山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2013）滕民初字第3755号原告：鲁开彦，男，1967年10月17日出生，汉族，居民，住滕州市。委托代理人：马磊，滕州市龙泉塔法律服务所法律工作者。被告：张伟（曾用名张发虎），男，1976年5月5日出生，汉族，居民，住滕州市。委托代理人：祝冯，山东真谛律师事务所律师。委托代理人：唐春云，女，1974年2月20日出生，汉族，居民，住滕州市，系张伟之妻。被告：孙庆磊，男，1971年6月出生，汉族，居民，住滕州市。原告鲁开彦与被告张伟、孙庆磊申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁开彦及其委托代理人马磊，被告张伟及其委托代理人祝冯、唐春云到庭参加诉讼。被告孙庆磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁开彦诉称，2008年，孙庆磊借鲁开彦30万元。2009年，鲁开彦起诉至滕州市人民法院，与孙庆磊达成调解协议，（2009）滕民初字第614号民事调解书生效，同期，鲁开彦向滕州市人民法院申请对孙庆磊名下的坐落于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房产一套予以查封，滕州市人民法院查封了上述房产。孙庆磊拒不履行（2009）滕民初字第614号民事调解书，原告申请执行。在执行过程中，张伟提出执行异议，滕州市人民法院以（2010）滕法执字第1164号执行裁定，裁定中止对滕州市奎文小区3号楼4单元302室房产的执行。鲁开彦认为该裁定书认定事实错误，张伟的异议不能成立。孙庆磊与张伟之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方未签订买卖合同，按照正常的交易习惯，应有书面合同。假如孙庆磊卖房成立的话，为什么孙庆磊没有给张伟亲笔书写收条，而是孙庆磊妻子李某甲以曾用名书写收条。李某甲书写了两次收条、两次证明，不正常。2004年2月6日收条，已经注明该款已全部付清，但张伟称2004年2月8日付5万元，2月21日付2万元，3月27日付20800元，均与该收条相矛盾。关于张伟之妻唐春云自己记的账，并不能客观真实地反映其付款行为，该账本的“孙二哥”不知道是谁，该证据与张伟提供的收条相互矛盾，并且该证据伪造或者篡改，该证据反映张伟与“孙二哥”之间存有借贷关系，并不能以该份证据证明张伟与孙庆磊之间的房款交付情况，对该账的真实性不认可。唐春云说“是我自己记账，当时孙庆磊拿了几回钱，刚开始是谈房子，价钱没谈妥，谈妥之后，钱一块算进去了。”先付部分房款，再谈购房价格，违背日常生活习惯和交易习惯。张伟在2009年3月23日的查封房屋时的调查笔录中陈述是12万买的房屋，数额与现在的陈述数额不相符。2008年6月5日，孙庆磊和李某甲以该房产抵押贷款，证明并没有将该房屋卖给张发虎，该房产所有人是孙庆磊。诉讼请求：一、依法确认坐落于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房产归被告孙庆磊所有；二、依法撤销（2010）滕法执异字第1164号执行裁定书，判决许可对被告孙庆磊名下的坐落于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房产一套的强制执行；三、诉讼费、保全费由被告承担。被告张伟辩称，孙庆磊在东大广场经销小鸭洗衣机，张伟在东大广场卖电视机，孙庆磊提出有一套房子可以卖给张伟，商定的价格是108000元。2004年2月8日支付孙庆磊5万元，2月21日支付孙庆磊2万元，3月27日支付孙庆磊20800元，之前孙庆磊欠张伟10000元（包括2004年1月21日孙庆磊拿的5000元），欠张伟三台电视机折款7200元，合计108000元。账是唐春云记的，上面的孙二哥就是孙庆磊。唐春云记的账有两行是黄色笔写的，黄色颜色浅，当时没复印出来，唐春云就在复印件上未复印出来的地方重新写了一遍又复印后交滕州市人民法院执行局，其他都是一致的，不是伪造或者篡改。2004年3月27日张伟已将房款全部付清。从2004年2月购房之后，张伟就搬进去居住至今。2004年2月6日收条是在2004年打的，但不是2004年2月6日书写的，记不清具体月份了。2004年3月27日收条，大约是2010年、2011年，又让李某甲补的条。两份收条、两份证明都是李某甲给唐春云出具的，当时张伟都不在场。付清房款后，孙庆磊当时承诺可以改发票，张伟一直拉着孙庆磊找物业。房管局工作人员说应先办在孙庆磊名下才能过户。房屋确权后不满五年过户费用比较高，购房发票是孙庆磊的名字，过户费用孙庆磊承担，孙庆磊说太多了，过五年再说，后来孙庆磊房屋确权之后一直没有找到他。孙庆磊2007年房屋确权，手续一直在孙庆磊手中，孙庆磊用该房产抵押，并没有告诉张伟，说明孙庆磊一直拖延没有办理的原因。原告主体不适格，请求依法驳回原告诉讼请求。张伟与孙庆磊之间的买卖合同成立且有效。双方进行了口头约定，有收据证明收到房款108000元，已支付完全部价款且已交付房屋，该房因使用产生的水、电、煤气等各项费用都是张伟之妻唐春云交付的。未办理物权登记的，不影响合同效力，两被告之间的买卖合同是有效的合同。该房虽然未办理过户手续，但是由于张伟与孙庆磊之间的买卖合同已经成立且生效，并且已交付并长期使用，所有权已经从交付之日起发生转移，该房实际为张伟所有。未过户的过错在孙庆磊，而不是张伟。要求撤销对房产的查封。被告孙庆磊未答辩。经审理查明，在本院（2009）滕民初字第614号原告鲁开彦与被告孙庆磊民间借贷纠纷一案中，经鲁开彦申请，本院于2009年3月19日作出（2009）滕民初字第614号民事裁定，裁定查封被告孙庆磊所有的坐落于奎文小区3-4-302房屋。本院于2009年4月24日作出（2009）滕民初字第614号民事调解书，鲁开彦依据该调解书向本院申请执行，本院于2010年9月15日立案，案号为（2010）滕法执字第1164号。本院依照鲁开彦的申请作出（2010）滕法执字第1164号执行裁定，裁定查封被执行人孙庆磊所有的位于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房屋一套。案外人张伟向本院提出异议，主张其购买了孙庆磊的滕州市奎文小区3号楼4单元302室房屋，要求撤销对该房屋的查封。本院于2013年6月10日作出（2010）滕法执异字第1164号执行裁定，裁定中止对滕州市奎文小区3号楼4单元302室房产的执行。之后，申请执行人鲁开彦向本院提起诉讼。庭审中，张伟向本院提交了孙庆磊之妻李某甲（曾用名李某乙、李某丙）向唐春云出具的的2份收条和2份证明，用以证明房款交付过程。2004年2月6日收条内容为“收条，今收到张发虎买孙庆磊奎文小区3号楼4单元302室，房款总计壹拾万零捌仟元正。该款已全部付清。收款人：李某丙，2004年2月6号。”2004年3月27日收条除落款时间“2004年3月27日号”之外，其他内容同2004年2月6日收条。2009年9月20日证明内容为“证明，奎文小区3号楼4单元302室孙庆磊已卖给张发虎，此房款已全部付清。特此证明。李某丙，2009年9月20号”。2011年11月7日证明内容为：“证明，2004年我对象孙庆磊将奎文小区3号楼4单元302室卖于张发虎，房款壹拾万零捌仟全部付清，当时双方商量过户费用由卖方出钱过户，因为当时我们没有钱没及时办理过户，后来我对象孙庆磊出事外出无音信，故造成没能过户。证明人：李某甲，2011年11月7号”。本院于2014年1月6日对李某甲进行调查，李某甲证：“我们与张发虎当时都在商场一起卖家电，奎文小区3号楼4单元302室的房子确实是孙庆磊在2004年卖给张发虎了。孙庆磊想直接把名字确在张发虎名下，但发票是孙庆磊的名，没法直接确在张发虎名下。在房屋确权在孙庆磊名下之前，张发虎把钱给孙庆磊了，钱也给清了。钱我没收，是他们二人办的这个事。108000元是一次性还是分几次给清的，我不清楚。听孙庆磊说张发虎把钱给清了。张发虎说还得花过户的钱，他说相信孙庆磊，张发虎说过五年以后再过户吧。2个收条和2个证明是我打的条，孙庆磊经常不在家，房产证没到张发虎名下，人家让我打条，我就给张发虎打的条，打条的具体时间记不清，2008年6月5日抵押登记申请表上的签名属实。”2009年3月23日，本院就（2009）滕民初字第614号民间借贷纠纷一案在滕州市奎文小区3-4-302室送达法律文书时向张伟（张发虎）进行调查，张伟称“孙庆磊卖给我的房屋，当时没有手续，因为认识，是12万元卖给我们的。”2007年6月29日，滕州市房地产管理局向房屋所有权人孙庆磊颁发了滕房权证城区字第某某号房屋所有权证，房屋坐落：奎文小区3-4-302。2008年6月5日的滕州市房地产抵押登记申请表显示抵押人：孙庆磊，抵押权人：滕州市农村信用合作联社级索信用社，抵押标的物：奎文小区3-4-302，孙庆磊、李某甲签字、捺印，抵押权人签章。该房屋已办理抵押。张伟提交其妻唐春云自记账页，中间部分内容为：“孙二借55000元，还了50000元，欠5000；欠三台电视机款（算房钱）；2004.1月21日，孙二哥拿5000元（年30拿）；2004年2月8日孙二哥拿伍万元整（50000.00）（注：黄色笔迹）；2004年2月21日，孙二哥拿贰万元整（20000.00元）（注：黄色笔迹）；2004年3月27日，孙二哥拿贰万零捌佰（20800.00元）。”（上述内容用笔圈起来，右上角标注“清帐”字样），此页面第一行有“孙二哥借款1000.00元”、最后一行有“2004.10.3孙二哥来拿5000.00元”的记载。张伟向本院执行局提交了此账页的复印件，其中上述5万元和2万元两行与原件黄色笔迹内容不一致。张伟提交了2007年6月29日印契，买房人孙庆磊，卖房人汇圆开发公司，房屋种类间数：三房一间，坐落：滕州市奎文小区。本院在2013年2月26日询问唐春云，本院问“你提交的证据中有一份记账记录，你想证明什么？”唐春云答：“是我自己记的账，当时孙庆磊拿了几回钱，刚开始是谈房子，价钱没谈妥，谈妥之后，钱一块算进去了。”张伟提交下列证据证明其居住滕州市奎文小区3-4-302室：清洁费、卫生费、路灯费、看车费、垃圾处理费、水电费、燃气费，有线电视费的收款收据为房号或孙庆磊的名；有线电视费（奎文小区3-4-302室）2010年11月27日后的为张伟的名；2010年8月后水费为唐春云的名；2011年1月18日取暖安装费为唐春云的名；2008年6月7日后的新华人寿保险股份有限公司的通知书、报告书列明唐春云地址：滕州市奎文小区3-4-302室。本院认为，本案的争议焦点为孙庆磊与张伟是否存在房屋买卖关系。张伟与孙庆磊不仅没有签订书面合同，在此情况下，孙庆磊竟没有向张伟出具房款收条，明显不符合常理。张伟除占有房屋，没有除此之外的其他有关房屋买卖的凭证，即使在孙庆磊没有办理产权证书的情况下，孙庆磊也未将其他的房屋相关手续交付张伟，房屋买卖关系是否成立存疑。李某甲出具2份收条及2份证明的情况也不符合常理，第一份收条的时间为2004年2月6日，与张伟提交的记账时间、主张付款时间不一致。张伟虽称是2004年事后补打的条，按记忆时间补写，造成时间不一致，并称孙庆磊常不在家，找孙庆磊未找到，但付款时不打条不符合常理，2004年孙庆磊并未下落不明，让未收房款的李某甲打条亦不符合常理。唐春云曾陈述孙庆磊拿了几回钱，房价谈妥一块算进去了，先付款后谈房价不符合常规。对唐春云自记的账，鲁开彦不认可，且记的是“孙二哥”拿钱，不能作为认定房屋买卖的依据。张伟在查封时向本院陈述房价12万元，与其主张的108000元不一致，作为购房价款是一重大事项，张伟前后所述不一致，亦不符合常情。2008年6月5日，孙庆磊与李某甲办理房屋抵押，说明孙庆磊持有房屋所有权证，张伟主张2004年已买卖房屋，虽称先过至孙庆磊名下再过至自己名下，但张伟未持有房屋所有权证，且由孙庆磊抵押不符合常理。张伟称2009年后李某甲将契证交付以证明买卖关系，依据不足。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条关于“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”的规定，自认的效果仅适用于诉讼的相互对立的双方当事人之间，而不能适用于第三人。换言之，第三人不受该自认的约束。本案中，原告是鲁开彦，被告是张伟和孙庆磊。张伟和孙庆磊在本案中不是相互对立的一方，张伟和孙庆磊之间具有利害关系，故孙庆磊之妻李某甲对于买卖房屋的承认，对鲁开彦没有约束力。即使孙庆磊对张伟的主张事实承认，对鲁开彦亦没有约束力，即不能免除张伟的举证责任。通过本院2009年3月23日调查笔录及证人耿某某的证言及被告张伟提交的滕州市奎文小区3-4-302室费用单据、保险通知书、报告书等证据，可以确定张伟于2004年生活居住于涉案房屋。但证人耿某某对房屋买卖的证言不明确，对时间记不清楚，仅是听张伟说房屋买卖之事，仅见过孙庆磊一两次面，未见张伟、孙庆磊付房款，不能证明2004年房屋买卖事实。居住涉案房屋不代表必然是房屋买受人，综合上述疑点，不能排除张伟系租住或借住孙庆磊的房屋的情形。张伟提交的其主张形成于2004年的李某甲出具的2004年2月6日收条是本案的关键证据，但基于上述种种不合常理的情形，本院将该收条形成于2004年的举证责任明确由张伟承担，并限期张伟举证、申请鉴定，张伟在限期内未提交相关证据，亦未提出鉴定申请。综上，张伟主张其与孙庆磊2004年存在房屋买卖合同的主张不成立。鲁开彦要求确认坐落于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房产归被告孙庆磊所有及许可对被告孙庆磊名下的坐落于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房产一套强制执行的请求，本院予以支持。本院（2010）滕法执异字第1164号执行裁定不是本案的审查范围，应不予审查，对鲁开彦要求撤销的请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、坐落于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房屋属被告孙庆磊所有；二、许可在（2010）滕法执字第1164号执行案件中对被告孙庆磊名下的坐落于滕州市奎文小区3号楼4单元302室房屋一套予以执行。案件受理费5800元、保全费2020元由被告张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘 莉审 判 员  蒋继伟人民陪审员  宋申金二〇一四年十一月十二日书 记 员  闫 芳