北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第05630号原告冷传鹏，男，1970年6月1日出生。委托代理人金振声，北京市国清律师事务所律师。被告苑恩录，男，1948年10月8日出生。委托代理人来文国（系被告苑恩录之女婿），男，1973年4月18日出生。委托代理人安富强，北京市东城区交道口街道法律服务所法律工作者。原告冷传鹏与被告苑恩录居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。原告冷传鹏及其委托代理人金振声，被告苑恩录及其委托代理人来文国、安富强到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告冷传鹏诉称：2006年5月8日，承包人阮崇意等八人在我的引荐下与被告苑恩录签订了《租赁合同》，约定被告将其向北京市通州区台湖镇次一经济合作社承包来的经济田共32亩（实际面积为38.59亩）出租给承包人阮崇意等八人用于种植庄稼、蔬菜、花草、树木及自建房屋，租赁期限自2006年3月10日起至2009年12月31日止。2009年8月12日，租赁合同未到期，通州区台湖镇人民政府发布了“关于加强“两站一街”项目涉及村庄土地、建设、管理”的公告，本公告的第一条规定了项目涉及区域包括台湖镇的十四个村，其中承包人阮崇意等八人承租的土地属于次一村四队，是本公告中的征地对象之一。被告和承包人阮崇意等八人都被告知该公告的内容。合同快到期时，被告强烈挽留承包人阮崇意等七人提议续签租赁合同并按合同交租金，但被告只收取了一个季度的租金，并说明土地马上要拆迁了，不需要签订合同按原合同执行，并承诺领取到土地的搬迁补偿款会按合同约定给付承包人阮崇意等八人。承包人阮崇意等七人于是继续按之前合同的约定租种着土地，直到2010年9月7日被告与北京市土地整理储备中心通州区分中心签订了《青苗及地上物搬迁补偿协议》，此时承包人阮崇意等七人租种的土地上还有未到收割期的蔬菜，另还有需要搬迁的物品和拆除的设备都未能收回，土地上的设备及租种的蔬菜都是我及承包人阮崇意等人投资建设。该补偿协议明确表明了土地的面积、搬迁补偿款和提前搬家奖励费三个补偿事项，补偿款总计1929500元，虽然承包人与被告合同没有约定提前搬家奖励费的归属，但因该合同为双方对拆迁费用的概括性约定，不可能每项都约定很明细，而承包人搬离所承包土地必然产生搬家费用，同时承包人也按照被告所签补偿协议的约定按时搬离所承包土地。因此承包人阮崇意等人应当享有提前搬迁奖励费，但上述补偿费用全被被告获得并据为己有，并未依照合同的约定给予承包人阮崇意等人拆迁补偿费和我应得的份额。现我依法请求法院判令被告按与承包人阮崇意签订租赁合同约定所得土地拆迁补偿款的5%给付我12059元的中介费，本案全部诉讼费由被告苑恩录承担。被告苑恩录辩称：不同意原告的诉讼请求，我以前和其他八个人签订的租赁合同，合同期限是2006年3月10日到2009年12月31日，在合同本身来讲，是在我与北京市通州区台湖镇次一村村民委员会签订的承包合同的基础上签订的，合同期限是十年，即2000年3月25日至2009年12月31日，合同终止后，被告对土地也没有权利对土地进行处分，在原告提交的拆迁公告中，第三条也说明了村民无权对土地进行处分。经审理查明：2006年5月8日，在中间人即本案原告冷传鹏居间介绍的情况下，被告苑恩录（甲方）与案外人阮崇意等八人（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将其自北京市通州区台湖镇次一村村民委员会承包的土地租赁给乙方使用，用于种植庄稼、蔬菜、花草、树木及自建房屋（分别签订了八份合同，分别作为乙方的八人共同使用租赁标的）。租赁期限为2006年3月10日至2009年12月31日。租赁费每年每亩750元。付款方式为每年分两次支付，每年5月1日以前交50%，10月30日以前交50%。甲方必须付给中间人，每年除承包费外所得租赁费用的20%，如国家或政府征地，中间人提取地上物补偿费用的10%（甲乙双方各5%）。此外双方还约定了其他内容。在合同签订后，《租赁合同》的双方都如约履行了各自的合同义务，直至合同期满。在合同期满后，乙方并未撤出所租赁土地，而是继续使用租赁土地，并且向甲方交纳了3个月的租金，甲方收取了租金。2010年4月后，乙方再未交纳过租金。经查，2009年8月12日，北京市通州区台湖镇人民政府发出公告，告知因“两站一街”项目开发，本案所涉土地属于该项目所要征占拆迁的土地。2010年4月13日，拆迁部门到涉诉土地进行地上物清登。2010年9月7日，搬迁人北京市土地整理储备中心通州区分中心与被告苑恩录签订了《青苗及地上物搬迁补偿协议》，约定因涉诉土地拆迁，搬迁人给与被告苑恩录青苗及地上物补偿717611元，青苗及地上物补助费633039元、提前搬迁奖励费578850元。其中，青苗及地上物补偿款是针对涉诉土地上的青苗（本案为菜地）、大棚和附属及房屋进行评估后，按照评估价值进行的补偿；青苗及地上物补助款，系根据拆迁政策，被征占土地按每亩35000元的标准进行补偿，对于有青苗、树木等地上物的土地，如果其评估价值不足每亩35000元，则补足到每亩35000元；提前搬家奖励费是根据拆迁政策，在规定的签约期限内（本案为签约5日内）完成签约的，给予每亩15000元的提前搬家奖励费。经询问，被告苑恩录认可现上述款项均已发放到其名下。双方争议的焦点之一为涉诉土地的拆迁时间。原告冷传鹏认为涉诉土地在2009年8月12日拆迁公告发布之日便面临拆迁，应以此日期作为拆迁时间。被告苑恩录认为此处土地实际到2010年9月7日签订拆迁协议后才实际拆迁，应以此日期作为拆迁时间。双方争议的焦点之二为在《租赁合同》期限届满后，《租赁合同》的乙方向被告苑恩录交付的价款的性质。原告冷传鹏主张这笔价款系三个月的租金，并提供以前法院审理该案件时的笔录佐证，在笔录中，苑恩录认可《租赁合同》的乙方所交纳的价款属于三个月的租金。被告苑恩录主张该笔价款系《租赁合同》乙方交纳的清理费，不是租金，其以前所承认该笔价款系租金的陈述系口误。双方争议的焦点之三为《租赁合同》期限届满后，《租赁合同》乙方继续使用土地，与苑恩录之间关系的性质。原告冷传鹏认为虽然《租赁合同》期限届满，但被告苑恩录继续收取乙方交纳的租金，乙方继续使用土地，使得双方之间《租赁合同》的期限得以延续，应属于不定期租赁合同。被告苑恩录认为即使其与《租赁合同》乙方之间形成了不定期租赁合同，也是一个新的合同，与原告冷传鹏无关。被告苑恩录同时主张其与北京市通州区台湖镇次一村村民委员会之间的《土地经营承包合同书》约定的期限也是到2009年12月31日截止，所以该期限之后其无权再出租土地，并提供北京市通州区台湖镇次一村村民委员会证明予以佐证。上述事实，有租赁合同、拆迁公告、青苗及地上物搬迁补偿协议、地上物补偿明细表、估价结果通知单、“两站一街”项目非住宅搬迁政策解答、开庭笔录、土地经营承包合同书、村委会证明及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对缔约方具有法律拘束力。根据本案查明的事实，被告苑恩录与案外人阮崇意等八人及中间人冷传鹏所签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，且已实际履行。该《租赁合同》第十条约定了承租人、出租人给付中间人冷传鹏相应居间费用的内容，该条款应属于居间合同的内容，也就是说该《租赁合同》包含两种合同关系，一是承租人与出租人之间的租赁合同关系，二是承租人、出租人与中间人之间的居间合同关系。该《租赁合同》约定的期限应适用于这两种合同关系，即居间合同关系的截止日期应为2009年12月31日。在2009年12月31日后，承租人阮崇意等七人继续向被告苑恩录交纳租金，被告苑恩录在之前的笔录中认可了该事实，现其虽予以否认但并未提供证据予以反驳，故本院认定承租人阮崇意等七人与被告苑恩录之间形成了不定期租赁合同关系。但承租人与被告苑恩录之间的不定期租赁合同关系的形成并不影响冷传鹏与承租人、苑恩录之间的居间合同关系因合同到期而终止。《租赁合同》所涉租赁标的物拆迁的时间应以实际拆迁的时间为准，系在《租赁合同》到期之后，原告冷传鹏根据已经终止的居间合同关系，要求被告苑恩录给付相应居间服务费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冷传鹏的全部诉讼请求。案件受理费51元，由原告冷传鹏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  姚玮东二〇一四年六月三日书 记 员  许松婷