上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三（民）初字第2191号原告（反诉被告）某通信设备有限公司（以下统称原告）诉被告（反诉原告）某机电设备有限公司（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后依法适用简易程序，于2014年8月21日、10月28日公开开庭进行了审理。原告某通信设备有限公司委托代理人褚某、谢某，被告某机电设备有限公司及其委托代理人薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月16日，原、被告就原告所属位于上海市金山区某工业区某路某号厂房后二排1号2号所涉厂房、办公楼等（以下简称“涉案厂房”）租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将合同项下厂房、办公楼等出租给被告使用，年租金为2，860，428.35元，2013年12月31日前免租，自2014年1月1日起收取租金，每次支付三个月租金，先付后用。合同签订后，虽经原告不断催促，被告除支付押金人民币20万元外，既不搬入租赁厂房、办公楼等租赁物内，也不按约支付租赁物租金，致使合同项下厂房、办公楼一直处于空置状态。2014年2月18日，原告以邮寄的形式向被告寄送了《履行义务告知书》，要求被告及时支付房屋租金等费用，如仍拒不支付，则双方签订的《房屋租赁合同》自2014年3月3日解除，但被告在收到上述告知书后仍拒不支付租金。2014年3月12日，原告曾就此提出诉讼，后因未及时缴纳案件受理费被作为自动撤诉处理。据此，被告拒不支付租金，已构成根本违约，双方签订的《房屋租赁合同》已自2014年3月3日起解除，被告应支付房屋租赁期间的租金以及拖欠房屋租金导致的违约金，故请求法院判令：1、确认原、被告2013年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月3日解除；2、被告支付2014年1月1日至2014年3月3日期间的房屋租金人民币485，880.98元；3、被告支付拖欠租金违约金人民币221，683.2元（以三个月租金人民币715107.1为本金，以日千分之五的标准，从2014年1月1日计算至2014年3月3日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。涉案厂房是新建厂房，需具备相应的交付条件，被告认为厂房不具备交付条件，房屋并未实际交付使用。涉案厂房2014年4月23日取得房产证，原告所述的2013年11月30日竣工验收是自行验收，应根据政府职能部门出具的相关资料为时间节点，涉案厂房竣工日期最早应是2014年3月4日，房屋未交付使用不可能产生房租，原告未按合同约定于2013年10月25日将厂房交付于被告使用，违约在先。原、被告双方未办理房屋交接手续，被告不应当支付租金，也不应支付违约金。由于原告单方要求解除合同，根据合同约定，应提前三个月以书面形式提出，按照合同第九条第二款的约定，要求原告承担三个月租金的违约责任，另外要求原告无理由退还被告20万元押金，故提起反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告押金人民币200，000元；2、判令反诉被告支付违约金715，107.09元（三个月的租金）；3、本案反诉费由反诉被告承担。原告针对被告的反诉辩称，同意反诉请求第一项退还被告支付押金，但是要求被告支付厂房租金及逾期支付的利息，不同意其他反诉请求。原告未违约，被告构成违约。2013年11月30日涉案厂房竣工验收，在2014年1月1日前，不影响被告正常使用厂房。首先，涉案厂房符合合同约定及法律规定应具备的条件，合同签订当日，被告在明知房屋未竣工验收，正在办理竣工验收手续的情况下，急迫与原告签订合同。2013年11月7日，涉案房屋具备了竣工验收的条件，同月30日，原告作为建设单位，根据《建设工程质量管理条例》的规定，组织设计单位、施工单位以及勘察单位进行竣工验收，并出具验收合格证以及质量责任保证书等文件，原告为涉案厂房办理了竣工验收手续，房屋具备交付使用的条件。其次，被告拒不迁入使用涉案房屋，系其对自身实体权利的单方出处分。涉案合同签订后，原告即行告知被告可进行设备设施的搬入安装，鉴于被告毫无搬迁安装的动作，自2013年10月26至2014年2月15日，原告多次以口头及电话通知的方式要求被告缴纳房屋租金及办理交接手续，但被告拒不配合。被告并未在合理的期限内，就涉案厂房符合交付使用条件提出异议。原告多次通知被告迁入安装生产设备设施，被告均表示同意，并未提出任何异议，显然被告认可原告提供的涉案厂房，涉案厂房的状态已能满足被告的实际占有、使用及收益，完全能实现被告的承租目的，至于被告是否实际占用涉案房屋，如何使用涉案厂房，均为被告行使承租权的形式。根据法律规定，被告既未就原告的厂房现状提出异议，也未就原告的厂房不符合约定的情形在合理的期限内通知原告，因此应认定原告提供的标的物符合双方约定和法律法规规定。第三，被告拒不支付租金的行为已构成根本性违约，原告享有约定及法定的合同解除权，被告应当支付租金及违约金。本院查明，2013年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案厂房出租给被告使用，租赁自2014年1月1日至2022年12月31日，年租金为2，860，428.35元，甲方（原告）确保于2013年10月25日把租赁物交给乙方（被告）使用，免除2013年12月31日前的租金，自2014年1月1日起收取租金，每次支付三个月租金，先付后用。乙方迟交租金，甲方向乙方按三个月租金总额的每天千分之五的标准收取滞纳金。合同还约定，如甲方无任何违约，乙方逾期支付租金及其他费用60日以上，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。2013年10月25日，被告向原告支付押金200，000元。2013年11月，原告按照合同约定安装了12台行车。后被告一直未搬入涉案厂房，亦未向原告支付租金。2014年2月18日，原告向被告发出《履行义务告知书》，要求被告及时支付房屋租金等费用，如仍拒不支付，则双方签订的《房屋租赁合同》自2014年3月3日解除，被告于同年2月19日收到该告知书。2014年3月12日，原告就此事提出诉讼，后因未及时缴纳案件受理费按自动撤诉处理。另查明，涉案房屋于2011年9月27日取得《土地使用权证》，2012年6月13日取得《建设工程规划许可证》，2013年11月30日竣工验收合格并取得竣工合格报告，2014年1月21日取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，同年3月4日取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，同年4月23日取得《上海市房地产权证》。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程规划土地检测成果报告书》、《勘察单位工程质量检测报告》、《设计单位工程质量检验报告》、《施工单位工程质量检验报告书》、上海市建设工程竣工验收备案质量终身责任人登记表、《上海市建设工程竣工验收备案证书》、《上海市房地产权证》、《供水合同》、《高压供电合同》、《起重机械安装改造重大维修监督检验证书》、上海市地方税务局通用机打发票、详单查询、履行义务催告函、快递签收查询单、《竣工报告》、《工程质量保修书》、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程质量控制资料核查记录、工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、工程观感质量检查记录，被告提供的支票领用单、收据、庭审笔录及当事人的当庭陈述等证据为证，本院予以确认。庭审中，原、被告一致同意双方签订的《房屋租赁合同》于2014年3月3日解除，本院予以确认。本院认为，因双方订立的《房屋租赁合同》指向的涉案房屋原告具有出租权利，且不存在法律规定的无效情形，故该合同应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。本案双方的争议焦点在于：一、涉案房屋何时具备交付条件。本院认为，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原告提供的证据证明了涉案厂房2013年11月30日由原告（建设单位）组织设计、施工等有关单位进行了竣工验收并验收合格，故该日涉案厂房即具备交付条件。关于被告“2013年11月30日竣工验收是自行验收，应根据政府职能部门出具的相关资料为据”的抗辩意见，本院认为，建设工程竣工验收后应至行政主管机关进行竣工验收备案，但备案并非房屋交付使用的必要条件，故此意见本院不予采纳。二、合同解除的责任归属。关于“原告于2013年10月25日将租赁物交给被告使用”的约定，本院认为，对该条约定应当结合合同全文及合同目的进行理解。虽涉案厂房竣工验收合格的时间晚于2013年10月25日，但原告并未构成违约。首先，合同明确约定租赁期限自2014年1月1日起开始，且明确约定提前交给被告使用是考虑到被告搬迁和设备安装，2014年1月1日前原告不收取租金；其次，被告在签订合同时了解涉案厂房的状况，其租赁房屋的目的是使用房屋进行机械生产制造。搬迁和设备安装作为生产的前期准备工作，并不会受到房屋是否竣工验收的影响。涉案租赁物是新建厂房，被告在竣工验收前进行工业生产的前期准备工作符合常理，也更有利于其实现使用房屋进行机械生产制造的合同目的；第三，该约定本身是原告为被告实现合同目的而作出的权利让渡，本院在审理中未发现原告存在为被告搬迁设置障碍的行为，也因被告未实际搬入涉案厂房，故客观上也未对被告的实际使用造成任何的不便或阻碍。被告以房屋竣工验收时间晚于该日为由拒绝支付租金、要求原告承担违约责任的主张，缺乏依据，本院难以支持。关于被告“房屋未交付使用不可能产生房租”的抗辩，本院认为，本案的租赁物为房屋，合同签订后，双方均应积极履行义务并行使权利。承租人作为使用房屋的一方，应当对出租人交付房屋提出要求，如认为租赁物不符合使用条件，应当向出租人提出异议。本案中，原告未对被告使用房屋设置任何障碍，且一直积极履行包括安装行车、出具房租发票等合同约定的义务，被告未提供证据证明其向原告提出过交付房屋的异议，也不搬入厂房，在履行合同的过程中，被告采取消极回避的措施，其怠于行使自身权利的行为所产生的后果应自行承担。现原告无任何违约情形，被告逾期支付租金60日以上，合同解除的过错在于被告，原告有权利要求被告支付租金并承担合同约定的违约责任。综上，原告要求被告支付自2014年1月1日至3月3日房屋租金及滞纳金的请求，于理有据，应予支持。关于被告要求原告退还押金200，000元的诉讼请求，本院认为，合同中对此作出了明确约定，且原告在审理过程中表示愿意退还，本院予以准许。被告要求原告支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认本诉原告某通信设备有限公司与本诉被告某机电设备有限公司于2013年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月3日解除；二、本诉被告某机电设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告某通信设备有限公司支付房屋租金人民币485，880.98元；三、本诉被告某机电设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告某通信设备有限公司支付违约金221，683.2元；四、反诉被告某通信设备有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告某机电设备有限公司押金200，000元；五、驳回反诉原告某机电设备有限公司其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取5438元，由本诉被告某机电设备有限公司负担；反诉案件受理费减半收取6475元，由反诉原告某机电设备有限公司负担5059元，反诉被告某通信设备有限公司负担1416元。本诉被告及反诉被告所负之款，均应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  贺美娟二〇一四年十一月二十四日书 记 员  张 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条  法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。