重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初423号原告王相（又名王相禄)，男，生于1944年4月15日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人何小明，重庆星兴律师事务所律师。被告秦宗权，男，生于1963年3月31日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告重庆楚雄房地产开发有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾街道办事处滨河中街**号。组织机构代码：58427461-0。法定代表人秦宗权，该公司经理。二被告的委托代理人陈小川，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。本院于2016年3月1日受理原告王相与被告秦宗权及被告重庆楚雄房地产开发有限公司（以下简称楚雄房地产公司）合同纠纷一案后，依法由审判员刘文华独任审判，适用简易程序于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告王相及其委托代理人何小明，被告秦宗权及被告重庆楚雄房地产开发有限公司的法定代表人秦宗权以及二被告共同的委托代理人陈小川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：石柱县某处旁原有房屋被秦宗权（房地产开发公司为楚雄房地产公司）利用D级危房进行拆建。原告王相原居住在×××，1982年因城市扩建×××老房子被石柱县建委征收，并由石柱县建委在石柱县某处征用土地用于王相家自建房屋居住，房屋周边空地一直由王相家作为自留地耕种使用。2013年5月初，秦宗权与王相协商，秦宗权在进行该处危房改造时占用王相耕种的自留地约80平方米，还王相30平方米门面房一间（位置在邓某某旁边）。2013年5月3日，原、被告签订书面《土地置换合同》，对上述协商内容予以确认。协议签订后，秦宗权占用了协议约定的自留地面积和范围用于修建房屋。该房屋于2014年10月修建完工，秦宗权于2014年11月将其应安置给邓某某的X号门面房交付给了邓某某执业，但拒绝按《土地置换合同》的约定将30平方米门面房一间交付给王相执业。请求人民法院依法判令：1、被告秦宗权、楚雄房地产公司将位于石柱县某处第二间门面房（从原XX局方向往XX桥方向顺数第二间，邓某某门面为第一间）交付给原告王相使用。2、被告秦宗权、楚雄房地产公司赔偿原告王相门面租金损失，具体计算方法为按照每天租金92.46元，从2014年11月23日起开始计算，直到被告将上述门面房交付给原告王相使用之日止。3、本案的诉讼费用由被告秦宗权、楚雄房地产公司承担。被告秦宗权和楚雄房地产公司辩称：1、原、被告签订的土地置换合同无效。本案涉案的土地是属于XX街道办事处XX居委所有，如果交给原告执业就侵犯了第三人的权益，如果XX居委提起诉讼，本案受到的损失就是被告的。2、假定土地置换合同有效，也不具备交房条件。被告将房屋修好后，并未完善相关合法手续，消防、售房等相关手续都未取得。3、请求法院依法驳回原告诉讼请求。原、被告签订的土地置换合同并未约定交房的时间，而且应当交房的时间是被告将其所有的建房、售房手续完善后才有交付原告的可能。所以本案的相关损失不应当得到支持。4、原告的诉称中，案涉土地并不是原告自留地，而是共有的土地。被告实际占用的土地是坟墓地，该坟墓地不是原告所有，原告并未提供任何东西证明土地是原告王相所有。原告王相为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、石柱县某社区居民委员会和石柱县公安局某派出所《证明》；2、石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室《收条》；3、王某某证明；4、陈某某证言；5、余某某证明；6、石地合字（2013）第11号《石柱县国有土地建设用地使用权出让合同》；7、石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室文件（石危改办[2013]4号《石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室关于县城XX路秦宗权利用D级危旧房非法拆迁、违法建设项目遗留问题处置方案的请示》；8、《土地置换合同》；9、石柱县人民法院（2015）石法民初字第02922号民事判决书；10、生效证明书；11、门面租赁合同。被告秦宗权和楚雄房地产公司质证认为，证据1不能证明原告的身份情况；证据2不能起到证明作用；证据3、4、5的证人无正当理由未出庭作证，真实性无法确认；证据6、7、8、9、10是真实的，对其真实性无异议，但对证据7的关联性有异议，证据8是无效合同，即使该合同有效，也不具备交房条件；证据11与本案没有关联性。本院认为，被告对证据1、2、6、7、8、9、10的真实性无异议，只是对其中部分证据的证明作用或关联性有异议，本院对证据1、2、6、7、8、9、10的真实性予以确认。证据3、4、5的证人无正当理由未出庭作证，本院无法核对其证言的真实性，对该3份证据难以采信。证据11是复印件，是案外人签订的门面租赁合同，且无其他证据佐证，本院对该份证据难以采信。被告秦宗权为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、何某某等人与秦宗权于2013年11月23日签订的《迁坟协议》。原告王相质证认为：1、对该证据的真实性无法确认。该协议当事人没有王相，王相不知情，与原告无关。2、王相与被告达成的是土地置换协议，没有提坟的事情，至于该地的坟，是被告与坟主协商的事情。王相并未与被告协商迁坟。被告认为占用了其他人的坟，但是该坟现在还在。该协议与本案无关。被告楚雄房地产公司质证认为，对证据真实性、合法性、关联性均无异议，能证明占用的土地是该协议中的土地。本院认为，该证据是秦宗权与案外人签订的迁坟协议，且无其他证据佐证，本院对该份证据难以采信。被告楚雄房地产公司未向本院提交证据证明其主张。根据原、被告的陈述及举证、质证，本院确认以下事实：2006年7月，被告秦宗权在位于石柱县××街道办事处××动工修建房屋，因违反建设基本程序，于同年被相关职能部门责令停工至今。2011年10月18日，重庆楚雄房地产开发有限公司成立，注册资金800.00万元（其中：秦宗权600.00万元，秦某200.00万元），被告秦宗权担任公司总经理，为公司法定代表人。2013年5月3日，原告王相与被告秦宗权签订《土地置换合同》，约定：一、乙方（即原告）提供土地，以后壁直线为准，公园方向高的春天树为准，拿给甲方（即被告）使用，用于房屋修建。二、甲方还给乙方建筑面积，约为叁拾平方米。三、还房位置：邓某某旁边。四、甲乙双方签字后生效。原告王相与被告秦宗权均在《土地置换合同》上签字捺印。2013年7月9日，石危改办[2013]4号石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室文件《石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室关于县城某处秦宗权利用D级危旧房非法拆迁、违法建设项目遗留问题处置方案的请示》之附件：《县城某处秦宗权利用D级危旧房非法拆迁、违法建设项目遗留问题处置方案》载明：经调查核实，该项目已办理D级危房鉴定，除此没有其他手续。该项目于2006年7月动工，拆迁户10户建筑面积795.69㎡。因违反建设基本程序，于同年被相关职能部门责令停工至今。根据开发人与被拆迁户签订的还房协议为共计还门面1个32.2㎡，住房1087㎡和购房户签订的售房合同门面1个30㎡，住房5套340㎡，占地还门面1个30㎡。2013年10月31日，《石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室关于某处秦宗权建设项目建设开工通知》载明：“开发人秦宗权：你在县城某处利用D级危旧房拟建项目处置测算方案，已经县政府研究原则通过，用地面积284.45㎡，其中建筑占地200㎡，则建筑总面积1750㎡。按照《处置方案》和《处置实施细则》的规定，你可以在接到本通知之日起，进场开工建设项目”。2013年12月24日，石柱县国土资源和房屋管理局与楚雄房地产公司签订石地合字（2013）第11号《石柱县国有土地建设用地使用权出让合同》，其《未尽事宜》中载明：该项目属危旧房改造遗留问题，经石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室研究处理，并报县人民政府批准同意，准予供地，供地面积以县规划局实地放线报告为准，其中行政划拨181.63㎡，有偿出让102.37㎡。2014年12月10日，石柱县国土资源和房屋管理局向楚雄房地产公司颁发302房地证2014字第05716号《重庆市房地产权证》，载明：权利人：重庆楚雄房地产开发有限公司；坐落：石柱县××镇（现更名为××街道办事处）XX路X号；土地使用权面积：284㎡。其记事中载明：划拨土地面积181.63㎡，出让土地面积102.37㎡。2015年5月26日，秦宗权向本院提起诉讼，请求确认王相与秦宗权于2013年5月3日签订的《土地置换合同》无效。在该案庭审中，秦宗权承认：《县城某处秦宗权利用D级危旧房非法拆迁、违法建设项目遗留问题处置方案》“一、项目基本情况：……（五）项目拆迁还房及销售情况：根据开发人与被拆迁户签订的还房协议为共计还门面一个32.2平方米，住房1087平方米和购房户签订的售房合同门面一个30平方米，住房5套340平方米，占地换门面一个30平方米”中“占地还门面一个30平方”是指还给王相，因王相没有拿相关的依据出来，所以才没有还给王相。本院经审理后认为王相与秦宗权于2013年5月3日签订的《土地置换合同》有效，遂于2015年8月12日作出（2015）石法民初字第02922号民事判决书，驳回了秦宗权的诉讼请求。被告秦宗权和楚雄房地产公司至今未将门面交付王相执业，王相遂于2016年3月1日诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为：本案原告王相及被告秦宗权均具有相应的民事权利能力和民事行为能力。原告王相与被告秦宗权于2013年5月3日签订的《土地置换合同》系双方当事人的真实意思表示，无合同法第52条规定的无效情形，应属有效。根据我国合同法的规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告王相要求被告继续履行《土地置换合同》的约定（即：将位于石柱县某处自邓某某门面开始从原某处方向顺数第二间30平方米门面一间交付给王相使用），符合法律规定，本院应予支持。被告楚雄房地产公司是从事房地产开发的公司，被告秦宗权是被告楚雄房地产公司的法定代表人，足以让人相信秦宗权签订《土地置换合同》从事房地产开发的行为是代理楚雄房地产公司的行为。即使被告秦宗权没有代理权，但根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告秦宗权的行为也是有效的。同时，案涉房屋的302房地证2014字第05716号《重庆市房地产权证》载明的权利人是被告楚雄房地产公司。因此，应由被告楚雄房地产公司将位于石柱县XX街道办事处某处自邓某某门面开始从原某处顺数第二间30平方米门面一间交付给王相使用。原、被告在《土地置换合同》中并未约定房屋具体交付时间，原告提供的证据并不足以证明被告存在逾期交房事实，本院难以支持原告王相要求“被告秦宗权、楚雄房地产公司赔偿门面租金损失”的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆楚雄房地产开发有限公司于具备房屋交付条件之日起十五日内将位于重庆市石柱土家族自治县某处的房屋（房地产证号：302房地证2014字第05716号）的30平方米门面（相邻邓某某门面，以邓某某门面为第一间，从原某处向往XX桥方向顺数第二间门面）一间交付给王相使用。二、驳回原告王相的其他诉讼请求。案件受理费6400.00元，减半收取3200.00元，由原告王相负担3160.00元，由被告重庆楚雄房地产开发有限公司负担40.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘文华二〇一六年五月二十三日书记员  宋来勇