四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）广民终字第351号上诉人（原审被告）四川强实隔震科技有限公司。法定代表人吕厚德，该公司董事长。委托代理人张万成，四川法银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广元欧亚腾胜印务有限公司。法定代表人宋安清，该公司经理。委托代理人张强，四川天称律师事务所律师。委托代理人：董文果，四川天称律师事务所律师上诉人四川强实隔震科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市昭化区人民法院（2014）昭化民初第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川强实隔震科技有限公司的委托代理人张万成，被上诉人广元欧亚腾胜印务有限公司的委托代理人董文果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年10月4日，原、被告签订《厂房、场地租赁协议》，被告承租原告的厂房、场地、办公房（二楼除外）使用，租赁期限自2009年10月1日起自2010年9月30日止，年租金40万元。被告自2009年10月1日起开始使用承租的原告的厂房、场地、办公房。2011年6月20日原告致函被告要求被告在2011年7月10日前搬离所租用的房屋。被告2011年6月24日回函原告，愿意继续租用原告的房屋、租期两年，租金80万元，并用欧仕彬所欠欠款继续抵扣。2013年6月18日原告致函被告，不同意用欧仕彬所欠欠款抵扣租赁费并要求被告在2013年7月31日前结清所有租金并归还所租房屋。2012年12月25日被告搬离租赁房屋时，被原告公司派人阻拦而未搬离。2013年12月28日原告再次致函被告要求被告结清所有租金并归还所租房屋。再查明：2009年10月1日起自2010年9月30日的租金40万元被告已支付清楚。2014年3月在诉讼过程中，被告已搬离所租赁的房屋，并将该房屋交还给了原告。原判认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，被告承租原告的房屋，未按时付清租赁费，应承担相应的民事责任。2009年10月1日起自2010年9月30日的租金40万元被告已支付完毕。2012年12月25日被告搬离租赁房屋时，被原告公司派人阻拦而未搬离，其责任在于原告。原告主张的租赁费从2010年10月1日起计算至2012年12月25日止，按每年租金40万元计算，共计90万元，被告对此金额没有异议，但提出用欧仕彬所欠欠款抵扣租赁费的抗辩理由无事实和法律依据。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，租赁期限至2010年9月30日结束，其诉讼时效计算至2011年9月30日。而2011年6月24日被告回函原告，愿意继续租用原告的房屋、租期两年，租金80万元，双方已实际使用该租赁房屋，并且被告于2014年1月8日就租金的支付方式致函原告，故该案诉讼时效的起算之日为2014年1月8日，所以原告的主张并未超过诉讼时效，被告提出的超过诉讼时效的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川强实隔震科技有限公司在本判决生效后十日内支付原告广元欧亚腾胜印务有限公司2010年10月1日起至2012年12月25日止租赁费90万元；二、驳回原告广元欧亚腾胜印务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20100元，减半收取10050元，由原告广元欧亚腾胜印务有限公司负担5000元，被告四川强实隔震科技有限公司负担5050元。四川强实隔震科技有限公司上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、原审认定被上诉人于2013年6月18日向上诉人送达要求结清租金并归还房屋的函，上诉人根本没有收到，被上诉人虽举出邮寄函的速递详情单，但并无上诉人签收的记载。原审法院采信该函件作为定案的依据，系事实认定错误。2、上诉人于2014年1月8日的回复函件，并未涉及租金的支付方式，只要求被上诉人赔偿非法扣押上诉人财产的损失。原判认定诉讼时效的起算之日为2014年1月8日，其认定错误。3、上诉人从答辩到辩论都没有认可90万元的租金，也没有要求用欧仕彬所欠欠款抵扣租赁费，原判对该事实认定错误。二、被上诉人主张的诉讼时效已过，上诉人的抗辩理由应予支持。本案的租赁合同在2010年9月30日到期。2011年6月24日，上诉人回函被上诉人提出续租两年，租金80万元，但要求用欧仕彬的欠款抵扣租金，该函是附条件的要约，被上诉人并未承诺，此后也未签订书面合同，双方应认定为不定期租赁合同关系。其租金应在每届满一年时支付。2010年10月1日至2012年12月25日的租金，应每年支付一次，该两年的租金请求均已超过诉讼时效。上诉人于2012年12月25日搬离所租的房屋，被上诉人最迟的时效点在2013年12月25日届满。但在时效届满前，被上诉人未向上诉人主张过租金，其诉讼时效已经过。原判认定事实错误，导致判决错误，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人广元欧亚腾胜印务有限公司辩称：一、2013年6月18日发出的函，上诉人收到后，并派出工作人员与被上诉人进行洽谈，确定租金支付的方式；二、2014年1月8日起计算诉讼时效是正确的，因回函中确认租金应支付，只是怎么支付有异议。90万元的租金在一审中已说清楚了，当时双方认可，租期是2年零3个月。2年是80万元，3个月是10万元。一审判决事实清楚，程序合法，应予维持。二审中被上诉人向本院提供两组证据：一、上诉人的法定代表人的变更登记和被上诉人与广元杨家岩煤业有限公司的股东出资转让协议。证明上诉人和广元杨家岩煤业有限公司的法定代表人均是吕厚德，因吕厚德长期在广元，被上诉人将2013年6月18日的函寄到广元杨家岩煤业有限公司，上诉人已经收到函件的事实。二、录音光碟。证明上诉人在2013年6月收到催收租金函后，上诉人安排彭小平作为代表与被上诉人进行了协调，双方对房屋租金按40万每年，从2010年10月1日至2012年12月25日计收租金进行确认，但此次未达成调解协议。质证上诉人认为：第一组证据无异议，证明上诉人和广元杨家岩煤业有限公司的法定代表人均是吕厚德；对第二组证据的三性均有异议。不能证明上诉人收到2013年6月18日的函。事后，上诉人未与被上诉人进行协商。本院认为：被上诉人提供的第一组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。录音证据，因被上诉人未能提供其产生的时间和录音中参加人员的身份，上诉人也提出异议，其真实性无法确认，本院不予采信。经审理查明：被上诉人举出于2013年6月19日向上诉人邮寄要求结清租金并归还所租房屋的函和邮寄的详情单。其收件人为彭小平，其收件人签字栏内无人签字。2014年1月8日上诉人向被上诉人回函称已收到被上诉人催收房屋租费的函。上诉人以欧仕彬任上诉人公司总经理期间占用公司资金，欧仕彬转让被上诉人公司时，上诉人不知情，被上诉人阻止上诉人搬运出租房内的财产给上诉人造成损失为由，提议双方进行协商解决支付租金的问题。对如何支付无具体意见。被上诉人对租金的计算，上诉人实际租期为两年零两个月25天，被上诉人按两年零三个月，以每年40万元的标准进行计算，租金为90万元。二审查明的其他事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人形成了不定期的房屋租赁合同关系。上诉人在使用出租房屋后未向被上诉人支付房屋租金的事实双方均无异议，本院予以确认。本案的争议两个问题：一、原审认定案件的事实是否清楚的问题。被上诉人虽然有2013年6月18日的函和邮寄的详情单，但不能证明彭小平系上诉人的工作人员或代收人员，同时也不能证明该邮件已由彭小平签收。原审法院认定上诉收到被上诉人上述函件的认定有误，上诉人该项上诉理由成立。被上诉人对租金的计算，虽然上诉人实际租期为两年零二个月另25天，被上诉人按两年零三个月进行计算，租金为90万元。上诉人认为如果应当支付，其算法无异议。本院认为根据房屋租赁交易习惯，实际使用不足一月，应按一月计收房租，原审法院认定欠房租为90万元的认定正确。2014年1月8日上诉人向被上诉人回函提议双方进行协商解决支付租金的问题。原审法院认定该函是对租金的支付方式的确认有误。上诉人该项上诉理由成立，本院予以支持。二是被上诉人向上诉人主张租金是否超过诉讼时效。本案中，双方形成不定期租赁合同，其租赁期限是从2010年10月1日起至2012年12月25日止。双方对房屋租金的给付未约定时间。根据《合同法》第二百二十六条的规定：“…….租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”上诉人应当分别在2011年10月1日、2012年10月1日和2012年12月25日这三个时间段支付租金。上诉人虽然未在上述时间支付租金，但上诉人仍持续租赁使用出租房屋。那么，房租的给付是分期履行，诉讼时效的期间应从最后一次履行期限届满之日起计算。即是从2012年12月26日起计算一年的诉讼时效期间。本案中因上诉人未支付租金，在2012年12月25日，被上诉人便采取私力救济的方式阻止上诉人搬运出租房内的财产，致使上诉人的财产直到一审诉讼中才搬离。以上事实表明被上诉人一直在向上诉人主张收取房屋租金的权利。上诉人称被上诉人的请求超过诉讼时效与客观事实不符，本院不予支持。综上所述，原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人四川强实隔震科技有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  梁晓斌审 判 员  张 明代理审判员  侯 倩二〇一四年六月二十七日书 记 员  贺志鹏