河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）信中法民终字第1498号上诉人（原审原告）信阳银行股份有限公司（以下简称信阳银行），住所地信阳市羊山新区新十街。法定代表人胡相云，该公司董事长。委托代理人卢建广，该公司员工。被上诉人（原审被告）周倩，女，1974年11月2日出生。原审第三人固始大新房地产开发有限责任公司（以下简称大新公司），住所地固始县城关红苏路南段。法定代表人刘景新，该公司经理。上诉人信阳银行股份有限公司因与被上诉人周倩、原审第三人固始大新房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第2073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人信阳银行的委托代理人卢建广，被上诉人周倩到庭参加诉讼。原审第三人大新公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年10月13日，第三人大新公司因欠原告信阳银行贷款未还，双方签订了《资产抵贷协议》，第三人将其所有的，位于固始县城郊乡二里井社区红苏路南段，棉麻综合楼一层商业用房1343.96平方米中的838.04平方米房屋抵付给原告。2012年5月29日，原告信阳银行、被告周倩、第三人大新公司三方签订《房屋租赁协议书》，该协议书约定：原告租赁给被告房屋面积约830平方米，租期为2012年6月1日到2017年6月1日，整个房屋（含第三人房屋）第一年租金17万元，第二年租金与第一年相同，其中原告房屋年租金8.5万元，第三年开始租金年递增10%。本协议签订时，被告已将第一年租金付给第三人，属原告部分由第三人支付，被告以后每年6月1日前付清当年租金给原告，每年10月1日前付清8.5万元租金给第三人。被告未按时交付租金给原告的，应承担日5‰违约金，原告同时有权解除合同，收回房屋。原告必须保证被告此合同五年租赁期限的完整性，在商场经营期间，被告自主经营并自己负责全部物业管理及房屋修缮事项。上述合同签订后，被告周倩在使用租赁原告及第三人房屋期间，因该房屋二楼经营户时常忘记关自来水龙头，导致自来水流到被告经营的卖场，加之该幢房屋上面的五层住户下水管道在被告租赁房屋的中间，该下水管道堵塞后污水均流至被告卖场，导致被告经营场所被水浸泡，家俱受损，无法正常营业，为此，被告多次找原告及第三人要求解决，原告及第三人未能给予解决，当原告向被告收取第二年租金时，被告拒付，为此，原告诉至原审法院，要求依法审理。原审另查明：一、第三人将其房屋抵付给原告，未能办理房屋过户手续，原告租赁给被告的房屋与第三人自有的房屋一并整体租赁给被告使用。二、被告经营场所下水管道堵塞导致卖场家俱受损，是因该幢房屋二楼以上住户经被告卖场下水管道堵塞污水外溢所致，并非被告自己使用租赁房屋维修不当造成。三、2013年9月7日，被告因下水管道漏水导致租赁房屋内积水约十公分，向固始县公证处申请现场公证，固始县公证处于2013年9月11日出具公证书，证实被告租赁房屋内积水、受潮，受损的家俱、办公桌椅拍成照片附于公证书内，同时被告将受损家俱统计后，公证处在统计单上加盖公章予以证实。四、原审庭审中，原告将诉讼请求变更为要求支付租金63750.32元，违约金63750元，但原告未能按照规定交纳增加诉讼请求部分的诉讼费。原审认为，原告信阳银行与被告周倩及第三人大新公司签订的《房屋租赁协议书》，是三方真实意思表示，合同内容不违背法律规定，该协议书为有效协议，三方均应按该协议的约定履行各自的义务。原告信阳银行要求被告周倩支付租金63750.32元及违约金63750元，因原告未按规定交纳增加诉讼请求部分的诉讼费，原审对原告增加诉讼请求的部分不予审理。被告周倩未按照协议书的约定交付租金给原告，因被告在租赁原告房屋经营过程中，原告房屋的下水管道经常堵塞，污水外溢，导致被告不能正常经营，该下水管道堵塞的原因非因被告使用不当，或其使用过程中自然损耗所致，为此，修缮义务不应当由被告承担，三方虽然在协议中约定房屋修缮义务由被告承担，但该约定违背公平原则，原审不予确认。被告向原告及第三人提出解决下水管道修理要求后，原告及第三人未能及时解决，导致被告未能按期交付租金，故原告要求被告支付租金35417元，原审予以支持，但要求被告支付违约金12570元，其理由不能成立，原审不予支持。原告租赁给被告经营的房屋有瑕疵，影响被告正常经营，在被告提出修缮请求后，原告未能及时修缮，对此，原告有一定过错，故原告以被告拖欠租金为由要求解除与被告签订的房屋租赁协议，原审不予支持。被告称因租赁的房屋漏水、下水管道堵塞，给其造成损失，要求给予赔偿，因被告未能提起反诉，原审不予审理，被告可另案提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告周倩于判决生效后十日内支付给原告信阳银行股份有限公司租金35417元（款经原审法院转付）。二、驳回原告信阳银行股份有限公司要求被告周倩支付违约金12570元及要求解除房屋租赁协议的诉讼请求。原审案件受理费1000元，原告负担315元，被告负担685元。被告如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审原告信阳银行不服原审判决上诉称：一、原审遗漏原告诉讼请求。上诉人在原审诉讼请求第二条中提出，租赁房屋租金及违约金按实际交房日结算，而原审法院在审理及判决中没有对此诉讼请求进行审理及判决。二、原判适用法律错误。根据合同法第二百二十条规定，合同当事人可以对租赁物的维修义务进行约定，所以《房屋租赁协议书》中三方在协议中约定房屋修缮义务由被告承担，并不违反公平原则，原审以公平原则为依据驳回上诉人关于违约金及解除合同的请求属于适用法律错误。三、原判认定事实错误。根据《房屋租赁协议书》第四条、第五条约定，被上诉人对租赁物有无瑕疵比上诉人更清楚，而被上诉人在此情况下依然承租了租赁物，是其真实意思表示，应承担相应的法律后果。另外，因为约定修缮义务由承租人承担，上诉人相应减少租金，也相当于修缮已折合进了租金里，正是基于此，被上诉人才同意修缮义务由其承担。根据《房屋租赁协议书》第三条约定，上诉人以合同约定依法请求被上诉人支付违约金及解除合同符合法律规定。原审认定在租赁过程中，房屋下水道经常漏水，导致不能正常经营，被上诉人家俱损失是下水道堵塞所致，以及下水道堵塞原因非因被上诉人使用不当或其使用过程中自然损耗所致，没有相关证据佐证。综上，要求二审撤销原判，改判被上诉人立即支付上诉人租金35417元及违约金12570元（截止到2013年11月1日），及2013年11月1日至被上诉人实际交房日的租金及违约金，解除房屋租赁协议，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人周倩口头答辩称：我租大新公司的房子，签了租赁合同，然后信阳银行又来人让我改合同，改成跟信阳银行签合同，说房子抵贷给信阳银行了，合同内容也改了，所有的水电、消防都要我负责。房子工程质量不合格，没有化粪池，一下雨就冒污水，合同签约面积与实际面积不符，合同本来签的是三年不涨房租，但是重新签合同时，被改成从第三年开始涨房租。房屋水管炸裂，导致淹水，我找公证处来公证了。二审开庭审理查明的案件事实与原审一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。信阳银行、周倩、大新公司均应按照2012年5月29日，三方签订的《房屋租赁协议书》的约定履行各自的权利和义务。被上诉人周倩在租赁本案房屋经营过程中，因所在租赁房屋楼上经营户忘记关闭自来水，下水管道堵塞漏水的原因造成被上诉人周倩卖场经营的家俱被污水浸泡，导致其财产损失。在被上诉人要求上诉人协调修缮所在租赁房屋楼上经营户排水设施未果的情况下，被上诉人以此为由拒绝交纳房屋第二年租金虽然不符合租赁合同的约定，但是结合租赁合同第四条“甲方（信阳银行）必须保证乙方（周倩）此合同五年租赁期限的完整性”的约定，以及租赁合同的履约情况，原判双方继续履行租赁合同并支付相应租金并无不当。被上诉人请求上诉人协调修缮非因被上诉人自身使用的原因造成的堵塞漏水，因上诉人未能及时协调修缮导致被上诉人的财产损失，上诉人有过错，原审据此不予支持上诉人关于违约金的诉讼请求适当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人信阳银行的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元由上诉人信阳银行股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  任 钢审判员  吴 斌二〇一四年十一月十八日书记员  杨 帆