河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初2873号原告庞清兰，女，1960年10月27日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托代理人秦文献，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。被告河南金地置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面。法定代表人刘兴吨，该公司经理。委托代理人毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人李磊，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。被告河南晟烨置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区城东路94号2号楼1区7层1号。法定代表人冯老豹，总经理。委托代理人毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人李磊，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。第三人庞琳琳，女，1989年9月9日出生，汉族，住河南省沁阳市。第三人庞小宝，男，1962年10月6日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。原告庞清兰与被告河南金地置业有限公司（以下简称金地公司）、河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司），第三人庞琳琳、庞小宝借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞清兰及其委托代理人秦文献，被告金地公司、晟烨公司委托代理人毛学谦，第三人庞琳琳、庞小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞清兰诉称，2008年9月，金地公司与晟烨公司签订房地产合作开发协议，约定金地公司以位于郑东新区××、康平路西面积约50亩土地与晟烨公司进行合作开发，项目名称为“旭日龙园”，合同约定合作项目以金地公司名义进行，晟烨公司负责该项目的设计、施工建设、房屋销售以及所有资金的投入、筹集及税费承担，金地公司配合、协助晟烨公司办理开发事项。项目在开发过程中，因资金周转需要，晟烨公司向原告提出借款，原告和两被告商定签订借款协议时签订“旭日龙园”购房协议以作为借款的担保。2014年4月2日，被告通过网签商品房买卖合同，将其位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号的房屋登记在原告名下（价格817765元）。同日，庞小宝与晟烨公司签订借款合同（该借款实际出借人为原告），约定晟烨公司向庞小宝借款310万元（原告为210万元，另100万元为庞琳琳），借款期限为90天（2014年4月2日至2014年7月1日），月利率为1.5%，到期一次还本，违约责任为自逾期之日起对逾期款项另行支付每日0.5%的违约金和5%司法处置违约金等。2014年4月4日，被告通过网签商品房买卖合同，将其共同开发的位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西7号楼4层406号、409号的房屋登记在原告名下（价格551250元和633975元）。2014年4月4日，晟烨公司收款后向原告购房款130万元收据一份和80万元收据一份。后晟烨公司偿还60万元后于2014年7月2日将80万元收据换成20万元收据。基于金地公司与晟烨公司合作开发“旭日龙园”的事实，原告认为，本案借款系两被告共同借款，且本案就同笔款项签订的借款协议和商品房买卖合同均具有法律效力，根据相关法律的规定，为保护原告合法权益，特诉至法院。请求判令：二被告偿还原告借款本金150万元，并自2014年10月1日起按年利率24%支付利息（含违约金）直至全部本息结清之日（计算至2016年2月2日，利息计480000元，本息合计1980000）；原告对位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号（合同编号：D140××××9189）、7号楼4层406号（合同编号：D140××××1978）、7号楼4层406号（合同编号：D140××××1980）房屋依法拍卖后的价款享有优先受偿权；本案的诉讼费用由二被告承担。被告晟烨公司辩称，1.根据我方合同记载内容，晟烨公司根据合同约定共收到第三人庞小宝转账借款310万元（含2784号案件），但晟烨公司已偿付本金及利息1179000元（含2784号案件），对下欠的本金及利息应据实计算；2.合同中约定的连带责任担保人为张冉凤，最后一期支付时间为2014年10月13日；我方欠款本金及利息应当据实计算。被告金地公司辩称，1.原告对被告金地公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，金地公司在晟烨公司与原告建立的借款合同中不是借款合同的当事人，也没有提供担保，其既不是借款人，也不是担保人，故不应当承担担保责任；2.本案借款的担保人为张冉凤，而原告放弃对张冉凤的担保责任而向未提供担保的金地公司主张担保责任，原告对担保人张冉凤权利的放弃，应成为其他担保人免除相应担保责任的依据和理由；3.金地公司与晟烨公司之间存在的《房地产合作项目开发协议书》，不能作为金地在本案中承担还款责任的根据；4.原告和金地公司所签订的《商品房买卖合同》，并不是原告和金地公司的真实意思，该合同不能作为金地公司承担担保责任的证据采用。综上，建议法庭驳回原告对金地公司的诉讼请求。第三人庞琳琳、庞小宝辩称，同意原告意见。原告庞清兰为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、2008年9月18日、2010年6月20日金地公司与晟烨公司签订的房地产合作项目开发协议书和补充协议各1份，证明金地公司与晟烨公司合作开发“旭日龙园”且以金地公司名义进行，晟烨公司负责该项目的设计、施工建设、房屋销售以及所有资金的投入、筹集及税费承担，金地公司配合、协助晟烨公司办理开发事项，晟烨公司为开发项目对外借款，就像夫妻共同债务一样；晟烨公司和金地公司均应当偿还。证据二、2014年4月2日商品房买卖合同1份,2014年4月4日商品房买卖合同2份，商品房买卖合同信息备案摘要3份，郑州市房屋登记信息查询证明1份和郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（2005年），证明晟烨公司和金地公司在郑州市商品房买卖合同联机备案系统与原告签订商品房买卖合同3份（已经取得预售许可证），并办理了联网商品房预售合同备案，该套房屋登记于原告名下，作为担保的该份买卖合同具有法律效力。证据三、2014年4月4日晟烨公司130万元购房款收据一份，2014年7月2日晟烨公司20万元购房款收据一份，2014年4月2日，晟烨公司与庞小宝310万元借款合同1份、和转账凭证一份，庞清兰和庞小宝结婚证，证明晟烨公司收到原告购房款（和借款系同笔款项）150万元且根据“旭日龙园”合作开发协议晟烨公司有权代表金地公司收该款；庞小宝与庞清兰系夫妻关系，晟烨公司与庞小宝曾签订借款合同，且实际出借人为原告；借款协议约定有利息和违约责任。证据四、（2015）开民初字第3441号裁定书和生效证明，（2015）开民初字3445号判决书（金秋红）金地公司上诉状及（2016）豫01民终507号，证明（2015）开民初字第3441号案件认为房屋买卖合同为借款担保措施，和本案相同的金秋红案中金地公司上诉状金地公司自认房屋买卖合同为借款担保措施。上述证据经被告金地公司、晟烨公司质证为：对证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据证明金地公司和晟烨公司具有明确的权利义务的约定，其各自的责任由各自承担，不能作为一个联合体的证据，更不能作为金地公司承担本案责任的证据采用的。对证据二的真实性无异议，但商品房买卖合同并未实际履行，原被告双方没有建立真实的商品房买卖关系。对证据三晟烨公司出具购房款收据无异议，但对收据的性质有异议，其实质为借款，该收据与借据完全重叠；购房款收据、借款合同、转账凭证的真实性有异议，晟烨公司与原告确实建立有借款关系，而非商品房买卖合同关系；该证据的属性仍间接证明晟烨公司与原告存在借款关系，对晟烨公司与原告签订的借款合同真实性无异议。对证据四的真实性无异议，但该证据证明金地公司和原告不存在借款和担保关系。第三人庞琳琳、庞小宝质证为：对上述证据均无异议。经本院审查认为，原告提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告晟烨公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：银行转账凭证（复印件）9张（一张收据，八张转账凭证）共计1179000元（含2784号案件借款100万元），证明被告晟烨公司向原告履行部分义务的事实。上述证据经原告质证为：对2014年7月11日的7.5万元是一笔款项，当时银行转账后，庞小宝又向被告晟烨公司出具了收据，八笔转账中的2014年7月11日又写了一张收条，实际收到金额为1104000元，原告实际收到的金额与2784号庞琳琳案件有关，其中60万元是偿还借款本金，庞清兰共出借210万元，减去偿还的60万元，故本案诉请为150万元本金，本案利息支付到2014年9月30日。上述证据经被告金地公司质证为：对晟烨公司的证据不知情。上述证据经第三人庞琳琳、庞小宝质证认为：质证意见同原告。经审查本院认为，原告及第三人对上述证据均未对真实性提出异议，除2014年7月11日的转账与收条提出异议外，其他数额一致，故上述证据本院予以采信，2014年7月11日的转账与收条后文予以分析。被告金地公司、第三人庞琳琳、庞小宝未举证。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：2010年6月20日，被告金地公司与被告晟烨公司就合作开发的位于郑东新区××、康平路“旭日龙源”房地产开发项目达成《补充协议》，约定被告晟烨公司按照上述合同的约定，于本协议签订之日起支付被告金地公司费用共计1700万元，该款项由“旭日龙源”项目销售款中先行垫付，视为被告晟烨公司借款，由晟烨公司承担，以后销售款应先把此款补齐。2014年4月2日，第三人庞小宝（作为出借人、甲方）与被告晟烨公司（作为借款人、乙方）和案外人张冉凤（作为丙方、担保人）签订了编号为借字[2014]第0402号《借款合同》，约定庞小宝向晟烨公司提供借款人民币叁佰壹拾万元整，乙方指定账户为62×××58，冯老豹，浦发紫荆山路支行；借款期限为90天，自2014年4月2日至2014年7月1日；双方协议甲方的资金月收益率为1.5%，该收益为固定收益；晟烨公司按月付息，到期一次还本，庞小宝指定付息账户为62×××77，庞小宝，浦发银行。借款用于开发经营周转。还款方式均为按月付息，到期一次还本。约定若被告晟烨公司未按合同约定期限偿还借款本金或利息的，应自逾期之日起对逾期款项向原告另行支付每日0.5%逾期付款违约金；造成原告上门催收的，每催收一次，被告晟烨公司应向原告支付2000元违约金及差旅费；原告催收后，被告晟烨公司拒不履行还款义务或无力清偿欠款，导致原告采取相关措施的，被告晟烨公司除支付采取相关措施而支出的全部费用外，还应当向原告支付借款金额5%的司法处置违约金。合同签订后，庞小宝分别于2014年4月2日、4月3日、4月4日向冯老豹账户中转入80万元、80万元、20万元、130万元，2014年4月2日案外人冯老豹、张冉凤向庞小宝出具借据一份，载明：今借到庞小宝现金叁佰壹拾万元整。2014年4月2日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账7.2万元；2014年4月3日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账9万元；2014年4月4日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账11.7万元；2014年7月2日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账60万元；2014年7月11日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账7.5万元；2014年8月27日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账5万元；2014年9月1日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账2.5万元；2014年10月13日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账7.5万元。2014年7月11日，庞小宝出具收条一张，载明：今收到现金7.5万元。原告认为，2014年7月11日的转账与收条系同一笔款项；被告晟烨公司认为，系两笔款项。原告提交《商品房买卖合同》（合同编号为D140××××1978）一份，约定被告金地公司将位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西7号楼4层406号房以551250元的价格出售给原告庞清兰。付款方式为分期付款，第一期50万元，付款方式为现金，付款时间为2014年4月4日；第二期为51250元，付款方式为现金，付款时间为2014年5月5日。原告又提交《商品房买卖合同》（合同编号为D140××××9189）一份，约定被告金地公司将位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号房以817765元的价格出售给原告庞清兰。付款方式为一次性付款817765元，付款方式为现金，付款时间为2014年4月2日。原告再提交《商品房买卖合同》（合同编号为D140××××1980）一份，约定被告金地公司将位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西7号楼4层409号房以633975元的价格出售给原告庞清兰。付款方式为分期付款，第一期60万元，付款方式为现金，付款时间为2014年4月4日；第二期为33975元，付款方式为现金，付款时间为2014年5月5日。原告再提交《商品房买卖合同》，约定被告金地公司将位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼1层108号房屋出售给原告马红，付款方式为分期付款，第一期40万元，付款方式为现金，付款时间为2014年6月6日；第二期4.07万元，付款方式为现金，付款时间为2014年7月17日。该三份合同均办理了联网商品房预售合同备案，原告庞清兰及晟烨公司、冯老豹均在合同上签字盖章。2014年4月4日，被告晟烨公司出具收据一份，载明：兹收到庞清兰交来购房款转入冯老豹浦发账户（62×××58）,20万元；2014年4月4日，被告晟烨公司出具收据一份，载明：兹收到庞清兰交来购房款转入冯老豹浦发账户（62×××58）,130万元。本院为庞清兰诉该案被告金地公司、被告晟烨公司确认合同效力纠纷一案作出（2015）开民初字第3441号民事裁定书，因庞清兰的诉讼请求为：确认原告和被告签订的位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号房屋（合同编号：D140××××9189）、7号楼4层406号、409号房屋（合同编号：D140××××1978、D140××××1980）的商品房买卖合同成立、有效；本院裁定驳回庞清兰的起诉，并载明：庞清兰与与晟烨公司存在真实有效的民间借贷法律关系，故该案应当按照民间借贷法律关系审理，原告将借款方列为第三人，应当裁定驳回庞清兰的起诉。该裁定已生效。庭审中，原告及被告晟烨公司均认可，本案中被告晟烨公司已偿还借款本金60万元，本金尚余150万元。被告晟烨公司对利息支付不清楚，原告称本案利息支付到2014年9月30日，故主张利息和违约金自2014年10月1日起按年利率24%计算。另查明，庞小宝与庞清兰系夫妻关系，庞小宝与庞琳琳系父女关系。本院认为，第三人庞小宝与被告晟烨公司签订的《借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。庞小宝分别于2014年4月2日、4月3日、4月4日向冯老豹账户中转入80万元、80万元、20万元、130万元，共计310万元。因合同约定被告晟烨公司指定账户为冯老豹账户，以其账户与第三人庞小宝发生的资金往来本院视为第三人庞小宝与被告晟烨公司的资金往来。2014年4月2日，冯老豹账户向第三人庞小宝转账7.2万元；2014年4月3日，冯老豹账户向第三人庞小宝转账9万元；2014年4月4日，冯老豹向第三人庞小宝转账11.7万元，共计27.9万元，扣除该款后，尚余282.1万元。本院认定，实际借款金额为282.1万元。为便于计算，本院酌定借款发生之日为2014年4月3日，《借款合同》约定，借款期限为90天，自2014年4月2日至2014年7月1日，本院认定，借款期限为2014年4月3日至2014年7月2日。《借款合同》约定，双方协议甲方的资金月收益率为1.5%，该收益为固定收益，至2014年7月2日，利息共计126945元（按三个月计算）。2014年7月2日，冯老豹账户向第三人庞小宝账户转账60万元，扣除该息后，尚余473055元，视为偿还本金。282.1万元本金扣除473055元后，尚余本金2347945元。《借款合同》约定若被告晟烨公司未按合同约定期限偿还借款本金或利息的，应自逾期之日起对逾期款项向原告另行支付每日0.5%逾期付款违约金。该约定明显过高，2014年7月3日之后的利息、违约金应按月利率2%计算。2014年7月11日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账7.5万元。同日，庞小宝出具收条一张，载明：今收到现金7.5万元，对该款原告与被告晟烨公司存在分歧，原告认为，2014年7月11日的转账与收条系同一笔款项；被告晟烨公司认为，系两笔款项。本院认为，因收条中载明是收到现金，故本院采信被告晟烨公司所述，2014年7月11日，晟烨公司共向庞小宝支付了15万元。2014年7月3日至2014年7月11日（共9天），以2347945元为本金，按年利率24%计算（每年按365日计算除日利率），利息共计13894.69元，扣除该息后，尚余136105.31元，视为支付本金，本金2347945元扣除该款后，尚余本金2211839.69元。2014年8月27日，冯老豹账户向第三人庞小宝转账5万元。2014年7月12日至2014年8月27日（共计47天），本金2211839.69元，利息为68354.94元。至2014年8月27日，被告晟烨公司尚欠第三人庞小宝借款本金2211839.69元，利息、违约金18354.94元。2014年9月1日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账2.5万元。2014年8月28日至2014年9月1日（共计5天），本金2211839.69元，利息、违约金为7271.8元。故至2014年9月1日，被告晟烨公司共欠第三人庞小宝本金2211839.69元，利息、违约金25626.74元，2.5万元扣除利息、违约金后，尚欠利息、违约金626.74元，尚余本金仍为2211839.69元。2014年10月13日，案外人冯老豹向第三人庞小宝转账7.5万元。2014年9月2日至2014年10月13日（共计42天），利息、违约金共计61083.13元，7.5万元扣除该款及尚欠利息、违约金626.74元后，尚余13290.13元，视为支付本金，扣除该款后，尚余本金2198549.56元。综上，本院确认，至2014年10月13日，被告晟烨公司共欠第三人庞小宝借款本金2198549.56元。庞小宝与庞清兰系夫妻关系，庞小宝与庞琳琳系父女关系。因本案中，原告提交的三份《商品房买卖合同》买受人均为庞清兰，并由被告晟烨公司向原告出具两份收据，庞清兰并作为本案原告向被告晟烨公司主张权利。故本院确认，第三人庞小宝已将相关债权转让给本案原告，且在庭审中，原告及被告晟烨公司认可，被告晟烨公司尚欠原告庞清兰借款本金150万元。故原告诉请被告晟烨公司偿还借款本金150万元，合法有据，本院予以支持，被告晟烨公司还应自2014年10月14日起按月利率2%向原告支付利息、违约金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》第二条规定，本办法所称商品房买卖合同联机备案（以下简称联机备案），是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同即时报房地产管理部门的备案方式。原告提交三份《商品房买卖合同》，被告晟烨公司及原告虽均在合同上签字，且该合同已在郑州市房管局备案，原告庞清兰与被告金地公司签订《商品房买卖合同》。晟烨公司通过网签商品房买卖合同，将其与被告金地公司联合开发的位郑东新区××、福禄××、××西××楼××号号、7号楼4层406号、7号楼4层409号房屋三套登记于原告名下，目的是将该商品房仍控制在其公司名下，以确保其对原告的该笔债务消灭前，他人对合同约定房屋不能出售，也保证原告该笔债权的实现。故本院认定，原告与被告金地公司签订的《商品房买卖合同》，系为被告晟烨公司向原告的借款所提供的抵押担保。因原、被告未签订抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十六条之规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的按照约定，本院认为，如借款人晟烨公司未在本判决所确定的期限内履行判决债务，原告有权申请对位于位郑东新区××、福禄××、××西××楼××号号（合同编号：140××××91899）、7号楼4层406号（合同编号：140××××19788）、7号楼4层406号（合同编号：140××××19800）的房屋拍卖，所得价款在上述借款本金、利息、违约金范围内享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南晟烨置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告庞清兰借款本金150万元，并按年利率24%支付自2014年10月14日起至本判决确定的还款之日止的利息、违约金；二、如被告河南晟烨置业有限公司未按本判决第一项所规定期限履行债务，原告庞清兰对位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西2号楼19层1905号（合同编号：D1400162****）、7号楼4层406号（合同编号：D1400163****）、7号楼4层406号（合同编号：D1400163****）房屋拍卖所得的价款，在本判决第一项所判决款项的范围内享有优先受偿权；三、驳回原告庞清兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22620元，由被告河南晟烨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  苏小松审 判 员  彭 磊代理审判员  孔 瑛二〇一六年五月十三日书 记 员  刘中亚