中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第1406号原告汤婷。委托代理人桂云柯，上海市光大律师事务所律师。委托代理人高志磊，上海市光大律师事务所律师。被告GerritSander。被告FangSander。委托代理人陆建，上海市通浩律师事务所律师。委托代理人张玉静，上海市通浩律师事务所律师。原告汤婷诉被告GerritSander、FangSander房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，本案依法组成合议庭进行审理。起诉时，原告申请限制被告出入境，本院依法采取限制出入境措施。审理中，被告提出反担保，本院依法予以准许。本案于2015年5月26日、10月12日及2016年5月27日三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人桂云柯、被告FangSander及两被告共同委托代理人陆建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤婷诉称：原、被告之间签订了位于上海市��浦区某路某号房屋的租赁合同。根据租赁合同约定该房屋的租金为每月人民币42,000元，租金三月一支付，先付后租。同时，根据租赁合同第四条之约定，被告应当于2015年2月28日前向原告支付该房屋2015年3月至5月的租金126,000元。但在原告一再催讨的情况下，被告仍未予以支付。根据租赁合同第四条第3款之约定，被告迟延支付租金超过15日的，原告有权解除租赁合同，并要求被告支付违约金人民币84,000元。另，被告在使用该租赁房屋时，未合理妥善使用房屋，造成房屋损坏以及地下室产生霉变。原告经过市场核价，确认原告需要另行支付修复费用及修复期间租金损失人民币20,000元。为了维护原告合法权利，原告诉至法院。请求判令：1、解除原告与两被告之间签订的房屋租赁合同；2、两被告支付原告拖欠租金84,000元；3、两被告支付原告拖欠的水、电、煤、宽带等公共���业费11,900.80元；4、两被告支付原告开具租赁发票产生的税费4,200元；5、两被告支付解除合同违约金84,000元；6、两被告支付损坏原告房屋赔偿金6,000元。被告GerritSander、FangSander辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请1，被告同意解除合同。本案所涉房屋存在严重质量问题，2015年3月4日及3月14日被告两次致函原告明确解除租赁合同，被告不再租赁。被告实际搬离房屋是在2015年4月底，并通知原告2015年5月8日下午四点来交接房屋。被告认为房屋租赁合同解除时间为2015年5月8日。针对诉请2，因为原告还保留被告的保证金84,000元，对于从2015年3月8日至2015年5月7日拖欠的租金，被告同意用保证金抵付。但被告当时不支付租金是有法律依据及理由的，被告致函原告说何时给被告发票被告就何时交房租，被告在行使同时履行抗辩权，并不属于恶意拖欠。针对诉请3，该笔费用被告同���支付。针对诉请4，被告不同意支付税费。被告一直要求原告提供发票，原告至今没有提供。被告现在已经不需要发票。针对诉请5，被告不同意支付违约金，实为原告违约，由于房屋多项设施不能正常使用，依据合同6.2条，被告提出解除时，原告有条件修好却拒绝修复。针对诉请6，被告不同意赔偿。被告是正常使用系争房屋，原告没有证据证明被告使用房屋存在过错。另，被告在本案中不主张反诉，如有其他争议，原、被告另行解决。经开庭审理查明：2014年9月3日，原告与被告签订房屋租赁合同，该合同约定：原告将位于上海市青浦区某路某号的房屋及其附属设施租赁给被告居住使用。房屋登记面积370平方米（含地下室）。租期2年，从2014年9月8日起至2016年9月7日，原告应于2014年9月8日前将房屋腾空并交付被告使用。双方商定每月租金42,000元（此价格只包含物业管理费以及会所家庭卡，如产生税费【发票】由被告承担），被告以划账形式支付给原告。租金按三个月为一期支付，第一期租金于2014年9月8日以前付清，以后每期租金于前一个月的月底前缴纳，先付后住。如被告逾期支付租金超过五天，则每天以月租金0.05%支付滞纳金，如被告逾期支付租金超过十五天，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋，并追究被告违约责任。为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，被告同意于2014年9月8日前支付给原告保证金84,000元，原告在收到保证金后予以书面签收。房屋设施如因质量原因、自然损耗或灾害而受到损坏，原告有修缮并承担相关费用的责任。被告应爱护使用该房屋（包括家具家电），如因被告过失或过错致使房屋及设备受损（正常损坏除外），被告应承担赔偿责任。被告应承担租赁期内的水、电、煤气、电讯、收视费等一切实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。租赁期间，该房屋的物业管理费和会所家庭卡费用由原告支付。花园泳池打理费等由被告支付。被告在租赁期满后如需退租或续租，应提前一个月通知原告，由双方另行协商退租或续租事宜。原、被告双方任何一方在未征得双方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为84,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2014年9月5日，原、被告签订租赁交房确认书，原告按约将房屋及设施交付被告使用。被告向原告支付了保证金84,000元，租金支付至2015年3月7日，之后的租金未付。2015年3月4日，被告发邮件给原告要求协商解除租赁合同，并要求原告对房屋不能正常使用给被告带来的损失予���赔偿。2015年3月7日，原告回函不同意被告的要求。2015年3月14日被告再次发函给原告，正式提出解除房屋租赁关系，并提出索赔、发票等问题。2015年3月18日，原告发出关于解除租赁合同的通知函给被告，主要内容为，根据原、被告双方所签租赁合同的约定，被告未按期支付2015年3月至5月租金，现要求按照合同第四条第3款之约定，解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告在收函起三日内搬离系争房屋。被告于2015年3月20日收到该函件，但并未搬离。2015年5月7日被告向原告发送通知函，该函内容为通知原告于2015年5月8日办理房屋交接手续。并要求原告提供发票。被告于2015年5月8日自行搬离系争房屋。现原、被告双方同意所签订的房屋租赁协议于2015年5月8日解除并结算相应的费用。租赁期间产生的水、电、煤、宽带等公共事业费11,900.80元，被告同意支付。原告收取的保���金84,000元，原告也同意返还。另查明，系争房屋于2013年5月7日办理房地产权证，房屋建筑面积369.40平方米，产权登记在原告一个人名下。以上查明的事实，有原、被告陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同、关于解除租赁合同的通知函、公共事业费欠缴单据、邮件等证据予以证明，并经当庭出证、质证，本院予以确认。本案中，原、被告主要争议事项包括：一、关于原告主张的违约金一节诉请。原告认为依据房屋租赁合同第四条第3款，延迟支付租金超过15日，原告有权主张违约金84,000元。被告不同意偿付违约金，并认为房屋设备原告没有尽到维修责任，导致房屋无法正常使用，应认定原告违约。为此，被告提供了潘强的谈话笔录及案外人出具的地暖问题汇总等证据。原告对被告的上述意见不予认可。二、关于租金发票一节诉请。原告主张被告支付原告开具租赁��票产生的税费4,200元。4张发票针对的是2014年9月至12月的租金，单张发票金额均为42,000元，合计金额168,000元，单张发票的税费为1,050元，故合计税费4,200元。开票日期均是2015年5月25日。原告认为按照合同第四条第一款约定，开具发票是履行合同义务，但开票产生的税费应该由被告承担。目前四张发票一直没有给被告。被告对发票证据的真实性无异议。但认为合同条款没有约定发票税费由承租人支付，开票产生的税费应该由原告自行承担，被告要求原告提供发票的时候，原告也没有提及税费的问题。之前从未收到过租金发票，原告说等其回国后统一开具。被告原先是主张要发票，但原告一直没有开具，现在被告已经搬离，故不再需要发票。三、关于房屋损坏赔偿金6,000元一节诉请。原告提供了2015年5月16日维修合同及发票等证据，主要是地下室墙面维修等费用，发票金��6,000元，开票日期2015年5月25日。被告对该组证据真实性不认可，且认为是原告与案外人签订的协议，不能证明被告在使用房屋中存在过错，原告主张的费用应该由其自行承担。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。合法有效的合同对双方均有约束力，当事人均应依约履行。鉴于被告于2015年5月8日搬离系争房屋，而2015年3月7日之后的租金一直未付，原告主张解除租赁合同，原告的主张有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方一致确认为合同解除日期2015年5月8日，本院予以确认。合同解除后，被告拖欠的租金84,000元及水、电、煤、宽带等公共事业费11,900.80元理应支付，原告收取的保证金84,000元也应返还被告。关于原告主张违约金84,000元的问题，本院认为，根据查明的案件事实，2015年3月7日至5月8日搬离时被告应付的租金一直未付，原告依据房屋租赁合同第四条第3款，延迟支付租金超过15日，原告有权主张违约金84,000元。原告主张有相应的事实依据，且计算的金额符合法律规定，故本院对原告该项诉请予以支持。被告抗辩没有违约，没有支付租金是因为被告在行使不安抗辩权。被告的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于租金发票问题。原告依据房屋租赁合同第四条第1款约定，双方商定每月租金42,000元（此价格只包含物业管理费以及会所家庭卡，如产生税费【发票】由被告承担），本院认为，原告应被告要求开具发票，根据原、被告双方合同约定，该笔费用应由被告承担，与此同时，原告也应将发票交付被告。关于房屋损坏赔偿金6,000元问题。本院认为，原告该项诉请未能提供充分的证据，且被��不同意赔偿，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：原告汤婷与被告GerritSander、FangSander于2014年9月3日签订的房屋租赁合同于2015年5月8日予以解除；被告GerritSander、FangSander应于本判决生效之日起十日内支付原告汤婷租金人民币84,000元；被告GerritSander、FangSander应于本判决生效之日起十日内支付原告汤婷水、电、煤、宽带等公共事业费人民币11,900.80元；被告GerritSander、FangSander应于本判决生效之日起十日内支付原告汤婷开具房屋租赁发票产生的税费人民币4,200元；原告汤婷应于本判决生效之日起十日内交付被告GerritSander、FangSander房屋租赁发票4张（开票针对的是2014年9月至12月的租金，单张发票金额均为人民币42,000元，合计金额人民币168,000元）；原告汤婷应于本判决生效之日起十日内返还被告GerritSander、FangSander保证金人民币84,000元；被告GerritSander、FangSander应于本判决生效之日起十日内支付原告汤婷违约金人民币84,000元；驳回原告汤婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,491.50元，保全费人民币1,145元，两项诉讼费用合计人民币6,636.50元，由两被告共同负担5,127元，由原告负担人民币1,509.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登代理审判员  林 青人民陪审员  万洪根二〇一六年五月三十一日书 记 员  王 菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。