江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟支民初字第00526号原告皇甫晓洲。原告王美玉。委托代理人黄旻倩，江苏世纪天合律师事务所律师。代理上列两原告。被告王伟民。被告罗雪芳。原告皇甫晓洲、王美玉诉被告王伟民、罗雪芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理。本案依法由审判员焦林生适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告皇甫晓洲、王美玉及其委托代理人黄旻倩、被告王伟民、罗雪芳到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭于2016年4月22日再次公开开庭进行了审理，原告皇甫晓洲、王美玉及其委托代理人黄旻倩、被告王伟民到庭参加诉讼，被告罗雪芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告皇甫晓洲、王美玉诉称：2013年4月份，经人介绍，被告王伟民将董浜镇徐市兴业苑房屋卖给原告，约定价格为48万元。原告按照双方的约定于4月8日将房款194817.01元汇到指定的天润房产公司，余款285182.99元开具存单交付给介绍人，后介绍人将存单退还给原告。7月18日，原、被告至房管部门办理了网签手续。7月24日，原、被告四人一同前往办理了房屋产权过户手续，原告支付了被告房款人民币288000元。双方还约定在办好产权证后再去办理土地使用权变更手续，后因被告提出有关费用要和村里协商，稍后再办理变更手续为由拒不协助办理土地使用权变更手续。现要求两被告协助将董浜镇徐市兴业苑房屋的土地使用权变更到两原告名下，诉讼费由两被告承担。被告王伟民、罗雪芳辩称：1、双方约定的房价是48万元，原告只支付了28.8万元，还有19.2万元房款未支付，因此不同意将土地使用权变更到原告名下；2、原告支付到天润房产公司的款项19万余元与其无关，其没有授权原告将房款汇到该公司，况且其也不欠房产公司房款，即便欠了也应该是房产公司向其催讨房款，而不应由原告替其去支付房款。总之，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：董浜镇徐市兴业苑系由常熟市董浜镇智林村村民委员会（以下简称“智林村”）委托常熟市天润房地产有限公司（以下简称“天润公司”）进行开发及销售。2010年，王伟民预定了其中的一间门面房及一套住宅房，两套房屋的价格初步确定为372000元。同年，王伟民与有关部门签订农村住宅置换商品房协议，有关部门将兴业苑室及室置换给王伟民。2013年，因故王伟民要求智林村村委会帮忙联系将其中的室转让。时任智林村党支部书记的徐建昌介绍皇甫晓洲购买该房屋，双方确定房屋的价格为48万元，当时三方约定，因王伟民结欠天润公司购房款，所售房款48万元中的192000元支付到天润公司账上。原告皇甫晓洲于2013年4月8日将194817.01元（含2817.01元房屋维修基金）汇到天润公司账上，天润公司在进账单上注明“王伟民房款，由皇甫晓洲付”。余款285182.99元，皇甫晓洲于4月9日开具定活两便储蓄存单交付给介绍人徐建昌。后介绍人徐建昌于7月9日将该存单退还给原告。2013年7月18日，原、被告四人至房管部门办理了存量房交易合同的网签手续。合同约定两被告将兴业苑出售给两原告，房屋的成交价格为30万元（双方一致确认系为了减少税款将交易价格降低，实际价格还是按48万元结算），房款一次性交清，并在7月31日前办理房屋权属转移登记手续，之后共同向土地登记机构申请办理土地使用权变更登记。7月24日，原、被告四人前往办理了房屋产权过户手续，原告支付了被告购房款288000元。现两原告已经办理了房屋产权证书（熟房权证董浜字第号）。后因被告提出有关费用要和村委会协商为由，拒不配合原告办理土地使用权变更手续。另查明：2014年2月份，两原告曾起诉要求两被告协助办理土地使用权变更登记。在该案的审理过程中，本院向徐建昌进行了调查，徐建昌在调查中陈述：“王伟民夫妇是智林村村民，其原来有一处房子，因为拆迁，政府在兴业苑给他们两套安置房，分别是室和室，这两套房子王伟民无需支付房款。另外王伟民夫妇还在兴业苑购买了室及室，两套房子的总价是37.2万元，已经支付了18万元，还欠19.2万元。2013年，王伟民想将室卖掉，就通过我介绍由皇甫晓洲购买。总价是他们自己谈的48万元，当时双方讲好，因王伟民还欠智林村(兴业苑实际是由智林村开发的)购房款19.2万元，皇甫晓洲在购房款中将其中的19.2万元直接付到村里，王伟民也是同意的，而且当时三方都在场。因为该房产系智林村挂靠在天润公司开发的，所以皇甫晓洲后来就将19.2万元购房款及2817.01元的房屋维修基金直接汇的天润公司账上。皇甫晓洲把钱支付到天润公司后，村里就将王伟民购买兴业苑及的网签合同及37.2万元的发票开具给了王伟民”。在该案的审理过程中智林村村民委员会主任钱丽亚也到庭作证：“2010年，王伟民在拆迁之前在兴业苑购买了室和室，房产总价为37.2万元，到交钥匙的时候，王伟民支付了18万元，还剩下19.2万元未付。后来王伟民的房子拆迁，安置了室和1幢一处。因王伟民欠的19.2万元到了2013年还没有付，我们书记（徐建昌）就要求他付款。王伟民提出拆迁安置房卖掉一套，就将卖给了皇甫晓洲，皇甫晓洲帮王伟民支付了19.2万元和2800多元的维修基金到天润公司账上。是王伟民叫皇甫晓洲直接付的，当时皇甫晓洲、王伟民和徐建昌书记都在场”。同时，钱丽亚还向法庭提交了王伟民与智林村签订的协议原件及房屋计价表，协议约定：“王伟民购买村委会开发兴业苑门面一间，二楼两间，共计付村人民币372000元，具体结算按表为准。王伟民第一次付村委人民币180000元，村交付房屋钥匙，第二次付款为农历2011年6月30日前付70000元，第三次付款为农历2011年12月28日前付人民币122000元。二、当房款全部交清后，房产公司开具正式发票……”该案后因智林村村委会出面协调，原告答应撤回起诉。撤诉之后，天润公司将室及室房屋实际面积与协议面积不符部分的差价38887元退还给了王伟民并重新开具发票。现室及室均已办理了房屋产权登记，房屋所有权人为王伟民、罗雪芳。审理中，被告王伟民、罗雪芳认为，室及室并非其购买而是由王雪明购买后登记在其名下，剩余的19.2万元购房款也应该由王雪明来支付，不应由其支付。即便是其欠了购房款也应该是房产公司向其催讨房款，而不应由原告替其去支付房款。上述事实有房屋产权登记证书、存量房交易合同、付款凭证、智林村村民委员会及天润房产公司出具的情况说明、（2014）熟支民初字第0113号案件庭审笔录及调查笔录、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原、被告所签订的存量房交易合同合法有效，本院予以确认。合同中约定原告在一次性付清房款后并在2014年7月31日前办理房屋权属转移登记手续，之后共同向土地登记机构申请办理土地使用权变更登记。该约定对双方均有约束力，双方应遵照履行。对于房款的支付，现被告确认已经收到了28.8万元，还有19.2万元未支付。双方争议的焦点是对于原告支付到天润公司的19.2万元是否可以作为原告支付给被告的购房款。本院分析认为：首先，对于被告辩解称室及室并非其购买而是由案外人王雪明购买登记在其名下，该19.2万元应该由王雪明来支付不应由其支付的意见。从原告提交的证据材料反映两份商品房买卖合同均由两被告签署，房屋计价单也是由王伟民签字确认，增值税专用发票也是开具给两被告，两套房屋也是登记在两被告名下，最后经实际结算后的退款也是由被告进行了领取，上述证据足以证明该两套房屋系由被告购买，19.2万元系被告所结欠。其次，徐建昌及钱丽亚的证言均表明，当时原、被告及介绍人徐建昌三方在协商的时候，王伟民同意皇甫晓洲将48万元购房款中的19.2万元支付到天润公司以付清其结欠天润公司的购房款，同时进账单中也明确注明了“系王伟民房款，由皇甫晓洲付”，能相互印证，且在皇甫晓洲支付了该19.2万元之后，天润公司就给被告开具了全额的37.2万元的发票，被告由此办理了房屋产权证书。这均表明该19.2万元系王伟民支付给皇甫晓洲的购房款，只是支付到其指定的收款人而已。综上，本院认定原告的购房款48万元已经全部付清。因此，被告应依据合同的约定协助办理土地使用权变更登记。原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告罗雪芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩质证的权利，由此产生的不利后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王伟民、罗雪芳在本判决生效之日起十日内协助将董浜镇徐市兴业苑室房屋的土地使用权人变更登记到原告皇甫晓洲、王美玉名下。案件受理费80元，由被告王伟民、罗雪芳负担（原告同意其预交的诉讼费由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076，账户名：苏州市中级人民法院）。审 判 长  焦林生代理审判员  张传龙人民陪审员  张仁明二〇一六年五月十九日书 记 员  林 梅