上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四(民)初字第1619号原告(反诉被告)上海中区地产有限公司，住所地本市。法定代表人陈寒，董事长。委托代理人黄颐韵，国浩律师(上海)事务所律师。被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司，住所地本市黄陂北路XXX号中区。法定代理人童天虹。委托代理人张卓禕,公司员工。委托代理人黄文民，上海市华荣律师事务所律师。原告上海中区地产有限公司(以下简称“中区地产”)诉被告上海蜀菜行家餐饮管理有限公司(以下简称“蜀菜行家”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，被告蜀菜行家在举证期间提出反诉诉请，本院对本诉、反诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中区地产的委托代理人黄颐韵，被告(反诉原告)蜀菜行家的委托代理人张卓禕、黄文民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中区地产诉称，2010年7月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将本市黄陂北路XXX号中区广场一楼105单元(以下简称系争场地)的商铺出租给被告，租期自2010年11月1日至2018年10月31日止；其中：2010年11月1日至2014年10月31日租金为每月人民币(以下币种均为人民币)123，187.50元，2014年11月1日至2018年10月31日每月租金133，453.13元；管理费为每月每平方米46元，应于每月前5个营业日支付。之后，双方签订停车位的租赁合同及补充协议，租期自2010年11月1日至2018年10月31日，管理费为每月350元。然，2013年1月1日起被告拖欠租金等费用，原告曾多次联系被告要求按时足额支付，但未果，原告于2013年7月9日和12日向被告发函，要求清偿欠款并解除双方合同，但被告未予回复。故原告诉至法院，要求判令1、确认双方合同于2013年7月12日解除；2、被告向原告支付场地复原费386，875.74元；3、被告向原告支付租金(2012年12月1日至7月13日，仅主张6个月的租金739，125元)、管理费(2013年1月至6月)、租赁车位管理费2，100元、仓库租金9，000元、电费33，185.40元、水费3，344元及滞纳金等1，096，805.21元(暂自2013年1月1日起算至2013年7月12日，实际要求计算至清偿日)；4、被告向原告返还免租期内的租金1，024，706.18元；5、被告支付原告违约金462，712.50元；6、被告支付场地占用费每月246，375元，自2013年7月13日计算至场地恢复日。被告蜀菜行家辩称，同意原告解除双方合同诉请，但合同解除日为2013年1月11日。不同意原告其他全部诉请，被告答辩意见与反诉事实一致。反诉原告蜀菜行家诉称，2012年9月下旬，反诉原告根据市场需求拟将“蜀菜行家”品牌更换为“思南汤馆”，在经反诉被告认可情况下，对租赁场地进行内部装修，期间白天营业，晚上施工，自2012年11月始试营业。然而，反诉被告提出由于品牌更换，按其公司规定须签订补充协议，在反诉原告承租主体、经营者均未发生变更情况下，提出要求反诉原告“法定代表人个人提供不可撤销连带保证”、“乙方保证实际经营，否则支付相当于三个月的违约金且不得调整”等不合理要求。对此，反诉原告无法接受。反诉被告借故不批准反诉原告新店招的设计及安装方案，并阻止反诉原告在餐厅门口放置任何标示，导致原告无法经营。2013年1月11日，反诉被告强行将餐厅大门封上，造成反诉原告无法经营，被迫遣散员工等，所有库存物料及设备设施被扣。故反诉原告诉至法院，要求判令1、双方合同于2013年1月11日解除；2、反诉被告返还押金462，712.50元；3、反诉被告赔偿反诉原告剩余租期内装修残值损失1，100，114元；4、反诉被告返还可移动财物(价值1，179，373.87元，包含厨房用具、器具、沙发、音响设备)；5、反诉被告赔偿装修设计费16.25万元；6、反诉被告赔偿经营损失643，460元(包含仓库的库存物品价值300，915.68元和2012年12月和2013年1月的2个月的经营损失342，545元)；7、反诉被告赔偿员工遣散费126，366.34元。反诉被告中区地产辩称，不同意反诉原告全部诉请，坚持认为解除合同日期应该是2013年7月12日，其他观点与本诉诉请相同。经审理查明，原告中区地产系黄陂北路XXX号(中区广场)房地产权利人。一、1.2010年7月6日，原告中区地产(甲方)与被告(乙方)蜀菜行家签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方本市黄陂北路XXX号中区广场一层105单元(出租面积675平方米)，乙方用于“蜀菜行家”商号经营餐饮；租期2010年11月1日至2018年10月31日止，其中装修免租期为三个月(自起租计算)，免租期内无须支付租金；场地交付日为2010年11月1日；本合同签署后，乙方支付押金462，712.50元(相当于三个月租金、管理费之和)；租金自2010年11月1日至2014年10月31日止为每月123，187.50元、自2014年11月1日至2018年10月31日为每月133，453.13元；物业管理费每月每平方米46元(自2010年1月1日起算)。该合同《附件1》约定，如果乙方在租赁期满或租约被提前解除后继续占有系争场地而未与甲方达成续展书面协议，甲方有权要求乙方随时搬离；占有期间，乙方支付的租金以租赁期满时所适用的租金两倍计；若占用日期超过十个营业日的，则租金以租赁期满时所适用的租金五倍计。《附件2》约定，租金起算为免租期届满后的第一天为租金起算日。《附件8》在租期内，若乙方需重新装修或改造租赁场所的，则乙方应事先获得甲方书面许可，但甲方不得无理由拖延或拒绝给予该等许可。该合同《标准条款和条件》4.1.1约定，租赁期内乙方将租赁场所用于餐饮娱乐用途，不得为其他目的或其他业务使用或允许或听凭他人为其他目的或其他业务使用租赁场所；5.1约定租金按公历月份支付，乙方应在本文签署之日后的三个营业日内支付租金起算日所在公历月份的租金。之后乙方应最晚在每个公历月份开始前的五个营业日内支付该公历月份的租金；6.1约定押金作为乙方履约条款的担保，乙方无权得到押金的利息。如乙方违反租约任何规定，甲方可以利用或扣留或没收押金的全部或部分，用于支付乙方违约而应支付给甲方的利息、违约金、或因乙方违约甲方可能花费或有义务花费的任何金额……；7.1约定乙方应在本合同签订之后三个营业日内预付租期内第一个月的管理费。此后，应最晚在任何公历月份开始前五个营业日支付该公历月份的管理费；7.2约定乙方应将管理费支付给甲方或甲方任命物业管理公司；12条租赁场所的改造，除非符合租户装修手册并经甲方事先书面同意，乙方不得在租赁场所内或者对租赁场所作出任何改造、添加或改进，甲方不得无理由拒绝给予乙方该等书面同意；14条租赁场所的装修，从起租日起，乙方应立即根据租户装修手册的要求并且在甲方对租赁场所的任何改进或添加事先书面同意的前提下开展租赁场所就经许可之业务而进行的装修；15.1约定乙方不得在租赁场所的外墙、橱窗的玻璃窗格和支撑或门上，或者在该等橱窗和门30厘米范围内或者租赁场所外的中心任何部位内或上安装、张贴或保留任何标牌，除非首先得到甲方对尺寸、类型、颜色、地点、文字、性质和陈列质量的书面批准；17.3约定乙方不履行租约项下的到期债务(包括但不限于迟延或拒绝支付租金、管理费、押金、公用事业费、违约金)，且收到甲方要求履行到期债务的书面通知后三个营业日内仍未履行的，则甲方除有权按17.2条规定进入出租场所外，还有权占有并留置租赁场所内的全部或部分动产，并对该等动产行使留置权；17.4约定甲方可以与乙方协议以该等动产折价清偿到期债务，或不经通知乙方而单方直接拍卖、变卖该等动产并就所得价款优先受偿；20条如果乙方在首次被要求支付或偿付或补交本文项下应当支付给甲方的任何款项(包括但不限于租金、管理费、押金、公共事业费、违约金)之日后五个营业日内未能支付或偿付或补交该等款项，则甲方及物业管理公司有采取中断服务、中止乙方使用租赁场所(包括但不限于禁止乙方进入租赁场所和/或搬走租赁场所内的乙方动产)和暂停向乙方提交公用设施(包括且不限于中断水、电、煤的供应)的权利。乙方应就应付未付的款项向甲方支付利息，利息按每天0.2%或法律允许的最高利率二者中较低的一个计算；23.2约定乙方有下列情况的，甲方有权以书面通知方式单方解除租约，租约自乙方收到甲方书面通知之时被解除：乙方拖欠租金、管理费、押金、公用事业费、违约金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十个营业日以上的；乙方违反本文第14条约定，未经甲方事先书面同意而装修、装潢及对内部设施作任何更改或添加、减少的，或损坏租赁场所结构或内部设施的，或未经甲方事先书面同意而改变租赁场所用途的，且收到甲方或物业管理公司书面通知后十天内仍未修复或纠正的；乙方未经甲方事先书面同意转租租赁场所或授予他人租赁场所的使用许可或特许权等；乙方利用租赁场所从事经许可之业务以外的业务的；24.1约定在租期的最后一天，或在租约被提前解除时，乙方应恢复至约定状况(以租赁合同附录3约定为准)；24.3约定乙方交出场所未经恢复原状的，甲方可自行恢复，且在收到有关发票后十个营业日内，乙方应返还甲方复原所承担的所有成本；24.4约定乙方承诺并同意，租期到期或租约被提前解除后，乙方遗留任何动产或装修在租赁场所内的，即视为乙方无条件放弃该动产或装修的所有权，甲方有权自主决定如何处置并取得因此产生的相关收益，乙方承诺豁免甲方责任，不向甲方主张权利、索赔或者起诉；28.5约定除非本文另有规定，所有通知、要求、弃权书和根据租约发给一方的信函往来应以书面形式，并在下列时间应被断定为已经按租赁合同中规定的该方地址和传真号正式发出：……，预付邮资、写明寄给该方、并得到保证下一个营业日一定送到后，在交付给隔日快递公司三个营业日后，但是发送方应有快递公司出具的回执；28.5.2约定一方可以用上述方法书面通知对方，以改变或补充上述地址，或指定其他地址等等。以上合同成立后，甲方交付场地，被告支付押金462，712.50元，并进行装饰装修，以“蜀菜行家”店招在承租场地从事餐饮经营。2.2010年7月30日，原、被告签订《储藏室租赁合同》，约定原告将地下二层1间储藏室出租给被告，租赁期限自2010年8月1日至2016年5月31日止，租金为每月500元。期间，原、被告双方签订《停车位租赁合同》，原告将中区广场编号为123号停车位出租给被告，租期自2010年11月1日至2018年10月31日止，免租金，每月支付管理费350元。2011年下半年，原、被告签订《补充协议》，约定原告向被告发放停车优惠券。同期，甲方根据上述合同交付约定的标的物。二、2012年12月7日，中区广场物业部经理张军用邮件方式就“中区翻牌”与被告方张卓禕联系“管理中心收到贵司提交的更改店招的效果图和方案，现针对店招更换事宜有以下几点需要贵司予以说明和提交相关资料，1.对于原安装的正门和侧门的拱门是否有变动还是在原有的店招上更改，包括原店招内的灯光是否有变动请予以说明；2.正门左侧的店招，在方案中尺寸标为70×70cm，但在效果图中却是圆形的(灯的颜色也请注明)请予以确认；3.正门右侧的店招的电源如何接驳，该店招如何安装，请出具施工方案(包括该灯的颜色予以注明)；4.请对店招制作安装所需的材料提供小样。此外，针对要求物业支持事宜，作答复如下……。注：上述事宜均需在得到业主批复后，方可实施”。同月10日，被告企划部负责人邓烜就中区广场物业部经理张军要求予以回复，并对要求物业支持的事项予以阐明。同月18日，原告向被告传送原告拟定的《补充协议》，其中：甲方为原告、乙方为被告、丙方为童天虹(被告法定代表人)；鉴于乙方拟变更其在租赁场所内经营的餐厅的名称和品牌，三方达成如下协议，甲方同意乙方将餐厅名称和品牌变更为“思南汤馆”；乙方餐厅名称和品牌变更，不影响甲乙双方合同中乙方义务；丙方就乙方的合同义务向甲方承担不可撤销的连带保证责任等。次日，被告邮件回复，补充协议已收悉，提出补充协议还是双方签订为妥，无需牵涉到个人；童天虹不参与蜀菜行家的管理，老板为外籍人等。并将原告拟定的补充协议中有关童天虹承担不可撤销的连带保证责任条款删除的文本传送给原告。同月25日，双方就广告位问题，通过邮件进行沟通。同月31日，被告就蜀菜行家门店名牌问题向原告发送邮件，称，2012年11月14日，我司按贵方要求写了《上海蜀菜行家餐饮管理有限公司就中区广场蜀菜行家门店名牌更换翻牌申请》并敲章送达，期间又于12月12日按贵方物业公司、业主公司要求针对门头更换进行了申请和修改，直至贵方审核通过为止。从“蜀菜行家”转为“思南汤馆”系被告内部经营需要，也适合经营环境，并投入大量人力物力，却造成目前门头翻牌未果，客人找不到目的地等，希望贵方尽快结束审批流程。三、1.2013年1月11日中午，原告及物业公司在被告承租场地即进入餐厅玻璃移动大门中间处张贴律师函，标题为《关于租约项下相关条款的支付事宜》，称：截止到本函之日，你公司拖欠业主336，026.12元，其中2011年11月共用事业费11，276.88元，12月份车位管理费3，500元，12月份仓库租金1，500元，12月份物业管理费31，050元，12月份租金123，187.50元，12月份共用事业费11，469.92元，2013年1月份车位管理费350元，1月份管理费31，050元，1月份租金123，187.50元，1月份仓库租金1，500元，滞纳金1，104.42元。要求收到本函5个营业日内支付上述总额，否则业主有权采取必要的法律措施，包括但不限于没收你司缴纳的押金462，712.50元用于冲抵应当支付的上述费用，并要求支付剩余的拖欠款项和违约金；停止水、电、煤等公用事业的供应，并中断所有的物业管理服务，向法院起诉要求你司按照租约约定支付上述租金、管理费、公用事业费及违约金。你司在此情况下由此引起的法律后果及经济赔偿，承担全部赔偿责任。诉讼中，被告认为双方仍在就装修协商中，原告于2013年1月11日突然对被告经营地所采取封门、对仓库用本板封堵及停水、停电行为，导致其无法进入租赁场所内及从事正常经营活动。并出示现场摄像的光盘及图纸等；原告称仅系张贴律师函，不影响被告实际营业，且所谓封门系物业公司所为，与原告无关。2.2013年7月9日，原告向被告发送《蜀菜行家欠款通告函》，称被告承租的中区广场105单元，未按约支付租金、管理费、公共事业费和其他费用，计973，054.40元，其中：2013年1月至6月租金739，125元(每月123，187.50元)、管理费186，300元(每月31，050元)、车位管理费2，100元(每月350元)、仓库租金9，000元(每月1，500元)、电费33，185.40元(1月份10，319.28元、2月份10，554.12元、3月份12，312元)、水费3，344元(1月份957.60元、2月份915.80元、3月份1，470.60元)。根据该函件回执邮戳记载，2013年7月14日寄到租赁物所在地。3.2013年7月15日，原告向上海市东方公证处申请对邮寄信函事实办理保全公证。函件名《提前终止通知函》，其内容为自出具本函日，被告共结欠原告各类费用计973，054.40元；通知本函达到被告处，合同提前终止，解除双方租赁合同及车位租赁合同，没收保证金以冲抵三个月租金和管理费的违约金，被告自始不享有装修期及免租期，补交该期间租金/使用费计1，024，706.18元；要求被告恢复租赁物原状并交付租赁场地，拆除租赁场地内所有物品。如被告未按约返还租赁所地，原告有权自行复原，由此产生的费用由被告承担；如被告未能在五日内交付租赁场地，则不再另行通知，径直在公证人员的见证下，清点物品出具公证文书，并搬离遗留物及予以自行处置等。该函件寄至本市西藏中路XXX号-XXX号第一百货新楼五层。诉讼中，被告称由于原告强行封门，系争场地无被告人员，故两份函件均未收讫。4.原告提出被告除支付保证金462，712.50元及2012年11月止的租金等费用外，自2012年12月以后未再支付租金、物业管理费，公用事业费及仓储、停车费，现其仅主张自2013年1月至6月份止的被告欠费。被告对自2012年12月份起未支付租金等费用无异议，但提出2013年1月11日原告强行封门后，其未再经营，故对原告主张的2013年1月至3月份的水、电费有异议。5.2015年12月8日，被告持本院开具的调查令，向上海市东方公证处调取有关证据保全公证文书，公证处提供(2013)沪东证经字第20725号公证书，根据公证书记载，2013年11月15日原告就系争场地现状申请办理证据保全，同日对现场进行拍摄录像一段，并制作光盘。后本院向公证处调取光盘，光盘内容记录当日部分现场，所涉部分见租赁现场内装饰装修状况、现场留有餐桌、椅及部分物品等，未摄取厨房内的设备等。原告称，2013年8月股东更换，对此前情况不详，对公证书及光盘真实性认可，但提出公证人员进入场地时并无物理封门；店铺内留有物品及设备设施曾通知被告搬离，现场物品现在原告仓库中。诉讼中，法庭嘱双方在庭审后三日办理物品交接。之后，原告回复称，物品已不见，无法办理移交。四、1.原告提供案外人对系争场地复原的工程量清单，包括前期及装饰、幕墙等拆除费用为210，901.33元；空调复原工程报价单165，941.41元、火灾报警探测器报价单10，033元，合计为386，875.74元。诉讼中原告未提供施工合同及支付凭证。目前，原告已将系争场地出租给案外人，经营水疗会所。2.2010年5月19日，被告与案外人签订《装修设计合作协议》约定案外人为被告就系争场地进行装修设计，设计费为16.25万元。诉讼中，被告提供其2012年度会计损益表，其中：1至12月份每月营业收入分别为755，311元、583，267元、540，226元、483，998元、519，646元、529，787元、576，452元、515，820元、481，221元、464，650元、389，229元、358，156元，证明同年11月份和12月份营业额锐减，与原告不允许悬挂店招有关。2012年9月被告与其员工王毅签订《承包协议》，约定由王毅承包中区广场“思南汤馆”厨房。五、1.诉讼中，本院于2013年11月1日就被告向法院申请对装修现场作评估事宜，组织原、被告双方谈话。原告确认被告物品在系争场地内，为此被告提出可否由原告连同物品一起出租，以减少其损失；原告提出其已经找到新租户，新客户是否接受物品情况不详；对此，法庭要求原告就物品转让与新租户联系，并征求原告对评估的意见，原告提出希望评估尽早进行。本院于2013年11月7日办理委托工程造价进行评估，因申请方(被告)与评估单位上海东方投资监理有限公司就评估费用有争议，本院组织双方2014年1月26日进行协商，双方达成共识。因原告方经公证证据保全后，已将现场出租他人，原由被告装饰装修的现场已不复存在。上海东方投资监理有限公司于2014年5月15日出具《司法鉴定报告》暨《工程造价司法鉴定意见书》，该鉴定报告说明由于现场已拆除，工程量是根据申请人提供的2010年9月份的竣工图为计算依据；人工单价及材料单价以上海市建筑建材行业市场管理总站发布的造价信息电子版2010年9月份的市场信息的平均标准执行及市场信息价、销售合同执行。残值的计算以申请人的租赁合同日期自2010年11月1日至2018年10月31日止，但于2012年11月发生纠纷停业，申请人使用时间为2年，残值计算为1-2/8=0.75。双方征求稿意见，被告(申请人)提出，增加拆除费用；二次装修费用。鉴定人意见拆除项目无签证无拆除图纸，只能按常规估计计入意见书；二次装修项目无图纸，现场被拆，无法评估。结论：装饰工程审定金额738，128元(折旧后的造价)、安装工程361，986元(折旧后的造价)，合计1，100，114元(折旧后的造价)。鉴定费用3万元，被告己于2014年2月14日支付上海东方投资监理有限公司。原告对该鉴定报告提出书面异议，提出鉴定单位仅按图纸评估，且未到现场丈量，结论与客观情况不符；报告中未提供2010年9月竣工图及造价信息和销售合同；租约规定，拆除费用不应计入本次鉴定单价中；残值计算高于事实，与实际情况及一般市场估价不符；鉴定单位未通知异议人情况下制作的鉴定报告违反鉴定程序及法律规定。鉴定单位书面回复，曾告知原、被告双方鉴定人员去现场勘察、测量，要求申请人提供竣工图等，被申请的代理人称不知道鉴定之事；鉴定报告依据初稿发送被申请人，被申请人未在征询时间内返回意见，且造价信息为公开信息，可自行网络搜索，竣工图等已存档；报告所涉拆除费系申请人装修前的拆除费用，不含本次拆除费用；残值计算意见同报告；鉴定意见初稿寄送被申请人，但在征询意见期间未收到被申请人回复。庭审质证意见为，原告提出鉴定人员残值计算日期应以原告解除合同日起计，被告实际使用日期为2年8个月，且残值计算年限应为4年；被告对鉴定报告无异议。2.期间，被告曾申请对现场留有的设备、设施及物品进行评估。本院委托上海众华资产评估有限公司进行评估，该公司于2013年11月18日接受委托，后与原告方联系，因原告回复物品已转移，故评估中断。期间，法庭要求双方办理物品清点、移交，未果。3.被告出示其自行制作的(中区梦幻店-装修财务决算表)，证明在系争场地内被告留有设备、设施及其价值，其中：桌椅、沙发、感应门、灯具、软装饰、餐具、台布及工作服、厨房设备、厨房用具、鱼缸、收银系统、背景音乐、弱电设备、烟感探测器、菜单制作、其他费用等，已实付1，179，373.87元；原材料清单中含酒类、饮料、冻品、烹饪佐料等物，计300，915.68元。4.诉讼中，反诉原告经法庭释明，撤消要求反诉被告承担员工遣散费的诉请，待其收集证据后，另行主张。以上事实，由原告中区地产提供出示的《上海市房地产权证》、《租赁合同》及附件、《停车位租赁合同》、《补充协议》、及《储藏室租赁合同》、通告函及提前终止函、复原报价；被告仓库原告终止合同通知函、被告租金和物业费付款说明、被告解除租赁合同的通知函、原告复函；被告蜀菜行家提供原、被告双方合同、邮件往来、现场封门光盘及图片、装饰设计合作协议、损益表、物并清单、装修财务决算书、评估报告及公证书；本院向公证处调取原告证据保全现场光盘。以上证据及原、被告的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为一、原告(反诉被告)、被告(反诉原告)均提出合同解除的事实和理由的认定；二、合同解除后果的处理。一、原、被告于2010年7月6日签订的《租赁合同》及《停车位租赁合同》、《储藏室租赁合同》，系双方真实意思表示，未违背国家法律法规，且双方实际已履行，故应认定合法有效。诉讼中，双方对解除合同原因及解除日期有较大分歧，原告认为被告未按约支付租金和物业费等，构成合同违约，要求解除双方间的合同，并以原告寄送终止通告之日即2013年7月12日为合同解除日；反诉原告认为系原告单方面采取强制封门、停水、停电，导致其合同履行不能，也要求解除合同，但合同解除日为2013年1月11日原告封门之日为合同解除日。经质证，可认定下列事实：1、被告于2012年11月14日已向原告提出门店更换翻牌申请，次月14日向物业公司提出申请；为此双方至12月底通过邮件就门店更换方案、效果图等进行沟通；同月19日，原告单方提出签订补充协议，要求由被告法庭代表人作为协议一方，承担合同连带责任，并提供单方拟定文本；同月25日，被告方予以婉拒，并将修改、删除连带责任条款文本予以回复，最终双方未能达成新的补充协议。2、被告在未获原告书面同意情况下，对承租现场进行改造，但门店招牌更换，因未获原告同意而未果；原告对被告所进行的室内改造、装修未提出异议。3、被告未支付当月(2012年12月)起的租金等费用；原告于次月11日采取封门、停水、停电等行为。4、被告2012年1-12月除1、5、9、12份外，其他月份均为亏损。5、原告曾发送欠款通知、提前终止通知函至被告经营地(承租场所)及第一百货新楼五楼，被告以承租场地无人等为由，称未收讫。6、诉讼中，原告明知被告已向法院提出装饰装修及设备、设施、物品等评估，仍擅自处置装饰装修及转移现场留有的被告经营所需的设备、设施、物品等，导致评估现场及设备、设施、物品灭失。为此，装饰装修评估只能按竣工图评估，设备、设施、物品评估中断。根据双方合同约定，承租方逾期支付租金一个月以上，或累计欠租十个营业日以上的，出租方可单方解除合同，但需书面通知。现有证据可以证明，被告自2012年12月起未再支付租金、物业管理费、公用事业费用等，依据合同约定构成违约，应承担违约责任。但合同还约定“除非符合租户装修手册并经甲方事先书面同意，乙方不得在租赁场所内或对租赁场所作出任何改造、添加或改进，甲方不得无理由拒绝给予乙方该等书面申请”。换言之，承租户不符合装修手册之改造，需经出租方书面同意。反之，符合租户装修手册之改造、添加或改进，甲方应予同意。但该约定未明确，甲方在接到乙方改造方案时，需何时或多长时间内作出书面同意意见。但从被告提供的双方邮件往来、照片(光盘)及原告证据保全公证的光盘可知，原告默认了被告对租赁场地内部进行部分装饰、装修，但对被告提出门头招牌改造申请却未及时作出回复，并提出附加条件，在双方仍就改造方案协商过程中，对被告己存在逾期付款事实的情况未及时提醒，后以被告逾期支付租金为由，于2013年1月11日强制采取封门、停水停电等手段，导致被告停止营业。补充条款的确定，须经双方协商一致，但原告在被告未满足其提出的条件下，利用其作为出租方的强势地位，强行采取封门、停水、停电行为，致使被告合同目的不能实现。然，原告的行为有别于承租人长期拖欠租金且经催告无效的情况下，其依法行使不安抗辩权，达到保护自身合法利益的行为，原告行为显然也存在过错。有鉴于此，双方均要求确认合同解除(包括车位、仓库租赁合同)，本院予以照准。关于合同解除日确认，根据合同约定“除非本文另有规定，所有通知、要求、弃权书和根据租约发给一方的信函往来应以书面形式，并在下列时间应被断定为已经按租赁合同中规定的该方地址和传真正式发出，……”。现有证据证明，原告所邮寄解除通告邮寄至第一百货新楼五楼，但原告未能证明该地址为被告所指定收件地，故解除日期以被告于2013年8月31日收到本院送达的诉状副本之日为合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告依据合同约定，要求被告支付租金、管理费、车位管理费、仓储租金之诉请本院予以支持。诉讼中，原告自愿主张自2013年1月1日起至6月30日为租金、物业管理费、仓储租金等的期间，本院查无不当，予以准许。考虑到被告自2013年1月11日起未能实际经营、结合被告合同目的及原、被告过错程度，本院对此酌情判定。关于停车位的租金，原告未能提供证据证明实际保留至6月底，故本院以一月计；而水、电费问题，由于原告未能提供每月读表数的依据，考虑至2013年1月11日被告已被迫停止经营，故除当月的水、电费应由被告承担外，其他月份所发生的费用不应由被告承担。关于原告所主张的复原费用及复原期间的占有费，因其仅提供询价报告，并未提供复原施工合同或实际给付凭证，且被告对该费用真实性有异议，故对此诉请，本院不予支持。关于原告要求被告承担免租期租金，考虑到系合同完整履行甲方给予乙方的优惠条件，且诉讼中原告提出免租期曾有展期事实，但未提供证据证明，故对此本院酌情予以判定。对于违约金，鉴于双方合同履行中均有过错，对此诉请，本院不予支持。关于反诉原告提出的要求反诉被告返还押金、赔偿剩余期限装修残值、设计费，本院根据过错责任，原告擅自破坏评估现场，结合评估报告，本院酌情予以判定。关于反诉原告主张的返还可移动财物及库存物品诉请，诉讼中反诉原告虽罗列设备、设施及库存物品清单，但未能提供购(进)货原始凭证、出(入)库原始记录，考虑到被封门之时反诉原告为经营状态，按一般常理，现场肯定具有维持其经营所需的设备、设施及库存物品，结合反诉被告的行为导致反诉原告清点、评估、移交不能事实，综合本案实际情况及证据规则，对有能力提供证据而不予提供的，应承担对其不利于的法律后果。关于反诉原告提出的要求反诉被告承担2012年12月至2013年1月经营损失的诉请，现有证据可以证明反诉原告本因经营亏损，故需改变经营模式、采用厨房承包调整菜系、更换店名店招、重新装修等，故其提出的损失，无据可依，对此诉求，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第一百零五条、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十一条第(三)项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海中区地产有限公司与被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司于2010年7月6日签订的《租赁合同》及《停车位租赁合同》、《储藏室租赁合同》于2013年8月31日解除；二、被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海中区地产有限公司自2013年1月至6月止的租金人民币461，542.50元；三、被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海中区地产有限公司自2013年1月至6月止的物业管理费人民币116，334元；四、被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海中区地产有限公司2013年1月份的车位租金人民币350元；五、被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海中区地产有限公司自2013年1月至6月止的仓库租金人民币1，871元；六、被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海中区地产有限公司2013年1月的水费人民币957.60元、电费人民币10，319.28元；七、被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔付原告(反诉被告)上海中区地产有限公司免租期租金人民币221，737.50元；八、原告(反诉被告)上海中区地产有限公司的其他诉讼请求不予支持；九、反诉被告(原告)上海中区地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告(被告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司已付保证金人民币462，712.50元[可与上述条款中反诉原告(被告)应付款相抵]；十、反诉被告(原告)上海中区地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔付反诉原告(被告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司装修残值人民币440，045.60元；十一、反诉被告(原告)上海中区地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔付反诉原告(被告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司设计费人民币6万元；十二、反诉被告(原告)上海中区地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔付反诉原告(被告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司设备、设施及物品损失人民币40万元；十三、反诉原告(被告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币32，540元，反诉案件受理费人民币25，832.64元，评估鉴定费人民币3万元，共计人民币88，372.64元，由原告(反诉被告)上海中区地产有限公司、被告(反诉原告)上海蜀菜行家餐饮管理有限公司各半负担人民币44，186.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  张 宁人民陪审员  王铿华二〇一六年五月二十四日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。