辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民一终字第1872号上诉人（原审原告）：梁盾，无职业。上诉人（原审被告）：大连汇丰源房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区翠竹小区51栋-2-2号。法定代表人：沙朝晖，董事长。委托代理人：宋兆巍，男，1974年12月7日生。上诉人梁盾、上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年9月23日作出（2014）开民初字第2542号民事判决，上诉人梁盾、上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁盾、上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司的委托代理人宋兆巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告梁盾一审诉称：原告系位于大连经济技术开发区丽娇湾小区（下称丽娇湾小区）A35号别墅（下称A35号别墅）的所有权人。在未与原告达成房屋拆迁协议的情况下，被告于2008年2月20日强行拆除了原告的A35号别墅的部分面积，导致原告至今无法居住。2008年9月末，被告与原告协商赔偿事宜，并承诺将立即进行动迁工作或予以重建，原、被告为此达成赔偿协议。2010年初，原告发现同样被损毁的邻居家的房屋已被被告重建，遂要求被告重建原告的房屋，但被告以双方的赔偿协议中未予约定为由拒绝了原告的要求。原告认为被告严重侵害了原告的合法权益，原、被告间签订的赔偿协议属显失公平、重大误解。原告要求：1、变更原、被告双方于2009年9月27日签订的显失公平、重大误解的《赔偿协议书》；2、被告赔偿原告A35号别墅无法居住的房租损失暂计1，500，000元（自2009年10月1日起暂计算至2013年10月31日止，每年按房屋租金损失为500，000元）；3、被告将原告位于丽娇湾小区A35号别墅恢复原状至该小区销售时对外公布的建筑及装饰标准。原审被告大连汇丰源房地产开发有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。虽然原、被告双方签订了赔偿协议书，但是根据法律的规定显失公平和重大误解的合同应在一年内撤销，本案截止到现在已经超过了诉讼时效，协议书不存在显失公平的状态；原告起诉存在主体错误，不应是本案被告，侵权责任的主体是大连建安房屋拆迁有限公司。原审法院经审理查明：2002年11月4日，大连经济技术开发区规划土地建设局向大连经济技术开发区管委会出具《关于丽娇湾别墅区公用设施完善改造方案的报告》，载明：丽娇湾别墅区于1994年交付使用，开发商大连三维高科技开发有限公司已不知去向，遗留问题较多。尤其在供水、供电等公用设施的维修管理方面存在的问题较为突出，该报告就丽娇湾别墅区公用设施完善改造问题提出实施方案。2007年5月14日，被告与案外人大连建安房屋拆迁有限公司签订《丽娇湾小区改造项目委托拆迁合同书》，约定，被告委托案外人大连建安房屋拆迁有限公司对案涉丽娇湾小区拆迁，出现违章、违纪或违法现象导致严重后果的，案外人大连建安房屋拆迁有限公司承担全部责任。2007年7月30日，大连经济技术开发区国土资源和房屋局发出大开国土动通（2007）15号《动迁通告》，载明：拆迁单位大连汇丰源房地产开发有限公司将对丽娇湾别墅区住宅33，150.31平方米进行拆迁。2008年2月20日，原告所有的位于丽娇湾小区内的A35号别墅部分面积被拆除。2009年9月27日，原、被告双方签订《赔偿协议书》，载明：“经双方协商，就乙方（原告）位于丽娇湾小区的A35号别墅之不当拆除行为，甲方（被告）表示歉意。据此双方达成谅解：1、甲方赔付乙方房屋内财物损失、拆除后乙方无法居住之过渡补助费共计伍拾万元（人民币）；乙方放弃追究其其他民事责任的权利。2、对目前A35号别墅残损之房屋，未经乙方同意甲方不得继续拆除。3、如果大连汇丰源房地产开发有限公司（被告）不再开发改造丽娇湾项目，将负责恢复被损毁的A35号别墅……”2010年9月29日，被告向原告支付100万元赔偿金。另查，大连市人民政府于2001年11月28日发布，2006年9月15日修改的《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十五条规定：“实行产权调换，拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人采取过渡安置的，应在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。安置房屋为多层建筑的，过渡期不得超过二年；安置房屋为高层建筑的，过渡期限不得超过三年。”在本案审理过程中，经原告申请，本院委托，辽宁元正资产评估有限公司对案涉房屋的租金损失（自2009年10月1日起至评估之日止）进行评估。2013年11月5日，辽宁元正资产评估有限公司作出“元正评报字（2013）第127号”资产评估报告，评估结论为：2011年租金为371，349元（月租金为31，832.47元）；2012年租金为386，574元；2013年1月至评估之日10个月租金为330，039元。本案庭审中，辽宁元正资产评估有限公司出庭接受质询时表示，鉴定机构对小区的居住环境参照相邻小区做了相关考虑，小区的环境评估对房屋租金影响不大，再调整没有意义。原审法院认为：根据原、被告双方诉辩主张及理由，本案焦点问题为：1、原、被告双方签订《赔偿协议书》内容能否变更；2、被告应否承担向原告支付赔偿款的责任；3、被告应向原告支付的赔偿数额；4、原告要求恢复被损毁的A35号别墅应否得到支持。关于第一个焦点问题，原、被告双方签订《赔偿协议书》内容能否变更。我国《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案原、被告双方就A35号别墅部分面积被拆除事项于2009年9月27日签订《赔偿协议书》，原告于2012年12月20日向本院起诉要求变更该协议书内容，自原、被告双方签订协议书至原告起诉时已逾期一年，按照合同法第五十五条第一项之规定，原告撤销权已消灭，故其起诉要求变更签订《赔偿协议书》诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，被告应否承担向原告支付赔偿款的责任。本院认为，被告以案涉小区的拆迁单位名义与案外人大连建安房屋拆迁有限公司签订《丽娇湾小区改造项目委托拆迁合同书》委托大连建安房屋拆迁有限公司拆迁案涉小区，被告作为委托方应就大连建安房屋拆迁有限公司实施的拆迁行为承担责任，该委托合同中关于拆迁出现违章、违纪或违法现象导致严重后果的，向大连建安房屋拆迁有限公司追究责任的约定，仅能约束合同双方被告与大连建安房屋拆迁有限公司，但并不影响委托合同外第三个人原告就案涉A35号别墅部分被拆除向被告索赔。另外，被告与原告就A35号别墅部分被拆除事项达成了《赔偿协议书》，明确表示被告赔付原告房屋内财物损失、拆除后原告无法居住之过渡补助费50万元，原告放弃追究其其他民事责任的权利，对原告A35号别墅残损之房屋，未经原告同意被告不得继续拆除。事后，被告实际给付赔偿金100万元，由此可见，被告对其承担向原告赔偿责任是认可的。被告在本案诉讼中提出的关于原告起诉存在主体错误，其不应是本案被告，侵权责任的主体是大连建安房屋拆迁有限公司等抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。原告要求被告就案涉别墅部分拆除行为承担赔偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于第三个焦点问题，被告应向原告支付的赔偿数额。被告与原告签订的《赔偿协议书》约定，被告赔付原告房屋内财物损失、拆除后原告无法居住之过渡补助费50万元，被告实际给付赔偿金100万元，应视为原、被告变更给付屋内财物损失及拆除后原告无法居住之过渡补助费100万元赔偿金。原、被告就过渡期限双方当事人不能达成一致意见，按照大连市人民政府于2001年11月28日发布的《大连市城市房屋拆迁管理办法》（2006年9月15日大连市人民政府第47次常务会议通过修改）第四十五条规定，案涉房屋恢复过渡期应为两年。即，被告给付原告屋内财物损失及拆除后原告无法居住之过渡补助费（自原、被告签订《赔偿协议书》之日2009年9月27日起至2011年9月26日止）共计赔偿金100万元。自2011年9月27日起，经过两年后，被告仍未将房屋恢复原状，原告为此受到的损失，被告亦应承担赔付。自2011年10月1日暂计算至评估之日2013年11月5日止，评估报告鉴定该部分损失为31，832.47元∕月×3月＋386，574元＋330，039元＝812，110.41元。本案庭审中，辽宁元正资产评估有限公司出庭接受质询时表示，鉴定机构对案涉小区的居住环境参照相邻小区做了相关考虑，案涉小区的环境评估对房屋租金影响不大，再调整没有意义。但，案涉A35号别墅部分被拆除前，案涉小区生活环境确实存在问题，对房屋租金虽影响不大，但也还是存在影响，鉴定机构就此不予调整，本院酌定在原鉴定结论基础上下调3%，该部分损失为812，110.41元×97%＝787，747.1元。关于第四个焦点问题，原告要求恢复被损毁的A35号别墅应否得到支持。按照原、被告双方签订《赔偿协议书》的约定，如果被告不再开发改造丽娇湾项目，将负责恢复被损毁的A35号别墅。本案现无证据证明被告不再开发改造丽娇湾项目，原告主张要求恢复被损毁的A35号别墅，现在条件尚未成就，本院暂不能支持原告该项主张，待条件成就时，原告可另行主张。原审法院据此判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告大连汇丰源房地产开发有限公司向原告梁盾支付赔偿金787，747.1元；二、驳回原告梁盾的其余诉讼请求。案件受理费22，900元，鉴定费14，150.94元，合计37，050.94元，由原告梁盾承担18，525.47元，由被告大连汇丰源房地产开发有限公司承担18，525.47元。上诉人梁盾、上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司均不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。上诉人梁盾的上诉理由是：《大连市房屋拆迁管理办法》不应适用于本案；上诉人的诉讼请求是变更《赔偿协议书》，原审法院应用关于“撤销”合同的条款进行判决，同时省略了对上诉人有利的法律规定是适用法律错误；上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司在签订《赔偿协议书》时采取了恶意欺骗手段；原审法院判决的金额计算存在明显错误。上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司的上诉理由是：案涉别墅是案外人大连建安房屋拆迁有限公司拆除，侵权主体不是上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司；原审法院对原评估机构进行质询，程序违法，该质询不应被采信；《大连市城市房屋拆迁管理办法》不应被引用。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，公民的合法财产受法律保护。案涉被拆房屋归上诉人梁盾所有，大连汇丰源房地产开发有限公司在未经梁盾许可的情况下，将案涉房屋拆毁，其行为侵犯了梁盾的合法权利，应当承担损害赔偿责任。本案争议的焦点在于大连汇丰源房地产开发有限公司除已经给付梁盾的100万元款项，是否应当另行承担赔偿义务。其次，梁盾要求恢复被损毁的案涉房屋的诉讼请求应否得到支持。首先，2009年9月27日，双方当事人签订了《赔偿协议书》，大连汇丰源房地产开发有限公司赔付梁盾房屋内财物损失及梁盾无法居住之过渡补助费共计伍拾万元（人民币），后大连汇丰源房地产开发有限公司实际给付上诉人梁盾100万元。依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》（2007年2月26日发布）第四十五条规定，案涉房屋的过渡期应为两年。原审法院将上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司给付上诉人梁盾的100万元款项作为梁盾房屋被拆迁两年过渡期间的费用，对于两年之后上诉人梁盾的房屋损失，原审法院依据相关的鉴定意见予以认定，于法有据，本院予以支持。关于上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司上诉主张其依据《赔偿协议书》给付上诉人梁盾100万元款项为案涉房屋被损毁时至其被开发期间的全部过渡费用的主张，本院认为《赔偿协议书》约定的费用是对于梁盾在合理过渡期限的补偿，自上诉人梁盾的房屋被拆至2013年11月5日，房屋损失数额已经远超出了上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司给付梁盾的100万元，故上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司主张案涉100万元款项含房屋损毁时至案涉房屋被开发期间的全部费用的主张，不能成立，不能因此免除上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司赔偿义务。对于超出合理过渡期限的房屋合理损失，上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司仍然承担损害赔偿责任。对于上诉人梁盾的具体损失数额问题，自2011年10月1日计算至评估之日2013年11月5日止，评估报告鉴定该部分损失为31，832.47元∕月×3月＋386，574元＋330，039元＝812，110.41元，原审法院具体考虑到案涉房屋的现状，判令上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司对梁盾的上述损失承担97%的赔偿责任，于法有据，本院予以支持。关于上诉人梁盾请求上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司承担恢复原状的主张，案涉《赔偿协议书》明确将不再开发改造丽娇湾小区作为恢复案涉房屋重建的前提，现丽娇湾小区仍在开发改造期间，上诉人梁盾现请求恢复原状，本院不予支持。关于上诉人梁盾主张案涉《赔偿协议书》系在受欺骗的情况下签订的上诉理由，因上诉人梁盾对此未能提供充分有效的证据予以证明，故其此项诉讼主张，本院不予支持。关于上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司主张侵权主体是案外人的上诉理由，因案涉房屋被拆迁系上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司委托大连建安房屋拆迁有限公司实施，现该拆迁行为造成上诉人梁盾财产损失，上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司作为委托方应当就大连建安房屋拆迁有限公司实施的侵权行为承担损害赔偿责任，上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司的此项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司主张原审法院对原评估机构进行质询，程序违法，该质询不应被采信的上诉理由，原审法院系采信有鉴定资质的鉴定人员的质询意见作出的原审判决，程序合法，理由充分，故上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23354元（由上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司预付11677元，由上诉人梁盾预付11677元），由上诉人大连汇丰源房地产开发有限公司承担11677元，由上诉人梁盾承担11677元。本判决为终审判决。审 判 长 宋 君代理审判员 陈 薇代理审判员 金 艳二〇一四年十一月二十六日书 记 员 唐蓉荣