广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5478号上诉人（原审被告）：卢树卿，住中山市东区。委托代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。委托代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东建工恒福物业有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：陈鹏，职务：总经理。委托代理人：黄艳萍，广东金轮律师事务所律师。上诉人卢树卿因与被上诉人广东建工恒福物业有限公司（以下简称建工恒福公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：卢树卿是广州市越秀区东风西路148号之8，之9第8，9座首层及2楼房屋（首层建筑面积1611.82平方米，2楼建筑面积1915.37平方米，使用性质为非居住用房）的产权人。上述房屋所在小区为嘉和苑小区。2011年12月28日，广州市越秀区嘉和苑业主委员会（甲方，以下简称嘉和苑业委会）与建工恒福公司（乙方）签订《商场物业管理委托合同》，其中约定：在甲、乙双方签订的广州市东风西路148号嘉和苑《物业管理委托合同》（2011年12月28日签订）基础上，甲、乙双方根据嘉和苑一期商场（建筑面积3527.19平方米）、三期商场（建筑面积2501.93平方米）物业管理的特殊性，甲方与乙方另行订立本合同，本合同与上述《物业管理委托合同》有关内容不一致的，以本合同为准；乙方负责对商场提供的物业管理服务内容为对商场共用部位、共用设施设备免费的日常运行、维护、修理和管理等等；综合管理服务费是指乙方向业主方或租户收取的包括物业管理服务费、公共水电分摊费、中央空调运行维护费在内的综合收费，该费用未包括商场户内的水、电费，乙方收取的综合管理服务费为包干形式收费，乙方的盈余或亏损与甲方及租户无关；物业管理服务费除包含本合同第一条乙方负责对商场提供的物业管理服务内容的费用外，还包括物业共用部位，共用设施、设备及公众责任保险费用等国家有关法律法规规定的其他物业管理服务费成本内容；中央空调运行维护费包括中央空调运行电费，冷水系统维护保养费等费用；根据相关规定，有中央空调的商铺按设计规划24.5元/平方米·月（含中央空调运行电费，公共水电分摊费），无中央空调的商铺按设计规划10元/平方米·月（含公共水电分摊费）；商场用户自收到乙方的收费通知书之日起20日内向乙方支付当月的综合管理服务费，每逾期一日向乙方支付应付金额万分之二点一的违约金；本合同自2012年1月1日起生效至2014年12月31日终止等。建工恒福公司依据上述合同，为嘉和苑小区提供物业管理服务至今。另查明，卢树卿曾向原审法院起诉要求确认上述《商场物业管理委托合同》中综合管理服务费24.5元/平方米/月的中央空调运行维护费为14.5元/平方米/月的条款无效等。原审法院经审理后，于2012年12月19日作出（2012）穗越法民三初字第1297号民事判决书，判决驳回卢树卿的诉讼请求。2013年，卢树卿再次提起诉讼，提出：1.确认建工恒福公司与嘉和苑业委会于2011年12月28日签订的《商场物业管理委托合同》中关于综合管理服务费24.50元/平方米/月的条款无效；2.撤销建工恒福公司与嘉和苑业委会2011年12月28日所签订的《商场物业管理委托合同》中收取14.50元/平方米/月的内容。在该案中，卢树卿表示：其所有的涉讼商铺大部分已出租，剩余部分空置。出租的部分由实际使用人支付物业管理费，空置的部分由其承担物业管理费。就卢树卿已出租部分，建工恒福公司表示承租人均按照24.50元/平方米的标准向其交纳了综合管理费。原审法院于2013年4月18日作出（2013）穗越法民三初字第649号民事判决，判决：驳回卢树卿的诉讼请求。卢树卿不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第1997号民事判决驳回上诉，维持原判。建工恒福公司于2014年11月17日向原审法院提起本案诉讼，以卢树卿从2012年1月起拖欠综合管理费服务费为由，请求判令：卢树卿支付越秀区东风西路148号之8、之9第8，9座首层房屋及二层房屋从2012年1月至2013年12月期间的综合管理服务费的差额共159599.76元及违约金（从卢树卿逾期支付上述综合管理服务费之日起至卢树卿支付之日止，以卢树卿拖欠的费用为计算基数，每日按万分之二点一计算）。卢树卿在原审答辩称：不同意建工恒福公司的诉讼请求。卢树卿于2009年11-12月向上手业主兴弘有限公司购入涉讼房屋。兴弘有限公司与建工恒福公司签订过《商场物业管理委托合同》，合同期自2009年1月1日至2011年12月31日，内容主要是按24.5元/平方米/月缴交商场综合管理服务费。卢树卿购入上述物业后，即于2010年1月21日委托律师致函建工恒福公司，对24.5元/平方米/月的综合收费中的14.5元提出异议。建工恒福公司书面回复：综合管理服务费为包干形式收费，具体收费构成为：物业管理服务费7.5元/平方米，公共水电分摊费2.5元/平方米，中央空调维护费14.5元/平方米，总费用24.5元/平方米。卢树卿于2011年12月20日致函建工恒福公司，明确提出兴弘有限公司与建工恒福公司签订的《商场物业管理委托合同》于2011年12月31日终止后，卢树卿不再延续上述合同，并提出1、中央空调维护费14.5元/月不接受，电费按实际运行的电费结算，不接受包干；2、中央空调的运行时间由业主确定；3、建工恒福公司已收取7.5元/平方米/月的管理费，应当不再收取中央空调运行、维护费。同月28日，建工恒福公司与业主委员会未经卢树卿授权和同意擅自签订《商场物业管理委托合同》，合同期为2012年1月1日至2014年12月31日，内容主要是：有中央空调的商铺按设计规划24.5元/平方米/月（含中央空调运行电费，公共水电分摊费），无中央空调的商铺按设计规划10元/平方米/月（含公共水电分摊费）。其与《物业管理委托合同》最大的区别是擅自增加了14.55元/平方米/月的中央空调维护费。业主委员会代表全体业主与建工恒福公司签订的《物业管理委托合同》，卢树卿愿意按此合同交付7.5元/平方米/月的物业管理费及2.5元/平方米/月的公共水电分摊费。但建工恒福公司及业主委员会无权越权代表卢树卿，违背卢树卿意愿，将带中央空调的物业按14.5元的包干形式委托建工恒福公司管理。建工恒福公司也明知没有卢树卿的事前授权，且明知卢树卿早已书面反对的情况下出于自利动机，与业主委员会签订《商场物业管理委托合同》强行额外收取14.5元的中央空调运行维护费，显属侵权行为。建工恒福公司至今未能提交其获物价部门批准或备案许可收取14.5元/平方米空调维护费（含电费）的收费许可文件，其收取的14.5元/平方米/月的中央空调运行维护费（含电费）之收费不具合法性。建工恒福公司强制收取卢树卿14.5元/平方米/月的中央空调运行维护费（含电费）已对卢树卿造成实质性损害。请法院驳回建工恒福公司的诉讼请求，或按实际电费发生额+10%维护费支付给建工恒福公司。原审诉讼中，建工恒福公司表示卢树卿自2012年1月至2013年12月期间共欠物业管理费差额159599.76元，并提交了《关于卢树卿的管理费的缴费情况统计表》。卢树卿没有在原审法院指定的期限内对该统计表提出异议及提交相反证据予以驳斥。原审法院认为：嘉和苑业委会作为涉讼房屋所在物业管理区域内的业主委员会，选定建工恒福公司为涉讼房屋所在嘉和苑小区提供物业服务，双方于2011年12月28日签订《商场物业管理委托合同》，卢树卿所有的房屋处于建工恒福公司提供物业服务的区域内，卢树卿应受上述《商场物业管理委托合同》的约束。卢树卿应按该合同约定的标准足额向建工恒福公司支付相应的物业管理服务费。现卢树卿在生效法律文书已确认上述合同约定的每月24.5元/平方米收费标准的情况下，仍坚持按每月10元/平方米的标准缴交综合管理服务费，已构成违约。因此，建工恒福公司要求卢树卿支付拖欠的2012年1月至2013年12月期间的综合管理服务费差额及逾期付款违约金的诉讼请求合法有理，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款的规定，于2015年8月6日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起十日内，卢树卿向建工恒福公司支付广州市越秀区东风西路148号之8，之9第8，9座首层及2楼房屋从2012年1月起至2013年12月止的综合管理服务费差额159599.76元及逾期付款违约金（从逾期之日起至实际付清上述费用之日止，每日按同期欠付的综合管理服务费的万分之二点一计付，该违约金数额以不超过卢树卿所欠综合管理服务费总额为限）。一审案件受理费3492元，公告费500元，由卢树卿负担。判后，上诉人卢树卿不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）本案为物业服务合同纠纷，因双方已就《商场物业管理委托合同》的效力进行诉讼，虽然广州市中级人民法院已作出了（2013）穗中法民五终字第1997号民事判决，但广东省高级人民法院于2015年6月9日作出（2014）粤高法民申字第1925号的民事裁定书，已裁定指令广州市中级人民法院再审上述案件，并终止该案的执行，而本案需以再审案件的判决为依据，因此，为避免认定事实和适用法律错误，本案应中止审理。（二）卢树卿反对该项收费由充分事实和依据。1.卢树卿愿意按业主委员会与建工恒福公司签订的《物业管理委托合同》中约定的物业管理费7.5元／㎡／月物业管理费及2.5元／㎡／月公共水电分摊费，但建工恒福公司与业主委员会签订的《商场物业管理委托合同》中约定将带中央空调的物业按14.5元包干形式（包电费及维护费）委托建工恒福公司管理，并没有卢树卿的授权，该约定违背了卢树卿意愿，也违反了《广东省物业管理条例》第四十六条第二款：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。”的规定。属于侵权行为。且建工恒福公司至今未能提供其获物价部门批准或备案许可收取14.5元／㎡空调维护费（含电费）的收费许可文件，故该收费约定不具合法性，是无权、越权之行为。从建工恒福公司与兴弘有限公司签订的《商场物业管理委托合同》可知，建工恒福公司是明知中央空调包干电费及维护费是应直接获得业主的委托，并和业主协商一致才成立的，但其在卢树卿表示原商场物业管理委托合同到期后，不延续上一手业主的额外委托服务内容后，才与业主委员会串通签订《商场物业管理委托合同》。因此，卢树卿拒付14.5元／㎡/月有理有据。2.本来中央空调运行电费由业主据实承担具有可操作性，也最为公平，完全不必强行包干中央空调运行电费，在建工恒福公司电费包干的情形下，其极力控制卢树卿的中央空调使用时间，包括每天启动及停机时间，冬夏季节启用的时间，且开机时间短，电费就少，在2011年其就非法获取404077.92元。3.卢树卿被迫接受中央空调维护费（含电费）的包干服务，自己却不能掌握中央空调开关机时间以及具体季节使用情况，实际发生的电费比建工恒福公司收取的空调包干电费少得多，每年被强制榨取高额服务费多达几十万元。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回建工恒福公司所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由卢树卿承担。被上诉人建工恒福公司答辩称：（一）广东省高级人民法院指令再审（2013）穗中法民五终字第1977号案程序存在失误，因该院并未通知建工恒福公司及业委会进行听证，建工恒福公司将会就程序问题提出异议。在这种情况下，《商场物业管理委托合同》有可能继续生效，本案应当继续审理，因此，不同意本案中止审理；（二）因原来业主委员会已解散，广州市中级人民法院已口头通知建工恒福公司中止该案审理，至于是否是中止审理还是终结审理，有待核实；（三）在整个物业服务过程中，建工恒福公司已提供了相应服务，而且收的费用是在平均水平之下，不存在卢树卿主张的高额收费问题。因此，建工恒福公司认为一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人卢树卿与被上诉人建工恒福公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明:2013年11月11日，本院作出了（2013）穗中法民五终字第1997号民事判决书，认定根据嘉和苑业委会与建工恒福公司于2012年11月28日所签订的《物业服务合同》及《商场物业管理委托合同》，嘉和苑业委会选聘了建工恒福公司继续为涉案房屋所在的嘉和苑小区提供物业服务。卢树卿所有的房屋处于建工恒福公司提供的物业服务区域，其应受上述《物业服务合同》及《商场物业管理委托合同》的约束。2016年4月27日，本院作出了（2015）穗中法审监民再字第73号民事判决书，该案认定（2013）穗中法民五终字第1997号民事判决对卢树卿认为嘉和苑业委会与建工恒福公司恶意串通签订《商场物业管理委托合同》不予采信正确，同时，该案还认定涉案《商场物业管理委托合同》签订时，嘉和苑业委会是依法设立的，嘉和苑业主大会代表亦表决同意选定建工恒福公司作为嘉和苑小区的物业管理服务企业，并由嘉和苑业委会代表业主与建工恒福公司续签物业管理合同；涉案《商场物业管理委托合同》签订后，建工恒福公司已向嘉和苑商场业主提供了持续的物业服务，卢树卿也确认其所有的商铺租赁有部分（民生银行）也按照24.5元／平方米／月向建工恒福公司支付了综合管理服务费，现涉案《商场物业管理委托合同》履行期限已届满，卢树卿作为嘉和苑商场物业的业主之一，以行政机关撤销业主大会决议为由，主张《商场物业管理委托合同》无效，法律依据不足，本院再审不予采纳。据此，判决维持本院（2013）穗中法民五终字第1997号民事判决。本院认为:二审双方当事人争议的焦点是建工恒福公司主张卢树卿应依照《商场物业管理委托合同》约定的支付每月14.5元／平方米的中央空调商铺综合管理服务费主张能否成立。本院生效法律文书已确认建工恒福公司与嘉和苑业委会签订的《商场物业管理委托合同》对卢树卿具有约束力，而建工恒福公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，已为卢树卿提供了物业管理服务，故卢树卿理应向建工恒福公司支付对价。根据上述合同的约定，卢树卿应按每月24.5元／平方米的标准向建工恒福公司缴纳物业管理服务费，但卢树卿仅同意按每月10元／平方米的标准支付综合管理服务费，拒绝支付每月14.5元／平方米的中央空调商铺综合管理服务费，显然违反上述合同约定，故建工恒福公司有权依照《商场物业管理委托合同》约定，主张卢树卿支付每月14.5元／平方米的中央空调商铺综合管理服务费。据此，原审法院根据建工恒福公司的诉请，判决卢树卿向建工恒福公司支付拖欠的2012年1月至2013年12月期间的综合管理服务费差额及逾期付款违约金的诉请正确，本院予以维持。卢树卿上诉认为其有权拒付每月14.5元／平方米的中央空调商铺综合管理服务费缺乏理据，本院不予支持。至于卢树卿提及建工恒福公司与嘉和苑业委会恶意串通签订《商场物业管理委托合同》以及上述合同是否合法的问题，生效法律文书已作出不予采纳的认定，现卢树卿仍坚持以此为由，上诉主张驳回恒福建工公司的诉请，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人卢树卿的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3492元，由上诉人卢树卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡审 判 员 李 民代理审判员 余 盾二〇一六年五月十一日书 记 员 黄庆杰