安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0422民初310号 原告：陈守军，男，1969年9月7日出生，汉族，个体工商户，系寿县赛特服饰购物中心的经营者，住江苏省南通市通州区。 委托代理人：顾鑫峰，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 委托代理人：张耀华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 被告：王本山，男，1977年5月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市裕安区。 委托代理人：赵德玖，安徽英锐律师事务所律师。 原告陈守军与被告王本山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日作出（2015）寿民二初字第00559号民事判决。宣判后，原告陈守军不服，在法定期间内上诉于安徽省六安市中级人民法院，六安市中级人民法院认为原审超诉讼请求判决，于2015年12月24日作出（2015）六民一终字第01077号民事裁定书，裁定：一、撤销安徽省寿县人民法院（2015）寿民二初字第00559号民事判决；二、发回安徽省寿县人民法院重审。案件发回后，本院依法另行组成合议庭,于2016年4月6日公开开庭进行审理。原告陈守军及其委托代理人张耀华，被告王本山的委托代理人赵德玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈守军诉称：2014年8月，陈守军经出租人寿县红星影剧院同意，将自己承租的经营场所中的一部分转租给王本山经营鞋类商品，并于2014年8月24日与王本山签订了《租赁合同》，双方约定：租赁期8年，从2014年11月18日至2022年11月17日，年租金40万元，在每年的7月30日前一次性交纳下年度的租金。2015年7月，陈守军委托律师发函给王本山，提醒王本山及时交纳2015-2016年度的房租，但王本山经多次催缴却不付租金。陈守军请求法院判决王本山支付2015-2016年度的房屋租金40万元，并承担本案诉讼费用。 陈守军针对其诉请，向本院提交了如下证据： 1．原被告签订的《租赁合同》一份。意在证明原被告签订的房屋租赁合同合法有效。 2．2011年4月1日，陈守军与寿县红星影剧院签订的《关于安徽省寿县红星影剧院房屋续租协议》一份、2011年4月10日签订的《关于安徽省寿县红星影剧院房屋续租协议的追加协议》一份、2011年5月23日签订的《关于在执行基础上再次续租的协议》一份、2014年8月24日寿县红星影剧院出具的《证明》一份。意在证明陈守军对租赁房屋享有合法转租权。 3、2015年7月16日的律师函、邮寄凭证、快递查询网上记录各一份。意在证明①陈守军委托律师提前发函给王本山，提醒其缴纳2015-2016年度的房屋租金。②2015年8月26日律师函向王本山表明不同意解除合同。 4、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份。意在证明陈守军出租给王本山的房屋是合格租赁物。 王本山辩称：1、原告要求被告继续支付租金没有合法理由，请求驳回原告要求被告继续支付租金的诉请；2、本诉诉讼费用应由原告承担。 王本山反诉称：2014年8月24日反诉人因经营鞋城需要，与被反诉人签订房屋租赁合同。合同签订后，反诉人依约支付第一年度（2014年11月18日至2015年11月17日）租金40万元，并对场地进行装修，开始营业。经营期间，寿县老城区因人口大量外迁新城区，购买力严重下降，致使反诉人亏损严重，至2015年7月份亏损达80多万元，鉴于城市规划等客观因素导致的市场重大变化，系订立合同时当事人无法预见且不可逆转，反诉人签订租赁合同的目的已不可能实现，继续履行合同对反诉人也严重不公平。反诉人于2015年7月20日发函通知被反诉人解除合同，而被反诉人却不予回应。在此情况下，反诉人准备将剩余商品搬至一楼前厅分散销售，但被反诉人却于2015年7月25日强行锁门，致使反诉人不能正常经营。反诉人多次报警，被反诉人仍非法侵占反诉人承租的场地拒不退出，导致反诉人剩余鞋子滞销，损失巨大。被反诉人的行为违背租赁合同的要求，系严重违约行为，继续承租已丧失合作基础，该租赁合同应当解除。另外，被反诉人承租寿县红星影剧院年租金最高仅为345000元，而被反诉人将其中四分之一的场地转租给反诉人，却收取年租金40万元，该租金数额显失公平，该租赁合同属于可撤销合同，依法应予撤销。综上，请求判令：1、判决解除反诉人与被反诉人于2014年8月24日签订的租赁合同；2、判决被反诉人返还反诉人三个半月租金116660元；3、判决被反诉人返还反诉人鞋子2100双，简灯（欧普）127只，LED灯765.2米，一套监控及展柜；4、判决被反诉人赔偿反诉人经济损失36000元（工人工资）；5、诉讼费用由被反诉人承担。 王本山针对其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据： 1．《律师函》、《损益表》。意在证明王本山经营亏损严重，并且以合法方式通知陈守军解除合同。 2.《接处警情况登记表》一份。意在证明王本山经营的场所被陈守军上锁，反诉人无法正常营业，被反诉人构成严重违约。同时证明反诉人拥有的鞋子等财产被陈守军非法控制，致使反诉人遭受重大损失。 3、《工资表》二份。意在证明反诉人经营场地被非法侵占期间，反诉人支出的人员工资损失。 4、王本山与陈守军签订的《租赁合同》一份，寿县红星影剧院与陈守军签订的《关于安徽省寿县红星影剧院房屋续租协议》一份、《关于安徽省寿县红星影剧院房屋续租协议的追加协议》一份、《关于在执行基础上再次续租的协议》一份。意在证明本案租赁合同租金数额过高，显失公平。 5、网上全国企业信用公示。意在证明寿县红星影剧院登记状态为注销和吊销，寿县红星影剧院出租范围受限，对在吊销期间签订的协议上的盖章持有异议。 陈守军针对王本山的反诉请求，提出的答辩意见为：1、从法律关系性质看，反诉原告对法律关系事实界定关系混乱，反诉原告就双方涉及的合同主张了两种不同的法律性质，在初期反诉原告要求解除合同，后期又主张撤销合同，法律关系矛盾；2、对相关事实，反诉被告从未阻止反诉原告正常营业，从未妨碍反诉原告经营场地，也没有侵占其任何物品。2015年8月确实发生锁门事件，但是为了阻止反诉原告从经营场所撤离，非法解除合同，因此反诉原告的反诉请求无法律和事实依据，请求驳回。 王本山对陈守军所举证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但证据关于租金条款约定不公平，有关租金内容应撤销或降低；对证据2的真实性有异议，三份协议不能证明陈守军有合法转租权；对证据3根据王本山陈述，王本山没有收到律师函，对证据真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4的真实性、合法性予以认可。 陈守军对王本山所举证据提出如下质证意见：证据1陈守军收到王本山律师发送的律师函，但该函不产生解除合同的法律效力，在该函中王本山提出要求解除合同没有法律依据和合同约定的依据；对资产损益表不予认可，该损益表仅仅是王本山的单方陈述，且该陈述与其在其他场合的表述互相矛盾，同时该损益表没有其他任何证据支撑，因此对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2的真实性无异议，但是该证据不能证明反诉原告的证明目的，7月16日我方已经致函被告要求其按约支付租金，同月31日我方已经提起诉讼，发生锁门事件是因为被告将有关鞋品搬走，但没有实际控制其任何物品，目前还是保持原状；本案被告所租场地是位于大门入口处，原告没有阻止被告正常营业，也没有阻止其继续使用租赁场地；证据3两份工资表是伪证，从名单排列到签字可看出，名单排列是同一人写的，签字是一到两人签的，应根据民诉法予以制裁；对证据4的真实性无异议，但不能证明反诉原告的证明目的，业主出租给我方的房屋和我方转租的房屋不是一个概念，原告租来的是需要进行装修整理的房屋，原告出租的经过装修的房屋；对证据5的真实性予以认可，但不能达到其证明目的，本案原告提交的合同，被告也向法庭提交了，说明合同客观真实，虽红星影剧院被吊销登记，营业资格受限制，也不能要求其不使用其名下所有房屋，对房屋行使收益处分权。 经庭审举证、质证，本院对涉案证据认证如下: （一）陈守军所举证据1是本案当事人双方签订的《租赁合同，证据2是陈守军与寿县红星影剧院签订的三份协议，与王本山所举证据4相同，证据2中寿县红星影剧院出具的《证明》表明其同意陈守军将租赁物分割转租，对该部分证据的真实性、合法性、关联性予以认定；陈守军所举证据3律师函、邮寄凭证、快递查询网上记录具有真实性，可以证明其向王本山两次发出律师函并已到达王本山处，与本案具有关联性，予以认定，王本山提出没有收到两份《律师函》的辩解不能成立，不予采纳；陈守军所举证据4《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》具有真实性、合法性，可以证明其转租给王本山的房屋和场地经过了公安消防部门验收，与本案具有关联性，予以认定。 （二）王本山证据1中《律师函》陈守军表示收到，对该函的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定，《损益表》虽系王本山单方制作，该证据反映的是王本山经营“寿县好鞋多鞋城”经营期间的亏损情况，作为衡量案涉转租合同是否能够继续履行具有参考作用；对王本山证据2《接处警情况登记表》的真实性陈守军不持异议，对真实性予以认定，但该证据只能证明2015年7月31日晚双方发生纠纷，不能达到王本山的证明目的，故对其证明目的不予认定；王本山证据3《工资表》系其单方制作，无其他证据印证，不予认定；对王本山证据5网上全国企业信用公示的真实性陈守军不持异议，予以认定，寿县红星影剧院虽被吊销登记，但房屋所有权未改变，其有权处置，故王本山的证明目的不能成立，不予采纳。 根据上述认定的证据材料及双方当事人的陈述，审理查明的事实为：陈守军作为寿县赛特服饰购物中心的法定代表人，于2011年4月1日与寿县红星影剧院签订一份房屋续租协议，租赁期5年，即从2013年9月1日至2018年8月31日，场地包括：棋牌室7间、电影大厅、舞台、后台及化妆间2间、民用房3间、大门门厅3间、前大院。2011年5月23日双方又签订再次续租协议，租赁期续至2023年8月31日，年租金为345000元。2014年8月24日，陈守军征得出租人寿县红星影剧院同意，将装修装饰后的部分营业场所（含房屋和场地）转租给王本山经营鞋类商品。双方签订了《租赁合同》，约定的主要内容：租赁期限8年，自2014年11月18日至2022年11月17日止，年租金40万元；2014年9月7日前付定金40万元，由王本山打入陈守军的账户，陈守军收到定金后合同即生效，定金可转换为第一年度租金；2015年7月30日前付租金40万元（2015年11月18日至2016年11月17日的租金），以此类推，以后每年7月份之前付清下一年度租金；如王本山未及时付清租金，陈守军有权收回场地，租赁合同作废，王本山所有装修的资产，包括灯饰、空调、监控、货架、货柜等，不得拆走；如违约不履行合同，一次性赔偿对方损失40万元。王本山如约支付40万元定金后，将从陈守军处承租的部分经营场所进行了装修装饰，作为其“寿县好鞋多鞋城”的经营场所。2015年7月16日，陈守军委托律师向王本山发函，提醒王本山及时缴付2015至2016年度租金。王本山收到该函后，于2015年7月20日，委托律师向寿县赛特服饰购物中心发函表示:由于市场不景气和地理位置因素，经营期间亏损严重，各项损失已达80多万元，王本山已负债累累。为了避免双方损失进一步扩大，王本山决定在离一年租期还剩3个多月的时间提前解除合同，以便于对方早作安排。同时，王本山还请求撤走货柜并请求对方适当返还一点资金，双方互不承担违约责任。该函当日即送达。2015年7月31日，陈守军向本院提起本诉讼。当日晚20时左右，王本山的经营场所被陈守军锁上，王本山报警。2015年8月26日，陈守军再次委托律师向王本山发函表示：不同意解除租赁合同，要求王本山继续履行租赁合同并支付到期租金。该函于2015年8月28日由他人代收。 王本山从2015年8月1日已停止经营至今。 本院认为:陈守军与王本山签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。王本山从陈守军处承租租赁物是为了经商，经商者的最终目的是为了盈利，王本山在使用租赁物从事商业活动不到一年时间内亏损严重，为避免损失进一步扩大，王本山在距第一年租赁期满三个多月前向陈守军书面提出解除合同，但合同约定享有合同解除权的是陈守军，王本山并不享有合同解除权，陈守军不同意解除合同，合同不能因王本山提出而自行解除。在合同未解除的情况下，王本山没有依约支付第二年租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。违约责任的方式有强制实际履行、支付违约金、赔偿损失、采取其他补救措施四种，陈守军选择的是强制实际履行。强制实际履行也称继续履行，是指一方在不履行合同时，另一方有权要求法院强制违约方按合同规定的标的履行义务。但采用强制实际履行应具备的条件之一是违约方能够继续履行合同。如果违约方确实无能力继续履行，或者实际履行在经济上不合理，就不宜采用这一责任形式。任何合同的履行都要体现经济上的合理性，对于违约补救也应如此。如果义务人作出实际履行与其获得的利益之间极不合理，因而就不能适用强制实际履行。王本山违约的原因是经营严重亏损，不符合强制实际履行的条件，因此本案不适用强制实际履行，即对陈守军的诉讼请求不予支持。 关于王本山依据其向陈守军交付的年租金高于陈守军向出租人交付的年租金，主张该合同因显失公平而属于可撤销的合同。对此王本山未提供证据证明其与陈守军签订合同不是出于自愿，双方签订的合同没有违反法律法规，且陈守军与王本山约定的租金数额和陈守军与寿县红星影剧院约定的租金数额，没有可比性，本案所涉合同不符合显失公平的特征，对王本山提出的租赁合同属于可撤销合同之主张，不予采纳。关于王本山反诉提出陈守军强行锁门，严重违约，要求陈守军返还三个月租金116660元的反诉请求，经查，锁门事实虽系双方发生纠纷引起，但双方订立的合同约定王本山应遵守寿县赛特服饰购物中心的规章制度，统一作息时间，且合同没有约定具体晚间营业截止时间，故陈守军于晚20时左右锁门没有违反合同规定，不构成违约，王本山该项反诉理由不能成立，不予支持。 关于王本山反诉提出要求陈守军返还鞋子2100双，简灯（欧普）127只，LED灯765.2米，一套监控及展柜的反诉请求，因双方签订的合同第四项明确约定，如果王本山未及时付清租金，陈守军有权收回场地，租赁合同作废，王本山所有装修的资产，包括灯饰、空调、监控、货架、货柜等不得拆走，现因王本山未及时付清下一年租金，并提出解除合同，同样适用该合同的约定，至于鞋子剩余多少双，王本山未提供充分证据证明，故对王本山该项反诉请求不予支持。王本山提前三个多月告知陈守军其欲解除合同的意愿，没有影响陈守军对外转租，未给陈守军造成损失。综上，陈守军与王本山签订的《租赁合同》应予解除，王本山应按合同支付陈守军违约金40万元。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告陈守军与被告王本山订立的《租赁合同》解除； 二、被告王本山支付原告陈守军违约金40万元，于判决生效后十日内一次性付清； 三、驳回原告陈守军的诉讼请求，驳回反诉原告王本山的其他反诉请求。 案件受理费7300元，反诉费3353元，合计10653元，由原告陈守军负担3000元，被告王本山负担7653元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判长  周跃武 审判员  王 君 审判员  曹体敏 二〇一六年五月三日 书记员  梁惠文 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。