江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第05534号上诉人（原审原告）苏州力高电器有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇科技工业园科技路1号。法定代表人陈友德，该公司经理。委托代理人徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州市苏新钛设备有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇高新科技工业园。法定代表人袁志伟，该公司董事长。委托代理人蒋聿德，上海方本律师事务所律师。上诉人苏州力高电器有限公司（以下简称力高公司）因与被上诉人苏州市苏新钛设备有限公司（以下简称苏新钛公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴度民初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年5月16日，苏新钛公司与力高公司签订标准厂房租赁合同一份，约定苏新钛公司将位于苏州市吴中区光福镇科技工业园科技路1号、面积为2541.46平方米的标准厂房租给力高公司使用，租期自2007年6月20日起至2010年6月20日止。期满后，双方未续签书面租赁合同。合同第四条约定，租赁期间因生产需要在场地内搭建简易房等，原则上不允许。如因特殊情况，必须经过苏新钛公司同意后实施，费用由力高公司自理，租赁期满时无偿给苏新钛公司。合同中未约定水电费缴费开票主体应变更为力高公司。此后，苏新钛公司又将位于苏州市吴中区光福镇科技工业园科技路1号、面积为1609.59平方米的另一厂房出租给力高公司使用，双方对该厂房租赁未签订书面合同。双方确认：自2010年6月20日起，双方就上述厂房均形成不定期租赁关系。2015年3月27日，苏新钛公司以挂号信的形式向力高公司发出解除租赁关系通知函一份。该函主要载明：双方之间形成不定期租赁关系，苏新钛公司有权随时通知力高公司解除租赁关系；力高公司在租赁关系存续期间存在乱搭乱建、拖欠租金等违约行为，要求力高公司在收到通知函的15日内（最迟2015年4月15日前）从租赁厂房中搬出，自行拆除违章建筑并支付拖欠租金；若力高公司逾期搬出，则每延期一天按照双倍租金支付损害赔偿金。力高公司称其并未收到该份挂号信，并申请原审法院对该挂号信的签收情况进行调查。原审法院于2015年7月31日至苏州邮政局调查，该局反映：该份挂号信于2015年3月27日从苏州市邮政局南门邮政支局寄出，于2015年3月29日妥投；收件地址为苏州光福镇科技工业园光电路1号，收件人徐强。力高公司认可该份挂号信邮寄地址为其公司，但认为徐强本人未收到该份挂号信。2015年4月15日，苏新钛公司以EMS方式向力高公司邮寄了内容与2015年3月27日解除租赁关系通知基本相同的律师函，但要求力高公司收到律师函后即从租赁厂房中搬出。力高公司收函后并未从租赁厂房中搬迁，亦未拆除涉案大棚、支付租金。2015年4月21日，经苏新钛公司申请，供电公司对力高公司承租的苏新钛公司厂房中断供电。另原审法院在审理（2015）吴度民初字第249号案件中，苏新钛公司与力高公司一致确认：自2014年起厂房租金为40114.37元/月，租金半年一付，先付后用；2015年2月5日力高公司支付2014年下半年租金中的100000元，2014年其他租金及2015年租金力高公司尚未支付；截至2015年4月15日，力高公司已结欠苏新钛公司租金289872元。以上事实，由当事人陈述，力高公司提供的房屋权属登记信息、产权证复印件、标准厂房租赁合同、解除租赁关系通知函及国内挂号信函收据、律师函及EMS寄件人存联等证据证实。原审审理中，力高公司为证明其主张，向原审法院提交了以下证据：1、力高公司自行制作的2014年11月至2015年4月的员工工资表、2014年10月至2015年3月的工资发放明细，证明停电前其员工工资发放的情况。力高公司称：2015年4月21日停电后，为保持员工队伍稳定，其要求员工均在公司待命；其认为在停电后15天发放的工人工资系其停电损失的一部分。2、苏州市聚全有机电设备有限公司出具的发电机收据及增值税发票，金额为5100元；苏州松田机电设备有限公司出具的发电机组收据及增值税发票，金额为8100元；高新区东渚陆洪明建材店开具的电缆线发票，金额为1000元。力高公司称：停电后为避免损失扩大，其自行购买了两台发电机共花去13200元，购买电缆线花费1000元。3、苏州永诚包装制品有限公司于2015年5月21日出具的大棚证明一份，载明：其原租住苏新钛公司厂房，于2010年上半年将已建成使用近两年的大棚折价捌万元卖给力高公司。4、苏州市星霸装饰材料有限公司于2015年5月21日出具的大棚建造证明一份，载明：其于2014年初为力高公司搭建生产用大棚，以及对原有大棚进行维护，共收费145002元。5、五张增值税发票，其中三张增值税发票货物名称为纸箱，另外两张货物名称为铝板，五张增值税发票金额共计225002元。力高公司以此证明其搭建、购买大棚共花去225002元，因使用产生折旧，故主张120000元。6、电费汇款清单，力高公司证明自2012年5月至2015年3月其已支付电费约300000余元。力高公司认为：按照17%的税率计算，上述电费可以抵扣税费48000元，故要求苏新钛公司赔偿其因未变更水电费开票主体的损失48000元。针对上述证据，苏新钛公司质证认为：证据1中的员工工资表系力高公司自行制作，故对其真实性不予认可。工资发放明细的真实性没有异议，但认为力高公司提供的工资发放明细不能证明名单中的员工为其公司员工，员工工资并非力高公司的实际损失。断电后力高公司在2015年4月23日即购买了发电机，故停电并未实际影响力高公司的经营。而且无论停产与否力高公司都应发放工人工资，故其认为力高公司的该项主张毫无依据。对于证据2，苏新钛公司认为：力高公司未在举证期限内提供电缆线发票和发电机组发票，故上述发票不应作为定案依据，且与本案没有关联性。对收据的真实性没有异议，但力高公司未提供支付凭证和购买合同，故无法证明其已支付了上述款项。此外，苏新钛公司认为购买发电机和电缆线系力高公司自行决定，并未经过其同意，且其已在合理时间通知力高公司搬离。因力高公司拒不搬离才导致断电，故其不应承担该部分费用。对于证据3、4，苏新钛公司认为力高公司未在举证答辩期内提供，故不应作为定案依据且对其真实性不予认可。对证据5中的三张纸箱发票真实性没有异议，苏新钛公司认为，另外两张货物名称为铝板的增值税发票力高公司未在举证答辩期内提供，故不应作为定案依据。此外，证据5不能证明系力高公司为搭建大棚的支出，力高公司也未提供证据证明已实际支出了上述款项。力高公司搭建大棚未经苏新钛公司同意，系违约行为，故力高公司搭建大棚的支出其不应承担。对于证据6的真实性苏新钛公司无异议，但其与力高公司未就水电费开票主体变更达成一致意见，力高公司也未向其提出过变更请求。且力高公司提供的电费发票包含起诉前两年的金额，已过诉讼时效。原审原告力高公司的诉讼请求为：1、判令苏新钛公司赔偿因突然中断供电给其造成的损失194100元；2、判令苏新钛公司赔偿强行要求拆除大棚所产生的经济损失120000元；3、判令苏新钛公司赔偿因拒绝履行水电费开票主体变更义务所产生的经济损失48000元；4、本案诉讼费用由苏新钛公司承担。原审法院认为：苏新钛公司与力高公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方当事人应诚信履行各自的合同义务。本案中，自2010年6月20日租赁期满后，双方形成不定期租赁关系，苏新钛公司有权随时解除租赁合同。为此，苏新钛公司于2015年3月27日以挂号信的形式向力高公司邮寄律师函，要求力高公司于2015年4月15日前从租赁厂房中搬出，自行拆除违章建筑并支付拖欠租金。因力高公司并未搬迁，苏新钛公司于2015年4月15日再次以书面形式要求力高公司迁出租赁厂房。力高公司收函后未支付拖欠租金，并继续使用涉案房屋，亦未向苏新钛公司提出延续租赁的主张，双方未就租赁期限是否延续达成一致意见。至此，双方租赁关系已于2015年4月15日解除，故力高公司应履行支付租金义务并搬离承租房屋。力高公司拒绝履行上述义务已构成违约，而因自身违约产生的损失应由力高公司自行承担。力高公司以苏新钛公司申请断电为由，要求苏新钛公司承担损失于法无据，原审法院不予支持。关于力高公司要求苏新钛公司赔偿因其强行要求力高公司拆除大棚所产生的经济损失问题。鉴于双方签订的标准厂房租赁合同中明确租赁期间因生产需要在场地内搭建简易房等，原则上不允许。如因特殊情况，必须经过苏新钛公司同意后实施，费用由力高公司自理，租赁期满时无偿给苏新钛公司。双方在原审审理中亦确认，涉案大棚并未拆除，故对力高公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。关于力高公司要求苏新钛公司赔偿其因拒绝履行水电费开票主体变更义务所产生的经济损失的诉讼请求。租赁关系中是否变更水电费开票主体，双方未对此进行过约定，相关法律对此亦未作规定。故力高公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回苏州力高电器有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为3366元，由苏州力高电器有限公司负担。上诉人力高公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人经理徐强并未签收2015年3月27日苏新钛公司邮寄的挂号信，并提供了初步证据，原审法院调取的相关证据也不能证明该挂号信系徐强本人签收。故苏新钛公司于2015年4月15日寄出的特快专递中，要求上诉人立即从涉案厂房中搬出属于无理要求。二、苏新钛公司在未事先告知的情况下，于2015年4月21日对涉案厂房强行断电，造成上诉人巨大经济损失，明显属于侵权行为。在因停电造成停产期间，上诉人为保持员工队伍稳定，上诉人所有员工均未放假，皆在公司待岗，故苏新钛公司应当赔偿其员工工资等损失共计194100元。三、在涉案厂房租赁期间，上诉人为租赁场地内的水电实际使用人，水电等费用由上诉人定期支付，按照一般常识上述水电费用应由上诉人摊入成本。苏新钛公司违反合同义务，拒绝履行水电费开票主体变更义务，其应赔偿上诉人由此产生的可直接抵扣的增值税经济损失48000元。四、涉案房屋租赁合同签订后，上诉人方知涉案房屋未通过国家规定的消防验收，故上诉人为保障货物安全特搭建大棚以减少消防隐患。且在双方纠纷发生之前，苏新钛公司早已认可上诉人搭建的大棚，未提异议。现苏新钛公司强行要求上诉人在短期内拆除大棚，于法无据，由此产生的经济损失120000元应由苏新钛公司承担。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由苏新钛公司承担。被上诉人苏新钛公司答辩称：1、由于力高公司严重违约，长期拖欠租金不付，且诉争租赁合同系不定期租赁，故我方依法解除了该租赁合同。我方解除租赁合同时，通过两次书面送达，明确表达了要求解除合同的意向，并要求力高公司搬离所承租的房屋。力高公司拒不搬离所承租的房屋，构成违约，应由其承担相应不利后果。2、由于租赁合同解除后，力高公司拒不搬离涉案房屋，我方通知电力部门停止供电，由此造成的不利后果应由力高公司自行承担。上诉人提出的相关损失，没有任何法律依据，不应得到支持。3、力高公司主张的水电费开票主体变更和大棚拆除损失，没有合同依据，与我方无涉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案二审期间，力高公司与苏新钛公司就原审查明的事实均不持异议。故自2010年6月20日起，双方就涉案厂房形成不定期租赁关系，苏新钛公司作为出租人有权随时解除租赁合同。2015年3月27日，苏新钛公司以挂号信方式向力高公司邮寄解除租赁关系的通知函，要求力高公司收到通知后15日内（最迟在2015年4月15日前）搬出涉案厂房，并支付欠付租金等。经原审法院向邮政部门查询，该挂号信由力高公司经理徐强本人于2015年3月29日签收。据此，原审法院依据前述法律规定，认定双方租赁关系业已解除并无不当，本院予以采信。力高公司认为上述信件徐强并未签收的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。力高公司在双方租赁关系解除后，未能在合理期间内及时从涉案厂房内搬出，由此所产生的损失属于其自行扩大的损失，应由力高公司自行承担相应的法律责任。2015年4月21日，苏新钛公司要求供电部门对涉案厂房停止供电，系对其自有财产的自行处分，与力高公司无涉。据此，力高公司认为苏新钛公司强行断电，应赔偿其损失194100元的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。力高公司以苏新钛公司强行要求其拆除大棚为由，另上诉要求苏新钛公司赔偿其经济损失120000元。但根据涉案厂房租赁合同约定，力高公司在租赁期间因生产需要在场地内搭建简易房等，原则上不允许；如因特殊情况，必须经过苏新钛公司同意实施，且租赁期满后无偿归苏新钛公司。且至原审法庭辩论终结前，力高公司搭建的大棚亦未实际拆除。故力高公司的前述上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。力高公司还上诉主张因苏新钛公司未履行水电费开票主体变更义务，要求苏新钛公司赔偿其经济损失48000元。但涉案厂房租赁合同中，双方并未约定租赁期间水电费发票中的交款人主体应变更为力高公司，且苏新钛公司对此亦不予认可。故就力高公司的前述上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，上诉人力高公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6732元，由上诉人苏州力高电器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 军代理审判员  沈维佳二〇一六年五月二十三日书 记 员  黄 婷