安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蜀民一初字第01624号原告：戴黎辉，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：郭衍昌，安徽安泰达律师事务所律师。被告：周贤亮，住安徽省合肥市新站区。被告：合肥赛博管理咨询有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：朱家义，该公司董事长。委托代理人：张晓敏。委托代理人：徐传节。原告戴黎辉与被告周贤亮、被告合肥赛博管理咨询有限公司（以下简称赛博公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，由代理审判员王新月独任审判，于2014年6月12日、2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告戴黎辉及其委托代理人郭衍昌、被告周贤亮、被告赛博公司委托代理人徐传节、张晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴黎辉诉称：原告在2007年6月13日与第二被告合肥赛博管理咨询有限公司签订《租赁及委托经营管理协议书》，约定原告将位于合肥市金寨路155号黄金广场5幢334室商铺租赁给第二被告。合同签订后，双方依约履行协议。但在履行过程中，原告发现，第二被告将原告所有的334室商铺的部分面积分割到333室商铺使用。原告就此与第二被告约定，在2010年1月1日以后，原告若自行经营，第二被告负责一切改造费用。在2010年后，原告收回商铺欲自行经营，但第一被告却拒不返还占有原告的商铺场地，第二被告对此事也予以推诿。原告认为，334室商铺是原告合法所有的财产，原告依法对该商铺享有占有、使用等权利，两被告的行为侵犯了原告的财产权利，违反《物权法》的相关规定，为此，原告诉至贵院，请求判令：1、被告返还侵占原告所有的位于合肥市金寨路155号黄金广场5幢334室商铺的场地（面积约6.5平方米，价值约6.5万），并赔偿原告占有使用费916元（按每平方141元）∕月计算，（暂计算到4月30日）；2、第二被告承担商铺改造费用（约3万元）、律师费5000元；3、本案的诉讼费用由两被告共同承担。后原告在鉴定结论出来后明确诉讼请求为：一、判令被告周贤亮返还侵占原告所有的位于合肥市金寨路155号黄金广场5幢334室商铺的场地（面积5.64平方米），并赔偿原告占有使用费5236元（按748元／月计算，自2014年4月1日暂计算至2014年10月30日）；二、被告二承担商铺改造费用约3万元、律师费5000元；三、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。原告戴黎辉为证明自己的主张，所举证据如下：1、房地产权证原件一份，证明原告为合肥市金寨路155号黄金广场5幢334室商铺的权利人和该商铺面积为40.36平方米，房产证中的房屋分户图，对商铺的四至和面积有清晰的记载；2、外资企业基本信息查询单原件、赛博数码广场租赁及委托经营管理协议原件各一份，证明被告的主体适格、原告与第二被告签订书面的协议，将原告的商铺交由其租赁经营，第二被告在协议中认可分割原告的商铺，承诺若原告自行经营，其承担全部的费用，协议是三份的，各方所持的协议中各有添加，协议中的内容为同一人，并非被告2所说的是原告自行添加的；3、房地产权证复印件一份，证明被告周贤亮为合肥市金寨路155号黄金广场5幢333室商铺的所有人；4、函原件、快递单复印件各两份，证明原告分别向两被告发函，要求返还原告的占有的面积；5、照片原件一份，证明被告周贤亮占有了原告商铺的部分面积；6、聘请律师合同、发票原件各一份，证明原告花费律师费5000元；7、房产面积实测报告，证明被告的商铺占有了原告商铺面积5.64平方米；8、商铺租赁合同、徽商银行对账单，证明被告侵占原告5.64平方米，该面积的租赁价格为748元／月。被告周贤亮在庭审中辩称：1、根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十条、第二十二条、第四十二条的规定，此商品房是在开发商已经竣工的情况下购买的，当时以看房选房的方式购买；2、本人对本人商铺及周边商铺没有随便改动的权力，委托的管理公司也没有任何权力改动别人商铺的主体结构，本人没有任何过错；3、334房主购买房屋时，在本人之后1个月，也就是赛博已经开业了，他当时认可了他的房型及面积；4、原告应通过和金水房产公司协商，把事实调查清楚，答辩人没有任何过错，更别说侵占。《物权法》是保护每一个公民的合法权利，不能光凭臆想和主观判断事物，光看房产证的图纸，无法体现实际现状；5、根据民法通则第四章58条第3.4.6款和第59条第2款原告和任何单位和个人在没有核实的情况下签订协议，损害了第三人的利益。综上，请求驳回原告的起诉。被告周贤亮为证明自己的主张，当庭所举证据如下：1、身份证原件一份，证明周贤亮本人身份；2、赛博数码广场租赁及委托经营管理协议书复印件一份，证明被告周贤亮与被告赛博公司签订的书面协议，将被告周贤亮的商铺交由被告赛博公司管理经营，其协议上面并没有相关说明及约定；3、房地产权证原件一份，证明周贤亮为333铺的业主；4、业主何涛证言原件及身份证复印件各一份，证明当时买房时是看房选房；5、业主杨鹏证言原件及身份证复印件各一份，证明当时买房时是看房选房；6、业主唐绍香证言原件一份，证明当时买房时是看房选房；7、经营户证明文件原件一份，证明此商铺到目前为止没有改动过；8、照片原件一份，证明当时从金水房地产公司购买此房时的平面图和现在的现状一样；9、银行明细原件一份，证明周贤亮的面积比334大十几平方，但周贤亮的房租收入比原告少。被告赛博公司在庭审中辩称：被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求，理由如下：答辩人没有承担商铺改造的费用。1、2006年8月5日，答辩人与安徽省金水房地产开发有限公司（以下简称“金水公司”）就双方共同对其开发的合肥市金寨路155号黄金广场5号楼裙房1层至4层物业（以下简称“黄金广场”）设立赛博数码广场事宜签署了合作合同，合同中约定金水公司在向被答辩人销售商铺时，保证被答辩人与答辩人签署《租赁及委托经营管理协议书》已取得该商铺前两年的租赁权及后八年的委托管理权，同时负责交付前的内外装修，后金水公司于2007年4月份向我公司交付了装修后的黄金广场。答辩人接受黄金广场后对其广场内各个区域内所经营的数码品种进行了品牌规划，而并未对商铺位置及面积进行重新改造和调整；2、答辩人与被答辩人签署的租赁和委托经营管理协议也未约定由答辩人承担商铺的恢复改造义务，被答辩人提供的合同所涉及的答辩人承担商铺改造费用的内容系被答辩人自行添加的，不是答辩人的真实意思表示，故答辩人从未向其作过承担其商铺改造费用的承诺。根据上述事实可以了解到，被答辩人与第三人金水公司签署了商品房买卖合同后，并与答辩人签署了《租赁及委托经营管理协议书》，被答辩人也未直接将商铺交付给答辩人而是由第三方金水公司直接将其商铺交付给答辩人，也就是说，金水公司在代被答辩人向答辩人交付334商铺的时，333号和334号商铺的格局和面积大小就是如现状，被答辩人商铺面积缩小或布局改变不是答辩人所为，故答辩人没有义务承担334号商铺的改造费用。综上，被答辩人是按现状交付商铺给答辩人的，被答辩人要求答辩人承担商铺的改造费用及律师费用，是没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉请。被告赛博公司未提供证据。对上述证据本院审核认定如下：戴黎辉所举证据1、2、3、4、7，被告周贤亮所举证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，证据效力予以确认；原、被告所举其他证据不同时具备证据的三性要求，证据效力不予认定。依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：安徽省金水房地产开发有限公司系金寨路155号黄金广场5幢334、333商铺的开发商。戴黎辉系合肥市金寨路155号黄金广场5幢334室商铺的所有权人，该商铺房产证载明建筑面积为40.36平方米，房产证所附房屋分户图对商铺的四至有清晰的记载。被告周贤亮系合肥市金寨路155号黄金广场5幢333室商铺的所有权人，该商铺房产证载明建筑面积为48.13平方米，房产证所附房屋分户图对该商铺的四至亦有清晰的记载。戴黎辉、周贤亮在购买上述商铺后均与赛博公司签订委托租赁以及经营管理协议。2007年6月13日，戴黎辉（甲方）与赛博公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将其名下的上述商铺租赁给乙方用于开设赛博数码广场，租赁期限为2008年1月1日至2009年12月31日，租金为每月2742元，租赁期满，甲方将上述房产继续委托乙方同意经营，委托期限八年。甲方同意乙方在本合同期限内，有权对商铺进行适应经营需要的布局调整，在乙方分割期间，与实际的《商品房买卖合同》套内面积不符，分割方式有所出入，自2010年元月1日起，甲方如需自己经营，乙方将负责一切改造费用，包括左右商铺改造。合同还约定了其他事项。2007年6月27日，周贤亮（甲方）与赛博公司（乙方）签订《协议书》一份，约定内容与戴黎辉所签协议内容基本一致，约定的租金价格为每月2804元。戴黎辉将其名下的上述334商铺出租给合肥汇远电子经营部使用，出租商铺的使用面积为22.1平方米，2013年7月1日至2014年12月31日期间的月租金为3100元，并在租赁合同中约定334商铺租户代收333商铺占有334商铺5.6平方米的每月使用费748元。原告戴黎辉称收到334商铺的承租人支付的2014年3月份之前的333商铺承租人转交的房屋占用费每月748元，被告周贤亮对此称不知晓。戴黎辉、周贤亮均称收到商铺时即为分割装修好的，至今均未作结构和分户改变。2014年2月28日，原告分别向本案两被告邮寄要求周贤亮返还占用面积和要求赛博公司承担改造费用的函，被告周贤亮认可2013年戴黎辉找其协调过商铺占用面积事宜。2014年5月9日，戴黎辉起诉至本院。案在诉讼中，被告周贤亮对是否占有戴黎辉商铺场地以及占用多少提出异议，后原告戴黎辉申请对合肥市金寨路155号黄金广场5幢334商铺、333商铺的实际面积与房屋分户图载明的面积是否一致，如不一致，333商铺是否占有334商铺的面积以及占有多少进行鉴定。经委托，合肥地勘测绘院出具《黄金广场5幢334、333商铺房产面积实测技术报告》，结论为：黄金广场5幢333商铺西北角往东北角距离在房屋分户图上注明为2.000米，实测为3.556米，占有1.556米；南北距离在分户图上注明为3.63米，实测为3.627米。故333商铺占有334商铺房屋面积为5.64平方米（1.556×3.627=5.64㎡，即测绘报告附图阴影部分面积）。戴黎辉为本次测绘支出测绘费3000元。本院认为：戴黎辉作为合肥市金寨路155号黄金广场5幢334室商铺的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因周贤亮所有的合肥市金寨路155号黄金广场5幢333室商铺占用了戴黎辉的334商铺面积5.64平方米（1.556×3.627），现戴黎辉据此要求周贤亮返还侵占的5.64平方米，有事实和法律依据，本院予以支持；因戴黎辉的上述334商铺出租的使用面积为22.1平方米，2013年7月1日至2014年12月31日期间的月租金为3100元，原告要求周贤亮就占有的面积按748元／月计算自2014年4月1日至2014年10月30日的房屋占用费5236元，合法有理，本院予以支持。被告周贤亮称该租金过高，考虑戴黎辉、周贤亮与赛博公司2007年签订的委托租赁协议的价格，该租金价格并无不妥，故对周贤亮的此辩称不予采信。原告要求被告赛博公司承担商铺改造费用30000元和律师费5000元，因原告未提供商铺改造费用实际发生的证据，且律师费并非系赛博公司原因造成的损失，故对此诉讼请求，本院不予支持；被告的其他抗辩意见，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《》第，《》第、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周贤亮应于本判决生效之日起十日内返还占有原告戴黎辉所有的位于合肥市金寨路155号黄金广场5幢334室商铺的场地面积5.64平方米（1.556米×3.627米），并支付2014年4月1日至2014年10月30日期间的场地使用费5236元；二、驳回原告戴黎辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2318元，减半收取为1159元，测绘费3000元，合计4159元，由被告周贤亮承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  王新月二〇一四年十一月十日书 记 员  彭昌华附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。