河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初7766号原告陈瑶，女，1961年1月27日出生，回族，住郑州市金水区。委托代理人张昌同，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托代理人周丹丹，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。被告郎跃华，男，1964年12月11日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托代理人邢敬华，河南贵简律师事务所律师。原告陈瑶诉被告朗跃华合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘冰泉适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张昌同、被告及其委托代理人邢敬华到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，原告陈瑶与被告郎跃华于2012年8月13日签订《房屋认购权转让合同书》一份，约定被告郎跃华将其拥有的单位集资期房即河南XXX家园A区10号楼2单元17层1702户的认购权转让给原告陈瑶，该房屋认购权转让价格为3万元整，转让费交付完毕后，房屋的认购权给原告所有，被告郎跃华无权主张该认购房屋的任何权利。另外该合同中约定认购房屋的购房款及其他款项由原告负责，开发商河南鑫都实业股份有限公司收到本合同所购买房屋全部款项均视为原告陈瑶支付。合同签订后，原告陈瑶支付了房屋认购权转让费、购房款、维修基金等共计402729元整，但被告郎跃华如今拒绝交付涉案房屋于原告，并强行占有涉案房屋。原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、确认原告陈瑶与被告郎跃华签订的《房屋认购权转让合同书》有效；2、被告郎跃华继续履行《房屋认购权转让合同书》，交付该合同书项下的房屋即河南XXX家园A区10号楼2单元17层1702户于原告；3、上述房屋归原告所有，被告郎跃华在过户条件成就时，将上述房屋产权依照合同过户给原告陈瑶或原告陈瑶指定的第三人；4、被告郎跃华依照上述合同书承担违约责任805458元整；5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、关于合同效力，涉诉房屋是被告单位集资期房，被告单位对于职工认购房屋要求实名制购买，且在建成5年内不得转让，对此情况，原被告均知情，故原被告之间签订的《房屋认购权转让合同书》效力存在问题。2、该房屋房产证尚未办理，被告现在无法过户给原告。以后原告只要出具书面合法手续，并且支付相关过户费用，被告会及时配合。3、被告不存在任何违约行为，一直积极履行合同义务，不用支付违约金。开发商交房时间至2016年4月30日，被告及时通知原告领钥匙，原告不接电话不回短信。原告一直避而不见，拖延领钥匙时间，因购房合同及购房票据均在原告处，被告无法帮其领房屋钥匙。被告没有违约行为，随时配合原告领取房屋钥匙，协助原告办理房屋交付手续。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：第一组，商品房预售许可证及附图，证明涉案房屋公开预售事实。第二组，有色地质园房屋认购书，证明被告认购了该涉案房屋的事实。第三组，房屋认购权转让合同书，证明被告将涉案房屋认购权转让给原告。第四组，1、取款凭条、存款凭条、收据，证明原告支付转让费3万元及购房款11万元于被告；2、中信银行凭条2张，证明原告支付购房款256894元整；3、河南鑫都实业股份有限公司收据，证明原告支付维修基金5835元。5、河南有色地质家园A、B区交房通知、通话录音，证明涉案房屋已经具备了交房条件，被告百般推脱拒绝配合履行交房手续。被告质证称，1、对第一组证据真实性有异议，没有原件相佐证。2、真实性、证明目的无异议，但不是被告认购的该房屋，而是被告替原告陈瑶认购的该房屋。3、真实性证明目的无异议，对收据真实性及证明目的无异议。4、对中信银行凭条2份及河南鑫都实业股份有限公司收据真实性及证明目的无异议。5、交房通知真实性及证明目的均有异议，复印件无法确认真实性；对通话录音真实性及证明目的均有异议（原告提供光盘原件，附录音笔录一份，但是被告不认可其真实性），被告从来没有说过房屋不卖给原告，而是原告在合同履行过程中不想购买该房屋，原告找被告协商过，但是没有达成一致，被告明确表示要按照认购权转让合同履行。被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据材料：1、《房屋认购权转让合同书》原件一份，证明该涉案房屋合同以及购房票据均在原告手中，双方对于原告拒绝领取房屋钥匙、被告因此无法配合其领取房屋钥匙的情形没有约定，也未约定任何迟领房屋钥匙的违约责任。2、《中牟XXX家园商品房认购方案》、《中牟河南XXX家园商品房二次认购方案》，证明本案所涉房屋为被告单位集资房，在建成5年内不得转让。3、《河南XXX家园A、B区交房通知》两份，证明交房时间为2015年12月25日至2016年4月30日，在这期间去领钥匙都不算违约，被告在4月份多次打电话让配合原告去领钥匙原告拒绝领取，被告不存在违约行为；领钥匙必须携带《商品房买卖合同》以及购房款发票原件，该材料均在原告处，被告无法单独去办理交接房屋手续。4、《证明》，证明该房屋由于原告拒绝办理交接手续，至今该房屋尚未领取钥匙。5、短信及通话记录，证明2016年4月22日被告短信和电话通知原告及其律师要求其来领取钥匙，原告不接电话不回短信，被告不存在违约行为。6、录音，证明房屋购房手续均在原告处，原告不来被告无法配合其领取房屋钥匙。原告质证称，1、对真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋及购房合同在被告处，因为是被告与鑫都公司签订的协议，购房的部分票据在原告手中；被告拒绝配合原告领取钥匙及交付房屋，事实为被告所陈述的“少一份合同咋中呀，我也作难这呢，我现在当不了家，问题是，我现在不是我当家的是等”违约责任明显，其依据为双方签订的转让合同书第14条。2、真实性有异议，没有原件。3、对两份通知真实性有异议，原被告之间的交房时间为2016年1月23日至29日A区10号楼，也就是被告所提交的证据刚好少了附页即交房时间及区号。4、报纸上的交房通知没有表明是本案的涉案房屋，与本案无关；对证明的真实性没有异议，这恰恰说明了被告没有领取钥匙，将房屋交付给原告。5、照片（原件）从时间上看是2016年4月22号之后，均是原告采取法律维权措施后的行为，并不能免除被告的违约行为；通话记录也是在2016年4月25日原告采取了法律维权措施之后的行为，内容不详。6、与本案无关，因为在原告及亲属多次要求交付房屋时并未有王二霞的存在，同时也说明了被告本人不履行交付房屋的主观过错。本院对原被告提交的证据材料进行了审查，综合上述证据与案件事实的关联程度、各证据间的联系及证据本身的真实性及合法性等方面判断，本院确认事实如下：2012年8月13日，原告（受让方、乙方）陈瑶与被告（转让方、甲方）签订《房屋认购权转让合同书》，甲方将自己拥有的待建中的位于郑州市××大道与××路交叉口西南角的单位集资期房认购权转让给乙方，甲方负责对房屋的报名及协助乙方办理相关手续，双方约定：1、该房屋认购权转让价格为3万元，转让费交付后房屋认购权归乙方所有。2、付款方式：甲方收到单位（鑫都单位）交款通知后，及时将交款日期及账户通知乙方，由乙方按照要求及时交款，并将相关凭证交给甲方，由甲方代交给单位（鑫都公司）并将单位开据的相关收款手续交于乙方保管。3、房屋交付：交房阶段甲方应配合乙方及时进行交付，及时将上述房屋的全部钥匙和购房相关手续交付乙方。4、产权办理：甲方尽可能配合乙方在办理房产证时办成乙方的房产证，如办为甲方的房产证，甲方应积极及时配合乙方办理过户手续，过户过程中所产生的费用由乙方负责承担；甲方应及时将该房屋的各种资料交付乙方，日常中及时告知乙方该房屋的各种信息；自协议签字后，购房的其他款项包括房产证过户费用由乙方负责；在房屋未过户期间及过户时，甲方不得以房价上涨或其他因素，要求乙方补交额外房款或其他费用，否则乙方有权拒绝，在乙方足额交纳转让费、单位要求交纳的房款后，在符合房屋过户条件时，甲方不得以任何理由拒绝办理过户手续。5、本合同签订后，甲方所交付本房款的全部费用均由乙方支付，甲方代为向河南鑫都实业股份有限公司交纳。6、甲方收到房屋钥匙后15日内，甲方应无条件交付乙方。7、如果房产证在甲方名下需要过户时，乙方有权要求指定他人为房屋产权的户主，甲方无条件配合乙方办理买卖方的过户手续。8、因河南省有色金属地质矿产局文件规定，本套房屋房产证下来后由单位代管，五年内不得转让，经甲乙双方商定，在房产证下来后，若乙方要求提前过户，则由甲方向房管局申请房产证挂失补办，待拿到新证后办理过户手续，挂失和过户费用由乙方承担。9、本合同签订后，甲乙双方均不得以任何理由反悔，任一方反悔造成的后果由其承担并赔偿另一方的损失，若乙方反悔，则乙方需赔赏两倍的转让费给甲方，若甲方反悔，则甲方赔付两倍房屋款费给乙方。10、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。同日，被告郎跃华向原告出具《收据》，载明：今收到现金（房款）壹拾壹万元整。2012年8月14日，原告向被告转款14万元（包含房屋认购权转让费3万元和购房款11万元）。2014年4月10日，被告（买受人、乙方）与其单位河南鑫都实业股份有限公司（出卖人、甲方）签订《有色地质园房屋认购书》，约定：定购房屋位于郑州市××大道与××路交叉口西南角××区××楼××单元××1702户，房屋总价款361059元，备注中载明：维修基金5835元，本次应交256894元。同日，原告向被告支付购房款256894元。同日，原告向河南鑫都实业股份有限公司交纳维修基金5835元。2015年12月22日，河南鑫都实业股份有限公司向被告出具《河南有色地质家园A、B区交房通知》，载明：1、河南有色地质家园A、B区定于2015年12月25日2016年4月30日办理房屋交接手续。2、携带资料：《商品房买卖合同》及购房款发票原件、身份证原件；买受人及家庭成员1寸彩照各2张，买受人夫妻双方身份证复印件各3份，户口本复印件1份、结婚证复印件1份。2016年5月11日，河南鑫科物业服务有限公司XXX家园项目部向被告出具《证明》，载明：在2016年5月11日前，A区10号楼2单元1702室的房门钥匙一直未领取。另查明，被告郎跃华当庭表示愿意在条件成就时，协助原告办理房屋过户手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告陈瑶主张被告郎跃华因拒绝配合履行房屋交付手续而存在违约行为，据此提交的证据材料仅有原告提交的通话录音，不足以证明被告违约事实的存在，且原告于2016年4月22日将本案争议诉至本院，早于原被告提交的《河南有色地质家园A、B区交房通知》载明的截止交房期限即2016年4月30日，故对原告主张被告郎跃华依照上述合同书承担违约责任805458元整的诉讼请求，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《房屋认购权转让合同书》系当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，故对原告要求确认原告陈瑶与被告郎跃华签订的《房屋认购权转让合同书》有效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对原告要求被告郎跃华继续履行《房屋认购权转让合同书》，交付该合同书项下的房屋即河南XXX家园A区10号楼2单元17层1702户于原告的诉讼请求，本院认为继续履行合同是合同有效的应有之义，故对原告该项诉讼请求，本院不再另外支持。原告已依约实际支付房屋认购权转让费、全部购房款及房屋维修基金，上述房屋应当归原告陈瑶所有，被告应按照合同约定交付合同项下房屋，并在过户条件成就时协助原告陈瑶或原告指定的第三人办理过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈瑶与被告郎跃华签订的《房屋认购权转让合同书》有效。二、位于郑州市××大道与××路交叉口西南角××区××楼××单元××1702户的房屋归原告陈瑶所有，被告郎跃华在符合房屋过户条件时，按照《房屋认购权转让合同书》的约定协助原告陈瑶将上述房屋过户给原告陈瑶或原告陈瑶指定的第三人。三、驳回原告陈瑶的其他诉讼请求。案件受理费15299元,减半收取7649.5元,其中4649.5元由原告陈瑶负担，3000元由被告郎跃华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘冰泉二〇一六年五月二十四日书记员  段 轲