广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第366号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐洪波，男，汉族，1966年4月8日生。委托代理人：尤武伟，广东贞祥律师事务所律师。委托代理人：黄师，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨玉兰，女，汉族，1972年1月27日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔长生，男，汉族，1968年10月10日生。两被上诉人共同委托代理人：张方硕，广东广和律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：陈巍巍，广东广和律师事务所实习律师。上诉人徐洪波与被上诉人杨玉兰、崔长生因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1870号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，徐洪波系龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺1X5、1X8、1X9、1X0的所有权人。2008年徐洪波将上述商铺全部租赁给案外人杨X用于经营深圳市XXX滋味餐馆。2010年8月16日，杨玉兰与案外人杨X签订酒楼转让协议书，约定杨X将上述餐馆以39.8万元的价格转让给杨玉兰，杨X协助杨玉兰与房屋产权人签订租赁合同。杨玉兰按约向杨X支付转让款后，徐洪波与杨玉兰于2010年8月16日签订商铺租赁补充合同，约定徐洪波将上述4间商铺（建筑面积253.78平方米）租赁给杨玉兰经营餐饮，租赁期限为2010年9月1日至2013年3月31日，首年月租金为35280元（该租金为徐洪波实收净租金，该租金金额已经除开应向政府部门缴纳的土地使用税、租赁税费及租赁管理费。双方协商每年4月1日徐洪波向杨玉兰收取15000元作为当年度的土地使用税、租赁税费及租赁管理费），租金的年递增率为5％，具体租金标准为：2010年9月1日至2011年3月31日，月租金为35280元；2011年4月1日至2012年3月31日，月租金为37050元；2012年4月1日至2013年3月31日，月租金为38900元，月租金支付时间为每月1日前，杨玉兰须将本月租金划入徐洪波指定账户；如果杨玉兰未按约支付月租金，杨玉兰承诺每延期或拖延1日按应付款的1％支付滞纳金，若延期付款超过15日，则徐洪波有权单方面解除合同并将商铺收回另行出租，杨玉兰已付租赁保证金不予退回；签订合同时杨玉兰应向徐洪波缴纳64000元作为租赁保证金，合同期满后，杨玉兰退租时免息返还；合同期满后，杨玉兰应于10日内迁离商铺并将商铺完好返还徐洪波，如杨玉兰逾期未搬离或完全搬离，杨玉兰则按上月月租的双倍向徐洪波缴纳租金直至最终完全搬出。徐洪波及其代理人王洪涛（系徐洪波亲戚）在补充合同甲方（租赁方）处签了名。签订补充合同后，王洪涛作为徐洪波的代理人收取了杨玉兰支付的租赁保证金64000元。2011年5月19日，杨玉兰的丈夫崔长生在涉案4间商铺开办了个体工商户深圳市龙岗区佳汇重庆XX活鱼店，现该店由崔长生、杨玉兰等经营至今。2011年3月17日，徐洪波（甲方）与崔长生（乙方）签订深圳市房屋租赁合同书两份（合同登记备案号分别为000133、000134），约定甲方将龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺1X9、1X8的房屋租赁给乙方使用，月租金分别为2250元和2400元，租赁期限均为2011年3月29日至2021年3月28日。王洪涛以徐洪波代理人的身份在该两份合同中签了名。王洪涛和崔长生还对上述两份租赁合同办理了登记备案，取得了房屋租赁凭证。庭审后，徐洪波陈述两份租赁合同中王洪涛的名字是王洪涛本人所签，但徐洪波的名字不是徐洪波本人所签，徐洪波也没有授权王洪涛签订上述两份合同。2011年4月11日和2012年5月7日，王洪涛收取了崔长生支付的2011年度和2012年度的租赁费各15000元。2013年4月9日，徐洪波委托北京市大成（深圳）律师事务所向杨玉兰发出了律师函，认为2011年3月为协助崔长生办理营业执照和消防报建审批手续而在房屋租赁管理所签订的备案合同，在合同主体、租金金额、租赁期限等方面所载内容与双方的真实约定不符，备案合同不是双方真实意思表示，2010年8月16日双方签订的租赁合同才是确定双方权利义务的唯一真实有效的合同依据，该合同约定2013年3月31日租赁到期，但崔长生至今未搬离涉案商铺，故函告杨玉兰、崔长生：1、杨玉兰、崔长生应于2013年4月15日前自行搬离商铺，并将商铺完好返还给徐洪波，逾期徐洪波有权依据租赁合同的约定自行开门并清铺另租，铺内物品视为弃物由徐洪波处理或丢弃；2、杨玉兰、崔长生应当按约自2013年4月1日起按上月月租的双倍（即77800元／月）向徐洪波支付租金，直至崔长生实际搬离并向徐洪波完好返还商铺之日止；3、杨玉兰、崔长生应当向徐洪波支付在租赁合同履行期间延迟支付租金所产生的滞纳金共计112139.9元；4、由于杨玉兰、崔长生严重违约，租赁保证金不予返还。一审庭审时，徐洪波确认在租赁补充合同约定的租赁期间内杨玉兰、崔长生已按约向徐洪波足额支付了租金，从2013年4月1日起，杨玉兰、崔长生也是按38900元／月的标准向徐洪波每月支付租金。杨玉兰、崔长生陈述为了少交租赁管理费双方只签订了两个商铺的登记备案合同，其同意从2013年4月1日起按照租赁补充合同约定的租金标准和年递增率向徐洪波支付租金。徐洪波的诉讼请求为：1、确认徐洪波与杨玉兰、崔长生之间的房屋租赁合同于2013年3月31日解除；2、杨玉兰、崔长生向徐洪波返还位于深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺1X5、1X8、1X9、1X0的房产；3、杨玉兰、崔长生向徐洪波支付2013年4月1日起至全部返还上述房产之日止的双倍租金（暂计至2013年7月起诉时欠付的金额为155600元）；4、杨玉兰、崔长生向徐洪波支付2013年4月1日起至清偿之日止所欠双倍租金的利息（暂计至2013年7月18日起诉时的利息为6751.76元）；5、杨玉兰、崔长生向徐洪波支付滞纳金112139.90元；6、确认徐洪波有权没收杨玉兰、崔长生交付的租赁保证金64000元；7、诉讼费由杨玉兰、崔长生承担。崔长生的反诉请求为：1、徐洪波返还崔长生租赁费30000元；2、诉讼费用由徐洪波承担。原审法院认为，徐洪波与杨玉兰于2010年8月16日在平等自愿、协商一致基础上签订的商铺租赁补充合同，体现了双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。徐洪波按约向杨玉兰、崔长生交付了租赁商铺，杨玉兰、崔长生亦向徐洪波足额支付了租金。虽然杨玉兰、崔长生在缴纳租金的时间上未严格按约在每月1日前缴纳，存在延迟现象，但每次延迟时间均不长，都是在当月缴纳了租金，也无证据证明在合同履行期间徐洪波对此提出过异议，故可视为徐洪波对此的容忍或认可，现徐洪波再要求杨玉兰、崔长生支付延迟履行的滞纳金，理由不充分，原审法院不予支持。在租赁补充合同履行期间，徐洪波与杨玉兰、崔长生就1X8、1X9号商铺于2011年3月签订了房屋租赁合同书并进行了登记备案，在该租赁合同书中，双方对租赁期限、租金标准等予以了变更。徐洪波否认该租赁合同书，认为其未委托王洪涛签订该合同。原审法院认为，王洪涛为徐洪波的亲戚，在租赁补充合同中其以代理人的身份签字，又以代理人的身份收取杨玉兰、崔长生的租赁保证金，因此，可以认定在涉案商铺的租赁过程中王洪涛与徐洪波存在委托关系。在徐洪波未明确声明撤销对王洪涛的授权前，王洪涛与杨玉兰、崔长生签订上述房屋租赁合同书并办理登记备案，收取杨玉兰、崔长生支付的租赁费，均应当认定为是代理徐洪波的行为，其法律后果应归属于徐洪波。况且，根据律师函，徐洪波对于签订房屋租赁合同书并进行登记备案一事也是知晓的，也无证据证明其对此提出过异议，故徐洪波否认与杨玉兰、崔长生签订过登记备案的房屋租赁合同书，与事实不符，原审法院不予支持。房屋租赁合同书中约定的租金标准明显低于租赁补充合同的约定，也与双方实际履行的租金标准不符，是双方为非法避税而签订的不反映双方真实意思的条款，该条款应属无效，涉案商铺的租金应当以租赁补充合同的约定来认定。对于房屋租赁合同书中约定的租赁期限问题，根据我国目前的相关规定，租赁期限仅有最长20年的限制，无其他方面的约束，深圳市在办理注册登记时也不再核准营业执照的有效期限，故即使房屋租赁合同书是为了杨玉兰、崔长生办理营业执照所需，在房屋租赁合同书中也完全无需变更租赁期限，故应当认为租赁期限的变更属于双方协商一致的结果，该条款未违反国家法律禁止性规定，应为合法有效。虽然双方仅就1X8、1X9号商铺签订了房屋租赁合同书，但因杨玉兰、崔长生为4个商铺整体租赁用于经营深圳市龙岗区佳汇重庆XX活鱼店，且租赁补充合同也未明确区分各个商铺的租金情况，故房屋租赁合同书约定的租赁期限亦应适用于105、130号商铺。综上，徐洪波认为涉案商铺的租赁期限已于2013年3月31日届满，要求杨玉兰、崔长生返还涉案商铺、支付双倍租金及利息、没收租赁保证金等，均缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。杨玉兰、崔长生主张涉案商铺租赁合同应继续履行至2021年3月28日，理由成立，但租金应当按照租赁补充合同约定的年递增率5％的标准由杨玉兰、崔长生支付给徐洪波，杨玉兰、崔长生并应补足从2013年4月1日起支付的租金差额。因租赁补充合同已明确约定杨玉兰、崔长生每年向徐洪波支付15000元作为当年度的土地使用税、租赁税费及租赁管理费，故徐洪波收取杨玉兰、崔长生的该费用，符合合同约定，也不违反法律法规的禁止性规定，故崔长生反诉要求徐洪波返还2011、2012年度支付的30000元，理由不成立，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回徐洪波的诉讼请求；二、驳回崔长生的反诉请求。本诉案件受理费5417.38元，减半收取2708.69元，财产保全费1892.46元，合计4601.15元（徐洪波已预交），由徐洪波承担。反诉案件受理费137.5元（崔长生已预交），由崔长生负担。徐洪波不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决书中的第一项判决；2、改判确认徐洪波与杨玉兰、崔长生之间的房屋租赁合同于2013年3月31日解除；3、改判杨玉兰、崔长生向徐洪波返还位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺1X5、1X8、1X9及130的房产；4、改判杨玉兰、崔长生向徐洪波支付自2013年4月1日起至全部返还上述房产之日止期间的双倍租金［暂计至2013年7月份起诉时欠付的金额为人民币155600元（大写：壹拾伍万伍仟陆佰元整）］；5、改判杨玉兰、崔长生向徐洪波支付自2103年4月1日起至清偿之日止期间所欠双倍租金的利息［暂计至2013年7月18日起诉时的利息为人民币6751．76元（大写：陆仟柒佰伍拾壹元柒角陆分）］；6、改判杨玉兰、崔长生向徐洪波支付滞纳金人民币112139．90元（大写：壹拾壹万贰仟壹佰叁拾玖元玖角）；7、改判确认徐洪波有权没收杨玉兰、崔长生交付的租赁保证金人民币64000元（大写：陆万肆仟元整）；8、杨玉兰、崔长生承担本案一、二审的全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一审判决书对本案事实认定不清，适用法律错误，导致判决错误。具体如下：一、2011年3月份签署的两份房屋租赁合同仅为协助杨玉兰、崔长生办理营业执照等经营手续之用，其条款内容并非双方的真实意思表示，属于所谓“阴阳合同”中的“阳合同”，显属无效。但一审判决书却在将该两份备案合同中的租金条款认定无效的同时又认定其中租赁期限条款有效，显属认定错误。二、涉案商铺有四个，2011年3月份签署的备案合同仅涉及其中两个，但一审判决书却认定该两份备案合同适用于四个商铺，毫无理由的将该两份备案合同效力扩大化，显属认定错误。三、一审判决书以徐洪波当时未提异议为由认定徐洪波容忍或认可杨玉兰、崔长生的延迟交租，显属认定错误。徐洪波认为杨玉兰、崔长生多次迟延交租属于重大违约行为，对于该违约行为，只要未超过诉讼时效，徐洪波有权随时主张权利，当时未主张并不代表徐洪波容忍或认可其多次迟延交租的违约行为。四、一审判决书对备案租赁合同的认定当中错误的适用了关于最长年限的规定，而没有正确的适用关于以合法形式掩盖非法目的合同无效的规定，显属适用法律错误。综上所述，一审判决书对事实认定不清，导致部分判决错误。请贵院查明全部事实，依法改判，支持徐洪波的上诉请求。杨玉兰、崔长生口头答辩称：一、徐洪波与崔长生在2011年3月17日就1X8号、1X9号商铺签订的深圳市房屋租赁合同书为双方真实意思表示，且办理了租赁登记，该两份合同真实合法，具有法律效力，该两份合同的签订时间为徐洪波与杨玉兰签订的商铺租赁补充合同之后，其法律性质是对该合同的变更，将原合同的租赁终止时间由2013年3月31日延期至2021年3月28日，该变更内容为双方共同的合意，依法应予以认定，徐洪波主张该两份租赁合同仅用于办理营业执照，以及主张条款内容并非双方真实意思，但徐洪波所称并非事实，徐洪波也没有任何证据可以证明，因此徐洪波与杨玉兰、崔长生之间的租赁合同尚未到期，且不存在法定以及约定的解除事由，徐洪波主张解除该租赁合同没有事实和法律依据，徐洪波当然也无权要求杨玉兰、崔长生腾房、支付双倍租金以及某没收杨玉兰、崔长生的租赁保证金。二、徐洪波主张逾期缴纳租金的滞纳金没有事实依据，合同履行过程中徐洪波与杨玉兰、崔长生以口头约定租金支付的时间可以宽限，杨玉兰、崔长生虽偶有迟延，但均是在当月就完成支付，对此徐洪波从未向杨玉兰、崔长生提出过异议，徐洪波系已认可和接受，现无权再行主张。三、租赁合同签订后，徐洪波违反合同约定，未及时办理租赁合同登记，导致杨玉兰、崔长生无法办理营业执照，餐厅一度被工商部门查封长达两个月之久，给杨玉兰、崔长生造成巨大的经营损失，租赁期间徐洪波收取租金也从未向杨玉兰、崔长生提供过发票，而在本案诉讼期间涉案商铺出现严重的漏水问题，导致经营场所内出现大面积积水，餐厅无法正常营运，杨玉兰、崔长生多次催告徐洪波维修，徐洪波拒不回复，对因此给杨玉兰、崔长生造成的经营损失徐洪波理应赔偿。四、本案的争议起因于徐洪波违反诚信，见利忘义，徐洪波恶意兴诉，其目的无非是为了逼迫杨玉兰、崔长生向其支付更高额的租金，杨玉兰、崔长生承租涉案商铺时仅支付转让费就近40万元，连同设备及装修，前期总投资达80万元，涉案商铺4间总共是253平方米，月租金已达38900元，平均单价每平方米153元，杨玉兰、崔长生在一审期间向法院提交了涉案商铺的指导租金为每平方米每月55元，这是政府部门发布的指导租金，周边租金最高的也仅为100元／月／平方米，现杨玉兰、崔长生已经承担了非常高昂的租金，已经负担过重。综上所述，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：（一）2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》第四条约定：签定本合同时，乙方（承租方）应向甲方（出租方）缴纳人民币64000元作为商铺租赁保证金，合同期满后，乙方退租时免息返还…如双方不再续约，乙方将商铺内可搬运之自有物品搬离本商铺，商铺内固定装修及物件乙方不得恶意拆卸、搬离，否则甲方有权从乙方的租赁保证金中扣取相应的损失；（二）第七条第6项约定：因下列情况之一甲方（租赁方）有权单方面解除本合同，没收乙方（承租方）保证金并保留追索其他损失的权利：一、乙方拖欠租金15天以上；二、未经甲方书面同意以及有关部门批准，乙方擅自改变商铺用途的；三、未经甲方书面同意以及有关部门批准，乙方擅自对商铺进行装修、改建、扩建的；四、乙方在租赁商铺内有违反国家法律、政府法规的行为的。本院认为，本院的争议焦点为：双方于2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》与2011年3月17日签订的登记备案号为000133、000134的《深圳市房屋租赁合同书》，何者为双方真实履行的意思表示？房屋租赁合同的核心要件有二，一为租赁物，二为租金。本案争议双方均确认实际租赁的房屋为万科城一期C区1号楼1X5、1X8、1X9、1X0四间商铺，与2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》约定一致；承租人就涉案商铺向出租人交付租金的标准也与《商铺租赁补充合同》的约定一致。而在2011年3月17日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中，不仅只约定了1X8、1X9两间商铺，与实际履行情况不符，而且约定月租金只为2250元和2400元，合计4650元，与双方实际履行的2011年月租金37050元、2012年月租金38900元相去甚远。以上事实足以认定本案双方当事人实际履行的租赁合同为2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》，双方应当据此全面适当的履行各自的权利和义务。根据《商铺租赁补充合同》的约定，租赁期限为2010年9月1日至2013年3月31日，双方的租赁合同于2013年3月31日届于终止。徐洪波于4月9日即向杨玉兰、崔长生发函要求搬离，表明其不愿继续出租涉案房产。徐洪波请求收回涉案房产，于法有据，本院依法予以支持。根据《商铺租赁补充合同》的约定，合同期满后，承租人逾期未搬离，则应按上月租金的双倍向出租人缴纳租金直至搬离。故自2013年4月起，杨玉兰、崔长生应按照每月77800元的标准向徐洪波支付涉案房产的占用费及其利息。关于滞纳金问题，本院认为，虽然杨玉兰、崔长生在合同履行期内存在迟延缴纳租金的情形，但迟延时间较短，均在当月予以付清，徐洪波在合同履行期内亦未就此提出异议。结合租赁市场交易惯例，应视为租赁双方在合同实际履行过程中对付款时间做出适当调整并加以认可，尚不足以构成违约。故对徐洪波主张的滞纳金，本院不予支持。关于租赁保证金问题，本院认为，根据《商铺租赁补充合同》第四条之约定，合同期满后租赁保证金应当免息返还。虽然合同第七条第6项中约定了出租人可以行使合同解除权并没收保证金的情形，但本案的租赁合同并非因出租人行使合同解除权而终止，而系合同期满自然终止，没收租赁保证金的条件尚不成就。徐洪波亦未举证证明杨玉兰、崔长生对涉案房产内的装修造成实际损坏。故对徐洪波没收杨玉兰、崔长生租赁保证金的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人徐洪波的上诉请求部分成立，本院依法部分予以支持。原审判决查明事实部分不清，认定事实不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1870号民事判决第二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1870号民事判决第一项；三、确认上诉人徐洪波与被上诉人杨玉兰、崔长生之间的房屋租赁合同于2013年3月31日终止；四、被上诉人杨玉兰、崔长生于本判决生效之日起十五日内向上诉人徐洪波返还深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺1X5、1X8、1X9、1X0号房产；五、被上诉人杨玉兰、崔长生于本判决生效之日起十五日内向上诉人徐洪波支付涉案房产的占用费及利息（占用费以每月77800元为标准，自2013年4月1日起计至本判决确定的支付之日止；利息以每月77800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从下个月的1日起计至本判决确定的支付之日止）；六、驳回上诉人徐洪波的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费及财产保全费合计人民币4738.65元，由徐洪波负担2601.15元，由杨玉兰、崔长生负担2137.5元；本案二审案件受理费人民币5417.38元，由徐洪波负担3000元，由杨玉兰、崔长生负担2417.38元。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一四年六月十日书 记 员 刘司元（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。