云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第463号原告黄嘉宇，女，1989年6月1日出生，汉族，住云浮市郁南县。委托代理人余巧怡，广东翔浩律师事务所律师。被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人潘锦灿，该公司董事长。委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。委托代理人李达强，广东金科律师事务所律师实习律师。原告黄嘉宇诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告黄嘉宇及其委托代理人余巧怡、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄嘉宇诉称：2014年7月2日，原、被告签订一份《认购书》，约定原告向被告认购被告的蟠龙山水豪庭D10幢101号房，建筑面积149.85平方米，套内面积132.55平方米，定金2万元，约定付款方式是商业贷款，原告在7月3日支付了定金2万元给被告。后双方在洽谈《商品房买卖合同》的条款时，被告提出，如果原告不能申请到银行按揭贷款的，原告必须一次性支付全部的购房款，如不能一次性支付全部的购房款的，就解除《认购书》，定金不能退给原告。在办理房产证的问题上，被告告知原告，房产证要在两三年内办理，原告必须无条件接受这个约定。根据《商品房销售管理办法》第二十三条，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；但在本案中，被告完全没有向原告出示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，只是要求原告签订了认购书。原告到被告处买房时，与被告约定，如果不能办到按揭是可以退款的，但签订认购书后，在原告与被告再商谈商品房买卖合同的条款时，被告就要求原告如果不能办到贷款，原告就必须全额支付购房款。但原告此前就已经明确告知被告方，自己要办到银行贷款后才能购房。但被告就必须要求原告接受其此条款。第二就是办房产证的问题，被告的房是现售的，被告提出要在房产证两三年后才能办理，这是原告不能接受的。后，原告经过多方查证，发现被告卖给原告的土地使用权只有30多年的使用权限，远远比国家规定70年的少。综上，原告认为，被告隐瞒卖给原告的房屋的土地使用权只有30多年的使用年限，以及双方对房屋买卖合同条款没能达成一致的情况下，被告应与原告解除合同，退回2万元定金及相应的利息给原告。原告遂起诉至法院，要求判令：1、解除原被告签订的《认购书》；2、被告退回已经收取的定金20000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计算）给原告；3、诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格；2、认购书，证明原告向被告购买房屋的基本情况。3、收据、转账凭证，证明原告向被告支付了2万元的事实。被告荣威房地产答辩称：1、请求法庭驳回原告要求解除双方所签订的《认购书》，2、请求驳回原告要求被告退回定金2万元及利息。3、受理费应由原告承担。原、被告于2014年7月2日签订的认购书是合法有效的，《认购书》明确约定了双方的权利与义务，《认购书》也约定原告支付的是20000元定金，原告在诉状中指控被告违反了《城市房地产开发经营管理条例》及其事实与理由均不是事实。原告向被告购买的云浮市荣威蟠龙山水豪庭第D1幢101号房，是现楼，被告方有合法出售手续，也依法依规在售楼部显眼处展现了被告资质及商品房买卖合同的式样。被告方是符合商品房买卖合同的相关规定的要求，原告与被告签订《认购书》前也是多次到售楼部看过相关证件以及商品房买卖合同的式样，原告方是清楚该物业的物况，不存在原告方所指控的欺诈或隐瞒的行为，只是原告因其本身的原因不想购买该物业而提出解除《认购书》。原告所提出的理由不成立也不符合法律规定，请求法庭依法驳回。被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：营业执照、资证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案的房屋经政府部门许可预售。经审理查明，2014年7月2日，原告（认购方）黄嘉宇与被告荣威房地产（出售方）签订一份《认购书》，约定：认购方原告黄嘉宇向被告认购被告的蟠龙山水豪庭D10幢101号房，建筑面积149.85平方米，套内面积132.55平方米，按整套出售，人民币684125元整。一、付款方式、款项。商业贷款。1、定金20000元，须于签署认购书时付清。2、首期款214125元（含定金2万元）须于2014年7月12日前付清。……4、余款470000元须于2014年7月19日前付清（办理银行按揭）。5、购楼有关税费28457元须于签署《商品房买卖合同》时付清。二、认购条款。2、认购方须在签定此认购书七天内到出售方指定地址缴纳首期楼款，并由被告安排签署《商品房买卖合同》。3、认购方须按上述付款方式交纳各应缴款项。认购方逾期履行签署《商品房买卖合同》或中途悔约的，被告有权解除本认购书并将该物业另行出售，定金不予退还。4、认购方声明此认购书内提供的资料全属真实，签署本认购书时已经了解该物业现状、认购须知、付款方式、按揭须知等，自愿签定本认购书，愿意接受本认购书条款的约束。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。认购书签订后，原告黄嘉宇于2014年7月3日支付了定金20000元给被告。之后，原告即向银行申请按揭贷款，但未能办理成功，原告遂告知被告荣威房地产无法办理按揭贷款，被告荣威房地产则要求原告一次性付清购房款，原告无能力一次性付款，遂要求解除《认购书》及退回定金20000元，双方遂发生纠纷，经协商无果，原告遂向本院起诉，请求解决。原告在庭审中提出，签订认购书时被告荣威房地产公司并未提供其开发商必须要出示的法律或合同范本，被告方存在欺诈行为，部分业主购房后几年尚未办理房地产权证，且被告方并未向原告方说明使用权年限的问题。双方由于不能达成买卖合同，因此认购书是可以解除的，原告方签订该认购书时代表其有购买的意愿，不代表原告方应当接受买卖合同的条款。在本案中，不能签订商品房买卖合同的责任在于被告方的霸王条款，原告有权要求被告退还认定金20000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告黄嘉宇与被告荣威房地产公司于2014年7月2日签订的《认购书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于原告提出，签订认购书时被告荣威房地产公司并未提供其开发商必须要出示的法律或合同范本，被告方存在欺诈行为，部分业主购房后几年尚未办理房地产权证，且被告方并未向原告方说明使用权年限的问题。根据双方签订的《认购书》第二条第4点“认购方在签订认购书时已经了解该物业现状、认购须知、付款方式、按揭须知等，自愿签订本认购书，愿意接受本认购书条款的约束。”，因此，原告该主张理据不足，不予支持。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。依据原、被告于2014年7月2日签订的《认购书》，原告应自签订认购书起七日内，在2014年7月12日前向被告荣威房地产公司支付首期款，再由被告荣威房地产公司安排签订商品房买卖合同，但原告黄嘉宇没有在约定的期限内支付首期款，也未与被告荣威房地产公司签订商品房买卖合同，因此，原告黄嘉宇已构成违约，应按双方协议约定，适用定金罚则，因而原告不能要求返还定金20000元。原告主张未能签订商品房买卖合同系原告无法办理银行按揭贷款支付剩余的购房款，而被告要求一次性付款，原告无法一次性付清全部购房款，但此原因并不属于不可抗力、意外事件等不可归责于当事人双方的事由，故原告黄嘉宇此主张本院不予支持。现原告黄嘉宇与被告荣威房地产之间无法达成签订商品房买卖合同的目的，故原告请求解除双方签订的《认购书》，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关第适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告黄嘉宇与被告云浮市荣威房地产开发有限公司于2014年7月2日签订的《认购书》；驳回原告黄嘉宇的诉讼请求。本案受理费300元，适用简易程序审理，减半收取150元（原告已预交150元），由原告黄嘉宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  康石英二〇一四年十一月十八日书记员  邓伟静