石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民商初字第00929号原告牛新英，无业。委托代理人宋彦茹，河北正大祥实律师事务所律师。被告石家庄海悦天地企业管理有限公司，住所地石家庄市桥西区工农路255号。法定代表人杨超，该公司董事长。委托代理人常燕亭，河北三和时代律师事务所律师。委托代理人张冠男，河北三和时代律师事务所律师。原告牛新英与被告石家庄海悦天地企业管理有限公司（以下简称海悦天地企业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告牛新英于2014年8月29日诉至本院，9月1日本院决定受理。后依法由审判员王豪独任审判，分别于10月10日、11月5日公开开庭进行了审理。原告牛新英的委托代理人宋彦茹、被告海悦天地企业管理公司的委托代理人常燕亭、张冠男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛新英诉称，2013年7月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为一年，期满再续，原告交纳履约保证金4569元，物业保证金3472.5元。自被告交付房屋之日起至今，租赁房屋外部一直不停施工，严重影响原告经营。原告的店铺一直处于亏损状态。为此原告多次与被告协商，双方于2014年4月11日签订补充协议，免除了原告2013年7月至2014年2月的房屋租金及物业费，2014年3月1日开始计租。但从开始计租之日起，被告仍然继续施工至今，对原告的经营造成的影响丝毫未减。原告无奈向被告提出退租，被告不允，并于8月1日早上将原告的店铺封堵，原告无法营业。由于停电无通风，��原告的商品或损坏或过期。被告的行为已经构成违约，应当双倍返还履约保证金。为了在此长期经营，原告装修店铺花费20928元。请求法院依法判令解除租赁合同；判令被告返还剩余房租、物业费12062.25元、物业保证金3472.5元；双倍返还履约保证金9138元；免除2014年3月1日至8月31日房租及物业费12062.25元；赔偿装修费10000元；赔偿因无法正常经营、无通风造成的商品过期、变质损失33843元；返还POS机押金500元。被告海悦天地企业管理公司辩称，1、被告不存在违约，原告要求解除合同、返还剩余房款、物业保证金、双倍返还履约保证金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原、被告签订海悦天地广场租赁合同后，因被告存在短期幕墙吊篮施工影响原告经营的情况，双方于2014年4月11日签订补充协议，协议已经免除了原告2014年3月1日之前的所有租金和物业费，且被告在签订补充协议时已经告知原告，因被告会继续存在零星施工，故2014年3月1日至8月31日期间的租金及物业费均减半收取。协议签订后，被告遵守了协议内容，并停止了吊篮施工，对原告的营业不造成任何影响。被告在补充协议签订后进行的其他零星施工，是为了使原告受益而进行的正常增设及修缮行为，且施工并未造成原告不能正常经营，故被告不应承担违约责任。2、原告存在严重违约行为，所造成的后果应由原告承担。2014年7月29日，原告向被告递交了一份海悦天地香港街商户集体退租事宜，并与其他商户一同进行罢市活动，于当天闭门不再营业，严重违反了租赁协议的规定，给香港街运营造成了严重影响，不仅如此，原告更于8月1日将海悦天地香港街商户集体退租事宜以及被告与施工部门的联系单擅自张贴在所承租房屋玻璃门上，严重违反了双方约定，给被告商誉造成了不可估量的损失，故被告及时解除了租赁协议，并将解除通知张贴于原告租赁的店铺门上，原告也及时收到。故租赁协议已经解除。被告不愿擅自进入原告店铺清理违规张贴物，故临时采取涂漆及封门措施，属不得自已而为之，事后原告同意开门清除张贴物的，被告也解除了临时封门措施。但以上行为均是原告的严重违约行为而引起的，造成的一切后果均应由原告自己承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月9日，原告与被告（原名石家庄威城商业管理有限公司）签订海悦天地广场房屋租赁合同及补充协议，约定被告将海悦天地广场内购物中心室内步行街2层243、245号商铺出租给原告，用于经营绿色养生杂粮。计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年依此类推；租赁期限为1个租约年，自计租日开始计算；第一个租约年每月租金为2284.5元；合同签订之日原告应当向被告支付履约保证金4596元，同时向物业服务公司支付相当于两个月的物业服务费、空调费3472.5元作为物业服务费、空调费保证金，合同终止30日内，如不存在原告未能按合同约定开业日实现该房屋开业的情形，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还；原告保证遵守被告或物业服务公司制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或迟延开、闭店，被告或物业服务公司有权按情况需要经提前通知原告修改营业时间，原告必须遵守，不得异议；原告一次性支付半年租金，享受被告第一年合同结束后赠送2个月租期的政策。合同签订后，原告按约定交纳履约保证金4569元、物业保证金3472.5元及6个月的房租、物业费24124.5元、POS机押金500元。2014年4月11日，原、被告签订补充协议，约定合同计租日调整为2014年3月1日，第一期即2014年3月1日至8月31日的租金、物业费按原政策的50%收取；如续约，商户原交剩余的费用按随行就市价格在9月1日后转为新签合同的租金及物业费，如不续约，商户在8月31日合同到期后，履约保证金4569元、物业保证金3472.5元及剩余房租物业费12062.25元在30日内退还原告；如原告连续3天无故关店，违反海悦天地管理规定，随意张贴标语，给被告造成负面影响的，视同原告违约，履约保证金、物业保证金及其他费用不予退还；如遇被告楼体装修悬挂吊篮影响商户不能正常经营的，则免除原告期间租金及物业费，被告应以书面形式告之原告。2013年7月29日，包括原告在内的多名商户向被告递交了一份名为海悦天地香港街商户集体退租事宜的申请，称要求退还缴纳的全部费用和装修费用，并将该申请张贴于店铺玻璃门内。8月1日，被告因原告上述行为，将原告商铺加锁封闭，并在原告店���门口张贴通知，称因原告违反海悦天地管理规定，随意张贴标语、擅自闭店，通知原告解除与原告签订的租赁协议，履约保证金、物业保证金及其他费用将不予退还，要求原告3日内清退房屋内的物品。以上事实，有原、被告陈述、房屋租赁合同及补充协议、海悦天地香港街商户集体退租事宜申请、被告要求解除合同的通知等证据能够证实，足以认定。关于合同履行过程中，何方存在违约行为，原告提交了如下证据：1、视频资料，视频显示2014年3月1日后被告曾进行过施工，被告亦认可其除吊篮施工外，还进行过地面瓷砖的维护，LED灯网施工，但认为时间很短，对原告店铺不造成影响。LED灯网施工目的是给香港街增添亮色，吸引顾客。被告称签订补充协议时口头说明吊篮可能会继续使用，因此才约定2014年3月1日至8月31日之间租金及物业费减半。原告不认可，被告未提交证据证明该事实；2、2014年8月3日原告报警后的谈话录音，录音中被告工作人员也认可当时仍在进行少量施工，民警要求先开门拿东西。被告称其8月3日在原告同意摘除张贴在店内的标语后，即可将原告店外加装的锁具摘除，并已告知原告。原告不认可，被告也未提交证据证明，因此，对被告的说法不予认定。关于原告的损失，原告提交了如下证据：1、装修费用收据，金额为20928元，原告仅主张其中的10000元。原告装修前已在被告处备案。被告认为装修为原告使用租赁物的必经程序，不应由被告承担该笔费用，且双方签订的合同租期只有一年；2、粮食过期、生虫损失，原告提交了商品清单及销货单，被告认为其2014年8月1日已通知原告3日内清退房屋内的物品，原告不及时取回物品造成的损失应由原告自行承担；2014年10月30日，本院组织双方当事人到租赁房屋现场进行了交接，租赁房屋被告原在玻璃门上所加锁具已经取下。经清点，原告店铺内有价值35490元的商品已过保质期或生虫（详见附表）。本院认为，原、被告签订的租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。原告于2014年7月29日在玻璃门内张贴退租申请的行为确有不妥，但是并非合同约定的张贴标语的情形，在此情况下，被告无权对原告承租的房屋加锁，关闭原告的店铺。因被告上述违约行为，原告要求解除租赁协议，应予准许。合同解除后，被告应承担的责任如下：因2014年8月1日后因被告对原告店铺加锁，原告不能正常使用承租房屋，因此，其后的房屋租金及物业费14072.63元被告应退还原告。���于原告要求被告免除2014年7月31日前的租金的诉讼请求，因原告提交的证据仅能证明被告在计租日后进行过部分施工，但该施工仅对原告经营有一定影响，并未使原告不能正常经营，且影响原告经营时间长短无法确定，被告也已减半收取房租及物业费，因此，对原告该项请求本院不予支持。原告所交履约保证金4569元、物业保证金3472.5元，因原告已经开业且不拖欠被告费用，被告应返还原告。关于原告要求被告双倍返还履约保证金的诉讼请求，因该保证金并非定金，原告要求被告双倍返还没有法律依据，本院不予支持。POS机押金500元被告应返还原告。原告在租赁房屋前，对房屋进行了装修，并支出装修费用20928元。双方所签租赁合同的租期为1年，但因被告违约行为2014年8月1日后原告不能正常使用房屋，原告的装修投入无法通过经营活动取得应有的收益。自计租日起至2014年8月1日原告仅使用承租房屋5个月，被告应按原告剩余7个月的租赁期间所占合同约定的1年的租赁期间比例即7／12赔偿原告装修损失。原告要求被告赔偿10000元不超过该比例，应予支持。因被告将原告店铺加锁，致使此期间原告无法进行店铺经营或取出货物，造成货物变质或生虫的损失，被告应赔偿原告。交接时确认的原告店内超过保质期或生虫的货物损失为35490元，现原告仅主张33843元，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：原告牛新英与被告石家庄海悦天地企业管理有限公司于2013年7月9日签订的租赁合同及2014年4月11日签订的补充协议终止履行；被告石家庄海悦天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告牛新英房屋租金及物业费14072.63元、履约保证金4569元、物业保证金3472.5���、退还POS机押金500元，共计22614.13元；被告石家庄海悦天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告牛新英经济损失43843元；四、驳回原告牛新英的其他诉讼请求。被告石家庄海悦天地企业管理有限公司如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1827元，因适用简易程序减半收取为913.5元，原告牛新英负担164.5元，被告石家庄海悦天地企业管理有限公司负担749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王豪二〇一四年十一月十一日代书记员 张慧