上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44118号原告(反诉被告)胡飞，男，1966年生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)胡思源，男，1995年生，土家族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人邓静，上海汉盛律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人蔡志伟，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)何涛峰，男，1979年生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人王娅然，德恒上海律师事务所律师。委托代理人肖毅，德恒上海律师事务所律师。原告(反诉被告)胡飞、胡思源(以下简称原告)与被告(反诉原告)何涛峰(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月30日、2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告胡飞及两原告共同委托代理人邓静、蔡志伟、被告委托代理人王娅然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡飞、胡思源共同诉称，2013年11月9日，原、被告就被告购买原告所有的坐落于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》各一份。现原告已迁出户口，但被告尚有购房尾款人民币(以下币种相同)10万元未支付，故原告诉至法院要求被告支付房款10万元及逾期付款违约金(自2015年4月13日起算至实际支付日止)，诉讼费由被告承担。被告何涛峰辩称，其与刘某某系夫妻关系，居间协议签订时其也在场，其认可居间协议，《房地产买卖居间协议》约定，原告应于收件收据后185日迁出户口，即2014年9月2日前迁出户口，现原告实际迁出户口日为2015年4月9日，逾期迁出219日，应按合同约定承担日万分之五的赔偿金共56万余元，故被告不需要支付购房款，不同意原告诉请。被告何涛峰反诉诉称，原、被告于2013年11月3日签订《房地产买卖居间协议》一份，协议第二条约定了户口迁出的时间及逾期迁出户口的赔偿金；2013年11月9日，双方又签订了《上海市房屋买卖合同》及《协议书》；但原告未按居间协议约定于2014年9月2日前迁出户口，被告通过中介予以催促并告知其将保留应付尾款抵作违约金的权利。后原告于2015年4月9日将户口迁出，被告考虑到居间协议约定的违约金过高，故酌情减少反诉请求，要求原告按房屋成交价日万分之二点五的标准支付逾期迁出户口331天的赔偿金共计283,057.50元，反诉费由原告承担。原告胡飞、胡思源共同辩称，被告主张的居间协议并非原、被告所签订，而系胡飞与刘某某两人所签，而何涛峰与刘某某已于2013年11月8日离婚，双方约定各自名下债权债务各自享有和承担；被告主张的逾期迁出户口赔偿金过高，其并无实际经济损失，法院不应予以支持，即使法院支持赔偿金，该赔偿金过高，要求法院调整。经审理查明，两原告原系系争房屋产权人。2013年11月3日，原告胡飞与案外人刘某某就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议列胡飞、胡思源为出售方(甲方)、刘某某为购买方(乙方)、上海中理行房产经纪事务所为居间方(丙方)，协议约定，系争房屋购买总价款为517万元(房东到手价)，并约定了买卖条件、定金支付、交房时间、违约责任、佣金支付等，其中在“买卖条件”中“付款方式”条款约定：“经甲乙双方协商一致同意尾款10万元自签此居间协议日起至2014年4月2日户口迁出支付。”在“买卖条件”中“其他要求”条款约定：“户口处理方式：甲方承诺自该房屋权利转移(送件并取得收件收据)之日起185日内迁出该房屋内的户口(若有)，逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止。”协议还约定，该协议签订后买卖关系成立，为过户需要，双方同意在本协议生效次日起七个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后4个月内办理过户手续。2013年11月9日，原告作为甲方(卖售人)，被告作为乙方(买受人)，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定原告将系争房屋出售给被告，转让价款为325万元。并约定，双方于2014年2月28日前办理系争房屋的申请转让过户手续。合同补充条款(一)第2条约定：在甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付购房款30万元(内含已付定金10万元)，甲方收到乙方购房款的同时向乙方出具收款凭证(预留10万元尾款，在甲乙双方完成户口迁出当日无息交给甲方)……。第3条约定：甲方同意乙方以向银行申请贷款的方式支付剩余购房款227万元，自签订买卖合同当日起三个月内，乙方向甲方支付购房款58万元，尾款10万元在甲乙双方完成交房当日，乙方直接支付于甲方。合同附件三付款协议约定：2013年11月4日乙方支付定金10万元于甲方；2013年11月5日乙方支付购房款20万元于甲方；自签订买卖合同当日起三个月内乙方支付购房款58万元于甲方，购房款227万元由贷款银行直接支付于甲方；剩余房款10万元直至甲、乙双方交房当日，乙方支付于甲方。买卖合同中并未约定原告何时迁出系争房屋内户口。当日，双方另签订《协议书》一份，约定系争房屋转让价为甲方净到手价517万元，双方买卖合同约定的转让价325万元为名义甲方净到手价；乙方承诺：乙方的付款以本协议约定的实际甲方净到手价为准，差额部分192万元为搬迁补偿款、装修补偿款和附属设施设备款项。付款义务为：2013年11月4日支付定金10万元，2013年11月5日支付购房款20万元，自签订该房屋买卖合同当日三个月内支付购房款125万元，四个月内支付购房款125万元，贷款部分227万元由银行直接打至甲方指定账户，尾款10万元整直至甲方户口迁出三日内乙方支付于甲方。协议书还约定，若买卖合同的有关内容与本协议书内容相冲突，以本协议书为准。2014年3月1日，原、被告办理了系争房屋的产权过户申请手续，被告取得《上海市浦东新区房地产登记收件收据》。2014年3月13日，系争房屋产权经核准登记于被告名下。2015年4月9日，原告胡思源户口自系争房屋内迁出。现被告尚余10万元尾款未付。另查明，案外人刘某某与被告何涛峰原系夫妻关系，双方于2013年11月8日协议离婚，《自愿离婚协议书》中明确：“夫妻双方在婚姻存续期间内无共同债权债务，个人名下的债权债务离婚后由各自享有和承担。”本案审理过程中，案外人刘某某向法庭陈述：“买房子是我和被告何涛峰商量后共同决定的，当时双方离婚是为了生二胎规避罚金，双方于2014年7月7日复婚；居间协议和买卖协议我和何涛峰都知晓，是双方共同的意见。”上述事实，由《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《上海市浦东新区房地产登记收件收据》、《自愿离婚协议书》、谈话笔录、证人郑某某的证言等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽《房地产买卖居间协议》系刘某某与原告胡飞签订，但基于刘某某与被告何涛峰于协议签订时系夫妻关系，且原、被告亦按居间协议约定履行了签订买卖合同之义务，表明双方均认可居间协议之约定对双方具有约束力。虽买卖合同及《协议书》中并未约定户口迁出时间，但买卖合同及《协议书》中约定的付款期均与户口迁出时间相关联，表明双方对户口迁移时间的约定未作变更，仍按居间协议之约定。因居间协议两处约定的户口迁移时间不同，从有利于履约方角度出发，原告户口应于取得收件收据之日起185日内迁出。现原告胡思源户口于2015年4月9日自系争房屋内迁出，违反合同约定，系原告违约，应承担逾期迁出户口的违约责任。至于原告提出协议约定的赔偿金过高要求调整的辩解意见，本院认为，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，居间协议约定的逾期迁出户口的赔偿金确属过高，由本院酌情调整为4万元。基于原告户口已迁出，被告应按约支付购房尾款10万元，因原告逾期迁出户口违约在先，且按合同约定承担的赔偿金已超出尾款金额，虽法院现调整了赔偿金金额，但被告至今未付尾款并不构成违约，故原告主张逾期付款违约金本院不予支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡飞、胡思源于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)何涛峰逾期迁出户口赔偿金4万元；二、被告(反诉原告)何涛峰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)胡飞、胡思源房款10万元;三、驳回原告(反诉被告)胡飞、胡思源的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,505元，减半收取计1,252.50元，反诉案件受理费2,772.50元(已减半)，共计4,025元，由原告(反诉被告)胡飞、胡思源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇一六年五月六日书记员  秦叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。