上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第1121号原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司。法定代表人曲某某。委托代理人陈甲、陈乙。被告丁艺。委托代理人金某某。原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司与被告丁艺间商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈乙，被告丁艺及其委托代理人金某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月24日，原、被告签订一份《上海市商品房出售合同》，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给被告，房屋总价款为1190000.53元（以下币种同）。被告应于2013年12月24日前支付房款600000.53元，于2014年2月24日前支付剩余房款59万元。若被告逾期付款超过30天，原告有权单方解除合同，被告应按照总房价款的3%支付赔偿金。但被告至今仍有房款59万元尚未支付。原告经多次催缴，但被告仍未履行付款义务，累计已超过6个月，严重违反了合同约定。基于此，原告已于2014年9月11日向被告发出解除函，于2014年9月12日解除了双方的合同。经原告现场查看，被告在未支付完房款并办理房屋交接手续的情况下，擅自进入系争房屋并进行装修入住，严重侵犯了原告的权利。原告发现这一情况后，立即要求被告停止侵权行为并通过报警的方式维护自身权利，但被告仍强占着房屋不肯退出。现起诉要求：一、确认原、被告间签订的《上海市商品房出售合同》于2014年9月12日解除；二、被告对系争房屋恢复原状并向原告返还系争房屋；三、被告支付违约赔偿金35700元；四、被告返还房款发票及相关票据；五、被告赔偿原告损失22500元（该金额暂计至2014年9月，实际应计算至被告返还房屋之日，按每月2500元的标准计算）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。当初原告承诺为被告代办银行贷款，被告为此支付了代办费和抵押金，也将相关资料提供给了银行。后原告并未将贷款未成的情况告知被告。被告知晓该情况后，主动要求分期付款，但遭到了原告的拒绝。系争房屋的装修是经原告介绍的，原告也收取了被告的装修保证金，钥匙也是原告提供的。现被告已付清了全部房款。经审理查明，2013年12月24日，原、被告签订一份《上海市商品房出售合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，房屋总价款为1190000.53元。被告应于2013年12月24日前支付房款600000.53元，于2014年2月24日前支付剩余房款59万元。若被告未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款金额的日万分之五计算；逾期付款超过30天，原告有权单方解除合同，被告应按照总房价款的3%支付赔偿金。被告支付房款若采用银行贷款的，而银行未按本合同约定的期限代被告向原告付款的，仍视为被告未按合同约定的时间付款，但因原告原因的除外。原告在收到被告全部房款之日起30日内向被告交付房屋。合同另对其他事项作了约定。当日，被告支付了维修基金、交易手续费、印花贴花费、产证登记费、地籍图及税金、抵押登记费、代办费等共计41356.95元。合同签订后，被告按约支付了房款600000.53元。2014年2月22日，被告向上海香申物业管理有限公司（以下简称香申公司，该公司的法定代表人与原告的法定代表人为同一人）支付了装修保证金800元，后被告对系争房屋进行了装修。2014年5月底，因原告认为被告架设的空调未放入指定位置，遂由香申公司的工作人员将被告架设的空调予以拆除。9月底，被告的水表同样被拆除。期间，因原告认为被告未付清房款即行入住的行为构成违约，遂要求香申公司相关工作人员堵住房门，阻止被告入住系争房屋数日。后被告至原告处协商，要求分期付款，但未果。2014年3月至7月间，原告数次发函，要求被告在收到通知单的一个月内支付剩余房款59万元（其中最后一份通知单的时间是2014年7月31日，被告收到的时间是2014年8月23日）。2014年9月11日，原告向被告发出一份《解除函》，通知被告合同于2014年9月12日解除。要求被告支付赔偿金35700.02元。同日，原告另行向被告发出一份《告知函》，要求被告立即停止侵权行为，将房屋恢复原状并予以返还。2014年9月22日，被告支付了房款54万元。9月23日，被告支付了房款7843.05元。现被告居住于系争房屋内。因原告认为被告未在付清房款的情况下擅自入住系争房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，2014年9月19日，中国农业银行股份有限公司上海静安支行个贷中心出具一份《情况说明》，载明被告因信用记录较差，故退回了其于2014年4月14日向该行的贷款申请。2014年10月15日，上海易佰建筑装饰工程有限公司出具一份《装修事实经过说明》，载明其于2014年2月至5月承接系争房屋的装修工程，该工程系该楼盘销售部销售员姚伟及经理承接，其负责施工。完工后交房，现业主已入住。房屋的钥匙是姚伟交予业主的，销售部知道业主入住的事实。庭审中，被告表示，其支付的维修基金、交易手续费、印花贴花费、产证登记费、地籍图及税金、抵押登记费、代办费、装修保证金可折抵房款，今后如办理产权证等相关费用由其另行承担。以上事实，有证人谢某某的证言、上海市商品房出售合同、欠费通知单、寄送凭证、解除函、告知函、发票、上海市房地产权证、情况说明、照片、支付凭证、事实经过说明及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告未依约在2014年2月24日前支付剩余房款59万元的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但被告尚能在原告指定的支付时间内基本支付了剩余房款，其逾期付款的行为虽构成违约，但该违约行为并不足以导致解除合同的后果，结合被告现已对系争房屋进行装修并入住的事实，本院确认不解除双方签订的《上海市商品房出售合同》。庭审中，被告表示可将其支付的维修基金等费用折抵成房款，但该些费用为专项费用，依约不得冲抵房款，故被告应支付剩余房款42156.95元。关于违约赔偿金，根据合同的约定，该违约赔偿金实际为解除合同违约金，在合同不解除的情况下，无法适用合同的相关约定，故本院对原告要求被告支付该违约赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。至于损失部分，根据查明的事实，原告委托的物业公司已收取被告支付的装修保证金且装修公司亦是原告处销售部介绍，房屋钥匙亦是销售员交予被告，故可认定原告同意被告提前对系争房屋进行装修并入住，原告据此要求被告赔偿房屋占用损失的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告丁艺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司剩余房款人民币42156.95元；二、原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费692元，减半收取346元，由原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司负担290元，被告丁艺负担56元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周 平二〇一四年十一月二十日书 记 员 李春兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。