四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书(2015)广汉民初字第2656号原告四川省锦弘房地产开发有限公司广汉分公司，住所地广汉市成都路1号。法定代表人杨军，总经理。委托代理人盛小俊，囯浩律师（成都）事务所律师，特别授权。被告邓辉，男，汉族，四川省德阳市人。原告四川省锦弘房地产开发有限公司广汉分公司（以下简称锦弘公司）诉被告邓辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序,由审判员袁晓斌担任审判长，审判员李祥莉、人民陪审员陈雪莉组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人盛小俊参加了诉讼，被告邓辉经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告锦弘公司：2012年3月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同备案号201203160000123），原告将位于广汉市北京路西的“锦弘▪泓景湾“29幢第9层2-9-1号房屋出售给被告。被告以银行商业贷款的形式向原告支付购房款，同时，我公司就该笔借款向贷款行提供担保。2015年3月3日，贷款行通知我公司称被告已逾期四次未按期还款，要求我公司承担保证责任，随即从我公司保证金账户扣收了290172.58元。经我公司多次催告，均无法与被告取得联系，为保证原告的权益，请求法院判令一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、判令被告向原告支付代偿金额290172.58元，支付违约金100475元，并自2014年12月3日起按照银行同期贷款利率承担资金利息（暂算至2015年11月09为12400.94元），支付律师费30000元。被告邓辉未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2012年3月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同备案号201203160000123），同日，双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，合同及补充协议约定，邓辉购买锦弘公司开发的广汉市北京路西的“锦弘▪泓景湾“29幢第9层2-9-1号商品房，房款总价为502375元，邓辉采取贷款方式付款，在合同签订当日，买受人（邓辉）向出卖人（锦弘公司）支付首付款202375元，房款总价的60%（即300000元）由买受人向农行广汉支行申请20年按揭贷款。出卖人在买受人向银行办理按揭贷款时提供保证担保。在担保期内（担保期依从买受人与房屋抵押贷款银行签订的《房屋抵押贷款合同》的约定），如因买受人未能按期偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起每日按总房价款万分之三向出卖人支付违约金。如果出卖人通过诉讼或仲裁向买受人追偿的，买受人须承担所有的诉讼（仲裁）费用、保全、执行等费用以及律师费。否则，出卖人有权拒绝交房或拒绝配合办理相关权证，由此引起的法律责任由买受人承担。如银行因此解除与买受人抵押贷款合同的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付完全担保损失（包括但不限于出卖人因追究承担责任所发生的一切费用及办理担保所发生的一切费用），否则，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金。2012年8月29日，原、被告与农行广汉支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定邓辉向农行广汉支行借款300000元，用于购买锦弘公司开发的位于广汉市北京路西的“锦弘▪泓景湾“29幢第9层2-9-1号商品房，借款期限240个月，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，锦弘公司作为保证人对邓辉的债务承担保证责任。2015年3月2日，农行广汉支行向锦弘公司发出《贷款催收通知书》，并告知锦弘公司邓辉已逾期4期未按期还款，逾期本息金额9049.95元，要求锦弘公司承担保证责任。2015年3月3日，农行广汉支行向锦弘公司发出《扣款通知书》载明：因邓辉于2012年8月29日在农行广汉支行办理住房按揭贷款300000元，用于购买锦弘公司开发的广汉市北京路西的“锦弘▪泓景湾“29幢第9层2-9-1号住房，截止2015年3月2日，借款人邓辉已逾期4期未按期还款，累计欠款9049.95元，其中逾期本金2797.33元，利息6252.62元。依据担保借款合同，已从锦弘公司保证金账户扣收邓辉贷款本息291072.58元。另，原告因诉讼，支付律师代理费用30000元。以上事实有原告的当庭陈述，当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、贷款催收通知书、扣款通知书、发票等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告邓辉未按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定，向农行广汉支行履行还款义务，导致锦弘公司承担保证责任，回购邓辉所购商品房，并代为偿还所欠银行的各类款项，故邓辉应支付锦弘公司代偿款6252.62元。原、被告在《合同补充协议》中约定，邓辉未在锦弘公司承担保证责任后5日内偿还锦弘公司被扣划的保证金，除应承担黎康公司已实际遭受的损失外，锦弘公司有权单方解除合同并收回合同项下的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告锦弘公司请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201203160000123）的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告在合同解除后，锦弘公司应返还邓辉已支付的房款217555.04元【（首付款202375元+银行贷款300000元）-284819.96元（扣收原告贷款本息291072.58元-代偿款6252.62元）】，邓辉应将广汉市北京路西的“锦弘▪泓景湾“29幢第9层2-9-1号商品房退还给锦弘公司。关于违约金问题，双方在补充协议中约定因被告未按期履行还款义务导致原告承担保证责任，被告未在原告承担保证责任后5日内偿还的，应承担总房款20%的违约金。因被告下落不明，未到庭参加诉讼，原告请求按未付房款的20%支付违约金不违反法律规定，故邓辉应向锦弘公司支付违约金58214.52元（291072.58元×20%），另按合同约定，锦弘公司因诉讼产生的律师代理费28301.89元应由被告邓辉承担。上述款项品迭后，锦弘公司应返还邓辉123087.9元（217555.04元-6252.62元-58214.52元-30000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川省锦弘房地产开发有限公司广汉分公司与被告邓辉于2012年3月16日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201203160000123）；二、原告四川省锦弘房地产开发有限公司广汉分公司于本判决生效之日起十日内向被告邓辉返还购房款217555.04元；三、被告邓辉于本判决生效之日起十日内向原告四川省锦弘房地产开发有限公司广汉分公司支付代偿款6252.62元；四、被告邓辉于本判决生效之日起十日内向原告四川省锦弘房地产开发有限公司广汉分公司支付违约金58214.52元和其他损失（律师代理费）30000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本判决第二、三、四项品迭后，原告四川省锦弘房地产开发有限公司广汉分公司于本判决生效之日起十日内向被告邓辉支付123087.9元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费7796元，公告费1000元，合计8796元，由被告邓辉负担（此款原告已预缴，原告同意在实际履行中一并计算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  袁晓斌审 判 员  李祥莉人民陪审员  陈雪莉二〇一六年五月六日书 记 员  黄 韵