北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0118民初3084号原告（反诉被告）杨玉柱，男，1988年10月26日出生。被告（反诉原告）程淑杰，女，1957年12月24日出生。原告（反诉被告）杨玉柱与被告（反诉原告）程淑杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘佩独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨玉柱、被告（反诉原告）程淑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨玉柱诉称：2013年5月1日，程淑杰将位于北京市密云区x小区x楼x单元x室房屋出租给我，租金4.7万元，合同期限5年。在租赁协议期间，程淑杰单方要求增长房租至7万元。因我要求按照协议约定交纳房租，程淑杰拒收，导致我未交纳2016年4月30日至2017年4月30日的租金，现程淑杰以我未交房租为由要求我搬离，并张贴出租出售广告影响我日常经营。故诉至法院，请求判令：1、按照年租金5.5万元的标准并由我交纳取暖费用，双方继续履行合同；2、案件受理费由程淑杰负担。被告（反诉原告）程淑杰辩称：我与杨玉柱签订租赁协议属实，但协议约定第一年租金为4.7万元，以后的租金标准根据市场变化浮动，由双方共同商定。在合同履行期间，杨玉柱第一年交纳租金4.7万元，第二年交纳租金5万元，第三年交纳租金6万元，每年的取暖费均由我交纳。2016年开始，密云房价上涨导致租金上涨幅度较大，故我要求杨玉柱按照7.5万元的标准交纳房租，但未达成一致意见。在杨玉柱租赁期间，其将房屋转租给赵新建，我与杨玉柱签订了一次补充说明对权利义务进行了补充约定。后杨玉柱将房屋转租给任春涛，此次转租我不知情。在我与杨玉柱联系期间，杨玉柱明确表示不再续租，而且对房屋控制不了。我去找任春涛时，任春涛先张贴的转租广告，这是我不同意的，我在这之后张贴了转租出售广告。现我认为杨玉柱构成违约，故提起反诉，反诉请求：1、判令解除我与杨玉柱的租赁协议，风险金5000元及押金5000元不退；2、判令杨玉柱腾房并恢复原状；3、判令杨玉柱按照日205元的标准，给付房屋租金至实际腾退之日；4、本诉及反诉案件受理费由杨玉柱负担。原告（反诉被告）杨玉柱针对被告（反诉原告）程淑杰反诉辩称：我无违约行为，不同意解除合同；其他诉讼请求均不同意。经审理查明：2013年3月31日，程淑杰（甲方）与杨玉柱（乙方）签订《出租门面房协议》一份，约定：“一、租期：五年，从2013年5月1日起至2018年4月30日止；二、租金：年交，每年肆万柒仟元整（￥47000元），含暖气费、卫生费。在租期内，提前一个月交下年度租金，租金标准根据市场变化浮动，由双方共同商定，到期后乙方如果不续租，甲方将提前一个月张贴出租广告；四、乙方交风险金伍仟元整（￥5000元），不计利息，不能转换为租金，如无违约，协议终止后，原数退回（需凭收条），有违约行为，风险金不退；六、乙方为改善经营环境，进行内部装修或更换门窗要征得甲方同意，装修时不能破坏内部结构、地面、墙面，不能再地面上打孔钉钉，室内设施不能随意改动；八、在经营期间内，乙方在无违约的情况下，甲方不能单方终止协议，乙方有下列情形之一的，按违约处理，甲方将终止协议，及时收回乙方承租房屋的使用权，剩余租金不退，乙方自行承担经济损失：1、无故拖欠租金及其他费用的；2、擅自将承租房屋转租、转让或转借的；3、利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；4、提前终止协议的；5、利用甲方证件为他人办理暂住证件的……”。在该租赁协议履行期间，杨玉柱将大屋转租给案外人赵新建，程淑杰知情后，于2014年7月6日与杨玉柱达成补充意见，内容为：“因乙方将大屋转租，租期与本协议时间不一致，因此另收押金伍仟元整（￥5000元），以保证双方的共同利益，特做上述说明，此押金如无违约，按原协议规定时间交纳各项费用，到期原数退回。”赵新建经营期间，拆卸掉房屋原有的门窗、玻璃，并对房屋进行了装修。后赵新建租赁终止，又有案外人任春涛在大屋经营咖啡厅（经营起始时间无法确定，但肯定在2016年4月之前），程淑杰知情后因转租问题与杨玉柱、任春涛发生争议。任春涛在房外张贴转租广告，程淑杰在与杨玉柱、任春涛沟通无果后自己另行张贴转租出售广告。另外，在合同履行期间，2013年度租金为4.7万元，2014年度租金为5万元。在本案审理过程中，程淑杰、杨玉柱主要对以下事实存在争议：1、租金问题：杨玉柱认为2015年5月1日至2016年4月30日的租金为5万元，其实际支付6万元，其中1万元系预付的下一年度租金，程淑杰认为2015年度租金双方商定即为6万元，不存在预付的问题；2、赵新建转租问题：双方对赵新建的转租行为无异议，杨玉柱陈述赵新建大约于2015年6月份停止转租，程淑杰认为停止转租的行为未对其进行告知，不能认定停止转租的时间，故押金5000元不应退还；3、任海涛转租问题：程淑杰认为任海涛系另外的转租人，杨玉柱认为任海涛与其系合伙关系，非另行的转租；对于任海涛张贴转租广告一事，程淑杰认为系转租房屋，杨玉柱认为系转租设备。上述事实，有双方当事人陈述、出租门面房协议、照片、电话录音等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，在杨玉柱与程淑杰之间的《出租门面房协议》履行期间，杨玉柱在2015年度给付程淑杰6万元，虽杨玉柱陈述此6万元中只有5万元系当年租金，另1万元系预付的下年度租金，但此陈述即无证据证明亦与常理不符，本院认定2015年度租金为6万元。根据协议约定，租金标准根据市场变化浮动，由双方共同商定，因双方当事人对租金不能达成一致意见，应该按照上年度的租金标准确定租金的具体数额，即租金应该按照年6万元的标准计算，故杨玉柱要求按照年租金5.5万元的标准并由其交纳取暖费用，双方继续履行合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于程淑杰要求解除合同的反诉请求，因杨玉柱拒绝按照年6万元的标准给付租金，其行为已构成违约，导致租赁协议无继续履行之可能，故程淑杰的此项反讼请求，理由正当，本院予以支持。对于程淑杰要求风险金5000元不予退还的反诉请求，因杨玉柱否认租金数额系导致合同解除的直接原因，其违约在先，根据协议约定，风险金不予退还；对于程淑杰要求押金5000元不予退还的反诉请求，因押金实质系为保障赵新建转租期间程淑杰的租金等利益而设，因程淑杰未有证据证明在赵新建转租期间杨玉柱有违反合同约定的情形，故押金应予退还。对于程淑杰要求杨玉柱腾房并恢复原状的反诉请求，在租赁协议解除后，被告杨玉柱有义务将房屋腾退，且根据双方当事人的陈述，只要将拆卸的门窗、玻璃重装即可恢复原状，故此项反诉请求，本院予以支持。对于程淑杰要求杨玉柱给付房屋租金至实际腾退之日的反诉请求，理由正当，本院予以支持。但对于程淑杰要求按照每天205元的标准计算的主张，因本院认定年租金应该按照6万元的标准计算，故日租金的计算标准应为164.38元。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）杨玉柱的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）杨玉柱与被告（反诉原告）程淑杰于二〇一三年三月三十一日签订的《出租门面房协议》，且该协议中约定的风险金五千元不予退还；三、原告（反诉被告）杨玉柱于本判决生效之日起十五日内，腾退北京市密云区x小区x楼x单元x室房屋并恢复原状。四、原告（反诉被告）杨玉柱自二〇一六年五月一日起至实际腾退之日止，按照日一百六十四元三角八分的标准，给付被告（反诉原告）程淑杰租金。五、驳回被告（反诉原告）程淑杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零七十五元，由原告（反诉被告）杨玉柱负担（已交纳）。反诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）杨玉柱负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  刘佩二〇一六年五月三十日书 记 员  孙洋