重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终01980号上诉人（原审被告）重庆尚邦房地产开发有限公司。委托代理人沈俊刚，重庆宏声昌渝律师事务所律师。上诉人（原审被告）朱晓明。委托代理人沈俊刚，重庆宏声昌渝律师事务所律师。上诉人（原审被告）朱中川。委托代理人沈俊刚，重庆宏声昌渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆嘉名房地产营销策划有限公司。委托代理人廖娟，重庆格林威律师事务所律师。上诉人重庆尚邦房地产开发有限公司（以下简称尚邦房地产公司）、朱晓明、朱中川与被上诉人重庆嘉名房地产营销策划有限公司（以下简称嘉名营销公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第03793号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：尚邦房地产公司系重庆市南川区水江镇水江大道6号的尚邦·水江国际项目的开发企业，占地面积约20814平方米，规划总建筑面积约62442平方米。嘉名营销公司法定代表人郑嘉支付尚邦房地产公司销售保证金75万元，尚邦房地产公司于2012年5月15日出具收据一张，载明交款人郑嘉，金额75万元，收款事由销售保证金。2014年5月28日，尚邦房地产公司与君安民居经纪公司签订尚邦·水江国际代理销售合同，约定尚邦房地产公司委托君安民居经纪公司就其开发的位于重庆市××水××镇的尚邦·水江国际进行全盘营销策划以及销售代理；以本项目一期1#、2#楼25806㎡（住宅和商业）为考核，尚邦房地产公司向君安民居支付佣金，包括基本提成���溢价分成佣金两部分等。同年11月24日，嘉名营销公司（作为乙方）与尚邦房地产公司（作为甲方）签订补充协议，约定甲乙双方在《房屋销售“补充协议”》的基础上通过平等友好协商，就如何退还保证金以及补偿终止合同后的预期利益一事达成如下细化协议：一、甲方退还乙方保证金75万元，因终止房屋销售补充协议，甲方自愿补偿乙方合同预期利益120万元，共计195万元税后；二、甲方于2015年3月10日前退还乙方保证金、合同预期利益40万元，同年5月10日前退还乙方保证金、合同预期利益53万元，共计93万元；三、甲方自2015年3月31日起每月支付乙方2.4万元直至付足42万元；四、甲方自2018年3月31日起每月支付乙方2.4万元直至付足60万元；五、甲方如未按期足额支付前述款项，则乙方有权要求甲方将余下未付的所有款项一次性全部支付乙方；……七、甲方于2015年5月10日前如未能按时支付93万元，则甲方自愿向乙方支付因违约给乙方造成的损失25万元，如甲方在约定的时内违约，违约期间的资金利息按未付款项的同期银行贷款利率的四倍计算，甲方还应承担乙方因催要前述款项，而委托的律师代理费、差旅费；……十、甲方股东朱晓明、朱中川自愿为尚邦房地产公司履行本协议约定的义务向乙方提供保证担保，担保期间2年。补充协议签订后，尚邦房地产公司支付嘉名营销公司38万元，尚欠157万元。嘉名营销公司要求被告支付未果，遂诉请如上。另查明，尚邦房地产公司经营范围为房地产开发、物业管理服务；其于2014年12月14日取得其开发的位于重庆市南川区水江镇水江大道6号的尚邦·水江国际项目的商品房预售许可证。嘉名营销公司于2013年4月23日登记成立，经营范围为房地产营销策划；房地产经纪、咨询；代办房屋抵押���款手续等。2015年5月25日，嘉名营销公司（作为甲方）与重庆格林威律师事务所（作为乙方）签订法律事务委托代理合同，约定乙方接受甲方委托指派廖娟律师为甲方与尚邦房地产公司、朱晓明、朱中川商品房委托代理销售合同纠纷案提供一审、二审、执行程序中提供法律服务，担任诉讼代理人；甲方应向乙方支付律师服务费，按主张的金额182万元的30%为标准支付，该费用在法律文书生效后3日内付清。原审原告嘉名营销公司诉称：尚邦房地产公司与嘉名营销公司法定代表人郑嘉签订销售协议，将其开发位于重庆市××水××镇的尚邦·水江国际项目委托原告代理销售，嘉名营销公司法定代表人郑嘉向其缴纳保证金75万元。之后，尚邦房地产公司将该项目又委托给重庆君安民居房地产经纪有限公司南岸分公司（以下简称君安民居经纪公司）代理销售。2014年11月24日，嘉名营销公司与尚邦房地产公司就退还保证金以及补偿终止合同后的预期利益签订补充协议，约定尚邦房地产公司退还保证金75万元，因终止房屋销售补充协议，尚邦房地产公司自愿补偿嘉名营销公司合同预期利益120万元，共计195万元；尚邦房地产公司于2015年3月10日前退还嘉名营销公司保证金、合同预期利益40万元，同年5月10日前退还嘉名营销公司保证金、合同预期利益53万元，共计93万元；尚邦房地产公司自2015年3月31日起每月支付嘉名营销公司2.4万元直至付足42万元，自2018年3月31日起每月支付嘉名营销公司2.4万元直至付足60万元；尚邦房地产公司于2015年5月10日前未能按时支付93万元，则自愿支付违约金25万元；朱晓明、朱中川自愿为尚邦房地产公司履行本协议约定的义务提供保证担保，担保期间2年。补充协议签订后，尚邦房地产公司支付嘉名营销公司38万��，尚欠157万元。嘉名营销公司遂诉请尚邦房地产公司、朱晓明、朱中川连带偿付嘉名营销公司157万元、违约造成的损失25万元、律师代理费54.6万元，共计236.6万元；并承担诉讼保全担保费用1万元。原审被告尚邦房地产公司辩称：嘉名营销公司与尚邦房地产公司签订的销售补充协议前，嘉名营销公司未注册成立，其法定代表人因犯罪记录不能从事房地产经纪活动，故双方签订的销售补充协议无效。合同预期利益并非合同履行后可以获得的利益即净利润，故嘉名营销公司要求支付合同预期利益120万元，不符合法律规定。嘉名营销公司诉请的律师代理费54.6万元，并未实际产生，尚邦房地产公司不应支付。故尚邦房地产公司同意在6个月内均衡支付原告嘉名营销公司保证金余款37万元，请求驳回其他诉讼请求。原审法院认为：尚邦房地产公司具有房地产���发资质，系重庆市南川区水江镇水江大道6号的尚邦·水江国际项目开发企业，嘉名营销公司具有房地产营销策划；房地产经纪等资质，双方就退还保证金以及补偿终止合同的预期利益而签订补充协议，是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬”和补充协议中对退还保证金、支付预期利益的约定，尚邦房地产公司理应退还嘉名营销公司保证金75万元，补偿合同预期利益120万元,共计195万元。据合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担��续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和补充协议中“如未按期足额支付前述款项，则嘉名营销公司有权要求尚邦房地产公司将余下未付的所有款项一次性全部支付嘉名营销公司；尚邦房地产公司于2015年5月10日前如未能按时支付93万元，则尚邦房地产公司自愿向嘉名营销公司支付因违约造成的损失25万元”的约定，尚邦房地产公司支付嘉名营销公司38万元，还应支付嘉名营销公司157万元，并向嘉名营销公司支付违约损失25万元，共计182万元。据双方签订补充协议中关于“尚邦房地产公司股东朱晓明、朱中川自愿为其履行本协议约定的义务向嘉名营销公司提供保证担保，担保期间2年”的约定，但未明确保证方式，据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，朱晓明、朱中川应对尚邦房地产公司所欠嘉名营销公司之债务承担连带保证责任。嘉名营销公司举示法律事务委托代理合同载明律师代理费，于法律文书生效后3日内付清，其损失并未实际发生，现要求尚邦房地产公司支付律师代理费54.6万元，一审法院不予支持。嘉名营销公司诉请尚邦房地产公司支付诉讼保全的担保费用1万元，不符合双方补充协议约定，不予支持。尚邦房地产公司以嘉名营销公司不具备委托代理销售商品房资质、属非法营业，其与嘉名营销公司无销售合同关系的辩解，与双方签订的补充协议相互矛盾，且与查明的事实不符，不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，遂判决：一、重庆尚邦房地产开发有限公司支付重庆嘉名房地产营���策划有限公司182万元；二、朱晓明、朱中川对重庆尚邦房地产开发有限公司第一项之债务承担连带责任；三、驳回重庆嘉名房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。上述第一项，限重庆尚邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内履行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25730元，减半收取12865元，诉讼保全费5000元，共计17865元，由重庆尚邦房地产开发有限公司负担。此款已由重庆嘉名房地产营销策划有限公司自愿垫付，限重庆尚邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内径付重庆嘉名房地产营销策划有限公司。宣判后，尚邦房地产公司、朱晓明、朱中川不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：双方签订《商品房委托代理销售合同》时，被上诉人未取得房���产经纪资格，与建设部关于修改的决定第8条“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员，未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务”相违背，且直至一审庭审，被上诉人仍未举示其具有相应资格证书，一审法院属于适用法律错误。同时，一审法院认为“合同预期利益”系合同履行后可获得的利益亦属于认定事实错误。且对规划面积与实际已完工可售建筑面积的差异，进行计算合同预期利益，导致重大误判。现上诉请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人嘉名营销公司的全部诉讼请求。被上诉人嘉名营销公司答辩称：被上诉人具备从事房地产经纪和咨询的主体资格，被上诉人在本案房地产经纪、咨询方面的行为没有违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人与被上诉人于2014年11月24日签订的《补充协议》是双方真实意思表示，是双方多次自愿协商的结果，该协议约定内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。75万元保证金确系郑嘉先行缴纳，后为全名履行与上诉人的销售合同而成立的嘉名营销公司。在上诉人涉案楼盘未取得商品房预售合同的情况下应上诉人要求于2013年5月入驻上诉人楼盘进行了前期策划和营销工作。双方解除合同后，上诉人于2014年5月28日与重庆君安民居房地产公司南岸分公司签订的尚邦、水江国际销售代理合同中约定的该项目规划总建筑面积仍为62442平方米，销售单价3080元/平方米，按销售总额1.6%计算，被上诉人可能获得的合同利益为3077141.76元，故一审判决损失120万元并未超过双方在补充协议中规定的损失范围。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：本案的主要争议焦点为：一、《补充协议》的效力认定问题；二、双方当事人约定的预期利益的获得是否具有法律依据；三、违约金约定是否过高及应当予以调整，对此应当纳入《合同法》关于合同履行的法律规定予以评析。现本院分别评析如下：一、关于涉案《补充协议》的效力认定问题。关于《补充协议》的效力认定问题，因该协议经双方当事人加盖公章予以确认，应当视为双方真实的意思表示，且协议约定内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对《补充协议》的效力认定并无不当，本院依法予以确认。关于上诉人主张被上诉人不具备相应资格，且协议违反法律规定的诉请，因上诉人未举示相应证据予以证明，本院依法不予支持。二、关于双方当事人约定的预期利益的获得是否具有法律依据的���题。根据《合同法》第113条之规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案中，因《补充协议》已对保证金返回方式、双方预期利益及预期利益的计算方法进行了明确约定，系双方真实意思表示，且并未违反相关法律规定，故一审法院对预期利益的认定及适用法律正确，应当予以维持。因此，上诉人主张的合同预期利益诉请，于法无据，本院依法不予支持。三、关于违约金约定是否过高及应当予以调整的问题。上诉人认为违约金过高，不应当再于支付的诉请，因违约金系对双方合同履行时，应当承担违约责任一方进行的惩罚性责任。鉴于本案双方对违约金的约定，系双方真实意思表示，且并未超过相关法律规定。因此，一审法院关于违约金的认定并无不当，本院依法予以确认。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25730元，由上诉人重庆尚邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 渝代理审判员 于 利代理审判员 黎 明二〇一六年五月三日书 记 员 汪晓敏