安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）相民一初字第00328号 原告：葛伟田，男，1962年8月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人：李聪，安徽惠黎律师事务所律师。 委托代理人：杨德文，安徽惠黎律师事务所律师。 被告：张春田，男，1953年7月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：孟凡英，女，1954年8月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二被告共同的委托代理人：徐华敏，安徽亚星律师事务所律师。 原告葛伟田与被告张春田、孟凡英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由审判员王鸿适用简易程序，于同年3月26日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法裁定转为普通程序，于同年7月10日第二次公开开庭进行了审理。原告葛伟田及其委托代理人李聪，被告张春田、孟凡英及二人共同的委托代理人徐华敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛伟田诉称：张春田与孟凡英系夫妻关系。2003年9月25日，其二人之子张杰以张春田、孟凡英的委托代理人名义与我在淮北市公证处的公证下签订了房屋买卖协议，约定张春田与孟凡英所有的坐落于春秋居委会春秋巷某室转让给我，作价8万元。签订协议后，我将7万元交付于张春田与孟凡英，待房屋所有权证、土地使用权证及其他手续办理后支付余款1万元。张春田与孟凡英亦将涉案房屋交付我居住至今，但其二人拒绝履行办理房屋过户手续。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令张春田与孟凡英协助我办理坐落于淮北市相山区春秋居委会春秋巷某室过户手续。 为支持其诉讼请求，葛伟田提供如下证据：1、身份证复印件，欲证明葛伟田的身份情况；2、房屋买卖协议及公证书，欲证明葛伟田与张春田、孟凡英存在房屋买卖合同关系，涉案协议经过公证；3、淮北市相山区相南街道办事处春秋社区居民委员会证明，欲证明自2005年起葛伟田即在涉案房屋居住；4、有线电视用户安装登记卡、安徽省电力公司低压用户电费发票、淮北市供水总公司水费专用发票、安广网络淮北分公司收费专用发票，淮北华润燃气有限公司燃气费专用发票，欲证明葛伟田长期居住涉案房屋；5、房地产权证存根，欲证明涉案房屋具备办证条件；6、相山区“三城”改造拆迁安置协议书，欲证明涉案房屋系拆迁安置还原房，于1999年拆迁，安置期限为18个月，于2001年6月交付使用；7、授权委托书，欲证明张杰向葛伟田出卖房屋时，出示过张春田、孟凡英的授权委托书。 张春田辩称：葛伟田陈述部分不属实，其并没有交付我7万元房款。我从未委托张杰卖房，也未给张杰签订授权委托书。张杰无权处分我的财产，其私自与葛伟田签订的房屋买卖协议系无效合同。我仅是将房屋租赁给葛伟田使用，不能以葛伟田租赁期限长，而改变房屋的所有权归属。综上，我未将房屋出售给葛伟田，不负有为其办理房屋过户手续的义务，应依法驳回葛伟田的诉讼请求。 针对其答辩，张春田提供如下证据：1、协议书，2、淮北市房屋转移登记（询问）申请表，3、房地产权权属登记缴费单，4、安徽省契税完税情况证明，上述证据欲证明涉案房屋系拆迁安置房，张春田、孟凡英系房屋的所有权人，其二人已缴纳涉案房屋的办证费用；5、户口簿复印件，欲证明张春田、孟凡英的身份情况；6、淮北电视报，欲证明2012年11月20日，淮北市房屋产权产籍监理处曾在淮北电视报发布公告，对包括涉案房屋在内的12户回迁安置房办理权属登记征询意见，葛伟田对产权登记在张春田名下未提出异议。 孟凡英答辩意见同张春田。所举证据与张春田一致。 诉讼中，本院依法对张杰作了询问笔录。 经庭审举证、质证，本院认证如下：（一）对葛伟田所举证据，证据1、3、4、5、6，具备客观性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；对证据2，因葛伟田认可张春田、孟凡英的姓名系张杰所签，故该证据能够证明张杰代理其父母与葛伟田签订房屋买卖协议的事实；对证据7，结合本院对张杰作的询问笔录，能够证明张杰在签订房屋协议之前曾模仿父亲的签名出具授权委托书的事实，故对葛伟田提供该份证据的证明目的予以采信。（二）对张春田、孟凡英所举证据，证据1至4，客观真实，且与本案具有关联性，予以采信；对证据5，葛伟田无异议，本院予以采信；对证据6，与本案无关，故不予采信。 经审理查明：坐落于淮北市相山区惠黎路**西苑小区某室，系张春田与孟凡英的拆迁安置还原房，张春田、孟凡英自2001年还原后即交由其子张杰居住，后张杰对外租赁使用。2003年9月25日，葛伟田经案外人孙淮北介绍，与张春田、孟凡英之子张杰签订房屋买卖协议，协议中载明：甲方张春田、孟凡英，委托代理人张杰，乙方葛伟田；1、甲方现有住房位于相山区城南派出所春秋居委会春秋巷某号，面积88平方米，房产证、土地使用证由甲方办理；2、包括室内装修和水、电、气设备等，整体转让8万元整；3、双方签字后，乙方交付甲方7万元，甲方将房屋交付乙方使用；4、甲方交付房屋的同时，将房屋的租让手续交给乙方；5、待甲方办理好房产证、土地使用权证等相关手续后，乙方支付余款1万元等内容。签订协议当日，张杰持张春田与相山区“三城”改造指挥部签订的拆迁安置协议书原件，以及张春田与孟凡英二人身份证原件等材料，与葛伟田到淮北市公证处对上述房屋买卖协议进行公证，孙淮北作为证明人在协议上签名。淮北市公证处出具了（2003）皖民淮证民字第967号公证书。办理公证后，葛伟田如约给付张杰购房款7万元，张杰亦将房屋的租赁手续（当时张杰将房屋出租给隆力奇化妆品公司）交付于葛伟田，该房屋由葛伟田居住使用至今。期间的水电、煤气费用均系葛伟田缴纳。 另查：2003年9月24日，张杰向葛伟田出示一份授权委托书，委托书写明张春田委托张杰全权代表办理卖房、协议书公证。落款处张春田的签名系张杰所签。另房屋买卖协议上张春田与孟凡英的签名均系张杰所签。 2012年4月19日，淮北市相山区节能住宅公司办理了涉案房屋所在楼栋的总产权证。后葛伟田要求张春田协助其办理分户产权证遭至拒绝，致本纠纷发生。 2012年8月20日，张春田缴纳了涉案房屋的契税5371.80元。2014年3月21日，孟凡英取得了涉案房屋的所有权证（权证字号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊号），张春田系共有权人。 本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点应为：张杰的代理行为是否构成表见代理，张春田、孟凡英是否应当协助葛伟田办理房屋产权过户登记手续。 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该规定即为我国合同法上的表见代理制度。涉案房屋系张春田与孟凡英自建房拆迁还原而来，其子张杰并非房屋共有权人，其将房屋出卖给葛伟田，属无权处分父母财产的行为，其行为是否构成表见代理。具体分析如下：首先，涉案房屋拆迁还原后，张春田与孟凡英就交由其子张杰居住使用，张杰对该房享有占有、使用、收益权。葛伟田与张杰协商买房期间，张杰曾向其出示了授权委托书，后双方在签订房屋买卖协议时，张杰持有其父亲张春田签订的拆迁安置协议书原件，该拆迁安置协议书系当时情形下表明对涉案房屋享有财产权属的有利证明，此外张杰还提供其父母张春田与孟凡英的身份证原件，鉴于张春田、孟凡英与张杰之间系父母子女关系，张杰作为房屋的使用权人又出示上述房屋权属材料原件的情形下，相对人葛伟田完全有理由相信张杰有相应的代理权而与其进行交易；其次，房屋交易价格为8万元，根据房屋所处的地理位置、面积，以及交易时的市场价格水平，且房屋买卖协议经国家公证机关予以公证，葛伟田已尽到相应的谨慎注意义务，符合表见代理制度中关于相对人须为善意无过失的要件；再次，张春田与孟凡英辩解直至2012年才知道张杰出售房屋，此时葛伟田占有使用房屋长达近十年之久，房屋作为普通人家庭中较大数额的固定资产，其二人辩解对张杰出售房屋不知情与生活常理不相符。 综上，张杰出卖张春田、孟凡英房屋的行为构成表见代理，其行为后果应由被代理人即张春田与孟凡英承担。虽然张杰于签订合同当日即将房屋交付于葛伟田使用至今，但由于涉案标的物系不动产，其所有权的转移经依法登记才能发生法律效力，故对葛伟田要求张春田、孟凡英协助其办理房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，葛伟田在产权登记手续完备后，负有支付房屋余款1万元的义务。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下： 被告张春田、孟凡英于本判决生效之日起十五日内协助原告葛伟田办理坐落于淮北市相山区惠黎路25号西苑小区某室（产权证号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊号）房屋产权过户登记手续，双方按相关规定缴纳所需税费；原告葛伟田在被告张春田、孟凡英协助其办理产权过户登记手续次日付清房屋余款1万元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，由被告张春田、孟凡英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  王 鸿 代理审判员  毛献超 人民陪审员  陈桂荣 二〇一四年十一月十一日 书 记 员  周春燕 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信代理人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十三条标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。