江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02861号上诉人（原审原告）太仓市恒荣泰广场业主委员会。负责人赵宽义，该业主委员会主任。委托代理人包忠华，江苏金太律师事务所律师。委托代理人李加刚，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）太仓美豪房产开发有限公司。法定代表人李应武，该公司董事长。委托代理人顾齐红，江苏德龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）昆山润华商业有限公司。法定代表人黄明端，该公司董事长。委托代理人周知明，上海市申达律师事务所律师。委托代理人高睿静，上海市申达律师事务所律师。上诉人太仓市恒荣泰广场业主委员会（以下简称恒荣泰业委会）因与被上诉人太仓美豪房产开发有限公司（以下简称美豪公司）、昆山润华商业有限公司（以下简称润华公司）业主共有权纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2013）太民初字第0560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年8月3日，美豪公司上报太仓市规划建设局《关于太仓市太平南路商业地块项目建筑设计方案》获得批准，该项目的主要内容为：一、超市部分总建筑面积53636平方米（其中超市21353平方米、商务办公楼22963平方米、会所2527平方米、阁楼1780平方米、商业3729平方米、地下部分6793平方米），容积率2.31，绿地率20%。住宅部分总建筑面积33931平方米（其中住宅27512平方米、商铺1037平方米、地下部分5382平方米），容积率2.85，绿地率36.1%。建筑日照间距系数不小于1.35。二、建筑后退太平南路规划道路红线（路幅34米）不小于15米，后退南阳路规划道路红线（路幅20米）不小于15米，后退锦州路规划道路红线（路幅24米）不小于10米，后退南侧河道驳岸不小于10米，四周离界距离按《江苏省城市规划管理技术规定》执行，并满足消防、抗震等防灾要求。三、商业部分需配套物业管理用房、水冲式公厕、垃圾箱、信报箱、配电房、垃圾房等公建配套设施。对外汽车停车位按每万平方米建筑面积50辆设置，自行车停车位按每万平方米建筑面积500辆设置。住宅部分需配套物业管理用房、居委会社区用房、水冲式公厕、垃圾箱、信报箱、配电房等公建配套设施，其它公建配套内容、规模按国家《城市居住区规划设计规范》2002版的要求设置。自行车库、汽车库不得单独另设，自行车停车位为2辆／户，小汽车停车位不少于232辆。美豪公司向太仓市人民防空办公室上报位于太仓市太平南路以东、南阳路以南、锦州路以西的太平南路商业地块项目建筑初步设计方案，该方案的主要技术经济指标为：超市部分总建筑面积54367平方米，其中地下总建筑面积6876平方米；住宅部分总建筑面积33914平方米，其中地下总建筑面积5195平方米。2005年10月27日，太仓市人民防空办公室据此方案就美豪公司人防工程建设提出如下意见：1、根据《中华人民共和国人民防空法》第十四条和《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十条之规定，地下工程必须按人民防空要求设防。2、为支持该项目建设，根据初步设计方案，原则同意商务楼及住宅底下约5230平方米地下室不设防。3、超市部分地下机动车停车库3807平方米、住宅部分地下机动车停车库3034平方米，两项合计6841平方米必须设防。2011年7月19日，苏州市人防工程质量监督站组织设计单位、监理单位、施工单位一起对该人防工程进行验收，该人防工程通过竣工验收，并于2011年7月29日至太仓市民防局备案。2013年3月26日，美豪公司取得人民防空工程平时使用证，该证载明：工程名称，太平南路商业地块人防工程，平时功能为地下汽车库，工程使用面积6769.12平方米。2006年3月2日，美豪公司取得编号为太城规（2006）054号、055号建设用地规划许可证，其中太城规（2006）054号建设用地规划许可证载明用地项目名称为大卖场、商业用房，用地位置为太平南路东、南阳路南，用地面积约30亩；太城规（2006）055号建设用地规划许可证载明用地项目名称为商住用房，用地位置为太平南路东、南阳路南，用地面积约15亩。2008年11月11日，美豪公司取得建字第太城建（2008）160号、161号建设工程规划许可证，其中建字第太城建（2008）160号建设工程规划许可证载明建设项目名称为超市、商务办公楼，建设位置为太平路东、南阳路南，建设规模54191.36平方米；建字第太城建（2008）161号建设工程规划许可证载明建设项目名称为1﹟、2﹟商住楼，建设位置为太平路东、南阳路南，建设规模33995.6平方米。2008年12月2日，太仓市太平南路商业地块项目1﹟、2﹟住宅楼、住宅车库及商铺、超市商务办公楼通过单位工程竣工验收。2009年3月23日，美豪公司取得太仓市城厢镇太平南路18号1幢卖场房屋所有权证，权证载明建筑面积为21979.18平方米，套内建筑面积18460.51平方米。2009年5月21日，美豪公司取得太仓市城厢镇太平南路18号1幢卖场土地使用权证，权证载明：地类（用途）：批发零售用地；使用权类型：出让；使用权面积7210.2平方米，分摊面积7210.2平方米；终止日期2043年。2011年4月20日，美豪公司取得太仓市城厢镇锦州路83号1幢101室、2幢101室（均为地下车库），太仓市城厢镇太平南路18号地下车库的所有权证明。原审另查明：2005年6月18日，美豪公司与润华公司签订了商业用房（含附属场地、设施）租赁合同，约定美豪公司将其合法拥有的商业用房（含附属场地、设施）出租给润华公司。2010年6月8日，美豪公司与润华公司签订协议书，约定在租赁合同中出租给润华公司的租赁面积基础上，美豪公司将地下一层停车场（含车道及配套设施）出租给润华公司，总建筑面积约3785平方米，局部地面广场面积约2130平方米，由润华公司管理使用。2012年10月29日，恒荣泰业委会经批准成立，座落位置为太仓市城厢镇锦州路83号，四至范围为东至锦州路、南至南城河、西至太平南路、北至南园路，总建筑面积51071平方米，总幢数3，总户数570。该业委会已在太仓市房地产开发管理中心备案。2013年5月25日，恒荣泰业委会召集业主召开业主大会，就通过法律手段维护小区全体业主合法权益达成共识，共有321户签名。2013年6月25日，恒荣泰业委会诉至原审法院。原审再查明：美豪公司就太仓市太平南路商业地块项目曾向行政部门报备有关前期物业用房使用情况，具体物业用房分别为太仓市锦州路83号2幢108室、109室，太仓市太平南路18号3楼，建筑面积合计558.8平方米。在原审审理中，原审法院向太仓市恒荣泰广场小区物业管理企业苏州沿江物业管理有限公司（以下简称沿江物业公司）下属恒荣泰上城国际项目处负责人朱森林了解情况。据朱森林陈述，2007年4月，沿江物业公司已与开发商订立前期物业管理合同，2009年底进行物业管理。沿江物业公司管理的区域为除大润发超市以外的区域，物业用房为太仓市恒荣泰广场2幢108室（70.27平方米，该房一直为恒荣泰业委会开会所用）、109室（135.57平方米）。2014年2月19日，沿江物业公司又与开发商另行办理太仓市太平南路18号3楼物业用房移交手续，面积大约280平方米，目前该房已通电通水，可以使用。后经原审法院对太仓市恒荣泰广场现有物业用房实地了解，目前物业用房为太仓市恒荣泰广场2幢108室（70.27平方米）、109室（135.57平方米）和太仓市恒荣泰广场上城国际南门口三楼一间（建筑面积285平方米）。另外，美豪公司在建筑面积为285平方米的物业用房东侧又提供24平方米的杂物间一间，用于堆放卫生用具和其它物品，目前水电接通。上述物业用房建筑面积合计约514.84平方米。以上事实，由太规建批［2005］51号文件、建字第太城建（2008）160号、161号建设工程规划许可证、编号太城规（2006）054号、055号建设用地规划许可证、人民防空工程平时使用证、房屋所有权证、土地使用权证及当事人陈述等在卷佐证。原审原告恒荣泰业委会的诉讼请求为：请求判令，一、美豪公司向恒荣泰业委会移交位于太仓市恒荣泰广场商务办公楼东南侧的三楼物业用房398.6平方米；二、太仓市恒荣泰广场地下一层停车场及地面广场属太仓市恒荣泰广场全体业主共有，美豪公司与润华公司签订的关于太仓市恒荣泰广场地下一层停车场及地面广场的租赁合同和协议书无效；三、美豪公司、润华公司立即停止侵占使用太仓市恒荣泰广场地下一层停车场及地面广场的行为，清空场地并交还恒荣泰业委会，同时美豪公司应按其收取润华公司租赁费之金额向恒荣泰业委会支付场地使用费；四、本案诉讼费用由美豪公司、润华公司承担。原审法院认为：一、本案的争议焦点一为恒荣泰业委会是否具备提起诉讼的主体资格。美豪公司认为，根据我国《物权法》第76条的规定，业主委员会行使权利时应该通过专有建筑面积占总建筑面积二分之一以上的业主召开大会形成一致意见，而对于一些重大事项应该有三分之二以上的业主召开大会形成决议。美豪公司享有恒荣泰广场近37000平方米的房产，也就是有一半以上的房产，但业主委员会就是否提起诉讼并没有征求美豪公司的意见，因此恒荣泰业委会提起诉讼不合法且并没有照顾大部分业主的权益，应驳回恒荣泰业委会的起诉。原审法院认为，所谓的业主委员会，是指由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，其性质是业主大会的执行机构，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项有决定权。恒荣泰业委会目前的诉请，一是要求开发商交付物业用房；二是明确地下停车场和地面广场为全体业主共有；三是确认美豪公司、润华公司之间订立的租赁合同无效，相关的出租利益归全体业主所有等，均属于涉及全体业主切身利益的重大事项。另从条件来看：建筑面积，恒荣泰业委会所辖面积为51071平方米，而从该项目所颁发的建设工程规划许可证所记载的1#、2#商住楼的建设规模为33995.6平方米，之后的单位工程竣工验收证明书所记载的1#、2#商住楼的建筑面积分别为11898平方米和17581平方米（合计29479平方米），均已超过恒荣泰业委会所辖面积的一半；业主户数，目前已有321户代表登记，已超出总户数的50%。因此，目前恒荣泰业委会的诉讼主体资格已符合我国《物权法》第七十六条第二款的规定，故对美豪公司、润华公司提出的恒荣泰业委会不具备诉讼主体资格的意见，原审法院不予采信。二、本案的争议焦点二为目前所争议的地下停车场和地面广场的权属问题。地下停车场的问题。双方当事人对地下停车场的性质主要存在以下观点：恒荣泰业委会认为，地下停车场作为业主的建筑物区分所有权的内容，附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所，业主无需支付相应的费用。美豪公司则认为，1、分摊面积仅限于地表的使用权，而地下停车场是利用该土地的地下空间而建造，而地下停车场是开发商投资建造的，应归开发商所有；2、根据《人民防空法》的规定，地下停车场属于地下人防工程，战争时期由国家统一安排，和平时期由开发商实际利用。原审法院认为，根据《物权法》第七十四条的规定，对地下停车场的归属应当通过约定确定其归属，约定的方式主要为出售、附赠、出租；约定的形式应当采用书面合同方式，它与商品房买卖关系一样是相互独立的，并不存在必然的牵连关系。本案美豪公司已向原审法院提供了人民防空工程平时使用证和地下车库权属证书，已证明了地下停车场的权属应归美豪公司，可由其作出出售、附赠、出租的意思表示。因此恒荣泰业委会要求确认恒荣泰广场地下一层停车场属全体业主共有，美豪公司、润华公司签订的关于太仓市恒荣泰广场地下一层停车场的租赁合同及协议书无效，美豪公司应按其收取润华公司租赁费之金额向恒荣泰业委会支付场地使用费等诉讼请求，原审法院不予支持。地面广场的问题。一、2005年8月3日，太仓市规划建设局关于太仓市太平南路商业地块项目建筑设计方案的批复中已明确了商业部分所需配套的公建设施，如对外汽车停车位按每万平方米建筑面积50辆设置，自行车停车位按每万平方米建筑面积500辆设置，即在规划中已明确该商业部分西侧的场地允许外来人员在购物时供其车辆停放使用，而非太仓市恒荣泰广场业主专用。二、2006年3月2日，太仓市规划建设局分别就大卖场、商业用房与商住用房向美豪公司颁发二张建设用地规划许可证，用地面积分别为约30亩和约15亩，可证明大卖场、商业用房与业主商住用房是不同的土地性质、不同的土地使用年限和不同的土地规划。三、2009年间美豪公司就卖场的房屋和土地分别领取房屋所有权证（非居住类）和土地使用权证（批发零售类），与太仓市恒荣泰广场大部分业主所持有的二证明显不同。因此，恒荣泰业委会的主张明显缺乏相应的证据佐证，其要求确认商业区西侧的场地属全体业主共有和清空场地的诉讼请求，原审法院不予支持。三、有关物业用房问题。根据太仓市规划建设局关于太仓市太平南路商业地块项目建筑设计方案的批复和美豪公司就前期物业管理用房的申报，美豪公司应提供的物业用房面积为558.8平方米，但考虑到恒荣泰业委会成立后的管辖面积（51071平方米），卖场由润华公司单独管理，物业管理企业目前所接收的物业用房现况，并依据《苏州市住宅区物业管理条例》第三十条的规定，美豪公司目前所提供的物业用房已超出条例规定的面积（51071平方米＊0.7%=357.50平方米）。故恒荣泰业委会要求交付398.6平方米物业用房的请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、第八条的规定，判决：驳回太仓市恒荣泰广场业主委员会的诉讼请求。案件受理费240元，由太仓市恒荣泰广场业主委员会负担。上诉人恒荣泰业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决在认定事实、适用法律及程序上均存在错误。一、关于地下停车场的权属。从政府和人防部门的批复看，地下停车场显然是小区规划的一部分。被上诉人并未为该地下停车场单独支付土地使用权出让金，也无证据证明涉案地下停车场的建设成本已完全独立于销售房价之外，更没有在商品房买卖合同中约定地下停车场的归属，因此涉案地下停车场的权属应归全体小区业主共有。且美豪公司提供的所谓地下车库证明所载面积也仅2539.02平方米，与地下停车场的实际面积相差甚远。二、关于地面广场的权属。太仓市规划局的批复仅规划了涉案地面广场的用途，并未对其权属进行确定，一审判决仅用太仓市规划局的批复来论证地面广场权属归美豪公司是不充分的。更为甚者，超市东面原规划为小区绿化和停车场的位置，现被润华公司占为己有，用来作为超市卸货场地和露天仓库。三、关于物业用房。就本案而言，太仓市太平南路18号3楼398.6平方米物业用房是根据规划和批复所依法确定的物业用房，至今为止该物业用房美豪公司并未完整交付，其中部分物业用房已被美豪公司另行做营业性用房使用，一审判决认定诉争物业用房已经满足使用要求完全没有法律依据。另一审法院对朱森林的调查笔录也未进行庭审质证，而直接采信并作为判决依据不当。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人美豪公司答辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人润华公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本案二审期间，本院于2014年9月17日、2014年10月27日两次召集恒荣泰业委会、美豪公司至太仓市恒荣泰广场小区进行现场勘验。根据太仓市规划建设局太规建批［2005］51号批复及美豪公司就前期物业管理用房的申报，太仓市恒荣泰广场商务办公楼三楼物业用房面积应为398.60平方米。经现场测量，现该物业用房（含杂物间）室内面积约204平方米，水电已接通，美豪公司及恒荣泰业委会对上述物业用房面积、现状均无异议。恒荣泰业委会同时认为，其成立于2012年10月，美豪公司应向恒荣泰业委会移交上述物业用房398.60平方米，其不认可也不接受沿江物业公司于2014年2月19日与美豪公司办理的前述物业用房移交事宜。对于太仓市恒荣泰广场小区地下停车场，美豪公司与恒荣泰业委会一致认可美豪公司业已向小区业主出售10个地下汽车停车位。二审中，恒荣泰业委会、美豪公司、润华公司一致确认，太仓市太平南路18号商业地块项目地面广场有部分现由润华公司进行管理，部分由恒荣泰业委会聘请的太仓市新鑫物业管理有限公司进行管理。恒荣泰业委会在本案诉讼期间，明确要求确认润华公司管理使用的地面广场归太仓市恒荣泰广场小区全体业主所有。2014年9月4日，恒荣泰业委会向本院出具代理意见，认为美豪公司对涉案地面广场已不享有任何权利。二审中，恒荣泰业委会向本院提交与涉案地面广场相对应的太国用（2009）第022004729号土地使用权证宗地图一份。恒荣泰业委会及美豪公司一致认可该土地使用权证项下的土地面积为20276.6平方米，其中分摊面积为16627.3平方米。对于前述已分摊面积的土地使用权人，太仓市国土资源局在向美豪公司及太仓市恒荣泰广场小区其他业主颁发土地使用权证时，并无明确区分。恒荣泰业委会同时认为位于超市东北角的空地约1125平方米，本应归太仓市恒荣泰广场小区全体业主所有，但现由润华公司占用并用于装卸货物。美豪公司认可前述空地由润华公司专用于装卸货物，但对于空地面积表示并不清楚。根据前述宗地图的标示及恒荣泰业委会的说明，位于超市东北角现由润华公司用于装卸货物的空地面积系属已分摊面积。上述事实，由恒荣泰业委会提交的太国用（2009）第022004729号土地使用权证宗地图、本院调查笔录等予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案二审期间，案件各方当事人对于原审法院业已查明的美豪公司取得太仓市城厢镇锦州路83号1幢101室、2幢101室（均为地下车库）、太仓市城厢镇太平南路18号地下车库的所有权证明；并取得太仓市太平南路商业地块人民防空工程平时使用证（平时功能：地下汽车库；面积：6769.12平方米）等事实均无异议。据此，本院确认涉案地下车库的所有权人或使用权人均为美豪公司。除已出售的地下汽车停车位外，恒荣泰业委会并无证据证明美豪公司在与太仓市恒荣泰广场小区其他业主签订房屋买卖合同时，同时已将涉案地下车库通过出售、附赠、出租的方式交付小区业主。据此，恒荣泰业委会认为涉案地下车库的权属归太仓市恒荣泰广场小区全体业主共有的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于涉案地面广场的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。依据太仓市规划建设局太规建批［2005］51号关于太仓市太平南路商业地块项目建筑设计方案的批复、太仓市城厢镇太平南路18号1幢卖场房屋所有权证，可证明超市部分建筑的业主既有美豪公司，同时也包括太仓市恒荣泰广场小区其他业主。据此，恒荣泰业委会认为涉案地面广场权属归太仓市恒荣泰广场小区其他业主共有、但美豪公司不再享有任何权利的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。关于物业用房问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。恒荣泰业委会自2012年10月29日成立后，根据小区业主授权，于2013年6月25日向原审法院起诉要求美豪公司交付位于太仓市恒荣泰广场商务办公楼三楼的物业用房并无不当，本院予以确认。现有法律、行政法规对于物业用房面积并无相关强制性规定，参照《苏州市住宅区物业管理条例》第三十条之规定，新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。本院依照在太仓市房地产开发管理中心登记备案的恒荣泰业委会所辖建筑面积，认定美豪公司应向恒荣泰业委会交付的物业用房面积应不少于357.50平方米（51071平方米＊0.007）。本案诉讼期间，恒荣泰业委会确认美豪公司业已实际交付的物业用房面积为160.20平方米（位于太仓市锦州路83号2幢108室及109室）。据此，根据太仓市规划建设局太规建批［2005］51号批复及美豪公司就前期物业管理用房的申报，鉴于太仓市城厢镇太平南路18号1幢卖场由润华公司自行管理，美豪公司还应向恒荣泰业委会移交位于太仓市太平南路18号太仓市恒荣泰广场商务办公楼三楼的物业用房（面积不少于197.30平方米）。对于沿江物业公司经理朱森林向原审法院所作的陈述，因该陈述中涉及的三间物业用房面积与实际面积均明显不符；位于太仓市恒荣泰广场商务办公楼三楼的物业用房移交时间并不明确，移交手续也无相应证据佐证，故本院不予采信。原审法院依据沿江物业公司经理朱森林的陈述，认可美豪公司已向沿江物业公司交付有关物业用房，驳回恒荣泰业委会交付有关物业用房的诉讼请求，没有事实依据，本院予以纠正。综上所述，就美豪公司已向恒荣泰业委会交付使用的物业用房面积这一事实，原审法院认定有误，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人恒荣泰业委会的其他上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院（2013）太民初字第0560号民事判决。二、太仓美豪房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向太仓市恒荣泰广场业主委员会移交位于太仓市恒荣泰广场商务办公楼三楼的物业用房（面积不少于197.30平方米）。三、驳回太仓市恒荣泰广场业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费240元，由上诉人太仓市恒荣泰广场业主委员会负担160元，被上诉人太仓美豪房产开发有限公司负担80元。被上诉人太仓美豪房产开发有限公司应负担部分，由被上诉人太仓美豪房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内直接给付上诉人太仓市恒荣泰广场业主委员会。二审案件受理费240元，由上诉人太仓市恒荣泰广场业主委员会负担160元，被上诉人太仓美豪房产开发有限公司负担80元。被上诉人太仓美豪房产开发有限公司应负担部分，由被上诉人太仓美豪房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内直接给付上诉人太仓市恒荣泰广场业主委员会。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  周 军代理审判员  王君英二〇一四年十一月十四日书 记 员  黄源榕