沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第03327号原告寇光宇，男，汉族，无业，住沈阳市沈河区。委托代理人田兰生，系辽宁英伟律师事务所律师。被告马雪娇，女，汉族，无业，住沈阳市大东区。委托代理人王长余，系辽宁乾开律师事务所律师。原告寇光宇与被告马雪娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人田兰生，被告及委托代理人王长余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告通过沈阳浑南区鑫家房产信息服务中心居间介绍，于2015年8月31日签订房屋买卖合同，约定，被告将其所有的位于沈阳市东陵区某路x号房屋（建筑面积117.56平方米，房屋所有权证号Ｎ060xx）出卖给原告，房屋总价款890000元。原告于合同签订当日支付定金100000元，首付款490000元，包括定金100000元，原告办理商业贷款400000元。付款方式为：原告于2015年9月30日前付款430000元（包括定金100000元），2015年10月15日前付款60000元。被告应于合同签订之日起60日内到房产局办理房屋更名过户手续。合同第八条约定的违约条款为：协议签订后，被告不按约定办理产权过户的，原告有权选取收取违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的千分之一计算。逾期超过15天，视为被告违约，原告有权选取收取违约金继续履行合同或单方面解除合同，被告应将原告的已付款按银行同期贷款利息返还给原告，并由被告承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。原告所交的定金，被告应双倍返还。如因任何原告违约，造成法律诉讼，财诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用，包括律师费、诉讼费、交通费和误工费。合同签订当日，原告向被告交付100000元定金，并按合同约定的付款日期向被告支付了部分房款，依约履行了合同义务，但被告却未按合同约定的日期到房产局为原告办理房屋所有权转移登记手续，并且在此期间，被告以种种借口，要求原告向其支付合同约定之外的各种费用，原告被迫分几次给付被告10142元，就是在此种情况下，经原告及中介工作人员多次催促，被告仍拒绝履行合同义务。故原告起诉来院，请求判令被告履行房屋买卖合同，协助原告办理沈阳市东陵区某路x号房屋的产权登记手续；判令被告向原告支付违约金9790元（暂计算至2015年11月11日，至被告为原告办理房屋所有权转移登记手续之日止）、律师费5000元、中介费8000元；被告返还原告10142元；被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、对原告的第一项诉讼请求不应给予支持。1、原、被告的买卖尚未到办理房屋过户阶段，原告跨过其他买卖程序，直接要求办理更名过户不应当给予支持。原、被告在办理房屋所有权转移登记前需要办理税费缴纳、存量房合同的签订、资金监管等过户前的交易手续，之后才能办理更名过户，因此，双方交易尚未到办理房屋所有权转移登记的程序，而原告在上述程序未完成的情况下，直接要求办理更名过户，不应当给予支持。2、本案买卖合同无法继续履行的原因是原告造成的。原、被告双方合同约定，应于合同签订后60日内到房产局办理更名过户，即2015年10月31日前办理更名过户，而中介于2015年11月3日通知签订存量房买卖合同，原告为了少缴纳税费，与中介采用欺骗方式，让被告与原告签订了一份存量房屋买卖合同，将总房款写为45万元，后经被告了解，此种行为违法，为此，被告通知原告选择正确的缴税方式，并在选择后通知被告，而此时，原告可以选择两种交纳个税的方式，一是，如被告不拿出原购房发票，原告可以按总房款1%交纳个税，二是，如被告拿出原购房发票，原告可以按差额的20%交纳个税，但原告至今也没有通知被告缴税方式，从而造成合同无法履行，而且，双方合同约定税费由原告承担，采取何种缴税方式也由原告决定，因此，合同无法履行原因在于原告，在原告选择正确的缴税方式后，被告随时可以配合办理后续税费缴纳、资金监管等买卖程序，并配合办理更名过户。二、本案被告不存在违约行为，合同无法继续履行是原告造成的，为此，原告索要违约金、律师费、中介费缺乏事实依据，而且律师费法律规定应由委托方自行承担，原告索要律师费缺乏法律依据，因此，第二项请求不应支持。三、原告在房屋买卖合同履行过程中给付被告的各项费用，系原告自愿给付，原告请求返还不应支持。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同，证明原、被告于2015年8月31日签订房屋买卖合同，合同约定了房屋坐落位置及价款、付款日期，以及违约责任。被告对真实性没有异议，但该合同明确约定税费由原告承担，被告只是无条件的配合原告办理更名过户，在原告没有履行交纳税费义务的情况下，被告无法配合其办理更名过户。由于被告没有违约，所以不应该承担违约责任。2、定金收条，证明原告于2015年8月31日向被告支付房屋定金100000元。被告对真实性没有异议。3、招商银行转帐汇款凭证2份，证明原告于2015年9月28日分2次向被告转帐140000元及190000元，合计330000元。被告对真实性没有异议，确实支付了该款项。4、收条，证明原告向被告支付房款60000元，另外在合同约定之外向原告索要3270元。被告没有异议。5、银行交易记录，证明被告向原告索要合同之外的1872元。被告对真实性没有异议，但该笔款项是2015年10月12日至2015年11月19日原告自愿给付的尾款400000元的利息，该笔款项双方在合同中没有约定，但系合同之外双方自愿达成的一种给付行为，而且双方在合同签订时口头约定，合同签订后，所产生的利息损失全由原告承担，该笔款项系原告自愿承担，不应予以返还。6、地方税务局接件通知单，证明被告于2015年11月3日向税务机关进行纳税申报，也就是被告系纳税义务人，并且按税务机关要求应于2015年11月10日前交纳税款，但被告至今未缴纳。被告对真实性没有异议，证明问题有异议，接件通知单虽然表述纳税人为被告，但双方在合同中约定税费由原告承担，由于原告没有缴费，造成合同无法履行；该通知单是履行原、被告双方在2015年11月3日重新签订的存量房买卖合同，该份合同系原告提出要求避税，所以将总房款写为450000元，后经被告了解，该种行为违法，属于阴阳合同，所以被告没有同意，从而造成双方后续关于税费交纳的争议，由于原告一直没有选择正确的缴费方式，也没有通知被告，从而造成买卖合同无法履行。原告选择正确缴费方式，被告可随时配合。7、短信及录音，证明被告以种种理由向原告索取合同之外的财物，原告不答应就拒绝为原告办理更名过户手续。被告提出，2015年9月28日原、被告之间的短信真实性没有异议，但证明问题有异议，该短信体现出二层意思，第一原告给付被告330000元房款相关事宜，并且将银行卡号发送给原告，说明双方都同意履行合同；第二由于双方签订合同时，口头约定签订合同后产生的所有利息损失由原告承担。所以，被告才提出要相关的损失，原告也同意了自愿给付。为此，从上述短信来看，无法证明原告不给付相关款项，被告就不给其过户的相关事实。2015年10月8日的短信的真实性没有异议，但该短信明确表述，双方合同签订后产生的利息损失由原告承担，系原告自愿给付被告利息，被告无义务返还，从该短信无法证明，原告如果不给被告相关利息损失，被告就不给其过户的相关表述，反而体现出被告愿意积极履行双方买卖合——而且该短信的期限为2015年10月8日，尚未到双方过户期，即2015年10月31日，不存在被告不给其过户的情况。2015年11月13日的短信真实性没有异议，但该部分短信完全可以证明被告已经履行了通知原告选择交纳税费的义务，但原告一直没有给答复，因为如果原告不交纳税费就无法办理更名过户，因此，造成无法过户原因在于原告，被告没有违约。对2015年11月2日短信的真实性没有异议，该短信体现出被告提出要相关利息损失，但无法证明原告不给利息，被告就不给其过户的相关内容。对2015年11月11日短信的真实性没有异议，该短信恰恰证明被告在2015年11月11日早上九点就到了房地产大厦，同时提出按正常买卖价格890000元缴税，但原告一直没有给予答复，从而造成当天税费没有缴纳无法过户，责任在于原告。2015年11月2日短信的真实性没有异议，证明问题有异议，由于原告尾款是以贷款方式支付，由于被告担心原告无法办理贷款，所以提出一个建议，即30日内应将尾款给付被告，并提出如果不给付，需要给付相关利息的想法。但并不能证明，原告不给付利息，被告就不给其过户的相关内容，而且该短信日期为2015年11月2日，被告在2015年11月3日就到房产大厦配合原告办理房屋相关手续，所以不存在被告不配合原告办理的事实。2015年10月11日短信真实性有异议，需要看中介电话后才能确定。2015年11月11日的短信真实性没有异议，该短信恰恰证明被告当天到房产局配合原告办理过户，但由于原告没有确定税费缴纳方式，所以造成合同无法继续履行。2015年11月20日短信有异议，在此期间被告没有给原告发过短信。2015年11月11日的录音真实性没有异议，该录音形成的背景是双方在2015年11月3日签订一份假的存量房合同，该合同系原告提出少缴税，合同签订后，税务部门要求2015年11月10日需要到现场缴税，该合同签订后，被告经咨询该行为违法，所以在2015年11月10日当天，被告提出按正常价格缴税，原告不同意，原告妻子用鞋殴打被告，由于被告怀孕，躲避原告妻子的殴打，后双方报警，所以产生了2015年11月11日的该份录音，被告明确要求原告按890000元缴税才配合，如果按450000元缴税，被告是不同意的。所以该份录音完全证明被告是积极配合办理相关手续。由于当天原告没有按890000元交税，所以被告不敢到现场怕被殴打。对2015年11月10日在派出所录音的真实性没有异议，当时是原告提出为了配合避税重新签订1份合同，房款写为450000元。后被告发现该行为违法，没有履行该协议。对2015年11月10日的录音真实性没有异议，完全可以证明被告在配合原告办理相关手续，同意第二天到房产局办理，不存在被告不配合的情况。8、证人梁浩证言，证明原、被告购房及办理过户的过程。被告有异议。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同，证明契税、个税由原告承担，原告至今也没有明确缴税方式，从而造成合同无法履行，且双方需要办理资金监管。原告对真实性没有异议，但关联性有异议，造成至今未能缴税的原因在于被告，故意设置种种障碍，提出合同之外种种非份要求，所以被告违约。2、2015年11月3日双方签订的存量房买卖合同1份（复印件），证明被告应原告的要求避税，所以签订本份合同。后经被告了解该行为违法，从而双方在2015年11月10日当天交税时产生分岐，原告对被告进行殴打，从而导致至今原告也没有选择正确方式通知被告，造成合同无法履行。原告对真实性没有异议，但关联性有异议，该合同是被告主动提出要求与原告签订的，并且向原告索要5000元。同时，该合同并不能证明被告称的对其殴打的事实。3、发票1张（复印件），证明如果被告不出示该发票则原告可以按房屋总价款1%交税。如果出示的话按差额的20%交个税。同时，结合双方在2015年11月3日签订的虚假合同，所以产生三种交费方式，而原告至今也未通知被告采取何种方式，从而造成合同无法履行。原告对真实性没有异议，但对证明问题有异议，原告明确表示愿意按照双方签订的合同总价款890000元交纳税款，是被告拒绝配合原告办理纳税手续，因为被告是纳税主体，被告不向税务机关申报是无法完成交税行为，而且按照被告所述是可以按照890000元交纳税款的，按照被告本着善意履行合同的行为，完成纳税。4、被告与中介的短信6条、2015年11月13日被告与原告的短信3条，证明被告明确如果按890000元缴税，被告就配合办理，而中介没有明确表示。被告明确通知原告选择正确缴费方式，并在确认后通知被告，被告予以配合，而原告至今没有回复，所以造成合同无法履行是原告没有明确缴费方式造成的。原告提出，确实被告给中介及原告发过短信，但是对证明内容有异议，中介2015年11月10日给被告打电话时，已经非常明确表示原告愿意按890000元房款交纳税款，而且纳税主体是被告，只有被告才有选择的权利，所以被告所发的上述短信不过是为其违约行为寻找借口。5、光盘及文字材料，证明在2015年10月31日之前，原告提出要避税，为此双方进行协商，所以2015年10月31日之前没有过户，是在协商避税事宜，并不存在原告不给利息，被告就不给过户的情况。原告提出，该段录音是被告与中介对话形成的，仅能代表中介个人意见，不能代表原告。另外，有二段有明显停顿，说明该录音有删减可能，并且明显是被告向原告索要好处费及利息。6、2015年10月10日、10月11日、10月28日录音，证明在2015年10月26日后，是因为原告提出避税，在10月30日前没有办理更名过户，在10月31日后的11月3日、11月10日、11月11日双方因避税造成房屋未过户过错在于原告。原告提出，以上三份录音均是梁鹏程与马雪娇之间的通话内容不能代表原告，也不能证明是因为原告提出避税原因造成无法办理过户，原告一直主张按税务机关要求交纳税款，是被告故意拖延履行办理过户手续。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2015年8月31日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定：被告自愿将位于沈阳市东陵区某路x号，建筑面积117.52平方米的房屋卖给原告；单价7573元/平方米，总价款890000元；原告在签订本合同时向被告支付定金100000元，原告商业贷款，首付款490000元，包括定金100000元，于2015年9月30日前支付430000元，2015年10月15日前支付60000元，余款400000元原告贷款；中介费8000元由原告承担；双方承诺，在本合同签订之日起60日内到房产局办理更名过户手续。合同签订当日，原告向被告支付了定金100000元，2015年9月28日，原告向被告支付房款330000元，2015年10月12日，原告向被告支付房款60000元。2015年9月15日，被告将房屋交付给原告。2015年11月3日，原、被告共同到房产局办理更名过户手续，签订了存量房买卖合同，签订合同时原告为了避税提出合同价款写为450000元，进行了核税，后被告不同意价款写为450000元，原告未缴纳契税，也未办理更名过户手续，原告也未办理贷款。原告起诉来院。另查明，原告向被告支付余款400000的利息5142元（从2015年10月12日至2015年11月19日），因办理存量房买卖合同被告收原告5000元。本院认为，2015年8月31日，原告与被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人经协商一致,自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制效力性规定，合法有效。买卖合同中的出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。现原告请求被告协助办理位于沈阳市东陵区沈营路28-10号1-6-1建筑面积117.52平方米房屋的产权登记手续，符合相关的法律规定，也符合原、被告的合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金、律师费、中介费的诉讼请求，因未办理更名过户手续系因原告为了少缴纳税款，与被告协商未成导致的，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还10142元的诉讼请求，其中5142元利息，虽原、被告合同中未明确约定办理贷款的时间，但双方在履行过程中经协商并达成一致，原告支付被告利息是其自愿行为，故原告要求被告返还5142元利息的诉讼请求，本院不予支持。原告要求返还5000元的诉讼请求，被告庭审中自认系因按照450000元价款办理存量房买卖合同，原告支付的5000元，因该存量房买卖合同系为了少缴纳税款办理，违反了国家有关法律规定，被告收取原告5000元无合法依据，应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告马雪娇于本判决生效后十日内协助原告寇光宇办理位于沈阳市东陵区某路x号建筑面积117.52平方米房屋的更名过户手续；二、被告马雪娇于判决生效后十日内返还原告寇光宇5000元；三、驳回原告寇光宇的其他诉讼请求。案件受理费13029元，其中9771元由原告承担，3258元由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费13029元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 孙 迪代理审判员 马 娜人民陪审员 金 丽二〇一六年五月五日书 记 员 王朝霞本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。