福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第6162号原告王晓红，女，1966年12月19日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。委托代理人何亮亮，福建远大联盟律师事务所律师。被告陈黎阳，男，1970年10月13日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人连铮，福建旭丰律师事务所律师。委托代理人涂慧俐，福建旭丰律师事务所律师。原告王晓红与被告陈黎阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法由审判员曾凯斌适用简易程序，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓再强、何亮亮，被告陈黎阳及其委托代理人涂慧俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓红诉称，2009年6月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告所有的位于厦门市思明区鼓浪屿龙头路458号的房屋，租赁期限为10年，自2009年9月5日起至2019年9月4日止，前3年租金标准为每月9000元，第4至第6年租金标准为每月9500元，第7年至第10年每月租金标准为每月10000元，被告按季度支付租金，如被告延迟支付租金，则每日按照拖欠租金的千分之二向原告支付滞纳金，延迟支付超过一个月或累计拖欠租金次数超过10次以上的，原告有权解除合同，原告选择解除合同的，被告应向原告支付相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告并未依约支付租金。2014年1月22日因被告迟延支付租金达到了解除合同的条件，原告通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告归还房屋、支付拖欠的租金、违约金。2014年1月23日被告收到《解除合同通知书》后，至今仍未将房屋交付给原告，也没有承担相应的违约责任，为维护原告的合法利益，故请求判令：1、确认原、被告2009年6月5日签订的《房屋租赁合同书》于2014年1月23日解除；2、被告将位于厦门市思明区鼓浪屿龙头路458号的房屋返还给原告；3、被告向原告支付违约金19000元；4、被告向原告支付房屋租赁合同解除后的房屋占有使用费用，自2014年1月23日起至被告实际归还房屋之日止，每月按28500元的标准计算；5、被告向原告支付律师费15000元；6、本案诉讼费用由被告承担。在对本案所涉房屋现阶段的房屋租金标准鉴定后，原告明确其第4、5项诉讼请求中，房屋占有使用费用标准以评估意见中确定的租金标准每月3.09万元计算，评估费用应由被告承担。被告陈黎阳辩称，一、被告与原告之间的《房屋租赁合同》并未依法解除。（一）从法律的规定而言：1、根据合同法第227条规定，被告迟延支付租金，原告应先催告被告支付租金，之后才可以解除合同。本案中，原告并未先行催告，因此不符合合同解除的条件；2、根据合同法第96条规定，原告主张解除合同，须将解除合同的通知送达给被告。本案中，原告邮寄的地址并非被告的住所地址或居住地址，且该网页上仅显示本人签收，但并未显示具体签字页，无法证明就是被告本人签收，原告提交的证据无法证明该解除合同通知书已实际送达给被告，双方的租赁合同并未依法解除。（二）2014年1月及3月，被告分两次向原告交付了2013年12月5日至2014年6月4日两个季度的房租共计57000元。原告收到被告交付的房租后，既未表示反对，也未将房租退还给被告，行为进一步印证双方的租赁合同关系未解除。退言之，原告在解除租赁合同后继续收取被告交付租金的行为应视为双方形成新的不定期的租赁合同关系，双方的租赁合同仍然依法存续。至于原告主张违约金系以双方实际解除合同为前提的，因此原告主张的第一、二、三项诉求均不能成立。二、原告诉求三倍房屋占用费及律师费缺乏事实与法律依据。如前所述，原、被告双方并未实际解除租赁合同，因此原告诉求房屋占用费、律师费没有依据。退一步而言，仅就原告主张的数额而言，原告诉求房屋占用费及律师费也缺乏事实与法律依据。1、原告并未提交任何证据证明损失存在及损失的多少，其按照约定租金三倍的标准主张所谓的房屋占用费显然超出了订立合同时被告可预见的情况。至于原告主张的律师费，并无任何法律法规明确规定，且其主张的律师费标准也远远超过了福建省有关律师费规定的相关标准。2、从合同约定的角度而言，双方签订的合同约定：租赁期间因被告拖欠房屋租金导致原告行使合同解除权，原告仅可以主张租金、滞纳金及相当于两个月房屋的违约金，并不包括三倍的房屋占用费，也不包括律师费。而合同第六条所约定的守约方可主张律师费仅限于合同双方借故解除合同的情形，并不适用于本案。被告提交的证据已充分证明被告目前已经付清2014年6月4日之前所有的房屋租金，还在原告处留有押金18000元，因此，被告不但不应向原告支付任何款项，还在原告处留有剩余款项。经审理查明，坐落于思明区鼓浪屿龙头路458号房屋的权属人为原告。原告与被告于2009年6月5日签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于思明区鼓浪屿龙头路458号的房屋及附属设施出租给被告，供被告从事家庭旅馆经营使用。双方约定租赁期限为10年，自2009年9月5日至2019年9月4日止。房屋交付之日，被告应同时支付第一次房租并支付18000元作为押金。此后，承租方应按季度支付房租，且每次要提前7天支付。双方约定租金标准为：前三年，每月租金9000元；第四年起，即2013年9月，每个月租金9500元；第七年至合同到期，每个月租金10000元，签订合同起至2009年9月5日为免租装修期。双方还约定，“租赁期间双方均不得借故解除合同……。违约方还应另行支付守约方所有诉讼费用，包括案件受理费及正常律师诉讼代理费。”对于违约责任双方约定：“租赁期间若乙方（即被告）有拖欠租金，每日按所拖欠租金的千分之二加收滞纳金，拖欠租金达一个月以上或累计拖欠租金超过10次的，甲方（即原告）有权提前解除合同，收回房屋，收回所欠租金、滞纳金及相当于两个月房租的违约金。”合同签订后，被告向原告支付第一期租金及押金18000元，原告向被告出具收据一份。该租赁物交由被告经营依佳驿栈酒店有限公司使用。此后，被告向原告支付租金的时间分别为：2009年12月1日、2010年3月5日、2010年6月4日、2010年9月6日、2011年12月4日、2012年3月7日、2012年6月2日、2012年9月6日、2012年12月13日、2013年3月12日、2013年6月8日、2013年9月9日、2014年1月26日、2014年3月25日、2014年6月3日。2014年1月22日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，邮寄的地址为“厦门市思明区龙头路458号”，快递单号“1038013336906”。《解除合同通知书》内容为“致陈黎阳：2009年6月5日你与本人签订《房屋租赁合同》，约定你承租位于厦门市思明区鼓浪屿龙头路458号的房屋及附属设施。依《房屋租赁合同》第七条的约定，如你迟延支付租金超过一个月，本人有权解除合同。现你迟延支付租金已超过一个月，故本人依据《房屋租赁合同》第七条的约定，通知你解除2009年6月5日你与本人签订的《房屋租赁合同》，请你在收到本函件后归还房屋，并支付拖欠的租金、违约金，并赔偿本人损失。通知人：王晓红”。该邮寄的《房屋租赁合同》的内容及邮寄过程经厦门市思明区公证处进行证据保全，厦门市思明区公证处并出具了（2014）厦思证内字第5087号公证书。公证书中所附网页截图体现，该邮件于2014年1月23日投递并签收，投递结果为：“本人签收”。另查明，原告与福建远大联盟律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，将本案所涉纠纷委托该所办理相关法律事务。原告于2014年4月4日支付律师服务费15000元。2014年1月26日，被告通过案外人李某的光大银行账户，向原告转账28500元，转账回单上用途一栏写明“458号13年12月5日至14年3月4日房租”。2014年3月25日，被告再次通过案外人李某的光大银行账户，向原告转账28500元，转账回单上用途一栏写明“458房租”。以上事实，有原告王晓红提供的厦门市土地房屋权证、房屋租赁合同书、公证书、法律事务委托代理合同、律师费用发票，被告陈黎阳提供的收据、网银转账回单、代付款说明，证人李某证言，及双方当事人庭审陈述等为证。双方争议焦点之一为：合同约定的租金缴交时间。原告主张，合同约定系按季度支付，即每三个月支付租金，该约定的季度是指时间跨度，即每年的3月5日、6月5日、9月5日、12月5日往前推7天为支付此后三个月的租金的时间。本案中2013年12月5日至2014年3月4日期间的租金应当是在2013年11月29日前支付，而被告提供的证据显示其支付时间是2014年1月26日，故其支付时间明显迟延支付超过合同约定一个月时间。被告则抗辩称，按季度支付与按每三个月支付是不同的概念，合同中所约定的租金支付时间为每年1月7日前，4月7日前，7月7日前，10月7日前支付此后三个月的租金，故被告并无违约行为。本院认为，双方合同中关于租金支付时间的约定为按季度支付，并未明确约定支付的日期，但从双方自2009年至2013年底的实际履行情况来看，被告向原告支付租金的均为每年的3月、6月、9月、12月，因此原告主张的租金支付时间符合双方以往的交易习惯。因此，本院采纳原告主张，认定双方约定于每年的3月5日、6月5日、9月5日、12月5日往前推7天为支付此后三个月的租金的时间，被告于2014年1月26日支付租金已超过合同约定支付租金的一个月时间。双方另一争议焦点为：本案所涉租赁房屋现阶段的租金标准。本案审理过程中，原告申请对本案所涉房屋现阶段的房屋租金标准进行鉴定，本院依法委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司（以下简称信衡评估公司）进行评估。2014年7月8日，信衡评估公司出具厦信衡房评字（2014）第F14014号房地产租金估价报告书。原告缴纳评估费21761元。报告显示，本案所涉房屋在价值时点2014年7月16日的月租金估价结果为3.09万元。原告对此不持异议，被告对该鉴定结果提出异议，认为该评估报告所选用比较的对象与本案所涉房屋有重大区别，不具有可比性，且该评估报告书所估价结果包含装修，故申请对房屋现时月租金标准重新进行评估。就被告所提异议，本院发函要求信衡评估公司予以复核。2014年8月26日，信衡评估公司向本院出具《关于对〈思明区龙头路458号住宅房地产租金估价报告书〉异议的回复》，认为原估价报告书评估程序、评估依据、估价方法和估价技术路线符合相关规定，若不考虑估价对象的装修情况，则需要调整估价报告。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”根据已查明的事实，本案系因被告违约导致合同解除，符合上述法律规定的情形，故租赁物中添附的装饰装修部分的残值损失，被告已丧失请求原告赔偿的权利。因此所评估房屋的现租金价值中包含已与该租赁物形成的添附的装饰装修部分导致租金提升，并不违反法律规定，因此本院对于信衡评估公司出具的厦信衡房评字（2014）第F14014号房地产租金估价报告书予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律强制性规定，亦不存在合同法规定的无效事由，因此该房屋租赁合同合法有效。合同双方当事人应当就合同约定的事项全面履行各自的义务，违约方应当承担相应的违约责任。现因被告未依约按时支付租金，且迟延时间已超过一个月，根据双方合同的约定，原告有权解除合同。原告于2014年1月22日向被告邮寄发出解除合同通知书，该解除合同的意思表示于2014年1月23日已送达于被告。根据法律规定，自2014年1月23日起，原、被告双方的《房屋租赁合同》即告解除。因此对原告关于确认双方《房屋租赁合同》于2014年1月23日已解除的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，承租方负有返还房屋的义务，因此对于原告请求判令被告将所涉房屋返还原告的诉讼请求，本院予以支持。至于腾退房产时间，本院酌定为判决生效之日起30日内。根据双方合同约定，若承租方拖欠房租，出租方提前解除合同的，承租方应支付所欠租金、滞纳金及相当于两个月房租的违约金。因双方合同中约定，2014年本案所涉房屋的月租金为9500元／月，故违约金应确定为19000元。对原告请求判令被告支付违约金19000元的诉讼请求，本院予以支持。自双方租赁合同解除后，被告不再享有占有、使用承租房产的合法权利，根据相关法律法规的规定，其应支付房屋所有人房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准可参照房屋租金的标准确定。根据评估报告，本案讼争房屋的租金标准为每月3.09万元，因此原告主张要求被告按照每月3.09万元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，违约方还应另行支付守约方所有诉讼费用，包括案件受理费及正常律师诉讼代理费。本案中被告违约拖欠房屋租金引发的租赁合同纠纷，因此原告主张被告按照合同约定支付律师费用、鉴定费用的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告王晓红与被告陈黎阳于2009年6月5日签订的《房屋租赁合同书》于2014年1月23日解除；二、被告陈黎阳于本判决生效之日起30日内将思明区鼓浪屿龙头路458号房屋返还原告王晓红；三、被告陈黎阳于本判决生效之日起10日内向原告王晓红支付违约金19000元；四、被告陈黎阳于本判决生效之日起10日内按每月30900元的标准向原告王晓红支付房屋占有使用费，自2014年1月23日起计至房产实际腾退之日止（被告已支付的2014年1月23日之后租金及押金可从中予以抵扣）；五、被告陈黎阳于本判决生效之日起10日内向原告王晓红支付律师费15000元、评估费21761元。被告陈黎阳如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1345元由被告陈黎阳承担，应自本判决生效之日七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员曾凯斌二〇一四年十一月五日代书记员谢茜茜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。