江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1168号上诉人（原审被告）王维滨。委托代理人王成，江苏中茵海华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何宝生。委托代理人陆钧，江苏正和正律师事务所律师。上诉人王维滨因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟虞民初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：常熟市虞山镇陆家角新村3幢（原登记门牌号三区4幢）二层楼房的房屋登记所有权人为原审原告何宝生，房屋所有权证载明建筑面积252平方米，另有有照超面积91.69平方米待处。原审被告王维滨自2004年5月份开始向原审原告何宝生租赁上述房屋，租赁合同一年一签。2012年5月22日，原审原告何宝生（出租方、甲方）与原审被告王维滨（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：甲方同意乙方租用壹年，自2012年5月23日起至2013年5月22日止。房屋租金：以主楼前沿为界，前门面每年74000元，后仓库每年8500元，按年支付，租用期内乙方不得擅自将房屋转租、转让或退租。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方不得擅自改变室内结构，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方同意，租赁期满，根据书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。2013年7月10日，何宝生委托江苏正和正律师事务所向王维滨发出律师函，内容为：受何宝生委托，就“限期要求你搬离并返还租用房屋”等事宜，本所现向你去函，告知如下：1、2012年5月22日，你与何宝生签订了《房屋租赁协议》一份，该《房屋租赁协议》第1条明确的租赁期限为壹年，即2012年5月23日至2013年5月22日，另，第4条约定，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。现早已超过上述租赁期限，何宝生也已向你明确表明房子不再租赁予你，需要收回。然你至今继续占用租赁房屋未搬离，且未支付2013年5月23日起至今的房租。2、我国合同法第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、基于以上情况，我所受托要求你务必在2013年7月20日之前向何宝生结清未付租金后自行搬离，返还租用房屋。逾期仍未搬的，何宝生考虑不得不通过诉讼途径解决。2013年7月21日，王维滨转帐支付给何宝生82500元，2013年7月22日，何宝生将其中的68750元以转帐方式退还给王维滨，实际收取了二个月的房屋使用费13750元。另查明：原审原告何宝生的房屋在1997年8月办理房屋所有证登记时，当时登记的房屋门牌号为陆家角新村三区4幢，后来由于该新村内房屋编号进行了一定的调整，导致目前户籍登记的门牌号为陆家角新村3幢，实际为同一幢房屋。上述事实，由户籍登记、房屋所有权证、国有土地使用证、居委会关于门牌号的证明、房屋租赁协议、律师函、转账凭证、当事人陈述等在案佐证。原审原告何宝生诉称：原审被告因经营所需，于2012年5月22日与原审原告签订书面《房屋租赁协议》一份，明确向原审原告租赁门面及仓库用房，租期为一年（2012年5月23日至2013年5月22日），年租金为82500元。同时明确约定，租赁期满，甲方（原审原告）有权收回全部出租房屋，乙方（原审被告）应如期交还。现上述房屋租赁协议早已到期，原审原告也早已向原审被告提出收回房屋的主张，但原审被告依然继续占用、使用租赁房屋，拒不交房。为此，原审原告于2013年7月10日委托律师发出律师函，要求原审被告在2013年7月20日前结清2013年5月23日至2013年7月20日期间未付的租金后腾让并交回租赁房屋。原审被告收函后于2013年7月21日向原审原告支付了拖欠的租金，但对腾让并归还租赁房屋却置若罔闻。请求判令原审被告立即向原审原告腾让并归还租赁房屋，并支付自2013年7月23日至实际搬离之日的房屋使用费（按照原租金标准82500元／年计算）。原审法院认为，原审原、被告之间的房屋租赁合同合法有效。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。原审原、被告双方在房屋租赁协议中也约定租赁期满，甲方（原审原告）有权收回全部出租房屋，乙方（原审被告）应如期交还。双方签订的房屋租赁协议于2013年5月23日租赁期限届满，在未签订新的租赁协议的情况下，原审被告应按约搬离租赁房屋。至目前，原审被告仍占用租赁房屋，原审原告有权要求原审被告腾空迁让房屋并支付占用期间的房屋使用费，使用费标准可参照原租金标准计算，其中2013年5月24日至2013年7月23日二个月期间的房屋使用费13750元原审被告已经支付，故原审被告还应支付自2013年7月24日起至腾空迁让之日止的房屋使用费，参照原租金标准82500元／年计算。关于原审被告在租赁房屋内的装饰装修，双方在房屋租赁协议中约定租赁期满，根据书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构。因此，原审被告的装饰装修应由其在腾空迁让承租房屋时自行拆除。原审原、被告双方未就开具发票作出约定，原审被告要求原审原告开具发票的请求基于税收法律的规定，不属于民商事诉讼主管范畴，原审法院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、原审被告王维滨于判决生效之日起三十日内腾空迁让其承租的常熟市虞山镇陆家角新村3幢（原登记门牌号三区4幢）房屋，并将承租房屋交还给原审原告何宝生。二、原审被告王维滨支付原审原告何宝生自2013年7月24日起至腾空迁让之日止的房屋使用费（参照年租金82500元的标准计算），于判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。案件受理费130元，由原审被告王维滨负担。上诉人王维滨不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人承租涉案房屋近十年。上诉人认为只要被上诉人继续出租房屋，在同等条件下肯定出租给上诉人。被上诉人在房屋租赁协议右上角添加“从2013年开始后门仓库涨300元整”，上诉人在2012年8月进行重新装修时，被上诉人也没有说什么。房屋租赁协议到期后，被上诉人并没有要求上诉人搬走。上诉人一直经营，进了大量的年货。根据法律规定，合同到期后，如果当事人双方无异议，合同自动顺延。本案因被上诉人要求暴涨房租4万元，上诉人一时无法接受而导致。上诉人在2013年7月21日也已经将2013年5月23日至2014年5月22日的房租82500元汇给了被上诉人。被上诉人按照82500元的六分之一收取了2个月的房租，说明其认可上诉人与被上诉人之间的租赁协议在2013年自动顺延。被上诉人也没有明确收回房屋后自用。根据法律规定，在同等条件下，上诉人也有优先承租的权利。被上诉人在整个庭审过程中，并没有变更诉讼请求。在一审中所有程序结束后，上诉人收到一审法院开庭通知、转换程序通知书及增加诉讼申请。原审审判程序不合法。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人何宝生辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在涉案租赁合同到期后，何宝生提出涨房租系主张合法权利，王维滨可以选择接受或拒绝。因双方当事人对于租金未能达成一致意见，表明何宝生不同意继续向王维滨出租涉案房屋。王维滨在涉案租赁期间届满，应当向何宝生返还房屋。仓库租金的上涨及王维滨向何宝生汇款并不能证明双方对房屋继续出租达成一致意见。故何宝生向王维滨发函要求其搬离、返还涉案房屋并支付房屋使用费理由正当，依法应予支持。原审法院转换审理程序并无不当，何宝生在诉讼中增加诉讼请求亦是行使合法诉讼权利。综上，上诉人王维滨的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人王维滨负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年六月十三日书 记 员  黄 婷