安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1125民初734号原告：张亮，男，1979年11月5日出生，汉族，住安徽省来安县。原告：刘艳，女，1979年12月19日出生，汉族，住安徽省来安县。二原告共同委托代理人：雍嵘，安徽天定律师事务所律师。被告：安徽远瑞投资有限公司，住所地定远县定滁路南侧，组织机构代码66621333-6。法定代表人：邓长义。委托代理人：黄维蓉，安徽远泰律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司定远支行，住所地定远县定城镇东大街，统一社会信用代码91341125152821668F（1-1）。负责人：种峰，该行行长。委托代理人：王凤娟，女，1990年3月10日出生，汉族，该行客户经理，住安徽省定远县。委托代理人：贾学昌，男，1972年5月2日出生，汉族，该行客户经理，住安徽省定远县。原告张亮、刘艳与被告安徽远瑞投资有限公司、第三人中国银行股份有限公司定远支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜军独任审判，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告张亮、刘艳及其委托代理人雍嵘，被告安徽远瑞投资有限公司的委托代理人黄维蓉，第三人中国银行股份有限公司定远支行的委托代理人王凤娟、贾学昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亮、刘艳诉称（变更后）：原告先后分别于2014年9月6日、2014年10月23日购买被告开发的位于定远县戚继光大道北侧远瑞广场一期2幢2025、2026商品房二套，并签订商品房预售合同二份，总价款为413006元。原告向被告支付首付款213006元，剩余20万元房款原告采用按揭方式付款，被告向银行提供担保。后原告从2015年2月1日至2016年3月1日偿还银行贷款本金16674元、利息16107元，共计32781元，对于没有支付的银行贷款本金及利息应由被告直接向第三人支付。双方签订预售合同后，被告至今没有按照该合同第十一条至十四条之约定交付该房屋及办理房屋产权证（合同第十一条甲方定于2014年10月30日前将该房屋交付给乙方，详见预售合同）。原告多次找被告协商无果，已构成违约。现原告依照双方签订的合同及相关法律规定向贵院提起民事诉讼。请求依法判令：一、恳请贵院依法解除原、被告双方签订的两份《商品房预售合同》，被告返还原告购房款213006元；二、依法判令解除原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，被告返还原告偿还第三人贷款本金16674元及贷款利息16107元；三、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金213006×0.0001元／天×411天=8754.5元（逾期从2015年1月1日至2016年2月16日共计411天）；四、要求被告支付原告已支付购房款本金213006元的利息（利息自2014年9月6日起，以213006元为基数，按照年利率5.6%标准计算至法院判决生效之日）；五、本案诉讼费由被告承担。被告安徽远瑞投资有限公司辩称：一、我公司与原告签订的买卖合同及所定的商铺早已符合交房条件，原告因主观原因不愿意收房，我公司保留追究原告违约的责任。二、原告要求解除合同及返还购房款无事实及法律依据。三、按揭贷款合同依主合同性质要求解除也无事实和法律依据。四、原告要求违约金不能成立，我公司无违约事实存在，系原告违约在先，至今不愿签署房屋交接书并不愿收房。五、原告要求支付购房款的本息也无事实及法律依据。具体举证质证时再陈述。第三人中国银行股份有限公司定远支行辩称：原告要求解除合同可以，但要求原告将所欠的贷款全部还清。经审理查明：原告张亮、刘艳先后于2014年9月6日、2014年10月23日与被告安徽远瑞投资有限公司分别签订了二份《滁州市商品房预售合同》，其中2014年9月6日相关条款约定内容为（以下甲方系被告安徽远瑞投资有限公司，乙方系原告张亮、刘艳）：第二条乙方向甲方购买定城戚继光大道北侧远瑞广场2幢2026室，政府批准的规划用途为商业用途。据甲方暂测该房屋建筑面积为58.72平方米，其中，套内建筑面积48.00平方米，公用分摊建筑面积为10.72平方米，该房屋建筑层高为5.8米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币3816.66元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币224114.00元。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该商品房经验收合格。第十一条甲方定于2014年10月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用途房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理新建商品���房地产初始登记手续、取得房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。附件一付款方式和付款期限1、乙方于2014年9月6日与甲方签约，并付首付款人民币114114.00元；2、乙方于2014年9月15日前应支付房款计人民币110000.00元。其中2014年10月23日相关条款约定内容为（以下甲方系被告安徽远瑞投资有限公司，乙方系原告张亮、刘艳）：第二条乙方向甲方购买定城戚继光大道北侧远瑞广场2幢2025室，政府批准的规划用途为商业用途。据甲方暂测该房屋建筑面积为50.40平方米，其中，套内建筑面积41.20平方米，公用分摊建筑面积为9.20平方米，该房屋建筑层高为5.8米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包���房屋全装修价格）为人民币3747.86元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币188892.00元。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该商品房经验收合格。第十一条甲方定于2014年10月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用途房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前���规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。附件一付款方式和付款期限1、乙方于2014年9月6日与甲方签约，并付首付款人民币98892.00元；2、乙方于2014年10月31日前应支付房款计人民币90000.00元。2014年8月5日，原告分别缴纳上述二室的房屋定金2万元、2万元，计4万元；2014年9月6日，原告分别缴纳上述二室的房屋款78892元、94114元，计173006元。2014年11月13日，原告与第三人中国银行股份有限公司定远支行签订了《个人商业用房贷款合同》，约定原告向第三人贷款200000元用于购买��案房屋，借款期限120个月，抵押财产为该商品房。合同签订后，第三人中国银行股份有限公司定远支行根据原告授权将200000元贷款拨付给被告。自2015年2月1日至2016年3月1日，原告已经偿还第三人银行贷款本金16674.24元，贷款利息16107.08元，合计32781.32元（原告请求为32781元）。因房屋交付时，被告没有提供涉案房屋的相关资料，原告拒绝接受房屋，并协商无果，原告诉讼来院。本院认为：原告张亮、刘艳与被告安徽远瑞投资有限公司签订的二份《滁州市商品房预售合同》以及与第三人中国银行股份有限公司定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据合同约定，涉案房屋的交付日期为2014年10月30日前，在甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》前90日内，甲方应当办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证。甲、乙双方签署《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。庭审时被告未能提供任何证据证实涉案商品房经验收合格以及其已办理新建商品房房地产初始登记手续、取得涉案房屋的房地产权证等相关资料，且在本院指定的期间内也未能提供，应承担举证不能的法律后果。原告张亮、刘艳使合同解除权符合法律规定，对原告主张解��双方签订的二份《滁州市商品房预售合同》，本院予以支持。合同解除后，原告的损失，被告应予赔偿。损失的具体数额确定为按照已付购房款213006元，自2014年9月6日起，按照年利率5.6%计算至判决生效之日止的利息。原告请求逾期交付房屋的违约金213006×0.0001元／天×411天=8754.5元（该违约金低于已付房款的利息损失），因违约金的主要功能是弥补当事人因违约行为所遭受的损失，现本院已判决被告赔偿了原告的相关损失，故对原告上述违约金的请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故原告请求解除与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》的主张，本院也���以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告与被告合同解除后，原告已交付的购房款213006元以及原告已经偿还银行贷款本金16674.24元、贷款利息16107.08，计32781.32元应予返还。因原告仅请求返还贷款本息32781元，系当事人对其诉讼权利的处分，本院予以支持。下剩的银行按揭贷款本金及利息依法应当由被告直接返还第三人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张亮、刘艳与被告安徽远瑞投资有限公司签订的二份《滁州市商品房预售合同》；二、解除原告张亮、刘艳与第三人中国银行股份有限公司定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》；三、被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张亮、刘艳购房款213006元，并支付该款自2014年9月6日起，按照年利率5.6%计算至判决生效之日止的利息；四、被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张亮、刘艳为购房已偿还银行贷款本金16674元及利息16107元，合计32781元；五、被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国银行股份有限公司定远支行偿还原告张亮、刘艳剩余个人购房贷款本金183326元及相应利息；六、驳回原告张亮���刘艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5151元，减半收取2575.5元，由被告安徽远瑞投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  姜军二〇一六年五月十六日书记员  丁玉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。