文书内容山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一初字第100号原告：孙永军，淄博市邮电局退休职工。被告：山东天齐置业集团股份有限公司。住所地：山东省桓台县田庄镇政府驻地。法定代表人：田茂军，董事长。委托代理人：王玉枝，山东全正律师事务所律师。委托代理人：于会镇，山东天齐置业集团股份有限公司职工。被告：山东世纪德润置业有限公司。住所地：淄博市周村区周隆路7777号。法定代表人：郑梅，董事长。委托代理人：刘新玲，山东世纪德润置业有限公司职工。原告孙永军诉被告山东天齐置业集团股份有限公司、被告山东世纪德润置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，原告孙永军诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孙永军，被告山东天齐置业集团股份有限公司的委托代理人王玉枝、于会镇，被告山东世纪德润置业有限公司的委托代理人刘新玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙永军诉称：2015年11月30日，原告收到淄博市中级人民法院（2015）淄执异字第141号执行裁定书，原告认为贵院驳回我的执行异议裁定事项缺乏事实和法律依据。因为被告申请查封的淄国用（2012）第D1127号土地中有原告孙永军与被告山东世纪德润置业有限公司于2009年11月10日签订购房合同，购得周村区周隆路7777号20号楼25号的商品房的土地，于2009年11月10日交齐全部购房款，在2012年6月15日交齐所有办证费用，在2014年9月17日办理出该商品房的房产证，在2014年5月13日办理完毕该商品房的契税证。原告于2009年11月10日与被告签订该商品房的《委托租赁协议》。上述事实，充分证明原告已合法取得周村区周隆路7777号20号楼25号商品房的所有权，包括土地使用权，且原告实际占有使用。依据《合同法》《物权法》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求：确认周村区周隆路7777号20号楼25号的土地使用权人为原告，并解除该房产名下的土地查封。诉讼费用由被告负担。被告山东天齐置业集团股份有限公司答辩称：1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。被告山东天齐置业集团股份有限公司在查封涉案土地时，土地使用权的登记人为被告山东世纪德润置业有限公司，因此，对土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的情况下，被告山东天齐置业集团股份有限公司可以申请查封。2、涉案土地使用权仍登记在被告山东世纪德润置业有限公司名下，因此，该土地使用权仍为其所有，涉案土地面积为21786.89平方米，原告所有房屋仅占小部分土地使用权，因此，不能解除对整个地块的查封。3、被告山东天齐置业集团股份有限公司申请查封涉案土地时，原告尚未办理涉案房屋所有权凭证，办理房屋产权证的时间晚于被告山东天齐置业集团股份有限公司申请查封时间。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，涉案房屋只有同时具备以下三个条件“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”才能影响执行，原告的房产性质不是用于居住，而是商铺。综上，原告提起执行异议之诉，其事由不足以排除强制执行。请求：驳回原告诉讼请求。被告山东世纪德润置业有限公司对原告孙永军的起诉没有意见。本院审理查明：2009年11月10日，原告孙永军与被告山东世纪德润置业有限公司签订购房合同，购买被告山东世纪德润置业有限公司开发的中国·周村轻纺科技城东区11号1-2层东六街13号房（即本案涉案房屋），该房用途为商业，建筑面积111.6平方米，所占土地为被告山东世纪德润置业有限公司以出让方式取得的位于周村区309国道以北、规划西十五路以东、编号为219-2-2的地块，土地使用权出让合同号为淄国用（2012）第D1127号，房屋总价款为745976.00元，全部付清。2009年11月10日，原告孙永军与案外人山东齐纺市场服务有限公司签订商铺代理出租协议，原告孙永军将其购买的上述商业房全权委托案外人山东齐纺市场服务有限公司代理出租，期限10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年59678.00元，2012年6月15日，原告孙永军与案外人山东齐纺市场服务有限公司签订委托补充协议，租金变更为61576.00元。2012年6月15日交齐办证费用，2014年5月13日办理完毕该商品房的契税证，2014年9月17日办理出该商品房的房产证。上述商品房房产证办理完毕。因建设工程施工合同纠纷，本案被告山东天齐置业集团股份有限公司作为原告，以本案被告山东世纪德润置业有限公司作为该案被告，向本院提起民事诉讼，要求被告山东世纪德润置业有限公司清偿工程欠款。2013年3月14日，本院以（2012）淄民一初字第86号民事调解书，确认山东世纪德润置业有限公司偿付山东天齐置业集团股份有限公司12733800.00元，逾期清偿应支付相应利息等。2014年5月16日，山东天齐置业集团股份有限公司向本院申请强制执行，本院当日以（2014）淄执字第110号案件立案执行。在执行该案过程中，本院于2014年7月4日向淄博市国土资源局周村分局送达（2014）淄执字第110号协助执行通知书，请该单位协助执行轮候查封了被执行人山东世纪德润置业有限公司名下土地证号为淄国用（2012）第D01127号，面积21786.89平方米的土地，期限两年，即自2014年7月4日至2016年7月3日。对此，孙永军作为异议人向本院提出异议，称涉案土地被查封之前，异议人已经支付全部价款，并实际占有，异议人对未办理过户登记手续也不存在过错，涉案土地实际使用权人是异议人，并非被执行人山东世纪德润置业有限公司，法院应解除对涉案土地的查封，并向本院提交了淄博市房产管理局周村区第06-××号房权证，其上载明，坐落于周村区周隆路7777号20号楼25号房屋所有权人为异议人孙永军，登记时间2014年9月17日，土地状况一栏中没有相关任何记载。另经审查，淄博市国土资源局周村分局于2014年7月15日出具的查询结果函证实，山东世纪德润置业有限公司使用的土地证号为淄国用（2012）第D01127号的土地有查封登记，无抵押登记。本院作出（2015）淄执异字第141号执行裁定书，驳回异议人孙永军的异议。孙永军对该执行裁定书不服，提起本案诉讼。以上事实，有购房合同、委托授权协议、收条、契税证、房产证、执行裁定书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告孙永军与被告世纪德润公司签订购房合同，购买涉案商业房，并办理了该商业房的房产证和契证，事实清楚，各方当事人均无异议。原告孙永军据此享有其所购商业房在淄国用（2012）第D01127号地块中所占相应土地的使用权，亦符合法律规定。本院根据天齐置业公司的申请，对本案被告世纪德润公司进行民事执行并采取相应的执行措施，在原告孙永军提出执行异议之前，执行的措施正确、合法。本案争议的关键问题是，在原告孙永军就有关执行措施提出执行异议之后，本院应否对原告所购商业房所占用的土地停止采取执行措施，阻确对该土地的执行行为。一、原告在淄国用（2012）第D01127号地块中所享有的土地使用权，需要有关土地管理机关根据整个楼房的实际情况、依据相应法律规定、运用其专业规定来具体确定；诉讼过程中，原告未能提供土地管理机关就本案商业房所占土地的具体信息；在庭审中，本院当庭限令原告在庭后七日内，提供有关证据材料，原告至今未能提供，即原告未能举证证明土地管理机关已经确定该商业房所享有土地使用权的面积和具体位置（土地的四至），人民法院无法对不能确定具体占地面积和四至的土地做出确认权属的判决。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告现有证据不足以支持其提出的“确认周村区周隆路7777号20号楼25号的土地使用权人为原告”的诉讼请求，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；二、根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本院对登记在被告世纪德润公司名下的淄国用（2012）第D01127号地块的执行，符合法律规定，在不能确定原告在该地块中所享有的土地使用权的具体面积和占地四至的情况下，不能做出排除执行的判断；三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，原告所诉的涉案商业房，亦不符合上述第（二）项规定，不能据此排除执行。原告所持“解除该房产名下的土地查封”的请求，本院不予支持。关于原告所享有的权利的保护问题，原告可以积极配合本院执行机构和有关部门，及时了解执行进展，在执行过程中保护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第一百三十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告孙永军的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告孙永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  冯伟杰审 判 员  徐连宏人民陪审员  邹玉凤二〇一六年五月三十日书 记 员  苏银银