上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第34559号原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人周佳佳。委托代理人李鹏。被告（反诉原告）曹长宏。委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告（反诉原告）曹长宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年11月13日、2014年5月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中原公司的委托代理人李鹏，被告（反诉原告）曹长宏的委托代理人杨仲侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司诉称，2013年4月20日，中原公司与曹长宏就上海市浦东新区益江路XXX号XXX-XXX层房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房屋租赁合同》。合同签署后，原告招聘了工作人员，购买了办公器材设备，委托他方设计装修方案，承建装修事务，购买了建筑装修材料。但是，2013年6月初，曹长宏违反合同约定，将系争房屋高价转租他方。曹长宏的违约行为给中原公司造成了重大经济损失。原告起诉请求：1、判令被告向原告支付合同违约金人民币（以下币种相同）52，631.58元及装修补偿金200，000元；2、本案诉讼费由有被告承担。被告曹长宏辩称，曹长宏没有违约，是中原物业违约在先。中原物业没有按约支付保证金和首期款，被告依法解除了合同。原告在没有按约支付房屋租赁保证金的情况下，自行安排施工队进场，造成的损失，原告自行承担。之后，被告才将系争房屋转租他人。即使认为曹长宏违约，违约金约定过高，明显高于实际损失，请求调低违约金。中原公司的装修损失价值不大，合同约定的违约金52，631.58元已经足以弥补其装修损失。反诉原告曹长宏诉称，双方签订租赁合同后，中原公司不按约支付租金，请求判令：1、依法判令解除双方租赁合同；2、依法判令反诉被告中原公司支付2013年5月份的租金26，315.79元以及违约金52，630元；3、本案诉讼费由反诉被告中原公司承担。反诉被告中原公司辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。合同不能履行是曹长宏造成的。中原公司已经支付相关款项，因曹长宏的原因才导致款项无法正常转账。之后，曹长宏还要求中原公司晚点支付款项。经审理查明，2013年4月20日，曹长宏（甲方）与中原公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方作为店铺使用；甲方于2013年5月1日前向乙方交付该房屋；租期自2013年5月1日至2018年4月30日止；租金为每月26，315.79元，租金自第二年起，双方可协商进行调整；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为5万元。双方在合同附件一补充条款中约定：每期租金由乙方以汇款或转账的方式付至甲方指定银行账户，账号为XXXXXXXXXXXX********；一方根本性违约的，守约方有权单方面解除本合同，违约方须支付守约方违约金为本补充条款约定的首月租金的二倍。若甲方违约的，除需按本款承担违约责任外，还需支付乙方装修补偿费20万元。乙方可以对该房屋进行装修、添附。装修方案和图纸无须征得甲方同意。签订合同后，曹长宏向中原公司交付了房屋。中原公司进场开始进行装修。2013年5月9日，中原公司按合同约定的账户向曹长宏支付保证金及租金的过程中，发现曹长宏提供的账号有误。2013年5月中旬，双方在原来的租赁合同上将银行账号修改为XXXXXXXXXXX********。之后，中原公司没有支付曹长宏租金及租赁保证金。中原公司装修系争房屋过程中，曹长宏赶走了装修工人，收回了系争房屋。2013年6月8日，中原公司发函给曹长宏称，中原公司按约支付首期租金及保证金时，发现曹长宏提供的账号有误，致使支付的租金被退回；2013年5月19日，中原公司的员工蒋晓蓉与曹长宏通话中，曹长宏明确告知租金及保证金暂缓支付；近期，现场查看系争房屋时，发现房屋被另行转租；曹长宏已经构成根本性违约；中原公司要求曹长宏于2013年6月11日前将系争房屋交付，如果不能交付，要求曹长宏支付违约金52，631.58元及装修补偿费20万元。目前，系争房屋出租给案外人在某某。另查明，2013年5月3日，中原公司与上海云臣装饰设计工程有限公司（以下简称云臣公司）签订了《建筑装饰施工及保修合同》，约定装修系争房屋的装修价款为187，766元，工期自2013年5月3日开工，于2013年5月28日竣工。若任何一方在未征得对方同意情况下未按照本合同约定履行，即视为违约；除本合同另有约定外，应按下述方式处理：每迟延一天，违约方向守约方支付2，000元逾期违约金；若迟延履行超过15天，则守约方有权终止本合同，违约方除向对方支付迟延履行之日至合同终止日的逾期违约金外，还应向守约方支付根本性违约金10万元。2013年5月13日，中原公司通过银行转账支付云臣公司93，883元。2013年7月26日，中原公司（甲方）与云臣公司（乙方）签订《协议书》。《协议书》约定2013年5月3日，就乙方装修承揽甲方承租的系争房屋之事宜签订《建筑装饰施工及保修合同》，由于出租方原因收回房屋，造成甲方对乙方违约，并最终造成乙方损失，甲方违约按照合同约定需要承担2013年5月10日至2013年5月28日共18天计36，000元逾期违约金，以及支付乙方根本性违约金100，000元，共计126，000元。经协商，双方达成和解协议如下：1、甲方已经支付乙方50%的工程款计人民币93，883元，甲方需要对乙方承担的违约责任为126，000元，双方友好协商，乙方收取人民币93，883元违约金，其他违约金不再追究。2、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。审理中，中原公司为证明是曹长宏违约，提交了中原公司的工作人员蒋晓蓉与曹长宏的通话录音证据一份。通话过程中，曹长宏提及要收回系争房屋，并称租金及保证金暂不支付；曹长宏自认违约，并表示违约金5万元同意支付，但是认为中原公司主张的另外20万元的装修款不合理，装修材料没有进门店；蒋晓蓉称设计已经做好，材料已经买好，材料是分批进店，终止装修，需要向装修公司承担违约责任。该录音证据只有复制件，中原公司称员工没有妥善保存原文件，但是留存了录音资料的复制件。曹长宏对证据的真实性不予认可。中原公司为证明蒋晓蓉与曹长宏的通话录音证据的真实性，申请对录音证据进行鉴定，申请鉴定的内容为：（1）录音资料是否经过剪辑处理；（2）录音中被称为“曹老板”的男声是否为曹长宏的所说。本院委托鉴定前，向曹长宏的代理人释明，如果不配合鉴定将由曹长宏承担不利后果。之后，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（以下简称鉴定中心）对中原公司申请的内容进行鉴定。鉴定过程中，鉴定中心两次要求曹长宏到场录制供比较的语音样本，曹长宏均无正当理由未到场。最终，鉴定中心出具司鉴中心（2014）数鉴字第7号鉴定意见书，结论为（一）未发现检材录音经过剪辑处理。（二）无法判断检材录音中被称为“曹老板”的男声是否为曹长宏的所说。另外，鉴定费为8，400元，由中原公司预付。中原公司及曹长宏均对鉴定结果无异议。曹长宏提交了一份公证书，公证处于2013年6月3日至系争房屋现场进行拍摄的照片一组，曹长宏认为当时中原公司的拆旧工程刚刚进行到一半。中原公司对证据真实性无异议，但是认为从照片中显示现场堆放了已经剪裁完毕的隔板，原商铺的装修拆除已经完成，新的装修正在进行的时候，曹长宏违约收回了房屋。以上事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、房地产权证明、银行转账凭证、中原公司发给曹长宏的函件、公证书、蒋晓蓉与曹长宏的通话录音资料、鉴定意见书、中原公司与云臣公司之间的《建筑装饰施工及保修合同》、《协议书》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，中原公司与曹长宏之间的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方均同意解除合同，于法不悖，本院予以准许。中原公司提交了录音证据证明曹长宏自认违约，该录音证据虽无原文件，但是该录音证据的复制件经鉴定未经过剪辑处理，鉴定中心未能鉴定出录音中的被称为曹老板的男声是否为曹长宏的所说，系曹长宏不配合鉴定所致，本院在委托鉴定前已经向曹长宏释明，如果不配合鉴定，应由其承担不利后果。因此，本院采信该录音证据的真实性，曹长宏收回系争房屋，构成根本性违约。合同约定若曹长宏违约的，除需支付违约金52，631.58元外，还需支付中原公司装修补偿费20万元。但曹长宏认为中原公司的装修损失价值不大，合同约定的违约金已经足以弥补其装修损失。现查明，中原公司的装修现场因曹长宏收回系争房屋转租他人而不复存在，结合中原公司提供的其与案外人云臣公司的装修合同、付款凭证、《协议书》等证据，本院认为中原公司向云臣公司承担了违约金93，883元，中原公司关于装修方面的损失金额应为93，883元。合同虽然约定了违约方应支付装修补偿费20万元，但中原公司主张的装修补偿应以实际损失为依据，装修之外的其他损失由合同约定的违约金进行弥补。综上，曹长宏应当支付中原公司违约金52，631.58元及装修损失补偿费93，883元。曹长宏违约在先，导致中原公司尚未装修完毕就无法使用系争房屋，故曹长宏要求中原公司支付租金及违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司与被告（反诉原告）曹长宏于2013年4月20日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）曹长宏应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司违约金52，631.58元及装修损失补偿费93，883元；三、驳回被告（反诉原告）曹长宏的其他反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5，089元，减半收取计2，544.50元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担929.50元，被告曹长宏负担1，615元；鉴定费8，400元（原告上海中原物业顾问有限公司已经预付），由被告曹长宏负担；反诉案件受理费886.50元，由反诉原告曹长宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  杨立转二〇一四年六月三十日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。