吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民小额字218号原告：延吉市凯达物业管理有限公司，住所：延吉市河南街林海路17号。法定代表人：聂立新，该公司经理。委托代理人：卢有铭，该公司工作人员。被告：刘爱吉，女，朝鲜族，个体工商户，现住延吉市恒天玫瑰园*号楼*单元***号。原告延吉市凯达物业管理有限公司（以下简称凯达物业公司）诉被告刘爱吉之间物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告凯达物业公司委托代理人卢有铭、被告刘爱吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯达物业公司诉称：原告在2012年11月15日至2013年11月14日为被告提供物业服务，被告至今未按照合同约定交纳物业费899.3元、电梯费600元、卫生费84元，及违约金93.1元，共计1676.4元。请求人民法院依法判令被告刘爱吉立即支付拖欠的物业费、电梯费、卫生费及违约金共计1676.4元。被告刘爱吉辩称：不同意支付，理由是，原告起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”，是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务。《恒天玫瑰园业主公约》内未明确写明凯达物业公司为几级的物业服务，只写明物业费和电梯费的收取标准，原告应当出具电梯费收取标准及依据,且被告家住在二楼,用不到电梯,不应当收取电梯费用；根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》相关规定，原告按每平方米0.7元的标准收取物业费应当至少为三级物业服务企业，根据三级物业服务的基本要求，原告应当具备物业管理资质证书，制定日常管理制度，按规范签订物业管理服务合同，50%以上人员应持有物业管理上岗证书，公示服务联系电话号码，每年与10%以上业主作有效沟通，应当出示专项维修资金使用明细；小区内部分公用设施设备、部分单元门锁、把手长时间损坏不予更换，单元门敞开外人可随便进出；楼宇外墙损坏一直不给解决；多处车库私搭乱建，至今未整改；出入口无小区平面示意图；小区内有照明灯，但晚间基本不运行；未设立24小时报修值班电话，未建立维修回访制度；消防通道不畅通，道路两旁未经大部分业主同意私自安装护栏防止业主乱停放车辆；道路不顺畅，小区到处停放车辆；按钮不好使；原告应当出示设备故障及重大事件处理记录；停水电时，原告未做到提前通知；小区出入口保安亭晚间无人值班，栏杆高高挂起；原告应当提供小区巡查记录、消防培训记录；小区未做到封闭式管理；安全措施不到位，摄像头数量少，死角多;小区卫生环境差，未做到每天清扫一次；下雪后未能及时清理积雪；绿化管理及养护不到位；原告多次将公告场地私自出租，如卖高压锅、蚕丝被；原告未经业主同意私自将1号楼北侧停车场安装停车锁具收取停车费用；在业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌，未公布其收入流向；将每单元一楼楼梯口的公摊面积划分给个别业主单独使用；业主缴纳物业费，原告拒绝开具正规发票;房屋质量不合格，原告应当替业主起到监督作用;原告的安全服务不合格，楼道内放置的自行车经常丢失，外来人员随意进入小区行骗。综上，被告拒绝支付物业费、电梯费是因原告首先没有履行双方的合同约定，原告明显没有提供符合行业标准的服务，故被告有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定，拒绝支付2013年物业、电梯费用。原告凯达物业公司向本院提交的证据有：1．企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2．物业公司备案表复印件一份，证明原告具有收取物业费的资格。3．前期物业服务合同复印件一份，证明延边宏达兴边置业发展有限公司与凯达物业公司签订了前期物业服务合同，合同约定了双方权利与义务、服务期限、服务内容等。4．委托协议书复印件一份，证明延吉市环境卫生作业有限公司委托原告收取垃圾有偿服务费及居民城市公共卫生费。5．存根一份，证明原告向被告书面催缴过物业费。6．资质证书复印件一份，证明原告的物业资质等级为3级。经庭审质证,被告对证据1、2、3、4、6均无异议,经审查，证据1、2、3、4、6客观真实,来源合法,与本案具有关联性,符合证据的相关规定,本院均予以采信。关于证据5，被告提出异议，认为其未收到过物业费催缴通知。经审查，证据5不能证明原告向被告催收过物业费，对证据5本院不予采信。被告刘爱吉向本院提交的证据有:1．照片1张，证明恒天玫瑰园小区内损坏的公用设施长时间不维修，单元门敞开外人随便进入。2．照片1张，证明恒天玫瑰园小区内楼宇外墙损坏至今没有维修。3．照片1张，证明恒天玫瑰园小区车库私搭乱建。4．照片2张，证明恒天玫瑰园小区出入口没有平面示意图。5．照片1张，证明恒天玫瑰园小区有照明灯，但晚间不运行。6．照片2张，证明恒天玫瑰园小区消防通道不畅通，道路两旁私自安装护栏，防止业主乱停车辆。7．照片2张，证明恒天玫瑰园小区道路不畅通，业主到处停车，物业没有做到应尽的职责。8．照片1张，证明恒天玫瑰园小区路面不平坦。9．照片1张，证明楼道灯有损坏，电梯照明不全，紧急救助按钮、摄像头不好使。10．照片4张，证明恒天玫瑰园小区出入口保安亭晚间无人值班，栏杆高高挂起，白天车辆可以自由出入，不进行登记，未做到封闭式管理。11．照片9张，证明原告对恒天玫瑰园小区楼道窗户、楼道、电梯卫生环境清理非常差。12．照片1张，证明原告下雪后对恒天玫瑰园小区积雪清理非常差。13．照片9张，证明恒天玫瑰园小区绿化管理差。14．照片2张，证明恒天玫瑰园小区1号楼北侧停车场未经业主同意私自安装停车所并向业主收费。15．照片3张，证明原告私自将业主共有的公告栏、电梯等公用设施放置商业广告牌，并没有向业主公布收费项目。16．照片2张，证明原告未征得广大业主同意收取个别业主钱物后私自将每个单元第一层楼梯口的公摊面积给个别业主单独使用，业主反映后，但不予处理。17．业主联名书复印件10张，证明原告在玫瑰园小区进行物业服务期间没有按约履行合同及按相关规定提供服务，小区业主联名签字。18．证人金南辉（男，朝鲜族，延吉卷烟厂职工，现住延吉市玫瑰园小区3号楼2单元502室，公民身份号码为222401197702032131）的出庭证言，证明原告没有电工、水暖工、专业的园艺师、小区冬天不清雪、车辆随意乱停、小区夜晚灯光关闭早，电梯内没有摄像头，小区道口没有减速带，小区进出口设置不合理，装修房屋时强制性使用原告搬运工。19．证人李兴民(男，汉族，1943年1月2日生，和龙煤矿退休工人，现住延吉市玫瑰园小区1号楼7单元502室，公民身份号码为222423194301024215)的出庭证言，证明恒天玫瑰园小区物业只收费，不工作，一楼业主在原有菜园外私自占用公用地方，停车场私搭乱建，绿化带上埋电缆后弃管，消防通道设隔离带，卫生差，冬天不清雪，绿化不合格。20．证人朴学镇（男，朝鲜族1968年2月8日生，延吉卷烟厂职工，现住延吉市玫瑰园小区1号楼5单元601室，公民身份号码为222401196802080611）的出庭证言，证明原告提供的物业服务不合格，单元门锁损坏不维修，电梯内没有摄像头，车库门口冬天不清雪，小区车辆随意进入。经庭审质证，原告对上述1至16份证据的真实性有异议，认为照片上体现不了拍摄时间、地点；第1组、第11组照片看不出是玫瑰园小区，第10组照片证明不了没有门卫，上述证据证明不了原告提供的物业服务有瑕疵。经审查，证据1至16无法确认2013年度物业服务情况，对该份证据本院不予采信。关于证据17，原告对其真实性有异议，并认为该证据与本案无关。经审查，证据17无法确认签字业主的真实性，故本院不予采信。关于证据18至20，原告认为证人与本案有利害关系，对其证言有异议。被告无异议。经审查，证人金南辉、李兴民、朴学镇均未交纳物业费，与本案有利害关系，对其证人证言本院不予采信。本院根据庭审质证采信的证据及原、被告的陈述，综合认定如下事实：原告凯达物业公司于2011年3月16日依法成立，公司营业范围为物业管理，资质等级为三级。2011年9月28日，原告与延边宏达兴边置业发展有限公司签订前期物业服务合同，延边宏达兴边置业发展有限公司将其开发的延吉市恒天玫瑰园小区的前期物业委托给原告进行管理，双方约定了前期物业管理服务内容、服务费用等内容，其中约定物业费收费标准为，住宅每月每平方米0.7元，电梯费收费标准为，1号楼从2层起，45元起价,每上一层加收10元,2、3号楼从2层起，50元起价，每上一层加收10元。签订合同后，原告为延吉市恒天玫瑰园小区提供物业服务。2012年7月10日，延吉市环境卫生作为有限公司委托原告向恒天玫瑰园小区业主收取垃圾有偿服务费(5元/户月)、居民城市公共卫生费（0.8元/人/月）。被告居住的房屋位于恒天玫瑰园小区2号楼2单元201室，被告未交纳2012年11月15日-2013年11月14日期间的物业费899.3元、电梯费600元、卫生费84元，共计1583.3元。本院认为，原告凯达物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延边宏达兴边置业发展有限公司签订的前期物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对恒天玫瑰园小区全体业主具有约束力，合同明确约定了原告对恒天玫瑰园小区的物业服务内容、物业费、电梯费收取标准。原告为延吉市恒天玫瑰园小区提供了相关的物业服务，被告刘爱吉直接或者间接地受益，因此原告要求被告支付物业服务费、电梯费的诉讼请求成立，本院予以支持。延吉市环境卫生作业有限公司委托原告代为收取垃圾有偿服务费、居民城市公共卫生费符合法律规定，对原告要求被告支付84元卫生费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院确认被告按照日万分之二点一计算，自2014年11月15日计算至2014年8月22日。被告关于原告提供的物业服务不符合《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》规定的三级物业管理服务确定的基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护内容，以及违背《恒天玫瑰园业主公约》中第三条关于业主的权利的内容、违背《物权法》第八十条内容等抗辩意见，因其未提供证据证明，且经本院现场勘察，原告对延吉市恒天玫瑰园小区物业管理有序，小区环境卫生良好，虽存在个别瑕疵，但不能成为被告拒绝支付物业费的理由，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告刘爱吉于本判决生效后立即支付原告延吉市凯达物业管理有限公司2012年11月15日-2013年11月14日期间物业费899.3元、电梯费600元、卫生费84元，共计1583.3元,并支付违约金（按照日万分之二点一计算，自2014年11月15日计算至2014年8月22日）。如被告刘爱吉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告刘爱吉负担。本判决是终审判决。审判员 王 静二〇一四年十一月四日书记员 朴今姬