江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终1429号上诉人（原审被告）昆山益华房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇。法定代表人郑敏雄，该公司董事长。委托代理人屈泉芳，上海尤里卡律师事务所律师。委托代理人宋汉斌，上海尤里卡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡美丽。委托代理人毛建明，昆山市陆家法律服务所法律工作者。委托代理人杜元元，昆山市陆家法律服务所法律工作者。上诉人昆山益华房产开发有限公司（以下简称益华房产公司）因与被上诉人胡美丽商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆周民初字第0140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月12日胡美丽与益华房产公司（原名昆山宝成房产开发有限公司）签订了一份《宝成国际商圈认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定胡美丽购买宝成铂金大厦7楼27号房屋，房款总价为380000元，协议还约定胡美丽于2012年5月10日前签署商品房预售合同，认购协议书签订后，胡美丽陆续共计支付了益华房产公司购房款120000元。现胡美丽以益华房产公司宣传与建成后的绿化、周边设施不一致，且土地使用年限也从承诺的40年变为28年，要求益华房产公司返还购房款。原审法院另查明：2011年8月9日，昆山宝成房产开发有限公司将其企业名称变更为昆山益华房产开发有限公司。原审法院又查明：益华房产公司取得本案诉争房屋的商品房预售证书的时间为2010年12月1日，获得房屋交付使用备案证书的时间为2013年12月31日，本案诉争房屋土地的使用年限自2002年6月4日至2042年6月3日。上述事实,由《宝成国际商圈认购协议书》、益华房产公司工商变更登记、案外人刘谢明商品房销售合同、昆山市商品房预售证书、昆山市商品房交付使用备案证书及当事人庭审陈述所证实，原审法院予以认定。原审原告胡美丽的诉讼请求为：判令益华房产公司返还胡美丽购房款120000元，诉讼费用由益华房产公司承担。原审法院认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐用地使用年限为四十年。本案中胡美丽购买的是商铺，与益华房产公司签订《认购协议书》的时间是2011年3月12日，益华房产公司获得土地使用权在2002年6月4日，胡美丽签订《认购协议书》时仅剩30年的土地使用年限，且协议中未明确实际获得商铺的具体时间，而且《中华人民共和国物权法》第一百四十九条仅仅规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，商业用地等土地的续期按照法律规定办理，因此本案中所涉房屋土地使用年限仅剩30年对于胡美丽利益的影响是比较大的。另外，益华房产公司签订的认购协议书中没有有关本案所涉房屋土地使用年限的条款，益华房产公司也没有证据证明其已书面告知胡美丽土地的使用年限远未达到40年的事实，该事实是导致正式合同不能签订的原因，胡美丽的行为不构成违约。益华房产公司认为其与胡美丽签订的《认购协议书》具备商品房买卖的主要内容，可以认定为正式的房屋买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所，（二）商品房基本状况，（三）商品房的销售方式，（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，（五）交付使用条件及日期，（六）装饰、设备标准承诺，（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，（八）公共配套建筑的产权归属，（九）面积差异的处理方式，（十）办理产权登记的有关事项，（十一）解决争议的方法，（十二）违约责任，（十三）双方约定的其他事项。胡美丽与益华房产公司签订的《认购协议书》仅涉及上述少数条款，而且明确约定了双方于2012年5月10日前签署商品房预售合同，故本案中的《认购协议书》应当认定为预约合同，而不是正式的房屋买卖合同。综上，原审法院认为胡美丽有权解除《认购协议书》，并要求益华房产公司返还其已经支付的购房款120000元。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：一、胡美丽与昆山益华房产开发有限公司于2011年3月12日签订的《宝成国际商圈认购协议书》解除。二、昆山益华房产开发有限公司返还胡美丽购房款120000元。案件受理费2700元，由昆山益华房产开发有限公司承担。上诉人益华房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定胡美丽有权解除《认购协议书》，并要求益华房产公司返还胡美丽已经支付的购房款120000元，该认定存在事实错误，具体如下：1、房屋购买是市民生产生活的重大事项，购房者在确定购买意向前必会慎重了解房屋信息，房屋剩余土地使用年限是房屋重要信息之一，关乎购房者的切实利益，胡美丽不可能在不知道所涉房屋剩余土地使用年限的情况下签订《认购协议书》。虽然《认购协议书》中没有关于房屋土地使用年限的条款，但实际上，购房者很容易了解到该项信息，如通过查看卖方售楼处展示的《土地使用证》等证书。本案中，益华房产公司并未实施任何故意隐瞒相关文件或提供虚假资料的行为，胡美丽完全可以在益华房产公司处主动查阅公司的相关证书了解土地剩余使用年限。此外，购房者也可直接在房管局网站上查询到楼盘的预售证等，从而了解到楼盘的土地使用权证号及用途，根据土地使用权证号及用途便可在国土局网站上查到楼盘土地发证日期、使用年限等信息；或者购房者可直接去国土局查询楼盘土地使用权相关信息。因此，益华房产公司有理由相信胡美丽在签订认购协议时就已知晓或应当知晓了涉案房屋剩余土地使用年限。2、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权年限是从土地使用者领取土地使用证之日起计算。开发商从领取土地使用证后开始拆迁安置、报批等等一系列程序，待到预售阶段已经历一个漫长的过程，后续还要经历施工、竣工验收、配套设施验收、交付、办证等又一个漫长的过程。所以，在实践中，无论任何一个楼盘在消费者取得房产时都不可能取得满40年或70年的剩余产权。本案中胡美丽在诉请时仍要求其取得房产时剩余产权年限为40年实属不可能实现。3、土地使用权剩余使用年限问题不足以影响胡美丽的购买意愿。按照常理，购房者买房会综合考虑各方面因素，土地使用权问题只是考虑因素之一，但并不会重大到引起胡美丽解除《购买协议书》的影响程度。原审法院认为本案所涉房屋剩余土地使用权年限问题足以引起胡美丽消除之前已达成的购买意愿实属未考虑到其他现实因素。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，对房屋价格造成影响的是房屋的区位、建筑结构和质量等因素，最终由市场供求关系所决定，因此就目前对房屋价值的判断，房屋使用年限并不会导致房屋价值受损。而根据现行法律规定，房屋的土地使用年限到期也并不会导致房屋所有者遭受任何损失。综上，所涉房屋的剩余土地使用年限，胡美丽在与益华房产公司签订认购协议前可以很容易了解到，认购协议中并不需要做明确说明，胡美丽要求其取得房产时仍享有40年的产权无法律依据，也无实现的现实可能性。土地使用权剩余使用年限只是购房者达成购房意愿前综合考虑的多方面因素之一，本案中所涉房屋的剩余使用年限问题并不会导致胡美丽消除购房意愿。一审判决存在事实认定不清的缺失，足以影响到司法裁判追求“公正”的宗旨，严重损害了益华房产公司的合法权益，希望二审法院在查明案件事实的基础上，依法撤销一审判决，判决驳回胡美丽一审诉讼请求，判令胡美丽承担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人胡美丽二审答辩称：一审认定事实正确，益华房产公司称一审认定事实有误没有事实依据，首先，益华房产公司称胡美丽不可能不知道所涉房屋剩余土地使用年限的情况下签订认购协议是错误的，2011年3月胡美丽在益华房产公司处看商铺时，益华房产公司营销中心明确承诺产权使用年限是40年，交房后至少也要38年，在益华房产公司售楼员数次哄骗、催促下，善良地相信了益华房产公司，与其签订了认购协议。胡美丽是普通老百姓，且刚从苏北农村过来，不可能像益华房产公司所称那么容易了解到房屋的土地使用年限。且签订认购协议中也没有所涉房屋的使用年限。2011年11月份准备签订商品房预售合同，我方发现上诉人的欺骗行为，益华房产公司便主动要求补贴9110元，我方未同意。益华房产公司称开发商从领取土地证到拆迁安置、报批、开工等需要一个漫长的过程，我方也理解，但是长达12年的过程是不合情理的。其次，益华房产公司称土地使用权剩余使用年限不足以影响胡美丽的购买意愿是错误的。胡美丽买商铺是为了投资，周边的环境、土地使用年限、房屋质量都直接影响关系着我方的购买意愿。所签订的认购协议也不是益华房产公司的公章或合同章，只是宝成国际商圈收款专用章。2011年8月9日对方公司名称已经变更，2012年5月1日收款时使用的公章还是变更以前的章。我方认为益华房产公司管理混乱，商铺质量必然受影响。益华房产公司虽然口头同意退款，但是反反复复，从销售员到经理到郑敏雄总经理，拖了好几年，益华房产公司毫无诚信可言，导致我方资金12万元被长期占用。综上，益华房产公司称一审认定事实错误的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：胡美丽与益华房产公司于2011年3月12日签订《认购协议书》，协议中约定了胡美丽所订购的房屋及价款等内容，但就交房时间等内容未作约定，双方明确将在2012年5月10日前签订商品房预售合同。从《认购协议书》的内容和双方将来要签订商品房预售合同等约定看，2011年3月12日双方订立的《认购协议书》性质上应是预约合同，非正式的商品房买卖合同。自《认购协议书》订立后，胡美丽陆续支付了部分预付款项，但因所预订房屋土地使用年限明显短于规定的40年使用年限而提出不再同意签订商品房预售合同，并要求返还已支付的120000元预付价款。房产公司以胡美丽应当知晓土地使用年限不满40年，及认为任何一个开发项目都会存在土地使用年限比规定年限缩短的理由不同意退款，双方纠纷由此产生。不同性质及用途的土地其使用年限都有相应规定，年限届满后会有何种法律后果购房者大都会考虑。如果土地剩余使用年限过短，作为购房者胡美丽必然会考虑是否继续签订购房合同。胡美丽作为普通购房者，并不具备商品房开发的专业知识。益华房产公司与胡美丽签订的《认购协议书》中并未涉及房屋土地使用年限，也未提供证据证明其已向胡美丽告知了相关事项。益华房产公司应顾及胡美丽因所预订房屋土地使用年限过短而不同意签订买房合同的意愿。因此，本案纠纷产生的原因不应归责于胡美丽，益华房产公司上诉认为土地剩余使用年限问题不会影响购房者意愿及房屋价值的理由，不能成立。综上，益华房产公司的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人昆山益华房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  石水根代理审判员  赵 东代理审判员  裘 实二〇一六年五月十日书 记 员  谢儒英