海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第373号上诉人（原审被告）琼海广宇投资有限公司。法定代表人莫义广，公司董事长。委托代理人李明君，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑哲松。委托代理人张茂奎。上诉人琼海广宇投资有限公司（以下简称广宇公司）因与被上诉人郑哲松商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2014）琼海民二初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭审理了本案，上诉人广宇公司的委托代理人李明君，被上诉人郑哲松的委托代理人张茂奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海路加浪明珠小区（水和园）棕园居3号楼903号房，建筑面积93.88平方米，单价为每平方米3674.24元，总房款344938元。合同第八条约定，被告应当在2010年6月1日前将验收合格的商品房交付原告使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第四条还约定，如买受人委托出卖人代办产权证，按相关规定预交办证税费等费用；出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起12个月内由出卖人代办房产证至买受人名下。第七条约定，《合同补充协议》为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》条款不一致的，以《合同补充协议》约定为准。合同签订后，原告已付清全部房价款（按实测建筑面积94.89平方米计算）348649元。2010年12月1日，原、被告办理了房屋交接手续，原告同时缴纳了各项办证费用14900元。2011年1月6日，原告取得契税完税证。2013年1月30日，被告办理好产权证至原告名下。被告在为原告办理产权证过程中，没有通知原告提交过办证资料。原告认为，被告逾期办证已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金，违约金从2011年12月1日起至2013年3月25日，以总房款为基数按中国人民银行2012年一年期贷款利率6.15%的四倍计算。为此，原告于2014年3月31日向本院提起诉讼，请求判令被告向原告支付逾期办证违约金102682.83元。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是被告是否存在逾期办证，是否应当向原告支付逾期办证违约金。根据合同及补充协议约定，被告应当在2010年6月1日前将房屋交付原告使用，如原告委托被告代办产权证，按规定预交办证税费等费用，被告应在商品房交付使用后且原告提供完整的办理产权证申请材料之日起12个月内由被告代办房产证至原告名下。本案中，原告的产权证是被告代为办理完成的，原、被告事实上形成了代办产权证的委托关系。双方办理房屋交接手续时，原告已按补充协议的约定向被告缴纳了各项办证费用14900元，被告在办理产权证过程中并未通知原告补交相关资料，现产权证已经办理完毕，说明原告再收房时已履行完合同约定的相关义务，故被告为原告办理产权证的时间应从收房时即2010年12月1日开始计算，应在2011年12月1日前将产权证办理至原告名下，但被告直至2013年1月30日才办好产权证。被告抗辩双方没有约定办证时间及违约责任，且原告未能证实其提交材料的时间，故被告没有逾期办证，不应承担违约责任，其抗辩主张与事实不符，该院不予采信。因此，被告存在逾期办证的违约行为，应向原告支付违约金，其预期时间从2011年12月2日起算至2012年1月30日止，共计426天。原告主张按照违约金以总房款为基数按中国人民银行2012年一年期贷款利率6.15%的四倍计算，没有事实和法律依据，该院不予采纳。根据合同第十五条约定，违约金应按日按已付房款的0.1%支付，但该比例明显过高，超过法律的规定，应予调整。结合本案实际情况，其违约金减少为以每日按已付房价款的万分之二计算为宜，故被告应承担的违约金为29705元（348649元×0.0002×426天）。据此，原告诉请被告承担逾期办证的违约责任之请求有理，依法应予支持，但对原告主张违约金超出29705元的部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告琼海广宇投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告郑哲松支付逾期办证违约金人民币29705元。二、驳回原告郑哲松的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2354元，由原告郑哲松承担1673元，被告琼海广宇投资有限公司承担681元。宣判后，广宇公司不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、判令撤销（2014）琼海民二初字第133号民事判决，依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、一审判决认定事实不清。1、逾期取得房屋产权证是被上诉人自身原因所致，被上诉人在2012年才陆续将完整的办证所需材料提交上诉人，导致逾期办证的根本原因在与被上诉人；2、办理房产证的义务不在上诉人，上诉人无需为其不存在的义务承担责任，从《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定来看，上诉人没有为被上诉人办理房屋产权证的义务，上诉人无偿代理被上诉人向房屋管理部门申请办理房屋产权证的前提是被上诉人提供完整的申请材料并交纳相关税费，故办证期限应从被上诉人向上诉人提供完整的申请材料并交纳相关税费后起算，在被上诉人向上诉人提供完整的申请材料后，上诉人及时向房屋主管部门递交办证材料，已于2013年1月30日办证至被上诉人名下；3、交房之日为2010年12月1日，被上诉人的起诉期限应是2013年11月30日，被上诉人的起诉已超过诉讼时效；4、一审判决超出被上诉人的诉请范围，一审法院在未查清事实的情况下，判决上诉人向被上诉人以每日按已付房价款的万分之二为标准计算违约金超出了被上诉人的诉请范围。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人起诉超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。2、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判决被上诉人承担违约责任，属适用法律错误。被上诉人郑哲松未作书面答辩，其庭审时答辩称上诉人的主张无理，应予驳回，请求法院变更一审关于违约金的计算方法。被上诉人郑哲松为支持其抗辩，向法院提交《与开发商商榷问题记录》、《与开发商商榷的几个问题》、《会议纪要》及相关录音，拟证实其一审起诉没有超过诉讼时效。上诉人广宇公司对上述证据的真实性、合法性和关联性不予认可。本院对上述证据的认证意见为：上述证据中，仅有《与开发商商榷问题记录》有上诉人广宇公司的法定代表人莫义广的签名，但上诉人广宇公司否认该签名的真实性，且上述证据没有其他证据予以佐证，因此本院对其真实性不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、郑哲松的起诉是否超过诉讼时效；2、上诉人广宇公司是否应当向被上诉人郑哲松支付逾期办证违约金。关于郑哲松的起诉是否超过诉讼时效的问题，本案一审审理期间，上诉人广宇公司作为原审被告，并未就郑哲松的起诉提出诉讼时效的抗辩，二审期间广宇公司亦未向法院提供新的证据，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，广宇公司在二审期间提出的关于郑哲松的起诉已超过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予支持。关于上诉人广宇公司是否应当向被上诉人郑哲松支付逾期办证违约金的问题，从双方合同约定的内容来看，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第四条约定，如买受人委托出卖人代办产权证，按相关规定预交办证税费等费用。出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起12个月内由出卖人代办房产证至买受人名下。《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，二者约定的上述内容应当综合理解如下：买受人委托出卖人办理产权证书的，应当预交办证税费等费用，出卖人在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，商品房交付后且出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起12个月内由出卖人代办房产证至买受人名下，如因出卖人的责任，买受人不能在上述期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。从双方履行合同的过程来看，郑哲松作为买受人，将购房款和办理房屋产权证需缴纳的各项费用一并向广宇公司给付，广宇公司接受了给付，该行为应视为双方就郑哲松委托广宇公司办理房屋产权证事宜达成了合意，因此广宇公司关于其没有代为办理产权证的义务的主张没有事实依据，应不予采信；郑哲松购买的3号楼903号房于2010年12月1日交付，于2013年1月30日取得房屋所有权证书，期间超过12个月，广宇公司并未通知郑哲松补交相关资料，也未能举证证实其何时向产权登记机关提供权属登记的资料备案，因此其主张延期办证系买受人和政府的原因所导致，缺乏证据支持，本院不予认定。综上所述，广宇公司接受了郑哲松的委托，负有代为办理房屋产权证的义务，郑哲松在房屋交付之时已向广宇公司提交相关资料，广宇公司应当在房屋交付之日即2010年12月1日起12个月内也即2011年12月1日前将房屋产权证办至郑哲松名下，而广宇公司直至2013年1月30日才办好产权证，逾期办证达426日，依据双方合同约定，其应当承担相应的违约责任。上诉人广宇公司的上诉请求缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原判程序合法，判决结果正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2354元，由上诉人琼海广宇投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄声泽代理审判员  林 珍代理审判员  徐文峥二〇一四年十一月二十四日书 记 员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈海燕撰稿：徐文峥校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年12月3日印制（共印20份）