上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2167号原告(反诉被告)袁永刚，男，1971年8月14日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人ＸＸ挺，上海欧博律师事务所律师。被告(反诉原告)奚利，女，1960年11月9日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人王胜(系奚利之夫)，男，1964年8月6日生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告(反诉被告，以下简称原告)袁永刚诉被告(反诉原告，以下简称被告)奚利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，后被告奚利提起了反诉，本院依法合并审理。本案于2016年1月25日、2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告袁永刚的委托代理人ＸＸ挺、被告奚利及其委托代理人王胜(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁永刚诉称，原告与被告于2014年2月18日签订《房屋买卖合同》，约定原告将上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉讼房屋)出售给被告，被告支付相应的房款，同时双方明确被告扣押原告人民币10万元，并约定原告于2015年6月30日前将户口全部迁出，被告即支付给原告10万元。2015年10月18日原告将在该房产内的户口全部迁出，但与被告联系后，被告却拒绝支付该10万元，故原告诉至法院，要求判令被告支付原告房款人民币10万元。被告奚利辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。合同约定涉讼房屋内原告的全部户口应该在2015年6月30日之前全部迁走。被告于2015年2月被他人骗了很多钱，被告通过电话告知原告，让其于2015年6月30日之前迁走户口，被告要卖掉涉讼房屋。原告表示有一个户口因人在国外，无法迁走。2015年9月，原告的妹夫通过电话联系被告，表示被告交付尾款后，原告就将户口迁走。被告予以拒绝并表示根据合同约定，原告已经构成违约并给被告造成了损失，遂10万元不予返还。户口没有迁走即为交房未完成。至收到法院通知前，被告并不知晓原告已将户口迁走的事情。而且，因原告未在约定的2015年6月30日之前迁出涉讼房屋内的户口，导致被告无法出售该房屋，只能将被告参与出资的位于上海市玉屏南路XXX弄XXX号XXX室房屋卖掉，造成合伙人损失，被告予以了补偿。并且因为无法及时卖房，被告为归还借款，只能再向他人借款，并由此产生了利息。逾期迁走户口应按合同第十条第一款支付违约金，被告现在以实际损失很小的一部分来主张损失，故提出反诉，请求法院判令原告支付被告的损失人民币60,900元。原告袁永刚针对反诉请求答辩称，对被告的损失不认可，并且损失与原告延期迁出户口没有关联。涉讼房屋内有户口不影响房屋买卖。相关部门规定老户口在，可以另起一本户口，包括办理抵押等都没有影响。另现在房屋价格上涨很厉害，被告没有卖掉涉讼房屋反而得利。遂原告不同意被告的反诉请求。经审理查明，2014年2月18日，原告袁永刚(卖售人，甲方)与被告奚利(买受人，乙方)通过上海蓝麦房地产经纪事务所公司居间，就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币900,000元(大写：玖拾万元整)。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2014年4月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认在2014年4月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)中第二条约定，乙方押甲方户口人民币壹拾万元，甲方于2015年6月30日前将该房户口全部迁出，乙方即付清甲方人民币壹拾万元。附件三付款协议约定乙方应于2014年2月16日前支付定金1万元。待支付尾款时抵作房价款。乙方应于2014年2月17日前支付人民币390,000元，乙方于2014年4月15日前支付人民币400,000元，乙方于2015年6月30日前支付人民币100,000元。原、被告确认涉讼房屋的实际购房款为149万元，被告实际支付购房款139万元。剩余购房款10万元作为原告户口迁出事项的押金。被告陈述涉讼房屋产权已转移至被告名下，也已经交房。该房屋内原登记户口有袁永娟(户主)、倪克(袁永娟丈夫)和周洪英(袁永娟母亲)三人，袁永娟和倪克于2015年10月18日，周洪英于2015年10月22日分别从涉讼房屋将户口迁出。原告陈述户口晚迁四个月的原因是房屋的户主是袁永娟，其当时在国外，等她回来后马上就办理了户口的迁移手续。目前,原、被告确认原告一方的户口均已迁走。被告提供了案外人奚某某与案外人周金琴就玉屏南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖合同》、借条及利息收据以及被告的帐户历史明细等证明其损失情况。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、上海市公安局长宁分局天山路派出所常住人口登记表等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据付款协议，被告确实应在2015年6月30日之前支付房款100,000元，而且客观上房屋也已完成了过户及交接手续，目前，户口也已迁走，原告理应支付剩余房款。但同时，该笔尾款也具有户口迁移押金的性质，对于原告迁出户口的义务以及迁出户口的时间均具有担保的性质。原告虽迁出了户口，但客观上延迟了3个月左右，虽合同中对于户口延迟迁出的违约责任未有约定，被告提供的损失证据也与户口延期迁走关联甚微，但客观上原告延期迁走户口的行为在延期期间确实能降低房屋的出售价值，给被告自由处置房屋带来阻碍，本院综合案情，酌定原告赔偿被告损失5,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)奚利应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)袁永刚人民币100,000元；二、原告(反诉被告)袁永刚应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)奚利人民币5,000元；三、驳回被告(反诉原告)奚利的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,300元，因适用简易程序，减半收取计人民币1,150元，由被告(反诉原告)奚利负担。反诉案件受理费人民币661.25元，由原告(反诉被告)袁永刚负担人民币54.30元，由被告(反诉原告)奚利负担人民币606.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  赵芳芳二〇一六年五月三十日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……