山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终1017号上诉人（原审原告）：王永焕。委托代理人：宋佳，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台隆城置业有限公司。住所地：烟台市福山区福海路***号星河城**号楼。法定代表人：李华丽，该公司执行董事。委托代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所律师。委托代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。上诉人王永焕因与被上诉人烟台隆城置业有限公司(以下简称隆城公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福山区人民法院（2015）福民初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王永焕的委托代理人宋佳，被上诉人隆城公司的委托代理人赵忠勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认���，2010年8月8日，王永焕与隆城公司签订了烟房预字2010第062078号商品房预售合同，王永焕购买隆城公司开发的位于福山区福海路288号星河城第20幢（建筑号20号）2单元5层501号房，建筑面积共91.69平方米，价款376571元。该合同第八条对房产交付期限约定，隆城公司应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付王永焕使用，同时王永焕与隆城公司就上述商品房买卖合同未尽事宜签订补充协议，该协议第八条约定：出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。买受人应按规定及时持有关凭证到房产管理部门办理权属登记手续。第十一条约定：买受人全权委托出卖人办理一切房产手续。2012年9月1日，隆城公司将商品住宅质量保证书、商��住宅使用说明书交付王永焕，其中商品住宅质量保证书注明房屋交付使用时间为2012年8月30日。王永焕与隆城公司对房屋交付使用时间为2012年8月30日均无异议。王永焕起诉称，根据合同约定：“隆城公司在房屋交付使用后365日内，将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。买受人全权委托出卖人办理一切房产手续”。但隆城公司至今未为王永焕办理房产手续。请求判令：1、隆城公司为王永焕办理位于福山区福海路288号20号楼2单元5层501号房产的房屋所有权证。2、隆城公司支付逾期办理上述房屋所有权证的违约金41269.1元。（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，暂计至2015年6月23日。）3、诉讼费由隆城公司承担。隆城公司辩称，1、由于涉案房屋所在福山区星河城小区的物业用房被法院查封，导致房产���无法办理。2、隆城公司与施工单位存在纠纷，施工单位不提供相关资料配合验收，导致验收延误，进而导致办证延期。3、隆城公司已经按合同约定将办理产权登记所需资料交付给了房产管理部门。4、王永焕诉请违约金约定过高，请求法院考虑实际情况，依法降低。王永焕为证明其诉讼请求，提供证据如下：1、2010年8月8日王永焕与隆城公司签订的商品房买卖合同。证明双方签订合同的时间及合同约定的交房时间、金额、具体房屋楼层等事项。同时证明办理房产证的义务是由隆城公司承担的，办理房产证的时间限定在交房以后365天之内。2、商品住宅质量保证书，载明房屋交付使用的时间是2012年8月30日。3、商品住宅使用说明书，证明房屋已经交付。上述证据经庭审质证，隆城公司对王永焕提供的证据1真实性无异议，但认为按商品房买卖合同补充合同第八条的约定，买受人应按规定及时持有关凭证到房产管理部门办理产权登记手续，这说明办理房产证是双方的义务，不是隆城公司单方的义务，隆城公司只是配合办理。对证据2、3真实性无异议。诉讼中王永焕变更诉请，首先撤回要求判令隆城公司为其办理房产证的诉请，其次主张逾期办证违约金数额变更为41205.64元，计算标准为以交房屋总款376571元为基数，按中国人民银行规定的正常贷款利息计算，期限自2013年8月31日起至2015年6月23日止，具体计算方式为：自2013年8月31日起算至2014年11月21日，期间是448天，计算利率是年息6.15%，计算方式为376571元×6.15%/365天×448天=28425.44元。自2014年11月22日起算至2015年2月28日，期间是99天，计算利率是年息6%，计算方式为376571元×6%/365天×99天=6128.31��。自2015年3月1日起算至2015年5月10日，期间是71天，计算利率是年息5.75%，计算方式为376571元×5.75%/365天×71天=4211.92元。自2015年5月11日起算至2015年6月23日，期间是43天，计算利率是年息5.50%，计算方式为376571元×5.50%/365天×43天=2439.97元。上述共计41205.64元，并提交书面计算表格及中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整明细表（2015年10月24日更新）予以证明。隆城公司对王永焕上述的计算方式、书面计算表格及中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整明细无异议，但对采用的利率计算标准有异议，认为分段计算应按利率调整的实际天数对应相应的贷款利率期限计算利息，不应统一按照1-3年利率标准计算。诉讼中，王永焕主张涉案房屋在办理房产证时，隆城公司应该向房管部门��供17项资料：登记申请书原件、企业身份证明原件和盖公章的复印件、土地使用权证原件或经确认的复印件、建设工程规划许可证原件或经确认的复印件、规划部门颁发的工程竣工验收合格证原件或经确认的复印件、建设部门工程施工许可证原件或经确认的复印件、建设部门的竣工验收备案表原件、房屋面积测绘报告原件、公安部门的门牌号码证明原件、产权审查表原件、档案合格证原件、消防验收合格证明或备案证明原件或经确认的复印件、白蚁防治证明原件、查勘房屋记录表原件、查档证明原件、企业法人授权委托书原件、委托代理人身份证明验原件收复印件。而据了解，隆城公司至少有一项即消防验收合格证明或备案证明原件或经确认的复印件没有向房管部门提交。隆城公司对王永焕主张的办理房产证应提交上述17项办证资料没有异议，主张已经按合同约定��办理产权登记所需资料交付给了房产管理部门，但未提交证据证明。原审法院依据王永焕提交的商品房预售合同、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、申请书、书面计算表格、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整明细表及当事人的庭审陈述认定上述事实。原审法院认为，王永焕与隆城公司签订的商品房预（销）售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。合同签订后，王永焕依约履行了自己的义务，隆城公司依约应在房屋交付使用后365日内，将办理产权登记所需应由其提供的资料报送房产管理部门备案登记。诉讼中，王永焕主张隆城公司未向房管部门提交消防验收合格证明或备案证明，而隆城公司则主张已经按合同约定将办理��权登记所需资料交付给了房产管理部门，但未提交证据证明，对隆城公司的主张不予支持。因涉案房屋现在尚不具备办证条件，在涉案房屋具备办证条件前，王永焕诉请要求判令隆城公司支付逾期办证违约金，主张不当，其诉请不予支持。王永焕可待涉案房屋具备办证条件后，再行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条的规定判决：驳回王永焕的诉讼请求。一审案件受理费832元，由王永焕负担。上诉人王永焕不服原审判决，上诉称，原审判决适用法律错误。1、原审判决适用法律与王永焕的诉请及判决结果没有任何法律关系，其依据的法律规定均确定隆城公司应当履行义务，并非驳回王永焕诉讼请求的法律依据。2、本案是典型的开发商逾期办证应当承担违约责任的商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于审理商��房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此有明确规定，王永焕依法主张权利，符合法律规定。请求二审法院查明事实，依法改判。隆城公司辩称，隆城公司不能给王永焕办理房产证的具体原因是隆城公司与房管部门发生争议，正在协商解决中。不能办证的过错在政府，原审对此判决正确，应予维持。二审审理查明，对于隆城公司主张与房管部门的争议，隆城公司称是指因物业用房被法院查封，房管部门认为不符合办证要求，因此不予办理，隆城公司认为物业用房的查封不影响办证。对此，隆城公司没有依据证明该办证不能的过错在政府。二审查明的其他事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案争执焦点为隆城公司应否承担逾期办证的违约责任。王永焕与隆城公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条���定，出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由其提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。王永焕与隆城公司均确认房屋交付使用的时间为2012年8月30日，隆城公司依约应在2013年8月30日前将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。但隆城公司至今未予办理，已构成逾期。双方当事人在《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》补充协议中对逾期办证应否承担责任及如何承担责任没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。第二款规定，合同没有约定违约金或者损���数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，隆城公司称未予办证的过错在政府，没有事实及法律依据。对逾期办证，隆城公司依法应承担违约责任。原审法院以涉案房屋尚不具备办证条件为由，对王永焕主张的逾期办证违约金不予支持不当，依法应予纠正。王永焕依据中国人民银行金融机构人民币贷款基准利率(2015年10月24日更新)1-3年利率标准计算隆城公司逾期办证违约金为41205.64元(2013年8月31日起至2015年6月23日)，其所依据的1-3年利率标准在时间上与本案隆城公司逾期办证时间相符，其利率标准低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定逾期贷款利率标准，本院予以准允。隆城公司称王永焕计算的逾期办证违约金过高没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销福山区人民法院（2015）福民初字第254号民事判决；二、被上诉人烟台隆城置业有限公司于本判决生效之日起十日向上诉人王永焕支付2013年8月31日至2015年6月23日期间的逾期办证违约金41205.64元。若被上诉人烟台隆城置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费832元，由上诉人烟台隆城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯  伟  平审判员 王  瑞  芳审判员 栾  海  宁二〇一六年五月十八日书记员 ���车丽翠