上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2770号上诉人（原审原告）张阿景。委托代理人马永健，上海市联合律师事务所律师。委托代理人桑黎，上海市联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海汇京置业发展有限公司。委托代理人吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。上诉人张阿景因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日受理后，依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人张阿景及其委托代理人马永健，被上诉人上海汇京置业发展有限公司（以下简称汇京公司）的委托代理人吴海泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，系争房屋的产权人是汇京公司。汇京公司在系争房屋及其它房屋上两次设定最高额抵押。2006年3月，汇京公司的工作人员杜建国出具证明，同意张阿景进户。张阿景遂到物业办理了入户手续，填写了《业主信息联络表》、接收了钥匙并签收了业主确认书。张阿景并对系争房屋进行了装修。另外，电信、燃气的户名也是张阿景。2014年5月5日，张阿景通过律师查询到汇京公司的账户，在未经汇京公司同意的情况下将购房款28万元，汇入了该账户。2014年6月，张阿景向法院提起诉讼，要求：1、汇京公司继续履行合同，将上海市石龙路房屋过户给张阿景；2、汇京公司解除对上海市石龙路的房屋所设定的抵押。汇京公司原审庭审中曾提出反诉，后又撤回反诉。原审审理中，张阿景确认，曾经向物业公司交付了维修基金，但未提供相关的证据予以佐证。汇京公司确认，从未与张阿景签订过购房合同，也未口头同意将系争房屋出卖给张阿景，更未同意以每平方米8，800元将系争房屋出售给张阿景；因为张阿景曾经帮过汇京公司，故汇京公司的领导当张阿景作为朋友无偿借房给张阿景使用；张阿景自行划款给汇京公司，汇京公司从未接受；为了张阿景使用房屋的方便，汇京公司才为张阿景办理的业主入户手续并允许张阿景进行电信、燃气等公用设施户名登记。原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张阿景诉称与汇京公司达成口头协议，以每平方米建筑面积8，800元的价格购买系争房屋，但汇京公司予以否认。张阿景提供汇京公司同意其入户使用系争房屋的业主联络表等证据，并提出其已经对系争房屋实施了装修、在系争房屋内办理了煤气及电信户名登记及缴纳了物业管理费，用以证明汇京公司已经确认了与张阿景对系争房屋有房屋买卖合同关系，张阿景即为系争房屋的所有权人。但张阿景提出的上述证据仅能证明汇京公司确认张阿景使用系争房屋，并不能证明汇京公司同意以每平方米建筑面积8，800元的价格将系争房屋出卖给张阿景的内容协商一致。另，张阿景自述支付房款是在起诉前未经汇京公司同意委托律师查询了汇京公司的银行账户后擅自转入，汇京公司亦称张阿景自行划款，汇京公司从未接受，直至看到张阿景起诉后提供的证据中有银行划款凭证，才从公司开户银行处查询到张阿景曾经擅自打入上述款项，综上，张阿景、汇京公司对房屋买卖合同的价款等必要条款未能达成一致协议，汇京公司对张阿景提出的以每平方米建筑面积8，800元的价格购买系争房屋的内容未能达成一致协议，张阿景向汇京公司支付款项仅是张阿景擅自采取的行为，故双方当事人没有取得意思合致，购买系争房屋的合同未成立。鉴于系争房屋的所有权仍属于汇京公司，双方并无房屋买卖合同关系，张阿景对系争房屋不享有物上请求权，故张阿景诉请汇京公司解除对系争房屋所设定的抵押，无法律依据，法院亦无法支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一四年九月五日作出判决：驳回张阿景的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计4，400元，由张阿景负担。原审判决后，张阿景不服，上诉于本院，诉称：上诉人与被上诉人之间系房屋买卖关系，上诉人已被确认为系争房屋的业主，并已进入房屋装修居住至今，支付了系争房屋的物业管理费及其他公共事业费；上诉人已向被上诉人分两笔付清50万元房款，此为双方口头约定的总价，上诉人从未提出按8，800元每平方米的价格购房。对此，上诉人的录音证据可以佐证证明。同时，原审虽驳回上诉人诉请，但未对上诉人房款作出处理，属于漏判错判。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。被上诉人汇京公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人张阿景出示了上海汇成物业有限公司要求其支付物业管理费的《付款请求》及物业费发票、管理费账单、上海银行寄往系争房屋的维修资金业主年度结存单，欲证明上诉人为系争房屋的业主身份，其身份即基于与被上诉人的房屋买卖合同关系。被上诉人对上述材料的真实性予以认可，但认为不能证明上诉人的证明目的。经审查，本院对上述材料的真实性予以确认。经审理查明，原审判决书第3页第二自然段第二行“未经被告同意的情况下将购房款28万元，汇入了该账户”应为“50万元”，本院对此予以更正。原审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。二审庭审中，上诉人另陈述其在2014年4月30日向被上诉人寄出《协议书》草稿后，被上诉人法定代表人杜元龙曾电话联系上诉人，询问是否是其所写。上诉人提出自己已十几次要求支付房款，对方都不收，故坚持要求付款；而杜元龙则提出了两个解决方案：一是补偿上诉人100万元，二是被上诉人另有楼盘后给予上诉人购房的优惠。但杜元龙并未明确同意上诉人的50万元打款要求，也未向上诉人提供公司账号。关于被上诉人收取的50万元房款，被上诉人在二审庭审中表示，因双方在原审法院另有诉讼，被上诉人主张上诉人搬离系争房屋，其将在上诉人搬离后视房屋使用及损坏情况再退还上诉人。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人张阿景与被上诉人汇京公司之间是否已经建立形成了法律上的房屋买卖合同关系。根据我国合同法的规定，当事人订立合同需采取要约、承诺方式，双方应当达成一致的意思表示，内容应当具体确定。本案中，上诉人与被上诉人之间并无书面的买卖合同，上诉人虽主张双方曾有口头合同，但被上诉人对此予以否认，而就系争房屋买卖的基本要素，如出卖方和买受方各自的权利义务、房屋价款，履行期限、履行方式、违约责任等等，并无证据证明双方曾就上述内容有过约定并达成合意。现作为上诉人张阿景，本人虽有购房意向，客观上也已入住系争房屋，同时提供了部分录音材料，以及以业主身份接到的入户通知和支付物业管理费的凭证，但这并不足以证明其与被上诉人的买卖合同关系成立，上诉人缺乏充分的证据证明被上诉人作为出卖方已经作出承诺、完全同意并接受了上诉人的购房要约。从目前在案的证据情况来看，即便双方可能有过系争房屋买卖的意向，但仍有许多方面的合同内容未经磋商，更毋论达成一致。如支付房款一节，根据上诉人自己的陈述，其系在本案起诉之前委托律师查询了被上诉人的公司银行账户后自行转入，而被上诉人之前已十几次拒绝其付款请求，且并未同意支付和接受该笔购房款。可见，双方对于房屋价款这样买卖房屋最为重要的合同条款都未达成一致，据此，原审认为双方没有取得意思合致、购买系争房屋的合同未成立，所作认定正确，本院予以认同。至于上诉人提出的返还购房款一节，并不在其原审的诉请范围之内，且双方亦可另行解决，故对其主张原审漏判的上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8，800元，由上诉人张阿景负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一四年十一月二十一日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……