昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第307号原告：沈加友，男，1940年9月10日生，汉族，云南省人，住昆明市西山区。委托代理人：王晶、许园园，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南益新万象房地产开发有限公司。（以下简称：益新万象公司）住所：云南省昆明市盘龙区白龙路**东华街道办事处**。法定代表人：平益滔，系该公司董事长。委托代理人：杨哲，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南高空拆迁有限公司。（以下简称：高空拆迁公司）;'>住所：昆明市东川区桂苑街9501公房div>法定代表人：高兴洪。委托代理人：吴志成，男，汉族，1954年8月9日出生，住云，住云南省昆明市官渡区授权代理。被告：李桂珍，女，汉族，1946年5月11日出生，住云，住云南省昆明市盘龙区精神残疾二级。监护人：沈丽萍，女，汉族，1977年6月21日出生，住云，住云南省昆明市盘龙区桂珍系母女关系。原告沈加友诉被告云南益新万象房地产开发有限公司、云南高空拆迁有限公司、李桂珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年5月19日受理后，依法组成合议庭于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王晶，被告益新万象公司的委托代理人杨哲，被告高空拆迁公司的委托代理人吴志成，被告李桂珍的监护人沈丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与李桂珍系夫妻，于1970年9月14日在民政局登记结婚。小龙村54号房屋（产权证号：昆明市房权证官**）系原告与李桂珍婚后取得的产权，原告为上述产权的合法共有人。因2009年小龙村54号房屋拆迁改造，李桂珍与沈丽萍以将该房屋产权出售为由欺骗沈加友签订相关产权转让文书，沈加友发现李桂珍与沈丽萍所述将该房屋产权出售这一情况实属不实，故表示拒绝，且多次声明拒绝办理相关产权转让。被告李桂珍与沈丽萍多次被拒绝后就恶意串通，将与另外两个被告签订的《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》的事对原告进行隐瞒，该协议中未尽事宜中该房屋共有人原告未到场签署此协议，该协议也未经共有人原告的授权。被告李桂珍的行为侵犯了共有人沈加友的权利，被告未经共同共有人的一致同意而处分共有财产的行为无效，原告诉至法院，主张：确认被告李桂珍与云南益新万象房地产开发有限公司、云南高空拆迁有限公司签订的《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》无效。被告益新万象公司、高空拆迁公司辨称：1、原告的诉求缺乏事实依据，签订拆迁协议时，涉案房屋的所有权证中并未登记原告；2、原告的诉求缺乏法律依据，该拆迁协议经公证，且原告并未登记原告为权利人，没有合同法规定的合同无效的情形。被告李桂珍辩称：房屋是2005年由法院宣判取得的。2009年涉及到城中村的改造，2007年到2008年在被告李桂珍要求下将房子签给了案外人李坤。被告并未欺骗原告。但原告确未在协议上签字，对签合同的事不知情。在庭审过程中，原告为主张自己的权利向法庭提交如下证据：第一组：原告身份证、被告身份证、企业信息登记表，欲证明原告及被告主体资格；第二组：结婚证、房屋产权证明，欲证明：1、原告与李桂珍系夫妻关系，自1970年就存续；2、小龙村54号房屋（产权证号：昆明市房权证官：200525202号）系原告与李桂珍婚后取得的产权，原告为上述产权的合法共有人；第三组：《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》，欲证明该协议中无共有人原告沈加友签字；第四组：病历资料，欲证明李桂珍患××多年，每月需高额医药费。被告益新万象公司、高空拆迁公司对原告提交的第一、二、三组证据三性均无异议，但不认可第二、三组证据的证明目的，房屋产权证明上并没有原告的身份信息，故原告并非房屋所有权人，故也无权在拆迁协议上签字。被告李桂珍对原告提交的证据无异议。被告益新万象公司为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：第一组：《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》及（2009）云昆明信证经字第24226号《公证书》，欲证明：1、2009年8月27日，被告李桂珍与被告、云南高空拆迁有限公司签订了《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》并经昆明市明信公证处对该协议进行了公证；2、《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》经依法公证，不存在《合同法》规定的无效情形，原告的诉讼请求缺乏法律依据；第二组：《所有权注销登记证明》（证明编号：12162），欲证明：1、《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为李桂珍；2、涉案房屋的《房屋所有权证》中并未登记原告为涉案房屋的权利人，原告的诉讼请求缺乏事实依据。补充提交第三组：情况说明，欲证明小龙村54号房屋现已被拆迁，拆迁后的回迁房位置。原告对被告益新万象公司提交的第一组证据真实性无异议，但合法性不予认可，该协议未经共有权人沈加友签字，是无效的协议，违反法律的相关规定，是不合法的；对第二组证据三性无异议，但证明目的不予认可，不能说房产证上无原告姓名原告就不是共有权人，原告与被告李桂珍1970年结婚，且经过法院判决，原告为该房屋的共有权人。第三组证据三性均不予认可，该说明系被告益新万象单方出具，原告不知道选房情况，也未参与选房。被告高空拆迁公司对被告益新万象公司提交的证据无异议。被告李桂珍对被告益新万象公司提交的第一、二组证据无异议，对第三组证据，因李桂珍未接到过选房通知，也未签过选房协议，对其真实性不予认可。被告高空拆迁公司、李桂珍无证据提交本院对原告提交的第一、二、三组证据的三性予以确认；第四组证据因该病历为2012年及2013年出具，仅证明被告李桂珍2012年后的精神状况，与本案无关联。对被告益新万象公司提交第一、二组证据三性予以确认，对第三组证据，因系被告单方提供，所涉及权利人即原告与被告李桂珍均对其内容不予认可，本院对其真实性不予确认。综上所述,本院认定本案法律事实如下：原告与被告李桂珍系1970年9月14日结婚。证书编号为200525202的昆明市官渡区联盟镇胜利办事处小龙村54号房屋登记产权人为被告李桂珍，上述房屋为原告与被告李桂珍婚后建盖取得。2009年8月27日，被告李桂珍（乙方）与被告益新万象公司（甲方）签订了《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》并办理的公证手续，被告高空拆迁公司作为甲方的委托方在协议上签章，协议约定乙方所有的产权证号200525202号，落于昆明市小龙村54号房屋属改造征地拆迁范围内，乙方自愿选择通过选择回迁安置房及资金补偿的拆迁方式；乙方在签订协议时，必须提供并出示《房屋所有权证》、《土地使用权证》或“三级组织批文”原件、产权人及共有人《户口册》、《身份证》等相关资料交甲方验收后，《房屋所有权证》、《土地使用权证》及相关资料移交甲方。合同签订后，产权证号200525202号的昆明市小龙村54号房屋即被拆除。原告认为，其为该房屋的所有权人，房屋拆迁协议的签订未经其同意，现诉至法院主张其诉请。另查，2014年8月25日，昆明市残疾人联合会确定，被告李桂珍系精神残疾二级，监护人为被告沈丽萍，沈丽萍系被告李桂珍与原告之女。本院认为：原告与被告李桂珍系夫妻关系，本案涉案的产权证200525202号小龙村54号系在二人婚姻关系存续期间建盖取得，故属于原告与被告李桂珍的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，本案涉案房屋为原告沈加友、被告李桂珍、共同共有，在进行拆迁处分时，需经共同共有人同意，本案在签订协议时，没有全部共同共有人签字确认，也没有原告的相关委托代理手续，故被告李桂珍与被告益新万象公司、高空拆迁公司签订的《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》对原告不发生效力，本案涉案房屋为原告与被告李桂珍、沈丽萍共同共有，而在签订协议时，该房屋是作为一个整体与被告益新万象公司及高空拆迁公司的签订的，不可分割，故上述协议对原告未发生效力，则本协议未生效。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：确认被告李桂珍与被告云南益新万象房地产开发有限公司、云南高空拆迁有限公司于2009年8月27日签订的《小龙村城中村股民自建房拆迁产权调换安置补偿协议》无效。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  蒋 煜人民陪审员  耿志琦人民陪审员  冯俊毅二〇一四年十一月十三日书 记 员  李 艳