安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖08民终455号上诉人（原审被告）：安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店，住所地安徽省安庆市宜秀区大桥开发区元山路金桂学府**栋*****号。经营者：汪建，经理。委托代理人：汪雷，安徽引江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安庆市新皖韵食品有限公司，住所地安徽省安庆市开发区天宝新苑9号楼。法定代表人：程立，总经理。委托代理人：曹应松，该公司员工。委托代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。原审被告：汪锡久。上诉人安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店（以下简称鑫诚商务酒店）因与被上诉人安庆市新皖韵食品有限公司（以下简称新皖韵公司）、原审被告汪锡久房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院(2015)宜秀民一初字第01073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店的委托代理人汪雷、被上诉人安庆市新皖韵食品有限公司的委托代理人朱小飞到庭参加诉讼，原审被告汪锡久经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年3月23日，原告与两被告签订房屋租赁合同，原告将位于安庆市金桂丽园沿街及二楼（建筑面积为1803.024平方米）出租给被告经营酒店，合同约定租期自2012年3月22日至2022年9月29日，租金前三年每月26731元，第四年每月29404元，上支下ＸＸ式支付，即每季提前5天缴纳下三个月租金，滞纳金按每日1%支付。合同签订之日，被告缴纳50000元押金，原告于2012年3月23日向被告交付房屋，被告50天后缴纳第一季度房租，原告给予被告两个月装修期，合同自签字、缴纳押金、缴纳首季度租金后生效。计算至2015年5月22日，被告缴纳的租金为621472元（现金620272元，原告单位人员住宿折抵1200元），因被告拖欠租金，原告于2015年5月10日和5月13日两次向被告汪锡久发出催款通知书，要求其三日内交清所欠租金，因被告未按原告要求交清租金，原告于2015年5月16日向被告汪锡久发出解除合同通知书，要求被告7日内腾空房屋，恢复房屋原状，向原告交付，因被告未按原告要求向原告交付房屋，原告于2015年5月23日将酒店大门上锁，实际控制了该出租房屋。在本案诉讼过程中，根据原告申请，原审法院作出（2015）宜秀民一保字第00191号民事裁定书，查封了被告安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店的财产。原审法院认为：原告出租给被告的涉案房屋由原告整体租赁取得使用权，在其出租方不反对的情况下，原告有权将涉案房屋出租并收取租金，因此，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告应根据合同约定向原告支付房租。被告汪锡久与被告安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店均是合同当事人，汪锡久有依据合同支付房租的义务，因此两被告应共同承担向原告支付拖欠房租的义务。根据原告出具的收据，原告开始计算房租的时间为2012年5月11日，截止至2015年5月22日，被告应付租金为973008元，拖欠的租金为351536元，被告认为已经以酒折抵房租，但双方未对价格进行协商，且原告不同意以酒折抵房租，对此不予认定，对原告擅自将被告酒提走的行为，被告可以另案处理。因原告于2015年5月23日控制了出租房屋，客观上已收回出租房屋，因此，2015年5月23日以后不应再计算房租。由于被告拖欠原告租金，原告在催告后有权依据合同法的规定，解除与被告的租赁合同，因此，原告于2015年5月16日向被告发出解除合同通知书后，双方签订的租赁合同依法解除。因被告汪锡久是与原告签订租赁合同的当事人，原告向其发出通知即履行法定义务，被告安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店认为原告未对其通知解除合同不合法的抗辩意见，依法不予采纳。虽然合同约定被告逾期支付房租应承担滞纳金，但双方在实际履行过程中对租金支付方式进行了变更，因此，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，依法不予支持；原告要求被告支付水、电费的诉讼请求，没有提供证据证明，依法不予支持，因原告已于2015年5月23日实际收回了出租房屋，原告再要求被告恢复原状，已超出被告的履行能力，依法亦不予支持。由于被告系陆续支付租金，诉讼时效有中断情形，因此原告要求被告支付租金未超过诉讼时效。被告安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店虽在本案中提出反诉，因未在规定的时间内缴纳反诉费用，依法按撤回反诉处理，对被告的反诉请求，依法不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：一、原告安庆市新皖韵食品有限公司与被告汪锡久、安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店2012年3月23日签订的租赁合同于2015年5月16日解除；二、被告汪锡久、安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店于本判决生效后十日内共同向原告安庆市新皖韵食品有限公司支付房屋租金351536元（扣除押金50000元，实际支付301536元）；三、驳回原告安庆市新皖韵食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9011元，保全费3170元，合计12181元，由被告汪锡久、安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店共同负担9670元，原告安庆市新皖韵食品有限有限公司负担2511元。宣判后，鑫诚商务酒店不服，上诉称：一审法院认定30000元租金原审遗漏计算，系认定事实不清。根据双方缴纳租金习惯，鑫诚商务酒店每次以现金方式缴纳房租，新皖韵公司开具收据收条，偶尔有转账的，新皖韵公司都收回转账凭证再开具收条，且在每次缴纳租金少的时候，经新皖韵公司催讨，鑫诚商务酒店都会当天第二次缴纳，新皖韵公司在同一天收取两笔租金的情形。2014年7月20日和2014年10月2日鑫诚商务酒店以现金缴纳分别缴纳房租，新皖韵公司开具收条。但新皖韵公司认为缴纳太少，经其再次催讨，鑫诚商务酒店通过银行转账方式分别转账给新皖韵公司法定代表人个人账户上1万元与2万元，共计3万元，但新皖韵公司财务未开具收据。而原判记载“2014年7月20日和2014年10月2日两次交款与原告出具的收据一致，只能计算一次，不能重复计算，2014年6月27日和2014年11月6日两次交款17000元，原告没有相应的收据，应另行计算”，一审法院认定鑫诚商务酒店缴纳的30000元租金属于重复计算，只能计算一次纯属错误。结合一审庭审以及双方之间对账，新皖韵公司财务人员频繁变动且财务不规范导致本案实际拖欠的租金新皖韵公司无从计算，一审查明的拖欠租金的金额系鑫诚商务酒店提供的财务对账后得知的具体数额，鑫诚商务酒店认为，依据相关法律规定，拖欠租金的金额应当由新皖韵公司举证，鑫诚商务酒店不能陈述清楚拖欠租金的具体金额且没有证据能够证明2014年7月20日和2014年10月2日的两笔租金和鑫诚商务酒店提供的银行凭证交款金额一致属于重复计算，故鑫诚商务酒店认为应当认定该两笔30000元租金缴纳属实且不属于重复计算。综上，请求：1、依法改判在原判租金中核减租金30000元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人新皖韵公司辩称：30000元租金属于重复计算，请求驳回上诉，维持原判。原审被告汪锡久未到庭发表答辩意见。二审审理期间，各方当事人均无新证据提交，对原审提交的证据无新的复核意见，本院认证意见同于原审，二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为原审判决对租金的计算是否正确。鑫诚商务酒店主张2014年7月20日与2014年10月2日分别支付的20000元与10000元共计30000元系缴纳两次，不存在重复计算，但新皖韵公司出具的专用收据上的日期与金额均能与鑫诚商务酒店提交的银行客户回单相对应，鑫诚商务酒店主张该30000元系现金交付，但未能提交充分的证据予以证明，故对其主张该30000元租金不存在重复计算应当予以扣减的上诉请求，本院依法不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人安庆市大桥开发区鑫诚商务酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  周大庆代理审判员  潘 红代理审判员  严 正二〇一六年五月四日书 记 员  吴学军附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。