上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2317号上诉人（原审原告）上海敏慎贸易有限公司。法定代表人葛克申。委托代理人冯霖毅，上海公誉律师事务所律师。委托代理人吴翟，上海公誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）帮帮阳光公益服务社。负责人沈月沁。被上诉人（原审被告）沈月沁。被上诉人（原审被告）杨涵雯。三被上诉人共同委托代理人江建平，上海市江**律师事务所律师。三被上诉人共同委托代理人魏佳璐，上海市江**律师事务所律师。上诉人上海敏慎贸易有限公司（下称敏慎公司）因与被上诉人帮帮阳光公益服务社（以下简称阳光服务社）、沈月沁、杨涵雯房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，阳光服务社成立于2000年4月，负责人原为杨定国。2010年10月25日，敏慎公司（合同签约方甲方）与阳光服务社（合同签约方乙方）负责人杨定国签订《房屋租赁合同》，合同约定由阳光服务社承租敏慎公司以下商铺：1、万镇路XXX号（目前暂时经营拉面馆）；2、万镇路XXX号（目前暂时经营扬州菜饭）；3、万镇路XXX号（目前暂时经营三哥烧烤拉面馆）；4、万镇路XXX号、XXX号、XXX号（目前暂时经营洗车房）；5、万镇路XXX号（目前暂时经营足浴房）；6、万镇路XXX号（目前暂时经营洗车房）。基于原租赁关系于2010年11月24日到期，本合同约定的租赁日期为2010年11月25日至2013年11月24日，租赁期为三年。上述商铺为8个门牌号。共计10间商铺，平均每月租金2500元／间，10间商铺年总租金30万元。原有押金4万元延续到本合同中。双方约定租赁费每季度付清一次，付款日期为每季度的第一个月的20日之前，每次付款金额75，000元。甲方收到乙方租金（包括押金）后，必须开具发票给乙方。如乙方不能按期付款，超出约期每天按千分之三滞纳金计算，逾期60天，乙方还不能支付租金，甲方要追缴乙方滞纳金外，并终止合同。甲、乙任何方如单方终止合同，必须提前一个月通知对方，违约方同时向对方支付违约金10万元。阳光服务社在合同落款处（乙方）盖有公章并由杨定国本人签名。同日，双方另签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定由阳光服务社承租敏慎公司2个门牌号共计3间商铺：万镇路XXX号、XXX号（目前暂时经营羊肉馆）。合同约定的租赁日期为2010年10月25日至2013年10月24日，租赁期为三年。平均每月租金2，500元／间，3间商铺年总租金9万元。付款方式同上述合同中的约定。2012年5月3日，敏慎公司向阳光服务社发出《催款函》，函中明确，上述两份合同签订后，在2011年分二次收到租金共计18万元。要求阳光服务社将2011年欠付的租金21万元和2012年1月至5月欠付的租金162，500元，共计372，500元交至敏慎公司。同年9月20日，敏慎公司向阳光服务社发出《催款信》，信中明确，阳光服务社在履行合同中，至2012年9月底共计拖欠租金43.8万元（其中2011年欠款21万元、2012年欠款22.8万元）。同年11月1日，敏慎公司委托律师函告阳光服务社，函中再次确定，阳光服务社在履行上述两份合同中，于2011年全年仅支付租金18万元；2012年仅支付租金162，000元。要求在本月15日之前付清拖欠的租金43.8万元。并重申约定的违约条款。因阳光服务社未能如期支付租金，敏慎公司提起诉讼，请求：1、确认敏慎公司与阳光服务社签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日解除；2、判令阳光服务社、沈月沁、杨涵雯共同支付2012年12月31日前的租金共计309，984.30元；3、阳光服务社、沈月沁、杨涵雯共同支付逾期付款违约金121，500元；4、阳光服务社、沈月沁、杨涵雯共同支付违约金10万元。原审另查明，2012年5月9日，敏慎公司开具的一张发票记载：付款人帮帮阳光公益服务社（万镇路商铺），租金2011.1-2011.2单价36，000元，金额72，000元；2012年7月6日，敏慎公司出具的一张收条记载：今收到阳光服务社交来的万镇路商铺租金9万元（其中因贵社需要，已开给他处发票3.3万）。之后，即二张发票金额计3.3万余（付款人均为帮帮腾飞摄像制作服务社，一张租金为2010.8-2011.7每月1，500元，计18，000元；另一张租金2011.8-2012.5每月1，500元，计15，000元）。2012年7月10日，敏慎公司开具收据一张，载明：交款单位帮帮阳光公益服务社，金额57，000元。收款事由为“2011房租（部分）”。2012年9月28日敏慎公司开具的收据记载：交款单位万镇路商铺（杨定国），金额75，000元。收款事由为“2012部分”。原审再查明，阳光服务社成立于2000年4月30日，经营期至2013年4月29日，原负责人为杨定国。杨定国与沈月沁系夫妻关系，其女儿为杨涵雯。2012年4月12日杨定国自焚，经抢救无效于2012年6月22日死亡，同年11月26日报死亡。2012年7月19日，阳光服务社申请变更负责人为沈月沁，同时承诺承担杨定国为负责人期间的阳光服务社所有的一切债权债务。原审审理中，根据双方所提供的证据并经双方质证及核算，阳光服务社在履行两份租赁合同中有五笔付款，共计支付租金417，000元，其中2012年9月28日支付的75，000元由沈月沁直接交付。对此，双方不持异议。原审法院认为，敏慎公司与阳光服务社关于上海市万镇路XXX号-1280号（双号）共计10间的商铺所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对合同签约人具有法律约束力。由于双方就其他与之相邻的商铺也同时签订了《房屋租赁合同》，双方在同时履行两份租赁合同时，对于阳光服务社所支付的租金，在双方约定不明、且没有特定指向的情况下，可认定为对两份合同整体履行，而不是对商铺个体的履行。阳光服务社在第一年分两笔各支付租金9万元，计18万元后，未再按约支付，直至2012年5月3日，敏慎公司进行了发函催交，该催款函充分说明了阳光服务社为两份合同履行付款义务，即本案涉讼的商铺已支付了部分租金9万元（另一份合同约定的商铺年租金9万元），因此，敏慎公司也认定阳光服务社在第一年欠付租金21万元。同时，至发催款函之日止，敏慎公司按两份合同约定租金标准，要求阳光服务社付清2012年1月至5月（5个月）的租金。2012年5月9日、7月6日和9月28日，敏慎公司收到三笔租金共计237，000元。其中的7月6日支付的租金9万元，阳光服务社认为与本案涉讼的商铺租金无关，符合约定，法院予以采纳。综上，截至2012年12月24日止，阳光服务社实欠涉讼商铺租金388，000元。因阳光服务社原负责人为杨定国，对杨定国经营管理间所应承担的付款义务，敏慎公司无证据证明沈月沁知晓，杨定国意外死亡后，阳光服务社的负责人变更为其妻被告沈月沁，并由沈月沁及时交付了部分租金75，000元。2012年11月，敏慎公司向阳光服务社发出律师函无果后，为避免损失的扩大，依据合同约定，行使合同解除权，虽有法可依，但对于阳光服务社承继者被告沈月沁不尽合理，现阳光服务社同意以25个月计算租金，且敏慎公司又于2013年1月将涉讼商铺另行出租，故法院确认合同解除日应为2012年12月24日。基于上述事实，对敏慎公司要求阳光服务社、沈月沁、杨涵雯承担逾期付款滞纳金及合同约定的违约金之请求，法院也难以准许。对于双方争议的押金部分，因敏慎公司与阳光服务社的租赁关系是基于原有的租赁关系而延续存在，在敏慎公司否定押金存在情形下，应由付款人负有举证责任。现付款人杨定国因发生意外死亡，沈月沁虽不能提供证据，但涉案合同中已确定敏慎公司前期合同中曾收到过押金4万元，并将该押金延续到涉讼合同中，据此，法院认定阳光服务社交付押金之事实成立，在合同解除后，押金应予返还。阳光服务社系非正规就业劳动组织，根据相关规定，其在经营中产生的债务应由阳光服务社承担，而沈月沁作为开办人应承担连带责任，故要求沈月沁、杨涵雯以继承人身份共同承担民事责任，不符法律规定，本院不予支持。据此判决：一、敏慎公司与阳光服务社关于上海市万镇路XXX号-XXX号（双号）商铺于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月31日解除；二、阳光服务社应于判决生效之日起十日内支付敏慎公司2012年10月25日至2012年12月31日的租金16，726.20元；三、沈月沁对阳光服务社上述付款义务承担连带偿付责任；三、对敏慎公司其余诉讼请求不予支持；四、对阳光服务社要求敏慎公司支付违约金10万元之诉讼请求不予支持。案件受理费4，919元，由敏慎公司负担4，000元，阳光服务社负担919元。反诉案件受理费1，150元，由阳光服务社负担。原审法院判决后，敏慎公司不服，向本院提起上诉。敏慎公司认为，其提供的证据充分证明了阳光服务社长期拖欠租金的违约行为，且上诉人多次进行书面催讨。上诉人在催讨未果的情况下，行使了合同解除权，阳光服务社应当承担相应的违约金。合同明确约定了违约金的标准，即违约方向守约方支付10万元。而原审法院在事实明确的情况下，不支持上诉人的诉请，明显偏袒被上诉人，有悖公正原则。请求二审法院撤销原审判决主文第三项，判令被上诉人支付违约损失10万元。被上诉人阳光服务社、沈月沁、杨涵雯辩称：阳光服务社原负责人为杨定国，经营过程中因意外死亡，导致阳光服务社处于经营瘫痪状态。沈月沁在变更为阳光服务社负责人之前并不了解租赁合同履行的具体情况。在了解欠租情况后，沈月沁积极筹措款项支付2012年下半年的租金。而上诉人却擅自收回系争房屋，实际已构成违约。一审期间，经法院协调，被上诉人同意双方经不构成违约的认定。被上诉人认为原审判决正确，请求予以维持。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：上诉人的上诉主张是请求判令被上诉人承担解约后的损失10万元，实际是要求被上诉人承担合同约定的解约违约金。解读系争租赁合同的相关条款，“甲、乙任何方如单方终止合同，必须提前一个月通知对方，违约方同时向对方支付违约金10万元”，其实质是无解约权的当事人擅自解除合同时，对方如表示认可，擅自解除方作为违约方应当向对方支付解约违约金10万元。该条款的约定与上诉人主张的解约情形并不相符。退而言之，即便按照上诉人的理解，该条款下的10万元解约违约金适用于因拖欠租金而解约的情形，上诉人也应当按照合同约定向对方发出解约通知，给予对方一个月的准备期。而本案的情况是，上诉人收回行为在先，未发出解约通知，更没有给予对方准备期，直至一年之后方以诉讼行为请求确认解约行为的有效性。因此，上诉人的行为与合同约定并不相符。由于承租人欠租行为在先，上诉人的行为有减损之缘由，原审法院认定双方均有过错，互不追究违约责任，属平衡当事人利益之举，本院予以认同。上诉人的上诉主张不能成立，原审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，300元，由上诉人上海敏慎贸易有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理李超审判长 汪 毅审判员 顾 梅审判员 承怡文二〇一四年十一月二十一日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。