云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第381号原告黄金泉，男，1960年4月20日出生，汉族，住云浮市市区。委托代理人叶木全、罗泽华，广东百润律师事务所律师。被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区高峰罗桂桥新桂区伟业大厦首层。机构代码：77783123-3。法定代表人潘锦灿，该公司董事长。委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。委托代理人谭意娣，广东金科律师事务所律师。原告黄金泉诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员林燕独任审判，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告黄金泉及其委托代理人罗泽华、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金泉、徐洁宜诉称：原、被告于2009年4月26日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭第E1幢xxx房，建筑面积166.60平方米，套内建筑面积151.03平方米，房屋总价款366520元整。2009年4月26日，原告向被告支付了全部购房款。2013年3月13日，被告向原告发出《交楼通知书》。2010年4月13日，被告向原告出具《交楼证明》。2014年7月21日，原告领取了房产证。双方在履行合同过程中，存在以下问题：1、合同约定建筑面积166.60平方米，其中套内建筑面积151.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.57平方米。房地产权属证书（粤房地权证云字第00000xxx**号）登记的实际建筑面积162.85平方米，其中套内面积145.48平方米，共用分摊面积17.37平方米。实际建筑面积比合同约定建筑面积少3.75平方米，套内建筑面积少5.55平方米，被告应返还多支付的购房款13468.74元（5.55平方米×2426.80元/平方米）及自2009年4月26日起至2014年7月31日止的利息3211.14元（按同期五年定期存款利率计算）。2、根据房产证记载，原告按照税率3%缴交契税，因此，按该房屋实际套内建筑面积计算，被告应向原告返还多支付的契税404.06元及自2009年4月26日起至2014年7月31日止的利息95.96元。3、原告于2009年4月26日向被告支付房屋维修基金4998元，维修资金按建筑面积每平方米30元收取，因此，被告应向原告返还多支付的维修基金165元及自2009年4月26日至2014年7月31日的利息39.19元。4、合同第十五条约定，买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。被告于2010年3月13日向原告交付房屋，至2014年7月21日原告才签领房地产权属证书。由于被告违约，没有资格享受合同约定的720天免责期。因此，被告应向原告支付延期办理房地产权证的违约金104630.77元（按同期贷款利率计算至2014年7月28日）。据此，原告请求：1、判令被告向原告返还商品房面积差异房款及利息共16679.88元（利息暂计至2014年7月31日）。2、判令被告向原告支付多支付的契税及利息共500.02元（利息暂计至2014年7月31日）。3、判令被告向原告支付多支付的维修资金及利息共204.19元（利息暂计至2014年7月31日）。4、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金104630.77元。5、本案诉讼费由被告承担。原告黄金泉为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》，证明原告向被告购房的事实。3、房地产权证，证明原告向被告购房，建筑面积比合同约定面积少。4、交楼通知书、购房发票，证明原告已支付房款。5、办证费收据、维修资金收据、契税发票，证明原告向被告交清所有费用。被告荣威房地产辩称：一、关于涉案房屋面积差异的问题。被告同意按照合同第三、第四、第五条约定，扣除差异值0.6%（含本数）后，超出部分面积退回房款给原告，但不同意原告退款的计算方法，也不同意计付利息。二、关于延期办理房产证违约金、利息的问题。因云浮市房管部门政策变动，导致被告未能按照合同约定期限办证，该情形属于合同约定和法律规定的免责情形，不同意原告该项诉求。三、关于契税、维修基金的问题。被告只是代原告向税务机关交纳契税，如原告认为被告代其多交契税，应依法向税务机关申请退税，或委托被告向税务机关申请退税。维修基金是按照房管部门要求设立的，被告是代收代付性质，银行账户在业主名下，即使多交，也是被告代原告多存，并不是交给有关部门或他人使用。四、关于案件受理费的问题，应由原告承担。被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资质证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知，证明2011年11月28日前办理房产证必须先办国土证。3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日通知出台后，房屋转移登记不需提供土地分摊证明材料，可直接进行转移登记。5、税收缴款书、票据、住宅专项维修资金专用收据，证明被告代原告办证缴纳的费用，维修资金已代为缴纳。6、房地产权证14份，证明被告已为部分业主办理土地证及房产证，后因政策变动不能办理。7、权属证明书，证明被告于2011年4月11日对涉案房屋进行确权。8、关于云浮市房屋专项维修资金管理暂行规定，证明按照每平方米30元收取维修资金及资金的用途。经审理查明，2009年4月26日，原告黄金泉（买受人）与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0904072），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-01-0095的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第E1幢四层xxx号房。……该商品房合同约定建筑面积共166.60平方米，其中，套内建筑面积151.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.57平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2426.80元，总金额人民币叁拾陆万陆仟伍佰贰拾元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人须在2009年4月26日前交纳全部房款，计人民币366520元。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告黄金泉按约定于2009年4月26日一次性支付了全部房款366520元。2010年3月13日，原告黄金泉收到被告荣威房地产出具的《交楼通知书》，确认收楼。2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”2014年7月4日，原告黄金泉取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000xxx**号，登记建筑面积为162.85平方米、套内建筑面积为145.48平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、存在面积差异等，与原告黄金泉发生纠纷，经协商无果，原告黄金泉遂向本院起诉，请求解决。另查明，原告黄金泉于2009年4月26日支付了涉案商品房的办证费用12256元、维修资金4998元给被告荣威房地产。被告荣威房地产已将维修资金4998元缴存至原告黄金泉名下的专用账户。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税10995.6元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约责任。3、被告荣威房地产是否应当退回原告黄金泉主张多收的契税、维修资金及利息。关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：[（145.48平方米-151.03平方米）÷151.03平方米]×100%=-3.67%。按照合同第五条约定，由于原告黄金泉选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[2426.80元/平方米×（151.03平方米-145.48平方米）]=13469元给原告黄金泉。关于利息问题，虽然双方未约定退回房款的时间，但被告荣威房地产应在合理期限内退回给原告黄金泉，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年8月18日起计至退还之日止，原告黄金泉请求利率标准按中国人民银行规定的五年定期存款利率计算，未超出法律许可范围，本院予以采纳。被告荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给原告黄金泉。该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，两原告确认于2010年3月13日收楼，故被告荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书。被告荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月2日尚有90余天，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且被告荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，两原告亦已于2014年7月4日取得房产证。因此，两原告主张被告荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以采纳。关于原告黄金泉主张多收的契税、维修资金及利息的问题。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，被告荣威房地产仅行使代收代缴的义务，原告黄金泉请求被告荣威房地产退回因面积差异多收的契税及利息，理由不成立，本院不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，被告荣威房地产行使的是代收代缴的义务，其已将原告黄金泉交纳的维修资金4998元缴存至原告黄金泉名下的专用账户，故原告黄金泉请求退回多交维修资金及利息，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款13469元及利息（利息从2014年8月18日起至退还之日止按中国人民银行规定的同期五年定期存款利率计算）给原告黄金泉。二、驳回原告黄金泉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2740元，适用简易程序审理，减半收取1370元（该款原告黄金泉已预交），由原告黄金泉负担1301元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 林 燕二〇一四年十一月十一日书记员 邓伟静