新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初1077号原告：李龙江，男，汉族，1988年8月28日出生。委托代理人：侯建伟，新疆广泽律师事务所律师。被告：白松，男，汉族，1974年3月20日出生。委托代理人：魏连花，新疆金诚信律师事务所律师。原告李龙江诉被告白松房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月23日受理后,依法由审判员赵玉华适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告李龙江的委托代理人侯建伟，被告白松及委托代理人魏连花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李龙江诉称：原、被告于2014年3月20日签订《门面房租赁合同》一份，约定被告租赁原告XX花园X号楼门面房从事餐饮经营，租期4年，自2014年4月1日至2018年4月1日止；2014年3月20日支付第一年租金100000元，2015年4月1日支付第二年租金100000元，以后年度租金每年提高15％；同时被告应当在签订合同之日向原告交纳保证金3000元。合同签订后，原告按约向被告交付了门面房，被告却未按约定于2015年4月1日支付第二年租金100000元，仅支付租金25000元，剩余租金75000元至今未支付。2015年12月，原告委托律师向被告送达了律师函，要求被告限期支付房租，否则原告将依法解除租赁合同，后被告仍不履行合同义务。另，根据原告了解，被告擅自将所租门面房转让于他人，严重违反了合同约定，根据合同约定原告有权解除合同。现原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付租金75000元；3、被告支付暖气费4960.34元（225.47平方米×22元/平方米）；4、被告赔偿原告利息损失4500元（75000元×5‰×12个月）；5、被告承担一切诉讼费用。被告白松辩称：1、被告同意解除双方签订的房屋租赁合同；2、第二年房屋租金100000元，被告仅支付25000元属实。合同履行中，原告于2016年1月20日擅自将被告租赁的房屋上锁，之后被告再未使用房屋，故双方房屋租赁合同已于2016年1月20日解除，房屋租金应当计算至2016年1月20日；3、被告于2015年4月将租赁的房屋转让于马某某，原告主张的暖气费应当由马某某承担；4、对原告主张的损失4500元的计算标准每月5‰没有异议，但时间应当计算9个月；5、原告将被告租赁的房屋上锁，原告应当向被告返还物品或折价赔偿。原告举证、被告质证、本院认证如下：1、房屋租赁合同，拟证实被告租赁原告XX花园X号楼门面房屋，租赁期限自2014年4月1日至2018年4月1日，双方对租金的支付时间等均作了约定。经质证，被告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予确认。2、律师函、邮件投递单，拟证实原告联系不到被告，遂委托律师向被告送达律师函，要求被告限期支付租金。经质证，被告认为其未收到该律师函。鉴于原告当庭认可该律师函经投递后最终未送达到被告，本院对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认。被告举证、原告质证、本院认证如下：录音光盘，拟证实租赁合同履行中，原告擅自于2016年1月20日将租赁房屋上锁。经质证，原告认可该录音系被告与原告弟弟李某甲之间的对话，但对录音内容的真实性不认可。本院对该证据结合其他证据综合予以认定。经庭审，法庭确认以下事实：2014年3月20日，原告李龙江与被告白松签订《租赁合同》一份，约定原告将其位于昌吉市XX花园2号楼门面房屋出租于被告经营餐饮，房屋建筑面积210平方米，租赁期限4年，自2014年4月1日起至2018年4月1日止，租金1.305元/平方米/天；租金支付时间及方式为：2014年3月20日交纳第一年租金100000元，2015年4月1日交纳第二年租金100000元，2016年4月1日至2018年4月1日租金上调15％；被告于协议签订之日向原告缴纳保证金3000元；被告负责向物业管理办公室按时交纳出租房屋所产生的水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费等各项费用，被告没有按时缴纳的，原告可以从被告保证金中扣除代交于物业管理办公室；未经原告书面同意，被告不得将房屋转租、转借于第三方使用，如出现擅自转租、转借行为，原告有权解除租赁合同，被告应按约定向原告承担违约责任。原告解除合同的情形为：1、被告逾期交付租金超过30天；2、被告欠物业管理办公室各项费用达1000元以上；3、未经原告同意，被告擅自改变出租房屋结构、用途；4、未经原告同意，被告擅自将租赁物转租、转借于第三人使用；5、被告在出租房屋内进行违法经营、聚众闹事，在外墙粘贴广告以及影响其他商家经营活动的。被告解除合同的情形为：1、出租人延迟交付出租房屋达30天以上；2、因原告原因不能供水、供电、供暖，影响被告正常经营的。合同期满后，如被告不拖欠租金等费用，租赁物内原有设备、设施完好无损，原告在被告如期交还租赁物10日内，将保证金如数退还被告。合同期满、解除或提前终止后，租赁房屋的装修及附着物无偿归原告所有(可移动物品除外)，被告不得随意拆除，否则被告交纳的保证金不予退还。另，双方还对其他权利义务作出了约定。合同签订后，被告向原告交纳保证金3000元及2014年4月1日至2015年3月30日期间租金100000元，原告遂向被告交付租赁房屋，之后被告开始经营餐饮。2015年4月，被告擅自将其经营的餐饮店转让于案外人马某某，马某某以被告的名义向原告交纳2015年4月1日至2016年3月30日期间租金100000元中的25000元，剩余租金75000元未交纳。另，庭审中原、被告均表示暖气费按合同约定的面积210平方米、每平方米22元计算，并一致同意被告交纳的保证金3000元冲抵欠原告的费用。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同应确认合法有效，双方均应遵照履行。本案中，原告提出解除合同，被告亦表示愿意解除合同，双方对解除合同达成一致意见，本院对原告提出解除合同的诉讼请求予以支持。合同履行中，被告支付2014年4月1日至2015年3月30日期间租金100000元，对2015年4月1日至2016年3月30日期间租金100000元仅支付25000元，剩余租金75000元被告理应向原告支付。原告要求被告支付租金75000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付暖气费符合合同约定，庭审中双方均表示暖气费应当按合同约定的面积210平方米、每平方米22元计算，即被告应当向原告支付暖气费4620元(210平方米×22元/平方米)，本院对原告主张的合理部分的暖气费予以支持。被告未按合同约定的时间支付租金，应当赔偿原告自约定付款之日2015年4月1日至起诉时2016年2月23日期间利息损失4125元(75000元×5‰×11个月)。本院对原告主张的合理部分的利息损失予以支持。庭审中，原、被告均表示被告交纳的保证金3000元冲抵欠原告的费用，对此本院予以准许。被告辩解原告擅自于2016年1月20日将租赁房屋上锁，原、被告之间的租赁合同已于当日解除，租赁费应当计算至当日，对此本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，原、被告从未协商解除房屋租赁合同，原告对租赁房屋上锁不能认定为房屋租赁合同已实际解除，本院对被告要求扣减原告锁门之后租金的意见不予采信；被告辩解2015年4月其将租赁房屋转让于马某某，原告主张的暖气费应当由马某某承担，对此本院认为，本案租赁合同的相对人系被告，被告应当承担合同的权利义务，故本院对被告的此项辩解意见不予采信；被告辩解原告主张的利息损失应按每月5‰计算9个月，原告主张12个月损失期间过长，对此本院认为，原、被告约定租金100000元于2015年4月1日支付，被告未全额支付租金，对未付租金应当承担2015年4月1日至起诉时2016年2月23日期间的利息损失；被告辩解原告应当向被告返还物品或折价赔偿，对此本院认为，合同履行中被告已将经营的餐饮店转让于马某某，故被告对店内物品不再享有相应的权利，本院对被告的此项辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年3月20日签订的《租赁合同》；二、被告白松支付原告李龙江租金75000元；三、被告白松支付原告李龙江暖气费4620元；四、被告白松赔偿原告李龙江利息损失4125元。以上应付款项合计83745元，冲抵被告交纳的保证金3000元，剩余80745元被告白松须于本判决生效后十日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费956元(已减半收取)，由被告白松负担(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时按判决书确定的数额由被告一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为两年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审判员  赵玉华二〇一六年五月十三日书记员  张新丽