安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宣中民四终字第00096号上诉人（原审被告）：宣城市时代房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市。法定代表人：朱震，该公司董事长。委托代理人：袁长军，安徽敬亭山律师事务所律师。委托代理人：余光义，安徽敬亭山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王剑，男，住上海市。被上诉人（原审原告）：郭桂兰，女，住址同上。委托代理人：王剑，身份事项同被上诉人王剑。上诉人宣城市时代房地产开发有限公司（以下简称“时代房地产公司”）因与被上诉人王剑、郭桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2014）宣民一初字第01948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人时代房地产公司的委托代理人袁长军、被上诉人郭桂兰的委托代理人暨被上诉人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年12月29日，王剑、郭桂兰与时代房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201000009941），约定：时代房地产公司将其开发的位于安徽省宣城市区状元南路时代碧云间237室出售给王剑、郭桂兰；房屋面积49.29平方米，总价款为80万元。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并取得该项工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）…（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同附件五第10条约定：本合同的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以本合同所列的地址为准，若一方地址发生变更的必须及时书面通知对方，否则双方按本合同载明的地址发出书面函件均视为有效发出。王剑、郭桂兰在该合同第一页买受人一栏中所留地址为“上海市宝山区共富路476弄14号301室，联系电话为13061681760”。当日，王剑、郭桂兰支付了购房款80万元。2012年10月29日，时代房地产公司在《宣城日报》上刊登通知要求时代碧云间商铺业主在2012年11月5日之前到宣城奥特莱斯商业运营管理有限公司签订“商铺委托经营管理合同”。2013年2月2日，时代房地产公司在《宣城日报》上刊登告示要求未领房的业主速来领取房屋。2013年4月10日，时代房地产公司张贴验收公告，拟于2013年4月13日对时代碧云间B幢组织验收。2013年4月15日，时代碧云间商住楼工程经验收合格。2013年11月15日，时代房地产公司向王剑、郭桂兰出具了票面金额为23209.44元的购房发票一张，王剑、郭桂兰并未实际支付该款。2013年11月1日，王剑、郭桂兰与宣城奥特莱斯商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》委托宣城奥特莱斯商业运营管理有限公司对案涉房屋进行统一经营管理。2014年6月12日，王剑、郭桂兰提起诉讼，请求判令时代房地产公司立即支付延期交房违约金41128元、7个月利息780元以及为实现本案债权支付的差旅费等相关费用共计1500元，并承担案件诉讼费用。原审法院另查明，王剑、郭桂兰在诉讼中表示日期为2013年11月15日的购房发票所载23209.44元是案涉房屋超面积购房款，要求在违约金中扣除，时代房地产公司同意抵销。原审法院审理认为：王剑、郭桂兰与时代房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行合同。合同的一方违约，相对方有权请求违约方按照合同约定承担违约责任。时代房地产公司逾期交房违约金计算的终止时间是双方争议焦点。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条以及合同附件五第10条的约定，房屋达到交付使用条件后，时代房地产公司应以书面通知王剑、郭桂兰办理交付手续。合同中亦载有王剑、郭桂兰联系方式及详细地址。时代房地产公司应依约定以书面通知方式告知王剑、郭桂兰交付房屋。时代房地产公司辩称已经在报纸上公告履行了通知交房义务，因公告通知交房不符合双方合同约定，对其该项辩解本院不予采信。时代房地产公司辩称其已经通过书面方式通知王剑、郭桂兰交付房屋，未能提交证据予以证实，对其该项辩解，不予采信。故时代房地产公司实际交房时间为王剑、郭桂兰与宣城奥特莱斯商业运营管理有限公司签订《商铺委托运营管理合同》之日即2013年11月1日。时代房地产公司应从2011年10月31日起至2013年10月31日止起每日按已付房价款的万分之一点一计算违约金。综上，时代房地产公司应支付王剑、郭桂兰逾期交房违约金为64416元（800000元×1.1／10000×732天］，扣除王剑、郭桂兰需支付的超面积购房款23209.44元后，时代房地产公司应支付王剑、郭桂兰逾期交房违约金41206.56元，以其诉请的41128元为限。因双方未约定利息损失及实现债权的差旅费等费用的负担问题，王剑、郭桂兰诉请该项费用无事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告宣城市时代房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王剑、郭桂兰逾期交房违约金41128元；二、驳回原告王剑、郭桂兰其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885元，减半收取442.5元，由原告王剑、郭桂兰负担142.5元，被告宣城市时代房地产开发有限公司负担300元。时代房地产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判认定的逾期交房违约金截止时间错误，时代房地产公司已经通过电话、登报、公示、书信等多种方式履行通知义务，只是由于工作人员的疏忽，采取平信的方式寄出，导致暂无存根。2、时代房地产公司在房屋具备交付条件后，多次电话通知王剑、郭桂兰，也多次协商交房事宜，王剑、郭桂兰基于有租金损失的考虑，故意不接收房屋。3、安徽省宣城市宣州区人民法院（2013）宣民一初字第03473号民事判决书与本案案情相似，时代房地产公司于2013年4月15日取得房屋的竣工验收报告，完全具备交付条件，买受人应及时接收房屋。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判逾期交房违约金计算时间截止到2013年4月15日。王剑、郭桂兰未向本院提交书面答辩状，其在庭审中答辩称：1、按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，时代房地产公司应当书面通知王剑、郭桂兰交房，但时代房地产公司未履行书面通知交房义务；2、时代房地产公司所说的存在交房协商的事实并不存在；3、时代房地产公司取得竣工验收报告的时间与实际交房时间没有关系，房屋经竣工验收合格并不意味着时代房地产公司于当时实际交房。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，王剑、郭桂兰提交一份宣城市住建委关于交房条件的网上回复，证明竣工验收与交房没有必然联系。时代房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。根据上述举证、质证情况，合议庭评议认为：该证据系另一小区是否符合交房条件的回复，与案涉商品房并无关联，故不予认定。双方当事人所举其余证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。根据当事人在原审法院提交的证据，并结合二审期间双方当事人陈述，本院查明事实与原审相同，故本院对原审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：原审法院认定时代房地产公司承担逾期交房违约金的截止日期是否正确。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条以及该合同附件五第10条约定，房屋达到交付使用条件后，时代房地产公司应书面通知买受人办理交付手续。合同中亦载有王剑、郭桂兰的联系电话及详细住址。因此，时代房地产公司应依约定以书面通知的方式告知王剑、郭桂兰办理房屋交付手续。时代房地产公司上诉称其已通过书面方式通知交房，未提交证据证明，且其通过《宣城日报》刊登交房通知与合同约定的书面通知方式并不相符，故时代房地产公司的此节上诉理由无事实及法律依据，依法不予采信。至于时代房地产公司上诉称王剑、郭桂兰基于租金损失故意不受领房屋，因无证据证明，其此项上诉理由，本院不予采信。关于时代房地产公司上诉称商品房竣工验收合格情况已经公示，买受人应及时受领房屋一节。经审查，商品房竣工验收合格符合交付条件，并不免除时代房地产公司作为房屋出卖人书面通知交房的合同义务。故即使案涉商品房竣工验收合格情况已经公示，时代房地产公司仍应按照合同约定书面通知王剑、郭桂兰办理交付手续。时代房地产公司此项上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，原审法院以2013年11月1日王剑、郭桂兰与宣城奥特莱斯商业运营有限公司签订《商铺委托经营管理合同》之日认定为时代房地产公司实际交房日期，并将时代房地产公司应承担的逾期交房违约金截止日期计算至2013年10月31日，该认定正确。上诉人时代房地产公司关于已提前交房的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费885元，由上诉人宣城市时代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 娟代理审判员  陈月银代理审判员  魏牟莉二〇一四年十一月二十六日书 记 员  李翼飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……