山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0203执异19号异议人（案外人）：董天成。申请执行人：青岛驻港祥通物流有限公司。住所地青岛市市**延安三路****。统一社会信用代码：913702023214947502。法定代表人：仲赫峰，总经理。被执行人：杨唯。本院在执行申请执行人青岛驻港祥通物流有限公司（以下简称驻港物流公司）与被执行人青岛魔咔服饰有限公司、侯增慧、赵怡宏、张美莲、王志强、杨唯、海阳市魔咔服饰有限公司追偿权纠纷一案中，案外人董天成以其对执行标的物即杨唯享有的XX青岛XX疗养中心名下位于青岛市X区X路X号甲独立楼房及院落的租赁使用权（以下简称案涉房产）的实体权利为由向本院提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人董天成称，董天成通过合法租赁权转让合同取得了案涉房产的使用权并依法支付了对价，请求解除对案涉房产的查封并停止执行。异议人董天成提交了以下证据：一、2010年2月1日《房屋租赁转让合同》，记载杨唯经山东明正拍卖所得的房屋坐落在青岛市××疗养院东北角××甲，独立楼底下一层、地上一层、地上**、地上**、地上**000平方米，含独立楼及院落，以人民币680万元所得，租赁转让期限自2007年4月26日至2045年7月8日止共计38年，具有商住、办公、租赁使用权，董天成经充分了解愿意出资购买杨唯该房屋租赁的剩余年限的使用权，成交价款为人民币550万元，包含房屋所有配套、装修及附属设施，成交价款应于2010年2月1日支付300万元作为首付款，应于2013年10月30日前支付150万元作为购房款，余款100万元待杨唯向董天成移交有关该房屋的所有原价及合同等法律文书以及上述房屋的钥匙，办理完毕所有相关交接手续后，董天成一次性付清；双方均认知，该房屋在本合同签订前已租赁给他人，杨唯保证承租人已经明确放弃优先购买租赁使用权，杨唯应于2014年3月30日前解除租赁关系并注销相关的租赁登记；案涉房产交房日为2014年3月30日，之前产生的租金归杨唯所有，交房后第二日起产生的租金归董天成所有。二、2013年10月23日《房屋租赁转让合同补充协议》，记载董天成于2010年2月1日以550万元购买杨唯案涉房产使用权，已付300万元作为购房首付款，在应付购房款150万元时，董天成提出案涉房产年久失修存在严重质量问题要求退房，经双方协商董天成应付的150万元折抵楼房修建维修费用、不再给付杨唯，其他仍按原房屋租赁转让合同执行。三、《佛缘楼房屋大修清单》，显示的内容为董天成与杨唯于2013年10月23日对佛缘楼修缮费用1825528.50元协商按照150万元计算。四、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，被标注的其中一行记录为杨唯尾号为8716的银行账户于2010年2月2日收入300万元。五、《电子银行实时转账交易回单》，显示的内容为董琛名下尾号为8375的银行账户于2014年4月1日向杨唯名下尾号为8716的银行账户转账付款100万元。申请执行人驻港物流公司对董天成的执行异议发表意见称:一、青岛市市南区人民法院(2013)南民初字第10032号民事判决书确认案涉房产的使用权人系被执行人杨唯。二、通过查询案涉房产内多家注册公司的企业登记档案发现：1、杨唯于2014年11月10日以自己的名义将案涉房产四楼150平方米办公用房出租给青岛康视达商贸有限公司，租期10年，年租金48000元；杨唯于2015年2月1日以自己的名义将案涉房产三楼42平方米的办公用房出租给青岛言子钰文化传播有限公司5年，年租金3万元。如果案涉房产的使用权在2010年转让给董天成，上述房产的出租未以董天成的名义而以杨唯的名义签署合同收取租金，不符合情理。2、2015年2月1日，杨唯作为案涉房产的合法使用权人与董天成、青岛金创造轻体钢结构有限公司签订《房屋租赁合同》出租案涉房产三楼50平方米的办公用房，如果董天成自2010年2月1日成为案涉房产的使用权人，不可能自己成立的公司还需要和杨唯签订租赁合同缴纳租金。综上，董天成所称取得案涉房产使用权并非事实，系帮助杨唯逃避执行，其执行异议不成立，应予驳回。申请执行人驻港物流公司发表质证意见称:一、对《房屋租赁转让合同》、《房屋租赁转让合同补充协议》、《佛缘楼房屋大修清单》的真实性、证明事项、关联性均不予认可，属于倒签时间伪造，约定在300万元支付后三年才交付房屋明显不符合常理，合同载明充分了解详细认知案涉房产的状况却又出现严重质量问题以维修抵顶150万元转让款，属于虚假证据。二、对《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《电子银行实时转账交易回单》的真实性无法确认，对其证明事项和关联性不予认可。《中国农业银行银行卡交易明细清单》仅载明2010年2月2日杨唯账户进账300万元，并未载明交易对手和资金用途；《电子银行实时转账交易回单》的付款人为董琛并非异议人董天成；即使证据真实也不能证明是为了履行《房屋租赁转让合同》而支付的价款。申请执行人驻港物流公司提交的证据包括:一、青岛市市南区人民法院(2013)南民初字第10032号民事判决书上网公开版本打印件。二、青岛康视达商贸有限公司企业登记档案打印件，待证事实包括案涉房产部分出租、杨唯向承租人出具了青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第1588号民事判决书和《山东明正拍卖有限公司拍卖成交确认书》认为其系案涉房产的合法使用权人，董天成作为杨唯的诉讼代理人参加诉讼。三、青岛言子钰文化传播有限公司企业登记档案打印件，待证事实包括案涉房产部分出租、杨唯出具了授权委托书，表示董天成系杨唯的合伙人、代表杨唯处理案涉房产的相关事宜。四、青岛金创造轻体钢结构有限公司企业登记档案打印件，待证事实包括董天成承租案涉房产的一部分证明其认可杨唯系案涉房产的所有权人。查明，本院于2019年6月17日对驻港物流公司与青岛魔咔服饰有限公司、侯增慧、赵怡宏、张美莲、王志强、杨唯、海阳市魔咔服饰有限公司追偿权纠纷一案作出（2018）鲁0203民初1083号民事判决书，判令青岛魔咔服饰有限公司应偿还驻港物流公司利息、截止2017年11月27日为1200554.80元余略，侯增慧、赵怡宏、张美莲、王志强、杨唯、海阳市魔咔服饰有限公司承担连带清偿责任，驳回驻港物流公司其他诉讼请求。驻港物流公司向本院申请执行后，本院于2020年7月2日以（2020）鲁0203执2248号立案执行。2020年9月24日，本院向海军青岛特勤疗养中心送达了《协助执行通知书》，查封案涉房产杨唯享有的租赁使用权至2023年9月16日。2020年11月9日，本院在案涉房产处张贴《公告》，要求杨唯于3日内自动履行生效法律文书确定的义务，逾期仍不履行将对案涉房产的租赁使用权进行评估拍卖。2020年11月20日，本院作出（2020）鲁0203执2248号之一执行裁定书，裁定对案涉房产的租赁使用权进行评估拍卖。董天成即提出本次执行异议申请。另查，空军青岛疗养院于1994年6月10日与济南军区青岛东岳房地产开发公司（以下简称东岳房地产）签订合同，约定东岳房地产为空军青岛疗养院在XX路院内东北角空地处建设配套服务楼一栋，总建筑面积约1200平方米，房地产权归空军青岛疗养院所有，自工程竣工验收之日起出租给东岳房地产使用五十年，一次性租金为285万元，可对外租赁。2007年4月2日，山东明正拍卖有限公司接受孙玉山的委托拍卖案涉房产，买受人杨唯以680万元成交，济南军区青岛第二疗养院营房科确认与杨唯形成新的租赁关系，仍按与东岳房地产的合同执行。2020年9月24日，海军青岛特勤疗养中心接收了本院查封杨唯享有案涉房产租赁使用权的《协助执行通知书》。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人董天成提交的证据不足以证明已经支付全部购房价款和对案涉房产实际占有使用，依照上述法律规定，本院于执行异议非诉审查程序中对案外人董天成的排除执行异议不予支持。如案外人董天成坚持主张排除执行的，可依法如下主张权利。二、案外人董天成以对案涉房产享有实体权利提出执行异议，依照2020年12月23日修改的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。案外人董天成不服本裁定的，可依照2020年12月23日修改的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五章、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。申请执行人、异议标的所涉及的被执行人应为上述法律规定的“相关当事人”，本次异议审查程序中对执行实施案件其他被执行人青岛魔咔服饰有限公司、侯增慧、赵怡宏、张美莲、王志强、海阳市魔咔服饰有限公司不列为异议审查当事人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人董天成对执行标的物即杨唯享有的海军青岛特勤疗养中心名下位于青岛市X区X路X号甲独立楼房及院落的租赁使用权提出的排除执行异议。不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  朱晓菲二〇二一年一月二十五日书记员  于程程