湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1023民初232号原告中国工商银行股份有限公司永兴支行。负责人周海涛，系该支行行长。委托代理人李光民，男，系中国工商银行股份有限公司郴州分行员工。委托代理人欧志雄，男，系中国工商银行股份有限公司永兴支行员工。被告曹斌，女。被告赵姣云，男，系被告曹斌的丈夫。被告湖南汇邦投资有限公司房。法定代表人谢意，系该公司总经理。委托代理人郭兵华，系湖南汇邦投资有限公司永兴分公司员工。原告中国工商银行股份有限公司永兴支行(简称永兴工行)诉被告曹斌、赵姣云、湖南汇邦投资有限公司（简称汇邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，由审判员张臣晖独任审判，于2016年4月26日公开开庭进行审理。原告中国工商银行股份有限公司永兴支行的委托代理人李光民、欧志雄，被告赵姣云、被告湖南汇邦投资有限公司委托代理人郭兵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司永兴支行诉称：被告曹斌、赵姣云因购房需要，向原告申请贷款，原告于2013年4月19日向两被告发放一笔个人购置商用房贷款共计150000元。该笔贷款由被告湖南汇邦投资有限公司提供连带保证担保。同时，原告与被告曹斌就其所购买的永兴县城关镇西正街永兴隆步行街某房到永兴县房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记（编号：房预永兴县字第01165号），预告登记权利人为原告。2015年8月，被告曹斌、赵姣云与被告湖南汇邦投资有限公司及原告因房屋买卖合同纠纷经郴州市二审终审判决：解除《商品房买卖合同》，同时解除原告与上述被告签订的《个人购房借款/担保合同》。而截至2016年2月5日，被告曹斌、赵姣云尚欠原告贷款本息共计77809.19元（其中，贷款本金76995.03元，利息814.16元）。为此特依法提起诉讼，请求法院判决：一、被告曹斌、赵姣云返还所欠原告贷款本息共计77809.19元（其中：本金76995.03元，利息814.16元，本利息算至2016年2月5日，其余利息计算至贷款本金还清之日止）；二、被告湖南汇邦投资有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；三、原告有权申请人民法院处置已经设立抵押权预告登记的永兴县城关镇西正街永兴隆步行街某房，并有权就处置所得价款优先受偿；四、本案的诉讼费用及原告实现债权的其他费用由两被告共同承担。被告曹斌、赵姣云辩称：一、贷款本金及利息不应由答辩人偿还。根据法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。答辩人与被答辩人签订的《个人购房借款/担保合同》已判决解除，尚未偿还的贷款本息应由被告湖南汇邦投资有限公司返还给被答辩人。答辩人在整个履行合同过程中没有任何过错，偿还剩余贷款本息的责任于情于法都不应由答辩人承担，否则也失去了解除《个人购房借款/担保合同》意义。试问如果解除商品方担保贷款合同后，尚欠贷款仍然要买受人负责偿还，而且不是分期分批偿还而是要一次性偿还，合同解除的直接法律后果就是使合同关系消灭，合同不再履行。本案致使合同被解除的全部过错都是在湖南汇邦投资有限公司，尚欠被答辩人的贷款本息只能由汇邦公司来承担。答辩人即不承担直接偿还责任，也不承担连带清偿责任。二、被答辩人对处置房屋所得价款不享有优先受偿权。首先，答辩人并未去办理预购商品房抵押权预告登记，也不知道该登记的存在。其次，即使被答辩人单方面去办理了抵押权预告登记，也不能取得抵押权。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记日起三个月内未申请登记的，预先登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，被答辩人作为商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。现诉争房屋的买卖合同和担保贷款合同已解除，答辩人与被答辩人之间的债权债务已消灭。因此，预告登记也应失效。被告汇邦公司将诉争房屋出售给答辩人，且办理了预购商品房预告登记，经法院判决被告汇邦公司应付答辩人购房款，答辩人已向法院申请强制执行并立案，故答辩人才享有对处置诉争房所得价款的优先受偿权。被告汇邦公司委托代理人辩称：没有意见经审理查明：原、被告的举证、质证及本院的认证。原告永兴工商为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1号证据，中国工商银行股份有限公司永兴支行组织机构代码、营业执照、负责人证明、授权委托书等各一份，拟证明原告中国工商银行股份有限公司永兴支行的诉讼主体资格及代理人资格。被告曹斌、赵姣云、汇邦公司均质证认为：无异议。2号证据，湖南汇邦投资有限公司企业机构代码、营业执照、法人身份证明复印件各一份，拟证明被告湖南汇邦投资有限公司诉讼主体资格。被告曹斌、赵姣云、汇邦公司均质证认为：无异议。3号证据，个人购房借款/担保合同一份，拟证明原告与被告的合同权利义务关系。被告曹斌、赵姣云、汇邦公司均质证认为：无异议。4号证据，个人住房贷款凭证一份，拟证明原告按照合同约定发放了贷款。被告曹斌、赵姣云、汇邦公司均质证认为：无异议。5号证据，房屋预告登记证明一份，拟证明被告曹斌将位于永兴县便江镇西正街的永兴隆步行街某房抵押给原告，并到永兴县房产管理局进行商品房预告登记备案。被告曹斌、赵姣云、质证认为：我方未办理预告登记，我方是在本案才知道预告登记的事。被告汇邦公司质证认为：无异议。6号证据，被告曹斌贷款流水账，拟证明具体贷款发放、被告还款明细、剩余贷款本息等。被告曹斌、赵姣云、汇邦公司均质证认为：无异议。7号证据，判决书两份，拟证明借款合同被法院判令解除，但是该判决并未就剩余贷款本息偿还由哪方承担作出确认判决。被告曹斌、赵姣云质证认为：真实性无异议，该判决书恰好证明，我方与汇邦及原告的贷款合同已经解除，且法院已经判决汇邦应付我方款项。被告汇邦公司质证认为：无异议。被告曹斌、赵姣云及汇邦公司未向本院提交证据。本院认证如下：原告所举的1、2、3、4、6、7号证据，被告均无异议，本院认为该证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。5号证据系房屋预告登记证明，该证书系房产管理部门出具，登记种类为预购商品房抵押权预告，与原件核对无误，其具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。上述本院采信的证据，经审查具备证据效力，可以作为本案的定案依据，结合双方的陈述，查明本案的下列事实：被告曹斌、赵姣云系夫妻关系。2013年2月1日，被告曹斌、赵姣云与被告汇邦公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定被告曹斌、赵姣云购买被告汇邦公司位于永兴县西正街汇邦新天地兴隆步行街某房。建筑面积为29。76平方米，单价为10743.99元,总价319741元。同年4月16日，被告曹斌、赵姣云、被告汇邦公司与原告永兴工行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款人中国工商银行永兴支行根据借款人曹斌、赵姣云的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，贷款金额为150000元，贷款期限为五年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率真为基准利率，上浮20%确定，据此确定的利率真借款凭证记载为准，换算公式为：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次划入湖南汇邦投资有限公司账户。借款人按月等额本息还款法。保证人湖南汇邦投资有限公司对合同项全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足将正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日起，免除其保证责任。同日，原告永兴工行作为预告登记权利人，被告曹斌、赵姣云作为预告登记义务人，在湖南省永兴县房产管理局抵押担保中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年4月19日，原告永兴工行履行了发放贷款的义务。2015年8月3日，被告曹斌、赵姣云因商品房买卖合同纠纷将本案被告汇邦公司及本案原告永兴工行诉至本院，经本院审理作出了(2015）永民初字第1381号民事判决书，判决确认被告曹斌、赵姣云与被告汇邦公司所签订的商品房买卖合同已解除，并解除了被告曹斌、赵姣云、被告汇邦公司与原告永兴工行签订的《个人购房借款/担保合同》。2015年12月3日，湖南省郴州市中级人民法院作出了(2015）郴民一终字第896号民事判决书，判决维持原判决。2016年3月2日，原告永兴工行已被告曹斌、赵姣云尚欠原告贷款本金76995.03元及利息未偿还为由，诉至本院，要求判其所请。本院认为，本案争议的焦点是：一、两被告是否应该偿还该剩余贷款及本息；二、原告是否对房屋处置所得价享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案被告汇邦公司与被告曹斌、赵姣云所签订的《商品房买卖合同》以及原告永兴工行、被告汇邦公司、曹斌、赵姣云所签订的《个人购房借款/担保合同》均已解除。被告汇邦公司应当将收受的购房贷款返还给原告永兴工行。截止于2015年12月31日，被告曹斌、赵姣云已支付原告永兴工行贷款本息共计83906.63元已另案处理，剩余本金76995.03元及所产生的利息应当由被告汇邦公司返还。原告永兴工行主张借款本金所产生的利息应当按照原合同约定的计算方法计算直至还清之日止，即等额本息还款法，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率真为基准利率，上浮20%确定。本院认为其主张符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预先登记失效。原告永兴工行主张有权申请人民法院处置已经设立预购商品房抵押权预告登记的永兴县城关镇西正街永兴隆步行街某房屋，并有权就处置所得价款优先受偿。本院认为，预购商品房抵押权预告登记并非物权登记行为，并非抵押权登记，不具有抵押权登记产生的法律后果。故此，原告永兴工行的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告湖南汇邦投资有限公司在本判决生效之日起十内返还原告中国工商银行股份有限公司永兴支行本金76995.03元及利息(贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率真为基准利率，上浮20%确定利息，采用等额本息还款法计算利息，自2015年12月31日计算至还清之日止）二、驳回原告中国工商银行股份有限公司永兴支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取873元，合计3768元。由被告湖南汇邦投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张臣晖二〇一六年五月二十六日书记员  王媛媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。