湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2014)天民初字第1282号原告易建明，男，1962年12月7日出生，汉族。被告长沙凯创置业有限公司，住所地长沙市天心区大托镇先锋村上头湾组。法定代表人田世凯。委托代理人尹湘南，湖南楚湘律师事务所律师。委托代理人彭静，湖南楚湘律师事务所实习律师。原告易建明诉被告长沙凯创置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成由审判员黄姝担任审判长、人民陪审员孙树霞、邓祥海组成的合议庭，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告易建明和被告的委托代理人尹湘南、彭静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易建明诉称，原告于2011年5月30日按揭购买被告投资建设的位于长沙市天心区先锋街道上头湾组山��嘉园某房，按照合同应于2012年6月30日交房，但验房后发现多处漏水，地面裂缝、墙面裂缝等质量问题，书面通知被告要求整改，被告拖延时间，直到2014年5月5日质量问题未全部处理好，然而被告明知所售房屋有质量问题，以原告不收房为由就拒绝发放房产证复印件，拒绝结算房屋面积补差。原告认为被告的违约行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、责令被告所售某房整改合格后交房；2、按合同约定赔付延期交房违约金共计30228元；3、承担延期交房的物业费共计2937元；4、发放房产证复印件，结算房屋面积补差；5、承担本案诉讼费用。原告提供以下证据，以证明其主张：证据一、《商品房买卖合同》、收据及其发票、完税凭证，拟证明原被告之间的买卖合同关系，原告已经履行合同的义务；证据二、登报通知、2013年4月7日至9月24日共5份业主��见登记表，拟证明房屋在验房的时候存在质量问题，原告一直向开发商反映相应情况；证据三、告业主书，拟证明房屋在没有交房的情况下，物业费2012年7月1日开始计算，应当由开发商承担；证据四、业主意见登记表、2012年6月2日至开庭前房屋现场照片一组，拟证明房屋存在多处开裂及漏水等问题；证据五、长沙房师傅公司出具的验房报告、长沙丁渤公司出具的房屋质量咨询表，拟证明房屋在七月份的时候还没有达到交房条件，还有渗水情况，是否符合交房条件需做淋水实验。被告对原告提交的证据质证认为：证据一合同第十条、第十一条和补充协议的第五条都约定了双方的交房权利及其义务，原告不能因为整改的问题而拒绝收房；证据二是原告填写的表格，不能反映被告采取的整改措施；证据三关联性有异议，房屋需要整改，根据合同约定是三个月时限，2012年3月份通知业主收房，在2013年7月20号整改完毕；证据四有异议，阳台漏水问题是因为阳台没有封闭，雨水飘进来的；证据五三性均有异议，无法证明两公司具有鉴定资质，结论亦没有提到房屋主体结构质量问题，房屋瑕疵问题不构成原告不收房的法定理由。被告长沙凯创置业有限公司辩称：原告诉称被告延期交房的违约事实不存在，被告已按照合同约定履行交房义务，原告一直以属于工程质量保修的瑕疵问题拒绝收房，被告不应承担逾期交房的违约责任，也无需支付延期交房违约金。原告诉称所购商品房有质量问题与事实不符，该房屋本身并不存在质量问题，而属于工程保修的质量瑕疵，且被告已经对该瑕疵整改完毕。原告要求由被告承担延期交房的物业费缺乏事实和法律依据。原告诉请发放房产证复印件、结算房屋面积补差的责任均不在被告，而是由原告拖延收房造成的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提交以下证据，以证明其主张：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明原被告签订了购房合同并对交房期限和手续进行了约定；证据二、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》原件、《住宅工程质量分户验收表》和《建设工程竣工验收备案表》复印件，拟证明原告所购房屋已先后通过住宅质量分户验收和工程竣工验收合格，且具有质量保证书等文件，完全符合交房条件；证据三、邮寄通知回执和公告通知的报纸复印件，拟证明被告按照合同约定通知交房并在报纸刊登公告；证据四、《入住验收交接单》、《房屋整改通知函》、被告电话回访记录复印件，拟证明原告于2013年7月8日第一次验收房屋时填写了交接单并提出房屋存在渗水的质量瑕疵，被告在当月25日进行整改并于28日电话通知原告整改完毕要求��理交房；证据五、原告分别于2013年4月7日、5月9日、5月15日、6月29日、8月23日、9月24日提交的业主意见登记表复印件和被告分别作出的整改记录及电话回访记录复印件，拟证明针对原告多次重复提出同样的房屋瑕疵问题，被告核实问题均在2012年7月就已经整改到位；证据六、2014年7月4日拍摄的房屋现场视频资料（附文字），拟证明原告所称的房屋质量问题与事实不符，房屋存在的质量瑕疵已于第一次交房验收后就已经全部整改完毕。原告对被告提交的证据质证认为：对于购房合同无异议；房屋明显存在渗水情况，肯定不合格，对于相关的验收文件和通知函等没有看到不发表质证意见；业主意见登记表无异议，但房屋质量问题一直没有解决；卫生间漏水问题被告于2013年6月29日还没有整改，是近期整改的；房屋目前还存在的质量问题包括飘窗渗水、外墙密封还有阳���扶手的固定端有开裂情况。本院依据证据规则，结合当事人的质证意见，对双方提交的证据认定如下：原告提交的证据：证据一、二、三、四，被告对其真实性无异议，本院认为均与本案存在关联性，且来源合法，对其待证事实应结合其他证据予以审查；证据五没有附验房机构的主体资格证明和验房资质证明，且被告对其三性均持异议，本院不予认可。被告提交的证据，对于证据四原告方未发表意见，对其他证据原告方对其真实性无异议，本院认为证据一、二、三、四、五均与本案存在一定关联，且来源合法，对其真实性、合法性予以认定，对其待证事实应结合其他证据予以审查。根据以上定案证据和双方当事人陈述，本院经审理查明：2011年5月30日，原告易建明与被告长沙凯创置业有限公司（以下简称凯创公司）签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，��原告购买被告开发建设的位于长沙市天心区大托镇先锋村山水嘉园房屋一套，建筑面积89m2，总价458172元。《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房所属楼宇经竣工验收合格”；第十一条约定，买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在影响房屋基本使用功能的质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人整改，在整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担延期交房的责任，但对于整改期限双方没有明确约定；第十六条约定《住宅质量保证书》作为合同附件，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；第十九条约定出卖人应当履行按期办妥房屋所有���证和土地使用权证的义务。《补充协议》第五条“房屋交接及责任”约定“该商品房在交付使用时只要符合《商品房买卖合同》第十条约定的条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补、如出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决，买受人不得以此拒绝收房。买受人以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收房或拒绝办理交付手续，视为出卖人已履行交房义务。”合同签订后，原告按照约定支付了购房款。2012年3月31日，被告登报向全体山水嘉园业主发出《交房通知》，通知业主于2012年4月8日到物业办理收房手续。后原告验收房屋时发现房屋存在渗水、墙面裂纹等问题，被告据此进行了整改，原告认为问题没有解决，并于2013年4月7日至9月期间多次向被告反映，被告现场核查后认为原告所述问题均已整改到位。其中2013年9月24日《业主意见登记表》记载，原告反映房屋小阳台修补处未刷涂料、阳台墙面和地面墙角处裂纹，物业核查人员签字证明以上情况属实，工程部意见认为并非房屋质量问题且已经整改到位。2013年8月15日，被告与长沙市凯美乐物业管理有限公司（以下简称凯美乐物业）共同向原告易建明发出《登报通知》，告知收房公告已刊登于2013年8月12日潇湘晨报并通知其速办理收房手续。2013年11月16日，凯美乐物业山水嘉园管理处向原告发出《告业主书》，通知其物业费从2012年7月1日开始计算。庭审过程中，原告自述其因为房屋质量问题拒绝收房，且至今并未缴纳物业费。另查明，诉争房屋所属的山水嘉园小区某栋已通过住宅工程质量分户验收与建设工程竣工验收。庭审过程中，经法院释明，原告拒绝申请对房屋质量问题进行鉴定。本院认为，原告易建明与被告凯创公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于1、被告是否按约履行了交房义务以及是否应当承担逾期交房的违约责任的问题；2、被告是否应当承担物业费的问题。一、关于被告是否按约履行了交房义务以及是否应当承担逾期交房违约责任的问题；首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，房屋所属楼宇经竣工验收合格，买受人应当收房并办理交房手续，本案讼争房屋已经通过住宅工程质量分户验收与建设工程竣工验收，被告按照约定通知原告收房，已经履行了约定的交房义务。原告以房屋质量问题要求被告整改后交房并承担逾期交房违约金，应当就房屋质量问题承担举证责任，本案中，仅凭原告提供的证据无法确定房屋是否存在影响使用的问题并确定问题产生的原因，经本院释明，原告拒不申请鉴定，应当承担举证不能的法律后果。故原告要求被告整改后交房并承担逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告发放房产证复印件并结算房屋面积补差的诉讼请求，鉴于本案系原告认为房屋有质量问题而拒绝收房，而上述手续非经原告收房无法办理，故对该诉讼请求本院不予支持。双方办理交房手续后，被告应当向原告发放房产证复印件并结算房屋面积补差。二、关于被告是否应当承担物业费的问题；本案中，原告于2012年7月首次验房后发现房屋存在问题，此后房屋一直处于整改阶段，双方并未就整改结果达成一致，房屋验收没有完成。至2013年9月24日，原告填写的《业主意见登记表》仍反映房屋存在小阳台修补处未刷涂料、阳台墙面和地面墙角处裂纹的问题，且物业核查人员签字证明以上情况属实。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定，“…物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳…”，考虑到原告与被告就房屋整改问题长期多次协商处理未果，本案中诉争房屋自本案受理之日即2014年5月6日前的物业服务费应当由房屋建设单位即被告承担。但据原告自述其并未向物业公司交纳物业费，该费用系没有实际发生的费用，且物业公司并非本案当事人，故对于物业费的实际支付，本案中不予处理。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买��合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告易建明的诉讼请求。本案受理费705元，保全申请费420元，共计1125元，由原告易建明承担625元，被告长沙凯创置业有限公司承担500元。（此款已由原告易建明预交，由被告长沙凯创置业有限公司直接支付500元给原告易建明）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄 姝人民陪审员  孙树霞人民陪审员  邓祥海二〇一四年十一月三日代理书记员  吴汪捷