崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第4764号原告(反诉被告)陆焕文，男，1945年6月2日生，汉族，住江苏省无锡市。原告(反诉被告)陆一彬，女，1947年4月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)陆又彬，女，1949年7月7日生，汉族，住福建省厦门市。原告(反诉被告)陆再彬，女，1952年4月11日生，汉族，住安徽省合肥市。原告(反诉被告)陆方彬，女，1954年7月8日生，汉族，住安徽省合肥市。上列五某某(反诉被告)的共同委托代理人张会，安徽同胜律师事务所律师。上列五某某(反诉被告)的共同委托代理人尤荣林，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)陆佳才，男，1935年1月4日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬诉被告陆佳才共有纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员董晔独任审判，于同年9月1日、9月8日两次公开开庭进行了审理。2015年10月22日，本案转为普通程序。2015年11月26日，被告陆佳才提起反诉。本院于2016年1月7日再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)陆一彬参加了第一次庭审，原告(反诉被告)陆方彬、陆再彬参加了第二次庭审，五某某(反诉被告)的共同委托代理人张会、尤荣林，被告(反诉原告)陆佳才的委托代理人张白云三次均到庭参加。本案现已审理终结。原告陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬诉称，座落于崇明县城桥镇八一路某某号(原为某某号)面积为256平方米的房屋10间系原、被告及陆某乙、陆某乙等人的共有财产。2012年12月26日，上海市第二中级人民法院已作出终审判决，判令原告与原告的母亲邵某某得其中的51.2平方米。之后，被告未与原告等共有人协商，擅自将共有房屋出租给他人用于经营。2015年2月1日，原告母亲邵某某去世。原告认为，原告享有涉案房屋份额，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、被告立即停止擅自将原、被告共有的位于崇明县城桥镇八一路某某号，面积为256平方米的房屋擅自出租的侵权行为，并恢复上述房屋的原状。2、被告支付原告房屋租金人民币(以下币种均为人民币)78238.35元。被告陆佳才辩称，被告不存在任何侵权行为，被告的举措使得房屋得到了物尽其用并有收益，惠及了其他共有人。请原告方举证并提供他们希望恢复原状的图样或照片。原告的被继承人陆某乙(五某某的父亲)在生前没有主张，且欠有被告钱款尚未归还(详见1993年11月2日的来信)，因此被告扣去房屋所得收益是合理的。原告主张2010年之前的房屋租金已过诉讼时效，不应支持。故不同意原告的诉请。同时被告陆佳才提起反诉称，反诉被告之父陆某乙生前占有房屋补偿款7433.30元未归还，及投资款、材料款、月工资6500元，合计13933.30元。(2010)崇民一(民)初字第3384号民事判决，反诉被告继承得房屋的五分之一份额。因此，陆某乙生前债务，依法应由反诉被告从陆某乙的遗产中抵偿。2013年4月，反诉原告出资对共有房屋修缮，花费修理费24216.50元，反诉被告应按其占有房屋份额承担4843.30元。故反诉要求反诉被告支付：1、从继承所得房屋租金中抵偿其被继承人陆某乙对反诉原告的债务计13933.30元，并按年24%利率支付1993年1月至2015年11月的利息；2、房屋修理费4843.30元。反诉被告针对反诉辩称，反诉应在举证期限内提出，本案被告提起反诉时间不符合法律规定。反诉原告的第一项诉讼请求，涵盖了继承法律关系、民间借贷法律关系、合伙投资法律关系，与本案审理的共有法律关系都不一致，因此针对该项请求应予以驳回。反诉原告主张房屋修理费无事实依据，其他共有人没有授权原告对房屋进行修理，房屋也没有修理的必要性，且反诉原告提供的均系无法核实的销货清单、收据等。实际上是承租人对房屋装修过程中产生的一些费用。即使反诉原告所述的维修实际产生，按照反诉原告的陈述，该维修行为发生在2013年3、4月份，已超过诉讼时效。故请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求或者驳回起诉。审理中，本院对反诉原告的第一项请求作出民事裁定，对反诉人陆佳才要求被反诉人陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬从继承所得房屋租金中抵偿其被继承人陆某乙对被告的债务计13933.30元，并按年24%利率支付1993年1月至2015年11月的利息的反诉，本院不予受理。五某某为证明其诉称的事实，向本院提供的如下证据：一、五某某身份证、邵某某死亡证明、公证书，证明原告主体身份。二、民事判决书2份、上海市房产登记信息、房屋共有权证，证明涉案房屋系原、被告共有的事实。三、房屋租赁协议书、房屋租赁协议合同书3份、收条2份，证明被告将涉案房屋长期出租但未将租金及时支付给原告。四、照片4张，证明在分家析产案件结束后，被告未与原告协商擅自将涉案房屋出租给他人使用，侵犯原告合法权益的事实。五、国内挂号信收据、书信1封，证明原告写信给被告要求被告将其收取的租金给付给原告。被告陆佳才对原告提供的证据一、二、三、四，真实性均无异议；对证据五，被告表示信件不是六个人全部的署名，原告作为小辈来说，是大不敬，原告要主张租金的五分之二与认为被告出租房屋属于侵权之间相矛盾，被告将房屋出租获益惠及其他共有人，原告父亲欠债应当在其遗产中扣除，且原告应提供被告方将房屋出租的证据。被告陆佳才为证明其辩称的事实，向本院提供了如下证据：一、补充协议、领条各1份，证明2014年5月至2015年4月约定租金为70000元/年，实际拿到租赁费51000元，扣除中介费4000元，实际拿到47000元，自2015年5月1日到10月底被告方收取租金20000元，补充协议变更每年租金为40000元。原告对之真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议，该组证据印证了房屋的年租金为51000元，原告按照50000元/年主张租金有事实依据。二、申请证人黄某某作证，黄某某述称：因之前其在崇明县城桥镇镇政府工作，故对双方争议的房屋从落政开始的情况均清楚。关于该房的租赁情况，当时陆佳才的妻子王婉带了张某找到其，让其起草租赁合同，之后，其介绍他们到秦陆房产起草，关于合同的内容由他们自行协商，其不清楚。租赁合同起草完毕后，张某与陆佳才当场各付了佣金，佣金支付时，其也在场，但具体付多少其不清楚。张某租赁该房后办理营业执照时，因该房的原承租人黄某的营业执照未注销，导致张某不能按时办理营业执照，延迟了四、五个月。为此，张某要求解除租赁关系，因张某租赁后对房屋作了装修，故还要求陆佳才赔偿装修损失及停业损失三、四十万元。于是他们又找到其，后经协商，陆佳才同意减少租金，双方签订了房屋租赁合同补充协议，该协议是其代书的，陆佳才、张某均在协议上签了字。其记得当时租金变更为每年40000元，具体关于租金的变更情况以补充协议为准。关于法院出示的《租赁合同(协议)的补充》就是其陈述的为陆佳才、张某代书的补充协议，该协议上的签名是其本人所签，陆佳才、张某的签名也是他们本人所签，关于租金的变更情况以该协议为准。据其所知，该房在租给张某之前空关了两三年，前面承租人黄某的营业执照在2014年6月之后注销，但黄某在营业执照注销前两年多已不再租赁，因营业需要办营业执照，故期间不可能有其他人在此经营，且其常常经过此地，发现该房在租赁给张某之前是空关的。原告表示对之真实性、合法性、关联性均无异议，该证据可证明陆佳才于2014年4月13日将原、被告等共有的房产出租并收取房租的事实。反诉原告陆佳才为证明其反诉主张，向本院提供的证据及反诉被告的质证意见如下：一、1991年12月20日陆某乙的书证、陆焕文的证明及书信。反诉被告对1991年12月20日陆某乙的书证，关联性及证明目的均有异议，(2010)崇民一(民)初字第3384号民事判决书的第9页第2段已经载明，反诉原告不应当再将案件复杂化；对陆焕文的证明三性都有异议，在长江所的投资属于合伙，和本案无关。二、房屋修缮的相关证据材料一组，证明反诉原告为修缮系争房屋花费24216.50元(组成：材料费10309.50元、人工费8570元、给水费1400元、卷帘门3484元)。反诉被告对三性及证明目的都有异议，该组证据显示都是装修的材料，不是维修材料，根据时间显示该时间段房屋已经出租给人家开酒店。在庭审过程中，反诉原告没有提交任何证据证明维修的必要性，也没有提交任何证据证明维修的钱款由被告支付，反诉原告提供的证据里面有两张发票编号一致，但金额不一致，存在明显的造假。三、反诉被告在本诉中提供的照片2组，证明房屋已修缮，房屋是91年的老房子，修缮是必要的。反诉被告对照片的真实性没有异议，但证明目的有异议，不能证明维修的必要性及维修费用是谁支付的。本院依职权调取了以下证据：《房屋租赁协议合同书》、补充协议及个体工商户开业登记核准单各一份。原告表示无异议，该证据反映被告出租房屋时与租赁人约定的租金是70000元/年，现原告按50000元/年主张租金有依据，该合同中涉及的佣金，是被告对其自身权益的处分，不能代表原告的意思。被告对之真实性无异议，但表示被告和张某根据实际情况又做了一个补充协议，房屋租金作了变更，其他条款未变更。被告将房屋出租支付佣金是为了共有人的共同利益。经审理查明，被告陆佳才之父母陆某乙、顾某某分别于1975年、1969年亡故，两人生前共生育五子，依次为案外人陆某某、五某某的父亲陆某乙、陆某乙、陆某乙及被告陆佳才。陆某乙的继承人为邵某某、陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬。2015年2月1日，五某某母亲邵某某过世。1991年1月，上海市崇明县人民政府落实私房政策领导小组办公室发还被告陆佳才等人属于陆某乙名下房屋549.97平方米，其中278平方米房屋因已被拆除，发还房屋折价款人民币20,319.52元，由陆佳才代为领取，其余发还的房屋经有关部门实际测量为建筑面积256平方米，共计10间，坐落于上海市崇明县城桥镇八一路某某号(后改为868号)，于1992年申请登记，1994年12月6日取得房屋产权证，该房屋登记为陆某某、陆某乙、陆某乙、高爱丽、陆佳才五人共同共有。另查明，2010年10月16日，被告陆佳才起诉原告陆焕文等人要求析产分割涉案房屋。2011年7月28日，本院作出(2010)崇民一(民)初字第3384号民事判决书，判令涉案房屋建筑面积合计256平方米，由陆某乙的继承人邵某某、陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬得其中的51.2平方米；被告陆佳才得其中的130.6平方米；陆某某的继承人陆某乙、陆某乙得其中的51.2平方米；高爱丽得其中的23平方米。高爱丽等不服提起上诉，2012年12月26日，上海市第二中级人民法院作出(2012)沪二中民一(民)终字第2471号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。又查明，2014年4月13日，陆佳才作为甲方(房屋出租人)与张某作为乙方(房屋承租人)、上海某某房地产经纪服务部作为丙方(中介方)签订《房屋租赁协议合同书》一份，约定甲方自愿将座落于上海市崇明县城桥镇八一路某某号(新某某号)房屋商铺大间出租给乙方，每年房租为70000元，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止。丙方向甲、乙双方各收取一个月租金的35%作为佣金2042元，以后每年1000元。合同终止时，可收回房屋。甲方负责房屋维修。等等。2014年12月15日，陆佳才作为甲方与张某作为乙方签订《房屋租赁合同(协议)的补充》一份，内容为：甲方曾于2014年4月13日将座落在崇明县城桥镇八一路某某号房屋、新某某号商铺大间102平方米，委托给上海某某房地产经纪服务部及法定代表人秦某某管理、出租、收金，有其他因果而撤销。现甲、乙双方决定：对上述的合同协议内容、条款仍然有效，现修改和补充如下：一、房屋租赁合同签订后，由于出租方(甲方)有将出租的房屋腾空，仍有他人注册执照，为此造成了承租方(租赁人)不能及时办照、开张营业，延误近四个月，现双方自愿同意对2014年5月1日至2015年4月30日房租金以伍万壹仟元(35000+16000)作结清。二、因乙方房屋承租人对租赁的房屋装修费用过大，加上市场运作迟慢，经营经验不理想等因果，现经双方研究决定2015年5月1日起房租金为每年人民币肆万元，其他条款照旧。黄某某作为代书上在该补充协议上签字。本案的争议焦点一：1996年11月至2009年12月的房屋租金是否超出诉讼时效。原告主张1996年11月1日至2009年12月的租金，被告表示该时段的房屋租金已过诉讼时效，不应支付。本院认为，按照法律规定，诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，就丧失了请求人民法院保护其民事权利的一项法律制度；权利人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起计算。针对本案，根据查明的事实，涉案房屋早在1994年12月6日就登记为陆某某、陆某乙、陆某乙、高爱丽、陆佳才五人共同共有。(2010)崇民一(民)初字第3384号分家析产案件判决于2012年12月26日生效。本案原告于2015年7月29日诉至本院要求主张1996年11月1日至2009年12月的租金显然已超过诉讼时效，故本院不予支持。争议焦点二：2013年8月至2014年4月期间，涉案房屋是否出租，该期间的租金是否由陆佳才收取。原告主张2013年8月至2015年7月的租金，被告表示2013年8月至2014年4月的租金未拿到。本院认为，原告主张分割租金，首先应举证证明其主张期间涉案房屋是否出租。本案中，根据2016年1月26日本院对黄某丈夫王聪作的陈述笔录，其表示黄某租赁涉案房屋至2011年底，又根据陆佳才与张某签订的《房屋租赁协议合同书》约定的租赁期限的起始日期为2014年5月1日，结合黄某某关于该房在租给张某前已空关两、三年的陈述，现有证据不能反映2013年8月至2014年4月，涉案房屋处于出租状态，现原告又未提供相关证据证明涉案房屋在2013年8月至2014年4月处于出租状态，并由陆佳才收取租金，故原告要求被告支付2013年8月至2014年4月的租金，本院难以支持。争议焦点三：被告收取的2014年5月1日至2015年7月31日期间的租金数额。本院认为，虽然被告与承租人张某于2014年4月13日订立租赁协议时约定每年租金70000元，但之后双方又签订了《房屋租赁合同(协议)的补充》对租金金额作了变更，因该补充协议由第三方在场见证，故本院予以确认。根据补充协议，本院认定2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金为51000元，2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金按每年40000元计算为10000元(40000元/年÷12月×3月)。关于被告要求扣除支付的租房佣金问题，本院认为，根据本院从工商部门调取的《房屋租赁协议合同书》显示，将涉案房屋出租给承租人张某时，由上海秦陆房地产经纪服务部提供了居间服务，因此，必然会产生一定的中介费。被告表示其支付房屋中介佣金4000元，并提供领条一份，因该领条仅由被告单方签名，故本院难予采信，现根据工商部门备案的由被告、承租方、中介公司三方签订的《房屋租赁协议合同书》约定，上海某某房地产经纪服务部向出租方、承租方各收取佣金为2042元，故本院认定陆佳才为涉案房屋出租支付上海秦陆房地产经纪服务部佣金2042元。因该费用是为了共有人的共有利益支出，故原告作为共有人应按其所占的房屋份额比例分担。综上，2014年5月1日至2015年7月31日期间，涉案房屋的租金为61000元，扣除佣金2042元，被告实际收取上述期间的租金为58958元。至于租金比例，原告表示(2010)崇民一(民)初字第3384号民事判决书判令邵某某、陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬享有涉案房屋的51.2平方米，涉案房屋共计256平方米，五某某享有涉案房屋的20%份额，故五某某主张享有房屋租金的20%份额。被告对原告主张房屋租金的份额无异议，本院认定原告按20%的比例享有涉案房屋的租金份额，故被告应给付原告上述期间的租金11791.60元。争议焦点四：原告要求被告停止对涉案房屋的侵权行为并恢复原状是否应支持。针对原告的该项诉请，被告认为其不存在侵权行为，且被告的举措使得房屋得到物尽其用并有收益，惠及其他共有人。本院认为，根据法律规定对于共有物的管理，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，被告作为涉案房屋的共有人对涉案房屋有管理的权利和义务。原告主张房屋租金的行为表示其对房屋出租予以认可，故对原告要求被告停止对涉案房屋的侵权行为并恢复原状的诉请本院不予支持。争议焦点五：反诉原告主张的装修费是否应支持。反诉被告表示陆佳才主张装修费已超过诉讼时效，陆佳才认为因双方未结算过，故未超过诉讼时效，也不适用诉讼时效。对此，本院认为，反诉被告在陆佳才处有涉案房屋的租金未分割，因租金与装修费均属金钱债务，可相互结算折抵，由于双方对租金尚在结算中，故不能认定陆佳才对装修费怠于行使权利，反诉被告关于时效的抗辩意见，本院不予采纳。对于反诉原告提供的关于装修费的证据材料，因2013年4月6日给水费1400元的收据、2013年4月14日扣板角线2740元的收据及2013年4月15日实结金额为90元的《脚手架租赁合同单》中记载的交款单位或客户名称的地址与涉案房屋相符，故上述费用4230元，本院予以确认。关于编号为某某元的收据两张，因两份收据编号相同，填写的品名名称一致、行文一致，但金额不一致，反诉原告对之又未作出合理解释或进一步举证，故本院对上述票据中记载的款项难予采信。关于反诉原告提供的其他材料中记载的费用,因无法反映相关费用用于涉案房屋并由反诉原告支付，故本院难以采信。综上，根据现有证据，本院确认反诉原告为涉案房屋花费的装修费为4230元，因该款是为了共有人的共有利益支出，故反诉被告作为共有人应按其所占的房屋比例分担846元(4230元×20%)。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告陆佳才于本判决生效之日起十日内支付原告陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬2014年5月1日至2015年7月31日期间的房屋租金人民币11791.60元；二、驳回原告陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬的其余诉讼请求；三、反诉被告陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陆佳才装修费人民币846元。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1800元，由原告陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬负担人民币1705元，被告陆佳才负担人民币95元，反诉案件受理费人民币50元，由反诉被告陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄新华审 判 员  董 晔人民陪审员  邢雪梅二〇一六年五月三十日书 记 员  陈 凌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。……第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。