河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）石民四终字第00099号上诉人（原审原告）：石家庄白龙化工股份有限公司。法定代表人：刘文国，该公司董事长。委托代理人：胡兰芹，河北冀华律师事务所律师。委托代理人：孟丽敏，河北冀华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：石家庄市金之源化工有限公司。法定代表人：张建真，该公司董事长。委托代理人：朱盼林，河北蓝天联合律师事务所律师。委托代理人：张一军，该公司副经理。被上诉人（原审被告）：河北冀丰房地产开发有限公司。法定代表人：王平，该公司经理。委托代理人：秦永军，该公司员工。委托代理人：赵春学，该公司员工。上诉人石家庄白龙化工股份有限公司、石家庄市金之源化工有限公司因合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院(2012)正民二初字第00128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原石家庄市化工二厂（现变更为石家庄白龙化工股份有限公司）在1999年11月5日与石家庄市化工轻工物资配送中心（以下简称配送中心）签订《场地租赁协议书》，该协议约定，石家庄白龙化工股份有限公司承租其位于正定县车站××街××土地3278.9平方米，自建化工储罐，并在配送中心铁路专用线内自建化工储罐5组，产权、使用权归石家庄白龙化工股份有限公司所有，配送中心一次收取占地费用12万元，租赁期限15年，至2014年10月30日止。并约定租赁期限内，如化工配送中心出租场地产权发生变动，配送中心应保证本协议继续有效，并负责办理有关手续。同时规定了租赁费及变动时间等。2001年5月1日双方又签订了《场地租赁补充协议》约定石家庄白龙化工股份有限公司增加承租面积320平方米，增建鹤管3组，同时一次性收取鹤管占地费7.2万元。2003年6月20日，双方再次签订了《场地租赁协议书》约定石家庄白龙化工股份有限公司在原租场地西侧承租配送中心场地1629.8平方米，自建两个储罐，租赁期限至2018年7月1日，场地租赁费每平方米每元按0.11元计算。同时，还约定其他事项按双方于1999年11月签订的《场地租赁协议书》执行。依据上述三份合同，之后石家庄白龙化工股份有限公司与配送中心开始履行上述三份协议。石家庄白龙化工股份有限公司共承租石家庄市化工轻工物资配送中心场地5238.7平方米，建成储罐7个，鹤管18组。2005年1月14日由杨继军、张建真、胡京虎、张运虎、邵建荣各出资10万元申请注册了石家庄市金之源化工有限公司。2005年6月23日石家庄市化工轻工总公司（石家庄市化工轻工物资配送中心）被石家庄市中级人民法院裁定宣布破产还债。2007年8月18日石家庄市金之源化工有限公司经河北物华拍卖行有限公司拍卖，购买了配送中心在正定车站××资产（××铁路××线1096米，拍卖成交价2400000元，土地房产53611.2平方米，成交价13200000元）。石家庄市金之源化工有限公司购买配送中心在正定车站资产后，仍然与石家庄白龙化工股份有限公司执行原租赁协议。同时石家庄白龙化工股份有限公司与石家庄市金之源化工有限公司、正定县车站三方签订了2010年、2011年、2012年度的危险货物专用线共用协议。2010年7月22日石家庄市金之源化工有限公司给铁道部等部门的请示记载，石家庄市化工轻工总公司经改制重组，企业名称已由“石家庄市化工轻工总公司”更名为“石家庄市金之源化工有限公司”，为了便于正常的生产经营，申请将其所属的“石家庄市化工轻工公司铁路专用线”更名为“石家庄市金之源化工有限公司铁路专用线”并办理铁路相关业务更名的有关事宜。同意原石家庄市化工轻工总公司与石家庄市金河石油化工有限公司及石家庄市白龙化工股份有限公司签订的铁路专用线共用协议继续有效。原共用单位到达、发送品类范围不变。22011年8月30日石家庄市金之源化工有限公司和河北冀丰房地产开发有限公司签订土地使用权转让协议，规定，甲方（石家庄市金之源化工有限公司）同意将其所属的位于正定县车站西××77.57亩出让地的使用权有偿转让给乙方（河北冀丰房地产开发有限公司），转让价每亩24.4万元，转让金总计约1897.708万元。土地证号为：正定国用(2009)第0175号、正定国用(2009)0176号。2011年9月6日双方又签订补充协议，约定，甲乙双方同意2011年8月30日签订的《土地使用权转让协议》第四条所规定的“包括土地使用权、建筑物、构筑物、地下设施等”，其中所规定的“建筑物、构筑物、地下设施等”具体明细如下：1、进门处警卫室彩板房屋一间，2、办公室房屋6间……等，共计6项，并无石家庄市白龙化工股份有限公司的储罐、鹤管等设备。2012年10月30日石家庄市化工轻工总公司（配送中心）破产清算组通知石家庄市白龙化工股份有限公司，称，你公司与破产企业签订的协议、合同已全部解除；2、你公司基于与破产企业签订的协议、合同而在正定化工库建设的你公司具有所有权的管道等设施于2012年11月15日前清理出正定化工库，逾期将交石家庄市中级人民法院强制清理；3、如果因解除协议、合同而产生的损失，请于2012年11月15日前作为债权向我清箅组申报。石家庄市白龙化工股份有限公司接到该通知书后，向受理破产石家庄市轻工化工总公司（配送中心）的石家庄市中级人民法院反映认为，破产组在破产案件受理7年后，且破产程序即将结束时，突然提出让我公司对尚未发生的损失申报债权，应属违法行为。清算组在2007年处置我公司的储罐区及铁路专用线上建造的设施所依附的土地使用权时，未通知我公司行使优先权，已损害了我公司的合法权益。2013年3月18日石家庄市中级人民法院出具(2005)石民破字第00013-13号民事裁定书，裁定终结了债务人石家庄市化工轻工总公司（石家庄市化工轻工物资配送中心）破产程序。另查，石家庄市白龙化工股份有限公司交纳租赁费及使用铁路专用线至2012年12月底，后石家庄市白龙化工股份有限公司再未使用铁路专用线。2013年9月18日石家庄市金之源化工有限公司向石家庄市白龙化工股份有限公司发出终止租赁关系通知书，称，你公司自2013年1月1日起至今已9个多月，未向我公司交纳租金，已构成违约，决定，自本通知送达之日起终止贵公司与我公司的租赁关系，补交欠费并处理遗留问题。石家庄市白龙化工股份有限公司认为，关于缴纳问题，不属于本案审理的范围，石家庄市金之源化工有限公司要求终止租赁关系不符合法律规定，且通知书没有具体标的，也不知道什么费用。原审法院认为，该院2012年3月19日出具的(2011)正民二初字第00217号民事判决书已确认石家庄市金河石油化工有限公司与原石家庄市化工轻工物资配送中心签订的租赁正定车站化工轻工铁路专用线协议对石家庄市金之源化工有限公司有效，存在租赁关系，石家庄市中级人民法院已经维持。石家庄市白龙化工股份有限公司与原配送中心分别签订的三份协议，在配送中心于2005年6月23日被石家庄市中级人民法院裁定宣告破产后，金之源取得了其在正定县××××财产及铁路专用线，仍然履行上述三份协议至2012年12月底，且石家庄市白龙化工股份有限公司直到其诉讼后才知配送中心已破产，破产清算组并未对石家庄市白龙化工股份有限公司与配送中心签订的协议进行处理，石家庄市中级人民法院即裁定宣告终结破产程序，而且从2010年7月22日金之源给铁道部等部门的请示记载，破产企业更名为石家庄市金之源化工有限公司，上述事实充分说明，金之源事实上已履行了石家庄市白龙化工股份有限公司与配送中心签订的三份协议中的全部义务。2013年9月18日金之源给石家庄市白龙化工股份有限公司发的终止租赁关系通知书，也已承认了其与石家庄市白龙化工股份有限公司存在的租赁关系。综上，石家庄市白龙化工股份有限公司要求确认金之源承担原石家庄市化工轻工物资配送中心与其签订的三份协议中的全部合同义务，该院予以支持。石家庄市白龙化工股份有限公司要求确认因建设鹤管设备等有偿占用金之源名下的土地，享有地役权。该院认为，所谓地役权，是指土地上的权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。当事人以合同设立地役权为要式行为，必须系用书面形式，否则，不具有设立地役权的法律效力。石家庄市白龙化工股份有限公司是基于三份书面租赁协议而在原配送中心的土地上建设鹤管等设备并一次性交付占地费用，其使用年限也应是按租赁合同规定的年限，双方也无书面地役权合同。故此，不具有设立地役权的法律效力。石家庄市白龙化工股份有限公司此项之诉请，该院不予支持。石家庄市白龙化工股份有限公司要求确认对方签订的《土地使用权转让协议》无效，对其占用的土地使用权及相关联的铁路专用线所占用的土地使用权，享有在同等条件下优先受让、购买的权利，并判决其按对方的转让条件优先受让、购买。该院认为，石家庄市金之源化工有限公司已通过拍卖方式取得了破产企业配送中心在正定车站的土地使用权，并办理了土地证，在拍卖行为未被确认无效前，其转让土地使用权符合法律规定，石家庄市白龙化工股份有限公司无证据证明对方所签订的《土地使用权转让合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的理由。第二，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的优先购买权是指特定的房屋租赁，我国没有法律明文规定土地使用权的优先购买权，《中华人民共和国物权法》未将承租人的优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利，承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。三、石家庄市白龙化工股份有限公司只是租赁了原配送中心的少部分土地（约7.8亩），而石家庄市金之源化工有限公司和河北冀丰房地产开发有限公司签订的《土地使用权转让合同》是整个土地（约77.57亩）及地上建筑物的转让，石家庄市金之源化工有限公司并未单独转让石家庄市白龙化工股份有限公司租赁的土地。综上，石家庄市白龙化工股份有限公司要求确认对方签订的《土地使用权转让合同》无效，并享有优先购买权无法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认石家庄市金之源化工有限公司承担原石家庄市化工轻工物资配送中心与石家庄市白龙化工股份有限公司签订的三份协议中的全部合同义务（1999年11月5日的场地租赁协议、2001年5月1日的场地租赁补充协议、2001年6月20日的场地租赁协议）。二、驳回石家庄市白龙化工股份有限公司的其它诉讼请求。案件诉讼费2932元，由石家庄市金之源化工有限公司负担。判后，上诉人石家庄市白龙化工股份有限公司、石家庄市金之源化工有限公司均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。石家庄市白龙化工股份有限公司上诉理由，原审以双方没有书面合同且双方存在的是租赁关系从而驳回其关于地役权的诉求属适用法律错误；原审认定石家庄市金之源化工有限公司、河北冀丰房地产开发有限公司签订的《土地使用权转让协议》因不违反法律规定从而有效亦属适用法律错误；其对租用、有偿占用的土地使用权享有在同等条件下优先购买权，原审没有支持此请求是错误的；石家庄市金之源化工有限公司上诉理由，原审判令其承担配送中心与石家庄市白龙化工股份有限公司签订的三份协议中的全部合同义务是错误的；石家庄市白龙化工股份有限公司没有按约支付其租赁费，已构成违约，其有权终止双方的租赁关系，原审未支持错误，请求查明事实，依法判决。经审理查明：二审查明事实与一审一致。本院认为：所谓地役权，是指土地上的权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同，是通过当事人的约定对土地的利用作出调节，但地役权的设定不能离开需役地而独立存在。以此认定，石家庄市白龙化工股份有限公司与原配送中心签订的是租赁合同，石家庄市白龙化工股份有限公司是利用配送中心的土地建设鹤管等设备并支付租金，不是以他人土地供自己土地便利而使用的权利，双方签订的合同不符合地役权合同的特征，石家庄市白龙化工股份有限公司要求确认因建设鹤管设备等即享有地役权之主张，不予支持；石家庄市金之源化工有限公司通过拍卖方式取得了配送中心在正定车站的土地使用权，并取得了土地证，其转让土地使用权与河北冀丰房地产开发有限公司，双方签订了《土地使用权转让合同》及《补充协议》，协议转让土地上的建筑物、构筑物、地下设施等不包括石家庄市白龙化工股份有限公司的储罐及鹤管等设备，没有侵犯石家庄市白龙化工股份有限公司的财产所有权，石家庄市金之源化工有限公司转让其土地使用权符合法律规定，且该《土地使用权转让合同》的签订不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故石家庄市金之源化工有限公司要求确认《土地使用权转让合同》无效，不予支持；关于优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利主张自己财产权利的权利。一般适用于股东优先购买权、共有人优先购买权、房屋承租人优先购买权及知识产权法上的优先购买权，我国法律没有明文规定土地使用权的优先购买权。故石家庄市白龙化工股份有限公司主张其对承租的土地使用权享有在同等条件下优先购买权，不予支持；石家庄市金之源化工有限公司通过拍卖取得破产企业（石家庄市化工轻工总公司、石家庄市化工轻工物资配送中心）全部资产，并于2010年7月22日在申请办理石家庄市化工轻工总公司铁路专用线及相关业务更名的请示中同意原石家庄市化工轻工总公司与石家庄市金之源化工有限公司及石家庄市白龙化工股份有限公司签订的铁路专用线共用协议继续有效。《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。故原审依法确认石家庄市金之源化工有限公司承担原配送中心与石家庄市白龙化工股份有限公司签订的三份协议中的全部合同义务，有事实和法律依据，应予维持。石家庄市金之源化工有限公司主张终止与石家庄市白龙化工股份有限公司之间的租赁关系，不属本案审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5864元，由上诉人石家庄市白龙化工股份有限公司负担2932元；由上诉人石家庄市金之源化工有限公司负担2932元。本判决为终审判决。审  判  长  于 英审  判  员  赵 勇审  判  员  陈丽娜二〇一四年六月十日（代）书记员  刘召芬