重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝三中法民终字第01005号上诉人（原审被告）重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地垫江县桂西大道城西曲药厂三楼，现住垫江县桂溪镇温州商贸城四楼，组织机构代码67103132-6。法定代表人吴晓华，董事长。委托代理人杨挺，重庆贤正律师事务所律师。委托代理人余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林传兰，女，1973年10月24日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被上诉人（原审原告）尹席飞，男，1976年8月14日出生，汉族，居民，住址同上。上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司（以下简称亿祥置业公司）因与被上诉人林传兰、尹席飞商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第00904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员宋丹丹担任审判长与审判员陈江平、倪静参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年1月21日，林传兰、尹席飞与亿祥置业公司订立《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：林传兰、尹席飞购买亿祥置业公司开发的位于垫江县桂溪镇迎宾大道的温州商贸城某房屋，房屋总成交款177000元，房屋建筑面积32.17平方米，套内建筑面积26.22平方米，套内建筑面积单价为6750.57元／平方米；亿祥置业公司应当于2010年10月1日前将竣工验收备案登记的商品房交付给林传兰、尹席飞，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，亿祥置业公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向林传兰、尹席飞支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，林传兰、尹席飞有权解除合同。林传兰、尹席飞要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向林传兰、尹席飞支付已付房款万分之二的违约金。该合同第六条还约定：如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为差异的处理方式，面积误差比绝对值在3﹪以内的，据实结算，多退少补。同日，林传兰、尹席飞、亿祥置业公司签订《合同补充协议》，该补充协议约定：亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》。嗣后，林传兰、尹席飞支付全部购房款177000元。2010年10月1日，亿祥置业公司将房屋交付给林传兰、尹席飞，但该房屋建筑面积为30.10平方米，套内建筑面积为25.89平方米，与合同约定的套内建筑面积26.22平方米误差0.33平方米。2011年12月21日，垫江县市政园林管理局垫江市政函（2011）159号文件以未申报绿化验收为由建议垫江县国土房管局暂缓办理亿祥置业公司开发的重庆温州商贸城房屋产权手续。2012年7月10日，垫江县市政园林管理局垫江市政园林函（2012）86号文又以维稳为由建议垫江县国土房管局先办理亿祥置业公司开发的重庆温州商贸城A、B区分户产权。2013年3月25日，垫江县国土资源和房屋管理局出具业务申请材料受理接收凭证。林传兰、尹席飞一审诉称：我与亿祥置业公司于2010年1月21日签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，我购买亿祥置业公司开发的位于垫江县桂溪镇迎宾大道的重庆温州商贸城A区3栋1楼117号房屋，房屋总成交款177000元，房屋面积32.17平方米；亿祥置业公司应当在2010年10月1日前将竣工验收的商品房交付给我，未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请则应承担违约责任。合同签订后，我按期支付了购买房屋的相关费用，并于2010年10月1日接到该房，但亿祥置业公司未按照合同的约定向土地房屋登记机构提交办理房屋产权证的资料，亿祥置业公司实际于2013年3月25日才向垫江县国土资源和房屋管理局提交办理商品房房地产权证的相关资料。因此，亿祥置业公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。同时，亿祥置业公司交付给我的房屋产权证面积为30.10平方米，应按合同约定返还我房款11389.20元。特诉至法院，请求判令重庆市亿祥置业发展有限公司返还我购房款11389.20元、支付逾期办理房地产权证的违约金32638.8元，本案的诉讼费用由亿祥置业公司承担。亿祥置业公司一审辩称：（1）林传兰、尹席飞诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间及补充合同约定的延长提交办证资料的期限等事实属实。（2）双方合同约定的套内面积为26.22平方米，实际交付给林传兰、尹席飞的房屋套内面积是25.89平方米，我公司愿意按照套内面积的误差退还林传兰、尹席飞多付的购房款。（3）林传兰、尹席飞起诉超过了法定的诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。理由为：因履行合同的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或应当知道权利受侵害之日起算。林传兰、尹席飞办理产权证被侵害的时间起算点应为2011年4月1日前，林传兰、尹席飞在法院的起诉时间为2014年3月11日，故应驳回其诉讼请求。（4）迟延办证不是我公司的责任，是因为穿过小区的道路迟延验收和垫江县市政园林管理局在我公司已办理总证的情况下，以未通过绿化验收为由建议暂缓办证造成的，应按《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四项的约定，我公司免责。（5）垫江县市政园林管理局函告垫江县国土资源和房屋管理局暂缓办证的期间（2011.12.21-2012.7.10），应当予以减除，因为其属于行政干预行为。（6）假设违约成立，违约金请求法院予以减少。理由为：林传兰、尹席飞没有因逾期办证造成其有实际损失，按法律规定，违约金的功效是弥补损失，应以损失为基础。一审法院认为，林传兰、尹席飞与亿祥置业公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。林传兰、尹席飞与亿祥置业公司理应按照双方约定全面履行合同，现林传兰、尹席飞已根据合同约定履行了支付购房款等全部义务，亿祥置业公司虽将房屋交付给了林传兰、尹席飞占有、使用，但亿祥置业公司还应按约履行为林传兰、尹席飞办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。林传兰、尹席飞要求亿祥置业公司支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，予以支持。本案中，双方交付房屋的时间为2010年10月1日，根据约定，亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理房屋产权证，双方对于从2011年4月1日起计算违约时间无异议。亿祥置业公司于2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，亿祥置业公司应当支付给林传兰、尹席飞违约金25665元（177000元×725天×2／10000=25665元）。亿祥置业公司交付给林传兰、尹席飞的房屋面积与合同约定的房屋面积存在误差，依法应当按照合同约定的处理方式退还林传兰、尹席飞多支付的购房款2227.69元（0.33平方米×6750.57元／平方米=2227.69元）。关于亿祥置业公司辩解林传兰、尹席飞的起诉已超过法定的诉讼时效的问题。因亿祥置业公司违约系从2011年4月1日起至2013年3月25日止持续发生，且双方未明确支付违约金的期限，故本案的诉讼时效应从2013年3月26日起算，林传兰、尹席飞于2014年3月11日向人民法院提起诉讼未超过法定的诉讼时效。亿祥置业公司关于C1线道路工程迟延竣工使小区未通过绿化验收和行政部门干预而造成迟延办证的辩解，不能构成其免责的理由，对其此项请求不予采纳。关于亿祥置业公司认为违约金过高，请求调减的问题。根据违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及林传兰、尹席飞预期利益等因素，对林传兰、尹席飞请求的违约金调减至12832.5元（25665元×50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市亿祥置业发展有限公司在判决生效后十日内退还给林传兰、尹席飞购房款2227.69元。二、重庆市亿祥置业发展有限公司在判决生效后十日内支付给林传兰、尹席飞逾期办证违约金12832.5元。三、驳回林传兰、尹席飞的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，依法减半收取450元，由林传兰、尹席飞负担170元，重庆市亿祥置业发展有限公司负担280元。亿祥置业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认为上诉人的违约行为属于持续状态，应从行为终结之日起算诉讼时效期间，显然错误。事实上，被上诉人的起诉已超过法定的诉讼时效期间，其主张不应受法律保护。上诉人与被上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》中约定提交办理产权登记资料时间是2011年4月1日，即这一天应是上诉人提交办证资料的违约起算日。一审判决也认定了双方对从2011年4月1日起算违约时间无异议，那么被上诉人在一审起诉时间本应在2013年3月31日之前，但被上诉人的实际起诉时间是在2014年3月11日，显然超过诉讼时效。2、一审认定“C1线工程迟延竣工使小区未能通过绿化验收和行政部门干预而造成迟延办证的事实，不能构成免责抗辩的理由”错误，被上诉人的主张不应得到法律支持。根据双方合同第十三条第四款约定，如果不是因为上诉人的责任，则上诉人不应向被上诉人支付相应的违约金。而在本案中，因为垫江县政府的C1线工程迟延竣工，造成上诉人开发的温州商贸城小区污水管不能如期铺设而无法通过环保验收，致使上诉人无法按期取得建筑工程竣工验收备案证，进而无法按期提交办理房屋产权证的资料。另外，在上诉人办理分户产权证时，垫江县市政园林管理局向县国土房管部门发文要求暂停对温州商贸城分户产权证的办理影响办证时间200天，这明显是行政行为所致，故即使上诉人需要承担违约金，也应减除200天。3、一审判决上诉人承担的违约金过高，上诉人认为按照同期人民银行贷款利率的30%支付较为合理。4、即使被上诉人起诉时没有超过法定诉讼时效，但双方对违约金的计算是按日计算的，则本案应适用倒推2年的诉讼时效认定方式，倒推2年后超过部分的也不应保护。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人林传兰、尹席飞辩称：上诉人在本案中的违约行为明显，按照合同约定，应向被上诉人支付相应的违约金。本案诉讼时效的起算点应是2013年3月26日，被上诉人对本案的起诉没有超过诉讼时效，也不存在上诉人所说的倒推问题。上诉人认为是C1线工程的迟延竣工导致迟延提交办证资料以及其他行政行为致使迟延办证的，未提供充分证据予以证明，且这些原因也与被上诉人无关，上诉人可以就其损失向有关部门主张，但不能在本案中据此免责。上诉人交付给被上诉人的房屋面积不仅套内面积差而且建筑面积也差，被上诉人是按建筑面积向上诉人交付的购房款，一审判决按套内面积差赔偿明显不公。二审查明：2010年1月21日，林传兰、尹席飞与亿祥置业公司订立《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项载明“逾期超过180日后，乙方（即林传兰、尹席飞）有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方（即亿祥置业公司）应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向林传兰、尹席飞支付违约金”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在2010年1月21日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案双方争执的主要焦点是：被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；上诉人是否应承担本案的违约责任以及违约金如何确定的问题。关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。经查，双方在合同中明确约定上诉人应当在本案所涉商品房实际交付使用之日起180日内为被上诉人办理《房地产权证》，本案所涉商品房实际交付使用之日为2010年10月1日，故按照双方约定上诉人应当在2011年3月31日前为被上诉人办理《房地产权证》，而上诉人在2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，逾期725日。而双方在合同中明确约定对于逾期超过180日的，若被上诉人要求继续履行合同的，除继续履行合同外，上诉人还应在其实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。本案中，上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单的时间是2013年3月25日，故上诉人依约应在2013年4月25日前向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。综上，本院认为，被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效起算点应是2013年4月26日，适用两年诉讼时效规定，被上诉人在2014年3月11日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于上诉人是否应承担本案的违约责任以及违约金如何确定的问题。亿祥置业公司上诉称其迟延办证是由于政府部门的行政行为等不可归责于亿祥置业公司的原因造成的，主张其不应承担违约责任或扣减违约天数200天的问题。本院认为，上诉人在一、二审提交的证据并不能证明其主张的事实；相反，从上诉人提交的垫江县市政园林管理局给垫江县国土局的《关于暂缓办理县城水岸康城温州商贸城房屋产权手续的建议函》的相关内容可知，温州商贸城小区是在未向相关部门申报绿化验收的前提下办理的竣工备案手续，从而导致相关部门对该小区暂缓办证，其主要责任仍在上诉人。故上诉人的此项上诉理由不能成立，依法应当承担相应的违约责任。一审判决根据当事人的实际损失、合同履行情况以及当事人的过错程度对被上诉人主张的违约金进行调减后确定的违约金金额并无不当，本院对上诉人请求按照同期人民银行贷款利率的30%支付的主张不予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其诉讼主张不予以支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费121元，由上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋丹丹审判员  倪 静审判员  陈江平二〇一四年十一月十七日书记员  石 佳