北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第38702号原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人王巍，北京市文思律师事务所律师。被告（反诉原告）庞利英，女，1965年5月31日出生。原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告（反诉原告）庞利英（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙铭溪独任审判，公开开庭进行了审理。链家公司的委托代理人王巍，庞利英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。链家公司诉称：我公司与庞利英于2012年10月15日签订《房屋租赁合同》，约定庞利英将位于北京市通州区华兴园X号楼X层X号房屋租赁给我公司使用。租赁期限为2012年11月6日至2017年11月5日，租金每年12万元，付款方式为年付。交付房屋日期为2012年10月15日。合同签订后，我公司如约向庞利英支付租金，并使用该房屋进行经营。后因业务调整，我公司不再继续在此处房屋营业，因此与庞利英协商解约事宜。双方在2013年12月10日签订了《解除协议书》，约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，庞利英退还我公司未发生的房租和押金共计107713元，我公司赔偿庞利英违约金20000元，两项折抵，庞利英应退还我公司87713元。但协议签订后，庞利英始终不履行《解除协议书》，拒不退还我公司剩余租金和押金。故诉至法院，要求庞利英退还我公司剩余房屋押金87713元。庞利英答辩并反诉称：双方签署的《解除协议书》中，约定了链家公司需要先向我赔付空调丢失和下水道维修的费用，才能退还剩余租金。此外，链家公司有尚未结清的电费，导致我另支付了电费及滞纳金，并且因为被供电部门停电，赔付了下一家租户2万元营业损失。故不同意链家公司的诉讼请求，并且要求链家公司赔偿我电费1484.95元，电费滞纳金663.77元，给案外人造成的损失20000元，下水道改造费用3000元，空调遗失损失15300元。链家公司针对庞利英的反诉答辩称：关于电费，双方在《解除协议书》中已经明确电费已经结清，不同意再支付。关于空调和下水道费用，我公司同意赔付，但是庞利英主张过高，我公司同意赔付5000元。经审理查明：2012年10月15日，链家公司（乙方）与庞利英（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定庞利英将北京市通州区华兴园X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给链家公司使用，租赁期自2012年11月6日至2017年11月5日，年租金12万元。后因链家公司业务调整，欲提前解除合同，双方于2013年12月10日签订《解除协议书》。约定：“1、本解除协议一经生效，甲乙双方此前签订的《房屋租赁合同》即告解除。除本解除协议所确定的责任之外，甲乙双方互不承担其它任何法律责任。2、本解除协议签订后，甲乙双方应履行下列义务：2.1本协议一经生效，甲方应退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用107713元整。2.2现因乙方要求解除上述《房屋租赁合同》，乙方承担违约责任，负责赔偿违约金。故本协议一经生效，其应向甲方支付20000元整的违约金。3.甲乙双方一致确认，截至本解除协议生效，相应的水费、电费已结清。4.2008年11月5日甲方将该租赁房屋交付乙方使用时，留有正常使用的古桥牌立式柜机空调（三匹）一台。室内机在东门口，室外机在西墙外，空调管线约二十四延米左右。现乙方将空调及空调管线遗失。卫生间下水不通畅。甲乙双方就赔偿问题达成一致，乙方负责赔偿甲方，赔偿金待协商并先将赔偿金及违约金交付甲方后，甲方再将应退租金及各项费用（房屋租赁无押金）退还乙方。5.因履行本解除协议所引起的或与此相关的任何争议，甲乙双方约定提请乙方住所地人民法院解决。6.本协议经甲乙双方签字或盖章生效，一式三份，甲方执一份，乙方执两份。”庞利英提出，在签订《解除协议书》时，链家公司出具了电费发票，使其误以为电费已经结清，故签订《解除协议书》，但实际并未结清，电力部门向其发出通知，发生了应付电费及滞纳金，且因为断电，其向下一租户赔偿了2万元营业损失。就此，庞利英提交通知书、电费及滞纳金发票、停电通知照片，并表示赔偿2万元系其与下一租户达成的调解协议。链家公司对此不予认可，认为双方《解除协议书》中已经载明电费已经结清。就下水道修理费用，庞利英提交宋保金手写收条一张，载明收到下水道维修费用3000元。链家公司对此不予认可。就空调费用，庞利英提交2008年11月1日的收据一张，载明“古桥RTR-72LW三菱电机空调，铜管25m＊200／延米，加氟500元，共计9800＋5000＋500，共计15300元。”链家公司收据不予认可，并主张2008年至今，空调作为消耗品，其现值较低。并同意对空调及下水道修理费用赔付共计5000元。双方均认可2008年空调交付给链家公司。上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除协议书》、电费发票及通知、照片、收条、空调收据等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，双方就链家公司提前解除合同签订《解除协议书》，亦应按照约定履行。关于庞利英主张的电费，双方在《解除协议书》中已经约定，确认电费已经结清，庞利英再行主张未交纳的电费，不符合约定。即使存在电费损失，庞利英也完全可以在签署《解除协议书》时予以查明，该损失应由庞利英自行承担。就对案外人造成的损失，庞利英对于电费未结清一事自己存在过错，且对案外人的赔偿系自行达成，亦无证据支持，本院不予支持。就下水道维修损失，庞利英未交纳发票或收据，仅凭个人出具的收条，其证明力较弱。但双方确认下水道确实需要维修，本院结合市场一般情况，予以酌定。就空调丢失的损失，本院认为，双方已经确认链家公司丢失庞利英所有的三匹空调一台及管线。庞利英虽只提交收据，但收据中较为全面地载明了空调的品牌、型号、费用，品牌也与《解除协议书》中一致，本院予以采信。对于空调价格，本院认为，庞利英按照购买价格主张不当，应该考虑空调折旧。本院参考《固定资产分类与代码》（GB／T14885-2010）及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中关于固定资产折旧年限的规定，酌定链家公司赔偿六千元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）庞利英下水道维修费二千元；二、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）庞利英空调损失六千元；三、被告（反诉原告）庞利英于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司剩余租金八万七千七百一十三元；四、驳回被告（反诉原告）庞利英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费996元，由被告（反诉原告）庞利英负担（北京链家房地产经纪有限公司已交纳，庞利英于本判决生效之日起七日内支付给北京链家房地产经纪有限公司）；反诉案件受理费405元，由原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司负担80元（庞利英已交纳，北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付给庞利英），由被告（反诉原告）庞利英负担325元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  孙铭溪二〇一四年十一月十五日书 记 员  郝 卓