广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）防市民一终字第433号上诉人（一审原告）阮瑞强。委托代理人潘惠英，广西欣源律师事务所律师。委托代理人唐燕。被上诉人（一审被告）广西东兴汇川房地产开发有限公司，住所地广西东兴市滨海一级公路北侧（山水汇川）12栋。法定代表人林伟，该公司总经理。委托代理人黄宇，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。委托代理人李涛，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。上诉人阮瑞强因与被上诉人广西东兴汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2014）东民初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成由审判员崔静担任审判长，审判员张小明与代理审判员何丽敏参加的合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人阮瑞强及其委托代理人潘惠英、唐燕，被上诉人汇川公司的委托代理人黄宇、李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年12月20日，阮瑞强、汇川公司签订《商品房买卖合同》，约定阮瑞强购买汇川公司开发的山水汇川第1幢4单元307号房，房屋总金额为184958元；汇川公司应当在2010年12月31日前，将具备竣工验收合格的商品房交付阮瑞强使用。合同第九条还对汇川公司逾期交房的违约责任作了约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，汇川公司按日向阮瑞强支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，阮瑞强有权解除合同或要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，汇川公司按日向阮瑞强支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，汇川公司通知阮瑞强2010年12月31日入住。2011年1月5日，阮瑞强接收房屋并签署《业主入伙登记表》及《前期物业服务协议》。2012年3月27日，汇川公司收到阮瑞强购房款合计180451元。山水汇川1#楼工程各项验收情况如下：1、2009年12月29日，涉案商品房在东兴市房产管理部门取得商品房买卖合同备案登记；2、2010年12月10日，施工单位福建省长鸿建筑工程有限公司、勘察单位广西基础勘察工程有限责任公司、设计单位广西壮族自治区建筑科学研究设计院、监理单位大连泛华工程建设监理有限公司、建设单位汇川公司共同对山水汇川1#楼建设工程质量竣工验收合格；3、2011年12月28日，东兴市建设工程质量安全监督站对山水汇川1#楼的竣工验收进行备案；4、2011年4月19日，防城港市公安消防支队对山水汇川1#楼工程消防验收合格。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等部门或者单位进行验收”。根据以上规定，我国对涉及到购房者人身和财产安全的商品房验收，采取国家法律法规规定的从严验收制度，所以作为合格商品交付的商品房，不仅要经过工程质量竣工验收，还须经过工程质量监督、规划、消防等单项验收。从2010年12月31日起，阮瑞强已接收并使用合同约定的商品房，且该商品房经过一户一表用电安装工程验收合格、工程质量竣工验收合格，并基本满足居住功能；而且房地产开发主管部门随后也组织工程质量监督、规划、消防等部门和单位进行验收。汇川公司交付满足上述条件的商品房给阮瑞强使用，不构成合同约定的逾期交房违约，依法不承担逾期交房的违约责任。阮瑞强以汇川公司交房行为无效为理由，请求汇川公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。阮瑞强于2011年1月5日接收房屋，于2014年1月22日才向人民法院起诉，其起诉已超过诉讼时效期间，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《广西建设工程质量管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国民事诉讼法>；；若干问题的意见》第153条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：驳回阮瑞强的诉讼请求。案件受理费108元减半收取54元，由阮瑞强负担。上诉人阮瑞强不服一审判决，上诉称：一、一审判决认为作为合格商品交付的商品房，除工程质量竣工验收外，还需通过工程质量监督、规划、消防等单项验收。被上诉人交付房屋给上诉人时并没有通过工程质量监督、规划、消防等验收，其交付行为无效。一审法院认为被上诉人不构成违约错误。被上诉人交房时间应从消防等验收合格后才起算，其已违约。二、一审认定以上诉人接收房屋当天计算诉讼时效错误。上诉人接收房屋、在频频出现火灾等问题后，到相关政府部门查询才知道被上诉人交付房屋时没有通过相关验收，此时才知道自己的合法权益受到侵害，因此应从政府部门出具相关查询资料时起算诉讼时效期间，至上诉人起诉时并没有超过两年。综上，请求二审法院依法撤销东兴市人民法院（2014）东民初字第199号民事判决，改判被上诉人汇川公司向上诉人阮瑞强支付违约金13390.96元；一、二审诉讼费由被上诉人汇川公司负担。被上诉人汇川公司答辩称，一、上诉人认为合同约定验收合格应以竣工验收备案表为标准，无法律依据。竣工验收备案为告知性的备案，并非审查性备案。竣工验收备案表是行政部门对开发商的管理，而不是开发商交付房屋的强制性规定。目前相关法规没有规定竣工验收备案表是商品房交付的必备条件。东兴住建局的复函明确竣工验收合格即是经过开发商、施工方、监理方等五方验收合格。被上诉人已交付了符合合同约定的商品房，不需支付逾期交房违约金。交房通知明确告知房屋符合交付条件，上诉人认为不知案涉房屋是否已竣工验收与事实不符。二、双方对履行期限有明确的约定，应从该履行期限开始起算诉讼时效。只要客观上存在知道或应当知道的条件和可能，即使当事人主观上有过错，不管当事人实际是否知道其权益受到侵害，也应开始计算诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人阮瑞强在二审期间向本院提交如下证据：1、《防城港市公安消防支队建设工程消防验收意见书》防港公消验（2011）第16号，2、《关于山水汇川房屋质量问题委托检测鉴定的意见》，3、照片；以上三份证据用以证明涉案商品房存在质量问题，汇川公司交付的房屋不符合交房条件。被上诉人汇川公司在二审期间未向本院提交新证据。经开庭质证，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，恰好证明被上诉人交付给上诉人的房屋符合法律规定。对证据2，认为该鉴定申请仅系针对某一户房屋申请鉴定，与本案无关。对证据3，认为不能证明交付房屋时房屋存在质量问题。本院认为，该三份证据未能证实上诉人的主张，故不予采信。一审查明事实除“2012年3月27日，汇川公司收到阮瑞强购房款合计180451元。”有误外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，2012年3月27日，汇川公司向阮瑞强出具购房款为180451元的发票。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方约定了汇川公司除了遇到某些情况可顺延交房外，其应在一个确定的日期交付符合约定条件的商品房，故至汇川公司实际交付之日2010年12月31日，上诉人已可知道或应当知道汇川公司是否逾期交付房屋、其权益是否受到侵害，自次日开始起算两年诉讼时效。自汇川公司实际交付房屋的次日2011年1月1日起至上诉人起诉之日2014年1月22日，已超过两年，故一审法院认定上诉人起诉已过诉讼时效、不予支持其诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费108元（上诉人阮瑞强已预交），由上诉人阮瑞强负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 静审 判 员  张小明代理审判员  何丽敏二〇一四年十一月五日书 记 员  廖 兰