苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初76号原告苏州锦和置业有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街。法定代表人张文泉，董事长。委托代理人陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。委托代理人陈余，江苏五洲信友律师事务所实习律师。被告张舜。被告李祝祝。委托代理人周佳瑾，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人吾翼彪，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州锦和置业有限公司诉被告张舜、李祝祝商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。依法由审判员江伟适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆敏彪、陈余，被告李祝祝的委托代理人周佳瑾到庭参加诉讼,被告张舜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州锦和置业有限公司诉称，2007年7月24日，其与被告张舜签订《商品房买卖合同》，由被告张舜以550124元向其购买位于苏州市吴中区越湖路1111号8幢1层106室房屋。合同签订后，被告张舜向其支付了首付款170124元。后，被告张舜、李祝祝共同向银行贷款380000元用以支付房款并由其提供阶段性连带保证责任担保。后经法院判决及执行，其为二被告偿还了贷款本息及实现债权的费用共计382500.09元。据此，其要求解除其与被告张舜签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，二被告立即搬离并退还该合同项下的房屋；二被告立即归还代偿款人民币382500.09元并支付相应利息（其中16464.02元自2014年11月1日起计算，366036.07元自2015年11月6日起计算，并均按银行同期同档贷款利率计算至实际清偿之日止）；二被告支付律师费人民币25750元；本案诉讼费用由二被告负担。被告张舜未作答辩。被告李祝祝辩称，原告诉称属实；其对原告第二、三项诉讼请求予以认可。但房屋买卖合同与贷款合同系两份独立的合同，其迟延归还按揭贷款所违反的是贷款合同的约定，而不是房屋买卖合同的约定，故原告要求解除被告张舜签订的《商品房买卖合同》无法律依据，不予认可。经审理查明，2007年7月24日，原告与被告张舜签订《商品房买卖合同》，约定由被告张舜以550124元的价格购买被告开发的位于苏州市吴中区越溪街道越湖路1111号第8幢1层106号房屋，由被告张舜于签订合同之日支付首付款170124元，余款380000元通过银行贷款方式支付；如被告张舜逾期支付房款超过30日后，原告有权解除合同。合同签订后，被告张舜支付房屋首付款170124元。2007年8月，被告张舜、李祝祝（××）与中国工商银行股份有限公司苏州吴中支公司（以下简称工行吴中支行，贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定由贷款人向××发放个人购置住房贷款，金额为380000元，用以支付前述房屋的购房款；还款方式为按月等额本息，如××未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率（约定利率加收50%）计收利息；××连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；××提供前述房屋为抵押担保，担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和××所有其他应付费用；原告提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿款、贷款人实现债权的费用和××所有其他应付费用，但××提供的抵押物的正式抵押登记手续办理完毕及贷款人收到记载有抵押登记信息的房屋他项权证书之日后的保证责任免除。另,原告与张舜还约定，基于原告为前述借款合同的保证人，如张舜未按照借款合同的约定偿还贷款，原告因履行保证担保责任所造成的一切损失（包括但不限于保证金额、利息、律师费、诉讼费等）均由张舜承担。2007年8月21日，工行吴中支行向被告张舜指定的贷款发放账户发放贷款380000元。2014年9月29日，工行吴中支行因张舜、李祝祝自2014年4月起连续3期以上未按约履行还款义务而向本院提起诉讼，要求张舜、李祝祝立即偿还贷款本金317706.67元、利息4309.03元（含罚息、复利，暂计至2015年2月21日，此后其按年利率7.84125%计算至判决给付之日止）；支付律师费13000元；工行吴中支行有权以张舜、李祝祝购买的上述房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；原告对上述债务承担连带清偿责任。经该案审理查明，被告张舜、李祝祝自2014年4月起已连续三个月未按时足额偿还贷款本息，也未办理涉案房屋的产权证及他项权证。据此，本院于2015年3月11日依法作出（2014）吴商初字第632号民事判决书，判决张舜、李祝祝偿还工行吴中支行借款本金317706.67元、利息4309.03元（含罚息、复利），并支付自2015年2月22日起按年利率7.84125%计算至本判决确定给付之日止的复利、罚息；张舜、李祝祝赔偿工行吴中支行律师费损失13000元；原告对上述付款义务承担连带清偿责任；驳回工行吴中支行其他诉讼请求；案件受理费、财产保全费、公告费合计人民币9345元，由工行吴中支行负担80元，张舜、李祝祝及原告负担9265元。工行吴中支行于2014年10月31日直接扣划原告16464.02元并通过执行程序于2015年11月5日扣划了366036.07元（其中本金322253.71元、含罚息及复利在内的利息32917.38元、含诉讼费及执行费在内的诉讼费用14329元）。另，原告为本案诉讼产生了律师费25750元。审理中，原告明确二被告未按约足额偿还贷款本息并导致其依法向工行吴中支行承担连带责任保证担保责任即为未以适当方式履行《商品房买卖合同》项下支付房款的义务；据此，其依据《商品房买卖合同》中关于逾期超过30日即有权解除合同及合同法关于解除权的相关规定要求解除其与被告张舜签订的《商品房买卖合同》。以上事实，有原告提供《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、（2014）吴商初字第632号民事判决书、工商银行业务回单、工行吴中支行出具的还贷证明以及本院制作的庭审笔录等证据在卷证明。本院认为，本案属于保证人承担保证责任后向债务人追偿的追偿权纠纷，故本案的结案案由应为追偿权纠纷。本案中，原告已按约为被告张舜、李祝祝的购房贷款向工行吴中支行承担了连带责任保证担保责任。据此，其要求被告张舜依法按约偿还代偿款382500.09元及相应的利息（其中16464.02元自2014年11月1日起计算，366036.07元自2015年11月6日起计算，并均按银行同期同档贷款利率计算至实际清偿之日止），并支付律师费25750元，合法有据，应予以支持。至于被告李祝祝的责任，因其同为涉案购房贷款的××且对原告要求其支付代偿款及律师费的诉讼请求予以认可，故原告要求其对上述债务承担还款责任，合法有据，应予支持。另，本案原、被告之间虽然同时存在两个法律关系即保证合同项下的追偿权法律关系与商品房买卖合同法律关系，但根据合同的相对性原则，原告不应依据被告未按约偿还按揭贷款而由其负担保证责任之保证合同项下的相关事实主张适用商品房买卖合同的相关约定解除双方间的《商品房买卖合同》。据此，原告要求解除其与被告张舜签订的《商品房买卖合同》，二被告搬离并退还该合同项下的房屋的诉讼请求，无事实与法律依据，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告张舜、李祝祝于本判决生效之日起十日内支付原告苏州锦和置业有限公司代偿款人民币382500.09元及相应利息（其中16464.02元自2014年11月1日起计算，366036.07元自2015年11月6日起计算，并均按银行同期同档贷款利率计算至实际清偿之日止）。二、被告张舜、李祝祝于本判决生效之日起十日内支付原告苏州锦和置业有限公司律师费人民币25750元。三、驳回原告苏州锦和置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9301元、、财产保全费人民币3270元、公告费人民币600元，合计人民币13171元，由被告张舜、李祝祝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  李雪英人民陪审员  韩有喜二〇一六年五月十日书 记 员  汤跃婷