上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第886号原告葛惠奇，男，1959年6月6日出生，汉族。委托代理人王家宝、杜昱舟，上海市大明律师事务所律师。被告毛培鑫，男，1945年8月27日出生，汉族。委托代理人袁俊杰、孙雪楠，上海申浙律师事务所律师。原告葛惠奇与被告毛培鑫共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛惠奇的委托代理人王家宝、被告毛培鑫的委托代理人袁俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛惠奇诉称，原被告原为朋友关系，也是商业合作伙伴。2001年10月28日，原、被告利用外贸合作经营期间的利润人民币78万元（以下币种均为人民币）共同购买系争上海市兰溪路某弄某号某室房屋。2002年10月10日，该房产权登记在原、被告名下，为共同共有。交房后，被告擅自在系争房屋内经营其开设的公司，实际使用系争房屋至今。现原、被告不再合作经营，双方对系争房屋的共有基础已完全丧失。因购房时双方未对房屋分割作出约定，在无法达成一致意见的情况下，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、按原、被告各50%的标准依法分割系争房屋产权份额，按房屋市场评估价的标准由取得房屋产权的一方支付对方50%的对价；2、被告按同期市场评估价的标准支付原告自2002年10月起至本判决生效之日止的50%房屋使用费；3、本案受理费由被告负担。被告毛培鑫辩称，原、被告是朋友关系，在1997-2003年期间，被告曾借用原告的生大针织绒厂账户，并经原告介绍认识了有外贸专营权的案外人中国江苏经济技术合作公司轻纺分公司，以该公司名义接单从事外贸经营，但双方未签订合作协议，只是与原告及案外人齐林中口头约定对所得利润按照每人三分之一分成。2001年，三方合作终止，期间原告以退税款未到账为由未支付利润，故被告至今未收到任何利润。在签订系争房屋买卖合同前，被告夫妇多次看房。因一次性付清房款能享受优惠，被告遂向原告借款5万元用于支付房款。2001年9月30日，被告支付房款8万元。其中1万元为定金，另7万元中，5万元为原告的借款，未出具借条，2万元系被告自有资金。2001年11月16日，案外人上海惠众科技合作公司（以下简称惠众公司）以银行转账方式两次分别向开发商支付房款30万元、40万元，共计70万元。之后，原告因借款提出成为产权共有人之一的要求，在双方没有书面约定的情况下，原、被告与开发商于2001年10月28日签订《上海市商品房出售合同》（以下简称《商品房出售合同》）。2002年10月10日，系争房屋产权登记在原、被告名下，为共同共有。现被告同意对系争房屋产权进行分割，但应当按原、被告出资比例进行分割。被告取得房屋后，在系争房屋内经营被告为法定代表人的上海力拓针织有限公司至今，从共有人对共有财产的贡献及共有人对共有财产生产生活的需要考虑，系争房屋产权应归被告所有。原告仅支付房款5万元，故原告享有房屋6%的产权份额，被告享有94%的产权份额，被告支付原告6%产权份额的折价款，原告应配合被告办理产权变更手续。至于房屋使用费，被告为自用及经营公司之需购房，原告对此明知且同意被告无偿使用。现时隔十一年原告反悔并主张自2002年10月起的房屋使用费，超过诉讼时效。且即便原告提出该主张，也只能主张其起诉之前的一年，即2012年4月至2013年4月间的房屋使用费，现被告不同意原告该项诉请。综上，原告诉请无事实和法律依据，被告不同意原告诉讼请求。经审理查明，原告葛惠奇与被告毛培鑫原系朋友关系。2001年10月28日，案外人上海中环投资开发（集团）有限公司作为甲方（卖方），原、被告作为乙方（买方），就系争上海市兰溪路某弄某号某室（建筑面积217平方米）房屋签订《商品房出售合同》，约定总房价款为78万元，签约时乙方一次性支付。2001年9月30日，乙方向甲方支付1万元。2001年11月16日，乙方以案外人惠众公司名义通过银行转账方式两次分别向甲方支付30万元、40万元，共计70万元。当日，乙方还向甲方支付7万元。上述款项共计78万元。2002年10月10日，系争房屋产权登记在原、被告名下，共有情况为共同共有。2013年4月26日，原告因双方合作经营关系终止，认为房屋共有权利基础丧失，遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，为证明原、被告系利用外贸合作经营期间的利润共同购买系争房屋，原告提供如下证据：1、案外人上海生大染整有限公司工商登记材料，证明原、被告共同出资成立公司；2、被告签署的落款日期为2007年4月30日的《协议书》、《1997年-2002年出口自营业务利润分配情况》，证明原、被告合作经营期间获取利润，被告希望原告同意进行分配；3、被告出具的落款日期为2012年5月18日的《收条》以及《注册会计师执行商定程序的报告》、被告手写的财务明细，证明系争房屋的购房款已在原、被告共同合作经营的成本中支出并在生大公司1997年-2002年经营汇总中记录，被告在收到上述报告等材料后未提出异议；4、被告于2004年3月5日写给原告的信函，证明被告在信中通报了收到部分退税的时间和金额、下一步企业业务发展计划，以及今后准备现金分红的情况；5、2002年度会计账册，证明在双方合作经营期间，被告具领利润987473.31元。经对上述证据质证，被告质证意见如下：原告草拟《协议书》后交给被告，被告签署后交付原告，原告以未找到1997年-2002年利润分配情况表为由始终未签署《协议书》。因《协议书》明确双方签字才生效，故该《协议书》对双方均无约束力；本次诉讼中，被告首次见到原告提供的《1997年-2002年出口自营业务利润分配情况》，对表中所有数据和内容均不予认可；《收条》确系被告出具，但仅表明被告签收，并非对收条内容予以确认；《注册会计师执行商定程序的报告》没有签名、没有编页，且自1999年12月24日起生大针织绒厂已不存在，不可能成为委托主体，被告对此不予认可；信函确实是被告亲笔书写，但与本案无关联性，不能证明其待证事实。原告为生大针织绒厂（1999年12月24日变更为生大针织绒有限公司）的法人，双方合作期间的财务均由原告管控，包括会计账册，但该2002年的账册上台头显示为“上海生大针织绒厂”，显然与事实不符，该账册亦非审计报告，被告对其真实性有异议，况且生大公司不可能为个人购房出资，即便公司出资购房，基于原被告、案外人齐林中三方合作关系，房屋产权也应登记在三人名下，而不仅仅是原、被告两人名下。原告称被告具领利润987473.31元，但未提供相关的转账凭证，被告对此不予认可。被告提供如下证据：1、案外人惠众公司出具的落款日期为2013年2月28日的《证明》，证明该公司股东均为毛培鑫亲戚，其中罗扬文是毛培鑫母亲，毛佩莉是毛培鑫胞姐，法定代表人戴军是毛培鑫外甥。该公司于2001年11月16日以银行转账方式支付给上海中环投资开发（集团）有限公司的房款共计70万元，是该公司对毛培鑫的赠与；2、系争房屋的契税完税证；登记费、手续费、图纸费的通用收据；维修基金交款凭证、物业管理费收据等支付凭证，证明系争房屋的上述费用均由被告支付，被告对购置系争房屋作出较大贡献；3、《上海市内销商品房预售合同》、房款发票、产权证，证明被告与女儿毛静磊于2000年7月15日购买价值102万余元的上海市杏山路某弄某号某室房屋，故2001年购买系争房屋时资金不够，除亲戚资助外，还向原告借款5万元。经对上述证据质证，原告质证意见如下：1、对惠众公司出具的《证明》不予认可，虽然惠众公司以银行转账方式支付开发商房款70万元，但被告未提供证据证明该款系赠与，且该证明系被告亲属出具，与本案有利害关系，故该款应为被告在双方合作经营期间所获取的利润；2、对所有支付凭证的真实性均无异议，但支付款项并非被告个人出资，系双方利用合作经营所获利润支付；3、被告购买曹杨华庭房屋与原、被告共同购买系争房屋间无因果关系。被告有购房经验，不存在原告少量出资就将产权登记为双方共同共有的可能。由于双方对系争房屋市场价值未达成一致意见，原告申请对系争房屋价值和使用费进行评估，为此，本院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对此进行评估。经评估，该房市场价值为5170000元，近三年的每月房屋使用费分别为：2011年7335元、2012年7612元、2013年7900元。经质证，原、被告对上述评估结论均无异议。原告另表示，尽管缺少统计数据，三年之前较为准确的使用费金额不容易获取，希望法院酌定自2002年10月起至2011年间的房屋使用费金额。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原、被告原为合作经营的朋友关系，因系争房屋产权于2002年10月登记为原、被告共同共有，故原告以双方合作终止、丧失共有基础为由要求分割系争房屋产权的诉请，符合法律规定，本院应予支持。由于系争房屋自交付之日起一直由被告使用至今，原告此前亦未提出过异议，系争房屋产权归被告所有较妥。原告诉请要求按50%的标准分割系争房屋产权份额，即取得房屋产权的一方按房屋市场评估价的标准支付对方50%的对价，理由是购房款是双方利用合作经营期间所获利润78万元支付。根据查明事实，78万元的购房款中，70万元为案外人惠众公司以银行转账方式直接支付开发商。虽然原告提供了包括《协议书》、《1997年-2002年出口自营业务利润分配情况》、《注册会计师执行商定程序的报告》及会计账册等一组证据，欲证明原、被告合作经营期间有获取利润，但分析该组证据，无论是否获取利润，或者获取利润多少，均不足以证明该利润与购房款之间有因果关系，即无法得出系争房屋系双方利用合作经营期间所获利润购房的结论。况且原、被告对购房款出资，产权份额均未作出书面约定，故原告要求按50%的标准分割系争房屋产权份额的诉请，缺乏事实依据，本院难以支持。被告辩称其向原告借款5万元用于购房，在原告没有证据证明其存在其他出资的情况下，本院确认在系争房屋的购房款中原告出资5万元。根据相关法律规定，在共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等原则予以分割。基于上述购房出资的认定，被告显然在购房中出资比例高，所作贡献大于原告，但房屋取得后，占有使用的亦是被告，虽然原告无证据证明其向被告提出异议，但证明被告从房屋中获得的利益显然也大于原告，据此，本院根据上述原则，酌情分割产权利益。由于双方未能对房屋目前的市场价值达成合意，故本院根据原告的申请，依法委托相关专业部门对系争房屋市场价值进行评估，该专业部门出具的房地产估价报告程序合法、内容公正，本院依法予以确认。根据估价报告，系争房屋市场价值为5170000元。原、被告作为系争房屋产权人，均享有依法占有、使用、收益和处分系争房屋的权利。被告取得系争房屋后，在内经营其个人开设的公司至今，故对原告要求被告支付房屋使用费的诉请，本院应予支持。至于被告支付房屋使用费的起始时间及支付标准，由于原告在2013年4月26日向本院提起本案诉讼前，并未提供证据证明其向被告提出要求使用系争房屋或支付使用费用的主张，故使用费以提起主张之日为起算日，参照2013年7900元／月的评估价，结合产权分割原则予以计算。至于原、被告间因合作经营产生的经济纠葛，不属本案处理范围，本案不予涉及，原、被告可通过其他途径解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条之规定，判决如下：一、上海市兰溪路某弄某号某室房屋产权归被告毛培鑫所有；二、被告毛培鑫应于本判决生效之日起十日内给付原告葛惠奇上述房屋折价款人民币928000元；三、原告葛惠奇应于收到上述房屋折价款之日与被告毛培鑫办理房屋产权变更登记手续（相关费用按法律规定负担）；四、被告毛培鑫应于本判决生效之日起十日内给付原告葛惠奇自2013年4月26日起至本判决生效之日止房屋使用费，按人民币1580元／月的标准计付；五、对原告葛惠奇其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费人民币23883元（原告预付），由原、被告各半负担。本案受理费人民币29368元（原告预付），由原告负担人民币19368元，被告负担人民币10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  钱春林二〇一四年六月十六日书 记 员  汉 静附：相关法律条文附：（2013）普民四（民）初字第886号案引用的法律规定《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。