成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1846号原告冯毅，男，1965年5月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告李燕，女，1977年4月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。二原告共同的委托代理人陈筱惠，女，1942年10月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区天府广场东御街**号****号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告冯毅、李燕与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年3月18日立案受理，依法由审判员张真伟适用简易程序独任审判，2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告冯毅、李燕共同的委托代理人陈筱惠，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案实行缺席审理。现已审理终结。原告冯毅、李燕诉称，原告购买了位于成都市锦江区东御街55号2楼A－7号海发商21.89㎡，并与新界公司签订《合作经营协议》。2011年11月11日合作期满后，洋洋公司继续占用原告物业经营拒绝退还，致使原告遭受经济损失。请求判决：1、被告按每日279.88元向原告支付2015年11月18日至2016年3月31日的物业占用费37783.8元；2、被告按银行同期贷款利率5.95%计付135天利息803.25元；3、被告承担诉讼费。庭审中，针对其要求物业占用费至2016年3月31日的理由，冯毅、李燕认为洋洋公司对已续签合同的业主通知在2016年3月31日终止合同，对没有签合同在2016年3月21日交还房屋不公平，计算物业使用费的截止时间应一致。被告新界公司未作答辩。被告洋洋公司辩称，1、本案所涉物业使用费问题已经法院处理到2015年11月17日。2、原告主张标准过高，应按生效判决确定的标准判决，主张的利息不予认可。3、被告2016年2月29日停止经营，2016年3月21日未再占用原告商铺，没有占用期间不承担任何费用。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司全面接管摩尔经营公司业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。后新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按新界公司提供的分配表上载明日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给小业主。期间，冯毅、李燕购买了海发商厦商铺区位，汇发公司提交了分户平面图。2001年11月12日、2012年4月26日，新界公司(甲方)与冯毅、李燕(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)签订分别签订《合作经营协议》、《补充协议》，约定合作期限自2001年11月12日至2011年11月12日，乙方以购置价464345元所购的海发商厦2层1-7号物业交付甲方使用，甲方拥有楼层区位使用权和汇发摩尔中心经营权，每年按乙方出资额比例分配红利，期满后甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。后冯毅、李燕取得《房屋所有权证》，载明房屋坐落于锦江区东御街55号1栋2层1-7号，规划用途为商业，建筑面积21.89平方米”。自2006年7月起，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，其中第八条载明：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年租金递增3%。已签约业主户数及所占面积均过半。冯毅、李燕与新界公司的《合作经营协议》期满后，洋洋公司继续使用冯毅、李燕商铺。对于2015年11月17日前的使用费，经冯毅、李燕起诉，本院确认由洋洋公司向冯毅、李燕承担支付责任。另查明，洋洋公司在汇发商厦的经营于2016年2月29日闭店歇业。歇业前，洋洋公司向冯毅、李燕发出了交还商铺通知。庭审中，冯毅、李燕表示，洋洋公司通知2016年3月21日交还商铺，但当日未办理实际交付手续。认定上述事实，系以当事人当庭陈述及提交的身份证、企业信息查询单、房屋产权证、《合作经营协议》、（2013）锦江民初字第6849号民事判决书、（2016）川01民终字392民事判决书等在案为据。冯毅、李燕另提交了《提前终止合同通知书》，用以证明通知洋洋公司通知已续签合同的业主在2016年3月31日终止合同，提交《复函》及邮寄回执，用以证明对洋洋公司通知2016年3月21日交房提出了异议。经质证，《提前终止合同通知书》为空白复印件，洋洋公司关于没有业主名称、不能确认是否已实际发出的意见具有合理性，本院对该材料不予采信。对于《复函》及邮寄回执，洋洋公司对其三性不予认可。本院认为，《复函》为空白件，从其内容看，冯毅、李燕对洋洋公司提出交还商铺并无异议，只是对交付方式提出了具体要求，邮寄回执本身不能证明寄交材料已实际由收件人收到，故未形成证据链条，本院不予采信。本院认为，新界公司在双方《合作经营协议》期满后未使用商铺，实际由洋洋公司整体经营使用，洋洋公司应向冯毅、李燕支付使用其商铺的对应物业使用费。截至2015年11月17日前的物业使用费已经本院作出处理，本案物业使用费应自2015年11月18日起算。洋洋公司2016年3月21日腾空搬出冯毅、李燕本案商铺区位，物业使用费应计至2016年3月20日止。由于海发商厦大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的物业使用费标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付物业使用费，第四年至第六年每年年物业使用费递增3%。根据公平原则，本案商铺使用费可参照前述标准确定。2015年11月18日至2016年3月20日在合作期满后五年内，年使用费（税后）应按购置价464345元×15.91%计付。根据大多数业主与洋洋公司续租合同对于按季度支付租金的约定和房屋租赁市场承租人先付租金后使用的通常方式，洋洋公司应在上季度末支付下季度使用费。冯毅、李燕请求洋洋公司支付利息，本院予以部分支持，确定由洋洋公司按中国人民银行同期流动资金存款利率计付利息，并按季度确定计息基数。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冯毅、李燕支付2015年11月18日至2016年3月20日的商铺使用费（税后）（计算方式为使用费〔税后〕=商铺购置价464345元×15.91%÷365天×2015年11月18日至2016年3月20日天数）及利息（利息按中国人民银行同期流动资金存款利率计算，以2015年11月18日至2016年2月17日的使用费为基数自2015年11月18日计至付清为止，以2016年2月18日至2016年3月20日的使用费为基数自2016年2月18日计至付清为止）；二、驳回原告冯毅、李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元、减半收取382元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张真伟二〇一六年五月二十日书记员  梁 丹附本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。