广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第2006号原告：广州康都物业管理服务有限公司，住所地：。法定代表人：孔燕冰，职务：执行董事。委托代理人：秦琦然、单淑怡，该公司职员，联系地址。被告：林朝晖，女，汉族，1971年6月19日出生，身份证住址：广州市天河区。委托代理人：夏新民，广东晟晨律师事务所律师。原告广州康都物业管理服务有限公司诉被告林朝晖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周鸿明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦琦然、单淑怡，被告委托代理人夏新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州新城市实业发展有限公司作为新城市·玥秀轩小区的开发建设单位，于2007年10月1日与原告签订了《新城市·玥秀轩前期物业服务合同》，合同期限自2007年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。根据上述物业服务合同，原告有权对新城市·玥秀轩进行前期物业管理服务。2005年9月17日与广州新城市实业发展公司签订了《商品房买卖合同》，购买了越秀区小北路洪桥街13-37号1702房（合同约定建筑面积为125.31平方米，房地产权证上登记的面积为120.3293平方米），2005年12月17日被告签订《新城市·玥秀轩收楼表格》、《新城市·玥秀轩业主公约承诺书》，根据上述表格及承诺书的约定，被告入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告须向原告缴纳物业服务费的标准为每月每平方米2.2元，但被告未能按期足额交纳上述费用。根据相关协议的约定，被告已构成违约，依法应承担违约责任，须向原告付清其拖欠的物业服务费及逾期支付物业管理费的违约金。故请求法院判令：1、被告向原告支付从2008年6月计至2014年9月的物业管理费用（每月按照建筑面积120.3293平方米×2.2元／平方米／月计算，即按264.72元／月的标准计算）；2、被告向原告支付迟延缴纳上述物业管理费的违约金（以应付而未付的物业管理费为基数，从2008年6月2日计至被告实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算）。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、关于第一项诉讼请求，我方认为在2008年6月至2012年8月8日之间的物业管理费超过了诉讼时效，属于原告怠于行使诉权；依据法律规定，对2012年8月8日之前的物业管理费应不予支持，至于2012年8月8日之后的物业管理费请求法院按照本案事实裁判。2、关于第二项诉讼请求，违约金应按照应交而未交的费用的每日万分之二点五的标准计算，原告起诉的违约金的计算标准明显过高，且应从2012年8月8日起计算逾期支付的违约金，2012年8月8日之前的违约金也过了诉讼时效，不应支持。经审理查明：原告是三级物业管理企业。被告是广州市越秀区小北路洪桥街****的所有权人，使用性质为住宅，建筑面积为120.3293平方米。2005年9月23日，被告（乙方、买方）与广州新城市实业发展有限公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：200509011118）约定：乙方向甲方所购的商品房为该合同第一条规定的项目中的第一幢第17层1702号房，测绘地址：越秀区小北路洪桥街13-37号1702房，该商品房合同约定建筑面积共125.31平方米，其中套内建筑面积96.24平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积29.07平方米，等。2005年12月17日，被告签署上述房屋的收楼表格，同日，又签署《新城市·玥秀轩业主承诺书》，承诺维护及促进［新城市·玥秀轩］的物业管理，同意遵守《广州［新城市·玥秀轩］的业主公约》内的一切条款及有关修订。2007年10月1日，广州新城市实业发展有限公司（甲方）与广州新城市物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，其中约定：根据《物业管理条例》和相关的法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对新城市玥秀轩提供前期物业管理事宜，订立本合同，约定：第六条，本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按照其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准按广州市物价局相关规定执行：多层住宅：2.2元／月／平方米，商业物业：5元／月／平方米，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成；第七条，业主应于收楼之日起交纳物业管理服务费用（物业服务资金）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；第十一条，业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业的公用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合；第十八条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，应按逾期之日起按应缴款的千分之二的标准向乙方支违约金；第二十一条，本合同期限自2007年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；等。2011年1月10日，原告经广州市工商行政管理局海珠分局审核，名称由原来的广州新城市物业管理服务有限公司变更为广州康都物业管理服务有限公司。因被告拖欠从2008年6月起至2014年9月止的物业服务费，原告于2014年8月12日向本院提交起诉材料，本院于2014年8月18日立案审理。庭审中，原告为了证明在起诉前已经向被告主张物业管理费，向本院提交了编号为1098208691500、1094773714102、1094789925002的ems邮件详情单三份及编号为1094789925002的邮件于2014年4月25日妥投的网上查询情况的打印稿，但未提供编号为1098208691500、1094773714102的邮件投递情况的证据。被告表示：鉴于编号为1094789925002的邮件有妥投证明，其确认签收过该份邮件；对其他的邮件没有收到，也不知其内容；对涉案房屋的物业管理费用的计算标准无异议，应以房地产权证上记载的面积为准；另外，开发商曾口头承诺因房屋面积不够，用以免去四年的物业管理费抵作应退还的房款，但对此无书面的证据证明。原告表示：被告逾期缴纳物业管理费给其造成的损失主要是利息损失。原、被告均确认：双方未签订物业服务合同，讼争小区亦未成立业主委员会。本院认为，原告与广州新城市实业有限公司签订的《前期物业服务合同》属于前期物业管理合同，对原、被告具有约束力。原告对讼争小区提供了物业管理服务，被告未按时向原告支付从2008年6月起至2014年9月止的物业服务费已属违约，被告理应向原告支付欠付的物业管理费并承担相应的违约责任。对于被告提出的诉讼时效抗辩的问题，原告虽提供编号为1098208691500、1094773714102的邮件详情单，但未提供上述邮件已经寄出的证明，故原告没有充分证据证明在2014年4月25日之前曾向被告主张过物业管理费及违约金，因此应承担举证不能的责任；而编号为1094789925002的邮件已于2014年4月25日送达给了被告，故2014年4月25日发生了诉讼时效中断的事由；因按照《前期物业服务合同》的约定，小区业主应在每月1日前缴交物业管理费，故原告要求被告支付从2008年6月起至2012年4月止的物业管理费及迟延支付上述阶段的违约金已经超过了诉讼时效，本院不予支持对于被告提出的违约金调整问题，由于原告称被告违约给其造成的损失主要为利息，故本院将违约金调整至按人民银行逾期贷款利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林朝晖向原告广州康都物业管理服务有限公司支付从2012年5月起至2014年9月止的物业服务费（每月按264.72元／月的标准计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林朝晖向原告广州康都物业管理服务有限公司支付逾期交纳从2012年5月起至2014年9月止物业管理费的违约金（从2012年5月2日起，按照人民银行逾期贷款利率计至实际清付之日止）。三、驳回原告广州康都物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费429元，由原告广州康都物业管理服务有限公司负担264元，由被告林朝晖负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。代理审判员  周鸿明二〇一四年十一月三日书 记 员  徐 娟