广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终1316号上诉人（原审原告）：沈泳璇，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：李嘉丽，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陈星泛，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：钟建文，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）:广州市府前物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：朱莉莉,该公司董事长。委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。委托代理人：龙智勇，广东五羊律师事务所律师助理。原审原告：刘美贤，住广州市越秀区。上诉人沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文因与被上诉人广州市府前物业管理有限公司（以下简称：府前物业公司）、原审原告刘美贤物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市聚源建设发展有限公司（以下简称：聚源公司）经穗规建字[1998]第303号《建设工程报建审核书》及（1998）穗城规建字第303号《建设工程规划许可证》批准，在越秀区xx路西侧建设商业、办公、公寓楼壹幢，报建工程：三层地下室为设备用房、汽车库、自行车库，首层为商场、居委会、文化站、卫生站、垃圾站、公厕、银行，二层为商场、银行、住宅，三层至四层为餐厅、住宅、公寓，五层至八层为办公、住宅、公寓，九层以上为公寓。1999年聚源公司领取980072号预售许可证（其中记载物业类型为商业，可售层数为-3至12；停车场7440平方米，可售套数为186；写字楼12984平方米，可售套数为32；公寓7586平方米，可售套数为82）以及980245号预售许可证（其中记载物业类型为住宅，可售层数为13-18，住宅7778平方米，可售套数为73）。沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文分别是广州市越秀区xx路61号（即xx大厦）1114房、1214房、1313房、1104房、902房的权属人，上述房屋规划用途均为住宅。2005年1月6日，广东省广州市中级人民法院发出《公告》，表示已依法查封评估了聚源公司所有的xx大厦负一层、负二层、负三层共124个车位，将依法进行拍卖处理等。2008年12月12日，广州市房地产测绘所作出编号为测字11010711911号的《房屋面积测量成果报告书》，其中记载xx路#55-#65[单]负一层至负三层共144个车位。2010年11月20日，府前物业公司与金某公司签订《xx大厦物业合作管理方案》，订明：由于历史原因，xx大厦的物业管理由府前物业公司和金某公司共同管理，其中府前物业公司负责对一至八层物业实施管理，商品和写字楼14850平方米占整个大厦39.3%、地下停车库6000平方米占整个大厦15.9%；金某公司负责对九至十七层实施管理，住宅区16916.86平方米占整个大厦44.8%等。2012年3月，广州市特种机电设备检测研究院等11个签约主体（甲方）与府前物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将xx大厦办公写字楼部分委托乙方实行物业管理，建筑面积18000平方米（其中负一至负三层面积6000平方米不包括住宅部分），委托管理期限自2012年9月28日至2015年10月1日；乙方提供服务的受益人为本物业（写字楼部分）的全体业主和物业使用人；等等。广州市特种机电设备检测研究院、广州市质量基数咨询培训中心、广州市泰昌消防工程有限公司、广州市圣捷贸易有限公司曾共同出具《委托书》，委托府前物业公司统一管理xx大厦负一层至负三层停车场的经营和规范管理等有关业务，管理期限同大厦物业管理合同相同。2013年8月1日，广州市丰加物业发展有限公司（甲方）与府前物业公司（乙方）签订《合作协议》，其中约定：甲方同意将其自有产权车位发包予乙方经营管理，经营管理范围为越秀区xx路55-65号[单]负一层与负三层共计93个车位的经营管理等。涉案xx大厦尚未成立业主委员会。2014年9月29日，广州市越秀区人民政府xx街信访组对沈女士作出《信访复函》，其中内容有：“……一、关于xx大厦停车场自行车房被改成仓库，存在消防隐患的问题。我街在接到该投诉后，立即组织综治办、派出所、安委办、安监中队，在街领导的带领下，对该停车场进行了检查。经查，情况基本属实，大厦的物管公司将自行车房出租，主要存放有佛具、纸质印刷品等易燃物品，属于非仓改仓范围，安全疏散通道十分狭窄又不通畅，违反了《消防法》的有关规定。街道联合派出所立即对该大厦停车场进行整治，一方面分别对大厦管理处和停车场负责人进行询问谈话，责令马上整改；另一方面安排安监中队和社区居委会负责跟进整治进度，督促停车场以最快速度将室内物品彻底搬走，至8月25日该非仓改仓场所完成整改。……”沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文于2014年11月12日向原审法院提起本案诉讼，请求：府前物业公司公布物业服务合同内容、共有部分的使用和收益情况及停放汽车的车位、车库的处分情况。确认沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文对物业停车场车位有优先使用权。原审庭审中，府前物业公司称xx大厦地下停车场的车位已全部出售，均有产权登记，大部分车位业主委托府前物业公司对车位进行出租、管理；xx大厦没有属于公共部位的车位。沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、钟建文确认均购买了xx大厦的车位，但没有委托府前物业公司进行管理。原审庭审中，沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文称涉案xx大厦原由广州市聚源物业管理有限公司实施物业管理，该公司于2003年年中擅自撤离，由府前物业公司接管xx大厦的物业管理工作；由于府前物业公司管理不善，导致多户住宅被入屋盗窃，住户不同意由府前物业公司继续进行管理，故府前物业公司自2003年10月起没有再对xx大厦住宅部分实施物业管理；住宅部分的业主聘请了金某公司对住宅部分进行物业管理，但2013年6月金某公司撤出涉案大厦；现xx大厦住宅部分由业主进行自管。府前物业公司称其公司自2003年10月起对xx大厦写字楼、停车场提供物业管理服务至今。本案原审审理过程中，原审法院向xx街道办事处了解相关情况，其综治维稳和信访科工作人员称当时街道住户投诉后，街道办即到xx大厦检查，发现府前物业公司将自行车库出租给xx大厦商铺的经营者存放货物，经了解双方没有签订书面租赁合同，府前物业公司被告按街道办的要求进行整改，并已整改完毕；街道办在检查时没有发现府前物业公司将停车场的过道出租给他人停放汽车的情况。关于xx大厦负一层自行车库是否为该大厦的共有部位，原审法院发函咨询广州市国土资源和房屋管理局和广州市规划局。广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查[2015]55号复函，答复：xx大厦由聚源公司开发建设，项目整体未办初始登记；该项目地下室共三层，自行车库位于负一层，由于我局暂无地下室的规划验收资料，就最终规划审批情况、自行车库是否属于规划要求配套的公共服务设施等问题，建议你院征询规划部门的意见。广州市规划局越秀分局以穗规越秀[2015]358号复函，答复：经查核该规划报建资料，xx大厦负一层的自行车库属于规划要求设置的公共附属设施；该自行车库是否属于该大厦共有部位的问题应以相关房地产证信息为准。本案原审审理过程中，原审法院组织沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文与府前物业公司双方前往xx大厦首层厕所及地下室查看。该大厦首层设有公用厕所，府前物业公司称该厕所主要是首层的商户在使用。地下室负一层的自行车库分为两部分，其中一部分的门口位于负一层停车场，该部分自行车库空置；另一部分的门口位于大厦首层，该部分自行车库内存放有货物，府前物业公司称货物是大厦首层的商户临时摆放在这里，其公司并无出租该部分自行车库。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主有权请求公布、查阅维修基金的筹集和使用情况、业委会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库的处分情况以及其他应当向业主公开的情况和资料。府前物业公司自2003年10月起向xx大厦写字楼部分的业主和使用人提供物业管理服务，沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文分别是xx大厦住宅部分相应单元的业主，府前物业公司实施物业管理的区域不涉及xx大厦住宅部分，因此府前物业公司无需向沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文公布其物业服务合同内容。根据现有证据，未能确定地下室负一层自行车库是否属于大厦的共有部位，府前物业公司坚称没有出租大厦的共有部分，沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文提供的证据不足以证明府前物业公司将大厦共有部位出租收益，故沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求府前物业公司公布大厦共有部分的使用和收益情况依据不足，该院不予支持。同理，沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文没有举证证明府前物业公司对大厦地下室停放汽车的车位进行处分，故对沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求府前物业公司公布停放汽车的车位、车库的处分情况的诉讼请求，该院不予支持。沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求确认其对xx大厦停车场车位有优先使用权的请求于某无据，该院不予支持。另，即使府前物业公司没有将自行车库出租给他人，但作为大厦商业部分的物业管理公司，府前物业公司放任他人将货物摆放在大厦自行车库内，存在消防隐患，应自行整改，以免发生影响大厦安全的事故。原审法院依照《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2015年11月9日作出如下判决：驳回沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文的诉讼请求。案件受理费50元，由沈泳璇、刘美贤、李嘉丽、陈星泛、钟建文共同负担。判后，上诉人沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清、适用法律不正确，现有证据足以认定负一层自行车库是属于大厦规划的公共附属设施，属于沈泳璇、、李嘉丽、陈星泛、钟建文物业的共有部分。广州市国土资源和房屋管理局的穗国房协查【2015】55号复函和广州市规划局越秀分局以穗规越秀【2015】358号复函证实：1、自行车库属于规划要求设置的公共附属设施。这个报备的规划自行车库发展商并无做变更。2、自行车库未办初始登记。根据广州市规划局穗规建字【1998】第303号建设工程报建审核书的审核意见，自行车库属于规划要求设置的公共附属设施。虽然开发商广州市聚源建设发展有限公司下落不明，没有到房管部门办理房产初始登记，但是这并不影响自行车库属于公共附属设施的性质，不影响大厦全体业主对自行车库这一共有部分主张共同所有权。现有证据足以认定负一层自行车库是属于大厦规划的公共附属设施，这个共有的性质并无改变。自行车库属于物业的共有部分的有充分的事实和法律依据，一审判决应予改判。二、一审法院认为沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文是住宅部分业主，府前物业公司实施的物业管理区域不涉及住宅部分，这一认定是错误的。2014年9月29日经xx街道办事处《信访复函》书面确认府前物业公司将自行车库出租属实，府前物业公司对自行车库实施了管理，自行车库使用人由此产生了一定的经济利益。府前物业公司作为管理人应该向业主公布共有部分的使用情况，让业主了解真实情况主张权利。同理，对于大厦停车场全体业主均有知情权和监督权，这里没有分住宅部分业主和商业部分业主。xx大厦是单体楼，消防、排水、供电系统均属于连通不可区分的。大厦的住宅、商业、停车场是属于同一物业管理区域，现在召开业主大会也是住宅、商业、停车场业主共同一起投票。无论府前物业公司的物业服务合同相对人是谁，也不能对抗沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文作为大厦全体业主对物业共用部位、共用设施设备享有的知情权和监督权。同一物业区域的共有部分均属于全体物权人，按占有专有权比例承担义务和权益，并无区分住宅和商业业主。府前物业公司利用停车场非专有部分获得收益应该属于共有部分收益应当接受全体业主监督。全体业主作为物业共有部分的共有人对非专有部分出租车位有同等条件下的优先使用权。三、府前物业公司是自行车库的管理使用人，必须履行公布共有部分使用和收益情况的义务。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求公布共有部分使用和收益的诉请应当支持。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文的诉请是业主的知情权，请求府前物业公司公布共有部分的使用和收益情况。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文并无需要为府前物业公司出租收益举证，府前物业公司是否有出租收益与本案并无关联性，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文并无对府前物业公司出租收益提出主张。上诉请求：撤销原审判决，改判府前物业公司公布物业服务合同内容、共有部分的使用和收益情况及停放汽车的车位、车库的处分情况；确认沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文对物业停车场车位有优先使用权(共有部分)。被上诉人府前物业公司答辩称：一、沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求收回的自行车库的问题已经由沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文以住宅楼业主的名义强行收回。住宅楼没有业委会，但本案中是个别的业主以对自己权利的维护来法院起诉，但无权代表其他业主来起诉。在一审过程中，府前物业公司针对沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文是否具备诉权已提出异议。二、关于地下车位的部分，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文只是个别业主，无权代表其他业主行使权利。一直三层的车库一共有170多个车位，这些车位并非公用车位，这些车位已经由法院拍卖出去，由其他业主所享有的。即使停车场存在公用部分，这也是车位所有人共有的部位，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求拥有这些权利没有事实和法律依据。三、沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文对车位的共有部分没有权利，其何来知情权？四、府前物业公司是根据写字办公楼业主的委托进行物业管理的，没有损害住宅楼业主的利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审原告刘美贤无述称。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明：沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文在二审期间提供了xx大厦管理处设立的工商登记资料，包括分公司设立登记申请书，（2005）378号建设工程规划验收合格证、xx大厦写字楼临时业委会于2007年11月21日向工商局出具的《证明》、规划局出具的规划平面图部分截图等证据，拟《证明》中所谓的xx大厦写字楼临时业委会根本没有成立，但是盖的章却是xx大厦车库业主临时管理委员会，工商登记资质是无效的，提请法院撤销府前物业公司的工商登记。府前物业公司对于沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文提交证据的真实性没有意见，但认为上述证据均与本案无关。府前物业公司在二审期间提供了自行车库的现场照片，拟证明涉案大楼的自行车库不在府前物业公司的控制管理之下。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文对上述照片的真实性无异议。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文另提供了《广州市房地产查丈原图（层图）》以及部分照片，拟证明负一至三层公共通道被设置车位共30个，府前物业公司利用业主共有场所违法经营获得利益。府前物业公司认为：对沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文提供的照片的真实性、合法性、关联性均不予认可；xx大厦的所有车位已经通过司法拍卖给他人，不属于xx大厦的公用车位，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文无权对xx大厦的使用提出任何异议。二审期间，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文明确表示其要求府前物业公司公布使用情况的共有部分是指包括车库的通道、首层的垃圾站、消防控制中心、公厕及其他共有部分、负一层的自行车库、负一至三楼的公共通道及非专有车位部分、xx大厦广告牌的使用和收益情况。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文、府前物业公司均确认自2016年元旦后，涉案大楼的自行车库不在府前物业公司的控制管理之下。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文确认其没有证据证明府前物业公司利用自行车库盈利。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文确认其所主张的对非规划的车位享有优先使用权是要求将该部分场地作为公共通道使用，恢复原状。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文主张府前物业公司把公厕上锁，不给其一方的工作人员使用首层公厕，其拒绝提交钥匙，但对其该主张无法提交相应的证据。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文称其要求府前物业公司公布的广告收益是指整栋大厦包括写字楼和住宅楼的外墙、电梯内的广告。府前物业公司表示其不清楚写字楼外墙对外的广告是何人与广告公司签订合同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求府前物业公司公布物业服务合同内容的上诉请求是否成立；二、沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求府前物业公司公布xx大厦共有部分的使用和收益情况的上诉请求是否成立；三、沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求确认其对涉案物业停车场车位有优先使用权的上诉请求是否成立。关于争议焦点一。府前物业公司系受xx大厦办公写字楼部分的业主委托向该大厦写字楼部分的业主和使用人提供物业管理服务,沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文与府前物业公司之间并无物业服务合同关系,故沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求府前物业公司公布物业服务合同内容的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。二审期间，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文明确表示其要求府前物业公司公布使用情况的共有部分是指包括车库的通道、首层的垃圾站、消防控制中心、公厕及其他共有部分、负一层的自行车库、负一至三楼的公共通道及非专有车位部分、xx大厦广告牌自2007年至今的使用和收益情况。关于xx大厦负一层的自行车库问题，虽然从现有证据显示府前物业公司曾将自行车库出租给xx大厦商铺的经营者存放货物，但府前物业公司坚称该公司并无从中获利，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文未能提供证明府前物业公司利用出租自行车库获得收益，府前物业公司在相关部门要求下已经进行了整改，且涉案自行车库自2016年1月起已经不在府前物业公司的控制之下，故沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求府前物业公司公布自行车库的出租、收益情况依据不足，不予支持。关于首层垃圾站、消防控制中心、公厕等部分，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文并无提供证据证明府前物业公司对上述部分进行出租收益，且妨碍了其他业主正常使用上述部分，故对其四人要求府前物业公司公布上述部分的使用收益情况的上诉请求不予支持。关于负一至三楼的公共通道、车库的通道以及xx大厦广告牌的问题，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文无证据证明府前物业公司出租xx大厦共有部分作为广告牌并进行收益，其四人提供证据不足以证明府前物业公司占用了上述通道或者将上述通道用于出租收益，本院对其四人要求公布上述部分的使用收益情况的上诉请求不予支持。关于争议焦点三。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文确认其所主张的对非规划的车位享有优先使用权是要求将该部分场地作为公共通道使用，恢复原状，但其提供的证据并不足以证明府前物业公司占用涉案车库公共通道或者改变了该公共通道的使用用途，本院对沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文的上述上诉请求不予支持。沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文要求撤销府前物业公司xx大厦管理处的工商登记，因府前物业公司xx大厦管理处如何办理工商登记，其工商登记是否应予撤销不属于人民法院民事案件受理范围，对此不予调处。综上所述，沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文的上诉理由均不能成立，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人沈泳璇、李嘉丽、陈星泛、钟建文共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年五月十三日书 记 员  邹凌青黄咏欣