江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015)苏中民初字第00048号原告苏州绿城御园房地产开发有限公司，住江苏省苏州工业园区时代广场24幢2001室。法定代表人黄书平，董事长。委托代理人朱海龙，苏州绿城御园房地产开发有限公司工作人员。委托代理人赵竹群，苏州绿城御园房地产开发有限公司工作人员。被告火星。委托代理人ＸＸ，四川培欣律师事务所律师。委托代理人曹平，四川川商律师事务所律师。第三人朱永生。原告苏州绿城御园房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）诉被告火星商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织庭前证据交换和法庭调查。本案审理期间，案外人栾云海于2015年6月16日申请作为第三人参加本案的审理，本院未予准许。案件审理中，因朱永生与本案判决结果有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，本院于2015年9月6日决定追加朱永生为第三人，并以公告方式进行了送达。本案于2016年1月5日上午公开开庭进行了审理，绿城公司委托代理人赵竹群，火星委托代理人曹平出庭参加了庭审，本案现已审理终结。原告绿城公司诉称：绿城公司于2012年9月14日与火星就苏州工业园区玉园花园4－102房屋签订了《商品房（全装修房）销售合同》及《补充协议》，约定合同总价款为2632万元，于合同签订当日支付970万元，剩余购房款1662万元以银行贷款形式支付，火星付清了全部购房款。截至绿城公司起诉之日（2015年2月10日），火星的按揭贷款已逾期一期未偿还。绿城公司作为《个人银行借款合同》的阶段性连带担保人，已代为偿还银行按揭贷款75257.21元。根据《补充协议》的约定，因××未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与××签订的本合同，收回所卖房屋另行出售。出卖人解除合同的，××除应赔偿出卖人全部损失外，还应按照本合同总金额的15％向出卖人支付惩罚性违约金。因2015年1月起，绿城公司已向银行承担保证责任，故根据《补充协议》的约定，“因××未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人在接到银行书面通知后2年内均有权随时解除与××签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，××除应赔偿出卖人的全部损失外，还应按照本合同总金额的15％向出卖人支付惩罚性违约金。”据此，请求人民法院：1、判令解除原、被告之间的《商品房（全装修房）销售合同》，绿城公司可单方向苏州工业园区房地产交易中心申请办理本合同网上备案注销手续；2、判令火星向绿城公司返还绿城公司代偿的贷款1210067.12元（截至2016年5月20日）；并支付违约金3948000元。被告火星辩称：1、火星系以自有资金购买本案所涉房屋。虽然案外人朱永生代火星支付了部分首付款，但是，这是朱永生与火星之间的债权债务关系，与本案所涉商品房销售法律关系无涉。2、《商品房（全装修房）销售合同》约定的违约金15％，系过高，应按照5％，即131.6万元方为合理。3、火星实际归还了26期按揭贷款，总金额为195万元。请求法院在返还首付款等事项方面充分考虑火星的利益并依法作出判决。第三人朱永生未作答辩。经审理查明：2012年9月14日，绿城公司与火星在苏州签订《商品房（全装修房）销售合同》一份，约定火星向绿城公司购买位于苏州工业园区玉园花园4－102幢的房屋一套；该合同第四条约定房屋单价为每平方米35271.5元，总价为2632万元；该合同第五条约定××选择以自有资金支付部分房款，并自行选择贷款银行；第二十一条约定，双方当事人在房屋交付使用后，委托甲方向苏州工业园区房地产交易中心办理房地产权属证书；第三十二条约定双方当事人可就该合同中没有约定、约定不明或者不适用的事项另行协商订立补充条款。同日，双方另行签订《补充协议》一份。《补充协议》第三部分“关于解除合同、退房的约定”内容如下：“本合同中如××采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、××、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因××未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等）。出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与××签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，××除应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的15％向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，××需在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，××因返还房屋所产生的全部损失，均由××自行承担，出卖人不予赔偿。合同解除后，出卖人需退还给××原所付的房款，与《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的××应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需要返还给××的差额款项，则由出卖人按照约定条件和程序退还给××；对于抵销后××尚需向出卖人偿付的金钱给付，出卖人有权继续追讨。……”在《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》末尾，火星作为××签字落款。庭审中，绿城公司陈述，本案所涉房屋的首付款为1316万元，按揭贷款也为1316万元。发票载明火星为付款人。自2015年1月起，火星不再向银行归还按揭贷款，绿城公司为其代偿房贷。至起诉之日，代偿金额为75257.21元；截至2015年5月20日，为293711.72元；截至2015年7月23日，为440324.7元；截至2016年1月5日开庭之日，已逾950024.16元。火星在庭前证据交换中陈述，其并非用自有资金购买该房屋，而是第三人朱永生支付。火星与朱永生有亲属关系，朱永生是火星姐夫的哥哥。在回答法庭“朱永生是基于什么理由要为你支付2000多万元房款？”的问题时，火星明确回答“他（朱永生）是借我的名字买房子。”为证实购房首付款的实际来源，绿城公司举证由朱永生作为××且以苏州工业园区玉园花园4－102幢为标的物与出卖人绿城公司于2011年11月8日签订的《商品房认购协议书》和8份首付款收据复印件。除了编号为0763815的开具于2012年12月13日的收据和编号为0763851的2013年1月5日开具的收据将“火星”记载为付款人以外，其余收据均以朱永生为付款人。火星发表质证意见否认上述证据与本案的关联性，主张本案房屋产权登记在火星名下，与朱永生无关。就交易和付款的具体经过，绿城公司代理人当庭陈述如下：“签订认购书后，朱永生支付了部分的首付款。在支付最后一笔首付款时，朱永生提出由火星来签订购房合同。鉴于系业主自己的要求，我们就同意了。”为进一步查明两份付款人记载为“火星”的收据的实际款项来源，本院根据POS机原始交易记录，向工商银行和农业银行调取交易明细并核实了相关银行卡的持卡人为朱永生。交易明细记载的时间和金额均与两份收据载明的金额和时间完全吻合，足以证实编号为0763815和编号为0763851的收据的实际付款人为朱永生。案外人栾云海向本院提交朱永生和火星之间签订的《借名购房协议书》，该协议书签订于2012年6月22日，其第一条载明“甲方（朱永生）借用乙方（火星）名义购买苏州苏州工业园区玉园花园4－102幢房屋一处，已借用乙方名义并由乙方出面于2012年9月14日与开发商签订《商品房（全装修房）销售合同》……”；其第二条约定“甲方已经支付给开发商购房首付款人民币9700000元，开发商开具的收据付款人为甲方，如开发商重新开具收据将付款人变更为乙方的，不影响甲方实际支付人的事实。”因其与本案所涉纠纷有关，本院于2015年7月23日组织法庭调查，对该证据进行了质证，但火星经合法传唤未到庭参加该次法庭调查。绿城公司在法庭调查中发表质证意见认为，因该协议并无绿城公司参加，故不确定其真实性。火星在2016年1月5日的庭审中对《借名购房协议书》发表意见认为，《借名购房协议书》并未实际履行，其约定仅为火星和朱永生之间的债权债务关系，朱永生代火星支付购房款应当视为火星以自己的资金购买房屋。鉴于朱永生在被追加为第三人后既未到庭参加庭审，也没有以其它方式对该房屋主张权利，法院不应对《借名购房协议书》作出任何认定。案外人栾云海还向本院提交《延期付款协议》，该协议第一条约定“甲方（绿城公司）同意乙方应于2012年3月25日应付526.4万元整的房款延期至2012年7月20日支付。若逾期，延期支付的房款应当从2012年7月21日起计息……”；物业费和电费收款收据，其上载明的交款人为栾云海。绿城公司在2015年7月23日的法庭调查中发表质证意见认为，承认“绿城公司”抬头的物业费发票和《延期付款协议》上绿城公司印章的真实性。火星并未在庭审中对《延期付款协议》和物业费、电费收款收据发表意见。为证实火星的违约行为给绿城公司造成的实际损失，绿城公司提交同一小区2－103、4－105的《商品房买卖合同》，并说明该两户房屋与本案所涉房屋在户型、位置、面积等要素方面近似，但是，因为2015年房地产市场行情的原因，该两户的成交价分别低于本案所涉房屋466万元和552万元。因此，因火星无力偿还贷款导致绿城公司行使合同解除权，给绿城公司带来的损失在500万元左右，《补充协议》约定的违约金15％，为394.8万元，不应再行调低。火星在2015年8月19日法庭调查中举证《苏州工业园区房地产登记簿》，其上载明火星为苏州工业园区玉园花园4－102幢房屋的预告登记权利人。该房屋总价为2632万元，其中按揭金额为1316万元，按揭期间为2012年10月9日至2042年10月9日。火星自称其共为本案所涉房屋归还按揭贷款195万元，并举证了从交通银行成都厂北路支行调取的《零售客户交易清单》3页，载明火星一共还款26期，总共195万元左右，但并未计算具体数字。绿城公司在质证过程中予以认可，但是，绿城公司庭后又补充提交从交通银行调取的还款明细两页，载明火星累计归还本金392045.46元，利息1546899.53元，复利和罚息231.25元，合计1939176.24元。绿城公司说明，截至2016年1月27日，绿城公司代火星还款的金额950327.74元实际上系由案外人栾云海代为偿还。截至2016年5月20日，绿城公司代偿贷款本金311783.7元，利息898328.42元；火星还贷本金392045.46元，利息1546899.53元。以上事实，由《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》、《商品房认购协议书》、购房款发票（复印件）、收据、农业银行和工商银行出具的记账明细单、《商品房认购协议书》、《借名购房协议书》、《延期付款协议》、《苏州工业园区房地产登记簿》、《零售客户交易清单》、交通银行园区支行贷款还款明细和庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：本案主要争议焦点如下：一、本案所涉商品房销售合同法律关系的相对人；二、本案所涉商品房销售合同是否应当解除；三、违约金是否因为约定过高而予以调整。四、如果应当解除合同，则首付款在扣除违约金、绿城公司还贷金额等款项后，应当向哪一方当事人返还。关于争议焦点一，本院认为，本案证据中的《商品房认购协议书》、《借名购房协议书》、《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》的标的物均指向同一套房屋，即苏州工业园区玉园花园4－102房屋。上述书证在形成时间和内容细节上可以相互印证，从而证实系朱永生与绿城公司接洽购买本案所涉房屋在先，而火星在《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》签字在后。根据《借名购房协议书》的主要条款，其具有委托代理合同的性质，即第三人朱永生委托火星办理与购买本案所涉房屋有关的签名事宜，其中，其主要包括但不限于在《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》和按揭贷款合同上用“火星”的名字签字落款和协助将该房屋登记至火星名下。火星系以自己的名义为上述行为，但系服务于朱永生的利益。现有证据充分证实，绿城公司在签署上述合同时即明知火星系根据朱永生的授意代其签署合同的人，绿城公司在庭审中也予以自认。因此，2012年9月14日，火星在《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》“乙方”（××）的签名栏内签字时，其并非是作为该房屋真正的××，而是根据其与朱永生之间《借名购房协议书》的约定，受托于××朱永生，为朱永生的利益以自己的名义而为此签字。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在本案所涉交易中，朱永生是委托人，火星是受托人，绿城公司自始即知晓火星和朱永生之间存在上述以“借名”为外在表现形式的委托关系，故《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》的效力直接及于绿城公司和朱永生。另外，多份收据、银行明细和《延期付款协议书》均反映出朱永生是实际支付首付款的人。换言之，《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》的合同相对人是绿城公司和朱永生，而非绿城公司和火星。关于争议焦点二，本院认为，根据绿城公司举证的交通银行园区支行贷款还款明细等证据，自2015年1月起，××一方即未按约定偿还按揭贷款。根据《补充协议》第三部分“关于解除合同、退房的约定”中关于该种情形下出卖人绿城公司单方解除权的约定，绿城公司有权解除《商品房（全装修房）销售合同》和《补充协议》，解除时间即为绿城公司提起本案诉讼之时。合同经判决解除后，朱永生、火星均有义务配合绿城公司办理网上备案注销手续。但是，绿城公司是否可单方向苏州工业园区房地产交易中心申请办理本合同网上备案注销手续，系相关行政机关的职权范围，并非本案裁判的范围。关于争议焦点三，本院认为，绿城公司举证的同一小区其它房屋在2015年的成交价低于本案所涉房屋在2012年的成交价本身不能证实绿城公司因为××一方逾期还贷的违约行为遭受了损失。商品房的价格受到不动产市场行情的影响，其波动导致的价格差并不必然构成法律意义上的损失。本案中，正是因为绿城公司同意或默许朱永生、火星之间通过“借名”的方式进行交易，才导致名义××、产权登记人和实际出资人不一致，从而增加了交易的风险。就此，朱永生、火星和绿城公司对本起纠纷的发生和相关损失的产生均存在过错。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾履约情况、各方过错和预期利益等因素，根据诚信原则和公序良俗原则予以衡量。鉴于现有证据无法充分证实绿城公司因××一方逾期还贷而代还贷款所引起的实际损失，且绿城公司就本案所涉纠纷的产生亦有过错，本院将违约金调整为房屋总价的10％，即263.2万元。关于争议焦点四，本院认为，如前所述，《借名购房协议书》等证据充分说明火星系基于朱永生的授权，为了朱永生的利益代其在与本案所涉房屋买卖有关的合同文本（包括贷款合同文本）上签字的受托人。本案所述商品房销售合同法律关系的相对人是绿城公司和朱永生。在合同解除的情况下，××朱永生一方有义务将房屋返还给绿城公司；绿城公司应当在扣除违约金等费用后将首付款的剩余部分返还给朱永生。火星和绿城公司还贷中的利息部分是其基于按揭贷款合同的约定对银行履行的义务，与本案所涉房屋买卖合同纠纷并无直接的关系，亦不属于本案的审理范围。本案所涉房屋买卖合同解除后，房屋应归还给绿城公司并转移登记至其名下，故绿城公司在先的还贷行为应视为为该公司本身的利益而为，就其主张要求火星归还该部分贷款还款本息的诉讼请求，本院不予支持。本案所涉房屋买卖合同解除后，火星、朱永生一方无须继续还贷。朱永生一方支付的首付款应当在扣除违约金263.2万元返还给朱永生。《零售客户交易清单》明确载明已归还银行的本金392045.46元系由火星名下的交通银行卡支付。但是，鉴于火星和朱永生之间存在委托合同关系，该笔已偿还的贷款款项应当视为火星和朱永生之间基于委托合同而产生的债权债务关系，在本案中，不宜直接作出处理。以火星名下交通银行卡归还的本金392045.46元亦应由绿城公司退还给朱永生。火星如有异议，可另行向朱永生主张。综上，绿城公司应退还朱永生1092万元（1316万元-263.2万元＋39.2万元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第九十三条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、苏州绿城御园房地产开发有限公司与火星于2012年9月14日签订的《商品房（全装修房）销售合同》及《补充协议》于2015年3月3日解除。苏州绿城御园房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向苏州工业园区房产交易管理部门申请办理撤销苏州工业园区玉园花园4－102幢房屋的网签备案手续和该房屋的过户手续。朱永生和火星均有义务在苏州绿城御园房地产开发有限公司办理上述手续时予以协助。二、朱永生于本判决生效后十日内向苏州绿城御园房地产开发有限公司赔偿违约金263.2万元；苏州绿城御园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向朱永生返还首付款1316万元和火星一方归还的按揭贷款本金39.2万元，为便于结算，上述款项相互抵销后，由苏州绿城御园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还朱永生1092万元。三、驳回苏州绿城御园房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193516元，公告费300元，合计193816元，由原告苏州绿城御园房地产开发有限公司公司负担63860.2元；第三人朱永生负担130005.8元。因案件受理费和公告费由原告苏州绿城御园房地产开发有限公司公司预付，由第三人朱永生在履行本判决时与原告苏州绿城御园房地产开发有限公司一并相互结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（开户单位：江苏省高级人民法院，开户行：南京市农行江苏路分理处，账号：03×××75，汇款凭证请寄交本院。）审 判 长 顾       平代理审判员 陈斌代理审判员姚望二〇一六年五月三十一日书 记 员 许       炯