云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2503民初828号原告林XX，男。委托代理人马XX，代理权限为一般代理。被告旃XX，男。原告林XX与被告旃XX租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理，于2016年4月18日依法由审判员陈玉莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林XX及其委托代理人马XX，被告旃XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林XX诉称，原告与张根、靖磊合伙经营“憨石匠”火锅。2015年1月1日原、被告签订《商铺出租协议》，被告将位于蒙自市锦华路与红河大道交叉口奥林国际·美璟民居2栋约300平方米的商铺出租给原告，原告向被告支付租房押金34000元。合同签订后，原告按协议按时交纳各项费用至2015年11月。受市场经济影响，原、被告商定2016年的租金，原告先支付80000元，剩余租金暂缓交纳，商铺由原告继续使用，被告于2015年11月16日书写《收条》一张交由原告，但被告出尔反尔，并于2016年1月把原告正常经营使用的“憨石匠”火锅门面用锁锁住，经原告多次协商未果，现请求人民法院：一、判决解除原、被告于2015年1月1日签订的《商铺出租协议》；二、判决被告赔偿原告经济损失15000元；三、判决被告退还押金34000元；四、判决被告退还租金80000元。被告旃XX辩称，原告用于经营“憨石匠火锅”商铺的所有权属于奥林国际开发商王豪，被告承租后又转租给原告经营，商铺装修及商铺内的硬件设施所有权归其哥哥。2016年1月2日，原告表示不再经营，为防止房屋内的物品丢失，被告的哥哥和原告林XX均在商铺大门锁上一把锁。对原告应支付的2016年的租金，经奥林国际开发商同意，在原告支付80000元后，剩余部分租金30000元/月支付，但原告并没有按时向被告支付其余部分租金。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点是：1、被告在履行租赁合同中是否有违约行为？2、原、被告于2015年1月1日签订的《商铺出租协议》应否解除？原告林XX对其诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组：《身份证》复印件一份，欲证实原告的基本身份情况及诉讼主体资格。第二组：《商铺出租协议》复印件一份，欲证实原、被告自愿签订商铺出租协议及协议约定的内容。第三组：《收据》复印件三份，欲证明：1、原告已支付被告2015年度租金136800元；2、原告已交纳租房押金34000元。3、原告已支付2016年部分租金80000元。第四组：《照片》一份，欲证明被告擅自把原告正常经营使用的商铺用锁锁住，不准原告使用商铺。第五组：2015年12月《憨石匠火锅的营业额》共10份，欲证明因被告将原告经营的商铺锁住，导致原告遭受经济损失的事实。对原告林XX提交的证据，被告旃XX质证认为，证据第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第四组证据，可以证明其哥哥与原告各在商铺大门上锁了一把锁，但不能证明原告的证明目的。第五组证据，认为证据与本案无关。被告旃XX对其诉讼主张，向本院提交以下证据：《商铺租赁协议》复印件一份，欲证明其租给原告的“憨石砸火锅”商铺系向王豪承租，且合同明确约定经王豪同意，被告有权转租。对被告旃XX提交的证据，经原告林XX质证，对证据的真实性、合法性及关联性均无异议。经审核，对原告林XX的提交的证据，本院认为，一、对第一、二、三组证据，被告无异议，其证据具有真实性、合法性、关联性，并能证明原告欲证明的证明目的，本院予以采信。对第四组证据，该证据具有真实性、合法性、关联性，并能证明“憨石匠火锅”商铺门上锁了两把锁的事实，但其中一把锁根据日常生活经验，应认定为原告对“憨石匠火锅”商铺上锁属正常经营中所产生的行为。对第六组证据，根据原告陈述，其所提交的证据仅能证明“憨石匠火锅”在2015年12月份的毛收入，不能证明原告的证明目的。二、对被告提交的证据，原告无异议，其证据具有真实性、合法性、关联性，并能证明被告转租给原告的商铺的产权人及经产权人同意，被告有权转租的事实，予以采信。经举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2013年7月20日王豪将蒙自市红河大道旁“奥林国际美璟名居”小区1幢2幢1层2层商铺（面积约1553.88平方米）出租给被告经营使用，租期自2014年1月1日至2028年12月30日止。合同约定，经王豪同意，被告可以将商铺转租给第三人。2015年1月1日原告作为乙方、被告作为甲方，共同签订《商铺出租协议》，被告将蒙自市锦华路与红河大道交叉口奥林国际美璟民居2栋（承租商铺界线以附图双方签字为准，面积约300平方米）转租给原告经营火锅。《商铺出租协议》载明“……二、出租期限：1、甲乙双方商定同意该商铺租赁期为6年，即租期为2015年1月1日至2021年1月1日止；如承租范围出现产权转让本合同继续有效。2、乙方应于签合同当日向甲方一次性支付34000元（大写：人民币叁万肆仟元整）作为租房押金，合同期满后甲方一次性退还给乙方（中途如乙方出现损坏房屋主体结构或造成经济损失，甲方有权直接从所押金额内扣出）。三、租金及支付方式。1、2015年1月1日至2017年1月1日租金为每平方米57元以后每二年上浮9%；2、2017年1月1日至2019年1月1日房屋租金为每平方米62元。3、2019年1月1日至2021年1月1日房屋租金为每平方米67.7元。4、乙方应当每一年向甲方支付一次租金，每次应当提前45天向甲方一次性支付一年的租金。5、租赁期间如遇国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，甲方不再以任何理由任意调整租金。四、甲方的权利与义务。1、甲方应当按约定将出租商铺交给乙方使用，租赁期间保持出租商铺符合本协议约定的经营用途。2、租赁期间，由乙方自行负责出租商铺的维修事宜。3、乙方无正当理由未支付或延迟支付租金的，甲方可以要求乙方在合理期限内支付，乙方逾期不支付的，甲方有权决定本协议解除与否，并有权追究乙方的违约责任。五、乙方的权利与义务。1、乙方应当按约使用出租商铺，不得擅自改变商铺用途（如黄、赌、毒）如未按约定使用出租商铺或擅自改变商铺用途的视为乙方违约，乙方应当承担违约责任，造成甲方经济损失的，还应承担经济赔偿责任。……3、因乙方将承租商铺全部用于经营活动，甲方同意乙方对该商铺进行修缮及装修。……5、乙方在退租及转让时必须遵守来修去丢原则，与基础建设相关装修属于甲方所有。6、……”。合同签订后，原、被告双方口头约定租金自2015年3月1日起计算。2015年3月1日原告向被告支付租金136800元及租房押金34000元。2015年11月16日原告向被告支付租金80000元，被告向原告出具《收据》一张，但双方未明确约定剩余租金支付时间。2016年1月15日原告发现“憨石匠火锅”商铺门被锁住，原告与被告协商未果，原告遂停止经营“憨石匠火锅”。庭审中，原、被告双方确认租金自2015年3月1日起计算，每月租金为17100元。被告认可知道商铺于2016年1月15日被其哥哥锁住，且未进行阻止。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，原、被告在平等、自愿基础上协商一致，共同签订《商铺出租协议》，属双方当事人真实意思表求，合同合法、有效。在合同履行过程中，原、被告对原告暂缓支付的租金日期未作明确约定，又不能协商一致的情况下，原告仍负有按照合同约定期限支付租金的义务，但原告未按合同约定支付租金，其行为构成违约。被告在原告不按合同约定期限履行支付租金义务时，有权按照合同约定要求原告支付租金，若原告仍不支付可要求解除协议并追究原告的违约责任，但被告未按合同约定行使权利，而是放任其哥哥将“憨石匠火锅”商铺大门锁住，且并未阻止，使原告无法使用商铺，其行为违反合同第四条规定的应将涉案商铺交原告使用的约定，导致原告签订合同的目的不能实现，故原、被告于2015年1月1日签订的《商铺出租协议》应予解除。对原告要求被告退还租金80000元的主张，根据庭审查明事实，原告两次向被告支付租金216800元，原告应支付租金的时间为2015年3月1日至2016年1月15日期间，共10个月15天，租金应为179550元，故被告应退原告租金216800元—179550元＝37250元，故对原告要求退还租金80000元的主张不予全部支持；对原告要求退还押金34000元的请求，于法有据，予以支持；对原告要求被告赔偿经济损失15000元的请求，未提供充分证据证明，不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告林XX与被告旃XX于2015年1月1日签订的《商铺出租协议》。二、被告旃XX于本判决生效后10日内退还原告林XX租金人民币37250元及押金34000元。三、原告林XX于本判决生效后十日内腾退蒙自市锦华路与红河大道交叉口奥林国际美璟民居2栋商铺，并交还给被告旃XX。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，减半收取计1440元，由原告林XX承担576元，由被告旃XX承担864元（原告已垫交，被告应承担部分在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审判员  陈玉莹二〇一六年五月九日书记员  白 睿