浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0327民初2182号原告：温州美地物业管理服务有限公司，住所地：浙江省苍南县龙港镇西城路8-14号B单元201室。法定代表人：陈时修，总经理。委托代理人：陈吉开，浙江法之剑律师事务所律师。委托代理人：余乃盛，浙江法之剑律师事务所律师。被告：苍南县维纳斯酒店，住所地：浙江省苍南县龙港镇泰安路泰安大厦*******号*层。负责人：唐乐新。被告：唐乐新。被告：陈光华。被告：陈智存。原告温州美地物业管理服务有限公司（以下简称美地公司）与被告苍南县维纳斯酒店、唐乐新、陈光华、陈智存物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由代理审判员林超方适用简易程序于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告美地公司的委托代理人陈吉开、被告苍南县维纳斯酒店、唐乐新均到庭参加诉讼，被告陈光华、陈智存经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告美地公司起诉称：2011年7月1日，原告与龙港泰安大厦业主委员会签订一份泰安大厦物业管理服务合同，约定聘请原告为泰安大厦的物业管理单位，同时约定了物业管理费计算、交付、逾期缴纳滞纳金等内容。由于龙港镇泰安大厦主楼104室、105室产权属被告陈光华、陈智存所有，被告苍南县维纳斯酒店一直租赁使用上述房产，其系被告唐乐新一人投资成立。涉案产权面积约2180平方米。原告多次要求被告支付2014年8月1日至2016年2月29日的物业管理费，但被告均无故予以推托。为此，原告诉请判令：一、各被告共同向原告支付尚欠的物业管理费82840元（从2014年8月1日起计算至2016年2月29日）及滞纳金67100元（按日千分之三计算至2016年2月29日）；二、本案诉讼费由被告负担。在本案审理过程中，变更诉讼请求为：被告苍南县维纳斯酒店向原告支付尚欠的物业管理费80224元（从2014年9月1日起计算至2016年2月29日）及滞纳金65923元（按日千分之三计算至2016年2月29日）；二、被告唐乐新、陈光华、陈智存对上述款项承担连带责任；三、本案诉讼费由被告负担。原告美地公司在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1、营业执照、组织机构代码证、身份证，用以证明原、被告的身份情况；2、房产证、土地证、房屋查询登记信息、房屋租赁合同、补充协议，用以证明涉案标的属被告所有及实际使用情况等；3、物业管理服务合同、泰安大厦业主委员会证明、照片、律师函，用以证明原、被告之间存在物业服务关系，被告欠原告管理费等情况。被告苍南县维纳斯酒店、唐乐新共同答辩称：原告应该为业主提供场所维护保养、卫生保洁、安全秩序、代收代缴等服务，但原告均未履行上述职责，消防通道从未派人打扫，也没有提供保安24小时巡逻服务。被告所承租的酒店屋内漏水严重，二楼过道因前年台风造成天花板全部敲掉重新吊顶，部分房间木地板因泡水而更换，这些损失应由物业公司赔偿。被告对于原告主张物业管理服务费的面积为2180平方米没有异议，但截止2014年8月被告按照每平方米1.5元缴纳物业费，每月支付3270元。2014年8月份开始被告没有缴纳物业费，但于2015年2月14日缴纳2014年2月至2014年12月的物业费2万元，于2015年9月份缴纳了2616元物业费。原告没有完全履行物业管理义务，不应支持其全部诉讼请求。被告苍南县维纳斯酒店、唐乐新在本院指定的举证期限内没有提供证据材料，但当庭提交了：1、照片，用以证明被告未支付物业费的原因；2、银行打款单，用以证明从2014年8月1日至2016年2月29日，被告已经支付了一部分的物业管理费。被告陈光华、陈智存未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。原、被告提供的上述证据，经庭审出示，并经审查，本院认为，鉴于被告对原告提供的证据1、2没有异议，对其证明力予以认定。原告提供的证据3，被告对物业管理服务合同、泰安大厦业主委员会证明的真实性没有异议，认为自己并没有收到照片中的催缴通知单，对律师函没有异议，本院认为，该证据符合民事诉讼有效证据的基本特征，对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1，原告对三性均有异议，认为照片中反应的漏水问题与物业公司没有关系，本院认为，该证据只能说明被告所承租的房屋拍摄时的情况。被告提供的证据2，原告认为2万元是支付2014年8月份之前的物业费，对于被告支付的2616元物业费没有异议，本院认为，该证据可以说明被告于2015年2月14日转账2万元，于2015年10月21日转账2616元到原告的账户。本院经审理，认定事实如下：被告陈光华、陈智存系苍南县龙港镇泰安大厦104、105、106室、二层的业主，被告陈光华、陈智存、案外人林文俊、项友树系苍南县龙港镇泰安大厦三层的业主，该房屋面积分别为58.37、45.4、45.4、1872.64、1590.59平方米。原告温州美地物业管理服务有限公司，于2011年7月1日与龙港泰安大厦业主委员会签订物业服务合同，约定：“由原告美地公司为苍南县时代都市广场提供物业管理服务，物业服务费：原则上业主按月缴纳，商业用房（含办公用房）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.00元向原告交纳；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告备案并负连带缴纳责任；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金，原告同时可以依法追缴。”2009年11月18日，被告唐乐新与被告陈光华、陈智存、案外人林文俊、项友树签订房屋租赁合同，约定被告陈光华、陈智存、案外人林文俊、项友树将苍南县龙港镇泰安大厦104、105、106室、二层、三层共计3612平方米，自2010年4月1日至2022年3月31日出租给被告唐乐新开办酒店。2011年5月25日，双方签订关于房屋租赁合同补充协议，约定原租赁面积为3612平方米，现更改为合同实际使用面积3504平方米。物业服务合同到期后，原告美地公司仍继续为龙港泰安大厦提供物业管理服务。被告未支付2015年1月1日至2016年2月29日的物业管理费,但被告苍南县维纳斯酒店于2015年10月21日缴纳了2616元物业费。经原告多次催讨未果，故原告诉至法院，要求判如所请。本院认为：原告美地公司与龙港泰安大厦业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，且对全体业主均具有约束力。2013年7月1日至今，原、被告虽未重新签订物业管理服务合同，但双方已经形成事实上的物业管理服务关系。被告陈光华、陈智存作为业主接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付物业管理费，现被告逾期未缴纳，原告请求被告支付欠交的物业管理费并支付违约金，于法不悖，本院予以支持。根据双方物业管理合同约定，2015年1月1日至2016年2月29日为14个月，被告陈光华、陈智存应支付物业管理费2元/月×14个月×2180平方米=61040元。物业管理服务合同约定逾期缴纳的物业管理费按每日千分之三收取违约金明显过高，本院予以调整，违约金调整后按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算。原告主张被告苍南县维纳斯酒店、唐乐新支付物业管理服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈光华、陈智存于本判决生效后十日内支付原告温州美地物业管理服务有限公司物业管理服务费61040元；二、限被告陈光华、陈智存于本判决生效后十日内支付原告温州美地物业管理服务有限公司违约金（以每月的物业管理费4360元为基数，违约天数合计91个月，按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算）；三、驳回原告温州美地物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3299元，减半收取1649.5元，由原告温州美地物业管理服务有限公司负担172.5元，被告陈光华、陈智存负担1477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  林超方二〇一六年五月十八日代书 记员  韩若秦相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。