山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终80号 上诉人（原审被告）：陈xx，男，1969年12月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：陈秀芳（陈xx姐姐），住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：修xx，男，1959年8月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：英艳，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人陈xx因与被上诉人修xx农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈xx的委托诉讼代理人陈秀芳，被上诉人修xx的委托诉讼代理人英艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回修xx的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由修xx负担。事实和理由：一、涉案房屋已拆迁，陈xx已与青岛市即墨区村民委员会签订《即墨中心城区东部片区集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，视为西障村村民委员会同意将涉案房屋所有权、宅基地使用权转让给陈xx，且涉案土地已被征为国有，涉案房屋买卖未对村集体利益造成损害，一审法院认为涉案房屋的买卖损害了集体经济组织的权益，没有事实依据，错误。同时，双方签订购房合同时无法律、行政法规规定双方之间情形的房屋买卖无效。因此，涉案购房合同不应认定为无效。二、涉案房屋买卖是在自愿、公平基础上，是双方真实意思表示，且涉案房屋已交付19年，已过诉讼时效。三、买卖房屋后，修xx从未提出异议，现涉案房屋已拆迁，修xx见陈xx拆迁利益较大，违反诚实、信用和公序良俗原则，意图钻法律空子，通过诉讼获取不当利益。若确认合同无效，与诚信原则相悖。且涉案房屋所在村中像陈xx和修xx之间这种情形的房屋买卖有80多户，若认定双方之间的购房合同无效，不利于社会稳定，为维护交易安全和社会的稳定性，修xx的诉讼请求应予驳回。四、本案是农村房屋及宅基地使用权流转引发的纠纷，涉案房屋已经拆迁，拆迁后的房屋能否交付、何时交付、房屋价值都不确定，关于涉案房屋购房合同的效力可在房屋拆迁价值确定后予以认定，不宜对涉案房屋买卖合同的效力作出无效认定。请求改判支持陈xx的上诉请求。 修xx辩称，涉案房屋系农村宅基地房屋，陈xx作为非本村集体经济组织成员与修xx签订的买卖合同违反法律的强制性规定，系无效合同。关于陈xx主张的其已经签订补偿协议，未损害集体利益，应认定合同有效，无法律依据。另外，本案属于确认之诉，陈xx主张已超过诉讼时效，也无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 修xx向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认修xx与陈xx签订的《房屋买卖合同》无效；2、案件受理费由陈xx承担。 一审法院认定事实：1、2001年12月4日，修xx（甲方）与陈xx（乙方）签订《购房合同》一份。约定甲方向乙方出售砌好主体二层楼一处，地处即墨西障村**楼**，独院设有副房，定价9万元。2001年12月5日乙方向甲方付85000元，甲方将出售的楼房及有关文件移交给乙方，扣下5,000元待交接房权证时一次付清。合同签订后修xx将集体土地使用证、房屋所有权证及房屋均交付陈xx，房屋现仍登记在修xx名下。陈xx已付清全部房款。 2、2018年12月5日，陈xx及其儿子陈鹏超（乙方）与潮海街道西障村民委员会（甲方）签订即墨中心城区东部片区集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议，约定乙方将现有西障X号住宅房屋一处，房屋建筑面积共176.46平方米。乙方自愿选择房屋补偿方式。乙方房屋补偿面积的确定：房屋建筑面积176.46平方米＋改善面积10平方米＋公摊面积44.75平方米，共计231.21平方米。乙方选择2套安置房屋，陈xx选择户型建筑面积125平方米，陈鹏超选择户型建筑面积140平立方米。乙方选择上靠面积33.79平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米7,980元结算，乙方应向甲方支付差额面积房款269,644元。甲方应支付乙方搬迁补助费3,000元，临时过渡费100,689元（不含公摊面积），按规定期限签订补偿协议奖励费10,000元，在规定期限内搬迁腾房奖励费10,000元（未在规定期限内搬迁腾房的，此项奖励费不予发放，以签订搬迁腾房确认书时间为准）。乙方要求不简单装修的安置房屋合计面积265平方米，按每平方米200元计算，甲方应支付乙方简单装修补助费53,000元。乙方缴纳甲方差价款共计92,955元。 该补偿协议约定的房屋即双方签订《购房合同》中约定的房屋。安置房屋尚未建设，陈xx尚未获得安置房屋。修xx称涉案房屋尚未建设，待拆迁利益确定后另案主张陈xx返还拆迁利益。 3、陈xx非即墨区潮海街道办事处西障村集体经济组织成员。 一审法院认为，1、农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员按照法律法规规定标准享受使用并用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于即墨区，陈xx非该村集体经济组织成员。故修xx与陈xx于2001年12月4日签订的《购房合同》损害了集体经济组织的权益，应属无效。2、诉讼时效期间的规定适用于债权请求权。确认合同无效的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对陈xx关于诉讼时效的答辩意见不予采纳。3、目前涉案房屋已被拆迁，原房屋已不存在，拆迁利益尚不确定。本案对合同无效后相互返还及赔偿损失问题不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审判决：修xx与陈xx于2001年12月4日签订的《购房合同》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由陈xx负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。本案中，涉案房屋所在土地为村集体经济组织所有，陈xx并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其无权购买该村集体经济组织所有土地之上的房屋，其与修xx于2001年12月4日签订的涉案房屋买卖合同违反了上述法律规定，属于无效合同，其与当地村委签订搬迁补偿协议的行为不影响对涉案合同无效的认定，一审对此认定正确，本院予以确认。修xx在出售涉案房屋近二十年之后起诉要求确认涉案合同无效，确实有违诚信原则，但不影响本院对涉案合同无效的认定。修xx起诉要求确认涉案合同无效，系确认之诉，不受诉讼时效的限制，故本院对陈xx关于修xx的请求已超过诉讼时效的主张不予支持。陈xx主张涉案合同有效，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年一月十三日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员 于国英