昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2013）盘法民二初字第337号原告：赵连壁，男，1916年2月26日生，汉族，昆明市人，住昆明市五华区。原告：赵毅，男，1961年2月15日生，汉族，昆明市人，住昆明市五华区。共同委托代理人：杨华、余坤，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：谷献全，男，1970年9月27日生，住昆明市东川区。委托代理人：韦成佐，云南华汇律师事务所律师。特别授权代理。被告：赵锦，女，1962年3月13日生，汉族，昆明市人，现在澳洲工作。委托代理人：刘胡乐、王琳，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。第三人：车惠珍，女，1962年1月26日生，汉族，昆明市人，现住本市西山区。原告赵连壁、赵毅诉被告谷献全、赵锦、第三人车惠珍确认合同无效纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原有原告张羽仙死亡。原告赵毅及两原告共同委托代理人杨华、余坤，被告谷献全及委托代理人韦成佐，被告赵锦委托代理人刘胡乐、王琳，第三人车惠珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告共同诉称：位于昆明市盘龙区金江小区******房屋为两原告与原有原告张羽仙共同所有。2013年7月5日，被告赵锦瞒着原告，伪造原告的身份证、持虚假的授权委托书等证明文件私自与被告谷献全签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以280万元的价格转让给了被告谷献全。2013年8月29日，原告查询该房屋贷款情况时发现异样，后到昆明市房产交易中心查询时才得知上述情况。被告赵锦的上述行为系无权处分，被告谷献全亦无权取得该房屋的所有权。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1、依法确认被告赵锦与谷献全于2013年7月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告谷献全将位于昆明市盘龙区金江小区A1幢2-4层102号的房屋返还原告；3、由被告承担本案诉讼费及保全费。被告谷献全辩称：请求驳回原告的诉讼请求。在两被告签订合同及整个房屋买卖交易过程中，被告赵锦都有委托手续；并且原告与被告赵锦系亲属关系，被告谷献全有理由相信赵锦有完全的处分权；加之，两被告签订了房屋买卖合同，被告谷献全支付了购房款及相应税费并且已经办理了房屋过户手续，整个交易已经完成。综上，被告谷献全系善意的第三人，已经合法取得了诉争房屋，不存在原告诉称的房屋买卖合同无效的情况，也不存在返还房屋。被告赵锦辩称：请求驳回原告诉请。被告赵锦接受了原告的委托，与被告谷献全所签合同合法有效，两被告的买卖行为合法有效。第三人认可原告的诉讼请求。庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、房屋所有权证，证明诉争房屋系原告所有；2、原告的身份证复印件；3、赵毅与车惠珍的结婚证；4、原告在《都市时报》上发布的《声明》；5、昆明市华信公证处（2013）云昆华信证字第003657号《公证书》；6、昆明市明信公证处（2012）云昆明信证民字第16967号《公证书》；7、昆明市明信公证处（2013）云昆明信证民字第22731号《公证书》；8、云南春城司法鉴定中心对证据6、7两份公证书上原告的签名、指纹的《司法鉴定意见书》（云春鉴【2913】文痕鉴字第161号），共同证明被告赵锦在隐瞒原告的情况下，持虚假授权委托书及公证证明私自与被告谷献全签订《房屋买卖合同》。经当庭质证，被告谷献全对原告提交的证据1的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，不能证明原告的证明目的，该房产已经交易到被告谷献全名下；对证据2的真实性无异议，身份证号与房管局登记一致，被告谷献全取得诉争房屋来源于三原告的授权；对证据3真实性、合法性无异议；对证据4真实性无异议，对其关联性不认可，不能证明原告的证明目的，整个交易过程中原告都没有提出异议，在房产证办理三个月之后才去声明；对证据5、6、7真实性、合法性、关联性无异议，可以证明原告是同意认可交易的；证据8不予认可，是原告自己单方申请做的鉴定，鉴定的检材来源未经司法机关的确认，对该鉴定书的真实性、合法性不予认可。被告赵锦对原告提交的证据1真实性无异议，但不认可其证明目的，房屋的装修都是由被告赵锦完成的，上述房产已经完成过户登记，完成交易；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但不认可其关联性；对证据4真实性无异议，对关联性不认可；对证据5、6、7真实性、合法性、关联性认可，但不认可其证明目的；对证据8不予认可，是原告单方作出的鉴定，对其真实性、合法性不予认可。第三人对原告的证据无异议。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，其中两被告不认可的证据8，虽然系原告单方委托的鉴定，但是作出该鉴定报告的鉴定机构及人员有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，两被告没有足以反驳该鉴定报告的相反证据，因此，对该鉴定报告的真实性，本院予以确认。被告谷献全为证明自己的主张，向本庭提交以下证据：1、谷献全身份证；2、房屋买卖定金合同；3、公证书及公证的房屋买卖合同；4、收条；5、身份和亲属关系证明；6、银行取款回单；7、房屋所有权证；8、完税证、发票；9、说明；10、视听资料、光盘，证明本案诉争的根源于家庭财产分割纠纷；11、公证书2份；12、收条一份，以上证据共同证明被告谷献全已经支付完毕购房款10800000元，诉争房屋已经过户到被告谷献全名下，两被告的房屋交易已经完成。经当庭质证，原告及第三人对被告谷献全提交的证据1真实性认可；对证据2真实性、合法性、关联性不予认可，居间方没有签字，房屋共有人没有赵锦的名字，赵锦是不享有房屋所有权的，赵锦亦无权处分该房产，被告谷献全没有尽到审核义务并且房屋交易价格明显低于市场价格，其不是善意第三人；对证据3中公证书，按照被告赵锦所述，赵毅是单身,已经离婚,但实际上赵毅与车惠珍从未离婚,因此该份公证书是虚假的，赵锦属于无权处分；对证据4中80万元收条的三性不予认可，付款人江萍与本案无关，没有转账记录；对200万元的收条不予认可，该收条上没有日期、手印等记录，对其三性不予认可；之后的收条均没有原件，对真实性不予认可；对证据5真实性认可，不认可其关联性；对证据6交易行为与本案无关，不能证明系支付房款的行为；对证据7真实性、关联性认可，但合法性不认可，登记行为系依据无效合同作出，依法不应当予以撤销；对证据8三性予以认可，恰恰证明被告谷献全在7月1日之前就付清280元的购房款，明显低于市场价，被告恶意串通损害第三人利益，应当返还原告涉案房屋；对证据9真实性、合法性、关联性不予认可，收条有涂改痕迹且与事实不符，明显属于伪造，反证被告谷献全并非善意第三人；证据10三性不予认可，没有原件核对真实性并且无法证明视听资料的完整性、连续性、原始性，证据内容也无法证明被告谷献全的证明内容；对证据11可以证明被告谷献全没有去核实真实性，而该公证书也经鉴定属伪造；对证据12三性不认可，属被告谷献全庭后提交，被告赵锦也没有到庭核对真实性并且被告赵锦一再强调交易价格为280万元，该收条与该事实也不相符并且该收条如确系赵锦所写，更能证明两被告恶意串通。被告赵锦对被告谷献全提交的证据1、3、6、7、8、11三性认可；对证据2与原告一致；证据4中没有原件的证据不予认可，被告赵锦收到的就是280万元；对证据5真实性认可，不认可其关联性；对证据9款项付清是事实，予以认可；对证据10三性不予认可，由于被告谷献全并未就证据形成时间、原始载体进行说明，故无法核对真实性；证据12的三性不认可。本院对被告谷献全提交的证据1、7、8、9、12、证据4中80万元、200万元收条的真实性予以确认；证据4中其他收条由于没有原件核对真实性，本院不予采纳；证据5、6与本案无关；证据10由于无法证实其形成时间、地点及涉及的人员，无法核对真实性，本院不予采纳；证据11由于两原告及张羽仙不认可其签字及捺印并且鉴定机构鉴定为其上“赵毅”指纹及手印、“赵连壁”和“张羽仙”的指纹并非出自本人，因此，对该证据，本院不予采纳；证据12虽然被告赵锦不认可真实性，但是有原件予以核对并且被告赵锦没有提供足以反驳的相反证据，因此，本院对其真实性予以确认；对证据2、3的效力问题将在其后进行综合评述。被告赵锦为证明自己的观点，向法庭提交证据：出资情况说明；2、装饰装修施工合同，共同证明被告赵锦为涉案房屋集资、装修等，共计花费1222689元；3、公证书，证明被告赵锦处分涉案房产征得了三原告的公证授权许可。原告及第三人对被告赵锦提交的证据1真实性不予认可，与本案无关；对证据2三性不予认可；对证据3不能证明被告赵锦合法取得三原告的委托，原告出具的司法鉴定报告上面检材就是被告赵锦所提交的公证书，鉴定书中载明：认定两老人的指纹已经模糊，但该公证书上指纹很清晰。被告谷献全对被告赵锦提交的证据1、2、3三性予以认可。本院认为，被告赵锦提交的证据1、2与本案无关；证据3本院不予采纳。第三人无证据向法庭提交。综上所述，本院确认以下案件事实：原告赵连壁与原有原告张羽仙，原告赵毅与第三人车惠珍系夫妻关系。原告赵毅系原告赵连壁与张羽仙之子，三人原系位于昆明市盘龙区金江小区******房屋的所有权人，该房屋所有权取得时间系在原告赵毅与第三人婚姻关系存续期间。被告赵锦系原告赵连壁、张羽仙之女。被告赵锦于2012年7月19日伪造原告赵连壁、张羽仙捺有指纹的授权委托书并由云南省昆明市明信公证处出具了对上述授权委托书的公证书；2013年5月14日，被告赵锦再次伪造有原告赵毅的签字及指纹的授权委托书并由云南省昆明市华信公证处出具了对上述授权委托书的公证书。2013年6月22日，被告赵锦持上述两份伪造的授权委托书及相应公证书、涉案房屋的房屋所有权证及土地证，以两原告及张羽仙的名义，与被告谷献全签订《房屋买卖定金合同》，约定将上述位于昆明市盘龙区金江小区A1幢2-4层102号的房屋出售给被告谷献全，房屋交易价格为10800000元，定金为800000元。合同签订当日，被告谷献全向被告赵锦支付了定金800000元。随后，被告谷献全支付了剩余购房款10000000元。2013年7月5日，两被告签订了《房屋买卖合同》，约定将上述涉案房屋出售给被告谷献全，房屋交易价格为2800000元；并对该合同进行了公证。2013年7月9日，被告谷献全办理了上述房屋的产权过户登记并实际占有涉案房屋。现两原告认为被告赵锦伪造授权委托书与被告谷献全进行房屋买卖的交易，无权处分其房屋，起诉要求确认两被告之间签订的《房屋买卖合同》无效并要求被告谷献全返还涉案房屋。本院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、两被告签订的《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖合同》是否有效？二、被告谷献全是否应当返还涉案房屋？对于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，被告赵锦与被告谷献全签订《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖合同》时，向被告谷献全出示了两原告及张羽仙的授权委托书及该授权委托书的公证证明、房屋所有权证及土地证原件，并且被告赵锦与房屋所有权人系亲属关系，具备有权代表两原告及张羽仙处分涉案房屋的表象，也足以使一般人相信被告赵锦有代理权；被告谷献全在审查了上述情况后有理由相信被告赵锦享有代为出售涉案房屋及收取房款的权利。因此，为保护善意第三人被告谷献全的合法权益，可以认定被告赵锦的代理行为有效，两被告签订的《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖合同》有效。尽管被告赵锦公证的授权委托书系伪造，两原告及张羽仙也拒绝追认被告赵锦的代理行为；并认为两被告恶意串通损害了其利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。但是，本院认为，两原告未提供证据证实两被告系恶意串通，没有证据证实被告谷献全取得涉案房屋并非善意；反之，被告谷献全是在基于被告赵锦有代理权的信赖后，才与被告赵锦签订了房屋买卖合同，支付了售房价款，将涉案房屋变更登记在自己名下，其依法善意取得了涉案房屋的所有权。两原告仅以被告赵锦没有代理权，无权处分为由请求确认房屋买卖合同无效，没有法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，依据上述，可以认定被告谷献全受让涉案房屋时是善意的并且支付了合理的价款，涉案房屋已经变更登记在被告谷献全名下，符合该法律规定，因此，被告谷献全已经善意取得涉案房屋的所有权。两原告对被告谷献全支付的价款是否合理有异议，但是未对该主张提供证据，没有证据证明被告谷献全支付价款的不合理，因此，本院对两原告的该主张不予采纳。综上，被告谷献全系涉案房屋的所有权人，其有权对涉案房屋占有、使用，两原告要求被告谷献全返还涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵连壁、赵毅的诉讼请求。案件受理费29200元，保全费5000元，由原告赵连壁、赵毅承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陈傢悦人民陪审员  王 玫人民陪审员  何 伟二〇一四年六月三日书 记 员  杨鹤云