成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2242号原告黄红英，女，1963年5月8日出生，汉族，住成都市武侯区。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。原告黄红英与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年3月30日立案受理后，由审判员潘苏华适用简易程序独任审判，并于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告黄红英，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红英诉称，原告购买了位于成都市锦江区东御街55号1栋2楼3-99号商铺。2011年11月9日，原告与新界公司签订了《合作经营协议》，约定：原告将商铺交由新界公司经营，每年收取固定利息，合作期限10年，期限届满后，新界公司将商铺完好退还给原告。合同到期后，被告没有按照合同约定退还给原告商铺，被告未经原告同意，从2011年11月9日起，非法占有并出租原告商铺，获取非法利益。请求判令：1、洋洋公司将位于成都市锦江区东御街55号1栋2楼3-99号商铺退还给原告；2、洋洋公司支付非法占用费用15027.15元（从2016年1月7日至2016年3月31日计85天，按税后标准15.9135%计算），并承担本案全部诉讼费。被告洋洋公司辩称，其已经按生效判决支付了2016年1月6日前的物业使用费；原告主张标准过高，请法院按照生效判决查明的事实，按税前标准依法判决；现洋洋公司于2016年2月29日停止经营，于2016年3月21日起已经没有实际占用商铺，占用是事实行为，洋洋公司同意占用费支付到2016年3月20日；原被告并没有签订合同，只是事实占用，现已经不存在返还的问题；诉讼费由法院判决。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”原告以购置价405498元购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55-223号的一个商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢2层3-99号；设计用途：商业；建筑面积23.96平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。原告遂以该商铺与摩尔经营公司签订了《合作经营协议》，约定合作期自2001年11月9日起至2011年11月9日止，共10年。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决书，查明：“2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决书，认定起诉小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主数与所占面积数均过半。原告曾向本院起诉，请求洋洋公司退还商铺、支付物业使用费，并承担本案诉讼费。本院于2016年2月23日作出(2016)川0104民初171号民事判决：一、洋洋公司向原告支付物业使用费(从2015年1月7日至2015年11月9日，按房屋总价405498元×15.45%/365天×实际占用天数为标准计算；从2015年11月10日至2016年1月6日，按房屋总价405498元×15.9135%/365天×实际占用天数为标准计算)，并支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决已生效。另查明，洋洋公司与签订《商铺租赁合同》的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的16.5%（税前）或15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。《合作经营协议》约定的合作经营期限届满后，洋洋公司仍在使用原告商铺经营摩尔百货直至2016年2月29日闭店歇业，并通知原告于2016年3月21日接收商铺。2016年3月21日，洋洋公司在摩尔百货一楼向小业主交付商铺。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、洋洋公司信息查询单、房产证、《合作经营协议》、(2016)川0104民初171号民事判决书、洋洋公司《商铺租赁合同》。本院认为，对于原告主张的退还商铺问题。《合作经营协议》约定的期限届满后，案涉商铺仍由洋洋公司继续使用，双方建立了事实上的租赁关系，双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。洋洋公司于2016年2月29日即闭店歇业，并于2016年3月21日向小业主交付商铺。因案涉商铺是开敞式商铺，没有单独的门锁，不存在交还钥匙等情况。故事实上不需要由法院判决返还案涉商铺。对于物业使用费截止时间及标准问题。因本院已确认洋洋公司于2016年3月21日向原告返还了商铺，根据洋洋公司实际占用商铺的时间，洋洋公司应向原告支付物业使用费的截止时间为2016年3月20日。原告要求洋洋公司支付物业使用费至2016年3月31日，超出部分缺乏依据，本院不予支持。因海发商厦有1094户业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告主张的物业使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2016年1月7日起至2016年3月20日止的物业使用费应在第四年15.45%（税后）的基础上递增3%即按15.9135%（税后）的标准执行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄红英支付物业使用费(从2016年1月7日起至2016年3月20日止，以房屋总价405498元×15.9135%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算)；二、驳回原告黄红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取88元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  潘苏华二〇一六年五月十六日书记员  傅晓婉附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。