抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1455号原告抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑**。法定代表人王霞，系该公司经理。被告董学政，男，1991年6月20日出生，蒙古族，住抚顺市新抚区。原告抚顺市森林物业管理有限公司与被告董学政物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王霞、被告董学政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺市森林物业管理有限公司诉称：2013年原告承接了抚顺市千金嘉园小区三期（新抚区千金路一道街）的物业管理工作。被告董学政于2013年9月16日办理了入住手续并缴纳了当期物业费，从2017年9月16日开始，被告董学政再没有按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，2019年至2020年物业费迄今也仍未缴纳，现累计拖欠3年物业服务费2829元。原告认为，在原告正常履行《前期物业服务合同》、且向被告数次发出催缴通知的情况下，被告仍拒不按照合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。依据《前期物业服务合同》第二十八条-未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物业费数额比照同期银行贷款利率的三倍的准支付违约金。计算方法为2829×4.15%×3=352元，费用合计2829+352=3181元。关于被告答辩状中所述：1、楼盘扰民问题。我们多次与明俊峰景小区进行沟通，要求在非施工时间禁止施工，沟通结果可能不是很让业主很满意，但不能否认了我们进行了沟通；2、车架子的问题。我们也与明俊峰景进行了沟通，要求其进行防护，但由于风大的原因防护措施部分坏了，我们也在继续要求明俊峰景做进一步防护措施；3、除雪除冰问题。自法定代表人到物业以来，我亲自带领员工除雪除冰，就此可向法庭提交相关证据；4、疫情期间消毒问题。我们物业每天两次进行消毒，实行公共区域进行重点消毒，是因为消毒水味道太大且其喷洒有比例要求，有业主反映消毒水味道大我们按照规定仅喷洒单元门、电梯、一、二楼等人流量较大的地方进行重点消毒；4、安保人员问题。如果业主有发现我们的安保人员存在不好的情况，我们都及时进行了纠正。现在的安保大爷换成了专门的保安人员，安保人数也增加了；5、小区内存在热力公司的问题。代理人也曾亲自跟热力公司联系，热力公司称该小区系回迁房，在小区开发商建筑的时候双方签订了协议，热力公司可在会签后在此处建立回迁房。我们物业没有执法权，我们没有权利去拆除热力公司；6、关于隔音板的问题。该隔音板的安装可能是开发商对业主的承诺，不属于物业管理范围。7、小区的监控问题。丢失电瓶车的业主已经跟物业达成了协议，物业给业主减免了物业费；8、小区绿化问题。我们小区非常小，只有三栋楼，里面有一些绿化，由于面积狭小，绿化面积无法增加；9、电梯的问题。不存在坏了一个多月的现象。我们和东芝电梯维修签订了合作协议，东芝公司每个月两次定期来进行维护保养，并每年定期到小区特种设备检测；10、10号楼有人在小区内挨打的问题。这件事情我不清楚，如果真的有人挨打的话我们肯定会进行劝阻，且被害人也可以报警；11、我们物业没有利用门卡进行催收物业费的行为。被告董学政辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。物业公司提供的服务质量达不到合同约定标准。物业公司擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费。物业公司擅自使用挪用园区内公共设施。一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、不履行制止并报告不法行为的义务。《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法规、法律规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告。抚顺市森林物业管理有限公司与被告签订的前期物业服务合同约定，“对业主和物业使用人违反法律法规的行为进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施”。因此原告负有制止、上报不法行为的义务。从2019年10月至今，本小区前方明俊峰景楼盘开发存在严重的扰民施工等情况。物业的不但没有帮忙协调，反而谋取私权阻拦业主与开发商进行协商。包括小区内的临时停车位的搭建，也是由业主与明俊峰景开发商自行协商搭建。期间业主的车辆被迸溅的水泥等赃物也是由小区业主自行处理，物业并没有履行自己的权利义务。2、不履行安全保卫义务。合同里明确指出小区内有保安、有楼道清扫人员以及相应的配套设施及绿化区域，但是物业没有按照合同内容进行执行。包括：除雪除冰不及时，甚至不除，造成部分业主身体受到伤害。疫情期间消毒到二楼，平时卫生打扫不干净，拖一个门洞一桶水，特别脏、水有臭味。小区监控不清晰，导致业主丢失快递车辆被刮碰，电动车丢失。调监控看不清，造成业主直接经济损失。没有安保人员，门卫大爷在岗期间饮酒，半夜车杆没落下来，车辆随意进出，造成很大的安全隐患。热力公司违建并私自圈地自用，造成业主安全通道缺失，楼道消防设施不全。小区没有绿化，一楼车库全是破烂，残羹剩饭喂养动物，楼道里有老鼠出没。铁道没有隔音板以及前楼施工半夜产生的噪音全部推给业主自行解决。3、不履行维护公共设施的义务。防盗门出现故障后，原告不维修，业主自行更换闭门器。楼道内照明灯损坏，联系物业说耐心等待一周内无结果，业主自行更换。高层电梯连续损坏一个多月找物业维修，物业一直说正在处理，等了二十多天。期间出行都是需要爬楼梯，等维修人员到的时候咨询得知物业是前几天才联系的电梯维护人员。二、物业公司提供的服务质量达不到合同约定标准。开发商与物业签订的前期物业合同附件四第1款第2条指出：每日巡查一次，物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维护。原告并未履行其职责与义务，没有履行合同的约定，达不到合同标准。开发商与物业签订的前期物业合同附件四第二款123条中约定被告原告没有按时按日按次巡查，没有做到管理责任，其表现在：40号楼有人在小区内被打物业没有人员阻拦。42号楼一层公共车库内有大型垃圾场，物业知情的情况下并未阻止，并默许垃圾回收的行为，为小区的安全造成隐患。老鼠肆意流窜对宽带光缆造成损坏。泵房内的加压泵已经在业主不知情的情况下被私自挪用，并且泵房被占用，物业严重违反合同约定。楼道内的照明灯损坏，找物业维修更换，物业不作为，最后业主自行更换。2019年冬天寒冷，41号楼五单元大门损坏，联系物业维修，物业一拖再拖，最后业主自己购买闭门器自行安装。根据前期物业管理法内容指出，物业严重违反物业管理法对业主的公共部位公共设施擅自处分，并且没有提供合同内的约定条款。物业违约在先导致业主反响巨大，拒交物业费。三、物业公司擅自扩大收费范围提高收费标准，重复收费，物业催收物业费的时候采取许多极端且违法的方式，比如关闭西侧消防门，从中利用门禁卡催收，一周之内更改两次门禁卡时效，对高层电梯造成影响，其目的是催收。用门禁卡业主的物业费。利用开发商办房票之名催收，重复购买门禁卡及遥控器。四、物业公司擅自使用挪用园区内公共设施，园区内的增压泵被挪走，西侧消防安全通道未经业主同意擅自封闭。按照消防规定，高层住宅应设有环形车道，其转弯半径不应小于12米。当设环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道。物业没有按照约定内容执行。合同附件四第三款：物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水通道的疏通，无电梯的楼内通道和楼梯每三日拖擦一次，有电梯和楼梯每周托擦一次；硬化道路地面每日清扫一次，目视地面干净；积雪、积水及时清扫；物业管理区域出入口24小时值班；监控报警设施形同摆设不能有效的保护人身财产安全。一、要求查看物业公司、物价管理部门各项审批原件。二、要求查看物业公司从业主入住之日起至今的财务支出与明细。三、物业所提供服务事实达成可以认可，但要求折价缴纳，否则要求做司法鉴定。2018年冬季，在被告多次就单元门闭门器失灵一事向原告报修无果后，被告自行花费160元购买楼宇单元门闭门器并自行安装。在被告多次就单元内灯泡损坏向原告报修无果后，被告自行购买灯泡对楼梯灯泡进行了更换。经审理查明：被告董学政系坐落于抚顺市新抚区.48平方米）房屋业主。原告系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年9月16日，被告董学政入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主董学政先生，已购买，面积65.48平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年943元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向本院提交签订时间为2015年7月8日、2018年7月8日《前期物业服务合同》，内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉苑40、41、42号楼；坐落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。第三十一条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。上述合同加盖了大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司及抚顺市森林物业管理有限公司的公章。在向原告报修无果后，被告董学政自费更换了单元门内走廊灯泡，并花费160元自行购买闭门器对小区单元门进行了安装。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，原告因此诉至法院。另查明，案涉千金嘉园小区南侧毗邻铁路、北侧有在建工程正在施工，小区一层为新鑫热力工程有限公司办公区域。本院所确认的上述事实，有入住通知单、物业费欠费明细、前期物业服务合同、照片、录像资料及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按约定履行服务内容一节，被告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。抚顺市森林物业管理有限公司作为董学政所在小区的物业服务企业，已履行提供物业服务的职责，董学政应按合同约定承担交纳物业费的义务。关于原告主张违约金，原被告在服务义务履行上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告董学政主张经多次报修后物业公司对单元闭门器、灯泡不予维修的问题。根据《前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。小区单元门闭门器、灯泡属于物业共用设施设备范畴。董学政在发现该情况后一直向物业公司报修，但抚顺市森林物业管理有限公司没有及时进行维护或采取合理措施处置，可以认定抚顺市森林物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，因此本院酌定对董学政应交纳的物业费减收170元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条之规定，判决如下：一、被告董学政于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2017年9月16日至2020年9月15日（共计36个月）物业费人民币2659（2829-170）元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二一年一月五日代书记员 徐月