北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2015)海民初字第40413号原告北京西农投资有限责任公司，住所地北京市海淀区聂各庄路34号。注册号：110108004366607。法定代表人王振和，董事长。委托代理人王秀珍，女，该公司职员。被告北京艺术传媒职业学院，住所地北京市海淀区聂各庄东路**号。代码：40069025-8。法定代表人杨波，院长。委托代理人杨锋，男，该学院院务助理。委托代理人张兵涛，河南元慧律师事务所律师。原告北京西农投资有限责任公司（以下简称西农公司）与被告北京艺术传媒职业学院（以下简称艺术学院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员沙月亮依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告西农公司委托代理人王秀珍，被告艺术学院委托代理人杨锋、张兵涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西农公司诉称，我们双方在2009年11月签订了房屋场地租赁合同书，艺术学院承租我方原奶牛场院落用于教学办公住宿，该房屋场地占地面积约100亩，建筑面积约7872.45平方米，租赁期限15年零4个月，从2010年4月30日起到2025年8月31日止，租金以年为单位给付，且年租金每五年递增10%，从2010年4月30日到2010年8月31日是4个月的免租装修期。从2010年9月1日起的第一个五年期间每年租金100万元，第二个五年期间每年租金110万元，第三个五年期间每年租金121万元。年租金支付时间为每年的10月1日前。由于艺术学院逾期不交付租金，我方虽经多次催要，艺术学院仍不交纳租金，为此我方提起诉讼，该案已经（2015）海民初字第10166号民事判决书判决：一是解除双方于2009年11月签订的租赁合同；二是艺术学院向我方支付租金及违约金564191.79元（期限从2014年9月1日至2015年1月28日）；三是驳回艺术学院的全部诉讼请求。艺术学院不服一审判决提起上诉，经（2015）一中民终字第07453号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。故我方要求艺术学院支付从一审立案后到二审判决生效前（期限从2015年1月29日到2015年9月17日）所欠租金640273.98元，违约金742717.82元，两项共计1382991.80元。并要求艺术学院承担本案诉讼费。诉讼请求：1、判令艺术学院支付欠我方租金640273.98元（从2015年1月29日至2015年9月17日共232天），违约金742717.82元，两项合计1382991.8元。2、艺术学院承担本案诉讼费。被告艺术学院辩称，我方认为西农公司提起本案诉讼缺乏相应事实依据，表现在双方签署涉案房屋场地租赁合同后，西农公司与他人合作，在涉案场地上建设了房屋，影响了我方的使用，因此从2012年起我方就没有再向西农公司交纳水费和电费，并且奶牛场看大门的员工我方也不再向其支付工资，另外，在涉案土地上建设房屋没有获得相关部门的审批，我方多次向西农公司发函要求其提供涉案房屋的审批文件，但西农公司始终拒绝提供，西农公司在涉案房屋建设过程中收取了水费和电费、管理费，西农公司的下属单位与第三方签署了涉案房屋的施工合同，可见西农公司明知涉案土地房屋建设情况也明知我方已经无法正常使用涉案房屋场地，因此，西农公司主张要求我方承担相应的租金缺少相应的依据，并且西农公司在计算租金方式方法上存在错误，违约金约定过高并且计算错误。另外，涉案的林地西农公司并没有与我方办理交接手续，从西农公司上次主张权利之日起，涉案房屋土地我方均未实际使用，请求法院驳回西农公司的诉讼请求。经审理查明，2009年11月，西农公司（甲方，当时名为北京市西山农场）与艺术学院（乙方，当时名称为北京新圆明园职业学院）签订《房屋场地租赁合同书》，该合同约定：标的物名称为北京市西山奶牛场院落，占地约100亩，租赁用途为教学、办公、住宿。年期限十五年零四个月，自2010年4月30日起至2025年8月31日止。租金：2010年9月1日起至2015年8月31日止，每年租金100万元；2015年9月1日起至2020年8月31日止，每年租金110万元；2020年9月1日起至2025年8月31日止，每年租金121万元。租金本着先付费后使用的原则支付。乙方在本合同签订当日向甲方支付定金50万元。乙方于2010年10月1日前一次性付清2010年4月30日至2011年8月31日期间的租金。自2011年起，每年10月1日前付清下一年度租金，以此类推。双方就双方权利义务关系进行了约定。双方约定违约责任：乙方如不按时交纳租金属违约行为。甲方除要求乙方应交纳租金外，还将要求乙方支付违约金，违约数额以乙方应交租金为基数按日千分之五比例计算。关于合同解除的条件双方约定，乙方不按约定时间交付租金达30日，未经乙方同意，乙方在承租期间将承租标的物进行抵押、转借、转让或转租他人的，甲方有权解除本合同，无偿收回出租的标的物，已交租金不予退还等等。2014年11月27日西农公司向艺术学院发函，要求其于2014年12月2日前一次性付清拖欠的2014年9月1日至2015年8月31日期间租金100万元。否则按照合同第九条解除合同执行。该函件邮寄送达艺术学院。艺术学院认可收到该函，对该函中所述的未交纳租金的事实与数额亦认可。艺术学院认为其承租了四块土地，其他地块的使用过程中西农公司与他人合作建房，因四块土地综合利用，故未付租金。2015年，西农公司将艺术学院诉至本院，要求解除双方于2009年11月签订的《房屋场地租赁合同书》；要求艺术学院支付拖欠租金410958.91元（自2014年9月1日至2015年1月28日共计150天）、违约金153232.88元（逾期119天），两项合计564191.79元；诉讼费由艺术学院承担。艺术学院辩称：西农公司在未经上级单位同意前提下强行在涉案土地翻建房屋，严重影响我院对承租土地的综合利用，我院依法履行不安抗辩权，故请求依法驳回西农公司的诉讼请求。艺术学院提出反诉，反诉请求：依法判令双方继续履行合同；依法判令西农公司赔偿给艺术学院造成的损失（奶牛场）225万元；3、依法判令西农公司将合同期限延长两年零三个月。经审理，本院工作人员赴现场勘查，争议地块艺术学院并未新建建筑进行利用，本院对争议地块情况拍照附卷。本院作出（2015）海民初字第10166号民事判决书判决：解除双方于2009年11月签订的《房屋场地租赁合同书》；艺术学院支付西农公司（2014年9月1日至2015年1月28日）租金410958.91元、违约金153232.88元，共计564191.79元；驳回艺术学院全部反诉请求。艺术学院不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2015年9月17日作出（2015）一中民终字第07453号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。西农公司认可于2015年9月17日将租赁土地收回，艺术学院称没有实际使用土地，不存在土地收回问题。庭审中，艺术学院认可上次诉讼中未涉及的二审期间的租金640273.98元；艺术学院提交海淀区住建委政府信息不存在告知书，坚持上次诉讼同样的抗辩理由。上述事实，有（2015）海民初字第10166号民事判决书、（2015）一中民终字第07453号民事判决书等证据及当事人陈述与本院开庭笔录在案佐证。本院认为，发生法律效力的判决书已经认定艺术学院违约，依合同约定解除了双方土地租赁合同，艺术学院理应支付上次诉讼中未涉及的二审期间的租金640273.98元(2015年1月29日至2015年9月17日)及违约金，至于违约金的数额，双方约定过高，本院酌减至日万分之五。艺术学院提交海淀区住建委政府信息不存在告知书，坚持上次诉讼同样的抗辩理由，对此本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：北京艺术传媒职业学院于本判决生效后七日内支付北京西农投资有限责任公司奶牛场租赁（期限为二○一五年一月二十九日至二○一五年九月十七日)的租金六十四万零二百七十三元九角八分、违约金七万四千二百七十一元七角八分，以上共计七十一万四千五百四十五元七角六分。如果北京艺术传媒职业学院未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千六百二十三元，由北京艺术传媒职业学院负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇一六年五月六日书记员  王 漫