河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀03民终1316号上诉人（原审被告）河北祥筑房地产开发有限公司，住所地河北省定州市中山中路（居易宾馆二楼）。法定代表人贾军辉，系该公司董事长。委托代理人张东涛，河北沃法律师事务所律师。上诉人（原审被告）河北建设集团天辰建筑工程有限公司，住所地河北省保定市新市区五四西路139号6号办公楼。法定代表人商金峰，该公司总经理。委托代理人刘恩华，河北法建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李博林，男，1989年2月25日生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。委托代理人陈杰，女1963年5月27日出生，汉族，现住北戴河区。系李博林之母亲。委托代理人左芳芳，河北凯悦律师事务所律师。上诉人河北祥筑房地产开发有限公司（以下简称祥筑公司）、河北建设集团天辰建筑工程有限公司（以下简称天辰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛北戴河新区人民法院（2016）冀0392民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年10月16日原告（作为丙方）与被告祥筑公司（作为甲方）、天辰公司（作为乙方）签订了一份《房屋认购意向书》，主要约定：甲方将南戴河紫澜香郡小区22楼2单元301号房屋抵顶给乙方，用于抵顶等额的工程款；乙方将该房屋出售给丙方，由甲方给丙方出具购房意向书和收据，甲方、乙方对本协议向丙方承担连带责任；该房屋为70年大产权房屋，甲方直接向丙方交付房屋并办理《产权证》；房屋销售面积（暂测）98.03平方米，单价3468.33元/平方米，总价34万元；在甲方取得预售许可证后30日内，甲方与丙方签订《商品房买卖合同》。合同签订当日，被告祥筑公司秦皇岛分公司为原告出具了一份金额为34万元的收据。原告自述：签约当日，原告母亲通过农行向被告天辰公司的职员崔玉坤转账了33万元，加上双方签订意向书之前支付的定金1万元，共计34万元。至本案起诉前，原告未实际占有涉案房屋，被告祥筑公司未能取得涉案房屋的预售许可，双方也未签订《商品房买卖合同》。原告为此起诉至本院，请求判令：一、确认原被告三方签订的《房屋认购意向书》无效；二、二被告连带返还原告购房款34万元，并承担自2012年10月16日起至实际给付之日止的利息损失（利率按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算）；三、诉讼费用由二被告负担。原审法院认为，原、被告三方所签订的《房屋认购意向书》，虽名为意向书，但其包含了房屋的具体坐落、面积、价款、交付时间、违约责任等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，因此该意向书应当认定为商品房买卖合同。由于被告祥筑公司在订立合同时未取得商品房预售许可证明，并在起诉前依然未能取得，故三方所签订的商品房买卖合同应当认定为无效。三方在订立合同时均应当认识到合同应当无效，但被告祥筑公司、天辰公司作为房地产开发企业和建设企业，应当较作为消费者的原告更加清楚相关法律法规对未取得商品房预售许可证明的房屋禁止销售的规定以及相应的后果，在此情况下，二被告基于共同的目的，与原告签订商品房买卖合同，应当对导致合同无效承担主要责任并对合同无效的后果承担连带责任。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，二被告应当向原告返还已经支付的购房款，并承担原告因合同无效产生的利息损失的80%。原告关于利息损失的计算方法，双方无争议，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告李博林与被告河北祥筑房地产开发有限公司、河北建设集团天辰建筑工程有限公司于2012年10月16日就南戴河紫澜香郡小区22楼2单元301号房屋签订的《房屋认购意向书》无效；二、被告河北祥筑房地产开发有限公司、河北建设集团天辰建筑工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告李博林返还购房款34万元，并赔偿原告的利息损失的80%（利息损失自2012年10月17日起，以34万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率，计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由被告河北祥筑房地产开发有限公司、河北建设集团天辰建筑工程有限公司共同负担。宣判后，祥筑公司与天辰公司不服原审法院上述判决，均向本院提起上诉。上诉人祥筑公司上诉称：一、三方签订的《房屋认购意向书》系三方的真实意思表示，合法有效。三方应当依照约定履行合同义务，不存在返还购房款的事宜。二、哪一方收到李博林的钱哪一方给付李博林，祥筑公司未收到购房款，不存在返还购房款的问题。三、即便返还，三方均知晓诉争的房屋没有取得预售许可证，应当承担同等过错责任。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以纠正。请求二审法院依法改判。被上诉人李博林辩称：二上诉人实际收到李博林的购房款，应予以返还。实际收款人系天辰公司，但是是祥筑公司打的收据，事实上也是二上诉人将诉争的房屋卖给李博林的。故双方均存在连带共同返还房款的义务。原审认定诉争的房屋未有预售许可证，认定三方协议无效符合法律规定。因李博林无响应的售房专业知识，原审分担过错比例适当。故原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原审判决。被上诉人天辰公司辩称：一、同意三方协议有效的观点。二、李博林直接从祥筑公司买房，签订协议时，房屋在施工中，不存在天辰公司将房屋卖给李博林的条件。房屋买卖双方是祥筑公司与李博林，祥筑公司为抵顶天辰公司的工程款，同意将购房款支付给天辰公司。买卖合同及购房收据均显示是祥筑公司将诉争的房屋出售给李博林，不应由天辰公司返还购房款的问题。三、天辰公司是基于建筑施工合同取得的款项，与购房人没有直接的法律关系，因此，不应承担连带责任。综上，原审判决错误，请求二审法院将本案发回重审或改判。上诉人天辰公司上诉称：一、《房屋认购意向书》系三方当事人的真实意思表示，合法有效。二、《房屋认购书》无效，则诉争的房屋抵顶给天辰公司也是无效的，诉争的房屋仍然归祥筑公司所有，购房款自然由祥筑公司返还，与天辰公司无关。三、李博林将购房款依据祥筑公司的指示交付给祥筑公司的债权人天辰公司，天辰公司不应承担合同无效后，购房款的返还义务。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法发还重审或改判。被上诉人祥筑公司辩称：购房款实际系天辰公司收取，应当由天辰公司返还，但考虑到合同应为有效合同，祥筑公司同意三方继续履行合同。被上诉人李博林辩称：原审判决双方共同返还购房款符合法律规定，应予以维持。本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，原审判决依据《房屋认购意向书》中各方约定的内容，以及李博林已经支付购房款的事实，认定三方当事人签订的《房屋认购意向书》系商品房买卖合同符合法律的规定。又因为诉争的房屋出售给李博林时，没有取得预售许可证，违反了法律禁止性规定，在李博林起诉前仍然没有取得预售许可证，属于无效合同，故原审认定三方签订的《房屋认购意向书》无效亦符合法律规定。故二上诉人认为三方签订的《房屋认购意向书》有效于法无据，本院不予支持。关于是否应由祥筑公司与天辰公司共同返还购房款的问题，因为二上诉人基于共同的目的，与李博林签订商品房买卖合同，将诉争的房屋出售给李博林，二上诉人应当对合同无效的后果承担连带责任。故原审判决二上诉人共同返还李博林购房款有事实及法律依据，二上诉人的该项主张，本院亦不予支持。关于《房屋认购意向书》无效造成的损失如何承担责任的问题，二上诉人作为房地产开发企业和建设企业，应当较作为消费者的李博林更加清楚相关法律法规对未取得商品房预售许可证明的房屋禁止销售的规定以及相应的后果，故原审责任比例适当，本院不做调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人河北祥筑房地产开发有限公司及上诉人河北建设集团天辰建筑工程有限公司各负担6400元。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一六年五月十八日代书记员 徐 达