陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕07民终381号上诉人孙保汉(原审第三人)，男，汉族。委托代理人杨润安，汉中市148法律服务所法律工作者。被上诉人王静(原审原告)，女，汉族。委托代理人李自利，汉中市148法律服务所法律工作者。原审被告王文胜，男，汉族。上诉人孙保汉与被上诉人王静因房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2014)陕0702民初01808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙保汉、委托代理人杨润安及被上诉人王静、委托代理人李自利到庭参加诉讼，原审被告王文胜经传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2009年6月6日，原告王静与房东李新民协商后，签订租房协议。协议主要约定：“一、租赁时间自2009年6月6日至2014年6月5日止；二、房屋地点为东城大厦一楼门面房六间；三、前三年每年租金为6万元，2013年6月至2014年6月租金逐年递增5%。”协议签订并交付房屋后，因原告王静仅需要使用三间门面房开展经营，遂将前述商铺的东侧三间向外发布转租信息。与此同时，被告王文胜受其朋友第三人孙保汉委托，为孙保汉开办烟酒专卖店在附近寻找门面房。得知前述转租消息后，被告王文胜遂与原告接触协商。2009年6月30日，王静与王文胜在第三人孙保汉全程参与的情况下签订转租合同，合同主要约定：“一、租赁时间为2009年6月30日至2014年5月30日，年限为四年十一个月；二、房屋地点为东城大厦一楼门面房3间；三、前三年租金为3万元，后两年即2013年6月6日至2014年6月5日，租金年递增5%；四、乙方王文胜应向甲方缴纳3000元房屋保证金，终止合同后经甲方王静验收合格后，退还乙方；五、经甲方同意对房屋加装的洗手盆等设施合同终止后由乙方无偿拆除；六、合同到期后，同等条件下，乙方可优先承租。如果不再续签，乙方应如期搬走相关物品，交还房屋钥匙。超过合同约定时间搬出，应按每房每天一百元缴纳房租。”协议签订后，孙保汉向王静支付了当年房租30000元及押金3000元，并另行给付房屋转让费26500元。王静亦向孙保汉交付了房屋。孙保汉对房屋进行了必要装修后开始经营烟酒茶生意。2014年5月房屋租期即将届满前，因王静与房东已提前协商续租事宜，遂与实际承租人孙保汉就是否续租展开协商。在此期间，王静与房东李新民续签租房协议，主要约定：“一、租赁时间2014年7月6日至2019年7月5日；二、六间房屋第一年租金108000元，第二、三年租金在第一年基础上上浮10%，第四、五年租金在上年租金基础上上浮10%。”后因孙保汉认为王静所报租金单价及上浮比例过高，双方就续租事宜协商无果。在商谈退房过程中，双方就3000元押金退还及孙保汉装修的玻璃隔断是否应该予以补偿产生争议。2014年7月15日，孙保汉将相关物品搬走，但因前述争议未向王静交还钥匙。2014年8月18日，因未能收回钥匙，王静遂找人拆除门锁，闻讯而来的孙保汉以押金未退还为由予以阻止。经原告报警后，汉台公安分局出警人员告知双方此为经济纠纷，需通过司法途径解决。原告王静遂于2014年9月22日诉至本院，请求判令被告王文胜作为承租方归还原告房屋三间，并计付房屋租金至交还房屋时止。本案在审理过程中，第三人孙保汉认为已与王静口头协商好前述争议，于2014年10月24日将三间门面房中的玻璃隔断拆毁，在电话告知王静后将房屋钥匙交还给隔壁王静所开办的美容院店内员工。后一审法院在向被告王文胜送达相关诉讼文书后，孙保汉向本院提交书面申请请求作为第三人参加本案诉讼。所涉三间房屋在审理过程中已由原告另行转租。一审中，因双方对租金补偿标准各执己见，调解未果。一审法院认为，依法成立且有效的房屋租赁合同对合同双方具有约束力。合同约定的履行期限届满后，双方不再续租的，承租人应该按照合同约定期限腾退交还房屋。本案审理过程中，各方当事人均承认孙保汉为房屋的实际次承租人，故其应按租赁合同约定履行相关义务。本案争议的焦点在于：一、诉争的租赁房屋交还王静的具体时间；二、承租方延迟腾退房屋的抗辩理由是否合法；三、王静是否具备原告主体资格。关于焦点一，根据双方所签订转租合同第十四条3项“如不再续签，乙方应如期搬走属于乙方物品，交房钥匙。”的约定，交还钥匙属于合同到期后承租方的必尽义务。第三人辩称于2015年7月15日前腾空了房屋，已履行返还房屋的义务，钥匙交不交还不影响原告使用的辩解意见与双方约定不符，本院不予采纳，根据双方当庭陈述，均认可第三人孙保汉于2014年10月24日将玻璃隔断拆除后，将钥匙交放在王静店中的事实。结合双方短信内容，一审法院认定第三人履行退还房屋义务的时间为前述2014年10月24日；关于焦点二，第三人辩称因原告就续租租金出尔反尔，导致续租协议无法达成，因而交房时间退后的意见因未提交证据支持，本院不予认可。其提出因原告未返还房屋押金和转让费产生争议，故延迟退房时间的辩解理由，一审法院认为，返还房屋保证金与腾退房屋不属于同性质法律的义务，王静未返还保证金孙保汉可采取诉讼等法律方式请求返还，而不能成为其拒绝向王静履行腾房义务的抗辩理由。关于房屋转让费26500元，双方转租合同未涉及该笔费用及其性质。根据商品房租赁市场交易惯例及司法实践，该转让费应为次承租人为获得租赁标的而向自愿转租人支付的租金之外的对价。在合同履行其届满后，承租人提出退还该笔费用于法无据。故第三人以上两点辩解意见均不能构成其迟延腾退房屋的合法抗辩；关于焦点三，王静与王文胜所签订转租合同经原出租人书面同意合法有效，且已实际履行。王静作为转租人根据转租合同向次承租人行使合同权利，符合法律规定。故一审法院对原告主体资格予以认可。综上，实际次承租人孙保汉根据转租合同所交纳的租金到期日2014年6月5日，则孙保汉应自上述期间届满后的三天过渡期内即2014年6月8日前腾退房屋。现孙保汉实际退还房屋时间为2014年10月24日，孙保汉应向王静支付逾期腾房占有使用费。依据原告王静与出租人李新民于2014年6月6日所签订的租房协议价格，六间商铺第一年按十三个月计付租金为108000元，则孙保汉所占用的三间商铺月占用费应为108000÷13个月÷2=4153.85元。孙保汉实际占用4个月零15天，故应向原告王静支付占用费18692.32元。扣除王静应向其返还的保证金3000元，实际应支付15692.32元。故判决如下：一、第三人孙保汉于判决生效后三十日内向原告王静给付租赁房屋占用费15692.32元。二、驳回原告其他诉讼请求。孙保汉不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销汉中市汉台区人民法院作出的（2014）汉台民初字第01808号民事判决书并依法发回重审或按照双方一审起诉前的协商结果改判。主要事实和理由：1、原审认定事实不清。退还房屋的时间实为2014年7月15日，并非2014年10月24日。上诉人迟延退还所租的房屋系因被上诉人王静违约在先。2、原审判决适用法律错误。依据国务院国发【1983】194号《城市私有房屋管理条例》第十六条规定：“出租人除收取租金外，不得收取押租或其它额外费用，承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。”原审支持被上诉人向上诉人收取的转让费26500元与国务院规定不符，不应予以支持。被上诉人违约在先，原审未追究被上诉的违约责任，有失公平、公正。王静答辩称:1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2、上诉人孙保汉只是本案的第三人，上诉人王文胜并没有在上诉状上签字认可，上诉人王文胜是否上诉并不清楚。经审理查明，上诉人孙保汉与被上诉人王静对一审判决查明的除其向王静支付房屋转让费26500元外的事实没有争议，依法予以确认。二审庭审中，被上诉人王静辩称房屋转让费由其弟王强收取与其无关，上诉人孙保汉予以认可。上诉人孙保汉认为其退还房屋的时间应该是2014年7月15日，即从所租房屋中搬走相关物品的时间，并向法庭提交了其与被上诉人王静往来的短信记录复印件及证人李华俊、马建国、王佰彬等人的书面证明。被上诉人王静答辩认该组证据不是新证据，书面证词不符合要求且证人也未出庭作证，不应予认可。上诉人孙保汉提出在一审起诉前，其曾与被上诉人王静委托的朋友就争议事项达成了口头协议，被上诉人王静不予认可是其意思表示。被上诉王静认为上诉人王文胜并未出庭应诉，上诉状上亦没有其亲笔签名或捺印，上诉人孙保汉只是原审的第三人不能作为上诉人提起上诉。孙保汉认可王文胜没有委托其提起上诉，王文胜也没有在上诉状上签名。本院认为，上诉人孙保汉虽为原审第三人，但是原审判决其承担法律责任，故孙保汉有权提起上诉。孙保汉提交的上诉状虽打印有王文胜的名字，但王文胜本人没有签名或捺印，孙保汉也认可王文胜没有委托其代理提起上诉，故孙保汉在上诉状中将王文胜列为上诉人，但王文胜不能作为上诉人对待，仍为原审被告。当事人双方协商的合法有效协议对双方具有约束力，双方应该严格按照合同约定履行各自义务。本案认定退还房屋的依据应该符合合同的约定，上诉人孙保汉需将房屋内所有设施无偿拆除并交还房屋钥匙后方可认定为已退还房屋。2014年7月15日上诉人孙保汉虽搬走了租赁房屋中的物品，但并未拆除玻璃隔断恢复该房屋原状，同时上诉人孙保汉二审向法庭提供的证据不属于新证据，本院依法不予采纳，故上诉人主张认定2014年7月15日为退还房屋的时间不予支持。2014年10月24日孙保汉将房屋内的玻璃隔断拆毁并将钥匙交回，原审认定退还房屋的时间符合合同的约定，应予认定。上诉人孙保汉主张返还26500元的房屋转让费所依据的国务院国发【1983】194号《城市私有房屋管理条例》已于2008年1月15日废止，且该笔转让费是其支付给被上诉人弟弟王强与被上诉人无关，故不应予以支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，故原审判决适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费500元，由上诉人孙保汉负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王远成代理审判员  张 莹代理审判员  张维娜二〇一六年五月二十七日书 记 员  张倩文