重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝三中法民终字第01123号上诉人（原审被告）周蓉，女，1975年4月30日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托代理人李益贵，男，1961年11月9日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被上诉人（原审原告）沈铭，男，1962年6月10日出生，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）陈萍（沈铭之妻），1968年10月6日出生，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。上列二被上诉人共同的委托代理人张永红，女，1971年1月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。上列二被上诉人共同的委托代理人邹禄林，男，1970年9月21日出生，土家族，住重庆市黔江区。原审被告陈东，男，1981年8月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原审被告隆远华，男，1960年1月8日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上诉人周蓉与被上诉人沈铭、陈萍、原审被告陈东及隆远华租赁合同纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2014年8月21日作出（2014）丰法民初字第01670号民事判决。周蓉不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员倪静担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅组成合议庭进行了审理。上诉人周蓉及其委托代理人李益贵，上诉人沈铭、陈萍共同的委托代理人张永红、邹禄林，原审被告陈东参加了诉讼，原审被告隆远华经本院合法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：坐落于丰都县三合街道平都大道西段226号门面系沈铭与陈萍夫妻二人系共同购买，房地产权证号为306房地证2009字第003755号，权利人登记为沈铭，建筑面积为730.09㎡。2009年2月26日，陈萍作为甲方与陈东作为乙方签订《房屋出租合同》约定：“一、甲方将丰都县平都大道西段266号世纪金都底层1号，面积250㎡的房屋出租给乙方。室内水、电配齐。室内装修由乙方自己负责，到期归还房屋时，室内装修不能随意损坏（地板、墙体、线路）；二、租赁期限五年。时间从2009年4月1日起至2014年4月1日止，前3年每年租金50000元，后2年随市场行情定价；三、第一年租金50000元（大写伍万元整）。乙方另向甲方交水、电、房屋押金X元。租金和水、电、房屋押金在签约时一次交清。租赁期满，如甲方继续出租，同等价格必须出租给乙方；四、乙方责任：1、不得擅自改变房屋主体结构。2、不得私自转让、转借租赁房屋，如果出现上述情况甲方可无条件收回。3、按时交清水、电费、物管费。4、自觉爱护室内原有的设施及消防器材，如果有上列行为，造成损失须负责恢复或赔偿；5、本栋实行物业管理，费用同其他经营户一样，乙方应自觉交清物业管理费。6、合同期内，室内装修由乙方负责。7、乙方负责消防器材的维护；五、甲方责任。1、在本合同规定的期限内，甲方不得随意涨房租；2、除本合同第四款二、三条的情形外，不得中途收回房屋；3、租赁期到后两个月，乙方不欠水电费即退还押金；六、违约责任：一方违约，违约方须按当年租金的25%向对方支付违约金；七、争议的解决方法：出现争议，双方可以协商解决。协商不了可以通过诉讼方式处理；八、本合同一式贰份，由双方各持一份备查。甲方：陈萍（印章）代理人：张永红（签字并捺印）乙方：陈东（签字并捺印）2009年2月26日”。上述合同签订后，陈东向陈萍缴纳了当年的房租50000元及押金10000元，陈萍也按约定将出租门面交与陈东使用，陈东利用该租赁门面开办了麻辣冤家火锅。陈东在该门面经营近两年后，又将该门面转租给ＸＸ经营。2012年3月2日，ＸＸ又将该门面转租给周蓉，周蓉用该门面开办了皇家老火锅。陈萍、沈铭均知道陈东将其承租的该门面转租与ＸＸ，ＸＸ又将该门面转租给周蓉，且对其间的转租行为予以认可，并收取了次承租人支付的租金。隆远华未与任何转租人签订过任何转租协议，也未参与该门面的经营活动。同年5月，周蓉通过银行转账方式向陈萍支付2012年至2013年度租金98800元。随后，周蓉便对该门面进行了装修。2013年3月，陈萍要求该门面的租金涨至128000元，经双方协商，陈萍同意2013年4月1日至2014年4月1日的租金仍为98800元，随后，周蓉将该年度的租金交与了陈萍。2014年4月1日，周蓉在未与陈萍协商的情况下，向陈萍在邮政储蓄银行开户的账号为×××××××上汇款98800元，拟作为2014年4月至2015年4月的门面租金。同月14日，陈萍以租金要上涨为由，将该款退还了周蓉。随后，陈萍要求周蓉返还租赁房屋，但周蓉一直将该门面经营至今未予返还，且未支付租期届满后的租金。2014年6月，陈萍、沈铭诉至一审法院，请求判决：1、周蓉、陈东、隆远华停止营业，并向陈萍、沈铭返还讼争门面；2、周蓉、陈东、隆远华承担自2014年4月1日起至其返还门面之日止按租金150000元／年计算的门面占用费。周蓉一审辩称：陈萍、沈铭知晓该门面转租至我经营，并收取了2年的租金。2014年4月1日，陈萍与陈东签订的租赁合同到期后，我向陈萍汇款98800元租金，陈萍收到我的租金14天后，又将该租金转账返还给我，其理由是我缴纳的租金不是陈萍、沈铭所期待的租金金额，陈萍、沈铭诉称主张的租金是每年15万元。陈萍收取我支付租金的行为表明陈萍、沈铭与我的租赁合同成立，故陈萍、沈铭要求返还门面违约。请求继续履行合同，并按每年98800元收取租金。陈东一审辩称：我租赁陈萍、沈铭的该门面后经营了不到2年时间就将该门面转租给ＸＸ经营，陈萍、沈铭知晓并同意我转租该门面。我不知晓周蓉和隆远华如何租得该门面，但陈萍、沈铭知道。故我不应承担任何民事责任。隆远华未作答辩。一审法院认为，陈萍、沈铭知晓陈东将讼争的门面转租给ＸＸ经营，ＸＸ又将该门面转租给周蓉经营，并分别收取了ＸＸ、周蓉支付的门面租金，证明陈萍、沈铭对上述转租行为予以认可。故在陈萍与陈东签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，该合同继续有效，陈东与ＸＸ，ＸＸ与周蓉的转租行为均有效。但该门面被转租的期限不能超过陈萍与陈东签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，即转租的期限仅限于2014年4月1日止。现该门面的租期已届满，陈东应按《房屋租赁合同》约定，将租赁门面交还陈萍、沈铭；周蓉在未与陈萍就该门面租赁事宜达成一致协议的情况下，于2014年4月1日向陈萍的账户汇款支付下年度租金，陈萍随后将该租金退还，并表示要涨下年度租金，双方为此不能达成合意，未签订租赁合同，周蓉与陈萍、沈铭的租赁合同不成立。鉴于陈东租赁的门面被转租至周蓉使用，周蓉作为实际租用人，在租赁合同期限届满后应将该门面返还陈萍、沈铭。隆远华未与有关转租人签订转租协议，也未参与该门面的经营活动，故隆远华不承担民事责任。综上，陈萍、沈铭请求陈东、周蓉腾房，予以支持。房屋租赁合同履行期限届满后，周蓉仍在该门面经营，且未与陈萍、沈铭达成新的房屋租赁协议，也未支付租金，故对于陈萍、沈铭要求周蓉支付逾期腾房占有使用费的请求，依法应予以支持。虽陈东现未实际占有使用该门面，但陈东系承租人，在房屋租赁合同期满后，有向陈萍、沈铭交还房屋的义务，租赁房屋至今未交还，故陈东应对周蓉支付逾期腾房占有使用费向陈萍、沈铭承担连带支付责任。在陈东与陈萍签订的房屋租赁合同约定的租赁期满后，周蓉继续使用该门面，且未与陈萍、沈铭达成新的租赁协议，应视为不定期租赁关系，陈萍、沈铭可以随时收回该租赁房屋。周蓉在陈东与原告陈萍签订的房屋租赁合同约定的租赁期满后，继续使用该出租门面的时间不长，故周蓉逾期腾房所产生的讼争门面占有使用费损失可以参照上年度租金计算，即按每年98800元租金计算逾期腾房占有使用费，每天损失为270.68元（98800元／365天），至讼争的租赁门面被交还时止。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈东、周蓉在判决发生法律效力后10日内，将坐落于丰都县三合街道平都大道西段226号用于开办皇家老火锅的门面交还给沈铭、陈萍；二、周蓉自2014年4月2日起至交还讼争门面时止每日向沈铭、陈萍支付逾期腾房占有使用费270.68元，陈东承担连带清偿责任；三、驳回沈铭、陈萍其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由周蓉负担。上诉人周蓉不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回沈铭、陈萍的诉讼请求。其上诉主要理由是：陈萍收取我支付的2012年至2013年度的房屋租金。2013年3月，我与陈萍达成协议：2013年4月1日至2014年4月1日的租金为98800元，且陈萍也实际收取了该租金98800元。上述事实足以证明，自2012年4月起，我与沈铭、陈萍形成了事实上的新的不定期房屋租赁关系，我与沈铭、陈萍不再是转租法律关系。我在租赁期间已投入几十万元的装修费用，现一审判决解除租赁合同，返还租赁房屋，但未给我留足合理的腾房期间，对我明显不公。被上诉人沈铭、陈萍共同辩称：我们只与陈东签订了租赁期间为5年的租赁合同，与周蓉未签订租赁合同。陈东转租给ＸＸ经营以及ＸＸ又转租给周蓉经营的事实，我们是事后才得知的，我们只有默认转租的事实，但双方协商约定：租赁期间与陈东签订的租赁合同约定相同，期满不再出租；每年租金为98800元。请求维持原判。原审被告陈东述称：本案与我无关。原审被告隆远华未作答辩。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。本院认为，双方争议的焦点是：周蓉在本案中是否应当返还讼争门面房和支付自2014年4月2日起至交还讼争门面房时止讼争门面房的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案所涉《房屋出租合同》系出租人陈萍与承租人陈东签订的，承租人陈东在双方租赁合同约定的租赁期间将租赁门面房转租给ＸＸ，后该门面房又再次被转租给周蓉经营，出租人陈萍分别收取了ＸＸ、周蓉支付的租金，故陈萍与陈东签订的《房屋出租合同》继续有效。在上述租赁合同租赁期间届满后，讼争门面房虽由周蓉实际承租经营，但周蓉与陈萍、沈铭未签订新的租赁合同，故周蓉与陈萍、沈铭之间形成不定期租赁合同关系，陈萍、沈铭依法有权随时解除合同。周蓉作为实际承租人在出租人陈萍、沈铭明确做出解除双方的不定期租赁合同并返还租赁物的意思表示后，应当向出租人返还租赁门面房，并按原租赁合同约定的租金标准每年98800元支付自2014年4月2日起至交还讼争门面房时止的租金。综上，周蓉的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪 静审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一四年十一月十三日书 记 员  石 佳