上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5430号原告上海恒家实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人刘文瑞，董事长。委托代理人池海峰，上海市同建律师事务所律师。被告上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人林峰，镇长。委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。委托代理人朱敏馨，上海东炬律师事务所律师。被告上海青巍服装面料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人王炳云，经理。委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。原告上海恒家实业有限公司诉被告上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称华新政府)、被告上海青巍服装面料有限公司(以下简称青巍公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并依法由审判员邵霞、代理审判员金艳、人民陪审员陆文元组成合议庭。因工作安排，合议庭变更为审判员邵霞、孙佑正、人民陪审员陆文元。本案于2016年2月17日公开开庭进行审理，原告委托代理人池海峰，被告华新政府委托代理人陆月辉、朱敏馨，被告青巍公司委托代理人康军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海恒家实业有限公司诉称：2013年8月8日，原告就租赁被告青巍公司名下坐落于本区华新镇白马塘村XXX号房屋及场地与被告青巍公司股东及法定代表人签订《租赁合同》，载明租赁面积3,700平方米，年租金人民币65万元，押金54,000元，租期从2013年8月10日到2021年9月10日。合同签订后，原告按约支付租金、押金及水电煤等费用并投入大量资金用于承租房屋的装饰装修，对外招租、出租、员工聘请、采购设备及货物仓储等。2014年9月，两被告及王炳云在未通知原告，亦未对原告进行相关清退补偿情况下，将原告承租的房屋予以拆除，造成原告承租的房屋被夷为平地。原告的设施设备、办公用品、仓储财物等均被掩埋在拆迁废墟下，造成巨大经济损失。嗣后，原告多次与两被告交涉无果。原告向青巍公司、王炳云提起诉讼，要求安置补偿，并申请调查令取得两被告于2014年7月3日签订的《非居住房拆迁补偿协议书》，但未调取相关正式评估报告。该案件审理中，法院通知华新政府作为第三人参加诉讼，并要求其提供相应的正式评估报告、拆迁补偿安置费用等明细，但华新政府迟迟不提供。直至数月后华新政府递交评估单位于2014年10月8日出具的评估报告。原告认为该报告与原告庭前调查取证事实情况不符，拆迁补偿协议与补偿金额缺乏法律依据，且侵害原告合法权益。故原告起诉到法院，要求判令确认两被告于2014年7月3日签订的《非居住房拆迁补偿协议书》无效。本案受理费两被告负担。审理中，原告认为两被告恶意串通，损害国家和原告的利益，故而协议无效。其中原告的利益即为：华新政府向青巍公司发放动迁款，但排除原告利益，原告的安置利益应为285万元(总拆迁款扣除评估报告金额的剩余金额中40%)，包括停产停业、装饰装潢、设备搬迁重置等利益，而华新政府对相关拆迁利益的认定存在前后矛盾，依据不充分，由此侵害国家利益。被告上海市青浦区华新镇人民政府辩称：不同意原告诉求。两被告按照动迁政策并友好协商签订协议书，协议书属于双方真实意思的表示，合法有效。原告没有装潢及物品的损失，评估报告中没有原告的份额。2014年10月的评估报告是正式报告，虽然两被告签订协议时该份报告尚未出具，但基本的金额已经出来，双方都知道故而在此基础上经过协商签订拆迁协议。第一次评估时原告承租的房屋内并没有东西，后来原告知道动迁后就搬进东西进去，因此被告安排第二次评估，也有金额，但并未在正式报告中体现出来。被告上海青巍服装面料有限公司辩称：不同意原告的诉求。两被告不存在恶意串通损害原告或国家利益。原告对两被告签订的拆迁的总额无异议，说明原告认可两被告签订的拆迁协议。既如此，原告提出确认协议无效没有依据。评估报告确实有多稿，最终以定稿为准。报告上有数字差异应由评估公司进行解释，但不能作为两被告串通的依据。华新政府提供的补偿内容和清单，是两被告间讨价还价的过程，两被告不可能故意排除原告的利益，原告的利益经过评估公司评估，评估公司后来评估的价值不在两被告签订的协议中，因为属于原告后来搬进去的内容，不作为赔偿内容。经开庭审理查明，2013年8月8日，原告和被告青巍公司法定代表人签订《租赁合同》，约定被告青巍公司将其所有的位于本区华新镇XX村XXX号厂房出租给原告，免租期从2013年8月10日到2013年9月9日，租赁期从2013年9月10日到2021年9月10日，租赁面积为3,700平方米，全年租金为65万元，原告不得将办公室及厂房全部转租，青巍公司按现状出租给原告，原告如需装潢需征得青巍公司同意后方可施工，租期届满退租时原告应恢复原状归还青巍公司，因工厂位置处于市政规划区，如遇到国家市政建设开发需要征用土地，原告必须无条件服从，协议自然终止，双方不作违约，如政府有补偿，青巍公司的房屋归青巍公司，原告的设备搬迁费按照国家实际支出的设备搬迁专项款的70%支付给原告，青巍公司不承担原告自行投入的一切费用，协议终止后青巍公司不作任何形式补偿，合同期内，遇到国家市政建设开发征地动迁，原告结清一切费用后，青巍公司必须无息归还剩余租金及保证金，并注明四层楼厂房及南面车间当中90平方米厂房以及办公楼2楼东面2间办公室为青巍公司使用，不包含在承租标的内。2013年8月21日，被告华新政府出具《告知书》，载明涉案房屋及地块因建设纬一路二期而要求企业和农户在接到告知书后不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施，不得突击装修，不得办理新增、变更工商营业登记等，违反规定实施的不予补偿。2013年12月21日，原告回函被告青巍公司，载明青巍公司在2013年12月14日的信函已收悉，但认为原告对承租厂房已进行装潢装修、安装机器、添置设备，但青巍公司法定代表人于8月22日发信函并附华新政府出具的告知书，通知原告因市政规划动迁要求原告做好动迁准备，此后华新政府派人评估，青巍公司未说明情况就要求原告停止装修、搬入设备，门卫室和厕所、大棚通道等都由青巍公司修建，原告认为这是抢动迁款的行为，此后青巍公司发函要求原告支付租金，原告认为因动迁而不需支付租金，如非要支付租金，青巍公司应负担原告停产停业3、4个月的损失，这段时间的租金可以从停产停业补偿中扣除，并提出要求青巍公司保证原告可以装修厂房、安装机器、客户进入承租厂房，动迁时不受影响得到补偿，原告立即支付租金。2014年7月2日，被告华新政府出具《上海青巍服装面料有限公司补偿内容》，载明19,345,000元的补偿款包括厂房重置价5,058,815元(5,213.38平方米)、厂房取得产证后的附加值、3只化粪池及地下排污管道配套设施等、危化企业特殊许可证等、土地使用年限补偿、恒家实业公司(租客)(另有评估清单)。2014年7月3日，两被告签订《非居住房拆迁补偿协议书》，约定华新政府拆除青巍公司所有的位于本区华新镇白XX村XXX号房屋及其附属设施，补偿总价为19,345,000元，其中房屋、装潢、附属物评估、停产停业损失、搬场费等处均空白。协议还对其他内容进行了约定。2014年8月20日，华新政府动迁办向青巍公司出具《告知书》，确定2014年2月已经告知青巍公司该单位列入市政工程“纬一路二期”征收补偿范围，签约截止日期为2014年6月30日，因青巍公司对补偿政策不认可，不配合签约工作，未能在上述期限内达成补偿协议，特告知青巍公司2014年8月30日前将所有设备及货物自行搬离，逾期未搬离的，将由相关部门实施强制搬离腾地，因此所造成的损失由青巍公司自行承担。2014年10月8日，上海博沃房地产估价有限公司出具《上海青巍服装面料有限公司建筑物、二次装潢及附属设施重置价格估价报告》，确认估计作业时间为2013年11月4日到2014年10月8日，估价总值为11,030,485元，包括建筑物(5,213.38平方米)6,593,244元、二次装潢252,601元、附属设施及其它3,654,957元，停业停产529,683元。另查明，原告于2014年12月起诉被告青巍公司，要求青巍公司支付动迁款暂定285万元，本院以(2014)青民三(民)初字第4727号案件立案受理，该案中本院依法通知华新政府及上海博沃房地产估价有限公司作为第三人参加诉讼，该案审理中青巍公司提供加盖华新政府动迁办公室盖章的《上海青巍服装面料有限公司租赁单位恒家实业有限公司部分估价表》，确认原告的评估金额为66,324元，并另外出具《上海青巍服装面料有限公司租赁单位恒家实业有限公司部分数量表》，但无金额；华新政府出具《上海青巍服装面料有限公司补偿清单》，载明“建筑物评估金额6,593,244元、装潢评估252,601元、附属物评估3,654,957元、停产停业评估529,683元(房屋总面积5,213.38平方米-3,700平方米=1,513.38平方米，每平方米350元)、租金一次性补贴650,000元(双方协商)、工人退工工资245,700元(45人计算3个月，每个月1820元)、不作安置一次性补贴3,996,056元(房屋总面积5,213.38平方米，计算3年，每年365天，每天每平方米0.7元)、危险品特种行业一次性补贴2,422,759元(双方协商)、签约奖励费100万元(双方协商)”；评估单位表示第一次评估时原告并无装修，此后因委托单位要求对原告后来的装修内容进行了评估，但评估价值不包含在正式报告上。原告于2015年12月17日撤回起诉，本院裁定予以准许。还查明，上海XX涂装工程有限公司曾于2015年8月起诉华新政府，要求确认华新政府于2014年9月19日强行拆除该公司承租的被告青巍公司所有的位于本区白XX村XXX号西侧厂房和2层办公楼，本院以(2015)青行初字第93号案件受理。案件审理中，本院依法通知青巍公司作为第三人参加诉讼，并认定双方一致确认华新政府拆除该案涉及房屋的目的为实施征地拆迁，华新政府作为乡政府，负有协助完成征地拆迁的行政职责，华新政府拆除房屋前已发布告知书且与青巍公司达成协议，青巍公司自愿按协议交付房屋才实施拆除，行为并无不当，因此驳回了该案原告的诉求。该案原告提出上诉，目前尚未审结。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、告知书、公函、非居住房拆迁补偿协议书、补偿内容、庭审笔录、判决书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。两被告就被告青巍公司所有房屋的动迁补偿达成了一致的意见，原告作为两被告签订协议时的承租人认为其中包括自己应有的份额并非无道理。两被告对拆迁协议中的内容的表述前后有差异，原告由此产生怀疑亦属合理，但不足以据此认定两被告存在串通行为以侵害原告权益。在判断拆迁协议中各方权益分配的时候，本院亦会根据协议双方的条款解释以及合同履行情况等进行综合判断，因此，原告主张两被告签订的拆迁补偿协议无效的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告上海恒家实业有限公司要求确认被告上海市青浦区华新镇人民政府与被告上海青巍服装面料有限公司于2014年7月3日签订的《非居住房屋拆迁补偿协议书》无效的诉讼请求不予支持。本案受理费137,870元(缓交)，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵 霞审 判 员  孙佑正人民陪审员  陆文元二〇一六年五月三十日书 记 员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。