济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第1081号原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队，住所地济南市。法定代表人刘海波，团长。委托代理人李守存，山东智点律师事务所律师。被告（反诉原告）张连成，男，1958年11月10日出生，汉族，住济南市。委托代理人宋梦丽，山东海那律师事务所律师。委托代理人靳士海，山东海那律师事务所律师。原告中国人民解放军71988部队（以下简称71988部队）与被告张连成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。被告张连成提出管辖权异议，本院作出（2015）槐民初字第1081-1号民事裁定书，驳回了其管辖权异议。被告张连成不服，上诉至山东省济南市中级人民法院，该院依法驳回了其上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月3日第一次公开开庭进行了审理，被告张连成提出反诉，经本院审查决定与本诉合并审理；本案于；本院依法组成合议庭于2015年12月22日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）71988部队委托代理人李守存，被告（反诉原告）张连成及其委托代理人宋梦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）71988部队诉称：原被告2013年3月31日签订《军队房地产租赁合同》，被告租赁原告所有的位于济南市槐荫区房屋一处，租期自2004年11月1日至2012年11月1日，年租金20000元。合同到期后，因该场所位于济南市西客站拆迁范围内，故未续签合同，但被告拒不搬出。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求判令：1、被告将双方《军队房地产租赁合同》项下位于济南市槐荫区房屋腾出交付给原告；2、被告支付房屋使用费20000元（截止到2015年3月31日）；3、诉讼费由被告承担。本案审理中，原告（反诉被告）71988部队以补充证据，待核算好具体的租赁房屋面积后另行起诉为由撤回了要求腾交房屋的第一项诉讼请求。被告（反诉原告）张连成辩称且一并提起反诉称：2004年1月8日，双方签订租赁协议书，期限2年，我承租部队门头房7间，年租金25000元。2004年11月双方又重新签订了一份租赁期限为8年的租赁合同，协议约定我方经部队同意在场地上建房，我方共自建房屋200平方米，与承租的部队房屋共同进行餐饮经营。此后双方未再签订书面合同，但我方每年按时交纳租金，使用租赁的房屋。2011年，济南市政府对我方及其他租赁房的租赁房屋及自建房屋开始测量进行征收补偿，按照我们双方的约定，自建房屋如政府规划或者有偿转让，附着物赔偿归我方所有。部队在政府征收并给予给与补偿后，否定自建房屋归我方所有的约定事实并在2013年3月31日开始给我方采取停水、停电和用机械运输渣土堵挡反诉人门面，造成反诉人无法经营而停止营业的巨大经济损失。我方不是不交纳部队主张的房租，而是部队的行为给我方造成的损失远不是租金所能弥补的。综上，为维护我方的合法权益，一并提起反诉，请求依法判令：1、被反诉人赔偿因对反诉人停水、停电、堵门造成的停业损失2353409.90元；2、被反诉人支付济南市人民政府国有土地上房屋征收款2241420元。本案审理中，被告（反诉原告）张连成变更诉讼请求数额为停业损失及征收款损失暂定为1万元，其余待鉴定及调取关键证据后予以确定。原告（反诉被告）71988部队针对反诉辩称：反诉人的请求没有事实跟法律依据；我方没有采取对方所称的停水、停电、堵门等恶劣行为，反诉人所称的巨大经济损失不存在也不是我方造成的；反诉人主张其自建房屋应该有相应的证据证实自建房屋的事实跟面积；即使确实自建，按照合同约定应当经部队书面批准方可自建，但其没有提供相应的批准文件；部队并没有领取应属于承租人拆迁补偿款的事实，根据相应的拆迁政策即使有拆迁被拆迁人也应当是土地的合法使用权人也即部队，反诉人没有提供任何自建建筑的合法手续及证件，如果认为应当给其补偿也应当向补偿的政府部门主张，而不是向部队主张；最后，按照合同的约定，即使同意反诉人自建建筑，相应的权属在合同期满后也是归部队所有，现在合同已经到期了，按照约定即使有自建物，也属于部队所有，反诉人不享有权益。经审理查明：座落于济南市槐荫区的国有土地使用权人为原告（反诉被告）71988部队，土地用途为军事设施，使用权类型为划拨土地。原告（反诉被告）71988部队提交《军队房地产租赁合同》一份，其上载明：原告（反诉被告）71988部队作为甲方，案外人王某某作为乙方；甲方将上述土地上的房屋建筑面积200平方米出租给乙方使用，租赁用途为汽车修理，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日止，年租金5万元；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物时必须向甲方提供建设方案，征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好无损的无偿交给甲方；甲方因军事及地方城市规划需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿一个月租金给乙方作为搬迁费用并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；合同还约定了其他事项。对于上述合同，被告（反诉原告）张连成称对于双方之间的租赁事实没有异议，但该合同并非其签订，不知情，双方自2012年以后没有签订过书面合同，对于年租金标准没有异议；其还称双方实际上之前就签订了租赁合同，具体情况在答辩及反诉中已经说明了。为此其提交了2004年至2006年、2004年至2012年的两份租赁合同复印件，对此原告（反诉被告）71988部队称双方之间就存在租赁关系的事实没有异议，但之前的这些合同代理人不清楚，也并不影响最新合同的履行及本案的处理。原告（反诉被告）71988部队提交的上述合同到期后未双方再续签新的租赁合同，但被告（反诉原告）张连成一直未将租赁物腾交原告（反诉被告）71988部队，也未再向其交纳2014年3月31日以后的租金。原告（反诉被告）71988部队于是提起本案诉讼，要求其腾交上述合同项下的房地产并支付2014年4月1日至2015年3月31日一年的使用费2万元。对于反诉，被告（反诉原告）张连成认为原告（反诉被告）71988部队在2013年3月31日开始采取的停水、停电、堵门行为给其经营济南槐荫某足浴保健部造成了巨大的经济损失，为此其提交了渣土照片三张以及该店的个体工商户的营业执照副本并申请对2014年4月1日开始的营业损失进行鉴定，原告（反诉被告）71988部队对实施上述行为不予认可，认为上述证据不能证明是其实施了侵权行为。被告（反诉原告）张连成还认为其拒绝腾房、拒交租金的原因还在于政府部门对本案所涉场地及房产已经列入了拆迁规划范围并向原告（反诉被告）71988部队支付了包括应当给承租人的地上物的征收补偿款，这部分款项应当向承租人支付，也就是其反诉的内容。为证实上述事实并确定其反诉的具体数额，其申请本院前往济南西城投资开发集团有限公司调取涉案房地产有关的向原告（反诉被告）71988部队支付的征地赔偿款支付凭证及打款时间等相关证据。本院依照该申请调取时被上述单位告知因涉及军队资料，必须有相应军队单位的书面同意才能予以查询，现在无法进行查询并提供相应材料。以上事实，除上已提及的证据材料外还有原告（反诉被告）71988部队提交的国有土地使用权证以及双方当事人的在庭陈述为证。本院认为：座落于济南市槐荫区张庄路坐落于济南市槐荫区的国有土地使用权人为原告（反诉被告）71988部队，但该土地用途为军事设施，使用权类型为划拨土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。原告（反诉被告）71988部队虽为上述土地的使用权人，但其使用权是无偿划拨的国有土地且具有明确的限定用途。其对将上述土地租赁给被告（反诉原告）张连成并收取租金，使承租人使用上述土地进行汽车维修盈利的行为，未能提供已经相关政府部门的同意及批准的证据。据此，原告（反诉被告）71988部队与被告（反诉原告）张连成之间建立的租赁关系应属无效。但被告（反诉原告）张连成仍然应该向原告（反诉被告）71988部队支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的占有使用费，原告（反诉被告）71988部队按照2万元主张，符合法律规定，本院予以支持。对于被告（反诉原告）张连成的反诉主张，其关于营业损失的主张首先应当证实系原告（反诉被告）71988部队实施了侵权行为造成了营业损失，但其仅提供了渣土照片，无法充分证实上述事实，其要求原告（反诉被告）71988部队赔偿其营业损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，其关于此的鉴定申请也没有了前提条件，本院不再准许。其关于征地拆迁补偿款的请求，主要依据在于其在租赁期间自建的地上物在政府拆迁中应由其所得的补偿款被原告（反诉被告）71988部队领取而未向其支付，为此其申请本院进行了调查取证。但无论从其自身提交的证据还是本院调查取证的结果来看，其主张的上述事实均没有充足的证据予以证实，本院无法采信。其基于此提起的反诉请求，缺乏证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张连成自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的房地产使用费2万元；二、驳回被告（反诉原告）张连成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队负担100元，被告（反诉原告）张连成负担200元；反诉费50元，由被告（反诉原告）张连成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  高金辉人民陪审员  姜丽丽二〇一六年五月六日书 记 员  刘书宁