重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初116号原告邓达勇，男，1964年7月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告李荣，男，1971年1月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告李政，男，1975年7月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告邓达勇与被告李荣、李政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理。依法由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员徐玉凤、雷娅组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告邓达勇到庭参加了诉讼。被告李荣、李政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。原告邓达勇诉称：2013年3月26日，原被告签订《商铺租赁协议》，被告租用原告所有的位于重庆市渝北区xx路xx号商铺经营鹅石板餐厅。逾期支付房租，每日按月租金5‰收取滞纳金。2014年4月25日，双方签订补充协议，将2014年5月1日至2016年4月30日的租金调整为每月95605元。从2015年7月起，被告拖欠租金，经原告催收，被告均不支付。现原告要求：1、判令被告清偿拖欠原告2015年7月至12月商铺租金及滞纳金962435元（租金为2015年7月1日至12月31日租金，滞纳金以欠付的租金为本金，从应付之次日起，按日千分之五的标准计算至2015年12月31日止，租金和滞纳金的总额以962435元为限）；2、判令解除原被告签订的《商铺租赁协议》，被告停止使用并返还商铺。被告李荣、李政未作答辩。经审理查明：原告邓达勇是位于渝北区xx街道重庆市渝北区xx路xx号房屋的所有权人。2013年3月26日，原告作为出租人（甲方），李政、李荣作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落在重庆市渝北区xx路xx号商铺出租给乙方用于经营餐饮。房屋建筑面积共1225.71平方米，套内建筑面积1216.71平方米。租赁期限为五年，即从2013年4月1日起至2018年3月30日止。基本租金2015年4月1日至2016年3月30日期间月租金为118648元。租金按每月为一期一次预付，由乙方每一期开始前的10日内交付给甲方。本合同签订当日，乙方应缴纳履约保证金90000元给甲方。甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金无息退还给乙方。任何一方未能履行本契约的规定的条款，另一方有权提前解除本契约。乙方逾期交付房屋租金或逾期未向物管交纳物业商场管理费、水、电等费用，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五收取滞纳金，且甲方可以在履行保证金中扣除未交租金、滞纳金以及未及时向物管交纳的物业商场管理费、水、电等费用，并且要求乙方在15天内补足所扣除部分。如乙方未能在该期限内补足所扣除部分，甲方有权终止本合同，没收乙方所交纳的保证金，收回乙方所承租的商铺，并保留行使其他索赔权利。合同签订后，被告支付了保证金9万元。2014年4月25日，原告的授权代表人王爱平与被告李荣达成补充协议，将2014年5月1日至2016年4月30日商铺租金为78元/平方米，计每月租金为95605元。2016年5月1日开始重新执行原合同。2015年12月2日，原告向被告李政发出租金催收函，内容为；你方自2015年7月起一直拖欠我方租金，在此期间，我方多次催收无果。根据协议约定，逾期支付房租，每日按月租金5‰收取滞纳金。截至2015年11月30日，你方到期应付未付租金及滞纳金共计741295元。请你方在收到本函后15天之内，按合同约定及时缴纳所欠租金及滞纳金，否则我方将要求你方立即迁出房屋，解除合同，并依法追究你方的法律责任。2015年12月16日，李荣作出承诺，内容为：鹅石板东和店承诺本月23日6点前付所欠房东邓先生3个月欠租。2016年2月份付一季度，3月份付一季度。如没有执行承诺，房东有权关门。总之到2016年3月份付清2015年所欠6个月租金。被告李荣于2015年1月30日支付原告95600元，2015年2月26日支付95600元，2015年4月13日支付95600元，2015年7月28日支付200000元。原告称被告并未严格按合同约定时间支付租金，双方进行过结算，被告从2015年7月1日开始未支付租金。原告诉至本院，要求判如所请。原告陈述，其于2015年12月15日向被告催收租金后，由于被告在2015年12月23日6点前未向其交纳3个月的欠租，原告到出租房屋发现已未经营，原告即收回了房屋。本院认为：原被告所签订的《商铺租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。被告作为承租人，应当对租金的缴纳承担举证责任，现其未到庭，视为放弃举证、质证的权利。按双方合同的约定，“租金按每月为一期一次预付，由乙方每一期开始前的10日内交付给甲方”，也即被告应当在2015年6月20日前支付2015年7月的租金，2015年7月20日前支付2015年8月的租金，2015年8月20日前支付2015年9月的租金，2015年9月20日前支付2015年10月的租金，2015年10月20日前支付2015年11月的租金，2015年11月20日前支付2015年12月的租金，但被告未按期支付。原告于2015年12月15日向被告发出了书面的催收函，被告李荣也作出了承诺，但其仍未按承诺支付租金，已构成违约。故原告有权解除合同。由于原告自认其已于2015年12月23日收回房屋，应当认定此时双方的《商铺租赁协议》已解除，原告再次要求法院判决解除《商铺租赁协议》于法无据，本院不予支持。同理，由于原告已收回案涉房屋，其要求被告停止使用并返还商铺的请求本院亦不予支持。对于未付租金的期限，被告作为承租人，应当对租金的支付承担举证责任，现其未到庭，视为自愿放弃举证、质证的权利。故本院以原告陈述的为准，即为2015年7月1日开始至原告自认的2016年12月23日收回房屋之日止，为95605元/月×（5+23/30）月=551322元（保留整数）。由于2015年12月23日原告自认已收回房屋，故对其要求被告将租金支付至2015年12月31日的请求因无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告缴纳的保证金，双方合同中约定应当理解是先行用保证金抵扣被告的欠款，抵扣后原告可书面催收抵扣部分保证金，催收后如被告不缴纳抵扣部分，原告才有权没有余下部分保证金。本案中原告并未用保证金抵扣被告的欠款，也没有在抵扣后向原告书面催收保证金。故被告所缴纳的保证金9万元原告无权没收，应当抵扣被告的欠款。对于原告要求的滞纳金，由于被告未按时支付租金，应当按合同约定支付违约金。即分别从2015年6月21日、7月21日、8月21日、9月21日、10月21日、11月21日起，以95605元为本金，计算至原告要求的2015年12月31日止（以原告自愿要求的411113为限）。但原告要求按日千分之五的标准过高，超过了法定的最高限额，故本院酌情按中国人民银行的同期贷款利率的四倍的标准予以主张。原告超出部分请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、被告李政、李荣在本判决生效后立即支付原告邓达勇2015年7月1日至12月23日的房屋租金551322元；二、被告李政、李荣在本判决生效后立即支付原告邓达勇违约金，计算方式为：分别从2015年6月21日、7月21日、8月21日、9月21日、10月21日、11月21日起，以95605元为本金，按中国人民银行的同期贷款利率的四倍的标准计算至原告要求的2015年12月31日止（以原告自愿要求的411113为限）；三、驳回原告邓达勇的其他诉讼请求。被告李政、李荣所缴纳的保证金9万元应当在其应付款中抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费43960元，财产保全费5000元，共计48960元由被告李政、李荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡可萍人民陪审员  雷 娅人民陪审员  徐玉凤二〇一六年五月三十日书 记 员  吴朋爱