广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2014）云罗法民初字第620号原告（反诉被告）罗定市天威动物药业有限公司。住所地：罗定市城区西郊大岗桥。法定代表人邓兵，该公司负责人。委托代理人吴家奕，广东端庆律师事务所律师。被告（反诉原告）罗定市南江艺术学校。住所地：罗定市罗城街道北角路**号。法定代表人孙秀芳，负责人。被告孙秀芳（反诉原告），女，1963年12月19日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人李政，广东碧辉律师事务所律师。委托代理人王东鸣，男，51岁，住罗定市。原告天威动物药业有限公司（以下简称“天威公司”）诉被告罗定市南江艺术学校（以下简称“南江艺校”）、被告孙秀芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，被告南江艺校、孙秀芳于2014年7月8日提起反诉，经审查符合相关规定，本院决定本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代理人邓兵及其委托代理人吴家奕，被告（反诉原告）南江艺校的法定代表人孙秀芳、被告（反诉原告）孙秀芳及其委托代理人李政、王东鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月6日，被告南江艺校因办学需要而与原告签订《租赁合同》。合同约定：原告（甲方）将位于罗城街道大岗桥西属原告所有的大部分场所（房屋、场地，详见租赁合同附件）出租给被告南江艺校（乙方）作办学之用，租期从2013年3月1日起到2018年6月30日止，共五年零四个月：每月租金为人民币20563元（含17.5%综合租赁税价），之后每两年递增10%租金标准；合同签订乙方即交付6万元押金给甲方，尔后乙方必须在当月5日前将当月租金支付给甲方，逾期未支付的，按每日万分之五计收滞纳金，如乙方连续两个月欠交租金则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止合同，收回租赁场地，没收剩余押金，并赔偿甲方经济损失，乙方不得有异议（原交定金20万元减去交纳银行利息5.4万元，剩下14.6万元，其中6万元转为租赁押金，其余的8.6万元转为每月的租赁费，租期最后两个月以押金顶租金）。甲乙双方应按各自使用面积的比例分担土地使用税（年税）。合同签订后，原告即将原厂房车间内的机械设备拆除、变卖，将厂房车间腾空，按合同约定如期将租赁场所（房屋、场地）交付被告使用，并按约定在被告预交的8.6万元中扣减每月的租金及电费，至2013年6月，被告预交的8.6万元扣减了其应支付的3—6月的租金及3—5月的电费后，尚欠原告183.96元未支付。自2013年7月开始，被告就以各种理由拖欠租金及电费，至今已长达10个月，累计拖欠租金及其他费用共计243439.47元。期间原告曾多次向被告发出催收租金通知，但被告却置之不理。原告认为，被告南江艺校拖欠租金的行为，是一种信誉的丧失；根据双方所签订的《租赁合同》的约定，连续两个月欠交租金则视为严重违约，其拖欠原告租金长达10个月，已构成根本违约，原告有权按《租赁合同》的约定单方终止合同，收回租赁场地，所收取的押金不予退回，并有权要求被告南江艺校赔偿由此而造成原告的经济损失；被告孙秀芳是被告南江艺校的开办者、出资人，根据法律的规定，对于被告南江艺校拖欠原告的租金及电费等债务，依法应与被告南江艺校承担共同责任。现向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，并确认原告已收取的租赁押金60000元不予退还被告；二、两被告支付暂计至2014年4月份所拖欠租金人民币205630元（具体数额要求计算至被告实际返还所占用房屋、场地之日止）；三、两被告支付迟延支付租金的滞纳金17098.13元（按每天所欠租金的万分之五暂计至2014年4月份，具体数额要求计算至被告实际履行完毕之日止）；四、两被告支付暂计至2014年4月份使用承租房屋、场地产生的电费7601.38元（具体数额要求计算至被告实际返还所占用房屋、场地之日止）；五、两被告返还原告代缴的2013年的土地使用税13109.96元（按被告应负担70%计算）；六、诉讼费用由两被告承担。原告向本院提交如下证据：1、企业法人营业执照、身份证，证明原告的身份及诉讼主体资格。民办非企业单位登记证书、组织代码证、身份证，证明被告的身份及诉讼主体资格。3、租赁合同、退还股权声明、核准变更登记通知书，证明原、被告双方存在合法有效的租赁合同关系和双方约定的权利义务、违约责任等以及合同已生效的事实。4、催收租金通知书、收据，证明原告向被告催交租金的事实。5、罗定市南江艺术学校欠款对账单，证明被告拖欠租金和其他费用的事实及欠款的具体数额，均有被告管理人员的签名确认。6、水费记账凭证、现金支出凭证、水费发票7张，证明双方签订租赁合同后，原告将水费缴纳登记过户在被告南江艺校名下，但被告一直没有缴纳水费，直到自来水公司将水表拆掉之后才知道被告没有缴纳水费，于2014年5月12日原告才重新报装。7、邓兵与被告孙秀芳于2013年12月20日的信息记录，证明原告要求被告协商解决被告拖欠的租金及租赁场地的问题，被告一直没有回复，原告向被告催交租金，被告既没有交租金也没有回复的事实。被告南江艺校、孙秀芳辩称：一、2012年11月3日，原告利用被告急于找人合作办学，被告的合作方提出搬迁新校区作为合作条件的机会，以欺骗被告入股的方法，骗得被告与原告签订《股权转让合同》和《租赁合同》，约定被告入股35%，租用场地10年。二、签订合同及被告支付第一笔股金20万元后，原告马上召开股东会议，以被告是小股东，必须服从大股东的要求，要求被告南江艺校只能租用原告场地3-5年，并出示原告已办理“三旧”改造的文件，被告因为目标不同无法接受，但学校开学在即，只好被迫签订下第二份租赁合同（即2013年3月6日签订的《租赁合同》）。三、学校于2013年3月初开学时，由于原告根本不打算履行合同，大部分场地不交付使用，致使学校大部分搬过来的设备只能摆放在露天地方，造成被告完全无法达到办学条件，于2013年10月18日被云浮市教育局通知停办学校，该重大损失完全是原告一方造成的。四、因原告的行为完全违反了《租赁合同》，与被告孙秀芳合作办学的欧汉锦先生不愿意再合作办学，并以孙秀芳不按时从原告方取得场地经营为由强行退出合作并索赔5万元，原告对此应给予补偿。五、被告因原告随意违约造成财产严重损坏、学校停办、合作者终止合作并索赔等一系列后果后，被告马上通知原告解除租赁合同，但原告声称要收足五年多的租金才罢休，因此扣押了被告全部校产。六、被告南江艺校的债务应由学校自有资产范围内自行负担，不应由孙秀芳负担。被告孙秀芳虽然是南江艺校的出资人，但早已全部超额出资，特别是学校被停办后，出资人已无法进行办学运作，不应承担学校的债务，故孙秀芳不应列为本案的被告。七、因原告方在租赁开始后一直违约不交付应交付的建筑物给被告，且原告方直到现在仍未完成交付建筑物，部分应交付的建筑物，直到现在被告方仍未能使用。八、原告提出的要被告交纳原告借款利息、由原告随意加给被告承担的水电费、承担土地使用税的70%等款项均是原告编造的。九、原、被告于2013年3月6日签订的《租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，属于应予撤销或者解除的合同，并由原告赔偿被告因此造成的重大损失。被告南江艺校和孙秀芳向法院提供如下证据：1、（2012）关于搬迁学校的请示，证明被告搬迁学校的请示是在2012年11月3日已获得教育局审批，本案之前，原、被告已达成一致的租赁协议。2、租赁合同，证明原、被告于2012年11月3日签订了第一份《租赁合同》，被告只认可该份租赁合同。3、股权转让协议，证明邓兵、陈光辉与孙秀芳于2012年11月3日签下《股权转让协议》，致被告方步入原告的圈套，原告并不支持被告方办学。4、股权转让协议的补充协议，证明邓兵、陈光辉与孙秀芳于2012年12月12日签订《补充协议》，被告方步入原告圈套，原告并不支持被告方办学。5、股权核准变更通知书，证明被告的愿意是租赁场地办学。6、天威公司的营业执照，证明原告的诉讼主体。7、云教函（2013）97号《关于对罗定市教育局﹤关于对罗定市南江艺术学校情况的调查及处理的建议﹥的复函》，证明被告通知原告解除租赁合同的理由之一是因云浮市教育局决定从2013年10月21日起，罗定市南江艺术学校停止办学。8、催租金的复函，证明（1）租赁合同已经解除：被告于2013年10月通知原告解除租赁合同，后再于同年12月通知原告解除租赁合同；（2）原告不按合同履行义务交付租赁场所给被告。9、欧汉锦的证明，证明南江艺校原合股人欧汉锦对天威公司违反《租赁合同》的证明材料，因原告不按合同履行义务交付租赁场所给被告，造成不符合办学条件，欧汉锦退出合股经营南江艺校。10、南江艺校原部分职工、教师、学生关于天威公司违反《租赁合同》的证明材料，证明因原告不按合同履行义务交付租赁场所给被告，造成不符合办学条件，使学校造成巨大损失。11、孙秀芳与欧汉锦于2013年3月1日签订的《南江艺术学校股权转让合同》、孙秀芳与欧汉锦于2013年10月18日签订的《退股合同书》，证明被告继续办学的希望被原告破坏，也是被告通知原告解除合同的原因之一。12、学校规划布局图，证明原告没有交付场地给被告使用，使被告没能按计划办学，导致电脑放在露天的地方被雨淋坏，被告继续办学的希望被原告破坏。13、《验资报告》，证明被告孙秀芳已全部完成计划出资30万元，学校责任由学校承担，不应由被告孙秀芳一人承担，孙秀芳作为被告主体不适格。14、罗定市城乡建设规划局关于罗定市天威动物药业有限公司大岗路地块规划设计条件的通知、罗定市人民政府办公室文件（罗府办复（2011）55号），证明市相关部门已通过天威公司纳入“三旧”改造的材料，原告不支持被告办学，并清楚知道租给被告的地方是用于建房地产，但原告也一样和被告签订十年合同。15、国有土地使用证及房产证，证明原告另有所谋，不支持被告办学。16、照片，证明天威公司违反《租赁合同》，不履行合同。17、证人莫桂焕的证言，证明南江艺校被责令停办与天威公司未能按时交付场所给学校使用、未能达到办学条件的要求有关。18、证人孙容芳的证言，证明南江艺校搬到天威校址之后，有很多学生在此上课和住宿，但到了2013年6月份学生就撤离天威校址，后来由于没有学生回到学校，其于2013年9月份就没有回到学校上班。19、证人陈展永的证言，证明其于2013年4月份至2014年5月份任南江艺校的门卫，其到天威校址上班一个多月后，邓兵就搬走，彩钢板也是2013年5月份搬走，2014年5月份之前，对南江艺校的校产，天威公司的老板除了不让面包车开走之外，其他物品都可以搬走的。被告对原告提交的证据提如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但该租赁合同违法无效，被告被逼签订，是违背被告真实意思表示的，学校与工厂在同一个地方是不合理和不合法的，合同第三款第四点是违法的、无效的。对证据4有异议，原告不按时交付租赁场所。对证据5有异议，对欠款对账单，被告方只是签收，不是签名确认，当时学校已经没有人在租赁场所，水电费都是原告使用的。对证据6、7，已超过举证期限，不予质证。原告对被告提交的证据提出如下质证意见：证据1与本案无关，是被告内部的事情。证据2、3、4，双方于2013年3月6日签订的合同已明确约定，撤销之前签订的合同，被告孙秀芳已经退出原告的股权。证据6无异议。证据7与本案无关联。证据8，被告说10月份提出退租是无事实依据。对证据9、10不予认可。对证据11、12，与本案无关联。证据13，孙秀芳作为出资人，是学校的唯一举办者，应当和学校共同承担债务。证据14，根据原告提交的股权转让协议，第五条约定实施房地产改造开发，被告已经清楚知道其租赁的地块用于房地产开发改造。对证据15的真实性无异议，对证明的问题有异议。对证据16，不能说明原告不履行交付的义务，对该组证据的真实性和客观性、关联性都不予认可。对证据17，证人莫桂焕的证言不能证实原告不按约定交付场所给被告使用，同时其证言也证实了被告从2013年3月至今一直使用原告的场地。证据18，证人孙容芳的证言可以证实原告已按约定将场地交付给被告使用，学生在2013年6月离校是正常放假，被告在2013年9月份不通知孙容芳上班是被告的内部管理问题，与本案无关。对证据19，证人陈展永的证言可以证实，在2014年5月26日老师、员工证明中，“陈展永”的签名不是陈展永本人所签，是他人代签的，其也证实了被告是一直使用原告方的场地。反诉原告南江艺校、孙秀芳提起反诉称：一、反诉原告于2013年3月6日签订的租赁合同是被反诉被告设立圈套和为使学校开学被迫签订的，完全不符合办学条件和反诉原告的意愿。因此要求取消该《租赁合同》，返还反诉原告20万元入股金。1、2012年11月3日，反诉被告利用反诉原告急于找人合作办学、反诉原告的合作方欧汉锦先生提出搬迁新校区作为合作办学条件的机会，在反诉被告隐瞒已报建搞旧厂房改造搞房地产的情况下，于2012年11月3日签订了符合反诉原告原意的《租赁合同》，2012年11月13日签订了《股权转让协议书》后，反诉原告孙秀芳注入资金20万元，后反诉被告才将厂房改造已获市政府通过的实情告诉反诉原告，而反诉被告以孙秀芳是小股东，必须服从大股东利益为借口，提出反诉原告孙秀芳必须同意再租用三年，最多五年要将学校迁走，并要反诉原告孙秀芳注资合作搞房地产，要求反诉原告按股份筹钱交纳土地转变功能的补偿金，孙秀芳提出不能接受后，反诉被告即拒绝孙秀芳退款要求并拒绝执行此《租赁合同》。2、反诉原告孙秀芳为了达到新的合作办学者欧汉锦的入股条件，在2013年春季学校法定开学时间2013年2月17日已过了，再不开学就会受到主管教育部门制裁的残酷现实下，为了保住办了9年的学校能在2013年春季开学，含泪被逼于2013年3月6日接受了反诉被告强加给反诉原告的另一个《租赁合同》。此合同无理要求孙秀芳承担反诉被告自己借钱办企业的利息，将场所租给反诉原告办学校而反诉被告又在此开工厂，提高租金却减少租赁地方，要求马上算租金以及将租赁期缩至5年3个月，上述均不符合办学要求和反诉原告孙秀芳租赁办学的原意。3、反诉被告将场地租给学校后，又搞工厂内部承包，扩大生产，使学校无法正常运作，致反诉原告方因此被罗定市教育局、云浮市教育局责令整改，最后导致学校被停办。二、2013年3月6日签订租赁合同以后，反诉被告完全不履行合同，造成反诉原告学校财产损失、损害极其严重，现反诉原告要求反诉被告返还无理扣押的学校财产。反诉原告孙秀芳是学校的举办人，根据《中华人民共和国民办教育促进法》早已完成了办学资金的出资。根据该法第三条民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分；第五条民办学校与公办学校具有同等的法律地位，国家保障民办学校的办学自主权；国家保障民办学校举办者、校长、教职工和受教育者的合法权益。第三十五条民办学校对举办者投入民办学校资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累，享有法人财产权。我方认为反诉被告采取封存孙秀芳个人账目和财产是完全违反上述法律规定。孙秀芳不应承担出资办学的以外的其它经济责任。因此，请法院判决反诉被告取消对反诉原告孙秀芳的个人账户和财产诉讼保存，并保留追究反诉被告因此造成反诉原告损失的权利。现向法院提出反诉，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告20万元入股金。2、反诉被告退还反诉原告被反诉被告无理扣押的学校财产。反诉原告为证明自己的主张，提交了如下证据：1、2013年3月6日签订的租赁合同及其附件，证明该合同无效的原因之一是学校与工作在同一地方办；反诉被告收取反诉原告所交的股权转让定金20万元。2、2012年11月3日签订的租赁合同，证实该合同租赁期限为八年以上，且学校与工厂不在同一地方办工，符合教育主管部门的要求，是反诉原告的真实意思表示，而2013年3月6日的《租赁合同》与上述租赁合同相反，不是反诉原告的真实意思表示，反诉原告是因反诉被告不愿退回反诉原告所交的股权转让定金20万元而被迫签订2013年3月6日的《租赁合同》，所以2013年3月6日的《租赁合同》无效。关于催租金的复函，证实合同无效的原因之一是学校与工厂在同一地方办工。4、云浮市教育局关于进一步加强我市民办学校年度检查工作的通知，证实教育行政主管部门规定民办中等职业技术学校的办学场所如是租赁的，租赁期限要八年以上。反诉被告天威公司针对反诉原告南江艺校和孙秀芳的反诉作出答辩称：1、被告的反诉已超过期限。2、对于反诉原告的请求是没有事实和依据，反诉被告没有欺诈胁迫反诉原告签订合同，该合同是双方自愿平等的情况下签订的，是双方的真实意思表示。反诉原告达不到办学条件，让教学行政主管部门停办，是其自身的问题，反诉原告不能将责任推卸到反诉被告身上，反诉原告提出的诉求是不合理不合法的。3、反诉被告并没有扣押反诉原告的财产，至目前为止，反诉原告并没有将其租赁的场地搬空，将场地返还给反诉被告，至今租赁场地上还堆放着电脑和学生床等，且其管理人员莫桂焕及门卫都是在2014年5月起诉后才撤离的，同时反诉原告也没有按期缴纳租金，导致反诉被告既收不到约定缴纳的租金，也无法将场地另行租给他人，导致反诉被告造成一定损失。反诉被告请求法院依法查明事实，驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告对反诉原告提交的证据提出如下质证意见：对证据1，2013年3月6日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，应受到法律保护，从该合同中可以看到，合同对于租赁用途、期限、租金交纳、租赁场所的使用范围均有明确约定，在签订该合同时，反诉原告是知道并且清楚反诉被告的厂是继续保留生产经营的，特别是合同中明确约定在合同期内，双方均不能以任何其他理由单方终止合同，否则需负担被终止合同方的损失。对证据2，2012年11月3日签订的租赁合同和股权转让协议，已经被2013年3月6日的租赁合同变更，所以2012年11月3日的租赁合同是无效的，双方在2012年11月3日同时签订的股权转让协议也明确约定反诉被告租赁给反诉原告的场地是保留部分生产车间用于经营，所以反诉原告对于工厂和学校并存是清楚的。对证据3，该复函并不能证明是导致合同无效的原因。对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，属于教育行政主管部门的履行行政职责，与本案无关。反诉被告没有提交证据。经庭审质证，本院审查认为，在本诉中，对原告提交的证据5，来源合法，与本案有关联，但只能证明被告的工作人员签收了对账单，不能证明被告方确认对账单上的所有费用均是被告欠原告的，包括电费和土地使用税。对证据6，其中2013年11月3日、12月3日和2014年1月4日的三张水费发票，可以证明被告南江艺校于2013年10月至12月的水费，上述三张水费发票与本案有关联，可予采纳；其他水费发票与本案无关联，本院不予采纳。对证据7，因该证据未显示接收者方的电话号码，且被告孙秀芳当庭予以否认，故本院不予采纳。对原告提交的其他证据，均来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳。对本诉中被告提交的证据，证据1、11、14，与本案无关联，本院不予采纳；对证据2、3、4、5，均于2013年3月6日双方签订的《租赁合同》中约定无效，自行作废，故不能作为本案证据使用；证据9、10、12、16，均是被告单方面制作，且原告对此不予确认，故不能作为证据使用；对被告提交的其他证据均来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳。在反诉中，反诉原告提交的证据，其中证据1和证据3，均能证明原、被告于2013年3月6日自愿签订了涉案的租赁合同，被告南江艺校被通知停止办学后，已向原告发出复函，表示要解除合同，上述两份证据均来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳。对证据2，因该份《租赁合同》已被涉案的《租赁合同》约定作废，故不能作为证据使用；对证据4，因与本案无关联性，故本院不予采纳。经审理查明，2013年3月6日，被告南江艺校与原告签订《租赁合同》。合同第一条约定：“原告（甲方）将位于罗城街道大岗桥西，《国有土地使用证号》：罗府国用（2006）第002346号的大部分场所（即经商定的车间保留最少使用场地外）的现状租赁给乙方办学（具体看租赁合同附件）”。第二条约定：“租期：自2013年3月1日起至2018年6月30日止，共五年零四个月，租约期满，条件许可的，经双方协商一致可以延长租赁期”。第三条约定：“租金及支付办法与违约处罚：1、商定每月租金20563元人民币（含17.5%综合租赁税价），2、之后每两年调增10%租金标准。合同签署乙方即交付6万元押金给甲方，尔后乙方必须在当月5日前将当月租金支付给甲方，逾期未支付的，按每日万分之五计收滞纳金，如乙方连续两个月欠交租金则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止合同，收回租赁场所，没收剩余押金，并赔偿甲方经济损失，乙方不得有异议（原交定金20万元人民币减去交纳银行利息5.4万元，剩下14.6万元，其中6万元转为租赁押金，其余的8.6万元转为每月的租赁费，租期最后两个月以押金顶租金）。3、按照谁使用谁负责的原则，甲乙双方按各自使用面积的比例分担土地使用税（年税）。4、除乙方严重违约或甲乙双方协商同意不可抗力事件（如战争、地震灾害等）之外，甲乙双方不得以其他任何理由单方终止合同，否则违约方需赔偿对方由此造成的经济损失。”。第七条约定：“本合同经双方签字并在乙方负责人孙秀芳女士配合甲方办理完之前认购甲方股权退还的工商手续后即生效”。第八条约定：“由于孙秀芳自愿退出购买天威动物药业有限公司的35%股权，故此，关于2012年11月3日罗定市天威动物药业有限公司与罗定市南江艺术学校签订的《租赁合同》和与孙秀芳签订的《股权转让协议》及2012年12月12日签订的《关于股权转让协议的补充协议》无效，自行作废”。合同签订后，原告将租赁场所交付给被告南江艺校使用，被告南江艺校亦于2013年3月份陆续将学校的桌椅等教学设备搬到天威公司，并于当月开学。2013年9月份被告南江艺校没有开学，同年10月18日，云浮市教育局决定从2013年10月21日起，对南江艺校作出停止办学的处理。被告南江艺校于2013年11月29日向原告发出《关于催租金的复函》：“由于贵公司于今年六月份才完成基本交付租约的房地产，我校合作者欧先生以此为理由退出经营并索赔。教育部门以学校与工厂在同一地方办不合格，发出通知要我校停止办学。所以，我校无力也无资格再承租贵公司场所，并已于今年十月提出退租，请贵公司合理计算过去的租金，并以和为贵尽量做到大家好合好散。谢谢！罗定市南江艺术学校，2013年11月29日”。该复函空白处有原告方会计曾庆泉签名，并签署时间为2013.12.4。从签订合同起至2013年12月31日，除合同约定的20万元定金外，被告均未向原告缴纳过租金。2013年11月19日，原告向被告南江艺校发出《催收租金通知书》，南江艺校的工作人员莫桂焕于2013年11月20日在《催收租金通知书》收据上签名。后原告将被告南江艺校于2013年3月至2013年12月应交租金、电费以及2013年7月5日到2013年12月10日的滞纳金等情况制作成《罗定市南江艺术学校欠款对帐单》送达给被告南江艺校，南江艺校的工作人员莫桂焕于2013年12月11日在该欠款对帐单上签名。2014年5月份被告南江艺校欲将学校财产搬离天威公司场所时，原告以被告南江艺校未缴纳租金为由，不让被告南江艺校的两辆面包车开走，至今被告南江艺校的财物仍存放于天威公司，两辆面包车被原告方扣押。经清点，双方确认被告南江艺校存放于天威公司租赁场所内的财产有：一、存放于专2楼（南1）一楼有：钢琴9台、电钢琴1台、液晶显示屏42台、非液晶显示屏7台、大音箱2只、中音箱2只、小音箱2只、落地镜14面、功放机2台、录音机1台、吊扇1台；二、存放于专2楼（南1）二楼有：电子琴20台、古筝1台、大提琴1台、吊扇3台；三、存放于专2楼（北）一楼杂物房有：电子琴32台、洋钢琴1台、大音箱2台、空调5台、学生床30张、壁挂风扇6台；三、存放于专2楼（北）二楼有：学生床15张、壁挂风扇5台、大音箱2台；四、存放于专2楼（南2）二楼房间有：学生床架若干、学生桌若干；五、存放于专2楼（南2）二楼课室有：学生床15张、壁挂风扇4台、大音箱2台；六、存放于专2楼（南2）二楼杂物房有：学生桌、学生椅、学生床架若干；七、存放于宿舍楼一楼有：学生床16张、壁挂风扇3张、学生桌2张、学生椅2张、电炒锅1只、洗手盘3只、不锈钢桌子2张、电水煲1只、保温瓶1只；八、存放于宿舍楼二楼有：学生床12张、壁挂风扇2台；九、存放于办公楼二楼至三楼楼梯间有：学生桌和学生椅若干；十、存放于办公楼一楼（教务处）有：办公桌9张、学生桌4张、液晶显示屏2台、机箱2台、吊扇2台、壁挂风扇1台；十一、存放于办公楼一楼（教务处旁）有：三人木沙发3张、二人木沙发1张、单人木沙发1张、木桌子1张、空调1台；十二、存放于办公楼二楼有：吊扇8台、学生桌167张、学生床2张、学生椅126张。十三、存放于广场旁边的面包车两辆（车牌号分别为：粤W030**、粤W056**）。另查明，被告南江艺校是被告孙秀芳一人出资组建的艺术学校，云浮市民政局于2011年12月16日向被告南江艺校颁发民办非企业单位登记证书，经罗定市泷龙会计师事务所验资，孙秀芳已经缴足出资额30万元。再查明，本院在审理该案过程中，原告向本院申请对被告孙秀芳在中国工商银行罗定市支行账号为202000260102604XXXX、202000270102113XXXX、2020004402088XXXX的银行存款以及座落在罗定市某某路某号某某小区某某幢某座某某号房的房地产（登记字号：罗000001XXXX；房地证号：罗000001XXXX）进行查封，并已提供担保。本院于2014年5月23日分别作出（2014）云罗法民初字第620-1号、620-2号民事裁定书，裁定对上述存款以及房地产进行查封。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。依照法律的规定，租赁合同出租人应当按照约定将租赁场所交付给承租人使用，并保持租赁房屋符合约定的用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。针对本案的本诉和反诉，双方共同争议的焦点是：一、租赁合同是否有效。二、租赁合同是否解除。三、合同双方的权利义务应否履行：1、租金尚欠多少；2、原告主张的电费、水费是否应当得到支持；3、原告主张2013年土地使用税是否应当得到支持；4、租赁合同约定合同押金6万元应如何处理；5、被告是否应当向原告支付滞纳金。四、被告孙秀芳是否本诉适格的被告。六、被告的反诉是否获得支持。关于争议焦点一租赁合同是否有效。关于被告提出其是被骗和被迫签订涉案《租赁合同》的抗辩，经查，涉案合同第二条已明确约定租期是五年零四个月，第三条约定了租金及支付办法与违约处罚，第七条约定2012年11月3日双方签订的《租赁合同》和天威公司与孙秀芳签订的《股权转让协议》、2012年12月12日签订的《关于股权转让协议的补充》均无效，自行作废。被告孙秀芳人作为南江艺校的法定代表人，在涉案合同上签名、盖章，可证明其对合同条款的确认，合同内容是其真实意思表示。根据《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。故被告提出的上述抗辩，理由不成立。原、被告于2013年3月6日签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，且没有违反法律、法规的规定，故该合同成立，且被告南江艺校已按合同约定使用租赁物并支付了部分租金，合同合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。关于争议焦点二租赁合同是否解除。被告南江艺校与原告签订租赁合同的目的是为了办学，但被告南江艺校于2013年10月21日被云浮市教育局决定停止办学，因不可抗力致使不能实现合同目的。根据《合同法》第九十四条的规定，被告南江艺校可以依法解除合同。被告南江艺校向原告发出《关于催租金的复函》中，已向原告发出解除合同的通知，原告的工作人员于2013年12月4日收到该复函，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，原告在收到被告南江艺校解除合同的通知后，并没有提出异议，因此涉案的《租赁合同》解除通知于2013年12月4日到达原告时解除。关于焦点三合同双方的权利义务应否履行。根据《合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告作为出租人应当按照约定将天威公司驻地罗定市罗城街道大岗路大岗桥西的大部分场所交付给被告，并保持租赁房屋符合约定的用途，被告南江艺校作为承租人应当按照约定的期限支付租金。合同签订后，原告已经按合同约定将罗定市附城街道大岗路大岗桥西的大部分场地交付给被告南江艺校使用，但被告南江艺校除向原告交纳20万元定金外，再没向原告交纳租金。对被告尚欠原告多少租金的问题。根据租赁合同约定，租期是从2013年3月1日起，因双方于2013年12月4日已解除租赁合同，故被告应向原告支付2013年3月至2013年12月共10个月的租金，根据合同约定每月租金20563元，故10个月的租金为205630元。由于被告南江艺校在签订合同时已经向原告支付20万元定金，上述定金，减去交纳银行利息54000元，余下的146000元按合同约定，86000元转为每月的租金，60000元转为租赁押金，租期最后两个月以押金顶租金。因该租赁合同于2013年12月已经解除，故60000元押金可顶租金，上述146000元均可作为租金。综上，至2013年12月4日租赁合同解除时止，被告南江艺校尚欠原告的租金为59630元。2、被告是否应当向原告支付电费和水费的问题。根据《租赁合同》第五条：“乙方租用甲方场所需要使用房屋进行改造装修的（包括水电分设），除相关费用由乙方自行负责外，还必须在对技术及施工保证安全负责前提下进行。对使用甲方设施的应在双方认证后造册备案并由乙方使用和管理”。因此，被告南江艺校应当向原告支付租赁期的水电费。对应支付多少水电费的问题，根据原告提供的证据，只有2013年10月至12月的三张水费发票共款328.5元本院予以支持，其他的水费发票均是2014年发生的费用，上述费用因租赁合同已经解除，被告南江艺校无需要按合同再向原告支付水费。对电费，原告只向法庭提交了《罗定市南江艺术学校欠款对帐单》以证实被告南江艺校欠原告电费和租金的情况，但该对帐单并非注明被告签收即确认其欠款的事实，且被告南江艺校在庭审中也不予确认该电费，虽然被告南江艺校的工作人员莫桂焕均在每份对帐单上签名，但不能认定被告南江艺校确认其欠原告租金和电费。综上，由于原告未能向法庭提交能证明被告南江艺校欠交电费的证据，故对该诉讼请求，应予驳回。3、原告主张被告支付2013年土地使用税是否应当得到支持的问题。根据《租赁合同》第三条第3点：“按照谁使用谁负责的原则，甲乙双方应按各自使用面积的比例分担土地使用税（年税）”。由于合同上没有约定原、被告各自使用的面积比例，事后也没有签订补充协议，根据罗定市南江艺校在租赁场所的财物清单反映，被告南江艺校实际上已使用了原告的大部分土地面积，因此原告现主张被告按70%的比例支付土地使用税，理据充分，应予以支持，但由于原告只提供罗定市南江艺术学校欠款对账单，以证明应交2013年1-12月房产税、土地使用税（按负担70%计）为13109.96元，再无其他合法有效的票据予以证明，因被告南江艺校只是在该对账单签收，并不是确认该数额，且被告南江艺校在法庭上亦不予确认，因此原告主张被告南江艺校支付该费用13109.96元，证据不足，依法应予驳回。4、租赁合同约定的合同押金6万元应如何处理的问题，因涉案合同于2013年12月份已解除，根据合同约定，60000元租赁押金在租期最后两个月以押金顶租金，故该款应依合同的约定作租金使用。5、被告是否应当向原告支付滞纳金的问题。根据涉案合同，被告南江艺校须在当月5日前将当月租金支付给甲方，逾期未支付的，按每日万分之五计收滞纳金。由于该约定不违反法律的规定，本院予以支持。对被告南江艺校应支付多少滞纳金的问题，由于被告南江艺校原交的定金20万元中，除交纳银行利息，剩下的146000元全部用于交纳租金，根据每月支付20563元租金，至2013年9月，被告南江艺校应支付的租金为143941元，余下2059元（146000元-143941元）用于支付2013年10月份的租金，故至2013年10月5日，被告南江艺校尚欠原告租金18504元，被告南江艺校应支付10月租金的滞纳金为286.81元；至2013年11月5日，被告南江艺校尚欠原告的租金为39067元，应支付11月份租金的滞纳金为586元；至2013年12月5日止，被告南江艺校尚欠原告的租金为59630元，被告南江艺校应支付12月份租金的滞纳金为924.25元。从2014年1月份至2014年4月份共120天（2014年1月6日至2014年4月5日），被告南江艺校欠原告的租金为59630元，应支付租金的滞纳金为3585元。综上，从2013年10月至2014年4月5日止，被告南江艺校共欠原告租金的滞纳金为5382.06元。关于焦点四被告孙秀芳是否本诉适格的被告。经查，被告南江艺校虽然是民办非企业单位，有独立的诉讼主体资格，孙秀芳是该企业的法定代表人，但根据涉案的《租赁合同》第八条，该合同内容涉及孙秀芳，而且原告依合同约定对孙秀芳提起诉讼，因此孙秀芳是本诉的被告。但原告主张孙秀芳承担支付租金无法律依据，也没有合同的约定。关于焦点五反诉原告的反诉是否支持。关于反诉原告孙秀芳的主张，因租赁合同是反诉被告与反诉原告南江艺校签订的，根据《合同法》第八条的规定，合同双方当事人应按约定履行自己的义务，即由天威公司向南江艺校交付租赁场地，南江艺校向天威公司支付租金。现合同已解除，若天威公司扣押南江艺校的财物，应由反诉原告南江艺校主张返还，而非反诉原告孙秀芳，因此，反诉原告孙秀芳主张反诉被告返还南江艺校的财物依据不足，依法应予驳回；关于反诉原告孙秀芳和南江艺校主张反诉被告返还股金20万元，经查，反诉原告所称的20万元股金，实际上是《租赁合同》中约定的反诉原告南江艺校应支付给反诉被告的20万元定金，根据合同的约定，该20万元除已支付的利息外，余下的款项已经全部用于支付反诉原告欠反诉被告的租金，而且根据该《租赁合同》第八条的约定，反诉原告孙秀芳自愿退出购买天威公司的35%股权，2012年11月3日反诉原告南江艺校与反诉被告签订的《租赁合同》以及反诉被告与反诉原告孙秀芳签订的《股权转让协议》、《关于股权转让协议的补充协议》无效，自行作废，现反诉原告南江艺校和孙秀芳仍然依双方于2012年11月3日签订的《租赁合同》和反诉原告孙秀芳与反诉被告签订的《股权转让协议》、《关于股权转让协议的补充协议》提出抗辩，要求退还股金20万元的理据不足，本院不予支持。关于反诉原告南江艺校主张反诉被告退还被扣押的学校财产，经查，反诉原告存放于反诉被告天威公司的学校财产，反诉被告除了不让反诉原告南江艺校的两辆面包车开走外，其余的学校财产，均由反诉原告南江艺校控制，不存在反诉被告扣押的问题。由于本案只是房屋租赁合同纠纷，反诉被告扣押反诉原告的两辆面包车无法律依据，也没有合同的约定，故反诉原告南江艺校停放在租赁场所的两辆面包车，应由反诉被告返还给反诉原告南江艺校；反诉原告南江艺校应将其他财物搬离租赁场所，并将租赁场所交回给反诉被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告罗定市南江艺术学校在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金59630元给原告罗定市天威动物药业有限公司。二、被告罗定市南江艺术学校在本判决发生法律效力之日起十日内支付迟延交纳租金的滞纳金5382.06元（计至2014年4月5日止）给原告罗定市天威动物药业有限公司，2014年4月6日之后的滞纳金按所欠租金每日的万分之五计算至支付完毕日止。三、被告罗定市南江艺术学校在本判决发生法律效力之日起十日内支付租赁期间的水费328.5元给原告罗定市天威动物药业有限公司。四、被告罗定市南江艺术学校在本判决发生法律效力之日起十日内将存放于原告罗定市天威动物药业有限公司的财物搬离租赁场所，将租赁场所交回原告罗定市天威动物药业有限公司。五、驳回原告罗定市天威动物药业有限公司的其他诉讼请求。六、反诉被告罗定市天威动物药业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将扣押在租赁场所的属反诉原告罗定市南江艺术学校的车辆予以放行。七、驳回反诉原告孙秀芳的诉讼请求。八、驳回反诉原告罗定市南江艺术学校的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4952元（原告已预交），由原告罗定市天威动物药业有限公司承担3630元，被告罗定市南江艺术学校承担1322元；反诉受理费4450元（反诉原告已预交），由反诉原告罗定市南江艺术学校承担4238元，反诉被告罗定市天威动物药业有限公司承担212元。财产保全费2020元（原告已预交），由原告罗定市天威动物药业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  潘 林审 判 员  蒋海涛人民陪审员  钟灿权二〇一四年十一月十三日书 记 员  陈梦儿