海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第561号上诉人（原审原告）：杨兆亮，男，汉族，1991年7月13日出生，海南航空公司职员。委托代理人：潘兵，海南肖明德律师事务所律师。委托代理人：李香明，海南肖明德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南三叶制药厂有限公司。法定代表人：李明泉，该公司董事长。委托代理人：杨虹，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人杨兆亮因与被上诉人海南三叶制药厂有限公司（以下简称三叶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民一初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员谭晓梅担任审判长，审判员詹晓黔、代理审判员韩小文参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年5月26日对本案进行了审理。上诉人杨兆亮的委托代理人潘兵和李香明、被上诉人三叶公司的委托代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：杨兆亮与三叶公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：三叶公司将位于海口市海垦路119号九九城南郡项目中的龙华区GSP医药物流配套公寓A栋13层1303房售予杨兆亮，房屋结构为二房二厅，建筑面87.94㎡，5251.6元／㎡，总价款为461826元；三叶公司应当在2011年12月28日前，将经竣工验收合格［单位（子单位）工程竣工验收］的商品房交付杨兆亮使用；商品房达到交付使用后，三叶公司应当在约定的交付日7日前，书面通知杨兆亮查验手续及杨兆亮应当携带的证明文件；杨兆亮应当在收到该通知之日起15日内，会同三叶公司对该房屋进行验收交接。在双方验收交接时，三叶公司应当向杨兆亮出示符合房屋交付的证明文件及有关资料，并签署交接单，三叶公司还应向杨兆亮提供住宅质量保证书和住房使用说明书。三叶公司提供的商品房不符合证明文件或不齐全的，杨兆亮有权拒绝交接。三叶公司交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，杨兆亮有权要求三叶公司在杨兆亮书面提出异议经双方确认后30日内进行整改达到合同约定标准，整改期间不视为三叶公司逾期交房。合同附件三约定的装饰标准为室内部分的阳台、客厅、餐厅、卧室及过道地面应有防滑地砖，顶棚、墙面有乳胶漆，厨房、卫生间的地面、墙面经防水处理，地面防滑地砖等。合同附件七《合同补充协议》第七条第2款约定《合同补充协议》和《商品房买卖合同》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该商品房及相关设施的所有书面或口头的协议、同意、承诺、宣传、允许或说明等，均对双方无约束力。杨兆亮于2011年3月18日在该合同上签字，三叶公司于2011年3月21日签字。此前，杨兆亮曾于2011年3月18日向三叶公司出具《承诺书》，主要表明：杨兆亮同意房屋在2011年5月1日前由三叶公司统一委托装修公司进行装修并支付装修款；装修款项具体额度待装修清单和报价方案确认后在以后签署的装修合同中注明，装修款在交房时付清。以上合约签订后，杨兆亮依约付清全部购房款，但并未与三叶公司指定的海南盛世铭匠装饰工程有限公司（以下简称盛世铭匠公司）签订装修合同。2012年8月30日，杨兆亮所购房屋所在的GSP医药物流配套公寓通过工程竣工验收。同年9月30日，三叶公司与海南玖九投资开发有限公司（以下简称玖九公司）联合在海南日报上刊登《九九城南郡项目入伙通知书》，通知九九城南郡业主项目已达到交付使用条件，业主可于2012年9月30日到项目销售中心办理入伙手续。2013年2月16日，三叶公司及玖九公司联合发出《九九城南郡项目入伙通知书》，告知业主项目已取得海口市建设工程质量安全监督站建筑工程施工质量监督意见，通知业主于2013年2月28日前办理入伙手续。另查，涉案项目于2009年11月8日取得商品房预售许可证。此前，原认购人付奇洲曾与三叶公司及玖九公司于2009年10月11日共同签署《VIP登记表》，显示涉案房屋售价为5251.6元／㎡。2010年12月1日，三叶公司与盛世铭匠公司签订一份《装修工程合同书》，约定三叶公司将GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）室内装修工程发包给盛世铭匠公司；发包工程范围见购买GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）房屋的业主与三叶公司、盛世铭匠公司签订的《装修工程合同书》；工程造价具体金额根据购买房屋的业主与三叶公司、盛世铭匠公司确认的采用的材料及工程量计算；若业主与盛世铭匠公司直接签订装修合同，业主将装修款项直接支付给盛世铭匠公司时，付款方式盛世铭匠公司与业主自行协商，该部分工程款不计入三叶公司垫付部分的工程款；盛世铭匠公司装修的房屋经三叶公司、业主、盛世铭匠公司三方验收合格后，在95%的工程结清当日办理钥匙移交手续。关于房屋装修问题，2012年10月24日，与三叶公司合作开发涉案项目的玖九公司作出《关于我司对九九城南郡业主关于毛坯房标准验收交房意见的回复》，与杨兆亮等业主提出的毛坯房标准交房应先获得简装赔偿进行了协商，但双方未对赔偿事项达成一致意见。原审法院判决认定：杨兆亮主张所支付的购房款已包含简装修款，而三叶公司交付房屋时房屋是毛坯房，没有经过简装修，故诉请三叶公司退付房屋装修费。首先，双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件三中虽约定了房屋应达到的装饰标准，但并未约定装修费由哪一方承担；此前签订的VIP登记表中载明的房屋单价和合同中的价格是一致的，该登记表亦未约定房屋价款包含装修费；杨兆亮签署的《承诺书》虽因合同附件七的约定对双方无约束力，但该《承诺书》中杨兆亮同意所购房屋由三叶公司指定的装修公司进行装修，装修款在交房时再付清应视为其真实意思表示；且三叶公司与盛世铭匠公司所签订的《装修工程合同书》中明确装修工程价款由业主与三叶公司、盛世铭匠公司三方确认，三叶公司在装修工程中承担的是垫付工程款的义务，故杨兆亮支付的购房款并不包含装修款。由于杨兆亮因故未能与三叶公司委托的盛世铭匠公司签订装修合同，才致使合同附件三关于装饰标准的约定未能实际履行。其次，杨兆亮在三叶公司交付房屋时并未因房屋未经简装修而向三叶公司提出书面异议并要求三叶公司进行整改，应视为杨兆亮同意接受三叶公司交付的房屋。因此，杨兆亮诉请三叶公司退付房屋装修费，无事实根据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条的规定，判决如下：驳回杨兆亮的诉讼请求。案件受理费750元（杨兆亮已预交），由杨兆亮负担。上诉人杨兆亮上诉称：杨兆亮与三叶公司所签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。在该《商品房买卖合同》的《合同补充协议》（即附件七）第七条第二项规定：本《合同补充协议》和《商品房买卖合同》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该商品房及相关设施的所有书面或口头的协议、同意、承诺、宣传、允许或者说明等，均对双方无约束力。《承诺书》是所有业主在签署《商品房买卖合同》时必须首先签订的第一份文件，它的制作和形成均由三叶公司一家完成无须征得杨兆亮的同意。按照三叶公司的规定，不签订《承诺书》的业主是绝不可能签署《商品房买卖合同》的，《商品房买卖合同》在业主签字后在交由三叶公司签字盖章，这在时间上有一个延后的问题，根据合同构成的要件其生效是在最后一方当事人签字盖章时。因此该《承诺书》就变成了“对双方无约束力”的一纸空文，但原审判决中却还在不断的引用该《承诺书》的内容作为裁决的理由。这样该《承诺书》就变成了对杨兆亮有“约束力”，而对三叶公司“无约束力”的合同条款了，这是非常不公平的。无效的合同条款从开始就“对双方无约束力”，原审判决对《承诺书》法律效力的认可，实际是帮助三叶公司说出了他们想说而没有说出口的诡辩。请求二审法院能够给予纠正。在原审庭审当中，杨兆亮提交的海口市住房和城乡建设局《关于进一步规范商品房销售管理的通知》已经对认购VIP卡（登记表）的商品房销售形式进行明令禁止。《VIP登记表》本身就是违反法规的产物，它连自身的合法性都不能确认，怎么可能还有证明力可言。《VIP登记表》除了证实自己存在的违法行外并不能够证明其他任何问题，更不能以此来证明购房款中不包含装修款的问题。交房的标准包含附件三的标准。附件三中的第一项“室外及公共部分”和第二项的“室内部分”后文中没有标明费用由谁承担；但第三项“配套设备设施”后文括号内清楚标明“开通及相关费用自理”。这就说明业主对所购房屋的第一项和第二项是不需要另外交费的；而第三项却是要支付费用的。在实际生活当中全体业主没有对第一项“室外及公共部分”的装饰装修支付过费用；对第三项电话（宽带）有线电视管道天然气的开通确实“费用自理”了。那么第二项的“室内部分”的装修费用为什么要由杨兆亮来承担，如果第二项“室内部分”的装修费用由杨兆亮来承担；那么第一项“室外及公共部分”的装饰装修费用是不是也应该由杨兆亮来承担，如果这个理由成立的话，则会出现一个非常荒唐的结论。由此也可能看出不仅缺乏事实依据也是缺乏生活常识的，是站不住脚的。至于原审法院判决中提到的《关于我司对九九城南郡业主关于毛坯房标准验收交房意见的回复》，该份证据明明是个肯定性的“答复”即三叶公司承诺给予业主装修赔偿，具体金额待与相关部门确认减震板的价格后再行支付。而原审判决却认为“无法证明三叶公司同意赔偿杨兆亮并最终确定了具体数额”，是对三叶公司的偏袒。综上所述，杨兆亮认为原审判决缺乏事实依据和法律依据，请求：1、撤销原审判决，支持杨兆亮的诉讼请求，即三叶公司向杨兆亮支付装修款（以鉴定结论为准）。2、一、二审诉讼费由三叶公司支付。被上诉人三叶公司答辩称：杨兆亮买受商品房的装修费不应由三叶公司承担。虽然三叶公司与杨兆亮之间的《商品房买卖合同》第十七条约定：交付使用的房屋按照合同附件三约定的标准进行装修。但合同并未对装修费标准及装修费由哪一方当事人负担进行约定。为此，杨兆亮在合同签字当日向三叶公司出具《承诺书》，承诺：买受房屋交房前由三叶公司委托装修公司进行装修，但装修款的额度须由买卖双方确认方可签订装修合同，装修款在交房时再由杨兆亮付清。之后，根据承诺书的内容，三叶公司与盛世铭匠公司签订《装修工程合同书》，该合同书第一条第八款及第二条第2款第2项直接明确地体现了装修费由买受人自行承担的内容。此外，在三叶公司与杨兆亮签订上述合同及承诺书之前，杨兆亮以登记为VIP会员的方式内部认购涉案商品房。在该登记表上，双方对所购房屋的购房款进行了约定，该购房款亦未明确载明购房款是否包含装修费用，且该表约定的商品房单价与之后签订的《商品房买卖合同》的购房单价完全一致。由上事实可见，买受人自行承担装修费是其真实意思表示。涉案房屋之所以没有按照合同约定进行装修后交房，起因是买受人签订《商品房买卖合同》及承诺书后，认为装修款已包括在购房款之中，不愿执行承诺书的约定，未与相关装修公司签订合同所致。此后，双方多次协商并由住建行政机关进行协调，均未能就装修交房达成一致意见。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。杨兆亮在二审期间提交以下证据：证据1：住建厅召开的现场会通知单和会议部署。证明内容：2012年10月18日在会上业主们对三叶公司交付的毛坯房，提出异议，住建厅会议部署第5条明确，让三叶公司按合同约定执行或按一定标准给予补偿，证明三叶公司应交付装修房或退还装修款。三叶公司发表以下质证意见：杨兆亮所提交的证据都是在二审诉讼之前就已经客观存在的，有相当一部分的证据杨兆亮都有参与其中，不存在客观不取得的障碍，上述证据都不属于新证据。为了让二审法院全面的查明本案的事实，就上述证据发表质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证明力有异议，该证据仅仅证明了杨兆亮与三叶公司对房屋装修的问题存在争议，经过住建部门的协调，但是并未在会议当中达成一致意见。行政机关对合同的执行过程当中有争议提出的建议，既然是建议，就有遵从的也有不遵从的，恰恰是因为三叶公司对合同的认识与业主不一致，所以行政机关也协调不下来。本院认为，因为上述证据不属于新证据，且均未能证明案件房产所涉装修款应由三叶公司承担，故对上述证据本院不予采信。三叶公司二审未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：杨兆亮与三叶公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为合法有效的合同。关于杨兆亮诉请三叶公司支付房屋装修费的问题。首先，虽然《海口市商品房买卖合同》附件三中约定了房屋应达到的装饰标准，但并未约定装修费由哪一方承担，而杨兆亮同时签署的《承诺书》中已明确载明杨兆亮同意所购房屋由三叶公司指定的装修公司进行装修，装修款在交房时再付清。由此可见，杨兆亮支付的购房款并不包含装修款。本案是由于杨兆亮后来因故未能与三叶公司委托的盛世铭匠公司签订装修合同，才致使承诺书中关于装修的约定未能实际履行。杨兆亮在三叶公司交付房屋时并未因房屋未经简装修而提出异议并要求三叶公司进行整改，应视为杨兆亮同意接受三叶公司交付的房屋。因此，杨兆亮诉讼请求三叶公司支付房屋装修费，无事实和法律根据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，杨兆亮的上诉请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由杨兆亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓梅审 判 员  詹晓黔代理审判员  韩小文二〇一四年六月十八日书 记 员  郑珊珊