山东省聊城市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)鲁15执异12号案外人：郭德强，男，1973年1月10日出生，汉族，邯济铁路有限公司聊城东综合维修段职工，住聊城市。案外人：康文燕，女，1977年1月1日出生，汉族，聊城技师学院教师，住址同上，系郭德强之妻。申请执行人：华玲，女，1969年9月6日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。被执行人：郭文若，男，1957年10月1日出生，汉族，济南铁路局职工，住聊城市。本院在执行申请执行人华玲与被执行人郭文若等民间借贷纠纷一案中，案外人郭德强、康文燕对本院查封被执行人郭文若名下的位于聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区4号楼1单元501室提出书面异议，请求本院解除对上述房产的查封，中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。郭德强、康文燕称，本案查封的聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区4号楼1单元501室系邯济铁路有限公司团购房，2003年分配给职工郭文若，当时，所有团购房办理的是一个大户证，户名为公司经理陈季平，直到2012年11月8日，团购房才可以办理分户房产证。2004年6月25日，异议人之兄郭某向叔父郭文若购买了该房产，并于2005年3月13日将12万元现金交付给郭文若之妻于俊茹，其后，郭某装修了该房屋，并安装了太阳能、有线电视和固定电话。2009年，郭某又将该房产以33万元价格协商转卖给异议人郭德强（郭某之弟），异议人两次通过银行转账共向郭某支付房款27.6万元，另现金支付房款5.4万元。入住该房屋后，异议人郭德强一直以自己的名义缴纳物业费、水电费、网络宽带费和取暖费等。上述事实均有相关单据、票证为证。由于该两次房屋买卖均发生在近亲属之间，故买卖双方仅作口头约定，均未签订书面买卖合同。因为该房产在办理分户房产证的之前已被法院查封，故至今未能办理过户手续，但异议人实际占有该房产并支付了全部房款，是该房产的实际所有人，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及有关司法解释之规定，法院查封该房产错误，应予解除查封，中止执行。申请执行人答辩称：1、涉案房产早在2012年初就被东阿县人民法院及聊城中院查封，案外人并未向法院提起异议。异议人与被执行人郭文若系亲属关系，本案应为串通规避执行的行为。2、异议人主张购买涉案房产并取得所有权证据不足，根据物权法规定，不动产以登记为准，异议人主张自2009年起居住至今，但未办理产权登记，不符合常理。3、即使被查封房产存在买卖关系也不能产生物权变动的后果，不能对抗合同外的第三人。城市房地产管理法规定，未取得房屋产权不得进行上市交易，本案房产经过连环买卖，前手郭某、郭文若均未取得该房产产权变更的依据，不能进行交易，法院不应予以保护。本院依法对本案进行了公开听证,案外人郭德强、康文燕及申请执行人华玲、被执行人郭文若均到庭参加了听证。郭德强、康文燕提供了以下书面证据，并申请证人郭某出庭作证：一、邯济铁路有限责任公司聊东综合维修段出具的证明一份，证明涉案房产于2004年由郭文若卖给了郭某，郭某2009年又卖给了郭德强，该房产系单位福利房，集体房产证，2012年11月前无法办理房产过户乎续；二、2005年3月20日，索伊太阳能热水器安装使用说明书、保修卡及李良滨出具的收条一份，证明郭某为涉案房产购买安装热水器的事实；三、郭某2005年有线电视用户证一本，铁通公司通信费专用发票一张，证明郭某在涉案房屋安装有线电视及固定电话，实际占有使用该房屋的事实；四、异议人之父郭文庚的身份证复印件一份、日记本一册，证明郭某2004年6月25日从郭文若处购买涉案房屋、2005年3月13日支付房款、添置太阳能、安装有线电视以及郭德强2009年11月25日搬到涉案房屋居住的事实，该证据与其他证据相互印证，形成完整的证据链；五、郭某出具的证明一份，证明涉案房产为郭某从郭文若处购买，2009年后郭某又卖给了郭德强的经过，郭某到庭接受了双方当事人及法庭询问并确认该证明系其本人出具的事实；六、2009年11月5日、2010年1月16日的工商银行转账凭证两份，证明异议人康文燕向郭某支付购房款27.6万元的事实；七、郭某和刘冬梅2007年3月16日出具的欠条一份，证明因郭某和刘冬梅曾欠郭德强现金50000元，2009年郭德强向郭某购买涉案房屋时，折抵购房款50000元；八、异议人康文燕2012年2月10日为涉案房产办理互联网业务登记单及发票一份、2015年8月12日为涉案房产办理网络宽带客户入网登记单及发票一份，证明异议人购买涉案房屋后与家人实际占有、居住使用的事实，该房屋所有权人为异议人；九、2015年11月1日，郭德强缴纳物业费、垃圾费单据各一份，证明内容同证据八；十、聊城市东昌府区信大物业管理有限公司2015年11月27日出具的证明一份，证明异议人于2009年购买涉案房产并一直居住至今，并缴纳房屋物业费、水电费、取暖费的事实；十一、祝某的身份证复印件及其2015年12月8日出具的证明各一份，证明涉案房产为郭德强从郭某处购买，并于2009年入住的事实；十二、王某1的身份证复印件及其2015年12月10日出具的证明各一份，证明郭德强于2009年11月在涉案房产内居住至今，该房产为郭某从郭文若处购买，后郭某又卖给了郭德强；十三、王某2的身份证复印件及其2015年12月9日出具得证明各一份，证明郭德强2009年11月起在涉案房产内居住至今，该房产为郭某从郭文若处购买，后郭某又卖给了郭德强，该房产系单位福利房。申请执行人发表以下质证意见：对证据一的真实性有异议，异议人为邯济铁路有限责任公司聊东综合维修段的职工，该证据的出具单位与异议人有利害关系，而且没有其他证据进行佐证，不能作有效证据使用，且该证据不符合证据的形式要件，没有单位经办人签字，异议人也没有证据证明该维修段具有何种主体资格，应提供相应证据证明。对证据二的真实性、关联性有异议，没有相应的销售发票及厂家的盖章，即使在涉案房屋中安装太阳能也不能证实异议人为所有人，也可能是租赁或借用。对证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议，铁通公司的发票并没有记载用户的使用地址，座机电话和有线电视并不能必然由房屋的产权人进行办理，只能证明郭某系座机和有线电视的用户。对证据四的真实性有异议，不能证明日记是何人书写，也不能证明其要证明的目的，日记中并未记载房款12万元是通过何种方式支付给于俊茹的，也未记载支付的是涉案房产的房款。于俊茹未到庭，不能查清其是否收到12万元的房款，且于俊茹、郭文若名下有多套房产，根据交易习惯，12万元在当时属于大额现金，不可能通过现金进行交付，应提供过付凭证。对于证据五，证人郭某与异议人、被执行人均为近亲属关系，与本案存在利害关系，其证言不能作为有效证据，证人主张现金交付房款，收款人为于俊茹，在于俊茹未到庭，证人未提交收款凭证的情况下不能证明已支付涉案房款。另外，异议人与郭某间存在债权债务关系，涉案的欠条足以证实，银行转帐凭证不能证明是支付涉案的房款，异议人提交的证据不能形成完整链条。对证据六的真实性无异议，但不能证明支付的是涉案房款。对证据七的真实性有异议，应提交银行过付凭证进行佐证。按照交易习惯及异议人陈述，该欠款已折抵房款，欠条应由欠款人郭某、刘冬梅持有，不应在异议人手中。对证据八的真实性没有异议，对证明目的有异议，装机地址并不必然是产权人的地址。对证据九的真实性有异议，异议人应出具正式发票，该收据记载交款人是异议人，并不能证明涉案房产是异议人所有。对证据十的真实性有异议，异议人应提供信大物业公司的物业服务合同进行佐证，该证明没经办人员签字，不符合证据形式要件。对证据十一至十三的真实性、关联性均有异议，不符合证据形式要件，证人应到庭接受询问。祝某为异议人同事，王某1、王某2系异议人邻居，与异议人存在利害关系，不能作为有效证据使用。被执行人对上述证据无异议。本院查明，申请执行人华玲与被执行人山东鲁昌融资性担保有限公司、于俊茹、郭文若等民间借贷纠纷一案，本院依据已发生法律效力的(2013)聊民一初字第23号民事判决书，于2013年11月4日立案执行。在诉讼过程中，本院于2013年1月18日作出（2013）聊民一初字第23号民事裁定，保全查封了被执行人郭文若名下的位于聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区4号楼1单元501室，证号为：聊房权证古字第××号。2015年1月16日，本院作出（2013）聊执字第20017号执行裁定，继续查封上述房产。2005年3月20日，异议人之兄郭某为被查封房产购买并安装索伊太阳能热水器一台。2005年5月，郭某为被查封房产安装了有线电视，有线电视用户名至今仍为郭某。异议人康文燕于2012年2月10日为被查封房产办理并接入了互联网、交纳了相关费用，异议人郭德强于2015年11月1日缴纳了被查封房产2015年8月至2016年10月的物业管理费及2015年度的垃圾转运费。本院另查明，该被查封房产的原所有权人为邯济铁路有限责任公司，由职工郭文若居住使用。在房改售房过程中，该房产于2012年8月17日由卖房人（××）邯济铁路有限责任公司转移登记到买房人（××）郭文若、于俊茹夫妇名下。2012年11月19日，该房产被东阿县人民法院查封。本院认为，本案争议焦点问题为，案外人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益，其请求解除对涉案房屋的查封，中止本案执行，应否予以支持。本案所涉房产属于不动产，自2012年8月17日至今一直登记在本案被执行人郭文若名下，并未变更登记在异议人名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的依据。因此，本案被查封房产的所有权人依法应为被执行人郭文若、于俊茹。郭德强、康文燕主张向其兄郭某购买了涉案房产，但郭某并非涉案房产登记薄上载明的所有权人，无权处分涉案房产。异议人与郭某之间未签订房屋买卖合同，现有证据也不能证明其向郭某支付的有关款项系购房款，且支付的数额与异议人主张的购房款数额不相吻合。虽然异议人居住使用了涉案房产，但未依法取得该房产的所有权，邯济铁路有限责任公司聊东综合维修段出具的证明没有经办人签字，证人祝某、王某1、王某2未到庭接受询问，其证明内容本院不予采信。综上，案外人郭德强、康文燕不是房产管理部门登记薄记载的涉案房产权利人，亦未与该房产所有权人郭文若签订书面买卖合同，也未向郭文若支付购房款，其主张实际占有该房产并支付了全部房款，是该房产的实际所有人，证据不足，依法不能成立。本院依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》查封被执行人名下的房产，合法有据。郭德强、康文燕不享有足以排除强制执行的权益，其请求对涉案房产解除查封，中止执行，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人郭德强、康文燕的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起异议之诉。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  史兆锋审判员  刘 伟审判员  贾忠波二〇一六年五月十二日书记员  徐如意