广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗云法民四初字第1027号原告：向阳，1965年2月26日出生，身份证住址广州市白云区，现住广州市白云区。委托代理人：吴非比，广东博浩律师事务所律师。委托代理人：李楚翔，广东博浩律师事务所实习人员。被告：阳振雄，男，1982年4月13日出生，身份证住址广州市白云区。委托代理人：万雅俊，身份证住址广州市白云区。原告向阳诉被告阳振雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，由审判员段静楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向阳及其委托代理人吴非比、李楚翔，被告阳振雄的委托代理人万雅俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向阳诉称：我作为卖方与被告签订了《商品房买卖合同》，��被告购买我位于广州市白云区某房的房屋，被告实际支付了60000元房款后拒绝继续履行合同，我用亲自发函、通过中介发函等多种方式敦促被告履行该买卖合同均被被告拒绝。现依合同规定，因被告已逾期30天未履行合同，我不再向被告出售该房屋。请求法院判令：1、解除我与被告签订的买卖合同；2、被告支付违约金317500元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告阳振雄辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告为成功卖房主动提出签署阴阳合同，报低房屋交易价格，以减少交易税费，导致签署的合同无效，过错方在原告。二、原告无理要求我提前先给100万元的房款，直接导致双方未能及时签署网签合同。三、原告要求我事先签署补充协议才肯签网签合同，直接导致本人无法申请贷款。四、原告发给我的催促函没有直接送达给我，邮递员在通知我的时候也没有告知我所送邮件是什么，我才拒绝收取，我没有见过原告的催促函。五、我已经为履行合同作了必要的准备，并由中介通知原告可以履行合同，但是原告不配合我继续履行。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年5月11日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房屋买卖合同》，经纪方为广州恒景房地产有限公司，经办人为魏某，买方在合同中的联系地址为广州市白云区某房。买卖双方约定：涉案房屋位于广州市白云区某房，建筑面积约118.29平方米（应以房产证面积为准）。该物业按套出售，买卖双方同意该物业成交价为3175000元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。买卖双方所产生的税费由买方支付。卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价10%做违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%的作违约金。买卖双方的有效送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内送达。双方补充约定事项：1、产权情况由中介方确认，如因产权问题给买方造成损失由中介方承担。2、如买方需要使用到本物业户口卖方尽量配合买方于8月份将户口迁出最迟不能超过2014年12月30日。3、如买方支付超出70%的首付，卖方配合买方报低成交价报税。4、如中介方确认好产权清晰，次日买方补定金50000元。双方楼款支付方式采用按揭付款，具体如下：（1）签订本合同时支付10000元作为定金。卖方应协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件��同等。（2）首期楼款（含定金）2230000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2014年7月30日前）并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清。剩余945000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续在2014年7月20日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延等等。卖方代理人处有“佘某”签名。上述合同签订后，被告向原告支付了定金60000元。由于原、被告在买卖合同中约定了“报低成交价报税”的内容，为防止签订网签存在歧义，原告向被告提出要求被告先行支付1000000元，并在交付首期款时将余款付清，被告不同意。原告随后要求被告签订补充协议，将上述买卖合同中约定的涉案房屋成交价��装修款与网签合同房款的方式分开，以保障其利益实现，被告认为原告属变更协议内容，拒绝签署。审理中，双方确认对网签合同时间没有明确约定。2014年7月30日，佘某向被告与中介公司经办人魏某分别寄送了《敦促乙方阳振雄履行房屋买卖合同的函》，被告拒收，魏某收到。关于拒收原因，被告解释称“快递员是直接电话告知我说有姓佘的寄了快递给我，问我是否签收，我说我不认识这个人我不收。”拒收次日，被告向魏某了解情况，得知为原告发出的快递函件。2014年8月4日，原告与被告委托代理人万雅俊（对话中简称“万”）进行了电话沟通，内容包括：万：“……我对这个房子确实我还是很想买，但是现在房价已经降了差不多二十万了……说再降的话，我可能就连你的房子都买不起了，付不起首付了，第二个的话，我也拿不出更多的钱来完成这笔交易……你们能不能先拿出去卖。原告：“……因为你的买房没有及时给我钱呢，我这边损失已经很惨重了……我现在如果又拿出去卖，我的损失更惨重了……我暂时决定不拿出去卖……因为我当时卖给你，因为我也算是通情达理，你说拖那么长时间才给我钱，我就依了你拖那么长时间……我买房的那边，自己买的那边，拖了人家，现在已经造成了比较严重的损失了……那我们还是按合同走吧。”万：“你指的按合同走是什么意思？因为我也不知道你发的那个敦促函到底是什么意思。”原告：“发那个敦促函就是敦促你按合同走……。”同日，原告与魏某（对话中简称“魏”）进行了电话联系，内容包括：原告：“我们上次发了一封敦促阳振雄履行买房合约的函你收到了吗？”魏：“我收到了，我已经告诉过他了……他是没钱，搞不了……他说现在什么搞什么东西都没用，���说递件也没钱给，他说没办法……业主要做什么动作或是起诉的话，需要我们中介方配合的我们中介肯定要配合……这边反正你那个敦促函也已经发了是不是……我们也给他发了一个催促函的，我们公司啊，我们公司也给他发了一个催促函的。”原告：“也是催他履行买房合约吗？”魏：“对，我们也发了……公司以公司的名义发了一份催促函给他的，已经发过了，我记得7月份的时候发的……”审理中，证人魏某出庭作证，据其述称：我是原、被告买卖涉案房屋的中介方经办人，因为涉案房屋未过五年，税费将很高，所以我与原告提过这个问题，原告同意报低房价。双方在签订合同时增加了这个条款。签订合同没多久，原告要求我与被告沟通希望被告先行支付1000000元，但并不是强硬提出，而是说能给多少就多少。2014年7月26日，原告提出了要求被告签署一份补充协议才网签合同，被告认为是后面加上来的，所以不同意签订补充协议。因为双方没有对补充协议的事情谈妥，所以没有进行网签。首付款履行期届满，原告和我谈过要求我协调双方继续履行合同，但我不知道原告是要继续履行还是要被告赔偿。被告在签完合同之后就催促过要求与原告履行合同，但是原、被告双方对于先支付1000000元、报低价具体金额、补充协议等问题都没谈妥，所以没有网签合同，首付款期限届满，被告也没有催促我要求履行支付房款，之后原告就起诉了。关于我们公司给被告发的催促函，我并不清楚内容，我想应该是催促中介费的。审理中，被告称中介公司发出的催促函是催促交纳中介费而非要求催促履行合同，原告对此不予确认。关于损失，原告主张其因涉案买卖合同无法继续履行，导致其只能借款购买其他房屋，为证明上述情况，原告向���院提交了其购买其他房屋的购房发票、付款凭证；提交其为购房借款2800000元的出借人证明及借款银行转账记录。被告抗辩称上述证据与本案无关联性。被告向本院提交办理指南，拟证明其为办理按揭作了准备工作的事实，原告则认为办理指南与被告的主张并无关联。另审理中，本院向原告明示对定金或违约金条款只能择一，原告明确主张违约金条款。以上事实：有房屋买卖合同、银行对账单、邮政回单、邮件单据、购房发票、付款凭证、银行记录、证明、通话记录、证人证言、办理指南及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。从双方的履约情况来看，在双方签订《房屋买卖合同》后，原告曾向被告提出先行支付1000000元及签订补充协议的问题，被告认为原告提出上述问题直接导致双方不能网签合同、导致被告无法申请按揭。据此，本院分析如下：首先，双方当事人虽在合同中约定了原告配合被告报税的问题，但双方对于网签时以何金额签订合同并无明确约定，原告在双方没有明确约定的基础上，提出进一步签署补充协议的问题并无不当。其次，原告向被告提出先行支付1000000元及签订补充协议的问题属于要约，对此，被告可表示同意亦可拒绝，但不论被告同意与否，双方之前已经先行签订了买卖合同，即使双方对于原告提出的问题不能达成一致意见，也可依先前签订的合同继续履行，并不存在履行的障碍。最后，依照合同约定，涉案房屋的首期款是在双方办理交易过户递件之后才支付，即在过户之前，原告实际仅收取了被告的定金60000元，承担的风险大于被告，故原告从谨慎角度要求与被告签署补充协议或提前支付1000000元的申请也并非无理，更不论被告对此已明确表示拒绝。综合以上情况，被告抗辩称原告要求先行支付1000000元及签订补充协议导致双方不能网签及被告无法按揭的意见理据不足，本院不予采信。从双方履约行为来看，原告在合同约定的办理交易过户递件手续届满之日向被告及中介方发出了催促履行函，被告除拒收已方函件外，在后来得知函件内容，与原告进一步沟通中，陈述了其因资金困难而希望原告将房屋另行出售的意思，这也与中介方在电话录音中陈述被告“递件也没钱给”的情况能够相互印证，故双方交易未有继续履行的根本原因在于被告，应由被告就此承担违约责任。原告要求解除与被告签订的买卖合同，由被告支付违约金的诉求合理合法，本院予以支持。但违约金的具体数额应当综合考虑违约情况及造成的损失，虽原告认为其经济损失包含因房价下跌的房屋价值贬损，但是房屋价格的涨落受市场交易影响，存在不确定性，不属于在订立合同时应当预见或者预见到的情形。原告还举证证明了其因无力购房而借款的凭证，但其另案购房与借款与本案纠纷实属不同的法律关系，借款利息数额未定，出借人亦未出庭，上述证据并不能充分反映原告损失的大小。加之双方当事人尚未完成网签即解除了合同，上述合同尚在履行初始阶段，原告主张按照合同约定的房款10%的标准支付违约金过高，被告亦就此提出异议。故根据公平合理原则，本院酌情对违约金金额调整为原违约金的60%，即190500元，原告主张的超出上述金额的诉求部分，本院予以驳回。现原告已明确在本案中主张违约金条款，故其收取的定金应返还被告，但从双方交易便利角度考虑，上述定金可用于抵扣被告应支付的违约金，故此，被告尚需支付原告违约金130500元。综上所述，依照��中华人民共和国合同法》第十六条、第二十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、向阳与阳振雄就广州市白云区某房签订的《房屋买卖合同》解除；二、本判决生效之日起十日内，阳振雄支付向阳违约金130500元；三、驳回向阳其他的诉讼请求。本案受理费3081元，由向阳负担1181元，由阳振雄负担1900元；保全费2108元，由向阳负担843元，由阳振雄负担1265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  段静楠二〇一四年十一月二十八日书记员  蔡晓珊