成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2972号原告李春花，女，1969年12月24日出生，汉族，户籍地:四川省苍溪县，现住成都市锦江区。委托代理人李林，男，1992年5月28日，住四川省苍溪县，系李春花之子。原告王玉春，男，1966年4月7日出生，汉族，户籍地：四川省苍溪县，现住成都市锦江区水杉街***号*栋*单元**层*号。委托代理人李林，男，1992年5月28日，住四川省苍溪县，系王玉春之子。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区静安路**号。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告李春花、王玉春与被告成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理，依法由代理审判员赖婷婷用简易程序于2016年5月16日公开开庭进行审理。原告李春花、王玉春的委托代理人李林，被告成都融创置地有限公司的委托代理人周江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春花、王玉春诉称，2010年4月17日，李春花、融创公司签订了商品房买卖合同，约定李春花购买融创公司开发的位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域五期9幢1单元25层2506号房屋，房屋总价768739元。融创公司于2011年12月31日向李春花交付房屋，李春花向融创公司支付了办理产权登记所需费用及完善委托融创公司代办产权登记的相关手续。按商品房买卖合同第十九条之规定，融创公司应当于2012年12月31日前取得该商品房所有楼栋的权属证明，于商品房交付之日起450日内（2013年3月27日前）取得房屋所有权证书。然而融创公司没有按照购房合同的约定执行。经多次催告，融创公司一直以种种原因拖延推诿，最终融创公司于2014年11月16日交付该商品房的房屋所有权证，产权证登记日期显示为2014年9月23日。融创公司的行为已经明显构成严重违约，应当承担延期办理产权登记的违约责任，支付违约金。请求判令：融创公司支付逾期办理产权登记的违约金41742.5277元（庭审中陈述违约金是指逾期办理分户产权的违约金，从2013年3月28日起计算至2014年9月22日止，以房屋总价768739元为基数，按合同约定的日万分之一计算）。本案诉讼费用由融创公司承担。被告融创公司辩称，对李春花、王玉春主张逾期办理房屋所有权转移登记违约金的起算时间没有异议，但截止时间应当计算至融创公司向成都市房管局提交办理转移登记申请之日，即2014年8月21日。融创公司逾期办证未给李春花、王玉春造成实际损失。请求法院对合同约定的违约金进行裁减。经审理查明，2010年4月17日，李春花与融创公司签订《商品房买卖合同》，约定：李春花购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋1单元25层6号房屋，建筑面积为135.27平方米，其房价款768739元，采用一次性付款方式支付；房屋交付时间为2011年12月31日前；融创公司应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。房屋交付使用后，李春花同意委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因融创公司的责任，李春花未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，李春花有权退房，李春花不退房的，自李春花应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向李春花支付全部已付款万分之一的违约金，并于李春花实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。上述合同签订后融创公司于2012年7月25日向李春花出具《销售不动产统一发票》，载明案涉房屋建筑面积135.26平方米，购房款768739元。另查明，融创公司于2014年6月24日取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼的房屋所有权初始登记。2014年8月21日，融创公司向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，登记权利人为李春花、王玉春。2014年9月23日，案涉房屋取得所有权登记，登记的房屋所有权人为李春花、王玉春，共有情况共同共有。庭审中，李春花、王玉春、融创公司均陈述2011年12月31日，融创公司向李春花交付房屋，交房时李春花向融创公司提交了办理房屋产权转移登记的全部手续并增加王玉春名字，但是双方没有重新签订商品房买卖合同。以上事实的认定，有李春花、王玉春提交的李春花、王玉春居民身份证，融创公司工商信息查询单，《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、房屋所有权证，融创公司提交的《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》等证据材料及李春花、王玉春、融创公司的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案系商品房销售合同纠纷，签订《商品房买卖合同》的当事人为李春花与融创公司，王玉春并非该合同的当事人，本案现有证据不足以证明双方对《商品房买卖合同》当事人进行了变更，因此，王玉春并非本案适格主体，无权依据《商品房买卖合同》向融创公司主张权利，对于王玉春主张融创公司向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。李春花与融创公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，李春花、融创公司双方应全面履行合同约定的义务。根据双方合同约定，房屋交付后，李春花委托融创公司申请办理房屋所有权转移登记，如因融创公司的责任，李春花未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自李春花应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，融创公司按房价款的日万分之一支付违约金，并于李春花实际取得之日起30日内由融创公司支付。融创公司未在约定时间内为李春花办理案涉房屋所有权转移登记，已经违约，应当承担违约责任。李春花主张融创公司支付自2013年3月28日至2014年9月22日的房屋所有权转移登记违约金，融创公司对违约金的起算时间没有异议，但认为该违约金截止时间应计算至融创公司向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记之日即2014年8月21日。双方对该违约金的起算时间无异议，本院予以确认；对该违约金的截止时间，融创公司于2014年8月21日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，融创公司实际逾期512天（2013年3月28日至2014年8月21日）。融创公司请求减免该项违约金。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于融创公司明确请求对违约金予以减免，并且李春花也未举证证明其实际损失，故根据李春花、融创公司履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定逾期取得房屋初始登记的违约金为14200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李春花支付逾期办理成都市锦江区水杉街166号9栋1单元25层2506号房屋所有权转移登记违约金14200元；二、驳回原告李春花、王玉春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，由被告成都融创置地有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一六年五月十七日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。