辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈河民二初字第573号原告：张桂财，男，1974年1月18日出生，汉族。委托代理人：王忱，沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。原告：张某。法定代理人：张桂财，男，1974年1月18日出生，汉族。被告：沈阳中房物业发展有限公司。法定代表人：李铁，该公司总经理。委托代理人：丛连猛，男，1973年9月17日出生，汉族，该公司职员。被告：中房集团辽宁置业有限公司。法定代表人：赵昱，该公司董事长。委托代理人：陈国兴，男，1968年1月5日出生，汉族，该公司职员。原告张桂财、张某与被告沈阳中房物业发展有限公司（以下简称中房物业）、中房集团辽宁置业有限公司（以下简称中房置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，依法组成合议庭，由代理审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员陈明、人民陪审员张玉华参加评议，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告张桂财及其委托代理人王忱，原告张某的法定代理人张桂财被告沈阳中房物业发展有限公司的委托代理人丛连猛，被告中房集团辽宁置业有限公司的委托代理人陈国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂财诉称，原告2003年8月18日以爱人赵昕宇名义签订《商品房买卖合同》，购买被告中房集团辽宁置业有限公司开发的沈河区方兴路10-3号12号楼1-7-2室商品房，建筑面积155.29平方米，价款为385119元，于2003年9月20日接到入住通知办理入住，中房集团辽宁置业有限公司称，该房经验收质量合格，并出具《住宅质量保证书》，保证屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏，保修期5年。原告房屋因处顶层，自入住起已饱尝屋面和外墙渗漏之苦，屡经修理，在开发商承诺的质保期内，2005年、2007年给修丙次，渗漏如故，却造成原告室内装修等损害，之后再修理，所遇被告沈阳中房物业发展有限公司态度和蔼的，行为是唯一的，被告的一拖再拖，直至2012年得知，被告沈阳中房物业发展有限公司已弃管。被告认为：被告对房屋质量约定明确，但被告中房集团辽宁置业有限公司始终未能达到原告买到的房子不渗漏，被告沈阳中房物业发展有限公司也未通过修理的弥补这一质量缺陷，应承担修理责任，并据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条规定，应赔偿给原告造成的财产损失31500元，请求人民法院依法公正判决。原告爱人赵昕宇因病于2013年12月13日死亡，诉权由原告行使。请求1、判令被告为原告修复房屋，包括屋面、外墙不渗漏，如果经一个雨季再漏，继续承担修理义务；2、赔偿因渗漏和修理造成的室内装修等损失31500元；3、由被告承担本案诉讼费。原告张某诉称，同张桂财诉讼请求及事实和理由。保证未成年人的合法权益，修复房屋，赔偿造成的装修损失。被告中房物业辩称，第一、原告的诉讼主体不对，我们是服务企业，我们不应当是第一被告，我们不是施工单位，第二、物业的主要的服务工作就是沟通，原告在陈述中说2005年、2007年两次进行过维修，说明我们物业公司已经尽到了沟通的义务，我们该做的都做了，没有任何法律条文说我们需要对房屋质量承担后果，同时，我公司现已经查不到当年的维修记录，只是原告在诉状中陈述，第三、关于诉讼时效，我们已经撤离园区2年多了，我们于2011年7月31日离开中房凌云花园，原告陈述的这些诉求早已经过诉讼时效，我方不予承认，原告至今为止经我们多次催缴，还欠我公司物业费。对原告房屋渗漏问题，既然曾经修过，原告现在的诉求不能代表修缮之后当时的状况，不能证明是否修好，对原告说的赔偿问题提出质疑，关于诉讼费，与本公司无关，我方不会承担诉讼费。被告中房置业辩称，1、原告起诉屋面和外墙渗漏早已过诉讼时效；质量保修是指处于保修其和保修范围内的房屋建筑工程质量缺陷进行修复。根据双方签订合同及《沈阳市建筑工程保修条例》、《沈阳市建筑工程质量保修及投诉处理事实细则》相关条款，屋面防水及外墙渗漏保修期为5年。原告称2003年9月20日入住，也就是其家屋面及外墙渗水的保修截止日期为2008年9月19日，根据民法通则第七章（诉讼时效）第一百三十五条之规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告称2005年、2007年维修过，假设原告所述向问题存在，从2007年至2014年，保修期已过7年，也早过诉讼时效，故法院应依法驳回原告诉讼请求。2、原告提供证据不能证明所诉是保修其内发生的质量问题，我公司也未接到原告有关屋面及外墙渗漏的报修。我公司了解的情况是因原告拖欠物业费，物业公司拟起诉原告，原告拿所谓的房屋质量问题来说事。在此我要说明的是保修期过后的维修，公共部位应起用维修基金维修，业主自管部分由业主自己负责维修。综上所述，我公司请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。经审理查明，2003年8月18日，被告中房置业作为出卖人，原告张桂财妻子赵昕宇作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定原告张桂财妻子赵昕宇购买位于沈阳市东陵区方兴路10-3号12#1-7-2号房屋（建筑面积155.29平方米）。2003年9月20日，被告中房物业作为甲方，原告张桂财妻子赵昕宇作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由被告中房物业为原告所在中房凌云花园小区提供物业服务。物业服务内容包括：对园区内房屋共用部位、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。同日，原告办理入住，二被告向原告出具住宅质量保证书，其中质量保修单中载明屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏的保修期为5年。另查明，原告张桂财与其妻子赵昕宇于1999年10月25日登记结婚，本案另一原告张某系二人女儿，于2004年4月3日出生，现为未成年人。原告张桂财妻子赵昕宇于2013年12月13日因病去世。现涉案房屋为原告张桂财与原告张某按份共有（张桂财占75%，张某占25%）。2014年10月30日，法院组织三方当事人到涉案房屋进行了现场勘察。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、住宅质量保证书、房屋所有权证、结婚证、户口簿、死亡证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述法律规定以及商品房买卖合同约定，作为出卖人，被告中房置业有义务提供符合使用要求的房屋。本案中，经法院现场勘察，原告房屋内多处渗漏情况严重。原告陈述在质保期内多次向被告中房物业报修，且二被告曾予维修，符合常理。二被告在质保期内虽对原告所有房屋进行了维修，原告房屋渗漏问题并未得到解决。故，对原告主张被告中房置业对其房屋渗漏问题进行维修的诉讼请求，本院予以支持。但原告提出的财产损失均为被告维修事项，故对其主张财产损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告中房集团辽宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内，对原告张桂财、张某所有的位于沈阳市沈河区（原东陵区）方兴路10-3号1-7-2室房屋渗水问题予以修复；二、被告中房集团辽宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内，将原告刘举张桂财、张某所有的位于沈阳市沈河区（原东陵区）方兴路10-3号1-7-2室房屋的阳台顶棚，阳台门框四周墙体，厨房西南墙角、东墙角，南阳台（客厅阳台）顶棚，北卧室西墙角、东西窗框四周墙体，南卧室西墙角等部位因渗水导致的长毛问题予以修复（刮大白）；三、如被告中房集团辽宁置业有限公司逾期履行上述维修义务，可由原告自行修复，修复所发生的维修费用由被告中房集团辽宁置业有限公司负担；四、驳回原告张桂财、张某的其他诉讼请求。案件受理费人民币590元，由被告中房集团辽宁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  高书林代理审判员  陈 明人民陪审员  张玉华二〇一四年十一月十三日书 记 员  刘 娇本案依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。