广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠阳法民一初字第957号原告陈荡，男，汉族，1980年8月30日出生，住址：湖南省湘潭市南湖区。原告崔影，女，汉族，1983年7月26日出生，住址：河南省湘鹿邑县。共同委托代理人龚安义，系广东赋权律师事务所律师。共同委托代理人邓丽红，系广东赋权律师事务所律师助理。被告惠州市中惠源实业投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水人民四路都市广场******房。法定代表人：王川生。委托代理人梁勇飘，系该公司员工。原告陈荡、崔影诉被告惠州市中惠源实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭进行审理。原告委托代理人龚安义、邓丽红，被告委托代理人梁勇飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月5日原告购买位于惠州市××区淡水金××大道与××大道交叉××鼎盛广场××楼××房事宜与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为38814元，首付款为116814元，尾款为272000元，房屋价款采取银行贷款方式支付。根据原被告双方签订的上述《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，被告应于2012年10月31日前交付诉争房屋。若被告逾期交房超过60日的，原告有权要求继续履行合同，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。因此，被告应支付从2012年11月1日至2014年7月31日之间的，按房款总额的每日万分之一的违约金给原告。然而时至今日，被告既未交楼，也未向原告支付任何赔偿，并对原告的赔偿要求不要理睬，给原告造成很大损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告违约金24767元（从2012年11月1日起计算至2014年7月31日，计算公式：637天×388814元×0.01%）；二、判令被告承担本案的诉讼费用。原告为其陈述提交的证据有：1、广东省商品房买卖合同，证明原被告之间存在房屋买卖关系；2、收据，证明原告已按约付款给被告；3、个人房屋抵押借款合同，证明原告已按约付款给被告；4、惠州市工程建设领域项目信息和信用信息公开，证明被告楼房竣工时间。被告辩称：一、答辩人虽未在合同原约定期限内交房，但并不违约，答辩人无需支付违约金。答辩人开发的鼎盛广场项目是合法，符合规划、设计、质量、建设部门所规定的标准，该项目都能够按照预计的工期完工，并到政府相关的职能部门办理相关的竣工验收手续。但在验收过程中因设计图纸变更后方案以及现场实际情况未及时处理，故影响答辩人办理竣工验收的进度，导致答辩人未能按预计的期限顺利办理竣工验收工作，以致逾期交楼局面的出现。为了解决由于变更所产生的消极影响，避免出现社会矛盾，现区政府已派负责人协调规建设职能部门的关系，促使答辩人的竣工验收工作能够在合法依规的状态下有序进行。根据答辩入与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款的约定，非出卖人的原因造成的延期，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可予以延期。导致此次逾期交付的原因不是答辩人造成的。因此，根据合同约定，答辩人有权予以延期交付。此外，根据双方签订《商品房买卖合同》补充协议第三条的规定，因政府主管机关原因导致出现出卖人不可预见、不可控制、不可避免的事件属于不可抗力。为此，致使答辩人未在原约定的时间内交付房屋并非答辩人的原因造成的，实属客观不可抗力因素所致，对于答辩人而言属于不可控制因素，答辩人虽在合同约定期限内交房，但属于合同约定的合理延期，并不违约，所以答辩人请求法院依法驳回被答辩人的主张。二、被答辩人要求答辩人支付违约金24767元无事实及合同依据。答辩人开发的“鼎盛广场”项目于2013年10月18日已通过验收，并通过惠州日报通知全体业主办理入伙手续，并且于2013年11月2日通过顺风快递向被告答辩人邮寄了《鼎盛广场交楼通知书》。因此，答辩人的实际交楼日期为2013年10月31日。而被答辩人主张逾期迟延交房时间计至2014年7月31日止，既无客观事实依据，更无其他合同证明。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第一款，答辩人逾期交房超过60日，合同继续履行的，答辩人按已支付房价款的万分之一按日向被答辩人支付违约金。被答辩人通过银行按揭方式支付购房款，但其按揭贷款272000元于2013年1月10日才获得银行批准，才向答辩人支付购房款。因而违约金应从2013年1月11日起算。综上，恳请人民法院依法驳回被辩人诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告中惠源公司为其陈述事实提供的证据有：1、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、工程竣工验收备案告知函，证明涉案房产于2013年10月31日已通过竣工验收，涉案房产已经催告业主入伙收楼；2、入伙公告，证明2013年10月31日被告已通知向全体业主办理交楼入伙事宜；3、顺风快递单，证明被告于2013年11月3日通知原告已办理收楼手续。经审理查明：2012年8月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳【2012】00005551），约定，原告向被告购买位于惠州市××区淡水金××大道与××大道交叉××鼎盛广场××楼××房，房屋总价款为388814元。合同第八条约定：被告于2012年10月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第六条约定付款方式为办理银行按揭，首付30%即116814元，余款272000元由买受人携齐手续资料向银行申请按揭。原告分别于2012年11月1日前已支付首期款106814元，2012年11月9日支付10000元。银行按揭贷款272000元于2013年1月9日支付完毕。另查明，涉案房产已于2013年10月20日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。被告及惠州市马斯兰德物业管理有限公司于2013年10月31日通过《惠州日报》向鼎盛广场业主发出《入伙公告》，通知各业主于2013年10月31日开始办理房屋入伙交付手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条，原被告双方约定，被告应当在2012年10月31日前将符合经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用。涉案房产经上述五个单位验收合格的时间是2013年10月20日，被告在《惠州日报》上刊登《入伙公告》通知原告等业主于2013年10月31日开始办理房屋入伙交付手续，被告无正当理由未在《入伙公告》指定的时间前来办理房屋入伙交付手续，应由其自行承担后果。综上，本院认定涉案商品房交付使用时间为2013年10月31日，被告逾期交房时间为365日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过60日后，合同继续履行的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告主张从2012年11月1日起按总房款388814元按日万分之一计算违约金，被告认为违约金应从2013年1月11日起算。本院认为，原告于2012年11月1日前已支付首期款106814元，2012年11月9日支付房款10000元。银行按揭贷款272000元于2013年1月9日支付完毕。故被告应向原告支付逾期交房违约金计算方式为：1、以房款106814为基数，从2012年11月9日起按日万分之一算至2013年10月31日止为3899元（106814元×0.1‰/天×365天）；2、以房款10000元为基数，从2012年11月9日起按日万分之一算至2013年10月31日止为357元（10000元×0.1‰/天×357天）；3、以银行按揭贷款272000元，从2013年1月9日起按日万分之一算至2013年10月31日止为8051元（272000元×0.1‰/天×296天）。违约金共计13153元（3899元+357元+8051元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市中惠源实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈荡、崔影支付逾期交房违约金13153元。本案受理费419元，由被告惠州市中惠源实业投资有限公司负担129元，原告陈荡、崔影负担290元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  叶仕平审判员  李树程审判员  张少琼二〇一四年十一月十三日书记员  李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。