新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第８１９号原告：刘勇。委托代理人：王继伟，新疆联汇律师事务所律师。被告：徐新福。委托代理人：武海军，北京同一源（上海）律师事务所律师。原告刘勇与被告徐新福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，由代理审判员赵金贵担任审判长，人民陪审员武凤义、王慧依法组成合议庭，并于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告刘勇及其委托代理人王继伟、被告徐新福的委托代理人武海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘勇诉称：2014年2月12日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，被告将自建房1-4层出租给我用于经营餐厅及宾馆，租赁期限为8年，前两年房屋租金每年40万元，以后逐年递增。我在承租被告房屋后，在进行宾馆装修和办理宾馆经营手续过程中，因被告只能提供村委会批示的“按规定翻建”手续及乡政府批示的“同意报建设、规划部门审批”的文件，而不能提供政府规划部门颁发的房屋建设工程规划许可证及合法的建房手续，造成无法办理工商登记宾馆一直无法开业经营。2015年5月11日，被告以我欠付租金为由向法院提出解除租赁合同支付租金、暖气费，法院确定租赁房屋为违法建筑双方租赁合同无效，现不具备履行的可能。该租赁合同无效的结果完全是基于被告原因产生，我为了开办宾馆投入装修费高达40万元之多。故诉至法院，请求判令被告赔偿装修损失40万元并承担本案诉讼费用。被告徐新福辩称：我们双方的租赁合同合法有效现已解除，由原告自行承担违约责任。我方取得了相关建房的条件，解除合同是因为原告违约没有按时缴纳租金，所造成的损失应由原告自行承担。我方在签订合同期间不存在过错，原告应该对自己的投资行为负责，原告装修只是添加了水泥隔板可以拆除，我不同意利用。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年2月12日，原、被告签订一份房屋租赁合同，被告将位于本市新市区唐山路东二巷3号框架结构楼房1-4层共计1600平方米（合同书上注明：房产证是二层楼400平方米、现只有三工村批的翻建手续）出租给原告自行装修经营餐厅和宾馆，租期八年自2014年2月12日至2022年2月12日，前两年每年租金40万元，以后每三年上浮一次租金；签订合同时付第一年房租，以后提前两个月付下一年度房租；租赁期间原告依据自己的经营需要进行装修，但不得改变房屋结构；租赁期间水、电、暖、卫生、治安等经营过程中产生的费用均由原告承担。上述合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告支付被告第一年度即2014年2月12日至2015年2月12日的租金40万元。原告对租赁房屋进行了装修，本案审理中，根据原告申请，本院通过乌鲁木齐市中级人民法院摇珠委托新疆鸿联工程造价咨询有限公司鉴定，原告对承租房屋装修工程总造价为81630.27元。其中：1、房屋隔断预制空心板的直接费造价为51011.54元；2、房屋地面找平、抹水泥砂浆的直接费造价为3705.06元；3、给水配管的直接费造价为2750.81元；4、隔墙中安装电路接线盒的直接费造价为692元；5、其他工程凿给水管槽的直接费造价为1145.95元；6、取费及人材机调差，造价为22324.91元。原告在鉴定中支出司法鉴定费4800元。本案出租房屋的产权证上登记的房屋状况为砖混二层、建筑面积635.98平方米、设计用途住宅，登记的土地权属性质为集体所有、使用权面积373.09平方米。该房屋系2010年4月申请翻建，三工村村委会在申请报告上批示“按规定翻建”，二工乡人民政府批示“同意报建设、规划部门审批”。该房屋于2013年翻建为地下一层、地上五层的楼房，但无建设工程规划许可证。另查明：2015年5月11日，徐新福以刘勇未按时缴纳租金及采暖费将其诉至本院，请求法院解除双方签订的房屋租赁合同，判令刘勇拆除租赁房屋内已装修的设施设备并恢复原状、支付拖欠的租金20万元（2015年2月12日至同年8月12日）、承担2014-2015年度采暖费1.76万元以及房屋装修费62497元。本院作出（2015）新民三初字第475号判决：刘勇给付徐新福2015年2月12日至同年7月12日期间房屋占有使用费166666.70元（2015年7月12日后至实际搬离之日仍按年租金40万元标准计算给付）；刘勇给付徐新福采暖费17600元；刘勇于该判决生效后十日内将位于本市新市区唐山路东二巷3号自建房1-4层返还徐新福；驳回徐新福要求解除与刘勇房屋租赁合同以及支付装修费62479元的诉讼请求。刘勇不服本院作出的（2015）新民三初字第475号判决，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。上述事实有合同书、房屋权属证书、民事判决书、收条、公证书、鉴定报告、质证笔录以及庭审笔录等存卷为证。本院认为，违反法律、法规的强制性规定的合同为无效合同。被告将翻建的房屋出租给原告，但翻建房屋时未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，故原、被告订立的房屋租赁合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，原告应将租赁房屋返还给被告。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告租赁房屋后对房屋进行装修，租赁房屋已形成附合的装饰装修物，关于原告主张的装修损失赔偿问题，应由原、被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2014年2月12日至2022年2月12日共96个月，其装修工程造价经鉴定为81630.27元，平均到每个月为850.32元，原告已使用承租房屋截止本案判决之日（即2016年5月27日）所剩余装修价值为58246.92元〔850.32元×（96个月-27.5个月）=58246.92元〕。本案中被告明知其自建房屋在翻建时未取得建设工程规划许可证属于违法建筑但仍将房屋出租给原告用于经营餐厅、宾馆，被告默许原告对房屋进行装修并收取租金，被告应当对原告的装修损失费用承担主要的过错责任。原告作为经营餐厅、宾馆的负责人，在租赁房屋时对房屋状况缺乏充分了解，原告亦本身存在过错，对其装修房屋所受到的损失应该自行承担部分损失。本院综合全案情况，酌定对被告的责任以60%予以确定，对原告的责任以40%予以确定。本案租赁房屋装修现值为58246.92元，对此被告应承担60%即34948.15元，其余40%即23298.77元由原告自行承担，被告应赔偿原告装修损失34948.15元。对原告多主张的部分，本院不予支持。被告抗辩双方租赁合同有效以及拒绝赔偿的意见不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条、第九条之规定，判决如下：被告徐新福赔偿原告刘勇装修损失34948.15元。上述款项，被告应于本判决生效后十日内一次性给付原告，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额400000元，确认给付额34948.15元，确认金额占诉讼标的金额的8.74%。本案案件受理费7300元（原告已预交）由原告负担91.26%即6661.98元、被告应负担8.74%即638.02元；司法鉴定费4800元（原告已预交）由原告负担91.26%即4380.48元、被告应负担8.74%即419.52元。被告应负担的诉讼费、鉴定费用可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  赵金贵人民陪审员  武凤义人民陪审员  王 慧二〇一六年五月二十七日书 记 员  苗 密