广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1021民初256号原告广西建凯物业服务有限公司。法定代表人龙信忠，该公司总经理。委托代理人黄显才，广西建凯物业服务有限公司田阳分公司主任，代理权限：特别授权代理。被告梁捷。原告广西建凯物业服务有限公司与被告梁捷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由审判员罗少东适用简易程序，于同年3月21日和4月27日两次公开开庭进行了审理，书记员周楚楚担任法庭记录。原告广西建凯物业服务有限公司的委托代理人黄显才、被告梁捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广西建凯物业服务有限公司诉称，被告梁捷是广西田阳县田州镇隆平大道阳光家园小区第18栋3单元第502号房的业主。2008年1月21日，原告广西建凯物业服务有限公司以田阳分公司的名义和被告梁捷签订《阳光家园小区前期物业服务协议》，按该协议第二十二条约定，从2009年1月1日起至2009年12月31日止，被告应向原告缴纳每月物业服务费35元；从2010年1月1日起至2014年12月31日止，被告应向原告缴纳每月物业服务费46.60元；代收每月垃圾费7元。但是，被告从2009年1月1日起至2014年12月31日止，被告拖欠原告物业服务费3216.40元，代收垃圾费504元。被告的违约行为，应当向原告支付滞纳金13688.40元。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费3216.40元、代收垃圾费504元、滞纳金13688.40元，三项共计人民币17408.80元。原告对其陈述，第一次开庭提供的证据：1、《交费通知单》2、《欠费明细表》，证据1、2证明被告欠费数额是17408.8元；3、《前期物业服务协议》，证明双方存在服务关系；4、《身份证》，证明被告身份。第二次开庭提供的证据：1、《被告梁捷欠费明细表》，证明梁捷尚欠物业公司的各种费用；2、《准予变更登记通知书》，证明物业公司变更的情况；3、阳价字（2014）33号文件，证明从2015年开始收取物业费每月0.45元／平方米，物业公司上浮0.05元，所以2015年7月1日起实行每月0.5元／平方米；4、阳价字（2006）22号文件，证明2006年起至2009年12月按每月0.3元／平方米；5、阳价字（2009）24号文件，证明2010-2015年6月30日物业公司住宅以每月0.35元／平方米，车库每月以0.15元／平方米，住宅物业费上浮0.05所以按照每月0.4元／平方米收取；6、《委托书》，证明环卫站委托物业公司代收生活垃圾处理费；被告梁捷辩称：1、被告没有按合同约定服务到位。对小区共用照明不及时维修、车辆到处乱停乱放、利用通道划停车位收费不向业主公布。2、被告乱收公摊水电费，使用小区的电源提供给外来商家做生意，损害业主的利益。3、按服务协议第二十二条约定，物业服务费为每月0.30元／平方米，但是，原告没有经被告同意，擅自提高收费标准。被告不同意向原告交纳物业服务费及滞纳金。被告梁捷对其辩解提供的证据有：小区现场《照片》四张，证明物业公司服务不到位，被告不同意向原告交纳物业服务费及滞纳金。本案争议焦点：1、被告是否应向原告支付物业服务费？2、被告是否应向原告支付滞纳金及其如何计算滞纳金？经过开庭质证，各方当事人认证如下：被告梁捷质证认为，对原告第一次开庭提供的证据1、2不认可，被告可以直接向环卫部门交生活垃圾处理费，不同意物业代收，原告擅自提高收物业费用和滞纳金太高，被告不同意原告的请求；对原告第一次开庭提供的证据3、4没有异议。对原告第二次开庭提供的证据1，被告只同意按合同约定每月0.3元计算物业费，生活垃圾不同意被告代收，滞纳金过高；对证据2、3、4、5、6，是复印件，没有原件，被告不认可。原告质证认为，对被告提供的证据四张照片，不能证明原告服务不到位，不认可。本院结合当事人的举证、质证，综合认证如下：一、关于原告举出的证据问题。原告在第一次开庭提供的证据1《交费通知单》，没有被告的签收，原告是否送达被告不明确，证据2《欠费明细表》，是原告单方列举，服务费计算标准不符合双方约定，该表计算滞纳金标准过高，违反法律规定，据此，原告举出的证据1、2，本院不予认定为查清案件事实的根据。原告在第一次开庭提供的证据3《前期物业服务协议》，能够证明双方存在物业服务合同关系；证据4《身份证》，被告无异议，能够反映被告的身份；据此，原告第一次开庭举出的证据3、4，本院认定为查清案件事实的根据。原告在第二次开庭提供的证据1《梁捷欠费明细》，是原告单方列举，服务费计算标准不符合双方约定，该表计算滞纳金标准过高，违反法律规定；据此，原告第二次开庭举出的证据1，本院不予认定为查清案件事实的根据。原告在第二次开庭提供的证据2《准予变更登记通知书》，能够证明原告物业公司变更情况；证据3阳价字（2014）33号文件、证据4阳价字（2006）22号文件、证据5阳价字（2009）24号文件等，能够证明原、被告双方约定的物业服务费标准0.30元／月是在政府的指导价范围内；证据6《委托书》、证据7《田阳县城市垃圾处理费征收项目及标准详细表》等，能够证明原告代收生活垃圾费的依据；据此，原告在第二次开庭提供的证据2、3、4、5、6，对查清案事实有关联性，本院认定为查清案件事实的根据。二、关于被告提供的证据问题。被告提供的证据四张照片，不足以证明原告服务不到位的违约行为，对查清案件事实无关联性，本院不予认定为查清案件事实的根据。依据庭审笔录及当事人举出的证据，本院确认案件法律事实如下：被告梁捷是广西田阳县田州镇隆平大道“阳光家园小区”第18栋3单元第502号房的业主，第502号房面积116.59平方米。2008年1月21日，原告广西建凯物业服务有限公司（原南宁市建凯物业管理有限公司）以其田阳分公司的名义（甲方）和被告梁捷（乙方）签订《阳光家园小区前期物业服务协议》，该协议主要约定：第十五条，负责向业主或物业使用人收取下列费用，1、物业服务费；2、代收物业管理区内公共水电费；3公摊部分水电费周转金；4、代收生活垃圾处理费。第十八条管理服务期限至业主大会成立重新选聘物业管理企业并签订服务合同生效时止。第二十二条物业管理服务费，1、住宅房屋由甲方按建筑面积每月每平方米0.30元向业主或物业使用人收取，商铺由甲方按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取；2、其他（杂物房、车库）物业服务费，由甲方按建筑面积每月每平方米0.10元向业主或物业使用人收取。第二十八条乙方不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，甲方从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的千分之三向乙方加收违约金。按双方签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》第二十二条约定的标准计算，从2009年1月1日起至2014年12月31日止共6年时间，被告应向原告支付第502号房物业服务费2518.34元（面积116.59平方米×每平方米每月0.30元×12个月×6年时间）；代收生活垃圾费504元；二项合计3022.34元。本案在审理过程中，原、被告双方共同确认：从2009年1月1日起至2014年12月31日止共6年时间，被告尚未向原告支付第502号房物业服务费。因被告多年未向原告支付物业服务费，2016年2月25日，原告向本院提起诉讼，原告以按政府指导价最高限额上浮0.05元即0.4元／月计算收取原告物业服务费为由，请求：判令被告向原告支付物业服务费3216.40元、代收生活垃圾费504元及滞纳金13688.40元，三项费用共计17408.80元。本院认为，一、被告梁捷是否应当向原告支付物业服务费及其滞纳金问题。原告广西建凯物业服务有限公司和被告梁捷签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力。原告和被告签订的物业服务合同，是平等主体之间设立的民事法律关系，而不是纵向的行政管理关系。在合同中，双方明确约定物业服务费标准，应当按约定标准计算物业服务费，按双方签订的合同第二十二条约定的标准0.30元／月计算，从2009年1月1日起至2014年12月31日止共6年时间，被告应向原告支付第502号房物业服务费2518.34元（面积116.59平方米×每月0.30元×12个月×6年）；代收生活垃圾费504元；二项合计3022.34元，本院予以认定。原告提供的阳价字（2009）24号《关于阳光家园小区和合源美地小区物业管理服务收费的批复》和阳价字（2014）33号《关于田阳县住宅小区物业服务收费管理的通知》，该批复和通知明确是政府指导价，而不是政府定价，原告需要变更合同提高物业服务费的，应当同被告进行协商；根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门法规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，原告要求变更物业服务费标准，没有同被告进行协商达成一致。据此，原告提出按政府指导价最高限额上浮0.05元即0.4元／月计算收取原告物业服务费的主张，没有事实和法律依据，本院不支持。二、关于被告是否应当向原告支付滞纳金及其如何计算滞纳金问题。原告提出滞纳金的主张实质是违约金的主张。双方签订的合同第二十八条“从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的千分之三甲方向乙方加收违约金”的约定，过分高于原告实际造成的损失，违反法律规定，依法应当调整减少；因双方签订的合同没有约定支付物业服务费的时间，原告提出由被告支付违约金的主张，以被告尚未向原告支付各项费用3022.34元为基数，从原告向本院主张权利之日即2016年2月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后之日止，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款年利率24%计算。原告主张违约金过高部分，本院不支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告梁捷向原告广西建凯物业服务有限公司支付物业服务费、代收生活垃圾费等共计3022.34元及其违约金（违约金的计算方法：以3022.34元为基数，从2016年2月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后之日止，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款年利率24%计算）；二、驳回原告广西建凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费235元，简易程序审理减半收取118元，原告广西建凯物业服务有限公司负担68元，被告张宁负担50元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位百色市财政局，户名待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号60×××97，开户行中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。审判员  罗少东二〇一六年五月十二日书记员  周楚楚