河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初2906号原告王储，男，2001年11月19日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。法定代理人田波（系原告母亲），女，住河南省郑州市金水区。委托代理人姬烨，河南文丰律师事务所律师。委托代理人陈徽，河南文丰律师事务所实习律师。被告河南雅宝地产有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区CBD外环路东、CBD第十一大街北（新芒果大厦）1幢25层1号。法定代表人訾建军，该公司董事长。委托代理人张国峰，河南明商律师事务所律师。原告王储诉被告河南雅宝地产有限公司（以下简称雅宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王储法定代理人田波委托代理人姬烨、陈徽，被告雅宝公司委托代理人张国峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王储诉称，2012年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并向被告一次性支付全额购房款2361059元。被告向原告交付房屋后，迟迟不办理该房产的产权初始登记，逾期达194天；经原告多次催促后方办理产权初始登记，又迟迟不办理该房产的转移登记，逾期达417天。被告的行为给原告造成了重大损失，依据《商品房买卖合同》附件四关于产权登记的约定，被告应支付逾期办理产权初始登记违约金45804.54元，逾期办理转移登记违约金98456.16元，以上费用合计144260.7元。故诉至法院请求依法判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金45804.54元，逾期办理转移登记违约金98456.16元，以上费用合计144260.7元。被告雅宝公司辩称，1、商品房买卖合同的版本是由郑州市房管局统一制定的，该合同版本明显对被告不公平，因为原告并无任何实际损失，仅依据格式合同文本让被告承担高额违约金，对被告不公平；2、逾期办证违约金被告不应承担，因为按照商品房买卖合同约定，在交房时，原告应提交相应的办证资料，但原告并未向被告提供相应的资料，在被告的再三催促下，原告到被告处取走了办证应由被告提交的资料，到房管局自行办房产证，因此被告并无违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告王储为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、编号为D12001104967的《商品房买卖合同》一份，证明1、被告应在2013年12月15日前，将办理产权初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，否则按日支付总房款0.01%的违约金（《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第1款）；2、被告应在取得商品房初始登记后120日内，取得原告房产证。并约定被告违约的，原告不解除合同，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金（《合同补充协议》第六条第2款）。证据二、不动产销售发票一张、维修基金收据一张、契税完税证一张，证明1、原告已经依约支付了全部购房款2361059元，并分别于2012年9月、11月结清了契税、维修基金，2、原告已经依约向被告提供了办理产权登记所需资料，双方约定的交房日期是2013年10月15日，原告在2012年9月已经交纳了维修基金，在2012年11月已经交纳了契税，并将相应票据交给了被告。证据三、《郑州市郑东新区初始登记信息对照表》一份，证明被告直至2014年6月27日才向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料，2014年7月3日取得初始登记，明显迟于合同约定时间，已构成违约，共计逾期194天。证据四、房屋所有权证（郑房权证字第××号）一份，证明根据合同约定，被告应在房屋初始备案登记（2014年7月3日）后120日内，即2014年10月31日前为原告取得房产证。而原告直至2015年12月22日才取得，被告逾期办证的行为已构成违约，共计逾期417天。证据五、户口登记簿信息，证明原告王储系限制民事行为能力人，田波系其监护人，田波作为其法定代理人，有权代为委托起诉。被告雅宝公司对上述证据发表如下质证意见：对所有证据的真实性均没有异议，对证据一、证明目的有异议，合同中约定了买受人应在商品房交付使用时，向出卖人提供办理产权登记所需资料，这是原告的义务，原告未完成该义务，不产生被告为其办理产权证书的义务；对证据二、证明目的有异议，在交房时原告并未将该部分资料交给被告用以办理产权证；对证据三、证明目的无异议，但我方认为合同是格式文本，并不是我方制定的，让我们依据该合同承担高额违约金，显失公平；对证据四、证明目的有异议，应由我们提供的办证资料，在我们的催促下，原告于2015年3月11日已经取走，我方不知为何原告在2015年12月22日取得产权证书，应是原告在取走资料后未及时办理产权证书；对证据五、证明目的、关联性无异议。经审查，原告王储提交的证据均真实合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。被告雅宝公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据：住宅产权办证资料领取明细一份，证明原告于2015年3月11日，将应由被告提供的办证资料取走，自行办理产权证。原告王储对上述证据发表如下质证意见：对证据的真实性有异议，提供的证据名称是合同交接表，被告称是住宅产权办证资料领取明细，系事后人工手工添加，不能证明原告签字时，是领取办理资料，对关联性有异议，双方合同约定的，系由被告办理产权证，由原告领取办理资料，不是合同约定，与系争事实无关。经审查，原告虽对该组证据有异议，但庭审中自认确系其从被告处将办理产权证的资料领取，自行办理。故被告雅宝公司提交的证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：2012年10月6日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号D12001104967），合同约定：出卖人河南雅宝地产有限公司，买受人王储；买受人购买的商品房为郑东新区祥盛街北、中兴路西3幢2单元9层902号房，房屋建筑面积共190.95平方米，房屋单价为每平方米12364.8元，房屋总价为2361059元；买受人一次性付款。出卖人应当在2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在2013年12月15日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。2012年9月3日，被告雅宝公司出具收据，载明：今收到王储维修基金壹万贰仟肆佰壹拾贰元整。2012年10月21日，被告雅宝公司向原告王储出具河南省销售不动产统一发票，载明：原告王储缴纳预售购房款2361059元。2012年11月1日，原告王储为其位于郑东新区祥盛街北、中兴路西3号楼2单元9层902号的房屋缴纳契税94442.36元。2014年7月3日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局出具郑州市郑东新区初始登记信息对照表，其主要内容为：2014年6月27日，被告雅宝公司为坐落于郑东新区祥盛街北、中兴路西3号楼2单元9层902号的预售房屋办理初始登记信息。2015年3月11日，田波代原告王储领取合同资料（合同编号为D12001104967），并在合同交接表（住宅产权办理资料领取明细）上签字。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同履行自己的义务。原告已按照合同约定向被告支付了全部价款，被告应当履行向原告交付标的物，并转移标的物所有权的义务。双方合同约定，出卖人应当在2013年12月15日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。现被告雅宝公司于2014年6月27日报送上述资料，已构成违约。双方合同同时约定，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。被告在庭审中辩称，按照上述约定，交房之时原告应提交相应的办证资料，但原告并未向被告提供，故被告未构成违约。但本案中原告已分别于2012年9月3日、11月6日交纳房屋维修基金及契税，原告已经交纳完毕办理房产证需要的相关税费，自然希望尽快办理房产证，被告称原告未将这些资料向其交付，不符合常识，对被告的辩称本院不予采信。被告未按合同约定按时为原告办理产权登记，也亦构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。通过探究该条款的文义及立法本意，本院认为违约金具有补偿性与惩罚性双重性质，通过约定违约金数额与实际损失的比较，法院可以依照公平原则对违约金进行适度调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中原告于2015年3月11日自行办理案涉房产产权证，并已于2015年12月22日取得该证，该段时间应系办理产权证需要的合理时间。原告所受损失系迟延取得证件的损失，迟延时间应截至于2015年3月11日。原被告双方虽在合同中有违约金之约定，但原告所受损失数额难以确定，综合被告逾期时间、原告可预期利益，参考金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院酌定被告向原告支付违约金8万元。该数额不但能对被告的违约行为予以惩戒，也足以弥补原告损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南雅宝地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王储支付违约金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3185元，由被告河南雅宝地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛代理审判员 王世争二〇一六年五月二十六日书 记 员 刘 伟