山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淄民一终字第588号上诉人（原审被告、反诉原告）：张振英，女，汉族，无业。委托代理人：孙兆林，男，淄博市煤炭局退休人员。系上诉人张振英之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淄博福邸房地产开发有限公司。住所地：淄博高新技术产业开发区宝鑫路*号。法定代表人：陈建辉，总经理。委托代理人：蒋宏智，男，该公司职工。委托代理人：刘小南，女，该公司职工。原审被告：孙启海，男，汉族，淄博市博山区人民法院司机。系上诉人张振英之子。委托代理人：孙兆林，男，淄博市煤炭局退休人员。系原审被告孙启海之父。上诉人张振英因商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第1147号民事��决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张振英的委托代理人孙兆林，被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司的委托代理人蒋宏智、刘小南，原审被告孙启海的委托代理人孙兆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2004年7月20日，原告为被告张振英出具“收到张振英订金壹万元，西单元3楼A户”的收据一张。2004年10月31日，原告出具“今收到张振英房款贰万元整”的收条一张。2005年5月13日，原告向被告张振英下达催款通知书，并认可其已交定金10000.00元及房款60000.00元。2005年6月22日，原告再次向被告张振英下达催告通知书。2005年9月30日，原告为被告张振英出具27046.00元（开口费用）的收据一张。2005年10月10日，原告（出卖人）与被告张振英（买受人，委托代理人系孙兆林）签订《商品房买卖合同》一份，约定：由被告张振英购买原告开发的位于张店区共青团东路9号西单元三楼西户住宅房一套；建筑面积111.51平方米；每平方米2224.01元，价款248000.00元，付款方式为买受人于2005年10月10日前首付款88000.00元，余款160000.00元办理按揭贷款；出卖人于买受人房款交齐后七日内交房或银行按揭放款后七日内交房；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，客户在交齐办证资料后，自交钥匙之日起360日内办理完契证、房产证、土地证。同日，原告为被告张振英出具房款88000.00元的收据一张。后因被告张振英贷款超龄，经双方当事人协商，决定在与原告所签《商品房买卖合同》上买受人处添加被告孙启海名字（买受人的委托代理人系张振英），同时，原告为被告孙启海出��房款88000.00元的收据一张，并与被告孙启海签订与上述合同基本一致的商品房买卖合同（买受人的委托代理人系张振英）一份。2005年10月26日，中国银行出具“借款人孙启海，借款金额160000.00元，借款用途购房（张振英），备注张振英还贷”的借款借据一张。2005年11月7日，原告出具“孙启海业主，购买的福邸商住楼西单元302室，已付清房款，可以交房。（10月28日款到齐）”的缴款证明一张。2005年12月21日，中国银行淄博市张店支行出具转给原告160000.00元的特种转账传票（补制2005.10.26日孙启海住房贷款1笔）一张。2005年12月30日，被告孙启海及父母向原告致信，索要涉案房屋钥匙和要求原告解决房屋质量问题。2006年1月21日，淄博福邸物业管理有限公司回复孙启海，提出房屋交接于2006年1月23日再次办理，要求携带相关材料。2011年5月26日，原告开具付款人为被告孙启海的涉案房产发票联。2013年8月6日，中国银行出具贷款还款（已结清）凭证。2013年8月28日，被告的代理人孙兆林向原告及张店区税务局马尚税务所反映要求更正购房合同和发票。另查明，涉案楼房的房产证除被告外，其他均已办理完毕。原审法院认为，原、被告之间曾因房屋买卖事宜而签订多份买卖合同，但经综合分析后可知，原告福邸公司与被告张振英签订的商品房买卖合同在前，并且被告张振英已为此缴纳了购房首付款88000.00元，只是在办理购房合同约定的贷款时，因被告张振英超龄，并且被告张振英与被告孙启海系母子关系，双方才将商品房买卖合同中买受人张振英变更为被告孙启海，并从银行办理了贷款。并且，相关贷款实际由被告张振英归还，被告孙启海亦对此予以承认，故该宗房产的实际购房人应为被告张振英。因此，原告与被告张振英所签订的商品房买卖合同合法有效，而被告孙启海与原告签订的商品房买卖合同，则因被告孙启海并未实际缴纳购房款等原因而应认定为无效合同，故原告要求确认其与被告孙启海签订的商品房买卖合同有效、与被告张振英签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，理由不当，依法不予支持。两被告要求驳回原告诉讼请求的辩解理由成立，应予支持。反诉原告要求反诉被告福邸公司办理涉案房产的房产证、契证、土地证的反诉请求，事实清楚，证据充分，应予支持。涉案房屋房产证未予办理，不能确定房产面积，故反诉原告张振英要求反诉被告福邸公司赔偿损失11169.00元的反诉请求，亦不能确定，不予支持，反诉原告可待办理房产证后，再另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规��》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）淄博福邸房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张振英于2005年10月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、原告（反诉被告）淄博福邸房地产开发有限公司与被告孙启海于2005年10月10日签订的《商品房买卖合同》无效。三、驳回原告（反诉被告）淄博福邸房地产开发有限公司的诉讼请求。四、原告（反诉被告）淄博福邸房地产开发有限公司于判决书生效后三十日内协助被告（反诉原告）张振英办理位于张店区共青团东路9号西单元三楼西户房屋的房产证、契证、土地证。五、驳回被告（反诉原告）张振英的其他反诉请求。案件受理费100.00元，由原告淄博福邸房地产开发有限公司负担；反诉费39.50元，由反诉原告张振英负担。张振英不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的合同第十五条第3项，应判决��上诉人30日内给上诉人办完房产证、契证、土地证，根据合同第三、四条和上诉人提供的索赔计算明细表，应认定被上诉人以欺诈方法多收房款6205.00元，未履行办证义务应赔偿损失11169.00元，而原审判决却错判被上诉人30日内协助上诉人办理该房产的房产证、契证和土地证，并以房产证未办，不能确定房产面积，损失也不能确定为由，错误判决驳回上诉人的诉求。请求依法撤销原审判决第四、五项，改判被上诉人限期给上诉人办理涉案房产的房产证、契证和土地证，并赔偿上诉人损失11169.00元。被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司答辩称：请求维持原判。原审被告孙启海答辩称：上诉人的上诉事实清楚，证据充分，符合法律规定，请法院支持上诉人的诉求。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、银行特种���账传票、缴款证明复印件、来信答复复印件、索要钥匙信复印件、借款借据复印件、催款通知书、催告通知书、首付款收据复印件、购房合同复印件、贷款结算凭证、说明材料、有线电视开户手册、索赔明细表、涉案楼房面积登记表及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。本院认为，本案当事人在二审过程中的争议焦点有二：一是原审判决被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司协助上诉人张振英办理涉案房屋的产权证书是否正确；二是上诉人张振英要求被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司赔偿其损失11169.00元有无事实及法律依据。关于原审判决被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司协助上诉人张振英办理涉案房屋的产权证书是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知��协助和保密等义务。本案当事人在签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意客户在交齐办证资料后，自交钥匙之日起360日内办完房产证、契证、土地证。以上法律规定和双方当事人的约定，能够充分说明本案双方当事人如要实现办理涉案房屋权属证书的合同目的，需双方当事人均要履行相互协助的义务才能完成。因此，原审法院在查明被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司未及时给上诉人张振英办理涉案房屋的产权证书的情况下，判决被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司协助上诉人张振英办理涉案房屋的产权证书并无不当。对于上诉人张振英二审庭审过程中关于办理涉案房屋权属证书的费用包含在购房款中的主张，因在双方签订的《商品房买卖合同》中对此未有明确约定，上诉人张振英也无其他证据证实其该项主张，被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司亦不认可，因此，对于办理涉案房屋权属证书费用的问题双方可另行协商处理，或在取得充分证据后另行主张权利。关于上诉人张振英要求被上诉人淄博福邸房地产开发有限公司赔偿其损失11169.00元有无事实及法律依据的问题。本案当事人在签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定中载明：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。涉案房屋尚未办理权属证书，房屋面积无法确定，上诉人张振英对被上诉人提供的淄博市房地产交易中心登记的涉案房屋产权面积不认可，被上诉人对上诉人张振英关于分摊面积的计算方式亦不认可，因此，上诉人张振英关于被上诉人在合同中多计算了分摊面积2.79平方米，应退购房款并赔偿损失共计11169.00元的主张，证据不足，上诉人张振英可待办理产权证书后，另行主张权利。综上，上诉人张振英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79.00元，由上诉人张振英负担。本判决为终审判决。审 判 长  冯伟杰代理审判员  王 娜代理审判员  杨继生二〇一四年十一月二十五日书 记 员  宋金来