河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫16民终1453号上诉人（原审原告）郭勤，女，1957年1月28日出生，汉族，住郸城县城关镇建设路二桥*组***号。身份证号码：4127261957********。上诉人（原审原告）刘翔，男，1968年7月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区凤台路*号院**号楼**号。身份证号码：4127261968********。上诉人（原审原告）张传��，又名张传法，男，1963年7月8日出生，汉族，住郸城县城关镇建设东路二桥北队*号胡同*号。身份证号码：4127261963********。上诉人（原审原告）刘振佑，男，1952年4月5日出生，汉族，住郸城县城关镇东环南路平安巷**号胡同**号。身份证号码：4127261952********。上列四上诉人的共同委托代理人ＸＸ翔，河南陆达律师事务所律师。上诉人（原审原告）谢树栋，男，1968年3月21日出生，汉族，住郸城县城关镇东环南路平安巷*号胡同*号。身份证号码：4127261968********。被上诉人（原审被告）周口市昊天置业有限公司，住所地：周口市八一路南段82号。组织机构代码73906703-5。法定代表人夏灵芝，该公司经理。委托代理人闫辉，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）周口市昊天置业有限公司郸城项目部。住���地：郸城县城关镇支农路中段兴乐园小区。原审第三人张铁军，男，1962年7月26日出生，汉族，住河南省郸城县城关镇二桥村***号。身份证号码：4127261962********。委托代理人钱志强，河南覃思律师事务所律师。原审第三人牛锐，男，1976年1月13日出生，汉族，住郸城县城关镇二桥村***号。身份证号码：4127261976********。上诉人郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑因与被上诉人周口市昊天置业有限公司、周口市昊天置业有限公司郸城项目部，原审第三人牛锐、张铁军买卖合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院（2015）沈民初字第1712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭勤、刘翔、张传发、刘振佑及其委托代理人ＸＸ翔，上诉人谢树栋，被上诉人周口市昊天置业有限公司的委托代理人��辉，原审第三人张铁军的委托代理人钱志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑诉称的商品房买卖合同所涉及的门面房，位于河南省郸城县城关镇支农路中段兴乐园小区。郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑向法庭提交了五份收据：郭勤交款200000元，经手人为牛锐、张宁，交款日期为2006年3月30日；谢树栋交一间房屋款100000元，经手人为牛锐、张宁，交款日期为2006年3月21日；刘翔交位于大门口北的两间房屋款200000元，经手人为牛锐、张秀莠，交款日期为2006年元月21日；张传发交款50000元，经手人为牛锐、张宁，交款日期为2006年2月28日；刘振佑交款200000元，经手人为牛锐、张秀莠，交款日期为2005年8月1日。收据中载明的收款事由均为：“兴乐园小区门面房预付款”，均加盖“郸城兴乐园小区开发专用”章��另外，刘翔提交有经手人为牛锐、张宁的欠条一张，计款26790元抵刘翔购房款；张传发与兴乐园小区在2006年2月27日签订协议书，约定张传发购买兴乐园小区1号楼门面房一间（最南端），张传发交付50000元的预付款后，由张传发提供水泥给兴乐园小区，并用水泥款抵购房款，兴乐园小区代表人为牛锐；张传发提交了有经手人为牛锐、张宁的欠条一张，计欠水泥款6470元，抵张传发购房款。同时郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑还提供案外人丁瑞杰和王清春与“周口昊天置业有限公司郸城项目部（郸城兴乐园小区）”的房屋买卖合同两份，该两份合同均加盖“周口昊天置业有限公司郸城项目部”和“兴乐园小区开发专用”印章，并有牛锐、张宁的签字。该两份合同显示丁瑞杰和王清春购买房屋价格为每间160000元，支付方式分两次付清，即每间先支付房款100000元预付��，待竣工后支付下余60000元房款，合同签订日期分别为2007年4月2日和2007年4月3日。截止到原审庭审结束前，各方当事人均未向法庭提交该郸城兴乐园小区商品房销售（预售）许可证。原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，截止到庭审结束，郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑、周口市昊天置业有限公司、周口市昊天置业有限公司郸城项目部、第三人牛锐、第三人张铁军均没有提供证据证明本案所涉房屋有商品房销售（预售）许可证明，因此，本案郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑请求确认本案房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，��不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑的诉讼请求。案件受理费12350元，由郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑负担。郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清，郭勤等五人分别向法庭提交了交款凭证和顶账凭证，张传发还提交了购买合同，能够证明郭勤等五人分别与周口市昊天置业有限公司签订了房屋买卖合同，原审第三人牛锐在向郭勤等五人出售房屋时，出具了相关手续，郭勤等五人作为普通公民无法对涉案工程的详细情况予以了解，并且郭勤等五人已经实际拥有和使用涉案房屋达数年；在同一小区的类��案件，郸城县法院已经以判决书的形式认定了房屋买卖合同合法有效，并且查明了周口市昊天置业有限公司在郸城县设立了周口市昊天置业有限公司郸城项目部，周口市昊天置业有限公司郸城项目部的法律责任应当由周口市昊天置业有限公司承担。综上，原审法院对生效判决认定的事实，在没有任何解释和说明的情况下，不予采信，并作出截然不同的判决，属于认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判认定双方的房屋买卖合同有效或者发回重审，由周口市昊天置业有限公司承担本案的诉讼费用。周口市昊天置业有限公司答辩称：原审判决认定事实依据充分，适用法律正确，周口市昊天置业有限公司没有在郸城县设立项目部或者开发房地产，也没有与郭勤等五人签订售房合同或者收取款项，更没有委托牛锐开具合同收据款项。张铁军陈述意见为：本案所涉的土地系租赁而来，土地性质是划拨而未办理出让手续，不能进行房地产开发，所建的房屋不能取得商品房预售许可证，根据相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售可证明的，可以认定为有效，郭勤等五人诉称的商品房买卖合同为无效合同，原审判决正确；在其他案件中，由于被告未出庭提供证据，致使法院未能客观了解案件事实，是依据原告提供的证据和观点判决的，不能作为本案的依据，且我国并不实行判例法；根据与郸城县城关镇签订的租赁合同，以及张铁军的交款行为，认定张铁军为实际投资人是正确的，并且郭勤等五人在预交房款时，均是与牛锐和张铁军的妻子及女儿之间进行的，牛锐本案认可是张铁军委托的管理人员，周口昊天置业有限公司是否在郸城设立项目部并不影响本案合同的无效；原审判决错误的地方，已经下发裁定进行了更正。原审第三人张铁军在二审提供郸城县人民法院（2009）郸民初字第12109号民事判决书一份，证明目的：判决书涉及的案件是缺席判决，被告并未出庭。郭勤等五人发表质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，缺席判决是法院行使判决权利的正常途径，该判决是生效判决，已经查明的事实是周口市昊天置业有限公司在郸城设有项目部。周口市昊天置业有限公司发表质证意见为：对该证据的真实性没有异议，该判决我方并不知情，同意第三人张铁军的意见，公司至今没有收到该判决书，不知道事情是怎样处理的。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：由于郭勤等五人并未提供商品房买卖合同，从其提供的���据、欠条、协议书等相关证据来看，在相应的收据和欠条上均没有加盖周口市昊天置业有限公司和周口市昊天置业有限公司郸城项目部的印章，无法准确认定郭勤等五人与周口市昊天置业有限公司和周口市昊天置业有限公司郸城项目部之间的关系；截至二审庭审结束，本案的各方当事人也均未能提供涉案房屋的商品房预售许可证明，郭勤等五人请求确认与周口市昊天置业有限公司、周口市昊天置业有限公司郸城项目部之间的买卖关系合法有效，并无事实和法律依据。综上，原审判决正确，郭勤等五人的上诉理由并不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12350元，由上诉人郭勤、谢树栋、刘翔、张传发、刘振佑承担。本判决为终审判决。审判长  朱新章审判员  曹春萍审判员  金 薇二〇一六年五月三十日书记员  王秋洁