上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终504号上诉人（原审被告）上海ＸＸ实业有限公司。法定代表人张洪源，该公司董事长。委托代理人蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托代理人康冰倩，上海合勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）上海富康东川木业有限公司。法定代表人杜绍群，该公司董事长。委托代理人赵海江，上海市ＸＸ律师事务所律师。委托代理人孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原审第三人上海ＸＸ（集团）有限公司。法定代表人潘宝林，该公司董事长。委托代理人蒋晨，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海ＸＸ实业有限公司因所有权确认纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2001年6月20日由上海ＸＸ（集团）有限公司（以下简称ＸＸ集团）作为甲方，Z有限公司（以下简称Z）作为乙方在中国上海签署了《合作经营合同》及《公司章程》各一份，合同及章程中均载明：一、合作公司的名称为上海富康东川木业有限公司（以下简称富康东川公司），合作公司的法定地址在中国上海闵行XX路XX路口，合作公司的组织形式为有限责任公司；二、合作公司的投资总额为300万美元，其中注册资本210万美元，流动资金90万美元；甲方以闵行区XX路XX路口62亩土地（以下简称涉案土地）使用权为合作条件。乙方出资额为210万美元，占投资总额的70%，占注册资本的100%。三、利益分配：合作公司自2002年1月起每年不论盈利与否，均应向甲方支付税后净利润，并按每间隔五年累积增长3%计算，不足部分，由乙方补足。其具体支付金额为：2002年全年21.28万元、2003年全年42.56万元、2004年1月起每年68.2万元。除此之外，合作公司的所有收益及亏损由乙方所有或承担。四、合作双方的责任。甲方责任。1、协助合作公司向中国有关部门办理申请批准登记注册，领取营业执照和按乙方设计的厂区总体规划和建筑图协助申报和实施等事宜。2、按本合同第八条约定，在本合同签订之日如数将62亩土地及厂房交乙方使用。乙方责任。1、按合同约定，甲方原有厂房6,400平方米由甲、乙双方另行协商签订补充协议；2、按合同约定，按期如数向甲方支付保证净利润，并向当地土地管理部门交纳土地管理使用费。五、合作期限。合作公司的期限为50年，从营业执照签发之日到50年满时止。六、财产处理。合作期满后财产按下列约定处理：1、甲方提供的作为合作条件的62亩土地在合作期内，甲方、乙方和合作公司不得用作抵押等参与风险经营，期满归还甲方；2、合作公司在合作期内原则不得向第三人转让股份或转让事先要与甲方协商在达成书面协议后可按达成的协议内容进行转让；3、合作公司合作期满时，企业所建的厂房等建筑物归甲方所有，其余财产均归乙方所有。七、适用法律。本合同的订立、效力、解释、履行和争议均适用中华人民共和国法律。上海市闵行区人民政府于2001年7月5日针对ＸＸ集团上报的《上海富康东川木业有限公司可行性研究报告、合同、章程》经审核作出上闵外经发（2001）480号批复，批复内容如下：一、同意你公司与Z就合作举办上海富康东川木业有限公司（合作公司）编制的可行性研究报告及签订的合同、章程；二、合作公司投资总额为300万美元，注册资本为210万美元。其中，ＸＸ集团以62亩土地使用权作为合作条件，Z以210万美元现汇投资，以此作为注册资本。Z投资在2003年5月31日前缴纳，其中至少15%在营业执照签发之日起三个月内缴纳；三、经营范围：生产中、高档木制家具和木制品系列产品，销售自产产品，产品70%外销；四、合作期限为50年；五、合作公司住所：上海市闵行区XX路XX路口，合作公司新建5,000平方米厂房。其后，上海市人民政府颁发了外经贸沪闵合作字（2001）1427号《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。2001年7月20日，富康东川公司领取了企业法人营业执照，富康东川公司正式成立，公司类型为有限责任公司（中外合作）。富康东川公司于2006年9月20日进行第一次增资，将公司投资总额由300万美元增至550万美元，注册资本从210万美元增至460万美元，所增资本由Z以现汇投入。增资后，ＸＸ集团的合作条件不变，Z的出资额占100%，计460万美元。2007年10月23日富康东川公司再次进行增资，将公司投资总额由550万美元增至790万美元，注册资本由460万美元增至700万美元，新增注册资本由Z以美元现汇投入。2001年7月19日上海市闵行区马桥镇土地管理所、上海市闵行区房屋土地管理局向上海闵行区工商行政管理局出具证明一份，载明：原闵府土（93）477号批准的上海ＸＸ实业有限公司（以下简称ＸＸ实业）新建上海锅炉钢结构厂和闵府土（98）130号文第9款批准的A厂及上府土（92）684号文批准友好十一组的土地。这三块土地的使用权为ＸＸ集团。2001年8月17日，上海市闵行区对外经济贸易委员会针对富康东川公司提出的《关于上海富康东川木业有限公司基建申请报告》作出了上闵外经委字（2001）45号批复，批复中载明：一、同意富康东川公司的《关于基建申请报告》；二、富康东川公司新建建筑面积为16,000平方米厂房，基建投资750万元，分二期完工，所需资金由富康东川公司自筹；三、接本文后，请速办理有关基建手续。2001年11月6日，上海市闵行区人民政府作出闵府土（2001）346号土地管理文件，文件名称为《关于批准ＸＸ集团建造中外合作上海富康东川木业有限公司厂房及辅助用房工程申请使用土地的通知》，通知中载明：马桥镇人民政府：你镇ＸＸ集团建造中外合作上海富康东川木业有限公司厂房及辅助用房工程申请使用土地的报告已收悉。该项目经区政府外经委以上闵外经委字（2001）45号文批准，总投资750万元，建筑面积16,000平方米。有关用地选址事宜已经区规划局闵规（2001）801号文规划许可。经审核，同意使用闵府土（98）130号文、（93）477号文批准上海B厂土地（独立工矿）2,610平方米、33,156平方米，上府土（92）684号文批准安置用地（独立工矿）5,100平方米，合计使用土地40,866平方米（折合4.0866公顷）。土地使用期限至2051年7月19日止。建设单位应按规定办理土地使用手续，办结束后，将结案情况报告区房屋土地局，并办理建设用地批准书申领事宜。2001年11月23日，上海市闵行区人民政府，就用地单位ＸＸ集团提出的上海富康东川木业有限公司建设项目所需的用地申请，依据上海市闵行区人民政府作出闵府土（2001）346号土地管理文件，作出了（2001）闵府土书字第0359号建设用地批准书，具体载明：批准用地面积为40,866平方米，土地所有权性质为集体，土地取得方式为使用，土地用途为工业，土地座落闵行区XX镇XX村11队。另查明，2004年由ＸＸ实业作为甲方，富康东川公司作为乙方，签订《协议书》一份，协议书约定如下：一、纯利分配。原经政府批准的甲方的土地参与乙方公司，以合作方式获取乙方上交纯利每年68.2万元，此款在本协议订立后即由乙方向甲方付清，至此到2004年12月底以前的纯利上交和甲方原有老厂房的转让款已全部结清。二、甲方负责安排乙方第一、二、三期工程的规划、消防、环保、审批工作，直至取得房产权证，乙方负责提供甲方有关资料及办理手续所需的一切费用；三、乙方向甲方应付的纯利。1、原一期为每年68.2万元；2、农民宅基地和乙方厂区东北角围墙河边增加用地1.5亩，据此乙方每年上交甲方纯利4.5万元，由本协议书生效后始，至原合同50年满时止；3、以上合计每年乙方上交甲方72.7万元。从2001年1月到2015年12月计11年，该11年由乙方上交甲方的纯利用作抵扣乙方预缴上交的800万元，在此期间乙方无需另向甲方支付任何费用，从2016年1月起每年上交纯利调整为77万元，支付期和其他约定按原协议不变。四、以上各条因甲、乙方违约而导致本协议书不能执行，从2005年1月起乙方上交甲方的纯利润调整为每年96.7万元，每五年递增3%，增加上交的纯利润用于解决周边居民的环境保护和影响居民生活质量的补贴。嗣后，富康东川公司在涉案土地上进行了厂房的建设，并于2006年7月前新建建筑面积13,331平方米，现这些厂房已经投入使用，用于扩大原生产规模和新增部分新工艺及流水线，项目总投资1,000万元，其中环保投资100万元。2008年12月11日上海市闵行区环境保护局就富康东川公司扩建123号厂房及辅助用房项目环境保护设施作出了闵环保管许验（2008）550号竣工验收审批意见，审批意见载明该项目于2008年12月通过了环境影响报告表审批，该局最终决定同意项目环保设施竣工验收。2007年6月21日上海市闵行区公安消防支队作出（2007）沪闵公消（建验）字第0669号《建筑工程消防验收的意见书》一份，意见书中载明：富康东川公司建造的马桥镇XX路XX号的1号车间及办公用房（地上一层局部2层，高11.3m，建筑面积4,632平方米），2号车间及办公用房（地上一层局部2层，高11.3米、建筑面积5,102平方米），3号车间（地上1层，高11.3米，建筑面积3,477平方米），仓库房（地上一层，高6.8米，建筑面积120平方米）工程竣工消防验收申请及相关材料收悉。经该支队对所送资料的审查及派员于2007年6月20日现场抽查，该建筑工程基本符合国家消防规范和原审核要求。庭审中，ＸＸ实业对涉案房屋由富康东川公司投资建造的事实无异议。2009年1月12日由富康东川公司作为乙方，ＸＸ实业作为甲方签订《协议书》一份，协议书约定：因国际金融危机波及乙方在美国的出口业务，乙方的正常运转发生了经济困难，乙方为保全职工的岗位和公司运转，暂以乙方的厂房等财产出让给甲方，甲方同意通过收购厂房使乙方获得资金渡过难关。一、收购。由甲方出资收购乙方在租用甲方土地上所建的全部房产（约21,000平方米）和道路及市政配套设施（设备等属乙方的其他财产仍归乙方所有）收购总价按1,200万元，在甲方支付收购款项后乙方公司内的房屋、建筑等不动产全部归甲方所有。在2010年内乙方除向甲方支付土地年租金90万元外另向甲方支付房屋租金240万元；二、付款。乙方同意甲方在支付1,200万元不动产收购价款时抵扣2007年、2008年、2009年、2010年四年的租金计360万元和抵扣房屋租金120万元（另120万元房屋租金由乙方在2010年1月底前付清），在抵扣后尚有720万元整由甲方一次性付给乙方（因甲方委托友好村支付收购款，乙方回购时该款仍由友好村收取）；三、甲方同意到2010年12月25日起到2011年1月12日期间由乙方按原价1,200万元回购。回购后房屋、建筑等不动产仍归乙方所有，乙方不再向甲方支付房屋租金。如乙方在2009年12月25日到2010年1月12日之间有能力回购，甲方同意仍按1,200万元原价回购。如乙方未能按时回购，则从2011年1月起甲方的房地产每年租金为380万元，先付后用。在每年的1月一次性付清全年租金。租金每五年递增5%，如乙方逾期支付租金，从每年的2月1日起作为脱期处罚起始日，乙方应另向甲方支付罚金（每天1,500元）累计计算；四、在乙方租用甲方房屋期间，维修由乙方负责。同日，XX镇XX村转账给富康东川公司720万元。富康东川公司确认XX镇XX村处获得了上述款项，且目前并未进行过房屋回购，其认为富康东川公司与XX镇XX村之间存在实际的借款合同关系，而该份协议书仅是借款合同的担保合同。另查明，座落于上海市闵行区XX路XX号XX幢、XX幢、23幢、24幢、25幢、26幢、27幢的房屋（以下简称涉案房屋）于2013年9月17日申请办理产权登记，现上述房屋登记的权利人为ＸＸ实业，房屋用途均为厂房，所有权来源为新建，房屋的产权证号为闵2013XXXXXX。其中第21幢房屋的建筑面积为72.17平方米，第22幢房屋的建筑面积为121.60平方米，第23幢房屋的建筑面积为4,645.21平方米，第24幢房屋的建筑面积为5,111.11平方米，第25幢房屋的建筑面积为3,499.20平方米，第26幢房屋的建筑面积为6,873.12平方米，第27幢房屋的建筑面积为187.47平方米。上述房屋所在的土地宗号为闵行区XX街道XX街坊6/1丘，土地权属性质为集体建设用地使用权，使用权取得方式为批准拨用企业用地，土地用途为工业，宗地面积40,866平方米，使用权面积40,866平方米，土地登记的权利人为ＸＸ实业。再查明，ＸＸ实业于1992年5月2日登记设立，营业期限从1992年5月2日至2016年10月30日，注册资本为1,200万元，登记的股东为上海Y有限公司、上海闵行区XX村。ＸＸ集团于1994年12月8日登记设立，营业期限从1994年12月8日到2014年12月7日，注册资本为5,000万元，登记的股东为ＸＸ实业、上海T有限公司、上海C厂。富康东川公司诉称，2001年6月20日，Z与ＸＸ集团签订《ＸＸ集团与Z有限公司之上海富康东川木业有限公司合作经营合同》一份，约定设立中外合作公司上海富康东川木业有限公司即富康东川公司。富康东川公司的股东ＸＸ集团以闵行区XX路XX路口62亩（合计为40,866平方米）土地使用权作为出资，另一股东Z以美元现金出资。2001年7月5日，上海市闵行区人民政府以上闵外经发（2001）480号《关于上海富康东川木业有限公司可行性研究报告、合同、章程》的批复同意ＸＸ集团与Z合作举办上海富康东川木业有限公司，同意ＸＸ集团以62亩土地使用权作为出资给富康东川公司使用。合作经营合同签订后，ＸＸ集团将XX路XX路口62亩土地使用权作为股东的出资注入富康东川公司，Z以美元现金出资注入富康东川公司，后富康东川公司依法登记设立，股东为ＸＸ集团和Z，富康东川公司当时的住所地即为XX路XX路口。2001年11月6日，上海市闵行区人民政府又以闵府土（2001）346号土地管理文件《关于批准上海ＸＸ（集团）有限公司建造中外合作上海富康东川木业有限公司厂房及辅助用房工程申请使用土地的通知》，同意使用闵府土（98）130号文、（93）477号文批准上海B厂地（独立工矿）2,610平方米、33,156平方米，上府土（92）684文批准安置用地（独立工矿）5,100平方米，合计使用土地40,866平方米。土地使用期限至2051年7月。依据该批文及闵行区规划局闵规（2001）801号文规划许可，后富康东川公司以上海富康东川木业有限公司作为建设项目名称进行了建设，批准用地面积即为股东出租的土地使用权408,66平方米。富康东川公司依据证据相关的标准，自2001年起在所涉的土地上改建、新建了涉案房屋。但富康东川公司发现，上述房屋产权却登记在ＸＸ实业名下。ＸＸ实业与ＸＸ集团是两个独立的法人，以独立的主体资格对外开展业务，享有独立的权利，承担各自的义务。富康东川公司认为，ＸＸ集团将XX路XX路口62亩（合计为40,866平方米）土地使用权作为出资注入到了富康东川公司，在合作期限内，该土地使用权应成为富康东川公司的资产，由富康东川公司独立使用，且已经得到相关政府部门的批准认可，其二，上述房屋均是由富康东川公司出资购买和建造，项目建设也是以富康东川公司名义进行，与ＸＸ实业无任何关系。综上，富康东川公司根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国公司法》及公司法的司法解释、上海市人民政府有关集体土地使用权流转的规定等法律法规和地方性规定，认为本案涉案的上海市闵行区XX路XX号XX幢、XX幢、23幢、24幢、25幢、26幢、27幢房屋所有权应归富康东川公司所有，故富康东川公司诉至法院要求：1、判令位于上海市闵行区XX路XX号XX幢、XX幢、23幢、24幢、25幢、26幢、27幢房屋为富康东川公司所有；2、判令ＸＸ实业将上述房屋过户至富康东川公司名下。诉讼中，富康东川公司撤回上述第二项诉请。ＸＸ实业辩称，不同意富康东川公司诉请，应当予以驳回。富康东川公司认为涉案房屋为富康东川公司所有的依据有两项：一、土地使用权出资入股；二、出资建房是由富康东川公司负责履行。然其认为，土地使用权并非出资入股，且双方在2009年有过一份协议，ＸＸ实业向富康东川公司支付了对价购买房屋，故富康东川公司的第二点理由不成立。三、ＸＸ实业取得的房屋过户给富康东川公司是不可能的，土地是划拨的，而且是集体土地，不可能过户至富康东川公司名下。ＸＸ集团的陈述同ＸＸ实业的上述答辩意见。原审认为，一、关于法律适用的问题。本案争议源于富康东川公司与ＸＸ集团在中华人民共和国投资设立合作经营企业所产生的法律关系，根据富康东川公司与ＸＸ集团在系争经营合同中的约定以及中华人民共和国法律的强制性规定，本院确认，解决本案应适用中华人民共和国法律。现富康东川公司这家合作企业依法已经取得中国法人资格，设立了有限责任公司。除合作企业合同另有约定的，合作各方以其投资或者提供的合作条件为限对合作企业承担责任。针对本案所涉的外商投资企业的性质，我国制定了专门的法律《中外合作经营企业法》，这些专门法律与《中华人民共和国公司法》相比，在公司注册资本、公司设立、公司盈余分配等方面，作了不同的规定。因而，《中华人民共和国公司法》与外商投资法律属于一般法与特别法的关系，根据特别法优于一般法的法律适用原则，有关外商投资法律对外资公司有特殊规定的，适用外商投资法律的规定，不适用《中华人民共和国公司法》的规定；有关外商投资法律未作规定的，适用《中华人民共和国公司法》的规定。二、关于系争合作经营合同的效力。从相关文件的签订及其后的报批过程来看，系争合作经营合同经当事人协商、签署后成立，并经法定审批机构批准同意后生效。因此，本案所涉合作经营合同对富康东川公司、Z及ＸＸ集团具有法律约束力，当事人均应按照合作经营合同及相关法律的规定全面履行各自的合同义务。三、本案主要的争议焦点及当事人对争议产生所应承担的责任。依据上述合作经营合同的约定，ＸＸ集团是以62亩土地使用权作为合作条件投资到富康东川公司，而目前主要的争议焦点就是围绕这涉案的62亩土地使用权而展开。首先，依据《中华人民共和国中外合作经营企业法》第八条规定，中外合作者的投资或者提供的合作条件可以是现金、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术和其他财产权利。本案中，ＸＸ集团与Z在合作经营合同中约定了由ＸＸ集团以62亩土地使用权作为合作条件，而作为合作条件的回报，设立后的富康东川公司应当按照合作经营合同的约定每年支付给ＸＸ集团净利润，并且向当地土地管理部门缴纳土地管理使用费。故法院认为ＸＸ集团以涉案的62亩土地使用权作为合作条件投入合营公司即富康东川公司并不违反上述法律规定，具有合法性的基础。作为合作各方应当依照法律、行政法规的规定和合作企业合同的约定向合作企业投资或提供合作条件，故ＸＸ集团负有向富康东川公司提供涉案62亩土地使用权作为合作条件的合同及法律义务。同时法院注意到，土地使用权的交付是土地使用权作为合作条件的基本要求。土地使用权的交付，即对土地的占有和控制的转移。只有合作公司实际占有和控制土地进而利用土地，土地使用权作为合作条件的实际价值才能得以实现。而土地是典型的不动产，物权法规定了登记是作为不动产物权变动的生效要件。土地使用权及其上的其他权利的产生、变动和消灭都必须通过登记才能产生法律上的效果。公司法亦明确规定了土地使用权作为出资的，应当依法办理财产权转移登记。而且土地使用权一旦作为合作条件，在合作公司依法成立有限责任公司后就成为公司法人财产的一部分，由合作公司对其享有使用权。而交付和登记是土地使用权作为合作条件不可分割的两个方面。交付的价值在于对土地的利用，产权登记的价值则在于权属的认定和法律风险的防范。若未交付土地在公司成立情况下则意味着中方合作者占有公司的财产，损害公司的财产利益；若未办理权属登记则意味着中方合作者对土地权利的保留，合作公司对土地的占有和利用缺乏法律依据，随时都有可能被追索。本案中ＸＸ集团是以土地使用权参与合作，理应需要办理财产权的转移手续。因为中方合作者把属于自己的土地使用权投入合作企业时，必然要办理产权过户手续，这是中方合作者提供的合作条件到位的唯一证据和必须履行的手续，合营企业只有接收该土地使用权后，合作条件才得以最终成立，中外合作经营企业才能够真正设立，而ＸＸ集团以土地使用权作为合作条件投入合营企业是投资行为，并非财产转让的行为。虽然涉案土地的性质为集体所有土地，但《土地管理法》中明确规定了土地使用权可以依法转让，这里的土地使用权可以是国有性质的使用权，也可以是集体性质的使用权。另根据《上海市外商投资企业土地使用管理办法》的规定，外商投资企业除了以出让方式取得国有土地使用权之外，中外合作经营企业的中方合作者可以将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件。外商与乡（镇）、村、组举办中外合作公司使用所有土地的，应当由所在地乡（镇）、村按照国家关于乡镇企业用地的有关规定办理土地使用手续，以其土地使用权作为合作的条件。但中外合作经营企业的合作经营期满后，土地使用权收归原乡（镇）、村、组。上述规定与系争合作经营合同中约定的合作条件相符，正是因为这些法律规定的存在，使得中方合作者提供集体土地使用权作为合作条件投入中外合作经营企业取得了合法性的前提及基础，通过这一约定及上述规定使得富康东川公司作为外商投资企业可以合法获得涉案集体土地的使用权，进而有合法的依据根据闵行区人民政府外经委的批复要求开展相应的厂房建设，且闵行区人民政府外经委的相关批复也都是以闵行区人民政府对所涉项目的土地使用权的批复作为前提及基础。其次，目前涉案62亩土地使用权登记在ＸＸ实业名下。虽然ＸＸ集团的股东之一为ＸＸ实业，但是ＸＸ实业并非是合作经营合同的当事人一方。另根据2001年7月19日上海市闵行区房屋土地管理局、闵行区马桥镇土地管理所共同出具的证明中可以得知涉案土地的使用权归属于ＸＸ集团。2001年11月6日闵行区人民政府的闵府土（2001）346号土地管理文件中均是载明提出使用土地申请的当事人是ＸＸ集团，申请用地的目的是建造富康东川公司的厂房及辅助房工程，闵行区人民政府在该份土地管理文件中明确了这些涉案土地的使用权合法主体是ＸＸ集团。而且该份文件中载明了闵行区人民政府批准ＸＸ集团有权使用涉案土地使用权的目的是，由ＸＸ集团作为中方合作者提供涉案的土地使用权投入富康东川公司，并以土地使用权作为合作经营合同中约定的合作条件。即使ＸＸ集团与ＸＸ实业之间存在股权投资关系，但均不能改变ＸＸ集团是土地使用权的合法使用人的合法地位。然ＸＸ实业在诉讼中，并未提供相应的证据证明其有权合法使用涉案土地的使用权，故涉案土地的使用权登记在ＸＸ实业显然不当，作为ＸＸ实业无权将本属于ＸＸ集团的土地使用权登记在自己公司名下。但考虑到ＸＸ实业与ＸＸ集团存在较为密切的股权投资关系，ＸＸ实业理应将登记在其名下的涉案62亩土地的使用权变更登记至ＸＸ集团名下，由ＸＸ集团及时履行其作为中方合作者提供涉案土地使用权作为合作条件的法律义务。考虑到ＸＸ集团与ＸＸ实业企业之间的特殊性，可由ＸＸ实业配合富康东川公司直接将涉案62亩土地的使用权变更登记至富康东川公司名下，进而履行ＸＸ集团作为中方合作者履行提供土地使用权作为对合作企业投资的合同义务。否则ＸＸ集团对富康东川公司而言将构成违约，即ＸＸ集团未能按约履行其作为中方合作者以提供土地使用权作为合作条件的合同义务，亦将产生相应的违约责任。但需要明确的是，ＸＸ集团以土地使用权作为合作条件是有期限的，即ＸＸ集团以土地使用权作为合作条件投入合作公司的期限应当不超过富康东川公司的经营期限50年，且不能超过闵行区人民政府批准使用土地的截止期限2051年7月19日。再次，结合本案事实，本案中涉案62亩土地确实已经交付给了合作公司，基于实际交付的事实，富康东川公司才有条件在涉案土地上建造房屋，进行多次厂房的新建及扩建。庭审中，ＸＸ实业对于富康东川公司实际投资建造厂房的事实并无异议。而依据房屋这种不动产登记的规定，依据“房地不能分离”的原则，即房屋的所有权与土地使用权是不能分离的，由富康东川公司实际建造的房屋理应通过不动产登记的方式登记在富康东川公司名下，但由于涉案土地使用权目前登记在ＸＸ实业名下，导致由富康东川公司实际建造的房屋登记在了ＸＸ实业名下。而不动产物权的确立需要以登记作为生效条件，若这些涉案房屋无法登记在富康东川公司名下，则在法律上及事实上由富康东川公司所建造的公司财产无法得到权属的确认，富康东川公司合法的公司财产无法得到物权的确认及保护，直接损害了富康东川公司的合法权益，进而进一步损害富康东川公司各方合作者的合法权益。本案中涉案房屋登记在了ＸＸ实业名下，而ＸＸ实业并非合作经营合同的合作方，这一登记行为直接损害了富康东川公司及富康东川公司中外合作者的各方权益，极大损害了富康东川公司的不动产财产的物权权益。而从富康东川公司实际建造的事实可以说明这些房屋属于富康东川公司所有，这些房屋不动产属于富康东川公司的公司法人财产，不应登记在ＸＸ实业的名下，理应登记在富康东川公司名下。依据法院上述认定，ＸＸ实业理应将涉案集体土地的使用权变更登记至富康东川公司名下，在完成上述土地使用权的变更登记之后，作为ＸＸ实业理应及时履行涉案房屋的不动产物权变更登记，将涉案房屋变更登记至富康东川公司名下。同样基于土地使用权是以富康东川公司的合作经营期限为限的，在合营期限结束后，富康东川公司理应将涉案集体土地的使用权归还给中方合作者即ＸＸ集团，同时合作各方已经在合作经营合同中约定了富康东川公司所建的厂房等建筑物在合作公司合作期满后将归ＸＸ集团所有，该项约定是富康东川公司各方合作者的真实意思表示，并无不当。但是这些涉案房屋在合作经营存续期间的合法不动产物权应当得到合法保护，故法院依法应当确认上述涉案房屋在富康东川公司合作经营的期间（即从2001年7月20日至2051年7月19日止）的所有权属于富康东川公司，在合作经营期间这些房屋属于富康东川公司的法人财产。四、ＸＸ实业提供的2009年1月12日的协议书是双方存在的另一争议焦点。依据该份协议书的约定，富康东川公司因为公司资金周转出现困难，出于生产经营以及解决劳动者工资的需求，遂以出让涉案房屋的形式从ＸＸ实业处获取相应的资金。一方面，收购的字面意思本身也说明这些涉案房屋的所有权属于富康东川公司，这些房屋属于富康东川公司的法人财产，也正是因为这些涉案房屋属于富康东川公司的财产，富康东川公司才有权对这些公司财产进行处分。所以富康东川公司才有权将房屋进行暂时出售，进而从ＸＸ实业处获取相应的资金以解决富康东川公司在生产经营过程中出现的困难。说明富康东川公司的目的是为了借款，房屋的出售绝非富康东川公司的本意。另一方面，双方在协议书中约定了2010年12月25日至2011年1月12日富康东川公司有权按原价进行回购的条款。也间接说明了富康东川公司并无出售房屋的本意，其真正的意图是从ＸＸ实业处获取相应的资金，以解决公司资金之需。上述协议内容充分说明这份协议书中涉及到房屋出售仅是为了给富康东川公司与ＸＸ实业之间的民间借贷合同提供相应的担保，而非真正实现涉案房屋买卖合同的目标，富康东川公司与ＸＸ实业之间所形成的是让与担保，即富康东川公司与ＸＸ实业签订协议书约定房屋收购及回购条款为上述民间借贷合同提供担保。庭审中，富康东川公司认为实际的借款方是XX镇XX村，且其认可收到相应的借款，但原审认为虽然实际资金出借方是XX镇XX村，这并不影响富康东川公司与资金出借方ＸＸ实业之间的借款合同关系。就民间借贷中的买卖型担保而言，当事人之间诉争的基础法律关系是民间借贷，买卖合同仅应当理解为以买卖合同形式为借款关系提供担保。从根本上来讲，出借人对于买卖合同的标的物并没有买卖的意思，其真正意思是要求借款人返还借款本金和利息。即使出借人的主观意思发生了转化，希望能够继续进行买卖关系，从而能够取得标的物，但这种意思转化为效果尚需要借款人的同意配合，两者之间可以通过协商以物抵债，或者重新建立起一个真实的买卖合同关系等方式予以解决。故本案中，虽然涉案房屋的所有权登记在ＸＸ实业名下，但这仅仅属于外观形式，而在实质上富康东川公司并无转移标的物所有权的意思表示，其真正意思是在于设定担保。故ＸＸ实业所提出的涉案房屋已经由其购买的抗辩无法成立，不予采信。至于ＸＸ实业与富康东川公司之间的借款合同关系，可以通过另案诉讼的方式得以解决。富康东川公司在诉讼中放弃部分诉请，系其自有处分诉讼权利及民事权利的体现，于法不悖，予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《中华人民共和国中外合作经营企业法》第八条、第九条、《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》第二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十条第一款之规定，于2015年11月18日作出判决：确认登记在上海ＸＸ实业有限公司名下，座落于上海市闵行区XX路XX号XX幢、XX幢、23幢、24幢、25幢、26幢、27幢等七幢房屋的所有权归上海富康东川木业有限公司所有。案件受理费减半收取计22,600元，由上海ＸＸ实业有限公司负担。判决后，ＸＸ实业不服，上诉于本院称，一、ＸＸ集团并没有将62亩土地作为出资入股被上诉人，实际上ＸＸ集团是以土地出租的形式与Z进行合作。因为：1、被上诉人是由Z全额出资成立的，ＸＸ集团是零出资；2、ＸＸ集团与Z从未对涉案土地进行评估作价，也没有办理土地使用权出让的手续；3、ＸＸ集团与Z的合作性质并非共负盈亏、共担风险。综上，双方名为合作，实为租赁。二、上诉人与被上诉人签订的《协议书》成立的是房屋买卖关系，而非让与担保关系，双方在订立该协议之初已经明确了该协议的性质为房屋买卖合同，被上诉人无论出于何种原因出售涉案房屋均不能改变该合同的性质。况且，双方还约定了房屋的回购条款，现被上诉人无力在约定时间内回购涉案房屋，即双方约定的房屋回购条款所附条件未成就，被上诉人无权取得涉案房屋的所有权。综上所述，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人富康东川公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、根据《中外合作经营企业法》及其相关规定，ＸＸ集团以涉案土地作为合作条件实质上就是对被上诉人的出资或者等同于出资的法律效果，涉案土地使用权应当归属于被上诉人。原审法院并没有认定涉案土地使用权是否为ＸＸ集团对被上诉人的出资，但是无论是作为股东出资还是提供合作条件，其法律后果均是由被上诉人取得涉案土地使用权。其次，被上诉人经过了诸多政府部门的批准，在涉案土地上出资建造房屋，在涉案房屋的不动产登记簿中也载明为批准拨用企业用地，该企业当然就是被上诉人。在被上诉人有权使用涉案土地的情况下，被上诉人在其上建造的房屋系被上诉人的固定资产，属于被上诉人所有。上诉人并非合作经营合同的相对方，其取得涉案土地使用权的行为本身就不具有法律效力，更谈不上享有涉案房屋的所有权。二、上诉人与被上诉人之间不存在房屋或土地的租赁关系。ＸＸ集团已经将涉案土地作为合作条件交由被上诉人使用，双方并没有约定土地租金，而被上诉人支付给ＸＸ集团固定利润，并不违反法律规定，该固定利润并不等同于租金，合作经营合同也不是房屋租赁合同。三、关于上诉人与被上诉人于2009年签订《协议书》的性质是借款和担保，其实际出借人是XX镇XX村村委会而非ＸＸ实业，由于马桥镇村委会不便作为出借主体，双方才以房屋买卖的形式签订协议，协议中约定的租金实际是借款的利息，而720万元的房价款显然低于涉案房屋的市场价，并且合作期限届满后，被上诉人应将涉案房屋无偿返还给ＸＸ集团，上诉人没有必要与被上诉人签订房屋买卖合同，即使如上诉人所主张协议为房屋买卖合同，则也说明上诉人实际认可了涉案房屋的所有权应当归属于被上诉人。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告ＸＸ集团述称，同意上诉人的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，我国法律规定，不动产所有权发生移转时，其占用范围内的土地使用权应一并转让，反之亦然，此即为房地一体原则。涉案土地使用权及涉案房屋所有权均登记在上诉人ＸＸ实业名下，现被上诉人要求确认其为涉案房屋的所有权人，故本案的争议焦点是对Z与ＸＸ集团中外合作模式的认定，涉案土地使用权是否应变更登记至被上诉人富康东川公司名下，被上诉人是否因该合作模式的履行而取得了涉案房屋的所有权。第一，Z与ＸＸ集团合作模式的争议。上诉人认为ＸＸ集团系以土地出租的形式与Z进行合作成立合作企业，双方实际上成立的是涉案土地租赁合同关系；被上诉人则认为ＸＸ集团以土地使用权出资入股作为合作模式，根据中外合作经营企业法的相关规定，ＸＸ集团理应将土地使用权变更至被上诉人名下。对此，本院认为，根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》第二条及《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》第十七条、第十八条以及《国家土地管理局关于对中外合作企业土地使用权投资有关问题的批复》中的相关规定，合作方参加合作企业具有两种的模式，一为投资，二为提供合作条件。而中方以土地使用权参加合作既可以用作出资也可以作为合作条件。若中方选择以土地使用权作为投资模式的，必须按照相关法律、行政法规的规定进行资产评估，由具有土地评估资格的评估机构通过土地评估，按提供土地时的市场价格作价确定，且评估结果须经县级以上人民政府土地管理部门确认，若土地使用权为划拨取得的，还应当办理土地使用权出让手续，合作企业使用上述土地的，应办理使用权变更登记手续。回到本案中，根据Z与ＸＸ集团签订的《合作经营合同》及《公司章程》，可从如下几个方面分析双方的合作模式：1、合作方式。双方约定合作企业的注册资本全部由Z以现汇出资，被上诉人设立之初的投资总额为300万美元，而Z现汇投资就已经达到243万美元，占比达到70%，占投资总额的70%，占注册资本的100%；而ＸＸ集团则为零出资，仅以土地使用权作为合作条件，双方从未约定也未实际对涉案土地使用权进行价值评估；2、利益分配。双方约定合作企业的所有收益及亏损均由Z实际承担，而ＸＸ集团则无论盈利与否，均有权从Z收取固定的净利润，且每五年进行递增，不负担任何经营风险；3、实际履行。从双方签订合作经营合同至本案纠纷的十余年间，ＸＸ集团将涉案土地交付Z后，由Z实际出资设计、建造了涉案房屋，ＸＸ集团及上诉人ＸＸ实业在此期间以自己的名义办理了涉案房屋建设规划审批手续，涉案土地使用权也相应自ＸＸ集团变更至上诉人ＸＸ实业名下，各方当事人对此均未提出异议。综上，本院认为ＸＸ集团参与合作企业的合作模式是以有偿提供土地作为合作条件，而非以土地使用权作为投资。具体而言，本案中外合作企业的合作模式就是由ＸＸ集团有偿提供涉案土地供Z使用，由Z在其上建造厂房并成立合作企业进行经营，自负盈亏。究其实质来说，ＸＸ集团所提供的合作条件就是涉案土地的租赁使用权，Z与ＸＸ集团之间成立的系就涉案土地的租赁合同关系。而现在涉案土地使用权已经变更至上诉人ＸＸ实业名下，结合上诉人与被上诉人于2004年所签订的《协议书》，上诉人与被上诉人之间就涉案土地形成了租赁合同关系。被上诉人主张涉案土地使用权系作为ＸＸ集团的出资，但是涉案土地使用权并未经相关机构作价评估，也未经土地管理部门确认，更未计算入被上诉人的投资额，在十余年的合作期间中，被上诉人也从未就此模式提出异议。故本院对被上诉人的上述主张，实难采信。原审认为上诉人应将涉案土地使用权变更登记至被上诉人名下，不符合双方的约定，亦缺乏法律依据，本院依法予以纠正。第二，被上诉人是否应享有涉案房屋的所有权。我国《物权法》规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，不动产登记簿是物权归属的根据。虽然涉案房屋由被上诉人出资建造，但上述房屋均以ＸＸ集团及上诉人ＸＸ实业为建设单位向土地管理部门进行立项并申请规划许可，且依前所述，被上诉人无权要求上诉人将涉案土地使用权变更登记至其名下，故在上诉人系涉案土地使用权人且获得建房许可的情况下，其登记成为涉案房屋的所有权人具有合法的依据，于法不悖。涉案房屋也仍然由被上诉人占有使用，并不存在侵犯被上诉人权益的情形。被上诉人自始就未取得涉案房屋的所有权，本案中也没有相关证据证明涉案房屋所有权已经变动转移至被上诉人名下的法律事实，故被上诉人对涉案房屋并不享有所有权。退一步讲，即使上诉人与被上诉人之间存在关于涉案房屋权属的约定，该约定也因违反房地一体原则存在瑕疵，即使该约定有效，被上诉人享有的也仅仅是对上诉人要求办理过户的债权请求权，而非物权请求权，不能直接以此确认涉案房屋的权属。原审认为涉案房屋不应登记在上诉人名下，上诉人登记成为涉案房屋所有权人的行为损害了合作企业各方合作者的合法权益，系未能正确认定合作企业合作方的合作模式，亦未能正确认识涉案房屋权属登记的合法性，本院不予支持。第三，上诉人ＸＸ实业与被上诉人富康东川公司于2009年1月12日所签订《协议书》的性质。上诉人主张该协议书系为房屋买卖合同，被上诉人则认为系借款担保合同，原审则认为双方依据该协议成立让与担保关系。然而，根据本院的上述认定，被上诉人并非涉案房屋的所有权人，其不具有处分涉案房屋的权利，因此该《协议书》得以有效履行的前提就不存在，而《协议书》关于房款抵扣租金的内容，亦可以印证上诉人与被上诉人之间的土地租赁合同关系。根据双方的合作协议，合作期满后，包括涉案房屋在内的所有地上建筑物都归中方合作者所有，故双方并无必要在合作期内就涉案房屋成立买卖关系，亦无意义。而被上诉人也并无证据证明其与上诉人或与案外人XX镇XX村之间存在借贷合同关系，故上诉人与被上诉人各自的主张本院均不予采信。本院认为，根据合作企业的合作模式，被上诉人系有偿使用中方合作者提供的土地，然后在该土地上建造厂房进行经营，而该协议书中约定被上诉人“出售”涉案房屋后需另支付房屋租金给上诉人，并以房款抵扣之前未缴足的土地租金，若未能在约定的期限内回购房屋，还要以新的标准支付房屋租金。可见，该约定使得被上诉人不仅须有偿使用土地，亦要对其上所建造房屋的使用另外支付对价，此显然与普通的房屋回购协议有所不同。因此，本院认为该协议书的交易标的实为涉案房屋的“使用权”，可类推适用房屋租赁合同关系，若被上诉人在约定期限内回赎该“使用权”，则可以仍旧无偿使用涉案房屋，无需再支付租金。究其实质,被上诉人系为度过经济难关，以房屋买卖的形式从中方合作者处获得援助资金，然后用房屋租金的形式分期偿还中方合作者所提供的资金并支付固定利益。此实为双方对合作经营模式如何延续的约定，而非对涉案房屋权属的约定。退一步讲，即使认定该协议书的性质为房屋买卖合同，则被上诉人未在约定的期限内回购涉案房屋，其也无权要求取得涉案房屋的所有权；相反，若认定该协议书为借款担保合同，鉴于物权归属与债权合同相分离的原则，被上诉人也不能以合同的成立倒推出合同当事人具有处分标的物的权利。总而言之，无论该《协议书》的性质如何认定，被上诉人均无法据此取得涉案房屋的所有权。原审主张上诉人与被上诉人之间形成让与担保，并根据该协议倒推被上诉人对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。至于720万元购房款的归属及结算，涉及案外人XX镇XX村的相关权益，故本案在此不作处理，相关当事人可就此另行主张。综上所述，本案合作企业的合作模式系由ＸＸ集团提供涉案土地出租给被上诉人有偿使用，并收取土地租金作为合作条件，而由被上诉人在涉案土地上建造房屋并经营使用。故被上诉人无权要求ＸＸ集团或上诉人将涉案土地使用权变更登记至其名下，被上诉人并不享有涉案房屋的所有权也无权要求上诉人将涉案房屋所有权过户至其名下。原审判决错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第一百四十二条，《中华人民共和国中外合作经营企业法》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2271号民事判决；二、驳回上海富康东川木业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计人民币22,600元，由被上诉人上海富康东川木业有限公司负担；二审案件受理费人民币45,200元，由被上诉人上海富康东川木业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  杨斯空审判员  郑卫青二〇一六年五月三十一日书记员  赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。三、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。四、《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。五、《中华人民共和国物权法》第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。六、《中华人民共和国中外合作经营企业法》第八条中外合作者的投资或者提供的合作条件可以是现金、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术和其他财产权利。七、《中华人民共和国中外合作经营企业法》第九条中外合作者应当依照法律、法规的规定和合作企业合同的约定，如期履行缴足投资、提供合作条件的义务。逾期不履行的，由工商行政管理机关限期履行；限期届满仍未履行的，由审查批准机关和工商行政管理机关依照国家有关规定处理。中外合作者的投资或者提供的合作条件，由中国注册会计师或者有关机构验证并出具证明。八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……