徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初6599号原告：陈强，男，1979年8月12日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：刘玉成，江苏盛仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈士军，男，1954年2月28日生，汉族，住址同上。被告：蒋柏先，男,1962年12月12日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：郑友启，江苏彭淮律师事务所律师。第三人：孙闽英，女，1962年4月24日生，汉族，住址。原告陈强诉被告蒋柏先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，根据第三人孙闽英的申请，依法追加其为第三人参加诉讼，适用简易程序，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，本院依法适用普通程序，组成合议庭于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告陈强及其委托诉讼代理人陈士军、刘玉成（参加第二次庭审），被告蒋柏先的委托诉讼代理人郑友启、第三人孙闽英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈强向本院提出诉讼请求：判令被告将坐落于本市泉山区外余窑X-X-XXX室房产过户至原告名下；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年2月8日，被告将其拥有的坐落在泉山区外余窑X-X-XXX室房改房出售给原告，并签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“房产交易价70000元整，被告必须按期将房产交付原告使用，积极配合原告办理有关过户手续”。之后，原告按合同约定支付价款，房款已在2005年2月8日当天一次性付清，被告也按合同约定交付房屋。由于当时涉案房产不具备办理有关过户手续，所以没有办理过户。现在涉案房产具备办理过户条件，但被告一拖再拖，不配合原告办理有关过户手续。为维护原告合法民事权益，故诉至法院。被告蒋柏先辩称，原告的诉讼请求事项不满足法律规定的办理过户的条件，应当驳回其诉讼请求。理由是：1、该房屋的不动产权利尚未初始登记在被告名下，依照法律规定，只有权利明晰的不动产才可以进行法律意义上的权利登记变更。既然初始登记的条件都尚不具备，也就无从谈起产权变更登记，更谈不上被告协助办理房屋产权变更登记手续的义务。2、原被告双方当时所签订的房屋买卖协议是不能上市交易的单位自建公租房的转让，该协议的真实内容应当是租赁关系的变更，而非真实的产权交易。该协议不能反映房屋的自身价值。3、该协议系无效协议，因为本案诉争标的系不动产，第三人孙闽英系共同承租人，也是期待中的共同产权人。没有孙闽英的签字认可，对于不动产的处置是无效的。4、即使具备了不动产产权过户条件，原告也应当向被告支付办理产权初始登记的相关费用，以及补偿被告由于该房屋办理了不动产登记而相应产生的增值部分。综上，请求法院依法判决驳回原告诉请。第三人孙闽英述称意见同被告蒋柏先。经审理查明，坐落于本市泉山区外余窑X-X-XXX室房屋系徐州市泉山水利基础工程处出资建设的职工宿舍，但未办理不动产权属登记。被告蒋柏先原为该单位职工，1989年10月被告在该房屋居住，并办理了《徐州市公管居住用房租约》。上世纪90年代，徐州市泉山水利基础工程处参加“房改房”改革。1998年8月30日，该单位与被告蒋柏先签订《房地产买卖契约（房改优惠）》，约定蒋柏先以14243元的价格购买该房。1998年10月13日，徐州市泉山区住房制度改革办公室向蒋柏先出具收据一份，载明收到蒋柏先的售房款14243元、登记费40元。2005年2月8日，被告蒋柏先（甲方）将上述涉案房屋出售与原告陈强（乙方），双方签订《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：“第一条乙方购买甲方座落在本市外窑X#号X单元XXX室，建筑面积44.94平方米。第二条上述房产交易价格：柒万元整。第三条付款时间与方法：2005年2月8日双方当面交清。第四条甲方应于同日将原购房资料全部交付给乙方使用，合同生效后乙方即拥有该房屋的房屋产权。第五条税、费负担乙方承担房产交易中房产管理部门征收的交易费、过户费、变更费、更名费等承担房产交易中的一切其他税、费。第六条违约责任1、乙方必须按期向甲方一次性付清购房款。2、乙方在过户前对今后的房屋、使用、结构等安全负责。3、甲方必须按期将房产交付乙方使用，应积极配合乙方办理有关过户手续。4、在没有办理房产证和土地证之前，如拆迁赔偿应由乙方全权受益。需要甲方出示证明或身份证，甲方无条件配合。5、今后无论该房产价值高或低及拆迁等因素，双方不得违约。6、甲乙双方如一方违约，违约金按上述房产交易价增加一倍赔偿给另一方。……”合同签订后，陈强支付购房款70000元，蒋柏先则将房屋及其持有的《徐州市公管居住用房租约》、购房收据（金额14283元）以及身份证复印件交给陈强。2016年11月，因收到徐州市泉山水利基础工程处关于办理房屋产权登记的通知，原告与被告沟通未果，遂成讼。另查明，被告蒋柏先与第三人孙闽英系夫妻关系。被告蒋柏先庭审陈述，因考虑到房子是单位分房，且陈强的母亲离婚后没有地方住，比较可怜，所以房价7万元要的比较低，这个价格一直是瞒着孙闽英的。本案在审理过程中，就涉案房产办理产权登记的情况，本院向徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心去函调查。该单位回函称：徐州市泉山水利基础工程处位于徐州市泉山区外余窑X号楼的房改优惠售房业务已于2017年初在市国土局三楼不动产登记部门启动，正在受理过程中；现蒋柏先及其配偶携带身份证、户口簿及结婚证至市国土局三楼不动产登记受理部门提出受理申请，即可办理不动产权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，虽涉案房屋尚未办理产权登记，但房屋建设方即徐州市泉山水利基础工程处已在“房改房”改革时，将该房屋出卖给被告，被告有权处分该房屋，其与原告订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。在原告已经按约定支付全部购房款的情形下，其有权要求被告按照合同约定履行产权转移登记义务。被告辩称该合同真实内容是租赁关系的变更，而非产权交易，该答辩意见与双方合同约定的房产交易内容不符，本院不予采信。关于被告蒋柏先及第三人孙闽英抗辩合同无效的意见。本院认为，夫或妻对其共同所有的财产有平等的处理权，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，蒋柏先处分的是对普通家庭而言具有较大价值的房产，其在与陈强订立《房屋买卖合同》前，对价格、房屋情况等有相应的协商过程，作为交易相对方的陈强，其有理由相信蒋柏先的行为是夫妻双方共同意思表示。且交易后陈强及家人在涉案房屋中已经居住多年，孙闽英也未提出异议，故对于蒋柏先、孙闽英抗辩未经孙闽英签字认可该合同无效的意见，本院不予采纳。根据目前产权部门对涉案房产不动产权证的办理情况，涉案房产已经具备办理产权登记条件，被告及第三人应在办理产权登记后将房产过户至原告名下。根据双方约定，办理房产过户产生的税、费由原告自行承担。至于办理产权登记是否需要费用以及费用承担问题，双方在合同中没有约定，被告要求原告承担没有依据。关于被告、第三人辩称在房屋具备过户条件下，应由原告补偿被告因登记产生的房产增值部分，从双方约定以及履行来看，原被告在签订合同时对于房产未登记以及将来的登记、过户有明确认识和约定，且约定“今后无论该房产价值高或低及拆迁等因素，双方不得违约”，因此即使涉案房产因办理产权登记而产生增值，被告及第三人也无权要求原告补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：本判决生效之日起三十日内，被告蒋柏先、第三人孙闽英办理徐州市泉山区外余窑X-X-XXX室房屋产权登记并将该房产过户至原告陈强名下（过户税费由原告陈强承担）。案件受理费5500元，由被告蒋柏先、第三人孙闽英共同负担（该款原告陈强已预交，被告蒋柏先、第三人孙闽英于本判决生效之日起十日内给付原告陈强）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张红梅审 判 员  丁 贺代理审判员  张梦瑶二〇一六年五月十六日书 记 员  杨 雪