黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑01民终1421号上诉人（原审被告）黑龙江泰程房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区胜利街残联楼门市房8号。法定代表人ＸＸ柱，经理。委托代理人张宏政，黑龙江信义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹海，住哈尔滨市阿城区。委托代理人佟君华，住哈尔滨市阿城区。委托代理人谭成新，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人黑龙江泰程房地产开发有限公司（以下简称泰程公司）因与被上诉人尹海房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2015）阿民二民初字第303号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了此案。上诉人泰程公司的委托代理人张宏政，被上诉人尹海的委托代理人佟君华、谭成新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹海在原审诉称：2011年4月25日，尹海与泰程公司签订了商品房买卖合同，泰程公司将金源嘉园1号楼2单元501室商品房卖给尹海，该房屋建筑面积为155.95平方米，约定每平方米3300元，总价款514635元。尹海首付276551元，其余22万元公积金贷款。泰程公司于2011年11月30日将该商品房交付尹海。但是没有按照合同约定在交付使用720日内给尹海办理房屋产权登记手续，且房屋存在严重质量问题。尹海与泰程公司多次协商未果，尹海诉至法院，请求：1、解除商品房买卖合同；2、泰程公司返还购房款514635元，赔偿装修损失142000元。泰程公司在原审辩称：不同意解除合同，泰程公司没有逾期交付房屋，房屋产权证在法定期限内可以办理，是尹海没有办理，该房屋不存在质量问题，尹海起诉没有法律依据。一审中，尹海举示如下证据：证据1.商品房买卖合同及合同补充协议。意在证明：泰程公司将其开发建设的位于阿城区金源家园1号楼2单元501室商品房出卖给尹海，合同约定房屋交付时间为2011年11月30日，办理房照时间为房屋交付使用后720日内。证据2.商品房销售预收款票据、个人贷款审批书及一手房交费清单。意在证明：尹海通过按揭贷款方式购买诉争房屋，购房款通过银行贷款全部支付给泰程公司。证据3.工程施工合同及收据3份。意在证明：尹海购房后对房屋进行了装修，共计支付装修费用14.2万元。证据4.视听资料一份及汇款凭证3张。意在证明：尹海2015年5月份和泰程公司工作人员李少云通话记录，进一步证明泰程公司当时办不了房照。泰程公司针对尹海一审举示证据的质证意见：对证据1、2无异议；对证据3有异议，不是正规票据合同，是后补的；对证据4有异议，李少云不是泰程公司的职工，不认识。一审中，泰程公司举示如下证据：证据1.会签书复印件。意在证明：争议房屋在2013年11月1日可以办理产权。证据2.收据。意在证明：尹海入户时间是2012年1月15日。尹海针对泰程公司一审举示的证据的质证意见：对证据1有异议，不清楚，泰程公司没有通知尹海办理产权，责任在泰程公司；对证据2真实性无异议，但泰程公司是于2012年1月15将房屋交付给尹海，尹海才交纳了装修垃圾费等费用。原审法院认证意见：尹海所举示的证据1、2泰程公司无异议，予以采信；证据3有双方签字及装修单位公章，内容真实，泰程公司没有证据予以反驳，予以采信；证据4和尹海陈述相符，泰程公司没有证据予以反驳，予以采信。泰程公司所举示的证据1系复印件，尹海有异议，不予采信；证据2尹海无异议，予以采信。原审判决认定：2011年4月25日，尹海与泰程公司签订了商品房买卖合同及补充合同。合同约定，尹海通过银行按揭贷款方式购买泰程公司开发的金源嘉园1号楼2单元501室商品房，总价款514635元。泰程公司应在2011年11月30日向尹海交付房屋，并于商品房交付后720日内办理产权登记。合同签订后，尹海依合同约定履行了交付房款的义务，泰程公司于2012年2月10日向尹海交付了房屋，房屋交付后，尹海对房屋进行了装修，支付装修费用142000元。2015年5月，尹海要求泰程公司办理产权登记，泰程公司称不能办理房照，泰程公司至今没有给尹海办理产权登记。原审判决认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案中，尹海和泰程公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应予保护。泰程公司未按合同约定期限履行办理产权登记义务系违约行为，应当承担违约责任。故尹海的主张有事实和法律依据予以支持。泰程公司的抗辩主张没有证据证明，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、立即解除尹海与黑龙江泰程房地产开发有限公司间的商品房买卖合同；二、黑龙江泰程房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还尹海购房款514635元；三、黑龙江泰程房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿尹海房屋装修款142000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10366元，由被告黑龙江泰程房地产开发有限公司负担（此款原告尹海已预交，被告黑龙江泰程房地产开发有限公司直接给付原告尹海，给付期限同上）。泰程公司不服上述判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定2015年5月不能办理房照、尹海装修费用142000元、其公司超过720日没有办理产权登记手续，属认定事实不清。其公司开发建设的房屋经有关部门会审，2013年1月1日已经可以办理产权登记手续，具备办理产权登记手续后尹海没有依法到房产部门办理产权登记，是尹海自己的原因造成的，与公司无关。一审认定2015年5月不能办理房照属于认定事实不清；尹海的装修费用是不真实的，即使是真实的，装修数年后亦应当有折旧，一审尹海请求什么就支持什么是明显偏袒尹海。（二）一审对尹海所举示的证据3、4认定为有效证据没有任何依据。尹海所举的装修合同及收据是伪造的、不真实的，不应作为定案的依据，尹海装修工程的价款泰程公司有异议，尹海应当依法进行鉴定，因为装修后尹海使用二年，即使施工合同及收据是真的，亦涉及折旧问题，一审对证据3予以采信没有任何道理。李少云不是泰程公司单位的职员，李少云的陈述代表不了泰程公司，况且泰程公司不认可所谓的录音是李少云的，一审认定李少云是泰程公司的工作人员没有任何道理。（三）尹海入户时间是2012年1月15日，可以办理房屋产权登记的时间是2013年11月1日，没有超过合同约定的房屋交付使用后720日。一审认定其超过720日没有办理产权登记手续属于认定事实错误，必然导致适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法。请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回尹海一审的诉讼请求或发回重审；2.尹海承担诉讼费。尹海辩称：一审判决认定的事实清楚，证据充分。泰程公司的上诉理由无理，请求二审驳回泰程公司的上诉请求。二审中，泰程公司为证明一审举示的证据1会签书复印件的真实性，向本院举示加盖有阿城区房地产管理局档案室印章的该证据复印件。尹海针对泰程公司二审举示的证据质证认为：该证据本身也是复印件，虽然加盖了阿城区房地产管理局档案室印章，但是没有出档人的签名和日期，相关的主管部门日期均是空白，该证据无效。本院认证认为，泰程公司二审举示的证据加盖行政主管机关档案室印章真实性予以确认，但此单一证据仅属佐证范畴，对其证明的内容不具有高度盖然性，无法证明该时间案涉房屋已经具备办理所有权证书的全部条件，以及已通知并协助尹海办理该证。且泰程公司没有按二审庭审中释明限期进一步补强证据，故对该证据的关联性和证明力不予认定。二审中，尹海向本院举示如下证据：证据1.阿城区房地产管理局的调查报告（复印件），原件在阿城区房地产管理局。意在证明：案涉房产能够办理产权手续完备的时间是2014年7月30日，能够办理销售不动产统一发票的时间是2015年5月28日。证据2.案涉房屋同一小区住户案外人张森、孙野二人出具的情况说明。意在证明：张森、孙野办理产权证的时间是2015年11月19日。泰程公司针对尹海二审举示的证据质证认为：对证据1因是复印件，真实性有异议，需要与原件核实，如果是真实的也不能证明其公司的手续截止到这个时间才齐全，其公司具备办房照的时间是2013年11月1日，与审批时间没有关系；证据2是复印件，其公司具备办理房屋产权证的条件后什么时间办理与其公司没有关系，尹海是公积金贷款购房，在贷款的时候该委托的公积金代办中心办理，并且有授权委托书，其公司根本无需通知尹海，有人为尹海办理。本院认证意见：尹海二审举示的证据1因是复印件，泰程公司对真实性有异议，本院不予认定；对证据2属证言，未经证人出庭接受质询，真实性不予认定。本院二审依法确认一审查明的事实。另查明：尹海与泰程公司于2011年4月25日签订的商品房买卖合同“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日六十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.02%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”再查明：泰程公司于2012年1月15日交付尹海后，开始进行装修，并与哈尔滨亿百超建筑装饰工程有限公司签订工程施工合同，工程地点：阿城区金源嘉园2单元501室（包工包料），总装修价款142764.42元。本案二审双方争议的焦点：一是案涉房屋未能办理所有权登记手续的原因与责任承担的问题。二是案涉房屋装修损失的认定和责任承担的问题。本院认为：尹海与泰程公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规效力禁止性规定，原审法院认定有效正确。关于案涉房屋未能办理所有权登记手续的原因与责任承担的问题。根据双方合同第十五条关于产权登记的约定，泰程公司义务是应在2012年1月15日交付尹海的720日内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案”，否则合同解除权由买受人尹海选择适用。泰程公司亦应于2014年1月6日（720日内）前实际全部履行了合同第十五条约定的义务，同时按照常理和习惯泰程公司负有告知尹海并协助办理的义务，并对其履行符合约定的行为结果负有举证证明的义务。为此，泰程公司至今没有举示在约定期限内完备的“产权登记机关备案”手续证据加以证明，所举示的“会签书”单一佐证而不具有产权登记机关准予办理产权登记的对外公示效力证明，且也没有举示其在该期限内已通知尹海可以办理产权登记的证据加以证明，与之最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定相悖，因此，原审法院认定泰程公司违约并支持尹海选择执行合同第十五条一款第1项规定，判决双方解除合同，泰程公司返还尹海购房款、赔偿装修损失并无不当，本院予以支持。关于案涉房屋装修损失的认定和责任承担的问题。首先，泰程公司上诉主张原审法院认证尹海举示证据3、4装修合同和收据是伪造的、不真实，但亦应依法举示反证证明其主张的事实成立，否则承担不利的后果责任。而泰程公司在两审诉讼中，均没有举示反证证明上述证据的伪造和不真实，因此原审判决采信尹海装修及费用损失证据，不采纳泰程公司的反驳观点，有法可依，应予支持。其次，泰程公司上诉主张尹海装修经过两年亦应折旧并由尹海申请鉴定的问题。从案涉房屋装修完成至今，时间跨度两年事实存在，但扣除一、二审诉讼过程一年多时间，余下时间并不很长，尹海已经完成了装修费用损失的举证证明义务，而司法鉴定证明应否折旧及损失数额仅是证据种类之一，而非唯一，亦应根据双方争议的实际必要性，根据谁主张谁举证的原则，法院可将司法鉴定的请求权分配给负有举证义务的泰程公司。因泰程公司没有向一审提出司法鉴定的申请，原审法院采信尹海举示的装修及费用支出证据，根据装修价值及返还后具有的使用价值，支持尹海的赔偿损失主张并由违约和受益的泰程公司承担该笔费用并无不当，既符合举证责任分配规则，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，对于尹海没选择泰程公司赔偿已付房价款的0.02%，而选择承担间接损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，本院予以支持。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。泰程公司的上诉主张证据不足，于法相悖，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10366元，由上诉人黑龙江泰程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  李庆军审判员  唐玉贵二〇一六年五月二十五日书记员  王晓航