江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）门开民初字第00151号 原告海门市海门街道五港新村社区居委会，住所地江苏省海门市海门镇海兴中路265-3号。 负责人顾惠冲。 委托代理人施桦。 被告海门市友爱房地产有限公司清理组，住所地江苏省海门市三阳镇长寿路。 第三人周士祥。 委托代理人俞陈琴。 第三人王**风。 原告海门市海门街道五港新村社区居委会（以下简称五港居委会）与被告海门市友爱房地产有限公司清理组（以下简称友爱公司清理组）所有权确认纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，第三人周士祥、王**风申请参与诉讼，并获本院准许。本案依法由审判员陈伟适用简易程序，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。此后，因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年6月25日第二次公开开庭进行了审理。原告五港居委会委托代理人施桦、第三人周士祥和王**风到庭参加了诉讼，友爱公司清理组组长沈建新到庭参加了第一次庭审，但经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，第三人周士祥的委托代理人俞陈琴到庭参加了上述第一次庭审。本案现已审理终结。 原告五港居委会诉称，2003年12月17日，海门市友爱房地产开发有限公司（以下简称友爱公司）经竞拍取得江苏省海门市海门镇R-2802号宗地的土地使用权进行混合住宅开发。根据相关约定和政府协调意见，友爱公司的开发项目需要向本社委会提供300平方米办公用房。为此，在友爱公司与海门市国土资源局于2003年12月17日达成的海土竞成字（2003）第23号成交确认书第六条规定：“竞得人无偿提供原五港村委会（一至三层每层建筑面积100平方米）合计建筑面积300平方米的办公用房”。友爱公司的开发项目完成后，本社委会于2008年6月取得了上述300平方米房屋，即江苏省海门市海门镇五港新村901幢204室、304室以及江苏省海门市海门镇秀山西路432号门面房（以下简称案涉房屋），并作为办公用房一直使用至今。但友爱公司将案涉房屋所有权登记于该公司名下并领取了相应的产权证。为此，要求法院确认案涉房屋归本社委会所有。 被告友爱公司清理组辩称，我公司在开发项目完成后，已向原告交付案涉房屋。2011年8月12日，原告向本公司出具上述案涉房屋的收条，并注明产权过户事宜由其自行办理。此种情况下，本公司清理组不是适格的被告，不应当承担任何意义上的民事责任。 第三人周士祥述称，我本人曾因向友爱公司预购商品房4套而发生纠纷，为此于2013年4月12日起诉被告友爱公司清理组，要求：1、确认我与友爱公司之间的商品房买卖合同无效；2、被告友爱公司清理组返还购房款人民币100万元；3、被告友爱公司清理组赔偿人民币100万元。海门市人民法院于2013年7月9日作出（2013）门民初字第0394号民事判决，支持了我的第1、2项诉讼请求，并要求被告友爱公司清理组向我赔偿利息损失，驳回了我的其他诉讼请求。在该判决的执行过程中，海门市法院于2013年7月8日作出（2013）门执字第1356-1号裁定书，并依据该裁定书对案涉房屋进行了查封。原告曾提出执行异议，要求确认案涉房屋归其所有，被告友爱公司清理组当时书面同意原告请求。法院于2013年12月13日作出（2013）门执异字第0002号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。本案中，原告要求确认案涉房屋归其所有，但案涉房屋至今仍登记于友爱公司名下，原告的请求无物权依据，且损害友爱公司债权人利益。现要求法院驳回原告诉讼请求。 第三人王**凤述称，我因与友爱公司订立商品房预售合同而发生纠纷，为此我于2009年12月28日诉至法院，要求友爱公司履行交房义务，如不能，则返还购房款人民币120万元，并赔偿120万元。海门市人民法院以（2010）门民初字第0013号民事判决确定友爱公司向我返还购房款人民币120万元，驳回了我的其他诉讼请求。在该判决的执行过程中，海门市人民法院于2013年7月8日作出了（2011）门执字第0920-1号裁定书，并依该裁定对案涉房屋采取了查封措施。此后，有关原告提出执行异议以及被驳回的情况，周士祥已叙明，无需复述。我同样认为，案涉房屋至今仍登记于友爱公司名下，原告的诉讼请求应予驳回。 经审理查明，2002年4月22日，原江苏省海门市海门镇五港村村民委员会（以下简称原五港村委会，协议中为甲方）与海门市三嘉禽业有限公司（以下简称三嘉禽业公司，协议中为乙方）订立协议书（下称建房协议）一份，约定：甲方村部办公用地1.34亩的土地出让金减免部分以及政府部门给予的建房规费优惠折算为建设资金，由乙方负责建造五层二单元的楼房一幢（以下简称拟建楼房），计2500平方米，建房所需的其他规费及资金由乙方承担。楼房建成后，底层西侧100平方米的门面二间和二、三层各不少于100平方米（阳台折半计算）左右的用房，作为前述折算的建设资金的对价，由甲方享有相应产权；其余部分房产的产权归乙方所有。甲、乙双方的房屋产权证由甲方提供有关手续负责办理。协议中还包括了拆迁工作的安排以及新建房屋的质量、安全责任问题等内容。建房协议除由原五港村委会和三嘉禽业公司签章外，江苏省海门市海门镇人民政府和江苏省海门市海门镇法律服务所也加盖了公章。 由于三嘉禽业公司无房地产开发建设资质，无法实际履行建房协议。三嘉禽业公司的负责人陆新于2003年11月9日以友爱公司海门第三开发部（乙方）的名义与友爱公司订立《开发房地产内部承包协议书》（以下简称内包协议）一份，约定：甲方任命乙方为其第三开发部经理，具体负责第三开发部的工作；第三开发部独立结算、自负盈亏、风险自担；乙方按开发项目的总收入的1.5%向甲方上交包干费用，乙方开发房地产项目应交的甲方所在地税金、基金、政府部门应收的各种费用，由乙方按标准及时交给甲方，再由甲方向税务部门及政府有关部门交纳。乙方在承包过程中的资金由乙方自行解决；乙方在承包开发项目的范围内所发生的债权、债务由乙方负责清偿，并承担由此造成的一切经济、法律责任，甲方拥有“终身”追究乙方所开发项目的经济、法律责任权利；协议期限为2003年11月10日至2010年11月9日。此后，建房协议中涉及的房产开发项目的开发商由三嘉禽业公司转变为友爱公司。 2003年12月17日，友爱公司通过竞拍方式以人民币1046577元的价额竞得R-2802号宗地3477平方米土地50年土地使用权进行混合住宅开发，拟建楼房即位于该综地内。当日，海门市国土资源局与友爱公司订立了格式化的成交确认书，除确认竞拍结果外，增列手写的第六条，内容为：“竞得人无偿提供五港村委会（一至三层每层建筑面积100平方米）合计建筑面积300平方米的办公用房”。拟建楼房由友爱公司海门第三开发部实际建造完成后，友爱公司于2006年1月19日将案涉房屋所有权登记于该公司名下并领取了房屋所有权证。原告在审理过程中自称，在2004年时，已实际使用案涉房屋，但未提供相应证据。不过，案涉房屋在被查封前，确由原告实际使用。友爱公司完成案涉房屋产权的初始登记后，未再发生过变更登记。 在本案审理过程中，原告为证实案涉房屋属其所有，举证了两份书证复印件，第一份书证为原五港村委会与友爱公司的协议（下称置换协议），内容为：五港村原村部1.3亩土地减免的土地出让金和村办公室142平方米房屋的“建安”价折算建设资金，友爱公司承担建房所需的其它一切规费和资金，友爱公司同意将案涉房屋置换给原告五港居委会。协议落款处由原告五港居委会、友爱公司盖章，但无落款时间；江苏省海门市海门镇人民政府在协议左下角手写同意，注明某年（因字迹不清，难以辩认年份）10月10日，并盖章。原告在庭审中称签约日期为2011年10月10日。第二份书证为原告五港居委会向海门市房地产监理所提出的申请书（下称变更登记申请书），主要内容为要求将案涉房屋登记的产权人变更为原告五港居委会，在落款处，原告五港居委会和友爱公司清理组均注明同意并盖章，海门市房产交易登记中心则注明：“根据海土竞城字（2003）第23号确认书，开发商应无偿提供社区用房300平方米”，并加盖公章。被告对两份书证复印件并无异议。第三人周士祥、王**风认为，原告举证的系复印件，不承认其真实性，并认为：即便有原件，第一份证据的签章不符合一般情况下单位签章的常见做法，系为诉讼而伪造；第二份书证并未改变案涉房产的实际产权登记情况，与原告的诉讼请求之间无关联。 另查明，友爱公司股东曾作出决议，决定解散公司并成立清理小组。2012年5月12日，友受公司被公告注销。在注销前，友爱公司曾于2007年至2008年期间，以案涉房屋两次向海门市农村信用合作联社三阳信用社设定抵押，后因贷款还清而注销抵押登记。此外，关于第三人王**风、周士祥分别与友爱公司及其清理组进行诉讼的结果、在执行过程中对案涉房屋进行查封的情况、以及本院对原告提出的执行异议的处理结果，第三人王**风、周士祥叙明的情况属实，不再另行复述。 原告在接到本院（2013）门执异字第0002号执行裁定书后，于2014年2月7日起诉来院，要求确认案涉房屋归其所有。 以上事实，由原告提供的建房协议复印件、内包协议书复印件、成交确认书复印件、原告五港居委会与友爱公司达成的协议复印件、案涉房屋所有权证复印件、原告五港居委会向海门市房地产监理所提出的申请书复印件、本院（2010）门民初字第0013号民事判决书、（2011）门执字第0920-1号执行裁定书、（2013）门民初字第0394号民事判决书、（2013）门执字第1356-1号民事裁定书、（2013）门执异字第0002号执行裁定书、双方当事人及第三人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，从已查明的事实可以确定，原五港村委会以及后来的原告以政府部门给予的土地出让金减免和建房优惠条件完成办公用房的更新是其不变的目的，原五港村委会与三嘉禽业公司订立的建房协议就包含这一交易目的。当拟建楼房的开发建设转变成以友爱公司的名义进行的时候，原告与友爱公司之间是否存在包含上述交易目的的协议？被告友爱公司清理组显然并不否认负有向原告交付案涉房屋的义务，并且承认置换协议的真实性。事实上，从成交确认书第六条手写条文的内容也可以看出，政府部门支持原告的上述目的并作了一些安排，但这是涉及土地出让合同签约当事人以外第三方利益的条文，并且指明友爱公司有“无偿提供五港村委会（一至三层每层建筑面积100平方米）合计建筑面积300平方米的办公用房”的义务，而非所有权转移条款。因此，成交确认书尚不能直接作为原告向友爱公司主张争议房屋所有权的合同依据。但从案涉房屋被实际交付原告使用的情况综合分析，应当认定，友爱公司与原五港村委会或原告之间存在着由友爱公司向后者交付案涉房屋的合意。这样的合意只能产生案涉房屋的交付请求权，并不能直接导致所有权的变更。因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此种除外情况中与所有权相关的部分，包括以下四种情况，1、无须进行登记的不动产物权，指依法属于国家所有的自然资源；2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书和人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、消灭的，自法律文书和人民政府征收决定生效时发生法律效力；3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；4、合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，原告与案涉房屋之间的关系及其变化，并不具有上述四种除外情况中的任何一种构成要件，而原告所享有的请求权之中，涉及所有权变动的部分，显然未实现。致于以后是否能正常行使该请求权或能否实现该请求权，则并不能改变本院在本案中对案涉房屋所有权的判定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，判决如下： 驳回原告海门市海门街道五港新村社区居委会要求确认江苏省海门市海门镇五港新村901幢204室、304室以及江苏省海门市海门镇秀山西路432号门面房归其所有的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，由原告海门市海门街道五港新村社区居委会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币80元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：47×××82）。 审 判 长  陈 伟 审 判 员  张丽丽 代理审判员  马培松 二〇一四年六月二十五日 书 记 员  成倩婕 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。