重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初1795号原告田小兰，女，1963年11月8日出生，汉族，住重庆市万盛经开区。被告胡冬，男，1992年11月30日出生，汉族，住重庆市万盛经开区。委托代理人唐治才，重庆市万盛经开区万东法律服务所法律工作者。原告田小兰与被告胡冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何代宝独任审判并公开开庭审理了本案。原告田小兰、被告胡冬的委托代理人唐治才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田小兰诉称，2015年8月15日，被告与原告协商，在原告损失10余万元的情况下，将原告自己经营的位于万盛大道万丽花园31号的门面拆除，被告补偿原告转让费3万元，双方签订门面租赁协议。原告将自己的门面租给被告经营，租期为3年。从2015年8月21日起，第一年租金3600元（每月），每年递增200元，租金为一季度一交，并在每季度的十日前交清。为保证协议的顺利执行，被告一次性缴纳保证金10000元，协议期满退还，并口头协商被告使用原告的水、电卡和原告所装宽带，被告按时到各营业厅自己缴费。在缴纳保证金时，被告称资金紧张，先交5000元，余款于2015年12月底交清。但时至今日，在原告多次催促下，被告一直拒付所欠5000元保证金及水电费、宽带费、第三季度的租金。现被告将手机停机，门面也未退还。为维护原告合法权益，特起诉来院，请求判令：一、解除双方于2015年8月15日签订的门面租赁协议；二、责令被告胡冬赔付原告保证金5000元、违约金9120元、门市宽带费340元、水电费77元；三、责令被告胡冬将门市恢复原状或赔偿拆除费1000元，并归还门市和门市所用水电卡，赔付占用期间所欠租金；四、本案诉讼费由被告胡冬承担。诉讼中原告田小兰增加诉讼请求：一、责令被告胡冬赔付门面预期损失10000元、卷帘门更换费550元；二、责令被告胡冬退还电信光猫一个。被告胡冬辩称，被告于2015年12月20日便没有经营该门面。2015年12月27日，被告母亲告知原告门面不租后于次日将门面钥匙交还原告，但原告不接收。双方签订的门面租赁协议已于2015年12月28日解除，被告已于解除当天将物品搬离。原告曾发布过招租广告。元旦期间，被告母亲将钥匙放置在所租门面隔壁店主翁庆峰处，并委托其交给原告，但原告拒收并要求胡冬本人交还。被告胡冬的房屋租金交纳截止到2016年2月20日。故原告还应退还被告部分房屋租金和保证金，被告将另案起诉。不同意赔付原告租金。被告对保证金和违约金仅能主张一项，且双方约定的违约金过高，请求调减为5000元。被告愿意将光猫退还给原告，门市卷帘门更换没有必要，同意赔偿80元维修费。经审理查明，2015年8月15日，原告田小兰（甲方）与被告胡冬（乙方）签订门面租赁协议，协议主要内容为：甲方将位于万盛大道万丽花园31号的门面出租给乙方使用；门面基础设施，水、电、照明，铝合金卷帘门，租赁期间如有损坏由乙方赔偿；租期3年即从2015年8月21日至2018年8月20日止；租金及交纳办法，月租金3600元，先交费后使用；以每季度付款，以后提前10日缴纳下季度租金，从2016年8月21日至2017年8月20日租金为每月3800元，2017年8月21日至2018年8月20日租金为每月4000元；如不按时缴纳视为违约，甲方有权收回门面，解除合同；门面租赁期间，所有因门面产生的一切费用，由乙方自行负责缴纳。为了本协议的顺利执行，乙方应向甲方一次性交纳保证金10000元，协议期满，甲方如数退还给乙方，不计利息；房屋期满乙方必须将房屋恢复原样，如需撤走的经甲方同意后可撤走；本合同租赁期间，乙方在经得甲方同意后可转租；甲乙双方共同遵守，不得违约，否则，违约方付另一方一年租金20%的违约金。原、被告签订门面租赁协议后，原告将门面交给被告使用，被告交纳了30000元门面转让费、5000元保证金和截止到2016年2月20日的租金。2015年12月下旬，被告母亲因被告经营不善通知原告解除协议，未获原告同意，被告家人便将门面内的物品搬走。之后，被告家人委托所租门面隔壁的店主翁庆峰将门面钥匙交还给原告。2016年2月底，翁庆峰的母亲见到原告后便交还钥匙，原告因非被告本人交还便没有接收。为此，双方产生争议，原告起诉来院。在本院主持的2016年3月21日的庭审中，被告委托代理人已将门面的钥匙和水电卡交还给原告，原告当庭接收。该次庭审结束的当天，原告在见证人的见证下进入被告所租门面，发现门面卷帘门已损坏，门面光猫已遗失。随后，原告在见证人的见证下对门面卷帘门进行了更换。2016年4月1日，被告胡冬诉至本院，请求判令原告田小兰返还保证金5000元、门面转让费30000元及门面租金9720元。庭审中，原告自认2016年3月26日将该门面出租给他人，租金每月3800元，租期一年，故其主动放弃主张门面预期损失10000元、将门市恢复原状、退还门市及门市水电卡的诉讼请求。诉讼中，被告已经将所租门面光猫返还给原告，原告予以认可并放弃返还光猫的诉讼请求。上述事实有门面租赁协议、收据、照片、转款凭条、电信发票及收据5张、电费发票1张、水费收据3张、水卡及电卡复印件、证人证言以及当事人陈述笔录等证据在卷证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。原、被告双方签订的门面租赁协议，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，该协议合法有效，对原、被告具有法律约束力，原、被告应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于租赁协议解除问题，被告辩称双方签订的租赁协议已于2015年12月28日解除，但被告申请出庭作证的证人证言及当事人陈述均无法证实该事实，该抗辩理由本院依法不予采纳。现原告起诉来院要求解除协议，被告亦同意解除，故对原告请求与被告解除双方于2015年8月15日签订的租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。关于保证金问题，原、被告双方约定为保证协议的顺利执行，被告一次性交纳保证金10000元给原告，被告实际只交纳了5000元保证金。该保证金属于履约保证金，是被告为担保协议的履行，而给付给原告作为债权担保的金钱。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行”。现原告已经诉请解除双方的租赁协议，被告无需再履行交纳保证金的义务。因此，原告要求给付保证金5000元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，被告未按约定履行租金交纳义务，构成违约，应当按照协议约定向原告支付违约金。双方均未提供证据证明实际损失数额，但综合协议履行情况、预期利益因素等，可以认定原告主张9120元的违约金过高，应当予以调整。被告请求本院将违约金调减至5000元，该请求是被告对自己民事权利的处分，本院予以尊重并采纳。关于门面预期损失、将门市恢复原状、退还门市及门市水电卡和光猫问题，原告主动放弃主张门面预期损失10000元、将门市恢复原状、退还门市及门市水电卡、退还光猫的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以尊重并准许。关于租金问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金”，被告在双方签订的门面协议解除之前，应当履行租金交纳义务。原告与被告于2016年3月21日完成了水电卡及门面房屋钥匙的交接，被告已经将门面房屋退还给原告。因此，被告应当给付原告2016年2月21日至2016年3月21日（共计30天）的门面租金，按照每月3600元计算，合计3600元。因此，被告应当给付原告所欠租金3600元。关于水电费及宽带费问题，被告在租用门面期间应当依照约定缴纳水电费及宽带费用。被告对原告提交的电费发票及金额39元和宽带发票及金额119元无异议，本院予以确认。对于原告提交的水费收据（累计23元）和宽带收据（每月宽带月租定额68元），虽然不是税务部门出具的发票，但均系供水部门和电信部门提供的机打收据，本院予以采信。因此，被告应当给付原告水电费共计62元、宽带费340元（68元/月×5个月）。关于卷帘门更换费问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。原、被告双方约定基础设施（含卷帘门）租赁期间损坏由乙方赔偿。原告在发现卷帘门损坏后，在见证人的见证下进行了更换，并索要了收据，并无不妥。原告要求赔偿等同于更换费金额550元的损失，合情合理，本院予以支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日解除原告田小兰与被告胡冬于2015年8月15日签订的门面租赁协议；二、被告胡冬给付原告田小兰门面租金3600元、违约金5000元、水电费62元、宽带费340元、卷帘门赔偿费550元，以上款项共计9552元，限本判决生效后十日内付清；三、驳回原告田小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取134元，由原告田小兰承担36元，被告胡冬承担98元（此款原告已预交，由被告胡冬在上述履行期限内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  何代宝二〇一六年五月九日书 记 员  胥 丹