江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1530号上诉人（原审原告）邵全兴。上诉人（原审原告）冯玉芳。上述两上诉人共同委托的代理人葛建义，江苏金伙伴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张法雨。被上诉人（原审被告）赵兴芹。被上诉人（原审第三人）杨海洋。被上诉人（原审第三人）孔艳婷。原审第三人邵鹏。上诉人邵全兴、冯玉芳与被上诉人杨海洋、孔艳婷、张法雨、赵兴芹、原审第三人邵鹏房屋买卖合同纠纷一案，常州市新北区人民法院于2014年7月24日作出（2013）新民初字第1226号民事判决。上诉人邵全兴、冯玉芳对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年8月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：邵全兴、冯玉芳诉称，我们与张法雨签订一份协议，约定由我们将位于常州市新北区泰山花园16幢丙单元102室的房屋过户给张法雨用于贷款，贷款由我们使用，过户后的房屋归我们所有，如我们逾期三次不还贷款，则该房屋作价33万元抵给张法雨。后该房屋过户至张法雨名下，但张法雨未将银行贷款交我们使用，也未将贷款银行情况告知我们，导致我们无法归还贷款，张法雨强占房屋。第三人杨海洋告知我们其已购买该房屋，我们不从，第三人杨海洋强行将我们赶出该房。张法雨在明知我们不符合银行贷款条件而与我们订立协议，以套取银行贷款，恶意损害银行利益，该协议无效，双方签订的房地产买卖契约也无效，协议被认定无效，该行为取得的财产应当返还；第三人杨海洋明知该房屋存在争议的情况下仍购买，不构成善意取得。故要求：1、确认邵全兴、冯玉芳与张法雨于2008年8月21日订立的协议无效；2、第三人杨海洋、孔艳婷向邵全兴、冯玉芳返还泰山花园102室房屋；3、张法雨、赵兴芹及第三人杨海洋、孔艳婷协助邵全兴、冯玉芳办理返还泰山花园102室房屋所有权、土地使用权转移登记手续；4、诉讼费用由张法雨、赵兴芹承担。张法雨辩称，邵全兴、冯玉芳与本人签订的协议，对双方有约束力，应当遵守。邵全兴、冯玉芳将房屋过户给本人后，本人办理了贷款手续，并将贷到的30万元款项交付给了邵全兴、冯玉芳的儿子第三人邵鹏，法院判决该房屋归本人所有，并要求邵全兴、冯玉芳及第三人邵鹏搬出，本人占有该房屋后才将该房屋出卖给第三人杨海洋，第三人杨海洋是善意的，故要求驳回邵全兴、冯玉芳的诉讼请求。杨海洋述称，我不知道邵全兴、冯玉芳与张法雨之间有纠纷；不是我赶邵全兴、冯玉芳出去的，我已支付了全部价款，希望法院维护我的利益。邵鹏述称，张法雨叫人赶我们出去的，第三人杨海洋是知道张法雨叫人赶我们的。赵兴芹未作答辩。孔艳婷未作答辩。原审法院经审理查明，邵全兴与冯玉芳系夫妻，第三人邵鹏为邵全兴、冯玉芳之子；张法雨与赵兴芹系夫妻；第三人杨海洋与孔艳婷系同居关系。邵全兴、冯玉芳的老房屋被拆迁，房屋被安置在泰山花园，2006年1月18日，位于常州市新北区泰山花园16幢丙单元102室的房屋（以下简称泰山花园102室）作为安置房登记为邵全兴、冯玉芳所有，邵全兴、冯玉芳取得房屋所有权证，房屋建筑面积为129.9㎡。2008年8月21日，邵全兴、冯玉芳（甲方）与张法雨（乙方）签订一份协议，约定：经双方协商，甲方将房产证过户给乙方贷款，贷款下来的钱由甲方使用，所有过户时发生的一切费用由甲方独自承担；过户后该房产权归甲方使用，乙方没有产权使用权；每月银行贷款由甲方按时还款；如发生逾期（银行还款）三次一切后果甲方负责，该房按作价人民币33万元整抵给乙方；每月由乙方按时还款（银行贷款），产权归乙方使用，甲方无条件搬出。同日，邵全兴、冯玉芳与张法雨、赵兴芹签订一份房地产买卖契约，约定邵全兴、冯玉芳将坐落于泰山花园102室转让给张法雨、赵兴芹。邵全兴、冯玉芳与张法雨与赵兴芹按约到常州市房产管理局办理产权过户手续，当月26日，泰山花园102室房屋的产权转移登记在张法雨与赵兴芹名下，张法雨、赵兴芹取得房产证。2008年9月1日，张法雨、赵兴芹与中国建设银行股份有限公司常州分行签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定张法雨与赵兴芹向该银行借款30万元，借款期限为24个月。当月2日，该银行将30万元划入张法雨账户，张法雨当日提取现金30万元。2010年5月11日，第三人邵鹏向张法雨出具收条一张，载明：今收到张法雨买房款30万元整，并注明：这是补写收条，2008年8月26日30万元的原借条作废。2008年9月2日银行发放贷款后邵全兴、冯玉芳未按借款合同约定向银行归还每月的按揭借款，由张法雨每月向银行归还借款、支付利息，后于2012年2月24日张法雨提前归还全部借款及利息，共支付借款本金、利息、罚利合计353163.84元。2010年12月22日，张法雨和赵兴芹夫妻俩起诉邵鹏、邵全兴、冯玉芳，要求三人搬出泰山花园102室房屋，理由是根据协议约定邵全兴、冯玉芳三次逾期归还银行贷款，该房屋归张法雨所有；法院于2010年12月22日判决第三人邵鹏搬迁，但在执行过程中，因涉及到邵全兴、冯玉芳尚在使用该房屋不能执行，张法雨夫妻再次起诉邵全兴、冯玉芳迁让，法院于2011年9月20日判决邵全兴、冯玉芳迁让。2011年9月24日，第三人邵鹏与张法雨对泰山花园102室房屋进行了交接，并由张法雨控制占有该房屋。第三人杨海洋在常州市诚信房地产代理有限公司（以下简称诚信代理公司）的高玉芳介绍和推荐下决定购买泰山花园102室房屋，2012年2月23日，张法雨夫妻、第三人杨海洋以及中介方三方签订一份常州市房屋转让协议，约定由张法雨夫妻将泰山花园102室房屋出卖给第三人杨海洋夫妻，房款为61万元。当日第三人杨海洋支付给张法雨现金定金6万元，当月27日，第三人杨海洋通过其个人账户转给张法雨10万元，通过诚信代理公司支付现金给张法雨5万元，第三人杨海洋通过抵押贷款的方式向银行借款40万元，于同年的3月29日转账给张法雨40万元。2012年3月5日，该房屋产权登记至第三人杨海洋、孔艳婷名下。同年4月初，张法雨通过中介将泰山花园102室房屋交付给第三人杨海洋。上述事实，由房产证、协议、房地产买卖契约、收条、抵押合同、借款合同、贷款对账单、房屋转让协议、借款及担保合同、交接备忘等证据以及当事人陈述附卷佐证。原审法院认为，张法雨与邵全兴、冯玉芳于2008年8月21日签订的协议，约定邵全兴、冯玉芳将房产证过户给张法雨用于贷款，贷款由邵全兴、冯玉芳使用，过户后该房产证归邵全兴、冯玉芳使用，张法雨没有使用权，银行贷款由邵全兴、冯玉芳每月按时偿还；如发生逾期三次不还，该房作价33万元抵给张法雨，产权归张法雨所有。该协议转让房产权的意思表示不真实，其真实目的是规避银行金融管理的规定，以转让后的房屋所有权套取银行的房屋信贷资金，具有违法性；协议约定邵全兴、冯玉芳逾期三次不还贷款，该房按作价33万元抵给张法雨，产权归张法雨所有，该条款属流质契约，违反了物权法和担保法的相关规定，即债权人在债务履行期届满前，不得与债务人约定债务人不履行到期债务时债务的财产归债权人所有的禁止性规定，应认定邵全兴、冯玉芳与张法雨于2008年8月21日签订的协议无效。据庭审查明，2008年8月26日泰山花园102室房屋已登记在张法雨与赵兴芹名下，张法雨、赵兴芹持有该房屋的产权证，且法院于2010年12月23日和2011年9月20日作出的二份判决，分别要求邵全兴、冯玉芳之子邵鹏和冯玉芳、邵全兴搬离泰山花园102室房屋，根据上述事实，即便第三人杨海洋知道该房屋存在争议，第三人杨海洋有理由相信泰山花园102室房屋为张法雨与赵兴芹所有。第三人杨海洋在中介的介绍和推荐下，于2012年2月23日与张法雨签订常州市房屋转让协议，约定以61万元购买该房屋，且通过转账和支付现金的方式支付了全部购房款，该房屋建筑面积为129.9㎡，经审查，应当认定以合理的价格转让。该房屋已于2012年3月5日登记至第三人杨海洋、孔艳婷名下，并通过中介将该房屋交付给张法雨、赵兴芹，综上，应当认定第三人杨海洋、孔艳婷善意取得该房屋，符合《物权法》第一百零六条的规定取得泰山花园102室房屋的所有权。因泰山花园102室房屋被第三人杨海洋、孔艳婷依法取得所有权，故邵全兴、冯玉芳要求返还泰山花园102室房屋的请求已无法实现。本案在审理过程中，原审法院向邵全兴、冯玉芳释明，如争议房屋不能返还，是否变更诉讼请求，要求张法雨支付房屋折价款，邵全兴、冯玉芳明确表示不同意，坚决要求返还泰山花园102室房屋。原审经合议庭评议，经原审法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条、第二百一十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项之规定，作出如下判决：一、2008年8月21日邵全兴、冯玉芳与张法雨签订的协议无效；二、驳回邵全兴、冯玉芳的其他诉讼请求。案件受理费80元，由邵全兴、冯玉芳承担。上诉人邵全兴、冯玉芳不服上述判决，向本院提起上诉称，原审查明事实和有关证据表明，被上诉人杨海洋2012年2月购买诉争房屋时，该房屋仍由两上诉人占有居住，被上诉人杨海洋对于张法雨和房屋中介机构人员强行驱赶上诉人的情况完全知情，杨海洋明知、应知房屋存在所有权争议，足以使其对张法雨、赵兴芹是否有权出卖房屋产生合理怀疑，杨海洋购买房屋不构成善意取得。原审判决认为，即便第三人杨海洋知道该房屋存在争议，其也有理由相信诉争房屋为张法雨、赵兴芹所有，完全否定、违背了我国《物权法》明文规定的不动产善意取得的构成要件，适用法律错误。原审判决认定，“2011年9月24日，第三人邵鹏与被告张法雨对诉争房屋进行了交接，并由被告张法雨控制占有房屋”与事实不符。实际上，原审第三人邵鹏因张法雨所迫签订房屋交接协议，两上诉人并未同意，也未从房屋中搬出。至被上诉人杨海洋2012年2月购买诉争房屋，3月办妥产权登记后，将新的产权证书复印件贴在房屋大门上，在张法雨和中介机构人员强行驱赶下，两上诉人才被迫从房屋中搬出。也就是说，被上诉人杨海洋2012年2月通过中介机构洽购诉争房屋时，房屋仍由两上诉人占有。被上诉人杨海洋在原审庭审中承认，签订购房合同曾到房屋现场查看。上述情况表明。被上诉人杨海洋购买房屋时对房屋当时为上诉人占有是明知的。被上诉人杨海洋在原审答辩时表示，“不是我赶走原告，是张法雨答应我住的，是他赶的。”原审第三人邵鹏答辩中也证实，“是张法雨赶的，但杨海洋知道的。”两上诉人在原审庭审中陈述，“赶我们走时，杨海洋在场的。”上述当事人陈述相互印证，都说明被上诉人杨海洋对购房当时房屋仍由他人占有是清楚的，对张法雨驱赶上诉人的情况也是知情的。从常理判断，对于像购买二手房屋这一的大额支出，被上诉人杨海洋在了解标的物房屋存在所有权争议后，不可能不对争议的内容进行询问和了解，就决定购买。从被上诉人杨海洋原审答辩时的表态看，其对于张法雨与上诉人签订协议，为了办理贷款手续将房屋过户至张法雨名下，上诉人保留所有权、使用权，此后因还贷款事宜发生房屋归属纠纷的情况，是明知、应知的。我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”即善意取得以受让人善意受让财产为首要构成要件，非善意受让不够长善意取得。所谓善意，是指受让人对让与人处分系无权处分不知情。关于善意与否的判断标准，应以一般社会公众，通常人的认识予以判断。本案中，被上诉人杨海洋对于购买房屋时房屋仍处于并非出卖人的上诉人占有状态、出卖人强行驱赶上诉人办理房屋、出卖人通过办理贷款手续的非正常途径取得房屋产权登记等情况明知、应知，足以使通常的二手房买受人产生出卖人是否有权处分房屋的合理怀疑，被上诉人杨海洋在此种情况下仍作出购买行为并非善意，不构成善意取得。综上，请求二审法院：1、撤销新北区人民法院（2013）新民初字第1226号民事判决书第二项判决；2、改判被上诉人杨海洋、孔艳婷向上诉人返还常州市新北区泰山花园16幢丙单元102室房屋并协助办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续；3、一、二审诉讼费由被上诉人杨海洋、孔艳婷和被上诉人张法雨、赵兴芹承担。被上诉人杨海洋、孔艳婷在二审中未作书面答辩。二审中口头辩称，不认可上诉人的上诉理由，我们是经过正规的房屋中介取得的房屋，至于善意不善意，是上诉人自己的观点，我们不认同。被上诉人张法雨、赵兴芹在二审中未作书面答辩。原审第三人邵鹏在二审中未作书面答辩。二审中口头辩称，同意两上诉人的上诉意见。二审中，上诉人邵全兴、冯玉芳向本院提交三份报警记录，证明报警时，两上诉人还住在涉案房屋里。被上诉人杨海洋的质证意见为其不知道，也不要看。原审第三人邵鹏的质证意见为当时报警时，其就住在涉案房屋内。本院认为，该三份报警记录只是证明张法雨因本案所涉房产纠纷在2011年11月、12月、2112年1月与邵全兴等发生纠纷报警后派出所出警的有关事实，但不能就此认定杨海洋对于张法雨与邵全兴等的房产纠纷是明知的、杨海洋购买本案所涉房产非善意的事实，故该三份证据不能作为本案二审认定案件事实的新的证据采信。二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，虽然邵全兴、冯玉芳与张法雨所签订的有关本案所涉房产的过户、买卖协议无效，张法雨与邵全兴、冯玉芳在房产交接过程中发生纠纷，但此后双方已将该房产过户至张法雨名下，无证据证明杨海洋、孔艳婷购买、接收该房产时邵全兴、冯玉芳或邵鹏等仍占有、使用本案所涉房产，故不能认定杨海洋、孔艳婷购买本案所涉房产非善意、有过错，原审法院在向邵全兴、冯玉芳释明后，两人仍坚持要求杨海洋、孔艳婷返还房屋、要求张法雨、赵兴芹、杨海洋、孔艳婷协助办理房屋、土地过户手续的诉讼请求，该诉讼请求不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。原审判决驳回邵全兴、冯玉芳的该部分诉讼请求正确。综上所述，上诉人邵全兴、冯玉芳的上诉理由因证据不足不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邵全兴、冯玉芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  段若鹏代理审判员  吴立春代理审判员  周韵琪二〇一四年十一月五日书 记 员  马筱艳