广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法坦民一初字第702号原告：唐瑜瑞，男，1975年9月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：蓝曼、刘浩明，系广东君厚律师事务所律师。被告：中山市山河房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：王先宝，总经理。委托代理人：钟世昌，系该司职员。原告唐瑜瑞诉被告中山市山河房地产开发有限公司（以下简称山河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员罗晓冰独任审理，适用简易程序，于2014年10月14日、2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告唐瑜瑞委托代理人蓝曼、刘浩明，被告山河公司委托代理人钟世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐瑜瑞诉称：2012年10月21日，原告唐瑜瑞与被告签订了一份中山市商品房买卖合同。合同约定原告购买被告开发的位于中山市＊＊镇＊＊路＊＊号＊＊花园9座2405房，房屋总价款为520282元；被告应在2013年11月23日前交付房屋给原告；如果被告逾期交付房屋超过60天的，应按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%。合同签订后，原告依合同约定支付了全部款项。2013年11月23日，原告依约前往收楼，却发现房屋存在多处质量问题，因此原告没有收楼，要求被告进行整改。之后，经过被告的数次整改，2014年1月31日，双方办理收楼手续，原告领取了房屋钥匙。原告认为，双方签订的合同已约定交楼日期为2013年11月23日，被告应该在该日期或之前将符合交楼条件的房屋交付给原告，但被告怠于履行合同义务，致使原告在超过原约定日期69天后才领取到房屋钥匙，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及双方签订的合同第八条，被告应承担支付违约金的责任。因此，原告起诉至法院，请求依法判令：1.被告支付逾期交楼违约金17949.73元；2.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告唐瑜瑞变更第一项诉讼请求为：判令被告支付逾期交楼违约金43183.41元（从2013年1月24日计至2014年5月8日，按房屋总价款520282元，每日万分之五计算）。原告唐瑜瑞对其陈述在法定举证期限内提交以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.发票联；3.收款收据、发票、维修基金、完税凭证；4.中建信息公开（2014）15号文。被告山河公司辩称：关于原告增加的诉讼请求，根据最高院关于民事诉讼证据规则的规定，应当在举证期满前变更，而原告的变更已超过举证期限，故原告增加部分应当另案处理。被告不同意原告增加的诉讼请求。退一步，法院受理原告变更诉讼请求，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。根据双方签订的商品房买卖合同第5条第2款、第8条约定，被告提交的证据证明被告于2014年1月25日已实际交楼，原告自称2014年1月31日已办理收楼手续，原告在被告未办理竣工验收报告前收楼是其对自己权利的处分，视为其放弃对未取得竣工验收报告的抗辩。原告不得以涉案房屋不具交楼条件为理由主张增加诉讼请求。根据合同约定，违约金计算至实际交楼之日止。针对1794.73元的答辩意见如下：被告已按合同约定完成工程量并已办理相关竣工验收备案，但由于政府部门迟延批准导致未及时提供竣工验收报告，被告有权顺延交楼时间，有权免责。退一步说，被告需承担逾期交楼责任，原告主张计算至2014年8月15日无依据，被告提供的证据证明被告多次向原告寄送收楼通知书，由于原告原因未配合办理收楼手续而产生的合同责任由原告承担。原告提供的证据3证明原告未办理收楼手续的原因在于原告。原告主张被告交付房屋未取得竣工验收报告的理由不成立，被告于2014年5月8日已取得竣工验收报告，原告理应在当天配合完成收楼手续，但原告未予以配合。被告山河公司就其答辩意见向法庭提交以下主要证据：1.EMS寄件单（2014年1月15日）；2.建筑工程竣工验收报告；3.前期物业管理协议签收单。经审理查明：2012年10月21日，唐瑜瑞（买受人）与山河公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1201053913），约定：买受人购买座落在＊＊镇＊＊路＊＊号＊＊花园9座2405房，房屋总价款520282元；付款方式为银行按揭，2012年11月21日按揭支付360000元，2012年10月21日现金支付160282元；交付期限，出卖人应当在2013年11月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收报告后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为，市政配套设施批准、安装之延误（本项所列原因均须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交房违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，唐瑜瑞按约定支付了购房款520282元，山河公司于2013年2月21日出具销售发票。此后，因山河公司未能按时交付房产，唐瑜瑞向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：2014年7月1日，中山市住房和城乡建设局出具中建信息公开（2014）15号中山市住房和城乡建设局关于刘浩明政府信息公开事项的答复，载明：由山河公司投资开发的＊＊＊＊花园7-9座住宅及地下车库位于中山市＊＊镇＊＊村，共4幢29层45802.84平方米，该项目在2014年5月8日办理竣工验收备案手续，备案编号为“中建验字2014年第171号”。又查：山河公司提供了2014年1月15日EMS寄件单，证明其已通知唐瑜瑞办理收楼手续。再查：庭审中，双方对唐瑜瑞何时收楼存在分歧，唐瑜瑞称其于2014年1月31日收楼，山河公司称唐瑜瑞于2013年1月25日收楼。山河公司提供的前期物业管理服务协议显示，唐瑜瑞就物业管理服务事宜与中山市中颐物业管理有限公司签订协议的时间为2014年1月25日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。唐瑜瑞与山河公司签订中山市商品房买卖合同的内容，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案争议的焦点为：一、山河公司的行为是否构成违约；二、若构成违约，唐瑜瑞主张违约金应当如何计算。关于焦点一。双方签订的商品房买卖合同约定：出卖人应当在2013年11月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据山河公司提供的前期物业管理服务协议，唐瑜瑞与中山市中颐物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议的时间应以房屋符合交楼之日（2014年1月25日）为准，唐瑜瑞于2014年1月25日收楼。但根据中山市住房和城乡建设局出具的中建信息公开（2014）15号中山市住房和城乡建设局关于刘浩明政府信息公开事项的答复，山河公司于2014年5月8日才办理了涉案房产的竣工验收备案手续。山河公司在2014年1月25日交楼时，房屋并未办理竣工验收备案，不具备交楼条件。房屋符合交楼条件的时间为2014年5月8日，而此时间显然已经超过合同约定的商品房交付期限。故本院认为唐瑜瑞收楼时间为2014年5月8日，山河公司逾期交房，应承担违约责任。山河公司辩称其已按合同约定完成相关工程及验收手续，未能取得竣工验收备案报告是因为政府部门原因，但并未就其主张提供证据，本院对此不予采信。关于焦点二。唐瑜瑞虽已在2014年1月25日收楼，但此时房屋并未进行竣工验收备案登记，不符合交楼条件，山河公司于2014年5月8日办理竣工验收备案手续后，涉案商品房才符合交付使用条件。因此，本院认定唐瑜瑞实际收楼时间为2014年5月8日。根据合同约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房价款的10%。从2013年11月24日起计至2014年5月8日，其违约的天数未超过200天，山河公司应当支付的违约金从2013年1月24日起，以520282元为基数，按每日万分之五的标准计至2014年5月8日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市山河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐瑜瑞支付逾期交房违约金（计算方式：从2013年11月24日起，按每日万分之五的标准计至2014年5月8日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费249元，减半收取124元（原告已预交），由被告中山市山河房地产开发有限公司负担（被告中山市山河房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  罗晓冰二〇一四年十一月十四日书记员  蒋诗慧