河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2014）郸重民初字第12号原告（反诉被告）郸城县景泰房地产开发有限公司。住所地：郸城县府后街西段。法定代表罗静，任该公司董事长。委托代理人郭文鹏，河南团结律师事务所律师。被告（反诉原告）河南朗道地产经纪有限公司。住所地：郑州市金水路***号浦发国际金融中心*座****号。法定代表人刘华，经理。委托代理人朱性菲，该公司职工。委托代理人汪建钢，该公司职工。原告郸城县景泰库地产开发有限公司诉被告河南朗道地产经纪有限公司服务合同纠纷一案，本院作出（2012）郸民初字第565号民事判决，被告河南朗道地产经纪有限公司不服提起上诉，河南省周口市中级人民法院以原审判决认定事实不清为由撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭文鹏，被告委托代理人朱性菲、汪建钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郸城县景泰房地产开发有限公司诉称：2010年10月22日，原告为销售诺亚家园（后改为朗润园）与被告签订了销售服务合同，因被告没有能力销售，策划户型错误，甚至出现了打架武力冲突，致使双方无法合作履行合同，根据《中华人民共和国合同法》及《民法通则》的规定，被告的行为明显表示无法履行合同，合同应当予以解除。在合同履行期间原告已支付被告26万元，被告仅销售380万元，按照1.6%的提成比例应为6万元，被告按合同应退还或赔偿原告损失20万元，故诉至法院，请求判令解除原、被告销售服务合同，判令被告退还或赔偿原告损失20万元，并承担诉讼费。被告河南朗道地产经纪有限公司辩称：1、同意解除与原告签订的销售代理合同。2、导致合同无法履行的原因是由于：a原告未按约定按月足额给付被告前期费用；b原告未按时取得工程项目各项手续，给被告的销售工作带来困难；c双方出现武力解决争议的现象是原告想靠武力清退被告，迫使被告退出。3、在如此的困难面前，被告依然为原告创下销售600余万元的业绩，仅给原告回款就达400万余元。因此对原告所说因被告销售能力有问题才解除的合同不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告河南朗道地产经纪有限公司反诉称，原告擅自解除合同，导致合同无法履行，应根据合同约定给予被告违约赔偿，要求原告赔偿被告在进场销售期间支出差旅费、工资款共计471342元，并由原告承担本案原诉与反诉的全部诉讼费用���反诉被告郸城县景泰房地产开发有限公司辩称，被告提出的反诉请求，不符合法律规定，且已超过诉讼时效，应予以驳回。经审理查明：2010年10月20日，原告郸城县景泰房地产开发有限公司与被告河南朗道地产经纪有限公司签订营销代理销售服务合同，合同约定代理楼盘诺亚花园（后更名朗润园），建筑面积6万平方米，期限从合同签订之日至销售结束之日，由被告负责策划推行及销售代理，佣金按到帐销售总额的1.6%至1.8%支付给被告，完成当月销售任务100%以下按1.6%结算，完成当月销售任务的100%以上按1.7%结算，完成当月销售任务110%以上按1.8%结算。由原告提供现场售楼处及其设施，并约定双方不得擅自提前终止合同，不得将该楼盘委托第三方代理，合同签订之日起即生效，合同未尽事宜由双方协商。合同签订后被告河南朗道地产经纪有限公司即开展前期考察、��房部选址、市场调研等一系列工作。2011年1月在原告未取得房屋预售许可证的情况下被告正式进场进行前期销售，至2012年3月底，被告为原告售出26户，销售到帐金额3849912元，被告从原告处支走现金26万元。2010年11月21日原告取得建筑工程规划许可证，2012年2月10日原告取得建筑工程施工许可证，2012年8月24日原告取得商品房预售许可证，2011年12月16日原告的朗润园工程正式动工兴建。在合同履行期间，原、被告就被告的销售业绩和在销售中存在的问题进行沟通，2012年3月25日，双方形成“会议纪要”，朗道内部问题：第一阶段人员不稳，流失严重。第二阶段甲方认为销售业绩不佳，客户流失厉害等。第三阶段就是目前甲乙双方都看不到希望。春节前定1000万销售任务，最后完成200万等内容。后因协商发生争执，产生矛盾，2012年4月11日，原告方向被告发出解除合同通知函，要求被告退还多支现金20万元。随即被告向原告回复答复函，称原告擅自解除合同，原告多支20万元应作为违约赔偿，后被告原进场人员全部撤离。原告与被告协商未果，诉至本院要求解除合同，并返还原告多支出的佣金20万元，本案在重审中，被告向本院提起反诉，要求原告承担因擅自终止合同的违约责任，并赔偿被告在进场销售期间支付的差旅费45667元和员工的工资425675元。上述事实有当事人陈述，原告（反诉被告）提供的合同书、证人证词、收款收据、通知函、会议纪要，被告（反诉原告）提供的回复函、工资发放表、差旅费、凭据、商品房预售许可证等在卷佐证。本院认为：原、被告之间订立的营销代理销售服务合同，是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，真实、合法、有效。在合同履行中，因双方均未达到预期目的，发生纠纷，原告通知被���解除合同退还多支现金20万元，被告复函称原告违约在先，佣金20万元不愿退回。在重审期间，被告辩称同意解除合同。故原告请求解除销售服务合同，本院予以支持。被告为原告售出房屋26户，销售到帐金额3849912元，按合同约定，原告应按销售金额的1.6%支付被告代理佣金，即原告应支付被告代理佣金61598.59元（3849912元×1.6%），而被告从原告处支走现金26万元，多支198401.41元。2010年10月20日，原告与被告签订营销代理销售服务合同，2011年12月16日，原告的朗润园工程正式动工兴建，2011年1月被告明知原告未取得房屋预售许可证的情况下正式进场进行前期销售。被告没有提供证据证明原告取得建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证存在违法之处。原、被告双方形成的“会议纪要”记载：问题是被告内部人员不稳，流失严重等。被告并没有提出销���业绩不佳的原因是原告未取得房屋预售许可证。但原告在未达到商品房预售条件，被告明知原告在未达到预售条件下，双方签订营销代理销售服务合同，且楼盘未动工的情况下被告便进场销售，双方均有过错，应各自承担相应的责任。被告多领取的代理佣金应予部分退还原告，以退还60%为宜。被告在本次重审庭审中提出反诉请求，因原告自2012年4月通知被告解除合同至今已逾两年，超过诉讼时效，应驳回被告的反诉请求。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郸城县景泰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）河南朗道地产经纪有限公司2010年10月20日订立的郸城项目全程营销代理销售服务合同；二、被告（反诉原告）河南朗道地产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）郸城县景泰房地产开发有限公司现金119040.85元（198401.41元×60%）；三、驳回原告（反诉被告）郸城县景泰房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南朗道地产经纪有限公司的反诉请求。案件受理费4400元，由原告（反诉被告）郸城县景泰房地产开发有限公司负担2200元，被告（反诉原告）河南朗道地产经纪有限公司负担2200元。反诉费8370元，由被告（反诉原告）河南朗道地产经纪有限公司负担。若未按本判决确定的期限履行给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  崔耀润审判员  付占军审判员  王新艳二〇一四年十一月二十五日书记员  王璐璐