广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终1708号上诉人（原审原告)：冯少雄，住广州市越秀区。委托代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：广州市东晨房地产开发有限公司（以下简称东晨公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：范志强，该公司董事长。委托代理人：钟鸿，该公司职员。被上诉人（原审被告)：杨石维，住广州市越秀区。委托代理人：郭忠革、于丹阳，广东德培律师事务所律师。上诉人冯少雄因确认房屋买卖无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年9月1日，冯少雄（承租人，乙方）与文德房管站（出租人，甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将座落在清水濠15号首层房屋出租给乙方，房屋使用面积9.06平方米；甲乙双方议定上述房屋月租金为14.90元，租赁期限自1997年9月1日至1999年8月30日止，共计24个月。1998年11月22日，冯少雄（被拆迁人，乙方）与广州市东山区房地产经营开发公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（1998）房拆许字85号房迁许可证批准，拆除清水濠15号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积9.06平方米；乙方同意1999年3月30日前迁出原址房屋并同意由甲方提供解决临迁用房；甲方应于2002年12月30日前，在万福路回迁新建楼第三梯第三层，居住面积10平方米安置给乙方回迁居住。该协议经广州市东山区公证处公证。2001年4月4日，广州市东山国有资产经营有限公司向东山区房地产经营开发公司发出《关于办理企业转制的批复》，其中内容为：经研究，同意你司更名为“广州市东晨房地产开发有限公司”，以国有独资有限公司进行工商变更登记。2002年12月25日，东某公司向冯少雄发出《通知》，知会其于2003年1月17日上午10时办理回迁手续。冯少雄于2003年1月17日办理手续后，入住万福路72号302房至今。原审另查明，1999年10月28日，叶某甲、叶某乙、叶某丙、罗某、叶某丁共同签订《析产协议书》，其中内容为：广州市万福路90号、92号房屋和广州市清水濠13号、15号房屋是我们叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌、叶钦藩共同所有（广州市房地产权属证明书NO.102712、NO.102711、NO.102710）。为了方便管业，明晰产权，我们决定析产如下：1、叶某甲占123.4718平方米；2、叶某丙占103.213平方米；3、叶某乙占98.092平方米；4、罗某占75.42平方米；5、叶某丁占108.26平方米，其中18.26平方米是商业铺面。1999年11月30日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第5177号的《证明书》载明:兹证明叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌的代理人叶钦藩及叶钦藩本人于一九九九年十月二十八日来到我处，在公证员面前，自愿在前面的《析产协议书》上签名。2000年6月8日，业主（叶某甲已故）、杨石维（被拆迁人，乙方）与东山区房地产经营开发公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除属于乙方所有的，座落在东山区万福路90、92号，清水濠13、15号地段的房屋，建筑面积123.4718平方米；甲方将自有的座落在东山区万福路回迁新建楼第1、2-5层位置南向的自有房屋，建筑面积为123.4718平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），乙方根据有关规定应继续出租给原承租方，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。该协议于2000年6月29日在房管部门办理了备案手续。2008年3月24日，东某公司出具《拆迁补偿证明书》，其中内容为：兹有东山区万福路90号房屋，业权人：杨石维是我司经市城市规划局（1993）城地批字第211号文批准，并经市房地产管理局（1997）房征字第（301）号通告征用，按产权补偿协议书回迁至我司座落在越秀区万福路72号301房等25套房屋（详见附件），原产权面积为123.4718平方米，现回迁补偿的产权面积为1014.6588平方米。超出部分，已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积891.187平方米归杨石维所有。2008年5月14日，杨石维缴纳万福路72号302房契税1797元。同日，杨石维取得房地产权证（粤房地证字第××号），其记载：房屋所有权来源为赠与、交换、析产，房屋用途为居住用房，房屋座落越秀区万福路72号302房，建筑面积31.4169平方米，登记日期为2008年5月4日。2015年1月5日，杨石维向冯少雄及其同住人员发出《搬离房屋，付清占有使用费通知》，其中内容为：万福路72号302房的产权属杨石维女士所有，阁下及家人从2003年1月份一直占用该房产至今，却从未交过任何房屋使用费给杨石维女士。业权人一直催促阁下补交占用期间的使用费，再商谈阁下及家人是否以租客身份承租房屋问题，但阁下却一直不予理睬。为此，杨石维女士现再次通知阁下，请阁下以及家人在2015年1月18日前腾空、搬离302房，并付清占用房屋期间产生的占有使用费和利息。2015年1月12日，万福路72号（德悦居）居住户、全体回迁户给杨石维发出复函，其中内容为：我们是万福路72号302房、303房、306房、307房、308房、313房、403房、504房，清水濠11号301房、303房、402房、清水濠13号401房、404房的住户，就有关我们居住房屋的事宜，我们希望能与业主进行协商，但因我们老人家较多，行动不方便，为了便于协商，希望在2015年1月17日上午10时正带齐相关证明、材料，在万福路72号大堂与我们协商。2015年1月14日，由全体德悦居住户通过EMS邮政快递将复函发给杨石维（邮件号码105××××6812），陆某律师（邮件号码105××××1812），邮件分别于2015年1月16日、1月15日妥投。原审再查明，2005年10月8日，广东省广州市中级人民法院发出编号为（2005）穗中法民四初字第106号的《公告》，其中内容为：现本院已经依法查封被告广州市东晨房地产开发有限公司位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1幢10层6单元、11层6单元、12层6单元、13层6单元、14层6单元、15层6单元；2栋6层3、4、5、6单元；3栋6层3、4、5、6单元，面积共596平方米。轮候查封德悦居第3、4、5层全层房产，面积共598.53平方米。房产预售证号：穗房预字第20020005号。查封期间，未经本院许可不得抵押、转让、买卖等处理。查封期限2005年10月8日至2007年10月7日。2008年4月10日，广东省广州市中级人民法院发出编号为（2007）穗中法执字第1581号的《公告》，其中内容为：我院执行申请人香港锦辉企业集团有限公司申请执行被执行人广州市东晨房地产开发有限公司偿还欠款一案，经查位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1栋10层至15层6单元；2栋至3栋6层3、4、5、6单元，面积596平方米；第3、4、5层全层房产，面积598.53平方米是登记在被执行人广州市东晨房地产开发有限公司名下的房产。现我院已查封了上述房产并准备对上述标的进行评估、拍卖，如有异议，请于十五天内，即2008年4月30日前，书面向我院提出，并附相关证明材料证明本房产属于你本人（单位）所有或长期租用、使用等情况的书面证据。没有异议或逾期不提的，我院将对上述房产进行处理。冯少雄于2015年3月18日向原审法院提起本案诉讼称：东某公司明知道冯少雄是公租户，回迁后居住的涉案房屋也应当是公房的性质，另外根据相关材料显示杨石维在选择涉案房屋时也是清楚涉案房屋相关情况，并且明确知道冯少雄已在涉案房屋中居住多年，但东某公司、杨石维为了达到把涉案房屋转为私房的目的，通过非法扩大补偿面积的方式把涉案房屋转让到杨石维名下，东某公司、杨石维的行为属于典型的恶意串通，剥夺了冯少雄原有的公租权利。请求判令：1、确认东晨公司把广州市万福路72号302房屋过户到杨石维名下的行为无效；2、杨石维把涉案房屋过户回东某公司名下。原审诉讼中，冯少雄认为东某公司于2008年3月24日出具《拆迁补偿证明书》的行为是转移法院查封的被执行财产，逃避债务。原审法院认为，现对冯少雄与东某公司、杨石维双方争议焦点分析如下：首先，冯少雄与杨石维基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿的。冯少雄回迁居住至今已经有十多年，杨石维取得涉案房屋产权证书也有多年，两者与东某公司之间的约定均各已履行完毕。其次，杨石维对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，对此东某公司也予以确认，房管部门出具的产权证书记载，产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。再者，把涉案房屋过户到东某公司名下，必须由东某公司、杨石维形成合意。在东某公司、杨石维没有此意愿的情况下，冯少雄该请求没有依据。还有，从目前的证据看，不能证明东某公司、杨石维之间存在恶意串通的事实。冯少雄的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。最后，广州市中级人民法院（2007）穗中法执字第1581号于2008年4月10日发出的《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，而杨石维取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，杨石维取得房地产权证在后。杨石维所取得的房产并不在法院查封的执行财产范围内。否则，杨石维不能成功办理房地产权登记手续。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告冯少雄的全部诉讼请求。本案受理费1298元和公告费45.5元，由原告冯少雄负担。判决后，冯少雄不服，向本院提起上诉称：包括涉案房屋在内的房屋交易的“契税完税证”的备注中全都显示为“个人无偿赠与”，东晨公司与上诉人签订《广州市房屋拆迁安置协议》在先，与杨石维签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》在后，根据两份公告显示的事实，东某公司是在法院执行阶段、查封财产期间把房屋赠送给杨石维，杨石维在具体选择获赠房屋时明明可以选择其他房屋，也可以选择不接受超面积的部分，却明知涉案房屋已有人居住难以交付仍然特地选择上诉人已居住了数年、无法交付的涉案房屋。东某公司、杨石维显然是恶意串通转移涉案房屋的所有权，把原有的公房转变成私房，损害了包括上诉人在内的多名公租户的合法权益，也使得锦辉公司的债权无法实现。根据法律规定，恶意串通损害第三人利益的合同属于无效合同。综上，请求撤销原判，确定东晨公司把广州市万福路72号302房屋过户到杨石维名下的行为无效，判决杨石维把该房屋过户回东某公司名下，本案诉讼费用全部由东某公司、杨石维承担。被上诉人东某公司答辩称：我方已履行拆迁安置义务，在拆迁安置过程中，不存在合同无效或民事行为无效等情况，且涉案房屋的产权人是杨石维，上诉人是以租赁关系提起上诉，与我方无关，故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人杨石维答辩称：1、已有多起生效判决对杨石维与东某公司签订的拆迁安置补偿协议及杨石维取得涉案房屋产权有效性和合法性均有认定。2、上诉人与东某公司签订拆迁协议所获得的应是租赁权、使用权，而杨石维与东某公司签订的拆迁协议所获得的应是产权，属于物权，两者之间并行不悖，且东某公司也与上诉人履行了相关权利和义务，不存在杨石维与东某公司恶意串通损害上诉人利益的行为。3、根据合同相对性原则，上诉人实质上没有权利提出本案的各项诉讼请求，主体不适格。4、上诉人在原审中诉请东某公司将涉案房屋过户给杨石维的行为无效，不属于民事案件范畴，应是行政机关审查或行政诉讼范畴。5、上诉人既不腾空涉案房屋也不交租，侵犯了杨石维的合法权益。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人冯少雄及被上诉人东某公司、杨石维在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人冯少雄与被上诉人杨石维是基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿，上诉人冯少雄回迁居住至今已十多年，被上诉人杨石维取得涉案房屋产权证书亦已多年，两者与被上诉人东某公司之间的约定均各已履行完毕。根据本案查明的事实，被上诉人杨石维对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，房管部门出具的产权证书亦记载被上诉人杨石维产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。本院于2008年4月10日发出的（2007）穗中法执字第1581号《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，提出异议期为2008年4月30日前，而被上诉人杨石维取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，被上诉人杨石维取得房地产权证在后，本案现有证据并不能否定被上诉人杨石维取得涉案房屋的房地产权证的合法性，亦即目前证据不能证明被上诉人东某公司、杨石维之间存在恶意串通的事实。因此，原判认定上诉人冯少雄的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，并无不当，上诉人冯少雄在原审中的诉请没有依据。现上诉人冯少雄在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1298元，由上诉人冯少雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年五月十三日书 记 员  郑高妍