上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1361号原告上海汽车工业物业有限公司，住所地上海市。法定代表人季友国，董事长。委托代理人祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。委托代理人祁律成，上海市海之纯律师事务所律师。被告沈腾，男，1985年2月2日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。委托代理人沈镇生(系被告父亲)，男，1949年5月17日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。原告上海汽车工业物业有限公司(以下简称“汽车物业公司”)与被告沈腾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汽车物业公司委托代理人祁建勋、祁律成，被告沈腾委托代理人沈镇生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汽车物业公司诉称：原告先后与上海百润房地产有限公司签订《黄浦华庭物业前期合同》及《补充协议》，为黄浦华庭小区提供前期物业服务，物业管理费为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)2.25元。被告为黄浦华庭99弄2号201室业主，自2010年1月至2015年3月未缴物业管理费，原告多次催讨未果。故原告诉至法院，要求被告支付自2010年1月1日起至2015年3月31日止的物业管理费18722.34元。原告汽车物业公司提供下列证据：1、《黄浦华庭物业前期服务合同》、《补充协议》；2、上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告及上海市黄浦区物价局确认备案单；3、上海市房地产登记簿；4、《物业管理费缴付、核对通知》、《友情告知》、《告知书》及邮寄凭证；5、《友情告示》、《友情告知》、《通知》、《友情通知》；6、《特种设备(电梯)紧急大修报告》、《关于黄浦华庭小区设备的紧急大修和建议更新报告》；7、《自行招用保安员单位备案证明》；8、《电、扶梯养护工程合同》、《电、扶梯养护工程合同补充协议》、《电梯零配件申购单》；9、《黄浦区卫生监督工作双向联络协议》；10、《停水通知》、《上海淼润检测技术有限公司检验报告》；11、照片；12、《告业主书》；13、发票；14、奖状；15、荣誉证书；16、(2014)黄浦民四(民)初字第1794号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第119号民事判决书；17、《情况说明》；18、《协议》、《情况反映》、《关于信访漏水申请修理的报告》、《业主投诉、建议登记表》。被告沈腾辩称：原告与上海江桥物业管理有限公司(以下简称“江桥物业公司”)签订了转包协议，把所有的服务内容都转包给了江桥物业公司，自2009年1月起由江桥物业公司提供物业服务，原告向被告收取物业管理费没有依据。被告2009年入住房屋后发现卫生间漏水，被告要求开发商进行修复，开发商要求原告进行修复，原告进行数次修理都未修好；之后被告找了相关质量监督部门，质量监督部门责令开发商进行修理，开发商找来的施工人员修复了卫生间漏水，但因为原告要求施工人员修复小区其他地方导致客厅和厨房一直未修理；原告能力不足就不应该强行承担修复义务，更不应在其他施工人员修理时进行阻挠，被告损失大于应该缴纳的物业管理费，故不同意支付物业管理费。被告沈腾未提供证据。经质证，被告对原告提供的证据1-4无异议；对证据5表示看到过这些通知，但是是江桥物业公司张贴的；对证据6-11表示不清楚，被告认为是江桥物业公司在提供物业服务；对证据12无异议；对证据13真实性无异议，但是江桥物业公司提供了物业服务，应该由江桥物业公司收取费用；对证据14-16无异议；对证据17认为包干协议是真实存在的，谁提供物业服务就应该由谁收取费用；对证据18无异议，漏水问题是开发商责任，开发商找原告进行修理，但原告没有能力修理就不应该强行修理。经审理查明，2007年7月20日，上海市物业管理行业协会核定上海亚平宁物业管理有限公司所管理的黄浦华庭物业管理费为每月每平方米2.25元。2007年7月29日，上海市黄浦区物价局对该标准予以确认。2007年11月30日，原告与上海百润房地产有限公司签订《黄浦华庭物业前期服务合同》，约定由原告为上海市黄浦区保屯路99弄黄浦华庭小区提供前期物业服务，物业管理首期服务期限为三个月，自2007年12月1日至2008年2月28日，在此期间，上海百润房地产有限公司有权对原告经营班子进行考核，三个月期满，双方再行确认正式前期物业服务合同期限，如符合上海百润房地产有限公司要求，合同执行期限自2008年3月1日至2008年12月31日，物业管理费根据物价局核准的每月每平方米2.25元收取。2009年4月28日，原告与上海百润房地产有限公司签订《补充协议》，根据征询业主意见的统计结果，双方同意将前期物业管理服务期延期至黄浦华庭业委会组建后，业委会与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自然终止。2008年12月1日，原告与江桥物业公司签订《黄浦华庭物业前期服务合同包干协议书》，约定：一、双方决定自2009年1月1日起黄浦华庭物业项目由江桥物业公司包干服务管理；二、包干管理服务的范围和内容，必须按原告与上海百润房地产有限公司签订的前期服务合同执行；三、原告要求江桥物业公司恪守劳动法的规定，优先考虑留用原告员工，使之能够安定民心，解除政府和社会的后顾之忧；四、原告明确告知江桥物业公司，在前期物业管理中，需要有垫付上海百润房地产有限公司欠付的款项准备，江桥物业公司也有垫付黄浦华庭物业管理项目独立核算的能力，行使应收应支的权利和义务，并承担审计责任；五、原告不承担由包干后引起的任何债权债务和法律法规责任，也不享受由包干后所盈得的利润；六、包干期限从2009年1月1日起至小区业委会成立后，由业主选聘为止。2010年7月2日，原告与江桥物业公司发布《告业主书》，内容为：原告和江桥物业公司是合作企业，2010年7月按照税务部门的要求，黄浦华庭小区的收费发票全部由江桥物业公司开具，并由江桥物业公司交纳税金。2010年至2014年，原告黄浦华庭管理处针对黄浦华庭的消防隐患、高空抛垃圾、节假日安全事项、电梯维修等问题，通过张贴《友情告示》、《通知》、《友情告知》等形式提醒业主注意。2010年9月、10月，原告黄浦华庭管理处向上海百润房地产有限公司发出《特种设备(电梯)紧急大修报告》、《关于黄浦华庭小区设备的紧急大修和建议更新报告》，希望上海百润房地产有限公司对电梯等设备维修提供资金。2013年6月、7月，原告黄浦华庭管理处与上海金星电梯工程有限公司签订《电、扶梯养护工程合同》、《电、扶梯养护工程合同补充协议》，委托上海金星电梯工程有限公司对黄浦华庭的10台电梯进行维修保养。2013年10月23日，原告黄浦华庭管理处与上海市黄浦区卫生局卫生监督所签订《黄浦区卫生监督工作双向联络协议》。2014年6月6日，原告黄浦华庭管理处因水箱清洗向业主发布《停水通知》，上海淼润检测技术有限公司随后对黄浦华庭二次供水出具了检测报告。黄浦华庭小区曾先后被评为2009年度和2013年度半淞园地区物业治安防范达标小区、2011-2012年度上海市文明小区、“百万家庭低碳行、垃圾分类要先行”市政府实事项目示范小区。被告为上海市黄浦区保屯路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积132.08平方米)业主之一，每月应付物业管理费297.18元。2009年2月，被告向原告及开发商上海百润房地产有限公司投诉卫生间等漏水严重，原告派人上门查看后报告上海百润房地产有限公司，上海百润房地产有限公司派工程人员上门查看后于2009年5月10日与被告签订《协议》，上海百润房地产有限公司仅同意修复主卫，并承诺如修复之后出现问题愿意承担所有损失，此后上海百润房地产有限公司和原告曾派人进行修理。因被告未支付2010年1月1日至2015年3月31日的物业管理费，2011年12月15日至2015年3月25日，原告每年向被告发送催缴通知，要求被告支付2010年1月至2015年3月的物业管理费。2015年5月25日，江桥物业公司出具《情况说明》，表明原告已将诉讼情况告知，其对原告向包括被告在内的业主追讨物业管理费无异议。2016年4月1日起，原告不再为黄浦华庭小区提供物业服务。另查明，原告曾于2014年将黄浦华庭小区业主任莉华等诉至本院，要其支付物业管理费，任莉华答辩称原告将物业服务内容全部转包违法，不同意原告诉请，本院经过审理支持了原告诉请。任莉华提起上诉，上海市第二中级人民法院经过审理驳回了原告上诉。任莉华又向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院经过审查，驳回了任莉华的再审申请。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与上海百润房地产有限公司签订《黄浦华庭物业前期服务合同》并为黄浦华庭小区提供物业服务，被告作为该小区的业主理应按照合同约定向原告支付相应的物业管理费。被告辩称原告将黄浦华庭物业服务整体转包给江桥物业公司，本院认为，原告将黄浦华庭物业服务转包给江桥物业公司确有不妥，该问题应由房地产主管部门处理，本院向相关部门发送了司法建议，原告亦于2016年4月1日起不再为黄浦华庭小区提供物业服务，原告转包后是否有权向业主催讨物业管理费的问题，亦由另案的生效裁判确认；同时，原告提供的证据表明原告亦为黄浦华庭小区提供了物业服务，且治安、卫生等管理工作获得了政府相关部门的认可，江桥物业公司亦同意由原告向被告主张物业管理费，被告享受了物业服务，应该按照合同约定支付相应的物业管理费，故原告要求被告支付2010年1月1日至2015年3月31日的物业管理费的诉请，本院予以支持。被告辩称原告强行承担应由开发商承担的修复义务并且阻挠开发商安排的修理等意见没有证据支持，被告以此作为拒付物业管理费的理由不成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：被告沈腾应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汽车工业物业有限公司自2010年1月1日起至2015年3月31日止的物业管理费人民币18722.34元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币268元(原告已预缴)，由被告沈腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  常彩玲人民陪审员  毛伟新二〇一六年五月二十三日书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。