江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）扬民终字第01397号上诉人（原审被告）许海峰。委托代理人朱志恒，男，1955年5��6日出生，汉族。被上诉人（原审原告）束爱萍。委托代理人季学俊，江苏石立律师事务所律师。委托代理人张伟，江苏石立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王文强，现下落不明。上诉人许海峰与被上诉人束爱萍、王文强执行异议纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2012）扬邗民初字第1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：1、2011年元月10日，束爱萍与王文强签订房屋买卖协议，由束爱萍购买王文强所有的位于扬州市邗江区得月苑2幢302室房屋，房款计68万元，当日束爱萍付款62万元（其中因取消房屋它项权，代为偿还银行抵押贷款35万元，他人抵押债权11.7万元，合计46.7万元）。2011年元月14日，束爱萍付款5万元给王文强的朋友（没有收条）并支付中介费5000��，王文强的朋友将房屋钥匙交付给了束爱萍。另有1万元房款约定在王文强将户口从上述房屋地点迁出后给付，因王文强至今未迁出户口，该1万元房款未付。束爱萍与王文强无亲戚关系，此前也不熟悉，是在房产中介的介绍下完成上述交易。元月17日上午，买卖双方去行政服务中心办理房产过户，扬州市邗江区行政服务中心向束爱萍出具告知承诺书，确认受理并承诺10个工作日内办结。次日，许海峰向法院申请诉前保全，法院依法作出裁定查封了该房，现许海峰因对王文强享有到期债权，在执行过程中申请执行上述房屋。2、2011年1月10日，王文强及妻子王玲委托赵玉清为其代理人，办理了授权委托书，对办理扬州市邗江区得月苑2幢302室房屋的相关事项约定如下：代表我们将房屋出售；代收房款；办理房屋所有权证、国有土地使用证过户的相关事宜；办理水、电、数字有线电视过户的相关事宜；受托人在办理上述事项过程中所签署的一切法律文件我们均予认承认。3、赵玉清在诉讼中认可，束爱萍在2011年元月14日交给王文强朋友的5万元是在其中介公司交付的，虽然没有收条，但其作为王文强的委托收款人，明确表示该5万元已收到。4、2011年11月30日，束爱萍向法院提出执行异议。2012年3月26日，法院（2011）扬邗执监字第0007号执行裁定书认为扬州市邗江区得月苑2幢302室房屋登记在王文强名下，束爱萍亦未有充分证据证明其已付清全部房款并实际占有涉案房屋，依据物权法及最高院的相关规定，法院查封其房屋并无不当，束爱萍认为其是涉案房屋的所有权人，应通过诉讼另行解决，裁定驳回了束爱萍的异议。2013年5月束爱萍提取诉讼，请求确认诉争房屋归其所有，停止执行。原审认为：合法的房屋买卖关系受法律保护。2011年元月10��，在房产中介的介绍下，束爱萍与王文强签订房屋买卖协议，由束爱萍购买王文强所有的位于扬州市邗江区得月苑2幢302室房屋，房款计68万元，除1万元房款双方约定是在王文强将户口迁走后才付外，其余67万元房款束爱萍已付清，根据合同的约定，束爱萍应当支付的房款已经付清。2011年元月14日，束爱萍收取房屋钥匙，房屋正式交付给束爱萍，由束爱萍实际占有。房屋买卖双方是在房产中介公司介绍之下进行了的交易，之前相互不认识，不存在恶意串通的可能，原告束爱萍购买该房屋，没有主观上的恶意和过错，且支付了对价，且该对价符合市场行情。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过���登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中束爱萍的购房情形，与最高院的此项规定相符合：合同约定的房款总额是68万元，其中有1万元作了特别的约定，需要在王文强将户口迁走时才可以给付，实际上双方约定的房屋产权转移前需要支付的房款为67万元，束爱萍已付房款67万元，应当认定束爱萍已付清房款，这与最高人民法院的规定中已付清全部房款的精神是一致的。束爱萍在支付购房对价后，取得了所购房屋的钥匙，就可以占有使用该房屋，取得了对该房屋的控制权。在这种情况之下，束爱萍可以随时占有使用，而与此同时，并没有其他人可以同时使用这个房屋，因此在束爱萍取得该房屋钥匙后，束爱萍已取得了对该房屋的实际占有控制权。买卖双方已经到行政服务中心办理了房产过户登记，只是由于行政服务中心在办理房产过户过程中，需要一个工作的流程，在此流程期间因法院的查封从而导致过户程序的临时中断，在本判决生效后应当恢复办理。束爱萍作为无过错的买受人，其与王文强签订的房屋买卖合同合法有效，束爱萍据此可以要求被告王文强履行合同以直接取得所购房屋的所有权。因此，位于扬州市邗江区得月苑2幢302室房屋的所有权归束爱萍所有。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：束爱萍的执行异议成立，停止对位于扬州市邗江区得月苑2幢302室房屋的执行。本案受理费10000元，公告费850元，合计10850元，由许海峰承担，于本判决生效之日起十日内直接付给束爱萍。判决后，许海峰不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定束爱萍已支付全部房款，与事实严重相悖。目前有证据证明束爱萍支付的房款是62万元，尚有6万元未支付，根本不存在房款已全部支付的事实。2、一审判决认定束爱萍实际占有房屋，与事实严重不符。（2011）扬邗执监字第007号执行裁定书明确束爱萍未实际占有房屋，驳回了其提出的异议申请，而此次判决支持其申请，认定事实严重错误。二、一审判决适用法律不当。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，束爱萍既未支付全部价款，又未完成产权登记，《物权法》明确规定不动产以登记为准，一审法院置法律和司法解释不顾，作出的错误判决应撤销。三、一审法院程序违法。一审法院曾裁定驳回束爱萍异议的申请，而此次判决却支持了束爱萍的异议，让人难以理解。请求撤销一审判决，支持许海峰的上诉请求，驳回束爱萍的异议申请。束爱萍答辩称：一、一审判决认定事实清楚，束爱萍按合同约定支付了房款67万元，对照约定的付款时间节点，束爱萍应支付的房款已付清，2011年1月14日收取了房屋钥匙，证明房屋已转移占有；二、买卖双方已经在行政服务中心办理过户登记，依照最高院的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结，所以一审法院判决束爱萍异议成立是正确的，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：束爱萍的执行异议是否成立？本院认为，束爱萍的执行异议成立。理由：首先，2011年1月10日，束爱萍与王文强在中介的介绍下签订了房屋���卖协议，束爱萍以68万元的价格购买诉争房屋，该协议并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，束爱萍已支付除1万元附有支付条件外的全部购房款。现许海峰认为束爱萍仅支付购房款62万元显然与事实不符。其次，束爱萍已经实际占有房屋。束爱萍付清房款的同时取得了诉争房屋的钥匙，房屋已实际交付，束爱萍已经取得占有使用诉争房屋的权利，且买卖双方在2011年1月10日签订房屋买卖协议后，于同月17日到行政服务中心办理了房屋产权过户登记，故应认定束爱萍对诉争房屋已实际占有。束爱萍与王文强系通过房产中介公司介绍达成的房屋买卖协议，束爱萍在房屋买卖过程中善意且无过错，并已支付合理对价，故束爱萍与王文强之间的房屋买卖关系合法有效。依照最高人民法院《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”束爱萍提出的执行异议成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人许海峰的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费10000元，由上诉人许海峰负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一四年十一月二十七日书 记 员  王 媛附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。