河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）平民三终字第597号上诉人（原审被告）平顶山市君泰置业有限公司。委托代理人陈燕，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁正军，男，1960年1月29日出生。上诉人平顶山市君泰置业有限公司（以下简称君泰公司）因与被上诉人丁正军商品房销售合同纠纷一案，不服郏县人民院于2014年6月30日作出的（2014）郏民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了审理。君泰公司的委托代理人陈燕，被上诉人丁正军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年6月18日，丁正军以按揭贷款的方式与君泰公司签订了《商品房买卖合同》一份，购得位于郏县迎宾大道与文化路交叉口东北角名为“平顶山市君泰置业有限公司”，工程名称为君泰桂府2A号楼1单元6层西户商品房住宅楼一套。合同签订同时，双方对《商品房买卖合同》中的第七条买受人逾期付款的违约责任……；第八条房屋交付期限……；第九条出卖人逾期付款的违约责任……。针对上述条款双方又重新进行了协商，签订了《关于郏县君泰桂府买卖双方违约责任约定协议》。内容为：“甲方平顶山市君泰置业有限公司，乙方丁正军。甲乙双方本着责权平等的原则，对郏县君泰桂府商品房买卖双方违约责任约定如下：1、甲方承诺2013年8月31日将乙方所属之郏县君泰桂府房产交付使用，若甲方未按本协议规定的期限将乙方所属房产交付乙方，逾期十日内，自本协议规定交房时间第二日起，每日按照乙方成交总房款的万分之二向乙方支付违约金；逾期超过十日，每日按照乙方成交总房款的千分之三向乙方支付违约金（若遭遇不可抗力，交房时间可顺延，甲方不承担违约责任，不支付违约金）。2、甲乙双方就郏县君泰桂府签订的《商品房买卖合同》中第八条、第九条不再履行，按照本协议第1条款执行……。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，但涂改无效。甲方平顶山市君泰置业有限公司（签章）乙方丁正军2013年6月4日。”签协议之日丁正军一次性交纳购房款229943元，君泰公司出具有收款条据。之后，丁正军称交房时间逾期，多次找君泰公司协商交房事宜无果，并向有关政府部门反映情况均未得到解决。2014年1月23日诉至法院，要求按双方签订的违约协议第一条履行，支付违约金8万元。针对丁正军的陈述君泰公司提供证人王保军（该社区支部书记）出庭证明：“2013年8月15日左右，可能君泰桂府挂有发放钥匙的牌子，交给我76把钥匙，我出具有收条。具体通知发钥匙是售楼部通知的，通知不通知，我只管发钥匙。”证人张修伟（该售楼部经理）出庭证明：“交房是2013年8月底之前开始的，跟客户电话沟通过，工地现场讨论过，电视台播出过交房通知。”丁正军问：“我向你打电话要钥匙没有。”证人说：“记不清了。”问证人：“你通知交钥匙是不是房子已经验收了。”证人说：“验收不归我管，但是验收有合格证。”证人李田（该售楼部业务员）出庭证明，丁正军问：“你认识我们吗，8月31日之前或之后我去过售楼部吗。”证人说：“认识，起码去过3次，不知道干啥的，我没在跟前。”问证人：“在坐的丁正军你通知过没有？”证人说：“记不清了，当时给业主打电话留有小纸条。”但没有提供给业主打电话的证据。原审另查明，一、丁正军提供有在君泰桂府楼前墙上张贴的《延期交房通知》照片一张，内容为：“原购买欧洲城市花园二期房源，后更名为君泰桂府2A号楼的客户敬请注意：因该栋楼部分客户未办理手续，造成工期滞后，原定交房时间延期至2013年10月30日。前期手续已办理齐全的客户，可根据个人情况领钥匙装修。平顶山君泰置业有限公司。2013年8月26日。”二、君泰公司提供有《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，该备案证书中君泰公司提供有：1.工程竣工验收报告；2.工程质量评估报告；3.勘察、设计质量检查报告；4.工程竣工验收条件审查报告；5.工程竣工验收联系单，其中显示：郏县建设工程质量监督站，我单位建设的郏县君泰桂府小区2A号住宅楼工程已具备竣工验收条件，现已通知勘查、设计、施工、监理等有关单位已于年月日进行竣工验收。请你单位派人参加，予以监督。何时通知工程质量监督部门进行竣工验收无时间记载无参加单位人员的签名；6.工程竣工验收报告。没有提供公安消防、环保部门认可文件等。上述事实，有丁正军提供的购房交款条据两份、《商品房买卖合同》及协议，君泰公司提供有工程竣工验收备案证书、建设用地许可证、资质证等有关证据材料，且经庭审质证和审查，可以采信。原审法院认为，本案系商品房开发所引起的纠纷。经查，丁正军以按揭贷款的方式向君泰公司交购房款229943元，购得“郏县君泰桂府2A号楼”商品房住宅楼一套。双方签订《商品房买卖合同》时，对该合同第七条买受人逾期付款的违约责任……；第八条房屋交付期限……；第九条出卖人逾期付款的违约责任……等条款又重新进行了协商，君泰公司承诺2013年8月31日将所属之郏县君泰桂府房产交付使用，若未按本协议规定的期限将所属房产交付乙方，逾期十日内，自本协议规定交房时间第二日起，每日按照乙方成交总房款的万分之二向乙方支付违约金；逾期超过十日，每日按照乙方成交总房款的千分之三向乙方支付违约金。上述协议内容系双方当事人真实意思表示，故君泰公司签协议后未征得丁正军的同意，擅自变更交房时间，将交房时间延期至2013年10月30日。该行为属违约，违约行为使丁正军未能实现合同之目的，现要求君泰公司支付逾期交房超过十日，每日按照乙方成交总房款的千分之三向乙方支付2013年9月10日至同年10月30日的违约金34491元的诉讼请求之理由成立，应予支持。但丁正军要求从2013年9月10日起每日按总房款23万元的千分之三计算，应支付违约金8万元的请求无合法根据，因未提供相关证据证明其君泰公司工程滞后的具体时间和证据证明。而君泰公司虽提供有工程竣工验收备案证书及向购房业主实际发放钥匙的记录名单，但记录中没时间记载。君泰公司也未提供公安消防、环保及郏县建设工程质量监督等部门出具的相关认可文件。诉讼中，君泰公司提供有三位证人出庭证明已通知购房业主发放钥匙的情况，但丁正军不予认可，而且证人系公司内部领导和工作人员，所作证明不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、君泰公司于本判决书生效后十日内支付丁正军购房违约金34491元（2013年9月10日至2013年10月30日，按总房款的日千分之三计算）。二、驳回丁正军的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，丁正军负担1020元，君泰公司负担780元。一审宣判后，君泰公司不服，向本院提起上诉。请求依法撤销原审判决，驳回丁正军的诉讼请求，由丁正军承担本案的全部诉讼费用。事实与理由是，该工程经验收合格，符合交房条件后，君泰公司已于2013年8月底前通过电视媒体、电话通知及小区物业公示等方式多渠道通知丁正军交房，但丁正军却一直以种种理由推诿不予交接房屋。该事实在原审中就有君泰公司的证人王保军、张修伟、李田出庭陈述了事实，且该三位证人的陈述及其他书证均能够相互印证，形成完整证据链条，证明君泰公司已履行了通知交房义务。丁正军迟迟不领受房屋，应自行承担相应责任。被上诉人丁正军辩称，君泰公司并未提供合同中明确规定的验收合格证，而提供的是验收报告，这不符合合同约定。君泰公司提供的证人均是公司内部的人，自己给自己证明，小区物业和君泰公司有利害关系，因此君泰公司提供的证据没有证明力。2014年2月19日，该楼的楼梯还没有建起，电梯还没有开通，根本不可能交房。请求二审驳回君泰公司的上诉，或者将这个案件发回重审。本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为，丁正军与君泰公司签订《商品房买卖合同》后，双方对该合同第七条、第八条、第九条重新进行了协商，签订了《关于郏县君泰桂府买卖双方违约责任约定协议》。该协议系丁正军与君泰公司双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按协议的约定履行。君泰公司承诺2013年8月31日将协议约定的房产交付使用。君泰公司虽提供有郏县君泰桂府2A号楼工程竣工验收备案证书，但该证书中仅有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的意见，未提供公安消防、环保及郏县建设工程质量监督等部门出具的相关认可文件，不能证明郏县君泰桂府2A号楼消防设施、电梯等基本设施在2013年8月31日已验收合格，并交付使用，即不能证明郏县君泰桂府2A号楼已经具备作为商品房交付住户使用的条件。君泰公司虽在诉讼中提供了三位证人，以证明其已经履行了通知交房义务，但一方面该三位证人均与君泰公司有利害关系，丁正军对证人的证言不予认可，另一方面君泰公司张贴的《延期交房通知》明确提出“原定交房时间延期至2013年10月30日”，故君泰公司主张其已按约定履行了交付房产的义务的证据不足，本院不予支持。君泰公司擅自变更交房时间，将交房时间延期至2013年10月30日，君泰公司应当承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由上诉人平顶山市君泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈亚超审判员  李新保审判员  李 勇二〇一四年十一月十四日书记员  张议玚