文书内容广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第187号原告广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人梁顺源，董事长。委托代理人李永好，女，汉族，1980年5月3日出生，住广东省广州市白云区，系原告公司员工。委托代理人汪科苗，女，汉族，1984年1月5日出生，住广东省惠东县，系原告公司员工。被告欧献球，女，汉族，1972年9月6日出生，住广东省惠州市惠城区，原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）与被告欧献球物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。莱佛士公司的委托代理人李永好、汪科苗与被告欧献球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱佛士公司诉称，欧献球是东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋路1号风景山庄-松柏苑11座G楼A室的业主。2009年2月莱佛士公司与东莞市樟木头风景山庄业主委员会签订《风景山庄物业管理委托合同》，约定莱佛士公司为欧献球所购物业在内的广东省东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋路1号风景山庄提供物业管理服务，并确定风景山庄物业管理费住宅按每月每平方米1.8元收取，欧献球所购物业建筑面积为81.13平方米，欧献球每月应交管理费共计为146元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，莱佛士公司依约为欧献球提供了物业管理服务、水费、电费，但欧献球未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理服务费2190元、水费459.4元、电费3345.6元。经莱佛士公司多次催收无果。为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，莱佛士公司特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、欧献球向莱佛士公司清付拖欠的2012年7月至2013年9月的物业管理费2190元；2、欧献球向莱佛士公司清付拖欠的2012年7月，2012年10月，2013年1月，2013年4月，2013年7月，2013年10月的水费459.4元；3、欧献球向莱佛士公司清付拖欠的2012年7月、2012年10月，2013年1月，2013年4月，2013年7月，2013年10月的电费3345.6元；4、欧献球向莱佛士公司支付逾期违约金为3454.8元；5、欧献球承担本案全部诉讼费用。原告对其上述主张提供的证据材料有：《物业管理委托合同》、《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》、客户帐务明细表、《房地产买卖合同》、缴费通知、电费发票、水费发票。被告欧献球辩称，其未交物业费是因为当时欧献球物业楼上物业漏水，导致欧献球家里受损，欧献球到物业管理处要求联系楼上业主，但是莱佛士公司以不能泄露业主电话为由拒绝，一直无法处理，后来是欧献球拖私人关系，才找到楼上业主。欧献球物业楼上的物业从7月份一直漏水到11月份。几个月来，莱佛士公司一直不处理。后来欧献球修理好，但家中受损，欧献球就去交管理费，但是莱佛士公司的人说要交滞纳金，但是欧献球认为这个本来就是莱佛士公司不对，莱佛士公司没有尽到物业管理的责任，还收取欧献球物业管理费滞纳金，没有事实依据。被告对其上述辩称提供的证据材料有：证人证言。经审理查明，2009年2月1日，莱佛士公司与东莞樟木头风景山庄业主委员会（以下简称业主委员会）签订《物业管理委托合同》，约定：业主委员会将风景山庄相关物业委托莱佛士公司实行物业管理；委托管理事项包括负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；带电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.4元计付，不带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.8元计付；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金；委托管理期限为两年。《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》第6.1条约定：业主应每月到莱佛士公司缴交管理服务费；第6.2条约定：业主应按季到莱佛士公司缴交管理服务费；第7.3条约定：业主如延期缴交应交的管理服务费及相关费用的，处以每日0.3%的滞纳金。另查明，2009年3月26日，欧献球与赵克强签订《房地产买卖合同》，约定：欧献球向赵克强购买位于东莞市樟木头镇风景山庄松柏××座××楼××室的商品房（以下简称案涉物业）；案涉物业建筑面积为81.13平方米。从莱佛士公司提交的电费发票及水费发票来看，莱佛士公司已向广东电网公司东莞供电局整体缴纳了案涉物业所在小区2012年7月至2013年9月的电费，已向东莞市樟木头自来水公司整体缴纳了案涉物业所在小区2012年7至2013年9月的水费（包括水费、污水处理费、生活垃圾处理费）。庭审中，欧献球确认，案涉物业2012年7月至2013年9月的物业管理费81.13平方米×1.8元/平方米×15个月=2190元，其未缴纳；案涉物业2012年4月至2013年9月的电费3345.6元、水费459.4元，其未缴纳。欧献球主张，其未缴纳物业管理费及水电费的原因为案涉物业楼上漏水，莱佛士公司未能及时处理；待漏水问题处理好后，欧献球就于2013年2月8日去缴纳管理费，但莱佛士公司说要缴纳滞纳金，欧献球不同意缴纳滞纳金，莱佛士公司就不收取物业管理费及水电费。莱佛士公司表示，其诉讼请求中2012年7月、2012年10月、2013年1月、2013年4月、2013年7月、2013年10月的水电费实际为2012年4月至2013年9月的水电费；因为，水电费是一个季度缴纳一次，2012年7月水电费缴费通知实际缴纳的是2012年4月至2012年6月的水电费，依此类推，诉讼请求中请求的水电费实际为2012年4月至2013年9月的水电费。莱佛士公司确认，欧献球确实有来缴纳案涉物业的物业管理费及水电费，但欧献球不愿意缴纳滞纳金。上述事实，有《物业管理委托合同》、《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》、客户帐务明细表、《房地产买卖合同》、缴费通知、电费发票、水费发票及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，莱佛士公司为案涉物业所在小区的物业管理公司，为案涉物业提供了物业管理服务，且代缴了水电费，而欧献球为案涉物业的所有权人，根据《房地产买卖合同》、《物业管理委托合同》的约定，欧献球应向莱佛士公司缴纳案涉物业的物业管理费并支付莱佛士公司代缴的水电费。即使案涉物业的楼上物业存在漏水情况，但因案涉物业楼上物业属他人私人物业而非小区公共物业，不属于莱佛士公司提供物业管理服务的范围。如欧献球认为案涉物业楼上物业漏水致使其合法财产受到损害，可与案涉物业楼上物业的业主协商解决或另寻法律途径解决。欧献球以案涉物业楼上物业漏水为由主张不予支付物业管理费及水电费，依据不足，本院依法不予支持。根据案涉物业建筑面积、《物业管理委托合同》约定的物业管理费计费标准1.8元/平方米及案涉物业用水用电情况，依法计算案涉物业2012年7月至2013年9月的物业管理费为81.13平方米×1.8元/平方米×15个月=2190元、2012年4月至2013年9月电费为3345.6元、水费为459.4元。因此，欧献球应向莱佛士公司支付案涉物业2012年7月至2013年9月的物业管理费2190元、2012年4月至2013年9月电费3345.6元及水费459.4元。《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》第6.2条约定：“业主应按季到莱佛士公司缴交管理服务费”，欧献球未按该约定向莱佛士公司缴纳物业管理费及水电费，应按该规约第7.3条关于“业主如延期缴交应交的管理服务费及相关费用的，处以每日0.3%的滞纳金”的约定向莱佛士公司支付滞纳金。关于滞纳金的计算期限。欧献球于庭审中主张，其在漏水问题处理好后曾于2013年2月8日去缴纳物业管理费，但莱佛士公司以欧献球不同意缴纳滞纳金为由不收取物业管理费及水电费；莱佛士公司亦于庭审中确认，欧献球确实有来缴纳物业管理费及水电费，但欧献球不愿意缴纳滞纳金；由此可见，欧献球已于2013年2月8日至莱佛士公司缴纳物业管理费及水电费，2013年2月8日之后并非欧献球故意不缴纳，因此，相关滞纳金应计算至2013年2月7日止。根据相关缴费情况，本院依法计算相关滞纳金为941元（详见附表）。对于莱佛士公司超出该数额部分的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告欧献球应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2012年7月至2013年9月的物业管理费2190元、2012年4月至2013年9月的电费3345.6元及水费459.4元。二、被告欧献球应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付前项物业管理费及水电费的滞纳金941元。三、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州莱佛士物业服务有限公司负担13元，由被告欧献球负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  刘传飞代理审判员  张 莹人民陪审员  骆红招二〇一四年十一月五日书 记 员  崔丽君附表：物业管理费及水电费滞纳金计算表            期间              应缴日期              滞纳金      截止日期              逾期天数              滞纳金标准              电费              水费              电费      滞纳金              水费      滞纳金                  2012.4-6              2012.7.30              2013.2.7              187              0.003              406.3              118.2              227.9343              66.3102                  2012.7-9              2012.10.30              2013.2.7              97               0.003               830.7              59.2              241.7337              17.2272                  2012.10-12              2013.1.30              2013.2.7              7               0.003               269.8              42.3              5.6658              0.8883                  2013.1-3              2013.4.30              2013.2.7              0               0.003               335.8              59.2              0              0                  2013.4-6              2013.7.30              2013.2.7              0               0.003               385              84.6              0              0                  2013.7-9              2013.10.30              2013.2.7              0               0.003               1118              95.9              0              0                  合计：              3345.6              459.4              475.3338              84.4257                  期间              应缴日期              滞纳金      截止日期              逾期天数              滞纳金标准              管理费              管理费滞纳金                                              2012.7-9              2012.7.30              2013.2.7              187              0.003              438              245.718                                              2012.10-12              2012.10.30              2013.2.7              97              0.003               438              127.458                                              2013.1-3              2013.1.30              2013.2.7              7              0.003               438              9.198                                              2013.4-6              2013.4.30              2013.2.7              0              0.003               438              0                                              2013.7-9              2013.7.30              2013.2.7              0              0.003               438              0                                              合计：              2190              382.374                                  附注：1、缴费通知备注，请于每季首月的30日前缴交，逾期每日违约金是应缴金额之0.3%，因此，应缴日期按每季首月的30日计算。2、管理费及水电费滞纳金合计475元+84元+382元=941元。附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。