四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初457号原告：四川邦泰置业有限公司，住所：成都高新区益州大道北段333号1栋22层。法定代表人：罗勇，董事长。委托代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师。被告：梁大金，女，汉族，1982年4月25日出生，住四川省宜宾市。被告：李长生，男，汉族，1982年10月3日出生，住四川省宜宾市。原告四川邦泰置业有限公司（以下简称：邦泰公司）诉被告梁大金、李长生商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员舒波适用简易程序审理，并于2016年3月8日向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书,2016年3月15日、4月19日本院公开开庭审理了本案。原告邦泰公司的委托代理人杨兵到庭参加诉讼，被告梁大金到庭参加诉讼，被告李长生经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告邦泰公司诉称：2014年2月17日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定由被告购买我司开发的房屋，套内建筑面积73.43㎡，单价7706.25元/㎡，总购房款565870元。合同第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，首付31%。在《补充协议》中对合同第六条付款方式的补充约定为：（四）逾期付款及逾期还款的责任：2、买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面形式通知买受人解除合同。2014年2月，被告为支付购房款与中国银行宜宾分行签订了《个人一手住房贷款合同》，向银行按揭贷款39万元，我司作为被告贷款的保证人。原、被告在签订《商品房买卖合同》后，原告按期履行了自己的全部义务，被告却未能按期支付建设银行的按揭贷款。2015年11月25日，中国银行向我司发出《履行保证责任的催收函》，要求我司替被告偿还贷款余额的本金380533.8元，拖欠本金2110.5元，利息9011.68元及罚息246.31元，共计394072.6元。2015年12月4日，我司代被告向银行支付了上述全部款项。此后，我司多次联系被告，希望被告支付我司代为垫付的上述款项并解除《商品房买卖合同》，但被告却置之不理。现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2014年2月17日签订房屋《商品房买卖合同》，由被告协助办理撤销备案登记；2、被告赔偿原告各项经济损失60587元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告对第二项诉讼请求进行如下变更∶请求依法判令被告赔偿原告各项经济损失10.85599万元:1、违约金5.6587万元（按房屋总房款的10%计算）；2、0.4万元律师费；3、请求被告赔偿其支付的银行贷款利息9011.68元，罚息246.31元；4、赔偿房屋销售价格下跌的差价损失38715元（每平方米降价500元计算）。被告梁大金辩称：不同意解除合同，违约金按总房价的10%计算过高，请求法院依法调整。合同约定，我方违约按10%付违约金，而原告违约却按我方交付房款的1%计算违约金。若解除合同，原告方应退还我的首付款。被告李长生未作答辩。经审理查明：原告邦泰公司以出让方式取得国有土地使用权，并经相关部门批准，在该地块上建设商品房，暂定名为邦泰.临港国际（四期），同时取得了（临港2013）房预售证第000028号商品房预售许可证。被告梁大金、李长生系夫妻关系。2014年2月17日，原告邦泰公司与被告梁大金、李长生签订《商品房买卖合同》约定：梁大金、李长生向邦泰公司购买邦泰.临港国际（四期）13幢第28层2单元3号住宅，预测建筑面积93.84㎡（其中套内面积73.43㎡，公摊面积20.41㎡）；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人乐山市商业银行股份有限公司嘉兴路支行；该商品房按照套内建筑面积计算，单价7706.25元/㎡，房屋总价款565870元整；买受人采取贷款方式付款，首期可支付购房总价款的31%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：买受人逾期在60日内，按每日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记等。合同附件二——《商品房买卖合同》补充协议约定：买受人梁大金、李长生采取贷款方式支付房款，其应支付的总房款为565870元，买受人于2014年2月17日向出卖人支付首期房款175870元，余款390000元买受人向银行或者宜宾市住房公基金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付；买受人自行负责提供按揭贷款所需全部资料，出卖人提供协助，自《商品房买卖合同》登记备案之日起10日内，买受人应当办理完毕所有按揭贷款手续并保证符合银行按揭要求；买受人未在本条第一款约定期限内足额付清当期购房款，不论金额多少，行为均构成逾期付款违约行为，出卖人有权解除合同（含解除附件、补充协议，下同），并收回房屋。出卖人解除合同的，买受人应按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金，因解除合同所产生的所有费用（包括仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费等费用）由买受人承担，出卖人有权从买受人已向出卖人缴纳的款项中直接扣除相应的款项。买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人交纳的房款。合同签订后，原告邦泰公司为梁大金、李长生办理了案涉商品房备案登记。与此同时，被告梁大金、李长生作为借款人、中国银行股份有限公司宜宾分行（以下简称中行宜宾分行）作为贷款人、邦泰公司作为保证人三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置邦泰公司出售的商品房,借款人借款本金390000元；借款期限为25年/300期；贷款利率实行浮动利率，即基准利率水平上上浮20%;本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将贷款划入邦泰公司指定账户，借款人按等额本息还款法还款，还款日为每月/期的5日，每月还款额为贰仟玖佰柒拾肆元正。担保方式为借款人用所购商品房抵押，担保人邦泰公司承担阶段性连带责任保证。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。另查，被告梁大金、李长生于签订《商品房买卖合同》当日，按约向被告邦泰公司交纳购房首付款175870元。梁大金、李长生、中行宜宾分行、邦泰公司三方签订《个人一手住房贷款合同》后，中行宜宾分行将贷款390000元划入邦泰公司指定账户。后梁大金、李长生向中行宜宾分行偿还了2014年4月5日至2015年7月8日共计16期的按揭贷款本息，因其存在拖欠还款行为，故其16期还款中偿还本金7355.7元，偿还利息39454.62元，偿还拖欠本金罚息4.5元，偿还利息罚息2.01元。2015年7月后梁大金、李长生未再按约定向银行履行每月还贷义务，经中行宜宾分行催收，梁大金、李长生仍未付款。2015年11月25日，该行向邦泰公司送达《履行担保责任的催收函》，要求协助催收借款人梁大金、李长生拖欠的本金、利息、罚息共计11338.97元。原告收到该函件后盖章予以确认。但被告仍未按时归还上述拖欠本金、利息、罚息，随后中行宜宾分行宣布贷款提前到期，并向被告快递《通知书》要求被告在2015年11月27日前全部偿还贷款本息，被告到期后仍拒不履行，故中行宜宾分行要求原告承担保证责任。邦泰公司于2015年12月4日代梁大金、李长生偿还了中行宜宾分行未到期借款本金380533.8元、拖欠本金2110.5元、拖欠利息9011.82元、罚息246.31元，合计394072.74元。中行宜宾分行并向邦泰公司出具了该笔贷款全图提前结清的情况说明。另查，因本案诉讼，原告邦泰公司委托四川戎城律师事务所指派律师为其诉讼代理人，双方并于2016年1月6日签订《委托代理合同》，约定至本案一审诉讼终结前四川戎城律师事务所指派杨兵律师为其诉讼代理人，邦泰公司应向四川戎城律师事务所支付律师服务费4000元。邦泰公司后向四川戎城律师事务所支付了一审代理费4000元。上述事实有原被告的陈述；原告营业执照、组织机构代码证复印件、被告身份证复印件；《商品房买卖合同》及补充协议、房屋首付款收据，《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付回单，银行函件、银行通知书、情况说明，邦泰公司还款凭证、电子划款回单，《委托代理合同》、缴费发票等证据在案为凭，足以认定。本院认为，原告邦泰公司与被告梁大金、李长生签订的《商品房买卖合同》，补充协议及中行宜宾分行、梁大金、李长生、邦泰公司签订的《个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，该两份合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵守。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用均由买受人承担，……出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；……”，现本院查明被告梁大金、李长生向中行宜宾分行申请购房按揭贷款并偿还了16期按揭贷款后，再未按借款合同约定履行按期还款义务，经银行催收后，仍未履行；中行宜宾分行按双方合同约定向梁大金、李长生宣布贷款提前到期，并限期其履行全额偿还贷款本息义务，但梁大金、李长生逾期仍未履行；作为保证人的原告邦泰公司在中行宜宾分行的催促下，承担了保证责任，替被告梁大金、李长生履行了偿还拖欠本金、利息、罚息、剩余贷款本金的义务。被告梁大金、李长生的逾期偿还贷款行为，已违反合同约定，现原告以此为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，本院依法予以支持。根据双方合同约定“买受人逾期偿还贷款……出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用（含律师费等）……”，现原告请求被告支付违约金56587元（565870元×10%）、4000元律师费符合合同约定，本院予以支持；被告以违约金约定过高，请求本院调整予以抗辩，本院考虑到目前房地产价格下跌的市场行情，及因被告违约导致合同解除原告该损失实际存在等情况，故对其调整违约金的请求本院不予支持；原告请求被告赔偿其房屋销售价格下跌的差价损失38715元，因未向本院提供该房屋若再行销售其价格下跌损失的相应证据，且本院对原告主张的违约金未作调整已考虑到此因素，故本院对其请求不予支持。原告请求被告赔偿因被告逾期偿还按揭款而代为其支付的银行贷款利息9011.68元、罚息246.31元，因该费用系梁大金、李长生违反《个人一手住房贷款合同》的约定造成，根据双方合同约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用均由买受人承担…”，故本院对原告该利息、罚息损失请求予以支持。梁大金辩称解除合同应退还其房屋首付款等费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本院已依法解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告梁大金辩称退还首付款等费用，其本意系对合同解除后双方权利义务的清理，符合上述法律规定，本院予以支持。被告梁大金、李长生支付首付款175870元，按揭还款偿还本金7355.7元，原告作为保证人向银行支付了拖欠本金2110.5元、剩余贷款本金380533.8元，上述四笔费用组成了房屋合同总价565870元，在本院准予解除案涉《商品房买卖合同》的情况下，原告应退还被告支付的首付款175870元及按揭还款本金7355.7元，合计183225.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：原告四川邦泰置业有限公司与被告梁大金、李长生于2014年2月17日签订的《商品房买卖合同》自2016年3月8日（原告起诉状副本送达给被告之日）起解除。被告梁大金、李长生于本判决生效后15日内支付原告四川邦泰置业有限公司违约金及损失共计69844.99元。原告四川邦泰置业有限公司于本判决生效后15日退还被告梁大金、李长生首付款及按揭还款本金共计183225.7元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费10544元，减半收取为5272元，由被告梁大金、李长生承担4970元，由原告四川邦泰置业有限公司302元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  舒波二〇一六年五月三日书记员  曹艺