北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第11553号上诉人（原审被告）周泽林，男，1978年6月28日出生。委托代理人李平，北京市大瀚律师事务所律师。委托代理人李双双，北京市大瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯强，男，1980年10月2日出生。委托代理人魏洪君，北京市大地律师事务所律师。上诉人周泽林因与被上诉人冯强房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第10489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。2014年6月，冯强诉至原审法院称，2009年12月9日，冯强与周泽林就警卫第三师房屋（牛栏山经济适用住房××室）签订《协议》，主要约定：周泽林将其购买的经济适用房转让给冯强；周泽林在冯强购买军队经济适用房后，周泽林的住房补贴仍由周泽林享有；周泽林享受的70㎡福利房，在冯强以周泽林名义购买住房后，其中70㎡住房定价（师暂定3000元／㎡左右）与师外售价格（师暂定4980元／㎡左右）之差额为14万元，周泽林愿意让利4万元，冯强需返还周泽林购房差价补偿10万元整；周泽林的70㎡房屋按照师部暂定价的基础上价格浮动，由冯强支付周泽林相应的购房款；如允许办理产权转移，周泽林将户主变更为冯强。前述协议签订后，冯强于2009年12月9日至2013年3月22日期间先后向周泽林累计支付购房款共计667187.48元。2013年3月22日涉案房屋竣工装修后，周泽林以其原工作单位所在师部不允许办理涉案房屋的产权转移为由，拒绝向冯强交付房屋和钥匙，同时要求解除双方签订的房屋购买协议。由于冯强的购房款在交付周泽林占用近3年多的时间内，北京房屋交易市场价格上涨幅度太大，如今周泽林却要求解除房屋购买协议，造成冯强也无资金能力去购买其它房屋，由此同时也给冯强造成巨大经济损失。因此，冯强要求周泽林给予涉案房屋升值部分的合理补偿或者给予购房款占用期间合理的经济补偿，双方进行多次协商，周泽林愿意分阶段支付相同金额的30万元和60万元购房款款项让冯强同样分阶段分别占有使用（无息）相同的3年时间和1年时间。2013年12月28日，冯强、周泽林双方就解决购买房屋矛盾签订一份《协议》，主要约定：周泽林将所有购房款于2014年2月份退还给冯强，共计667187.48元，已于2013年12月27日还款500187.48元；钱全部还完以后取回所有票据；周泽林取回票据同时以无息方式借给冯强30万元，时间从2014年2月到2017年2月，时间三年；第四年周泽林给冯强60万元无息使用一年；第四年共计60万元使用后冯强返还给周泽林。前述解除涉案房屋买卖的协议签订后，但是周泽林违约至今没有将约定的30万元款项交付冯强使用。由于周泽林占用了冯强30万元购房款3年时间和周泽林占用了冯强60万元购房款1年时间后又违约解除房屋购买协议，给冯强造成巨大经济损失，因此，冯强现只好请求人民法院依法判令周泽林支付占用冯强30万元购房款项的3年期同期贷款（年利率6.4%）利息57600元；周泽林支付占用冯强60万元购房款项的1年期同期贷款（年利率6.15%）利息36900元，以弥补冯强的经济损失。现故诉至法院，请求：1.判令周泽林支付占用冯强30万元购房款项的3年期同期贷款（2014年央行贷款年利率6.4%）利息57600元；2.判令周泽林支付占用冯强60万元购房款项的1年期同期贷款（2014年央行贷款年利率6.15%）利息36900元；以上合计94500元。诉讼费用由周泽林承担。周泽林辩称：不同意冯强诉讼请求，同意给冯强利息一共三万元。协议不是我的真实意愿。协议严重违法，必须终止。合同无效，继续执行合同，双方权益都不能得到法律保护。本案总金额为620187.48元。双方都有过错，本人已经将房款500187.48元退还给对方。房子是去年才下来，房子一直有人告状。部队要求我将房费退还，房屋恢复原状。原审法院经审理查明：在周泽林2011年转业前，冯强与周泽林同为同一师部的军人。2009年12月9日，冯强（乙方）与周泽林（甲方）签订一份《协议》，主要约定：甲方享受70㎡福利分房待遇，在乙方以甲方名义购买住房后，其中70㎡分房待遇住房定价（师暂定3000元／㎡左右）与师外售价格（师暂定4980元／㎡左右）之差额为14万元左右，甲方愿意给予乙方返还差价补偿让利4万元，乙方需返还甲方购房差价补偿10万元整。差价补偿分两次偿清，第一次在2009年12月10日首次交房款之日，由乙方付给甲方5万元，第二次在房建成乙方拿钥匙后由乙方向甲方再支付5万元，共计10万元（壹拾万元整）。甲方享受70㎡分房待遇，师部暂定价的基础上作价格浮动，如果不超过3500元／㎡，甲乙双方均不再讨论让利问题。如师部允许办理产权转移，甲方将户主变更为乙方。协议还约定了其他内容。协议签订后，冯强陆续替周泽林向售房单位交纳房款。后冯强、周泽林就此事发生争议，2013年12月28日，冯强、周泽林为解决购房矛盾签订另一份协议，约定周泽林将所有购房款于2014年2月份退还给冯强，共计667187.48元，已于2013年12月27日还款500187.48元；钱全部还完以后取回所有票据；周泽林取回票据同时以无息方式借给冯强30万元，时间从2014年2月到2017年2月，时间三年；第四年周泽林给冯强60万元无息使用一年；第四年共计60万元使用后冯强返还给周泽林。庭审中，周泽林称该协议对自己不公平，是受胁迫所签；冯强称该协议赔偿太少，对自己不公平，自己做了让步才签订的协议。2014年4月16日，冯强为周泽林打一收条，内容为今有周泽林偿还欠款165000元，另有前次房款500181.48元，共计665187.48元。原审法院判决认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。冯强与周泽林就解决双方之间的购房争议已经达成了一份解除协议，协议的内容也基本反映双方之间的权利义务关系，不存在显失公平之处，该解除协议并不违反相关法律法规规定，法院认为双方均应按照协议内容履行。按照协议内容，周泽林需要交给冯强三十万元使用三年，第四年再给三十万元使用一年，现冯强要求周泽林按照贷款利率进行赔偿，理由正当，公平合理，法院予以支持。周泽林也不需要再给付冯强共计六十万元的本金，对周泽林也有益处。周泽林辩称该解除协议是受胁迫所签，证据不足、理由不当，法院对该辩解意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：周泽林给付冯强使用购房款的补偿共计九万四千五百元，于本判决生效后七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，周泽林不服，上诉至本院称，原审法院认定事实错误，我共收取冯强620187.48元，法院认定我收取其665187.48元属于事实错误；本案中《转让协议》及《解除协议》均属于无效合同，原审判决书认定《解除协议》有效，属于适用法律不当；本案在解决退房款问题时，冯强及其妻子明确表示不要补偿，原审法院判决我方补偿冯强与双方意思表示不符；退房款与借款是两个独立的协议条款，虽在一个协议里，两者并无关联；我向冯强提供借款的前提是冯强将票据还给我，在冯强拒不偿还我票据的前提下，冯强不能向我主张借款；本案诉争房产在顺义区，应由顺义区人民法院管辖，原审法院程序错误。故请求1.撤销原审判决，改判驳回冯强全部诉讼请求；2.由冯强承担本案一审、二审全部诉讼费。冯强同意原审判决。本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有协议、收条及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案的争议焦点为双方于2013年12月28日达成的解除协议书是否有效。该解除协议虽然约定了无息借款，但并非一般意义上的借款合同，该协议实际上是就2009年12月9日双方达成的转让协议不能履行的前提下，如何返还冯强给付的购房款项以及如何弥补冯强因此受到的损失而作出的约定，从内容上看，该解除协议并未违反法律规定，应为有效，上诉人关于协议无效的主张本院不予支持。根据解除协议的约定，周泽林应无息交付冯强三十万元使用三年，第四年再给冯强三十万元使用一年，上述内容的约定是为了弥补冯强因周泽林四年间占用其支付的购房款而导致的损失，现冯强要求周泽林按照贷款利率赔偿周泽林占用其资金的利息损失，周泽林无需给付借款，理由正当，亦符合双方的利益。周泽林的上诉请求没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1081元，由周泽林负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费2162元，由周泽林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宫 淼代理审判员  刘建刚代理审判员  郑吉喆二〇一四年十一月十九日书 记 员  吴可加