黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书(2015)外民二初字第912号原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路148号。法定代表人韩国栋，职务董事长。委托代理人谭永世，黑龙江鼎凡律师事务所律师。委托代理人高旭。被告齐海权，1981年7月22日出生（公民身份号码×××）汉族，住所地黑龙江省海伦市。原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司（以下简称东北亚石材城）与被告齐海权租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东北亚石材城的委托代理人谭永世、高旭到庭参加诉讼，被告齐海权经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东北亚石材城诉称：齐海权于2014年4月1日起开始租用东北亚石材城A1区13#-17#的房屋，双方于2014年5月7日签订2014年度《东北亚石材城租赁合同》，约定齐海权承租东北亚石材城A1区13#-17#的房屋，租期自2014年4月1日至2015年4月1日，租金为4万元，物业费为2700元，合同总金额合计42700元。2014年度合同到期后，齐海权没有与东北亚石材城再签订合同，但仍然使用A1区13#-17#的房屋至今。东北亚石材城认为，齐海权应按照2014年度合同标准支付2015年度租金合计42700元。因此齐海权应向东北亚石材城支付租金合计85400元，但齐海权仅在2014年6月17日向东北亚石材城支付了1万元，尚欠75400元，东北亚石材城多次讨要未果。同时齐海权不按时支付租金及其他费用，根据合同条款应向东北亚石材城支付违约金22620元。东北亚石材城诉至法院，诉讼请求：1、判令齐海权支付东北亚石材城租金及物业费75400元；2、判令齐海权支付东北亚石材城违约金22620元（75400*30%）；3、案件受理费由齐海权承担。齐海权未出庭答辩。本院在开庭审理过程中，东北亚石材城为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据。东北亚石材城举示证据情况如下：证据一、东北亚石材城与第三人黑龙江东海物流有限责任公司签订的《场地租赁合同》，拟证明：东北亚石材城从第三人处租赁了位于道外区迎化路一号院内面积36100平方米的场地（东北亚石材城租给齐海权的房屋及场地均在此范围内），租期自2013年1月1日至2015年12月31日止，合同期满以原条件续租3年，东北亚石材城有权将场地进行转租。证据二、东北亚石材城与齐海权签订的2014年度A1区13——17#《东北亚石材城租赁合同》，拟证明：东北亚石材城与齐海权之间存在合同关系，东北亚石材城将石材城内A1区13——17#共5间房屋出租给齐海权使用，齐海权有义务根据合同约定支付租金4万元，物业费2700元，合计42700元人民币。同时根据合同约定，齐海权应一次交齐租金及其他费用，齐海权每推迟一天交租金和物业费应承担月租金的10%作为违约金。证据三、收据、银联商务POS签购单，拟证明：齐海权仅在2014年6月17日通过POS机刷卡方式向东北亚石材城支付了1万元租金，尚欠7万元租金、5400元物业费，合计75400元人民币。齐海权未举示证据。本院确认：东北亚石材城举示的证据一能够证明东北亚石材城向案外人黑龙江东海物流有限责任公司租赁哈尔滨市道外区迎化路一号院内36100平方米场地，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同期满顺延三年；证据二能够证明东北亚石材城将A1区13-17#出租给齐海权，租赁期限自2014年4月1日起至2015年4月1日止；证据三能够证明齐海权已给付东北亚石材城租金1万元，剩余租金及物业费没有给付。上述证据因来源合法，内容客观真实，且与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：2014年，东北亚石材城与齐海权签订东北亚石材城租赁合同，约定：齐海权承租东北亚石材城A1区房屋13-17#面积150平方米，合计8万元/套/每年；物业费2700元/年；合计总金额82700元。租赁时间均自2014年4月1日起至2015年4月1日止。租金缴纳方式为，所签合同必须按签订年限一次性交齐租金其他费用，不按时交纳租金的必须在十五日内退出市场，每推迟一天向甲方支付10%月租金作为违约金。合同签订后，东北亚石材城与齐海权约定，租金由每年8万元降为每年4万元。2014年6月17日，齐海权向东北亚石材城交纳租金1元，尚欠2014年4月1日至2015年4月1日期间租金3万元、物业费2700元。租赁期满后，齐海权没有搬出租赁房屋，另查明，诉争商铺系原告自案外人黑龙江东海物流有限责任公司处租赁使用，租赁期限为：自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同期为3年，合同期满顺延3年。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。东北亚石材城与齐海权签订租赁合同，齐海权应按照合同约定给付东北亚石材城租金及物业费用。东北亚石材城与齐海权约定年租金为4万元，物业费为每年2700元，租赁期限自2014年4月1日至2015年4月1日，齐海权仅给付租金1万元，尚欠租金3万元及物业费2700元，东北亚石材城主张齐海权给付未付租金32700元合理，本院予以支持。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期满后，截至2016年4月18日庭审，齐海权未迁出租赁房屋并继续使用，双方租赁合同继续有效，但期限为不定期，东北亚石材城要求齐海权按照双方的合同约定继续支付2015年4月1日至2016年4月1日的租金4万元及物业费2700元合理，应予支持。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法HYPERLINK”http://136.11.0.25:61601/law?fn=chl106s086.txt&term=114”l”114”t”_blank”第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。因东北亚石材城与齐海权约定的违约金计算方法为每推迟一天支付10%月租金作为违约金，按照该违约金计算方法，违约金数额远高于齐海权拖欠的租金及物业费，故应当对违约金的数额进行调整。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。齐海权拖欠租金及物业费所造成的损失，应当以同期银行贷款利率计算为宜，故本案的违约金应按照国家规定的同期银行贷款利率1.3倍计算。对东北亚石材厂诉请的违约金计算方法，本院不予支持。关于利息的起算日期，因东北亚石材城与齐海权签订租赁期限自2014年4月1日至2015年4月1日的租赁合同时，齐海权的实际交款日期与合同约定的交款日期并不相同，双方对该部分租金及物业费的交付期限进行了变更，东北亚石材城并未举证证明双方对履行期限达成新的约定，齐海权可随时给付拖欠款项，东北亚石材城要求齐海权给付2015年4月1日之前违约金的诉请，不予支持。但自2015年4月1日起，原租赁合同继续有效，双方应当按照该合同履行各自的义务，齐海权应当于2015年4月1日一次性交齐租金及其他费用。故齐海权对拖欠租金及物业费，应当自2015年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百三十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告齐海权于本判决生效之日起十五日内，给付原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司2014年4月1日至2015年4月1日期间拖欠租金及物业费32700元（年房屋租金4万元-被告已付1万元租金+物业费2700元/年）；二、被告齐海权于本判决生效之日起十五日内，给付原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司2015年4月2日至2016年4月1日期间租金及物业费42700元(年房屋租金4万元+物业费2700元/年）；三、被告齐海权于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司上述拖欠的租金及物业费75400元的违约金（自2015年4月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算）；四、驳回原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元（原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司已付），由被告齐海权负担1685元，由原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司负担566元，此款于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨东北亚石材城市场有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  庞志莹代理审判员  张梦瑜人民陪审员  王 博二〇一六年五月十日书 记 员  郭兴妍