湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂嘉鱼民初字第01279号原告徐亚军，男，1973年9月24日生，汉族。原告梁美英（徐亚军之妻），女，1975年1月1日生，汉族。被告咸宁市嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴房地产公司）。住所地：嘉鱼县鱼岳镇迎宾大道。法定代表人李海洲，系该公司董事长。委托代理人徐万军，男，1981年6月18日生，汉族。委托代理人费冲，湖北佳成律师事务所律师。原告徐亚军、梁美英与被告嘉兴房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁美英、被告嘉兴房地产公司的委托代理人徐万军、费冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚军、梁美英诉称，2012年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告承建的位于嘉鱼县鱼岳镇迎宾大道嘉御园小区第2幢1单元302室商品房一套。合同约定，房屋总价款348387元，被告所出卖的房屋应于2013年5月31日前验收合格，并交付原告使用，被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，原告依照约定全额向被告支付了购房款，但被告至今未向原告提供任何商品房验收合格的资料，交房也遥遥无期，被告违反了合同约定，应按照合同约定向原告支付延期违约金至实际交房之日止。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付原告延期交房的违约金（按已付购房款总额348387元，从约定交付日期2013年5月31日起算至实际交房之日止，按日万分之三计算），本案诉讼费由被告承担。原告徐亚军、梁美英为证明其主张的事实成立并支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告梁美英的居民身份证复印件及原告徐亚军的常住人口登记卡复印件、全户人员基本情况复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》1份及2012年9月11日金额为30万元的税务发票1张、9月13日金额为48387元的收据1张，证明原告已按合同约定向被告交清购房款348387元，被告存在违约的事实；被告嘉兴房地产公司辩称，原告诉称被告一直未交房与事实不符，被告在2014年3月18日已经向原告交房。同时合同约定的违约金过高，请求法院予以调减。被告嘉兴房地产公司为证明其辩解意见成立，向本院提交了如下证据：1、营业执照和组织机构代码证复印件各1份，证明被告的诉讼主体资格；2、2014年3月18日有原告梁秀前署名的嘉御园装修承诺书1份，证明被告向原告交房的时间为2014年3月18日；本案在庭审过程中对原、被告所举证据进行了质证。被告对原告所举证据1无异议，本院予以采信；对原告所举证据2，被告对证明其存在违约的事实的证明对象不予认可，对其他方面无异议，本院认为，被告是否违约待本院在判决理由部分阐释，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告对被告所举证据1无异议，本院予以采信；原告对被告所举证据2的真实性无异议，但对证明对象持异议，认为2014年3月18日被告仅交付原告一匹装修钥匙，并非交房，2014年10月8日才交剩下的几匹钥匙给原告，本院认为，交房时间的确定待在判决理由部分阐释，被告所举该项证据能证明被告给原告一匹房屋钥匙，原告并接管房屋的事实，本院予以采信。本案在审理过程中，2014年10月28日，被告嘉兴房地产公司申请对原告购买房屋每月的租金价格予以鉴定。本院委托嘉鱼县物价局价格认证中心对该房屋的月租金进行了鉴定。2014年10月31日该中心作出嘉价鉴字（2014）56号价格鉴定意见书，结论为确定嘉御园第2栋1单元302号电梯房月租金价格为756元。该证据应视为被告所举证据。庭审中，本院对该证据进行了质证，原告对该意见书不予认可。本院认为，原告不能提供相反证据推翻该鉴定结论，该证据本院应予采信。另本院依职权向嘉鱼县建筑工程管理局收集了如下证据：嘉御园小区3号楼建筑工程竣工验收报告1份，该报告在参建各方竣工验收意见栏载明，“评定合格、同意验收”，并加盖了武汉市青山建设工程监理有限责任公司的公章。2014年8月22日，监理单位武汉市青山建设工程监理有限责任公司出具的嘉御园小区1-8号楼工程竣工验收质量评估报告，该报告载明“…七、工程质量综合评估，综上所述，本工程施工已全部完成图纸设计内容，结构的安全和使用功能均达到设计标准，建筑物沉降已趋于稳定，未出现裂缝、倾斜等质量问题，工程质量感官好，施工单位基本完成合同目标，工程已达到和具备正式验收条件，质量合格，我公司同意对该工程作正式竣工验收。”本院依据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：2012年9月5日，原、被告签订了商品房买卖合同1份，合同约定：买受人（原告）购买位于嘉鱼县鱼岳镇迎宾大道嘉御园小区第第2幢1单元302号商品房一套，建筑面积125.93平方米，单价每平方米2766.51元，总金额348387元；被告应当在2013年5月31日前交付经检验合格的房屋给原告使用；出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告交清了购房款348387元。2014年3月18日，被告给原告一匹房屋钥匙，原告即接管所买房屋。2014年8月6日，原告诉至本院。同年8月22日，监理单位武汉市青山建设工程监理有限责任公司对嘉御园小区2号楼评定为质量合格，同意验收。2014年10月28日，被告申请对原告所购房屋月租金进行鉴定，本院委托嘉鱼县物价局价格认证中心对该房屋的月租金进行了鉴定，结论为：嘉御园第3栋2单元501号电梯房月租金价格为756元。本案在审理过程中，因原告不同意调解，本院未能组织双方当事人进行调解。本院认为，一、原、被告签订的商品房买卖合同的效力认定问题。原、被告签订的商品房买卖合同符合合同生效的要件，应当认定为有效合同。二、被告是否构成违约的问题，如构成违约，违约金如何计算的问题。被告是否构成违约涉及如何认定房屋交付的时间的问题。依据合同约定，房屋在验收合格后才能交付，但2014年3月18日原告即实际接管所买房屋，此时原告即对所买房屋具有支配权，装修后即可居住，此后并未给原告造成租金损失，且该房屋在交付时质量实际是合格的，只是未经评定验收而已，故本着实事求是的原则，应自原告实际接管房屋时起视为房屋已经交付。而合同中约定的交房时间是2013年5月31日前，被告构成逾期交房，应承担违约责任。合同中关于出卖人逾期交付房屋按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金的约定，被告以该约定的违约金过高为由请求减少，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。违约金数额约定过高，容易导致守约方获得不当利益，本案应遵循公平原则，既维护守约方的利益，又兼顾违约方的利益，对违约金适当减少，以维护房地产开发市场的正常交易秩序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院可依据该规定计算因被告延期交房给原告造成的实际损失。原告的实际损失本院可按原告所购房屋月租金756元计算原告房屋租金损失。逾期交房期间应自合同约定的最后交房时间的第二天起算至房屋交付之日止。从2013年6月1日至2014年3月18日共计287天，原告的租金损失为7232.40元（756元／月÷30天×287天）。为对被告不守诚信的行为以示惩罚，在原告租金损失的基础上上浮15％即为1084.86元，故被告共应支付原告违约金8317.26元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告嘉兴房地产公司支付原告徐亚军、梁美英逾期交房违约金8317.26元，限被告嘉兴房地产公司于本判决生效之日起5日内一次性给付给原告徐亚军、梁美英。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，原告徐亚军、梁美英负担450元，被告嘉兴房地产公司负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪平红审 判 员  杨绪文人民陪审员  王兴朝二〇一四年十一月十七日书 记 员  洪 锦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。