三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0271民初1471号 原告任洪艳，女，1967年9月11日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省沧州市献县。 委托代理人陈波，海南云帆律师事务所律师。 委托代理人张雪荣，海南云帆律师事务所实习律师。 被告三亚美丽春天物业管理有限公司，住所地三亚市三亚湾度假区凤凰大道美丽春天温泉度假酒店**楼**。 被告海南衍宏投资有限公司，住所地海口市海甸岛沿江五东路福海城大厦**。 以上两被告共同委托代理人陈正伟，海南唐海律师事务所律师。 以上两被告共同委托代理人张俊良，海南唐海律师事务所实习律师。 原告任洪艳诉被告三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天公司）、被告海南衍宏投资有限公司（以下简称衍宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告任洪艳的委托代理人陈波、张雪荣，被告美丽春天公司及被告衍宏公司的委托代理人陈正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任洪艳诉称，任洪艳与衍宏公司签订《商品房买卖合同》后，与衍宏公司指定的物业管理公司美丽春天公司签订《委托经营合同》，约定将任洪艳所有的房屋委托给美丽春天公司经营管理，该公司每年按照任洪艳实际支付的购房款的8%支付给任洪艳，每满一年后的一个月内汇入任洪艳指定的账户。美丽春天公司只向任洪艳支付部分租金67950.59元。截止起诉之日，美丽春天公司拖欠租金共计217440.79元。因美丽春天公司是衍宏公司指定的公司，衍宏公司应对上述债务承担连带责任。为维护任洪艳的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、美丽春天公司向任洪艳支付房屋租金217440.79元及利息15730.69元（暂计至2016年1月6日）；二、衍宏公司对上述债务承担连带责任；三、本案诉讼费由美丽春天公司、衍宏公司承担。 被告美丽春天公司辩称，任洪艳诉求我公司支付租金，根据法律一年的诉讼时效的规定，原告在2016年1月起诉，往前推一年即2015年1月，原告没有证据证明诉讼时效中断。租金应该是按照实际的购房款来计算，房产证办理下来后，面积发生了变化，衍宏公司已将多余的房款退还给了任洪艳，因此以原来的面积计算租金不正确。合同应解除。 被告衍宏公司辩称，我公司与美丽春天公司是两个独立的主体，承担连带责任要有法定和合同的约定。本案中，我公司与美丽春天公司没有合同的约定，也没有法律的规定，请求法院驳回对我公司的诉讼请求。 经审理查明，2010年1月13日，任洪艳与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，衍宏公司将其开发建设的位于三亚市天涯区"三亚春天"海花阁203房（建筑面积55.65平方米，公摊面积15.80平方米）出售给任洪艳，房屋的总价款为705600元。同日，任洪艳与美丽春天公司签订《三亚美丽春天委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》），约定：任洪艳将其购买的上述房屋委托给美丽春天公司管理经营，委托经营期限为12年，从2011年3月2日至2023年3月1日止；任洪艳可享有每年每套30日入住酒店的权利；因不可抗力因素致使合同履行成为不能，任何一方有权终止合同，收回或退回委托或受托物业；在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方，提前解除合同所造成的各方损失，双方应本着公平合理的原则妥善解决；在委托期限内，美丽春天公司每年按任洪艳支付购房款的8%支付给任洪艳租金（前6年度按8%，后6年度按6%），每满一年后的一个月内汇入任洪艳指定的银行账户。《委托经营合同》签订后，任洪艳将房屋交付给美丽春天公司，美丽春天公司对房屋进行经营。2014年1月20日，任洪艳取得该房屋土地房屋权证[证号：三土房（2014）字第01257号]。因房屋面积存在差异，衍宏公司向任洪艳退还房屋面积差价款23581.64元。美丽春天公司除于2012年12月26日向任洪艳支付租金25000元、2013年2月25日支付租金23536.14元、2014年2月7日支付租金19414.45元外（共计67950.59元），未再向任洪艳支付租金。2014年6月1日，美丽春天酒店已停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。2015年1月23日，美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理房屋交接手续。 诉讼中，任洪艳提供二份广告，广告上均写有开发商衍宏公司、运营商美丽春天公司；户型、面积、购房宣传语、年收益、每年免费入住30天（法定节假日除外）；理财方式完全自住型、委托经营管理型。 另查，经三亚市工商行政管理局的核准，三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称于2015年10月29日变更为三亚美丽春天物业管理有限公司。 在诉讼中，因美丽春天公司提出反诉，本院于2016年5月10日向美丽春天公司送达缴纳反诉诉讼费通知书，限该公司在收到该通知书之日起七日内缴纳反诉诉讼费，但该公司在上述期限内未向本院缴纳反诉诉讼费，故对美丽春天公司提出的反诉按自动撤诉处理。 以上事实有《商品房买卖合同》、《三亚美丽春天委托经营合同书》、土地房屋权证、进账记录清单、广告及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除；（二）涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算；（三）本案是否超过诉讼时效；（四）衍宏公司在本案中是否应承担连带责任。 关于双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除的问题。任洪艳与美丽春天公司签订《委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。合同签订后，任洪艳将其购买的房屋交由美丽春天公司经营管理，已履行了合同约定的义务。而美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由与任洪艳解除《委托经营合同》，并主张以酒店停止营业的时间即2014年6月1日为解除合同的时间。依据该合同第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。在庭审中，美丽春天公司提供2015年1月23日在《海南日报》刊登的通知业主办理房屋交接手续的公告，以证明该公司已通知任洪艳解除合同的事实。经查，任洪艳在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址为河北省沧州市。依据常理，任洪艳是不能在该省内发行的刊物上知晓该通知内容的，美丽春天公司又未在其他全国性刊物上公告解除合同的通知，因此，不能视为任洪艳已经被告知解除合同这一事实。鉴于美丽春天酒店已经停业，原三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称已变更为三亚美丽春天物业管理有限公司，且大部分业主已收回房屋自行经营，美丽春天公司已明确表示不履行合同约定的主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项"在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务"的规定，双方签订的《委托经营合同》应予以解除，解除时间应为本判决生效之日。 关于涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算的问题。美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由解除与任洪艳签订的《委托经营合同》，这是美丽春天公司管理、经营不善造成的，应由美丽春天公司承担违约责任。任洪艳诉求美丽春天公司支付租金及利息，有法律和事实的依据，本院予以支持。在庭审中，任洪艳与美丽春天公司对实际购房款为682018.36元（705600元－23581.64元）均无异议。依据《委托经营合同》第十一条的约定，美丽春天公司前6年每年应向任洪艳支付的租金为54561.47元（682018.36元×8%），截止任洪艳起诉之日即2016年1月6日，美丽春天公司应向任洪艳支付的租金为263713.77元（54561.47元/年÷12个月×58个月），扣减该公司已支付的租金67950.59元，美丽春天公司还应向任洪艳支付租金195763.18元（263713.77元－67950.59元)。关于利息的起算时间，按照《委托经营合同》的约定，美丽春天公司每满一年后的一个月内将租金汇入任洪艳指定的账户，故美丽春天公司应分别于下列时间支付每次租金54561.47元：1、2012年4月2日前支付第一期租金，实际于2012年12月26日支付25000元、2013年2月25日支付23536.14元；2013年4月2日前支付第二期租金，实际于2014年2月7日支付19414.45元；2014年4月2日前支付第三期租金，实际未付；2015年4月2日前支付第四期租金，实际未付。故利息应按照美丽春天公司分别实际拖欠的租金数额从上述应付租金之日起计算。鉴于双方对逾期支付租金的利率未作约定，宜按照人民银行同期贷款利率计算。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。《委托经营合同》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司先后多次支付租金，付款时间与数额均不符合约定，付款时亦未明确所付款项系何年度的租金。故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，故美丽春天公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。 衍宏公司在本案中是否应承担连带责任的问题。任洪艳提供的衍宏公司和美丽春天公司共同发布的广告仅是介绍户型、关于产权式酒店基本收益、投资理财方式和宣传语明显属于要约邀请，且产权式酒店基本收益的主要内容均在《委托经营合同》中进行了约定。因此，就签订的《委托经营合同》而言，该广告并不具有强迫性，仅是要约邀请，最终由购房人自由选择是否与美丽春天公司签订《委托经营合同》。根据合同相对性原则，衍宏公司并非《委托经营合同》的一方当事人，不受《委托经营合同》的约束。承担共同或连带责任以法律的明确规定或合同的约定作为前提，本案中，当事人并无合同约定，亦无法律规定承担共同或连带责任的情形，故任洪艳诉求衍宏公司对美丽春天公司拖欠的租金及利息承担共同或连带责任无事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告任洪艳与被告三亚美丽春天物业管理有限公司于2010年1月13日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》自本判决生效之日起解除； 二、被告三亚美丽春天物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告任洪艳支付拖欠的租金195763.18元（自2011年3月2日至2016年1月）及利息（以本金54561.47元,自2012年4月2日起计算至2012年12月26日止；以本金29561.47元，自2012年12月27日起计算至2013年2月25日止；以本金6025.33元，自2013年2月26日起计算至2013年4月2日止；以本金60586.8元，自2013年4月3日起计算至2014年2月7日止；以本金41172.35元，自2014年2月8日起计算至2014年4月2日止；以本金95733.82元，自2014年4月3日起计算至2015年4月2日止；以本金150295.29元，自2015年4月3日起计算至本判决确定的《三亚美丽春天委托经营合同书》解除之日止。利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回原告任洪艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4797.57元（原告任洪艳已预交），由原告任洪艳承担582.31元，被告三亚美丽春天物业管理有限公司承担4125.26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  谢亚琼 审 判 员  吉才军 人民陪审员  胡 彪 二〇一六年五月二十七日 书 记 员  莫小微 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。