云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2923民初149号原告：祥云县骏马车辆销售有限公司。住所地：祥云县祥城镇清红路铁路桥旁。委托代理人：张学彬，云南正圣律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南广远易通铁路货运有限公司。住所地：祥云县祥城镇八里路。委托代理人：朱云、杨莹，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。原告祥云县骏马车辆销售有限公司（以下简称骏马公司）诉被告云南广远易通铁路货运有限公司（以下简称广远易通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年2月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告骏马公司的法定代表人白韩、委托代理人张学彬，被告广远易通公司的委托代理人朱云、杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏马公司诉称：2013年被告广远易通公司要求原告骏马公司建盖大型简易房出租给被告作为仓库使用。原告按被告要求在本公司院内建盖了一栋钢屋架彩钢瓦顶简易房屋，面积约4200平方米。2014年1月1日，原、被告签订《仓库租赁合同》约定：原告出租给被告简易房屋4200平方米；用途为仓库；租期5年（2014年1月1日至2018年12月31日）；租金第一年每月每平方米9元，第二年起按市场行情定价；第一年租金于2014年1月10日前付清，第二年起每年一月份定价15日内支付；到期不付租金，原告有权解除合同。合同签订后，原告交付了上述房屋，被告支付了第一年租金。2015年1月，原告通知被告支付第二年租金，被告要求延期。后经原告多次通知，但被告拒绝支付租金。2016年1月13日，原告书面通知被告支付第二年房租，并告知如仍不支付，原告定于2016年1月29日解除合同。此后，被告仍拒绝支付租金，至今已逾期13个月。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》有效，被告承租原告房屋，应按约支付租金。被告拒不支付租金属于违约，原告有权解除合同并收回租金。因被告违约导致合同解除，原告为被告量身建盖的大型仓库短期无法出租造成经济损失，被告应负赔偿责任。为维护合法权益，原告诉请法院判令：1、被告广远易通公司支付原告2015年1月至2016年1月共13个月的房租491400元；2、被告广远易通公司赔偿原告经济损失10万元；案件受理费由被告承担。被告广远易通公司辩称：2013年2月23日，原、被告签订《仓库租赁合同》约定，原告将其4200平方米仓库租赁给被告使用，租期5年，自2013年2月15日起至2013年12月31日止，10.5个月租金为396900元。合同签订后，被告按约支付了上述租金并使用原告的仓库。2013年期间，上述仓库屡次出现屋顶漏雨、四周进水、地基下沉等情况，严重影响了被告的生产经营。2014年1月1日，原、被告再次签订《仓库租赁合同》约定，被告继续承租原告的上述仓库，租期5年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，12个月的租金为453600元。合同签订后，被告按约支付了上述租金。2014年因仓库依然存在屋顶漏雨、四周进水、地基下沉等问题，原告未按约维修仓库、办理消防证，导致仓库达不到货物存放条件，货主取消与被告的合作关系，被告无法使用仓库。2014年12月11日，被告将仓库内的物品腾空，原告知道后将仓库旁被告自建房房门焊死。2014年12月17日，被告将仓库钥匙交还原告。2014年12月28日，原告就上述仓库开始对外招租，原、被告的租赁合同解除并终止履行。综上，本案租赁合同因原告违约，已于2014年12月28日解除，此后原、被告未按双方一年签订一次合同的习惯签订2015年度租赁合同，被告2014年12月11日以后未再占有使用原告仓库，故被告不应支付原告所诉13个月租金491400元。另外，原告2014年12月28日已将仓库对外招租，招租成功与否属于原告的正常商业风险，与被告无关，被告对原告所诉仓库在短期内无法出租的损失10万元没有赔偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：1、本案仓库租赁合同解除的时间？2、被告应否支付原告2015年1月至2016年1月共13个月的租金491400元？3、被告应否赔偿原告经济损失10万元？为证明其诉讼主张，原告骏马公司向本院提交下列证据（均为复印件）：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《身份证》复印件各一份，以证明原告主体资格；2、《建设用地批准书》、《土地使用权证》各一份，以证明原告享有涉案仓库土地使用权；3、《仓库租赁合同》一份，以证明2014年1月1日原、被告签订仓库租赁合同内容；4、原告骏马公司《通知》一份，以证明2016年1月13日原告通知被告支付租金及解除合同事宜等情况。经质证，被告广远易通公司对第1组证据无异议；对第2组证据有异议，认为与本案争议焦点无关联；对第3组合同真实性无异议，但认为原、被告签订合同的习惯是一年一签，故双方签订了2013年、2014年合同；2014年底被告行使合同第七条约定的合同解除权，已解除双方的租赁合同；2015年原、被告未签订租赁合同，故双方已无租赁关系；对第4组通知的真实性无异议，但认为租赁合同已于2014年12月28日解除，被告2014年12月11日后未再占有使用仓库，该证据达不到原告的举证目的。为证明其抗辩主张，被告广远易通公司向本院提交下列证据（均为复印件）：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》各一份，以证明被告主体资格；2、《仓库租赁合同》一份，以证明2013年2月23日原、被告签订2013年度仓库租赁合同内容；3、《仓库租赁合同》一份，以证明2014年1月1日原、被告签订2014年度仓库租赁合同内容；上述第2、3组证据同时证明：涉案仓库的整体租赁期限为5年，自2013年2月23日起至2017年12月31日止；原、被告合同系一年一签，每年都签订一份当年度的合同；原、被告未签订2015年度合同，双方2015年已无租赁合同关系；4、照片（编号A、B、C）打印件三张，《收据》一份，以证明原告将被告自建房房门焊死，涉案仓库及被告自建房均已由原告占有控制；因被告仓库管理员李茂光无法取回生活用品，被告赔偿李茂光损失5000元等情况；5、照片（编号D、E、F、G）打印件四张，以证明2014年12月17日被告将仓库钥匙交还原告，未再占有使用仓库，2014年12月28日原告在其公司场地挂出横幅，开始对外招租仓库，原、被告租赁合同已解除并终止履行；6、被告广远易通公司《回函》一份，以证明涉案仓库存在漏雨、房屋四周浸水严重、地基下沉等，导致被告存货受潮；因原告的上述违约行为，被告将仓库钥匙交还原告，双方租赁合同于2014年12月28日解除；7、录音光碟一张，内容为耿伟平与李茂光、邵文芬的谈话录音，以证明：李茂光系被告仓库管理员；2014年12月11日被告将仓库内存放的货物腾空，原告知道后将被告自建房焊死，致使被告无法使用自建房；2014年12月17日被告将仓库钥匙交还原告，仓库交由原告占有使用至今；原告威胁李茂光，阻止其出庭作证等情况。经质证，原告骏马公司对第1组证据无异议；对第2、3组合同的真实性无异议，但认为达不到原告关于双方合同一年一签的举证目的；原告仓库系按被告要求建盖，被告保证承租仓库五年；2014年合同系因被告当时称公司不好付款，才再次签订，但被告当时承诺仍然保证承租五年；对第4组A、B照片的真实性有异议，认为不能确定是否为被告自建房房门；对C照片的真实性无异议，但不认可该照片所载拍摄时间；对第4组收据有异议，认为与本案无关联；对第5组照片有异议，认为照片拍摄对象虽系原告公司场地，但原告从未挂过横幅招租仓库；照片所载拍摄时间2014年12月28日系被告设置所得，并非真实拍摄时间；该证据不能证明原告关于本案租赁合同于2014年12月28日解除的举证目的；对第6组回函有异议，认为原告未收到，不清楚其内容；对第7组录音光碟有异议，认为不能反映谈话地点及李茂光人身自由是否受限或受胁迫；且耿伟平谈话目的性强，内容有诱导性；该组证据不真实，不能达到原告的举证目的。本院审核认为，原告骏马公司提交的第1、2、3、4组证据，被告广远易通公司提交的第1、2、3组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。被告广远易通公司提交的第4、5组照片所载拍摄内容真实，本院予以确认，但拍摄时间无其他证据印证，对拍摄时间本院不予确认。第4组收据与本案争议焦点无关联，本院不予确认。第6组回函被告未举证证明已送达原告，第7组录音光碟所载谈话内容无其他证据印证，难以核实真实性，本院不予确认。根据庭审质证、认证的证据，本院确认以下法律事实：2013年2月23日，原告骏马公司与被告广远易通公司的法定代表人耿伟平签订《仓库租赁合同》约定：骏马公司将位于祥城镇华严社区祥宾路边的钢屋架彩钢瓦顶结构简易房屋4200平方米租赁给广远易通公司作为仓库使用；租期5年，自2013年2月15日至2017年12月31日止；合同第三条约定：1、仓租费定为每平方米每月9元，10.5个月合计396900元，第二年起按市场随行就市定价；2、第一年仓库租金于2013年2月25日前付清，从第二年起应于当年一月份市场定价15日内支付，到期不付骏马公司有权解除合同；合同第七条约定：广远易通公司仓储到期后需继续进行仓储的，按合同第三条中的约定进行，若广远易通公司在仓储期满后需解除合同，应于到期前60日内通知骏马公司，并按期腾出库房，若到期30日后广远易通公司无任何原因说明仍有余物留在库中的，由骏马公司自行处理；合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，骏马公司按约将仓库交付广远易通公司使用，广远易通公司按约向骏马公司支付租金396900元。2014年1月1日，骏马公司与广远易通公司再次签订《仓库租赁合同》约定：骏马公司将上述仓库租赁给广远易通公司，租期5年，自2014年1月1日至2014年12月31日止；合同第三条约定：1、仓租费定为每平方米每月9元，12个月合计453600元，第二年起按市场行情就市定价；2、第一年仓库租金于2014年1月10日前付清，从第二年起应于当年一月份市场定价15日内支付给骏马公司，到期不付骏马公司有权解除合同；合同第七条约定：广远易通公司仓库到期后需继续进行仓储的，按合同第三条中的约定进行，若广远易通公司在仓储期满后需解除合同，应于到期前60日内通知骏马公司，并按期腾出库房，若到期30日后广远易通公司无任何原因说明仍有余物留在库中的，由骏马公司自行处理；合同第十四条D款约定：在本合同期限内，如任何一方违反合同，可要求违约方赔偿相应损失；合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，广远易通公司按约向骏马公司支付租金453600元，涉案仓库继续由广远易通公司使用。2014年12月11日，广远易通公司自行腾空仓库存货，未再占有使用骏马公司仓库。2015年双方未再签订租赁合同，也未议定租金价格。2016年1月13日，骏马公司向广远易通公司送达《通知》：1、要求广远易通公司于2016年1月28日前支付骏马公司第二年房屋租金453600元；2、如到期未付上述租金，骏马公司定于2016年1月29日解除《房屋租赁合同》。2016年2月1日，骏马公司将涉案仓库另行租赁给他人使用。为主张2015年1月至2016年1月共13个月的仓库租金491400元，并要求赔偿损失，原告骏马公司诉至本院。本院认为，一、关于本案仓库租赁合同解除时间的问题。原、被告2013年2月23日及2014年1月1日签订的《仓库租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。原、被告对本案合同已解除均无异议，争议的是合同解除的时间。根据双方合同内容及签约实际，原、被告虽约定仓库租赁期限为5年，但双方2013年、2014年均签订了本年度合同，明确了本年度的仓储期及租金数额，故双方在交易中已形成了一年签订一次合同的签约习惯。此外，本案两份合同的第七条均明确约定：广远易通公司仓储到期后需继续仓储的，按合同第三条执行；若广远易通公司在仓储期满后需解除合同的，应于到期前60日内通知骏马公司，并按期腾出库房。上述合同内容属于约定被告广远易通公司一方解除合同的条件，即被告广远易通公司享有在本年度仓储期满后单方、任意解除合同的权利，但被告同时负有应于到期前60日内通知原告，并按期腾出库房的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，本院认定被告2014年12月11日自行腾空仓库存货，未再使用原告仓库的事实，系以其行为行使上述合同第七条约定的合同解除权。根据合同的约定，因被告行使合同解除权，本案仓库租赁合同在2014年度仓储期满后，已于2015年1月1日解除。原告关于本案合同系由原告2016年1月29日解除的主张，与本案事实不符，本院不予确认。二、关于被告应否支付原告2015年1月至2016年1月共13个月的租金491400元的问题。如上所述，本案仓库租赁合同被告已于2015年1月1日解除。原告未举证证明2015年1月至2016年1月期间双方按签约习惯签订了2015年度的合同，更未举证证明被告在上述期间实际占有使用了原告的仓库。因此，对原告要求被告支付上述期间的仓库租金491400元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告应否赔偿原告损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告以其行为行使合同解除权，导致本案合同于2015年1月1日解除，但被告解除合同时并未履行合同约定的提前60日通知原告的义务。被告怠于履行上述通知义务属于违约行为，该违约行为对原告的仓库在合同解除后未能及时另租他人，从而产生租金损失具有相当关联性，故被告应赔偿原告相应的损失。根据违约损失赔偿的可预见性原则，结合被告所负通知义务的期限，原、被告2014年度仓库的日租金标准为1260元（453600元÷12月÷30日）等因素，本院酌情确定由被告赔偿原告因解除合同未履行提前通知义务给原告造成的租金损失75600元（1260元×60日）。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案事实表明，被告退场后，原、被告双方并未按习惯签订2015年度的租赁合同，双方也未按约在2015年1月议定2015年度的仓库租金。作为涉案仓库的所有人，原告理应知道被告退场并解除合同的事实。原告在应知被告退场并解除合同的情况下，未及时采取措施防止损失的扩大，故对原告上述60日以外的仓库租金损失，本院不予支持。被告关于原告租金损失与被告无关，被告不应承担赔偿责任的辩解，与本案合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。案经合议庭评议，根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告云南广远易通铁路货运有限公司于判决生效后十日内赔偿原告祥云县骏马车辆销售有限公司经济损失人民币75600元。二、驳回原告祥云县骏马车辆销售有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告骏马公司承担8000元，由被告广远易通公司承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  杨志坚人民陪审员  罗琴丹人民陪审员  王建平二〇一六年五月三十一日书 记 员  张凤莹