上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10665号上诉人(原审被告、反诉原告)：郭银栋，男，1966年6月17日出生，汉族，住黑龙江省七台河市。委托诉讼代理人：赵春雷，浙江泽颂律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海玉意实业有限公司，住所上海市青浦区。法定代表人：周学俊，总经理。委托诉讼代理人：易林林，上海刘礼峰律师事务所律师。上诉人郭银栋因与被上诉人上海玉意实业有限公司(以下简称“玉意公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭银栋上诉请求：维持一审法院判决第一项，撤销一审法院判决第二、三、四项，依法改判郭银栋支付玉意公司2019年11月1日起至2020年3月17日止尚欠租金人民币(以下币种均为人民币)107，783.34元，与郭银栋已支付的押金87，000元、租金7，000元、垫付的物业管理费13，680元相抵，郭银栋应支付玉意公司103.34元，并支持其一审反诉诉讼请求。事实与理由：1．一审法院未将郭银栋支付的7，000元租金扣除；2．玉意公司提供的上海市杨浦区国权路XXX号米兰广场商城王座部分(90平方米)(以下简称“系争商铺”)无配建的专用烟道，不符合餐饮要求，其应为租赁合同解除的承担主要责任；3．新冠疫情的影响也是郭银栋解除租赁合同的另一重要原因，计算租金时应当减免；4．郭银栋交纳的进场费50，000元实为装修押金，玉意公司应当返还；5．郭银栋有证据证明室内装修、空调、烟道总计花费66，205元，应当由玉意公司赔偿50，000元。被上诉人玉意公司辩称：1．一审法院计算的租金数额是正确的；2．郭银栋违约，应当承担违约责任。对一审法院未判令其支付违约金有异议，但未提出上诉；3．系争商铺不存在问题，其他承租户均能通过餐饮审批，是郭银栋装修有问题才未能通过审批；4．进场费并非装修押金，且中介明确过不予退还；5．物业费并未付给玉意公司，且一审时郭银栋未将此作为反诉提出，二审不应审理。请求本院驳回上诉，维持原判。玉意公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．玉意公司与郭银栋签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》，要求郭银栋退还系争商铺并恢复原状；2．郭银栋按每月29，000元的标准支付自2019年10月31日起至实际退还商铺之日止的租金；3．郭银栋支付以上述租金为本金，按年息6％标准自2019年10月31日起至实际返还商铺之日止计算的利息；4．郭银栋支付房屋恢复原状费用28，357.12元；5．律师费5，000元由郭银栋负担；6．本案诉讼费由郭银栋负担。一审庭审中，玉意公司变更诉讼请求，请求判令：1．玉意公司与郭银栋签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》于2020年3月18日解除；2．郭银栋按每月29，000元的标准支付自2019年11月1日起至2020年3月18日止的租金计133，400元；3．郭银栋支付以87，000元本金为基数，自2019年11月1日起至2020年3月18日止按年息6％标准计算的逾期付款利息，及以56，400元本金为基数，自2020年2月1日起至2020年3月18日止按年息6％标准计算的逾期付款利息，共计2，001元；4．律师费5，000元由郭银栋负担；5．本案诉讼费由郭银栋负担。郭银栋向一审法院提出反诉，请求判令玉意公司：1．返还进场费50，000元；2．返还租房押金87，000元；3、赔偿装修损失50，000元；4．负担反诉费用。一审法院经审理查明事实如下：系争商铺位于上海市杨浦区国权路39、69号，权利人登记在上海上风科盛投资有限公司名下。2010年5月1日，上海上风科盛投资有限公司将包括系争商铺在内等名下一系列产权房屋授权上海米岚城市奥莱企业管理有限公司经营管理并负责所有对外租赁事宜。2019年3月26日上海米岚城市奥莱企业管理有限公司将含系争商铺在内的上海市杨浦区上海绿色米兰广场王座出租给上海众道餐饮有限公司。2019年5月9日，上海众道餐饮有限公司与玉意公司签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》一份，约定由玉意公司向上海众道餐饮有限公司承租其投资建设的上海绿色米兰广场王座用于经营餐饮，承租建筑面积600㎡。租赁期限自2019年5月13日至2023年5月12日。每月租金120，000元。装修免租期为两个月，分两次实行，即自2019年5月13日至2019年6月12日及自2021年4月13日至2021年5月12日。2019年7月10日，玉意公司作为出租方(合同甲方)与郭银栋作为承租方(合同乙方)签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》一份，约定，由乙方向甲方承租系争商铺，用于经营餐饮。租赁期限自2019年8月5日至2023年8月4日。每月租金29，000元。押金为三个月的租金，即87，000元。首期交付租金为前两个月租金，即58，000元。后期租金为每三个月交付一次，即87，000元。乙方须在交付租金期满前15天，向甲方交付下期租金。乙方须在本合同签订之日起的3天内向甲方支付二个月租金58，000元，且该租金不包含乙方另需缴付的推广宣传费、公用事业费及其他费用。装修免租期为25天，自2019年8月5日至2019年8月30日止。第二次交付房租日期为2019年10月30日前，交付金额为三个月租金，即87，000元。乙方须在合同签订之日起的3天内支付三个月的租金作为租赁保证金，共计87，000元，对此甲方应出具收据。甲方应于本合同终止且乙方撤离该物业验收无异议后，将该保证金(扣除乙方应付而未付之款项后)无息退还给乙方。合同第12.1条约定，乙方须按本合同的规定向甲方支付租赁押金。合同期满甲、乙双方不再续约或本合同解除的，乙方应当按照本合同规定将物业交还甲方。乙方可在付清全部租金等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销(如有)且甲方对该物业退场验收合格后的十个工作日内凭甲方开具的收据原件向甲方要求退还租赁保证金。合同第12.3条约定，乙方应按合同规定按时支付租金、商场管理费、推广宣传费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期不付上述费用，须按每日千分之一计算逾期违约金。如乙方逾期5日仍未向甲方支付租金等费用，甲方发出通知2日后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用。如乙方逾期超过10天，甲方有权解除本合同并收回该物业，不予退还租赁保证金押金。并可向乙方追索其所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用以及相当于三个月租金的预期收益损失。合同第12.4条约定，乙方须承担甲方催讨应收款而引起包括但不限于律师费、交通费、差旅费、住宿费、诉讼费、财产保全费用等在内的所有费用及开支。合同第13.1条约定，当甲方要求乙方支付各类应付款(如租金等)并在甲方开具租户月结账单十天后仍不支付各类应付款时，视为乙方严重违约，甲方可直接解除本合同，要求乙方承担违约责任。合同第14条约定，在本合同履行期间，甲方如有严重违反本合同规定的行为，乙方有权解除本合同并要求甲方赔偿由此而产生的一切损失。在本合同履行期间，乙方如有严重违反本合同规定的行为，甲方有权解除本合同、收回该物业、不予退还租赁保证金并要求乙方赔偿由此而产生的一切损失(包括租金的预期收益损失)。合同附件一中还约定，甲方承诺该物业可经营餐饮行业，甲方有责任配合协助办理营业执照，并提供相关材料。装修免租期于水、电、下水条件符合起算包括隔壁烧烤商户两面墙起算，装修免租期为25天。2019年7月10日，郭银栋向玉意公司员工周秋仁名下中国农业银行账户转账195，000元。同日，玉意公司向郭银栋出具金额为87，000元的收款收据，备注摘要为“租国权路XXX号90平方三个月押金”，及金额58，000元的收款收据，备注摘要为“租国权路XXX号90平方两个月租金”。另有50，000元的收款收据上，备注摘要为“进场费”。嗣后，双方依约履行。2019年10月28日，国网上海市电力公司市区供电公司客户服务中心发出《催缴电费通知》：“户名上海诚意物业管理有限公司，户号XXXXXXXXXX，地址国权路**。经查，贵户自2019年10月至2019年10月累计拖欠电费390，000元，违约金按日另行结算。……根据上述法律、法规之规定，请贵户于2019年11月5日前至我公司付清所欠电费及违约金。逾期仍未付清的，我公司将依据《电力供应与使用条例》第三十九条规定，对贵户停止供电，届时请务必做好停止供电的各项准备工作，由此造成的一切后果均由贵户自负。”2019年11月21日，国网上海市电力公司市区供电公司客户服务中心发出《欠费停电通知》：“户名上海诚意物业管理有限公司，户号XXXXXXXXXX，地，地址国权路**表段510049。经查，贵户自2019年10月至2019年10月累计拖欠电费390，000元，截止2019年11月21日产生违约金28，080元，共计欠费金额418，080元，违约金按日累计，每日千分之二。……我公司已于2019年10月28日向贵户发出了《催缴电费通知》，并期限至2019年11月5日付清欠费，但至今贵户仍未付清欠费。据此，我公司依据上述规定，将于2019年11月28日起对贵户采取停止供电的措施，届时请务必做好停止供电的各项准备工作，否则由此造成的一切后果均由贵户自负。执行停止供电的措施后，贵户须满足以下要求方可恢复供电：1、付清所欠电费及违约金；2、提供今后不再拖欠电费的书面承诺及保证措施。”2019年11月26日，郭银栋向玉意公司微信转账支付7，000元的租金。2020年3月18日，郭银栋向玉意公司邮寄《通知函》一份：“玉意公司：本人郭银栋(身份证号码：XXXXXXXXXX********)承租的位于上海市杨浦区国权路XXX号绿色米兰广场王座(90平方米)，基于多方因素已无法正常营业，且贵司已向上海市杨浦区人民法院提起与本人就上述租赁房屋的诉讼，要求解除《绿色米兰广场商铺租赁合同》。本人现同意解除与贵司签订的涉诉租赁合同，并于2020年3月20日之前向贵司退还店铺，请贵司届时配合办理交接手续。”当日，郭银栋搬离系争商铺。一审审理中，玉意公司自愿放弃主张2020年3月18日的租金，及要求郭银栋支付以87，000元本金为基数，自2019年11月1日起至2020年3月18日止按年息6％标准计算止的逾期付款利息，及以56，400元本金为基数，自2020年2月1日起至2020年3月18日止按年息6％标准计算的逾期付款利息的请求。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。玉意公司与郭银栋签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，郭银栋拖欠系争商铺的租金，且于2020年3月18日擅自搬离，显然构成违约。现玉意公司与郭银栋均同意系争商铺的租赁合同于2020年3月18日予以解除，予以准许。郭银栋抗辩系争商铺于2019年11月28日停电至搬离之日，虽提供了电力公司发出的《催缴电费通知》和《欠费停电通知》，但未提供相应的证据佐证确实停电的事实，故不予采信。关于郭银栋表示系争商铺有可能涉及司法查封被司法处置的辩称，一审法院认为，系争商铺所在商城涉及的司法查封虽未影响郭银栋对系争商铺的正常使用，但该顾虑也有一定的合理性。鉴于以上因素，郭银栋仍需支付2019年11月1日至2020年3月17日期间拖欠的房屋租金，但玉意公司应当将郭银栋支付的租房押金87，000元予以返还。现玉意公司自愿放弃主张应付租金的逾期付款利息，系对其自身权利的行使，与法无悖，予以准许。关于律师费，根据双方合同约定，玉意公司的诉讼代理费用可以作为损失由郭银栋进行赔偿，现玉意公司自愿主张5，000元，予以支持。郭银栋反诉主张玉意公司返还进场费50，000元，无事实和法律依据，难以支持。关于郭银栋主张的装修损失，因未提供充分的证据证明其装修支出，且该合同履行过程中，主要系因为郭银栋的违约行为导致合同的解除，故对郭银栋该项主张亦不予支持。据此判决：一、上海玉意实业有限公司与郭银栋于2019年7月10日签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》于2020年3月18日予以解除；二、郭银栋应给付上海玉意实业有限公司自2019年11月1日起至2020年3月17日止尚欠租金计124，903元，与郭银栋已支付的押金87，000元相抵扣后，郭银栋应于判决生效之日起十日内给付上海玉意实业有限公司37，903元；三、郭银栋应于判决生效之日起十日内给付上海玉意实业有限公司律师费5，000元；四、郭银栋的其余反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，郭银栋提供下列证据：1．与中介主管的微信记录、《佣金确认书》《居间协议》等，想证明不存在进场费；2．上海市杨浦区生态环境局的《约见通知单》等，想要证明系争商铺不符合环保要求；3．《装修费用统计表》及支付凭单等，补强证明郭银栋为装修系争商铺存在的损失。玉意公司认为，合同约定装修费用由郭银栋自行负责。郭银栋经营餐饮，装修后应自行向环保部门申请批复，其他租户均获得审批，系争商铺不存在问题。以上事实，有微信记录、《佣金确认书》《居间协议》《约见通知单》《装修费用统计表》及支付凭单、审理笔录等为证。本院认为，玉意公司与郭银栋签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因郭银栋拖欠租金且擅自搬离，构成违约，应当承担相应责任。郭银栋承租系争商铺进行装修用于餐饮经营，应当自行办理相关手续。环保部门约见郭银栋的事由为“生态环境保护事宜”，郭银栋以此证明玉意公司出租的商铺不符合要求，依据不足，本院不予采信。一审法院对郭银栋的欠租计算无误。郭银栋上诉称欠租中应扣除其代缴的物业费，但其一审中并未就物业费提出反诉，本院不予采纳。因郭银栋违约导致合同解除，其主张装修损失，依据不足。玉意公司出具的50，000元收款收据上备注摘要为“进场费”，郭银栋上诉称该进场费实为装修押金，但未提供确凿证据证明，且玉意公司对此不予认可，故郭银栋诉请玉意公司返还进场费50，000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人郭银栋的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，120元，由上诉人郭银栋负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年一月十一日法官助理  何 倩书 记 员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……