上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1740号原告(反诉被告)虞蔚，女，1968年7月24日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。委托代理人张进隆，男，1956年7月6日出生，住上海市长宁区。被告(反诉原告)陈世俊，男，1954年4月20日出生，住上海市长宁区。委托代理人陈海生，北京市江山律师事务所律师。���告(反诉被告，以下简称“原告”)虞蔚诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)陈世俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判。此后被告陈世俊提出反诉，本院受理后于2015年11月16日组织原、被告双方进行了证据交换。后本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2016年2月22日、4月26日两次组织原、被告双方进行了证据交换，并于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告虞蔚及其委托代理人张进隆、被告的委托代理人陈海生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞蔚本诉诉称，2015年6月2日，原告与被告经中介方介绍签订了《上海市租赁合同》一份，约定原告将位于上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，租赁期为一年，自2015年6月15日至2016年6月14日止。合同第四条���定，月租金为人民币13,800元，押金27,600元，每个月提前7天支付租金。合同第五条约定，租赁期间被告应当承担实际使用的水、电、煤、有线电视费等其他费用。合同第七条约定，被告应当按时支付租金及其他费用，如拖欠超过5天，原告即有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。而且，被告不能改变房屋的装修。签约日，原告明确告知不得饲养宠物，因为原告家人均属过敏体质，且宠物会对房屋装修及真皮沙发造成破坏，被告明确表示没有也不养宠物，一经发现，即是违约。双方签约后，经被告再三要求，原告出于诚意提前于2015年6月6日交付了房屋。自2015年6月7日开始的租期内，被告就多次违约：1、为了搬入自己的家具，要求原告搬走原来的家具，经协商原告同意搬走部分家具后，又无理要求扔掉原告的部分家具，被拒绝后把原告的部分家具随意丢在阳台；2、未���告知，擅自改变房屋的装修，拆除了三个房间的吊灯，改装了吊扇；3、不按时支付租金及其他费用，第二个月的租金拖延至2015年7月15日支付，水、电等公共事业费逾期多日未支付，严重影响了原告的个人信用记录；4、未经许可，擅自丢弃了原告所有的房屋附属物，包括卡拉OK话筒、乐扣乐扣套盒、果盘等；5、饲养了一只猫，属严重违约行为。鉴于被告上述不诚信的违约行为，原告特地与被告协商合同解除事宜，但被告不但不愿意解除合同，也对违约行为毫无歉意，双方无进一步协商可能。另，在上述租房期内，被告提出的设施问题原告不仅在第一时间解决，并更换了新的燃气热水器和淋浴房移门，作为房东原告已经尽了应尽的责任和义务。故原告为了维护自身的合法权益，诉至本院，请求判令：1、原、被告双方订立的房屋租赁合同于2015年7月18日解除(因为原告于2015年7月18日发现被告有违约行为，并于当日将解除合同函送达被告)；2、被告承担违约责任，向原告支付违约金27,600元(相当于两个月租金的数额)；3、被告支付租金2,450元；4、被告支付水电煤费用共计687元(水费72.50元、电费296.50元、煤气费318元)；5、被告支付2015年11月15日、11月16日两天的租金920元(因为被告支付租金到2015年11月14日)；6、被告赔偿门禁卡费用100元、信箱锁和钥匙费用50元、中介费损失5,000元。被告陈世俊本诉辩称及反诉诉称，同意解除房屋租赁合同和支付水电煤费，不同意原告的其他诉讼请求。2015年6月2日，被告经中介介绍去涉案房屋处看房，看房时由原告的委托代理人张进隆先生接待，签约过程中才得知张进隆先生是代出租方签订合同，签约时张进隆先生并未约定不能养宠物。签约当日张进隆先生与被告谈妥于2015年6月3日上午10点双方与中介公司在涉案房屋处交钥匙。签约后，中介公司的程某表示租赁合同放中介处，等次日移交清点一并给被告。后被告按时到达，但未见中介与张进隆先生，打张进隆先生电话才知原告要改到6月6日交钥匙。2015年6月6日下午，双方进行了移交，承租方拿到合同后并未细读，事后才发现原告已擅自添加“不可养宠物”等附加条款。2015年6月7日，被告发现租赁屋内所有家具都是固定的，事先原告并未说明这一点，造成自己的家具无法放置进来。被告与原告协商能否拿掉一些用不到的家具，原告即表现出不愉快。2015年6月30日上午10：30，原告突然在未先通知、未通电话的情况下，直接上门，进门后直接进主卧房及各房间阳台查看。2015年7月20日，原告再次直接上门，带着两个中介人员直冲房间、大厅、阳台拍照取证。从2015年6月15日起，被告就多次告知原告空调冷气不足，直至2015年7月27日房屋内高温炙烤，被告被迫向原告发函通知前来处理空调事宜。原告非但没有解决，2015年7月29日还派两人上门恐吓嚣骂，二人带了通知函，冒充是来看空调的。原告反复损害承租方权益，一再无视合同，给被告在工作、生活及精神上造成了严重伤害，故被告反诉请求判令：1、原告退还被告相当于两个月租金的押金27,600元；2、原告支付违约金27,600元；3、原告赔偿被告单方解除合同后的损失：搬家费1,150元、中介服务费3,900元、清洁费1,000元、换门锁费300元、电话宽带装机及移机费2,415元、门禁卡费150元、涉案房屋空调不制冷无法使用房屋的两个月租金27,600元。原告虞蔚反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告在过程中表现了充分的签约和履约诚意，被告在未告知原告的情况下擅自拆除所有房间内的吊灯改装电扇，擅自将原告的家具扔在阳台，还违反合约养猫，在交���过程中十分无理。故原告不同意被告的全部反诉请求。经审理查明，原告虞蔚系涉案房屋的产权人。2015年6月2日，原告的委托代理人张进隆代原告虞蔚(作为甲方)与被告陈世俊(作为乙方)签订了一份《上海市租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期为一年，自2015年6月15日至2016年6月14日止；月租金为13,800元；乙方另付27,600元押金，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费等应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同……如双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向对方支付违约金27,600元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上��金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金等。合同的补充条款中第二条为：乙方不可养宠物等。合同签订后，原、被告双方在中介人员的参与下完成了涉案房屋的交接。被告曾要求中介人员程某修改合同中不可养宠物、违约条款等内容，未获同意。被告支付涉案房屋租金至2015年11月14日。2015年6月30日，因被告向原告反映卫生间有异味，原告上门查看，发现被告在涉案房屋内擅自拆除了房间内的吊灯改装成电扇，将原告的家具堆放在阳台，且违反不得养宠物的约定养了一只猫等，原告提出交涉，双方发生争议。2015年7月20日，原告在中介人员程某的陪同下前往涉案房屋与被告沟通，发现屋内有猫，原告指出被告违约，被告对原告进行言语威胁，双方发生冲突。2015年11月16日，原、被告在本院承办人主持下交接了涉案房屋，被告向原告交付了钥匙及门禁卡，原、被告共同抄写了水、电、煤气等表具读数。另查，因涉案房屋空调不制冷，被告分别于2015年6月15日、7月26日、7月27日、7月28日等多次以短信、发函等方式向原告反映，但原告并未处理。后被告自行请人修理，将涉案房屋客厅内一台空调更换压缩机、卧室内两台空调添加冷媒，共花费2,450元，被告已自行在支付的租金中予以扣除。上述事实，有《上海市房地产权证》、《上海市租赁合同》、照片、短信记录、微信记录、通知函、发票(空调维修)、证人程某的证言等证据及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于原告不愿调解，致本案调解不成。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告因自身体质等原因在订立合同时明确告知被��不得在涉案房屋内饲养宠物，并且已作为租赁合同补充条款的内容进行了特别约定，被告既已签署合同，应当对该内容明确知晓并遵照履行，现被告在涉案房屋内存在养猫的行为，已经违反了合同中的约定。因被告的违约行为，导致双方发生争议，进而引发冲突，在双方均同意解除合同的情况下，为避免损失进一步扩大，本院于庭审中组织双方交接了涉案房屋。合同因被告违约行为导致解除，被告应向原告支付相应的违约金，但解除时间以双方实际交接时间即2015年11月16日为宜。租期应截止至2015年11月16日，被告已支付租金至2015年11月14日，尚有2015年11月15日、11月16日两日租金未曾支付，现原告参照原合同的日租金标准提出主张，本院予以支持。对于维修空调产生的费用2,450元，被告作为承租人在租赁物需要维修时可以要求作为出租人的原告在合理期限内维修，被告���曾向原告要求维修，但原告并未履行维修的义务，现被告自行进行了维修并实际产生了相关费用，被告在租金支付中予以扣除的，应予准许，对原告要求被告支付该笔费用之诉请，本院不予支持。对于水、电、煤气等费用，原、被告均确认一致，被告也表示同意支付，本院予以照准。至于原告提出的门禁卡费用、信箱锁及钥匙费用、中介费损失的诉请，并无证据证明其实际产生，且其损失已可在违约金中得到补偿，故本院均不予支持。对于押金部分，合同中有明确约定，本院一并予以处理，由原告向被告返还。关于被告提出的本诉抗辩意见及反诉主张，除上述对于空调维修费用及返还押金的意见外，均无事实依据与法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)虞蔚与被告(反诉原告)陈世俊就上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2015年11月16日解除；二、被告(反诉原告)陈世俊应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)虞蔚支付违约金人民币27,600元；三、被告(反诉原告)陈世俊应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)虞蔚支付水费人民币72.50元；四、被告(反诉原告)陈世俊应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)虞蔚支付电费人民币296.50元；五、被告(反诉原告)陈世俊应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)虞蔚支付煤气费人民币318元；六、被告(反诉原告)陈世俊应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)虞蔚支付2015年11月15日、11月16日两日的租金人民币920元；七、原告(反诉被告)虞蔚应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈��俊押金人民币27,600元；八、驳回原告(反诉被告)虞蔚的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)陈世俊的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币490元，由被告(反诉原告)陈世俊负担。反诉案件受理费人民币1,046.45元(已减半收取)，由被告(反诉原告)陈世俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  杨耀丰二〇一六年五月三十日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共���国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁���影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。