南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第5502号原告（反诉被告）李茂生，男，汉族，1963年8月11日生，居民身份证号码******************，无业，住南京市。委托代理人曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人王观，北京盈科（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）朱美英，女，汉族，1956年6月5日生，居民身份证号码******************，住南京市，现住南京市。原告（反诉被告）李茂生与被告（反诉原告）朱美英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李茂生的委托代理人曹义怀、王观，被告（反诉原告）朱美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李茂生诉称、辩称：原、被告及南京博飞房产经纪有限责任公司（以下简称博飞房产公司）三方于2014年4月22日就本市鼓楼区小市街175号房屋签署了一份《房地产买卖中介合同》，合同明确约定了三方的权利义务，同时约定若有一方违约，应向守约方支付违约金100000元。合同签订后，被告仅支付了50000元购房定金，之后就明确表示因个人原因不再购买房屋。被告行为已构成单方违约，根据合同约定，应支付原告违约金100000元。被告已经支付的50000元定金冲抵后，还应向原告支付剩余违约金50000元。原告多次向被告主张权利，均被拒绝。现原告诉至法院，要求被告支付违约金余款50000元，并承担本案诉讼费用。对于被告的反诉请求，原告认为三方签订的合同合法有效，被告由于个人原因不再购买房屋，已构成违约，根据合同约定应承担违约责任。2014年4月22日被告支付的50000元无论是定金还是首付款，原告已在主张的100000元违约金中予以扣除。被告提供的收条中虽未明确该50000元钱款性质，但结合合同内容，该50000元为定金。故被告要求退还已付的50000元没有事实依据，请求法院判决驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）朱美英辩称、诉称：被告不是本案适格当事人。原、被告在中介公司的居间下签订了房屋买卖合同，双方并没有单独见面，均在中介公司的鉴证下履行合同。后被告因资金问题，无法购买房屋。2014年8月18日被告接到中介公司通知后，将50000元违约金通过中介公司向原告支付，中介公司的工作人员向被告出具了收条。被告认为与原告之间的房屋买卖纠纷已处理完毕，原告不应再向被告主张权利。故请求法院判决驳回原告的本诉请求。同时被告提起反诉，认为博飞房产公司未就房屋买卖中的重大费用负担尽到告知义务，被告系受欺诈而签订合同，故三方所签《房地产买卖中介合同》无效，不受法律保护。2014年4月22日签订合同当日，被告向原告支付的50000元为首付款，并非原告所称定金。原告利用无效合同欺诈获得的钱款，应予返还。故请求法院判令原告返还被告50000元首付款及逾期还款利息（从2014年4月22日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算），并由原告承担本案所有诉讼费用。经审理查明，本市鼓楼区小市街175号房屋（以下简称涉案房屋）系原告李茂生所有。2014年4月22日，李茂生（甲方）与朱美英（乙方）在博飞房产公司（丙方）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，约定：由乙方购房甲方涉案房屋，建筑面积278.78平方米，总价款6600000元，售房价为房主净得，所有税费由乙方负担；甲方委托丙方出售以上房屋，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房屋，并代办产权证、房屋交付、土地使用权证等相关事宜；丙方派经纪人陈通负责涉案房屋的居间活动，在委托期限内办理委托的事项；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照该房屋售房款2.4%，具体为158400元向丙方支付佣金和代办费；甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金50000元；甲乙双方于2014年6月20日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款6500000元；双方约定于2014年7月10日前办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款50000元；甲乙双方任何一方无正当理由不履行合同等应承担违约责任，违约方应支付守约方违约金“拾万万元”等等。该合同签订当日，朱美英向李茂生支付50000元，李茂生出具的收条载明“今收到朱美英购买李茂生坐落于小市。此后，朱美英因购房资金困难，未再继续履行合同。2014年8月18日，朱美英出具《放弃购买此房声明》，称因本人房款不能及时到位，造成三方于2014年4月22日在博飞房产经纪有限公司签订的本市小市街175号房屋买卖中介合同，不能按约定的时间在2014年6月20日前办理送件过户手续，为此本人声明放弃购买此房，并承担相应的违约责任。当日，朱美英向博飞房产公司支付了50000元。该公司经纪人陈通向朱美英出具收条，载明“今收到朱美英现金人民币50000元整”。庭审中，原、被告一致确认双方之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同于2014年8月18日解除。朱美英称其已于2014年8月18日通过博飞房产公司向李茂生支付了违约金50000元，其在支付完该50000元后与李茂生之间的合同纠纷已处理完毕，李茂生不应再向其主张权利。李茂生对此并不认可，认为其并未委托博飞房产公司代收违约金，亦未收到朱美英所称的50000元违约金。因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用权证、房地产买卖中介合同、收条、放弃购房声明、谈话录音资料以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间就涉案房屋所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。本案中，朱美英向李茂生支付50000元后，因自身购房资金困难，未再继续履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。原、被告一致确认双方所签房屋买卖合同于2014年8月18日解除，本院对此予以确认。庭审中，李茂生明确因朱美英违约，故根据合同约定向其主张违约金。因朱美英已先行支付50000元，扣除该钱款后，主张违约金余款50000元。朱美英认为合同中约定的违约金数额为“拾万万元”，且不申请法院调整。故李茂生主张朱美英支付违约金余款50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。朱美英抗辩称已通过博飞房产公司向李茂生支付违约金50000元，但其提供的博飞房产公司出具的收条并未载明该50000元钱款的属性，朱美英亦未提供其他证据予以证明，故对其抗辩意见，本院不予采纳。关于朱美英主张李茂生返还50000元及支付逾期还款利息问题。朱美英称其受博飞房产公司欺诈而签订的合同无效，但未提供充分证据证明该合同存在无效的情形。且从合同履行过程来看，朱美英于2014年8月18日出具的《放弃购买此房声明》，亦明确其系因自身原因不再履行合同，并同意承担相应的违约责任。故其反诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱美英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）违约金50000元。二、驳回被告（反诉原告）朱美英的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元（已减半收取），反诉案件受理费525元，合计1050元，由朱美英负担（李茂生已预交525元，朱美英在履行上述给付义务时一并给付李茂生）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一四年十一月十八日见习书记员  张乔乔