上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2012）金民三（民）初字第1782号上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月27日受理后，适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理，并追加上海某建筑装饰有限公司为本案第三人。原告委托代理人李某、被告委托代理人杨某、蒋某以及第三人委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月25日，原、被告曾签订了一份《租赁代售合同》，明确约定被告租赁原告可依法出售的某区某公路7193号房屋，签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告向原告每月缴纳租金10万元，缴纳时间为每月25日前，先付后租，如被告拖欠，则每天按拖欠金额的1%承担违约责任，拖欠3个月租金的，原告有权单方面解除合同，由此引起的经济损失由被告无条件承担。合同还约定被告租借房屋用于养老事业，不能用于其它用处。2011年4月15日，原告就《租赁代售合同》签订了一份《补充合同》，因被告未履行补充合同，根据约定，2009年9月25日，原、被告签订的《租赁代售合同》自行终止。之后，原、被告仅维系2009年9月25日签订的《房屋租赁合同》。2011年6月22日，原告发现被告在对租赁房屋的使用中存在违法违约行为，原告致函被告，被告未回复。现被告支付租金至2011年12月。自2012年起被告连续1-3月未支付租金。经催讨后，被告仍未支付。故原告诉请1、依法解除原、被告间订立的《房屋租赁合同》，原告收回房屋；2、判令被告支付拖欠租金30万元（暂定）；3、判令被告支付拖欠的违约金9万元（暂定）；4、判令原告归还被告押金30万元，同时原告要求归还押金30万元与被告欠付租金相抵消；5、判令被告支付水电费8435.40元。诉讼中，原告变更第二、三项诉讼请求，要求被告支付2012年1月起至本判决生效日止的租金，租金标准按月租金10万元计算；判令被告支付违约金，按被告拖欠租金总额的30%计算。被告辩称，欠付原告租金是事实。被告租赁房屋是作为养老院，被告将工程交给施工方，因工程质量存在问题，导致养老院没有开业而欠付租金。被告不同意解除租赁合同，并尽快筹措资金支付拖欠的租金，对水电费被告没有异议，愿意承担。在第二次庭审中，被告表示同意解除租赁合同，但对拖欠租金不予认可，并提出被告不存在违约行为，是原告违约在先，要求原告返还押金。原告为证明自己的主张，提交以下证据材料：1、原告工商信息以及被告身份信息，证明双方的主体资格。被告对真实性无异议。2、租赁代售合同，证明本案事实发生的前后过程是基于原、被告之间的租赁代售合同。被告对真实性无异议，但提出甲方主体有四家，而本案的原告只有一家。3、房屋租赁合同，证明为明确租赁代售合同的约定，双方就某区某公路7193号房屋，签订了《房屋租赁合同》。合同约定了租金标准、缴纳时间、违约金的标准以及单方面解除合同的条件等。被告对真实性无异议。4、补充合同，证明被告如未履行合同，则租赁代售合同自行终止，原、被告之间仅维系房屋租赁合同的关系。被告对真实性无异议。5、整改通知以及邮寄凭证、查询记录，证明2011年6月22日，原告委托律师至租赁房屋检查，发现被告在使用租赁房屋过程中存在违法违约行为，故发函至被告。被告对真实性无异议，但提出与本案无关联性。6、律师通知函以及邮寄凭证、查询记录，证明被告自2012年1月起连续三个月未支付租金至今，原告委托律师于2012年2月8日、26日、3月26日三次寄发律师函，催促被告履行义务，但无果。被告表示原告催收是事实，但被告并没有收到律师函。7、水电费发票以及停水停电通知，证明被告在租赁期间没有按月结算支付水电费。被告对真实性无异议，提出是装修过程发生纠纷导致欠费，欠费金额无异议。8、租赁厂房土地以及房地产登记信息、房产证，证明出租的房屋是原告所有的。被告对真实性无异议。9、确认书，证明被告支付30万元押金的事实。被告对真实性无异议。被告为证明自己的主张，提交以下证据材料：1、王某货款清单，证明在2012年6月之后，被告还一直在向绿化工程施工队支付货款，说明被告仍然在对租赁场地进行施工。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均表示异议，并提出与本案不是同一法律关系。2、付租赁费清单，证明被告支付的费用。原告提出支付的款项并非全部租金，还包括了改制的费用，被告欠付租金是从2012年2月开始。某事务所有限公司对涉案房屋在2009年9月后进行的房屋改扩建、室内装修、园林绿化工程进行价格评估，出具了司法审价鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋在2009年9月后进行的房屋改扩建、室内装修、园林绿化工程项目造价为5，160，700元。原、被告对司法审价鉴定意见书均无异议，但原告提出与房屋租赁合同无关；被告提出该报告与本案有直接关系，涉及被告投入的折价。第三人不同意审价结论，提出涉案房屋的拆除、拆旧、装潢装修没有评估，而且评估价格偏低。为此第三人向本案提交了一份自行制作的估价表，原告认为第三人提供的估价表与本案无关，被告表示对内容不予认可。经质证，本院对原、被告提供的相对方无异议的证据以及司法审价鉴定意见书的真实性予以认定。根据原、被告提供的证据及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2009年9月25日原告、上海市某养老院、上海某机动车驾驶员教考基地汽车修理厂、上海某机动车驾驶员教考基地汽车修理厂某酒家作为出租、出让方（甲方）与被告（乙方）签订了租赁代售合同，甲方将位于某区某公路7193号（原金吕公路193号）房屋租赁给被告使用，并移交有效营业执照，合同期为2010年3月1日至2030年2月28日止，每年租赁费120万元，先付（月）后用，押金三个月，按月支付每月10万元，每月25日租赁费交付日支付当月租赁费。如乙方拖欠租金一个月，按拖欠1%支付违约金，超过三个月未支付租金，合同终止，按未付租金1%支付违约金。2010年2月28日前为装修期，不计租金。乙方在租赁期间，拥有甲方提供的所有有效营业执照内的人事调动权；经营管理权、财务分配权；自负盈亏，独立核算的权益。为了便于甲方将原企业重新转性，乙方同意“以租代售”的形式一次性预支甲方80万元，但甲方同意在政策允许范围内在2010年内办妥原国有企业上海某机动车驾驶员教考基地汽车修理厂、上海某机动车驾驶员教考基地汽车修理厂某酒家全部转为民营企业性质。乙方有意收购甲方全部资产，暂定2500万元，待甲方全部企业转制为民营性质后，甲方与乙方办理企业股份转让事宜，并将甲方全部资产转移到乙方新股东名下。乙方在2010年底前支付甲方1000万元，余额在2011年底付清，反之，出售合同主动终止，双方维系租赁合同。当日，原、被告另签订了一份房屋租赁合同。约定被告租赁原告位于某区某公路7193号房屋，被告向原告每月缴纳租金10万元，缴纳时间为每月25日前，先付后租，如被告拖欠，则每天按拖欠金额的1%承担违约责任，拖欠3个月租金的，原告有权单方面解除合同，由此引起的经济损失由被告无条件承担。合同还约定被告租借房屋用于养老事业，不能用于其它用处。租借期间的水、电、电话费等各项费用均由乙方承担。合同签订后，原告将租赁房屋交予被告。2011年4月15日，原告以及潘某（甲方）与被告（乙方）针对租赁代售合同签订补充合同。约定：1、乙方在2011年4月25日前支付双方今后签订的《股权转让合同》定金200万元；2、乙方5月15日前另行支付给甲方潘某400元作为今后《股权转让合同》第一期到位资金；3、如乙方未按照《补充合同》第一条款规定履行支付定金200万元，则应于2011年4月25日前将2011年2月-5月的房屋租金40万元直接打入甲方潘某的个人银行卡内或直接交予甲方潘某个人；4、如乙方未按照补充合同第1、2、3任一条款履行，则2009年9月25日签订的租赁代售合同自动终止，乙方之前已支付的款项同意放弃，即不再要求甲方归还，且甲方亦无须归还。补充合同签订后，被告因未能履行付款义务，租赁代售合同终止。2011年9月7日，原告代理律师向被告发出整改通知，要求被告在未取得国家规划行政管理机关审批同意的情况下对擅自拆除、改扩建的租赁房屋的建筑物进行整改。2012年2月8日、26日、3月26日原告代理律师发函被告催缴租金。另查明，被告在2009年10月17日至2011年1月27日支付了220万元。其中押金30万元，2010年3月至2011年1月租金110元以及按照租赁代售合同预支的80万元。2011年4月23日支付了2011年2月至5月的租金40万元。2011年5月至2011年12月31日期间每月支付10万元租金。自2012年1月起被告未按约定支付租金，拖欠原告2012年2月至今的租金以及水电费8，435.40元。另查明，被告在租赁房屋后，对租赁房屋进行了改建，并进行装饰装修，包括园林以及绿化，但工程均尚未完工。经上海某测量师事务所有限公司对涉案房屋在2009年9月后进行的房屋改扩建、室内装修、园林绿化工程进行价格评估，评估结论为：涉案房屋在2009年9月后进行的房屋改扩建、室内装修、园林绿化工程项目造价为5，160，700元。本院认为，本案所涉租赁代售合同系当事人真实意思表示，应为合法有效。租赁代售合同中所涉租赁期限因超过法律规定的租赁期限不得超过二十年的规定，故超过部分无效。同日原、被告签订的房屋租赁合同以及之后针对租赁代售合同签订补充合同，同样符合当事人意思自治原则，没有违反法律、法规强制性规定，同为合法有效，双方当事人均应恪守合同项下义务。现被告拖欠租金，原告提出解除合同，被告也表示同意解除，故涉案房屋租赁合同予以解除，被告支付原告自2012年2月起拖欠的租金。对被告提出的其并没有拖欠原告的租金的抗辩意见，本院认为，根据双方的补充协议以及被告提供的付款凭证、收条，足以证明被告欠付租金的事实，故对被告该抗辩意见本院不予采信。依据房屋租赁合同的约定，被告应每天按拖欠金额1%承担违约责任，现原告要求被告支付违约金，按拖欠总额的30%计算，自愿调低了违约金的计算方式，此举与法不悖，本院予以准许。对被告支付的押金，原告应予返还。对原告尚未完成的装饰、装修工程，本院考虑到被告投入较大，且原告同意在300万元利用价值的基础上适当在20%-30%比例上作出补偿，故本院酌定在利用价值范围内由原告适当补偿。关于工地的接管问题，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告在交付房屋后，由被告对租赁房屋进行改扩建以及装饰装修，在被告拖欠租金、工程停工的情况下，原告作为物业的所有权人对租赁房屋进行必要的管理也是无可厚非的，但这并不意味着双方的租赁合同已经解除，被告无需再支付租金。为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告上海某汽车运输有限公司与被告花某签订的房屋租赁合同，被告返还租赁房屋；二、被告花某于本判决生效后十日内支付原告上海某汽车运输有限公司自2012年2月至本判决生效日止的租金，以每月10万元计算；三、被告花某于本判决生效后十日内偿付原告上海某汽车运输有限公司自2012年2月至本判决生效日止的租金总额的30%计算的违约金；四、原告上海某汽车运输有限公司于本判决生效后十日内返还被告花某押金30万元；五、被告花某于本判决生效后十日内支付原告上海某汽车运输有限公司水电费8435.40元；六、原告上海某汽车运输有限公司于本判决生效后十日内支付被告花某补偿款90万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9084元，由被告负担，被告所负之款定于本判决生效后七日内向本院交纳。评估费由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邓玲娣审 判 员  张雁虹人民陪审员  何昌炜二〇一四年六月二十五日书 记 员  寿飞飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条  ……承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……