湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）浏民初字第00841号原告陈家福，男，1969年10月7日出生，汉族。委托代理人朱运继，湖南众议律师事务所律师。被告浏阳金碧置业有限公司，住所地浏阳市行政中心西北角商会大厦**。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人赵军、唐辉，浏阳金碧置业有限公司员工。原告陈家福诉被告浏阳金碧置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理，依法由审判员何桂海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈家福及其委托代理人朱运继，被告浏阳金碧置业有限公司委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家福诉称，2011年1月1日，原告向被告购买其开发的浏阳恒大华府第7栋1903号商品住房一套，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋购买总金额690704元，银行按揭付款，房屋交付期限为2012年10月30日前。2012年11月13日，被告向原告寄发《收（验）楼通知书》，原告收到通知后于2012年11月18日向被告送达了《关于暂时拒绝收楼的通知》，并多次要求被告对该浏阳恒大华府第7栋1903号商品住房进行维修、整改。截至2014年3月3日原告收房之日止，该房屋仍存在以下三个问题未获解决：1、入户门外的消防门关不紧；2、卧室和卫生间门损坏未更换；3、灶台下的地面和灶台背后墙裙未铺设饰面砖。因此，被告公司的行为导致延期交房16个月。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条第一款第2项、第十五条第二款的约定，被告延期交房的行为已构成违约。根据合同法的相关规定及《商品房买卖合同》的相关约定，被告应当将原告所购房屋的上述三个质量问题维修好，承担原告接收该房屋之前的住宅物业管理费3275.20元和整改期间所产生的电费649.15元等损失；并承担因被告延期交房所产生的违约金30873.68元。原告多次找被告协调未获解决，因此向法院起诉，请求法院判令被告：1、支付原告延期交房违约金30873.68元；2、支付原告收房前的住宅物业管理费3275.20元；3、支付原告房屋整改期间的电费649.15元；4、修复好原告所购房屋入户门外的消防门；5、将原告购买的房屋灶台下面的地面和灶台背后墙裙按合同要求铺设饰面砖；6、更换好原告所购房屋的卧室和卫生间门。7、本案受理费由被告承担。被告浏阳金碧置业有限公司辩称，1、涉案房屋已于2012年10月30日前达到了合同约定及法律规定的交楼条件；2、依合同约定，涉案房屋在2012年11月23日视为被告已实际交付给了原告；3、依合同约定，原告不能以商品房的装饰设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；4、涉案房屋的交付达到了合同附件四的约定，原告不得拒绝接收该商品房。原告无权向被告主张逾期交房的违约金，被告更无须承担赔偿原告损失的责任。综上，原告的主张无法律依据与事实依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2011年1月1日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于浏阳市白沙路恒大华府住宅小区的第7幢第19层1903号房出售给原告，该房屋建筑面积136.45平方米，总价款为690704元，按揭支付。合同第九条“交付期限及条件”中约定：“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、2、……3、该商品房经验收合格（见附件四中第六条：双方同意本合同第九条补充如下：1、‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》）”；第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期未超过90日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行”；第十三条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房”；第十五条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2及3种方式处理：……2、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日解决，此段期间不视为延期交房。3、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”；第十九条“保修责任”约定：“……《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照该保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。另，《商品房买卖协议》附件三《豪华装修交楼标准》第六条对厨房的装修标准进行了约定：“天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。地面：‘马可波罗’或‘冠珠’高级防滑砖；墙身：‘马可波罗’或‘冠珠’高级墙面砖至天花；橱柜：‘雅科波罗’、‘皮阿诺高级吸塑面板组合橱柜’，配‘MOEN’（摩恩）洗菜盆及龙头”。合同签订后，原告按约支付了被告购房全款690704元。2012年5月17日，被告取得浏阳恒大华府7栋《电梯安全检验合格证》；同年10月15日取得施工、设计、监理、建设四单位出具的浏阳恒大华府7-8#栋《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，结论为：“单位工程竣工验收合格”；同年11月16日浏阳市公安消防大队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定：“7-12栋工程消防验收合格”。2012年11月13日，被告向原告邮寄《收（验）楼通知书》，告知原告：从2012年11月13日起，被告开始接受收（验）楼手续。原告收到通知后于2012年11月18日向被告递交《关于暂时拒绝收楼的通知》，该通知书主要内容为：“浏阳金碧置业有限公司：我是7栋1903房的业主，经2012年11月18日上午实地察看该准现房，发现从2012年8月27日起连续七次反应需要整改的问题，至今基本上都未得到解决……鉴于上述原因我特此通知暂时拒绝收楼，待贵公司全部按照合同要求整改到位时，再书面通知收楼，由此引起延期交房的责任均由贵公司负责。”另，在被告邮寄《收（验）楼通知书》之前，原告即多次到房屋施工现场查看，并于2012年8月27日书面向被告公司工作人员反映房屋存在如下质量问题并要求整改：“①入户门现为内开门，要求按样板房设计为外开门；②厨房东面墙上有两个直径约4厘米的小孔，厨房靠西北角的墙砖错角处上、下瓷面有几处损坏，灶台背后新移动插座时将墙砖损坏。灶台下及灶台背后墙裙未铺设饰面砖，且施工粗糙，要求返工整修；③次卫装淋浴玻璃处的墙砖错角处有块小瓷面损坏，要求返工整修；④要求在交房前做好不锈钢洗手盆、不锈钢灶面和不锈钢燃气管道等设备的防腐保护工作。”截至被告2012年11月13日邮寄《收（验）楼通知书》时，原告已多次向被告反映房屋存在质量问题，除前述提到的质量问题外，还包括：次卧、餐厅大理石窗台有断裂现象；厨房大理石灶台左后角断裂；生活阳台和景观阳台倒顶起泡，厨房和卫生间倒顶开裂，客厅和餐厅倒顶有色差；石膏线接口粗糙，线条流坠；公卫镜子左上方大理石缺角；卫生间镜框四边玻璃胶不平整，且玻璃胶有两种颜色；主卧窗户靠东面的墙体不正，各卧室窗户倒顶不平整，且角线不直；卧室踢脚线与墙面有缝隙，靠东北面次卧窗台下方踢脚线接口粗糙；客厅背景墙上只有两个插座，且卧室插座中电话和电脑插座混乱；门及门套有损坏和掉漆的现象；卧室木地板松动；主卫门没有门吸磁碰；主卫洗刷台下连接软管漏水；窗户关不紧；主卫门框与墙面有缝隙；门框下方防水砖松动；厨房抽油烟机背板损坏；地板砖损坏；灯具不亮；各空调孔大小不一致；电梯升降过程有晃动和异响；消防通道门倒顶应补接线盖板，消防通道楼梯损坏等诸多质量问题。原告于2012年11月18日向被告递交《关于暂时拒绝收楼的通知》后，仍继续向被告书面反映质量问题，新增的质量问题包括墙体开裂、墙体渗水、消防门无法关门等。被告此后也应原告要求多次对涉案房屋进行了整改（注：本案诉讼过程中，原告提交了从2012年8月27日至2014年2月16日的36份《楼宇情况反馈表》、17份浏阳恒大华府《维修调度单》，1份2013年12月1日的《恒大华府客户服务中心工作单》及多张现场照片，上述《楼宇情况反馈表》中部分材料有被告工作人员彭子晏、陈珊、杨曾珍、利耿、倪春宇、俞峰等的签名）。房屋经多次整改维修后，2014年3月3日，原告同意并办理了收房手续，且暂交纳了半年的物业管理费1228.2元（每月204.7元）。2014年3月20日，原告向本院起诉。诉讼过程中，原告认为其房屋仍存在以下三个质量问题未获解决：1、入户门外的消防门关不紧；2、卧室和卫生间门损坏未更换；3、灶台下的地面和灶台背后墙裙未铺设饰面砖。对此，被告提交了日期为2014年1月24日、编号0001082号的《浏阳恒大华府维修调度单》，载明：“报事类型：报修（户内），报事分类：门窗配件、卧室、卫生间门油漆刮花”，该维修调度单上显示维修结果是：“已完成”，该表单有维修人员李辉及业主原告及客服部回访确认人员罗娜等签字确认，拟证明卧室和卫生间门已修复。另，被告对房屋整改期间产生原告该户电费649.15元。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及其附件、购房票据、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证、楼宇情况反馈表、维修调度单、收（验）楼通知书等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告双方均应依约履行合同。一、关于被告交付原告商品房的时间。因被告所建商品房于2012年11月16日经验收合格并符合交房条件，而现有证据表明原告最迟于2012年11月18日收到被告交房通知，故根据双方《商品房买卖合同》：“出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房”的约定，本院认定被告于2012年11月28日交房给原告。原告提出的质量问题均属于房屋瑕疵，可由被告整改解决，一般不会严重影响原告正常使用该商品房，且双方在《商品房买卖合同》中约定：“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”，故原告要求被告支付其长达16个月的延期交房违约金，本院不予支持。二、关于被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担以下三方面的违约责任。1、支付违约金。商品房买卖合同约定的交房期限为2012年10月30日，而被告实际交付日期为2012年11月28日，逾期29天，故被告延期交房行为已构成违约。被告应按《商品房买卖合同》关于延期交房违约金计算方式：“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金”之约定支付原告延期交房违约金2003.04元（690704元×29×0.1‰）。2、赔偿原告房屋整改期间所致原告物业费及电费损失。原告虽不能以房屋质量瑕疵问题拒绝收房，但从本案原告提交的证据分析，足以认定被告交付给原告的房屋存在较多质量瑕疵问题，且被告为此花费较长时间多次进行了整改。依生活常识，房屋整改期间势必影响房屋买受人的入住及正常起居生活，降低买受人生活质量，且本案原告在此期间并未实际入住，故本院酌情认定被告应予赔偿原告收房之日2012年11月28日至整改基本结束之日2014年1月24日的物业费损失2865.8元（204.7元／月×14个月），以及被告对原告房屋整改期间所产生的电费损失649.15元。3、对仍存在的房屋质量瑕疵问题继续进行整改维修。据被告提交的有原告签字的2014年1月24日《浏阳恒大华府维修调度单》，可以认定原告房屋卧室和卫生间门已修复完毕，而剩下的厨房灶台下面的地面和灶台背后墙裙未按合同要求铺设饰面砖，以及原告房屋入户门外的消防门关不紧，此两处质量问题被告尚未整改妥当，故被告仍应按照《商品房买卖合同》关于装饰、设备的标准和住宅质量保证书的承诺予以继续整改。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、浏阳金碧置业有限公司支付陈家福延期交房违约金2003.04元，并赔偿陈家福物业费损失2865.8元、电费损失649.15元，合计5517.99元，限本判决生效后10日内履行完毕。二、浏阳金碧置业有限公司为陈家福铺设其所购商品房之厨房灶台下面的地面及灶台背后裙墙的饰面砖；维修陈家福所购商品房入户门外的消防门（解决消防门关不严之问题），均限本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，本院将代为履行或委托第三方代为履行，履行费用由浏阳金碧置业有限公司负担。三、驳回陈家福其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费970元，减半收取485元，由陈家福负担100元，浏阳金碧置业有限公司负担385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何桂海二〇一四年六月四日书记员  吴昺阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。