苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2013)虎民初字第1018号原告王国平，男，1964年7月16日生。原告陈翠勤，女，1967年9月22日生。委托代理人（两原告共同委托）曾庆仁，上海市君悦律师事务所律师。被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司。法定代表人李海林，董事长。委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。原告王国平、陈翠勤与被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月13日受理后，于2013年7月25日公开开庭进行了审理。2014年4月12日依法组成合议庭，2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告王国平、陈翠勤的共同委托代理人曾庆仁，被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司的委托代理人肖启雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王国平、陈翠勤诉称，2010年10月黄金周期间，被告向原告提供了系争楼盘的宣传资料，在该宣传资料中有如下描述：火爆酒店式公寓，以总价65万元物业，月租金7000元（根据市场行情保守预估）为例，年回报率12.9%，收房即收租，聘请国际著名的酒店集团全程托管经营，周边新区酒店及酒店式公寓租金收益为月租金6000元-30720元等等。原告考虑到购买该物业有如此高的投资回报率，并无需自己经营，可以有被告聘请的国际知名酒店集团托管经营等因素。遂于2010年10月16日与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201010160104）一份，购买了该处物业一套，建筑面积53.48平方米，总价款61.5万元，并约定了交房时间和办理产证时间表等。原告按约支付了全额购房款，而被告不仅在交房时存在迟延，更令原告诧异的是，租赁情况与宣传资料中所描述的存在天壤之别，根本没有所谓的国际知名酒店管理集团进行托管经营，遂于被告交涉，然被告一直推托抵赖。原告认为根据最高院关于商品房司法解释的有关规定，该宣传资料内容己构成合同的一部分，被告应据此履行。由于被告的违约行为己给原告造成巨大损失，鉴于被告一直不愿正确解决此事，故诉至法院。请求判令被告向原告支付赔偿金117600元,本案诉讼费由被告承担。被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同，并没有承诺原告租金回报的条款，而原告主张适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条，但该条明确规定，销售广告仅为要约邀请，而非要约，且有关租金回报的广告内容，也不是该条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，故不应属于要约。因此，被告从未对房租回报作出过承诺，双方也从未有协议约定，原告的诉请没有事实和法律依据。综上，请予驳回两原告的诉请。经审理查明，苏州欧瑞房地产开发有限公司取得坐落于苏州市新区长江路465号，项目名称为苏州市青成大厦商品房的[苏房预新20100**号]商品房预售许可证，两原告于2010年10月16日与苏州欧瑞房地产开发有限公司签订了[《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201010160104）]一份。合同约定：两原告从苏州欧瑞房地产开发有限公司处购买苏州市新区长江路465号/5228（公安门牌号），建筑面积53.48平方米，商品房总价款615000元。付款方式及期限选择“一次性支付”。另，在上述《商品房买卖合同》中双方在合同文本第二十条中，选择第二项即：“（1）双方权利义务以本合同及其附件的约定为准。（2）出卖方就商品房的销货广告、宣传资料、模型、展示板等中，对商品房所在小区规划范围以外的环境、公共设施、道路交通等的说明，示范等不构成合同内容，不具有约束力。同时，双方签订了补充协议，在补充协议第十三条中双方确认，买受方已详细阅读并充分理解本合同及补充条款的内容，出卖方在签署本合同前已充分说明本合同及补充条款的全部内容。另查明，庭审中对原告提交的二份宣传资料予以审查，其中第一份内容记载：火爆酒店式公寓及酒店，租赁市场月收万元，唾手可得。12%年回报率，收房即收租，以总价65万元物业，月租金7000元（根据市场行情保守预估）为例，付款方式：一次性付款。并且以备注：年回报率=年租金收益-总投资=月租金*12-总投资=12.9%。该资料底部写有“本资料仅为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，内容仅供参考，所有细节以政府批准图与法规文件为准”。另有写在宣传单上一行添加的字“开发商物业于交房后提供一年免费托管服务”。另一份宣传资料内容记载：品牌酒店，投资保障，聘请国际著名的酒店集团全程托管经营，周边新区酒店及酒店式公寓租金收益为月租金6000元至30720元等。上述宣传资料，开发商为东渡国际集团，投资商为苏州欧瑞房地产开发有限公司，接待中心在苏州高新区何山路与长江路交汇处（绿宝广场对面何山公园脚下），苏州欧瑞房地产开发有限公司于2012年4月18日更名为苏州欧瑞物业经营管理有限公司。再查明，上述房产于2012年6月3日交付业主，在交房清单上有友情提示注明“以上费用已将购房合同中涉及的违约金计算在内”，文字表述，原告王国平签字确认，并收取了苏州欧瑞物业经营管理有限公司的违约金3936元。该房产于2012年9月15日产权登记，登记记载：房屋坐落苏州市新区长江路465号5228室，建筑面积53.50平方米，房屋所有人为两原告按份共有。2012年6月2日两原告与苏州爱家营物业服务有限公司签订了一份房屋出租委托合同，其合同约定：两原告委托该公司全权代理出租之房产，委托日期为2012年6月3日起至2013年6月2日止。委托租金为2100元/月，以及约定了其他事项与各自的权利义务。以上事实，由原告提交的证据：商品房买卖合同、宣传单二份、房屋出租委托合同；被告提交的证据：交房费用清单一份，公司准予变更登记通知书一份，以及庭审笔录等佐证。本院认为，苏州欧瑞房地产开发有限公司具有本案所涉商品房预售许可资质，于2010年10月16日与两原告签订了《商品房买卖合同》，该合同是系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。苏州欧瑞房地产开发有限公司于2012年4月18日更名为苏州欧瑞物业经营管理有限公司，由此上述合同约定的权利义务由苏州欧瑞物业经营管理有限公司承继。针对双方的争议焦点，经查在其《商品房买卖合同》第二十条中己明确约定：“双方的权利义务以合同及其附件的约定为准”，以及在苏州欧瑞房地产开发有限公司发放的广告宣传资料中，也已明确写明“本资料仅为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准”。因此，对双方其争议应审查其约定的各自的权利义务，以及构成违约情形，应以合同文本与附件的约定为据。现双方签订的合同文本中，并没有对两原告所购商品房的出租回报作出承诺的约定。故，该销售广告和宣传资料只是一种商业广告，依据我国法律规定，商业广告原则上属于要约邀请，所述的租金回报只是对周边租赁市场的一种预测，并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的范畴，也不是一种承诺和自我课加义务或说明和允诺。由此，该项要约邀请，商业广告宣传资料中有关租金回报的表述，不构成被告的要约，在未写入合同的情况下，不属于双方的约定，被告没有义务保证原告的租金收入。由于不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定的视为要约的情况，因此两原告主张被告赔偿租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国合同法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告王国平、陈翠勤的所有诉讼请求。案件受理费2652元，由原告王国平、陈翠勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：321-5501010********，解款部门：207401021。审 判 长  王耀华审 判 员  武佩吉人民陪审员  茅梅兰二〇一四年六月三十日书 记 员  丁 颖