江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2014)丹民初字第5096号原告丹阳市丹凤物流有限公司，住所地：丹阳市云阳镇云阳开发区振新路999号。法定代表人尹根法，该公司董事长。委托代理人张祖义，江苏金矛律师事务所律师。委托代理人何强，江苏金矛律师事务所律师。被告李金坤。委托代理人龚建平，江苏名仁律师事务所律师。被告江苏长胜投资管理有限公司，住所地：丹阳市开发区练湖工业园区。法定代表人李云海，该公司经理。第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司，住所地：丹阳市开发区练湖十二分场。法定代表人万光耀，该公司经理。原告丹阳市丹凤物流有限公司与被告李金坤、江苏长胜投资管理有限公司，第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丹阳市丹凤物流有限公司的委托代理人张祖义、何强，被告李金坤的委托代理人龚建平到庭参加了诉讼，被告江苏长胜投资管理有限公司、第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹阳市丹凤物流有限公司诉称：2013年7月原告通过司法拍卖的方式竞得原属于被告江苏长胜投资管理有限公司所有的位于丹阳市练湖十二分场的房产及土地（房屋产权证号为丹产权证开发区字第02××17号、土地使用权证号为丹国用2011第04106号），该房产及土地面积为厂房4892.29平方米、办公楼2504.79平方米及厂房后空地5005平方米，2013年8月1日丹阳法院作出（2012）丹执字第1268号民事裁定书，确认上述房产及土地归原告所有。后原告得知，上述房产及土地由被告江苏长胜投资管理有限公司以年租金30万元出租给被告李金坤，租期为十年，被告李金坤又将上述房屋及土地转租给第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司使用。原告认为，两被告签订的租赁协议存在恶意串通行为，意在躲避债务，损害原告的合法权益，且被告李金坤没有实际支付300万租金，另外两被告签订的协议范围不包括2504.79平方米的办公楼。故原告诉至本院，请求：1、确认两被告2011年6月1日签订的厂房及土地租赁合同无效；2、确认被告李金坤与第三人签订的厂房及土地租赁合同无效；3、判令第三人腾空房屋交付原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告李金坤辩称：1、其与被告江苏长胜投资管理有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，租赁双方已经实际履行，本案房屋租赁在先，竞拍在后，原告竞拍时已经知道该房屋存在租赁关系，原告所称的两被告恶意串通构成要件不成立。2、其与第三人签订的房屋租赁合同合法有效。依据租赁合同，其享有转租权，合同内容不违反法律的禁止性规定。3、其对办公楼有权占有使用，该办公楼分别于2011年5月30日、6月2日由被告江苏长胜投资管理有限公司出租给案外人陈胜、夏圣杰、陈乾珠，2012年3月13日，其又从案外人陈胜、夏圣杰、陈乾珠处转租取得办公楼使用权，其后，其再将办公楼转租给第三人，厂内空地租给他人种果树。综上，其在租赁期内依法享有对该房产和土地使用权，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告江苏长胜投资管理有限公司未应诉答辩，也未提供相关证据。第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司未应诉答辩，也未提供相关证据。原告为证明其主张向本院提供了以下证据材料：1、(2012)丹执字第1268号民事裁定书一份，证明其通过司法拍卖竞得位于丹阳市练湖十二分场原属于被告江苏长胜投资管理有限公司所有的厂房4892.29平方米、办公楼2504.79平方米及厂房后空地5005平方米，故上述房产所有权及土地使用权归原告所有。2、丹产权证开发区字第02××17号房产证一份、丹国用2011第04106号土地证一份证明原告竞得的房产、土地所处位置及面积等情况。3、2011年6月1日房屋及土地租赁合同一份(复印件)，说明该租赁合同系其从丹阳法院执行卷宗中复印，租赁合同约定的租赁期间及租金缴纳方式均不符合常规。另外该协议未对2504.79平方米的办公楼的租赁情况作出约定，故证明丹阳法院执行局在拍卖时，面积2504.79平方米的办公楼不存在租赁权。4、被告李金坤与第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司的转租协议一份，证明被告李金坤将房屋转租给第三人，现诉争房屋及土地由第三人占有使用。被告对上述证据的质证意见是：对证据的真实性、合法性及关联性均没有异议，上述证据也能证明原告竞拍时对拍卖标的物存在租赁关系的情况是清楚的。被告李金坤为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：1、两被告于2011年6月1日签订的租赁合同一份，证明被告李金坤基于合法租赁关系享有对厂房的使用权并可以转租。2、2011年6月1押金收条、2011年9月8日租金收条各一份，证明被告李金坤履行了前述租赁合同的义务。3、被告江苏长胜投资管理有限公司与案外人陈胜、夏圣杰、陈乾珠分别于2011年5月30日、同年6月2日签订的租赁合同三份(其中一份复印件)，证明被告江苏长胜投资管理有限公司将办公楼分别出租给陈胜、夏圣杰、陈乾珠使用。4、陈胜、夏圣杰、陈乾珠分别出具给案外人石建平的委托书，证明石建平有权代理陈胜、夏圣杰、陈乾珠转租承租房屋。5、办公用房租赁合同一份，证明陈胜、夏圣杰、陈乾珠将承租的办公楼转租给了被告李金坤，故被告李金坤享有对办公楼的使用权。6、丹阳日报拍卖公告复印件一份，证明丹阳法院在拍卖时已告知拍卖标的物存在租赁关系情况。7、情况说明复印件一份，证明原告竞买时已经知道拍卖标的物存在租赁关系且自愿接受租赁关系。8、被告李金坤与第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司签订的租赁合同一份，证明李金坤有权将涉案房屋转租给第三人。原告对被告李金坤提供的证据的质证意见是：对证据1认为，被告提供的租赁合同原件与其以前提供的复印件内容不符，主要是印章位置不一致。要求被告提供第一次向法院执行局提供的合同原件。同时，该合同中租赁的标的物不包括办公楼。另外，该合同关于租赁时间和租金给付的约定均不符合正常的交易习惯。对证据2的真实性不认可，要求被告提供其付款凭证，同时认为该款项的交付方式不符合常规，申请对该两份收条形成时间进行司法鉴定。对证据3-5的真实性不予认可，且其中内容也不符合学理，明显是为了应付本案诉讼而伪造。对证据6、7的真实性没有异议，但拍卖公告中未说明拍卖标的物存在租赁关系，情况说明说明原告方有权追究租金的支付情况，且有权要求支付房屋拍卖后的使用费。对证据8的真实性有异议，该合同与工商部门备案的租赁合同不一致。原告于2015年7月16日向本院申请对被告李金坤提供的2011年6月1日李金坤与江苏长胜投资管理有限公司签订的厂房及租赁合同、2011年6月1日押金收条、2011年9月8日租金收条、2011年5月30日江苏长胜投资管理有限公司与陈胜签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与夏圣杰签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与陈乾珠签订的房屋租赁合同等六份证据材料中的签名及公章形成时间予以鉴定。经原、被告质证，选取了2011年7月14日江苏长胜投资管理有限公司与中国农业银行股份有限公司丹阳市支行签订的最高额抵押合同、2011年7月14日丹阳市房产抵押权登记申请书及2011年6月13日被告江苏长胜投资管理有限公司出具的授权书(企业征信业务)等三份材料中的公章作为鉴定比对样本。本院依法委托苏州同济司法鉴定所对上述六份证据材料中的签名及公章形成时间予以鉴定，2015年12月18日，苏州同济司法鉴定所作出苏同司鉴所［2015］文鉴字第443号鉴定意见书，鉴定意见认为：鉴定样本中公章形成时间与比对样本中公章形成时间非同期形成，且“非同期”中的同期指的是约一个月。原告对上述鉴定意见书没有异议。被告李金坤对上述鉴定意见书认为，该鉴定意见书未针对原告要求鉴定的内容作出，与本案没有关联性，另外该鉴定意见书的作出不具有技术规范基础，也不具有科学性，没有法律依据。经审理查明：2013年7月原告通过司法拍卖的方式竞得原属于被告江苏长胜投资管理有限公司所有的位于丹阳市练湖十二分场的房产及土地（房屋产权证号为丹产权证开发区字第02××17号、土地使用权证号为丹国用2011第04106号），2013年8月1日丹阳法院作出（2012）丹执字第1268号民事裁定书，确认上述该房产所有权及土地使用权归原告所有。另查明，被告江苏长胜投资管理有限公司于2011年7月14日与中国农业银行股份有限公司丹阳市支行签订最高额抵押合同一份，约定江苏长胜投资管理有限公司以上述房地产为丹阳翔佳钢铁贸易有限公司设定最高余额为890万元的债务向提供中国农业银行股份有限公司丹阳市支行最高额抵押担保。当日双方即办理了抵押登记。中国农业银行股份有限公司丹阳市支行于2012年3月20日向本院起诉，要求丹阳翔佳钢铁贸易有限公司、江苏长胜投资管理有限公司、黄丽凤、夏圣杰返还票据垫付款3486612.94元及相应的利息，本院审理后作出(2012)丹商初字第364号民事调解书，因江苏长胜投资管理有限公司未履行该调解书确定的义务，中国农业银行股份有限公司丹阳市支行即向本院申请执行，本院执行案件立案案号为(2012)丹执字第1268号。再查明，本案涉案房屋及土地由第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司实际占用使用。本案审理过程中，本院依法委托苏州同济司法鉴定所对2011年6月1日李金坤与江苏长胜投资管理有限公司签订的厂房及租赁合同、2011年6月1日押金收条、2011年9月8日租金收条、2011年5月30日江苏长胜投资管理有限公司与陈胜签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与夏圣杰签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与陈乾珠签订的房屋租赁合同等六份证据材料中的签名及公章形成时间予以鉴定。2015年12月18日，苏州同济司法鉴定所作出苏同司鉴所［2015］文鉴字第443号鉴定意见书，鉴定意见认为：鉴定样本中公章形成时间与比对样本中公章形成时间非同期形成，且“非同期”中的同期指的是约一个月。以上事实，由涉案房产及土地的房产证及土地证、拍卖公告、（2012）丹执字第1268号民事裁定书、司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据予以证实。本案存在的争议焦点是：1、两被告2011年6月1日签订的厂房及土地租赁合同以及被告李金坤与第三人签订的厂房及土地租赁合同是否无效；2、第三人是否应当腾空房屋交付原告。本院认为，当事人的合法权益受法律保护，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原告通过司法拍卖竞买取得位于丹阳市练湖十二分场的原属于被告江苏长胜投资管理有限公司所有的房产及土地（房屋产权证号为丹产权证开发区字第02××17号、土地使用权证号为丹国用2011第04106号），有本院已经生效的（2012）丹执字第1268号民事裁定书予以证实，故原告就上述房产所有权及土地使用权享有的合法权益受法律保护。针对本案第一个争议焦点即两被告2011年6月1日签订的厂房及土地租赁合同以及被告李金坤与第三人签订的厂房及土地租赁合同是否无效，本案中，原告未能举出足够证据证明上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告主张的要求确认两被告2011年6月1日签订的厂房及土地租赁合同以及被告李金坤与第三人签订的厂房及土地租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点即第三人是否应当腾空房屋交付原告，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中被告江苏长胜投资管理有限公司于2011年7月14日将涉案房产土地设定抵押并已经办理抵押登记，而经鉴定，被告李金坤提供的2011年6月1日李金坤与江苏长胜投资管理有限公司签订的厂房及租赁合同、2011年6月1日押金收条、2011年9月8日租金收条、2011年5月30日江苏长胜投资管理有限公司与陈胜签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与夏圣杰签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与陈乾珠签订的房屋租赁合同等六份证据材料中公章形成时间与比对样本即2011年6月13日的授权书(企业征信业务)书中公章形成时间非同期形成，且“非同期”中的同期指的是约一个月。也就是说2011年6月1日李金坤与江苏长胜投资管理有限公司签订的厂房及租赁合同、2011年6月1日押金收条、2011年9月8日租金收条、2011年5月30日江苏长胜投资管理有限公司与陈胜签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与夏圣杰签订的房屋租赁合同、2011年6月2日江苏长胜投资管理有限公司与陈乾珠签订的房屋租赁合同均非形成于2011年6月13日前后的一个月时间内。而两被告均未能举证证明前述六份证据形成于2011年7月14日前，故两被告签订的租赁合同及被告李金坤与第三人签订的租赁合同对作为抵押物受让人的原告不具有约束力。故本院对原告要求第三人腾空房屋交付原告的诉讼请求予以支持。被告江苏长胜投资管理有限公司、第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实和相关的法律规定，对本案依法作出缺席判决。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人丹阳市宏坤钢结构有限公司于本判决生效之日起10日内腾空房屋土地并交还于原告。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费30800元，鉴定费29000元，公告费520元，合计60320元，由原告丹阳市丹凤物流有限公司负担30160元，由被告江苏长胜投资管理有限公司、李金坤负担30160元（此款原告已垫付，由被告江苏长胜投资管理有限公司、李金坤于本判决生效后十日内给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院(开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61)预交案件受理费。审 判 长  耿振英代理审判员  贺 洁人民陪审员  马艳琴二〇一六年五月八日书 记 员  徐 敬附本判决适用法律文书：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条设定抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。