广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3255号上诉人（原审被告）：黄赖明，男，1966年6月25日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托代理人：肖柳娟、朱文玮，均系广东恒博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市拓凯房地产中介有限公司，住所地：。法定代表人：冯俊民，职务：总经理。委托代理人：曾凯旋、李翠芬，均系广东威戈律师事务所律师。上诉人黄赖明因与被上诉人广州市拓凯房地产中介有限公司（以下简称拓凯公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月7日，黄赖明（买方）、钟德标、戴聪萍（卖方）、拓凯公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买卖房屋地址为广州市南沙区海力花园三街7号802房，成交价为1188000元，物业以现状出售。其中第八条约定：“基于经纪方已促成本合约成立，买方于本合同签订之日向经纪方支付23700元作为中介服务费。如买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定买卖双方应支付的全部中介服务费”。第十一条约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”。黄赖明没有向拓凯公司支付中介服务费。为此拓凯公司于2013年12月31日向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、黄赖明支付中介费23700元及逾期利息1164.87元（23700元×299天×6%／365=1164.87元，利息暂计至2013年12月31日，请求保护至黄赖明实际付款之日）；2、黄赖明赔偿拓凯公司因本案而支出的律师服务费3000元；3、黄赖明承担本案的全部诉讼费用。拓凯公司在原审庭审中明确：第1项诉讼利息计算方法为以23700元为本金，以6%的年利率计算。拓凯公司主张因本案发生律师费损失3000元，提供了《委托合同》、银行转账凭条和律师费发票证实。黄赖明主张卖方钟德标、戴聪萍是买卖合同关系的违约方，提供了律师函及邮政特快专递单复印件、速递查询网络打印件、妥投证明、证人张展文的书面证言、《个人二手房贷款初审结果通知书》证明。原审法院认为，拓凯公司与黄赖明、案外人钟德标、戴聪萍签订的《房屋买卖合同》涉及两种法律关系，其一是拓凯公司与买卖双方之间的居间合同关系，其二是黄赖明与案外人之间的房屋买卖合同关系。本案中，主要审查拓凯公司与黄赖明之间的居间合同关系。根据我国《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。拓凯公司促成了黄赖明与卖方房屋买卖合同的成立，双方约定黄赖明应在2013年3月7日应当支付中介代理费23700元。本案的证据不能证明拓凯公司具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，因此黄赖明应按照约定支付报酬。关于黄赖明辩称卖方钟德标、戴聪萍是买卖合同关系的违约方，应由其承担中介服务费，其不是适格原告的意见。首先，黄赖明主张上述事实，仅提供律师函、证人张展文的书面证言、《个人二手房贷款初审结果通知书》等证据，上述证据不足以证明其主张，故黄赖明该抗辩意见缺乏事实依据。再者，《房屋买卖合同》没有约定中介服务费由违约方直接支付给经纪方，其中“如买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定买卖双方支付的全部中介服务费”的约定，是针对房屋买卖合同关系中的违约方须向守约方承担违约责任作出的约定。由于拓凯公司不是房屋买卖合同关系中的当事人，因此买卖双方的违约行为并不属于居间合同关系的调整范畴，并不会损害拓凯公司作为居间方就居间合同关系所享有的权利，另外，作为居间方的拓凯公司亦无权要求房屋买卖关系中的违约方向其承担违约责任。因此，黄赖明辩称中介服务费应有卖方向拓凯公司直接支付的理由不成立，不予采纳。关于黄赖明辩称与拓凯公司口头约定待房屋交易后才支付中介服务费的问题。首先，黄赖明就此没有举证证明，该抗辩意见缺乏事实依据。再者，本案证据不能证明买卖双方没有交易的原因应归责于拓凯公司，则应当视为支付条件已成就。综上，拓凯公司要求黄赖明支付中介服务费23700元合法有据，予以支持。黄赖明逾期未支付中介服务费，构成违约，应承担违约责任。拓凯公司确实因此遭受利息损失，因此黄赖明应向拓凯公司支付违约金（以23700元为本金，从2013年3月8日起计至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%的标准计付，违约金总额以不超过23700元为限）。予以支持。拓凯公司主张因本案支出律师费3000元，提供了委托合同、银行转账记录和律师费发票，予以认定。《房屋买卖合同》第十一条约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”。因此，拓凯公司要求黄赖明支付律师费3000元，理由成立，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、黄赖明于本判决发生法律效力之日起十日内向拓凯公司支付中介服务费23700元。二、黄赖明于本判决发生法律效力之日起十日内向拓凯公司支付逾期支付中介服务费的违约金（以23700元为本金，从2013年3月8日起计至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%的标准计付，违约金总额以不超过23700元为限）。三、黄赖明于本判决发生法律效力之日起十日内向拓凯公司支付3000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，减半收取250元，由黄赖明负担。判后，上诉人黄赖明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，黄赖明并不是本案适格主体。根据黄赖明、拓凯公司与案外人钟德彪、戴聪萍签订的《房屋买卖合同》的第八条约定，如果买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定的买卖双方应支付的全部中介服务费。本案中拓凯公司虽然促成《房屋买卖合同》的签订，作为中介方，还应促成合同的继续履行，但是，当黄赖明符合继续履行合同的各项条件时，卖方不配合黄赖明办理房屋过户手续，导致合同不能继续履行。因此，根据三方签订的《房屋买卖合同》的约定，中介服务费不应由黄赖明承担。原审判决忽视上述情况，仅处理黄赖明与拓凯公司之间的居间合同这一法律关系，未准确判定案件的适格主体，属于事实认定不清。二、原审判决的中介服务费用过高。《广州市房地产中介服务管理办法》第二十二条规定，不能履行房地产中介服务合同的，不得收取中介服务费，已收取的应予退回；部分履行的，减收中介服务费。促成《房屋买卖合同》签订只是中介服务的一部分工作，拓凯公司只是促成《房屋买卖合同》的签订，并未促成《房屋买卖合同》内容的完全履行，作为合同签订主体的拓凯公司，应严格按合同约定履行合同。合同未履行，应按照《广州市房地产中介服务管理办法》第二十二条规定少收或者不收中介服务费。原审判决忽视上述事实，属于事实认定不清。三、原审判决判令黄赖明支付逾期支付中介服务费的违约金于法无据。原审判令黄赖明自2013年3月8日起计算逾期支付中介服务费的违约金。《房屋买卖合同》第八条约定，买方于本合同签订之日向经纪方支付中介服务费。但签订合同时拓凯公司并未要求黄赖明支付中介服务费，直至拓凯公司起诉前也未向黄赖明主张过。根据合同约定，在支付中介服务费的主体不确定的情况下，原审判决判令黄赖明自2013年3月8日起支付逾期支付中介服务费的违约金于法无据。四、原审判决判令黄赖明支付律师费于法无据。《房屋买卖合同》第十一条约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”，本案中对于中介服务费的支付方已在《房屋买卖合同》第八条中进行约定，即买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定的买卖双方应支付的全部中介服务费。本案不是黄赖明违约导致合同未继续履行，黄赖明不是违约方。因此根据合同约定，黄赖明不应支付该笔律师费。为此，黄赖明上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、依法驳回拓凯公司的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由拓凯公司承担。被上诉人拓凯公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求依法驳回上诉人的上诉请求。本院认为，本案争议的焦点是中介服务费是应当由上诉人黄赖明承担，还是应当由《房屋买卖合同》中的案外人（卖方）钟德彪、戴聪萍承担的问题。根据2013年3月7日黄赖明（买方）、钟德标、戴聪萍（卖方）、拓凯公司（经纪方）签订的《房屋买卖合约》，其中第八条约定：“基于经纪方已促成本合约成立，买方于本合同签订之日向经纪方支付23700元作为中介服务费。如买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定买卖双方应支付的全部中介服务费”，对此，第一，经纪方已经促成房屋买卖合约成立，应当由买方即黄赖明于该合约签订之日向经纪方支付23700元作为中介服务费；第二，如买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定买卖双方应支付的全部中介服务费。黄赖明主张卖方钟德标、戴聪萍是违约方，并提供了律师函及邮政特快专递单复印件、速递查询网络打印件、妥投证明、证人张展文的书面证言、《个人二手房贷款初审结果通知书》证明，但由于上述证据只是黄赖明单方面提供的证据，没有卖方钟德标、戴聪萍确认，从证据证明的内容也不能判定是卖方违约导致交易不能完成，拓凯公司对上述律师函及邮政特快专递单复印件、证人张展文的书面证言的真实性也不予认可；同时，黄赖明在一审庭审中确认其曾起诉过卖方，考虑与卖方另外和解，后来其撤诉，但最终没有和解，由于黄赖明与卖方之间应当由哪一方承担违约责任，黄赖明不能提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的后果。因此，黄赖明上诉主张卖方钟德标、戴聪萍是违约方，应当由钟德标、戴聪萍支付全部中介服务费，证据不足，本院不予支持。原审法院认为根据我国《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，据此认定黄赖明应当向拓凯公司支付中介服务费23700元合法有据，本院予以支持。原审法院认为上诉人逾期未支付中介服务费，构成违约，应当承担违约责任向拓凯公司支付违约金，以及应当向拓凯公司支付为追究违约责任而产生的律师费，认定正确，本院予以确认。综上，黄赖明的上诉请求与理由不充分，证据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费500元，由上诉人黄赖明负担。本判决为终审判决。审判长  肖昭义审判员  幸 福审判员  叶 红二〇一四年十一月二十一日书记员  杨银桃