房地产公司订立《商品房买卖合同》，约定原告购买第18—19二间商铺，建筑面积101.06平米（套内建筑面积、公摊面积空格未填写），单价每平米5145元，总金额52万元。原告按合同约定，交付清购房款52万元，2010年5月25日，武宁房地产公司持双方签署的《宜丰县房屋转移登记申请表》及相关材料进行申请登记发证，表中载明建筑面积101.11平米、套内建筑面积84.31平米，县房管局于2010年7月20日，按上述申请表内容，颁发产权证书，原告按4%税率交纳二间商铺契税16986元。2013年起，一楼商铺为三个楼梯间的使用权问题与二楼商铺业主发生矛盾，找房管局等单位反映，2015年新欣测绘公司根据商铺分割现状，认为商铺分割砌墙出售后，三个楼梯间已失去了共用功能，其面积不能分摊到一楼商铺，故依据设计图纸，重新计算出一层商铺公摊系数、公摊面积，建筑面积差额计算表交各方协商依据，原告购买的18、19号商铺分别多计算7.38平方米、6.44平方米，因武宁房地产公司宜丰分公司已歇业，纠纷至今未能解决。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品房产权证书（003XX**号）、交费手续契税完税证、公摊面积计算表，被告县房管局提交的宜丰县房屋转移登记申请表及附件，被告新欣测绘公司提交的翠竹御景楼盘建筑设计图纸、公摊面积计算表，以及各方当事人法庭陈述为证，可以认定。本院认为：原告与被告武宁房地产公司签订《商品房买卖合同》中，约定原告购房面积为建筑面积101.11平方米，套内建筑面积84.31平方米，不标明分摊面积，系民事行为意思自治，并不等于可以将不属于公摊性质的面积摊入买方，仍应按照相关规定界定共用面积及共有人，以保证买方承担的义务与享有的权利平衡；武宁房地产公司将原计划整体出售的翠竹御景楼盘南区一、二楼商铺，分割围成19个单个商铺销售时，应及时向委托测绘部门及房产登记部门申请变更，以厘清各商铺单元的公摊面积，武宁房地产公司怠于履行应尽义务，仍旧按原测量分摊数据填写买卖合同，造成原告多交购房款，未得到相应建筑面积的所有权，也造成发证部门按原测量分摊的面积错误发证，责任在被告武宁房地产公司。现各方均认可分割出售后，三个楼梯间面积不能摊入一楼商铺，也认可新欣测绘公司提交的摊入前后公摊面积的误差数据的专业权威性、客观性，本院予以采信，武宁房地产公司未向本院申请司法鉴定机构重新鉴定，且未提交相关证据抗辩，视为放弃对新欣测绘公司制作的摊入前后公摊面积的误差表的异议。本纠纷是买卖双方履行合同行为争议，县房管局对当事人申请登记房屋产权变更，依法只对相关材料作形式审查，并无明显过错，不承担民事责任。新欣测绘公司据委托时的条件对公摊面积的界定分摊也无过错。武宁房地产公司将整体销售时的公摊面积填写为分割销售的分摊面积，经济上虽然未受益，但根据合同的相对性原则，武宁房地产公司应向原告承担违约责任，退还原告因此多支付的购房款71103元（13.82平米×5145元每平米），及占用该款期间的银行同期货款利息；原告提交的完税证载明税率为4%，如按101.11平方米全面积购房款52万元计税款为20800元，而实际交纳税款16986元，即未超过套内面积84.31平方米纳税，故原告诉请退还“多交的税款”无事实依据，本院不予支持。原告一直向县房管局等部门反映，请求解决，房管局等部门也一直在调处之中，不存在诉讼时效过期问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告武宁县房地产综合开发公司在本判决生效后十日内，赔偿原告蔡志坚、刘禾花多支付的公摊建筑面积款71103元，并承担从2010年1月1日起至本款清偿之日止，按银行贷款年利率6%的利息。二、被告宜丰县房地产管理局、宜丰县新欣房地产测绘有限公司不承担民事责任。三、驳回原告蔡志坚、刘禾花的其他诉讼请求。案件受理费1649元（原先已预交），由被告武宁县房地产综合开发公司承担1586元，原告自负63元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农行宜春市分行袁山支行，帐号:14－024401040000848。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。如到期不履行，权利人可在两年内向法院申请强制执行。审判长  冷文平审判员  汪小霞审判员  蔡为武二〇一六年五月二十八日书记员  梅 芳