广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初4828号原告（反诉被告）：原保文，女，1949年12月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人：张志源、谭英，均系广东永隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：张杰，男，1981年9月28日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。委托代理人：覃大新，系广东香山律师事务所律师。原告原保文诉被告张杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，被告张杰依法提起反诉，本院就本诉、反诉一并审理。本案依法由审判员陆招胜适用简易程序，公开开庭进行审理。原告原保文及其委托代理人张志源，被告张杰及其委托代理人覃大新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原保文诉称：原告购买被告位于中山市火炬开发区××路××润和花园××房。双方及中山市家家顺房地产经纪有限公司中介公司于2015年12月30日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同。双方因合同履行问题双方多次沟通，原告已支付部分房款，且要求继续履行合同，但被告表现出不想卖房。为此，原告请求法院判令：1.被告继续履行2015年12月30日的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告明确第1项诉请继续履行的内容为被告协助将涉案房地产过户到原告名下。原告原保文提供的证据有：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.价格确认书；3.放弃办理资金监管声明书；4.《补充协议》；5.证明；6.委托书；7.中国建设银行客户回单；8.收款收据；9.手机通话录音文字摘要；10.微信、手机短信聊天记录；11.马永帅名片；12.录音及微信记录光盘。被告张杰辩称：1.原告违约在先，双方于2015年12月30日签订房屋买卖合同，合同约定原告需在2016年2月20日前将除定金外的楼款396000元支付至监管账户，但当时双方均不要求银行监管，由被告提供相应的收款账号。原告也支付了部分款项共计12万元，余款至今未支付。按合同约定，原告逾期履行15个工作日的，被告有权解除合同并没收定金及要求原告支付20的违约金。被告在2016年2月29日取得注销抵押后的房产证原件，按合同第五条约定，待原告支付完毕房款后，在3个工作日内双方签订买卖合同及办理递件过户手续，被告取得产权证后联系原告办理过户手续，但原告不予理会及不予支付余下房款，并于2016年3月11日向法院提起诉讼。从上述行为可以看出原告违约在先。2.被告享有解除权，被告在履行合同期间从未向原告表示要解除合同，但原告迟迟不履行合同，依据买卖合同，被告于2016年3月19日通知解除，由于原告一直拒绝履行合同，被告于2016年3月19日将解约通知函送达中介公司，同时邮寄送达到原告的通信地址，根据合同约定，双方约定了通信地址，由于原告与其履行15个工作日，被告有权解除并没收定金。解除权是形成权，以被告单方意思表示即发生法律效力。综上，被告认为原告违约在先，由于原告的逾期履行合同超过约定的期限，被告享有解除合同的权利，被告已经通知原告解除合同并要求其按约定承担违约责任，因此原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉求。被告张杰向本院提交的证据有：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.微信聊天记录；3.交通银行中山分行个人贷款提前还款申请书；4.解约通知函、快递单、快递查询记录；5.中山市不动产登记资料证明表。反诉原告张杰反诉称：反诉的事实与理由与本诉的答辩意见一致。反诉请求为：1.确认《中山市二手房买卖及居间服务合同》于2016年3月19日解除；2.原告向被告支付违约金89200元。反诉原告张杰就反诉部分提供的证据与本诉一致。反诉被告原保文就反诉部分辩称：原告是按照买卖合同在履行，虽然在履行过程中与被告存在分歧，但没有发生足以导致合同解除的违约行为，原告不同意解除合同。按照合同第十二条的约定，被告才有权解除合同，就算按照被告主张的2016年2月20日前，逾期15个工作日，也应该是在2016年3月11日后，也就是在原告要求被告继续履行合同之后才算违约，实际上原告是在逾期15个工作日内就向法院提起诉讼，原告是在行使不安的抗辩权，被告所主张的逾期不符解除的条件。原告也不同意按合同总价20%支付违约金，原告没有重大违约，轻微违约按一般违约按照逾期每日按成交价的万分之五支付违约金。反诉被告原保文就反诉部分提供的证据与本诉一致。经审理查明：2015年12月30日，张杰（卖方），中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方，以下简称家家顺公司），原保文（买方）共同签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方将位于中山市火炬开发区××路××润和花园××房[房产证号：02××12；土地证号：国（2015）易15055**]的房地产出售给买方；转让款446000元，其中于签订合同之日支付定金20000元，于合同签订后3个工作日内支付定金30000元，于2016年2月20日前将余款396000元一次性支付至双方约定的银行监管账户；该房地产处于抵押状态，卖方承诺在买方办理完银行资金监管手续后5个工作日内还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。同日，张杰与原保文签订放弃办理资金监管声明书，共同表示放弃办理房产交易资金监管服务，并自愿承担一切风险与损失。合同签订后，原保文分别于2015年12月30日、2016年1月4日、同年1月29日向张杰支付购房定金20000元、购房定金30000元、购房款70000元。2016年1月7日，张杰向交通银行股份有限公司中山分行申请提前还款。同年2月29日，案涉房地产的抵押登记被注销。2016年3月19日，张杰以快递的方式向原保文发出解约通知函（签收日期为2016年3月26日），以逾期支付购房款为由，通知原保文解除《中山市二手房买卖及居间服务合同》。另查：原保文的儿子池嵩受原保文的委托处理案涉房屋买卖事宜。2016年3月4日，池嵩与家家顺公司的置业经理马永帅通过微信联系，商讨支付购房款及承担违约金的问题。2016年3月9日，池嵩与马永帅通过手机联系，继续商讨履行合同及承担违约金的问题。同日，池嵩发手机短信给张杰，希望双方继续履行合同，并要求张杰将案涉房产证原件交由居间方保管，张杰回复短信，表示因为急需用钱才卖房，付款期限届满后曾多次通过居间方催付购房款均未果，后来没办法才通过小额贷款公司贷款30万周转。同时，张杰也多次通过微信与马永帅联系，要求居间方及时督促原保文履行支付购房款的义务。诉讼期间，依原保文的申请，本院依法查封了张杰名下的案涉房地产。本院认为：涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》由卖方、居间方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》中的买卖合同条款。该条款系原保文与张杰之间的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。关于案涉合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原保文应于2016年2月20日前付清购房款，若逾期付款超过15个工作日，则张杰有权解除案涉合同。因原保文逾期支付购房款，张杰于2016年3月19日（已逾期20个工作日）向原保文发出解约通知函，要求解除案涉合同，解除的条件和程序符合法律的规定，依法产生解除的法律后果，故而案涉合同自通知到达之日2016年3月26日解除。原保文辩称逾期支付购房款的理由是在行使不安抗辩权，并提供通话录音、微信聊天记录、手机短信为据，但该部分证据仅能证实原保文在合同履行过程中与张杰有过磋商或者有通过中介进行磋商，无法证明张杰已丧失了履行案涉债务的能力，故而本案并不符合不安抗辩权的构成要件，原保文的抗辩主张，本院不予采信。因案涉合同已经解除，原保文要求继续履行的诉请，缺乏理据，本院予以驳回。原保文逾期支付购房款，构成违约，张杰有权依据合同的约定没收定金或要求原保文支付违约金，张杰选择违约金，应予支持。但89200元（446000元×20%）违约金的标准过高，本院根据原保文违约的情节，及可能给张杰造成的损失酌情将金额调整为60000元。至于原保文已付的购房款（含定金），因原保文未在本案中主张，本院不作处理，原保文可以另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、九十八条、第一百零一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条款第一款规定，判决如下：一、确认反诉原告张杰与反诉被告原保文于2015年12月30日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》于2016年3月26日解除；二、反诉被告原保文于本判决生效之日起七日内向反诉原告张杰支付违约金60000元；三、驳回原告原保文的诉讼请求；四、驳回反诉原告张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7990元，减半收取3995元（原告已预付），诉讼保全费2750元，合计6745元，由原告原保文负担；反诉案件受理费1015元（反诉原告已预付），由反诉原告张杰负担332元，反诉被告原保文负担683元（该款反诉被告原保文于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一六年五月十七日书记员  陈炜宁