辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锦民一初字第00075号原告黄景山，男，1968年8月3日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省锦州市凌河区。委托代理人朱岩，锦州市阳光法律服务所法律工作者。被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司，住所地辽宁省北镇市。负责人朱铁芬，该公司总经理。委托代理人金鹏，盘锦市诚义法律服务所法律工作者。被告王猛，男，1977年12月3日出生，满族，现住辽宁省盘锦市双台子区。原告黄景山与被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司、王猛借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄景山及其委托代理人朱岩、被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司委托代理人金鹏到庭参加了诉讼。被告王猛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，缺席审理了此案。本案现已审理终结。原告黄景山诉称，原告与被告负责人朱铁芬是朋友关系，因被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子分公司资金短缺，2012年8月22日和2012年9月6日、2012年12月10日原告与被告签订三份抵押借款合同，合同借款一千零七十万元。合同约定借款期限一年，借款时间从2012年9月5日和2012年8月22日算起，月利息3.5%，每月借款利息一次性在当月先行给付原告。如果被告不能按月支付以上款项，被告按违约处理。被告承诺和同意用该公司名下的盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司在沟帮子镇河西新区阳光格林小区共86套住宅楼、6套门市和12个车库及八个仓库作为本合同的抵押物，这些已经在北镇第二房产管理处办理了抵押登记手续。合同中又约定在本合同终止日期到来时若被告没有履行合同义务，被告自愿用该小区以上抵押物无条件的以每平米1000元价格出售给原告，用来偿还合同本金和利息，但是被告到了还款日迟迟不给，原告三番五次找被告讨债，被告负责人用各种理由推脱搪塞。至今再也没有给原告一分钱，现原告经济困难急需现金，请求判令原告与二被告签订的抵押借款合同有效，并判令被告依据合同约定给付原告借款本金9875000元和利息3672700元，总计13547700元，请求法院将抵押物依法优先偿还该笔债务，两被告承担连带给付责任，诉讼费及诉讼有关费用由被告承担。被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司辩称，原被告于2012年8月22日及9月6日签订的借款抵押合同部分有效。1、关于2012年12月11日这分、份合同，在交换证据中没有看到，所以不发表意见。被告不同意给付原告借款本金及利息13547300元。抵押合同部分关于利息约定及每平方米1000元出售给原告的约定无效。因为利息约定违反了法律规定，每平方米1000元出售显失公平。借款部分以实际发生额为准。我们认可招商银行同期贷款利息。2、原告请求将抵押物优先偿还，不是法院审理范围。所以请求驳回。3、被告认为王猛是被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子分公司的工作人员，其借款用于盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子分公司项目，诉讼中原告也承认，所以请求驳回对王猛的诉讼请求。被告王猛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。经审理查明，2012年8月22日，原告黄景山与被告王猛签订抵押借款合同，合同记载：甲方（出借人、抵押权人）黄景山，乙方（借款人、抵押人）王猛。甲方（抵押权人）与乙方（抵押人）在平等，自愿，协商一致的基础上签订本房屋抵押借款合同。借款金额肆佰伍拾万元，借款利息为月息百分之三点五，即每月利息为壹拾伍万柒仟伍佰元整，第一次付息日期为2012年8月22日，每月上结息。借款期限从2012年8月22日起至2013年2月22日止。借款方用北镇市沟帮子镇河西新区阳光格林小区5号楼四十户商品房（商品房面积3987.62平方米）及格林5号楼十二个车库、八个地下室作为抵押物（车库及地下室面积378.35平方米）为450万元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同首页及尾页的乙方处有王猛签字、捺印及盘锦长城房地产开发有限公司的印章。辽宁省北镇市第二房地产管理处出具的北二房他证抵字第17**号他项权利证记载：房屋他项权利人为黄景山，房屋所有权人为盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司，房屋所有权证号为00070374，房屋坐落于沟帮子镇河西新区阳关格林931-10-195，抵押期限从2012年8月22日起至2013年8月22日止。合同签订后，原告发放借款4342500元。2012年9月6日，原告黄景山与被告王猛签订抵押借款合同，合同记载：甲方（出借人、抵押权人）黄景山，乙方（借款人、抵押人）王猛。甲方（抵押权人）与乙方（抵押人）在平等，自愿，协商一致的基础上签订本房屋抵押借款合同。借款金额伍佰万元，利率为月息百分之三点五，即每月利息为壹拾柒万伍仟元整，乙方（抵押人）应于每月按时支付本月利息，第一次付息日期为2012年9月6日，每月上结息。借款期限半年，从2012年9月5日至2013年3月5日止。借款方用其名下北镇市沟帮子镇河西新区阳光格林9号楼62户商品房（14-19层总面积4763.63平方米）和沟帮子镇河西新区阳光格林15号门市房（122.38平方米）、1号门市房（161.98平方米）价值伍佰万元作为借款抵押品，并办理了抵押登记。合同尾页乙方处有被告王猛的签名、捺印及被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司的印章。北镇市第二房地产管理处出具了北二房他证抵字第17**号、1729号他项权利证。第1728他项权利证记载：房屋他项权利人为黄景山，房屋所有权人为盘锦市长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司，房屋所有权证号为00070080，房屋坐落于沟帮子镇河西新区阳关格林931-10-200（共62户住宅），抵押期限从2013年3月26日至2013年9月5日。第1729号他项权利证记载：房屋他项权利人为黄景辉，房屋所有权人为黄景山，房屋所有权证号为00070081、00070082，房屋坐落于沟帮子镇河西新区阳关格林2#楼下15号门市，1#楼下东侧方1号门市，抵押期限从2013年3月26日至2013年9月5日。合同签订后，原告发放借款4825000元。2013年3月10日黄景辉与被告王猛签订抵押借款合同，合同记载：合同记载：甲方（出借人、抵押权人）黄景辉，乙方（借款人、抵押人）王猛。甲方（抵押权人）与乙方（抵押人）在平等，自愿，协商一致的基础上签订本房屋抵押借款合同。借款金额一百二十万元，利率为月息百分之三点五，即每月利息为肆万贰仟元整，乙方（抵押人）应于每月按时支付本月利息，第一次付息日期为2013年3月10日，每月上结息。借款期限半年，从2013年3月10日至2013年9月10日止。合同尾页乙方处有被告王猛的签名、捺印及被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司的印章。另查明本案另一被告王猛系盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司员工，上述借款均用于被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司的项目。盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司与盘锦长城房地产开发有限公司权利义务为一体，对于两份合同的印章不同被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司没有异议。截至2014年6月20日止，被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司分八次向原告黄景山汇款共计2401000元。黄景山自认上款中包含了黄景辉借款的利息，至2013年5月8日止，上述三笔借款被告均不欠息。本院所确认的上述事实，有原告提交的抵押借款合同三份、北二房他证抵字第17**号、第1728号、第1729号他项权利证、2012年8月22日锦州银行存款回单一份、农业银行业务回单一份、邮政储蓄银行存款回单二份、2012年9月6日锦州银行存款回单三份、工商银行业务凭证一份、被告提交中国银行结算业务申请书五份、农业银行汇款申请书一份、农业银行业务回单一份、农业银行转账凭证一份及双方当事人陈述载卷为凭，上述证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告黄景山与被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司、被告王猛签订的两份抵押借款合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同内容全面履行合同义务。而黄景辉并非本案当事人，其与被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司、王猛之间的借款纠纷，本案不予调整。被告王猛为被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司职员，其与原告签订借款合同行为系职务行为，并且借款均用于被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司项目，对上述事实，被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司与原告黄景山均无异议，因此王猛对上述款项不应承担偿还责任，应当由被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司承担偿还借款本金及利息的责任。合同签订后，原告黄景山依约履行了放款义务。借款到期后，被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司未按合同的约定履行偿还借款本金及支付利息的义务，属于违约行为。现原告黄景山要求被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司偿还借款本金及利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司主张其向原告黄景山所汇的2401000元是偿还本金一节，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：一、实现债权的有关费用；二、利息；三、主债务。本案中抵押借款合同中并未就被告所支付的款项先抵充本金进行特殊约定，那么应当按照上述法律规定，优先抵充利息而非本金。被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司主张其支付的款项应优先抵充本金的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。合同签订后，原告依约发放借款，但并未按合同约定足额发放借款，其中500万元借款原告实际支付4825000元，450万元借款原告实际支付4342500元，其中不足部分应当认定为预先扣除利息。对于利息预先在本金中扣除的，按照《中华人民共和国合同法》第二百条之规定，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。因原告预先扣除的利息未予保护，上述两笔借款第一个月的利息，被告并未实际支付，本案中应当保护。被告依照双方合同约定的利率向原告所支付的利息是以合同约定的500万、450万为本金计算。而借款的实际发生额为4825000元、4342500元，那么每月多支付的利息部分均应在下月的本金中予以扣除。4342500元借款从2012年8月22日起至2013年4月21日止，被告共支付原告七个月利息，截至2013年4月22日止，该笔借款剩余本金应当为4299615.98元。4825000元借款从2012年9月6日起至2013年5月5日止，被告共支付原告七个月利息，截至2013年5月5日止，该笔借款剩余本金应当为4777351.11元。（计算方法见后附清单）原告主张的其他借款，被告不予认可，并且借款是否已经实际发生，原告未能提供充分证据证明，本院不予支持。虽然双方当事人在借款合同中约定借款利率为月利率为百分之三点五，但该利率明显过高，应当调整，故根据《最高人民法院﹤关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见﹥》第六条之规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。本案中原告诉请利息的利率应当按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算，超过法律规定部分不予保护。对利息中被告已经支付的部分，基于双方当事人的意思自治原则，本院不作调整。关于原告主张对被告提供的抵押物优先受偿一节，双方当事人签订的抵押借款合同合法有效，并且办理了抵押登记，故原告主张对北二房他证抵字第17**号、1728号他项权利证书中记载的房屋在上诉借款本金及利息范围内享有优先受偿权。北二房他证抵字第17**号他项权利证所涉及房屋他项权利人为黄景辉，房屋所有权人为黄景山，与本案无关，原告主张对该部分房屋优先效受偿的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张抵押期限已过，他项权利不存在一节，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具备法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行驶担保物权的，人民法院应当予以支持。原告黄景山享有的担保物权，不受登记部门登记的担保期间约束，故被上诉人的该抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、三十九条、第四十一条、第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院﹤关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见﹥》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司于本判决生效后十日内偿还原告黄景山借款9076967.09元；二、被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司于本判决生效后十日内偿还原告黄景山上述借款的利息（自2012年8月22日起至2012年9月21日止，按本金4342500元计算；自2012年9月6日起至2012年10月5日止，按本金4825000元计算；自2013年4月22日起至本判决确定的给付之日止，按本金4299615.98元计算；自2013年5月6日起至本判决确定的给付之日止，按本金4777351.11元计算；上述利息利率均按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、原告黄景山对抵押物［坐落于辽宁省北镇市沟帮子镇河西新区阳关格林931-10-195房屋，坐落于辽宁省北镇市沟帮子镇河西新区阳关格林931-10-200（共62户住宅）］的处置价款在上诉债务范围内享有优先受偿权；四、驳回原告黄景山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103086元，由被告盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  田笑非审 判 员  赖志勇代理审判员  赵洪全二〇一四年十一月十八日书 记 员  暴思洋450万元借款利息计算明细2012.8.22-2012.9.21未支付利息2012.9.22-2012.10.214342500×3.5%=151987.50元利息多支付157500-151987.50=5512.50元2012.10.22-2012.11.21（4342500-5512.50）×3.5%=151794.56元利息多支付157500-151794.56=5705.44元2012.11.22-2012.12.21（4342500-5512.50-5705.44）×3.5%=151594.87元利息多支付157500-151594.87=5905.13元2012.12.22-2013.1.21（4342500-5512.50-5705.44-5905.13）×3.5%=151388.19利息多支付157500-151388.19=6111.81元2013.1.22-2013.2.21（4342500-5512.50-5705.44-5905.13-6111.81）×3.5%=151174.27利息多支付157500-151174.27=6325.73元（4342500-5512.50-5705.44-5905.13-6111.81-6325.73）×3.5%=150952.87利息多支付157500-150952.87=6547.13元2013.3.22-2013.4.21（4342500-5512.50-5705.44-5905.13-6111.81-6325.73-6547.13）×3.5%=150723.72元利息多支付157500-150723.72=6776.28元2013.4.22起本金应当为：4342500-5512.50-5705.44-5905.13-6111.81-6325.73-6547.13-6776.28=4299615.98元500万元借款利息计算明细2012.9.6-2012.10.5未支付利息2012.10.6-2012.11.54825000×3.5%=168875元利息多支付175000-168875=6125元2012.11.6-2012.12.5（4825000-6125）×3.5%=168660.62元利息多支付175000-168660.62=6339.38元2012.12.6-2013.1.5（4825000-6125-6339.38）×3.5%=168438.74元利息多支付175000-168438.74=6561.26元2013.1.6-2013.2.5（4825000-6125-6339.38-6561.26）×3.5%=168209.10利息多支付175000-168209.10=6790.90元2013.2.6-2013.3.5（4825000-6125-6339.38-6561.26-6790.90）×3.5%=167971.42元利息多支付175000-167971.42=7028.58元2013.3.6-2013.4.5（4825000-6125-6339.38-6561.26-6790.90-7028.58）×3.5%=167725.42元利息多支付175000-167725.42=7274.58元2013.4.6-2013.5.5（4825000-6125-6339.38-6561.26-6790.90-7028.58-7274.58）×3.5%=167470.81元利息多支付175000-167470.81=7529.19元2013.5.6起本金应当为：4825000-6125-6339.38-6561.26-6790.90-7028.58-7274.58-7529.19=4777351.11元上述两笔借款本金总计：9076967.09元