沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异3号案外人：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路**，统一社会信用代码912101005553393073。法定代表人：符凯，系该公司董事长。委托代理人：张明春、于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，，住所地沈阳市和平区泰安路**统一社会信用代码912101003131322823。负责人：赵曾政，系该分行行长。委托代理人：王智，系辽宁东祥律师事务所律师。被执行人：何继伟，男，1972年3月25日出生，汉族，住辽宁省辽中县。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）与被执行人何继伟金融借款合同纠纷一案中，案外人沈阳嘉铭置业有限公司(以下简称“嘉铭置业公司”)于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人嘉铭置业公司向本院提出执行异议，异议事项：请求法院撤销2020年4月18日作出的（2020）辽0102执2062号执行裁定书，停止对位于沈阳市于洪区××山路××号2-7-1房产的执行，并解除查封。异议理由：被执行人不具有房屋所有权，该房屋的所有权人为案外人，法院不应采取房屋评估、拍卖执行措施。2017年11月3日，嘉铭置业公司与何继伟签订商品房买卖合同，约定案外人将案涉房屋以837,500元的价格通过按揭贷款方式出售给被执行人，后者支付首付款167,500元（实际仅支付420元），剩余房款以购买的房屋抵押贷款670,000元，双方于2017年办理了房屋预告（备案）登记，案外人于2019年5月20日取得初始登记。但直至2020年12月8日被执行人无故拒不办理房屋产权登记，预告登记也超过时效失去法律效力。根据物权法规定，案涉房产的物权没有转移给被执行人，嘉铭置业公司与何继伟就案涉房屋存在的仅是债权法律关系，房屋所有权仍归案外人所有。盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京银行”）具有案涉房屋优先受偿的请求权，享有优先受偿权。2017年11月7日，何继伟与盛京银行、嘉铭置业公司三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定由盛京银行向何继伟提供借款670,000元用于支付剩余房款，借款期限自2017年11月7日至2036年11月7日，还款总期数228期，由案外人为被执行人的借款提供阶段性贷款担保。为此盛京银行和何继伟办理了房产预告抵押登记，抵押登记号为辽（2017）沈阳市不动产证明第0395341号，盛京银行按约定于2017年11月5日支付了借款670,000元，被执行人本人只偿还了21期，共计本金38,572.56元，尚欠银行601,434.13元借款本金，利息（暂计算至2020年12月4日）6,146.22元未还。同时案外人已为被执行人承担保证责任向盛京银行垫付还款58,818.87元（暂计算至2020年9月）。依据物权法第二十条，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。依据借款合同第二十条约定，被执行人何继伟取得所购住房的房屋所有权证后，必须依照法律规定办理抵押物的登记手续。被执行人何继伟依据借款合同和商品房买卖合同约定的办理房屋转移登记和抵押登记的条件已经成就，但其恶意拒不办理抵押登记，不履行借款合同的义务，丧失了预告登记的物权效力，从而取消了案外人对房屋处分的限制，案外人重新取得案涉房屋的处分权。盛京银行依据担保法及合同约定有权要求被执行人办理产权登记和抵押登记，实现抵押权。依据借款合同第三十三条第十项，被执行人“转让抵押物所得价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权”，因此盛京银行对案涉房屋具有优先受偿权。根据民事法律公平原则，申请执行人只能对案涉房屋被执行人支付的房款范围内行使权力。申请执行人是基于普通债权申请对被执行人购买的尚未办理转移登记的案涉房屋查封、执行，在申请拍卖前就知道房屋已存在预告抵押登记，法院预查封是在预告抵押登记之后，根据不动产登记条例规定，各类登记依照先后顺序，保护登记在先的权利人。盛京银行依据担保法的规定与何继伟签订担保合同并办理了预告抵押登记，取得了房屋抵押权登记的请求权，且抵押登记的约定条件已经成就，盛京银行对案涉房屋的物上请求权应受到法律的保护。被执行人对案涉房屋仅实际支付420元首付款，偿还盛京银行借款本金20,098.41元，剩余的419,679.80余元没有偿还，盛京银行的借款损失和案外人的房屋承担借款合同担保责任不能因何继伟支付420元房款而遭受巨大经济损失，案外人因承担阶段性担保责任，依据借款合同盛京银行具备解除借款合同的约定条件，案外人承担的保证责任已经因被执行人未履行还款义务而发生，案外人因盛京银行对被执行人主张担保权将承担全部借款的保证责任，将产生巨大经济损失。国家通过法律设立预售和预告登记、预告抵押登记、预查封登记、商品房预售制度，平等保护各方权利，案外人是房屋的出卖人具有取得出售房屋价款的权利，虽案外人通过贷款方式取得房款，但由于承担阶段性保证责任会失去保证范围内的房款，蒙受巨大的经济损失，同时也不利于房地产开发企业和金融机构对于房地产事业发展支持，严重危及金融安全，危及案外人的企业正常经营。申请执行人具有的普通债权，应对属于被执行人的合法财产部分通过司法强制执行，取得被执行人已经实际支付的房款。案外人拥有的是特别债权，而不是普通债权。房屋由案外人建造，在被执行人没有实际足额支付房款的情况下，参照合同法对施工单位对建筑物优先权原则，案外人的优先基础同样是物的产生是应当保护对象建造的，施工单位不具有物的所有权，而案外人对房屋具有所有权且尚未发生转移，因此，更要优于施工单位的保护。案涉房屋不具有查封拍卖的法律条件，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该房产，但第三人依据合同规定保留所有权，申请执行人已经向第三人支付剩余价款，第三人书面同意剩余价款从财产变价款中优先支付的人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人依法解除合同的法院应予准许，已经采取查封、扣押、冻结措施的应予解除。法院依申请执行被执行人因支付借款而形成对第三人的债权，本案被执行人未实际向嘉铭置业公司支付其余房价款（仅支付420元房价款），剩余房价款是由盛京银行通过贷款方式取得，因盛京银行已向何继伟和嘉铭置业公司在沈阳市于洪区人民法院提起民事诉讼，要求何继伟解除借款合同并支付全部欠款，要求嘉铭置业公司承担连带保证责任。因疫情原因，于洪法院仅办理网上立案，目前正在立案审查阶段，嘉铭置业公司也决定对被执行人进行诉讼，要求解除商品房买卖合同，案件正在法院审查受理过程中。根据上述规定，法院查封案外人财产的前提是平安银行已向嘉铭置业公司支付剩余价款，案外人也不同意将剩余的价款从变价财产中优先支付，法院不得查封、扣押、冻结，嘉铭置业公司已行使解除商品房买卖合同的权利，在此基础上，法院应予准许，应采取解除查封、扣押、冻结措施。案外人同意如嘉铭置业公司提出申请，可执行何继伟支付的420元首付款及偿还借款人支付的借款。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，该规定的立法目的，执行对象应是何继伟已向嘉铭置业公司支付的房价款可以执行，被执行人仅支付了420元首付款和向盛京银行支付38,572.56元的借款，其余首付款是通过与嘉铭置业公司签订交房标准调整补充协议方式冲抵了首付款167,080元，但被执行人没有实际支付。根据该规定，平安银行仅能执行该部分房款，在其他法院也有支持的相关判例。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，案涉房屋设定了优先权，虽不是担保物权。但根据担保法规定，取得了优先受偿权。鉴于盛京银行对何继伟和嘉铭置业公司的诉讼，该诉讼对案涉房屋是否具有优先受偿权、受法律保护及案外人是否承担连带保证责任，在法院尚未做出判决的基础上，请求法院中止对案涉房屋的拍卖。案外人对商品房买卖合同已作出解除合同主张权利的意思表示。因被执行人下落不明无法向其送达解除房屋买卖合同的通知，现通过诉讼方式解除，符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，据此法院应当解除对案涉房屋的查封并停止拍卖。对于未办理房产更名过户手续的原因，是因为无法找到被执行人故未办理，现该房屋具备登记条件。当时根据房屋市场情况，很多开发商都是通过这种方式在买受人不具有交付首付款的情况下，通过精装改普装或借款方式提高销售，否则卖不出去。综上，案外人在法院执行房屋前就已签订了合法有效的房屋买卖合同、借款合同及抵押担保合同并办理了预告抵押登记，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五项规定，特提出异议，请立即中止房屋执行，维护案外人的合法权益。申请执行人平安银行答辩称，我方有权查封案涉房产，因何继伟拖欠嘉铭置业公司的借款，于2019年11月12日查封了当时登记在何继伟名下的案涉房屋。根据《不动产电子登记（簿）查询证明》的登记显示，房屋权利人为何继伟，抵押权人盛京银行，均与案外人无关，无其他证据或者生效判决来证明案涉房屋的所有权人为案外人。嘉铭置业公司与何继伟之间关于首付款未足额支付、房屋预告登记是否失效以及是否承担阶段性连带责任的问题，并没有明确的法律判决，且属于另外的法律关系与本案无关。据此，案外人无权要求排除对案涉房屋的执行。案外人的异议请求不符合事实及法律依据，请求法院予以驳回。对案外人证据的真实性、合法性没有异议，但以上都是嘉铭置业公司与何继伟之间的法律纠纷，与本案无关，案外人应向被执行人主张权利。证据可以证明房屋权利人是何继伟，嘉铭置业公司无权擅自变更房屋权属，预告抵押房屋可以查封、拍卖，以上证据并不能排除对案涉房屋的执行。本院查明，2019年12月5日，本院出具(2019)辽0102民初20841号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告何继伟签订的《个人信用贷款合同》；二、于本判决生效十日内，被告何继伟偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行贷款本金67,508.76元、利息及罚息1,960.24元、复利31.97元，合计69,500.97元（以上本金及利息截止日为2019年10月14日）,并自2019年10月15日起，按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至实际支付之日止；三、于本判决生效十日内，被告何继伟赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行为实现债权支付的律师费2,000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2020年4月7日，申请执行人平安银行向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执2062号。2020年11月3日，本案恢复执行，案号：（2020）辽0102执恢1505号；诉讼过程中，本院于2019年11月12日作出(2019)辽0102民初20841号协助执行通知书及民事裁定书，预查封何继伟名下位于沈阳市于洪区××山路××号2-7-1，建筑面积95.98平方米房产一处。另查明，2017年11月3日，嘉铭置业公司与何继伟签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，案外人将位于沈阳市于洪区××山路××号2-7-1，建筑面积95.98平方米房产以837,500元的价格出售给何继伟，买受人于2017年11月3日前交齐首付款167,500元，余款670,000元采取按揭贷款，并于2017年12月3日前到达开发商账户。现该商品房买卖合同已备案至何继伟名下。异议审查过程中，案外人嘉铭置业公司为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.商品房买卖合同、借款合同；2.不动产登记证明、发票、商品房准住通知；3.特种转账传票（借方）、银行客户对账单；4.商品房屋首次登记证明、一手住房按揭贷款发放通知书、实贷实付收款人信息通知书、个人消费贷款借款凭证、抵（质）押物入库通知书、购房首付款借款收据、交房标准调整补充协议；5.（2020）辽0102执2062号执行裁定书。本院认为，人民法院执行程序以生效法律文书作为执行依据，以生效法律文书确定的给付内容作为执行标的。本案系金钱债权纠纷，执行过程中本院查封登记备案在何继伟名下的位于沈阳市于洪区××山路××号2-7-1房屋，现案外人嘉铭置业公司以何继伟不享有房屋所有权，盛京银行对房屋享有优先受偿权，申请执行人只能对案涉房屋被执行人支付的房款范围内行使权力为由请求法院撤销裁定、停止房屋执行并解除查封。经审查异议材料并听取双方陈述意见，首先，案涉房产预告登记在被执行人何继伟名下，虽然案外人出具了商品房首次登记证明，但其中登记的不动产权利为坐落于沈阳市于洪区××山路××号，房屋建筑面积7,864.18平方米的不动产国有建设用地使用权。因此，该证明无法证明房屋当前系案外人所有；其次，嘉铭置业公司与何继伟之间的房屋买卖合同已经生效，且在房管局备案，双方都应当继续履行合同的约定。此时，对于购买方尚未交付的房款，属于开发商的债权，应根据合同内容向何继伟主张。在商品房买卖合同第六条其他方式中，双方约定“买受人于2017年11月3日前交齐首付款167,500元，余款670,000元采取按揭贷款，并于2017年12月3日前到达开发商账户”。现案外人称被执行人何继伟仅缴付了420元首付款，但在此情形下嘉铭置业公司仍为其办理了《商品房买卖合同》登记备案，自身存在过错；第三，关于案外人提出的盛京银行享有优先受偿权的问题，该权利的行使主体是盛京银行而非案外人，故其提出该项主张的主体资格不符，且本院对案涉房产采取的执行措施并不会对优先受偿权产生影响，因此，对于案外人的该项主张，本院予以驳回。综上，在《商品房买卖合同》仍合法有效、经房产部门备案的情况下，本院做出的查封行为符合法律规定，案外人请求撤销裁定、停止执行和解除查封的异议事项和异议理由不具有排除、阻却强制执行的法律效力，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳嘉铭置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二一年一月八日书记员 尹子明