盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2015)都民初字第02129号原告陈松军，男，1964年5月5日生，汉族，居民，住射阳县。原告陆秀平，女，1968年10月24日生，汉族，居民，住址同上。二原告共同委托代理人潘连诗，江苏盐龙律师事务所律师。二原告共同委托代理人许宏陈，男，1972年8月8日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被告刘建海，男，1958年6月8日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被告姜红，女，1959年12月30日生，汉族，居民，住址同上。上列二被告共同委托代理人陈国和，江苏盐创律师事务所律师。被告徐文莲，女，1954年9月29日生，汉族，居民，住射阳县。委托代理人王国祥，江苏国磊律师事务所律师。原告陈松军、陆秀平与被告刘建海、姜红、徐文莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈松军、陆秀平的共同委托代理人潘连诗、许宏陈，被告姜红及其与被告刘建海的共同委托代理人陈国和，被告徐文莲的委托代理人王国祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈松军、陆秀平诉称：2015年9月14日，我们与被告刘建海、姜红签订了一份房地产转让协议，约定：两被告将坐落在潘黄街道办事处杨坝居委会桃源居36号502室的房屋、车库及附属物转让给我们，价格670000元；两被告确保房屋在2015年10月28日前法院解封，能够正常进行交易；我方于2015年11月8日前办理500000元银行贷款手续及房产托管手续，并将购房款除尾款20000元以外余款全部交入托管帐号；两被告交付房屋时，我们付清尾款20000元；我们于2015年10月14日交付定金50000元给两被告的代理人徐文莲。现被告明确表示此房不卖给原告，已构成违约，致使我们订立转让合同的目的无法实现，请求法院依法判令被告刘建海、姜红双倍返还定金100000元并赔偿中介费8000元，被告徐文莲承担连带责任。被告刘建海、姜红辩称：因涉案房产被法院查封，我们实际无权处置该房产，且双方在转让合同中明确约定我们已委托被告徐文莲处理该房交易、出售的一切手续，关于房屋转让合同中的实质性事项均由原告与被告徐文莲和中介公司洽谈完成，我们仅是履行了在转让合同中签字的形式，依法不应承担民事责任，故请求法院依法驳回原告对我们的诉讼请求。被告徐文莲辩称：我并非本案房屋买卖合同的一方当事人，且非出卖方的连带责任担保人及其他依照法律规定应当负连带责任的当事人，我仅是出卖方的代理人，我代理行为的法律后果应由出卖方承担，故原告列我为本案被告无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告对我的全部诉讼请求。经审理查明：2015年9月14日，被告刘建海、姜红（甲方）与原告陈松军、陆秀平（乙方）签订了一份房地产转让合同，约定：甲方将坐落在盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会桃源居36号502室的房屋、车库及附属物转让给乙方，价款670000元。付款方式期限：甲方确保房屋在2015年10月28日前法院解封，能够正常进行交易，并将房产证、土地使用证交中介机构办理相关手续；乙方于2015年11月8日前办理500000元银行贷款手续及房产托管手续，并将购房款除尾款20000元以外余款全部交入托管帐号；甲方交付房屋时，乙方付清尾款20000元；乙方于2015年10月14日交付定金50000元，暂存在中介机构，用于还贷，还贷不够部分由乙方垫付，算在购房款内。双方并就违约责任及其他事项进行了约定。甲方姜红、刘建海，乙方陈松军、陆秀平及甲方委托代理人徐文莲均在合同上签字捺印，盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所在合同上签章见证。合同签订当日，陈松军向徐文莲交付了定金50000元，徐文莲又将50000元定金转交给盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所。后房地产转让合同未能按约履行，陈松军、陆秀平认为系刘建海、姜红违约导致双方订立合同的目的无法实现，遂诉至本院。另查明：2012年12月6日，刘建海、姜红作为委托人与徐文莲作为受托人签订委托书一份，委托徐文莲代为办理盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会桃源居36#502室房屋贷款偿还手续及房屋他项权证注销登记的一切手续，代为办理上述房屋出售及交易过户的一切手续以及购房人需同时办理二手房贷款的相关手续，代为在上述相关文件、文本上签字等，委托期限至上述委托事项办结止，受托人无转委托权。该委托书经盐城市盐都区亭湖公证处公证。又查明：2015年10月14日，陈松军与盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所签订购房委托协议书一份，就双方的义务、服务费的收取、违约责任等作了约定。当日，陈松军按约向盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所交纳了8000元中介费用。刘建海亦于同日将桃源居36#502室的房产证、国有土地使用证及委托书各一份交盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所。因案涉房产未能成功过户，2015年10月30日，盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所将桃源居36#502室的8000元中介费用退还给陈松军。坐落于盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会桃源居36幢502室的房屋系刘建海与姜红的共同财产，该房于2015年2月27日、2015年4月21日被盐城市亭湖区人民法院查封，2015年8月24日被本院查封。以上事实，有原告陈松军、陆秀平提供的房地产转让合同、购房委托协议书、物品清单、收条各1份、收据复印件1份、证人证言，被告刘建海、姜红提供的公证书1份，被告徐文莲提供的收条2份，本院调取的房屋登记信息表、收条复印件、承诺书复印件各1份及当事人的庭审陈述笔录等附卷佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中的《房地产转让合同》虽系双方的真实意思表示，但涉案房产在签订转让合同前，已经被人民法院查封，属于城市房地产管理法规定的不得转让的情形，故该合同已违反了法律的强制性规定，且直至一审法庭辩论终结前，法院并未对案涉房产解除查封，故该合同应为无效。定金合同系房地产转让合同的从合同，故该从合同亦应无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故刘建海、姜红收取陈松军、陆秀平的定金50000元理应予以返还。现陈松军、陆秀平未能举证证明因合同无效所受到的具体损失，考虑其在合同履行过程中可能产生的费用，结合本案中双方的过错责任，本院酌情认定刘建海、姜红从2015年9月14日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍向陈松军、陆秀平赔偿相应的损失。对陈松军、陆秀平要求刘建海、姜红赔偿中介费8000元的诉讼请求，本院认为，在签订转让合同时，陈松军虽向盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所缴纳了中介费8000元，但2015年10月30日盐城市盐都区前进成功信息咨询服务所已将该8000元退还陈松军，案涉房产的中介费应视为未缴纳，故本院对该项诉讼请求不予支持。对陈松军、陆秀平要求徐文莲承担连带责任的诉讼请求，根据法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。但代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任。徐文莲作为刘建海、姜红的代理人，其代理行为的后果由被代理人承担民事责任，但徐文莲明知被查封房产不得转让，仍代理刘建海、姜红办理房产转让事宜，其应与刘建海、姜红负连带责任。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘建海、姜红返还原告陈松军、陆秀平人民币50000元，并承担自2015年9月14日起至判决确定履行之日止按同期银行贷款基准利率的4倍计算的利息。于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告徐文莲对被告刘建海、姜红上述义务负连带清偿责任。三、驳回原告陈松军、陆秀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，保全费1070元，合计3530元，由原告陈松军、陆秀平负担1059元，被告刘建海、姜红负担2471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（汇款户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，帐号：40×××21）。审 判 长  裴森辉代理审判员  顾秋进代理审判员  崔瑞双二〇一六年五月二十五日书 记 员  朱 蕾附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）来意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。