重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3113号上诉人（原审被告）王强。被上诉人（原审原告）重庆深国贸物业管理有限公司。法定代表人陈国连，总经理。委托代理人刘莎，系该公司员工。委托代理人冯佳，系该公司员工。上诉人王强因与被上诉人重庆深国贸物业管理有限公司（以下简称深国贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第14191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，被上诉人深国贸公司委托代理人刘莎、冯佳到庭参加了诉讼，上诉人王强经法庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2002年12月26日，深国贸公司和信管理处（甲方）与王强签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方交纳费用时间自2002年12月1日起；按照物价局审核的收费标准，乙方每月缴交物业管理服务费（含电梯票）为55.2元；每月交费时间为当月25日之前；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；如果乙方逾期一个月没有按要求缴纳各项费用，甲方将有权对乙方采取停电、停水、停气等措施，情节严重的可诉诸法律程序寻求解决。双方还对其他权利义务进行了约定。该协议签订后王强自2008年5月起未依约支付物管费，深国贸公司对其进行了催收。后深国贸公司诉至一审法院，请求判令王强支付2008年5月1日至2015年11月30日期间的物业管理费3947.44元；并按照2002年12月26日双方所签《前期物业管理服务协议》的约定从应交而未交款之日起，按应交而未交金额的每日万分之三的标准向深国贸公司支付违约金至2015年11月30日止；本案诉讼费由王强承担。一审审理中，深国贸公司、王强双方对《前期物业管理服务协议》的真实性均无异议。双方当庭确认对2008年5月1日至2011年6月30日期间的物管费标准27.6元/月无异议。深国贸公司主张物管费如下：2008年5月为0.64元，2008年6月至2011年6月为27.6元/月，2011年7月至2015年11月为55.2元/月。一审法院认为，深国贸公司与王强于2002年12月26日签订的《前期物业管理服务协议》系协议双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对协议双方当事人均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。前述合同订立后，深国贸公司公司已提供相应物业服务，业主在物业管理活动中，负有履行按时交纳物业服务费用的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，双方签订的物业管理服务协议应当对王强具有法律效力王强亦应当履行按时交纳物业服务费，故一审法院对深国贸公司要求王强支付物业管理服务费的请求予以支持。根据深国贸公司的诉讼请求，经一审法院计算，王强从2008年5月1日至2015年11月30日止共欠付物业管理服务费3947.44元。关于违约金问题，双方协议约定王强违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，深国贸公司有权要求王强补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，一审审理中深国贸公司要求王强按照从应缴纳物业管理费而未缴纳之日起至付清前述款项之日止，按应交而未交金额的每日万分之三的标准计算支付深国贸公司违约金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。至于王强辩称不同意支付物业管理服务费的问题，基于其辩称理由不成立，且也未举示充分证据予以证明，故一审法院对其不支付物业管理服务费的主张不予支持；另外，王强辩称其他物业使用人有从事经营活动行为、物业共用部分存在发布广告等行为应属不同法律关系，这自然也不能成为其拒付物业管理服务费的理由。当然，深国贸公司也应不断提高自身的物业服务管理水平，以不断满足业主的需求。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：“被告王强于本判决生效后立即支付原告重庆深国贸物业管理有限公司2008年5月1日至2015年11月30日期间的物业管理费3947.44元；并按照2002年12月26日双方所签《前期物业管理服务协议》的约定从应交而未交款之日起，按应交而未交金额的每日万分之三的标准向原告重庆深国贸物业管理有限公司支付违约金至2015年11月30日止。本案案件受理费减半收取25元，由被告王强负担。”王强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；依法改判按照27.6元/月标准支付物管费，且在深国贸公司拿出有力证据证明未侵犯业主方王强的物业合法权益、并对服务质量底下的行为进行公开道歉的前提下予以支付；改判取消违约金；判决深国贸公司支付律师函要求支付的违约金的10倍费用作为和信大厦物业的公共设施费用；上诉费由王强支付。事实及理由：1.王强作为业主是弱势群体，应充分考虑弱势群体的辩诉请求。2.物业费交付标准27.6元/月是经过当事人双方协商确定并已经执行的，深国贸公司擅自将物管费提高到66.4元/月并未经过王强的同意，违反双方约定，不应的到支持。3.深国贸公司提供物业服务不到位，存在水管爆裂停水、电梯故障不能使用、未经业主同意在小区内新开宾馆造成治安混乱、存在安全隐患、影响业主生活和工作、且小区广告收益使用情况不明等情况，深国贸公司主张的滞纳金不应得到支持。4.深国贸公司主张的滞纳金过高，违反法律规定，不应得到支持。深国贸公司答辩称，王强的上诉请求不成立，王强享受了深国贸公司提供的物业管理服务，应缴纳相应的服务费用，前期物业服务合同中约定物业服务费标准为55.2元/月，在一审中双方也当庭确认了收费标准无异议，故王强享有服务就应当缴纳相应费用。王强的上诉请求没有依据，不同意其上诉理由。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，深国贸公司与王强于2002年12月26日签订的《前期物业管理服务协议》系协议双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对协议双方当事人均具有法律约束力。而王强从2008年5月1日起未按约交纳物业服务费用，且经深国贸公司催收后，仍未交纳，其行为已构成违约，在此情形下深国贸公司诉至一审法院请求王强按约交纳物业服务管理费，于法有据，应予支持。至于收费标准问题，在《前期物业管理服务协议》中有明确约定，应为55.2元/月，王强辩称双方曾有约定应按照27.6元/月的标准计算物业管理费，但并未举示充分证据予以证明，故对于王强的该辩称，本院不予采信。另外，王强辩称其他物业使用人有从事经营活动行为、物业共用部分存在发布广告等行为应属不同法律关系，这自然也不能成为其拒付物业管理服务费的理由。至于王强提到的深国贸公司在物业服务当中存在的瑕疵问题，如若属实，深国贸公司应在日后不断提高自身的物业服务管理水平，以不断满足业主的需求，但该事由并不能成为拒交物业管理费的正当理由。据此，王强的上诉请求于法无据，本院不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王强的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王强负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年五月十二日书 记 员  吴晓亮