上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第4117号原告叶旋坚，男，1950年7月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人田作雷。被告金泰誉(上海)进出口贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区美盛路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人叶菁，总经理。委托代理人徐青，北京市广盛律师事务所上海分所律师。委托代理人吴毅宏，北京市广盛律师事务所上海分所律师。原告叶旋坚诉被告金泰誉(上海)进出口贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人田作雷，被告的委托代理人吴毅宏到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年9月30日签订房屋租赁协议一份，约定原告将上海市南京西路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告作为公司经营办公场地，租期自2014年10月1日至2017年9月30日。合同签订后，被告将系争房屋作为办公场地，并用该地址办理了相关证照及作为对外联络地址，但被告从未向原告支付租金。原告多次向被告催讨租金无果，遂向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方就系争房屋签订的房屋租赁协议；2、被告支付原告2014年10月1日至2015年10月31日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)65,000元。被告辩称，房屋租赁协议实际上是案外人叶某擅自与原告所签，而非被告与原告所签，且被告亦未实际使用过系争房屋，故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋的所有权人为原告。2014年9月30日，叶旋坚作为出租方，和案外人叶某签订了一份《房屋租赁协议》，协议的落款处盖有被告的公章。该协议约定：原告将系争房屋出租给被告作为办公用房；租期自2014年10月1日至2017年9月30日；月租金5,000元，每月二十五日支付；协议还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告未收到过被告支付的任何租金。原告认为被告未付租金已构成违约，曾多次口头要求被告支付欠租，均未果，遂起诉至法院，要求判如所请。另查明，在系争房屋外墙挂有写着“金泰誉(上海)公司”的信箱。在全国企业信用信息公示系统中，被告登记的企业通信地址为系争房屋所在地址。被告向税务机关、开户银行、对外贸易经营者备案登记机关、国家外汇管理局等机构登记的地址均为系争房屋所在地址。审理中，原告申请变更其第二项诉讼请求为：判令被告按照每月5,000元的标准支付原告2014年10月1日至判决生效之日为止的租金及房屋使用费。经本院释明，原告同意于庭审当日自行收回系争房屋。上述事实，有原告提供的上海市房屋所有权证、《房屋租赁协议》、照片、全国企业信用信息公示系统查询的《被告企业基本信息》、被告的《增值税一般纳税人申请表》及《税务事项通知书》、被告的开户银行对账单、被告的《对外贸易经营者备案登记表》及《外汇收支企业名录登记申请表》，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。被告认为虽然《房屋租赁协议》上的公章是真实的，但是该协议系案外人叶某在接受被告委托办理公司工商注册后，未将公章归还被告擅自与原告签订的，该事实在被告与叶某公司证照返还纠纷一案的生效判决中得以认定。而且叶某与原告系兄妹关系，在协议签订后被告也未实际使用系争房屋，所以原、被告之间并不存在真实的房屋租赁关系。为证明其主张，被告提供了静安区人民法院(2015)静民二(商)初字第247号民事判决书、从工商管理部门调取的被告股东会决议作为证据。原告对被告提供上述证据真实性均无异议，认为虽然叶某代被告签订《房屋租赁协议》、叶某与原告系兄妹关系属实，但叶某与被告的法定代表人也是亲属关系，被告法定代表人对叶某签订《房屋租赁协议》的事情是知晓的。并且，在叶某与被告委托合同纠纷一案的生效判决中，法院认定叶某系被告的实际负责人，故叶某所签的《房屋租赁协议》应视作被告的行为。另外，被告将系争房屋登记为通讯地址及实际办公地址，事实上使用了系争房屋。因此《房屋租赁协议》合法有效，被告应当按约履行合同。为证明其主张，原告提供了静安区人民法院(2015)静民二(商)初字第326号及(2015)静民二(商)初字第247号民事判决书作为证据。被告对原告提供上述证据的真实性均无异议，认为生效判决仅认定了被告委托叶某办理工商注册登记，委托内容并不包括签订房屋租赁协议等其他事项。本院认为，根据相关生效判决认定的事实，叶某为被告负责人，受被告委托完成被告公司的工商注册手续和其他一些事务，在办理上述事务时，叶某保管被告公章。结合本案认定之事实，叶某持被告公章与原告签订《房屋租赁协议》的行为，系其在接受被告委托办理公司相关事务过程中所为之，即便被告对叶某的委托权限中不包括签订房屋租赁协议的内容，但是叶某的行为足以让原告相信其有相应权限，已构成表见代理，故《房屋租赁协议》在形式上属于合法有效。至于被告提出双方不存在真实房屋租赁关系的抗辩意见，本院认为，首先，被告所称原告与叶某系兄妹关系的事实并不当然影响房屋租赁关系的存在及实际履行与否，与本案并无关联性；其次，虽然被告称其未实际使用系争房屋，然而从系争房屋外墙挂有被告邮箱、被告将系争房屋地址登记为通信地址及生产经营地址之事实，足以认定被告所称并不属实。故本院对被告上述抗辩意见无法采信。因此，原、被告之间存在合法有效的《房屋租赁协议》，原告也履行了将系争房屋交给被告使用的义务，被告理由按约向原告支付租金。鉴于被告自始未支付过租金，至原告起诉时已超过六个月，根据《中华人民共和国合同法》及《上海市房屋租赁条例》相关规定，原告可行使合同解除权，故本院对原告要求解除《房屋租赁协议》的诉请予以支持，确认《房屋租赁协议》于起诉状副本送达被告之日(2015年12月4日)解除。在本案审理中，原告已于2016年1月5日自行收回系争房屋，故被告应按约定的租金标准支付原告自2014年10月1日至2016年1月5日期间的租金及房屋使用费75,821.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告叶旋坚和被告金泰誉(上海)进出口贸易有限公司就上海市南京西路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》于2015年12月4日解除；二、被告金泰誉(上海)进出口贸易有限公司应于本判决生效十日内支付原告叶旋坚2014年10月1日至2016年1月5日期间的租金和房屋占用费75,821.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,695.60元，减半收取，计847.80元，由被告金泰誉(上海)进出口贸易有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年五月二十四日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。