北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第41008号原告中电百达兴南京科技有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太路68号。法定代表人赵惟，董事长。委托代理人李长力，男。被告杨力，女，1956年4月12日出生。委托代理人张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。原告中电百达兴南京科技有限公司（以下简称中电百达兴公司）与被告杨力房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理��原告中电百达兴公司委托代理人李长力，被告杨力及其委托代理人张宝伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中电百达兴公司诉称，2014年2月13日，原告中电百达兴公司与被告杨力签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告中电百达兴公司租赁被告杨力位于海淀区×901室房屋，租赁期自2014年2月15日至2015年2月14日，月租金13500元，押金13500元，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。2014年12月17日，双方经协商签订《续签协议》，约定续租一年，即自2015年2月15日至2016年2月14日，月租金为14000元，原告中电百达兴公司向被告杨力预付6个月租金。2015年4月2日，原告中电百达兴公司因经营需要，向被告杨力提出退租，双方经协商于2015年5月29日签订《解除租赁房屋协议》，原告中电百达兴公司已将房屋钥匙交还，所属物品已全部搬离并结清其他费用。2015���6月1日，租赁房屋已交还被告杨力。根据合同约定，原告提前退租应按月租金的100%支付违约金，被告退还剩余租金，原告中电百达兴公司同意将押金13500元作为违约金，被告杨力应将2015年6月2日至2015年8月14日期间的租金34533元退还，但原告中电百达兴公司多次要求退还无果，故诉至法院，请求判令被告杨力：退还租金34533元并支付利息损失（以34533元为基数，自2015年6月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告杨力辩称，不同意原告的诉讼请求。双方约定的租期是2015年2月14日，在租赁期间，原告提出要求解除租赁合同，被告提出方案，由双方共同找到租户，找到后再确定退租的问题。双方租赁期限延长到第三方承租之日。被告为了减少原告的损失，积极寻找租户。到2015年6月1日找到第三方签订租赁合同，在租赁合同中约定被告为其免租金，从2015年6月26日开始第三方向被告缴纳租金。被告认为因原告的违约行为导致被告的损失都应该由原告承担。损失范围，关于税费损失4200元。应由原告承担的租金损失，从6月1日至6月26日，27天，12600元。为了找第三方租赁，被告与第三方签订的租赁协议中的中介费损失2080元，因第三方租赁支付租金比原告支付租金少，损失为每月1500元，计算48天，共计2400元。原告第二年租赁应向被告多支付的房屋押金500元。上述损失应由原告承担。经审理查明，2014年2月13日，杨力（甲方、出租方）与中电百达兴公司（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定中电百达兴公司租赁杨力位于海淀区×901室房屋，租赁期自2014年2月15日至2015年2月14日，租金标准为13500元/月，押金为13500元，合同第十一条第（二）项约定：……乙方提前退租的，应提前30日通知���方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签约后中电百达兴公司向杨力支付了押金13500元，并按月支付租金。2014年12月17日，杨力（甲方）与中电百达兴公司（乙方）签订《续签协议》，约定房屋续租一年，租期自2015年2月15日至2016年2月14日（押金已付），月租金14000元，押一付六制。其它所有条款执行原协议。签约后，中电百达兴公司向杨力预付了六个月（2015年2月15日至2015年8月14日）租金84000元。2015年5月29日，杨力（甲方）与中电百达兴公司（乙方）签订《解除租赁房屋协议》，协议第一条约定：中途解约属于乙方单方违约，告知甲方同意后，解除租房协议；第二条约��：此房乙方腾房后交丁丁租房继续出租。出租后，甲乙双方约定时间退押金、房租事宜。同日，杨力（出租方、甲方）与毛洪艳（承租人、乙方）、北京丁丁优房科技信息有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方自2015年6月6日至2016年6月5日期间租赁甲方位于海淀区×901室房屋，月租金标准为12500元，甲方应向丙方支付居间报酬2080元。2015年6月1日，杨力与毛洪艳签订《补充协议》，内容为：因租方时间仓促，搬家及简单装修房屋需要时间，故将房屋租赁时间推迟。租赁时间自2015年6月26日至2016年6月25日止。庭审中经询问，中电百达兴公司与杨力均认可，双方在签订解除租赁协议时，对于应扣除的费用未进行约定。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《续签协议》、《解除租赁房屋协议》、《补充协议》等证据材料在案佐证。本院认为，杨力与中电百达兴公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》、《续签协议》、《解除租赁房屋协议》均系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对此双方均应自觉履行合同约定的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，中电百达兴公司在合同租赁期间内提前解除合同，其行为显属违约，虽然杨力与中电百达兴公司经协商解除房屋租赁协议，但并不能免除中电百达兴公司的违约责任，杨力有权要求中电百达兴公司��偿经济损失并支付违约金。庭审中，杨力提出其因中电百达兴公司的违约行为受到三项经济损失：1、2015年6月1日至同年6月26日期间房屋租金损失，按月租金14000元标准折算后为12600元；2、支付的居间费2080元；3、租赁合同中租金由14000元减少至12500元，每月减少了1500元，48天为2400元。本院认为，杨力提出的上述三项经济损失确因中电百达兴公司的违约行为产生，故本院对杨力要求扣除上述费用的辩称予以采信，中电百达兴公司应赔偿杨力经济损失（11667元+2080元+2400元＝16147元）。关于违约金，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性，在本院已对杨力提出的经济损失予以支持的情况下，本院将根据中电百达兴公司的请求，对违约金的金额予以酌定。综上，中电百达兴公司向杨力支付的款项中，与本案有关的有两笔，即13500元押金及84000元租金，合计97500元。其中中电百达兴公司于2015年2月15日至2015年5月31日正常使用房屋，应支付相应的租金49000元，再扣除应赔偿的经济损失及本院酌定的违约金，本院认定杨力应退还中电百达兴公司的租金为24000元。本院对中电百达兴公司诉讼请求中相应部分予以支持，对其余部分不予支持。关于中电百达兴公司主张的利息损失，本院认为双方在签订签订解除租赁协议时，对于应扣除的费用未进行约定，故对于中电百达兴公司支付利息损失的诉讼请求不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八之规定，判决如下：一、被告杨力于本判决生效之日起十日内退还原告中电百达兴南京科技有限公司房屋租金二万四千元；二、驳回原告中电百达兴南京科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨力未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百六十四元，由原告中电百达兴南京科技有限公司负担二百六十四元（已交纳），由被告杨力负担四百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  ＸＸ楠人民陪审员  岳 维人民陪审员  朱秀英二〇一六年五月二十日书 记 员  崔 维