南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）玄锁民初字第141号 原告潘卫军，男，1972年10月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告刘德佩，女，1971年1月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托代理人潘卫军（系刘德佩之夫），身份信息同上。 被告南京玄武苏宁置业有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-1号6楼。 法定代表人陈艳，该公司总经理。 委托代理人段声平，男，该公司法务，住南京市鼓楼区。 委托代理人王德军，江苏天豪律师事务所律师。 原告潘卫军、刘德佩与被告南京玄武苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法由代理审判员杜建军独任审判，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。原告潘卫军、刘德佩、被告苏宁置业公司的委托代理人王德军、段声平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘卫军、刘德佩诉称，2010年8月27日，两原告购买了南京格林兰德房地产开发有限公司预售的××室（包括1-1栋11储藏室），约定交付时间为2011年12月31日。2011年12月23日，被告向两原告邮寄交付通知书，要求两原告于2011年12月30日办理交付手续。两原告如期到达紫金东郡售楼处，但被告无法提供商品房竣工验收备案材料，导致两原告未能收房。2012年1月4日，两原告重新收到被告的收房通知书，并于2012年1月8日重新到达紫金东郡，经初步检查，发现房屋存在诸多安全隐患和质量问题，两原告随即向被告发出《关于××室存在质量、安全问题并要求整改意见书》，但被告一直不予理睬。直至2014年3月10日，被告才对房屋存在的部分问题进行了整改。现××因被告的过错，距离交付时间已过去两年三个月，并且目前仍然存在着严重影响实际使用的质量问题，故两原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付两原告迟延使用房屋的赔偿金66000元（按2500元/月计算，自2011年12月31日至2014年3月，共26.5个月）；2、被告向两原告支付房屋使用瑕疵赔偿金2万元；3、被告向两原告支付迟延期间的物业管理等费用（自2012年1月1日至2014年4月）；4、被告承担本案诉讼费用。 被告苏宁置业公司辩称，1、涉案房屋在交付时已经符合《商品房预售合同》第六条第二款约定的交付条件，即取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》和《房屋测绘成果》；2、涉案房屋并不存在严重影响两原告实际使用的质量问题，根据《商品房预售合同》第十条第四款的约定，房屋已于2011年12月31日视同交付，两原告诉称的迟延使用房屋的赔偿金无事实依据；3、两原告主张的房屋使用瑕疵赔偿金2万元及迟延履行期间的物业管理费用，无事实和法律依据。综上，请求驳回两原告诉讼请求。 经审理查明，两原告系夫妻关系。2010年8月27日，南京格林兰德房地产开发有限公司（甲方）与两原告（乙方）签订两份《商品房预售合同》，编号分别为宁房预售合字××和××号。其中宁房预售合字××号合同约定乙方向甲方购买坐落于南京市玄武区商品房，该房屋建筑面积120.5平方米，其中套内建筑面积104.71/平方米，共有共用分摊建筑面积15.79平方米，单价13576.8平方米，总房款1636005元。第六条约定“一、甲方应于2011年12月31日前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金”。第十条第四款约定“该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：该商品房具备本合同第六条第二款约定的条件即视为具备了房屋交付的法定条件，无论乙方是否接收了房屋，则自甲方书面通知所确定的交付日起房屋视同交付，同时房屋的物业管理费用开始由乙方自行承担”。第十三条第二款约定“经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同”。合同附件对保修范围和保修期进行了约定。宁房预售合字××号合同约定乙方向甲方购买坐落于南京市玄武区，该储藏室建筑面积16.25平方米，其中套内建筑面积9.3平方米，共有共用分摊建筑面积6.95平方米，单价100元/平方米，总价款1625元。该合同其他内容约定同宁房预售合字2010110980号合同。两原告按合同约定支付了购房款。 2011年12月26日，被告向两原告邮寄《房屋交付通知书》，通知两原告于2011年12月30日办理房屋交付手续，当天两原告未办理房屋交接手续。2012年1月1日，被告再次向两原告邮寄《房屋交付通知书》。两原告以房屋保温层材料、太阳能集热器外挂等存在问题为由拒绝收房，并于2012年1月9日向被告出具一份《关于××室存在质量、安全问题并要求整改意见书》。2012年4月25日，两原告再次向被告反馈房屋存在质量问题。被告收到上述整改意见书后，对两原告反映的部分质量问题进行整改，并于2014年3月10日经潘卫军、被告及涉案房屋建设单位江苏江都建设集团有限公司共同签字确认形成了《××室存在的问题现整改情况》。2014年3月，两原告接收了涉案房屋，被告向原告交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2011年12月13日、2011年12月26日、2011年12月30日，被告开发的南京市玄武区宁芜铁路苏宁徐庄住宅一期1栋分别取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》、和《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2012年2月2日，南京市南京公证处出具（2012）宁南证经内字第755号公证书，主要内容为被告称其开发的楼盘紫金东郡于2011年12月31日交付，故申请对紫金东郡售楼处及物业服务中心的现场公示情况进行保全，公证人员于2011年12月31日前往位于南京市玄武区郡售楼处及物业服务中心，拍摄照片五十二张，其中有《建设工程规划验收合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》和《房屋测绘成果》。 另查明，2011年3月11日，南京格林兰德房地产开发有限公司变更登记为南京玄武苏宁置业有限公司，即本案被告。 审理中，原、被告的争议焦点是涉案房屋是否符合《商品房预售合同》约定的交付条件。 两原告认为，被告在房屋交付时应提供《建设工程规划验收合格书》、《房屋建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘成果》等原件，但被告提供的均为复印件。经验收两原告发现房屋存在保温层材料问题、太阳能集热器外挂安全问题、阳台内水管问题、空调南北外机无法安装空调、南面空调外机位置雨水往室内排放、房屋内部渗水、空鼓、开裂、地不平、门头歪斜、地下室层高太低等问题，为此两原告两次向被告发出整改意见书，但被告只对部分问题进行整改，目前房屋地下室及空调南北外机无法安装等问题仍然存在，严重影响了两原告的居住使用，给两原告造成的损失有：迟延使用房屋赔偿金，按同期房屋租金2500元/月计算26.5个月为66000元；房屋使用瑕疵赔偿金20000元；迟延期间的物业管理费用等。两原告提供了以下证据：1、《施工图设计文件审查意见书》、《审查意见整改单》、《专项工程质量验收记录》，证明涉案房屋设计存在问题，但被告未整改导致现在房屋出现诸多问题；2、《关于××室存在质量、安全问题并要求整改意见书》、《××室存在的问题现整改情况》，证明涉案房屋存在严重影响使用的质量问题，被告未予整改；3、照片一组，证明目的同证据2。被告质证意见为：对证据1真实性无法确认，该审查意见书登记的送审时间为2010年1月4日，系被告取得审查合格书前，即系取得审查合格书的过程文件，两原告不能以此主张被告设计的房屋不符合图审；对证据2真实性无异议，但仅能证明被告在履行合同约定的维修责任及在被告能力范围内满足业主需求对房屋进行改善，不能证明房屋存在无法使用的质量瑕疵；对证据3照片的真实性无异议，但无法证明拍摄时间为合同约定的交付时间以后。 被告则认为，被告在交房时已按合同约定将《建设工程规划验收合格书》、《房屋建设工程竣工验收备案表》和《房屋测绘成果》等在相关现场进行公示。合同并未约定要求被告提供原件，且上述证明文件在相关政府网站中都可供公众查询，被告已经履行合同约定的交付义务，房屋已于2011年12月31日视同交付。因两原告未依约收房，故《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》未交两原告。两原告主张的迟延使用房屋赔偿金及瑕疵使用赔偿金，因房屋并未出现严重影响使用的质量问题，两原告亦未举证证明其实际损失及修复费用，故其主张无事实和法律依据。 因原、被告意见分歧较大，致未达成调解协议。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房预售合同》、《房屋建设工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》、《房屋交付通知书》及本院庭审笔录等加以证明。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行，被告应依约向两原告交付房屋，两原告应依约接收房屋。《商品房预售合同》第六条约定房屋交付时间为2011年12月31日前，并应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和《房屋测绘成果》。被告已于2011年12月30日前取得上述材料，并于2011年12月31日将上述材料在房屋交付现场进行公示，并经公证机关公证。两原告以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，但按《商品房预售合同》第十条第四款“该商品房具备第六条第二款约定的条件即视为具备了房屋交付的法定条件，无论乙方是否接收了房屋，则自甲方书面通知所确定的交付日起房屋视同交付，同时房屋的物业管理费用开始由乙方自行承担”的约定，被告已经履行约定的交付义务，涉案房屋已于2011年12月30日交付，因此两原告主张的迟延使用房屋赔偿金和迟延交付期间的物业管理费用，无事实依据，本院不予支持。关于两原告主张的房屋使用瑕疵赔偿金，根据《商品房预售合同》第十三条第二款约定，涉案房屋存在主体结构质量不合格或重大工程质量问题从而严重影响正常使用等情形的，应经市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，但两原告未按约定举证证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或重大工程质量问题，故两原告所举证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告潘卫军、刘德佩的诉讼请求。 本案案件受理费2030元，因适用简易程序减半收取1015元，由原告潘卫军、刘德佩负担（原告预缴诉讼费剩余部分1015元由本院退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2030元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。 代理审判员  杜建军 二〇一四年六月十日 见习书记员  李 程