上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第2179号原告王红舒。委托代理人毛雁冰，上海市高信德律师事务所律师。委托代理人朱虹，上海市高信德律师事务所律师。被告上海徐汇大众小额贷款股份有限公司，住所地上海市徐汇区中山西路1515号1102室。法定代表人顾华，董事长。委托代理人于国兵，上海国瑜律师事务所律师。委托代理人顾俊辉，上海国瑜律师事务所律师。被告上海优增实业有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇浦卫公路2597号第13幢101室。法定代表人李俊。第三人顾岚。委托代理人沈琲，上海申浩律师事务所律师。委托代理人唐佳弟，上海申浩律师事务所律师。原告王红舒诉被告上海徐汇大众小额贷款股份有限公司（以下简称大众公司）、上海优增实业有限公司（以下简称优增公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月1日立案受理后，于2014年8月11日追加顾岚为本案第三人参与诉讼。本院依法适用简易程序，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告大众公司的委托代理人于国兵、第三人的委托代理人沈琲到庭参加诉讼。被告优增公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告优增公司于2012年4月17日签订《上海市房地产买卖合同》，原告将上海市嘉定区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）以220万元价格卖给优增公司，优增公司支付原告首付款70万元，原告按约将房屋产权转移登记至优增公司名下；优增公司领取房屋产权证之日起，以一年为限，到期支付原告剩余房款150万元；如到期后二个月内不支付剩余房款，双方同意无条件恢复该房屋权属；优增公司支付的首付款作为违约金；在房款未全部付清期间，双方同意继续由原告居住该房屋。2012年4月27日房屋登记至优增公司名下，但优增公司未支付剩余房款，根据约定，房屋仍属原告所有，优增公司应无条件协助原告恢复该房屋权属。两被告间借款合同纠纷案，经徐汇法院判决优增公司归还大众公司借款170万元及相应利息。大众公司向法院申请执行，执行中法院查封了系争房屋。原告知悉上述情况后，于2014年3月31日向徐汇法院提出书面异议，被法院驳回。原告遂提起本案诉讼，要求：1、判令上海市嘉定区某路某弄某号某室房屋所有权为原告所有；2、判令停止对上海市嘉定区某路某弄某号某室房屋的执行。被告大众公司辩称，系争房屋登记在优增公司名下，大众公司据此与优增公司签订借款合同并以系争房屋为抵押，大众公司并无过错，两被告间就系争房屋的抵押合法有效，法院亦判决确认。原告与优增公司间至多是买卖合同纠纷，属债权纠纷，而大众公司现享有系争房屋的抵押物权，债权不能对抗物权，应驳回原告的请求。被告优增公司未答辩。第三人述称，不同意原告的诉讼请求。原告与优增公司间的买卖合同成立，已办理过户登记，涉案房屋产权明晰无争议应归优增公司所有。经审理查明，2012年4月17日，原告（甲方）与被告优增公司（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有的上海市嘉定区某路某弄某号某室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；转让价款220万元；双方于2012年7月17日前共同办理转让过户手续；乙方于交易过户当日支付甲方首期房款70万元；乙方于完成房屋过户手续，并领取该房屋产权证之日起，以一年为限，到期支付给甲方剩余房款150万元；如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属，乙方已支付给甲方的首期房款70万元作为违约金，同时产生的税金及其他过户费用均由乙方承担；在该套房屋房款未全部付清期间，双方同意继续由甲方居住在该套房屋内，至乙方付清全部房款后，甲方须将房屋交付给乙方。合同签订后，优增公司支付原告首期房款70万元。2012年4月23日，买卖双方至交易中心办理系争房屋过户手续。2012年4月27日，系争房屋被核准登记至优增公司名下。2012年5月4日，两被告签订《借款合同》，约定优增公司向大众公司借款170万元。同日，双方又签订《最高额抵押合同》，优增公司将系争房屋为上述借款提供担保。2012年5月8日，大众公司向优增公司发放贷款170万元。2012年5月11日，系争房屋上设立了抵押权人为大众公司的抵押登记，最高债权限额为205万元。因优增公司未按期还款，大众公司诉至本院，并申请诉讼保全查封了系争房屋。本院审理后认为双方签订的《借款合同》合法有效，遂判决优增公司归还借款及支付利息。大众公司申请执行后，原告提出执行异议，要求停止执行。2011年5月5日、9月15日，优增公司法人李俊以公司名义分别向第三人借款40万元和110万元，李俊于2011年9月15日立下借条。2012年10月15日，优增公司与第三人签订抵押合同，以系争房屋抵押担保上述借款。2012年10月22日，系争房屋上设立了以第三人为抵押权人的抵押登记，登记的债权数额为120万元。因优增公司未能还款，第三人诉至奉贤区人民法院。法院审理后认为第三人与优增公司之间的借贷关系合法有效，优增公司理应按约归还借款，并应根据抵押合同约定承担抵押担保责任，遂判决优增公司归还第三人借款150万元；若不能履行上述债务，第三人有权以优增公司所有的系争房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖该财产后，其价款超过债权数额的部分归优增公司所有，不足部分由优增公司继续清偿。审理中，原告拒绝代优增公司偿还大众公司和第三人的借款而涤除抵押权。以上事实，有买卖合同，交易明细清单、房地产登记簿、判决书、裁定书以及询问笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。审理中，原告认为，大众公司作为专业放贷机构，在签订借款合同、抵押合同前，对抵押物应尽调查义务，大众公司完全可以查阅到房产交易资料，知晓原告与优增公司买卖合同的交易履行情况。大众公司在明知房屋产权处于不确定的状态，且优增公司法人李俊还有犯罪前科，却故意与优增公司签订借款合同、抵押合同，两被告间又有多次合作不仅仅是系争房屋，因此大众公司不是善意第三人。为此，原告还提供了其自行至交易中心查询、复印其与优增公司签订的《上海市房地产买卖合同》及付费收据、浦东某路房屋的买卖合同以及大众公司为抵押权人的房地产登记簿等证据证实。本院认为，原告主要以被告大众公司非善意来否定其在系争房屋上设定的抵押权的效力。与此相关的法律主要有二：一为合同法第五十二条规定的恶意串通、损害第三人利益的合同无效。若说大众公司出借170万元就是为了和优增公司恶意串通侵害原告的利益，显然有违基本的逻辑推理，因此原告主张大众公司恶意串通的事实不能成立，合同法第五十二条不适用于本案情形；二是物权法中善意取得制度的相关规定。物权法该条款原文为：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……”。由此可见，善意取得制度适用的前提是无权处分。但优增公司并不是无权处分人，依原告之表述，其与优增公司间是真实的房屋买卖，过户登记也是按约在优增公司支付首期70万元后办理的，优增公司在取得房地产登记后，已经成为系争房屋合法的所有人，而不是无权处分人。原告一直强调因优增公司未支付后续房款而房屋应仍属于原告，但合同条款原文是“如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属”，恢复并不等同于房屋产权没有变动过，它是一个产权由卖方到买方、又由买方回到卖方的过程，事实上合同该条款约定的法律依据是合同法第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因此，因优增公司未支付剩余房款，房屋产权恢复到原告名下，既可以说是履行合同的约定，也可以说是解除合同的后果。但无论是前者还是后者，这都是合同行为。《物权法》第九条、第十五条确立了物权变动区分原则，将物权变动的原因与结果区分为合同行为与物权变动行为，因此存在合同效力与物权变动效力问题。原告与优增公司约定逾期付款则无条件恢复房屋权属是物权变动的原因，而不是物权变动的结果，因此该约定有效不代表系争房屋所有权就是原告的，原告要取回房屋的所有权必须经过登记才能发生效力。因此，原告称其还是系争房屋的所有权人，与法律规定不符，系争房屋的所有人应为优增公司。原告只享有要求优增公司将系争房屋恢复登记至其名下的权利，但该权利是债权请求权，而非物权。善意取得制度也不适用于本案，再讨论大众公司在借款、抵押过程中是否善意殊无必要。大众公司就系争房屋经登记取得的抵押权有效。此外，抛开原告对大众公司抵押权的异议外，实际上系争房屋还有另一抵押登记存在，即第三人享有的抵押权。该抵押权已被生效判决确认为有效，因此第三人的抵押权也是具有法律效力的。在上述抵押权均有效的前提下，原告亦不愿代优增公司偿还债务以涤除抵押权，现属优增公司所有的系争房屋未经抵押权人同意，无法恢复登记至原告名下。原告的诉讼请求，本院难以支持。买卖关系中，买受人支付价款、出卖人转移所有权是相对等的权利义务，而原告与优增公司签订的合同的原告在仅收到略三分之一房款时就转移所有权的约定，使权利义务完全不对等履行，在原告丧失对系争房屋的所有权后存在巨大风险。原告以为合同约定有逾期不付款产权恢复至其名下的约束即风险不大，是其对法律的误解。优增公司基于所有权人的身份行使处分物权的行为致原告的利益遭受巨大的风险，是原告未审慎签订合同的结果，对此原告应自行承担责任。被告优增公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王红舒的诉讼请求。案件受理费减半收取计12，200元，原告负担2，200元，被告上海优增实业有限公司负担10，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一四年十一月十一日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。