贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0526民初625号原告邓超，男，汉族，1985年12月28日出生，个体工商户，初中文化，云南省昭通市镇雄县人，现住贵州省威宁县委托代理人黄燕江，威宁县中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告贵州奥力房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节地区威宁县沿河路*号房。法定代表人程升普。组织机构代码：56090668-7。委托代理人陈龙，贵州草海律师事务所律师，代理权限：特别授权代理；王臣静，贵州草海律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告邓超诉被告贵州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力公司）合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法由审判员杨超于2016年4月7日适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邓超的委托代理人黄燕江、被告奥力公司的委托代理人陈龙和王臣静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月1日，我因需要90平方米的商铺加盟“才子服饰”专卖店，故委托我姐以我的名义与被告奥力公司签订奥体花园D区项目4-1-24号商铺认购协议书。认购协议书上明确商铺建筑面积为91.64平方米，单价为35300元/平方米，商铺总价格为3234892元。于是，我向被告公司交纳了100000元认购金。至交房日，我所认购的91.64平方米商铺实际使用面积不到68平方米，而认购商铺时因单价贵为35300元/平方米，故我一直认为建筑面积91.64平方米即为实际使用面积，被告公司亦未告知我公摊面积等事宜。我所加盟的才子服饰专卖店要求商铺净使用面积不得少于90平方米，故我所认购的该商铺实际使用面积达不到加盟标准。我多次找到被告公司协商此事，被告公司既不增加商铺面积，也不同意解除合同，而是要求我找他人购买我认购的商铺，则可以退还我已交纳的100000元认购金。后我愿意全款购买该商铺，但要求被告公司办理房屋产权证，被告公司则告知房屋产权证需2017年之后才能办理。另外，第三方城建局在我认购的商铺门头上方建成钢铁结构的一座天桥，遮挡住商铺门头，致使商铺无法再设立广告牌，严重影响了商铺的商业价值。2015年12月7日，被告公司发函告知我所交纳的100000元定金不予退还。为维护我的合法权益，现请求人民法院依法判令被告公司退还我交纳的认购金100000元。原告在审理期限内提供的证据：1、《认购协议书》、《收据》复印件各一份，用以证明被告公司存在欺诈行为，原、被告双方签订的认购协议书并未约定购房定金，原告交纳100000元认购款，被告公司所出具的收据上则载明该100000元认购款是定金。2、《奥体花园-缤纷城商业预算表》原件一份，用以证明原告对其认购的商铺存在重大误解，原告所认购的商铺单价为35300元/平方米，单价昂贵，故原告一直认为91.64平方米是商铺的套内净使用面积。3、照片五张，用以证明第三方城建局在原告向被告公司认购的商铺上方修建了一座钢铁结构的天桥，天桥遮挡了该商铺的门头，致使商铺失去了商业价值。4、《才子男装单点加盟经销补充协议》、《告知函》原件各一份，用以证明原告向被告公司认购商铺的目的是为了加盟才子服饰专卖店，因原、被告双方对商铺面积的错误理解，且商铺门头被天桥阻挡，该商铺已失去了商业价值。5、《函》原件一份，用以证明被告公司向原告发函要求签订正式的商品房买卖合同，原、被告双方签订的认购协议书只是一个预约合同。被告辩称：一、因认购协议书对房子的面积、单价等均有约定，故认购协议书具有商品房买卖合同的效力；二、2014年10月11日，我公司收到原告交纳的定金100000元，因原告违约，故该定金不予退还；三、认购协议书明确了91.64平方米是商铺的建筑面积，不是套内面积，公摊面积则有相关规范；四、2015年12月7日，我公司通过顺风快递给原告发函，要求其前来签订正式的商品房买卖合同，而原告收到函后，没有前来签订合同，原告违约；五、原告提及的天桥是其购买房屋后修建，并非第三方原因造成商品房买卖合同不能签定。被告在举证期限内提供的证据：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《商品房预售许可证》复印件各一份，用以证明被告公司具有合法的主体资格，且具有商品房预售资格。2、《认购协议书》复印件一份，用以证明原、被告双方之间达成了定购房屋协议，并约定若原告不签署商品房买卖合同，则定金不予退还。3、《收据》复印件一份，用以证明原告于2014年10月11日向被告公司交纳了定金100000元。4、《房屋面积测绘报告》复印件一份，用以证明原告向被告公司购买的商铺公摊系数及面积符合相关标准。5、《函》、《快递回执单》复印件各一份，用以证明原告收到被告公司函后未在约定期间与被告公司签定正式的商品房买卖合同，原告的行为已违约。经审理查明：2014年10月1日，原告邓超委托其姐以其名义与被告奥力公司签订了奥体花园D区项目4-1-24号商铺《认购协议书》，该协议书上明确商铺建筑面积为91.64平方米，单价为35300元/平方米，商铺总价款为3234892元。2014年10月11日，被告公司向原告出具了一份收据，该收据上载明“兹收到邓超交来奥体花园定金（房号4-1-24）人民币100000元”。2015年12月7日，被告公司通过快递方式向原告发函，告知原告于2015年12月8日至2015年12月18日期间到被告公司销售中心签订《商品房买卖合同》，逾期不签定合同，原告交纳的100000元定金不予退还。原告认购被告公司建筑面积为91.64平方米商铺的初衷是为了加盟才子男装专卖店，而该商铺套内建筑面积为65.73平方米，达不到加盟才子男装对商铺建筑面积要求为90平方米以上的标准。另外，第三方威宁县城建局在原告向被告公司认购的商铺门头修建了一座钢架结构的天桥，遮挡了商铺门头广告位。原告在收到被告公司向其发出的函后，多次前往被告公司进行磋商，原告明确表示愿意继续履行合同，但双方未对商铺面积调整、产权登记等相关事宜达成一致，导致原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》。现原告要求被告公司退还其交纳的认购金100000元而诉至本院。上述事实，有原、被告双方的陈述及提交的证据在卷为凭，且所有证据均经本院审查，可以采信。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原告邓超和被告奥力公司签订奥体花园D区项目4-1-24号商铺《认购协议书》，该协议为本约的预约，是预约合同；原、被告双方对商铺建筑面积的理解分歧及第三方威宁县城建局在原告认购的商铺门头修建一座钢架结构的天桥遮挡住该商铺门头广告位，且其后双方磋商未果，导致本约不能如期签订。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原、被告双方对商铺建筑面积理解发生分歧及第三方在商铺门头修建天桥遮挡住商铺门头广告位属不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故被告公司应当返还原告已交纳的定金100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告贵州奥力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邓超定金人民币100000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告贵州奥力房地产开发有限公司承担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  杨超二〇一六年五月三日书记员  聂瑄