江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初291号原告：南昌恒美物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县迎宾中大道****号*栋。组织机构代码：57117300-1。法定代表人：龚农龙，该公司总经理。委托代理人：钟显庭，该公司员工。被告：付良煌，男，1980年6月5日出生，汉族，住江西省南昌市。委托代理人：朱桂珍，女，1957年2月8日出生，汉族，住江西省南昌市。系被告付良煌母亲。被告：甘拥燕，女，1982年2月28日出生，汉族，住江西省南昌市。原告南昌恒美物业管理有限公司（以下简称恒美物业公司）诉被告付良煌、甘拥燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒美物业公司委托代理人钟显庭，被告付良煌的委托代理人朱桂珍到庭参加诉讼。被告甘拥燕经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告恒美物业公司诉称：2012年9月12日，两被告与开发商汇仁集团有限公司签订《商品房买卖合同》，由两被告购买南昌县迎宾中大道1189号（汇仁·阳光花园）某室房屋，建筑面积125.66平方米，原告为该小区的前期物业服务单位。2013年7月13日，两被告办理验房收房手续，入住该房屋。同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》约定，高层住宅按建筑面积1.5元/㎡收取物业管理费，在市场价格的基础上收取水费，交费时间为每月上旬；被告不按约定缴纳物业管理费、水费等有关费用的，应从逾期之日起每天按应交费用的万分之六支付逾期违约金。两被告从2014年1月起开始拖欠物业管理费，截止到2016年1月，共拖欠物业管理费4712.25元（125.66平方米×1.5元/㎡×25个月）；从2015年1月起拖欠水费，截止到2015年9月，共拖欠水费44.85元（1.95元/吨×23吨），共计4757.1元。上述费用经原告多次催讨后，两被告仍未缴纳。原告要求两被告支付上述拖欠的费用及相应逾期违约金，于法有据。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币4712.25元（2014.1.1-2016.1.31）、水费人民币44.85元（2015.1.1-2015.9.30）；2、两被告向原告支付逾期付款违约金暂计人民币1034.13元（按协议约定的日万分之六计算，暂计算至2016年1月10日，实际计算至被告支付之日）。本案诉讼费用由被告承担。被告付良煌辩称：物业费我的确没有交。不交物业费的原因是我家化肥池堵住了，物业公司也没有帮我解决，导致我家地板都被化粪池浸泡了。如果物业公司帮我解决了化粪池堵住的问题并赔偿我地板的损失，我就交物业费。被告甘拥燕未答辩。经审理查明：2012年9月11日，被告付良煌、甘拥燕与案外人汇仁集团有限公司、汇仁集团有限公司南昌县房地产分公司签订编号为2012-031003号的《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、被告付良煌、甘拥燕购买位于南昌县迎宾中大道1189号汇仁·阳光花园某号房屋一套，建筑面积为125.66平方米；2、前期物业管理由恒美物业公司提供。2013年7月13日，被告付良煌签署《业主房屋移交验收表》接收房屋。同日，被告付良煌与原告恒美物业公司签订《汇仁·阳光花园前期物业管理服务协议》一份，协议约定：1、原告对房屋共用设施进行维护、修缮、服务与管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、井、垃圾站（房）、非经营性车场车库、公益性文体施舍和共用设施设备使用的房屋等；2、乙方交纳费用时间为每月上旬，物业管理费收费标准为高层住宅按建筑面积1.5元/㎡；3、受有关部门或单位的委托，甲方可以提供有线电视、水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；4、其他有偿服务费用：二次供水在市场价格的基础上加收30%二次供水加压费；5、乙方不按规定缴交物业管理费、有偿服务费、房屋维修资金等有关费用以及赔偿金、违约金的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费用的万分之六交纳滞纳金。原告恒美物业公司、被告付良煌分别在甲、乙方栏上盖章、签字。二被告分别自2014年1月起、2015年1月1日起迟延履行支付物业管理费及水费的义务，且截至庭审之日止仍未支付分文。2015年8月31日，原告发出《催缴函》一份，催要截至2015年8月二被告所拖欠的物业费3770元、水费41.1元。2015年12月14日，原告委托律师发出《律师函》一份，催要截至2015年12月二被告所拖欠的物业费4524元、水费45元。庭审中，被告付良煌承认自己未交物业管理费的事实，但提出自己拒交的原因在于原告未赔偿地板被浸泡的损失。另查明，被告付良煌、甘拥燕系夫妻关系。涉诉房屋的物业费为188.49元/月（125.66㎡×1.5元/㎡）、水费为1.95元/吨。2015年1月1日至2015年9月30日，涉诉房屋的用水量为23吨。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《业主房屋移交验收表》、《汇仁·阳光花园前期物业管理服务协议》、《2015年水费抄表本》、《水费发票》、《催缴函》、《律师函》等证据予以证实。本院认为：原告恒美物业公司与被告付良煌、甘拥燕与中磊物业公司签订的《汇仁·阳光花园前期物业管理服务协议》（以下简称为物业服务协议）系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据上述协议约定，二被告负有按时足额向原告支付物业管理费及原告代缴的水费的义务，原告诉请要求被告支付自2014年1月1日起至2016年1月31日止的物业管理费及自2015年1月1日起至2015年9月30日止的水费，系原告对自身权益的处分，且未违反法律规定，本院予以认可，故二被告应交纳的物业管理费金额为4712.25元（125.66㎡×1.5元/㎡×25个月）、水费金额为44.85元（1.95元/吨×23吨）。原告根据物业服务协议第九条违约责任的第（三）项约定：“乙方不按规定缴交物业管理费、有偿服务费、房屋维修资金等有关费用以及赔偿金、违约金的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费用的万分之六交纳滞纳金”，向二被告主张按照日万分之六的标准计算逾期支付物业费及水费的违约金。对此，本院认为：1、首先，上述协议条款的表述为“···每天按应交费用的万分之六交纳滞纳金”，而滞纳金应是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立；2、其次，原告恒美物业公司主张协议中所表述的滞纳金应为违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。物业服务协议第九条违约责任的第（三）项系格式条款。该格式条款中关于“每天按应交费用的万分之六交纳滞纳金”的条款约定，加重了被告应承担的责任，应属无效，原告请求被告支付违约金的请求，因无合同约定，本院不予支持。庭审中，被告付良煌以涉诉房屋存在漏水致使房间地板被浸泡而提出抗辩，为证实上述事实，被告付良煌在庭审中向法庭提交了照片六张，该证据经原告质证对三性均有异议，因此，本院不予采信。被告付良煌主张因房屋漏水导致的地板损失，因不属于本案审理范围，本院已依法告知其另行起诉，主张自身权益。被告甘拥燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告付良煌、甘拥燕在本判决生效之日起五日内支付原告南昌恒美物业管理有限公司物业管理费人民币4712.25元（计算期间自2014年1月1日起至2016年1月31日止）；被告付良煌、甘拥燕在本判决生效之日起五日内支付原告南昌恒美物业管理有限公司水费人民币44.85元（计算期间自2015年1月1日起至2015年9月30日止）；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费50元由被告付良煌、甘拥燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  谢小青人民陪审员  熊一意二〇一六年五月九日书 记 员  刘文莉