苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01085号原告章丽珠。原告邹红。原告邹一敏。原告邹一青。以上原告共同委托代理人刘苏伟，江苏丰云律师事务所律师。以上原告共同委托代理人张姝怡，江苏丰云律师事务所实习律师。被告沈小民。第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道富元路1380号。法定代表人尤才元，总经理。委托代理人杨东林，系该公司员工。原告章丽珠、原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青与被告沈小民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判。审理中，本院根据原告的申请依法通知苏州市相城区元和房地产开发有限公司（以下简称第三人元和房产公司）作为本案第三人参加诉讼。本案于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告章丽珠、原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青的共同委托代理人刘苏伟、张姝怡，第三人元和房产公司的委托代理人杨东林到庭参加诉讼。被告沈小民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告章丽珠、原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青共同诉称，2005年9月28日，沈小民与邹根南签订了房屋买卖合同书，沈小民将其所有的坐落于苏州市相城区湖沁花园69幢101室房屋出售给邹根南。邹根南当场交付购房款，并约定房屋的土地使用权证和房屋所有权证出来后一周内通知邹根南办理过户。邹根南于2009年1月12日死亡，四原告为邹根南第一顺位法定继承人。目前诉争房屋已经可以办理两证，但是沈小民一直拒绝办理，导致原告无法办理过户手续。故原告方现起诉请求判令：1、邹根南与被告沈小民于2005年9月28日签订的房屋买卖合同书合法有效；2、第三人元和房产公司将苏州市相城区湖沁花园69幢101室房屋及车库办理登记至被告沈小民名下。3、被告沈小民协助办理上述房屋的不动产权证书过户登记至四原告名下。4、被告向原告方支付违约金50000元；5、诉讼费由被告承担。被告沈小民未作答辩。第三人元和房产公司辩称，本案所涉房屋可以办理房屋不动产权证书，愿意配合法院办理过户手续。经审理查明，2005年6月10日，被告沈小民与苏州市相城区元和房地产开发公司签订拆迁安置房购销合同，约定由被告沈小民购买坐落于湖沁小区69幢101室（原76幢）房屋，建筑面积为53.93㎡，另购自行车库一个，面积为11.7㎡。2005年9月28日，邹根南（受让方、乙方）与被告沈小民（出让方，甲方）在中介的介绍下签订房屋买卖合同书一份，约定：“甲方自愿将座落在苏州市相城区湖沁6幢101（原76幢）房屋，合同编号1470，建筑面积66.07平方米用给乙方执业。两证尚未办理。经协商，双方达成一致，议定不含过户税、费房价为人民币183000元整（大写）壹拾捌万叁千元整，并按规定办理产权过户和缴纳税、费手续。具体事项商定如下：……二、出让房屋之装修及附属物：毛坯、车库11.7㎡。三、房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清；过户手续主要由乙方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。四、房款支付方法：2005年9月28日乙方支付给甲方人民币壹拾柒万叁千，余款壹万元整过户时付清。五、房屋交付：2005年9月28日甲方交付购房票据、合同、身份证复印件、户口本复印件。交屋时甲方须把房屋钥匙、煤气卡及有线电视卡等房屋相关物件交给乙方，甲方同时应付清交割前的水、电、有线电视及煤气费用等就由甲方承担的费用。六、任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之50给对方作为违约金；居间方佣金由违约方全额支付。七、其他特约事项：①甲方必须积极配合乙方办理2证各项手续②房屋的无形升值与减与甲方无关，不可向乙方索取任何款项③2证出来后在壹周内甲方必须通知乙方过户，不得拖延时间，否则为违约。④过户时费用均有乙方承担。……”。落款的甲方处有被告沈小民签字，乙方处有邹根南签字确认，另有居间方盖章。签约后，邹根南向被告沈小民付款人民币173000元，被告沈小民出具收条予以确认，后邹根南又支付被告沈小民2000元，被告沈小民在出具的收条下方予以签字确认。其后，邹根南实际占有并使用该诉争房屋。另查明，坐落于苏州市相城区元和镇湖沁花园76幢现变更为69幢101室及车库1，房屋面积66.07平米，车库1面积16.52平米，该房屋及车库的不动产权证书已办理了分割转让许可证，但均尚未登记至被告沈小民名下。又查，邹根南于2009年1月12日死亡，邹根南父母先于其死亡，原告章丽珠、原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青分别为邹根南的妻子及三个女儿，为第一顺序继承人。邹根南死亡后，本案诉争房屋由原告方占有使用至今。庭审中，原告方明确：1、办理过户手续的所有费用同意由原告方承担；并愿意在被告协助原告办理不动产权证书的同时支付被告购房尾款8000元。2、原告方无需明确各自份额，要求作为一个整体处理。3、原告章丽珠另行向法院明确：其应享有的份额由原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青共同享有。以上事实有原告举证的拆迁安置房购销合同、购房发票、房屋买卖合同书、房款收条、分割转让许可证、湖沁花园住宅楼幢号对照表、户口登记表、苏州市公安局胥江派出所盖章的户籍册以及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，邹根南与被告沈小民签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定之处，合法有效，双方当事人应当严格按照该合同书的约定履行各自的合同义务。邹根南已经按照合同约定支付了购房款175000元，履行了其主要合同义务，故被告沈小民应当相应履行其合同义务即将本案诉争房屋的不动产权证书变更登记至邹根南名下，现邹根南已死亡，其权利由四原告享有。原告章丽珠明确其份额由原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青享有，不违反法律规定，本院予以准许。现该坐落于苏州市相城区元和镇湖沁花园69幢101室及车库1的不动产权证书已达到可办证的时机，但尚未登记至被告沈小民名下，故第三人元和房产公司应当协助被告沈小民将坐落于苏州市相城区元和镇湖沁花园69幢101室及车库1的不动产权证书登记至被告沈小民名下。被告沈小民在办证之日起五日内再协助原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青将该不动产权证书过户登记至原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青名下。在此转移登记和过户登记过程中产生的所有费用，原告方自愿承担，本院予以准许。根据合同约定，原告章丽珠、原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青应当在被告沈小民已经协助其办理不动产权证书过户登记手续的同时向被告沈小民支付剩余房款人民币8000元。关于违约金，根据双方合同约定，支付违约金的前提条件为任何一方不能履行合同，现不存在不能履行合同的情形，而合同中对于逾期办证的情形又未另行约定违约责任，且原告也无证据证明其因此违约造成的损失具体为何，故原告方要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。至于原告实际取得的车库面积大于合同约定的车库面积，因被告拒不到庭，本院对此面积差问题在本案中不予理涉。被告沈小民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩、质证等抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等其他规定，判决如下：一、邹根南与被告沈小民于2005年9月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告沈小民将坐落于苏州市相城区元和镇湖沁花园69幢101室及车库1的不动产权证书登记至被告沈小民名下。三、被告沈小民在办妥上述不动产权登记证书手续之日起五日内协助原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青将坐落于苏州市相城区元和镇湖沁花园69幢101室及车库1的不动产权证书转移登记至原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青名下；同时原告章丽珠、原告邹红、原告邹一敏、原告邹一青支付被告沈小民购房款人民币8000元。本案案件受理费收取为人民币2398元，由被告沈小民负担（此款原告方已垫付，不再退还，被告沈小民负担之款由被告沈小民于本判决生效之日起十日内直接支付四原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年五月三十日书记员  张璐娴