广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终1355号上诉人（原审被告)：刘德民，户籍地址广州市越秀区。委托代理人：罗维、冯升，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：赵芳，住广州市海珠区。上诉人刘德民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月12日，案外人广州骏腾商业经营管理有限公司作为代理人（以下简称骏腾公司）以刘德民（出卖人）的名义与赵芳（买受人）签订《商铺买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路甲商铺（该物业的地址将以广州市房地产管理局最后核准的房地产权证的地址为准）；该商铺建筑面积共8.15平方米，其中套内建筑面积3.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.85平方米（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准）；房价款总额535000元；买受人为按揭付款，2011年11月6日前支付全部房价款的11%（包含定金）计6万元，2011年12月6日前支付全部房价款的49%计265000元，余下房价款21万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人应于2012年5月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人名下交易过户至买受人名下；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。同日，赵芳向刘德民支付定金5万元和首期房款1万元，案外人俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）向赵芳出具了收款收据。同年12月7日，赵芳向刘德民支付第二期房款265000元，刘德民和骏腾公司向赵芳出具了收款收据。2013年8月17日，赵芳向刘德民支付购房款尾款21万元，刘德民和骏腾公司向赵芳出具了收款收据。同年9月4日，骏腾公司代刘德民与赵芳签订《商铺买卖合同补充协议》，约定：出卖人同意买受人提出的变更付款方式的申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式；买受人须按下列方式按时付款：2011年11月6日前支付全部房价款的11%（包含定金）计6万元；2011年12月6日前支付全部房价款的49%计265000元；2013年8月4日前支付全部房价款的40%计21万元等。2015年4月30日，赵芳向原审法院提起本案诉讼称：至2015年4月30日，刘德民还没有办理房产证给赵芳，刘德民的违约行为已严重侵害了赵芳的合法权益，请求判决：1.解除双方签订的关于广州市越秀区北京路甲铺位的《商铺买卖合同》；2.刘德民在十日内向赵芳支付购买商铺本金535000元及违约金53500元。刘德民在原审中辩称：同意解除《商铺买卖合同》及退回购铺款535000元，但不同意向赵芳支付违约金。涉案商铺无法过户的原因是由于政策变动，属于不可抗力，刘德民不应承担违约责任。原审中，刘德民确认收到赵芳支付的购房款共535000元。为证明其答辩主张，刘德民在原审中提交如下证据：1.（2013）粤广广州第130098号《公证书》复印件（内附赵芳出具的《委托书》）；2.《广州市存量房买卖合同》复印件；3.《广州市房地产转移登记申请书》复印件；4.《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》复印件；5.《广州市存量房网上交易价格自行申报表》复印件；6.《存量房交易计税价格核定通知书》复印件。刘德民称其已取得涉案商铺房产证，并且与赵芳公证委托的代理人去房管部门递件办理过户手续，但就是过不了户，房管部门未告知为何过不了户；未取得交易过户递件回执，相关税费也尚未交纳。赵芳对上述证据1真实性无异议，认为证据2-6没有盖章，赵芳也可在网上自行下载，对于刘德民所说的因政策变动无法办证没有相关文件证明。原审法院认为，赵芳、刘德民自愿签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。赵芳已向刘德民付清全部购房款，刘德民未在合同约定的期限内办理涉案商铺的交易过户手续，逾期超过15日，且至今仍未能办理，根据合同约定，赵芳享有合同解除权，故赵芳要求解除合同、返还已付房款及按已付房款的10%计付违约金依据充分，予以支持。关于刘德民称因政策原因未能成功办理过户手续，属不可抗力的答辩意见，因仅有其陈述而无充足证据予以印证，不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告赵芳与被告刘德民于2011年11月12日签订的《商铺买卖合同》解除；二、被告刘德民在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告赵芳返还购房款535000元；三、被告刘德民在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告赵芳支付违约金53500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9685元，由被告刘德民负担。判决后，刘德民不服，向本院提起上诉称：按双方签订的《商铺买卖合同》第十四条的约定，上诉人已于合同生效后210个工作日内，打印填写好《广州市存量房买卖合同》等整套交易过户资料并提交，但因房管部门的政策变更，导致上诉人无法为被上诉人赵芳办理涉案商铺的交易过户手续，故逾期办证是因政府行为这一不可抗力因素造成，上诉人无任何过错。现被上诉人要求解除合同，应自行承担解除合同所造成的损失，原审判决上诉人支付违约金没有事实依据。综上，请求撤销原判第三项，认定上诉人无需支付违约金，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人赵芳答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人刘德民提交了广州市国土资源和房屋管理局办公室《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》（穗国房办字[2012]33号文件）的复印件，拟证明其在本案中不能交易过户是因政府行为，不是其责任。被上诉人赵芳质证认为上诉人刘德民没有提供该文件的原件，对该文件的真实性不确认，且该文件与本案无关。被上诉人赵芳在二审中没有新证据提交。上诉人刘德民及被上诉人赵芳均对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人刘德民、被上诉人赵芳自愿签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》为有效合同正确，本院予以确认。被上诉人赵芳已向上诉人刘德民付清全部购房款，上诉人刘德民未在合同约定的期限内办理涉案商铺的交易过户手续，逾期超过15日，且至今仍未能办理，根据合同约定，被上诉人赵芳享有合同解除权，故原判认定被上诉人赵芳要求解除合同、返还已付房款及按已付房款的10%计付违约金依据充分而予以支持正确。关于上诉人刘德民抗辩因政策原因未能成功办理过户手续，属不可抗力，但仅有其陈述而无充足证据予以印证，其在二审中提交的广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》亦仅为规范商业用房分割登记申请程序而发，其并不必然导致涉案商铺无法办理交易过户手续，故原判对其上述抗辩不予采纳正确。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1138元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年五月十二日书 记 员  郑高妍