海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一初字第1927号原告林斯胜。原告柯邦轩。原告王绥龙。原告胡桂红。四原告共同委托代理人纪文宣。被告杨东。第三人王凤芹。委托代理人杨东。原告林斯胜、柯邦轩、王绥龙、胡桂红与被告杨东（以下简称被告），第三人王凤芹（以下简称第三人）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周慧慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林斯胜、柯邦轩、王绥龙、胡桂红及其共同委托代理人纪文宣，被告暨第三人委托代理人杨东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月，X幢XXX房业主即被告未经其他业主同意，擅自将住宅性质的房屋改为商业经营性用房，将房租给第三人经营餐饮业，造成环境污染、噪声扰民，严重影响了本幢居民的正常生活，民怨甚烈。被告为开此饮食店，砸开北墙设门，影响到楼房主体结构，对本幢楼有一定程度损坏。被告还私自擅改原市政设施、破坏公共绿地，擅自将公共绿地几十年树龄的树木砍伐，并用遮阳布、水泥和砖头将公共绿地围成自家庭院，以便于其经营饮食店。该饮食店开业后，与其他业主纠纷不断。被告的行为违反了《中华人民共和国物权法》第77条的规定，侵犯了7幢其他业主的正当利益，受害业主对违法行为予以坚决制止，行政主管部门也责令其整改，但被告依然一意孤行，肆意践踏法律与其他业主的合法权利，故诉至法院，请求法院依法作出公正的判决。请求法院判令：一、被告及第三人立即停止在涉诉房屋经营餐饮业，将阿凡提饮食店搬离小区；二、拆除圈占公共绿地的遮阳布等设施，将涉诉房屋恢复原状（住宅性质）；三、赔偿损失3500元并承担本案诉讼费。被告辩称，被告是一楼业主，多年来楼上不断往下扔垃圾，被告多次被砸中，门口卫生也一直由被告打扫。物业根本没有绿地，谈不上毁坏公共设施，平时也无物业管理，这样的小区根本不适合居住。原告委托代理人还把车辆停在被告门口，双方就此产生矛盾。被告因此对门口进行改造，为引进餐饮品牌，由第三人出资，被告出房屋，合作开设快餐店。快餐是外卖，与大排档不同，对其他业主影响不大，但原告委托代理人多次采取不正当手段对被告及饮食店进行骚扰，严重影响被告经营。被告搭棚子是为安全。第三人的陈述意见与被告的答辩意见一致。经审理查明，被告杨东是海口市龙华区国贸大道国贸大院经济合作厅宿舍7幢（以下简称涉案建筑）XXX房业主，四原告亦是涉案建筑区分所有权单位业主，原告林斯胜是XXX房业主，柯邦轩为XXX房业主，王绥龙为XXX房业主，胡桂红为XXX房业主。涉案建筑区分所有权单位经海口市住房与城乡建设局颁证确认为住宅用途。2014年7月，被告将XXX房出租给第三人用于经营海口龙华阿凡提饮食店（以下简称饮食店），具体经营内容为烹制快餐并外送。四原告认为饮食店的经营产生油烟、噪音，影响涉案建筑所在小区居民日常生活及小区消防、卫生，与被告产生纠纷。本案四原告共同委托代理人纪文宣于2014年8月11日向海口市园林绿化执法大队反映上述情况，并请求对被告进行处罚。同年8月19日，海南国贸物业管理有限公司向原告出具《证明》，主要内容为：涉案建筑是住宅楼，该司管理处接到部分业主投诉XXX房业主将住宅改为餐饮经营，污染环境、噪声扰民，业主反映情况属实。因双方交涉未果，四原告于2014年8月26日诉至本院。在本案2014年10月27日庭审过程中，原告答复被告及本院询问的主要内容为：涉案建筑是一梯三户，每幢二个单元，所在小区由海南国贸物业管理有限公司管理，该司对小区管理制作过内部制度，但没有对外公开。本幢除了XXX房的被告经营饮食店，没有其他人经营，但隔壁小区有经营大排档。饮食店每天早上8点开始经营到中午12点，下午2点还有油烟，下午5点至7点的油烟比早上更严重。被告答复原告及本院询问的主要内容为：海南国贸物业管理有限公司只是驻扎在涉案建筑小区的物业公司，但是不正规的物业，平时也没人交物业管理费，只交水电费。涉案建筑中的101、XXX房目前正在经营大排档。饮食店的营业时间是早上9点到10点准备中午的外卖，11点之后送餐，下午主要是热菜。经本院询问，四原告明确其诉讼请求第二项“拆除圈占公共绿地的遮阳布等设施”的内容为：拆除房屋外的设施、遮阳篷、水泥排烟道、抽油烟机、摄像头，排烟道出口处的门予以封闭。2014年11月20日，本院到涉案建筑进行现场查看并制作询问笔录，原告柯邦轩及被告在场并接受本院询问。原告柯邦轩与被告共同确认被告就饮食店增设及改建的设施为：一、饮食店门前即XXX房后院的水泥地：原告称水泥地片区原是绿化地用来种竹子；被告称该处原本不是绿地，是低洼水坑。二、饮食店门面：原告称门面从左到右原本是一面墙，且墙高两米；被告称该门面原是阳台，围墙是从阳台延伸至右侧1.8米长，高度是1.5米，围墙旁有一扇门，多年来被告均从该门进出。三、饮食店门面旁的三个摄像头：原告称该摄像头拍到其他住户的隐私；被告称安装摄像头为防止原告高空抛物，保障人身安全。四、排烟道连接油烟机的设施（外观为铁皮，高2.2米、宽29厘米），排烟道（水泥砌砖结构，长5.9米、宽64厘米、高51厘米），排烟道尾（水泥砌砖结构，长90厘米、宽70厘米、告48厘米）：原告称建排烟道的地方原是下水道及走廊，用于102、104、XXX房三户共同出入；被告称该处原是XXX房独自使用的过道，102、XXX房有其他通道。五、排烟道处出口安装的二个摄像头：原告称该摄像头拍到其他住户的隐私；被告称安装摄像头为防止原告高空抛物，保障人身安全。六、排烟道出口处的门：原告称该门原只是墙上的一扇窗，被告改建成门后影响墙体楼基；被告称该墙不是承重墙，承重墙不可能用于开窗户，原告质疑安全性应请权威机构进行测定。本院现场查看，外部的排烟道有厨余气味，排烟道上方摆放一塑胶水桶，盛放厨余垃圾。七、饮食店门面前方的遮阳篷，以及排烟道上方的遮阳篷：原告称遮阳篷影响其他一楼住户采光，被告称一楼的遮阳篷不可能影响住在楼上的原告采光，遮阳篷是为防止上层抛物。另，经本院查看，XXX房内部用于饮食店经营的主要设施为：一、厨房：附抽油烟机、两个明火炉灶、两个炒锅、天然气罐、洗菜台、砧板台，入内厨余味浓烈；二、员工用餐室：桌子、椅子若干；三、饮食店门面内部为点餐收银台：附收银机、外卖电话，悬挂饮食店营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证。上述事实，有海口龙华阿凡提饮食店个体户机读档案登记资料、海南国贸物业管理有限公司《证明》，纪文宣致海口市园林绿化执法大队反映情况文件，现场照片，当事人陈述，以及庭审笔录、询问笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，涉案建筑内原、被告作为业主的物业单位，经房屋管理行政机关颁证确定为住宅用途，被告就其自有住宅出租用于饮食店经营，已将其住宅性质的住房转变为经营性用房，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，被告的经营行为应取得利害关系业主的同意。本案四名原告中，原告王绥龙、胡桂红所居住的物业单位位于被告用于经营的物业单位相邻的正上方，可合理推定上述二原告是利害关系业主。另，原告林斯胜、柯邦轩所居住的物业单位与被告用于经营的物业单位处于同一幢建筑中共用一梯的同一单元。根据本院现场查看的情形以及饮食店经营的模式，经营产生油烟、厨余气味，并抽油烟机产生噪声对同一单元住户产生影响，是可以合理预见的，故本院认定四原告均是本案利害关系业主。本案并无证据证明被告改作经营性用房已经得原告同意，故原告有权根据自身权益实际受损的情况，向被告主张权利。经本院现场查看，饮食店厨房使用明火烹饪，抽油烟机连接较为大型的排烟管道，内部厨余气味浓烈，外部盛放厨余垃圾，对利害关系业主的日常生活造成不利影响是可以合理预见的。据此，原告诉请被告及第三人停止经营，本院予以支持。涉案建筑所在小区有其他单元，包含其他住户，四原告就本案主张权利应仅限于其自身权益，故其诉请被告及第三人将饮食店搬离小区，已超过其应有的权利范围，本院不予处理。关于原告主张“拆除房屋外的设施、遮阳篷、水泥排烟道、抽油烟机、摄像头，排烟道出口处的门予以封闭”的诉请：一、饮食店门前即XXX房后院的水泥地，因原告未能提交证据证明水泥地原为绿化带，该地已成为地表的一部分，且未对利害关系业主造成不利影响，故就原告主张拆除水泥地的诉请，本院不予支持。二、水泥排烟道、抽油烟机，本院上述已认定被告应停止饮食店的经营，水泥排烟道、抽油烟机为经营相关设施，对四原告产生不利影响，故原告诉请拆除，本院予以支持。三、摄像头、遮阳篷，摄像头安装在XXX房外墙，其可视范围并未达到楼上原告所居住的物业单位，并未对原告造成不利影响；遮阳篷可阻挡上方抛弃物，且未影响楼上原告所居住物业单位的采光，故对原告主张拆除摄像头、遮阳篷的诉请，本院不予支持。四、排烟道出口处的门，该门所在墙体为XXX房专有部分，原告称被告窗改门影响楼基，但未提交相关证据予以证明其危害性，被告有权就其专有部分进行合理使用，故对原告该项诉请，本院不予支持。另，四原告主张被告赔偿损失3500元，但未提交证据证明其实际损失及具体数额；被告就本案应负义务，费用已由被告自行承担，故四原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》一百三十四条第一款第（一）项、第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十条第一款之规定，判决如下：一、限被告杨东及第三人王凤芹立即停止将海口市龙华区国贸大道国贸大院经济合作厅宿舍X幢XXX房用于海口龙华阿凡提饮食店的经营；二、限被告杨东及第三人王凤芹立即拆除海口市龙华区国贸大道国贸大院经济合作厅宿舍X幢XXX房用于经营海口龙华阿凡提饮食店的排烟道、抽油烟机；三、驳回原告林斯胜、柯邦轩、王绥龙、胡桂红的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，减半收取案件受理费50元，由被告杨东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。代理审判员  周慧慧二〇一四年十一月二十四日书 记 员  余红梅审核：李晓莉撰稿：周慧慧校对：罗湘莹印刷：符淑玲海口市龙华区人民法院2014年12月4日印制（共印16份）