广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初字第2828号原告王艺桦，女，汉族，1955年8月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人朱文聘，广东文品律师事务所律师。委托代理人程永丰，广东文品律师事务所律师被告洪庆和，男，汉族，1965年12月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告蔡秀章，女，汉族，1963年2月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告洪志聪，男，汉族，1987年6月4日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告洪雅铟，女，汉族，1986年3月9日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。四被告共同委托代理人赵川，广东君孺律师事务所律师。四被告共同委托代理人赖梦娴，广东君孺律师事务所实习律师。被告唐翰威，男，汉族，1984年7月17日出生，身份证地址广东省深圳市福田区。委托代理人彭杨姗，广东卓兴律师事务所律师。第三人洪胜安，男，汉族，1981年9月9日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区。第三人洪庆辉，男，汉族，1974年9月3日出生，住址广东省深圳市宝安区。第三人深圳市松岗洪桥头股份合作公司，地址深圳市宝安区松岗街道洪桥头社区居委会大楼二楼。法定代表人洪庆辉，董事长。第三人洪庆辉、深圳市松岗洪桥头股份合作公司共同委托的委托代理人王涛，广东瑞轩律师事务所律师。原告王艺桦诉被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟、唐翰威房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经原告王艺桦申请，依法追加洪胜安、洪庆辉、深圳市松岗洪桥头股份合作公司作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王艺桦的委托代理人朱文聘，被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟的共同委托的委托代理人赵川，被告唐翰威的委托代理人彭杨姗，第三人洪胜安，第三人洪庆辉、深圳市松岗洪桥头股份合作公司共同委托的委托代理人王涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月初，被告唐翰威以购买即将拆迁村屋，能够短平快博取高额拆迁补偿款为由，向多年的好友原告提出，合作购买位于深圳市宝安区松岗街道洪桥头社区东三巷3号房产。由原告负责出资人民币1000000元及好处费99000元购买涉案房产，被告唐翰威负责提供拆迁名额及办理涉案房产所有程序性事项，拆迁补偿款对半分。2014年8月7日，被告唐翰威以原告的名义代原告与被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟将其涉案房产所有权益1000000元价格出让给原告，原告应在合同签订之日起五日内将上述购房款全部交付给案外人洪胜安保管处理，并由洪胜安负责出具收款收据。被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟应在合同签订之日起三日内，将涉案房产交付给原告。合同签订后，原告按照被告唐翰威的要求，分别于2014年7月31日（借款转为购房款）、2014年8月7日、2014年8月11日，通过转账汇款方式将1099000元支付给被告唐翰威。被告唐翰威称已将上述款项全部交给了案外人洪庆辉，但被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟和被告唐翰威至今未将涉案房产交付给原告。被告唐翰威不仅不配合移交涉案房产，而且对原告的各种合理要求不予理睬。原告有理由认为上述被告恶意串通，共同损害原告的合法权益。为维护原告自身合法权益，原告请求法院判令：1、五被告连带返还原告所交付的全部购房款1000000元；2、五被告连带发还原告所交付的购房好处费99000元；3、五被告连带支付原告购房款利息损失84912元（按照同期银行贷款利息计算，自2014年8月12日计至清偿完毕之日止，先暂计至2016年1月29日）；4、五被告连带承担本案诉讼费、保全费。被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟答辩称，被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟与原告的代理人被告唐翰威于2014年8月7日签署了相关的房屋买卖合同，并收到由洪庆辉所转给被告的100万元，但未有收到任何的其他的购房好处费，因本合同的房产不得转让，与其相关的房屋买卖合同是无效合同，被告同意将所有的款项100万元归还原告。被告唐翰威答辩称，原告将100万元转入被告唐翰威的账户，被告唐翰威也全部将款项转入购房人的账户，已经完成了代理人应尽的义务，原告没有任何证据证明被告唐翰威与被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟串通。至于9.9万元座位的购房好处费，原告也没有证据证明，而且在原告汇入被告唐翰威9.9万元的账户中摘要写明是借款，本案的案由是房屋买卖合纠纷，原被告双方之间是多年的好友，据被告唐翰威称原告与被告唐翰威私下之间有贸易往来，所以对9.9万元的汇款与本案没有任何关联。原告在明知涉案房产系小产权交易的情况下，恶意声称合同无效，率先违约，五被告不应承担所谓的购房款利息损失。第三人洪胜安陈述称，本案与第三人洪胜安无关。第三人洪庆辉、深圳市松岗洪桥头股份合作公司陈述称，第三人不是本案的合同当事人，第三人与本案没有关系。第三人只是合同的见证人及代收款人，第三人无需承担任何的责任，原告主张的利息及好处费均没有事实及法律依据，房款不应由第三人退还。经审理查明，2014年8月7日，被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟作为甲方，原告王艺桦作为乙方签订了《房地产买卖合同书》，约定经甲、乙双方友好协商，甲方自愿将其所享有的位于广东省深圳市宝安区松岗街道洪桥头社区东三巷X号房地产及该土地建筑物有偿出售给受让人乙方；甲方确认本合同中所出售给乙方的房地产及该土地建筑物系归其本人所有的，无任何产权之争议，为合法的所有权全部份额的拥有者，未有第三人对上述房地产享有任何形式上的权利义务，并保证上述所出售的房地产及该土地建筑物未发生过任何形式的抵押等行为，同时也未与任何诉讼由牵涉，否则由此造成乙方购买该房地产及该土地建筑物所产生的一切损失，应当由甲方承担所有赔偿责任，并由甲方按违约当时价格的双倍赔偿乙方；甲方所出售给乙方本合同所约定的房地产及该土地建筑物出售价款为人民币100万元，付款方式为上述房地产及该土地建筑物所有款额乙方需一次性现金付清，甲方所有权人同意乙方将所有房款直接全部交给洪胜安保管处理，乙方应于本合同签订之日起五日内一次性现金付清所有房产款额共计100万元；甲方在收到乙方支付的上述款项后应由洪胜安立下书面收据给乙方，甲乙双方对此无异议；甲、乙双方确认：甲方应当于本协议签订之日起3日内，将位于广东省深圳市宝安区松岗街道洪桥头社区东三巷3号房地产及该土地建筑物全部整体移交给乙方，并将该房水、电手续全部过户给乙方名下，上述房地产所占的土地及该土地建筑物在甲方移交给乙方后，所涉及到的相关改造项目及全部房产的所有权等均有乙方承受，甲方无权干涉，如甲方的其他行为或子女等他人的行为造成乙方的一切损失将由甲方全部承担，并由甲方安违约当时价格的双倍赔偿乙方；出售前所涉相关税费、水电费等相关费用由甲方承担，出售后所涉相关税费、水电费由乙方承担，该房地产因国家政策原因暂时不能够办理房产证和土地使用权证的转移，如日后国家政策允许，则甲方应当无条件协助乙方办理上述房地产的产权证书和土地使用权证的更名及水电安装或划拨等相关手续，所涉费用由乙方承担；上述房地产在移交给乙方后，如遇国家政策需拆迁上述房地产，因国家拆迁所支付有关该房地产的拆迁补偿款全部都归之乙方所有，甲方应全力配合乙方取得全部的拆迁收益，不得以任何形式拒绝，如因甲方拒绝之行为，则除全部拆迁补偿款归乙方外，甲方另行需一次性支付给乙方违约金100万元整；该房地产因国家政策问题暂时不具备办理过户《房地产证》《土地使用权证》的条件，若日后因政策原因，该房地产具备办证条件，甲方应全力协助乙方办理房产证等相关证件登记于乙方名下，甲方不得以任何理由拒绝，如因甲方拒绝，则甲方需一次性支付给乙方违约金100万元整，日后办理房产证所需的全部费用由乙方自行承担；甲、乙双方的地址以合同载明的地址为准，甲、乙双方以上所填写姓名、地址、联系电话、身份证号码等资料须准确无误，甲方同意乙方按上述地址将有关此房产的信函、通知等相关文件以挂号邮寄或快递的方式送达，如甲方上述个人信息资料发生变更，须提前一个月以书面形式通知乙方，否则乙方不承担未按时通知的任何法律责任，一切责任由甲方自行承担，甲方放弃一切抗辩权；甲、乙双方任何一方违反本协议之规定，违约方赔偿另一方由此所造成的一切经济损失及违约金（包括律师费用及一切合理支出费用）；如在履行本协议过程中发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向深圳市宝安区人民法院提起诉讼；本协议自甲、乙双方签字之日起生效，双方均不得反悔，今后乙方对上述房产及所占土地有自主选择使用方式的权利，甲方不得以任何形式进行干涉；如遇深圳市松岗洪桥头股份合作公司发展、重建、旧城改造等，乙方必须按村民50%以上同意赔偿标准的方案，乙方无条件配合深圳市松岗桥头股份合作公司发展。该协议由被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟及原告王艺桦签字确认（王艺桦的签名为被告唐翰威代签，但事后王艺桦以实际付款行为进行了追认），并由深圳市松岗桥头股份合作公司及洪庆辉、洪伟江等人签字见证。2014年7月31日，原告王艺桦向被告唐翰威转账99000元；2014年8月7日，原告王艺桦向被告唐翰威转账40万元；2014年8月11日，原告王艺桦向被告唐翰威转账10万元；2014年8月11日，原告王艺桦向被告唐翰威转账50万元。上述共计转账109.9万元。2014年8月11日，被告洪庆和出具收据称收到洪桥头东三巷三号购房款100万元。以上事实，有房地产买卖合同书、银行转账凭证、唐翰威银行账户流水、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟与原告签订的房地产买卖合同书系双方真实的意思表示。但涉案房产没有获得房地产证，不具备上市流通的资格，违反了国家强制性规定，故被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟与原告签订的上述房地产买卖合同书应当认定无效。关于原告请求被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟、唐翰威返还购房款100万元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案合同被认定为无效，故被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟应当返还原告已经支付的购房款100万元。至于被告唐翰威是否应当承担连带责任，本院认为唐翰威作为原告的代理人，已经将购房款100万元交付被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟，且没有证据证实被告唐翰威与被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟串通损害原告利益，唐翰威不应当承担连带责任。故原告要求被告唐翰威与被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟连带承担返还购房款100万元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于利息，依法，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告方与被告方在签订《房地产买卖合同书》时，均明知涉案房产不具备上市流通资格，不能办理房地产证。在此情况下，原告依旧与被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟签订上述协议，表明双方都对合同可能无效的后果采取了放任的态度，双方对造成合同无效的结果均存在过错，应当各自承担对方所受到的损失。庭审过程中，原告主张其受到资金占用的利息损失，于法有据，被告应当予以补偿。关于利息的起算时间，应当自支付之日起计算，故原告主张的按中国人民银行同期贷款利率，以100万元的购房款为基数，自2014年8月11日起计算利息。上述利息由被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟承担。故对于原告主张五被告连带支付原告购房款利息损失的诉讼请求，本院予以部分支持。关于购房好处费9.9万元。庭审过程中，原告主张被告唐翰威向原告索要购房好处费，原告遂将于2014年7月31日转账给被告唐翰威的借款9.9万元作为好处费免于偿还。原告的上述主张，被告唐翰威不予确认。本着谁主张谁举证的原则，原告应当就其将借款转化为购房好处费免于被告唐翰威偿还的主张承担举证责任，现原告没有证据证实原告与被告唐翰威之间就借款9.9万元转化为好处费一事达成协议，应当承担举证不能的不利后果。故对原告主张五被告连带偿还好处费9.9万元的诉讼请求，本院不予支持，由此对原告王艺桦造成损失的，原告可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告王艺桦购房款人民币100万元；二、被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟于本判决发生法律效力之日起十五日内支付利息（按中国人民银行同期贷款利率，100万元为基数自2014年8月11日起计算，至本判决指定支付之日止）；三、驳回原告王艺桦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15455元、保全费5000元，由原告王艺桦负担2045元，由被告洪庆和、蔡秀章、洪志聪、洪雅铟负担18410元，上述款项原告已支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年五月十日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第12页共12页