云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2327民初144号原告殷子宝，住永仁县。原告起晓燕，住永仁县。被告永仁润发房地产开发有限公司。委托代理人邱波，住永仁县。代理权限：特别授权代理。委托代理人修义华，住四川省岳池县。代理权限：特别授权代理。原告殷子宝、起晓燕诉被告永仁润发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。依法由审判员高丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷子宝、起晓燕以及被告的委托代理人邱波、修义华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月12日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，原告向被告购买位于永仁民族文化大街一品水岸第X幢X单元第X层XX号商品房。合同约定：第四条计价方式与价款：套内建筑面积为111.6平方米，每平方米2956.99元,总金额330000元；第六条付款方式与期限：3、银行按揭：乙方于2013年3月12日向甲方支付总房款60%即198000元作为首付款，剩余40%的房款即132000元作为银行按揭。第七条交付期限：甲方（被告）应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）；第九条逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列[一][二]种方式处理：逾期60天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同等合同条款。合同签订后，于2013年3月13日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2013年3月12日原告按约定支付首付款198000元给被告，2013年5月28日原告向中国农业银行永仁县支行贷款132000元支付给被告。2014年12月1日被告向原告开具发票。2013年6月16日原告支付:1、配套设施费：安防系统1480元、太阳能热水器2280元；2、代收办证契税9900元、房屋维修基金6600元、产权交易测绘费404.28元、办产权证、土地使用证1000元；合计21664元。被告未按约定于2013年5月31日交房。被告开发商品房至2014年6月17日经过有关部门组织竣工验收，至今，被告未按合同约定将《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《商品房面积测绘报告》移交给原告。至2015年5月19日，被告才办理完房屋所有权证，2015年6月12日才办理完国有土地使用证。上述两证因银行贷款、抵押在银行，但被告未到行政主管部门办理他项权证，将房屋所有权证、国有土地使用证交给原告。至2016年1月召开业主大会，原告才知太阳能热水器和安防系统（户内可视电话和一楼大厅门禁对讲系统无法正常使用）。现请求判令：1、要求被告将房屋所有权证、国有土地使用证于5月20日交给原告。2、要求被告退回多收的办证费用1885.46元。3、要求退还结算房款7006.45元，承担导致的银行按揭利息损失2106.80元，合计9113.25元。4、要求退还太阳能热水器2280元、安防系统1480元，合计3760元。5、部分误工费及损失2070元。6、要求被告支付逾期办理房屋产权证、国有土地使用证违约金3300元。7、被告支付逾期交房违约金49500元。8、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、根据《商品房购销合同》的约定，被告应于2013年5月31日将原告购买的商品房9-403号住房交付原告使用。2013年6月16日，原告与被告签订了“双方无违约责任，已完成交房”的接房表格，同时到物管公司领走钥匙，交纳了物业管理费（2013年6月1日至2014年5月31日）、施工垃圾清运费、电梯使用费、装修工人出入证费用，并签订了《房屋装修协议书》、《装修安全责任协议书》、《施工安全责任承诺书》。原告自2016年6月1日起已经接房并使用，被告逾期交房的违约责任不能成立，请求法院驳回。原告从2013年6月1日起已接房，根据最高人民法院司法解释第十一条“对房屋的转移占有视为交付使用”之规定，被告不存在逾期交房的事实，原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求依法不能成立。原告要求支付违约金的诉求没有法律依据，请法院驳回。2、被告于2014年12月2日接到原告办理房屋产权证书的委托后，及时整理完善办证所需资料，报送到永仁县房屋所有权办证机关，于2015年5月19日取得了房屋所有权证书，2015年6月12日取得了土地使用权证书。只因原告为按揭贷款购房户，需要房屋产权证和土地使用证为依据办理他项权证，因他项权证未办出，故权属证书未交给原告。原告曾到开发公司办公室看过两证，也知道他项权证正在办理过程中的事实。在整个办证过程中，被告无过失，不应承担违约责任。3、太阳能热水器和安防系统已经安装，请求驳回原告第三项诉讼请求。4、被告代收原告办理房产证、土地使用证费用为1000元，并说明多退少补，被告要求退回3513.76元，不知如何得出。5、原告购房时办理了银行按揭贷款，与农业银行约定将商品房作为抵押物，原告的房屋所有权证和土地使用证办好后，需同银行共同向房屋登记机构申请为理房屋他项权利证书的相关手续，取得他项权证后交给自银行作为抵押凭证，银行才能将房屋所有权证和土地使用证交给原告，被告不具备办理他项权证的主体资格。6、2013年3月，被告预售的9幢403号房屋是以产权面积134.76平方，单价2468元，总价332650元，3月12日，原、被告协商优惠2650元，以330000元成交。单价2448.80元，房屋竣工后终测产权面积为134.43平方米，减少0.33平方米，被告已于2014年12月退还原告808元（2448.80元×0.33平方米），该房款已结算，请求驳回原告要求退还结算房款的诉请。原告为证实其主张向本院提交下列证据：1、商品房购销合同、委托书、房屋所有权证、土地使用证，欲证明原、被告签订商品房购销合同约定的内容和委托合同的内容、所购房屋属殷子宝户所有、被告以商品房套内面积出售给原告、太阳能热水器、门禁系统和可对视电话由原告按户缴费，被告按户安装是霸王条款。2、代收款收据、一品水岸电梯房代收费一览、契税发票、住宅专项维修基金发票、房屋所有权登记费发票、土地使用证工本费和土地登记费发票、永仁县住房和城乡建设局收费标准、永仁县地方税各局收费标准、殷子宝印花税税票、资料扫描建档费收据，欲证明原告向被告缴纳21664元代收费，契税应以套内面积交纳，印花税、交易手续费不应由原告交纳，被告多收办证费用1885.46元。3、首期款发票、住房公积金借款合同、公积金贷款审批表、公积金借款凭证、购房尾款发票、贷款利息计算分期等额还款凭证，欲证实被告售房面积不足，按套内面积计算被告多收原告7006.45元，导致原告利息损失2106.8元。4、一品水岸业主委员会证明，欲证实被告收取原告3760元现金，但未按合同约定安装太阳能热水器和门禁可视对讲电话。5、殷子宝扣发绩效工资证明、殷子宝假条、起晓燕扣发绩效工资证明、起晓燕假条、原告打印复印资料登记，欲证明原告因请假参与诉讼损失2124.6元，被告承担2070元，原告承担54.6元。6、建设单位竣工验收备案表，欲证明被告所售房屋2014年6月17日才具备交房条件，被告逾期交房属违约。7、诉讼费收据复印件，欲证明原告预交诉讼费650元。经质证，被告对证据1无异议，对2、3、的真实性无异议，对原告欲证明的内容不认可；对4、5不认可，认为不真实；对证据6的真实性、合法性无异议，对原告欲证明内容不认可，认为2014年6月17日只是备案时间而不是验收合格时间。对证据7认可。本院认为，原告提交的证据1证实双方签订商品房购销合同、委托合同以及房屋所有权证、土地使用证已办理的事实，本院予以采信。原告提交的证据2证实原被告代收款情况及相关收费标准，本院予以采信。原告提交的证据3证实了原告支付房款及按揭贷款的情况，本院予以采信。原告提交的证据4能够证实被告未按户安装太阳能及门禁系统未按户安装的事实，本院予以采信。原告提交的证据5，因被告不认可，且证据上显示原告请假的事由是“因家事”被扣发工资共计1410元、产生复印费174.6元，又无其他证据印证，本院不予采信。原告提交的证据6证实被告所建商品房于2014年6月17日经建设主管部门验收的事实，本院予以采信。证据7证实了原告预交诉讼费的事实，本院予以采信。被告为证实其抗辩主张向法庭提交下列证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件，欲证实被告公司的诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》、一品水岸电梯房代收费用一览表、殷子宝代交费收据、委托书、房屋所有权证、国有土地使用证，欲证实原、告双方签订《商品房购销合同》，合同约定太阳能、安防系统由被告统一安装，费用由原告承担，原告于2013年6月16日办理接房手续并向被告交纳契税、房屋维修基金、办证费、配套设施费等合计21664元，合同约定原告为办理房屋产权登记的主体，被告给予协助。3、云南省地方税务局发票、殷子宝交装修工人出入证（2人）费用收据、殷子宝交装修押金、垃圾清运费、电梯使用费收据、房屋装修协议书、装修安全责任协议书、施工安全责任承诺书，欲证实原告从2013年6月1日起占有X幢XXX号房屋。4、殷子宝2013年9月23日至2014年6月10日交水费电费收据，欲证明原告所购房屋从2013年6月1日起产生了水费、电费，且费用系原告交纳，说明原告认可该房屋、太阳能已安装且性能完好。5、住房公积金借款合同、房屋抵押权证登记授权委托书、各类房地产抵押登权设立登记申请书、房屋他项权利登记询问表，欲证明原告与银行设定将X幢XXX号房屋设定抵押，办理房屋他项权证的资料已于2015年6月29日报送永仁住建局。6、太阳能热水器工程合同书、一品水岸物业管理补充协议、一品水岸小区监控设备及安装承包合同、安防设备移交清单，欲证实被告公司按合同约定安装了太阳能和安防系统，验收合格后移交物管公司的事实。经质证，原告对上述证据中的证据1认可。对证据2的真实性、合法性认可，不认可太阳能、安防系统由被告统一安装且费用由原告承担，不认可2013年6月16日是法定合法接房，不认可被告未违约；对证据3的真实性、合法性认可，但认为2013年6月16日是实际接房时间，物管费是从2013年6月1日开始收取；对证据4认为需核对原件，认可原告交了水费，但是没有热水；对证据5的真实性、合法性认可，认为原告用房产证抵押属实，但领证和交房产证是被告的义务；对证据6的真实性、合法性认可，对被告欲证明的内容不认可。本院认为，被告提交的证据1证实被告的诉讼主体资格，证据2、3、4,证实了双方签订商品房购销合同的事实、原告占有所购房产的事实、原告交纳所涉商品房水电费的事实，本院予以采信；被告提交的证据5，证实原告按揭购房及原告委托被告办证的事实，本院予以采信；被告提交的证据6，太阳能热水器工程合同书，证实被告已安装了太阳能热水器，能与其他证据相印证，本院予以采信，其余证据本院不予采信。本院依职权向永仁县七星物业管理有限公司永仁分公司调取调查笔录一份，证实太阳能系住户共用，业主普遍反映热水不够用的问题，X栋的对讲系统没有安装，一楼的主板就用不来，门禁系统的材料还在物管公司放着的事实。经质证，原告对其余事实无异议；被告对X栋没有安装安防系统不予认可，对其余事实无异议。本院认为，本院调取的调查笔录，来源合法，内容客观真实，本院予以采信。经庭审举证、质证、认证，本院确认以下法律事实：二原告系夫妻。2013年3月12日，原告（乙方）向被告（甲方）购买位于永仁民族文化大街一品水岸第X幢X单元X层XX号商品房，双方签订了《商品房购销合同》。合同约定：按套内建筑面积计价，该商品房产权面积为134.76平方米，公摊面积为23.16平方米，套内建筑面积为111.6平方米，单价每平方米2956.99元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）,总金额330000元。乙方于2013年3月12日向甲方支付总房款60%即198000元作为首付款，剩余40%的房款即132000元作为银行按揭，乙方签订合同30日内办理完银行按揭手续，并将该款汇至甲方指定帐户，否则按合同第八条的约定承担违约责任。甲方应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，逾期60天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同。乙方委托甲方办理房产登记手续，乙方在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书，甲方继续协助乙方办理产权，同时承担总房款1%的违约金。太阳能统一安装（费用由乙方自理）、安防系统中的门禁系统和单元可视对讲统一安装（费用乙方承担）等合同条款。2013年3月12日，原告向被告支付首付款198000元。2013年5月28日，原告与银行签订《住房公积金借款合同》，原告以所购房产作为抵押。2013年6月16日原告向永仁县七星物业管理有限公司永仁分公司交纳X栋XXX号房物业管理费（2013年6月1日至2014年5月31日）、垃圾清运费、电梯使用费，自2013年11起，原告逐月向物管公司交纳冷、热水费及电费。2013年6月16日原告向被告支付：1、太阳能热水器2280元、安防系统1480元；2、契税9900元、房屋维修基金6600元、产权交易测绘手续费404.28元、预收办产权证和土地使用证费1000元；共计21664元。2014年12月1日，被告向原告开具支付第二期房款131192.01元的发票。2014年6月17日，被告开发的商品房经有关部门组织竣工验收备案。2014年12月2日，原告向被告提交委托办理房屋产权证的相关材料，被告退还原告购房款808元。原告实际交纳购房款329192.01元。2015年5月19日永仁县房产管理机关颁发永仁县房权证永定镇字第XXXXXX**号房屋所有权证（建筑面积134.43平方米、套内建设面积108.96平方米）。2015年6月12日，永仁县土地管理部门颁发永国用（2015）第XXX号《国有土地使用证》。2015年6月29日被告将办理房屋他项权证的资料报送永仁住建局，现涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证因办理抵押的他项权证留存于永仁县城建部门。另查明，被告已统一安装了太阳能，原告在装修房屋时领取了可视电话，2016年5月13日被告开始安装门禁系统，现可视电话的电路已通。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者提交的证据不足以证实其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告诉请被告将房屋所有权证、国有土地使用证交给原告，因原告所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用证已办理完毕，不能交给原告的原因是需办理他项权证，且在办理之中，原告对房屋所有权证、国有土地使用证现不能交付原告的情况已知晓，原告要求被告交付相关权证诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告退回多收办证费用1885.46元的诉请，根据永仁县的收费标准及双方提供的证据，原告应交纳的费用为：契税9875.76元、房屋维修基金6192元、房屋所有权证登记费80元、办土地证33元（土地证书工本费20元、土地登记费13元）、资料费48元，合计16228.76元。被告在庭审中自认房屋印花税164.60元可退给原告，本院予以准许，故被告还应退还原告1840.12元，对原告要求退回多收办证费用的诉讼请求，本院部分予以支持。原告要求被告退还房款7006.45元及利息2106.80元的诉讼请求，因双方签订的《商品房购销合同》中对房款的作价方式约定为：“单价每平方米2956.99元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）”，从中可知原、被告双方约定的单价每平方米2956.99元包括了分摊共有建筑面积的价格，故根据上述内容，被告实收房价为329192.01元，实有套内建筑面积为套内建设面积108.96平方米，应交房款为108.96平方米×2956.99元为322193.63元，被告多收房款6998.38元。原告要求被告退还房款7006.45元的诉讼请求本院部分予以支持，原告要求被告支付7006.45元的利息2106.80元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告提出已补给原告面积不足的款项，双方房款已结清的辩解，本院不予采纳。原告诉请被告退回安防系统1480元和太阳能热水器2280元，因太阳能热水器被告已统一安装，原告要求退回太阳能热水器的诉讼请求本院不予支持；因原告在房屋装修时已领取可视电话，安防系统被告在案件审理过程中正在安装、电路已通，安防系统的安装涉及全体住户权益，判令被告继续完善安防系统更利益保障原告权益，对原告要求退回安防系统所交费用的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告承担原告因诉讼产生的部分误工、损失费2070元，因不属法定赔偿范围，本院不予支持。原告诉请要求被告支付逾期办证违约金3300元，因办理房屋产权证、土地使用证需原、被告互相配合，原告于2014年12月2日向被告提交委托办证的相关材料及委托手续，被告已于2015年5月19日、6月12日分别将原告所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用证办理完毕，原告无证据证实被告在办证过程中存在过失，对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。被告提出不应承担逾期办证违约金的辩解，本院予以采纳。原告诉请被告支付总房款15%即49500元的逾期交房违约金的主张，虽然涉案房屋于2014年6月17日才经竣工验收备案，但原告于2013年6月16日即向物管公司交纳了2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费、水电费、垃圾清运费、电梯使用费等相关费用，可以认定原告已于2013年6月1日实际占有了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有视为交付使用”之规定，被告交付房屋未逾期，被告在2013年3月组织竣工验收本院不予确认，但原告所购房屋2014年6月17日经验收合格，应认定被告向原告交付的房屋合格，符合合同约定，原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩解原告于2013年6月1日已实际占有房屋，不应承担逾期交房违约金的辩解，本院予以采纳。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定之规定，判决如下：一、由被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告殷子宝、起晓燕多支付的办证费用1840.12元（款交法院）。二、由被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告殷子宝、起晓燕多收房款6998.38元（款交法院）。三、由被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内继续完善安防系统（门禁系统及可视电话对讲）。四、驳回原告殷子宝、起晓燕的其他诉讼请求。诉讼费650元，由原告殷子宝、起晓燕交纳572元，被告永仁润发房地产开发有限公司交纳78元。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息至款项清偿之日止。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 高 丽二〇一六年五月二十七日书记员 祁向仙