山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2016）鲁0921民初11号原告潘霞，宁阳县结核病防治医院职工。委托代理人高居防，宁阳民兴法律服务所法律工作者。委托代理人马长虹，宁阳民兴法律服务所法律工作者。被告泰安市金阳房地产开发有限公司，住所地宁阳县城新街东路118号。法定代表人吴兆明，该公司经理。委托代理人张守岭，宁阳兴阳法律服务所法律工作者。原告潘霞与被告泰安市金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高居防、马长虹，被告委托代理人张守岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘霞诉称，2014年2月23日我与被告签订商品房预售合同，合同约定：被告开发的宁阳县明珠佳苑4号楼1单元1402室卖给我，于2014年11月30日交付。我办理了交款等手续后被告逾期未交房，经多次催交，被告于2015年6月16日交付该房屋，燃气及供暖未接通。交房时我按照被告要求缴纳了物业费用等。被告逾期交房行为，严重侵犯了我的合法权益，根据《中华人民共和国》合同法等相关法律规定，请求依法判令被告赔偿逾期交房的违约金36435.49元。被告金阳房地产公司辩称，1、原告的诉讼请求不能予以支持，理由是原告所主张的逾期交房的原因并不是被告单方造成的，而是发生了双方商品房预售合同中第10条第2款，第3条所约定的情形，造成该工程无法按期交工，以及在施工过程中不能施工，其主要是配合宁阳县人民政府市政基础类项目建设，也就是新街中路建设工程，新区建设工程的施工，所以没有按照双方所签订的合同如期交工，其责任不能由被告单方承担，逾期交工的事实应视为原被告双方对逾期交工的认可；2、原被告双方在预售合同第11条第2款当中明确约定如果被告逾期交工超过90日，原告有权利要求退房，但原告并没行使这些权利，通过上次开庭原告向法庭提供的证据三四更印证了原告对逾期交房事实的认可，以及同意接受所购买房屋这一事实，只要原告接受了该买卖房屋，就不能再向被告主张违约的事实；3、原告所要求的违约金不应按全部购房款进行计算，因为原告所支付购房款为两部分组成，由预付款，由银行按揭贷款，原告主张如果成立，其参照的购房款的基数只能是首付，其贷款不能再计算违约金。综上，原告的请求及主张并不是因被告单方违约所造成的，而是发生了合同约定的延期交工的事实，其请求不能成立。经审理查明，2014年2月23日，原告潘霞与被告金阳房地产公司签订《商品房预售合同》一份，被告金阳房地产公司作为出卖人将明珠佳苑4幢1单元14层1402号房卖给买受人原告潘霞，建筑面积共139.03平方米，另有储藏室一处，面积7.36平方米，房屋的总价款为464738.4元，付款方式及期限为买受人于2013年12月6日交首付款294738.4元，剩余房款170000元办理银行按揭贷款。合同第十条第（一）款约定出卖人应当在2014年10月6日前向买受人交付该商品房。同时，在该条第（二）款约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误，遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工。在《商品房预售合同》第十一条对逾期交房责任做出了约定，该条第1款第（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定：上水、下水、电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线等基础设施、公共配套建筑和其他设施，出卖人承诺于2014年12月3日达到室内，如在约定期限内违反，出卖人按总房款的万分之一每日赔付买受人。合同签订后原告潘霞于2013年12月6日、2014年4月4日分别向被告交付购房款294738.4元、170000元，被告各为原告出具收据一张。2014年6月5日原、被告签订《补充协议》一份，内容为：“……您所购买的明珠佳苑4号住宅楼到合同约定期能具备合同约定的单体楼交房条件，但由于国家商品房住宅小区交房标准和验收标准发生变化，并增加了小区验收环节和内容，以致于预计明珠佳苑4#楼交房日期推迟到2014年11月下旬，为此特签订补充协议如下：一、《预售合同》第十条第（一）款中的该商品房交付时间，填的有误，是该幢商品楼的竣工时间……为此，将《预售合同》第十条第（一）款中的该商品房交付时间变更为‘出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房’。二、《预售合同》第十一条逾期交房责任中的逾期时间相应顺延……”被告金阳房地产公司在合同上加盖公司印章及原法定代表人吴兆明印章，原告在该补充协议上签字。庭审时原告递交《业主领房验收表》一份、《业主领房资料接收清单》一份、《房屋装饰装修申请表》一份，均制作于2015年6月16日，原告据此主张交房时间为2015年6月16日，被告无异议。原告于2016年1月4日起诉至本院。被告主张逾期交房事出有因：1、原合同交房日期未包含特殊恶劣气候及不可抗力的影响日期。原合同还有一份补充交房日期协议。2、合同交房日期正值冬季，热力管道小区外未接通，高楼不供暖无法满足居住条件。3、冬季施工给水无法实验，怕冻坏管件。排水要与市政排水对接，新街路没修好无法施工排水管道。4、合同交工日新街路未修，民生路未设计，无法满足通行要求。5、电力施工由全县统一安排，当时为满足施工采用临时用电，无法满足交房后用户的负荷要求。6、燃气现在还没有接通，小区内已施工完毕。7、电梯由于按图纸施工，验收交工时标准变化，原标准无法验收，又重新组织施工验收，耽误了时间。被告未递交证据证明其主张，原告不予认可，主张上述原因均不能成立。因为双方于2014年6月5日对交房的时间重新达成了协议，推迟到2014年11月30日交房，双方应当按新的约定办理。以上事实由原告提供的商品房预售合同原件一份、中国农业银行出具的潘霞购房首付款进账单（回单）原件一份、被告向原告出具的预收款收据复印件两份、被告向原告出具的购房款正式发票原件及复印件各一份、一期交房通知原件一份在卷予以证实。本院认为，原告潘霞与被告金阳房地产公司签订的《商品房预售合同》一份及《补充协议》一份，均是双方的真实意思表示，为有效合同。原告履行合同，按时支付了购房款，被告未按合同约定时间交付房屋、未在合同约定的时间内将水、电、供暖等基础设施开通的事实清楚，被告违约逾期交付房屋，逾期开通水、电、供暖等基础设施，原告接受房屋后要求被告依照合同约定支付逾期交房违约金、逾期开通水、电、供暖等基础设施违约金，符合相关法律规定，本院依法予以支持。双方在《商品房预售合同》中约定的交房时间为2014年10月6日前，后双方又签订《补充协议》一份，将交房时间变更为2014年11月30日前，故计算逾期交房违约金的起始时间为2014年12月1日，计算至双方均认可的交房时间2015年6月16日的前一日，逾期违约金按已付款464738.40的日万分之三计算；关于逾期开通水、电、供暖等基础设施违约金，起始时间为双方约定的2014年12月3日的次日（双方在《补充协议》未对该时间重新约定），计算至原告主张的2015年6月16日的前一日，按已付款464738.40的日万分之一计算。被告主张逾期交房事出有因，但其提出的事由不属于不可抗力，也不符合双方所签合同中第十条第（二）款第二项约定的免责事由，从原、被告签订《补充协议》这一事实看，被告对其提出的相应免责事由是可预见、可避免的，并为此与原告达成了延期交房的协议，但由于措施不力，仍不能如期交房，应承担相应的违约责任，被告的上述主张本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告金阳房地产公司支付原告潘霞逾期交房违约金27326.62元[464738.40元×0.03%（万分之三）×196天（2014年12月1日－2015年6月15日）]。二、被告金阳房地产公司支付原告潘霞逾期开通水、电、供暖等基础设施违约金8968.71元[464738.40元×0.01%（万分之一）×193天（2014年12月4日－2015年6月15日）]。以上一、二项合并执行为36295.33元，均于本判决生效后五日内通过本院一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费711元由被告金阳房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 振审 判 员  刘 新人民陪审员  靳恩江二〇一六年五月三十日书 记 员  马 玲