新疆维吾尔自治区吐鲁番地区中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吐中民一终字第378号上诉人（原审被告、反诉原告）鲜英，女，汉族。被上诉人（原审原��、反诉被告）中国人民解放军69026部队。法定代表人李海章，团长。委托代理人张保华，中国人民解放军69026部队股长。委托代理人钟魁，新疆楼兰律师事务所律师。上诉人鲜英与被上诉人中国人民解放军69026部队因租赁合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2014）鄯民二初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理，上诉人鲜英、被上诉人的委托代理人张保华、钟魁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：1994年被告就开始租赁原告的房屋，从事餐饮业。2012年12月31日，原被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告自愿将位于鄯善县新城东路2163号建筑面积269平方米房屋出租给被告使用，租赁期限2012年12月31日至2013年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）一���捌仟元。年租金18000元。租金按年结算。合同第六条第二项：乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定的义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条第三项：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第十一条：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币3600元作为违约金。2011年和2013年被告对租赁的房屋进行了扩建和装修。后由于军事任务需要，原告用于出租的房屋需拆除，2013年11月12日，原告在被告承租的房屋门面墙上张贴通知，告知被告在合同期满后，尽快搬离（共14户租赁原告的门面房）。2013年12月31日，被告房屋租赁合同到期。2014年3月24日和4月5日，原告又两次给被告发出书面通知，要求被告将租赁到期的房屋腾退，否则，将停水、停电。庭审中，原告向法庭提交被告2014年1月-4月电费收缴表和我部周围门面房价格参考表两份证据，均是原告自己打印的，没有被告的签名。原告称：因为有被告方的负责人许诺，这些房屋你们可以永久性租用，所以我们才进行了扩建和装修。对此，未向法庭提供证据。庭审前，被告申请本院对其装修及扩建房屋的费用进行价格评估。原审认为：原被告双方签订的军队房地产租赁合同，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，该合同合法有效。对原告主张由被告返还到期的租赁房屋，按照双方签订的租赁合同期限为一年，2013年12月31日已期满，此后，原被告双方已没有房屋租赁关系，因此对其主张，本院应予支持。原告主张由被告承担违约金3600元，合同第十一条规定：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币3600元作为违约金。本案被告未按合同约定将已到期的租赁房屋退还原告，已造成违约，因此，对原告此项诉讼请求，本院应予支持。原告主张被告赔偿逾期返还租赁房屋给其造成的损失51520元（368元×140天，2014年1月1日至5月20日共140天）和被告欠付的电费2196元，本院认为，原告对此所举的证据，是自己打印的两张表，没有被告签名，该两项诉讼请求，本院不予支持。关于被告装修费、建房费，原告是否应补偿的问题。本院认为，本案被告租赁��房屋在2013年12月31日已期满，并已履行完毕。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。合同第八条第三项约定，“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”。被告在庭审中称：“原告方的负责人许诺，这些房屋你们可以永久性租赁”对此未向法庭提供证据。因此，对被告请求由原告补偿装修费5万元、建房费6万元的诉讼请求，本院认为，事实不清，证据不足，故不予支持。被告申请本院，对其租赁��房屋，支出的装修费及建房费进行评估作价，鉴于被告的装修费和建房费不应支持，评估作价确实无意义，故本院未予批准。为保护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决一、被告（反诉原告）鲜英自本判决书生效之日起，将租赁到期的位于鄯善县新城东路2163号建筑面积269平方米房屋返还原告中国人民解放军69026部队。二、被告（反诉原告）鲜英自本判决书生效之日起支付原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队违约金3600元。三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）鲜英的反诉请求。宣判后，上诉人鲜英不服一审判决，向本院上诉称：1、依法撤销鄯善县人民法院（2014）鄯民二初字笫349号民事判决书。2、依法改判驳回被上诉人诉讼请求。3、判令被上诉人赔偿上诉人修房费6万元。4、判令被上诉人承担违约金3600元。5、判令被上诉人赔偿自来水安装费1200元及电线安装费用1000元（均为部队所收款项），房屋押金1000元，合计66800元。6、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审判决存在严重程序错误。上诉人收到被上诉人起诉状后，于2014年6月26日依法向原审法院提起反诉，并在事实与理由中陈述了与被上诉人分歧极大的主张，本案显然不属于《民事诉讼法》第一百四十二条规定的“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件”，依法不应当使用简易程序审理，原审法院违反程序法规定，适用简易程序审理属于程序违法。二、原审判决认定事实错误。1、被上诉人承诺上诉人可以修扩建房屋用于经营，上诉人占有、使用房屋符合双方约定，原审判决认定上诉人证据不足显然错误。2011年8月上诉人经部队领导同意修建180平方的房屋，垫高地基1．2米，同时翻修部队房屋的房顶（因原房顶已成危房，无法住人），翻修房屋及装修费用共计支付30余万元。另外两家也进行了翻修，部队补助他们每家各1000元，一审中证人张斗也出庭作了证。部队领导承诺该修建的房屋永久性租赁，同时2012年上涨房租并且第二年的合同上我们所经营的面积由原来的110平米（其中自建厨房30平米在内）扩大至269千米，若没有部队领导同意上述人何以投入数十万修建房屋和装修，原审判决认定修建该房屋事实不清，证据不足显然不符合客观事实。2、原审判决关于违约金的认定存在严重错误。双方签订���房地产租赁合同第七条第六款约定：“部队应该向军队有关部门办理出租房产维修改造项目的审批手续”我们在扩建房屋时，经过了部队领导同意才修建的；合同第十条约定：“甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付3600元违约金”。部队没有履行合同审批的义务，应当按照约定支付违约金，上诉人在答辩状中提出了该请求，原审法院曲解上诉人意思表示，认为上诉人依据合同第七条第六款之约定主张的是该扩建没有手续，非但没有理会上诉人有关扩建房的请求，反而判决上诉人所扩建房为违规建造房屋：该判项没有任何事实和法律依据。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。判决结果方面，被上诉人违约在先，根据合同约定，被上诉人应当支付违约金，而原审法院不顾客观事实，为了达到所谓的“平衡”，判决���诉人承担3600元违约金。这样，被上诉人扣留的租赁押金就不用返还，上诉人应执行的“违约金”也就不用支付。基于上述理由，上诉人上诉至贵院，请求以事实为依据，以法律为准绳，依法客观公正审理，维护当事人合法权益。被上诉人中国人民解放军69026部队辩称：一、上诉人与被上诉人签订合同的期限很明确，依据法律规定及双方合同约定，租赁期限届满后，上诉人均负有按期交还租赁房屋的义务，而上诉人至今没有交还房屋，事实是清楚的。二、一审判决的违约金也是正确的。被上诉人认可此前上诉人装修和改造房屋这一事实，依据合同，装修和改造房屋所产生的相关设施和附着物的权属将由出租方所有。一审判决对违约的判定是上诉人逾期没有交还租赁物，事实清楚。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉。二审经审理查明的事实与一审一致。另查��：被上诉人在一审的诉求是：一、判令上诉人返还租赁的房屋。二、判令上诉人承担违约金3600元。三、判令上诉人赔偿逾期返还租赁房屋给被上诉人造成的房租损失（日均房租368元，截至上诉人返还日）。四、判令上诉人支付欠付电费2196元。五、判令上诉人承担本案全部诉讼费用。本院认为：本案的争议焦点是：1、上诉人是否应当将租赁被上诉人的房屋返还。2、上诉人是否应当支付被上诉人违约金3600元。3、被上诉人是否应当赔偿上诉人修房费60000元。上诉人上诉请求第4项，即判令被上诉人承担违约金3600元；第5项，即判令被上诉人赔偿自来水安装费1200元及电线安装费用1000元（均为部队所收款项），房屋押金1000元。因第4、5两项上诉请求在一审时上诉人未提出反诉，二审不做为争议焦点进行审理。一、关于上诉人是否应当将租赁被上诉人的房屋返还的问题。上诉人与被上诉人于2012年12月31日所签订的军队房地产租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，该合同应合法有效。双方签订的租赁合同至2013年12月31日已期满，被上诉人在合同到期前就已通知上诉人在合同期满后，尽快搬离，并在合同期满后再次催促上诉人搬离，故上诉人理应将租赁房屋返还被上诉人。二、关于上诉人是否应当支付被上诉人违约金3600元的问题。因双方租赁合同已到期，上诉人未将租赁房屋退还被上诉人，已构成违约。依据双方当事人签订的租赁合同第十一条的规定，上诉人应当承担违约责任。三、关于上诉人请求被上诉人承担建房费6万元的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定及双方签订的租赁合同第八条第三项的约定，合同到期后租赁物已归被上诉人所有，故上诉人主张被上诉人支付建房费6万元于法无据，且上诉人对该项上诉请求也未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实根据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人鲜英负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 鑫代审判员  赵 伟代审判员  常昳华二〇一四年十一月十日书 记 员  丁 茜