新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民三初字第62０号原告：杜斌委托代理人：谢静，新疆鸿华律师事务所律师。委托代理人：张红，新疆鸿华律师事务所律师助理。被告：李多成委托代理人：曹春湖，新疆恒瑞律师事务所律师。原告杜斌与被告李多成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月14日受理后，依法由审判员郭荣独任审判，于2014年6月17日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法由审判员郭荣担任审判长与人民陪审员张成胜、武凤义组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行审理，原告杜斌及委托代理人谢静、被告李多成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜斌诉称：2010年5月1日，我将位于百园路10号四区一巷7-7号楼房的三层出租给被告经营宾馆，租期为三年。该租赁合同到期后被告续租一年并约定续租到期后房屋由房东收回。2011年5月1日，双方又签订该楼房二层的租赁协议，租期为三年。二层和三层房屋租期到期后，我多次催告被告搬离，但被告以种种理由拖延，拒不交还房屋，还拖欠2013年3月至2014年5月期间的电费。现诉至法院，请求判令被告搬离并返还房屋，支付房屋占用费23040元、电费16483.80元、公证送达费1500元、维修费240元并承担本案诉讼费。被告李多成辩称：合同到期后并不是我拒绝搬离，不能搬离的原因及造成损失的责任在于原告，租赁房屋的水电费都是由我垫付，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于本市百园路10号四区经一巷7栋7号房屋（以下简称涉案房屋）的三层（面积为200m2）出租给被告经营宾馆，双方约定租期从2010年5月1日至2013年4月30日共三年，年租金2.2万元（含暖气费），租金每年提前一个月支付一次，押金3000元。还约定：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电视收视费、卫生费；装修及改善须经出租人同意才可进行；租期结束，承租人应恢复房屋设施的原貌，已装修固定部分不得毁坏、拆除。同年4月24日，原告收取被告该涉案房屋三层的押金3000元。2011年5月1日，双方签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋的二层（面积为185m2）出租给被告经营宾馆，双方约定租期从2011年5月1日至2014年4月30日共三年，合同期满如原告继续出租则被告享有优先权，年租金3.2万元，押金5000元。还约定：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费等相关费用；装修及改善须经出租人书面同意，装修图纸双方签字按印后才可进行；装修之后的装修设施在租期到期时不得毁坏和拆除，归出租人所有。同年10月5日，原告收取被告该涉案房屋二层的押金5000元。该涉案房屋产权证上登记的产权人为案外人杜金生（原告的父亲），建筑面积为140.93m2、间数为8间、层数为平房。被告租赁该涉案房屋的二层、三层经营“新市区百园路一叶轩宾馆”。被告已付清该涉案房屋二层、三层租期内的租金。该涉案房屋的三层在2013年4月30日租期到期后，被告继续租赁。2013年5月31日，案外人杜江（原告的兄长）收取被告该涉案房屋三层自2013年4月30日起至2014年5月1日止一年的租金6万元。2014年5月5日，杜金生委托杜江通知被告，要求被告于同年5月9日搬出完毕并不得对装修设施进行毁坏和拆除。该通知书的送达经公证处公证，公证费为1500元。因被告未搬离，双方发生争执，当地公安派出所出警、协调后，双方均同意锁上房门停止经营、通过诉讼方式解决纠纷，杜金生也搬出了该涉案房屋。原告诉至本院后，经本院协调，双方就可直接搬离以及简单拆卸即可搬离的物品范围和搬离时间达成一致，被告于同年7月3日将上述物品搬离完毕。本案审理中，双方对已形成附合的装修物不能协商处理，经被告申请，本院委托鉴定机构对该部分装修的现值以及拆除并恢复原状的费用进行鉴定。该涉案房屋的二层及三层部分装修现值经鉴定为86081元，其中二层72621.97元、三层7509.82元、外墙装修5950元，双方对该鉴定意见均无异议。该涉案房屋的二层及三层部分装修拆除并恢复原状的工程造价经鉴定为27931.67元，被告在该鉴定机构现场勘查时未在记录上签名、也未交纳鉴定费，后鉴定费用由原告交纳。原告对该拆除并恢复原状费用的鉴定意见无异议，被告对该鉴定意见提出异议后鉴定机构给予书面答复。另外，该涉案房屋的电费由兵团104团养禽场综合服务队收取，该队于2014年5月13日出具欠费证明，涉案房屋二层、三层自2013年3月至2014年5月6日止累计欠费16483.80元，其中三层14097.90元、二层2385.90元。以上事实有合同书、收条、公证书、证明书、收据和发票、权属证书复印件、录音资料、鉴定报告书、谈话笔录、询问笔录以及庭审笔录存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋权属证书登记为平房八间，无二层和三层的建设工程规划许可证或者批准建设手续，故原、被告订立该涉案房屋二层和三层的租赁合同系无效合同。上述司法解释还规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持；当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案被告无论是在租期到期还是在合同无效的情况下，均应向原告返还房屋。被告经原告书面通知后仍未搬离，且因此与原告发生争执而由当地公安派出所出警并协调处理后才停止经营，故本院对被告所称未搬离的原因及责任在于原告的抗辩不予采信，被告应向原告支付租期到期即2014年5月1日起至实际搬离之日即同年7月3日止期间的房屋占用使用费。该期间本院按两个月予以确定，因二层的年租金续租续时为6万元、三层的年租金合同约定为3.2万元，故二、三层的月租金合计为7667元，两个月的占用使用费为15334元。被告租赁使用房屋期间的电费应由被告承担，涉案房屋的二、三层自2013年3月至2014年5月6日期间欠电费16483.80元有电费代收部门出具的证明书为证，而被告提供的电费收据均非2013年3月之后的电费，故被告在未交纳电费且已搬离的情况下应向原告给付电费，原告的该项请求成立，本院予以支持。原告为敦促被告搬离而书面通知并由公证处予以公证，所支付的公证费1500元是其实际损失，被告对此应予赔偿，原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张维修费240元，因其仅提供一份收据，不足以证实窗户损坏系被告所致，故本院对此不予支持。因无效合同取得的财产应当予以返还，本案原告收取的押金合计8000元应返还被告，在本案中应予抵销。对于被告不能搬离的装修物，原告明确表示不同意利用，而双方合同约定三层的装修及改善须经原告同意，二层的装修及改善须经原告书面同意且装修图纸双方签字按印后才可进行。上述司法解释第九条的规定为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案房屋的三层已由被告租赁使用三年后又续租一年，且双方合同中对于装修经原告同意未明确为口头还是书面方式，故可以认定被告对三层的装修经过原告的同意，加之原告出租无规划、审批手续的房屋，被告承租房屋开设宾馆对此应当是明知的，故应认定原、被告的过错程度相等，双方应各自按50%分担三层的装修现值7510元，又因被告开设宾馆先租赁涉案房屋的三层、后租赁二层，故对于外墙装修现值5950元一并由原、被告分担。原告分担三层和外墙装修现值合计13460元的50%即6730元在本案中予以抵销，被告对该三层和外墙装修也不再拆除。两个月的房屋占用使用费15334元抵销押金8000元、分担的二层及外墙装修现值6730元后，被告应给付原告房屋占用使用费604元。上述司法解释第十三条的规定为，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案原、被告在合同中对于二层装修经原告同意的方式有明确约定，无证据证明被告对二层的装修符合该约定，故应认定二层的装修未经原告同意。在此情况下，被告应自行承担该二层已形成附合的装修费用，因被告表示要进行拆除而原告尚未提出恢复原状，故本案对该二层已形成附合的装修不作处理，双方可另行主张。另外，被告在诉讼中搬离了涉案房屋，原告主张被告搬离并返还房屋已无实际意义，本案对此也不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告李多成给付原告杜斌房屋占用使用费604元；二、被告李多成给付原告杜斌电费16483.80元；三、被告李多成赔偿原告杜斌公证费1500元；四、驳回原告杜斌的其他诉讼请求。以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额41263.80元，确认给付额18587.80元，确认给付额占诉讼标的额的45%；本案案件受理费831.60元（原告已预交）由原告负担55%即457.38元，被告应负担45%即374.22元。装修现值鉴定费2500元（被告已预交）由被告负担92.2%即2305元，原告应负担7.8%即195元；工程造价鉴定费1000元（原告已预交）现由被告负担。原、被告各自应负担的诉讼费可在被告履行义务时一并给付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  郭 荣人民陪审员  张成胜人民陪审员  武凤义二〇一四年十一月二十七日书 记 员  刘丰宇