广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第731号上诉人（原审被告）：袁毅妍，女，1968年8月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。委托代理人：刘柱辉，广东金丰华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市。代表人：陆燕平，该公司经理。委托代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。上诉人袁毅妍因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业凯茵分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年8月6日，袁毅妍（买受人）与中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（出卖人，以下简称凯茵豪园公司）签订《商品房买卖合同》，约定：袁毅妍向凯茵豪园公司购买位于中山市火炬开发区凯茵新城A16区2期H2－5幢****房的房屋，建筑面积为171.19平方米；双方确认2011年4月30日为该房屋的交付时间，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。合同附件载明:买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人或按揭银行根据买受人的该通讯地址或经出卖人、按揭银行确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号函件回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。合同还约定了其他事项。凯茵豪园公司于2010年11月18日通过信函向袁毅妍发出《凯茵新城收楼通知书》，安排袁毅妍在2010年11月27日前收楼。袁毅妍实际于2012年11月18日收楼。2013年5月14日，雅居乐物业凯茵分公司通过特快专递向袁毅妍发出律师函，要求袁毅妍于2012年5月25日前付清2011年5月至2012年4月期间拖欠的物业管理费5748元及逾期滞纳金1121元。但无证据显示袁毅妍已收到以上律师函。2013年9月6日，雅居乐物业凯茵分公司向原审法院提起诉讼，以袁毅妍自2011年5月1日起拖欠物业管理费为由，请求法院判令：1.袁毅妍从2011年5月起按每月479元的标准向雅居乐物业凯茵分公司支付拖欠的物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2012年11月，应付管理费为9101元；2.袁毅妍从逾期付款之日起按逾期金额的每天1‰支付逾期付款违约金至该欠费付清之日止，暂计至2012年11月，违约金金额为2730元；3.袁毅妍承担本案诉讼费用。原审诉讼中，雅居乐物业凯茵分公司明确其主张的是2011年5月1日至2012年11月30日期间的物业管理费及相应的滞纳金。原审法院另查明：雅居乐物业凯茵分公司受托为中山市火炬开发区凯茵新城提供物业管理服务。2010年8月6日，袁毅妍（乙方）与雅居乐物业凯茵分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方有义务制止违反本小区的物业管理制度及物业使用要求的行为；甲方负责：对共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生保洁、绿化保养的服务；16区二期高层每月每平方米物业管理费为2.8元，乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理费用，如未按时缴纳，甲方有权按每日1‰收取滞纳金。协议还约定了其他事项。2011年3月20日，雅居乐物业凯茵分公司与中山市凯茵新城业主委员会签订《中山市凯茵新城商住小区物业服务合同》，约定：高层洋房物业管理费为每月每平方米建筑面积2.5元，天誉高层洋房管理费为每月每平方米建筑面积2.8元；由业主或物业使用人在每月10日前支付，逾期交纳，雅居乐物业凯茵分公司有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日收取应交纳费用的1‰作为滞纳金。原审诉讼中，袁毅妍确认凯茵新城A16区2期H2-5幢1205房的物业管理费为479元/月。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。由于雅居乐物业凯茵分公司于2013年5月14日通过特快专递向袁毅妍发出律师函，要求袁毅妍支付相关的物业管理费和滞纳金，雅居乐物业凯茵分公司有关2011年9月5日前的物业费和滞纳金（违约金）的诉讼请求并无超过诉讼时效。凯茵豪园公司与袁毅妍签订的《商品房买卖合同》约定了交楼时间为2011年4月30日。该公司已按其与袁毅妍签订的合同约定，按袁毅妍提供的通讯地址发出挂号信于2010年11月18日向袁毅妍送达收楼通知书，依双方的约定，不论买受人是否收到，以挂号函件回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给袁毅妍。袁毅妍无正当理由拒绝办理房屋交付手续，本案涉争房屋视为已于2011年4月30日实际交付袁毅妍使用。袁毅妍于2012年11月18日才去开发商处收楼，比约定的时间迟延了一年半。袁毅妍收楼时并未向开发商提出所购房屋不符合交付条件，现以所购房屋不符合交付条件进行抗辩，原审法院不予采信。根据雅居乐物业凯茵分公司与袁毅妍2010年8月6日签订的《前期物业管理服务协议》第三条第一款的规定，袁毅妍应自交付之日（2011年4月30日）的次日起向雅居乐物业凯茵分公司交纳物业管理费。根据双方约定的标准，袁毅妍应向雅居乐物业凯茵分公司交纳2011年5月1日起至2012年11月30日期间拖欠的物业管理费9101元（479元/月×19个月）。关于雅居乐物业凯茵分公司主张的违约金问题。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条第一款”如未按时缴纳，物业公司有权按每日1‰收取滞纳金”的约定，袁毅妍应向雅居乐物业凯茵分公司交纳拖欠上述物业管理费的滞纳金（计算方法：自2011年5月起以每月实际拖欠的物业管理费479元为基数，分别从每月11日起按每日1‰的标准计算至原审判决指定的履行期限届满之日止），该滞纳金实际上就是违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条、第第一款的规定，判决：袁毅妍于原审判决生效之日起七日内向雅居乐物业凯茵分公司支付2011年5月1日起至2012年11月30日期间拖欠的物业管理费9101元及违约金（计算方法：自2011年5月起以每月实际拖欠的物业管理费479元为基数，分别从每月11日起按每日1‰的标准计算至原审判决指定的履行期限届满之日止）。如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元（雅居乐物业凯茵分公司已预付），由袁毅妍负担（袁毅妍于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。宣判后，上诉人袁毅妍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、袁毅妍迟延接收涉案商品房的原因是该商品房至今不符合法定交付标准，袁毅妍不应支付收房前的物业费。原审判决未审查商品房是否通过综合验收并符合法定交付标准，即认定袁毅妍无故迟延收房并判令袁毅妍承担收房前的物业费和违约金，认定事实有误。袁毅妍曾多次要求开发商提供房产单体验收报告、消防验收报告和房产竣工验收备案表，但开发商一直拒绝提供。本案原审庭审中，袁毅妍要求雅居乐物业凯茵分公司提供上述材料，雅居乐物业凯茵分公司对消防验收、综合验收问题回答不清，至今未能提供商品房综合验收备案表。导致商品房迟延交付是开发商的过错，迟延交付期间的物业费应当由开发商承担。二、袁毅妍与雅居乐物业凯茵分公司没有约定由《商品房买卖合同》约定交付日期起算物业费。《前期物业管理服务协议》也仅是约定物业管理费自房屋实际交付之日起算。故原审认定从合同约定交付之日起算物业费有误。三、雅居乐物业凯茵分公司不是《商品房买卖合同》当事人，在袁毅妍与开发商就商品房交付标准有争议的情况下，雅居乐物业凯茵分公司不能直接引用《商品房买卖合同》关于交付的条款作为起算收取物业服务费的依据。退一步讲，即使雅居乐物业凯茵分公司有权引用上述条款起算物业管理费，袁毅妍对《商品房买卖合同》关于交付的抗辩同样可以对抗雅居乐物业凯茵分公司。四、雅居乐物业凯茵分公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，其提交的律师函没有投邮证明原件，也没有袁毅妍签收记录，不构成诉讼时效中断。雅居乐物业凯茵分公司不是《商品房买卖合同》当事人，合同约定的”投邮即视为通知送达”的条款效力不及于雅居乐物业凯茵分公司。综上，请求二审法院判令：一、撤销原审判决；二、驳回雅居乐物业凯茵分公司原审的全部诉讼请求；三、本案诉讼费由雅居乐物业凯茵分公司承担。被上诉人雅居乐物业凯茵分公司二审答辩称：一、涉案商品房已于合同约定交付时间交付袁毅妍，袁毅妍应承担物业管理费。二、袁毅妍称涉案商品房未经综合验收不符合交付条件缺乏事实和法律依据，根据袁毅妍与开发商签订的买卖合同，涉案商品房已在约定交付期限前取得合同约定的验收资料，符合交付条件。三、雅居乐物业凯茵分公司已在袁毅妍拖欠物业管理费期限通过电话、书面形式向其催告，故雅居乐物业凯茵分公司要求袁毅妍支付物业管理费的诉讼请求未超过诉讼时效。四、袁毅妍认为涉案商品房未达交付条件，属另一法律关系，应另行起诉主张，不应作为本案抗辩依据。综上，雅居乐物业凯茵分公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼过程中，雅居乐物业凯茵分公司向本院提交如下证据：一、《用户工程查验情况记录》，拟证实涉案房屋具备供电条件；二、《中山市公安消防局建设工程消防验收意见书》，拟证实涉案房屋消防设施合格；三、《电梯验收检验报告》2份，拟证实涉案房屋电梯检验合格；四、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证实涉案工程已办理竣工验收备案，符合合同约定交楼标准。袁毅妍对上述证据一至四的真实性、合法性、关联性均予以确认，但认为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》没有相关部门加盖印章，只是开发商完成五方验收，该验收并不能取代法定交付标准。为查明涉案商品房供水工程验收情况及房屋交付质量问题，本院于2014年10月16日到凯茵豪园公司进行调查，依法调取了如下证据：一、《关于凯茵豪园二期小区用水配套设施项目立项的复函》；二、《单位工程竣工验收证明书》2份；三、《工程项目保修责任完结证明书》；四、《业主收楼验收表》。经本院组织质证，袁毅妍认为：确认证据一真实性；确认证据二中未加盖有中山电力设计院有限公司公章的《单位工程竣工验收证明书》真实性，另一份加盖有中山电力设计院有限公司公章的《单位工程竣工验收证明书》，因无原件故不确认真实性，且该2份《单位工程竣工验收证明书》无质监站加注意见及加盖公章，不能体现工程已经规划验收和环保验收等程序，不能证实涉案商品房即可交付使用，且开发商及雅居乐物业凯茵分公司并未履行将竣工验收报告书面提供给买受人这个义务；因无原件，不确认证据三真实性；对于《业主收楼验收表》，袁毅妍称庭后回复，但其一直未向本院提交书面质证意见。本院经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：关于涉案商品房的交付标准，袁毅妍与凯茵豪园公司并未选择适用《商品房买卖合同》第八条”交付期限”第一款中的”该商品房经验收合格”为交楼标准，而系选择适用”双方确认并同意于2011年4月30日为该商品房的交付使用时间，但买受人须于该交付使用日前付清全部房价款（含按揭款）。出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告），逾期方视为交付延误”、”公共水、电设施、电梯（如有）于商品房交付时可正常使用”作为交楼标准。根据雅居乐物业凯茵分公司提交的《用户工程查验情况记录》、《中山市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《电梯验收检验报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及本院依法从凯茵豪园公司处调取的《关于凯茵豪园二期小区用水配套设施项目立项的复函》、《单位工程竣工验收证明书》、《工程项目保修责任完结证明书》等证据反映：2009年6月16日，涉案商品房所在中山市凯茵新城A16区二期7#房经中山市农村供电总公司东区供电公司验收合格，具备供电条件；2009年11月10日，中山市凯茵新城A16区二期H1、H2型共11栋高层住宅室外市政给水工程竣工验收合格；2010年1月28日，中山市凯茵新城A16区二期H2-1、2、3、5型高层住宅（含地下车库）经勘察、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格；2010年2月23日，涉案商品房使用的电梯验收合格；2010年7月23日，凯茵新城A16区二期高层住宅小区H1、H2型及地下车库工程消防复验合格。2012年11月18日，袁毅妍在《业主收楼验收表》”业主签名”一栏处签名确认收楼，并在上述《业主收楼验收表》中注明涉案商品房在交付使用时存在”厨房对上天花有一崩烂，需补灰”的质量问题。原审诉讼过程中，袁毅妍提交照片2张拟证实涉案商品房在交付存在厨房天花、墙体破损、钢筋外露的质量问题。该照片反映，房屋某处墙体存在破损。雅居乐物业凯茵分公司认为：从图片来看该瑕疵不影响袁毅妍对商品房的使用。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，雅居乐物业凯茵分公司主张自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满次日起计算涉案商品房物业管理费，而袁毅妍则认为涉案房屋至今不符合法定交付标准，其无需支付收楼前即2012年11月18日前的物业管理费。故本案二审争议焦点为涉案商品房于《商品房买卖合同》约定的交付期限届满前是否已符合交付买受人使用的条件。对于涉案商品房的交付标准，袁毅妍主张应以是否在中山市建设局办理工程竣工验收备案登记手续为准，而雅居乐物业凯茵分公司则主张应以是否在《商品房买卖合同》约定交付期限届满前已取得合同约定的验收资料为准。对此，本院认为，第一，广东省建设厅在2003年8月15日《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函[2003]63号）中明确”经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，即上述意见仅是指商品房买卖双方在合同中约定选择房屋的交付条件为”该商品房经验收合格”时，则以在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为标准。但在本案中，袁毅妍与凯茵豪园公司并没有选择该第一款中的”该商品房经验收合格”为交楼标准，而是另外选择”双方确认并同意于2011年4月30日为该商品房的交付使用时间，但买受人须于该交付使用日前付清全部房价款（含按揭款）。出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告），逾期方视为交付延误”、”公共水、电设施、电梯（如有）于商品房交付时可正常使用”作为交楼标准，上述复函中明确适用的交付标准情形与本案约定的交付标准情形明显不同，故袁毅妍主张以是否在中山市建设局办理了工程竣工验收备案手续作为交付标准，本院不予以支持。第二，虽袁毅妍与凯茵豪园公司在《商品房买卖合同》中对涉案商品房交付标准进行了约定，即”双方确认并同意于2011年4月30日为该商品房的交付使用时间，但买受人须于该交付使用日前付清全部房价款（含按揭款）。出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告），逾期方视为交付延误”、”公共水、电设施、电梯（如有）于商品房交付时可正常使用”，但对于房屋主体结构、给排水、电、气等基础设施及工程质量验收标准双方并未进行约定，故袁毅妍与凯茵豪园公司对涉案商品房交付应达到的工程质量标准属于约定不明确。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条”建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，本院认为，本案可以以是否经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位共同竣工验收，电梯、水电、消防等是否可以正常使用，即该商品房是否已经满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，作为是否符合交楼标准的认定依据。本案中，雅居乐物业凯茵分公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《单位工程竣工验收证明书》、《用户工程查验情况记录》、《中山市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《电梯验收检验报告》等证据显示：2009年6月16日，涉案商品房所在中山市凯茵新城A16区二期7#房经中山市农村供电总公司东区供电公司验收合格，具备供电条件；2009年11月10日，中山市凯茵新城A16区二期H1、H2型共11栋高层住宅室外市政给水工程竣工验收合格；2010年1月28日，中山市凯茵新城A16区二期H2-1、2、3、5型高层住宅（含地下车库）经勘察、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格；2010年2月23日，涉案商品房使用的电梯验收合格；2010年7月23日，凯茵新城A16区二期高层住宅小区H1、H2型及地下车库工程消防复验合格。从上述事实可反映，至《商品房买卖合同》中约定商品房交付期限届满之日即2011年4月30日，涉案商品房已经依法满足袁毅妍基本的安全条件和基本居住要求。第三，袁毅妍主张在合同约定的交楼期限内曾多次要求凯茵豪园公司提供涉案商品房单体验收报告、消防验收和房产的竣工验收备案表而该公司一直拒绝提供，但未提交相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。第四，虽袁毅妍提交照片拟证实涉案商品房在交付存在厨房天花、墙体破损、钢筋外露的质量问题，其亦在《业主收楼验收表》中注明涉案商品房在交付使用时存在”厨房对上天花有一崩烂，需补灰”的质量问题，但袁毅妍提交的证据不足以反映该质量问题影响其对涉案商品房的正常使用，应承担举证不能的法律后果，本院对袁毅妍关于房屋质量问题的主张不予采信。综上，袁毅妍用以抗辩物业管理费交付的理由均不成立，其未按《商品房买卖合同》约定于2011年4月30日办理涉案商品房收楼手续，已构成逾期收楼，故对于自2011年5月1日起至实际收楼之月止即2012年11月30日期间的物业管理费9101元（479元/月×19个月）及相应滞纳金即违约金，应由袁毅妍负担。其次，雅居乐物业凯茵分公司作为涉案商品房物业管理单位，按照凯茵豪园公司与袁毅妍签订的《商品房买卖合同》中所记载的通讯地址，于2013年5月14日向袁毅妍邮寄送达催交物业管理费律师函，通知袁毅妍在通知期限内付清拖欠的2011年5月至2012年11月物业管理费，不论袁毅妍是否实际收到雅居乐物业凯茵分公司主张权利的意思表示，均可以认为雅居乐物业凯茵分公司主张权利的行为已经完成并可以导致诉讼时效期间的中断，原审法院认定雅居乐物业凯茵分公司的诉讼请求并未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元（袁毅妍已向本院预交），由上诉人袁毅妍负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  曾 玲代理审判员  赖晓筠二〇一四年十一月二十日书 记 员  钱绮丽