江苏省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）苏审三民申字第00785号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：倪天瑞。 委托代理人：钟长德。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：无锡新江南物业管理有限公司，住所地在江苏省无锡市新江南花园****。 法定代表人：钱宪良，该公司董事长。 再审申请人倪天瑞因与被申请人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民终字第0241号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 倪天瑞申请再审称：一、新江南花园业主委员会成立不符合法定程序，其与新江南公司签订的《物业管理委托合同》未经无锡市新江南花园世代雅居（以下简称世代雅居）业主大会审查同意，应为无效，对该小区业主不具有约束力。此后双方也不存在合同关系，仅为“事实服务关系”。二、新江南公司的物业收费标准未经小区业主大会同意。小区业主从未承认无锡市物价局作出的锡价服（2003）148号《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，倪天瑞与新江南公司也没有履约事实。物业服务费应按二级标准0.3元／㎡／月（不含电梯费30元／户／月）的标准收取。原判决在0.75元／㎡／月的基础上打6折按0.45元／㎡／月收取不当，该标准已超过二级收费标准。三、新江南公司的诉请已超过诉讼时效。新江南公司与业主之间不存在合同关系，只存在事实服务关系，该服务关系不具有连续性，故本案已过诉讼时效。四、新江南公司未完全履行其应尽的物业管理义务，服务质量存在诸多问题，其还擅自处分小区业主的共有财产。综上，请求撤销一、二审判决。 本院审查查明：倪天瑞系世代雅居业主。 2003年，新江南花园业主委员会在其增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的情况下，与新江南公司签订了一份《物业管理委托合同》，将世代雅居委托给新江南公司实行物业管理，期限三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。 2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对世代雅居实行物业管理。经过小区业主委员会同意和其对世代雅居的物业管理状况进行现场核查，批复明确世代雅居公共服务收费标准为0.8元／㎡／月（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下0.1元／㎡／月（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为30元／户／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定。 2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南公司。在《物业管理委托合同》到期后，双方未续订合同，但新江南公司继续对世代雅居提供物业管理服务，直至2011年8月31日。 2007年1月30日，新江南公司向世代雅居业主发出告知书，载明：关于本小区物业管理费的定价，该公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准0.3元／㎡／月的费用标准，结合公用水、电能耗费0.15元／㎡／月，电梯使用费0.35元／㎡／月，合计0.8元／㎡／月，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，该公司再让0.05元，合计费用0.75元／㎡／月。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，该公司将于2007年3月31日终止对本区的物业管理服务。部分本区业主于2007年2月24日发给新江南公司书面材料一份，主要内容为：目前本区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，本区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（0.3元／㎡／月），电梯费30元／户／月（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，本区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是本区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。 因新江南物业公司与倪天瑞就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司于2013年9月诉至无锡市南长区人民法院。要求倪天瑞支付物业服务费10442元（自2004年1月计算至2011年8月）并承担本案诉讼费。 在已生效的相关案件审理中，新江南公司承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降。新江南公司经理周盘华亦陈述称：新江南公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。 无锡市南长区人民法院经审查认为：虽然新江南花园业主委员会与新江南公司签订的《物业管理委托合同》于2006年2月28日到期，之后双方未续订合同，但新江南公司仍向世代雅居业主提供了物业管理服务，双方之间存在事实物业关系，接受服务的业主应支付相应的物业管理费用，新江南公司按照物价部门的审核进行收费。对于诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续状态，时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，新江南公司于2011年8月31日停止对该小区的服务，应从此时起算，新江南公司于2012年11月至该院信访主张权利，故本案未超过诉讼时效。倪天瑞提出的车位费返还问题，可通过合法途径另行处理。因新江南公司确实存在服务质量降低，倪天瑞拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。遂于2013年12月14日作出（2013）南民初字第2065号民事判决：倪天瑞于判决发生法律效力后10日内支付新江南公司物业服务费6265.2元。倪天瑞不服一审判决，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。该院判决：驳回上诉，维持原判决。 本院认为：一、关于原物业合同对世代雅居业主是否有约束力的问题。《江苏省物业管理条例》规定，一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。世代雅居在新江南花园小区范围内，其应与小区范围内的其他业主共聘一家物业管理公司提供物业管理服务。虽然原业主委员会增补的2名业主委员会委员申报资料主体不规范，原业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南公司签订的《物业管理委托合同》，程序上存在瑕疵，但该瑕疵不当然导致合同无效。《物业管理委托合同》届满后，双方虽未续签物业合同，但新江南公司仍按原物业合同为该小区业主提供物业管理服务，倪天瑞也享受了新江南公司提供的服务，且倪天瑞也认可双方之间存在事实服务关系，故倪天瑞在接受服务的情况下，理应支付相应的物业管理费用。 二、关于案涉物业服务费的定价标准问题。新江南公司收取物业费的标准是按照无锡市物价局作出的锡价服（2003）148号《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》进行收费的，并在物业合同中予以确认，新江南公司参照该批复的标准收取物业服务费用不属于违法违规收费。倪天瑞认为新江南公司收取物业服务费的标准没有依据与事实不符。 三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算。新江南公司诉讼时效应从2011年8月31日停止物业管理服务时起计算2年，故新江南公司提起本案诉讼时未超过诉讼时效。 四、关于新江南公司物业服务质量降低及擅自处分业主共有财产的问题。物业服务质量的降低并非业主拒交物业费的抗辩事由，业主拒交物业费客观上也会影响新江南公司服务功能的正常运行，导致服务能力的下降。一、二审法院在依据锡价服（2003）148号批复的基础上并根据双方实际履行合同的情况，对倪天瑞应交纳的物业费予以酌情减少，已充分考虑业主的利益，并无不当。新江南公司是否擅自处分业主的共有财产与本案不是同一法律关系，原审判决未予理涉，并无不当。 综上，倪天瑞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下： 驳回倪天瑞的再审申请。 审判长  张婷婷 审判员  郭晓闽 审判员  王家祥 二〇一四年十一月十四日 书记员  黄 超