重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2015)足法民初字第03651号原告：张地生，汉族，男，1990年6月3日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托代理人：潘长福，重庆华华律师事务所律师。委托代理人：曾学义，女，汉族，1968年8月25日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（组织机构代码70941490-5），住所地重庆市铜梁区巴川街道飞凤街218号。法定代表人：刘保全，董事长。委托代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。被告：重庆昊邦房地产开发有限公司（组织机构代码75925718-6），住所地重庆市九龙坡区龙泉村39幢11-22号。法定代表人：何吉明，总经理。委托代理人：李运祥，男，汉族，1963年1月19日出生，重庆市九龙坡区人，住重庆市九龙坡区。委托代理人：何小舟，重庆缘起律师事务所律师。原告张地生诉被告重庆昊邦房地产开发有限公司（以下简称“昊邦公司”）、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称“龙乡苑公司”）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱永强独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2008年，原双桥区政府实施旧城改造以行政强制原告与昊邦公司签订城市房屋产权调换补偿协议书，签约时间为2008年5月5日。协议约定，拆除原告旧房49.6㎡、门市21.2㎡，购买安置还房142㎡，交房时间为2009年（一年期）。签约后，被告无经济实力履行协议，约定交房期到，安置房竟然尚未破土动工。被告未告知原告实情，与龙乡苑公司签订名为“合作”实为转让开发的“合作”项目。被告未经原告知晓，单方变更原规划设计，导致被告与原告签订的产权调换“协议”已实际履行不能。由于被告的转让开发，变更规划均经过政府职能部门的许可，但原告对此也是一概不知。几年来，原告为取得安置房，从未间断的找政府，找开发商要求履约，交付“协议”约定的安置房。被告与第三人拖延、推诿，据了解，政府部门曾出面组织协商。2012年，原告提起维权之诉。2013年8月9日，大足区法院以（2012）足法民初字第04660号民事调解书，调解被告以2013年7月9日机构房屋86.5㎡交付原告还房，与“协议”约定少55.5㎡，依据法释（2003）7号第十四条（二）规定，被告应双倍赔偿房价款3190元×51.24㎡=326911元，拆迁法定过渡费4年×12个月×600元=28800元，被告于2013年8月至今未办理交付产权证书，应支付逾期办证经济损失86.5×3190×1.108=29800元。请求判决二被告连带赔偿原告：（一）双倍赔偿原告小于协议约定面积（超过3%）部分的损失51.24㎡计326911元；（二）给付拆迁过渡费4年×12个月×600元=28800元；（三）给付逾期办证经济损失86.5×3190×1.108=29800元。以上合计385511元。被告昊邦公司辩称：我们不应该双倍赔偿损失，拆迁还房是原告自己选定的，双方达成了一致的意见，对此我们没有恶意。因此不应当承担双倍赔偿责任。2、过渡费应该按2003双府发58号文的标准计算。3、双方对办证期限没有约定，因此不应当承担逾期办证的损失违约赔偿责任。被告龙乡苑公司辩称：1、我们同意昊邦公司的答辩意见。2、我们和原告没有合同关系。所以我们不承担责任。经审理查明：2007年，被告昊邦公司负责对原重庆市双桥区双路老街北段进行旧城改造开发拆迁，并于2007年8月16日取得了该宗项目土地的房地产权证（房地产权证编号：109房地证2007字第00906号）。2008年5月5日，被告昊邦公司与原告张地生（写为张地森）签订《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》，由被告昊邦公司拆迁原告张地生位于原重庆市双桥区双路镇双路老街32号的房屋，其中砖木结构住房49.6㎡，砖混结构门市21.2平方米，补偿金额分别为24998.4元、37651.2元，合计62650元。昊邦公司应支付张地生搬家补助费400元，搬迁补助费210元，过渡补助费2400元（两年），合计3010元。被告昊邦公司为张地生安置住宅在原双桥区双路老街4号楼3单元3楼2号，建筑面积142㎡，重置单价为800元/㎡，重置款为113600元。双方在《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》中约定：房屋管理部门统一收取的房屋大修基金，由乙方负责支付。各种房屋拆迁补偿费与安置房价款结算，乙方应补甲方总金额47940元。违约责任：（一）乙方应按期付清房款，逾期不支付的，按银行同期贷款利息计息，并累计至交清该期房款为止；在统一交接房之日起2个月未按约定付清房款的，甲方将按银行同期贷款利息加倍累计计息。（二）甲方应在本协议生效之日起一年内还房给乙方，甲方超过一年未交钥匙给乙方的，其过渡费和经济损失按双府法【2003】58号文规定的拆迁费额标准执行。其他约定：（一）甲方新建安置房应按相关部门审定的规划设计图施工，工程质量达到验收合格。(二)由甲方统一代办安置房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》，乙方在领取“两证”时应交印花税、工本费。双方在拆迁安置合同中还约定了其它事项。2008年5月5日，昊邦公司向张地生出具《收据》，收到张地生房屋补差款47940元。2009年9月9日，被告龙乡苑公司与昊邦公司签订双路老街北段旧城改造项目的合作开发合同，合作开发该宗房地产项目，该项目取名为“老街印象”商住楼。合同约定：该项目拆迁、安置、过渡补偿费、平基土石方由甲方昊邦公司负责承担；地下车库、基础、土建、水电安置、设备安装、道路、绿化及其他环境配套工程的全部投资和工程设计的各种规费由乙方龙乡苑公司承担，双方还约定了其他事项。龙乡苑公司参与“老街印象”项目后，申请对“老街印象”的规划、设计、容积率等进行了变更，并取得了审批许可，但昊邦公司与龙乡苑公司均未与被拆迁户重新签订《拆迁安置补偿合同》或《产权调换协议书》。2013年7月23日，重庆市龙乡苑房地产开发有限公司分别取得双桥老街印象工程A﹨B﹨C﹨F栋楼和D﹨E栋楼的《备案登记证》，该二份《备案登记证》载明：双桥老街印象工程A﹨B﹨C﹨F栋楼于2012年10月12日竣工验收，D﹨E栋楼于2013年7月9日竣工验收。2012年12月，原告张地生向本院起诉，经本院主持调解，张地生与昊邦公司达成协议：一、由被告重庆昊邦房地产开发有限公司在双桥老街印象A-25-7安置张地生住房（以双方2008年5月5日达成的产权调换补偿协议执行）；二、经济损失、过渡费等费用在房产证办下来后另行协商，如协商不成，可另行起诉。本院制作了(2012)足法民初字第04660号《民事调解书》。2013年3月21日，张地生接收了“双桥老街印象工程”A幢25-7号房屋，建筑面积86.54㎡。2013年3月21日，张地生的母亲曾学义在接收安置房屋钥匙时承诺：张地生与重庆昊邦公司就安置面积差异、过渡费等资金结算问题实行多退少补的方式，在未结清款项之前，大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分局有权暂不予办理该房屋的产权登记事宜。本案在审理过程中，原告张地生申请对双桥老街印象A幢25-7号房屋的价格进行评估。本院委托重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，2016年3月，重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》：2016年3月至2017年2月，双桥老街印象A幢25-7号房屋市场评估单价为2700元/平方米，评估建筑面积86.54平方米，评估市场总价为23.37万元。此次评估费为3000元。同时查明，2003年10月25日，原重庆市双桥区人民政府发布双桥府发【2003】58号《重庆市双桥区人民政府关于印发双桥区城市房屋拆迁若干费额标准的通知》，其附件2-《双桥区城市房屋拆迁补助奖励等费额标准》中临时安置补助费100元/户.月。在审理中，原告张地生认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十四条的规定，被告应双倍赔偿未安置房屋面积差额55.46㎡（142㎡-86.54㎡）的损失55.46㎡×3190元/㎡×2=353834.8元，其过渡费按照每人每月200元自从2010年5月5日开始计算到2013年3月21日为4年×12个月×600元=28800元，逾期办证经济损失暂计算一年为86.5㎡×3190元/㎡×1.108=29800元。本院认为，本案争议焦点在于：1.昊邦公司未足额安置部分房屋面积是否适用双倍赔偿。2.过渡费的计算标准和期间。3.被告是否应当支付逾期办证违约金。关于昊邦公司未足额安置部分房屋面积是否适用双倍赔偿的问题。本院认为，张地生与昊邦公司签订《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》和昊邦公司取得双路老街北段的旧城改造开发权时，原《城市房屋拆迁管理条例》尚未废止，对本案当事人仍然适用。被告昊邦公司作为拆迁人与原告张地生达成的《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》是双方真实意思表示，昊邦公司作为拆迁人应承担安置义务。在设计规划变更后，昊邦公司本应将规划调整等情况及时告知原告张地生，并根据调整规划后的实际状况与原告张地生重新协商或重新签订安置协议。2012年12月，原告张地生向本院起诉后与昊邦公司达成协议，由昊邦公司在双桥老街印象A-25-7安置张地生住房，该房屋的建筑面积为86.54㎡，与约定应安置的房屋建筑面积142㎡相差55.46㎡，被告昊邦公司应赔偿原告张地生未足额安置房屋建筑面积差额55.46㎡的损失，其赔偿标准应参照安置房屋同种类（用途）、同地段、同面积的价格进行赔偿。重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》依法予以采信，双桥老街印象A幢25-7号房屋市场评估单价2700元/平方米，其相应面积房屋价值损失为2700元/㎡×55.46㎡=149742元。张地生所诉房屋系拆迁安置还房而非商品房，因规划设计变更双方未达成新的协议，张地生未获得约定的安置房屋建筑面积，并非昊邦公司将安置房屋“一房二卖”或抵押给他人，张地生据此要求昊邦公司承担双倍赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定的情形,故因证据不足，本院对其双倍赔偿的请求依法不予支持。张地生要求被告龙乡苑公司承担连带责任，因张地生系与被告昊邦公司签订的《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》并达成新的房屋安置协议，龙乡苑公司关于根据合同的相对性原则其与原告没有合同关系的辩称意见本院依法予以采信。关于张地生的过渡费计算标准和期间的问题。本院认为，根据张地生与昊邦公司签订的《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》的约定，昊邦公司应在一年内交房，其过度期限为一年，即2008年8月5日至2009年8月4日。由于设计规划变更等原因，张地生于2013年3月21日接收老街印象A幢25-7号安置房屋，其过渡费计算期间应为2008年8月5日至2013年3月21日计59个月，在张地生与昊邦公司签订的《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》中已经计算过渡费24个月（两年），因此，昊邦公司还应向张地生支付过渡费的期间为35个月（59个月-24个月）。根据《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》的约定，其过渡费和经济损失按双府法【2003】58号文规定的拆迁费额标准执行，其过渡费标准为100元/户.月（临时安置补助费），过渡费为3500元。原告张地生要求过渡费按照每人每月200元计算，没有事实和法律依据，其请求本院依法不予支持。关于被告是否应当支付逾期办证违约金的问题。张地生没有与昊邦公司进行结算，也没有交纳大修基金等费用，且张地生母亲曾学义在接收安置房屋时向昊邦公司承诺“在未结清款项之前，大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分局有权暂不予办理该房屋的产权登记事宜。”因此，对张地生要求昊邦公司支付逾期办证损失（违约金）的请求，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十三条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告重庆昊邦房地产开发有限公司赔偿原告张地生未足额安置房屋建筑面积差额损失149742元；二、由被告重庆昊邦房地产开发有限公司支付原告张地生过渡费3500元；上列款项，限被告重庆昊邦房地产开发有限公司于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告张地生的其他诉讼请求。如果被告重庆昊邦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案鉴定费3000元，受理费3541元，由被告重庆昊邦房地产开发有限公司负担4950元，由原告张地生负担1591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  朱永强二〇一六年五月三十日书记员  周正义