陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终3648号上诉人（原审被告）薛翠玲。委托代理人肖詹喜。被上诉人（原审原告）陕西莲塘物业服务有限公司，住所地西安市高新区碑林科技产业园4号楼6层。法定代表人陈俊文，该公司总经理。委托代理人梁加伟，陕西乐友律师事务所律师。委托代理人张蓉，陕西乐友律师事务所实习律师。上诉人薛翠玲因与被上诉人陕西莲塘物业服务有限公司（以下简称莲塘物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第06198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莲塘物业向原审法院起诉称，莲塘物业按照《物业管理委托服务合同》履行了安全保护、卫生保洁、绿化设备维护等相关义务��薛翠玲也接受了相关的服务。但薛翠玲自2012年1月起至2015年6月止共拖欠莲塘物业物业费等相关费用共计7911.89元，包括物业管理费4100.6元、电梯费1671.74元、生活垃圾费252元、暖气费1887.55元。在此期间，莲塘物业要求薛翠玲支付相关费用，薛翠玲一直置之不理，故请求判令：薛翠玲立即支付莲塘物业物业费7911.89元；薛翠玲支付莲塘物业迟延交付物业费等相关费用的违约金（自应交未交之日起计算至实际支付之日，暂计算至2015年6月20日为79700.41元）；诉讼费由薛翠玲承担。薛翠玲辩称，该小区自2012年开始服务主体混乱，莲塘物业、薛翠玲并未签订物业服务合同，莲塘物业主体资格不适格。如按照莲塘物业所述，其就是前期服务公司陕西中强物业管理有限公司，那么根据莲塘物业所贴公告凡房屋有问题的业主需在莲塘物业处登记后由莲塘物业向开发商反映情���并进行修缮。但薛翠玲将房屋存在问题在莲塘物业处进行登记后莲塘物业并未及时向开发商反映情况，导致薛翠玲房屋问题至今无法解决。且莲塘物业将暖气阀门关闭，导致薛翠玲根本没有享受暖气服务，莲塘物业亦未达到相应的服务标准，现薛翠玲不同意莲塘物业的诉讼请求。原审法院经审理查明，2009年12月1日，陕西森纳房地产开发有限责任公司与陕西中强物业管理有限公司签订《“天正幸福里”前期物业服务合同》约定由陕西中强物业管理有限公司对位于西万路与丈八东路交汇处建筑面积约80000平方米的天正幸福里住宅小区提供前期物业管理服务。薛翠玲系该小区2号楼2单元2302号房屋业主，该房屋的建筑面积为81.36平方米。2010年10月30日，陕西中强物业管理有限公司与薛翠玲签订《物业管理委托服务合同》，双方约定由陕西中强物业管理有限公司对位于西安市雁塔区西万路立交东北角的天正幸福里住宅小区的全体业主和物业使用人提供前期物业管理服务事宜，其接受薛翠玲的委托，全面负责对天正幸福里小区实施统一物业管理服务并收取酬金，在物业管理服务区域内陕西中强物业管理有限公司提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理服务；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理。陕西中强物业管理有限公司提供的物业服务质量按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》（试行）二级执行，双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。双方约���物业管理费采取包干制，由薛翠玲向物业管理企业按照合同的约定标准支付物业管理服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。其中，物业管理服务费的标准为每建筑平方米每月1.2元，电梯费按照实际发生费用据实分摊，车辆停放服务费的构成包括车辆停放管理服务费、车库设备维护保养费、车库设备年检费，垃圾处理费为每户每月6元，水费、电费、采暖费由物业公司代收代缴据实分摊，如薛翠玲逾期缴纳合同约定的相关费用要加收应缴物业管理服务费每日千分之三的滞纳金，该合同的委托服务期限为自签订该合同之日起至天正幸福里小区依法成立业主委员会签订新的《物业管理委托服务合同》生效时止。关于违约责任，双方约定如陕西中强物业管理有限公司违反合同约定，未能完成规定管理目标，薛翠玲有权要求其在一定合理期限内解决，逾期未能���决并造成薛翠玲损失的，其应给予经济赔偿。2012年12月25日陕西中强物业管理有限公司将名称变更为陕西莲塘物业服务有限公司。庭审中，薛翠玲表示对莲塘物业名称变更并不知情，莲塘物业亦未向法庭提交相关证据证明其已将公司名称变更事宜告知薛翠玲及小区其他业主。莲塘物业提交了天正幸福里小区的物业服务收费标准备案表，证明该小区的服务标准为二级，物业服务收费标准为每平方米每月1.2元，薛翠玲对该收费标准不予认可。本案审理过程中，莲塘物业向法庭提交了西安市物价局的市物函[2011]178号关于调整城区集中供热价格的复函及其与热力公司的供用热合同，并表示因2014年冬季薛翠玲未按时缴纳供暖费，故莲塘物业工作人员关闭了薛翠玲的暖气阀门，但按照上述相关文件的规定，对不供暖的住户应按照供暖费的30%收取基础供暖费用，按每平方米每月5.8元的采暖标准，2014年薛翠玲的取暖费为1887.55元，因薛翠玲实际未享受供暖，故其应缴的基础供暖费为566.27元，薛翠玲对该收费标准亦不予认可。关于电梯费，莲塘物业向法庭提交了天正幸福里物业收费公示表，证明其收取电梯费是依据电梯实际运行成本进行核算后，按照楼层高低来收取电梯费，薛翠玲应缴的电梯费按每平方米每月0.37元收取，电梯维保费为每月9.7元，对此薛翠玲向法庭提交了西安市物价局关于该小区电梯维修费用的复函，证明莲塘物业不应收取电梯维保费，同时其表示对莲塘物业的电梯收费标准亦不予认可。庭审中，薛翠玲向法庭提交了一组照片，证明莲塘物业并未按约履行物业管理服务相关职责，莲塘物业对此不予认可。另查明，薛翠玲表示已将物业相关费用交至2011年底。原审法院经审理认为，陕西中强物业管理有限公司与薛翠���签订《物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。后陕西中强物业管理有限公司将名称变更为陕西莲塘物业服务有限公司，但物业服务主体并未变更，现莲塘物业向薛翠玲提供了相应的物业管理服务，薛翠玲理应按照约定支付相应的物业服务费用。根据双方的合同约定物业管理费为每建筑平方米每月1.2元，且莲塘物业向物价部门的物业收费标准备案表中载明的物业服务收费标准亦为每平方米每月1.2元，故按照薛翠玲房屋的建筑面积81.36平方米进行计算，薛翠玲每月应向莲塘物业支付物业管理费97.63元，因薛翠玲表示已将物业相关费用交至2011年底，且莲塘物业主张的物业费用系自2012年1月至2015年6月的相关物业费，故薛翠玲应向莲塘物业支付物业管理费4100.5元；垃圾费按照每月6元的标准，自2012年1月至2015年6月的垃圾费为252元；关于2014年的��暖费，薛翠玲虽并未享受供暖，但根据莲塘物业向法庭提交的西安市物价局相关文件，薛翠玲应缴纳30%的基础供暖费用，且按照上述文件的规定按每平方米每月5.8元的采暖标准进行计算，供暖季为四个月，故薛翠玲应缴纳的基础供暖费为566.27元；关于电梯费，根据电梯实际运行成本进行核算后，按照楼层高低来收取电梯费，对此莲塘物业向法庭提交了天正幸福里物业收费公示表，薛翠玲对此不予认可，但其未向法庭提交该收费标准不合理相关证据，故本院对其主张不予认可，根据该收费标准薛翠玲的电梯费为每平方米每月0.37元，自2012年1月至2015年6月的电梯费为1264.33元；对于电梯维保费，因薛翠玲向法庭提交了物价部门的复函，该电梯维保费不应收取，故对于莲塘物业在欠费明细中要求薛翠玲支付电梯维保费的请求，本院依法不予支持。故薛翠玲应向莲塘物业���纳2012年1月至2015年6月的上述物业费共计6183.1元。对于莲塘物业要求薛翠玲支付违约金一节，因莲塘物业未向法庭提交相关证据证明已将公司名称变更事宜告知薛翠玲，导致薛翠玲以此抗辩迟延缴纳相关物业费，莲塘物业对此亦存在相应过错，故对于莲塘物业要求薛翠玲支付违约金的请求，依法不予支持。庭审中，薛翠玲向法庭提交照片，证明莲塘物业未按约提供物业管理服务，莲塘物业对此不予认可，根据双方的合同约定双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定，现双方并未经第三方进行评定，故对于薛翠玲的主张，依法不予采纳。对于薛翠玲所述其房屋存在的问题，因与本案无关，依法不予处理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告薛翠玲应于本判决生效之日起十���内向原告陕西莲塘物业服务有限公司支付2012年1月至2015年6月的物业管理费4100.5元、垃圾费252元、供暖费566.27元、电梯费1264.33元,上述物业费用共计6183.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西莲塘物业服务有限公司其余诉讼请求。案件受理费1990元，由陕西莲塘物业服务有限公司承担995元，薛翠玲承担995元。因陕西莲塘物业服务有限公司已预交，故薛翠玲应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付陕西莲塘物业服务有限公司。宣判后，薛翠玲不服上述判决，向本院提起上诉称，自2012年元月至今，天正幸福里小区物业服务信息为“彩生活西安事业部幸福里管理处”，从未见过莲塘物业工作人员带着证件在小区提供任何服务，物业服务人员经常换，具体谁提供各项服务实难确认。请求:1、撤销原审判决；2、改判薛翠玲与莲塘物业之间的物业服务关系不成立；3、制止莲塘物业损害百姓利益的行为，并公开向受害者赔礼道歉，支付相应精神补偿及误工补偿；4、由莲塘物业负担诉讼费用。莲塘物业答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。另查明，深圳市彩生活服务集团有限公司系莲塘物业的全资法人投资人。本院认为，陕西中强物业管理有限公司与薛翠玲签订的《物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年12月25日，陕西中强物业管理有限公司将名称变更为陕西莲塘物业服务有限公司，该行为不影响其公司与薛翠玲之间形成的物业服务合同关系，薛翠玲据此提出其与莲塘物业之间不存在物业服务关系的主张不能成立，其要求判令莲塘物业退出天正幸福里小区的请求，本院不予支持。根据合同约定，双方对实际管理效果发生异议的，应由双方认可的第三方予以评定，现双方并未经第三方进行评定，且薛翠玲亦未提供充分的证据证明莲塘物业存在违约的情形，故薛翠玲应当依约支付相应的物业服务费用。原审法院根据合同约定的标准，判令薛翠玲向莲塘物业支付2012年1月至2015年6月期间的物业管理费、垃圾费、供暖费、电梯费共计6183.1元并无不当。薛翠玲上诉主张莲塘物业赔礼道歉、支付精神补偿及误工补偿一节，超出本案审理范围，本案不予处理。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由薛翠玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一六年五月三十一日书 记 员  刘书方