广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第569号原告：熊振宇，男，汉族，1992年10月8日出生，住湖北省洪湖市。委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州东镜新城房地产有限公司，住所地广州市花都区新雅街东镜村，组织机构代码61878707-9。法定代表人：廖小梅，该公司董事长。委托代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。委托代理人：何辉，广东科德律师事务所律师。原告熊振宇诉被告广州东镜新城房地产开发有限公司（以下简称东镜新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，被告东镜新城公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理本案。原告熊振宇的委托代理人赵少伟，被告东镜新城公司的委托代理人杨海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年5月15日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于广州市花都区新华街自由人花园一街16号903房的房屋，成交价628346.00元。双方合同约定2013年12月30日前被告需向原告交付符合合同约定交楼条件的商品房。合同签署后，原告按约定在2012年8月23日前支付了所有房款。2013年12月31日，原告经查相关规划部门，得知被告未通过验收。2014年3月2日，原告收到被告寄出的收楼通知书，要求原告于2014年2月28日收楼，原告收到通知书后按合同约定收楼，被告在收楼当天未向原告出示涉案房屋的永久水电文件，原告由于需要装修，于2014年3月3日收楼入住。现由于被告未按照约定时间办理验收，导致延期交楼，根据约定需支付违约金。综上，原告请求法院判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金（每日按人民币628346.00的万分之三计付，从2013年12月31日起计算到原告收楼之日止），暂计至2014年3月1日止的违约金11498元；2、被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告明确要求将违约金计算期限截止至2014年3月1日止。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，事实和理由如下：一、被告不存在逾期交房的行为，依法不应当承担迟延交房的违约责任。1、《商品房买卖合同》约定2013年12月30日仅是暂定交房时间，具体时间应以被告的通知为准。合同附件七对于上述第十三条约定的交房时间进行了补充：甲方交付商品房的日期暂定为2013年12月30日前，具体以入伙通知书内载明的入伙时间为准。即原告在签订合同时，已经同意具体交房时间以被告的通知为准，不是《住宅质量保证书》的时间，并且《住宅质量保证书》是在房屋交付后才向原告发放，不是我方承诺的交付时间。2、本案中，被告通知原告收房的时间是2014年2月28日，该时间与被告从相关部门取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间一致，该交房时间合理合法。3、在本案中，被告是在2014年2月28日通过邮政快递发出收楼通知的，该快递在第二日即3月1日即可到达原告所在的白云区，原告直至3月3日才实际收楼，由此造成的时间延误的责任应由原告承担。二、截至2014年2月28日，被告建设的涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，原告以被告未出示永久水电文件为由，持续计算所谓迟延交房违约金也是错误的。1、《商品房买卖合同》第十五条和附件七“本合同补充协议”第八条的约定《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件的资料，甲方公示或出示原件；《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》由甲方提供已盖公章的原件给乙方。2、涉案房屋分别于2013年7月18日获得了《客户受电工程竣工检验意见书》，2013年10月25日取得了《人防工程专项竣工验收备案意见书》，2013年10月27日获得了供气单位的《竣工验收证明书》，2013年11月20日取得了《广州市花都区东镜新城住宅小区建设工程的消防验收合格的意见》，2013年11月27日取得了《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》，2013年12月23日取得了涉案房屋的通邮证明，2014年2月24日取得了《建设工程规划验收合格证》，2014年2月25日取得了《建设工程竣工验收报告》并已在销售中心现场向包括原告在内的收楼业主公示。于2014年2月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。3、《商品房买卖合同》第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。在收楼过程中原告从未向被告提出异议，根据上述合同条款的约定，视为原告同意接收该商品房，商品房已符合交付标准和条件。因此，原告在2014年3月3日实际收楼后，主张2014年3月起被告未按约定办理验收导致迟延交房的责任是不成立的。三、原告主张的违约金标准过高，应予以调整。合同约定的逾期交房违约金标准为购房款的每日万分之三，则每日的违约金高达200多元，折算成房屋的月租金则高达6000多元。目前，广州市中心城区珠江新城的房屋月租金一般也仅为5000元左右，达不到6000元的标准，花都区郊区东镜新城的租金标准则应远低于珠江新城的标准。原告主张的违约金明显高于其实际损失。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，依法应当予以调低，即以每日万分之零点三的标准为宜。经审理查明：被告是位于广州市花都区新雅街东镜村自由人花园项目的开发商，已于2012年10月8日取得编号为穗房预（网）字第20120222号-2的《商品房预售许可证》。2012年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街广花五路西侧自由人花园（自由人花园一街16号）903号房，该商品房建筑面积共83.69平方米。该商品房以套出售，总房价628346元。合同第八条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付198346元；剩余房款430000元，须于2012年5月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条，逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.逾期不超过180个工作日的，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.3‰的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条，风险责任转移：甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。该合同附件七约定，第六条对《合同》第十三条交房时间补充如下：1.甲方交付商品房的日期暂定为2013年12月30日前，具体以入伙通知书内载明的入伙时间为准。房屋交付的标志是：乙方签署《商品房验收意见表》。该商品房的风险自交付之日起由乙方承担。甲方推迟交房可以电话或挂号信或特快专递或报纸公告通知等方式通知乙方。第十八条2.通知方式包括但不限于挂号邮寄、特快专递、公证送达、电话、传真等。用挂号邮寄、特快专递方式送达的，送达日为发信日后第三个工作日；甲方专人递送的，乙方签收之日即为通知送达日期。采用传真、电话方式的以发出时间为到达时间。第十九条5.在签署合同前，乙方已认真阅读合同，乙方确认完全理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务。双方是在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。本合同附件的约定与《合同》不一致的，以附件的约定为准。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。2014年2月28日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，主要内容为告知原告涉案房屋已符合合同约定的交付条件，通知原告在2014年2月28日到自由人花园社区服务中心办理收楼手续，并告知原告收楼应注意的事项。原告于2014年3月3日收楼入住。另查明：涉案房屋分别于2013年7月18日取得《客户受电工程竣工检验意见书》，2013年10月25日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，2013年10月27日获得供气单位出具的《竣工验收证明书》，2013年11月20日取得《建设工程消防验收意见书》，2013年11月27日取得《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》，2013年12月23日取得供水永久使用证明书及通过通邮申请，2014年2月24日取得《建设工程规划验收合格证》，2014年2月25日取得《建设工程竣工验收报告》，2014年2月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2014年2月28日符合合同约定的交楼条件。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合同约定。本案的争议焦点是违约金计算的截止时间。根据合同约定，被告符合交楼条件后，应向原告发出收楼通知书。被告已于2014年2月28日向原告发出《房屋交付通知书》，该函件已明确表达了通知原告收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件。原告在2014年3月3日收楼，被告应向原告支付2013年12月31日起至2014年3月3日止的逾期交房违约金。故对于原告请求被告支付2013年12月31日起至2014年3月1日止的逾期交房违约金11498元（628346元×0.03%×61天）的诉讼请求，本院予以支持。被告要求驳回原告诉讼请求的理由包括：一、被告不存在逾期交付的行为，依法不应当承担迟延交房的违约责任；二、截至2014年2月28日，被告建设的涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，原告以被告未出示永久水电文件为由，持续计算所谓迟延交房违约金也是错误的；三、原告主张的违约金标准过高，应予以调整。针对被告的抗辩理由，本院认为：一、在合同附件七中，第六条对《商品房买卖合同》第十三条交房时间进行了补充约定，但该条约定使得被告交付房屋义务的履行时间处于不确定状态，属于履行时间约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”且该条款内容使得原、被告之间的权利义务处于失衡状态，对于原告显失公平。故本院推定，合同约定的房屋交付时间未变更，仍为2013年12月30日。被告于2014年2月28日向原告发出《自由人花园房屋交付通知书》，违反了商品房合同关于交房时间的约定，应向原告承担逾期交楼的违约责任。二、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告在向原告交付房屋时，应当出示合同约定的相关资料。但被告在2014年2月28日才取得所有合同约定的资料，故涉案房屋在2014年2月28日才符合交付条件，迟于合同约定的交房时间。被告于2014年2月28日向原告发出《房屋交付通知书》，原告于2014年3月3日收楼入住，没有违反合同第十六条的约定。故原告要求违约金计算至2014年3月1日止的诉讼请求符合合同约定和法律规定。三、关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，且《商品房预售合同》附件同时也约定在原告逾期付款的情况下，原告亦应按房价款总额每日0.05%的标准向被告支付逾期付款违约金，该责任与被告逾期交房应承担的违约责任亦是相当的，故被告要求将逾期交房违约金标准进行调整的抗辩意见，依据不足。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州东镜新城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告熊振宇支付逾期交楼违约金11498元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，由被告广州东镜新城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  廖静文人民陪审员  黄龙辉人民陪审员  钟永秀二〇一四年十一月十九日书 记 员  朱婷欣