重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初661号原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。企业负责人王中毅，该公司总经理。委托代理人唐星权，男，1970年10月24日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人肖顺有，男，1987年12月5日出生，现住重庆市江北区。被告孟琼，女，1973年3月6日出生，现住重庆市武隆县。委托代理人王永伦（系孟琼之丈夫），男，1973年4月4日出生，现住重庆市武隆县。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）诉被告孟琼物业服务合同纠纷一案，原告庆业物业武隆分公司于2016年2月29日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员白永学独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告庆业物业武隆分公司的委托代理人唐星权、肖顺有，被告孟琼的委托代理人王永伦到庭参加诉讼。原告庆业物业武隆分公司的企业负责人王中毅、被告孟琼未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆业物业武隆分公司诉称，原告庆业物业武隆分公司于2008年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升房地产公司）签订了《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》的约定，由庆业物业武隆分公司对位于XX·XX城小区前期进行物业服务。原告庆业物业武隆分公司接管该小区后，按照国家物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定对该小区龙湖人家进行正常物业服务。但被告孟琼自2011年10月起至2016年2月，一直拒绝缴纳物管费和小区公摊水电费。被告孟琼位于XX·XX城XXX小区XX幢XXXX号的房屋面积126.05㎡，该小区的物业服务费为每月0.5元/㎡，即每月为63元，公摊水电费以实际分摊为准。被告孟琼至2016年2月止，共欠物业服务费3339元，公摊水电费286.7元，滞纳金299元，以上费用合计3924.7元。原告为维护其合法权益，请求法院判令被告支付物业服务费3339元、公摊水电费286.7元及滞纳金299元共计3924.7元，并由被告承担诉讼费。被告孟琼辩称，1、原告与裕升房地产公司签订的《前期物业服务委托服务合同》不合法，合同中没有约定电梯费，但原告收取了电梯费；后期物业服务因原告未与小区业主委员会签订物业服务合同，其物业服务不合法且无效。2、原告的物业服务达不到标准，小区门卫形同虚设、未按照购房合同约定安装门禁系统及监控设施、违法乱搭乱建导致大楼入口存在安全隐患、电梯经常发生故障、小区和楼道环境卫生很差、小区住房改经营性娱乐场所等等。综上，原告的物业服务存在管理和质量缺陷，被告只支付部分物业服务费，不应支付滞纳金和小区公摊水电费。经审理查明，被告孟琼是位于重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX·XX城XXX小区XX幢XXXX的业主，该物业建筑面积为126.05平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2008年12月28日，裕升房地产公司与原告庆业物业武隆分公司签订了《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县XX·XX城XXX苑、XXX小区和XXX进行前期物业服务，合同约定：“本合同管理服务期从2009年1月1日至2012年1月1日止，为期三年，在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。”“……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5元/平方米/月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户……。”“……12.3甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费（包括启动补偿金）的，乙方向违反者按每日千分之三的标准收取违约金。……”在庭审过程中，被告孟琼自认从2011年10月至2016年2月，拒绝交纳物业服务费、电梯费及公摊水电费。2016年2月29日，原告庆业物业武隆分公司向本院提起诉讼，请求判决被告孟琼支付拖欠的物业服务费及电梯费、公摊水电费及滞纳金等共计3924.7元并承担诉讼费。另查明，按照合同约定，被告孟琼每月应交纳的物业服务费63元。XX·XX城XX家XX号楼业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用按户据实分摊，2011年10月1日至2016年1月31日期间，每户的公摊水电费合计为286.7元。再查明，被告所居住的楼房的电梯时常发生故障、小区部分住房改为经营性娱乐场所、存在违法乱搭乱建等情况。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《前期物业服务合同备案证明》、《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》、《XX·XX城XX-X-X孟琼欠费明细表》、业主物品签收登记表、收楼确认书，被告举示的《公示》、照片、录音等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院予以确认。本院认为，2008年12月28日，原告庆业物业武隆分公司与裕升房地产公司在自愿、平等的基础上签订了《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。被告孟琼在裕升房地产公司处购买了龙湖人家XX幢XXXX号的房屋后，成为该小区的业主，是原告庆业物业武隆分公司物业服务的物业使用人，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同并不因原、被告不是合同当事人而对被告孟琼不具有法律约束力。原告庆业物业武隆分公司为被告孟琼所居住小区提供了物业服务，则被告孟琼作为该小区的业主，理应依照合同缴纳物业费。虽然被告在进行物业服务过程中存在一定的瑕疵，达不到合同约定的标准，但并不符合扣减或不缴纳物业服务费的情形，故被告主张因原告物业服务不到位，只缴纳部分物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因此，原告主张由被告支付2011年10月1日至2016年2月29日期间的物业服务费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。故被告应当交纳的物业服务费计算为3339元（63元/月×53月），公摊水电费为286.7元。原告对XX•XX城XXX小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担交纳物业服务费等费用的义务，但被告自认从2011年10月起未按时交纳物业服务费等费用，属于违约。原告要求被告支付的滞纳金性质上属违约金。但原告在履行《前期物业服务委托服务合同》时也存在瑕疵，其提供的物业管理服务并没有达到合同约定的服务标准，例如发生故障、小区部分住房改为经营性娱乐场所、存在违法乱搭乱建等。本院认为从双方的合同约定，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在一定的违约行为，故对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告孟琼于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2011年10月1日至2016年2月29日期间的物业服务费3339元、公摊水电费286.7元，共计3625.7元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告孟琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担10元，被告孟琼负担15元。本判决为终审判决。代理审判员  白永学二〇一六年五月三日书 记 员  谭玉鹏