江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初2795号原告南京辉燕物业管理有限公司，住所地在南京市浦口区金珠花苑12幢403室。法定代表人尹辉，董事长。委托代理人颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。被告吕根宝，男，1963年11月7日生，汉族，住南京市玄武区。原告南京辉燕物业管理有限公司（以下简称辉燕物业）与被告吕根宝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由代理审判员王琦芳适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告辉燕物业的委托代理人颜景泉、被告吕根宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辉燕物业诉称，原告为万江共和新城地和苑小区的物业管理公司，被告为地和苑小区17幢103室的房主。根据物价部门批复，被告应按0.8元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，并承担公摊水电费。自2008年12月1日起，被告拖欠物业费7235元、公摊水电费377元，合计7612元，经多次催要无果，故原告诉至法院，要求被告支付：1、2008年12月1日至2015年6月30日的物业费7235元、2008年6月1日至2014年12月31日公摊水电费377元，合计7612元，并承担逾期付款利息（自2008年12月1日起按人民银行同期贷款利率计算至判决给付之日）。2、被告承担本案的诉讼费用。庭后，原告放弃要求被告承担逾期付款利息的诉讼请求。被告吕根宝辩称，1、原告未尽到物业服务管理职责，如小区外来人员随意进入；物业公司管理人员着装不规范，监控人员随意离岗，对业主反映的问题不能及时处理；小区自行车及汽车停放混乱；单元门损坏修理不及时等。2、被告居住的单元楼外墙脱落、主供水管漏水、下水管堵塞，导致被告家中损失，无人维修赔偿。3、原告提交的物业服务合同之间没有连续性，合同也未约定具体为哪个小区提供服务。4、公摊水电费计算不精确，不可能全部都是整数，特别是污水泵费用前后差异大。5、14年以前的物业费收费标准过高，应按0.6元/平方米/月收取。6、房屋长期处于空置状态，应按空置房的标准缴纳物业费和公摊水电费。经审理查明，被告吕根宝系南京市浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑17幢103室房屋所有权人，该房屋建筑面积为114.48平方米。2006年11月10日南京市嘉泰隆房产实业有限公司与南京江宁经济技术开发区物业管理有限公司签订前期物业服务合同，由南京市嘉泰隆房产实业有限公司委托南京江宁经济技术开发区物业管理有限公司对万江共和新城·地和苑提供前期物业管理服务事宜。该合同载明：“物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅：0.80元/月·平方米；商业用房：1.20元/月·平方米”；“合同期限自2006年11月至业主大会成立时；本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2007年9月29日被告分别在“业主公约”、“消防安全责任书”、“承诺书”上签字，其中“业主公约”中载明：“该住宅小区由物管公司根据委托合同进行管理，至小区成立业主委员会签新合约”。2006年10月30日，南京江宁经济技术开发区物业管理有限公司与辉燕物业签订合作协议书，辉燕物业正式进入万江共和新城地和苑小区从事物业管理工作。2011年8月30日辉燕物业与南京市万江共和新城地和苑住宅小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托辉燕物业对南京市万江共和新城地和苑提供物业管理服务，合同期限为2011年9月1日至2013年8月31日。合同约定：“物业服务费用实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为：高层住宅0.8元/平方米；商业用房：1.2元/平方米”；“水泵、公共照明等公共水电费按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊”；“业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费”。合同到期后，小区未选定新的物业管理公司，原告继续为该小区提供物业管理服务。被告吕根宝拖欠2008年12月1日至2015年6月30日期间的物业管理费7235元（0.8元/平方米×114.48平方米×79个月）、2008年6月1日至2014年12月31日期间公摊水电费377元。庭后，被告吕根宝提交2012年5月9日至2016年4月12日期间的用水证明，证明房屋长期处于空置状态，并陈述2012年5月9日之前的用水证明因时间久远无法出具。上述事实，有原、被告的陈述、前期物业服务合同、合作协议书、物业管理委托合同、业主公约、消防安全责任书、承诺书、小区公用水电费分摊表、用水证明等证据在卷证实。本院认为，原告辉燕物业为被告吕根宝提供了相应的物业服务，被告吕根宝应当交纳相关的物业管理费用。原告主张被告给付物业管理费、公摊水电费，符合法律规定，应予以支持。对于被告提出原告未尽到物业服务管理职责，且其居住的单元楼外墙脱落、主供水管漏水、下水管堵塞，导致被告家中损失，无人维修赔偿，因此拒交物业费的抗辩意见。本院认为，业主维护自身的权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业服务费，故对被告提出的该抗辩意见不予采纳。对于被告提出原告提交的物业服务合同之间没有连续性，合同也未约定具体为哪个小区提供服务的抗辩意见。本院认为，原告已提交前期物业服务合同、合作协议书、物业管理委托合同等证据证明原、被告之间存在物业服务合同关系，且上述合同均载明原告提供物业服务的小区名称为“万江共和新城地和苑”，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告作为物业服务的受益者理应支付物业服务费，故对被告提出的该抗辩意见不予采纳。对于被告提出公摊水电费计算不精确，不可能全部都是整数，特别是污水泵费用前后差异大的抗辩意见。本院认为，根据物业管理委托合同约定“水泵、公共照明等公共水电费按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊”，原告已提交了小区共用水电费分摊表，并在庭审时向被告出具了相关计算帐目，被告并无相反证据证明该计算方式存在明显不合理之处，故对被告提出的该抗辩意见本院不予采纳。关于被告提出14年以前的物业费收费标准过高，应按0.6元/平方米/月收取的抗辩意见。本院认为，自2006年11月10签订的前期物业服务合同中就已约定“物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅：0.80元/月·平方米；商业用房：1.20元/月·平方米”，被告主张14年以前的物业费按0.6元/平方米/月交纳不符合合同约定，也无法律依据，故对被告提出的该抗辩意见不予采纳。关于被告提出房屋长期处于空置状态，应按空置房的标准缴纳物业费和公摊水电费的抗辩意见。本院认为，物业管理委托合同约定“业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费”。被告已提交2012年5月9日至2016年4月12日期间的用水证明证明房屋长期空置，2012年5月9日之前的用水证明被告虽未能提交，但考虑到原告怠于及时主张物业费和公摊水电费存在一定过错，故对被告提出的该抗辩意见本院予以采纳。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告吕根宝于本判决生效之日起五日内给付原告南京辉燕物业管理有限公司2008年12月1日至2015年6月30日期间的物业管理费5065元（0.8元/平方米×114.48平方米×79个月×70%）、2008年6月1日至2014年12月31日期间的公摊水电费元263.9元（377元×70%）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告吕根宝负担。本判决为终审判决。代理审判员  王琦芳二〇一六年五月三十日书 记 员  钱 颖