温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）温鹿民初字第1204号原告：杨建中。委托代理人：余隐。被告：胡永宵。被告：徐国良。委托代理人：施正祥。第三人：叶红，现羁押于金华监狱第二子监区。原告杨建中为与被告胡永宵、徐国良，第三人叶红房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月10日、9月9日、9月16日公开开庭进行了审理。原告杨建中及其委托代理人余隐，被告胡永宵、徐国良及其委托代理人施正祥，第三人叶红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建中诉称：被告胡永宵、徐国良系夫妻关系。2010年9月18日，原、被告经温州市万豪房产营销策划有限公司居间介绍，就原告购买坐落于温州市鹿城区天雷巷b3地块1幢××室房产（该房产系拆迁安置房，房产原认购人系陈响丹）签订《房屋买卖定金合同》一份，合同约定房屋面积117.173平方米，单价33284元／平方米，总价为390万元。该合同约定，甲方即出卖人逾期或者拒绝办理房屋过户或者其他相关手续应当双倍返还定金，即40万元。合同签订后，原告于当日向被告胡永宵支付定金20万元。2010年10月11日，原、被告办理了委托公证手续后，原告向被告胡永宵支付购房款44万元，并向其指定收款人叶赛丽珊转账241万元（不含定金20万元）。之后，被告一直未办理产权过户手续和交付房屋。2014年5月，原告向房管部门了解，该房屋原认购人陈响丹因欠巨额债务被法院强制执行，其名下房产均被法院强制执行予以查封，其中也包括本案所涉的房产在内，该房产已不能办理产权登记及过户手续。原告认为，原、被告签订房屋买卖合同，原告按合同约定支付了大部分房款，现所购房产已不能办理产权登记和过户，原告的合同目的亦无法实现，被告已构成根本违约，应承担违约责任。二被告系夫妻关系，应对外共同承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2010年9月18日签订《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还定金40万元；3.被告退还原告购房款285万元及利息损失（自2010年10月12日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由二被告承担。为证明其诉称，原告杨建中向本院提供如下证据：1.《房屋买卖定金合同》，证明被告将涉案房屋即坐落于温州市鹿城区天雷巷b3地块1幢××室房产卖给原告，双方对房屋价格、定金、购房款及定金支付方式等作出具体约定；2.银行转账凭证、存款凭条，证明原告按照合同约定向被告支付共计人民币305万元（含20万元定金）的事实；3.产权调换协议、领款凭证、定位单、评估报告，证明涉案房屋的坐落位置、产权人、房屋面积等具体情况；4.（2013）温鹿执民字第4614-2、4615-2、4616-2号《执行裁定书》，证明涉案房屋原认购人陈响丹因欠巨额债务，其名下房屋（包括涉案房屋）被法院查封的事实；5.结婚登记档案明细，证明二被告于1992年2月27日登记结婚，原告与被告胡永宵签订《房屋买卖定金合同》及支付购房款的行为发生在被告胡永霄与徐国良夫妻关系存续期间；6.原告的身份证复印件，证明原告的身份情况；7.公民身份信息查询记录，证明二被告的身份情况；8.《房屋买卖定金合同》，证明被告与陈响丹之间成立房屋买卖合同的事实；9.（2014）温鹿民初字第896号民事判决书，证明涉案房屋已被法院查封执行，无法办理房屋过户手续。被告胡永宵、徐国良辩称：1.原、被告签订的《房屋买卖定金合同》属于预约合同，因未按约履行，该合同已经不存在，原告提出解除合同的诉讼请求不能成立；2.关于定金问题，因双方未履行合同，被告未收取原告的定金，故不应双倍返还定金；3.关于购房款支付情况，我方收取的64万元款项，其中50万元系我方原向第三人叶红支付，后由原告杨建中退还的，剩余14万元系好处费，至于其余285万元购房款，由于我方未指定叶赛丽珊为代收人，亦未实际收到原告支付285万元的购房款，故原告方提出的诉讼请求无事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明其辩称，被告胡永宵、徐国良向本院提交如下证据：1.委托书三份、声明书二份、公证书五份，证明胡永宵在涉案房屋连环买卖中，未充当房屋的买受人、出卖人角色；2.《房屋买卖定金合同》、定金收据，证明叶红收取定金的事实。第三人叶红述称：我方和胡永宵（及其他炒房人）签订房屋买卖合同，胡永宵向我方支付了定金50万元，尾款还未支付，后胡永宵又将涉案的房屋出卖给杨建中，双方签订了房屋买卖合同，尾款是由杨建中支付的。第三人叶红未向本院提交书面证据。经原、被告充分举证、举证，对原、被告提供的上述证据的质证意见和本院认证如下：1.针对原告提供的证据，被告、第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但被告对如下证据的待证对象有异议，其中证据1，原、被告签订的《房屋买卖定金合同》并未按约履行，在办理委托公证手续过程中，原房东已经明确将涉案房屋指定出卖给杨建中，故被告并不作为涉案房屋买卖的出卖人；证据2，被告并未指定叶赛丽珊收款，故其收款行为与被告无关；证据8，不能证明被告与陈响丹之间存在房屋买卖关系。本院认为，上述证据与本案均有关联性，能够证明相关案件事实，本院依法予以确认。2.针对被告提供的证据，原告、第三人对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但原告对其待证对象有异议，认为无法证明被告未买受涉案房屋并转手出卖的事实。本院认为，该份证据能够证明涉案房屋经连环买卖并多次办理委托公证的情形，与本案具有关联性，本院依法予以确认。经审理查明，本院认定如下事实：被告胡永宵、徐国良系夫妻关系。原告杨建中（作为乙方）与被告胡永宵（作为甲方）经温州万豪房产营销策划有限公司居间介绍，于2010年9月18日签订《房屋买卖定金合同》一份，约定由乙方购买坐落于温州市鹿城区天雷巷b3地块1幢××室房屋（建筑面积：117.173平方米，以结算单面积为准，原产权人陈响丹），每平方米单价33284元，成交总价390万元。乙方在签订合同时向甲方支付定金20万元，甲乙双方承诺自本合同签订后至2010年10月11日前办理委托公证等相关手续，乙方逾期或拒绝办理房屋过户或其他相关手续将失去定金，甲方逾期或拒绝办理房屋过户或其他相关手续应当双倍返还定金于对方，即40万元。甲方必须在指定的日期内让原房东夫妻双方到场配合乙方办理委托公证等一切相关手续，所产生的一切费用、税金均由乙方承担，甲方净拿。乙方暂扣甲方（原房东）房款拆迁办尾款85万元用于结算此房屋，委托公证办理完毕后，乙方当即付清剩余房款给甲方（除暂扣款外）等。合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告支付20万元定金。10月11日，原、被告双方与原产权人陈响丹、徐迅等人共同前往温州市中信公证处办理完全买卖委托公证（声明撤销原委托重新出具委托的形式），后原告通过银行转账方式向被告支付44万元，并开具以叶赛丽珊为收款人的本票，本票金额241万元，该本票由第三人叶红收取，其承认该241万元本票作为被告胡永宵支付双方房屋买卖合同中剩余尾款的行为。另查明：2009年4月9日，原产权人陈响丹就位于温州市鹿城区兵营巷74号房屋的拆迁事宜与温州市江滨房地产安置开发有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，同意上述房屋交由拆迁。2010年3月18日，陈响丹参加摸文认购，安置在涉案房屋即温州市鹿城区天雷巷b3地块1幢××室，建筑面积为117.173平方米。2010年4月23日，原产权人陈响丹、徐迅出具一份《委托书》，委托叶红代办拆迁安置及房屋出卖等有关事宜。2010年9月8日，第三人叶红作为原产权人陈响丹、徐迅的委托代理人与被告胡永宵签订《房屋买卖定金合同》一份，约定由胡永宵购买涉案房屋，单价为32100元／平方米，成交总价3761253元，双方承诺于2010年10月11日前办理委托公证手续等相关手续。合同签订后，胡永宵向叶红支付了50万元定金，剩余购房款尚未支付。后被告胡永宵在约定的办理委托公证手续之前将涉案房屋转卖给原告杨建中，故原产权人陈响丹、徐迅于同年10月11日出具《声明书》，终止了上述委托行为，并重新出具一份《委托书》，委托林长华代办相关手续，并在涉案房屋具备转让条件后出售给杨建中所有。上述文件均已办理公证手续。2011年1月12日，案外人李永申向杨建中购买了涉案房产并支付了购房款，亦经原产权人声明撤销原委托并重新出具委托书的形式办理了完全买卖委托公证，后因陈响丹存在经济纠纷，本院于2014年1月15日作出（2013）温鹿执民字第4614-2、4615-2、4616-2号《执行裁定书》，查封该套房屋的拆迁、安置权益，现涉案房屋无法办理结算手续。故李永申于2014年5月诉至本院，经（2014）温鹿民初字第896号民事判决确认，解除李永申与杨建中于2011年1月12日签订的《房屋买卖定金合同》并返还购房款，该案判决业已生效。原告杨建中遂诉至本院，要求解除合同并返还购房款。审理期间，原告杨建中向本院提出执行异议，本院于2014年11月10日作出（2014）温鹿执异字第159号《执行裁定书》，驳回杨建中的执行异议。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖定金合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同有效。现被告以其未办理委托公证手续为由主张其并非合同相对人，不能成立，本院不予采信。至于购房款支付一节，原告杨建中已经按合同约定履行了付款义务，第三人叶红亦承认原告杨建中代付的款项系被告胡永宵履行双方合同义务的行为，且该代付行为符合市场交易惯例，故本院对原告主张的上述支付行为予以认可。现涉案房屋的拆迁安置权益业经法院查封，无法办理结算、过户手续，且原告提出的执行异议亦被驳回，原告购买房屋的合同目的无法实现，故原告请求解除合同，有事实与法律依据，本院依法予以准许。根据合同约定，被告逾期或拒绝办理房屋过户或其他相关手续应当双倍返还定金，本案显不属于被告单方违约的情形，故不应适用定金罚则的约定，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告已依约支付购房款共计305万元（已包括20万元定金），被告应予返还，至于利息损失，原告主张按其支付的最后一笔款项时间即2010年10月12日开始计算，本院依法予以确认。由于上述房屋买卖行为发生在二被告婚姻关系存续期间，故原告要求二被告承担共同赔偿责任，于法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告杨建中与被告胡永宵、徐国良于2010年9月18日签订的《房屋买卖定金合同》；二、被告胡永宵、徐国良于本判决生效之日起七日内退还原告杨建中购房款305万元（已含20万元定金）并支付利息损失（按中国人民银行同期同档存款基准利率，自2010年10月12日起计算至实际履行之日止）；三、驳回原告杨建中的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32800元，财产保全费5000元，由被告胡永宵、徐国良负担。如不服本判决，各双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李 元审 判 员  孙晓琳人民陪审员  郭笑春二〇一四年十一月二十四日书 记 员  王 璐附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。