陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终3523号上诉人（原审原告）秦翊晟。委托代理人王小涛，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人赵恩西，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）和记黄埔地产（西安）有限公司。法定代表人周伟淦，该公司董事长。委托代理人周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人秦翊晟因与被上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦翊晟之委托代理人王小涛、赵恩西，被上诉人和记黄埔公司之委托代理人周曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年6月28日，秦翊晟向和记黄埔公司交纳购房定金20000元。2008年7月8日，秦翊晟与和记黄埔公司签订《商品房买卖合同》，约定由秦翊晟购买和记黄埔公司开发的逸翠园·西安（一期）第2幢2单元1层20101号商品房。合同第三条约定，该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.0米，夹层2.8米，建筑层数地上18层，地下1层。第四条约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6134.48元，总金额1242600元。合同附件一中夹层房屋平面图标示夹层为娱乐室、工人房、洗衣房、卫生间。附件三装饰、设备标准载明：客饭厅和卧室装置地辐射采暖系统，上设水泥砂泵保护层（不包括地库及夹层部份）；入户门不少于50mm厚（门扇）及户门配备门锁及小五金配件。附件七第八条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（合同附件三）的标准，但出卖人有权以同等质地或规格的建筑材料替代本合同约定的建筑装饰材料，但需确保达到本合同约定（合同附件三）的标准，如该商品房的装修、设备标准达不到附件三约定的标准，买受人应当在办理该商品房的验收交接时，要求出卖人进行整改，若整改以后，仍达不到本合同附件三约定的标准，买受人有权要求出卖人补偿实际的装饰、设备与本合同附件三约定的标准的那部分的装修、设备之间的差价。在出卖人整改或补偿装修、设备差价的前提下，买受人不得要求解除本合同和或/拒绝办理该商品房交接手续。附件七第十二条约定，出卖人已于2006年8月22日与出卖人通过法律程序选聘的家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称“管理机构”）签署了《逸翠园·西安一期前期物业服务合同》（以下简称管理合同），出卖人已将管理合同出示给买受人，买受人同意并接受管理合同的全部内容。买受人同意在商品房交付之日或视为交付之日起按本协议第七条所约定之物业管理服务费的标准，向管理机构缴纳物业管理服务费及电梯费。合同签订同日，秦翊晟向和记黄埔公司支付购房款352780元，2008年8月10日，秦翊晟再次向和记黄埔公司支付购房款869820元。和记黄埔公司于2010年6月18日取得涉案房屋所在楼栋的竣工备案登记。2010年9月4日，秦翊晟之母王国立代其收房，并签署《逸翠园·西安交楼验收表》。该验收表载明“主卫玻璃破损、窗户少锁件、主卧窗户少锁件、夹层西房插座有问题、夹层东房有两个面砖需更换、花园少两块砖，除以上所列项目外，该单位设施设备情况良好，能正常居住使用”。2012年3月30日，秦翊晟向和记黄埔公司提出房屋存在质量问题，并以此为由拒绝交纳物业费用。2012年4月，和记黄埔公司对房屋开始进行装修。2012年12月18日，秦翊晟之母与和记黄埔公司就房屋维修问题签订《承诺书》，接受和记黄埔公司以4个月物业管理费（含电梯费）的补偿，在该承诺书中载明“确认该补偿足以弥补本人及所有相关权利人就该房屋相关维修事宜引起的实际损失”。此外，秦翊晟自收房后向物业公司缴纳物业费及采暖费共6200元。审理中，秦翊晟申请对以下4项内容进行鉴定：涉案房屋的房屋夹层高度、夹层是否应当安装入户门、楼梯梯段是否符合国家标准及房屋施工图纸是否已经为每层住户设计预留了空调安装位置。2014年1月20日，陕西省建筑工程质量检测中心出具《原告秦翊晟诉被告和记黄埔地产（西安）有限公司开发建设的逸翠园-西安（一期）第2栋2单元一层20101号房商品房买卖合同纠纷案房屋相关质量问题鉴定报告》（陕建筑检（2014）委鉴字第001号），鉴定意见为：1、房屋夹层高度：房屋夹层原设计层高2.8米，满足了《合同》的2.8米约定要求。但因在地下室夹增设了地辐热采暖地面，地面标高提高了0.11m，故现有地下室实际层高仅为2.69米，不满足《合同》的约定要求。现在地下室夹层净高为2.353m，不符合GB50096-1999（2003年版）第3.6.2条的规定：“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m”；但符合了GB50352-2005第6.2.3条的规定：“地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处的净高不应低于2.0m”的要求；2、夹层是否应当安装入户门、夹层入户门高度、宽度、材质是否符合国家标准和合同约定标准。夹层门不是涉案房屋的入户门，是涉案房屋户主从-0.020标高平台下到-2.950标高下沉式花园出入地下室夹层的外门，所以不应当安装入户门。《合同》附件三对入户门有约定标准，但对内门及外门无约定标准要求。现有夹层门在建施2#（8#）-0202-3图的2#住宅地下室夹层平面图中示为M-2-2，在建施2#（8#）-0201-3图的门窗表中，M-2-2为洞口尺寸为2400mm×2200mm、90系列铝合金毛玻璃推拉门，未注明有任何防护设施。现场用钢卷尺测得该门洞的洞口尺寸为2377mm×1930mm，推拉门扇可开启宽度仅为690mm。因此，和记黄埔公司应对现有地下室夹层门M-2-2按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”的规定要求进行整改，同时对洞口高度差距过大及推拉门可开启宽度偏小的问题也一并进行整改。3、楼梯段净宽度是否符合国家标准：涉案房屋的T2-1楼梯房是房屋户主从-0.020标高平台下行到-2.950标高下沉式花园的套内楼梯，其一边临空的，并设置了栏杆的梯段实测净宽为1.005m-1.010m，符合GB50096-1999（2003年版）第3.8.3条的规定。4、房屋施工图纸是否已经为每层住户设计预留了空调安装位置，请标示施工图纸所示申请人一层房屋空调安装的具体位置。涉案工程建筑专业施工图纸已为每层住户设计预留了空调安装位置，涉案一层房屋的空调的具体安装位置也已清楚地标示在建施2#（8#）-0203-3图的2#住宅一层平面图中，问题在于各层（含一层）住户的空调安装位置均被对应的上层安装空调时占用了。因此，问题不是要在施工图纸重新标示秦翊晟一层房屋空调安装的具体位置，而是要和记黄埔公司或物业尽快与秦翊晟在现场协商解决好该一层房屋的空调安装具体位置问题。之后，和记黄埔公司对该鉴定意见提出异议。2014年8月20日，陕西省建筑工程质量检测中心出具书面异议回复载明：一、GB50096-1999（2003年版）是涉案工程设计施工直到交付使用后两年时间里均为有效而适用的国家标准；二、设计图纸中该地下室夹层用作娱乐室、工人房、洗衣房，在该商品房买卖合同中未见到将该夹层部分作为住宅使用功能的表述；三、进入这样一个下沉式花园旁的地下夹层附属用房，对该户来说是不应该再设置一个入户门的。鉴定报告中根据现场的具体情况，将该M-2-2全玻璃推拉门按外门来对待是合情合理的，并在鉴定报告中建议按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”的规定进行整改，并建议对M-2-2设计洞口尺寸为2400mm×2200mm，而实际洞口尺寸仅为2377mm×1930mm（洞口高度差距过大）等问题一并进行适当的整改（只能进行适当的整改，因为该地下室地面由于施工地辐热采暖，其标高已经提高了110mm的事实无法改变）。因秦翊晟对鉴定结论提出异议，并申请要求鉴定人员出庭接受质询。鉴定人员出庭时说明：地下层夹层设计层高是2.8米，是满足要求的，只是增加地幅热，导致净高缩0.11米；地下夹层不属于住宅范围；《鉴定报告》中“现场测得的门洞与设计宽度相差230mm”属于笔误，应为23mm；《鉴定报告》中引用规范“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”中选用安全玻璃或采取防护措施是二选一。庭审中，秦翊晟将其诉讼请求明确变更为：一、要求和记黄埔公司整改项目为以下4项：1、增加空调室外机安装位置；2、一层外窗安装安防设施，增加安全玻璃；3、夹层出口安装安全防护设施；4、为夹层安装排水系统（排水泵）；二、要求和记黄埔公司赔偿的项目为以下5项：1、因房屋夹层高度不足，要求依据《合同》第三条及《住宅设计规范》3.6.2条赔偿50000元；2、参照同小区房屋出租价格即每月4000元，主张秦翊晟自收房日2010年9月4日至2012年5月23日（采暖系统整改完毕之日）期间的房屋使用损失共计80000元；3、要求赔偿秦翊晟收房后向物业公司缴纳的物业费、采暖费6200元；4、排水泵产生的额外电费补偿，以每年2000元主张5年，共计10000元；5、夹层门洞尺寸不足，依据鉴定结论酌情主张10000元。秦翊晟对整改期间房屋的使用损失80000元及计算电费补偿的标准及期限，并未提供相应证据予以证明。原审法院认为，秦翊晟、和记黄埔公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，和记黄埔公司作为商品房出卖人，其公司所售房屋在交付前已取得竣工工验收备案，在交付时亦向秦翊晟提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合合同约定的交付条件。经过法庭调查，可以确认的事实是和记黄埔公司于2010年9月4日向秦翊晟交付了房屋，双方办理了交房手续。本案的争议焦点为：涉案房屋是否需要对秦翊晟提出的4项内容进行整改、和记黄埔公司是否存在违约情形以及是否造成实际损失。首先，本案在审理过程中，由秦翊晟提出申请，经本院委托专业的鉴定机构即陕西省建筑工程质量检测中心，对秦翊晟提出的多项房屋质量问题进行司法鉴定，鉴定程序合法，依据充分，故该鉴定意见书依法予以采信。其次，对于秦翊晟主张要求和记黄埔公司进行整改的诉请：1、秦翊晟要求增加空调室外机安装位置的问题，鉴定意见已经明确指出，涉案工程建筑专业施工图纸已为每层住户设计预留了空调安装位置，现在存在的问题是各层（含一层）住户的空调安装位置均被对应的上层安装空调时占用。故该问题解决的关键并非要在施工图纸重新标示秦翊晟一层房屋空调安装的具体位置或增加空调室外机安装位置，而是由和记黄埔公司或物业尽快与秦翊晟在现场协商解决好该一层房屋的空调安装具体位置问题。而本案系秦翊晟与和记黄埔公司作为买受人和出卖人之间的商品房买卖合同纠纷，秦翊晟与物业公司之间就空调安装位置的问题，与本案属不同法律关系，故本案不予处理；2、对于秦翊晟要求的第2、3项整改内容，依据鉴定意见，和记黄埔公司安装的夹层玻璃门未注明有任何防护设施，故和记黄埔公司应对现有地下室夹层门M-2-2按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施，并应设防撞提示标志”的规定要求进行整改。而根据《商品房买卖合同》及施工设计图纸，对于一层外窗及夹层出口并未约定安装专门的安全防护设施。故秦翊晟要求一层外窗安装安防设施，增加安全玻璃的诉请并无合同依据，不予支持；3、秦翊晟要求和记黄埔公司安装排水泵一节，秦翊晟就该房屋自始无排水泵的主张现仅提供一名证人作证，未提交其他相关证据予以佐证，且证人与秦翊晟家系多年朋友及邻居，与本案秦翊晟有利害关系，故证人证言依法不予采信。而从秦翊晟在收房时填写的收房验收表的内容可以看出，在收房时涉案房屋并未出现缺少排水泵的问题，故依法不予支持该诉请。再次，对于秦翊晟主张的各项赔偿项目：1、对于秦翊晟因房屋夹层高度不足要求赔偿50000元的诉请，《商品房买卖合同》中约定房屋夹层层高为2.8米，经鉴定也确定房屋设计层高确为2.8米，因增加原本没有的地辐热采暖系统导致房屋夹层现在实际层高为2.69米，缩减0.11米。虽双方签订的合同中并未约定房屋夹层有地辐热采暖系统，但和记黄埔公司于2010年9月向秦翊晟交付房屋时，秦翊晟已明确知晓房屋夹层增加了地辐热采暖，而增设地辐热采暖必然会增加地面厚度从而降低层高，同时使房屋的使用功能得到提升，且秦翊晟对此一直未提出异议，由此可见，秦翊晟、和记黄埔公司双方对于房屋夹层增加地辐热及造成层高变化达成了新的合意。现秦翊晟在已认可使用新增地辐热的同时，又主张和记黄埔因夹层层高不足构成违约，要求赔偿50000元，缺乏事实及法律依据，依法不予支持；2、关于秦翊晟主张房屋采暖系统维修期间的房屋损失及产生的物业费、电梯费，秦翊晟对于2010年9月4日收房之日至2012年5月23日采暖系统出现问题并维修的事实并未举证，也无证据证明因其房屋维修无法正常使用产生了损失，故该两项诉请证据不足，依法不予支持；3、关于秦翊晟主张要求和记黄埔公司赔偿排水泵额外电费的补偿，经法庭调查，并无证据证明和记黄埔公司在收房时未提供安装排水泵的事实，该诉请缺乏事实依据，故依法不予支持；4、关于秦翊晟因夹层门洞尺寸不足主张10000元赔偿的诉请，依据鉴定意见，涉案房屋夹层M-2-2设计洞口尺寸为2400mm×2200mm，而交付时实际洞口尺寸仅为2377mm×1930mm，与设计确实不符，的确给秦翊晟生活带来不便，结合本案涉案房屋秦翊晟已实际入住及整改存在困难的情况，酌情认定赔偿10000元。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决书生效之日起三十日内对原告秦翊晟所购房屋地下室夹层门M-2-2按GB50352-2005第6.10.4条款6“全玻璃门应选用安全玻璃或采取防护措施（对选用安全玻璃或采取防护措施是二选一），并应设防撞提示标志”的规定要求进行整改。二、被告和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告秦翊晟购买房屋的地下室夹层门洞尺寸与设计不符的赔偿金10000元。三、驳回原告秦翊晟其余诉讼请求。本案案件受理费3500元，由秦翊晟承担1750元，由和记黄埔公司承担1750元。鉴定费30000元，由秦翊晟承担15000元，由和记黄埔公司承担15000元，因秦翊晟已预交，和记黄埔公司应于支付上述款项时一并支付秦翊晟。宣判后，秦翊晟不服，向本院提起上诉称，和记黄埔公司交付的房屋不具备空调室外机安装位置，房屋夹层没有配备完善的排水系统，使房屋不能满足其正常的居住和生活需要；涉案房屋夹层作为住宅附属建筑，用于满足其日常生活起居用途，房屋标准应当符合国家住宅房屋相关标准，和记黄埔公司交付的房屋夹层高度不够，违反合同约定及国家《住宅设计规范》；和记黄埔公司未按合同约定期限使房屋达到交付标准，造成其无法进行房屋装修和使用，应当赔偿其相应损失。请求维持原判第一、二项，撤销原判第三项，改判支持其全部起诉请求，并由和记黄埔公司承担本案诉讼费。和记黄埔公司辩称，秦翊晟要求其公司限期整改，并交付空调室外机安装位置，安装夹层防盗门及门锁等请求，没有合同及法律依据，应予驳回；其公司交付的房屋符合合同约定，秦翊晟早在2010年9月就已对所购房屋进行了验收和接收，后秦翊晟一直没有就排污泵问题提出相应请求，本案诉讼中也没有证据能够证明其公司未安装排污泵的事实，秦翊晟该项诉请应予驳回；秦翊晟所诉夹层高度不够的损失、房屋使用费损失、物业管理费损失，缺乏事实和证据支持，应予驳回。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实同原审查明的事实一致。本院认为，涉案双方当事人对原判第一、二项均无异议，本院对原判第一项、第二项予以确认。综合诉辩双方意见，本案的焦点问题是：秦翊晟所诉增加空调室外机安装位置、为一层外窗安装安防设施、安全玻璃等项目进行整改的请求是否应予支持？和记黄埔公司是否应当赔偿秦翊晟所诉的夹层高度不足、房屋使用、物业费等损失？本案中，秦翊晟与和记黄埔公司为涉案《商品房买卖合同》当事人，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。和记黄埔公司作为商品房出卖人，其公司所出售的涉案房屋在交付前已经竣工验收备案登记，房屋交付时提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，和记黄博公司向秦翊晟交付房屋的行为符合双方在合同中的相关约定。而秦翊晟现已实际接收涉案房屋，其所诉请的整改项目多系和记黄埔公司违反《住宅设计规范》要求及鉴定报告所指出的问题，其在诉讼中自认双方在涉案合同中对上述整改项目并无明确的合同约定。综合秦翊晟在诉讼中所提交的其他证据，亦不能认定其与和记黄埔公司在签订涉案合同或涉案房屋实际交付过程中曾就上述整改项目作出过特别约定及上述整改项目确有碍于涉案合同目的实现等事实。原审法院判决驳回秦翊晟所诉增加空调室外机安装位置、为一层外窗安装安防设施、增加安全玻璃、安装排水泵等整改措施的诉请，符合民事诉讼中的举证责任分配原则及对证据的审核认定规定，且综合考虑了当事人述称意见、举证、合同约定内容及鉴定意见结论等因素，并无不当。关于秦翊晟上诉的损失问题，秦翊晟要求和记黄埔公司赔偿的损失，主要包括夹层高度不足、收房日至采暖系统整改完毕之日期间的房屋使用损失及收房后其向物业公司交纳的物业费、采暖费等损失，秦翊晟就2010年9月4日收房之日至2012年5月23日采暖系统出现问题并维修的事实并未举证，也未提交证据证明其因房屋维修无法正常使用而产生损失的实际情况，原审法院对其该两项诉请以证据不足以由予以驳回，并无不妥。涉案《商品房买卖合同》中约定的房屋夹层高度为2.8米，和记黄埔公司在涉案房屋夹层部分增加了地辐热采暖系统，房屋夹层在实际交付时层高为2.69米。秦翊晟实际接收房屋虽可视为双方对房屋夹层增加地辐热及造成层高变化达成了新的合意，但和记黄埔公司交付的涉案房屋夹层高度的确不符合合同约定，而双方在涉案合同中又未就夹层高度争议问题的处理进行明确约定，诉讼中，和记黄埔公司也没有有效地证据能够证明其公司为涉案房屋夹层铺设地辐采暖系统前曾就夹层高度问题与秦翊晟事前协商一致或事后双方已就后续事宜达成充分谅解等事实。综合合同性质、履行情况及夹层面积、房屋计价方式与价款等因素，涉案房屋夹层实际高度降低确会给秦翊晟正常居住和生活造成一定影响。据此，本院部分采纳上诉人秦翊晟就夹层高度不足问题提出的上诉意见，酌情认定和记黄埔公司向秦翊晟支付10000元为宜。综上，本院对原判第一、第二项予以维持，并酌情判令和记黄埔公司向秦翊晟支付夹层高度不足的损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02843号民事判决第一项，第二项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02843号民事判决三项为：和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内向秦翊晟支付涉案房屋夹层高度不足的损失10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回秦翊晟其余诉讼请求。一审案件受理费及鉴定费的负担不变。二审案件受理费2300元，上诉人秦翊晟负担2000元，被上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司负担300元。一、二审案件受理费及鉴定费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审 判 长  李雪晴审 判 员  季立耘代理审判员  何 强二〇一六年五月十日书 记 员  潘丽娜