海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第85号  原告：胡广平，男，1954年1月1日出生，汉族，原住湖南省岳阳市岳阳楼区白杨坡社区居委会南湖大道岳阳海关生活区，现住琼海市嘉积镇人民路万泉明月庄园A3栋3单元601号房。 委托代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。 被告：海南西盛高科技农业开发有限公司。住所地：琼海市嘉积镇珠江花园小区人民路（1）-16号。 法定代表人：陈敏，该公司董事长。 委托代理人：王钰铭，琼海市谐和法律事务所法律工作者。 原告胡广平诉被告海南西盛高科技农业开发有限公司（以下简称海南西盛高科技公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年2月28日立案受理后依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴聪，被告的委托代理人王钰铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2009年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于琼海市嘉积镇人民路珠江工业区范围内的万泉明月庄园A3栋3单元601号房屋，房屋面积62.26㎡，房总价款183000元，付款方式为一次性支付。合同第十五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权证书的，按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订时，原告已付清房款183000元。2009年12月24日，被告通知原告交房，由于合同约定买受人取得房产证期限不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项规定，应自房屋交付使用之日起90日内将权属证书办好，逾期应承担违约责任。被告是2009年12月24日通知交房，但到2012年8月16日才办好房产证交给原告，被告已逾期办证681天（从2010年9月25日至2012年8月16日）。根据上述最高院司法解释第十八条第四款：合同没有约定或损失数额难以确定的，可以按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算规定，其违约金计算为183000元×681天×（按2011年2月9日调整的6个月-1年期贷款利率6.13%÷360天）=21220.51元。为此请求依法判令被告支付逾期办证违约金21220.51元。 原告为证明其主张，提供下列证据：1、商品房买卖合同，证明原告购买被告房屋的事实，被告不能在规定的期限内取得房产证书，每超过1天按已付房款万分之一向买受人支付违约金。2、缴款发票及完税证明，证明原告已付清房款。3、交房通知书，证明房屋交付时间为2009年12月24日。4、房产证，证明被告办证拖至2012年8月16日。5、利率计算表，证明计算违约金标准。 被告答辩称：一、原告诉求已超诉讼时效。民法通则第135条规定，诉讼时效为二年。被告2010年6月24日交房给原告，如果按交房后90天内办证，那么到2010年9月24日办不出房产权证，原告就应当知道其权利被侵害，并应在2010年9月24日至2012年9月23日二年内主张权利，如今诉讼时效已超二年，应驳回原告请求。二、被告已履行了备案义务，不存在违约。被告2010年6月24日交房，但早已于2009年1月19日提交了备案，不存在违约。三、因政府行为等不可抗力因素导致办证延迟，应当免责。1、2007年9月29日取得[2007]207建设工程规划临时许可证，在之后的设计优化审批、验收、更换规划许可证等一系列政府审批过程中出现多次审批延迟，主要包括总体规划设计的优化设计方案审批延迟、单体建筑规划设计变更申请审批延迟、建设工程规划临时许可证更换为正式的建设工程规划许可证审批延迟。2、政府不定期要求增设计项目，也是导致办证延迟的原因，所增加项目有：增加园林绿化设计并达标、增加环保工程并要求施工完毕后申请试运行3个月才能验收、增加夜景观设计、增加太阳能热水工程、增加分户验收等。上述增加的行政审批项目的延迟审批，导致直到2012年5月18日被告才取得正式的建设工程规划许可证，随后被告及时完税，于2012年6月11日取得完税证明，并将有关材料提交房产部门核准登记，2012年8月16日办好原告房产权证。如要承担违约责任，应当扣除政府审批延迟时间。四、原告要求办证时间与合同约定备案时间冲突，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条规定，房屋所有权登记的期限，双方有约定的从其约定，没约定的可根据具体情况对应第十八条第一、二、三款予以执行。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后90日内备案，而办证显然是在备案之后，原告要求在房屋交付后90日内办证，两者存在冲突。五、违约时间与违约金计算有误，房屋交接是2010年6月24日，合同第十五条第二款约定，出卖人逾期办理产权证的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%支付违约金，该约定并不是按日支付0.1%违约金。综上，被告一直积极办理产权证书，除不可抗力因素影响外不存在其他违约行为，请驳回原告的诉求。 被告为证明其主张的事实提供下列证据：1、企业法人营业执照、组织结构代码证、法人身份证明书。证明被告主体资格。2、[2007]207建设工程规划临时许可证，证明被告2007年9月取得规划临时许可证，原有的建筑设计方案、图纸等已经政府有关部门审批通过。3、琼海市行政服务中心窗口服务承诺通知单（编号XZBJ080177-00089）、琼海市建设局关于修改万泉明月庄园规划建筑设计的答复、关于修改万泉明月庄园总平面图（修改）的批复以及设计图纸。证明（1）被告为了优化小区环境，增加电梯项目，于2008年9月3日申请变更原总体建筑规划设计方案。（2）建设局到2009年10月14日才同意批复，历时406天，逾期391天。4、关于办理变更单体建筑设计申请的答复及[2007]207、[2009]245（变更）建设工程规划临时许可证，证明（1）被告在总体规划设计方案批准后，2010年6月初申请单体规划设计变更，建设局2011年6月3日同意，并颁发变更后的建设工程规划临时许可证，历时360天。（2）建设局提出新的建筑设计要求完善夜景灯光以及景观园林设计，并报送审批后才能开始整个项目建筑施工，影响了被告后续审批、验收、换证、办产权证等一系列事项。5、海南省住房和城乡建设厅关于印发海南省城镇建设项目配套绿地面积计算规定的通知[琼建城（2010）167号]、环境景观设计合同、琼海市建设局关于修改万泉明月庄园项目绿化景观设计的批复[海建函（2012）53号]，证明（1）2010年8月4日住建厅提出新要求各小区绿化面积必须符合海南省城镇建设项目配套绿地面积计算规定的要求。（2）琼海市建设局迟延下发通知，导致被告重新提交设计方案到2012年3月9日才通过批复。6、琼海市国土环境资源局关于万泉明月房地产项目环境影响报告表的批复（海土环资建字[2011]19号、关于万泉明月房地产项目（一期、二期）竣工验收意见的批复（海土环资建字[2011]78号。证明（1）国土局2011年4月19日才要求在项目中增加环境保护工程的设计和实施并给纳入验收。同时要求项目工程施工完成，申请试运行获得批准，试运行3个月才申请验收。（2）经被告提交环保设计方案、审批、施工、试运行，最终于2011年11月3日验收通过，历时195天。7、琼海市建设局下发的关于要求进行夜景灯光景观设计及安装实施的通知、关于对城市夜景灯光景观设计及安装落实工作进行检查的通知、关于要求进行夜景灯光景观设计及安装实施的通知、关于万泉明月庄园单体建筑夜景灯光设计方案的批复（海建函[2012]54号），证明建设局2011年1月7日提出新要求，要求在项目中增加夜景灯光设计和实施，并纳入规划验收，影响被告的后续工作。8、海南省住房和城乡建设厅关于加强和规范建筑面积补偿的太阳能热水系统建筑应用项目管理工作的通知（琼建科[2011]157号），证明政府从2011年起对商品房验收提出新要求，要求各建筑项目增加太阳能项目工程并纳入验收。9、海南省住房和城乡建设厅关于印发海南省住宅工程质量分户验收管理办法的通知（琼建质[2011]87号），证明政府从2011年4月开始对商品房验收提出新要求，除整体竣工验收合格外，还必须经分户验收合格，且在住宅交付使用前，将分户验收证明公示三个月。10、琼海市行政服务中心窗口服务承诺通知单（编号XZBJ120177-00001）、建设工程规划许可证（建字第4690022012000107号），证明被告为更换建设工程规划临时许可证，于2012年2月14日提交申请到5月18日建设局才换证。11、琼海市建筑业税收完税证明，证明被告及时于2012年6月11日办理完毕税费缴纳。12、海房字第41456号房屋所有权证，证明被告于2012年6月21日取得总产权证。13、万泉明月庄园客户备案表，证明被告按合同约定的备案时间备案。14、万泉明月庄园给业主的房屋移交书，证明原告将交房通知书落款时间错误认为房屋移交时间。15、减免税申请审批表、契税汇总表、万泉明月庄园住户免征印花税一览表，证明被告应原告要求多方努力为原告减契税、免印花税。 经质证，被告对原告提供的证据1-4的真实性均无异议。对证据1的第2项证明内容有异议，认为合同约定的违约金计算标准是已付购房款的0.1%，应按约定计算。对证据5的真实性有异议，计算标准也有异议。原告对被告提供的证据1-15的真实性均无异议，对证据3-15的关联性、证明内容有异议，认为该部分证据不能否定被告存在违约情况，不属于被告免责的法定事由，如果有允许购房者免税政策，是原告的权利。 本院对原告提供的证据1-4的真实性予以确认。对证据5的真实性不予以确认。对被告提供的证据1-15的真实性予以确认，对证据3-15的关联性予以确认。 经审理查明：2009年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买琼海市嘉积镇人民路珠江工业区范围内的万泉明月庄园A3栋3单元601号房屋，房屋面积62.26㎡，房总价款183000元，付款方式为一次性支付。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权证书的，按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清房款183000元给被告。2010年6月24日原告到公司办理交房手续收房，并向被告缴纳有关办证和其他费用。2012年6月21日被告取得琼海市住房保障与房产管理局核发总房产权证（房产证号：海房权证海字第41456号），同年8月16日被告办好原告的房产权证（房产证号：海房权证海字第43933号）交付原告。由于原告要求被告支付逾期办证违约金被拒绝后，原告向本院提起诉讼。庭审中，原告变更原请求被告支付违约金35795元为被告支付违约金21220.51元。被告抗辩称延迟办证是因政府在设计优化审批、验收、更换规划许可证，增加园林绿化设计并达标、增加环保工程并要求施工完毕后申请试运行3个月才能验收、增加夜景观设计、增加太阳能热水工程、增加分户验收等一系列政府审批过程中出现多次审批延迟等原因造成，不是被告的责任，应属免责，并且抗辩原告请求已经超过诉讼时效，不同意支付违约金给原告。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：一、被告是否应承担迟延办证的违约责任。二、原告的请求是否超过诉讼时效，其请求按人民银行贷款利率计算违约金应否支持。 一、关于被告是否应承担迟延办证的违约责任。原告主张被告应当在房屋交付使用后90日内给原告办理房产权属登记，但被告已逾期办证，被告应向原告支付迟延办理房产权证的违约金。本案中，双方签订的合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。”《房屋管理办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请等。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人系商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。根据合同约定以及相关法律法规规定，办理产权证书的主要义务人为买受人即原告。被告的义务是将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办证。根据查明的事实，在办理产权证过程中，被告收取了原告办理产权证的有关费用，双方存在委托办理产权证的委托关系，由于双方没有明确约定原告委托被告办证何时将房产权证登记到原告的名下，原告逾期取得房产权证，不属于被告违约。故原告主张被告承担迟延办证的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。 二、原告的请求是否超过诉讼时效，其请求按人民银行贷款利率计算违约金应否支持。被告抗辩称原告的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求不应支持。本案中，原告是办理个人房产证的主要义务人，被告仅负协助义务。但因被告已代收原告办证的费用，双方存在委托办理房产证的委托关系，原告的房产证办理义务应由被告完成。但在该委托关系中，双方并未约定被告应于何时为原告办理好房产证，故被告抗辩原告主张超过诉讼时效，缺乏法律依据，其抗辩理由不成立，不予采纳。至于原告请求按人民银行贷款利率计算违约金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。由于双方在合同中已经约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的计算标准，原告请求变更按人民银行贷款利率计算违约金，缺乏法律的依据，其请求不予支持。 综上，原告是办证的主要义务人，被告仅负协助义务，并且原告委托被告办证，没有明确约定被告为原告办证的期限，原告主张被告违约逾期办证，应承担支付逾期办证违约金，没有法律依据，其请求不予支持。原告请求变更按人民银行贷款利率计算违约金，缺乏法律依据，不予支持。被告抗辩原告的请求已超过诉讼时效，理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告胡广平的诉讼请求。 案件受理费人民币331元，由原告胡广平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  周英俊 人民陪审员  杨照明 二〇一四年六月二十日 书 记 员  王望来 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十八条第二款合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。