云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第396号原告陈金好，女，1964年11月30日出生，汉族，广东省云浮市市区。被告云浮市荣威房地产开发有限公司。地址：云城区高峰镇罗桂桥新桂区伟业大厦首层，营业执照注册号：4453012000501。法定代表人：潘锦灿。委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。原告陈金好诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由代理审判员杨清岚独任审判，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告陈金好，被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金好诉称：原告与被告于2009年3月12日签订《商品房买卖合同》（编号：0903061），合同约定：原告向被告购买位于云浮市市区××号蟠龙山水豪庭第E2幢501号房，该商品房合同约定建筑面积135.35平方米(套内建筑面积120.41平方米)，房屋价款总金额297770元整(认购时按建筑面积计价：建筑面积135.35平方米X单价2200元/平方米）。2009年3月12日，原告向被告支付了首期房款97770元，2009年4月1日前向银行按揭贷款200000元支付给被告，房屋价款已全部付清。1、原告所购的房屋房产证（粤房地权证云字第××号）标明建筑面积127.43平方米，套内面积114.55平方米，共用分摊面积12.88平方米，产权证登记面积比《商品房买卖合同》中约定的建筑面积135.35平方米少了7.92平方米，面积误差为-4.86%，严重超出了正常的误差范围。被告在合同中故意设置陷阱，而且还歪曲理解合同条款，在《商品房买卖合同》第四条第一款，把按“套”出售，歪曲成按“套”计价，拒绝返还原告7.92平方米的缩水面积价款。这是明显的合同欺诈手段，行为相当可耻。被告的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条诚实信用原则，根据《商品房销售管理办法》第二十条有关规定，被告要返还房屋缩水及多摊面积误差款项21250元给原告，误差款项构成如下：①套内建筑缩水面积价款:5.86平方米×2473.12元/平方米=14492元；②共用分摊多摊面积价款:2.06平方米×2200元/平方米=4532元；③共用分摊多摊面积价款的利息:4532元×6.55%×1.5×5年=2226元。2、被告在2010年3月20日已正式将商品房交付给原告使用，但拖延到2014年6月17日才把房地产权属证书交给原告，时间长达1,528日。根据《商品房买卖合同》第15条第3款约定：“买受人不能在商品房交付使用后720日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”因被告违约，对这种不守信用的行为，应要从重惩罚，以维护合同的严肃性，故被告没有资格享受合同约定的720天免责期，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,逾期交付房地产权属证书违约金为297770元×6.40%×1,528日÷360日=80887.57元。3、因被告将原告认购商品房时已交纳的维修资金到目前为止都没有存入银行或上缴。交款日期2009年3月12日，至今已超过5年，按五年期存款利率4.75%计算,本金4061元，利息964.5元。本息合计5025.5元。4、因被告的过错，造成多计算建筑面积7.92平方米，造成原告多交了契税和维修基金，所以被告应赔偿原告多交了契税、维修基金及利息共1165.3元，其中：①房价多算了17424元,契税按房价3%计算,造成多缴契税522.7元；②维修基金按建筑面30元/平方米计算,造成多交维修基金237.6元；③交款日期2009年3月12日，至今已超过5年5个月，按五年期贷款利率6.55%上浮50%计算,利息405元。原告要求被告支付上述四项诉求款共108328.4元给原告,在协商调解无效情况下，特具状起诉，请求判令：1、被告返还蟠龙山水豪庭E2幢501房缩水面积价款及利息21250元；2、被告支付逾期办理房产证违约金80887.6元；3、被告支付原告已交纳的维修资金及利息5025.5元；4、被告赔偿原告多交的契税、维修资金及利息1165.3元；5、本案诉讼费用由被告支付。原告陈金好为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格。2、房地产权证，证明原告向被告购房，建筑面积比合同约定面积少。3、《广东省商品房买卖合同》，证明原告向被告购房的事实。4、购房发票、贷款凭证、交楼通知书，证明原告向被告交清购房款的事实。5、办证费收据、契税发票，证明原告向被告交清所有费用。6、维修基金收据，证明原告向原告交纳维修基金。被告荣威房地产辩称：对于原告方的第1项诉求，我方认为应按照合同的相关约定计算，作出相应退还。对于原告方的第2项诉求，我方不同意该诉求，原告方的诉求没有法律及事实依据。对原告方的第3项诉求，我方不同意该诉求，认为与我方无关，契税和维修基金是由我方代收代付，收取该项费用的税务部门，原告方认为税务部门多收款项，其有权向税务部门申请退款，而不是请求我方退还。对原告方的第4项诉求，我方只是代办的性质，不同意退还。对原告方的第5项诉求，我方不同意，认为诉讼费用应由原告方承担。被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资质证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知，证明2011年11月28日前办理房产证必须先办国土证。3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日通知出台后，房屋转移登记不需提供土地分摊证明材料，可直接进行转移登记。5、税收缴款书、票据、住宅专项维修资金专用收据、维修基金存折，证明被告代原告办证缴纳费用共4466.55元，维修资金4061元已代为缴纳。6、权属证书，证明2011年4月11日，被告为原告的办理房屋确权。经审理查明，2009年3月12日，原告陈金好（买受人）与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0903061），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区××、编号××04-01-0095的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第E2幢501号房。……该商品房合同约定建筑面积共135.35平方米，其中，套内建筑面积120.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.94平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2472.96元，总金额人民币贰拾玖万玖仟玖佰玖拾零元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。公积金贷款。买受人须在2009年3月12日前交纳首期房款，计人民币97770元；并于2009年3月9日前提交所需资料，办理余款20万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告陈金好先后支付了首期房款97770元，及向银行按揭贷款支付了20万元，房款已全部支付完毕。2010年3月13日，原告陈金好收到被告荣威房地产出具的《交楼通知书》，确认收楼。2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年6月16日，原告陈金好取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第××号，登记建筑面积为127.43平方米、套内建筑面积为114.55平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、存在面积差异等，与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。另查明，原告陈金好向荣威房地产支付了涉案商品房的办证费用5633元，维修资金4061元给被告荣威房地产。2014年5月5日，被告荣威房地产将维修资金4061元缴存至原告房屋的专用账户。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税4466.55元，工本费80元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产逾期办证的违约金应当如何计算。3、被告荣威房地产是否应当退回两原告主张多收的契税、维修资金及利息。关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：[（114.55平方米-120.41平方米）÷120.41平方米]×100%=-4.87%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[2473.12元/平方米×（120.41平方米-114.55平方米）]=14492元给两原告。对于涉案商品房分摊面积差异部分，由于双方对此未作出约定，且涉案商品房是按套内建筑面积计价出售的，故两原告请求退回分摊面积部分多收房款及利息，没有合同依据，本院不予支持。被告荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给两原告。该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于逾期办证的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算违约金给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，两原告确认于2010年3月13日收楼，故被告荣威房地产应于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书，但两原告至2014年6月16日才取得房产证，已逾期836天，被告荣威房地产该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给两原告，关于合同中约定的“每日银行同期利率”是何种利率的问题，本院认为应按通常理解为人民银行公布的同期银行贷款基准利率，以此计算违约金亦符合公平原则。根据人民银行公布的贷款利率表，违约金从2012年3月3日至2012年6月7日共97天按年利率6.65%计算，从2012年6月8日至2012年7月5日共28天按年利率6.4%计算，从2012年7月6日至2014年6月16日共711天按年利率6.15%计算，违约金计得[297770元×（97天×6.65%+28天×6.4%+711天×6.15%）÷360天]=42985.58元，两原告关于违约金的请求其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。被告荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策是应当清楚的，其抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是国家政策原因，应免除其违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于两原告主张多收的契税、维修资金及利息的问题。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，被告荣威房地产仅行使代收代缴的义务，两原告请求被告荣威房地产退回多收的契税及利息，理由不成立，本院不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，被告荣威房地产行使的是代收代缴的义务，其已于2014年5月5日将两原告交纳的维修资金4061元缴存至两原告房屋名下的专用账户，故两原告请求退回多交维修资金及利息，不予支持。因被告荣威房地产已履行代为缴存维修资金的义务，且双方对代为缴存的期限未作出约定，故两原告请求被告荣威房地产继续履行缴存义务及支付利息，没有法理依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款14492元给原告陈金好。二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金42985.58元给原告陈金好。三、驳回原告陈金好的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2466元，适用简易程序审理，减半收取1233元（该款原告陈金好已预交），由原告陈金好负担633元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  杨清岚二〇一四年十一月二十日书 记 员  邓伟静