重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0152民初1441号原告黄昭林，男，1959年4月17日出生，汉族，住重庆市潼南区。特别授权代理人刘慧，重庆水木律师事务所律师。被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司,住所地潼南县梓潼街道办事处大同街362号。组织机构代码77176151-0。法定代表人宋果，该公司总经理。特别授权代理人陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。原告黄昭林诉被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理。依法由审判员游献伟适用简易程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告黄昭林及其特别授权代理人刘慧、被告的特别授权代理人陈宏到庭参加诉讼。原告在审理中撤回了要求被告给付资金占用利息的诉讼请求，予以准许。本案现已审理终结。原告黄昭林诉称，2012年5月17日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告辰龙地产公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县XX街道办事处XX大道X号X住房一套103.68平方米，房款362822元，被告辰龙公司在2013年5月31日前向原告交付所购房屋，交房后60日内办理《房地产权证》。此外，该合同还对被告辰龙公司逾期交房及逾期办证的违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金11283.76元，诉讼费由被告负担。被告辰龙房地产公司辩称，虽然涉案房屋于2014年3月18日通过消防验收，于2014年4月18日方取得《建设工程竣工验收备案登记证》，因《商品房预售合同》的补充协议第三条逾期付款的违约责任，第四条规定了房屋交付的条件，即一次性付款、分期付款的客户需按合同约定付清全部房款后才具备接房条件，按揭合同约定付清全部房款，且银行房贷后才具备接房条件，甲方因乙方不具备接房条件而拒绝交房的不承担任何违约责任。由于原告系一次性付款，按约应当在2013年5月31日付清全部房款，但原告却没有按约付清房款，因此不具备接房条件，原告于2013年9月25日补交余款36822元，才付清全部房款。其次，被告逾期交房系政府对该区域供电设施修缮所致，被告在原告接受房屋后，积极采取措施保证了原告供电需要，履行相应义务，并不存在过错，故不应当由被告承担责任；再者，买受人接收未通过消防验收的商品房后商品房通过了消防验收，买受人又以出卖人交付房屋时未通过消防验收为由请求判令出卖人承担逾期交房违约责任的，人民法院可以比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约责任的规定酌情处理；最后，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求人民法院依法判决。经审理查明，2012年5月17日，原告黄昭林与被告辰龙地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定:辰龙地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南县XX街道办事处XX大道X号X住房一套以预售的方式出让给原告。双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积103.68平方米，总成交价款362822元，被告辰龙公司在2013年5月31日前向原告交付所购房屋；付款方式为分期付款，在2013年5月31日前分期付清。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即辰龙房地产公司）应当在2013年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案的房屋交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第八条“交房的手续办理”约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；合同继续履行；（2）逾期超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，原告黄昭林按照合同约定在2013年5月31日前向被告辰龙地产公司支付了购房款326000元。原告于2013年9月25日补交36822元，被告辰龙地产公司于当日将原告所购房屋的钥匙交付给原告。被告交付原告的房屋只通过了竣工验收，尚未通过消防验收，达到约定的交房条件，被告辰龙地产公司未按约给付原告违约金。原告分别于2015年9月和2016年4月6日诉至本院，请求如诉称。另查明，2011年9月14日，被告辰龙地产公司取得了其开发的“北城丽都”（二期）7幢、8幢（14、15）、9幢（16、17）房屋的《商品房预售许可证》。2012年12月30日，“北城丽都”（二期）7、8、9幢房屋通过了竣工验收。2014年3月18日，“北城丽都”（一期）7、8、9幢房屋通过了消防验收。2014年4月8日，被告辰龙地产公司取得了其开发的“北城丽都”（二期）7、8、9幢房屋的《建设工程竣工验收备案登记证》。再查明，2013年5月17日，被告辰龙房地产公司与重庆亿润地产开发有限公司、重庆熙阅房地产开发有限公司等十一家公司签订了《关于建设北四路电缆沟的协议》，该协议约定：“由重庆亿润地产开发有限公司作为建设业主承头，由十一家公司共同出资建设北四路电沟。”2015年6月10日，原潼南县新城建设管理委员会出具说明，该说明载明：“为了解决北四路周边地块开发建设的用电问题，根据业主的要求，2012年10月18日下午，新城公司会同规划局和电力公司等相关人员，在六楼会议室召开了联席会，会议同意由北四路周边地块的开发业主共同出资，自行修建1条16回10千伏电力廊道，供‘北城丽都’等新建小区的居民生活用电。同时会议要求相关部门大力支持，积极配合，业主单位要立即启动建设，尽早竣工投入使用。”又查明，2013年4月1日，被告辰龙房地产公司作出《公告》并予以张贴，该公告载明：“尊敬的北城丽都二期业主：首先感谢全体业主对我公司长期以来的支持和关注！由我公司所开发建设的‘北城丽都二期’项目在全体业主的支持下，现已全体竣工完成，北城丽都二期项目拟定于二○一三年五月三十一日交房，现建设工程各单项工程均已达到职能部门的验收标准，但由于政府及相关职能部门投入电力设施尚未完善。因此导致该项目的消防设施未能入（如）期验收。致此，特向全体业主公告：请业主于二○一三年四月二十一日前来我公司参加北城丽都二期交房沟通会。共同出谋如何解决业主接房后装修入住的用电问题以及及时完成单项验收的问题。由此给您带来的不便敬请谅解，感谢你的支持和配合。特此公告！重庆市辰龙房地产开发有限公司二○一三年四月一日”。2013年4月21日，“北城丽都（二期）”部分业主参加了由辰龙房地产公司召开的座谈会。本案在审理中，原、被告均同意以2013年5月31日作为被告实际向原告交付房屋钥匙的时间。此外，原告亦认可其在接收上述房屋后，被告保证了原告的基本供电需要。上述事实，有原、被告陈述，法定代表人身份证明书、营业执照及组织机构代码证、重庆市商品房买卖合同、收据、建设工程竣工验收意见书、建设工程消防验收意见书、重庆市商品房预售（预租）许可证、公告、签到表、原潼南县新城建设管理委员会出具的说明、《关于建设北四路电缆沟的协议》、民事裁定书等证据在卷为凭，并经开庭质证和审查，足以采信。本院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告黄昭林与被告辰龙房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；双方当事人均具有订立合同的民事权利和民事行为能力，以及商品房买卖的真实意思表示；双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。其二，商品房虽然未达到合同约定的交房条件，但已经通过建设工程竣工验收、消防验收，且已经交付房屋钥匙的，可以视为对房屋的交付。本案中，虽然至2015年4月8日，涉案房屋才达到合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的交房条件。但2012年12月30日，“北城丽都（二期）”项目通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位竣工验收；2014年3月18日，上述工程经原潼南县公安消防大队综合评定消防验收合格；由于原、被告在补充合同中约定，一次性付款的应当付清全部房款后才具备接房条件，原告没有按约在2013年5月31日前付清全部房款，而是在2013年9月25日才付清全部房款，此时，原告才具备接房条件，被告也应在2013年9月25日将达到合同约定条件的房屋交付原告；虽然被告在当日将已通过竣工验收的房屋交付了原告使用，但尚未达到合同约定的交房条件，被告存在违约的事实，被告的违约期间应自2013年9月26日起至达到交房条件日止，2014年3月18日被告交付原告的房屋才通过消防验收，此时才具备合同约定的交房条件，其逾期交房的期间应为2013年9月26日起至2014年3月18日止。其三，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告虽然存在逾期交房的违约行为，但对于房屋交付后，通过竣工验收和消防验收合格前的逾期违约责任，应有别于普通的逾期交房违约责任。综合评判而言，被告在知晓不能按期交付房屋后，向“北城丽都（二期）”购房户张贴公告并进行磋商；在合同约定的时间向原告交付所购房屋的钥匙，未影响原告居住权的行使；之后，被告亦积极采取措施，对原告供电进行保障。故本院对被告主张要求对违约金进行调整的主张予以支持。结合被告逾期交房的时限、履行合同的程度，本院对双方约定的逾期交房违约金按“约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之零点五的违约金”进行调整，对被告主张参照逾期办证违约金按“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之零点一”的主张不予支持。被告应当给付的违约金为3047.70元（以362822元为基数，自2013年9月26日起至2014年3月18日止计168天，按每日万分之零点五计算）；其四，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断之日起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告主张原告诉请已经超过诉讼时效。但根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房违约责任”中载明的“自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的规定，被告应于2014年3月18日起30日内向原告支付违约金。故原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应从履行期限届满的2014年4月17日起算，至2016年4月16日止。原告2015年9月和2016年4月6日向本院提起诉讼，故原告诉请未超过法定的诉讼时效期限。庭审中，被告辩称，被告逾期交房系政府对该区域供电设施修缮所致，且被告在原告接受房屋后，积极采取措施保证了原告供电需要，履行相应义务，并不存在过错，故不应当由被告承担责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》在违约责任一般归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定或约定的免责事由，违约方不论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理。”但被告在举证期限内并未举示充分证据证明其存在法定的免责事由，或发生了被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故本院对被告该辩解意见不予采纳。此外，被告辩称，原告于2013年5月31日接受房屋应视为同意变更合同约定的交房条件，即被告已于2013年5月31日向原告交付符合双方约定的房屋。本院认为，建设工程通过消防验收系开发商的法定义务，该义务不能通过双方约定的方式予以免除；且在签订合同时，被告并未告知原告如接收未达到合同要求的房屋视为对合同约定的变更；在原告接房时，被告亦未向原告释明，其所接房屋尚未达到合同约定的交房条件。故本院对被告该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄昭林支付逾期交房的违约金3047.70元。二、驳回原告黄昭林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后由撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  游献伟二〇一六年五月二十五日书记员  屈 缋