北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第3064号原告（反诉被告）北京市国中景山压力容器制造有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷东街26号。法定代表人张胜文，董事长。委托代理人马红雪，北京市方正律师事务所律师。被告（反诉原告）北京金宝山投资管理公司，住所地北京市石景山区八宝山路西口150米路北院内。法定代表人郝芳，董事长。委托代理人李景山，北京市汇都律师事务所律师。委托代理人温勇，男，1973年2月4日出生。原告（反诉被告）北京市国中景山压力容器制造有限公司（以下简称国中公司）与被告（反诉原告）北京金宝山投资管理公司（以下简称金宝山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国中公司的法定代表人张胜文及委托代理人马红雪，被告（反诉原告）金宝山公司的委托代理人李景山、温勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）国中公司起诉称：原告于1984年12月1日成立，成立之初为石景山区八宝山大队的乡镇企业，先后受八宝山大队、北京市石景山区北方农工商总公司（现金宝山公司）管理，2001年12月份原告经营体制改革，变更为有限责任管理公司。2010年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议书，其中第一条约定：租赁房屋的位置北京市石景山区八宝山地区八宝山绿化隔离带综合改造工业区一期（东）1号厂房及办公楼（东半部建筑）及院内东平房、餐厅、车棚等建筑。第三条约定：租赁房屋期限，自2010年1月1日起到2015年12月31日止。第五条约定：乙方应在租赁期间安置职工不少于52名。第六条第一项约定：乙方租赁的厂房及办公楼用于经营，无权转借、抵押，可部分出租。自原告承租之后，按照合同约定履行义务，在租赁范围内进行装修、翻建、扩建，并将部分房屋租给第三方。2014年12月30日，被告私自将其安置在原告单位的员工调走，致使原告不能正常生产经营带来很大的经济损失。2015年1月1日，被告派交接小组进入原告单位，要求原告2015年4月1日之后停止生产，原告多次找被告协商此事，被告消极对待，在没有采取任何法律途径的前提下，被告于4月1日派人员进行断电，被告的断电行为不仅使原告无法生产经营，也使得第三方承租人也无法生产经营，给原告及第三方承租人带来巨额经济损失。原、被告租赁合同终止日期到2015年12��31日，被告应继续履行租赁合同。原告为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、判令原告长期使用诉争地点鲁谷东街26号，或于2015年12月31日租赁合同终止；2、判令被告赔偿因私自停电造成的损失16421986元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）金宝山公司答辩称：请求法庭驳回原告的诉求。原告所述并非客观真实。不同意原告的诉讼请求。对于经营损失、人员损失、自建房装修及添加设施、装修等损失被告不同意原告意见。租赁合同第六条明确了房屋无偿交付甲方，即房屋拆除被告也有权要求承租方把房屋恢复原状。原告的自建房、装修、添加设施等都是违章，无权向被告提出赔偿。实际被告的合法权益受到侵害。就此被告提出反诉。原、被告签订的协议存在笔误，协议应当至2014年12月31日到期。原告不顾事实，恶意诉讼，目的是占用房屋及场地不还，严重侵犯了反诉人的合法权益。反诉请求：1、确认房屋租赁协议书至2014年12月31日期满；2、判令被反诉人从承租的房屋及场地内搬出；3、判令被反诉人自2015年1月1日起至腾退之日止给付房屋场地占用费（按原协议每年90万元计算）；4、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）国中公司针对反诉答辩称：合同到2015年12月31日才到期。合同没有到期，不同意搬出诉争地点。场地占用费可以按照原租赁合同每年90万元的标准支付，但被告要赔偿原告经济损失，并且从中扣除。故不同意被告的反诉请求。经审理查明：被告原为北京市石景山区八宝山大队的集体组织，后经改制，更名为北京市石景山区北方农工商总公司（以下简称北方总公司），后更名为金宝山公司。2005年1月1日，北方总公司（甲方、出租方）与国中公司（乙���、承租方）签订了《房屋租赁协议书》，租期自2005年1月1日起至2009年12月31日止。2010年，北方总公司（甲方、出租方）与国中公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，其中载明：经甲乙双方友好协商，本着公平、平等的原则，为促进企业发展和职工就业，就甲方所属的1#厂房及办公楼东半部租赁给乙方用于生产经营，签订以下协议：一、租赁房屋的位置：北京市石景山区八宝山地区八宝山绿化隔离带综合改造工业区一期（东）1号厂房及办公楼（东半部建筑）及院内东平房、餐厅、车棚等建筑。二、租赁房屋及面积：建筑总面积约5600平方米。三、租赁房屋的期限：自2010年1月1日起至2015年12月31日止，租赁期限5年。四、房屋的租赁费及付款方式：第一年至第三年每年租金80万元；第四年、第五年每年租金90万元。租金按年度分为二次付款，即每个租���年度的1月1日前、7月1日前乙方向甲方缴纳半年租赁费。逾期未付，按月租金1%交滞纳金。逾期3个月未付，甲方有权终止协议，由此造成的法律责任及经济损失由乙方承担。五、关于人员安置：鉴于乙方企业为原集体所有制企业改制形成，承载着原企业职工安置义务，故乙方应在租赁期间安置职工不少于52名（正常退休除外），如不能如约履行则每减少1名职工乙方需向甲方每年交纳安置费用（具体标准按甲方内退职工标准加保险费用进行核算）。六、建筑使用的约定：1、乙方承租的厂房及办公楼用于生产经营，无权转借、抵押，可部分出租。3、乙方因自身经营需要对建筑进行装饰装修，不得损坏或改变建筑结构，造成损失的，由乙方负责赔偿。乙方用于建筑装饰装修的资金投入不得抵扣房屋租赁费。租赁期满时，建筑装修装饰不得拆除，保持齐全有效，建筑结构完好无损。5、乙方因发展生产需新建房屋时，必须征得甲方和政府相关部门同意，费用由乙方自理。租赁期满，房屋不得拆除，无偿交给甲方。房屋建设与使用期间的一切责任全部由乙方承担。甲方处由北方总公司于2010年9月30日签字盖章，乙方处由国中公司于2010年1月1日签字盖章。针对上述合同的性质，原告称原、被告并非单纯租赁关系，而存在一定上下级管理关系。为此原告提供了金宝山公司（2015）3号文件作为证据。此外，原告提供了金宝山公司简报，以证明金宝山公司提前终止租赁合同并调走国中公司员工，给原告造成了损失。该简报中载明：《房屋租赁协议书》于2014年12月31日期满。根据公司第二届第三次股东（职工）代表大会表决，结果不同意继续租用。被告否认原告提供该证据证实的内容，称简报中明确了合同期满日期。为此原告提供了��告法定代表人亲属张礼的书面证人证言，载明双方并非单纯租赁关系。被告对原告上述主张否认。另查，原、被告对于上述租赁合同的租期存在争议，原告认为合同约定于2015年12月31日终止，被告认为合同约定于2014年12月31日终止。对此，被告提供了原告法定代表人张胜文于2014年7月15日作出的现状说明一份、国中公司于2014年9月2日作出的解决方案一份，以证实原告认可合同期满日期为2014年12月31日。此外，被告提供了金宝山公司第二届第三次股东（职工）代表大会会议签到表，其中载明：原告法定代表人张胜文签到参加会议，并对国中公司使用公司资产提案进行了表决，决议结果为：同意使用公司资产（续租）的代表23人，不同意使用公司资产（不续租）的代表31人，弃权的4人。其中张胜文弃权。庭审时，被告提供了视频光盘，以证实2014年11月28日，被告在原告所在地的会议室召开大会，告知关于合同期满不再续租的相关事宜。张胜文在该会议上进行了讲话。上述合同签订后，原告在场地内自建了部分房屋。被告提供了2013年5月7日北京市石景山区城市管理监察大队出具的现场勘验笔录、申请确认违法建设审批表、石城管函（2013）18号函及2013年5月22日北京市规划委员会石景山分局的查档复函，载明北京市石景山区城市管理监察大队对于诉争院内的部分房屋进行的现场勘验情况，以及北京市规划委员会石景山分局查询的搭建房屋未取得建设工程规划许可证的事实。另查，原告向被告交纳租金至2014年12月31日。2014年11月20日，被告向原告发出关于《租赁协议》到期终止的通知，其中载明鉴于合同将于2014年12月31日到期，不再与原告续租。被告要求原告于2015年6月30日前将厂房、房屋、场地、��电设备、设施交还被告，被告于2015年6月31日前拆除原告承租期间所建违章建筑，并腾清场地。原告认可收到该通知。另查，2015年4月1日被告进行了动力用电的停电。在庭审时，原告提供了发电机组租赁合同、发电机租赁费发票、原告与各单位的房屋租赁协议书及损失证明、解除劳动关系协议书、银行存款、明细等证据，以证实被告给其造成的损失。被告对此否认。庭审时，原告申请对于其扩建、装修、增添经营设施等部分进行评估鉴定，但经本院多次依法释明，原告因未按时预交评估鉴定费用而申请撤回评估鉴定申请。本院于2015年9月25日进行现场勘验，并拍照制图，原、被告双方均认可原状图及现状图载明的地上物情况，其中：原有地上物为：传达室一间、探伤室一间、铆焊车间一间、四层办公楼一幢、配电室一间、附属用房一间���东平房一间。现有地上物为：厂区西北门口库房车间四间、传达室一间、厂区北部车棚库房一间、铆焊车间一间、探伤室一间、喷砂房一间、喷漆房二间、东平房三排、二层楼房一幢、三层楼房一幢、四层办公楼一幢、配电室一间、附属三层楼房二幢。上述事实，有《房屋租赁协议书》、金宝山公司（2015）3号文件、金宝山公司简报、发电机租赁合同、发票、明细、租赁合同、损失证明、现状说明、解决方案、会议签到表、通知、协议、解除劳动关系协议书、财务账目验收票据、财务银行存款明细、银行明细、合同书、影像光盘、现场勘验笔录、申请确认违法建设审批表、石城管函（2013）18号函、查档复函、证人证言、现场勘验笔录、照片、原状图、现状图及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议的焦点在于：第一，双方签订的《��屋租赁协议书》的租期确认问题；第二，双方的《房屋租赁协议书》的合同性质及后续履行权利义务的确认处理问题。针对焦点问题之一，首先，双方签订的《房屋租赁协议书》中虽然写明了租期至2015年12月31日，但亦注明了租期为五年，且对于五年租期内的租金数额进行了约定。综合合同全文，按照合同目的进行解释，应当认定合同租期至2014年12月31日。其次，金宝山公司简报、现状说明、解决方案等证据中，亦可侧面证明双方约定的五年租期至2014年12月31日止。最后，被告提供的会议材料中，原告法定代表人作为代表参加了会议，亦未对于是否在2015年继续续租的会议决议中表态，可以认定其认可合同租期至2014年12月31日截止。因此，综合上述形成完整证据链的证据，并对于合同进行目的及文意解释，本院认定合同租期至2014年12月31日止。针对焦点问题之二，第一，对于协议的性质问题，首先，双方单位在改制前，曾存在一定关联关系，但是该关联关系并未在《房屋租赁协议书》中明确体现。其次，张礼作为原告方利害关系人，其本人出具的书面证人证言不能作为单独定案的依据。因此综合协议内容，可以认定《房屋租赁协议书》的租赁合同性质。第二，原、被告签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。如上所述，双方签订合同的租赁期限已经届满，原告仍占用租赁地点，并无事实及法律依据。故被告请求原告将诉争地点的房屋腾退交还被告的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。具体交���腾退的时间，本院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合原、被告各方的客观条件等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。原告现仍继续占用诉争地点，应向被告支付房屋使用费，被告要求原告给付2015年1月1日后的房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。房屋使用费的具体数额本院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、原告一方行为过错程度、被告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告此前签订合同的租金数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。需要特别指出的是，双方签订的合同中对于租赁期满房屋原告自建的房屋的处理进行了明确约定，原告应当将诉争地点的房屋返还被告，原告自建并扩建的部分，应当一并予以返还被告，并保证被告出租给原告诉争房屋��所在场地能够一并返还被告。当然，原告在此期间进行的自建、扩建房屋的现值、残值等损失问题，原告可另行主张。原告主张因被告擅自停电等措施，导致原告相应损失的赔偿问题，因合同已经履行完毕，原告并无相应权利占用相应场地、房屋及设施，且被告亦通过通知等形式告知原告腾退交付房屋场地，并给付原告一定的合理腾退交付期间。故此期间即使存在相应损失，亦不应判令被告对原告予以赔偿。当然，双方因合同履行过程中导致的相应权利义务等问题，均可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京市国中景山压力容器制造有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区八宝山地区八宝山绿化隔离带综合改造工业区一期（东）1号厂房及办公楼（东半部建筑）及院内东平房���餐厅、车棚等建筑（具体建筑为：厂区西北门口库房车间四间、传达室一间、厂区北部车棚库房一间、铆焊车间一间、探伤室一间、喷砂房一间、喷漆房二间、东平房三排、二层楼房一幢、三层楼房一幢、四层办公楼一幢、配电室一间、附属三层楼房二幢）腾退交还北京金宝山投资管理公司；二、北京市国中景山压力容器制造有限公司于本判决生效后七日内给付北京金宝山投资管理公司使用费（自2015年1月1日起，至北京市国中景山压力容器制造有限公司实际执行完毕上述判决主文第一项之日止，按照每年九十万元计算）；三、驳回北京市国中景山压力容器制造有限公司的诉讼请求；四、驳回北京金宝山投资管理公司的其他反诉请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费十二万零四百零二元，由北京市国中景山压力容器制造有限公司负担（已交纳)。反诉案件受理费一百零五元，由北京金宝山投资管理公司负担三十五元（已交纳)，由北京市国中景山压力容器制造有限公司负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  梁 爽人民陪审员  牛淑珍人民陪审员  郭淑毅二〇一六年五月五日���记员徐瑶