安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终34号 上诉人（原审原告）：祝伟，男，1993年2月14日出生，汉族，住安徽省寿县。 被上诉人（原审被告）：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村（限办公使用），统一社会信用代码91340422573021300A。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 上诉人祝伟因与上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院(2020)皖0422民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 祝伟上诉请求：改判陆宇公司将办理祝伟不动产权证书的相关材料报送主管部门及时办理产权证明。事实和理由：一审认为“因祝伟尚未缴纳房屋契税等费用，其要求办理不懂产权证的条件尚不完备，本院不予支持。”现经祝伟投诉到税务局，在税务局的帮助下拿到了购房发票，自己到税务部门缴纳了契税和房屋维修基金。综上，一审认定的事实和证据已经不存在，依法应当改判。 陆宇公司未提交书面答辩意见。 陆宇公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判不应支付逾期交房违约金10384.14元。事实和理由：祝伟存在先前违约行为，陆宇公司不应承担逾期交房违约责任。涉案房屋买卖合同的补充协议第1条第（1）项约定，买受人选择办理住房按揭贷款的，买受人在签订该合同之日起7日内应按出卖人选择的贷款机构提交办理贷款所需的资料及相关应由买受人承担的费用，如因买受人原因未办理贷款手续的，视为买受人违约。该补充协议第7条第（2）项规定，出卖人按照合同第八条（实为第十一条）约定日期将房屋交付给买受人的条件是买受人已全部付清房屋价款（包括逾期付款违约金和办理相关证件费用）。若买受人未按该条约定日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。根据上述约定，在案证据证明涉案房屋签订合同之日为2017年6月16日，自该日起7日内即2017年6月23日前，祝伟应当提供按揭贷款资料，但祝伟在2017年8月22日才办理商业贷款，祝伟存在违约行为。原审法院认定了双方合同意思表示真实，且不违反法律规定，双方互负债务应当抵销。不应支持逾期交房违约金诉请。同时，陆宇公司通知祝伟领房时间是2019年1月份，一审认定逾期交房时间截至2019年4月3日有误。 祝伟未提交书面答辩意见。 祝伟向一审法院起诉请求：1.依法判决陆宇公司支付违约金13398元(558287×0.0002×120)；2.依法判决陆宇公司支付房屋面积差价66976元；3.依法判决陆宇公司将办理祝伟不动产权证书的相关材料报送主管部门及时办理产权证明。 一审法院认定事实：2017年6月16日，祝伟与陆宇公司签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，购买陆宇公司开发建设的位于寿县城南新区，预测建筑面积97.06平方米，房屋总价款558287元（每平方米5751.98元）。合同约定，买受人应当于2017年6月16日前支付首期房价款213287元，余款345000元向淮南通商农村银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差的，根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按出卖人所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥，如因买受人原因逾期没有办贷款手续的，视同买受人违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款（一次性支付该商品房全部价款）执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。 一审另查明，合同签订前，祝伟于2017年1月31日、2月10日分别向陆宇公司支付首付款（定金）20000元、180000元，2017年6月16日签订合同当日，祝伟又向陆宇公司支付13287元，合计交款213287元；2017年8月22日淮南通商银行营业部根据其与祝伟、陆宇公司签订的《个人购房担保借款合同》向陆宇公司受托支付贷款345000元。 一审再查明，祝伟所购房屋经寿县房地产测绘队测得实际建筑面积为93.24平方米，与预测建筑面积97.06平方米相差3.82平方米；涉案房屋经验收合格后；陆宇公司向祝伟发出书面《交房通知书》，要求其于2019年4月3日至30日拿房，并带齐身份证、购房合同、购房收据、物业费等；截止到诉讼时，祝伟尚未缴纳房屋契税等费用。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。祝伟与陆宇公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。祝伟按约交付了房屋首付款，并以按揭贷款方式交付了剩余房款，陆宇公司也应按合同约定履行交付房屋及退还面积差价款的义务。陆宇公司未能按合同约定的时间交付房屋，应当按合同约定承担相应的违约责任；祝伟主张的违约金计算有误，应当按合同约定的日万分之二标准，自合同约定的交房期限（2018年12月31日）次日起至陆宇公司书面通知的交房日（2019年4月3日）计算93天；祝伟要求陆宇公司返还多收房屋面积部分购房款计算有误，应根据其所购房屋单价，按合同预测面积与寿县房地产测绘队所测产权面积的差额计算；祝伟尚未缴纳房屋契税等费用，其要求办理不动产权证的条件尚不完备，不予支持；陆宇公司关于祝伟迟延支付房款构成违约的主张，因未能提供证据证明祝伟逾期办理房屋按揭贷款系其过错行为所致，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付祝伟逾期交付房屋违约金10384.14元；二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还祝伟房屋面积差价款21972.56元；上述第一、二项合计32356.70元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回祝伟的其他诉讼请求。案件受理费1810元，减半收取905元，由祝伟负担540元，安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担365元。 二审中，祝伟提交证据一：房屋契税完税证明复印件；证据二：住宅专项维修基金专用收据复印件。证明:祝伟现在已经缴纳了契税和房屋维修基金，已经达到办理不动产权证的条件。 陆宇公司质证认为，真实性无异议，但是这是在一审诉讼终结后才缴纳的相关税费，与一审判决没有关联性。 本院认为，该证据属于一审判决后祝伟提交的证据。经询问陆宇公司，其表示结合祝伟提交的这两份二审证据，可以配合其办理不动产权证。 二审本院对一审法院查明事实予以确认。 二审另查明，祝伟于2020年11月4日缴纳涉案房屋住宅专项维修资金10726元、房屋买卖契税7380.47元。 本院归纳本案二审争议焦点为：1.一审判决陆宇公司承担逾期交房违约金10384.14元是否妥当；2.一审以因祝伟尚未缴纳房屋契税等费用，其要求办理不动产权证的条件尚不完备不予支持是否妥当。 本院针对上述争议焦点评述如下： 关于争议焦点一，依据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方在主合同中也约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，该补充协议即使按照陆宇公司所述祝伟逾期付款，该逾期付款行为对其能否按期交房不产生任何影响因素，其以格式条款的形式来免除其逾期交房责任，不能成立。综上，陆宇公司逾期交房构成违约，一审对此认定正确。关于违约时间计算的截止日期，一审依据《交房通知书》中载明的2019年4月3日确定并无不当，予以维持。 关于争议焦点二，祝伟虽在一审后才缴纳了房屋契税、维修基金，但是，却属于一审判决后条件发生变化，陆宇公司应当将办理祝伟不动产权证书的相关材料报送主管部门及时办理产权证明，对此请求协助义务应予支持。 综上，本院认为，一审判决后条件发生变化，陆宇公司应当将办理祝伟不动产权证书的相关材料报送主管部门及时办理产权证明，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初3375号民事判决第一、二项，即“安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付祝伟逾期交付房屋违约金10384.14元”“安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还祝伟房屋面积差价款21972.56元；上述第一、二项合计32356.70元，于本判决生效后十日内履行完毕”； 二、撤销安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初3375号民事判决第三项，即“驳回祝伟的其他诉讼请求”； 三、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司应当在本判决生效后十日内将办理祝伟不动产权证书的相关材料报送主管部门及时办理产权证明； 四、驳回祝伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件诉讼费用负担方式按一审判决执行；二审案件受理费140元，由祝伟负担80元，由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担60元。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二一年一月二十八日 法官助理李长梅 书记员李时雪