贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3004号 上诉人（一审原告）：石家铭，男，1971年1月2日生，壮族，住广西融安县。 上诉人（一审原告）：陈桂芳，女，1974年11月15日生，汉族，住贵州省都匀市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：独山鼎恒置业发展有限公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处，统一社会信用代码91522726587291790P。 法定代表人：俞国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 上诉人石家铭、陈桂芳因与被上诉人独山鼎恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省独山县人民法院(2020)黔2726民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家铭、陈桂芳上诉称，1、请求判决撤销贵州省独山县人民法院（2020）黔2726民初326号《民事判决书》，依法改判支持上诉人石家铭、陈桂芳的一审诉讼请求；2、请求判决被上诉人独山鼎恒置业发展有限公司承担本案一审、二审诉讼费。事实及理由，一、原判决认定事实错误。二上诉人向被上诉人购买案涉铺面，被上诉人应当履行向二上诉人交房并办理不动产权证书的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，交房是指对房屋的转移占有，但是，被上诉人自始至终都未向二上诉人履行过交房、通知试营业的义务，且案涉农贸市场至今仍被被上诉人单方面强制性封闭，故被上诉人称其已经履行了向二上诉人交房并通知二上诉人试营业的义务也与客观事实不相符合。二、原判决适用法律错误。二上诉人向被上诉人购买案涉铺面，是基于案涉铺面处于农贸市场之中，具有商业价值的原因。但是，现该农贸市场处于封闭状态，即本该具有的开放性已不存在，经二上诉人向独山县住房和城乡建设局了解，被上诉人封闭案涉农贸市场的原因，是相关消防无法通过及相关手续不能完善，而非被上诉人所称的政府未能将马路市场整改，况且，马路市场的整改与农贸市场的营业本就没有关联性。因此，被上诉人既未向二上诉人交付案涉铺面，也未将农贸市场正常营业的行为已构成违约。根据双方所签订的《独山“新街口”农贸市场试营业补充说明》的约定及《中华人民共和国合同法》一百零七条的规定，被上诉人应将独山“新街口”项目3号楼负一层农贸市场177号、178号铺面交付给二上诉人并将该农贸市场正常营业，并以101975元为基数，按日万分之三为标准，向二上诉人支付自2015年4月30日起至被上诉人实际将独山“新街口”项目3号楼负一层农贸市场177号、178号铺面交付给二上诉人并将该农贸市场正常营业之日止期间的违约金（至2020年1月20日，该违约金为52802.65元）。 独山鼎恒置业发展有限公司二审未作书面答辩。 石家铭、陈桂芳向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告将独山"新街口"项目3号楼负一层农贸市场177号、178号铺面交付原告并将该农贸市场试营业:2、判令被告以101975元为基数，按日万分之三为标准，向原告支付自2015年4月30日起至177号、178号铺面交付原告并将该农贸市场试营业之日止期间的违约金（至2020年1月20日，违约金为52802.65元）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月27日，原告石家铭、陈桂芳向被告独山鼎恒置业发展有限公司购买位于独山县铺面，二铺面总款为101975元，原告已全部支付被告；同日，原、被告签订《独山＂新街口＂农贸市场试营业补充说明》，被告向原告作出“该农贸市场于2015年4月30日前试营业，如逾期，按客户已交款的每日万分之三向业主支付违约金，如因政府及其职能部门要求或不可抗力因素导致农贸市场不能按时营业，时间顺延”的承诺。被告将第3号楼负1层农贸市场包括原告购买的177、178号铺面在内约300个铺面及摊位建成后，决定于2016年1月25日对该农贸市场进行开放试营业，便以公开张贴公告或媒体形式通知所有业主参与，且该农贸市场亦如期试营业。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。本案中，原告出资101975元向被告购买位于独山县铺面，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。该农贸市场系开放性，铺面、摊位较多，被告以公开张贴公告或媒体形式通知所有业主于2016年1月25日进驻农贸市场进行试营业，应视为被告尽了告知义务，且该农贸市场亦如期开业，已生效的（2019）黔2726民初1918号民事判决亦作认定，故应认定试营业日为被告将该铺面交付原告之日，此后不存在违约的事实，原告声称被告至今未将铺面交付原告，与事实不符，一审法院不予支持。被告未按承诺的时间向原告交付铺面，行为构成违约，理应承担违约责任，但违约事实消灭后至今已达4年时间，且原告应当知道自己的权利被侵害，故原告于2020年1月20日主张2014年4月30日至2016年1月24日期间的违约金已超过诉讼时效，不受法律保护，亦符合被告的抗辩理由。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告石家铭、陈桂芳的诉讼请求。本案案件受理费1120元，减半收取计560元，由原告石家铭、陈桂芳负担。 本院二审期间，上诉人石家铭、陈桂芳向本院提交了新证据。 石家铭、陈桂芳提交的证据：证据一、关于“新街口”商铺的情况说明、独山县住房和城乡建设局关于独山县“新街口”小区业主信访事宜的情况说明，拟证明：证明被上诉人至今未交付商铺给上诉人。证据二、照片八张，拟证明：现在“新街口”农贸市场处于封闭状态。证据三、宣传单，拟证明：宣传是政府指定的，能取得巨大商业价值，但是至今未交付，给上诉人造成了巨大损失。证据四、照片，拟证明：上诉人多次向被上诉人主张权利，且有多家单位介入，但被上诉人均未处理。 独山鼎恒置业发展有限公司的质证意见：证据一、情况说明是复印件，对其真实性不予认可，未按期交房的问题但并未明确是上诉人的这两户。证据二、对真实性认可，但是不能达到证明目的。这个地方已经规划为农贸市场，摊位也建设完毕，不能经营原因并非被上诉人所致。证据三、对真实性不予认可，仅仅只是宣传单并不是被上诉人对商铺所作的承诺，上诉人购买商铺是投资，投资存在的市场风险并非被上诉人能操控，农贸市场是政府要求建设的，在其他案件中也提交过，被上诉人并不存在欺诈行为。证据四、照片上没有具体的拍摄人拍摄时间，对照片的证实性不予认可。两张照片没有具体内容与本案无关。 本院认证意见：证据一系复印件，被上诉人对其真实性不予认可，上诉人未提供其他证据予以辅助证明，本院对其不予采信；证据二真实性予以认可，能够证明现在“新街口”农贸市场处于封闭状态，本院予以采信；证据三、四达不到上诉人的证明目的。 本院查明事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：案涉铺面是否已经交付；是否构成违约；应否支付违约金。 关于是否交付的问题。本案中，案涉铺面位于独山县，该农贸市场共计约300个铺面及摊位，独山鼎恒置业发展有限公司以公开张贴公告或媒体形式通知所有业主于2016年1月25日进驻农贸市场进行试营业，符合案件实情，应视为履行了通知、交付义务。且独山鼎恒置业发展有限公司提供了已经生效的（2019）黔2726民初1918号民事判决书予以证实。二审期间，石家铭、陈桂芳向本院提交了情况说明、照片以及宣传单等四份证据，该证据仅证明案涉商铺曾进行过广告宣传、有单位介入、目前是封闭状态。但达不到否定因该农贸市场具有开放性、铺面、摊位较多的特性，故通过公开张贴公告或媒体形式通知业主已经交付的效力。关于是否违约的问题。石家铭、陈桂芳与独山鼎恒置业发展有限公司签订《独山＂新街口＂农贸市场试营业补充说明》，明确约定该农贸市场于2015年4月30日前试营业，缔约双方应受其约束。独山鼎恒置业发展有限公司于2016年1月25日试营业，已经构成违约，违约期限为从2015年4月30日至2016年1月24日。但石家铭、陈桂芳2020年1月才向人民法院提起诉讼，此期间违约金的诉请，已超过三年诉讼时效。独山鼎恒置业发展有限公司一审亦中提出了已超过诉讼时效的抗辩。因此，该违约金的支付请求，不受法律的保护。 综上所述，石家铭、陈桂芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1120，由上诉人石家铭、陈桂芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年十二月七日 法官助理陆梅 书记员雷春莲