苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2015)园民初字第04927号原告中新苏州工业园区置地有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路158号。法定代表人赵志松，董事长。委托代理人谢裕宽、薛志峰，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被告高建中。委托代理人邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。原告中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称“中新置地“）诉被告高建中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2016年3月4日公开开庭审理了本案。原告中新置地委托代理人谢裕宽，被告委托代理人邱大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新置地诉称，原被告于2015年就苏州工业园区月亮湾8号喜悦商务广场1楼101号商铺签订了《喜悦商务广场商业租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），该合同对于租金的支付时间、支付方式、延期支付的违约责任以及房屋返还时间、返还方式等均有明确约定。合同签订后，被告出现拖欠租金的现象，截止至2015年11月20日，被告已累计结欠租金263333元。被告经原告多次催款，仍迟迟未付。原告因此诉讼至法院，请求：1、判令要求解除原被告之间编号为fpjd-1-2015的商业租赁合同，并要求被告将租赁房屋恢复原状后返还原告。2、判令被告立即支付拖欠原告的租金263333元（暂算至2015年11月20日，并要求继续计算至合同实际解除之日），违约金210000元，房屋占用费（自合同实际解除之日计算至被告实际迁出并返还房屋之日止），律师费13840元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告明确第二项诉请：要求被告按照每月6万元支付租金及房屋使用费，从2015年7月1日起至被告实际迁出并返还房屋之日止。被告高建中辩称，1、合同约定解除条款是合同双方意思自治的体现，但应当遵循公平原则确定双方的权利义务，并在行使权利、履行义务时遵循诚实信用原则。本案中，《租赁合同》约定，被告欠缴租金达30天时，原告有权单方解除合同，但如果依据该条解除合同，将造成被告巨大损失，也会导致实体上的不公平，违反立法本意。被告承租了64个月，投入了200多万元的装修及转让款，现在剩余44个月，装修及转让款剩余价值为137.5万元，此时解除合同将造成被告巨大损失。当事人订立合同的目的在于督促双方履行合同，实现双方预期利益，解除合同是与订立合同的目的相悖。本案被告仅为迟延支付租金而并未拒绝支付租金，被告在庭审中也表示愿意立即按照合同约定支付房屋租金、原告的律师费及诉讼费用，被告的违约行为已经得到修正，原告订立合同的预期利益完全可以实现。因此，本案不宜简单依据合同的约定解除条款解除合同。2、《租赁合同》的内容本身不公平，双方地位不对等，被告被迫签订合同。2014年9月20日，租赁房屋门前公共道路因轨道施工全线封闭。双方在2015年4月30日签订书面《租赁合同》时，原告已经投入200多万元，但被告此时已经骑虎难下，被迫签订了显失公平的《租赁合同》。3、被告的违约行为一定程度是原告造成，原告对此也有一定过错。因涉案房屋周边即将进行轨道施工，被告租赁涉案房屋前曾咨询原告工作人员，原告工作人员极其肯定的答复被告，门前道路无需封闭，轨道施工部影响该路段人流量。正是基于原告工作人员的错误信息（或恶意隐瞒信息），造成被告租赁该房屋。2014年9月20日起，房屋周围公共道路全线封闭，行人无法通行，人流量大大减少，导致原告经营困难，从而导致被告支付租金出现困难。4、本案被告租赁房屋用于经营餐馆，并招聘了20多名员工，如解除租赁合同，20多名员工将面临失业，给社会带来极大不稳定因素。5、《租赁合同》约定的违约金及房屋使用费过高，应依法予以调低。原告中新置地对此辩称，1、双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，《租赁合同》晚于被告进场签订，证明双方对于《租赁合同》是进行了协商而且被告也是在充分认可合同条款及租赁房屋现状的情况进行签订的，因此不存在信息错误的问题。2、原告对于轨道施工的情况是无法隐瞒的，所以也不存在恶意隐瞒的事实，被告所有出发点都认为是原告恶意隐瞒，但始终没有给出相应的证据和合理的解释。《租赁合同》约定延迟支付租金超过30天为严重违约，原告可以解除合同，所以原告解除合同于法有据。经审理查明，2015年4月30日，原告中新置地（合同甲方）与被告高建中（合同乙方）签订《喜悦商务广场商业租赁合同》（合同编号：fpjd--1-2015），合同约定，乙方从甲方处承租位于苏州工业园区月亮湾路8号喜悦商务广场101号商铺，承租期限为40个月固定租期，24个月灵活租期，自2014年9月1日至2017年12月31日，自实际交付日起计算，合同约定的预定交付日暂定为2014年9月1日，乙方必须于预定交付日前向甲方办理承租场所的交付手续，办理交付手续之日即为实际交付日，并开始计算承租期。合同第六条约定的租金为，2015年1月1日至2015年6月30日期间的月租金为3万元，2015年7月1日至2015年12月31日期间的月租金为5万元，2016年1月1日至2016年12月31日期间的月租金为6万元。租金支付方式为三个月一付，首次支付日期为2015年1月1日之前，其余各次租金分别于每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前予以支付。若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、水电气费、空调费及其让费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的日万分之五计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清所应付的租金、管理费或其他费用之日止。合同第8.5条约定，若乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用达30天时，甲方有权中断承租房屋之水、电等的供应，并可单方解除合同。甲方解除本合同的同时除有权要求乙方支付上述欠款及违约金，还可向乙方追偿由此造成的一切损失。合同第9.1条约定，乙方须向甲方缴纳数额相当于3个月租金作为保证金计为20万元。第9.3条约定，在承租期内，若乙方拖欠甲方之租金、其他费用和税款及其他违约行为，甲方有权从承租保证金扣除一笔相等于欠款及乙方违约应承担的损失、违约金数额的款项。第9.4条约定，承租期满或本合同被提前终止时，除本合同另有约定，甲方应在乙方按照本合同的规定将承租场所交还甲方后30天内退还乙方所缴纳的50%的承租保证金，其余部分将转作消费者投诉乙方所出售的商品或产品或提供之服务的质量出现问题的赔偿备用金。第17.2条约定，当本合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租房屋及其设施恢复至交付使用的原貌（自然老化及合理损耗除外），并交还甲方。合同第18.6条约定，任何一方应对承租期间由于其违约行为、过失或过错而给对甲方造成的一切损失（包括但不限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费等）承担责任。第18.9条约定，一方严重违约或单方面提前终止合同的，导致另一方根据本合同约定解除合同的，违约方支付解除方三个月租金的违约金。第19.5条约定，乙方不能因政府公共建设或其他政府行为而向甲方提出减免租金、提前终止合同等要求，该等经营风险由乙方自行承担，与甲方无关。该租赁合同的第1.15条约定，违约责任中要求承担三个月租金作为违约金的，按照承租期最后一年租金标准计算的月租金为计算依据。被告在合同尾部手写“乙方已充分了解合同所述所有内容，对各项条款均无任何疑义”。2014年9月1日，原告中新置地将涉案租赁房屋交付被告使用。被告已付承租保证金20万元，已付至2015年6月30日的租金，从2015年7月1日起至今的租金未付。原告同意在本案中返还该20万元租赁保证金，并将该返还的租金保证金在被告应支付的租金、使用费及违约金中抵消。2015年9月底，原告向被告发出律师函，告知被告于2015年10月10日前一次性付清拖欠租金23万元及逾期付款违约金。被告认为轨道施工对其经营产生影响，原告对此隐瞒，双方因租金支付问题产生争议。另查明，原告中新置地与江苏剑桥人（苏州）律师事务所签订《委托代理合同》，原告委托该所委派律师代理与高建中租赁合同纠纷一案，律师费为13840元，并已支付该律师费用。本案审理过程中，经本院组织调解，双方未能达成调解合意。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、律师函、《委托代理合同》、律师费发票等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为，原告中新置地与被告高建中签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法认定合同有效，双方应诚实信用的行使合同权利、履行合同义务。原告应交付符合约定使用目的的房屋，被告应按约支付房屋租金。被告欠付从2015年7月1日起的租金，经原告催缴后仍未支付，其行为已经构成违约。被告以承租房屋周边轨道施工影响其经营为由抗辩，该抗辩无合同依据。首先，租赁合同明确约定市政工程建设不能作为被告减少租金或解除合同的事由，该经营风险应由承租人自行承担，出租人对此不应承担责任。原告作为出租人不应对非自身的原因承担责任。其次，轨道施工等市政工程的施工规划在开工前已向社会公众告知，属于社会公共信息。被告说明其在接收承租房屋后的20多天就开始了地铁施工，其在承租时理应知道该地段将进行地铁施工的事实，应当充分考虑到地铁施工在一定期限内可能会对经营产生影响的风险。被告无证据证明原告针对该事实存在虚假陈述或隐瞒事实的行为，其应对其经营风险和经营决策承担责任。因此，被告以此抗辩作为未付租金的理由，本院不予采信。租赁合同条款是双方意思表示一致的结果，合同解除条件的约定也是双方真实意思的体现。支付租金为被告所负担的主要合同义务，逾期未付租金即构成重大违约事由，将使原告出租房屋的目的难以实现。租赁合同将逾期支付租金30日作为原告行使解除权的条件，正是维护诚实信用原则的体现。原告主张解除合同虽可能给被告带来损失，但这种损失的产生是被告违反合同主要义务，经催告后仍拒付租金的结果，而不在于双方地位的不对等。因此，被告针对原告主张合同解除的抗辩理由不成立，被告逾期支付租金超过30天，原告主张合同解除权的条件已成就，原告该项诉请有合同依据，本院予以支持。租赁合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求违约方赔偿损失。被告应按约将承租房屋恢复原状后返还原告。被告从2015年7月1日起欠付租金，应按合同约定标准支付承租期间的租金。截止至2016年4月30日被告欠付的租金为54万元，被告已付的租赁保证金20万元部分冲抵其应付原告的租金，因此被告应付截止至2016年4月30日的租金为34万元，并从2016年5月1日起应按照每月6万元支付至租赁合同解除之日止。原告参照该租金标准主张合同解除后的房屋使用费，应予以支持，且应计算至被告实际迁出并返还房屋之日止。租赁合同约定了违约方应承担对方包含律师费在内的损失，原告主张该项费用有合同依据，并已经实际发生，本院应予支持。原告按照合同约定标准主张三个月的违约金21万元，被告认为该违约金过高，应予以调低。本院认为，违约金以补偿损失为原则，原告在被告实际占用房屋期间的租金利益已由上述判决认定，而被告迁出后、房屋闲置期间的损失应予以保护。本院综合判决的生效时间等因素酌定支持原告两个月的寻租期损失，酌定被告赔偿原告违约金14万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告中新苏州工业园区置地有限公司与被告高建中于2015年4月30日签订的《喜悦商务广场商业租赁合同》（合同编号：fpjd-1-2015）于本判决生效之日解除；二、被告高建中应于本判决生效之日起三十日内将承租的苏州工业园区月亮湾路8号喜悦商务广场101号商铺恢复原状并返还原告；三、被告高建中应于本判决生效之日起十日内支付原告中新苏州工业园区置地有限公司房租及房屋使用费，暂计算至2016年4月30日的应付租金为34万元，剩余租金及使用费从2016年5月1日起按照6万元/月支付至实际迁出并返还房屋之日止；四、被告高建中应于本判决生效之日起十日内支付原告中新苏州工业园区置地有限公司律师费13840元；五、被告高建中应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中新苏州工业园区置地有限公司违约金14万元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9420元，由原告中新苏州工业园区置地有限公司负担500元，被告高建中负担8920元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告高建中应于本判决生效之日十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  杨俊二〇一六年五月十二日书记员  韦玮