广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25193号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州五行电子商务产业发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：杨跃群，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林凯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：符书晴，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州珠江钢琴集团股份有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：李建宁。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称五行公司）因与被上诉人广州珠江钢琴集团股份有限公司（以下简称珠江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人五行公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项判项；2.改判珠江公司继续履行涉案《物业租赁合同》至2023年12月31日；3.判令珠江公司减免涉案物业2020年2月和3月的租金；4.判令本案一、二审全部诉讼费用由珠江公司承担。事实与理由：一、涉案《物业租赁合同》已约定明确的续约条件，且五行公司按照约定向珠江公司发送了续约函件，续约条件已成就，合同租赁期限已经变更，双方应继续履行合同。一审法院无视合同约定，认定合同自2018年12月31日后转为不定期租赁关系，事实认定及适用法律错误，应当依法予以改判。1.涉案《物业租赁合同》第2.3条规定：“租赁合同期满，乙方在租赁合同期内无重大违约行为，可按租金年递增5%再续约5年，并在租赁合同期限届满前3个月内以书面形式向甲方提出续约要求并按本合同格式条款重新签订续租合同，如遇政府拆迁征用的，合同终止”。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。”根据前述合同约定及法律规定，涉案《物业租赁合同》第2.3条的规定应当被视为附条件变更合同期限及价格的续约条款，其内容含有明确的续约条件及续约后的主要内容，双方当事人应当遵守履行。五行公司依约在2018年12月18日向珠江公司发送了《关于签订续租合同的申请函》，且租赁合同履行期间五行公司无重大违约行为，因此合同续约条件成就，续约条款生效。即使双方未重新签订续租合同，但只是形式上的问题，实际上五行公司一直按约定的标准交租，珠江公司也开具合法票据，双方实际上已在履行续约期间的合同条款，因此，珠江公司应当按照“租金年递增5%”的价格、5年的合同期限及涉案合同的条款内容，继续履行《物业租赁合同》。2.“不定期租赁关系”的认定以“合同租期约定不明”为前提，即使一审法院认定“续约条款缺乏明确内容”，也应当优先适用合同漏洞填补规则来补全合同，不宜直接认定涉案《物业租赁合同》为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及第二百三十六条的规定，有两种情况会被认定为不定期租赁合同，一是在合同租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，当事人以行为表明其租赁关系将继续存在，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；二是当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确时，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，双方当事人在涉案《物业租赁合同》中约定明确的续约条款，载明续约的租金价格、租赁期限为5年及合同其他主要条款，上述约定真实有效，不存在违反法律强制性规定的内容。合同的租赁期限及租金价款等内容已经通过续约条款进行变更，不存在租赁合同期限届满及合同租期约定不明的情形，因此，一审法院仅以租赁合同期限届满而认定租赁期限为不定期，属于事实认定错误。退一步说，即使一审法院认为续租条款缺乏明确的内容，也应当先依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定及第一百二十五条的规定，由法院责令双方签订续租相关的补充协议，即使双方未能另行签订相应协议，根据续约条款的明确约定，考虑涉案合同目的、交易习惯、诚实信用原则，可确定该续约条款的真实意思即参考原租赁合同条款内容、租金上涨5%、续租5年。一审认定涉案《物业租赁合同》自2019年3月22日珠江公司通知交回物业之日解除，有违诚实信用及保护交易的原则，严重损害了五行公司的合法权益。二、五行公司为涉案场地投入大量改造成本，不续约对五行公司明显不公。涉案物业已经通过五行公司分租至次承租人，二审法院应当考虑五行公司前期投入巨大、维护正常市场经营秩序等因素，判决继续履行涉案《物业租赁合同》。在涉案租赁合同履行过程中，五行公司对涉案物业进行清理、整顿、装修、改造，并完善防火措施，对租赁物进行升级、改造，为此投入巨大财力，根据《专项审计报告》显示，2014年1月-2016年6月期间，五行公司对涉案广一国际电子商务园互联网创业街建设项目专项投入603万元的自筹资金。《X街装修改造工程结算编制报告》中显示，截止到2019年5月，五行公司对敦和路X号X街的装修改造工程投入5834422.64元的工程费用，除此之外，五行公司还投入大量人力、物力去维护、运营涉案物业，仅五年的租赁期限，五行公司无法收回全部投资成本。现珠江公司以5年合同到期为由诉请收回场地，否认合同续约条款的合法效力，对五行公司明显不公，严重损害了五行公司的利益。一审法院没有查明五行公司巨额投资的事实便认定合同因不定期租赁关系而解除，属于事实认定不清。退一步来讲，若一审法院认为涉案租赁合同为不定期租赁合同，珠江公司有权解除合同，也应当考虑涉案物业已经交由五行公司出租给次承租人在正常经营。鉴于上述情况，为维护众多次承租人的权益，法院应当认定涉案租赁合同继续履行为宜。三、五行公司为涉案物业的合法占有人，理应享受疫情期间物业租金减免优惠待遇，一审法院处理不当，二审应予改判。1.五行公司为涉案物业的合法占有人，理应享受疫情期间物业租金减免优惠待遇。珠江公司作为国有企业，应当响应政府的号召，为受疫情影响的民营中小企业减租减负。五行公司依据涉案租赁合同合法占有了涉案物业，一直按时支付租金，并无拖欠租金的情形（除2020年2月、3月疫情期间），一审法院认定五行公司无权享有疫情租金优惠政策有违相关政策法规的制定初衷，适用法律错误。退一步讲，即使一审法院认定五行公司应当交还涉案物业，但是疫情期间，五行公司受疫情影响也无法实际交还物业。2.国资监管规定不应当作为珠江公司不履行续约条款的理由，最新的规定已经明确“若承租方对物业升级改造需投入较大的…租赁期限可适当延长至不超过12年”，涉案租赁合同租赁期限依约延长符合国资监管规定。本案中，根据续约条款的约定，涉案租赁合同的合同期限即使经过变更、增加多5年，总租期也未超过12年，因此珠江公司所述因国资监管规定导致不能续约于法无据，涉案租赁合同租赁期限依约延长5年符合国资监管规定。且上述国资委文件为政府部门出台的行政指导性文件，不能成为珠江公司违反《中华人民共和国合同法》不履行合同义务的依据。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持五行公司的全部上诉请求。被上诉人珠江公司二审答辩称：一、五行公司声称“双方在五年租赁合同到期后经由其单方续约而成立续租合同关系并已实际履行续租合同”完全与客观事实相悖，其该项上诉理由不成立。1.先要有合同成立，方有合同生效之说，而五行公司所谓的“续租合同”尚未成立，根本谈不上合同生效，更谈不上“附条件生效”。根据《物业租赁合同》第2.3条原文，该条款并未赋予五行公司单方决定续租的权利，而在合同到期之前，珠江公司已明确告知五行公司到期后不再续签，物业需要公开招投标，双方之间并无成立第二阶段的租赁合同。2.如一审判决所查明，涉案租赁合同中并无对合同到期后的五年期间内新的租赁关系的各项要素、内容、权利义务等进行约定，也无约定所谓“第二阶段”的租赁合同条款内容就是原《物业租赁合同》的现有条款。更何况，在《物业租赁合同》到期时，租赁物的数量、面积、范围、结构等都发生了根本性的重大变化，《物业租赁合同》的约定内容也完全不适用于所谓的“第二阶段”，故不可能存在所谓“《物业租赁合同》签署之时就已成立了第二阶段续租合同（成立而未生效）”。3.《物业租赁合同》第2.3条也根本不是五行公司所谓“附条件生效法律行为”，五行公司无权以其单方意思决定续租合同的成立或生效。根据合同的文义解释，该条款仅能表明五行公司有向珠江公司提出续租申请的权利，而珠江公司并不必然受到该意思表示的约束，有权自主决定是否接受五行公司的申请。4.五行公司于2018年12月18日向珠江公司提交《关于签订续租合同的申请函》，提出续租涉案物业的申请，足以证明五行公司已在先明确知晓涉案物业的出租必须遵守国有物业出租管理、国有资产经营交易的相关规定（须经公开招投标程序），双方客观上不可能直接自行协议订立合同，从而申请珠江公司向上级主管部门申报不通过产权交易机构招投标而续签租赁合同。由此可见，五行公司的实际行为反映出其知晓并不能通过其单方意思表示决定双方之间成立合同关系，珠江公司也并不必然受到其单方意思表示的约束。5.珠江公司不存在与五行公司履行所谓“续约期间合同条款”的事实。在租赁合同到期之前，珠江公司已经书面告知五行公司不予续租，而且五行公司亦向珠江公司书面提出将积极参加物业公开招标招租。而在租赁合同到期之后，珠江公司多次敦促五行公司交还租赁物业，在催告未果的情况下，才诉诸法院要求其返还。五行公司更自相矛盾的是，其诉称已按照约定的“续租期间的租金标准”交租，但在租赁合同到期之后五行公司只是按照2018年12月当月租金标准自行交付合同到期后的部分占有使用费，并非履行合同约定的递增租金标准。由此足可证实五行公司并未有履行续租条款的客观行为。综上所述，涉案《物业租赁合同》不包含任何所谓“第二阶段续租”的合同条款及内容，本案也不存在第二阶段续租合同关系在先成立的事实，合同关系既无成立，则谈不上后续生效或者附条件生效之说，五行公司的上诉理由完全不能成立。二、退一步讲，因在合同期内存在多次重大违约行为，五行公司已不满足向珠江公司申请续租涉案物业的先决条件，更谈不上“续租条件成就”。《物业租赁合同》第2.3条约定，五行公司可以申请续租合同的前提为五行公司在租赁合同期内无重大违约；第8.1条约定，在合同期限内，五行公司将自行承担对租赁物进行装修的费用，五行公司对租赁物进行改建或加建、扩建及新建建筑物，须向珠江公司提交详细的书面方案（包括图纸），方案须经珠江公司书面同意方可施工，并聘请具有资质的公司施工，取得消防机关的验收合格证，并保证一切施工不影响租赁物的主体结构。而在合同期内，五行公司多次违约，已丧失了申请续租的资格，具体表现为：1.五行公司在租赁期内，未经珠江公司同意，于广州市海珠区敦和路X号自编1-5号的宗地范围内，擅自违法建设，自建两层建筑物对外出租经营（面积估算逾400平方米）。2.五行公司不仅未取得珠江公司的书面同意，还因无合法报建手续擅自违建而受到行政处罚，至少包括（1）2015年1月12日，五行公司因未取得建设工程施工许可证，自行设计并组织工人于2014年10月22日在广州市海珠区敦和路X号内进行施工建设被广州市城市管理综合执法局海珠分局行政处罚；（2）2015年7月13日，五行公司因在广州市海珠区敦和路X号内擅自进行楼顶加建而被广州市城市管理综合执法局海珠分局行政处罚。3.五行公司在合同即将到期，且珠江公司明确不再与其续租的情况下，未经珠江公司同意，擅自又对涉案物业多处场所进行装修改造，且珠江公司多次发函告知、敦促其停止施工，五行公司均未予理会，其违规改造施工亦已构成重大违约。综上，因合同期内多次重大违约，根据合同约定，五行公司已不再具有申请续租的资格这一前提条件，更不可能存在所谓“续租合同生效条件成就”。三、五行公司在合同期内的改造投入系其自主经营行为，珠江公司没有义务因此而必须将物业违法续租给五行公司。五行公司作为涉案物业的承租方，已经通过承租、经营涉案物业获得了其经营收益及商业机会，至于其在合同期内对涉案物业的改造投入情况及经营收益状况，不构成足以阻却珠江公司依法行使合同权利、物权权利、保护国有资产的合法、合理事由。四、《物业租赁合同》到期之前，珠江公司已书面告知五行公司不再与之续租，五行公司应在合同到期后合理期限内将租赁物业返还。但五行公司非但不诚信履约，反而擅自、恶意超出其承租期限、承租权限将涉案物业转租给次承租人，该转租行为依法也属无效，在珠江公司多次催告之下仍拒绝交还涉案物业，其行为已经构成违法占有，并不构成续租或者不定期租赁关系。在不具备合法租赁关系，且五行公司已处于违法侵占国有资产的状态之下，其要求享受广州市关于扶持中小微企业的优惠政策完全理据不足。五、涉案物业系国有资产，对该物业的出租必须遵守国有企业物业出租管理、国有资产经营交易的明文规定，五行公司主张的“协议续租”本身即是违法违规，客观上不具备可行性，珠江公司作为国有企业也没有明知违法违规而仍然与之续约的义务。国有企业物业租赁管理的政策要求早已施行，公开招租系国有企业物业租赁管理的基本原则。五行公司提出的协议续租要求本身就因违反国资监管的明确要求而无客观可能性，其不法利益本身不应当得到司法保障与确认。综上所述，珠江公司认为，五行公司的上诉理由完全背离案件客观事实，毫无事实根据与法律依据，请求二审法院查明事实，驳回其全部上诉请求。珠江公司于2020年1月6日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.五行公司立即将广州市海珠区敦和路X号自编1-5号楼物业腾退返还给珠江公司（具体为自编1号楼和4号楼以房产证登记的信息为准；自编的2号、3号、5号以说明附件所列的现状为准，另加建了物业部分也以所列现状为准）；2.五行公司立即支付珠江公司物业占有使用费（按148605.2元/月之标准从2020年2月起计至五行公司返还租赁物业止，具体计算明细为：其中按2367.85元/月标准补交2019年全年以及2020年1、4、5月三个月的物业占有使用费差额共35517.75元；按148605.2元/月标准支付2020年2月、3月物业占有使用费共297210.4元）；3.五行公司立即补交2018年12月租金差额2367.85元；4.五行公司承担本案全部诉讼费用。五行公司向一审法院提起反诉，请求：1.珠江公司与五行公司按照原租赁合同约定的租赁面积和递增租金标准继续履行第二阶段的合同至2023年12月31日（具体为租赁期限从2019年1月1日至2023年12月31日，按原合同约定的递增租金标准继续履行）；2.珠江公司承担本案本诉及反诉的全部费用。一审法院查明事实如下：粤房地权证穗字第**《房地产权证书》记载，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为珠江公司，登记时间为2010年2月11日，房屋为混合结构2层，建筑面积为299.3平方米，规划用途为工业、办公；粤房地权权证穗字第**房地产权证书》记载，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为珠江公司，登记时间为2010年3月2日，房屋为砖木结构1层，建筑面积为1156.79平方米，规划用途为厂房；粤房地权证权证穗字第**地产权证书》记载，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为珠江公司，登记时间为2010年3月2日，房屋为混合结构/砖木结构1-2/3层，建筑面积为254.98平方米，规划用途为厨房、仓库；粤房地权证穗权证穗字第**产权证书》记载，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为珠江公司，登记时间为2010年3月2日，房屋为钢筋混凝土结构3层，建筑面积为2071.8平方米，规划用途为厂房；粤房地权证穗字权证穗字第**权证书》记载，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为珠江公司，登记时间为2010年3月2日，房屋为混合结构1-1/3层，建筑面积为204.5平方米，规划用途为发电房、仓库。2013年12月31日，珠江公司（甲方）与五行公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：双方同意就广州市海珠区敦和路X号建筑面积为3688.07平方米的物业（包括粤房地权证穗字第**、第××号、第××号、第××号合法产权建筑面积，下称3688.07平方米租赁物），另有规划用途为工业、办公建筑面积为299.3平方米的物业（包括粤房房地权证穗字第**合产权建筑面积，下简称299.3平方米租赁物）的租赁事宜达成合同条款：甲方将其合法拥有的上述租赁物按现状不变出租给乙方依法使用；本合同约定3688.07平方米租赁物租赁期为60个月，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，自2014年1月1日起至2014年4月30日止为乙方对该租赁物现状进行清理、整顿、装修期，并保证从2014年4月30日起严格按照广州移动互联网（海珠）产业园的规划设计对该租赁物进行升级、改造、经营；约定299.3平方米租赁物租赁期为42个月，自2015年7月1日起至2018年12月31日止；（2.3）租赁合同期满后，乙方在租赁合同期内无重大违约，可按租金年增5%再续约5年，并在租赁合同期限届满前3个月内以书面形式向甲方提出续约要求并按本合同格式条款重新签订续租合同，如遇政府拆迁征用的，合同终止；3688.07平方米租赁物于签订合同之日起，甲方将该租赁物按现状交付乙方使用；299.3平方米租赁物于2015年7月1日起，甲方将该租赁物按现状交付乙方使用；租金按月结算，乙方应于每月10日前以支票方式一次性向甲方支付当月租金，租金以人民币支付；（4.2）3688.07平方米租赁物租金支付标准如下……自2018年1月1日起至2018年12月31日止，本租赁物的月租金为165866.27元；（4.2.9）合同签订后，乙方即付给甲方租赁押金，即人民币272917.18元，合同期满后，在乙方无存在违约的情况下，甲方在乙方交付场地后的7个工作日内一次性不计利息退回租赁押金给乙方；（4.3）299.3平方米租赁物租金支付标准如下……自2018年7月1日起至2018年12月31日止，本租赁物的月租金为55436.35元；（4.3.5）自2015年7月1日起5日内，乙方须支付给甲方租赁押金，即人民币95776元，合同期满后，如该租赁物符合合同约定交还的条件的，甲方不计利息退回租赁押金给乙方；乙方逾期支付租金，甲方有权收取滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；乙方于本合同期限内对上述两处租赁物的装修，只要不违反国家有关法律法规规定和本合同的约定，甲方不另向乙方要求增加租金；乙方应按环保、消防等规定妥善保管和正确使用租赁物；合同终止或解除时，乙方应于合同终止或解除之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，交还甲方；租赁物因乙方保管不善或非正常使用租赁物，造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿的责任；（8.1）在合同期限内，乙方将自行承担对租赁物进行装修的费用，乙方对租赁物进行改建或加建、扩建及新建建筑物，须向甲方提交详细的书面方案（包括图纸），方案须经甲方书面同意方可施工，并聘请具资质的公司施工，取得消防机关的验收合格证，并保证一切施工不影响租赁物的主体结构；在合同期限内，如遇政府及有关部门市政建设征用，补偿方案按本合同的有关约定实行；本合同租赁期届满，如因乙方存在重大违约而与甲方未达成续租书面合同的，乙方应在合同届满之日将物业移交给甲方，因乙方的原因造成未能按时将物业移交给甲方的，甲方有权处置物业内的物品；甲乙双方同意，甲方和乙方之间，如一方向另一方发出要求或允许给予的任何通知、要求、需要、同意批准或其他通讯往来，应以书面形式发出，并以特快专递寄送；等。2018年10月6日，珠江公司向五行公司发出《关于广州市海珠区敦和路X号物业公开招租的通知函》，主要内容为：我司与贵司在2013年12月31日签订的《物业租赁合同》期满后，按照有关政府的相关规定，需要重新公开挂牌招租。2018年12月18日，五行公司向珠江公司发出《关于签订续租合同的申请函》，主要内容为：现我司与贵司签订的《物业租赁合同》即将到期，根据第二条第2.3款的约定，特向贵司提出续租该场地的申请。但由于《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理指导意见》（穗府办函【2017】147号）中“单次出租的期限原则上不超过6年”的规定，使贵我双方续签合同存在一定障碍，现我司提出续签合同的理由：一、对该物业投入重大；二、该场地已成为广一电商园区有机组成部分；三、因政府贯通河涌相关权益受损；按“穗府办函147号”文件规定，如果该物业放至交易平台公开招租，可能会出现不可控的结果，如果我司不能在合理的价位取得该物业的租赁权，我司将遭受重大损失，因此，希望贵司能充分考虑各方面因素，向上级主管部门申报，同意贵我双方无需通过产权交易机构招投标续签租赁合同。2018年12月24日，珠江公司（出租方）与五行公司（承租方）签订《租金变动确认书》，约定：双方于2013年12月31日签订《物业租赁合同》，现因政府要对敦和河涌的整治，需要拆除海珠区敦和路X号自编2号、3号、5号的部分建筑面积，导致租金变动，现确认如下：1.2018年11月30日前该物业上的租金，承租方已全额支付给出租方；2.出租方与承租方双方同意，自2018年12月开始租金调整为每月146237.35元；3.除本确认书约定情形外，原合同其他内容不变，双方保证严格按照原合同约定履行；等。2019年1月11日，珠江公司向五行公司发出《对“关于签订续租合同的申请函”的回函》，主要内容为：按照穗府办函(2017)147号的要求，合同到期后，需要重新公开招租；并且贵司与我司签订的租赁合同文本中，也没有合同到期后，必须与贵公司续租的约定；因此，我司对贵司请求签订续租合同的申请不能同意。2019年3月5日，珠江公司向五行公司发出《关于敦促将敦和路X号自编1号至5号的物业移交给我司的函》，主要内容为：原合同已于2018年12月31日到期，在此期间，由于政府需要对敦和河涌进行整治，导致延迟移交；但至目前，敦和河涌已基本整治完毕，敦促贵司在接到此函五个工作日内将该物业移交给我司并支付2018年12月1日至2019年3月31日产生的租金；等。五行公司于2019年3月22日签收该函。2019年5月13日，珠江公司再次向五行公司发出《关于再次敦促将物业移交给我司的函》，主要内容为要求五行公司在接到函后的五个工作日内将物业移交并支付产生的实际租金；等。同日，五行公司签收该函。2019年5月15日，五行公司向珠江公司发出《关于敦和路X号物业移交问题的回函》，主要内容为:为配合贵司物业上平台招投标的需要，我司愿意给贵司出具一份物业移交单，但实物移交暂时无法履行；另因我司对该物业升级改造投入较大，且该项目属于政府产业引导项目，符合租赁期可适当延长范畴，希望贵司此次上平台招投标能将该物业的租赁期适当予以延长；等。2019年6月13日，珠江公司向五行公司发出《关于“关于敦和路X号物业移交问题回函”的答复》，主要内容为：针对贵司与其他企业签订的租赁合同，期限超过贵我双方合同约定的期限，导致物业无法移交；我司对此答复是：贵司与我司双方于2013年12月31日签订的《物业租赁合同》，在合同的约定是不存在续租的肯定承诺，特别我司是根据穗府办函【2017】147号文件规定的要求，租赁合同到期后，应进行物业资产评估，按新评估标准再重新公开招租；贵司没有按照合同的约定，私下与部分入驻企业签订了租赁合同期超过贵我双方合同的约定期限，应由贵司与部分入驻企业协商解决，而不应成为贵司不履行返还物业的理由；请贵司在接到此函后立即将物业移交并支付产生的占用费；等。2019年7月17日，五行公司向珠江公司发出《律师函》，请珠江公司尽快安排与五行公司履行《续租合同》的签订手续，否则将委托律师循法律途径解决。另查,珠江公司于2019年4月26日向五行公司出具五张发票，备注为2018年12月至2019年4月，每张款项均为146237.35元。五行公司分别于2019年5月21日缴纳当月的租金，2019年7月12日缴纳2019年6月的租金，2019年8月29日缴纳2019年7月的租金，2019年9月24日缴纳2019年8月的租金，2019年10月22日缴纳2019年9月的租金，2019年11月8日缴纳2019年10月的租金，2019年12月18日缴纳2019年11月的租金，2020年1月17日缴纳2019年12月的租金，2020年2月28日缴纳2020年1月的租金，上述每月租金均为146237.35元。珠江公司就其主张还提交了以下证据：1.珠江公司分别于2018年12月18日和2019年1月11日向五行公司发出的《关于要求敦和路X号自编4号3楼停止装修施工的告知函》和《关于再次督促停止装修施工的函》，主要内容为：2018年12月17日我司到物业现场，发现贵司在自编4号3楼进行装修施工，但我司并未收到关于租赁物的书面装修申请及有关装修方案；即使贵司现在提出该物业上的任何装修申请，客观情况也不允许我司同意装修请求，要求马上停止装修施工；等。2.珠江公司于2020年6月9日向五行公司发出的《关于更正原租金金额的函》，主要内容为：因政府对敦和河涌整治拆除部分建筑物导致租金产生变动，于2018年12月24日贵司与我司双方签订《租金变动确认书》，确认2018年12月的月租金为人民币146237.35元，现我司发现当时双方确认变动后的月租金金额有误，应为人民币148605.2元，相差人民币2367.85元，具体计算如下：一、原合同约定敦和路X号自编2号、3号、4号、5号楼，2018年1月至12月的月租金为人民币165866.27元，总面积为3688.07平方米，即敦和路X号自编2号、3号、4号、5号的租金单价应为：44.97元/平方米；二、由于政府对河涌的整治，导致敦和路X号自编2号、3号、5号的部分建筑面积的灭失，且影响了承租户的整体经营，剩下敦和路X号自编4号的建筑面积为2071.8平方米，即敦和路X号自编4号的月租金应为人民币93168.85元，计算公式是：敦和路X号自编4号的建筑面积乘以上述一的月租金单价，即2071.8平方米×44.97元/平方米=93168.85元；三、按照原合同的约定，敦和路X号自编l号的月租金为人民币55436.35元（该月租金不变）；四、敦和路X号自编l号和自编4号的总共月租金应为人民币148605.2元（即55436.35元+93168.85元=148605.2元）；我司现函告贵司更正原租金金额；请贵司收到此函后，两个工作日内回复我司，若未及时回复，则视为同意将《租金变动确认书》租金金额更正为人民币148605.2元。五行公司质证表示：我方的确收到了证据1，但我方认为这并不会构成违约，因为函件中珠江公司陈述的理由并非是因为我方装修构成的，这是珠江公司的单方面错误理解，合同第二阶段处于实际履行过程中。对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，因为该份函件是珠江公司单方面制作以及计算的，我方认为该份函件与双方于2018年12月24日签订租金变动确认书存在冲突，应以租金变更确认书来确定因河涌整治之后的租金标准。五行公司就其反诉请求还提交了以下证据：1.珠江公司于2016年4月19日出具的《证明》，主要内容为：我司因产业升级与五行公司签订租赁合同，从2014年1月1日至2018年12月31日止，在租赁期间，五行公司负责把上述地址物业进行全面改造，并有权在完成改造后进行分租及招商。2.⑴广州市城市管理综合执法局海珠分局于2014年10月22日向五行公司作出的《责令限期改正通知书》，以五行公司建设施工无施工许可证为由责令立即停止违法行为；⑵广州市城市管理综合执法局海珠分局于2015年7月13日向五行公司作出的《责令限期改正通知书》，以五行公司进行楼顶加建违反规定为由，责令在2015年7月13日前自行拆除。3.广州市城市管理行政执法局海珠分局于2015年1月12日向五行公司作出的穗综海处字【2014】545号《行政处罚决定书》，以五行公司未取得建设工程施工许可证，自行设计并组织工人于2014年10月22日在广州市海珠区敦和路X号进行建设施工，该工程为一幢二层的钢结构混凝土房，建筑面积共880平方米，已完成30%以上工程量，作出罚款叁万元的行政处罚；五行公司缴纳30000元的《非税收入电子票据》。珠江公司质证表示：对证据1的真实性、合法没有异议，不认可其证明内容，五行公司混淆了两个概念，根据合同第2.1条和第8条的约定，五行公司有义务实施改造升级，不等于五行公司有权未经珠江公司同意改造升级，故该证据的证明内容与事实不符；对证据2、3的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容不予认可，该组证据证明五行公司在合同期内存在违建的违约行为，按照双方物业租赁合同关于改建、扩建的约定，五行公司的行为既未取得珠江公司的书面同意，也无合法的报建手续，其行为构成重大违约，故按照合同第8条的明确约定，五行公司本身已经丧失了向珠江公司申请续约的资格条件。一审诉讼中，珠江公司、五行公司一致确认以下事实：现在租赁标的物均由五行公司控制；自编的楼宇为独立的结构；五行公司缴纳的租赁押金不需要在本案中处理。五行公司抗辩由于珠江公司是国有企业，按照相应的政策在疫情期间应当减免租金，所以其没有缴纳2020年2月和3月的租金。珠江公司表示：由于五行公司在2019年1月份已经属于非法占有涉案物业的状态，所以五行公司不符合在合法占有涉案物业的情况下，要求珠江公司给予疫情优惠政策的条件，不同意给予五行公司减免租金的待遇。珠江公司针对其第1项诉讼请求还提交了《说明附件》，其中载明：1.自编2号楼，房产证登记为一层，现存建筑物现状外观为两层，但2号楼因河涌整改部分面积已被拆除，部分面积在原图纸基础之上缩小，2号楼靠近自编1号楼部分建筑物仍为一层；2.自编3号楼，房产证记载层数为1-2/3，现状外观统一为两层，因河涌整治有部分建筑被拆除，由河道边整体向内缩进，部分面积在原图纸基础上缩小；3.自编5号楼，房产证记载层数为1-1/3，现状外观分为两部分，一部分为一层，另一部分为两层，因河涌整治有部分建筑被拆除，由河道边整体向内缩进，部分面积在原图纸基础上缩小；4.靠近2号楼与1号楼之间对面的土地归属于珠江公司图纸范围内地块（上面原有十来平方米的构筑物并没有办理房产证，属于承租场地内，但不属于出租标的），地面上盖为两层建筑，初步现场测距长约33.5米，宽约7-8米，两层，面积估算为400多平方米。珠江公司表示：本案中只需要五行公司返还涉案物业就行，坚持不需要追加实际使用人或次承租户参加诉讼；此前五行公司支付占用费至2020年5月，所欠的费用珠江公司已在本案中主张，2020年6月之后的费用若五行公司单方转账，珠江公司作挂账处理；若一审法院认为珠江公司、五行公司构成不定期租赁合同关系，本案中珠江公司行使合同解除权。五行公司表示：其提交的证据3中处罚的加建部分即为珠江公司上述《说明附件》载明的第4点，城管部门在2015年对该部分进行处理后，没有进行拆除；在租赁期内，五行公司负责把租赁物业进行完全改建，改建后由五行公司进行分租和招商，刚开始时五行公司是有向珠江公司备案和审核的，但之后珠江公司直接授权五行公司改扩建了，因为当时只有4号楼是混凝土结构，其余楼宇均是砖木结构，属于危房、无法使用，珠江公司清楚若不进行升级改造，根本无法出租使用。一审法院认为：珠江公司、五行公司签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定：租期自2014年1月1日至2018年12月31日。五行公司主张合同第2.3条的约定构成合同履行期限届满后对订立下一阶段合同的要约，但《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。上述合同第2.3条约定的是“租赁合同期满后，五行公司在租赁合同期内无重大违约，可按租金年递增5%再续约5年”，即续租是有前提条件的，并非明确的，故五行公司的上述抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。五行公司反诉要求珠江公司继续履行第二阶段的租赁合同，依据不足，一审法院不予支持。租赁期限届满后，五行公司继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，珠江公司可以随时解除合同。根据双方往来的函件可知，珠江公司于2018年10月6日已告知五行公司，合同期满后涉案物业需公开挂牌招租，珠江公司还于2019年3月向五行公司发函，明确表示敦和河涌已经整治完毕，五行公司需交还物业，可视为珠江公司发函时已明确表示不与五行公司续约，要求解除双方的租赁合同关系。五行公司已于2019年3月22日收到该函，即珠江公司、五行公司之间的租赁合同关系于五行公司收到函件当日解除。故珠江公司要求五行公司立即将涉案的物业返还给珠江公司，并支付占有使用费的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持。五行公司承租期间，由于政府对河涌整治导致涉案物业的结构和面积有所变更，故五行公司交付的物业以现状为准，且交还时，不得拆卸固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物。其中自编1号楼和4号楼按房产证登记的信息为准，自编2号楼、3号楼和5号楼以珠江公司主张的《说明附件》的第1-3点为准，但《说明附件》中第4点靠近2号楼与1号楼之间对面的土地上盖的两层楼房，并不属于承租范围，且广州市城市管理行政执法局海珠分局就该楼房的建设未取得建设工程施工许可证的行为对五行公司还作出行政处罚，该楼房是否属于合法建筑尚待行政机关认定，故珠江公司要求五行公司交还该楼房的诉讼请求，一审法院在本案中不予处理，珠江公司可另循其他途径解决。珠江公司、五行公司于2018年12月24日已就河涌整改导致涉案物业的建筑面积变动签订了《租金变动确认书》，五行公司也据此按确认书确定的租金标准向珠江公司缴纳了2018年12月至2020年5月（除了2020年2、3月）的租金，珠江公司在收取五行公司支付上述期间的租金后并未表示异议，现珠江公司又于2020年6月9日单方向五行公司发函表示租金计算有误，要求五行公司按新的标准补交上述期间的使用费差额。鉴于租金标准的确定是租赁合同的重要条款，珠江公司、五行公司经过核对和协商后，已对因河涌整治导致涉案物业建筑面积变动问题重新签订《租金变动确认书》，该确认书是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。现五行公司不确认珠江公司单方要求调整租金标准的意见，故珠江公司要求五行公司补交租金差额的请求，理据不足，一审法院不予支持。五行公司向珠江公司支付的占有使用费仍应以每月146237.35元为准，计算至五行公司实际返还涉案物业之日止。由于珠江公司已于2019年3月要求五行公司交还涉案物业，五行公司至今未交还，五行公司并非合理占有涉案物业，现五行公司要求珠江公司就2020年2月和3月疫情期间的房屋使用费予以优惠，珠江公司不同意，故对五行公司的该意见，一审法院不予采纳。珠江公司要求五行公司按146237.35元的标准支付上述两个月的占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院于2020年9月15日作出如下判决：一、五行公司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区敦和路X号自编1-5号楼物业交还给珠江公司；五行公司交还上述物业时，不得拆卸固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物（其中自编1号楼和4号楼按房产证登记的信息为准，自编2号楼、3号楼和5号楼以珠江公司主张的《说明附件》的第1-3点为准）；二、五行公司在本判决生效之日起10日内向珠江公司支付2020年2月、3月和从2020年6月起至五行公司实际交还涉案物业给珠江公司之日止的占有使用费（每月按146237.35元的标准计算）；三、驳回珠江公司的其他诉讼请求；四、驳回五行公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费6326元，由珠江公司负担822元，由五行公司负担5504元。本案反诉受理费57123元由五行公司负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，五行公司向本院提交：1.广一电商节装修改造工程结算编制报告，拟证明截止到2019年5月，五行公司对敦和路X号X街的装修改造工程投入了5834422.64元的工程费用；2.建筑工程施工合同（广一电商体验街）；3.建筑装饰工程施工合同（广一电商步行街商铺改造）及支付凭证；4.建设工程施工合同（广一体验街电源引入工程）及支付凭证；5.建设工程款支付协议（百福外立面建设装修工程）；6.建设工程施工合同（广一园区体验街C4栋天面雨棚安装施工合同）及支付凭证、发票；7.装饰工程合同书（X街主楼钢结构工程）；8.工程设计协议书；9.建筑工程设计协议书（X街外立面景观设计、建筑、结构、给排水施工图设计）；10.建设工程施工合同（广一体验街供电线路改造施工工程）及发票；证据2-10拟证明在涉案《物业租赁合同》履行过程中，五行公司对涉案物业进行清理、整顿、装修、升级改造，为此投入了巨大的财力，仅五年的租赁期限，在经济环境下行的情况下，其难以收回全部投资成本；11.股权转让协议；12.建设工程施工合同（广一电商园咖啡厅大门口改造工程）；13.工程施工合同（创客大道入口处牌坊装修工程）；14.装饰品报价清单；15.产品销售合同（咖啡厅设备）；16.舞台视听设备购买合同；17.装饰工程设计合同（X街）；18.咖啡厅家具定制安装合同；19.广州创业大道咖啡厅装修工程合同、补充协议及财务结清证明；证据11-19拟证明五行公司的关联公司广州方云信息科技有限公司收购了广东创路企业管理咨询有限公司100%的股权，五行公司获得了广东创路企业管理咨询有限公司的实际控制权；广东创路企业管理咨询有限公司对涉案物业的运营、改造投入，也属于五行公司的资金投入；广东创路企业管理咨询有限公司为涉案物业的运营、改造投入了巨额资金，仅五年的租赁期限，在经济环境下行的情况下，五行公司及其关联公司难以收回全部投资成本，不续约对五行公司明显不公；20.海珠区敦和路X号物业出租情况统计表，拟证明涉案物业截至二审开庭期间，被次承租人租赁的情况；21-28.各次承租人《企业入驻广一国际电子商务产业园入院协议书》，拟证明各次承租人承租敦和路X号相关物业的情况；29.《关于新冠疫情期间租金减免数额的情况说明及相关租金暂时搁置的函》，拟证明五行公司同意将次承租人新冠疫情期间租金暂时搁置，若珠江公司减免新冠疫情期间五行公司的租金，五行公司会同步向次承租人进行租金减免；30-32.敦和路X号缴费通知单及收款回单，拟证明五行公司在受新冠疫情期间向次承租人减免租金情况。珠江公司质证称：上述证据均形成于一审之前，五行公司在持有上述证据的情况下拒不提交，于本案二审才重新提出，并且当庭还补充13份证据，上述证据不属于二审新证据，不应予以采纳，且五行公司的行为还存在故意逾期举证的情形，请二审法院依法作出处理。具体质证意见如下：对于证据1形式上的真实性予以确认，该证据为五行公司单方委托，且结算的标的是X街，并非是针对涉案物业，该证据与本案不具有关联性。对于证据2-10，均为五行公司与案外人签署，其真实性、合法性珠江公司无法确认，且其内容与本案不具有关联性。其所涉及建筑工程的地点、内容并未显示与涉案租赁物业相关联，X街包含3个不同地块，涉案地块只是其中之一。而且，就算五行公司在合同期内对涉案物业进行了装修，也是其自主经营的商业行为，不构成其拒不归还物业的合理事由，也不能因其在合同期内的装修投入即享有可单方续约的权利。至于五行公司能否收回投资或赚取收益，这属于其自担商业风险的范畴，更何况其在合同期内通过租赁经营已经赚取巨大经济利益。对于证据11-19的质证意见与证据2-10的质证意见一致，但该组合同及证据完全是案外人与案外人签署，与本案诉讼双方均没有任何关联性可言。五行公司认为其关联公司的所谓投入就是其自身的投入，这更是违背了公司法的基本原理，其所称的如果不续约就对其明显不公，没有任何理据，五行公司不能以此为由恶意侵占国有资产。对于证据20-32形式上的真实性予以认可，但对其内容的真实性、合法性、关联性均不予认可。而且，该13份证据反而体现出五行公司在珠江公司已经明确提出解除合同要求收回涉案物业以及一审判决判令其归还物业的情况下，其还在恶意对外签署租赁合同，将本应归还给珠江公司的租赁物业继续出租给其他第三人。而且这些合同所有的租赁期限均已超出了五行公司与珠江公司在先签署并已到期的租赁合同。即便该租赁合同属实，但因合同所约定的租赁期限超出了五行公司的承租期限，这些租赁合同按照《中华人民共和国合同法》规定也属无效。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院认定涉案双方之间签订的《物业租赁合同》为合法有效合同，于法有据，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、五行公司主张按照《物业租赁合同》约定的递增租金标准继续履行合同是否成立及涉案物业应否由五行公司腾退返还给珠江公司；二、物业占有使用费的支付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，五行公司主张按照《物业租赁合同》约定的递增租金标准继续履行合同是否成立及涉案物业应否由五行公司腾退返还给珠江公司的问题。双方签订的《物业租赁合同》第2.3条约定租赁合同期满，五行公司在租赁合同期内无重大违约，可按租金年增5%再续约5年，并在租赁合同期限届满前3个月内以书面形式向珠江公司提出续约要求并按本合同格式条款重新签订续租合同。从该条约定可知，续租至少要满足三个条件：一是五行公司在租赁合同期内无重大违约；二是五行公司在租赁合同期限届满前3个月内以书面形式提出续约要求；三是双方重新签订续租合同。根据本案查明的事实，首先，在租赁合同期内，五行公司未取得珠江公司同意在涉案场地建设一幢二层的钢结构混凝土房违反了双方签订的《物业租赁合同》中关于“乙方对租赁物进行改建或加建、扩建及新建建筑物，须向甲方提交详细的书面方案（包括图纸），方案须经甲方书面同意方可施工”的约定，并被广州市城市管理行政执法局海珠分局就该楼房的建设未取得建设工程施工许可证的行为作出行政处罚；除此之外，五行公司还因在涉案租赁物进行楼顶加建行为被广州市城市管理行政执法局海珠分局作出责令限期改正通知书，责令在指定时间内自行拆除加建部分。珠江公司由此主张五行公司在合同期内有重大违约行为有事实和合同依据，本院予以采信。其次，五行公司在珠江公司明确告知《物业租赁合同》期满后涉案物业按照政府的相关规定需公开挂牌招租后，于2018年12月18日向珠江公司发出《关于签订续租合同的申请函》表示希望珠江公司向上级主管部门申报，同意双方无需通过产权交易机构招投标续签租赁合同。珠江公司于2019年1月11日向五行公司复函明确告知对五行公司请求签订续租合同的申请珠江公司不能同意，五行公司可按照政府文件的要求，参与涉案物业的公开招租。五行公司在2019年5月15日的回函中还提出为配合珠江公司物业上平台招投标的需要，五行公司愿意给珠江公司出具一份物业移交单，但实物移交暂时无法履行，并希望珠江公司此次上平台招投标能将该物业的租赁期适当予以延长。从双方的函件往来情况看，尽管五行公司向珠江公司提出了续约的要求，但该续约要求系在珠江公司明确告知其涉案物业需公开挂牌招租后提出，从后续双方函件的往来内容可知，五行公司亦知晓涉案物业须通过招投标而不能由双方自行协商签订续租协议。再次，在因河涌整治租赁面积等发生重大变动的情况下，双方实际上也未依照租赁物的现状协商一致重新签订续租合同。最后，五行公司主张按照《物业租赁合同》约定的递增租金标准继续履行合同，但在《物业租赁合同》期满后，其继续占用使用涉案物业仍按照《物业租赁合同》约定的标准支付租金或占用费，并未按照其陈述的递增标准支付租金或占用费。综上所述，五行公司主张按照《物业租赁合同》约定的递增租金标准继续履行合同与双方之间的合同约定不符，亦无法律依据，对其该主张，本院不予支持。租赁期限届满后，五行公司继续使用涉案房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，珠江公司可以随时解除合同。珠江公司于2019年3月5日向五行公司发函明确要求五行公司在接到函件后将涉案物业交还，即已表示解除双方之间的不定期租赁关系，五行公司于2019年3月22日收到该函件，双方的租赁合同关系即于此时解除，五行公司应将涉案物业交还给珠江公司，并应支付占有使用期间的占有使用费。一审据此判令五行公司向珠江公司交还涉案物业有事实和法律依据，本院予以维持。关于争议焦点二，物业占有使用费的支付问题。一审判令五行公司向珠江公司支付2020年2月、3月和从2020年6月起至五行公司实际交还涉案物业之日止的占有使用费。珠江公司未上诉，视为对上述判决结果的认可。双方租赁合同关系于2019年3月22日解除后，五行公司本应及时腾退返还涉案物业给珠江公司，但其自合同解除至疫情发生仍占有涉案物业将近一年，且至今仍未腾退返还涉案物业，五行公司在此情况下主张减免2020年2月、3月的占有使用费无理据，本院不予支持。五行公司现仍占有使用涉案物业，理应支付占用使用费，因此，一审判令五行公司向珠江公司支付2020年2月、3月和从2020年6月起至五行公司实际交还涉案物业之日止的占有使用费并无不当，本院予以维持。五行公司抗辩其已投入的装饰装修费用系其在租赁合同期内的自行投入，应由其自担风险，不能据此要求珠江公司一定要与其续签合同；其还抗辩涉案物业由次承租人承租使用，在双方租赁合同期限明确的情况下，其仍与次承租人签订超过该合同期限的转租合同，应由其自行承担相应的法律后果，其与次承租人之间的法律关系根据合同相对性可另循途径依法解决，一审中未需追加次承租人也并无不妥，对其抗辩理由，本院不予采信。综上所述，五行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57123元，由上诉人广州五行电子商务产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年一月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏