福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终528号上诉人（原审原告）福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点，住所地福州市鼓楼区。经营者叶招莲，女，1982年2月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人黄大光、欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张善添，男，1953年5月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）汪童志，男，1974年10月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。上诉人福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点因与被上诉人张善添、汪童志居间合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2015年5月5日，被告张善添、汪童志在原告居间服务下订立了《房屋买卖合同》，同时，被告张善添、汪童志与原告签订了《居间服务合同》，被告张善添、汪童志还与福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）签订《交易服务合同》。其中《房屋买卖合同》约定，被告汪童志向被告张善添购买坐落于福州市鼓楼区福飞路104号10座203单元及10座11#附属间，总价为200万元。《居间服务合同》约定：经原告（丙方）提供居间服务，被告张善添(甲方)、汪童志（乙方）双方就买卖位于福州市鼓楼区福飞路104号10座203单元及10座11#附属间的房屋签订了《房屋买卖合同》；丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束；丙方提供的居间服务范围：房屋交易市场行情咨询，房源推介，协助乙方实地查看该房屋以及周围环境，沟通甲乙双方的成交意向，协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》；甲、乙双方应在《房产买卖合同》成立时向丙方支付居间服务费，甲方应向丙方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的2%（即40000元）；乙方应向丙方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的1%（即20000元）；甲乙双方同意丙方委托福建金城丰担保有限公司代收居间服务费;甲乙双方任何一方解除《房屋买卖合同》且甲乙双方任何一方在该合同解除当日仍未按本合同第四条的约定支付居间服务费的，每迟延一日，丙方有权要求该方按迟延付款金额的千分之五支付违约金，另有权要求该方支付因主张迟延付款以及违约金所产生的律师代理费等费用。《交易服务合同》约定：鉴于房屋交易的复杂性，被告张善添（甲方）、汪童志（乙方）、金诚丰公司（丙方）就甲乙双方委托丙方提供房屋交易服务事宜进行协商并订立本合同；房屋交易服务范围含协助甲方办理该房屋其名下《房屋所有权证》、协助甲方办理解除该房屋抵押权手续、协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续以及房屋交接手续、协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续、协助甲乙双方办理该房屋土地证过户手续，服务期间自本合同签订时起至该房屋交易所需的上述约定范围内的手续办理完毕为止；在本合同签订时，甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费人民币400元，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费人民币400元。合同签订后，被告汪童志分别于2015年5月5日和2015年5月22日各交付50000元购房保证金至金诚丰公司，金诚丰公司出具收款收据。2015年7月11日，被告汪童志向被告张善添发函通知解除双方签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。2015年7月17日，被告汪童志与金诚丰公司签订《具结书》，约定：根据《房屋买卖合同》第六条第（一)款的约定：被告汪童志、张善添双方应在张善添领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，但是被告张善添未按约及时履行前述合同义务，被告张善添的行为已经严重侵害被告汪童志合法权益；被告汪童志已于2015年7月11日向被告张善添发出《解除合同函》，解除与其签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》；鉴于《房屋买卖合同》及《交易服务合同》已解除，现，金诚丰公司向被告汪童志退还购房保证金10万元并收回相应收款收据，为此，被告汪童志与金诚丰公司签订本具结书，本具结书签订后，被告汪童志与金诚丰公司之间本具结书之外的权利义务终止，互不承担责任。2015年8月13日，原告为提起本案诉讼，与福建创元律师事务所签订《委托代理合同书》，委托律师代理本案，律师费为2700元。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原告作为中介服务方，接受二被告的委托，为买卖双方提供居间服务，并且成功促成双方签订合同，二被告应向原告支付相应的居间服务费，具体认定如下：关于汪童志应承担的居间服务费，被告汪童志与金诚丰公司签订的《具结书》，是双方当事人真实的意思表示，符合法律的规定，应属有效。《具结书》写明：被告张善添的行为已经严重侵害被告汪童志合法权益，本具结书签订后，被告汪童志与金诚丰公司之间本具结书之外的权利义务终止，互不承担责任。从上述《具结书》可以看出，金诚丰公司认为由于被告张善添违约行为，同意免收被告汪童志的居间服务费。而《居间服务合同》明确约定：甲乙双方同意丙方委托福建金城丰担保有限公司代收居间服务费。审理过程中，原审法院要求原告提交其与金诚丰公司的委托合同，但原告拒不提交，故原告应承担举证不利的法律后果，对金诚丰公司免除被告汪童志居间服务费的行为担责，被告汪童志无需向原告支付居间服务费。关于张善添应承担的居间服务费，被告张善添、汪童志与原告签订的《居间服务合同》约定了居间服务的具体项目，同时约定原告提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束，二被告应在《房产买卖合同》成立时向原告支付居间服务费合计60000元。被告张善添、汪童志与金诚丰公司签订的《交易服务合同》约定了房屋交易服务的具体项目，同时约定二被告应向金诚丰公司支付权证代办费、房屋交接手续代办费合计800元。原审法院认为，上述两份合同约定的服务项目均为中介方应提供的服务，本案原告将居间合同分成《居间服务合同》、《交易服务合同》两份合同来签订，存在规避法律责任之疑，且两份合同约定的服务费差额巨大，明显不合理。二被告虽然签订了《房产买卖合同》，但房产买卖最后未成交，原告也未办理《交易服务合同》约定的房屋交易服务。故原审法院酌定被告张善添向原告支付居间服务费20000元。关于律师费，原告为提起本案诉讼，支出律师费2700元，根据案情，原审法院酌定被告张善添向原告支付律师费900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、被告张善添应于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点支付房产买卖居间服务费20000元；二、被告张善添应于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点支付原告因提起本案诉讼支出的律师费900元。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，减半收取诉讼费684元（原告预交1367元），由原告福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点负担456元、被告张善添负担228元。一审宣判后，原审原告福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点不服，向本院提起上诉。上诉人福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，理由如下：一、一审认定“福建金诚丰担保有限公司免除被上诉人汪童志居间服务费”是错误的，金诚丰公司并没有免除汪童志的居间服务费，其也没有权利免除汪童志的居间服务费。1.从《具结书》内容上看，无法看出金诚丰公司同意免收汪童志的居间服务费。2.从法律上讲，上诉人仅是委托金诚丰公司代收居间服务费，金诚丰公司并无权利免收汪童志居间服务费，退一步讲，且不说金诚丰公司是否有作出免收居间服务费的意思表示，即使作出了免收的意思表示也是无效的，因为金诚丰公司不是《居间服务合同》的相对方，其无权代替上诉人作出放弃收取居间服务费的意思表示。二、一审法院认为：《居间服务合同》、《交易服务合同》约定的服务项目均为中介方应提供的服务，上诉人将居间合同分成两份合同来签订，存在规避法律责任之疑，是错误的。1.上诉人已经促成二被上诉人签订《房屋买卖合同》，因此二被上诉人应当按照《居间服务合同》的约定支付居间服务费。2．《居间服务合同》和《交易服务合同》明确约定了各自的服务范围，也约定了各自应承担的违约责任。上诉人与金诚丰公司均是合法成立的法人，不存在也没有必要做出规避法律责任行的为。《居间服务合同》、《交易服务合同》不违反法律的强制性规定，均合法有效成立。3.关于两份合同约定的服务费存在差额问题，（1）通常在签订合同之前上诉人做了大量的工作才促成一单交易，而之后办理房屋过户手续的程序相对简单，需要花费的时间、精力较少，不需要多大的成本即可完成。（2）《居间服务合同》、《交易服务合同》两份合同签订的主体不同，约定的服务内容也不同，其在收费方面存在差异是很正常的事情。综上，请求：1.依法撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5401号民事判决书；2.依法改判支持上诉人一审的诉讼请求，即判令被上诉人张善添向上诉人支付居间佣金人民币40000元；被上诉人汪童志向上诉人支付居间佣金人民币20000元；二被上诉人赔偿上诉人律师代理费人民币2700元；3.一、二审诉讼费由二被上诉人共同承担。被上诉人张善添答辩称：对一审判决没有异议，并愿意履行判决。被上诉人汪童志答辩称：房屋买卖合同的违约方是张善添，根据居间服务合同第四条第三款的约定，金诚丰公司收取交易服务费，双方已经签署了具结书，答辩人与上诉人的责任义务在具结书中已经了结。答辩人与张善添的权利义务在鼓楼区法院的另一份判决书已经盖棺定论，张善添系合同违约方。故答辩人不再承担责任。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼中，被上诉人汪童志提交了一份（2015）鼓民初字第4386号民事判决书，拟证明其与被上诉人张善添之间的权利义务已经履行完毕。上诉人对该民事判决书真实性没有异议，但认为与本案无关。被上诉人张善添对该民事判决书没有异议。本院经审查认为，各方当事人对该民事判决书的真实性没有异议，可予确认。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人汪童志是否应支付居间服务费的问题。根据讼争《居间服务合同》约定，在《房产买卖合同》成立时被上诉人汪童志应向上诉人支付居间服务费20000元；买卖双方同意上诉人委托金诚丰公司代收居间服务费。在合同履行过程中，因被上诉人张善添未按约履行，被上诉人汪童志向其发函解除合同。后被上诉人汪童志与金诚丰公司签订《具结书》，金诚丰公司向汪童志退还购房保证金，具结书之外的权利义务终止，互不承担责任。从该具结书的内容来看，金诚丰公司的意思表示为其退还汪童志购房保证金之后，双方之间即无权利义务关系，则汪童志无需向金诚丰公司承担任何责任（包括金诚丰公司代收的居间服务费）。此外，上诉人委托金诚丰公司收取居间服务费，被上诉人汪童志作为第三人有理由相信金诚丰公司有权对收取居间服务费的相关事宜作出处理；且诉讼中，上诉人亦未能提供证据证明其与金诚丰公司之间的具体委托事项，因此，一审法院认为上诉人作为委托人应当对金诚丰公司处理委托事务的行为承担责任，并由此认定被上诉人汪童志无需向上诉人支付居间服务费正确，本院予以维持。关于被上诉人张善添所承担的居间服务费的问题。根据讼争《居间服务合同》约定，在《房产买卖合同》成立时被上诉人张善添应向上诉人支付居间服务费40000元，被上诉人汪童志应向上诉人支付居间服务费20000元；根据被上诉人张善添、汪童志和金诚丰公司签订的《交易服务合同》约定，张善添、汪童志应向金诚丰公司支付房屋交易服务的手续费用800元。由此可见，上述两份服务合同所约定的服务费用相差甚远。一般而言，中介方介入的二手房交易买卖包括了从居间介绍、订立合同、房屋交接、房屋过户手续办理完毕止的全部过程，从该过程来看，中介方在各个环节均需投入相当的精力以促使房产交易的最终成功。因此，上诉人认为上述《居间服务合同》和《交易服务合同》中约定的服务费用存在差异是合理的，该主张与实际情况和生活常理并不相符，本院对此不予采纳。本案中，被上诉人张善添在合同签订后不久即未按约履行，以致房屋买卖合同未能继续履行，中介方的服务即告停止。一审法院结合本案实际案情，酌定被上诉人张善添向上诉人支付居间服务费20000元并无不当，本院可予维持。综上，上诉人主张一审法院认定事实不清、适用法律错误不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费1367元，由上诉人福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  吴筱洲二〇一六年五月十三日书 记 员  刘 奕