北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第19507号原告其xx，女，1961年2月27日出生。委托代理人额尔敦（原告之夫），男，北京恩得国际珠宝城财务部经理。被告周xx，男，1973年8月20日出生。被告郁xx，女，1979年12月23日出生。以上二被告之共同委托代理人谭臻，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，该公司法务专员，联系地址同单位。原告其xx诉被告周xx、郁xx、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告其xx及其委托代理人额尔顿，被告周xx、郁xx之共同委托代理人谭臻，被告链家公司之委托代理人闫松松均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告其xx诉称，在被告链家公司的居间服务下，原告与被告周xx、郁xx于2013年4月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》和《房屋交易保障服务合同》，购买位于北京市西城区xxxx房屋。三方签订合同后，原告提供的证件和资料齐全，并且履行了合同义务。合同中约定，申请贷款应于2013年5月15日前办理。5月14日上午进行了第一次银行面签，但查出被告周xx、郁xx还有一套房屋，还有贷款，被银行拒签，被告周xx、郁xx提供虚假信息已经构成违约。2013年5月20日第二次与工行望京支行面签，5月29日接到被告链家公司的通知，工行停办了3＋4贷款业务，什么时候办等通知。在此情况下，原告核对合同后发现被告周xx、郁xx的首付款305万元，应该是2013年5月10日到监管账户，但直至5月31日该款还没有到账。根据合同约定，上述两项都已经逾期十五天以上，被告周xx、郁xx已经构成根本违约。被告链家公司在合同签订前没有告知被告周xx、郁xx，如果有房有贷款对申请贷款的影响和后果，在签订合同时，没有监督检查填写交易方留存信息表，导致被告周xx、郁xx没有填写通讯地址和邮政编码，后原告要求被告链家公司提供被告周xx和郁xx的通讯地址以便向其发告知函，又被链家公司以个人隐私为由拒绝。被告链家公司的行为违背了合同约定的义务，在合同签订过程中有失职行为。在买方已经根本违约的情况下，被告链家公司并没有对买方进行正面解释和说服工作，反而对原告施加压力并进行威胁。在办理业务过程中，原告多次向被告链家公司询问房屋审核、网签合同、首付款何时到账及贷款业务等情况，始终没有得到明确的答复。被告链家公司未尽到居间服务的义务，同时还向原告提供了虚假信息并导致原告向第三人承担购房不能的违约金损失、中介费损失及其他损失，上述损失是三被告的共同违约行为造成的。故诉至法院请求：1、判令解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》；2、判令被告周xx、郁xx、链家公司共同给付原告违约金105万元；3、判令被告链家公司退还单位出具的证明原件；4、被告承担本案诉讼费。被告周xx、郁xx辩称，第一，被告周xx、郁xx在履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》过程中并没有违约行为。被告在签订合同当天就向原告支付了10万元的预付款，并向被告链家公司支付了居间服务费及评估费110540元。由于原告没能及时向被告链家公司提供涉案房屋的购房合同原件，致使原告在2013年5月24日才通过西城区房屋管理局的存量房核验，即三被告在2013年5月24日才知道原告拥有的西城区xxxx房屋具备出售资格。此时，《补充协议》第二条第三项约定，即周xx、郁xx应于2013年5月10日将首付款305万元以资金监管的方式支付给甲方（其xx），已经没有实际履行的可能，305万元首付款的支付时间只能往后顺延。换言之，从2013年5月24日起顺延15天，即从2013年5月24日至2013年6月8日这段时间内，被告周xx、郁xx选择任何一天支付305万元首付款都没有违反《补充协议》第二条和第四条的约定，不能认定为违约。实际上，周xx由于申请房屋抵押贷款没有获得银行批准，随即以民间借贷的方式自行筹集了本案的剩余房价款二百六十万元，并通过链家公司于2013年6月3日向原告发出《催告函》，要求原告于6月4日配合周xx、郁xx办理房屋的交易事宜。然而原告以种种借口拒不履行合同约定的义务。第二，周xx、郁xx在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同时并没有提供虚假信息，其申请房屋抵押贷款未被工商银行批准是商业银行执行国家有关房地产限购、限贷政策的结果。周xx、郁xx虽然在《补充协议》里申明“此次交易为首次购房且首次贷款”，但其真实意思表示是指周xx、郁xx二人在北京市属于首次购房、首次贷款，并不是说在北京以外的任何地方都没有购买房屋和银行贷款。周xx在链家地产的店面曾当着经办人和原告说过其本人在苏州市购买过一套商品房，在农业银行有一笔消费信贷。显然，周xx、郁xx并没有隐瞒自己在北京以外的城市购买房屋和银行贷款的真实情况。且根据被告链家公司的陈述，在促成原告和被告周xx、郁xx签署《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》时，对于“首次购房”的理解是指在北京市范围之内购房，在北京以外的地方购买房屋并不受影响。但从2013年5月份以后，北京市有关部门出台了新的限贷政策，在北京以外的地方购买房屋的公民在北京再买房不属于“首次购房”。第三，原告在本案中负有不可推卸的责任。原告将涉案房屋出售后将在丰台区购买一套面积更大的商品房，由于原、被告双方在交易过程中没有按合同约定的时点完成各自的义务，而丰台那处商品房价格上涨了，原告如果按照合同约定价格成交势必受到损失。于是，原告曾向我方提出在原合同约定价格的基础上增加二十万元的要求，遭到我方拒绝。于是原告以我方没有严格按照协议约定支付首付款造成“根本违约”为由提起诉讼。原告作为存量房的出卖人，有义务了解国家对房地产市场的调控政策，特别是限购、限贷政策。周xx、郁xx之所以未能申请下来房屋抵押贷款，原因有二：其一是原告未能及时向居间方提供购房原件，以致到2013年5月24日才通过存量房屋核验，致使周xx、郁xx申请房屋抵押贷款的时点往后顺延，同时也使得周xx、郁xx根本不可能在2013年5月10日这一时点向原告支付305万元首付款；其二是住建部、中国人民银行、中国银监会有关“首次购房”的新政策出台，使周xx、郁xx申请房屋抵押贷款不能得到银行的批准，只能自行筹集剩余房价款。第四，周xx向原告支付的十万元，其性质是预付款，而不是定金。综合原告与周xx、郁xx以及居间方链家地产签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（五）项约定，《补充协议》第一条、第二条以及《买卖定金协议书》第二条、第三条、第五条之约定，原告与周xx、郁xx签署《北京市存量房屋买卖合同》等文件后，周xx、郁xx向原告其xx支付的十万元即转为本案房价款575万元的一部分，如果周xx、郁xx不在《买卖定金协议书》约定的期限内签署《北京市存量房屋买卖合同》及其相关文件，则其xx收取的十万元不予退还。因此周xx向原告其xx支付的十万元，其性质为预付款，而不是民法意义上的定金。鉴于双方都同意解除合同，原告其xx收取的十万元属于不当得利，应当予以归还。第五，原告在其诉讼请求中的违约金计算方式违反法律规定。即便被告周xx、郁xx构成违约，根据《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条之规定，其应当向原告其xx支付的违约金数额最高不能超过造成其xx实际损失的30%，原告以其购买商品房支付了16万元的定金和居间费作为实际损失的依据与本案没有关联性，也不具有真实性，法院不应采信。综上所述，被告周xx、郁xx不构成违约，现同意解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，不同意原告的其他诉讼请求。被告链家公司辩称，原、被告于4月21日签订了《存量房屋买卖合同》，双方约定房屋总价款575万元，其中定金为10万元。合同约定应在5月15日之前做房屋贷款的面签，5月21日之前做权属转移登记。但因为西城区出台了房屋核验的新政策，而西城建委的房屋核验版本出台的较晚，我公司的经办人员只得按照海淀区的核验版本在5月3日提交了房屋核验版本，但被打回，这导致我们在5月24日才通过房屋核验，出现了拖延。因为房屋核验的拖延，导致贷款面签延后。经办人为了赶进度，通知双方去中国工商银行申请贷款。但办理贷款手续时被告知，被告周xx、郁xx在外地做的抵押贷款也算贷款记录，只能贷到四成的贷款。因此双方一直没有履行合同。原告所述我公司没有监督检查填写信息表，导致被告周xx没有填写联系地址，我公司认为这并不属于合同成立和生效的必备要件。而且原告是可以通过电话或其他方式与被告周xx、郁xx进行沟通的，对合同本身的履行并没有造成任何妨碍。因此原告对我公司的诉讼是不合理的。原告称我公司没有履行告知义务是不符合事实的，我公司工作人员在履行合同中，一直积极促进双方达成交易，履行了居间义务，并不存在瑕疵和过失，我公司并非房屋交易的主体，原告要求我公司承担违约金主体不适格，于法无据。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，不同意原告其他诉讼请求。经审理查明，2013年4月21日，原告其xx作为出卖人，被告周xx、郁xx作为买受人，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋为西城区xxxx房屋，建筑面积96.80平方米；出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为372万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价203万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为260万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照（1）（2）种方式解决：（1）买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补偿，对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，原告作为甲方、被告周xx、郁xx作为乙方、被告链家公司作为丙方签订了《补充协议》、《居间服务合同》及《买卖定金协议书》。上述合同中约定，由乙方向丙方支付居间代理费126500元；交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为570万元；乙方应于2013年4月21日向甲方支付定金10万元；乙方应于2013年5月10日将首付款305万元以资金监管的方式支付甲方；甲、乙双方应于2013年5月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的（2）拒绝购买该房屋的（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。在《补充协议》第二页“其他约定”中写明“①按现政策交易此房，涉及税费有：契税1.5%＊网签价3720000=55800，土地出让金15.6＊96.8平方米=1510，房本100，评估600，中介费和保障费共计137425，除上述费用以外无其他费用，如因国家新政策调整税费，甲乙方按当时政策缴纳税费；②甲方承诺此房为家庭唯一住房，如果不是产生个税由甲方承担；③乙方承诺此次交易为首次购房且首次贷款；④居间代理费支付方式按《居间代理费补充说明》执行。”2013年4月21日，原告出具收取被告周xx购房定金10万元的收据。2013年2月7日，北京市住房和城乡建设委员会及中国人民银行营业管理部共同作出《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，要求“房地产经纪机构或个人发布存量房房源信息时，应当附房源核验编号，未经核验的房源信息不得对外发布；该通知自2013年4月1日起执行。”2013年2月26日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称“新国五条”），其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（简称“京十九条”），在本市进一步细化了限购、限贷政策。2013年5月9日被告链家公司提出房源核验申请。5月24日，西城区房屋管理局服务大厅出具《存量房房源核验受理回执》。2013年5月14日，5月20日被告链家公司通知原、被告进行银行贷款的面签手续，后被审核出周xx非首套房首次贷款。5月21日被告周xx在招商银行的账户内分五次银证转账，当日余额共计3093078.41元。6月3日，被告链家公司向原告发出《催告函》，要求其“于2013年6月4日14时前，配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款面签手续。”原告收到后对此表示不同意。2013年6月18日，原告分别向三被告发出《关于解除合同及相关协议的通知》。表示“由于买方至今未能依据《补充协议》的约定于2013年5月10日将首付款305万元整以资金监管的方式支付于通知人，已构成根本违约。另外，买方及中介方向通知人提供了‘买方属首次购房及首次贷款’的虚假承诺信息，导致买方银行贷款申请两次没有通过，亦构成了根本违约。上述两个原因造成了房屋买卖合同目的已经无法实现，因此，通知人通知如下：自本通知送达之日起，三方签订的《居间服务合同》、买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。”诉讼中，三被告均认可已收到上述通知，并同意确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》及《居间服务合同》已于2013年6月18日解除。诉讼中，被告链家地产的经办人郭静出庭作证称“当时周xx明确告知我在外地有一套房屋，是全款购买的。签合同的时候周xx告知了有抵押消费贷款的情况。”另查，2013年5月4日，原告与陈蔚勤签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买丰台区新村一里4号7单元602号房屋。当日，原告交纳购房定金10万元，5月22日原告交纳评估费400元。2013年6月7日，双方签订《退单声明》，解除了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》及全部相关材料。双方约定，原告已支付的定金10万元作为违约金，居间代理费67500元由原告承担。再查，2007年11月21日，被告周xx曾购买江苏省苏州市高新区科普路青山绿庭一区16号3幢1604号房屋，房屋总价款为472320元，付款方式为一次性付款。2010年被告周xx与中国农业银行苏州高新技术产业开发区支行签订《个人购房担保借款合同》，双方约定借款金额为32万元，借款用途为归还房产的借款，借款期限自2010年6月18日至2030年5月17日，借款采用抵押担保方式，被告周xx同意以科普路16号3幢1604室设定抵押。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、房屋所有权证、关于解除合同及相关协议的通知、快递单、短信记录、北京城建建设工程有限公司证明、存量房房源核验受理回执、催告函、收据、居间代理费收据、担保费收据、招商银行清单、郭静证言、商品房买卖合同、借款合同及各方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步发展的过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。被告周xx、郁xx在签订买卖合同时已如实告知其在外地有住房及贷款，链家公司基于以往经验认为限购限贷范围仅指本市且其并未核查相关资料，故而导致周xx、郁xx在合同中作出“此次交易为首次购房且首次贷款”的承诺，系行为人对行为内容的重大误解，原告主张周xx、郁xx提供虚假信息造成合同违约一节，本院不予采信。双方在签订买卖合同时，限购限贷政策虽已发布，但反应到具体程序办理上是需要一定过程的。周xx、郁xx作为购房人本意肯定是积极履行合同，这一点从5月21日其银行账户内已备有足额资金支付首付款即可看出，后因周xx未能办理银行贷款，导致其迟迟未能交纳首付款，构成合同违约，对此应当承担违约责任。被告周xx、郁xx因无法获得银行贷款，致使原、被告之间的房屋买卖合同不能履行，合同目的无法实现，原告已于2013年6月18日提出解除合同，三被告均表示同意，本院对此不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。依据买卖合同约定的违约条款核算，本案违约金应为房屋价款的20%即105万元，而被告周xx、郁xx认为约定的违约金数额过高，要求予以减少。此种情形下对于违约金数额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因房屋买卖合同未能实际履行，造成原告对其与他人签订的买卖合同承担了违约责任，应视为已造成原告的直接损失。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，故本案中违约金的具体数额由本院根据原告的直接损失酌情予以确定，被告周xx、郁xx已支付的定金10万元应予折抵。被告链家公司已促成原告与被告周xx、郁xx签订了存量房买卖合同，履行了居间义务，且其并非买卖合同的相对方，故原告要求链家公司承担违约责任一节缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告链家公司退还单位证明原件一节与本案不属同一法律关系，本院对此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告其xx与被告周xx、郁xx签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告其xx与被告周xx、郁xx、被告北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》及《居间服务合同》于二〇一三年六月十八日解除。二、本判决生效后十日内，被告周xx、郁xx给付原告其xx违约金二十万元；扣除被告周xx、郁xx已支付的十万元定金，被告周xx、郁xx仍需给付原告其xx违约金十万元。三、驳回原告其xx其他之诉讼请求。如果被告周xx、郁xx未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千二百五十元，由原告其xx负担七千一百二十五元（已交纳），由被告周xx、郁xx负担七千一百二十五元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 邓旋人民陪审员王小贤人民陪审员于长敏二〇一四年六月十日书记员 张        必        义