广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1226号原告：广州江东房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃广深铁路以北中海康城花园会所。法定代表人：曲咏海，董事长。委托代理人：李彪，系广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：王洁，系广东正大联合律师事务所实习律师。被告：广州市奔步康体设备有限公司，住所地广东省广州市黄埔区世纪南三街1号综合楼二层自编号202号铺之228室。法定代表人：古志光。原告广州江东房地产开发有限公司（以下简称“江东公司”）诉被告广州市奔步康体设备有限公司（以下简称“奔步公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江东公司的委托代理人李彪、王洁到庭参加了诉讼，被告奔步公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江东公司诉称：2003年12月8日，被告承租原告位于天河区广园东北侧大观南路西侧中海康城紫罗兰街11号公建2号楼负一层房屋作肉菜市场使用。双方签订了《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限：2003年12月8日起至2013年12月7日止；月租金：2010年12月8日至2013年12月7日期间为每月18590元，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前转账或现金付款方式缴付租金给甲方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋。上述合同签订后，涉案物业已依约交付给被告使用。但2012年12月8日至2013年12月7日期间的租金223080元，经原告多次催促，被告至今仍未缴付。因被告逾期缴付租金，根据租赁合同第五条第一款之约定，被告应向原告支付违约金，从逾期之日起至实际付清之日止，每日按当月租金额的2%计算，暂计至2014年2月21日违约金数额已超过本金，原告主张的违约金按本金数额计算为223080元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求法院判令：1、被告立即向原告支付2012年12月8日至2013年12月7日期间的租金，合计223080元（每月租金为18590元）。2、被告立即向原告支付违约金223080元（从每月6日起计至实际付清之日止，每日按当月租金额的2%计算，以本金为限）。3、被告承担本案诉讼费用。被告奔步公司未答辩。经审理查明：2003年12月8日，江东公司（甲方／出租人）与奔步公司（乙方／承租人）签订了《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区广园东路北侧大观南路西侧中海康城紫罗兰街11号公建二号楼负一层部位的房地产（以下简称“案涉房产”）出租给乙方作肉菜市场用途使用，使用面积1100平方米；租赁期限自2003年12月8日至2013年12月7日，其中2003年12月8日至2004年8月7日期间为免租期、2004年8月8日至2007年12月7日期间月租金为11000元、2007年12月8日至2010年12月7日期间月租金为14300元、2010年12月8日至2013年12月7日期间月租金为18590元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳22000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方；甲方在租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知乙方；抵押该房屋须提前60日书面通知乙方；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同；等等。该合同中奔步公司的地址为广州市天河区中海康城丁香街1栋603房。同日，江东公司（甲方）与奔步公司（乙方）签订了《康城肉菜市场补充协议》，约定：租金金额标准按租赁期间乙方实际使用房屋建筑面积计收；乙方使用面积1100平方米计，每平方米月租金为10元；计收租金期间的前四年每月租金总额为11000元，从第五年起每平方米月租金为13元，每月租金总额为14300元，每三年租金递增30%（见本合同租金标准）；租期从2003年12月8日至2013年12月7日止共十年；乙方退出所租房屋时，对属乙方产权所有的能拆离的而又不损坏房屋的部分有权拆离；不能拆离或拆离后会损坏房屋结构的则留交甲方，但甲方不付任何费用；租赁期满，如需继续承租，应提前二个月与甲方协商，双方另签订协议；在同等条件下，乙方有优先租用权；本协议为甲方与乙方签订的《租赁合同》的补充协议，二者具有同等的法律效力，本协议与《租赁合同》不一致的，以本协议为准；等等。2006年7月26日，广州市天河区中海康城花园紫罗兰街11号登记在江东公司名下。2013年4月9日，江东公司以EMS特快专递方式向奔步公司发出了《催收租金函》，内容为：奔步公司在2012年12月28日支付了截止2012年12月房屋租金后，再无按照合同约定支付租金；要求奔步公司支付2013年1月至4月租金；等等。江东公司提供了上述邮件的邮单及妥投资料作为证据，邮单显示收件人为兰芬灵、公司名称为奔步公司的名称、地址为奔步公司在《租赁合同》上约定的地址“广州市天河区中海康城丁香街1栋603房”；妥投材料显示该邮件于2013年4月10日由林业签收。2013年10月30日，江东公司以顺丰速运方式向奔步公司的法定代表人古志光发出了《关于终止租赁及催缴租金的函》，内容为：奔步公司自2013年1月起拖欠租金，期间江东公司多次催缴但奔步公司并未配合；案涉房产将于2013年12月7日租约到期，江东公司明确通知奔步公司在租赁期满后不再续约。江东公司提供了上述邮件的邮件单作为证据，该邮件单显示收件人为古志光、地址为广州市东圃镇城市假日园假日南街6号之四会所一楼，电话为186××××4837，该邮件由朱燕平于2013年10月30日签收。2013年12月13日，江东公司以EMS特快专递方式向奔步公司的法定代表人古志光发出了《关于终止租赁及催缴租金的函》，内容为：奔步公司自2013年1月起拖欠租金未付；《租赁合同》已于2013年12月7日到期；经江东公司多次催缴但未配合，要求奔步公司在2013年12月17日前缴纳拖欠租金。江东公司提供了上述邮件的邮单及妥投资料作为证据，邮单显示收件人为古志光、电话为186××××4837、地址为广州市东圃镇城市假日园假日南街6号之四会所一楼；妥投材料显示该邮件于2013年12月14日由他人代收。江东公司称“广州市东圃镇城市假日园南街6号之四会所一楼”为奔步公司的法定代表人古志光的联系地址，并提供了古志光的名片及广州市汇村农副产品有限公司（以下简称“汇村公司”）的商事登记信息作为证据，古志光的名片显示其为汇村公司的总经理，电话为186××××4837，汇村公司的商事登记信息显示该司地址为广州市天河区假日南街6号之4-302房。2013年12月30日，广州市天河区中海康城花园紫罗兰街11号负一层肉菜市场登记至案外人谢力生、ＸＸ忠名下。江东公司称奔步公司与案外人交接了案涉房产，并提供了2013年12月25日奔步公司的法定代表人古志光、案外人谢力生与案外人ＸＸ忠的委托代理人谢乐军签署的《关于康城肉菜市场交接相关事宜的决议》（以下简称《交接决议》）作为证据，上述决议内容为：2013年12月8日至2014年元月7日，康城肉菜市场的场地租金由奔步公司向各摊位收取，该期间所产生的费用包括物业管理费、水电费及场地租金由奔步公司负责缴交；2014年元月8号开始奔步公司对场地内权属于该公司的设备进行清拆，时间不超过2014年元月10号；如奔步公司与业主达成租赁协议，则另行协商。2014年3月24日，本院立案受理（2014）穗天法民四初字第150号原告奔步公司诉被告江东公司、谢力生、ＸＸ忠租赁合同纠纷一案（以下简称“150号案”）。在该案中，奔步公司诉称江东公司在未告知奔步公司的情况下，擅自将案涉房产出卖给ＸＸ忠、谢力生，侵犯了奔步公司对案涉房产的优先购买权，并起诉要求：一、确认其对案涉房产享有优先购买权；二、确认江东公司转让案涉房产的行为无效；等等。奔步公司在该案庭审中表示其从2012年12月起欠付租金，因为二楼在装修影响其使用；对上述《交接决议》的真实性、合法性无异议，并认为2013年12月8日至2014年1月7日期间其为案涉房产的合法承租人。2014年10月27日，本院作出（2014）穗天法民四初字第150号民事判决（以下简称“150号判决”），150号判决查明以下事实：自2012年12月起，奔步公司没有支付租金给江东公司；2013年12月20日，江东公司与谢力生、ＸＸ忠签订《广州市商品房买卖合同》，约定谢力生、ＸＸ忠所购商品房为案涉房产，总金额11100000元；等等。150号判决认定：《租赁合同》合法有效；奔步公司自2012年12月起已没有向江东公司支付租金；《租赁合同》约定的租赁期限已于2013年12月7日届满后，江东公司与奔步公司之间的租赁合同关系已终止，奔步公司已不是案涉房产的承租人，其要求确认其对案涉房产拥有优先购买权的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持，等等；并判决驳回奔步公司的全部诉讼请求。现江东公司以奔步公司欠付案涉房产2012年12月8日至2013年12月7日期间的租金并产生违约金为由，向本院提起诉讼。本院认为：江东公司与奔步公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。江东公司向奔步公司出租案涉房产，在租赁期内奔步公司应按《租赁合同》的约定支付租金。支付租金为奔步公司的义务，奔步公司应对已付租金承担举证责任，现奔步公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，且奔步公司在150号案的庭审中表示其从2012年12月起欠付租金，本院对江东公司主张奔步公司从2012年12月8日起拖欠租金的事实予以采信。另交还案涉房产为承租人即奔步公司在租赁合同期满后的义务，亦应由奔步公司就此举证证实，现奔步公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，且奔步公司在150号案的庭审中表示其对2013年12月25日的《交接决议》真实性、合法性无异议，并认为2013年12月8日至2014年1月7日期间其为案涉房产的合法承租人。故此，江东公司要求奔步公司支付2012年12月8日至2013年12月7日期间的租金并无不当，本院予以支持。租金合计为223080元（18590元／月×12个月）。关于江东公司要求奔步公司支付逾期交租违约金的诉讼请求。《租赁合同》约定：租金按月结算，由乙方在每月第五日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方须依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金。根据上述合同约定，江东公司要求奔步公司支付逾期交租违约金并无不当，本院予以支持。违约金应以当月租金为本金，每天按月租金的2%计付，均从当月6日计至实际付清之日止。江东公司明确其诉请的违约金以不超过本金为限，属当事人自主处分权利，并无不当，本院予以照准。因奔步公司各月逾期支付的租金均已超过50天，因此各月的逾期支付租金违约金均应以本金为限，违约金合计为223080元（18590元×12个月）。奔步公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广州市奔步康体设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州江东房地产开发有限公司支付广州市天河区广园东路北侧大观南路西侧中海康城紫罗兰街11号公建二号楼负一层部位的房地产自2012年12月8日至2013年12月7日期间的租金223080元。二、被告广州市奔步康体设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州江东房地产开发有限公司支付逾期支付上述房地产租金的违约金223080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7990元、公告费1000元，均由被告广州市奔步康体设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  王 青人民陪审员  刘亚丽二〇一四年十一月二十七日书 记 员  何靖文梁雅芝