湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2014）衡蒸民一初字第441号原告高慧婷，女。委托代理人刘胜男，湖南居安律师事务所律师。被告衡阳梦园房地产开发有限公司，住所地：衡阳市石鼓区船山路30号。法定代表人李志，该公司董事长。委托代理人唐和平，男。原告高慧婷诉被告衡阳梦园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理。依法由审判员李志峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高慧婷委托代理人刘胜男，被告衡阳梦园房地产开发有限公司的委托代理人唐和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高慧婷诉称，2011年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告支付699546元，购买被告开发的“兰贵园”某某栋某某室房屋一套。同时约定，被告应当在2012年10月30日前，将综合验收合格的并符合合同约定的房屋交付给原告，如被告未依约交付房屋，每日应按原告已支付购房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告已依约支付全部购房款，但被告至今未按合同约定交付房屋。被告的行为已严重侵害原告的权益，为维护原告权益，故诉至法院，请求判令被告向原告支付2012年10月31日至2013年3月22日逾期交房违约金9934元，并承担本案诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告高慧婷提供了以下证据：1、商品房买卖合同。以证明原、被告双方约定的交付房屋条件及违约责任，被告已构成违约，应支付违约金；2、购房款交款凭据。以证明原告履行了交款义务及违约金的计算依据；对原告高慧婷提供的上述证据，经庭审质证，被告衡阳梦园房地产开发有限公司对证据1、2没有异议。被告衡阳梦园房地产开发有限公司辩称，被告已经按照合同的约定经有关部门对房屋进行验收，被告在有关部门验收合格后及时通知原告，原告拒不接收房屋才导致迟延交房，不属被告违约。被告衡阳梦园房地产开发有限公司为支持其主张，提供了以下证据：1、《单位工程质量竣工验收记录》、《建筑消防设施检测评估报告》、《规划验收检测报告》、《环保验收表》。以证明被告开发的“兰贵园”工程已验收合格，在验收合格后被告立即通知原告收房；2、、《关于申请新建住宅供电设备施工建设的报告》、《兰贵园10KV配电工程安装合同》、《衡阳市物价局通知》。以证明施工过程电力设施遇政府调价影响延迟施工事实；3、政府行政命令文件及《停工通知》、《兰贵园项目监理日记》。以证明被告因政府行为延迟施工事实；4、气象资料及《证明》。以证明被告因不能克服的天气原因延迟施工事实；5、被告在衡阳日报刊登的《公告》。以证明被告将因不能克服的天气原因导致延迟施工一事及时通知了原告；6、投诉信息交办函、被告回复函。以证明被告于2013年元月及时通知原告收房事实；7、《兰贵园业主收楼登记本》、《住宅工程质量分户验收记录》、《入住协议》。以证明被告交付的房屋符合入住条件，且部分业主已收房入住的事实。对被告衡阳梦园房地产开发有限公司提交的证据，经庭审质证，原告高慧婷对证据1有异议，认为被告提交的验收资料不完备，其中有不合格项目，消防验收也不合格，且不符合原、被告双方合同的约定；对证据2、3、4有异议，认为电价上涨和行政部门对违法施工的停工是可预见性的，不能作为被告延迟交房的理由，被告以雨水多阻延施工进度的理由不成立；对证据5有异议，认为被告没有履行及时通知的义务，且通知形式不符合法律规定和合同约定；对证据6、7有异议，认为与本案没有关联性，不能证明已经入住的其他业主的房屋符合交付条件，验收记录不代表验收合格。对原、被告提交的证据，本院认为，原告提交的证据1、2证明了原、被告签订了商品房买卖合同，原告已依约向被告支付购房款699546元，本院予以确认。被告衡阳梦园房地产开发有限公司提交的证据1证明了被告开发的“兰贵园”项目已验收合格的事实，本院予以确认；被告提交的证据2虽然能证明电价调价的事实，但只要被告合理安排施工，是能够避免因此造成的延迟施工，故本院对该份证据不予采信；被告提交证据3、4、5拟证明被告未按合同约定期限交付房屋系由于不可抗力的天气及行政部门的干预因素造成，且被告已通过刊登公告的方式告知原告，被告不应承担违约责任。本院认为，上述原因非被告所能控制，且双方在合同中对此已有约定，故对被告上述证据的证明目的，本院予以采信；被告提交证据6、7证明了“兰贵园”项目部分房屋已通过相关部门验收合格，并附有《住宅分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且被告已通知原告收房，原告拒绝收房的事实，本院予以确认。经审理查明，2011年4月1日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：被告衡阳梦园房地产开发有限公司将其开发的坐落于衡阳市蒸湘区船山西路30号兰贵园某某栋某某室房屋出售给原告高慧婷，原告向被告支付购房款699546元。对交付房屋的期限及条件，双方在合同第八条约定如下：“出卖人（被告）应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经综合验收合格......”。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担......”。对逾期交房的违约责任，双方在合同第八条中约定如下：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、买受人未能按期付款及其他非出卖人所能控制的原因”。合同第九条约定如下：“......（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金......”。合同签订后，原告高慧婷向被告支付购房款共计699546元。2012年7月25日，被告在本地报刊上向“兰贵园”项目业主刊登公告，主要内容为因雨水过多将交房时间推延到2012年12月30日。另查明，被告开发的“兰贵园”项目1-4栋于2012年11月7日通过工程质量验收合格。2013年1月10日，被告通知原告收房，原告以被告未满足合同约定的交房条件为由，拒绝接收本案诉争房屋。又查明，衡阳市2012年度比2011年度降水量偏多459.8mm，增加50.6%；降雨天数增多48天，增加36.9%。截止于2012年11月7日工程竣工验收合格，降水量超过10mm／日（中雨）以上导致停工合计23天。同时，2011年双方合同签订后因衡阳市召开“湘商会”以及开展全市建筑施工安全大检查的原因，建设安全主管部门要求衡阳市区内全部建筑企业停止施工合计29天。上述因天气及建设安全主管部门要求导致停工的时间已扣除重合天数及春节期间，共计52天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告高慧婷已依照合同履行了自己的付款义务，被告应按照合同约定如期交付房屋。本案中，原、被告约定的交房期限为2012年10月30日，约定的交房条件为经综合验收合格并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原、被告虽在合同中约定了诉争房屋需经综合验收合格，但该审批项目已于2004年5月19日被国务院明令取消，故该条款实际已无法履行。本案诉争房地产工程项目经验收合格时间为2012年11月7日，被告通知业主收房的时间为2013年1月10日，虽然原告主张在被告通知收房时，未提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但从被告提交的证据显示，本案诉争项目部分房屋已办理了上述证书，被告辩解其在交房时在现场已进行公示，符合日常生活经验，本院予以采纳。被告主张因施工期间雨水多等原因导致工期拖延，并刊登了公告通知原告推延交房时间，迟延交房属不可抗力，不应视为被告违约。本院认为，被告主张的因天气与政府行为导致延迟交房的原因非被告所能控制，根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告可对房屋交付时间据实予以延期。被告以违约金约定过高向本院主张予以核减，但该违约金的约定并未过分高于实际造成的损失，属于合理范畴，故对被告的该项主张，本院不予支持。综上，被告实际向原告通知交付房屋的时间为2013年1月10日，与双方合同约定的交房时间相差71天，扣除不可控原因导致的停工天数52天，被告实际迟延交房19天，被告应承担因此产生的违约责任，即按日向原告支付已交购房款的万分之一的违约金，共计1329.1元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告衡阳梦园房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告高慧婷支付违约金1329.1元。二、驳回原告高慧婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告高慧婷负担25元，被告衡阳梦园房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  李志峰二〇一四年十一月三十日代理书记员  何 鑫《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条第（一）项质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。