江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初1695号原告连云港汇颂贸易有限公司，住所地东海县牛山镇富华西路8号瓯龙圣芭芭拉20－109号。法定代表人陈峰，总经理。委托代理人闫星宇。被告刘静梅。上述原被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2014年6月15日，原、被告订立《房屋租赁合同》，被告承租东海县瓯龙·圣芭芭拉21栋103号商铺。根据上述第三·1条，十·（二）·2条之约定，被告应于2015年11月30日向原告交纳租金1万元，逾期不交应按拖欠租金额的日千分之三向原告支付违约金，同时原告有权解除合同。原告认为被告经催要后仍不能按约支付租金，原告于2015年12月30日向被告发出了解除合同通知书，其据不搬出租赁房屋，已违约。请求判令：确认被告与原告签订了《房屋租赁合同》解除；被告清空房屋并返还原告；判令被告自2015年12月1日起每天52元的标准向原告支付租金和违约金（租金每天22元，违约金每天30元）；被告承担诉讼费用。被告辩称，不是我不交房租，因为我交了2万元押金，第一年房租1万元已经交了，第二年从押金里扣，也是1万元。现在原告出尔反尔，要求我交房租。经审理查明：2014年，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同的有关内容如下：一、租赁标的条款约定，甲方将位于东海县牛山街道瓯龙·圣芭芭拉21－110房屋，建筑面积75.25平方米租赁给乙方。二、租赁期限条款约定，租赁期限为2014年8月1日至2016年12月31日。三、租金条款约定，租金约定为上述房屋租赁期限内的租金总额优惠为2万元，乙方应于2015年1月31日前向甲方支付租金1万元，于2015年11月30日前向甲方支付租金1万元。六、乙方的权利和义务条款约定，乙方的权利和义务中约定乙方应及时足额交纳租金，如逾期交付租金，则按应付租金的千分之三/日向甲方支付违约金。四、1、甲方定于2014年8月1日前将租赁房屋及附属设施、设备交付乙方。如乙方无正当理由拒绝接收租赁标的或不在资产交接表上签字确认的，甲方经催告后，乙方仍未接收或签字的，甲方有权解除本合同并将租赁标的另租他人。七、乙方装修、装饰物的处理条款约定，1、鉴于租赁房屋尚未出售，故乙方应在本合同履行期限届满前，将装修物、装饰物可拆除的部分拆除，但至本合同届满之日，租赁房屋所有的装修、装饰物即无偿归甲方所有。乙方拆除装修、装饰物时，不得损坏房屋的整体结构和功能，并应恢复房屋出租时的状态。2、经双方协商一致解除合同时，甲方可对乙方的装修、装饰物予以补偿，补偿的价款由双方协商确定。3、甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方的装修费，赔偿标准由具有资质的评估机构评定。甲方因乙方违约而解除合同或乙方擅自解除合同的，装修、装饰物无偿归甲方所有。八、其他约定的条款约定：1、乙方应在本协议签订之日向甲方交纳履约保证金2万元，甲方应在本协议履行完毕且乙方将租赁标的完好无损地（以交接验收为准）交还给甲方之日起7日内将该保证金无息退还给乙方；如乙方违约的，甲方可以解除本合同，并可直接从保证金中扣除冲抵违约金或乙方应交的租金、物业服务费等相关费用。如乙方在本协议履行期间提前终止或解除本协议的，则保证金归甲方所有。6、甲方因履行本合同或管理租赁房屋而向乙方发出的有关文件应自相关文件邮寄至乙方确认的联系地址或由甲方工作人员送至租赁房屋或张贴在租赁房屋门前时即视为已经送达乙方。乙方对其提供联系方式真实性和有效性负责，乙方的联系方式如有变更，应自变更之日起5日内书面通知甲方，乙方因联系方式错误或变更，导致无法送达相关文件的，应承担由此引起的责任。十、违约责任条款约定（一）、甲方违约责任1、擅自解除本合同的，应支付乙方违约金人民币10000.00元（二）、乙方违约责任1、拖欠租金、物业管理费和水电费的，应按拖欠金额的日千分之三向甲方支付违约金；拖欠三十日以上的，乙方除应按拖欠金额的日千分之三向甲方支付违约金外，甲方还有权解除本合同，乙方因此而造成损失的自负。2、违反本合同第六条第1、5、6、7项之任一项的，甲方均有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金5000元，由此造成损失由乙方承担。甲方在合同的落款处加盖印章，被告在合同落款处签名，留下身份证号码，家庭住址“东海石湖尤塘”，联系电话187××××1987。另查明，双方签订合同时，被告签名出具了《承诺书》，内容为：“本人刘静梅承租贵公司瓯龙圣芭芭拉小区21号楼110商铺，租赁期限自2014年8月1日至2016年12月30日止。本人现自愿承诺如下：1、自愿向贵公司交纳履约保证金2万元。2、于2016年12月30日前将商铺交还贵公司，如逾期交付的，本人愿意按15000元/月的标准向贵公司支付租金，并承担由此造成的一切损失。3、本人自愿放弃对租赁标的的优先承租权和优先购买权，公司在出售租赁标的前无需通知本人。特此承诺！承诺人：刘静梅（签名并捺印）14年6月16日”。又查明，合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告在租赁房屋交房会签单、商铺接管验收表上签名。被告也如期交付了第一年的租金。但被告未按照约定于2015年11月30日前交纳剩余的租金。原告于2015年12月30日向被告通过特快专递按照被告签订合同时提供的地址向被告邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容如下：您于2014年6月16日与我公司签订《房屋租赁合同》，约定您租赁我公司的房屋，租期2年，从2014年6月16日至2016年12月31日，租金2万元。该合同履行期间，您无正当理由拒不支付房屋租金，经我公司多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据您与我公司签订的《房屋租赁合同》第十条约定，我公司作为出租人有权解除我们之前签订的《房屋租赁合同》。因此通知您：一、自本通知书发出之日起，您与我公司签订的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知书后5日内（最迟在2016年1月8日12时前）搬出位于瓯龙圣芭芭拉小区21－110号房屋。二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本公司将通过必要的法律途径予以解除，并有权要求您承担相应的损失。特此通知！连云港汇颂贸易有限公司二零一五年十二月三十日。2016年1月1日、1月2日，邮政部门两次送达，均未果，退回。上述事实有当事人陈述，《房屋租赁合同》、租赁房屋交房会签表、商铺接管验收表、特快专递邮寄回执、特快专递查询单、解除合同通知书、承诺书等证据予以证实。在审理过程中，被告称原告同意剩余的1万元租金从2万元的保证金中扣除，但没有举证证明。对此原告称，没有。签承诺书时候就很清楚。因为房子所有权还属于东海县新麦田公司的，现在还是未销售。为了保证房屋的完好性所以收取了保证金。因为这个涉及了以后的水电费物业费还有违规装修的保证。当时租赁的时候不止两年，从2014年8月1日到2016年12月31日止。签合同是2014年6月16日，我们只收了一个保证金2万元，房租是到2015年1月31日才收取第一次房屋。是75.25平方。是位于瓯龙圣芭芭拉小区关于装修问题，被告称是复合地板，多少平方不知道。还有墙纸，一共是四面墙纸。还有卫生间，马桶是400元、洗手池600元、吊顶，还有卫生间四周墙壁的瓷砖，还有空调，奥克斯，是柜机，是5000元；热水器，是樱花的，800元；推拉门，是3个，600元每个。还有吧台，是1200元；还有展柜，共计是1500元；一共是花费了35000元。被告称没有票据证明。被告当庭表示庭后也提供不了装修的价值、原告同意第二年的租赁可以出保证金中扣除的证据。本院认为：1、原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定的期限交纳第二年度的租金，逾期超过合同约定的30日期限，原告有权按照合同的约定解除双方签订的租赁合同。原告按照合同中被告提供的地址邮寄送达解除合同通知书，被告未收后退回，合同自退回之日即2016年1月2日解除。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中被告称原告同意另外的租金1万元从保证金中扣除，其负有举证证明的责任，但其未能举证证明，应当承担不利的法律后果。2、根据合同法的规定，合同解除后，应当返还财产、支付拖欠的租金和违约金。本案中，被告违反合同约定未按照约定期限支付租金，原告依约行使了合同的解除权，合同解除后，被告应当将租赁原告的房屋返还给原告。关于被告租赁房屋后购买的空调等物品应当自行搬走，其他装修的部分应当自行拆除，因系被告违约导致合同解除，造成的损失由原告自行承担。关于欠付的租金和违约金问题。双方约定的租赁期限2014年8月1日至2016年12月31日，共计2年又5个月；租金2万元。原告先行支付了1万元租金，该1万元租金的期限推算为2014年8月1日至2015年10月15日。剩余的1万元租金期限为2015年10月16日至2016年12月31日。自2015年10月16日至2016年1月2日合同解除，被告应当按照实际的租赁天数支付租金，此后至被告实际占有原告的房屋期间的费用，被告应当承担违约金。原告请求自2015年12月1日起主张租金，2015年10月16日至2015年11月30日租金，原告未主张，本案不予判涉。2015年12月1日至2016年1月2日合同解除共33天，被告欠付的租金为747.45元（总租金2万元÷总租赁天数883天×33天），该期间的违约金为2.24元（总租金2万元÷总租赁天数883天×3‰×33天），合计749.69元。3、关于合同解除后，被告继续占用原告的房屋，给原告造成损失，参照被告租赁期间租金及违约金计算，每天22.72元〔（总租金2万元÷总租赁天数883天）×（1＋3‰）〕。4、关于被告交纳的2万元保证金问题。合同第八条第一款第二项约定如乙方违约的，甲方可以解除本合同，并可直接从保证金中扣除冲抵违约金或乙方应交的租金、物业服务费等相关费用。如乙方在本协议履行期间提前终止或解除本协议的，则保证金归甲方所有。根据该约定，被告欠付的租金、违约金应当从该保证金中扣除，剩余的归原告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方2014年签订的关于东海县牛山街道瓯龙·圣芭芭拉21－110房屋的《房屋租赁合同》于2016年1月2日解除；二、被告刘静梅于本判决生效后10日内将上述房屋清空后返还给原告；三、被告刘静梅于本判决生效后10日内支付拖欠原告2015年12月1日至2016年1月2日的租金及违约金749.69元。四、被告刘静梅赔偿原告2016年1月3日起占有原告房屋给原告造成的损失每天22.72元，计算至实际搬出之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（简易程序），由被告承担（已由原告预交，在被告给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费100元（普通程序）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94，也可到农行东海县营业厅交纳，可到本院立案庭开具交款单到上述指定银行交纳，并将交款凭证送交本院。审判员  井西华二〇一六年五月三十一日书记员  霍学聪法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十四条【承担民事责任的方式】承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。