原告付××、戴×诉被告贵阳××房地产开发有限公司商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书贵州省贵阳市乌当区人民法院民事判决书（2016）黔0112民初71号原告付××。原告戴×。两原告共同委托代理人王军喜，贵州新长征律师事务所律师，特别授权代理。被告贵阳××房地产开发有限公司。法定代表人文×，公司董事长。委托代理人邓明松，该公司员工，特别授权代理。原告付××、戴×诉被告贵阳××房地产开发有限公司（以下简称××房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付××、戴×的委托代理人王军喜，被告××房开公司的委托代理人邓明松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付××、戴×诉称，原告于2013年10月23日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为2-1-23-2），该合同第三条约定被告将位于贵阳市乌当区××花园北区第２栋１单元23层2号的预期房屋出卖给原告，房屋价款为人民币331681元；第十一条约定房屋交付使用日期为2014年12月31日前，第十三条第1项约定逾期交房违约金为：出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。签订该房屋买卖合同后，原告向被告交纳了全部购房款人民币331681元。到2014年12月31日，原告购买的房屋还未交付给原告，直至2015年10月12日，被告才以公告的形式通知原告办理房屋交付手续，被告逾期交房达284天，按合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金28259元，该笔违约金应当在2015年11月12日之前支付。原告找被告要求其支付逾期交房违约金，被告无故拒绝支付，现诉请法院：一、判决被告支付原告逾期交房违约金28259元；二、案件受理费由被告承担。被告××房开公司辩称，涉案房屋所在楼栋在2014年12月均取得了竣工验收报告，符合交房条件，原告的请求不符合客观事实，逾期交房的时间不是原告诉状上所写的时间，没有这么长，且造成逾期交房的原因有多种，由于不可预计的如天气原因等导致施工延期，对此应当相应进行扣减，我们从去年7月份就登报要求业主收房，业主不来收房，故交房时间应当从登报之日起就视为交房；根据合同法及司法解释，双方签订的商品房买卖合同对于逾期交房违约金计算标准约定明显过高，法院应当依法进行调减，原告的损失应当参照贵阳市发布的住房租金指导价计算，且合同约定的标准明显高于业主的实际损失。天气因素以及贵阳市创卫都是被告不可预见的因素，我们要求扣减两个月，这是符合常理的。五方验收是强制性规定，消防是抽查而不是必须强制性备案，涉案房屋在2014年12月取得竣工验收报告，达到合同约定的交房条件，而不是原告所主张的必须要住建局发放交付许可证才可以交房。请求法院依法处理。经审理查明，2013年10月17日，原告付××、戴×与被告××房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定两原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区北衙路18号××花园北区第2栋1单元23层2号建筑面积为80.56㎡的钢混结构商品房一套，该房屋套内建筑面积单价为5058.43元/㎡，总价为331681元。签订合同当日，原告向被告支付了购房款99681元，余款232000元通过银行按揭贷款支付。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当于2014年12月31日前将取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付给原告使用；第十三条约定，除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第2.1条约定，如因不可抗力因素或特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任。第2.2条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收即达到合同约定的竣工合格条件，并非指取得工程竣工验收合格备案登记表。第3.1条约定，原告购买被告商品房为预售房的，应在商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解并补充变更为被告按本合同载明的原告通讯地址将交房通知寄交给原告，以履行完毕被告通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满7日，即视为该商品房交付信息已送达原告。被告以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知原告，原告认可被告短信通知或登报当日为“被告向原告发出的交房通知”信息已送达原告。第3.3条约定，自该商品房交付信息送达原告之日起15日内，原告应及时办理房屋交付手续，自该15日时限届满时起，视为被告已将该商品房正式交付给原告。第3.5条约定，原告同意被告委托“尚善·御景”小区物业服务公司办理房屋交付使用手续，原告收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定的房屋交付，且证明被告交付房屋符合双方约定的交付条件。另查明，涉案房屋所在楼栋于2014年12月27日取得建设工程竣工验收报告；2015年7月3日，被告发出公告，通知业主2015年7月4日到物管办公室办理交房手续；2015年10月12日，涉案房屋取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续。还查明，原告已办理入住手续。庭审中，原告认为交房时间应以房屋取得交付备案登记时间为准。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、商品房预售备案登记表、收款收据、乌当区城乡建设局公示、案件查询单，被告提交的贵阳市2014年气象资料、建设工程竣工验收报告、交房公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告付××、戴×与被告××房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方意思自治的体现，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告通过签订补充协议的方式将交房条件、交房时间进行了变更，该补充协议是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，依该约定，涉案房屋在取得勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收即达到合同约定的竣工合格条件，且交房时间亦应以被告发出交房公告之日即2015年7月3日为准。本案中，因原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，而被告并未按照双方合同约定的交付房屋之日2014年12月31日向原告交付房屋，而是于2015年7月3日以公告形式通知原告于次日开始办理房屋交付手续，该通知行为应视为被告履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”及双方补充协议约定，被告应承担逾期交房的违约责任，其逾期交房时间应从2015年1月1日起计算至公告交房之日即2015年7月3日（即184日）。关于违约金的计算标准，虽然双方合同约定逾期超过90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，该约定虽系双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，双方当事人虽然对违约金标准有约定，但当其约定的违约金高于造成的实际损失时，可以请求人民法院予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案中，原、被告虽然对违约金的计算方法进行了约定，但被告辩称约定的违约金过高，请求按照贵阳市发布的住房租金指导价计算，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，为体现公平原则，参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，本院以14元/㎡作为计算违约金的依据。被告逾期交房给原告造成的违约金损失为14元/㎡（租金）×80.56㎡（房屋面积）÷30日×184日（逾期交房天数）=6917.42元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告应承担的违约金为6917.42元+6917.42元×30%=8992.65元。关于被告在庭审答辩中陈述的因天气原因及贵阳市创卫原因导致工期延误,请求本院扣减两个月违约金的意见。庭审中，被告提交了气象部门的气象资料，但该证据尚不足以证明天气原因造成其施工期限延误,且其亦未提交证据证实贵阳市创卫对其施工造成影响，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告该项意见证据不足,本院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵阳××房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告付××、戴×逾期交房违约金人民币8992.65元；二、驳回原告付××、戴×的其他诉讼请求。案件受理费人民币500元,由原告付××、戴×负担341元，被告贵阳××房地产开发有限公司负担159元（此款原告已经预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  张本勤审 判 员  梁国辉人民陪审员  汪晓慧二０一六年五月二十七日书 记 员  颜家英