上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2966号上诉人（原审被告）上海绿地格林茂置业有限公司法定代表人徐委托代理人岳巍，委托代理人毕晓倩被上诉人（原审原告）上海曼优文化传播有限公司法定代表人＊＊，董事长。委托代理人孙毅磐委托代理人胡轶东上诉人上海绿地格林茂置业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区房屋（以下简称系争房屋）产权登记于上海绿地格林茂置业有限公司（以下简称绿地公司）名下，产权登记日为2007年10月11日。2009年3月，绿地公司将东海岸商业广场房产及经营权委托给公司1（以下简称公司1）管理。2009年7月20日，绿地公司作为预出租方（甲方）、公司12（以下简称公司12）作为预承租方（乙方），公司1代绿地公司与公司12签订《绿地东海岸房屋租赁合同》一份，合同约定绿地公司将系争房屋预租给公司12，合同补充条款2-1约定：“乙方承诺承租该房屋仅作量贩式KTV配套餐饮、超市及相应附属商业经营之用。”3-1约定：“房屋租赁期限自房屋交付之日起至2019年10月31日终止。”16-1-1约定：“在租赁期内，如乙方按照本合同约定缴纳租金、管理费及其他一切款项，并遵守本合同所有的条款和条件，甲方应确保乙方在租赁期间可合法承租该房屋，……同时甲方、运营公司保证在本合同出租房屋所在的整个‘东海岸商业广场（暂定名称）’内不再有与乙方类似经营的商铺、单位、公司、其他组织（包括量贩式、自助式KTV、歌厅、练歌房）否则乙方有权不再向甲方、运营公司、物业公司支付租金和推广费但继续使用所租房屋直至合同终止或该类似经营单位从楼内搬出。”16-1-5约定：“甲方及物业公司应保证房屋结构、质量、防水、防渗、防漏等充分完好，房屋的各项排水、通风等设备充足、完备、运行正常，以确保乙方能正常经营和使用房屋，否则由此产生的后果及造成乙方的一切损失由甲方及物业公司负责。”19-2约定：“乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后10日内不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费或管理费；或乙方拖欠支付管理费、推广费、水、电费中任何一项费用或未及时补足水、电费押金（如适用）超过15日的（以物业管理公司记录为准，但乙方有初步证据表明物业公司的记录与实际不符的除外），在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直到乙方付清拖欠租金、费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。乙方逾期支付租金、管理费、推广费等本合同约定由乙方支付的任何费用不满一个月的，按每逾期一日，应按所欠款项的千分之一标准向甲方支付逾期利息。”19-3约定：“乙方在此明确同意及声明：甲方有权在违约事件发生后提前解除本合同，且乙方应向甲方承担违约责任……。本条所述的违约事件包括：乙方逾期一个月未付租金、推广费，经甲方书面催告后仍不支付的，但甲方按合同约定暂缓支付的除外……。”合同附件四“租金及其他本合同项下的其他费用及支付”约定：“管理费和推广费采取先付后用的原则，乙方按合同约定应付物业费或推广费的，则应于每月1日或之前向甲方支付该月的物业费及推广费；……甲乙双方协商同意租赁期间第一年至第五年（即实际免租期结束之日起至2014年12月31日）每月租金按基本租金的方式收取；乙方应于每月1日或之前向甲方支付该月的基本租金。甲方在收取上述费用后五日内提供相应的票据。……自2013年1月1日起至2014年12月31日，每月基本租金为人民币（以下币种相同）77，699元；……自2013年1月1日起至2019年10月31日，每月推广费为9，825元。”合同还对其他内容作了约定。2010年9月6日，上海曼优文化传播有限公司（以下简称曼优公司）与公司1、公司12签订《合同权利义务转让协议》，约定公司1与公司12签订的上述房屋租赁合同项下的全部权利和义务无偿转让给曼优公司。2011年10月14日，曼优公司因绿地公司地下车库收费问题向公司1发函，要求协商解决。2012年3月26日，曼优公司向绿地公司及公司1发送《告知函》，内容为，曼优公司发现在东海岸商业广场范围内有两家商户从事与曼优公司类似经营的卡拉喔凯包房经营，要求对此加以处理等。2013年3月20日，曼优公司再次向绿地公司及公司1发送《催告函》，内容为重申类似经营的问题，要求按合同约定处理等。2013年3月28日，公司1委托的运营管理方公司3向曼优公司回复，对曼优公司提出的类似经营问题并不认同，绿地东海岸商业广场仅存在曼优公司一家经营量贩式KTV的公司，不存在恶性竞争等。2013年11月18日，曼优公司向绿地公司及公司1发送《关于东海岸广场商业区渗漏水严重影响漫游歌城正常经营的问题》，内容为：因绿地东海岸商业广场地下商业区渗漏水原因，影响曼优公司歌城正常经营活动，导致曼优公司损失，已查明的渗漏水处：802包厢顶部漏水；806包厢南侧墙面渗水；777包厢外转角处地面渗水；水吧窗口顶部漏水；仓库顶部漏水；歌城南区A1包厢地砖下常年积水；歌城办公区域及更衣室常年大面积渗水；歌城配套员工食堂区域地面常年大面积渗水，要求绿地公司予以处理，否则曼优公司将暂缓支付歌城房租等。2014年2月13日，公司1向曼优公司回函，内容为：针对曼优公司反映的渗漏水情况，其已于2013年11月22日安排施工人员进行检查维修，2013年11月28日已将仓库顶部漏水区域进行修复，要求曼优公司及时支付2013年1月、2014年1月的租金及推广费。2014年2月21日，曼优公司及绿地公司运营公司、房屋施工单位、物业公司对系争房屋的漏水问题召开协调会并签署会议记录，内容为：“1、地下积水是否二次装修造成；2、仓库已修复但结果还不明确；3、天花板方面除仓库跟绿地工程无关；4、806包厢金适堡渗水问题漫游要求绿地居中协调；5、厕所发现泵空转现象；6、漫游认为设备损坏老化快，对二次装修更换设备感到担心；7、对于关键问题地下积水、绿地工程提出建议把积水地方装修去除，如果是工程问题王老板愿意修复；8、漫游不同意第7条绿地建议，认为厨房地面只有雨季渗水，平时不出水，所以是结构问题，不属二次装修；9、漫游认为地下积水是多方造成，为综合性历史问题；10、双方协商方案等雨季地面出水时立即通知绿地工程，绿地工程第一时间到场，在出水地点打开地砖，如果是冒水则负责修复，如果只是潮湿则不是绿地工程责任，不负责修复。”2014年2月26日，公司1在系争房屋处张贴通知，内容为：因曼优公司欠缴2013年1月租金及1月推广费、2014年1、2月租金和1、2月推广费，故申请对该商户于2014年3月20日10点起采取停电措施等。2014年3月5日，曼优公司向公司1发送《回复函》，内容为：曼优公司承租的商铺存在渗水、漏水问题，曼优公司已于2011年向绿地公司委托的运营管理方反映；根据房屋租赁合同16-1-5条款约定，系争房屋存在渗水漏水造成曼优公司损害，要求解决；根据房屋租赁合同16-1-1条款，要求绿地公司对商场内存在两家同类经营商户的问题作出处理等。2014年3月12日，公司1再次向曼优公司回函，内容为：针对曼优公司提出的渗漏水情况，其已于2013年11月27日安排施工人员检查维修，2013年11月28日已将仓库顶部漏水区域修复，2014年2月21日四方已达成检修协议，要求曼优公司支付2013年1月、2014年1月、2月租金及推广费。另查明，案外人公司4（以下简称公司4）于2010年12月15日注册于绿地东海岸商业广场内，经营范围为卡拉喔凯包房，经营地址为绿地东海岸商业广场地下**。案外人公司5（以下简称公司6）于2010年10月26日注册于绿地东海岸商业广场内，经营范围为卡拉喔凯包房、迪斯科舞厅、音乐茶座，经营地址为绿地东海岸商业广场****。曼优公司向原审法院提起诉讼称，2009年7月20日，公司12与绿地公司委托代理人公司1签订了一份房屋租赁合同，租赁系争房屋（建筑面积为1，965平方米）。2010年9月6日，公司12、公司1和曼优公司签订了一份合同权利义务转让协议，该协议明确公司12就租赁合同的权利义务全部无偿转让给曼优公司。曼优公司承租该房屋后一直经营卡拉喔凯包房业务，2014年3月20日该房屋突然停水停电，导致经营停止。两天后曼优公司发现门上贴了一张公司1的停电通知。曼优公司认为，绿地东海岸商业广场内存在案外人公司4及公司6的同类经营业务，故曼优公司依据租金合同16-1-1条款约定拒付租金理由正当，且系争房屋还存在漏水问题未解决，绿地公司未经曼优公司同意停水停电的行为违反合同约定。据此，请求法院判令：绿地公司恢复系争房屋的通水通电，诉讼费由绿地公司承担。绿地公司辩称，针对曼优公司提出的漏水问题双方已达成会议纪要，曼优公司不能再以此为由拒付租金；曼优公司提出的同类经营问题，因两名案外人经营内容为带营业性陪侍的卡拉喔凯包房，属夜总会性质，与曼优公司营业性质不同，不构成同类经营；绿地公司对曼优公司进行停水停电是基于租赁合同19-2条的约定，故要求驳回曼优公司诉请。一审庭审中，曼优公司、绿地公司均确认：2009年7月20日之后曼优公司、绿地公司正常履行租赁合同，曼优公司未付2013年1月及2014年1月之后的租金及推广费。对2013年1月的租金未付，曼优公司解释为因双方疏忽而漏付；绿地公司对此解释不予认同，陈述其曾于2013年下半年催讨，并于2013年12月发函。原审认为，根据公司1与公司12之间签订的《绿地东海岸房屋租赁合同》、曼优公司与公司1、公司12签订的《合同权利义务转让协议》，曼优公司、绿地公司之间就系争房屋的租赁合同成立。该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现绿地公司以曼优公司未付2013年1月、2014年1月、2月的租金及推广费违反合同约定为由采取停水、停电措施，而曼优公司则以系争房屋存在房屋漏水及同类经营为由主张其未付租金及推广费的正当性。对此争议，关于曼优公司提出的房屋漏水问题，根据双方的往来信函及会议纪要，表示系争房屋确存在一定程度漏水，对曼优公司使用房屋造成相应影响，在曼优公司多次向绿地公司主张修复后，四方达成会议纪要，但会议纪要的内容表明，曼优公司、绿地公司对系争房屋的漏水问题仍存在部分分歧，未最终解决。关于曼优公司提出的同类经营问题，在双方签订的《绿地东海岸房屋租赁合同》16-1-1条款中，明确约定绿地公司承诺绿地东海岸商业广场内不存在与乙方类似经营的商铺、单位、公司、其他组织（包括量贩式、自助式KTV、歌厅、练歌房）。而根据庭审查明事实，该商业广场内确有案外人公司4及公司6经营，经营范围都包含卡拉喔凯包房，实际经营内容亦包含卡拉喔凯包房业务，虽绿地公司辩称该两名案外人经营属夜总会性质，与曼优公司作为量贩式KTV非同一经营业态，但法院认为，租赁合同16-1-1条中通过列举方式将量贩式KTV、自助式KTV、歌厅、练歌房等经营模式，均作为类似经营的范围排除，而从两案外人的经营范围及内容上，无法排除其属于上述经营模式之外。综上，法院认为，因曼优公司、绿地公司之间存在上述争议，曼优公司暂未支付租金系事出有因，不构成违约，绿地公司擅自停水、停电行为不当，故曼优公司主张恢复系争房屋通水、通电，法院予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二○一四年八月二十二日作出判决：上海绿地格林茂置业有限公司于判决生效之日起十日内恢复上海曼优文化传播有限公司承租的上海市浦东新区房屋房屋的通水、通电。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海绿地格林茂置业有限公司负担。判决后，绿地公司不服，上诉于本院称，1、根据租赁合同19-2条款的约定，承租人拖欠合同租金，出租人在催讨10日内仍不支付的，出租人有权停水停电，直到承租人付清租金为止。被上诉人对欠付租金没有异议，故上诉人停水停电合法有据。2、虽然合同16-1-1条款中就同类经营作了排除约定，同时约定了承租人可以拒付租金，但上诉人认为被上诉人经营的商业类别为量贩式KTV，涉及到的其他两家公司经营的是夜总会，从文化部及公安部的通知文件内容看出，夜总会与量贩式KTV属于两种经营形式，消费水平、消费群体及消费方式均显著差别，并不构成同业经营，对被上诉人经营不会造成实质性的影响。另外，被上诉人拖欠2014年1-2月租金的理由是房屋漏水问题，从未将同业竞争条款作为拒付租金的理由，因此被上诉人不能以合同16-1-1条款拒付租金。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人曼优公司辩称：根据双方在一审中的确认，涉及到的两家公司采取包房点歌的格局，且经营内容与被上诉人完全一样；两家公司的工商执照上的经营范围与被上诉人的工商执照上的经营范围也是一样的；至于人均消费价格不能作为判断依据；虽然文化部、公安部门在相关通知中对娱乐场所范围分别表述为“量贩式”、“夜总会”，但他们不是直接主管部门，应根据工商部门核定的经营范围进行判断。另外，“夜总会”也不是规范称呼，从工商登记角度，这样的经营业态不存在。据此，上诉人违反合同16-1-1条款的约定，被上诉人拒付租金的理由成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人绿地公司与被上诉人曼优公司就系争房屋存在租赁合同关系，故双方应当遵守合同约定，履行各自的权利义务。本案争议焦点在于被上诉人拒付租金、推广费的理由是否正当，上诉人因被上诉人的拒付租金行为是否可以行使停水停电的权利？这里主要涉及到对上诉人出租给案外的两家公司在经营业态方面是否构成与被上诉人同业经营，是否符合合同16-1-1条款中的排他性约定内容。对此，本院认为，从合同16-1-1条款的内容来看，出租人承诺对该商业广场不再出租给类似经营的商铺、单位、公司、其他组织，并列举了排除的经营模式包括量贩式、自助式KTV、歌厅、练歌房等，故上诉人在出租该商业广场其他物业时，应注意到该条款中的排他性内容，遵守自己所作的承诺。根据对该商业广场中两家公司在经营范围及经营业态等方面所作的查明，可以认定这两家公司与被上诉人存在经营范围、经营业态等方面的类似，符合合同16-1-1条款中的排他性约定内容，故被上诉人依据16-1-1条款的约定拒绝支付租金理由正当。虽然被上诉人发给上诉人的函件中是以房屋漏水等原因停付2014年1月、2月的租金，并最终导致上诉人停水停电，但在本案审理中，双方还以是否存在同业经营作为争议焦点并进行举证质证，经法院审理查明进行了认定，且两家公司的实际经营时间早也在双方纠纷之前，故被上诉人在本案中可以以此为由作为其拒付租金的抗辩理由。关于上诉人认为涉及到的两家公司经营性质为“夜总会”，而非量贩式KTV，不构成同业经营一节，本院认为，店铺的名称系经营业主对外的一种表达方式，不能作为经营性质区分的依据，经营性质及范围是否相同或者类似应以工商部门颁发的工商营业执照中核定的经营范围加以判定。关于上诉人提出的这两家公司在消费水平、消费群体、消费方式等方面与被上诉人的量贩式KTV经营存在明显区别，以此否认存在同业经营一节，本院认为，消费者的消费水平等并不是区分不同经营业态及经营范围的评判依据，且双方在合同中对此未作特别约定。综上所述，上诉人主张本案不适用合同16-1-1条款的约定，要求适用合同19-2条款的约定，认为上诉人享有停水停电的权利，理由不足，故本院不予采信。对上诉人坚持认为自己有权停水停电的上诉请求，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海绿地格林茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年十一月十三日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……