湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终1924号上诉人（原审被告）长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人吴建平，董事长。委托代理人曾佳，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王婷。委托代理人廖晋，湖南天镜律师事务所律师。原审第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人刘力耕，行长。委托代理人曾宪，该行员工。上诉人长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）与被上诉人王婷、原审第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）商品房销售合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2016年1月6日作出（2015）天民初字第03071号民事判决。金房公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年7月24日，王婷与金房公司签订合同编号为20130307912的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：1、王婷购买座落于长沙市天心区芙蓉南路二段230号金房奥斯苑第6栋3单元9层912号房屋，该房建筑面积77.98平方米，总房价为464291元；2、王婷应于本合同签订之日向金房公司交付首付款（含定金）139291元，剩余房款325000元向银行申请贷款；3、金房公司应在2014年12月28日前将经验收合格的商品房交付王婷使用；4、除不可抗力外，金房公司未按本合同约定的期限和条件将该商品房交付王婷使用，逾期超过30日，王婷有权退房；5、王婷退房的，应当书面通知金房公司，金房公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照王婷全部已付款的1%向王婷支付违约金。2013年10月10日，王婷与建行湖南省分行签订了《个人住房借款合同》（合同编号430790001-2012-20130395348）及特别签订条款，约定：1、王婷因购置被告金房公司出售的座落于长沙市天心区芙蓉南路二段230号金房奥斯苑第6栋3单元9层912号房屋向建行湖南省分行借款325000元，借款期限240个月即从2013年11月9日至2033年11月9日止。2、采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额2559.87元。3、王婷以其购买的房屋为该借款提供抵押担保。4、本合同项下抵押财产不办理抵押财产保险后王婷为此借款向太平财产保险有限公司湖南分公司交纳个人住房消费贷款房屋保险费1625元。上述合同签订后，王婷于2013年7月24日分2次向金房公司支付房屋首付款47291元、92000元，共计139291元。2013年11月25日王婷通过向建行湖南省分行贷款并由其支付金房公司房屋余款325000元，综上王婷向金房公司支付购房款合计464291元。另王婷为购房向金房公司支出的其他费用有：契税为9286元，代收的其他费用660元（包括产权登记费80元、国土登记费100元、抵押登记费80元、银行资料费200元、产权公证费200元），并自行缴纳了维修基金9358元。金房公司在2014年12月28日交房期限届满后未将王婷所购房屋交付王婷。2014年12月30日金房公司出具《告金房奥斯苑二期业主承诺书》，承诺于2015年6月30日交房，但至今金房公司未将王婷购买的房屋交付。王婷于2015年7月9日通过挂号信将《解除商品房买卖合同通知书》邮寄金房公司，在庭审过程中，金房公司确认已收到该信件。后金房公司未向王婷退还款项，王婷诉至法院，请求判决：1、解除王婷、金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20130307912）；2、解除与建行湖南省分行之间签订的贷款合同（合同编号：430790001-2012-20130395348）；3、金房公司向王婷返还其已支付的购房款（团购费5000元+首付款139291元+契税9946元+维修基金9358元）163595元及利息20122.185元（利息暂算至2015年7月24日），向建行湖南省分行返还购房贷款325000元；4、金房公司向王婷赔偿包括产权登记费、公证费、银行资料费、抵押登记费、国土证登记费、银行保险等损失费用共计2285元；5、建行湖南省分行向王婷返还其已支付的按揭款48143.07元及利息2237.45元（暂算至2015年6月25日）；6、金房公司向王婷承担违约金4642.91元；7、金房公司向王婷赔偿因其违约导致王婷额外增加的房屋租赁损失9000元；8、金房公司承担本案诉讼费。另查明：王婷向建行湖南省分行申请的325000元贷款于2013年11月25日放款，截至2015年06月25日，王婷已偿还本金及利息48143.07元（其中本金12386.16元），尚有312613.84元借款本金未偿还。原审法院认为，王婷与金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应全面履行各自的义务王婷依约向金房公司支付了全部购房款，金房公司应当依约向王婷交付房屋。金房公司在超过合同约定的交房期限30日未向王婷交付房屋，且王婷于2015年7月9日通过挂号信将《解除商品房买卖合同通知书》邮寄金房公司，在庭审过程中，金房公司确认已收到该信件，王婷亦已按合同约定履行书面通知义务，王婷主张解除《商品房买卖合同》，符合双方约定，原审法院予以支持。金房公司辩称王婷未进行催告，不能直接要求解除合同的理由，与事实法律不符，原审法院不予采信。金房公司辩称因不可抗力造成延期交付，不符合客观事实，且于法无据，原审法院不予采信。综上，金房公司应将收取王婷的房屋首付款139291元予以退还。王婷要求金房公司返还团购费5000元，因王婷提供的证据不足以证明该团购费系金房公司收取，故原审法院对王婷的该项诉求不予支持。王婷要求金房公司返还维修基金9358元，因金房公司未收取该款项，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第九条之规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，王婷可在涉案合同解除后，向相关机关申请退还，原审法院对王婷的该诉讼请求不予支持。王婷要求金房公司返还契税9946元，根据王婷、金房公司双方提交的证据证明王婷所交契税款仅为9286元，王婷所诉的差额部分660元（9946-9286=660元）实为产权登记费80元、公证费200元、银行资料费200元、抵押登记费80元、国土证登记费100元，已在另项诉讼请求中提起，不能重复计算。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还征契税的批复》（国税函【2002】622号）之规定，交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予退还，因此，王婷可在《商品房买卖合同》解除后，向相关机关申请退还，原审法院对王婷的该诉讼请求不予支持。但金房公司应承担协助王婷办理退还维修基金、契税的义务。王婷要求金房公司赔偿产权登记费80元、公证费200元、银行资料费200元、抵押登记费80元、国土证登记费100元、银行保险费1625元共计2285元，原审法院认为王婷所诉费用系王婷在购买金房公司商品房时产生的必要费用，由于金房公司的违约行为，造成王婷所发生的上述费用无法退还，其损失应由金房公司承担，金房公司应赔偿原告产权登记费80元、公证费200元、银行资料费200元、抵押登记费80元、国土证登记费100元、银行保险费1625元共计2285元。金房公司辩称王婷诉求银行保险费1625元，不符合合同约定，不应由其承担的理由，无证据证明，原审法院不予采信。王婷要求金房公司承担违约金4642.91元的诉讼请求，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系金房公司不能履行依约交房的义务而解除，且王婷已将《解除商品房买卖合同通知书》邮寄送达金房公司，根据合同约定金房公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按王婷全部已付款的1%向王婷支付违约金，现王婷按已付总房款464291元的1%即4642.91元要求金房公司承担违约金，原审法院予以支持。王婷主张租金损失9000元，因金房公司延期交房的违约行为，原审法院酌情确认王婷租房损失为5000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，王婷与建行湖南省分行签订的《借款合同》系双方真实意思的表示，合同合法有效。在该合同中，双方已对该借款用途、抵押财产等进行了明确约定，现王婷、金房公司的商品房买卖合同解除，导致建行湖南省分行抵押贷款合同的目的无法实现，王婷请求解除与建行湖南省分行的借款合同，原审法院予以支持；王婷要求建行湖南省分行向其返还已支付的按揭款48143.07元及利息2237.45元（暂算至2015年6月25日），王婷向建行湖南省分行按月支付按揭款是履行合同约定的还款义务，且借款合同的解除并非因建行湖南省分行存在过错责任，故原审法院对王婷该项诉讼请求不予支持。关于王婷325000元的按揭贷款，因开庭前都由王婷按月偿还，此后每月本息都有变动，故原审法院做概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时，王婷已经偿还的本息，由金房公司支付给王婷，剩余贷款本息，由金房公司直接支付予建行湖南省分行。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、解除王婷与长沙金房房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130307912）；二、解除王婷与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《借款合同》（合同编号：430790001-2012-20130395348）；三、长沙金房房地产开发有限公司退还王婷首付款139291元；四、长沙金房房地产开发有限公司赔偿王婷其他代收费即产权登记费、公证费、银行资料费、抵押登记费、国土证登记费、银行保险费共计2285元；五、长沙金房房地产开发有限公司支付王婷违约金4642.91元；六、长沙金房房地产开发有限公司赔偿王婷租金损失5000元；七、至实际履行时，王婷已向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还的贷款本息，由长沙金房房地产开发有限公司直接支付给王婷；八、至实际履行时，王婷尚未向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还的贷款本息，由长沙金房房地产开发有限公司直接支付给中国建设银行股份有限公司湖南省分行；九、由长沙金房房地产开发有限公司协助王婷办理退还维修基金9358元、契税款9286元；十、驳回王婷的其他诉讼请求。以上第三至八项，限被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。本案受理费5210元，由长沙金房房地产开发有限公司承担。上诉人金房公司不服判决，上诉称：1、一审判决程序违法，超出被上诉人请求。一审判令上诉人协助被上诉人办理撤销备案登记手续及办理物业专项维修资金的退费手续系超请求判决。2、一审判决认定事实不清，适用法律错误。即使解除合同，被上诉人也应先履行将已预告登记抵押的诉争房屋的权属恢复原状的义务。被上诉人主张的违约金与损失赔偿不能同时适用。一审判决的房屋租金与逾期交房没有因果关系。房屋保险费用与本案无关，上诉人并未收取该项费用。综上，请求撤销原判决，依法进行改判。被上诉人王婷答辩称：1、一审判决程序合法，未超出被上诉人的诉讼请求。2、一审判决认定事实清楚，适用法律准确。上诉人无权在未返还购房款前要求被上诉人协助办理相关注销登记手续。被上诉人提供方证据证明了租金损失及保险费用，一审判决上诉人支付租金损失及保险费用正确。综上原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人建行湖南省分行述称：1、建行湖南省分行作为第三人主体不适格。2、建行湖南省分行与被上诉人的借款合同合法有效，且已实际履行，建行湖南省分行不同意解除合同。3、即使判令解除购房合同，被上诉人仍应继续履行还款义务。在二审过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方合同约定，如上诉人逾期交房超过30日，被上诉人有权书面通知退房。根据查明的事实，上诉人逾期交房超过了30日，被上诉人也已向上诉人送达书面解除合同通知，原审依据合同约定判令解除双方合同、退还房款并无不妥。上诉人逾期交房构成违约，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任并赔偿相应损失，原审判令上诉人向被上诉人支付合同约定的违约金及赔偿被上诉人支出的包括银行保险费在内的各项费用亦无不妥。对于上诉人提出的原审超诉请判决的主张，经查，原审不存在超诉请判决的情形，故对上诉人提出的该项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5210元，由上诉人长沙金房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年五月六日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。