江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初4975号原告昆山市巴城镇新开河村村民委员会，住所地江苏省昆山市巴城镇新开河村。负责人顾平，该村委会主任。委托代理人龚叶敏，江苏丰田律师事务所律师。委托代理人戴蓓佳，江苏丰田律师事务所实习律师。被告韩俊明。委托代理人金夷，江苏圣辉律师事务所律师。原告昆山市巴城镇新开河村村民委员会（以下简称新开河村村委会）与被告韩俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理，依法由代理审判员欧平适用小额诉讼程序独任审判，并于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚叶敏、戴蓓佳，被告韩俊明及其委托代理人金夷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新开河村村委会诉称：2014年1月，原告与被告签订了一份《永胜原化工厂厂房租赁合同》，将坐落在昆山市巴城镇新开河村外尤泾北“原永胜化工厂厂房及场地”租赁给被告使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金5000元/年。租赁合同签订后，被告支付了2014年度的租金，但到期后，原告要求被告搬离，被告不予同意，强占使用至今。2016年2月18日，原告委托江苏丰田律师事务所向被告发放了律师通知函，但被告收到后委托律师回函（回函日期2016年2月22日），仍不同意搬离。为此请求法院判令：1、判令原被告之间的不定期租赁关系于2016年2月22日起解除；2、判令被告立即搬离位于昆山市巴城镇新开河村外尤泾北“原永胜化工厂厂房及场地”的租赁房屋，将该租赁房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付2015年1月1日至2016年2月22日期间房屋占有使用费5830元，并偿付逾期支付利息损失（以5830为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2016年2月23日起计算至实际支付为止）；4、判令被告向原告赔偿腾房占有使用费（损失）（自2016年2月23日其至被告实际搬离止，参照租金标准5000元/年计算）；5、本案诉讼费由被告承担。被告韩俊明答辩称：1、不同意解除租赁合同，我们与原告的场地租赁关系实际形成于2007年7月，当时村委会负责人承诺我们可以使用这块土地，想用到什么时候就用到什么时候，我方是基于此承诺在该场地上修建了厂房等设施，由于场地需要更换变压器，巴城供电所要求有书面的合同才能安装，我们才签订了本案证据中所涉的合同，并非我方的真实意思表示，我方认为最初村委会的承诺依然有效。2、由于我国对集体土地使用权租赁没有明确的规定，但是参照国有土地使用权租赁管理办法第九条，我方在土地上进行了建设物建设应当实行长期租赁，应为20年，现原告违法解除应负相关法律责任。经审理查明：现位于新开河村外尤泾北的地块原由巴城镇沟巷村审批使用，在地块上兴建了办公、仓库、车间、附房等设施。2001年，昆山市人民政府决定撤销三浜村、沟巷村，以二村原区域设立新开河村。原告陈述大约是从2009年左右，被告陈述从2007年就开始使用位于上述新开河村外尤泾北原永胜化工厂地址上四间砖瓦结构的平房及周边地块。原告在使用过程中搭建了彩钢板，搞了地平，打了水泥地。2014年1月1日，原告新开河村村委与被告韩俊明签订《永胜原化工厂厂房租赁合同》一份，双方就如下等事项进行了约定：原告将永胜原化工厂厂房、场地出租给被告韩俊明使用，租期为壹年，即从2014年1月1日至2014年12月31日止，每年租金为5000元整，先交后用，本合同在承租期内要求变更或补充，应由双方协商，如中途终止该合同应提前三个月告知对方，经协商一致有效。原告认为该合同就是双方约定的最后租期，被告认为当时签订该合同是因为要更换变压器，供电所需要提供书面合同，才签订的这份合同，并非是对租赁关系的真实意思表示。2016年2月18日，原告委托江苏丰田律师事务所给被告发送律师函，通知被告因租期届满租赁关系解除，并要求被告搬离租赁区域。2016年2月22日，被告委托江苏圣辉律师事务所回函，内容为：“我方同意且多次向新开河村村委负责人支付租金，但新开河村村委负责人拒绝接受，租赁期间，贵我双方同意在所租土地上进行了修建、改善工程，依据法律规定，韩俊明合法使用该处土地、厂房，其权利受法律保护”。另查明：被告支付租金支付至2014年12月31日。以上事实由原告提供的土地登记申请书、土地登记审批表、村建设用地清理登记表、昆山县人民政府昆地使补（88）04-3-17号批复、用地平面红线图、昆山市人民政府昆政复（2001）50号文件、永胜原化工厂厂房租赁合同、律师函及当事人陈述予以证实。本院认为：本案所涉的土地原系沟巷村审批使用，后因撤村合并，新开河村对涉案区域进行管理使用。被告使用涉案区域土地及四间平房多年。关于原被告双方租赁关系的性质，被告认为双方曾有口头约定租期为长期租赁，原告认为2014年底租期已经结束。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租期超过六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，被告主张双方口头约定为长期租赁，该种约定不符合法定形式且无证据证实，本院无法采信。原告提供的租赁合同，即便按照被告所述是因为更换变压器需要签署的合同，在2015年之后，被告继续使用涉案房屋及土地也应认定为不定期租赁关系。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告给被告发送律师函，被告也委托律所回函，从函件往来中可以看出原告在此前就已经拒绝接收租金，可以得知已经给予了充分时间让被告搬离，但被告未能搬离，故本院确认原告于2016年2月22日发送解除通知的效力，原被告双方租赁合同于2016年2月22日解除。被告应当搬离租赁区域，将租赁的四间平房交还原告。关于原告所主张的从2015年1月1日至2016年2月22日期间的占有使用费，本院认为，该期间原告尚未给被告发出明确的解除合同通知，故该期间应为不定期租赁，该期间费用应为租金，被告未对原告所提出的5000元/年租金提出异议，本院按照该标准核算，从2015年1月1日至2016年2月22日期间的租金为5712元。原告同时主张该期间的逾期利息损失，因原告于2016年2月22日向被告发送律师函解除通知，此时被告应当支付租金并限期搬离，但被告未能支付，故本院对原告主张的逾期付款利息损失予以支持，计算方式为：以5712元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准从2016年2月23日计算至实际付款之日止。关于原告主张的逾期腾房占有使用费，原告主张按照5000元/年标准计算，本院认为，被告在收到原告解除通知后应该搬离而仍占用，应当支付占有使用费，故本院对原告该项主张予以支持，计算方式为：按照13.7元/天[5000元/年/365天]标准从2016年2月23日计算至实际搬离之日止。关于被告辩称其投入资金修建了地平、水泥地、变压器及彩钢房,故而不同意搬离的主张。本院认为，双方并未就租赁期满或解除后装饰及搭建物如何处理进行约定，按照法律规定，在解除合同后，被告可以自行拆走其彩钢房，对装饰亦可以自行拆走，但不得损坏房屋及地块，但不能以此为由不搬离。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告昆山市巴城镇新开河村村民委员会与被告韩俊明之间的租赁合同关系于2016年2月22日解除。二、被告韩俊明于本判决生效后十五日内搬离位于昆山市巴城镇新开河村外尤泾北租赁房屋及场地，将租赁的四间平房及场地返还原告。三、被告韩俊明于本判决生效后十五日内支付原告昆山市巴城镇新开河村村民委员会2015年1月1日至2016年2月2日租金5712元并偿付逾期付款利息（计算方式：以5712元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准从2016年2月23日计算至实际付款之日止）。四、被告韩俊明支付原告昆山市巴城镇新开河村村民委员会房屋占有使用费（计算方式为：按照13.7元/天标准从2016年2月23日计算至实际搬离之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。该款项原告已预交，被告应负担的40元在履行上述判决义务时一并支付原告。本判决为终审判决。代理审判员 欧 平二〇一六年五月二十六日书 记 员 高美娟