河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民一小字第00035号原告焦作市迎宾物业管理有限公司。住所地：焦作市山阳区。法定代表人苗永丰，总经理。被告李金喜，男，汉族，1969年6月21日出生。原告焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被告李金喜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月26日作出受理决定，立案后向被告送达了起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书等诉讼材料，向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告迎宾物业公司的委托代理人苗永丰、被告李金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，根据国家物业管理条例，原告迎宾物业公司同恒基置业公司签订前期物业服务协议，2011年9月10日开始对恒基花园做物业服务，并且做了价格测算报告，取得发改委的收费许可证，原告按照价格测算报告，提供高于该标准的物业服务，于2015年7月1日终止物业服务。被告长期拖欠物业费，我方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现起诉要求：1、判令被告支付拖欠的物业费3226.74元；2、判令被告支付滞纳金，按月息百分之三支付至法院判决之日；3、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，2013年10月份之前的物业费已经超过诉讼时效，2013年10月10日至2015年6月30日之间的物业费可以补交，2015年7月之后的物业费已经交给新的物业公司。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告起诉被告拖欠物业费中2013年10月前的部分是否超过诉讼时效？2、原告诉讼请求的事实和法律依据。围绕争议焦点，原告向本院提交以下证据：1、收费许可证一份、价格认证报告一份；2、发改委颁发的资质证书一份；3、催交告知单（照片复印件）四份；4、电费收据单四张，共同证明原告具有合法的收取物业费的资质，并积极的告知被告交纳物业费；5、业委会的告知一份，证明服务的截止时间；6、与开发公司签订的物业服务合同、开发公司出具的委托书各一份，证明我方是受开发公司委托，合法进入小区进行物业服务。被告质证意见为，对证据1真实性无异议，但是许可证有效期2012年6月至2013年4月，已经过期，原告主张的收取物业费的时间区间并不在收费许可证的时间范围内，认证报告均是由原告提供，不具有真实性、客观性，对其结论不予认可，并且认证报告结论，高层的物业费是每平方米0.91元，因双方不存在物业管理合同，也没有对利润标准进行约定，即使交纳也不应当按照原告要求的每平方米1元来进行交纳。对证据2真实性无异议，但是证书认定原告可以从事物业服务的时间是2011年9月27日，证据6中与开发商签订物业服务合同的时间是2011年8月23日，所以证据6原告与开发商签订的物业服务合同无效。对证据3真实性有异议，没有见过，不是在被告的门上张贴的。对证据4“请交清拖欠的物业费”这几个字在交电费的时候没有见过，是原告后来添加的。对证据5真实性有待核实。对证据6合同质证意见同证据2，对委托书真实性有异议，庭审中原告提交两份落款时间不同内容一致的委托书。围绕争议焦点，被告李金喜向本院提交以下证据：1、照片20张，证明原告收费不合理、服务不到位；2、（2016）豫08民终536号民事判决书一份（复印件），证明已有生效判决认定原告2011年10月起至2013年8月10日的物业管理费已经超过诉讼时效。原告质证意见为，对证据1真实性无异议，照片中显示的问题我公司事后都解决了，我公司做得保洁效果也是很好的，门上贴得小广告也派人清理过，电动车的停放我公司结合派出所来解决乱停放的问题；对证据2系复印件，真实性有异议，判决书中的被告不是本案被告，所以无法证明本案的最终处理结果与该判决书一致。本院依法对原、被告提交的证据认定如下：原告提交证据1、2、4、5、6真实性予以认定，对证明指向本院不予认定；原告提交证据3，被告异议成立，本院不予认定。被告提交证据1、2真实性予以认定，对证明指向本院将结合案情综合认定。根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实确认如下：2011年8月23日，焦作恒基置业有限公司作为委托方（甲方）、原告迎宾物业公司作为受托方（乙方），双方签订了物业管理委托服务合同，甲方将焦作市恒基花园小区委托乙方实行物业管理，并约定了委托管理服务事项、物业管理服务费用等，其中第二条物业管理事项为：1、房屋建筑本体共用部分（外墙面、楼梯间、窗户、扶手、走廊、通道、门庭、设备机房等）的维修、养护、管理和卫生保洁；2、房屋建筑本体共用设施设备（水电系统、共用的上下水管道、共用照明、加压供水设备、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理、年检和卫生保洁；3、本小区物业管理范围的公用设施（道路、化粪池、绿化、自行车房棚、停车场等）的维修、养护、管理和卫生保洁；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、该小区的用水、用电户名应过户至乙方名下，由乙方负责向能源部门缴纳水电费，属于业主自用非共用部分的水电费由乙方按照能源部门的收费价格向业主收取；6、负责房屋、道路、停车场及附属设备设施的维修养护及大中小修；7、配合公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；8、社区内文化娱乐活动；9、建立物业管理档案、资料；10、乙方应自主合法经营，自负盈亏。第五条物业管理服务费为：住宅按每月每平方米建筑面积壹元，……。焦作市源平价格事务所有限公司接受原告迎宾物业公司委托，对恒基花园小区的物业服务成本进行认证，于2012年7月19日作出认证报告，认为不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务定价成本为0.60元／平方米／月；含电梯及二次供水服务平均单位面积物业服务定价成本为0.91元／平方米／月。焦作市发改委于2013年4月19日作出的《关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复》载明，恒基花园小区前期物业服务费标准为：多层住宅物业费最高不超过0.4元／平方米／月；高层住宅物业费最高不超过1.00元／平方米／月。原告进驻恒基花园小区后，未能按照其在合同中约定进行物业管理服务，存在电动车存放不规范、消防控制柜多点故障、控制室值班人员脱岗、单元楼门洞违规放置电动车、垃圾不及时清理、多处公共设施损坏未修理等种种问题。被告李金喜系恒基花园小区业主，购买的房屋坐落于该小区5号楼18楼6号，建筑面积98.78平方米。庭审中，被告李金喜自认于2013年3月底自行接受该案所涉及的房屋并随后入住。庭审中，原告明确要求被告支付从2012年10月10日-2015年6月30日的物业费。本院认为，原被告间的物业服务合同关系依法成立，对当事人具有约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业管理人，履行了物业管理活动；被告在接收房屋后作为业主，应当按照前期物业合同的约定支付物业管理费。原告要求被告支付2013年8月11日至2015年6月30日之间的物业费2232.43元（98.78平方米×22.6个月×1元／月／平方米=2232.43元），符合法律规定，本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担对自己不利的法律后果；向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告提供的证据不能证明其在2014年10月10日起至2015年8月10日之间向被告主张过2012年10月10日起至2013年8月10日止之间的物业管理费，故该部分的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予支持。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于原告未按合同约定的标准履行自己的物业服务义务，属于违约；由于双方之间的物业服务合同已经终止，不具备继续履行、采取补救措施条件，故原告应赔偿被告相应的损失；被告未按约定期限支付物业管理费亦属于违约，原告求被告按月息百分之三的利率支付滞纳金没有合同依据和法律依据，应以人民银行同期贷款利率为标准计算原告损失为宜；鉴于双方都存在违反合同的情形，本院酌定双方赔偿责任相互抵消。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告李金喜于本判决生效之日起五日内支付原告焦作市迎宾物业管理有限公司物业管理费2232.43元；二、驳回原告焦作市迎宾物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李金喜承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  冯爱萍代理审判员  闫若男人民陪审员  宋 欣二〇一六年五月二十三日书 记 员  许 峰河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2015）山民一小字第00035号本院（2015）山民一小字第00035号民事判决书引用的相关法律法规具体内容表述如下：⒈《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。