云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)易民一初字第577号 原告易门乔鑫商贸有限公司，住所地：玉溪市易门县龙泉街道东环路履和桥（县武装部对面）。组织机构代码：66262860-6。 法定代表人范全国，任公司董事长。 委托代理人吴启炳，系原告法律顾问，男，1943年12月15日生，汉族，居民，昆明市西山区。代理权限：特别授权。 委托代理人纪涛，系原告法律顾问，男，1986年10月10日生，汉族，居民，曲靖市麒麟区。代理权限：特别授权。 被告马仕虎，男，1964年7月28日生，汉族，居民，易门县。 委托代理人李玉文，云南诚丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告易门乔鑫商贸有限公司(以下简称“乔鑫公司”)诉被告马仕虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后适用简易程序审理，因案情复杂，经双方当事人同意，并经批准，延长审限90天。本案于2016年1月15日在本院第二审判法庭公开开庭进行了审理。原告乔鑫公司的法定代表人范全国及其委托代理人吴启炳、纪涛，被告马仕虎及其委托代理人李玉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告乔鑫公司诉称，原、被告于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告在其竞租得来的约3.5亩土地上建盖房屋三层，将建盖完毕的房屋第一层部分铺面及整体第三层出租给被告使用，由被告每年支付租金，并由被告预先支付150000元作为第一年租金的预付款。合同签订后，原告即投入大量资金用于建盖房屋，且第三层房屋的建盖及规划均是按被告的要求进行。合同第三条约定：“第一年租金预付订金150000元，第一年租金大架出水第二天付清……”。2014的12月20日房屋大架出水，之后，原告要求被告支付第一年剩余租金110000元，被告未支付。合同第四条约定：“……一切安全设施及消防要达到消防部门要求，一切费用由乙方全额承担……”。整个工程主体已于2014年12月24日完工，消防工程也于2015年4月27日经过备案，整三层消防工程总价为人民币800000元，原告已支付了400000元。由于被告怠于履行相应义务，随着工程的推进，原告不得不承担了相关的费用。原告不断要求被告接房、配合办理消防事宜、支付相应第三层的消防费用、交纳房屋租金等，但被告总是不予理会，导致房屋闲置，至今无法正常使用及正常出租。后原告才得知，被告已经另找地点进行经营，被告的种种行为是单方终止合同的表现，应承担相应的法律责任。请求判令：1、解除原、被告于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告承担违约金200000元；3、被告支付2014年12月20日至2015年12月20日的剩余第一年租金110000元；4、被告承担第三层房屋的消防建设费用266000元；5、被告支付其要求建盖的第三层楼梯所产生的费用44568元；6、本案诉讼费由被告承担。 被告马仕虎辩称，1、原、被告虽于2014年8月1日签订了《房屋租赁合同》，但签订合同时，房屋还没有建盖，原告没有可出租的房屋，原告在签订合同时就收取了被告的租金150000元，却没有移交出租房给被告，时至今日也没有移交出租房给被告。根据《合同法》第212条的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》是无效合同。2、租赁数量不明。租赁合同第一条约定“把一楼部分铺面及第三层房屋约2500平方米出租给乙方”，一楼部分铺面有多少面积不清楚，第三层也只是估计数，实属租赁数量不明。根据《合同法》第213条的规定，显然是不合法的、无效的。3、租赁期限不明。租赁合同中约定的租赁期限自2014年至2023年，但具体的日期不清楚，合同中注明租赁起时日期以大架出水日为准，但何时是大架出水日不清楚，且大架出水房屋也不能使用，显然不符合《合同法》第213条的规定，同样是不合法的、无效的。4、租赁期限不合法。租赁合同第二条约定的租赁期限是9年，但原告取得的临时建设工程许可证中明确建设项目使用年限只有2年，原告将只有2年使用权且未建盖的“空中楼阁”出租给被告使用9年，显然是不可实现的，纯属以合法形式掩盖非法目的。根据《合同法》第52条第3款的规定，是无效的合同。5、租赁合同第五条约定：“乙方办理消防手续，若因乙方办理不了消防手续导致不能履行租赁合同，由乙方承担违约责任，乙方所交订金150000元不退还，作违约金处理”，这也是违法的。根据《消防法》第10、11、12、13、15条的规定，消防设计文件的报审、建设、备案、申请验收的主体是建设单位，未经审核或审核不合格不得施工建设，建设工程竣工须经消防验收，验收合格才可使用。消防设计、消防申报、消防施工、消防验收都是消防申报的必经程序，这是房屋所有人建设方的法定义务。原告作为房屋建设方也是房屋所有人，却要求承租人被告承担消防建设的义务，明显是本末倒置，是违法的。另外，根据诚信原则，承租人有理由相信所租赁的房屋是符合经营所需的，如租赁房屋不符合经营用途，出租人有义务完善直至符合经营所需。根据权利义务相一致原则，对承租人已支付相应对价的租赁物，出租人有义务保证租赁物符合承租人的租赁用途，但原告不顾法律强制性规定，企图规避其责任，根据《合同法》第52条第5款的规定，合同是无效的，被告所交的150000元预付款，应退还被告。6、租赁合同第五条约定，“在租赁期间，所发生的一切税费及因租赁所产生的一切费用由乙方承担”，第三条约定原告只提供收据不提供税务发票，也是违法的、无效的。7、2014年8月1日，原告将其制作好的《房屋租赁合同》拿给被告签，因被告太忙就让其儿子看，被告不懂法，被告的儿子也不懂法，被告就稀里糊涂的在原告拿来的《房屋租赁合同》上签了字。签字后，原告叫被告先付房租150000元，被告又稀里糊涂地支付了150000元给原告。第二天，被告才发现上当了，中了原告的圈套，被告要求撤销《房屋租赁合同》，将150000元退还被告，但原告不理会，导致纠纷至今得不到解决。综上，原、被告于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》是无效合同，原告收取的租金预付款150000元，原告须全额退还被告。 审理查明，2014年7月23日，原告作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的易门县龙泉街道兴文街社区东门二组签订《场地租赁合同书》，合同主要内容为：通过公开竞租方式，甲方将属本组所有的坐落易门县县武装部对面）场地一块（约3.5亩）整体出租给乙方管理使用，具体使用面积以实际丈量为准；租赁期限为10年，自2014年7月11日起至2024年7月10日止；甲方于2014年7月11日前将场地移交乙方管理使用。双方还对租金给付、违约责任等相关内容进行了约定。 2014年8月1日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方于2014年6月11日通过公开竞租方式将坐落易门县县武装部对面）场地一块（约3.5亩）整体竞租过来，由甲方投资建盖，租期10年，为达到土地出租方要求的投资不得低于1500000元，甲方只能盖三层，但建盖三层甲方使用不了这么多，只能把一楼部分铺面及第三层房屋约2500平方米出租给乙方；租赁期限为九年，自2014年月日起至2023年月日止（租赁起时日期以大架出水日为准）；租金按年支付，2014年月日至2017年月日每平方米每年年租金为100元，2017年月日至2020年月日每平方米每年年租金为110元，2020年月日至2023年月日每平方米每年年租金为121元，第一年租金现预付订金150000元，第一年剩余租金大架出水第二天付清，后八年租金于每年7月11前一次性付清下年度租金，租赁面积以实际建筑面积为准（一楼所占用面积按建筑面积三层计算），逾期一个月不付清视为乙方违约，甲方有权收回铺面及第三层房屋；乙方办理消防手续，若因乙方办理不了消防手续导致不能履行租赁合同，由乙方承担违约责任，乙方所交订金150000元不予退还，作违约金处理；租赁期间乙方单方终止合同，无权要求退回租金，并承担违约金200000元，甲方单方终止合同，除退还乙方所交租金外并承担违约金200000元，再赔偿造成乙方实际经济损失。《房屋租赁合同》还对其他权利、义务等内容进行了约定。签订合同的当日，被告向原告支付了150000元。 对于竞租来的土地，原告取得了易门县住房和城乡建设局于2014年10月30日颁发的临建字第530425-2014-00004号易门县临时建设工程规划许可证，建设单位为易门县龙泉街道兴文街社区居委会东门二社，建设项目名称为龙泉街道兴文街居委会东门二社文化活动综合楼，建设规模为2458.47㎡,建设使用年限为2014年10月31日至2016年10月30日。原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告在竞租来的土地上建盖了三层钢架主体结构房屋，2014年12月24日房屋主体竣工。同时，原告对该房屋的消防工程进行施工建设。2015年4月27日，易门县公安消防大队向原告核发了易公消设备字（2015）第0002号建设工程消防设计备案凭证。2015年12月30日，易门县公安消防大队向原告核发了易公消竣备字（2015）第0014号建设工程竣工验收消防备案凭证（检查对象）及易公消竣查字（2015）第0010号建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书。对于建盖房屋的费用及房屋消防建设工程的相关费用，均由原告支付给施工方。房屋主体竣工后，原告多次要求被告接手租赁房屋，因双方对消防工程款的负担等问题产生争议，被告至今未接手租赁房屋。为此，原告于2015年11月17日诉至本院，要求判如所请。 以上案件事实，有《房屋租赁合同》、《施工合同》、《消防工程施工合同》、易门县临时建设工程规划许可证、建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书、易门县住房和城乡建设局的复函等证据及原、被告庭审中对相关事实的自认与承认予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，原、被告自愿协商并签订《房屋租赁合同》，原告欲将其建盖的临时建筑租赁给被告使用，双方约定的租赁期间为9年，而该临时建筑的使用年限仅为两年（2014年10月31日至2016年10月30日），故该《房屋租赁合同》超过使用年限的部分无效，对于其余部分，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告建盖的房屋于2014年12月24日主体竣工，已具备合同约定的交房条件，原告多次催告被告履行其接手租赁房屋的义务，被告至今未履行，致使原、被告之间租赁房屋的合同目的无法实现。现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于解除合同的时间，本院确定为原告起诉之日即2015年11月17日。对于原告要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，因被告未按《房屋租赁合同》的约定履行其接手租赁房屋的义务，已构成违约，根据合同约定，并结合被告的违约行为给原告造成了损失的实际情况综合分析，对于原告的该请求，本院予以支持。 原告主张由被告支付2014年12月20日至2015年12月20日剩余第一年租金110000元的诉请，因房屋建盖后，被告至今未接手租赁房屋，也未使用租赁房屋，原告的该请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告承担房屋消防建设费用266000元、建盖第三层楼梯的费用44568元的诉请，因双方签订的《房屋租赁合同》中并未对房屋的消防建设费用及建盖楼梯费用如何负担进行过明确约定，且被告否认双方约定过由其承担该两项费用，故原告的这两项请求，本院不予支持。被告提出其与原告签订的《房屋租赁合同》系无效合同的答辩主张，未提供充分证据予以证实，其答辩主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告易门乔鑫商贸有限公司与被告马仕虎于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月17日解除。 二、由被告马仕虎于判决生效之日起十日内支付原告易门乔鑫商贸有限公司违约金200000元。 三、驳回原告易门乔鑫商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5003元（已依法减半收取），由原告易门乔鑫商贸有限公司负担3391元，被告马仕虎负担1612元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判员  李晓燕 二〇一六年五月十六日 书记员  杜天星