四川省芦山县人民法院民 事 判 决 书(2015)芦山民初字第865号原告，徐红鹃，女，1987年12月24日出生，汉族，四川省南充市仪陇县人，住芦山县。原告，张伟，男，1986年2月3日出生，汉族，四川省芦山县人，住址同上。委托代理人（特别授权），徐红鹃，系该原告妻子。被告，成都海润投资有限公司。住所地，成都市金牛区。法定代表人，龙建华，该公司董事长。委托代理人（特别授权），吴成国，北京市中银（成都）律师事务所律师。被告，成都海润投资有限公司芦山分公司。住所地，芦山县。负责人，张梅，该分公司经理。委托代理人（特别授权），周亚莉，北京市中银（成都）律师事务所律师，系二被告委托代理人。委托代理人（特别授权），吴宇，系该分公司销售部经理。第三人，中国工商银行股份有限公司芦山支行。住所地，芦山县。负责人，韦霖，该支行行长。委托代理人（特别授权），张及雨，系中国工商银行股份有限公司雅安分行工作人员。委托代理人（一般授权），黄茂华，系该支行客户经理。原告徐红鹃、张伟诉被告成都海润投资有限公司（以下简称海润公司）、成都海润投资有限公司芦山分公司（以下简称海润芦山分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员方蓉独任审理。于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告徐红鹃（张伟委托代理人），被告海润公司、海润芦山分公司共同的委托代理人周亚莉、海润芦山分公司的委托代理人吴宇到庭参加了诉讼。2016年3月2日第三人中国工商银行有限公司芦山支行（以下简称工行芦山支行）申请参加诉讼，本院予以准予。于2016年3月30日公开合并审理了商品房预售合同纠纷和商品房担保贷款合同纠纷，原告徐红鹃（张伟委托代理人）、被告海润公司委托代理人吴成国、海润芦山分公司的委托代理人吴宇，第三人工行芦山支行委托代理人黄茂华到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告徐红鹃、张伟起诉称：二原告系夫妻关系，2014年2月18日，原、被告签订编号：XFSZ001《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于芦山县迎宾大道“幸福.首座”3幢1单元7楼1号商品房，建筑面积120.64平方米，价款共计408118元，2015年6月30日交房。同日原告付被告首付款128118元，余款280000元原告向工行芦山支行按揭贷款，工行芦山支行已付被告。现交房期限已过，但被告至今未向原告交付所购商品房。2015年9月7日，原告向被告书面提交《退房申请书》，但被告不同意退房。诉请判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款408118元，并按银行同期同类贷款利率标准支付原告从2014年2月18日至付款之日止利息；3.赔偿原告提前还银行货款的补偿金及违约金（以银行实际收取的为准）；4.诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告徐红鹃、张伟向本院提交了如下证据：1.二原告身份证、结婚证，二被告工商注册信息，证明原、被告双方身份；2．《商品房买卖合同》及补充协议，收据，证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告已付被告首付款128118元；3.《个人购房借款/担保合同》，证明原告向第三人按揭贷款买房；4.退房申请书，证明被告未按期交房，原告已告知被告退房，但被告一直未答复；5.张伟还款历史明细，证明原告每月按时归还第三人按揭贷款；二被告辩称：被告在2016年3月1日之前交房符合土地开发的约定，被告逾期交房是因为政府拆迁和地震原因造成“幸福.首座”3栋基础设施延迟建设，被告交房的客观情况发生了重大变化，按合同约定时间交房对被告不公平，应推迟被告的交房时间，故不应该解除《商品房买卖合同》，被告只承担延迟建设的违约责任，不承担延迟交房的责任。原告是按揭购房，若法院判决解除《商品房买卖合同》，应同时解除原告张伟与第三人签订的编号A：[2319]行[6147]支行[2014]年[一手贷0000015]号《个人购房借款/担保合同》，原告应配合被告解除连带保证责任和合同备案抵押权，被告才有义务支付原告购房首付款及原告每月还第三人按揭款，第三人应收的款项由被告代为支付给第三人工行芦山支行。原告提前还贷款的违约金请求第三人说明，由法院认定具体数额，被告承担了相应同期贷款利息后就不应该再承担其他违约金。诉讼费依法分担。为支持其答辩主张，被告海润公司、海润芦山分公司向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议，《告知函》，证明原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间是根据“幸福.首座”3幢备案竣工时间确定，项目延迟的原因是拆迁和地震造成基础设施延期。被告对原告经济补偿，没有约定解除合同。解除权应在形成之日起15日内行使，原告并没有行使；2.企业投资项目备案通知书,《国有建设用地使用权出让合同》,建筑工程施工许可证,关于“幸福.首座”灾后安置房建设首批开工请示,关于落实芦山县“幸福.首座”灾后重建项目拆迁的报告，媒体报道项目正式开工时间，证明被告开发“幸福.首座”的合法性，受地震、拆迁不可抗力影响，造成工程项目开工延迟；3.中标通知书,《关于幸福∙首座保险费用》报告，2号楼地基验槽会议记录，关于1、3、4井交房的报告，周益江《经济补偿协议书》，陈夏军《补偿安置协议书》、《说明》、收据、芦山县芦阳镇居委会拆迁户乐应兵等拆迁费收据，拆迁阻挡人杨崇香收取费用，迁坟收据，拆迁人杨万辉、王开勇人工费收条，拆迁后照片，证明受政府拆迁因素的影响，“幸福.首座”2号楼拆迁延后，造成3号楼不能按期开工；4.关于“幸福.首座”项目环境影响报告书的批复，建设工程消防设计审核意见书，3幢、2幢《商品房预售许可证》，3幢《商品房预售许可证》资料,2幢图纸（地下室有3幢配电，证明2幢完成建设后，1、3、4幢楼才能竣工验收，因客观情况发生了重大变化，应依法对被告交房时间予以变更。第三人工行芦山支行述称：原告张伟于2014年5月向第三人申请住房按揭贷款，第三人于2014年6月5日向其发放货款280000元，期限10年，利率4.9%。并在芦山县房屋管理局办理了其所购“幸福.首座”3幢1单元7楼1号商品房预抵押登记。原告按月归还贷款本息，截止2016年2月5日，原告在第三人贷款余额为244504.03元。若法院判决解除原告张伟与被告海润芦山分公司《商品房买卖合同》，第三人与原告张伟签订的《个人购房借款/担保合同》也解除，原告应先归还第三人剩余贷款本息，结清货款本息后再解除抵押登记。第三人放弃原告提前还款的补偿金和违约金。第三人工行芦山支行向本院提交了如下证据：《个人购房借款/担保合同》和还款明细，证明原告张伟向第三人按揭贷款购买“幸福.首座”3幢1单元7楼1号商品房，并将该商品房抵押给第三人和按月归还第三人贷款。经本院组织质证，原告证据，被告质证认为：证据1无异议，证据2、3认可证明内容，但是原告没有说明合同中对其不利条款，证据4不能证明被告收到了该退房申请，证据5没有异议，但是与本案无关联性。被告证据，原告质证认为：证据2的客观情况被告在签合同时就应该预知，但是签合同时被告没有提出来；其他证据没有异议，但不能证明被告的主张。原、被告证据，第三人质证认为由法院认定。第三人提交的证据原告无异议，被告认为《个人购房借款/担保合同》无异议，还款明细具体还款数额法院认定。本院对以上证据审查后认为，双方无异议的证据，本院予以采信；原告提交的证据2、3系被告和第三人提供的格式合同，合同中的条款应作不利于被告的解释，4能证明被告收到原告退房申请，证据5和第三人提交的还款明细证据相关联，真实，合法，本院予以采信。被告提交证据证据1中《告知函》，系被告海润芦山分公司单方意思表示，证据2、3、4、与本案无关联性，不作为本案定案的依据。经审理查明：二原告系夫妻关系，被告海润公司是芦山县迎宾大道“幸福.首座”开发商。2014年2月17日原告支付被告海润芦山分公司购房“幸福.首座”3幢1单元7楼1号商品房首付款128118元。2月18日，原告与被告海润芦山分公司签订《商品房买卖合同》与补充协议，该商品房建筑面积120.64平方米，单价每平方米3382.94元，总价款408118元。《商品房买卖合同》约定：原告可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向工行芦山支行借款支付。被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，被告未按照约定期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过60日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金……。补充协议约定：原告按《商品房买卖合同》或补充协议的相关约定行使解约权的，应于解除权形成之日起十五日内将解除合同的书面通知送达给被告，否则视为原告自愿放弃解除合同的权利。同日，被告海润芦山分公司向芦山县房屋管理局办理了该商品房备案登记。2014年6月1日，原告和第三人签订《个人购房借款/担保合同》，第三人同意向其发放280000元个人购置住房贷款，货款期限10年，担保方式为抵押和保证，原告按月等额本息还款。原告应从贷款发放的次月开始还款。原告授权第三人将贷款一次性划入被告海润芦山分公司在第三人开户帐户。被告海润芦山分公司对本合同项下全部货款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和原告所有其他应付费用承担连带保证责任。原告自愿将“幸福.首座”3幢1单元7楼1号商品房向第三人抵押担保。原告、被告海润芦山分公司、第三人在《个人购房借款/担保合同》上签名并盖章。《个人购房借款/担保合同》签订后，三方当事人在芦山县房屋管理局办理了“幸福.首座”3幢1单元7楼1号商品房预抵押登记。2014年6月5日，第三人向原告张伟发放贷款280000元，并将该款一次性划入被告海润芦山分公司在第三人帐户。原告按《个人购房借款/担保合同》约定按期向第三人归还货款本息。到2015年6月30日，被告海润芦山分公司未按合同约定时间向原告交付该商品房。2015年9月7日，原告向被告书面提交《退房申请书》，但被告拒绝原告退房，原告诉至本院。庭审中被告和第三人认为法院若判决解除《商品房买卖合同》，《个人购房借款/担保合同》也应解除，第三人放弃原告提前归还借款的补偿金和违约金。原告同意解除《个人购房借款/担保合同》后，被告将其首付款及利息和其还第三人的贷款本息归还原告，贷款本息余额由被告支付第三人。本院认为，原告与被告海润芦山分公司签订的《商品房买卖合同》与补充协议，系双方真实意思的表示，合同依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告已按《商品房买卖合同》约定向被告海润芦山分公司支付了首期购房款，剩余购房款向第三人按揭贷款方式一次性付给被告海润芦山分公司，对被告海润芦山分公司的合同义务已履行完毕，被告海润芦山分公司应按合同约定时间向原告交付符合合同约定的房屋，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》中约定“被告海润芦山分公司应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，被告未按照约定期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过60日后，原告有权退房”，被告作为格式合同的提供方，原告与被告海润芦山分公司订立《商品房买卖合同》在“4.20”地震后，不能按期交房不属于不可抗力，《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已成就，作为解除权人的原告有权解除《商品房买卖合同》。原告于2015年9月7日书面通知被告海润芦山分公司解除《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》自解除通知到达被告海润芦山分公司时解除。本案系以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，《个人购房借款/担保合同》属于商品房担保贷款合同，原告对第三人要履行按期偿还贷款义务，第三人以有独立请求权第三人身份参加到原、被告的诉讼中，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”现法院判决解除《商品房买卖合同》，依据第三人的请求，三方当事人合意解除《个人购房借款/担保合同》的条件已成就，本院予以解除《个人购房借款/担保合同》，第三人自愿放弃原告提前归还贷款的补偿金和违约金，原告诉讼请求中的补偿金及违约金并未实际产生，该请求本院不予支持。根据该解释第二十五条二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保货款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房货款的购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据《个人购房借款/担保合同》的性质，该合同解除后已履行的部分三方当事人可以要求各方财产恢复到合同成立前的状况，原告有权要求已还第三人的贷款本金及利息冲减贷款本金及占用贷款期间的利息，从而得出原告尚欠第三人的本金数额由被告支付给第三人后，三方当事人配合解除被告海润芦山分公司连带保证责任和“幸福.首座”3幢1单元7楼1号商品房预抵押登记。被告海润芦山分公司系被告海润公司的分公司设立，不具有法人资格，其经营中产生的民事责任由被告海润公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条其之规定，判决如下：一、原告徐红鹃、张伟与被告成都海润投资有限公司芦山分公司签订的编号：XFSZ001《商品房买卖合同》于2015年9月7日解除；二、解除原告徐红鹃、张伟与被告成都海润投资有限公司芦山分公司、第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行签订的编号A：[2319]行[6147]支行[2014]年[一手贷0000015]号《个人购房借款/担保合同》；三、被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐红鹃、张伟首付款128118元，并以128118元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付原告徐红鹃、张伟从2014年2月18日至给付之日止利息；三、被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐红鹃、张伟已归还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行的按揭款本金和利息，并以该每期按揭款本息为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，支付原告徐红鹃、张伟从2014年6月6日至给付之日止相应时间的利息；四、以原告徐红鹃、张伟贷款本金280000元为基数，扣减被告成都海润投资有限公司支付原告徐红鹃、张伟已还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行按揭货款本金后的余额，由被告成都海润投资有限公司于本判决生效之日起十日内归还第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行；并以该余额为基数，按编号A：[2319]行[6147]支行[2014]年[一手贷0000015]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准支付第三人中国工商银行股份有限公司芦山支行自[2319]行[6147]支行[2014]年[一手贷0000015]号《个人购房借款/担保合同》解除后至给付之日止利息；五、驳回原告徐红鹃、张伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3711元，由被告成都海润投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  方蓉二〇一六年五月二十五日书记员  吴颖