西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0103民初2187号原告：卜永红，女，1972年3月7日出生，汉族。委托代理人：马贵生，陕西金镝律师事务所律师。被告：陕西银隆房地产开发有限公司。法定代理人：姜景博，系该公司董事长。委托代理人：魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。原告卜永红与被告陕西银隆房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李杜适用简易程序公开进行审理。原告卜永红的委托代理人马贵生，被告陕西银隆房地产开发有限公司的委托代理人魏广玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卜永红诉称,2010年11月25日，其与被告陕西银隆房地产开发有限公司签订认购协议，约定原告购买被告开发的南门望城2号楼7层20701号房。房屋建筑面积42.66平方米，认购总价为315289元。其于2010年11月25前付清30%的首付款，即人民币95289元，其余房款由银行提供贷款。并约定2011年6月30日前被告取得《商品房预售许可证》，并及时通知原告签署《商品房买卖合同》，如未取得《商品房预售许可证》，而原告要求退房，被告全额退款，并按原告已付房款所对应的同期存款利息进行补偿。其在签署上述协议后于2010年11月25日支付了首付款人民币95289元。2011年9月12日，被告陕西银隆房地产开发有限公司提供格式化【南门望城补充协议】，承诺被告从2011年7月1日起到2012年10月1日之前取得《商品房预售许可证》，如延期履行被告对因此退房的客户和继续履行《认购协议》的客户，按照原告已付房款对应期间的银行定期存款利息进行补偿。关于房屋交付时间：具体交房时间定为2013年8月31日，如逾期交房超过90天，按原告所购房屋总价款的万分之二按日赔付。在签订本协议同时，之前签订的《认购协议书》仍然有效，原协议与本协议有冲突条款一律按照本协议执行，有效期至双方签订《商品房买卖合同》。2013年9月17日被告取得商品房预售许可证，后双方在签署正式商品房买卖合同过程中就被告的迟延取得商品房预售许可证的违约补偿数额发生争议，致使商品房合同未能签署，现请求判令一、解除认购协议。返还购房款95289元并支付违约金（自2010年11月25日至2016年5月9日共计1900天按同期贷款利率进行计算，以购房款95289元为基数计算），二、判令被告支付逾期交房违约金（2013年9月1日起至2016年5月9日以总房价315289元为基数计算。）被告陕西银隆房地产开发有限公司辩称,签订认购协议及补充协议书属实，但不同意原告诉讼请求，请求驳回原告诉讼请求。依据双方2010年10月25日签订的认购协议书，在协议签订后被告于2013年9月17日被告取得商品房预售许可证，期间多次通知原告签订正式商品房买卖合同，原告以各种理由进行推诿，一直不予签订，被告于2015年5月15日针对未签订正式合同的业主做过一次公告，要求在30日内要求前来办理购房手续，足以证明被告多次通知原告要求签订正式合同，虽双方签订有补充协议书，但依据商品房买卖合同司法解释法律规定被告在原告起诉前已取得商品房预售许可证，故双方签订的认购协议应认定为合法有效，原告应履行合同义务。签订正式的购房合同及补交购房款。即使原告要求解除合同，法院也应依据认购协议书按照银行存款利息计算其经济补偿金。因被告多次通知原告签订正式合同，其责任及原因均在原告方，逾期交房是针对正式签订合同后才产生的违约责任，故该部分不存在逾期交房的违约责任，针对原告主张的退房以后的违约金，被告认为因自被告取得商品房预售证日期为节点计算至2013年9月17日。经审理查明，原告卜永红与被告陕西银隆房地产开发有限公司于2010年11月25日签订《南门望城认购协议》，协议约定由原告购买被告开发的南门望城2号楼7层20701号房。房屋建筑面积42.66平方米，认购总价为315289元。原告于2010年11月25前付清30%的首付款，即人民币95289元，其余房款由银行提供贷款。并约定2011年6月30日前被告取得《商品房预售许可证》，并及时通知原告签署《商品房买卖合同》，如未取得《商品房预售许可证》，而原告要求退房，被告全额退款，并按原告已付房款所对应的同期存款利息进行补偿。原告在签署上述协议后于2010年11月25日支付了首付款人民币95289元。2011年9月12日双方又签订《南门望城补充协议》，协议约定“一、关于《商品房买卖合同》的签订时间：陕西银隆房地产开发有限公司从2011年7月1日起到2012年10月1日之前取得《商品房预售许可证》，并及时通知您签署《商品房买卖合同》，如延期履行甲方对因此退房的客户和继续履行《认购协议》的客户，按照乙方已付房款对应期间的银行定期存款利息进行补偿。二、关于房屋交付时间：具体交房时间定为：2013年8月31日。如逾期交房逾期责任以及赔付如下：1）逾期交房不超过90天的，按乙方所购房屋总价款的万分之一按日赔付；2）逾期超过90天的，按乙方所购房屋总价款的万分之二按日赔付。三、在签订本协议同时，之前签订的《认购协议书》仍然有效原协议与本协议有冲突的条款一律按本协议执行，有效期至双方签订《商品房买卖合同》。”2013年9月17日被告取得商品房预售许可证，2015年5月15日被告在华商报上刊登公告，通知业主办理签约及收房事宜。双方在签署正式商品房买卖合同过程中就被告的迟延取得商品房预售许可证的违约补偿数额发生争议，致使商品房合同未能签署。庭审中双方仍未能就被告迟延取得商品房预售许可证的违约补偿数额协商一致，故原告当庭变更诉讼请求。以上事实，有原告提供的《南门望城认购协议》、《南门望城补充协议》及被告提供的公告、通知等相关证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依合同诚信履约。原、被告签订的《南门望城认购协议》、《南门望城补充协议》，是商品房买卖合同的预约合同，该协议的内容是双方真实的意思表示，该合同依法有效，双方当事人均应诚实守信，按照合同约定的内容履行义务。现被告未能按照承诺的时间取得商品房预售许可证，被告应按合同履行因迟延取得商品房许可证的赔偿义务；原告有权依照合同的约定选择继续履行合同或者解除合同。在被告取得商品房预售许可证后原被告就被告迟延取得商品房预售许可证的违约赔偿事宜未能达成一致，因而未能签订商品房买卖合同，其不能签约的原因不能归责于原告。故原告请求解除认购协议及补充协议并退还购房款95289元于法有据应予支持。至于原告主张2010年11月25日至2016年5月9日期间的违约金，本院认为2010年11月25日至2013年9月17日期间的利息，因双方对此有约定应按照双方合同约定执行，2013年9月17日至2016年5月9日期间的利息按照公平原则比照双方合同约定的利息执行，综上被告应支付原告2010年11月25日至2016年5月9日期间的违约金20833.04元（95289元×1900日×0.042（五年期的存款利率）÷365天）。至于原告请求判令被告支付逾期交房违约金一节因原被告未签订正式的商品房买卖合同，不存在交接商品房的事宜，故原告请求于法无据本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效三日内，被告陕西银隆房地产开发有限公司向原告卜永红退还房款人民币95289元，并支付2010年10月25日至2016年5月9日期间原告卜永红已付房款的同期存款利息人民币20833.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告卜永红其余诉讼请求。案件受理费1384元减半收取692元由被告陕西银隆房地产开发有限公司承担。(此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李杜二〇一六年五月二十三日书记员  郭宇