湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）零民初字第1049号原告吴诗名，又名吴诗明，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。委托代理人罗盛华，永州市零陵区萍洲法律服务所法律工作者。被告永州市零陵怡港置业有限公司，地址：湖南省永州市零陵区南津南路2号。法定代表人谢依尔，系该公司董事长。委托代理人吴起俊，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。原告吴诗名与被告永州市零陵怡港置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，依法组成由审判员蔡晓亮担任审判长，审判员钟尧学、人民陪审员韩智林参加的合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。书记员蒋良良担任记录。原告吴诗名及其委托代理人罗盛华、被告永州市零陵怡港置业有限公司的委托代理人吴起俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年12月17日，他与被告签订三份《商品房买卖合同》，购买了被告的E301、E401、E402号商品住房，并按揭支付总房款525，540元的40%，计币为210，216元，他实付235，000元；2010年4月，被告方谎称原告不能办理按揭，要求他按分期支付方式支付按揭房款的90%，他被迫于2010年4月29日付给被告230，000元，余款约定交房时付清，合同继续履行，双方无异议；合同第八条约定：2009年5月31日前交房，但由于被告原因，房屋直至现在还没交付给他，导致他多次参与上访，被告仍置之不理；被告的行为已构成违约，为维护合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：一、由被告支付E301房从2009年6月1日至2014年6月18日止共1840天的逾期交房违约金90，616元；二、由被告支付E401房从2009年6月1日至2014年6月18日止共1840天的逾期交房违约金89，389元；三、为所购房屋办理房产、土地、水电等证件并交房；四、本案的案件受理费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《商品房购房合同》3份，其中房屋E301、E401系原告购买，欲证实原告与被告存在买卖关系；被告方违约的事实；2、购房收据3张，共计465，000元，首付235，000元，2007年12月有2张（1张75，000元，还有1张160，000元），2010年4月29日1张230，000元的发票，欲证实原告按购房约定支付了购房款；3、个人银行信用报告，欲证实原告在银行无不良记录，可以办理银行按揭，而被告没有办出，责任在被告；4、2010年12月8日报警记录，欲证实原告与被告为交房发生过纠纷，引起诉讼时效中断；5、零陵区信访局报告，欲证实被告延迟交房，引起诉讼时效中断。6、红网报道，欲证实被告不具备交房条件。对上述证据，被告质证如下：对证据1、2、3、4、5的真实性均不表异议；但对证据6的真实性、客观性提出了异议。被告辩称：原告的诉讼主张已过诉讼时效；原告所购买的E301、E401、E402商品房尚欠房款540元，且因变更付款方式而付现不足90%的房款，原告违约在先；他公司于2010年10月工程竣工验收后，以公告的方式通知原告接房，原告应补交购房契税7481.68元及房屋面积差价11，754元；故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、宾幸民和刘平东银行按揭收据，欲证实与原告同时购房的办理了按揭手续；2、购房合同，欲证实其佐证了证据1；3、被告为原告及其妹妹办理了银行开户及各类电子银行等原件，欲证实被告积极给原告办理了银行按揭，因为银行未能审批，所以不能办理；4、永州市中级法院关于唐妮娜的《民事判决书》，欲证实被告于2010年10月份通知唐妮娜等住户接房，该院认定了2010年11月30日所有购房户接收房屋的事实。对上述证据，原告吴诗名质证如下：对证据1、2的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据3的真实性没有异议，但对其证明目的有异议；证据4是复印件，不具备证明效力。本院对双方提交的证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性，被告未表异议，本院予以采信；证据6的来源不明，不予采信。被告提供的证据1、2与本案没有关联，本院不予采信；对证据3的真实性，原告无异议，本院予以采信；证据4虽系复印件，但经与原件核对后无异，应予采信。通过采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：原告吴诗名与被告永州市零陵怡港置业有限公司于2007年12月17日签订了两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买了E301、E401号商品住房，同时原告之妹吴素娟也与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买了E402号商品住房，原告将购买的E301、E401商品房及代为其妹购买的E402商品房首付款分别为82，400元、79，930元、73，210元，合计235，540元，当日，原告不但交清了自己所购买的E301、E401购房款，还代为其妹吴素娟交纳了E402部分购房款，合计235，000元。按合同约定：付款方式为银行按揭，但被告对原告的银行按揭事宜迟迟没有办理，直到2010年4月29日被告擅自改变付款方式按总房款90%而付现金，于是，原告为自己购买的E301、E401商品房又分别付款81，760元、82，007元，以及付原告之妹吴素娟E402商品房部分购房款项，结合首付原告购买的E301商品房已交够房款164，160元，E401商品房已交够房款161，937元。该合同约定：“交房时间为2009年5月31日前，若被告逾期超过45天后，买受人要求继续履行的按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同时，此合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付一年内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理好产权证”。原告为被告延期交房多次向对方主张权利并上访，直到2013年5月20日原告还就购房违约金向永州市零陵区信访局上访，请求落实解决被告违约事宜。经多次上访无果后，遂诉至法院，请求法院依法判令被告赔付原告购买被告E301、E401房逾期交房违约金合计180，005元；并请求为其立即交房和办理房产、土地及水电开户等证。另查明：原告吴诗名个人银行信用度近五年无不良记录，被告也没有提供证据证实原告有银行不良记录关于。关于被告交房时间，其他业主通过法院一、二审生效判决已确定为2010年11月30日。本院认为：原、被告签订的两份《商品房销售合同》是双方真实意思表示，为有效合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、或者赔偿损失等违约责任。本案中原告购买被告的E301和E401商品住房，其首付款分别为82，400元、79，930元，合计162，330元。而原告实际已付首付款235，000元，相对于其主张权利的E301和E401商品住房，已足额交纳。被告辩称原告购买的E301、E401和E402三套商品住房，应该交首付款235540元，从而断定原告欠购房屋款540元，与客观事实不符，其理由不能成立，本院依法不予采信。为履行合同，原告已履行合同约定的义务，且原告的个人银行信用没有不良记录，应视为具备办理个人银行按揭的条件，而被告迟迟不予办理且擅自改变银行按揭付款方式的约定，属于履行合同义务不符合约定，故被告应承担逾期交房等违约责任。从2010年11月30日湖南省永州市零陵区纪委召开永州市零陵怡港置业有限公司交房纠纷协调会的情况可得知，当时被告已通过公告、电话通知等方式告知业主收房，故可推定该公司已通知业主收房，即便该公司不是直接的书面方式通知其收房，但公告方式也是合同约定的书面方式通知之一。按合同第十一条的约定，出卖人向买受人交房房屋的前提条件是商品房达到交付使用条件，原告称被告的建设工程不具备交房条件，其理由与合同约定的不一致。同时，湖南省永州市中级人民法院对被告因商品住房销售合同纠纷的同类案件的认定为：该公司交付的房屋外观上已达到交付使用的条件，房屋尚有在不符合合同约定的装饰标准之处，但不能构成拒收房屋的合法理由，而被告认为该房屋尚未达到交房条件为由而拒收，则应视为该合同已交房，故被告交房截止时间为2010年11月30日。由于双方在合同中约定了逾期交房产生的损失赔偿额的计算方法为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，故被告应支付延期交房款E301房为26987.9元（已付购房款164，160元×0.0003×548天）；E401房为26622.4元（已付购房款161，937元×0.0003×548天），合计53610.3元。被告未能在合同约定的期限内为原告办理房产、土地权证以及水电登记，已构成违约，原告要求被告办理住房产权证、土地使用权证并交房的诉请并非不当，本院予以支持。被告辩称原告应付清购房款、补房屋面积差价款和购房契税，因被告在本案中没有提起反诉，故其抗辩理由不予支持，被告可另行起诉判决。关于被告辩称该案已过诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事一方提出要求或者同意履行义务而中断。权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定诉讼时效再次中断。原告就逾期交房的违约金问题曾多次与其他业主向开发商、政府部门主张了权利，原告有证据证实诉讼时效中断情形，故被告对诉讼时效抗辩的理由不能成立，本院不予以支持。据此，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百七十一条第二款之规定，判决如下：一、限被告永州市零陵怡港置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告吴诗名逾期交房违约金53610.3元；二、被告永州市零陵怡港置业有限公司在本判决生效后三十日内为原告吴诗名办理房屋产权证、土地使用权证、水电登记及交房；三、驳回原告吴诗名的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3900元，由原告吴诗名承担2700元，被告永州市零陵怡港置业有限公司承担1200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。（此页无正文）审 判 长  蔡晓亮审 判 员  钟尧学人民陪审员  韩智林二〇一四年十一月二十二日书 记 员  蒋良良附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实不主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百七十三条诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。权利人向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。