昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民二初字第29号原告（反诉被告）上海如家酒店管理有限公司法定代表人孙坚，经理。住所地：上海市上中路******。原告（反诉被告）昆明和美酒店管理有限公司法定代表人：宗翔新，经理。住所;'>住所地：昆明市北京路**v>二原告（反诉被告）委托代理人金则辉，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）昆明冉冉物业管理有限公司法定代表人张惠兰，经理。住所地：;'>住所地：昆明市一二一大街**成都军区工程科研设计院内委托代理人张春霞，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。反诉第三人友图全像（昆明）激光材料有限公司法定代表人刘吉星，执行董事。住所：昆明市;'>住所：昆明市经济技术开发区昌宏路**iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告（反诉被告）上海如家酒店管理有限公司（以下简称：如家公司）、昆明和美酒店管理有限公司（以下简称：和美公司）诉被告（反诉原告）昆明冉冉物业管理有限公司（以下简称：冉冉物业公司）财产损失纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，被告（反诉原告）冉冉物业公司提起反诉，经冉冉物业公司申请，本院通知友图全像（昆明）激光材料有限公司（以下简称：友图公司）作为反诉第三人参加诉讼。于2014年3月21日和2014年5月6日依法公开开庭审理，原告（反诉被告）如家公司、和美公司委托代理人金则辉，被告（反诉原告）冉冉物业公司委托代理人张春霞，反诉第三人友图公司法定代表人刘吉星到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告（反诉被告）如家公司、和美公司共同起诉称：2012年3月5日，如家公司从友图公司手中承租了坐落于昆明市经济技术开发区昌宏路36号面积为2637平方米的房屋（含200平方绿化和10个车位）用于经营连锁酒店，合同期限为2012年4月1日至2024年7月31日。同时，坐落于昆明市经济技术开发区昌宏路**的另外**房屋的商业用途为：昆明经济技术开发区金融中心。和美公司（如家公司子公司）经营昌宏路36号的如家连锁酒店于2012年11月12日正式经营。酒店使用的总电源是和昆明经济技术开发区金融中心共用一个总配电箱，分成两股电源和总开关，有各自独立的电表和电源线，和美公司经营产生的水、电费是直接交给房屋出租人友图公司，和昆明经济技术开发区金融中心两家并无争议，相处也算融洽。但就在2013年5月份，冉冉物业公司进驻昆明经济技术开发区金融中心实施物业管理，冉冉物业公司据此一直催促和美公司向其缴纳物业管理费。但因为如家公司（和美公司的母公司）在与出租人友图公司双方在签订《租赁合同》及附件三中明确约定了：出租方承诺在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用；并且因为和美公司经营的连锁酒店是完全独立管理的一幢房屋，并无向冉冉物业公司缴纳物业管理费的义务。虽然如此，和美公司本着息事宁人、友好相处的态度，曾于2013年5月25日与出租方及冉冉物业公司就原告（反诉被告）是否应当交纳物管费的问题进行了沟通和协调，但冉冉物业公司坚持要按物业管理合同服务的标准：10万元每年要求和美公司支付物管费。和美公司原则上不同意支付物管费用，因此三方未达成和解协议。但此后，冉冉物业公司表现强势，声称：如果和美公司不向冉冉物业公司支付物管费用，将不间断对酒店进行拉闸断电。被告冉冉物业公司即从2013年8月31日起至起诉前，共对昌宏路连锁酒店断电13次，共计停电时间441.55小时，严重干扰了和美公司的经营和管理，导致该连锁酒店客人入住率急骤下降，并给和美公司造成了537464元的经济损失。针对冉冉物业公司的不法行为，和美公司曾将此事多次反映到辖区昌宏路派出所协调处理。派出所一直无法给予解决。和美公司认为：冉冉物业公司在没有法律依据的情况下，即擅自强制对和美公司经营的酒店拉闸断电，严重损害了和美酒店的合法权益。故诉至法院，请求判令:一、冉冉物业公司赔偿原告（反诉被告）如家公司、和美公司经济损失537464元；二、本案诉讼费、公证费由冉冉物业公司承担。被告（反诉原告）冉冉物业公司答辩称：第一、二原告（反诉被告）没有任何证据证明冉冉物业公司针对二原告（反诉被告）实施侵权行为，恶意拉闸断电，构成侵权的事实。第二、二原告（反诉被告）没有提交合法有效的证据能够证明二原告（反诉被告）存在财产损失的事实。二原告（反诉被告）仅依靠过去的营业额来确定自己的损失，没有法律依据和事实依据。酒店行业是一个收入不稳定且存在淡季旺季的行业，以上个月的收入来类推下个月的收入是荒唐的。第三、即使冉冉物业公司针对原告（反诉被告）断电，二原告（反诉被告）没有证据能够证明断电与二原告（反诉被告）的财产损失之间存在因果关系。在本案中，酒店入住率下降存在多种原因，如社会环境因素及自然环境，特别是2013年12月份临近春节，大多数人是计划回家过年而不是外出旅游、住酒店等，以及其他、住酒店等导致酒店入住率下降，二原告（反诉被告）没有能够证明酒店被停电是造成入住率下降的原因，也没有证据能够证明环境因素以及其他的人为因素不是造成酒店入住率下降的原因，就不能简单地断定停电是造成酒店入住率下降的必然的唯一的原因，所以，二原告（反诉被告）没有能够证明停电与二原告（反诉被告）的财产损失之间存在因果关系。第四、冉冉物业公司从未对二原告（反诉被告）恶意断电进行侵权，冉冉物业公司因维修园区公共用电设施确实在2013年9月14日、12月17日、12月20日进行过短暂停电，但都及时通知二原告（反诉被告）。PE中心园区原系旧厂房改造而成，园区供电、供水设施特别是配电房，为原来老厂房所留下，设备老化，尤其是2012年后因安装消防环管网及水泵蓄水池改造，需要停电进行维修。并且，在每次停电前，冉冉物业公司都在第一时间通知二原告（反诉被告），如果是故意拉闸，冉冉物业公司还会进行通知吗？那不是多此一举吗？第五、二原告（反诉被告）主张包括营业利润损失，该损失系间接损失，财产侵权只限于直接损失的赔偿。间接损失的特点：损失是未来的可得利益，在侵权行为实施时它只具有财产取得的可能性，而非现实利益。《侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”针对财产侵权的赔偿，明确规定损失发生时为赔偿计算时间节点，故将间接损失赔偿排除在外。综上，根据法律规定，当事人对自己提出的主张和所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，即“谁主张，谁举证”的原则。二原告（反诉被告）提出冉冉物业公司恶意对其拉闸断电，给其造成537464元经济损失的主张，应该由二原告（反诉被告）承担举证责任。而二原告（反诉被告）没有对侵权事实、存在财产损失及侵权事实与财产损失之间的因果关系三方面进行举证，就应该承担举证不利的法律后果。反诉第三人友图公司答辩称：二原告（反诉被告）的诉请与我方无关，同意冉冉物业公司的答辩意见。被告（反诉被告）冉冉物业公司反诉称：2013年1月28日，冉冉物业公司与友图公司签订《物业管理委托合同》。由冉冉物业公司对昆明市经开区昌宏路36号进行物业管理。冉冉物业公司随即对经开区昌宏路36号提供物业服务。二原告（反诉被告）经营的如家连锁酒店却无故拒不交纳物业管理服务等费用，一直拖欠2013年4月1日至2014年3月31日的物业管理服务费用合计321844元。反诉人多次催讨无果。故诉至法院请求判令:一、二原告（反诉被告）连带支付物业管理服务费、车位管理费、车位场地占用费合计321844元，滞纳金966元，合计322810元。2、本案反诉费用由二原告（反诉被告）承担。二原告（反诉被告）如家公司、和美公司共同答辩称：我方与友图公司签订租赁合同中规定我方只交纳租金，没有约定过物管费。不同意支付物管费用。反诉第三人友图公司答辩称：如家公司、和美公司享受过物业公司提供的物业服务，应当缴纳物管费用。二原告（反诉被告）如家公司、和美公司针对其本诉诉请和反诉答辩向本院提交了以下证据：一、《租赁合同》、营业执照（如家公司）、组织机构代码证（如家公司）、身份证（孙坚）、法定代表人身份证明（如家公司）、营业执照（和美公司）、组织机构代码证（和美公司）、身份证（宗翔新）、法定代表人身份证明（和美公司）、营业执照（和美公司昌宏路分公司）、组织机构代码证（和美公司昌宏路分公司）、身份证（宋志强）、工商登记卡片、《公司隶属关系证明》，欲证明如家公司与友图公司签订的《租赁合同》，如家公司授权其子公司和美公司设立昌宏路支公司对外开展如家昌宏路连锁酒店的管理经营。经质证，被告（反诉原告）与反诉第三人对《租赁合同》真实性无异议，但认为与本案争议无关；对该组证据中的其他证据无异议。二、《出警情况说明》、《接警单》、《证明》、《律师函》、快递回单、《通知》、照片、公证书、视听材料。欲证明如家昌宏路连锁酒店自2012年11月份开始营业以来被冉冉物业公司恶意拉闸断电18次，导致该连锁酒店客人入住率大幅下降，给原告造成了重大的经济损失，并给酒店声誉造成一定的影响。经质证，被告（反诉原告）与反诉第三人对加盖了冉冉物业公司印章的《通知》真实性无异议；对其他证据不予认可。三、房型房号设置清单、电子缴税凭证、纳税申报表、税务发票。欲证明冉冉物业公司恶意停电给原告造成经济损失537464元，原告向公证处申请办理现场证据公证产生公证费2000元。经质证，被告（反诉原告）与反诉第三人对电子缴税凭证真实性合法性无异议，认为与本案无关；对纳税申报表和税务发票不予认可。四、照片，欲证明如家昌宏路连锁酒店系单独经营，不需要物业管理。经质证，被告（反诉原告）与反诉第三人对证据真实性无异议。五、电子税务缴款凭证，欲证明酒店的收入情况。经质证，被告（反诉原告）与反诉第三人认为该凭证并非原件，故对凭证不予认可。六、《证明》（昆明市地方税务局经济技术开发区分局），欲证明二原告（反诉被告）缴税的过程。经质证，被告（反诉原告）认为该《证明》只有盖章，没有签字，故对证据真实性不予认可。反诉第三人对证据真实性无异议，但认为该证据系举证期后提交。七、证人线燕秋、李某出庭作证。证人线燕秋陈述：其是如家昌宏路连锁酒店的员工，酒店从2013年8月31日晚上起开始停电，最长的一次停电时间超过72小时，停电之后其曾经报过警，停电对酒店的营业产生了不良影响；证人李某陈述称：其是如家昌宏路连锁酒店的经理，酒店从2013年8月31日晚上起开始停电，停电导致酒店不能营业，影响了酒店的入住率。经质证，被告（反诉原告）与反诉第三人认为证人是原告公司原工，对其证言不认可。被告（反诉原告）冉冉物业公司针对本诉答辩及反诉诉请向本院提交了以下证据：一、物业服务资质证书，欲证明被告（反诉原告）具有物业服务资质。经质证，二原告（反诉被告）对证据真实性无异议。反诉第三人对该组证据无异议。二、《物业管理委托合同》，欲证明被告（反诉原告）接受反诉第三人友图公司的委托在PE金融中心园区为二原告（反诉被告）在内的租户提供服务。经质证，二原告（反诉被告）认为证据与本案无关。反诉第三人对该组证据无异议。三、《证明》（云南林锦电力工程有限公司）、发票，欲证明PE中心园区公用设施老化，需要检修设备，进行停电。经质证，二原告（反诉被告）认为发票与本案无关，《证明》无法核实真实性。反诉第三人对该组证据无异议。四、水池清理费及化验费发票、化粪池清洁费发票，欲证明被告（反诉原告）为二原告（反诉被告）提供了清洁物业服务。经质证，二原告（反诉被告）认为发票与本案无关。反诉第三人对该组证据无异议。五、照片，欲证明如家昌宏路酒店在被告（反诉原告）物业管理区域内。经质证，二原告（反诉被告）对证据真实性无异议。反诉第三人对该组证据无异议。六、《证明》（昆明友图医疗设备有限公司）、营业执照复印件（昆明友图医疗设备有限公司）、《情况说明》（昆明中金股权投资基金管理有限责任公司）、营业执照复印件（昆明中金股权投资基金管理有限责任公司），欲证明被告（反诉原告）断电的原因，并做了提前告知。经质证，二原告（反诉被告）认为该组证据与实际情况不符，对证据不认可。反诉第三人对该组证据无异议。反诉第三人友图公司针对其答辩向本院提交了以下证据：《租赁合同》，欲证明反诉第三人与二原告（反诉被告）之间存在房屋租赁关系。经质证二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对证据真实性无异议。本院认为，二原告（反诉被告）提交证据一、三、四、六来源合法、内容真实，能够相互印证，本院予以确认；证据二中的视听材料内容是本案二原告（反诉被告）代理律师在其所主张的停电事实发生后与如家公司工作人员对停电过程所作的的描述性问答，并非直接反映其所主张的停电事实，不符合视听材料证据的形式要件，本院不予确认，证据二中未加盖冉冉物业公司印章的通知不符合证据形式要件，本院不予确认，证据二中其他证据来源合法、内容真实，本院予以确认；证据五无相关单位加盖印章，形式不合法，本院不予确认；证据七系证人证言，证人依法出庭接受双方当事人的质询，但证人系二原告（反诉被告）公司员工，与二原告（反诉被告）有隶属管理关系，故对证人证言本院将结合本案其他证据综合判定。被告（反诉原告）提交的证据一、二、三、四、五、六，来源合法、内容真实，本院予以确认；反诉第三人提交证据，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对真实性无异议，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认案件事实如下：2012年3月15日，友图公司（甲方）与如家公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于昆明市经济技术开发区昌宏路36号的房屋，建筑面积2637平方米，包括1-4层全部及所涉及建筑物的楼顶，院落面积约200平方米，停车位10个；租赁期限12年4个月；乙方除向甲方支付租金外，自行承担水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与酒店经营相关的费用。在该《租赁合同》附件三第1条约定：甲方承诺在合同有效期内不再以任何理由调整租金，乙方无需支付本合同租金以外的任何其他费用。甲方同意乙方可以将全部房屋转租给与乙方有直接或者间接股权关系的关联公司。《租赁合同》签订后，如家公司将该房产交给其子公司和美公司从事酒店经营。2013年1月28日，友图公司与冉冉物业公司签订《物业管理委托合同》，约定友图公司将昆明市经济技术开发区36号，东至经开区规划设计院，南至中凰酒店，西至良方制药，北至国土资源学校占地面积17000平方米，物业名称为云南省PE中心办公大楼的区域委托给冉冉物业公司管理。委托管理的事项有：房屋建筑公共部位、共用设施、市政公用设施和附属建筑、公用绿地的维护管理，环境卫生维护，垃圾清运，安全保障等。负责收取物业管理费、电梯费、二次加压费、水泵费、生活垃圾清运费等费用。委托管理的期限为3年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止。其中物业费用（酒店）收取标准为：1、物业服务费3.9元/m2/月；2、电梯费、二次加压费、水泵电费、水池清理费、消毒及化粪池清掏费2.8元/m2/月；3、生活垃圾清运费1.5元/m2/月；4、消防无限报警联网服务费3.3元/m2/月；5、电梯预收维护保养费1元/m2/月……。汽车车位管理费按300元/辆/月收取。2013年9月14日、10月16日、12月6日、12月8日如家昌宏路酒店工作人员向公安部门报警称冉冉物业公司因为物管费纠纷，以检查修电路为由，将酒店电力中断，造成其酒店不能正常营业。冉冉物业公司曾于2013年9月14日要求云南林锦电力工程有限公司对云南省PE中心配电室跳闸问题进行检修，云南林锦电力工程有限公司告知冉冉物业公司需要分段停电后才可以深入检查，后双方因修理费用未能达成一致，故云南林锦电力工程有限公司未能完成检修。2013年12月20日冉冉物业公司又因配电室经常跳闸购买配电开关（空开）予以更换。另，2013年12月17日与12月20日冉冉物业公司书面通知如家昌宏路酒店为进行供电设备检修维护将进行停电。2013年10月28日，二原告（反诉被告）委托云南省昆明市华信公证处对如家昌宏路酒店的停电情况进行证据保全，现场照片显示当天十四时四十分左右酒店为停电状态。综合本案双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：一、冉冉物业公司对二原告（反诉被告）是否构成侵权？二、二原告（反诉被告）是否应当向冉冉物业公司支付物业管理费用？针对争议焦点一，本院认为，《侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，二原告（反诉被告）主张冉冉物业公司停电多次导致其无法经营产生损失537464元，冉冉物业公司是否构成侵权，应当从冉冉物业公司是否有过错，损害结果是否存在，损害行为与损害结果之间是否有因果关系等几个方面进行分析。首先，根据庭审中二原告（反诉被告）提交的报警记录及公安部门出具的证明显示2013年9月至2014年1月5个月期间内存在多次停电的情形，但对于停电的原因本案各方当事人各执一词，二原告（反诉被告）认为冉冉物业公司无正当理由故意拉闸断电，而冉冉物业公司也提供证据证实其在二原告（反诉被告）主张停电的期间内，曾因配电设备多次跳闸进行过维修，并非二原告（反诉被告）所主张的故意拉闸断电行为。故二原告（反诉被告）主张冉冉物业公司对如家昌宏路酒店2013年9月至2014年1月5个月期间的停电存在主观上的过错无事实依据。其次，《侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”二原告（反诉被告）主张的损害结果是其以2013年11月份的营业额为基础与2013年9、10、12月，2014年1月的营业额的差额进行计算之合。本院认为，财产损失包括直接损失和间接损失。直接损失是现有利益的减少，而间接损失是可得利益的丧失，即应当得到的利益因受侵权行为的侵害而没有得到，包括人身损害造成的间接损失和财物损害造成的间接损失。二原告（反诉被告）的该项主张属于间接损失，即应得到的利益没有得到。本案中，酒店的经营状况与季节、管理等多方面因素密切相关，其营业额并非每月都会处于一个恒定状态，其不同时间的营业额受季节、节假日等客观因素及酒店自身管理等主观因素的影响必然处于上下波动状态，二原告（反诉被告）以2013年11月单月营业额为标准计算损失不符合酒店行业的营业规律。此外，营业额只是酒店的毛收入，与酒店的净利润收入存在区别，其中应当去除成本因素，二原告（反诉被告）以营业额差额作为损失计算标准必然超过正常情况下的间接损失中规定的可得利益范围。因此，二原告主张的损害结果无合法合理依据，亦与其所主张的侵权行为没有必然因果关系，故本院对其主张不予支持。针对争议焦点二，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”冉冉物业公司与友图公司签订《物业管理委托合同》，友图公司是合同约定的物业费用缴纳主体。而在友图公司与如家公司签订《租赁合同》时该物业管理区域内并没有物业管理企业进入，关于物业管理费用的承担在《租赁合同》中并没有约定，故冉冉物业公司要二原告（反诉被告）承担物业费用无合同及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）上海如家酒店管理有限公司、昆明和美酒店管理有限公司的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）昆明冉冉物业管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费9174元（此款上海如家酒店管理有限公司、昆明和美酒店管理有限公司已预付）由上海如家酒店管理有限公司、昆明和美酒店管理有限公司承担；反诉案件受理费3071元（此款昆明冉冉物业管理有限公司已预付），由昆明冉冉物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 万人民陪审员  丁启洪人民陪审员  方永春二〇一四年六月十五日书 记 员  江雨泽