广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）中二法黄民一初字第395号原告：广东和富物业服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孔宝华，总经理。委托代理人：甘凯云，女，1966年12月15日出生，汉族，住广东省中山市。被告：李国喜，男，1977年7月24日出生，汉族，住广东省中山市。原告广东和富物业服务有限公司诉被告李国喜物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法由代理审判员蒋伟成适用简易程序，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘凯云到庭参加了诉讼。被告李国喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年5月受友恒轩商住楼的委托，对小区物业进行物业管理，并签订了《友恒轩商住楼物业管理服务合同》，合同约定由原告向小区业主进行物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.6元向业主或物业使用人收取（其中开发商补贴1.1元，由业主承担1.5元），并约定业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日千分之二的违约金。被告为友恒轩1栋816房的业主，其物业面积分别为51.17平方米，每月应向原告交纳住宅物业管理费为77元，但被告自2013年10月起至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。被告的欠费行为已构成违约。为此，原告依法提起诉讼，要求依法判令：1.被告立即支付原告2013年10月至2014年5月期间物业服务费616元及违约金129.36元；2.被告立即支付原告电费维修分摊费143元及水泵更换分摊费72元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。原告对其起诉主张提供如下证据：1.物业服务企业资质证书一份；2.广东省经营服务性收费许可证一份；3.《友恒轩商住楼前期物业服务合同》及《物业管理服务合同》各一份；4.《恒压变频供水控制柜及泵房设备管路维修改造工程合同》一份及发票三份；5.《安装工程合同》及发票各一份；6.被告身份证复印件一份；7.物业管理费催费快递单底单一份；8.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表一份。被告李国喜在法定期限内未提出答辩意见，没有到庭应诉，也没有提交证据。经审理查明：叶友恒是中山市南头镇东福北路3号友恒轩商住楼的开发商，于2009年5月21日与原告签订《友恒轩商住楼前期物业服务合同》，约定：叶友恒委托原告对位于中山市南头镇东福北路3号友恒轩商住楼进行物业管理；占地面积为2916平方米，其中绿地面积为200平方米，建筑面积为9913平方米，住宅8864平方米；住宅建筑面积每月每平方米物业服务费为2.6元；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为当月5日；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；本合同自双方法定代表人签字、盖章之日起生效等。2010年4月2日，原告与被告签订《物业管理服务合同》一份，约定：被告委托原告对其自有位于中山市南头镇东福北路3号友恒轩商住楼816房进行物业管理；委托管理期限自2010年4月2日至业主委员会成立签订新物业管理合同之日；被告逾期交纳物业服务费的，每天按总金额的千分之五交纳滞纳金；物业服务费自2010年4月2日起于每月5日前按被告住宅建筑面积每月每平方米1.5元交纳等。2012年10月31日，原告与中山市菲尔威机电设备有限公司签订《恒压变频供水控制柜及泵房设备管路维修改造工程合同》一份，约定：原告以22096元向中山市菲尔威机电设备有限公司购买恒压变频供水控制柜等。原告称该型号泵不适合该商住楼，中山市菲尔威机电设备有限公司自愿承担7236元，84户高层住户承担6000元，每户分摊72元，但未能提交证据证明。2013年9月27日，原告与中山市华力水电装饰工程有限公司签订《安装工程合同》一份，约定：中山市华力水电装饰工程有限公司以21000元对友恒轩商住楼进行配电房高压设备整改安装工程。整改安装工程完成后，原告于2013年9月28日在商住楼内张贴通知，告知友恒轩楼层住户和商铺共计147户，每户需要分摊电房维修费143元，并提交发票证明。另查：被告为中山市南头镇东福北路3号友恒轩商住楼816房业主，该房产于2010年4月23日办理产权证明，土地证号：国（2010）易0203**，房产证号：**10026727，建筑面积为51.17平方米。其后，被告拒绝交纳2013年10月至2014年5月期间的物业服务费、电房维修分摊费及水泵更换分摊费给原告。后原告向被告多次追讨均未果。为此，原告于2014年5月13日向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为：原告依据《友恒轩商住楼前期物业服务合同》的约定，从2009年5月起接受叶友恒委托对位于中山市南头镇东福北路3号友恒轩商住楼提供了物业管理服务。其后，原告与被告签订《物业管理服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。根据合同的约定，原告接受被告的委托对被告自有位于中山市南头镇东福北路3号友恒轩商住楼816房提供了物业管理服务，其对被告享有收取物业服务费的权利。被告享受了原告提供的物业管理服务，应履行交纳物业服务费的义务。被告没有按时交纳2013年10月至2014年5月期间的物业服务费给原告，其该行为已构成违约，原告请求被告支付物业服务费，符合法律规定，本院依法予以支持。被告的816房的建筑面积为51.17平方米，按住宅按建筑面积每月每平方米1.5元计算，每月物业服务费为77元，被告应交纳2013年10月至2014年5月期间的物业服务费共计616元（77元／月×8个月）。关于违约金的问题。根据《物业管理服务合同》关于业被告逾期交纳物业服务费每天按总金额的千分之五交纳滞纳金的约定，被告应于每月5日交纳当月物业服务费给原告，其逾期未交纳物业服务费，应从逾期之日起按约定支付违约金给原告，现原告主张按每日千分之一收取违约金，该标准过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。关于电房维修分摊费及水泵更换分摊费的问题。原告委托中山市华力水电装饰工程有限公司以21000元对友恒轩商住楼进行配电房高压设备整改安装工程，有原告提交的《安装工程合同》及发票证明，可以认定。原告在安装工程完成后张贴通知告知住户和商铺共计147户，每户需要分摊143元，被告未能提交证据证明提出过异议，本院亦予认定。故原告请求被告支付电房维修分摊费143元，本院依法予以支持。原告称以22096元购买恒压变频供水控制柜等改造供水设备，因该型号泵不适合该商住楼，商住楼的84户高层住户只承担6000元，每户分摊水泵更换费72元，但原告只提交维修改造工程合同证明，未能提交相应发票证明，该合同不足以证明其主张的事实，故本院对原告请求的水泵更换分摊费不予支持。综上，原告诉求合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李国喜于本判决生效之日起十日内向原告广东和富物业服务有限公司支付2013年10月至2014年5月期间的物业服务费616元及违约金（2013年10月至2014年5月的违约金从每月11日起以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至2014年5月31日）；二、被告李国喜于本判决生效之日起十日内向原告广东和富物业服务有限公司支付电房维修分摊费143元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。代理审判员  蒋伟成二〇一四年六月二十七日书 记 员  杨 慧