清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2013）清城法民初字第1842号原告（反诉被告）：清远市允建房地产开发有限公司，住所地清远市龙塘新镇御景龙城公寓楼11层。法定代表人：谢始文，该公司总经理。委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：邝建祺，男，1962年9月2日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。委托代理人：陈茗，广东道怡律师事务所工作人员。原告清远市允建房地产开发有限公司诉被告邝建祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理后，被告邝建祺向本院提出管辖异议，本院于2013年9月4日作出（2013）清城法民初字第1842号民事裁定，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，2013年12月18日，清远市中级人民法院作出（2013）清中法立民终字第154号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2013年12月30日，被告向本院提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告清远市允建房地产开发有限公司的委托代理人何永昌；被告邝建祺的委托代理人罗苑锋、陈茗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市允建房地产开发有限公司诉称：2011年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：2010122426147704），被告购买原告开发的位于清远市××××镇御景龙城一号楼2层01号房屋。在《商品房买卖合同》中，双方约定被告一次性支付购房款到原告指定的商品房项目预售专用账户。房屋价款为5476401元，但被告至今未支付给原告。根据《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。2013年5月29日，原告致函被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，且被告已于2013年5月30日签收到该函件。为维护自身的合法权益，特起诉请求判令：1、确认原、被告在2011年11月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：2010122426147704）已于2013年5月30日解除；2、被告支付原告违约金164292.03元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告清远市允建房地产开发有限公司提供如下证据：1、企业法人营业执照、身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明被告向原告购买房屋的事实及合同权利义务；3、公证书，拟证明原告致函被告解除双方签订的《商品房买卖合同》；4、签收记录，拟证明被告已于2013年5月30日收到解除合同的函；5、借款合同、补充协议、合作合同、股权转让合同、企业机读档案变更登记资料、报警回执，拟证明原、被告存在其他经济关系。被告邝建祺答辩并反诉称：2011年11月14日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，双方按照规定办理了网签手续。合同并没有约定具体的付款时间，并且目前我方已经按照原告的要求付清了购房款，请求驳回原告的全部诉讼请求。根据规定，被反诉人应到房屋登记管理部门办理房屋的备案登记手续，但被反诉人至今仍未办理，并且未能为反诉人办理涉案房屋的房地产权证，严重违反了合同约定和法律规定，侵害了反诉人的合法权益，为此特提起反诉请求判令：1、被反诉人立即向房地产登记管理部门办理清远市××××镇御景龙城一号楼2层01号房屋的备案登记手续；2、本案诉讼费由被反诉人承担。被告邝建祺提供如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明合同成立生效；2、收款收据、变更收款账户通知书、银行转账凭证、确认书，拟证明原告要求买受人向其指定的银行账户支付购房款，高雪梅代被告支付了购房款；3、天河区人民法院扣押财产清单，拟证明原告的账户被法院查封了，所以要求被告支付购房款到其指定的账户；4、房产信息查询证明，拟证明涉案房屋登记情况；5、（2012）穗番法民一初字第1704号民事判决书，拟证明邝建祺没有参与借款给清远市允建房地产开发有限公司；6、指定账户通知及部分付款单，拟证明郑建珍收取股权转让款的指定账户是罗慧芬的银行账户，与清远市允建房地产开发有限公司收取购房款指定的收款账户不是同一个；7、交接清单，拟证明邝建祺购买的御景龙城一号楼2层01房等房屋已经交付；8、报案材料，拟证明邝建祺向清远市公安局及省公安厅举报郑树开等人职务侵占和诈骗投资款等犯罪行为。原告清远市允建房地产开发有限公司针对被告邝建祺的反诉答辩称：被告邝建祺没有支付购房款已构成违约，其反诉请求不合理，应予驳回。经审理查明，2011年11月14日，原、被告签订了合同编号2010122426147704的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发的位于清远市××××镇御景龙城一号楼2层01号房屋，房屋套内建筑面积为3290.28平方米，每平方米1664.42元，总价款5476401元。合同第六条付款方式及期限约定为：一次性付款，2011年11月14日已付清房款5476401元整。合同第七条约定：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年11月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市住房和城乡建设局申请登记备案。合同还就双方的其他权利义务作了约定。除购买涉案房屋外，被告还于2012年7月9日与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告位于清远市清城区××镇××公寓楼××、××、××、××、××、××号房屋；于2011年11月9日与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告位于清远市××××镇御景龙城二号楼2层01号房屋、五座12层03号、12层02号、10层01号、10层02、四座14层01号、10层02号房屋。上述14套房屋总合同价款为10567063.50元。2011年11月14日，原告清远市允建房地产开发有限公司向被告邝建祺发出一份《变更收款账户通知书》，内容为：“你购买的我公司龙塘新镇御景龙城的相关商品房及商铺，原付款方式为支付到我公司账户，现要求支付到如下账户，户名：郑亦婷，开户行：工商银行清远市清新太和支行，账号62×××31。”2011年12月5日，被告邝建祺通过中国工商银行股份有限公司广州番禺新城支行向郑亦婷账户（卡号为62×××65）汇付500万元，同年12月8日又汇付了150万元。对于为何没有直接将购房款支付到原告账户，被告邝建祺解释是因为广州市天河区人民法院查封原告清远市允建房地产开发有限公司账户，因此原告告知其将购房款转账到其指定的账户中，为此，被告提供一份广州市天河区人民法院查封财产清单[(2011)天法民二初字第1295号]复印件，显示原告清远市允建房地产开发有限公司在建设银行清远市锦霞支行44×××88账户被查封。诉讼中，原、被告双方均确认没有按合同第六条的付款方式一次性付款。为证明已向原告支付了其余房屋购房款，被告提供了案外人高雪梅于2014年2月24日出具的一份《确认书》，内容为“本人于2012年3月7日支付给黄瑞亭（银行账号：62×××62）844万元，其中3204625元是应邝建祺要求支付给清远市允建房地产开发有限公司的购房款。”为证明高雪梅代付上述购房款的真实性，被告提供了一份原告向其出具的一份《变更收款账户通知书》，内容为：“你购买的我公司龙塘新镇御景龙城的相关商品房及商铺，原付款方式为支付到我公司账户，现要求支付到如下账户，户名：黄瑞亭，开户行：工商银行清远市经济开发区支行，账号62×××62。”该通知书只有原告公司盖章，无法定代表人签名且落款时间为空白。被告还提供一份高雪梅通过中国工商银行股份有限公司清远市经济开发区支行向黄瑞亭卡号为62×××62账户转入500万元的个人业务凭证。此外，被告还提供一张原告于2011年11月14日出具的收款收据，该收据载明“现根据双方签订的1套《商品房买卖合同》收到邝建祺交来的购房款5476401元。”被告认为该收据款项是支付一号楼2层01号房屋的购房款。原告主张被告未按约定支付购房款，并提供了其于2013年5月21日向被告发出的《函》，该《函》内容为“邝建祺先生：你于2012年7月9日与我司签订《商品房买卖合同》，购买我司位于清远市清城区××镇××公寓楼××、××、××、××、××、××号房屋；于2011年11月9日与我司签订《商品房买卖合同》购买二号楼2层01号房屋；于2011年11月14日与我司签订《商品房买卖合同》购买一号楼2层01号房屋；于2011年11月9日与我司签订《商品房买卖合同》购买二号楼五座12层03号、12层02号、10层02号、10层01号、四座14层01号、10层02号房屋，但你至今未支付相应的购房款给我司。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，你的行为构成根本违约，现我司决定解除与你签订的上述《商品房买卖合同》。”上述《函》的投递过程经广东省清远市城中公证处办理了公证保全手续，寄送地址为被告签订《商品房买卖合同》时所留地址广州市番禺区富华东路52号二楼。根据中国邮政速递物流查询显示，该《函》件于2013年5月30日投递并签收。被告对此称未收到该函件。原告认为被告转账到郑亦婷账户的款项不能确认是否入账，因为邝建祺、高雪梅与其均有其他的经济纠纷，因此无法核实。庭后，原告提供了一份《借款合同》，该合同为2011年11月9日，甲方清远市允建房地产开发有限公司、郑亦婷、郑建珍、郑莹棣、郑树开与乙方邝建祺、李广育签订的《借款合同》（合同编号201103），合同约定甲方合共五名借款人因资金紧张急需周转向乙方要求借款，借款金额1000万元，借款费用全部由甲方承担，包括借款利息和其他手续费、居间费、担保费、顾问费用等，合计标准为每月4%（其中借款利息按总额的同期贷款利息的四倍计算）并计算到实际清偿为止，借款期限暂计半年，自出借日开始计算，每月9日前支付当月费用；该款项由乙方以现金或银行转账方式支付到甲方指定的账户内（户名：清远市允建房地产开发有限公司，开户行：工商银行清远太和支行，账号：20×××12或户名：郑亦婷，开户行：工商银行清远太和支行，账号：62×××31）。同日，原告（甲方）和被告（乙方）还签订了一份《补充协议》，主要内容：“甲、乙双方于2011年11月9日及14日签订《借款合同》（合同编号201103）和《网签商品房买卖合同》作借款抵押，签订10套《商品房买卖合同》（以下统称买卖合同）约定甲方将位于广东省××××镇《御景龙城商住楼》的10套商品房网签给乙方作借款抵押，总6289.85平方米折款为1000万元（具体以网签合同的房款为准），现甲、乙双方协商一致，就上述签借款合同和网签买卖合同及补充协议内容，达成如下协议，作为上述《借款合同》之补充：1、因甲方向乙方借款人民币1000万元整，借款费用（包括并不限于借款利息、介绍费用、顾问费用、借款手续费、担保人的担保费用等，该费用由甲方直接支付给乙方，并由乙方代收代付）按每月4%计算到清偿为止。乙方同意在甲方足额清偿上述借款本金和借款费用后，乙方无条件配合甲方办理商品房买卖合同解除，终止相关手续。如乙方在三个工作日内不按时到房管局解除网上双方所签的商品房买卖合同，乙方按每平方米的现行价乘每平方支付给甲方，如非乙方造成的原因不能解除则乙方不承担责任。2、在借款期内，如甲方提前归还乙方部分借款金额，乙方应以甲方还款金额的同等价值房产归还给甲方，乙方无条件配合甲方到房管局解除网上双方所签的商品房买卖合同，终止相关手续。……”为证明邝建祺、高雪梅与其均有其他的经济纠纷，原告还提供了一份甲方郑建珍、郑亦婷、郑莹棣、郑树开与乙方邝建祺于2011年12月4日签订的《合作合同》（合作方式甲方将甲方一名下持有的允建公司51%股权作价5000万元转让予乙方，并由乙方负责御景龙城的地产项目剩余可销售部分的推广、销售等营销工作）；提供了郑建珍与邝建祺于2011年12月6日签订的《股权转让合同》（郑建珍将持有的清远市允建房地产开发有限公司51%的股份以1581万元转让给邝建祺）。针对原告提供的《借款合同》，被告认为其并没有参与该《借款合同》的履行，其与原告只存在房屋买卖合同关系。为此，被告提供了广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民一初字第1704号民事判决，该诉讼为李广育基于2011年11月9日签订的《借款合同》而提起的民间借贷纠纷，该案诉讼中，邝建祺出具一份《证明》，内容为“2011年11月9日，李广育邀请本人参与贷款与清远市允建房地产开发有限公司、郑亦婷、郑建珍、郑莹棣、郑树开获取利益收益，经本人慎重考虑，决定不参与此次借款，没有在《借款合同》（合同编号：201103）上签字。由于本人与李广育存在经济往来，李广育委托本人于2011年9月在中国工商银行广州番禺新城支行本人账户（95×××16）向郑亦婷的账号62×××31汇款500万元，该款项受李广育的委托代办，所产生的收益及风险都与本人无关。”针对原告提供的《合作合同》、《股权转让合同》，被告认为涉案所支付款项与上述合同无关，为此，被告提供2010年12月21日郑树开向其出具的《通知》，内容为“根据双方签订的《合作合同》，请将转让款支付至以下账户，账号：62×××18，账户名：罗慧芬，开户行：中国工商银行清远经济开发区支行。”被告还提供了一份物业交接清单，该清单由原告于2011年11月14日作为交接人出具的，清单注明物业地址清远市××××镇御景龙城一号楼2层01号、权属人邝建祺以及建筑面积、总价格、合同号的情况，但该清单没有接手人签名，被告以此清单认为涉案14套房屋均已交付。原告则认为交接清单是被告偷取原告公司的公章盖的，房屋无实际交付。另查明，涉案房产尚未完成工程竣工验收备案手续，根据被告提供的2014年4月1日清远市房产信息中心出具的《房产信息查询证明》显示购房人为被告邝建祺。根据清远市住房和城乡建设局网站发布的统计数据显示，2011年11月商品房销售的成交均价为4314.21元。2012年11月2日，邝建祺曾以郑树开合同诈骗、职务侵占为由向清远市公安局提出控告；2012年11月11日，谢始文也以邝建祺侵占公司财产并盗签涉案房屋为由向清远市公安局提出控告。清远市公安局均作出不予立案的通知书给双方。根据原告提供的2013年4月18日企业机读档案变更登记资料显示，原告清远市允建房地产开发有限公司股东为邝建祺（持股比例51%）、郑亦婷（持股比例22.49%）、郑莹棣（持股比例22%）、郑建珍（持股比例4.51%）。本院认为，本案原、被告在签订涉案《商品房买卖合同》外，还签订有《借款合同》及《补充协议》，且《补充协议》上提到签订10套《商品房买卖合同》作为借款抵押，此外，原告公司原有股东又与被告之间存在股权转让关系，因此，本案的处理首先应明确双方存在的真实法律关系及资金往来性质。本案中，虽然原告基于与被告签订《商品房买卖合同》主张被告违约，要求确认《商品房买卖合同》已经解除且计付违约金。被告提起反诉也基于同一事实主张要求履行《商品房买卖合同》，办理涉案房屋备案登记手续。但在原、被告签订《商品房买卖合同》的前5天，双方还签订有《借款合同》及《补充协议》，且《补充协议》还提到签订《商品房买卖合同》作为借款抵押的内容，这使本院有理由相信涉案《商品房买卖合同》的签订名为房屋买卖实为民间借贷；其次，《商品房买卖合同》所约定的商品房单价，显著低于同期市场价格，也没有证据表明被告在购买商品房后有按照规定缴纳相应的契税及物业维修基金，被告所提交的涉案其他房屋的交接清单无接手人签名，在形式上也存在明显瑕疵，有异于正常的房屋买卖；再次，被告提供的资金往来凭据上并无注明资金性质，资金流向不是按合同约定汇入公司专门账户，有异于正常购房款的支付形式；最后，根据2011年12月4日签订的《合作合同》、2011年12月6日签订的《股权转让合同》表明，在包括涉案房屋在内的14套房屋的《商品房买卖合同》签订的时间段，被告与原告公司股东已在协商并履行股权转让事宜，被告没有购买涉案房屋的真实需求。此外，虽然广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民一初字第1704号民间借贷诉讼中邝建祺出具《证明》称其没有参与2011年11月9日的《借款合同》的履行，但从原告提供有被告签名的《借款合同》及《补充协议》的内容看，并结合上述分析，本院确认涉案《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为民间借贷，被告主张属于购房款而汇入原告指定的账户的款项应视为履行其与原告于2011年11月9日签订的《借款合同》而支付的借款。至于广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民一初字第1704号民间借贷诉讼中邝建祺出具《证明》称其没有参与2011年11月9日的《借款合同》的履行，因该案所涉及的《借款合同》虽然内容与原、被告双方签订的《借款合同》一致，但借款主张不同，应属于二份不同的借款合同，被告以该判决中所述没有参与该案《借款合同》为由主张其与原告所签订的《借款合同》没有实际履行，本院不予采信。鉴于涉案《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为民间借贷，买卖房屋并非原、被告双方的真实意思表示，故对原告主张解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告要求确认合同于2013年5月30日解除，因双方均承认没有按《商品房买卖合同》约定的付款方式进行付款，原告通过公证向被告发出函件时亦没有给予被告必要的履行期限，且《商品房买卖合同》实为民间借贷关系，故原告要求确认涉案《商品房买卖合同》已于2013年5月30日解除的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方应基于双方之间所形成的民间借贷关系主张权利，在本院悉明后，原告仍坚持基于《商品房买卖合同》要求被告支付违约金164292.03元的诉讼请求，被告亦仍坚持反诉请求。因此，本院对原、被告坚持基于房屋买卖合同关系提起的本诉及反诉的上述诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告清远市允建房地产开发有限与被告邝建祺于2011年11月14日签订的合同编号为2010122426147704的《商品房买卖合同》；二、驳回原告清远市允建房地产开发有限的其他诉讼请求；三、驳回被告邝建祺的反诉请求。本案受理费51285元，由原告清远市允建房地产开发有限负担；反诉费50元，由被告邝建祺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  罗文勇审 判 员  黄永强代理审判员  谭文雅二〇一四年六月四日书 记 员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。