江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03006号上诉人（原审被告）毛建鸿。委托代理人陈璐磊，律师。委托代理人胡刚，律师。被上诉人（原审原告）苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司。法定代表人陈龙元。委托代理人高军，律师。上诉人毛建鸿因与被上诉人苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司（以下简称越溪集体资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴民初字第0311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月1日，越溪集体资产公司（甲方）与毛建鸿（乙方）签订溪东农贸市场（吴中经济开发区越溪街道明溪路18号2幢房屋，包括供水、供电线路设备及车库、地面车位、场地等，其中一楼经营菜场、二楼超市、西餐厅及配送、三楼教育培训、连锁酒店）租赁合同1份。合同约定，租赁期限8年（自2012年6月1日至2020年5月30日止，其中2011年12月1日至2012年5月30日6个月为免租装修期）；第一、二年租金为2200000元／年，第三、四、五年增加10%，最后三年再增加10%。租金每半年支付一次，先付后租，每年6月1日和12月1日前各支付1100000元；如迟延支付租金、水电费的，应按照拖欠金额每日千分之二支付违约金。拖欠水电费及租金1个月以上或不按合同约定用途使用房屋、擅自转租等，甲方有权解除合同，乙方合同权利视为全部放弃。由于甲方原因致使合同终止履行的，甲方应返还乙方当年所有款项及补偿；在不影响房屋主体结构的情况下，乙方报甲方书面同意后，有权对房屋进行装修和增加附属设施。另外双方还对房屋部分设施各自承担的责任等一一作了约定。2011年12月3日，双方补充约定由越溪集体资产公司承担一楼西侧水电开通费20000元、摊位改造费10000元，共计30000元。合同签订后，毛建鸿向越溪集体资产公司支付定金300000元及保证金200000元。上述水电开通费、摊位改造费及定金共计330000元充抵首期租金后，毛建鸿应在2012年6月1日前支付越溪集体资产公司租金770000元。租赁的房屋也在合同签订日之前即交付。毛建鸿接手房屋后根据自己经营需要对农贸市场进行了局部改造装修。2011年12月30日，毛建鸿经营的溪东农贸市场开业，各经营摊户也陆续进驻一楼菜场。经营过程中，因上述农贸市场房屋与规划不符，无法通过验收颁发权证。双方沟通后自2012年2月13日开始对上述房屋进行改造，但双方对于因改造行为是否给毛建鸿经营带来影响未予以商议，对此毛建鸿表示当时曾表明待改造后再议。此后，越溪集体资产公司在通过规划验收后又将房屋恢复为毛建鸿经营时状态。期间，部分摊户以改造行为影响其经营还向媒体反映、相关部门信访等，为此越溪集体资产公司直接对摊户改造期间（2012年2月14日至7月20日）损失进行了补偿，市场经营状态也因改造而处无序。双方对于房屋与规划不符的原因及改造结束的时间各持己见。越溪集体资产公司称一方面是未严格按规划施工，另一方面是毛建鸿私自改造，但至2012年7月20日已改造完毕。毛建鸿则认为其改造前征得越溪集体资产公司当时的负责人口头同意的，7月20日仅仅基本完工，直至同年8月21日才全部结束。2012年9月1日，农贸市场再次开业。同年10月，市场因招租、人流稀少等原因而停业并持续至今。2012年12月18日，越溪集体资产公司向毛建鸿发送律师函，以毛建鸿拖欠租金为由通知解除合同（越溪集体资产公司当庭认为如果毛建鸿能支付租金，合同仍可以继续履行）。毛建鸿明确表示不同意解除合同，并要求越溪集体资产公司保证解决马路商贩、自主经营等三个问题后再讨论支付租金事宜。后越溪集体资产公司在毛建鸿既不开展经营又不支付租金情况下向原审法院提起本案诉讼。2013年3月29日，毛建鸿收到起诉状副本等应诉材料。原审审理期间，原审法院为减少双方损失，建议毛建鸿先腾让房屋，毛建鸿对此意见表示了拒绝，即使经充分释明后仍坚持要求继续履行合同。此后原审法院委托苏州天中资产评估事务所对毛建鸿租赁房屋后改建装修等变动部分价值进行了评估。根据评估报告，以2013年3月29日为基准日，该部分价值为814000元。越溪集体资产公司为此支出评估费用8000元。以上事实，有越溪集体资产公司提供的房屋产权证、租赁合同及附件、律师工作联系函、溪东农贸市场外观照片、补偿明细表，毛建鸿提供的补偿明细表，天中评字（2014）第133号评估报告书及庭审笔录等在卷予以证实。原审原告越溪集体资产公司的诉讼请求为：毛建鸿租赁其溪东农贸市场后一直不付租金。经多次催讨未果后，其于2012年12月18日向毛建鸿发送了解除合同通知，双方之间的租赁合同已解除。毛建鸿在合同解除后迟迟不返还房屋并支付租金等相关费用。综上，请求判令毛建鸿立即腾让租赁的房屋；支付拖欠的租赁费678493元及自2012年12月19日至房屋实际腾让之日按照2200000元／年标准计算的实际占用费及违约金347600元。原审法院认为：一、关于双方之间的房屋租赁合同解除及责任问题。依双方约定，毛建鸿应于2012年6月1日前支付租金770000元，否则视为放弃全部合同权利。该约定适用条件系合同全部按预设情形履行，但实际情况往往非如签订合同时所愿。从越溪集体资产公司实际改造房屋及毛建鸿对此意见看，双方为配合规划验收而进行改造还是达成一致意见，唯对改造行为所致的经营影响未作明确评估并商定补偿举措。而实际改造中涉及各摊户的配合等原因，改造所费时间已远超出了双方预期，故改造行为必然对毛建鸿经营造成影响，除越溪集体资产公司直接补偿部分摊户外，双方最终未能认真商议补救事宜或在协商不成后再提请仲裁诉讼，有违诚实信用原则。再看改造原因，一方面系越溪集体资产公司建设时未按规划，另一方系毛建鸿为自己经营而改造，但结合越溪集体资产公司在验收后再改回毛建鸿经营时状态情况，越溪集体资产公司还是认可毛建鸿改造行为，况且被改动的对象系农贸市场，作为街镇建设新建配套项目，越溪集体资产公司对毛建鸿接收房屋后的改造行为一无所知还是难以让人信服，故此即使毛建鸿改建房屋未书面征得越溪集体资产公司同意，也可以推定越溪集体资产公司认可毛建鸿的改建行为。综上，合同在履行过程中出现变化情况原因主要在于越溪集体资产公司一方，毛建鸿不再按原合同约定于2012年6月1日交付租金还是有一定道理，先行约定的300000元定金充抵第一期租金也值得进一步讨论。至于毛建鸿提出要求清理路边摊贩问题应向城管、工商等部门反映，该问题并非越溪集体资产公司所能解决，毛建鸿认为越溪集体资产公司切断电源、妨碍其自主独立经营又没有相应证据可以证实，况且根据供用电常识如果出现断电等异常供电情况，用户应首先向供电部门反映解决。故此，毛建鸿占有能正常使用的租赁房屋而不付租金的僵局不可能永远存在，越溪集体资产公司也首先主动于2012年12月18日书面通知毛建鸿解除合同。但结合越溪集体资产公司当庭陈述，该解除通知仍带有催收租金性质，考虑到毛建鸿不付租金有一定理由，可以认为双方合同仍未解除。但毛建鸿除继续派人看护市场房屋、口头表示异议外几个月时间里未采取任何履行合同的举措。鉴于毛建鸿以自己的行为表明无意继续履行合同，为了减少继续履行合同产生的损失及越溪集体资产公司要求毛建鸿腾让请求本质上也隐含了解除合同之意，当庭越溪集体资产公司也认为解除的最终效力由法院根据实际事实来认定，故越溪集体资产公司诉至法院可以视为解除合同通知，并自毛建鸿收到起诉状副本之日即2013年3月29日起租赁合同解除，对此原审法院予以确认。由此最终导致合同解除原因系毛建鸿无意继续履行合同。二、关于合同解除后财产返回及损失问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。就本案而言，毛建鸿首先应返回房屋。如前述，因合同在履行过程中产生了变化并产生严重争议，越溪集体资产公司收取的定金也就无须抵充租金而应与保证金一并返回毛建鸿，约定的2012年6月1日之前付第一期租金也就难人所为，故原审法院不予支持越溪集体资产公司主张的迟延付款违约金。因导致合同解除起因在越溪集体资产公司，且越溪集体资产公司实际改造期按其所言也有5月有余，同时毛建鸿接手房屋后发生的增改装修部分随房屋返回及支出的水电开通费20000元对毛建鸿而言成为损失，但越溪集体资产公司房屋用途在出租前后没有任何变化，况且经营本身有商业风险，故原审法院酌定越溪集体资产公司在租赁期内租金、毛建鸿接手房屋后发生的增改装修部分、水电开通费损失均由越溪集体资产公司承担，毛建鸿在履行合同过程中发生的其他损失均自行承担。至于越溪集体资产公司承诺的摊位改造费10000元因其已全额赔偿毛建鸿增改装修费用而不再重复计算。另合同解除后，毛建鸿仍占有租赁房屋应支付越溪集体资产公司房屋使用费即赔偿越溪集体资产公司租金损失，标准参照双方合同约定2200000元／年，计算至原审法院判决确定腾让之日。诉讼费及为此支出的评估费，原审法院根据双方各自责任及最终的处理情况酌定各自负担50%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，原审法院判决：一、毛建鸿于判决生效之日返还苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司位于吴中经济开发区越溪街道明溪路18号2幢房屋。二、毛建鸿于判决生效之日即按照2200000元／年标准支付苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司自2013年3月30日起至判决确定房屋返还之日止的房屋使用费。三、苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司于判决生效之日起即赔偿毛建鸿装饰装修损失814000元、水电开通费20000元，返还定金300000元、保证金200000元。四、驳回苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司的其他诉讼请求。案件受理费20854元，评估费8000元，合计人民币28854元，由苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司负担14427元，由毛建鸿负担14427元。上诉人毛建鸿不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审判决遗漏越溪集体资产公司在2012年11月中旬阻挠上诉人正常招商工作的事实。2012年2月至8月的市场改造工程时间过长，改造完成后经营户锐减，加上市场周边无证摊贩对市场经营的影响，对市场的正常经营产生了极大冲击。2012年11月中旬，越溪集体资产公司派出多名人员进入农贸市场阻挠上诉人正常招商工作是导致农贸市场彻底停业的直接原因。需要说明的是，越溪集体资产公司系越溪街道下属的集体资产经营公司，法定代表人陈龙元主要职务是越溪街道办事处副主任，岳西街道办事处对吴山街周围的无证商贩有管理职责。2012年7月6日由苏州市吴中区信访局、越溪街道信访办、资产公司、经营户、市场管理方五方，在越溪街道信访办接待厅达成最后调解，资产办承诺：（1）确定2012年7月20日为最后完工日期；（2）给予经营户相应的补偿，到资产办直接领取；（3）尽快帮助恢复市场经营，完善公共设施；（4）协调城管清理路边摊，取缔小区口黑市场；（5）协调交警清理市场出入口乱停的工程车辆。显然越溪街道办事处相关负责人没有履行好管理职责与上述承诺，是市场经营每况愈下的一个重要原因。2、上诉人并未“以自己的行为表明无意继续履行合同”，原审法院认定最终导致合同解除原因系上诉人无意继续履行合同显属错误。在越溪集体资产公司派人阻挠招商、向上诉人发出律师函并起诉至法院的情况下，上诉人考虑到双方纠纷没有最终解决前，越溪集体资产公司显然不会让上诉人继续履行合同，继续对外招商显然不妥。2013年6月，越溪集体资产公司拉闸断电，谎称欠费，后又将跌落式保险拉掉，一直未能恢复市场供电；2014年5月市场又断水。上诉人在一审审理中反复强调要求继续履行合同，继续经营市场的意愿是明确坚定的。3、根据原审判决认定的事实，市场最终停业是越溪集体资产公司长时间改造房屋加上阻挠上诉人招商导致的，即使法院认为双方的合同关系确需解除，那么市场停业后的房屋使用费用也不应由上诉人承担，原审判决结果与认定事实自相矛盾。二、苏州天中资产评估事务所的评估报告书中的评估人员为黄皎、陆磊，与实际到场勘验并到原审法院参与评估报告质证的人员不符，实际参加评估的人员不具有评估资格，评估项目错漏百出，评估报告不应作为定案依据。在质证时，上诉人已就此问题向原审法院提出，未获答复，违反了民事证据规则有关规定。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，改判双方自判决之日起继续履行溪东农贸市场租赁合同，驳回越溪集体资产公司对上诉人的诉请；改判越溪集体资产公司承担一、二审诉讼费、评估费。被上诉人越溪集体资产公司答辩称：一、原审法院认定的合同解除时间为毛建鸿收到应诉材料的时间，即2013年3月29日，显然已经充分考虑了毛建鸿作为个人，在履行合同中可以承受的支付能力，对于毛建鸿在履行合同中的过错没有提起，也没有让毛建鸿承担相应的责任；二、对于毛建鸿在承租期间装饰装修费用进行评估，已经充分满足了上诉人的要求。我方认为原审法院的判决已经十分全面地保护了上诉人的合法权利，上诉人继续占有房屋，将使双方的损失进一步扩大，对己对人均没有好处。请求二审法院在查明事实的基础上，依照法律规定维持一审判决。二审另查明，天中评字（2014）第133号评估报告书中评估项目负责人为陆磊，现场勘验人员为苏州天中资产评估事务所工作人员杨兴泉。天中评字（2014）第133号评估报告书出具后，原审法院于2014年6月6日组织双方当事人对评估报告书进行质证，毛建鸿对评估人员的资质问题提出异议。苏州天中资产评估师事务所于2014年6月19日出具《溪东农贸市场租赁房屋装修费用评估报告书的异议说明》，对评估人员资质问题作如下答复：“苏州天中资产评估事务所是具有资质的评估企业，同时也是江苏省高级人民法院入围资产评估名录机构成员。根据财政部关于印发《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》的通知，财企［2004］20号文件第三章规定，对于胜任能力中明确说明可以聘请专家协助工作。因此，本所根据评估对象派出专业人员进行现场勘查测量并无不当之处，而且，派出的专业人员为本所正式员工，并非是外聘人员，对于评估报告均由注册评估师进行三级复核后签发，不存在借用有资质的评估机构出具评估报告的说法。所出具的评估报告均由注册资产评估师签字盖章。因此，对于评估资质的认定不属于毛建鸿提出异议的范畴。”在原审法院2013年8月6日的庭审中，越溪集体资产公司发表辩论意见称：“关于本案的处理原则，原告现在所受的损失包含合同期内至今的房屋租赁费及被告实际占用费。……就被告来讲，其实际损失主要是在租赁期间为此房屋经营所支出的部分装饰和建筑费用。……基于此点，我们根据合同法规定，根据双方在合同履行中的过错来确定过错比例，从而明确双方的经济损失。”二审审理中，毛建鸿称2012年11月中旬，其经营的溪东市场通过公开招商招进一批经营户，但越溪集体资产公司派了七八个人驱赶经营户，阻挠他们入场经营。越溪集体资产公司委托代理人高军称其对越溪集体资产公司是否有阻挠行为并不清楚，并提供毛建鸿出具的承诺书一份，毛建鸿在承诺书中承诺与山东承包户无承包经营关系，今后溪东农贸市场经营由毛建鸿负责。毛建鸿对该承诺书真实性不持异议，称该份承诺书系应越溪集体资产公司要求出具，用以保证其不是将溪东市场转包给山东经营户，该承诺书也可从侧面反映出越溪集体资产公司阻挠招商行为的存在。二审中，本院组织双方调解未成，越溪集体资产公司于2014年9月30日出具《关于毛建鸿与越溪集体资产经营公司租赁纠纷上诉案件的说明》，该说明中称：“一审判决将毛建鸿租赁期间添设的有关资产予以评估并将该资产残值作价抵扣租赁费用，基于毛建鸿未按规定提起反诉，一审法院直接抵扣租赁费用有悖规定。但，从节约诉讼资源和彻底解决双方纷争角度看，是合理的。故，被上诉人对此不持异议，同意该资产残值作价抵扣租赁费用。”以上事实，由原审法院2013年8月6日开庭笔录、2014年6月16日询问笔录、《溪东农贸市场租赁房屋装修费用评估报告书的异议说明》、毛建鸿出具的《承诺书》、越溪集体资产公司出具的《关于毛建鸿与越溪集体资产经营公司租赁纠纷上诉案件的说明》及当事人陈述予以证实。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为：双方当事人在签订房屋租赁合同后，应当依约履行。按照双方的约定，上诉人毛建鸿应于2012年6月1日前支付租金770000元。但被上诉人越溪集体资产公司于2012年2月13日开始对租赁房屋进行改造，影响了毛建鸿对房屋的正常使用，改造于2012年7月底完成，故要求毛建鸿仍按照原约定于2012年6月1日前支付相应租金不合情理。但毛建鸿于改造完成后继续使用租赁房屋，应当按照合同约定的租金标准支付相应的租金，即使考虑到越溪集体资产公司在约定的半年免租装修期内进行了较长时间的改造从而对原约定的免租装修期进行相应顺延，毛建鸿也不可能一直占用租赁房屋却不交纳租金。双方就租金的支付与市场的经营问题发生纠纷，一直未能协商一致。2012年12月18日，毛建鸿收到越溪集体资产公司发出的解除合同的律师函，结合律师函内容与越溪集体资产公司在一审中的陈述，该律师函带有催收租金的性质，毛建鸿虽表示不愿意解除合同，但在收到越溪集体资产公司催收租金的通知后仍不履行支付租金的义务。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。越溪集体资产公司于2013年3月7日起诉至法院，其诉讼请求含有解除合同的意思表示，毛建鸿于2013年3月29日收到相应应诉材料，故原审法院认定租赁合同自2013年3月29日解除并无不当。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故越溪集体资产公司要求毛建鸿返还租赁房屋，应予支持。经原审法院及本院释明，毛建鸿仍不愿意与越溪集体资产公司办理房屋交接手续，租赁房屋目前仍在毛建鸿控制之下，故毛建鸿应当承担其占有租赁房屋期间的占有使用费。合同的履行过程中，双方均未能按照合同约定全面履行各自的义务，均有过错。对于越溪集体资产公司主张的合同解除前毛建鸿正常使用租赁房屋应支付的租赁费，由于越溪集体资产公司的改造行为系纠纷起因，原审法院考虑越溪集体资产公司在合同履行过程中的过错，酌定该部分损失由其自行承担，越溪集体资产公司对此并无异议，本院予以认可。对于逾期支付租金的违约金，由于双方的补充协议无法继续按约履行，且原审法院已经酌定租金损失由越溪集体资产公司自担，故不予支持；原补充协议约定抵充首期租金的定金300000元也应当与保证金200000元一并返还毛建鸿。关于上诉人陈述的2012年11月中旬被上诉人阻挠上诉人正常招商工作的情况，被上诉人对此不予认可，上诉人亦未能提供证据证明；关于上诉人陈述的溪东市场断电、断水的情况，上诉人未能提供证据证明断电、断水系被上诉人所为，并对市场经营产生严重影响；关于上诉人陈述的2012年7月6日与越溪集体资产公司达成调解，越溪集体资产公司作出了帮助恢复市场经营、管理市场周边环境等承诺的情况，上诉人未能提供书面证据证明，且越溪集体资产公司也并无相应的管理职能。故本院对于上述主张均不予采信。关于上诉人对苏州天中资产评估事务所评估人员资质提出的异议，苏州天中资产评估事务所已经进行了答复，作出评估报告书的人员陆磊亦具有中国注册资产评估师资质，鉴定程序并无违法情形，故对上诉人关于评估人员与实际到场勘验人员不符，实际参加评估的人员不具有评估资格，评估项目错漏百出，评估报告不应作为定案依据的主张，本院不予采信。本院认为，在民事诉讼中，法院应围绕当事人的诉讼请求进行审理，做出的裁判不能超出诉讼请求。本案一审中，毛建鸿并未就合同解除对其造成的损失提起反诉，原审法院认为毛建鸿接手房屋后发生的增改装修部分、水电开通费对毛建鸿而言构成损失，并酌定上述损失由越溪集体资产公司承担，已经超出越溪集体资产公司诉讼请求范围。但鉴于越溪集体资产公司在一审庭审中认可毛建鸿在租赁期间为使用房屋经营而支出的装饰、建筑费用是毛建鸿方的实际损失，并同意根据双方在合同履行过程中的过错确定双方的损失，在二审审理中，越溪集体资产公司亦出具书面说明，对原审法院判决其承担毛建鸿装饰装修损失不持异议，同意该部分损失抵扣毛建鸿应支付的房屋占有使用费，此系越溪集体资产公司对自己民事权利的处分，并未违反法律规定，本院予以准许。综上，上诉人的上诉主张均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽超出诉请范围判决被上诉人越溪集体资产公司承担赔偿责任，但鉴于被上诉人对此予以认可，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20854元，由毛建鸿负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  王君英代理审判员  郭 锐二〇一四年十一月十三日书 记 员  田思诗