贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)黔毕中民终字第1285号上诉人（原审原告）岳健，男，白族，1976年10月14日生，原住贵州省大方县，现住贵州省大方县。被上诉人（原审被告）卜杨才，男，汉族，1962年10月30日生，原住贵州省大方县，现住贵州省大方县。被上诉人（原审被告）杨敏，女，汉族，1967年11月4日生，住贵州省大方县。上诉人岳健与被上诉人卜杨才、杨敏租赁合同纠纷一案，岳健不服大方县人民法院于2014年6月25日作出的（2014）黔方民初字第844号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:被告卜杨才与被告杨敏系夫妻关系，原告与二被告于2012年5月1日签订房屋租赁合同，约定原告向二被告租赁二被告位于贵州省××县××镇××大道××一手烤鱼对面的两间门面用于花卉经营。租赁期限从2012年5月1日至2015年5月1日。租金为2012年56，800.00元(以下金额均为人民币），支付方式为每年支付一次，下一年租金在上一年的基础上增加2千元。2014年4月30日，2013年的租赁时间到期。原告要求向被告支付2014年的租金，但二被告却以房屋已经让给自己女儿和自己的兄弟为理由避而不见。原告多次电话通知二被告要求向其交纳2014年5月1日至2015年5月1日的租金，二被告不仅不露面收取租金，而且通过被告卜杨才之弟卜宇出面干涉原告继续经营，并强行将原告的花卉等物品搬离门面，阻止原告营业。原告无法继续经营，只能向公安机关报案，公安机关要求二被告出面解决问题，但二被告仍然不出面来解决。原告租赁二被告的门面进行花卉经营的目的已不能实现，二被告的行为已构成违约，理由如下：原告与被告签订《房屋租赁合同》后，原告依约支付了租赁合同的租金，被告交付房屋给原告使用。双方所订立的合同成立并生效。原告在合同有效期内依约向被告主张交纳房租，但被告却以房屋权利不再属于被告为由拒绝接受租金，而案外人被告卜杨才之女则提出要增加房租。因此，被告否定合同存在的行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，也违背了公平、诚实信用原则。至于被告所称案外人卜宇与原告发生争执并不能说明被告违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告也应当为其行为承担违约责任。二被告的违约行为是导致原告不能继续经营的原因，双方之间签订的租赁合同已经不能履行。原告为了继续经营，不得不在同地段重新租赁房屋，并停业25日，造成原告的花卉大量死亡，这些损失都是二被告违约导致。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告的行为违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告主张因被告行为造成的直接损失及可以获得的利益是有法律依据的。为此原告在民事起诉状中请求人民法院依法判令解除原告与二被告签订的房屋租赁合同；请求判令二被告赔偿原告装修损失1千元，25天的停业损失16，666.00元，同地段租赁同类房屋差价损失11，520.00元，花卉死亡损失15，000.00元，工人工资6，666.00元，向他人违约的损失15，000.00元，合计74，852.00元。原告在庭审中最后陈述意见时，将诉讼请求变更为请求判令二被告赔偿原告房屋装修损失3，267.00元，30天的停业损失14，200.00元，同地段租赁同类房屋差价损失13，224.00元，花卉死亡损失8，530.00元，工人工资8千元，向他人违约的损失15，000.00元，合计62，281.00元。原审查明：2012年5月2日，原告岳健作为乙方与被告卜杨才、杨敏作为甲方签订了《房屋租赁合同》。该合同第二条约定：“租赁期限自2012年5月1日起至2015年5月1日止。”，第三条约定：“房屋租金为（人民币）伍万陆仟捌佰元整”，第四条约定：“乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金伍万陆仟捌佰元（56，800.00元）整。附加赔偿地板参仟元（3千元）共计59，800.00元。”，合同最后备注：“每年递增2千元，赔偿地板3千元。”。合同签订后，原告岳健于2012年5月向被告卜杨才支付了2012年5月1日起至2013年5月1日止的房屋租赁费56800元，赔偿被告地板的费用3000元，共计59800元。2013年4月支付了原告2013年5月1日至2014年5月1日的房租费58800元。2014年4月16日，原告岳健电话联系被告卜杨才，要求向被告交纳房租，被告卜杨才回答因其出差在外，要求原告岳健同被告卜杨才女儿联系，在此期间，被告卜杨才之弟卜宇认为原告岳健所租赁的房屋是卜宇的，要求岳健交回出租的房屋。同时被告卜杨才之女称其父母已将原告岳健所租的房屋交给卜杨才之女管理，现在要求增加房租。2014年5月1日，被告卜杨才之弟卜宇到原告岳健向被告卜杨才、杨敏所租的门面房内要求岳健搬离出租房。岳健认为应按双方所签订的合同履行，双方发生争吵。原告岳健打电话要求被告卜杨才到现场进行解决，被告卜杨才以房屋已交给其女儿管理，自己不管房屋的事情为由拒绝。此后，原告未开门营业。2014年5月中旬，原告岳健搬出向被告卜杨才、杨敏的所租之房，同月27日，原告诉来本院请求判令二被告赔偿原告房屋装修损失3，267.00元，停业损失14，200.00元，同地段租赁同类房屋差价损失13，224.00元，花卉死亡损失8，530.00元，工人工资8千元，向他人违约的损失15，000.00元，以上共计62，281.00元。2014年6月1日，原告岳健另租门面进行营业。期间，原告岳健打电话给卜杨才要求将被告房屋的钥匙交回被告卜杨才，被告卜杨才认为原告已向法院起诉，要等法院作出判决后才收回钥匙。原审认为：本案争议的焦点是：一、被告卜杨才、杨敏是否构成违约；二、二被告是否应该赔偿原告岳健房屋装修损失、停业损失、同地段租赁同类房屋差价损失、花卉损失、工人工资损失和向他人违约的损失。三、原告与被告之间约定的地板赔偿费是房屋租赁期间合计3千元还是每年3千元。一审法院认为：一、被告卜杨才、杨敏是否构成违约。原告与被告之间签订的《房屋租赁》合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》在履行过程中，原告提出向被告交纳2014年房屋租金，被告卜杨才认为自己已将房屋交给其女，要求原告向其女儿交纳，而被告女儿则要求增加房租，原告不愿意增加房租，要求按照已签订的合同履行。被告卜杨才存在不履行合同的意思表示，但租赁房屋的钥匙仍然由原告保管，换言之租赁房屋仍然处于原告的完全控制之下，被告卜杨才以房屋已经交给其女，自己没有说话的权利，要求原告向其女儿交纳租金的行为不足以危害到原告对租赁房屋行使管理使用权，因此、被告具有一定的过错，但该过错并不能导致双方所签订的《房屋租赁合同》不能继续履行。因此，被告卜杨才、杨敏并未违约。二、二被告是否应该赔偿原告房屋装修损失、停业损失、同地段租赁同类房屋差价损失、花卉损失、工人工资损失和向他人违约的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告主张被告赔偿损失的前提是基于被告存在违约行为，而本案中被告虽有毁约的意思表示，但未构成违约，且该行为并不必然导致原告关门停业，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、原告与被告之间约定的地板赔偿费是房屋租赁期间合计3千元还是每年3千元。原告与被告之间在《房屋租赁合同》最后备注：“每年递增2千元，赔偿地板3千元。”，被告对该条款的理解是租金每增加2千元，地板也应每年赔偿3千元，原告则认为是租金每年增加2千元，地板赔偿3千元是指整个合同履行期间内共赔偿3千元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条合同的真实意思表示。”，首先从合同的条款来看，《房屋租赁合同》第四条约定“乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金伍万陆仟捌佰元（56，800.00元）整。附加赔偿地板3千元，共计59，800.00元。”是指房屋的租金每年为56，800.00元，原告在合同期限内应赔偿合同被告地板的费用为3千元。房租“每年递增2千元，赔偿地板3千元。”。其次，从订立合同的目的来看，原告与被告订立《房屋租赁合同》，原告的目的是通过租赁被告的房屋来做生意，原告的义务是每年支付租金，而不是每年支付地板赔偿费，而被告的目的是每年收取租金，而不是每年收取地板赔偿费。且原告每年支付3千元赔偿地板的费用给被告的说法不符合生活经验法则。再次，从原告与被告的交易习惯来看，原告已于2012年5月支付了被告房租56，800.00元，地板赔偿费3千元，合计59，800.00元，于2013年4月支付被告房租58，000.00元，未支付地板赔偿费，在此期间被告也未提出异议。综上，合同最后备注的“每年递增2千元，赔偿地板费3千元”应理解为房租每年递增2千元，赔偿地板3千元则是对合同期内的地板赔偿费用进行强调，故原告房屋租赁期限内应支付给被告的地板赔偿费为3千元。本案被告认为原告应当支付二被告2013年违约金、地板赔偿费和2014年租金、地板赔偿费，但被告未提起反诉。对被告的该项诉讼主张，本院不予审理。本案原告与被告因合同履行过程中发生争议诉来本院，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，二被告答辩也要求解除该《房屋租赁合同》，双方已就合同解除达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方所签订的合同在双方达成合意即解除。对原告诉请本院判决解除原告与被告所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告岳健与被告卜杨才、杨敏所签订的《房屋租赁合同》是有效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、原告岳健与被告卜杨才、杨敏签订的《房屋租赁合同》于2014年6月25日解除。二、驳回原告岳健的其他诉讼请求。案件受理费835元，由原告岳健负担785元，由被告卜杨才、杨敏共同负担50元。岳健不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判或发回重审。上诉理由：一、一审法院认定被上诉人在与上诉人租赁合同纠纷中未构成违约属认定事实错误。在涉案合同履行过程中，被上诉人的女儿要求涨租金数万元，被上诉人之弟卜宇声称涉案门面系其所有，要求上诉人搬出门面，上诉人还为此报警。上诉人将上述情况反馈给被上诉人后，被上诉人声称涉案房屋已不归其管，可见被上诉人消极履行其义务，还授意其女儿涨租金，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，因被上诉人不及时、不全面履行合同，将有权属争议的租赁物交付给上诉人，被上诉人应承担违约责任。二、上诉人提供的3、4、5、6、7、8、10号证据具备证据真实性、合法性、关联性应予采信。而上述证据证明了因被上诉人违约造成上诉人的损失，应由被上诉人承担。被上诉人答辩称：请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：房屋租金的交接，答辩人并未特别指给答辩人的女儿代收，而是说出差在外可以交付给答辩人家人。被答辩人称答辩人女儿有涨租金的说法仅出示了不完整的电话录音，被答辩人系有目的的误导或诱导答辩人的女儿谈及房租，答辩人对此不知情，答辩人及其家人未阻止或破坏被答辩人经营行为，被答辩人岳健的店员与卜宇发生争吵的缘由，答辩人不知情也无权过问。涉案合同约定的地板赔偿款3千元，被答辩人至今未交付。且被答辩人从2014年1月至今未交过水费。涉案合同约定上诉人不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得被上诉人同意。被答辩人一审举证证明其对房屋做过修改，说明被答辩人早有违约。被答辩人一审所举的交纳钥匙的录音说明被答辩人在刻意诱导答辩人并达成其骗赔的目的。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审另查明：因卜杨才之弟卜宇到涉案门面阻止上诉人正常营业及上诉人与被上诉人之女关于租金产生纠纷，上诉人于2014年5月2日之后停止营业，直到2014年6月1日，上诉人才另租门面进行营业。停业期间，因停止经营导致供货中断，上诉人赔偿给其供货商陈发明订金1，5000.00元。马树琴、彭佑甫在上诉人经营的涉案门面内工作，两人一个月工资共计6千元。二审争议的焦点：被上诉人在履行涉案合同的过程中，是否存在违约，如违约应承担何种违约责任。本院认为：被上诉人在履行涉案合同的过程中，是否存在违约，如违约应承担何种违约责任。上诉人诉称其一审提交的第3、4、5、6、7、8、10号证据具备证据真实性、合法性、关联性应予采信。二审审理确认，上述7份证据中，证据4的新租门面平面图无人签字确认，也无其他证据佐证，本院不予采纳。证据6的门面花卉死亡明细表系无人签字确认的打印件，不具备证明力，本院不予采纳。证据8系《金龙新区控制性详细规划区内住宅房屋征收停产停业补偿费标准》，本案不是房屋征收纠纷，该证据与本案没有直接关联，本院不予采纳。证据10中的万兴均的证言（关于装修款），与本案无直接关联，本院不予采纳。上述7份证据中的其他证据与本案关键事实即被上诉人在履行合同时是否存在违约及上诉人因此产生多少损失直接相关，且该组证据符合法定的证据形式，该组证据相互之间，该组证据与本案其他证据之间可以互相印证，本院采信该组证据反映的内容，但该7份证据不能完全达成上诉人的证明目的，本院将依法认定证据内容。故本院部分采纳上诉人的该诉称，纠正一审法院对该7份证据的认证。根据上诉人一审提交的通话录音的内容及出警情况说明，可以确认被上诉人的女儿曾致电上诉人要求涨租金，被上诉人之弟卜宇曾致电上诉人要求其搬离涉案门面，且卜宇于2014年5月1日坐在涉案门面门前要求上诉人搬离门面，导致被上诉人报警，大方县公安局民警到达现场调解未果。上诉人致电给被上诉人要求解决该问题，被上诉人答复涉案房屋已经交给其女儿，其无权过问。可见因被上诉人没能与其家人协商清楚涉案房屋的出租问题导致其家人阻碍上诉人正常使用涉案门面经营并与上诉人因租金问题产生纠纷，而纠纷产生后，被上诉人也没有积极解决，反而消极对待，被上诉人作为房屋租赁合同的出租人，因未能解决其与第三人（上诉人的家人）关于租房之间的纠纷，导致没能妥善履行其保证涉案出租房正常使用的合同义务，即因被上诉人家人的行为导致上诉人不能正常营业，被上诉人授权其女儿管理涉案门面，但被上诉人的女儿索要超出合同约定以外的额外租金，导致双方合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被上诉人构成违约应承担赔偿上诉人相应损失的违约责任。一审法院认为被上诉人具有一定的过错，但该过错并不能导致双方所签订的《房屋租赁合同》不能继续履行故认定卜杨才、杨敏并未违约错误，本院予以纠正。上诉人一审诉请要求被上诉人赔偿其房屋装修损失3，267.00元，30天的停业损失14，200.00元，同地段租赁同类房屋差价损失13，224.00元，花卉死亡损失8，530.00元，工人工资8千元，向他人违约的损失15，000.00元，合计62，281.00元。根据涉案合同第六条的约定，上诉人要装修涉案房屋需征得被上诉人的书面同意，投资由上诉人自理。故上诉人诉请的房屋装修损失3，267.00元没有合同依据，不属于上诉人的违约损失，本院不予支持。因被上诉人之弟卜宇2014年5月1日阻工产生纠纷后，上诉人于2014年6月1日另租门面进行营业。双方当事人签订的合同约定租赁期限自2012年5月1日起至2015年5月1日止，第一年租金为56，800.00元且每年递增2千元。按照该合同约定，2014年5月1日至2015年5月1日的租金为60，800.00元。而根据上诉人于2014年6月1日与陈勇签订的门面出租合同，2014年5月30日起至2015年5月30日止的第一年租金为48，000.00元，第二份合同租金少于涉案合同租金。上诉人在两份租赁合同后面所附的门面草图无任何人签名确认无法确认其真实性本院不予采纳。上诉人诉称第二份租赁合同中的门面面积缩小了15.4平方米且租金增高给其造成损失与该两份合同约定的租金相矛盾，且上诉人未能举出其他证据佐证其遭受同地段租赁同类房屋差价损失为13，224.00元，故本院对该损失诉请不予支持。上诉人诉请的30天的停业损失14，200.00元及花卉死亡损失8，530.00元并无足够的证据证明，本院不予采纳。对于上诉人诉请的工人工资8千元，向他人违约的损失15，000.00元，上诉人提交的花卉销售合同、订货清单、收据与陈发明的证言相互佐证，可以确认因违约停业，导致上诉人支付给供货商陈发明订金15，000.00元，根据马树琴、李佑琴、彭佑甫劳动合同书与马树琴、彭佑甫的证言，可以确认马树琴、彭佑甫在上诉人经营的涉案门面内工作，两人一个月工资共计6千元，而李佑琴未出庭作证，仅凭李佑琴与上诉人的劳动合同书无法确认该合同的真实性及合同实际履行情况，故本院对于上诉人诉请的支付给李佑琴工资损失不予支持，本院仅支持该诉请中的订金损失15，000.00元及工资损失6千元。本院支持的上述损失款项共计2，1000.00元，该款系因被上诉人违约导致，应由被上诉人向上诉人赔偿。被上诉人一二审答辩称上诉人因拖欠水费等存在违约，但被上诉人未提出反诉亦未举出足够证据证明其辩称，被上诉人可另案解决上诉人的违约责任。综上，一审判决认定事实错误，本院予以纠正。上诉人诉请中的2，1000.00元违约损失有事实依据，本院予以支持，上诉人的其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大方县人民法院（2014）黔方民初字第1285号民事判决第一项，即原告岳健与被告卜杨才、杨敏签订的《房屋租赁合同》于2014年6月25日解除；二、撤销大方县人民法院（2014）黔方民初字第1285号民事判决第二项，即驳回原告岳健的其他诉讼请求；三、由被上诉人卜杨才、杨敏于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人岳健违约损失2，1000.00元。四、驳回上诉人岳健的其他诉讼请求。一审案件受理费835元，由岳健负担785元，由卜杨才、杨敏共同负担50元。二审案件受理费1670元，由岳健负担670元，由卜杨才、杨敏共同负担1000元。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  朱莉审判员  唐琳二〇一四年十一月二十八日书记员  詹淼