上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第40948号原告陈发巨，男，1963年8月28日生，汉族，住福建省。委托代理人陈其璋(系原告陈发巨之子)，住同上。被告平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人杨华，分行行长。委托代理人王婧，女。委托代理人陈晶，上海永联律师事务所律师。第三人陈孝花，女，1970年4月23日生，汉族，住福建省宁德市。第三人陈孝勇，男，1973年6月13日生，汉族，户籍地福建省宁德市，现住上海市宝山区。第三人陈孝辉，男，1978年6月27日生，汉族，住福建省宁德市。第三人陈孝萍，女，1966年3月25日生，汉族，住福建省武夷山市。原告陈发巨诉被告平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行)及第三人陈孝花、陈孝勇、陈孝萍、陈孝辉案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈发巨的委托代理人陈其璋、被告平安银行的委托代理人王婧、陈晶、第三人陈孝勇、陈孝花到庭参加诉讼。第三人陈孝辉、陈孝萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈发巨诉称，2010年5月25日，原告与陈孝花签署《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由原告承租其位于上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号楼16层1603室房屋(以下简称系争房屋)，租期十年，年租金人民币(以下币种相同)26,400元。合同签署后，原告及其儿子一直占用系争房屋用于生活及商业经营。截止2014年9月26日，原告已全额支付了租赁期限内所有租金。2014年7月21日，浦东新区人民法院作出(2014)浦民六(商)初字第2436号《民事判决书》，判令以陈孝花名下的系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。2015年8月3日，平安银行申请强制执行系争房屋，后原告提出异议申请。浦东新区人民法院受理原告申请后，作出(2015)浦执异字第189号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。现原告认为，系争房屋的租赁合同真实有效，且原告在该租赁合同签署后一直占有系争房屋，故起诉要求：1、确认原告有权承租系争房屋至2020年5月24日止；2、判令上述房屋负担租赁权进行拍卖。被告平安银行辩称，不同意原告的诉讼请求。原告对于系争房屋的租赁关系和事实都是虚假的，其主张不应得到支持。第三人陈孝花述称，四名第三人系同胞兄弟姐妹关系。当时陈孝花要去江西做项目，上海的办公室不用了(指系争房屋)，原告表示要租，但是要租一整层。上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号楼16层共八套房屋，其中(1601室、1603室、1604室、1605室、1607室)五套为陈孝花所有，1602室系陈孝勇所有，1608室系陈孝萍所有，1606室系陈孝辉所有。后由陈孝勇出面与原告谈租赁事宜，其他兄弟姐妹均同意。2010年签署合同时，四名第三人均亲自签署了租赁合同。后收取租金均由陈孝勇一人处理。第三人陈孝勇陈述，同意陈孝花陈述。另外，八套房屋租金一起支付。2014年之前一年一付，现金支付，无书面凭据。2014年之后，由于第三人的要求，原告将剩余租金全额转账支付给第三人。第三人陈孝辉、陈孝萍未到庭应诉，亦未提供证据。经审理查明，2010年6月11日，被告取得系争房屋的抵押权，抵押人为被执行人陈孝花。2013年8月12日，虹口法院在执行相关案件过程中，查封了系争房屋。2014年7月21日，本院作出(2014)浦民六(商)初字第2436号判决书。后被告向本院申请强制执行。2015年8月3日，本院在系争房屋处张贴《上海市浦东新区人民法院公告》，载明：“本院责令被执行人陈孝花、陈孝勇、陈孝辉、陈孝萍以及占有上述房屋的案外人自公告之日起十五内日迁出该房屋。案外人认为其对上述房屋享有租赁权而合法占有的，应在公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，本院将在上述房屋不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并将房屋占有人强制迁出。”后原告对系争房屋的执行提出书面异议。本院审查后，依法作出(2015)浦执异字第189号民事裁定书，驳回了原告的执行异议。故原告起诉来院，诉请如前。另查明，2012年9月份，陈孝花在向深圳发展银行上海分行(系被告前身)申请抵押贷款时，曾作出书面“情况说明”，载明：系争房屋目前使用状态为自用。庭审中，原告及第三人陈孝花、陈孝勇一致陈述，2010年5月25日，原告与第三人陈孝花就系争房屋签署《房屋租赁合同》，租期十年，年租金26400元。2014年之前，租金都是现金支付，一年一付，共支付过四年租金，没有付款凭证。2014年中旬，陈孝勇表示原定租金太便宜并且第三人急用钱，故要求原告一次性将剩余租金全额支付给陈孝勇，如此则不再上涨租金。故原告委托第三方上海劲凯投资管理有限公司(以下简称劲凯公司，该公司法定代表人陈其璋系原告之子，该公司也是系争房屋实际使用人)通过银行转账支付了全部八套房屋剩余六年租期内的房租。2014年5月8日至2014年9月26日期间，劲凯公司向陈孝勇账户共支付9笔共计1,230,800元。2014年9月26日，原告以现金方式支付剩余租金34,100元。第三人陈孝勇、陈孝花另陈述，陈孝花欠案外人彭某某的钱，故第三人用系争房屋及其余七套房屋的租金为陈孝花还债。2014年6月30日、2015年8月13日，陈孝勇两次向彭某某支付共计108万元，彭某某于当日分别出具收条，载明：“今收到陈孝勇转账的陈发巨曲阳路XXX弄XXX号楼16层的租金20万元”、“今收到陈孝勇转账的陈发巨的租金78万元”。关于收条的内容表述，陈孝花解释：彭某某要求陈孝勇这样写，意思是从此之后陈发巨的租金全部由其收取。庭审中，第三人陈孝花、陈孝勇申请证人彭某某出庭作证。彭某某陈述：第三人陈孝花欠彭某某的钱未还，并表示可以拿租金抵扣利息。故彭某某应第三人要求前往系争房屋，看到了原告的委托代理人。后第三人陈孝勇又带彭某某去取租金。2014年6月30日、2015年8月13日的收条内容是彭某某应陈孝勇的要求出具的，双方对于此后系争房屋的租金也没有另行约定。另外，2011年左右，彭某某去过系争房屋，看到陈孝花在内办公，做钢材生意。2012年开始，陈孝花向彭某某借钱。2014年彭某某去系争房屋的时候，发现陈孝花的公司倒闭了并把系争房屋租给了别人。原告对于证人证言无异议；被告对证人证言的真实性不予认可，因为该名证人也是第三人的债权人之一，与被告的利益存在冲突，但对于其陈述的关于陈孝花使用系争房屋办公一事予以认可；第三人陈孝勇、陈孝花表示，其于2010年之后并未在系争房屋内办公，但是为了满足银行贷款的要求，在系争房屋门口的电子广告牌依然显示有陈孝花公司的名称，并且应被告的要求也告诉彭某某其在系争房屋内办公。以上事实，由原、被告提供的(2015)浦执异字第189号执行裁定书、上海市房地产登记簿、民事判决书、情况说明、证人证言等以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于，原告与第三人陈孝花之间是否于2010年起存在真实的房屋租赁关系：首先，从租金支付方式来看，按照原告陈述，2014年前的租金均以现金方式支付，对此，并无书面证据可以佐证。2014年之后的租金以转账方式支付，但支付方并非原告，而系劲凯公司，转账回单上载明的交易用途为“货款”或“往来款”，并非“房屋租金”。另外，按照原告的陈述，其支付剩余租期的租金总额为1,264,900元，而其应付总额为1,267,200元，对两者差额，原告表示不清楚，第三人陈孝花、陈孝勇则表示忘记原告现金支付的数额；其次，从庭审提供证据来看，陈孝花在2012年9月份向深圳发展银行上海分行(系被告前身)申请抵押贷款时的“情况说明”，载明：系争房屋目前使用状态为自用，并有其本人的签字确认；最后，从第三人提供的证人证言上看，彭某某亦表示2011年左右前往系争房屋时，看到陈孝花的公司在系争房屋内经营。综上，本院认为，原告主张自2010年起即在系争房屋内租赁经营一事难以成立。系争房屋于2010年6月11日起设立抵押，现有证据难以证明系争房屋租赁关系成立于抵押权设立之前。故原告的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。第三人陈孝辉、陈孝萍经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告陈发巨的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告陈发巨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政审 判 员 孙 闫人民陪审员 曹 璐二〇一六年五月十七日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允可中途退庭的，不影响案件的审理。