江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第1627号上诉人（原审被告）南京摩登食代美食有限公司，组织机构代码77399365－7，住所地南京市建邺区莫愁湖东路**。法定代表人王玲，该公司总经理。委托代理人郭凌霄，江苏马健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京创立商贸实业有限公司，组织机构代码76210341－X，住，住所地南京市建邺区莫愁湖东路**/div>法定代表人魏则旭，该公司总经理。委托代理人朱巨根、张震，江苏苏宁律师事务所律师。上诉人南京摩登食代美食有限公司（以下简称摩登食代公司）因与被上诉人南京创立商贸实业有限公司（以下简称创立商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第3031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人摩登食代公司法定代表人王玲及委托代理人郭凌霄，被上诉人创立商贸公司的委托代理人朱巨根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创立商贸公司原审诉称，摩登食代公司承租创立商贸公司房屋，但欠交租金，创立商贸公司现诉请解除双方租赁合同，并要求摩登食代公司交还房屋，同时要求摩登食代公司支付合同解除前所欠租金及合同解除后的房屋使用费。摩登食代公司辩称，创立商贸公司、摩登食代公司租赁合同已于2013年8月6日解除，但摩登食代公司承租房屋内尚存放有摩登食代公司的物品和设备，故须待摩登食代公司将房屋腾空后方可交还创立商贸公司。此外，摩登食代公司并不欠付创立商贸公司租金，亦不同意支付房屋使用费。原审法院经审理查明，2004年9月，创立商贸公司与摩登食代公司法定代表人王玲签订租赁合同及补充协议，约定创立商贸公司将莫愁湖东路458号门面房（建筑面积2635.7平方米）及写字楼一层（445.7平方米）出租给王玲使用经营，门面房租期自2004年9月1日至2013年8月30日，租金1897704元，写字楼租期自2004年9月7日至2013年9月6日，年租金227752元；若承租人欠交租金2个月，创立商贸公司有权提前解除合同；租赁期间未经创立商贸公司书面同意，承租人不得提前终止合同；如承租人确需提前解约，需提前3个月书面通知创立商贸公司，且履行完相关手续（向创立商贸公司交回租赁房屋并交清承租期的租金及其他因合同产生的费用）方可提前解约。2007年4月，上述租赁合同及补充协议的承租人由王玲变更为本案摩登食代公司。2012年7月，创立商贸公司、摩登食代公司签订续租赁合同，约定双方的租赁合同关系延续至2014年3月30日终止，且一切按原合同执行。2013年8月6日，摩登食代公司向创立商贸公司发出租赁终止通知函，通知创立商贸公司解除双方租赁关系。创立商贸公司于次日复函摩登食代公司，要求摩登食代公司支付2013年8月-11月的租金并迁让租赁房屋，否则将不同意摩登食代公司提前解约。摩登食代公司未同意创立商贸公司复函中所提要求，并于2013年8月14日向创立商贸公司发出接受房屋催告函。创立商贸公司为此提起诉讼，并在诉讼期间以摩登食代公司欠租为由提出解约主张。审理中，创立商贸公司、摩登食代公司一致确认摩登食代公司缴纳租金至2013年8月31日止。原审法院认为，租赁合同明确约定，承租人提前解约须提前3个月通知创立商贸公司，且须交还房屋并付清承租期的租金，方可提前解约。根据上述约定，摩登食代公司于2013年8月6日向创立商贸公司提出解约通知，双方租赁关系将于3个月后即2013年11月提前终止，且摩登食代公司须交还房屋并支付2013年8月-11月的租金后，方可与创立商贸公司正式解约。而摩登食代公司仅提出解约通知后，而未履行合同约定的相关解约手续（交还房屋并交清承租期内租金），在合同约定的提前解约条件未能成就的情形下，摩登食代公司仅凭解约通知并不能产生提前解约的法律效力，创立商贸公司、摩登食代公司间的租赁关系并不因摩登食代公司的解约通知而当然提前终止，摩登食代公司对创立商贸公司仍负有给付租金的义务。鉴于摩登食代公司自2013年9月起欠交租金，创立商贸公司根据合同约定的解约条件提出解约主张并要求摩登食代公司交还房屋及支付欠租和房屋使用费，并无不当。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、解除创立商贸公司与摩登食代公司关于莫愁湖东路458号门面房及写字楼的租赁合同关系。二、摩登食代公司于判决生效之日起十五日内将上述承租的房屋腾空并交还给创立商贸公司。三、摩登食代公司于判决生效之日起十五日内向创立商贸公司支付上述房屋自2013年9月1日起至租赁合同关系解除之日止的租金（门面房租金按年租金标准1897704元计算，写字楼租金按年租金标准227752元计算）。四、摩登食代公司于判决生效之日起十五日内向创立商贸公司支付上述房屋自租赁合同关系解除之日起至房屋交还之日止的房屋使用费（门面房房屋使用费参照年租金标准1897704元计算，写字楼房屋使用费参照年租金标准227752元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9193元，保全费3520元，合计12713元，由摩登食代公司负担。摩登食代公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审法院未依法审查租赁合同的效力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审中，上诉人反复要求被上诉人提供涉案房屋建设的规划审批手续未果，要求一审法院认定《租赁合同书》无效，但一审判决回避了这一争议焦点。二、涉案房屋未交还系被上诉人原因造成，被上诉人拒绝接收房屋致损失扩大，应自行承担责任，一审法院判决上诉人承担责任，显属错误。因涉案房屋周边经营环境发生重大变更，上诉人在2013年8月6日向被上诉人发出《租赁终止通知函》，要求与被上诉人办理归还房屋的手续，而且于2013年8月14日再次催告。然而被上诉人不但回函拒绝收回房屋，而且还起诉上诉人，强行要求上诉人继续使用房屋。因此未能交还房屋的责任是被上诉人的，上诉人没有任何过错。但一审判决认定上诉人未履行交还的手续，与事实不符。被上诉人拒绝接收房屋应承担扩大损失。综上，请求二审法院维持原审判决第一、三项，改判驳回原审判决第二、四项。2、由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人辩称，涉案租赁物是合法的。双方就租赁合同解约事项有明确约定，上诉人提出解约条件不符合约定，依法应承担相应的法律责任。请求二审法院维持原判。二审中，上诉人提供两份新证据，证据1、2013年2月20日的报警记录，证明因被上诉人阻止其搬运租赁房屋内物品，导致租赁房屋未能交还。证据2、扬子晚报的网页记录，证明南京城西干道的拆除和隧道挖掘对其经营场地产生毁灭性影响。被上诉人质证认为，对证据1的真实性无异议，但认为其从来没有阻拦上诉人搬运相关物品。因上诉人要拆除中央空调，中央空调的拆除对房屋结构有破坏，其要求对方拿出拆除方案，为此双方产生矛盾导致出警。对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关联性，城西干道拆除时间为2012年3月份，涉及到涉案房屋地段的道路交通管制时间也是在2012年3月份。双方在2012年7月续签了房屋租赁合同，在续签合同时，涉及到租赁房屋的道路交通管制已经实施。二审另查明，涉案房屋有产权证明。经本院组织，双方当事人于2014年5月10日办理了涉案房屋的交接手续。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。涉案房屋具有合法的产权手续，故上诉人与被上诉人签订的关于莫愁湖东路458号门面房及写字楼的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同约定上诉人确需提前解约，需提前3个月书面通知被上诉人，且向被上诉人交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，方可提前解约。上诉人虽于2013年8月6日向被上诉人发出租赁终止通知函，称经营环境发生根本性改变，属于情势变更，要求终止租赁关系，不符合法律规定。另上诉人提出终止租赁关系，但未结清租赁期内费用，不符合合同约定的解除租赁合同的条件。且被上诉人对上诉人提出的解除合同通知有异议，提起诉讼。故上诉人发出的租赁终止通知函依法不发生解除合同的法律效力，上诉人于2013年8月14日向被上诉人发出房屋接受催告函，对被上诉人不发生法律约束力，双方应继续履行合同，上诉人未按合同约定给付租金，构成违约，被上诉人据此提出解除合同，符合合同约定，双方合同依法应予解除。因上诉人未及时将涉案房屋内物品腾空，继续占用涉案房屋，应给付占用期间的房屋租金。上诉人认为被上诉人拒绝接收房屋，导致损失扩大，无事实与法律依据。2014年2月20日的报警记录不能证明被上诉人阻止上诉人搬运涉案房屋内的物品，拒绝接收涉案房屋，且被上诉人对拒绝接收涉案房屋也不予认可。二审中，经本院组织，双方当事人于2014年5月10日办理了涉案房屋的交接手续，故上诉人应给付被上诉人涉案房屋租金至2014年5月10日止。因二审中出现新事实，原审判决依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第3031号民事判决第一项；二、撤销南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第3031号民事判决第二、四项；三、变更南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第3031号民事判决第三项为：摩登食代公司于本判决生效之日起十五日内向创立商贸公司支付上述房屋自2013年9月1日起至2014年5月10日止的租金（门面房租金按年租金标准1897704元计算，写字楼租金按年租金标准227752元计算）。一审案件受理费9193元，保全费3520元，合计12713元，由摩登食代公司负担。二审案件受理费9193元，由摩登食代公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 文审 判 员  舒晓艺代理审判员  吴 勇二〇一四年六月十三日书 记 员  林雨虹