广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2224、2229、2231、2232、2240-2243号2224号案上诉人（原审原告）：肖小茹，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。2229号案上诉人（原审原告）：赵金芹，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。2231、2232号案上诉人（原审原告）：陈锦庭，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。2240—2243号案上诉人（原审原告）：谢礼，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区。法定代表人：林嘉青，董事长。委托代理人：武奎元，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：肖丹，女，汉族，该司员工。上诉人肖小茹等业主因房屋租赁合同纠纷八案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第222、181、195、196、264-267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本八案进行了审理。本八案现已审理终结。原审法院查明：位于深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼的八个商铺，现权利人分别为肖小茹等业主；各商铺房地产证附记栏均载明：“……商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。2003年1月、2月，肖小茹等业主（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；并约定了年租金、月租金金额，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘汇景花园裙楼业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。肖小茹等业主表示，其从未收到太古公司发出的通知，也未看到过；肖小茹等业主在与太古公司签订的租赁合同中已明确了肖小茹等业主的地址、联系方式，但太古公司从未致电肖小茹等业主，且肖小茹等业主没有天天看报的义务，故太古公司通过报纸声明的方式没有合同和法律依据。太古公司向肖小茹等业主支付租金至2013年2月28日。对于涉案商铺的现状，肖小茹等业主提供了招商广告及照片，拟证明太古公司将涉案商铺对外招租；太古公司对肖小茹等业主的陈述不予认可，并表示涉案商铺一直空置。肖小茹等业主陈述从图纸上可以明确涉案商铺的具体位置，但具体实际位置不明确，太古公司表示根据图纸可以明确各商铺的具体实际位置。根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。肖小茹等业主诉讼请求：1、太古公司支付肖小茹等业主合同到期后继续使用南山区汇景花园裙楼商铺租金及违约金（滞纳金）及损失（自2013年3月1日起暂计至起诉之日，实际计至判决之日）；2、太古公司承担本案诉讼费用。（诉请金额详见附表）原审法院认为：肖小茹等业主或涉案商铺的原权利人与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。涉案《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反，涉案《租赁合同》中附有肖小茹等业主的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知肖小茹等业主本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而肖小茹等业主作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，肖小茹等业主未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，肖小茹等业主提供了招商广告及照片，但太古公司对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明太古公司对涉案商铺具有实际使用行为，故原审法院对肖小茹等业主的上述意见不予采信。因涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且肖小茹等业主与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置期间产生的损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米。肖小茹等业主诉请的期间为2013年3月1日起的租金，因肖小茹等业主所诉请的租金系损失，因具体还铺时间尚未确定，故各案损失均应计算至一审开庭之日，即2014年4月28日，各案损失数额详见附表{［（74元／月／平方米×各商铺面积×13个月）＋74元／月／平方米×各商铺面积÷30天／月×28天］×50%}，肖小茹等业主请求超过的部分原审法院不予支持。肖小茹等业主诉请的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市太古广场物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向肖小茹等业主支付2013年3月1日至2014年4月28日期间涉案八个商铺的损失（详见附表）；二、驳回肖小茹等业主的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费预缴及负担情况详见附表，太古公司应将所负担部分迳付肖小茹等业主。肖小茹等业主不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、支持肖小茹等业主诉讼请求（具体金额见附表，肖小茹、陈锦庭上诉要求追加大中华国际集团（中国）有限公司为当事人，和太古公司一起承担连带责任，）；三、太古公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、太古公司向肖小茹等业主返还铺位是《租赁合同》约定的义务，同时也是太古公司的法定义务。1、根据《租赁合同》第九条、第十九条的规定，合同终止后十五日内迁出铺位，返还给肖小茹等业主。2、《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3、一审认为肖小茹等业主对于涉案商铺未能返还存在过错并无法律依据。二、太古公司实际上不具备返还租赁物的条件。1、铺位没有定位。2、未取得分铺后的消防验收证明。3、太古公司不定期使用租赁物。4、太古公司存在改建加建行为。5、部分业主的铺位至今无法找到。6、部分业主的房屋仍然被占用，根据统一经营的原则，太古公司应当承担统一经营的义务，既然太古公司使用了部分铺位，就应当对其他铺位统一经营。三、一审判决结果错误。一审认定事实及适用法律的错误，导致判决结果错误。为维护业主的利益，恳请二审法院依法支持肖小茹等业主的上诉请求。二审审理过程中，陈锦庭当庭增加诉讼请求：1、判令原租赁合同继续有效，太古公司向所有商户整体返还商铺，向所有业主移交商铺；2、太古公司立即提供为肖小茹等业主代缴代扣的3165.12元个人所得税的完税凭证和有关票据。太古公司共同答辩称：1、肖小茹等业主二审申请追加大中华国际集团（中国）有限公司为二审当事人，同时增加了超出一审诉讼请求的其他请求，该申请违反了诉讼程序，不应当得到支持。2、太古公司对于原审判决的结果也是有异议的，但是为了事情得到尽快的解决，所以没有上诉。太古公司只是涉案商铺的管理者，而并非实际的承租人。在涉案商铺的租赁合同到期前，太古公司已经尽可能通过采取所有的方式通知肖小茹等业主不再承租该商铺。该商铺自租赁合同到期后一直处于空置状态，太古公司根本未使用涉案商铺。对于原审判决所认定的租金的损失，太古公司无任何责任。3、太古公司再次向肖小茹等业主表示，对于涉案商铺，太古公司已经不再进行管理，希望肖小茹等业主尽快办理收铺手续。本院经审理查明，肖小茹等业主确认，在与开发商签订了买卖合同后，肖小茹等业主即直接与太古公司签订租赁合同，买卖合同没有交接商铺，租赁合同也没有交接商铺，买卖合同的交接和租赁合同的交接是同步的，太古公司直接从开发商处接收涉案商铺。租赁合同到期后，涉案商铺的多位业主曾就涉案商铺的返还事宜多次到太古公司维权，要求返还商铺。原审法院查明的其他内容属实，本院予以确认。本院认为：本八案均为房屋租赁合同纠纷案件。根据肖小茹等业主的上诉请求和太古公司的答辩意见，本八案的争议焦点有：1、肖小茹、陈锦庭申请追加二审当事人的请求是否应支持；2二审肖小茹等业主超出一审诉请部分的增加的上诉请求是否应审理；3、合同到期后涉案商铺有无返还给肖小茹等业主；4、肖小茹等业主的房屋使用费损失如何负担。关于第一个争议焦点，本院认为，和肖小茹、陈锦庭签订租赁合同的主体是太古公司，并非其他案外人。根据合同相对性的原则，租赁合同的有关义务应由太古公司来履行。因此，肖小茹、陈锦庭要求追加大中华国际集团（中国）有限公司为当事人并承担民事责任的请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。肖小茹等业主在本案中提出的超出原审诉讼请求的内容太古公司不同意调解，肖小茹等业主可另行起诉，主张自己的权利。本院二审不作处理。关于第三个争议焦点，本院认为，租赁合同中没有约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，因此，原审认定太古公司的送达方式不产生送达效力的认定准确，本院对此予以维持。关于第四个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同到期后，太古公司没有继续支付租金，涉案商铺的业主也就太古公司交还商铺事宜多次到太古公司维权，因此，双方之间的关系不符合合同法规定的不定期租赁合同的特征，本案不适用合同法关于不定期租赁合同的规定。租赁合同到期后，太古公司没有归还肖小茹等业主商铺，造成了肖小茹等业主商铺的房屋使用费损失，太古公司应承担赔偿责任。根据肖小茹等业主的陈述，涉案商铺在买卖合同和租赁合同签订时均没有办理交接手续，因此，肖小茹等业主作为出租涉案商铺的出租方，在租赁合同到期后，也应主动收回铺位。原审认定肖小茹等业主在合同到期后未积极收回商铺存在过错正确，本院对此予以维持。原审酌定太古公司按照指导租金标准的一半支付肖小茹等业主房屋使用费损失适当，本院对此予以维持。综上，肖小茹等业主的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费（具体金额见附表），由肖小茹等业主负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一四年十一月二十八日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（2014）深中法房终字第2224、2229、2231、2232、2240-2243号民事判决书附表序号二审案号一审案号权利人商铺号商铺建筑面积（平方米）原告一审诉请租金或使用费及违约金（滞纳金）及损失（元）二审上诉请求金额（元）2013年3月1日至2014年4月28日期间损失（元）一审诉讼费（元）原告负担（元）肖小茹8272.1714273.6825.0018.46赵金芹13009.1723771.9162.6052.95陈锦庭11905.7222348.8048.8241.80陈锦庭11905.7222348.8048.8241.80谢礼25637.9625637.96220.47202.47谢礼25637.9625637.96220.47202.47谢礼25637.9625637.96220.47202.47谢礼27477.1427477.14243.46224.91