山东省济阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2012）济阳商初字第331号 原告济南润佳纺织制品有限公司，住所地济阳县。 法定代表人崔桂山，董事长。 委托代理人孙明菊，山东荟萃律师事务所律师。 被告山东长安汽车销售有限公司,住所地济南市。 法定代表人李东华，董事长。 委托代理人张可，男，1977年3月8日生，汉族，该公司经理，住济南市。 委托代理人韩春芳，山东国盾律师事务所律师。 原告济南润佳纺织制品有限公司（以下简称润佳公司）诉被告山东长安汽车销售有限公司（以下简称长安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告润佳公司的委托代理人孙明菊、被告长安公司的委托代理人韩春芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2008年3月1日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，被告租赁原告在济阳县济北开发区的汽车展厅进行经营。2011年1月20日21时许，被告的经营场所内发生火灾事故，将其租赁的原告的房屋烧损。房屋维修费价值为10万元。对原告的上述损失，被告作为承租人未尽到管理责任，理应赔偿。为维护原告的合法权益，请求依法判令被告赔偿原告经济损失10万元。后原告变更诉讼请求，要求被告赔偿房屋经济损失费及租赁费损失共计98414.64元，本案的一切诉讼费用由被告承担。 被告辩称：原告的起诉不符合事实。根据济阳县公安局消防大队作出的火灾事故认定书，2011年1月20日发生火灾的部位不在被告的展厅内，而是在山东吉利汽车超市有限公司展厅北邻维修车间西南角的员工宿舍内，起火后火势由维修车间宿舍沿屋顶的保温材料向四周蔓延成灾。该次火灾不仅给原告造成了损失，也给被告室内的装修及车辆配件、办公用品等造成了损失，并导致被告自火灾后无法经营。本次火灾的发生不是被告的过错造成的，原告要求被告赔偿损失缺乏事实和法律依据。被告向原告交纳租金已经交纳至2012年4月底，但被告实际占用原告展厅的时间截止到2011年1月底火灾事故发生后，因此，被告向原告实际多交纳了15个月的租金。根据双方签订的汽车展销大厅租赁协议的约定，每月租金为5000元，被告要求原告将被告多交纳的租金75000元返还给被告，原告并应当赔偿被告的经济损失。根据最高人民法院司法解释的规定，原、被告签订的汽车展销大厅租赁协议为无效协议，请求法院依法确认该协议无效。 经审理查明:2005年6月18日，济阳县人民政府与济南润通服饰有限公司（以下简称润通公司）签订了协议书，济阳县人民政府将济阳县济北经济开发区南至富阳街中心、北至原联碳项目用地、东至248线路界、西至齐鲁汽贸项目的土地协议出让给润通公司使用，由润通公司自筹资金投资建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等。 2007年5月16日，润通公司与本案原告润佳公司签订合作协议书约定：润通公司同意从济阳县人民政府出让给其使用的土地中提供50亩土地使用权，与润佳公司合作开发钢结构展厅及其它设施。双方合作开发的土地具体位置位于济阳县济北开发区富阳路和省道248线交叉路口西北地块西部位置。双方约定由润通公司提供合作开发的土地，由润佳公司自筹资金建设钢结构展厅11间。钢结构展厅建成后，产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。 2008年3月1日，原告润佳公司与被告长安公司签订了汽车展销大厅租赁协议，原告润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的自西向东第9至第11间展厅共3间租赁给被告长安公司，用于汽车展销。双方约定，租赁期限为5年，自2008年5月1日至2013年5月1日止。双方约定的租金为每年60000元，每6个月付一次，租赁费五年不变。在本案开庭审理过程中，双方均认可，被告长安公司向原告润佳公司交纳租赁费已经截止到2012年4月30日。双方另约定，长安公司在租用润佳公司的房屋期间，如果因润佳公司自身原因造成的经济损失，由润佳公司负责，非因润佳公司自身原因造成的损失，润佳公司不负任何责任。租赁期内如房屋出现人为损坏，由长安公司负责维修。后长安公司在该钢结构展厅内进行汽车展销等经营活动。 2009年3月3日，原告润佳公司与山东省吉利汽车超市有限公司（以下简称吉利公司）签订了厂房租赁协议，原告润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的自东向西第5至第8间展厅共4间租赁给吉利公司，用于汽车展销及修理。2009年8月25日，吉利公司与济南世通汽车服务有限公司（以下简称世通公司）签订了协议书，吉利公司将其租赁的位于润通公司内的4间钢结构汽车展厅的北半部分租赁给世通公司，用于汽车维修或与之关联的业务。2009年9月26日，世通公司与张成立又签订了协议书约定，世通公司作为浙江吉利汽车销售有限公司在山东省济南市部分车型汽车的销售代理商之一，将其租赁的吉利公司的钢结构展厅4间的北半部分租赁给张成立用于汽车维修。 2011年1月20日晚间，吉利公司租赁的汽车展厅北邻汽车维修车间西南角的员工宿舍内起火，起火后，火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾。造成建筑物、吉利公司展厅内汽车及汽车配件、展厅北邻维修车间内房屋、汽车配件及一辆送修车辆、济南快爱特有限公司济阳分公司内汽车及房屋、长安公司房屋、济南万迪商贸汽车销售有限公司房屋烧损。该火灾事故经济阳县公安局消防大队现场勘查，作出济阳公消火认字［2011］第002号火灾事故认定书，认定起火原因无法查清。 火灾事故发生后，经原告申请，本院委托，济南万通价格评估有限公司作出万价评（2012）第8108号关于火灾对租赁房屋造成经济损失价值的价格评估报告书，认定评估标的在价格评估基准日（2011年1月20日）的经济损失金额为184965元，内含残值11989元。2012年12月13日，济南万通价格评估有限公司作出关于2012年11月25日函的回复，认定价格评估标的在评估基准日的补充评估金额为43286元，内含残值2075元。原告润佳公司为此支出鉴定费10000元。因本次火灾事故造成原告润佳公司建设的11间钢结构展厅均被毁损，原告润佳公司已经另案起诉了另外两家租赁其钢结构展厅的公司，原告要求三公司平均承担鉴定费，本院予以准许。 另查明，被告长安公司租赁的涉案钢结构汽车展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件。 本院所确认的上述事实,有原告提供汽车展销大厅租赁协议、协议书、合作协议书、（2012）第8108号价格评估报告书、关于2012年11月25日函的回复、鉴定费单据、济阳公消火认字［2011］第002号火灾事故认定书，当事人陈述、本院调查笔录及本院开庭笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 双方当事人对以下事项争议较大，本院做出如下认定。 （一）、原、被告签订的厂房租赁协议是否有效。 本院认为：涉案钢结构展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件，且该钢结构展厅与济阳县人民政府和润通公司签订协议的用途（建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等）不相符。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效）的规定，本院认定，原告润佳公司与被告长安公司签订的汽车展销大厅租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）的规定，被告长安公司占有使用原告润佳公司钢结构展厅期间应当按照双方的约定支付占有使用费。关于涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后，因双方当事人对被告长安公司搬离该钢结构展厅的时间陈述不一致，且本案被告长安公司已经向本院另行提起民事诉讼，要求润佳公司返还多交纳的租赁费。因此，本院认为，涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后的占有使用费及润佳公司应当返还长安公司的租赁费应当在长安公司起诉润佳公司的案件中处理，本院不宜在本案中处理。 （二）、被告长安公司对涉案钢结构展厅被火烧损是否应当承担民事赔偿责任。 本院认为：被告长安公司虽称，原告出租给其使用的钢结构展厅不符合消防安全规定，没有通过消防安全验收，但未提供证据证明其主张，被告长安公司对此应承担举证不能的法律后果。根据本院调取的济阳县公安局消防大队的消防卷宗，因长安公司济阳分公司的消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，2010年9月21日，济阳县公安局消防大队作出济阳公（消）决字［2010］第0007号公安行政处罚决定书，决定对长安公司济阳分公司罚款5000元，被告长安公司于2010年9月25日交纳了罚款5000元。据此，本院认定，本次火灾事故的发生并不能证明是原告的钢结构展厅本身存在消防安全隐患，对被告的这一辩解理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条（当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。）及第二百二十二条（承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任）的规定，被告长安公司在占有使用原告的钢结构汽车展厅期间，因火灾致使该钢结构展厅被火烧损，长安公司应当承担赔偿责任。原告润佳公司建设的钢结构展厅共计11间，而被告长安公司租赁了其中的3间。本次火灾造成润佳公司建设的钢结构展厅11间均被毁损，经济南万通价格评估有限公司鉴定，损失价值扣除残值后共计214187元，原告要求被告按十一分之三的比例赔偿钢结构展厅的损失符合法律规定，本院予以支持。被告长安公司虽称其所租赁的钢结构展厅距离着火点最远，火灾损失最小，不应要求其分担损失，但在本案第一次开庭审理时，本院给予了被告长安公司对价格评估报告的异议期。被告长安公司在异议期内没有提出书面异议，也没有要求鉴定人员出庭接受质询，且无证据证明对造成的损失不应承担责任，被告长安公司对此应承担举证不能的法律后果，本院对被告长安公司的该答辩意见不予采纳。 综上所述，本院认为：原告润佳公司将其建设的钢结构展厅租赁给被告长安公司用于汽车展销，被告长安公司济阳分公司在占有使用该租赁物期间因火灾致使租赁物毁损，被告长安公司对此应当承担赔偿责任。根据相关法律规定，被告长安公司在向原告承担了赔偿责任后，可以依法向致害人追偿。因原、被告签订的厂房租赁合同无效，原告要求被告继续支付占用使用费至2012年12月31日无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告山东长安汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南润佳纺织制品有限公司钢结构展厅经济损失费58414.64元； 二、驳回原告济南润佳纺织制品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，诉讼保全费1000元，本案鉴定费2727元，由原告济南润佳纺织制品有限公司负担1527元，被告山东长安汽车销售有限公司负担4500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙兆明 审 判 员  赵 鑫 代理审判员  张健超 二〇一四年六月二十四日 书 记 员  刘 丽