上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1316号原告（反诉被告）吕玉秀。委托代理人杨毅琼，上海华公达律师事务所律师。委托代理人殷敏，上海华公达律师事务所律师。被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司。法定代表人高杰。委托代理人莫晓明。原告（反诉被告）吕玉秀诉被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称“仁丰公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕玉秀的委托代理人杨毅琼，被告（反诉原告）仁丰公司的委托代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕玉秀诉称，2014年4月15日，吕玉秀委托仁丰公司出售系争上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，双方签订了《房地产限时责任包售协议》，协议期限为3个月，自2014年4月15日至7月15日止。按照协议约定，签订合同当某，仁丰公司支付吕玉秀代理销售定金人民币1万元，此款若在代理期内未完成代理销售，则归吕玉秀所有；吕玉秀在签约当某将房产证原件交于仁丰公司保管直至成交，若未成交仁丰公司于合同终止日返还给吕玉秀。协议签订后，吕玉秀按约定履行了义务。但仁丰公司以各种理由不履行合同义务，合同期限届满，房屋并未出售的情况下，无理占有吕玉秀的房产证不返还，并要求吕玉秀归还1万元定金。故吕玉秀起诉，要求仁丰公司履行《房地产限时责任包售协议》约定的义务，归还房产证原件，并依法承担定金1万元的违约责任。仁丰公司反诉并辩称，吕玉秀委托仁丰公司出售系争房屋，签署包售协议时对系争房屋重要事实有隐瞒并进行虚假介绍。吕玉秀表示系争房屋要到手价280万元，并承诺房屋系满五唯一，但之后经被告调查，当时吕玉秀名某在他处还有住房，由于这些信息对系争房屋定价、买家的买房成本有决定性作用，吕玉秀的行为令仁丰公司产生重大误解，也给仁丰公司造成比较重大的经济损失。仁丰公司为了出售系争房屋，进行挂牌和优先推销，已经进行了相关的服务。吕玉秀还向媒体反映情况，青年报应吕玉秀要求对仁丰公司进行采访，并在相关报纸上进行刊登，这对仁丰公司的经营、品牌造成负面影响。系争房屋的房地产权证原件确实在仁丰公司，由于吕玉秀不同意退还定金，门店扣留产证是行使留置权。因为双方的争议尚未解决，暂时不同意返还产证原件，也不同意吕玉秀的诉讼请求。由于吕玉秀隐瞒系争房屋的重要情况，并已造成仁丰公司损失，故反诉要求吕玉秀退还定金1万元，并赔偿仁丰公司损失1万元。吕玉秀针对反诉辩称，吕玉秀在淞南五村确实还有一套房屋，但在2014年3月23日就已经与买方签订了《上海市房地产买卖合同》，并且当天已经收到了买家支付的30万元房款，对吕玉秀而言，该房屋已经出售，只是过户手续还没有办理，吕玉秀当然认为其名某只有系争房屋了。之前吕玉秀曾通过仁丰公司购买本市水电路的房屋，该房屋房款来源就是出售淞南五村房屋的房款，仁丰公司对此都是明知的。签订包售协议与购买水电路房屋几乎是同时进行，吕玉秀已将淞南五村房屋出售的情况告知了仁丰公司的业务员，他们也表示既然淞南五村的房子已经出售，虽然还没有过户，但可以认定吕玉秀现在拥有唯一一套住房。吕玉秀已经如实向仁丰公司说明情况，并不存在隐瞒。包售协议系仁丰公司提供的格式合同，吕玉秀维权意识也有限，故不同意仁丰公司的反诉请求。经审理查明，2014年4月15日，吕玉秀（委托人、甲方）与仁丰公司（居间方、乙方）签订《房地产限时责任包售协议》，主要约定：乙方接受甲方委托，按其要求为其房屋出售提供独家服务。该房屋地址为宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。建筑面积93.83平方米。该房屋委托价格为到手价280万元，该房屋满5年，本人承诺是唯一一套住宅，甲方同意高于到手价格部分作为乙方佣金。签订本协议当某乙方支付甲方代理销售定金1万元，此款项若在代理期内未完成代理销售，则归甲方所有；若在代理期间甲方单方面终止合同。要按定金额度退一赔一给乙方。甲方同意在签订本协议当某将产证原件交于乙方保管直至成交。若未成交乙方于合同终止日返还给甲方。甲方确认，乙方为甲方独家代理委托的代理人，委托期限自双方签署本合同之日起3个月止。甲方承诺，在上述委托期限内将不再自行或另行委托除乙方外的任何第三方完成本合同约定的委托事项，否则甲方应按本合同第3.1款和第4.2款约定的标准向乙方承担违约责任。合同落款处吕玉秀在委托人处签名。仁丰公司并未盖章。合同签订后，仁丰公司向吕玉秀支付定金1万元，吕玉秀出具了购房定金收据。吕玉秀也将系争房屋的房地产权证原件交给仁丰公司，仁丰公司也出具了收件（物）收据。委托期限届满后，系争房屋并未出售，仁丰公司并未将产证原件还给吕玉秀，吕玉秀也未向仁丰公司归还定金1万元。另查明，2014年3月23日，吕玉秀（卖售人、甲方）与案外人（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，吕玉秀将上海市淞南五村XXX号XXX室房屋（以下简称“603室房屋”）出售给案外人，案外人当某向吕玉秀支付房款30万元。同年5月17日，吕玉秀与案外人到交易中心申请办理603室房屋的产权过户手续，同年6月3日，案外人经核准登记成为该房屋的房地产权利人。审理中，仁丰公司表示，物权是以登记为准，吕玉秀在与仁丰公司签订包售协议时，她仍是603室房屋的房地产权利人。包销协议上仁丰公司之所以同意以吕玉秀280万元的到手价来出售系争房屋，也是根据吕玉秀自己说明的系争房屋是满五唯一，并结合市场行情来估算的价格。如果吕玉秀当时说明其名某还有603室房屋，那么系争房屋交易时可能会产生2%的个税，因为交易税费都是买家承担，这样仁丰公司在计算税费时会考虑进去，不会同意吕玉秀280万元的到手价，价格会相对低一点，可能吕玉秀的到手价会为275万元，这样市场上的买家也会多一点。之前有买家要278万元购买系争房屋，吕玉秀不同意，最终也没有成交，这个责任在吕玉秀。3个月内系争房屋确实没有销售出去，但3个月期限届满，吕玉秀就不同意仁丰公司继续推销系争房屋。吕玉秀表示，在签署包售协议前，吕玉秀已经将其名某还有603室房屋，并已出售的情况都告知了仁丰公司的业务员，吕玉秀不存在隐瞒。吕玉秀在3月份的时候已经将603室房屋出售，该房屋已与本案无关。按照仁丰公司的说法，仁丰公司是在不知道吕玉秀有二套房屋的情况下来推销系争房屋，如果有人想交易，因吕玉秀名某还有603室房屋而多产生的税费理应有吕玉秀承担，责任也应由吕玉秀承担。而事实上，在3个月的包销期内，仁丰公司带来看房的客户没有一个发展到要与吕玉秀签订合同的程度，因系争房屋不是满五唯一住房可能多产生税费而导致签约不成的情况根本没有发生。事实上，吕玉秀也有损失，在三个月内，吕玉秀没有委托其他中介公司来出售系争房屋，其他中介公司带人来看房，吕玉秀都回绝了。审理中，仁丰公司表示，吕玉秀只是系争房屋的产权人之一，因另外两名权利人没有在包售协议上签字，所以仁丰公司没有在该包售协议上盖章，但对该协议的真实性认可，实际上仁丰公司和吕玉秀已经按照该协议内容履行了各自的义务。吕玉秀表示，其他产权人没有签名是当时仁丰公司表示只要另外的权利人在签订正式的买卖合同时到场签字就可以了，所以没有签字。仁丰公司未在协议上盖章是要规避风险，事实上双方确实已经按照协议履行了义务。以上事实，有吕玉秀提供的《房地产限时责任包售协议》、收件收据、青年报、《上海市房地产买卖合同》、成交客户告知书（上家）、银行存折明细、仁丰公司提供的购房定金收据、上海市税务网打印材料、上海市房地产登记簿、及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，吕玉秀与仁丰公司签订的《房地产限时责任包售协议》，虽然仁丰公司未盖章，但吕玉秀和仁丰公司均认可双方已按照该协议实际履行了义务，故本院确认该协议对吕玉秀及仁丰公司具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行该协议。按照协议约定，如果仁丰公司未在约定的包售期限内将系争房屋出售，则其支付给吕玉秀的定金1万元归吕玉秀所有；如果未成交，仁丰公司在合同终止日将产证原件返还给吕玉秀。事实上，在协议约定的包售期限3个月内，仁丰公司并未将系争房屋售出，在包售期限届满后，仁丰公司应将吕玉秀的产证原件返还给吕玉秀，其支付给吕玉秀的定金1万元也无权要回。虽然吕玉秀在签署包售协议时，承诺系争房屋是满五年唯一住房，事实上，当时吕玉秀名某还有一套603室房屋，该房屋是在2014年6月3日经核准过户至案外人名某，仁丰公司认为吕玉秀存在隐瞒，造成仁丰公司损失。但吕玉秀在签署包售协议前已经与案外人就603室房屋签订了房屋买卖合同，并且收取了部分房款，按照常人理解，房屋已经出售，房屋当然不再属于自己。对于吕玉秀而言，603室房屋既然已经售出，当然已不再属于吕玉秀，所以在与仁丰公司签署包售协议时，即使没有告知其名某603室房屋的相关情况，也完全符合常理，不能认定吕玉秀故意隐瞒。另外，在整个包售期间，并未有买家因为吕玉秀名某还有603室房屋，购买系争房屋可能要多支付税费而导致交易不成的情形发生，且仁丰公司主张的损失也系其自行估算，并未有相应依据证明。故仁丰公司认为吕玉秀故意隐瞒重要事实，并已造成仁丰公司损失，反诉要求吕玉秀退还定金1万元，并赔偿损失1万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）吕玉秀上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的房地产权证原件；二、被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司支付给原告（反诉被告）吕玉秀的定金1万元归原告（反诉被告）吕玉秀所有；三、被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司要求原告（反诉被告）吕玉秀返还定金1万元并赔偿损失1万元等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为25元，反诉案件受理费减半收取为150元，均由被告（反诉原告）上海仁丰房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  穆英慧二〇一四年十一月二十四日书记员  陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。