重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初655号原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。法定代表人王中毅，该公司总经理。委托代理人唐星权，男，1970年10月24日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人肖顺有，男，1987年12月5日出生，现住重庆市江北区。被告丁军勤，男，1974年2月8日出生，汉族，住重庆市武隆县。被告冯亚琴，女，1976年11月29日出生，��族，住重庆市武隆县。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）诉被告丁军勤、冯亚琴物业服务合同纠纷一案，原告庆业物业武隆分公司于2016年2月29日向本院提起诉讼，本院于当日依法受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员白永学独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告庆业物业武隆分公司的委托代理人唐星权、肖顺有到庭参加诉讼。原告庆业物业武隆分公司的法定代表人王中毅未到庭参加诉讼。被告丁军勤、冯亚琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庆业物业武隆分公司诉称，原告庆业物业武隆分公司于2008年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升房地产公司）签订了��XX·XX二、三期前期物业服务委托服务合同》的约定，由庆业物业武隆分公司对位于XX·XX小区前期进行物业服务。原告庆业物业武隆分公司接管该小区后，按照国家物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定对该小区龙湖人家进行正常物业服务。但被告丁军勤、冯亚琴自2011年10月起至2016年2月，一直拒绝缴纳物管费和小区公摊水电费。被告丁军勤、冯亚琴位于XX·XXXXX小区XX幢XXXX号的房屋面积111.2㎡，该小区的物业服务费为每月0.5元/㎡，即每月为84元，公摊水电费以实际分摊为准。被告丁军勤、冯亚琴至2016年2月止，共欠物业服务费4452元，公摊水电费311.6元，滞纳金399元，以上费用合计5162.6元。原告为维护其合法权益，请求法院判令被告支付物业服务费及电梯费4452元、公摊水电费311.6元及滞纳金399元共计5162.6元，并由被告承担诉讼费及实现债权的费用。被告丁军勤、冯亚琴未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。经审理查明，被告丁军勤、冯亚琴是位于重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX·XXXX小区XX幢XXXX号的业主，该物业建筑面积为111.2平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2008年12月28日，裕升房地产公司与原告庆业物业武隆分公司签订了《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县XX·XXXX苑、XXX小区和XXX都进行前期物业服务，合同约定：“本合同管理服务期从2009年1月1日至2012年1月1日止，为期三年，在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生��后，本合同自然废止。本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。”“……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5元/平方米/月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户……。”“……12.3甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费（包括启动补偿金）的，乙方向违反者按每日千分之三的标准收取违约金。……”被告丁军勤、冯亚琴从2011年10月至2016年2月，拒绝交纳物业服务费、电梯费及公摊水电费。2016年2月29日，原告庆业物业武隆分公���向本院提起诉讼，请求判决被告丁军勤、冯亚琴支付拖欠的物业服务费及电梯费、公摊水电费及滞纳金等共计5162.6元并承担诉讼费。另查明，按照合同约定，被告丁军勤、冯亚琴每月应交纳的物业服务费及电梯费83.6元。XX·XXXX号楼业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用按户据实分摊，2011年10月1日至2016年1月31日期间，每户的公摊水电费合计为311.6元。上述事实，有原告的陈述、《前期物业服务合同备案证明》、《XX·XX二、三期前期物业服务委托服务合同》、《XX·XX城XX-XX-X丁军勤、冯亚琴欠费明细表》、《重庆市商品房买卖合同》、住户登记表、收楼确认书等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院予以确认。本院认为，2008年12月28日，原告庆业物业武隆分公司与裕升房地产公司在自愿、平等的基础上签订了《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。被告丁军勤、冯亚琴在裕升房地产公司处购买了XX家XX幢XX-X号的房屋后，成为该小区的业主，是原告庆业物业武隆分公司物业服务的物业使用人，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同并不因原、被告不是合同当事人而对被告丁军勤、冯亚琴不具有法律约束力。原告庆业物业武隆分公司为被告丁军勤、冯亚琴所居住小区提供了物业服务，则被告丁军勤、冯亚琴作为该小区的业主，理应依照合同缴纳物业费，故原告主张由被告支付2011年10月1日至2016年2月29日期间的物业服务费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。故被告应当交纳的物业服务费及电梯费计算为4430.8元（83.6元/月×53月），公摊水电费为311.6元。原告对XX•XX城XX小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担交纳物业服务费等费用的义务，但被告从2011年10月起未按时交纳物业服务费等费用，属于违约。原告要求被告支付的滞纳金性质上属违约金，故原告请求被告支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算，原告主张按照双方合同中的约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付违约金至2016年2月止。但本院认为该约定标准过高，违反法律的规定，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及原告的实际损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金。因原、被告未约定每月交纳物业服务费的时间，参照实际情况，本院酌定为每月的20日较为适宜。故被告应当自拖欠物业服务费、电梯费的次月21日即2011年10月21日起计算至2016年2月20日止，计算的本金应当为每月截止当月21日被告累计拖欠物业服务费的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第一百四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、被告丁军勤、冯亚琴于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2011年10月1日至2016年2月29日期间的物业服务费及电梯费4430.8元、公摊水电费311.6元，共计4742.4元；二、被告丁军勤、冯亚琴于本判决生效后五日内，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金的计算方式为从2011年10月21日起以欠费83.60元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日起以欠费167.2元为本金计付至2011年12��20日止；从2011年12月21日以欠费250.8元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日以欠费334.4元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日以欠费418元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日以欠费501.6元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日以欠费585.2元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日以欠费668.8元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日以欠费752.4元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日以欠费836元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日以欠费919.6元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日以欠费1003.2元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日以欠费1086.8元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日以欠费1170.4元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日以欠费1254元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日以欠费1337.6元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日以欠费1421.2元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日以欠费1504.8元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日以欠费1588.4元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日以欠费1672元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日以欠费1755.6元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日以欠费1839.2元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日以欠费1922.8元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日以欠费2006.4元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日以欠费2090元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日以欠费2173.6元为本金计付至2013年12月20日止；从2013年12月21日以欠费2257.2元为本金计付至2014年1月20日止；从2014年1月21日以欠费2340元为本金计付至2014年2月20日止；从2014年2月21日以欠费2424.4元为��金计付至2014年3月20日止；从2014年3月21日以欠费2508元为本金计付至2014年4月20日止；从2014年4月21日以欠费2591.6元为本金计付至2014年5月20日止；从2014年5月21日以欠费2675.2元为本金计付至2014年6月20日止；从2014年6月21日以欠费2758.8元为本金计付至2014年7月20日止；从2014年7月21日以欠费2842.4元为本金计付至2014年8月20日止；从2014年8月21日以欠费2926元为本金计付至2014年9月20日止；从2014年9月21日以欠费3009.6元为本金计付至2014年10月20日止；从2014年10月21日以欠费3093.2元为本金计付至2014年11月20日止；从2014年11月21日以欠费3176.8元为本金计付至2014年12月20日止；从2014年12月21日以欠费3260.4元为本金计付至2015年1月20日止；从2015年1月21日以欠费3344元为本金计付至2015年2月20日止；从2015年2月21日以欠费3427.6元为本金计付至2015年3月20日止；从2015年3月21日以欠费3511.2元为本金计付至2015年4��20日止；从2015年4月21日以欠费3594.8元为本金计付至2015年5月20日止；从2015年5月21日以欠费3678.4元为本金计付至2015年6月20日止；从2015年6月21日以欠费3762元为本金计付至2015年7月20日止；从2015年7月21日以欠费3845.6元为本金计付至2015年8月20日止；从2015年8月21日以欠费3929.2元为本金计付至2015年9月20日止；从2015年9月21日以欠费4012.8元为本金计付至2015年10月20日止；从2015年10月21日以欠费4096.4元为本金计付至2015年11月20日止；从2015年11月21日以欠费4180元为本金计付至2015年12月20日止；从2015年12月21日以欠费4263.6元为本金计付至2016年1月20日止；从2016年1月21日以欠费4347.2元为本金计付至2016年2月20日止；从2016年2月21日以欠费4430.8元为本金计付至2016年3月20日止；三、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告丁军勤、冯亚琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告丁军勤、冯亚琴负担。本判决为终审判决。代理审判员  白永学二〇一六年五月三日书 记 员  谭玉鹏