广东省东莞市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）东中法民一终字第414号 上诉人（原审被告）：罗律宪，男。 被上诉人（原审原告）：东莞市家盛物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇兴隆路**。组织机构代码为73048815-9。 法定代表人：周科兵，该公司物业总监。 委托代理人：黄梅容，该公司员工。 委托代理人：宋林青，该公司员工。 上诉人罗律宪因与被上诉人东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法厚民一初字第1200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 2013年7月3日，家盛公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：罗律宪支付拖欠2010年10月1日至2013年5月31日的物业管理费4050.24元，至实际支付之日止的滞纳金（暂计至2013年5月31日）3434.99元，共计7485.23元。 原审法院经审理查明：2006年10月21日，东莞市富盈物业管理有限公司（以下简称富盈物业公司）与罗律宪签订了《加州阳光前期物业管理服务协议》，双方约定由富盈物业公司对罗律宪位于东莞市厚街镇加州阳光花园的10号商铺提供物业管理服务，并按每平方米每月2.3元的标准收取物业管理服务费，罗律宪需要在每月10日前缴纳上月物业管理费。关于富盈物业公司的权利义务，合同第一条双方的权利义务部分约定，富盈物业公司应对房屋共用部位、共用设施设备、消防、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，对住户的房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等提供有偿服务；第二条物业管理服务内容：“一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等；二、房屋共用设施设备及运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施设备、绿化、道路、路灯、沟渠、池、公益性主体设施和共用设施设备使用的房屋等；……六、治安与消防管理”。第三条物业管理服务质量约定：“一、房屋管理与维修养护：……2、房屋外观好整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；……三、保安、消防及车辆管理：1、小区基本实行封闭式管理；2、有专业保安队伍，实行24小时当班及巡逻任务，保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；……”。 双方对于违约责任约定如下：如家盛公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，罗律宪有权要求家盛公司限期改正，逾期未改正给罗律宪造成损失的，家盛公司承担相应的法律责任；如罗律宪违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴交有关费用的，家盛公司有权要求罗律宪缴交，并有权按每天千分之三的标准加收滞纳金或按相关规定处理。 双方在签订上述《加州阳光前期物业管理服务协议》后，均按协议正常履行，但罗律宪自2010年10月起拖欠物业管理费至庭审之日止仍未缴纳。罗律宪当庭表示不同意支付上述款项，理由为家盛公司未能依照约定提供保安、公共部位修缮维护、清洁等物业管理服务；另家盛公司还遗失了罗律宪铺位的钥匙，对于罗律宪铺位损坏的门、水管未进行修缮。罗律宪提交了一些照片拟证实家盛公司未能按照协议约定提供物业服务。罗律宪提交的照片反映了一些车辆停放在商铺门前，，地上有些落叶纸片、树枝，13号铺位里面的排水管存在问题。家盛公司对这些照片的真实性确认，但主张反映商铺质量问题的照片与本案无关；车辆停放属于正常使用，落叶照片不能反映没有清洁。家盛公司在庭审中称家盛公司的服务可能存在瑕疵，但不构成罗律宪拒交物业服务费的理由。另外，家盛公司也同意对罗律宪提出的问题进行整改，至于商铺的物业管理，因商铺没有开业，管理有所疏忽，但罗律宪应当按时缴纳管理费。 至于家盛公司诉求的滞纳金，家盛公司在庭审中称可以考虑减免，罗律宪则称系因家盛公司未按约提供物业服务，故无需支付滞纳金，且滞纳金过高。 另查，东莞市富盈物业服务有限公司于2011年3月1日变更登记为东莞市家盛物业服务有限公司。 原审法院认定上述事实的证据有：家盛公司提交的《加州阳光前期物业管理服务协议》、物业管理服务缴费通知单，罗律宪提交的照片以及一审庭审笔录等。 原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，《加州阳光前期物业管理服务协议》签订各方应按照合同的约定履行各自的权利义务，经查可知，原物业服务合同的签订主体东莞市富盈物业服务有限公司已于2011年3月1日变更登记为东莞市家盛物业服务有限公司，故东莞市富盈物业服务有限公司关于案涉物业服务合同的权利义务应由东莞市家盛物业服务有限公司承接，即家盛公司是本案的适格主体。现罗律宪确认拖欠2010年10月1日至2013年5月31日的物业管理费4050.24元，原审法院也予以确认。综合双方的庭审意见，原审法院归纳本案争议焦点为：一、罗律宪拒交物业管理费是否合法；二、家盛公司诉求的滞纳金是否合法。 对于焦点一，罗律宪拒交物业管理费的理由是否有事实及法律依据。 罗律宪提供了照片拟证实家盛公司没有提供物业服务，原审法院对此分析如下：一方面，罗律宪提交的照片不足以证明家盛公司未提供物业服务，理由如下：罗律宪提供的车辆停放的照片确反映有车辆停放在商铺前的空地上，但该些商铺并未开业，有车辆停放在其前面的空地上也属正常；照片反映的交楼时商铺的门和排水管的质量问题，应属房屋开发商处理范围，罗律宪可另循合法途径要求房屋开发商处理；至于商铺门前的树枝、落叶等照片，确实反映了案涉商铺的清洁服务较差，服务质素有待提高；但除了案涉商铺外，案涉商铺所在小区还有其他很多公共场所，需要清洁服务，罗律宪的照片并不能反映整个小区公共场所的清洁状况。另一方面，家盛公司向罗律宪收取的物业管理费是物业公司为维护整个小区共有部位及共同配套设施正常使用以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而导致的费用，而非针对不同住户提供有区别服务。换句话说，物业管理费具有公共属性，即使个别住户没有按时缴纳管理费，物业公司对整个小区提供的物业管理亦惠泽该未交费的住户，且物业公司在提供物业服务的同时产生诸如人工费、办公费、公共设施维修保养费、清洁绿化费、耗材费等各项基础成本，而该成本正以物业管理费的形式分摊至各个业主名下，罗律宪在享受了基础物业服务的同时理应承担相应的缴费义务。综上，罗律宪拒交物业管理费并无依据。 对于焦点二，家盛公司在庭审中承认因商铺未开业，对于商铺的物业服务存有一定的疏忽，在庭审中也称滞纳金可以考虑减免；因此，家盛公司要求罗律宪支付滞纳金，有违公平原则，原审法院对于家盛公司主张的滞纳金不予支持。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2013年8月5日判决：一、限罗律宪于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市家盛物业服务有限公司支付东莞市厚街镇加州阳光花园的10号商铺2010年10月（含当月）至2013年5月的物业管理费4050.24元人民币；二、驳回东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元人民币，由家盛公司负担15元，罗律宪负担35元。 罗律宪不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）罗律宪并非不交管理费，先前交了几个月，在家盛公司未提供物业服务，屡次反映仍未改进的情况下才拒交物业费。至2013年9月底止，累计未交月数为36个月。（二）罗律宪向家盛公司反映排水管漏屎尿和商铺清洁不合格等情况后，家盛公司未作答复，且将罗律宪的商铺钥匙遗失不见。罗律宪认为即使双方签订了物业服务协议，但家盛公司并未提供物业服务，因此拒交物业管理费。据此，罗律宪请求本院撤销原审判决，予以改判。 家盛公司答辩称：罗律宪以物业服务品质下降和家盛公司遗失商铺钥匙为由称家盛公司未提供物业服务与事实不符，罗律宪以商铺无商机为由上诉，也与本案没有关联性。因此，家盛公司请求本院维持原审判决。 本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审中，罗律宪向本院提交《民事上诉之诉求》明确其上诉请求为“原审判决认定未交的物业管理费减半交纳”。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点是：罗律宪要求家盛公司减半收取物业管理费有无依据。 东莞市富盈物业服务有限公司与罗律宪于2006年10月21日签订《加州阳光前期物业管理服务协议》，该合同系双方自愿签订，并未违反法律强制性规定，签订双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。原物业服务合同的签订主体东莞市富盈物业服务有限公司已于2011年3月1日变更登记为东莞市家盛物业服务有限公司，故东莞市富盈物业服务有限公司关于案涉物业服务合同的权利义务应由家盛公司承接。双方对于违约责任约定：如家盛公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，罗律宪有权要求家盛公司限期改正，逾期未改正给罗律宪造成损失的，家盛公司承担相应的法律责任。本案中罗律宪以家盛公司所提供的物业服务存在瑕疵为由，要求减半支付所拖欠的物业费，此与上述合同约定不符。根据双方合同约定，家盛公司的物业服务不符合质量要求且已造成罗律宪损失的，家盛公司承担赔偿责任，并未有家盛公司因提供物业服务有瑕疵减半收取物业管理费的约定，故罗律宪关于家盛公司应减半收取物业服务费的抗辩没有合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人罗律宪上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由罗律宪负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 倩 代理审判员  何玉煦 代理审判员  徐华毅 二〇一四年六月十六日 书 记 员  刘裕灵 附相关法律条文（节选） 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。