成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1814号原告李爱华，女，1951年7月9日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。原告刘智睿，男，1978年1月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。二原告共同的委托代理人郭志刚，四川易通律师事务所律师。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区天府广场东御街**号****号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告李爱华、刘智睿与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年3月18日立案受理，依法由审判员张真伟适用简易程序独任审判，2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告李爱华及其与原告刘智睿共同的委托代理人郭志刚，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案实行缺席审理。现已审理终结。原告李爱华、刘智睿诉称，原告购买了位于成都市锦江区东御街55号1楼A－60号海发商17.26㎡，并与新界公司签订《合作经营协议》。2012年1月15日合作期满后，洋洋公司继续占用原告物业经营，致使原告遭受经济损失。新界公司未交还商铺，应与洋洋公司承担连带支付占用费的责任。请求判决：1、被告按年使用费为购买价的20%标准即每日395.32元向原告支付2013年5月1日至2016年3月31日的物业占用费421015.8元；2、被告按银行同期贷款利率4.9%计付1065天利息60193.72元；3、被告赔偿交通费、误工费、精神损失费20000元；4、被告承担诉讼费。被告新界公司未作答辩。被告洋洋公司辩称，1、本案所涉物业使用费问题已经法院处理到2013年4月30日。2、原告主张标准过高，应按生效判决确定的标准判决，主张的利息不予认可，交通费、误工费、精神损失费于法无据。3、被告2016年2月29日停止经营，2016年3月21日未再占用原告商铺，没有占用期间不承担任何费用。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司全面接管摩尔经营公司业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。后新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按新界公司提供的分配表上载明日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给小业主。期间，李爱华、刘智睿购买了海发商厦商铺区位，汇发公司提交了分户平面图。2002年1月16日，新界公司(甲方)与李爱华、刘智睿(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)签订分别签订《合作经营协议》，约定合作期限自2002年1月16日至2012年1月16日，乙方以购置价721468元所购的海发商厦1层A区60号物业交付甲方使用，甲方拥有楼层区位使用权和汇发摩尔中心经营权，每年按乙方出资额比例分配红利，期满后甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。后李爱华、刘智睿取得《房屋所有权证》，载明房屋坐落于锦江区东御街55号1栋1层1-60号，规划用途为商业，建筑面积17.15平方米”。自2006年7月起，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，其中第八条载明：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年租金递增3%。已签约业主户数及所占面积均过半。李爱华、刘智睿与新界公司的《合作经营协议》期满后，洋洋公司继续使用李爱华、刘智睿商铺。对于2013年4月30日前的使用费，经李爱华、刘智睿起诉，双方达成调解协议，本院以（2013）锦江民初字第779号民事调解书，确认由洋洋公司按购房价的15%/年的标准向李爱华、刘智睿支付物业使用费。另查明，洋洋公司在汇发商厦的经营于2016年2月29日闭店歇业。歇业前，洋洋公司向李爱华、刘智睿发出了交还商铺通知。庭审中，李爱华、刘智睿表示，洋洋公司通知2016年3月21日交还商铺，但在2016年3月21日到现场时，洋洋公司拒绝结清此前的物业费用，要求其向法院起诉主张，所以其没有签收商铺。认定上述事实，系以当事人当庭陈述及提交的身份证、企业信息查询单、房屋产权证、《合作经营协议》、（2013）锦江民初字第779号民事调解书、（2016）川01民终字392民事判决书等在案为据。本院认为，新界公司在双方《合作经营协议》期满后未使用商铺，实际由洋洋公司整体经营使用，洋洋公司应向李爱华、刘智睿支付使用其商铺的对应物业使用费。李爱华、刘智睿在签订《合作经营协议》时清楚其商铺与其他业主商铺整体出租经营，其要求新界公司与洋洋公司承担连带责任与其商铺出租使用事实不符，本院不予采纳。截至2013年4月30日的物业使用费已经本院判决处理，本案物业使用费应自2016年5月1日起算。洋洋公司2016年3月21日腾空搬出李爱华、刘智睿本案商铺区位，物业使用费应计至2016年3月20日止。由于海发商厦大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的物业使用费标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付物业使用费，第四年至第六年每年年物业使用费递增3%。根据公平原则，本案商铺使用费可参照前述标准确定。2013年5月1日至2015年1月16日在合作期满后三年内，年使用费（税后）应按购置价721468元×15%计付，2015年1月17日至2016年1月16日在合作期满后第四年内，年使用费（税后）应按购置价721468元×15.45%计付，2016年1月17日至2016年3月20日在合作期满后第五年内，年使用费（税后）应按购置价721468元×15.91%计付。根据大多数业主与洋洋公司续租合同对于按季度支付租金的约定和房屋租赁市场承租人先付租金后使用的通常方式，洋洋公司应在上季度末支付下季度使用费。李爱华、刘智睿请求洋洋公司支付利息，本院予以部分支持，确定由洋洋公司按中国人民银行同期流动资金存款利率计付利息，并按季度确定计息基数。此外，李爱华、刘智睿要求赔偿交通费、误工费、精神损失费，但未提出证据证明其实际损失或费用支出情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李爱华、刘智睿支付2013年5月1日至2016年3月20日的商铺使用费（税后）（2013年5月1日至2015年1月16日按使用费〔税后〕=商铺购置价721468元×15%÷365天×实际天数计算，2015年1月17日至2016年1月16日按使用费〔税后〕=商铺购置价721468元×15.45%÷365天×实际天数计算，2016年1月17日至2016年3月20日按使用费〔税后〕=商铺购置价721468元×15.91%÷365天×实际天数计算）及利息（利息按中国人民银行同期流动资金存款利率计算，以2013年5月1日至2013年7月31日的使用费为基数自2013年5月1日计至付清为止，以2013年8月1日至2013年10月31日的使用费为基数自2013年8月1日计至付清为止，以2013年11月1日至2014年1月31日的使用费为基数自2013年11月1日计至付清为止，以2014年2月1日至2014年4月30日的使用费为基数自2014年2月1日计至付清为止，以2014年5月1日至2014年7月31日的使用费为基数自2014年5月1日计至付清为止，以2014年8月1日至2014年10月31日的使用费为基数自2014年8月1日计至付清为止，以2014年11月1日至2015年1月31日的使用费为基数自2014年11月1日计至付清为止，以2015年2月1日至2015年4月30日的使用费为基数自2015年2月1日计至付清为止，以2015年5月1日至2015年7月31日的使用费为基数自2015年5月1日计至付清为止，以2015年8月1日至2015年10月31日的使用费为基数自2015年8月1日计至付清为止，以2015年11月1日至2016年1月31日的使用费为基数自2015年11月1日计至付清为止，以2016年2月1日至2016年3月20日的使用费为基数自2016年2月1日计至付清为止)；二、驳回原告李爱华、刘智睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8812元、减半收取4406元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张真伟二〇一六年五月二十日书记员  梁 丹附本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。