山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1722民初1924号原告（反诉被告）：赵保辉，男，1979年10月12日出生，汉族。被告（反诉原告）牛虎，男，1986年11月26日出生，汉族。被告:（反诉原告）牛兴国，男，1963年11月15日出生，汉族。原告（反诉被告）赵保辉诉被告（反诉原告）牛虎、牛兴国租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月11日受理后，依法由审判员王继来适用简易程序独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵保辉及其委托代理人朱永华、被告（反诉原告）牛虎、牛兴国的委托代理人沙永宝、郭增波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵保辉诉称，2016年3月28日，原告与被告协商，被告把位于单县胜利路的门市房（每层4间，共5层，约930平方米）出租给原告，由原告用于汽车美容、洗车，并签订了房屋租赁协议，租期5年，前2年每年租金78000元，以后租金随行就市，租赁期限从2016年4月10日计算，合同签订后，原告于3月29日进行房屋清理，准备装修，在原告对房屋进行装修的过程中，4月2日开始,被告的父母对原告装修房屋进行阻扰，禁止原告对房屋进行装修，致使原告无法对房屋进行装修、使用，与被告协商无果，请求解除原、被告签订的租赁合同，判令被告返还原告已收取的租金78000元和押金10000元。赔偿原告装修费用20000元。被告牛虎、牛兴国辩称，原告诉求无事实及法律依据，原告违反约定擅自更改租房用途，破坏房屋结构设施，其行为给被告造成严重的经济损失，应驳回其诉讼请求。反诉原告牛虎、牛兴国诉称：2016年3月28日，反诉人与被反诉人经协商，将反诉人原来用于宾馆经营的门头房（位于单县胜利路，4间5层，共计930平方米）及房屋内的设备设施出租给反诉人用于经营宾馆，双方签订租赁协议，租期5年，租赁期限从2016年4月10日计算。协议签订后，被反诉人在未与反诉人协商的情况下，私自改变租赁房屋用途，变为汽车美容、洗车，并未经反诉人同意，擅自对一层和二层三间房屋进行改造，对房屋造成严重破坏。4月2日，反诉人要求被反诉人停止改造，恢复原状。后经双方协商达成口头补充协议，被反诉人同意反诉人要求，房屋租赁到期后，由被反诉人恢复原状，同时提供2万元私自拆除保证金担保和第三人担保，并于协商后当面交付反诉人牛兴国1万元保证金，其余1万元保证三日内交付。而被反诉人却于4月7日向法院提出诉讼，起诉反诉人违反协议。反诉人以被反诉人违反租赁协议及口头协议提起反诉，要求解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁协议，被反诉人支付反诉人因被反诉人对房屋改装需要恢复原状所需费用142000元，赔偿反诉人因恢复原状房屋不能出租的租金3万元。反诉被告赵保辉辩称：原告按照合同约定对房屋进行了清理和装修，没有任何违约行为，反诉人收取原告一万元押金是事实，双方没有达成新的租房协议，原告要求解除与被告之间的房屋租赁协议，反诉原告诉求没有事实依据，应驳回反诉人的反诉请求。原告赵保辉为支持其主张，提供以下证据：1、房屋产权证明一份、房屋租赁协议一份、牛虎收取原告2016年4月10日-2017年4月10日租金收条一份、附加协议文本一份。以上证据证明原被告之间租赁关系，且合同第3、6条双方也对装修及装修补偿款进行了约定，附加协议因被告要求过分无法达成新的协议，要求解除租赁合同。2、收条两份，证明：原告承租房屋之后，对房屋装修花费一万五千元。3、证人杨卫国、郭传民、刘务忠出庭作证证言。杨卫国证明原告租赁房屋，用于汽车美容、洗车，在前期装修过程中，被告也在现场，并没有提出异议；郭传民证明原告承租房屋，对房屋整理、装修所花费5000元；刘务忠证明原告装修所花费10000元。4、原告与牛虎录音资料一份，该证据是装修过程受到被告母亲阻拦，原告给牛虎联系的通话录音。被告牛虎、牛兴国质证意见如下：1：对第一组证据中：附加协议文本一份真实性、合法性、关联性均有异议，该协议没有双方签字，对该组其他证据无异议。2、对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，两份收条的出具人没有相关的身份证明，也没有体现与本案有关联的证据。3、对他杨卫国证言真实性有异议，涉案合同是在2016年4月10日签订的，而杨卫国所说是在3月份签订，原告是杨卫国妹夫，与原告有利害关系，根据证据规则规定不能作为利于原告的有效证据，对其所述交的一万元真实性无异议，但该一万元是其保证不再对涉案房屋损毁的保证金。对其他证人证言真实性均有异议，首先郭传民、刘务忠与原告有利害关系，其次郭传民作为普通装修工不可能知道涉案房屋之前经营状况，涉案房屋之前是经营宾馆的，与其没有业务交往。刘务忠证人证言前后矛盾，一方面说一万元条子是其书写，另外一方面说只给9000元，可见该证人证言不具有真实性。4、对该录音的真实性及证明目的有异议，原告提供录音与文字版不完全对应，对被告回答的关键信息做了改变。例如：原告说租赁房子的时候做汽车美容，被告牛虎回答的并不是知道，而是我现在做不了主。被告该话真实意思是原告找被告签订合同承诺该房屋用于宾馆经营，被告违反该承诺，擅自破坏房屋结构及用途，被告得到原告保障不再破坏承诺后不得已说出现在做不了主。另外录音中原告所说你也知道外面的门楼及屋里鱼池是你们同意拆除的，被告回答也是不知道。反诉原告牛虎、牛兴国为支持其主张，提供以下证据：1、反诉被告承诺租用反诉原告涉案房屋设施清单一份，该证据由反诉原告书写，反诉被告按手印。证明：反诉被告向反诉原告承诺涉案房屋用于宾馆经营。2、反诉原告聘用装修人员对涉案房屋损害情况评估清单，证明：因反诉被告违约造成反诉原告损失142000元。3、证人曹振轩、郭祥民出庭证言。证明原告向被告涉案房屋用于宾馆经营，其向被告交纳的一万元是原告不破坏房屋的保证金。反诉被告赵保辉质证意见如下：1、对反诉被告承诺租用反诉原告涉案房屋设施清单一份真实性无异议，这些财产还在原处，反诉被告没有使用、破坏、拆除该财产。2、对反诉原告聘用装修人员对涉案房屋损害情况评估的清单，该证据不具有法律效力。3、两个证人证言，不客观真实，相互矛盾，曹振轩说签订合同和商谈的时候不在现场，郭祥民说曹振轩在现场，该两证人证言作证虚假。通过上述证据，本院确认以下事实：被告牛虎系被告牛兴国儿子，涉案房屋登记在被告牛虎名下，涉案房屋之前经营茶楼、宾馆，已停业。2016年3月28日，原告赵保辉与被告牛虎、牛兴国经协商达成房屋租赁协议，协议主要内容有：被告将单县胜利路4间5层门市房约930平方米租赁给原告使用；租赁期5年，每年78000元，租金前2年不动，后3年随行就市。原告责任：五年期限内原告经营期间，被告不可收回房屋，如遇自然灾害房屋损坏与原告无关，如有大的房屋结构变动，需经被告同意，如因此造成房屋损失，原告需照价赔偿；因被告方造成其他原因原告无法使用房屋的情况下，被告无条件退还当年剩余房租款及赔偿原告装修费用，遇到政府部门拆迁和征用房屋，原告不能继续使用此房屋时，被告无条件把本年剩余房租款退还原告。（注：原告装修花费的，政府补贴时归还原告）。被告责任：租赁期间，爱护房屋不得人为损坏房屋，保证水电通畅。原告赵保辉、被告牛虎在此协议上签字。此合同未约定涉案房屋的原告用途、违约责任、拆除重装修范围及租赁终止后现场处理等权利、义务。合同签订后，原告支付被告一年的租金78000元，被告牛虎给原告出具了收条，被告将房屋及房内部分物品交付原告，原、被告登记了物品清单。3月29日开始，原告组织人员对涉案房屋进行拆除、清理、装修，4月2日，被告牛虎母亲到涉案房屋现场发现一楼室内地面被挖，原告母亲阻止原告的人员进行施工，经原告亲属与被告母亲协商并经原、被告同意，双方达成口头协议，原告支付被告保证金2万元，当天原告支付了1万元，下欠1万元3日内支付，原告继续施工，后被告拿着打印好的补充协议要求原告支付保证金5万元，原告不同意，双方协商未果，被告不让原告施工。双方产生纠纷诉讼来院。本院认为：原告赵保辉与被告牛虎、牛兴国达成的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示。因该合同中未约定主要的涉案房屋的原告用途、违约责任、拆除重装修范围及租赁终止后现场处理等权利、义务，造成原、被告对未约定的内容理解不同，后又未对未约定的内容达成协议，造成合同无法履行，原、被告双方均有责任。原、被告双方均同意解除该合同，双方无再履行合同的诚意，为避免损失的继续扩大，双方要求解除租赁合同的诉讼请求本院应予以支持。因该合同履行前，被告收取原告的租金78000元，被告应当退还原告，故原告要求被告返还租金的诉讼请求本院予以支持。造成合同解除原、被告均有责任，因此，原告要求被告支付装修费用20000元及反诉原告要求反诉被告因恢复原状房屋不能出租的租金3万元的请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付恢复原状款142000元，系反诉原告自行核算价值，反诉被告亦不认可，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。本案中涉案房屋内进行改善或者增设他物未约定，且清除部分物品系经反诉原告同意，故其要求恢复原状款142000元本院不予认定，双方口头达成的保证金2万元，根据公平原则及本案实际情况，应视为合同终止后恢复原状保证金，现该合同无法履行，反诉被告对自行改善的部分应有履行恢复原状的义务，现反诉被告没有履行恢复的诚意，应当支付反诉原告保证金2万元，已支付的1万元应予扣除；因合同解除反诉原告亦有过错，恢复原状不足部分应自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第一百二十条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵保辉与被告牛虎、牛兴国签订的房屋租赁合同；二、被告牛虎、牛兴国返还原告赵保辉已收取的租金78000元；二、反诉被告赵保辉支付反诉原告牛虎、牛兴国款1万元；三、驳回原告赵保辉的其他诉讼请求；驳回反诉原告牛虎、牛兴国的其他反诉请求；四、上述一、二项相抵后，被告牛虎、牛兴国于本判决生效后十日内支付原告赵保辉人民币68000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。案件受理费2460元，减半收取1230元由原告赵保辉负担，反诉费1870元由反诉原告牛虎、牛兴国负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王继来二〇一六年五月三十日书记员  张 冲