重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1210号上诉人（原审原告）冷开良。上诉人（原审原告）张俊勤。二上诉人共同委托代理人周立太、黄骊，重庆周立太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市九众房地产开发有限公司，住所地渝北区双龙大道331号。法定代表人周必荣，董事长。委托代理人仲宇，重庆万同律师事务所律师。委托代理人李建秋，重庆万同律师事务所律师。上诉人冷开良、张俊勤与被上诉人重庆市九众房地产开发有限公司（下称九众公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第06864号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，九众公司在销售盛城国际楼盘时，用宣传广告牌、宣传资料和小区楼宇模型（俗称沙盘）等方式进行宣传，宣称小区为封闭式小区。2012年8月华优建筑设计院的设计图和总平面图中，将气象观测站及家属楼排除在红线外，并为气象观测站留有进出口。2013年11月13日九众公司办理的房地产权证的土地证附图将气象观测站及家属楼位置作保留地块，标注在开发红线外。2014年2月7日，冷开良、张俊勤与九众公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：冷开良、张俊勤购买九众公司开发的重庆市万盛经开区（盛城国际）东岳路13号2栋2单元7-2号房屋一套，建筑面积93.31平方米，房屋总价款386746元(其中2013年12月20日支付首付房款206746元，剩余房款180000元向银行申请按揭贷款)；2015年6月30日前九众公司将房屋交付给冷开良、张俊勤等内容。同日冷开良、张俊勤与九众公司签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第三条第三款第三项约定：关于房屋交接明确告知冷开良、张俊勤，因政府进行市政工程建设和气象站的原因影响本项目建设的，九众公司不承担逾期交房的违约责任。合同签订后，冷开良、张俊勤支付首付款，并向银行办理了按揭贷款。2015年6月12，重庆市万盛经开区规划局发出建竣备字「2015」12号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年10月14日房管局颁发冷开良、张俊勤房地产权证。2015年6月16日，九众公司通过邮寄方式向冷开良、张俊勤发出《接房通知书》。审理中，法院依法调取重庆市工商行政管理局万盛经济技术开发区分局信访事项处理意见书，处理意见：重庆市九众房地产开发有限公司开发的盛城国际楼盘的宣传不构成虚假宣传行为。现冷开良、张俊勤以九众公司交付的房屋，不是九众公司所宣传的封闭式高档小区，所在小区内的气象观测站未拆除为由，要求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、九众公司返还冷开良、张俊勤购房款206746元，按揭款180000元，代收费用19487.38元，并于2013年12月20日起按银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息直至九众公司履行完毕义务之日止；3、九众公司支付冷开良、张俊勤违约金386.746元。原审原告冷开良、张俊勤诉称，万盛经开区九众盛城国际系九众公司开发的商品房，该楼盘销售过程中，九众公司对外宣称盛城国际为封闭式高档小区，内含绿化地及休闲娱乐场所。冷开良、张俊勤于2014年2月8日与九众公司签订《重庆市商品房买卖合同》，九众公司将位于九众盛城国际2栋2单元7-2号房出售于冷开良、张俊勤，房屋建筑面积93.31平方米，房屋总价款386746元，其中，首付房款206746元，贷款180000元，另有代收费19487.38元。冷开良、张俊勤与银行于2014年3月11日签订《个人购房担保借款合同》，由银行向冷开良、张俊勤提供贷款180000元。2015年6月30日，冷开良、张俊勤到诉争楼盘查看后发现九众公司承诺的封闭式高档小区并不存在，小区内的气象观测站及家属楼本应拆除修绿化地及休闲场所而九众公司并未拆除，封闭式小区的宣传纯属虚假。冷开良、张俊勤认为九众公司的欺诈行为致使双方签订的《商品房买卖合同》可解除。现冷开良、张俊勤起诉至法院要求：1、解除冷开良、张俊勤与九众公司签订的《商品房买卖合同》；2、九众公司返还冷开良、张俊勤购房款206746元，按揭款180000元，代收费用19487.38元，并于2013年12月20日起按银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息直至九众公司履行完毕义务之日止；3、九众公司支付冷开良、张俊勤违约金386.746元。原审被告九众公司辩称，本案诉争的房屋已达到交付条件，并符合使用要求，九众公司通知冷开良、张俊勤接房，并为冷开良、张俊勤办理了房地产权证，冷开良、张俊勤逾期接房已构成违约。冷开良、张俊勤以九众公司发布虚假广告，构成欺诈请求解除合同的理由不成立。其理由有：1、九众公司在销售房屋时从没有对外宣称并承诺气象观测站及家属楼将拆除修建绿化地及休闲场所，在九众公司销售沙盘上，气象站位置为拟开发用地。规划主管部门审批并经公示的总平面图中，将气象观测站及家属楼地块明确排除在九众公司开发红线外，且总平面图中明确表明有气象局入口，该规划设计进行了公示。2、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第三款第三项关于房屋交接明确告知冷开良、张俊勤，因政府进行市政工程建设和气象站的原因影响本项目建设的，九众公司不承担逾期交房的违约责任。3、九众公司在楼盘销售过程中未提及盛城国际为封闭式高档小区，仅宣称为封闭式小区，现在九众公司可以交付的房屋，有围墙、护栏、保安，能隔绝外来人员进入本住宅小区，能保障住宅小区安全。九众公司并没有虚假宣传。冷开良、张俊勤请求解除合同的条件不成立，冷开良、张俊勤请求退还购房款等项以及支付违约金的诉讼请求也不成立，法院应驳回其诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。冷开良、张俊勤与九众公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冷开良、张俊勤与九众公司签订的《补充协议》亦为双方当事人真实意思表示，被告未举示证据证明该补充协议中的相关条款有无效情形，故补充协议属合法有效。双方当事人均应按合同及补充协议约定履行。合同签订后，冷开良、张俊勤、九众公司均按照合同约定履行了各自的义务。冷开良、张俊勤诉称，九众公司在销售房屋时，宣传所售房屋小区为封闭式高档小区，原气象观测站要拆除建绿化地带和休闲场所，该宣传承诺是九众公司的要约行为，冷开良、张俊勤与九众公司双方签订了《商品房买卖合同》，其要约也随同生效，九众公司应全面履行其义务，九众公司未将开发的小区进行封闭，也未将气象观测站拆除改作绿化地带和休闲场所，属于欺诈行为，要求解除冷开良、张俊勤与九众公司之间签订的《商品房买卖合同》，返还购房款及承担违约金。法院根据冷开良、张俊勤举示证据（宣传广告牌、宣传资料图、沙盘）反映，虽然图片上没有气象观测站，该宣传资料图仅是九众公司开发房屋的效果图，该图均隐去周边的建筑及物，并不代表隐去的气象观测站，就属于拆除的范围，冷开良、张俊勤举示的重庆市土地证附图和施工放线图，也证实气象观测站及家属楼在规划红线外，属保留地块，九众公司举示证据也证明，气象观测站在九众公司开发的红线范围外，并对小区规划方案设计进行公示通知。冷开良、张俊勤以九众公司虚假宣传气象观测站拆除，建绿化地带和休闲场所，属于欺诈行为，理由不成立。冷开良、张俊勤诉称，九众公司在销售房屋时，宣传所售房屋小区为封闭式高档小区，此宣传应为《合同法》规定的要约，双方签订《商品房买卖合同》生效，九众公司的要约随即生效，九众公司现在要交付的房屋，不是封闭式高档小区。根据冷开良、张俊勤举示证据证明，九众公司在销售房屋时，确实宣传小区为封闭式小区，但没有“高档”字样，从九众公司举示证据（工程规划方案总平面图、现场图片）证明，九众公司所交付的房屋有围墙、护栏、保安岗亭，能起到小区居民自由进出，小区外的人不能随便出入的作用，该小区应视为封闭式小区。综上事实，九众公司按照合同约定，在规定的时间内通知冷开良、张俊勤接房，并办理了冷开良、张俊勤的房屋产权证，完全履行合同约定义务，九众公司的行为不构成合同约定的解除情形，也不符合法律规定的解除情形，冷开良、张俊勤诉求解除其签订的《商品房买卖合同》，理由不成立，原审法院不予支持。冷开良、张俊勤要求返还购房款、各项代收费及违约金，理由也不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》十五条第二款、第二十五条、第四十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决驳回冷开良、张俊勤的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3700元，由冷开良、张俊勤负担。宣判后，原审原告冷开良、张俊勤不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判支持其诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。其理由是：一、原审法院查明以下事实清楚，请求依法予以确认。1、双方于2014年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》，被上诉人将位于九众盛城国际2栋2单元7-2号房出售于上诉人，房屋建筑面积93.31平方米，房屋总价款386746元，其中首付款206746元，贷款180000元，另有代收费19487.38元。2、2015年6月30日，上诉人到诉争楼盘查看后发现被上诉人承诺的封闭式高档小区并不存在，小区内的气象观测站及家属楼本应拆除修绿化地及休闲娱乐场所而被上诉人并未拆除，封闭式小区的宣传纯属虚假。上述事实有相关证据为证，请求二审法院依法予以确认。二、原审法院认定事实不清、证据不足，据此作出的判决是错误的。1、原审法院认为被上诉人宣传资料所做的具体明确的说明和允诺不属于要约实属错误，应予纠正。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，属有效合同。案件中涉及的项目立面图、沙盘照片、宣传海报、效果图等宣传资料对于小区环境，小区是否封闭的说明与承诺具体明确，直接影响商品房的居住品质，对上诉人购房、订立合同以及合同价格的确定产生了重大影响，符合《解释》第三条的规定，应当认定为合同内容，被上诉人应当履行相关内容。2、原审法院认为在被上诉人的虚假宣传与实际严重不符，导致合同目的不能实现时，上诉人仍然无权解除合同明显错误。被上诉人在向万盛区规划局提交《建设工程规划许可申请表》时随同申请表提交了国有土地证附图及放线图，即2012年时被上诉人已明知气象局地块属于保留地块，不可能纳入规划范围，但是被上诉人仍然对外宣称诉争楼盘属于封闭式小区，沙盘图等宣传资料中也根本没有体现气象局的存在，被上诉人虚假宣传的行为已经构成了根本违约。我国法律规定的承担违约责任的方式主要有要求违约方继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金。但是合同法第94条也明确规定“当违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同”。当虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到合同目的的实现，则构成了根本违约，上诉人就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同。三、原审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。审理中，原审法院“依法调取”重庆市工商局万盛经开区分局信访事项处理意见书，在程序上严重违法，有失公正。2002年4月1日生效的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定，“《民事诉讼法》第六十四条规定的人民法院认为审理案件需要的证据，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”第十六条规定：“除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。”这是民事诉讼中专门针对证据所作的司法解释。也就是说，只有《证据规定》第十五条规定两种情形之一，其目的值得深究。原审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。综上所述，原审法院查明事实不清，程序严重违法，判决不当，上诉人为维护其合法权益不受侵犯，特依法提起上诉，请求支持其上诉请求。被上诉人九众公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原审判决。二审中，冷开良、张俊勤称另案购房者已向重庆市南岸区人民法院提起行政诉讼要求确认重庆市工商行政管理局万盛经开区分局于2015年11月16日作出的工商信访初字［2015］1号《信访事项处理意见书》具体行政行为违法，请求中止本案的审理，为此其举示了法院受理通知书、诉讼费收据等加以证明。九众公司对上述证据的真实性无异议，但认为《信访事项处理意见书》对本案不构成实质性影响，一审判决是依据双方提交的证据作出的判决。九众公司举示民事诉状、撤诉裁定、民事判决书各2份，拟证明与本案法律关系及事实相同的两位业主起诉后已撤诉，另有两位业主在一审判决后没有提出上诉并办理了接房手续。上诉人对上述证据真实性予以确认，但认为撤诉及不上诉的案件均不代表九众公司开发的房屋符合合同约定及法律规定。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人均不得擅自变更或解除。本案中，上诉人冷开良、张俊勤要求解除合同并返还购房款等，其解除合同的请求是否符合约定及法定解除条件是本案的争议焦点。针对该争议焦点，本院评述如下。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，依法有效，双方均应严格遵守执行。上诉人冷开良、张俊勤诉称，被上诉人宣传涉案小区为高档封闭式小区，其内气象观测站及家属楼将拆除用于修建绿化地及休闲娱乐场所，且该宣传具体确定，已构成要约。现被上诉人未履行承诺，故其享有解除合同的权利。经审查，双方合同及补充协议中未约定气象观测站及家属楼将拆除用于修建绿化地及休闲娱乐场所，也未约定与此相关的解除权，故上诉人要求解除合同并返还购房款等费用不符合合同约定解除条件。关于上诉人的请求是否符合法定解除条件的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方当事人主张合同法定解除的，须另一方当事人严重违约“致使不能实现合同目的”。上诉人虽称被上诉人宣传涉案小区为高档封闭式小区，其内气象观测站及家属楼将拆除用于修建绿化地及休闲娱乐场所，但并未对此举示确凿证据予以证实，因此无从评价其所称的行为是否属于要约。根据审理查明事实，涉案项目设计图、总平面图、土地证附图等均将气象观测站及家属楼排除在红线外，也即气象观测站及家属楼占地根本不在规划建设范围之内。上诉人作为具有独立判断能力的完全民事行为能力人，理应在做出涉及自身重大利益得失的行为时尽到审慎注意义务。现涉案项目已取得建设工程竣工验收备案登记证，被上诉人按约通知了上诉人接房，且已为上诉人办理涉案房屋权属证书，已经履行了合同主要义务。综上，上诉人要求解除合同的理由亦不符合合同法定解除条件。关于上诉人认为原审法院调取《重庆市工商行政管理局万盛经开区分局信访事项处理意见书》程序违法的问题。虽原审法院为查明案件事实主动调取《重庆市工商行政管理局万盛经开区分局信访事项处理意见书》不符合《证据规则》相关规定，但所调取的意见书并未作为定案依据，亦未对本案判决产生实质性影响，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。对于冷开良、张俊勤申请中止本案审理的请求，由于一审判决并未以上述《重庆市工商行政管理局万盛经开区分局信访事项处理意见书》作为定案依据，该处理意见书的具体行政行为是否违法，对于本案的审理并无影响，故本院对冷开良、张俊勤中止审理的请求不予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7400元，由冷开良、张俊勤负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  钱昳心代理审判员  肖 飞二〇一六年五月十日书 记 员  曾 燕