云南省昆明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）昆民一终字第552号上诉人（原审原告）牛犇，男，汉族，1954年6月30日出生。委托代理人贾诩，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人牛子勋，男，汉族，1984年2月23日出生，系牛犇、董丽梅之子。特别授权代理。上诉人（原审原告）董丽梅，女，汉族，1959年9月27日出生。委托代理人贾诩，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人牛子勋，男，汉族，1984年2月23日出生，系牛犇、董丽梅之子。特别授权代理。上诉人（原审被告）李光福，男，汉族，1976年10月26日出生。委托代理人彭国雄，云南行动律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明荣城房地产经纪有限公司。住所地：昆明市北京路金星小区商网**。法定代表人黄荣柏，该公司总经理。委托代理人张建华，云南圣唐律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）李金，男，彝族，1978年1月25日出生。上诉人牛犇、董丽梅、李光福因与被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司、李金居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭进行了审理，上诉人牛犇、董丽梅的共同委托代理人贾诩、牛子勋，上诉人李光福及其委托代理人彭国雄，被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司的委托代理人张建华，被上诉人李金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：被告李金与被告昆明荣城房地产经纪有限公司于2008年3月12日签订加盟合同，开办昆明荣城房地产经纪有限公司云工店，对外以该公司名义从事房屋中介经营活动。2012年9月14日被告昆明荣城房地产经纪有限公司在云南信息报登载公告声明自2012年8月14日与昆明荣城房地产经纪有限公司的加盟合同解除后，李金仍以昆明荣城房地产经纪有限公司的名义对外从事经营活动，再次声明李金的个人行为及从解除加盟关系之日起以我公司加盟店名义实施的行为均与我公司无关。2013年3月被告昆明荣城房地产经纪有限公司与被告李金以2010年12月28日的时间签订终止协议，约定双方终止于2008年3月12日所签订的《荣城房产加盟合同书》，解除后被告李金不得以昆明荣城房地产经纪有限公司办理任何对外事项，否则由此带来的一切后果由其本人承担。2013年3月15日被告李金出具情况说明，载明：本人李金作为昆明荣城地产加盟店的经营者，没有按照加盟合同的约定依法经营，而且私刻印章对外使用，虽然公司发现后即通知我整改，我也将印章交到公司，但对外给客户造成误导，在此我向公司道歉，我个人对外所做委托公证、担保给公司造成的名誉和经济损失的行为是我个人行为，我自己承担与昆明荣城房地产经纪有限公司无关。2013年10月9日，原告牛犇、董丽梅与被告李金签订了一份委托书，由两原告委托被告李金代原告出售昆明市金马路金马寺东南侧水木山居××幢×-×××号房屋，代为签订房屋买卖合同、收取售房所得款项（包括按揭款）及其他房屋买卖过户手续。2013年10月9日，被告李金与被告李光福签订委托书，由被告李金将与两原告所签订的委托事宜转委托给被告李光福办理。同日被告李光福支付被告李金房屋尾款600000元。2013年10月15日被告李光福代理两原告与常玲签订了房屋买卖合同，合同约定：房屋成交价为850000元，首付250000元，其余600000元向银行申请按揭支付。2013年10月29日常玲与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了595000元的抵押贷款合同。该贷款于2013年11月7日发放，并由被告李光福领取。2013年11月6日昆明荣城房地产经纪有限公司云工店李金与原告牛犇签订了一份垫款协议，约定由于银行尚未放款，由昆明荣城房地产经纪有限公司云工店一次性垫付房屋尾款595000元给牛犇。之后两原告一直未收到房屋尾款，遂诉至法院请求判令：1、三被告立即支付两原告卖房款人民币595000元，并按人民银行同期贷款利率支付自2013年12月26日起到三被告实际还清全部款项止的利息，三被告承担连带责任；2、昆明荣城房地产经纪有限公司、李金立即连带退还两原告交纳的手续费人民币18609元；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认为：本案双方当事人系委托合同民事法律关系。关于原告与昆明荣城房地产经纪有限公司是否形成委托合同法律关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条之规定，本案中，被告李金与昆明荣城房地产经纪有限公司于2008年3月12日签订加盟合同后，未取得营业执照就以加盟店的名义开展业务，在双方2010年12月28日的终止协议中又约定，在终止加盟合同后，李金不得以昆明荣城房地产经纪有限公司的名义办理任何对外事项，否则一切后果由李金自行承担。之后昆明荣城房地产经纪有限公司向媒体登载声明李金无权代理昆明荣城房地产经纪有限公司开展业务活动。原告在本案所主张被告李金的表见代理行为不能成立，本案委托合同的相对方为被告李金，原告要求被告昆明荣城房地产经纪有限公司承担民事责任的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于被告李金与被告李光福的转委托对原告是否具有溯及力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第四百条之规定，本案中，被告李金将原告受托的事项又转委托给被告李光福办理，依据法律规定，原告在授权给被告李金时已同意其转委托的行为，故李金转委托给被告李光福的转委托行为有效。被告李金在收取了被告李光福的垫款后，未将该款交付原告，被告李光福接受被告李金的转委托，在收取了房屋贷款590000元后，也未将该款交给原告，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零六条之规定，被告李金、李光福至今不将售房款交付原告的行为给原告造成了经济损失，依上述法律规定被告李金、李光福应当承担赔偿原告损失的民事责任。原告要求被告李金退还已收取的委托手续费18609元的请求，由于被告李金未完成委托事项，并给原告造成卖房款未能收回的经济损失，理应退还所收取的18609元的手续费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条、第八十八条、第四百条、第四百零四条、第四百零六条之规定，判决：“一、由被告李金、李光福于本判决生效之日起五日内赔偿原告房款595000元及自2013年12月26日起至本院确定的付款之日止的银行利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、由被告李金于本判决生效之日起五日内退还原告所收取的手续费18609元；三、被告昆明荣城房地产经纪有限公司不承担民事责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费9936元，减半收取4968元，由被告李金、李光福承担；其余4968元退还原告。一审宣判后，牛犇、董丽梅、李光福均不服向本院提起上诉。牛犇、董丽梅上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、判令昆明荣城房地产经纪有限公司、李金、李光福连带赔偿牛犇、董丽梅卖房款595000元及该款自2013年12月26日起至人民法院确定的付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、本案一审、二审诉讼费由昆明荣城房地产经纪有限公司、李金、李光福承担。其上诉主要事实和理由如下：一、一审中，昆明荣城房地产经纪有限公司提交的关于解除加盟关系的终止协议内容与事实不符，昆明荣城房地产经纪有限公司有弄虚作假、伪造证据的行为。该终止协议应为无效，即使有效，昆明荣城房地产经纪有限公司与李金的加盟关系解除时间也应当以2013年3月为准。二、昆明荣城房地产经纪有限公司提交报纸意图说明2012年其曾两次在报纸上刊登声明，声称2012年8月14日与李金解除加盟关系，但根据各方证据表明，除了上述伪造的终止协议外，昆明荣城房地产经纪有限公司与李金从未签订过任何解除加盟关系的协议，双方的加盟关系一直有效存续，由此可见，昆明荣城房地产经纪有限公司2012年的两次登报声明仅是单方意思表示，其主张不能成立。一审判决将该声明作为昆明荣城房地产经纪有限公司的免责理由是错误的。三、昆明荣城房地产经纪有限公司与李金的加盟合同有效期限是2008年3月12日至2014年3月11日，双方的加盟关系有效存续期间，昆明荣城房地产经纪有限公司应当为云工店及李金的行为承担责任。如果双方在2013年3月终止加盟关系，昆明荣城房地产经纪有限公司应当及时全面的完成相关附随义务，收回以云工店名义印制的名片、文书及相应办公物品，拆除荣城公司门店统一装饰，在门店适当位置张贴、放置有关终止加盟关系的告示，在报纸及公众媒体上刊登有关终止加盟关系的告示，但由于昆明荣城房地产经纪有限公司的不作为，使李金有机可乘，导致大批客户误以为云工店及李金是昆明荣城房地产经纪有限公司的门店及职工，损失惨重，而且昆明荣城房地产经纪有限公司对云工店及李金的行为是心知肚明的，其怠于行使权利，未及时向公安机关报案，故昆明荣城房地产经纪有限公司理应承担责任，一审法院判决昆明荣城房地产经纪有限公司免责是错误的。四、根据昆明市中级人民法院与本案有关的两份生效民事判决书，已经查明了经昆明荣城房地产经纪有限公司批准同意，2008年3月李金开办了昆明荣城房地产经纪有限公司云工店，有效期限自2008年3月12日至2014年3月11日止；昆明荣城房地产经纪有限公司明知并认可李金以云工店名义进行经营活动；昆明荣城房地产经纪有限公司对云工店的经营活动负有管理和监督义务，应对云工店、李金所实施的行为承担民事责任。以上事实可直接采信，一审判决明显违背事实。综上，请求二审法院重新审理本案，支持上诉人的诉讼请求。李光福针对上诉人牛犇、董丽梅的上诉请求及事实理由发表意见认为：昆明荣城房地产经纪有限公司应当承担相应连带支付责任。被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司针对上诉人牛犇、董丽梅的上诉请求及事实理由答辩称：牛犇、董丽梅的上诉理由不能成立，本案中李金与李光福是垫资炒房的关系，即使李金的行为是代表昆明荣城房地产经纪有限公司的中介行为，也不包含卖房款项的收取，根据经济管理办法的规定，中介方对于买卖房屋款项的收取需要办理专门的委托，本案显然是属于公民之间的委托关系，昆明荣城房地产经纪有限公司不应承担责任。被上诉人李金针对上诉人牛犇、董丽梅的上诉请求及事实理由答辩称：对于涉案房屋的买卖昆明荣城房地产经纪有限公司是了解的，所以昆明荣城房地产经纪有限公司应当承担责任。李光福上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回牛犇、董丽梅对李光福的诉讼请求；2、本案上诉费由牛犇、董丽梅、昆明荣城房地产经纪有限公司、李金承担。其上诉主要事实和理由如下：一、李光福没有违反合同约定的义务，也没有故意或重大过错行为。李光福与李金签订的委托书是无偿的委托合同，且李光福已经依据合同约定履行了将房屋买卖的尾款交给了李金，李光福作为次受托人，在与李金签订委托书时并不知道李金的委托人牛犇、董丽梅的联系方式，发生争议前，李光福也从未与牛犇、董丽梅见过面，委托书也没有约定李光福必须将房屋买卖尾款交给牛犇、董丽梅。依据合同相对性原则及有关法律精神，李光福只要将房屋尾款交给了李金，即完成了合同约定的给付义务。二、李光福将房屋尾款60万元交付给李金是为房屋买方的一种垫资行为，之后，其从银行领取按揭贷款595000元是拿回其垫资的款项，该行为并不违反法律规定。三、2013年11月6日昆明荣城房地产经纪有限公司云工店与牛犇签订的《垫资协议》约定甲方于2013年12月25日前一次性垫付买方尾款给乙方，若甲方未履行，之后产生的本金及利息等经济责任一切由甲方承担。该垫资协议的内容证明了牛犇认可了房屋尾款最终的支付义务人是昆明荣城房地产经纪有限公司，是牛犇对其实体权利义务的处分，因此不能将该付款义务转嫁到李光福的身上。综上所述，李光福恳请二审法院支持其上诉请求。牛犇、董丽梅针对上诉人李光福的上诉请求及事实理由发表意见认为：李光福的上诉没有依据，一审认定事实清楚，李光福应当承担责任，并且昆明荣城房地产经纪有限公司也应一并承担连带责任。被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司针对上诉人李光福的上诉请求及事实理由答辩称：李金与李光福是垫资炒房，李光福将款项交给李金炒房，房屋交易成功后获得一定的利益，一审法院认定李光福与李金是共同承担责任是正确的。被上诉人李金针对上诉人李光福的上诉请求及事实理由答辩称：其不存在与李光福炒房的问题，事实上牛犇、董丽梅的房屋卖给常玲，当时担心贷不到款，就找到李光福先垫付再去银行贷款，李光福就是单纯的垫款，不应在本案中承担责任。二审中，经征询各方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人牛犇、董丽梅、李光福与被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司、李金均明确表示对于一审判决确认事实没有异议。经审理，本案二审查明事实与一审一致。对于经一审法院审理确认且各方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。本院认为：本案中，就被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司提交的证据材料显示，李金对于其与昆明荣城房地产经纪有限公司签订的终止协议中其本人的签字真实性不持异议，但李金在此之后仍对外以昆明荣城房地产经纪有限公司的名义进行经营并在收取了上诉人李光福的款项后未将该款交付给牛犇、董丽梅，其行为涉嫌刑事犯罪。依据《最高人民法院﹤关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定﹥》第十一条关于“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检查机关。”之规定，因本案中李金涉嫌犯罪，依法应当裁定驳回起诉。综上所述，本院依照《最高人民法院﹤关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第540号民事判决；二、驳回牛犇、董丽梅的起诉。本案一审案件受理费9936元，减半收取4968元，退还牛犇、董丽梅。二审案件受理费牛犇、董丽梅已预交9936元，退还牛犇、董丽梅；李光福已预交9936元，退还李光福。本裁定为终审裁定。审 判 长  起 俊代理审判员  杜明豫代理审判员  汪 佳二〇一四年十一月七日书 记 员  吴 帅