江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民三初字第100号原告：肖丹，女，汉族，1992年11月22日生。委托代理人：盛幼冬、余奕，江西中慧律师事务所律师。诉讼代表人：胡有兵，男，汉族，1977年1月7日生。诉讼代表人：吴建永，男，汉族，1970年12月5日生。诉讼代表人：陈建艳，女，汉族，1978年11月12日生。被告：江西深国投京东商用地产有限公司。住所地：南昌市青山湖区。法定代表人：刘志华，该公司董事长。委托代理人：李光曼、戴少婷，该公司法律顾问。原告肖丹与被告江西深国投京东商用地产有限公司（以下简称深国投地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成由审判员胡小林担任审判长，审判员刘小鹏主审，审判员胡恋梅参加评议的合议庭，于2014年4月1日对本案公开开庭进行了审理。并于2014年4月14日进行补充质证。原告肖丹及委托代理人盛幼冬及诉讼代表人胡有兵、吴建永、陈建艳，被告深国投地产公司委托代理人李光曼、戴少婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖丹诉称：2012年7月28日，原告为购买某某国际广场房屋与被告签订商品房买卖合同，约定被告应在2013年9月30日前向原告交付房屋，交房条件应达到该商品房经验收合格，且应该在房屋交接时向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅质量使用书》。2013年10月18日，被告才取得《竣工验收备案表》，其违约交房18天，根据合同约定应承担每天95.2元的违约金，共计1713.6元。被告为能在2013年9月30日前完工交房，赶工导致房屋质量存在严重问题，原告多次向江西省建设工程安全质量监督管理局投诉，该局也发了督办函要求被告整改。到目前为止被告依旧整改不到位，如消防管道问题，被告直接拆除存在很大安全隐患，原告列表将各家存在的问题提交法院，要求被告尽快整改到位。现诉至法院请求判令：1、被告承担违约交付房屋的违约金人民币1713.6元；2、被告对房屋的消防管道安装影响使用、卫生间漏水、阳台裂缝、窗口密封不严、烟道裂缝、地面不平、卫生间及阳台无节水开关等质量问题进行整改；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告肖丹将上述诉讼请求第2项中的“整改”变更为“修复”，被告深国投地产公司同意当庭答辩。被告深国投地产公司答辩称：原告的诉讼请求无事实和法律根据，依法应当予以驳回。1、答辩人按照合同要求的时间和条件向原告交房，不存在违约事实。房屋交付前已经满足了验收合格的条件，可以按照合同约定交付使用。2、原告所谓房屋存在质量问题与事实不符。原告将个别存在的质量瑕疵普遍化，将可能存在于他人房屋的质量瑕疵说成是自己的房屋质量问题，不客观，原告也未就此提供相应证据。答辩人在收到个别业主的质量意见和有关部门反馈的情况后，已经对个别质量问题进行了维修整改。原告所购买的某某国际广场1号楼近350户业主中已经有近330户收房，本次起诉的29户业主中也已经有21户办理交付手续，部分业主已经在装修或装修完成，答辩人希望原告能够与其他绝大多数业主一道共同建设自己美好的家园。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告肖丹在举证期限内提交了以下证据：证据一、南昌市商品房买卖合同一份，证明原告购买的商品住房，应当通过商品房综合验收，逾期交房应按每天商品房总价款的万分之二来支付逾期交房违约金。证据二、某某国际部分业主向某某国际提交的请示报告及江西省建设工程安全质量监督管理局督办函各一份，证明某某国际开发的商品房存在房屋质量问题，江西省建设工程安全质量监督管理局工程监督科于2013年10月23日向被告发出督办函，要求被告对房屋的质量问题进行整改。证据三、2013年10月16日信息日报的报道一份，证明记者在2013年10月14日在质监局了解到被告未在质监局取得房屋验收备案。证据四、照片复印件若干张，证明消防管道被被告无端拆除，存在着重大的质量问题。证据五、竣工验收备案登记表复印件一份，证明被告逾期交房18天。被告深国投地产公司在举证期限内提交了以下证据：证据一、南昌市商品房买卖合同一份，证明双方依法签订房屋买卖合同，且明确约定了交付期限及交付条件（该商品房经验收合格）。证据二、工程竣工验收报告一份，证明深国投-某某国际广场于2013年8月30日通过竣工验收，工程质量符合设计要求和施工验收规范规定，经验收合格。证据三、住宅建筑规范一份，证明该规范5.1.6条规定了室内净高不低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1／3，层高问题，符合规范。证据四、原告起诉状一份，证明原告确认，被告根据合同要求通知原告在合同规定时间内办理房屋交付。是被告不愿意办理交付，导致实际交房时间推迟。证据五、快递单及快递单发票各一份，证明被告于2013年9月29日向原告发出了入伙通知书。经庭审质证，被告深国投地产公司对原告肖丹提供的证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同约定的是该商品房经验收合格，而不是代理人所说的综合验收合格，虽然是整体诉讼，但是违约金应按每天每个个体房屋总价的万分之二来计算。对证据二督办函的真实性、合法性无异议，对请示的真实性无从判断。对证据三只能说明当时没取得，但是10月18日取得了。证据四是二份材料，第一份材料是省质监局的一个通报，报告是2012年3月7日的报告，是施工单位在施工时不符合施工现场管理规范的一个通报，与房屋质量没有关系。对照片一组的三性均有异议，形成时间无法判断。对证据五的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为不能构成逾期交房。原告肖丹对被告深国投地产公司提供的证据一商品房销售合同的真实性无异议，但证明目的有异议，房屋是商业、住宅二用的群体性住房，合同的约定违反了强制性规定。不能证明被告根据合同要求通知原告收房，原告未在该时间内接到收房通知，《房地产开发经营管理条例》规定，经验收合格后方可交付使用，收房一定要三书一证一表。对证据二竣工报告三性均有异议，没有盖章单位的营业执照和工程技术人员资格证等配套的材料来证明竣工报告的真实性。签名人员的签名及资质也无法核实。对证据三不能作为证据使用，不发表质证意见。对证据四诉状的真实性无异议，但证明目的有异议。对证据五认可被告在2013年9月底通知了业主收房，但房屋质量未达到要求，不具备收房条件。本院经审核原告、被告所举证据，并结合当事人质证意见认证如下：对原告肖丹所举证据一南昌市商品房买卖合同的真实性予以认定，但被告已经在合同约定期限内通知了原告收房，故对其证明目的不予认定。对证据二中的请示报告因无原件本院对其真实性不予认定，对督办函的真实性予以认定，但该函件不能证明原告所购商品房目前存在质量问题。对证据三新闻报道的真实性予以认定，新闻报道所针对的房屋验收备案问题已经得到解决，故本院对其证明目的不予认定。对证据四通报和照片的真实性予以认定，但该组证据中的通告形成于2012年3月份，且反映的是被告施工项目的工程安全事故隐患问题，不能证明原告所购商品房目前存在质量问题。对原告证据五真实性、合法性予以采信，证明目的不予采信。对被告证据一、二、四予以采信；对被告证据三住宅建筑规范真实性予以认定并采信；对被告证据五予以采信，该组证据与原告对于收到收房通知时间陈述相吻合，故本院予以采信。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：2012年7月28日，原告肖丹与被告深国投地产公司签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定：买受人（即本案原告，下同）所购买的商品房为某某国际广场商品房，总价款为476000元，该商品房的用途为成套住宅；出卖人（即本案被告，下同）应当在2013年9月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等。2013年8月30日，被告销售的上述某某国际广场商品房通过竣工验收。2013年9月29日，被告以邮寄方式通知原告办理房屋交付手续，但原告认为房屋存在质量问题，未予收房。直到2014年3月，原告才与被告办理了房屋交付手续。另查明，被告于2013年10月18日取得《竣工验收备案表》。原告据此认为被告销售的商品房于2013年10月18日才达到交付使用条件，故违约逾期交房18天，应按合同约定承担日万分之二的违约金。再查明，2013年10月23日，某某国际业主向江西省建设工程安全质量监督管理局提交意见书反映某某国际存在质量问题，该局收到后向被告发出督办函，要求被告针对业主提出的九条意见，逐一核查落实及排查，对存在的问题制定整改方案等。对于原告所购买商品房目前是否存在质量问题，原告未提供房屋存在质量瑕疵的证据。原告在庭审中陈述：消防管道问题。本案的争议焦点：1、被告于2013年10月18日取得《竣工验收备案表》是否构成逾期交房？2、原告购买的商品房是否存在起诉状中所指的质量问题？本院认为，原、被告之间签订的《南昌市商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。原告依约履行了支付首付款的义务后，被告应按合同约定在2013年9月30日之前向原告履行相应的交付房屋义务。关于被告是否构成逾期交房。本案中，双方约定选择的商品房交付条件为：“该商品房经验收合格”。被告虽于2013年10月18日才取得《竣工验收备案表》，但某某国际广场的商品房实际已于2013年8月30日经建设、勘察、设计、施工、监理等单位共同认定为竣工验收合格，已经达到了原、被告双方在合同中约定的交付条件。被告自工程竣工验收合格之日起向地方人民政府建设行政主管部门进行备案登记属于行政管理行为，《竣工验收备案表》何时取得不应影响商品房的交付。现被告于2013年9月29日通知原告收房，系在合同约定的交付期限内，交付条件亦符合双方在合同中的约定，故被告不构成逾期交房。关于原告的商品房是否存在质量问题。经庭审查明，原告在起诉状中所列的各项质量问题是多名业主对各自商品房可能存在问题的综合反映，经庭审释明，原告未提交证据证明其所购商品房目前仍存在的具体质量问题，故原告的诉称证据不足，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告肖丹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告肖丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长  胡小林审判员  刘小鹏审判员  胡恋梅二〇一四年六月五日书记员  吴 艳