济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初280号原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人崔立新，总经理。委托代理人闫秋香、于思思，国浩律师（济南）事务所律师。被告李晓东，男，生于1978年5月18日，汉族，济南铁路局工程师，住济南市。委托代理人罗吉莉（系李晓东之妻），女，生于1978年12月28日，汉族，四川青神中学教师，住济南市。原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿尊逸物业公司）与被告李晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告天鸿尊逸物业公司的委托代理人闫秋香，被告李晓东的委托代理人罗吉莉到庭参加诉讼。因案情需要，本院适用简易程序，于2016年5月26日第二次公开开庭审理了本案，原告天鸿尊逸物业公司的委托代理人于思思到庭参加了诉讼，被告李晓东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司诉称，被告系万象新天小区业主，自2013年起，原告（原名为上海天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，2013年9月9日变更名称为本案原告）开始为被告提供前期物业服务。《前期物业管理服务协议》约定：物业服务费的交纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.75／月／平方米，并在办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按季度交纳，被告或物业使用人应在每年第一季度第一个月履行交纳义务。物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应当自逾期之日起按日支付逾期应付未付款万分之五的违约金，直至实际支付完毕日止。协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业费，被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的协议约定，还对整个小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。请求判令：被告支付2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，共计5876.30元；被告支付因拖欠物业服务费产生的违约金，共计1587元；被告承担本案全部诉讼费用。被告李晓东辩称，原告陈述与事实不符，物业公司保安没有尽到安保服务，小区的物业费按照封闭式管理收费，但是物业公司没有做到封闭管理，经常有推销员等闲杂人员进入小区。小区内的监控不能正常使用，被告所住的单元门禁无法使用，业主安全得不到保障。小区保安与业主发生冲突，保安殴打业主，物业经理不予制止。小区内的道路规划严重缺失，物业管理十分混乱，造成严重的车辆乱停乱放，影响了业主的出行。小区防盗门没有钥匙便可打开，物业公司不让业主自行更换，以至于出现多次偷盗问题。小区里的绿化维护不到位，物业未经业主允许，将草皮铲除修建车位。因小区物业服务不到位，达不到物业服务合同约定的标准，原告违约在先，故被告未交纳物业费。经审理本院认定，2012年11月4日，原、被告签订万象新天前期物业管理服务协议/安全和谐共建协议书/业主临时管理规约，约定：被告房屋坐落万象新天小区四区6号楼3单元1401室，建筑面积111.93平方米，原告向被告提供前期物业服务，物业服务费的交纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.75元／月·平方米，并在办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按季度交纳，被告或物业使用人应在每年第一季度第一个月履行交纳义务，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并有权从逾期之日起按日向原告收取逾期应付未付款万分之五的违约金，直至实际支付完毕日止。协议签订后，原告即开始提供前期物业服务，被告亦支付原告相应的物业服务费，自2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费5876.30元至今未付，双方形成诉讼。关于原告主张的违约金，原告自述按照万象新天前期物业管理服务协议/安全和谐共建协议书/业主临时管理规约约定的违约金条款主张，共计1587元。被告不同意支付违约金。被告主张原告没有根据物业服务合同的约定履行其应尽的各项义务，小区存在安保缺失、物业管理不到位、绿化维护不到位等问题，其曾给原告物业经理发过信函，就上述问题与物业经理协商，但至今未有答复。原告对被告的抗辩及陈述不予认可，称物业经理从未收到过被告发的函，被告出示的电子邮箱截图显示的并非物业经理使用的邮箱。原告已履行了物业服务范围内的保洁、保安、清扫、绿化等物业服务，针对被告反映的小区绿化问题及自行车停放问题，物业公司对该问题已经及时进行了处理；被告所居住的小区并非是开放小区，该小区在大门处都设有专门的安保人员，小区的出入都需要门卡才可以出入，现在小区秩序良好，物业和保洁服务也非常到位，2015年12月，万象新天小区被济南市风景园林学会评为济南市花园式小区。关于保安与业主之间发生的冲突，冲突双方之间发生的争议应由其双方通过民事或刑事途径进行解决，与本案涉及的物业服务合同无关。关于小区物业占用绿地建造车位问题，小区车位符合当时开发商的规划设计，后期之所以存在占用绿地改建车位的情况，是因为这些地方规划的即是小区车位，因当时入住人数较少，车位需求较小，所以先将这部分区域作为绿化带使用，后因小区车位无法满足业主要求，才将绿地变为车位。以上事实，有原告提供的万象新天前期物业管理服务协议/安全和谐共建协议书/业主临时管理规约、原告拍摄的小区的俯瞰图及小区主干道等照片一宗、该小区被评为花园式小区牌匾的照片一份、日常保洁服务合同一份、保安外包合同一份、对客信息明细表一份、保安及保洁巡查记录各一份、小区规划图照片复印件一宗，被告提供的被告给原告发的函一份、微信截图一张、电子邮箱截图一张及双方的庭审陈述为证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议合法有效，协议对双方均具有约束力。鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交或少交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，即认定单个业主可以以此为由拒交或少交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括已正常交纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业服务企业进行改正，达到物业服务合同和法律规定的水平，但不能依此拒付或少付物业服务费。本案中，被告答辩认为，原告提供的物业服务中存在小区绿化不到位、人车混行、外来人员随意进出、摄像监控不到位、卫生不到位、车辆占用消防通道等问题，但原告确已提供了保洁、保安、清扫、绿化、养护等相应的物业服务，不存在根本违约的问题，且已逐步进行了整改，被告应当按照协议约定向原告支付物业服务费。同时考虑到，原告提供的物业服务中存在部分瑕疵，原告主张被告应承担的逾期付款违约金不应再由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告李晓东于本判决生效之日起十日内支付原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司物业服务费5876.30元（自2013年7月1日至2015年12月31日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 聪二〇一六年五月二十七日书记员 王致翰