成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1658号原告黄小均，男，汉族，1976年4月26日出生，住四川省彭州市。被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号，组织机构代码55642932-0。法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。第三人李中江，男，1969年12月27日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人张小洪，四川律大律师事务所律师，一般授权代理。原告黄小均与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了李中江为第三人，于2016年4月21日公开开庭进行了审理，原告黄小均，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人李中江的委托代理人张小洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小均诉称，与昌永公司于2012年4月10日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定黄小均购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1栋1单元1101号房屋，黄小均共向昌永公司支付完所有的购房款399250元。同时交纳了契税5989元、维修基金1700元及办理房屋权证的工本手续费211元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，黄小均装修了房屋，现已入住。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为黄小均办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。被告昌永公司辩称，黄小均所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将房屋备案登记在借款人李中江名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在黄小均名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与黄小均的合同，协助办理产权转移。第三人李中江诉称，就本案诉争的房屋，李中江与昌永公司于2012年12月9日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，对房屋进行了备案登记，约定2013年12月9日前仍未撤销备案，昌永公司应无条件为李中江办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。现昌永公司已明显违约，李中江系房屋的所有权人，请求判令昌永公司为李中江办理位于的锦绣水岸1幢1单元1101号房屋权属转移登记，并驳回黄小均的诉讼请求。针对第三人李中江提出的诉讼，昌永公司辩称，李中江并不是真实的购房户，昌永公司向李中江借款，为保证借款的资金安全，用房屋作抵押，将案涉房屋备案登记在李中江名下，昌永公司愿意就借款与李中江对账予以解决。经审理查明，2012年4月10日，黄小均与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定黄小均购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1幢1单元1101号房屋，测绘建筑面积共94.43平方米，其中套内建筑面积75.34平方米，分摊建筑面积19.09平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4228元，总价款399250元。黄小均采取一次性付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”2012年4月11日，黄小均支付了购房款399250元。2013年7月2日，黄小均交纳了契税5989元、维修基金1700元及产权登记费211元。昌永公司交付了房屋。同时，黄小均还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现黄小均已装修房屋并入住。2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、就该案诉争房屋，李中江与昌永公司于2012年12月9日签订了一份《商品房买卖合同》，约定李中江以总价250000元购买该房屋，昌永公司出具了购房款收据。当日，该房屋备案登记在李中江名下。二、2012年12月9日，昌永公司与李中江签订了《补充协议》，约定李中江出资55万元，备案登记昌永公司已取得预售许可证的2套商品房，李中江通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，李中江无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。2013年3月1日、3月21日，昌永公司与李中江又分别签订了两份《补充协议》，约定李中江出资150万元和125万元，备案登记昌永公司已取得预售许可证的6套和3套商品房。2013年6月16日，昌永公司与李中江签订了《投资协议书》，约定李中江投资13万元，协议第一条载明：“鉴于房管局网站不能办理备案手续，双方约定于2013年8月30日之前完善此项手续。若提前完善备案手续，投资回报仍为每月3.5%。”三、2013年1月7日至2013年10月20日，昌永公司归还了李中江的部分借款，但双方一直未进行对账。上述事实有黄小均提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》；有李中江提交的《商品房买卖合同》、银行转款凭证、购房款收据、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《补充协议》、《投资协议书》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与李中江之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，不是《物权法》规定的预告登记，李中江主张“备案登记具有准物权性质，自己优先享有房屋所有权”，不符合法律的规定，其主张不能成立。因此，李中江的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.对比黄小均与李中江的《商品房买卖合同》，可以看出，黄小均的房屋购买价款399250元，高于李中江的合同价250000元；从合同履行情况看，黄小均不仅履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住，而李中江仅支付了合同价款。李中江与昌永公司在《补充协议》中约定有“2013年12月9日未撤销备案登记，无条件为李中江办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。”该约定因违反法律关于禁止流质条约而无效，李中江认为双方之间由借贷关系转为房屋买卖合同关系，其主张依法不能成立。结合李中江与昌永公司提交的证据，可以看出李中江与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在双方签订的《补充协议》中，明确李中江出资330万元，昌永公司将11套房屋备案登记在李中江名下，待款付清后再撤销备案登记。因此，可以认定“昌永公司是为了保证李中江债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司已归还李中江部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，李中江要求昌永公司履行《商品房买卖合同》，不符合法律规定，对其诉讼请求本院不予支持。对于借款，李中江可另案提起诉讼。黄小均与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，黄小均按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及工本手续费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向黄小均交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为黄小均办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。关于黄小均要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋黄小均已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于黄小均要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，黄小均于2012年4月11日结清了房款，并于2013年7月2日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为黄小均办理房屋产权证，因此黄小均要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告黄小均办理位于锦绣水岸1幢1单元1101号房屋的产权证；二、驳回原告黄小均的其他诉讼请求；三、驳回第三人李中江的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄小均负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告黄小均已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告黄小均）。第三人李中江交纳的案件受理费100元，自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一六年五月三日书记员  张 娟