北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05891号上诉人（原审被告）魏淑英，女，1960年5月23日出生。委托代理人夏广域，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏全福，男，1963年8月1日出生。委托代理人王争，北京市易行律师事务所律师。原审被告北京市城区市政工程公司，住所地北京市朝阳区东坝河。负责人王吉安，清算组组长。上诉人魏淑英因与被上诉人魏全福、原审被告北京市城区市政工程公司（以下简称城区市政公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人魏淑英及其委托代理人夏广域，被上诉人魏全福之委托代理人王争均到庭参加了诉讼。原审被告城区市政公司未到庭参加诉讼，本院于2015年5月4日就本案相关事实对城区市政公司进行了询问。后因魏淑英对魏全福与城区市政公司之间的租赁契约的效力与合法性另行提起诉讼，本案需以该案处理结果为依据，故本院于2015年6月4日中止审理，于2016年4月11日恢复审理。本案现已审理终结。魏全福一审起诉称：魏全福与魏淑英系姐弟关系。本案争议房屋位于北京市朝阳区三元桥牛王庙甲二楼×门201号，此房屋是在1985年拆迁分配的，拆迁单位为21世纪中日友好交流中心，当初房屋租赁契约登记在双方的母亲名下，1988年承租人变更为魏全福。在2013年12月魏淑英与城区市政公司私下签订房屋买卖合同，将此房屋变更为私产，此行为严重侵害了魏全福的合法权益，故起诉要求确认魏淑英与城区市政公司之间签订的房屋买卖合同无效。魏淑英一审答辩称：不同意魏全福的诉讼请求。魏全福的主张无事实及法律依据。魏淑英与城区市政公司之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示、合法有效，合同内容及订立形式合法有效。魏全福对诉争房屋不享有合法权益，魏淑英与城区市政公司之间不存在恶意串通，也不存在损害魏全福利益的情形。魏淑英及魏全福一家因拆迁获得了5套承租公房，其中魏全福承租的房屋是与诉争房屋同一栋楼的501号房屋，诉争房屋是由魏淑英承租，并与母亲一起居住，后来魏全福出售了自己的承租公房，导致在后来房改时无法再购房。魏全福非法侵占了诉争房屋至今，魏淑英碍于姐弟关系一直容忍。魏淑英在房改时按政策购得了诉争房屋，关于这一事实，魏淑英的其他兄弟姐妹都可以作证。因此，请求法院驳回魏全福的诉讼请求。城区市政公司一审答辩称：房改的时候，城区市政公司是根据谁是承租人就把房屋卖给谁的原则售房，不同意魏全福的诉讼请求。一审法院审理查明：2013年10月16日，魏淑英（乙方）与城区市政公司（甲方）签订《房改房买卖合同》及《合同补充协议》，约定城区市政公司将位于北京市朝阳区牛王庙甲2楼×单元201号房屋（以下简称涉案房屋）出售给魏淑英，总价款45447.54元。《合同补充协议》第三条第2款约定“乙方已了解上述房屋现存在租赁关系，甲方已告知承租方本次交易的存在，并保证承租方已放弃优先购买权，甲方保证与第三方的租赁合同解除，甲方保证上述房屋中的租赁关系于2013年10月15日解除，因上述租赁关系的变更或解除所产生的债权债务由甲方自行解除。”《房改房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，城区市政公司将涉案房屋过户至魏淑英名下。魏全福以涉案房屋的承租人在1988年时变更为魏全福，魏全福一直居住在涉案房屋且其户口也在涉案房屋为由，认为魏淑英和城区市政公司侵犯了其优先购买权。魏淑英和城区市政公司对此不予认可。一审审理中，魏全福提交《房屋租赁契约》及《证明》，证明其是涉案房屋的承租权人，魏全福自1988年1月1日开始承租涉案房屋至今，魏淑英和城区市政公司签订《房改房买卖合同》侵犯了其优先购买权。魏淑英对《房屋租赁契约》不予认可，认为真实性、合法性无法核实，该租赁契约上描述的房屋与涉案房屋不一致，涉案房屋在拆迁后并未签订过租赁合同，而且魏全福主张涉案房屋是在1988年变更为魏全福承租，但其并未提交1988年之前涉案房屋的租赁契约。城区市政公司称因时间久远已经无法核实《房屋租赁契约》的情况，也没有当时拆迁分配房屋的材料。魏淑英和城区市政公司对证明的真实性、合法性认可，不认可关联性。魏淑英提交房改房买卖合同、合同补充协议、所有权转移申请书、现金付款凭证、发票、房产证等证据，证明魏淑英与城区市政公司之间的买卖合同合法有效、意思表示真实，并且已经履行完毕，涉案房屋已经完成产权转移登记手续。魏全福认可上述证据的真实性、合法性和关联性，但不认可证明目的，认为魏淑英提交的证据恰好可以证明侵犯了魏全福的优先购买权利。城区市政公司认可魏淑英提交的上述证据。魏淑英申请证人魏×1、魏×2出庭作证，证明涉案房屋的房改房优惠政策的购房主体是魏淑英，魏全福享受房改房购房优惠政策的房屋是同楼501号房屋，魏全福也不是涉案房屋的合法承租权人，不享有涉案房屋的优先购买权。魏全福对此不予认可，认为证人与魏淑英具有利害关系。城区市政公司认可证人证言。城区市政公司提交房屋准住证复印件，证明魏淑英是涉案房屋的合法承租人，其按照相关政策办理公房出售事宜。魏全福认为城区市政公司无法提供原件，对该证据不予认可。魏淑英认可该份证据。魏淑英在一审审理中向法院申请调查令调取了魏全福的户籍迁移记录，证明魏全福原先分配的承租公房是501号房屋，魏淑英的户籍是在涉案房屋，因此魏全福不具有涉案房屋的优先购买权利。城区市政公司对此无异议，魏全福对此不予认可。经询，针对《合同补充协议》第三条第2款约定事项的解释，魏淑英和城区市政公司称该条款是格式文本，当时并没有其他承租人，没有针对性，魏淑英是享有涉案房屋房改购房的优惠主体。魏全福则认为该条约定则说明了魏淑英和城区市政公司知晓魏全福是承租人。关于涉案房屋的房租交纳情况，魏淑英提交的《收据》显示其在2013年10月16日补交了2004年5月至2013年9月的房租30000元，魏淑英同时称其2013年补交的租金实际上是包括了2004年之前的。魏全福称其交纳了整个租赁期间的房屋租金，但现在手里没有相应的收据。城区市政公司称之前收取的租金情况现在已经无法核实，魏淑英补交的租金就是2004年至2013年期间的。一审法院判决认定：依照法律规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，魏淑英与城区市政公司签订了《房改房买卖合同》及《合同补充协议》后，城区市政公司将涉案房屋过户至魏淑英名下。涉案房屋作为拆迁安置房屋，城区市政公司作为涉案房屋的产权单位和实际管理者，应当清楚涉案房屋的日常管理信息及保存涉案房屋的必要档案资料，本案中城区市政公司称根据准住证认定魏淑英为涉案房屋的承租人，但却无法提供准住证的原件，并称无法核实涉案房屋的档案信息，魏淑英也不能提供准住证的原件，结合魏全福提交了涉案房屋的《房屋租赁契约》原件的情况，魏全福所提交证据证明力明显大于城区市政公司所提交证据；而魏淑英和城区市政公司之间签订的《合同补充协议》中又约定了“甲方保证上述房屋中的租赁关系于2013年10月15日解除”，由此说明魏淑英和城区市政公司对于涉案房屋存在与他人的租赁关系的情况是知晓的，因此，综合本案证据及本案案情，法院对魏全福所述其与城区市政公司之间就涉案房屋存在租赁关系的主张予以采信。在魏全福与城区市政公司之间租赁关系未解除或终止的情况下，城区市政公司和魏淑英在未告知魏全福的情况下签订《房改房买卖合同》及《合同补充协议》，将涉案房屋过户给魏淑英的行为，侵犯了魏全福的合法权利，魏淑英和城区市政公司之间的房屋买卖合同应属无效，故魏全福的诉讼请求有相应的事实及法律依据，法院依法予以支持。据此，一审法院判决：魏淑英与北京市城区市政工程公司于二〇一三年十月十六日签订的《房改房买卖合同》及《合同补充协议》无效。一审判决后，魏淑英不服一审法院判决，上诉至本院。魏淑英上诉称：一、一审法院认定魏全福对朝阳区牛王庙甲2楼×单元201号房屋存在租赁关系事实认定错误。1.魏全福提供的《房屋租赁契约》，魏淑英与城区市政公司不认可其真实性，一审法院并未核实该租赁契约的真实性，仅凭该契约无法认定存在租赁关系。另假设该房屋租赁契约是真实的，是否曾经解除过，这些情况一审法院都未仔细调查审核。2.涉案201号房屋是因1986年魏淑英父母××桥136号房屋拆迁所分，当初共分得2号楼×单元5套房屋，性质为公租房，分别由五个儿女承租。魏全福承租的是501号房屋，后其将该房屋进行出卖。对此问题一审法院并未认真核实查询，也未听取家庭继承人当庭的作证。二、一审法院适用法律错误。魏淑英与城区市政公司签订的《房改房买卖合同》及《合同补充协议》并未侵犯任何人的权益，房屋产权人为城区市政公司，其有权利作出处分。假设魏全福提供《房屋租赁契约》是真实的，其多年未交房租，及未居住，按照《房屋租赁契约》的约定城区市政公司也是有权解除合同的，这些情况一审法院都未审查。因此一审法院认为魏淑英与城区市政公司签订的《房改房买卖合同》及《合同补充协议》违反合同法第52条属于适用法律错误。故上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回魏全福的一审诉讼请求。魏全福二审答辩称：不同意魏淑英的上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。魏淑英是否是136号房屋的被安置人，以及涉案房屋的来源，均与本案无关。城区市政公司同意一审判决。本院二审期间依法补充查明以下事实：二审审理期间，魏淑英向本院提交如下证据：1.太阳宫派出所出具的证明信，证明××桥136号的户籍情况，以及1986年中日交流中心用地时魏淑英为136号院的被安置人；2.临时周转协议书，证明××桥136号房屋中有一间是魏淑英的，魏淑英在正式住房交付前被临时安置了其他住房，因此魏淑英被安置的房屋为201号房屋；3.建设征地核定农转工人员工资、生活补贴名单及安置占地农转工名单，证明魏淑英是1986年征地的被安置人；4.房屋准住证，证明涉案房屋在1987年之后登记张××为承租人；5.城区市政公司与杨羲、魏春宇签订的合同补充协议，证明合同补充协议是格式合同。魏全福认为上述证据均不属于新证据，对证据1、2的证明目的不予认可，对证据3的关联性不予认可，对证据4、5的真实性不予认可。城区市政公司向本院提交如下证据：1.城区市政公司与魏全福于1996年1月签订的房屋租赁契约，该租赁契约显示涉案房屋的承租人为魏全福；2.张××手写的证明信，证明信内容显示涉诉房屋的原使用权人为张××，但因张××无缴纳供暖费能力，故张××将房屋使用权转让给魏全福。落款立约人处印有手印一个，无签字，落款时间为“一九九六年元月”。魏淑英与魏全福均主张上述证据不属于新证据。魏淑英对上述两份证据的真实性不予认可。魏全福对租赁契约的真实性认可，对证明信的真实性和关联性不予认可。本案二审审理期间，魏淑英起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认魏全福与城区市政公司于1996年1月签订的房屋租赁契约无效，城区市政公司亦诉至法院要求解除该份房屋租赁契约。北京市朝阳区人民法院于2016年3月17日作出（2015）朝民初字第51881号民事判决，判决解除城区市政公司与魏全福于1996年1月签订的房屋租赁契约。判决作出后各方当事人均未提起上诉。现该判决已生效。魏淑英于2016年3月21日撤回其要求确认魏全福与城区市政公司于1996年1月签订的租赁契约无效的起诉，北京市朝阳区人民法院裁定准许魏淑英撤回起诉。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人提交的《房改房买卖合同》、《合同补充协议》、《收据》、房产证、证明、证人证言、户籍信息表、房屋租赁契约、（2015）朝民初字第51881号民事判决书等证据和当事人庭审陈述在案证明。本院认为：魏淑英一方上诉提出魏全福并非涉案201房屋的承租人，魏淑英与城区市政公司签订的《房改房买卖合同》及《合同补充协议》并未侵犯魏全福的利益，且1996年的《房屋租赁契约》已经过北京市朝阳区人民法院判决解除，故其无资格提出确认无效诉讼。本院认为，北京市朝阳区人民法院于2016年3月17日作出（2015）朝民初字第51881号民事判决，判决解除城区市政公司与魏全福于1996年1月签订的房屋租赁契约。而2013年10月16日城区市政公司与魏淑英签订《房改房买卖合同》及《合同补充协议》之时，城区市政公司与魏全福的房屋租赁契约并未解除，双方存在租赁关系，在魏全福与城区市政公司之间租赁关系并未解除的情况下，城区市政公司和魏淑英在未告知魏全福的情况下签订《房改房买卖合同》及《合同补充协议》，将涉案房屋过户给魏淑英的行为侵犯了魏全福的合法权利，故一审法院判决魏淑英与城区市政公司签订的《房改房买卖合同》及《合同补充协议》无效并无不当，本院予以维持。对魏淑英的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，魏淑英的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由魏淑英、北京市城区市政工程公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由魏淑英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王黎代理审判员  肖斌代理审判员  杨扬二〇一六年五月二十九日书 记 员  冯妍