福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终1127号上诉人（原审原告）福州天承物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区瀛福东路83号光明港苑2号楼底层。法定代表��郑明云，董事长。委托代理人强擎怀、余锋，公司职员。上诉人（原审被告）林辉，男，1967年12月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人福州天承物业管理有限公司（以下简称天承物业）与上诉人林辉因物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年7月17日，原告和被告林辉签订《前期物业服务合同》，该合同约定：1.原告为被告所有的晴园虹锦公寓2幢1204单元（建筑面积113.56平方米）提供物业服务。2.电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.82元，商业店面按建筑面积每月每平方米2.2元，办公（住宅改办公）按建筑面积每月每平方米1.6元。公共水电费用的分摊办法施行按户平均分摊，每月每���按30元标准预缴，物业管理处根据实际使用情况定期公布，实行多还少补。3.物业服务费用按月进行缴纳，业主、使用人应在每月10日前履行缴纳义务，也可按季度或年进行缴纳。逾期按每日应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金。4.本合同自签字之日起至业主委员会按政策规定选聘物业服务企业为止。之后，原告按约提供物业服务。在原告提供物业服务期间，原告曾多次向被告林辉发出缴费通知单、催款函和律师函进行催费。另查明，被告林辉系晴园虹锦公寓小区2幢1204单元的业主，建筑面积113.56平方米。原审法院认为：原告与被告林辉签订《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。被告在享受物业服务的同时��交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。被告向原审法院提交证据证明其已向原告缴纳了2010年8月份至2010年12月份共4个月的物业费，原告对此予以认可，原审法院对于予以确认。被告拖欠从2009年8月份起至2015年3月份止（扣除已缴费的4个月）共计64个月的物业管理费，合计为113.56平方米×0.82元×66个月=5959.63元，故原告诉请物业费中的相应部分，原审法院予以支持。关于违约金和水电公摊费用问题，原审法院认为，该违约金即为滞纳金，本案中物业服务合同虽约定了滞纳金的标准，但该标准明显偏高，原审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付滞纳金。原告向被告主张水电公摊费用，但原告提供的相应证据系其自行制作，无相关部门出具的单据和其他证据佐证，不能作为定案依据，对此原审法院不予支持。关于被告的���辩意见，被告辩称原告诉请超过诉讼时效，但原告提供的相应证据材料和其他材料可以证明原告在物业服务期间多次向被告进行催缴，其诉请并未超过诉讼时效。被告辩称原告物业管理不善、卫生环境差、公共设施被盗等情形，如属实，被告可向原告另行主张，上述理由不能成为其拒缴物业服务费的理由。故被告的上述答辩意见，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告林辉于本判决生效之日起十日内向原告福州天承物业管理有限公司支付从2009年8月份起至2015年3月止期间的物业服务费5959.63元及滞纳金（以每月物业费93.12元为基数，逐月递增93.12元直至5959.63元，从2009年8月份起按中国人民银行同期贷款利率标准分别计至本判决确定付款之日止的金额之和，减去2010年8月份至2010年12月份按上述方式计算的金额）；二、驳回原告福州天承物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取247元（预收494元），由被告林辉承担。一审宣判后，原审原告天承物业、原审被告林辉均不服，向本院提起上诉。天承物业上诉称：一审没有判决林辉缴交水电公摊费用事由有误，与事实不符。理由如下：一、从2009年7月17日至今，天承物业开始为鼓楼区洪山镇福屿路晴园虹锦公寓提供物业服务工作。从2009年9月开始，天承物业根据电业局及自来水公司的缴费单到相关部门垫缴公共部分水电费用，并根据这些部门打印的缴费发票金额，再向业主进行分摊收费。由于进驻小区前期需要对公共水电表进行跟踪、对表核查工作，依据《前期物业服务合同》约定：公共水电费用分摊办法施行按户平均分摊，每月每户按30元标准预缴，物业管理处根据实际使用情况定期公布，实行多还少补。二、水电公摊费用收费依据，1、根据《福建省物业管理条例》第四十一条，《福州市物业管理若干规定》第三十三条的规定，公共使用的水电等费用由业主分摊。2、由上诉人向供电局和自来水公司垫缴公共水电费用的缴费凭证。为此，请求1、撤销一审民事判决书中关于水电公摊费用的判决，维持物业服务费及滞纳金的判决。2、一、二审诉讼费用由林辉负担。林辉答辩称：每户每个月预缴30元没有依据，物业公司对于公摊的水电费用没有进行公布。要求物业公司公示每月电动车充电，员工电费，联通、物业、分众传媒、移动、电信、保安停车场用电（上月底数、本月抄数）、出租部分用电，以上电费物业公司对外收取1元电费、要求扣除真实费用。小区的瓷砖空鼓现象是因为施工时候没有贴牢，并非因为热胀冷缩，瓷砖空鼓是几年累计下来的事。物业公司说每天做卫生，但是有卫生死角，绿化也没有补植，公共设施也没有安全维护，三米多的地坑存在安全隐患，小孩容易掉下去，这些均有照片为证。安保方面，保安上班睡觉时有发生。电梯的显示面板的有损坏等。林辉上诉称：一、本人从未接到物业公司缴费通知单、催款单、律师函，更从未有物业人员上门催缴过物业费。物业公司出示的“催款照片”无显示催款日期。“律师函”无签署发函日期，说明“证据缺失”不足举证。物业如有发EMS请提���原件，以便证实是没有送达、还是本人拒收。二、物业公司未按相关法律法规履行职责，业主未享受到物业提供的相关服务，证据照片显示，物业公司一边要求业主缴纳物业费，一边只顾赚取停车场、广告、场地出租等费用，物业管理方面继续不作为。三、正常的物业管理，会对整体区域内物业起到保值、升值的作用。而天承物业的不作为，使公共设施设备、绿化等提前老化、损坏，严重损害了广大业主的切身利益。综上，请求：1、撤销（2015）鼓民初字第2704号判决书；2、要求上诉人按政府文件规定履行指责后，再向业主收取管理费；3、要求上诉人公示（包括合同、收据）历年建筑区划内摆摊设点的收入、门厅快递柜场地租赁费，广告收入（道闸广告、轿厢广告、传媒广告、建筑区划内摆放及粘贴的广告），电信运营商每年缴纳的费用，建筑区划内所收停车费等。并按政府法规将所有收入返还业主，以及抵扣业主每月实际公摊费用；4、一、二审诉讼费用由天承物业负担。天承物业答辩称：如果没有经过物业公司的管理，那么小区的垃圾清扫，电梯运行以及外墙的瓷砖等维护工作是无法进行的。卫生方面，公司每天巡视保洁，每周拖地两次。安防方面，二十四个小时都有安防员，每月和每季度都有检查。工程方面，水电均正常运作，电梯困人现象是有，但公司都尽可能第一时间到场抢修。南方天气因受到热胀冷缩的影响，瓷砖会产生空鼓，公司已经进行修补，现在已经没有脱落瓷砖的现象。绿化方面，每年公司都在进行补植。作为物业公司，已经尽可能地在完善，但是业主的素质也是参差不齐。关于公摊的水电部分，公司每月都是按照自来水公司和电业局的发票进行代收代缴。经审理查明，当事人在��案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人天承物业提交一组小区公摊部分的用水、用电清单以及水费、电费的发票复印件，拟证明物业公司有代缴公摊部分的水电费。上诉人林辉对该证据有异议，认为清单没有体现用水用电的明细情况。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人天承物业提供的证据不属于二审程序中的新证据，且该证据复印件未与原件核对，真实性无法确认，亦无法充分证明待证事实，故本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。本院认为，上诉人林辉系晴园虹锦公寓的业主，其与上诉人天承物业签订的《物业服务委托合同》明确约定了由天承物业提供物业服务，林辉应按时缴付物业费。天承物业对小区提供了物业管理服务，林辉作为业主亦享受了物业服务，故林辉应按约向天承物业缴纳物业服务费。现林辉未及时缴纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审诉讼中，天承物业已提供了缴费通知单、催款函等证据，以证明其一直有向林辉催缴物业费。故一审法院判令林辉应向天承物业支付自2009年8月至2015年3月止拖欠的物业服务费及滞纳金正确，本院予以维持。林辉如认为天承物业未履行服务职责，可另行提起主张，但不能以此为由拒交物业服务费。林辉上诉要求物业公司应按规定履行职责，物业公司应公示相关费用明细、将收入返还业主等，但其并未在一审诉讼中提出主张，其于二审诉讼中新提出的诉请，不在本案二审审理范围内。故林辉的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另，关于水电公摊费的问题。天承物业要求林辉支付水电公摊费，但诉讼中其提供的欠费明细、公摊水电清单等证据并无法充分证明晴园虹锦公寓的水电公摊费每月独立计量核算及林辉每月应当交纳的水电公摊费等情况，故对于天承物业的该上诉主张，本院不予支持。综上，双方上诉人的上诉理由均缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人福州天承物业管理有限公司和上诉人林辉的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费494元，由上诉人福州天承物业管理有限公司和上诉人林辉各自负担247元。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  吴筱洲二〇一六年五月二十日书 记 员  刘 奕