徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第3100号原告张某某。原告吴某。以上两原告共同委托代理人张某某。被告李某某。委托代理人周某。被告郑某。以上两被告共同委托代理人李某。原告张某某、吴某诉被告李某某、郑某委托合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法由审判员刘某适用简易程序独任审判，于2014年1月9日、3月3日公开开庭审理。原告吴某及两原告的委托代理人张某某、被告李某某及两被告的委托代理人李某到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告张某某、吴某的共同委托代理人张某某、被告李某某及其委托代理人周某、两被告的共同委托代理人李某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告张某某、吴某共同诉称：2009年8月5日，我们委托被告李某某代为出售位于本市黄山小区A4-3-202室房屋，并办理了委托公证。直到2013年2月初，我们发现上述房屋已经被案外人入住且门锁已被更换，但李某某一直没有告知我们房屋出售的情况。后我们得知诉争房屋在2012年3月28日已被李某某以170000元的价格出售给被告郑某，郑某又于2012年11月27日以380000元的价格将房屋出售给案外人徐婉秋，且已办理了房屋过户手续。但我们至今未收到任何房款。二被告系母子关系，为故意串通损害委托人利益。故要求：1、二被告负连带责任赔偿损失385000元及利息（自2013年12月10日起至付清日止，按银行同期同类贷款利率计息）；2、本案诉讼费由二被告承担。被告李某某辩称：二原告陈述不属实。事实是原告吴某的姐姐吴胜伟向我借款，由吴某将其所有的房屋以委托代售的形式，作为吴胜伟借款的担保，三方口头约定如吴胜伟未按期还款，我即可将房屋出售，并以所获房款偿还吴胜伟所欠的借款。后因吴胜伟未如约还款，故我将房屋以170000元的价格出售给被告郑某，虽然郑某是我儿子，但170000元的价格与吴胜伟所欠借款本金、利息和其他费用基本相等，并未损害二原告的利益，故二原告要求我赔偿损失没有依据；并且这170000元是用以偿还债务，也不应当返还给二原告。被告郑某辩称：我购买本案房屋已经支付了相应对价，是合法善意的购买人，二原告要求我赔偿损失没有依据。经审理查明：2009年8月5日，二原告作为委托人，被告李某某作为受托人，在徐州市鼓楼公证处办理委托公证，其内容为：委托人因出售座落于徐州市黄山小区A4-3-202室房屋（产权证号：徐房权证某龙字第**，建筑面积69.98平方米），因故不能亲自到房屋产权、土地管理部门办理相关手续，特委托受托人办理有关手续。委托权限：1、代为还款、代为办理该房产的抵押注销登记、他项权登记及保险等相关手续。2、代为办理上述房屋解除抵押登记后的出售事宜并代为签订该房屋买卖合同等相关文书、文件。3、到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签订相关文书、文件。4、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，我均予承认，并承担相应的法律责任。5、代收售房款。6、代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视等过户、迁移手续。7、上述委托事项办理终结前委托人不得撤销委托。委托期限：至上述委托事项办理终结为止。同日，二原告作为委托人，被告李某某作为受托人，在徐州市鼓楼公证处办理另一委托公证，其内容为：委托人因用座落于徐州市黄山小区A4#-3-202室房屋作为抵押物，办理抵押借款以及在房地产等相关部门办理抵押登记事宜，委托人因故不能亲自到银行、房屋产权、土地管理部门办理相关手续，特委托受托人办理有关手续。委托事项如下：1、代为向银行协商提前还款、办理该房产的抵押注销登记、他项权登记及保险等相关手续、代领相关证书。2、代为办理上述房屋解除抵押登记后该房产的民间抵押借款等相关手续。3、代为签订借款合同、抵押合同等相关文件，代签相关贷款申请文件，代为收、付借款。4、代为办理该房产的抵押登记、他项权登记及保险等相关手续。5、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限：自委托之日至办理完上述委托事项为止。受托人无转委托权。2009年8月6日，李某某代替二原告向银行偿还购房贷款27859.03元。2012年3月28日，李某某代表二原告将诉争房屋以170000元的价格出卖给被告郑某。2012年11月27日，郑某又将诉争房屋以380000元的价格出卖给案外人徐婉秋。经二原告申请，本院依法委托某某价格评估咨询有限公司对诉争房屋在2012年3月28日的市场交易价格进行鉴定。2014年4月27日，该鉴定机构作出价格鉴定结论书，鉴定结论为：该标的在价格鉴定基准日的房屋交易价格为385000元，大写人民币叁拾捌万伍仟元整。以上事实，有公证书及委托合同、银行贷款偿还凭证、房屋买卖合同、鉴定结论书为证，本院予以认定。本院认为：被告李某某主张二原告委托其代为出售房屋是为了以所获售房款清偿原告吴某的姐姐吴胜伟的债务，但李某某举证的吴胜伟出具的借据、李某某的银行查询记录、吴某的银行存折、张某某的身份证原件、吴某和张某某的结婚证、户口本和身份证的公证书，均未体现李某某所主张的“以卖房款抵债”内容。李某某举证2011年7月18日吴胜伟书写的承诺书一份，以证明吴胜伟在承诺还款的同时要求归还二原告的房产证。根据该承诺书仅能间接说明吴胜伟所欠债务可能与李某某获取二原告的房产证存在关联，但仅凭该不确定的可能性，不足以认定李某某所主张“以卖房款抵债”的事实。李某某向本院申请追加吴胜伟为本案第三人参加诉讼，经本院审查，李某某要求吴胜伟到庭是为了证明其主张的“以卖房款抵债”情况存在，故吴胜伟的诉讼地位应为李某某一方的证人，应由李某某自行举证。吴胜伟并非本案必须共同进行诉讼的当事人，不属于人民法院追加为第三人的范围，本院对李某某要求追加第三人参加诉讼的请求不予准许。故根据现有证据，二原告委托李某某代为出卖房屋，李某某主张双方口头约定以售房款抵债但未能举证证明，故李某某应当将所获售房款170000元转交给二原告。至于李某某与吴胜伟之间的债权债务纠纷，双方可另行解决。李某某将房屋出售给郑某时的房屋市场价格为385000元，李某某仅以170000元出售，李某某在无偿处理委托事项中未尽到充分的谨慎注意义务，且在对房屋进行交易处分时亦未能征询委托人的意见，存在重大过失，损害委托人利益。同时，经原告吴某当庭认可，二原告委托李某某代售房屋，双方未约定售价标准，亦未明确受托人的价格权限，即对委托事项部分约定不明，且在办理委托直至房屋出卖的期间内，二原告亦怠于管理和指示，二原告对损害后果发生也存在过错。综上，对于如何确定损失的分担责任，以两原告的实际损失为基础，参考市场价格、二原告及李某某的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定二原告应当承担损失的40%，李某某应当承担损失的60%。据此，对于二原告的损失，即售房价格170000元与市场价格385000元之间的差价215000元，应由李某某承担60%的赔偿责任，由二原告自负40%的损失。故李某某应当向二原告赔偿损失129000元［（385000-170000元）×60%］。综上，李某某应当向二原告返还售房款170000元，并赔偿损失129000元，李某某为二原告垫付的银行贷款27859.03元，应从中扣除。关于原告主张的利息问题，受托人处理委托事务所取得的财产，应当转交给委托人。如双方未约定转交期限，受托人应于取得售房款时即应交付给委托人，逾期即应支付相应的利息。故对于原告主张的170000元售房款的利息，李某某应予支付。至于其余部分损失所产生的利息，因李某某低价处分原告的财产，造成原告损失，其应自低价处分时承担相应赔偿责任，逾期不赔偿的，也应承担相应利息。原告主张自起诉之日即2013年12月10日起的利息，符合相关法律规定，本院予以支持。被告郑某并非委托合同的受托人，尽管郑某以低于合理价格的售价买受房屋且与李某某为母子关系，但不能据此即推定郑某与李某某恶意串通，且原告未能提供其他证据证明郑某与李某某存在恶意串通的情形，故二原告要求郑某承担连带责任的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零四条、第四百零六条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起十五日内向原告张某某、吴某返还售房款及赔偿损失合计271140.97元（170000＋129000-27859.03元）并支付相应利息（以271140.97元为本金，自2013年12月10日起至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告张某某、吴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元（二原告已预付），由二原告负担3227元，由被告李某某负担4373元（于本判决生效之日起十五日内给付二原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  柴某某审 判 员  刘 某审 判 员  张某某二〇一四年六月五日见习书记员  戴 某