江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终1820号上诉人（原审被告）孙国付。委托代理人赵淑婷，江苏加得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路20号1幢103室。负责人吴小霞，经理。委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。委托代理人龚娇娇，江苏新开利律师事务所实习律师。上诉人孙国付因与被上诉人苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。另查明，2011年10月26日，原审原、被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各两份，约定由原审被告承租文正学院生活服务区C1-20、21号建筑面积均为45.6平方米的房屋两间，用于经营电脑配件和奶茶饮品；期限均为自2011年10月27日至2012年10月26日；全年房屋使用费各为51984元，合计103968元，保洁费共每月75元，每年按10个月收取，折合全年实交750元；全年物业管理费各为2736元，合计5472元；水电费按原审原告所核成本价收取，每月结算一次；使用期满，原审原告有权收回房屋，原审被告应如期返还；到期如需续租，原审被告须于使用期满前3个月书面告知原审原告，双方另行协商，如协商不成，协议不再续签，合同到期终止，原审原告不再另行发不再续租的通知；原审被告如有违约行为，原审原告有权决定不再续签合同；本合同终止后，如原审被告未按约归还房屋，应向原审原告支付违约金人民币300-1000元/天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）。嗣后，原审被告按约向原审原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了两处房屋的保证金共计32832元。上述两份合同于2012年10月26日到期后，双方未再续签合同，原审被告仍一直使用涉案房屋，且自2012年10月26日起未再支付涉案房屋的使用费、物业管理费、保洁费。审理中，原审原告提出为方便计算，C1-20、21号房屋按每月人民币9182.5元计算房屋使用费、物业管理费和保洁费，原审被告对此没有异议。审理中，原审被告称原审原告未尽到物业管理责任，但未提供证据证明，原审原告对此不予认可。原审被告称原审原告曾在2011年7月时对其封店3个月，现原审原告应予赔偿。原审原告称该事件已在2011年10月份双方签订租赁合同时处理完毕，且和本案没有关联。原审被告称其曾在2010年10月27日向原审原告支付过装修补偿金100000元，现应予以返还，为证明该主张，其提供了收据复印件一张。原审原告对收据的真实性没有异议，但表示该费用实际是原审被告承租本案所涉房屋时付给两个前手的转让费，其只是代收，且相关款项已交付前手房客，也打了收条，原审被告儿子孙中伟还在收条上签字确认。后法庭询问原审被告为何向原审原告交纳装修补偿金及收条上的签字是否为其儿子孙中伟所写，原审被告称孙中伟确系其儿子，但其不清楚签字是否是其儿子的书写，同时其坚持认为钱是交给原审原告的。以上事实，有原审原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》、申请书、说明、收条，原审被告提供的收据及法院制作的笔录材料在卷证实。原审原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司的诉讼请求为：要求原审被告立即搬迁出苏州市吴中经济开发区越溪文正学院学生后勤生活服务区C1-20、21号建筑面积均为45.6平方米的房屋两间，并将该房屋交还给原审原告；支付该房屋自2012年10月27日起至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费，暂计算至2015年10月26日，房屋使用费311904元、物业管理费16416元、保洁费2250元，扣除已交保证金32832元，原审被告实际还应支付297738元，自2015年10月27日起至房屋交还日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用合计按9182.5元/月计算；本案诉讼费由原审被告承担。原审法院认为：原审原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原审原告已依约交付了房屋，原审被告作为承租人理应按约支付房屋使用费、电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年10月26日届满，原审被告作为承租人理应于期满前腾退房屋，故对原审原告要求原审被告搬迁出房屋并将其交还给原审原告的诉请，原审法院予以支持。原审被告逾期至今仍未腾房，理应承担房屋占有使用费，因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的房屋使用费标准，原审原告仍按合同约定的房屋使用费标准即两套房屋每年103968元计算逾期腾房占有使用费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，原审法院予以支持。关于物业管理费，原审原告主张仍按原合同约定标准即两套房屋每年5472元计算物业管理费，并无不妥，原审法院予以支持。关于保洁费，原审原告主张按750元每年的标准计算，系对其自身权利的处分，并无不妥，原审法院予以支持。综上，本案所涉房屋的房屋使用费、物业管理费、保洁费至2015年10月26日，共计330570元，扣除押金32832元后，为297738元。原审被告称原审原告未尽物业管理职责，依据不足，原审法院不予认可。原审被告要求原审原告返还其向原审原告交纳的装修补偿金100000元，原审原告称该装修补偿金实际是交付给前手的转让费，并提供了相关的说明及收条，原审被告称该款项并非转让费，但未能就交纳该款的原因进行合理说明，故原审法院采信原审原告的陈述。原审被告称原审原告在2011年7月曾对其进行封店，给其造成损失，该主张与本案无关，原审被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、孙国付于本判决生效之日起十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区C1-20、21号建筑面积均为45.6平方米的房屋两间，交还苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。二、孙国付于本判决生效之日起十日内支付苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司自2012年10月27日起至2015年10月26日止的房屋使用费311904元、物业管理费16416元、保洁费2250元，扣除已交保证金32832元，为人民币297738元；自2015年10月27日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用合计按9182.5元/月计算。案件受理费减半收取为人民币2853元，由孙国付负担。上诉人孙国付不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人曾经支付被上诉人10万元费用，要求返还。2、上诉人在使用涉案房屋的二年内该房屋处于无人管理的状态，环境卫生差乱，未尽管理责任，相关费用不应支付。上诉人曾经多次缴纳房屋租金，但上诉人不予收取。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为在使用涉案房屋的二年内该房屋处于无人管理的状态，未尽管理责任，且上诉人曾经多次缴纳房屋租金，上诉人不予收取，但上诉人未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持；上诉人要求被上诉人返还其向被上诉人交纳的装修补偿费100000元，被上诉人辩称该装修补偿费实际是上诉人交付给前手的转让费，并提供了相关的说明及收条等证据证实。上诉人称该款项并非转让费，但其未能就交纳该款的原因进行合理的说明，故本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5706元，由上诉人孙国付负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年五月十九日书记员  杨颖颖