湖南省永州市中级人���法院民 事 判 决 书（2014）永中法民二终字第228号上诉人（原审被告）刘晓青。被上诉人（原审被告）湖南省渝州房地产实业有限公司。法定代表人姚芳明。委托代理人周菊江，该公司营销经理。上诉人刘晓青因与被上诉人湖南渝州房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2014）永冷民初字第260号民事判决，于2014年7月15日通过原审法院向本院提出上诉。原审法院于2014年8月21日将案卷移送本院，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月8日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人刘晓青与被上诉人湖南渝州房地产实业有限公司的委托代理人周菊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年7月27日，原、被告双方签订了一份以刘晓青（乙方）为买受人、湖南省渝洲房地产实业有限公司（甲方）为出卖人的《舜德摩尔•财富中心商品房买卖合同》。原告购买被告开发的舜德摩尔•财富中心商品房壹栋壹层A63号房，建筑面积33.26平方米，其中套内面积为23.76平方米，公共分摊面积为9.3平方米，房屋单价每平方米15，903.8元，房屋成交总价款528，960元。其中合同第三条付款方式约定：“一次性现金付款方式，在合同签订时即付购房款的100%，即528960元整”；合同第四条双方权利和义务约定：“1.甲方在2011年9月底将标的商品房屋按实际使用现状交付给乙方；2.甲方在签订房屋销售合同之日起壹年内代为乙方办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，由乙方承担相关部门公示的商品房买卖契税、印花税、维修基金等，税费标准按国家规定执行，由甲方代收代缴。逾期按乙方已付房款每日万分之一向乙方支付违约金”。原告刘晓青于合同签订当日向被告渝洲公司���次性付清全部购房款528，960元。合同签订后，该标的房屋通过被告交由第三方公司进行统一出租，并于签订合同后的第四个月开始返租金给原告。原告将办证所需资料及相关办证税费交给被告后，被告为办证做了相应准备工作，向房产部门及国土部门提交相关办证资料，但未按合同约定在签订房屋销售合同之日起一年内（即2012年7月27日前）代为原告办妥房屋所有权证和土地使用权证，直至2013年4月2日才为原告办妥房屋所有权证，于2013年7月17日为原告办妥土地使用权证。原告要求被告赔偿逾期办证的违约金，被告以政府下文清查容积率，并且冻结办理相关证件才导致拖延办证时间为由不予赔偿，原告故诉至法院。另查明，2009年6月29日，永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发永规建发（2009）24号文件，名称为《永州市房地产开发中违规变更规划��整容积率问题专项治理工作实施方案》。方案中要求“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理……”，被告开发的“舜德摩尔”项目在清查范围内。2013年3月21日，永州市工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室向永州市国土资源局发出永专治办解函（2013）5—3号解冻函，解冻函内容：“经组织对舜德摩尔房地产项目容积率变更情况再一次进行审查，审查结果为：“该项目未超规划审批的容积率。请依法依规为舜德摩尔房地产项目办理国土分户等相关手续。”解冻函发出后，原告的房屋所有权证及土地使用权证才得以办出。原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告已按约定支付了全部购房款，被告��将房屋交付给原告使用收益，对此双方均无异议。根据合同约定，被告应在签订房屋销售合同之日起一年内代为原告办妥房屋所有权证和土地使用权证，原告将办证所需资料及相关办证税费交给被告后，被告为办证做了相应准备工作，因政府相关部门根据永规建发（2009）24号文件清查容积率，被告开发的“舜德摩尔•财富中心”项目因在清查范围内而导致冻结包括原告购买的房屋在内的该批商品房办理两证。在解冻函发出后，被告亦在合理期限内为原告办理好两证，办证延期是政府行政行为所致，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力。被告对延期办证自身并无过错，不存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金25，608元的诉讼请求，该院不予支持。对原告要求被告将办理好的房屋所有权证及土地使用权证交付给原告的诉讼请求，该院予以支���。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告湖南省渝洲房地产实业有限公司在本判决生效后十日内将原告刘晓青购买的位于冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋A63（所有权证号为：永房权证冷字第7130052**号）的房屋所有权证及土地使用权证交付给原告刘晓青；二、驳回原告刘晓青的其它诉讼请求。刘晓青不服上述判决，向本院提起上诉称：1．被上诉人称办证延期因不可抗力所致，上诉人不认可，因为此前被上诉人的产权证和土地使用权证已经冻结；2．被上诉人称按照永州市的工伤方案，最迟应于2011年7月1日解冻，而现在违约一年多，被上诉人应承担全部责任；3．导致解冻推迟的原因是被上诉人擅自增加容积率。综上，请求本院撤销原判，改判由被上诉人支付上诉人违约金25，608元并由对方负担诉讼费。���上诉，湖南省渝洲房地产实业有限公司答辩称：1．办证延期因不可抗力所致，按照永州市的工作方案，解冻期最迟是在2011年7月1日，但由于中央及地方政府原因，答辩人公司项目在2013年3月21日才出审查结果，答辩人在接到解冻函后在最短时间办出了房产证，故不应承担违约责任。2．依据合同约定，答辩人只有义务办妥两证，而何时领取证件是被答辩人的自由选择，故被答辩人要求办出证后至领取证件之间的违约金更无理由。综上，请本院维持原审判决。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审法院认定的基本事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，《舜德摩尔•财富中心商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同，受法律保护。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：被上诉人湖南省渝洲房地产实业有限公司为上诉人刘晓青延期办证是否属于不可抗力，被上诉人能否因此而免责。依据合同约定，被上诉人有义务自签订房屋销售合同之日起一年内为上诉人办妥两证，但由于国家开展对房地产开发违规变更规划、调整容积率的专项治理工作，被上诉人项目的办证工作被政府有关部门冻结，且解冻时间超过政府工作方案中预计的最迟期限近两年之久，这些客观原因造成上诉人无法履行合同义务，而专项治理清查结果证实，被上诉人并无违规现象，其对办证解冻延迟并无过错。因此，政府有关部门冻结办证工作导致被上诉人不能履行合同义务属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被上诉人可免除责任。上诉人的相关上诉理由与事实和法律规定不符，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依���《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人刘晓青负担。本判决为终审判决。审 判 长  乔晋楠审 判 员  彭卫民代理审判员  王焕江二〇一四年十一月七日代理书记员  杨红英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人��者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。