北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初2710号原告（反诉被告）孔祥海，男。委托代理人张宝珍，女。被告（反诉原告）黄恩泽，男。被告（反诉原告）黄笛，女。二被告委托代理人王玲杰，北京市隆安律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。注册号：110105003319557法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男。原告（反诉被告）孔祥海与被告（反诉原告）黄恩泽、黄笛、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。孔祥海及其委托代理人张宝珍，黄恩泽、黄笛委托代理人王玲杰，链家公司委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔祥海诉称，2015年4月22日，我通过北京链家房地产经纪有限公司将北京市海淀区×601号房屋出售给了黄恩泽和黄笛，我与黄恩泽、黄笛共同签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》及补充协议，双方约定房屋总价款为226万元。2015年6月23日，我与黄恩泽、黄笛签订了《存量房屋买卖合同》，并于当天将涉案房屋的产权过户给了黄恩泽、黄笛。2015年4月22日，双方签订的《补充协议》中约定“甲乙双方应当在过户后5日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议的购房款中留存人民币一万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方”，黄恩泽、黄笛付给我房屋总价款225万元后，我多次联系黄恩泽、黄笛，要求办理物业交割手续，并支付所欠我的一万元物业保证金，均被黄恩泽、黄笛以种种理由无理拒绝至今。黄恩泽、黄笛无视事实，并无任何法律依据，严重违反了合同约定，侵犯了我的财产权。诉讼请求：1、黄恩泽、黄笛支付我1万元物业保证金，同时支付自2015年6月28日起至2016年1月19日止逾期违约金233910元（按照每天1130元计算，共计207天）；2、北京链家房地产经纪有限公司承担连带保证责任；3、诉讼费由黄恩泽、黄笛承担。黄恩泽、黄笛辩称,房屋过户后，我方要求孔祥海履行交房和物业交割义务，但被孔祥海拒绝，孔祥海继续收取房屋租金，拒不办理物业费、有线电视费等物业交割义务。在链家公司的主持下，在2015年6月24日双方签署权利义务转移单，我方和链家都签字了，但孔祥海不签字，孔祥海收取的租金已经收到卖房之后，孔祥海也不退给我方。我方多次给链家公司发函，要求将租金给我方。2015年10月7日，我方与链家公司达成一个协议，过户之后的租金由链家公司先给我们，链家公司再向孔祥海主张，我方也予以配合。协议里也说明了，由于原房主拒不交房，由我方向孔祥海主张权利。孔祥海至今未履行物业交割义务，应当驳回孔祥海的诉讼请求。另外，我方提出反诉。根据双方2015年4月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第六（一）条约定，出卖人办理完毕房屋所有权转移登记手续后，5个工作日内将房屋交付给买受人。双方于2015年6月23日完成过户手续，具体有房产证为证。过户后，孔祥海拒绝交房。按照三方2015年4月22日签署的《补充协议》第五条其他约定，过户后甲方把房租转让给乙方，同时租赁权益也转让给乙方。2015年6月24日在办理《权利义务转移协议》当日，第三人链家公司和我方均已经签字，但是孔祥海拒绝签字，也拒绝将此前收取的6月24日以后的租金退还给我方。此后，我方通过律师多次协调，链家公司与我方于2015年10月7日签署《和解协议》，同意一次性支付2015年6月24日至2015年10月29日的租金18716.15元。并在该协议第三条约定，甲方协助乙方向孔祥海追回此前乙方已经向其支付的租金。第四条约定，经乙方催告后孔祥海仍未履行交房义务，甲方有权向孔祥海要求继续履行交房义务，并要求其承担违约责任。鉴于2015年10月7日链家公司支付了租金，孔祥海延期交房违约金计算为自2015年6月30日至2015年10月7日共计99天，按照《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定的违约金万分之五计算违约金为99*2260000.00*5/10000=111870元。2016年3月11日，链家公司与我方签署《解约协议》，协议中就水、电、煤气、门禁、钥匙等进行了物业交割，并在协议中明确注明因原房主未向新房主办理交房手续，有线电视等未在物业交割之列。至今孔祥海仍未向我方全部履行物业交割义务。根据2015年4月22日签署的《补充协议》第二.6条约定，物业交割：甲乙双方应当在过户后5日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意乙方从本协议约定的购房款中留存人民币一万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。该补充协议第四条约定，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价万分之五的违约金。因此，孔祥海应10日内履行物业费、取暖费、有线电视费、钥匙、门禁卡物业交割义务，孔祥海给付我方自2015年6月30日起算至办理完毕物业交割手续之日止，以购房总价226万元每日万分之五计算延期办理物业交割违约金。反诉请求：1、孔祥海履行物业费、取暖费、有线电视费、钥匙、门禁卡等物业交割义务；2、孔祥海给付我方延期交房违约金111870元；3、孔祥海给付我方自2015年6月30日起算至办理完毕物业交割手续之日止，以购房总价226万元每日万分之五计算延期办理物业交割违约金；4、反诉费、诉讼费由孔祥海承担。链家公司辩称：不同意孔祥海的诉讼请求。孔祥海要求我公司承担连带保证责任没有事实和法律依据。孔祥海针对黄恩泽、黄笛的反诉辩称,不同意黄恩泽和黄笛的反诉请求。物业费和取暖费是由我们单位承担的，都已经交了，并不存在我欠费的情况。黄恩泽和黄笛说我没有交房，不属实，我的单位已经给我出具了证明。我已经交房了，但黄恩泽和黄笛拒不向我支付物业保证金。黄恩泽、黄笛所述的情况与事实不符。双方买卖房屋时，房屋是出租状态，链家公司也是出租房屋的中介，出租期限是到2016年3月。房屋钥匙在链家公司处，我没有房屋钥匙。我没有将房屋租金给黄恩泽、黄笛，是因为黄恩泽、黄笛没有给我物业保证金。链家公司在另案诉讼中已经与我达成调解了，链家公司也将后几个月的租金给黄恩泽、黄笛了。黄恩泽、黄笛一直拒绝与我办理物业交割手续，而不是我不办理。经审理查明，2015年4月22日，孔祥海（甲方）通过链家公司将北京市海淀区×601号房屋（以下简称诉争房屋）出售给了黄恩泽和黄笛（乙方），双方签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》及补充协议，约定房屋总价款为226万元，补充协议第二条约定“甲乙双方应当在过户后5日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币一万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方”，补充协议另约定“过户后甲方把房租转让给乙方，同时租赁权益也转让给乙方”。2015年6月23日，孔祥海与黄恩泽、黄笛签订了《存量房屋买卖合同》，并于当天将诉争房屋的产权过户给了黄恩泽、黄笛。孔祥海自2012年11月11日就将诉争房屋委托链家公司对外出租，双方签订有出租委托代理合同，期限至2016年3月4日，并约定孔祥海同意每年向链家公司支付相当于本协议所约定的月租金金额作为代理佣金，该佣金由链家公司从房屋租金中予以扣除。因诉争房屋的买卖时间恰在出租期间内，故买卖双方对于租金的享有及佣金的承担问题上发生争议。双方均主张对方违约，孔祥海主张黄恩泽、黄笛未按约定支付物业保证金，黄恩泽、黄笛主张孔祥海不返还多收取的租金，双方均主张对方未按约定办理物业交割。孔祥海主张其与黄恩泽、黄笛、链家公司曾就上述分歧多次协商，并于2015年8月30日达成权利义务转移协议，但黄恩泽、黄笛拒绝签字并撕毁协议，孔祥海就此提交了被撕毁的协议碎片。黄恩泽、黄笛提交了与链家公司于2015年6月24日签订的权利义务转移协议，约定链家公司应自当日起，将诉争房屋的租金及其他相关费用支付给黄恩泽，但该协议并无孔祥海签字，孔祥海表示对此协议不知情，系私自签订。黄恩泽、黄笛另提交了与链家公司签订的和解协议及解约协议，其中2015年10月7日的和解协议约定链家公司一次性支付2015年6月24日至2015年10月29日的房屋租金18716.15元；解约协议载明黄恩泽、黄笛与链家公司解除了出租委托代理合同，不再委托链家公司出租该房屋。孔祥海主张其积极办理物业交割义务，在2015年6月25日就从其单位开具了2015年度物业费及2014至2015年度供暖费已经结清的证明，孔祥海向本院出具了该证明；孔祥海提交的物业公司出具的证明载明诉争房屋物业费交至2015年6月30日，孔祥海提交的歌华公司出具的客户确认单及发票载明其已缴纳了2010年11月至2013年8月的收看维护费并赔偿了机顶盒丢失的损失。孔祥海提交了链家公司职员胡×、王×出具的情况说明，载明该二人自诉争房屋过户至2015年8月30日期间给双方调解了三次，但双方始终未达成一致意见，导致一万元物业保证金未给付。庭审中，胡×及王×均出庭作证。胡×称因孔祥海在出售诉争房屋之前将此房委托该公司出租，故该公司应收取一定佣金，收取方式为每年从应支付的租金中扣除，但因黄恩泽、黄笛不同意支付佣金，故导致买卖双方就物业保证金及佣金无法达成一致，三次调解都没有成功。王×称买卖双方的主要矛盾就在租金由谁享有及佣金和管理服务费的承担问题上，该公司给双方一共调解了三次，第三次本已谈好且拟定好了协议，且买卖双方都签了字，但在链家公司尚未盖章时，黄恩泽将协议撕毁并离开；王×确认诉争房屋过户两天后，即2015年6月25日孔祥海就从单位开具了物业费、供暖费结清的证明，且黄恩泽对此知情，三方还共同去过物业公司，因物业公司没有开门，当时还给物业公司打了电话；王×另确认物业费、供暖费、水电、燃气、门卡、钥匙、有线、网费及电话费均结清的情况下应该支付物业保证金，但诉争房屋没有网费和电话费的问题，钥匙当时也不用交接，因为还在租赁期，到期后租户将钥匙交回即可，且办理物业交割与计算租金、佣金的问题可以分开办理，可以先办理物业交割，再计算租金、佣金如何承担。另查，链家公司职员因疏忽，于2015年7月27日将应当支付给黄恩泽、黄笛的房租支付给了孔祥海，链家公司因此和孔祥海发生了纠纷，链家公司提起不当得利之诉，经本院调解，孔祥海向链家公司返还16521.79元。再查，本案所涉所有合同中均未约定链家公司承担任何保证责任，亦未就有线电视机顶盒进行任何约定。孔祥海主张链家公司全权负责诉争房屋的出租事宜，其仅负担供暖费、物业费、税费及室内设备维修费。链家公司对此予以确认，并确认租赁合同主体变更后，租赁关系就与孔祥海无关，诉争房屋如有未结清的费用由黄恩泽、黄笛与该公司解决。庭审中，黄恩泽、黄笛撤回了第一项反诉请求，并同意向孔祥海支付一万元物业保证金。上述事实，有双方当事人陈述、合同、产权证、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，根据本案查明的事实，双方纠纷的产生系因诉争房屋的买卖时间恰在出租期间内，故买卖双方对于租金的享有及佣金的承担问题上发生争议。链家公司职员胡×、王×的证人证言可以印证链家公司自诉争房屋过户至2015年8月30日期间给双方调解了三次，但买卖双方固执己见，就物业保证金及佣金问题始终无法达成一致，三次调解都没有成功。孔祥海主张黄恩泽、黄笛未按约定支付物业保证金，但是，孔祥海因链家公司职员的疏忽而持有了本应支付给黄恩泽、黄笛的房租，故黄恩泽、黄笛并非无故不向其支付物业保证金。黄恩泽、黄笛主张孔祥海不返还多收取的租金，但因该二人不同意支付佣金，导致与孔祥海僵持不下，故孔祥海亦非无故不返还租金。同时，链家公司亦存在租金支付对象错误的工作失误，亦是导致双方矛盾激化的因素。至于物业交割的办理，本院认为，三方均曾去过物业公司办理此手续，并未有任何一方拒不办理交接的情况存在，且黄恩泽、黄笛在房屋已经过户的情况下，完全可以自行持房产证去物业办理物业合同主体的变更。对于诉争房屋各项费用的问题，本院认为，孔祥海从其单位开具了物业费及供暖费已经结清的证明，虽本案所涉所有合同中均未就有线电视机顶盒进行任何约定，但孔祥海在本案审理中缴纳了2010年11月至2013年8月的收看维护费及赔偿了机顶盒丢失的损失，为黄恩泽、黄笛正常使用收看有线电视扫清了障碍。同时，因诉争房屋在当时尚处于出租状态，而黄恩泽、黄笛已经承继了孔祥海原与链家公司签订的出租委托代理合同的相关权利义务，诉争房屋此后如有未结清的费用，由黄恩泽、黄笛与链家公司解决，而门禁卡、钥匙等物品亦应在租赁合同解除后由链家公司交付给黄恩泽、黄笛，黄恩泽、黄笛亦已实际从链家公司处拿到了门禁卡及钥匙。综上，孔祥海及黄恩泽、黄笛、链家公司在合同的履行过程中均有一定过错，故本院对孔祥海要求黄恩泽、黄笛支付违约金且链家公司承担连带保证责任的诉讼请求不予支持，对黄恩泽、黄笛要求孔祥海支付违约金的诉讼请求亦不予支持。黄恩泽、黄笛同意向孔祥海支付一万元物业保证金，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、黄恩泽、黄笛于本判决生效后七日内向孔祥海支付物业保证金一万元；二、驳回孔祥海的其他诉讼请求；三、驳回黄恩泽、黄笛的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千四百七十九元，由孔祥海负担，已交纳。反诉案件受理费一千二百六十九元，由黄恩泽、黄笛共同负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 庞 松二〇一六年五月十七日书记员 董琳雪