呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)呼民一终字第00585号上诉人（原审被告）内蒙古泓森建筑安装有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区。法定代表人皇蒙红，该公司总经理。委托代理人苗永军，内蒙古星洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王小玲，女，1970年8月16日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市回民区。委托代理人刘俊玲，女，1970年1月20日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古土默特左旗察素齐镇。被上诉人（原审被告）王建军，男，1958年12月7日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。上诉人内蒙古泓森建筑安装有限责任公司（以下简称泓森公司）因与被上诉人王小玲、王建军房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00306号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人泓森公司的委托代理人苗永军，被上诉人王小玲及委托代理人刘俊玲，被上诉人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月20日，泓森公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰房地产公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北工程“燕莎玫瑰园”二期13#楼，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效。”2010年12月18日，王小玲（买受人）与王建军（出卖人）签订预售房协议书，该协议书约定，房屋坐落于呼和浩特市回民区大庆路以北燕莎玫瑰园二期楼盘中的三层中户号房，乙方购买该房屋建筑面积为60平米左右（以最终《商品房买卖合同》中约定为准）。认购单价为每平米3900元（以最终房屋实测面积为依据，按照单价核算，多退少补）。签订本协议时，出卖人已经明确告知买受人，本房源为工程顶账房。待房屋竣工交付使用后，出卖人承诺协助买受人改签正式的《商品房买卖合同》。关于房屋的交付日期及其他相关约定，以最终签订的《商品房买卖合同》为准，买受人已经明确知悉以上内容，买受人承诺对此不提出任何异议。本协议书一式两份，买卖双方各持一份，自双方签订之日起生效。该协议书在出卖人处有王建军的签字及加盖了泓森公司第九项目部印章。2010年12月26日，王小玲向王建军交纳房款人民币3万元，王建军出具了收据。2011年2月2日，王小玲向王建军交纳房款人民币2万元，王建军出具了收条，王小玲合计交纳房款5万元。2013年11月11日，王建军出具了承诺书，记载“我卖出去的房子在2013年11月30日之前或房或钱给于一次性满意解决（如）解决不了愿受法律制裁”。此后，王小玲向被泓森公司、王建军主张签订正式的《商品房买卖合同》，并根据《预售房协议书》为王小玲安排交付房屋无果，双方遂酿成此纠纷。请求依法判令：一、解除王小玲与泓森公司、王建军签订的预售房协议书；二、泓森公司、王建军承担连带责任，归还已经收取王小玲的购房款人民币5万元，并承担利息（从2011年12月1日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2014年7月23日）；三、诉讼费用由泓森公司、王建军承担。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为王小玲的诉讼请求有无事实及法律依据。针对该争议焦点，预售房协议书中既有泓森公司的印章，同时有王建军本人签名，故应认定为王小玲与王建军、泓森公司共同签订的预售房协议书，该预售房协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。王小玲依据预售房协议书约定向泓森公司、王建军交纳了购房款5万元，但王建军及泓森公司至今未按约定同王小玲签订正式的《商品房买卖合同》并安排交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者已自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王建军及泓森公司未向王小玲签订正式的《商品房买卖合同》并安排交付房屋，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于王小玲主张解除王小玲与泓森公司、王建军签订的预售房协议书的诉讼请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”购房协议书中房屋总价值为23.4万元左右（60平米左右×3900元），故王建军、天宸隆公司应在房屋总价值范围内承担返还购房款及赔偿利息损失的责任，王小玲总计交纳房款为5万元，即王建军、天宸隆公司应返还王小玲房款5万元并赔偿利息损失，利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率，自王小玲主张的起算日即2011年12月1日起，以5万元为基数，计算至2014年7月23日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王小玲与王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司签订的预售房协议书；二、王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司于本判决生效后十日内一次性共同退还王小玲房款5万元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，以5万元为基数，自2011年12月1日起计算至2014年7月23日止）；三、驳回的其他诉讼请求。案件受理费1020元已减半，由王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司共同负担。泓森公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、原审认定事实错误，适用法律不当，判决不公。原审判决认定泓森公司和王建军共同签订预购协议，是双方真实意思表示。这是错误认定事实。首先，泓森公司在此协议中从来没有发出任何意思表示。其次，王建军与开发商签订的《施工合同补充协议》，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，该《施工合同补充协议》属于“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义”（即“挂靠”）的情形而无效。开发商尖峰房地产公司也没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也导致《施工合同补充协议》无效。无效合同的法律后果，可以认定王建军是实际施工人，是施工行为主体，与泓森公司无关。原审法院将房地产开发、建筑施工、预售、商品房销售一系列紧密联系的行为割裂开来，单单拿出一部分行为来考察论证，必然会得出错误的结论。“内蒙古泓森建筑安装有限责任公司第九项目部”的印章，在上一个环节，盖在《施工合同补充协议》上，依法是无效的，泓森公司不是合同主体，而在下一个环节，盖在王建军与王小玲的预购协议上，则变成有效的，泓森公司又被原审法院认定为合同主体，前后矛盾，逻辑悖论。再次，泓森公司没有与开发商尖峰公司签订过进驻施工合同，也没有组织施工，对抵顶工程款的房产没有任何权利。最后，“内蒙古泓森建筑安装有限责任公司第九项目部”印章不是泓森公司的印章，更不是泓森公司的公章。二、原审法院错误审核认定证据，判令泓森公司承担责任没有任何的实体上的依据。“内蒙古泓森建筑安装有限责任公司第九项目部”的印章来源不明，“授权委托书”部分内容是事后手写上去的，仅凭这两个证据就认定泓森公司是合同主体，证据不足。三、本案实际上是侵权案件，尖峰房地产公司与王建军为共同侵权人。本案从表面上看好像是合同违约案件，实则是侵权案件。尖峰房地产公司将其建设项目发包给王建军，不按法律法规要求和通常的交易习惯按工程进度给付工程款，所有工程款全部以房抵顶，王建军以此向社会公众出售房产收取预付款用于工程建设，似乎双方没有通谋，实际上是一种行为上的默契配合，是一种共同变相集资行为。根源在于尖峰房地产公司向社会公众表明开发房地产，同时又与王建军签订《施工合同补充协议》，工程款以房抵顶，诱惑买房人，将资金交付给王建军。仅有王建军个人，买房人是不会被诱惑的，因为尖峰房地产公司与王建军行为上的默契配合，诱惑了买房人，实现了集资的目的。而其内部纠纷，损害了买房人的合法权利，尖峰房地产公司与王建军依法应当共同承担民事侵权责任。综上所述，原审法院错误认定事实，适用法律不当，证据不足，判决不公，请求二审法院在查明事实的基础上依法纠正。王小玲答辩称，一审法院认定事实清楚。依据一审证据，泓森公司与王建军之间有授权委托，泓森公司给尖峰房地产公司出具了委托书，委托王建军代表泓森公司负责玫瑰园二期的建筑，签订合同时认定王建军代表泓森公司建筑该房屋并收款，王小玲起诉王建军、泓森公司有依据，一审法院认定正确，应予维持。王建军答辩称，2010年王建军开始进场施工，与尖峰房地产公司签订合同全部用房屋抵顶工程款，施工中资金短缺，顶回来的全部是房屋。王建军就开始卖房，因为手续不全，房屋不能交付。后来定价3800元，后来价3500元。王建军的意见是尖峰房地产公司把房屋划下来，王建军安排房屋，如果房屋不能安排，就给退款，王建军当时挂靠天辰龙公司、泓森公司。履行合同时有依据，盖的泓森公司第九项目部的章。二审中，泓森公司向本院提交呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00267号民事判决书。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，一审法院判决泓森公司、王建军返还王小玲购房款是否有事实和法律依据。2011年5月20日泓森公司向尖峰房地产公司出具授权委托书，委托书记载：“在公司承建贵公司开发的位于车站西街路北工程“燕莎玫瑰园”二期13号楼，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理，工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。王小玲与王建军所签订商品房买卖合同时，该合同文本出卖人处有王建军的签字并盖有泓森公司第九项目部印章。泓森公司认为该印章系假章，但未有证据证实。《购房协议》虽然加盖了泓森公司第九项目部的印章，但是由于王建军挂靠泓森公司，并实际收取了王小玲的购房款，因此应当认定《购房协议》的签订主体是泓森公司、王建军和王小玲，并无不当。关于现该房屋尚未取得相关预售许可证，双方签订的《购房协议》违反法律强制性规定，应属于无效合同。关于泓森公司是否承担返还购房款责任的问题，由于泓森公司将资质出借给王建军，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，泓森公司主观上存在过错，应当与王建军返还王小玲购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。综上，泓森公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3820元，由上诉人内蒙古泓森建筑安装有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 毅审判员 马国民审判员 鄂晓红二〇一四年十一月二十四日书记员 唐 谣