福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0521民初2247号原告邓武，男，1973年12月8日出生，汉族，住福建省晋江市。委托代理人张锦江、林秀梅，福建师友律师事务所律师、实习律师。被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地福建省惠安县。法定代表人张飞云，董事长。委托代理人林丽惠、邱小芳，福建致一律师事务所律师。原告邓武与被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司（简称半月湾开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员黄志平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张锦江，被告半月湾开发公司的委托代理人林丽惠、邱小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓武诉称，原告向被告购买位于惠安县崇武镇靖江村“半月湾·度假村”西雅图组团18层单身公寓1208室，房屋建筑面积52.09平方米，购房款为329316元。2011年6月6日，原告与被告签订《委托经营协议》，原告购买的房屋实际由被告进行租赁使用，约定租赁期限3年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止，租金按购房款总价的7%作为每年租金，租金每年分两次支付，每次支付年租金的一半，支付期限分别为当年的5月1日及11月1日。协议签订后，被告按约定占有、使用租赁房屋。2013年11月13日，原告与被告又签订《补充协议》，协议约定由被告向原告支付租金，且因被告对租赁房屋进行酒店公寓式管理需要，双方对房屋内的家具电器等设备的购买及管理使用达成如下意见：房屋内的家具电器等设备由被告进行购买，原告承担费用11000元，款项由被告支付给原告的首期租金中扣除，首期租金不足扣付的部分再从第二期租金中扣付。合同履行期间，被告依约占有、使用租赁房屋，但被告在支付房屋租金22459元后，便不再向原告支付租金，且被告也未能按约定配备房屋内的家具电器等设备。经原告多次催讨，被告均未能支付。请求判令被告自2012年11月1日起至被告实际将房屋交付给原告时止，按每年23052.12元向原告支付房屋的租金及利息（自2015年11月2日起至被告实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。审理中，原告将诉讼请求变更为：判令被告自2012年11月1日起至被告实际将房屋交付给原告时止，按每月23052.12元向原告支付房屋租金及利息（自2015年11月2日起至2015年10月31日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告半月湾开发公司辩称，一、被告与原告不存在租赁合同关系，原告诉求的被告诉讼主体错误，应予驳回。首先，据原告提供的《半月湾度假村GoldenHouse酒店式公寓委托经营协议》（以下简称《委托经营协议》），该协议中受原告委托经营管理原告房屋的主体是乙方：CITYSTATETOWERHOTEL（酒店），因此，委托经营关系发生在原告与合同的乙方之间，合同的权利义务主体是原告与CITYSTATETOWERHOTEL。而被告虽也是协议的签订者之一，但被告仅承担第九条第1点的责任：即在原告符合收房条件后，将房屋交付乙方代原告接收。除此之外，被告对原告及乙方就本协议不承担任何责任和义务。二、本案的《委托经营协议》未经有利害关系的业主同意，应属无效。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，诉争房屋的用途为住宅。另外，根据《物权法》第七十七条的规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，因此，原告改变诉争房屋的用途，将其用于酒店经营，应当经有利害关系的业主同意，但原告及CITYSTATETOWERHOTEL并未经有利害关系的业主同意。因此，原告与CITYSTATETOWERHOTEL签订的《委托经营协议》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。三、《补充协议》未成立，不具法律效力。《补充协议》是前述《委托经营协议》的补充协议，协议签订主体共三方，但《补充协议》中仅有原告与被告签字、盖章，而CITYSTATETOWERHOTEL并无签字或盖章。故根据合同法第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，《补充协议》并未成立。并且，由于《委托经营协议》无效，故《补充协议》无论是否成立均不具有法律效力。四、原告诉请的2012年11月1日至2015年4月30日前的租金已过诉讼时效，无论被告是否为支付主体，原告的该部分租金诉求应予驳回。根据法律规定，延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，协议约定租金每半年支付一次，支付时间分别是当年的5月1日、11月1日，而原告直到2016年3月才起诉。因此，其中2015年4月30日前的租金已超过诉讼时效，该部分诉讼请求应予驳回。综上，被告与原告不存在租赁合同关系，就原告的本案诉求，被告不是适格的主体，并且《委托经营协议》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效，《补充协议》不成立，不具法律效力。原告的诉讼请求均没有事实与法律根据，应予驳回。经审理查明，被告系经惠安县工商行政管理局注册登记的有限责任公司，经营范围：度假村别墅商品房开发、销售。2011年6月6日，原告(甲方)、CITYSTATETOWERHOTELE,INC.（乙方）及被告（丙方）签订《委托经营协议》1份，约定：一、甲方将其向丙方所购买的西雅图组团18层单身公寓1208单元房屋委托给乙方实行统一经营管理：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向甲方支付租金，对此甲方在签订《商品房买卖合同》（合同编号为№0305214）已充分了解，并予以同意。二、甲方委托乙方经营公寓的期限为3年，即自2012年11月1日起至2015年10月31日止。三、前三年租金（即自2012年11月1日起至2015年10月31日止）按照甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》的房款总价乘以7%即23052.12元作为每年租金。四、租金的支付时间：乙方每年分两次支付甲方房租，每次支付年租金的一半。支付时间分别是当年的5月1日、11月1日。五、租金支付方式：乙方汇入甲方指定账户（开户行：中国建设银行晋江支行磁灶储蓄所，开户名称：邓武，账号：4367421830023442403）。六、甲方应于2012年11月1日前将该房屋交付乙方经营使用。甲方授权乙方可代为向丙方接收房屋，乙方代为接收之日视为甲方交付使用日。合同还约定各方的权利义务、违约责任等。2013年4月间，原告与被告签订《补充协议》1份，约定《委托经营协议》中约定应由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付给原告的租金全部由被告支付，CITYSTATETOWERHOTELE,INC.并未在该《补充协议》上签章。上述协议签订后，被告支付租金至2014年4月30日。审理中，被告向本院提出申请，要求追加CITYSTATETOWERHOTELE,INC.作为共同被告参加诉讼，并于2016年4月19日提起反诉，本院于2016年4月20日作出裁定：驳回被告的申请。并作出书面通知：对被告提出的反诉不予受理，告知其可另行起诉。另查明，涉讼房屋被告在租赁期限届满后已交还原告。以上事实，有原告提供的其居民身份证、被告的内资企业登记基本情况表，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。本案双方当事人争议的焦点是：涉讼《委托经营协议》、《补充协议》是否具有法律效力；原告请求被告支付租金及违约金是否有事实根据和法律根据。原告邓武认为，一、被告在出售房屋时已明确表示购房后即进行返租并由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.介入签订《委托经营协议》。因此，《委托经营协议》、《补充协议》系各方自愿签订，没有违反法律强制性规定，具有法律效力。被告在《补充协议》中明确承担本应由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付给原告的租金且已实际支付，表明被告自愿承担租金的支付义务，原告请求被告支付租金有合同依据。二、被告未能按约定配备房屋内的家具电器等设备，在支付房屋租金22459元后，便不再向原告支付租金，已构成违约。原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算自应付租金之日起至付清之日止的的逾期付款利息，符合法律规定，应予支持。原告相应提供证据1即《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》、发票各1份，以此证明原告向被告购买涉案房屋的购房款为329316元，是该房屋的所有权人，有权将涉案房屋出租的事实。证据2即《委托经营协议》、《补充协议》各1份，以此证明原告将其向被告购买的房屋委托CITYSTATETOWERHOTELE,INC.统一经营等，并约定由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付原告的租金全部由被告支付。证据3即银行流水账、致业主的一封信各1份，以此证明租赁期间，被告向原告支付租金22459元的事实。被告质证称，对证据1无异议，认为该房屋用途是住宅，原告在使用期间不得改变用途，其擅自改变的法律后果由原告承担。对证据2的真实性无异议，合同约定被告只有一项义务，即代为办理交接房屋的义务，其他义务与被告无关，本案原告不是基于合同第九条提起诉讼，因此，该合同不能证明原告诉求与被告有关，《委托经营协议》第四条可以证明2015年4月30日前的租金已经超过诉讼时效，《补充协议》没有乙方的签字，只是再次确认租金支付主体是乙方。对证据3真实性无异议，但是被告实际垫付不止22459元，是34578.18元，有11000元体现在补充协议中属于购买设备的钱，抵扣在租金中，再加上税金1085.9元。被告半月湾开发公司认为，一、原告改变房屋的用途为经营性用房，但未经有利害关系的业主同意，违反了法律法规的强制性规定，《委托经营协议》应属无效。而《补充协议》因缺少了合同一方当事人即CITYSTATETOWERHOTELE,INC.的签章而并未成立，且因主合同无效而不具法律效力。二、《委托经营协议》中受原告委托经营管理的是CITYSTATETOWERHOTELE,INC.，被告并非付款主体；而《补充协议》并未改变付款义务主体，该协议中约定“《委托经营协议》中约定应由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付给原告的租金，全部由被告支付”，应理解为对于《补充协议》签订之前原告收到被告垫付租金的确认。该《补充协议》并进一步明确付款主体是CITYSTATETOWERHOTELE,INC.。因此，原告起诉要求被告支付租金系主体错误，应予驳回。三、2014年5月1日应付的租金，原告至2016年3月17日才起诉要求支付，已超过一年的诉讼时效，应予驳回。被告相应提供证据4即《公证认证证书》及其中文译本各1份，以此证明CITYSTATETOWERHOTELE,INC.的企业基本情况及诉讼主体资格。证据5即王建耀与被告的《商品房买卖合同》、告知书各1份，以此证明王建耀系涉讼房屋同幢楼房的业主，与本案具有利害关系，涉案房屋的用途为住宅，原告将房屋委托给他人经营酒店公寓，改变为经营性用房，违反了《物权法》的相关规定，有业主提出了反对意见，故涉讼《委托经营合同》为无效合同。原告质证称，对证据4有异议，该证据形成于国外，应当经过我国有关部门进行认证才可采信。对证据5的商品房买卖合同真实性无异议，但王建耀与本案无关，对告知书上面的签字是否业主所签不清楚，《委托经营协议》及《补充协议》不违反法律强制性规定，合法有效。本院经审查认为，一、原告提供的证据1、3具有真实性，应予确认。即证据1能够证明原告于2010年12月25日向被告购买涉讼房屋，建筑面积为52.09平方米，总价款为329316元，原告拥有该房屋所有权的事实。证据3可以证明，被告于2014年5月28日向原告支付租金10429元，且从被告提供的其于2014年6月24日向惠安县地方税务局崇武分局缴纳个人住房出租税款1085.9元的发票载明起止时间为2013年11月1日至2014年4月30日，故应认定租金已支付至2014年4月30日。至于原告提出被告从首期租金中扣取11000元，并没有按约定配备房屋内的家具电器等设备，应另行主张。二、被告提供的证据4，因本院已裁定驳回被告提出要求追加CITYSTATETOWERHOTELE,INC.作为共同被告参加诉讼的申请，故不予审理和认定。证据5即王建耀的《商品房买卖合同》、告知书，因王建耀未到庭接受质询，真实性无法确认，故本院不予采信。三、原告提供的证据2即《委托经营协议》、《补充协议》的真实性没有异议，本院予以确认。根据《委托经营协议》第一条的约定，业主在与被告签订《商品房买卖合同》时已充分了解统一经营管理的事宜并予以同意，而签订《委托经营协议》，其实质是租赁合同关系。被告虽主张仅少部分业主为了盈利而将所购房屋出租给CITYSTATETOWERHOTELE,INC.，其他业主对此持反对意见，但未能提供相应的证据加以证明，根据《委托经营协议》的格式条款“甲方将其向丙方所购买的西雅图组团18层单身公寓＿＿单元房屋委托给乙方实行统一经营管理：……对此甲方在签订《商品房买卖合同》（合同编号为：＿＿＿）已充分了解”，可以认定返租是被告在销售房产时的承诺。现被告以《委托经营协议》擅自改变房屋用途为由主张合同无效，缺乏依据，不予采纳。《补充协议》虽将CITYSTATETOWERHOTELE,INC.列为乙方，但涉及改变《委托经营协议》中CITYSTATETOWERHOTELE,INC.义务的只有第三条，即被告主动承担履行《委托经营协议》中约定的CITYSTATETOWERHOTELE,INC.应支付租金的义务，原告作为债权人也在《补充协议》中签字表示同意，无需经过《委托经营协议》中债务人即CITYSTATETOWERHOTELE,INC.的同意。故被告主张《补充协议》因没有《委托经营协议》中CITYSTATETOWERHOTELE,INC.签章、欠缺形式要件而未成立，以及上述约定是对被告已付租金的确认，缺乏依据，不予支持。因此，原告依据《委托经营协议》、《补充协议》向被告主张租金，理由充分。现被告仅支付租金至2014年4月30日，已构成违约。按照约定，租金按购房款329316元的7%计算每年为23052.12元。因此，对原告要求被告支付2014年5月1日起至2015年10月31日止的租金34578.18元及逾期利息（自2015年11月2日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的部分诉讼请求，应予支持。四、根据双方协议该租金支付时间约定是租赁期间开始之日，又因本案租赁合同持续履行，虽租金约定分期支付，但各期租金具有基于同一租赁合同下的租金的整体性，故诉讼时效应自最后一期租金到期的次日起算。因此，被告主张2015年4月30日前的租金超过一年诉讼时效，缺乏依据，不予采纳。综上事实，本院认为，原告与被告签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。被告仅支付租金至2014年4月30日，已构成违约，故对原告要求被告支付2014年5月1日起至2015年10月31日止的租金34578.18元及逾期利息（自2015年11月2日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的部分诉讼请求，事实与理由充分，应予支持。其他不合理诉讼请求，应予驳回。被告主张《补充协议》不成立、其中2015年4月30日前的租金超过诉讼时效等，理由和依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邓武租金34578.18元及逾期利息（自2015年11月2日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。驳回原告邓武的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1847元，减半收取924元，由被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司负担462元，由原告邓武负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄志平二〇一六年五月二十四日书记员  朱培阳附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。