浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙金民终字第1195号上诉人（原审被告）：余建伟。上诉人（原审被告）：冯瑞芳。两上诉人的共同委托代理人：郑林勇，浙江八婺律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人：安朝林，浙江勇往律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金炜。委托代理人：金风，浙江厚望律师事务所律师。上诉人余建伟、冯瑞芳为与被上诉人金炜房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第1815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告金炜向原审法院起诉称：两被告系夫妻关系。经金华市城开房地产经营管理有限公司居间，2014年3月11日，原告与被告签订了《房屋转让协议》，约定被告将自己座落于金华市解放东路407号（后街明月苑fy105205建筑面积136.41平方米）店面房转让给原告，总价355万元，2014年4月11日前过户，过户当天支付175万元，余款在银行贷款发放后支付。协议签订当日原告支付定金5万元，并约定如被告方违约须支付原告定金数额的违约金。协议签订、原告支付定金后，被告毁约不卖，金华市城开房地产经营管理有限公司多次催告被告过户，被告明确表示房子不卖了。2014年4月11日，原告等待被告前来过户最终未果。现请求法院判令：1.解除原、被告所签订的《房屋买卖协议》；2.被告支付违约金5万元；3.本案诉讼费由被告承担。原审被告余建伟、冯瑞芳在原审中共同答辩称：1.被告不属于擅自毁约，起诉状称“被告擅自毁约不卖房”与事实不符。事实是买卖双方在签订房屋转让协议时都明知出卖的房屋已经出租，且租期要到2019年8月9日。为此，为了规避交易不成的风险，双方在协议第十四条双方约定的其他事项中，对此作了特别约定：该房产现租赁期较长，乙方要求甲方在2016年8月9日前要收回该房产交由乙方自己使用，如甲方不能协调租期到2016年8月9日到期收回，该协议不成立，双方均不承担违约责任，定金退回乙方。之后，被告余建伟与承租人唐莲玉协商，要求变更《房屋租赁合同》期限，由于承租户于2013年8月12日刚签订租房协议，刚装修完毕，不同意变更租赁期限。因此，本案双方交易不成，非被告所愿，是协议所附条件客观上无法成就所致。2.本案《房屋买卖协议》依法并未成立。被告认为根据协议的约定，本案的《房屋买卖协议》是附生效条件的合同，所附条件为甲方与承租人协调将原租赁期限变更到2016年8月9日。经被告与承租人协调，承租人明确表示不同意变更租赁期限。本案协议所附条件并未成就，协议依法不成立。因此，被告认为本案原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求没有意义。3.被告无需承担违约责任。根据协议第十四条双方的特别约定“如甲方不能协调租期到2016年8月9日到期收回，该协议不成立，双方均不承担违约责任，定金退回乙方”。综上，被告认为原告要求被告支付违约金5万元的诉请没有合同依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：两被告系夫妻关系。经金华市城开房地产经营管理有限公司居间，2014年3月11日，原告与被告冯瑞芳签订了《房屋转让协议》，约定被告余建伟将座落于后街明月苑fy105205（房产证号00××63）的店面房转让给原告。协议约定：……二、签订此协议后，由乙方（金炜）付给甲方（余建伟）人民币（大写）伍万元作为购房定金，如双方均按约履行，该款项即用来抵充房款……三、房价：该房屋总价为人民币（大写）叁佰伍拾伍万元整（小写）3550000.00元。付款方式：该房产于2014年4月11日进行过户，过户前甲方确认租期到2016年8月9日前，过户当天支付￥1750000.00（壹佰柒拾伍万元整），余款￥1750000.00（壹佰柒拾伍万元整）在双证齐后一个月内支付（以银行贷款放贷之日为准）。房款全部付清之日后的租金由甲方退回乙方。如甲方不能将租期谈到2016年8月9日前，按合同到2019年8月9日，乙方如果要买该房产，甲方不卖的情况，甲方需承担违约责任，赔偿定金金额的违约金……。十四、双方约定的其他事项：1.所有过户及租贷税由乙方支付，甲方净拿房价；2.该房产现租贷期比较长，乙方要求甲方在2016年8月9日前要收回该房产交由乙方自己使用，如甲方不能协调租期到2016年8月9日到期收回，该协议不成立，双方均不承担违约责任，定金退还乙方……。协议签订后，被告同意原告将5万元定金交到金华市城开房地产经营管理有限公司代管，并出具了收条。金华市城开房地产经营管理有限公司的经营者张金哲出庭作证，证明协议第三条后半部分（如甲方不能将租期谈到2016年8月9日前，按合同到2019年8月9日，乙方如果要买该房产，甲方不卖的情况，甲方需承担违约责任，赔偿定金金额的违约金）系合同签订后双方进一步协商后所补充的。纠纷发生后，原告方通过中介仍表示愿意购买，被告方不愿进行过户。5月份，原告金炜曾将定金取回，后来又交回到金华市城开房地产经营管理有限公司代管。另查明，讼争房产的租赁期间为2013年8月10日到2019年8月9日，唐莲玉为承租人。目前，该房产仍在被告余建伟名下。原审法院审理认为：被告余建伟与冯瑞芳系夫妻关系，被告冯瑞芳代余建伟签订合同属表见代理。原、被告系具有完全民事行为能力人，合同的签订系双方的真实意思表示，原告金炜与被告签订的合同合法有效，予以确认。协议的第三条后半部分与第十四条第二款内容相矛盾，故争议的焦点在于两条款签订的时间先后问题。从逻辑上来说，应该先有第十四条的第二款，才会有后来的第三款后半部分，即使租赁期无法调整，原告也愿意购买的情况，且该部分系最后协商有中介的证明及中介经营者的证言加以佐证。在被告无法与承租人调整租期的情况下，原告方仍表示愿意购买，而被告拒绝出售房产，构成违约。对于两被告称的原告与中介串通的说法，因无证据予以证明，不予采信。对于承租人的优先购买权问题，承租人知晓房产在出售后一直未积极表示愿意购买，且法律规定了优先购买权的行使期限，故被告以此来抗辩原告的诉请，不予支持。原告在纠纷发生后从中介拿回定金并不代表其放弃了向被告主张违约责任的权利。定金5万元，原告可自行向中介取回。综上，原告的诉请于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：一、解除原告金炜与被告余建伟间于2014年3月11日签订的《房屋转让协议》。二、被告余建伟于本判决生效之日起10日内支付原告金炜违约金5万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（原告已预交，已减半收取），由被告余建伟负担。余建伟、冯瑞芳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决采信证据不当，认定事实错误。原审判决关于“应该先有第十四条第二款，才会有后来的第三款后半部分”的事实认定，违背了民事证据认证规则，采信有重大利害关系人的证言，作出了违背客观事实的错误认定。二、对协议条款顺序的正确理解。首先，根据协议书写规定，协议所有条款应当从上到下按顺序书写，如要事后修改协议条款一般的做法可以签订补充协议，也可以将需要修改的协议内容划掉，在原条款处重新写上新的内容。其次，协议第十四条的内容是针对前面所有条款所做的特别约定，效力高于其他条款。再次，协议第三条是房屋的价格条款，而协议第十四条为格式合同之后的特别约定，是对前面所有协议条款的补充约定。即便两个条款之间有冲突，也应按照最后的条款为准。三、房屋产权证上的署名人是余建伟。冯瑞芳与余建伟虽然是夫妻，但是仍无权代替其签订房屋买卖协议，特别是在未告知房屋买卖协议条款的情况下，更无权代理签订房屋买卖协议。四、根据房屋转让协议的约定，被上诉人交付5万元作为购房定金，但是上诉人至今未收到该定金。虽然被上诉人说已将定金交给了中介公司，但是中介公司未将定金交给上诉人，亦属不当履行，依法应当承担违约责任。五、根据原审判决第一项判决结果，原审法院认定本案《房屋转让协议》为生效的合同，缺乏依据，且适用法律也是错误的。请求：判令撤销原判，依法改判驳回金炜的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由金炜承担。被上诉人金炜答辩称：1、原审认定事实清楚，证据充分，作为中介公司来讲，他并不是我们这方单方的中介，是买卖双方的中介，不存在为我们说话，中介的身份决定他的立场是中立的。证人证言、金炜与冯瑞芳的通话记录均反映出上诉人不卖房产是承租人要买，也就是说上诉人的毁约与租期没有关系，原审认定事实正确。2、关于表见代理的问题，从原审答辩到结束，对方认可是表见代理。3、关于对方是否有收到5万定金，尽管5万元是放在中介机构，但是冯瑞芳代余建伟写过一张收条。综上，原审程序合法，请求维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。二审期间各方当事人未举出新的证据。本院认为：余建伟、冯瑞芳系夫妻关系，在签订房屋转让协议时，冯瑞芳作为委托代理人在合同上签字，且在二审庭审中冯瑞芳认为其可以代表余建伟签订房屋转让协议。按房屋转让协议要交定金5万元，金炜已将定金交给中介公司，有冯瑞芳代余建伟出具的收条为证，不存在不当履行问题。房屋转让协议第三条后半部分与第十四条第2项内容有矛盾，该部分条款的最后协商有中介公司出具的证明及证人证言佐证，证明协议第三条后半部分系合同签订后双方进一步协商后所补充的。余建伟、冯瑞芳认为金炜与中介公司串通，但并未提供证据证明，故不予采信。房屋转让协议条款虽有矛盾，但金炜表示即使租赁期无法调整，也愿意购买，在余建伟无法与承租人调整租期的情况下，金炜仍表示愿意购买，而余建伟、冯瑞芳拒绝出售房产，构成违约。综上，上诉人余建伟、冯瑞芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人余建伟、冯瑞芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 葵审 判 员  朱红彦代理审判员  叶金龙二〇一四年十一月六日代书 记员  吕倩茜