广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）中二法黄民一初字第716号原告：黄全均，男，1981年8月15日出生，汉族，住青海省西宁市。委托代理人：蔡建基、李崇，均系广东全永律师事务所律师。被告：郭柳卿，女，1981年8月23日出生，汉族，住广东省中山市，现于广东省女子监狱服刑。原告黄全均诉被告郭柳卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日受理后，依法由代理审判员蒋伟成适用简易程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告黄全均及其委托代理人蔡建基到庭参加了诉讼。被告郭柳卿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2009年12月1日签订《买卖房产协议》，约定：被告将位于中山市三角镇金三大道中138号东润华庭阳光·珀斯XX幢XXX房以210406元卖给原告；上述房地产已抵押给银行，尚欠银行按揭款210406元，原告为此承担向银行偿还欠款的义务，以作支付给被告的购房款；如因被告原因，致使该房不能办房产、土地证号不能办原告名下，原告可要求被告退款，并赔偿违约金5万元，原告不支付占有楼房的费用。该协议签订后，原告为被告偿还了银行按揭款61728元。被告在交付房地产给原告后，原告对房地产进行了装修，花费装修款55000元。2014年1月15日，被告因涉及其他诉讼案件，中山市第二人民法院以（2014）中二法古民一初字第110-1号民事裁定查封上述房产，导致上述房产买卖无法继续履行，并且用于偿还按揭的银行账户也被法院冻结，导致原告无法代被告偿还银行按揭款。可见，被告的原因导致上述合同无法继续履行，被告违约行为应承担违约责任，被告应返还原告支付的购房款及按银行同期贷款利率的利息，并赔偿原告损失212725元（包括：装修费55000元、房地产增值款15万元、办理房产证费用5377元、维修资金2348元）。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《买卖房产协议》；2.被告向原告返还购房款61728元及利息；3.被告支付原告违约金50000元；4.被告赔偿原告损失212725元；5.由被告承担本案诉讼费用。原告对其起诉请求提供如下证据：1、《买卖房产协议》；2、存折首页、存款回单以及账号交易明细清单；3、存款凭条、契税完税证、非税收入票据；4、收款收据；5、房（铺）交接书一张及部分装修费用单据；6、民事裁定书、搬迁公告及律师函；7、施工许可证及部分装修费用收款收据。被告郭柳卿被告没有到庭参加诉讼，但辩称：原告起诉事实属实，但被告对原告诉请的违约金及部分赔偿损失有异议。经审理查明：2009年12月1日，原、被告签订《买卖房产协议》一份，约定：原告以210146元购买被告自有位于中山市三角镇金三大道中138号东润华庭阳光·珀斯XX幢XXX房；上述房地产已抵押给银行，尚欠银行按揭款210406元，原告承担向银行偿还贷款义务，以作支付给被告的购房款；由于上述房地产已抵押给原告，在没有清偿全部银行贷款，办理抵押注销登记备案手续前，上述房地产不能办理过户手续，原告在清偿完银行按揭款后，被告需接到原告通知后十天内和银行到国土部门办理房地产的注销抵押登记手续，并按原告的要求办理房地产的过户手续；如因被告原因致使该房地产不能办房产、土地证至原告名下，原告可要求被告退款，并赔偿违约金5万元，原告不支付占有房地产的费用等。上述协议签订后，被告向原告交付交纳上述房地产按揭款的存折，原告向银行交纳房地产的按揭款。截至2014年5月，原告向银行偿还上述房地产的按揭款共计61728元。原告于2009年12月15日至2010年3月31日对上述房地产进行装修，并称花费装修款55000元。原告又支付了办证费用5377元、维修资金2348元。2014年1月15日，本院因被告涉另案诉讼作出（2014）中二法古民一初字第110-1号民事裁定，查封上述房地产。2014年8月7日，本院因被告没有履行本院作出的（2014）中二法古民一初字第110号民事判决确定的还款义务，要求原告搬出上述房地产，拟进行评估拍卖处理。后原告以被告行为造成买卖房产协议无法继续履行为由要求被告承担违约责任。为此，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。又查：本院于2014年11月27日到广东省女子监狱向被告询问调查，被告表示：同意解除原、被告签订的《买卖房产协议》；同意支付原告银行按揭款61728元、办理房产证费用5377元、维修资金2348元和注明上述房地产房号的收款收据上的装修款；不同意支付原告违约金、没有注明上述房地产房号的收款收据上的装修款和房地产增值款15万元。本院认为：原告购买被告自有位于中山市三角镇金三大道中138号东润华庭阳光·珀斯XX幢XXX房，并签订《买卖房产协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效协议，受法律保护，双方均应按照协议约定履行自己的义务。原告请求解除与被告签订的《买卖房产协议》，被告表示同意，本院予以支持。原告请求被告支付银行按揭款61728元、办理房产证费用5377元、维修资金2348元，被告亦表示同意，本院亦予以支持。关于原告请求违约金5万元的问题。根据《买卖房产协议》约定，原告以210406元购买被告的房地产，上述房地产已抵押给银行，尚欠银行按揭款210406元，原告承担向银行偿还欠款义务，以作支付给被告的购房款；由于上述房地产已抵押给银行，在没有清偿全部银行欠款，并办理抵押注销登记备案手续前，上述房地产不能办理过户手续。被告辩称多次催促原告办理房地产权证，由于涉案房地产至今没有还清银行按揭款，该房地产是不能办理过户手续，故被告辩解理由不成立。在协议履行过程中，上述房地产因被告另案诉讼被法院查封拍卖，导致《买卖房产协议》无法继续履行，过错在于被告，被告应承担违约责任。根据关于如因被告原因致使该房地产不能办房产、土地证至原告名下，原告可要求被告退款，并赔偿违约金5万元的约定，原告请求被告支付违约金5万元，符合双方约定，本院依法予以支持。关于原告请求装修费55000元的问题。原告请求被告支付装修款55000元，被告只对注明上述房地产房号的收款收据予以确认。虽然原告提供的证据不能完全证明其支出装修款55000元，但原告对上述房地产进行装修是事实，本院根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑双方实际情况，结合原告提供的证据，以实现双方利益的平衡，酌定被告支付原告装修款45000元。关于原告请求房屋增值款15万元的问题。被告不同意支付该款项，由于原告没有提供证据证明涉案房地产增值，且原告购买被告的房地产用于自住，即使该房地产有增值亦不属于原告预见所得，故原告该请求没有事实依据，本院不予支持。综上，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄全均与被告郭柳卿于2009年12月1日签订的《买卖房产协议》；二、被告郭柳卿于本判决生效之日起15日内向原告黄全均支付银行按揭款61728元及利息（从2014年9月5日起以实欠款额按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；三、被告郭柳卿于本判决生效之日起15日内向原告黄全均支付违约金5万元、办理房产证费用5377元、维修资金2348元、装修款45000，共计102725元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6166元，减半收取3083元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  蒋伟成二〇一四年十一月二十八日书 记 员  杨 慧