江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）玄民初字第1001号 原告屠桂英，女，1923年5月27日生，无业，住香港特别行政区。 原告黄汪美珍，女，1945年12月8日生，住香港特别行政区。 两原告共同委托代理人邵燕，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 两原告共同委托代理人陈晶，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告汪美意，女，汉族，1947年10月29日生，住江苏省南京市。 委托代理人杨秀云，江苏博事达律师事务所律师。 委托代理人金流(系汪美意之子)，男，汉族，1973年8月13日生，住江苏省南京市玄武区。 被告何永霞，女，汉族，1959年9月17日生，住江苏省南京市栖霞区。 委托代理人杨秀云，江苏博事达律师事务所律师。 被告汪鹏兴，男，汉族，1987年8月9日生，住江苏省南京市栖霞区。 委托代理人杨秀云，江苏博事达律师事务所律师。 被告汪志清，男，汉族，1951年4月5日生，户籍地在江苏省南京市玄武区。 原告屠桂英、黄汪美珍诉被告汪美意、何永霞、汪鹏兴、汪志清分家析产纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人邵燕以及被告汪美意、何永霞、汪鹏兴委托代理人杨秀云到庭参加诉讼。被告汪志清经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告屠桂英、黄汪美珍诉称：南京市玄武区房屋原系汪某所有。1960年汪某死亡。1983年汪某遗孀屠桂英及四名子女黄汪美珍、汪美意、汪志清、汪志滨一致申请将南京市玄武区房屋所有权人变更为屠桂英。1992年该房屋因被拆迁获补偿南京市××号××室、××街××号××室（以下简称××号××室）、××巷××号××室、××室四套房屋。1998年原、被告对四套拆迁安置房的归属进行公证：××号××室东半部分门面房赠与黄汪美珍、汪美意、汪志清、汪志滨四人均有，西半部分单室套住房赠与黄汪美珍所有；××巷××号××室赠与汪志滨所有；××巷××号××室赠与汪志清所有；××号××室赠与汪美意所有。2010年3月屠桂英撤销赠与，将××号××室出卖给黄汪美珍。原告认为依据法定继承，屠桂英享有××号××室60%所有权份额，黄汪美珍享有10%所有权份额。因黄汪美珍在拆迁安置中出资68491.97元，且两原告未享受过其他三套拆迁安置房，故××号××室其余30%所有权份额也应由黄汪美珍享有。综上所述，请求判令屠桂英享有××号××室房屋60%所有权份额，黄汪美珍享有40%所有权份额。 被告汪美意、何永霞、汪鹏兴辩称：１、当事人对于××号××室的处置已经协商一致并经公证，而且最初几年也是按照公证书约定的产权份额分配租金，故本案不能按照法定继承处理。2、黄汪美珍并未缴纳68491.97元房款。68491.97元房款中含有汪美意交纳的20000元以及拆迁补偿款15000万元，黄汪美珍交纳了33491.97元。3、屠桂英生活并不困难，屠桂英是香港居民，享有香港生活补助费，且在南京有门面房租金收入，所以屠桂英的生活很殷实富足。4、何永霞以被拆迁房屋作为经营地领取了营业执照才得以安置补偿××号××室门面房，如何永霞没有以被拆迁房屋作为经营地领取营业执照是不可能被安置门面房的。 被告汪志清未应诉、答辩。 经审理查明：屠桂英与汪某系夫妻关系，生有子女四人：黄汪美珍、汪美意、汪志清、汪志滨。何永霞系汪志滨妻子。汪鹏兴系汪志滨儿子。汪某于1960年1月29日死亡，生前未立遗嘱。汪某的父母已死亡。汪志滨于2011年9月8日死亡。屠桂英现年岁已高，生活出现困难。 原南京市玄武区房屋系汪某与屠桂英的夫妻共同财产。1986年5月屠桂英与黄汪美珍、汪美意、汪志清、汪志滨共同向房产部门出具具结书，由屠桂英代表家庭成员进行登记，并承诺处理该财产保证取得全部子女同意。1994年6月15日该房因拆迁，获得安置××号××室、××巷××号××室、××室、××号××室等四套房屋。拆迁安置补偿协议中还记载**承租门面房部分，领取玄个字15743号营业执照，商号为玄武区**小吃部。上述房屋所有权均登记于屠桂英名下。黄汪美珍支付拆迁安置房补差款等费用68491.97元。四处房屋中73-6号106室建筑面积64.64平方米，双龙巷××号××室、××室建筑面积均为50.31平方米，××号××室建筑面积41.05平方米。 1995年9月10日屠桂英立有“私房产权分配”字据一份，该字据中记载屠桂英将××号××室产权分配给黄汪美珍。 1998年6月25日南京市公证处出具（98）宁证字第895号公证书，公证书记载：……查被继承人汪某于1960年1月29日在南京死亡，死亡后遗留有与其妻子屠桂英共有的坐落南京市私房一处，于1994年6月15日被南京市房地产综合开发总公司房地产开发分公司拆迁，安置补偿私房××街××号××室、××巷××号××单元××室、××巷××号××单元××室、××号××单元××室。死者生前未立遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产应由其父母、配偶、子女共同继承。因汪某的父母均已死亡，上述房屋中属于被继承人的遗产应由其妻子屠桂英、女儿黄汪美珍和汪美意、儿子汪志清和汪志滨共同继承。当日屠桂英还立有《赠与书》一份，南京市公证处对此出具（98）宁证字第896号公证书。该《赠与书》记载：屠桂英丈夫汪某生于1915年4月22日，于1960年1月29日在南京病故；两人共有子女四人：黄汪美珍、汪美意、汪志清、汪志滨；……关于××号××室等四处房屋，根据继承法规定，上述房屋所有权一半归屠桂英所有，属于汪某的另一半房屋所有权由屠桂英与四个子女共同继承；因屠桂英现居香港，自愿将屠桂英享有的以及继承的房屋所有权赠与四个子女；屠桂英与四个子女经协商安排73-6号106室东半部分门面房赠与黄汪美珍、汪美意、汪志清、汪志滨四人均有，西半部分单室套住房赠与黄汪美珍所有；××巷××号××室赠与汪志滨所有；××巷××号××室赠与汪志清所有；××号××室赠与汪美意所有。 2005年屠桂英将金流居住的××室卖给胡旭明，房款258000元由金流收取。 2006年屠桂英将××巷××号××室汪志清居住的房屋出卖给谢某、李某，房款385000元由汪志清收取。 2009年屠桂英将××巷××号××室出卖给何永霞、汪鹏兴、汪志滨。何永霞、汪鹏兴、汪志滨未支付房款。 2010年3月6日屠桂英作为出卖人，与作为买受人的黄汪美珍签订《南京市存量房买卖合同》，将××号××室出卖给黄汪美珍。合同订立后黄汪美珍未支付房款。 2011年汪美意、何永霞、汪鹏兴将屠桂英、黄汪美珍诉至本院，请求本院确认屠桂英与黄汪美珍之间关于××号××室房屋买卖合同无效，判令两被告将××号××室房屋权属恢复至买卖合同订立前的状态。本院于2012年5月30日作出（2011）玄民初字第1144号民事判决，判决：一、屠桂英与黄汪美珍于2010年3月6日以南京市存量房买卖合同形式转让××号××室房屋的行为无效；二、屠桂英、黄汪美珍于判决生效后十日内将上述房屋权属恢复至屠桂英名下。屠桂英、黄汪美珍不服，上诉至南京市中级人民法院。 南京市中级人民法院认为：一、从拆迁安置协议以及（1992）玄民初字第613号民事调解书来看，包括××号××室房屋在内的四处房屋，系由拆迁协议约定分配给南京市玄武区房屋原产权人，并按当时政策交纳相关费用，并不是从市场购买的商品房，也没有按市场价支付相应的对价，应认定××号××室、××巷××号××室、××巷××号××室、××号××室为拆迁安置房。二、双方当事人到二审庭审时仍认为没有经过分家析产，895号公证书也确定由家庭成员共同继承，故涉案房屋应当为家庭成员共同共有。拆迁安置的四处房屋实际居住情况家庭成员达成一致意见，不能认定为分家析产，所有产权均登记在屠桂英一人名下，也不能认定为分家析产。三、赠与合同经过公证，对全体家庭成员均有约束力。但受赠人与赠与人没有就该房屋办理过户手续，赠与行为没有实际完成。屠桂英将××号××室卖给黄汪美珍，是对其应有份额赠与其子女行为的撤销。屠桂英年岁已高，自己生活出现困难，其撤销赠与符合法律规定。四、××号××室系未经分家析产的家庭成员共有房屋，屠桂英与黄汪美珍私自买卖损害了其他家庭成员的合法利益，该买卖合同无效。2012年12月17日南京市中级人民法院作出（2012）宁民终字第2952号民事判决：驳回上诉，维持原判决。 2014年5月27日本院向南京链家房地产经纪有限公司、南京鑫梦源房产经纪有限公司、南京顺驰不动产网络有限公司、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司咨询涉案房屋价格。其中，××号××室房屋价格为每平方米约4.8万元（最低价格为每平方米约3.5万元，最高价格为每平方米约6万元），双龙巷1号304室、307室、尖角营4号406室房屋价格为每平方米约2万元。 上述事实有公证书、房屋所有权证、南京市存量房买卖合同、南京市城市房屋拆迁安置协议、收据、私房产权分配字据、声明书、民事调解书、民事判决书、询价笔录、原、被告陈述以及本院庭审笔录等证据证实。 本院认为：屠桂英于1998年6月25日立有《赠与书》一份，并经南京市公证处公证。该《赠与书》记载：××号××室东半部分门面房房屋所有权由黄汪美珍、汪美意、汪志清、汪志滨四人均有，西半部分单室套住房赠与黄汪美珍所有；××巷××号××室赠与汪志滨所有；××巷××号××室赠与汪志清所有；××号××室赠与汪美意所有。虽然赠与合同经过公证，对赠与合同双方当事人均有约束力。但受赠人与赠与人没有就该房屋办理过户手续，赠与行为没有实际完成。《中华人民共和国合同法》第一百九十五条规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。南京市中级人民法院生效判决确定现屠桂英年岁已高，自己生活出现困难，其撤销赠与符合法律规定，故依据《中华人民共和国合同法》第一百九十五条之规定，可以不再履行赠与义务。 被告汪美意、何永霞、汪鹏兴主张系何永霞以被拆迁房屋作为经营地领取了营业执照，才得以安置补偿××号××室门面房，如何永霞没有以被拆迁房屋作为经营地领取营业执照是不可能被安置门面房的。本院认为，首先，被拆迁房屋本身具备作为经营用房的条件，这是拆迁安置门面房的基础。其次，被拆迁房屋并非必须出租给何永霞，其可以出租给任一不特定的人，即任一不特定的人均可以通过租赁被拆迁房屋领取营业执照。第三，被告所举证据也不能证明系何永霞领取了营业执照。因此，本院对被告汪美意、何永霞、汪鹏兴的该项主张不予采纳。 ××号××室等四处房屋，在895号公证书中确定由家庭成员共同继承，且屠桂英、黄汪美珍、汪美意、何永霞、汪鹏兴在南京市中级人民法院（2012）宁民终字第2952号案件庭审时也认为没有经过分家析产，故××号××室等四处房屋应当为家庭成员共同共有。无论拆迁安置的四处房屋实际居住情况家庭成员达成一致意见，还是所有产权均登记在屠桂英一人名下，均不能认定为经过分家析产。 因被拆迁房屋属于屠桂英与其丈夫汪某的夫妻共同财产，作为被拆迁房屋的物的转化形式，屠桂英享有××号××室等四处房屋50%所有权份额。对于××号××室等四处房屋其余50%所有权份额，屠桂英与其四名子女各自均等继承10%所有权份额。综上所述，屠桂英共计享有四处房屋60%所有权份额，黄汪美珍享有××号××室等四处房屋10%所有权份额。 根据询价结果，××号××室房屋价值约310.3万元，××巷××号××室、××室价值约为100.6万元，××号××室价值约82.1万元，四处房屋总计价值593.6万元。××号××室房屋价值不及全部四套被拆迁安置房屋价值的70%。此外，按照最低价格以及最高价格计算，××号××室房屋价值也均不及全部四套被拆迁安置房屋价值的70%。 现两原告请求本院判决享有××号××室产权，于法有据。两原告内部约定屠桂英享有××号××室房屋60%所有权份额，黄汪美珍享有40%所有权份额，系两原告对其实体权利的约定及自由处分，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条第一款、第十三条之规定，判决如下： 一、原告屠桂英享有南京市玄武区××街××号××室房屋60%所有权份额。 二、原告黄汪美珍享有南京市玄武区××街××号××室房屋40%所有权份额。 本案案件受理费13496元，原告屠桂英负担2700元，黄汪美珍负担2699元，汪美意负担2699元，汪志清负担2699元，何永霞负担1349.5元，汪鹏兴负担1349.5元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  崔 颢 人民陪审员  孙晓彦 人民陪审员  唐晓妹 二〇一四年六月二十六日 见习书记员  周 灿