云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2015)腾民二初字第1410号原告保山中小企业信用担保中心。法定代表人贺云华，（未出庭）委托代理人陈昆，，特别授权代理。被告段启云，男。(未出庭）被告左艳荷，女。（未出庭）被告常建勇，男。委托代理人胡潇，一般代理。被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司。法定代表人魏翠华。原告保山中小企业信用担保中心与被告段启云、左艳荷、常建勇、腾冲华鼎房产经纪有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年4日7日公开开庭审理了本案。原告保山中小企业信用担保中心及其委托代理人陈昆，被告常建勇及其委托代理人胡潇，被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司的法定代理人魏翠华到庭参加诉讼。被告段启云、左艳荷经本院公告送达起诉状副本及开庭传票逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保山中小企业信用担保中心诉称，2014年6月12日，被告段启云、左艳荷向原告提出申请，请求原告为段启云经营的保山市启联网络有限公司向保山市新寨咖啡有限公司借款70万元提供担保，并由被告段启云、左艳荷出具承诺书，将被告段启云、左艳荷所有的（商品房购销合同编号S0437）位于腾冲市腾越镇山河村腾冲世纪城福建路1段第一幢第*单元第*层*号商住房地产抵押给原告，承诺在借款未归还本息及相关手续费前，不变卖、处置、转移产权给任何第三方，如有违背承诺承担一切法律责任和法律后果，如不能按规定期限归还借款，同意原告有权行使代位权，由原告变卖处置该房产并主动协助办理相关变更手续，夫妻俩放弃抗辩权和诉讼权，并将购房合同原件交于原告，承诺书提交后，2014年6月13日原告向保山市新寨咖啡有限公司提交了中间业务不可撤销担保书，保山市新寨咖啡有限公司与保山市启联网络有限公司签订了借款合同，约定保山市新寨咖啡有限公司向保山市启联网络有限公司提供借款70万元，借款期限为四个月，借款到期后，保山市启联网络有限公司没有归还借款。2015年12月2日，原告因与被告段启云担保追偿纠纷向法院申请查封保全被告段启云抵押给原告的房产，在腾冲市住建局给法院回函中，原告得知被告段启云的房产于2015年2月4日转移到被告常建勇名下，原告经向腾冲住建局查询，得知被告段启云与常建勇签订的房地产买卖契约中的合同双方的代理人均为被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司的魏翠华，在向腾冲县住建局办理房产转移的文件中的代理人也是被告腾冲华鼎房的经纪有限责任公司的魏翠华，经核对被告段启云及左艳荷笔迹与留给原告文书中的笔迹明显不同，均不是一人所签，因此魏翠华在没有得到被告段启云、左艳荷签名委托的情况下，代为签署的房地产买卖契约及其办理房地产转移的行为是无效的，为此，特提起诉讼，请求人民法院判决：1、被告段启云、左艳荷、常建勇于2014年12月26日签订的房地产买卖契约无效；2、被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司代理段启云、左艳荷、常建勇办理的涉及该契约房地产转移行为无效。被告常建勇辩称，1、被告段启云与常建勇签订的买卖是在中介公司介绍下签订的，成交价70万元，税费9万元，价格与市场价吻合，且超出了评估价，常建勇已经支付全部房款及税费，并且该房屋已经过户到常建勇名下，常建勇的购房行为是合法有效；2、常建勇在购买房屋时段启云并没有告知该房屋已经抵押给第三方，常建勇并未与任何人进行恶意串通，也不存在损害他人权益的行为，因此原告主张合同无效的理由不成立；3、原告的抵押合同未办理抵押登记，原告未实际取得抵押权，按有关法律规定，不得对抗第三人，原告依法不享有抗辩权；4、被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司的行为有段启云、常建勇的委托，虽然当事人未到场，但此事是当事人的真实意思表示，且委托是段启云、常建勇与腾冲华鼎房产经纪有限责任公司之间的事情，与原告无关，现委托人未提出异议，原告并不是委托关系的当事人，无权对他人的委托关系提出异议。综上，本案房屋买卖合同合法有效，并已经实际履行，应受法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司辩称，我公司是按法律规定为段启云和常建勇提供委托中介服务，在办证过程中没有任何违法行为，至于合同上的购房价格低于实际价格是为了少交一点税。被告段启云、左艳荷未到庭应诉，亦未提出书面答辩。综合各方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：段启云、左艳荷与常建勇所签订的房屋买卖合同以及委托腾冲华鼎房产经纪有限责任公司办理房屋过户手续的行为是否有效？针对以上争议，原告保山中小企业信用担保中心向本院提交以下证据：1、《房地产买卖契约》（复印件）一份，欲证明该房屋买卖契约并非段启云及常建勇签订，是由魏翠华签订的，该买卖行为无效。2、《办理房地产权证委托协议书》、《常建勇、魏翠华身份证复印件》、《房地产权转移申请书》、《转移申请登记表》、《房地产买卖申请审批书》、《云南省不动产统一销售发票》、《段启云房产权证复印件》（复印件）各一份，欲证明段启云和常建勇的房屋买卖行为系被告华鼎公司私自办理，是无效的买卖行为。3、《借款合同》、《承诺书》、《中间业务担保书》（复印件）各一份，欲证明被告段启云、左艳荷在原告公司合同上所签订的字迹与房地产买卖契约上的字迹不符，且段启云名下房产已经抵押给原告，依法不能转移出售。4、《商品房购销合同》（复印件）一份，欲证明段启云名下世纪城的房屋实际价值是80余万元，且合同内段启云的签名字迹与华鼎公司办理的房地产买卖契约内的字迹也不符。经质证，被告常建勇对原告保山中小企业信用担保中心提交的证据1不认可，认为该契约并非买卖双方真实签订，双方真实签订的契约购房价是70余万元；对证据2的真实性认可，对证明观点不认可，认为段启云和常建勇委托华鼎公司办理房屋买卖是合法有效的；对证据3不认可，认为段启云未到庭，不能认定其字迹，且原告方未办理抵押登记，依法没有取得抵押权；对证据4的真实性认可，但对其字迹不清楚。被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司对原告提交的证据1的真实性认可，契约上的字也是魏翠华代签的，但是这份契约是当事双方委托我公司办理的，只是价格不是真实交易价格；对证据2真实性认可，但对证据观点不认可，是当事双方委托我公司办理的；对证据3不认可，我公司不清楚；对证据4的真实性不认可，但我公司办理过户的时候不需要用到原件，所以我公司不清楚。被告常建勇对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》、《段启云的房产证》、《收据》（复印件）各一份，欲证明段启云与常建勇签订房屋买卖合同，约定购房款70万元，税费9万元由常建勇支付，双方均在合同上签字确认；段启云所提供的土地证、房产证上并未设立他项权利；常建勇已经分两次支付了70万元购房款，并由段启云出具了收据。2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件)各一份，欲证明双方的买卖行为已经完成，常建勇已经合法取得该房屋的所有权。3、办理房产证税费、中介费、物管费等单据复印件共20张，欲证明该房屋计税价为67.5万元，被告已经依法交纳所有税费。4、土地评估报告一份，欲证明土地价值为17万余元，与房屋评估价合计67.5万元。5、证人张超出庭作证称，2014年年底，经其介绍常建勇向段启云购买房屋一套，双方签订合同时其在场，合同上段启云的签名是他本人签的，其作为见证人也签了名，后还与段启云和常建勇到腾冲找到华鼎房产经纪有限公司帮办理房屋过户手续。经质证，原告保山中小企业信用担保中心对被告常建勇提交的证据1不认可，认为被告的房屋买卖合同应该以提交给房管部门的为准，对房产证认可，对收款收据不认可，认为没有银行汇款依据，不能证明常建勇支付了该款项；对证据2的真实性认可，对其合法性不认可，认为房屋买卖契约是无效的，常建勇不能取得该房屋的所有权；对证据3的真实性认可，但不能证明常建勇实际支付的购房款数额；对证据4认可；对证据5不认可，认为证人所说情况不符合常理，不真实。被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司对被告常建建提交的证据认可。被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司未向法庭提交证据。被告段启云、左艳荷未到庭质证，亦未提交证据。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告保山中小企业信用担保中心提交的证据1不能证明原告的观点，因该契约并不是当事双方的真实交易价格，而是为了办理房产过户手续而签订的虚假合同，故本院不予采信；证据2不能证明原告的观点，因当事双方对华鼎房产经纪有限责任公司代办房地产过户手续没有提出异议，故本院予以采信；证据3客观真实，但不能证实其证明观点，故本院对其真实性予以采信；证据4客观真实，本院予以采信。被告常建勇提交的证据1、2、3、4客观真实，本院予以采信，证据5与其他证据相互印证，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年6月13日，被告段启云经营的保山市启联网络有限公司与保山市新寨咖啡有限公司签订《借款合同》，约定被告段启云向保山市新寨咖啡有限公司借款70万元，借款期限4个月，自2014年6月14日起至2014年10月13日止，原告保山中小企业信用担保中心为被告提供担保，同时被告段启云、左艳荷出具承诺书，将被告段启云、左艳荷所有的（商品房购销合同编号S0437）位于腾冲市腾越镇山河村腾冲世纪城福建路1段第一幢第1单元4号商住房地产抵押给原告，但未办理抵押登记手续。2014年11月27日，被告段启云与常建勇签订《房屋买卖合同》一份，将抵押给原告的腾冲市腾越镇山河村腾冲世纪城福建路1段第*幢第*单元*号商住房地产以70万元的价格卖给被告常建勇。2014年12月被告段启云、常建勇委托被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司办理了房地产的过户手续。本院认为，根据法律规定，以建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，而本案被告段启云、左艳荷虽然出具承诺书将其所有的房地产抵押给原告，但双方未到房地产登记机关办理抵押登记，原告对争议房屋没有抵押权，亦无证据证明被告段启云与常建勇签订的《房屋买卖合同》存在其他无效情形，故对其主张被告段启云与常建勇签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。被告段启云、左艳荷与常建勇共同委托腾冲华鼎房产经纪有限责任公司办理房产过户手续，不违反法律强制性规定，故原告提出被告腾冲华鼎房产经纪有限责任公司代理段启云、左艳荷、常建勇办理的房地产过户手续无效的诉讼请求，本院不予支持。被告段启云、左艳荷经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视其为放弃抗辩权，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法法》第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告保山中小企业信用担保中心的诉讼请求。案件受理费人民币7300元，由原告保山中小企业信用担保中心交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判长  张占伦审判员  马艳萍审判员  郭美玉二〇一六年五月二十三日书记员  李维强