广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初6080号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道文锋西路花果山**（自编之一），统一社会信用代码9144060731481869XB。负责人：楚恒臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍杏仪，女，该公司员工。被告：杨伟华，男，1982年2月28日出生，汉族，住广西壮族自治区****************，公民身份号码****************。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司（以下简称北大资源物业公司）与被告杨伟华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月15日公开开庭进行审理。原告北大资源物业公司的委托诉讼代理人伍杏仪、被告杨伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年7月1日至2020年9月30日物业服务费11795.94元及滞纳金7068.19元（自2017年7月11日起按日千分之一标准计算至全部物业服务费付清之日止，暂计至2020年9月30日为7068.19元）；2.判令被告给付2017年7月1日至2020年7月31日公用水电费分摊费用750.93元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月6日，被告与原告签订了《佛山市三水区前期物业服务协议》，约定由原告对被告座落于佛山市三水区博雅滨江花园房屋提供物业服务，该物业建筑面积132.66㎡，被告按建筑面积2.28元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之一的标准向原告支付滞纳金。合同生效后,原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，自2017年7月1日至2020年9月30日，被告共欠物业服务费11795.94元，原告多次对被告书面及上门催缴，并发送律师函，均无效果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的前期物业服务合同，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告杨伟华辩称，承认原告在本案中所主张的事实，但对原告提出的诉讼请求有异议。原、被告于2017年3月才签订《佛山市三水区前期物业服务协议》，原告便要求被告从2017年7月起交纳物业服务费不合常理，正常情况下签订协议六个月后才需要交纳，被告认为案涉房屋的物业服务费应从2018年1月起交纳。此外，因案涉房屋存在质量问题，经被告多次向物管服务中心提出仍未修复，导致被告至今仍未收楼，故要求原告尽快将案涉房屋修复，并按照合同约定标准的50%计付物业股务费、滞纳金及公用水电费分摊费用。综上，原告在本案中提出的诉讼请求部分不合理，请求法院对不合理部分予以驳回。被告杨伟华在诉讼中未提供证据。原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同之补充协议》、《前期物业服务协议》、《竣工验收备案表》、《收楼通知书》、《律师函》、《快递单》、《物业服务费欠费及滞纳金明细表》、《每月公摊费用欠费明细表》、《房屋13-2804电费欠费明细表》、《房屋13-2804水费欠费明细表》、《房屋13-2804二次供水电费欠费明细表》、公示公摊费的照片及公示资料、水费电费发票等作为证据。经审查，上述证据均与本案具有关联性，彼此能相互印证，能反映案件事实，本院对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。结合本院采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年3月6日，被告杨伟华作为买受人与佛山北大资源地产有限公司签订了《商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同之补充协议》，购买座落于佛山市三水区西南街道文锋西路55号博雅滨江花园房地产（建筑面积132.66平方米），双方约定，买受人应在《收楼通知书》确定的期限内办理收楼手续，逾期未办理的，《收楼通知书》确定的收楼期限的最后一日即为实际办理的收楼时间，视为出卖人已经按约交付，该商品房的保修期开始计算，买受人应承担有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业管理费、有线电视费、违约金等）。2016年4月13日，案涉房屋完成工程竣工验收。2017年6月14日，佛山北大资源地产有限公司向杨师军通过EMS快递寄送《收楼通知书》，通知杨伟华于2017年6月30日前办理相关收楼手续，但被告未按期收楼。另查明，原告北大资源物业公司从2015年12月3日起对案涉房屋所在小区提供物业服务。2017年3月6日，原告与被告杨伟华另签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对案涉房屋提供物业服务，收费标准为2.28元/平方米·月，从业主办理收楼手续之日起计收物业管理费，以后每月10日前交当月物业管理费。如已经符合交楼标准，因业主原因未办理收楼的，业主应承担物业管理费。业主逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。2019年9月30日，原告委托律师向被告发出《律师函》，催促被告交纳2017年7月1日至2019年9月30日期间的物业管理费8166.42元。另查明，根据原告提供的证据，案涉房屋在2017年7月1日至2020年7月31日应分摊公摊水电费750.93元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力。被告杨伟华未按期收楼，且在本案诉讼中亦未对此有合理解释，根据《前期物业服务协议》及《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同之补充协议》的约定，应视为被告于2017年6月30日已经收楼。原告向被告提供了物业服务，被告应按约定向原告支付物业服务费等相关费用。庭审中，被告以签订物业服务协议未满六个月便开始收费不合常理为由要求从2018年1月起交纳物业服务费，并以案涉房屋存在质量问题导致被告至今未收楼为由要求减半交纳物业服务费、公摊水电费，该辩解意见缺乏法律依据，本院不予采纳。被告未按期支付2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费11795.94元及2017年7月1日至2020年7月31日的公摊水电费750.93元，已构成违约，故对于原告要求被告支付上述费用的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。对于被告的上述违约行为，原告向被告发出律师函催告被告履行，并通过本案诉讼要求被告履行义务，因此付出了一定的成本。同时，相对于物业价值本身，本案物业管理费诉讼金额较低，被告截至开庭之日仍未履行，且未提交答辩意见及到庭应诉，其过错程度较大。但是，原告主张以物业服务费欠款额为基数按照日千分之一的标准（即年利率36%）收取违约金，截至2020年9月30日的违约金为7068.19元，该主张的违约金仍然过高，本院根据本案情况酌定被告应承担2020年9月30日前的违约金金额为1800元，从2020年10月1日起至实际清偿之日止，物业服务费违约金以实际所欠物业服务费为基数，按年利率6%计算。对原告诉请违约金的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨伟华应于本判决生效之日起十日内向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司支付2017年7月1日至2020年9月30日的物业服务费11795.94元及违约金（截至2020年9月30日的违约金为1800元，从2020年10月1日起至实际清偿之日止，违约金以实际所欠物业服务费为基数，按年利率6%计算）；二、被告杨伟华应于本判决生效之日起十日内向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司支付2017年7月1日至2020年7月31日的公摊水电费750.93元；三、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，计145元，由被告杨伟华负担。本判决为终审判决。审 判 员 林志伟二〇二〇年十二月三十日法官助理 蒋红梅书 记 员 陈晓英