甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初2327号原告兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人范启宏，该公司法律专员。委托代理人胡新安，���公司职员。被告段文井。被告江少敏（系被告之妻）。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告段文井、江少敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员李春彦适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人范启宏、胡新安、被告段文井到庭参加了诉讼；被告江少敏经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告碧桂园公司诉称，其公司与二被告签订商品房买卖合同。约定被告购买其公司开发建设的“碧桂园·兰州新城”第063幢2单元101号住宅房屋一套。当日，双方还签订借款协议约定：由原告向二被告出��232,367元用于支付购房首付款。余款由按揭贷款予以支付。因二被告未依上述合同及协议履行支付购房款及归还借款的义务，二被告的行为已构成严重违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判令解除其公司与二被告签订的商品房买卖合同及相关附件、补充协议，并由二被告支付违约金113,596.30元；依法判令二被告归还借款本金232,367元并支付自2015年7月19日至2016年3月14日期间的违约金7685.57元及自2016年3月15日起至本金还清时止的违约金；诉讼费由二被告承担。被告段文井和江少敏共同辩称，双方在订立合同之初，原告以合同项下的房屋正在建设施工为由，未同意其二人现场实地查看房屋之请求，加之原告售楼人员的虚假介绍，其对涉案房屋终年采光被遮挡的事实并不知情，其与原告订立商品房买卖合同时受到欺诈，致其购买的房屋因��光被遮挡而不能如愿，故拒绝继续履行双方订立的商品房买卖合同，并多次与原告协商未果。原告的行为构成欺诈，其无权主张赔偿违约金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求并要求原告退还其二人交付的购房首付款。经审理查明：2015年4月5日，二被告向原告交付购房定金2万元，拟购买原告开发建设的位于兰州市城关区青白石街道白道坪的“碧桂园·兰州新城”住宅一套。同年4月18日,原、被告双方签订了商品房买卖合同1份、补充协议1份、附件2份、附录3份、借款协议1份、按揭补充协议书1份。双方在合同、补充协议、附件及附录中约定：二被告购买“碧桂园·兰州新城”第063幢2单元101号住宅房屋一套，建筑面积150.18平方米，每平方米造价7564.01元,总��价款1,135,963元。购房款的付款方式及期限为:采用分期付款的方式,即被告采用银行按揭分期付款。被告在签订合同时应付总房款的30.45%，即345,963元，于2015年5月19日前付总房价款的69.54%（银行按揭款项）即付款79万元。原告应于2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用。被告作为买受人迟延付款的违约责任：如被告迟延付款逾期在90日之后，原告作为出卖人有权解除合同，二被告作为买受人按累计应付款的10%向原告支付违约金。原告以借款形式向二被告提供资金232,367元用于冲抵应由二被告交付的购房首付款。双方约定借期1年，自2015年4月19日起至2016年4月19日止。还款分为四期，每季度偿还58,092元；如二被告在还款期限内偿还借款则不支付利息；如二被告逾期，则按逾期金额的日万分���十向原告支付违约金。如商品房买卖合同解除或终止，二被告同意由原告将借款协议项下的借款及违约金等直接从已付购房款中扣除。双方还约定了其他事宜。上述合同成立后当日，二被告向原告支付购房首付款93,596元，工本费10元、预告登记费80元、抵押权预告登记费80元，印花税10元。原告向二被告出借购房首付款232,367元，但该款项并未划转到二被告帐户中，原告将二被告交付的购房定金2万元转为购房首付款。原告遂向二被告出具销售不动产统一发票1张，记载二被告交付的预收购房款为345,963元。由于双方因涉案房屋采光问题产生争议，二被告未办理银行按揭贷款手续，且未依双方签订的借款协议约定的还款日期向原告偿还所借购房首付款。同年9月13日，原告书面催告二被告归还所借首付款不得后，又分别于同年10月8日、12月4日催告二被告还款，二被告仍以涉��房屋存在采光暇疵无法解决为由未履行相关合同义务,遂酿成纠纷。本院确认的上述事实有原告提交的商品房买卖合同1份、补充协议1份、附件2份、附录3份、借款协议1份、按揭补充协议书1份、催告通知3份；被告提交的付款凭证、预收购房款发票、涉案房屋外观照片及录像资料及当事人陈述笔录在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖���同、补充协议及其借款协议，虽然合同中就房屋首付款的支付问题存在规避政府相关房屋政策的约定，系违反相关房地产调控政策的行为，但该内容并非违反法律或行政法规规定的效力性强制性规范，故原、被告间的商品房买卖合同、补充协议及借款协议内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。涉案房屋存在采光不足之品质暇疵，导致合同最终无法履行的僵局出现，原告在缔约时存在向二被告未详尽如实告知的情形，应负主要责任；二被告在缔约时虽未实地查验涉案房屋的采光情况，但其二人在立约前查看了原告提供的沙盘模型，二被告以涉案房屋采光存在暇疵为由拒绝履行合同义务的行为表明，二被告缺乏经验知识对沙盘模型未作充分了解，在涉案楼房前面仍有高层楼房的情况下，对涉案房屋处于一楼一般存在采光不足的问题缺乏认知，对纠纷的产生负有一定责任。现涉案房屋存在采光不足的品质暇疵，原、被告应依上述法律规定采取减少价金或者更换等方式尽量促成交易，但双方未能达成和解。对涉案商品房买卖合同无法继续履行的主要责任在原告，原告的履行行为对二被告构成违约。原告请求解除商品房买卖合同的请求本院予以支持，但原告主张二被告支付迟延履行违约金的请求本院不予支持。另，二被告借支首付款应否归还的问题，因该款项原告并未实际支付二被告，该款项实际在原告的管领之下，现商品房买卖合同双方均同意解除，故二被告再归还原告232367元借款已无必要，原告主张偿还借款的请求本院不予支持。又由于原告履约存在违约行为，故原告主张二被告支付借款违约金损失的请求本院亦不予支持。被告辩称请求原告返还实际交付的购房首付款，因其未提出反诉，如有纠纷应另案解决。据此，依���《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、之规定，判决如下：一、依法解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告段文井、江少敏签订的商品房买卖合同、补充协议、附件2份、附录3份、借款协议及按揭补充协议书。二、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6489元，原告碧桂园公司负担6000元，被告负担489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。在本判决���效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  李春彦二〇一六年五月二十六日书记员  陈丽萍