济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初1062号原告亓晖，女，生于1985年2月2日，汉族，无业，户籍所在地济南市，住济南市。委托代理人宋克成，山东博睿律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人尚云龙，山东博睿律师事务所实习律师。特别授权代理。被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人黄广文，总经理。委托代理人王若宇、尹圆，均系山东众成清泰（济南）律师事务所律师，特别授权代理。原告亓晖与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告亓晖的委托代理人宋克成，被��恒生置地公司的委托代理人王若宇到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。原告亓晖诉称，2013年3月10日，原被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于历城区经十路以北、雪山以西恒生伴山小区2号楼1单元3004室。合同第八条约定，由被告于2013年12月31日之前将房屋交付给原告使用。第十五条约定，由被告在商品房交付使用后365个工作日内为原告办理房产证。2013年11月23日，被告将房屋交付给原告使用。截止到今日，被告并没有按照合同的约定履行自己办证义务。原告认为，原被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思，合法有效。原告依约履行了自己的购房款过付义务，被告应当按照合同的约定，履行自己的办证义务。原告多次催促被告履行义务，至今未能办理房产证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：一、被告继续履��合同，即协助办理恒生伴山小区2号楼1单元3004室及地下室2-1--233号的房产证；二、因商品房买卖合同第十五条第2款的条款属格式条款，在订立时显失公平，要求予以撤销，要求被告支付逾期办证违约金1万元（计算方式为：自2014年11月30日至2016年1月30日，以房款914779元为基数，按同期贷款利率4.9%计算）；三、诉讼费由被告负担。被告恒生置地公司辩称，一、逾期办证是由于第三方原因导致的，并非被告原因造成。因施工单位拒不配合被告办理恒生伴山小区综合验收备案证明的手续材料，导致涉案房屋权属证书办理逾期。现被告经过多方努力最终与施工单位达成和解，取得相关手续材料，但政府各部门拖延履行办证手续，导致被告目前在各方面手续均齐全的情况下仍然需要等待政府部门出具相关手续资料。综上，被告认为逾期办理权属证书责任并不在被告，被告不应向原告承担逾期办证的违约责任。二、被告正积极准备恒生伴山小区权属证书办理所需的各项材料，近期即可协助原告办理房屋权属证书。三、即便被告因第三方原因出现逾期办证的情形需要向原告承担违约责任，也应当按照合同约定按已付房价款总额的1%向原告承担违约金。原被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。合同第十五条第2项约定出卖人逾期办证，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失，原告主张撤销该合同约定，按照同期银行贷款利率支付延期办证违约金无合同依据，也无法律规定，不应当得到支持。经审理本院认定，原被告于2013年3月10日签订商品房买卖合同及补充协议，所签的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市���商管理局监制下的示范文本。商品房买卖合同（合同中原告简称买受人，被告简称出卖人）约定：一、出卖人以出让方式取得位于历城区经十路以北、雪山以西的地块的土地使用权，土地证号为历城国用（2010）第05000**号，该地块面积为50617平方米，规划用途为其他普通住宅用地，土地使用年限自2010年4月28日至2080年4月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名恒生伴山，开发项目经营权证明号为济建开证许字第2010-40号，建设工程规划许可证号为建字第370112201000153，施工许可证号为20100251。买受人购买的商品房预售许可证号为济建预许2012350号。二、买受人购买的商品房为恒生伴山小区2号楼1单元3004号，建筑面积为117.27平方米，单价为7355.7元，金额为862603元；付款方式为买受人于签订本合同当日交纳首付房款582603元，剩余房款28万元，由买受人向银行申请��揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。三、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任；4、具体约定见附件五（补充协议）。四、第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。补充协议（附件五）最后一条注明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”原告签字予以确认。同时，原告还向被告购买了地下室，编号为2-1--233。上述合同及补充协议签订后，原告按合同约定支付了房款914779元，被告于2013年11月23日将商品房及地下室交付原告并于2013年12月3日出具了购房发票。因原告所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。另查明，截止到法庭辩论终结前，被告为所开发的恒生伴山小区房产项目取得了以下手续：1、2014年7月4日济南市住房保障和房产管理局出具的济南市前期物业管理竣工核实证明。2、2014年3月13日国网山东济南市历城区供电公司客户服务中心出具证明，内容概括为：目前，施工图范围内的10KV变电室及相关电力户表工程已完成施工，因10KV外线管沟制约，暂时未能接入10KV正式电源，目前采用临时电源保证业主正常供电使用。10KV电缆沟属市政配套设施，投资建设涉及政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，待相关协议签署后，即可开始电缆沟建设施工并具备正式用电条件，完成供电配套设施建设竣工核实。3、2014年5月29日济南市人民防空办公室出具的恒生伴山项目1-11号楼、地下车库建设项目竣工验收备案审查意见表。4、2014年6月24日济南市市政公用事业局出具的建设项目竣工市政公用设施分项验收意见表（节水、二次供水）。5、2014年7月31日济南市市政公用事业局出具的建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表。6、2013年4月18日济南市城建档案馆出具的关于恒生伴山3号、4号、5号、7号、8号、9号、10号楼的工程档案预验收意见书。7、2014年11月6日济南市城建档案馆出具的关于恒生伴山1号、2号、6号楼、地下车库的工程档案预验收意见书。8、2014年5月29日房地产开发项目竣工排水设施验收备案意见表。9、2014年5月29日济南市环境保护局出具的关于山东恒生置地股份有限公司恒生伴山项目竣工环境保护验收的批复。10、2014年3月17日济南市住宅产业化发展中心出具的济南市房地产开发项目综合验收住宅产业化技术要求核实证明。11、2014年5月21日济南市城市园林绿化局出具的建设项目绿化工程竣工综合验收意见。12、2013年6月14日山东省雷电防护技术中心关于恒生伴山项目9号楼的防雷装置检测（验收）报告。13、2014年5月29日济南市人防办公室出具的关于恒生伴山项目地下车库人防工程竣工验收备案表。被告所开发的恒生伴山小区开发项目在法庭辩论终结前未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。上述事实，有原告陈述、被告答辩，原告提交的商品房买卖合同、补充协议、商品房移交协议书、购房发票及被��提交的商品房买卖合同、济南市前期物业管理竣工核实证明等材料一宗证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第一款第2项条款是否显示公平，是否属于可撤销条款。二、被告是否承担逾期办证的违约责任。三、涉案房屋是否达到办证条件。针对焦点问题一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第五十四条第一款第（二）项规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院���者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”原被告所签订的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本，合同正文第二十条也约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”被告恒生置地公司虽是为了重复使用而预先拟定了商品房买卖合同，但并非在签订补充协议时不可协商，在补充协议最后一条也注明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”原告也签字予以确认。被告在签订合同时未利用其在经济上或其他方面的优势地位，使原告接受难以拒绝对其明显不利的合同条件；原告在签订合同时也并非缺乏正确的认识能力或者因某种急迫的情况，违背真实的意愿而接受了被告提出的合同条件。双方在签订合同时处于平等的地位。该条款约定的双��权利义务基本上是对等的，是基于双方自愿，且并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定。综上，原被告是在平等、协商、自愿的基础上签订的合同，系合同双方的真实意思表示，合同条款内容清楚明确。商品房买卖合同第十五条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的条款不属于显失公平。原告以显失公平为由请求撤销该条款，于法无据，本院不予支持。针对焦点问题二，本院认为，原被告所签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同。原告按合同约定履行了交付房款义务。被告于2013年11月23日将涉案房屋交付原告使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，致使涉案房屋未取得房屋产权证，已构成违约。被告应当按合同约定即已付购房价款的1%向原告支付违约金。针对焦点问题三，本院认为，办理完房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务，也是办理涉案房屋产权证的前提条件。被告所开发的恒生伴山小区开发项目在法庭辩论终结前仍未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，不符合在房产登记机关办理房产初始登记的条件，不具备协助办证的法定条件。对原告要求被告继续履行合同，即协助办理恒生伴山小区2号楼1单元3004室及地下室2-1--233号的房产证的诉讼请求，本院不予支持。待涉案房屋具备协助办证的法定条件后，原告可予以主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十四条第一款第（二）项、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条��第六十八条之规定，判决如下：限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告亓晖逾期办证违约金9147.79元。二、驳回原告亓晖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  周继贤人民陪审员  杨淑琴人民陪审员  杨淑秀二〇一六年五月十八日书 记 员  杨 丽