浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1391号上诉人（原审亿叠公司）：浙江亿叠生物科技有限公司，组织机构代码：，住所地：温州市洞头区北岙街道杨文工业���（二期）A2地块。法定代表人：孔祥武。被上诉人（原审建行洞头支行）：中国建设银行股份有限公司洞头支行，组织机构代码：，住所地：温州市洞头区中心街234号。法定代表人：李焕章，行长。委托代理人：雷京卫、杨秀玉，浙江诚鼎律师事务所律师。上诉人浙江亿叠生物科技有限公司（以下简称“亿叠公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市洞头区人民法院（2015）温洞民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定，2012年8月开始，案外人洞头县金雕服饰厂向中国建设银��股份有限公司洞头支行（以下简称“建行洞头支行”）陆续借款22000000元，并以其坐落于洞头县北岙街道杨文工业区（二期）A2地块的房产提供抵押担保，经原审法院审理后依法作出民事判决书。原审法院在执行过程中，依法拍卖上述房产，经三次流拍后建行洞头支行同意以物抵债。随后，建行洞头支行到洞头县住房和城乡规划建设局、洞头县国土资源局完成上述房产的权属变更登记手续。上述房产由案外人洞头县金雕服饰厂于2011年11月8日出租给亿叠公司，现建行洞头支行已经取得该承租处房产的所有权，亿叠公司依照合同法相关规定应当自建行洞头支行取得产权之日起按照原来租赁合同的约定向建行洞头支行支付租金。现亿叠公司至今未向建行洞头支行支付租金，建行洞头支行于2015年4月15日向亿叠公司发出《合同解除告知函》，但亿叠��司复函明确表示不予支付租金。另查明，截止2015年7月20日，亿叠公司尚欠建行洞头支行租金891667元。2015年7月21日，建行洞头支行向原审法院起诉，请求：一、解除建行洞头支行与亿叠公司间的租赁合同；二、亿叠公司向建行洞头支行支付租金和利息（租金从2014年11月8日开始以每月125000元支付至腾空之日止，暂计至2015年5月8日为750000元；利息从2014年11月8日开始按银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；三、亿叠公司立即腾空所承租的位于洞头县北岙街道杨文工业区（二期）A2地块的房产，并交付给建行洞头支行使用；庭审过程中，建行洞头支行将第二项诉请中租金的起算时间点变更为2014年12月17日并放弃利息主张。原判认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人��正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”涉案租赁房屋因案外人洞头县金雕服饰厂以物抵债给建行洞头支行，且建行洞头支行已办理相应的权属证书，故原涉案房屋租赁合同直接约束亿叠公司。建行洞头支行可就该房屋租赁协议要求亿叠公司支付租金。虽然房屋租赁合同内对租金支付期限约定不明，但亿叠公司未付租金已满一年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，建行洞头支行有权要求解除合同，故对建行洞头支行该项诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，建行洞头支行要求亿叠公司腾空租用的房屋并交付给建行洞头支行使用的诉请，符合法律规定，予以支持。建行洞头支行要求亿叠公司支付余欠的租金及在合同解除后至腾空之日止按租金标准支付损失，亦符合法律规定，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除建行洞头支行与亿叠公司于2011年11月8日签订的房屋租赁合同；二、亿叠公司应在判决生效之日起三十日内腾空所承租的位于洞头区北岙街道杨文工业区（二期）A2地块的房产（房产证号：温房权证洞头县字第号），并交付给建行洞头支行使用；三、亿叠公司于判决生效之日起十日内支付建行洞头支行租金891667元；四、亿叠公司于腾空之日支付建行洞头支行租金及租金损失（从2015年7月21日起以每月12.5万元标准计算至实际腾空之日止）；如果亿叠公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由建行洞头支行负担1500元，由亿叠公司负担4150元。宣判后，亿叠公司不服，提起上诉称：一、原审法院对亿叠公司提供的《房屋租赁补充协议》不予采信是错误的。除孔祥武外，亿叠公司还有其他股东，原审法院执行部门仅向孔祥武了解情况，并未向其他股东了解情况，事实上，其他股东均知晓补充协议的存在。另外，孔祥武同时也是洞头县金雕服饰厂的股东，因此，难以认定其证言就是代表亿叠公司，也有可能是代表洞头县金雕服饰厂。孔祥武在接受询问时有提到存在《房屋租赁补充协议》，但经办人没有记录。二、《房屋租赁补充协议》是客观存在并且依法成立、生效的。涉案《房屋租赁补充协议》虽未办理备案登记，但不影响其法律效力。涉案《房屋租赁补充协议》签订于2011年11月12日，双方不可能存在恶意串通损害第三人利益的共同故意。洞头县金雕服饰厂将厂房出租给亿叠公司时，考虑到亿叠公司将涉案房屋作为生产用房，设备、设施投资巨大，且多为不可移动设备，前期准备周期长，双方在协商一致的情况下签订了《房屋租赁补充协议》。该协议虽与《房屋租赁合同》的内容不一致，但不违反法律强制性规定。根据上述《房��租赁补充协议》的约定，2011年11月8日至2017年11月7日期间亿叠公司免交租金，故建行洞头支行以亿叠公司未支付租金为由要求解除合同的理由不成立。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”建行洞头支行应继续履行其与洞头县金雕服饰厂签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》。综上，请求撤销原判，依法改判驳回建行洞头支行的原审诉讼请求。被上诉人建行洞头支行辩称：一、涉案《房屋租赁补充协议》不真实。该补充协议双方当事人的法定代表人均是孔祥武，孔祥武夫妻系双方当事人的实际控制人，故该补充协议双方当事人存在恶意串通的情形。该补充协议没有在工商部门和房管部门备案，在洞头县金雕服饰厂向建行洞头支行借款及办理抵押手续时，也没有书面告知涉案房屋的租赁情况，更没有将该补充协议提供给建行洞头支行。另外，在洞头县金雕服饰厂与建行洞头支行借款案件的执行过程中，洞头县金雕服饰厂没有提及补充协议的相关信息，仅仅提供了经工商部门备案的《房屋租赁合同》。《房屋租赁补充协议》与《房屋租赁合同》签订时间仅相差四天，但是二者关于租金以及免租期等的约定相差巨大，补充租赁协议约定的租金高于市场价，显然不符合常理。二、涉案《房屋租赁补充协议》存在恶意串通损害建行洞头支行利益的情形，应属无效。三、建行洞头支行不是涉案《房屋租赁补充协议》的当事人，该补充协议的对建行洞头支行没有约束力。一审中建行洞头支行已经将承诺书撤回，不作为���据使用，原审法院也未将承诺书作为认定案件事实的依据。因此，亿叠公司有关承诺书的上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点在于亿叠公司称其与洞头县金雕服饰厂于2011年11月12日签订《房屋租赁补充协议》是否属实。考虑到该补充协议的效力与建行洞头支行何时有权收取租金存在直接关联性，而该补充协议的当事人亿叠公司与洞头县金雕服饰厂系关联企业，双方利益一致，客观上不能排除该协议系亿叠公司为逃避支付租金的义务与洞头县金雕服饰厂恶意串通签订的可能性，故对上述事实应采用更高的证明标准，亿叠公司仅提供《房屋租赁补充协议》尚不足以证明其主张的上述事实。另外，结合亿叠公司法定代表人孔祥武在原审法院执行经办人陈述涉案房屋出租情况时仅提及《房屋租赁合同》，并未提及存在《房屋租赁补充协议》以及该《房屋租赁合同》在工商部门、房管部门备案而《房屋租赁补充协议》没有备案等事实，原判对亿叠公司主张的上述事实不予采信，符合情理。原判据此对建行洞头支行的诉讼请求予以支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。亿叠公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人浙江亿叠生物科技有��公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘伟达审 判 员  蔡蓓蓓代理审判员  曾 慧二〇一六年五月十六日代书 记员  姜岳良