四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民终字第02649号上诉人（原审被告）杨晋，男，汉族，1964年5月8日出生，身份证地址：四川省成都市成华区，现住四川省成都市龙泉驿区。上诉人（原审被告）龙凤梅，女，汉族，1973年11月12日出生，住重庆市南岸区。委托代理人杨晋，男，汉族，1964年5���8日出生，身份证地址：四川省成都市成华区，现住四川省成都市龙泉驿区。被上诉人（原审原告）雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市双流区麓山大道二段**号。负责人夏俊全，副总监。委托代理人钟旭，四川奥伦济律师事务所律师。委托代理人车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师。上诉人杨晋、龙凤梅因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第4034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于四川省双流县麓山大道“成都雅居乐花园”项目系由四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐地产公司）开发的楼盘。杨晋、龙凤梅系夫妻关系，于2009年3月14日与雅居乐地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了“成都雅居乐花园”项目一区综合区附1号25幢1单元602号建筑面积为56.18平方米的商品房一套。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款对物业服务费进行了约定：按照季收取，买受人应当分别在每年的1月3日前、4月3日前、7月3日前和10月3日前缴费。杨晋、龙凤梅于2009年9月15日办理了该房屋的交付手续并接收房屋钥匙。在签订《商品房买卖合同》时，杨晋、龙凤梅向雅居乐地产公司出具《承诺书》，确认已详细阅读并遵守雅居乐地产公司制定的《成都雅居乐花园临时管理规约》。中山市雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司���雅居乐地产公司通过招投标选聘的物业管理企业，并于2007年8月20日在双流县房地产管理局备案登记；2007年10月8日，双方签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：物业服务期限自房屋出售之日起至成立业主委员会并与中山市雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司签订《物业管理服务合同》生效之日止，或者合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费价格为，电梯公寓1.8元/月/平方米……，业主逾期交纳物业服务费的，物管公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五。2011年12月5日，中山市雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司更名为雅居乐物业公司并经成都市工商行政管理局核准。杨晋、龙凤梅在2009年9月15日办理该房屋的交付手续后，欠交2012年10���1日至2014年6月30日止的物业服务费。雅居乐物业公司遂诉至原审法院，请求判令杨晋、龙凤梅支付拖欠的物业服务费4022.10元并支付违约金1900.01元（暂计算至2014年6月10日）。原审法院另查明，杨晋、龙凤梅所购房屋小区至今未成立业主委员会。原审法院认定上述事实，有雅居乐物业公司营业执照、法定代表人身份信息及名称变更说明，杨晋、龙凤梅身份信息，《商品房买卖合同》，《成都雅居乐花园临时管理规约》，《前期物业管理服务合同》，物业管理中标备案表，收楼证明书，资料签收表及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院认为，前期物业管理是指房屋出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。雅居乐物业公司系开发商雅居乐地产公司选聘的物业服务企业并在主管部门登记备案，雅居乐物业公司根据《前期物业管理服务合同》的约定对“成都雅居乐花园”项目的业主提供了物业服务，有权向业主收取物业服务费；杨晋、龙凤梅享受了雅居乐物业公司提供的服务，应当根据《商品房买卖合同》、《成都雅居乐花园临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》中有关约定交纳物业服务费，杨晋、龙凤梅未按约按时交纳物业服务费，应承担相应的民事责任。雅居乐物业公司要求杨晋、龙凤梅交纳拖欠的从2012年10月1日起至2014年6月30日止的物业服务费，理由正当、合法，原审法院予以支持。经原审法院按照合同约定计算，该时间段的物业服务费为2123.6元。杨晋、龙凤梅应当按照合同约定期限交纳物业服务费，逾期交纳应按照合同约定承担逾期付款违约金。《前期物业管理服务合同》对杨晋、龙凤梅有约束力并明确了违约金的��算方式，雅居乐物业公司要求杨晋、龙凤梅支付违约金的理由充分，不违反法律法规，原审法院予以支持。杨晋、龙凤梅辩称，2012年11月12日之前的物业服务费已超过2年诉讼时效，对此，原审法院认为，雅居乐物业公司2014年6月16日向原审法院提起诉讼，要求杨晋、龙凤梅支付2012年10月1日起至2014年6月30日期间的物业服务费，未超过2年的诉讼时效，故对杨晋、龙凤梅的该项辩称意见，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：杨晋、龙凤梅于判决生效之日起十日内向雅居乐物业公司支付自2012年10月1日起至2014年6月30日止的物业服务费2123.6元并支付违约金（违约金按逾期交纳物业服务费的每日万分之五计算，从逾期交纳之日起至判决确定的付款之日止）。一审案件受理费25元，���杨晋、龙凤梅负担。宣判后，原审被告杨晋、龙凤梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回原审原告雅居乐物业公司的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：一、原审违反法定程序。1、邓霖不是雅居乐物业公司的员工，而是雅居乐地产公司的员工，依法不能作为雅居乐物业公司的代理人参加庭审。2、原审承办法官未依法回避，也未向杨晋、龙凤梅出具驳回其回避请求的书面通知。3、原审法院拒绝受理杨晋、龙凤梅起诉雅居乐地产公司一案，且未依法出具不予立案通知书。二、原审认定事实不清。1、雅居乐物业公司未于2014年6月16日向原审法院提起诉讼。2、雅居乐物业公司未向杨晋、龙凤梅发出律师函及EMS，杨晋、龙凤梅也确实未收到律师函，原审采信上述证据错误。被上诉人雅居乐物业公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、雅居乐物业公司作为“成都雅居乐花园”小区的物业服务企业主体资格合法。二、雅居乐物业公司自2007年10月8日起至今，依据《前期物业管理服务合同》的约定履行了物业服务义务，杨晋、龙凤梅作为“成都雅居乐花园”一期附一区25栋602号房屋的业主，经雅居乐物业公司多次催收仍拒绝支付物业服务费，其行为已构成违约。三、雅居乐物业公司多次就物业费催交事宜向杨晋、龙凤梅主张权利，且雅居乐物业公司一审起诉的时间为2014年6月16日，主张的物业服务费是2012年10月1日至2014年6月30日期间的，并未超过2年诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，上诉人杨晋、龙凤梅向本院提交了以下证据：1、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局《答复意见书》，拟���明开发商未按照国家的相关法律法规设立业主委员会；2、四川省双流县人民法院证据收据，拟证明原审法院收到杨晋提交的起诉状和证据后，未受理杨晋诉雅居乐地产公司一案，存在违法行为，原审法官枉法裁判；3、《整改要求督查书》，拟证明杨晋要求雅居乐地产公司和雅居乐物业公司就房屋质量问题进行整改；4、《签约小提示》，拟证明杨晋向《签约小提示》所载的电话/传真发送《整改要求督查书》；5、《接（报）处警登记表》2份，拟证明雅居乐物业公司不但没有向杨晋、龙凤梅提供物业服务，反而对杨晋的房屋进行断水断电、违法收取停车费；6、《业主收楼钥匙/资料签收表》，拟证明杨晋、龙凤梅将房屋钥匙交给客服中心托管，雅居乐物业公司未向杨晋、龙凤梅提供物业服务；7、成都晚报报道以及网上新闻摘要，拟证明雅居乐地产公司是不诚信公司。经庭审质证，被上诉人对证据1、3、4、5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据2、6、7的三性均不予认可。本院认为，证据1系针对建设单位而非物业服务企业，缺乏与本案纠纷的关联性；证据2不能证明杨晋、龙凤梅关于原审法院在本案中存在程序违法、枉法裁判的事实；证据3系杨晋、龙凤梅单方发出，且整改内容系针对建设工程质量问题，缺乏与本案纠纷的关联性；证据4缺乏与本案纠纷的关联性；证据5不能证明雅居乐物业公司未向杨晋、龙凤梅提供物业服务；证据6系复印件，且仅能证明杨晋曾将25栋402号房屋钥匙交由客服中心托管，不能证明雅居乐物业公司未向其提供物业服务；证据7系复印件，且新闻报道的真实性无法核实，其关于开发商的报道亦与本案无关。综上，对上述证据，本院不予采信。二审经审理查明的事实��原审一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，杨晋、龙凤梅所居住的“成都雅居乐花园”小区尚未成立业主大会，建设单位雅居乐地产公司与雅居乐物业公司签订的《前期物业管理服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对包括杨晋、龙凤梅在内的“成都雅居乐花园”小��的全体业主具有约束力。杨晋、龙凤梅与雅居乐地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人依法选聘的物业管理企业为中山雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司（后更名为雅居乐物业公司）”等内容，亦能证明杨晋、龙凤梅在购买案涉房屋时就已知晓该小区是由雅居乐物业公司提供前期物业服务。故对杨晋、龙凤梅在二审庭审中关于《前期物业管理服务合同》系开发商与物业公司签订，对其无约束力，雅居乐物业公司无权向其收取物业费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于杨晋、龙凤梅是否应向雅居乐物业公司交纳物业服务费及违约金的问题。如前所述，雅居乐地产公司与雅居乐物业公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对杨晋、龙凤梅和雅居乐物业公司均具有约束力。雅居乐物业公司根据《��期物业管理服务合同》的约定对“成都雅居乐花园”项目业主提供了物业服务，杨晋、龙凤梅也享受了雅居乐物业公司提供的物业服务，理应根据《商品房买卖合同》、《成都雅居乐花园临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》中的有关约定向雅居乐物业公司交纳物业服务费。杨晋、龙凤梅拖欠2012年10月1日至2014年6月30日期间的物业服务费2123.6元，雅居乐物业公司诉请其支付，事实依据和法律依据充分，本院予以支持。同时，《前期物业管理服务合同》约定：“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五”。雅居乐物业公司基于杨晋、龙凤梅欠缴物业服务费的事实主张按约支付相应违约金的请求符合合同约定，亦不违反法律规定，原审法院予以支持并无不当。关于案涉物业服务费是否已超过2年诉��时效期间的问题。本院认为，雅居乐物业公司诉请杨晋、龙凤梅支付2012年10月1日至2014年6月30日期间的物业服务费，且其提起本案诉讼的时间在2014年10月1日之前，因此，无论雅居乐物业公司是否向杨晋、龙凤梅送达催收函和律师函，诉讼时效均未经过。故对杨晋、龙凤梅关于部分物业服务费已过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于原审审判程序是否违法的问题。首先，原审庭审中已核实邓霖的身份为雅居乐物业公司的法务主任，杨晋、龙凤梅明确表示对出庭人员身份无异议，二审中杨晋主张邓霖系雅居乐地产公司员工而非雅居乐物业公司员工，但仅有口头陈述，并无任何证据予以证明，对此，其应承担举证不能的不利后果，故其关于邓霖无权代理雅居乐物业公司出庭的主张，本院不予采纳。其次，原审中，杨晋提出回避申请，经报请院��决定后，原审法院已当庭口头驳回其申请，并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》第四十七条关于“人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。”之规定，故杨晋、龙凤梅关于原审未就其回避申请出具书面决定书、程序违法的主张，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。第三，原审法院是否受理杨晋起诉雅居乐地产公司一案，与本案的程序正当性并无关联。因此，对杨晋、龙凤梅关于原审程序违法的主张，本院亦不予支持。综上，原审审判程序合法，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由杨晋、龙凤梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅 敏代理审判员  王晓川代理审判员  孙泽海二〇一六年五月二十日书 记 员  张 磊