山东省垦利县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0521民初25号原告：郑介冬。原告：徐存强。原告：武京新。以上三原告共同的委托代理人：巴全明，山东利顺律师事务所律师。被告：武成玉。委托代理人：武强（系被告武成玉侄子）。第三人：垦利县垦利街道办事处利泉村村民委员会。住所地：垦利县垦利街道办事处利泉村。法定代表人：郑介民，主任。第三人：武文中。原告郑介冬、徐存强、武京新与被告武成玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋成元独任审判，公开开庭进行了审理，原告郑介冬、徐存强及其委托代理人巴全明、被告武成玉及其委托代理人武强到庭参加诉讼。后被告武成玉申请追加垦利县垦利街道办事处利泉村村民委员会、武文中为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案因案情复杂，转为普通程序进行了审理。原告郑介冬、徐存强、武京新及其委托代理人巴全明到庭参加诉讼，被告武成玉、第三人垦利县垦利街道办事处利泉村村民委员会的法定代表人郑介民、武文中经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑介冬、徐存强、武京新诉称：原被告双方于2015年6月1日签订了《协议书》，原告购买被告位于垦利县胜坨镇供电公司土地以北（东至奶牛场生产路、西至油田井场、南至采油七队、北至油田井场）土地上的建筑物，原告依照约定支付了转让款540000元。但被告至今未履行《协议书》的约定，将土地上的建筑物交由原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告履行与原告2015年6月1日签订的《协议书》义务，将位于垦利县胜坨镇供电公司土地以北（东至奶牛场生产路、西至油田井场、南至采油七队、北至油田井场）土地上的建筑物交付给原告，本案诉讼费用由被告承担。被告武成玉辩称：不同意原告的说法，被告什么也不知道。第三人垦利县垦利街道办事处利泉村村民委员会、武文中未作述称。经审理查明，2015年6月1日，武成玉、武文中与郑介冬、徐存强、武京新签订《协议书》1份，内容为：“甲方：武成玉身份证号：37052119**********乙方：郑介冬、徐存强、武京新甲乙双方经协商一致，就乙方购买甲方位于垦利县胜坨镇供电公司土地以北（东至奶牛场生产路、西至油田井场、南至采油七队、北至油田井场）土地上的建筑物事宜达成如下协议：一、该土地共计占地3.38亩，地上所有建筑物全部转让给乙方，甲方并将土地及建筑物全部材料全部交给乙方。二、转让款伍拾肆万元，乙方于签订协议后一次性支付。乙方支付完转让款后，以上建筑物所有权与甲方再无任何关系，全部归乙方所有。今后如遇拆迁、征地，拆迁补偿款全部归乙方所有，甲方不得再做任何主张。三、甲方应保证以上地上建筑物无任何其他权属纠纷，并不得再将上述建筑物卖给他人，否则按照转让款的双倍向乙方支付违约金。四、以上土地今后租金，由乙方负责向利泉村委交纳。五、以上条款，甲乙双方都应信守执行，任何一方违反，应向守约一方支付壹百万元的违约金。六、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：武文中武成玉乙方：郑介冬、徐存强、武京新20**年6月1日武文中自愿对武成玉因以上协议所承担的责任负连带责任。”武文中、武成玉于2015年6月1日出具收条1张，内容为：“收到今收到郑介冬购买垦利县胜坨镇供电公司土地以北（东至奶牛场生产路、西至油田井场、南至采油七队、北至油田井场）土地上的建筑物购买款（3.38亩）现金伍拾肆万元整（￥540000.00元）武文中武成玉2015年6月1日”。垦利县国土资源局出具“山东省规模化畜禽养殖用地登记备案证明”，内容为：“企业全称：武成玉，用地单位法人：武成玉，项目名称：垦利街道办利泉村武成玉养殖场，建设用地位置：垦利县胜坨镇供电公司土地以北，建设用地四至：东至奶牛场生产路、西至油田井场、南至采油七队、北至油田井场，建设用地面积：2090.0平方米，土地使用年限：贰拾年（本证明有效期20年）登记备案机关（垦利县国土资源局加盖公章）2010年5月10日”。垦利县畜牧局出具“山东省规模化畜禽养殖用地登记备案证明”，内容为：“项目名称：垦利街道办利泉村武成玉养殖场，项目法人：武成玉，养殖品种：鸡，养殖规模：鸡5000只，建设内容：鸡舍2排，建设地点：垦利街道办事处利泉村，总投资额：40万元，项目执行年限：贰拾年（本证明有效期贰拾年）登记备案机关（垦利县畜牧局加盖公章）2010年4月9日”。垦利县垦利街道办事处利泉村村民委员会出具“证明”1份，内容为：“证明我村村民武成玉，在利河路以西，垦利县看守所以南，胜利采油厂采油七队以北，有院落一处，属我村村民武成玉投资建设，地上建筑物属武成玉所有，土地权属于利泉村集体所有。特此证明垦利街道办事处利泉村村民委员会2015年5月30日”。2007年4月27日，武成玉与李宝玉、张金祥、孙广禄签订土地租赁合同，内容为：“甲方：乙方：武成玉经利泉村两委研究决定，并经村民代表讨论通过，甲方将土地租赁给乙方使用，为明确双方的权利义务，经双方协商，定立如下协议：一、土地的方位和数量：该被租赁的土地共计3.38亩，东至奶牛场生产路，西至油田井场，南至采油七队，北至油田井场。二、使用年限及租赁费：该土地的租用年限2007年4月27日至2026年4月26日共计20年；每亩每年租金500元租赁费共计叁万叁仟捌百元；第一次乙方必须一次性交清2007年至2010年的租赁费，以后的租金为每三年一交，即于当年的4月27日前一次性交清，不得拖欠。……。本合同一式两份，双方各执一份，签字盖章具有同意法律效力。甲方：李宝玉张金祥孙广禄乙方：武成玉2007年4月27日”。证人武景华出庭作证称：“他知道原被告之间买卖地上建筑物的事情，他在武成玉家里帮助原被告协调过，当时武成玉说拆迁安置的楼房因没有交款而没地方住。武成玉包了村里的地，每年每亩500元租赁费，武文中与武成玉在地上建的房子，涉案房子的土地属于垦利县垦利街道办事处利泉村。”证人李宝玉出庭作证称：“他知道原被告之间买卖地上建筑物的事情，他与武景华受三原告委托去商量过，实际上是武文中欠了三原告的借款，院子是武文中建的，当时武文中及老婆孩子的户口不在利泉村，所以院子涉及的土地是武成玉与村里签的合同，当时他们劝被告如有钱就将借款还上，如没钱就将院子租赁给三原告，用租赁费抵债，将债务抵完后，院子还是归武成玉。签订房屋买卖合同是为了向三原告偿还借款。”以上事实，有原告郑介冬、徐存强、武京新提交的《协议书》原件1份，垦利县农村商业银行转账凭证原件2份，收到条原件1份，垦利县国土资源局出具的登记备案证明原件1份，垦利县畜牧局出具的登记备案证明复印件1份，垦利县垦利街道办事处利泉村村民委员会出具的证明原件1份，武成玉养殖小区勘测定界图原件1份，土地租赁合同复印件1份，证人武景华、李宝玉出庭所作的证言及庭审笔录在卷为凭。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”涉案土地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，而房屋作为依附于土地的不动产，其买卖行为必然影响土地所有权人对土地所有权的行使，因此征得村集体经济组织或者村民委员会的同意是房屋买卖合同有效条件之一。原告郑介冬、徐存强、武京新与被告武成玉、第三人武文中签订的《协议书》的内容涉及村集体土地问题，未经村集体经济组织或村民委员会同意，原被告及第三人签订的《协议书》无效。故对原告郑介冬、徐存强、武京新提出“请求法院判令被告履行与原告2015年6月1日签订的《协议书》义务，将位于垦利县胜坨镇供电公司土地以北（东至奶牛场生产路、西至油田井场、南至采油七队、北至油田井场）土地上的建筑物交付给原告”的诉讼请求不予支持。在第二次庭审中，被告武成玉，第三人垦利县垦利街道办事处利泉村村民委员会的法定代表人郑介民、武文中经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其对相应诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告郑介冬、徐存强、武京新的诉讼请求。案件受理费9200元，由原告郑介冬、徐存强、武京新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  宋成元人民陪审员  冯伦宗人民陪审员  王建民二〇一六年五月四日书 记 员  王 超