北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终79号上诉人（原审被告）：保玉江，男，1961年3月8日出生，满族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京建工物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园**楼。法定代表人：苏大勇，董事长。委托诉讼代理人：李玮，男，北京建工物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：王传昶，男，北京建工物业服务有限公司员工。上诉人保玉江因与被上诉人北京建工物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初16956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理，于2021年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人保玉江、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人李玮、王传昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保玉江上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：物业公司在没有改变物业服务条件和项目的情况下，单方提高了收费标准。1.物业公司的物业服务存在重大瑕疵。卫生间公共管道漏水，把保玉江小卧室墙壁严重腐蚀，物业公司同意赔偿2000元维修费，双方签订有赔偿协议，但物业公司一直未实际赔偿；2.物业公司在冬季不开地下车库暖风，导致保玉江家中室内温度不达标，另，因汽车经过地下车库雨水篦子过车时响声很大，影响保玉江正常生活和休息，物业公司一直未解决；3.自行车棚物业安装了象棋桌，下棋的人每天大声喧哗严重影响保玉江休息；4.入户单元门一直不能关上，关门声音巨大严重影响休息；5.双方曾对物业费收费标准有过新约定，并已经实际执行，自2015年开始，物业公司同意保玉江的物业标准按照正常标准的60％缴纳，一直交了4年，但自2017年起，物业公司在没有该表物业服务条件和项目的情况下，又单方提高了收费标准，保玉江对此不能接受，应按协商好的60％缴纳。物业公司辩称，同意一审法院判决。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令保玉江支付欠缴物业费5434.45元；2.判令保玉江支付拖欠的公共照明费60元；3.判令保玉江支付逾期付款违约金500元。一审法院认定事实：保玉江系北京市石景山区北临1号翠谷玉景苑10号楼8单元101号房屋业主，该房屋建筑面积87.6平方米。2003年6月10日，北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部（委托方、甲方）与北京合佳物业管理有限责任公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将翠谷玉景苑经济适用房住宅小区委托于乙方实行物业管理，项目坐落北京市石景山区玉泉路北临1号，委托管理期限自甲方确定的入住之日起至翠谷玉景苑经济适用房住宅小区物业管理委员会成立时止。本物业的管理服务费，住宅房屋按照《翠谷玉景苑物业管理公约》约定的收费标准执行，在合同期内，管理服务费标准若有调整，按政府最新规定执行。上述物业管理委托合同另就双方权利义务、委托管理事项、违约责任等进行了约定。2004年12月30日，北京合佳物业管理有限责任公司（甲方）与保玉江（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方同意接受甲方提供的前期物业管理与服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。经询问，物业公司陈述自上述前期物业服务协议签订至本案法庭辩论终结之日，其一直在为包括保玉江在内的业主提供相应物业服务。一审另查，北京合佳物业管理有限责任公司于2008年9月27日名称变更为物业公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主应当依约交纳物业服务费用。现物业公司已为包括保玉江在内的业主提供了相应物业服务，保玉江作为业主，亦应依约交纳相应物业费用。物业公司主张的物业费计算方式、计算标准符合合同约定，故对物业公司要求保玉江交纳物业费5434.45元（含代收生活垃圾清运费210元）（2010年1月15日起至2014年1月14日止，2017年1月15日起至2020年1月14日止）及公共照明费60元（2017年1月15日起至2020年1月14日止）的诉讼请求，该院予以支持。关于保玉江提出物业公司提供物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中保玉江提供的相应证据不足以证实物业公司存在严重违约，亦不足以构成保玉江不交纳相应物业费的抗辩。但保玉江提供的相应证据亦能够体现出物业公司提供物业服务存在一定问题，希望物业公司对保玉江提出的诸多问题高度重视，在今后工作中不断提高物业服务质量，综合本案情况，对物业公司要求保玉江给付违约金的诉讼请求，该院不予支持。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、保玉江于判决生效后7日内给付物业公司物业费5434.45元（2010年1月15日起至2014年1月14日止，2017年1月15日起至2020年1月14日止）；二、保玉江于判决生效后7日内给付物业公司公共照明费60元（2017年1月15日起至2020年1月14日止）；三、驳回物业公司的其他诉讼请求。二审中，物业公司未向本院提交新证据，保玉江向本院提交如下证据：1.地下车库和保玉江家前的4张照片，证明地下车库暖风不开导致保玉江家里的温度不达标，，地下车库雨水篦子过车时响声大并且保玉江家门前安装的自行车棚还有象棋桌，严重影响保玉江生活；2.其他人在保玉江家门前下象棋的音频资料，证明声音特别大，严重影响保玉江的生活。物业公司质证称，对上述证据真实性没有异议，证明目的不认可，物业公司称自行车棚是原有设计，象棋桌是后来街道安装的，目前已经拆除，，地下车库的雨水篦子也是原来就有的后来也垫了东西，安装了隔离墩，，地下车库的暖风是根据季节和温度调节的不是保玉江说冷物业公司就得给开地下车库暖风，而且上述证据跟本案物业服务合同纠纷不是同一个法律关系，没有关联性。保玉江称象棋桌已经拆除，自行车棚亦改造成了电动车充电桩车棚，但地下车库的雨水篦子原来就有，但当时没有开放地下车库，物业公司虽然采取了措施，但是问题没有得到解决。本院经审查认为，物业公司对上述证据真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，对于前述证据能否证明保玉江的主张，在下文本院认为部分予以论述。关于物业费的收费标准，物业公司称原来曾经答应过，因为保玉江供暖收费是按60％交纳，保玉江称其家中冷是因为地下车库不开暖风，所以物业公司也同意按60％收取物业费，但这只是一种暂时的退让，但是后来保玉江连60％的物业费也不交了，所以物业公司不同意其再按照60％交纳物业费，要求其全额交纳。二审中，双方均认可物业费的交费周期为每年的1月15日至次年的1月14日，保玉江按60％的标准仅交纳了2015年1月15日至2017年1月14日两年的物业费。物业公司称2015年1月15日之前，保玉江没有提出这些问题，所以是按照全额交纳的物业费，保玉江称其交纳了2014年1月15日至2015年1月14日期间的物业费。双方均认可保玉江未交纳2010年1月15日到2014年1月14日以及2017年1月15日至2020年1月14日的物业费。二审期间，本院依法补充查明：2010年1月，保玉江曾向物业公司提出《赔偿要求》，记载：“自入住以来，家中洗手间的竖井下水管经常跑水，导致家中墙体多处因漏水而损坏（有图片证明），不仅影响了家庭正常的生活，同时也给家庭经济上和精神上造成了一定的负担。经过多次报修，但都未得到彻底解决，期间也不断向物业反应过，物业张师傅也于2010年元月一日到业主家检查过，确定是因竖井下水管跑水导致墙皮脱落、发霉等损坏，经张师傅维修，跑水问题已经解决，但墙体因此造成的损坏依然没有得到相应的解决。赔偿要求：鉴于是房屋本身的质量问题造成业主家竖井下水管跑水，在房屋受损期间花费大量的维修费以及其他相关费用，并且给业主生活带来的巨大影响，故此向房地产开发商和建设单位提出赔偿，故提出两千元赔偿金。”前述赔偿要求底部有王传昶签名。二审中，王传昶认可签名为其本人所签，但称物业公司并未同意赔偿，其只是接收了保玉江提交的文件。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，物业公司与保玉江签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行各自义务，现物业公司已向保玉江提供了物业服务，保玉江作为业主应依约交纳物业费。保玉江上诉主张物业公司的物业服务存在诸多重大瑕疵。对此，本院认为，保玉江所主张的其家中温度不达标的问题，与物业公司主张的物业费问题并非同一法律关系，本院不予处理。保玉江所主张的地下车库雨水篦子过车时响声很大，影响保玉江正常生活和休息的理由，本院认为从双方陈述来看，雨水篦子系原有设计，而且物业公司已采取过措施，保玉江已此为由拒绝支付物业费的理由亦不能成立。保玉江所述，自行车棚物业安装了象棋桌，下棋的人每天大声喧哗严重影响保玉江休息的理由，本院认为保玉江认可前述象棋桌已经拆除，而且噪声产生的根源并非物业公司导致，故保玉江以此为由拒绝支付物业费亦不能成立。保玉江所述的入户单元门一直关不上，关门时声音大的理由，并无证据证明系物业公司的原因所导致，保玉江以此为由拒绝支付物业费亦不能成立。保玉江关于物业公司同意向其赔偿2000元的上诉理由，与本案并非同一法律关系，从保玉江一审提交的《赔偿要求》的内容来看，其是向房地产开发商和建设单位主张权利，该材料并不足以认定物业公司同意支付保玉江2000元赔偿款。保玉江关于双方曾对物业费收费标准有过新约定，并已经实际执行，自2015年开始，物业公司同意保玉江的物业标准按照正常标准的60％缴纳的上诉理由，本院认为，物业公司认可曾经答应过保玉江按此标准支付，但保玉江仅支付了两年，后续保玉江并未按此按期交纳，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免，本案中，物业公司并无严重违约行为，且已经针对保玉江提出的问题予以了整改和维修，现其要求保玉江全额支付并无不当，本院不持异议。综上所述，保玉江的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，最高人民法院印发的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由保玉江负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二一年一月十三日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强