湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2014）茶法民一初字第786号原告株洲市洣江龙房地产有限公司，住所地攸县。法定代表人刘刚，该公司总经理。委托代理人蒋学锋，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权即进行和解、代为承认、放弃、变更诉讼请求。被告邓仪忠，男，1969年10月1日出生，汉族，江西省南城县人，住江西省南城县。委托代理人陈林，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权即代为应诉，参加庭审、代领文书、代为调解、和解、上诉等。委托代理人孙业丽，湖南挚友律师事务所律师，一般代理。原告株洲市洣江龙房地产有限公司（以下简称洣江龙公司）诉被告邓仪忠房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年9月23日受理后，由代理审判员贺ＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洣江龙公司委托代理人蒋学锋、被告邓仪忠及其委托代理人孙业丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市洣江龙房地产有限公司诉称，2013年6���18日，被告和中国工商银行股份有限公司茶陵支行（以下简称工行茶陵支行）签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限至2013年11月30日止，双方还签订了消防安全责任书。2014年5月28日，原告通过公开拍卖的方式取得了工行茶陵支行城关交通分理处的财产所有权，并办理了房屋、土地使用权的过户手续，成为了该地产的新的权利人（国有土地使用权证号为茶城国用（2014）第A个42号，房屋证号为茶房权证茶字第10000112**）。2014年7月23日，原告向各承租人发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，并且要求各承租人于2014年9月1日前搬离该经营场所。工行茶陵支行也于2014年8月28日向各承租户发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，要求各承租人在30日内搬离所在的经营场所，而被告无理要求补偿，并拒绝搬迁交还租赁房屋。原告认为，被告和工行茶陵支行签订的房屋租赁期限已经到期，双方之间的租赁期限为不定期，双方均可随时解除租赁合同。原告作为新的财产所有权人，继受了原出租人的权利，履行了必要的告知义务，要求解除与被告的租赁合同符合法律规定，应当予以支持。故原告诉至法院，请求依法解除原、被告之间的租赁合同关系；被告立即搬离租赁门面，交还租赁房屋；支付房屋租金11666元。原告为支持其诉请向本院提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码及法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格；2、被告与工行茶陵支行签订的房屋租赁合同及消防责任书，证明被告承租房屋的租赁时间、标准及合同到期后为不定期租赁关系，合同到期时间是2013年11月30日；3、通知2份，证明原告购买房屋后，原告及工行茶陵支行分别于2014年7月23日、2014年8月28日书面通知被���方房屋所有权已经由原告获得，要求被告于一段时间内搬离房屋，交还租赁房屋；4、2014年4月份房屋拍卖通告，证明原房屋所有权人工行茶陵支行就房屋卖出一事告知了被告房屋即将进行拍卖，被告方享有优先购买权，有些承租户在上面签了字，有些拒签的，工商银行工作人员在上签字确认；5、国土使用证复印件、房屋所有权证书及分户平面图复印件，证明涉案房屋已经由原告拍卖获得并办理了过户手续，现在原告是该房屋的所有权人。被告邓仪忠辩称，本案租赁合同已经约定了期限是至2014年11月30日止，本案尚在租赁期限内，并非原告所称的不定期租赁合同，因为2013年签订了书面合同，2014年度被告虽未与工行茶陵支行签订书面合同，但是被告向工行交纳了2014年度的房屋租金，依据合同法第236条之规定，本案的租赁期限应该按照租金收据中载明的期限履行��其他条款则应按照2013年租赁合同执行；工行茶陵支行侵害了被告的优先购买权，应予赔偿；被告申请追加工行茶陵支行为第三人参加诉讼。被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、2013年被告与工行茶陵支行签订的房屋租赁合同1份，证明被告承租房屋的事实；2、工行茶陵支行收取的房屋租金收据1张，证明被告已经交纳了2014年房屋租金，并且在收据上注明了交纳租金的到2014年12月30日。被告对原告提交的证据1无异议；证据2租赁合同、消防责任书真实性无异议；证据4房屋拍卖通告当时没有收到，快到七月份才收到；证据3两份通知收到了；证据5真实性无异议，但是要求原告提供拍卖相关手续，原告取得所有权，被告毫不知情。原告对被告提交的证据1无异议，证据2真实性无异议，但原告陈述只是预收租金，不是全年租金，只是应交租金的一部分；这张���据载明的时间虽然是2014年，与实际应交年租金不相符，不是最终结算收费。因此就算是被告交的租金，也应该根据实际缴费情况来确定门面的使用占用时间，而不能证明被告方已经约定了租赁时间及已经交纳全年租金的事实。原告提交的证据1和被告提交的证据1对方均无异议，本院予以采信；原告提交的证据2、3、5和被告提交的证据2对方均对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；原告提交的证据4被告称未收到，且与本案争议事实无关联，本院不予采信。经审理查明，2013年6月18日，被告和工行茶陵支行签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定工行茶陵支行将其所有的工行交通街门面一间租赁给被告，租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日止，租金标准为28000元／年，租金按年支付。同时约定，租赁期限届满，如承租方继续使用租赁房屋出租方未提出异议的，该合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方。合同期限届满后，被告继续使用该房屋，并于2013年12月27日向工行茶陵支行交纳了租金10000元。工行茶陵支行向被告出具了收据，该收据记载：“预收2013年12月1日-2014年11月30日门面租金壹万元”。2014年5月28日，原告通过拍卖的方式取得了工行茶陵支行所有位于茶陵县交通街的包括被告租赁的门面在内的1898.5m2的土地使用权及该土地上的房屋所有权，并于2014年7月23日办理了土地使用权过户手续（国有土地使用权证号为茶城国用（2014）第A个42号），于2014年8月6日办理了房屋产权过户手续（房屋证号为茶房权证茶字第10000112**），原告成为了该房地产新的权利人。2014年7月23日，原告向被告发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，并且要求被告于2014年9月1日前搬离该经营场所。工行茶陵支行也于2014年8月28日向被告发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，要求各承租人在30日内搬离所在的经营场所。但被告拒绝签收书面通知，并拒绝搬迁交还租赁房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点是房屋租赁合同到期后出租方与承租方是定期租赁合同关系还是不定期租赁合同关系。原告主张被告和工行茶陵支行签订的房屋租赁期限已经到期，双方之间的租赁期限为不定期，双方均可随时解除租赁合同，而被告则主张在2013年度的租赁合同期限届满前，被告与工行茶陵支行已经对2014年度租金及延长租赁期限达成合意，约定更新至2014年11月30日，但被告未提交充足的证据证明其主张，在承租方继续使用租赁房屋时，出租方未提出异议，故只能按照《房屋租赁合同》第五条第二款的约定，认定该合同继续有效，租���期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方，且只能认定原告于2013年12月13日交纳的10000元租金是预交，应按照实际使用时间多退少补。故原告要求解除与被告的租赁合同关系符合法律规定，本院予以支持。原告在2014年7月23日通知了被告在2014年9月1日之前搬离，是按合同履行解除权的行为，本案租赁合同已在2014年9月1日解除。故原告要求解除与被告租赁合同关系的请求本院予以支持。2013年12月1日到2014年9月1日租金应当按照原《房屋租赁合同》计算，即28000元／年。2014年9月1日合同解除之后至被告搬出经营场所期间的房屋占有使用费宜按照双方合同约定的标准28000元／年计算较为妥当。原告主张自其成为权力人的2014年5月28日到起诉之日被告占有使用房屋的租金11666元，但这段期间的房屋租金及占有使用费共计为9022元，对超出部分本院不予支���。被告请求追加工行茶陵支行为本案第三人参加诉讼，因工行茶陵支行已经将包括被告租赁的门面在内的的土地使用权及该土地上的房屋所有权转让给了原告，在原告成为该房地产新的权利人的情况下，追加工行茶陵支行为本案第三人对本案处理不具有实质性的影响，故对被告的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告株洲市洣江龙房地产有限公司与被告邓仪忠之间的租赁合同关系；二、被告邓仪忠在本判决生效后五日内将租赁的房屋交还给原告株洲市洣江龙房地产有限公司；三、被告邓仪忠在本判决生效后五日内向原告株洲市洣江龙房地产有限公司支付房屋租金及占有使用费共计9022元；四、驳回原告株洲市洣江龙房地产有限公司过高部分诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元，减半收取396元，由被告邓仪忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  贺ＸＸ二〇一四年十一月二十七日书 记 员  刘 炎附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。