四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)平民初字第2784号原告彭在勇。原告李昌珍。委托代理人吴忠，四川适逸律师事务所律师被告任长杰委托代理人刘军，四川雅逸律师事务所律师。原告彭在勇、李昌珍诉被告任长杰合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭在勇、李昌珍及其诉讼代理人吴忠，被告任长杰及其委托代理人刘军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭在勇、李昌珍共同诉称：原告彭在勇生父1989年病故后随母亲牟文清共同生活。原告父母亲1986年在江口镇新华街西段152一2号与153号之间（原新华街二组137号）就依法取得宅基地一块141.9平方米，1996年7月11日核发土地使用证时，由于申请用地是以原告母亲牟文清为户主申请的，核发使用权人为牟文清，原告母亲先于取得土地使用权病故后，原告就修建了基础及简易建筑结构物并使用至2005年。同年12月8日，原告申请改建获得行政许可，被告得知后就与原告达成《联合建房合同》，从原告处获得15000元的补偿款，被告随后修建一层基础框架就停工至今，现己建部分藤蔓丛生。现经查实平昌县得胜建筑公司根本无原告处建设项目，被告更未取得政府行政许可修建九层的依据。同时被告已严重违反合同约定，留下烂摊子至原合同无法履行已达9年之久。现要求依法解除原告与被告签订的《联建合同》，判令被告立即拆除原告宅基地建构筑物恢复原状，判令被告返还原告按约定支付的补偿款15000元，判令被告按约定承担违约责任。被告任长杰辩称：原告请求解除《联建合同》理由不能成立，因合同双方没有约定合同解除条件，《联建合同》只有依照法定条件解除，但该合同不符合法律规定的解除条件，且工程停工是原告不当处理邻里关系造成人员受伤矛盾激化造成；停工是原告的原因造成的，应当由原告承担相应的损失，因为《联建合同》约定处理邻里关系是原告的义务，原告不但不履行自身义务，反而将其自身违约行为造成的停工后果作为其诉请解除合同理由，于法不容。因此应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1986年原告彭在勇、李昌珍之父彭述咸与母牟文清依法取得了平昌县江口镇新华街二组（即平昌县江口镇新华街西段152一2号与153号之间，现变更为平昌县江口镇新华街西段156号）141.9平方米的宅基地使用权，1989年彭述咸病故，事后原告与其母共同对所取得宅基地进了建修，1996年1月牟文清去逝。1996年7月12日职能部门为牟文清换发了川国土统印N：003036号该宗宅基地的使用权证，2005年12月8日二原告以其母牟文清的名义向职能部门申请对该宗宅基地进行改建。被告任长杰得知后，便与原告协商联合建房，2006年10月1日，原告李昌珍与被告任长杰签订《联合建房合同》，其内容为：联合建房合同甲方：江口镇居民李昌珍(以下简称甲方)乙方：得建司项目经理任长杰(以下简称乙方)经甲乙双方协商同意，甲方自愿将江口镇新华街西段137号宅基地150余平方米由乙方负责承建，双方就联合修建事宜达成如下合同条款：一、房屋修建位置：该宅基地位于江口镇新华街西段137号李泽久房屋左侧（技校外侧），总面积约150平方米。二、修建方式：1、该房屋为联合建房，由乙方投资并负责组织建房施工，乙方拟建房九层，九层上加盖铝皮棚防漏隔热。2、乙方必须按设计要求施工，如需要变更必须通过设计方同意。一至二层全框架结构。工程时间必须在从签订合同之日起十个月内交房。同时，乙方必须出示质检手续，并交接防盗门钥匙。如未按时交房，超出一天，每天按300元的违约金交付给甲方。工程完工后，门前人行道及街道必须恢复原状。3、建设、国土手续乙方以甲方名义办理，甲方协助，发生的所有各种税费由乙方全额支付。4、建设图纸甲方已设计，提供给乙方，如修建中图纸需变更，乙方须与甲方、设计方三方协商后方可变更。三、补偿方式：1、乙方按甲方提供的图纸修建。乙方向甲方还房一、二、三共计三层半及地下层，以地基总建筑面积为准，宅基地一楼地下层岩边建的半层房归甲方所有，自街面起一、二、三层楼及一楼地下层，还房为清水房，乙方所安装的防盗门不低于400元每个，铝合金必须是合格产品，作好外墙瓷砖贴面，一层柱子大理石贴面。负责安装好门市卷帘门必须是合格产品，以及消防通道。楼梯间梯步贴地面砖。2、如在现有图纸上需扩大建筑面积，乙方所还甲方的面积随之增大，增加面积，甲方不再向乙方支付多余面积费用。除还甲方房屋面积外，其他房屋由乙方自行出售，所售资金作为乙方修建费用，乙方在建房及售房中所发生的一切税费由乙方自行负责，甲方不负担一切税费。3、甲方负责左右邻居所涉及的地基界线关系的协调处理，但乙方也要尽量配合。为施工扫除障碍。4、由于甲方前期宅基地建设开支过大，乙方同意给甲方除还房外另补助1.5万元，在该房二层框架完成后支付现款。四、质量、安全责任：1、乙方必须按图施工，确保工程质量，承担全部质量责任，工程必须正规质监、并作好各种施工记录。2、在修建过程中一切安全事故由乙方负责，甲方不承担工程安全事故责任及费用。3、房屋竣工后，甲方应向乙方获取质检部门的相关合格手续。乙方必须作好图纸、施工、验收及各种文书文档，甲乙双方各存一份今后备案。五、税费：1、工程中所发生的一切各种税费由乙方负责。2、产权、土地分户手续由乙方统一办理，税费由购房户按政策承担，在售房时预收。3、水、电、气上户由乙方统一办理，费用由购房户购房时收取，乙方必须将水、电、气安至每户门口。六、违约责任：1、合同经双方签字后生效，任何一方不得擅自修改本合同条款、或提出其他要求。2、不得违约，如任何一方违约，需向一方支付违约金3万元，同时承担因违约所造成的一切经济损失。3、协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力以此为凭。4、未尽事宜双方协商一致解决。甲方（签字）：李昌珍乙方（签字）：任长杰二00六年十月一日。合同签订后，原告按合同约定将改建的标的物交付被告，被告任长杰接收后对诉争标的物进行设计，并办理相关改建手续,2007年12月24日当被告任长杰对该房屋主体工程修到街平面第二层时,邻居李某某等人以留足2.5米的采光带为由强行不准被告施工，致使停工至今不能修建,无法履行合同。同时查明，在诉讼中本院依法委托了平昌县精绘房屋测绘有限责任公司对己完工程的房屋建筑面积进行测绘，2015年1月5日作了测绘报告确认该房屋建筑面积为178.71平方米。根据原告申请对己完工程的工程价格作出司法评估，我院委托杜呜联合房地产评估（北京）有限公司进行评估，2015年4月10日作出司法评估，结论为：20.45万元。原告彭在勇支付鉴定费6135元及测绘费300元。被告任长杰不服，2015年6月24日向本院申请重新鉴定，同月25日本院依法委托了四川神州工程项目管理咨询有限公司对巴中市平昌县江口镇新华街西段156号联合建房己完工程造价鉴定。2015年11月19日四川神州工程项目管理咨询有限公司作出了鉴定确认：巴中市平昌县江口镇新华街西段156号联合建房己完工程造价鉴定为：197437.85元。并附工程造价外费用清单说明“司法鉴定申请人任长杰提出本次工程造价外费用清单说明如下：1、2007年4月14日任长杰支付修建文清楼前期设计费15000元；2、2007年4月12日任长杰一次性经济补偿3000元，房租费2000元（房租4月10日至10月9日），共计5000元；3、支付平昌县规划和建设局费用30000元；4、2007年3月19日支付平昌县时代建筑设计事务所有限公司文清楼设计费3500元，2007年4月16日支付临时接电费1000元；5、因任长杰提供的平昌县卫生执法监督大队的收费证明模糊不清，不能识别其收费，故未列入该费用清单；6、2007年7月4日支付建筑施工人员团体意外伤害保险1120元；7、租用弃土场费用20000元；8、电、水、搭火用材料及安装费共计44000元。以上费用未计入本次工程造价司法鉴定，请被告将上述费用的相关依据另报平昌县人民法院，并由法院裁决”。被告任长杰支付鉴定费6000元。本案争执的焦点及合议庭确认的事实：1、原告的诉讼主体是否适格，本案原告彭在勇系彭述咸、牟文清夫妇之子，李昌珍系彭述咸、牟文清夫妇之媳，彭述咸、牟文清夫妇生前生育一子彭在勇、一女彭在会。1986年彭述咸、牟文清经职能部门批准，取得了诉争之宅基地，1996年7月12日，职能部门在换发土地使用权证时，牟文清已病故，仍登记在牟文清名下。在2014年3月26日，彭在勇、彭在会到平昌县公证处进行公证时，彭在会明确表示对彭述咸、牟文清夫妇遗产放弃继承。彭在勇、李昌珍夫妇依法取得该项财产所有权。据此原告应是适格的诉讼主体。2、原告请求解除《联合建设合同》的理由是否成立，本案原、被告于2006年10月1日所签订的联建合同是在双方自愿、合法、平等的基础上，不违背法律禁止性规定，应予有效。原、被告在合同实际履行中，由于该宅基地的右侧住户要求留足2.5米宽的采光带，阻止被告施工，导致停工达9年之久，被告现仍无法履行合同义务，不能实现合同目的，符合我国合同法第九十四条（一）项规定，应当解除。3、本案解除合同后的损失如何确定是本案的焦点，本案被告在合同鉴定后对文清楼进行了设计、报建并对原宅基地进行平整，将附一楼和街面一层的框架楼板盖好，在修建第二楼中遭阻止，被告己实际投资应作为损失。在诉讼中经本院依法委托中介机构对已完工程进行了评估，双方对已完工程作出的197437.85元评估价格未提出异议，应予确认；但对被告任长杰提出的（1）、2007年4月14日支付修建文清楼前期设计费用15000元，原告彭在勇提出前期支付设计费15000元的事实不成立，前期设计是原告支付的，为此在双方签订联建合同第三条4项中所确定的“乙方（任长杰）同意给甲方（李昌珍）除还房外另补助人民币1.5万元，实际原告李昌珍在2007年4月14日给任长杰所立收条：今收到任长杰交来修建文清楼前期设计费用壹万伍仟元正。（见修建合同）。但任长杰同日给原告书立了1.5万的购房款。该笔被告实际未能给付，且所购房现未修建，其合同亦无法履行，故不予确认为实际损失。（2）、对被告任长杰提出的2007年4月12日一次性经济补偿3000元、房租费2000元共计5000元的问题，因该笔补偿和房租系被告任长杰在施工中租用房屋所耗费，应予确认。（3）、对2007年3月19日支付平昌县规划和建设局费用3000元，原告方认可该笔费用的票据属实，本院予以确认。（4）、对2007年3月19日支付平昌县时代建筑设计事务所有限公司文清楼设计费3500元，2007年4月16日支付临时接电费1000元，该两笔费用票据属实，应予确认。（5）、平昌县卫生执法执法监督大队收费75元应予确认。（6）、对2007年7月4日支付建筑施工人员团体意外伤害保险1120元票据属实，应予确认。（7）、租用弃土场费用20000元无证据确认，但堆码弃土的事实成立，可酌定确认为12000元为宜。（8）电、水、搭伙用材料及安装费44000元无证据确认，原告不认可该笔费用，但客观上耗费材料及安装的事实属实，结合本案实际酌情确认20000元为宜。本院认为：原、被告在平等、自愿、合法基础上签订的《联合建设合同》合法有效，依法成立。在建设中由于案外人阻止施工，导致该合同无法履行，现已无法实现合同的目的，原告提出解除合同理由成立。但被告在合同实际履行中的已支付的实际价款应作为损失由解除合同的一方承担。结合本案被告在具体履行合同损失较大，原告酌情给予赔偿15000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项、笫九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告彭在勇、李昌珍与被告任长杰于2006年10月1日签订的《联合建房协议》。二、原告彭在勇、李昌珍在本判决生效后十五日内一次性支付被告任长杰建房中的实际损失人民币258132.85元。其己建的房屋标的归原告彭在勇、李昌珍所有。三、被告任长杰在判决生效后十五日内返还原告彭在勇、李昌珍施工的设计图纸及相关资料。四、驳回原告彭在勇、李昌珍的其他诉讼请求。本案案件受理费5000元，鉴定费12435元由原告彭在勇、李昌珍承担诉讼费3000元，承担鉴定费6435元，被告任长杰承担诉讼费2000元，鉴定费6000元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  张国阳人民陪审员  阳 莉人民陪审员  王栏瑛二〇一六年五月十日书 记 员  罗小利