吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0802民初745号原告刘波，现住白城市。委托代理人王旭颖，系吉林金辉律师事务所律师。被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场。负责人朱文臣，系白城市三千坊烤肉海鲜自助广场经营者.被告朱文臣，系白城市三千坊烤肉海鲜自助广场经营者。委托代理人于佩清，系内蒙古天厚律师事务所律师。原告刘波诉被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场、朱文臣占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙伟业担任审判长，与审判员刘景林、人民陪审员魏丽组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人，被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场负责人朱文臣、被告朱文臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，沈龙以自有的位于白城市中兴东大路10-5号商服楼为沈彦君在白城市农村信用合作联社营业部的借款提供抵押，于2010年12月22日办理了房他证白字第Y2010090**号他项权证。原告于2016年1月19日通过白城市中级人民法院拍卖程序购买了白城市中兴东大路10-5号商服楼。2010年10月10日，李桂兰与沈龙签订了白城市中兴东大路10-5号商服楼房屋租赁合同，租期自2010年11月10日起至2013年11月10日止。被告朱文臣在白城市中级人民法院执行期间又向中级法院提供了朱文臣与沈彦君于2010年9月20日签订的没有门牌号的《楼房租赁合同》（期限从2010年12月20日至2014年12月20日）及《楼房租赁补充合同》（期限从2014年12月20日至2019年12月20日），因被告朱文臣与沈彦君签订的《楼房租赁补充合同》是在中兴东大路10-5号商服楼设立抵押之后，租赁合同对原告不具有法律约束力，故原告提起诉讼，要求被告立即腾迁房屋。被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场辩称，不同意原告诉讼请求。朱文臣与沈艳君于2010年9月20日签订房屋租赁合同，合同租赁期限为2010年12月20日至2014年12月20日，签订合同时房屋没有抵押；补充合同是对原合同个别条款的调整，对标的没有改变；白城市中院对诉争标的物拍卖过程中，已经告知购买人诉争房屋事实，购买人明知租赁期限而购买；白城市中级人民法院2014白执字第63号拍卖成交确认书，反映我们对房屋交款情况及中院告知购买人情况。根据相关法律规定，属于买卖不破租赁。请求驳回原告诉请。被告朱文臣辩称，不同意原告诉讼请求。朱文臣与沈艳君于2010年9月20日签订房屋租赁合同，合同租赁期限为2010年12月20日至2014年12月20日，签订合同时房屋没有抵押；补充合同是对原合同个别条款的调整，对标的没有改变；白城市中院对诉争标的物拍卖过程中，已经告知购买人诉争房屋事实，购买人明知租赁期限而购买；白城市中级人民法院2014白执字第63号拍卖成交确认书，反映我们对房屋交款情况及中院告知购买人情况。根据相关法律规定，属于买卖不破租赁。请求驳回原告诉请。根据原告的起诉和被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：被告与沈艳君签订的租赁合同对原告是否有法律约束力。原告向本院提交了如下证据：1、房屋产权证。证明我对房屋合法占有，具有排他性的所有权。经被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场质证对真实性无异议，但对证明问题有异议。经被告朱文臣质证对真实性无异议，但对证明问题有异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。2、白城市中院拍卖成交确认书。证明我通过合法途径取得房屋所有权。经被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场质证对真实性无异议，但对证明问题有异议。经被告朱文臣质证对真实性无异议，但对证明问题有异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。3、工商局调取的沈龙与李桂兰签订的房屋租赁合同。证明该合同是经工商备案的，与被告提交的第一份合同日期重叠，被告提交的第一份合同真实性无法查证。经被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场质证对真实性有异议，合同沈龙与李桂兰的签字都不是他们本人签的，是我们工作人员临时签的。租金明显不符实际情况。当时为了少交房屋租赁税。经被告朱文臣质证，对真实性有异议，合同沈龙与李桂兰的签字都不是他们本人签的，是我们工作人员临时签的。租金明显不符实际情况。当时为了少交房屋租赁税。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同、补充合同、收条。证明我与沈艳君租赁关系持续存在，到2019年的房租已经给付完毕。经原告质证有异议，即使证据真实、合法，租赁合同与补充合同系完全独立存在的两个合同，补充合同租期2014年12月20日至2019年12月20日，于第一份合同租期没有关联性。2014年1月18日签订的补充合同，该日期后于房屋设定的抵押权，不能对抗抵押权。租赁合同、补充合同没有明确租赁房屋的门牌号，不能确定租赁合同、补充合同的标的物为本案争议房屋。沈艳君不是该涉案房屋的所有权人，两份合同效力无法确定。经被告朱文臣质证无异议。经合议庭审查，2014年1月18日签订的楼房租赁补充合同是对2010年9月26日签订的楼房租赁合同相关条款的实质性改变，系两份合同，本院不予确认证据证明力。2、白城市中级人民法院2014白执字第63号通知。证明白城市中级人民法院确认房屋存在租赁关系。经原告质证对真实性无异议。但对证明问题有异议。与本案无直接联系。经被告朱文臣质证无异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。3、白城日报公告、淘宝网下载的处置竞买标的物的调查表、白城市中级人民法院公告。证明房屋租赁期限到2019年12月20日，租金已经交付完毕。经原告质证对真实性无异议，但对证明问题有异议。只能证明对拍卖标的物的描述，不能证明合同可以对抗抵押权。只能证明白城市中级人民法院不承担瑕疵担保责任的证据。经被告朱文臣质证无异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。4、白城市中级人民法院执行裁定书。证明所有权自交付时起转移。经原告质证，证据系复印件不符证据规定，原告基于抵押权实现拍卖该房屋实现的所有权，不能对抗抵押权。经被告朱文臣质证无异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。被告朱文臣向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同、补充合同、收条。证明我与沈艳君租赁关系持续存在，到2019年的房租已经给付完毕。经原告质证有异议，即使证据真实、合法，租赁合同与补充合同系完全独立存在的两个合同，补充合同租期2014年12月20日至2019年12月20日，于第一份合同租期没有关联性。2014年1月18日签订的补充合同，该日期后于房屋设定的抵押权，不能对抗抵押权。租赁合同、补充合同没有明确租赁房屋的门牌号，不能确定租赁合同、补充合同的标的物为本案争议房屋。沈艳君不是该涉案房屋的所有权人，两份合同效力无法确定。经被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场质证无异议。经合议庭审查，2014年1月18日签订的楼房租赁补充合同与2010年9月26日签订的楼房租赁合同系两份合同，本院不予确认证据证明力。2、白城市中级人民法院2014白执字第63号通知。证明白城市中级人民法院确认房屋存在租赁关系。经原告质证对真实性无异议。但对证明问题有异议。与本案无直接联系。经被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场质证无异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。3、白城日报公告、淘宝网下载的处置竞买标的物的调查表、白城市中级人民法院公告。证明房屋租赁期限到2019年12月20日，租金已经交付完毕。经原告质证对真实性无异议，但对证明问题有异议。只能证明对拍卖标的物的描述，不能证明合同可以对抗抵押权。只能证明白城市中级人民法院不承担瑕疵担保责任的证据。经被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场质证无异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。4、白城市中级人民法院执行裁定书。证明所有权自交付时起转移。经原告质证，证据系复印件不符证据规定，原告基于抵押权实现拍卖该房屋实现的所有权，不能对抗抵押权。经被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场质证无异议。经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认证据证明力。经过庭审调查，根据原告陈述、被告答辩、当事人举证质证，本院综合评判认定事实如下：案外人沈龙以其所有的位于白城市中兴东大路10-5号商服楼为案外人沈彦君在白城市农村信用合作联社营业部提供借款抵押，2010年12月22日办理了抵押登记，他项权证为：房他证白字第Y2010090**号。沈彦君未按约定偿还借款。白城市农村信用合作联社营业部于2016年1月19日，经白城市中级人民法院拍卖程序实现抵押权。原告于拍卖当日经竞买获得该楼房所有权。于2016年2月3日办理了房屋所有权证。另查，被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场系个体工商户，登记负责人李桂兰（已去世），实际经营人朱文臣。2010年10月10日，李桂兰与沈龙签订了楼房屋租赁合同，沈龙将涉案楼房出租给白城市三千坊烤肉海鲜自助广场经营正餐服务，租期自2010年11月10日起至2013年11月10日止。白城市中级人民法院执行涉案楼房期间，被告朱文臣又向白城市中级人民法院提供了由其与沈彦君签订的《楼房租赁合同》和《楼房租赁补充合同》。《楼房租赁合同》签订时间为2010年9月20日，租期自2010年12月20日至2014年12月20日。《楼房租赁补充合同》签订时间为2014年1月18日，租期自2014年12月20日至2019年12月20日，《楼房租赁补充合同》约定年租金20万元。被告朱文臣已经将五年租金100万元一次性交齐。又查明，白城市中级人民法院在执行中对涉案房屋的相关信息及所附载的权利进行了公告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与邀约的内容一致。受要约人对要约的内容作实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”本案中，朱文臣与沈彦君签订的《楼房租赁补充合同》对《楼房租赁合同》房屋租赁期限进行了变更，是对合同内容的实质性变更，故《楼房租赁补充合同》与《楼房租赁合同》不是一份合同，而是房屋抵押登记后重新签订的租赁合同。故二被告以《楼房租赁补充合同》与《楼房租赁合同》属同一份合同,涉案房屋抵押之前已经出租的抗辩理由无事实根据与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案涉案楼房虽然在抵押登记前出租，但租期在房屋抵押期间已终止。2014年1月18日签订的《楼房租赁补充合同》系在房屋抵押登记之后，故《楼房租赁补充合同》对买受人即本案原告没有约束力。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条并未作出但书或例外规则的表述，故被告应继续租赁房屋至租期届满的理由本院不予支持。原告要求被告将位于白城市中兴东大路10-5号商服楼腾迁的诉讼请求符合法律规定，应予支持。综上，本院为维护当事人的合法权益，本着重事实、重证据的原则，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定判决如下：被告白城市三千坊烤肉海鲜自助广场、朱文臣于本判决生效后15日内，将坐落于白城市中兴东大路10-5号商服楼腾出返还原告。案件受理费100.00元由被告朱文臣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  孙伟业审 判 员  刘景林人民陪审员  魏 丽二〇一六年五月四日书 记 员  张莉欣