广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终340号上诉人(原审原告)：卢德金，男，汉族。委托代理人：叶见群。被上诉人(原审被告)：温永明，男，汉族。委托代理人：温柱头，男，汉族。被上诉人(原审被告)：陈美凤，女，汉族。委托代理人：邓行美，男，汉族。上诉人卢德金因与被上诉人温永明、陈美凤房屋买卖合同纠纷一案，不服南雄市人民法院(2015)韶雄法乌民初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：卢德金与温永明、陈美凤分别于在2009年9月11日、2009年10月19日签订一份《供购房屋协议书》，约定卢德金将在南雄市黄坑镇黄坑商住区新桥北侧河边公园旁自建的商住楼（5层）的第4层卖给温永明、第3层卖给陈美凤。《供购房屋协议书》约定了房屋价款、交房时间、付款方式及双方的责任等，还约定了卢德金代办房屋产权证和国有土地使用证，办证费用则由温永明、陈美凤负担，为保证两证的及时办理，卢德金应当在2010年农历12月30日前把证办好，温永明、陈美凤在未收到有效证件前暂扣5000元作为保证金，温永明、陈美凤收到有效证件时一次性付清暂扣的押金5000元。卢德金在2009年底交付了房屋给温永明及陈美凤使用。温永明、陈美凤均按约定除暂扣的5000元保证金外，全部付清了剩余房款。卢德金提供2010年12月30日的《谅解备忘协议书》，内容为：“一、原购房合同约定，供房方卢德金有代办土地及房产使用权证书的义务。购房户承担办证的一切费用。代办上述两证约定办妥期限至2010年12月31日止……之后办证情况大变是双方意料不到的，办证费用过高，购房户一时难以接受，更承担不起本项费用支出，所有购房户同意暂缓办理各自使用证书，并认定责任不在卢德金；二、暂不办理两证双方决定：1、已办好本栋楼房各购房户共有的《国有土地使用证》虽是卢德金的名字，但权属属于本栋楼各购房户共同所有，此证交由其中一户代表保管，交付后由代表写回收据；2、各购房户扣押的5000元及办理《国有土地使用证》的费用全部补回卢德金，收款后写回收据注明房款已付清；3、今后任何时候，购房户认为需要办理两证事宜时，只有设计由供房人提供的有关证明资料，卢德金仍有义务协助，一切费用由购房户承担。”供房人由卢德金签名，购房户签有“邓行美”、“温永明”等其他人的名字。“邓行美”的签名是陈美凤丈夫（邓行美）的父亲所签，“温永明”的签名是其父亲温桂头签署；温永明、陈美凤均称是卢德金欺骗老人签字。卢德金亦认可“邓行美”、“温永明”的签名并非本人所签。涉案楼房的【雄府国用（2009）第0860号】《国有土地使用证》（发证时间为2009年8月20日）、【建字第2010.001】《建设工程规划许可证》（发证时间为2010年7月14日）均办理在卢德金名下。《谅解备忘协议书》签订后，邓行美的父亲收执了上述《国有土地使用证》，并出具《收条》。2015年10月27日，卢德金向原审法院提起诉讼，诉称：2009年，卢德金在南雄市黄坑镇黄坑墟商住区新桥北侧河边公园旁兴建了一幢商住楼，温永明、陈美凤、林发坤分别于2009年9月11日、2009年10月19日和2009年12月5日与卢德金达成了购房意向，并各自签订了一份《供购房屋协议书》。该《供购房屋协议书》约定了房屋价款、交房时间、付款方式及双方的责任等，还约定了《房屋产权证》和《国有土地使用证》由卢德金代办，费用则由温永明、陈美凤、林发坤负担，房屋建成交房付房款时，为保证两证的及时办理，温永明、陈美凤、林发坤各暂扣了房款5000元作为代办两证的保证金，两证办好后则一次性付清给卢德金。《供购房屋协议书》签订后，卢德金则依约保质保量地施工建房，严格履行双方签订的《供购房屋协议书》的约定，并依约交付了房屋给温永明、陈美凤、林发坤。温永明、陈美凤、林发坤亦除各暂扣的5000元代办证保证金外全部付清了剩余的房款，并于当年就搬进了该楼房居住。在房屋建成交付时卢德金则要求温永明、陈美凤、林发坤交办证费用，温永明、陈美凤、林发坤均以种种理由拖延，拒不交办证费用。后又以办证费用过高为由要求卢德金暂缓办证，并同意将各暂扣的5000元代办证保证金付给卢德金。双方还签订了一份《谅解备忘协议书》，卢德金还把温永明、陈美凤、林发坤及另两购房业主共有的雄府国用（2009）第0860号《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》交给了温永明、陈美凤、林发坤和另两购房业主（见收条）。然而，温永明、陈美凤、林发坤却迟迟不将各暂扣的5000元代办证保证金支付给卢德金。请求原审法院判令：1、温永明、陈美凤、林发坤立即清偿购房款15000元（各5000元）及利息给卢德金。2、本案诉讼费概由温永明、陈美凤、林发坤负担。案件审理过程中，卢德金增加诉讼请求，要求温永明、陈美凤、林发坤返还涉案楼房的《国有土地使用证》。温永明、陈美凤否认收执《国有土地使用证》，《国有土地使用证》在陈美凤丈夫的父亲手中。2015年12月14日，因林发坤死亡，卢德金申请撤回对林发坤的起诉。原审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：………（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，因卢德金转让给温永明、陈美凤的涉案楼房未登记办理房屋的所有权证，不能转让。卢德金与温永明、陈美凤签订的《供购房屋协议书》违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，双方签订的《供购房屋协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，……”的规定，涉案的《供购房屋协议书》无法律约束力，《谅解备忘协议书》是补充协议也无法律约束力。因此，卢德金要求温永明、陈美凤分别清偿未付的购房款各5000元及利息的诉请，证据不足，理由不充分，该院不予支持。卢德金要求返还涉案楼房使用权人为卢德金的《国有土地使用证》的诉讼请求，因签收国有土地使用证是多人签收，与本案的被告不一致，因此，该院对卢德金该诉请不予处理，卢德金可另寻合法途径解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，于2015年12月29日作出(2015)韶雄法乌民初字第173号民事判决：驳回卢德金的诉讼请求。案件诉讼费88元，由卢德金负担。卢德金不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，判决显失公平。2009年卢德金在自有使用权的土地上兴建了一幢楼房，温永明、陈美凤分别于2009年9月ll日、2009年10月19日与卢德金达成了购房意向，并各自签订了一份《供购房屋协议书》。《供购房屋协议书》约定了房屋价款、交房时间、付款方式及双方的责任等，还约定了《房屋产权证》和《国有土地使用证》由卢德金代办，费用则由温永明、陈美凤负担。房屋建成支付房款时，为保证两证的及时办理，温永明、陈美凤各暂扣了房款5000元作为保证金，在两证办好后则一次性付清给卢德金。《供购房屋协议书》签订后，卢德金依约保质保量施工建房，严格履行《供购房屋协议书》的约定，温永明、陈美凤亦除各暂扣的5000元保证金外全部付清了剩余的房款，并于当年就搬进了该楼房居住。在房屋建成交付时卢德金则要求温永明、陈美凤支付办证费用，但其拒不支付，后又以办证费用过高为由要求卢德金暂缓办证，并同意将各暂扣的5000元保证金支付给卢德金。双方还签订了一份《谅解备忘协议书》，卢德金将《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》交给了温永明、陈美凤和另两购房业主(见收条)，温永明、陈美凤却拒不支付各暂扣的5000元保证金。二、原审判决适用法律错误，卢德金在经有关部门许可建房且拥有使用权的土地上兴建楼房并出卖给温永明、陈美凤，双方在自愿的情况下签订了《供购房屋协议书》和《谅解备忘协议书》，而原审法院却认定《供购房屋协议书》和《谅解备忘协议书》属无效合同。退一步来说，即使双方签订的《供购房屋协议书》和《谅解备忘协议书》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》的规定，也应作出赔偿损失或返还财物的实体处理。据此，卢德金请求本院：1、撤销原审判决，改判支持卢德金的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由温永明、陈美凤负担。温永明、陈美凤答辩称：温永明、陈美凤分别于2009年10月19日及2009年9月11日与卢德金达成购房意向，并均签订《供购房屋协议书》，协议约定《房屋产权证》及《国有土地使用证》由卢德金代办，费用由温永明、陈美凤负担。但是卢德金并未按照协议约定办理《房屋产权证》及《国有土地使用证》、卢德金称温永明、陈美凤拖欠支付办证费用纯属污蔑，并且采取欺骗方式让温永明、陈美凤家的老人签名，签名的人并非合同当事人。卢德金未按照合同约定及时办理《房屋产权证》及《国有土地使用证》，其无权要求温永明、陈美凤支付暂扣的保证金。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据卢德金在二审中的上诉，本案争议焦点是：温永明、陈美凤应否向卢德金支付暂扣的5000元保证金。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《供购房屋协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。《供购房屋协议书》约定卢德金应当在2010年农历12月30日前办理好《房屋产权证》和《国有土地使用证》，温永明、陈美凤在未收到有效证件前暂扣5000元作为保证金，收到有效证件时再一次性付清暂扣的5000元保证金。而温永明、陈美凤购买的房屋至今均未办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》，温永明、陈美凤支付暂扣保证金的条件未成就。虽然卢德金提供了2010年12月30日的《谅解备忘协议书》，但是上述协议中并无陈美凤的签名，“温永明”的签名亦是其父亲温柱头签署，因《谅解备忘协议书》中并无当事人本人签名，亦没有当事人委托他人作为代理人签名的证据反映，无法证实为当事人本人意思表示，卢德金以当事人已签署《谅解备忘协议书》为由要求温永明、陈美凤支付暂扣的保证金同样依据不足，本院不予支持。至于卢德金起诉要求要求温永明、陈美凤返还涉案楼房的《国有土地使用证》的问题，因《国有土地使用证》由陈美凤丈夫的父亲收执并出具《收条》，卢德金并未提供证据证实温永明、陈美凤持有《国有土地使用证》，其起诉要求温永明、陈美凤返还依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院认定的事实基本清楚，适用法律略有不当，但实体处理结果并无不当。卢德金的上诉主张理据不足，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由卢德金负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜代理审判员  邓小华代理审判员  邹征衡二〇一六年五月四日书 记 员  胡仕忠第9页共9页