广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛顺法杏民初字第1447号原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人黎万好，总经理。委托代理人黄想雯，女，××年××月××日出生，汉族，住佛山市顺德区，系。委托代理人王嘉蓓，女，××年××月××日出生，汉族，住佛山市顺德区，系。被告陈伟彭，男，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码：×××。原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司（以下简称“万方物业公司”）诉被告陈伟彭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理后，依法由审判员伍晖仪担任审判长，与审判员朱士伟、人民陪审员梁炳新组成合议庭进行审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告万方物业公司的委托代理人黄想雯、王嘉蓓到庭参加了诉讼，被告陈伟彭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万方物业公司诉称，2011年12月1日，佛山市顺德区某房产有限公司选聘原告作为佛山市顺德区杏坛镇杏龙路海骏达·上苑小区的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前提物业管理服务，双方签订了《顺德区前期物业服务合同》，约定：住宅物业管理费按套内面积每月每平方米1.8元收取，物业管理费按月交纳，于每月10日前交付，合同期限从2011年12月1日起至2014年11月30日止；若被告逾期缴纳物业管理费，原告有权从逾期之日起按欠费总额日5‰计付违约金。其后，该小区成立了业主委员会并选聘第三方物业管理公司，原告于2014年1月31日撤出上述小区。被告系该小区内的业主，套内面积合计73.12平方米，被告办理了收楼手续后，分别从2012年4月其开始拖欠公共水电分摊费，从2011年12月开始拖欠住宅物业服务费，至原告退场之日，累计拖欠公告水电分摊费用573.33元、物业管理费3422.04元及逾期违约金18275.67元。上述款项经多次催收无果，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告立即向原告支付2011年12月1日至2014年1月31日物业管理费3422.04元及违约金18275.67元（暂计至2015年11月30日，以后继续计至实际清偿之日止），合计21697.71元；二、被告向原告支付2012年4月1日至2014年1月31日水电费分摊合计573.33元；三、由被告承担本案诉讼费。在诉讼中，原告明确放弃第二项诉请，并明确其计算违约金的方式：按合同约定从逾期之日起按欠费总额日5‰计付违约金至实际支付之日止。本院受理本案后，依法向被告陈伟彭送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但被告既未到庭应诉，也未提供书面答辩意见。原告在诉讼中向本院提供以下证据：1.原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告之间的诉讼主体资格；2.海骏达上苑置业确认表一份，证明被告于2010年5月11日购买海骏达上苑某房。该商品房面积为73.12平方米，并约定物业管理费为按住宅套内建筑面积1.8元每平方米每月；3.房产权属证明一份，证明被告是海骏达上苑某号房的权属人；4.（前期）物业服务合同一份，证明2011年12月1日，顺德区某房产有限公司选聘原告作为海骏达上苑小区的前期物业服务机构。委托原告为该小区提供前期物业管理服务，双方签订顺德区（前期）物业服务协议书，合同期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止，根据合同第四章第9条第1点、第10条第3点、第11条及第九章第28条的约定，住宅物业管理费按套内建筑面积1.8元每平方米每月计算，车库车位及摩托车位按每月50元及10元计算，从合同生效之日起缴收物业管理费，物业管理费按月收取，于每月10前收取，如业主违反协议书，不按约定缴费的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按欠费总额每日千分之五收取滞纳金；5.逾期未交物管费及违约金明细一份，证明被告于2012年1月1日至2014年1月31日期间拖欠物业管理费及违约金的情况；6.公告复印件一份、律师函一份、催款通知函一份、快递单一份，证明被告于2012年1月至2014年1月31日期间拖欠原告物业管理费及水电分摊费，原告于2014年6月5日委托律师事务所向被告发出律师函催缴物业管理费及水电分摊费，后原告又于2015年11月13日向被告发出催款通知书催收；7.海骏达上苑收楼通知书及收楼费用明细各一份，证明佛山市顺德区去嘉怡房产于2011年12月31日向被告寄出收楼通知，通知其海骏达上苑某房已建设完成，并于2011年12月31日交付使用，且将收楼物业管理费、装修保证金等费用告知被告；8.关于退出海骏达上苑前期物业管理的申请、协议书各一份，证明佛山市顺德区金诺物业服务有限公司向嘉怡房产申请退出海骏达上苑物业管理及双方签订的协议；9.招标邀请书复印件、工作联系单复印件、中标通知书复印件各一份，证明2011年10月5日嘉怡房产向原告发出关于海骏达上苑物业管理招标邀请，原告通过招标等程序中标海骏达上苑物业管理，并与金诺物业做好相关物业管理交接工作；10.前期物业管理备案通知书一份，证明原告向被告收取物业管理费符合有关法律法规的规定，并在顺德区国土建设和水利局备案。被告在诉讼中未向本院提供任何证据。经庭审质辩，本院对上述证据作如下认证：对原告提供的证据1-10，能互相印证，而被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告上述证据的真实性予以确认。经审理查明，2011年12月1日，佛山市顺德区某房产有限公司与原告万方物业公司签订了一份《顺德区前期物业服务合同》，约定：1.原告对位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路海骏达·上苑小区提供前期物业服务；2.物业管理费采取包干制，具体标准：按物业套内面积缴纳，多层或高层住宅1.8元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；3.业主应于达到收楼使用条件之日起收取物业服务费，按月缴纳，应于每月10日前缴纳物业服务费；4.期限从2011年12月1日起至2014年11月30日止；5.如果业主未按合同约定足额缴纳物业管理费，应按每天5‰的标准支付违约金。佛山市顺德区某房产有限公司依法向被告发出收楼通知书，告知涉案房产已于2011年11月30日交付使用，并通知被告前来收楼。2014年1月31日，原告撤离涉案小区。被告从2011年12月1日起至2014年1月31日止，被告未向原告缴纳相应的物业服务费合计3422.04元。经多次催收无果，原告遂于2015年12月4日向本院提起诉讼。另查，位于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会杏龙路61号海骏达上苑1座904号房产（套内面积73.12平方米）登记在被告名下。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为涉案房屋的权属人应依约向原告支付物业管理费。现被告从2011年12月1日起至2014年1月31日期间，未依约向原告缴纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担向原告支付物业管理费等违约责任。现原告诉请被告支付上述期间拖欠的物业管理费3422.04元，理据充分，本院予以支持。根据物业服务合同的约定，物业管理费应于每月10号前交付，逾期交付按每日5‰计付违约金，故原告诉请被告支付违约金理据充分，本院予以支持，但原告主张的违约金的计算方法明显超过其实际损失，故本院酌定将违约金的计算方法调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，参照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈伟彭于本判决发生法律效力后十日内，一次性向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付从2011年12月1日起至2014年1月31日止的物业管理费3422.04元及违约金（详见附表）；二、驳回原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356.78元（原告已预交），由被告陈伟彭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  伍晖仪审 判 员  朱士伟人民陪审员  梁炳新二〇一六年五月四日书 记 员  苏惠敏附表：起止时间管理费金额起算点2011年12月1日-2011年12月31日131.62元2011年12月11日起2012年1月1日-2012年1月31日263.24元2012年1月11日起2012年2月1日-2012年2月28日394.86元2012年2月11日起2012年3月1日-2012年3月31日526.48元2012年3月11日起2012年4月1日-2012年4月30日658.1元2012年4月11日起2012年5月1日-2012年5月31日789.72元2012年5月11日起2012年6月1日-2012年6月30日921.34元2012年6月11日起2012年7月1日-2012年7月31日1052.96元2012年7月11日起2012年8月1日-2012年8月31日1184.58元2012年8月11日起2012年9月1日-2012年9月30日1316.2元2012年9月11日起2012年10月1日-2012年10月31日1447.82元2012年10月11日起2012年11月1日-2012年11月30日1579.44元2012年11月11日起2012年12月1日-2012年12月31日1711.06元2012年12月11日起2013年1月1日-2013年1月31日1842.68元2013年1月11日起2013年2月1日-2013年2月28日1974.3元2013年2月11日起2013年3月1日-2013年3月31日2105.92元2013年3月11日起2013年4月1日-2013年4月30日2237.54元2013年4月11日起2013年5月1日-2013年5月31日2369.16元2013年5月11日起2013年6月1日-2013年6月30日2500.78元2013年6月11日起2013年7月1日-2013年7月31日2632.4元2013年7月11日起2013年8月1日-2013年8月31日2764.02元2013年8月11日起2013年9月1日-2013年9月30日2895.64元2013年9月11日起2013年10月1日-2013年10月31日3027.26元2013年10月11日起2013年11月1日-2013年11月30日3158.88元2013年11月11日起2013年12月1日-2013年12月31日3290.5元2013年12月11日起2014年1月1日-2014年1月31日3422.12元2014年1月11日起均计至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付