湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民终字第00745号上诉人（原审被告）：武汉当代物业发展有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷大道**当代国际花园总部基地****。法定代表人：艾路明，该公司董事长。委托代理人：左长风、田慧，湖北中品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何凤英，女，1977年4月27日出生，汉族，湖北省团风县人。委托代理人：尤明青，湖北中和信律师事务所律师。上诉人武汉当代物业发展有限公司（以下简称当代物业公司）与被上诉人何凤英商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2012）鄂洪山民初字第00318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人当代物业公司的委托代理人左长风、田慧，被上诉人何凤英的委托代理人尤明青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年4月，何凤英向一审法院提起诉讼，请求判令：1、当代物业公司承担逾期交房违约金人民币55560元（暂时计算2012年4月10日，以最终达到合同约定的交付使用条件之日为准）；2、当代物业公司承担逾期办理产权登记违约金人民币5961．45元；3、当代物业公司继续履行《武汉市商品房买卖合同》；4、当代物业公司承担本案受理费用。一审法院审理查明：何凤英与当代物业公司于2010年1月24日签订商品房买卖合同，双方在合同中约定：何凤英购买当代物业公司开发的位于武汉市洪山区关山村当代智慧城三期A栋2单元12层1201室其总价款为人民币596074元商品房一套。付款方式为2010年1月10日前付房款人民币120074元，余款476000元通过银行按揭贷款方式支付。交房期限为出卖人应当在2010年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。交房条件为：1．完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2．公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3．供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4．完成商品房项目竣工交付使用相关手续。并约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之二赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同还对该房屋的交接、保修等事项做了具体约定。上述合同签订后，何凤英于2010年3月23日、2010年6月23日、2010年12月30日向当代物业公司支付购房款共计人民币596145元（总房款596074元，补面积差为71元），当代物业公司于2010年12月30日将该房屋交付给何凤英。现何凤英以当代物业公司交付的房屋不具备交付条件致使其不能办理产权登记手续为由，要求当代物业公司承担相应的违约责任。依何凤英申请，一审法院在武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局调取了《建设工程规划验收合格证》（武规（东开）验（2011）078号）（建设项目名称为“当代智慧城三期A、B、C座”）、消防验收报告、规划变更情况、当代智慧城（三期）商品房面积实测算技术报告、附图和《建设工程规划验收许可证》（武规（东开）验（2009）074号）（建设项目名称为“当代智慧城三期A、B、C座”）及其全套支持材料，经核实：当代物业公司开发建设的当代智慧城三期B幢于2012年2月7日办理完规划竣工验收，同年3月1日办理完建筑工程竣工验收备案手续。一审法院认为：何凤英与当代物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人协商一致的真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同应为有效合同。双方当事人理应信守合同，全面履行约定义务。何凤英履行付款义务后，当代物业公司在约定的交房期限内未完成规划验收及商品房项目竣工交付使用的相关手续，当代物业公司在2012年3月1日办理完建筑工程竣工验收备案手续是满足约定交房条件时间，故应当认定当代物业公司在2010年12月30日交付的房屋不符合合同约定的法定交房条件，何凤英要求当代物业公司承担从2011年1月1日至2012年4月10日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持，违约金交房时间的计算应从2011年1月1日起至2012年2月29日止，共计425天，逾期交房违约金为：596145元x425天×万分之二=50672.33元。当代物业公司交付房屋后，在约定的期限内未办理相关的行政审批手续，致使何凤英不能办理房屋产权证书，应承担违约责任，何凤英要求当代物业公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，当代物业公司应当支付何凤英逾期办证违约金为人民币：596145×1%=5961.45元。当代物业公司提出在交房时涉案房屋在行政审批手续方面存在瑕疵，而何凤英在收房时并未提出书面异议，故不应承担逾期交房违约责任的抗辩理由违反了交房时应当完成规划验收等审批手续的强制性规定，当代物业公司的以上辩称意见不予采纳。由于当代物业公司未按合同约定履行其义务已承担了相应违约责任，双方签订的合同已在实际履行，故对何凤英的其它诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条的规定，判决：一、武汉当代物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付何凤英逾期交房违约金人民币50672．33元；二、武汉当代物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付何凤英逾期办证违约金人民币5961.45元；三、驳回何凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元由武汉当代物业发展有限公司负担。判后，当代物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对双方当事人签订的商品房买卖合同条文理解存在错误，本案涉诉房屋出卖人交付时间理应为何凤英收取房屋之日。二、一审判决与同一事实、同一批涉诉案件判决结果相矛盾。三、一审判决在法律适用及其它方面亦有错误。请求二审法院判令：一、撤销一审判决第一项并改判当代物业公司按合同约定交房日起至房屋交付何凤英之日止承担逾期交房违约责任。二、本案一、二审诉讼费由何凤英承担。被上诉人何凤英答辩则要求维持一审判决。在二审诉讼过程中，当代物业公司向本院提交了一审法院对同类型案件作出的判决书三份，拟证明实体判决是按实际交房时间计算违约金数额的。何凤英对此质证表示对其真实性不存异议，但认为不是证据。经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均不持异议，本院予以确认。本院认为，何凤英与当代物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人理应信守合同，全面履行约定义务。该合同约定，交房条件之一为完成商品房项目竣工交付使用相关手续，而且，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，作为建筑工程的商品房，其交付至少要具备“经竣工验收合格”这一条件，房地产未经验收合格不得交付使用。本案中，根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，当代物业公司应于2010年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付何凤英使用。因此，当代物业公司虽然于2010年12月30日将涉诉房屋交付给何凤英，但此时其建设的商品房各单体专项验收均未完成，并不具备双方合同约定的交房条件。2012年3月1日，当代物业公司取得涉诉房屋所建工程的竣工验收备案证明书，方具备双方合同约定的交房条件。当代物业公司提出的一审判决对双方当事人签订的商品房买卖合同条文理解存在错误，本案涉诉房屋出卖人交付时间理应为何凤英收取房屋之日的上诉理由，因缺乏事实和法律依据而不能成立。关于当代物业公司上诉提出一审判决与同一事实、同一批涉诉案件判决结果相矛盾的上诉理由，对于一审判决，是否行使上诉权利应由当事人自行决定，且另案判决对本案的实体处理也无约束力，故当代物业公司的该项上诉理由亦不能成立。综上，上诉人当代物业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体判决并无不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669元，由武汉当代物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  叶玉宝审判员  张 红二〇一四年十一月二十一日书记员  张 博