浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2013）温苍民初字第1600号原告：章圣放。原告：蔡成状。上列二原告共同委托代理人：蔡华存。被告：冯亦财。被告：冯亦串。被告：冯亦科。被告：冯亦柱。被告：金孟众。被告：胡亦师。被告：章成兄。上述四被告共同委托代理人：张安友、陈思思。第三人：苍南县龙港镇鉴后西村民委员会。代表人：冯亦科，系该村民委员会主任。原告章圣放、蔡成状诉被告冯亦财、冯亦串、冯亦科、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄及第三人苍南县龙港镇鉴后西村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告于2013年11月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案。原告章圣放及原告章圣放、蔡成状的委托代理人蔡华存，被告冯亦财、冯亦科、胡亦师及被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄共同委托代理人张安友和第三人苍南县龙港镇鉴后西村民委员会的代表人冯亦科到庭参加诉讼，被告冯亦串经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告章圣放、蔡成状起诉称：2010年4月23日，原、被告及第三人在苍南县龙港镇东方大厦17A室签订《土地使用权转让合同》一份，约定被告从龙港镇芦浦鉴后西村民委员会受让的12亩土地使用权出让给原告，由原告用于建设厂房用地。合同签订后，原告按合同约定付清了转让款621.6万元，除了履约保证金100万元。此后，原告一直等待被告履约交付批准建设、过户登记手续，合同中约定被告应当于合同签订后15个月内完成办理土地使用权审批及过户登记手续，否则视为违约，原告可以扣留100万元作为违约金不再支付，若再逾期六十日不能办好用地审批及过户登记手续，可视作被告所出让的土地无使用指标更无履行交付的标的物，被告及第三人约定的赔偿金120万元转让给原告，还可以再要求被告支付违约金100万元。被告不能履行合同主要义务，且属非法转让集体土地使用权，转让合同无效，导致合同无效的责任在于被告及第三人的共同过错，应承担赔偿原告损失的过错责任。为此，原告起诉请求判决：1、判决原、被告于2010年4月23日签订的《土地使用权转让合同》无效；2、判决被告共同返还转让款621.6万元并赔偿损失260万元；3、第三人对诉讼请求第二项承担连带责任。原告章圣放、蔡成状在举证期限内，提供了下列证据材料：1、原告的居民身份证和被告的人口信息，用以证明原、被告的身份情况；2、出具时间为2010年4月23日的土地使用权转让合同与收据各一份，用以证明原、被告双方签订土地使用权转让合同，被告根本违约并且原告已按合同约定履行支付转让款的事实；3、催告函，用以证明原告已按合同法规定行使合同解除权的告知义务的事实；4、出具时间为2009年11月30日的土地使用权转让合同、鉴后西村本届第四次村民代表大会纪要、土地调换协议书、农村集体经济组织统一收据和收条，用以证明被告出让土地使用权的土地来源系非法的事实；5、承诺书，证明本案过错责任在于出让方的事实。原告章圣放、蔡成状在开庭审理时当庭提供收据和收款凭证，用以证明原告为填方该土地支出296100元的事实。被告冯亦财答辩称：对本案没有意见。被告冯亦串未作答辩。被告冯亦科答辩称：土地使用权不是被告冯亦科出卖给原告的，原告不应将被告冯亦科列为被告。被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄共同答辩称：1、原、被告于2010年4月23日签订的土地使用权转让合同中第四条约定不符合法律规定，因为办理土地指标和转让手续系政府结合法律政策作出的一种行政行为，这种行为何时办理、如何办理不受本案当事人所控制和约束，被告及第三人根本无法实际履行该约定。2、何时办理或者能不能办理土地指标和转让手续，在本案合同中存在风险，原告是知道该风险的，不能将控制合同风险带来的后果转嫁给被告。在本案中，原告的行为系投资购买土地使用权的行为，是一种投资行为，存在风险，该风险由原告自受。3、无效合同适用过错赔偿责任，不适用违约赔偿责任。对造成合同无效和不能办理土地指标和转让过户，被告方不存在过错。4、被告不知原告主张赔偿损失260万元依据是如何计算，如果按照合同约定来计算，那么就不算实际损失，这种约定只有在合同有效情况下执行。被告冯亦财、冯亦串、冯亦科、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。第三人苍南县龙港镇鉴后西村民委员会答辩称：第三人没有意见。第三人苍南县龙港镇鉴后西村民委员会在开庭审理时当庭提供报告、承诺书、会议纪要，用以证明苍南县龙港镇鉴后西村民委员会一直配合办证的事实。原告及第三人提供的上述证据，经庭审出示质证，被告冯亦财、冯亦科及第三人对原告提供的上述证据均没有异议，被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄对原告提供的证据1没有异议，被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄对原告提供的证据2真实性没有异议，但认为合同中约定要求办理土地指标转让手续是合同当事人没有办法实际履行的，该约定是无效的，土地指标转让是政府的行为，原告因这个约定要求被告承担违约责任不成立。被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄对原告提供的证据3有异议，认为催告函只是原告的单方陈述，合同无效不存在解除问题。被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄对原告提供的证据4真实性没有异议，但认为合同中约定15日内办理土地指标转让手续实际没有办法履行，该约定是无效的，土地指标办理是政府的行为，原告在购买该指标时对该土地的状态是明知的，产生的风险应由原告承担。被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄对原告提供的证据5真实性没有异议，认为承诺书中具体报批手续由镇政府处理，土地是村集体的建设用地，原告对该内容清楚。被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄对原告当庭提供的收据和收款凭证三性均有异议，认为双方并没有约定对该土地进行填方，原告是否存在填方行为与本案无关，收款人是否收取了该款项也不清楚。本院认为：被告及第三人对原告提供的证据1-5的真实性均没有异议，故本院确认该证据1-5作为认定本案相关事实的依据；原告当庭提供的收据和收款凭证来源合法、内容真实、与本案有关系，原告从被告处受让土地使用权后对该土地进行填方也是符合实际情况的，被告冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄对此虽有异议，但未能提供反驳证据予以推翻，故本院确认原告当庭提供的收据和收款凭证作为认定本案相关事实的依据。原、被告对第三人当庭提供报告、承诺书、会议纪要均无异议，故本院确认第三人当庭提供报告、承诺书、会议纪要作为认定本案相关事实的依据。本院经审理，认定事实如下：2009年6月1日，苍南县芦浦镇人民政府（现为苍南县龙港镇芦浦社区）承诺与苍南临港产业基地指挥部研究，决定结合临港产业基地总体规则的要求，拟将临港产业基地芦浦启动区东侧盐场内滩河西启动区北至南，面积约120亩的地块作为沿海各村集体项目建设用地。2009年11月17日，第三人苍南县龙港镇鉴后西村民委员会召开本届第四次村民代表大会，同意苍南临港产业基地的启动区东侧盐场内滩河西启动区内北至南，土地面积约12亩左右向本村村民公开出让。2009年11月30日，苍南县芦浦镇鉴后西村民委员会（现为第三人苍南县龙港镇鉴后西村民委员会）与被告冯亦财签订《土地使用权转让合同》，约定：第三人转让给被告冯亦财的地块位于苍南县临港产业基地芦浦启动区内，东至启动区内东测道路，南至鉴后东村留用地，西至浙江东达公司，北至儒桥头村留用地，该地面积暂定为12亩；该地块的土地使用权转让金为每亩价格为381800元，总计4581600元；第三人应在土地使用权转让合同签订之日起15个月内，办理好土地指标与转让手续。2009年11月30日，被告冯亦财向第三人交纳第一期土地出让金2290800元。2010年1月11日，被告冯亦财向第三人交纳第二期土地出让金1632640元。2010年4月6日，苍南县龙港镇鉴后东村民委员会与第三人苍南县鉴后西村民委员会签订土地调换协议书一份，约定鉴后西村返回土地坐落于华东村与县后村之间40米土地与鉴后东村返回土地坐落于德政路以北土地东达企业以东土地调换。2010年4月23日，原告章圣放、蔡成状（即乙方）与被告冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄（即甲方）和第三人苍南县龙港镇鉴后西村民委员会的代表人冯亦科（即丙方）签订《土地使用权转让合同》，第二条约定，甲方根据苍南县临港产业基地征用时，镇政府的承诺并得到县政府的同意，取得土地使用权，自愿将该土地使用权有偿转让给乙方，但地下资源、埋藏物和市政府公共设施不在土地使用权转让范围。第三条约定，乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限，依照有关法律、行政法规的规定可以再转让、出租、抵押或用于其他经济活动。乙方在受让土地使用权范围内进行的开发、利用、经营土地活动，应遵守中华人民共和国法律、法规及浙江省人民政府的有关规定，同时必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划以及苍南县临港产业基地指挥部的有关规定，并依法履行甲方土地使用权出让合同规定的其他权利、义务，且不得损害社会公共利益其合法权益受到国家法律保护。第四条约定，甲方等7位股东，另外事业发展需要，经股东协商同意，土地坐落于苍南县临港产业基地，东至启动区内东测道路，南至鉴后东村公路边，西至浙江东达公司，北至儒桥头村留用地，有土地面积壹拾贰亩，同意转让给乙方建设厂房，经三方协商同意，每亩价格为57.8万元，总计6936000元，乙方另外支付给甲方填方地基费用28万元，现金和转账当日一次付清，余留款100万元。其他办理手续方法：根据甲方与丙方签订合同的内容执行，在签订合同15个月内，办理好土地指标与转让等一切手续，若有逾期，乙方视甲方违约，乙方预留100万元转让金可以不再支付给甲方作为甲方的违约金，若在逾期六十天，甲方还没有办理好土地转让等一切手续时，乙方以该地块无土地指标论处，甲方和丙方签订的违约赔偿金，甲方无条件转让给乙方并一次性支付100万元给乙方。第五条约定，转让给乙方后甲方与丙方负责保证，乙方3个月后在土地填方、砌围墙，中途所发生的一切事项由甲方与丙方无偿负责处理。2010年4月23日，被告冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄收到土地转让款6216000元，由被告冯亦科向原告章圣放出具收据一份。2010年7月15日，原告委托金发奎对上述土地进行填方，支付费用86100元。之后，原告另行委托项延相对上述土地进行填方，支付费用210000元。2011年10月24日，苍南县人民政府召开常务会议纪要（2011）15号，会议研究了临港产业基地启动区收回国有土地后安排一定比例土地以扶持村集体经济发展事宜，明确返回土地比例为芦浦盐场地块收回，按7%返回；二是返回土地的规划区域，返回在临港产业基地启动区内；三是返回土地功能用途为工业用地；四是土地拍挂起始价按安排区域土地成本价或工业用地片区综合价的50%确定；五是返回土地的规划实施按照围垦区或启动区的总体规划由龙港镇统一组织实施。2013年9月18日，原告章圣放、蔡成状委托浙江法之剑律师事务所蔡华存律师向被告冯亦财等人发出催告函，催告解除原、被告于2010年4月23日签订的《土地使用权转让合同》，返还转让款621.6万元并承担违约金185万元。2013年9月18日，第三人向苍南县人民政府申请要求落实收回土地指标的报告，但至今该返回土地未办理政府批文和土地使用权证等相关手续。本院认为：本案讼争地块的土地使用权在未取得政府部门相关合法审批手续等情况下，被告冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄与原告签订《土地使用权转让合同》，违反了有关法律法规强制性规定，出让方至今未取得相关土地使用权审批手续，现受让方即原告请求确认双方于2010年4月23日签订的《土地使用权转让合同》无效，理由正当，应予支持。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄应当返还原告合同取得的转让款6216000元。由于原告在该土地上进行填方，共支付填方费用共计296100元，该填方实际上没有必要返还，应当对填方费用进行折价补偿，本院酌情确认填方费用返还比例按80%计算，即236880元。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告未取得土地使用权合法手续情况下进行转让土地使用权，具有一定过错；原告也未审查转让土地使用权合法手续，未尽注意义务，也存在一定过错，故本院酌情认定被告冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄应赔偿原告自合同签订之日起的利息损失的一半（即利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的一半计算）。被告冯亦科未作为出让方在2010年4月23日签订的《土地使用权转让合同》上签字，故原告要求被告冯亦科承担相应返还转让款并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求第三人承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认章圣放、蔡成状与冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄于2010年4月23日签订的土地使用权转让合同无效；二、冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄于本判决生效后十日内返还章圣放、蔡成状土地使用权转让款6216000元及土地填方折价款236880元，并赔偿利息损失（以本金6216000元为计算基数，自2010年4月23日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的一半计算）；三、驳回章圣放、蔡成状的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73512元，由章圣放、蔡成状负担16731元，冯亦财、冯亦串、冯亦柱、金孟众、胡亦师、章成兄负担56781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费73512元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］审 判 长  江新源代理审判员  杨守票人民陪审员  林爱鹤二〇一四年六月二十一日书 记 员  林超方相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。