太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书(2014）尖民初字第1007号原告河南京大建设工程有限公司，住所地河南省南乐县城昌州路07号。法定代表人粟文祥，总经理。委托代理人张庭会，山西祝融万权律师事务所律师。委托代理人贾博杰，男，河南京大建设工程有限公司项目部经理，住山西省太原市。原告贾博杰，男，1955年4月3日出生，汉族，山西省阳曲县居民，住山西省太原市，身份号码：。委托代理人张庭会，山西祝融万权律师事务所律师。被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府西街北侧大马工业园区4号院楼房4层401-406号。法定代表人张通，总经理。委托代理人温斌鹏，男，山西鑫宇旺房地产开发有限公司办公室主任。原告河南京大建设工程有限公司、贾博杰与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡建彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告河南京大建设工程有限公司的委托代理人张庭会，原告贾博杰，被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司的委托代理人温斌鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南京大建设工程有限公司、贾博杰诉称，原告河南京大建设工程有限公司是一家建筑工程施工企业，原告贾博杰是我公司的项目经理。我公司从工程建设方以每平米均价2300元折价顶债收回杜家村北晨尚品小区楼房114套。原产权单位出具授权委托书，委托原告贾博杰全权处理、销售该顶债的114套房屋。我公司迫于资金压力，为了尽快变现，由原告贾博杰经手，我公司与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司在2011年8月11日签订《购房协议书》，将上述小区楼房中的85套出卖给了被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司，该协议约定：被告以每平米1900元的价格认购上述9号楼、10号楼中的85套房屋，建筑面积共计7130.23平方米，总价款13547437元；协议签订后5日内被告向原告河南京大建设工程有限公司支付购房款300万元，剩余款项每月15日前支付130万元，直至全部付清为止；被告不得以任何理由向原告河南京大建设工程有限公司退房。协议签订后我公司履行了交房义务，后因朋友需要，从被告处收回3套房屋，合同实际履行标的变更为82套房屋，建筑面积共计6838.91平米，房屋价款总额为12993929元。但在合同签订后被告未按合同约定履行付款义务。被告已将其中41套房屋卖出，但仅向我公司支付房款520万元，此后再未付款。经双方多次协商、调解，均不能达成一致意见。请求法院判令被告继续履行双方于2011年8月11日签订的《房屋买卖合同》；判令被告支付逾期付款违约金，按照人民银行一年期贷款利率，根据逾期天数计算（计算到2013年5月15日）为643500元；判令被告赔偿经济损失（按被告卖出41套房屋非法获取的利益计算）1574285元（8117144元减去6542859元）。被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司辩称，原告说我还欠他们1574285元，我不知道这个数字是怎么计算的。我公司与原告之间的合同已经履行完毕，事情处理完后就不存在违约金的问题。我公司一共从原告处购买了82套房屋，后又退给了原告41套房屋，所退的41套房屋的手续都在原告处，原告也承认收到了这41套房屋。我公司购买原告的41套房屋的总价款是6542859元，出卖的价款共计8117144元，支付给原告520万元，还欠原告1342859元，后又顶给原告9套房屋，总价款为1409800元，现原告还欠我公司66941元。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告河南京大建设工程有限公司从太原市尖草坪区杜家村兴旺经济开发管理部顶债接收了杜家村新农村住宅小区（北晨尚品小区）114套房屋。2011年8月11日原告河南京大建设工程有限公司与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，协议约定：被告以每平米1900元的价格认购上述9号楼、10号楼中的85套房屋，建筑面积共计7130.23平方米，总价款13547437元；协议签订后5日内被告向原告河南京大建设工程有限公司支付购房款300万元，剩余款项每月15日前支付130万元，直至全部付清为止；被告不得以任何理由向原告河南京大建设工程有限公司退房。协议签订后原告从被告处拿回3套房屋，合同实际履行标的为82套房屋，建筑面积共计6838.91平米，房屋价款总额为12993929元，截止到2012年7月13日被告共支付原告购房款520万元。被告将82套房屋中的41套房屋出售，实际所得的卖房款为8117144元，这41套房屋按照每平米1900元计算房屋的价值共计6542859元。2012年7月被告将剩余没有售出的41套房屋退给了原告河南京大建设工程有限公司。2013年5月15日和2013年7月4日被告分两次将杜家村新农村住宅小区（北晨尚品小区）11号楼9套房屋折抵给了原告河南京大建设工程有限公司，折抵房屋款共计1409800元。以上事实有原告提供的证据：1、2011年8月11日原告河南京大建设工程有限公司与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司签订的《购房协议书》一份，2、原告出售给被告的85套房屋明细一份，3、被告已经出售的41套房屋明细表一份，4、太原市尖草坪区杜家村兴旺经济开发管理部给原告贾博杰出具的授权委托书一份，5、河南京大建设工程有限公司与太原市尖草坪区杜家村兴旺经济开发管理部签订的《建设工程施工合同》一份以及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条”城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，本案中位于杜家村新农村住宅小区（北晨尚品小区）的楼房是建筑在农村土地上的房屋，土地属于村集体所有，不得随意买卖。原告河南京大建设工程有限公司与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司于2011年8月11日签订的《购房协议书》虽然是双方的真实意思表示，但是却违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条”违反法律，行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，原告河南京大建设工程有限公司与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司签订的《购房协议书》无效，原告河南京大建设工程有限公司要求被告继续履行合同，不符合法律规定，本院不予支持。被告将其中的41套房屋退给了原告河南京大建设工程有限公司，河南京大建设工程有限公司已经接受了该41套房屋，并且被告分两次将该小区11号楼9套房屋折抵给了原告河南京大建设工程有限公司，原告也已经接受，表明原、被告双方已经对事情进行了处理，原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告将82套房屋中的41套房屋出售，实际所得的卖房款为8117144元。这41套房屋按照每平米1900元计算房屋的价值共计6542859元。被告共支付原告购房款520万元，又以位于该小区11号楼的9套房屋折抵给了原告河南京大建设工程有限公司，折抵房屋款共计1409800元，折抵后原告河南京大建设工程有限公司尚欠被告66941元。按照众所周知的事实，房屋作为商品出售时，房屋的格局，面积、朝向、层数等均影响房屋的销售，同一栋楼房中最后剩余的往往是不容易销售的房屋；现被告从原告河南京大建设工程有限公司购买了82套房屋，销售了41套房屋后将剩余41套不容易销售的房屋退还了原告河南京大建设工程有限公司，应当一并将出售41套房屋获得的利益退还给原告河南京大建设工程有限公司，共计8117144-6542859-66941=1507344元。原告贾博杰作为原告河南京大建设工程有限公司的工作人员，其代表原告河南京大建设工程有限公司与被告签订的合同均属于职务行为，其权利义务应该由原告河南京大建设工程有限公司承担，原告贾博杰不能要求被告向其本人赔偿。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下：一、被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司在判决书生效后十五日内返还原告河南京大建设工程有限公司1507344元。二、驳回原告河南京大建设工程有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告贾博杰的诉讼请求。案件受理费24542元，减半收取12271元，由被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员  胡建彪二〇一四年十一月二十八日书记员  刘慧菊