上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2308号原告黄怡华，女，1986年11月15日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托代理人华翎玲，上海市汇盛律师事务所律师。被告张保万，男，1928年7月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人周晓颖，上海普世律师事务所律师。第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆斌斌，总经理。委托代理人沙琛然。原告黄怡华与被告张保万及第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄怡华及其委托代理人华翎玲、被告张保万的委托代理人周晓颖、第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人沙琛然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄怡华诉称，被告妻子赵济英原为系争上海市真如西村XXX号XXX室房屋产权人。2015年7月17日，经第三人居间，被告持赵济英出具的公证委托书，就系争房屋与原告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)(以下简称《房地产买卖合同》)，约定将该房出售给原告，转让价款为人民币184万元(以下币种均为人民币)。合同另对产权过户时间、付款方式、违约责任等作出约定。合同签订后，原告于2015年7月18日支付首付款535000元，加上2015年7月2日支付的定金2万元，共计555000元。次日，赵济英死亡。2015年7月24日，被告作为出售方，与原告签订《上海市房地产买卖合同》(非网签)，合同条款与7月17日签订的合同基本一致。然，被告于2015年8月23日将555000元退还原告。原告明确向被告及第三人表示不同意终止合同，但被告执意单方解约。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2015年7月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告赔偿违约金3330元(自2015年8月24日起至2015年9月7日止，按已付房款555000的日万分之四计算)；3、被告赔偿违约金368000元；4、本案诉讼费、保全费由被告负担。被告张保万辩称，被告妻子赵济英于2015年7月19日死亡，双方婚生之子为张某某。赵济英生前未立有遗嘱，被告及张某某均为赵济英法定继承人。2015年7月24日，由张某某出面与原告协商系争房屋买卖事宜。当日，张某某带回意向书一份交由张保万签字，并非落款日期为当日的《上海市房地产买卖合同》，之后被告未收到该意向书。因张某某于2015年7月31日方在公证处明确表示放弃对赵济英名下的系争房屋的遗产继承权，故即便被告于2015年7月24日的签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同亦属无效。2015年8月10日，系争房屋产权登记在被告名下。嗣后，原、被告至房地产交易中心办理了撤销2015年7月17日签订的网签合同的手续。2015年8月21日，第三人致函被告，要求被告签订网签合同。虽然被告有出售系争房屋的意向，因他处购房不成，要继续寻找房源，故与原告在交房时间上进行协商，双方对此未能达成一致。2015年8月23日，原、被告口头约定解除合同，被告将已收房款555000元全部退还原告，第三人将房产证返还被告。综上，被告并未违约，不同意原告的诉讼请求第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司述称，2015年7月17日，原告与作为赵济英委托代理人的被告，就系争房屋签订《房地产买卖合同》。赵济英死亡后，原告经与被告张保万及其子张某某协商，于2015年7月24日又签订《上海市房地产买卖合同》，除办理转让过户时间从原合同约定的9月30日变更为11月30日、增加了对继承问题予以明确的补充条款第一条外，其余合同条款内容均与原7月17日的合同相同。2015年8月10日，系争房屋产权登记在被告名下。同年8月14日，第三人应原、被告要求，将7月17日网签合同撤销。之后，因被告未按约与原告签订网签合同，故第三人于2015年8月21日致函被告，要求被告按7月24日合同内容签订网签合同，被告未予理会。8月下旬，张某某至第三人处，要求取回系争房屋产权证。第三人将解除合同的后果告知被告，并将该情况通知原告。第三人考虑到款项安全性，建议原告将被告退还的房款555000元收回。2015年8月23日，被告将555000元退还原告。现第三人请求法院依法判决。经审理查明，系争上海市真如西村XXX号XXX室房屋原产权人为被告张保万妻子赵济英，双方婚生之子为案外人张某某。2015年7月14日，赵济英出具公证委托书，委托张保万作为其代理人，办理系争房屋出售事宜。2015年7月19日，赵济英死亡，其生前未立有遗嘱。赵济英父母均先于其死亡，故张保万及张某某均为赵济英法定继承人。2015年7月22日，张保万至上海市卢湾公证处申请办理继承权公证。同年7月31日，该公证处出具公证书，载明系争房屋为赵济英的遗产(其生前与张保万的夫妻共同财产)，张某某表示放弃对被继承人赵济英的上述遗产继承权，上述遗产由张保万继承。2015年8月10日，系争房屋产权登记在张保万名下。2015年7月17日，原告作为买受人(乙方)、赵济英作为卖售人(甲方)、被告作为赵济英代理人，就系争房屋签订《房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定：转让价为184万元；双方于2015年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未支付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同补充条款(一)约定，甲方于收到乙方银行贷款后七日内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。原告付款情况分别为：2015年7月2日支付定金20000元、7月18日支付房款535000元，共计555000元。2015年7月24日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。对照2015年7月17日买卖双方签订的合同，房屋转让价仍为184万元，双方办理转让过户手续的时间由2015年9月30日变更至2015年11月30日前向房地产交易中心申请。合同补充条款(一)中，增加第一条为：因甲方该房屋原产权人赵济英过世，现甲方正在办理以张保万为权利人的该房屋的遗产继承手续，并承诺于2015年9月30日之前办理出以张保万为权利人的该房屋新产证并与乙方来我司签订关于该房屋之买卖合同。乙方均已知晓并同意。该套房屋之房地产座落、房屋建筑面积等相关信息以《上海市房地产权证》登记为准，若需要修改须经得甲乙双方确认；第二条约定审税时间为2015年10月10日之前或当日。其他合同条款内容均与2015年7月17日合同相同。2015年8月14日，原、被告及第三人共同办理了落款日期为2015年7月17日、合同编号为XXXXXXX的《房地产买卖合同》网上备案注销手续。同年8月21日，第三人向被告发出《合同履行通知函》，要求被告于收到函件之日起3日内配合重新签订网签合同，并告知如无意继续履行《上海市房地产买卖合同》的法律后果由被告自行承担，未果。2015年8月23日，被告将555000元退还原告。2015年9月16日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，被告提供其与案外人于2015年7月7日签订的《房地产买卖居间协议》及收条，证明因原、被告间房屋买卖合同的解除，导致被告无法履行与案外人之间的合同，为此损失定金2万元。经质证，原告表示对该证据真实性无法确认，认为被告的证明内容与其庭审陈述房屋出售方不愿出售房屋构成违约自相矛盾，故被告违约是主观恶意。第三人表示对该证据不发表质证意见。被告辩称落款日期为2015年7月24日的《房地产买卖合同》非其本人所签。经本院释明后，被告表示对该合同上“张保万”的签名字样不申请司法笔迹鉴定，由此产生的法律后果由其自行承担。被告表示，合同约定的违约金性质是交房违约金，即原告支付了全部房款后，被告才有交房的义务。现原告并未支付全部房款，故不适用该条款。另外，违约金约定比例过高，如法院认为被告存在违约情形，则请求法院调整后依法判决。本院认为，被告持系争房屋原产权人赵济英出具的公证委托书，就系争房屋与原告签订《房地产买卖合同》后，赵济英死亡。根据公证处出具的公证书，被告与其子即案外人张某某均为赵济英法定继承人，赵济英生前未立有遗嘱，张某某作出放弃继承的表示，故争房屋作为赵济英的遗产由张保万继承。原告据此提供落款日期为2015年7月24日的《上海市房地产买卖合同》，表明该合同系张保万作为系争房屋卖售人与原告签订。庭审中，被告否认该合同上“张保万”的签名系其本人所签，经本院释明后，被告仍不申请对该签名字样进行司法笔迹鉴定，故在被告未提供其他证据证明的情况下，本院依法认定该合同系原、被告所签订，故系争合同为双方真实意思表示，原、被告应按合同约定履行。被告辩称即便其于2015年7月24日的签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同亦属无效，理由是张某某于2015年7月31日方表示放弃对赵济英名下的系争房屋的遗产继承权。由于该合同补充条款(一)第一条对相关继承问题予以明确，且被告承诺于2015年9月30日之前办理出以张保万为权利人的该房屋新产证，事实上张保万亦于2015年8月10日取得系争房屋产权，故被告该辩称意见，本院不予采纳。合同履行过程中，被告张保万未按合同约定配合原告重新就系争房屋签订网签买卖合同，在第三人向其发出《合同履行通知函》并告知相应法律后果后，坚持于2015年8月23日将555000元退还原告，其行为构成违约，理应承担相应违约责任。原告要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》的诉请，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。被告于2015年12月23日收到原告要求解除《房地产买卖合同》的民事起诉状副本及其他相关法律文书，根据法律规定，本院应认定合同于此时解除。由于原告在合同约定的房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)前已收回已付房款，故原告要求被告按已付款日万分之四计算支付自2015年8月24日起至2015年9月7日止的违约金的诉请，不适用合同中该相关条款的约定，对原告该项诉请，本院难以支持。同上所述，原告要求被告支付解除合同违约金的诉请，符合合同约定，本院应予支持。至于违约金金额，原告要求被告按合同约定支付总价款20%的违约金，计368000元，被告则认为该违约金计付标准过高，请求法院予以调整。本院根据查明的事实，结合系争房屋的市场价格，以及原告的实际损失等因素综合考虑，对违约金金额酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条和第九十六条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告黄怡华与被告张保万于2015年7月24日就上海市真如西村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年12月23日解除；二、被告张保万应于本判决生效之日起十日内支付原告黄怡华违约金人民币20万元；三、对原告黄怡华其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币5000元，由被告负担。本案诉讼费人民币6869元，由原告负担人民币50元，被告负担人民币6819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  葛秀宝二〇一六年五月三十一日书 记 员  汉 静附：相关法律条文附：（2015）普民四（民）初字第2308号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。