天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）和民二初字第0656号原告胡志勇。委托代理人刘洪杰，天津旗帜律师事务所律师。委托代理人薛红梅，天津旗帜律师事务所律师。被告天津保利香槟房地产开发有限公司，住所地天津市和平区赤峰道118号0204室。法定代表人陈凯，董事长。委托代理人陈哲，天津建嘉律师事务所律师。委托代理人高亚宁，该公司职员。原告胡志勇与被告天津保利香槟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡志勇及委托代理人刘洪杰、薛红梅，被告委托代理人陈哲、高亚宁到庭参加诉讼，本��现已审理终结。原告胡志勇诉称，原、被告双方于2011年9月24日签订天津市商品房买卖合同，同时签订了补充协议。合同约定原告在被告处购买的商品房坐落于天津市和平区×商铺跃层，设计用途为商业，建筑面积275.14平方米，其中套内面积236.78平方米，公共部分分摊建筑面积为38.36平方米。商品房土地使用年限为自2009年11月5日至2079年11月4日，商品房每平方米价格为32221.6元，总价款为8865450元，被告于2012年5月31前将通过验收、符合交付条件的房屋交付给原告。被告在给原告提供的房屋资料里对房屋结构、设计、环境布局等标明明确、具体，合同签订后，原告按合同约定一次性交付了首付款4465450元，交付了契税和维修基金共计354617.5元，并与被告合作的银行签订贷款合同，办理贷款。2012年5月中旬，被告发出交房通知，而原告发现被告建设的房屋不符合双方���订合同时的约定和相关法律法规规定，在设计、结构、环境布局等上存在很大的差异，质量存在大量瑕疵，无法用于商业经营，也无法正常使用，与合同约定交付标准相差甚远。按照合同约定及《消防法》等规定，建筑面积在200平方米以上的房屋内应布置两个疏散出口，被告却擅自取消了其中一个疏散出口。房屋内按照合同标明的结构设计在一层、二层之间应当有一个折返式楼梯，然而原告没有按照约定建设房屋内楼梯，却临时建立了一个直通式铁梯，非常危险，不能供一般人正常上下楼使用。二层两间房屋之间被一堵墙隔开，没有通道或们进入到另一侧内，根本不具有使用条件。房屋外围原本是开放式设计，被告却擅自在屋外搭建围墙及种植花草，将房屋完全包围，不仅影响正常出入，还严重影响房屋商业经营价值。被告还故意隐瞒所售房屋的土地使用年限。��告取得的土地使用年限实际为40年，但故意在《商品房买卖合同》上标明为70年，使原告对该房屋的现实价格和预期价值以及商业经营的成本和利润产生误判，有违商业诚信。原告拒收房屋，要求被告按合同约定和法律法规要求交付合格的房屋并提出整改意见，被告置之不理。原告多次催促被告整改及协商解决办法，被告不仅拒绝对房屋进行整改，而且拒绝履行合同，被告的行为违法了双方的的约定及法律规定。原告为了维护自身合法权益，向贵院提出诉讼，要求法院判令：1、被告按照规划设计、合同约定及相关法律规定向原告交付涉案房屋；2、诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，提交证据：1、保利-香槟国际认购书；2、天津市商品房买卖合同；3、销售不动产统一发票、契税完税证、天津市商品房住宅维修基金交款收据；4、保利-香槟国际商业出街价格表、一号楼平面图及售楼处摆放的一号楼外围沙盘照片；5、整改要求及投诉书；6、天津市房地产登记簿查询证明；7、建设银行个贷部工作人员杨彬彬做出的书面说明及明细附件；8、天津市房屋所有权预告登记证明；9、保利香槟登记表及向被告追要合同录音资料；10、天津农商银行询问贷款进度录音资料；11、诉争房屋外围和房屋内照片；12、规划设计图；13、天津农商银行贷款和及个人房屋贷款业务操作文本；14、个人信用报告，以上证据提交复印件。被告天津保利香槟房地产开发有限公司辩称，被告未向原告交付涉案房屋是行使先履行抗辩权，原告尚未付清涉案房屋房款，被告有权拒绝交付该房屋，并非被告违约。并且涉案房屋符合质量标准，因此不同意原告的诉讼请求。为支持其主张，被告提交证据：1、商品房买卖合同；2关于胡志勇未在我行办理贷款的情况说明（杨彬彬所写）；3、胡志勇申请贷款情况说明（藏杰所写）4、与银行交接表；5、天津市建设工程竣工验收备案书；6、建设工程消防验收意见书；7、设计修改通知单，以上证据提交复印件入卷经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区×商铺跃层，设计用途为商业，建筑面积275.14平方米，系由被告开发建设。2011年9月24日，原告与被告签订天津市商品房买卖合同。合同约定：原告购买涉案商品房屋，房屋每平方米价格为32221.6元，房屋总价为8865450元。被告应于2012年5月31日前将符合条件房屋交付原告。原告应于2011年8月31日前一次性支付房屋首付款446550元，其余价款办理贷款。被告未能按合同约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权要求被告支付已付款利息；逾期超过60日的，合同继续履行，被告除应支付利息外还应每日按商品房价款的万分���零点一五（0.150／000）向原告支付违约金。原告如未按合同约定时间付款，逾期在15日内的，被告有权追究原告逾期付款及利息；逾期超过15日的，合同继续履行，原告除应支付逾期付款及利息还应每日按商品房价款的万分之零点一五（0.150／000）向被告支付违约金。商品房土地来源为出让，土地使用年限自2009年11月5日至2079年11月4日。商品房买卖合同还对商品房质量、保修责任、配套设施、房屋设计变更进行了约定。在商品房买卖合同附件六补充合同中，对商品房买卖合同有关条款进行了补充和修改约定，其中第12条约定如原告逾期付款30日，被告有权解除合同，原告应向原告支付总房款百分之十的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告向被告支付了首付款共计4465450元，被告在2011年11月8日为原告开具了首付款发票，原告于2011年11月11日支付了房屋契税265963.5元及维修基金88654元。其后原告前往中国建设银行南开支行办理购房贷款，原告向中国建设银行南开支行提交了贷款所需相关材料，并在贷款合同上进行了签字盖章，但贷款合同中关于贷款数额及贷款利率均未填写。其后中国建设银行南开支行未与原告完成贷款合同的签订，也没有为原告向原告支付贷款。关于未办理贷款的情况，中国建设银行南开支行贷款经办人员杨彬彬于2013年8月2日为原告出具说明，说明主要内容为原告2011年8月向其咨询并办理贷款事宜，2011年11月18日收到原告的贷款资料并预签贷款合同，但不包括购房合同、所有权预告登记这些资料，该行未办理该笔贷款，其已将原告提供的材料于2012年12月7日销毁。在案件审理中，被告申请杨彬彬作为证人出庭作证，并提交了杨彬彬所写的关于胡志勇未再我行办理贷款的情况说明。在该情况说明以及杨彬彬当庭陈述中证人称因原告夫妻银行征信有不良记录，需要执行基准利率上浮15%办理贷款，但原告不认可并表示希望要等到2012年年初政策变化是否能按上浮10%办理贷款，因此口头告知杨彬彬先不办理贷款。原告还曾口头表示想补充首付款、降低贷款额以及寻找更优惠利率的银行办理贷款。2012年8月，原告通过被告销售人员朱宏伟介绍与天津农村商业银行东丽支行商谈签订贷款合同，天津农村商业银行东丽支行经办人员为藏杰。其后天津农村商业银行东丽支行也未与被告完成贷款合同的签订，也没有为原告向被告支付贷款。关于未办理贷款的情况被告提交了藏杰所写的胡志勇申请贷款情况说明并申请法院对藏杰进行调查询问。在藏杰所写情况说明以及本院对此调查询问中，藏杰表示未能办理贷款系由于原告在办理贷款中表示需要补交2000000元首付款，因此贷款金额无法确定。其后藏杰多次催促原告补交首付款，但原告未予补交导致贷款未能上报审批。其后，被告称于2013年4月15日、2013年7月23日两次向被告发出催告函，提出被告尚未办理贷款构成逾期付款，要求支付所欠房款。庭审中原告认可收到2013年7月23日催告函。2013年9月12日，原告向被告提交一份整改要求及投诉书，主要内容为原告发现涉案房屋室内设计和户外规划均发生了重大变化，要求被告进行整改。原、被告双方协商无果，本案被告遂于2014年3月5日将本案原告诉至本院，要求解除合同。其后原告在天津市第一中级人民法院起诉被告要求按照合同约定交付房屋。天津市第一中级人民法院裁定将案件移送本院审理。由于两案当事人互为原告、被告，系由同一套房屋引起的纠纷，本院将两案合并审理。另查，在案件审理中，本院组织原��被告前往涉案房屋进行现场勘验并拍照。结合现场勘验情况，原告认为涉案房屋现在不符合设计规范和原、被告双方的合同约定。原告认为被告虽然在原告起诉后对楼梯进行了整改，但整改之后未作质量验收。整改后的楼梯板很窄，也很陡，原告怀疑不能保证安全。对于楼梯，原告认为需要提供证据证明质量安全，也应符合设计要求。按照设计图纸，涉案房屋应有2个疏散口，现在只有一个，所以原告要求后面的墙上开一个门。这也是消防法强制性的规范。涉案房屋外围，根据原设计，房屋外围没有阻挡，所以原告要求拆除花坛、围栏、运动设施。诉争房屋外围按照设计图纸应该没有任何东西。商用的房屋应该没有阻挡，周围的设施影响了商业用途。上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据，现场勘验笔录、照片经当庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告涉案房屋签订的商品房买卖合同系原、被告真实意思表示，不违法法律法规效力性强制性规定，依法应属合法有效。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定及商品房交易习惯，原告作为购房人负有先支付全部房款的义务。被告在受到原告全部房款后方有履行交付房屋的合同义务。现根据与本案合并审理的（2014）和民二初字第155号查明事实情况及法律认定，原、被告所签订的商品房买卖合同因原告逾期付款应予以解除。原告未能按照约定时间想被告支付合同约定的全部房款，被告有权拒绝向原告交付涉案房屋。现商品房买卖合同应予以解除，被告不负有向原告交付房屋的义务，则原告要求被告按照规划设计、合同约定及相关法律规定向原告交付涉案房屋的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第六十七条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。本案诉讼受理费73858元，由原告全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈亚洁代理审判员  喻润东人民陪审员  于桂珍二〇一四年十一月六日书 记 员  高汐滢