重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终479号上诉人（原审被告）幸琴，女，1976年1月19日出生，汉族。被上诉人（原审原告）北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司。负责人杨星东，该分公司总经理。委托代理人刘峰光，重庆征程律师事务所律师。特别授权。上诉人幸琴因与被上诉人北京中工资产经营管理有限公司万州物业分公司（以下简称中工万州公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院于2015年12月22日作出（2015）万法民初字第09300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。重庆市万州区人民法院一审查明：2013年11月2日，中工万州公司（乙方）与幸琴（甲方）签订《商业物业前期物业服务合同》，合同约定：甲方将“中恒江南·第一城B区12号楼3号商铺（建筑面积224.24平方米）”委托乙方进行物业管理服务；物业服务的主要内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清结卫生；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、公共秩序安全、消防的协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、物业专项资金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费和合同规定的其他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；合同期限：自2013年8月27日开始，至业主大会与物业服务企业签订服务合同生效之日终止；物业管理服务费用：按万州物价部门核定的物业管理交费标准交纳物业管理费；违约责任：甲方未能按时足额向乙方交纳物业服务费、电梯费、能源费及其他应缴费用，甲方按欠缴金额的3‰/天的标准计算，向乙方支付滞纳金。合同签订后，中工万州公司按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应的物业管理服务。幸琴自2014年1月起未向中工万州公司交纳物业服务费；中工万州公司多次向幸琴催收无果，于2015年9月24日提起诉讼。一审另查明，重庆市万州区物价局万州价局（2009）70号文件《关于确定中恒江南第一城物业服务收费试行标准的通知》载明：物业管理服务费门面（有烟感、喷淋设施，建筑面积）1.50元/月.平方米，其中日常维修服务费0.60元/月.平方米。中工万州公司一审诉称：本案双方于2013年11月2日签订《商业物业前期物业服务合同》，约定由中工万州公司对幸琴经营的商铺进行统一物业服务和管理。物业服务合同签订后，中工万州公司如约提供了相应的物业服务，但自2014年1月起，幸琴长期拖欠物业服务费，截止2015年9月迟延物业服务费7063.56元，违约金509.46元。在此期间，中工万州公司多次采取各种方式向幸琴进行了告知和催告，但幸琴仍拒付。现诉请：1、判令幸琴支付截止2015年9月欠缴的物业服务费7063.56元、违约金509.46元；2、本案诉讼费由幸琴承担。幸琴一审辩称：中工万州公司一直扣留商铺的钥匙，逼迫幸琴签订《商业物业前期物业服务合同》；幸琴也并未享受到中工万州公司所提供的物业服务，不应当缴纳物业服务费。此外，幸琴所经营的商铺大门是面向街道，并未在小区内开展经营活动，整个商铺及门前环境卫生均与中工万州公司所陈述的物业管理区域不发生联系，其所提供的服务幸琴并未享受到，双方签订的《商业物业前期物业服务合同》根本未生效。重庆市万州区人民法院一审认为：本案双方当事人签订的《商业物业前期物业服务合同》不违背法律的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，中工万州公司按照合同约定提供了相应的物业管理服务，幸琴应交纳物业服务费。幸琴自2014年1月其未向中工万州公司交纳物业服务费，按照1.50元/月.平方米的标准计算，截止2015年9月止，幸琴应交纳物业服务费7063.56元（224.24平方米×1.50元/月.平方米×21个月），故中工万州公司主张要求幸琴支付截止2015年9月止的物业服务费7.63.56元符合法律规定，一审法院予以支持。幸琴未按合同约定缴纳物管费，中工万州公司已进行了催要，履行了督促限期交纳义务，幸琴应从物业服务合同约定的履行期限届满的次日开始支付违约金，中工万州公司依据《物业服务合同》的约定，按照3‰/日的标准主张违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，重庆市万州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：（一）幸琴在本判决生效后五日内支付中工万州公司2014年1月至2015年9月期间的物业服务费7063.56元及违约金，违约金以物业服务费当月应交金额为计算基数，从次月1日起按照每日千分之三的标准累计计算至付清时止；（二）驳回中工万州公司的其他诉讼请求。上诉人幸琴不服原审判决提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由是：1、幸琴与中工万州公司签订的本案物业服务合同并非出于自愿。由于中工万州公司一直扣留幸琴全权拥有的商铺的钥匙不将商铺交给幸琴，直到幸琴不得已与其签订本案合同并缴纳了之前几个月的物管费才拿到商铺钥匙。中工万州公司一审提供的物业服务费发票就是证明，如果幸琴是自愿缴纳物管费，那么就不会前几个月缴费而以后一年多都不缴。2、中工万州公司的收费标准以万州区物价局万州价房（2009）70号文件为依据，而该文件中注明是根据《重庆市物价局关于重庆物业管理服务费收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）制定。重庆市物价局的文件规定：门面（有烟感、喷淋设施、建筑面积）物业服务收费标准为0.50-1.50元/月·㎡，其中含日常维修养护费40%。万州区物价局虽然规定了中恒江南第一城物业服务收费“门面（有烟感、喷淋设施、建筑面积）1.5元/月·㎡，其中：日常维修养护费0.6元/月·㎡”，但同时在后面第二条说明“物业服务收费属政府指导价，你司可在此价格内根据实际情况与业主协商议定具体收费标准”。综上，中工万州公司的收费标准应该是可以浮动的。幸琴的商铺位于中恒江南第一城物业小区封闭圈之外，物业服务合同中关于物业服务的主要内容中的大部分服务内容幸琴都不可能享受到，可以视为被上诉人不能完全向上诉人履行《前期物业服务合同》，因此该合同无效。按照万州价房（2009）70号第二条的规定，被上诉人对上诉人收费的依据应该根据渝价[2004]778号文件调整。因为上诉人只受到被上诉人极少部分的服务内容，上诉人要求被上诉人执行的收费标准为渝价[2004]778号文件中的“门面有烟感、喷淋设施、建筑面积）物业服务收费标准为0.50-1.50元/月·㎡，其中含日常维修养护费40%”中的0.50元/月·㎡，这才符合我国法律公平、公正的精神。3、上诉人认为被上诉人关于违约金以每日千分之三的标准计算是不合法的，受法律保护的利率最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，每日千分之三的计算标准显然超出了这个范围，一审判决不应该支持。二审中，上诉人幸琴明确其上诉请求中依法改判是，物业费按照0.5元/平方米计算，违约金按中国人民银行规定利率的4倍计算。被上诉人中工万州公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、一审判决查明双方在2013年11月2日签订前期物业服务合同。至于上诉人称被上诉人扣留钥匙不是事实。双方订立了前期物业服务合同，上诉人称未享受到服务，但其实缴纳了几个月的物业费。上诉人缴纳物管费恰好证明双方签订了合同，而且上诉人也履行了合同义务，因此合同是有效的。2、关于收费问题。合同明确约定1.5元/平方米，另万州区物价局的文件对门面有烟感、喷淋设施的也是1.5元/平方米。关于上诉人提到商铺不是封闭圈的问题，而上诉人现在要求按5角收费，说明商铺是受到服务的。而且本案所涉小区都是半封闭的，小区的设置朝向都是统一规划，不是被上诉人能够决定的。3、对于违约金问题。违约金每天按照0.3%收取是合同约定，上诉人称只能按照央行利率的4倍计算没有法律依据。目前没有法定违约金的标准，因此应按照合同约定授权。而且上诉人在一审并未提到违约金问题，现在二审提出违背法律规定。本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。本院审理中，中工万州公司申请撤回要求幸琴支付违约金的诉讼请求。本院认为：幸琴与中工万州公司于2013年11月2日签署的《商业物业前期物业服务合同》，幸琴虽称是因中工万州公司扣留商铺钥匙不交付商铺其不得已签署，但并未就此提供相关证据证实，应对此承担举证不能的法律后果。本院认为，《商业物业前期物业服务合同》系双方当事人真实意思，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效，合同约定对各方当事人具约束力。幸琴上诉称，因其未能享有到合同约定的物业服务，应当认定合同无效。本院认为，幸琴所称合同无效事由并不属于我国《合同法》第五十二条认定合同无效之情形，故其主张合同无效，本院不予采纳。如幸琴认为中工万州公司未按合同履行物业服务义务，可以中工资产万州公司违约为由主张权利，但不能以此为由拒绝缴纳物业服务费。幸琴上诉称本案合同约定的物业服务费收取标准应予调整。本院认为，物业服务费收取标准是双方合意的结果，且该标准并未超过万州区物价局所确定的收费标准，因此幸琴请求调整收取物业服务费标准的请求不成立，本院不予支持。原审判决幸琴支付拖欠的2014年1月至2015年9月期间的物业服务费7063.56元正确，本院予以维持。对于原审判决幸琴支付的违约金，因中工资产万州公司在本院审理中自愿撤回违约金的诉请，该撤回行为系中工资产万州公司减少诉请，且不损害幸琴的民事权益，符合法律规定，故本院依法撤销原审判决幸琴支付违约金的判项。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但因中工万州公司在本院审理中减少诉请，故本院根据其减少后的诉请依法改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第09300号民事判决第二项。二、撤销重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第09300号民事判决第一项。三、上诉人幸琴在本判决生效后五日内支付被上诉人北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司2014年1月至2015年9月期间的物业服务费7063.56元。如果幸琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人幸琴负担。本判决为终审判决。审判长  李洪武审判员  向 亮审判员  龙江莉二〇一六年五月十九日书记员  陈 冉