江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第1640号原告（反诉被告）万成功，男，1976年6月25日生，汉族。委托代理人顾一新，江苏天茂律师事务所律师。被告张文彪（反诉原告），男，1964年10月31日生，汉族。委托代理人张伟、董寿祥，江苏恒鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）万成功与被告（反诉原告）张文彪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万成功委托代理人顾一新、被告（反诉原告）张文彪及其委托代理人董寿祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万成功诉称，原告自2013年3月10日租赁被告位于南京市浦口区顶山街道北圩商城10幢109室一楼、二楼、三楼中的一间经营饭店。2014年11月10日，该房屋在政府拆迁公告的范围内。被告与拆迁人签订的拆迁补偿协议，但拒绝对原告补偿。现要求被告支付停业补偿费、非住宅房屋的设施搬运费，共15万元，承担本案诉讼费。被告张文彪辩称，2014年6月30日，租赁合同期限终止后，被告多次要求原告搬出房屋，但原告以各种理由拖延搬出。2014年10月12日，双方约定原告于10月底前搬出，原告支付了2014年10月31日前房屋使用费1.1万元。被告认为原告在房屋拆迁时已不具备合法承租人的身份，不应享有停业补偿费及设施搬运费。被告要求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告张文彪诉称，反诉原告在2014年10月12日与反诉被告达成协议，反诉被告于2014年10月31日前搬出房屋，并支付反诉原告自2014年7月1日至2014年10月31日的房屋使用费1.1万元（按3000元/月标准）。反诉被告未信守承诺，直到2015年5月22日才搬出房屋。现要求：1、反诉被告支付2014年11月1日至2015年5月22日的房屋使用费2万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、反诉被告支付水电费1369元；3、反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告万成功辩称，反诉原告的诉请属于重复起诉。（2015）浦民初字第250号民事判决已处理过同样的事实。另在反诉原告与拆迁人签订拆迁补偿协议后，该房屋应属于拆迁人，反诉原告无权收取相应费用。对于反诉原告主张的水电费，反诉被告对水电费的金额没有异议，但认为在反诉原告处有2000元的水电押金，水电费应从押金中扣除。经审理查明，2013年3月10日，万成功与张文彪签订《租房协议》一份，约定由张文彪将位于浦口区服装商城10幢109室一楼、二楼和三楼中的一间出租给万成功经营饭店，租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日止，租金为2.4万元/年，每年一交性付清。万成功提前半年预付下一年房租则租金不变，第二年是否续租需提前一个月协商，房租费用另外面议；万成功另支付水电费押金2000元；如遇拆迁，房屋拆迁费则与万成功无关，营业执照赔偿费与张文彪无关，张文彪负责退还未到期的房租。2013年5月17日，万成功以涉案房屋为经营场所领取了名称为南京市浦口区万家香土菜馆的营业执照。2014年6月30日合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，被告也未搬出房屋。至2014年10月12日，万成功支付张文彪1.1万元房租费用。经多次口头协商未果，2015年1月3日，张文彪向万成功发出书面通知，要求万成功3日内搬出房屋。张文彪为与万成功房屋租赁一事，诉至法院，要求：1、万成功立即搬出涉案房屋；2、万成功支付利息损失1万元（本金3108111元，按同期银行贷款利率计算自2014年12月20日起至被告搬出原告房屋止的利息）；3、诉讼费由万成功承担。2015年3月16日。2015年3月16日，南京市浦口区人民法院作出（2015）浦民初字第250号民事判决，判决如下：一、万成功在五日内迁出其向张文彪租赁的位于南京市浦口区北圩商城10幢109室的房屋；二、驳回张文彪的其他诉讼请求。万成功不服判决上诉至南京市中级人民法院，二审维持原判。2015年5月22日，万成功搬出涉案房屋。万成功欠缴水电费1369元。另查，2014年11月20日，拆迁人南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对包括涉案房屋在内的房屋实施拆迁。2014年12月20日，张文彪与拆迁人签订关于涉案房屋的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，其中装饰装修补偿金额为89382元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用81410元、拆迁营业用房的停业补偿费用162820元。另该房屋建筑面积合计148.97平方米，三层六间房，其中：住宅面积为50.89平方米、非住宅面积为98.08平方米（营业用房98.08平方米含一层98.08平方米）。再查，万成功在（2015）浦民初字第250号案件中陈述其支付1.1万元的对应的期间为2014年7月至2014年11月30日。上述事实，有当事人提供的租赁协议、顶山街道服装城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案、营业执照、房屋所有权证、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方约定“如遇拆迁，房屋拆迁费则与万成功无关，营业执照赔偿费与张文彪无关，张文彪负责退还未到期的房租”，本院认为营业执照赔偿费没有对应的拆迁补偿项目，应属于约定不明。租赁期限届满后，双方未能以书面形式续签合同，万成功继续使用租赁房屋，并于2014年10月12日向张文彪支付了1.1万元租金。张文彪收取了租金，应视为未提出异议，故双方之间形成了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同。对于万成功已付1.1万元对应的租赁期间，张文彪认为应当自2014年7月1日至2014年10月31日，张文彪提供了证人武某、陈某的证人证言，万成功认为张文彪提供的证人证言内容均非证人在场得知，而是听张文彪陈述的，不能证明张文彪的主张。万成功认为1.1万元的租金应为1800元/月的标准，支付至2016年1月份，但未能提供证据予以证明。本院认为，被告（反诉原告）张文彪与原告（反诉被告）万成功提供的证据均不能证明各自的主张。万成功在（2015）浦民初字第250号案件中陈述1.1万元的对应的期间为2014年7月至2014年11月30日，故本院确认原告（反诉被告）万成功支付的1.1万元对应的期间为2014年7月1日至2014年11月30日，租金标准为2500元/月。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，双方的租赁关系应当终止。原告（反诉被告）万成功应支付被告（反诉原告）张文彪自2014年12月1月起至2015年5月22日的房屋使用费共计11833.33元。对万成功认为张文彪签订拆迁补偿协议后，无权主张房屋使用费的意见，本院认为万成功的此点意见没有法律依据，不予采纳。张文彪作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与张文彪签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有万成功参加，但万成功作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，征收拆迁同样会影响到万成功的相关合法利益，因此万成功有权在张文彪获得的补偿款中得到相应的补偿。本院认为，张文彪提供证据不能证明万成功在拆迁时不是合法承租人，故对张文彪关于万成功不应享受拆迁补偿的意见不予采纳。对原告（反诉被告）万成功要求被告（反诉原告）张文彪支付停业补偿费、非住宅房屋的设施搬运费共计15万元的主张，张文彪认为不应支付，本院认为张文彪将涉案房屋租赁给万成功从事餐饮，获得相应租金，本身即是一种经营行为，因此当涉案房屋被征收拆迁时，即影响到万成功的营业利益，也同样影响到张文彪的营业利益。万成功有权获得与其承租房屋相关的非住宅房屋的设施搬运费。综上，与万成功承租房屋相关的非住宅房屋的设施搬运费为81410元÷2=40705元、拆迁营业用房的停业补偿费用162820元÷2=81410元。鉴于涉案房屋被征收拆迁时距张文彪通知万成功搬出房屋44天，结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响的大小，确定原告（反诉被告）万成功获得此部分非住宅房屋的设施搬运费40705元30%=12211.50元、拆迁营业用房的停业补偿费用81410元30%=24423元，合计36634.50元。对被告（反诉原告）张文彪关于水电费的主张，本院认为，万成功应支付张文彪水电费1369元，扣除押金2000元，张文彪尚需返还万成功水电押金631元。对被告（反诉原告）张文彪的关于利息的主张，本院认为被告（反诉原告）张文彪的的此项主张没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张文彪于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）万成功非住宅房屋的设施搬运费12211.50元、拆迁营业用房的停业补偿费用24423元，合计36634.50元；二、原告（反诉被告）万成功于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）张文彪水电费1369元，扣除已付押金2000元，被告（反诉原告）张文彪需返还原告（反诉被告）万成功押金631元；三、原告（反诉被告）万成功于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）张文彪自2014年12月1月起至2015年5月22日的房屋使用费共计11833.33元；四、驳回被告（反诉原告）张文彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元、保全费1120元，合计4420元，由原告（反诉被告）万成功承担3341元，被告（反诉原告）张文彪承担1079元；反诉案件受理费167元，由被告（反诉原告）张文彪承担68元，原告（反诉被告）万成功承担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：1076）预交上诉案件本诉受理费3300元和反诉受理费167元。审 判 长  谢 明人民陪审员  李春燕人民陪审员  解天虹二〇一六年五月十三日书 记 员  胡 颖