广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一初字第2706号原告陈相奎，男，汉族，住广西横县横州镇西城路。委托代理人方鹏，广西志明律师事务所律师。委托代理人黄欢，广西志明律师事务所实习律师。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地：南宁市中山路。法定代表人李茂新，董事长。委托代理人赖铭强，广西广合律师事务所律师。委托代理人张君，广西广合律师事务所实习律师。原告陈相奎诉被告南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称桂源公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告陈相奎的委托代理人方鹏、黄欢，被告桂源公司的委托代理人赖铭强、张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈相奎诉称：2002年1月19日，原告以六成十年银行按揭方式支付铺款和八成十五年银行按揭方式支付房款，向被告购买南宁市中山路X号XX二区的X层X号铺面和XX轩X栋X座X层X号房，并分别签订了商铺合同、住宅合同和抵押借款合同。同日，双方还签订了一份GTT-XXXX号《商铺托管合同》，约定由原告委托被告托管商铺合同项下商铺经营权；被告每月代原告向银行支付住宅合同的按揭款（即原告对商铺的收益），并负责支付商铺的物业管理费等。合同签订后，原告完全按各合同约定履行全部义务，而被告从2011年3月10日至今，没有每月代交住宅合同按揭款，在银行多次通知催告还款后，被告却以种种理由推托未交，为了避免银行诉讼，影响原告的房贷信誉，2013年9月11日，原告向银行归还了31个月的拖欠还款金额共计83021.15元，并提前还清贷款本息97396.85元。综上，原告认为被告在托管商铺期间没有按约定每月代交住宅合同的按揭款，侵害了原告对商铺的收益权，其行为已违反托管合同第四条，构成单方违约，根据托管合同第七条、第十二条，原告有权要求被告依合同第四条支付收益和每迟延一个月的违约金，现原告已归还所拖欠银行的还款金额83021.15元，应由被告将此款和违约金支付给原告，而被告违约不能每月代交住宅合同的按揭款，拒不返还商铺，原告已提前还清贷款本息97396.85元，应继续履行双方之间的托管合同，并由被告按原每月还贷金额计算支付商铺返回前的托管收益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：一、被告支付商铺的托管收益83021.15元（从2011年03月10日至2013年09月10日，以原告已向银行还款金额计算）；二、被告支付延迟交付月还款金额的违约金5000元（根据托管合同约定第十二条，从2011年03月10日至付清之日，以原告已每月向银行还款金额2380元的3‰累月分别计算，暂计5000元）；三、被告每月支付商铺的托管收益2380元（从2013年09月11日至被告交回商铺时，每月商铺的托管收益是按照位于中山路X号XX二区XX轩X栋X座X层X号房按揭贷款每月应向银行还款的本金与利息之和得出2380元）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告桂源公司辩称：被告与原告签订《商铺托管合同》后，按合同约定每月被告要代原告向银行支付2400元至2600元不等的按揭款项（即原告的商铺托管收益），按平均2500元每月计算，该商铺建筑面积为23.22平方米，折合为108元／平方米，后被告将原告商铺在内的商铺全部出租给案外人南宁德瑞科实业有限公司，该公司每月向被告支付的租金为24.23元／平方米至40.39元／平方米不等，被告实际收入的租金不足以填补被告支付给业主的租金，无力再履行合同；二、关于原告的第一项诉讼请求83021.15元确实是应该由我方每月按合同向银行支付，但因为亏损经营了，从2011年3月10日至2013年9月10日每月依照托管合同的约定总共欠付银行的款项为83021.15元（包含罚息）；三、关于违约金原告的请求主张的金额过高，对于以2380元作为违约金的计算基础没有异议，但是按照托管合同第十二条的约定违约金的计算方式应该是：迟延一个月，则该月的违约金为2380元乘以千分之三，最终的违约金数额应该为2380元乘以千分之三乘以迟延的月数；四、关于原告的第三项诉讼请求因为属于还未发生的情形，不应该在本案中起诉，应该另案处理。经审理查明：2002年1月19日，原告（买受人、委托人）与被告（出卖人、受托人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-XXXX、GYS-XXXX）及一份《商铺托管合同》（合同号：GYT-XXXX号），其中，《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-XXXX）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路X号XX二区XX轩X栋X座X号房，总金额364251元，买受人按八成十五年银行按揭方式支付房款；该合同补充条款约定：买受人自愿选择以“铺＋宅组合销售模式”向出卖人购买GYZ-XXXX号《商品房买卖合同》项下住宅和GYS-XXXX号《商品房买卖合同》项下商铺，买受人按《个人购房借款合同》规定的还款办法逐月向按揭银行归还贷款本息，直至还清全部贷款本息为止，前述按揭款付款义务由GYT-XXXX号托管合同中的受托人履行；《商品房买卖合同》（合同编号：GYS-XXXX）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路X号XX二区商铺X层X号房，总金额418888元，买受人在签订本合同当日向出卖人交付20000元，买受人采取六成十年银行按揭方式支付铺款；该合同补充条款约定：出卖人同意并确认在商铺买卖合同第四条所确立的价款基础上，给予买受人73251元的优惠，买受人为购买合同项下商铺，实际应向出卖人支付房价款共计345637元（含定金），买受人同意并确认将其合同项下商铺交由出卖人托管；《商铺托管合同》（合同号：GYT-XXXX号）约定：委托人自愿选择以“铺＋宅组合销售模式”向受托人购买GYS-XXXX号《商品房买卖合同》项下商铺和GYZ-XXXX号《商品房买卖合同》项下住宅，双方对前述两份合同及其补充条款均不持异议，委托人委托受托人托管商铺买卖合同项下商铺经营权，受托人同意接受该项托管；委托人欲实现商铺的保值、增值并在近20年的时间内每年取得稳定且良好的托管收益；自本合同签订之日起至2017年1月19日（15年），受托人每月代委托人向银行交付住宅合同的按揭款，自2017年1月20日至2021年12月31日，受托人每年向委托人支付商铺买卖合同第四条定价8%的收益，每年分四次支付，每满三个月支付一次（第四条第2款）；托管期限为自本合同签订之日起至2021年12月31日止；受托人保证在托管期限内无论经营盈亏均依本合同第四条规定向委托人支付收益；委托人有权要求受托人依本合同第四条支付收益；若受托人违反本合同第四条规定不能按时向委托人支付托管收益的，每迟延一个月，受托人应按延迟交付金额的3‰向委托人支付违约金，迟延支付超过六个月的，委托人有权解除合同。上述合同还约定了其他权利义务。2002年6月11日，原告（借款人）与中国银行广西分行（贷款人）签订一份《楼宇抵押借款合同》［合同编号：（2002）桂中银零房贷字第X号］，约定：由中国银行广西分行向原告贷款291000元，贷款期限15年，以XX二区X轩X栋X座X号房作为抵押物，原告选择等额本息还款法即按月等额归还贷款本息，原告在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数180期，每月还款日为10日。在庭审中，被告辩称：双方签订的托管合同已经没有履行基础，按照合同第四条的约定其只是代原告向银行缴纳住宅的按揭款，对于没有到期发生的按揭款原告自愿提前还款，应由原告自行承担，因为合同没有另行约定，相当于原告自行放弃要求被告履行向银行支付按揭款义务的权利。另查明：原告提交的中国银行股份有限公司横县龙池支行于2013年9月18日出具的《证明》记载：陈相奎自2013年9月11日起共还在中国银行南宁市邕州支行申请的291000元整个人住房贷款总额为180418元，其中，逾期本金金额为54580.98元，逾期利息、本金罚息、利息罚息金额为28440.17元，提前还款本金金额为96488.45元，提前还息金额为14.92元，提前还款违约金金额为893.48元。原告提交的中国银行贷款还款凭证（2013年9月11日）、收费凭证记载：陈相奎还款金额83021.15元，还本金额54580.98元，还息金额28440.17元，全额提前还款金额96503.37元，还本金额96488.45元，还息金额14.92元，提前还款补偿金893.48元。原告提交的加盖有中国银行股份有限公司横县龙池支行业务专用章的原告信息查询单（2013年9月17日）记载：最近6个月平均应还款2380元，2013年7月应还款2380元。又查明：原告提交的邕房权证字第0146XX**号、第0151XX**号房屋所有权证载明陈相奎系中山路X号XX二区X层X号铺面和中山路X号XX二区XX轩X栋X座X层X号房屋的所有权人，房产按揭抵押权利人为中国银行广西壮族自治区分行，设定日期为2002年6月17日；2013年3月27日，前述铺面注销了抵押。本院认为：原、被告于2002年1月19日签订的《商铺托管合同》是双方真实意思表示，合同内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。一、关于被告是否应向原告支付商铺托管收益的问题。根据原被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-XXXX）及《商铺托管合同》约定，自双方签订托管合同之日起至2017年1月19日，被告应代原告按《个人购房借款合同》规定的还款办法逐月向按揭银行归还贷款本息至还清为止，作为原告的托管收益，而自2011年3月10日起至2013年9月10日止，被告并未履行代原告支付银行按揭贷款本息的合同义务，根据前述合同约定并按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条之规定，已构成违约，其应向原告支付前述期间的涉案商铺托管收益83021.15元（涉案房屋前述期间的按揭贷款逾期本息）。二、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。被告未依约代原告向银行偿还贷款、构成违约已如前述，故根据《商铺托管合同》关于违约金的约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条及第一百一十四条第一款之规定，被告应向原告支付自2011年3月10日起至2013年9月10日止期间涉案商铺每月应付托管收益的逾期付款违约金，每月违约金按每月应还按揭贷款本息（托管收益）2380元的3‰、从该月还款日即10日起满一个月之日计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止。三、关于被告是否应自2013年9月11日起向原告支付涉案商铺每月托管收益的问题。原告提前偿清涉案房屋按揭贷款本息96503.37元，应认系因被告长期不履行托管合同约定的义务而采取的防止损失扩大之合理行为，且按每月贷款本息向原告支付托管收益既未违背双方订立托管合同之合同目的，亦不会加重被告超出合同条款约定外的责任，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持，被告应按2380元／月向原告支付上述商铺自2013年9月11日起至付清96503.37元（涉案房屋按揭贷款的提前还款本息）之日止的托管收益（每月付款日为10日），之后双方应按《商铺托管合同》第四条第2款的约定继续履行各自的权利义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告陈相奎支付《商品房买卖合同》（合同编号：GYS-XXXX号）项下商铺（中山路X号XX二区X层X号铺面）自2011年3月10日起至2013年9月10日止的托管收益83021.15元［《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-XXXX）项下房屋（中山路X号XX二区XX轩X栋X座X层X号房屋）前述期间的按揭贷款逾期本息］；二、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告陈相奎支付自2011年3月10日起至2013年9月10日止期间上述商铺每月托管收益的逾期付款违约金，每月违约金按每月应还按揭贷款本息（托管收益）2380元的3‰、从该月10日起满一个月之日计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止；三、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应按2380元／月向原告陈相奎支付上述商铺自2013年9月11日起至付清96503.37元（上述房屋按揭贷款的提前还款本息）止的托管收益（每月付款日为10日）。本案受理费1030元，由被告南宁桂源房地产开发实业有限公司负担。此款原告陈相奎已预交，被告应在履行上述义务时一并付清给原告。上述应负义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息／支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  韦伟杰二〇一四年十一月五日书 记 员  邓 颖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。