宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0402民初563号原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区。法人代表骆玉琴，该公司经理。委托代理人李贵军，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司，住所地：宁夏固原市经济开发区。法定代表人肖招峰，该公司执行董事。被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司，住所地：宁夏固原市经济开发区。法定代表人廖天福，该公司经理。上列二被告（反诉原告）的委托代理人吕莉莉，女，生于1985年2月15日，汉族，宁夏固原市人，大专文化，该上列二被告公司员工，住固原市经济开发区兴原路1号，公民身份号码：6422211985********。代理权限为特别授权。上列二被告（反诉原告）的委托代理人杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告固原艺品阁家居有限公司（以下简称艺品阁家居公司）诉被告宁夏晨光实业有限公司（以下简称晨光实业公司）、固原晨光物业管理有限公司（以下简称晨光物业管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，被告晨光实业公司、晨光物业管理公司于2016年3月10日提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艺品阁家居公司的委托代理人李贵军和被告（反诉原告）晨光实业公司、晨光物业管理公司的共同委托代理人吕莉莉、杨小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）艺品阁家居公司诉称，原告从事家居用品经营。2013年8月至9月，晨光家居建材城公开招租，原告与二被告签订了《租赁协议》，约定原告承租二被告位于建材城一楼面积243平方米的场地一处用于经营帝王品牌卫浴；月租金为10449.00元，合同期限为2013年12月15日至2016年12月14日。同时约定，被告晨光实业公司委托被告晨光物业管理公司向原告收取租金等费用并承担物业服务。合同签订后，原告向被告晨光物业管理公司交纳了商铺押金31347.00元、质保金10449.00元，投资了176222.56元对店面进行装修，按合同约定如期投入使用。因原告等商户用电由被告集中管理、分表到户，商户付费由被告充值打卡。2014年后半年，因受整体经济下行影响，原告经营发生困难。2014年12月23日，被告晨光实业公司向原告等商户发出书面通知，称未及时支付租金的商户，被告将采取解除协议、停止供电等措施。此后，原告承租的场地因电量耗尽，被告拒绝充值而无法经营。因在格式合同中原告以单方承诺的方式约定在原告未按本协议规定期限付款导致解除协议时，原告将其展位内的全部展品让与甲方所有。原告退出承租经营时，其135件货物被二被告留置。二被告未经双方同意或合同约定，单方面采取停止供电，是以其行为解除双方协议。二被告以无效的格式条款约定留置原告货物，违反法律规定。现原告起诉要求解除原、被告之间的租赁合同；被告晨光实业公司向原告支付合同解除后剩余租期的装修费用170205.93元；被告晨光实业公司向原告退还押金31347.00元、质保金10449.00元；被告晨光实业公司向原告返还留置的家具、灯饰等货物135件；案件受理费由二被告负担。原告（反诉被告）艺品阁家居公司就本诉向本院提交下列证据：1.《租赁协议》1份，证明原、被告签订了帝王卫浴店租赁合同；2.固原精诚不锈钢有限公司结算单复印件1份、收款收据复印件1份、大宏玻璃有限公司出具收款收据（2013年12月20日）复印件1份、李亚星打地坪收条（2013年9月25日）复印件1份、张志军铺地砖收条（2013年11月25日）复印件1份、天伟瓷砖经营部收款收据（2013年11月20日）复印件1份（以上证据原件在之前的另一案件中已提交），证明光明家具、开元灯饰、朗萨家私、帝王卫浴店装修购买不锈钢、玻璃制品、地砖和打地坪、铺地砖支出费用共计236800.00元，其中帝王卫浴店支出的费用为23486.69元；3.《帝王洁具专卖店装修合同》1份、收据3份、高世清书面证言1份（高世清在四川无法到庭作证），证明帝王卫浴店装修费用为152735.87元，与第2组证据证明的费用23486.69元合计共176222.56元；4.收据复印件（2013年12月10日）1份，证明原告向李向玉支付写真费2300.00元，其中帝王卫浴店部分为766.00元；5.收款收据复印件（2013年7月13日）1份，证明被告同意原告对租赁物进行装修；6.骆玉琴建行6227004479450202473账户网银支付流水单1份、个人账户明细查询复印件1份，证明原告装修帝王卫浴店两次向潘霞货支付款款7950.00元，支付手续费19.87元；7.收款收据2份，证明被告收取原告帝王卫浴店租金40635.00元（5个月）；8.收款收据1份，证明被告收取原告押金31347.00元；9.收款收据1份，证明被告收取原告质保金10449.00元；10.客户订货单清单1份、视频1段、音频2段、录音整理笔录1份、照片24张，证明二被告留置了原告帝王卫浴店货物135件；11.《关于对原固原晨光物业管理有限公司租赁协议的补充条款》复印件1份，证明原、被告协议变更原租赁协议减少租金；12.中共固原市委政法委员会会议纪要复印件1份、告商户书复印件1份、照片复印件2张，证明被告因股东争议导致管理混乱，无合同约定对租赁物停止供电。被告（反诉原告）晨光实业公司、晨光物业管理公司对原告（反诉被告）艺品阁家居公司就本诉提交的证据质证如下：对第1组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，原告不是《租赁协议》中的承租方，不是适格原告。第2组证据中的结算单上没有记载付款方、收款方是谁，没有书写人的签名，路怀璧提起诉讼的开元灯饰店、光明实木家具店、朗萨家私店（东）三个案件中也提供了该证据，原告、路怀璧对该结算单上有款项重复计算，对结算单的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不予认可。对第2组证据中的2份收款收据、2份收条的真实性、合法性和与待证事实的关联性不予认可，路怀璧在另一案中提交了该证据，该证据记载的款项重复计算。对第3组、第4组证据的真实性、合法性和与待证事实的关联性不予认可，路怀璧在另一案中提交了该证据，该证据记载的款项重复计算。第5组证据不能达到原告的证明目的，二被告收取了装修押金并不等于同意原告的具体装修行为。对第6组证据款项为5300.00元的银行付款凭证的合法性、与待证事实的关联性均不予认可，该凭证上的收款人是“潘霞”，“潘霞”与本案没有关系，该凭证上的付款人是“骆玉琴”，而非原告，该凭证不能证明“潘霞”收到的款项是帝王卫浴店的装修款，原告提供的装修合同中的承包人是“高世清”。对个人账户明细查询的合法性、与待证事实的关联性不予认可，该证据不能证明付款方、收款方，也不能证明款项的用途，与本案无关联性。对第7组、第8组、第9组证据无异议。对第10组证据的真实性、合法性和与待证事实的关联性不予认可。第11组证据原告未提交原件，对该组证据的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不予认可。黄金惠仅是被告晨光实业公司的股东，无权与商户签订这样的补充条款，承租人也不应该与黄金惠签订这样的补充条款，且承租方签名是路怀璧而非原告。第12组证据中的会议纪要与本案无关联性，不能达到原告的目证明的，对该组证据中的告商户书、照片的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不予认可。被告（反诉原告）晨光实业公司、晨光物业管理公司辩称，根据原告在民事起诉状中的陈述，《租赁协议》签订于2013年8月至9月，营业执照载明原告成立于2014年5月26日，原告在签订《租赁协议》时尚未注册成立，向二被告支付租金、交纳费用的不是原告，原告不是《租赁协议》的承租方，不是本案适格原告。按照《租赁协议》约定，原告向被告支付租金、交纳采暖费应当在先。原告未按照约定支付租金，未按照约定交纳物业管理费、采暖费，违约在先。原告作为先履行一方未履行支付租金、交纳采暖费的义务，被告作为后履行一方有权拒绝原告的相应履行要求。《租赁协议》约定租金半年结算一次，承租人在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金。二被告虽不断催要，但原告拒不支付租金，拒不交纳物业管理费、采暖费。二被告享有先履行抗辩权，有权拒绝原告的相应履行要求，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求不能成立。承担违约责任以违约为前提，未违约就不承担违约责任。原告要求解除租赁合同，不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的法定事由，合同期限尚未届满，其要求解除租赁合同的诉讼请求不能成立，应当继续履行《租赁协议》。原、被告在《租赁协议》中明确约定在协议解除或终止后展位的全部装修归被告所有，被告无须为此支付任何费用，原告对租赁物装修未经被告同意，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条有明确规定，原告要求被告支付装修费用违反法律规定，在《租赁协议》应当继续履行的情形下，原告无权要求被告支付装修费用，同时原告提交的证据不证明其装饰装修费用，原告要求被告支付装修费用的诉讼请求不能成立。原、被告在《租赁协议》中对押金、质保金如何处理有明确约定，原告要求被告退还押金、质保金的诉讼请求不能成立。原告的货物由其自己管理，自己买卖，自己处置，被告从未过问也不清楚，未留置原告的货物。被告（反诉原告）晨光实业公司、晨光物业管理公司未就本诉向本院提交证据。被告（反诉原告）晨光实业公司、晨光物业管理公司反诉诉称，固原晨光家居建材城于2013年12月28日开业。2013年9月，原、被告签订了《租赁协议》，约定被告将固原晨光家居建材城l楼A027号展厅用于帝王卫浴，展厅建筑面积共计243平方米；租赁期限为2013年12月15日至2016年12月14日，租赁起始日期以甲方通知的实际开业或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延；租金按面积每平方米43元/月，每月租金共计10449.00元，按半年一次结算，先付后用，租金在每期开始的上月20日前付清下期应交租金；如延期交纳租金，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，延期交纳10日以上(含10日)，甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方缴纳采暖费，如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天O.5％的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户，一个采暖期不缴纳的，甲方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；丙方特别承诺：丙方未按本协议规定期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有(展品数量以双方解除协议时展厅的样品为准)，并授权甲方自行处置，甲方有权决定是否接受丙方的展品，如甲方接受展品则以实际变卖金额为准，上述变卖金额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、场地租金、违约金等及损失赔偿，不足部分应由丙方补足，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的“展品”作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件；本协议解除或终止后，丙方展位的全部装修归乙方所有，丙方不得拆除、破坏，甲方、乙方无须为此支付任何费用。《租赁协议》同时对物业管理费的收取、甲乙丙各方的权利义务、违约责任和不可抗力等事项作了约定。《租赁协议》约定租金按半年一次结算，承租人在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金。被告虽不断催要，但原告拖欠租金拒不向被告支付。另外，原告拖欠采暖费拒不向被告交纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照《租赁协议》的约定向被告支付租金、交纳采暖费，但原告拒不按照《租赁协议》的约定履行相应义务。被告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的解释》第二百三十二条、第二百三十三条等规定，反诉要求原告支付2013年12月28日至2016年6月28日未付租金272835.00元；原告向被告支付逾期支付租金的违约金605548.57.00元(违约金每日按拖欠租金总额0.5％的标准计算，其中54567.00元自2013年11月21日起计算，30186.00元自2014年5月21日起计算，62694.00元自2014年11月21日起计算，62694.00元自2015年5月21日起计算，62694.00元自2015年11月21日起计算，计算至租金付清之日)；原告向被告支付逾期支付租金272835.00元的利息（利息每日按中国人民银行同期贷款利率计算，其中54567.00元自2013年11月21日起计算，30186.00元自2014年5月21日起计算，62694.00元自2014年11月21日起计算，62694.00元自2015午5月21日起计算，62694.00元自2015年11月21日起计算，均计算至租金付清之日)；原告向被告交纳采暖费共计15236.10元（其中2014-2015年度采暖费为7618.05元，2015-2016年度采暖费为7618.05元）；原告向被告支付逾期交纳采暖费的违约金23882.58元(违约金每日按拖欠采暖费总额0.5％的标准计算，其中7618.05元自2014年11月1日起计算，7618.05元自2015年11月1日起计算，均计算至采暖费交清之日，其中截止2016年3月10日的违约金为23882.58元)；原告向被告支付逾期交纳采暖费15236.10元的利息(利息每日按中国人民银行同期贷款利率计算，其中7618.05元自2014年11月1日起计算，7618.05元自2015年11月1日起计算，均计算至采暖费交清之日)；原告向被告支付2013年12月28目起至2016年3月10日的物业管理费50544.00元；本诉案件受理费、反诉案件爱理费均由原告负担。被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司向本院提交了下列证据：1.《租赁协议》复印件1份，证明原、被告签订《租赁协议》的情况及对租金、采暖费、物业管理费和装修费用等的约定，原告不是《租赁协议》的承租方，不是本案适格原告；2.收款收据复印件2份，证明承租人就帝王卫浴店向被告支付了2013年12月28日至2014年6月28日的部分租金8127.00元，2014年6月28日至2014年12月28日的部分租金32508.00元；3.公告1份，证明供热公司第一年11月1日至次年4月15日供暖，营业用房采暖费每平方米每月为5.70元；4.统计表5份，证明原告拖欠的租金、采暖费、物业管理费及原告应当承担的违约金。原告（反诉被告）艺品阁家居公司对被告（反诉原告）晨光实业公司、晨光物业管理公司提交的证据质证如下：对第1组证据的真实性无异议，但合同中关于装修归被告所有的条款是不平等条款，该条款无效，合同上承租人注明是原告，有原告法定代表人的签字，且原、被告已履行了合同，原告关于原告主体不适格的证明目的不能成立。对第2组证据无异议。第3组、第4组证据与本案无关联性。原告（反诉被告）艺品阁家居公司针对反诉辩称，原告同意支付2013年12月28日至2015年6月15日即使用租赁物期间的租金，同意交纳该期间的采暖费。合同约定在有效使用期间物业管理费是免除的。不同意其他反诉请求。二被告计算复利的做法无合同约定也与事实不符，请求依法驳回。原告（反诉被告）艺品阁家居公司就反诉未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据质证如下：原告提交的的第1组、第5组、第7组、第8组、第9组、第12组证据来源合法，内容真实，能够达到其证明目的，本院予以采信。原告提交的其他证据，二被告不予认可，且无其他有效证据印证，本院不予采信。二被告提交的第1组证据来源合法，内容真实，能够证明租赁当事人的相关约定，但不能证明原告不适格，本院予以采信。二被告提交的第2组、第3组证据来源合法，内容真实，能够达到其证明目的，本院予以采信。二被告提交的第4组证据系其单方制作的，且原告不予认可，本院不予采信。经审理查明，原告系于2014年5月26日注册成立的法人公司，骆玉琴为该公司法定代表人。2012年10月10日，骆玉琴以“固原艺品阁家居有限公司（丙方）”的名义与被告晨光物业公司（甲方）、晨光实业公司（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方、乙方将固原市原州区固原晨家居建材城一楼A027号展厅出租给丙方；租赁期限自2013年12月25日至2016年12月14日，租赁起始日期以甲方通知的实际开业；租金每月10449.00元，半年结算一次，先付后用，首期租金8127.00元应于协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清；租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠付租金每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；合同签订后，丙方按三个月的非优惠期租金额交纳签约押金31347.00元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方不退还押金；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费；丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金10449.00元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置。原告实际于2013年12月28日A027号展厅，交纳了押金31347.00元、质量保证金10449.00元，截止2016年5月12日支付了租金40635.00元。2014年12月23日，二被告以采取停电方式要求原告支付租金，导致原、被告双方矛盾加剧。2015年6月15日，原告在原、被告未解决上述矛盾的情况下放弃对租赁物经营。原告未交纳2014－2015年度采暖费7618.05元、2015－2016年度采暖费采暖费7618.05元，未交纳管理费。本院认为，本案中，骆玉琴以尚未注册登记的“固原艺品阁家居有限公司”名义与二被告签订《租赁协议》，后原告依法注册成立，骆玉琴为原告成立后的法定代表人，原告成立后的名称与《租赁协议》承租方的名称一致，且原告注册成立后实际承租使用了A027号展厅，据此，应当认定骆玉琴先以设立中的公司与二被告签订了《租赁协议》，原告成产后双方之间形成有效的租赁合同关系。合同签订后，合同当事人均按合同约定的权利、义务各自履行了部分合同内容。因双方未能解决合同履行中发生的矛盾，致使原、被告双方于2015年6月15日无法继续履行合同。原告不按期向被告支付租金构成违约。被告在向原告索要租金时采取的方式不当亦构成违约。原、被告于2015年6月15日以各自的行动表明不履行合同，本院确定合同于该日解除。合同解除后，原告应当向被告支付合同履行期间拖欠的租金，向被告交纳合同履行期间拖欠的采暖费。被告应当向原告退还收取的商铺押金、质保金。原、被告在履行合同过程中均构成违约，双方的违约责任相抵，互不承担违约责任。原告要求被告晨光实业公司支付未使用租赁场地期间的装修费用170205.93元，因其提交的证据不能证明租赁物的修费用，本院对原告的该诉讼请求不予支持。原告要求被告晨光实业公司返还留置的货物135件，因其提交的证据不能证明被告晨光实业公司留了其货物，本院对原告的该诉讼请求不予支持。根据合同约定，第一年度租金按六个月计收，第二年度租金按九个月计收，原告应当支付2013年12月28日至2016年6月15日的租金225450.00元。二被告反诉要求原告支付2013年12月28日至2016年6月28日的未付租金272835.00元，因原告应当支付的2013年12月28日至2016年6月15日租金为214901.10元，减除原告已支付的租金40635.00元，故原告应当向二被告支付2013年12月28日至2016年6月15日的未付租金174266.10元，对二被告反诉的超出184815.00元的部分不予支持。原、被告明确约定了租赁物采暖费由原告承担，2014－2015年度、2015－2016年度的供暖期均在合同已履行期限内，故原告应当向二被告交纳该两期采暖费15236.10元。二被告反诉要求原告支付逾期支付租金的违约金605548.57元、利息272835.00元，要求原告支付逾期交纳采暖费的违约金23882.58元、利息15236.10元，因原、被告虽然约定了逾期支付租金、采暖费的违约责任及计算方法，但因在合同履行中二被告亦违约，同时原、被告亦未约定逾期支付租金、采暖费的利息，故本院对二被告该反诉请求不予支持。二被告反诉要求原告交纳2013年12月28日至2016年3月10日的物业管理费50544.00元，因原、被告未明确约定物业管理费标准，二被告提交的证据亦不能证明物业管理费标准，本案中无法确定物业管理费的数额，故本院对二被告该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司与被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司之间的租赁合同；二、由被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司退还商铺押金31347.00元、质保金10449.00元，共计41796.00元；三、由原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司于本判决书生效后十日内向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金174266.10元、采暖费15236.10元，共计189502.20元；四、驳回原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4480.00元（固原艺品阁家居有限公司已预交）由原告固原艺品阁家居有限公司负担3597.00元，由被告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担883.00元。反诉案件受理费13480.00元(宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司已预交)由被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担10841.00元，由原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司负担2639.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长  刘汉龙人民陪审员  虎存清人民陪审员  曹彩霞二〇一六年五月二十七日书 记 员  李 刚