长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2015)绿民二初字第1238号原告吴东哲，男，1978年5月24日生，朝鲜族，住长春市绿园区。委托代理人冯继伟，北京尚公（长春）律师事务所律师。。委托代理人任国松，北京尚公（长春）律师事务所律师。。被告长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区净苑小区（北区）3栋。代码：74302779-X。法定代表人庄勇，总经理。委托代理人孙岩松，吉林大华铭仁律师事务所律师。原告吴东哲诉被告长春中海地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴东哲及其委托代理人任国松、冯继伟，被告长春中海地产有限公司的委托代理人孙岩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年4月7日购买了被告开发的位于绿园区的中海凯旋门小区B3栋2单元204室，建筑面积111.1平方米，房屋总价款为人民币1050451.00元，并签订《商品房买卖合同》。根据合同约定“出卖人应该在商品房交付后550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止”。合同签订后，原告依据合同约定履行了付款义务，并于2012年6月19日办理了入住手续，但被告却至今未能履行合同相应义务，致使原告无法办理权属证书。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人有义务保障买受人在规定期限内取得房地产权属证书，“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应“按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关止”，原告认为，该条款中约定的违约金明显过低，应当依法给予调整，为此，请求法院依据《合同法》第114条和《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第16条及第18条的规定，将违约金的标准调整为“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）”。综上，原告认为被告的行为已构成违约，且违约金约定明显过低，为此，原告特向法院提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付违约金148875元[自2013年12月23日起计算，暂时计算至2015年10月31日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算]，此后违约金被告应按上述标准承担到将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止；2、判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告办理所购房屋产权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告请求被告支付逾期办理产权证的违约金无事实基础和法律依据。原、被告双方签订的商品房买卖合同附件第11条已明确约定由于非被告原因如政府或其他不可抗的因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，被告不承担任何违约责任，该条约定是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告双方应按该条约定履行，被告逾期向产权登记机关递交产权登记资料的过错责任在于政府。2014年12月30日长春市土地储备中心已向长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心出具关于中海凯旋门地块部分未能办理灭籍手续的承诺书，2015年11月24日长春市绿园区住房和城乡建设局已向长春市土地储备中心出具了关于拨付西部地块不能灭籍相关费用的函及收费凭证，认可不能办理产权证及被告不能递交材料的原因是因为长春市土地储备中心未办理部分房屋灭籍手续导致的，办理房屋灭籍手续是被告递交相关材料办理初始登记及原告办理产权证的前置程序。2016年1月13日长春市绿园区住房和城乡建设局才向长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心提出申请，长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心出具了原告购买房屋坐落的该地块的灭籍证明被告不能按商品房买卖合同第15条约定履行是因为政府原因导致，被告不应承担任何违约责任。2、如法院依法认定被告违约，因《商品房买卖合同》第十五条已明确规定被告逾期递交资料的违约责任计算方式为每日按房屋价款的十万分之一计算，则被告应按合同十五条约定承担违约责任，原告的计算违约金的标准无事实和法律依据。原告依据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十八条的规定认为违约金过低，依法可以提高，但原告依据《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条的违约金的计算方式是错误的。依据《商品房买卖合同纠纷解释》第十条约定，违约金应以实际损失为违约金额，原告应证明实际损失低于违约金。《中华人民共和国合同法》第四条规定了合同自由原则，即“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”《合同法解释二》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。”《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张应及时提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有据证责任的当事人承担不利后果。”原告应举证证明自己存在实际损失，且实际损失低于已约定的违约金，才能依法予以申请增加，否则，原告无申请增加的法律权利。开庭审理中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：证据1、商品房买卖合同一份，证明：原告于2011年4月7日购买了被告开发的中海凯旋门小区B3栋2单元204室，建筑面积111.1平方米，房屋总价款为人民币1050451.00元，合同约定自房屋交付之日起550日内被告将办理权属登记需要的由出卖人提供的材料递交至产权登记机关备案，同时该合同约定了违约条款（合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款的十万分之一的违约金）。被告质证：对该合同的真实性无异议，对证明问题有异议，商品房买卖合同附件第11条约定由于非开发商原因如政府或其他不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。如法院依法认定被告违约，第15条明确约定了违约金的计算方式为房屋总价款十万分之一，双方应按该条的违约金履行。证据2、（2015）长民再字第21号判决书、（2013）长民一终字第110号判决书，证明同类案件法院有相关判例，要求开发商给付并承担违约责任。被告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，原告举证2份判决书中原、被告双方签订违约责任的计算方式违约金标准与本案不同，且在原告举证证明的两份证据中并没有约定因政府原因导致逾期不能办理产权证的责任由被告承担，因此原告举证证明的两份判决不能作为本案判定被告应承担责任和违约金计算方式的辅助证据。证据证据3、销售不动产统一发票一份，证明：原告向被告支付房款1050451.00元；证据4、入住通知书及入住验收单，证明：原告于2012年6月19日入住，应从该日的次日起计算550日后计算违约金。被告质证：没有异议。被告当庭提供了如下证据材料：证据1、2008年5月10日被告与长春市国土资源局签订的长国初（2008）字第200018号国有土地使用权出让合同一份、中华人民共和国国有土地使用证[长国用（2010）第060020363号国有土地使用证]一份，证明：被告依法取得了原告所购房屋占用的绿园汽贸小区以东、景阳大路以南、普阳街以西、规划道路以北的土地使用权，且于2010年9月3日依法办理了土地使用权证书。原告质证：1）出让合同无法体现原告购买的房屋占用土地与该合同是同一用地；2）国有土地使用权证可以证明在2008年被告即取得了涉案房屋所占用地的建设权，说明该地块属于净地，符合商品房开发建设条件，对该地块是否存在开发建设商品房的障碍，被告是知道或应当知道的，且该事实在商品房买卖合同签订之日前即已存在，在此基础上被告仍与原告签订了相关违约条款，证明原告愿意受该条款的约束，承担相应的法律责任。证据2、商品房买卖合同一份，证明商品房买卖合同第15条对违约金的计算方式已进行了明确约定，是双方的真实意思表示，附件第11条基于政府原因导致逾期办理产权证的被告不承担任何违约责任。原告质证：对该证据的真实性无异议，但该份合同中的违约条款为被告单方拟定的格式条款，排除了原告的主要权利，根据合同法的规定，该条款不应对原告产生法律效力，且该违约金的计算标准明显低于原告的实际损失，因此不应按该条款计算违约金承担违约责任。被告没有证据证实产权证书的办理及产权备案登记与政府原因相关，即使真的是因政府原因造成产权证无法办理，那也应当由被告承担违约责任，因为政府是否能够办理属于被告与政府之间的关系，与原告和被告之间的合同关系没有关联性，被告没有理由据此推托承担违约责任。证据3、2015年11月24日长春市绿园区住房和城乡建设局出具给长春市土地储备中心的关于拨付西部地块灭籍相关费用的函一份、2014年12月30日长春市土地储备中心出具给长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心关于中海凯旋门地块部分未能办理灭籍手续的承诺书一份、收费凭证两份、2016年1月13日长春市绿园区住房和城乡建设局申请并由长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心的灭籍证明一份、商品房买卖合同补充协议第5页一份，证明：1）被告逾期递交产权资料的原因是长春市土地储备中心未办理房屋灭籍手续，即政府原因导致的；2）2016年1月13日长春市绿园区城乡建设局向长春市房地产交易权属景阳登记中心递交了灭籍证明，证明逾期办证的原因在于政府而非被告，被告不应承担任何违约责任。该份证据的原件在另案中被告已依法向法院提出调查调取证据申请；3）灭籍工作是被告递交相关资料，原告办理产权证的前置程序。原告质证：1）关于被告提供的承诺书及灭籍相关费用的函，交款书，至今都未能提供原件，其要求法院调取，我们到目前为止也没有看到相关的原件。上述材料均是复印件，没有办法进行质证，要求被告提供原件。2）即使上述证据存在原件，也与本案争议焦点无关，上述证据既不能表明房屋产权不能办理的原因，也不能表明被告有理有据推托委托责任，尤其是承诺书中提到的“景阳服务中心应当先行为业主办理产权手续”的内容，这反而能够说明在被告有能力办产权证的前提下，仍然拖延不办，基于上述意见，请求合议庭要求被告提供有关证据的原件。3）关于灭籍证明表现形式仍然是复印件，且与本案争议焦点无关。关于灭籍相关费用的函，明确记载因灭籍工作尚未完成，部分建筑无法办理产权登记备案，被告未能提供证据证明原告所购房屋占用地块属于该部分，因此该份证据不能证明系因政府原因导致被告无法为原告办理相关登记备案手续。经审理查明：2011年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于绿园区中海凯旋门小区B3栋2单元204室，建筑面积111.1平方米，房屋总价款为1050451.00元，被告于商品房交付后550日内将办理权属登记需要由被告提供的资料交产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，被告按日向原告支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。合同签订后，原告向被告支付了购房款，并于2012年6月19日办理了入住手续。现被告未给原告办理完产权登记所需资料。原告认为被告的行为构成了违约，双方约定的违约金明显过低为由诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付违约金148875元[自2013年12月23日起计算，暂时计算至2015年10月31日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算]，此后违约金被告应按上述标准承担到将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止；2、判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告办理所购房屋产权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。本案争议的焦点：原告的诉讼请求本院是否应予支持。依据审理查明的事实、本案争议的交点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务，被告在交付商品房后550日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登极机关备案。被告2012年6月19日向原告交付房屋，到2013年12月23日已过550日，被告未能将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期是违约行为，应承担相应的违约责任。原告要求判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助原告办理所购房屋产权证书的诉讼请求符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。原告要求判令被告向原告支付违约金，从2013年12月23日起至被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止，因被告何时能将相关资料报产权登记机关备案之日尚不能确定，本院无法判出具体的截止时间，结合目前司法实践，以判到本判决生效之日止为宜，判决生效以后的违约金原告可另行告诉。原、被告双方约定按日向原告支付房屋总价款十万分之一的违约金低于造成的损失，原告要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算符合法律规定，本院予以支持。被告辩称未能及时办理产权登记是由于部分房屋灭籍手续没有办理下来，是政府的原因造成的，被告不应承担违约责任的主张，本院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，被告对是否能按约定及时给原告办理产权手续，被告是能掌控的，土地不能灭籍并不是原告造成的，被告开发房屋时就应当将相应手续办理妥当，长时间不给原告办理产权登记是违约行为，应当承担违约责任，故被告主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告长春中海地产有限公司于本判决生效后立即履行与原告吴东哲于2011年4月7日签订的《商品房买卖合同》义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告办理所购房屋产权证书；二、被告长春中海地产有限公司于本判决生效后立即给付原告吴东哲违约金（以1050451.00元为基数，自2013年12月23日起至被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3278.00元，由被告长春中海地产有限公司承担（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  马春明人民陪审员  郭 力人民陪审员  刘桂茹二〇一六年五月十一日书 记 员  赵 航