福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第12677号原告许雅峰，女，1985年11月9日出生，汉族，住厦门市集美区。委托代理人陈雪、林小斌，福建英合律师事务所律师。被告杨芝梅，女，1965年9月14日出生，汉族，住厦门市集美区。原告许雅峰与被告杨芝梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许雅峰及其委托代理人陈雪、林小斌与被告杨芝梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许雅峰诉称，原、被告和案外人厦门市思明区丹厦瑞景物业中介服务部（以下简称丹厦服务部）于2014年7月28日签订《房产买卖居间协议书》，约定：原告向被告购买厦门市思明区洪文一里74号402室房屋，总价款为1890000元，因一方原因无法办理交易登记手续，另一方有权要求解除合同和要求违约方承担合同第十一条约定的违约责任。原告于2014年7月31日、8月25日支付中介费共30000元，于2014年7月28日、7月31日支付被告定金共50000元，于2014年8月15日支付被告购房款750000元。其后，双方在房管部门办理交易登记手续时，得知讼争房屋已于2014年8月27日被厦门市思明区法院保全，无法办理交易登记手续。后经原告了解，讼争房屋早在2014年7月初就与他人存在法律纠纷。被告的行为已构成严重违约，故请求判令：1、解除原、被告于2014年7月28日签订的《房产买卖居间协议书》；2、被告立即向原告返还购房款750000元；3、被告立即向原告双倍返还定金100000元；4、被告立即向原告支付违约金378000元；5、被告立即向原告赔偿中介费、律师费、过户税费三项损失，共计124195元；6、被告立即向原告赔偿因诉讼保全而产生的房产评估费损失2683元；7、被告承担本案诉讼费和保全费。被告杨芝梅辩称，一、讼争房屋虽暂时不能办理交易登记手续，但并非无法办理，原告要求解除合同没有法律依据，被告不同意解除《房产买卖居间协议书》。讼争房屋虽因（2014）思民初字第10467号案被保全，但该案并未审理终结，讼争房屋能否办理交易登记手续尚不明确。讼争房屋除银行按揭外，未设定抵押、质押、未担保其他债务，权属清晰，被告作为不动产登记薄上载明的所有权人对房屋的处分权应受法律保护。原告要求被告承担违约责任不能成立，讼争房屋暂时不能办理交易登记手续并非被告不合作，也非被告的个人原因造成，原告不应以案外人的恶意诉讼而要求与被告解除合同。二、讼争合同继续履行是双方止损最有效的方式。在合同能够继续履行的前提下，原告要求被告返还购房款、双倍返还定金、支付违约金及中介费、律师费、过户税费的请求不应被支持。讼争合同签订后，被告一直积极履行合同，且被诉讼保全并非被执行，原告不应以此为由要求被告承担上述责任。倘若讼争房屋暂时不能过户造成原告损失，也应适用《房产买卖居间协议书》第七条的约定，被告愿意据此赔偿原告的实际损失，但不包括“双倍返还定金、支付违约金以及赔偿中介费、律师费、过户税费”。另外，原告既要求适用定金罚则又要求被告承担违约金，与法律规定相违背。三、若原告执意认为讼争房屋不能办理过户手续，应适用《房产买卖居间协议书》第十九条的约定，协议无效，双方均不承担违约责任。综上，被告认为讼争合同可以继续履行，被告不同意解除合同，相应的违约责任也不应由被告承担，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，厦门市思明区洪文一里74号402室房屋（建筑面积82.78平方米）登记在被告杨芝梅名下，于2013年5月10日设定抵押权。2014年7月28日，原告许雅峰（购买方／乙方）与被告杨芝梅（出售方／甲方）、丹厦服务部（居间方／丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方；购房款共计1890000元；本协议签订当日，乙方应支付购房定金50000元（2014年7月28日支付10000元，余款40000元于2014年8月1日前支付完毕）；交易税费由购买方承担。第四条约定：乙方分二次将购房款支付给甲方，已付定金可冲抵首期购房款，即乙方于办理提前还贷手续当日向甲方支付800000元（含定金），乙方向银行申请贷款1090000元，由银行直接转至甲方账户。第五条约定：讼争房屋已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2014年8月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。第六条约定：甲方应于收到全额售房款当日将讼争房屋交付给乙方使用。第七条约定：甲方保证讼争房屋权属清楚，无债权债务纠纷，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。第十一条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费等。若甲、乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费已全额支付的，丙方不予返还。第十三条约定：甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内前往土房局办理交易登记手续。若于产权解除抵押注销后日内（原告主张前述下划线内填写了文字“七”，被告主张前述下划线内未填写文字）因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。第十九条约定：若因双方自身因素之外原因不能办理过户手续，则该协议无效，双方不予追究违约责任。上述协议签订后，原告分别于2014年7月28日、2014年7月31日、2014年8月15日向被告支付购房款（含定金）10000元、40000元、750000元，共计800000元。2014年8月20日，讼争房屋上设定的抵押权注销。在办理过户手续的过程中，原告缴纳契税、营业税等税费共计63195元，但因被告与案外人的纠纷，讼争房屋被另案保全，至今无法完成过户。原告遂向本院提起本案诉讼，并委托福建英合律师事务所律师参与本案诉讼活动，支付律师费31000元。本案审理过程中，经原告申请，本院作出（2014）思民保字第761号民事裁定书，对被告价值914117.11元的存款或等值财产进行财产保全，原告为此支付诉讼保全费5000元。此外，原告提交佣金确认单一份和收据两张，主张其因购买讼争房屋向丹厦服务部支付中介费30000元。原告还提交评估费票据一张，主张其因上述财产保全提供担保财产而支出担保财产评估费2683元。被告对上述中介费、评估费均不予确认。关于原告诉求解除合同的依据，原告认为系被告一方原因导致合同无法继续履行，被告与任何第三方的纠纷造成无法过户，都属于被告原因，原告有权根据合同第十三条的约定解除合同。被告认为不是被告原因导致合同无法继续履行，而是原告和案外人的原因导致，被告不同意解除合同，不能适用合同第十三条、第十一条的约定，若解除合同，应适用合同第十九条的约定。关于定金和违约金条款的选择适用问题，原告坚持同时主张定金和违约金，若只能二者择其一，原告选择适用违约金条款。以上事实，有原告提交的厦门市土地房屋权证、《房产买卖居间协议书》、购房款收据（三张）、银行转账凭证、税收完税证明、诉讼代理合同、律师费发票、福建省律师服务收费标准、（2014）思民保字第761号民事裁定书、诉讼保全费票据、佣金确认单、中介费收据（两张）、评估费发票等证据以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告许雅峰与被告杨芝梅于2014年7月28日签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方应全面履行自己的义务。在上述合同履行过程中，讼争房屋因被告与案外人的纠纷而被另案保全，以致于至今无法完成过户。原告在合同履行过程中并无过错，原告认为无法完成过户系被告一方原因，被告与任何第三方的纠纷都属于被告原因，被告已构成违约，本院予以采信。原告按照合同约定要求解除合同并要求被告承担违约责任，本院予以支持。虽然双方对合同第十三条“若于产权解除抵押注销后日内”的下划线内是否填写了文字“七”有争议，但无论是否填写均不影响被告承担违约责任，因为讼争房屋至今仍无法完成过户。即使被告认为因案外人的原因造成违约，也应向原告承担违约责任，被告与案外人之间的纠纷另行解决。原告已向被告支付购房款800000元（含定金50000元），双方在合同中既约定了违约金，又约定了定金，依照法律规定，原告可选择适用违约金或者定金条款。现原告同时主张定金和违约金，本院不予支持，但原告选择适用违约金条款，本院予以支持。被告应向原告返还购房款750000元和定金50000元。原告要求被告双倍返还定金100000元，本院不予支持。按照合同第十一条的约定，被告应向原告支付总房款20%的违约金，鉴于原告仅支付购房款800000元，还有购房款余款1090000元未支付，故违约金应以已付购房款800000元为基数计算20%为160000元。对于原告超出160000元的违约金诉求，本院不予支持。双方在合同中既约定违约金，又同时约定损失赔偿，鉴于违约金的性质本身就是对违约损失的赔偿，而上述认定的违约金160000元已足以弥补原告主张的中介费30000元（未提交正式发票为证）、律师费31000元和评估费2683元等损失，故本院对原告关于赔偿损失的诉求不予支持。对于原告主张的税费损失63195元，因双方的交易并未完成，已缴纳的税费可向税务部门申请退回，原告要求被告赔偿该项损失，本院不予支持，但被告应配合原告向税务部门申请办理退税事宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告许雅峰与被告杨芝梅于2014年7月28日签订的《房产买卖居间协议书》；二、被告杨芝梅于本判决生效之日起十日内返还原告许雅峰购房款750000元；三、被告杨芝梅于本判决生效之日起十日内返还原告许雅峰定金50000元；四、被告杨芝梅于本判决生效之日起十日内支付原告许雅峰违约金160000元；五、驳回原告许雅峰的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10905元，由原告许雅峰负担3178元，被告杨芝梅负担7727元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本案诉讼保全费5000元，由被告杨芝梅负担。该款项已由原告许雅峰支付，被告杨芝梅应于本判决生效之日起十日内支付给原告许雅峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 朱 晨二〇一四年十一月二十一日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。