上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民二（商）初字第941号原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行。被告孙建军。被告陈月英。被告上海绍盛房地产发展有限公司。原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行诉被告孙建军、陈月英、上海绍盛房地产发展有限公司（以下简称“绍盛公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法适用简易程序审理。2014年8月12日，因案情需要，本案由简易程序转换为普通程序，本院依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王坚、唐文岚，被告孙建军及其代理人李秀忠、被告陈月英委托代理人孙华锋、被告绍盛公司委托代理人夏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年1月18日，原告与被告孙建军、陈月英、绍盛公司共同签订一份房屋担保借款合同，被告孙建军为借款人，被告陈月英为抵押物共有人，被告绍盛公司为保证人。借款合同约定借款金额为人民币（以下币种相同）510，000元，贷款用途为购房，借款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法。合同约定被告孙建军、陈月英将其购买的位于上海市金山区龙胜东路828弄87幢240号的房产作为上述借款的抵押物。原告向登记机构申请预告登记，并取得了上海市房地产预告登记证明，登记证号为金200518002806。被告绍盛公司作为保证人，对该笔债务承担连带保证责任，保证期间自贷款发放之日起至抵押物的房地产权利证明复印件交贷款人收执后6个月止，因该抵押房产尚未办妥正式的抵押登记手续，所以被告绍盛公司应当为被告孙建军的借款承担连带保证责任。被告陈月英于2005年1月18日向原告出具个人住房贷款参与还贷承诺书，承诺自愿成为共同还款人，与被告孙建军共同偿还每月应偿还的贷款本息，直至贷款和利息全部清偿为止。2005年3月24日，原告依约发放贷款，被告孙建军、陈月英未按约定履行还款义务，并连续四期未履行还款义务，原告经多次催要未果。据此，原告请求判令被告孙建军、陈月英提前归还全部借款本金245，076.56元及自2014年8月26日起至实际清偿日止的罚息（按合同的约定每日万分之二点一计付）；并对上述借贷债务以其预告抵押登记的房产对上述借贷债务承担抵押担保责任；被告绍盛公司对上述债务承担连带清偿责任。被告孙建军辩称在诉讼过程中已归还原告部分本金和利息。被告绍盛公司辩称原告应当先行实现抵押权，被告绍盛公司就不能清偿部分承担责任。原告补充称根据借款合同第30、31条的约定，被告绍盛公司承担保证责任担保与涉案房产抵押担保没有先后顺序。被告陈月英未做答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、房屋担保借款1份，以证明被告孙建军向原告借款的金额、期限、约定的利息、还款方式、违约责任，被告绍盛公司为该笔借款承担连带保证责任；2、个人住房贷款参与还款承诺书1份，以证明被告陈月英作为该笔贷款的共同还款人，与被告孙建军共同偿还每月应偿还的贷款本息，直至贷款及利息全部清偿为止；3、个人借款凭证1份，以证明原告已经向被告孙建军发放贷款的事实；4、利息台账1份，以证明被告孙建军及陈月英违约的事实及积欠贷款本息的金额；5、上海市房地产登记证明1份，以证明原告已对抵押房产依法办妥了抵押预告登记手续。经质证，被告孙建军对原告提供的证据真实性均没有异议，由于被告孙建军已与被告陈月英离婚，本案的房产归陈月英所有，曾向原告申请更换贷款人，原告方未同意。被告绍盛公司对证据的真实性均没有异议。被告孙建军为证明其抗辩主张向本院提交了民事调解书1份，以证明由于本案涉及房产未办理房产证，在调解书中未有体现。原告对证据的真实性没有异议，但与本案无关。被告绍盛公司对该证据未发表质证意见。被告绍盛公司为证明其抗辩主张向本院提交了证据房产证1份，以证明被告孙建军在2005年的时候就可以去办理房产证，但被告孙建军一直未去办理。原告以及被告孙建军对该证据的真实性均没有异议。鉴于被告陈月英未到庭应诉，依法可以视为其放弃对原告、被告孙建军、被告绍盛公司提出的证据进行质证的权利。经审核，原告提供的证据，被告孙建军、绍盛公司对其真实性均无异议，本院予以采信；被告孙建军提供的证据，与本案无关，本院不予采信；被告绍盛公司提供的证据，原告以及被告孙建军对其真实性均无异议，本院予以采信。据此，本院确认原告起诉所述事实基本属实。另查明，截止2014年10月25日，被告孙建军尚欠原告借款本金244，130.75元，未积欠原告利息。原告与三被告签订的房屋担保借款合同第十一条约定：若被告孙建军未按约定的时间归还借款本息，原告将按中国人民银行规定对逾期贷款部分每日计收万分之二点一的罚息；第十五条约定：原告有权在下列任何一项或多项情况发生时，宣布本合同提前到期，要求借款人利息偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）借款人即本案被告孙建军连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。又查明，上海市金山区龙胜东路282弄87幢249号房屋至2014年11月13日尚未办理上述房屋的产权登记及他项权利证明。预售房抵押人为被告孙建军。被告绍盛公司于2005年3月22日由原企业名称上海韶盛房地产发展有限公司变更为上海绍盛房地产发展有限公司。本院认为：借款人应当按照约定的期限返还借款和支付利息。本案中，被告孙建军未按照借款合同的约定偿还借款本息，已构成违约。被告孙建军已连续三个付款期未归还原告借款，原告根据其与被告孙建军签订的借款合同第十五条之约定，主张被告孙建军提前归还借款本金，支付借款罚息，于法有据，应予支持。原告主张借款利息及罚息应支付至清偿日，缺乏法律依据，本院依法确定支付至判决生效之日。原告以被告陈月英出具的个人住房贷款参与还贷承诺书为由，要求被告陈月英为该笔借款承担共同还款责任，于法有据，应予支持。原告要求取得系争房产的抵押权，本院认为虽然系争房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但系争房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，系争房屋的产权尚未设立，将来其是否能够取得仍尚处于不确定的状态，故原告要求实现抵押权难以成立，本院难以支持。由于本案抵押权无法成立，被告绍盛公司要求先实现物保再实现人保这一答辩，本院不予采纳。原告根据房屋担保借款合同第三十、三十一条的约定，要求被告绍盛公司承担连带清偿责任，于法有据，应予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙建军、陈月英应于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行借款本金人民币244，130.75元，以及自2014年10月26日起至判决生效日止的罚息（以本金244，130.75元为基数，利率按每日万分之二点一计付）；二、被告上海绍盛房地产发展有限公司对被告孙建军上述第一款的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向被告孙建军追偿；三、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8，126元，财产保全费2，795元，共计10，921元，由被告孙建军、陈月英、上海绍盛房地产发展有限公司共同负担，三被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏代理审判员  周晓宇人民陪审员  李美幸二〇一四年十一月二十七日书 记 员  徐静秋附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。4、《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。