赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初1号原告赣州和富置业有限公司。住所地：赣州市章贡区兴国路*号万盛购物中心*栋****#*****#商铺。组织机构代码：75110092-6。法定代表人肖世优，该公司执行董事。委托代理人何依群，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。被告刘泽豪，男，1992年6月17日生，汉族，赣州市人，个体户，住江西省赣州市章贡区。原告赣州和富置业有限公司诉被告刘泽豪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赣州和富置业有限公司委托代理人何依群、被告刘泽豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年5月21日签订《万盛购物中心商铺租赁合同》，双方约定：1、原告将赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心编号为A栋2-29号，区域门牌号为万盛街2-151的租赁区域出租给被告，面积为195.87平方米；2、租赁期限共60个月，自2014年6月1日至2019年5月31日；3、租金：租赁之日起第一年为11752.2元/月，第二年为12731.55元/月，第三年为18607.65元/月，第四年为21545.70元/月，第五年为22525.05元/月。被告应于每月5日前向原告支付当月租赁费用；4、租赁期间，由于使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费等费用由被告自行承担；5、被告交纳履约保证金人民币37300元、水电保证金4000元给原告。同时约定：被告逾期不支付租金累计超过10日的，原告按每逾期一日，加收延迟付款金额的3‰违约金，被告逾期不支付累计超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，收回租赁区域，没收被告所支付的履约保证金、水电保证金。合同签订后，原告已依约履行合同义务，但被告自2014年10月起一直拖欠原告租金，已构成严重违约。为此，原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》，并要求被告立即将合同标的商铺交还原告；2、被告支付所欠商铺租金人民币170406.9元（算至2015年11月30日）及之后的租金算止被告实际交还商铺止;要求被告支付租金的违约金人民币66777.46元（算至2015年11月30日）及之后的违约金（按逾期天数×逾期租金额×3‰）；3、确认原告有权没收被告所缴纳的履约保证金人民币37300、水电保证金4000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告企业营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明，证明原告诉讼主体资格；证据2、万盛购物中心商铺租赁合同，证明被告承租原告的商铺，双方的权利义务；证据3、被告身份证，证明被告身份情况；证据4、2014年10月至2016年3月欠缴租金计算表，证明被告欠缴租金的情况；证据5、通知书及律师函，证明原告多次催收租金。被告刘泽豪辩称：原告诉称属实，没有意见。被告刘泽豪未提交任何证据。原告提供的五组证据，被告对此均无异议，本院认为原告提供的五组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以认可。经审理查明：2014年5月21日，原告与被告签订《万盛购物中心商铺租赁合同》一份，被告向原告承租位于赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心编号为A栋2-29号，区域门牌号万盛街2-151号的商铺，面积为195.87平方米。租赁期限60个月，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。租金为：2014年9月1日至2015年5月31日，月租金11752.20元；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金12731.55元；2016年6月1日至2017年5月31日，月租金18607.65元；2017年6月1日至2018年5月31日，月租金21545.70元；2018年6月1日至2019年5月31日，月租金22525.05元。被告应于原告交付租赁区域时支付首月租赁费用，并在以后每月5日前向原告支付当月租赁费用。被告应按时支付租赁费用，被告逾期不支付累计超过10日，原告则按每逾期一日，加收延迟付款金额的3‰违约金，被告逾期不支付累计超过30日，原告可书面通知被告解除合同，收回全部租赁区域，原告无需返还被告所支付的履约保证金、水电保证金。合同履行过程中，因被告逾期支付租赁费用、物业管理费、水费、电费、通讯费等，被告须在原告通知后的30日内补足，否则原告有权提前收回租赁区域，扣除履约保证金及水电保证金。合同签订后，被告按约支付了履约保证金37300元及水电保证金4000元给原告，原告亦将房屋交付被告使用。自2014年10月起，被告开始拖欠原告租金，在2015年2月及4月期间，被告分二次支付了24000元租金给原告。2015年3月24日原告向被告发出《通知》，要求被告接本通知后三日内交清欠款，并解除合同，但被告接到通知后未履行。为此，原告诉至本院，要求处理。另查明：2016年4月28日原、被告双方就案涉商铺办理了交接手续,案涉商铺已交还给原告。截止到2016年4月28日被告共欠原告租金209215.88元。本院认为：原告与被告签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告拖欠房屋租金的行为已经符合原告行使合同单方解除权的条件，原告以书面方式发出《通知》要求与被告解除合同，被告收到该《通知》后未提出异议，故本院依法确认原、被告所签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》于2015年3月24日（即被告签收《解除合同通知书》之日）已解除。因原、被告双方现已办理好了案涉商铺的交接手续，商铺已交还原告，故原告要求被告交还商铺的诉请，本院不须处理。同时，原告要求被告支付其所拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然《万盛购物中心商铺租赁合同》于2015年3月24日解除，但是被告未及时将案涉商铺交还给原告，故其应参照合同约定的租金标准支付解除合同后房屋占有使用费。原告要求没收被告缴纳的履约保证金并支付违约金的主张虽然合同有约定，但履约保证金是《招标投标法》中大型招标项目、工程招标、政府采购项目或者拍卖，为了防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序，我国立法对履约保证金的定性具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则。合同法及有关房屋租赁合同法律法规中，没有关于房屋租赁合同关系中的履约保证金的规定。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。原告既主张按合同的约定计算所拖欠租金的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告所缴纳的履约保证金）时，作为履约保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，因而被告承担的违约金中应扣除履约保证金的数额。双方约定的违约金计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算。原告要求没收水电保证金的诉讼请求，由于水电费系由原告代被告向相关职能部门缴纳，被告逾期或拒不缴纳水电费的违约责任应由相关职能部门来主张，原告的代缴行为不具有惩罚性的合同意义，该项诉讼请求没有法律依据，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法确认原告赣州和富置业有限公司与被告刘泽豪在2015年5月21日签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》已于2015年3月24日解除。二、被告刘泽豪向原告赣州和富置业有限公司支付2014年10月1日至2016年4月28日之间所拖欠租金和房屋占有使用费共计209215.88元。三、被告刘泽豪向原告赣州和富置业有限公司支付上述租金的违约金（自2014年11月1日起，均以当月租金为基数，自当月1日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率算至租金付清之日，并扣除履约保证金37300元）。上述第二、第三义务，限被告刘泽豪于判决生效之日起三日内即向原告赣州和富置业有限公司履行。四、原告赣州和富置业有限公司向被告刘泽豪返还水电保证金4000元。五、驳回原告赣州和富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16458元，由被告刘泽豪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本、副本各一份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  邹兴文人民陪审员  张 霞二〇一六年五月十日书 记 员  邹俊英