广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终3486号上诉人（原审原告）：苏荣山，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区凤阳街五凤泰宁第一经济合作社，住所地广州市海珠区。法定代表人：梁国荣，社长。委托代理人：薛猛飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：黎燕清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，住所地广州市海珠区。法定代表人：林秀贤，职务：社长。委托代理人：薛猛飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：黎燕清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区人民政府凤阳街道办事处，住所地广州市海珠区。法定代表人：熊志伟，职务：主任。委托代理人：黄文绯，该办事处工作人员。原审第三人：广州银峰物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张海群，职务：总经理。委托代理人：黄典枝，广东法仪律师事务所律师。委托代理人：何晓滢，广东法仪律师事务所律师。原审第三人：广州银岭实业发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张海群，职务：总经理。委托代理人：黄典枝，广东法仪律师事务所律师。委托代理人：何晓滢，广东法仪律师事务所律师。上诉人苏荣山因与被上诉人广州市海珠区凤阳街五凤泰宁第一经济合作社（以下简称第一经济社）原审第三人广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社（以下称“五凤联社”）、广州市海珠区人民政府凤阳街道办事处（以下称“凤阳街办事处”）、广州银峰物业管理有限公司（以下称“银峰公司”）、广州银岭实业发展有限公司（以下称“银岭公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据房管部门于2001年11月8日核发的《广州市集体土地房产证》记载：泰宁村新街大街1号房地产的权属人为第一经济社。2012年2月15日，苏荣山以新丽江美发美容院（乙方）代表人的名义与广州市海珠区五凤村泰宁一队仓库（甲方，以下简称泰宁一队仓库）签订《租赁合同》（以下简称为第一份合同），订明：甲乙双方在平等自愿的基础上，协商一致，就租用商铺事宜达成以下约定，以兹共同遵守；1、甲方将其所有的、位于泰宁新街大街1号的商铺，租赁给乙方作商铺使用，租赁期限从2012年3月1日起至2015年2月28日止；2、乙方应于每月5号前交清当月租金840元；3、遇到国家或有关单位征收，政府其他社会公益需要或甲方需对该房屋改建及不可抗力，甲方有权单方面解除合同，乙方应无条件接受，立即搬出；征收的一切补偿费，包括征地，建筑补偿、搬迁费等归甲方所有，甲方由上述原因通知解除合同的，通知当月不收取租金，无息退还押金；等。2012年2月19日，苏荣山（乙方）与第一经济社（甲方）签订《租赁合同》（以下简称为第二份合同），订明：甲乙双方在平等自愿的基础上，协商一致，就租用商铺事宜达成以下约定，以兹共同遵守；1.甲方将其所有的、位于泰宁新街大街1号的商铺，租赁给乙方使用，租赁期限从2012年3月1日起至2015年2月28日止；2.乙方应在每月5号前交清当月租金、互利费：即每月7668元（注：甲方每月以租金赁发票840元，其他以收据收取，即6828元。）；3.合同签定之日，乙方应向甲方支付13940元作为押金；合同期满，通过甲方验收商铺后，该款无息退还，若乙方中途解除合同或者随意改变商铺结构造成危房或有其他违约，甲方有权不予退还；4，甲方负责向乙方供应水电，乙方每月向甲方缴交水电费或按供水供电公司当时的单价收取；商铺的卫生费每半年向甲方缴交；5．遇到国家或有关单位征收，政府其他社会公益需要或甲方需对该房屋改建及不可抗力，甲方有权单方面解除合同，乙方应无条件接受，立即搬出；征收的一切补偿费，包括征地，建筑补偿、搬迁费等归甲方所有，甲方由上述原因通知解除合同的，通知当月不收取互利费，无息退还押金；11．在合同租赁期间，甲方不能无故解除合同、提前终止合同，否则应向乙方支付相当壹个月互利费的违约金，所收的押金一并退还；等。上述合同签订后，第一经济社已将合同约定的房屋交给苏荣山作经营广州市海珠区新丽江美容院（以下简称为新丽江美容院）使用。苏荣山与第一经济社均确认双方实际按第二份合同履行。根据工商行政部门核发的《个人独资企业营业执照》显示：企业名称为新丽江美容院；投资人为苏荣山；企业住所为广州市海珠区泰宁村新街大街1号首层；成立日期为2005年3月22日；等。2013年9月28日第一经济社（原出租方）及银峰公司(新出租方)向苏荣山发出《通知书》，内容是：“贵方承租的广州市海珠区泰宁新街大街1号，因广州物业升级改造发展需要，现我原出租方泰宁一社委托广州银峰物业管理有限公司经营租赁和管理物业。委托事宜：一、现有物业的租赁；二、物业管理；三、物业相关费用收取（租金、管理费、水电费及其它应收的相关费用）；十月份以后的所有经营及管理由广州银峰物业管理有限公司负责，请各商户做好沟通工作。特此通知！”2014年12月1日第一经济社向苏荣山发出《通知》，内容是：“广州市海珠区凤阳街五凤泰宁新街大街l号房产是我社的产业，2012年2月19日我社与苏荣山签订《租赁合同》，约定我社将该房产出租给苏荣山，租赁期限至2015年2月28日止，根据《租赁合同》的第17条约定‘租赁期满前三个月内做好搬迁工作’。现我社与苏荣山签订的《租赁合同》期限将届满，租赁期限届满后，我社决定收回物业。为了方便你们提前做好搬迁准备工作，故特依租赁合同约定，提前通知你们，请你们于该房屋租赁期满之日即将该房屋腾空交还我社。该房屋租赁期满之次日，如你们仍不腾空房屋交还我社，我社将对该房屋停水停电，该房屋租赁期满后10日内，如你们仍不腾空房屋交还我社，我社将视房内物品为废物，强行清空收回房屋，由此造成的损失，将由你们自行承担。特此通知。”上述合同期限届满后，苏荣山于2015年3月2日撤出涉案房屋，第一经济社将押金13940元退回给苏荣山。苏荣山于2015年7月22日向原审法院提起本案诉讼，称：苏荣山与第一经济社签订《租赁合同》，约定苏荣山向第一经济社承租位于海珠区泰宁村新街大街1号房屋（以下称“涉案房屋”），租赁期限至2015年2月28日止。但第一经济社及银岭公司在2013年9月28日向苏荣山发出通知书，告知苏荣山承租的涉案房屋因广州物业升级改造发展需要，第一经济社委托银峰公司经营租赁和管理物业。苏荣山立即反驳第一经济社单方面无故解除租赁合同，并表示不同意按照通知书内容执行。2014年12月1日第一经济社又向苏荣山发出通知，告知苏荣山租赁期限将届满，第一经济社决定收回涉案房屋否则对涉案房屋停水停电。现苏荣山要求按公序良俗，同等条件下，行使优先承租权租赁涉案房屋。因此，苏荣山与第一经济社之间签订的《租赁合同》对双方具有同等法律约束力，第一经济社2013年9月28日将其包括涉案房屋在内的所有资产物业经营权出卖给恶意银峰公司，并违反诚实信用原则规定，与本案第三人合谋欺诈，故上述第一经济社发出的通知均为无效。请求：1.按公序良俗，同等条件下，苏荣山行使优先租赁权租赁第一经济社所有的资产物业（穗集地证字第016222号．繁43814）位于广州市海珠区海珠区泰宁村新街大街1号整幢，双方租赁期限从2015年3月1日至2031年1月19日止，双方约定租金每月7668元，押金13940元租赁给苏荣山使用及经营转租；2.第一经济社在2013年9月28日将其所有的资产物业（NO.016222号，繁43814）位于广州市海珠区泰宁村新街大街1号整幢的资产物业经营权自2013年10月1日至2033年9月30日止20年期限出卖给恶意银峰公司的通知书内容无效；3.第一经济社在2014年12月1日给苏荣山发出的通知：苏荣山各房屋使用人叙述的全部内容无效，并变更租赁合同：泰宁一社所有的资产物业（穗集地证字第016222号．繁43814）租赁给苏荣山使用及经营转租，双方约定租赁合同期为2014年12月1日起至2031年1月19日止，租金每月7668元，押金13940元；4.本案的诉讼费由第一经济社及银岭公司、银峰公司、凤阳街办事处、五凤联社承担。第一经济社原审答辩称：1.苏荣山对涉案房屋不具有优先承租权，苏荣山没有法定的优先承租权，优先承租权并非承租人的法定权利。第一经济社不能根据苏荣山有法定的优先购买权就推定苏荣山有优先承租权。2.苏荣山也没有约定的优先承租权，合同也没有约定苏荣山有优先承租权。3.第一经济社出租给苏荣山的涉案房屋已经在2015年2月28日期满，期满时苏荣山已经将涉案房屋腾空交还给第一经济社，第一经济社也将租赁押金退还给苏荣山，双方的租赁关系终结。4.第一经济社收回涉案房屋后已交由银峰公司及银岭公司对原租赁物及第一经济社的其他物业一并进行了升级改造，改造后的物业不能等同原来物业，并把包括涉案房屋在内的物业一并出租给银峰公司及银岭公司经营使用，苏荣山不具备与银峰公司及银岭公司同等的承租条件。苏荣山没有权利对改造后的物业与涉案整体物业主张优先承租权，而且苏荣山与第一经济社签订的租赁合同约定，第一经济社如果需要改造涉案房屋的，苏荣山需要无条件接受并立即搬出，说明第一经济社可因为升级改造而提前收回涉案房屋。第一经济社收回房屋升级改造后如何处理涉案房屋，苏荣山是没有权利过问。第一经济社没有将所谓的资产经营权出售给银峰公司，苏荣山所诉没有事实依据。因此，苏荣山诉讼请求无理，请求法院驳回苏荣山的诉讼请求。原审第三人五凤联社述称：第一经济社是独立的主体，本案是苏荣山与第一经济社之间的纠纷，与五凤联社无关。其他意见与第一经济社意见一致。原审第三人凤阳街办事处：不知道苏荣山对凤阳街办事处有什么诉求，而且凤阳街办事处与本案无关。凤阳街办事处与第一经济社非上下级关系，第一经济社及五凤联社的行为与凤阳街办事处无关。第三人银岭公司及银峰公司述称：银岭公司及银峰公司意见与第一经济社一致。另补充：1.无论从法律规定以及苏荣山与第一经济社的租赁合同看，苏荣山对涉案房屋不可能有任何的优先承租权，苏荣山在既没有法律依据也没有合同约定的情况下提出优先承租权没有任何理据。2.苏荣山第二项诉讼请求不明确，通知在法律上并非合同性质，故不能依据合同法的相关规定主张通知无效。鉴于苏荣山诉讼请求不明确，应当从程序上驳回苏荣山的起诉。银峰公司在苏荣山的租赁关系终止且第一经济社收回场地后再对物业进行经营管理，并对整个物业投资进行升级改造，升级改造后的物业已经与苏荣山原来租赁的物业存在不同，不存在同等条件优先的问题，且银峰公司承租使用完全合法。在本案原审审理过程中，苏荣山表示其主张第二、第三项诉讼请求的依据是合同法第五十二条及五十四条，还有民法通则第五十八条规定。经法院释明，苏荣山表示坚持本案诉讼请求。原审法院认为：关于第一项诉讼请求。苏荣山与第一经济社之间签订《租赁合同》的期限已经届满，苏荣山并将涉案房屋交还给第一经济社，故双方的租赁合同关系终止。苏荣山主张优先承租权问题，优先承租权非承租人的法定权利，苏荣山与第一经济社双方在《租赁合同》也没有约定租赁期限届满后苏荣山在同等条件下对涉案房屋具有优先承租权，故苏荣山要求按公序良俗为由，对涉案房屋主张优先承租权的请求，依法无据，苏荣山的该项诉讼请求本院依法予以驳回。关于第二、第三项诉讼请求。“通知”在法律上不具有合同性质，第一经济社发出两份通知的行为也没有损害苏荣山的利益，苏荣山既主张无效又主张变更，自相矛盾，经法院释明后苏荣山仍表示坚持其诉讼请求，故本院对苏荣山该诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条及第六条的规定，于2015年12月18日作出如下判决：驳回苏荣山的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由苏荣山负担。判后，上诉人苏荣山不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方自2004年2月9日签订《租赁合同》，约定苏荣山承租案涉房屋使用至今，案涉房屋经过消防验收，且广州市公安局海珠区分局出具了消防检验意见书，同意苏荣山的开业申请。一审法院遗漏以下重大事实，属于适用法律错误。1.案涉房屋情况核查未明；2.第一经济社对外交易的主体未依法办理工商注册登记未确权；3.第一经济社未依法办理税务登记未确权；4.至2015年3月1日止，涉案房屋没有依法上“三资平台”交易。二、生效的（2014）穗海法民三初字第396号民事判决书已经查明双方之间的租赁合同正在履行中，合同已约定租赁期限至2015年2月28日止，第一经济社在未经苏荣山同意的情况下将案涉房屋出租给银峰公司，并且未经过“三资”平台录入登记公示，侵犯苏荣山的公民权利，是渎职、欺诈、侵权的违约行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条、五十八条、九十一条等法律规定。三、案涉两份租赁合同均在平等自愿、协商一致的基础上签订的，苏荣山在租赁期内依法登记，依法缴纳税金，守法经营。第一经济社在2014年12月1日向苏荣山发出虚伪公函，随之采取断水断电的方式，胁迫苏荣山、其他商户、住户约40多人迁离，这是违法乱纪的行为，在政府不作为的情况下，苏荣山于2015年3月2日被迫迁离纠纷地。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.请求确权，变更登记苏荣山录入“三资”平台管理系统，租赁合同期为2013年1月20日起至2031年1月19日止，承租合同范围属泰宁一社集体物业，内容是泰宁新街大街1-6号，乌岗脚3号、6号、泰宁新街十二巷7号房屋及周边通道地块物业，使用及经营转租；3.请求确权，返还泰宁新街大街1号物业由苏荣山使用及经营转租，租赁合同期为2013年1月20日起至2031年1月19日止；4.请求确权，返还泰宁新街大街1号由苏荣山使用，租赁合同期为2013年1月20日起至2031年1月19日止，承租合同范围属泰宁一社集体物业，内容是泰宁新街大街1号使用及经营转租；5.本案一、二审受理费由第一经济社、银岭公司、银峰公司、凤阳街办事处、五凤联社承担。被上诉人第一经济社答辩称：苏荣山的上诉请求超出一审范围，请求法院驳回上诉。银岭公司、银峰公司、凤阳街办事处、五凤联社的答辩意见均与第一经济社一致。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，苏荣山向本院提交了关于（2014）穗海法民三初字第396号案件的问话笔录以及大量一审提交过的证据，均拟证明一审法院认定事实错误，请求二审法院重新认定。第一经济社及银岭公司、银峰公司、凤阳街办事处、五凤联社均质证意见为：以上证据一审已经提交过，且二审新提交的证据与本案不具有关联性，不能证明苏荣山的主张。二审中，经本院向苏荣山释明二审诉讼请求不应超出一审诉求范围后，苏荣山仍表示坚持其上诉请求，不坚持一审诉请，要求二审法院审查其增加的诉讼请求。第一经济社表示、银岭公司、银峰公司、凤阳街办事处、五凤联社均表示不同意苏荣山二审增加的诉讼请求。二审中，苏荣山与第一经济社共同确认以上事实：1.案涉合同中没有约定租赁期满后某山享有优先承租权，但苏荣山认为其满足优先承租的条件；2.苏荣山主张的优先承租权没有法律依据，但苏荣山认为法院可以自由裁量确认苏荣山享有优先承租权。本院认为，关于苏荣山所提上诉请求的审查问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，苏荣山所提出的上诉请求超出一审诉请范围，属于二审新增加的诉求，而第一经济社、银岭公司、银峰公司、凤阳街办事处、五凤联社均表示不同意苏荣山二审增加的诉讼请求，故本院对于苏荣山所提出的上诉请求不予审查。关于一审实体处理的审查问题。双方在一致确认，苏荣山主张的优先承租权既无合同约定也无法律规定。因此，苏荣山请求行使优先承租权缺乏理据，本院不予支持。原审法院驳回苏荣山该项诉讼请求正确，本院予以维持。至于苏荣山一审期间要求确认第一经济社发出的两份通知无效。对此，本院认为通知在法律上并不具有合同性质，苏荣山请求确认两份通知无效，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院对此处理无误，本院予以维持。至于苏荣山二审提交的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，且第一经济社不予认可，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此均不予采纳。综上所述，苏荣山的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人苏荣山负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡审 判 员 李 民代理审判员 余 盾二〇一六年五月二十六日书 记 员 张永亮原炜