江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初3183号原告卢平。原告黄兰芬。委托代理人周佳音（代理上述两原告），江苏有言律师事务所律师。被告常熟市太谷百货商业有限公司，住所地江苏省常熟市方塔街106号。法定代表人徐敏璞。被告常熟市恒隆置业有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401室。法定代表人胡惠明。原告卢平、黄兰芬诉被告常熟市太谷百货商业有限公司（以下简称太谷公司）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后适用简易程序于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告卢平、两原告的共同委托代理人周佳音到庭参加诉讼，被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢平、黄兰芬诉称：原告为常熟市方塔街106号A-131号、A-61号房产所有权人，原被告间订立了租赁协议，约定由第一被告承租上述房产，月租金分别为4459元、4514元，每月15日支付，租赁期限自2007年4月至2017年3月，共计120个月，由第二被告对租金支付承担连带责任，租赁协议第十二条约定“违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）”，“如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议”，其后，被告依约履行协议至2015年6月后不再按期支付租金，仅仅支付了2015年9月当月租金，原告多次催讨未果于2015年10月28诉至常熟市人民法院，法院判决两被告连带支付拖欠租金并承担诉讼费用。自2015年12月至今被告仍不支付租金，原告认为被告的行为已经违约，使双方的租赁协议无法履行，并侵害了原告的合法权益，据此，按照原被告间租赁协议及合同法第227条之规定起诉，要求判令第一被告立即向原告支付租赁常熟市方塔街106号A-131号、A-61号房产2015年12月至2016年2月间的租金35892元，并由第二被告对此承担连带清偿责任；判令解除原被告间的租赁协议，由第一被告立即向原告返还上述租赁房屋并承担违约金人民币116821元（107676÷365天×396天）；本案诉讼费用由两被告共同承担。被告太谷公司、恒隆公司未作答辩。经审理查明：位于常熟市方塔街106号A-131号、A-61号商铺系卢平、黄兰芬共同所有，二人系夫妻关系。2006年8月29日，卢平（出租人、甲方）与常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为太谷公司）（承租人、乙方）、恒隆公司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字459号、460号租赁协议各一份，其中459号租赁协议载明：“鉴于：1、甲方已与常熟市恒隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL459-A131）（下称‘买卖合同’）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为12.92平方米，单价为人民币每平方米51000元，总额为人民币陆拾伍万捌仟玖佰贰拾元整（小写）￥658920元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心一层A131号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产……第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心一层A131号的甲方物业（以下称‘出租物业’）。出租物业建筑面积共12.92平方米，用途为商业。1.2甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设购物中心或其他用途。乙方有权根据本协议使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙。第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交额的8.12%为年现金收益，月租金总额为人民币（大写）肆仟肆佰伍拾玖元整；（小写）￥4459元整；年租金总额为人民币（大写）伍万叁仟伍佰零捌元整；（小写）￥53508元整；120个月（十年）租金总额为人民币（大写）伍拾叁万伍仟零捌拾元整；（小写）￥535080元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出[甲方的月支出以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方采取一次性付款方式的，也按此标准计算]。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方从2007年3月起向甲方支付租金,每月15日支付租金。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年12月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户……第六条物业的使用和交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有……第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使……第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用……第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任……第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议……第十三条担保方责任13.1常熟市恒隆置业有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时支付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟市恒隆置业有限公司按期支付甲方租金收益……本合同在双方签字盖章后生效，本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力……”其中460号租赁协议与459号租赁协议除了租赁物具体信息及租金金额不同外，其余内容均相同。460号租赁协议载明的租赁物为恒隆中心一层A061号，月租金为4514元。另查明：2015年10月28日，因被告太谷公司拖欠租金，卢平将太谷公司、恒隆公司起诉至本院，本院于2015年12月9日作出（2015）熟民初字01210号民事判决书，判决被告太谷公司支付卢平、黄兰芬2015年8月至10月的租金26919元及按日万分之五计算的逾期付款违约金807.58元，恒隆公司对此承担连带清偿责任。该判决书生效后，太谷公司、恒隆公司未主动履行判决书所确定的付款义务，卢平、黄兰芬向本院申请强制执行。再查明：2016年2月28日，原告卢平、黄兰芬通过邮政特快专递向被告太谷公司寄发了《解除租赁协议告知书》，要求终止租赁协议，并要求太谷公司接到告知书之日起5日内腾空返还租赁房产，被告太谷公司于2016年2月29日签收了该告知书。以上事实，有租赁协议、房产证、结婚证、《解除租赁协议告知书》、邮政特快专递签收单、银行明细、（2015）熟民初字01210号民事判决书、本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告卢平与被告太谷公司及恒隆公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据租赁协议约定，被告太谷公司逾期90日未付即期租金的，原告有权终止该租赁协议，现被告太谷公司逾期90日未支付租金的条件早已成就，原告于2016年2月28日向被告太谷公司发出《解除租赁协议告知书》要求解除合同，原告通知解除合同的行为合法有效，原被告之间的《租赁协议》于被告太谷公司收到通知之日即2016年2月29日解除。对于原告要求解除租赁协议，并要求被告太谷公司返还房屋的诉讼请求，本院确认原被告之间的《租赁协议》已于2016年2月29日解除，被告太谷公司应将租赁房屋返还给原告。关于租金，根据租赁协议的约定，被告太谷公司需于每月的15日前支付原告当月租金8973元（4459元+4514元），原告有权要求被告支付2015年11月至2016年2月的租金35892元。关于违约金，因租赁协议约定，“第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金”，原告按租赁协议第十二条第一款的约定主张违约金缺乏依据，因该款针对的是提前解除协议一方向守约方支付违约金的标准，现被告拖欠租金，原告有权按租赁协议第十二条第二款的约定要求被告支付每月应付租金自次月1日起至实际支付之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金，经核算，2015年11月、12月、2016年1月的应付租金分别计算至2016年2月29日止的逾期付款违约金合计807.57元，自2016年3月1日起以35892元为基数按每日万分之五计算至实际支付之日止，原告要求被告太谷公司支付违约金116821元的诉讼请求，超出合同约定部分，本院不予支持。被告恒隆公司自愿为被告太谷公司的上述债务提供担保，但是相应的租赁协议中对恒隆公司的担保责任约定不明，考虑到该条款系被告方制作的格式条款，应作对被告不利的解释，故恒隆公司应为太谷公司的上述债务承担连带清偿责任。被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告卢平与被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司2006年8月29日签订的两份《租赁协议》于2016年2月29日解除，被告常熟市太谷百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于常熟市方塔街106号A-131号、A-61号房屋返还给原告卢平。二、被告常熟市太谷百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢平、黄兰芬租金35892元、违约金807.57元，并支付以35892元为基数自2016年3月1日至实际支付之日按照每日万分之五计算的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院账户，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）三、被告常熟市恒隆置业有限公司对被告常熟市太谷百货商业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1677元，由原告卢平、黄兰芬负担1318元，被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司负担359元并于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审判员  谢蓉蓉二〇一六年五月二十六日书记员  汪须眉