广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4015号上诉人（原审被告）：广州欧赛思房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托代理人：苏丽慧，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡文娟，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：聂伟强，住广东省广州市越秀区。被上诉人共同委托代理人：彭歆，广东法纳川穹律师事务所律师。上诉人广州欧赛思房地产开发有限公司（以下简称欧赛思公司）因与被上诉人蔡文娟、聂伟强商品房预售合同纠纷一案，不服原广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月13日，蔡文娟、聂伟强（乙方、买方）与欧赛思公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同载明“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的奥晨留学家园住宅（自编号A34、A33、A36、A35、A38、A37、A39栋）第A35栋幢4层402房（下称该商品房），房屋地址：增城市永宁街永和奥晨留学家园亲山三街2号（A35栋）402房……。第七条计价方式和价款……总金额780000元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。……第十三条甲方应当在2013年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过60日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或者《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。合同附件七《本合同补充协议》载明，合同附件七《本合同补充协议》载明，“……六、《商品房买卖合同》第十二条‘交房条件’的补充：……（二）在该商品房达到交付使用条件后（若该商品房提前达到交付条件，甲方可提前交付）。甲方应以电话或者特快专递通知乙方办理交付使用手续。经特快专递通知的，以乙方签收日为送达时间；乙方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；以电话通知的，通知送达时间为乙方接到电话的时间。乙方未收到通知的，该商品房交付时间为合同约定的交付期限届满之日。乙方应在前述约定的时间自行到甲方售楼部联系并办理商品房的验收交接手续，如乙方逾期未办理的，视为甲方已按时交付……”。合同签订后，蔡文娟、聂伟强按照合同的约定向欧赛思公司付清了全部购房款。2014年5月8日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。欧赛思公司分别于2014年5月25日、同年7月11日以及同年8月25日向蔡文娟、聂伟强邮寄《催收楼通知书》，上述通知于2014年5月26日、7月12日以及同年8月26日妥投。另案查明，涉案房屋所在的小区分别于2014年5月6日、2012年6月、2013年11月18日具备了永久用电、永久用水和永久用邮的居住条件，2014年5月31日符合永久用气的居住条件。在本案的审理过程中，蔡文娟、聂伟强确认于2014年6月有收到欧赛思公司邮寄的催收楼通知书，但无法确认其具体收取该通知书的日期，故其认为应以2014年6月30日作为收取催收楼通知书的日期；欧赛思公司对蔡文娟、聂伟强以2014年6月30日作为收取通知书日期的主张没有异议。蔡文娟、聂伟强于2015年7月2日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、欧赛思公司向蔡文娟、聂伟强支付逾期交房违约金（违约金从2013年12月29日开始计算至涉案房屋符合合同约定的交楼条件后，蔡文娟、聂伟强收到催收楼通知之日止，每日按总房款的万分之五计付）；2、本案诉讼费用由欧赛思公司负担。欧赛思公司原审辩称：欧赛思公司在2014年5月8日取得涉案房屋所在小区的工程竣工验收备案表，因此涉案房屋在该日已具备交付条件。即使欧赛思公司存在违约，延期交房违约金亦应计算至涉案房屋具备交付条件之日。原审法院认为：蔡文娟、聂伟强与欧赛思公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人均应恪守履行。依据涉案合同第十二条的约定，欧赛思公司理应在2013年12月28日前将取得竣工验收备案表，并具备永久用电、永久用水和永久用气居住使用条件的涉案房屋交付给蔡文娟、聂伟强,但涉案房屋截至2014年5月31日才完全具备上述居住使用条件。对此，欧赛思公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。在涉案房屋符合交楼条件之后，蔡文娟、聂伟强自认已于2014年6月30日收到欧赛思公司邮寄送达的催收楼通知书，故蔡文娟、聂伟强要求欧赛思公司支付2013年12月29日起至2014年6月30日期间延期交房违约金71760元（每日以总房款780000元的万分之五，延期184天计算），于法有据，予以支持。欧赛思公司提出延期交房违约金应计算取得竣工验收备案表之日止的抗辩无事实依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2015年9月30日作出判决如下：广州欧赛思房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金71760元给蔡文娟、聂伟强。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由广州欧赛思房地产开发有限公司负担。判后，上诉人欧赛思公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、合同约定的收楼期间，蔡文娟、聂伟强未按合同约定于5日内以书面形式提出异议，视为同意接受该商品房，欧赛思公司不应当承担逾期交楼的责任。二、蔡文娟、聂伟强未在约定的时间内提出书面拒绝收楼异议，根据合同约定可视为变更了交楼条件，同时免除了欧赛思公司后续发送书面收楼通知的义务，即使欧赛思公司存在违约责任，相关责任也应当至违约状态实际终止之日止。若本案的违约责任以《竣工验收备案表》作为认定依据，涉案楼盘于2014年5月8日取得竣工验收备案表，双方约定的交楼条件已经具备，根据合同补充协议第七款第2点达到交付条件可以通过电话和特快专递通知业主收楼。欧赛思公司在取得竣工验收备案表后已于2014年5月9日通过电话通知业主收楼，即使欧赛思公司应承担违约责任，则违约金应计至2014年5月8日止。三、《竣工验收备案表》并非法定或约定的交楼条件。蔡文娟、聂伟强已经按合同约定视为同意接收了该商品房，欧赛思公司不应当承担违约责任。综上所述，欧赛思公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回蔡文娟、聂伟强原审全部诉请。被上诉人蔡文娟、聂伟强答辩称：不同意欧赛思公司的上诉请求，欧赛思公司提供的房屋在约定的交楼日期前没有取得竣工备案，因此双方不适用于补充条件约定的关于收楼相关的异议以及责任免除的约定。欧赛思公司没有在规定的时间取得竣工验收备案，并且也没有在规定的时间内取得永电永水，所以欧赛思公司上诉主张的事实理由均不成立。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，双方均无新证据提交。本院认为：蔡文娟、聂伟强与欧赛思公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同合法有效正确。关于涉案房屋何时符合交楼条件的问题。根据涉案合同约定，涉案房屋除应经工程竣工验收合格外，还应满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。涉案房屋分别于2014年5月6日、2012年6月、2013年11月18日具备了永久用电、永久用水和永久通邮条件，并于2014年5月31日才符合永久用气的居住条件。欧赛思公司主张涉案房屋2014年5月8日已符合交楼条件，本院不予认定。原审法院认定涉案房屋于2014年5月31日才具备交楼条件并无不当。关于欧赛思公司是否应当向蔡文娟、聂伟强发收楼通知确定收楼时间的问题。欧赛思公司认为根据合同约定，如果蔡文娟、聂伟强未收到收楼通知，应按合同约定的时间自行前去收楼，否则视为欧赛思公司已按时交付。本院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议明确约定交楼的前提是在商品房达到交付使用条件后，由欧赛思公司负责通知收楼。如未收到通知，该商品房交付时间为合同约定的交付期限届满之日，现合同约定的收楼时间涉案房屋并不符合交楼条件，蔡文娟、聂伟强有权拒绝收楼。故欧赛思公司在涉案房屋符合交楼条件后，仍负有通知收楼的义务。欧赛思公司二审上诉主张其在2014年5月9日已电话通知蔡文娟、聂伟强收楼，延期交房违约金应计至取得竣工验收备案表之日止。因如前文所述，涉案房屋于2014年5月31日才具备交楼条件，在此之后不应免除欧赛思公司通知收楼的义务。原审期间，双方对以2014年6月30日作为蔡文娟、聂伟强收取通知书日期均没有异议。因此，原审认定延期交房违约金应计至2014年6月30日止并无不当。综上，上诉人欧赛思公司的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1600元，由上诉人广州欧赛思房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年五月三日书 记 员  璩方慧