陕西省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕民终346号上诉人（原审原告）：全德镐。委托代理人：孟卫军，陕西齐信律师事务所律师。委托代理人：师学宁，陕西齐信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李锦玉。委托代理人：张飞，陕西华秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安巿参城房地产信息咨询有限公司。法定代表人：南日熙，该公司总经理。委托代理人：张飞，陕西华秦律师事务所律师。上诉人全德镐因与被上诉人李锦玉、被上诉人西安市参城房地产信息咨询有限公司（以下简称参城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2015）西中民四初字第00294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人全德镐的委托代理人孟卫军、师学宁，被上诉人李锦玉、参城公司的共同委托代理人张飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。全德镐在原审中起诉称，其系韩国人，因经营企业需在西安市购买房产一套。2014年3月，经被告参城公司中介，其决定购买刘忠新、吴宝荣所有的，位于西安市高新区锦业二路8号逸翠园13号楼，建筑面积143.22平方米的房屋。因其长期不在中国，遂委托参城公司代其与刘忠新、吴宝荣洽谈、签约，并办理房产交易的相关事宜。2014年7月25日，其按照参城公司的报价，交付了前述房屋的购房款、交易税费共计人民币1494500元，并支付了中介佣金人民币40500元。后参城公司工作人员李锦玉代其与刘忠新、吴宝荣签订了《房地产买卖契约》，并办理了产权过户手续。2014年12月，其因经营需要查询前述房产的《房地产买卖契约》时发现，前述房屋的成交价格仅为人民币100万元，再加上按此计算的房产交易税费，也远远��于李锦玉、参城公司向全德镐的报价。全德镐为此曾多次与李锦玉、参城公司交涉，要求其退换全德镐多付的购房款和税款，并退还全德镐己付的中介费，但李锦玉、参城公司始终置之不理。请求判令李锦玉、参城公司：1、退还全德镐多付的购房款、税费人民币100000元；2、向全德镐退还中介佣金人民币40500元；3、承担本案诉讼费。李锦玉辩称:合同是与人科机械设备（西安）有限公司之间签订的，与全德镐个人没有关系，全德镐的主体不适格。请求驳回全德镐的诉讼请求。参城公司辩称:其未参与，未收费，不应承担责任。原审法院经审理查明:2014年3月5日，甲方（岀售方)李锦玉与乙方（购买方）全德镐签订《房屋买卖合同》约定，甲方将位于西安市高新区锦业二路逸翠园13号2单元1701室，建筑面积143.22平方米，房地产权证/房屋所有权���编号1050100002-1-13-21701号的房屋，出售给乙方。上述房屋成交价格为人民币1，535，000元整，此价格过户中所产生的一切费用包括（营业税，个税，过户手续费）及其中介佣金均由甲方承担。付款方式：乙方应在本协议签订当日，向甲方支付房款（人民币20万元整，剩余房款乙方应在2014年6月12日之前，向甲方一次性付清。银行卡号：民生银行锦业路支行：6226221203359952，姓名：李锦玉，身份证号码：231083197007193922。甲方责任：1、甲方保证所提供房产资料的真实性，若出现资料不真实造成乙方损失由甲方赔偿。甲方必须配合乙方房地局核档，高新管委会出图等。2、甲方在签订本合同收到房款后，必须按两方约定的时间把房子交付于乙方，否则视为违约。则甲方应按总房价的20%支付违约金给乙方。3、甲方在签定本合同后，必须按两方约定的时间与乙方共同到房产交易���心办理房产过户手续，否则视为甲方违约。乙方责任：1、乙方承诺提供的相关资料真实有效，否则造成甲方损失由乙方赔偿。2、乙方在签定本合同后，必须按两方约定的时间与甲方共同到房产交易中心办理房产交易手续，否则视为乙方违约房款的20%违约金给甲方。违约条款：1、甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，甲方应将乙方首付的房款如数退还，甲方需房款的20%作为违约金付给乙方。2、乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，乙方所交的房款甲方不予退还。因乙方要求在过户之前办理房屋装修，如因乙方原因房屋买卖不能成交时乙方所装修的所有费用由乙方自己承担，并恢复房屋交付时原样，甲方无需承担任何费用。补充协议：1、本合同未尽事宜，双方可另行签定补充��议书，与本合同具备同等法律效力。2、本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款:本房产证户名是刘忠新，李锦玉将其房屋购买后，在原房屋所有人认可的情况下，过户时可以以他人进行更名(仅为一次），由此证明李锦玉将其房屋转卖给人科机械设备（西安）有限公司。李锦玉为履行上述合同，于2014年4月10日，与刘忠新（房屋共有权人吴宝荣）签订协议及补充协议，以净房价130万元（其中过户所产生的中介服务费、营业税、所得税、契税、按揭费用、交易服务费等费用由李锦玉承担）购买位于西安市高新区锦业二路逸翠园13号2单元1701室，建筑面积143.22平方米，房地产权证/房屋所有权证编号1050100002-1-13-21701号的房屋，合同签订后，李锦玉陆续将130万元支付刘忠新。2014年4月12日，李锦玉又与人科机械设备（西安）有限公���签订房屋买卖合同，约定以1，521，000元将逸翠园13号2单元1701室出售于人科机械设备（西安）有限公司。其余合同条款与2014年3月5日李锦玉与全德镐签订《房屋买卖合同》约定相同。全德镐在合同上签名并加盖人科机械设备（西安）有限公司印章。但该合同签订之后未履行。2014年7月24日，全德镐向李锦玉出具委托书，委托李锦玉代为办理逸翠园13号2单元1701室房屋买卖相关事项。并于同日在西安市公证处进行了公证。2014年7月25日，全德镐向李锦玉交付购房款完毕，同日李锦玉向全德镐出具收款收据，收到全德镐购房款1535000元。该收据上加盖了参城公司印章。2014年9月23日，李锦玉为履行2014年3月5日与全德镐签订的《房屋买卖合同》，依据全德镐的授权委托，与刘忠新（房屋共有权人吴宝荣）签订《房地产买卖契约》，为全德镐办理了���逸翠园13号2单元1701室的房屋过户手续，将该房屋过户于全德镐名下，并交付了相关税、费。该《房地产买卖契约》显示房价为100万元。原审中各方当事人共同确认的争议焦点有:一、全德镐的诉讼主体是否适格；二、本案是居间合同纠纷还是买卖合同纠纷；三、全德镐的诉讼请求是否成立。原审法院认为，2014年3月5日，李锦玉与全德镐签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，且不违反国家法律法规的强制性规定，在该合同签订后，全德镐依据合同约定向李锦玉交付了全部款项，李锦玉亦履行了合同约定的义务，与刘忠新（房屋共有权人吴宝荣）签订协议，并将刘忠新（房屋共有权人吴宝荣）名下之逸翠园13号2单元1701室的房屋过户于全德镐名下，交付了相关税、费。该《房屋买卖合同》已经履行完毕。因此该《房屋买卖合同》合法有效。全德镐作为该《房屋买卖合同》的一方当事人，其起诉李锦玉符合相关法律规定，故全德镐是本案适格的原告。根据该《房屋买卖合同》的性质，本案案由确定为房屋买卖合同纠纷。由于2014年4月12日李锦玉与人科机械设备（西安）有限公司签订的房屋买卖合同，全德镐不认可且没有实际履行，因此，李锦玉关于其是与人科机械设备（西安）有限公司签订的房屋买卖合同，全德镐不是本案适格原告的辩称，原审法院未予采信。李锦玉与全德镐签订的《房屋买卖合同》约定“房屋成交价格为人民币1535000元整，此价格过户中所产生的一切费用包括（营业税，个税，过户手续费）及其中介佣金均由甲方李锦玉承担”。因此，全德镐起诉请求李锦玉退还多付的购房款、税费人民币100000元以及中介佣金人民币40500元，没有事实和法律依据。原审法院未予支持。李锦玉向全���镐出具收款收据上虽然加盖了参城公司印章，但参城公司不是本案合同的一方当事人，并未参与本案的房屋买卖事项，因此全德镐要求参城公司退款的理由不能成立。至于李锦玉与刘忠新（房屋共有权人吴宝荣）签订的《房地产买卖契约》，是为履行2014年3月5日与全德镐签订《房屋买卖合同》之义务，依据全德镐的授权委托，为全德镐办理房屋过户手续签订的，不能作为全德镐要求退款的依据。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以��明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，遂判决：驳回原告全德镐的诉讼请求。本案案件受理费3110元，由原告全德镐负担。全德镐上诉称：1、原审判决认定本案案由为房屋买卖合同纠纷错误。被上诉人参城公司只是一房屋中介公司，自己既无房屋可售，也无房屋销售业务。上诉人只是通过参城公司购买本案所涉房屋。但参城公司却利用上诉人不认识中文，安排其员工李锦玉以己名义欺骗上诉人签订了两份所谓的《房屋买卖合同》，既赚取房屋差价，又赚取中介服务费，有悖职业操守。2014年3月5日，被上诉人李锦玉与上诉人签订房屋买卖合同时其并不享有涉案房屋所有权，在这之后李锦玉才与真正的房屋所有权人刘忠新、吴宝荣签订了《房屋买卖合同》，在办理房屋产权过户手续时由上诉人与房屋所有权人刘忠新、吴宝��签订了房屋买卖契约。在上诉人付款后，向上诉人出具的收款收具上，有参城公司的印章，是参城公司而非李锦玉收取了上诉人130多万元购房款。2、一审判决适用法律错误。一审判决不依实体法、只依《民事诉讼法》及其司法解释这样的程序法就判决驳回上诉人的实体诉讼请求，显属适用法律错误。请求:请求撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人多付的购房款、税费人民币10万元整，退还上诉人中介佣金人民币4.05万元；被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。李锦玉答辩称：其与上诉人签订的《房屋买卖合同》不违反法律的强制性规定，合法有效。合同约定其将位于西安市高新区锦业二路的逸翠园13号楼2单元1701室出售给上诉人，房屋成交价格为153.5万元，过户中产生的其他费用均由其承担。合同自双方签字盖章之日生效。合同补充条款约定，本房产证��名是刘忠新，李锦玉将其房屋购买后，在原房屋所有人认可的情况下，过户时可以以他人名义进行更名(仅限一次)，证明全德镐同意李锦玉将房屋转卖给全德镐。合同签订后，双方履行了各自的义务，全德镐支付了房款，李锦玉向全德镐出具了收款收据，并办理了房屋过户手续。上诉人全德镐取得了涉案房屋的房产证即取得了房屋的所有权，也实际占有、使用了该房屋，该合同己履行完毕。上诉人无权要求退款。参城公司答辩称：上诉人全德镐与参城公司没有合同关系，更没有任何业务往来，上诉人要求参城公司退还购房款、税费10万元、中介佣金4.5万元，并承担一、二审诉讼费，没有事实和法律依据，属于恶意诉讼，请求驳回上诉。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为本案的合同性��问题及李锦玉和参城公司是否应退还全德镐所称多付的购房款、税费及中介佣金的问题。（一）关于本案是买卖合同纠纷还是居间合同纠纷的问题，2014年3月5日，李锦玉与全德镐签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，且不违反国家法律法规的强制性规定，在该合同签订后，全德镐依据合同约定向李锦玉交付了全部款项，李锦玉亦履行了合同约定的义务，该《房屋买卖合同》已经履行完毕。全德镐以李锦玉在签订《房屋买卖合同》时没有涉案房屋所有权来主张该合同是居间合同缺乏法律依据，故该合同为买卖合同。（二）关于李锦玉和参城公司是否应退还全德镐所称多付购房款、税费人民币10万元以及中介佣金人民币4.05万元的问题。2014年9月23日，李锦玉为履行2014年3月5日与全德镐签订的《房屋买卖合同》，依据全德镐的委托，与刘忠新（房屋共有权人吴宝荣）签订的《房地产买卖契约》，该契约约定刘忠新、吴宝荣将涉案房屋出卖给全德镐，成交价格为100万元。上诉人全德镐依据其支付给李锦玉涉案房屋价款是153.5万元，而《房地产买卖契约》约定房屋成交价格为100万元，认为被上诉人多收取其40余万元的费用。根据查明的事实，全德镐支付给李锦玉153.5万元，李锦玉从刘忠新（房屋共有权人吴宝荣）处购买涉案房屋支出130万元，中间差价为23.5万元，这23.5万元的差价还包括李锦玉因房屋买卖应交的各种税费。各方对上述款项的事实均予认可，但该款项与上诉人认为被上诉人多收取了其40余万元并不一致。也就是说，在涉案房屋买卖中，《房地产买卖契约》是为办理房屋过户手续签订的，双方并未按照该契约中约定的成交价格100万元来履行，故《房地产买卖契约》约定的房屋成交价格100万元不能作为上诉人要求退还款项的依据。上诉人要求被上诉人退还多付购房款、税费人民币10万元以及中介佣金人民币4.05万元，也未提供充分证据来证明其主张。况且，《房屋买卖合同》中约定涉案房屋过户产生的一切费用包括（营业税，个税，过户手续费）及其中介佣金由李锦玉承担，因此，上诉人要求被上诉人退还多收费用没有合同上的依据。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，驳回了全德镐的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3110元，由上诉人全德镐负担。本判决为终审判决。审 判 长  常宝堂代理审判员  涂道勇代理审判员  罗红涛二〇一六年五月二十六日书 记 员  张 渺