浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2014）绍越执异字第29、30号异议人（申请执行人）浙江绍兴恒信农村合作银行。法定代表人王火金。委托代理人（特别授权代理）周立峰。委托代理人（特别授权代理）洪灿根。被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司。法定代表人章建伟。被执行人浙江高立实业发展有限公司。法定代表人章建伟。被执行人章建伟。被执行人李江红。案外人宋瑛。案外人骆秋芬。案外人任和明。案外人郑鸣鸣。案外人曹杰。案外人王咏梅。委托代理人唐伟龙。案外人浙江安泰交通设施有限公司，住所地嵊州市黄泽镇工业功能区巨龙路**。法定代表人俞武军。委托代理人（特别授权代理）陈波。案外人周国太。案外人泮向红。案外人王绍飞。委托代理人（特别授权代理）金云海。案外人沈金祥。案外人张国根。案外人郦幼良。本院在执行（2013）绍越执民字第2529、2530号申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行（以下简称恒信银行）与被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司（以下简称高立建筑）、浙江高立实业发展有限公司（以下简称高立实业）、章建伟、李江红金融借款合同纠纷二案中，拟拍卖高立实业名下的座落于绍兴市城南高立花园11幢C区商业办公用房、高立花园临街住商楼1-3幢101-107室和201-207室房产。因案外人向法院提交租赁合同，要求带租约拍卖，恒信银行向本院提出执行异议，认为案外人与高立实业就本案部分争议房屋签订租赁合同属恶意串通，且时间晚于其抵押登记时间，要求法院及时处置抵押物，并在拍卖争议财产时涤除该租赁权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。经审查查明：恒信银行依据本院（2013）绍越商初字第723、730号民事调解书，于2013年9月11日向本院申请强制执行，本院受理后（案号2014绍越执民字第2529、2530号），拟拍卖本案抵押物即高立实业名下的座落于绍兴市城南高立花园11幢C区商业办公用房（产权证号0000043974，建筑面积731.15平方米），鉴湖镇城南高立花园临街住商楼1-3幢101-107室（产权证号4457，建筑面积535.46平方米），201-207室（产权证号4457，建筑面积593.48平方米），城南高立花园11幢C区商业办公用房（产权证号0000043976，建筑面积795.16平方米）。执行过程中，案外人宋瑛、骆秋芬、任和明、郑鸣鸣、曹杰、王咏梅、浙江安泰交通设施有限公司、周国太、泮向红、王绍飞、沈金祥、张国根、郦幼良向本院提供了租赁合同，要求法院保护租赁合同关系，申请执行人恒信银行遂提出执行异议。另查明：2013年3月7日，恒信银行向本院提起诉讼，本院经审理于2013年9月3日作出（2013）绍越商初字第729、730号民事调解书，确认恒信银行对绍房他证绍市字第K0000666**（登记时间为2012年3月28日）、绍房房他证绍市字第K0000666**登记时间为2012年3月28日）、绍房他房他证绍市字第K0000666**记时间为2012年3月28日）、绍房他证房他证绍市字第K0000667**时间为2012年3月29日）项下的抵押物经折价或者以拍卖、变卖的价款在最高额范围内享有优先受偿权。同时查明：2011年11月7日，案外人宋瑛与绍兴县高立物业发展有限公司（经高立实业授权）签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2011年11月10日起将城南高立花园东区1-3幢沿街04号营业房一、二层租赁给案外人使用，租赁期限三年，至2014年11月9日止。租金每年一付，逐年递增6%，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋，租期内租金已付清。2012年9月22日，案外人骆秋芬与绍兴县高立物业发展有限公司（经高立实业授权）签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2012年9月22日至2017年9月21日止将城南高立花园东区1-3幢107、207号营业房租赁给案外人使用，租赁期限五年，租金每年一付，逐年递增6%，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2013年7月9日，案外人任和明与绍兴县高立物业发展有限公司（经高立实业授权）签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2013年9月20日至2019年9月19日止将城南高立花园东区1-3幢沿街05、06号营业房一、二层租赁给案外人使用，租赁期限六年，租金每一年一付，每二年递增，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2013年9月16日，案外人郑鸣鸣与绍兴县高立物业发展有限公司（经高立实业授权）签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2013年10月21日至2017年10月20日止将城南高立花园东区1-3幢03号营业房一、二层租赁给案外人使用，租赁期限四年。租金每二年一付，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2012年12月1日，案外人曹杰与绍兴县高立物业发展有限公司（经高立实业授权）签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2012年12月1日至2018年11月30日止将城南高立花园东区1-3幢沿街01号营业房一、二层租赁给案外人使用，租赁期限六年，租金每一年一付，第二年起递增，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2011年11月28日，案外人王咏梅与绍兴县高立物业发展有限公司（经高立实业授权）签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2011年12月1日至2014年11月30日止将城南高立花园东区1-3幢沿街02号营业房一、二层租赁给案外人使用，租赁期限三年，租金每一年一付，逐年递增6%，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。案外人浙江安泰交通设施有限公司与高立实业签订房屋租赁合同1份，双方约定：高立实业自2012年10月1日起将1、城南新区高立花园11号楼约8200平方米；2、城南新区高立花园10号楼约1455平方米。上述总面积约9655平方米，其中：11号楼A区一层217.5㎡，二－十四层4355㎡；B区一层大厅约500㎡，二层约420㎡；C区一层1350㎡，二层1350㎡。10号楼二层840㎡，三层615㎡。另11号楼B区一层大厅公共通道必须保证大楼进出通畅，10号楼底层及加层车库为双方及承租方今后租户的共用区域，共同管理。双方约定租赁期限为十年零三个月，租赁期限自2012年10月1日起至2022年12月31日止，其中2012年10月1日至2012年12月31日为出租方送给租赁方的装璜期，不计租金。房屋租金（含物业管理费）为年租金100万元，十年租金为1000万元，在2012年10月12日前支付100万元为保证金，余款900万元在2012年10月底前交清后，100万元转为租金。出租方同意承租方在租期内因经营需要将自用多余的租赁房屋对外招商摊位或转租。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人浙江安泰交通设施有限公司入驻本案争议房屋。2012年10月10日，案外人周国太与高立实业签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2012年10月1日至2017年9月30日止将城南高立花园11幢C区02号营业房一层南起第1、2间租赁给案外人使用，租赁期限五年，租金每年一付，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2012年10月10日，案外人泮向红与高立实业签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2012年10月17日至2017年10月16日止将城南高立花园11幢C区02号营业房一层南起第3间租赁给案外人使用，租赁期限五年，租金第三年起递增，每年一付。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2012年10月10日，案外人王绍飞与高立实业签订房屋租赁合同1份，双方约定：高立实业自2012年10月17日起将绍兴市高立花园11幢C区02一层营业房南起第6、7间（面积约160㎡）租赁给王绍飞。双方约定租赁期限为5年，自2012年10月17日起至2017年10月16日止。房屋租金为年租金4万元，五年累计租金为20万元，合同签订后一次性付20万元。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人已入驻争议房屋。2012年10月10日，案外人沈金祥与高立实业签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2012年10月1日至2017年9月30日止将城南高立花园11幢C区02号营业房一层南起第9间租赁给案外人使用，租赁期限五年，租金每年一付，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2012年10月10日，案外人张国根与高立实业签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2012年10月17日至2017年10月16日止将城南高立花园11幢C区02号营业房一层南起第4间租赁给案外人使用，租赁期限五年，租金第三年起递增，每年一付。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。2012年10月10日，案外人郦幼良与高立实业签订房屋租赁合同1份，双方约定：自2012年10月1日至2017年9月30日止将城南高立花园11幢C区02号营业房一层南起第5间租赁给案外人使用，租赁期限五年，租金每年一付，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人入驻争议房屋。以上事实，由案外人向本院提供的房屋租赁合同及收条，争议房屋产权证、他项权证复印件，本院（2013）绍越商初字第729、730号民事调解书，高立实业房屋出租情况说明，各方当事人当庭陈述等证据所证明。本院认为，本院（2014）绍越执民字第2529、2530号执行案件拟处置被执行人高立实业名下的房地产，系本案抵押物，可依法拍卖或变卖后清偿债务。本案争议房产办理抵押登记时间为2012年3月28、29日，并领取了他项权证。案外人骆秋芬、任和明、郑鸣鸣、曹杰、浙江安泰交通设施有限公司、周国太、泮向红、王绍飞、沈金祥、张国根、郦幼良与高立实业签订的租赁合同时间均在办理抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，案外人虽已入驻争议房屋，但争议房屋抵押登记在前，租赁合同在后，故上述案外人与被执行人高立实业关于本案争议房屋的租赁合同中与抵押物重叠部分不应妨碍申请执行人抵押权的实现。对本案争议房屋提前支付的房屋租金不能返还及不能延续租赁期限的违约责任，上述案外人可与高立实业另行解决。而案外人宋瑛、王咏梅与高立实业签订的租赁合同时间分别为2011年11月7日、11月28日，早于争议房屋抵押登记时间，在后的抵押权不影响在前租赁权的行使，二案外人争议房产的租赁合同对今后的买受人应具有约束力。至于案外人与高立实业签订的租赁合同中涉及本案争议标的范围之外的房屋，因与本案无关或涉及他案争议，在本案中不予一并审查。异议人（申请执行人）恒信银行据此提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：一、异议人（申请执行人）浙江绍兴恒信农村合作银行的执行异议请求部分成立，本院对本案抵押物即浙江高立实业发展有限公司名下的座落于绍兴市城南高立花园11幢C区商业办公用房（产权证号0000043974，建筑面积731.15平方米），鉴湖镇城南高立花园临街住商楼1-3幢101-107室（产权证号4457，建筑面积535.46平方米），201-207室（产权证号4457，建筑面积593.48平方米），城南高立花园11幢C区商业办公用房（产权证号0000043976，建筑面积795.16平方米），裁定拍卖后案外人（骆秋芬、任和明、郑鸣鸣、曹杰、浙江安泰交通设施有限公司、周国太、泮向红、王绍飞、沈金祥、张国根、郦幼良）应自动腾退出该部分争议房屋（案外人参拍并买受的除外，并可给予案外人在本院拍卖时享有对其租赁范围内房屋行使优先购买权的权利）；二、驳回异议人（申请执行人）浙江绍兴恒信农村合作银行的其他执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省绍兴市中级人民法院申请复议。审 判 长  黄 平审 判 员  戴伟章人民陪审员  王 彦二〇一四年六月十六日书 记 员  柴 静