陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终3382号上诉人（原审原告）任利波，男，1973年4月11日出生，汉族，长安信用联社东大信用社职工，住西安市长安区。委托代理人郭青，男，1981年11月16日出生，汉族，西安市长安区“148”法律服务所法律工作者，住西安市长安区。上诉人（原审原告）张春梅，女，1974年2月6日出生，汉族，西安市长安区客运公司员工，住西安市长安区。委托代理人郭青，男，1981年11月16日出生，汉族，西安市长安区“148”法律服务所法律工作者，住西安市长安区。被上诉人（原审被告）卢利娟（曾用名芦利娟），女，1974年8月2日出生，汉族，长安信用联社滦镇信用社职工，住西安市长安区。委托代理人马利军，陕西博硕律师事务所律师。上诉人任利波、张春梅因与被上诉人卢利娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06261号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，任利波与卢利娟均系长安信用联社下属分社职员，后经祥峪信用社刘永岗介绍，任利波将其集资建房名额转让给卢利娟。2002年1月30日，任利波及张春梅（甲方）与卢利娟（乙方）签订合同书，合同约定：甲乙双方平等自愿，协商一致，甲方自愿为乙方建房一套，房产位置:长安县信用联社信合小区内7栋二单元六楼西户三室一厅一套,甲方自愿以自己名义为乙方建房，一切费用及办理房产证的费用均由乙方支付；建房产时乙方已经甲方手交付住房集资款七万元整（另付利息伍仟元），再由乙方一次性支付甲方房屋差价一万元整及住房基金2800元，支付后不论甲方今后住房基金主管部门退与不退，乙方均不再承担任何住房基金；甲方在房产可以办理过户手续时，应在一个月内积极协助乙方办理过户手续，所需过户手续费及重新办理房产证及其他费用均由乙方承担，如因甲方个人原因（单位原因除外）在一个月内未办理过户手续，超过一天每天按房价87800元的10%处罚；合同从公证之日起生效，合同生效时，乙方交清12800元，甲方交付该房屋全部钥匙给乙方，公证之日起，该房所产生的一切费用由乙方支付，房产与甲方无任何关系，甲方不得干涉乙方对房产的任何权利。同时，合同上还对双方的其他权利义务及违约责任做了明确的约定。同日，卢利娟向任利波交纳房款差价款及住房基金共计12800元，任利波向卢利娟交付了房屋钥匙，卢利娟接收房屋钥匙后居住至今。次日，原长安县公证处对该合同进行了公证。2007年12月18日，任利波（乙方）与西安市长安区信用合作联社（甲方）为了办理房屋产权证书，签订长安区信用联社集资建房协议书一份，协议约定：甲方将长安区韦曲信合巷信合小区（集资）住宅楼房一套，具体房屋位置在13号楼2单元6层西户，建筑面积129.97平方米，以集资建房综合价格出售给乙方；房屋价格按集资建房综合造价每平方米902元计算，建筑面积129.97平方米，房屋价款共计117233元，乙方按甲方集资建房办法要求将款交付甲方账户；乙方按集资建房综合价格向甲方交足房价款，乙方拥有房屋全部产权；本次集资建房含有优惠性质，乙方拥有全部占有权、使用权和受到限制的处分权，可以使用、继承，但不能转让，乙方交清房价款办理房屋产权登记后，如因特殊情况需转让，必须征得甲方同意方可出售，否则不得自行出售或转让。2011年，西安市长安区住房保障和房屋管理局为任立波办妥了涉案房屋的房屋产权证书。嗣后，卢利娟找任利波及张春梅要求协助办理房屋过户手续，任利波及张春梅未配合办理，卢利娟遂起诉至法院。案件审理中，任利波及张春梅以其与卢利娟所签合同未征得单位同意为由，要求解除与卢利娟签订的房屋买卖合同。卢利娟以其答辩理由不同意任利波的诉讼请求。另查明，任利波与张春梅系夫妻关系，涉案房屋房产部门登记信息为13幢6层20602号，与双方合同中约定的7幢楼20602号为同一套房屋。因双方各持己见，本案调解无果。2015年12月16日任利波、张春梅诉至西安市长安区人民法院称，其与卢利娟签订房屋买卖合同，将其名下的单位集资建房名额转让给卢利娟，后其得知其转让给卢利娟的房屋属于小产权房屋，不能对外转让。因其与卢利娟的行为已违反了其与单位集资建房的约定，故请求依法解除其与卢利娟签订的房屋买卖合同，诉讼费由卢利娟承担。卢利娟辩称，其与任利波、张春梅签订合同属实，但涉案房屋属于集资房，不属于小产权房，任利波所称涉案房屋属于小产权房不能对外转让的理由不能成立，现其已向任利波、张春梅交清房款，也一直使用涉案房屋，任利波及张春梅主张解除合同理由不能成立，不同意任利波及张春梅的诉讼请求。原审法院认为，单位职工集资建房是针对本单位成员所进行的建房活动，集资建房名额是一种资格权利，是一种期待利益，最终体现为一种财产权，当事人可以通过意思自治来将这种权利进行量化，属于债权范畴，可以依法转让。本案中，任利波、张春梅与卢利娟签订的《合同书》属双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，不违反法律法规禁止性规定，协议合法有效。任利波虽与长安信用联社在协议中约定“房屋转让必须征得单位同意方可出售”，但该约定仅对协议双方有约束力，不能对抗第三人，故任立波、张春梅以其与卢利娟的交易行为未征得单位同意为由要求解除合同的理由不能成立，法院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，原审遂判决：驳回原告任利波及张春梅的诉讼请求。本案受理费100元，两原告已预交，减半收取，由两原告承担50元。宣判后，任利波、张春梅不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。原审判决认定涉案房屋系集资建房性质，但长安区信用联社建盖该房屋时，属单位职工用房，具有福利待遇性质，建房单位拥有部分产权。2002年1月30日其与卢利娟签订房屋转让协议时，并未与集资建房单位协商，也未履行告知义务，损害了单位的利益，属于解除合同必要要件。原审法院未查明涉案房屋在协议前的相关状态就认定房屋处分行为有效，显属不妥；二、原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第四十条错误。本案的争议焦点系该合同是否属于应当解除合同的范畴，应适用合同法第九十四条“在履行期间届满前，当事人明确表示或者以自己行为表示不履行合同主要债务”之规定。其依据房屋转让协议的约定要求解除合同，并愿意承担合同解除的不利后果，承担违约责任。但原审并未按照协议约定，认定其具有解除权，违反了当事人意思自治原则，适用法律错误。上诉请求：1、撤销原审判决；2、一、二审诉讼费由卢利娟承担。卢利娟辩称，一、双方签订合同是在2002年1月30日，涉案房屋的产权归任立波、张春梅所有；二、双方签订的合同书经公证机关公证，合法有效，应当全面履行；三、涉案合同在公证当日已经实际履行，其在公证后也一直使用涉案房屋至今；四、任立波、张春梅要求解除合同不符合案件的基本事实，无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，任立波、张春梅与卢利娟2002年1月30日签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。合同签订后，卢利娟按照合同约定交纳了房款，任立波、张春梅亦向卢利娟交付了房屋，卢利娟已实际占有使用该房屋至今，现涉案房屋产权证登记在任立波名下。任立波、张春梅在原审中以其和卢利娟的房屋转让行为未经集资建房单位同意为由，请求解除合同，原审法院认为虽然任利波与长安信用联社签订的《长安区信用联社集资建房协议书》中有房屋转让须征得单位同意方可出售的约定，但该约定仅对协议双方有约束力，不能对抗第三人，据此判决驳回任立波、张春梅请求解除合同的诉讼请求并无不妥。对于任立波、张春梅上诉要求解除合同的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（任立波、张春梅已预交），由任立波、张春梅承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤代理审判员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一六年五月二十七日书 记 员  王娇娇