福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第9949号原告（反诉被告）吴景元。委托代理人庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。被告（反诉原告）禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层。法定代表人林龙智，董事长。委托代理人陈志琼，系该公司员工。委托代理人陈璐，系该公司员工。原告吴景元与被告禹洲地产（泉州）有限公司（简称禹洲公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，被告禹洲公司在答辩期限内提出反诉。本院依法由审判员谢惠峰适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴景元及其委托代理人庄敬虹，被告（反诉原告）禹洲公司的委托代理人陈志琼、陈璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴景元诉称，原、被告双方于2014年7月25日签订签约信息单1份，表明原告拟向被告购买惠安禹州广场温莎美地9幢3屋A02房，同日，双方签订借款协议书及借据各1份，约定原告向被告借款38万元抵作购房款，后原告陆续向被告汇款120057元。当时被告向原告承诺公摊面积不会超过25%，露台、入户阳台可以单独隔开。之后原告发现实际公摊面积达30%，露台、入户阳台根本不能单独隔开。原告向被告提出异议，被告迟迟不予答复，却于2015年4月23日向原告发出律师函。请求判决：一、解除原、被告签订的商品房定购单、签约信息单、借据、协议书。二、被告立即返还原告已付购房款120057元。被告禹洲公司辩称，同意解除双方签订的签约信息单、商品房定购单、借据、协议书，但原告违约，被告无需退还30000元定金。反诉原告禹洲公司诉称：反诉被告签订商品房定购单、签约信息单后，拒不履行约定义务。请求判决：反诉原告无需退还反诉被告于2014年7月11日交纳的30000元定金。反诉被告吴景元辩称：反诉原告在销售过程中存在欺诈行为，其应当承担相应的法律责任。经审理查明，禹洲公司系经工商登记以房地产开发与经营、物业管理为经营范围的企业法人。2014年7月11日，原、被告双方签订《商品房定购单》，约定吴景元作为定购人向禹洲公司定购9幢3层A02单元，建筑面积141.89㎡，单价6500元／㎡，定金30000元，合计总价款922285元，付款方式为按揭商贷。定购人应在签订定购单之日起3日内即2014年7月15日前与开发公司签订《商品房买卖合同》及相关协议，同时办理完整银行按揭贷款手续。若定购人因自身原因未能按时签订合同，则视为定购人违约，开发公司有权解除本协议，所收取的定金不予退还，并有权将商品房另售他人。当日，吴景元通过银行转账的方式向禹洲公司汇款30000元。2014年7月25日，吴景元分别通过陈芬梅、杜俊华的银行账户向禹洲公司汇款80057元、10000元。2014年7月30日，原、被告双方签订《禹洲城市广场二期温莎美地签约信息单》（简称《签约信息单》）、《协议书》，并由吴景元向禹洲公司出具《借据》。《签约信息单》对《商品房定购单》基本信息再次予以确认，并约定合同编号201407300024，套内面积101.98㎡，分摊面积39.91㎡，折扣9折，优惠金额92229元，折扣单价5850元，折后总价830056元，首付比例60%，首付款500056元，贷款金额330000元，贷款年限10年，2014年7月25日实际支付房款金额为首付房款金额500056元-订金30000元=470056元。《协议书》约定吴景元因购买禹洲城市广场5#地块商住楼项目9号楼3层A02单元商品房需要，向禹洲公司借款38万元，所借款项只限于支付双方签订的编号为201407300024的《商品房买卖合同》第六条第3项约定的部分购房款，吴景元必须在2015年1月30日前还清所有借款本金。《借据》载明吴景元作为借款人，因购买上述商品房需要，确认已向禹洲公司借款38万元，并对《协议书》中的其他内容予以再次确认。2015年4月23日，禹洲公司委托衡兴明业律师事务所，通过EMS的形式向吴景元寄送律师函，告知吴景元于收到律师函后七日内至禹洲公司办理解除商品房买卖合同的相关手续。双方共认并未书面签订编号为201407300024的《商品房买卖合同》，涉讼商品房也未向房产登记交易中心办理网上签约登记备案；《协议书》及《借据》中载明的38万元实际用于抵扣购房首付款，禹洲公司并未实际向吴景元出借38万元款项。双方均同意解除商品房定购单、签约信息单、协议书和借据。以上事实，有吴景元提供的中国建设银行消费确认单、杜俊华、陈芬梅声明书、律师函，禹洲公司提供的商品房定购单、签约信息单、协议书、借据、未经双方签名的编号为201407300024的《商品房买卖合同》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点是：上述协议解除后的责任如何承担。吴景元认为，禹洲公司在销售过程中存在欺诈、隐瞒行为，应承担全部责任。吴景元相应提供证据：证据1即售房广告，以此证明禹洲公司存在欺骗性宣传，广告标明有独设的入户花园。证据2即2015年5月7日与禹洲公司员工张秋婷的通话录音、2015年6月2日与员工沈华杰的对话录音光盘及整理的文字稿，以此证明禹洲公司的售楼人员存在欺骗情形，包括公摊超过25%、没有独立的入户花园、电梯不是全部都能到达地下车库。证据3即电视媒体报道视频摘录及照片，以此证明因禹洲公司存在欺骗性宣传，广大业主通过媒体报道、拉横幅等方式维权。证据4即证人许剑标、陈清河的证言，以此证明禹洲公司存在欺骗性销售的情形。禹洲公司质证称，对证据1的真实性、合法性无异议，但该宣传广告并非涉讼商品房户型。证据2无法提供录音原始载体，也不是签约现场，两个员工已经离职，无法证明吴景元主张。证据3真实性无异议，但无法证明吴景元主张。证据4，证人与吴景元存在利害关系，证言不客观。禹洲公司认为，吴景元作为具有完全民事行为能力的人，应承担相应的法律后果，根据商品房定购单约定，吴景元无权退还30000元定金。禹洲公司相应提供证据：证据5即证明书，以此证明张秋婷、沈华杰系禹洲公司员工，与吴景元签订合同系履行职务行为。证据6即离职申请书，以此证明张秋婷已经于2014年10月11日离职。吴景元质证称，对证据5没有异议，证据6张秋婷是否离职并不清楚，但不影响双方通话内容的证明效力。本院经审查认为，证据1售房广告显示的是9#B跃式户型鉴赏，而非吴景元购买的9#A式户型，故不予认定。证据5与商品房定购单、签约信息单相结合，可以证实张秋婷、沈华杰系禹洲公司员工并履行职务行为。证据6可以证实张秋婷已经离职，而且从证据2通话录音中可以看出，张秋婷并没有明确承诺或保证公摊面积控制在25%以内，且公摊面积在双方2014年7月30日的《签约信息单》已经明确载明。证据3只是媒体单方报道及业主维权照片，并没有第三方机构作出权威认定或定性。同理，证据4只是证人陈述，无其他证据证明禹洲公司在销售过程中明确承诺公摊控制在25%以内、有独立入户花园、电梯均可直通地下车库。综上事实，本院认为，原、被告签订的商品房定购单、签约信息单、协议书、借据，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除上述协议，本院予以准许。因双方并无其他经济往来，故吴景元于2014年7月11日支付的30000元与商品房定购单相互佐证，应认定该款项系吴景元支付的定金。根据商品房定购单第一条约定，吴景元并未与禹洲公司签订《商品房买卖合同》，也未按照《协议书》、《借据》约定的期限向禹洲公司还清借款；其主张禹洲公司在销售过程中存在欺诈行为，但未能提供充分的证据予以证明，且无证据证明系因禹洲公司的原因导致双方无法履行合同，故禹洲公司有权不予退还其2014年7月11日缴纳的30000元定金。鉴于双方均同意解除签订的协议，禹洲公司应退还吴景元支付的其余款项90057元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告吴景元与被告禹洲地产（泉州）有限公司于2014年7月11日签订的《商品房定购单》，于2014年7月30日签订的《禹洲城市广场二期温莎美地签约信息单》、《协议书》、《借据》。二、被告禹洲地产（泉州）有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告吴景元购房款90057元。三、反诉原告禹洲地产（泉州）有限公司无需退还反诉被告吴景元于2014年7月11日交纳的30000元定金。四、驳回原告吴景元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2700元，减半收取1350元，由被告禹洲地产（泉州）有限公司负担1212元，原告吴景元负担138元。反诉受理费276元，减半收取138元，由反诉被告吴景元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  谢惠峰二〇一六年五月二十日书记员  吴燕芬附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。