北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终3930号上诉人（原审被告）北京通达建树商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇上马头村。法定代表人谢建树，总经理。委托代理人谢财，男，1957年2月17日出生。被上诉人（原审原告）北京飞航东方灯箱牌匾厂，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村。投资人张喻沅，总经理。委托代理人刘泽政，北京群科律师事务所律师。委托代理人温佳欣，北京群科律师事务所实习律师。上诉人北京通达建树商贸有限公司（以下简称商贸公司）因与被上诉人北京飞航东方灯箱牌匾厂（以下简称灯箱厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第06664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商贸公司委托代理人谢财、被上诉人灯箱厂投资人张喻沅及委托代理人刘泽政、温佳欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年3月，灯箱厂起诉至一审法院称：2006年3月20日，北京市通州区张家湾镇苍上村委会（甲方）与北京市通州通达液氮供应站（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定甲方将村北王各庄路南、北京朗坤材料有限公司东边药渣地租给乙方，租期30年，占地9亩，乙方每五年交租地费一次，每年每亩1000元，每五年调整一次土地价格，每五年每亩递增200元，乙方按时交纳水电费、租赁费，如逾期30日，甲方有权终止协议。2007年5月1日，北京市通州通达液氮供应站（甲方）与灯箱厂（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南、北京朗坤防水材料有限公司东边药渣地3亩转租给乙方使用，租金每年1万元，半年付，租期自2007年5月1日至2036年3月20日，租金不再递增，租赁期间如遇国家占地、征地或其他不可抗力因素占用本土地、地上房屋等生产、生活设施的补偿归乙方所有，其余事项均按甲方2006年3月20日与通州区张家湾镇苍上村委会签订协议及2007年4月所签补充协议执行。2013年9月24日，北京市通州通达液氨供应站经北京市工商行政管理局通州分局核准，名称变更为北京通达建树商贸有限公司。2013年12月19日，商贸公司以灯箱厂未交纳涉案协议自2013年11月1日至2014年4月30日的租金为由向法院起诉，要求解除涉案协议、腾退院落及房屋、给付租金，法院判决解除合同并要求灯箱厂腾退、支付租金，灯箱厂不服上诉至北京市第三中级人民法院，中级法院维持一审判决。灯箱厂认为，灯箱厂与商贸公司之间涉案协议已经被司法判决解除，商贸公司有权要求灯箱厂腾退院落及房屋，但应对灯箱厂的地上物投入予以补偿，三中院判决作出以后，灯箱厂已将南院交还给商贸公司。灯箱厂委托鉴定机构对地上物进行了评估，房屋及附属物重置成本价10024019元，房屋重置成新总价9818573元，故要求法院判令商贸公司赔偿灯箱厂承租商贸公司的院落及房屋的地上物的投入损失115618元，诉讼费、评估费由商贸公司负担。商贸公司在一审法院辩称：商贸公司在申请执行阶段，要求灯箱厂十日内腾退完毕，灯箱厂没有腾退，是不是需要腾退执行完手续之后才有权利申请对地上物评估，灯箱厂有一个3亩地和6亩地的地上物，建筑基本上一致，3亩地赔偿50万元，6亩地还是要求赔偿50万元存在差额，原来有一个3亩地小院子，商贸公司原来有正房60平米，西厢房32平米，是当时合同说灯箱厂可以拆除重新建房，没有商贸公司的正房和厢房是不允许重新建设的。三个案子之中地上物是否有合法建筑手续，灯箱厂自己做了一个评估数额，不知道这个案子中起到什么目的和效果，应该双方协商或者法院找评估公司，不知道自己找评估公司的意思，不知道出于什么目的，灯箱厂执行期间到现在非法占用商贸公司土地几个月怎么去处理，商贸公司不知道，商贸公司从10月8号申请强制执行，灯箱厂非法占用土地一直到现在。一审法院经审理认为，公民和法人的合法权益受法律保护。该案中，租赁场地上的地上物，均系灯箱厂承租以后新建的建筑物，合同解除后，商贸公司理应对灯箱厂所有的地上物进行补偿，但考虑到灯箱厂新建的建筑物并没有合法的审批手续，灯箱厂存在着过错，商贸公司不能全额赔偿地上物损失，结合该案的客观情况，法院认为商贸公司应赔偿地上物损失的70%，故灯箱厂要求赔偿地上物损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持，但赔偿数额为80933元。据此，一审法院于2016年2月作出判决：一、商贸公司支付灯箱厂补偿款八万零九百三十三元，于判决书生效后七日内执行清；二、驳回灯箱厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院判决后，商贸公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回灯箱厂的诉讼请求。其事实及理由为：双方争议的由灯箱厂增建的建设物，不在3亩药渣滓地中，而在6亩土地中，一审法院以3亩药渣滓地的租赁协议判决此案是错误的；一审程序违法，先评估后委托，勘查结果未经商贸公司签字确认，评估报告附件不全，评估结果过高，鉴定机构将原属于商贸公司的围墙、三七灰土和水泥地面都评估给了灯箱厂；租赁合同解除是因为灯箱厂不按时交纳租金，灯箱厂应无条件腾退院落和房屋，损失应自负；灯箱厂所建地上物，没有合法手续，属于违章建筑，没有市场价值，随时都有被政府强拆的可能，商贸公司已明确不同意接受该建筑物，法院不能通过判决的形式将非法建筑合法化，更不能将该建筑物随时被强拆的风险转嫁到商贸公司。灯箱厂同意一审判决，不同意商贸公司的上诉请求。本院经审理查明：2006年3月20日，北京市通州区张家湾镇苍上村民委员会（甲方）与北京市通州通达液氨供应站（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将村北王各庄路南，北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地租给乙方，租期30年，即2006年3月20日至2036年3月20日。占地9亩；乙方每五年交租地费一次，每年每亩1000元整；每五年调整一次土地价格，每五年每亩递增200元；乙方按时交纳水电费、租赁费，如逾期30日，甲方有权终止协议；双方并就土地租赁其他事宜作出约定。2007年4月14日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱厂（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南，北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地6亩转租给乙方使用，租金每年2万元整，半年付。租期自2007年5月1日至2036年3月20日。租金不再递增；租赁期间如遇国家占地、征地或其他不可抗力因素占用本土地，地上房屋等生产、生活设施的补偿归乙方所有；其余事项均按甲方2006年3月20日与通州区张家湾镇苍上村委会所签协议及2007年4月所签补充协议执行。2007年5月1日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱厂（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南，北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地3亩转租给乙方使用；租金每年1万元整，半年付。租期从2007年5月1日至2036年3月20日。租金不再递增；租赁期间如遇国家占地、征地或其他不可抗力因素占用本土地，地上房屋等生产、生活设施的补偿归乙方所有；其余事项均按甲方2006年3月20日与通州区张家湾镇苍上村委会所签协议及2007年4月所签补充协议执行。2007年5月1日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱厂（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将苍上村北口3亩地一个小院转租给乙方。灯箱厂租赁的9亩土地在该3亩小院的东侧。每年租金2万元，半年付，租期自2007年5月1日起至2033年9月31日止。2013年9月24日，北京市通州通达液氨供应站经北京市工商行政管理局通州分局核准，名称变更为北京通达建树商贸有限公司。2014年，商贸公司以灯箱厂未及时交纳租金为由，诉至法院，要求解除商贸公司与灯箱厂于2007年5月1日签订的《土地租赁协议书》、腾退3亩土地并支付租金，法院于2014年3月作出判决，判决解除双方于2007年5月1日签订的《土地租赁协议书》、灯箱厂腾退3亩土地并支付租金，后灯箱厂上诉至我院，我院于2014年8月作出判决，驳回上诉、维持原判。在该次诉讼中，灯箱厂就地上物补偿问题要求另案解决。一审庭审中，经灯箱厂申请，一审法院委托北京京评价格评估有限公司对3亩土地中的1亩土地的房屋及附属物的市场价格进行评估，评估机构运用成本法评估，评估对象的房屋及附属物价格为115618元，其中方管5238元、方管屋架11100元、型檩4448元、复核彩钢板27348元、水泥地面14883元、三七灰土8930元、彩钢板围板3302元、大棚外水泥地面10026元、三七灰土4010元、围墙26333元。灯箱厂支付评估费3000元。一审审理过程中，商贸公司提出评估的1亩土地上在灯箱厂租赁之前围墙、三七灰土和水泥地面即存在，并非灯箱厂租赁之后增建。灯箱厂对此不予认可，提出租赁时土地上无任何建筑物。商贸公司对此未提交相应的证据予以证明。另，双方均认可租赁时商贸公司同意灯箱厂增建地上物，双方亦认可灯箱厂投入的房屋及附属设施未取得相关部门的审批手续。二审审理过程中，商贸公司提出，紧邻3亩小院的为6亩土地，灯箱厂起诉的为3亩土地中的1亩土地，而一审法院委托评估及判定的是6亩土地中的1亩土地。灯箱厂对此不予认可，其认为紧邻3亩小院的为3亩土地，其起诉的即为3亩土地中的1亩土地。以上事实，有《土地租赁协议书》、2007年4月14日《土地租赁协议书》、2007年5月1日《土地租赁协议书》、《房屋租赁协议书》、（2014）三中民终字第07634号民事判决书、价格评估报告书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，双方签订租赁协议时商贸公司同意灯箱厂增建地上物，灯箱厂承租土地之后，新建了房屋及附属设施等，《土地租赁协议书》解除后，商贸公司理应对灯箱厂投入的地上物进行适当的补偿。灯箱厂投入的房屋及附属设施未取得相关部门的批复，双方对此均存在一定的责任。《土地租赁协议书》因灯箱厂未按期交纳租金构成违约而解除，灯箱厂对此应承担相应的法律后果。综合考虑地上物使用价值及双方的过错程度等相关因素，本院酌定商贸公司按45%的比例赔偿灯箱厂地上物的损失，具体数额由本院结合评估报告核算为准。对灯箱厂诉求过高部分，本院不予支持。商贸公司上诉提出一审法院以3亩药渣滓地的租赁协议判决错误，无事实依据，本院不予采信。商贸公司提出租赁之前土地上有部分建筑物，但未就此提供相应的证据予以证明，故对其主张本院不予采信。商贸公司对一审程序及评估事宜提出异议，无事实基础，本院不予采信。综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第06664号民事判决书；二、北京通达建树商贸有限公司支付北京飞航东方灯箱牌匾厂地上物补偿款五万二千零二十八元一角，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回北京飞航东方灯箱牌匾厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3000元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担1650元（已交纳），由北京通达建树商贸有限公司负担1350元（于本判决生效之日起7日内支付）。一审案件受理费2613元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担1512元（已交纳），由北京通达建树商贸有限公司负担1101元（已交纳）；二审案件受理费1823元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担722元（已交纳），由北京通达建树商贸有限公司负担1101元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高 贵代理审判员 潘 蓉代理审判员 李春香二〇一六年五月十八日书 记 员 崔 莹书 记 员 黄 璐