福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民初字第5227号原告黄红英，女，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告黄卫平，女，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托代理人黄红英，女，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告厦门毅信联合商业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区兴隆路****，组织机构代码79125636-X。法定代表人黄鹭东，该公司董事长。被告厦门诚毅地产投资管理有限公司，，住所地福建省厦门市思明区七星西路******组织机构代码26014972-5。法定代表人萧忠明，该公司总经理。两被告共同委托代理人王晓娟，厦门诚毅地产投资管理有限公司职员。原告黄红英、黄卫平与被告厦门毅信联合商业管理有限公司（下称毅信公司）、厦门诚毅地产投资管理有限公司（下称诚毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠适用简易程序，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告黄红英，被告毅信公司及诚毅公司共同的委托代理人王晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红英、黄卫平诉称，两被告于2007年2月28日与原告签订《商业用房委托经营管理协议》，约定两原告将其购买的厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢三层商场11号店面出租被告毅信公司，但两被告长期不履行合约，恶意拖欠房租，故原告提起诉讼，请求判令：1、解除与两被告签订的《商业用房委托经营管理协议》；2、两被告连带返还自2014年7月1日起至解除合约之日止的租金（按每月5862元计算）及违约金（按日万分之五）。原告当庭增加本案诉讼请求：3、两被告立即向原告腾退厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢三层商场11号店面。被告毅信公司、诚毅公司共同辩称，被告不同意解除与原告的租赁合同，因双方约定原告不得单方解除合同。此外，原告诉求的违约金标准过高，如被告需要支付违约金，也应按银行同期贷款利率的两倍计算。经审理查明，两原告与诚毅公司签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告向诚毅公司购买厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢3层11号单元商品房。2007年2月28日，以两原告为委托方、以毅信公司为受托方、以诚毅公司为担保方签订一份《商业用房委托经营管理协议》，协议约定：两原告将其所购置的讼争房产的全部经营管理权委托给毅信公司，由毅信公司在法律规定的范围内进行合法经营，毅信公司应全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业的价值；两原告不可撤销地授权毅信公司以毅信公司的名义进行协议约定的商业经营事宜；委托期限从2007年9月1日至2015年8月31日，在委托管理期限内，本协议约定的解除事由外，本协议为不可撤销合同；租金从2007年9月1日开始计算，自约定的计租日起每三个月为一个租金计算季度，每季度第一个月之25日至30日付清当季租金；2013年9月1日至2015年8月31日的年度租金为70340元；两原告不得单方面解除本协议；毅信公司须按期足额向两原告交付租金，并由诚毅公司提供担保；毅信公司无正当理由逾期向两原告交付租金，应按到期应付款项的日0.5‰支付违约金。该合同在第十一条约定了关于合同解除的内容即：“存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、本合同有效期届满；3、经双方同意的其他情况。”另查明，毅信公司从2008年起持续拖欠原告租金未付，原告均通过诉讼方式向其催讨租金。相关法律文书生效之后，毅信公司均未按照生效法律文书确定的义务向原告支付租金，原告为此向本院申请强制执行。现毅信公司所欠原告的2013年1月31日之前的租金均已通过强制执行的方式支付原告，另余2013年3月1日至2014年6月30日的租金仍未执行到位。毅信公司在本案审理过程中确认2014年7月1日至今的租金尚未支付原告，原告亦未就该租金通过诉讼方式向毅信公司主张。上述事实，有《商品用房委托经营管理协议》、民事判决书、民事调解书、受理执行案件通知书、情况说明以及当事人的陈述和本院的法庭审理笔录、询问质证笔录加以证实。本院认为，一、两原告与两被告之间签订的《商业用房委托经营管理协议》系当事人真实意思表示，且于法不悖，合法有效；合同中约定委托方为两原告，受托方为毅信公司，担保方为诚毅公司，两原告将其所有的讼争房产的全部经营管理权委托给毅信公司，并授权毅信公司以毅信公司的名义进行商业经营事宜，毅信公司每月按约定的数额支付两原告租金，因此，两原告与毅信公司之间存在租赁合同关系，与诚毅公司之间存在担保合同关系。二、根据合同约定：自约定的计租日起每三个月为一个租金计算季度，每季度第一个月的25日至30日付清当季租金，如毅信公司逾期付款，应按每日万分之五向两原告支付违约金。现毅信公司长期未按合同约定支付两原告租金，在两原告通过诉讼途径向其催讨租金后的合理期限内亦未按生效法律文书自觉履行付款义务，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及第二百二十七条规定的合同解除的法定条件，故两原告诉求解除与毅信公司及诚毅公司之间的《商业用房委托经营管理协议》符合法律规定，本院予以支持。现双方均确认两原告尚未通过诉讼方式向毅信公司主张2014年7月1日起的租金且毅信公司确认此日起的租金未付，故合同解除后，毅信公司除应向两原告返还讼争房产外还应按每年70340元的标准支付2014年7月1日起至合同解除之日止的租金。三、毅信公司逾期支付两原告租金的行为已构成违约，应根据合同第十条的约定向两原告支付违约金，因双方约定“自约定的计租日起每三个月为一个租金计算季度，每季度第一个月的25日至30日付清当季租金”，故毅信公司应付的违约金为：支付期限在合同解除前已届满的租金，按日万分之五，自逾期之日起计至判决确定的付款之日止；支付期限在合同解除后届满的租金，按日万分之五，自合同解除之日起计至判决确定的付款之日止。两被告抗辩合同约定的违约金标准过高并主张按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算，无合同及法律无据，本院不予采纳。四、由于原告与诚毅公司对保证方式没有约定，根据《中华人民共和国担保法》第19条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，因此，诚毅公司在本案中应按照连带责任承担保证责任；同时原告与诚毅公司对保证期间没有约定，根据《中华人民共和国担保法》第26条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”。本案中，毅信公司应于2014年6月30日前支付2014年7月1日至2014年8月31日的租金，诚毅公司的保证期间应截至2014年12月31日，原告于2014年10月11日向本院起诉要求诚毅公司对上述租金及之后的租金承担保证责任，未超过保证期间，诚毅公司作为保证人，应承担连带保证责任，诚毅公司承担连带保证责任后，有权向毅信公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄红英、黄卫平与被告厦门毅信联合商业管理有限公司、厦门诚毅地产投资管理有限公司签订的《商业用房委托经营管理协议》。二、被告厦门毅信联合商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢3层11号单元商品房返还原告黄红英、黄卫平。三、被告厦门毅信联合商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄红英、黄卫平支付2014年7月1日起的房屋租金（按每年70340元计至本判决生效之日止）。四、被告厦门毅信联合商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄红英、黄卫平支付违约金（支付期限在合同解除前已届满的租金，以未付金额为基数，按日万分之五，自逾期之日起计至本判决确定的付款之日止；支付期限在合同解除后届满的租金，以未付金额为基数，按日万分之五，自合同解除之日起计至本判决确定的付款之日止）。五、被告厦门诚毅地产投资管理有限公司对被告厦门毅信联合商业管理有限公司的上述付款义务承担连带付款责任；被告厦门诚毅地产投资管理有限公司承担连带付款责任后，有权向被告厦门毅信联合商业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费926元，由被告厦门毅信联合商业管理有限公司负担，由被告厦门诚毅地产投资管理有限公司承担连带缴交责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  苏镧浠二〇一四年十一月二十四日书 记 员  郑 杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。