广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2015)深南法民三初字第1150号原告但蓉（反诉被告，以下简称原告），女，汉族。委托代理人黄乐乐，广东金美律师事务所律师。委托代理人吴莹莹，广东金美律师事务所实习律师。被告陈志忠（反诉原告，以下简称被告陈志忠），男，汉族。被告赵九凤（反诉原告，以下简称被告赵九凤），女，汉族。共同委托代理人徐ＸＸ，广东华商律师事务所律师。共同委托代理人何丹丹，广东华商律师事务所实习律师。第三人深圳一方天房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市南山区月亮湾大道南恒立心海花园4栋149，组织机构代码：08128856X。法定代表人肖东。委托代理人康龙，男，汉族，系公司员工。原告但蓉诉被告陈志忠、赵九凤以及被告陈志忠、赵九凤反诉原告但蓉、第三人深圳一方天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告但蓉及委托代理人黄乐乐、吴莹莹，被告陈志忠、赵九凤及其共同委托代理人徐ＸＸ、何丹丹，第三人的委托代理人康龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原、被告于2015年9月1日在第三人处签署了《二手房买卖合同》(合同号N0:1681406)，约定，原告以总价款人民币328万元（以下币种均为人民币）购买两被告（系夫妻关系）共同所有的房产，即深圳市南山区南山村某房（以下简称涉案房产）。合同签订后，双方与第三人共同签署了《资金托管协议》，原告依约于2015年9月1日，分两笔将定金17万元刷卡支付给第三人托管。因2015年9月1日当天签约时已经是晚上11时左右，第三人工作人员较为疲惫，买卖双方协商一致于2015年10月12日前做资金监管并同时向银行提交按揭申请的材料，第三人工作人员填写合同时，将2015年l0月12日的“10月”误写为了“9月”，因大家都比较疲惫，均没有及时发现。第二日，被告陈志忠发现了合同笔误，双方马上以补充条款更正了笔误：“买卖双方协商首期款监管时间最晚为2015.10.12”。原、被告双方均在补充条款下面签字及按指模。2015年9月20日，原告突然接到被告的电话，说房子现在涨价了，要求原告加价5万元，否则房子就不卖了。原告即刻联系第三人参与调解，第三人多次劝说两被告均没有达成一致，同时发现两被告将涉案房产另行挂盘出售，售价为350万，高于原、被签订的合同价款22万！2015年9月24日，原告及第三人均发信息、打电话要求被告于2015年9月25日上午9：30分到银行配合办理资金监管手续，但两被告迟迟不来，坚持要求加价5万元。经第三人多次劝说无效，原告于2015年9月28日委托律师向两被告发出律师函，要求两被告配合办理资金监管手续，并即刻撤回其他挂盘行为。原告又于2015年10月9日向两被告发出《履约催告函》，要求两被告务必于2015年10月12日前配合办理资金监管手续，两被告仍然置之不理。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年9月1日签订的《二手房买卖合同》(合同号NO：1681406)；2、两被告返还已收取的定金17万元；3、两被告向原告支付合同价款20%的违约金即656000元；4、两被告承担本案的全部诉讼费、保全费。两被告（以下简称被告）辩称，原、被告签订的合同约定原告须于2015年09月12日前向银行提交贷款申请，原告未如期向银行提交申请贷款的相关材料，并经被告多次催促至今仍未向银行提交，原告的行为已构成严重违约且拒不承担违约责任。此后，原告要求被告配合其进行首期款监管，被告因此而拒绝。原告随后提起诉讼。1、被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。直至2015年09月15日，原告仍未向银行提交任何申请贷款的材料，已构成根本违约，被告有权解除合同终止履行一切合同义务。（1）原告所称中介人员将“10月”误写称“09月”纯属捏造，歪曲事实。被告是应原告的请求才将首期款监管时间变更为“2015年10月12日”，按揭贷款申请时间从未变更，原告应严格履行其义务。（2）按揭贷款申请与首期款监管本来就是两个不同程序，先申请贷款，后监管首期款完全可行，原告所述首期款监管必须先于贷款申请或与贷款申请同时进行不符合事实情况。如原告所述属实，则合同自始无法履行。该情况属第三人未尽其审查义务导致合同无法履行进而导致原告违约，相关责任问题应由原告与第三人解决，而非被告。根据被告及原告提交的与花旗银行苏剑经理的电话录音可知，贷款申请与首期款监管为各自独立的业务，先申请贷款再进行首期款监管确实可行。至于贷款应在哪家银行申请，涉案房产是否符合银行贷款条件，属于第三人的审查义务范围，应由第三人协助原告进行选择，保障合同的履行。本案中，原告未积极选择可行的银行申请贷款，逾期仍不申请贷款，且拒不承担违约责任，其行为已构成根本违约。2、原告所述被告恶意涨价纯属捏造，5万元是原告违约的违约金而非增加房屋价款。（1）原告逾期未申请贷款的违约金按从2015年9月12日至2015年10月12日计算，约为5万元。根据合同约定，原告应于2015年09月12日向银行提交贷款申请，经催告，原告仍告知要到2015年10月12日才申请贷款。故被告告知原告，如其在2015年10月12日才申请贷款，依照合同第十条的约定，需支付继续履行合同的违约金约5万元。（2）根据原告提交的证据11（被告不认可其三性），如假设其房屋价格属实，则被告的房屋已增值22万元以上，远远高于5万元，不符合一般房屋涨价的常理。3、本案房屋交易中，第三人与原告均存在严重过错。（1）第三人未就合同对双方作任何解释，也未尽其合理审查义务。首先，合同签订当日，第三人未就合同相关事项，包括贷款申请的期限、流程、首期款监管的期限、流程等向买卖双方作任何解释。再者，在变更首期款监管期限时，第三人并未组织双方当面同时签订变更条款，首期款监管变更后，亦未就此条款向双方作出任何解释或确认。第三人未就促使双方达成一致理解及约定而履行相关注意义务，这是最终导致双方就合同理解不一，各执一词的原因。而且，第三人发现双方分歧后也未组织双方协商解决纠纷，故意逃避自身过错怂恿原告将矛盾激化，最终导致双方交易无法进行。原告因第三人造成其违约，其应该向被告承担违约责任，原告与第三人之间就此的纠纷，应由其双方另行解决。（2）原告存在一定过错。首先，合同签订后，双方于2015年09月07日签订合同第十四条备注条款，约定变更首期款监管期限为2015年10月12日前，但未就贷款申请期限作任何变更。该变更条款是第三人先取得被告的签字后再交由原告签字，原告签字时应详细阅读合同变更内容，注意到合同变更的仅为首期款监管期限，贷款申请的期限未作变更，如其不能履行，则其应与被告主动联系请求变更；如其认为贷款申请期限也已变更，则其应意识到贷款申请时间未明确写明变更的巨大风险，应向第三人或被告提出合理疑问，并要求将贷款申请时间也明确体现于合同的变更条款中。其次，被告要求原告及时申请贷款时，原告未提出合理解决方案，未主动联系被告洽谈改正方案并及时申请贷款。双方发生分歧后，原告未主动与被告联系、协商并拒接被告的电话。4、被告遭受了严重的损失。被告出售涉案房产是为了用房屋价款购买光明新区的房屋以为女儿上学做准备。在本案合同履行期间，被告的房屋长期空置，且被原告起诉查封，导致被告无法出租也无法转让，损失惨重。被告原本看好“光明一号”的房屋，因涉案房产交易的终止而导致被告无力购买，现其房价已由原本的1.2万元/平方米涨至约4万元/平方米。被告为应诉、反诉而支出律师费、诉讼费等费用，已给被告造成巨大负担。综上，原告违约在先，被告据此终止履行合同不属违约行为，是行使先履行抗辩权，原告的诉讼请求没有事实及法律的依据。请求法院驳回。被告反诉称，合同约定“买方须于2015年09月12日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料……”原告未如期向银行提交贷款申请，逾期履行义务已远远超过五日，已构成违约。故被告提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的第1681406号《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金65.6万元；3、本案所有诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，1、被告称原告未在2015年9月12日前向银行提交申请贷款的资料，其原因是双方在签署合同当日，就已协商一致，定于2015年10月12日之前做资金监管，并向银行提交按揭贷款的材料，第三人也明确告知双方，资金监管和按揭申请需同时进行，也是深圳市二手房交易的习惯，从合同第4条A、B两个条款的时间一致，也可以反映出资金监管的日期和向银行申请按揭材料的日期应是同时进行的，后被告先发现第三人填写合同的时间与买卖双方协商一致的时间不同，双方就通过补充条款确认了10月12日之前做资金监管。因在签署合同时早已确认过资金监管和按揭申请同时进行，就没有在补充条款重复的注明按揭申请的时间。2、根据合同第4条B款项的约定来看，买方需于2015年9月12日之前向银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查，审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供资料。对于买卖双方均设置了义务，即使资金监管和申请按揭贷款可以分开来做，被告作为卖家也要配合买家来提供所需资料，并签署后按揭银行所需的法律文件。按照合同第6条第1款的规定，被告应当将房产证原件交付于第三人，签署合同后，被告提出房价上涨要求涨价，在遭到原告拒绝后，极不配合履行合同，拒不交付房产证原件，其目的就是阻碍合同的正常履行。原告在合同履行的过程中，也咨询过做房贷的主流银行，均反馈需要买卖双方同时到银行做资金监管，签署相关文件才可以进行房贷的申请，外资银行因对楼龄有限制，均不能接受房贷的申请。3、被告承认其在9月7日签字确认了补充条款，但在9月1日到7日之间，原、被告没有见过面，也没有通过电话，如果不是写错了日期而是重新商议的日期，那么这个变更条款时间差异长达1个月，这样重大的变更双方不用协商就直接签字确认，显然是违反常理的，也能反映出双方确实在签署合同当日就已经商议了资金监管及按揭申请的日期为补充条款最终确认的日期。4、选择哪个银行做资金监管应属于买方的权利，卖方应依约配合，不能阻碍合同的履行。5、本案的事实是被告想要加价，在遭到拒绝后，不配合原告做资金监管以及按揭申请，最终才导致了合同的无法履行，被告的行为已经构成根本的违约，应当承担相应的责任。第三人辩称，无意见。经审理查明，位于深圳市南山区南山村某房，建筑面积为85.48平方米，于2003年9月1日登记至被告陈志忠、赵九凤名下。2015年9月1日，原告（买方）与两被告（卖方）签订《二手房买卖合同》（NO.0001588），约定卖方将涉案的南山村某房转让给买方，转让价款为328万元，签约当日支付定金17万元，买方将定金支付给监管方或存入监管账号即视为卖方收讫定金；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，A.买方须于2015年09月12日前将除定金、交楼押金以外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至银行监管账号或其它第三方监管账号；B.买方须于2015年09月12日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；双方同意预留1万元作为交楼押金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定双方协商首期款监管时间最晚为2015年10月12日，以及其它内容。庭审中，各方均认可备注条款系签订合同后于9月7日左右补加，第三人陈述，被告向第三人工作人员提出日期填写错误，后第三人与原告确认，时间是2015年10月12日，所以才重新签订补充条款，第三人在合同签订时已向各方解释，首期款监管时间和申请贷款时间是同一时间，所以备注条款中就只写了首期款的监管时间变更。被告则认为第三人未就合同条款向被告作任何解释，首期款监管与贷款申请各自独立，补充条款仅写明首期款监管时间改至2015年10月12日，贷款申请的时间未变。原告认可第三人的意见。2015年9月1日，原告向第三人转账支付定金17万元。庭审中，被告认可收到原告支付的定金16万元，被告和第三人认可剩余1万元作为交房保证金托管在第三人处。原告提交了短信记录等拟证明原告、第三人的工作人员向被告发短信要求约其于2015年9月25日去做资金监管，被告对上述证据的真实性不予认可。原告提交了电话录音拟证明第三人催促被告办理监管，被告拒绝，被告对上述录音不予认可。原告提交截图拟证明被告将涉案房产另行高价挂盘出售，被告对此不予认可。2015年9月28日，原告委托律师向被告发出《律师函》，催告其继续履行。2015年9月30日，第三人向被告发出《履约催告函》，催告被告配合办理资金监管。2015年10月9日，原告再次发函催告被告办理资金监管。被告认可收到上述函件，但对函件内容不予认可，并认为原告未依约于2015年9月12日前向银行提交任何按揭贷款申请资料，系严重违约，被告有权行使先履行抗辩权。2016年1月8日，被告委托律师向原告发函要求解除合同并承担违约责任，原告于2016年1月11日收到上述函件。庭审中，原告和被告均申请调低违约金。以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、产权信息单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《二手房买卖合同》后协商增加了备注条款，约定双方协商首期款监管时间最晚为2015年10月12日。备注条款中只写了首期款的监管时间变更，原告、第三人和被告对实际申请贷款的时间是否也一并变更存在争议。对此，本院认为，根据二手房交易习惯，申请银行贷款的时间一般在首期款监管之时或之后，本案合同的正文也约定资金监管和银行贷款的最晚时间为同一天，但资金监管和银行贷款也是两个独立程序，备注条款仅约定变更首期款监管时间，故应视为申请银行贷款的时间并未变更。本案中，原告和第三人基于认为首期款监管和申请贷款是同一时间，所以备注条款虽写了首期款的监管时间变更，实际申请贷款的时间也一并变更的认识，未在合同约定的银行贷款时间前申请贷款，虽构成违约，但并无主观违约的故意。被告在原告未申请贷款的情况下，并未行使解除权向原告提出解除合同，合同尚可以继续履行，但被告拒不配合原告办理资金监管，最终导致合同无法履行。原告向本院起诉请求解除合同，故本案合同应于原告的起诉状送达被告之日即2015年12月16日解除。涉案合同系因原告未依约申请贷款，被告未配合办理资金监管导致无法履行，故原、被告对合同的无法履行均存在过错，对于原、被告分别主张让对方承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。因合同已解除，被告收取的定金17万元应返还原告，为避免讼累，剩余1万元托管在第三人处，由第三人迳行返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告但蓉与被告陈志忠、赵九凤签订的《二手房买卖合同》于2015年12月16日解除；二、被告陈志忠、赵九凤应于本判决生效之日起十日内向原告但蓉返还定金16万元，第三人深圳一方天房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告但蓉返还款项10000元；三、驳回原告但蓉的其它诉讼请求；四、驳回被告陈志忠、赵九凤的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12060元，保全费4650元，由原告负担13271元，两被告负担3439元；反诉案件受理费5180元，由两被告负担5642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  廖 艳人民陪审员  林映飞人民陪审员  王建丽二〇一六年五月一日书 记 员  黄秋香