南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦民再字第7号原审原告南京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”），住所地南京市秦淮区龙蟠南路33号。法定代表人毛建平，该公司总经理。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人欧永成，南京雅居乐房地产开发有限公司法务主任。原审被告胡小明，男，汉族，1964年4月5日出生。原审原告雅居乐公司与原审被告胡小明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日作出（2013）秦民初字第1997号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年10月20日作出（2014）秦民监字第10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原审原告雅居乐公司的委托代理人杨焘到庭参加诉讼。原审被告胡小明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。2013年7月4日，原审原告雅居乐公司起诉至本院称，2010年3月，被告向上海浦东发展银行股份有限公司南京分行贷款210万元，购买原告开发的南京雅居乐花园x幢3单元1804室，原告为被告的该笔贷款提供连带责任担保。根据原、被告签订的《南京市商品房预售合同》约定，被告如未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除预售合同。自2011年2月起被告开始逾期偿还银行借款，浦发银行将被告及原告诉至南京市白下区人民法院，法院审理后做出（2011）白商初字第919号民事判决书，判令被告归还本息并赔偿律师费，判令原告对该债务承担连带责任。判决生效后，因被告无力还款，浦发银行遂要求原告依据生效判决承担连带担保责任。原告现已替被告向浦发银行偿还了所有欠款共计2235844.33元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1804室房产的《南京市商品房预售合同》。2、判令被告协助原告办理南京雅居乐花园x幢3单元1804室房产退房的撤销合同登记手续。3、判令被告赔偿原告各项损失共计2235844.33元。原审被告胡小明经本院合法传唤未到庭，未答辩。原审查明，原、被告于2010年3月26日签订《南京市商品房预售合同》一份（合同编号：宁房预售合字2010102015号），合同约定原告将其开发的秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1804室预售给被告，房屋总价款为2633309元，并在该合同第五条第三款约定“乙方（本案被告）迟延支付合同价款，经甲方（本案原告）催告后15日内仍未支付到期价款，且未到期价款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除本合同，甲方于解除本契约后30日内将已收房款退还乙方，定金不返还；若乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。”同时，双方在合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款约定“乙方未能履行其向银行申办按揭应尽义务导致甲方作为担保人承担了担保责任的，甲方有权解除《南京市商品房预售合同》。”合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元）。同日，原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）签订《个人购房借款（综合）合同》一份，约定：浦发银行南京分行向被告胡小明提供贷款210万元用于购房；贷款期限为23年，原告雅居乐公司作为借款保证人，自愿为被告胡小明的上述借款提供连带责任保证担保，担保主债权为210万元，担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现债权的费用等。合同签订后，浦发银行南京分行于2010年4月29日按约向被告胡小明发放贷款210万元，原告于2011年6月1日向被告胡小明交付雅居乐花园x幢3单元1804室房屋。因被告胡小明自2011年2月开始未及时履行还款义务，浦发银行南京分行向南京市白下区人民法院提起诉讼，要求被告胡小明偿还借款本金及利息，原告雅居乐公司对上述债务承担连带清偿责任。2012年1月9日，白下区人民法院依法作出（2011）白商初字第919号民事判决书，判决被告胡小明偿还浦发银行南京分行借款本金2054123.01元，截止2011年7月29日的利息、罚息36774.69元，自2011年7月30日起至判决给付之日止的利息、罚息按合同约定的利率标准计算；支付律师代理费1万元；原告雅居乐公司对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，原告雅居乐公司分别于2012年7月18日、2012年11月9日代被告胡小明向浦发银行南京分行偿还贷款本金、实现债权费用及利息、罚息等共计2235897.7元。2012年11月14日，浦发银行南京分行向原告雅居乐公司出具收款事由为“代胡小明偿还浦发银行债务”、收款数额为2235844.33元的收据一份。原审认为,原、被告于2010年3月26日签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，而被告违反原、被告双方关于合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款之约定，拖欠其所欠浦发银行南京分行的月供款，导致原告作为担保人承担了担保责任。本院认为，被告行为已经构成违约。由于原、被告双方在《甲、乙双方的其它约定》中约定了合同解除的条件，在合同履行中，雅居乐花园x幢3单元1804室尚未过户发生物权变动的情况下，原告要求因被告违约，故请求依据约定解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告雅居乐公司为被告胡小明向浦发银行南京分行取得的借款提供连带责任保证，其事实清楚，证据充分。在被告胡小明未按时偿还借款本息的情况下，原告按照白下区人民法院（2011）白商初字第919号民事判决书之规定，代为履行了保证义务，支付给浦发银行南京分行借款本金及实现债权的费用共计2235844.33元，原告履行担保义务之后，有权按照担保法之规定，要求被告偿还担保代偿款，故原告要求被告偿付代偿款的诉讼请求，本院予以支持。原审判决:一、解除原告南京雅居乐房地产开发有限公司与被告胡小明于2010年3月26日签订的关于南京市秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1804室房产的《南京市商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字2010102015号）。二、被告胡小明于本判决生效后十日内协助原告南京雅居乐房地产开发有限公司办理南京市秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1804室房屋退房的撤销合同登记手续。三、被告胡小明于本判决生效后十日内偿付原告南京雅居乐房地产开发有限公司担保代偿款计2235844.33元。本院再审过程中，原审原告雅居乐公司称：原审原、被告于2010年3月签订《南京市商品房预售合同》，购买原告开发的南京雅居乐花园x幢3单元1804室，总价2633309元。合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元），并向浦发银行南京分行行办理了2100000元的按揭贷款。该笔贷款由被告以所购房屋提供抵押担保，并由原告提供阶段性连带责任担保。自2011年2月起被告开始逾期偿还银行借款，浦发银行将被告及原告诉至南京市白下区人民法院，法院审理后做出（2011）白商初字第919号民事判决书，判令被告归还本息并赔偿律师费，判令原告对该债务承担连带责任。判决生效后，因被告无力还款，浦发银行遂要求原告依据生效判决承担连带担保责任。原告现已替被告向浦发银行偿还了所有欠款共计2235844.33元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1804室房产的《南京市商品房预售合同》。2、判令被告协助原告办理南京雅居乐花园x幢3单元1804室房产退房的撤销合同登记手续。3、判令被告赔偿原告各项损失共计2235844.33元。本院再审查明，2010年3月26日原审原告与原审被告签订《南京市商品房预售合同》一份（合同编号：宁房预售合字2010102015号），合同约定原告将其开发的南京雅居乐花园x幢3单元1804室预售给被告，房屋总价款为26333309元。2010年3月21日，原审被告胡小明向雅居乐公司支付定金5万元，2010年3月26日，胡小明向雅居乐公司支付首付款288987元，以上共计338987元。2010年4月29日，浦发银行南京分行于按约向原审被告胡小明发放210万元购房贷款，该款项直接付至原审原告雅居乐公司账户。另查明，截止2015年11月4日10时38分，胡小明名下的房产登记情况为：秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1802室、1803室、1804室，共计三套房屋。以上事实有原审原告陈述、《南京市商品房预售合同》、《甲、乙双方的其他约定》、（2011）白商初字第919号民事判决书、浦发银行收款收据等证据予以证明。本院再审认为，原、被告于2010年3月26日签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，而被告违反原、被告双方关于合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款之约定，拖欠其所欠中国农业银行股份有限公司南京城东支行的月供款，最终导致原告作为担保人承担了担保责任。本院认为，被告行为已经构成违约。由于原、被告双方在《甲、乙双方的其它约定》中约定了合同解除的条件，在合同履行中，雅居乐花园x幢3单元1804室尚未过户发生物权变动的情况下，原告要求因被告违约故请求依据约定解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告雅居乐公司为被告胡小明向浦发银行南京分行取得的借款提供连带责任保证其事实清楚，证据充分。在被告胡小明未按时偿还借款本息的情况下，原告按照原白下区人民法院（2011）白商初字第919号民事判决书之规定，代为履行了保证义务，共计支付给浦发银行南京分行借款本金及实现债权的费用2235844.33元，原告履行的担保义务之后，有权按照担保法之规定，要求被告偿还担保代偿款，故原告要求被告偿付代偿款的诉讼请求，本院予以支持。同时原审原告雅居乐公司取得房屋后应当退化原审被告已收房款，并按照原收款时间支付利息。原审胡小明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，判决如下：一、解除原审原告雅居乐公司与原审被告胡小明于2010年3月26日签订的关于南京市秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1804室房产的《南京市商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字2010102015号）。二、被告胡小明于本判决生效后十日内协助原告南京雅居乐房地产开发有限公司办理南京市秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1804室房屋退房的撤销合同登记手续。三、原审被告胡小明自判决生效之日起十日内支付给原审原告雅居乐公司2235844.33元，并且支付给原审原告雅居乐公司以2235844.33元为基数从2012年11月14日起至判决履行之日止银行同期贷款利息；四、原审被告胡小明自判决生效之日起十日内支付原审原告雅居乐公司违约金50000元。五、原审原告雅居乐公司自判决生效之日起十日内支付原审被告胡小明已付购房款26333309元，并且支付给原审被告胡小明以50000元为基数从2010年3月21日起至2012年11月14日止银行同期贷款利息、以288987元为基数从2010年3月26日起至2012年11月14日止银行同期贷款利息、以2100000元为基数从2010年4月29日起至2012年11月14日止银行同期贷款利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费27946元，保全费5000元，公告费600元，再审案件受理费27946元，公告费600元，合计62092元，由原审被告胡小明负担。（原审案件受理费及保全费、公告费、再审公告费已由原审原告预交，原审被告在给付款项时一并加付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：03×××76）。审 判 长  盛 冰审 判 员  刘 慧审 判 员  曹甜甜二〇一六年五月十三日见习书记员  王小格