重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终527号上诉人（原审被告）：四川荣新房地产开发有限公司。住所地：四川省自贡市大安区。法定代表人：张森，该公司总经理。委托代理人：刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师被上诉人（原审原告）：石胜平，女，土家族，1987年1月15日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托代理人：聂启松，重庆博搏律师事务所律师。上诉人四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）与被上诉人石胜平商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年12月12日作出（2015）秀法民初字第03686号民事判决，荣新公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人荣新公司的委托代理人刘秦飞，被上诉人石胜平的委托代理人聂启松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀山土家族苗族自治县人民法院审理查明：2011年8月13日，石胜平（乙方）与荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款245964元，乙方于2011年8月13日支付购房首付款73964元，余款172000元于2012年2月13日前向银行借款支付。属于预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第三款约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，则房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费、水电气费、公共维修基金、全部税费应自本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。第四条关于权属办理的变更及补充约定：1.买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2.买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日起每日向出卖人支付总房款万分之一的违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6.出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。2013年1月3日，荣新公司将商品房交付给了石胜平。另查明，石胜平已支付了购房款245964元、购房契税4919元、大修基金4870元。石胜平一审诉称：2011年8月13日，石胜平与荣新公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将荣新公司开发的位于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会“荣新.领秀边城.领域”26-1703号房屋出售给石胜平，总成交金额为245964元，通过按揭方式支付房款，交房时间为2012年12月31日前。石胜平在签订合同时支付了房款73964元。合同签订后，石胜平通过中国工商银行股份有限公司秀山支行支付了172000元房款。2011年10月1日，石胜平向荣新公司支付了税费4919元、大修基金4870元、按揭保险费1548元。石胜平已按照合同的约定和荣新公司的要求履行了相关义务，但荣新公司却一再拖延，未给石胜平办理房屋所有权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该条的规定，荣新公司的行为已经构成违约，理应承担违约责任。为维护石胜平的合法权益，特诉至法院，请求法院支持以下诉讼请求：1.判令荣新公司继续履行合同，为石胜平办理房屋所有权证；2.判令荣新公司支付石胜平违约金暂定20000元（按照石胜平已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年4月1日算至荣新公司为石胜平办理房屋所有权证，石胜平从荣新公司处实际取得该证之日止）。荣新公司一审辩称：实际接房时间为2013年1月3日，违约金计算的起算时间不正确，且部分超过诉讼时效。同时，不是出卖人的原因导致不能办理产权证，荣新公司不应承担违约责任。秀山土家族苗族自治县人民法院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。石胜平与荣新公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。《重庆市商品房买卖合同》第十三条中对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更及补充约定。石胜平已支付了购房款245964元、购房契税4919元、大修基金4870元，且荣新公司于2013年1月3日将房屋交付给了石胜平。《商品房买卖合同补充协议》第三条中约定，如果石胜平未签署相应的授权委托书、交纳全部购房款及税费等，荣新公司有权拒绝办理房屋交付手续。石胜平已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能办理的原因系荣新公司的违约行为所致。因此，对于石胜平要求荣新公司办理房地产权证的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。虽然《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中未约定逾期办理房地产权证违约金的计算方式及办证的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。故违约金的起始时间，应从2013年1月3日起扣除90日，即从2013年4月4日开始起算。对于石胜平要求从2013年4月1日开始计算违约金的诉讼请求，不予支持。因房地产权证未能办理，荣新公司的违约行为处于持续状态，而石胜平在诉状中要求将违约金计算至荣新公司为石胜平办理房地产权证之日止的诉讼请求，予以支持。对于石胜平要求计算至从荣新公司处实际取得该证之日止的诉讼请求，不予支持。故违约金的具体计算方式以245964元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年4月4日起计算至房地产权证办理完毕之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为石胜平所购商品房办理《房地产权证》;二、四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付石胜平逾期办理房地产权证的违约金（具体计算方式为：以245964元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年4月4日起计算至房地产权证办理完毕之日止）;三、驳回石胜平的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由石胜平石胜平负担5元，四川荣新房地产开发有限公司负担145元。上诉人荣新公司不服秀山土家族苗族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判第二项，改判上诉人不承担违约责任。本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、本案所争议的商品房分户产权证的办理是合同双方当事人的义务。上诉人办理房地产权证总证后，应向办证机关提交办理房地产权证的申请表及相关资料，被上诉人应当在申请表上签字，即履行办理房产证的协助义务。而被上诉人未予签字，拖延办证，不能归责与上诉人。二、原判由上诉人支付违约金至实际取得房地产权证之日止是错误的。被上诉人不协助办理，导致上诉人无法提交办证申请，是被上诉人恶意拖延办理所致。三、上诉人履行了通知义务。总证办下来后，上诉人在各幢房屋的电梯口及公示栏都张贴了通知，要求被上诉人签订办理，同时留有联系电话及通过短信通知，故违约责任应由被上诉人承担。四、被上诉人所购房屋属于银行抵押贷款，上诉人未给被上诉人办理房屋产权证未对其造成损失，上诉人不应承担违约责任，一审判决参照人民银行贷款利率计算违约金过高。被上诉人石胜平答辩称：被上诉人没有拖延办证时间，被上诉人是希望尽快办证的，是上诉人没有按时办理房地产权证。上诉人与被上诉人虽然没有约定违约金及其计算方式，但依法也应承担逾期办证违约金，上诉人有多次机会完成办证申请，其主张没有签字就不能办证的理由不成立，不管有没有损失都应计算违约金。二审中，上诉人荣新公司与被上诉人石胜平均未向本院提交新的证据。本院二审查明：二审庭审中，荣新公司与石胜平均认可荣新公司于一审庭中告知了石胜平需要在办理商品房分证的申请上签字。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的主要焦点为：计算逾期办证违约金截止时间为开发商取得商品房总证之日还是房地产权分证办理完毕之日，被上诉人是否存在拒不履行协助办证义务，石胜平与荣新公司没有约定逾期办证违约责任情况下如何计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照协议双面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定的内容，上诉人应在交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后360日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。故违约金的起算时间应为实际交房之日，截止时间为实际取得房屋所有权证书之日，鉴于原判支持至房地产权证办理完毕之日止，被上诉人未提出上诉，视为其同意原判。上诉人主张违约金计算的截止日期为取得商品房总证之日缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同补充协议》第三条中约定，如果石胜平未签署相应的授权委托书、交纳全部购房款及税费等，荣新公司有权拒绝办理房屋交付手续。结合上诉人已实际交付商品房给被上诉人的事实，可以认定被上诉人已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，上诉人在取得商品房总证后即告知了被上诉人需在办理房产分证的申请表上签名，而被上诉人拖延履行，应当由其承担举证责任，但上诉人未举示相应证据证明。虽然上诉人在一审庭审中当庭进行了告知被上诉人需要在办理商品房分证的申请上签字，但其未提供被上诉人至今拒绝签字的证据，故应由上诉人自行承担举证不能的法律后果。故上诉人主张被上诉人拒绝履行协助办证义务的证据不足，其主张本院不予支持。石胜平与荣新公司虽然没有约定违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故一审判决以此方式计算违约金并无不当。违约金具有对违约者的惩罚性，虽然没有给上诉人造成实际损失，但仍应承担违约责任，一审判决上诉人承担违约责任并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人荣新公司的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人四川荣新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张泽端代理审判员  陈明生代理审判员  彭松涛二〇一六年五月十九日书 记 员  赵 彬