海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第361号上诉人（原审原告、反诉被告）王洪礼，男。委托代理人林敏妤，海南万理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）万宁兴隆东方花园大酒店有限公司。法定代表人李晓玲，该公司总经理。委托代理人李喆智，北京市科瀚律师事务所律师。上诉人王洪礼与上诉人万宁兴隆东方花园大酒店有限公司（以下简称东方花园大酒店公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服海南万宁市人民法院（2013）万民初字第671号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人王洪礼及其委托代理人林敏妤、上诉人东方花园大酒店公司的委托代理人李喆智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明,2012年2月25日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订了一份《兴隆东方花园大酒店房屋租赁合同》，该合同约定：被告将位于万宁市兴隆农场的东方花园大酒店公司客房及餐厅（门口已经经营的两间超市除外）及其设施、设备租赁给原告经营，租期暂定5年，自2012年3月1日至2017年2月28日止；付款方式：2012年3月1日至2014年2月29日租金每年180万元，第三年开始租金每年200万元，原告必须于每年2月28日前向被告支付当年的租金；原告自签订合同之日向被告支付第一年租金的30%，即50万元，其他租金在2月28日前一次性付清，即租金126万元整；被告将宾馆内现有设备、设施、家具及其他一些零星物资移交给原告使用（具体以《财产移交清单》为准）；被告确保所移交的设施设备运转正常；原告有权依照合同约定及相关法律规定，注册一家酒店有限公司，以其自行注册的酒店对外经营；原告应按合同约定如期交纳租金，原告在条件许可的情况下可以投入装修创建达到四星级标准，合同期满一切投入装修改造的资产无偿归被告所有；原告负责租赁期内公共设施的日常维修及保养；原告不得以万宁兴隆东方花园大酒店有限公司的名义对外经营；原告向被告交纳设备、家具、用品押金50万元，其中，第一年20万元，第三年10万，第五年20万元，待全部归还所有设备、家具、用品时，该押金退还给原告；在租赁期间，水费、电费、税金、燃气费、电话费、员工社保五项保险费等酒店经营所产生的各项费用由原告负担；如原告须与第三方签订合同，必须经被告同意，且期限必须限制在本合同期内；违约责任为：原告须按时足额交纳租金，不得拖延、拖欠，每拖延一天，按全年租金的1%收取滞纳金；超过三个月则被告有权单方面终止合同，收回东方花园大酒店，并追缴所拖欠租金及违约金，同时，原告投入的装修无偿归被告所有；租赁期间原告的装修投入由原告自负，到期归被告所有；如未满五年遇不测或不可抗力被告收回酒店，则被告按双方认可的装修费用合理折旧并按当年租金的50%补偿和未经营部分的租金退还给原告。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付给被告第一年租金180万元及押金10万元，被告将东方花园大酒店内现有的设施、设备、家电移交给原告经营。在经营过程中，原告购买了以下家电、家具用于东方花园大酒店经营：海尔L26B1彩电5台、格力空调3P柜机2台、格力空调1.5P挂机50台、美的823A6微波炉1台、长城L985电脑主机1台、自动麻将机3台、科宝明四门冰柜1台、蒸饭车1台、深水泵1台、格莱德WKF830电水壶24个、喜加喜8290大班台1个、利华A29中班椅1个、乐诚8202黑色电脑台2个。原告经被告同意于2012年6月20日以决定对酒店的107个房间进行维修为由向万宁市地方税务局第三分局申请核减相应税收，于2013年1月20日以现有部分维修房停止使用为由向万宁市旅游局申请降低调节基金。原告在经营过程中对酒店的空调、电视、冰箱等进行日常维修。2012年7月20日，原告以海南万宁新东方酒店管理有限公司名义与万宁九品装饰工程有限公司签订《装饰工程合同书》，约定对“东方花园大酒店”右侧四层楼部分工程翻新，工程施工部分后停止施工，经结算，原告应付款为44021元，原告实际支付给万宁九品装饰工程有限公司人民币44000元。原告在经营过程中，经被告同意，以被告名义与万宁万州玻璃行签订《玻璃门安装合同》，将酒店前后菠萝格门更换为玻璃感应门，但未支付工程款，2013年5月28日被告支付给万宁万州玻璃行10000元，并经被告同意将酒店原500kva变压器更换为300kva变压器，并支付了相关费用。2012年10月18日，被告收取中国移动通信集团海南有限公司租金9000元。合同第一年到期后，双方对第二年的租金进行协商不下。2013年4月30日，原、被告经协商同意并签订《关于终结合同协议》，该协议约定：终结日期为2013年4月30日；原告交纳的押金和经营中民间欠的团费和应收出租户的租金和水电费作为被告抵交的各种费用，如果不够双方再行协商解决；协议终结后原告不再对东方花园大酒店有任何权利和义务，被告应及时妥善安排好工作、安顿好员工，如因人为原因造成对原告的任何影响，被告承担全部责任；本协议签字后具有与原合同同等的法律效力。2013年5月4日，原告将4月份旅行团业务费用记账凭单共36张和东方花园大酒店在信用社开户转账支票共18张移交给被告。终结合同后，被告支付了员工4月份的工资53642.5元，缴纳了4月份电费31988.04元，4月份企业所得税、营业税等共25086.33元，4月份社会保险费9529.87元，4月份燃气费2346元，4月份电话费6806元，1-5月份污水处理费12935.7元，2012年12月至2013年4月物业综合服务费5000元，1-6月份基本收视费4860元，缴纳价格调节基金2400元。本案在审理过程中，经原、被告分别申请，法院通过海南省第一中级人民法院委托海南政和资产评估土地房地产估价有限公司分别作出政和评报字[2013]1003-1号司法鉴定报告书和政和评报字[2013]1003-2号司法鉴定报告书，鉴定费各为3000元。政和评报字[2013]1003-1号司法鉴定报告书鉴定结论为涉案变压器及菠萝格门评估值为92521.66元；政和评报字[2013]1003-2号司法鉴定报告书鉴定结论为维修维护酒店房屋及设施设备的费用评估值为126570元、酒店装修装饰价值的剩余价值168459.3元，但经本院对该鉴定报告及相关条据进行质证，本院扣除无关费用后对鉴定结果作必要调整，确认原告垫资维修维护酒店房屋和设施设备的费用为126570元、酒店装修装饰剩余价值为39600元（44000元×90%）。在审理过程中，原告王洪礼申请诉讼保全，法院依法于2013年5月30日作出（2013）万民初字第671-1号民事裁定书，查封了位于万宁兴隆东方花园大酒店公司内的海尔L26B1彩电5台、格力空调3P柜机2台、格力空调1.5P挂机50台、美的823A6微波炉1台、长城L985电脑主机1台、自动麻将机3台、科宝明四门冰柜1台、蒸饭车1台、深水泵1台、格莱德WKF830电水壶24个、喜加喜8290大班台1个、利华A29中班椅1个、乐诚8202黑色电脑台2个。因双方发生纠纷，原告王洪礼于2013年5月30日向法院提起诉讼，请求：1、判令被告返还原告在经营租赁酒店期间购置的家电（五台海尔L26B1彩电、二台格力空调3P柜机、五十台格力空调1.5P挂机、一台美的823A6微波炉、一台长城L985电脑主机、三台自动麻将机、一台科宝明四门冰柜、一台蒸饭车、一台深水泵、24个格莱德WKF830电水壶）及家具（一个喜加喜8290大班台、一个利华A29中班椅、二个乐诚8202黑色电脑台）；2、判令被告补偿原告未满租赁期限的装修装饰费用残值168459.3元；3、原告代为垫资修缮维护酒店房屋和设施设备的费用126570元；4、判令被告退还原告租赁酒店部分房屋自2012年7月1日至2012年9月30日停业维修期间的相应租金共计301500元（450000元*107间/160间）；5、判令被告退还其强行收取移动公司缴纳的房屋租金15000元给原告；6、判令被告归还其在原告经营租赁酒店过程中向原告所借的30000元借款；7、判令被告承担本案的诉讼费用。法院受理案件后，被告东方花园大酒店公司提出反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金30万元及违约金108万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告预期租金损失150万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付由反诉原告代付的水电费及员工工资、社保等费用269393.65元；4、判令反诉被告将反诉原告的500kva变压器恢复原状或折价赔偿（8万元，以评估为准）；5、判令反诉被告将反诉原告的大堂前后门恢复原状（菠萝格门）或折价赔偿（3万元，以评估为准）；6、判令反诉被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，本案争议焦点为：一、原告在租赁期间购置的家电、家具是否应当由原告拆除？二、被告是否应当补偿原告剩余租赁期内的装修装饰残值及修缮维护酒店房屋、设施设备的费用？三、被告是否应当退还原告租赁酒店部分房屋自2012年7月1日至2012年9月30日的相应房屋租金301500元？四、被告是否应当退还移动公司交纳的房屋租金？五、被告是否应当偿还原告的借款？六、原告是否应当向被告支付租金、违约金、预期租金损失？七、原告是否应当支付被告所交的水电费、员工工资、社保等费用？八、原告是否应当将变压器、大堂前后门恢复原状或折价赔偿？一、关于原告在租赁期间购置的家电、家具是否应当退还的问题。在经营过程中，原告购买了以下家电、家具用于东方花园大酒店公司经营：海尔L26B1彩电5台、格力空调3P柜机2台、格力空调1.5P挂机50台、美的823A6微波炉1台、长城L985电脑主机1台、自动麻将机3台、科宝明四门冰柜1台、蒸饭车1台、深水泵1台、格莱德WKF830电水壶24个、喜加喜8290大班台1个、利华A29中班椅1个、乐诚8202黑色电脑台2个。以上家电、家具属于未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，所有权归原告所有，且《关于终结合同协议》没有对未形成附合的装饰装修物进行处理。因此，在双方解除合同时对未形成附合的装饰装修物未另行约定的情况下，应由原告自行拆除。二、关于被告是否应当补偿原告剩余租赁期内的装修装饰残值及修缮维护酒店房屋、设施设备的费用的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在房屋租赁合同解除时，对剩余租赁期内已形成附合的装饰装修物，承租人和出租人可以协商处理，在没有协商处理的情况下，法院才根据不同的情形分别处理。原告对酒店房屋、设施设备进行维修、装饰装修属于已形成附合的装饰装修物，与酒店整体是不可分离的。在双方签订的《关于终结合同协议》中明确约定协议终结后原告不再对东方花园大酒店有任何权利和义务。因此，从双方的解除合同后的约定来看，双方对剩余租赁期内已形成附合的装饰装修物已经进行协商处理。因双方约定协议终结后原告不再对东方花园大酒店有任何权利和义务，原告再要求被告补偿原告剩余租赁期内的装修装饰残值及修缮维护酒店房屋、设施设备的费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告是否应当退还原告租赁酒店部分房屋自2012年7月1日至2012年9月30日的相应房屋租金301500元的问题。原告虽然经被告同意于2012年6月20日以决定对酒店的107个房间进行维修为由向万宁市地方税务局第三分局申请核减相应税收，于2013年1月20日以现有部分维修房停止使用为由向万宁市旅游局申请降低调节基金，但从原告提供的2012年12月20日《结算付款函》来看，装修时间只有12天，与原告所称的停业装修3个月不符，且原告并未提供充分证据证实装修确实影响了酒店107个房间的正常经营。因此，对原告要求退还租金301500元的诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告是否应当退还移动公司交纳的房屋租金的问题。原、被告双方签订的《关于终结合同协议》中约定原告交纳的押金和经营中民间欠的团费和应收出租户的租金和水电费作为被告抵交的各种费用，而中国移动通信集团海南有限公司所交租金属于应收出租户的租金，按双方约定该租金应作为被告抵交的各种费用的一部分。因此原告要求被告退还该租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。五、关于被告是否应当偿还原告的借款问题。原告所提的借款属于民间借贷纠纷，与本案的房屋租赁合同纠纷属于两个不同的法律关系，在本案中不作处理，原告可另案起诉。六、关于原告是否应当向被告支付租金、违约金、预期租金损失等问题。从原告提供其与被告法定代表人李晓玲联系的信息来看，第一年的租期到期后，双方一直在协商第二年的租金问题，因协商不下后才解除合同，并不是原告逾期不交纳租金。因此，被告请求原告支付租金、违约金、预期租金损失等诉讼请求，没有事实根据与法律依据，本院不予支持。七、关于原告是否应当支付被告所交的水电费、员工工资、社保等费用的问题。原、被告双方签订的《关于终结合同协议》中约定原告交纳的押金和经营中民间欠的团费和应收出租户的租金和水电费作为被告抵交的各种费用，而原告接收酒店后所交的相关费用是按照双方约定的内容履行，被告要求原告支付其所交的水电费、员工工资、社保等费用的诉讼请求，没有事实根据与法律依据，本院不予支持。八、关于原告是否应当将变压器、大堂前后门恢复原状或折价赔偿的问题。原告在经营过程中，经被告同意，原告以被告名义与万宁万州玻璃行签订《玻璃门安装合同》，将酒店前后菠萝格门更换为玻璃感应门，但未支付工程款。并经被告同意将酒店原500kva变压器更换为300kva变压器，并支付了相关费用。被告在双方解除合同接收该酒店后，并未提出异议，也支付了更换玻璃感应门工程款。因此，被告要求原告将变压器、大堂前后门恢复原状或折价赔偿的诉讼请求，没有事实根据与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、位于万宁兴隆东方花园大酒店内的海尔L26B1彩电5台、格力空调3P柜机2台、格力空调1.5P挂机50台、美的823A6微波炉1台、长城L985电脑主机1台、自动麻将机3台、科宝明四门冰柜1台、蒸饭车1台、深水泵1台、格莱德WKF830电水壶24个、喜加喜8290大班台1个、利华A29中班椅1个、乐诚8202黑色电脑台2个应由原告（反诉被告）王洪礼自行拆除，被告（反诉原告）万宁兴隆东方花园大酒店有限公司应予以协助。限于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性履行完毕。二、驳回原告（反诉被告）王洪礼的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）万宁兴隆东方花园大酒店有限公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币6498元，由原告（反诉被告）王洪礼负担5498元，被告（反诉原告）万宁兴隆东方花园大酒店有限公司负担1000元；反诉案件受理费人民币16437元，由被告（反诉原告）万宁兴隆东方花园大酒店有限公司负担；鉴定费共计人民币6000元，由原、被告各负担人民币3000元；诉讼保全申请费人民币1170元，由被告（反诉原告）万宁兴隆东方花园大酒店有限公司负担。一审判决后，王洪礼、万宁兴隆东方花园大酒店公司有限公司均不服万宁市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉。王洪礼上诉称，一、一审法院认定合同解除后上诉人不得再要求装修装饰残值及维修维护代垫费用的事实认定错误，适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。该条款已明确规定了合同解除后对有关装修装饰的处理，上诉人王洪礼投入的装修装饰，仅经营了一年便因被上诉人东方花园大酒店公司拒绝修缮维护房屋设施设备而无法继续经营。《关于终结合同协议》的签订是双方对《兴隆东方花园大酒店公司房屋租赁合同》终止解除的约定。上诉人王洪礼要求处理因被上诉人东方花园大酒店公司违约导致合同解除后的装修装饰残值损失，有事实基础、证据支持、法律依据，应予支持。2、根据法律规定及双方签订的租赁合同约定，被上诉人东方花园大酒店公司应负责租赁酒店的维修维护并承担费用。上诉人王洪礼租赁的酒店年久失修，漏水漏雨严重，设施设备破损，但被上诉人东方花园大酒店公司不予维修，严重影响酒店正常运营，上诉人王洪礼垫资代为修缮的费用，在合同解除后，被上诉人东方花园大酒店公司应依法返还。二、一审法院认定上诉人未提供充分证据证明租赁酒店停业装修3个月与事实不符。上诉人王洪礼提交了由被上诉人东方花园大酒店公司盖章出具给万宁市地方税务局及万宁市旅游局两个政府部门的申请停业维修3个月的证明材料，说明被上诉人东方花园大酒店公司是知情、同意并亲自办理的酒店停业维修3个月的相关事宜。加之上诉人王洪礼提交的维修维护证据材料，已能充分证明酒店确实停业维修了3个月。根据《合同法》第二百二十一条的规定，上诉人王洪礼有权要求被上诉人东方花园大酒店公司退还代为垫付的酒店维修费用和退还租赁酒店部分房屋自2012年7月1日至2012年9月30日停业维修期间的相应房屋租金。据此，上诉人王洪礼请求法院：1、判决撤销（2013）万民初字第671号《民事判决书》第二项；2、判决被上诉人东方花园大酒店公司补偿上诉人王洪礼未满租赁期限的装修装饰费用残值；3、判决被上诉人东方花园大酒店公司返还上诉人王洪礼代为垫资修缮维护酒店房屋及设施设备的费用；4、判决被上诉人东方花园大酒店公司退还上诉人王洪礼租赁酒店部分房屋自2012年7月1日至2012年9月30日停业维修期间的相应房屋租金，共计叁拾万壹仟伍佰（￥301,500.00）元；5、判决由被上诉人东方花园大酒店公司承担本案一审、二审诉讼费用。东方花园大酒店公司答辩称，一、原审判决驳回王洪礼要求赔偿所谓的装修残值损失是正确的。首先，上诉人王洪礼没有充分的证据证明其进行了装修以及装修了什么部位。其在承租过程中，从未向答辩人东方花园大酒店公司申请进行装修。其在原审提供的所谓装修凭据均为白条，根本无法证明其进行装修的事实。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十三条的规定，即使王洪礼进行了装修，依法也应由其自行承担。第三，退一步讲，即使王洪礼经过答辩人东方花园大酒店公司同意进行了装修，由于双方解除合同是因王洪礼拖欠租金所致，依据《解释》第十一条第二项的规定及双方所签合同第五条第一项“乙方投入的装修无偿归甲方（答辩人）所有”的约定，王洪礼也无权请求装修残值损失。第四，双方所签《关于终结合同协议》中明确约定协议终结后王洪礼不再对东方花园大酒店有任何权利和义务。换言之，即使存在装修，双方在解除合同时，已进行了处理，也已归答辩人东方花园大酒店公司所有。二、原审判决驳回王洪礼要求赔偿所谓日常维修费的请求是正确的。首先，王洪礼没有证据证明其对酒店的有关设备设施进行了日常维修。其次，依据双方所签合同第四条第（二）款第5项“乙方负责租赁期内公共设施的日常维修及保养”约定，即使有维修，也应由王洪礼自行承担。三、原审判决驳回王洪礼要求退还所谓停业维修期间的相应房租的请求是正确的。首先，《总台收银结算分析表》及《结算付款函》表明，在2012年7月1日至2012年9月3日期间，东方花园大酒店一直正常营业。其次，即使有部分房间维修，也不影响酒店经营。其三，对于《东方花园大酒店关于部分房间停业维修的报告》及《关于申请核减价格调节基金的报告》是王洪礼一手操作。王洪礼要求打此报告的目的仅仅是为了少交税费，并非真正停业。东方花园大酒店公司上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、原审判决在认定被上诉人王洪礼安装的家电及家具时，并未进行现场勘验，原审判决仅凭被上诉人王洪礼提供的发票而认定的家电及家具数量是错误的。2、依据合同约定，日常维修由被上诉人王洪礼自行承担。原审判决仅凭被上诉人王洪礼提供的白条认定被上诉人王洪礼对酒店的空调等进行维修缺乏证据证明。3、被上诉人王洪礼根本未提供任何有效的证据证明其对酒店进行了装修，更没有证据证明上诉人东方花园大酒店公司同意其换门、换变压器，因此原审认定上诉人东方花园大酒店公司同意王洪礼进行装修及换门、更换变压器是错误的。4、双方签订《关于终结合同协议》的原因是被上诉人王洪礼因经营不善要求终结合同，并非“双方对第二年租金进行协商不下”。因为双方在《兴隆东方花园大酒店房屋租赁合同》中已明确约定第二年的租金，根本不存在对第二年的租金进行协商的可能性。原审判决适用法律错误。1、《关于终结合同协议》中双方已明确约定被上诉人王洪礼不再对东方花园大酒店有任何权利，显然不能拆除空调等物品。原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条是错误的。2、首先，双方于2013年4月30日终结租赁关系时，被上诉人王洪礼已拖欠上诉人东方花园大酒店公司2个月租金，根据双方所签合同及《合同法》第二百二十六条的规定，王洪礼应当支付拖欠的租金。其次，在终结租赁关系前，被上诉人王洪礼拖欠了各种费用及员工工资。上诉人东方花园大酒店公司代为支付后，王洪礼应当赔偿上诉人东方花园大酒店公司该项损失。第三，根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，被上诉人王洪礼还应赔偿上诉人东方花园大酒店公司预期租金损失及违约金。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人东方花园酒店公司请求二审法院：1、判决撤销（2013）万民初字第671号《民事判决》第一项及第三项；2、判决王洪礼向东方花园大酒店公司支付租金30万元及违约金108万元（违约金按日以全年租金180万元的1%计算，从2013年3月1日开始计算至2013年4月30日）；3、判决王洪礼向东方花园大酒店公司支付由东方花园大酒店公司代付的水电费及员工工资、社保269393.65元；（上述三项共计1649393.65元）；4、判决王洪礼承担本案一、二审诉讼费用。王洪礼答辩称，一、关于酒店家电及家具。经被上诉人王洪礼申请，原审法院已对被上诉人王洪礼购买的家具家电进行查封，上诉人东方花园大酒店公司亦配合办理了清点查相关手续，并对数量及状态进行了确认。东方花园大酒店公司认为原审判决认定家电及家具数量错误无任何事实依据。因双方无任何关于被上诉人王洪礼自行购买家电家具的处置约定，根据法律规定，东方花园大酒店公司应依法返还被上诉人王洪礼购买的家电、家具并承担相应责任。二、关于酒店的维修维护问题。根据法律规定及双方签订的租赁合同约定，被上诉人王洪礼作为承租人仅负责日常基础维修维护，但房屋主体结构及配套设施设备的维修维护责任归东方花园大酒店公司。因东方花园大酒店公司不履行其合同责任义务，被上诉人王洪礼为保持酒店正常经营，代为垫付的房屋主体结构及设施设备的维修维护费用，该费用应由出租人承担。在合同终止后，东方花园大酒店公司应依法返还被上诉人王洪礼垫付修缮的费用。三、《关于终结合同协议》的签订。因东方花园大酒店公司违约导致酒店无法正常经营，故被上诉人王洪礼提出终止原租赁合同。《关于终结合同协议》的签订是为了终止原租赁合同的履行，不再继续缴纳租金及退出酒店管理。终结协议签订后，东方花园大酒店公司应补偿未满租赁期限被上诉人王洪礼投入的装修装饰残值、退还被上诉人王洪礼垫付的房屋及设施修缮维护费用、退还被上诉人王洪礼酒店部分房屋停业维修期间的房屋租金。四、被上诉人王洪礼提交的证据足以证明，双方就租金及收入经营等问题上已达成一致并结清费用。东方花园大酒店公司要求被上诉人王洪礼支付租金、违约金、预期损失水电费、员工工资、社保费用的要求没有事实依据及法律依据。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人王洪礼主张上诉人东方花园大酒店公司补偿其剩余租赁期内的装修、装饰残值，返还代为垫资的相关费用，退还租赁酒店部分房屋租金是否有事实和法律依据。2、上诉人东方花园大酒店公司主张王洪礼支付租金及违约金及由其代付的水电费、员工工资、社保费用等费用是否有事实和法律依据。一、关于上诉人王洪礼主张上诉人东方花园大酒店公司补偿其剩余租赁期内的装修、装饰残值，返还代为垫资的相关费用，退还租赁酒店部分房屋租金是否有事实和法律依据的问题。上诉人王洪礼在履行《兴隆东方花园大酒店房屋租赁合同》期间，对酒店房屋、设施设备进行维修、装修，形成与酒店不可分离的附合装饰装修物。合同终止履行后，双方在《关于终结合同协议》中约定：“协议终结后乙方（王洪礼）不再对东方花园大酒店有任何的权利和义务”。根据该约定，王洪礼不能对东方花园大酒店主张任何权利和义务，自然也就是不能对与东方花园大酒店不可分离、属于东方花园大酒店的一部分的装饰装修物主张任何的权利。该约定是双方对与酒店形成附合的装饰装修物的处理。而根据《兴隆东方花园大酒店房屋租赁合同》的约定：“租赁期限内公共设施的日常维修及保养由王洪礼负责”。王洪礼在经营期间对设备设施进行维修是履行合同的义务。由于双方在终止履行《兴隆东方花园大酒店房屋租赁合同》时已对装饰装修物的处理进行约定，双方应依约定履行。王洪礼请求东方花园大酒店公司补偿其剩余租赁期内的装修装饰残值及修缮维护酒店房屋、设施设备的费用，没有依据，本院不予支持。但关于王洪礼在经营期间购买的家电、家具与酒店未形成附合的装饰、装修物，对于该部分财产的处理，双方未进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条的规定，应由王洪礼自行拆除。虽然经东方花园大酒店公司同意，王洪礼向万宁市地方税务局第三分局提交的《东方花园大酒店公司关于部分房间停业维修的报告》中称：其决定从2012年7月1日起至2012年9月30日对107个房间全面维、堵漏。但王洪礼提供的《九品装饰装修合同》和《结算付款函》，说明其只对部分房屋进行了12天的装修，而王洪礼又未提供证据证明因装修的影响停止酒店107间房间的经营。因此其要求退还107间房屋自2012年7月1日至2012年9月30日停业维修期间的相应房屋租金301500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于上诉人东方花园大酒店公司主张王洪礼支付租金及违约金及由其代付的水电费、员工工资、社保费用等费用是否有事实和法律依据的问题。从王洪礼提供的其与东方花园大酒店公司法定代表人李晓玲联系的信息以及《关于终结合同协议》来看，第一年的租期到期后，双方一直在协商租金的问题，终止《兴隆东方花园大酒店房屋租赁合同》的履行，是双方协商的结果，并不是王洪礼逾期不交纳租金造成的。因此东方花园大酒店公司要求王洪礼支付租金、违约金、预期租金损失没有事实和法律依据。而双方签订的《关于终结合同协议》中约定：“乙方（王洪礼）交纳的押金和经营中民间欠的团费和应收出租户的租金和水电费作为甲方（东方花园大酒店公司）抵交的各种费用”。依该约定，王洪礼在合同终止后以其交纳的押金及其债权抵偿合同履行期间拖欠的费用。而东方花园大酒店公司要求王洪礼支付由其代付的水电费、员工工资、社保费用等费用属于合同履行期间拖欠的费用。这些费用应依照《关于终结合同协议》的约定处理。因此，东方花园大酒店公司要求王洪礼支付租金及违约金、预期租金及由其代付的水电费、员工工资、社保费用等费用没有事实根据与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉无理，本院均不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29410元，由上诉人王洪礼负担9765元，上诉人万宁兴隆东方花园大酒店有限公司负担19645元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一四年十一月六日书 记 员  白玉琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。