湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)楼民再初字第3号申诉人（原审被告）岳阳**房地产开发有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区北港路***号。法定代表人何**，董事长。委托代理人李**，湖南祈安律师事务所律师。被申诉人（原审原告）杨**，男，1968年9月11日出生，汉族，岳阳市人，中石化催化剂长岭分公司职工，住岳阳市云溪区长岭炼油厂四化村13栋602号。委托代理人方**，男，1970年3月3日出生，汉族，巴陵石化厂热电事业部职工，住岳阳市云溪区青坡社区。原审被告岳阳市**房地产开发有限公司。住所地：岳阳市南湖天灯嘴，2011年4月6日被吊销营业执照。法定代表人严**，总经理。委托代理人喻**，男，1964年12月13日出生，汉族，该公司股东，住岳阳市岳阳楼区郭镇乡农具厂大院。2006年12月，本院受理了原告杨**诉被告岳阳**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、被告岳阳市**房地产开发有限公司（以下简称**公司）商品房买卖纠纷一案。被告**公司未到庭参加诉讼，本院缺席审理该案后，作出（2007）楼民初字第55号民事判决。2015年2月10日，本院作出（2015）楼民监字第3号民事裁定，依职权启动了该案的再审程序。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨**的委托代理人方**、原审被告**公司的委托代理人李**、原审被告**公司的委托代理人喻**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2006年12月13日，原告杨**起诉至本院称，2005年12月1日，他与被告**公司、**公司签订商品房买卖合同，约定两公司在2006年4月1日交付其所购门面。签订合同当日**公司收取了他交付的首期购房款15万元，并作出担保：“本公司承担办证及后期全部甲方职责”。但两被告至今未交付房屋，他多次找**公司的法定代表人严**催要房屋，对方均以各种理由搪塞，后严**的手机关机，无法联系。经向房产部门查询，方知该房屋已于2003年抵押给了建设银行。根据法律的相关规定，商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适应惩罚性的赔偿原则。请求法院依法判令两被告偿还原告购房款15万元、利息、购买门面的各项开支及赔偿损失15万元，共计30万元，并由两被告承担本案全部诉讼费用。被告**公司未到庭参加诉讼，亦未作答辩。被告**公司未作书面答辩，但在原审庭审中辩称，只要杨**交清剩余的14.75万元购房款，该公司仍然可以交房办证。**公司出示了为桂花园综合楼402号购房户吕**办理的房产证。杨**不同意**公司的上述意见，仍要求双倍返还购房款。本院原审查明，2005年12月1日，原告杨**与被告**公司、**公司签订商品房买卖合同，约定被告将坐落在岳阳市北港路以西的桂花园小区综合楼121号门面上下三层出卖给原告，房价为每平方米1750元，总金额为297500元；付款方式是签订购房合同当天，原告向被告交付购房定金15万元，合同签订360日内原告向被告交纳80000元，450日内再交纳67500元。交付房屋日期是2006年4月1日前。合同签订后，原告向被告交付购房款15万元。二被告开具收款收据给原告。至2006年4月1日，两被告未向杨**交付房屋。原告多次找被告，均被二被告以各种理由搪塞。另查明，原告所购买的房屋已被二被告于2003年作为从中国建设银行岳阳市金鹗支行贷款的抵押，后又被岳阳市中级人民法院查封冻结。庭审中，**公司向本院提供了一份甲方**公司与乙方**公司桂花园综合楼经理部、丙方建行岳阳市分行于2004年11月29日签订的协议书。原告在庭审中称不知道有这个协议，**公司辩称签订购房合同时就告诉了原告。但被告收取的15万元购房款并未按该协议书将60%交给丙方建行岳阳分行。本院原审认为，二被告**公司、**公司开发桂花园小区的法律手续齐全。但两公司与原告杨**签订房屋买卖合同时没有告知该房已作抵押和被法院冻结的事实。被告收取购房定金15万元后，也没有按照2004年11月29日的协议书将首期付款的60%支付建行岳阳分行。至于**公司在庭审中提出只要杨**付清后期房款，该公司仍然可以将房屋交付给杨**并办理相关权证的意见，因杨**不愿接受，故对**公司的请求不予支持。二被告与杨**签订购房合同时，故意隐瞒杨**所购房屋已被抵押冻结的事实，二被告的行为属欺诈行为。双方所签合同为可撤销合同。对于杨**请求解除合同，返还已付购房款及利息，并请求出卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，予以支持，由二被告相互承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）项、第四十八条、最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的相关规定，于2007年3月29日以（2007）楼民初字第55号民事判决书缺席判决：一、撤销杨**与**公司、**公司在2005年12月1日签订的商品房买卖合同；二、由**公司、**公司返还杨**购房定金15万元、支付违约金15万元，以上共计30万元，由二被告相互承担连带责任，此款限在本判决生效后十日内付清。案件受理费7010元、保全费2010元、其它费200元，共计9220元，由二被告共同承担。原审被告**公司申诉称：1、法院在该案的送达程序中违法。从案件立案到审结，**公司未收到任何法律文书，导致该公司丧失抗辩权及上诉权；2、**公司对杨**与**公司签订桂花园商品房买卖合同一事完全不知情。杨**提供的商品房买卖合同、收款收据上所盖的“**公司”行政章和财务专用章均非**公司使用的公章及财务专用章。**公司也没有收到杨**的15万元购房款。**公司从未授权**公司对外销售本案争议标的物，因为该标的物已被岳阳市中级人民法院冻结。因此，**公司属无权代理，其与杨**所签房屋买卖合同对**公司不产生法律效力。请求法院依法驳回杨**对**公司的全部诉讼请求。被申请人（原审原告）杨**辩称：原审的送达程序和实体处理均合法。杨**在**公司售楼部签订的购房合同上加盖的**公司的公章是**公司桂花园综合楼项目一直对外使用的公章。**公司于2005年向**公司出具委托书，全权委托**公司代理销售**公司桂花园综合楼房产，**公司在售楼过程中的行为应视为**公司的行为。原审中**公司提出只要杨**付清后期房款，其仍能将房屋交付杨**，纯属撒谎。因为**公司当时资不抵债，两原审被告名下财产均被法院冻结，当时所有门面已被岳阳市中院指定君山区人民法院整体拍卖并启动拍卖程序，原审被告已无权处置该房产。君山区法院受理的杨**与**公司执行一案中，**公司偿还了杨**6万元执行款，说明**公司对此案清清楚楚。**公司与**公司不管有何纠纷，都不能对抗善意第三人杨**。请求法院维持（2007）楼民初字第55号民事判决。原审被告**公司辩称：岳阳市钧华房地产开发有限公司是岳阳**房地产开发有限公司的前身，系同一公司，该公司以前的法定代表人是朱明，委托代理人是易文祥。2005年10月，**公司委托**公司对桂花园项目进行工程扫尾和销售。**公司接受桂花园小区的扫尾工程后，将一个门面销售给了杨**，并收取其购房款15万元。该15万元已用于该项目的外墙漆和一、二楼部分内墙粉刷及楼梯间的内墙粉刷和楼梯扶手等工程。由于**公司财务状况恶化，**公司的易文祥决定取消与**公司的合作，经**公司同意，双方终止了合作关系。新的**公司从未承认**公司的扫尾工程，将**公司施工的外墙漆改为了瓷片，将楼梯的铁扶手改换成了不锈钢扶手等。因**公司犯非法吸收公众存款罪，刑事案件虽已判决，但民事部分不知何日终结。如果本案要求**公司承担责任，则**公司应支付**公司工程款，而**公司现已无意也无力与任何当事人进行诉讼。本院再审查明，2005年12月1日，**公司以**公司（甲方）的名义与杨**（乙方）签订《桂花园商品房买卖合同》，约定：甲方将其所有的坐落在岳阳市岳阳楼区北港乡枫树村北港路以西的桂花园小区房屋产权证为岳房权证岳阳楼区字第107689号综合楼1**号门面上下三层出卖给乙方，房价为每平方米1750元，建筑面积170平方米，房款总金额为297500元；签订购房合同当天，乙方须向甲方交付购房定金15万元，合同签订360日内乙方向甲方支付购房款（含定金）8万元，在450日内乙方向甲方付款67500元；甲方须在2006年4月1日前将订购的商品房交付乙方使用。合同还约定了其它相关事项。合同落款处的甲方一栏加盖了一枚“岳阳**房地产开发有限公司”印章和一枚“朱明印”，无人签名。**公司的法定代表人严**在合同的落款处签署：“本公司承担办证及后期全部甲方职责”，并加盖**公司公章。签订合同当日，**公司收取杨**购房款15万元，并向杨开具收款收据（编号为No.0005803），收款收据加盖了**公司公章和一枚“岳阳**房地产开发有限公司财务专用章”，收据的出纳一栏由严**签名。签订上述合同时，**公司持有一份委托书：兹委托**公司全权代理我公司销售桂花园小区住宅、门面，并负责售后服务及办理房屋产权证事宜。落款的委托单位一栏加盖了一枚“岳阳**房地产开发有限公司”印章，委托书落款时间为2005年10月8日。至上述商品房买卖合同约定的交房日2006年4月1日，**公司未向杨**交付房屋，此后杨**多次要求交房未果。杨**经房产部门查询发现在签订商品房买卖合同前，含其所购综合楼121号门面在内的桂花园小区数十套房屋已于2003年被抵押给中国建设银行岳阳市金鹗支行办理抵押贷款，并办理房屋他项权利登记手续。杨**故于2006年12月向本院起诉。另查明，2003年5月29日，易文祥以**公司的名义将桂花园小区数十套房屋抵押给中国建设银行岳阳市金鹗支行办理抵押贷款400万元。该行与**公司之间的借款合同纠纷被诉至岳阳市中级人民法院后，上述房屋被该院查封冻结。2004年11月29日，**公司（甲方）与岳阳**公司桂花园综合楼经理部（乙方）、建行岳阳市分行（丙方）签订协议书，约定：甲方与丙方所辖的建行岳阳市金鹗支行之间的借贷纠纷已经岳阳市中级人民法院作出（2004）岳中民三初字第15号民事判决，丙方暂不通过拍卖形式处置桂花园综合楼；由甲、乙双方做好桂花园小区项目销售工作。丙方提供按揭贷款支持，出具有关手续并保证卖一户即解冻一户，办理一户；所售房屋收入中，购买人的首付款银行方面按总额60%提取，用以偿还甲方欠丙方的贷款及利息。余额40%由桂花园小区项目部提取用以支付工程款及新投资人的回报。协议书的落款一栏甲方加盖“岳阳**房地产开发有限公司”印章，代表人一栏有易文祥的签名。还查明，2005年10月28日，**公司与易文祥签订桂花园小区项目转让合同，易文祥将其挂靠在**公司名下开发的桂花园小区项目转让给**公司开发，交给**公司盖有“岳阳**房地产开发有限公司”印章的空白合同书和盖有“岳阳**房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据。同年12月1日，**公司以**公司的名义与杨**签订桂花园商品房买卖合同，将综合楼121号门面出卖给杨**。2006年，易文祥以**公司名义又与**公司的法定代表人严**签订合同中止协议，约定**公司受让桂花园综合楼项目时收取的盖有**公司公章的空白合同书及一本编号为0005801至0005850并加盖有乙方所属桂花园项目部财务章的收款收据一并作废（包括了本案中**公司向杨**开具的收取其购房款15万元的收款收据），由上述合同及收款收据所发生的一切经济及相关责任由**公司自己负责，**公司概不承担。该协议的乙方加盖的一枚“岳阳**房地产开发有限公司”印章与本案商品房买卖合同、委托书、甲乙丙三方协议书加盖的印章一致，这些印章均不是**公司在工商部门登记备案的公章所盖。再审中证人易文祥出具书面申明并出庭作证称：本案原审向**公司送达开庭传票和民事判决书的两张送达回证上“易文祥”的签名均不是他本人所写；桂花园综合楼项目是徐翔转让给他的，他与**公司也只是项目挂靠关系。他用的这枚“岳阳**房地产开发有限公司”印章是**公司在筹建阶段私雕的，**公司成立后被收回公司，**公司对外使用的是另一枚公章。他与**公司的董事、副总经理龙益飞关系还可以，龙将收回的这枚章子交给他，他用这枚公章开展活动。在2003年还是2004年，**公司的股东杨德钧向公安机关报案称他用了假公章，还把他捉起来关押在岳阳市看守所20多天。他从看守所出来以后继续使用这枚章子。**公司要求收回此章，他不肯给，因为他的桂花园项目挂靠在**公司，对外开展业务需要公章。因桂花园项目难以推动，而严**当时经营中华源大酒店融资比较方便，他便与严合作，把公章交给了严。他把桂花园项目转让给严**，**公司并不知道。后来他发现严**非法集资，因此于2006年元月与严**达成中止协议书，收回了桂花园项目。后他将桂花园项目交给了**公司，中止协议书的原件也交给**公司。他与**公司没有结算，但约定所有的债权债务由他和**公司一起处理，他交出公章，也就是争议的这枚章子。在与严**的中止协议签订后1个月，他将此章交还给了**公司。**公司收取杨**15万元购房款后，既未将此款交给**公司，也未按三方协议书的约定将其中的部分款项交给中国建设银行岳阳分行。再审中**公司称收取杨**的15万元购房款已全部用于桂花园项目扫尾工程。上述事实，有桂花园商品房买卖合同、收款收据、委托书、商品房预售许可证、房屋他项权利登记材料、三方协议书、合同中止协议、**公司的工商登记材料、**公司关于使用防伪印章的通知及证人证言等证据予以证实。本院再审认为：本案商品房买卖合同上加盖的“岳阳**房地产开发有限公司”印章虽然从未在工商部门登记备案，但该枚印章是从**公司内部流出，由该公司的管理人员交给易文祥的。该枚印章也是桂花园小区项目一直对外使用的，包括易文祥以**公司的名义将该项目抵押给建行办理贷款以及该借款纠纷被市中院判决后与建行达成三方协议书，都是使用的该枚印章。虽然**公司采取报警措施，并重新雕刻防伪公章在工商部门登记备案，但易文祥被解除拘留措施后，**公司并未收回该枚印章。易文祥继续使用该枚印章将桂花园项目转让给**公司。**公司持加盖了“岳阳**房地产开发有限公司”印章的委托书代理销售**公司桂花园综合楼，与杨**签订购房合同。易文祥以**公司名义与**公司达成中止协议收回桂花园项目后，将该项目交给了**公司，并约定所有的债权债务由他和**公司一起处理。故**公司是本案商品房买卖合同的出售方，应当承担杨**的购房损失。**公司与杨**签订商品房买卖合同时隐瞒桂花园综合楼已被岳阳市中级人民法院查封、冻结的事实，与杨**签订合同后又未履行三方协议书将收取的杨**的首付款支付给银行，未能按约交付房屋，导致杨**商品房买卖合同的目的不能实现，该商品房买卖合同依法应予解除。原审判决撤销本案商品房买卖合同不当，应予改判。根据审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的相关规定，对于买受人杨**请求**公司返还已付购房款150000元并承担利息、购买此房屋的各项开支及赔偿损失150000元合计300000元的请求，应予支持。**公司的法定代表人严**在本案商品房买卖合同的落款处签署：“本公司承担办证及后期全部甲方职责”，并加盖**公司公章，即**公司担保履行后期交房、办证等义务。因该承诺对保证方式约定不明确，按照连带责任保证承担保证责任，由**公司对上述债务承担连带清偿责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条和第十九条之规定，判决如下：一、撤销（2007）楼民初字第55号民事判决。二、解除原审原告杨**与原审被告岳阳**房地产开发有限公司、原审被告岳阳市**房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。三、由原审被告岳阳**房地产开发有限公司返还原审原告杨**购房款150000元，并赔偿利息等损失150000元，共计300000元。由原审被告岳阳市**房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。上述金钱给付义务，应自本判决生效之日起十日内履行；逾期给付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7010元，保全费2010元，其它费200元，共计9220元，由两原审被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。（本页无正文）审判长 吴 琳审判员 贺卫红审判员 李予勋二〇一六年五月十二日书记员 李 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。