广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初1682号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：卢庆雄，职务：董事长。委托代理人：王伟浩、陈乾德，广东天穗律师事务所律师。被告：广州巧鲜乐饮食有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：莫世洪，职务：总经理。委托代理人：苏顺之，广东银沐律师事务所律师。原告广州牵晴汇房地产有限公司诉被告广州巧鲜乐饮食有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟浩、陈乾德及被告委托代理人苏顺之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州牵晴汇房地产有限公司诉称：被告于2015年4月向原告承租广州市荔湾区黄沙大道8号1107房之二（自编号第一层1008-1011号）商铺，双方因此签订了租赁合同、补充协议及其他附件，约定了关于租赁涉案商铺的权利义务内容。在租赁合同履行过程中，被告擅自停止经营和退场，以及拖欠租金、服务费及其他费用构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告起诉要求：1.被告向原告支付以下6项拖欠的费用及违约金：（1）2016年2月1日至2016年4月14日的租金（每月租金149448元）及违约金（以所欠租金为本金，从2月6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止）；（2）2016年2月1日至2016年4月14日的推广费（每月的推广费按4790元/月）及违约金（以所欠推广费为本金，从2月6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；（3）2016年2月1日至2016年4月14日的服务费（每月的服务费按23950元/月计算）及违约金（以所欠服务费为本金，从从2月6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；（4）2016年2月1日至2016年4月14日的中央隔油系统维护费（每月的维护费按1485元/月计算）及违约金（以所欠维护费为本金，从2月6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；（5）2015年11月24日至2016年4月14日的商铺水某3417.28元、公摊水某104.74元及违约金（以所欠水某及公摊水某总额为本金，从2月6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；（6）2015年12月1日至2016年4月14日的商铺电费30272.3元、公摊电费1335.58元及逾期违约金（以所欠电费及公摊电费总额为本金，从2月6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；2.确认原、被告双方于2015年4月30日签署的《广州市房屋租赁合同》、《广州市西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件在2016年4月14日解除；3.没收被告已支付的保证金520194元；4.被告支付原告自2016年4月14日至2016年6月5日为止的房屋使用费（298896元/月）、推广费（4790元/月）、服务费（23950元/月）及相应的逾期付款违约金（参照第1项诉求逾期付款违约金的计算方式）；5.诉讼费用由被告承担。被告广州巧鲜乐饮食有限公司辩称：1.被告同意解除租赁合同，但合同解除之日应为原告起诉之日即2016年3月18日。2.被告同意支付合同解除前即2016年2月1日至2016年3月18日的租金及所欠的水电费，但该租金及费用应在保证金中扣除。至于服务费、推广费等其他费用，因被告在2016年1月31日已撤场，原告应及时停止其他服务以避免扩大损失，所以其他费用不应由被告承担。3.原告主张没收520194元保证金，但考虑到被告除了租金损失外无其他损失和被告对自行扩大的损失存在过错以及被告因经营困难而撤场的违约过错程度较低等因素，被告认为没收保证金的违约责任承担过分高于原告的损失，请求予以适当调整。4.被告在2016年1月31日撤场后并未继续占用涉案商铺，因此无需支付房屋使用费。经审理查明：2015年4月30日，原告（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其它附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号1107房之二（自编号第一层1008-1011号）商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积479平方米；租赁期限从2015年6月1日至2020年5月31日，其中，2015年6月1日至2015年8月29日为免租期、2015年8月30日至2017年5月31日月租金为149448元……；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款或支票的付款方式交付租金给甲方；乙方的权利义务：依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》约定：5.5付款期限：5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）；5.6若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费（如有），附加空调费（如有）、POS机租金（如有）以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算；13.3租赁期限届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止向甲方缴纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用；17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金、若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：。H.乙方违反租赁合同的规定，构成或视为违约的，I.乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的。；17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五天内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.4条规定的救济措施。附件三约定：服务费为每月23950元、推广费为每月4790元、中央隔油系统维护费为每月1485元、水电周转金为7185元；租赁期届满后30个工作日内受托管理人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方；保证金为520194元，相当于三个月每月基本租金及服务费。签订合同后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用。被告向原告支付商铺水电周转金7185元和保证金520194元。庭审中，被告确认向原告支付租金、推广费、服务费及中央隔油系统维护费至2015年1月底，支付水某及公摊水某至2015年11月23日，支付电费及公摊电费至2015年11月底。2016年1月底及2月5日，被告向原告公司住所地寄送《告知函》及《商铺交接通知书》，告知原告因其经营客观因素，决定在2016年1月31日终止营业及解除与原告的租赁合同，请原告与其确定商铺交接事宜。原告不确认收到该两份函件。原告分别于2016年2月3日、2月6日及2月20日向被告寄送《关于广州西城都荟广场租户规范营业时间事宜的警告函》及附件，要求被告恢复经营，否则依约追究违约责任。2016年4月12日，原告向被告寄送《合同解除通知书》，主张被告收到通知书之日解除双方合同并要求被告按时交还商铺及承担违约责任。被告确认收到了上述函件及通知。同年4月21日，被告与原告办理了退铺手续，交还了商铺并确认了退铺时水表读数（1950）及电表读数（756.8）。另被告在庭审中根据原告提供的证据确认了涉案商铺在2015年11月24日水表读数为1226、在2015年12月1日电表读数为475。原告起诉后，本院于2016年3月31日向被告送达了起诉状副本及其他诉讼材料。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是合法有效的，双方均应切实履行。被告在原告无任何违约行为的情况下，仅以经营困难为由提出解除合同，并认为原告起诉应视为对其解除通知的认可，故合同应在原告起诉日解除，该主张既不符合双方约定的合同解除条件也不符合法律关于合同解除情形的规定，本院对此不予认可。原告针对被告的违约行为在2016年3月18日起诉主张解除合同，本院于同年3月31日向被告送达了起诉状副本及其他诉讼材料，可视为该解除合同意思表示到达被告处而发生解除合同的法律效果，因此本院确认双方租赁合同及补充协议在该日解除。因为场地租赁合同是因被告原因导致提前解除，原告主张没收被告保证金符合合同的约定，本院予以支持。另外，原告在利益受损的同时也需要一段合理期间对涉案场地的具体处置作安排，因此在这段合理期间内因涉案场地闲置而产生的相关费用损失应当由被告承担。综合考虑被告并非怠于履行告知义务及对其保证金予以没收的情况，本院从公平合理角度衡量确定该合理期间为自合同解除之日起至双方实际办理商铺交接之日止。因此被告应向原告支付2016年4月21日之前的租金和房屋使用费、服务费、推广费及合同解除之前的中央隔油系统维护费，并依约计付合同解除之前拖欠相关费用的违约金。合同解除之后拖欠的费用是否应计付违约金的问题因合同没有约定，故对原告主张违约金的请求本院不予支持。至于原告主张2016年4月14日前的水电费、公摊水电费及违约金，因被告对拖欠费用期间的水电表读数确认无异，因此本院对原告主张的欠费数额予以认可，但应依约扣除被告已缴纳的水电周转金7185元。违约金应依照合同约定计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告广州巧鲜乐饮食有限公司签订的租赁广州市荔湾区黄沙大道8号1107房之二（自编号第一层1008-1011号）商铺的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2016年3月31日解除；2、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2016年2月1日起至2016年3月31日的租金（按149448元／月计付）和2016年4月1日至2016年4月21日的房屋使用费（按298896元／月计付）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠2016年2月1日起至2016年3月31日租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2016年2月1日起至2016年4月21日的服务费（按23950元／月计付）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠从2016年2月1日起至2016年3月31日止服务费的违约金（违约金以当月所欠服务费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）；六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2016年2月1日起至2016年4月21日的推广费（按4790元／月计付）；七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠从2016年2月1日起至2016年3月31日止推广费的违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月推广费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）；八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2016年2月1日起至2016年3月31日的中央隔油系统维护费（按1485元／月计付）；九、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠2016年2月1日起至2016年3月31日的中央隔油系统维护费的违约金（违约金以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月费用之日止，每期违约金总额以当月所欠中央隔油系统维护费为限）；十、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州巧鲜乐饮食有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠的水费、公摊水费及电费、公摊电费27944.9元（已抵扣水电周转金7185元）及违约金（以27944.9元为本金，从2016年2月6日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）；十一、原告广州牵晴汇房地产有限公司没收被告广州巧鲜乐饮食有限公司已支付的保证金520194元；十二、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8228元，由原告负担1230元、被告负担6998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 浩二〇一六年五月三十一日书记员 魏冬菊梁晓雯