天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民再字第3号原审原告：天津市河西区儒林园小区业主会。住所地：天津市河**儒林园小区11-1-602。负责人：于宝和，该业主委员会主任。委托代理人：毛兰英。委托代理人：宋守提。原审被告：天津市农垦物业管理有限公司。住所地：天津市河**小海地云山里**，组织机构代码10337952-7。法定代表人：王国庆，该公司总经理。委托代理人：武萍，该公司员工。天津市河西区儒林园小区业主会（以下简称“儒林园业主会”）与天津市农垦物业管理有限公司（以下简称“农垦物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2010年10月26日作出的（2009）西民二初字第2736号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年10月31日作出（2013）西民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。儒林园业主会的负责人于宝和、委托代理人毛兰英、宋守提、农垦物业公司的委托代理人武萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2010年6月22日，儒林园业主会诉称，2007年1月4日，儒林园业主会与天津市津垦物业管理有限公司签订了物业管理服务合同，约定由天津市津垦物业管理有限公司承担天津市河西区儒林园小区的物业管理事宜。后天津市津垦物业管理有限公司名称变更为天津市农垦物业管理有限公司，即本案被告。在合同履行过程中，农垦物业公司未能按合同约定履行义务，小区内建筑小品及石雕毁损，花草树木有的枯死，于是儒林园业主会于2008年3月16日向农垦物业公司提出六点建议，要求农垦物业公司改进工作。但是，农垦物业公司不但没有改进物业管理服务工作，反而在未通知儒林园业主会的情况下擅自拆除了物业办公用房顶棚，广大业主非常不满。2009年5月，儒林园业主会向农垦物业公司提出解除合同并要求将相关材料和物业办公用房交还，但农垦物业公司并未交还。经协商，未果。故起诉至法院，请求依法判令：1、解除儒林园业主会与农垦物业公司于2007年1月4日签订的物业管理服务合同，并将物业管理文件资料及财务账表和物业办公用房交还儒林园业主会；2、依法判令农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及花草树木毁损给儒林园业主会造成的损失共计200000元；3、案件受理费、鉴定费由农垦物业公司承担。农垦物业公司辩称，我公司不同意儒林园业主会的诉讼请求，请求依法驳回儒林园业主会的诉讼请求。儒林园业主会诉请解除与我公司之间的物业管理服务合同未经儒林园小区业主大会的讨论通过，儒林园业主会的组成不符合法律规定，儒林园业委会任期已经届满，其作出的决定已不具有法律效力。关于儒林园业主会主张的损失，其中商业公建外檐维修问题已经超越了儒林园业主会的管理范围，该商业公建的产权人为天津市农垦集团房地产开发建设有限公司，与本案儒林园业主会无关。因此，儒林园业主会就该项损失的主张没有事实和法律依据。关于绿化问题，我公司依据双方签订的物业管理服务合同责成专人精心管理养护，达到了物业服务合同约定的标准。儒林园业主会就此申请的鉴定结论是依据儒林园业主会提供的儒林园花草树木缺损统计表所得，有关品种、数量等未与现状核实，与事实不符，该鉴定结论不具有真实性、客观性，不能作为法庭定案的依据。我公司依据物业管理服务合同的约定尽职尽责履行了合同义务，达到了物业服务的管理标准，儒林园小区被评为市级优秀物业管理小区。我公司通过努力获得了二级物业管理资质，这些都证明了我公司的服务能力和服务水平。综上，请求法院依法驳回儒林园业主会的诉讼请求。原审查明，儒林园业主会与天津市津垦物业管理有限公司于2007年1月4日签订了《天津市物业管理服务合同》，原审原告儒林园业主会代表全体业主将天津市河西区儒林园小区委托该公司进行物业管理服务。双方在合同中对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、物业管理服务期限、甲、乙双方的权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、物业管理服务用房、物业及物业管理交接、违约责任、质量纠纷的约定、不可抗力的约定、争议处理、合同附件、合同备案、合同的续约及生效等事项进行了详细约定。其中，第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。第八条物业管理用房约定在合同生效之日起30日内，甲方（儒林园业主会）向乙方（农垦物业公司）无偿提供并移交300平方米建筑面积的物业管理服务用房、场地，乙方负责维修、养护，不得买卖抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。2007年5月28日，天津市津垦物业管理有限公司变更名称为天津市农垦物业管理有限公司，即本案被告。2008年3月16日，儒林园业主会以农垦物业公司未能按合同约定履行义务，造成小区内建筑小品及石雕毁损、花草树木部分枯死为由，向农垦物业公司提出六点建议，要求农垦物业公司改进工作。后儒林园业主会又多次以在小区公告栏内张贴公告的方式通知与农垦物业公司解除合同。期间，农垦物业公司将物业办公用房的顶棚拆除。因双方矛盾愈积愈深，在未能协商一致的情况下，故儒林园业主会诉至本院，请求依法判令：1、解除儒林园业主会与农垦物业公司签订的物业管理服务合同，并将物业管理文件及财务账表和办公用房（300平方米）交还儒林园业主会；2、农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及建筑小品、石雕和花草树木毁损给儒林园业主会造成的损失共计200000元（以评估结果为准）；3、诉讼费由农垦物业公司承担。2009年9月14日，儒林园业主会申请对农垦物业公司拆除小区内物业办公用房顶棚和对建筑小品、石雕以及花草树木造成的损失进行评估。天津市河西区价格认证中心接受本院委托后，于2010年6月7日出具津西价鉴（2010）15号价格鉴定结论书，鉴定标的价格为546000元。另查明，本院自天津市河西区房管局调取的儒林园业主会备案材料显示，2007年1月12日经河西区物业办备案，儒林园小区业委会成员包括吴作信、于宝和、孟芳、李海渤、王妍等五人。其中，吴作信任业委会主任，于宝和任业委会副主任。2007年12月20日经河西区物业办备案儒林园小区业委会成员变更为于宝和、韩玉峰、刘淑媛、张贵臣、李杏芝等五人。其中，于宝和任业委会主任，韩玉峰任业委会副主任。原审认为，儒林园业主会是经主管部门审查同意而依法备案成立的合法组织，虽然儒林园业主会成立后其成员发生了变化，但儒林园业主会作为儒林园业主大会的执行机构，其职责和功能没有发生变化，依然代表儒林园小区全体业主的合法权益。儒林园业主会可以代表儒林园小区全体业主行使诉讼权利。儒林园业主会代表全体业主与天津市津垦物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的有关规定，该合同合法有效。天津市津垦物业管理有限公司变更名称后，其在该合同中的权利义务应由农垦物业公司继受。该合同成立后，双方均应全面履行自己的义务。合同中第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。在本案诉讼期间，合同的履行期限已届满，双方未再续约，农垦物业公司亦未退出儒林园小区，依然对该小区进行物业管理，故儒林园业主会要求解除物业管理服务合同的诉讼请求，本院应准予。合同解除后，农垦物业公司应将相关的物业管理文件资料、财务账表和物业办公用房交还儒林园业主会。关于儒林园业主会主张农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及花草树木毁损，造成的损失200000元的诉讼请求，本院认为，农垦物业公司在未通知儒林园业主会的情况下拆除物业办公用房顶棚的行为虽然欠妥，但其也是基于小区的整体管理及业主的安全考虑。另小区内花草树木的部分枯死，并非全部因为物业公司管理不善所造成，亦有花草树木本身的品种、天气以及业主是否及时交纳物业管理费等诸多原因，故由此对农垦物业公司课以较重的赔偿责任，不利于物业行业的健康发展。故原审判决：一、解除儒林园业主会与农垦物业公司签订的天津市物业管理服务合同；二、本判决生效后三十日内，农垦物业公司将儒林园小区相关的物业管理文件资料、财务账表和物业办公用房交还儒林园业主会；三、儒林园业主会其它诉讼请求予以驳回。诉讼受理费4300元，儒林园业主会承担2150元，农垦物业公司承担2150元。评估费20000元，儒林园业主会承担10000元，农垦物业公司承担10000元。本院再审过程中，儒林园业主会称，其与农垦物业公司于2007年1月4日签订物业服务合同，2009年9月14日我们起诉农垦物业公司，因为农垦物业公司已经破坏了我们的设施。农垦物业公司于2010年11月12日撤出。根据我们与农垦物业公司签订的天津市物业管理服务合同（JF-2003-008）第8条之约定要求农垦物业公司返还办公用房300平方米。根据天津市河西区人民法院委托天津市河西区物价认证中心对儒林园小区服务设施损坏的评估总合计为546424.20元，其中包括农垦物业公司拆除的顶棚，雕塑的损毁、花草树木的损毁，农垦物业公司也应承担没有尽到管理职责的责任。雕塑也有部分是农垦物业公司的员工故意损坏的。故请求法院判令：1、解除儒林园业主会与农垦物业公司于2007年1月4日签订的物业管理服务合同，并将物业管理文件资料及财务账表和物业办公用房交还儒林园业主会；2、农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及花草树木毁损给儒林园业主会造成的损失共计200000元；3、案件受理费、鉴定费由农垦物业公司承担。农垦物业公司辩称，不同意儒林园业主会诉请。儒林园业主会代理人不具备合法主体资格，本案儒林园业主会的诉讼代表人已经不是儒林园小区业委会主任，根据儒林园业主会向物业办提供的资料证明该小区的主任是吴德信而非于宝和，儒林园业主会任期届满且没有新业委会备案资料，根据相关规定业委会任期为3年，该小区业委会成立时间为2006年8月，因此截止到起诉其已经超过任期。本院再审查明，儒林园业主会与天津市津垦物业管理有限公司于2007年1月4日签订了《天津市物业管理服务合同》，儒林园业主会代表全体业主将天津市河西区儒林园小区委托该公司进行物业管理服务。双方在合同中对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、物业管理服务期限、甲、乙双方的权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、物业管理服务用房、物业及物业管理交接、违约责任、质量纠纷的约定、不可抗力的约定、争议处理、合同附件、合同备案、合同的续约及生效等事项进行了详细约定。其中，第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。第八条物业管理用房约定在合同生效之日起30日内，甲方（儒林园业主会）向乙方（农垦物业公司）无偿提供并移交300平方米建筑面积的物业管理服务用房、场地，乙方负责维修、养护，不得买卖抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。2007年5月28日，天津市津垦物业管理有限公司变更名称为天津市农垦物业管理有限公司。2008年3月16日，儒林园业主会以农垦物业公司未能按合同约定履行义务，造成小区内建筑小品及石雕毁损、花草树木部分枯死为由，向农垦物业公司提出六点建议，要求农垦物业公司改进工作。后儒林园业主会又多次以在小区公告栏内张贴公告的方式通知与农垦物业公司解除合同。期间，农垦物业公司将物业办公用房的顶棚拆除。因双方矛盾愈积愈深，在未能协商一致的情况下，儒林园业主会诉至本院，请求依法判令：1、解除儒林园业主会与农垦物业公司签订的物业管理服务合同，并将物业管理文件及财务账表和办公用房（300平方米）交还儒林园业主会；2、农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及建筑小品、石雕和花草树木毁损给儒林园业主会造成的损失共计200000元（以评估结果为准）；3、诉讼费由农垦物业公司承担。2009年9月14日，儒林园业主会申请对农垦物业公司拆除小区内物业办公用房顶棚和对建筑小品、石雕以及花草树木造成的损失进行评估。天津市河西区价格认证中心接受本院委托后，于2010年6月7日出具津西价鉴（2010）15号价格鉴定结论书，鉴定标的价格为546000元。另查明，本院自天津市河西区房管局调取的儒林园业主会备案材料显示，2007年1月12日经河西区物业办备案，儒林园小区业委会成员包括吴作信、于宝和、孟芳、李海渤、王妍等五人。其中，吴作信任业委会主任，于宝和任业委会副主任。2007年12月20日经河西区物业办备案儒林园小区业委会成员变更为于宝和、韩玉峰、刘淑媛、张贵臣、李杏芝等五人。其中，于宝和任业委会主任，韩玉峰任业委会副主任。再审期间，经儒林园业主会与农垦物业公司确认，儒林园小区入口处房屋，由北向南计算，分别为1-7间号。1间号房屋面积为173.8平方米；2间号房屋面积为171.6平方米；3、4、5间号房屋面积为508.75平方米；6、7间号房屋面积265.6平方米（各132.8平方米）。现1间号房屋由案外人租用，2间号房屋由儒林园业主会使用，3、4、5间号房屋由案外人租用，6、7间号房屋由农垦物业公司使用。再审期间，儒林园业主会提交如下证据：1、天津市物业管理服务合同一份，证明儒林园业主会与农垦物业公司曾签订物业合同；2、《需物业健全完善的主要事项》书面材料一份（2008年3月16日）、照片两张，证明农垦物业公司违反天津市物业管理服务合同第五、六条，儒林园业主会要求农垦物业公司在30日内整改，否则解除合同；3、发河西物业办、东海街办事处、津垦物业公司《通知》各一份（2008年6月2日），证明农垦物业公司未按期整改，儒林园业主会要求解除合同；4、《儒林园业主大会会议决议公告》一份，证明儒林园业主会公示调查结果并决定解除与农垦物业公司的合同关系；5、《关于与津垦物业管理服务公司解除合同的公告》一份、照片两张，证明儒林园业主会与农垦物业公司解除了物业合同；6、2009年6月7日告示一份，证明儒林园业主会反对非法搞民意调查；7、2009年11月19日公告，证明儒林园业主会再次通知解除合同；8、回执，证明解除合同通知已经送达；9、照片，证明农垦物业公司采取公告方式通知儒林园业主会；10、天津市住宅物业服务合同一份，证明儒林园业主会已经另行选取物业公司；11、儒林园业主会致东海街办事处的书面材料一份、关于儒林园业主会任期延长和增补名单一份，证明儒林园业主会成员任期延长和增补并报有关部门备案；12、业主会备案有关事项变更证明，证明儒林园业主会有关事项变更备案情况；13、陈祝然、周志勤、宋守提等证言材料；14、天津市农垦集团房地产开发建设有限公司固定资产卡片，证明这两间房屋属于公建设施，属于全体业主共有；15、本院自天津市规划局河西分局调取的规划图纸一份；16、天津市价格认证中心接受本院委托出具津西价鉴（2010）15号价格鉴定结论书一份。农垦物业公司提交如下证据：1、天津市物业管理服务合同一份（JF-2003-008），证明双方的权利义务以及儒林园业主会诉请的与商业公建有关的事项不在委托管理范围内；2、天津市建设工程规划验收合格证一份，证明商业公建产权人为天津市农垦集团房地产开发建设有限公司；3、天津市农垦集团房地产开发建设有限公司于2009年10月10日出具的说明一份，证明事项同上；4、业主会备案证明及登记表一份，证明儒林园小区业主会登记备案情况；小区业主会组成人员有5人，业委会主任为吴作信；首次业主会召开时间为2006年8月26日，任期三年，本届业委会到任时间为2009年8月25日；5、企业名称变更核准通知书一份，证明农垦物业公司名称变更的时间及核准单位；6、天津市企业单位往来收据，证明儒林园业主会收取车位费；7、小区19-3-602业主证明，证明儒林园业主会不让业主缴纳物业费；8、天津华润超级市场有限公司发票（购买调和油）、天津市人人乐商业有限公司发票（购买美的净水器）、工商服务业统一收款收据（购买茶叶）、天津增值税普通发票（购买割灌机）、购买打草机的白条、购买大衣的白条，证明儒林园业主会将所收取的场地占用费用于非正常用途；9、小区车管人员工资审批白条，证明儒林园业主会私自雇佣车管并随意发放工资；10、照片，证明物业公司员工尽职尽责的为小区提供服务；11、小区公告栏内部分业主的意见，证明儒林园小区业主不同意农垦物业公司退出该小区；12、物业管理服务合同备案证明，证明儒林园业主会、农垦物业公司签订的物业服务合同备案登记情况；13、天津市农垦集团房地产开发建设有限公司于2010年6月25日出具证明一份；14、照片一组，证明儒林园小区的现状；15、王海清、王为等证言材料；16、本院自天津市河西区房管局调取的天津市物业管理服务合同、儒林园业主会章程、天津市河西区物业办对儒林园小区业委会成员的登记备案资料、天津市城市管理委员会办公室公布的接合部管理区划属地责任图；17、天津市国土资源和房屋管理局津南分局出具的证明，证明天津市农垦集团房地产开发建设有限公司开发建设的儒林园房地产所有权证正在办理过程中；18、2012年12月31日天津市规划局与天津市国土资源和房屋管理局第10次联席会会议纪要，证明本案争议的商业公建所有权归农垦房地产管理公司所有；19、2005年3月10日借条，证明农垦物业公司使用的办公用房是从农垦房地产公司借用的。本院再审认为，儒林园业主会是经主管部门审查同意而依法备案成立的合法组织，虽然儒林园业主会成立后其成员发生了变化，但儒林园业主会作为儒林园业主大会的执行机构，其职责和功能没有发生变化，依然代表儒林园小区全体业主的合法权益。儒林园业主会可以代表儒林园小区全体业主行使诉讼权利。儒林园业主会代表全体业主与天津市津垦物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的有关规定，该合同合法有效。天津市津垦物业管理有限公司变更名称后，其在该合同中的权利义务应由农垦物业公司继受。该合同成立后，双方均应全面履行自己的义务。合同中第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。在本案诉讼期间，合同的履行期限已届满，双方未再续约，故儒林园业主会要求解除物业管理服务合同的诉讼请求，本院应准予。合同解除后，农垦物业公司应将相关的物业管理文件资料、财务账表交还儒林园业主会。关于儒林园业主会主张农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及花草树木毁损，造成的损失200000元的诉讼请求，农垦物业公司在未通知儒林园业主会的情况下拆除物业办公用房顶棚的行为虽然欠妥，但其也是基于小区的整体管理及业主的安全考虑。另小区内花草树木的部分枯死，并非全部因为物业公司管理不善所造成，亦有花草树木本身的品种、天气以及业主是否及时交纳物业管理费等诸多原因，由此对农垦物业公司课以较重的赔偿责任，不利于物业行业的健康发展。故原审支持儒林园业主会解除合同、返还相关的物业管理文件资料、财务账表及驳回儒林园业主会赔偿损失等其他诉讼请求，并无不当，再审予以维持。关于儒林园业主会主张农垦物业公司交还物业办公用房（300平方米）的诉讼请求，双方合同约定，儒林园业主会向农垦物业公司无偿提供并移交300平方米建筑面积的物业管理服务用房、场地，农垦物业公司亦认可曾使用300平方米左右的物业办公用房，故在双方合同解除后，农垦物业公司应交还物业办公用房。但考虑到双方合同未就提供物业办公用房的具体位置及门牌号进行约定，且儒林园业主会现占用房屋面积170余平方米等情节，农垦物业公司将儒林园小区入口处第7间号房屋（132.8平方米）交还儒林园业主会较妥。原审判决未明确农垦物业公司应交付房屋的位置及面积，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十二条、国务院《物业管理条例》第八条、第十五条之规定，判决如下：一、维持（2009）西民二初字第2736号民事判决的第一项，即解除原告天津市河西区儒林园小区业主会、被告天津市农垦物业管理有限公司签订的天津市物业管理服务合同；二、维持（2009）西民二初字第2736号民事判决的第三项，即原告天津市河西区儒林园小区业主会其它诉讼请求予以驳回；三、撤销（2009）西民二初字第2736号民事判决的第二项，即本判决生效后三十日内，被告天津市农垦物业管理有限公司将儒林园小区相关的物业管理文件资料、财务账表和物业办公用房交还原告天津市河西区儒林园小区业主会；四、本判决生效后五日内，原审被告天津市农垦物业管理有限公司将儒林园小区相关的物业管理文件资料、财务账表交还原审原告天津市河西区儒林园小区业主会；五、本判决生效后十五日内，原审被告天津市农垦物业管理有限公司将儒林园小区入口处第7间号房屋（132.8平方米）交还原审原告天津市河西区儒林园小区业主会使用。原审诉讼受理费4300元，儒林园业主会承担2150元，农垦物业公司承担2150元。原审评估费20000元，儒林园业主会承担10000元，农垦物业公司承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  罗 晖审 判 员  李 岗代理审判员  肖宝清二〇一四年六月××日书 记 员  曹 玥速 录 员  蔡 红《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。