昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第134号原告：黄远甫，男，1976年6月6日生，汉族，云南省昭通市人，住昭通市巧家县。委托代理人：吴涛，云南云都律师事务所律师。特别授权代理。被告：李跃辉，女，1972年10月30日生，汉族，昆明市人，无固定职业，住昆明市盘龙区。委托代理人：华辉，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。原告黄远甫诉被告李跃辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴涛，被告李跃辉及委托代理人华辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月23日，原、被告双方签订《租房协议》，约定被告将位于临街铺面房二楼整层以每月9000元出租给原告用于开设酒吧，租期从2011年7月23日至2018年12月31日止，被告自愿留给原告一个月的装修时间，并在第一年的租金中扣除一个月租金，被告提供原告在办理经营证照时所需要的房屋产权证明。协议中还约定了违约责任及其他方面条款。《租房协议》签订后，原告支付了共16.1万元的租金，被告将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，产生了装修费594704元。原告又购置酒吧经营所需的各种设备、设施，产生了62101元的费用。但是被告一直隐瞒了出租房屋并没有产权证和建设规划许可手续，属违法建筑的事实，也一直未按协议约定向原告提供办理经营证照所需的房屋产权证明，致使原告一直无法经营，无法正常使用房屋。2013年3月25日，被告将原告诉至盘龙区法院，要求解除合同并要求原告承担违约责任。原告依法提起反诉，要求继续履行合同，并要求被告承担违约，该案经盘龙法院一审，昆明中院二审，最终做出了（2013）昆民一终字第419号民事判决书，确认由于租赁房屋未取得相关规划部门颁发的建设工程规划许可证，也未取得房管部门颁发的房屋所有权证，故双方签订的《租房协议》无效，判令双方相互返还。原告认为：由于被告隐瞒了租赁房屋既无建设规划许可手续，也无房屋产权证，属违法建筑的事实，该事实到二审时才查清，而在租房协议中承诺向原告提供办理经营执照所需的房屋产权证明，对原告实施了欺诈行为，诱骗原告与其签订租房协议，支付了租金，并对租赁物进行了装修，购置了经营所需要的设备设施，给原告造成了巨大的损失，现双方所签订租房协议已被生效判决确认为无效，且协议无效是被告故意所致，其存在重大过错，根据我国《合同法》第58条的规定，被告应赔偿原告经济损失，故诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告经济损失656805元（包括装修费594704元、设备设施购置费62101元）；2、由被告承担本案诉讼费及鉴定费。被告答辩称：关于诉争房屋，属于金辰街道云波社区居委会第四股份合作社的房屋，都是先建盖再用来出租和使用，均没有办理相关的规划许可证，该房屋土地还是属于村上。至于为何没有办理建设用地规划许可证和产权证是由于历史的原因。涉案周边的房屋都在正常经营，原告没有经营下去并非由于被告没有提供相关的证照，主要是消防验收被告就没有办理，之后的工商登记手续就更无法办理。另外，并非原告和被告直接进行商谈订立的合同，是被告和案外人黄远财谈的，原告所承租的房屋是其从黄训鹏手上转让来的。原告自身原因导致无法经营下去，不支付租金，导致本案被告另案起诉本案原告解除合同并支付租金，本案被告对合同无效无过错，不应当承担任何赔偿责任。庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、租房协议及补充协议；2、《泓乐酒吧装修承包合同》；3、装修结算单；4、借款收据两份；5、设备物品购买单10份；6、（2013）盘法民二初字第133号民事判决书、（2013）昆民一终字第419号民事判决书；7、鉴定费发票。上述证据欲证明原告按约定对租赁房屋进行了装修，并采购了开设酒吧的相关设备设施，产生了装修费594704元，设备设施购置费62101元，但由于被告隐瞒事实，欺诈原告，导致租赁合同无效，被告应对原告造成的损失予以赔偿，诉讼中产生了鉴定费6000元。经当庭质证，被告对原告提交的证据1予以认可，对被告的欲证事实不予认可，原告承租的房屋是从他人手上转来的；证据2的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可；证据3、4、5并非正式发票，不予认可，这部分费用已经包括在鉴定意见中，以鉴定意见为准；证据6、7真实性无异议。综合上述质证意见及证据规则，本院对原告提交的证据1、6、7、8的真实性予以确认；证据2、3、4、5，因原告提交的该部分证据并非证据规则规定的证据形式，其真实性无法核对，因此，对该部分证据的真实性，本院不予确认。经原告申请，本院依法委托昆明诚跃司法鉴定所对涉案房屋装饰装修工程费用及设施设备的价值进行鉴定评估。昆明诚跃司法鉴定所出具了【2014】诚鉴字第005号《司法鉴定意见书》，确定估价对象在估价时点的装饰装修工程费用及设施设备的价值为247842元。本院认为，该《司法鉴定意见书》鉴定程序合法，内容真实客观，原、被告对该鉴定意见也予以认可，因此，本院对该鉴定书的真实性、合法性、关联性予以确认。对于被告提出的鉴定意见中包含了被告添加的装饰装修物，本院认为，鉴定机构工作人员进行现场勘察时已要求原、被告双方对各自添加的装饰装修物进行确认，最终的鉴定意见书系双方经过现场确认的原告添加的装饰装修部分，因此，对被告提出的该异议，本院不予采纳。被告为证明自己的主张，向法庭提交：1、土地有期有偿使用合同、房屋及附属场地租赁合同，欲证明原告是知晓其所承租的房屋属于盘龙区金辰街道云波社区居委会第四股份合作社的事实；2、转让协议，欲证明原告所承租的房屋是其从黄远财手上转让来的事实；3、经营场地产权证明、昆明市盘龙区联星惠众汽车修理服务部营业执照、昆明市盘龙区昌润餐厅营业执照，欲证明其他租用被告房屋的商户都办理了相关的证照，原告的相关证照没有办理的责任在于原告，与被告无关，被告不应当承担其损失。经当庭质证，原告对被告提交的证据1真实性无异议，证明目的不予认可，只能证明这块土地是农村集体土地，不能证明土地上的建筑物是谁建盖的，建盖的建筑物有没有相关政府部门的审批建盖手续，之前的案件确认是没有的；房屋及附属场地租赁合同只是说明本案被告从合同中张继伟的手中转让来的场地，然后又租给原告；证据2和原告无关，不能证明协议涉及的标的就是原告今天诉称的租赁物；证据3真实性、合法性、关联性均不予认可；昆明市盘龙区联星惠众汽车修理服务部营业执照、昆明市盘龙区昌润餐厅营业执照真实性无法核实，即使真实也与本案无关。综合上述质证意见及证据规则，本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认；证据3与本案无关。综上所述，本院确认以下法律事实：2010年7月23日，原告黄远甫与被告李跃辉签订《租房协议》，约定被告将位于临街铺面房二楼整层以每月9000元出租给原告使用，协议约定了租期及交租方式；约定被告提供原告在办理经营证照时所需要的房屋产权证明。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告将上述房屋装修后用于经营酒吧并为此购置了相应的设施设备。后双方于2011年7月23日签订《补充协议》，补充约定租金交纳事项。2013年3月25日，原、被告双方因上述合同履行问题产生纠纷诉至本院，经一审后上诉至昆明市中级人民法院。因涉案房屋占用的土地系昆明市盘龙区金辰街道云波社区居委会第四股份合作社的集体用地，案外人张继伟承租土地后，在该土地上建盖了涉案房屋，但未取得相关规划部门颁发的建设工程规划许可证，也未取得房管部门颁发的房屋所有权证，昆明市中级人民法院以（2013）昆民一终字第419号生效民事判决书认定原、被告双方签订的《租房协议》及《补充协议》无效，双方相互返还。现原告认为合同无效的过错系被告，被告应当承担其无法继续使用诉争房屋的损失，诉至本院要求被告承担其装修房屋及购置经营所需设施设备的损失。另，根据鉴定意见书，原告对涉案租赁物添加的装饰装修物，其中不可移动、拆除或移动、拆除有损其使用价值部分也就是已经形成附合的装饰装修物评估现值为222061+6600（通风管道）=228661元，可移动、拆除并且移动、拆除不影响其使用价值部分也就是未形成附合的装饰装修物评估现值为25781-6600（通风管道）=19181元。本院认为,本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》无效的过错责任？二、被告是否应当赔偿原告装修及购置设施设备的损失？对于第一个争议焦点，依据昆明市中级人民法院（2013）昆民一终字第419号生效民事判决书的认定，原、被告签订的合同无效原因系租赁房屋未取得相关规划部门颁发的建设工程规划许可证，也未取得房管部门颁发的房屋所有权证。本院认为，被告作为出租方，对租赁物是否取得相关规划部门颁发的建设工程规划许可证或房屋所有权证应当是明知的，故其应当承担主要的过错责任，因此，本院认为其承担70%的责任为宜；原告作为承租方，其理应在签订合同时对租赁物的合法性予以审查，然其怠于审查义务，故其应对合同无效承担次要的过错责任，因此，本院认为其承担30%的责任为宜。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”审理中，被告明确表示不同意利用未形成附合的装饰装修物，要求由原告拆除。因此，本院认为，对于未与租赁房屋形成附合的装饰装修物应由原告拆除自行处理；已形成附合的装饰装修物折价归被告所有，并且，由于原告对合同无效也有一定过错，因此，本院根据原、被告双方过错及已查清的案件事实，就该部分损失予以酌判，由被告赔偿原告相应的现值损失160063元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告李跃辉于本判决生效之日起十日内向原告黄远甫赔偿装饰装修损失160063元；二、被告李跃辉于本判决生效之日起十日内配合原告黄远甫拆除租赁房屋内可移动、可拆除并且移动、拆除不影响其使用价值部分即未形成附合的装饰装修物（以昆明诚跃司法鉴定所【2014】诚鉴字第005号《司法鉴定意见书》第五项鉴定结论第十三项为准，其中第19项通风管道仅包括风机）；三、驳回原告黄远甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10368元，鉴定费6000元，由原告黄远甫承担12440元，被告李跃辉承担3928元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  江 丽代理审判员  施晶晶代理审判员  蒋 煜二〇一四年六月三日书 记 员  李 艳