海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一初字第34号原告陈晓武。委托代理人刘政华，浙江晨达律师事务所律师。被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司。法定代表人王永飚，该公司董事长。委托代理人姜文勇，浙江君鉴律师事务所律师。原告陈晓武诉被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司（以下简称富豪旅业公司）商品房预售合同纠纷一案，原告陈晓武于2014年8月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。原告陈晓武的委托代理人刘政华，被告富豪旅业公司的委托代理人姜文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓武诉称：2010年1月19日，被告以收取会员费的形式，收取了原告350万元作为预定其开发的陵水黎族自治县（以下简称陵水县）光坡镇香水湾A区香水君澜七套商品房的意向金，每套50万元，房号分别为3-306、3-502、3-505、3-703、3-705、3-709、5-705。2010年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买香水君澜另五套商品房期房，房号分别为3-712、3-713、3-715、3-716、5-707。合同签订后，原告向被告支付了首期购房款。2013年1月30日，双方签订补充协议，约定对原定购的商品房合并处理，即解除3-713、3-715、5-707三套房屋的买卖合同，继续履行3-712、3-716两套房屋的买卖合同，将五套房屋所支付的购房款13675789元，作为3-712、3-716房屋的购房款。两套房屋的购房余款18089元，原告于2013年1月31日前一次性付清。另外，解除3-306、3-502、3-505、3-705、3-709、5-705房屋的定购合意，继续履行3-703的定购合意，七套房屋的意向金350万元全部转为3-703房的定金。2013年1月31日，原告委托他人将3-712、3-716购房余款18089元转给被告，至此，3-712、3-716两套房屋的购房款已全部付清，被告也重新向原告出具了收据。按照补充协议的约定，3-712、3-716房交付期限由原合同中的2011年12月31日推迟至2012年12月31日，但被告并没有按该时间交付房屋，且至今仍未将3-712、3-716房交付原告。据原告了解，被告的土地性质为旅游用地，依照《中华人民共和国房地产管理法》第13条、18条规定，在未变更土地用途前不能用于商品房开发。据当地规划部门讲，被告销售给原告的商品房，属于被告第二期或第三期开发的项目，尚未办理建设工程规划许可证，依法不能进行销售。被告销售房屋违反了《中华人民共和国房地产管理法》第45条等有关强制性法律规定，应属无效行为。被告至今仍未向当地房产部门提交办理房屋产权初始登记的任何有关材料，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，由于被告的过错导致原告这样的购房户，长时间不能取得产权证的，买受人可以解除商品房买卖合同。由于被告逾期交房及逾期不办理产权初始登记，且根据原告的了解，存在其他违法情形。现原告根据《商品房买卖合同》第9条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、19条之规定，请求解除双方的3-712、3-716买卖合同，要求被告退还购房款，支付逾期交房违约金。关于3-703房，双方仅达成了定金协议，没有签订商品房买卖合同，基于原告上述理由及根据《合同法》第68条、69条规定，原告也要求解除双方之间的定金协议。根据《担保法》第91条规定，定金不能超过主合同金额20%，3-703房的总价款为6500587元，依法定金不能超过1300117元，被告收取原告350万元的定金，也是违法的。综上，原告认为，被告隐瞒其土地用途非商品住宅的重要事实，且所售房屋可能未办理建设工程规划许可证，与原告签订《商品房买卖合同》，被告存在欺诈的缔约过错。被告销售期房的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条、45条及《海南经济特区土地管理条例》第47条等有关规定。被告逾期交房，且至今未向房产部门办理房屋产权初始登记，导致原告将长时间无法办理房屋产权证。为此，原告诉请法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并由被告承担违约责任。为维护自己合法权益，原告请求：1、判决解除原被告签订的3-712、3-716《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》；2、判令被告返还原告购房款13693878元；3、判令被告支付逾期交房违约金410816元；4、判令被告退还原告3-703房定金3500000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。原告陈晓武向本院提交以下证据予以证明：1、被告的企业机读档案；2、《商品房买卖合同》；3、《商品房买卖合同之补充协议》；4、网上银行转账凭据、说明、身份证；5、收据；6、香水君澜房号分布图；7、《国有土地使用权证》；8、VIP会员俱乐部入会申请表；9、民事裁定书，被告富豪旅业公司辩称：一、1998年12月18日，陵水县土地管理局核发《国有土地使用权证》，答辩人依法得取了陵水县光坡镇坡尾香水湾地块的土地使用权，土地用途为旅游开发，面积为268480平方米，使用年限为70年。2010年6、7月间，答辩人取得了陵水县住房和城乡建设局核发的《建设用地规划许可证》(规划用途为别墅用地)、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，取得了二期别墅项目开发建设的合法依据。2010年7月23日，答辩人取得了陵水县住房保障与房产管理局颁发的《商品房预售许可证》。被答辩人系房产投资商，多次前往售楼处询问，了解本项目房屋开发建设的基本情况，查阅了答辩人的建设依据及销售依据后，于2010年11月2日与答辩人签订了定购七套别墅的七份《房屋定购确认单》，总价为5288万元，房号分别为3-306、3-502、3-505、3-703、3-705、3-709、5-705，同时缴纳了每套50万元的定金，合计350万元，并约定了下次付款时间、金额以及被答辩人应于2011年1月28日携带本确认单及身份证原件签订合同，未能及时签约则以违约论。被答辩人逾期未签订正式房屋买卖合同，未付应付款项的，构成违约，答辩人有权没收定金。2010年12月15日，被答辩人又与答辩人签订了购买五套别墅的五份《商品房买卖合同》，合同总价为35175789元，房号分别为3-712、3-713、3-715、3-716、5-707。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定分期支付，第一期于2010年12月1日支付30%，第二期于2011年4月15日支付35%，第三期于2011年10月15日支付35%；第七条约定买受人逾期付款的违约责任；第八条交付期限约定了出卖人应在2011年12月31日前交付买受人，但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期。4、不论买受人选择何种付款方式，只有当买受人全额付清房款及相关税费后出卖人方能交付商品房，买受人在约定的房屋交付期限前未全额付清购房款的，房屋交付期限应顺延。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。第十一条交接约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等交接手续。第十五条关于产权登记的约定，约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被答辩人仅支付了第一期款项，合计13675789元，余款虽经答辩人多次催讨未付，构成违约。2012年9月28日，答辩人办理了竣工验收备案，并取得《竣工验收备案证》，具备交房条件。2012年10月20日，答辩人向被答辩人寄送了《收房通知书》，通知其于2012年10月31日到香水君澜物业客服中心办理收房手续。被答辩人收到《收房通知书》后，提出市场行情发生变化，待其本人2012年11、12月前往海南时再具体面谈，希望能退一部分房子，收一部分房子。经双方协商于2013年1月30日签订了《商品房买卖合同之补充协议》，对双方签订的《房屋定购确认单》及《商品房买卖合同》进行了变更。1、如被答辩人在2013年4月30日前一次性付清3500587元，则双方协议解除其它六份《房屋定购确认单》，继续履行3-703号房的《房屋定购确认单》，如未能按时付清的，则答辩人有权单方解除全部七份《房屋定购确认单》，已付定金350万元予以没收，系附条件的协商解除。2、3-716房的未付房款18089元应在2013年1月31日前一次性支付，若未能支付，答辩人不予办理3-713、3-715、5-707房的退房手续。3、五套已签约房源，均涉及买受人逾期付款，被答辩人应于2013年4月30日前付清违约金。4、3-712、3-716房的交房时间由《商品房买卖合同》中约定的2011年12月31日调整为2012年12月31日。经计算，截止2013年1月30日，五套房源的逾期付款违约金达112万余元。签订补充协议后，2013年1月31日，被答辩人按补充协议约定支付了18089元，补足了3-716房的余款，2013年4月3日，答辩人依补充协议约定与被答辩人签订了3-713、3-715、5-707房的《退房协议》，正式解除了该三份《商品房买卖合同》。遗憾的是3-703的余款3500587元及五套房源的逾期付款违约金，被答辩人至今未付。被答辩人的行为违反了补充协议的约定，构成违约，且该违约行为处于持续状态，至今未消除。被答辩人系违约方，答辩人系守约方。《补充协议》签订后，海南的房产形势没有好转，被答辩人仍不愿继续履行合同，被答辩人至今未与答辩人签订3-703房的正式《商品房买卖合同》支付房款，以及支付违约金，办理3-712、3-716房的交接手续。案涉房屋至今未实际交付使用，答辩人的办证义务尚未产生，办证期限尚未开始计算。二、被答辩人系违约方，依约不享有合同解除权。1、《房屋订购单》、《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规则的强制性规定，应属合法有效。2、对七套订购房屋而言，《补充协议》系附条件协商解除。被答辩人未依补充合同约定的履行3-703房的付款义务，构成违约，被答辩人系违约方，不享有合同解除权。答辩人要求被答辩人继续履行，如被答辩人仍不履行的，被答辩人将依《补充协议》约定，解除七份订购定购确认单，没收被答辩人已支付的350万元定金。因此，被答辩人的第四项诉讼请求，要求解除3-703房的订购合同及退还350万元定金的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。3、3-712、3-716房《商品房买卖合同》的违约方及履行阶段。答辩人的开发建设过程均有合法的手续文件，不存在违反法律强制性规定的情形。本项目的《国有土地使用权证》土地用途旅游开发，面积为268480平方米，出让年限为70年。部分为旅游用地，部分为开发用地，根据法律规定，旅游用地的最高出让年限为40年，住宅用地的最高出让年限为70年。二期工程规划用途为别墅用地，用地面积为207323平方米。该项目有土地证、用地规划证、工程建设规划证、施工证，建设手续齐全。在预售前取得《商品房预售许可证》，预售行为合法。被答辩人在起诉状中诉称：“被告销售给原告的房屋，属于被告第二期开发的项目，尚未办理建设工程规划许可证，依法不能进行销售，被告销售房屋违反了有关法律的强制性规定”，没有事实依据。三、《商品房买卖合同》，被答辩人均未按合同约定的期限、金额付款构成违约，答辩人有权根据合同第八条约定，顺延交房期限。答辩人于2012年10月20日通知被答辩人收房，履行了交房的通知义务。被答辩人未按合同约定，在同事的期限内办理交接及收房手续，是其对自己权利的漠视和怠于行使，逾期收房的，根据合同第十一条的约定，其后十天视为交接日期。答辩人与被答辩人在期后的任何一天内办理交接均视为2012年11月10日办理交接。2013年1月30日，双方签订补充协议，对原五套商品房买卖合同进行了变更，对原五套商品房的首付款合并为二套房子的房款，五套房子的逾期付款违约金作为二套房子的违约金，并约定了余款及违约金的支付期限。被答辩人未按《补充协议》约定支付并付清违约金，构成违约。即使答辩人未通知交房，答辩人也有权依合同第八条的规定抗辩，顺延交房期限。在签订《补充协议》时，被答辩人已经清楚案涉房屋已具备交接条件，被答辩人可以在支付房款的任何一天内办理交接及收房手续。因被答辩人未办理交接手续，履行收房义务，案涉房屋至今未办理查验房屋核对证件，补交房款，交回房款收据，开具正式不动产销售发票，领取测验报告，签订物业服务合同，交纳物管费，交纳物业维修基金，签署交接单等一系列交接手续。故，《商品房买卖合同》第十五条约定的办证期限尚未开始计算，被答辩人在诉状中诉称的逾期办证的理由不成立。综上所述，被答辩人系违约方，被答辩人不享有法定或约定的合同解除权，无权主张解除合同。被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告富豪旅业公司向本院提交以下证据予以证明：1、《国有土地使用证》；2、《建设工程施工许可证》；3、《建设工程规划许可证》；4、《建设用地规划许可证》；5、《商品房预售许可证》；6、《房屋定购确认单》七份；7、《商品房买卖合同》；8、《竣工验收备案证》；9、收房通知书及邮寄凭证；10、商品房买卖合同之补充协议；11、收据二份；12、退房协议三份；13、陵水新圆通速递服务有限公司出具的《证明》。经本院庭审质证，双方当事人对原告陈晓武提交的证据1-9和被告富豪旅业公司提交的证据1-8、10-13的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：被告富豪旅业公司提交的证据9《收房通知书》，有圆通速递单及陵水新圆通速递服务有限公司出具的《证明》相互印证，其真实性本院予以认可。本院根据上述认证以及当事人的陈述查明：富豪旅业公司经海南省陵水县工商行政管理局批准于1998年5月14日成立，具有房地产经营权。1998年12月18日，海南省陵水县土地管理局给富豪旅业公司核发了陵国用（旅）字第304号《国有土地使用证》，富豪旅业公司取得海南省陵水县光坡镇坡尾香水湾地块的土地使用权，土地用途为旅游开发，面积为268480㎡，使用年限为70年。富豪旅业公司投资建设的香水湾A区香水君澜项目于2010年6、7月间取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。2010年7月23日，富豪旅业公司取得陵房预字（2010）第0012号《商品房预售许可证》。2010年11月2日，富豪旅业公司（出卖人）与陈晓武（买受人）签订七份《房屋认购确认单》，认购七套别墅，总价款为5288万元，房号分别为3-306、3-502、3-505、3-703、3-705、3-709、5-705，并载明签订合同的时间为2011年1月28日。签订认购确认单的同时，陈晓武支付每套房定金50万元，合计350万元。2010年12月15日，富豪旅业公司（出卖人）与陈晓武（买受人）签订五份《商品房买卖合同》，房号分别为3-712、3-713、3-715、3-716、5-707，合同总价款为35175789元。合同第六条约定付款方式及期限为：第一期于2010年12年1日支付30%；第二期于2011年10月15日支付35%；合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在90日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付房价款的3%向出卖人支付违约金；合同第八条约定出卖人应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期在不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限，的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；合同还约定其他条款。双方签订合同后，陈晓武支付第一期购房款，合计13675789元，余款未付。2012年9月28日，富豪旅业公司的别墅项目工程办理竣工验收备案，并于2012年10月15日领取《竣工验收备案证》。富豪旅业公司于2012年10月20日向陈晓武邮寄《收房通知书》，通知陈晓武于2012年10月31日到香水湾君澜物业客服中心办理收房手续，但陈晓武没有收房。2013年1月30日，出卖人富豪旅业公司（甲方）与买受人陈晓武（乙方）签订《商品房买卖合同之补充协议》，协议约定：1、甲、乙双方同意解除3-306房、3-502房、3-505房、3-705房、3-709房、5-705房的《定购确认单》，解除3-713房、3-715房、5-707房的《商品房买卖合同》；2、继续履行3-703房的认购确定单，双方同意将乙方六套定购房源3-306房、3-502房、3-505房、3-705房、3-709房、5-705房的已付定金人民币300万元全部转为3-703房的定金，3-703房的未付房款人民币3500587元的付款期限改为在2013年4月30日前一次性支付，若3-703房余款不能在2013年4月30日前一次性支付，出卖人有权单方面解除定购确认单，并没收乙方定金人民币350万元；3、继续履行3-712房、3-716房的《商品房买卖合同》，房款总计为人民币13693878元。双方同意将乙方五套签约房源的已付房款人民币13675789元全部转为3-712房的购房款，多出部分转为3-716房的购房款，3-716房的未付房款人民币18089元的付款期限改为在2013年1月31日前一次性支付，若3-716房余款不能在2013年1月31日前一次性支付，甲方不予办理3-713房、3-715房、5-707房的退房手续。五套已签约房源，均涉及买受人逾期付款，逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第(2)条款约定进行处理，买受人于2013年4月30日前付清违约金；4、乙方应在签订本补充协议时，将六套定购房源3-306、3-502、3-505、3-705、3-709、5-705的《房屋定购确认单》原件、房款收据原件及三套签约房源3-713房、3-715房、5-707房的《房屋签约确认单》原件、《商品房买卖合同》原件，房款收据原件交回给甲方。甲方重新向乙方开具3-703房、3-712房、3-716房的收款收据。5、3-712房、3-716房的交房时间由《商品房买卖合同》中约定的2011年12月31日调整为2012年12月31日；6、本补充协议是《商品房买卖合同》的重要组成部分，本补充协议的约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议为准；补充协议还约定其他内容。补充协议签订后，陈晓武于2013年4月3日按补充协议约定支付了3-716房的余款人民币18089元，但没有按补充协议约定于2013年4月30日前一次性支付3-703房的余款3500587元，至今也未与富豪旅业公司签订3-703房的正式《商品房买卖合同》。上述事实有原告陈晓武提供的证据和被告富豪旅业公司提供的证据以及当事人的陈述佐证，足以认定。本院认为：2010年11月2日，富豪旅业公司与陈晓武分别签订七份《房屋定购确认单》，陈晓武定购富豪旅业公司投资建设的香水湾A区香水君澜的七套房。2010年12月15日，富豪旅业公司与陈晓武分别签订五份《商品房买卖合同》，陈晓武购买富豪旅业公司投资建设的香水湾A区香水君澜的五套房。2013年1月30日，富豪旅业公司与陈晓武签订《商品房买卖合同之补充协议》，1、协议变更了陈晓武定购的七套商品房为一套商品房（3-703房），并将陈晓武已经支付的每套房定金50万元，七套房合计人民币350万元作为一套房（3-703房）定金。协议约定陈晓武若不能在2013年4月30日前一次性支付3-703房余款，富豪旅业公司没收定金人民币350万元。陈晓武没有履行按约定支付3-703房余款。2、协议变更了陈晓武购买的五套商品房为两套房（3-712房、3-716房），将陈晓武已经支付的五套房款人民币13675789元作为两套房的房款。3-712房、3-716房两套房的总房款合计人民币13693878元，尚差余款18089元（13693878元-13675789元=18089元），并将交房时间从原来合同约定的2011年12月31日调整为2012年12月31日。陈晓武依协议约定于2013年1月31日已支付房屋余款18089元。双方当事人对上述事实均无异议。双方争议焦点是：1、在合同履行过程中，哪方存在违约；2、原告陈晓武主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武购买的3-712房、3-716房约定的内容，返还购房款是否有事实和法律依据；3、原告陈晓武主张解除《房屋定购确认单》及《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武定购的3-703房的约定，返还认购定金是否有事实和法律依据。第一，关于在合同履行过程中，哪方存在违约的问题。富豪旅业公司与陈晓武分别签订七份《房屋定购确认单》和五份《商品房买卖合同》后，富豪旅业公司于2012年9月28日办理了竣工验收备案，并领取《竣工验收备案证》。2012年10月20日，富豪旅业公司邮寄《收房通知书》，通知陈晓武于2012年10月31日收房，全面履行了合同约定的义务。陈晓武定购香水湾A区香水君澜的七套商品房和购买五套商品房，陈晓武均未按订购协议约定的期限签订商品房买卖合同，也未按约定支付房屋款项，其行为构成违约。2013年1月30日，富豪旅业公司与陈晓武签订《商品房买卖合同之补充协议》，1、协议变更了陈晓武定购的七套商品房为一套商品房（3-703房），并将陈晓武已经支付的每套房定金50万元，七套房合计人民币350万元作为一套房（3-703房）定金。协议约定陈晓武应在2013年4月30日前一次性支付3-703房余款，陈晓武未按补充协议约定在2013年4月30日前一次性支付3-703房余款，其行为构成违约。2、协议变更了陈晓武购买的五套商品房为两套房（3-712房、3-716房），陈晓武虽依协议约定于2013年1月31日已支付了3-716房余款人民币18089元，但没有按照补充协议约定在2013年4月30日前付清违约金，其行为构成违约。陈晓武主张富豪旅业公司违反《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》约定的交房义务应承担违约责任，支付3-712房、3-716房逾期交房违约金人民币410816元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，关于原告陈晓武主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武购买的3-712房、3-716房约定的内容，返还购房款是否有事实和法律依据的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。富豪旅业公司与陈晓武签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》，陈晓武购买两套房（3-712房、3-716房），并依合同约定全部支付了购房款人民币13693878元。富豪旅业公司依合同约定完成商品房建设，经过验收合格，并在合同约定的交房期限内通知陈晓武收房。可见，双方当事人已按照约定全面履行自己的义务。陈晓武主张富豪旅业公司迟延交房构成违约，不符合客观事实，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武购买的3-712房、3-716房的约定内容，返还购房款人民币13693878元，没有事实根据，其主张本院予以驳回。富豪旅业公司抗辩继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武购买的3-712房、3-716房约定有理，本院予以支持。第三，关于原告陈晓武主张解除《房屋定购确认单》及《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武定购的3-703房的约定，返还认购定金是否有事实和法律依据的问题。富豪旅业公司与陈晓武分别签订七份《房屋定购确认单》，陈晓武定购香水湾A区香水君澜的七套商品房。2013年1月30日，富豪旅业公司与陈晓武签订《商品房买卖合同之补充协议》，变更了陈晓武定购的七套商品房为一套商品房（3-703房），并将陈晓武已经支付的每套房定金50万元，七套房合计人民币350万元作为一套房（3-703房）定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，陈晓武支付人民币350万元应按照定金处理。根据补充协议的约定，双方当事人同意变更陈晓武定购的七套房为一套房，但没有签订商品房买卖合同，陈晓武主张解除《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武定购的3-703房的约定内容有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，陈晓武认购的3-703房总价为7000587元，定金不得超过人民币1400117元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，富豪旅业公司主张没收定金人民币350万元，没有法律依据，陈晓武主张富豪旅业公司退还定金人民币2099883元有理，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司与原告陈晓武于2010年11月2日签订的《房屋定购确认单》及于2013年1月30日签订的《商品房买卖合同之补充协议》中关于陈晓武定购的3-703房的约定内容；二、被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还定金人民币2099883元给原告陈晓武；三、驳回原告陈晓武的其他诉讼请求。如果被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币127428.16元，由被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司负担15200元，原告陈晓武负担112228.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长  黄声泽代理审判员  谢婷婷代理审判员  徐文峥二〇一四年十一月二十一日书 记 员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。审核：陈海燕撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年11月26日印制（共印25份）