湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1023民初210号原告湖南荣裕房地产开发有限公司。法定代表人马艳玉，系该公司董事长。委托代理人郭超，北京市君政（济南）律师事务所律师。被告李小锋，男。委托代理人陈香芝，女，系李小锋之妻。原告湖南荣裕房地产开发有限公司（以下简称荣裕公司）诉被告李小锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由审判员李翠霞适用简易程序，于2016年4月13日公开开庭审理。原告荣裕公司的委托代理人郭超、被告李小锋的委托代理人陈香芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的荣裕小区某号商品房，面积151.99平方米，总房款350793元，以银行按揭贷款方式支付购房款，被告先支付总房款的30%作为首付，余款70%即240000办理银行贷款。由原告代为办理房屋所有权证，逾期向被告支付违约金，被告承担办证的税费并提供办证资料。该合同签订后，原、被告及中国银行永兴县支行又签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告向银行按揭贷款24万元，在被告办妥房产证及抵押登记手续之前，由原告承担保证责任。2012年底，原告开展荣裕综合楼办证工作后，多次以电话、公告方式催促被告支付办证税费，提供办证资料，但被告迟迟不向原告交纳费用和提供办证资料，致使原告一直无法为其办证，进而导致被告不能履行全部按揭贷款协议义务，中国银行根据《房屋按揭贷款合作协议》约定，对原告在银行开立的保证金账户保证金12000元（以被告按揭贷款的5%计算）不予解冻，导致原告产生相应的利息损失990元（从2014年7月3日起按年息5.5%计算1.5年）。又因相同原因，原告被法院判决向被告支付逾期办证违约金1753.96元。另外，因被告原因不能及时办理产权证书，导致原告“荣裕国际新城项目部”仍需留守整套人员开展办证工作，增加了额外的人工费用和办公费用。述损失均由被告不提供办证资料，不交纳办证费用造成，故该部分损失应由被告承担。据此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告在判决书生效后两个月内向原告支付代办房屋所有权税费15729.13元及迟延支付利息2359元（从2013年6月1日起按年利率的6%计算2.5年），并提供办证资料。如逾期要求被告按100元每天向原告支付额外人工费用及其他费用；2、被告支付原告因未办证导致按揭贷款银行扣留原告贷款保证金利息损失990元；3、被告返还因被告未支付办证税费及提供办证资料导致原告无法办证，致使永兴县人民法院判令原告向被告支付的迟延办证违约金1753.96元，以上共计20832.09元；4、由被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告变更诉讼请求，放弃要求被告返还法院判令支付的延迟办证违约金1753.96元的诉讼请求。被告辩称：一、关于原告的第一项诉请：1、原告于2015年12月30日张贴公告，通知各业主最后办证期限截止2016年8月1日，现距原告提供的截止日期还有三个半月，原告向法院起诉要求答辩人两个月内支付办理房产证及提供办证资料不合理且没有法律依据；2、原告诉请办理房产证的税费标准过高，按照国家职能部门公布的最新的政策，90平方米以上房屋的契税应按总房款的1.5%计算；3、原告诉请要求答辩人支付延迟利息2359元没有法律依据；4、如逾期要求答辩人向原告支付额外人工费用及其他费用的诉请没有事实和法律依据；二、关于原告的第二项诉请：1、答辩人是与银行签订按揭贷款合同，答辩人已按合同约定按时支付贷款，没有违约行为，未造成利息损失；2、银行扣留原告的贷款保证金导致的利息损失与答辩人无关。三、被告不承担本案的诉讼费。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年10月28日，原、被告与中国银行股份有限公司永兴县支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定由原告提供保证担保，以被告所购荣裕综合楼某单元某号商品房一套抵押向中国银行永兴县支行按揭贷款24万元支付房款，按月等额还款，借款人以贷款所购房屋提供抵押的，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管。借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……；（6）以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因，无法办理预告抵押登记的；或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（9）行使其他担保物权;(10)要求保证人承担保证责任。开发商的保证责任：若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：……2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。……7、违约责任及其处理。以下情况之一即构成保证人在本合同项下违约：（1）未按本合同的规定及时履行保证责任。上述合同签订后，原、被告于2012年10月15日正式签订《商品房买卖合同》和补充协议，被告以银行按揭贷款的方式购买原告开发的位于永兴县永兴大道旁荣裕综合楼某单元某号商品房一套，房屋建筑面积为151.99M2，2308元/M2，总价款350793元。出卖人即本案原告应在2012年10月15日前将经验收合格的房屋交付给买受人即本案被告。被告于签订合同当日首付30%房款人民币110793元整，余款70%即24万元在银行办理按揭。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房时，出卖人按已付房屋价款的0.5%向买受人支付违约金，主合同除上述约定外，另就房屋面积确认及面积差异处理，逾期交付、规划设计变更、公共设施运行、保修责任等事项进行了约定，备注说明附件14页与主合同具有同等法律效力，其附件包括《补充协议》，该补充协议约定：商品房出卖人销售的商品房价款不包含买受人产权证办证费用，所需办证费用由业主自理；买受人自行办理房屋权属转移登记，出卖人可以代理买受人办理相关产权证件，办理房地产权属证书时买受人应交纳的税费以政府职能部门公布的最新标准为准。如果买受人无法提供产权证办理所需的资料或提供的资料不齐全，所造成的责任由买受人承担，如果买受人不向出卖人预先支付办理产权证所需的税费，出卖人有权不为其代办产权证，所造成的一切责任由买受人承担。合同签订当日，被告告将购房款支付给原告，原告将房屋交付给被告。2015年1月15日，被告被告以其已履行了合同全部义务，荣裕公司未按合同约定履行按期交房和办理房屋权属证书为由向本院提起诉讼，要求荣裕公司承担逾期办理产权登记手续及取得房地产权属证书等违约责任并支付逾期办证违约金1753.96元。2015年6月15日，本院作出（2015）永民初字第119-2号民事判决书，其中判决湖南荣裕房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付李小峰逾期办理产权登记备案手续和取得房地产权属证书违约金1753.96元。另查明，2009年8月31日，原告与中国银行股份有限公司永兴支行（以下简称中国银行）签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定：原告同意在中国银行开立贷款保证金账户，按照按揭贷款总额的10%交纳保证金，并接受中国银行的监督和管理；在原告为借款人办妥房产/预售契约抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还甲方向借款人发放的贷款的还本付息保证。2011年8月22日，中国银行系统升级，保证金账户升级。原告住房按揭按照5%的比例缴纳保证金。在原告为按揭客户办好房产证，国土使用证交中国银行保管，中国银行办好正式抵押前，原告的保证金不退还。上述事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《房屋按揭贷款合作协议》、《个人一手住房贷款合同》、双方的身份信息、《证明》、《中国银行账户余额打印清单》、永兴县人民法院（2015）永民初字第119-2号民事判决书等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告在商品房买卖合同产权登记事项中明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。按照上述司法解释和合同约定，向房屋管理登记机关提供资料进行产权登记备案是原告荣裕公司的合同义务，原告荣裕公司违反约定在房屋交付360个工作日内没有将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案导致被告无法办理房屋产权登记的行为已构成违约。固然，本案被告未向原告预交办证所需的税费及提交办证资料是迟延取得房屋产权证书的原因之一，但从双方补充协议的内容来看，双方先约定买受人自行办理房屋权属转移登记，再约定出卖人可以代理买受人办理相关产权证件，并由被告向原告交纳办理房地产权属证书时的税费，交费标准以政府职能部门公布的最新标准为准。其内容并没有约定被告必须向原告交纳办证费用和提供相关办证资料，被告按照补充协议约定，可以选择是自己办证还是委托原告代理办证，当被告不交纳办证费用和提供相关办证资料时，原告只要将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案后其义务即履行完毕，对被告办证与否可以在所不问。但在本案中，原告为促进房产的销售与中国银行永兴县支行签订的《房屋按揭贷款合作协议》，约定原告为按揭购房户的贷款按照5%的比例向银行交纳保证金，并为按揭购房户的贷款提供阶段性的保证，保证期间至贷款所购房屋抵押登记手续办妥且贷款人收到他项权证。被告在购房过程中采用按揭方式支付购房款，按照原、被告与中国银行永兴县支行签订的《个人一手住房贷款合同》约定：被告的主要义务一是按照合同约定按月偿还贷款本息；二是将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管，与银行办理商品房抵押登记手续。该约定既是被告应履行的义务，也是原告的保证范围。虽然原、被告未约定违约一方应承担的违约责任，但是当被告按揭贷款的商品房手续不完备，不能完成抵押登记时，原告将要承担保证责任，这客观上加重了原告责任，被告应当按照诚实信用原则及时办理房地产权属证书并完成抵押登记手续。在庭审过程中，被告也表示愿意向被告交纳代办房地产权属证书所需的相关税费和提供办证资料，且按照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，原告有协助被告办理房地产权属证书的义务，故对原告提出的要求被告支付代办房屋所有权证税费和提供办证资料的诉请，本院予以支持。湖南省郴州市中级人民法院于2015年10月26日作出（2015）郴民一终字第754号民事判决书后，原告于2015年12月30日张贴公告，通知各业主办理房地产权属证书需提交的资料和最后办证期限是2016年8月1日止，逾期原告不再受理办证业务，由业主自行到永兴县房产局办理。该公告声明的实质是原告对购房未办证的买受人作出的承诺，原告将购房办证期限宽容至2016年8月1日，其期限的效力应及于被告。因双方签订的商品房买卖合同对被告预交办证的税费及提供办证资料的期限没有明确约定，故在原告张贴公告的截止日期前被告支付办证所需税费及提供办证资料的尚在合理期限内。原告在期限未满时要求被告承担逾期违约责任无事实依据，本院不予支持。关于被告提出办理房产权属证书的契税应按国家职能部门最新的标准计算的抗辩理由，因双方在买卖合同中已有明确约定，现原告在庭审中也表示可以按最新公布的标准交纳契税，故对该抗辩理由，本院予以采纳。关于被告提出对260元代办、资料费用不予认可的抗辩理由，因原、被告签订的商品房买卖合同中，约定办理产权证所需的费用由业主自理，鉴于开发商代为办理房屋权属证书的过程中存在人工开支、交通费用、复印资料等实际开销，且按照商品房买卖市场的商业惯例，开发商代为办理房屋权属证书的，买受人需负担相关的费用开支，故对该抗辩理由，本院不予采纳。本院（2015）永民初字第119-2号民事判决书已认定原告未在合同约定的期限内履行办理权属登记备案义务，原告的行为违约并承担逾期办理产权登记备案和取得房地产权属证书违约金1753.96元，该判决已经发生法律效力，原告在没有新证据证明的情况下，要求被告支付延迟办证利息、承担额外人工费用和其他费用的违约责任没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》三十三条之规定，判决如下：一、限被告于2016年8月1日前向原告湖南荣裕房地产开发有限公司预交代办房地产权属证书的税费6959.31元（实际所需费用以税票为准），并提供办证所需的资料。二、驳回原告湖南荣裕房地产开发有限公司要求被告在判决书生效两个月内支付及延迟支付利息2359元，逾期按100元每天支付额外人工费用及其他费用的诉讼请求；三、驳回原告湖南荣裕房地产开发有限公司要求被告支付按揭贷款银行扣留贷款保证金利息损失990元的诉讼请求；四、驳回原告湖南荣裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由原告湖南荣裕房地产开发有限公司负担100元，被告李小峰负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  李翠霞二〇一六年五月二十五日代理书记员  邓 蓉法   官  寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。