广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法九民三初字第6号原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司，住所地佛山市南海区。法定代表人谭彩兰，经理。委托代理人夏汉芝，系广东商融律师事务所律师。被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司，住所地佛山市南海区。法定代表人曾小玲。委托代理人岑杰炽，系该公司员工。委托代理人杨海洋，系广东格然律师事务所律师。原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司（以下简称“新居业公司”诉被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司（以下简称“房产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员梁敏红独任审判，于2014年7月21日、9月3日、10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏汉芝、被告的委托代理人岑杰炽、杨海洋到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月18日，原告与被告签订《物业服务委托合同》，约定：被告委托原告对其开发的位于南海区金港湾小区进行物业管理服务。双方对委托管理事项、权利义务、物业管理服务费用、服务质量及违约责任等进行了约定。同日，原告与被告签订了一份《物业管理附加协议》，约定被告每月提供0.2元／㎡即4274.2元补贴给原告，另每月额外补贴2415元给原告用于物业管理费的不足。合同签订后，原告依约履行了物业服务义务，但被告从2011年10月至2012年10月一直拒绝向原告支付物业管理费补贴及额外补贴，拒绝支付空置物业的物业管理费及空置物业的分摊电费。为此，原告于2012年10月23日向法院起诉，南海区法院经审理作出（2012）佛南法九民初字第82号民事判决书，判令被告向原告支付2011年10月至2012年10月期间的物业管理费补贴、额外补贴及物业管理费；支付2011年11月8日至2012年9月1日期间公摊的电费。后被告不服上诉，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第1211号判决，驳回了被告的上诉请求，维持原判。该判决也已执行完毕。但被告从2012年11月至今，继续拒绝向原告支付物业管理费补贴及额外补贴，拒绝支付空置物业的物业管理费及空置物业的分摊电费。其中，从2012年11月至2014年5月拖欠的物业管理费补贴及额外补贴为127094.8元（6689.2元／月×19个月）；从2012年11月至2014年6月空置物业的物业管理费120463.05元（空置住宅6879.52元＋空置负一层车位管理费93183.53元＋空置负二层车位管理费18800元＋184、186号车位管理费1600元）；从2012年9月1日至2014年5月1日空置物业的公摊电费15954.92元（空置住宅927.71元＋空置负一层车位电费13142.56元＋空置负二层车位电费1652.43元＋184、186号车位电费232.22元）。根据双方签订的《物业服务委托合同》第二十条第6项规定：业主或物业使用人应在每季度第三个月的5日前履行交纳物业管理费义务，否则，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日5‰追缴逾期付款违约金。被告拒不履行合同义务，无视法院生效判决，一而再违约，应当受到一定处罚。因此，原告要求被告支付从2012年11月至2014年5月迟延支付上述费用的违约金396205.74元。请求判令1、被告支付从2012年11月至2014年5月期间拖欠的物业管理费补贴及额外补贴127094.8元；2、被告支付从2012年11月至2014年6月期间拖欠的物业管理费120463.05元；3、被告支付2012年9月1日至2014年5月1日期间的公摊电费15954.92元；4、被告支付从2012年11月至2014年5月迟延支付上述费用的违约金396205.74元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称，一、原告无权主张物业管理费补贴及额外补贴。根据双方签订的《物业管理附加协议》第1条约定，物业管理费补贴期限为18个月或入住率超过八成。原告是2011年10月开始履行物业服务的，现早已超过18个月。因此，原告根本不能主张相关补贴和额外补贴。二、原告主张的物业管理费补贴及额外补贴的数额错误。住宅、车位空置物管费的计算时间截点，绝大部分都是物业销售合同签订时间。因小区住宅、车位均为现房销售，签订合同后，物管费理应由业主承担。原告与被告之间的物业服务合同约定、双方实际操作，均以物业销售合同签订时间作为物管费转移的时间截点。原告现提交的“证明”，如原告证据5-18（被告证据5-3、被告证据3-1，李某某负二层181号车位），销售合同签订时间为2011年12月3日，证明出具时间为2012年12月22日；原告证据5-28（被告证据5-8、被告证据3-4，陈某某负二层225号车位），销售合同签订时间为2011年12月4日，证明出具时间为2013年9月10日；原告证据5-33（被告证据5-11、被告证据3-5，苏某某负二层227号车位），销售合同签订时间为2011年12月4日，证明出具时间为2013年11月25日。按照原告所谓“证明出具时间才是物管费转移时间”，上述181、225、227号3个车位物管费属于本次诉讼主张范围，但事实上原告现在并没有主张。原因是在上述三个车位出售后，被告已通知原告，原告也转移向业主收取物管费，故在本次诉讼中没有主张。小部分的证明出具时间早于物业销售合同的签订时间，则按证明出具时间作为空置物管费的计算时间截点。在被告对外销售住宅、车位过程中，一般先签预售合同或意向书，然后再签订正式销售合同。事实上，存在小部分业主在签订预售合同或意向书后，即开始使用车位的情况。此时，被告就向原告通过出具证明方式，告知物业实际已使用车位，物管费也转移由该业主缴纳。如原告现提交的“证明”，原告证据5-8（被告证据5-1，黄某某负一层122号车位），销售合同至今仍未签订，但证明出具时间为2012年10月31日；原告证据5-23（被告证据5-4、被告证据2-6，负一层72号车位），销售合同签订时间为2013年8月28日，证明出具时间为2013年7月26日；原告证据5-29（被告证据5-9、被告证据2-5，负一层67号车位），销售合同签订时间为2013年12月2日，证明出具时间为2013年9月28日；原告证据5-30（被告证据5-10、被告证据2-1，负一层6号车位），销售合同签订时间为2013年12月2日，证明出具时间为2013年10月7日。上述6、67、72、122号4个车位，证明出具时间早于物业销售合同的签订时间，故原告此次则按证明出具时间作为空置物管费的计算时间截点。原告所谓“证明出具时间才是物管费转移时间”的说法，不仅与事实不符，也与其自行提交证据自相矛盾。原告提交的“证明”共有40份，而小区住宅及车位共508套，出具“证明”的数量仅占小区项目总套数的7.87%。如果真如原告所谓“证明出具时间才是物管费转移时间”，则证明至少应该有几百份，但事实上是没有的。故原告该说法与其自行提交的证据自相矛盾，该说法根本不能成立。实际上，当时双方合作顺利、沟通顺畅，基于各自办公室是上下楼的关系，而且被告是现房销售，物业出售后，被告即通过口头通知、电话通知、当面告知等方式，告知原告相关物业具体出售时间，原告也确认自物业出售之日起向新业主收取物管费；现原告、被告各自提交的证据，也印证此情况。基于双方对住宅、车位统计金额的不同，其公摊电费也不相同。原告统计住宅空置费为6879.52元，对应公摊电费为927.71元；被告统计住宅空置费为4966.28元，公摊电费应为669.71元。原告统计负一层车位空置费为93183.53元，对应公摊电费为13142.56元；被告统计负一层车位空置费为75185.18元，公摊电费应为10604.08元。原告统计负二层车位空置费为18800元，对应公摊电费为1652.43元；被告统计负二层车位空置费为17824.09元，公摊电费应为1566.65元。184、186车位，被告已在2011年12月售出，原告本来就不应向被告主张管理费，故相应公摊电费也不能向被告主张。原告无权主张违约金。根据双方《物业服务委托合同》第二十条约定：“业主或物业使用人应在每季度第三个月的5日前履行交纳义务，否则，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日5‰追缴逾期付款违约金”；第三条约定：“甲方（被告）代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同承担相应责任，乙方为本物业选聘提供物业管理服务的企业”；第十七条关于“甲方权利义务”的第1项约定：“负责确认业主规约并将其作为商品房买卖合同的附件要求业主和物业使用人遵守”。被告是代表业主签订合同，被告（甲方）不等同于业主和物业使用人。违约金条款是针对“业主或物业使用人”，而不是针对“甲方”（即被告），故根本不能对被告适用违约金条款。违约金条款仅针对物业管理费，不涉及补贴和额外补贴，更不涉及电费。因此，补贴和额外补贴、电费，根本不能计算违约金。第一次诉讼时，法院生效判决也没有涉及违约金问题。这也印证法院同样不认可存在违约金条款的适用。即使需要计算违约金，也仅能按照约定单单计算物业管理费的违约金。如上所述，由于原告在计算车位物业管理费时已存在错误，原告未能就其错误与被告达成共识，该违约行为并非被告单方面违约，一切不利后果应由原告自行承担。《物业服务委托合同》是原告提供的格式合同，物业管理费违约金按每日5‰计算，等于每月15%、每年180%，此严重超过法律规定的违约金计算上限，也与原告实际损失不符。请贵院根据《合同法》及其司法解释，如需计算该违约金的，请予以减少调整。原告严重违反《物业服务委托合同》约定，如服务人数不符约定，服务质量差，管理混乱、小区多次发生偷盗事件，业主怨声载道。如果本案原告可以主张违约金，因原告也存在上述违约行为，被告也有权计算原告的违约金，请贵院一并查清处理。综上所述，被告从没有想过拖欠原告相关费用，但原告在很多数据不符合实际情况、不尊重事实的情形下，经被告多次与原告协商而原告未能纠正，并无视其计算方式的错误，一意孤行按其错误标准计算费用；被告虽为开发商，但不应由被告承担本应由业主承担的费用，并且该费用事实上可以由原告向各业主收取；而原告作为服务者，其服务质量实在不敢恭维，业主拒绝缴交物业管理费与此也有一定关系；请原告正视自身存在的服务问题，也尊重事实计算相关费用。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、组织机构代码证、资质证书（各1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、被告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。3、物业服务委托合同、物业管理附加协议（各1份，复印件），用以证明原告于2010年1月18日与被告签订《物业服务委托合同》及《物业管理附加协议》，双方对委托服务范围、服务事项、服务质量、权利义务、物业管理收费标准、物业管理费补贴、额外补贴等进行了明确约定。《物业管理附加协议》第1条约定“届时甲方将以一定数量的汽车车位租金收益权转移给乙方，代替前期补贴（不少于6690元），以继续支持乙方的物业管理工作，具体车位数量按实际租金确定。”原告从2011年10月1日开始进行物业管理，上一次涉讼主张的补贴自2012年10月起，所以本次补贴从2012年11月开始主张。因为被告没有将以一定数量的汽车车位租金收益权转移给原告，所以原告可以继续主张补贴。4、（2012）佛南法九民初字第82号民事判决书、（2013）佛中法民一终字第1211号民事判决书（各1份，复印件），用以证明因被告从2011年10月开始至2012年10月一直拒绝向原告支付物业管理费补贴、额外补贴导致诉讼，物业管理费及空置物业的分摊电费，原告曾就此向南海区法院提出起诉，案经两级法院审理，作出终审判决。该生效判决所认定的事实可作为本案认定事实的依据。生效判决对原告主张的计算标准进行认定。原告主张的物业管理费都是空置物业的管理费。5、收楼证明（40页，复印件），用以证明被告向原告提交的已卖出的包括住宅、负一层、负二层车位的情况，原告据此向业主收取物业管理费及统计空置物业的数据。原告提交的赏悦居24层04、05单元收楼时间于2013年3月11日，原告据此计算的物业管理费是正确的。6、2012年11月至2013年11月金港湾未收楼住宅情况及物业管理费明细表（6页，原件），用以证明被告应支付2012年11月至2013年11月空置住宅物业的物业管理费6879.52元。因为2013年11月被告已将住宅销售完，因此原告至此后不再计算空置住宅物业管理费。7、2012年11月至2014年6月金港湾未收负一层车位物业管理费明细表（40页，原件），用以证明被告应支付2012年11月至2014年6月负一层空置车位物业管理费93183.53元。8、2012年11月至2014年6月金港湾未收负二层车位物业管理费明细表（21页，原件），用以证明被告应支付2012年11月至2014年6月负二层车位空置物业管理费18800元。另加184、186号车位管理费1600元，共20400元。9、2012年9月1日至2014年5月2日公摊电费明细表及原告交电费发票（157页，原件），用以证明2012年9月1日至2014年5月2日，原告已支付的属于住宅、负一层、负二层车位范围公摊电费，包括居民电梯、消防电梯、园林照明、消防中心、生活水泵、潜污泵、车库照明、负一层、负二层排烟风机的电费，被告应支付公摊电费15954.92元，其中住宅电费927.71元、负一层车位电费13142.56元、负二层车位电费1652.43元、第184、186号车位电费232.22元。10、关于金港湾住宅小区开展业主满意度测评的公告（1份，原件）、住宅小区业主满意度测评意见统计表（1份，原件）、关于金港湾住宅小区开展业主满意度测评结果的公示（3份，原件），用以证明在主管社区居委会的监督下，原告组织金港湾小区已入住业主对物业服务满意度进行测评，结果显示2013年度物业服务综合满意率达100%。经质证，被告对原告出示的证据1-2无异议。对证据3的真实性没有异议，证明内容有异议。首先，该合同及附加协议恰恰证明原告可以主张的物业管理费，仅能是被告暂未能出售而空置的住宅和车位。已售出的车位管理费，原告应向业主主张，而不是向被告主张。从合同的第21、22条约定可看出，已售出的商品房、车位的物业管理费，原告应当向业主收取，而不是向被告收取。其次，合同也证明被告不等同于业主和物业使用人，而违约金条款是针对“业主或物业使用人”，而不是针对被告，故根本不能对被告适用违约金条款。合同的第34条看出，违约金条款仅针对物业管理费，不涉及补贴和额外补贴，更不涉及电费。即使是物业管理费违约金按每日5‰计算，等于每月15%、每年180%，此严重超过法律规定的违约金计算上限，应予调整。原告从2010年10月开始管理物业，因此计算18个月应至2013年3月，原告计算至2014年6月错误。补贴和车位收益不能划等号，车位收益在原告开始管理物业起计算18个月后是取消了的，车位收益的问题由于原告拒绝修正其错误计算方法，因此后果应由原告自己承担。从合同第3条、第20条第6项看出，被告和业主、非业主物业使用人不能划等号，被告只是在业主大会未成立之前代表业主大会，而不等同于业主、非业主使用人本身。对证据4的真实性没有异议，证明内容有异议。被告出售的住宅及车位在判决后，一直都有变化。已售出的车位管理费，原告应向业主主张，而不是向被告主张。法院认定的相关事实，是过去的事实，而不是现在的事实，不能机械套用。对证据5的真实性没有异议，证明内容有异议。原告在被告已将车位、住宅销售给业主后，仍继续向被告主张空置管理费，是错误的，也是不合理的。证据［5-3］，赏悦居304、305的证明时间是2012年10月9日，因此2012年10月9日起原告不应向被告计收物业管理费。证据［5-17］，负一层56、57号车位的证明时间为2012年12月6日，因此2012年12月7日起原告不应向被告主张车位管理费。证据［5-27］，负一层095号车位的证明时间为2013年9月3日，因此从2013年9月4日起原告不应向被告主张车位管理费。证据［5-25］，负二层193号车位的证明时间为2013年8月9日，因此从2013年8月10日起原告不应向被告主张车位管理费。证据［5-21］，2013年2月5日出具的关于负二层220号车位的证明，因为业主已经更换为214号车位，所以214号车位从2013年2月6日起不应计付空置车位管理费。证据［5-33］，2013年11月25日出具的关于负二层220号车位证明，该220号车位的空置物业管理费从2012年11月26日起不应计算。证据［5-18］负二层181号车位的证明时间为2012年12月22日，因为被告销售的时间为2011年12月3日，被告通过口头方式告知原告销售时间，因此原告从销售日的次日起没有向被告主张空置物业管理费。负二层227车位的证明时间为2013年12月25日，因为被告销售该车位的时间为2011年12月4日，因此从2012年12月5日起原告没有向被告主张空置物业管理费。可见原告应从被告销售物业时间起不再计算空置物业管理费，不应按证明的时间来计算空置物业管理费。通过原告提交的证明说明了证明不是唯一可以显示原、被告之间关于物业管理费计算的截止日期的唯一凭证。事实上，被告与原告办公地点仅是楼上楼下的距离，平时沟通是畅通的，根据过往的经验和惯例表明，在没有书面证明通知的前提下，仅是被告口头告知原告住宅和车位出售情况，原告也顺利把物业管理费转移至由业主支付。即使在有证明通知的情况下，原告仍是错误继续收取空置住宅及车位管理费。按原告的理解证明是唯一凭证的话，整个小区的住宅加上车位共500多套，那么应该有500多套证明才符合原告的主张。但原告现只提交了40份证明，反映了证明并不是唯一通知原告交楼的凭证，被告除了书面通知外，还有口头、电话甚至当面通知的方式告知原告销售的时间，原告实际上大部分也是按被告通知的方式以销售时间为准来计算管理费。对证据6，认为赏悦居的304、305从2012年11月至2013年8月的空置物业管理费不应计算，因为该物业已于2012年10月9日交付业主。扣除了该赏悦居304、305空置房屋管理费后，对表格中关于房号、建筑面积、金额无异议，鉴于原告关于合计数据有误，因此被告核对扣除该304、305空置住宅物业管理费后的数额为4966.28元。对证据7的真实性、关联性及证明内容均不予确认。这是原告单方制作的表格，未经被告核对确认。对此，被告也提供了相关表格证据，被告认为2012年11月至2014年6月的负一层车位空置物业管理费应为76468.68元，而非原告现主张的93183.53元。对证据8的真实性、关联性及证明内容均不予确认。这是原告单方制作的表格，未经被告核对确认。对此，被告也提供了相关表格证据，2012年11月至2014年6月，负二层车位空置的物业管理费应为18042.34元；而非原告现主张的18800元。对证据9中表格的数据（包括电费的发生额、单价、分摊户数、核定的电费计算系数、列表中各车位面积数、住宅的面积数等数据）的真实性无异议，认为部分住宅、车位已移交给业主，所以该部分的分摊费用应由业主承担。认为被告应承担的公摊费用为13040.66元。对证据10，认为调查结果不能代表全部业主的意见。所谓的满意度100%不真实，业主拖欠物业管理费也说明业主对物业服务不满意，因此调查只能反映部分业主的意见，原告选取业主进行调查具有针对性，只选取了满意的业主进行调查。合同中原告的物业服务人员至少为16人，但原告的物业服务人员远远少于16人。对有居委会盖章的公告的真实性没有异议，对统计表的真实性及证明内容均有异议。首先，该统计表是原告单方制作，没有第三方盖章和业主签名确认。其次，该统计表并不能反映业主真实的想法。如果原告服务真的到位，就不会出现业主拖欠费用的情形。第三，该统计表也仅能显示当时的情况，并不能反映现在的情况，法院可以现场抽查业主，看看业主真实的意思表示如何。被告举证如下：1、广东省商品房买卖合同（住宅）（8份，复印件），用以证明赏悦居304、305，签订合同日期2013年8月13日，出具证明的时间2012年10月9日（原告证据5-3），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2012年10月9日。赏悦居2304、2305，签订合同日期2013年10月31日，出具证明的时间2013年11月9日（原告证据5-32），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年10月31日。赏悦居2404，签订合同日期2013年6月17日，出具证明时间为2013年3月11日（原告证据5-22），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年3月11日。赏悦居2405，第一次签订合同日期2013年3月2日，出具证明时间为2013年3月11日（原告证据5-22），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年3月2日，补充说明，由于买受人的社保未满一年因此于2014年重新签订合同。赏悦居2504、2505，第一次签订合同日期2013年5月17日，无证明书，原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年5月17日，赏悦居2504、2505的情况证明了部分房产是无出具证明，实际是以签约时间截止计算空置费的时间。2、广东省商品房买卖合同（负一层车位）（30份，复印件），用以证明006号车位，签约时间2013年11月11日，出具证明的时间2013年10月7日（原告证据5-30），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年10月7日，所以2013年10月的空置费应为9.03元。56、57号车位，签约时间是2012年10月25日，出具证明的时间为2012年12月6日（原告证据5-17），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2012年10月25日。63号车位，签约时间是2013年12月2日，无证明书，原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年8月31日，原告计算该车位的空置费亦截至2013年8月31日，因为被告口头通知原告该车位从2013年9月向业主收取物业管理费。67号车位，签约时间是2013年11月11日，出具证明的时间为2013年9月28日（原告证据5-29），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年9月28日。72号车位，签约时间是2013年8月28日，出具证明日期为2013年7月26日（原告证据5-23），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年7月26日。86号车位，签约时间是2013年8月28日，出具证明日期为2013年8月29日（原告证据5-26），原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2013年8月28日。95号车位，签约时间是2012年10月12日，出具证明日期为2013年9月3日（原告证据5-27），原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2012年10月12日。102、103号车位，签约时间是2013年8月28日，出具证明日期为2013年10月18日（原告证据5-31），原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2013年8月28日。136号车位，签约时间是2012年10月25日，无证明书，原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2012年10月25日。145-161、165、166号车位，签约时间2012年10月1日，无证明书，原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2012年10月1日。3、广东省商品房买卖合同（摩托车位）（8份，复印件），用以证明M02车位，签约时间为2012年10月17日，出具证明时间为2012年12月1日（原告证据5-16），原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2012年10月17日。M03车位，签约时间是2012年10月17日，出具证明2012年11月17日（原告证据5-14），原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2012年10月17日。M69车位，签约时间2012年10月12日，无证明，原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2012年10月12日。M04车位，签约时间为2012年10月25日，出具证明日期2012年11月1日（原告证据5-9），依据原告的证据7，原告从2012年11月起没有再计算该M04车位的空置费。M06车位，签约时间是2012年10月8日，出具证明日期2012年11月6日（原告证据5-12），依据原告的证据7，原告从2012年11月起没有再计算该M06车位的空置费。M07车位，签约时间是2012年10月1日，出具证明日期2012年12月27日（原告证据5-19），依据原告的证据7，原告从2012年11月起没有再计算该M07车位的空置费。M01车位，签约时间是2012年10月25日，无证明书，依据原告的证据7，原告从2012年11月起没有再计算该M01车位的空置费。M21车位，签约时间是2013年6月11日，出具证明的时间2012年10月29日（原告证据5-6），依据原告的证据7，原告从2012年11月起没有再计算该M21车位的空置费。4、金港湾人防车位有偿使用合同（负二层车位）（5份，复印件），用以证明193号车位，签约日期为2013年3月2日，出具证明的日期为2013年8月9日（原告证据5-25），原告向被告收取该房产空置费的截止时间为2013年3月2日。214号车位，签约日期和出具证明日期均为2013年2月5日（原告证据5-21），214号车位业主余先志原购买了220号车位，后来变更为214号车位，所以被告通知原告220号车位出售情况适用于214号车位，原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年2月5日。220号车位，签约日期为2013年4月4日，出具证明的时间为2013年11月25日（原告证据5-33），原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2013年4月4日，220号车业主为苏淑芬。184号、186号车位签约时间2011年12月5日，原告向被告收取该房产空置费的截止时间应为2011年12月5日。经质证，原告对被告出示的对被告证据1的真实性无异议，对关联性有异议。该八份住宅买卖合同何时签订与原告无关，原告也无从得知。原告只能根据《物业服务委托合同》第二十二条的约定，以被告的书面通知来界定收取住宅空置费的截止时间。而八份合同均证实被告未严格按合同约定履行书面通知义务，管理混乱，有的未通知、有的口头通知、有的书面通知后又口头通知更改截止时间。被告完全站在对自己有利的立场，毫无原则、标准，哪一个时间在前就以哪一个作为截止时间，有的以签约为准，有的以通知（证明）为准，非常无理。根据被告出示的《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人承担物业管理费的时间是以签收《收楼通知书》或出卖人即被告向其发出《收楼通知书》的时间期限为准。因此，签约不代表收楼，不排除时间上肯定有先后差异，被告提供该八份合同根本无法证明物管空置费应从签约开始截止计算。至于双方存在争议的赏悦居304、305，签约时间为2013年8月13日，合同备案时间是2013年8月23日，缴纳印花税的时间是2013年9月10日。在被告未提供业主收楼证明的情况下，空置费截止时间应合理推断为2013年8月31日（原告起诉主张的物业管理费以该日期为截止时间），不能简单以出具证明时间为准。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议。该组证据进一步证明被告违反通知义务，时间标准混乱。该组涉及有争议的32个负一层车位的空置费计算时间。其中006、063、067、072、086共5个，双方对截止时间没有争议，只是计算到月还是精准到日的误差，被告计算到日的方法是毫无意义，应忽略不计，原告主张按全月计算；065、145-161、165-166共20个，原告一直未收到被告出具的证明即通知，根据物管合同约定，原告只能视为这20个车位未收楼，空置费暂计算到起诉2014年6月份为止。被告单凭商品房销售合同的签约时间不能证明业主的实际收楼时间；056、057共2个的业主是岑杰炽，是被告公司实际老板（物管合同就是他代表公司与原告签的），公司口头通知该两车位的物管费由公司支付，事实上从2012年11月至2013年12月，岑杰炽及被告均未缴纳物管费，责任在被告。被告口头通知原告该两车位的收楼时间是2014年1月，原告起诉主张该两车位的空置费从2012年11月至2013年12月，原告从2014年1月起就该两车位的管理费已向岑杰炽主张；102、103共2个，被告出具证明时间是2013年10月18日，原告按该时间计算空置费并无错误，被告要求按签约时间计算同样需提供业主的收楼证明书；136、242共2个，被告无出具书面证明，原告按被告的口头通知时间计算空置费，136截止时间为2013年1月31日；242截止时间为2014年1月31日；095的出具证明时间为2013年9月3日，但被告口头通知变更为2013年12月31日，原告起诉主张按2013年12月31日为截止时间，即使被告不承认口头通知变更，也应以2013年9月3日为截止时间。对证据3的真实性无异议，关联性有异议。被告的8份合同证明，原告收取空置费的截止时间既不完全是以签约时间为准，也不完全是以证明时间为准，这其中的原因只能是以业主实际收楼时间界定。有争议的只有M02、M03、M69这3个，为什么其他无争议，只能证明被告未全面履行明确的通知义务。要证明业主的收楼时间只能提供收楼证明，否则，应采纳原告计算的截止时间。对证据4的真实性无异议，关联性有异议。193号车位，被告先后向原告出具两份证明，见原告的证据5-25及5-40，其中5-40的时间是2014年4月19日，193号车位只有一个，使用人都是官昌南。原告主张计算截止时间为2014年1月31日并无不当。被告原本确认的截止时间是2013年8月9日，举证又变成2013年3月2日，变来变去，缺乏诚信，极不严谨；214与220，被告承认是租赁使用人发生变更，但214号，被告一直未正式通知原告收楼时间，220的通知时间也是先后两次，见原告证据5-21、5-33，原告按2013年12月31日计算空置费截止时间同样基于被告的最后口头通知。如被告不确认口头通知，应提供车位租赁人的收楼依据。至于184、186，在（2012）佛南法九民初字第82号生效判决中已有认定，判决也已执行。2012年11月之后至今，被告仍未就两车位的管理费问题正式通知原告，被告仍应继续承担2012年11月至2014年6月期间的物管费。经审核，原告出示的证据1、2是双方主体资格证明，故本院予以采信。原告出示的证据3是双方签订的书面合同，本院予以采信。原告出示的证据4是发生法律效力的裁判文书，故本院予以采信。原告出示的证据5，经被告质证对其真实性无异议，故本院确认其真实性。原告出示的证据6-9，经被告质证对其中没有异议的数据部分，本院确认其真实性；经被告质证表示异议的数据部分，本院结合其他证据核定。原告出示的证据材料10是原件，本院确认其真实性。被告出示的证据1-5经原告质证对其真实性无异议，故本院确认其真实性。综上，本院确认以下事实：被告是位于佛山市南海区金港湾的建设单位，经核发了商品房预售许可证。原告的经营范围包括物业管理（持有效资质证经营）、房地产中介服务、车辆保管服务；营业期限从2003年12月3日至长期。2013年9月5日，佛山市住房和城乡建设管理局向原告核发了物业服务企业资质证书，资质等级为异地三级。同日，原告申请涉讼金港湾花园物业服务收费备案。2010年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《物业服务委托合同》，约定：甲方选聘乙方对位于涉讼金港湾花园提供物业管理服务。（第二条）物业基本情况，总用地面积约8539.93平方米、住宅建筑面积约21370.99平方米、商铺建筑面积约1639.62平方米；负一层产权车位面积约6514.75平方米。（第十六条）委托服务期自甲方书面通知乙方进场接管该物业起，至该物业按有关法律、法规条件下成立业主委员会止。（第十七条）在签订商品房买卖合同时，甲方代乙方与购房者签订乙方提供的已由乙方签章的《前期物业管理服务协议》，并将其作为商品房买卖合同的附件，要求业主和使用人遵守。（第十八条）乙方需保证至少在金港湾花园派驻管理处主任、维修工、清洁工等16人；乙方每半年向全体业主和物业使用人公布一次公共水、电费分摊及物业管理、养护账目。（第十九条）业主和物业使用权人对乙方的满意率达到70%以上。（第二十条）乙方按高层住宅建筑面积每月1.3元／平方米、商铺建筑面积每月1.6元／平方米向业主或物业使用人收取，按汽车车位建筑面积每月1.4元／平方米但不超过40元／辆、摩托车位每月10元／辆计收取；业主或物业使用人应当在每季度第三个月的5日前履行交纳义务。否则，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日5‰追缴逾期付款违约金。（第二十二条）未出售的商品房、商铺、车位物业管理费，乙方根据甲方书面通知从楼盘接管之日起，由甲方根据未出售物业建筑面积按上述收费标准100%支付给乙方。（第三十二条）乙方达不到本合同第十八条、第十九条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，造成甲方经济损失的，乙方应承担相应的法律责任。（第三十四条）业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费及已由乙方代为垫付的有关费用的，乙方可采用拒绝或停止为其业主或物业使用人提供有偿服务，直至其履行交费义务并按每日5‰计收违约金。同日，双方签订了一份《物业管理附加协议》，约定：（第1条）考虑到金港湾花园的前期物业管理费较大，现定的住宅物业管理费为1.3元／平方米／月暂不能满足乙方正常物管运营需要，现决定由甲方提供0.2元／平方米／月的补贴，按住宅面积计算，即每月补贴为21370.99×0.2=4274.2元，另加每月2415元的额外补贴，该补贴期为18个月（或入住率超过八成），其后甲方取消补贴。届时甲方将以一定数量的汽车车位租金收益权转移给乙方，代替前期补贴（不少于6690元）以继续支持乙方的物业管理工作，具体车位数量按实际租金确定。（第2条）关于物管用房的使用面积。（第3条）关于金港湾花园的人防车位租金，如甲方委托乙方代收每月人防车位租金，收据由甲方提供，乙方代开，并在扣除该车位管理费用后，余下款项划到甲方指定账户中；双方约定非产权车位管理费为40元／辆／月。2011年9月30日，原、被告办理移交手续并签订《物管用房移交证明》，约定：被告开发的金港海湾（赏悦居、明悦居、星悦居）和金港湾商业中心已于2011年9月22日通过竣工验收手续，现将本项的物业管理用房移交原告。2011年10月1日，原告对涉讼金港湾花园进行物业管理。2012年10月23日，原、被告之间曾就物业服务合同产生纠纷。本院作出（2012）佛南法九民初字第82号民事判决，认为“184、186号车位属于负二层的部分，被告将该两车位使用处分过程中涉及与案外人实际履行问题，在被告履行协助原告与该车位实际租用人之间确定管理费计收事项前，被告作为该车位出租使用的收益使用人仍对原告负有支付对价（管理费）的义务。因此，被告应从2011年10月1日起向原告计付负二层车位（包括184、186号车位）的管理费”，案件判决一、房产公司支付2011年10月至2012年10月的物业管理费补贴及额外补贴共86959.6元予新居业公司。二、房产公司支付2011年10月至2012年10月期间的物业管理费149358.84元予新居业公司等项。房产公司不服上诉。佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第1211号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书已经发生法律效力。被告向原告提交书面证明，告知原告关于业主收楼情况，其中包括：2012年10月9日出具证明业主于2012年10月9日领赏悦居304、305钥匙；2013年10月7日出具证明业主于2013年10月7日收负一层06车位；2012年12月6日出具证明业主于2012年12月5日收负一层56、57号车位；2013年9月28日出具证明业主于2013年9月28日收负一层067车位；2013年7月26日出具证明业主于2013年7月26日收负一层072车位；2013年8月29日出具证明业主于2013年8月29日收负一层086车位；2013年9月3日出具证明业主于2013年9月3日收负一层095车位；2013年10月18日出具证明业主于2013年10月18日收负一层102、103车位；2012年12月1日出具证明业主于2012年12月1日收负一层M02车位；2012年11月17日出具证明业主于2012年11月17日办理负一层M03车位车卡；2013年8月9日出具证明业主官某某于2013年8月19日收负二层193车位，2014年4月19日出具证明业主官某某购193车位；2013年2月5日出具证明业主余某某于2013年2月5日收负二层220车位，2013年11月25日出具证明业主苏某某于2013年11月25日收负二层227、220车位。2012年11月至2013年11月期间，涉讼金港湾花园空置住宅的管理费为6879.52元（包含赏悦居304、305按空置计算的于2012年11月至2013年8月期间的空置费1913.2元）。根据原告的统计，2012年11月至2014年6月期间，涉讼涉讼金港湾花园空置负一层车位管理费为93183.53元。该管理费数据包含了006车位2013年10月空置费9.61元；056、057车位2012年12月至2013年12月空置费均为40元／月；067车位2013年9月空置费40元；072车位2013年7月空置费40元；086车位2013年8月空置费40元；095车位2013年9月至2013年12月空置费160元；102、103车位2013年10月空置费各25.36元；065、145-161、165、166车位的空置费计算截止时间为2014年6月；M02车位2012年12月空置费10元；M03车位2012年11月至2012年12月期间空置费20元。根据原告的统计，2012年11月至2014年6月期间，涉讼涉讼金港湾花园空置负二层车位管理费为18800元。该18800元管理费数据包含193车位2013年8月至2013年12月期间空置费各月40元；220车位2013年11月至2013年12月空置费80元；214车位2013年2月至2013年12月期间空置费440元。该18800元管理费数据不包含负二层184、186车位的管理费。根据原告统计，2012年9月1日至2014年5月2日期间，空置的住宅、负一层车位、负二层车位分摊电费共15722.7元。该15722.7元分摊电费数据包含赏悦居304、305于2012年9月1日至2012年11月1日本期的分摊电费43.79元、于2012年11月1日至2013年11月2日期间的分摊电费220.52元；负一层006车位2013年7月2日至2013年11月2日分摊电费17.86元（注本期负一层每一车位全期的分摊电费额为22.46元）；负一层056、057车位2012年11月1日至2013年1月4日分摊电费均为11.74元、2013年1月4日至2014年1月2日分摊电费均为66.91元；负一层067号车位2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费为16.72元；负一层072号车位2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费为5.62元；负一层086号车位2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费为11.02元；负一层095号车位2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费为22.46元、2013年11月2日至2014年1月2日本期分摊电费为11.62元；负一层102、103号车位2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费均为20.52元；负二层193车位2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费22.96（注本期负二层每一车位全期的分摊电费额为22.96元），2013年11月2日至2014年1月2日本期分摊电费为11.83元；负二层220号车位2012年9月1日至2013年11月2日期间分摊电费为79.75元、2013年11月2日至2014年1月2日本期分摊电费为11.83元（注本期负二层每一车位全期的分摊电费额为11.83元）；负二层214车位2013年11月2日至2014年1月2日本期分摊电费为11.83元。该15722.7元分摊电费数据不包含摩托车位、负二层184、186车位的分摊电费。本院认为，被告是涉讼金港湾花园的建设单位。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，被告与原告签订的《物业服务委托合同》、《物业管理附加协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，缔约双方、涉讼金港湾花园的业主及相关使用人等均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。（一）关于被告是否应继续计付补贴及额外补贴问题。根据《物业管理附加协议》的内容，双方签订该附加协议的目的为解决因按住宅物业管理费按1.3元／平方米／月计不能满足原告正常物管运营需要的问题，而约定由被告按一定标准计付原告补贴。虽然双方约定的补贴期18个月（从2010年10月起计）已届满。但是附加协议约定，补贴期满，被告取消补贴同时，以一定数量的汽车车位租金收益权转移给原告，代替前期补贴（不少于6690元）以继续支持原告的物业管理工作。因为涉讼小区至庭审之日尚未成立业主委员会，即涉讼小区仍是前期物业管理的协议期间内；而且，涉讼小区宅物业管理费仍按1.3元／平方米／月执行，即附加协议签订时的物业管理营运需要问题继续存在；再者，被告不能举证证明其已向原告交付了一定数量汽车车位租金收益权代替前期补贴。所以被告仍应继续向原告支付相应补贴。因此，原告请求被告支付2012年11月至2014年5月共19个月期间的补贴和额外补贴共127094.8元［按（4274.2元＋2415元）／月×19个月计］，理据充分，本院予以支持。（二）关于空置时间确定及空置费、公摊电费计付方式问题。被告作为涉讼小区的建设单位，实际控制处分涉讼小区商品房、商铺、车位的销售、出租。被告与案外人（业主）之间就涉讼小区物业买卖或租赁合同签订及其实际履行交付，和涉讼小区物业空置期间的确定相关。因此，被告负有通知原告相关物业出售、出租及交付的义务。依照《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第五条关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原、被告对被告是否履行了通知义务有争议，应由被告承担举证责任。被告仅以其与业主签订的买卖合同对抗原告主张的空置费，本院不予采纳。被告不能举证证明履行通知义务的，相关物业就原、被告之间物业管理合同关系中视为空置，其物业管理费由被告承担。原告收到被告提交的书面证明（即原告出示的证据5），对书面内容有异议（包括被告未全面提交业主信息、买卖合同的履行凭据等）但未举证反驳或举证已向被告提出异议的，视为被告已向原告履行了通知义务。赏悦居304、305已经被告于2012年10月9日书面通知原告业主于2012年10月9日领取钥匙（即收楼）。因此，原告主张该赏悦居304、305于2012年11月至2013年8月期间的空置费1913.2元、2012年10月10日起的分摊电费236.06元（按43.79÷62天×22天＋220.52元计），应予剔减。负一层006车位经双方确认空置费计算截止时间为2013年10月7日，故该车位2013年10月的空置费为9.03元（按40元／月÷31天×7天）、2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费为17.75元（按22.46元÷124天×98天），原告主张空置费为9.61元、分摊电费17.86元，超出本院核定范围部分，应予剔减。负一层056、057车位已经被告于2012年12月6日书面通知原告业主于2012年12月5日收楼，故该两车位计算空置费的截止时间应为2012年12月5日。原告认为被告口头通知该两车位的物业管理费由被告承担但不能举证证明且被告不予确认。原告认为被告口头通知该两车位于2014年1月收楼，与原告出示的证据3不符。因此，被告应承担2012年11月1日至2013年1月4日本期的分摊电费为12.64元［按（11.74元÷65天×35天）×2个车位计］。原告主张该056、057车位于2012年12月6日至2013年12月31日期间的空置费1027.1元［（按40元／月÷31天×26天＋40元／月×12月）×2车位计］、分摊电费144.66元［按（11.74元＋66.91元）×2个车位-12.64元计］，应予剔减。负一层067号车位已经被告于2013年9月28日书面通知原告业主于2013年9月28日收楼，故该车位计算空置费的截止时间应为2013年9月28日，即2013年9月的空置费为37.33元（按40元／月÷30天×28日计），被告承担2013年7月2日至2013年11月2日本期的分摊电费为16.12元（按22.46元÷124天×89天计）。原告主张该车位2013年9月空置费为40元、分摊电费16.72元，超出本院核定范围部分，应予剔减。负一层072号车位已经被告于2013年7月26日书面通知原告业主于2013年7月26日收楼，故该车位计算空置费的截止时间应为2013年7月26日，即2013年7月的空置费为33.55元（按40元／月÷31天×26日计），被告承担2013年7月2日至2013年11月2日本期的分摊电费为4.53元（按22.46元÷124天×25天计）。原告主张该车位2013年7月空置费为40元、分摊电费5.62元，超出本院核定范围部分，应予剔减。负一层086号车位已经被告于2013年8月29日书面通知原告业主于2013年8月29日收楼，故该车位计算空置费的截止时间应为2013年8月29日，即2013年8月的空置费为37.42元（按40元／月÷31天×29日计），被告承担2013年7月2日至2013年11月2日本期的分摊电费为10.69元（按22.46元÷124天×59天计）。原告主张该车位2013年8月空置费为40元、分摊电费11.02元，超出本院核定范围部分，应予剔减。负一层095号车位已经被告于2013年9月3日书面通知原告业主于2013年9月3日收楼，故该车位计算空置费的截止时间应为2013年9月3日，即2013年9月的空置费为4元（按40元／月÷30天×3天计），被告承担2013年7月2日至2013年11月2日本期的分摊电费为11.59元（按22.46元÷124天×64天计）。原告主张该车位2013年9月至2013年12月空置费为160元、2013年7月2日至2014年1月2日本期的分摊电费34.08元，超出本院核定范围部分，应予剔减。原告认为被告口头通知该车位变更收楼时间为2013年12月31日但不能举证证明且被告不予确认，本院对原告的主张不予采纳。负一层102、103号车位已经被告于2013年10月18日书面通知原告业主于2013年10月18日收楼，故该车位计算空置费的截止时间应为2013年10月18日，即2013年10月的空置费为46.45元［按（40元／月÷31天×18天）×2个车位计］，被告承担2013年7月2日至2013年11月2日本期的分摊电费为39.48元［按（22.46元÷124天×109天）×2个车位计）。原告主张该两车位2013年10月空置费为50.72元、分摊电费41.04元，超出本院核定范围部分，应予剔减。被告不能举证证明其已通知原告负一层065、145-161、165、166车位收楼时间，原告主张该部分车位空置费计算至起诉时2014年6月，本院予以采纳。被告不能举证证明其通知原告负一层136、242、M69车位收楼时间，原告自认了被告口头通知并确定该三车位空置费计算截止时间，本院予以采纳。被告认为应当剔除该组车位相应的空置费的主张，本院不予采纳。负一层M02已经被告于2012年12月1日书面通知原告业主于2012年12月1日收楼，故该车位计算空置费的截止时间应为2012年12月1日，即2012年12月的空置费为0.32元（按10元／月÷31天×1天计），原告主张该车位2012年12月空置费为10元，超出本院核定范围部分，应予剔减。负一层M03已经被告于2012年11月17日书面通知原告业主于2012年11月17日办理车位车卡，故该车位计算空置费的截止时间应为2012年11月17日，即2012年11月的空置费为5.67元（按10元／月÷30天×17天计），原告主张该车位2012年11月至2012年12月期间空置费为20元，超出本院核定范围部分，应予剔减。负二层193车位虽然经被告先后两次发出书面通知原告业主已收楼，但被告在后发通知中并没有更改第一次通知的收楼时间（2012年8月19日），故该车位计算空置费的截止时间应为2013年8月19日，即2013年8月的空置费为24.52元（按40元／月÷31天×19天计），被告承担2013年7月2日至2013年11月2日本期分摊电费为9.07元（按22.96元÷124天×49天计）。原告主张该车位2013年8月至2013年12月期间空置费200元、2013年7月2日至2014年1月2日期间分摊电费34.79元，超出本院核定范围的部分，应予剔减。原告以被告第二次出具证明的时间确定计算该车位空置费的截止时间，理据不足，本院不予采纳。负二层220车位经被告先后两次发出书面通知原告业主已收楼，但被告在后发通知中变更了第一次通知关于业主的信息及其收楼时间，由此产生的不利后果由被告自行承担，即应以最后的收楼时间2013年11月25日确定计算空置费的截止时间，2013年11月的空置费为33.33元（按40元／月÷30天×25日计），被告承担2012年9月1日至2014年1月2日期间的分摊电费为84.33元（按79.75元＋11.83元÷62天×24天计）。原告主张被告又口头通知该车位空置费计算截止时间为2013年12月31日不能举证证明且被告不确认，本院不予采纳。原告主张该车位2013年11月至2013年12月空置费80元、2012年9月1日至2014年1月2日期间的分摊电费91.58元，超出本院核定范围部分，应予剔减。被告不能举证证明其已通知原告负二层214车位收楼时间或及时通知原告相关业主更换买卖标的物的情况，由此产生的不利后果由被告自行承担，即被告认为以220车位第一次通知的收楼时间确定计算空置费截止时间，本院不予采纳。本院按原告自认主张该214车位计算的空置费、分摊电费。虽然被告曾于双方（2012）佛南法九民初字第82号案纠纷中认为负二层184号、186号两车位已于2011年12月5日由他人承租，但是被告至今仍未举证证明其协助原告与该车位实际租用人之间确定管理费计收事项。因此被告作为该车位出租使用的收益使用人仍对原告负有支付对价（管理费）及其电费分摊的义务。即被告应向原告计付负二层184号、186号2012年11月至2014年6月期间的管理费1600元（按40元／月×20月×2车位计）、2012年9月1日至2014年5月2日车位分摊电费232.22元。综合上述分析，被告应支付2012年11月至2014年6月期间的物业管理费117104.04元{按（空置住宅的管理费6879.52元-1913.2元）＋［空置负一层车位管理费为93183.53元-（9.61元-9.03元）-1027.1元-（40元-37.33元）-（40元-33.55元）-（40元-37.42元）-（160元-4元）-（50.72元-46.45元）-（10元-0.32元）-（20元-5.67元）］＋［空置负二层车位管理费18800元-（200元-24.52元）-（80元-33.33元）＋1600元］计}及公摊电费15512.03元［按15722.7元-239.08元-（17.86元-17.75元）-144.66元-（16.72元-16.12元）-（5.62元-4.53元）-（11.02元-10.69元）-（34.08元-11.59元）-（41.04元-39.48元）-（34.79元-9.07元）-（91.58元-84.33元）＋232.22元计］予原告。（三）关于违约金问题。根据《物业管理条例》第四十二条的规定、双方于《物业服务委托合同》、《物业管理附加协议》的约定，被告负有向原告交纳相关物业管理费用的义务。因此，被告认为合同约定的违约金条款不适用于被告的辩解，本院不予采纳。原告主张的补贴及额外补贴、空置费、分摊电费均属于物业管理费用及代垫费用的范畴，被告逾期支付上述费用已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，被告应向原告计付违约金。被告认为原告提供的物业管理服务有瑕疵问题但没有举证予以证明，而且原告对此问题于（2012）佛南法九民初字第82号案诉讼中已作出了相应解释，原告于前案及本案提供了业主满意度测评意见表等证据予以反驳。因此，被告以原告的物业管理服务有瑕疵对抗原告主张违约金的辩解，本院不予采纳。被告主张违约金过高。合同约定“按日5‰计收违约金”、“业主或物业使用应在每季度第三个月的5日前”交付物业管理费等，结合被告拖欠本案应付费用的期间，对比中国人民银行同期贷款利率，考虑被告逾期支付导致原告损失主要体现为利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院认定约定的违约金计付方式确定的违约金过分高于造成的损失，酌定本案违约金按欠费总金额（127094.8元＋117104.04元＋15512.03元计）的20%确定为51942.17元。原告主张的违约金超出本院核定的范围部分，本院不予支持。综上，本案判决如下：一、被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年11月至2014年5月的物业管理费补贴及额外补贴共127094.8元予原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司。二、被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司应支付2011年11月至2014年6月期间的物业管理费117104.04元予原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司。三、被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年9月至2014年5月期间的公摊电费15512.03元予原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司。四、被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金51942.17元予原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司。五、驳回原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5198.59元（原告已预交），由原告负担2211.19元，被告负担2987.4元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁敏红二〇一四年十一月十三日书记员  吴莹莹