四川省芦山县人民法院民 事 判 决 书(2015)芦山民初字第869号原告，白江涛，男，1991年9月22日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。委托代理人（特别授权），孙尧斌，四川青衣律师事务所律师。被告，成都海润投资有限公司芦山分公司，住所地，四川省芦山县。负责人，李梅，该公司经理。被告，成都海润投资有限公司，住所地，成都市金牛区。法定代表人龙建华，该公司董事长。二被告委托代理人（特别授权）吴成国，北京市中银（成都）律师事务所律师。第三人，中国工商银行股份有限公司芦山支行，住所地，四川省芦山县。负责人，韦霖，该支行行长。委托代理人（特别授权），黄茂华，该支行客户经理。原告白江涛诉被告成都海润投资有限公司芦山分公司、被告成都海润投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告白江涛于2015年12月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨烨独任审理，在审理过程中，原告白江涛向本院申请追加成都海润投资有限公司为共同被告参加诉讼，中国工商银行股份有限公司芦山支行向本院申请作为第三人参加诉讼，本院均予以准许，本案于2015年3月29日公开开庭进行了审理，原告白江涛与委托代理人孙尧斌，二被告委托代理人吴成国到庭参加了诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行委托代理人黄茂华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白江涛诉称：原告与被告于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发位于芦山县迎宾大道“幸福·首座”的商品房一套，被告收取原告首付款127667元，银行贷款280000元，维修基金3615.30元，共计411282.3元，合同约定被告在2015年6月30日交房，并在合同第十二条对逾期交房责任上约定逾期交房超过60日原告有权退房并且由被告承担违约金。现被告已逾期交房近90日，房屋仍无法达到交付条件。因此原告请求：1、解除与被告签订的《商品房买合同》；2、被告退还购房款407667元、维修基金3615.3元；3、要求被告给付首付款127667元资金占用利息（以银行同期同类贷款利率从2014年3月20日计算至退还全款之日止）；4、要求被告按原告全部已付购房款的0.01%/日给付从2015年7月1日至退还全款之日止违约金；5、诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告白江涛向本院提交了如下证据。1.原告身份证复印件与被告工商信息网上查询表，用以证明原告与被告的身份情况；2.《商品房买卖合同》、《补充协议》，用以证明原告与被告间签订的商品房买卖合同约定情况；3.收据复印件2张，用以证明被告收到原告购房首付款127667元及维修基金3615.3元的事实；4.退房申请书一份，用以证明原告于2015年9月7日告知被告要求解除合同；5．个人借款凭证及银行还款明细，用以证明原告向第三人贷款28万元，用于支付房款。二被告辩称：原告购买了被告开发位于芦山县迎宾大道的幸福∙首座3栋1单元7层7－4号房屋，合同约定2015年6月30日向买受人交付商品房，并约定逾期交房超过60日后，买受人有权退房。一、由于芦山县发生地震这一不可抗力的原因，致项目推迟开工3个半月，根据《土地合同》项目竣工时间，被告项目土地开发要求，项目竣工时间应为2015年9月30日,原、被告交房约定期限60天后具有解除合同权，被告于2016年3月1日前向原告交房及不予退房，符合土地开发约定及项目承诺，都没有违反项目开发义务。二、原告与被告购房合同房屋移交时间是在2014年3月27日前确定的，在整个工程项目中，由于其中2幢项目受到政府拆迁的拖延，影响了3幢的水、电等基础设施建设，2幢较3幢晚开工12个月，原告所购位于3幢不能交房是该原因造成的，按合同第十一条约定，基础设施延后交付被告应承担基础设施延后交付的经济补偿责任，但不应解除双方合同。三、政府部门没有按约交付出让土地，违约延迟交付土地时间17个月，被告交房客观情况发生了重大变化，应依法对被告向原告的交房时间予以变更。政府交付出土地时间应以2号楼的拆迁完成时间（2014年9月）为全部出让土地实际交付时间，芦山县政府延迟了17个月交付土地。被告合同的客观条件发生的变化，应依法变更被告履行条件。因此，从企业发展、社会稳定角度出发，依据公平合理原则，不应解除被告与原告的购房合同，原告与被告间应继续履行合同，法院应变更交房时间为2016年4月15日，不应解除合同。原告是按揭购房，如法院判决解除合同，该商品房已办理按揭手续，在原告和第三人解除被告的抵押权和担保责任后，被告将相应款项分别支付给原告和第三人。由被告退还原告购房首付款，剩余购房本金由被告直接代付给第三人，请求第三人放弃提前还款违约金与利息，并先解除房屋的抵押权与被告的担保义务，被告不应承担贷款利息与违约责任。为支持其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：第一组：《商品房买卖合同》、《补充协议》，用以证明原告与被告间签订的商品房买卖合同约定情况，合同第10条的交付条件，但是交房时间是根据3栋的备案的竣工时间，被告没有更改时间。第11条约定由于政府的原因，对不可抗力的基础设施延期，被告不承担违约责任，补充协议约定第12条、第13条说明解除权应在形成之日起15日内行使，原告没有行使；第二组：告知函、企业投资项目备案通知书、《国有建设用地使用权出让合同》、《建筑工程施工许可证》、2013年4月23日关于幸福∙首座灾后安置房建设首批开工的请示、2015年4月8日《关于落实芦山县幸福∙首座灾后重建项目拆迁的报告》、项目开工延后证明，用以证明被告合法开发该工程项目，第6条与第16条约定是被告承诺开发项目的时间，该时间是国土部门批准并且约定如若发生地震被告可以免除责任，后被告催促芦山县政府尽快进行拆迁，但项目一直未开工，受地震影响项目于2013年8月6开工，开工时间延迟的事实；第三组：中标通知书、2014年7月7日《关于幸福∙首座保险费用》报告、2014年8月20日2幢楼地基验收会议记录、2015年1月9日《关于1、3、4井交房的报告》、2014年7月29日被告与周益江经济补偿协议书、陈夏军《补偿安置协议书》、《说明》、收据、2014年10月30日芦山县芦阳镇居委会拆迁户乐应兵等拆迁费收据、2014年5月7日拆迁阻挡人杨崇香收取费用、2013年10月15日迁坟收据、2014年7月30日拆迁人杨万辉、王开勇人工费收条、拆迁后照片8张，用以证明受政府拆迁因素的影响，工程2幢楼拆迁延后的事实；第四组：《关于幸福∙首座项目环境影响报告书的批复》、建设工程消防设计审核意见书、2幢楼图纸（地下室有4幢配电）、幸福∙首座2幢、3幢《商品房预售许可证》，用以证明工程项目2幢因政府拆迁拖延，项目3幢竣工必须以2幢完工为基础，使被告向原告履行交房义务的客观情况发生了重大变化，应依法对被告向原告交房时间予以变更的事实。第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行的意见为：原告向第三人申请购房贷款，第三人向原告发放贷款后，原告一直按合同约定按时还本付息，如解除原告与被告间的购房合同。请求原告立即偿还剩余贷款本金与利息，可以免除原告提前还款的补偿金和违约金。第三人向本院提交了《借款合同》、个人还款明细，用以证明原告向第三人申请贷款用于购房，第三人已向原告发放了贷款，后原告按借款合同约定向第三人还款付息的事实。庭审中，本院组织了举证、质证，被告质证认为：对原告所举证据1、2、3、5被告无异议，证据4不能证明刘丹的身份。第三人对原告提交的证据无异议。原告对二被告提交的证据质证意见为：对第一组证据无异议，对其他证据认为与案件无关联，第三人对二被告提交的证据无异议，对第三人提交的证据原告与二被告均无异议。对当事人均无异议的证据，本院予以采信。对原告提交的证据4能证明原告书面向被告作出退房表示的意思，本院予以采信。被告提交的第二、三、四组证据能证明被告逾期交房的原因与表示不同意退房的意见，证明事实内容本院予以采纳。经审理查明：2014年3月20日，原告与被告成都海润投资有限公司芦山分公司签订合同编号XFSZ013《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告成都海润投资有限公司开发的位于芦山县迎宾大道幸福∙首座3幢1单元7层7-4号商品住宅一套，总价407667元。原告采用贷款方式付款，原告首期支付购房总价款的30%，其余价款向第三人借款支付。出卖人（被告）应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件交商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金…。市政基础设施和其他设施由出卖人承诺上、下水、电、燃气于2015年6月30日达到接通交件，如在约定期限未达到条件，买受人允许出卖人整改，在60日内达到上述条件不作为违约，超过60日未达到上述条件，从60日期满之日起至整改达到上述标准之日止，按日向买受人支付总房价款万分之一的违约金，买受人按合同或补充协议的相关约定行使解约权的，应于解除权形成之日起十五日内将解除合同的书面通知送达给出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利，合同签订同日，原告向被告支付了购房首付款127667元及维修基金3615.3元。该合同于2014年3月30日，经芦山县房屋管理局登记备案，原告于2014年5月在第三人处申请个人一手房住房按揭贷款，双方签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向第三人贷款28万元，用于购置住房，担保方式为抵押和保证，原告按月等额本息还款。原告应从贷款发放的次月开始还款。原告授权第三人将贷款一次性划入被告成都海润投资有限公司芦山分公司在第三人开户帐户。被告成都海润投资有限公司芦山分公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和原告所有其他应付费用承担连带保证责任。原告自愿将“幸福.首座”3幢1单元7层7-4号商品房向第三人抵押担保。原告、被告成都海润投资有限公司芦山分公司、第三人在《个人购房借款/担保合同》上签名并盖章。《个人购房借款/担保合同》签订后，第三人将该贷款划入被告成都海润投资有限公司芦山分公司在第三人处账户，借款期限20年，年利率6.55%，原告以其所购该房屋在芦山芦管局办理了预抵押登记抵押给第三人，第三人于2014年6月5日向原告发放一手房住房按揭贷款28万元，后原告按约向第三人支付贷款本息。2015年9月7日原告向被告递交《退房申请书》，以被告逾期交房违约要求解除合同，被告售房员工刘丹签收。2015年9月16日，被告向原告发出告知函，告知原告由于在项目开发过程中，拆迁延迟、地震等原因致使项目建设推迟，原告可及时到项目售楼部办理相关经济补偿手续，或在房屋移交时，再办理相关补偿金冲抵应交费用手续。交房时间在达到交房条件后通知。后原告诉至本院。第三人得知原告白江涛已向法院起诉，要求与被告解除《商品房买卖合同》，退还其购款407667元及其他诉讼请求，要求作为第三人参加诉讼，针对第三人提出的主张，原告请求解除与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》。至本案开庭审理时，被告仍未向原告交房。本院认为，原告与被告成都海润投资有限公司芦山分公司签订的《商品房买卖合同》与补充协议，系双方真实意思的表示，合同不违反法律规定，对当事人间具有约束力，原告已按合同约定向被告成都海润投资有限公司芦山分公司足额支付了购房首付款与维修基金，并办理完成了购房银行按揭，支付了全部购房款，履行了买受人的义务，被告应按合同约定向原告按期交付符合合同约定的房屋，被告未能按期交房，违反合同约定。原告与被告订立购房合同时间为芦山县发生4.20强烈地震之后，被告向原告不能按约交房的原因不可归责于地震不可抗力的因素，被告因其他原因造成无法按合同约定期限向原告交房的理由，并不构成合同中原、被告约定的被告逾期交房的违约免责事由，被告违约事项是不能按期交房，而不是双方购房合同第十一条约定的逾期不能达到市政与其他基础设施约定的事项，对被告辩称，因芦山县发生地震与政府拆迁拖延等不可抗力的原因，造成客观情况发生了重大变化，应依法对被告向原告交房时间予以变更不应解除合同的意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。被告未能按期交付房屋，已超过合同约定的交房时间60日以上，双方在合同中关于逾期60日交房，原告有权退房条款的约定，其实质为合同的解除的约定。现原告明确要求解除合同，并按合同约定的方式与时间向被告进行了告知。原告请求解除合同的诉讼请求符合双方约定与法律规定，本院予以支持。解除合同后，被告应退还原告已支付的购房款与维修基金，并依约承担违约赔偿责任。因原告与被告成都海润投资有限公司芦山分公司的购房合同被解除，致原告向第三人申请借款的合同目的不能实现，《个人购房借款/担保合同》属于商品房担保贷款合同，原告对第三人要履行按期偿还贷款义务，第三人以有独立请求权第三人身份参加到原、被告的诉讼中，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，本院予以解除《个人购房借款/担保合同》，第三人自愿放弃原告提前归还贷款的补偿金和违约金，对第三人要求提前偿还购房款的请求，本院予以支持，在第三人的债权实现后，解除第三人为实现该债权而与其他当事人设定的财产抵押。被告成都海润投资有限公司芦山分公司是被告成都海润投资有限公司的分公司，其经营中产生的民事责任由被告成都海润投资有限公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五之规定，判决如下：一、原告白江涛与被告成都海润投资有限公司芦山分公司签订的编号XFSZ013《商品房买卖合同》于2015年9月7日解除；二、解除原告白江涛与被告成都海润投资有限公司芦山分公司、第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行签订的编号A：[2319]行[6147]支行[2014]年[一手贷]0000013号《个人购房借款/担保合同》；三、被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白江涛购房首付款127667元与维修基金3615.3元，并以127667元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付原告白江涛从2014年3月21日至给付之日止利息；四、被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白江涛已归还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行的按揭款本金和利息，支付原告白江涛违约金40.8元；五、以原告白江涛贷款本金280000元为基数，扣减被告成都海润投资有限公司支付原告白江涛已还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行按揭贷款本金后的余额，由被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内归还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行，并以该余额为基数，按编号A：[2319]行[6147]支行[2014]年[一手贷]0000013号《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准支付第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行自[2319]行[6147]支行[2014]年[一手贷]0000013号《个人购房借款/担保合同》解除后至给付之日止的利息；六、驳回原告白江涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3735元，由被告成都海润投资有限公司承担。（案件受理费于本判决生效之日起十日内向本院支付。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  杨烨二〇一六年五月二十六日书记员  吴颖