云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2014)文民二初字第276号原告李友良，男，汉族，1980年1月5日生，云南省文山市人，住云南省文山市。原告曾红华，女，汉族，1982年12月10日生，湖南省衡阳县人，住云南省文山市。委托代理人田春生，云南诚鸽律师事务所律师。委托代理人沈思毕，云南诚鸽律师事务所律师。被告文山金光房地产开发有限公司，组织机构代码：77858528-1。住所地：云南省文山市开化街道办事处环北三路金光傲城。法定代表人晋方立，该公司董事长。委托代理人孙首帅，东风法律服务所法律工作者（特别授权）。委托代理人刘春，该公司副总经理（特别授权）。原告李友良、曾红华与被告文山金光房地产开发有限公司（以下简称金光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，依法适用普通程序于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告李友良、曾红华及其委托代理人田春生、沈思毕、被告金光公司委托代理人刘春、孙首帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李友良、曾红华诉称，2010年1月5日，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》，约定:被告将其位于文山市新城开发区房屋出售给原告，出售价格为276193.00元。合同签订后，原告按合同约定于2010年1月5日一次性付清全部房款，履行了义务。依合同约定，被告在款项全部收清后，应于2010年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合双方合同约定的该商品房交付给原告，但是被告迟迟不予交付。为此，原告多次催促被告交付房屋及办理房产证、土地使用证过户手续未果。2012年5月8日，被告才电话联系原告接房，无书面通知，无《商品房质量保证书》，无《商品房使用说明书》等。可原告去看房时，发现房屋结构与合同约定明显不符，房屋面积与合同约定的面积相差约20平方米，且被告根本拿不出房屋验收合格等相关证件资料。随即，原告多次向被告交涉后，被告请求对房屋及时进行整改后再交付。可时至今日，被告仍未按合同质量要求将合格房屋交付原告，使房屋存在诸多安全隐患。长期以来，原告曾反复与被告交涉，要求合理解决，均遭被告无理拒绝。为此，原告诉至法院，一、请求法院判决被告继续履行双方签订的《商品房购销合同》，并承担因被告违约逾期交房（违约期限从2012年5月8日算至2014年8月30日）共1335天，支付违约金（276193.00元购房款×0.02%违约金×1335天）共73743.53元；二、判决被告退还原告多交房屋面积（20㎡×1700元／㎡）差额款34000.00元；三、30日内为原告办理产权证；四、诉讼费由被告承担。二原告针对其主张，提交以下证据：1、《身份证》复印件二份，证明二原告主体适格的事实；2、《商品房购销合同》复印件一份，证明原、被告双方于2010年1月5日签订《商品房购销合同》的事实，合同约定有关产权手续由被告办理及被告逾期交房违约责任的处理等事实；3、《云南省销售不动产统一发票》复印件一份，证明原告已一次性支付了全部房价款，履行了全部义务的事实。经质证，被告金光公司对二原告提交的第1、3号证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2号证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告公司没有逾期交房和违约，逾期交房的原因是规划局的规划设计方案在2007年就出来了，但到2010年规划设计方案改变，被告公司才不能按时交房，且按照合同约定在2010年的5月8日被告公司就应当把房子交给原告，也就是说从2010年5月9日被告公司侵犯原告的行为就开始了，那么诉讼时效到今日已过2年。本院认为，二原告提交的三份证据虽为复印件，但被告对其真实性和合法性予以认可，且均与本案有关联，能证明二原告的证明观点，本院予以采信。被告金光公司辩称，二原告所诉《商品房购销合同》已经超过诉讼时效。原告已经超过自己主张本案逾期违约金的法律保护时效，恳请法庭根据合同双方签订的《商品房购销合同》的约定条款，认定原告超过两年诉讼时效，同时，没有在法律保护的诉讼时效期间行使诉讼时效中止、中断的行为，从而原告已经丧失其胜诉权。原告起诉的逾期交房违约，依照合同约定，确系被告未依《商品房购销合同》按约定按时向原告交付房屋。但被告之所以逾期交房是有多种原因的。事实上，金光傲城是文山州规划委员会审批的州重点规划建设项目，基于该项目的特殊位置，该项目作为城市的标志性建筑，从项目规划开始就备受关注。为更好的提高该项目的品质，使业主更好地享受生活，故被告不惜从规划上让出既得的利益，从质量上严把质量关，保证项目整体品质，尤其是在项目经历经济危机等等情况下，导致被告没有按照合同约定交房。尽管干扰因素众多，被告还是在2012年5月8日发出了交房通知。为此请求法庭在评析本案违约构成时本着合同公平、对等的原则在认定违约构成时，充分考虑地产开发的复杂性及本项目的特殊历史经济背景。在司法实践中，类似案件的合同双方虽然约定了违约金计算方式，但按照该计算方式远远超过实际造成的损失。法庭在计算违约金时，应适当减少，实际损失应以原告所交购房款乘中国人民银行基准利息除以360日再乘以实际交房天数所得利息。另外，原告所诉三十个工作日之内立即办理房产证的诉请。事实上，被告已经正在办理。同时，房产证是国家行政机关的行政行为，不在任何企业权利、职权所在，按照合同约定，被告也只有协议的合同约定义务，望请驳回。原告的误差面积赔款之请，与自诉的诉请相矛盾。确定房产面积的唯一合法标准是房产证。可本案房产证正在办理当中。面积无法确定，何来面积误差之说，望请驳回。综上所述，本合同纠纷已经超过法律保护的诉讼时效，导致逾期交房的原因非被告主观上的故意和过失，要求法庭驳回原告的诉讼请求。被告金光公司针对其主张，提交以下证据：1、《商品房购销合同》复印件一份，证明被告公司并没有违约，被告公司交房时间是2010年10月31日，原告的诉讼权利已经超过诉讼时效的事实；2、文规复[2010]10号《文山壮族苗族自治州规划局文件》、文规复[2007]33号《文山壮族苗族自治州规划局文件》，证明被告公司的规划设计方案变更的事实，也证明了被告公司逾期交房的客观原因，而非被告公司的主观过失原因；3、《文山州建设工程竣工验收备案证》（2010-11）、《文山壮族苗族自治州公安消防支队建设工程消防验收意见书》{文公消验字[2014]第0013号}复印件各一份，证明被告公司所交付给原告的房屋是符合质量及消防的相关标准的房屋，被告公司具备交房的基础条件构成。经质证，二原告对被告提交的第1、2、3号证据的真实性、合法性没有异议，对其证明观点有异议，认为证据1所证明的2010年10月31日交房不符合客观事实，事实上通知交房时间是2012年5月8日，却没有房屋验收的相关合格证书，房屋存在瑕疵，所以无法办理相关证书，这个问题被告都没有陈述；认为证据2所证明被告的规划为什么要进行修改，文件上说得很清楚，是被告规划设计不合理，所以才进行更改的；认为证据3是文山州公安消防支队的验收意见书，验收的时间是2014年5月10日，也就是上个月才做出验收合格，也就是在这份文件出来之前是不合格的，反过来证明原、被告签订合同后到被告通知原告交房时间都是不合格的，到今年5月4日才合格的，按照我国法律的规定，仅仅有消防方面的合格不能证明房屋合格，还需要有其他证明，从意见书的时间恰恰可以证明被告违约的事实。本院认为，二原告虽对被告公司提交的《商品房购销合同》、文规复[2010]10号《文山壮族苗族自治州规划局文件》、文规复[2007]33号《文山壮族苗族自治州规划局文件》的真实性无异议，但该两份证据不能证明被告公司的证明观点，本院不予采纳；被告提交的《文山州建设工程竣工验收备案证》（2010-11）、《文山壮族苗族自治州公安消防支队建设工程消防验收意见书》{文公消验字[2014]第0013号}，虽为复印件，但二原告对其真实性和合法性予以认可，且均与本案有关联，能证明被告公司的证明观点，本院予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明如下法律事实：原告李友良、曾红华系夫妻关系。2010年1月5日，二原告与被告金光公司签订了《商品房购销合同》，被告将其开发的文山市卧龙片区金光傲城3幢903号房出售给二原告，价款为人民币276193.00元。合同就二原告所购房屋的基本情况、计价方式与价款、面积误差、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任、产权登记、房屋质量、争议的处理方式等双方权利义务作了约定，合同第七条约定：甲方（被告）应于2010年10月31日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方（二原告）；第九条约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天20元向乙方（二原告）支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方（被告）按乙方（二原告）已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方（二原告）支付违约金，合同继续履行；第十二条约定：乙方（二原告）办理完交接房手续并提供办理产权证所需要的全部有效手续后120个工作日内，由甲方（被告）代办产权的申报手续，涉及应缴纳的有关税费、登记费用由甲方（被告）代缴扣出，产权证书的取得时间以产权登记机关核准登记时间为准。合同签订后，二原告按约定于2010年1月11日向被告一次性付清了购房款人民币276193.00元。被告于2012年5月8日以电话的方式通知二原告接房。之后，二原告取得向被告购买该房屋的钥匙并入住该房。二原告向被告购买的商品房建设工程于2010年3月18日经文山州建筑工程质量监督站验收合格，并于2010年3月18日经文山州建设工程竣工验收备案；二原告向被告购买的商品房建设工程经文山壮族苗族自治州公安消防支队进行综合评定，该工程于2014年5月4日消防验收合格。自原、被告双方约定的交房日2010年10月31日至被告于2012年5月8日以电话的方式通知二原告接房，被告交房给二原告时共逾期553天（2010年10月31日至2012年5月8日）。原、被告双方办理完房屋交接手续后，被告至今未办理产权证并交付二原告。后二原告就被告违约逾期交房事宜多次与被告协商未果。为此，二原告起诉要求被告30日内为二原告办理房屋产权证，并支付二原告因逾期交房1335天的违约金人民币73743.53元，且由被告退还二原告多交房屋面积差额款人民币34000.00元，本案诉讼费用由被告负担。本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2010年1月5日签订《商品房购销合同》的行为，代表了双方的真实意思表示，该合同属合法有效的商品房预售合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，二原告已履行了合同约定义务，而被告未能在合同约定的交房时间内交房和法律规定的时限内办理产权登记手续，已构成了违约，依法应当承担民事法律责任，被告应按合同约定交付房屋给二原告，并办理相关的产权证给二原告。二原告关于要求被告赔偿因逾期交房1335天的违约金人民币73743.00元的诉讼请求，因被告应支付二原告因逾期交房的违约金，具体应以二原告在该时间段内实际赔付的利息为准计赔，因约定的违约金过高，本院予以部分支持；本案中原、被告双方虽然在合同中明确约定违约金的计算方式，但是按该计算方式计算的违约金超过实际造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，因二原告未提供造成损失的相关证据，被告主张适当减少违约金的抗辩理由，本院予以支持；被告承担的违约责任以二原告的实际损失为准赔偿，二原告的实际损失为二原告已交购房款乘中国人民银行基准利率再除以360天再乘以被告实际逾期交房的天数所得的利息。本案中因原、被告双方均未提交证据证明实际交房的时间，以原、被告双方认可的2012年5月8日被告以电话方式通知交房的时间为准，被告交付房屋时间应为2012年5月8日，被告逾期交房的天数为553天（2010年10月31日至2012年5月8日），应以553天计算其损失，二原告的损失为人民币27789.24元（276193.00元×6.55%÷360天×553天=27789.24元），二原告要求被告支付逾期交房违约金73743.00元的诉讼请求超过违约造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少为27789.24元，对超过部分本院不予支持；二原告关于要求由被告退还原告多交房屋面积差额款34000.00元（20㎡×1700元／㎡=34000.00元）的诉讼请求，因无证据予以证实，本院不予支持；关于被告认为二原告的起诉已经超过法律保护的诉讼时效的辩称，因被告逾期交房的该房屋产权证书至今未办理，属持续违约行为，二原告的起诉并未超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持；关于被告认为导致逾期交房的原因非被告主观上的故意和过失的辩称，因无证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告文山金光房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告李友良、曾红华办理文山市卧龙片区金光傲城3幢903号房屋的产权证；二、被告文山金光房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内支付原告李友良、曾红华逾期交房的违约金人民币27789.24元；三、驳回原告李友良、曾红华的其他诉讼请求。案件受理费1640元，由原告李友良、曾红华负担1200元，被告文山金光房地产开发有限公司负担440元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 吴 国 欣审 判 员 陈  勇人民陪审员 欧阳月情二〇一四年十一月三日书 记 员 何 秋 杰