广东省南雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）韶雄法民一初字第117号 原告吴传伟，男，1953年4月生，汉族，南雄市人，住南雄市。 委托代理人：徐朝阳，男，广东言通律师事务所律师。 被告：邱志坚，男，1973年6月生，汉族，南雄市人，住南雄市。 委托代理人：王盛昌，男，广东勤劲律师事务所律师。 原告吴传伟诉被告邱志坚借款合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法由审判员傅伟忠于2014年5月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人徐朝阳、被告邱志坚及其委托代理人王盛昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴传伟诉称：1998年3月20日，原告因打官司聘请律师向被告邱志坚借款15000元交律师费，并写下了借据一张，且约定在1998年8月30日还清。1998年8月21日晚被告与原告协商还款事宜，原告表态明天先还3000元，剩余12000元于当月底一定还清，被告也口头表态：“余款如月底还不了可延至年底还清，如年底还不清就将房屋以免租金形式给其居住使用，所欠余款也不收取利息，原告何时还清余款，被告就返还房屋，但条件是原告应按被告的要求签订房屋抵押协议”。1998年8月21日，原告在无奈的情况下与被告签订了一份《房屋顶押协议》，协议约定在1998年年底若原告未还清此款，则原告所有的坐落在河南街128号二楼房屋抵押给被告使用，被告以“丘志坚”签名确认。1998年8月22日，广东海印律师事务所退还3000元律师费给原告，此款直接由被告的父亲邱萃华收取，原告实欠被告人民币12000元。之后，被告的父亲邱萃华收取3000元款项不到十天，被告父子就以原告还欠12000元没还为由，在没经得原告同意和清点财务的情况下，擅自搬进原告所有的河南街128号二楼房屋居住，原告考虑到一家人都在外做工，暂时让其居住。近两年，因原告年纪大了不想在外做工，想回家居住，就叫自己的大姐与被告的父亲邱萃华商量，归还12000元借款后，空出房屋，但被告父子拒绝空房，这两年原告的大姐多次与被告协商未果。由于涉案房屋是在农村集体所有的宅基地土地上建造，为宅基地房屋，被告也非河南村村民，故双方就欠款签订的《房屋顶押协议》违反了我国《土地管理法》等国家法律的禁止性规定，应依法确认无效，被告应向原告返还涉案房屋。故原告诉至法院，判令依法确认原告与被告签订的《房屋顶押协议》无效，被告应向原告返还涉案房屋并承担本案诉讼费用。 被告邱志坚辩称，原告因打官司聘请律师向被告邱志坚借款15000元交律师费，后来被告的父亲邱萃华向原告已收取3000元。但原告到期未支付剩余欠款，原告就应将房子作抵押，被告并非是侵占原告的房子。 原告为佐证事实，提供了以下证据：1、借条，证明原告依约应于1998年8月30日前向被告归还借款15000元。2、房屋顶押协议，证明原告依约应于1998年底向被告归还借款15000元。3、报告，证明被告侵占原告的房屋是原告已经过当时所属的河南生产队于1984年2月18日批准建造，属于原告所有。4、证明，证明本案所涉房屋是原告于1984年2月所建，面积70平方米；5、证明，证明原告房子被被告侵占，原告租房屋居住的事实；6、收条，原告已向被告偿还3000元；7、民事裁定书，证明原河南管理区河南街128号二楼属原告所有；8、上岗证，证明原告在广州工作事实；9、公司卡，证明原告在广州工作事实。10、社保缴费明细表，证明原告从2002年9月至2012年7月缴交社保事实；11、收条，证明原告不需归还被告15000元；12、收藏证书，证明被告侵占原告房子时，原告房内有青花瓷一只（直径48CM，口径8公分，证号0113）。 被告对原告证据的质证意见如下：对第1、2、3项证据三性无异议，对原告的证明内容有异议；对第4-10、12项证据三性有异议；对第11项证据三性无异议。 被告未提供任何证据。 另外，本院依职权从南雄市物价局调取证据《关于南雄市公共租赁住房租金标准的批复》（雄价（2013）16号）一份，该证据显示，南雄市公共租赁住房租金标准为3元／月.平方米。 经审理查明，本案诉争房屋权属人为原告，该房于1984年2月18日经河南村委会及有关部门同意批准兴建。1998年3月20日，因原告欠被告款项15000元，双方约定原告逾期还款则按月息2分计息，直至还清。1998年8月21日原被告又签订了《房屋顶押协议》，规定：如原告未在1998年底未还清所欠被告款15000元，则原告所属雄州街道河南村委会河南街128号二楼房屋归被告所有。1998年8月22日，原告向被告还款3000元，故原告实欠被告12000元。双方还约定原告需向被告支付罚息。之后原告也未偿付任何利息。后来，被告在双方约定的还款期未到时，在不通知原告也未经合法有效的途径便搬进本案诉争房屋居住至今，而且，被告搬进居住时，原告原有家具均一应俱全。原告一直主张被告侵权，要求其搬离，但被告也一直置之不理。故原告诉至本院解决。 本院认为，本案虽属于民间借贷合同纠纷，但其中包含了债权，物权及使用权等法律关系。本案原被告双方签订的《房屋顶押协议》，由于不符合有关法律规定，本院应确认为无效协议。基于原被告双方签订的协议被解除后，其诉讼中的债权、物权、使用权，本院一并处理，以免诉累。其中被告对原告可主张债权。原告可对被告主张房屋所有权，及使用权。被告侵犯了原告的物权，结合本案即房屋所有权及使用权，原告用物权保障方法，行使自己的权利，是符合相关法律规定的。被告主张原告的诉讼时效已超过期限，因物权不适用诉讼时效的规定，故被告的抗辩，本院依法不予支持。又因为被告的行为是基于原告欠其借款未还所导致，被告的行为虽然违法，但基于民法的公平原理，即使被告没有反诉原告向其偿还欠款的债权行为，本院亦认为原告也应该按照双方约定还本付息。根据原被告双方对借款15000元的约定，2分月息并未超过法律规定，故原告应以本金15000元从1998年3月20日至1998年8月30共计息5月，合计息1500元；以本金12000元从1998年9月1日至2014年6月30日共计息190月，合计息45600元（注：利息暂计至2014年6月30日）。原告应共向被告偿还本息12000＋1500＋45600=59100元。 另外，原被告之间约定的罚息只有金融机构才能收取，故该约定违反了法律规定，属于无效条款，本院不予支持。 又因为被告不经原告同意，未采取合法途径使用原告房屋，虽然原告没有主张被告支付租金，为彻底解决双方矛盾，同样根据民法公平、有偿原理，被告应按照南雄市公共租赁住房租金标准为3元／月.平方米向原告支付租金，面积70平方米，被告从1998年8月28日至2014年6月30日，共使用计190月（注：租金暂计至2014年6月30日），被告应共向原告支付租金合计39900元。原告向被告偿还本息与被告向原告支付租金相抵（59100-39900=19200元），故原告仍应向被告支付金额19200元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第五十八条第5项、第八十四条、第一百一十七条《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下： 一、确认原被告双方签订的《房屋顶押协议》无效。 二、限原告在本判决书生效后一个月内向被告支付19200元（利息暂计至2014年6月30日），直至原告还清本息止。 三、限被告在本判决书生效后一个月内搬离河南街128号二楼房屋，（月租暂计至2014年6月30日），直至被告搬离房屋止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1100元由原告承担500元，被告承担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。 审判员 傅 伟 忠 二〇一四年六月二十四日 书记员 欧阳光英