江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终510号上诉人（原审原告）周一帆，男，1989年8月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）九江市鸿翎房地产开发有限公司，住所地江西省共青城市富华大道翠湖名都6栋01号，组织机构代码：78972400-5。法定代表人熊美超，该公司董事长。委托代理人胡静，江西共诚信律师事务所律师。上诉人周一帆因与被上诉人九江市鸿翎房地产开发有限公司（以下简称鸿翎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院(2015)共民二初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年3月15日，周一帆与鸿翎公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：周一帆购买鸿翎公司开发的位于共青城市鸭鸭大厦南面的翠湖名都小区第13幢404号商品房一套；单价3134.11元/㎡，总价308647元；签订合同时首付房款108647元，余款200000元通过银行按揭支付；鸿翎公司应在2014年5月31日前向周一帆交付经验收合格的商品房；鸿翎公司逾期交房超过180天的，如周一帆要求继续履行合同，合同继续履行，但鸿翎公司应按周一帆已付购房款的日万分之一自最后交房的第二日起计付违约金至实际交房之日止。合同签订后，周一帆按约向鸿翎公司支付购房款308647元，并向鸿翎公司交付契税6173元、维修基金6173元、办证费用500元、天燃气管道费用2750元、进户防盗门900元、可视楼宇对讲门650元、装修保证金2000元、装修卫生清理费200元、沙子400元。2015年3月7日，鸿翎公司向周一帆实际交房。因就房屋的交付及证件办理产生纠纷，周一帆遂诉至原审法院，要求鸿翎公司支付逾期交房违约金至交房之日止（截止至2015年9月30日违约金为15000元），并返还所交契税、维修基金等费用19760元。原审诉讼中，周一帆与鸿翎公司经协商同意由周一帆自行办理房屋产权证，鸿翎公司因此向周一帆退还交付的契税6173元、维修基金6173元、办证费用500元、装修保证金2000元等费用。原审认为，周一帆与鸿翎公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，理应遵守。依据合同约定，鸿翎公司逾期交房280天，故应向周一帆支付逾期交房违约金8642.12元。对周一帆超出的逾期交房违约金的诉请，原审法院不予支持。因双方协商同意由周一帆自行办理房屋产权证，且鸿翎公司同意退还契税6173元、维修基金6173元、办证费用500元、装修保证金2000元，故对周一帆要求鸿翎公司退还该部分款项的诉请，原审法院予以支持。周一帆要求鸿翎公司退还天然气管道费用2750元、进户防盗门900元、可视楼宇对讲门650元、装修卫生清理费200元、沙子400元等费用，因该部分系双方协商确定且已经支付，周一帆无权擅自解除并要求退还，故对周一帆要求鸿翎公司退还该部分款项的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、鸿翎公司于判决生效后五日内向周一帆支付违约金8642.12元，并退还契税6173元、维修基金6173元、办证费用500元、装修保证金2000元；二、驳回周一帆的其他诉讼请求。案件受理费669元，由鸿翎公司承担。宣判后，上诉人周一帆不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定鸿翎公司以交付房屋装修钥匙为违约责任终止，但鸿翎公司至今未取得房屋验收合格报告，构成严重违约，导致周一帆无法办理房屋产权证，鸿翎公司自2014年5月31日至2015年9月30日一直存在违约，应支付违约金15031元（违约487天）。2、鸿翎公司所交付的房屋不具备交付条件。故请求：1、撤销原审判决，改判鸿翎公司支付违约金15031元，退还契税6173元、维修基金6173元、办证费用500元、装修保证金2000元、天然气管道费用2750元，合计32627元。2、本案案件受理费由鸿翎公司承担。被上诉人鸿翎公司辩称，原审判决正确。经本院二审查明，二审审理中，周一帆提供照片四份，拟证明鸿翎公司所交付的房屋至今不符合交付条件。经质证，鸿翎公司对照片的真实性无异议，但认为只能证明小区部分配套设施建设没有完成。另查明，《商品房买卖合同》第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”再查明，周一帆已对所购房屋进行了装修，并已入住。天然气管道已入户，未接通气源。原审和二审诉讼中，鸿翎公司均未提供周一帆所购房屋经验收合格的证明材料。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，鸿翎公司与周一帆在《商品房买卖合同》中明确约定，鸿翎公司应在2014年5月31日前将验收合格的房屋交付给周一帆使用。相关法律法规也明确规定，商品房交付使用最基本的条件是经竣工验收合格。交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”从鸿翎公司与周一帆的合同约定来看，鸿翎公司将房屋交付使用包含两层内容：一是要在约定期限内将房屋交付给周一帆使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经验收合格。因此，虽然鸿翎公司在2015年3月7日将未经验收合格的房屋转移给周一帆占有应视为有效的交付使用，但鸿翎公司所交付使用的房屋未经验收合格，鸿翎公司交付使用行为违约。质言之，虽然周一帆知悉房屋未经验收合格并实际接收了房屋，但鸿翎公司至房屋竣工验收合格前的逾期交房违约责任依法不能完全免除，也即鸿翎公司除承担2015年3月7日将房屋交付使用前的逾期交房违约金外，还应承担直至交付合格房屋为止期间相应的逾期交房责任。又因周一帆明知房屋不符合合同约定的交付条件仍接受房屋并使用，已使其损失有所减小，故对鸿翎公司所承担的合同约定的违约责任额度应予适当减轻，以日万分之零点五为宜。具体而言，自2014年5月31日至2015年3月6日的逾期交房违约金为8642.12元（308647元×280天×0.0001），自2015年3月7日至2015年9月30日的逾期交房违约金为3210元（308647元×208天×0.00005），合计11852.12元。原审仅认定鸿翎公司逾期交房280天（2014年5月31日至2015年3月6日），属认定事实不清，适用法律错误，导致处理不当，依法应予纠正。周一帆的该项上诉请求部分有理，本院予以部分支持。本案中，周一帆二审诉请鸿翎公司退还契税6173元、维修基金6173元、办证费用500元、装修保证金2000元、天然气管道费用2750元。经审查，除天然气管道费用2750元外，其余项目原审均支持了周一帆的诉请。对于天然气管道费用，本院认为，天然气虽未接通气源，但天然气管道已入户，费用必然已经发生，且周一帆对该项费用金额已在《翠湖名都业主入伙缴费清单》上确认，故周一帆诉请鸿翎公司退还天然气管道费用2750元依据不足，本院不予支持。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，周一帆的上诉请求部分有理，有理部分本院予以支持。原审认定部分事实不清，适用法律亦有错误，导致处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省共青城市人民法院(2015)共民二初字第327号民事判决第二项，即“二、驳回原告周一帆的其他诉讼请求。”；二、变更江西省共青城市人民法院(2015)共民二初字第327号民事判决第一项为：“一、被上诉人九江市鸿翎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向上诉人周一帆支付违约金11852.12元，并退还契税6173元、维修基金6173元、办证费用500元、装修保证金2000元；”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计719元，由上诉人周一帆负担119元，被上诉人九江市鸿翎房地产开发有限公司负担600元。本判决为终审判决。审 判 长 尹  强代理审判员 章 康 娜代理审判员 欧阳中学二〇一六年五月十八日书 记 员 潘  丹