北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第30746号原告北京天适德信物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区东潞苑小区21号楼322号。法定代表人秦明礼，总经理。委托代理人卢颍中，北京市法大律师事务所律师。委托代理人赵国龙，男，1988年10月3日出生。被告高登立。原告北京天适德信物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告高登立（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年3月31日，北京市朝阳区华展国际公寓小区业主委员会（以下简称业委会）与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向华展国际公寓全体业主提供物业服务，华展国际公寓业主各自向原告支付相应的物业管理费，物业管理费标准为每平米3.08元，按照2012年11月业委会与原告的协议，华展国际公寓自2009年12月1日至2010年9月30日的物业费按照每平米0.71元计算，从2010年10月1日至2012年11月30日的物业费按照每平米2.28元计算。被告交纳物业费的情况如下：从2009年4月1日至2012年11月30日期间应交纳物业费为15900.75元，被告在此期间共交纳物业费8155.6元，剩余7745.15元至今没有交纳。被告的行为已违反合同约定，已经构成严重违约。经原告多次催讨，被告都拒绝向原告足额支付物业管理费，现诉至贵院，请求法院判令被告向原告支付所拖欠的物业管理费7745.15元。被告辩称：一、被告已交纳了2009年4月1日至2009年12月31日的物业费，且收费主体合法有效。被告于2010年3月8日按照每月每平方米3.08元的标准向被告房屋所在的小区的物业公司—维弘（北京）国际商务服务有限公司（以下简称维弘公司）交纳了2009年1月1日至2009年12月31日的物业费共计8155.59元，原告认为被告将物业费交错了对象，被告认为维弘公司原为小区的物业管理公司，其为小区提供物业服务的时间一直持续至2010年10月，被告于2010年3月8日交纳2009年1月1日至2009年12月31日期间的物业费时维弘公司就在物业管理用房内办公，而且为小区提供服务，故收费主体合法。二、被告未交纳的2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费，由于已经超过诉讼时效，法院不应支持原告向被告追索。三、原告要求支付的物业费期限是从2009年4月1日至2012年11月30日，在此期间被告共支付两笔物业费，共计16311.19元，均是按照3.08元／月／平方米的标准支付的，而依据原告陈述的物业费收取标准，被告实际多支付了6851.49元的物业费，扣除被告未交纳的2011年11月10日至2012年11月30日期间的物业费6372.66元，被告不仅未拖欠物业费，反而多交了478.83元，综上，被告没有拖欠原告物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系x房屋的产权人，x房屋于2008年登记至被告名下，建筑面积为220.66平方米。北京市朝阳区华展国际公寓小区（以下简称华展国际公寓小区）系x房屋所在小区。2006年3月26日，北京市朝阳区华展国际公寓业主大会（以下简称业主大会）与维弘公司签订了《北京华展国际公寓物业服务合同》，约定由维弘公司为华展国际公寓业主提供物业服务，该合同期限自2006年4月1日至2009年3月31日。该物业服务合同加盖了业主大会执行机构北京市朝阳区华展国际公寓小区业主委员会（以下简称业委会）的公章。上述合同到期后，业委会（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）于2009年3月31日签订《物业管理服务合同》，合同约定：原告向甲方提供物业服务，物业名称：北京市朝阳区华展国际公寓，坐落：北京市朝阳区裕民路12号，总建筑面积56422.5㎡，委托管理期限为叁年，自2009年4月1日至2012年3月31日止。物业费按照3.08元（含0.15元业委会工作费用）／平方米／月计算。乙方按月收取物业管理费及其他相关费用，每月25日至下月5日之间收取下月费用的，从逾期之日起按每日千分之五交纳滞纳金，超过3个月以上未履行交纳物业管理费义务的，除从逾期之日起收取滞纳金外，情节严重者可由乙方向人民法院提起诉讼，追缴欠费。业主大会与维弘公司签订的物业服务合同到期前，业委会于2009年3月12日向维弘公司送达《通知书》，表示双方签订的物业服务合同于2009年3月31日届满，双方不再续签合同，维弘公司对此提出异议并拒绝退出华展国际公寓，双方为此发生争议。业委会诉至本院要求维弘公司退出华展国际公寓小区，并退还物业管理用房及所有公共用房和设备，交还所有档案。本院于2010年2月作出（2010）朝民初字第00582号民事判决，判决维弘公司于该判决生效之日起30日内从华展国际公寓A座地下室设备层中腾出，并退出华展国际公寓，后维弘公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），二中院于2010年10月作出（2010）二中民终字第09344号民事判决，维持了一审判决。经询，原告表示其于2009年4月1日进驻华展国际公寓小区并提供物业服务，维弘公司于2010年9月底撤出小区，2009年4月1日至维弘公司撤出小区前，原告与维弘公司均在涉案小区。被告认可原告进驻华展国际公寓小区为其提供物业服务，但表示不知晓原告进驻小区的具体时间。原告（甲方）与业委会（乙方）于2012年11月7日签订《北京市朝阳区华展国际公寓小区物业管理工作交接协议》，内容如下：2012年11月30日前乙方将北京市朝阳区裕民路12号华展国际公寓小区区域内房屋、公共设施、设备、场地及物业管理相关资料、账册，移交给甲方。移交结束后，乙方人员全部撤出华展国际公寓小区。甲方积极配合乙方相关费用的收缴工作，甲方同意下列事项：物业费及车位费的缴费周期截止到2012年11月30日，物业费收取标准：前18个月（2009年4月1日至2010年9月30日）按0.71元／平米收取，后26个月（2010年10月1日至2012年11月30日）按2.28元／平米收取。甲方在该协议签订之日起2日内应在小区内张贴公告倡导业主交费，同时业委会成员应起表率作用，带头交纳相关费用。2012年11月13日，业委会向业主发布《关于与天适德信物业交接相关事宜的通知》（以下简称《通知》），内容如下：2012年11月30日前天适德信将华展国际公寓小区区域内房屋、公共设施、设备、场地及物业管理服务权、现用做物业管理用房的使用权和华展国际公寓小区物业管理相关资料、帐册，移交给业委会。移交结束后，天适德信人员全面撤出小区。为配合天适德信对其服务期间的物业费及车位费的收缴工作，交接结束后，业委会将提供一间办公室供天适德信用于收费，使用期限为一年。关于物业费、车位费的交纳标准及交纳周期，业委会倡议业主按如下标准向天适德信交纳：1、物业费及车位费的交纳周期从2009年4月1日开始，到2012年11月30日截止。2、物业费收取标准：前18个月（2009年4月1日至2010年9月30日）按0.71元／平米收取，后26个月（2010年10月1日至2012年11月30日）按2.28元／平米收取。该标准是参考天适德信实际物业支出、小区收益折返，并经双方多次谈判协商确定。自本通知下达之日起，业主可到天适德信物业处按照上述标准对物业费及车位费进行交纳，多退少补，并索取正规票据。原告陈述曾向被告催缴物业费，并提交物业催缴单、律师函及将物业催缴单、律师函张贴于x房屋房门的照片。被告表示曾接到原告的催缴电话，并于2012年1月3日向原告交纳过物业费。原告主张被告应当交纳自2009年4月1日至2012年11月30日期间的物业费共15900.75元，被告仅交纳8155.6元，尚欠7745.15元。被告主张其已将物业费交纳完毕：1、就2009年4月1日至2009年2月31日期间的物业费：被告提交日期为2010年3月8日，收款单位为维弘公司的发票，内容为物业费：2009.1.1－2009.12.31，金额8155.59元，代收供暖费2009－2010，金额5185.51元。2、就2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费：被告表示已超过诉讼时效，原告无权主张。3、就2010年11月10日至2011年11月9日期间的物业费：被告提交日期为2012年1月3日，收款单位为原告的收据，内容为B1201华展公寓，物业费（2010.11.10-2011.11.9），金额为8155.6元。4、就2011年11月10日至2012年11月30日期间物业费：被告表示上述其交纳的物业费收取标准为3.08元／月／平方米，但按照原告主张的物业费收取标准，其多缴纳了物业费，多缴纳的物业费冲抵了自2011年11月10日至2012年11月30日期间物业费。原告认可被告向其交纳了8155.6元的物业费，并表示同意按照前述《通知》中所列的物业费收取标准计算物业费金额。经询，原告表示无法提交已明确告知被告涉案小区的物业公司发生变更的相关证据。上述内容，有物业管理服务合同、通知、民事判决书、房屋产权证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案小区的业委会与原告签订的合同合法、有效，被告系涉案小区的业主，该合同对被告亦具有约束力，原告与被告均应依约履行各自的合同义务，原告为涉案房屋提供了物业服务，被告应给付物业费。故原告主张的自2010年1月1日至2012年11月30日期间被告欠付的物业费，本院予以支持。本案中，原告与业委会签订合同前，涉案小区一直由维弘公司提供物业服务，原告虽与业委会签订合同，但维弘公司并未撤出涉案小区，现无证据显示原告已告知被告涉案小区的物业公司变更为原告、亦无证据显示被告知道或应当知道物业公司发生变更之事宜，在上述情况下，被告将2009年度的物业费交纳给维弘公司并无不当，亦不存在过错，故应认定被告已交纳了此期间的物业费。原告主张2009年4月1日至2009年12月31日期间的物业费缺乏依据，本院不予支持。诉讼时效因提起诉讼、当事人提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中被告主张2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费已超过诉讼时效，原告提交物业催缴单、律师函、照片等证据证明其一直向被告催交物业费，且被告认可曾接到原告的催缴电话，故应认定诉讼时效发生中断，对被告的此项抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条，本院判决如下：一、被告高登立于本判决生效后十五日内给付原告北京天适德信物业管理有限责任公司物业费六千三百三十五元一角四分。二、驳回原告北京天适德信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告高登立负担（原告北京天适德信物业管理有限责任公司已预交，被告高登立于本判决生效后十五日内给付原告北京天适德信物业管理有限责任公司五十元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 军代理审判员  张永强代理审判员  谭 灵二〇一四年十一月六日书 记 员  雷小晶