四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决(2016)川0703民初1817号原告：李秀琼，女，汉族，生于1964年10月24日，住四川省罗江县。委托代理人：张琴，女，汉族，生于1985年3月17日，住绵阳市游仙区。被告：四川绵阳富临房地产开发有限公司，住所地，绵阳市安昌路17号。法定代表人：曾刚，该公司董事长。委托代理人：刘磊，该公司员工。委托代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。原告李秀琼诉被告四川绵阳富临房地产开发有限公司（以下简称富临房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周宏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李秀琼的委托代理人张琴，被告富临房地产公司的委托代理人刘磊、贾小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀琼诉称：我和被告于2015年2月28日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定我以480803元的价格购买被告开发的位于绵阳市经开区富临桃花岛15栋2单元19楼1号面积86.21平方米的房屋一套。合同第五条“付款方式及期限”约定，由我支付购房总价款的30%，其余购房款于2015年4月28日前通过中国银行股份有限公司绵阳分行按揭贷款支付。合同签订后，我在女儿谢红的帮助下，向被告实际支付购房首付款150803元，并支付住房维修基金6527元。被告安排的置业顾问在负责将《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等资料交与中国银行股份有限公司绵阳分行进行贷款前的审核的过程中，其置业顾问于2015年4月28日转告我，称中国银行股份有限公司绵阳分行要求我支付40%的购房首付款，否则按揭贷款的审核不能通过。我明确告知被告，我无能力再增加购房首付款，并多次要求被告遵守《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，但被告一直置之不理。为维护我的合法权益，现要求：1、判令解除原、被告双方于2015年2月28日签订的登记备案号为198239号的《商品房买卖合同》；2、由被告向我退还我支付的购房首付款150803元及房屋维修基金6527元，并承担从2015年2月28日至款还清之日止按照中国人民银行发布的贷款利率计算的资金利息；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告富临房地产公司辩称：1、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应该按照合同的约定履行各自的合同义务。原告按照约定支付了购房首付款150803元及房屋维修基金6527元，我公司也按照约定将《商品房买卖合同》向房管局登记备案。2、由于提供按揭贷款的中国银行股份有限公司绵阳分行在审核按揭贷款手续的过程中，认为原告需要增加10%的购房首付款，按揭贷款手续才予以审核通过。而原告未能按照中国银行股份有限公司绵阳分行的要求增加购房首付款，导致银行按揭贷款一直未能完成，《商品房买卖合同》也未能继续履行下去。我公司认为，原告的银行按揭贷款申请未能通过是由于银行房屋按揭贷款政策变化导致，不是我公司的责任。故原告要求我公司向其支付购房首付款的资金利息，我公司不同意。至于房屋维修基金6527元，我们已经交给房管局，要退的话也是房管局退。3、《商品房买卖合同补充协议》中明确约定“在房管部门办理合同备案注销手续，均须以诉讼方式解除合同”，故是否解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，请法院依法判决。4、本案诉讼费应当由原告承担；至于保全费，本案也没有保全的必要性，我公司也不同意承担。经审理查明：原告李秀琼作为买受人和被告富临房地产公司作为出卖人于2015年2月28日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告以480803元的价格购买被告开发的位于绵阳市经开区富临桃花岛15栋2单元19楼1号面积86.21平方米的房屋一套。其中《商品房买卖合同》第五条约定“付款方式及期限：买受人首期支付购房总价款的30%，余款向中国银行股份有限公司绵阳分行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国银行股份有限公司绵阳分行，期限：10年”。《商品房买卖合同补充协议》第四部分“补充约定”1.5条约定：“在房管部门办理合同备案注销手续，均须以诉讼方式解除合同”。原告于2014年8月7日向被告支付住房维修基金6527元；于2015年1月28日向被告支付购房合同定金30000元；于2015年2月28日向被告支付购房款120803元。2015年4月，中国银行股份有限公司绵阳分行在进行房屋按揭贷款审核的过程中，要求原告增加支付10%的购房首付款，否则按揭贷款的审核不能通过。原告筹措资金无果，遂要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。双方协商无果，原告遂起诉来院，提出上述之诉求。庭审中，被告方陈述了“1、解除商品房买卖合同；2、原告交的首付150803元及维修基金6527元予以退回，诉讼费由原告自己承担；3、退款是在领取调解书10天内支付；”的调解意见，并表示“上述调解意见需向公司领导汇报后，由公司领导决定”，原告方对此表示同意。庭审后，被告富临房地产公司声称不同意按照协商方式解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，要求法院依法判决。以上事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房首付款及住房维修基金支付凭据等证据经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为：原告李秀琼在向被告富临房地产公司支付购房首付款150803元及住房维修基金6527元后，因原告李秀琼无力按照中国银行股份有限公司的要求增加购房首付款，导致双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》不能继续履行，原告李秀琼取得位于绵阳市经开区富临桃花岛15栋2单元19楼1号房屋一套之产权的合同目的和被告富临房地产公司取得房屋销售总价款480803元的合同目的均不能实现。本院认为，中国银行股份有限公司要求原告李秀琼增加购房首付款系执行国家相关部门调控房地产市场的相关政策，不以原告李秀琼或被告富临房地产公司的意志为转移，系不可抗力。故原告李秀琼要求解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，其诉求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”的规定，本院予以准许。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对原告李秀琼已经支付的购房首付款150803元，被告富临房地产公司应当予以退还；原告李秀琼支付的住房维修基金6527元，系被告富临房地产公司向原告李秀琼收取，应当由被告富临房地产公司予以退还，对被告富临房地产公司关于住房维修基金6527元应当由房管局负责退还的辩解意见，本院不予采纳。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的解除，原、被告双方均无需向对方承担违约责任。故对原告李秀琼要求被告富临房地产公司承担购房首付款及住房维修基金从2015年2月28日至款还清之日止按照中国人民银行发布的贷款利率计算的资金利息的诉求，本院不予支持。虽然被告方在庭审中陈述了“1、解除商品房买卖合同；2、原告交的首付150803元及维修基金6527元予以退回，诉讼费由原告自己承担；3、退款是在领取调解书10天内支付”的调解意见，但同时表示“上述调解意见需向公司领导汇报后，由公司领导决定”。庭审后，被告富临房地产公司不同意按照协商方式解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，而要求法院依法判决，应当视为双方当事人未就《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的解除协商一致。双方当事人在《商品房买卖合同补充协议》第四部分“补充约定”1.5条关于“在房管部门办理合同备案注销手续，均须以诉讼方式解除合同。”的约定，不违反相关法律的规定，本院予以采纳，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定及时予以判决。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李秀琼和被告四川绵阳富临房地产开发有限公司于2015年2月28日签订的登记备案号为198239号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》从即日起终止履行；二、被告四川绵阳富临房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告李秀琼退还购房首付款150803元及住房维修基金6527元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李秀琼的其他诉讼请求。本案案件受理费1723元，由原告李秀琼承担。如不服本判决，可从本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 周 宏二〇一六年五月十七日书记员 邓晶晶