广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）清中法民二终字第299号上诉人（原审被告）：清新新亚房地产开发有限公司。地址：清远市清新区。法定代表人：陈恩，董事长。委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈利芳，女，汉族，住清远市清新。上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）因与被上诉人陈利芳商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，陈利芳与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。陈利芳与新亚公司签订认购书，约定由陈利芳预约购买新亚公司开发的新亚时代城×栋×单位，该商品房建筑面积为131.61㎡，套内面积为111.95㎡（以验收后房管局测绘确认之面积为准）。签订认购书后，陈利芳与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定陈利芳购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道×号新亚时代城×栋×号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局；预售商品房建筑面积共131.61㎡，套内面积为111.95㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.66㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4464.46元，总金额为499796元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款209796元，余款290000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积×分摊系数。合同签订后，陈利芳依约向新亚公司支付了首期房款，余款于2010年7月27日通过银行打入新亚公司账户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给陈利芳使用。清新区地方税务局城区分局开具销售不动产统一发票，发票记载：付款方为陈利芳，收款方为新亚公司，销售的不动产为住宅，建筑面积为131.61㎡，单价为3797.55元／㎡，金额为499796元。款项性质为售房款。清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房屋建筑面积为130.19㎡，套内建筑面积为106.51㎡。2012年10月24日，新亚公司退还因面积差异多收房价款5401元给陈利芳。2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单位签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”原审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。关于房屋面积差异问题，涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了5.44㎡，面积差异超过3%，公摊面积增大4.02㎡。新亚公司违反合同约定向陈利芳交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少5.44㎡，应按合同约定套内建筑面积单4464.46元／㎡计算，新亚公司应向陈利芳返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款24286.66元。对于公摊面积增大4.02㎡，陈利芳亦应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算为2232.23元／㎡，故陈利芳应补缴公摊面积房款8973.56元。以上两项对比，新亚公司应退还陈利芳多支付房款9912.10元，并赔偿陈利芳因此而损失的利息（利息以9912.10元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年7月27日起算至付清多收房款之日止）。新亚公司的辩称公摊面积的退补应按建筑面积单价计算，没有法律依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，作出如下判决：一、清新新亚房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向陈利芳支付多收的购房款9912.10元及利息（利息以9912.10元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年7月27日起算至付清多收房款之日止）。二、驳回陈利芳的其他诉讼请求。本案受理费267元，由陈利芳负担155元，由清新新亚房地产开发有限公司负担112元。宣判后，新亚公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈利芳的全部诉讼请求。主要事实和理由是：新亚公司和陈利芳买卖涉案房屋时，一直按建筑面积和建筑面积单价洽谈、计价、成交。在知悉面积差异后，双方经协商确定按建筑面积差异对购房款进行退补处理。2012年10月24日，陈利芳收到退款5401元，并在《时代城建筑面积差异退款表》中签名，至此，双方对面积差异退补已经处理完毕。原审法院认定事实不清，实体判决错误，应驳回陈利芳的全部诉讼请求。被上诉人陈利芳经本院传票传唤，无到庭参加诉讼，也无提交书面意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2012年10月24日，陈利芳在《时代城建筑面积差异退款表》上签名领取了新亚公司因房屋面积差异退回的房款5401元。该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”之规定，本案中，涉案房屋产权登记的房屋面积与双方约定的面积不一致，陈利芳与新亚公司就此问题进行协商，协商后陈利芳已领取了新亚公司退回的房款5401元，该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。据此，可认定陈利芳与新亚公司已就房屋面积差异问题达成一致意见，双方按建筑面积及建筑面积单价进行退补，并且已实际履行完毕，此为双方当事人的真实意思表示，本院对此予以确认。陈利芳现就同一问题再次向新亚公司主张权利，但没有提供证据证明其作出上述意思表示是出于重大误解或该补偿方案显失公平，故对其要求改按套内建筑面积与套内建筑面积单价对房屋面积差异进行退补的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，新亚公司的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第484号民事判决。二、驳回陈利芳的诉讼请求。一审案件受理费267元，二审案件受理费112元，均由陈利芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  李文宇代理审判员  林士嵛代理审判员  余允添二〇一四年十一月二十日书 记 员  冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。