江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第2083号上诉人（原审被告）周成红。被上诉人（原审原告）淮安市城南体育场。法定代表人朱朝亮，该体育场副场长。委托代理人卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人周成红因与被上诉人淮安市城南体育场（以下简称体育场）房屋迁让纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人周成红、被上诉人体育场的委托代理人卞恒亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：从2002年6月起，被告就租赁位于淮安市清浦区解放西路69号院内4#楼第三层的房屋用于健美操和少儿拉丁舞蹈培训。2013年8月13日，原、被告续签房屋租赁合同1份，约定原告将上述房屋（即本案诉争房屋）出租给被告，合同主要内容：1、甲方（原告）将坐落于4#楼的房屋出租给乙方（被告）使用，该出租房屋建筑面积300平方米。2、该房屋用途为训练，乙方应按上述用途合理使用房屋，不得擅自改变用途，如改变项目须经甲方同意，并补签书面协议。3、租赁合同的期限为1年，自2013年7月1日至2014年6月30日。4、租金及付款方式：该房屋月租金为1333元，租金总额为15996元……5、经双方商定，甲方向乙方收取租赁保证金数额为5000元……7、租赁期限届满后，乙方如需继续承租该房屋的，须重新参加租赁招标，在同等条件下，乙方有优先权……。协议签订后，被告向原告缴纳了截至2014年3月31日前的房屋租金，从2014年4月1日起至2014年6月30日止的房屋租金未交纳。2014年5月中旬，原告向被告送达停租通知，要求被告在2014年6月30日合同到期后搬出，双方不再续签合同，对按时搬出的租户，原告免收4-6月的房租费和水电费，原告并将通知张贴在诉争房屋所在的楼层入口处。因被告拒绝搬出，原告遂于2014年7月9日诉至本院，要求解除合同，由被告返还租赁房屋，给付2014年4-6月租金并支付2014年7月1日起至实际搬迁之日止房屋占有使用费。原审另查明：诉争房屋所在地的土地使用权人系淮安市清浦区体育局，原告为事业单位，系淮安市清浦区文化局下属单位。淮安市清浦区文化局与淮安市清浦区体育局已经合并为淮安市清浦区文化广电新闻出版局，淮安市清浦区文化广电新闻出版局授权原告对诉争房屋进行出租。诉争房屋迄今为止未办理规划、建设审批手续，亦未取得房屋所有权证。原审审理中，原告申请撤回要求解除合同的诉讼请求，不违反法律规定，原审依法照准。本案在审理过程中组织双方进行了调解，因双方意见分歧致调解未果。原告体育场诉称：2013年，原、被告签订租赁合同，约定原告将自己所有的位于淮安市清浦区解放西路69号院内4#楼第三层房屋1间（建筑面积300平方米）租给被告使用，合同从2013年7月1日至2014年6月30日止，月租金1333元，年租金15996元。2014年4月份，原告通知被告租赁合同期满后不再续租，但合同到期后被告仍占用房屋拒不搬离，现还欠原告租金3999元，为保护原告的合法权益，请求法院判决：1、解除原、被告间的租赁合同，由被告支付原告2014年4月1日至2014年6月30日的房屋租金3999元以及自2014年7月1日起至实际搬出之日的房屋占用费。2、被告搬离位于淮安市清浦区解放西路69号院内4号楼第三层房屋，并承担本案诉讼费。被告周成红辩称：诉争房屋产权属于淮安市体育局，不属于原告，原、被告签订的租赁合同是无效合同。原告诉称与事实不符，双方签订的合同约定租赁期限届满，被告继续承租房屋招标时有优先租赁权，故合同到期后，被告可以要求继续租赁，原告不能擅自收回房屋。且被告于2014年3月初对租赁房屋进行了重新装潢，原告对此是知情的，如不能与原告协商继续租赁事宜，被告将另案主张装潢等损失。综上，被告不同意解除合同，搬离租赁房屋。请求驳回原告的诉讼请求。原审认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告虽自愿签订租赁合同，但出租的诉争房屋并未取得建房执照、房屋所有权证等审批手续，应认定原、被告间签订的租赁合同无效。被告既非房屋所有权人，也非承租人，继续占有诉争房屋没有法律依据，故对原告要求被告搬迁出承租房屋的诉讼请求应予支持。关于原告主张被告给付租金和租期界满后房屋占用费用的诉讼请求，被告于2014年4月1日起即未支付原告任何费用，实际占有并使用诉争房屋至今，原告要求被告参照合同中约定的租金1333元／月支付2014年4月1日至实际搬迁之日的房屋占有使用费，符合法律规定，原审亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告周成红在本判决生效后1个月内迁出位于淮安市清浦区解放西路69号院内4号楼第三层房屋，并将该房屋交付给原告淮安市城南体育场。二、被告周成红于搬出上述房屋时按1333元／月的标准给付原告淮安市城南体育场从2014年4月1日起至被告实际搬出之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元（已减半收取），由被告周成红负担。一审判决后，上诉人周成红不服，向本院提起上诉称：一、原审审判决认定事实及适用法律错误。2002年，被上诉人为了开展全民健身娱乐活动，在院内建造三层市民健身娱乐用房，主体工程刚完工，被上诉人就与上诉人及袁海丽、谢兆新分别签订了合同，一楼跆拳道培训、二楼乒乓球培训、三楼舞蹈培训，这些项目也是按照被上诉人的要求设立的，对外使用的是全民健身中心的牌子，并服从被上诉人的管理。表面上上诉人与体育场是租赁合同关系，实际上双方是相互协作关系。现在一审仅凭双方的租赁合同为依据，判决上诉人迁让房屋，在认定事实和适用法律上均存在错误；二、原审判决给上诉人造成的极大的经济损失和一时难以解决的问题，有失公平。上诉人刚接手房屋时，仅是简单的粉刷，装潢全部是上诉人个人出资，今年3月份，上诉人又借款近20多万元对舞蹈培训房屋重新装修，被上诉人完全知情并默许。现上诉人装修完成并准备重新开馆时，被上诉人却一纸诉状要求解除合同，给上诉人造成极大的经济损失。而且为了开展全民健身运动，我们均以市民健身中心的名义办理几百张会员卡，现在均未到期。现在被上诉人突然要解除协作关系，收回房屋，这些尚未到期的会员体育活动无法开展谁来接受，一审判决没有考虑，显失公平；三、按照原合同约定，解除协作关系的条件是合同到期后重新招标，只有在上诉人不能中标后才能解除协作关系。现被上诉人不通过招标就要收回房屋违反合同约定。请求二审改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人体育场答辩称：原审认定事实清楚，判决正确。请求二审驳回上诉，维持原判。本院经审理确认一审查明的事实。二审庭审中，上诉人周成红未就双方是相互协作关系而非租赁合同关系提供相关证据，其在一、二审期间亦未提供相关装修费用和办理会员卡等的证据材料。本院认为：由于上诉人不能提供证据证明其与被上诉人体育场是协作关系，而被上诉人提供了双方签订的“租赁合同”，故双方仍然是租赁合同关系。因被上诉人体育场将没有取得相关建筑规划审批手续的房屋出租给上诉人周成红从事舞蹈训练、教学，依据最高人民法院的相关司法解释的规定，双方所签订的租赁合同属于无效合同。虽然该房屋没有规划审批许可手续，但被上诉人体育场已经建造的房屋具备完整的房屋使用功能，不影响上诉人对外从事舞蹈教学和训练活动，上诉人亦凭此房屋进行经营活动，故依据司法解释的规定，被上诉人要求上诉人按照约定租金标准给付房屋占有使用费，应当予以支持。现在双方约定的“租赁”期限已到期，被上诉人在合同到期前亦没有对外公开招标继续租赁争议房屋，双方约定的继续租赁条件不成就。故原审判决上诉人搬离该房屋并按照合同约定的租金标准，给付房屋占有使用费用正确。上诉人上诉请求不搬离争议房屋无法律依据，本院不予采纳。关于上诉人要求被上诉人承担在租赁经营期间对房屋装潢费用和办理会员卡损失问题，本院认为，上诉人在一审中明确表示对装修费用另案主张，亦未主张办理会员卡损失，其未提起反诉。故上诉人对装修费用、会员办卡损失可另行主张，本案不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人袁海丽上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费130元，由上诉人周成红负担。本判决为终审判决。审判长  郑华审判员  阮明审判员  王健二〇一四年十一月十七日书记员  周亚