广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初523号原告赖燕清，女，1980年6月22日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。委托代理人郑森贤，男，1980年4月5日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。组织机构代码证号：59405270-4。法定代表人姚永洪，总经理。委托代理人吴代成，罗定天恒贸易有限公司员工。委托代理人陈强，罗定天恒贸易有限公司员工。原告赖燕清诉被告罗定天恒贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员孔凡森独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告赖燕清的委托代理人郑森贤，被告罗定天恒贸易有限公司的委托代理人吴代成、陈强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年10月23日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市XX路XX号的“XX花园”商住小区X座X梯XX号房，购买金额为人民币325674元，并已经按照合同第六条约定履行支付房款义务。根据合同第八条约定，被告应于2015年3月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。但是被告没有按照合同履行义务，至今没有交付房屋给原告使用，根据合同第九条的规定逾期60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，根据《合同法》第107条的规定。自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额”，第十七条规定逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定同地段同类房屋租金标准确定，合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后所获得的利益。直到起诉时，被告也没有向原告书面说明无法按期交房的原因，原告认为被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。违约事实明显，给原告带来金线和时间等多重损失，严重损害了原告的权益。为了维护原告的合法权益，根据相关的法律法规等，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金34390.40元（暂计算至2016年3月15日止，计违约352天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、赔偿因被告违约而造成原告的损失：租房费、误工费、交通费9000元（暂计算至2016年3月15日止，如继续违约，逾期交付房屋仍应支付损失费用）；4、本案诉讼费由被告承担。原告就其主张提交的证据有：1、广东省商品房买卖合同、购房发票、个人住房公积金房屋担保借款合同、借款凭证、税收完税证明，证明原告借款在被告处购房，按照相关约定，被告应承担相应的赔偿责任。2、身份证，证明原告的主体身份情况。被告对原告提交的证据提出的质证意见：对原告所提交的证据均无意见，商品房买卖合同是双方签订的。原告购房的款项是已经全部付清。被告辩称，原告与我方签订了《商品房买卖合同》等及购买楼房并已付清房款是事实，现我方愿意继续按履行合同。因楼房已有《建筑工程竣工验收报告》，符合交楼条件达到验收的标准，故对于原告请求我方承担赔偿责任的理据不足，请法庭依法予以驳回。被告就其抗辩在本案庭审时提交的证据：《建筑工程竣工验收报告》，证明原告所购买的楼房已经达到验收的标准，楼房现在可以交付使用的事实。原告对于被告在庭审时才提交的证据提出的质证意见：被告所提交的《建筑工程竣工验收报告》我方在开庭的时候才收到，所以对于该报告的真实性、合法性、关联性均有异议。原告认为没有经过相关的行政机关作出的验收房屋是不能交付使用的，根据合同法等相关法律规定，并非是取得了《建筑工程竣工验收报告》就可以收楼的。对于补充协议第七条也并没有说明双方以该补充协议为准，同时补充协议应当与双方签订的合同同时使用的，且被告也没有按照补充协议第七条的约定向原告发出《收楼通知书》，原告至今也没有收到《收楼通知书》，所以被告的行为同样也违反了补充协议第七条的约定。上述证据已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案关联，本院确认证据的效力。经审理查明，被告是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路XX号的XX花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第XX号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第2013XXX号《商品房预售许可证》后，被告开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年10月23日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市XX街道XX路XX号XX花园商住小区的X座X梯XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：88.02㎡（套内建筑面积73.83㎡）；四、总价款：325674元（4411.13元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款195674元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币130000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为80020000005XXXXXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。被告于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：被告（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。被告至今没有通知原告进行涉案房屋交接，也没有向原告出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。以上事实，有本院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：被告是否应当承担迟延交楼的违约责任。原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告虽然已于2015年3月8日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知原告收楼，也没有向原告出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，但是被告至今仍没有向原告发出书面的《收楼通知书》，通知原告到罗定天恒贸易有限公司进行房屋的交接。故被告已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，所以该合同原告与被告继续履行。对于违约金的计算问题，被告提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。根据合同约定(从2015年3月29日起计算至2016年3月15日止)，本院按照原告主张的天数为34391.17元（325674元×0.0003×352天），对于从2016年3月16日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算。对于原告主张因被告违约而请求赔偿租房费、误工费、交通费的请求，《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，对于被告的违约行为已承担了支付违约金的责任，原告已获得了相应的赔偿，故此原告该主张的理据不足，本院不予支持。综上，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2016年3月15日止的违约金34391.17元（从2016年3月16日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算）给原告赖燕清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费442元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  孔凡森二〇一六年五月二十六日书记员  韦 颖