辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终2266号上诉人（原审被告）：沈阳安泰房产开发有限公司（组织机构代码：00161483-X），住所地：沈阳市和平区夹河路6号。法定代表人:楼超钢，系该公司董事长。委托代理人:孟彤，系辽宁德民达功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴迪，女，1974年9月16日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：邱玉龙，系辽宁邦言律师事务所律师。委托代理人：米集，系辽宁邦言律师事务所律师。上诉人沈阳安泰房产开发有限公司（以下简称安泰公司）因与被上诉人吴迪商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第2797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审原告吴迪一审诉称：原告于2014年10月15日与被告签订《商品房买卖合同》购买安泰公司开发出售的位于沈阳市和平区秀岛路300-12号第4-B-23幢1号房产，并于当日一次性交付购房款人民币850万元整，双方在商品房买卖合同中约定被告应在2015年5月31日之前向原告交付房屋。合同签订后，被告至今未能依照约定将原告购买的商品房买卖合同向房产管理部门进行备案，同时亦未能按照合同期限将房屋交付，被告的上述行为已严重违反合同约定。另查，被告于2015年2月17日将该本案诉争房产作为在建工程抵押给第三人作为担保。依据上述事实，原告认为被告与原告签订商品房买卖合同后，在未告知买受人（即本案原告）的情形下又将该房屋抵押给第三人的行为已经严重侵害了原告的合法权益，依据相关法律规定，现向贵院提起诉讼请求解除双方签订的商品房买卖合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失。诉讼请求：1、请求法院判处依法解除商品房买卖合同；2、请求法院判处被告向原告返还购房款人民币850万元，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告偿还利息人民币226100元（暂从2014年10月15日起计算至2015年9月2日）；3、请求法院判处被告向原告支付人民币850万元赔偿金；4、请求法院判处被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为要求被告以其实际付款日期计算利息。原审被告安泰公司一审辩称：1.答辩人安泰公司不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意返还购房款850万元。（1）根据《商品房买卖合同》第九条第2款的“特殊约定”，在出现逾期交房的情况时，原告吴迪选择的是不退房，答辩人沈阳安泰公司支付违约金。所以，答辩人安泰公司不同意解除《商品房买卖合同》。（2）原告吴迪在提起本次诉讼时，不具备行使“解除权”的法定条件。根据《商品房买卖合同》附件4第5条的约定，案涉房屋的最终交房日期应当为2015年7月31日。即使原告吴迪在8月1日向答辩人提出催告，要求答辩人沈阳安泰公司履行交付房屋的义务，其依法行使解除权的时间最早也应为11月1日。而原告吴迪在9月6日就向法院提起诉讼，显然不具备诉权。（3）由于原告吴迪要求解除《商品房买卖合同》既不符合合同约定，也不符合法律规定，所以，答辩人沈阳安泰公司不能返还购房款850万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”2.答辩人沈阳安泰公司不同意支付850万元赔偿金。首先，案涉房屋在销售时，并没有抵押登记。其次，截止目前，案涉房屋已经不存在抵押的情况，且已经备案登记，商品房买卖合同目的可以实现，买受人可以取得房屋。因此，不符合法律规定的支付赔偿金的法定情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”3、原告从2015年9月开始，带领社会闲杂人等经被告调查，这些人均是刑满释放人员，无理占据答辩人售楼处、办公地点长达两个月之久，其中将答辩人的总经理安排随身人员跟随，不许回家，原告人的这些行为已经严重地侵犯了答辩人的利益给答辩人造成了巨大的经济损失，更为恶劣的是原告在答辩人售楼处张贴悬挂侮辱性诽谤性语言的条幅，给答辩人的商誉造成了极大的影响。综上所述，由于原告在起诉时既不具备诉权，又不符合合同约定，因此，请求法院驳回原告吴迪的诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年10月15日，原告吴迪与被告安泰公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区秀岛路300-12号4-B-23幢1号（1-3层）房屋，建筑面积307.4平方米，总金额8500000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款外分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额总房款的20%为限。同时，双方在补充协议中关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、采暖费、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人，出卖人有权顺延办理交楼及本例产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。除本合同第八条规定的不可抗买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。关于本合同第十一条房屋交接的补充约定，在出卖人向买受人发出通知后买受人接受了该商品房的(以交付入户门钥匙或签署交接单为准)，买受人同意不再以交楼条件不具备向出卖人主张任何权利或要求任何赔偿，但出卖人应依法对该商品房本身存在的质量问题承担保修的义务。若自本合同及补充协议约定的交房之日起，逾期二个月买受人仍未办妥收楼手续的，出卖人有权从逾期之日起按日向买受人收取总房款万分之一的违约金……。原告共计6次向被告支付购房款8500000元，分别于2014年6月25日向被告支付30万元、2014年6月30日向被告支付2250000元、2014年7月2日向被告支付2450000元、2014年8月5日向被告支付1750000元、2014年9月16日支付1750000元。被告于2014年10月15日为原告开具购房款850万元的发票。原审法院另查，2014年4月15日，被告将包括涉诉房屋在内的在建楼房进行了在建工程抵押，并于2015年11月27日解除了关于涉案房屋的抵押，于2015年12月2日将涉案房屋备案登记至原告名下。原审法院再查，现原告未向被告交付涉案房屋，关于涉案房屋的施工工程现在属于停工状态。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，如约履行了其合同义务，被告作为合同义务的履行方，亦应当最大限度的采取对合同的补救措施及履行合同的附随通知及保护义务，应当以诚信心态及时并明确告知合同相对人。本案中，被告在与原告签订商品房买卖合同之前，将涉案房屋以在建工程抵押的形式抵押给银行，在与原告签订合同之时，未告知原告存在上述抵押情况，具有法律所规定的隐瞒情形，况且，在原告来院诉讼后，被告并未积极与原告协商解决本案纠纷事宜，而是向本院提起了管辖权异议的申请，在本院作出驳回其申请的裁定后，被告又向沈阳市中级人民法院提起了上诉，在其上诉申请被市法院驳回后，被告才于2015年11月27日自行解除了对涉案房屋的抵押，并于2015年12月2日在本案开庭审理前，将涉案房屋备案登记至原告名下，从被告的上述一系列行为明显可以看出，其目的并非为补救合同，而实际系属阻碍原告行使解除权等诉讼权利，根据合同法的相关规定，对被告的上述行为，应当确定其目的系属为自己利益不正当促成条件成就，应视为其条件不成就，且被告至今亦未按照合同约定向被告交付房屋。故本院依照诚信诉讼原则，不能确定该解押及备案行为对原告行使解除权具有合法阻却性。基于以上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，结合本案的情况，对原告诉请解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求返还已付房款及给付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息计算方式为分别以300000元、2250000元、2450000元、1750000元、1750000元为基数，分别从2014年6月26日、2014年7月1日、2014年7月3日、2014年8月6日、2014年9月17日起算，计算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告要求被告给付已付购房款一倍赔偿金的诉讼请求，结合本案的实际情况及上述法律规定，原告依法享有主张被告赔偿的权利。因一倍赔偿属于惩罚性条款，具有弹性条款的性质，故结合被告的违约性质、主观心态、违约结果等诸种因素考虑，衡平数额，原审法院酌情认定赔偿数额为原告已交付房款的30%为宜，即8500000元×30%=2550000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告吴迪与被告沈阳安泰房产开发有限公司于2014年10月15日就位于沈阳市和平区秀岛路300-12号4-B-23幢1号（1-3层）、建筑面积307.4平方米房屋签订的商品房买卖合同；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳安泰房产开发有限公司返还原告吴迪购房款8500000元；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳安泰房产开发有限公司向原告吴迪支付购房款利息，分别以300000元、2250000元、2450000元、1750000元、1750000元为基数，分别从2014年6月26日、2014年7月1日、2014年7月3日、2014年8月6日、2014年9月17日起开始，均至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳安泰房产开发有限公司赔偿原告吴迪2550000元；五、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125157元（原告已预交），保全费5000元，均由被告沈阳安泰房产开发有限公司承担。宣判后，上诉人安泰公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决；二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定。二、本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。三、一审法院关于上诉人提起管辖异议的行为是“系阻碍原告行使解除权等诉讼权利”的认定是荒唐的。被上诉人吴迪辩称：同意一审判决。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有各方当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、银行汇款转账记录单、支票、情况说明，银行刷卡明细、发票、在建工程抵押权登记申请书、抵押清单、在建工程抵押权变更登记申请书，沈阳市商品房买卖合同备案信息等证据，经庭审质证，本院予以确认，并在卷佐证。本院认为：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中签订合同时，上诉人并未向被上诉人告知房屋存在在建工程抵押的事实，故意向被上诉人隐瞒房屋的实际情况。因此原审判决适用法律正确。另涉案房屋现在仍然未实际交付，上诉人违反合同约定，已经为被上诉人造成损失，因此原审法院判决合同解除应予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。依据上述规定，原审法院综合考虑上诉人不诚信行为、主观心态及给被上诉人造成实际损失等因素酌定判决上诉人向被上诉人支付已付购房款30%的赔偿款2550000元并无不当。关于上诉人提出本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的问题。依据该规定，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月合理期限内仍未履行交房义务的，买受人有权解除合同。本案中，双方合同约定的交房日期为2015年5月31日，上诉人提出双方在补充合同中约定：除不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后2个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。故而主张交房日期已经改为2015年7月31日前。本院认为，双方补充合同中约定的内容应理解为，上诉人承诺被上诉人收房的日期，该日期的延长并不必然导致解除权发生之日的延迟，且上诉人至今仍未履行交房义务，属于明显违约。被上诉人要求行使解除权解除合同，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125157元，由上诉人沈阳安泰房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年五月十九日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。