云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民一初字第2923号原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组，住所昆明市经开区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组。负责人陆红伟，职务西邑居民小组组长。委托代理人颜益明，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告李绍华，男，汉族，1968年2月18日出生，云南省昆明市人，现住昆明市经开区。委托代理人陈庭付、王非，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组（以下简称西邑居民小组）诉被告李绍华租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法由审判员颜芬芬独任审判，于2014年11月7日公开开庭进行审理，原告西邑居民小组负责人陆红伟及其委托代理人颜益明，被告李绍华委托代理人陈庭付、王非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西邑居民小组诉称：2004年8月31日，原、被告签订了《租赁土地协议》（以下简称“原协议”），原协议约定由被告租用原告位于昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居委会西邑村南昆铁路立交桥旁的荒地一块，荒地面积为990平方米（1.5亩），土地租赁期限为十年，即从2004年9月1日起至2014年9月1日止。原协议还对土地使用租金、租金付款方式、双方的权利义务等进行了明确约定。其中，原协议第五条约定，土地在租用期内遇到征收，土建部分（即不动产部分）的补偿金按使用年限由原告和被告进行分成，即已使用过的年限归原告，未使用的年限归被告。原协议第七条约定，每个十年租期满后，租用地界内的一切不动产部分产权全部归原告所有。2006年9月1日，原、被告又签订了一份《土地出租补充协议》（以下简称补充协议），由被告租用原告毗邻前述荒地的空地一块，空地面积180平方米。补充协议对土地的租金、租金付款方式等内容进行了约定，并明确其他有关内容按原协议条款内容执行。2013年8月，前述租赁土地被政府依法征收，土地上的建（构）筑物及附属设施（即原协议中约定的“不动产部分”）的补偿款合计人民币1337560元，该款已由被告于2013年8月底独自全部领取。原告得知后，要求被告按照原协议约定将该补偿款属于原告的部分即90%（十年租期，征收时被告使用土地的年限为九年）归还给原告，被告一开始表示同意归还，但后来却以各种理由拒不归还，经原告多次催收，被告至今仍拒不归还属于原告的补偿款。现原告诉至法院，请求：一、判令被告立即向原告支付昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑村南昆铁路立交桥旁1170平方米土地（即本案协议中所涉土地）上被拆迁建（构）筑物及附属设施补偿款1337560元的90%即1203804元；二、判令被告向原告支付1203804元补偿款自2013年8月27日起至2014年8月26日止的资金使用费72228.24元（按中国人民银行同期贷款基准年利率6%计算），并支付自2014年8月27日起归还前述补偿款之日止的资金使用费（按中国人民银行同期贷款基准年利率计算）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告李绍华辩称：原告诉请被告支付因土地租赁合同而产生的被拆迁建筑物及附属设施补偿款1203804元，没有事实和法律依据，该补偿款的取得依据于被告与原告的上级主管部门阿拉街道办事处、经开区拆迁安置局、昆明高昌房屋拆迁有限公司签订的《昆明铁路枢纽改扩能项目（阿拉段）拆迁补偿协议》，而在该协议中，作为原告的上级主管部门的阿拉街道办事处在征得原告同意和认可的情况下，是明确认可所有的建筑物、附属设施的补偿款全部由协议的乙方昆明高昌房屋拆迁有限公司支付给协议丙方李绍华的，该认可是原告的上级主管部门阿拉街道办事处代表原告作出的真实意思表示，依法受国家法律保护，在没有任何证据证实前述拆迁补偿协议无效的情况下，原告诉请没有法律依据。本案中，原告诉请所依据的《租用土地协议》和《土地出租补充协议》是无效协议，无效的理由是两份协议违反国家的强制性法律规定，擅自改变了农村集体土地种、养殖业的农业用途，因此，协议约定内容不受国家的法律保护，原告依据该两份协议起诉没有法律根据。根据双方签订的《租用土地协议》和《土地出租补充协议》，原告在协议签订后，即负有提供被告办理各项有关土地使用完善手续的相关证明的义务，也就是原告必须完善用地手续，起码应提供工业用地使用权证给被告，本案中，原告显然没有履行前述义务，导致被告投入巨额资金填平坑凹、建盖房屋及其他附属设施，并且因原告没有完善用地手续，所以被告投资建盖的经营用房在被拆迁时，只能按照无法提供产权手续的建（构）筑物的实际价值进行象征性补偿，连“重置成本”的补偿原则均不能达到，其500元每平方米的砖木结构、450元每平方米的钢架棚房及250元每平方米的简易房屋的补偿标准，根本不足以弥补原告建造的成本，而形成这样补偿的原因和责任按照协议约定均在原告一方。从以上分析可以明确看出，不仅原告起诉没有依据，相反因原告的明显违约行为，尚给被告造成了巨额的经济损失，被告保留反诉或者另案提起诉讼主张赔偿损失的权利。再退一步来看，两份协议书中尚有约定，不动产部分的补偿金按使用年限甲、乙双方进行按利分成，其中分成的限制性定语是按利，即分成的前提是有利益，而本案中，因原告提供的场地未能完成规划审批手续，拆迁公司支付给被告的不动产的补偿金尚不能够弥补被告的建造成本，同时，因被告投资时是以原告办理完成规划手续为前提的一个长期投资，况且，协议上约定的租期是直到2024年9月1日的长期租赁，同时约定国家征用时必须补偿给乙方土建部分的全额损失，这些损失也包括在不动产的补偿金中，加上原告并没有按照协议约定履行提前4个月通知被告的义务，因此，所有的前述情形，均给被告造成了巨额的经济损失。被告根本谈不上有获利的情形，原告诉请按利分成没有事实根据。另外再退一步说，因本案中涉及的土地分别由前后两份协议所确定，两份协议签订的时间并不一致，第一份《租用土地协议》的签订时间是2004年8月31日，第二份《土地出租补充协议》签订的时间是2006年9月1日，片面单纯理解协议中按照使用年限进行按利分成处理，也应该按照后一份协议约定的时间，并且应该在后一份协议签订并且被告实际完成全部投资的2007年5月15日，实际正式使用土地后开始计算。最后，被告尚承担了填土费用302038.92元，建筑房屋等实际投资费用1669300元，每年尚支付原告相应的土地租金及其他费用合计44840元，还有投资设备80万元，变卖不到30万元，供电设备支出7.8万元，以上所列均构成被告的成本，被告所获补偿尚不能弥补其成本，因此原告诉请没有法律依据。况且，被告在2012年10月12日，一笔付清两年租金9960元至2014年9月，而被告实际仅仅使用到2013年8月份，因此尚未使用年限的租金原告应退还被告4980元。原告针对其主张向本院提供如下证据：第一组：昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会组织机构代码证、情况说明、原告负责人的身份证明复印件、被告的户籍证明，欲证明原告属于昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会下辖居民小组，原告的前身是普照村民委员会西邑小组，原告具有适格的诉讼主体资格，被告的主体资格适格；第二组：《租用土地协议》、《土地出租补充协议》，欲证明原告与被告于2004年8月31日、2006年9月1日分别签订了《租赁土地协议》和《土地出租补充协议》，协议和补充协议约定由被告向原告租用涉案土地，协议第5条约定，土地在租用期间内遇到征收，土建部分（即不动产部分）的补偿金按使用年限由原告和被告进行分成，即已经使用过的年限归原告，未使用的年限归被告，协议第7条约定，每个十年租期满后，租用地界内的一切不动产部分产权全部归原告所有，另，补充协议明确约定其他有关内容按协议条款内容执行；第三组：拆迁补偿协议、拆迁补偿协议补偿表（收款凭证），欲证明2013年8月，涉案土地被政府征收，土地上的建（构）筑物及附属设施的补偿款合计为1337560元，此外，被告还获得了安置、搬迁经济补偿和搬迁奖励费，补偿款项共计1620912元，含不动产部分的补偿款在内的1620912元补偿款已由被告独自领取，领取后拒不支付属于原告部分的补偿款。经质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可；对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，但认为第三组证据已经明确了所有的拆迁补偿款归被告所有，是应受法律保护的。被告针对其反驳主张向本院提供如下证据：1、被告身份证复印件，欲证明被告的诉讼主体资格；2、《租用土地协议》、《土地出租补充协议》（二份均为复印件），欲证明二份协议是无效协议，无效的理由是二份协议违反国家的强制性法律规定，擅自改变了农村集体土地的农业用途，因此，协议的约定内容不受国家的法律保护，原告针对二份协议的起诉没有法律依据，原告在二份协议签订后，即负有提供被告办理各项有关土地使用完善手续的相关证明的义务，也就是原告必须完善用地手续，本案中，原告显然没有履行前述义务，已构成了违约，同时约定国家征用时必须补偿给被告土建部分的全额损失，同时，原告并未按照协议约定履行提前4个月通知被告要拆迁的义务，因此，本案中原告有多处违约情形，二份协议中尚有约定，不动产部分的补偿金按使用年限进行按利分成；3、《租用土地补充协议》（复印件），欲证明原、被告双方签订前述二份协议后，原告即单方面违约，擅自提高租金至4650元/年；4、建筑安装工程结算书，欲证明原、被告双方签订租用土地协议后，被告为了能够建盖厂房，支付了填土工程费302038.92元；5、合同书及工程款收款证明，欲证明被告建筑房屋等实际支出投资费用1669300元；6、收据6份、银行转账凭证3份及收条一份，欲证明被告每年尚支付原告相应的土地租金及其它费用44840元，这些费用应列为被告成本，被告在2012年10月12日，一笔付清二年租金9960元至2014年9月，而被告实际仅仅使用到2013年8月份，因此，尚未使用年限的租金原告应该退还被告4980元；7、经开区管委会（2012）251号文件，欲证明因原告没有履行完善用地手续的义务，导致被告投入了巨额资金填平坑凹、建盖房屋及建设附属设施，并且因原告没有完善用地手续，所以被告投资建盖的经营用房在被拆迁时，只能按无法提供产权手续的建（构）筑物的实际价值进行象征性的补偿，“重置成本”的补偿原则也不能达到，其500元每平方米的砖木结构，450元每平方米的钢架棚房，250元每平方米的简易房屋的补偿标准，根本不足以弥补被告建造的成本。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性予以认可；对证据2的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，认为该二份协议是合法有效的，被告应按相应的约定将不动产补偿款支付原告；对证据3的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，认为该协议也是双方在自愿的情况下达成的，是合法有效的；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不能看出所涉的工程是本案涉案的房屋，建设单位也是空白的，没有建设单位的公章，编制人员也没有相应的资质证书；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，认为作为承包方没有任何身份资质证明，不能确认是否有该公司存在，该证据中的二份证据没有相应的发票，收款证明是一个白条，没有法律效力；对证据6中凡盖有原告公章的证据予以认可，但对其中张汉卿出具“收到电费5000元”的收条的真实性、合法性、关联性不予认可，认为与本案无关；对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据是复印件，与本案无关联。本院对上述证据认证如下：原告提供的第一组、第二组及第三组证据系有效证据，内容与本案关联，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告提供的证据1-3系有效证据，内容与本案关联，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据4-5，因无其他证据辅证，其证明力较低，本院不予确认；证据6中盖有原告公章的证据系有效证据，内容与本案关联，且原告对其真实性无异议，本院予以确认，证据6中张汉卿出具的收条，因无其他证据辅证，其证明力较低，本院不予确认；证据7系因该证据上没有相应发文机关印章，无法确认其真实性，本院不予确认。经审理，本院确认本案法律事实如下：2004年8月31日，原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组（原为昆明市官渡区阿拉彝族乡普照村民委员会西邑村民小组）（甲方）与被告李绍华（乙方）签订《租用土地协议》，协议约定，原告同意被告租用南昆铁路立交桥旁建筑废土填埋坑凹荒地一块，荒地面积为1.5亩，建筑面积为废土填埋坑凹荒地990平方；租地期限为10年，即自2004年9月1日起至2014年9月1日，国家建设无征用，被告可继续租用这块土地使用权；租金为每年3900元；在使用期内，原告不得干涉被告租地范围内的所有合法经营方式，设施建房改造，期限满后，原、被告双方不得破坏，拆除租地范围内属于原告一切不动产部分，原告提供乙方办理各项有关土地使用完善手续相关证明，提供被告水电的使用，被告产生的水费、电费按甲方的收费标准按时交纳。被告如需建盖房屋及固定物应征求原告意见，所用的水电和设施原告全力解决，费用由被告负责按时交到村上。其中第五条约定“在土地租用期限内，如若国家、村委会征用和使用，必须补偿乙方土建部分（即不动产部分）的全额损失；得到的动产部分补偿归乙方所有，不动产部分的补偿按使用年限甲乙双方进行按利分成。（注：已使用过的年限归甲方，未使用的归乙方）；甲方应补偿乙方相应的经济父母的损失；设备拆迁；安置、运输等各项费用，补偿金额按投资设施、设备实际支出费用进行赔付计算，投资金额和相应补偿款项全部赔付给乙方后，乙方无条件让出租地使用权，搬走属于乙方的一切设施，但甲方需提前四个月通知乙方。”第七条约定“每个10年租期满后，租用地界内的一切不动产部分产权全部归原告所有。”2006年9月1日，原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组（原为昆明市官渡区阿拉彝族乡普照村民委员会西邑村民小组）（甲方）与被告李绍华（乙方）签订《土地出租补充协议》，协议约定，经双方共同协商，村民大会议事讨论同意，被告租用南昆铁路立交桥旁建筑废土填埋坑凹荒地空地一块，由被告自行运土填平；租地面积为180平方，每年租金1080元，租地使用日期2006年9月1日起，付款方式为每两年付一次；租地租期协议条款内容按2004年9月1日签订的原租地合同协议条款内容执行；原告应提供被告办理各项有关土地使用手续证明保障被告水、电、路三通正常使用，被告产生的水电费按收费标准收取，本租地协议内容条款不受村委会及村小组人事调整变动影响，合同协议生效一律按原合同内容执行。2006年9月29日，原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组（原为昆明市官渡区阿拉彝族乡普照村民委员会西邑村民小组）（甲方）与被告李绍华（乙方）签订《租用土地补充协议》，协议载明：关于2004年前届干部出租铁路边空地一块给河岸村村民李绍华，面积为990平方米，折合1.5亩，因出租前未召开村民大会，现经村民大会及议事会讨论，按每亩每年增加租金500元，经甲、乙双方协商达成如下协议：1、租用地为990平方米（1.5亩），村小组从2006年9月1日开始每年收取李绍华土地租金4650元；2、每两年付款一次租金为9300元；3、这次调整租金后，在合同期内都按此补充协议收取租金，不以换届及村小组领导的人事变动影响。上述协议签订后，原、被告依约履行，被告支付原告相应租金。2013年8月27日，甲方经开区拆迁安置局、阿拉街道办事处（拆迁人）、乙方昆明高昌房屋拆迁有限公司（拆迁代理人）、丙方李绍华（被拆迁人，即本案被告）签订《昆明铁路枢纽改扩能项目（阿拉段）拆迁补偿协议》，确认丙方李绍华获取房屋拆迁补偿费、安置补助费、搬家费、搬迁奖励费共计1620912元。其中（一）房屋拆迁补偿中建（构）筑物补偿费用明细为砖木房屋补偿费用839550元、钢架棚房补偿费用457061元、简易房屋补偿费用3300元），共计1299911元；附属设施补偿费用明细为铁大门2400元、有盖水沟5807元、无盖水沟3052元、自来水750元、居民电源350元、石挡墙1260元、10KV动力线21630元、太阳能2400元，共计37649元；（二）安置补助费203099元；（三）搬家费26751元；（四）搬迁奖励费53502元。上述补偿款项被告已全部领取。现原告起诉至本院，请求法院判决支持其诉讼请求。归纳双方诉辩主张，本院确认本案争议焦点为：一、原、被告签订的上述三份协议是否有效；二、涉案拆迁补偿费用应如何分配及原、被告所分配的金额为多少。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订上述《租用土地协议》、《租用土地补充协议》及《土地出租补充协议》，庭审中，原、被告明确上述三份协议中所涉土地系农村集体土地，被告在其所租赁的上述土地上建盖了厂房。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，因被告在租赁上述土地后用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故原、被告签订的上述《租用土地协议》、《租用土地补充协议》及《土地出租补充协议》为无效协议。关于争议焦点二，本案中，原、被告签订的上述三份协议系无效协议，被告基于无效协议在涉案土地建盖厂房及相应附属设施，并支付了原告土地占用费，涉案土地被拆迁后对被告所投资建设的厂房及相应附属设施进行了补偿。现原、被告就上述拆迁补偿费用的分配发生争议，基于以上事实，本院根据公平合理原则，并结合原、被告的实际投入情况及因拆迁给原、被告所造成的损失，同时参照双方在上述《租用土地协议》第五条的相应约定，本院酌定上述拆迁物中不动产部分补偿费用的60%归原告享有，40%归被告享有；动产部分的拆迁补偿费用归被告享有。关于上述拆迁物中动产部分和不动产部分的界定，其中建（构）筑物部分（包括砖木房屋、钢架棚房、简易房屋）根据其性质特点，应为不动产，对于附属设施部分（包括铁大门、有盖水沟、无盖水沟、自来水、居民电源、石挡墙、10KV动力线、太阳能）是属于动产还是不动产，双方争议较大。本院认为，上述有盖水沟、无盖水沟及石挡墙，不能进行位移和拆卸，应为不动产；上述铁大门、自来水（设施）、居民电源（设施）、10KV动力线及太阳能（设施）可以进行位移和拆卸，应为动产。基于上述认定，本院确认上述不动产部分的拆迁补偿费用为1310030元（1299911元＋5807元＋3052元＋1260元﹦1310030元），其中原告应获得不动产部分的拆迁补偿费用为786018元（1310030元×60%﹦786018元），被告应获得不动产部分的拆迁补偿费用为524012元。另，上述安置补助费、搬家费及搬迁奖励费，双方并无争议，本院确认该三项费用归被告享有。因上述拆迁补偿费用已由被告领取，故被告应将上述不动产部分的拆迁补偿费用中的786018元支付给原告。另，对于原告要求被告按银行同期贷款利率计付其应得拆迁补偿款占用费的诉请，因原告并未提供依据证实双方对拆迁补偿款付款时间有明确约定，且补偿分配事项处于争议状态中，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告李绍华于本判决生效之日起十日内返还原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组拆迁补偿款786018元；二、驳回原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16284元，减半收取8142元，由被告李绍华负担5015元，原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组负担3127元，剩余8142元退还原告昆明市官渡区阿拉街道办事处普照社区居民委员会西邑居民小组。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  颜芬芬二〇一四年十一月二十七日书记员  李仁斌