上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第2225号原告陈静，女，汉族，1981年12月21日出生，住本市普陀区。原告钟戌虹，男，汉族，1982年6月8日出生，住本市静安区。委托代理人袁圣东，上海长策律师事务所律师。被告朱小凤，女，汉族，1962年11月5日出生，住本市黄浦区。法定代理人江莉，女，汉族，1989年2月8日出生，住本市黄浦区。委托代理人袁涛，上海德美律师事务所律师。原告陈静、钟戌虹诉被告朱小凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。2016年3月25日，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2016年4月28日进行了公开审理。原告陈静、钟戌虹及两原告委托代理人袁圣东，被告朱小凤的委托代理人袁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月，被告女儿江莉代表被告与两原告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，被告将其所有的坐落于上海市万航渡路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)转让给两原告，房地产转让价款为人民币2,050,000元(以下币种均为人民币)。合同签订后，两原告支付了房屋首付款615,000元，另有购房款1,420,000元通过银行贷款的方式支付被告。根据合同约定，被告应积极协助两原告，提供相关材料，但是由于江莉不能提供其是被告唯一法定监护人的相关材料，致贷款审核无法通过。2015年6月7日，经原告律师与贷款银行沟通后，按照银行要求，补齐了相关材料，符合银行放贷要求，两原告又通知江莉至银行办理放款确认手续，江莉又以身体不适为由，不予协助，两原告只能待江莉身体好转再行办理，但被告却于2015年6月20日发函两原告，要求解除双方之间的房屋买卖合同。两原告认为，被告不配合提交贷款审核材料，使两原告未能通过贷款审核，构成违约，理应承担违约责任，故诉至法院，要求判令：1、确认两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年6月23日解除；2、被告返还两原告房屋首付款495,000元；3、被告支付两原告因其违约应承担的赔偿款410,000元；4、被告双倍返还两原告定金240,000元。被告辩称，同意解除双方的房屋买卖合同，退还两原告购房款，但不同意两原告的其余诉讼请求；签约时，江莉已如实告知两原告房屋产权人朱小凤为无民事行为能力人，在两原告办理银行贷款过程中，江莉也履行了配合义务，但对于两原告要求被告提供江莉是朱小凤唯一监护人的证明，江莉先后向法院、公安机关、街道等部门进行咨询，上述单位均表示无法出具唯一监护人的证明，两原告未能通过银行放贷的审核并非是被告的责任，两原告应及时更换其他商业银行办理贷款或按合同约定补足购房款；被告在合同履行过程中，已经给予两原告长时间的等待，并未立即解除合同，只是在两原告确已无法办理银行贷款或补足购房款的情况下，才行使的合同解除权。综上，两原告要求江莉提供的唯一监护人的证明实际上是无法提供的，故被告不应承担违约责任。经审理查明，系争房屋产权人为被告，江莉系被告女儿。两原告系夫妻关系。2014年12月28日，通过上海佶美房地产经纪事务所公司居间介绍，江莉代被告与原告陈静签订了一份《委托购买居间合同》，约定，被告将系争房屋转让给原告陈静，房屋总价款为2,050,000元；双方约定于2015年4月10日前签订房屋买卖合同。同日，原告陈静支付被告定金120,000元。2015年3月29日，江莉代被告与两原告签订《上海市房地产买卖合同》，内容为，被告将系争房屋转让给两原告，房地产转让价款为2,050,000元，签订买卖合同时，两原告支付被告首期房价款615,000元(含首期全部定金120,000元)，两原告向贷款银行申请住房贷款1,420,000元，该笔款项由贷款银行在规定时间一次性划入被告指定账户，若两原告的购房贷款不足申请额度，则两原告应于双方至上海市静安区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，补足该不足部分(贷款未能审核通过，在2015年5月25日前以现金方式补足人民币1,420,000元，每逾期一日，两原告应向被告支付总房款的0.05%的违约金，逾期超过25日两原告仍未付款的，被告有权单方面解除合同，并书面通知两原告，两原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%，被告可从两原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给两原告，已付款不足以抵扣违约金和赔偿金的，两原告在接到书面通知之日起7日内向被告支付)，两原告于被告交房当日支付尾款15,000元；双方确认，在2015年5月25日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，两原告再次支付被告购房款495,000元。之后，原告陈静向银行申请住房抵押借款。2015年4月3日，上海知亦行律师事务所向中国银行股份有限公司上海市嘉定支行出具了一份《律师见证书》，确认见证书所涉房地产买方的身份真实，其亲笔签署见证书所列合同及相关贷款文件的行为均真实有效。该份《律师见证书》中，中介人员向见证律师出示了被告以及被告的法定监护人的身份证、拟出让房产的房地产权证、(2014)黄埔民一(民)特字第46号民事判决书的复印件。2015年4月27日，两原告向被告发出通知，要求被告提供江莉与被告的关系为“唯一监护人”证明(民政局出)，产权人婚姻状况证明及离婚协议书、产权人的单身证明(民政局出)、代理人独生子女证明、无其他产权共有人书面材料。如未及时提供材料导致贷款无法办理或延期，导致交易无法顺利进行，两原告将按照合同第六条约定追究其违约责任。2015年5月6日，江莉代被告回复两原告，称，被告为履行买卖合同一直按照房地产交易惯例和需要，配合两原告办理房贷手续，如两原告确实需要被告提供进一步的手续材料，请及时与被告电话联系，将所需材料清单和要求以手机短息方式通知被告，并联系居间方由其予以协助或指导帮助，避免因函件往来接受的缓慢而有所迟缓；被告认为，办理房贷需要哪些手续，可从两方面进行准备：1、听取居间方的详细介绍，按照居间方的说明或推荐，及早准备；2、向递交材料手续的银行窗口进行详细咨询，确认各个银行的具体要求。鉴于办理房贷手续可能较为繁琐，为消除双方之间的沟通误会，被告愿意在两原告提出的任何时间(银行工作时间)，在居间方的配合下，前往银行窗口予以咨询确认。2015年5月13日，被告再次回函两原告，称，由于两原告所需材料经常变化给被告准备材料造成了很大的困难，请两原告去银行开一张材料清单，并要银行加盖公章，以便被告能更好地配合你们，以免所需材料因为多次变动而造成办理的延误。2015年5月16日，两原告发通知给被告，要求被告于2015年5月25日前提供代理人与产权人的关系为“唯一监护人”的证明材料(民政局出具或公证处出具或法院的判决书)，否则将按照合同的约定追究被告的违约责任。被告针对两原告通知回函，称，被告为履行双方的房屋买卖合同，一直按照房地产交易的惯例和需要，配合两原告办理房贷手续，但是两原告一再要求被告办理无法提供的材料[代理人与产权人的关系为“唯一监护人”的证明材料(民政局出具或公证处出具或法院的判决书)]，被告通过民政局、公证处、法院、派出所等多次的上门咨询，得到的结果都不予办理并且确认江莉手中的上海市黄浦区瑞金二路街道-社区居委会所开具的情况说明是最具有法律效力的；江莉于2015年4月16日上午8时许同上海佶美房产经纪事务所延平路店-刘某某，再次去了法院咨询，得出结果还是不予办理，两原告如果不能够相信佶美房产经纪人-刘某某，被告愿意再次约定时间同两原告一起再去咨询。2015年5月21日，两原告再次通知被告，内容为，被告回复中所述提供的8项材料都已经收到，但第一项上海市黄浦区人民法院民事判决书(其中未明确可以处置母亲朱小凤名下房产)；两原告已经将收到的材料交与银行审核，银行在审核出售方资料时提出，需要出售方提供代理人与产权人的关系为“唯一监护人”的证明材料(民政局出具或公证处出具或法院的判决书)，证明其代理人江莉有权处置产权人朱小凤房产，此材料为两原告去银行办理贷款所需必要材料；银行无法提供加盖公章的材料清单，两原告已与中介公司办事人刘某某前往银行确认上述情况；因出售方代理人江莉至今未提供证明材料，故两原告贷款无法进行，如出售方代理人有异议可一同前往银行核实，在5月25日前提供此材料，否则两原告将按照合同的约定追究被告的违约责任。2015年5月22日，被告陪同两原告至银行咨询房贷审核事宜，未果。之后，两原告代理人通过短信方式与江莉联系，要求江莉提供被告父母户籍所在地派出所的地址。2015年6月9日，两原告代理人至派出所摘抄了被告及其父母的户籍资料。2015年6月11日、6月12日、6月14日，上海佶美房地产经纪事务所公司业务员刘某某与江莉短信联系，要求江莉“去银行再努力一下，看能不能通过法律途径解决问题……需要江莉再去一下说明一下情况，可能就没问题了”，江莉则短信回复，“我刚出差回来血小板低，这两天要住院了”、“我把我的病危通知微信发给你，我都要死了还整天盯着我这个办那个？你们是要把我逼死才开心？你们自己的贷款问题老是盯着我干嘛？贷款办不出就现金给我”。2015年6月20日，江莉发函两原告，内容为，江莉告知两原告，因两原告至今未按合同约定支付第二笔房款，构成违约，被告将行使合同解除权。两原告收到告知函，则于2015年6月23日回复江莉，表示，由于江莉未能提供其是唯一法定监护人的材料，致贷款未能审核通过；两原告律师介入后，调取了相关材料，但因办理贷款必须江莉亲自来银行办理放款确认手续，中介人员联系江莉，江莉却以身体不适为由，不予协助，故两原告认为江莉在履约过程中，存在阻扰和违约行为，应当承担违约和赔偿责任。2015年6月23日，江莉向两原告送达了《解约告知函》，内容为，两原告既未能讲贷款手续办理完毕，又未以现金方式补足房款，故两原告存在违约，应承担违约责任，被告根据合同约定，单方面解除合同。两原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。又查，上海市黄埔区人民法院于2014年6月作出(2014)黄埔民一(民)特字第46号民事判决，宣告朱小凤目前为无民事行为能力人。审理中，被告同意与两原告于2015年6月23日解除房屋买卖合同，返还两原告购房款615,000元。以上事实，有两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、定金收条、中国工商银行个人业务凭证、上海市房地产权证、上海市黄埔区人民法院(2014)黄埔民一(民)特字第46号民事判决书、(2015)沪律见(嘉)字第ZJDJ0130律师见证书、双方往来函件、短信记录、2015年5月22日的录音文字整理、《解约告知函》、证人刘某某的证词以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，两原告通过银行贷款方式支付第二期房款1,420,000元，因此支付购房款是两原告的主要义务，向银行申请贷款也应该以两原告为主，被告根据两原告的要求配合、协助两原告办理贷款，需要说明的是，两原告要求被告提供的材料应该是指向明确、可以通过何种渠道取得的证明材料，而非笼统地要求被告提供所谓没有任何机构可以出具的“唯一监护人”的证明。此后，两原告代理人通过摘抄被告父母的户籍资料，以此证明江莉是被告唯一监护人的事实，江莉有权处置系争房屋。由此可见，造成两原告未能通过银行贷款审核是由于两原告与银行之间的沟通不畅，导致两原告对该份证明产生理解上的偏差。两原告诉称，贷款材料齐全后，银行同意放贷，其又通过中介人员刘某某通知被告至银行办理放款确认手续，但从刘某某与江莉的短信往来中，刘某某并未明确告知江莉，而是要江莉“去银行再努力一下，看能不能通过法律途径解决问题”以及“需要江莉再去一下说明一下情况，可能就没问题了”等不确切的内容，从上述内容看，江莉当时并不知道银行贷款审核已经通过的事实，认识上还停留在之前无法出具的证明材料能否通过银行贷款的审核，故也不存在江莉不协助两原告办理放款确认手续的事实。综上，两原告诉称被告不配合提交贷款审核材料，使两原告未能通过贷款审核，存在明显阻扰的违约行为，与事实不符，本院不予采信，两原告要求被告承担赔偿款410,000元及双倍返还定金240,000元的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，两原告贷款若未能审核通过，应该在2015年5月25日前以现金方式补足人民币1,420,000元，逾期超过25日两原告仍未付款的，被告有权单方面解除合同，现被告于2015年6月23日通知两原告解除双方的房屋买卖合同，并无不当。合同解除后，被告应返还两原告已支付的购房款615,000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告陈静、钟戌虹与被告朱小凤之间的《上海市房地产买卖合同》于2015年6月23日解除；二、被告朱小凤应于本判决生效之日起十日内返还原告陈静、钟戌虹购房款615,000元；三、原告陈静、钟戌虹其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,301.7元，由原告陈静、钟戌虹承担人民币4,351.70元，被告朱小凤承担人民币9,950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强审 判 员  刘志宏人民陪审员  梁联瑞二〇一六年五月二十三日书 记 员  王 梓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。