北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第19690号原告李×，女，1981年5月24日出生，公民身份号码：×××。委托代理人吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。被告巩×1，男，1969年10月31日出生，公民身份号码：×××。被告巩×2（兼巩×1之委托代理人），男，1975年7月9日出生，公民身份号码：×××。第三人北京京香伟业房地产开发公司，住所地北京市海淀区门头村，注册号：110108004157699。法定代表人王子忠，经理。原告李×与被告巩×1、巩×2，第三人北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李×及其委托代理人吴小涛与被告巩×2（兼被告巩×1之委托代理人）到庭参加了诉讼，第三人京香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。李×诉称，2005年12月，巩×1、巩×2原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了回迁楼房。2006年8月30日，巩×1、巩×2将该回迁楼房卖给了我和我的前夫王×，该楼房位于北京市海淀区门头馨村北二区5号楼2单元×号，二居室，建筑面积90.84平方米。双方于2006年8月30日签订了房屋买卖合同，约定：由王×购买北京市海淀区门头馨村北二区5号楼2单元×号二居室房屋，买卖价款为人民币55万元，买方将购房款交给卖方后，房屋所有权归买方所有。还约定卖方协助买方办理房产证手续。合同签订后，我和王×将购房款交给了巩×1、巩×2，他们也将该房的《回购回迁房的协议》、收据及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给我，我随即装修并居住至今。2008年4月14日，我与王×通过诉讼离婚，离婚调解书确定：北京市海淀区门头馨村北区205号楼2单元×号二居室归李×所有。我认为，双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，是合法有效的，根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依据有关规定将所购房屋上市出售；根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字（2001）1073条规定：农民回迁楼房按经济适用房管理，可以上市出售并办理过户变更登记手续。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第四条、第七条的规定，王×购买巩×1、巩×2的回迁房的合同合法有效。同时，法院生效的调解书确定该套房屋归我一人所有，因此我有权要求巩×1、巩×2继续履行合同，配合我办理房屋所有权证。诉讼请求：请求判令巩×1、巩×2协助李×办理房屋所有权证。巩×1、巩×2辩称，我不同意李×的诉讼请求，我们想把涉案房屋买回来，我认为涉案房屋属于回迁房，没有产权证，我想知道能不能将房屋买回来。如果没有权利拿回这房屋，我们只能配合过户。经审理查明，李×与王×曾系夫妻关系，二人于2008年4月14日经（2007）海民初字第24379号民事调解书调解离婚，调解协议约定：“王×名下位于北京市海淀区门头馨村北小区二Ｏ五号楼二单元四Ｏ二室两居室一套归李×居住使用，此房所欠房款由李×继续偿还，待可以办理产权手续时，产权办至李×名下，届时王×应予以配合。”京香公司（甲方）与巩×1（乙方）于2005年12月15日签订回购回迁房协议，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村205号楼2单元×号，建筑面积90.84平方米，购房人实际应交购房款人民币306744元。巩×1已向京香公司支付购房款306744元。2006年8月30日，巩×1、巩×2（甲方）与王×（乙方）签订房屋买卖合同，约定：“甲方将坐落于北京市海淀区门头馨村北小区205号楼2单元×号房屋，建筑面积90.84平方米，以人民币55万元的价格卖与乙方；甲方承诺永久性放弃本房屋完整所有权，并将该完整权利永久性转予乙方所有，同时，甲方将全力、积极配合乙方完成相关手续的办理；乙方办理房屋产权证及过户等相关手续所产生的一切费用由乙方承担。”巩×1、巩×2于2006年8月30日出具收条，内容为：“今收到王×交来购买房屋定金人民币250000元整（人民币贰拾伍万元整）。”巩×1、巩×2于2008年7月19日出具收条，内容为：“今收到李×交来购买门头馨村北区205#楼二单元×室房屋余款叁拾万元整（300000元），总房价伍拾伍万元整全部付清。”双方当事人均认可房屋买卖合同中买卖的房屋与回购回迁房协议中的房屋系同一房屋。巩×1、巩×2表示其家人都知晓其卖房一事。另，李×表示自愿承担巩×1、巩×2办理涉案房屋产权证的税费以及巩×1、巩×2为其办理房屋过户手续的税费。诉讼过程中，京香公司向本院出具证明，内容为：“确认巩×1签订的回购回迁房协议中回迁房门头馨村205号楼2单元×号的现地址是北京市海淀区门头馨村北二区5号楼2单元×号，上述房屋性质为按经适房管理，我公司已办理了房屋所有权证，并具备办理房屋所有权转移登记的条件。”北京市海淀区房屋管理局曾就门头馨村小区的房屋性质及上市交易限制情况向本院复函称：“开发商为北京京香伟业房地产开发公司，房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼，门头馨村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字（2001）1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。”因本案涉案房屋的所有权现登记在京香公司名下，为查清本案事实，进一步确认双方当事人签订的合同的效力，本院依法追加京香公司作为本案第三人参加诉讼。京香公司就涉案房屋的相关情况，向本院出具证明予以说明，但未到庭应诉。上述事实，有双方当事人陈述、回购回迁房协议、收据、房地产买卖合同、收条、证明、（2007）海民初字第24379号民事调解书等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。巩×1与京香公司签订回购回迁房协议书，购买涉案房屋，且已向京香公司支付全部房款。巩×1、巩×2与王×就涉案房屋签订房屋买卖合同，签订合同之时，王×与李×系夫妻关系。王×与李×在离婚时约定涉案房屋归属于李×并由李×继续履行房屋买卖合同，后李×继续履行房屋买卖合同中支付房屋价款的义务，而巩×1、巩×2亦接受了李×的履行，收取了李×支付的剩余房款，因此房屋买卖合同的购买方实际已由王×变更为李×，巩×1、巩×2与李×之间形成了房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。现涉案房屋已具备办理房屋所有权证的条件，且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件，故巩×1、巩×2应在京香公司的协助下办理涉案房屋的所有权证，办理房屋所有权证的税费李×自愿负担，本院对此不持异议。巩×1、巩×2在涉案房屋的所有权证办理完毕后，协助李×办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至李×名下，税费李×自愿负担，本院对此不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、巩×1、巩×2于本判决生效后十五日内办理北京市海淀区门头馨村北二区五号楼二单元×号房屋的产权登记手续，税费由李×负担，第三人北京京香伟业房地产开发公司予以协助；二、巩×1、巩×2于北京市海淀区门头馨村北二区五号楼二单元×号房屋的产权登记手续办理完毕后十五日内协助李×办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至李×名下，过户税费由李×负担。案件受理费七十元（李×已预交三十五元），由巩×1、巩×2负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  常晓明人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  袁 卫二〇一四年十一月六日书 记 员  许嘉航