上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2343号上诉人（原审被告）上海兰城房地产开发有限公司。法定代表人左盛祥。委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。委托代理人左伟命。被上诉人（原审原告）魏安龙。委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。上诉人上海兰城房地产开发有限公司（以下简称“兰城公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年8月20日，兰城公司取得“七浦兰城商厦”的《商品房预售许可证》。2009年10月13日，魏安龙（乙方）与兰城公司（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋（规划用途为店铺），总房价款暂定为人民币（以下币种均为人民币）1，312，570元。关于交房，合同第十条、十一条约定：房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年4月30日前将房屋交付乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同，乙方若要求继续履行合同，从第91天起，乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之2支付违约金直至完成房屋交付，双方继续履行本合同……《补充条款》第8条约定，该房屋交付时，乙方应当付清全部房款，向物业公司缴纳物业管理费等费用，否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。关于付款方式及付款期限，合同附件一中约定：合同签署之日乙方需向甲方支付656，285元，余款656，285元由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款，逾期付款的责任按合同第七条执行。合同签订当日，魏安龙向兰城公司支付了房款656，285元。2010年8月5日，兰城公司就“七浦兰城商厦”建设工程取得《建筑工程竣工规划验收合格证》。2010年11月10日，上海市闸北区建设和交通委员会批准了兰城公司就“七浦兰城商厦”建设工程所申请的竣工验收备案（备案编码：2010ZB0037）。2011年7月13日，兰城公司取得了系争房屋大产证。2012年8月23日，魏安龙再次向兰城公司支付房款151，130元。2012年9月29日，魏安龙按系争房屋实测面积，支付了房屋尾款656285元。当日，魏安龙、兰城公司就系争房屋签订《房屋交接书》，载明该日双方共同对系争房屋进行了交接，另对房屋实测建筑面积及总价进行了确认。魏安龙现诉至原审法院，请求判令兰城公司支付逾期交房违约金（以1，312，570元为基数，自2010年10月1日起算至2012年9月29日，其中90日内按日万分之一计算，超过90日按日万分之二计算）。原审法院另查明，包括系争房屋在内的兰城商厦商铺在销售过程中，业主若需通过贷款支付房款的，贷款银行均由兰城公司统一指定。与本案同期立案受理的类似案件中，多数业主方迟延付款的原因也在于贷款无法及时取得。兰城商厦在建设过程中曾出现业主群访的情况。关于逾期付款的原因，魏安龙表示系因兰城公司所建的“兰城商厦”因消防验收没有通过，导致银行无法放贷，后虽消防通过了验收，但由于兰城公司自身的资质问题导致银行不同意放贷，且此期间兰城公司从未通知过魏安龙贷款的办理情况。兰城公司则表示虽然贷款银行确由兰城公司指定，但根据合同约定，兰城公司对魏安龙能否顺利取得足额贷款不负有保证义务，且银行审查的对象是贷款人即魏安龙方而非兰城公司方的资信。原审法院经审理后认为，根据魏安龙、兰城公司签订的《预售合同》补充条款第8条之约定，若魏安龙在兰城公司交房之前未付清房款，兰城公司可迟延交房而不承担违约责任。本案中，兰城公司应于2010年4月30日前交房，即魏安龙也应在该日期之前付清房款。但实际上，兰城公司交房与魏安龙付款均在2012年9月29日，双方均存在迟延。因此，根据上述约定，造成魏安龙迟延付款的因素中，是否存在兰城公司的责任，成为本案的争议焦点。对此，法院认为，一方面，根据预售合同约定，即使贷款不成，魏安龙也有义务通过现金方式补足房款；且作为申办贷款的主体，魏安龙方应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务。但魏安龙在申请贷款后的相当长一段时期内，未能主动关心过贷款办理情况，与贷款银行及兰城公司均缺乏有效沟通，导致付款迟延，显然，魏安龙应对此承担主要责任。另一方面，根据本案及关联案件查明的事实，在业主需通过贷款方式支付房款的情况下，贷款银行均由兰城公司统一指定，客观上限制了业主对贷款银行的选择，结合未能在合同约定的交房期限内办出贷款的情况并非个案、兰城商厦在建设过程中又确实存在群访现象，以及兰城公司无证据证明曾就未付房款向魏安龙进行过有效催讨等事实，法院认为魏安龙办贷不成乃至迟延付款的原因中，尚难完全排除兰城公司方的因素。故对于魏安龙的迟延付款，魏安龙、兰城公司均应承担一定的责任，法院进而认为《预售合同》补充条款第8条的约定在本案中难以适用，兰城公司仍需承担迟延交房的违约责任。但魏安龙要求由兰城公司单方承担该责任，显失公允，法院难以支持。法院将综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定兰城公司应承担的违约金金额。原审法院据此判决：上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向魏安龙支付违约金25，000元。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，上诉人兰城公司不服，向本院提起上诉称：因被上诉人未能付款，上诉人可以根据合同约定行使先履行抗辩权，故上诉人迟延交房不构成违约，不应承担违约责任。现上诉人请求撤销原判，依法改判。被上诉人魏安龙辩称：请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，上诉人确实存在逾期交房的事实，被上诉人亦没有按约支付房款。上诉人作为房地产开发商，在具备交付商品房的条件之后，在较长时间内未通知被上诉人办理交接手续，在合同履行过程中亦未能及时提请被上诉人按约履行付款义务，现上诉人仅以被上诉人逾期付款为由，不同意承担逾期交房的责任，理由并不充分。原审法院根据合同实际履行的情况及双方的过错程度等因素，酌情确定上诉人应当承担的违约责任并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于诉讼费负担问题，被上诉人一审中以全部房款作为计算违约金的基数，不符合双方合同约定，由此增加的案件受理费应由被上诉人自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费共计5，400.30元，由上诉人上海兰城房地产开发有限公司负担2，914.30元，由被上诉人魏安龙负担2，486元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 斌代理审判员  卞晓勇代理审判员  邬 梅二〇一四年十一月二十日书 记 员  严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……