上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第1811号原告黄福民，男，1951年10月10日出生，汉族。委托代理人巴波，上海申蕴律师事务所律师。被告蔡梅，女，1974年10月14日出生，汉族。委托代理人金从强，男，1972年4月12日出生，汉族。被告上海川行百货有限公司。法定代表人蔡梅，职务不详。委托代理人金从强，该公司工作人员。第三人上海龙堂老字号百货有限公司。法定代表人周开明，董事长。委托代理人林钧，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。第三人上海和韵茶饮有限公司。法定代表人孙西洪，董事长。原告黄福民与被告蔡梅、上海川行百货有限公司（以下简称“川行公司”），第三人上海龙堂老字号百货有限公司（以下简称“龙堂公司”）、上海和韵茶饮有限公司（以下简称“和韵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄福民及其特别授权委托代理人巴波，第三人上海龙堂老字号百货有限公司的特别授权委托代理人林钧到庭参加诉讼。被告蔡梅及上海川行百货有限公司、第三人上海和韵茶饮有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄福民诉称，2006年9月5日，原告黄福民（甲方）与被告蔡梅（乙方）签订了关于上海市某房屋的《房屋租赁合同》，租期自2006年9月8日起至2011年9月7日止，免租装修期为2006年9月8日至2006年9月22日，月租金2，481元（以下币种均为人民币），逐年增长，先付后用，每三个月付一次，提前10天全额支付，逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按月租金的0.5%向甲方支付滞纳金，逾期或不足额逾期支付租金超过10日或累计超过60日的，原告有权解除合同。合同到期后，原告又与川行公司签订了《房屋续租合同》，租期自2011年9月23日起至2017年10月31日止，续租合同期的租金为3，200元，递增方式为每两年递增5%，直至合同期结束，合同的其他条款仍延续遵守原合同的各项条款。自2013年6月23日起，被告川行公司开始拖欠租金，经原告多次催讨未果。同时，原告于2013年年底得知，川行公司未经原告同意，将上述房屋向龙堂公司转租，而龙堂公司又将房屋再次租给和韵公司。原告认为被告拖欠租金构成违约，原告有权解除合同并收回房屋，故诉至本院请求判决：一、解除《房屋租赁合同》及《房屋续租合同》；二、被告蔡梅、川行公司腾房并用玻璃分割房屋，第三人龙堂公司、和韵公司予以配合；三、被告川行公司支付拖欠的租金及房屋使用费（自2013年6月23日起至2013年9月22日，按月租金3，200元计；自2013年9月23日起至实际搬离之日止，按月租金3，360元计，房屋使用费的标准参照月租金）；四、被告川行公司支付逾期支付租金的滞纳金（每日按月租金3200元的万分之五计，分别自各应付租金月的23日起算，至被告上海川行百货有限公司实际付清租金之日止）；五、被告川行公司支付违法解除合同的违约金6，720元；六、被告蔡梅、川行公司支付免租装修期租金2，067.50元；七、本案诉讼费由被告承担。被告蔡梅未作答辩。被告上海川行百货有限公司未作答辩。第三人上海龙堂老字号百货有限公司述称，一、系争商铺系龙堂公司向川行公司转租所得，川行公司与龙堂公司签订房屋租赁合同时出示了由川行公司盖章，原告黄福民签字的“同意转租证明”，但对此证明的真实性龙堂公司无从知晓。此后，龙堂公司与和韵公司签订租赁合同将系争商铺出租。2013年11月19日前的租金龙堂公司已向川行公司付清，后因双方涉诉，故无法再进行正常的租金结算；二、龙堂公司与原告之间并无合同关系，亦非系争商铺的实际使用人，故不应当承担返还房屋的义务；三、龙堂公司自2012年起即承租了系争房屋，原告作为产权人既未进行现场管理亦未过问此事，其自身有疏忽之处。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人上海和韵茶饮有限公司未到庭陈述，但发表意见如下。和韵公司不同意迁出系争商铺。龙堂老字号与和韵公司之间是联营关系，非转租关系。和韵公司在包括系争商铺在内的一楼部分区域经营烤肉店，与龙堂公司之间根据营业额分享收益。经审理查明，一、原告系本市某室商铺（以下简称系争商铺）的产权人之一。2006年9月5日，原告黄福民与被告蔡梅签订《房屋租赁合同》，约定黄福民（甲方）将系争商铺出租给蔡梅（乙方），并明确了租金、租期等内容。合同第10.2条：“乙方有下列情形之一的，甲方有权无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行承租、保证金充当违约金不予返还；乙方承租屋内装修装潢视作放弃归甲方所有。保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）、未经甲方书面同意，擅自（或变相）将该房屋转租、转让、他人使用的；……（4）、逾期或不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费一次超过10天或累计超过60天的。”合同最后手写条款：“另第一次打款时多付半个月租金给甲方（1，240元），5年后归还给甲方时用玻璃按规划分割好商铺。”二、2011年8月20日，原告与川行公司签订《房屋续租合同》，主要内容为：1、出租房屋为上海市某号商铺，租期自2011年9月23日起至2017年10月31日止；2、租金自原每月2，481元增加至每月3，200元，续租期内的递增方式为每两年递增5%，即第三、四年一次，第五、六年一次，直至合同期结束；3、合同的其他条款仍延续遵守原合同的各项条款，此协议与原合同为商铺租赁合同的共同组成部分，此协议待甲、乙双方签字当天起与原合同具有共同的法律效力。三、2012年3月，川行公司与龙堂公司签订《房屋租赁合同》一份，约定川行公司将上海市某号部分商铺向龙堂公司出租，租赁面积为260平方米，租期自房屋交付日起至2017年10月19日止，首年租金按每月10万元支付，之后每两年递增6%。该合同中，川行公司指定的付款银行账户为蔡梅个人账户。川行公司向龙堂公司出具了由原告黄福民签字的同意转租证明，庭审中原告对此予以否认，称该签字并非原告本人所签。龙堂公司称对该证明的真实性不清楚。2012年3月23日，川行公司与龙堂公司签署《房屋交接确认书》，完成租赁房屋的交接手续。2013年5月30日，川行公司与龙堂公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就租金支付方式作了详细约定。四、2012年11月，龙堂公司与和韵公司签订《柜台联营合同》，约定龙堂公司同意为和韵公司提供300平方米的经营场地（包括系争商铺在内），联营期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止。附件一中对联营目标及计算方法作了约定，备注中明确最低保底租金38，000元，连续三个月销售额度未达到保底租金要求，龙堂公司有权终止合同。现和韵公司在包括系争商铺在内的一楼部分区域经营烤肉店。和韵公司称与龙堂公司是联营关系，龙堂公司称从未参与过烤肉店的经营，与和韵之间实为租赁关系。五、2013年6月起，川行公司拖欠租金，原告诉至本院，请求法院依法判决支持其诉请。被告上海川行百货有限公司于2014年6月30日收到诉状、证据副本等。庭审中，本院依法释明，由于本案原告要求实际使用人和韵公司迁出，为维护实际使用人和韵公司的合法权益，和韵公司有权提出对装潢残值进行评估，以利于其今后处理装修损失的赔偿问题。和韵公司在合理期间内未向法院提出要求评估的申请。另查明，龙堂公司与和韵公司的场地费用结算至2013年10月31日。龙堂公司与和韵公司均表示不同意为川行公司代付拖欠租金。本院认为，一、关于租赁关系的解除。《房屋租赁合同》的租期已经届满，仅其条款被《房屋续租合同》继续沿用，现各方履行的实为《房屋续租合同》。川行公司作为承租方长期欠付租金，原告作为出租方根据合同约定行使解除权，符合法律规定，本院予以支持。合同解除日期为被告川行公司收到诉状副本当日。二、关于合同解除后的结算问题。1、租赁关系终止后，川行公司负有腾退房屋之责。无论房屋是否处于川行公司的掌控之下，作为承租人，其基于合同约定与法律规定向出租方返还房屋并在占用房屋期间支付租金或使用费的责任不可免除，如因转租造成房屋无法及时腾退的，该责任应由川行公司自负，故对原告要求川行公司返还房屋并支付租金、房屋使用费及相应滞纳金的诉请予以支持；二、关于蔡梅的责任。如前所述，现原告履行的租赁合同为《房屋续租合同》，承租方为川行公司，蔡梅仅作为川行公司的法定代表人，其与原告并无合同关系，原告应按合同相对性的原则向川行公司追责。故对原告要求蔡梅就此案承担共同责任的诉请本院不予支持；三、关于房屋腾退的责任。如前所述，川行公司根据租赁合同，负有向原告腾退房屋的义务，川行公司返还房屋时的状态应符合双方约定，本院对原告要求川行公司返还房屋，并用玻璃按规划分割好商铺的诉讼请求予以支持。根据查明的事实，和韵公司正在系争房屋内经营烤肉店，其作为实际使用人，应当承担返还房屋之义务。现无证据证明龙堂公司为房屋的实际占用方，龙堂公司亦非与原告租赁合同的相对人，故龙堂公司对原告不负有返还房屋之义务。原告要求龙堂公司承担返还房屋义务缺乏事实及合同依据，本院不予支持；四、关于原告要求被告承担违约金及免租装修期折算金额的诉请。因《房屋续租合同》约定了新的租金、租期，而其他条款仍延续遵守原合同，故违约责任仍应遵守《房屋租赁合同》的约定，现川行公司拖欠租金构成违约，原告根据租赁合同主张违约责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告黄福民与被告上海川行百货有限公司于2011年8月20日签订的关于上海市某室的《房屋续租合同》于2014年6月30日解除；二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市某室房屋返还原告黄福民；三、第三人上海和韵茶饮有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市某室房屋，协助被告上海川行百货有限公司将上述房屋返还原告黄福民；四、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄福民支付租金（自2013年6月23日起至2013年9月22日止，按月租金人民币3，200元计，自2013年9月23日起至2014年6月30日止，按月租金人民币3，360元计）；五、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄福民支付欠租滞纳金（每日按月租金人民币3，200元的万分之五计，分别自各应付租金月的23日起算，至被告上海川行百货有限公司实际履行本判决第四项主文之日止）；六、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄福民支付房屋使用费（按每月人民币3360元计，自2014年7月1日起算至被告上海川行百货有限公司将上海市某室房屋返还原告黄福民之日止）；七、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄福民支付违约金人民币6，720元；八、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄福民支付免租装修期折算金额人民币2，067.50元；九、对原告黄福民的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币957元，已减半收取，由被告上海川行百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  张婕二〇一四年十一月二十一日书 记 员  黄菊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条  租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。