江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第2079号上诉人（原审被告）倪国华，男，1963年2月25日生，汉族，无业。委托代理人黄晋，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京金世达物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路****。法定代表人桂海燕，该公司经理。委托代理人朱曼，江苏杰仁律师事务所律师。上诉人倪国华因与被上诉人南京金世达物业管理有限公司（以下简称金世达公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第7138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人倪国华的委托代理人黄晋，被上诉人金世达公司的委托代理人朱曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金世达物业公司原审诉称，2011年5月1日，金世达公司正式进驻南京市鼓楼区佳盛花园，与南京市佳盛花园业主委员会签署物业管理委托合同，委托期限为2011年5月1日至2012年12月30日，合同约定：物业管理费收费标准为多层0.45元／月／平方米，高层0.65元／月／平方米，高层公共电费（电梯、供水电费）0.21元／月／平方米，车位使用费150元／月／车位。倪国华为南京市鼓楼区佳盛花园3幢1203室业主，其未缴纳2010年7月至2012年12月的物业管理费2700元、车位使用费4500元，合计7200元。其中倪国华未缴纳的2010年7月至2011年4月的物业管理费系拖欠佳盛花园前任物业公司南京升州物业管理有限公司（以下简称升州物业公司）的物业管理费用。由于金世达公司与升州物业公司是在年中交接，双方约定升州物业公司未收取2010年7月至2011年4月的物业管理费用冲抵升州物业公司已提前收取的2011年5月至2011年12月的物业管理费用，故升州物业公司委托金世达公司向倪国华代收升州物业公司管理期间所拖欠的物业管理费用，并出具了委托书。倪国华没有及时支付上述费用，已构成违约，应承担相应的逾期付款损失1270.6元。金世达公司为维护其合法权益于2013年12月诉至原审法院，请求判令倪国华支付拖欠的物业管理费2700元（2010年7月至2012年12月）、车位使用费4500元（2010年7月至2012年12月）及逾期付款损失1270.60元（按银行一至三年同期贷款利率标准支付自2013年1月1日起至2013年12月31日止），合计8470.60元。金世达物业公司为支持其诉讼主张，提交了资质证书、组织机构代码证、税务证、物业管理委托合同、委托书、业主委员会意见书、证明、催缴通知单、房屋登记薄、原资质证书复印件、南京市业主委员会备案表等证据。倪国华原审辩称，金世达公司于2011年5月才与业主委员会签订物业管理合同，金世达公司无权主张2011年5月份之前的物业费。如果金世达公司仍然履行的是与升州物业公司的合同，不仅要接受其权利，也要履行其义务，而升州物业公司和倪国华曾签订过承诺书，由于升州物业公司未尽物业管理合同的义务，造成倪国华损失，并明确上述损失产生的费用用物业费抵冲，至今倪国华的损失仍未获得全额赔偿，同时涉及停车费，周广玉目前仍然在金世达公司工作，其签署的情况说明应属职务行为，金世达公司应承担赔偿损失的责任，用物业费抵冲倪国华的损失。综上，请求法院驳回金世达公司的诉讼请求。倪国华为支持其辩解意见，提交了证明、说明、情况说明等证据。原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区佳盛花园某号**房屋登记的所有权人为倪国华，建筑面积为138.49平方米。根据原审法院向南京市鼓楼区人民政府挹江门办事处调取的由南京市佳盛花园业主委员会（甲方）与金世达公司（乙方）签订的物业管理委托合同，签订时间为2011年7月8日，合同约定：根据2011年6月8日楼长会议决定，将佳盛花园小区物业委托给乙方实行应急过渡管理；过渡管理期限为2011年7月8日—2012年4月30日，其中前三个月为试用期；试用期内，一方对另一方合作不满意，可以单方提出终止合同而不负违约责任；收费标准为多层（含幼儿园）0.45元／月·平方米，高层0.65元／月·平方米，一号楼门面房0.8元月·平方米，地面车，地面车位按月交费150元／月·车位费免一个月费用；合同还约定了委托管理事项、双方权利和义务、服务质量等内容。该合同上业主委员会的印章为“南京市佳盛花园业主委员会”。金世达公司所提交的物业管理委托合同与原审法院所调取的物业管理委托合同主要存在以下差别：一、合同签订时间不同。金世达公司提交合同的签订时间为2011年5月18日，而原审法院调取合同的签订时间为2011年7月8日。二、楼长会议时间不同。金世达公司提交的合同载明的楼长会议时间是2011年5月8日，而原审法院调取的合同载明的楼长会议时间是2011年6月8日。三、过渡管理期限不同。金世达公司提交的合同中约定的过渡管理期限为2011年5月1日—2012年4月30日，而原审法院调取的合同中约定的过渡管理期限为2011年7月8日—2012年4月30日。金世达公司提交的合同中业主委员会的印章与原审法院调取的合同中的印章一致。2012年4月20日，金世达公司与南京市佳盛花园业主委员会以金世达公司提交的2011年5月18日签订的物业管理委托合同为基础签订了物业管理委托合同，将委托合同延长至2012年12月30日止。金世达公司陈述称其自2011年5月1日起对佳盛花园小区进行物业服务。倪国华陈述其使用了一个地面车位，且自2010年7月份起的物业费用未支付。根据2011年6月的南京市业主委员会备案表的记载，佳盛花园业主委员会登记的名称为“南京市佳盛花园住宅小区（大厦、工业区）业主委员会”。金世达公司于2011年7月1日取得物业服务企业资质证书，准予从事物业管理活动时间为2011年7月。金世达公司现持有的物业服务企业资质证书发证时间为2012年7月24日，有效期限至2014年7月24日，该证书上载明的准予从事物业管理活动时间为2011年7月。2011年5月1日，升州物业公司委托金世达公司代收佳盛花园小区部分业主拖欠的2010年7月至2011年4月的物业管理费用，并出具了委托书。2013年4月7日，因部分业主欠缴物业费用，业主委员会出具意见书，同意金世达公司以法律途径解决此事。该意见书加盖的印盖为“南京市佳盛花园住宅小区业主委员会”。金世达公司陈述“南京市佳盛花园业主委员会”的印章是业务章，“南京市佳盛花园住宅小区业主委员会”的印章是行政章，用于申请维修基金。倪国华认为应当由物业费用冲抵下列损失：1.落款时间为2010年9月25日，因楼顶管道腐烂漏水造成的损失23000元，该证明签名为“魏春生，2012.7.30”。2.落款时间为2009年12月19日，因车辆停放小区内车胎被戳破以及车漆被严重划伤的损失6300元，该情况说明签名为“魏春生、周广玉”。原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费用。关于物业管理委托合同的效力问题。金世达公司所提交的物业管理委托合同与原审法院所调取的物业管理委托合同有较大差异。同时原审法院在审理中发现业主委员会有两枚不同的印章，虽然物业管理委托合同所使用的印章与南京市业主委员会备案表中登记的名称不一致，但原审法院所调取的物业管理委托合同系街道办事处备案留存的合同，其合同本身具有公信力。另外，金世达公司虽不是业主大会依法选聘的，而是由楼长会议决定选聘的，但考虑到业主委员会是为了全体业主的利益，故原审法院认为宜以原审法院所调取的2011年7月8日的物业管理委托合同作为确定金世达公司与倪国华合同权利和义务的依据。关于物业费用起算时间的问题。基于上述分析，根据原审法院所调取的在街道办事处备案留存的物业管理委托合同确定的合同期限为2011年7月8日至2012年4月30日，但考虑到金世达公司已于2011年5月1日实际从事该小区的物业服务，且金世达公司提交的物业管理委托合同的收费标准与原审法院所调取的在街道办事处备案留存的物业管理委托合同并无差异，综合考虑原审法院认为物业费用宜从2011年5月1日起算，其标准参照2011年7月8日的物业管理委托合同中的约定。另外，金世达公司主张升州物业公司管理期间的相关物业费用，由于金世达公司与升州物业公司之间是委托代理关系，相关物业费用应由升州物业公司另行主张，而不应当由金世达公司代为主张。因此，对2010年7月至2011年4月30日之间的物业费用原审法院不予支持。关于倪国华损失冲抵的问题。倪国华所提交的证明和情况说明所载明的时间均在金世达公司从事该小区物业服务之前，故要求从金世达公司应收取的物业费用中冲抵无法律依据，倪国华的该项辩解意见原审法院不予采信。关于逾期付款损失的问题。由于金世达公司所提交的物业管理委托合同与备案留存的合同不一致，且催缴通知单系金世达公司的员工上门送达，除员工证明外无其他证据予以印证，且倪国华对催缴的事实不予认可，故对于金世达公司主张的逾期付款损失，原审法院不予支持。综上，倪国华应按2011年7月8日的物业管理委托合同的约定支付自2011年5月1日起至2012年12月30日止的物业管理费和车位使用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、倪国华于判决发生法律效力之日起十日内给付南京金世达物业管理有限公司物业管理费1800元、车位使用费3000元，合计4800元；二、驳回南京金世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由倪国华负担。倪国华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院既然认定以其调取的2011年7月8日物业管理委托合同作为确定双方合同权利义务的依据，那么倪国华需要给付的物管费也仅限于2011年7月8日至2012年4月30日。2011年5月18日、2012年4月20日的物业管理委托合同倪国华均不知晓，不具备法律约束力。二、倪国华是在收到金世达公司的起诉状时才知道物业公司发生了变更，同时出具给倪国华的证明中签名为“魏春生、周广玉”的当事人现仍在管理停车工作，故根据表见代理的法律规定，相关人员承诺的赔偿款应当履行，要求从物管费中冲抵。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由金世达公司承担。被上诉人金世达公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。二审中，上诉人提交小区第12楼楼长汪赵银的书面证明一份，证明在2011年5月6日和2011年6月6日没有开过楼长会议。被上诉人对该证明不予认可。双方对于原审判决认定的其他基本事实均无异议，本院予以确认。本院认为，原审法院从南京市鼓楼区人民政府挹江门办事处调取的物业管理委托合同约定的合同期限虽然只是自2011年7月8日至2012年4月30日，但倪国华在原审中认可小区一直有物业公司提供物业服务，而升州物业公司委托金世达公司代收拖欠物业管理费用的委托书可以证明，升州物业公司在涉案小区提供物业服务截止于2011年4月，在没有相反证据的情况下，原审法院结合2011年5月18日、2012年4月20日业主委员会与金世达公司签订的两份物业管理委托合同，认定金世达公司从2011年5月1日至2012年12月30日在涉案小区提供了物业服务，并无不当。因金世达公司在此期间实际提供了物业服务，依据法律规定倪国华应当支付相应的物管费用，倪国华上诉主张其只需要支付2011年7月8日至2012年4月20日的物管费用，事实和法律不足，本院不予支持。关于赔偿款冲抵物管费用问题，因倪国华主张的赔偿款均发生于金世达公司接手该小区物业服务之前，亦没有证据证明金世达公司曾承诺其愿意承担升州物业公司的赔偿责任，加之原审法院对于金世达公司主张的2011年5月之前物管费用未予支持，故倪国华此上诉主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，倪国华的上诉意见均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人倪国华负担。本判决为终审判决。审判长  郝莉坤审判员  沈萍儿审判员  夏海南二〇一四年六月十八日书记员  林雨虹