江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第1488号上诉人（原审第三人）陈宽见。委托代理人金菊，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王颖。委托代理人戴徽、刘颖，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）卢同好。原审第三人顾维根。原审第三人肖艳。委托代理人顾维根。上诉人陈宽见与被上诉人王颖、卢同好、原审第三人顾维根、肖艳房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第2432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭审理了本案，��诉人陈宽见的委托代理人金菊、被上诉人王颖及其委托代理人戴徽、刘颖、被上诉人卢同好、原审第三人顾维根、原审第三人肖艳的委托代理人顾维根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：涉案的位于连云区中山西路26号日出东方小区7号楼A区商业A6号商铺原为顾维根、肖艳二人共有。二人于2011年8月18日抵押于中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，借款96万元。因顾维根欠王颖债务未清偿，2012年元月1日，顾维根向王颖出具委托一份，内容为，今委托王颖出租中山西路26号日出东方小区7#楼A区商铺门面，一切事宜由王颖办理，收益权归王颖所有，从2012年元月1日至2018年元月1日。委托人：顾维根。顾维根与肖艳于当日另向王颖出具收条一份，内容为，本夫妻拥有位于中山西路26#日出东方小区7#楼A区商铺门面店，现本夫妻自愿将该商铺出租给王��。今收到王颖2012年元月1日至2018年元月1日租金，共计30万元。在此期间商铺可由王颖自由转租。王颖与顾维根、肖艳一致确认，该收条上的30万元，王颖并未实际支付，而是约定用这六年的租金冲抵王颖的30万元债权。2012年11月24日，王颖（甲方）与卢同好（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将中山西路26#日出东方小区的A区7-6商铺租给乙方使用。租期从2012年11月24日起至2018年11月24日止，租期为6年。付款方式为1年1付，房租费7万元整，三年后10%增长，每年提前一个月支付房租费。……。合同签订后，卢同好向王颖支付了第一年度的租金。2012年11月28日，案外人于海洋以生效的（2012）港商初字第950号民事调解书为依据申请对顾维根进行司法执行程序，并于2013年1月29日申请拍卖涉案房屋。经原审法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估，涉案房��价值为195.02万元。2013年5月14日，连云港市金裕拍卖有限公司受原审法院委托在《苍梧晚报》上发布拍卖公告：受委托，我公司定于2013年5月29日上午10时在新浦区龙河大厦3017室公开拍卖连云区中山西路26号日出东方小区7号楼A区商业A6号商铺房产（现正租赁给“多一味鸡煲”经营用），建筑面积约64.59平方米，评估价195.02万元。有意者请于2013年5月28日下午5时前携带相关证件到龙河大厦3017室办理竞买手续，并缴纳保证金10万元。该房屋按照评估价起拍，后因无人竞买，降价至140万元。后陈宽见于2013年7月29日至原审法院，表示愿意以140万元购买涉案商铺。原审法院在与其谈话时告知，涉案房屋由卢同好正在使用，目前尚不清楚具体的租金、租期。你若购买该房产，有可能对你相关的出租、收取租金等权利有障碍。另告知该房产存在抵押权，你方应将顾维根对抵押权人的��款清偿，抵押权清偿后，法院会裁定将涉案房产过户至你方名下。抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对第三人顾维根享有的债权由陈宽见于2013年7月29日清偿完毕，该行于2013年7月29日通知原审法院已将涉案房产上的抵押权注销。原审法院于2013年7月29日向连云港市房产局送达过户裁定，要求将涉案房屋过户至陈宽见名下，连云港市房产局于2013年8月9日为陈宽见办理了产权登记。后陈宽见持涉案房产的产权证明要求被告卢同好向其支付第二年租金，并与其重新按照卢同好与王颖签订的合同条款签订了新的房屋租赁合同。后王颖要求卢同好支付第二年度租金，卢同好拒绝支付，王颖遂诉至法院。原审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律效力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，王颖与卢同好于2012年11月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，故卢同好应当按照合同的约定向王颖支付第二年的租金7万元。对于卢同好辩称的王颖不是适格的主体，其无权向卢同好要求支付租金等，王颖、卢同好之间并不存在房屋租赁关系，本案王颖仅是第三人顾维根的代理人的意见，原审法院认为，顾维根及肖艳在原审法院查封该房产之前与王颖达成将涉案商铺交由王颖使用自2012年元月1日至2018年元月1日，租金共计30万元，租金冲抵30万元债务的合意，双方之间的该种行为实质上形成了房屋租赁关系，该租赁合同关系合法有效。而后王颖是以其自身名义与卢同好签订房屋租赁合同，且卢同好亦认可在与王颖签订租赁合同前看到了《委托》的内容，该《委托》也载明了王颖可以对涉案的商铺自由租赁、收益，故对卢同好的该项答辩意见不予采纳，应认定王颖与卢同好所签订���房屋租赁合同是经原房主同意的转租行为。对于卢同好辩称的该房屋是先查封后又租给了卢同好，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，应为无效合同的意见，原审法院认为，根据该条规定，所谓买受人可以不受原租赁合同的约束，就本案而言，指的是陈宽见不受王颖与顾维根、肖艳之间关于涉案商铺租赁合同的约束。但是在本案中，王颖与顾维根、肖艳建立起房屋租赁关系是在法院查封之前，故并不适用于“房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持”的规定，故陈宽见仍应受王颖与顾维根、肖艳之间关于涉案商铺租赁合同的约束。而王颖与卢同好之间的租赁合同关系并不符合上述司法解释规��的情形，王颖与卢同好之间的房屋租赁合同为有效合同，卢同好应继续履行。对于卢同好辩称的王颖提供的顾维根、肖艳出具的《收条》是双方之间为了本次诉讼而专门伪造的意见，因其无证据证明该观点，故不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：卢同好于判决生效后十日内给付王颖房屋租赁费用人民币70000元；案件受理费1550元，由卢同好承担。上诉人陈宽见不服一审判决向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误，收条的真实性存在问题，上诉人认为收条系伪造，申请法院依法对收条及委托书的形成时间进行鉴定；2、涉案房屋的另一利害关系人陈莉与被上诉人系夫妻关系，该房屋系二人共同共有，陈莉系本案另一房屋所有人，一审法院仅追加上诉人为第三人，属于遗漏诉讼主体；3、2011年8月18日，原审第三人顾维根、肖艳将房屋抵押给中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，2012年1月1日，原审第三人顾维根、肖艳将该房屋出租给被上诉人，根据担保法解释第六十六条的规定，租赁合同对上诉人无约束力，被上诉人的损失应由顾维根、肖艳赔偿。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费用由被上诉人承担。被上诉人王颖辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。被上诉人卢同好辩称：在一审开庭前，执行法官让我把第二年的房租交给了上诉人，我不能交两次房租。原审第三人顾维根、肖艳辩称：我没有什么说的，请求维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院另查明，一审中，上诉人陈宽见未对收条及委托书申请鉴定。���院认为，当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人陈宽见称，收条及委托书系伪造，但未提供证据证明，本院不予支持。上诉人在本院审理期间申请对收条及委托书的形成时间进行鉴定，本院认为，上诉人一审时未提出鉴定申请，二审时提出，依法不予准许。关于一审是否遗漏诉讼主体的问题，本院认为，涉案房屋的购买人为第三人陈宽见，至于其过户时，是否将房产登记为与其妻共同所有与本案并无关联，原审法院为查明案件事实追加房屋购买人陈宽见为第三人，未追加登记的共同共有人为第三人符合法律规定，故上诉人的该项上诉理由本院不予支持。关于涉案房屋在签订租赁合同时已设立的抵押权，在抵押权消灭后，租赁合同对第三人陈宽见是否还��有约束力的问题，本院认为，担保法解释第六十六条的规定，仅针对于抵押权人实现抵押权的情形，上诉人陈宽见并非涉案房屋的抵押权人，其仅作为涉案房屋的购买人，而并非涉案房屋的抵押权人行使抵押权，故本案中不应适用上述法律规定，即涉案的房屋转租合同依然对上诉人陈宽见具有约束力。若被上诉人卢同好已将第二年租金给付上诉人陈宽见，可另案向其主张权利。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元（上诉人陈宽见已预交），由上诉人陈宽见承担。本判决为终审判决。审 判 长  童衡审 判 员  赵玫代理审判员  刘健二〇一四年十一月十日书 记 员  杨慧附��律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。