湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第6481号之一原告欧某某，男，1985年1月28日出生，汉族。原告袁某某，女，1986年10月16日出生，汉族。两原告共同委托代理人邓友金，湖南路虎律师事务所律师。被告湖南某置业公司，住所地长沙市芙蓉区五一东路19号湘域中央2019号房。法定代表人王小生，董事长。委托代理人艾超，湖南成法律师事务所律师。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。原告欧某某、袁某某因与被告湖南某置业公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2015年11月4日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员孙剑璞独任审判，于2015年12月9日公开开庭进行了审理，原告欧某某、袁某某的委托代理人邓友金，被告某公司的委托代理人艾超、曾强到庭参加诉讼。后该案依法转为普通程序，组成由孙剑璞担任审判长，人民陪审员孔宁、邓晓阳参加的合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理，原告欧某某、袁某某的委托代理人邓友金，被告某公司的委托代理人曾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧某某、袁某某诉称:欧某某、袁某某于2011年10月26日与某公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由其购���某公司开发的碧水龙庭8栋1402号房屋，房屋合同总价款为387426元。合同签订后，欧某某、袁某某按合同付清了全部房款，某公司于2013年5月1日向其交付了房屋。按照合同约定：某公司应于实际交付商品房后的365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证。但时至2015年11月16日，欧某某、袁某某才取得房产权证，某公司已构成严重违约，应按合同约定按逾期日向欧某某、袁某某支付已付房款日万分之一的违约金。请求判决：某公司赔偿欧某某、袁某某因逾期未办理初始登记和房屋所有权证的违约金21401元（从2014年5月1日至2015年11月5日止共553天）。被告某公司辩称：一、欧某某、袁某某主张某公司因逾���办理初始登记、房屋所有权证而向其支付违约金的主张没有事实和法律依据，其理由不能成立。1、欧某某、袁某某对于房屋楼栋的初始登记没有诉的利益，法律并不保护其对办理栋证的违约金请求权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”,该法条所指的买受人能取得的“房屋权属证书”仅包括房屋所有权证和土地使用权证，并不包括栋证，因为只有房屋所有权证、土地使用权证的办理才对买受人合法权益产生实际影响，因此才通过制定法律以规范办理房屋所有权证、土地使用权证的登记时间，故依据法律规定及立法精神，欧某某、袁某某对栋证的办理是不可诉的。2、某公司依约申请办理并办妥了房屋所有权证，不存在违约情形。栋证的办理，只是协助买受人取得房屋所有权证的一个程序环节、过程性资料，只要某公司按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条的约定，在取得栋证后180日内为买受人申请办理了房屋所有权证，则不存在违约情形，不承担违约责任。本案中，房产部门出具的《长沙市商品房初始登记凭证列表》所载明的欧某某、袁某某房屋所在楼栋的栋证取得时间为2015年11月5日，其取得房屋产权证的登记时间为2015年11月16日，即某公司在取得栋证后11日即申请并办妥了欧某某、袁某某的房屋所有权证，完全按照合同约定履行了办理房屋所有权证的义务，因此，欧某某、袁某某要求某���司承担办理房屋所有权证违约责任的理由不成立。二、本案不是由于“出卖人的责任”导致延后办理初始登记，某公司依约不应承担违约责任。因雨花区2014年重点建设项目“雀园路（万家丽路-仙姑岭路）”占用了某公司有效用地1030.56平方米，导致碧水龙庭项目无法通过规划、国土等部门的联合验收，也就无法办理房屋初始登记、房屋所有权证。某公司于2015年1月27日才获得《长沙市建设工程竣工联合验收意见书》，也就是说直到2015年1月27日，才消除对办理房屋初始登记的影响，此期间计算办证期限的时间应当顺延。本案导致延迟办理栋证的责任不在某公司，某公司依约不应承担违约责任。三、本案存在政府征地的不可抗力情形，某公司依法不应承担违约责任。雨花区政府重点工程项目“雀园路（万��丽路-仙姑岭路）”占用某公司有效用地，属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，某公司依法也不应承担违约责任。四、实际交房日应为买受人办理收房手续的日期，某公司延后办理初始登记的行为没有给欧某某、袁某某造成任何实际损失，且欧某某、袁某某也未就具体损失金额举证证明。假设某公司存在违约情形（事实上不存在），鉴于是政府市政工程建设方面原因导致办证延迟、某公司无过错、且欧某某、袁某某没有任何经济损失等因素，欧某某、袁某某主张的违约金明显过高，请求免除或大幅减少违约金。经审理查明：2011年10月26日，欧某某、袁某某（买受人）与某公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：由买受人购买出卖人开发的碧水龙庭8栋1402号房屋，��屋总价款为387426元；出卖人应当在2013年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述登记手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，欧某某、袁某某按合同约定支付了全部购房款，某公司通知于2013年4月30日交房，欧某某、袁某某在2013年5月25日办理收房手续、领取钥匙。某公司于2015年11月5日申请办理了该房楼栋初始登记，并于2015年11月16日申请将该房屋的所有权证办理至欧某某、袁某某名下。另查明，雀园路（万家丽路-仙姑岭路）系长沙市雨花区2014年重点工程建设项目之一，碧水龙庭项目用地红线中的雀园路与控规中雀园路的线形不一致，部分雀园路在碧水龙庭项目用地红线有效用地范围内。为此，某公司向长沙市城乡规划局等部门多方交涉，要求将该部分道路用地计容，长沙市城乡规划局于2014年12月18日向某公司复函，表示该局正在按程序研究处理。碧水龙庭二期2、4、6-8号栋房屋于2015年1月27日才通过规划、国土等部门的竣工联合验收。上述事实，有双方当事人陈述、《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、《购房发票》、钥匙物品签收表、长沙市商品房初始登记凭证列表、房屋所有权证、关于雀园路（万家丽路-仙姑岭路）用地情况的情况说明及长沙市建设用地单��地籍测绘成果；长沙市城乡规划局《关于恒生碧水龙庭项目因雀园路道路用地有关问题的函》、长沙市城乡规划局《关于恒生碧水龙庭项目因雀园线形占用我公司用地和核发后期三栋建设工程规划许可证的复函》、《长沙市建筑工程竣工联合验收意见书》等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：欧某某、袁某某与某公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实全面履行自己的义务。根据欧某某、袁某某与某公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》，某公司应在房屋实际交付后365日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证。某公司通知于2013年4月30日��买受人交房，通知交房时间与合同约定的交房日期一致，故某公司申请办理上述房屋楼栋初始登记的日期应从2013年5月1日开始计算，某公司依合同约定应在2014年5月1日之前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房屋楼栋的初始登记，并在取得栋产权证后180日内协助办理买受人的房屋所有权证。某公司未能在2014年5月1日之前将应由其提供的资料上报产权登记机关，至2015年11月5日才办好上述房屋楼栋的初始登记，违反了合同约定，应承担逾期申请办理初始登记的违约责任。因上述房屋在2015年11月5日办理初始登记后，欧某某、袁某某已于2015年11月16日取得该房屋的所有权证，故某公司办理房屋所有权证的期限没有超过合同约定的取得栋证后180日内，故某公司申请办理房屋所有权证没有逾期，依法不向欧某某、袁某某承担逾期申请办理房屋所有权证的��约责任。虽然房屋初始登记不属于买受人应该取得的权属证书，但办理房屋所有权证的前提条件是开发商已经取得开发房屋的所有权初始登记证，而取得房屋所有权初始登记证又以取得建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋测绘报告、房屋已竣工验收的证明等相关资料为基础。本案因为办理初始登记延期，导致房屋所有权证办理的时间相应延后，某公司依法应向欧某某、袁某某支付逾期办理房屋初始登记违约金。雨花区2014年重点工程建设项目雀园路的部分用地在碧水龙庭项目用地红线有效用地范围，一定程度上影响了某公司申请办理房屋初始登记的进程，但某公司提交的证据不足以证明完全是因此拖延了其申请办理初始登记的时间，以及实际拖延的期限，故某公司以此作为免除其逾期办理初始登记责任的理由不成立，本院不予支持。因前述市政工程建设对某公司申请办理初始登记产生了一定影响，且某公司在取得上述房屋楼栋初始登记后，数日内即为欧某某、袁某某申请办理了房屋所有权证，欧某某、袁某某没有举证证明因逾期办理初始登记给其造成的实际损失，故某公司申请降低违约金合理，本院依法予以减少，酌情考虑按逾期日向欧某某、袁某某支付房屋总价款日万分之0.5的标准支付违约金，故对于欧某某、袁某某要求某公司向其支付逾期申请房屋初始登记违约金的请求，本院在此范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、湖南某置业公司在本判决生效之日起十日内向欧某某、袁某某支付逾期申请办���房屋初始登记违约金10692元（从2014年5月1日起至2015年11月4日止共计552天，按房款387426元日万分之0.5计算）；二、驳回欧某某、袁某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费336元，由湖南某置业公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  孙剑璞人民陪审员  邓晓阳人民陪审员  ��宁二〇一六年五月九日书 记 员  石登波附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。