昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第95号原告：云南黔兴餐饮文化管理有限公司地址：昆明市官南大道与广福路交汇处福保路一号。法定代表人：申家敏，该公司总经理。委托代理人：杨云、陈德全，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：王建国，男，1991年9月7日生，汉族，昆明市人，无固定职业，住昆明市盘龙区。委托代理人：冯进，云南金东方律师事务所律师。特别授权代理。第三人：苏从文，男，1964年5月5日生，汉族，住昆明市。原告云南黔兴餐饮文化管理有限公司诉被告王建国、第三人苏从文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加苏从文为本案第三人并于2014年6月10日再次开庭进行了审理。原告委托代理人杨云、被告委托代理人冯进到庭参加了诉讼。第三人经合法传唤后未到庭，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定由原告承租被告所有的位于昆明市盘龙区白龙路白龙寺村1号附3号、附4号的房屋，被告于2013年9月15日将租赁房屋移交给原告，原告需向被告支付房屋保证金人民币5000元，2013年9月15日至2014年3月15日为第一期租金支付期间，该期间租金为人民币30000元，合同中对房屋用途、租期、双方权利义务、违约责任等约定明确。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付了第一期的租金和房屋保证金，并于2013年7月19日支付办理消防手续所需的费用人民币2500元给被告。至此，原告履行完自身房屋移交前的全部义务。但是，被告却未按照合同约定将租赁房屋移交给原告使用，该房屋一直由第三方使用，经原告多次催促被告既不交付房屋也不退还原告款项。原告认为，被告不按合同约定移交租赁房屋供原告使用的行为，致使原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》的目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大的损失。故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2013年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租金人民币30000元、押金人民币5000元、办理消防手续的费用2500元，并向原告支付违约金人民币50000元；3、判令被告承担本案原告维权支付的律师费人民币5000元；4、判令本案的全部诉讼费由被告负担。被告辩称：租房合同事实成立，本案关键的问题是房屋交付的问题，被告本应于2013年9月15日交付房屋给原告，但是由于原租房人不愿意腾房，故耽误了被告交房给原告的时间，该问题上确实是被告的责任。为了弥补责任，被告提出两种方案与原告协商，如愿继续履行合同，则按照实际交房之日起算租金，租期顺延；或者解除租房合同，被告将原告交纳的所有款项全部退还。但原告不同意上述两种方案，坚决认为被告违约，坚持主张10万元的违约金，不愿意和解。被告曾和原告协商，但是原告扣下被告单位的轿车，至今不归还，故本案中，双方都有过错，本来可以弥补和减少损失，但是现在损失扩大，责任在于原告。对于原告的诉讼请求，由于现在才知道诉争的房屋实际产权人并非被告，被告只是基于亲属关系代为管理，但没有相应的授权委托书，因此，合同无效。合同无效后，已经收取的租金30000元、押金5000元，被告可以退还；被告没有收取过消防费用2500元，不同意退还；违约金、律师费不同意支付。第三人未到庭亦未提交书面意见。庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：第一组：1、企业法人营业执照；2、组织机构代码证；3、被告的身份证复印件，证明原、被告有适格的诉讼主体资格；第二组：4、房屋租赁合同；5、收条；6、支付证明，证明原、被告签订了租赁合同，对房屋交付时间、违约责任等都有约定；第三组：7、委托代理协议；8、法律服务费发票，证明原告为诉讼支出的费用；第四组：证人李某的证言，证明原告于2013年7月19日预支被告2500元用于办理消防手续；第五组：小吃店装修工程施工合同、发票六份、收据一份，证明因被告违约，原告存在的损失。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5予以认可；证据6没有被告的签名，不予认可；证据7真实性认可；证据8真实性认可，但不同意律师费由被告支付；证人证言，由于证人是原告职工，与本案有利害关系，不认可证人证言；第五组证据的装修合同不认可其真实性及合法性，该合同没有在举证期限内提交；发票和收据，原告经营的是连锁店，这些单据不一定是本案的，与本案无关并且也是过了举证期限提交的，真实性及合法性不予认可。综合上述质证意见及证据规则，本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8的真实性予以确认，可以认定原、被告之间签订了租赁合同，原告依约支付了租金30000元及押金5000元；原告为进行诉讼支付了律师费用5000元。对证据6及证人证言，首先，被告不认可该证据的真实性，也不认可收取过该笔费用；其次，该证据从形式上也没有被告的签字确认；加之，仅有证人证言证实被告收取过该费用，而该证人系原告公司职工，与本案存在利害关系，其证言不足以采信，因此，由于缺乏证据规则规定的形式要件，亦没有其他有效证据予以佐证，本院对该两份证据不予采纳。第五组证据，首先，被告不认可该证据；其次，该证据从形式及内容上无法反映出与本案的关联性，无法证明原告确实存在该装修及购置相关营业物品的损失，本院对该组证据不予采纳。被告未向法庭提交证据。审理中，为查清涉案房屋所有权问题，本院依法调取了以下两份证据材料：1、第三人苏从文的户籍证明；2、昆明市盘龙区云山社区白龙寺村股份合作社出具的《证明》。原告对该两份证据材料的真实性予以认可；被告对证据材料1的真实性认可，对证据材料2认为没有房屋栋号等信息，无法证明与本案的关联性。依据上述质证意见，本院认为，证据材料2上明确了第三人苏从文所有的房屋位于，系涉案房屋坐落位置，并非被告所述没有明确的栋号信息，因此，本院依据该两份证据材料认定涉案房屋系第三人苏从文通过自建取得的房屋。综上所述，本院确认以下法律事实：第三人苏从文通过自建取得位于昆明市盘龙区白龙路白龙寺村1号的房屋。2013年7月17日，被告王建国在未经第三人授权，称自己系上述房屋产权人的情况下，以自己名义与原告云南黔兴餐饮文化管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将昆明市盘龙区白龙路白龙寺村1号附3号、附4号的房屋出租给原告作餐饮之用；被告应于2013年9月15日将租赁标的物交付给原告使用；租期为3年；第一次租金在签订合同之日交付。合同还约定了租金及双方的其他权利义务及违约责任。合同签订当日，原告向被告交付了第一期租金30000元及房屋押金5000元。但是被告没有在约定的日期向原告交付房屋，原告为此诉至本院要求解除合同及返还交纳的租金30000元、押金5000元、消防手续费用2500元，承担违约责任及其为诉讼支付的5000元的律师费用的损失。本院认为,本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的合同效力为何？二、被告是否应当退还原告消防手续费用2500元及承担违约金50000元、律师费用5000元？对于第一个争议焦点，经审理查明，虽涉案房屋没有产权登记部门的产权登记证明，但该房屋系第三人通过自建取得，通过已经认定的证据可以确认涉案房屋的合法处分权人系第三人；被告在与原告签订《房屋租赁合同》时没有第三人授权，谎称自己系房屋产权人的行为，系无权处分行为和欺诈行为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条和第五十二条之规定，该合同应属无效。原告主张被告系第三人的亲属，通过其管理涉案房屋的表象，其有理由相信被告有代理权，合同有效。本院认为，原告在与被告签订合同时没有要求被告提供代为出租涉案房屋的授权委托书和房屋产权证明，没有尽到审查义务，存在过失；并且被告是以自己名义与其签订的合同，并非以代理第三人之意思与原告签订合同，因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告的行为并不构成表见代理，原告的该主张不成立。综上，被告没有代理权却隐瞒真相，谎称系涉案房屋产权人与原告签订的《房屋租赁合同》应属无效。对于第二个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，依据上述，原、被告签订的合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告对于合同无效后退还已收取的租金30000元及押金5000元予以认可，本院予以确认。对退还消防手续费用2500元的诉讼请求，由于原告没有提交有效证据证明向被告交付过该费用，被告亦不认可收取过该费用，因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告应当承担举证不能的不利后果，对该请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于违约金和律师费的诉讼请求，由于原、被告签订的合同无效，合同中对于违约金及诉讼相关费用的约定亦属无效，因此，原告的该诉讼请求缺乏理据；同时，原告认为如合同无效，该请求中的费用也系原告实际产生的损失，本院认为，原告没有提供有效证据证明存在该损失，而律师费用也并非必然损失，因此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告云南黔兴餐饮文化管理有限公司与被告王建国于2013年7月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告王建国于本判决生效之日起十日内向原告云南黔兴餐饮文化管理有限公司退还租金30000元及押金5000元；三、驳回原告云南黔兴餐饮文化管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4323元，由原告云南黔兴餐饮文化管理有限公司承担2323元，被告王建国承担2000元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 江 丽人民陪审员 林 森人民陪审员 吴咏璇二〇一四年六月十日书 记 员 李 艳