北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终3691号上诉人（原审原告）陈×3，男，1942年6月24日出生。委托代理人王玉梅，山东瀛创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈×4，男，1950年8月3日出生。上诉人陈×3因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第28184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2015年8月，陈×3起诉至原审法院称：我与陈×4系兄弟，与陈×2系母子。陈×1与陈×2系夫妻，陈×1与我和陈×4系父子，陈×1于1981年2月去世，陈×2于2015年7月23日去世。陈×1与陈×2生前承租北京市西城区×××三区10号楼3层2门5号房屋（以下简称涉案房屋），后于2003年5月20日，由陈×2以折算其与陈×1的工龄后购买该房屋并获得房屋产权，登记在陈×2名下。我考虑到母亲实际生活居住问题，父亲去世后一直未对该房产进行过分割，母亲陈×2去世后，我欲对该房产进行继承分割，被告知，该房屋已登记在陈×4名下，后我到北京市西城区房屋管理局查询，才得知在2010年2月12日母亲陈×2与陈×4签订存量房屋买卖合同，以107万元的价格卖给陈×4。我认为，该房屋系父母共同财产，母亲陈×2个人无权自行处分，并且该房屋的买卖价格远远低于同一时期的市场价值，同时陈×4没有实际支付相应价款，其行为侵犯了我的合法权益，根据合同法第五十二条的规定，属无效合同，故诉请法院判令陈×2与陈×4于2010年2月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效。陈×4辩称：一、陈×3认为涉案房屋应为父母财产，母亲陈×2不应独自处理，但是依照相关法律，我母亲完全可以独自处理，陈×3提出我母亲在世时不能享有全部产权，是不合法的。房改时，本人父亲已经去世多年，因此陈×2拥有处置权。公证书已经就陈×2是否可以单独处理涉案房屋作出了公证，陈×2拥有涉案房屋全部产权。二、本合同是正式合同，公证书已经提交，房屋作价不是我们定的，是与交易中心制定的，由房屋交易中心推荐进行评估作出的，价格是真实的，且依法缴纳了税款，我们也并不认为房价低于市场价格，当时房价非常低迷，因此市场成交价是与当时背景相符的。根据合同第四条，没有规定支付时间，也没有支付方式，此合同是经过交易中心认可的，因此陈×3不应向我质疑。陈×2于1995年房改时向我提出购买涉案房屋，让我在家里住，让我买下来，陈×2告知我，其他兄弟均不要，因为都有房，1995年不参与买房，当时的购房款是一笔巨款，因此陈×2让我买下，表示以后就是我的房。父亲去世时产权在国家，陈×3无权分房，陈×3作为子女在陈×2在世时，无权进行分房；父亲去世后，陈×3就占住了在海淀的一套国家分房。允许居住与拥有产权是完全不同的概念。我认为陈×3所述没有进行分割是不符合事实的；陈×3知道在母亲去世前就将房屋给我了。本案涉案房屋母亲拥有全部的处置权，公证书、合同、自书声明是陈×2生前的愿望。综上，不同意陈×3的诉讼请求，望依法驳回陈×3诉求。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈×3就其提出的涉案房屋系陈×1、陈×2夫妻共同财产的主张，未出示证据证明，依现有证据能够认定，涉案房屋为陈×2丧偶多年后参加房改售房以成本价购得，房屋所有权属性登记为陈×2单独所有，故对陈×3之”房屋系父母共同财产，母亲陈×2个人无权自行处分”的主张，法院不予支持。交易价格及价款是否支付，不是确认合同效力的法定条件，陈×3以此为由主张合同无效，没有法律依据。涉案房屋所有权人由陈×2变更至陈×4名下时，陈×2与陈×4在房屋登记机关备案签订了一份存量房屋买卖合同（合同编号：CW107277）即陈×3请求法院确认无效的合同，在该合同中仅记载了房屋的坐落位置及价款，对房屋装修的价格、房屋的交付、房屋价款的交付、产权转移时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款均未填写，并且合同相对人就上述事宜未另签房屋买卖合同，合同签订当日交易双方即办理了房屋所有权变更登记，以上情节足以证明，陈×2与陈×4签订的存量房屋买卖合同是为完成房屋所有权变更登记而签订的网签合同。再综合陈×4对未支付房屋价款的自认陈述及当事人在本次诉讼中对证据的真实性未提出异议并经过公证的赠与合同内容能够认定，陈×2与陈×4为办理涉案房屋的产权过户手续而签订网签合同是对赠与合同的履行行为。因此，在赠与合同的效力未经司法程序确认前，即要求确认网签合同的效力，缺乏事实依据。综上，对陈×3的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决:驳回陈×3的诉讼请求。判决后，陈×3不服，上诉至本院称：一、涉案房屋源于陈×1工作单位分配，在购买时使用了陈×1的工龄，且在陈×1去世后，对陈×1的财产未进行继承，陈×1的全部财产包括动产和不动产均掌握的陈×2手中，购房款中包含有陈×1未分割的遗产，故涉案房屋中包含陈×1的遗产，陈×2无权单独处分；二、陈×2在2010年2月12日签订存量房屋买卖合同将涉案房屋以107万元的价格出售给陈×4并基于此办理了过户手续，可视为对此前赠与公证的否认，双方此前的赠与合同并未履行，本案无需对《赠与合同》的效力问题作出认定；三、陈×4取得涉案房屋并非善意取得，因其对购房使用陈×1工龄一事明知且其并非以合理价格受让；四、员工购买房屋时享受的工龄优惠，是我国建立住房公积金前的一种政策性补贴，是目前实行的住房公积金的前身，而住房公积金、住房补贴依法应属于夫妻共同财产，本案，对陈×1的工龄进行物质转换时，陈×1已过世，此部分物质转换应作为遗产分割，在未分割前，陈×2不享有全部的财产处置权，原审法院未对此予以认定，属于适用法律错误；综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的诉讼请求。陈×4同意原审判决，并称：遗产是公民死亡时遗留的合法财产，涉案房屋系我母亲在我父亲去世多年后购买所得，购买时使用了其工龄，并不意味该部分系遗产，且购房款是我出的，本案我母亲处置涉案房屋发生在2009和2010年，按照当时的法律法规，涉案房屋并非我父母夫妻共同财产，我母亲有权处置，另外，在2004年我母亲起诉陈×3腾房一案中，法院生效判决曾确认涉案房产属于我母亲陈×2所有。综上，不同意陈×3的诉讼请求。经审理查明：陈×3与陈×4系兄弟，同为陈×1与陈×2（别名陈一萍）之子。陈×1，男，1914年4月15日出生，1981年2月25日去世，原户口登记地北京市西城区××路49号。陈×2，女，1920年7月14日出生，2015年7月23日去世，户籍地北京市西城区×××三区10栋2门5号。在1998年7月1日签发的户主陈×2的户口簿上记载陈×2的婚姻状况为丧偶。涉案房屋原系陈×2与陈×1夫妻关系存续期间承租的公房，日期为1993年5月11日的《中央国家机关公有住宅租赁合同》显示产权单位处加盖中国核工业总公司行政管理部房产管理处的公章。1996年12月21日，售房单位中国核工业总公司机关（甲方）与陈×2（乙方）签订《中国核工业总公司机关出售公有住宅楼房买卖契约》，约定：甲方在乙方所在单位认可的情况下，将坐落在西城区×××三区10楼2单元5号住房（建筑面积154.4平方米、未封闭阳台8.2平方米），按北京市1996年售房，以成本价30894元出售给乙方，甲方按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，成本价年工龄折扣率为0.9%。2003年5月20日，售房单位中国核工业集团公司总部（甲方，以下简称核工业集团）与购房人陈×2签订《中国核工业集团公司出售公有住宅楼房买卖契约》，该合同有关房屋坐落、房价计算等主要内容与1996年12月21日合同基本相同。同年10月9日，核工业集团与陈×2就涉案房屋在房屋登记机关办理了房屋产权转移登记，将房屋产权人由核工业集团变更登记为陈×2，陈×2的产权来源为成本价购买，房产产价为30894元，房屋所有权证号为京房权证西私字第3129**号。陈×4提交日期为2009年5月31日的北京市中信公证处（2009）京中信内民证字06215号公证书，显示：赠与人陈×2与受赠人陈×4于2009年5月27日签订赠与合同，内容主要为”赠与人陈×2与受赠人陈×4系母子关系。赠与人陈×2名下的房产位于北京市西城区×××三区10栋2门5号，房屋所有权证号京房权证西私字第3129**号（成本价出售住宅），该房产系陈×2个人财产。赠与人与受赠人经协商，达成赠与合同如下，一、赠与人陈×2自愿将上述房产无偿赠与给受赠人陈×4个人所有。二、受赠人陈×4接受上述赠与。三、房产所有权转移时间，以赠与人与受赠人到房管部门办理登记过户手续为准。”2010年2月12日，陈×2与陈×4签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW107277），该合同上记载有出卖人和买受人信息、房屋基本情况、房屋成交价格1075000元。当日，双方在房屋登记机关就涉案房屋办理房屋所有权转移登记，将房屋所有权人由陈×2变更登记为陈×4，房屋所有权证号为X京房权证西字第0336**号。陈×4称，涉案房屋所有权转移实际上是基于赠与，签订房屋买卖合同，是基于税收的考虑，上述房款其未给付陈×2。原审期间，陈×3称其确认陈×2与陈×4签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效的理由：一是陈×2对涉案房屋不享有全部产权，不能全部处分；二是陈×4在购买涉案房屋时，明知涉案房屋从产权单位购买的情况，且以低于市场价格购买，不属于善意第三人，依据我国合同法第52条第二款，当事人之间恶意串通，损害国家和第三人利益的，双方之间的合同无效。本院审理期间，陈×3称其认为陈×2对涉案房屋没有全部处分权是因为涉案房屋在购买时折算了父亲陈×1的工龄以及购房款中包括父亲未分割的遗产，购房款是父母夫妻双方工资的积累；并称其父母的月收入远超当时的人均消费，去世前亦无大的花销，故去世时肯定留有现金遗产，但具体多少不清楚。对此，陈×4不予认可，称其父若留有现金遗产，也仅有一点点，父亲去世后，靠母亲的工资来支撑整个家的消费，涉案房屋并非用父母的钱购买，是其出资购买，当时其有能力购买且其母陈×2说谁出钱购买房子就给谁，就此其原审期间提交的证据以及原审法院向其姐陈新民的调查笔录可以证明。陈×3不认可陈新民笔录中所述，不认可陈×4所提供的证据的证明目的，就其所述二审期间未提供证据予以证明。上述事实，有证明信、中央国家机关公有住宅租赁合同、出售公有住宅楼房买卖契约、存量房屋买卖合同（合同编号：CW107277）、北京市中信公证处（2009）京中信内民证字06215号公证书、房屋所有权证、法院向房屋登记机关调取的房屋档案以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：根据双方的诉辩意见，本案双方争议的主要问题是陈×2与陈×4就涉案房屋签订的存量房屋买卖合同，是否存在合同无效的情形，而解决该问题的关键在于涉案房屋中有无作为陈×1遗产的财产份额，陈×2是否有权自行处分涉案房屋，若陈×2有权自行处分涉案房屋，则其与陈×4买卖涉案房屋必不存在恶意串通损害第三人利益的情形。对此，本院认为，遗产是指被继承人死亡时遗留的合法财产。本案中，涉案房屋虽系双方当事人父母陈×1与陈×2夫妇夫妻关系存续期间承租的公房，但系陈×2在陈×1于1981年去世后的十几年后以其个人名义出资购买，并登记在陈×2名下，陈×3虽称购房款中包含有陈×1的遗产，但未提供充分证据予以证明，故对其该项主张，本院实难采信；而关于如何认定出售公有住宅楼房中的折算工龄问题，现在我国并无相关法律规定和司法解释，在此情况下，陈×3主张涉案房屋中有作为陈×1遗产的财产份额，缺乏事实和法律依据，再结合公证机关曾对陈×2与陈×4之间就涉案房屋的赠与合同予以公证的事实，本院对陈×3有关涉案房屋无权自行处分的意见，不予采纳，对其有关陈×2与陈×4就涉案房屋签订的买卖合同无效的主张，不予支持。综上所述，陈×3的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7238元，二审案件受理费14476元，均由陈×3负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  于阳春代理审判员  王艳芳代理审判员  王 佳二〇一六年五月三十日书 记 员  张邵青