江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3642号上诉人（原审原告）：张荣，女，1990年7月29日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜明月，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾夏，江苏海越（淮安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：淮安时尚淮海商业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海地下广场。法定代表人：姚士彩，该公司董事长。委托诉讼代理人：李梓，江苏律轩律师事务所律师。上诉人张荣因与被上诉人淮安时尚淮海商业管理有限公司（以下简称时尚淮海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣上诉请求：依法增加判决被上诉人返还上诉人47057.6元，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案租赁合同系格式合同，从违约责任的约定看，排除了上诉人的权利，加重了上诉人的义务，应属无效；2.上诉人按照被上诉人提供的装修指南进行装修，故产生的装修费用与履行租赁合同有关，被上诉人没有兑现宣传中承诺的经营条件，导致上诉人无法经营，上诉人的损失应由被上诉人承担；3.被上诉人约定上诉人未经营即违约，属于干涉上诉人自主经营权力的行为，被上诉人在尚未解除本案租赁合同的情况下就与案外人签订租赁合同属于再次违约。被上诉人时尚淮海公司答辩称，一审认定事实清楚，双方签订的人防工程使用协议系真实意思表示，本案系上诉人经营不善中途退场，违约责任在上诉人一方。因涉案场地是人防工程，所有业主装修需要符合相关人防标准才能通过消防验收，装修指南只是给业主一定的装修指导，同时因上诉人违约，装修费用应当由上诉人承担。被上诉人与案外人虽于2019年8月5日签订了使用协议，但是正式的使用期间是从2019年10月1日起算，另外在一审中提交的2019年8月31日现场照片中也能清晰反映上诉人的店铺仍在，并未受到影响，一审法院在计算违约金时亦予以调整，故被上诉人在2019年9月2日解除了与上诉人的合同，被上诉人不存在违约责任，上诉人的上诉请求无法律依据，应当予以驳回，维持原判。张荣一审起诉请求：1.解除租赁合同，判令时尚淮海公司返还86844元并以该基数承担利息自2018年8月4日起按照年利率6%的标准计算至实际退还之日止（包含租金38812元、履约保证金15000元、电表押金1000元、物业管理费7032元）；2.赔偿装修损失25000元；3.诉讼费由时尚淮海公司承担。一审法院认定事实:2018年8月3日，张荣（乙方）与时尚淮海公司（甲方）签订《淮安时尚淮海人防工程使用协议》1份，约定：甲方将时尚淮海购物广场负二层C街第075商铺，面积约14.5平米提供乙方经营。乙方使用期限为三年，即2018年10月1日至2021年9月30日止。铺位使用费为58218元/年/商铺。使用费12个月一付，首次付款金额为58218元。物业管理费用、空调费以实际使用天数计算，根据乙方合同面积按每天每平方米1.5元收取，乙方需提前30日向甲方预付下期的物业管理费；乙方在本合同签订时，需向甲方支付15000元作为本合同的履约保证金，该保证金不作为商户管理费不足的抵扣款项，仅作为乙方履行合同的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除，该履约保证金由甲方保管直至合同期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部管理费、公共事业费用并向甲方提供该商铺证照已注销证明文件的前提下，如无售后投诉，保证金由甲方在一个月后三个月内退还给乙方。如使用期满或中途撤场，乙方应将甲方场地恢复原样，不得破坏甲方的设施和结构，乙方所投入的设备设施、装潢装修以及店铺内货物等应在三日内自行进行拆除、清空，否则视为乙方放弃所有设施、物品的所有权，甲方有权自行腾空商铺，扣除履约保证金、其他剩余款项等，若因乙方的上述行为造成甲方损失的，乙方还应当赔偿相应损失。双方还约定，乙方累计7日无人经营，或因无人经营被公司通告改正累计达3次以上的，甲方可行使本协议的单方解除权，与乙方解除合同、收回该商铺且履约保证金及其他剩余款项等不予返还，并有权要求乙方支付当年2个月的使用费作为违约金，若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应当承担赔偿责任。合同另对双方的联系地址作出约定，并载明任何一方的上述信息发生变动，均应当向对方书面告知，否则，另一方根据协议上载明的信息向对方送达相关通知或其他资料时，无论是否收到，均视为已送达。协议签订后，时尚淮海公司将约定的商铺交付张荣装修、经营使用。2018年8月3日，张荣向时尚淮海公司支付使用费、物业管理费等费用，时尚淮海公司向张荣出具收据4份，分别载明履约保证金15000元，电表押金1000元，物业管理费10614元，使用费58218元，其中物业管理费及使用费部分，因时尚淮海公司向张荣赠送免租期4个月，故该两份收据均载明款项所属期限为2018年10月1日至2020年1月31日，使用费收据另在说明处注明：各项评比合格奖励2个月。2018年12月3日及2019年1月18日，因张荣在评比检查中，达到商场考核要求，时尚淮海公司向张荣出具奖励单2份，予以免租奖励合计55天。2019年7月31日，张荣从案涉商铺撤场，后未再经营，故时尚淮海公司分别于2019年7月31日、2019年8月19日向张荣发出限时整改通知书，要求张荣恢复正常营业状态，并告知张荣到期如仍未达到商场正常经营标准，时尚淮海公司将根据《淮安时尚淮海人防工程使用协议》第4页第六项规定，行使单方解除权，履约保证金等其他费用不予退还。2019年9月2日，时尚淮海公司向张荣发出解除合同通知书1份，通知书载明因张荣于2019年7月30日擅自撤场，商铺无人经营，严重影响经营氛围，且在时尚淮海下发限时整改通知书后仍未整改，故依据双方约定，时尚淮海公司行使单方解除权。一审另查明，2019年8月5日，时尚淮海公司与案外人张美江就案涉商铺签订《淮安时尚淮海人防工程使用协议》1份，约定时尚淮海公司将案涉商铺出租给案外人张美江，使用期限自2019年10月1日至2022年9月30日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张荣与时尚淮海公司签订的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据协议约定，张荣在经营期间累计7日无人经营，或因无人经营被公司通告改正累计达3次以上的，时尚淮海公司可行使单方解除权，与张荣解除合同、收回案涉商铺，且履约保证金及其他剩余款项等不予返还。张荣于2019年7月31日自行撤场，之后再未经营，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一、关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张荣于2019年7月31日自行撤场，违反双方签订的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》约定，并以其实际行为表示不再履行合同，后时尚淮海公司于2019年9月2日按照双方合同约定的送达地址向张荣发出通知，解除与张荣签订的上述合同，该解除行为合法有效，故一审法院认定案涉合同于2019年9月2日解除。二、关于租金及物业管理费。张荣向时尚淮海公司缴纳案涉商铺的使用费58218元，因包含4个月免租期，故张荣已付使用费所属期限为2018年10月1日至2020年1月31日。考虑到双方并未就该免租期的起始时间作出约定，故一审法院在计算每月租金时，以3638.625元（58218元÷16个月=3638.625元）的标准计算，同理物业管理费每月标准为663.375元，上述两项费用每月合计4302元。因张荣于2019年7月31日自行撤场，以其实际行为表示不再履行合同，后时尚淮海公司于2019年9月2日解除与张荣签订的使用协议，故张荣实际租用商铺期限为11个月，张荣应缴纳其占有使用期间的租金及物业管理费共计47322元。在此期间内，时尚淮海公司通过向张荣发放奖励单的形式，免除张荣55天的租金，故该55天免租期间的使用费及物业管理费7887元（4302元÷30天×55天=7887元）应从中扣除，即张荣占有使用案涉商铺应缴纳的使用费及物业费合计39435元，剩余29397元（58218元+10614元-39435元）时尚淮海公司应予返还。三、关于履约保证金及电表押金。因张荣违约，时尚淮海公司将案涉商铺重新出租给案外人，并与案外人约定使用期限自2019年10月1日起算。故自2019年9月2日至2019年10月1日期间因张荣的违约行为给时尚淮海公司造成的损失4302元（包含租金及物业管理费），应由张荣承担。另根据《最高人民法院关于适用司法解释二》的相关规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的百分之三十。现时尚淮海公司辩称因张荣违约，履约保证金15000元不予返还的主张，明显超出法律规定，故依法调整为1290.6元（4302元×30%），剩余履约保证金及电表押金合计10407.4元（15000元+1000元-4302元-1290.4元）应予返还。四、关于装修费用。张荣另要求时尚淮海公司赔偿其装修损失25000元，因张荣对商铺的装修系出于经营所需，在实际装修过程中，装修材料、管道线路等选择均由张荣自行决定，时尚淮海公司虽向张荣提供装修指南，但时尚淮海公司并未参与装修过程，且双方在《淮安时尚淮海人防工程使用协议》中约定，如使用期满或中途撤场，乙方应将甲方场地恢复原样，不得破坏甲方的设施和结构，乙方所投入的设备设施、装潢装修以及店铺内货物等应在三日内自行进行拆除、清空，否则视为乙方放弃所有设施、物品的所有权。故对张荣的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持。因此，一审法院对张荣要求时尚淮海公司返还39786.4元（包含使用费及物业管理费29379元、履约保证金9407.4元、电表押金1000元）的诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用司法解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认张荣与时尚淮海公司之间的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》于2020年9月2日依法解除。二、时尚淮海公司于判决发生法律效力之日起15日内返还张荣使用费及物业管理费29379元、履约保证金9407.4元、电表押金1000元，合计39786.4元。三、驳回张荣其他诉讼请求。案件受理费1901元，减半收取951元，由张荣负担554元，时尚淮海公司负担397元。二审中，上诉人张荣提供其与时尚淮海公司高管杨升达的聊天记录截图以及时尚淮海公司高管孙学雨的朋友圈截图各一份，反映上诉人承租的店铺在租赁合同解除之前，已经被出租给案外人经营真人CS，主张被上诉人存在违约行为。另提供打印图片一份，反映2019年9月19日真人CS仍然在装修之中，也能反映该店铺在装修前被上诉人已经与案外人进行商谈。被上诉人质证称，对第一组证据的三性不予认可，是否是杨升达与孙学雨的微信无法得知，在一审中被上诉人并没有隐瞒与案外人另行签订协议的情形，且正式计租的时间是2019年10月1日。我方与上诉人解除合同是在2019年9月2日，即使该证据真实也不能证明被上诉人存在违约行为。对第二份证据真实性没有异议，从该证据中也能清楚反映在2019年9月19日上诉人店铺依然存在且无人经营，证明上诉人系自行撤走，违约责任在上诉人。本院认为，双方当事人均认可本案租赁合同于2019年9月2日解除，上诉人提供的证据反映案外人于2019年9月19日另行装修，因上诉人从2019年7月31日起已不再实际经营，被上诉人时尚淮海公司继续进行商贸洽谈，将涉案店铺另行租赁的行为属于正常商业行为，上诉人提供的证据不能达到其证明目的。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案中,时尚淮海公司与张荣签订的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》,系双方当事人的真实意思表示,双方应当按照约定履行自己的义务。张荣在2017年7月31日起即以实际行为表示不再经营涉案店铺，违约在先，本案合同目的已无法实现，时尚淮海公司依据双方约定陆续向张荣发出限时整改通知书和解除合同通知书，系依据协议约定行使单方解除权行为。张荣未按照与时尚淮海公司的协议内容及经营管理规定自行撤场的行为构成违约，其关于被上诉人没有兑现宣传中的经营条件致其无法经营的主张，本院不予支持。一审法院确认因张荣违约致双方之间的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》于2019年9月2日解除，并无不当。时尚淮海公司于2018年8月10日向张荣提供装修指南一份并经张荣签字认可，该装修指南明确了商铺装修的流程、基本要求、注意事项、验收标准等，因该指南仅是时尚淮海公司对入驻业主提供符合人防标准的装修参考，各业主在符合安全标准的情况下自行装修，且双方在合同中明确约定，在撤场后，使用方应自行拆除并清空店内设备设施、装潢装修等，故张荣因经营涉案商铺而支出的装修费用应由其自己承担。在张荣于2019年7月31日起以实际行为表示不再履行合同义务后，时尚淮海公司于2019年8月5日与案外人张美江就涉案商铺签订《淮安时尚淮海人防工程使用协议》，但约定的计租时间为2019年10月1日，即在本案合同解除之日后。一审法院综合考虑张荣的违约行为及其实际经营涉案商铺的时间，对履约保证金进行了调整，不违反法律规定。综上所述，张荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人张荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 于晓萍审 判 员 陶 锐二〇二一年一月十九日法官助理 何 倩书 记 员 杨 涛