山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终419号上诉人（原审原告）：张艳花。委托代理人：李敬贤，山东东方太阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道文登路社区。法定代表人：张传久，主任。委托代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。委托代理人：厉磊，山东海洋律师事务所律师。上诉人张艳花因与日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会（以下简称“文登路居委”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：张艳花系文登路居委集体组织成员，张艳花在该居委原有房屋四间。2009年11月因城中村改造拆迁文登路居委需拆除本居委居民房屋，文登路居委于2009年11月21日公布了文登路居委改造拆迁计划及补偿安置方案，补偿方案有：拆迁人依法对合法所有人的房屋拆迁补偿；四间房屋转换180平方米安置楼房，四间规划正房按50000元给予补偿，搬家补助费、回迁费各1000元，临时安置费每人每年4000元，过渡期为12个月；安置楼房分配以抓阄方式选房；被拆迁人与拆迁人达不成拆迁协议的或订立拆迁协议后拒不履行的，按国家、省、市有关拆迁法规处理。同日，文登路居委发布了拆迁公告，拆迁协议签订期限为2009年11月29日至12月1日，拆迁、搬迁期限为2009年12月2日至12月7日，房屋拆除验收期限为2009年12月2日至12月7日。上述拆迁补偿安置方案由文登路居委居民代表和居民委员会成员共同确定并张榜公布，文登路居委其他绝大多数居民按照上述拆迁安置方案与文登路居委签订了拆迁补偿安置协议。2011年8月26日，张艳花始与文登路居委签订房屋拆迁协议，协议主要内容有：拆除张艳花房屋四间，房屋补偿费50000元，置换216平方米楼房；拆迁补助费1000元、回迁费1000元，租房补助费，补助人口为五人，每人每年补助资金4000元，补助月数为27个月，共补助资金45000元，签订协议奖励4000元，拆迁奖励4000元；文登路居委为张艳花提供安置楼房，安置楼位于日照市泰安路以北、威海路以东，交付时间为27个月，安置楼为高层框架结构，装修达到客厅卧室铺地板砖、厨房、厕所贴瓦；本协议签订时，乙方将房产证、土地证等交付文登路居委办公室，由文登路居委办理注销和安置楼房登记手续。房屋拆迁协议签订后，张艳花按约拆除房屋，文登路居委于2011年9月20日出具了张艳花房屋四间经验收小组验收已拆除合格的拆除证明，张艳花领取了协议约定的拆迁补偿安置费用。2013年文登路居委安置楼房建设完成，安置楼房每套面积分别约100平方米和80平方米。2013年12月28日，张艳花按文登路居委要求到文登路居委处选房，张艳花选取100平方米安置楼房后，于2014年1月25日领取房屋钥匙办理入住手续。文登路居委对116平方米的楼房只同意给张艳花80平方米，另36平方米要求张艳花按6500元每平方米支付购房款，双方因协议履行产生纠纷，多次协商未果，张艳花诉至原审法院请求文登路居委履行与张艳花签订的房屋拆迁协议给付张艳花剩余应得116平方米楼房。诉讼过程中，因户型问题，张艳花变更诉讼请求为要求文登路居委给付楼房100平方米，剩余16平方米按照市场价格给付楼房补偿款。双方就楼房补偿款数额无法达成一致意见，张艳花申请对涉案拆迁安置楼房平均价格进行评估，原审法院遂委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司进行评估并出具了评估报告，认定诉争安置楼房在出让土地情况下房地产平均市场价值为8493元/平方米，在划拨土地情况下房地产的平均市场价值为6613元/平方米。张艳花对评估报告无异议，并认为日照市东港区政府曾下文规定楼房五年后可上市交易，房地产价格应按照8493元/平方米计算，文登路居委认为评估价格过高，民居住房安置用地安置系划拨方式供应，诉争安置楼房为划拨土地并提供了《日照市人民政府城中村改造的意见（日政发【2007】38号）》予以证实，并主张拆迁补偿安置协议无效，不同意给付张艳花楼房补偿款及超过补偿安置方案的安置楼房面积。原审法院认定上述事实的证据有双方当事人陈述、拆迁协议、拆迁证明等。原审法院认为：文登路居委拆迁补偿安置方案对拆迁的范围、安置补偿的标准、步骤等事项在事先已经公示，得到大多数居民的认同，而且绝大多数居民均按照拆迁补偿安置方案的要求与文登路居委签订了拆迁补偿安置协议。本案张艳花不按拆迁方案的要求与文登路居委签订拆迁补偿安置协议。为完成拆迁任务，推动旧城改造项目的推进，文登路居委与张艳花在超过拆迁安置方案确定的补偿标准的情况下签订的协议，并非是文登路居委真实意思表示，文登路居委超出拆迁范围补偿给张艳花的额外财产实际属于居民集体所有的财产，该行为损害了文登路居委其他居民的利益。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条规定“居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权”，第十条规定“居民委员会向居民会议负责并报告工作。居民会议由居民委员会召集和主持。有五分之一以上的十八周岁以上的居民、五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议，应当召集居民会议。涉及全本居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”。从上述规定可以看出，居民委员会仅仅是在按照居民会议的决定，依法管理本居民委员会的集体财产，执行居民会议决定，涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。本案中对于超出拆迁方案标准与张艳花等人签订协议，已经超越了居委会的权限范围，损害了文登路居委其他居民利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院认为张艳花与文登路居委签订的房屋拆迁协议超过拆迁补偿安置方案的部分因损害了社会公共利益而无效，未超过拆迁补偿安置方案的合同部分有效。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条、第十条，《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的人民法院应予受理问题的复函》之规定，原审法院判决：一、文登路居委于判决生效之日起三十日内向张艳花交付安置楼房80平方米；二、驳回张艳花本案其他诉讼请求。案件受理费7300元，由文登路居委负担。上诉人张艳花不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定文登路居委与张艳花签订拆迁补偿协议不是文登路居委的真实意思表示错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款之规定，意思表示不真实发生的前提是重大误解、欺诈、胁迫或者乘人之危。本案中，双方当事人多次协商，合同文本是由文登路居委工作人员书写、加盖文登路居委印章并由负责人签字，并不存在欺诈、胁迫、乘人之危。2、张艳花与文登路居委签订的拆迁协议并未损害公共利益。首先，拆迁协议是作为政府批准的拆迁主体文登路居委与张艳花签订，是文登路居委履行拆迁人的职能，并非履行居委会的职能，所以原审法院认定文登路居委超出拆迁方案标准与张艳花签订拆迁协议超越居委会权限系错误。其次，因为情况不同，文登路居委与张艳花签订的拆迁补偿协议超出拆迁补偿安置方案，并不必然导致其他村民利益受损。因为并非张艳花的房屋面积多一平方，其他村民的房屋面积就减少一平方。再次，其他居民的利益不等于公共利益，其他居民的利益属于个体利益或集体利益，个体利益、集体利益与公共利益是截然不同的概念。3、文登路居委与张艳花签订的拆迁协议，是双方当事人的真实意思表示，也不违犯法律规定，应是合法有效的。合同签订后，张艳花按照约定拆除了房屋，文登路居委也履行了部分义务，通过文登路居委的行为可以看出文登路居委对协议是认可的，仅仅在后续的履行过程中，文登路居委违反诚实信用原则，拒绝履行自己的义务。二、原审法院适用法律错误。原审法院错误的认定了个人利益与公共利益，错误的认定了文登路居委在本案中的职能地位，导致错误的适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、《居民委员会组织法》第四条、第十条。三、一审法院的判决将会导致以后的拆迁工作陷入僵局。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持张艳花的上诉请求，一审、二审诉讼费及鉴定费由文登路居委承担。针对张艳花的上诉文登路居委答辩称：同文登路居委上诉状意见一致。上诉人文登路居委不服原审判决上诉称：张艳花不按时拆除房屋，导致安置楼房无法办理相关手续。虽然拆迁协议载明安置楼房面积216平方米，张艳花的房屋为4间，但是张艳花实际居住房屋为3间。之所以载明置换楼房面积216平方米及房屋4间是在张艳花的坚持要求下，文登路居委为推进拆迁工作的进行不得不与张艳花签订的。根据拆迁安置方案的规定，3间房屋置换安置楼房100平方米，张艳花已经分得100平方米安置楼房，原审法院判决文登路居委再分给张艳花80平方米安置楼房不当。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回张艳花的诉讼请求。针对文登路居委的上诉张艳花答辩称：双方达成的拆迁协议、文登路居委出具的房屋拆除证明可以证实张艳花的房屋是4间，另外文登路居委一审也认可该事实。文登路居委的上诉理由不能成立。经审理查明：二审中，张艳花提交如下证据：1、2013年文登路居委致全体居民的一封信，该信记载超出180平方米多余问题在分户楼中解决，拟证实文登路居委认可超过180平米部分协议有效、协议是文登路居委的真实意思表示。2、2015年1月13日文登路居委出具的拆迁情况说明、文登路居委与张纪祥、张守全、张传西、张港、宋佰高签订的拆迁房屋协议，拟证实与张艳花类似情况的有很多，并非文登路居委主张的在受到胁迫的情况下签订的拆迁协议。3、文登路居委于2009年11月21日、2011年2月18日发布的拆迁公告、文登路居委补偿方案，拟证实拆迁工作是分批分期进行的，并非一次性完成。文登路居委质证后认为：对上述证据的真实性无异议，但是上述证据无法证实张艳花的主张。超出180平米多余问题是张艳花的片面曲解。5份拆迁协议与本案无关联性。文登路居委提交如下证据：1、文登路居委拆迁平面图，拟证实涉案房屋共七间，且房屋登记在张艳花父亲张传厚名下。2、张传厚后排两户房产证，拟证实同样长度的房屋是七间房屋。3、申请证人邓某、宋某、刘某甲、刘某乙、张某出庭作证，拟证实张艳花房屋为3间。张艳花质证后认为：1、拆迁平面图由文登路居委单方绘制。2、房产证系复印件，真实性无法确认。3、证人证言不可信，证人多数是拆迁领导小组成员，其他少部分也在村委物业工作，和文登路居委存在重大利害关系；通过证言可以看出各证人对张传厚的房屋情况并不了解，有说三间的，有说四间的，且证人对张艳花或张传厚名下的房屋间数回答非常直截，但对周围其他人房屋间数需思考后才能回答。4、证人证言和房屋拆迁协议、房屋拆除证明以及文登路居委在一审自认相矛盾，应该以房屋拆迁协议、房屋拆除证明及文登路居委自认为准。二审查明其他的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。为城市建设需要，文登路居委需要拆除文登路居民的房屋。为弥补居民因此次拆迁遭受的经济损失，经文登路居委居民代表与居民委员会成员共同协商，文登路居委制定并公布了拆迁补偿安置方案。方案就安置楼房确定补偿标准为四间房屋转换180平方米安置楼房。张艳花作为文登路居委的成员，文登路居委作为拆迁安置方案的执行者，双方在明知方案确定四间房屋转换180平方米安置楼房的情况下，仍签订四间房屋转换216平方米安置楼房的协议。房屋拆迁补偿应当是一种得失相当的公平补偿和合理补偿。在文登路居民集体所有财产一定的情况下，文登路居委多给予张艳花36平方米安置楼房明显侵犯了文登路居委集体成员的共同利益，且文登路居委主张超出补偿标准与张艳花签订拆迁补偿协议并非文登路居委的真实意思表示，当时是为推进拆迁工作的顺利开展才签订的。二审中，张艳花提交的证据不足以证实文登路居委与张艳花签订的房屋拆迁补偿协议有效。原审法院认定张艳花与文登路居委签订的拆迁协议因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定而无效并无不当。张艳花与文登路居委签订的房屋拆迁协议以及文登路居委出具的拆除证明均载明张艳花房屋为四间，且一审庭审中文登路居委亦未对张艳花房屋为4间提出异议。二审中，文登路居委提交的拆迁平面图、证人证言等证据不足以证实文登路居委关于张艳花的房屋为3间的主张。原审法院认定文登路居委向张艳花交付安置楼房80平方米并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人张艳花负担2300元，日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会负担7300元。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 刘 芳代理审判员 汤 阳二〇一六年五月二十八日书 记 员 赵小璐