四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川19民终209号上诉人（原审被告）：巴中市浩通房地产开发有限公司。法定代表人：何贤俊，该公司董事长。委托代理人：石睿，四川宏坤律师事务所律师。委托代理人：王雷，四川宏坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付小芮，男，生于1993年2月2日，汉族，大专文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：李涛，巴中市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：薛凤益，男，生于1955年3月13日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：张强伦，巴中市诚信法律服务所法律工作者。上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司（以下简称“浩通公司”）因与被上诉人付小芮、薛凤益商品房买卖合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院(2015)巴州民初字第3016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人浩通公司的委托代理人王雷,被上诉人付小芮的委托代理人李涛,薛风益的委托代理人张强伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2009年12月21日，被告浩通公司以巴浩司（2009）14号文件作出《巴中市浩通房地产开发有限公司关于成立“景秀江南”项目部的通知》，通知载明：公司决定成立“巴中市浩通房地产开发有限公司景秀江南项目部”，任命薛凤益同志为该项目部经理，负责该项目部的全面工作，接受公司的统一领导和监督。2012年8月21日，浩通公司（出卖方）以薛凤益为其委托代理人，与付小芮（认购方）签订了《商品房认购合同书》，约定：二、预购人购买南坝羽绒厂景秀江南项目部A幢贰F面积约394平方米的商用房，单价6000元/平方米，总价款2364000元；三、付款方式：3.分期付款，A、签订本认购合同时付总房款的30万元；B、……；C、三期于主体封顶付房总额的40万元，余款交房时付清。八、4.房屋交付时间为2014年12月，在正式交房后180天内办理房产、土地使用证。出卖方一栏加盖了浩通公司景秀江南项目部公章，委托代理人薛凤益签字并盖私章。认购方的委托代理人付成刚代付小芮签字。2012年8月21日、2012年12月26日、2013年3月12日，浩通公司分三次向原告付小芮出具收条，分别载明了收到付小芮交来购买景秀江南F商铺购房款30万元、36万元、14万元，共计80万元。三张收据均加盖了浩通公司景秀江南项目部财务专用章，收款人为何娟。后因浩通公司将案涉房屋变更登记并抵押给他人，付小芮起诉至一审法院，要求：1.依法解除双方签订的《商品房认购合同书》，同时判令被告承担违约责任；2.判令被告返还原告购房款80万元，并另赔偿购房款一倍的损失；3.要求被告从原告交款之日期起按贷款基准利率支付80万元的资金利息；4.本案的诉讼费由被告承担。一审另查明，2013年7月5日、10月28日巴中市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室第19期《会议纪要》载明：“2.由巴中市住建局牵头、参照两证“遗留”问题处理模式完善整个项目的建设手续”；第26期《会议纪要》载明：该纪要要求市区房管部门在2013年11月6日前完成该项工程房屋产权初始登记，待该项目总体建设全部竣工后，由“两证”遗留办纳入“两证”产权分户手续办理流程，为购房户办理产权手续”。2013年5月23日巴中市国土资源局给浩通公司景秀江南项目部A/B/C/D/E幢办理了巴市国用（2013）第3502号《国土使用证》；2014年4月，巴中市房地产管理局给景秀江南项目部进行网上签约备案，将A幢F2-2-2以薛凤益购买的方式登记在被告薛凤益的个人名下。一审还查明，2015年12月30日，巴中市房地产交易中心第二厅出具《证明》，证明巴中市浩通房地产开发有限公司开发建设的景秀江南A幢2楼商业用房(面积957.68平方米)于2014年4月14日向郭旺处借款办理抵押登记。原审判决认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告浩通公司针对诉争房屋在起诉前已经取得预售许可证，同时原告也按照双方签订的《商品房认购合同书》履行了相关付款义务，故双方之间所签订的《商品房认购合同书》应当认定为有效的商品房买卖合同。二被告虽然认为原告所交房款系借贷关系中的利息款，原告并未交纳房款，但被告并未提交相关证据予以佐证，故对二被告的主张不予采信。被告浩通公司成立了巴中市浩通房地产开发有限公司景秀江南项目部，任命薛凤益同志为该项目部经理，负责该项目部的全面工作，接受公司的统一领导和监督。原告签订的《商品房认购合同书》中，加盖了浩通公司景秀江南项目部印章和财务专用章；加之原告缴纳购房款的《收据》上加盖了浩通公司景秀江南项目部的财务专用章，故与原告签订《商品房认购合同》的相对方应当认定为被告浩通公司，其项目部经理薛凤益的行为系履行职务行为，故被告浩通公司应当承担法律责任。庭审中，被告薛凤益表示愿意承担清偿原告80万元及其利息的责任，系其真实意思表示，一审予以确认。故原告主张二被告承担连带清偿责任，应予以支持。关于原告要求与被告解除合同，同时返还购房款并承担已付购房款一倍的损失问题。因原告与被告所签订的《商品房认购合同书》中关于购买的“景秀江南”项目部A幢2楼已经抵押给案外人郭旺，原告要求解除合同，由被告返还已交购房款，符合法律规定，应予以支持。结合本案实际情况，原告的损失酌定以实际支付购房款为基数，按年利率6%为标准计算利息为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条、第五条、第八条之规定，判决：一、解除原、被告于2012年8月21日签订的《商品房认购合同书》；二、由被告巴中市浩通房地产开发有限公司、薛凤益在本判决书发生法律效力后十五日内返还原告付小芮已交购房款80万元并赔偿损失（损失计算方法为：以30万元为基数，自2012年8月21日起计算至本院指定的给付期限为止，按年利率6%为标准计算利息；以36万元为基数，自2012年12月26日起计算至本院指定的给付期限为止，按年利率6%为标准计算利息；以14万元为基数，自2013年3月12日起计算至本院指定的给付期限为止，按年利率6%为标准计算利息。）。一审案件受理费11800元，由被告巴中市浩通房地产开发有限公司、薛凤益负担。宣判后浩通公司不服，向本院提起上诉，其上诉的主要事实和理由：一、一审法院认定本案系房屋买卖法律关系无事实和法律依据。1.本案中签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示。出卖人处加盖的印章并非上诉人公司行政印章，而是项目部印章。项目部不能代表公司对外出售房屋，并且上诉人也并未与被上诉人签订正式的网络备案合同，双方之间并没有建立商品房买卖合同关系。而且购买人的签章也是案外人代签，并不是被上诉人本人签字。2.一审法院认定的三张收条也未实际履行。其事实上是被上诉人薛凤益与案外人付成刚、苟芝兰（系被上诉人付小芮父母）之间因长期借贷产生的利息，因薛凤益无现金偿还能力，故此签订一份虚假的《商品房买卖合同》，并以三张收据作为房屋购房款，但事实上并非真实的房屋买卖法律关系。二、本案所涉购房款事实上是被上诉人薛凤益与案外人付成刚、苟芝兰之间个人借款的应付利息，与上诉人公司无关联。1.一审中，被上诉人代理人当庭陈述案件中所涉购房款系薛凤益借款所产生的利息，其行为属于自认。2.合同签订时间系2012年，当时被上诉人付小芮年龄为18岁，按常理被上诉人并没有足够的资金支付巨额购房款。同时，一审中被上诉人自认其父母付成刚、苟芝兰曾经与被上诉人薛凤益建立过借款关系，其资金就存在混同，被上诉人应提供足够的证据证明其支付过购房款，否则应承担举证不力的责任。综上，一审法院在上诉人浩通公司既没有与被上诉人付小芮之间建立房屋买卖关系，也没有实际收到购房款的情况下，认定房屋买卖关系成立，并返还购房款，不仅事实不清，证据不足，而且适用法律错误。故请求二审法院依法撤销原判，驳回付小芮对浩通公司的诉讼请求。被上诉人付小芮的答辩意见：本案是房屋买卖关系。计算的利息有法有据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人薛凤益的答辩意见：请求二审法院依法判决。二审经审理查明，浩通公司向付小芮出具的三张购房款收据上加盖的是浩通公司财务专用章，而不是浩通公司景秀江南项目部的财务专用章。《商品房认购合同书》中付小芮的签名虽系其父亲付成刚代签，但付小芮对此并无异议，并予以认可。二审查明的其他事实与一审查明的一致，二审对一审查明的其他事实予以确认。本案在审理过程中，浩通公司虽《商品房认购合同书》上加盖的公司财务专用章的真实性不能确定，但也无其他证据证明该财务专用章是虚假的。薛凤益称，该款系借款转的购房款，借款是用在了景秀江南项目上的，收款人何娟是项目部的工作人员。本院认为，景秀江南项目部是浩通公司的内设部门，不具有对外独立承担民事责任的资格，项目部对外行为所产生的法律后果应由浩通公司承担。薛凤益是浩通公司任命的景秀江南的项目负责人，负责该项目的全面工作。薛凤益以浩通公司的名义与付小芮签订的关于景秀江南项目的《商品房认购合同书》是双方当事人的真实意思表示，该合同加盖了浩通公司景秀江南项目部公章，合同中双方对所买卖房屋的位置、面积、价格、付款方式、违约责任等内容约定具体明确，一审认定该认购合同书是有效的商品房买卖合同并无不当。合同签订后，付小芮的父母以付小芮的名义向景秀江南项目部支付了购房款80万元，景秀江南项目部收款后向其出具收据三张，并加盖了浩通公司财务专用章。薛凤益代表浩通公司签订合同、收购房款均是在其职责范围内履行职务的行为，浩通公司应当对薛凤益的职务行为承担民事责任。一审在薛凤益明确表示承担清偿责任的情况下，判决由浩通公司、薛凤益返还购房款，并无不当，应予以维持。浩通公司上诉虽称购房款是付小芮父母长期借贷产生的利息，签订的购房合同是虚假的，并没实际交购房款，且收据上浩通公司财务专用章的真实性不能确定，但又无相关证据予以抗辩，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人浩通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决适用法律正确，判决结果并无不当，但对部分事实认定有误，本院在对部分事实纠正后，对判决结果予以维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11800元，由原审被告巴中市浩通房地产开发有限公司、薛凤益负担。二审案件受理费11800元，由上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赖 敏审 判 员  吴 全代理审判员  苟华林二〇一六年五月十二日书 记 员  朱 彬