重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2559号上诉人（原审被告）余某巧。委托代理人罗某全。被上诉人（原审原告）重庆某物业管理集团股份有限公司。法定代表人康某，该公司总经理。委托代理人张某俊。上诉人余某巧因与被上诉人重庆某物业管理集团股份有限公司（以下简称“某物管公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院作出的（2015）綦法民初字第09606号民事判决提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。上诉人余某巧的委托代理人罗某全、被上诉人某物管公司的委托代理人张某俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年3月15日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方（文龙街道沙溪路22号银海新城小区开发商），重庆某物业管理有限公司（于2013年10月更名为重庆某物业管理集团股份有限公司）为乙方，就银海新城小区的前期物业服务管理签订了《银海新城前期物业服务合同》，该合同约定的物业服务内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共有设施（不属市政部门管理的部分）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理和服务，包括监控、巡视、值勤；物业档案、资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定其他费用的收取；法律、政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（价格双方另行商定）；2、乙方负责策划本小区社区文化活动，每年由乙方负责开展的社区文化活动不少于4次（含4次）。该合同约定的服务费用为包干方式（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），按月收取，标准（人民币，按建筑面积计算）：住宅1.2元/月/平方米（物业服务费0.9元/平方米/月，电梯费0.3元/月/平方米，一、二层不收电梯费）收取；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按3.5元/月/平方米（其中幼儿园按2.20元/月/平方米）收取。业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收，其中楼道照明、消防通道照明等未进入物业服务收费成本，按10元/户/月定额由产权人或使用人按月交纳；小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。该合同还约定，乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得甲方相关业主的同意，所得扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息全部用于补充乙方管理服务费的不足。该合同违约责任中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同约定的期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止，在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物管企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。綦江区发展与改革委员会分别于2011年6月、8月批复了银海新城小区一期、二期的物业服务收费标准，其中高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元计收（含公共设备设施日常维修养护费0.20元）；电梯费底层不负担，第二层自愿不乘坐电梯的不收费，第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准由某物管公司根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元[计算公式每人每月电梯费用=10+0.3×（楼层数-3）]。2012年8月14日，綦江区发展与改革委员会批复银海新城小区一期、二期的物业服务收费标准，与前述标准一致，期限从2012年8月14日至2015年8月13日止。2013年3月29日，綦江区发展与改革委员会批复银海新城小区三期的物业服务收费标准，收费标准与前述一致，期限从2013年3月29日至2016年3月28日。2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，某物管公司为乙方，双方续签了《银海新城前期物业服务合同》，该合同约定的物业服务内容、业主共用部位、共用设备、设施运行的能源耗费标准与前述合同约定一致；高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/平方米/月，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费）；合同期限自2014年4月1日起至2019年3月31日。2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城业主委员会为甲方，某物管公司为乙方，双方签订了银海新城物业服务合同，约定甲方将綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区物业服务委托给乙方，合同期限为5年，委托服务的内容与前述合同一致，高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/平方米/月，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费），按月收取；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同物业服务质量条款中约定了对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，定期检查、巡查，发现损坏，按规定维修；每月巡查一次小区房屋楼栋单元、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理；消防设施、设备完好，可随时启用，消防通道畅通；路灯、楼道灯完好率不低于85%；实施绿化养护管理，绿地保存率80%以上；每日清运垃圾一次，垃圾袋装化；小区道路、广场、停车绿地等每日清扫一次，电梯厅、一层共用大厅每日拖拭一次，楼道每日清扫一次，每周拖拭一次。该合同还约定，乙方利用共用部位、共有设备设施进行经营，应当征得甲方同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按乙方占四成甲方占六成比例进行分配。2015年7月6日，綦江区××和改革委员会对该小区物业服务收费进行登记，登记表记载：高层住宅1-2层0.65元/月/平方米（按建筑面积计算），3层及以上1.00元/月/平方米（按建筑面积计算，包含电梯使用费）。在价格主管部门意见栏记载：符合物业收费政策。某物管公司对该小区提供物业管理服务过程中，该小区存在装修中部分业主占用排烟系统，车辆停放不规范，消防通道内长期有车停放，下大雨时有污水泛出等瑕疵。余某巧系重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区X栋X-X号房屋（建筑面积104.14平方米）业主之一，同时也是该房屋的使用人，2014年7月1日至2015年10月31日未交纳物业服务费和公共能源费。庭审后，余某巧以本案案情复杂为由要求转为普通程序审理。前述事实，有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、临时管理公约、綦江发改委文件、物业服务收费登记表、业主情况登记表、光盘、商品房买卖合同、房地证、申请书、收据、银行回单、分家协议、照片、收据、催收通知、函及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和一审法院审查，予以认定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主、物业使用人和物业管理公司具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要全体小区业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业管理费的事由。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业管理费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业管理费的交纳。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与某物管公司签订了前期物业管理服务合同和重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与某物管公司签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对某物管公司、余某巧均具有法律约束力，某物管公司、余某巧均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在某物管公司对该小区提供了相应物业管理服务后，包含余某巧在内的整个小区业主均应按约定支付某物管公司物业服务费用。从审理查明的情况看，排烟系统等消防设施被占用、消防通道堵塞、环境卫生等问题确实存在，但存在这些问题的原因是多方面的，当然这与某物管公司管理不到位也有关系，据此可以认定之前某物管公司对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体而言，某物管公司按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，余某巧提出的这些理由还不足以对抗物业管理费的交纳。一审法院对某物管公司请求余某巧交纳2014年7月1日至2015年10月31日的物业管理费、公共能源费的请求予以支持。一审法院确认余某巧在2014年7月1日至2015年10月31日期间共计欠物业管理费1666.24元（104.14平方米×1元/平方米×16个月）、公共能源费160元（10元/月×16个月），合计1826.24元。对于某物管公司请求的违约金，鉴于某物管公司在之前提供的物业服务中确有瑕疵，一审法院在本案中对某物管公司的违约金请求不予支持。本案属于物业服务合同纠纷，权利义务的双方系某物管公司、余某巧，故一审法院对余某巧申请追加开发商和小区业主委员会为余某巧的申请不予准许。若余某巧认为开发商和小区业主委员会存在侵犯其权利的情形，应当另行解决。一审法院适用简易程序审理本案符合《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条之规定，余某巧关于应当适用普通程序的异议不成立。余某巧开庭时申请现场勘验烟道、消防通道被占及共用设施设备被用于经营等情况，从双方举证及陈述来看，前述情况已经清楚，故现场甚验没有必要。余某巧辩称某物管公司超标准收费，从某物管公司提交的收费文件和合同来看，并未超过收费标准，且该收费情况依法在綦江区××和改革委员会进行了登记。对于某物管公司利用共用部位、共有设备设施进行经营的收益，某物管公司与开发商的前期物业服务合同已经约定除去成本后由某物管公司补充物业服务费的不足，而某物管公司与小区业主委员会的物业服务合同系今年签订，未到结算之时，且某物管公司已陈述将于年底进行结算，故某物管公司在利用共用部位、共有设备设施进行经营方面没有违反合同约定。余某巧系业主之一，又是物业使用人，应当按约定交纳物业服务费。余某巧陈述承诺书上并非自己签名，但余某巧作为业主之一和物业使用人并不能就此免除交纳物业服务费的义务。余某巧陈述已经交清物业服务和公共能源费，某物管公司不予认可，余某巧也没有提交证据予以证明，故一审法院对此不予采信。对于余某巧提出的要求某物管公司出具正规发票问题，物业服务企业在收取业主的物业服务费时，应当依法向业主提供正规发票，若在业主交费时要求提供发票而物业服务企业拒绝提供的，业主可以在物业服务企业提供发票时交纳物业服务费。就本案而言，余某巧没有提供证据证明存在某物管公司拒绝向其出具正规发票的情形，且某物管公司已当庭表示若需要正规发票可以向其提供，所以，余某巧的该理由也不能对抗物业服务费的交纳。虽然一审法院在本案中支持了某物管公司要求余某巧支付物业管理费用和公共能源费的请求，但某物管公司在之前的物业管理中的一些问题是客观存在的，希望某物管公司对物业管理中已发现的问题，特别是占用消防设施、堵塞消防通道等对人身、财产安全有重大影响的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、余某巧在本判决生效后5日内支付重庆某物业管理集团股份有限公司2014年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费、公共能源费共计1826.24元；二、驳回重庆某物业管理集团股份有限公司的其余诉讼请求。如果余某巧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理减半收取25元，由余某巧承担（某物管公司已预交，余某巧在履行前述义务时一并支付给某物管公司）。上诉人余某巧不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一、发回重审或者依法改判驳回原告诉请。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及理由：涉案房屋的门牌是××，由罗某利和余某巧出资按比例购买，但是罗某利至今没有签名接房，余某巧在诉争房屋内居住，罗某利未在诉争房屋中居住，罗某利不应该缴纳他的物业服务费、电梯费、能源费，罗某利和余某巧系母子关系，但是在购买诉争房屋前已经分家。一、一审判决认定事实不清。1、一审法院支持了被上诉人超越了綦法改价【2012】5号文件规定的收费标准乱收费，被上诉人没有证据证明上诉人连续居住三个月以上，并计算20个月的电梯费728.98元；2、被上诉人没有任何分摊每月每户收取10元能源费的依据；3、小区公共部分从2012年1月--2015年12月公共部分的收益是149100元，被上诉人收取后应该交给业主委员会但至今未交，作为业主有权根据物业服务合同行使抗辩权拒交物业费；4、被上诉人与建设单位签订的前期物业合同属于间接证据，不能对抗价格主管部门制定的收费文件和被上诉人与上诉人签订的物业服务协议；5、业主不知情的情况下业主委员会与被上诉人于2015年6月26日续签了五年的物业服务协议，未经法定程序对业主不具有约束力。二、一审判决适用法律错误，被上诉人未按合同约定提供物业服务，上诉人有权行使合同法第67条的抗辩权拒缴物业服务费。三、应由涉案小区的建设单位承担30%的物业服务费，被上诉人提交的两个函件证明规划面积只有450000平方米，实际建设了641900平方米，多建了191900平方米的房屋，占用了大量的绿化面积，其中由业主将消防排烟系统装修占为己有，建设单位应按照渝价【2004】778号文件第四条规定，向被上诉人缴纳30%的物业费。四、应该以上诉人在一审中提交的书面申请将建设单位追加为本案被告。五、一审存在枉法裁判的事实。六、上诉人持有还没有提交的证据应当视为新证据，一审法院没有同意将简易程序转化为普通程序，所有上诉人的证据就无法提交。被上诉人某物管公司答辩：一审适用法律正确，判决公正，请求二审驳回上诉，维持原判。一、电梯费的收取是基于双方签订物业服务合同约定并参照发改委的指导价，若电梯收费异常，发改委有权监督管理，作为物管公司不可能监督每一户的常住人口，若执行发改委的政府指导价，物管公司无法正常的收取电梯费。二、公共能源每户每月10元是根据与开发商签订的前期物业服务合同进行测算得来，后与业委会续订了物业服务合同也是延用了这个标准，业主也应该知道这个事情，公共能源涵盖了水、电等公共能耗。三、公共部分的收益是经过公示并通过业委会核查，余额现在是交给了业委会。四、前期物业服务合同对业主是有约束力的，也符合物业管理条例规定。五、续订的物业服务合同合法有效，业委会有权代表业主签订物业服务合同，已经公示及业主代表签字，并经房管局进行了备案。六、物管公司提供了物管服务存在一定的瑕疵，其中原因涉及到开发商自身打造、业主素质、物业公司能力、政府的监管。七、建筑面积和绿化面积是不同的概念，建设单位不应该承担30%物业服务费。二审中，上诉人余某巧举示物业服务项目及收支情况报告及承诺打印件一份，拟证明149100元的公共收益应该交给业主委员会而没有交，违背了物业管理条例55、58条的规定，业主有权行使抗辩权；该证据经被上诉人某物管公司表示认可，但不能达到上诉人的证明目的。因该证据与本案无直接关联性，故本院不予采信。二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。本案中，某物管公司先后分别与涉案小区的房地产开发有限公司、涉案小区业主委员签订了前期物业管理服务合同、物业服务合同均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下均应当认定合法有效，对本案当事人双方均具有法律约束力，其均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在某物管公司对该小区提供了相应物业管理服务后，涉案小区业主均应按约定支付某物管公司物业服务费用；尽管某物管公司对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体上按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，余某巧在本案中提出的上诉理由不足以对抗物业管理费、公共能源费的交纳。上诉人提出其与罗某利对涉案房屋系按份共有，但其所提供的证据并不能证明该事实，故本院不予采信。上诉人作为该房屋的使用人，在接房并签署相关文书、接受相应物业服务之后，就负有缴纳物业管理费的义务。一审法院对某物管公司请求余某巧交纳2014年7月1日至2015年10月31日的物业管理费、公共能源费的请求予以支持并无不当，本院予以维持。虽然某物管公司的诉讼请求得到了支持，其也认可在物业管理服务中的问题是客观存在的，希望某物管公司对此高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后物业管理服务中按法律规定和合同约定全面履行好物管义务，避免类似纠纷的再生。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人余某巧的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余某巧承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年五月二十日书 记 员  孙 翠