山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终875号上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司。住所地：山东省海阳市滨海中路北、阳瑞路东。法定代表人：徐伟，该公司经理。委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马静，工人。原审被告：山东高景置业有限公司。住所地：山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，该公司经理。原审被告：隽朋海。上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦酒店公司）因与被上诉人马静、原审被告山东高景置业有限公司（以下简称高景置业公司）、原审被告隽朋海房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海开民初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2014年2月17日，马静与凯悦酒店公司、高景置业公司签订《山东高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方（马静）将其购买的乙方（高景置业公司）开发的中央海岸5栋2008室租赁给丙方（海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司），由丙方进行经营管理，租赁期限为10年(自2013年5月29日至2023年5月29日)，每年租赁费按所交总房款的10%即82560元由丙方于每年的5月29日支付至甲方指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付未付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。2014年2月17日，马静（甲方）与被告高景置业公司（乙方）、烟台立邦担保有限公司（丙方）签订了《担保合同》，担保合同约定丙方为乙方与甲方签订的主合同（即《山东高景·中央海岸房屋租赁协议书》）提供保证担保，保证金额为825597元，保证方式为连带责任保证，保证时间自合同生效之日起至主合同约定的租赁支付之日后7日内，乙方未按主合同约定向甲方支付租赁费的，由丙方代为支付。凯悦酒店公司、高景置业公司认为担保合同与本案房屋租赁合同纠纷系不同法律关系，不应当在本案中处理。2014年5月29日，凯悦酒店公司向马静支付房屋租赁费82560元。2014年5月30日至今，凯悦酒店公司未向原告支付房屋租赁费。马静认为根据协议书第六条约定，凯悦酒店公司应自2014年5月30日至实际支付日止按日向其支付租赁费日万分之一的违约金，请求判令高景置业公司、隽朋海承担连带责任。凯悦酒店公司、高景置业公司认为没有违约情形，不应当承担违约金，对马静主张的违约金的数额及计算方式均不认可。凯悦酒店公司以国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化属于合同法规定的不可抗力为由，反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。主张被告的目的在于通过房屋租赁赚取正当的利益，由于房地产调控政策及旅游市场变化等不可抗力因素的影响，其没有通过房屋租赁赚取相应的利润，反而要每年向马静支付高昂的费用，这已经严重违背了三方签订该租赁协议的本意。马静不同意解除房屋租赁协议。另查，2014年9月3日烟台力邦担保有限公司注销停业，该公司注销清算报告第六条规定，企业剩余财产分配遗留问题和法律责任的承担由全体出资人按出资比例分配。公司出资人为隽朋海。原审法院依据当事人陈述笔录、身份证复印件、房屋租赁协议书一份、担保合同一份、力邦担保公司注销的相关证据等确认上述事实。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，三方签订的租赁协议书系当事人的真实意思表示，三方均应依约履行。根据协议书的约定，凯悦酒店公司应向马静支付2014年5月30日至2015年5月29日租赁费82560元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，三方在协议书中明确约定若凯悦酒店公司未按时支付租赁费，应按未支付租赁费日万分之一的标准计算违约金，马静请求自2014年5月30日至给付日按日向其支付租赁费日万分之一的违约金，不符合合同约定的违约金计算的起始日，违约金计算应从2015年5月30日起计算。对于以上两项费用高景置业公司承担连带付款责任。马静与高景置业公司、烟台力邦担保有限公司签订的担保合同是对高景置业公司担保责任的保证担保，该合同是双方的真实意思表示，合同双方均应依法履行，因烟台力邦担保有限公司已注销，担保责任由出资人隽朋海承担，因此马静请求隽朋海承担连带责任，应予支持。凯悦酒店公司主张其没有违约、不同意承担违约金、请求调整违约金等主张，依法不予支持。凯悦酒店公司反诉请求解除租赁协议书，其理由因国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张解除租赁协议书，理由不当，于法无据，对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年12月8日缺席判决：一、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付马静2014年5月30日至2015年5月29日租赁费82560元及违约金（以82560元为基数按日万分之一承担违约金自2015年5月30日起至实际给付日），高景置业公司承担连带付款责任；二、隽朋海对高景置业公司的付款义承担连带责任；三、驳回马静的其他诉讼请求；四、驳回海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1864元，反诉费50元，由海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。宣判后，上诉人凯悦酒店公司不服，提起上诉称，上诉人继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对上诉人明显不公。上诉人是专业从事酒店租赁业务的公司，成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。而由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场的变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未通过此业务获得利润，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知的，更无法知晓的，上诉人受此影响已远超过一般的商业风险。如再继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求。被上诉人马静答辩称，上诉人的上诉理由没有事实依据，我们买房之后直接签了租赁合同，上诉人主张的受市场影响与本案没有关系，应继续履行合同。请求驳回上诉，维持原判。原审被告高景置业公司、隽朋海未到庭也未提交书面陈述意见。本院审理查明，上诉人凯悦酒店公司的经营范围为酒店管理咨询服务和房屋租赁。上诉人凯悦酒店公司主张，由于海阳的海景房销售不畅，直接导致了租赁业务开展不畅，并且租赁价格难以保证，涉案租赁协议约定的租赁费为每年82560元，以现在的市场价格即使全年完成租赁，恐怕也达不到上述租赁费，更别提赚取利润，因此其无法从履行租赁协议中获得应有的合同利润，反而背上巨额的债务，明显背离了其签订合同的初衷，因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，三方签订的租赁协议应当解除。被上诉人马静对此主张，其购买的涉案房屋本身价格要比原来的不签订租赁合同的价格要高，上诉人当时应该考虑了风险，上诉人避而不谈之前销售的价格，承担义务时只谈市场风险，不同意上诉人的意见。上诉人认可自三方签订租赁协议之后，涉案房屋到目前一直是由上诉人作为酒店经营管理使用中。2013年12月27日，被上诉人马静与原审被告高景置业公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋用途为住宅，房屋总价款为795248元。本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。本院认为，本案争执焦点是应否解除上诉人凯悦酒店公司与被上诉人马静及原审被告高景置业公司所签房屋租赁协议。上诉人凯悦酒店公司自身经营范围即为酒店管理咨询服务和房屋租赁，其作为商业和民事活动主体本身即应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，其也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与被上诉人马静及原审被告高景置业公司签订了为期十年的租赁合同，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定“凯悦酒店公司不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给马静外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给马静，同时马静有权继续执行该租赁合同”。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。上诉人凯悦酒店公司现提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，上诉人凯悦酒店公司要求解除合同无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。综上，上诉人之上诉主张，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  于 慧二〇一六年五月十三日书记员  陈蒙蒙