广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法松民一初字第165号原告东莞市光大物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区立新光大花园。法定代表人陈润光，董事长。委托代理人姚鹭，广东湛清律师事务所律师。被告黄坚，女，1956年7月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，本院受理原告东莞市光大物业管理有限公司诉被告黄坚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东莞市光大物业管理有限公司的委托代理人姚鹭到庭参见诉讼，被告黄坚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告诉称，被告于2008年11月7日向东莞市桃源商住建造有限公司购买位于东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商住区9栋公寓1单元1302房（建筑面积为149.86平方米）。双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定建设单位应在2009年9月30日前将具备经验收合格的商品房交付给被告，如因被告原因导致商品房未能按时交付的，则以建设单位向被告发出交付使用通知书确定的交付日期视为已经实际交付合格的商品房；同时约定被告同意该房前期物业管理由原告负责，被告应自该房屋交付使用之日或合同约定的视为交付使用之日起交纳物业管理费。2009年9月22日，原告以特快专递方式向被告发出《楼宇交付使用通知书》，被告一直未前来办理收楼手续，根据约定被告应该承担2009年10月1日起的物业管理费。为维护原告的合法权益，请法院依法判令：一、被告向原告支付拖欠的2009年10月至2013年10月的物业管理服务费18816元以及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际清偿之日止，自2009年11月5日开始暂计至2013年10月8日为人民币37556元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄坚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据及答辩意见。经审理查明，2008年11月7日被告与案外人东莞市桃源商住建造有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：2008110758203F232368），约定被告购买位于东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商住区9栋公寓1单元1302号房屋，房屋建筑面积为149.86平方米；出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，以出卖人向买受人交付使用通知书确定的交付日期起即视为出卖人已向买受人交付了质量合格的商品房，该商品房的风险亦转移给买受人承担。《商品房买卖合同》上载明的被告地址为：深圳市红岭中路1018号23C8。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告同意案涉商品房所在项目前期物业管理由开发商委托原告进行管理，被告自该商品房交付使用之日或合同约定视为交付使用之日起应当交纳该商品房的物业管理费用。买卖合同第八条所称“该商品房经验收合格”是指该商品房已经通过建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、涉及单位验收，并验收合格。在买卖合同约定的交付使用期限届满时，如被告未收到交付使用通知书，应当主动与开发商了解商品房交付使用事宜，并于该届满日期前到开发商咨询及了解办理收楼手续事宜，逾期则按照开发商发出交付使用通知书确定的截止交付使用日期视为开发商已按期交付合格商品房。双方联系方式以合同记载的电话、通信地址为准。一方联络方式如有变更，需及时书面通知出卖人，否则出卖人将文书邮寄至《商品房买卖合同》上所留地址即视为出卖方已按双方约定履行了通知义务。2008年9月30日，原告与案外人东莞市桃源商住建造有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定东莞市桃源商住建造有限公司委托原告对东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河一期提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止。物业管理服务费由原告根据物业的不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，别墅收费标准为3.6元/㎡·月，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按照每天总额3‰交纳滞纳金。庭审中，原告提供了单号为ED307323984CS特快专递单，主张其根据《商品房买卖合同》中约定的地址（深圳市红岭中路1018号23C8）向被告邮寄了《锦绣山河楼宇交付使用通知书》，要求被告于2009年9月30日前办理楼宇收楼手续，但原告未提交特快专递的签收记录。2013年6月28日，原告按《商品房买卖合同》约定的地址向被告邮寄了《物业管理综合服务费催缴函》，要求被告交纳截至2013年6月21日的物业管理费（17380元）及滞纳金，特快专递查询清单显示该催缴函于2013年7月1日已经由本人签收。另，原告提交了2009年10月至2013年11月的《交款通知书》，主张每月均向被告催收管理费，通知书是向案涉商品房的信箱投递的。原告主张案涉商品房每月应交纳的管理费为384元。另查，原告具备物业管理服务一级资质。案涉商品房于2008年12月24日经东莞市建设局竣工验收合格，并核发了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。被告至今尚未对案涉商品房进行装修入住，案涉商品房所在小区尚未成立业主大会。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《楼宇交付使用通知书》、特快专递单、物业管理委托合同、交款通知书、《物业管理综合服务费催缴函》、邮件处理详情单等证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为自愿放弃质证和抗辩的权利，对原告提供的证据的真实性，本院予以认定。案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，合同当事人应根据合同约定履行各自的权利义务。根据原告提供的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施建设工程竣工验收备案证书》，本案案涉物业具备交付使用条件，可以交付使用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，案涉物业在尚未成立业主大会之前，原告受建设单位东莞市桃源商住建造有限公司的委托对案涉商品房所在小区提供物业管理服务，原告有权向案涉小区的业主收取物业管理费，是本案适格的诉讼主体。原告与东莞市桃源商住建造有限公司签订的《物业管理委托合同》约定委托管理期限自2008年10月1日起至2011年9月30日止。但案涉商品房所在小区尚未成立业主大会，《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”且原告亦一直为案涉小区的业主提供物业管理服务，故原告有权向业主收取2011年9月30日以后的物业管理费。原告按《商品房买卖合同》中约定的地址向被告邮寄了《锦绣山河楼宇交付使用通知书》。虽然原告未能提交邮件的签收记录，但该地址由被告提供，且原告于2013年6月28日向该约定地址邮寄的《物业管理综合服务费催缴函》已成功妥投，由此可以证明原告所邮寄的地址是有效的联系方式，被告在收到《物业管理综合服务费催缴函》后，亦未就原告关于收取物业管理费及滞纳金的主张提出异议。因此，原告主张被告支付2009年10月至2013年10月的物业管理费人民币18816元（384元×49＝18816元）的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的问题。根据《物业管理委托合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告迟延支付管理费的行为已构成违约，原告有权向被告收取滞纳金，故本院对原告请求被告支付案涉的管理费的滞纳金本院予以支持。但案涉《物业管理委托合同》虽然约定了逾期缴纳物业管理费应支付的滞纳金计算标准，却没有明确约定业主应当缴纳物业管理费的时间，故滞纳金的计收时间应当自原告向被告主张权利之日起开始计算。由于涉案物业尚未装修入住，原告主张其每月均向涉案物业的信箱投递《交款通知书》的催收意思表示不能有效送达被告，原告请求按照通知书中载明的缴费日期（当月5日至次月4日）届满的次日起算滞纳金依据不足，本院不予支持。鉴于原告向被告邮寄的《物业管理综合服务费催缴函》已由被告于2013年7月1日签收，故2013年6月21日前的滞纳金应以17380元为本金，按每日千分之三的标准，从2013年7月1日起计算；2013年6月22日至2013年10月份的滞纳金，以1436元（18816元-17380元=1436元）为本金，按每日千分之三的标准，从起诉之日（即2014年3月11日）起计算，均计算至实际清偿之日止。对原告超出部分诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，缺席判决如下：一、限被告黄坚于本判决发生效力之日起七日内支付原告东莞市光大物业管理有限公司2009年10月至2013年10月的物业管理费人民币18816元及相应滞纳金[2013年6月21日前的滞纳金应以17380元为本金，按每日千分之三的标准，从2013年7月1日起计算；2013年6月22日至2013年10月份的滞纳金，以1436元（18816元-17380元=1436元）为本金，按每日千分之三的标准，从起诉之日（即2014年3月11日）起计算，均计算至实际清偿之日止];二、驳回原告东莞市光大物业管理有限公司的其他诉讼请求。按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1210元（原告已预交），由被告黄坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周 兢审 判 长  周 兢代理审判员  陈慧娜代理审判员  张翼飞二〇一四年十一月五日书 记 员  袁志辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《广东省物业管理条例》第五十条第四款物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。