甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）庆中民终字第574号上诉人（原审被告）张占宁，庆阳市西峰区人。委托代理人刘长平，庆阳市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）庆阳市廉租住房管理所。住所地：庆阳市建设大厦*楼。法定代表人朱静，该所所长。��托代理人高亚隆，庆阳市廉租住房管理所副所长。委托代理人吴小红，庆阳市廉租住房管理所职工。上诉人张占宁因与被上诉人庆阳市廉租住房管理所房屋租赁合同纠纷一案，前由庆阳市西峰区人民法院作出（2013）庆西民初字第1278号民事裁定，宣判后，庆阳市廉租住房管理所不服，向本院提起上诉。本院审理后，以（2014）庆中民终字第27号裁定书指令庆阳市西峰区人民法院对本案进行审理。庆阳市西峰区人民法院再次作出（2014）庆西民初字第888号民事判决，宣判后，张占宁不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理，上诉人张占宁及委托代理人刘长平，被上诉人庆阳市廉租住房管理所的委托代理人高亚隆、吴小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：张占宁于1995年8月7日租住原庆阳地区房地���业管理所（现更名为庆阳市廉租住房管理所）位于庆阳市西峰区箭道巷33号房屋，其中包括平房1间、厦房2间。2000年，原庆阳地区房地产开发经营总公司对该片区进行开发改造，其与原庆阳地区房地产业管理所进行产权兑换，将建成的本案涉案房屋（位于庆阳市西峰区西大街18号楼1单元6层1号，建筑面积74.09㎡，使用面积59.4㎡）的产权兑换给原庆阳地区房地产业管理所，原庆阳地区房地产业管理所于2000年3月份将张占宁安置至该房屋居住，并为张占宁建立住房租赁登记卡。房屋租赁面积计算标准以使用面积59.4平方米计算，租金标准自2002年1月1日至2007年6月30日月租金标准为1.2元／㎡，自2007年7月1日至今的月租金标准为2.2元／㎡，如若夫妻任何一方享受城市最低生活保障，则自其低保证件颁发之日起，其所承租房屋的租赁价格降为1.43／㎡／月。因庆阳市廉租住房管理所给张占宁留有两年的搬迁过渡期，因此租金计付时间自2002年1月1日起计算。自原、被告双方2000年建立房屋租赁关系以来，庆阳市廉租住房管理所多次要求与张占宁签订房屋租赁合同，但均遭拒绝，且拒绝支付租金。另查明，张占宁于2000年3月15日向庆阳地区中元建设安装有限责任公司第八项目经理交纳了5000元18号楼161号房屋配套设施费。张占宁妻子吴素红在庆阳市西峰区城乡居民最低生活保障工作办公室办理了低保证件，自2011年7月11日起享受城市居民最低生活保障。原审法院审理认为：本案争议的焦点问题是：一、庆阳市西峰区西大街18号楼161室的性质如何认定；二、原、被告之间的法律关系如何确定。关于本案涉案房产即庆阳市西峰区西大街18号楼161室的性质如何认定的问题。直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产，又称使用权方��是计划经济和住房分配体制下的产物，该房屋的产权属于国家或者集体。廉租房是指政府以租金补贴或事物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。根据本案查明的事实，张占宁于1995年8月7日租住原庆阳地区房地产业管理所平房1间、厦房2间。2000年，原庆阳地区房地产开发经营总公司对该片区进行开发，与原庆阳地区房地产业管理所进行产权兑换，将位于庆阳市西峰区西大街商品18号楼161号楼房的产权让渡于原庆阳地区房地产业管理所，该所于2000年3月份将张占宁安置至该房居住，并为张占宁建立住房租赁登记卡。张占宁对该房屋的使用权是在计划经济体制下，通过住房分配体制实现的，其不享有所有权，产权属于国家，故本案涉案房产的性质应为直管公房。关于原、被告之间的法律关系如何确定问题。张占宁自2000年3月份起居住在涉案房产内，虽未与房屋管理部门签订书面的房屋租赁合同，但至今一直占有、使用该房，双方已经形成了事实上的房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”中华人民共和国住房和城乡建设部2012年5月28日公布的《公共租赁住房管理办法》第二十九条规定：“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起起诉，要求承租人腾退公共租赁住房。”在原、被告之间的房屋租赁合同关系存续期间，张占宁作为承租人，其主要义务就是向庆阳市廉租住房管理所交纳租金，但其自2000年3月份起对于该房占有使用至今，拒绝向庆阳市廉租住房管理所交纳房屋租赁费，拒绝签订房屋租赁合同，其行为已构成解除合同的法定情形，故对庆阳市廉租住房管理所要求解除与张占宁租赁关系，归还其商品18号楼161室房屋的诉讼请求予以支持。对于庆阳市廉租住房管理所要求张占宁支付拖欠租赁费14748.52元的诉讼请求，双方租赁关系建立时间为2000年，承租房屋租金计算面积为（实际使用面积）59.4㎡，租金计付时间自2002年1月1日起计算。则2002年1月1日至2007年6月30日期间月租金为1.2元／㎡，故此期间的租金为66个月×1.2元／㎡×59.4㎡=4704.48元；2007年7月1日至2011年7月10日期间的月租金为2.2元／㎡，此期间的租金为48.3个月×2.2元／㎡×59.4㎡=6311.84元；因张占宁之妻吴素红自2011年7月11日办理了低保证件，故自2011年7月11日起，月租金应降为1.43元／㎡，张占宁应按此标准���租金交至庆阳市廉租住房管理所要求的期限即2013年12月30日，此期间的租金为29.65个月×1.43元／㎡×59.4㎡＝2518.53元，据此计算，张占宁共应向庆阳市廉租住房管理所支付占用涉案房屋期间租金13534.85元。对于庆阳市廉租住房管理所要求张占宁支付拖欠租金滞纳金3998.80元的诉讼请求，因双方对此无约定，故不予支持。对于张占宁交纳的18号楼161号房屋配套设施费5000元，因张占宁系承租人，并非该房屋所有权人，该费用应由产权人予以承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除庆阳市廉租住房管理所与张占宁之间的房屋租赁合同关系，张占宁于本判决书生效之日起10日内腾退其租赁的庆阳市廉租住房管理所位于庆阳市西峰区西大街18号楼1单元6层1号房屋；二、张占宁于本判决书生效之日起10日内向庆阳市廉租住房管理所支付租金13534.85元；三、驳回庆阳市廉租住房管理所的其它诉讼请求。案件受理费269元，由张占宁负担。张占宁不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，1995年，上诉人通过原庆阳地区房管所分配庆阳市西峰区箭道巷33号直管公房1间，建筑面积16平方米。经当时房管所所长同意，上诉人在院内自建厦房2间，煤房1间，并自建大门及院落围墙，形成独立院落。1998年后季，该院落所处区域由原庆阳地区房地产公司进行商业开发，经协商，双方达成口头协议，以庆阳地区房地产公司拥有产权的庆阳市西峰区西大街18号楼161室进行产权兑换，该公司不再给上诉人任何补偿。故涉案房屋有其近50%的产权，并非原审认定的直管公房。后上诉人曾多次找房管部门要求界定产权，但房管所一直推脱。同时，在居住过程中，房管所将此房放任不管，未尽任何管理义务，其先后共向中元公司交纳配套设施费5000元，更换暖气主管线费3600元，维修楼顶费2400元，更换插卡电表手续费300元，交纳楼道粉刷费500元，更换污水管道费1200元，交纳更换楼底暖气回水管道费3760元，更换抄表到户费1880元，交纳维修院坪及其他公共设施费1500元，共计20140元，但原审法院对此未作审理。同时，原判采用的证据均为房管所自己作出，上诉人对该证据并不知情。涉案房屋存在直管公房与公地私房混合情形，原审单纯按照房屋租赁合同适用的法律对本案进行处理欠妥。上诉人在该套楼房内已居住20年，家庭属低保范围，经济紧张，原审判处十日内交房并交纳租赁费不当，且对上诉人交纳的各项费用未作考虑。综上，请求撤销原判，��回庆阳市廉租住房管理所的诉讼请求。庆阳市廉租住房管理所答辩称，上诉人租赁的答辩人的位于庆阳市西峰区箭道巷的平房被原庆阳地区房地产开发经营总公司改建后，原庆阳地区房地产开发经营公司对原住户负责安置，对各拆迁户的补偿答辩人均不知情，答辩人只负责收回国有资产。后原庆阳地区房地产开发经营总公司将其建成的涉案楼房兑换给答辩人，在上诉人居住过程中，答辩人为上诉人建立了住房租赁登记卡，上诉人长期居住在该楼房内，形成了事实上的租赁关系。但上诉人长达11年不交纳租赁费，答辩人每年或上门催讨，或打电话，或发催收函，但上诉人均无动于衷。现上诉人的行为已违背诚信，构成严重违约。尽管上诉人在住房期间曾向中元公司交纳了各项费用，但维修是根据其意愿进行的，未经房屋所有人同意，且廉租住房的申报有严格的审核程序，上诉人有车、有稳定收入，是否为保障对象，是否具备享受廉租住房的资格还有待审查，要通过相关部门根据廉租住房保障条件审核后方能取得。综上，涉案房屋产权明确，上诉人与答辩人形成了事实上的租赁关系，原判认定事实清楚，判处正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，张占宁为支持其上诉及理由，向本院提交了田亮、李爱民出具的证明两份。预证实张占宁在租住原庆阳市西峰区箭道巷房屋期间自建厦房2间，煤房，并自建大门，院墙。拆迁时，张占宁以涉案楼房和自建房予以置换。庆阳市廉租住房管理所对两份证言的三性均有异议。审查认为，证人应当出庭作证，对其真实性无法认定，且该二人与张占宁有利害关系，故不予采信。二审另查明，原庆阳市西峰区箭道巷的房屋在拆迁时，由原庆阳地区房地产开发经营总公司负责拆迁补偿，并��原有住户进行安置。其他事实，与原判认定一致。有双方当事人陈述，庆阳地区房地产业管理所庆地房产发（2001）03号关于产权兑换归还情况的报告，2000年开发公司归还产权登记表，住房租赁登记卡，庆阳中元建设开发有限公司出具的证明，吴素红的低保证在卷佐证，应予认定。本院认为，本案焦点问题为：1、庆阳市西峰区西大街18号楼161室的权属问题；2、张占宁与庆阳市廉租住房管理所是否形成事实上的租赁关系，原审判处是否适当。关于庆阳市西峰区西大街18号楼161室的权属问题。1995年，张占宁租住了原庆阳地区房地产业管理所位于庆阳市西峰区箭道巷33号的直管公房，2000年3月，原庆阳地区房地产开发经营总公司对张占宁租住的片区进行开发改造，由原庆阳地区房地产开发经营总公司负责对拆迁户进行补偿并安置，后原庆阳地区房地产开发经营总公司将��占宁安置在其建成的庆阳市西峰区西大街18号楼161室。2000年10月，原庆阳地区房地产开发经营总公司用该楼房的全部建筑面积置换了原庆阳市西峰区箭道巷33号的直管公房，故该套楼房的性质应属直管公房。张占宁上诉认为该套楼房中有其近50%的产权，但未提供相关证据加以证实，不能成立。关于张占宁与庆阳市廉租住房管理所是否形成事实上的租赁关系，原审判处是否适当的问题。张占宁租住原庆阳地区房地产业管理所位于庆阳市西峰区箭道巷33号直管公房后，原庆阳地区房地产开发经营总公司对该片区的直管公房进行开发，张占宁被安置在庆阳市西峰区西大街18号161室的楼房居住，后该楼房转化为庆阳市廉租住房管理所的直管公房，至今，张占宁仍对该套楼房占有、使用，故张占宁与庆阳市廉租住房管理所形成事实上的房屋租赁关系。现张占宁已拖欠庆阳市廉��住房管理所租金长达12年之久，原审判处解除双方之间的房屋租赁关系，并由张占宁十日内腾退房屋及支付拖欠房屋租金正确。张占宁上诉称其在住房期间，曾向中元公司交纳的各项费用应由庆阳市廉租住房管理所承担请求，因张占宁未依据审核程序进行申报，且在原审中未提出反诉，二审不予考虑。综上，原判认定事实清楚，判处正确，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由张占宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  李保国代理审判员  樊 欣代理审判员  沈晋芳二〇一四年十一月十九日书 记 员  吴 竞