山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民四终字第692号上诉人（原审被告）赵晨，女，1983年10月26日出生，汉族，山东师范大学学生处职工，住济南市。委托代理人任欣，山东舜达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武林华，女，1955年4月24日出生，汉族，曲阜市地毯厂退休职工，住济南市。上诉人赵晨因与被上诉人武林华房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第436号民事判决提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，位于济南市市中区舜玉小区南区117号楼4-302室房屋的所有权人为武林华。赵晨自2011年10月起租住武林华的涉案房屋，双方分别于2011年10月8日、2012年10月13日签订房屋租赁合同，上述两份合同已履行完毕。2013年10月9日，出租人武林华与承租人赵晨再次签订房屋租赁合同一份，合同约定赵晨租赁武林华所有的位于济南市市中区舜玉小区南区117号楼4-302室房屋居住使用，房屋面积80.36平方米，租赁期限为1年，自2013年10月10日起至2014年10月9日止。房屋租金为2万元，付款方式为三个月为一期缴纳租金，每期房租到期30日内付清下期租金。赵晨应在签订合同的同时付给武林华定金1550元，在双方交接房屋时，该定金转为押金。若武林华未按合同规定履行其责任，应赔偿赵晨一个月租金1667元以弥补赵晨之损失。若赵晨未按合同规定履行其责任，则武林华将扣除全部定金并弥补武林华之损失。租赁期间，房屋内的设施设备若出现损坏，由赵晨负责维修，若房屋质量问题需要维修，由武林华负责解决。赵晨退租时应保持室内的设施设备完好无损。室内设施设备由于使用不当产生的问题，所有责任由赵晨负担。赵晨租赁期满后，数字机顶盒留下，窗帘保持原样。武林华与赵晨在该房屋租赁合同落款处签名并捺印。武林华要求赵晨支付2014年1月10日至2014年4月10日欠付的房租5000元，并解除双方于2013年10月9日签订的房屋租赁合同。赵晨主张其于2014年1月7日已将涉案房屋腾空，其在2013年12月31日至2014年1月10日期间多次通过电话与武林华协商房屋交接事宜，并于2014年1月10日与武林华到涉案房屋办理房屋交接，但武林华无故拒绝接收房屋钥匙，故双方之间的房屋租赁合同于2014年1月10日已协商解除，武林华无权要求其支付后续房租。武林华对此不予认可。2014年3月25日，经一审法院调解，双方对涉案房屋进行了交接，武林华收到涉案房屋钥匙7把。经双方确认水表截止数字为710。武林华称，赵晨应清洗抽油烟机、保养热水器，东南卧室的吸顶灯、客厅的吸顶灯及壁灯、卫生间浴霸的照明灯、厨房的吸顶灯、北卧室的吸顶灯不亮，应由赵晨负责维修。武林华主张，接收涉案房屋后，其因维修电灯、热水器、抽油烟机，支付材料费、维修费、人工费共计471元，并提交收据及工人出具的证明予以证实。赵晨均不予认可。武林华要求赵晨支付2013年第四季度及2014年第一季度的水费300元及电费700元，并提交其本人于2014年4月1日支付电费的收据一张，该收据载明2013年4季度至2014年1季度电费505元，水表底数2013年686，单价3.15。赵晨主张其于2013年11月1日预交水电费2000元，2013年第四季度及以后的水电费应先从其预交款中扣除，不足部分，再由其补交。武林华称物业从不预收水电费，水电费以实际结算数额为准收取。武林华要求赵晨返还布艺窗帘一副、浪潮牌数字机顶盒一台、空调室外机三角架一个。赵晨认可布艺窗帘和数字机顶盒在其处，不认可有空调室外机三角架。庭审中，武林华表示不再要求赵晨返还布艺窗帘。赵晨认为合同约定租赁期满后，才留下数字机顶盒，故其同意于2014年10月9日将数字机顶盒返还给武林华。武林华要求赵晨赔偿其各类损失4000元，包括律师费3000元、交通费100元，并提交律师费收据1张及出租车发票8张，另外误时费、通讯费未提交证据证明。赵晨认为武林华的主张没有依据，不予认可。赵晨提交押金条一张，要求武林华返还其支付的押金1550元。武林华认可其收到该笔押金。赵晨提交2014年1月1日为武林华缴纳采暖费1892.8元的收据一张，主张采暖季自2013年11月15日起至2014年3月15日止，共121天，截至2014年1月10日，其实际使用57天，武林华应退还其剩余采暖费1001.15元。武林华认为根据合同约定租赁期间内该项费用应由赵晨承担。赵晨提交2200元的防盗门收据一张，证明其为涉案房屋安装防盗门一套，武林华应向其返还防盗门或向其抵款。武林华对该收据的真实性不予认可，并主张赵晨于2011年10月9日租赁涉案房屋办理房屋交接时，书面承诺自愿更换防盗门，退租时不再拆走，出租方也不必折算或现金退还。原审法院认为，根据我国《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金。双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效的合同关系。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。赵晨主张双方于2014年1月10日已协商解除房屋租赁合同，武林华无故拒绝接收涉案房屋，但赵晨未提交证据证实其主张，法院不予支持。截至2014年3月25日法院组织双方办理涉案房屋交接手续，涉案房屋一直由赵晨实际控制，故赵晨理应支付给武林华自2014年1月10日至3月25日期间的房屋租金4167元。双方于2014年3月25日办理了涉案房屋的交接手续，系双方协商一致终止履行房屋租赁协议，双方于2013年10月9日签订的房屋租赁合同于该日解除。武林华要求赵晨支付水电费，并提交其垫付的电费收据予以证实。武林华的收据能够证实2013年第四季度及2014年第一季度赵晨居住涉案房屋期间实际产生电费505元，该费用应由赵晨承担。至于该段时间的水费，因涉案房屋所在的物业单位尚未进行核算，武林华要求赵晨支付300元，于法无据，不予支持。武林华可待水费实际数额核算确定后另行向赵晨主张。赵晨主张已预付水电费2000元，其提交的缴费收据无法证实其主张，法院不予采信。武林华要求赵晨返还空调室外机三角架一个，现无证据证实该三角架存在，对其该项请求法院不予支持。武林华要求赵晨返还浪潮牌数字机顶盒一台，因双方协商解除房屋租赁合同，根据合同约定，赵晨应将该数字机顶盒留在涉案房屋内，故对武林华的该项请求，法院予以支持。武林华要求赵晨赔偿其各类损失4000元，包括律师费3000元、交通费100元及误时费、通讯费，该项请求没有合同和法律依据，法院不予支持。武林华要求赵晨赔偿其接收涉案房屋后，因维修电灯、热水器、抽油烟机等而支付的材料费、维修费、人工费共计471元，该主张超出本案诉讼请求范围，对此法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告武林华与被告赵晨2013年10月9日签订的房屋租赁合同于2014年3月25日解除。二、被告赵晨于判决生效之日起十日内，支付给原告武林华2014年1月10日至2014年3月25日期间的房屋租金4167元。（20000元／年÷12个月÷30天／月×75天）三、被告赵晨于判决生效之日起十日内，支付给原告武林华电费505元。四、被告赵晨于判决生效之日起十日内，返还给原告武林华浪潮牌数字机顶盒一台。五、驳回原告武林华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告赵晨负担。一审宣判后，上诉人赵晨不服一审判决上诉称，请求依法撤销济南市市中区人民法院（2014）市民初字第436号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认为2014年3月25日在法院的组织下双方办理涉案房屋交接手续，涉案房屋一直由上诉人赵晨实际控制，故上诉人赵晨理应支付给被上诉人武林华自2014年1月10日至3月25日期间的房屋租金4167元。这明显的与实际情况不符。实际情况是在2013年12月31日至2014年1月10日期间，上诉人多次通过电话与被上诉人武林华协商房屋交接事宜。被上诉人亦在这段期间内与上诉人多次见面协商此事。上诉人在一审阶段提交的通话录音完全能够证明被上诉人武林华知晓2014年1月10日交接房屋事宜，并且完全同意。上诉人赵晨亦在2014年1月7日就将涉案房屋腾空。但是2014年1月10日，被上诉人武林华无故反悔，在涉案房屋交接的时候拒收房屋钥匙。是因为被上诉人武林华的直接原因导致该房屋无法交接成功，而此时上诉人实际已经不再占有该房屋。后被上诉人诉至法院要求我们付其1月10日之后的租金，分明能够显示出被上诉人当时拒绝接收房屋的直接目的。上诉人认为房屋实际交接日就是2014年1月10日，不欠被上诉人武林华租金。2、原审判决认为上诉人应支付被上诉人武林华电费505元，时间段是2013年第四季度到2014年第一季度，与实际情况不符。上诉人于2013年11月1日已经预缴水电费2000元，并提供收据。我们在1月10日之前已经和被上诉人武林华阐述清楚，2013年第四季度到2014年1月10日这个时间段的水电费，从我们的预交款中扣除，剩余金额在交接房屋的时候返还给我们。所以505元上诉人实际已经缴纳，而多出的剩余金额上诉人还尚未向被上诉人武林华主张返还。3、原审判决认为上诉人应返还给被上诉人武林华浪潮牌数字机顶盒一台，与实际情况不符。该机顶盒实际为上诉人付款购买，且双方于2013年10月9日签订的房屋租赁协议第14条明确规定：“乙方租赁期满后，数字机顶盒留下”。现双方房屋租赁合同，一审法院已明确解除。上诉人实际租赁的时间段为2103年10月10日至2014年1月10日。而合同约定的乙方租赁期满的时间为2013年10月10日至2014年10月9日。现合同已经解除，上诉人已不可能按照该合同的租赁期届满的约定返还被上诉人机顶盒。该事实状态已经消灭。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，没有保护上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人武林华辩称请求维持原判。本院经审理认定，原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人赵晨与被上诉人武林华双方签订的房屋租赁合同是一年期的，至2014年10月9日合同到期。上诉人赵晨主张2014年1月10日双方协议解除租赁合同，被上诉人武林华不认可，上诉人赵晨对此主张未有证据证明，其主张不成立。至2014年3月25日，一审法院组织双方当事人办理涉案房屋交接手续，涉案房屋一直由赵晨实际控制，故赵晨理应支付给武林华自2014年1月10日至3月25日期间的房屋租金4167元。被上诉人武林华提交的收据能够证实2013年第四季度及2014年第一季度赵晨居住涉案房屋期间实际产生电费505元，该费用应由赵晨承担。上诉人赵晨主张2013年11月1日已经预缴水电费2000元，该主张证据不足，本院不予认定。双方在2013年10月9日签订的房屋租赁协议第14条明确约定：“乙方租赁期满后，数字机顶盒留下”，至2014年3月25日，一审法院组织双方当事人办理涉案房屋交接手续，租赁合同已解除，上诉人应将机顶盒返还被上诉人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人赵晨负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐冷卓审 判 员  王云春代理审判员  曹 强二〇一四年十一月十七日书 记 员  姜 梵