上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第35号原告(反诉被告)上海可耐建筑节能科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人谢君，董事长。委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。被告(反诉原告)上海子发工贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王炳康，董事长。委托代理人李明其，上海志道律师事务所律师。委托代理人樊平，上海志道律师事务所律师。原告上海可耐建筑节能科技有限公司诉被告上海子发工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。本案于2015年3月6日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟楠，被告委托代理人李明其、樊平到庭参加诉讼。被告提出反诉，本院经审查于2015年3月11日予以受理。本案于2015年4月29日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟楠，被告委托代理人樊平、李明其到庭参加诉讼。原告申请进行审价，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司进行评估。因案情复杂，本案于2015年12月14日转为普通程序进行审理，本院依法由审判员邵霞、人民陪审员郑志愿、杨宝勤组成合议庭。本案于2016年1月28日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟楠，被告委托代理人樊平、李明其到庭参加诉讼。上海立信资产评估有限公司随后出具补充报告。本案于2016年5月13日第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟楠，被告委托代理人樊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海可耐建筑节能科技有限公司诉称：原、被告在2011年9月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于本区沪青平公路XXX号XX工业园区内的2幢仓库(面积1,700平方米)、1幢办公楼(面积400平方米)以及空地、码头，并注明该场地可作为办公、仓储、生产加工使用。双方还约定被告在合同签订后可以正常开展工作，包括现场装潢、拆除办公楼1间房间、搭建新厂房及安装生产设备等，同时被告确保现有房屋可以使用。合同签订后，原告依约入场投入大笔资金搭建新厂房和安装生产设备，并对承租房屋、厂房出资进行了重新装修，并正常支付2011年11月1日起直至2013年10月31日的租金共计人民币120万元。2013年10月初，原告听说被告租给原告的房屋、仓库均系违章建筑，立即向被告了解情况，被告始终对原告进行搪塞。原告向被告询问原告依据合同所搭建的彩钢厂房是否存在问题，被告当时表示已向相关部门报备，要求原告放心承租。2014年起，青浦区规划和土地管理局多次上门调查，称被告出租给原告的厂房、房屋系违章建筑，在2010年就因涉嫌违章搭建发生诉讼，并在当时就向被告进行过行政处罚。原告所搭建的新厂房和安装的生产设备被告也未办理过相关规划许可手续，故要对前述所有建筑进行拆除。原告知悉后与被告联系要求完成相关手续，否则原告整个工厂将被迫停工停产。被告直到此时还欺骗原告称此次拆除违章建筑赵巷镇政府会根据被拆建筑进行货币补偿，由被告代表整个园区和政府协商。2014年7月21日，区规划和土地管理局直接向原告出具沪青规土告(2014)XX号行政处罚决定书，告知原告相关建筑系违章搭建，必须立即予以拆除。此后，原告与被告多次协商无果。原告与相关拆违工作小组沟通后了解本次拆违考虑到如同原告这样的生产型企业实际情况进行适当补偿，补偿款被告已经全部领取，而工作小组要求原告尽快搬迁。但被告拒不与原告协商赔偿事宜，还要求原告支付新的租赁费用，在原告明确表示并开始将工厂设施、设备搬离园区时，被告派人封锁大门，致使原告无法搬离，原告报警后将设备、设施继续留在违章建筑内。被告又将原告工作人员轰赶离违章建筑致使相关设施、设备和产品被盗，经原告初步清点，财产损失至少30万元，相关盗窃案件原告向赵巷派出所报案。原告认为，造成目前情况的责任全部在被告，被告将涉案标的租赁给原告前已受过相应的行政处罚且发生过诉讼，被告明知标的为违章。但被告仍然将标的出租给原告并承诺有权搭建新厂房和安装生产设备，致使原告目前不得不停产、停工，蒙受巨大损失，这些损失均应由被告承担。同时，被告将违章建筑出租给原告，却按照正常建筑收取相应租金，被告理应予以返还。被告领取了理应归原告的拆违补偿，却不向原告赔偿损失和返还租金，于理不合。被告阻扰原告搬迁并轰赶原告员工，造成的损失亦应被告承担。因此，原告起诉到法院，要求判令：1、被告返还原告已经支付的租金120万元；2、被告支付经济损失暂计843,800元。本案受理费被告负担。审理中，原告认为被告早在2006年就知道整个子发厂区不允许搭建厂房，但被告还是搭建厂房，2012年和原告签订合同时并未告知还约定允许原告搭建新厂房，但实际履行过程中房屋被拆除了，所以被告存在欺诈，因而要求撤销合同；被告出租给原告的房屋实际上是违章建筑且实际上是不允许原告搭建厂房的，因此被告实际上出租给原告的是一块空地，因此原告不同意支付租金；涉案房屋装修、安装生产设备、搭建新厂房的损失，因2014年年底房屋被拆除，故存在损失，因此原告变更诉求为：1、撤销原、被告于2011年9月19日签订的租赁合同；2、被告返还租金143万元；3、被告支付经济损失暂计1,267,714.40元。被告上海子发工贸有限公司辩称：不同意原告诉求。2008年被告受让系争房产等，原告早在2005年就系争房屋签订租赁合同，2007年租赁合同中明确约定涉案房屋是旧房改造不具备相应权属证书，原告不可因协议无效主张赔偿，从之前租赁合同就可以看出原告对房屋状况明知，不存在欺诈。原告除系争房屋还向被告承租了其他房屋，原告支付的140多万元涉及其他租赁物，原告实际使用房屋也应支付使用费。如果因系争房屋没有产证而合同无效，双方都存在过错，但合同已经履行一半，拆违房屋中一部分还是原告自行搭建。被告提出反诉，每年60万元，要求原告支付2013年11月1日到2014年7月15日的租金425,000元。审理中，被告变更为要求原告支付2013年11月1日到2014年12月31日的租金70万元。审理中，被告表示房屋在2014年11月15日拆除，故变更反诉请求，要求原告按照年租金60万元的标准支付2013年11月1日到2014年11月15日的租金。原告对被告的反诉辩称：不同意反诉请求。原告租金至少支付到2014年2月底，因涉案房屋为违章搭建，不同意再支付使用费或租金。政府对拆违是有补偿的，原告搭建部分的补偿也是被告领取，可以从该补偿款中扣除原告应支付的使用费。经开庭审理查明，2006年3月31日，原、被告签订《房屋场地租赁合同》，约定原告承租沪青平公路XXX号XXX号房屋，房屋355平方米，租金单价每天每平方米0.35元，租期从2005年6月10日到2015年11月30日，每三年递增5%；房屋283平方米，每天每平方米0.36元，场地849平方米，每天每平方米0.215元，租期均从2005年12月1日到2015年11月30日，每三年递增5%；一季度一付，先付后用，每期租金在上期末月支付，被告提供正规发票；承租期内，室内装修原告负责，合同到期后，原告不续租恢复房屋原样；参照2005年8月15日签订协议内容，起租日从2005年12月1日起算，2005年8月15日支付的押金3万元用于抵扣租金等。上述协议涉及出租标的，双方于2012年11月30日签订《房屋租赁终止协议》，约定终止租赁内容包括房屋355平方米、场地849平方米，截止到2012年10月31日，仓库1900平方米(含两层楼)，截止到2012年11月30日，原告应在此期限前完成相关退出手续，相应房租、水电等费用结算到2012年10月31日，鉴于原告在承租期间对相关物业进行了修建，被告同意补偿4万元，用于冲抵物业未付租金。2007年3月22日，原、被告签订《房屋场地租赁协议书》，约定原告承租沪青平公路XXX号XXX号房屋三间，从2007年4月10日到2010年4月9日，每年12,500元，每三年递增5%；一年一付，先付后用，每期租金在上期末月支付；被告出示上述区域的房地产产证，原告知晓其中新建的房屋系原旧房改建，不具备政府颁发的产权证等文件，原告对此接受并同意按此现状，以本协议约定的租赁价格承租，原告亦不因此原因要求终止本协议或主张协议无效进而要求被告赔偿损失等。2010年7月21日，原、被告签订《房屋场地使用合同书》，约定原告承租沪青平公路XXX、YYY号部分房屋及场地设施设备，建筑面积1900平方米，2010年8月20日到2013年8月20日，先付后用，每季度支付一次，提前10天支付，每天每平方米0.37元，年物业费256,595元，原告对使用的房屋及场地的性质、现状等基本情况明知，不能以此为由主张合同无效而终止合同进而要求被告赔偿等。2011年9月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租沪青平公路XXX号子发工业园区，可做办公、仓储、生产加工使用；2幢仓库面积1,700平方米、1幢办公楼面积400平方米，以及空地及码头(码头证照齐全，可以使用)；房屋砖混结构、瓦片斜屋顶，可做工业用途；租期从2011年11月1日到2017年10月31日；预付定金10万元，合同履行后转为租金；年租金60万元，每三年递增5%计算；年租金分两次支付，半年一付，先付后用，每期前一个月付清；免租期到2011年10月31日等。2014年7月11日，上海市青浦区规划和土地管理局出具《行政处罚告知书》，认为原告在沪青平公路南侧、老千步泾路东侧所属房屋(XX#、XX#、XX#、XX#房屋)未取得规划许可，属于违法行为，责令限期拆除(自收到处罚决定书之日起三日内)。同月21日，该单位出具《行政处罚决定书》(第XXXXXXXXXX号)，责令原告三日内拆除违法建筑并附现场查勘图1张。2014年7月15日，该单位出具《行政处罚决定书》(第XXXXXXXXXX号)，认为被告在沪青平公路南侧、老千步泾路东侧所属房屋(XX#、XX#、XX#、XX#、XX#、XX#、XX#、XX#、XX#、XX#房屋)未取得规划许可，属于违法建筑，责令限期(三日内)拆除违法建筑(附现场查勘图1张)。再查明，2006年12月26日，上海市青浦区规划管理局出具《行政处罚决定书》(第XXXXXXXXXX)，认为被告擅自在2005年7月在沪青平公路XXX号-XXX号建造车间仓库等建筑，面积7302.91平方米，属于违法建设，责令自收到决定书之日一个月内拆除上述违法建筑。为此，被告于2007年6月5日提起行政诉讼，本院受理后于2007年8月31日作出行政判决，判决维持上述行政处罚决定。被告提出上诉后撤回上诉获准。2014年11月4日，原告报警称运输货物受阻。2014年11月22日原告报警称沪青平公路XXX号财物被盗。2014年11月5日，本市金山区人民法院以(2014)金民二(商)初字第1913号案件查封了原告的财产，包括混合包装机流水线1条、包装秤1台、原料及成品等。还查明，上海立信资产评估有限公司受托出具《司法委托鉴定报告书》，载明了物品名称、数量、型号、价格、鉴定基准日等，确认鉴定标的物鉴定价格合计为1,267,714.40元。为此原告支付鉴定费3万元。鉴定单位出庭表示：1、报告中的设备等根据发票、现场勘察、照片并结合实际情况综合判断金额；2、设备安装应负担安装费，所以评估金额中包含安装费；3、设备是流水线，有组装和安装，因此报告中的成新率是一样的；4、设备都是用水泥固定的，设备是不可搬迁的。审理中，双方一致确认：2011年原、被告签订的租赁合同租赁范围中103号(以第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书的附图标注房号为准)房屋具备产证，面积为823.40平方米；其余XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋均无产证，被告搭建，面积共计1,832.7平方米；另外XX、XX、XX、XX四幢房屋为原告搭建，面积共计860平方米。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的2011年房屋租赁合同、行政处罚告知书、2012年房屋租赁终止协议、2006年房屋场地租赁合同、2010年房屋场地使用合同书、行政处罚决定书及附图、行政判决书，被告提供的2006年房屋场地租赁合同、2007年房屋场地租赁协议书、2010年房屋场地使用合同书、港口证、房地产权证、司法委托鉴定报告书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告在2011年签订的租赁合同中仅823.40平方米房屋有产权证，其余房屋均无产证，亦无建房批准材料，因此双方签订的此份租赁合同为部分有效部分无效。原、被告签订的2006年、2007年、2010年与2011年的租赁合同各自约定的承租范围均不相同。双方在2006年和2010年的合同中的约定的权利义务不能当然成为2011年租赁合同的内容，除非双方有此约定，但被告未就此提供充分证据予以证实，因此，被告以双方其它合同中关于产权问题的约定内容约束原告，依据不足，本院不予采纳。2011年原被告签订的租赁合同中约定的承租标的物与双方其余合同中的标的物都在同一地块上，结合双方在其余租赁合同中对出租标的物的产权描述等，本院有理由相信原告知晓其承租的大部分房屋无产权证，被告对其出租的标的房屋无产权证为明知。原告签订合同时未对系争房屋的产权问题进行审查，被告明知出租标的物的产权问题而出租，故双方对租赁合同部分无效的结果均有过错。被告作为出租人，掌控出租标的物的使用，因此承担较大过错。原告主张被告隐瞒产权而被告存在欺诈，依据不足，本院不予采纳，因此原告要求撤销2011年9月19日签订的合同的诉求，本院不予支持。虽然合同部分无效，但双方对使用费的标准约定为真实意思表示，原告实际使用了房屋且依约支付了使用费，原告搭建厂房虽无相应批复但未受到被告阻扰，因此，原告要求被告退还已支付的房屋使用费的主张依据不足，本院不予支持。原告实际占用承租房屋，应按照约定标准支付使用费。被告主张的使用费至房屋被拆除时止，于法无悖，本院予以支持。原告表示2014年7月开始收到行政处罚后不能正常使用房屋，被告不予认可，原告未就此提供充分依据予以证实，本院不予采纳。双方确认原告支付使用费至2013年10月31日止，原告主张支付了此后的使用费在被告提出异议情况下，原告应承担举证责任。被告主张2014年收到的25万元实际为应收水电费，但根据原告提供的收据显示，其中1月份的两张单据上明确为房租或租金，被告未就其主张提供充分依据，本院确认该笔费用为原告支付的租金。另外一张5月的收据上的确写了“工厂租金(电费)”，但被告未就原告应付的2014年2月到5月的电费提供依据，本院对被告主张该笔费用为此段时间内的电费的意见不予采纳。因此，本院确认原告支付了2011年租赁合同项下的使用费共计143万元，对应的租期应自2013年10月31日起再延4.6个月。结合报警时间、查封时间及双方各自陈述意见，原告主张拆除时间在2014年11月5日的意见，依据不足，本院不予采纳。原告表示2014年7月收到行政处罚决定书后就不能正常使用系争房屋而不同意支付使用费或租金，被告对此予以否认，原告未就此提供充分依据予以证实，本院对原告该项主张不予采纳。因此，原告还需要支付被告此后的使用费至2014年11月15日，共计39.5万元。鉴定报告为有资质单位依法出具，且到庭接受当事人及本院的询问，本院对报告予以采信。原告自行搭建的房屋投入部分，原告并未提供相关建房批准手续，原告主张被告有义务办理批准手续而被告拒不应原告要求办理手续的意见，并未就此提供充分依据，本院不予采纳。原告因2011年租赁合同的投入，本院根据各自过错并参照评估报告，扣除被查封部分以及原告承租后使用期限的折旧，酌情确定被告应赔偿原告54万元。原告认为拆违补偿由被告代领，但被告对此予以否认，原告无证据予以证实被告领取这笔费用，原告可向相关部门主张自己合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海子发工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海可耐建筑节能科技有限公司54万元；二、反诉被告上海可耐建筑节能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海子发工贸有限公司2013年11月1日到2014年11月15日的房屋使用费或租金395,000元；三、原告上海可耐建筑节能科技有限公司要求撤销原告和被告上海子发工贸有限公司于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持；四、原告上海可耐建筑节能科技有限公司要求被告上海子发工贸有限公司返还租金143万元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28,381元，原告负担19,181元，被告负担9,200元；反诉受理费5,025元，由反诉原告负担1,412.50元，反诉被告负担3,612.50元；鉴定费3万元，原告负担12,000元，被告负担18,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵 霞人民陪审员  郑志愿人民陪审员  杨宝勤二〇一六年五月三十一日书 记 员  周 诗附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。