清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初530号原告：薛念聖，男，1952年9月15日出生，委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，法定代表人：薛锡洪。委托代理人：贺明秀，该公司职员。原告薛念聖诉被告清远市威鹏房地产有限公司（简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告薛念聖的委托代理人卢威达到庭参加诉讼，被告威鹏公司的委托代理人贺明秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛念聖诉称：一、原、被告于2013年6月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201306073250959），原告购买被告所有的位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，房屋总价款为1631449元，《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价万分之五的违约金，合同第十五条还约定被告在将房屋交付原告使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、原告已经按照合同确定支付全部购买款，但被告却将未经验收的房屋交付给原告，其验收时间据原告了解是在2014年4月20日，故其应该承担合同约定交房时间至验收合格期间的违约金，按照合同第八条、第九条的约定，被告应该按照合同约定按日向原告支付房价款万分之五的违约金，违约金应该从约定交付房屋的次日即2013年7月1日起计算，计算至2014年4月20日为294天，违约金为239823元，被告交房后逾期未办理房产证，按照合同约定应该为原告办理房产证及支付违约金，逾期办理房产证违约责任按照合同第十五条约定及最高人民法院的相关解释，违约责任按照银行同期贷款利率计算，时间应从2014年7月20日（即实际交楼后90天）起计算，暂计算至2015年12月20日为17个月，违约金为166407元。被告构成违约但未支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金239823元；二、被告向原告支付逾期办理房产证违约金直至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案止（违约金从2014年7月21日暂计算至2015年11月20日为166407元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告薛念聖提供的证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告的企业登记信息、组织机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明原告向被告购房的事实；4、发票，拟证明原告已经付清购房款；5、完税证明，拟证明原告已缴纳契税，被告至今未交付房屋。被告威鹏公司辩称：一、逾期办理竣工验收备案的原因在于政府部门市政部门市政配套安装延误、政府市政府道路封闭施工及遭遇异常天气等所造成的，这属于《购房合同》第八条约定的免责事由。答辩人未按合同约定交楼不存在违约，原告起诉没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。二、即使认定答辩人违约，涉案房屋富景天下花园一区十六号楼在2014年4月4日已经竣工验收备案，答辩人已通知原告收楼，通知之后产生的责任应当由原告承担。如认定答辩人存在违约，答辩人认为自2014年4月4日后违约金不应由答辩人承担。三、答辩人认为合同约定按每日万分之五计算违约金过高，应按同地段房屋租金计算。根据最高人民法院《合同法解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础”，即使答辩人存在违约的情况，答辩人为提供证据证明对其造成的直接损失，因此被答辩人的损失只有中国人民银行同期贷款利率计付的利息。答辩人认为被答辩人按照每日万分之五计算的违约金明显过高，应按同地段房屋租金计算。四、根据答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条商品房权属登记第五点“若出卖人原因违反前款约定，买受人不解除合同。延期在一百天以内，每超过一日出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金；若延期超过一百天，每超过一日出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。最高不超过成交总价的百分之一，因买受人自身原因导致延误的除外。”因此，关于逾期办证的违约金应以《合同补充协议》的约定为准，即最高不超过成交总额的百分之一，即违约金应为16314.4元。被告威鹏公司提供的证据：1、收楼手续书、房屋交付使用确认书、住户承诺及住户消防安全责任书、通行证、收楼文件物品签收清单、业主基本情况登记表、商品房质量保证说明书、竣工验收备案表，拟证明原告已于2013年7月11日实际收楼；2、房屋买卖合同附件四《补充协议》，拟证明延迟办证违约金的计算方法。经审理查明，2013年6月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，建筑面积为241.29平方米（第三条）；总金额为1631449元（第四条）；买受人采取一次性付款方式支付购房款（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续（第十一条）；合同还约定了其他的权利和义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定：买卖合同第十五条约定的“90日”是指出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540天内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人；如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540天内办理《房屋所有权证》；若由于出卖人原因违反前款约定，买受人不解除合同。延期在100天以内，每延期一日，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人交付违约金；若延期超过100天，每超一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。最高不超过成交总价的百分之一，因买受人自身原因导致延误除外。合同签订后，原告依约定支付了购房款1631449元。原告称被告将未经验收的房屋交付使用，被告应承担验收合格前的违约金，且至今未办理房产证，应支付违约金。2016年2月3日，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，本案所涉房屋在2014年4月18日通过竣工验收备案。原、被告签订合同时，没有选择合同适用法律。诉讼中，被告提供了收楼手续书、房屋交付使用确认书等证据，称原告于2013年7月11日已办理收楼手续，原告确认已收楼，但称收楼时间为2014年4月5日，违约金要求计算至2014年4月5日。被告于2016年4月18日提交了一份《评估报告书》，拟证明经评估，本案房屋同地段租金评估为每月8-11元/㎡。本院认为，原告是在香港特别行政区居民，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定及广东省高级人民法院《关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》（粤高法发[2008]28号）及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释》（一）第十九条的规定，本案属于涉外民事关系纠纷，本案被告住所地在广东省××市清城区，故本院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，原告与被告签订《商品房买卖合同》时没有选择合同适用的法律，而履行义务最能体现买卖合同特征的被告住所地法律为我国内地法律，故应适用我国内地法律进行处理。原告提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有原告签名、被告盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务，原告依约将购房款支付给被告后，被告应在约定的期限（2013年6月30日）前将涉案房屋交付给原告。被告称原告已在2013年7月11日办理收楼手续，并提供了收楼手续书等材料，原告确认已收楼，但称在2014年4月5日才收楼，并没有提供相应的材料证实，对原告所述本院不予采信，对原告在2013年7月11日办理收楼手续的事实，本院予以确认。被告在超过合同约定的才将房屋交付给原告，存在违约行为，原告要求计算违约金的诉求，合理合法，本院予以支持。原告收楼时涉案房屋虽尚未经过竣工验收备案，但原告收楼后享有了对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，房屋处于原告的控制支配之下，被告在原告收楼之日即已完成了交付房屋的合同义务，原告要求被告支付至2014年4月5日的违约金，缺乏相应的依据，对该请求本院不予支持，违约金应以交付的购房款按日万分之五从逾期之日（2013年7月1日）起计算至原告收楼之日（2013年7月11日），违约天数11天，违约金为8972.97元（1631449元×0.0005×11天）。原告委托被告办理房地产权证，应依照双方对该行为的约定，原告提交的合同附件四《合同补充协议》中约定出卖人在收齐买受人资料之日起540天内办理《房屋所有权证》，原告收楼当天，应视为出卖人收齐买受人资料之日，从2013年7月11日至原告要求计至的2015年11月20日为863天，逾期323天，根据合同补充协议的约定，违约金不超过房屋成交总价款的百分之一，违约金为16314.49元（1631449元×0.01）。被告于2016年4月18日提交的一份《评估报告书》，超过了本院指定的举证期限，对该证据本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第一条、第四十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条之规定，判决如下：一、被告清远市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内支付逾期交付房屋违约金8972.97元给原告薛念聖；二、被告清远市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内支付逾期办理房地产权证违约金16314.49元给原告薛念聖。本案受理费7393元，由原告薛念聖负担6933元，被告清远市威鹏房地产有限公司负担460元。如不服本判决，原告薛念聖可在判决书送达之日起三十日内，被告清远市威鹏房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  招跃温人民陪审员  汤玉南人民陪审员  何国焕二〇一六年五月二十三日书 记 员  毛敏灵附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第一条民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；（二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外；（三）标的物在中华人民共和国领域外；（四）产生、变更消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外；（五）可以认定为涉外民事关系的其他情形。第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。