湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2014）芙民初字718号原告张爱国。被告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区车站北路**湘湖渔场芙蓉国土局办公楼。法定代表人王劲峰，董事长。委托代理人熊文辉，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人贺文华，湖南环楚律师事务所实习律师。第三人长沙凯通置业有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区朝阳街农贸市场商住楼**/div>法定代表人程宏利，董事长。委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。第三人上海凯通置业有限公司，住，住所地上海市杨泰路**/div>法定代表人程宏利，董事长。委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。原告张爱国因与被告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称芙蓉城建公司）发生房屋拆迁安置补偿合同纠纷，于2014年3月14日向本院提起诉讼。本院受理后，应被告芙蓉城建公司的申请，通知与本案的处理结果有法律上利害关系的长沙凯通置业有限公司（以下简称长沙凯通公司）、上海凯通置业有限公司（以下简称上海凯通公司）作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，由审判员王强独任审判，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。书记员洪志芳担任庭审记录。原告张爱国，被告芙蓉城建公司的委托代理人熊文辉和贺文华，第三人长沙凯通公司和上海凯通公司的共同委托代理人徐冰清等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张爱国诉称：张爱国与芙蓉城建公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，其中补充条款约定，芙蓉城建公司将安置房屋交付张爱国使用后，房屋产权证在18个月内办理到位。2010年11月16日，芙蓉城建公司在长沙晚报刊登公告通知交房，并于2010年11月30日停止发放过渡费。张爱国办理了收房手续并交清了所有费用。截至2012年5月31日，所约定的18个月期限已经超过，芙蓉城建公司仍未履行办理房产证到位的约定，也不依法作出任何说明，应承担违约责任。为维护合法权益，请求法院判决：一、确认芙蓉城建公司未按《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的期限办理房屋产权证属违约；二、芙蓉城建公司赔偿张爱国违约损失19180元（从2012年6月1日起至2013年11月30日，暂计548天，至实际办理房屋产权证到位之日止）。被告芙蓉城建公司辩称：芙蓉城建公司严格履行了《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的义务。延期办理房屋产权证有拆迁安置房旧产权证未全部注销、未全部收回的原因，也有办证机构撤并延误办证时间的原因，开发建设单位长沙凯通公司和上海凯通公司未依约提供办理产权证的相关资料则是最重要的原因。《城市房屋拆迁补偿安置协议》没有约定未在约定时间内办理产权证的违约责任，且延期办证也没有给张爱国造成任何损失。张爱国的房屋是拆迁安置房，安置房价格显著低于市场价格，具有福利性和社会保障性质，而不是商品房，本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因此不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，否则会对芙蓉城建公司显失公平。综上，张爱国起诉要求芙蓉城建公司赔偿逾期办证违约损失没有任何依据，请求法院予以驳回。第三人长沙凯通公司和上海凯通公司共同述称：长沙凯通公司和上海凯通公司都不是本案《城市房屋拆迁补偿安置协议》中的合同当事人，与本案无关，均不应承担任何责任。芙蓉城建公司严格履行了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，延期办证是因为旧房屋产权证未全部回收以及政府强拆等客观不可抗力，长沙凯通公司和上海凯通公司及芙蓉城建公司没有任何违约行为。本案房屋明显不属于商品房，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，张爱国要求给付违约金的诉讼请求没有依据，根本不能成立。综上，张爱国起诉要求芙蓉城建公司赔偿逾期办证违约损失既无事实依据又无法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：芙蓉城建公司与张爱国签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由芙蓉城建公司采取产权调换的方式拆迁张爱国所有的芙蓉区朝阳二村74栋xxxx号房屋，芙蓉城建公司提供芙蓉区朝阳二村改建项目第6栋1单元xxxx号房作为张爱国的安置房；芙蓉城建公司将安置房交付张爱国使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。2010年11月16日，长沙市芙蓉区朝阳二村改造建设指挥部在《长沙晚报》刊登公告，张爱国安置房所在的朝阳二村安置房第6栋第19层于2010年11月28日交付，安置房过渡费发放到2010年11月30日止。张爱国按公告时间受领了安置房，并交纳了安置房维修基金和物业管理费。但至起诉时，张爱国尚未取得房屋所有权证。另查明，芙蓉城建公司交付给张爱国的朝阳二村安置房是上海凯通公司与芙蓉城建公司进行项目合作开发建设的房屋，具体开发建设工作由上海凯通公司的关联企业长沙凯通公司实施。芙蓉城建公司与上海凯通公司签订《朝阳二村改造建设项目合作合同书》，就安置房产权手续的办理等事宜约定了双方的权利和义务。上述事实，有双方当事人的陈述、《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《长沙晚报》、《湖南省长沙市往来结算统一凭据》、《收据》、《朝阳二村改造建设项目合作合同书》等经庭审质证的证据证实，本院予以认定。本院认为：芙蓉城建公司主张未能按期办理房产证是因为其他个别拆迁户旧房屋产权证未能按期收回所致的理由，既没有充分的证据证实，而且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使芙蓉城建公司是因为第三人原因造成对张爱国违约，也不影响芙蓉城建公司依法应对张爱国承担违约责任；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所针对的是商品房买卖，本案所涉及的房屋是拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户用房的目的，与以营利为目的商品房买卖有着本质性的差异，作为拆迁安置人的芙蓉城建公司是微利甚至无利经营，所以，本案不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理；在双方合同没有约定违约金，张爱国又未向本院提供证据证实其因为延迟办证所造成实际损失额的情况下，基于本案所涉房屋系拆迁安置房的客观事实，本院酌情确定由芙蓉区城建公司赔偿张爱国的违约损失1000元。长沙凯通公司、上海凯通公司在本案中均不是《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同当事人，根据合同相对性原理，不应因芙蓉城建公司的行为而在本案中承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司未按双方所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的时间为张爱国办理好房产证构成违约；二、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司赔偿张爱国违约损失1000元，自本判决生效之日起十日内支付给张爱国；三、长沙凯通置业有限公司在本案中不承担民事责任；四、上海凯通置业有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回张爱国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元，减半收取140元，由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 强二〇一四年六月三日书记员 洪志芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。