贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2729民初299号原告陈凯，男，1977年9月28日生，布依族，湖南省衡南县人，无业，住湖南省衡南县。被告长顺县利尔房地产开发有限公司。地址：长顺县长寨镇长征大道。组织机构代码：58065743-8。法定代表人刘筑坪，系该公司总经理。委托代理人刘明，贵州心海律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告陈凯诉被告长顺县利尔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年3月29日立案受理后，于2016年5月13日依法由审判员陈定锋适用简易程序公开开庭进行审理，原告陈凯及被告委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年11月8日签订商品房买卖合同，其中合同约定：原告购买被告位于长顺县城关镇长征大道御景金湾商住小区C幢1座3单元17层03号房，建筑面积109.56平方米，套内面积92.04平方米，总价款为290650元；约定被告在2014年6月30日前向原告交付房屋，逾期90日内交付房屋，被告每日按已交付房款的万分之二支付违约金，逾期超过90日的，原告有权选择退房、要求返还房款、支付违约金，原告要求继续履行合同的，被告每日按已交付房款的万分之三支付违约金，时间从2014年6月30日起算。合同签订后，原告按约定支付首付款和办理银行按揭贷款，被告于2014年11月3日才交付住房，原告多次要求被告支付违约金未果，故诉至法院，请求判令被告支付违约金10899元（290650元×0.0003×125天）及承担本案案件受理费。被告辩称：1、原告主张因被告延期交房应支付违约金的请求不应得到支持。（1）长顺县环境保护局关于加强“中考”、“高考”期间环境噪声污染监管的通知和长顺县气象局出具的《证明》，说明中考、高考期间不能施工，同时雷雨、低温天气等不宜施工，此中考、高考、政府颁布新的法规、雷雨天气、低温等不可抗力因素才导致工期延误，而因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，故被告不应承担逾期交房的违约责任；（2）在被告通知原告收房以后的延期交房系原告无故拒绝收房所致，被告不应承担任何责任；2、原告起诉支付的违约金计算错误，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月10日，被告长顺县利尔房地产开发有限公司注册成立，经营房地产开发销售，后经批准在长顺县城关长征大道大师坡建设商品房，项目名称为“御景金湾商住小区”。原告陈凯作为买受人与出卖人被告长顺县利尔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号为2013﹣0100号,无合同签订日期），购买“御景金湾商住小区”一期C幢1座3单元17层03号商品房，建筑面积109.56平方米，套内建筑面积92.04平方米，总价290650元。合同第八条约定付款方式为买受人在合同签订当日支付房屋首付款174650元，余款116000元以银行贷款支付。合同第十一条约定交房期限及条件为：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房,在交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中约定出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定的逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：（1）逾期90日内交房，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人以日按已交付款万分之二计算向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之日起十日内支付，合同继续履行；（2）逾期超过90日交房的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起十日内支付(以上1、2不作累加）。合同第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接房屋时，出卖人应当满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订后，被告于2014年1月8日在长顺县住房和城乡建设局房屋管理所作备案登记；2013年11月8日，原告向被告支付购房首付款174560元；庭审中，虽双方当事人均未提交证据予以证明银行按揭贷款的金额及付款时间，后经电话询问及双方当事各自提交的补充材料来看，双方认可的银行按揭贷款金额及付款时间完全一致，即2014年4月3日，原告办理了116000元的银行贷款并将该款划入被告帐户，故本院对该事实予以认定；原告亦认可被告是2014年10月24日通知其接房。长顺县环境保护局以长环通（2013）10号文件及（2014）5号文件要求两考（中考、高考）期间禁止建筑施工单位进行产生噪声污染的施工作业。长顺县气象局出具证明，2012年11月至2014年11月长顺县共出现暴雨天气9天，日最低气温低于5摄氏度的天数为97天。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩及原告提交的原告身份证复印件、长顺县农村信用合作联社个人住房贷款抵押借款合同、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、收据、被告提交的被告企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明、收房通知书、长顺县环境保护局长环通[2013]10号文件和长环通[2014]5号文件、长顺县气象局出具的证明及原、被告双方均提交的商品房买卖合同等证据在案为凭，经法庭质证及本院综合审查，以上证据来源合法，证据间能相互印证，能够证明以上审理查明的事实。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，并受法律的保护，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自义务。但被告未按照双方签订的合同第十一条约定在2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，而在同年10月24日才通知原告接房，已构成违约，故原告有权依照合同中原、被告双方对逾期交房的违约责任要求被告支付违约金。本案中合同约定交房时间为2014年6月30日，逾期交房在90日内，按每日已交购房款的万分之二支付违约金，超过90日，按每日已交购房款的万分之三支付违约金。合同签订后，原告已于2013年11月8日向被告缴纳了购房首付款174650元，余款116000元于2014年4月3日以银行贷款支付。关于商品房实际交付使用的时间，因原告认可被告于2014年10月24日已通知原告交房，可见此时房屋已到达交付使用条件，故商品房实际交付使用的时间以2014年10月24日为准。逾期交房的期间应为2014年7月1日至2014年10月23日,违约金的计算，应以约定的房屋总价款中首付款、银行贷款实际支付的时间和数额起算，即：（174650元＋116000元）×0.0003×115天＝10027.43元。被告提出在施工期间因中考、高考、雷雨天气、低温等诸多因素导致工期延误，系不可抗力的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。理由：首先中考和高考是可预见的，不应认定为不可抗力；其次雷雨天气、低温是什么时段，该时段影响了被告的哪一项工程进度，被告没有提供证据证实，虽被告向法庭出示了长顺县气象局出具的证明证实在2012年11月至2014年11月，长顺县共出现暴雨天气天数为9天，日最低气温低于5摄氏度的天数为97天，但在二年期间长顺县区域出现上述暴雨、低温天气应属于正常气象，系可预见，不属于不可抗力；其三如果因为不可抗力致使工期延误，被告应当到相关的部门办理工程延期手续，并书面通知或向原告说明逾期交房的情况；其四双方签订的合同约定“因不可抗力不能按照合同约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。本案中被告以不可抗力为由逾期交房并没有依照合同约定及时告知原告，也没有向原告提供证明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：限被告长顺县利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈凯支付违约金壹万零贰拾柒元肆角叁分（￥10027.43）。案件受理费72.50元，减半收取36.25元，由被告长顺县利尔房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决即发生法律效力。被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算，逾期申请的，本院应予受理，但被执行人对申请执行时效期间提出异议，本院经审查异议成立的，裁定不予执行。审判员  陈定锋二〇一六年五月二十三日书记员  游 玮