福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0105民初273号原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司，住所地福州市马尾区。负责人李运，系该公司总经理。委托代理人张新兵，系该公司员工。委托代理人赵广东，系该公司员工。被告林雪萍，女，汉族，住福州市马尾区。原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司（以下简称“保利物业公司”）与被告林雪萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理，依法由代理审判员李心适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托代理人张新兵、被告林雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司诉称：2009年9月20日，福州英家皇道物业管理有限公司与被告林雪萍签订《前期物业管理服务合同》，约定业主所居住的本栋楼的物业管理费（以下简称“物业费”）标准为每月1.5元／平方米，后福州英家皇道物业管理有限公司对包含被告物业在内的物业管理区域的权利义务概括转移至原告保利物业公司，由原告为被告所在的小区提供物业管理服务并收取物业费等相关费用。被告林雪萍系福州市马尾区东江滨大道68号东方名城28#楼2602单元的业主，建筑面积100.48平方米。自合同签订之日起，原告一直依约对包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务。但自2011年12月1日起，被告便一直无故拖欠物业费等各项费用，截至2015年9月30日共拖欠物业费6796.44元、自用水费542.34元、水电公摊费1845.93元、滞纳金1943.56元，合计人民币11128.27元。经原告多次催讨无果，故诉请依法判令：1、被告向原告支付2011年12月1日至2015年9月30日的物业管理费6796.44元，2013年11月1日至2015年8月31日的自用水费542.34元，2009年5月1日至2015年7月31日的水电公摊费1845.93元，2013年6月1日至2015年9月30日的滞纳金1943.56元，共计11128.27元；2、被告承担本案诉讼费用。被告林雪萍辩称：一、原告未履行合同约定的维护、修缮、服务与管理的义务，被告有权拒绝支付物业管理服务费。被告购买位于东方名城28#楼2602单元的房产，并由原告提供物业服务，根据双方签订的《前期物业管理服务合同》第二条约定，原告有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。但自2011年开始，被告所购房屋阳台上方屋檐存在严重的漏水问题，给被告的房屋使用造成极大的影响，被告多次向原告反映情况并要求解决，原告均以种种理由推拖。根据合同权利与义务对等原则，原告未履行管理、服务义务，被告有权拒绝向其支付物业管理费用及相应的滞纳金。二、即使被告需要支付，但本案中所诉请的物业管理费、自用水费、水电公摊费中的部分款项请求超出了法律规定的诉讼时效。原告请求支付的从2011年12月1日至2014年2月17日止的物业费、从2013年11月1日至2014年2月17日止的自用水费及2009年5月1日至2014年2月17日止的水电公摊费均超出了上述法律规定的诉讼时效期间，因此，原告所请求的物业管理费、自用水费、水电公摊费用均应从2014年2月开始计算。三、物业费应以房屋的实际建筑面积为计算依据，自用水费及水电公摊费应以原告从2014年2月17日开始实际代付的款项为依据。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》第五条：“住宅的物业管理费：1.50元／平方米／月（按建筑面积计算）；住宅的公共水电能源公摊费：以实际运行发生额每月按户分摊”的约定：1、住宅的物业费用应以东方名城28#楼2602单元房产的实际建筑面积100.32平方米为依据计算，据此，被告每月实际应缴的物业费为150.48元（100.32×1.5），被告有相应的证据证明已缴交物业管理费到2012年4月30日，且被告持有名城地产物业费兑换确认单，可减免物业费3000元；2、原告请求支付从2009年5月开始的水电公摊费用，但被告于2009年9月20日才收房，收房前不存在水电公摊费用；且原告未提供其为被告代付自用水费及水电公摊费的凭据或者被告应付上述费用的实际款项的依据，无法确定原告是否代付上述费用，也无法确定其代付的实际款项多少，因此原告所请求的自用水费及水电公摊费用没有任何依据，应予以驳回。综上所述，因原告未履行服务义务，被告有权拒绝支付原告诉请的费用及滞纳金，即使被告需要支付原告所请求的各项费用中的部分款项已超出诉讼时效期间，且物业管理费应以房屋实际建筑面积计算，自用水费及水电公摊费应以实际发生金额为准。经审理，本院确认如下事实：被告林雪萍系名城地产（福建）有限公司开发的福州市马尾区东江滨大道68号东方名城28#楼2602单元的业主，房屋实际建筑面积100.32平方米。2009年9月20日，被告林雪萍与福州英家皇道物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由福州英家皇道物业管理有限公司对被告上述房产所在住宅小区提供物业管理服务，物业费为每月1.5元／平方米。后因福州英家皇道物业管理有限公司的资质问题，名城地产（福建）有限公司于2010年12月10日另行与原告保利物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告对被告房产所在住宅小区提供物业管理服务。2010年12月20日，福州英家皇道物业管理有限公司作出《债权转让声明》，内容为：“自2009年5月1日起，我司基于与名城地产（福建）有限公司的“前期物业服务协议”，为福州东方名城项目提供物业管理服务。后名城地产（福建）有限公司另行与深圳保利物业管理有限公司签订“福州市前期物业服务合同”，由该司代替我司对该项目提供物业管理服务。现我司自愿将我司在管东方名城项目期间产生的包括收取管理费在内的所有权益，概括转移至深圳市保利物业管理集团有限公司。特此声明！”《福州市前期物业服务合同》第五条约定：高层住宅的物业服务费为1.5元／月?平方米；第九条约定：物业服务费按月进行交纳，业主应在每月十日前履行交纳当月费用义务，逾期缴纳的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的万分之一作为违约金。本着业主自愿原则可按季／年进行交纳；第十四条约定：业主应按照规定向供水、供电……等专业单位交纳水、电……等有关费用。前款费用……属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；第三十一条约定：本合同期为叁年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月31日，名城地产（福建）有限公司与原告签订《福州市前期物业服务合同补充协议》，双方约定将《福州市前期物业服务合同》的合同期限延长三年至2016年12月31日。原告保利物业公司在进行物业管理服务过程中存在服务不到位的情况。自2012年5月起，被告以原告管理存在问题为由拒绝向原告支付物业费，经原告催讨未果，为此引起双方纠纷。以上事实，有原告提供的业主（住户）基本情况登记表、验房通知书、物业费催缴通知单、《前期物业管理服务合同》、《债权转让声明》、《福州市前期物业服务合同》、《福州市前期物业服务合同补充协议》，被告提供的现场照片、收款收据、发票、名城地产物业费兑换确认单以及双方当事人的庭审陈述等证据所证实，足以认定。本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告保利物业公司根据与名城地产（福建）有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》，为福州市马尾区东江滨大道68号东方名城社区提供物业管理服务，该合同合法有效，对该小区全体业主具有约束力。作为业主的被告林雪萍已先后接受了福州英家皇道物业管理有限公司及原告保利物业公司提供的物业管理服务，故被告应当支付相应的物业费。原告主张被告欠缴物业费6796.44元（2011年12月1日至2015年9月30日），然而经庭审查明被告实际已支付物业费至2012年4月30日，故截至2015年9月30日被告实际欠缴物业费6169.48元（100.32平方米×1.5元／平方米／月×41个月）。由于作为小区业主的被告林雪萍有证据证明原告保利物业公司提供的物业管理服务确实存在不足之处，按照权利义务相一致原则，应当将相应的物业管理服务费用酌情予以扣除，结合本案的实际情况，本院酌定按20%的比例相应扣减被告林雪萍应缴纳的物业费，即被告林雪萍应缴纳的物业费为6169.48元×80%=4935.74元，因被告林雪萍持有名城地产物业费兑换确认单，可减免物业费3000元，故被告实际尚需支付原告物业费1935.74元。原告曾向被告发出催交物业等费用通知单，该行为可引起诉讼时效中断，故被告辩称原告的部分诉求超过诉讼时效，依据不足，本院不予采信。其次，原告要求被告支付欠缴自用水费542.34元、水电公摊费1845.93元，却未提供充分的证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果，本院对该诉求暂不予支持。此外，鉴于原告的物业管理服务存在明显瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金1943.56元，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告林雪萍应于本判决生效后七日内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司支付物业费人民币1935.74元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取39元，由原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司负担14元，被告林雪萍负担25元，被告林雪萍应负担的案件受理费25元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  李心二〇一六年五月十六日书 记 员  张菁