广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3370号上诉人（原审第三人）：广州安州环保科技有限公司，住所地。法定代表人：陈洪庚，该公司总经理。委托代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：刘远，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余绍刚，男，汉族。被上诉人（原审原告）：余洁皓，女，汉族。被上诉人（原审原告）：林惠卿，女，汉族。被上诉人（原审原告）：余洁雯，女，汉族。被上诉人（原审原告）：余庆棣，女，汉族。以上四被上诉人共同委托代理人：余绍刚，男，汉族。被上诉人（原审原告）：刘蕴玉，女，汉族。被上诉人（原审原告）：余洁玲，女，汉族。被上诉人（原审原告）：余绍祥，男，汉族。以上三被上诉人共同委托代理人：张伟明，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市财贸建设开发总公司。法定代表人：陈晓晖，该公司副总经理。委托代理人：霍恺暾，女，该公司职员。原审第三人：华夏银行股份有限公司广州分行。负责人张延军，该行行长。上诉人广州安州环保科技有限公司（以下简称安州公司）因抵押权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原广州市越秀区大新路相公巷的所有权人登记为胡凤（又名胡容生，于1968年2月28日死亡）。胡凤与余以章（已故）是夫妻关系，两人生育了余乃麟（已故）、余庆棣、余乃森（已故）。余乃麟与林惠卿是夫妻关系，两人生育了余洁皓、余洁雯、余绍刚。余乃森与刘蕴玉是夫妻关系，两人生育了余洁玲、余绍祥。1996年1月23日，余乃麟、余乃森、余庆棣作为业主代理人以胡凤的名义（乙方）与广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除相公巷1号房屋，甲方将自有的广州市越秀区大新路原地段第6层楼、东梯南向的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。2007年8月14日，财贸公司发出《交付使用通知书》，写明“大新大厦物业管理处：大新大厦A座xxx房住户余乃森，现已办妥回迁手续，同意办理入住。请住户凭本通知在两星期内到贵处办理有关入住手续（建筑面积为：42.12平方米）”。余乃森于当日签收该通知书。后余乃森向财贸公司支付了涉案房屋的增大面积购房款。后余绍刚、余洁皓、林惠卿、余洁雯、余庆棣、刘蕴玉、余洁玲、余绍祥（以下简称余绍刚等人）因继承上述房屋产生纠纷，于2013年1月10日向原审法院提起诉讼。原审法院经审理后，于2013年4月12日作出（2013）穗越法民一初字第563号判决，其中判决：一、在判决发生法律效力之日起，位于广州市越秀区大新大厦A座xxx房屋（原地址：中区大新路相公巷1号，房屋面积以房管部门的测量为准）所有权，由林惠卿、余洁皓、余洁雯、余绍刚、余庆棣、刘蕴玉、余洁玲、余绍祥各占有1／8。……该判决已发生法律效力。另查明，2002年2月7日，广州市恒���实业有限公司与华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）签订《借款合同》，约定由广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元。同日，财贸公司与华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定财贸公司将大新路280-314号等地段大新大厦抵押给华夏银行广州分行，作为广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元的担保。上述抵押于2002年3月27日在房管部门办理了备案，权利存续期限为3年。2009年4月23日，华夏银行广州分行与中国长城资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给中国长城资产管理公司广州办事处。2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处与安州公司签订《债权转让协议》，中国长城资产管理公司广��办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给安州公司。广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市恒毅实业有限公司、财贸公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》，认为上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更安州公司为该案的申请执行人。本案一审审理过程中，余绍刚等人、财贸公司均确认涉案A座9楼xx房现地址为广州市越秀区大新路282号xxx房（以下简称涉案房屋）。对于实际回迁房屋与合同约定不一致的问题，财贸公司解释为由于规划调整的原因，新建大楼第一至五层为商业用途，第六层为架空层，因此相应的回迁楼层都进行了调整，故安排余绍刚等人回迁涉案房屋，大楼已无其他房屋可另行安置余绍刚等人。余绍刚等人于2013年6月3日向原审法院提起诉讼，请求判令：财贸公司及华夏银行广州分行、安州公司为余绍刚等人立即办理涉案房屋的涂销抵押手续。原审法院认为：余绍刚等人、财贸公司之间为房屋拆迁安置补偿合同关系，涉案A座9楼02房为财贸公司用于拆除胡凤的原大新路相公巷1号房屋后的产权调换和补偿，并为余绍刚等人所继承。而华夏银行广州分行是该房屋登记的抵押权人，该权利转移给安州公司后，安州公司即取得了抵押权。因此，余绍刚等人对涉案房屋的拆迁安置补偿权利是否优先于安州公司享有的抵押权是本案争议焦点。对此，原审法院认为，胡凤原有房屋被拆除，房屋物权消灭，征用人（拆迁人）提供的补偿房屋实质上是被拆除房屋的替代物，余绍刚等人对补偿房屋（即涉案A座9楼02房）享有排他的权利，其基于拆迁安置补偿关系取得的涉案房屋具有物权效力。虽然抵��登记具有担保物权的效力，但目的是为保障债权实现，并不产生物权当然变动的法律后果。余绍刚等人就涉案房屋增大面积问题已与财贸公司达成一致意见，结清了面积差异款，并已实际接收使用该房屋至今。因此，余绍刚等人对涉案房屋享有的拆迁安置补偿权利应优先于安州公司的担保物权，余绍刚等人诉讼请求依据充分，予以支持。涉案房屋所在建设项目规划变更后，拆迁补偿协议确定的回迁房事实上无法实现，余绍刚等人、财贸公司协商变更回迁房位置实质上是对上述协议的替代履行。回迁房的建设及分配决定权不在余绍刚等人，余绍刚等人对此无过错，安州公司的抗辩意见缺乏理据，不予采纳。此外，因房地产行政主管部门登记的涉案房屋抵押权人仍为华夏银行广州分行，故该行对办理涉案房屋涂销抵押登记的手续仍应予以必要的协助。原审法院根据《���华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，于2014年1月26日作出判决：广州市财贸建设开发总公司及广州安州环保科技有限公司应自判决发生法律效力之日起十五日内，到广州市房地产行政主管部门办理广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座9楼02房（现地址：广州市越秀区大新路282号902房）涂销抵押登记手续；华夏银行股份有限公司广州分行对此应予以必要的协助。案件受理费100元，由广州市财贸建设开发总公司负担。判后，上诉人安州公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、余绍刚等人对涉案房屋不享有任何权益，原审法院认定余绍刚等人对上述房屋享有排他权利存在错误，理应驳回其诉讼请求。二、安州公司是涉案房屋的合法抵押权人，且依法办理抵押登记，并不存在抵押担保无效的情形。此外，在未经抵押权人安州公司同意情况下，原审法院判决对涉案房屋涂销抵押违反法律规定。三、（2013）穗越法民一初字第563号民事判决书存在认定基本事实缺乏证据证明、违反法定程序、超出诉讼请求等情形，实属错误判决，理应撤销。四、财贸公司和余绍刚等人将涉案房屋变更为回迁安置房，是在安州公司设定抵押之后，不排除财贸公司和余绍刚等人恶意串通，损害合法债权人的利益，至少余绍刚等人在签订变更安置房的协议前，明显未尽注意审查义务，存在过错，应对本案纠纷承担责任。安州公司是涉案房屋合法抵押权人，合法权益理应受到法律保护，原审法院在安州公司完全没有过错的情况下，强令涂销抵押，违背公平正义原则。请求：一、撤销原审判决；二、驳回余绍刚等人全部诉讼请求；三、判令余绍刚等人承担本案全部诉讼费用。被上诉人余绍刚等人答辩称：不同意安州公司的全部诉讼���求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。安州公司强调余绍刚等人对涉案房屋不享有任何权利是没有法律依据，（2013）穗越法民一初字第563号生效判决已经认定涉案房屋是余绍刚等人回迁安置房。余绍刚、余绍祥与财贸公司签订拆迁补偿协议在先，是1996年1月签订的，财贸公司与华夏银行等在涉案房屋设定抵押权在后，是2002年确定，所以财贸公司在2007年8月14日按照拆迁补偿协议的约定将涉案房屋交付给余绍刚、余绍祥作为回迁房屋，属于合法的履约行为，并不存在擅自交付回迁房的问题，所以也不存在应当告知抵押权人的问题。同时，关于涉案房屋是由六层楼约定变更而来已有（2013）穗越法民一初字第563号生效判决确定，安州公司有异议应该经过申诉渠道解决。安州公司提出已经办理抵押登记，一审判决没有认定抵押担保无效，只是认定优先权的问题，安州公司曲解了一审判决。安州公司认为已经抵押登记有优先权，但优先权是唯一的，商品房买卖合同司法解释第七条已有明确规定，安州公司的主张不成立。（2013）穗越法民一初字第563号案诉讼中，财贸公司作为抵押人，并没有披露有设定抵押的事实，在这种情况下，（2013）穗越法民一初字第563号判决就不存在违反程序的问题，物权法有关于抵押的规定，但是一审判决已经强调抵押权担保的是债权而不是物权，物权优先于债权，余绍刚等人对涉案房屋享有物权，关于涉案房屋替换原六层房屋的问题，事实已经很清楚，规划的时候就没有第六层。（2013）穗越法民一初字第563号不存在超出诉讼请求的问题，相公巷1号房产属于被拆迁的房产，因为回迁的房产没有办证，继承人即余绍刚等人只能要求继承原来拆迁的房产，最终法院根据拆迁协议以及涉案房屋的情况将涉案房屋判归余绍刚等人所有，是没有错误的，没有超出诉请，继承的份额是经过法院确定的。涉案房屋的变更是财贸公司在施工规划中出现的规划变更而造成的，并不是余绍刚等人的原因造成的。余绍刚等人不存在过错，知道房屋被抵押是在（2013）穗越法民一初字第563号判决生效之后，即2014年4月30号之后，未尽审慎义务并不是余绍刚、余绍祥，而是财贸公司。安州公司可能是没有过错，一审没有认定这个问题，强令涂销抵押是财贸公司造成的，财贸公司将回迁房擅自抵押损害被拆迁人的利益。被上诉人财贸公司答辩称：同意一审判决。安州公司受让债权时是在2011年，但是余绍刚人等在2007已经入住涉案房屋，安州公司受让债权是没有到现场了解情况的。涉案房屋所在大厦的项目无论是否设定抵押都已经全部给华夏银行拍卖，���有其他房屋再安置余绍刚等人。当时拍卖是因为法院执行局已经知道涉案房屋有拆迁户，就没有拍卖涉案房屋。原审第三人华夏银行广州分行未到庭答辩，也无提交书面答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案争议的焦点是余绍刚等人对涉案房屋享有的拆迁安置补偿权利是否优于安州公司对涉案房屋享有的抵押权。胡凤与财贸公司于1996年1月23日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定了财贸公司负有提供产权调换房屋安置胡凤回迁的义务，该协议书的签订早于华夏银行广州分行2002年就包括回迁房在内的房屋设定抵押权；财贸公司2007年将涉案房屋安置胡凤户回迁也早于安州公司2009年受让上述抵押权，财贸公司未举证证明其在受让债权时尽到了合理审慎的注意义务。涉案房屋是财贸公司作为拆迁人拆除被拆迁人���凤原有房屋的补偿，且余绍刚等人已在涉案房屋居住多年，故原审法院认定余绍刚等人对涉案房屋享有拆迁安置补偿的权利优先于安州公司对涉案房屋享有的抵押权并无不当，本院予以维持。安州公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由。本判决为终审判决。