上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4602号原告上海益镇物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人刘文洋，董事长。委托代理人张明华。委托代理人顾国平。被告上海汉石投资管理有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人姚培明，董事长。委托代理人范峥铎，上海市长江律师事务所律师。原告上海益镇物业管理有限公司与被告上海汉石投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月12日立案受理。由审判员施蕾适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海益镇物业管理有限公司的委托代理人张明华、顾国平、被告上海汉石投资管理有限公司的委托代理人范峥铎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海益镇物业管理有限公司诉称，其为上海市闵行区颛兴东路1550弄的物业服务企业，被告为该物业管辖区域1570号102室、103室、104室、105室、106室、107室、201室、202室、203室的业主，总面积为1,390.48平方米。根据物业服务合同，收费标准为人民币7.25元/月/平方米(以下币种相同)，被告每月应支付物业费10,080.98元，但被告自2014年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费151,214.70元未支付。经原告多次催缴，被告未予回应，故原告诉至本院要求判令：被告支付物业管理费151,214.70元、违约金1,500元，共计152,714.70元。被告上海汉石投资管理有限公司辩称，不同意原告诉请。颛兴东路XXX号的确属于颛兴东路1550弄小区规划内，原本设计作为小区会所，后因为行政上的原因，1550弄1号房屋作为小区会所，1570号房屋并非住宅而无法对外销售，故开发商就留作自用，由于小区开发商系被告设立的项目公司，故该项目公司注销后，房屋权利人就变更为被告，多年来一直出租给案外人用于经营。实际上，1570号房屋因安全原因，与小区两面都有绿化和围栏相隔，系独立于小区的沿街门面房，无法享受原告进行的安保、绿化等服务，无法通过房屋直接进入小区。此外，开发商与前期物业公司曾有约定，该房屋并不属于前期物业公司管理范围，后面的物业公司也都遵循该约定，被告也从不认为自己是小区业主。业主大会从未通知被告参加。经审理查明，原告2014年10月22日与上海市闵行区剑桥馨苑业主大会签订物业服务合同，合同期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。约定服务的物业坐落于闵行区颛兴东路1550弄，总建筑面积66,163.60平方米，东至田园路、西至上海光明油脂厂、南至颛兴东路、北至六磊塘，商业用房(含特种用途房)的物业管理费为7.25元/月/平方米，物业管理费按季缴纳，业主应当在每季度第二个月25日前缴纳物业管理费，对于逾期缴纳，双方约定违约金的计算方式为原告有权按逾期日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。被告为颛兴东路XXX号102室(建筑面积242.09平方米)、103室(建筑面积172.42平方米)、104室(建筑面积41.01平方米)、105室(建筑面积79.66平方米)、106室(建筑面积20.25平方米)、107室(建筑面积79.99平方米)、201室(建筑面积272.44平方米)、202室(建筑面积141.21平方米)、203室(建筑面积341.41平方米)的权利人，房屋用途为特种用途，2014年10月1日至2015年12月31日期间未支付物业管理费。2015年12月，原告曾向被告发出催款函一份，另查明，2004年的小区规划图中，涉诉的被告房屋显示为会所，处于小区用地界线之内。2006年2月，上海泽赢置业有限公司(系被告设立的项目公司)向闵行区房屋土地管理局承诺，涉诉小区内1550弄1号102室作为物业管理用房，如面积不足，则再提供1550弄1号101室作为物业管理用房。2006年7月，上海市闵行区规划管理局以闵规建(2006)399号文件批复，将14号楼底层部分区域调整为作物业、联防、服务站、居委等用途，会所为配套服务设施，按房地局会所要求予以管理使用。再查明，上海泽赢置业有限公司曾与上海实红物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定的管理小区同为坐落于闵行区颛兴东路1550弄的剑桥馨苑小区，四至范围和建筑面积均与原告与业主大会签订的物业服务合同所载相同，但该合同以补充条款的方式约定对于会所(颛兴东路XXX号)管理的有关事项另行进行约定。上述事实，由物业服务合同、规划平面图、上海市房地产登记簿、催款函、关于提供物业管理用房的承诺、关于调整小区公建配套用房位置的批复、前期物业管理服务合同、小区照片、新建住宅交付适用许可证和当事人的庭审陈述证实，并经庭审质证。本院认为，原告与上海市闵行区剑桥馨苑业主大会签订的《物业服务合同》对于该小区全体业主均具有法律约束力。被告辩称其所有的系争商铺独立于小区，与小区隔离，其并非小区业主，对于原告与业主大会订立的物业服务合同不知情，但从小区规划图来看，系争商铺处于小区的用地范围之内，且前期物业服务合同当中也明确该商铺属于小区物业服务范围，故被告对于其具有小区业主身份应为明知；因此，上述物业合同当中关于物业服务费标准的约定，对于与被告当然具有约束力，被告对此有异议，应通过相关途径解决，但在该约定未经法定程序被变更的情况下，原告为涉诉小区提供物业服务之后，被告理应按照物业服务合同的约定，向原告缴纳相应的物业服务费。被告另主张原告从未为涉诉商铺提供物业管理服务，对此，因涉诉商铺处于小区的范围之内，从被告提供的照片来看，涉诉商铺一面临街，另一面即与小区内部连通，虽商铺使用人可以通过锁闭等方法将商铺与小区内的通道进行控制，但这并不能否定原告为包括被告在内的全体小区业主及物业使用人提供绿化、保洁、保安等物业服务，在原告已经向被告发出催款函的情况下，没有证据证明被告曾对原告的物业服务提出异议，故被告辩称其商铺与小区之间存在隔离，且存在承租人自行负担保洁等相关费用的情不能否定原告为其提供物业管理服务的事实，对被告该项意见，本院不予支持。被告逾期支付物业管理费，应当承担相应的违约责任，根据本案情况，原告主张1,500元违约金并无不当，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告上海汉石投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海益镇物业管理有限公司2014年10月至2015年12月期间的物业服务费151,214.70元；二、被告上海汉石投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海益镇物业管理有限公司违约金1,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,677.15元，由被告上海汉石投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 蕾二〇一六年五月三日书记员 周云菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。