吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书(2015)白洮民二初字第285号原告许峰，973年7月1日生，现住白城市。委托代理人安娜，系吉林飞达律师事务所律师。被告白城市明珠花园房地产开发有限公司法定代表人王兆华，系总经理。委托代理人刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。原告许峰诉被告白城市明珠花园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许峰及委托代理人安娜、被告委托代理人刘玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许峰诉称，2014年9月29日原、被告签订购房合同一份，合同约定，原告购买被告所有的位于明珠花园35#楼2#商铺（面积330平方米）、3#商铺（面积330平方米）二户，单价为每平方米7,000.00元，面积以最终房产测绘面积为准，2014年12月31日交付。合同签订后，原告按约定交付了房款。合同到期后，经多次催要，被告迟迟不交付房屋。故诉至法院，要求被告交付原告购买的被告所有的的明珠花园35#楼2#商铺（面积330平方米）、3#商铺（面积330平方米）二户，并协助办理产权过户手续。被告白城市明珠花园房地产开发有限公司辩称，一、本案不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷案件，应依法以民间借贷法律关系立案和审理。二、原、被告签订的购房合同目的是对民间借贷的借口提供的担保，并非是房屋买卖真实意思表示��应依法认定为无效合同。三、借款抵押的债权实现所适用的法律规定。四、民间借贷法律保护的利率标准为年利率24%，而原告出借的款项所约定和履行的利息标准即0.07元／每月，严重违反法律规定，被告向原告多支付的利息应予以返还。根据原告的诉讼请求和被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点是：1、原、被告之间签订的购房合同是否有效；2、原告要求被告交付35号楼2、3号商铺是否有法律依据；3、双方是否存在民间借贷关系。原、被告对本庭归纳的争议焦点没有无异议和补充。原告为证是自己的主张，向法庭出示的证据有：一、买房证明二份、购房合同一份。证明原、被告之间买卖合法有效。被告质证对2014年9月29日购房合同真实性没有异议，对与本案的关联性和证明问题有异议。认为该合同签订时间是被告与李世清向原告借款的时间，与借款的手续同时签订，该购房合同是用于对借款的抵押担保，不是双方买房的真是意思表示。并且该购房合同中，每平方米7,000.00元的价格，不是市场销售价格，该地段房屋在20,000.00元，该价格尽是销售价值的35%。因此，该合同中约定的价款属于明显不合理低价，由此不存在出售房屋的真实意思，合同不能作为买卖房屋的依据。对于买房证明涉及不是本案的房屋，不能作为本案的证据。二、收款收据二枚。证明原告按照合同约定，履行了交款义务。被告质证对收据的真实性没有异议，对证据的合法性、关联性有异议。认为收据在被告方出具时，不是以收款的凭据出具，收据的目的是为了配合该二户商铺办理抵押手续而出具的。与购房合同共同组成了抵押担保的形式。对于收据中表明的款项数额，原告并没有向被告交付。并且该二份收据均是为原告向被告的借款提供的担保手续。不能作为收款的凭据。该票据的总额为5,000,000.00元，大数额应提供出款项来源，转账手续等相关的证据予以佐证。被告为证实自己的辩解,向法庭出示的证据有:一、用款协议书一份、收据五张、追加李世青为被告申请书一份。证明1、被告、李世青与原告许峰之间是民间借贷的法律关系，不是房屋买卖关系。被告李世青约定共同向原告许峰借款5,000,000.00元，贷款利息为月息0.07元，利息被告每月承担0.03元，李世青每月承担.0.4元。李世青实际借款3,000,000.00元,李世青是本案承担债务的利害关系人,应是本案的被告主体。2、许峰放贷的利息实际为年利率84%，超出民间借贷法律规定利率的三倍，超出法律规定的部分不应得到法律保护，原告许峰对超出法律规定标准而多收取的利���应依法返还被告。原告质证对证明问题有异议。认为用款协议书中没有原告的签字，与本案没有联系。二、担保协议书一份。证明协议中约定的用于抵押的房产即36#、37#楼，2481.90平方米和35#楼2#、3#商铺，完全包含本案诉争的购房合同中的标的房屋，以此证明同时签订的购房合同是用于借款抵押所签订，各方是以此做出抵押的真实意思表示，不是买房的真实意识表示。并且李世青承诺承担返还以购房合同名义进行的抵押房屋的担保责任。原告质证对证明问题有异议。认为用款协议书中没有原告的签字，与本案没有联系。三、购房合同一份。证明1、该合同虽约定原告选购被告开发的位于35#楼2#、3#两间商铺，但该约定并非双方买卖房屋的真实意识表示，双方之间不存在买卖房屋的事实，原告没有向被告支付合同约定的房屋价��，合同中的价格根本不是被告市场价格，同地段相邻位置同类商铺销售价格为每平方米20,000.00元，合同中价格只是市场正常销售价格的35%，尚不足建设成本，足资证明该合同签订不是用于买卖依据，而是作为借款抵押的形式，即签订该合同目的只是对许峰出借给被告及李世青的民间借贷的借款提供的抵押担保。2、结合上述证据可见，本案民间借贷关系和以购房形式进行的抵押关系的建立。原告质证对证明问题有异议。认为只能证明买卖关系，不能证明被告主张的问题。四、2014年9月28日购房合同一份。证明合同签订时间与借款的其它证据相吻合，2015年4月1日，原告在收到被告的还款2,000,000.00元的同时，将抵押的1476.18平方米商业网点购房合同原件退还给被告，证明购房合同只是用于借款抵押，不是双方买卖房屋的真实意思表示。原���质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为和争议焦点不符。五、商铺市场销售价格表、门市认购协议书及闫术琴付款凭证、选房协议各一份。证明同地段相邻同类商铺的市场销售价格，同比该案合同价格，合同价格尚不足建设成本，被告不能赔掉成本出售商铺，背离市场规律和企业经营常规，由此证明购房合同不是上方购房的真实意思表示，只是作为借款抵押。原告质证有异议。认为8,000.00元都不值，不能证明同等地段的价值。六、许峰借款转付李世青及还款明细、交易查询单、跨行汇款申请书、建行转账凭条各一份。证明1、原告通过其指定人员分别于2014年9月30日和10月2日，向被告和李世青只支付借款3,650,000.00元的事实和被告没有收到5,000,000.00元借款的事实，以及被告将借款转付给李世青1,650,000.00元的事实；2015年4��1日被告将自己使用的全部借款2,000,000.00元向原告偿还完毕的事实。原、被告之间的债权债务关系已经消灭，被告再无任何还款义务。李世青是除2,000,000.00元借款本金之外的借款人，未偿还部分应由李世青自行向原告许峰偿还和支付，与被告无关。2、证明借款时间与第一组证据中用款协议书、第二组证据中担保协议书、购房合同的签订时间相吻合，形成完整的证据链条，足资证明民间借贷关系的成立和购房合同为借款的抵押形式，不是真实的买卖房屋行为。原告质证有异议。认为借款和买卖房屋没有关系。七、偿还许峰借款利息明细及还款票据九张。证明1、被告分九次向原告许峰支付借款利息1,530,000.00元的事实，其中，被告除自己支付的借款利息外，还代替李世青向原告支付了借款利息。2、证明被告、李世青与原告许峰之间建立了民间借贷关���，原告按月0.07元的标准收取了借款利息，收取利息的起始时间与出借款时间吻合，借贷关系成立。3、证明被告支付的利息超出法律规定年利率24%标准，超出部分不应保护，原告应予以退还。原告质证有异议。认为与买卖房屋没有关系。对原、被告向法庭提供的证据，经合议庭综合评定，认证如下：原告提供的证据：一、买房证明二份、购房合同一份；二、收款收据二枚。经被告质证对证据真实性无异议，符合证据规则规定，本院予以采信。被告向法庭提供的证据：一、用款协议书一份、收据五张，追加李世青为被告申请书一份；二、担保协议书一份；三、购房合同一份；四、2014年9月28日购房合同一份；五、商铺市场销售价格表、门市认购协议书及闫术琴付款凭证、选房协议各一份；六、许峰借款转付李世青及还款明���、交易查询单、跨行汇款申请书、建行转账凭条各一份。七、偿还许峰借款利息明细及还款票据九张。上述证据经原告质证认为是原告与李世清的借贷关系与购买被告房屋不具有关联性，原告的质证意见符合客观事实，李世清与被告不是同一主体，原告质证意见成立，故，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。通过庭审调查及原、被告双方的举证、质证情况，本院综合评判如下：经审理查明，2014年9月29日原、被告签订购房合同一份，合同约定，原告购买明珠花园35#楼2#商铺（面积330平方米）、3#商铺（面积330平方米）二户，单价为每平方米7,000.00元，面积以最终房产测绘面积为准，2014年12月31日交付。合同签订后，原告按约定交付了房款。合同到期后，经多次催要，被告迟迟不交付房屋。上述事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，2014年9月29日原、被告签订购房合同一份，该合同是双方依法签订的合法有效。合同约定，原告购买明珠花园35#楼2#商铺（面积330平方米）、3#商铺（面积330平方米）二户，单价为每平方米7,000.00元，面积以最终房产测绘面积为准，2014年12月31日交付。当日原告交付购房款4，620，000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告对于其购买的房屋履行了交付房款义务。故原告主张被告交付购买的位于明珠花园35#楼2#商铺（面积330平方米）、3#商铺（面积330平方米）二户的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张要求被告协助办理过户手续的请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告对其出售的房屋有附随义务，故，原告主张被告协助办理过户手续的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩主张，本案不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷案件，未向法庭提供确实充分证据，依法无据，本院不予支持。综上，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效后立即交付原告购买的位于明珠花园35#楼2#商铺（面积330平方米）、3#商铺（面积330平方米）。二、被告协助原告办理上述两户商铺过户手续。案件受理费50.00元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  姚宏蕴审 判 员  张志远人民陪审员  时濛濛二〇一六年五月十七日书 记 员  白继业