贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2016）黔01民终1745号上诉人（原审原告）强震仑，男，1951年9月2日出生，苗族。委托代理人王乾，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号15201201210782062。被上诉人（原审被告）贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇顺海村新添大道2幢1号。法定代表人邹朋志，该公司董事长。委托代理人钟赟，贵州时格律师事务所律师，执业证号15201200011106883。上诉人强震仑与被上诉人贵阳兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称兴宇公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年11月26日作出（2015）云民一初字第333号民事判决，上诉人强震仑不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，原告作为买受人被告作为出卖人于2012年4月15日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：由原告购买被告开发的顺兴花园二期第B栋（B）1单元4层5号房屋，购房款总额为人民币531976元，出卖人应当在2012年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定了该商品房交付时应当符合下列条件“1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规规定及相关标准、规程的要求”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；第十四条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金”。审理中，被告向法院提交贵阳市住建局2013年4月8日主持并制作的《会议纪要》，载明“……经协商，贵阳兴宇房款、贵州建工集团总公司承诺顺兴花园二期工程于2013年4月30日项目完工，5月10日达到交房条件，并将住宅部分交付使用……”。被告于2013年5月10日开始将顺兴花园二期房屋陆续向业主进行交付，至2014年11月27日，被告取得《商品房销售现房证明书》。现原告诉至法院，请求：1、判令被告立即办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书将会原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金13831.38元（按已交房款531976元的日万分之二暂从2013年1月1日至2014年11月18日，后续违约金按该标准计算至被告具备交房条件之日止）；3、判令被告及时为原告办理房屋权属证书并向原告支付逾期办理房屋可能性证的违约金8804.2元（按已交房款531976元的日万分之零点五暂从2014年1月1日至2014年11月18日，后续违约金按该标准计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书将会原告之日日止）4、本案诉讼费由被告承担。原判认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告对于逾期交房的事实均无异议，双方争议的焦点在于涉案房屋迟延交付的具体天数问题。原告认为房屋交付应当具备法律规定和合同约定的条件，被告至庭审之日仍然未达到交房条件。而被告认为房屋2013年4月30日已经竣工验收合格，并于2013年5月10日开始实质交房，而且原告亦收取房屋，对此，法院认为，被告虽违约在先，但是能够提供证据证明兴宇公司已经着力完成交付房屋的有关手续，且与案外人贵州建工集团总公司协调完成了涉案房屋的施工，并非恶意违约，且根据《商品房销售管理办法》第七条“商品房现售，应当符合以下条件：…（四）已通过竣工验收；…”、第八条“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”。现被告方于2014年11月27日取得《商品房销售现房证明书》，虽然实际交房中并未能提供合同约定的《住宅工程分户验收表》，但已经房地产开发主管部门批准可以进行商品房现售，足以证明被告方于2013年5月10日向业主公告收房的本案诉争房屋竣工验收是合格的，因此对被告的答辩理由法院予以采信，对于原告诉请的逾期交房违约金按双方合同约定的已交购房款的日万分之二从2013年1月1日计算至2013年5月10日，共计130日，即已付购房款531976元×违约天数130日×0.0002=13831.38元，法院予以确认。关于逾期办证违约金的计算方法问题。被告对于逾期办理产权证的事实并无异议，被告应按合同约定承担相应的违约责任。但办理权属证明的过程中，被告的义务仅是协助义务，即及时向房地产交易管理部门递交相关资料、履行相关报备义务。被告已于2014年11月27日取得《商品房销售现房证明书》，原告已经可以办理房屋权属证明，被告的协助义务已经完成，故对原告诉请判令被告立即办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的诉讼请求予以驳回。关于逾期办证违约金的计算依照合同约定并无不妥，法院予以确认，对于原告诉请的逾期办证违约金应按合同约定的已交购房款的日万分之零点五计算从2014年1月1日起截止至2014年11月27日之日止，共计331日，即已付房款531976元×违约天数331×0.00005=8804.2元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，判决：一、被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告强震仑支付自2013年1月1日至2013年5月10日的逾期交房违约金人民币13831.38元；二、被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告强震仑支付2014年1月1日至2014年11月27日的逾期办证违约金共计人民币8804.2元；三、驳回原告强震仑其余诉讼请求。案件受理费1841元，由被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司负担365元，由原告强震仑负担1476元（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。原审宣判后，强震仑不服该判决，向本院提起上诉称：一、国家法律规定建筑工程必须经建设、施工、设计、勘察、监理五家单位对工程进行竣工验收，取得工程竣工验收报告，并向行政主管部门备案后才能从法律上证明工程竣工验收合格，达到交付条件。而时至今日，涉案房屋无论从法律上还是事实上都达不到法律规定和合同约定的交付条件，原判将逾期交房违约金计算至2013年5月10日明显错误；二、逾期办证违约金应计算至被上诉人向上诉人实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止。根据合同约定，被上诉人除了要取得商品房所有权初始登记外，还应将办理转移商品房转移登记的有关文书交给上诉人，否则上诉人无法办理产权登记，而至今被上诉人未向上诉人交付转移商品房转移登记的有关文书，原判计算逾期交房违约金至2014年11月27日明显错误。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判。被上诉人兴宇公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的诉请。另外，原判未将被上诉人提交的证据完全列明，被上诉人提交的《贵阳市特种设备注册登记证》、《防雷装置检测报告》、（2014）云民一初字第1006号民事判决书、《商品房销售现房证明书》、刊登在《贵阳晚报》上办理房屋所有权证的公告都未在原审判决中列明。二审经审理查明的事实与原判查明事实基本一致。二审中上诉人提交（2014）筑民一终字第1705号民事判决书一份，该生效判决载明：“《关于顺兴花园二期工程期交房问题的会议纪要》中兴宇公司、贵州建工集团总公司承诺顺兴花园二期工程于2013年4月30日完工，5月10日达到交房条件，并将住宅部分交付使用……，只是说明兴宇公司承诺于2013年4月30日完工，5月10日达到交房条件，并不能证明兴宇公司涉案商品房达到交房条件。兴宇公司至今未提交涉案商品房已符合《商品房买卖合同》约定的应取得的证明文件，故对兴宇公司认为其房屋已符合交房条件的上诉理由不予采纳”。上诉人认为已有生效判决认定《会议纪要》不能作为涉案房屋取得合同约定交房条件的依据，原判计算逾期交房违约金至2013年5月10日明显错误。被上诉人对该判决真实性无异议，但认为在上述判决之后上诉人才取得了现房销售证明书，而现房销售证明书必须在房屋验收合格的情况下才能取得，故足以证明被上诉人承诺在2013年5月10日交付的房屋符合交房条件。上诉人还提交贵阳市住房和城乡建设稽查局筑建稽函[2016]111号督办函，该函系稽查局向被上诉人发出的函件，证明稽查局在多次接到业主投诉产权证未办理问题后，该局责成被上诉人主动联系业主强震仑、周俊怡，并向业主提供办理产权证的所有相关资料，说明上诉人的产权证至今无法办理。被上诉人对该函件真实性无异议，但认为稽查局不是产权办理单位，并不清楚涉案房屋的办证资料是否齐全，仅仅是因为业主投诉就出具了该函件，不能达到上诉人的证明目的。上诉人还提交缴纳维修基金10640元的收据一份，证明向被上诉人缴纳了维修基金，但其向产权部门查询得知，产权部门并没有上诉人户的维修基金。被上诉人对认可收取了上诉人的维修基金，但被上诉人称已将维修基金都交给产权部门，上诉人户的维修基金还未从总帐中分到其个人帐户上。被上诉人提交顺兴花园部分业主的产权证、业主领取产权证和购房发票的清单以及按揭贷款业主清单，证明被上诉人为顺兴花园很多业主办理了产权证业主也领取了相关证件，而按揭贷款业主的产权证在银行处抵押。上诉人认为兴宇公司至今未办理大产权证，而已经办理的产权证并不包括强震仑户。被上诉人认可强震仑户还未办理房屋产权证，并且强震仑户的购房发票也未办下来。对此被上诉人解释称，由于要办理产权证的业主很多，被上诉人只能分批次办理，而且国家产权部门正在进行不动产统一登记改革，导致产权证办理工作停滞一段时间。而购房发票也需要将前一批次业主的购房发票缴销之后，才能向税务部门购买新的发票开具给业主，上述事宜被上诉人都在积极处理中，并非被上诉人原因导致不能办理上诉人的产权证。另查明，被上诉人一审时的确提交了《贵阳市特种设备注册登记证》、《防雷装置检测报告》、（2014）云民一初字第1006号民事判决书、《商品房销售现房证明书》、刊登在《贵阳晚报》上办理房屋所有权证的公告等证据，上述证据也在一审开庭时提交双方当事人进行质证，并在开庭笔录中记载了质证意见。另，上诉人于2013年5月10日实际接收本案争议房屋。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述、《商品房买卖合同》、收条等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，关于逾期交房违约金计算期限问题，双方争议的焦点是涉案房屋是否达到了合同约定的交房条件。强震仑主张至今为止涉案房屋都未办理竣工验收备案，没有取得竣工合格证明文件，故未达到交房条件，而兴宇公司主张其取得了现房销售证明书，足以证明其交付的房屋达到交房条件。从本案实际情况来看，因为兴宇公司与施工方建设工程合同纠纷，导致涉案房屋延期交房，并且相关的工程完工资料也未及时向被上诉人交付，但兴宇公司提交的证据证明其积极配合相关部门协调完成涉案房屋的施工，并按照《会议纪要》承诺的时间向业主交付房屋。随后兴宇公司也完善了房屋的相关手续，取得了产权部门颁发的现房销售证明书，足以证明涉案房屋竣工验收合格。原判以《会议纪要》承诺的交房时间，即2013年5月10日为期限计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金计算期限问题，兴宇公司在取得现房销售证明书后，已为顺兴花园部分业主办理了房屋产权证，并且业主也领取了产权证，足以证明兴宇公司取得了涉案房屋的所有权初始登记。至于强震仑户未取得涉案房屋购房发票及维修基金的问题，兴宇公司陈述要分批次办理也符合客观实际，基于分批次办理以及发票缴销等原因导致每户业主办理产权证的时间可能有先后顺序，而并非兴宇公司过错导致。原判将逾期办证违约金计算至2014年11月27日符合客观实际，也不违反法律规定，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费765.89元，由上诉人强震仑负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一六年五月二十二日书记员陆治杭