陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终2194号上诉人（原审原告）王波，男，1966年9月7日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市城关区。委托代理人李帮生，陕西树理律师事务所律师。委托代理人王韶华，陕西树理律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安绿城房屋建设发展有限公司。住所地西安经济技术开发区凤城五路雅荷春天*号楼*单元*层*****室。法定代表人朱勇，该公司总经理。委托代理人杨建花，陕西克利律师事务所律师。委托代理人景银红，陕西克利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安市城市建设开发总公司。住所地西安市高新区科创路***号西电科技园*座*****层。法定代表人刘泉，该公司董事长。上诉人王波因与上诉人西安绿城房屋建设发展有限公司（以下简称绿城公司）、被上诉人西安市城市建设开发总公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第01194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王波及其委托代理人李帮生、王韶华，上诉人绿城公司委托代理人杨建花、景银红到庭参加了诉讼，被上诉城建公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年4月23日王波与绿城公司签订《商业用房买卖合约》一份，约定：王波购买绿城公司开发建设的浪琴湾第13幢1层9号商品房，商品房用途为商业、建筑面积为128.81平方米、总房款为812147元；王波应于合同签订当日交纳总房款的54%即442147元，剩余房款王波可选择在双方签署正式《商品房买卖合同》时一次性付清或者选择银行按揭，王波在接到通知后15日内未与绿城公司签署正式《商品房买卖合同》的，绿城公司有权将商品房另行出售，王波逾期付款，绿城公司有权解除合约；绿城公司应于2011年12月31日前将验收合格的商品房交付王波，逾期超过90日王波要求继续履行合同的，绿城公司自2012年1月1日至实际交付之日按日向王波支付已交付房价款万分之五的���约金。同时绿城公司承诺在2010年12月31日之前取得商品房预售许可证，在商品房预售许可证取得后3个月内双方签署房管局备案的《商品房买卖合同》。《商业用房买卖合约》签订后，王波按照约定支付了442147元房款，2011年7月31日王波又支付房款20万元。因绿城公司未按期交房，王波诉至原审法院要求绿城公司与城建公司支付逾期交房违约金。另查，本案所涉商品房系绿城公司和城建公司合作开发项目，2010年9月20日城建公司取得商品房预售许可证。庭审中，王波、绿城公司、城建公司坚持其诉、辩主张。该院询问绿城公司本案所涉商品房是否达到交付条件，绿城公司表示已经达到交付条件，该院要求其提供证据证明，期限内绿城公司未提交证据证明。一审法院询问绿城公司是否通知王波收房，绿城公司表示王波支付房款是先合同义务，在王波未付款情况下不存在其���知交房的义务。本案审理过程中，2015年7月9日，王波收到绿城公司要求支付购房款的通知。庭审调解，因双方当事人各持已见致调解未果。王波2015年3月17日诉至西安市未央区人民法院称，2009年4月23日与绿城公司签订《商业用房买卖合约》，约定其购买绿城公司开发的浪琴湾第13栋1层9号商用商品房，其交纳首付款442147元，绿城公司应于2011年12月31日之前交付经验收合格的商品房，绿城公司逾期交房的应按已付房款日计万分之五支付违约金。2011年7月31日，其按照绿城公司要求交纳房款20万元，但绿城公司未按约定期限交房，浪琴湾小区系绿城公司与城建公司合作开发的项目，故诉至法院要求绿城公司、城建公司支付2012年1月1日至2015年6月26日的逾期交房违约金41万元，同时承担本案诉讼费。绿城公司辩称，其与王波约定在其取得商品房预售许可证��3个月内签订正式《商品房买卖合同》，剩余房款在签订正式《商品房买卖合同》后一次性付清，2010年9月20日其取得了商品房预售许可证，王波至少应于2011年3月31日之前支付剩余房款，其与王波互负债务，王波未履行付款义务，其有权拒绝履行交付商品房的义务，故其不应承担逾期交房违约责任。另，其与王波约定的逾期交房违约金为明显过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。城建公司未到庭，亦未发表答辩意见。原审法院认为，王波与绿城公司签订的《商业用房买卖合约》系双方当事人真实意思表示，应为有效。合约约定，绿城公司应于2011年12月31前交付商品房，但至庭审结束绿城公司未提供本案所涉商品房具备合同约定交付条件的相关证据，故王波要求绿城公司支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持。因本案所涉商品房的商品房预售许可证办理在城建公司名下，城建公司与绿城公司系合作关系，故逾期交房违约金应由绿城公司和城建公司共同支付。关于违约金数额问题，王波与绿城公司约定为已交付房款日计万分之五，该约定较高，一审法院酌情以已交付房款日计万分之二点五计算，王波已付房款共计642147元，2012年1月1日至2015年6月26日共计1272日违约金应为204203元。绿城公司以王波未按约定支付房款主张其不应承担逾期交房违约责任的抗辩不能成立，一审法院不予采信。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：西安绿城房屋建设发展有限公司和西安市城市建设开发总公司于本判决生效后二十日内支付王波2012年1月1日至2015年6月26日的逾期交房违约金204203元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7450元（王波已预交），由西安绿城房屋建设发展有限公司和西安市城市建设开发总公司共同承担，于上述付款时一并给付王波。宣判后，绿城公司与王波均不服向本院提起上诉。绿城公司上诉称，1、王波至今没有缴纳全部房款，根据合同约定及法律规定，其逾期缴纳房款，我公司有权拒绝其交付房屋的要求，我公司不应当承担逾期交房的违约责任。2、原审法院判定的违约金明显过高，根据相关司法解释，违约金应考虑合同履行情况及对方的实际损失，王波履行合同有明显过错，且王波未提供其因逾期交房所造成的损失，绿城公司不应当承担责任。3、城建公司与王波并没有合同关系，原审法院判决城建公司承担共同责任没有依据。故请求二审法院撤销原判，驳回王波的诉讼请求���本案全部诉讼费由王波承担。王波答辩称，1、双方关于尾款是约定在签署正式合同时支付，所以其并未违约。2、关于违约金，应该按照合同约定，绿城公司无权要求变更，人民法院也不可以变更。3、绿城公司与城建公司是合作关系，两家公司应该共同承担。王波上诉称，原审酌定的违约金没有法律依据，违约金应该按照合同约定计算。故请求二审法院改判支付违约金数额为408406元。绿城公司对王波上诉答辩意见同绿城公司上诉意见。城建公司发表意见。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。王波与绿城公司签订的《商业用房买卖合约》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效合同，双��均应当遵守合同约定。绿城公司未按约定时间向王波交付房屋，且至今不能举证涉案房屋已具备交付条件，其明显违反合同约定，应当承担相应的违约责任。绿城公司称因王波未足额缴纳购房款故其不应承担延迟交付责任，其双方合同约定为在王波在接到绿城公司通知签订正式买卖合同时支付尾款，但直至2015年7月9日，王波才收到绿城公司要求支付尾款的通知。故绿城公司该理由不能成立。关于违约金数额一节，《中华人民共和国合同法》第一百十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故王波上诉称原审法院减少违约金数额没有法律依据不能成立。绿城公司称王波未能证明其因逾期交房造成的损失，原审判决认定的违约金过高。双方合同中约定了逾期交房的违约金，绿城公司逾期交房向王波交房使王波不能按期使用房屋，客观上必然使王波产生相应的损失，故绿城公司称王波不能证明自身损失故其不承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院酌定按照已交房款每日万分之二点五计算违约金符合法律规定，本院予以确认。关于城建公司责任一节，因涉案房屋商品房预售许可证办理在城建公司名下，且城建公司与绿城公司系合作关系，故原审判决认定城建公司与绿城公司共同承担责任并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8726元（王波已预交4363元，西安绿城房屋建设发展有限公司已���交4363元），由王波承担4363元，西安绿城房屋建设发展有限公司承担4363元。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年五月五日书 记 员  郑 瑜