中华人民共和国福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初11号原告吴茂南，男，1931年12月27日出生，马来西亚人，住马来西亚。原告吴明荣，男，1947年8月15日出生，马来西亚人，住马来西亚,马来西亚身份证号码：470815-08-5575。上列俩原告共同委托代理人吴碧玉，女，汉族，1943年10月15日出生，住福州市台江区。上列俩原告共同委托代理人委托代理人刘志杰，福建国富律师事务所律师。被告陈振山，男，1932年6月10日出生，汉族，住所地福建省福州市台江区。委托代理人陈德清，男，1960年9月9日出生，汉族，住所地福建省福州市晋安区，系被告陈振山之子。委托代理人陈德敏，男，1962年10月15日出生，汉族，住所地福建省福州市仓山区，系被告陈振山之子。原告吴茂南、吴明荣诉被告陈振山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴茂南、吴明荣的共同委托代理人刘志杰、吴碧玉，被告陈振山的委托代理人陈德清、陈德敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴茂南、吴明荣诉称，1974年8月7日，原告吴茂南及吴明荣父亲吴茂三（1987年已故）向被告陈振山购买座落于福州市台江区地段号内）。被告陈振山出具一份断卖契约，内容为：立出让卖断契约人陈本德其子陈振山兹有祖上遗下坐落在福州市赤卫区进房屋全座，其屋式：左右两边前后房、中间所堂、前后披水、天井等，当时全部是租与吴茂连居住，已有三十余年，该屋原来是堆货仓库、无房间，后经租户吴茂连自行出资构筑房间，才能居住，兹因本人别有需要，商得住户吴茂连同意，将该屋左右两边前后披水天井所堂等（包括后天井，檐廊下一堵墙在内）全部出让断卖给原租户的从弟吴茂三（旁边加注“吴茂南”，并加盖“陈振山”印章）为业，自出卖之后，仍由原租户吴茂连代管居住，经双方商妥卖出人民币壹仟元，其款立约同日如数交足，该屋系本人祖上遗下产业，任何人不得干涉。被告陈振山、见证人黄元祥等人在该契约上签名并盖章。契约签订后，原告依约支付了购房款。嗣后，原告吴茂南、吴茂三曾于1980年向福州市台江区房地产管理局办理房屋产权登记手续，但因被告原因导致房屋产权变更登记事宜未能办妥。2002年4月26日，原告吴茂南、吴茂三委托吴碧玉代为办理该房屋所有权转移、确认房屋买卖合同效力及其他相关事宜，并出具经福州市公证处公证的《授权委托书》，同时授权吴碧玉有转委托权。但上述房屋产权过户登记手续尚未办理。原被告之间的房屋买卖关系合法有效，房屋买卖后四十多年来一直由原告指定的人居住管业，被告至今未协助原告办理产权过户登记手续已侵害原告合法权益。原告遂起诉至法院，请求法院判令：1、确认吴茂南、吴茂三与被告陈振山之间的房屋断卖契约合法有效，坐落于福州市台江区地段号内，面积以拆迁部门实测为准）归吴茂南、吴茂三所有；2、本案诉讼费用由被告承担。被告陈振山辩称，一、讼争房系被告陈振山先父陈本德（印尼华侨）所有，陈本德未立下遗嘱确认房产归被告继承，被告无权出售本房产，被告出售房产的行为无效。二、被告还有兄、弟、姐陈振顺、陈振海、陈振丰、陈振春、陈金莲、陈金吉、陈金玉，均为陈本德的继承人，他们均享有房产的份额，被告出售的行为损害了以上各位的利益，应当无效。三、本案买卖发生于1974年，至今未办理过户手续，已超出我国《民法通则》规定的二十年最长保护时效。根据我国《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”本案从购买至今已经有40年，超过了法定20年的最长保护期。同时，被告也两次起诉要求收房，说明被告根本不愿意出售房产给原告，两次起诉发生于2001和2009年，至原告起诉均早已超过两年，但是原告至今才起诉房屋买卖事宜，其起诉行为已过诉讼时效，丧失了胜诉权，其诉讼请求应当驳回。四、讼争屋1974年后买卖无效，一直长期由被告居住管业，未与任何人签订房屋买卖关系和房屋租赁关系，房屋使用权一贯属于被告，直到2013年政府部门通知征迁进行产权调换，并且经过台江区后洲街道、上下杭社区等部门联合确认讼争屋长期由业主陈振山居住管业，已决定签订安置协议书并办理封房事宜，确认讼争屋系陈振山长期居住管业，与其他任何个人无签订买卖合同关系和房屋租赁关系，使用权实属被告。五、吴茂三与被告自1974年8月7日“立约字”后，未在签订任何房屋买卖合同和租赁合同，讼争屋卖价1000元，业主陈振山实收600元，被吴茂连强迫扣除用来维修第一、二、三进房屋400元（因吴茂连要从前三进通道进入第四进房屋）。陈振山之父陈本德1940年将第四进房屋全座出租给吴茂连，每月房租为14大洋。1967年文革动乱期间，前三进房屋破损严重，前三进租户就向第四进租户吴茂连强借400元修缮房屋，吴茂连未经被告同意就出借了，后又强迫被告归还400元。被告事迫无奈，只好擅自将第四进讼争房屋于1974年8月7日立约字卖给吴茂连的从弟吴茂三（被告始终未见吴茂三本人）。立约字中约定“另行补办手续”，虽然立约字私人已订立，但政府部门不同意办理过户手续，因陈本德还有其他子女，被告陈振山只是其中一个子女，因此买卖合同无效。原告明知陈振山并非陈本德唯一子女，却要强买讼争屋，系恶意取得。六、讼争屋为陈本德子女共有，原告强求业主陈振山登记过户，实属非法行为，原告为恶意受让人。立约字虽已经订立，但台江房管部门已经明确告知原告，讼争屋不能买卖，无法办理过户手续。原告却在知情的情况下，从1974年至今，四十多年来，屡次强买强卖，明知租约字中所有权人是陈本德所有，不是陈振山所有。七、被告一家为了收回本案的房产，两次提出诉讼，多次请求原告搬出，说明被告无售房的意愿。本案房屋出售事出有因，并非被告父亲的真实意愿。本案发生于1974年文革期间，由于被告父亲的产业较多，受到政府的处置，在无奈之下才将房产以极低的价格出售给吴茂三，但是被告一家多次要求收回祖屋，且两次向法院起诉要求收房，当时房价并不高，被告完全是为了保护祖业才起诉，并非因为房价增值而临时主张收房。八、吴茂南并非购房人，不具有原告主体资格，其主张应当驳回。根据1974年8月7日的“立约字”，买受人系吴茂三，并非吴茂南。卖断契约上的吴茂南系私下添加而成，旁边盖的私章“陈振山”也有简体、繁体两种形体，系存在伪造行为。台江房管局收件材料虽体现了吴茂南的名字，但亦是吴茂南伪造卖断契基础上，骗取工作人员信任而接受了吴茂南为买方的资料，因此吴茂南并非买受人。九、吴明荣并非吴茂三的唯一继承人，应由吴茂三的全体继承人参加诉讼。综上，原被告之间的房屋买卖违反了继承法、合同法、民事诉讼法等，系无效合同。对于原告提出诉讼请求，应当予以驳回。经审理查明，1974年8月7日，被告陈振山出具一份契约，内容有：立出让卖断契约人陈本德其子陈振山兹有祖上遗下坐落福州市赤卫区四进房屋全座，其屋式：左右两边前后房、中间所堂、前后披水、天井等，当时全部是租与吴茂连居住，已有三十余年，该屋原来是堆货仓库，无房橺，后经租户吴茂连自行出资构筑房橺，才能居住，兹因本人别有需要，商得租户吴茂连同意，将该屋左右两边前后披水天井所堂等（包括后天井、檐廊下一堵在内）全部出让断卖给原租户的从弟吴茂三（旁边加注“吴茂南”，并加盖陈振山的私章予以确认）为业，自出卖之后，仍由原租户吴茂连代管居住，经双方商妥卖出人民币壹仟元，其款立约同日如数交足，该屋系本人祖上遗下产业，任何人不得干涉。出卖人被告陈振山及见证人黄元祥等人在该契约上签名并盖章。买受人依约向被告陈振山交付了购房款，上述房屋继续由原租户吴茂连居住。吴茂连去世后，由吴茂连之女吴碧玉居住。另查明，1979年12月15日，上述断卖契约的买卖双方曾为办理过户登记至产权过户登记部门填写了《私房买卖登记表》一份，其上注明：出卖人陈振山；购买人吴茂三、吴茂南，代理人吴茂连；买卖房屋状况：买卖产价1000元，已付1000元，成交日期1974年8月7日；买卖原因：卖方因破损无能修理又系买方长期居住,买方华侨侨汇需要购置；交验证件：双方买卖合约一份。该登记表落款处盖有买卖双方私章。1980年4月11日，台江区房产公司出具一份临时收据，内容为：兹收到吴茂三、吴茂南交来20段864B地号陈振山断契据一件，……，中国驻马来西亚大使馆马认字第83043号公证委托书正本。1983年11月18日，福州市台江区房地产管理局向吴茂连发出一份通知，内容为：吴茂三、茂南向我局申请办理产权移转登记，因手续不够完妥，前已通知你补交下列证明、证件，但逾期尚未交来，现再次通知请你于11月19日上午8点正之内补交，逾期不予办理，需补交证明、证件列下：1、中国驻马来西亚大使馆公证书一本（正本）；2、吴茂南、茂三私章；3、吴茂连私章。此后买卖双方并未办妥产权过户登记手续。2009年8月，陈振山将吴茂三诉至本院，请求解除台江区XX路XX号（原164、150号）第四进房屋的买卖合约，并收回房屋。陈振山在诉状中提及“被告曾多次向介绍人提出退款或转告买主吴茂三与原告见面协商，解除合约事宜，……但被拒绝，以后吴茂连夫妇无交房租在该屋居住，……90年代，吴茂连夫妇相继去世，其女儿吴碧玉搬进居住。年前，吴碧玉也搬离该屋”等内容。2009年9月14日，陈振山自行撤诉。目前，坐落福州市台江区号的房屋现仍登记于被告陈振山之父陈本德名下，并已被列入拆迁征收范围。再查明，原告吴明荣系吴茂三和黄仙谟之子，为马来西亚华侨。吴茂三于1987年7月死亡，黄仙谟于2004年11月死亡。被告陈振山系陈鼎冠（又名陈本德、陈鼎官）之子。陈本德系印尼华侨，其曾于1959年作出一份经福州市公证处公证的委托书，该委托书提及：“我委托人陈鼎冠系中华人民共和国公民，于公元1938年间在印度尼西亚瓜哇岛日惹城创设了杂货商店……现在我因年老多病，……决定将上述资产包括动产和不动产移交给我长子陈振顺、次子陈振海、三子陈振丰、四子陈振山、五子陈振春、长女陈金莲、次女陈金吉、三女陈金玉（除陈振山、陈金莲现住福州外，其余六人都住在印尼瓜哇日惹城）等八人接收继续经营……”。此后，陈本德于1960年2月28日死亡。还查明，吴茂南、吴明荣于2014年就本案诉争的断卖契约至本院起诉陈振山，请求法院确认吴茂南、吴茂三二人与被告陈振山就买卖位福州市台江区四进房屋（地段号：20段864B地号，建筑面积约150平方米）所签订的买卖合约合法有效，该房屋属原告吴茂南与吴茂三两人共有。2014年11月12日，本院依法作出了（2014）台民初字第1233号民事判决，确认原告吴茂南以及吴茂三、与被告陈振山于1974年8月7日就位福州市台江区B地段号内，面积以拆迁部门实测为准）买卖所签订的买卖合约合法有效；该房屋属吴茂南、以及吴茂三俩人共有。该判决生效后，吴茂南、吴明荣携该判决书前往办理讼争房屋的征收补偿相关手续时，发现该判决所述的地段号有误，无法依照该判决办理征收补偿安置手续。吴茂南、吴明荣遂申请再审。嗣后，本院依照再审申请人吴茂南、吴明荣的申请，向福州市台江区住房保障和房产管理局调取了XX路XX号第四进房屋归属的具体地段号，并复印了福州市第20段图幅（原件存于（2015）台民申字第1号卷宗）。本案原告吴茂南、吴明荣及被告陈振山在该图幅中用红线确认了本案讼争的XX路XX号第四进房屋的具体位置，并签字予以确认。本案讼争的XX路XX号第四进房屋属20段864A地段号内。2015年7月7日，本院作出（2015）台民申字第1号民事裁定书，裁定另行组成合议庭再审，再审期间中止原判决的执行。再审过程中，吴茂南、吴明荣于2015年8月26日申请撤回起诉。本院遂于2015年9月10日作出（2015）台民再初字第5号民事裁定书裁定：一、撤销本院于2014年11月12日作出的（2014）台民初字第1233号民事判决；二、准许原审原告吴茂南、吴明荣撤回起诉。2016年1月4日，吴茂南、吴明荣向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，断卖契约签订之后，讼争房屋系吴茂连代管居住，吴茂连去世之后，由其女儿吴碧玉继续居住至2010年左右。被告则认为断卖契约无效，讼争房屋系被告管业至今。本院认为，被告陈振山于1974年8月7日就讼争房屋出具的断卖契约，系其真实意思表示，被告辩称其“事迫无奈”，却未就此进行举证，本院不予采纳。被告陈振山之父陈本德，系马来西亚华侨，其子女除陈振山、陈金莲外，多长期居住于国外。被告陈振山作为陈本德的法定继承人之一，不仅享有继承权，且讼争屋系由其长期管理并向租户收取租金。在当时的历史条件下，买受人吴茂三、吴茂南有理由相信被告对于讼争屋具有处分的权利。断卖契订立之后，买受人吴茂三、吴茂南已经向被告陈振山支付了合理的对价，陈振山亦在协议书中确认“自出卖之后，仍由原租户吴茂连（吴茂连系买受人亲戚）代管居住”，由此应当认定房屋已经交付买受人使用。从被告答辩所述的“被告一家为了收回本案的房产，两次提出诉讼，多次请求原告搬出”亦可佐证讼争房屋事实上早已交付原告使用的情况。被告称讼争房屋自1974年至今一直系管业，本院不予采信。原被告的断卖契约自签订履行至今已超过四十年，在此期间，陈本德的其余继承人均未对此提出过异议，或向法院主张过权利。现讼争房屋已被列入拆迁范围，被告陈振山作为出卖人以自己无权处分为由，提出买卖合同无效的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。作为善意买受人的吴茂三、吴茂南与被告陈振山就讼争房屋达成的断卖契约应认定合法有效。断卖契约上的“吴茂南”处有买卖双方加盖私章予以确认，且原告亦确认其系吴茂三、吴茂南共同购买讼争房屋，作为出卖人的被告陈振山无权以其只是将房屋卖给吴茂三，而未出卖给吴茂南为由，不履行其合同义务。吴茂三去世后，原告吴明荣作为吴茂三的法定继承人有权主张本案权益。本案原告通过诉讼要求确认合同效力，进而要求确认讼争房屋归其所有，其诉请属物权请求权，故本院对被告提出的诉讼时效抗辩不予采纳。鉴于讼争房屋已列入拆迁征收范围，客观上已不具备办理产权过户登记的条件，故本院对俩原告诉请确认上述讼争房屋归吴茂三、吴茂南所有的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百三十二条第一款的规定，判决如下：确认原告吴茂南及吴茂三与被告陈振山于1974年8月7日就位于福州市台江区地段号内，面积以拆迁部门实测为准）买卖所签订的断卖契约合法有效；该房屋属吴茂三、吴茂南所有。案件受理费8900元，由被告陈振山负担。如不服本判决，俩原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 铃人民陪审员  蒋秋金人民陪审员  林舒帆二〇一六年五月三十日书 记 员  王雨桐附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，合法有效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十二条第一款出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。