广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）北民一终字第334号上诉人（一审被告）：郑光龙。委托代理人：刘宁富，广西海鑫律师事务所律师。上诉人（一审被告）：北海凯翔房地产代理有限公司。法定代表人：陈文仙，总经理。委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所实习人员。被上诉人（一审原告）：陈志娣。上诉人郑光龙、北海凯翔房地产代理有限公司因与被上诉人陈志娣房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第459号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人郑光龙的委托代理人刘宁富、北海凯翔房地产代理有限公司的委托代理人范琦、被上诉人陈志娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年11月8日，被告凯翔公司的法定代表人陈文仙代被告郑光龙与原告陈志娣签定《购房协议》一份，约定被告郑光龙出售位于远弘花园南区60号一幢别墅给原告，原告同意先向被告郑光龙支付1万元定金，首付款共付10万元至l2万元之间，在2013年12月2日之间付清；原告如未能在约定时间如期付款，视为违约，被告不退还定金，房可不卖，如被告违约则必须双倍返还定金；该协议还约定了其他相关内容，被告凯翔公司的员工罗吉作为购房协议的丙方亦在协议中签名确认。同日，原告向被告凯翔公司支付了定金10万元，凯翔公司向原告出具的收据上注明该定金是认购60号别墅。被告凯翔公司分别于2013年11月16日、2013年11月18日通过银行转账向被告郑光龙支付了定金20万元，转账用途注明是远弘花园南区62幢和61幢别墅款。被告郑光龙不是60幢别墅的所有权人，62幢别墅的所有权人是钟晓慧，与被告郑光龙是亲戚关系，于2013年12月19日办理了房屋产权证书。2013年11月16日，钟晓慧与被告郑光龙的妻子郑雪华向被告凯翔公司传真了一份委托书，内容为郑雪华、钟晓慧委托被告凯翔公司的经理陈文仙买卖出让、收取61幢、62幢别墅的定金20万元（两套房屋总定金），并把15万元汇入被告郑光龙账户，余款5万元暂放凯翔公司作为保证金。其中61幢的委托人为郑雪华，62幢的委托人为钟晓慧。该委托书中的房号62幢原书写为60幢，被告郑光龙称因房号错误，其自行更正。原告认为被告郑光龙不是60幢别墅的所有权人，《购房协议》应为无效合同，为此诉至法院，提出郑光龙向其退还已付10万元定金、凯翔公司对此承担连带责任的诉讼请求。另查明：2013年8月29日，被告郑光龙给陈文仙发短信，内容为：“我有一套远弘花苑别墅南区60型，转让，200万左右。”2013年10月20日，被告郑光龙给陈文仙发另一条短信，内容为：“陈总好，远弘花园南区61栋，351，1平方，每平方出售5530元正，合计194．1万正，决定。62栋也一样，郑。”一审归纳本案的争议焦点为：l、陈文仙代被告郑光龙与原告签订的《购房协议》是否合法有效；2、原告的诉讼请求有无事实和法律依据。一审法院认为，1、陈文仙代被告郑光龙与原告签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，该院予以确认。2、上述《购房协议》中约定的交易标的是60号别墅，但60号别墅的所有权人并非被告郑光龙，该《购房协议》已无法履行，原告可以解除合同，被告郑光龙应将已收取的购房定金返还给原告，原告要求被告返还定金的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。从被告郑光龙发给陈文仙的短信内容得知，郑光龙已经将房号更正为62号，被告凯翔公司作为专业的房屋中介机构，其在向原告出售房屋时没有尽到审查义务，在没有确定被告郑光龙是否是60号别墅的所有权人时，即代被告郑光龙与原告签订了《购房协议》并收取定金，被告凯翔公司亦存在过错，应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条的规定，判决：被告郑光龙返还购房定金10万元给原告陈志娣，被告北海凯翔房地产代理有限公司对上述债务承担连带赔偿责任。案件受理费2300元，诉讼保全费1045元，合计3345元，由两被告承担。上诉人郑光龙不服上述一审判决，向本院提出上诉称：1、案涉购房协议的左下角有陈文仙手写的“今天收承意金．到2013年11月9日房东把委托书传过来正式生效转为定金”字样，因此三方实际上约定了该协议的生效条件，即等收到房东的委托书后才生效，承意金才能转为定金。2013年10月20日，上诉人发给陈文仙的手机信息及上诉人妻子郑雪华及62号别墅的所有人钟晓慧于11月16日传真给陈文仙和被上诉人由其二人共同签署《委托书》明确载明：实际交易对象为61号、62号别墅。此时，《购房协议》才生效，l0万元承意金才转为定金，转为62号别墅定金。一审判决将本案的实际交易对象认定为60号别墅，将10万定金认定为60号别墅的定金，认定事实错误。2、一审判决在被上诉人坚持《购房协议》无效、没有主张解除协议的情况下，直接认定该协议有效，并且以交易对象为60号别墅而不是62号别墅，适用无处分权买卖行为的法条，认定协议无法履行为由，判决解除《购房协议》、退还10万元定金，以公权力直接处分了私人权利，适用法律错误，从而判决错误。请求二审法院：撤销一审判决；改判驳回被上诉人陈志娣一审诉讼请求。上诉人北海凯翔房地产代理有限公司亦不服上述一审判决，向本院提出上诉称：1、郑光龙通过传真传来委托书时已经更改说明是出售61号、62号别墅而不是原来拟出售的60号、61号别墅，上诉人告知了被上诉人并征询其意见，被上诉称只要是同一排的别墅就购买，上诉人才将定金转账给了郑光龙。因此被上诉人陈志娣早就知道60号别墅系郑光龙辨认错误，其对同一排的62号别墅已经同意购买。2、郑光龙2013年10月20日的短信已过举证期限且上诉人凯翔公司从未收悉。3、上诉人凯翔公司在整个代理过程中，完全是基于与郑光龙的朋友关系而无偿为其代理。连带责任是法律上的严格责任，必须有法律的明确规定或者双方的合同约定，本案中双方在合同里无任何约定，《民法通则》中关于委托人与代理人承担连带责任的法律条款也不适用本案的情况。根据权利和义务对等的法律原则，在此情况下，一审法院判决上诉人承担连带赔偿责任实属不公，也于法无据。请求二审法院：撤销一审判决；改判上诉人凯翔公司对郑光龙返还给被上诉人的10万元购房定金不承担连带赔偿责任；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人陈志娣答辩称：1、被上诉人从未同意将交易对象由60号别墅变更为62号。2、被上诉人在签订购房协议当日即交付了定金给上诉人凯翔公司，该公司是何时将定金转给被上诉人郑光龙的其不知晓。3、郑光龙一直不提供购买别墅的购房合同、付款发票、身份证、结婚证等材料给被上诉人及上诉人凯翔公司查验。4、涉诉《购房协议》的性质是预约合同，上诉人及被上诉人未签订正式的房屋买卖合同。在被上诉人不同意变更交易对象的情况下，不管上诉人郑光龙收取的是诚意金还是定金均应予以退还，凯翔公司收取了被上诉人款项，应当对郑光龙还款承担连带责任。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉理由不成立，二审应予驳回两上诉人的上诉请求，维持一审判决。经二审审理查明与一审查明的事实相同，予以确认外，还查明：上诉人郑光龙是远弘花园南区61栋别墅的权利人。综合诉辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人北海凯翔房地产代理有限公司代郑光龙与被上诉人陈志娣签订的购房协议是否已生效，交易标的是否变更，被上诉人是否知晓并同意。2、被上诉人请求郑光龙返还已付的定金10万元、被上诉人北海凯翔房地产代理有限公司对此承担连带责任理据是否成立。本院认为：陈文仙代上诉人郑光龙与被上诉人陈文仙签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效。该协议无论从价款的约定、房屋过户期间直至前期物业等费用承担以及违约责任约定的内容完全具备了正式买卖合同履行的要件，因此该合同不是预约合同而是本合同，从签订之日起即生效。该协议的左下角陈文仙手写的“今天收承意金．到2013年11月9日房东把委托书传过来正式生效转为定金”，只是约定“承（诚）意金”何时转为定金的时间，并非订立合同双方还要经过对协议磋商、补充后重新订立正式合同，因此，被上诉人主张该协议为预约合同以及上诉人郑光龙主张陈文仙手写约定的“承（诚）意金”转为定金的时间即为协议生效时间的理由均不成立，不予采纳。根据上诉人郑光龙提交的证据显示，其是远弘花园南区61栋别墅的权利人，钟晓慧是62栋别墅的所有权人，协议约定的交易标的却为60栋别墅，签订协议前上诉人凯翔公司带被上诉人现场察看的也是该而60栋别墅，而60栋别墅的所有权人是谁各方当事人均不知晓，因此，上诉人郑光龙在签订协议后察觉其要转让的房号有误欲予更正，上诉人凯翔公司在接到郑雪华和钟晓慧的委托书传真后，告知被上诉人实情，但被上诉人在察看62栋别墅后并不同意买受，由于双方当事人约定转让的房产为特定物而非种类物，其已付的10万元定金不当然转为购买62栋别墅的定金。因此，由于上诉人郑光龙对交易标的认识错误导致协议履行不能，该协议应予解除。被上诉人请求将其已付定金10万元退还合理合法，应予支持。上诉人凯翔公司作为房屋买卖中介公司，在与被上诉人签订购房协议时，对上诉人郑光龙是否系拟转让房产的所有权人没有尽到必要的审查义务，在知晓买卖标的物有误且未征得被上诉人同意的情形下将其收取被上诉人已付定金10万元转给上诉人郑光龙，对购房协议无法履行及款项至今无法退还给被上诉人有过错，依法应对上诉人郑光龙返还该10万元定金承担连带责任。综上，一审适用无权处分的相关法条不当，因为该条款的适用情形系出卖人明知自已对交易标的物无处分权，但本案上诉人郑光龙系对交易标的认识错误，误以为其有处分权，故应予纠正。一审认定事实清楚，实体判决正确，应予维持。两上诉人上述上诉理由不成立，均不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由两上诉人负担（两上诉人分别各预交受理费2300元，由本院各退回两上诉人1150元）。本判决为终审判决。审 判 长  何能媛审 判 员  李雪燕代理审判员  杨天隆二〇一四年十一月二十五日书 记 员  何 俊附本判决所引用的法律依据：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；2、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。