西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)雁民初字第06188号原告：兴业银行股份有限公司西安分行。负责人：郭秋君，该分行行长。委托代理人：贺焱、高婷，陕西博硕律师事务所律师。被告:黄林。被告：西安中顺置业开发有限公司。法定代表人：孙小宁，该公司总经理。委托代理人：田席超，陕西英博律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告黄林、西安中顺置业开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司西安分行委托代理人高婷、被告西安中顺置业开发有限公司委托代理人田席超到庭参加了诉讼，被告黄林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兴业银行西安分行诉称，被告黄林于2010年9月20日与被告西安中顺置业开发有限公司就购买位于西安市未央区北二环中段6号中顺家园第X幢X单元X层X号房产，房产签订合同登记号为2400705《商品房买卖合同》，该房产建筑面积87.82㎡。并于2010年9月20日在原告兴业银行西安分行办理住房按揭贷款,签订编号为201001018774《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款38万元,借款期限300个月，自2010年11月2日至2035年11月2日止。原告兴业银行西安分行与被告黄林已于2010年9月20日签订《西安市房地产抵押合同》，用上述所购房产作为抵押，并办理了抵押登记手续，被告西安中顺置业开发有限公司为该笔贷款提供连带责任保证。此贷款发放后,被告黄林从2011年12月后未按时按期还款，截止2014年11月后不再还款，根据原告与被告黄林、西安中顺置业开发有限公司签订的编号201001018774《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条约定，原告兴业银行西安分行请求提前收贷，被告黄林偿还我行尚欠的全部本息。截至2015年6月22日，尚欠本金348793.66元，利息11333.48元、罚息367.92元。为维护原告的合法权益，现诉至法院,请求判令：1、解除原告兴业银行西安分行与被告黄林、西安中顺置业开发有限公司签订的编号201001018774《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告黄林偿还原告兴业银行西安分行欠款本息共计360495.06元（其中本金348793.66元，截止2015年6月22日利息11333.48、罚息367.92）及至清偿之日止利息。被告不履行还款义务时，原告兴业银行西安分行有权依法处置抵押房产并具有优先受偿权；3、判令被告西安中顺置业开发有限公司为上述欠款承担连带保证责任；4、被告黄林、西安中顺置业开发有限公司承担本案诉讼费及一切由此债务产生的其他费用。被告黄林未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告西安中顺置业开发有限公司辩称，被告黄林就涉案房屋办理了抵押登记，应先就对抵押房产进行拍卖，不足部分由西安中顺置业开发有限公司偿还。被告西安中顺置业开发有限公司有权向被告黄林追偿。经审理查明，2010年9月20日，原告兴业银行西安分行（债权人、抵押权人）与被告黄林（主债务人、抵押人）、西安中顺置业开发有限公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定原告向被告黄林发放借款38万元，借款用途为被告黄林支付其购买的位于西安市未央区北二环中段6号中顺家园第X幢X单元X层X号房产的购房款，借款期限为300个月，自2010年11月2日至2035年11月2日止，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率；借款利率为5.094%，百分比浮动定价，实际利率等于基准利率乘以系数0.85；债务人逾期还款的，罚息利率为借款利率上浮50%。债务人未按约定偿还借款本息的，贷款人有权提前收贷。该笔借款的担保方式有借款人提供抵押担保。关于抵押担保，约定由抵押人以其有处分权的房产为抵押物提供抵押担保，抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续。抵押期间为（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止。保证期间为阶段性担保，保证人在本合同项下承担连带保证责任，债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人都应按照本合同约定履行清偿责任。阶段性担保是指保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债务人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。同日，甲方（抵押人）黄林与乙方（抵押权人、借款合同债权人）兴业银行股份有限公司西安分行签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方所签订借款合同的履行，被告黄林以其位于西安市未央区北二环中段6号中顺家园第X幢X单元X层X号房产作为抵押担保，抵押房产担保的贷款金额为38万元。2010年11月22日，上述抵押房产办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。2010年11月2日，原告依约向被告黄林发放借款38万元，2014年11月后被告再无任何还款行为，截止2015年6月22日，尚欠本金348793.66元，利息11333.48元，罚息367.92元，共计360495.06元。庭审中，原告共计从保证人西安中顺置业开发有限公司账户扣款61235.04元，其中2015年6月22日前扣款49473.83元，2015年10月1日扣款11761.21元。被告西安中顺置业开发有限公司对扣款金额予以认可。截止2016年1月25日，尚欠借款本金345005.51元、利息14174.17元、罚息700.78元，共计359880.46元。被告西安中顺置业开发有限公司和原告均确认抵押房产的产权证至今未办理。上述事实，有《个人购房抵押（保证）借款合同》，《西安市房地产抵押合同》，借款借据，欠款明细清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与二被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告黄林发放贷款，履行了合同义务，但自2014年11月后，被告黄林不再按期偿还借款，以行为表明不履行主要债务，已达到合同法定解除的条件，原告依法有权提前解除合同并收回贷款。被告黄林除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息以及原告为实现债权而产生的相关费用。因被告黄林以其购买的位于西安市未央区北二环中段6号中顺家园第X幢X单元X层X号房产为借款提供抵押担保，故在借款合同解除后，被告未在本判决确定的期限内清偿借款本息时，原告要求以抵押物实现抵押权优先受偿，符合法律的相关规定，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告西安中顺置业开发有限公司辩称的应当先就物的担保实现债权的主张，本院认为，因双方在借款合同中已明确约定“无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任后，而无须先行行使其他担保权利”，该约定系双方真实意思表示，合法有效，且对债权实现的约定明确，原告有权要求被告对全部欠款承担连带保证责任，故西安中顺置业开发有限公司的抗辩理由不成立，本院依法不予采信，其承担担保责任后，有权向债务人追偿。关于原告诉请中主张的实现债权的费用，原告庭审中明确表示为公告费，并提供公告费票据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告黄林、西安中顺置业开发有限公司之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》依法予以解除。二、被告黄林应当于本判决生效后十日内向原告兴业银行股份有限公司西安分行偿还截止2016年1月25日的借款本金345005.51元、利息14174.17元、罚息700.78元，共计359880.46元，并按双方约定支付自2016年1月26日起至实际给付之日的利息、罚息。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、被告黄林未履行上述还款义务时，原告兴业银行股份有限公司西安分行有权以抵押物即西安市未央区北二环中段6号中顺家园第X幢X单元X层X号房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。四、被告西安中顺置业开发有限公司对本判决第二项被告黄林的债务承担连带清偿责任。被告西安中顺置业开发有限公司承担责任后，有权向被告黄林追偿(追偿范围包括已经实际发生的款项61235.04元)。本案案件受理费6707元及公告费260元，由二被告承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  姜桂红人民陪审员  王建平二〇一六年五月六日书 记 员  胡小蔚