南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2015)顺庆民初字第6235号原告徐琴，女，1979年3月30日生，汉族，住南充市顺庆区。委托代理人林晓东，男，1983年3月16日生，汉族，住南充市，社区推荐公民，特别授权代理人。被告四川鼎新房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区。法定代表人魏宗华，该公司董事长。委托代理人吴青松，四川惠博律师事务所律师。原告徐琴诉被告四川鼎新房地产开发有限公司（简称鼎新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员刘先平公开开庭进行审理。原告徐琴的委托代理人林晓东，被告委托代理人吴青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐琴诉称��2011年4月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于顺庆区房屋，合同约定被告应于2012年12月31日前向原告交付住房。被告未按合同约定交付房屋，且原、被告就迟延交房签订的协议中删除了第四条关于争议了结的条款，被告应当继续支付迟延交房违约金至商品房取得竣工验收备案书时止。被告未按合同约定的时间办理房屋产权初始登记和转移登记也属违约。案涉小区电网不符合合同约定且至今未验收合格，严重影响原告日常生活。现原告诉至法院，请求1、判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令被告立即对小区电网进行整改，一个月内达到国家电网验收标准并验收合格；3、判令被告立即履行合同约定的产权登记义务。4、判令被告立即支付向原告支付迟延交房、迟延办证违约金32025.91元。5、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：1、原、被告身份信息，证明原、被告主体适格；2、商品房买卖合同，证明原、被告合同关系；3、承诺书照片，证明案涉房屋未达到交付条件，被告承诺承担违约责任。4。四川新闻网报道，证明案涉小区电网不合格影响原告日常生活。5、协议复印件，证明原告删除了协议中关于迟延交房争议了结的条款。被告辩称，原、被告双方于2013年2月22日就迟延交房问题经达成协议并已履行，原告不应再提起诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。房屋产权初始登记已经办理，转移登记现在可由原告自行办理。小区电网确系验收不合格目前正在改造，但并未影响原告用电。案涉的房屋所属建筑已取得竣工验收备案书。为支持其抗辩，被告向法庭提交如下证��：1、协议复印件、原告出具的收条，证明原、被告迟延交房问题经达成协议并已履行；2、竣工验收备案书，证明案涉的房屋所属建筑已取得竣工验收备案书；3、小区平面图纸，证明房屋买卖合同的1幢即竣工验收备案书的7幢。审理查明，2011年4月12日，原告与被告鼎新公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，购买被告开发的位于顺庆区房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第十一条对交付条件约定:（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。合同第十二条对市政基础设施约定:（2）��:2012-12-31达到管线铺设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理:由出卖人限期整改，在60日内达到使用条件。合同第十三条对逾期交房责任约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理:（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15内向买受人支付违约金。合同第二十条对产权登记约定：（二）初始登记：出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列方式处理:买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一一��性向买受人支付违约金。（三）转移登记：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理:买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一一次性向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款306175元。2013年2月22日，原告作为甲方被告作为乙方就被告迟延交付和塑钢门窗等事宜达成书面协议，内容为：甲方系乙方开发的项目房产的业主，经与乙方充分协商，现就迟延交房、塑钢门窗等相关事宜达成如下协议，以资共同遵守：一、甲乙双方一致同意，乙方按50天向甲方计发迟延交房违约金，共计金额1531元。二、乙方按每平方100元向甲方补偿门窗种类差价，共计金额1642元。与此同时，甲方认可乙方实际使用的塑钢门窗。三、乙方与本协议签订当日向甲方支付第一、二条约定的款项，甲方应于收款时向乙方出具收据。五、本协议经双方签字盖章后立即生效。同日，原告向被告出具收条，内容为“今收到四川鼎新房地产开发有限公司南充项目房延期交房的50天，计延期违约金1531元”。之后被告向原告交付涉案房屋。在庭审中，原、被告就书面协议中是否存在条款“四、甲乙双方因迟延交房、门窗种类而发生的争议就此了结，甲方不得再以任何理由提出任何主张。”产生争议，原告认为被告保管的协议原件上应当删除了第四条款，被告称原件在原告处且原件上没有删除第四条款。2015年11月25日，涉案房屋所在楼栋取得了竣工验收备案书。另查明，被告未向法庭提供案涉房屋产权初始登记证明，未完成产权转移登记，未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。以上事���，有商品房买卖合同、协议复印件、收条、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告对双方就迟延交房达成书面协议，及原告已从被告处受领迟延交房违约金1531元的事实均不持异议，但双方对书面协议第四条“了结迟延交房发生的争议，甲方（原告）不得再以任何理由提出任何主张”是否已经达成一致产生争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定:“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”原、被告就迟延交房达成书面协议，应当是解决被告迟延交房违约责任的问题，被告支付50天的迟延交房违约金后，以后的违约金如何处理，应当是双方协议的主要条款，根��被告提供的完整的书面协议复印件，结合原告书面协议签署后即从被告处领取了1531元违约金的事实，本院认定原、被告已达成了结迟延交房发生的争议，原告不得再以任何理由提出任何主张的协议。原告主张在双方签订的协议中删除了了结迟延交房争议的第四条款，并提供了书面协议复印件，但该复印件无被告签章，同时主张的事实也不符合生活常理，本院不予认定。该协议不违法律、法规强制性规定，且已生效，原告应当依约履行合同义务，不再对被告迟延交房行为提出违约主张，本院对原告支付迟延交房违约金的诉请不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告未提供证据证明案涉房屋已按合同约定取得产权初始登记，应当承担举证不能的后果，本院认定被告未按时取得产权初始登记。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告未按合同约定的时间完成房屋产权转移登记，应当按约支付违约金306.2元。被告未按时取得产权初始登记，已经导致原告无法按时完成房屋产权转移登记，应当按约再支付违约金306.2元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告要求其提供的诉请本院予以支持。被告在案涉小区的电力安装未通过电力部门的验收，应当按照合同约定予以整改，并经相关部门验���合格。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下：一、被告四川鼎新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐琴提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、被告四川鼎新房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内完成对位于南充市顺庆区原告徐琴的房屋供电线路的整改并经验收合格；三、被告四川鼎新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告徐琴办理房屋权属登记；四、被告四川鼎新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐琴办理房屋权属登记违约金612.4元；五、驳回原告徐琴其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告徐琴负担265元，被告四川鼎新房地产开发有限公司负担35元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  刘先平二〇一六年五月三日书记员  汪 希