广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2015)深南法民三初字第250号原告袁进，男，汉族。委托代理人谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告韩青璐，女，汉族。委托代理人张波，广东雅尔德律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称第三人世华地产），住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码：71527988-5。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人肖洪林，男，汉族，系公司员工。委托代理人李常优，女，汉族，系公司员工。第三人唐丽华，女，汉族。委托代理人黄绿洲，广东卓建律师事务所律师。原告袁进诉被告韩青璐、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司、第三人唐丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告袁进及其委托代理人谭玲春、被告的委托代理人张波到庭参加了两次庭审；第三人世华地产的委托代理人李常优到庭参加了第一次庭审，第三人唐丽华的委托代理人黄绿洲到庭参加了第二次庭审；第三人世华地产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称,2014年7月20日，被告与原告签订了《房地产买卖合同》，约定被告购买原告位于深圳市南山区某房产（以下简称涉案房产），购房总价为人民币370万元（以下币种均为人民币）。合同签订后，原告于2014年12月18日向涉案房产的抵押银行申请提前还款，由于被告未能监管首期款和取得贷款承诺函，导致错过了第一次还款期限。原告于2015年1月14日再次向抵押银行申请提前还款，并出具公证委托书给深圳市中诚致信融资担保有限公司办理赎楼，被告不但没有配合签署相关协议和缴纳公证费，反称不需被告到场。此后，原告也配合被告签署了资金监管协议并提交资料，但被告至今未向贷款银行补齐按揭所需的真实材料，反而提交虚假资料，导致至今未取得贷款承诺函。原告多次电话和书面通知被告，被告仍置之不理反而认为原告违约。被告迟迟不配合办理赎楼及未取得银行贷款，导致担保公司不能按期赎楼。原告为完成交易，自行筹资赎楼，并再次书面通知被告和刊登报纸公告，均未果，导致合同履行受阻，无法赎楼。故原告认为被告已根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。故原告请求法院判令：1、被告支付违约金74万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告不配合办理贷款的相关手续即不配合签署《短期借款合同》，导致被告的贷款资料无法上报银行审批，也无法取得贷款承诺函。被告于2015年1月14日到银行办理了首期款资金监管，当天被告及第三人世华地产工作人员多次电话联系原告，原告未配合签署。后被告得知原告于2015年1月22日前往银行办理了首期款资金监管但拒绝签署赎楼所需的《短期贷款合同》，导致被告的贷款资料无法上报银行审批，也无法取得贷款承诺函。2、原告自行去办理了赎楼公证委托手续，未告知被告和第三人世华地产，办理完公证委托手续后所有的公证委托书等资料均未留给其委托的担保公司，也未将居间方的联系方式和被告的联系方式告知担保公司，因此被告和第三人世华地产不知道原告已办理了公证委托，担保公司也无法通知被告及第三人世华地产办理相关手续，原告称被告不配合办理赎楼手续无任何事实和法律依据。被告和第三人世华地产收到原告的诉讼材料后才知道原告办理了赎楼公证委托手续，第三人世华地产在2015年1月14日之后还多次通知原告办理公证委托手续。3、原告隐瞒重大事实且以此追究被告的违约责任性质极其恶劣，原告通过非法手段盗取被告的贷款资料严重侵害了被告隐私，其违法行为均是其因为房价上涨不愿出售涉案房产。原告并无证据证明被告提交的贷款资料为虚假，被告首期款监管金额高达2720079元，实际贷款不足100万元，极易审批通过，原告应承担不配合签署相关资料导致被告无法取得贷款承诺函的违约责任。4、被告未收到原告要求配合赎楼的任何通知，原告提供的均为自己编辑的短信，被告从未收到。被告要求继续履行，无理由不配合赎楼。被告及第三人世华地产多次通知被告继续履行，被告均不接电话且更换电话号码。5、被告的贷款资料是否真实，申请的贷款是否审批与是否构成违约没有直接因果关系，按照买卖合同第三条第二项D款，如被告无法取得贷款承诺函，被告应于获知无法取得贷款承诺函之日起15日内自行筹资补齐房款；本案中被告没有接到银行的无法出具贷款承诺函的通知，现在若是银行通知无法出具贷款承诺函，被告也可以在15日内自行筹资补齐房款，所以贷款资料是否真实，与被告是否违约无关。6、庭前原告不同意继续履行合同，足以说明原告是因房价上涨，不想出售涉案房产。第三人世华地产辩称，本案属于买卖合同纠纷，第三人世华地产属于居间方，与买卖双方属于居间服务关系，属于不适格主体。本案审理过程中，第三人唐丽华以涉案房产为其与原告的夫妻婚后共同财产，本案的处理结果与其有法律上的利害关系为由，申请参加诉讼，本院予以准许。针对原告的起诉，第三人唐丽华辩称，1、被告的诉讼请求针对的是原、被告的房屋买卖合同纠纷，第三人唐丽华不清楚原、被告双方之间的交易细节。2、涉案房产为第三人与原告之间的夫妻共同财产，原告在第三人旅游期间没有经其同意擅自出售房产的行为属于无权处分，原、被告所签订的相关买卖合同应属无效。3、第三人已在罗湖区法院起诉原告，且该案已移送南山法院，正在审理过程中。经审理查明，位于深圳市南山区某房，建筑面积为92.91平方米，于2009年12月25日核准登记至原告袁进名下。原告和第三人唐丽华为夫妻关系。2014年7月20日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将某房转让给买方，转让价款为370万元，买方签约时支付定金5万元，签约3日内再支付定金15万元，定金交由居间方或银行监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方应于签约之日起180日内付清首期房款，以银行贷款为准；买方应于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；房产处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签约之日起180日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知银行或担保公司及其它人员停止赎楼，否则视为根本违约；双方同意从定金中预留5万元作为交房保证金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定，双方不得以市场导向来不履行本合同，否则守约方有权追究违约方5倍定金作为赔偿金，及其他内容。同日，被告向第三人世华地产支付了定金5万元；7月21日，被告向原告支付定金15万元，原告出具收据，载明收到被告支付的定金15万元。庭审中，第三人世华地产表示，交房保证金5万元仍在其处。2015年1月14日，被告将首期款2520079元存入银行监管账户。庭审中，被告表示原告并未如期到银行签订贷款材料，被告向银行了解，因原告没有签署赎楼的短期借款合同，故银行无法上报贷款资料审批。原告对此不予认可，原告认为银行没有出具贷款承诺函的原因是被告提交了虚假资料。第三人世华地产表示不清楚银行有无出具贷款承诺函。2015年1月14日，原告公证委托深圳市中诚致信融资担保有限公司等代为办理涉案房产申请赎楼以及办理注销抵押登记、房产变更登记等相关手续。原告陈述，其曾于当日下午通知被告配合办理相关手续，被告不予配合，且被告未取得贷款承诺函，故原告未成功赎楼。被告和第三人世华地产均表示原告并未通知被告配合办理赎楼手续，直至诉讼中才得知原告办理了公证委托，原告也未明确办理赎楼的担保公司。为证明上述申请贷款和赎楼的情况，原、被告分别提交了下列证据。被告提交了：1、电话通话记录（2015年2月和3月），拟证明2015年1月14日后被告没有接到原告任何电话，原告谎称多次通知被告要求其办理相关手续与事实不符，原告没有通知被告其已办理了公证委托手续，也未要求被告到担保公司配合签署文件，配合办理赎楼手续等。2、四份证人证言、短信、童淑琳通话记录等，拟证明原告不配合办理资金监管及申请贷款手续，也未告知被告委托担保公司赎楼等情况。3、光盘及文字整理，拟证明被告在原告应诉后向其委托的担保公司深圳市中诚致信融资担保有限公司了解，原告办理了公证委托担保公司赎楼手续，其后，原告将所有公证委托原件取走，也没有将被告及居间方的联系方式告知担保公司，造成被告及居间方未收到任何担保公司要求配合赎楼的通知。4、房产信息单、相似户型成交价格等，拟证明涉案房产已大幅涨价。原告对被告提交的电话通话记录认可，并认为该记录显示原告已于1月14日电话联系被告，告知其办理监管及公证事宜。原告对其余证据的真实性、关联性不予认可。原告提交了：1、二手楼赎楼担保服务合同、业主承诺与声明、业主房款账户确认书、告知函、授权书、补充协议书、委托担保书等证据拟证明原告在2015年1月14日在担保公司签订了相关合同及文件，但由于被告没有到场，以及后续经原告通知后仍未协助履行的原因导致没有签署上述文件，被告对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。2、提前结清贷款申请书，拟证明原告于2015年1月14日向涉案房产抵押银行招商银行科技园支行申请了提前还款，履行了原告应履行的义务，原告也将提前还款的款项140万元左右打入账户，被告对上述证据的真实性不予认可。3、短信，拟证明原告短信催促被告要求尽快取得贷款承诺函及配合办理赎楼的相关手续，被告的反映很消极；被告对此不予认可。4、2015年1月14日建设银行现场照片及视频，证明原告于2015年1月14日上午前往南山建设银行并向银行工作人员表明身份，查看了被告签署的资金监管协议、向银行提交的按揭贷款相关资料，当天原告没有签订资金监管协议，因为在查看被告所提交的资料中收入证明等资料是虚假的，同时银行工作人员也表示资金监管协议不是必须同时签订，可以一方先签，另一方后签，由于原告要赶往招行提前还款，因此没有签署。同时原告为了进一步核实被告所提交的贷款资料的真实性的原因而没有签署。原告于2015年1月23日在银行签署《资金监管协议》并提供了原告全部资料，同时银行工作人员表示将会进一步核实虚假资料的问题，若确是虚假资料将不予出具贷款承诺函。被告对上述证据均不予认可。5、催告函及详情单，拟证明原告于2015年1月22日、1月26日、1月28日向被告发出《履约催告函》及《律师函》，并刊登报纸公告，要求被告尽快取得贷款承诺函等，并协商合同履行事宜，被告签收了1月22日的函件，对其余函件拒收。被告否认收到上述函件，并认为函件中也未告知担保公司的名称。6、还款详情单及资金证明，拟证明原告在被告不配合赎楼的情况下自筹资金向银行申请还款。被告对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。为查明案件事实，本院向中国建设银行股份有限公司深圳南山支行发出《协助调查函》，该行于2015年8月26日复函：1、原、被告于2015年1月22日签订首期款监管协议；2、被告向该行申请按揭贷款，但未满足该行审查条件，原因是双方未能确定按红本交易或捆绑赎楼贷款的方式，因此确定不了需要报批的资料，无法进行审查；3、被告未取得该行的《二手楼贷款承诺函》，原因是双方未确定卖家贷款的赎楼方式，该行于2015年1月27日左右将前述情况告知被告及中介；4、如果双方约定通过卖方贷款赎楼的方式办理赎楼手续的，放款条件之一为以卖方与该行签订短期贷款合同为前提，并且需提供相应的《公证委托书》配合完成后续买卖双方的过户交易行为。如果双方约定无需通过银行贷款赎楼而是直接还清贷款后办理过户交易（即前述红本交易），放款条件不以卖方与该行签订短期赎楼贷款合同为前提。中国建设银行股份有限公司深圳南山支行于2015年9月23日向本院作出对于复函的补充说明，载明对复函中第2、3点补充如下：1、第2点中的“原因是当时买卖双方未能确定按红本交易或按捆绑赎楼贷款的方式”系指“买卖双方未就交易房产的赎楼方式达成一致意见”；2、第3点中“原因是双方未确定卖家贷款的赎楼方式”系指“原因之一是买卖双方未就交易房产的赎楼方式达成一致意见，其贷款未进入审批环节，未达到我行出具《二手楼贷款承诺书》的条件”。被告对上述复函及补充说明的真实性认可，原告对复函第1点认可，对其余内容不予认可。第三人唐丽华陈述，涉案房产为原告和第三人唐丽华在婚内共同购买，原告在第三人唐丽华外出旅游期间擅自出售涉案房产，直至2015年9月第三人唐丽华才得知涉案房产已被出售。第三人唐丽华提交了婚姻登记证书、旅游记录等证据拟证明上述事实。被告对上述证据的真实性不予认可，被告表示，与原告签约时原告并无告知涉案房产为原告与第三人唐丽华的夫妻共同财产。原告于2015年3月3日向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查韩青璐于2015年1月26日向本院起诉袁进[（2015）深南法民三初字第204号案]，请求判令袁进支付违约金和继续履行房屋买卖合同。该案件审理过程中，韩青璐申请变更诉讼请求，请求判令袁进返还定金20万元，解除房地产买卖合同，支付韩青璐违约金100万元。唐丽华于2015年10月10日向深圳市罗湖区人民法院起诉袁进[（2015）深罗法民三初字第1763号案]，并将韩青璐列为第三人，请求确认涉案房产为唐丽华和袁进的夫妻共同财产，确认袁进擅自出售涉案房产的行为为无权处分，确认袁进和韩青璐签订的《房地产买卖合同》无效。该案已移送本院审理[（2016）粤0305民初4725号案]。以上事实，有《房地产买卖合同》、收据、复函、对于复函的补充说明、房地产证复印件等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。本案中，关于被告和原告在合同履行中是否存在违约，本院认为：第一，被告依约支付了定金20万元，于2015年1月14日向银行监管账户支付了首期房款2520079元，并向银行申请了按揭贷款，根据中国建设银行股份有限公司深圳南山支行于2015年8月26日对本院的回复，该行认为被告向该行申请按揭贷款，但未满足该行审查条件，原因是双方未能确定按红本交易或捆绑赎楼贷款的方式，因此确定不了需要报批的资料，无法进行审查，该行于2015年1月27日左右才将前述情况告知被告及中介，也即至被告于2015年1月26日起诉原告[（2015）深南法民三初字第204号案]时，被告已依约履行了合同义务，申请了银行贷款，尚未得到银行是否能取得贷款承诺函的回复。第二，原告虽于2015年1月14日办理委托担保公司赎楼的手续，但并无证据证明原告已将委托事宜明确、有效地通知被告和第三人世华地产，并通知被告履行配合赎楼的义务。故原告认为被告不配合办理赎楼手续没有事实依据。第三，根据银行的回复，原告实际于2015年1月22日左右才签订资金监管协议，而原告在1月22日即发函告知被告未依约取得贷款承诺函，未依约配合赎楼，导致合同无法履行，被告已构成违约，其后又多次发函催告被告取得贷款承诺函。对此，本院认为，在银行并未明确被告是否能取得贷款承诺函的情况下，被告并未当然构成违约，且根据合同约定，即使在被告未取得贷款承诺函的情况下，被告也可以根据贷款承诺函的发放情况补足购房款的差额，合同仍然可以履行。故被告于2015年1月26日向本院起诉时，被告并未违约，但被告认为原告未依约办理资金监管及赎楼手续，存在违约，故提起204案的诉讼。原告也依约办理了委托赎楼手续，原告虽未举证证明其将委托赎楼情况有效通知被告和第三人世华地产，并认为被告提交虚假资料，存在预期违约，故不断发函催告被告，但原告亦未明确表示不履行合同，故涉案合同仍具备履行条件。其后，因第三人唐丽华在深圳市罗湖区人民法院起诉，请求确认原告出售涉案房产的行为为无权处分，确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效，故被告在（2015）深南法民三初字第204号案中申请变更诉讼请求为解除合同，追究原告的违约责任。对此，本院认为，涉案房产系原告和第三人唐丽华在婚内购买，而原告签约时未向被告披露涉案房产系夫妻婚内购买的事实，其处置涉案房产也未得到第三人唐丽华的同意，其后第三人唐丽华也另案起诉主张合同无效，明确表示不同意履行合同，故原、被告签订的《房地产买卖合同》客观上不能履行。原告签署涉案合同，应确保对涉案房产具有完全的处分权，涉案合同因第三人唐丽华不同意履行而客观上不能履行，故原告应承担相应的违约责任。故对于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。第三人世华地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告袁进的全部诉讼请求。案件受理费11200元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 廖 艳人民陪审员 田 敏人民陪审员 陈 琼二〇一六年五月九日书 记 员 黄秋香