江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）锡滨开民初字第00183号原告广诚机械无锡有限公司，住所无锡市滨湖区胡埭镇工业园西部工业区鸿翔路。法定代表人唐融，该公司经理。委托代理人杨新元，无锡市滨湖区胡埭法律服务所法律工作者。被告江苏泓天工程机械制造有限公司，住所无锡市滨湖区胡埭工业园西拓区石榴路15号。法定代表人王文伟，该公司董事长。委托代理人唐建国，江苏智和律师事务所律师。委托代理人缪春雷，江苏智和律师事务所（实习）律师。第三人无锡市凌凯物资有限公司，住所无锡市锡沪路183号（金属材料现货市场1462室）。法定代表人秦文新，该公司总经理。委托代理人祁新、柳新，上海市协力（无锡）律师事务所律师。原告广诚机械无锡有限公司（以下简称广诚公司）诉被告江苏泓天工程机械制造有限公司（以下简称泓天公司）、第三人无锡市凌凯物资有限公司（以下简称凌凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广诚公司委托代理人杨新元，被告泓天公司委托代理人唐建国、缪春雷，第三人凌凯公司法定代表人秦文新及其委托代理人祁新、柳新到庭参加诉讼。本案经审委会讨论，现已审理终结。原告广诚公司诉称：2012年8月1日，其与被告泓天公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由泓天公司租赁其所有的厂房，合同约定了租赁期限、租金及支付方式等。合同签订后，泓天公司使用其厂房至今，按照合同约定，泓天公司应支付其两年厂房租金4900673.20元，但至今泓天公司仅支付700000元。现其多次催讨未果，故诉至法院，请求判令如下；一、解除原、被告所签订的《厂房租赁合同》；二、判令被告立即支付所欠租金4200673.20元，并按1‰/天标准支付滞纳金直至欠款付清之日止；三、判令被告支付其自2014年7月31日起至房屋返还为止的租金损失（按6713元/天计算）；四、判令其对泓天公司留存在租赁房屋内的所有财产享有留置权，并有权优先受偿；五、本案诉讼费用由被告承担。被告泓天公司辩称：其与原告广诚公司之间确实存在租赁合同关系，欠款金额也属实；留置权属于法定权利，广诚公司所主张的留置权已超出法律规定范围，于法无据，应属无效；广诚公司无权留置房屋内的资产，亦不享有优先受偿权；实际损失其同意按照合同租金标准计算，但虽然租赁房屋无法及时归还广诚公司，责任不应由其承担；滞纳金标准过高，请求法院依法调整。第三人凌凯公司陈述：广诚公司与泓天公司之间租赁合同关系请求法院依法认定；广诚公司所主张之留置权于法无据，不应享有优先受偿权；其对泓天公司名下的机器设备依法享有抵押权并办理了抵押权登记，应当由其享有优先受偿权。经审理查明：原告广诚公司与被告泓天公司于2012年8月1日签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方（广诚公司）将位于胡埭工业园西拓区石榴路15号的部分厂房出租给乙方（泓天公司）使用，租赁面积厂房为13505.21平方，办公楼2412.53平方米（附图纸）；租赁期限为2年，即从2012年8月1日起至2014年7月31日止；厂房年租金2160833元，办公楼年租金289503.60元，总租金为2450336.60元；乙方应每半年向甲方预付当年租金，逾期支付租金的，应按1‰/天向甲方支付滞纳金。该合同又约定：若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，可拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。合同签订后，广诚公司即依约交付房屋给泓天公司使用至今，期间泓天公司仅支付租金700000元，其余4200673.20元至今未予支付，泓天公司多次催讨未果，遂起诉如前。另查明：2014年6月17日无锡佳雷冶金设备制造有限公司因与泓天公司买卖合同货款纠纷诉至本院。同年6月18日泓天公司法定代表人王文伟去向不明，无法联系。次日，本院向泓天公司职工代表送达（2014）锡滨开商初字第00104号民事裁定书，保全查封扣押了泓天公司名下全部财产。同年7月25日，王文伟向无锡市滨湖区胡埭派出所投案自首，并声称此前一直在广东催讨货款。本案审理过程中，第三人凌凯公司对原告提供的《厂房租赁合同》真实性提出异议，但其并未提供相反证据予以推翻，也未就合同真实性向本院申请鉴定。同时，凌凯公司向本院提供《房屋租赁合同》副本一份，该份合同备案于无锡市滨湖区工商局泓天公司工商变更登记档案内，合同中载明：甲方（广诚公司）自愿将坐落在无锡市滨湖区胡埭工业园西拓区石榴路15号的房屋出租给乙方（泓天公司）使用，该出租部分建筑面积为1000平方米，租金为100000元/年，租赁期限自2012年8月1日至2014年7月31日止。原告广诚公司对此进行说明：该《房屋租赁合同》实际上仅是被告泓天公司办理经营地址工商变更登记所制作的文书手续，其对此并不知情，实际上这份合同内容（包括租金、租赁面积等）均与实际情况不符。被告泓天公司对上述说明予以认可，并确认原、被告双方并非依此合同履行房屋租赁关系。庭审中，原、被告一致认可泓天公司结欠广诚公司租金4200673.20元，本院对此予以确认。本院认为：本案争议焦点主要在于：一、两份《租赁合同》的效力问题。二、原告广诚公司主张的滞纳金及其他损失是否合理？三、原告广诚公司所主张的留置权能否成立并实现？一、关于两份租赁合同效力的问题。首先，广诚公司与泓天公司所签订的《厂房租赁合同》（注：广诚公司所提供）系双方的真实意思表示，且已为双方所实际履行，应为合法有效。凌凯公司虽对合同真实性提出异议，但并未提供相反证据予以推翻。其次，工商行政管理档案中所备案的《房屋租赁合同》（注：凌凯公司所提供），原、被告双方均表示此合同仅为工商变更登记所用资料，而非双方真实意思表示，同时合同内容与实际履行情况相去甚远，本案所涉厂房租赁并非依此合同而履行。综上，就同一租赁事实，原、被告双方均确认《厂房租赁合同》为双方真实意思表示，且已实际履行，而《房屋租赁合同》不能反映实际租赁情况，故本院将依《厂房租赁合同》中的相关内容确定原、被告双方的权利义务关系。本案中，广诚公司依约提供了租赁房屋给泓天公司使用，而泓天公司拖欠租金至今未予支付，应当承担相应的违约责任，故广诚公司请求解除租赁合同关系，并要求泓天公司支付租金之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于广诚公司所主张的违约金及实际损失。本院认为，原、被告双方所签订的《厂房租赁合同》已对违约金进行了约定，且直至合同履行期满泓天公司始终未支付租金，故广诚公司有权向泓天公司收取逾期付款滞纳金；但广诚公司主张按1‰/天的标准收取滞纳金，明显过高，故本院对此调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍的标准计收。而对于广诚公司主张因房屋现无法使用而带来的损失，该损失确系因泓天公司无法及时交还租赁房屋所致，应当由泓天公司承担。广诚公司主张按合同约定的租金标准（6731元/天）予以赔偿，并无不当，泓天公司也已对此认可，故本院对此予以确认。三、关于广诚公司所主张的留置权问题。根据法律规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。因此可见，“合法占有”是留置权成立并实现的前提条件。所谓占有，系指占有人对不动产或动产的实际控制。就本案租赁合同来看，出租人依约交付租赁厂房给承租人泓天公司使用，故应当认为泓天公司占有广诚公司之厂房并用于生产经营。而厂房内的财产设备为承租人泓天公司所有，并一直由泓天公司用于从事生产经营活动，而泓天公司也未曾表示将上述动产交付于出租人广诚公司，故并不能认定上述财产设备为广诚公司所占有。同时，在本案成讼之前，本院已于2014年6月19日保全查封了泓天公司租赁厂房内的所有财产，在此前后，泓天公司负责人及职工代表始终积极磋商诉讼事宜及财产处置事务，故广诚公司对上述财产也始终未形成无因管理之合法占有。综上，本案中无法认定原告广诚公司已对租赁房屋内的动产形成“合法占有”，故其所主张之留置权并不能成立，该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款，《中华人民共和国》民事诉讼法第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除广诚机械无锡有限公司与江苏泓天工程机械制造有限公司之间所签订的《厂房租赁合同》。二、江苏泓天工程机械制造有限公司于本判决生效后十日内支付广诚机械无锡有限公司租金4200673.20元及逾期付款滞纳金（其中525168.30元自2012年8月1日起，1225168.30元自2013年2月1日起，1225168.30元自2013年8月1日起，1225168.30元自2014年2月1日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍的标准计算至实际给付之日止）。三、江苏泓天工程机械制造有限公司于本判决生效后十日内支付广诚机械无锡有限公司因厂房无法使用的实际损失（按6731元/天计算，自2014年8月1日起计算至租赁房屋实际归还之日止）。四、驳回广诚机械无锡有限公司的其他诉讼请求。如果被告江苏泓天工程机械制造有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案诉讼费用40405元，由江苏泓天工程机械制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张劲松代理审判员  孙 熠代理审判员  杨 牧二〇一四年十一月十一日书 记 员  杨 敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》：第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。