江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第0475号原告（反诉被告）高维学。委托代理人丁三华，江苏相诚律师事务所律师。被告潘响。委托代理人韩宗华，江苏高来达律师事务所律师。被告（反诉原告）马以布拉。原告高维学诉被告潘响、马以布拉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法由审判员沈金龙适用简易程序于2014年4月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年8月21日和9月17日再次公开开庭进行审理。原告委托代理人丁三华、被告潘响及其委托代理人韩宗华、被告马以布拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高维学诉称：2011年6月12日，原告与第三人王冬签订《门面房租赁合同》，约定原告将新世纪花园12号楼10号门面房53㎡出租给第三人王冬作餐饮使用。后经王冬介绍，原告结识被告潘响，后原告与被告潘响于2012年6月15日签订了《门面房租赁合同》，将该房租给被告潘响使用。约定租期为18个月，自2012年6月15日至2013年12月14日止。在此期间，被告潘响未经原告同意擅自将房屋转租给被告马以布拉经营兰州拉面馆。原告多次找两被告协商处理，但被告仍未将房屋归还，给原告带来了经济损失。故诉至法院，请求判令二被告返还租赁的房屋，并赔偿损失20000元，请求判令二被告支付房屋占用费6000元【诉讼中，原告将诉讼请求明确为：要求判令二被告返还房屋，被告马以布拉支付房屋占用费（以年租金22000元为标准，从2013年12月15日起计算至实际返还房屋之日止），二被告连带赔偿原告损失20000元】。被告潘响辩称：1、房屋实际在马以布拉占有使用之下，原告应该向马以布拉主张返还房屋；2、要求潘响赔偿2万元损失缺乏事实根据，如果房屋租赁过程中发生争议，可以电话沟通，没有必要花费这么高成本，2万元损失也无相应证据支持；3、因为现在房屋是马以布拉占有使用，原告应该向被告马以布拉主张占有使用费；4、一开始是被告潘响擅自转租，但是原告已经在收取被告潘响18000元违约金后不再追究潘响的违约责任，并承认了转租效力。被告马以布拉答辩并反诉称：1、潘响把房子转租给我们是经过原告同意的。为此潘响还向原告支付了违约金18000元，且当时原告也同意在租期届满后还继续租给我们。我们想继续租房屋，如果原告坚持不租，其要赔偿我们损失；2、同意给付租金，但是不承担20000元损失。基于原告违反诚实信用原则，单方毁约，造成马以布拉较大的经济损失（其中转让费55000、增加设备39214元），故提起反诉，请求判令被反诉人高维学赔偿反诉人马以布拉经济损失94214元【其中转让费支出55000元、增加设施设备费用39214元（包括：不锈钢面板一个2500元、不锈钢炉灶一个1800元、七星炉一个240元、四星炉一个150元、一星炉一个90元、煤气灶架一个1200元、厨物架一个450元、厨物柜一个300元、不锈钢冰柜一个2800元、小天鹅冰柜一个1400元、吸烟机两个1100元、消毒柜一个680元、电饭锅一个350元、和面机一个1600元、修厕所费用1700元、洗碗池一个550元、电热水壶一个90元、保温瓶两个70元、大汤锅一个220元、面锅一个180元、料锅四个600元、炒菜锅两个90元、不锈钢大盆子十个250元、不锈钢小盆子十个200元、不锈钢端盆十个180元、菜篮子五个50元、塑料盆两个20元、漏勺三个90元、大盘子五十个750元、大勺两个24元、中盘五十个750元、小盘子五十个600元、大碗五十个400元、小碗五十个350元、汤碗八十个240元、小菜碟四十个120元、汤勺一百个200元、电动车一个2600元、电风扇六个720元、桌子一个240元、凳子八个160元、抽气机两个160元、灭蝇灯一个170元、灯箱一个260元、门牌灯两个300元、饮水机一个450元、筷子机一个80元、不锈钢调料盒一个30元、菜刀四个120元、切菜板一个40元、切菜墩一个80元、辣椒盒七个105元、醋壶七个105元、格力空调一台、6500元、墙裙300元、节能灯七个210元、网线1700元、玻璃门两扇800元、地弹簧380元、改造厨房2500元）】及反诉费用。反诉被告高维学辩称：高维学不应承担反诉人的经济损失94214元和反诉费用。原告与被告潘响于2012年6月15日签订了门面房租赁合同，在合同有关条款中，明确了租期是从2012年6月15日至2013年6月14日。2012年10月11日，被告潘响未经高维学同意擅自将房屋转租给马以布拉，次承租人马以布拉的损失应该由潘响承担。其次，反诉人提供的损失明细无法律依据，高维学不予认可。被告潘响针对反诉答辩称：马以布拉要求高维学承担损失，故潘响不予答辩。经审理查明：高维学系宿迁市宿城区新世纪花园12号楼门面10室房屋的登记所有权人。2011年6月12日，高维学和案外人王冬签订“门面房租赁合同”，约定高维学将新世纪花园12号楼10号门面房出租给王冬做餐饮使用。约定的租期为2年，自2011年6月15日至2013年6月14日止，年租金为22000元。2012年6月15日，潘响向王冬支付部分转让费后，王冬和高维学解除了租赁合同，高维学和潘响重新签订了一份“门面房租赁合同”。合同约定，原告高维学将涉案房屋出租给潘响做餐饮使用，租期为18个月，自2012年6月15日至2013年12月14日，潘响先支付一年租金22000元，后半年的租金11000元在第一年期满前15天付清。合同还约定，潘响可在原告同意且不损坏房内主体结构的情况下对房内进行改造。在租期内不得退租，租房到期潘响不再续租时，固定性装潢材料不得拆除。合同签订当日，潘响向高维学支付了2012年6月15日至2013年6月14日期间的租金22000元，高维学向潘响出具了收据。2012年10月11日，潘响和马以布拉签订“店铺转让协议书”一份，约定潘响将涉案门面房转让给马以布拉使用，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归马以布拉所有。马以布拉在2012年10月11日先向潘响支付转让费55000元，上述费用包括装修、装潢、设备及其他相关费用。马以布拉接手前该店铺所有的一切债权、债务均由潘响负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由马以布拉负责。协议书未约定期限。后马以布拉在向潘响支付55000元转让费后在涉案房屋经营兰州拉面馆。2012年11月，因转租行为被告高维学发现，经协商，潘响向高维学支付了18000元违约金。2013年6月11日，马以布拉通过潘响向高维学支付了2013年6月15日至2013年12月14日期间的租金11000元，高维学向潘响出具了收据。后潘响和马以布拉未向高维学支付过租金，原告高维学在其和潘响签订“门面房租赁合同”期满后要求二被告返还房屋未果，因而成讼。另查明：潘响和高维学签订租赁合同时，是由潘响的合伙人王娟和高维学洽谈的。在高维学提供的其和潘响签订的“门面房租赁合同”上在潘响签名的下方有王娟的签名。高维学起诉后，王娟于2014年3月17日打电话给高维学，电话录音摘录如下：“……高维学：我的观点是什么，你跟潘响俩要是能给协调好了，让兰州拉面走，我现在什么话还好说。……王娟：就因为不对，你来的时候，我一万八违约金也捧给你了，对不对。高维学：恩，违约金，我告诉你，就一直违约下去呀，我既然拿你违约金了，是等你房子租到期，你老老实实做兰州拉面工作，把房子收给我。……王娟：关键是这房子现在也不是我用的，对不对。你不能说就算了啦，因为你也知道这情况，你来这房子里也找过了，你当时也知道这房子转租出去了，你也知道对不对。高维学：就因为我找你，你找我没？你给我房子租给人，你找我没？违约金就违约永远了？你就不问了？王娟：当时候呢，我说实话，我跟你讲了，如果你这房继续租，你可以租给他用，如果要是不租的话，你就跟他讲，你当时也不是说了嘛，租给外地人，租给本地人都无所谓，反正租给谁都是租，就是钱的事。高维学：恩，是我讲的。还说我跟兰州拉面……，你就认为，我告诉你，我就不拿你这一万八千元，你都弄不下来这房子，想怎么弄就怎么弄，现在我不讲这话了，想怎么弄就怎么弄。王娟：你不要说这样话，我也是好声好气的跟你讲的，当时你跟你家亲戚过来的时候，你也知道房子转让出去了，你也找了我，我也给你这钱，就算没有过手续，你也已经默许人家在里面干了，现在房子收不回来了，你找这些事，你说你让我们怎么办。高维学：恩，现在你给我这些钱，也是你当时违约，我现在不管这个事了，我现在能拿下来就拿，拿不下来就算，你那违约金呢，你给过我，我也不找你了，因为什么呢，我一万八千块钱，我又不是不承认拿你的，哪个不承认的？……王娟：关键那黑白道上吓唬人的，谁也不怕这事情。就算这房子租给兰州人，你当时不是也说了一句话吗，你说你这房子情愿租给他们这些外地人都不租给我们本地人，怕这个那个的。高维学：我就租给兰州拉面人的，你就说我同意的，就说当时请示我同意的，那话讲都没有用。……”。再查明：2013年12月21日、2014年1月5日，高维学到涉案门面房要求收回房屋，马以布拉拒绝，为此宿迁市公安局宿城分局富康路派出所出警进行了调解，建议双方诉讼解决。以上事实有门面房租赁合同、店铺转让协议书、房产证、土地使用权证、接出警证明、收据、电话录音及当事人陈述等在卷作证，足以认定。本案的争议焦点为：1、潘响转租房屋的行为是否已经到高维学的追认；2、高维学和潘响之间租赁合同期限届满后，在高维学明确表示不再出租房屋的情况下，承租人潘响和次承租人马以布拉是否具有返还房屋的义务；3、高维学要求潘响和马以布拉连带赔偿损失20000元，并要求马以布拉支付租赁期限届满后的房屋占用费是否有事实和法律依据；4、高维学是否应当赔偿马以布拉经济损失94214元。关于第一个争议焦点。本院认为，根据高维学和王娟的电话录音内容，并结合高维学在收取潘响18000元违约金后直至原租赁合同期限届满才要求次承租人马以布拉腾房的事实，对于潘响在承租房屋后擅自转租给马以布拉，后高维学在收取18000元违约金后同意该转租行为的事实足以认定。因此本院对潘响和马以布拉关于高维学已经对潘响转租行为进行追认的主张依法予以采信。关于第二个争议焦点。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分应当认定为约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，潘响和马以布拉签订的店铺转让协议实际包含了两项内容，即对店铺内资产的转让协议和店铺所在房屋的租赁协议，虽然该协议中对房屋租赁的期限未作约定，但是根据马以布拉关于“且当时原告也同意在租期届满后还继续租给我们的”的陈述可以推断，潘响和马以布拉的转租期限是限定在原租赁期限内的。因此，结合上述规定，在马以布拉未提供证据证明高维学承诺在原租赁期限届满后仍然将涉案房屋出租给其使用的情况下，原租赁合同期限届满后，在高维学明确表示不再继续出租，且双方未就续租达成一致意见的情况下，出租人高维学依法有权要求实际使用房屋的次承租人马以布拉返还房屋。因承租人潘响的转租行为已经得到高维学的追认，且房屋已经由承租人潘响交由次承租人马以布拉实际占有使用，故在原租赁合同期限届满，且高维学要求次承租人马以布拉返还房屋的主张得以支持的情况下，不宜再判决已经不实际使用房屋的潘响承担返还房屋的义务。综上，本院对高维学要求马以布拉返还房屋的主张依法予以支持，对其要求潘响返还房屋的主张依法不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予以支持。本案中，租赁期限届满后，在双方未达成续租协议的情况下，出租人高维学有权要求次承租人（亦是实际占用房屋的腾房义务人）马以布拉支付租赁期限届满后的房屋占有使用费。故本院对高维学要求马以布拉以年租金22000元为标准，从2013年12月15日起计算至实际返还房屋之日止支付房屋占有使用费的主张依法予以支持。关于高维学主张的损失20000元，因其未提供证据证明，且潘响和马以布拉不予认可，故本院对其该主张依法不予支持。关于第四个争议焦点。本院认为，马以布拉辩称高维学曾口头承诺在原租赁期限届满后继续将涉案房屋出租给其使用，但是其并未提供证据证明该主张，且高维学对此不予认可，故对马以布拉的该主张，本院依法不予支持。马以布拉并无证据证明在潘响和高维学之间的租赁合同期限届满后其和高维学之间建立了房屋租赁合同关系，并系因高维学的行为给其造成了损失，故马以布拉要求高维学赔偿损失无合同约定和法律规定，本院依法不予支持。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、马以布拉于本判决生效之日起二十日内搬离宿迁市宿城区新世纪花园12号楼门面10室房屋，并将该房屋交还给高维学；二、马以布拉于本判决生效之日起十日内给付高维学房屋占有使用费（以年租金22000元为标准，从2013年12月15日起计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回高维学其他诉讼请求；四、驳回马以布拉的反诉请求。案件受理费885元，由高维学负担385元，由马以布拉负担500元；反诉费1077元，由马以布拉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金龙人民陪审员  索铁生人民陪审员  王新权二〇一四年十一月二十二日书 记 员  陈书琴第页／共页