广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗云法花民四初字第55号原告李春霞，女，1975年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人邓晟，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告周维雄，男，1992年8月9日出生，汉族，身份证住址湖北省利县，现下落不明。被告邓永锐，男，1976年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告颜昶鑫，男，1970年11月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告共同委托代理人李瑜，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人李春林，男，1974年4月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告李春霞与被告周维雄、邓永锐、颜昶鑫，第三人李春林物权保护纠纷一案，本院于2013年9月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李春霞及其委托代理人邓晟、被告颜昶鑫及被告邓永锐、颜昶鑫共同委托代理人李瑜、第三人李春林到庭参加了诉讼，被告周维雄因下落不明，经本院依法公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月1日，原告与第三人达成《租赁协议》，承租位于广州市白云区清湖村第三经济社土名“牛路”下（大布路30号）地段商铺，租赁期限为20年，时间自2010年1月1日至2030年12月31日。租赁合同签订后，原告即根据合同约定支付了租金及租赁保证金。之后由第三人出租，第三人出租给案外人赵波，赵波再将涉案地段5号商铺转租给被告周维雄。2013年5月，商铺租户周维雄拒付租金，系因被告邓永锐要求与被告周维雄签订租赁合同并要求被告周维雄将租金交给邓永锐。被告周维雄即让其妻子案外人周思华与被告邓永锐签订了租赁合同。被告邓永锐与第三人签订的2009年的转让合同，是被告邓永锐胁迫第三人于2014年4月签订的，属于虚假无效合同。被告周维雄让其妻子周思华与被告邓永锐签订合同并使用涉案商铺的行为构成了共同侵权，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、三被告将占用的位于广州市白云区清湖村第三经济社土名“牛路”下（大布路30号）地段商铺**铺立即返还原告；二、被告邓永锐、颜昶鑫共同支付2013年5月至2013年7月商铺租金4500元；三、本案受理费由被告共同承担。被告周维雄无答辩。被告邓永锐、颜昶鑫共同辩称，涉案商铺所属地块由第三人向广州市白云区均禾街清湖村第三经济合作社（以下简称清湖三社）租赁，地上建筑物实际由案外人李炽平、第三人及被告颜昶鑫以50%、25%、25%的出资比例建成。建成的商铺共6间，案外人李炽平占50%即享有3间，被告颜昶鑫与第三人各占25%即二人共享有3间，涉案商铺为被告颜昶鑫与第三人共享的3间商铺之一。建成后，第三人于2009年11月20日将所有的3件商铺的股权及收益权全部转让给被告邓永锐，并于2014年4月补签转让合同对事实予以确认。我方两被告自具有收益权时均委托第三人代为收租及向清湖三社缴纳土地租金，并签订了委托书，后期由于第三人未能按时向我方缴纳代收的租金，故我方于2013年5月开始自行对外出租及收租，有我方与租户周思华即被告周维雄妻子的租赁合同予以证实。原告与第三人签订的租赁合同约定的租金为5元/㎡，明显低于市场价格50元/㎡，不合常理，属于原告与第三人恶意串通损害我方两被告权益的行为，该租赁合同应为无效合同。涉案商铺的物权归属人应为我方两被告，我方两被告委托第三人代为收租，第三人违背管理义务侵害我方权益。原告仅提供租赁合同，未能有实际收取租金的证据予以佐证，该证据为孤证。我方不同意原告的诉讼请求，请求予以驳回。第三人辩称，涉案商铺是由我方、案外人李炽平及被告颜昶鑫承建，确认2009年11月20日我方将持有涉案商铺股权全部转让给被告邓永锐，并于2014年4月补签合同予以确认。转让后，被告邓永锐、颜昶鑫均委托我代收租金，并由我代为向清湖三社交租。对我方与清湖三社签订的租赁合同、我方与案外人李炽平及被告颜昶鑫签订的协议书、我方与被告邓永锐签订的转让合同、委托书、我方签名确认的收据均无异议。我方与原告签订的租赁合同的签订时间为2013年，此时我方已退出涉案商铺的管理；因我方对原告负有欠款，且我方与原告为兄妹关系，为防止出现家庭矛盾，我方按照原告要求签订了该租赁合同及租金、保证金收据，因我方尚欠原告欠款，故并未实际向原告收取收据所载的租金及保证金，且与原告签订上述合同后并未向被告邓永锐、颜昶鑫告知。我方并未将涉案商铺出租给案外人赵波，对赵波以及赵波转租情况均不予确认。经审理查明，原告与第三人签订《租赁协议》，约定原告向第三人承租涉案三间商铺，租赁期限自2010年1月1日至2030年12月31日，租金为5元/㎡，共计115200元；原告应于协议签订时向第三人支付租金50000元，30日内付清全部租金，并向第三人支付保证金150000元；合同写明签订日期为2010年1月1日。原告出示三张收据，写明向第三人支付租金及保证金。第三人确认上述协议及收据均是在2013年因欠原告欠款的情形下按照原告要求签署，此时第三人对上述商铺并无所有、管理及收益等权利；且签署时未经被告邓永锐、颜昶鑫同意。另查，2003年1月1日，第三人与清湖三社签订《租赁合同》，合同约定清湖三社将坐落于该村土名“牛路”的约11000㎡的荒地出租给第三人经营使用，由第三人按季度交租，期限自2003年至2032年12月31日；第三人投资建设的建筑物出租给他人产生的经济问题与清湖三社无关，施工前应办理有关手续。2004年2月9日，第三人与案外人李炽平签订《协议书》，约定第三人与李炽平共同出资在上述租赁地块建设厂房、宿舍等，双方各享有50%的收益权并各负50%的土地租金；期限为租赁合同期限内。同日，第三人与被告颜昶鑫签订《协议书》，约定第三人与被告颜昶鑫共同出资在上述租赁土地建设厂房、宿舍等，双方各享有25%的收益股份，协议期限与上述《租赁合同》期限一致，协议签订后，第三人不得对外以承租人身份将上述地块、建筑物另行转租、转让及抵押，被告颜昶鑫有权主张第三人该行为无效。次日，被告颜昶鑫向第三人出具委托书，委托第三人管理上述建筑物一切事务，被告颜昶鑫与第三人均在委托书中签名并按捺手印。被告颜昶鑫出示记账本，主张自2005年开始记录第三人交租情况，第三人予以确认。被告邓永锐与第三人于2014年4月补签《转让合同》，合同约定第三人于2009年11月20日将第三人对上述投资建设的厂房等建筑物中25%的经营权、使用权、发展权、管理权、收租权、出租权、交租全转让给被告邓永锐，被告邓永锐向第三人支付上述25%股份价款2300000元，上述权利期限至2032年12月31日；协议签订后，第三人不得对外以承租人身份将上述地块、建筑物另行转租、转让及抵押，被告邓永锐有权主张第三人该行为无效，合同写明签订日期为2009年11月20日。被告邓永锐与第三人亦签订委托书，写明被告邓永锐委托第三人向涉案商铺承租人收取25%份额的租金，扣除应缴的地租及水电费后，剩余租金以现金方式支付给被告邓永锐。被告邓永锐与第三人在该委托书中签名并按捺手印。第三人向被告邓永锐支付租金，并由被告邓永锐于2009年12月至2010年6月、2011年1月至2011年9月向第三人开具收款收据予以记载。2013年11月5日，案外人李炽平与被告邓永锐、颜昶鑫签订《厂房消防线路维修证明》，写明三方为涉案租赁地块所建的建筑物（含涉案商铺）的使用权人，现将厂房的消防电线、电铃、开关控制全部更换，三方根据各自比例承担维修费用，李炽平承担50%，为5228.5元；被告邓永锐、颜昶鑫各承担25%，各为2614.25元。同日，案外人李炽平分别向被告邓永锐、颜昶鑫出具《收款收据》，分别写明收到两被告各自交来的维修费用。2014年4月4日，被告邓永锐向清湖三社转账支付15059元土地租金；2014年4月8日，被告颜昶鑫向清湖三社转账支付15059元土地租金；2014年4月10日，清湖三社开具收据，写明收到2014年1月至3月第三人涉案地租30118元。2013年4月3日，案外人赵波与被告周维雄签订《租赁协议》，约定案外人赵波将涉案商铺出租给被告周维雄至2014年2月14日，每月租金1800元。2013年5月1日，被告邓永锐、颜昶鑫与案外人周思华签订《租赁合同》，合同约定被告邓永锐、颜昶鑫将涉案商铺出租给案外人周思华使用，总建筑面积32㎡，租用期限10个月，至2014年2月14日止，每月租金1500元。被告邓永锐、颜昶鑫均确认租赁期间案外人周思华已交齐租金，租期满后在续期。广州市白云区均禾街罗岗经济联合社于2014年4月16日出具《亲属证明》，证载原告与第三人为兄妹关系。庭审中，原告、被告颜昶鑫、邓永锐及第三人均未能提供证据证实涉案建筑物有依法取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设。原告与被告邓永锐、颜昶鑫均确认被告周维雄与案外人周思华为夫妻关系。原告明确仅主张被告邓永锐、颜昶鑫返还租金，不要求被告周维雄返还租金。第三人确认其与被告邓永锐签订《转让合同》时未受到胁迫。以上事实有《租赁协议》、收据、《租赁合同》、《协议书》、《厂房消防线路维修证明》、《收款收据》、转账业务凭证、委托书、记账本、《亲属证明》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告及第三人均未能提供证据证实涉案商铺有依法取得建设规划许可证，虽第三人及被告邓永锐、颜昶鑫向清湖三社缴纳土地租金，但未能提供相关报建手续证明涉案商铺属于合法建筑。就未依法取得建设规划许可证的房屋而签订的租赁合同应属无效合同，故原告出示的与第三人签订的《租赁协议》应属无效合同。原告依据无效的《租赁协议》主张被告邓永锐、颜昶鑫返还涉案商铺及2013年5至7月租金无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。另外，原告出示与第三人签订的《租赁协议》主张第三人将涉案商铺转租给原告，现第三人确认签订该协议时其并非涉案商铺处分权人，协议签订后亦未经过商铺实际使用权人同意，故该《租赁协议》应属于无处分权人签订的合同。被告颜昶鑫出示《协议书》主张涉案商铺系由其与第三人共同出资建成，原告与第三人均予以确认，本院亦予以确认，故被告颜昶鑫应为涉案商铺的实际使用权人，份额为50%。被告邓永锐出示于2014年4月补签的《转让合同》，主张第三人将涉案商铺的相关权益全部于2009年11月20日转让给被告邓永锐，第三人对该合同内容及转让时间、事实均予以确认。原告对该《转让合同》签订时间有异议，但未能提供证据证实该转让合同内容与事实不符，故本院对原告抗辩不予采信，确认第三人将涉案商铺全部权益转让给被告邓永锐，故被告邓永锐为涉案商铺的实际使用权人，份额为50%。现被告邓永锐、颜昶鑫均不确认原告与第三人签订的《租赁协议》，即为实际使用权人对第三人无处分权签订的《租赁协议》不予追认，故该《租赁协议》不生效。现原告以该《租赁协议》要求被告邓永锐、颜昶鑫返还涉案商铺及2013年5至7月租金，无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。原告出示证据主张涉案商铺承租人为被告周维雄，被告邓永锐、颜昶鑫及第三人均不予确认，且原告未能提供租金缴纳收据等证据证实周维雄实际承租，故本院对原告主张不予采信。被告邓永锐、颜昶鑫出示证据主张涉案商铺由被告周维雄妻子承租周思华，且提供租赁期限内的租金收据，本院予以采信，确认涉案商铺实际承租人为案外人周思华。现被告周维雄并非涉案商铺实际承租人，且原告要求实际承租人退租所依据的《租赁协议》经确认为无效合同，故实际承租人亦无需承担退租责任，故原告要求被告周维雄返还商铺无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。被告周维雄因下落不明，经本院依法公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李春霞的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告李春霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  陈珊珊人民陪审员  何淑贞二〇一四年六月十日书 记 员  陈月明