四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2014）富民一初字第591号原告余永春，男，1972年12月11日出生，居民，汉族，住四川省富顺县赵化镇西街罗汉坝1号附9号。委托代理人韦从谋，四川顺安律师事务所律师。原告吴兴利，女，1976年5月1日出生，居民，汉族，住四川省富顺县赵化镇西街罗汉坝1号附9号。委托代理人韦从谋，四川顺安律师事务所律师。被告四川怀德房地产投资开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇望云路顺心家园6号。法定代表人苏杰，总经理。委托代理人彭吉群，四川富邑律师事务所律师。原告余永春、吴兴利诉被告四川怀德房地产投资开发有限公司房屋买卖合同一案，本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴兴利及余永春的委托代理人韦从谋、被告四川怀德房地产投资开发有限公司的委托代理人彭吉群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余永春、吴兴利诉称：2012年2月10日，原告余永春、吴兴利与被告四川怀德房地产投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告四川怀德房地产投资开发有限公司购买由其开发的坐落于富顺翰林福邸小区的营业房一间，建筑面积为66.53平方米。二原告于2013年7月15日付清全部房款904808元，同月被告四川怀德房地产投资开发有限公司将房屋交付给原告。原告接受房屋后，拟对房屋进行装修时发现该房屋未达到合同约定的层高4.2米，经富顺县公证处实地测量为3.58米，与合同约定的4.2米层高相差0.602米，明显不能充分实现原告购买商品用房之目的，为此多次与被告四川怀德房地产投资开发有限公司协商，要求被告四川怀德房地产投资开发有限公司承担违约责任，未达成一致。现请求被告四川怀德房地产投资开发有限公司承担因履行《商品房买卖合同》不符合约定的违约责任，按房屋的空间体积与房屋总价款的比例，就缩小体积部分赔偿二原告133566元，并要求支付原告因测量房屋层高而产生的公证费500元。被告四川怀德房地产投资开发有限公司辩称：所售房屋层高降低是因为原告所购房屋的翰林福邸小区建设项目与相邻的凯旋城小区建设项目按照各自的规划设计方案，由不同的开发单位、设计单位、施工单位分段、分期各自组织实施，两个小区共用一条通道（二原告房屋所临街道）。翰林福邸小区后于相邻的凯旋城小区开工建设，在施工中发现若按原设计方案施工，则与相邻的已建成的凯旋城小区建设项目中的门面房高差悬殊太大，为保持道路两旁的门面与该道路的高差基本一致，保证街景和人行道的正常使用功能，经设计单位变更设计，调整了该道路纵坡坡度，使街面平整，故而造成了门面房屋层高降低的现状。更改设计是为保持街面水平、保证街景和人行道的正常使用功能。因翰林福邸小区是委托给第三方房产销售公司销售的，变更设计后，被告四川怀德房地产投资开发有限公司及时告知了销售公司，但销售公司由于工作疏忽没有及时告知业主，原告方并不存在故意隐瞒和欺诈。原告所购房屋经相关部门验收，工程质量全部合格，对其使用功能并无影响，且原告方也已签字确认收房，收房时对房屋层高并无异议，也未提出因被告四川怀德房地产投资开发有限公司违约而解除合同，而是急于组织人员进行装修，以至被告无法对合同履行采取弥补措施。原告所谓经富顺县公证处测量的层高只是量取的房屋的净高，并不是真正意义的层高。经审理查明：原告余永春、吴兴利与被告四川怀德房地产投资开发有限公司于2012年2月10签订了合同编号2012000928的《商品房买卖合同》，向被告四川怀德房地产投资开发有限公司购买由其开发的坐落于富顺翰林福邸小区的营业用房一间，建筑面积为66.53平方米，房屋总价款为904808元，二原告于2013年7月15日付清全部房款，同月被告四川怀德房地产投资开发有限公司将房屋交付给二原告，二原告现已装修入住。该《商品房买卖合同》第三条第三款约定：层高不低于4.2米，该房屋规划设计层高为4.2米。该合同第八条第二款约定：出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人的同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同第九条约定了房屋的设计变更空间尺寸的，出卖人应当在设计单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权选择退房，如果买受人不退房，应当与出卖人签定补充协议。被告四川怀德房地产投资开发有限公司未书面通知原告余永春、吴兴利，也未与二原告签定补充协议。另查明，被告四川怀德房地产投资开发有限公司报送给富顺县城乡规划建设和住房保障局备案的该房屋轴立面图设计层高为4.2米，北京东正国际建筑工程设计有限公于2012年3月26日签发的《设计变更通知书》将二原告所购房屋层高调整为“层高不低于3.3米，实际门面层高根据翰林福邸与凯旋城之间的消防道路纵坡坡度进行相应调整”。富顺县公证处经实地测量出具（2013）川自富证民内字第5499号公证书，证实该房屋的净高为3.58米，并收取公证费500元。富顺嘉信建设监理公司的竣工图显示该房屋层高为3.7米，二原告所购房屋低于合同约定0.5米。二原告接收该房屋后与被告四川怀德房地产投资开发有限公司就赔偿问题协商未果，现请求判令被告四川怀德房地产投资开发有限公司按该房屋使用空间减少的比例赔偿损失133566元、公证费500元，合计134066元。上述事实，本院综合审查原、被告所提交的证据及陈述后予以确认。本院认为：原、被告签定的《商品房买卖合同》意思表示真实、合法有效，双方应按合同约定严格遵守执行，同时也应本着互谅互让的原则协商解决分歧。被告四川怀德房地产投资开发有限公司与原告余永春、吴兴利签定的《商品房买卖合同》约定所售房屋层高为4.2米，虽经富顺县公证处实地测量净高为3.58米，但这个实测净高并非建筑意义上的层高，建筑意义上的层高应以富顺嘉信建设监理公司的竣工图显示该房屋层高3.7米为准，层高实际减少了0.5米。因此，二原告所购房屋的使用价值因层高降低而受影响和损失是必然的，但二原告主张被告四川怀德房地产投资开发有限公司应按房屋减少使用空间比例来赔偿损失133566元，既与情理不合，也无法律依据，理由有以下四方面：一、从商品的价值上看：商品的价值并非全部由使用价值体现，而最终体现在价格上，而一套营业用房层高减少与面积减少对价格的影响不能相提并论，其他条件相同的营业房不可能因层高低一些，而在价格上按高度比例减少相应价格，原告主张的按使用空间的减小比例进行赔偿实际等同于按面积减少比例来赔偿。二、从开发商减少的成本上看：面积减少对于开发商来说，不仅同层高一样减少建筑物构建成本，还减少了建设成本中比重最大的购买土地的费用，《土地使用权证》上的土地使用面积也会减少，而层高减少致《土地使用权证》上的土地使用面积不会减少。三、被告四川怀德房地产投资开发有限公司调整翰林福邸小区规划设计是出于平衡与相邻的凯旋城小区的消防通道纵坡的平整作出的更改设计，是出于保护公共利益而作出的设计变更，并无不当，但在变更设计后并未书面通知买受人，使买受人丧失知情权和及时放弃购买的权利，存在过失。四、从合同约定上看：该《商品房买卖合同》第八条第二款约定：出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人的同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同第九条第一款约定了房屋的规划、设计变更了空间尺寸的，影响到买受人所购房屋质量和使用功能的，出卖人应当在设计单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。可见，从合同约定上讲，被告四川怀德房地产投资开发有限公司因改变规划设计要承担的法律责任只有进行补偿或接受退房，而不承担赔偿责任。二原告要求被告四川怀德房地产投资开发有限公司进行赔偿既没有合同约定，赔偿标准也无相关法律依据，合同中就连补偿标准也未具体约定。该房屋现已经交付并进行了装修，加之现在房价较两年多以前又有一定幅度升值，如果作退房处理，卖受人只退还购房价款和相应的活期储蓄利息，对买受人来说不公平。故而，在本案中，被告四川怀德房地产投资开发有限公司对原告余永春、吴兴利进行补偿较为适当。本案中，二原告所购房屋层高为3.7米，能达到其作为普通商铺使用的目的，综合衡量该房屋的购房价款、因层高降低而建筑成本的减少、使用价值的降低以及交易习惯等因素，本着公平、合法的原则，由被告四川怀德房地产投资开发有限公司对原告余永春、吴兴利酌情补偿35000元较为合理。1999年6月1日，建设部印发的关于发布国家标准《住宅设计规范》的通知明确，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，二原告因保全证据所做实地测量和公证系测量争议房屋的净高，即：地面与本层楼顶面的距离，与本案无关联，故相关费用应由原告余永春、吴兴利自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告四川怀德房地产投资开发有限公司于本判决生效后五日内向原告余永春、吴兴利给付因所售房屋层高降低的补偿款35000元；驳回原告余永春、吴兴利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2971元，由四川怀德房地产投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  舒友权审 判 员  窦 雨人民陪审员  郭学淑二〇一四年十一月七日书 记 员  周 莉