江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2013)昆周民初字第0376号原告昆山市凯讯房地产咨询有限公司，组织机构代码69792361-3，住所地江苏省昆山市周市镇新镇白塘路126号。法定代表人季梅凤，该公司经理。委托代理人聂月富，男，该公司员工。被告夏秋云，女，汉族，1979年5月12日生，住安徽省宿州市萧县，现住江苏省昆山市。被告孙益更，男，汉族，1980年6月9日生，住安徽省宿州市萧县，现住江苏省昆山市。原告昆山市凯讯房地产咨询有限公司（以下简称凯讯房产）与被告夏秋云居间合同纠纷一案，本院于2013年6月9日立案受理后，依法由审判员王云独任审判，于2013年7月18日第一次公开开庭进行了审理，原告凯讯房产法定代表人季梅凤及其委托代理人聂月富和被告夏秋云到庭参加诉讼。后本院依法追加孙益更为共同被告，并组成合议庭于2013年10月17日第二次公开开庭进行了审理，后由审判员金忠担任审判长，于2014年6月17日第三次公开开庭进行了审理，原告凯讯房产法定代表人季梅凤及其委托代理人聂月富和被告夏秋云、孙益更均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯讯房产诉称：被告于2012年8月23日在我公司看中了周市镇昆太花园XX#XX室房屋。当时双方签订了看房协议，协议明确了双方的权利义务，即“被告在视察该房一年内如有需要将通过受托方（凯讯房产）洽谈该房产。如跳过受托方直接或通过受托方以外之第三方洽商该房产，私下达成交易的，委托方将按该房产评估总价的10%作为违约金赔付给原告。”现被告已私下和时佳房产进行了交易，购买了该房产，原告为维护自身合法权益故诉至法院，请求判令被告赔付原告违约金30000元整（根据双方约定被告应支付评估价680000元的10%作为违约金，现原告自愿放弃5%），诉讼费由被告承担。被告夏秋云、孙益更共同辩称：我们是夫妻关系。原告诉状中所述的时间2012年8月23日实际没有带去看房。看房协议书中房地产视察表登记的时间2012年9月30日有涂改，被告夏秋云是在一份看房协议中签过字，但并不是昆太花园XX#XX室这套房，被告孙益更也没有跟原告签过任何协议。原告工作人员从来没有带我们两个去看过昆太花园XX#XX室这套房。我们不承担中介费，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年两被告欲在昆山购买房屋，在通过几家中介看房考察后，于2012年9月5日通过昆山市周市镇时佳房产中介服务部（以下简称时佳房产）与吉文元签订协议购买座落于昆山市周市镇昆太花园XX号楼XX室房屋一套，合同约定成交总价格为660000元，在房屋过户过程中受让人申请登记为夏秋云、孙益更共有，后经评估该房屋及车房总价为682136元，2012年10月18日该房屋产权过户至被告夏秋云名下（房屋产权证号27××33，建筑面积99.37平方米）。另查明：两被告在购买上述房屋前，曾通过原告看房，在原告提供的《看房协议书》中，委托方姓名一栏中手写为夏秋云、受托方为原告，并明确“委托方现委托受托方代为物色并按排实地视察下述房地产，受托方提供上述服务不收取任何费用并应在所知的范围内详细介绍或传达业权方有关下述房地产之具体情况。如委托方于视察后的一年内成功购买或租赁下述有关房地产，委托方将以如下标准支付佣金予受托方：购买为成交价的1%；租赁为成交月租金的50%”，第三条约定：“委托方、委托方之配偶、子女、代理人、被提名者或未经透露之委托人在下述房地产视察后的一年内如有需要将通过受托方洽商下述房地产，倘若跳过受托方，直接或者通过受托方以外之第三方洽商下述房地产，私下达成交易的，委托方将按如下标准支付违约金给受托方：购买为该房地产评估总价的10%；租赁为成交年租金的50%。以上协议由双方签署后生效。”，另在该看房协议书下方附有房地产视察表，其中分别记录委托方视察房屋的时间、地址、委托方确认及联系方式等，该表共有六行，其中第三行至第五行的三行中委托方确认一栏有“夏秋云”签名，视察房屋分别为2012年8月18日锦隆佳苑XX#XX室、2012年8月23日东辉铂领XX#XX室、2012年8月23日（或者30日，此处有涂改）昆太花园XX/XX,XX#XX室。该协议书尾部当事人签字处无委托方签字，受托方加盖原告公章。本案庭审中，被告夏秋云陈述东辉铂领和锦隆佳苑两处房产后的确认委托方其本人签名属实，但辩称昆太花园一栏后的签名并非其本人所签，且表示签字时原告公司员工并未让其看“房地产考察表”上方的内容，让其签字只是确认带其看房的事实，为此被告夏秋云申请笔迹鉴定，后在本院释明法律后果后仍主动撤回鉴定申请。再查明：本案审理期间，昆太花园XX#XX室原房屋所有权人吉文元于2013年7月18日出庭作证，陈述当时同时委托几家中介公司出售涉案房屋，期间原告公司员工曾带夏秋云老公孙益更前来看过房，未带夏秋云来看该房。现因原告得知被告通过时佳房产成功交易涉案房屋，认为被告的行为违反双方协议约定，经协商未果，由此引起纠纷。上述事实，有看房协议书、房屋买卖合同、房屋代理销售委托书、房屋产权登记信息查询结果证明、撤回笔迹鉴定申请及本院庭审笔录、调查笔录和当事人陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中原告为被告介绍并提供看房服务，而被告却通过其他中介公司签订合同购买房屋，根据现有证据，一、被告夏秋云陈述房地产视察表中昆太花园一栏后的签名并非本人所写，但在本院释明法律后果后仍坚持不申请笔迹鉴定，其关于签名非本人所写的陈述无证据予以佐证，本院对其陈述不予采信，根据证据规则夏秋云应对此承担不利的法律后果，故看房协议书上的签字应认定为夏秋云本人所写；二、夏秋云陈述在看房协议书签字时原告员工并未让其看协议书上部内容，但根据生活常理，当事人签字前对涉及内容进行全面阅读和审查是常识，故被告夏春云主张未注意到相关违约条款约定的辩称不能采信；三、根据看房协议书、庭审中证人和被告的陈述，原告确实为被告提供多处看房服务，包括带夏秋云老公孙益更看过涉案房屋，为促成被告买房付出了一定的劳动，故被告理应支付给原告相应报酬。关于原告要求被告支付违约金30000元的诉请，本案中证人陈述当时并非独家委托原告进行该房出售，原告也未与证人签订书面的房屋代理销售委托书，被告通过多家中介公司考察后选择质优价廉的房屋和中介公司进行交易也符合市场经济下的交易规则，原、被告双方虽在看房协议书中约定相关的违约标准，但支付房屋评估总价10%的违约金标准明显过高，根据当地市场行情及看房协议书中约定，房屋买卖交易成功中介服务费一般为房屋成交价的1%，现原告也未证实因被告违约行为造成其他直接损失，故根据原告在本案居间活动中付出的劳动及市场行情，结合被告违约行为的过错程度，酌情认定被告应支付原告违约金5000元。现两被告提供的房屋过户材料证据中显示两被告系所购房屋的共有人，庭审中两被告也自认系夫妻关系，故该违约金5000元应由两被告共同承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：被告夏秋云、孙益更于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市凯讯房地产咨询有限公司违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费550元，由原告负担500元，由两被告负担50元。两被告承担部分原告已经预交，本院不再退还，两被告在履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金 忠人民陪审员 朱 莉人民陪审员 俞雪莲二〇一四年十一月七日书 记 员 陶玉良附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法通则》第七十八条：财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。