重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2014)沙法民初字第08713号原告重庆西典物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路119号2栋4层，组织机构代码70931504-2。法定代表人张忠秀，重庆西典物业管理有限公司总经理。委托代理人马平原，重庆智跃律师事务所律师。被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街7号12-1号第15层，组织机构代码62198514-8。法定代表人李勇，重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司经理。委托代理人陈鹏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告重庆西典物业管理有限公司与被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告重庆西典物业管理有限公司的委托代理人马平原、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司的委托代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆西典物业管理有限公司诉称，2006年4月30日，被告与重庆市利得尔实业有限公司签订《经营场地租赁合同》，由被告租赁重庆市利得尔实业有限公司位于沙坪坝区**路**号文星大厦负*层2481平方米房屋用于开办重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司陈家湾店。2006年11月8日，原告与被告签订《物业管理协议》，约定由原告对被告承租场地提供物业服务。双方对各自的权利义务、物业服务费标准、违约责任等进行了约定。原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告从2013年8月22日起以各种理由拖欠物业服务费。现原告诉至法院，要求被告支付2013年8月22日至2014年11月2l日期间的物业服务费74430元及逾期付款违约金（从违约之日2013年8月22日起计算至判决生效之日止，按每季度14886元累计，按每日千分之五计算）。被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司辩称，被告从2013年8月22日起未交纳物业服务费属实。物业服务费应当产生以后才交纳，因此，2014年8月22日至2014年11月21日期间的物业服务费应于2014年11月21日交纳。原告在2013年8月22日至2014年8月21日期间违约11次，原告不履行相关义务，没有全面履行合同。被告代为聘请相关单位维护排水系统6次，因此，被告不应当支付该期间的物业服务费。原告存在违约行为，被告依法行使抗辩权才导致未交纳物业服务费，因此不应承担违约责任。经审理查明2004年12月20日，原告取得物业管理企业资质证书，资质等级为叁级。2006年4月30日，被告租赁重庆市利得尔实业有限公司位于沙坪坝区**路**号文星大厦负*层248I平方米经营“新世纪百货连锁陈家湾店”。2006年11月8日，重庆市利得尔实业有限公司（甲方）、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（乙方）、原告重庆西典物业管理有限公司（丙方）三方签订《物业管理协议》，合同第一条甲方承担的物业管理内容及费用约定：1、乙方商场的水、电、气计量总表由甲方安装，在租赁期内，甲方将水、电、气户头更名为乙方，由乙方按实用数直接向水、电、气计量部门缴纳。2、供电系统、消防系统、给排水系统共用部分的维护、保养、维修、大修。3、供水、排污系统以楼层计量表和租赁范围为界，表前及承租范围外由甲方负责并承担费用。4、甲方负有对共用物业及配套设施年检、大修和更新的义务，保证租赁期内商场建筑结构、消防喷淋系统、给排水系统的完好及定期对生化池进行清掏，并承担维修、维护的相关费用。5、乙方自有送货车辆经由甲方车道至卸货区为商场送货，甲方免收停车卸货费，但不得影响车库车辆正常进出。乙方商场主出入口招牌以下的外墙立面和负*层通道内墙立面的广告权由乙方拥有。6、甲方同意乙方将应支付给甲方的物管费，按每月2元/㎡扣出，由乙方直接支付给丙方。7、《经营场地租赁合同》中约定的其它应由甲方承担的责任和义务。合同第二条乙方承担的物业管理内容及费用约定：1、乙方自行负责并承担租赁场地内物业保安、清洁卫生、照明、装饰的维护及向社会交纳绿化费、门前三包费等相关费用。2、乙方商场的水、电、气计量总表在本合同终止后，乙方无条件将水、电、气户头更名为甲方，费用由乙方承担。3、乙方自行负责独立的空调、供电系统，电扶梯的日常运行、管理、维修及年检并承担费用。4、供水、排污系统以楼层计量表和租赁范围为界，表后及承租范围内由乙方负责并承担费用。5、乙方自行负责商场内的物业管理和租赁场地内照明用具的正常维护和灯具更换。6、乙方与甲方物管部门统一协调，作好租赁场地内的消防工作并承担责任。如果给甲、丙方造成损失，乙方应承担责任。7、乙方同意将应支付给甲方的物管费按每月2元/㎡扣出，直接支付给丙方，但丙方需出据国家正规物管发票。8、在与《经营场地租赁合同》一致及确保乙方商场经营的前提下，乙方接受丙方物管部门的统一管理。9、《经营场地租赁合同》中约定的其它应由乙方承担的责任和义务。合同第三条丙方的责任约定：l、丙方同意按本协议第一条甲方应承担的物业管理责任及内容实施对乙方承租场地的物业管理工作。2、负责维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。3、丙方每季度按乙方承租套内建筑面积2481㎡，向乙方按2元/㎡每月的标准收取物业管理费，但丙方应向乙方出据国家正规物管发票。合同第四条约定，物业管理期限与甲乙方双方的《经营场地租赁合同》期限一致。合同条五条违约责任约定：乙方在按《经营场地租赁合同》支付甲方租金和物管费时，分解出物业管理费同步支付给丙方，如因乙方原因逾期交付，从逾期之日起按乙方欠付总额每天千分之五累计递增计付补偿金给丙方。合同签订后，原告进场对被告租赁场地进行物业服务，被告按约定交纳了租金及物业服务费。从2012年8月22日起，被告未交纳物业服务费。现原告起诉来院，要求判决如所请。审理中，原告认为其履行物业服务合同不当的事实均发生在2012年8月以前，之后，原告已履行合同约定，定期对化粪池进行了检查和清掏，不存在违约事实，并提交了其于2013年11月20日与重庆永环洁保科技有限公司签订的《重庆西典物业管理有限公司化粪池清掏服务合同》、《证明》等证据予以证明。被告对该证据的真实性无异议，但认为该合同的有效期是从2013年11月30日至2014年11月30日，不能证明2013年8月22日至2013年11月30日期间原告履行了清掏化粪池义务。另外原告没有提交付款发票、收据等履约证据，不能证明重庆永环洁环保科技有限公司就实际履行了该合同。被告认为因原告未完全履行合同义务，未清掏化粪池、沉沙井，未维护排污管道系统等，遂自行雇请人员进行了清掏、维护，并提交了其与相关单位的合同、付款发票等证据予以证明。原告对被告该证据的真实性无异议，对被告自行清掏化粪池和维护排污系统的事实无异议，但认为被告是对自己承租的物业进行必要的维护，是属于被告自行维护的范围。以上证据也不能证明原告就没有履行物业服务合同约定的义务。此外，如果被告要求清掏化粪池和维护排污系统，应向原告发出通知，在原告拒绝履行的情况下，才能认定原告履约不当。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有资质证书、物业服务合同、（2013）沙法民初字第07830号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第00315号民事判决书等书证以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原被告双方签订的《物业管理协议》合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。在合同履行过程中，原告认为其已定期对化粪池进行了检查和清掏，但其提交的《重庆西典物业管理有限公司化粪池清掏服务合同》、《证明》因没有该合同实际履行的相关依据，因此，其不能足以证明原告对本案涉诉物业的生化池、给排水系统履行了清掏、维护的义务，原告存在违约行为。被告以此为由拒交物业服务费，属于行使合同抗辩权的行为，但该抗辫权的行使范围和程度应当与物业服务企业的违约程度相对应，被告拒交全部物业服务费亦属不当。鉴于原告未全面履行物业服务合同的约定，因此，其约定的物业服务收费标准本院酌减20%，但物业服务费应计算至2014年9月22日原告向法院起诉之前一日为止，超出部分本院不予支持。据此，2013年8月22日至2014年9月21日期间的物业服务费为51604.80元。因原被告双方均存在违约行为，因此，原告要求被告承担延迟支付物业服务费的违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆西典物业管理有限公司2013年8月22日至2014年9月21日期间的物业服务费51604.80元。二、驳回原告重庆西典物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，减半交纳830元（原告已预交），由原告重庆西典物业管理有限公司负担640元，被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司负担190元，此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 刘 涛二〇一四年十一月七日书记员 彭超群