江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0681民初526号原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行，负责人林毅，行长。委托代理人朱卫红，女，原告客户部农户经理。委托代理人方鹏，法律工作者。被告邱福成，男。被告董利艳，女。被告南昌松锋房地产开发有限公司，法定代表人漆国荣，公司董事长。本院于2016年4月14日立案受理了原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行（以下简称“农行贵溪市支行”）与被告邱福成、董利艳、南昌松锋房地产开发有限公司（以下简称“南昌松锋房产公司”）金融借款合同纠纷一案，依法由审判员熊红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱卫红、方鹏到庭参加诉讼；被告邱福成、董利艳、南昌松锋房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行贵溪市支行诉称，2011年9月1日，原告与被告邱福成签订了购房担保借款合同，被告向原告借款23万元，借期20年，并用位于贵溪市320国道南侧桃源居第16栋2单元602号房屋为抵押物，利率按同期同档利率上浮10%；被告董利艳、南昌松锋房地产开发有限公司作为同意为上述借款承担担保责任；若违约按10%计算违约金。合同签订并办理了抵押登记后，原告依约发放了贷款。截止2016年4月13日，被告尚欠原告借款本金204491.34元、利息4810.35元。原告多次催讨，被告未履行支付义务。故原告诉至法院，请求判决：一、解除原、被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；二、被告邱福成、董利艳立即偿还本金204491.34元、利息4810.35元，合计人民币209301.69元（2016年4月13日之后利息按合同约定计算至实际还清之日止），并由三被告按约定支付罚息、复利、违约金23000元；三、原告对抵押物享有处置权和优先受偿权利；四、被告南昌松锋房产公司承担连带责任；五、三被告承担诉讼费、保全费及代理费20000元。本案争议焦点：1、被告邱福成尚欠原告借款本金、利息；2、被告董利艳、南昌松锋房产公司如何承担责任问题。三被告均未到庭，也未提供书面答辩意见。原告农行贵溪市支行为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：一、原告农行贵溪市支行营业执照、组织机构代码证的复印件、法人代表证明，欲证明原告的主体资格；二、被告邱福成、董利艳的身份证及结婚证复印件、被告松锋房产公司组织机构代码证复印件，欲证明被告身份信息及被告福成、董利艳系夫妻关系的事实；三、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、共同还款承诺书、商品房买卖合同复印件，欲证明被告邱福成、董利艳因购买被告松锋房产公司开发的桃源居小区房屋向原告借款23万元，借款期限为20年，俩人以位于贵溪市320国道南侧桃源居第16栋2单元602号房屋抵押，被告南昌松锋房产公司为阶段性保证人承担连带责任，若违约需按本金百分之十收取违约金；四、借款凭证、特种转账凭证，欲证明原告按约定发放贷款，该款划至被告南昌松锋房地产开发有限公司帐户XXXX及保证金帐户XXXX，利息按7.755%计算，逾期利息按10.0815%计算；五、预告登记证（雄房预松锋开发字第2011号），欲证明原告对邱福成、董利艳位于桃源居XXXX号的房屋享有处置权及优先受偿权；六、还款明细表，欲证明2016年4月27日止，被告邱福成偿还本金24301.28元，支付利息、罚息、复利66239.11元；被告南昌松锋房地产开发公司代邱福成偿还本金3982.86元，利息、罚息、复利6125.34元，邱福成尚欠原告借款本金201715.86元。三被告未到庭，视为放弃质证权利。原告提供的证据符合法律的相关要求，本院予以确认。综上所述，本院对以下事实予以确认：被告邱福成、董利艳系夫妻关系。2011年5月21日，邱福成、董利艳向被告南昌松锋房地产开发有限公司购买了贵溪市320国道贵白公路交汇处桃源居小区第16栋2单元602号房屋一套，双方签订GF-2000-0171-F20110004647号购房合同，房屋总价328789元，首付款98789元，余款23万元向原告申请按揭贷款。2011年9月1日，原告与被告邱福成、董利艳、南昌松锋房地产开发有限公司签订编号36020520110023807的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。合同约定：1、借款金额23万元；2、期限为20年；3、借款用途为购买房产；4、按月结息，结算日为每月的20日；5、利率按人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%，年利率7.755%，逾期利率10.0815%；6、以位于贵溪市320国道桃源居小区第16栋2单元602号房屋为抵押物，为上述借款担保抵押担保；7、董利艳、南昌松锋房产公司作为保证人和阶段性保证人对上述借款承担连带清偿责任，保证期限为借款期满二年，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。南昌松锋房产公司的保证期间自发放贷款之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；8、借款人未按时偿还本息，贷款人有权按执行利率上浮50%计收罚息，逾期未付利息按逾期借款利率计收复利，并按借款数额的10%计收违约金，超过90日未足额偿还本息，有权提前收回借款……。原、被告均在合同上签名、盖章。被告董利艳自愿出具承诺书，同意为邱福成的上述借款承担共同偿还义务。2011年9月1日，原告将23万元打入邱福成指定的被告南昌松锋房产公司在贵溪市农行营业部XXXX账号。被告邱福成、董利艳于同日办理了桃源居小区第16栋2单元602号房屋的商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人。2011年10月20日至2015年10月20日，被告邱福成共偿还本金24301.28元，支付利息、罚息、复利66239.11元；2015年10月21日至2016年4月27日，被告南昌松锋房地产开发公司代邱福成偿还本金3982.86元，支付利息、罚息、复利6125.34元，邱福成尚欠原告借款本金201715.86元。原告多次向被告邱福成、董利艳催收借款未果，遂向法院起诉。另查明，被告邱福成、董利艳尚未取得预告抵押权登记的房屋所有权证书。本院认为：原告与被告邱福成、董利艳、南昌松锋房地产开发有限公司签订个人购房担保借款合同，系原、被告真实意思的表示，合法有效，各方均应严格遵守执行。原告依约向被告邱福成发放贷款，邱福成应按约偿还本金及利息，逾期不还应承担违约责任。被告董利艳自愿出具承诺书，原告要求被告邱福成、董利艳共同偿还借款本金及相关利息的诉讼请求，本院予以支持。被告邱福成、董利艳逾期还款超过90天，按照合同约定，原告有权提前收回全部借款，原告提出解除合同的诉讼请求成立。本案预购商品房已经办理了预告登记，原告为预告登记权利人对登记财产享有优先受偿权。原告起诉未超过与被告南昌松锋房产公司约定的保证期间，南昌松锋房产公司应承担连带保证责任。原告未提供聘请律师费的发票，该诉讼请求不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行与被告邱福成、董利艳、南昌松锋房地产开发有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；二、由被告邱福成、董利艳在本判决生效后十五日内向原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行偿还借款本金201715.86元（利息、罚息、复利及违约金从2016年4月27日起按合同约定计算至还清止）；三、如被告邱福成、董利艳未在上述期限内履行，则拍卖、变卖其提供抵押的坐落在贵溪市320国道贵白公路交汇处桃源居小区第16栋2单元602号的房产，所得价款由原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行优先受偿；四、被告南昌松锋房地产开发有限公司在完成涉案抵押房产产权登记前对上述第二项被告邱福成、董利艳的偿还义务承担连带责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5085元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 熊 红二〇一六年五月十日书记员 周娅娟