盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0991民初350号原告江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司，住所地在盐城市城南新区黄海街道鹿鸣路7号文化名城16幢102室。负责人姜康林，该公司总经理。委托代理人王兆华,江苏力海律师事务所律师。委托代理人王如松，江苏力海律师事务所律师。被告丁明荣。原告江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司（下称坤园物业公司）与被告丁明荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由代理审判员李呈蕴适用小额诉讼程序独任审判，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告坤园物业公司的委托代理人王如松到庭参加诉讼，被告丁明荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告坤园物业公司诉称：2006年12月，坤园物业公司与盐城华祥置业有限公司就其开发的文华名城小区前期物业管理服务事宜达成一份前期物业服务合同，双方就坤园物业公司提供服务小区的场所、服务内容与质量、服务费用等进行了明确约定。合同签订后，坤园物业公司按约进驻文华名城小区，并进行相关物业管理及服务工作。2009年12月30日，丁明荣因购买该小区房屋，与坤园物业公司签订业主公约，公约约定了双方的权利及义务。坤园物业公司依约履行了义务，但丁明荣未能支付自2011年12月30日至2015年12月29日期间的物业服务费用2226元。综上，丁明荣违反合同约定，未能按时支付物业服务费用，侵犯了坤园物业公司的合法权益。为此，诉至法院，请求判令：1、丁明荣支付自2011年12月30日起至2015年12月29日止的物业服务费用2226元（其中物业服务费2026元，公共照明费200元）；2、丁明荣承担本案的诉讼费用。被告丁明荣未答辩。经审理查明：2006年12月20日，盐城华祥置业有限公司（甲方）与南通市坤园物业管理有限公司（乙方）签订一份前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对文华名城提供前期物业管理服务事宜。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米；高层住宅1.2元/月.平方米。业主应于办理交房手续之日起交纳物业服务费用。2009年12月30日，丁明荣（甲方）与南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司签订一份物业服务委托合同，合同约定：公共照明费按50元/年.户收取。合同还就双方的其他权利义务作了约定。2014年10月28日，江苏力海律师事务所通过EMS向丁明荣邮寄送达一份律师函，律师函载明：你为盐城市文华名城小区11幢601室的业主，你户在入住文华名城小区时已与小区物业管理单位南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司签订了物业服务委托合同，并承诺遵守小区临时管理规约，但你户至今未能按约支付2011年12月30日至2013年12月29日期间的物业服务费1114元。现南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司委托江苏力海律师事务所王兆华律师全权处理本纠纷，江苏力海律师事务所王兆华律师代表南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司向你书面函告，在你接到本函之日起五日内速向南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司支付上述物业服务费用，逾期本律师将代表南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司依法向人民法院提起诉讼，追究你未按约支付物业服务费的法律责任，由此产生的逾期违约金或滞纳金、诉讼费用将由你方承担。2011年12月起，丁明荣未交纳物业管理费，坤园物业公司通过发送律师函形式催要未果，遂诉至本院。另查明，案涉文华名城小区11幢601室建筑面积为84.44平方米。2009年8月29日，南通市坤园物业管理有限公司的名称变更为江苏坤园物业管理有限公司。2010年4月22日，南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司的名称变更为江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司。上述事实有前期物业服务合同、物业服务委托合同、律师函及当事人的陈述等证据在卷证实。本院认为：房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有法律约束力。本案中，盐城华祥置业有限公司与南通市坤园物业管理有限公司签订一份前期物业服务合同及丁明荣与南通市坤园物业管理有限公司盐城分公司签订的物业服务委托合同，均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。当事人均应按约履行各自的义务。本案审理过程中，坤园物业公司向本院提供了其已经履行物业服务的相关证据，本院依法予以认定。坤园物业公司已按约履行了物业服务，丁明荣经坤园物业公司催收后，仍未及时缴纳物业费用，构成违约，应承担相应的民事责任。故本院对坤园物业公司要求丁明荣支付物业服务费2026元（具体计算方式：房屋建筑面积84.44平方米*0.5元/平方米.月*12个月/年*4年）、公共照明费200元（具体计算方式：50元/年*4年）的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下：被告丁明荣应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司自2011年12月30日起至2015年12月29日期间的物业服务费2026元、公共照明费200元，合计2226元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，依法减半收取25元，由被告丁明荣负担。本判决为终审判决。代理审判员  李呈蕴二〇一六年五月十一日书 记 员  沈为祥附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《江苏省物业管理条例》第五十一条物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》法释[2015]5号第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。