昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第277号原告：李植信，男，1985年10月18日生，汉族，昆明市人，无固定职业，住昆明市官渡区。委托代理人：刘晓光，云南国平律师事务所律师。特别授权代理。被告：吴继武，男，1964年12月4日生，汉族，昆明市人，无固定职业，住昆明市。530103196412040355。原告李植信诉被告吴继武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘晓光，被告吴继武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2011年11月1日将昆明市北辰小区茶花苑2栋2单元102号商铺出租给原告。原告按照合同约定每年都按时交付租金，三年共计交付144000元，并交付房租押金4000元。合同约定租期为三年，至2014年11月1日止。但被告却于2014年3月单方面撕毁合同，要求原告搬离，并承诺还给原告未到期租金和押金，原告再三追讨，被告才于2014年4月4日退还原告租金22167元，但尚欠应退还租金9833元及押金4000元。根据租赁合同第六条规定，违反合同一方处以年租金50%作为罚款，故被告应当向原告支付违约金年24000元。综上，原告诉至法院，请求：1、判令被告返还原告房屋租金9833元及押金4000元，共计13833元；2、判令被告支付原告违约金24000元；3、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：原、被告系自愿协商一致解除租赁合同，租赁合同解除后，房租、押金、水电费、物管费等所有费用都已经结清，原告同意被告退还费用22167元，并非如原告所述单方面解除合同和要求原告搬离。涉案租赁房屋系被告于2011年9月23日向房东梁志胜承租，租赁期限自2011年12月31日起至2016年12月31日止，并约定了租金的交纳方式，自2011年12月31日至2013年12月31日的年租金两年一定，每年租金118320元，2013年12月31日至2016年12月31日的租金以市场定论。2011年10月30日，原告向被告承租了该铺面，租期自2011年11月1日至2014年11月1日，合同约定2011年11月1日至2013年11月1日年租金两年一定，每年租金48000元，并约定2013年11月1日至2014年11月1日的租金以市场论定。该铺面给原告使用期间，在原告支付了2013年11月1日至2014年11月1日的租金48000元后，房东梁志胜于2014年1月1日收取被告2013年12月31日至2016年12月31日的房租时，按照合同约定以市场论定此次租金，故房东在原来的每月租金上增加40%，原告当时得知每月租金上涨40%后没有异议，原告也同意按照与被告签订的租赁合同第3条履行2013年11月1日至2014年11月1日的租金以市场论定，原告同意按照每月租金增加40%进行租赁使用。原告到2014年3月31日提出要解除合同，不再续租，经过双方自愿协商，解除合同，双方确认了被告收到原告一年房租48000元及押金4000元，共计52000元，原告应该向被告支付5个月房租28000元，物管水电费1833元，还剩余费用为22167元，被告于2014年4月4日将该费用退还给了原告。原告的请求无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、房产租赁合同，欲证明被告将本案房屋租给原告租期三年，自2011年11月1日至2014年11月1日，租金为每月4000元；2、收条三张、物业费、水电费发票十一张，欲证明原告已经按照约定向被告支付了三年租金共计144000元，并交纳了租房押金4000元，从2011年11月1日起原告占用并实际使用该房屋。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2真实性均无异议，其中证据1的租赁合同已解除。被告为证明自己的答辩意见，向法庭提交：1、被告与梁志胜签订的房产租赁合同一份，欲证明涉案房屋为王碧华及梁志胜所有，被告与梁志胜签订的租赁合同租期自2011年11月1日至2014年11月1日；2011年11月1日至2013年11月1日年租金两年一定，每年租金48000元，并约定2013年11月1日至2014年11月1日的租金以市场论定；2、被告与陈欣签订的房产租赁合同及陈欣收条三份，欲证明涉案租赁商铺系最初2009年至4月15日至2011年12月30日系被告从陈欣处转租而来，支付了8万元转让费；3、中国银联签购单一份、李植信收条一张，欲证明原、被告经协商解除合同，原告同意退还22167元。经当庭质证，原告对被告提交的证据1房产租赁合同三性予以认可，被告是承租人，原告是次承租人；对证据2三性均不予认可，和本案无关；对证据3三性予以认可，但是被告应该退还的租金不止该笔款项，尚有9833元未退还。综合上述质证意见，本院对原告提交证据三性予以确认，对其欲证明目的，本院待后评述。对被告提交的证据真实性予以确认，其中证据2与本案无关联，证据3仅能证明被告已退还原告的金额款项，不能证明系双方共同意思表示。综上所述，本院确认以下法律事实：位于昆明市北辰小区茶花苑******商铺属王碧华、梁志胜共同共有。2009年11月1日，被告（乙方）与陈欣（甲方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将昆明市北辰小区茶花苑2幢2单元102号租给乙方，租期自2009年4月15日至2011年12月30日止。2011年9月23日，梁志胜将上述房屋出租给被告吴继武并签订了《房产租赁合同》，合同约定租期自2011年12月31日至2016年12月31日。2011年10月30日，被告吴继武（甲方）与原告李植信（乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于昆明市北辰小区茶花苑2幢2单元102号租给乙方，租期自2011年11月1日至2014年11月1日；2011年11月1日至2013年11月1日年租金两年一定，每年租金48000元，2013年11月1日至2014年11月1日的租金以市场论定；租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同，否则，违者处以年租金的50%作为罚金。合同签订后，原告交付2011年11月1日至2014年11月1日三年租金，每年48000元，押金4000元。2014年3月底，房屋所有权人与被告解除了《房产租赁合同》，被告即与原告终止了《房产租赁合同》，后被告向原告退还房租费22167元。现原告认为被告未全部退还房屋租金，且存在违约，故诉至法院主张其诉请。本院认为,本案的争议焦点在于：原告的诉讼请求是否应得到支持？针对原告主张被告退还租金及押金的诉请，本院认为，本案中，依据原、被告双方签订的《房产租赁合同》，被告已经依约向原告提供了租赁物，原告也已经实际使用了租赁物并交纳了2013年11月1日至2014年11月1日的租金48000元。在审理过程中原、被告双方均认可合同实际履行至2013年3月31日，后被告退还原告人民币22167元，本院对该事实予以确认，根据《中华人民共和国民法通则》第九十七条之规定，原告已交纳一年的房屋租金及4000元押金，但至原、被告双方合同终止之日，原告实际仅使用房屋五个月，故其余七个月房租及押金被告应予以退还，根据合同约定，月租金为4000元，故被告应退还原告28000元房租租金及4000元押金，扣除被告已退还原告的22167元房租，被告还应退还原告租金5833元及押金4000元。针对被告提出，2013年11月1日至2014年11月1日房租变更为1833元每个月，故只应退还原告22167元，其已全部退还原告的抗辩意见。本院认为，双方合同中对该年的租金仅约定为按市场价论定，未明确具体的变更幅度，被告提出租金进行了变更但无证据予以证实系双方共同意思表示，且其出具的收条表示其收取原告2013年11月1日至2014年11月1日租金为48000元，未有变更，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应承担相应的举证责任，故对其该抗辩意见本院不予采纳。针对原告主张被告承担违约金的诉请，本院认为，被告将涉案房屋租给原告属转租行为，其出租权系建立在被告与房屋所有权人之间的租赁关系存在的基础上，本案中被告与房屋所有权人之间的租赁合同解除，被告即丧失了商铺的出租权，在双方协商一致解除合同的情况下，被告据此与原告终止租赁合同不应负相应的违约责任，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴继武于本判决生效之日起十日内向原告李植信退还租金5833元、押金4000元；二、驳回原告李植信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，由被告吴继武承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 蒋 煜人民陪审员 王 玫人民陪审员 袁幼青二〇一四年十一月十七日书 记 员 李 艳