黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙卧民初字第173号原告洪军。委托代理人赵锡伍，黑龙江杜兴林律师事务所律师。原告单喜红。被告李柏顺。被告孙伟明。原告洪军、单喜红诉被告李柏顺、孙伟明买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理，依法适用普通程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告洪军及其委托代理人赵锡伍，被告李柏顺到庭参加诉讼。被告孙伟明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告诉称，2012年7月23日，我（原告）与被告李柏顺、孙伟明签订协议二被告将大庆市卧里屯化工路2号商服楼北3门房屋卖给我（事后经查该房屋为大庆市第二建筑集团有限公司所有），我于当日交给二被告定金5000元，后又签订房屋买卖合同，约定总价款38万元，首付款16万元，二次交款100000元时办理过户手续，二被告承诺在2013年4月底前完成房屋过户手续，二被告依约收16万元首付，我再次交款100000元要求被告办理过户时，被告无法办理该房屋过户，违约；我们要求解除合同，双倍返还定金10000元、退回155000元首付款及利息12000元，承担给我造成的维装损失13986元，但二被告拒绝我们的合理要求，二被告的行为侵害我的合同权利。为了维护我的合法权利，根据《民事诉讼法》第119条等相关法律规定，我特向贵院提出以上诉讼请求，望贵院依法支持我的合法诉讼主张。诉讼请求：1、解除原被告间合同，判令二被告双倍返还定金10000元，退还购房首付款155000元，利息12000元（按同期银行贷款年利率5%,自2012.7.23起算），支付装修费用13986元。合计185986元；2、被告承担本案诉讼费用。被告李柏顺辩称，1、原告说“事后得知该房屋为大庆市第二建筑集团有限公司所有”这个说法不是事实，因为在双方买卖协议签订之前，我把房屋的所属和房屋产权证的情况如实地向原告作了详细说明，并给原告夫妇看了产权证、土地证，并经过二公司法规处姜处长证实该房子是李柏顺的，是我领着原告夫妻二人前去二公司法规处姜处长打的电话。因我与大庆二公司合作我没有开发权，所以以二公司自建的名义将该房屋落户为大庆市第二建筑有限责任公司，实际所有人为李柏顺。2、在2012年7月23日以前，我委托孙伟明前往大庆就该房屋买卖事宜与原告达成初步协议，该房屋以全价26万元卖给原告，甲方不负责该房屋过户，不承担过户费用，原告交付定金5000元整。在2012年7月23日我和孙伟明与原告达成协议签字生效。原告把定金5000元作为第一次付房款的一部分。3、双方约定第二次付房款时间定于我给原告办理过户发生费用时。因为我和原告约定过户的全部费用由我承担，该房产权证名称为大庆市第二建筑有限责任公司，所以在办理产权过户时需要二公司向龙凤地税局代开销售不动产统一发票，扣缴8项税费，而这8项税费必须由我支付（因我是房屋的实际所有人），我完成税费支付后，二公司才能给我出具到产权交易处过户需要的手续。另外我还需要支出招待费以及需要从齐市到大庆交通费、食宿费等，所以我和原告约定，原告交纳第二次购房款的时间为我给原告办理过户发生费用时。我在2012年12月初给原告打了电话，通知他准备还第二笔购房款10万，半月后我去大庆给他办理房产过户手续并取第二笔房款10万，原告当时同意了。当我在12月中旬去大庆给原告办理过户手续并取钱时，原告就不给了，原因是二公司给我出具过户手续发生的费用以及交通费、食宿费等，这些费用和原告没有关系。2013年4月以前我多次到卧里屯找洪军索要第二笔房款，未果。在这种情况下，我为了解决问题，我主动和原告协商，我说“你到齐市或泰康起诉我和大庆二公司，通过法院将房子判决给你并过户”，原告当时答应了，而后却没有执行。所以，根据以上实际情况，是原告违反了协议。4、原告在起诉状中明确承认“二次交款10万元时办理过户手续”，而原告至今没有给付。如果原告给付我第二笔房款，我不能给原告办理过户，按照双方协议，剩余12万元房款原告拒付。5、如果法院判决双方解除合同，原告应承担从2012年7月23日至今的房屋使用费3万余元，原告主张的房屋装修费1.8万元没有证据支持。因原告违约在先，原告给我造成了经济损失其首付房款16万元不应该产生利息，原告交付的定金5千元不应该返还给原告，应从首付款中扣除。我违约原告拒付剩余款12万元，并通过诉讼将房子判给他，而原告违约只承担余款的1%。这是明显的不公正不合理，更显失公平。因原告违约在先，应承担违约责任，赔偿我经济损失4万余元。6、因原告没有按照约定给付第二批房款10万元，导致我无法如期履行合同。人民法庭：根据以上事实和理由，是原告违反了双方协议违约在先。我恳请人民法院公正审理本案，驳回原告的全部诉讼请求，让原告继续履行合同，承担违约责任和本案的诉讼费用。原告洪军补充诉称，实际上这个房子从房产管理信息看，是二公司的房子，该房产先后被大庆市中级人民法院和龙凤法院四个判决查封（自2005年-2011年），无论从所有权和被告查封的情况，均说明二被告无权依照约定为原告在2013年4月底前办理过户的相关事宜，因此，原、被告之间的买卖合同真正的违约方是被告，而不是原告，被告答辩中所说的原告违约没有证据，仅仅是当庭的一种陈述，不具有法律效力。原告单喜红补充诉称，第二次交的10万元的相关事宜，我们当场约定的是到房产大厦过户时再给钱，一手交钱一手办理过户。他说的提前上我家取钱，拿钱去送礼，这个事我们没有同意，因为这个事不符合约定。他没有委托孙伟明代他到我们这来办理房屋买卖的事，他是以夫妻的名义办理的。购房款共计38万，分三次付，第二次10万元。因为房屋是二公司的，我不相信他能过户，办理过户时才给他10万元。被告李柏顺补充辩称，原告律师说房屋被大庆中级法院和龙凤法院查封四次。一、我得看证据，是我应该承担的责任，我承担，是法院执行局的责任，应由法院执行局承担；二、我和原告在合同约定的第二笔10万元是购房款，而不是过户费用。庭审中，二原告向法庭出示证据如下：证据一：协议书、收条各一份，欲证明2012年7月3日由被告孙伟明与原告签订的涉案房屋签订了买卖协议，当时交付了5千元定金。经质证，被告李柏顺表示：属实，无异议。本院对上述证据予以采信。证据二：房屋买卖合同一份、收条一份、房屋所有权证复印件一张，欲证明2012年7月23日二被告和二原告夫妇重新签订了买卖合同，约定房款为38万元，分三次付款。收条是当时二原告给付二被告首次房款含定金在内共16万元，约定第二次发生在过户时再给付。经质证，被告李柏顺表示：对合同无异议，第一份孙伟明和原告签订的合同26万元我没有异议，后来签订的房屋买卖合同变为38万元，是因为原告要求我同他办理过户才变成的38万元。对收条无异议。对产权证复印件无异议。本院对上述证据予以采信。证据三：收条一份，欲证明被告李柏顺向二原告要身份证复印件，要求推迟办理过户时间。经质证，被告李柏顺表示：收条无异议，但是我是和原告协商，经多次要钱未果的情况下，为了解决问题，我和原告协商，让二原告到齐齐哈尔市法院起诉我和二公司办理过户。本院对该份证据予以采信。证据四：大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告二页，欲证明二被告夫妇向原告出卖的涉案房屋，房屋所有人是大庆市第二建筑集团有限公司，而不是二被告所有，并且根据产权查封登记明细表显示，该房屋分别于2005年12月29日、2008年10月5日、2011年1月7日、2011年12月15日被法院查封，因此，二被告夫妇依照法律规定无法协助二原告夫妇办理合同约定的房屋过户事宜。二被告夫妇对二原告夫妇构成违约。经质证，被告李柏顺表示：对证据真实性无异议，但各级法院查封应有他的查封有效期限，并且这个查封没有详细的说明查封哪间房屋，因为我与其他人的债务关系，在2012年12月11日以前，全部通过龙凤法院执行完毕，从2012年12月10日经龙凤法院执行完毕后，我没有任何债务，并且大庆市龙凤法院最后查封的房屋也不是我和原告买卖的房屋，所以说原告这份证据不客观，即使有法院查封，那也是法院工作问题，和我本人无关。本院对上述证据予以采信。证据五：装修费收据10张、散热器报修单1张、证明1张，欲证明原告夫妇购买房屋后进行了简单装修共花费13986元。经质证，被告李柏顺表示：对真实性有异议，这些证据无法证明是装修在涉案房屋上。本院对上述证据不予采信。证据六：大庆市工商行政管理局龙凤分局责令改正通知书复印件一页，欲证明由于被告夫妇未及时为原告夫妇办理过户手续，导致原告夫妇间接损失扩大。经质证，被告李柏顺表示：对该证据不认可，不真实，和我没有关系。本院对上述证据不予采信。证据七：光盘一份已当庭播放，欲证明在2013年3月5日双方谈话之间，被告无法证实涉案房屋是被告所有，原告从这时知道被告有违约迹象。经质证，被告李柏顺表示：对该证据的真实性有异议，没有证据证明二公司合同丢了，假如丢了，也是由我来起诉二公司，因为按照合同约定付第二次房款时才能过户，我和原告当时达成口头协议，在没有办法的情况下，我才和原告说，你到法院起诉我和二公司，按约定的时间给房款，他不给，还说过户不可能。本院对该份证据予以采信。庭审中，被告李柏顺向法庭出示证据如下：证据一：大庆市龙凤区人民法院2011龙执字第442号执行裁定书一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明龙凤区人民法院查封的房屋不是涉案房屋，并且我与王军案已经执行完毕。经质证，原告洪军表示：这个证据和房产大厦显示的信息是不一致的，房产大厦登记材料明确记载化工路2号商服楼产权人不便分户。另外，上面显示的产权人是二公司，执行裁定书中的被执行人是李柏顺。因此，与本案无关联性。原告单喜红表示：同第一原告。本院对该份证据不予采信。证据二：大庆市龙凤区人民法院执行局证明一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明大庆市龙凤区2号商服楼是李柏顺的。经质证，原告洪军表示：1、化工路的产权登记应该是房产管理部门，而不是法院执行局。从我们在房产部门调取的证明看，涉案房屋未分户。龙凤区执行局只掌握产权证，没有其他产籍的相关信息，且与房产部门的证据矛盾，所以，与本案无关联性。原告单喜红表示：同第一原告。本院对该份证据不予采信。证据三：调查笔录两页，欲证明大庆市龙凤区2号商服楼是李柏顺的。经质证，原告洪军表示：与房产登记信息矛盾，谈话记录是证人证言，在没有相关信息为佐证是前提下，被谈话人的叙述具有随意性，因此，对证据的真实性和合法性均不认可，且与本案无关联性。原告单喜红表示：同第一原告。被告李柏顺补充认为，该份调查笔录是龙凤法院法官针对2号商服楼所有权，对大庆二公司法律法规处姜新录处长问询的。本院对该份证据不予采信。证据四：(2009)龙民初第515号民事判决书一份，欲证明人民法院认定了我是卧里屯化工路2号商服楼的所有人，也证明孙伟明是我前妻。经质证，原告洪军表示：与房产登记信息矛盾，谈话记录是证人证言，在没有相关信息为佐证是前提下，被谈话人的叙述具有随意性，因此，对证据的真实性和合法性均不认可，且与本案无关联性。这个不是法院的判决认定。根据物权法和商品房买卖的司法解释，即使经过司法确权的房屋子在没有变更产权所有人登记之前，产权所有人也无法办理与他人的房屋再次过户手续，而本案截止到2014年7月10日前，该房屋产权仍然登记在大庆市第二建筑集团有限公司名下，且该房屋未分户，足以说明被告在2014年7月10日前都无法依法将本案争议的房屋过户到原告夫妇的名下，因此，二被告夫妇违反了原被告之间关于房屋买卖的相关约定，二被告夫妇构成违约。原告单喜红表示：同第一原告。本院对该份证据不予采信。证据五：产权证复印件一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明李柏顺是2号商服楼的所有人，有权对2号商服楼各单元进行处置，这份房产证就是因我和别的债务关系，由人民法院判决抵还债务分户的，如果该房屋不是李柏顺的，人民法院无权去查封，也没有权利执行。经质证，原告洪军表示：与产权管理信息登记不一致，我方不认可，与本案无关。原告单喜红表示：同第一原告。本院对该份证据不予采信。证据六：产权证复印件一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明龙凤区化工路2号商服楼原产权证三份，从其中分出一份产权证号00091505,814.45米，争议的房屋在此本照内，也就是我要把争议的房屋从这个照中分出。经质证，原告洪军表示：这个照和我们调的材料一致，证明房屋产权人是大庆市第二建筑集团有限公司的，不是二被告的。原告单喜红表示：同第一原告。本院对该份证据予以采信。证据七：房屋买卖合同一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明双方因按照合同约定，承担责任和义务，原告应按照合同约定给付购房款。经质证，原告洪军表示：二被告夫妇无权处分财产，并约定2013年4月底前办理过户手续，否则就构成违约。通过前面的证据也证明二被告出售的房产不在二被告名下。原告单喜红表示：同第一原告。本院对该份证据予以采信。证据八：证人孙某证言，欲证明：1、我和证人在2012年12月中旬，向原告要过房款，原告没有给；2、该房屋的出租价格年租金为12000元。经质证，二原告表示：1、证人单某，证人应该两人以上；2、证人与被告有利害关系；3、证人也不知道这个房子是谁的，就无法知道要款的合法性，对房屋租赁应当以租赁合同或者承租人了解相关情况，一般来说，应当有说明合同，并不是与房屋无关的第三人的证言来证实，否则，房屋使用人的权利会受到侵害，因此，本案的唯一证人孙某的证言不具有真实性和合法性，与本案无关，建议本庭不予采信。被告李柏顺表示：证人陪我向洪军要第二笔购房款，也证明当时隔壁超市的租金是12000元，因为我这些房屋都有租赁合同，但不是每年都签合同,都是交房屋打收条。本院对该份证据不予采信。经审理查明，2012年7月3日，原告洪军与被告孙伟明签订房屋买卖协议，约定由洪军购买卧里屯2号商服，房款全价26万元，办理房屋转移手续产生的全部费用由洪军承担，办理土地证所产生的全部费用由孙伟明承担。洪军交付孙伟明定金5千元。2012年7月23日，原告洪军、单喜红与被告李柏顺、孙伟明重新签订房屋买卖合同，约定二被告将大庆市卧里屯化工路2号商服楼北3门房屋卖给二原告，房屋总价款38万元，分三次给付，首付款16万元（二原告已经于签订房屋买卖合同当日交付给二被告，其中包括先前洪军交付孙伟明的定金5千元），第二次付款10万元于二被告为二原告办理过户发生费用时二原告给付二被告10万元，第三次付款12万元于二被告为二原告办理过户完毕后2个月之内给付完毕。二被告须在2013年4月底以前为二原告办理房产过户完毕。另查，大庆市龙凤区卧里屯化工路2号商服楼产权人为大庆市第二建筑集团有限公司。本院认为，被告李柏顺、孙伟明因未取得大庆市龙凤区卧里屯化工路2号商服楼北3门房屋所有权致使原、被告双方买卖的房屋所有权不能转移，二被告的行为构成违约，对于二原告要求解除该房屋买卖合同、双倍返还定金并支付利息的主张本院予以支持；对于被告李柏顺提出的大庆市龙凤区卧里屯化工路2号商服楼归其所有的主张，因其未提供确实可信的证据本院不予采信。本院认为，即使是依据人民法院生效的法律文书导致该房屋所有权人发生变更，那么在处分该房屋所有权时也要依照法律规定办理登记，未经登记，不发生房屋所有权转移的效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八、三十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，缺席判决如下：一、解除原告洪军、单喜红与被告李柏顺、孙伟明签订的大庆市龙凤区卧里屯化工路2号商服楼北3门房屋买卖合同；二、被告李柏顺、孙伟明于本判决生效之日起十日内给付原告洪军、单喜红购房款15.5万元并支付利息1.2万元；三、被告李柏顺、孙伟明于本判决生效之日起十日内返还原告洪军、单喜红购房款定金1万元；四、驳回原告洪军、单喜红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费4020元，由被告李柏顺、孙伟明承担3840元，由原告洪军、单喜红承担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王海珍代理审判员  杨旭昕代理审判员  毛瑞利二〇一四年十一月二十五日书 记 员  潘永玲附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。