云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）德民二终字第120号上诉人（原审被告、反诉原告）和轩，男，白族，1959年出生，云南省兰坪县人。委托代理人杨启文，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人何顺生，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权。（未到庭）被上诉人（原审原告、反诉被告）谢兴福，男，汉族，1971年出生，经商，四川成都市人。（未到庭）委托代理人李葵，云南君坤律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人和轩因与被上诉人谢兴福房屋租赁纠纷一案，不服芒市人民法院（2014）芒民二初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案，上诉人和轩及其委托代理人杨启文，被上诉人谢兴福的委托代理人李葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实是：2008年6月27日，兰某某将其位于芒市团结大街234号的房地产出租给上诉人谢兴福，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为10年，即自2008年7月1日至2018年6月30日，租赁用途是用于汽车修理和销售。合同签订后，谢兴福对房屋进行了装修，在空地上建盖了钢架房屋，在该地上经营汽车销售和修理，后谢兴福与云南谊和汽车经贸有限公司芒市城市展厅4S专营店、云南京涛汽车贸易有限公司德宏分公司合作经营汽车销售和修理，经营期间，谢兴福每年都按合同约定向出租人兰某某缴纳租金，双方未发生争议。2013年9月5日，原房屋土地产权人兰某某委托林某某出售芒市团结大街234号的房地产，并代为办理产权过户手续。后林某某将房屋出售给被上诉人和轩，并于2013年12月16日和2014年1月21日分别办理了房产证和土地所有权证。2014年谢兴福与兰某某联系，要求支付租金给兰某某，但兰某某没有接收，2014年3月20日，兰某某书面告知谢兴福房屋产权已转让给和轩。后和轩找到谢兴福要求另行签订新合同，或者根据情势变迁原则，对租金作适当调整，谢兴福不同意和轩的要求，并以买卖不破租赁，租赁物的受让人和轩应当做为新的出租人继续履行《房屋租赁合同》为由诉至一审法院，请求判令和轩继续履行原租赁合同，并由和轩承担诉讼费。和轩认为谢兴福擅自将房屋转租、对房屋内部进行改造，违反了合同的约定，向一审法院提起反诉，请求判令解除被反诉人谢兴福与兰某某于2008年6月27日签订的房屋租赁合同，并恢复原状。原审法院认为：谢兴福与兰某某2008年6月27日签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”本案租赁物在租赁期间产权从兰某某转移到和轩，不影响原租赁合同的效力，受让人和轩应当与原承租人谢兴福继续履行原租赁合同。和轩反诉谢兴福擅自将房屋转租给他人，经查明，并未转租，和轩的抗辩及反诉理由不成立，不予支持。和轩认为谢兴福擅自对房屋内部的原装修进行了改造，将主楼一楼的地面抬高30-40厘米，违反合同的约定，但其提交的证据不能证实其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对和轩反诉请求不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第二百一十二条，第二百二十九条的规定，判决：一、被告和轩与原告谢兴福继续履行原告谢兴福与兰某某签订的房屋租赁合同；二、驳回反诉原告和轩的诉讼请求。案件受理费人民币500元，反诉费人民币500元，合计人民币1000元由被告和轩承担。原审判决宣判后，和轩不服，向本院提起上诉，请求：1.请求依法撤销一审法院（2014）芒民二初字第71号判决。2.请求解除被上诉人谢兴福与兰红云于2008年6月27日签定的《房屋租赁合同》。3.上诉与一审本诉、反诉的案件受理费由被上诉人谢兴福承担。上诉人的上诉要点是：一、谢兴福在未征得出租人同意的情况下，擅自对房屋进行了改造，对一楼地面抬高了30-40厘米，违反了《房屋租赁合同的》第一条第2款和第五条第5款约定，所以上诉人有权要求解除合同；二、一审认定事实不清，判决没有事实及法律依据。1.对谢兴福转租房屋一事兰红云是否知情未查清。2.对谢兴福与云南京涛汽车贸易有限公司、云南谊和汽车贸易有限公司芒市城市展厅的调查，仅凭被调查方的单方说辞认定谢兴福“未转租”，没有证据证明。谢兴福与两家公司的“合作”不是“合伙”，不能掩盖转租的事实；三、谢兴福违反《房屋租赁合同》第5条：“未经甲方（房屋产权人）同意，乙方不得擅自改变房屋结构，租赁期间乙方如需将房屋转租他人，应当事先通知甲方，否则，一切后果由乙方承担”依据《合同法》第二百二十四条和《商品房租赁管理办法》第十一条之规定，应当得到法院支持；谢兴福违反合同，擅自对房屋进行了改造，对一楼地面抬高了30-40厘米，影响房屋规划和美观，依据《合同法》第二百一十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定。应当得到法院的支持；四、被上诉人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《商品房租赁管理办法》第十一条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，请求德宏州中级人民法院撤销一审判决，判令解除谢兴福与兰红云于2008年6月27日签定的《房屋租赁合同》并恢复房屋原状，上诉与一审本诉反诉的案件受理费由谢兴福承担。被上诉人答辩称：一、被上诉人谢兴福与兰某某签定的《房屋租赁合同》，租期10年，合同签定以来双方都能严格履行合同，现房屋产权变更为上诉人和轩，按照法律的规定，买卖不破租赁，和轩应继续履行该合同；二、上诉人和轩提出被上诉人谢兴福有转租行为，根据谁主张谁举证的原责，上诉人应提交证据证明；三、上诉人按照《房屋租赁合同》第一条第二项的规定对房屋的一层进行了装修，房屋二至四层没有任何改动，没有违反合同；四、上诉人和轩主张被上诉人谢兴福将一楼主楼的地面抬高30—40厘米，这涉及到该房屋五年前的现状问题，上诉人应当举证证明。综上所述，请二审法院支持被上诉人的诉讼请求，依法驳回上诉、维持原判。二审审理过程中，上诉人和轩对一审法院认定被上诉人谢兴福与云南谊和汽车经贸有限公司芒市城市展厅4S专营店、云南京涛汽车贸易有限公司德宏分公司合作经营汽车销售和修理有异议，认为谢兴福与两家公司的关系是转租而非合作。被上诉人谢兴福对一审法院认定的事实无异议。对双方当事人无异议的案件事实本院依法予以确认。对原审法院认定的证据，双方均坚持一审时的质证意见。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.被上诉人谢兴福是否违反《房屋租赁合同》。2.是否应该解除《房屋租赁合同》。二审审理过程中，针对本案的争议焦点双方当事人都未提交新的证据。庭审结束后，上诉人和轩及其代理人向本院提交了二份证据：一、潞西市（现更名为芒市）兴发汽贸有限公司工商登记材料。证明内容：谢兴福所租赁房屋，部份实际使用人是芒市兴发汽车贸易有限公司，谢兴福是股东之一，但不是法人，承租人与使用人不一致。二、云南京涛汽贸有限公司德宏分公司工商登记材料。证明内容：2011年6月27日云南京涛汽贸有限公司德宏分公司成立，谢兴福将房屋转租给该公司，谢兴福不是该公司股东，不存在合作、合伙，是转租行为。经本院组织双方当事人对该二份证据补充质证，被上诉人谢兴福及其代理人认为，这两份证据不是新证据，不予质证。本院认为，该二份证据不是一审庭审结束后新发现的证据，不是新证据，对该二份证据本院不予采用。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的证据本院依法予以确认。本院认为，被上诉人谢兴福与原房主兰某某于2008年6月27日签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受到法律保护。2013年，原房屋产权人兰某某将房屋出售给被上诉人和轩，租赁房屋所有权发生了变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”据此，上诉人和轩应与被上诉人谢兴福继续履行合同。对于本案的争议焦点，被上诉人谢兴福是否违反《房屋租赁合同》，即谢兴福是否存在擅自改装房屋和转租的行为。关于改装房屋问题，本院认为，根据《房屋租赁合同》第一条2项“该房屋的现状、附属设施、设备状况甲乙双方均认同，甲方同意乙方承租后在不影响房屋主体结构的情况下进行装修，主体楼二至四层所有室内的装修乙方无权改变……。”谢兴福在承租该房屋后对一层进行的装修没有影响到房屋主体结构，并不违反合同约定。对于谢兴福是否擅自转租问题，本院认为，原房主兰某某在云南谊和汽车经贸有限公司芒市城市展厅4S专营店、云南京涛汽车贸易有限公司德宏分公司入驻该房屋后并未提出异议，双方继续履行合同至兰某某将该房屋出售，可视为兰某某认可了两家汽车公司的入驻行为，上诉人和轩提出兰某某并不知情与常理不符，且其提交的证据亦不能证明谢兴福与两家汽车公司是转租关系，故对其提出的上诉意见本院不予采纳，上诉人和轩应与被上诉人谢兴福继续履行谢兴福与原房主兰某某签订的《房屋租赁合同》。综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1000.00元，由上诉人和轩承担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  包 洋审判员  王 云二〇一四年十一月十二日书记员  郭锴洁本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的、依照其规定处理。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百一十八条：当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。