通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0502民初128号原告（反诉被告）郭林艳，女，汉族，1988年5月26日生，住通化市东昌区。委托代理人：姜俊伟，吉林通兴律师事务所律师。代理权限：代为立案、参加庭审、举证、质证、代收法律文书。委托代理人：赵黎鹏，男，汉族，1986年11月14日生，无职业，住通化县。代理权限：代为立案、参加庭审、举证、质证、代收法律文书。被告（反诉原告）：吉林真才信息技术有限公司。住所：长春市朝阳区建设街****号***室。法定代表人：周成斌，总经理。委托代理人：司学帅，男，汉族，1984年2月22日生，吉林真才信息技术有限公司职员，住吉林省农安县农安镇宝塔街一委9组。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）郭林艳诉被告（反诉原告）吉林真才信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月12日受理，依法组成合议庭，于2016年3月30日、4月19日两次公开公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郭林艳委托代理人姜俊伟、���黎鹏，被告（反诉原告）吉林真才信息技术有限公司委托代理人司学帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭林艳诉称，原、被告于2015年10月1日签订房屋租赁合同，被告将位于通化市东昌区新光路/1-8号255.41平方米门市房出租给原告经营饭店，租期三年。在2014年原告也租赁被告该房屋经营饭店，原告在租赁期间由于该房屋被告从2006年至2013年欠供暖公司采暖费，导致原告2014年无法缴纳采暖费，供暖公司不予供暖。为此在2015年签订房屋租赁合同时，被告承诺其处理供暖公司欠费问题，保证原告在租赁期间能够正常供暖，但原告在供暖期间向供暖公司缴纳采暖费时又被告知被告欠费没有处理，导致原告2015年无法缴纳采暖费，供暖公司不予供暖。原告在取暖期内无法经营饭店，造成经营及房屋租金损失，故诉至法院，要求被告赔偿2015年11月至2016年4月期间5个月房屋租金40,000.00元。被告吉林真才信息技术有限公司辩称，针对原告的诉讼请求，被告现提出如下答辩意见：一、被告不存在法定与约定的违约行为，未给原告造成损失。合同法中关于出租人的法定义务主要有，出租人交付租赁物的义务（合同法第216条）与出租人履行维修义务（合同法第220、221条）。本案中，出租人已将出租房屋交付原告占有使用，履行了法定的义务。原告与被告于2014年5月1日与2015年9月30日签订的“房屋租赁合同”中第四条明确约定，取暖费用由原告承担，既出租房屋取暖的义务由本案原告承担。同时本案被告不存在违反合同约定义务的其他情形，因此被告不存在法定与约定的违约行为。不存在违约行为，就不存在给原告造成损失的可能。二、租赁房屋的取暖义��应由原告承担(合同第四条约定)，且本案原告早已知晓出租房屋拖欠供热费的事实（原告在与被告签订租赁合同前已在出租房屋内进行经营）。本案中，不存在原告诉状中所述不能缴纳供热费用的情形，欠费不代表不能缴费。再者真如本案原告所诉不能正常缴纳供热费用，本案原告完全可以通过其他取暖手段解决取暖问题，如电取暖、燃气取暖，不存在原告诉状中所述影响其正常经营的情形。原告不能正常经营的根本原因是，原告经营的是冷面生意冬季没有生意（原告使用出租房屋经营“富花大冷面”）可以歇业。综上，为维护被告合法权益，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）吉林真才信息技术有限公司诉称，反诉人于2014年5月1日将新光路/1-8号门市房出租给被反诉人。双方签订的房屋租赁��同第四条明确约定租赁期间的取暖费用由被反诉人承担缴纳即反诉人不负供暖的义务，但被反诉人并未缴纳2012年度至2015年度的取暖费用（2012年被反诉人就租用了此门市房），因此被反诉人构成违约。依据双方于2015年9月30日签订的房屋租赁合同第十一条与2014年5月1日签订的房屋租赁合同第十条的约定，被反诉人应向反诉人支付违约金96，000.00元。反诉人在2014年私接供热管线盗热，后被通化市供热管理中心供热监察大队发现。通化市供热管理中心供热监察大队根据《吉林省城市供热条例》规定，电话通知反诉人缴纳3，000.00元罚款。反诉人并未私接供热管线，因此反诉人无缴纳3，000.00元罚款的义务。接到通化市供热管理中心供热监察大队电话通知后，反诉人于2015年11月16日指派公司职员司学帅、姜涛前往通化市与被反诉人协商供热费用与罚款的缴纳事宜，被反诉人不同意缴纳供热费用与罚款，亦不同意解除房屋租赁合同。根据合同法94条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”或“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”可以解除合同。依据房屋租赁合同约定缴纳供热费用，以及合法使用承租门市房是被反诉人的主要义务，但被反诉人拒绝缴纳取暖费用以及未采取取暖措施，导致出租门市房内相应设备设施被冻坏，并违法对承租门市房的供热管线进行私接乱改，给反诉人造成重大损失，因此请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同。同时依据房屋租赁合同第八条的约定，被反诉人拖欠相应费税的房屋押金不予返还。故反诉要求1、依法认定被反诉人构成违约，向反诉人支��违约金96，000.00元；2、判令被反诉人承担因私接供热管线给反诉人造成的损失3，000.00元；3、判令被反诉人向反诉人支付2014年度供暖费用9，322.50元及滞纳金4，614.6元；4、判令被反诉人修复出租门市房内冻坏的相应设备设施；5、判令解除双方签订的房屋租赁合同，房屋押金不予返还。原告（反诉被告）郭林艳辩称，我们不构成违约。不交取暖费是因该出租房屋历年有欠费，导致我们不能交纳。我们不存在私接管线，2014年11月我们交取暖费时热力公司发现有历年欠费，并对该房屋进行检查时，发现私接管线现象，予以拆除。2014年没有供暖。反诉原告的行为构成违约，应赔偿无法使用房屋的损失。不能正常供暖是事实，二次与反诉原告签订的合同均约定是集中供暖，由承租人交取暖费，双方没有约定由承租人自行供暖，该房屋自2006年就���在欠取暖费的问题。没有达到解除合同的条件，应采取补救措施达到租赁标准。经审理查明，2014年3月，原告（反诉被告）郭林艳与王鹤签订房屋租赁合同，原告（反诉被告）租赁王鹤位于通化市新光路/1-8号门市房。同年4月，被告（反诉原告）吉林真才信息技术有限公司购买了原告（反诉被告）租赁的通化市新光路/1-8号门市房并到通化市房屋产权管理中心办理了产权过户，嗣后被告（反诉原告）与原告（反诉被告）重新签订房屋租赁合同，租期自2014年5月1日至2015年9月30日止。2014年度冬季取暖期，原告（反诉被告）正常营业。2015年1月15日，通化市供热管理中心供热监察大队检查时发现原告（反诉被告）未入网私接，将供热管道掐断。原告（反诉被告）欠2014年度供热费9,322.50元。房屋租赁合同到期后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年9月30日再次签订房屋租赁合同，租期三年（2015年10月1日-2018年9月30日）。2015年进入冬季取暖期，因原告（反诉被告）在2014年度供热期间未入网私接，其供热管道被通化市供热管理中心供热监察大队掐断，原告（反诉被告）在2015年11月-2016年4月冬季停业。认定上述事实的证据有：2014年5月1日及2015年9月30日房屋租赁合同各一份、通化恒泰热力有限公司欠费明细单、被告（反诉原告）吉林真才信息技术有限公司房屋所有权证。根据原告（反诉被告）诉讼请求、反诉答辩和被告（反诉原告）的答辩及反诉请求意见，归纳本案的争议焦点：1、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿房屋租金40,000.00元的请求是否成立；2、被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付违约金96，000.00元、私��供热管线造成损失3，000.00元、支付2014年度供热费9,322.50元及滞纳金4,614.60元、修复出租房设施、解除房屋租赁合同及房屋抵押金不予返还等五项请求是否成立。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为，2014年5月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同，原告（反诉被告）在2014年度供热期间未入网私接，导致供热管道被掐断，致使2015年冬季不能正常供热，给原告（反诉被告）造成其损失，但未能提供其损失是由被告（反诉原告）造成的相关证据，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿房屋租金40,000.00元的请求不成立，本院不予支持。因原告（反诉被告）在房屋租赁期间，不欠被告（反诉原告）房屋租赁费，被告（反诉原告）反诉要求解除房屋租赁合同及房屋抵押金不予返还并要求支付违约���96，000.00元的请求不成立，本院不予支持。原告（反诉被告）欠2014年度供热费9,322.50元及滞纳金4,614.60元，被告（反诉原告）也未代原告（反诉被告）履行给付义务，被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付取暖费的请求，于法无据，其请求本院不予支持。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付私接供热管线造成损失3，000.00元，未能提供相关证据，其请求本院不予支持。综上，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：��回原告（反诉被告）郭林艳的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）吉林真才信息技术有限公司的诉讼请求。案件受理800.00元，由原告（反诉被告）郭林艳负担。反诉费2,558.00元由被告（反诉原告）吉林真才信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  陈炳杰人民陪审员  李月楼人民陪审员  余 莹二〇一六年五月二十三日书 记 员  王 毓