上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第1020号原告上海市嘉定区良种繁育场。法定代表人郁某某。委托代理人顾崟涛，上海市中天信律师事务所律师。委托代理人朱丽敏，上海市中天信律师事务所律师。被告卢怡。原告上海市嘉定区良种繁育场与被告卢怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判，并于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱丽敏以及被告卢怡到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称，自己在上海市嘉定区马陆镇南首拥有大量土地用于繁育生产，并曾将部分空余场地对外出租。在此背景下，被告成为原告租户，且长期租赁原告场地用于经营。2011年8月30日，原、被告双方续签了最后一份合同，约定租赁期限截止至2011年12月31日。嗣后，原告考虑到将场地回收重新利用，故未与被告再签订租赁合同。但被告在既未与原告续订租赁合同也未支付租金的情况下继续使用租赁场地至今。原告曾多次催促被告搬离，但被告始终无动于衷。现起诉要求：1、判令被告于判决生效后十日内搬离租赁场地；2、判令被告向原告支付自2012年1月1日至2014年8月31日的实际使用租金共计人民币（以下币种同）32000元；3、判令被告承担自2014年9月1日起至实际搬离租赁场地期间每日300元的实际使用费。审理中，原告明确第一项诉讼请求中，要求被告搬离的租赁场地坐落为上海市嘉定区马陆镇陆家村，房地产权证编号为沪房地嘉字（1999）第XXXXXX号的面积为100平方米的房屋（以下简称系争房屋）；同时，原告明确要求被告搬离租赁场地的依据是原、被告之间在原有租赁合同到期后，双方实际上就系争房屋形成了不定期的租赁合同关系，该租赁合同关系应在原告起诉主张合同解除之日即2014年8月31日宣告解除，合同解除后被告即负有搬离系争房屋的相应义务。原告并明确第二项诉讼请求中，要求被告支付房屋租金的计算依据为：根据双方之前签订的房屋租赁合同约定，系争房屋每年租金为12000元，即每月租金1000元，要求被告支付从2012年1月1日起至2014年8月31日止共计32个月的房屋租金，即为32000元。原告还明确了第三项诉讼请求中，要求被告自2014年9月1日起至实际搬离之日止按每日300元支付房屋实际使用费的计算依据为：根据双方之前签订的房屋租赁合同约定，被告应在合同的租期届满之后返还系争房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按每平方米3元的标准向原告支付房屋占用期间使用费，现系争房屋共有100平方米，故被告每日应支付的房屋实际使用费为300元；而之所以从2014年9月1日起要求被告需支付实际使用费，是因为原告主张双方的不定期租赁合同关系存续期间为自2012年1月1日起至2014年8月31日止，原告已在2014年8月25日起诉主张双方上述租赁关系于2014年8月31日解除，故认为被告的房屋实际使用费应从2014年9月1日起开始计算。被告辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告认为双方之间的租赁关系一直存在，不能原告主张不租就不租，而且即使要求被告搬离，也应给予一定的搬离时间。另外，被告曾对系争房屋进行过修缮装修，故若原告主张被告搬离，被告也相应要求原告向被告支付装修费、搬场费及因搬离给被告造成的损失补偿费；针对原告的第二项诉讼请求，被告称己方未支付租金并非系自己不愿支付，而是因为原告曾向其表示过合同到期后暂不收取房屋租金，日后被告再要搬离时产生的费用就用租金冲抵。对于相关租金，被告也是愿意支付的；针对原告的第三项诉讼请求，被告认为按照每日每平方米3元的标准支付房屋实际使用费标准过高，要求调整。故不同意原告的相关诉讼请求。经审理查明，2011年8月30日，原、被告双方曾签订上海市房屋租赁合同，约定原告将坐落在上海市嘉定区马陆镇陆家村，产证编号为沪房嘉字（1999）第XXXXXX号房屋租赁给被告使用。房屋建筑面积为100平方米。租赁期限自2011年8月1日起至2011年12月31日止。合同第四条第一款明确，系争房屋年租金为12000元。该合同第七条第一款还约定，除原告同意被告续租外，被告应在该合同租期届满之后返还系争房屋，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按每平方米3元的标准向原告支付房屋占用期间使用费。原告主张曾于2011年11月18日张贴过通知收回系争房屋的公告，并于2012年9月向被告发函要求收回物业，但被告并未搬离，后原告在事实上也认可了双方不定期租赁合同关系的存在，直至本次起诉要求于2014年8月31日解除这一租赁关系。被告则表示没有看到过原告所称的相关公告，但曾收到过原告的函件，只是双方实际上仍就系争房屋维持着租赁关系。另查，原租赁合同到期后，原、被告双方未再签订新的房屋租赁合同，被告自2012年1月1日起亦未支付房屋租金并继续使用系争房屋至今。以上事实，有原、被告双方签订的上海市房屋租赁合同、上海市房地产权证、物业收回告知函与快递单以及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。本院认为，原告与被告就系争房屋所签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告主张双方的不定期租赁合同解除，于法有据，本院予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2014年9月3日收到本案起诉状副本，现原告主张租赁合同于2014年8月31日解除，缺乏相应依据，本院不予支持。原、被告之间的不定期房屋租赁合同应于2014年9月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告要求被告搬离系争房屋合法有据，本院予以支持，但是应当给予被告合理的搬离时间，原告主张被告需于判决生效后十日内搬离，时间过短，且被告亦提出相应抗辩，本院酌情予以调整。至于被告要求原告支付其装修费、搬场费及因搬离系争房屋给自己造成的损失补偿费等主张，属于反诉内容，被告当庭提出已过规定期限，本案不予处理。被告自2012年1月1日起即未支付房屋租金，现原告起诉要求被告支付，于法有据，本院予以支持，被告辩称原告曾向其表示过合同到期后暂不收取房屋租金，日后被告再要搬离时产生的费用就用租金冲抵等主张，缺乏相应依据，本院难以采信，故被告应支付原告自2012年1月1日起至2014年9月3日止的房屋租金32100元。原告主张租赁合同解除后，被告在继续占用系争房屋期间支付实际使用费，于法无悖，本院予以认可。但实际使用费应自合同解除后开始起算，即自2014年9月4日起计算；另外，双方所签房屋租赁协议中对被告逾期搬离情况下实际占用房屋应付费用的约定实际系对被告违约责任之规范，但若按该协议中约定的标准计算实际使用费，将致相关费用过高，且被告亦提出实际使用费过高之抗辩，故本院根据案件实际情况，酌情调整每日的房屋实际使用费为67元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海市嘉定区良种繁育场与被告卢怡就位于上海市嘉定区马陆镇陆家村，房地产权证编号为沪房地嘉字（1999）第XXXXXX号的面积为100平方米的房屋不定期租赁合同于2014年9月3日解除；二、被告卢怡应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市嘉定区马陆镇陆家村，房地产权证编号为沪房地嘉字（1999）第XXXXXX号的面积为100平方米的房屋；三、被告卢怡应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海市嘉定区良种繁育场自2012年1月1日起至2014年9月3日止的房屋租金32100元；四、被告卢怡应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海市嘉定区良种繁育场房屋实际使用费。房屋实际使用费每日计付金额67元，自2014年9月4日起计算至被告实际搬离租赁房屋之日止。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，减半收取300元，由被告卢怡负担（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  毛步峰二〇一四年十一月二十七日书 记 员  钱雨婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。