江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终653号上诉人（原审被告、反诉原告）扬州市美宇房地产开发公司，住所地扬州市广陵区美食街1号楼。法定代表人刘定保，总经理。委托代理人陈强、李显，江苏朱玉明律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）张广铸。委托代理人古成荣，江苏琼宇律师事务所律师。上诉人扬州市美宇房地产开发公司（以下简称美宇公司）因与被上诉人张广铸房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2014）扬邗民初字第1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张广铸原审诉称，2007年1月，美宇公司因拆迁张广铸的原有房屋与张广铸签订拆迁安置房认购书（以下简称认购书）一份，约定美宇公司拆除原有房屋，重新安置史可法路绿杨人家二期楼盘2号楼305、405房屋二套，总计约160平房米，同时美宇公司制作二套房屋清单交付张广铸。认购书签订后，美宇公司于2010年12月底通知交房。张广铸被美宇公司告知：因规划变更，约定的305室变为304室，同时405室房屋暂时不能交付，并要求张广铸签订协议。协议内容为因拆迁腾仓借居困难，急需房屋，同意先行交付一套。后张广铸了解到美宇公司交房时房屋尚未通过综合验收，当问到405室何时交付时，美宇公司称时间不能确定。张广铸年近八十高龄，急需房屋居住，无奈只得接收304室。2012年下半年，张广铸见405室的交付毫无音讯，且304室的房屋产权证也不能办理，遂开始频繁催促。2012年底，张广铸求助于扬州市住房保障和房产管理局（以下简称房管局）等部门。美宇公司告知张广铸304房屋上面的阁楼就是认购书上的405室。张广铸要求美宇公司出示相关证据遭到拒绝。2014年1月，房管局发函告知张广铸，告知调解失败，建议诉讼解决。故张广铸起诉要求美宇公司：1、交付尚未交付的405室房屋；2、协助办理已交付304室产权登记手续；3、承担逾期交房违约金5万元。诉讼中，因美宇公司明确不能再交付房屋，故变更诉讼请求：1、赔偿未能交付的405室房屋造成的损失525600元[（评估价9800元/平方米－安置协议价2500元/平方米）×72平方米]；2、租金损失16800元（200元/月×84月）；3、阁楼多收取的123471元（1700元×72.63元）；4、退还无合同约定向张广铸收取的48个月的利息损失5256元；5、退还多收取的阁楼维修基金2033.7元（30元/平方米×72.63平方米）；6、提供办理绿杨人家二期楼盘2号楼304房屋产权登记所需手续。同时，因房屋面积发生变化，张广铸同意补交：1、增加房屋面积款12100元（2500元/平方米×4.84平方米）；2、维修基金145.2元（30元/平方米×4.84平方米）；3、增加车库面积款3900元（1300元/平方米×3平方米）。美宇公司原审辩称：304室的附属阁楼就是合同中约定的405室。理由：1、依据认购书的约定，二套房屋的总面积约160平方米，并未对二套房屋的面积分别表述，如是二套房屋应当分开表述；2、认购书中约定405室按房产证面积结算和305预留上楼洞口，表明阁楼就是405室；3、认购书约定405室按照房产证面积结算，若无房产证面积按照800元/平方米计算，如果不是阁楼，就不应当有此约定，美宇公司也是按照此约定依照2500元/平方米收取阁楼费用的；4、按照规定，被拆迁人安置实行拆一还一，张广铸被拆迁房屋面积为73.13平方米，304室房屋面积为88平方米，两者面积相差不大。美宇公司原审反诉称：张广铸原房屋面积73.13平方米，交付的304室面积为83.16平方米。按照约定最终确权面积如大于83平方米，在拿确权书以前按照该面积结算。现房屋结算面结为88平方米，张广铸应再给付12100元（2500元/平方米×4.84平方米）。针对美宇公司原审的反诉，张广铸不仅未持异议，而且愿意另行补交维修基金145.2元和增加车库面积款3900元。原审查明：2007年1月5日，张广铸（乙方）与美宇公司（甲方）签订两个版本认购书，认购书在补充协议部分不相同。两个版本认购书一致内容为：为保护花家巷15号被拆迁居民的合法权益，甲、乙双方自愿达成如下协议：乙方预订甲方开发建设的位于史可法路绿杨人家二期楼盘2号楼305、405号房屋，建筑面积约160平房米，该面积最终以房管部门的核定为准。此外认购书对房屋单价等作了约定。由张广铸保管、提供原审法院的认购书补充协议约定：1、车库面积约8平方米，房屋具体位置见附图；2、付款方式：首次付款2万元，余款交房时一次性付清；3、腾仓期自双方签字后三个月起算，为18个月，逾期按有关规定执行；4、405室按照房产证面积计算；5、乙方须于2007年1月26日之前将扬州市城市房屋拆迁有限公司出具的《房屋交移验收证明》交给甲方，否则乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失，法律责任；6、甲乙双方同意将此次拆迁有关协议文书存放在公证处待此次拆迁结束后，甲、乙双方取回有关协议文本，若不存放在公证处，双方另行协商解决；7、305预留上楼洞口；8、原条款与补充条款相抵触的以补充条款为准。由美宇公司保管、提供原审法院的认购书补充协议约定：1、车库面积约8平方米，房屋具体位置见附图；2、房屋总价款按《扬州市城市房屋拆迁有限公司购房结算单为准》；3、付款方式：首次付款贰万元，余款交房时一次性付清；4、腾仓期自甲、乙双方签字后三个月起算，腾仓期间18个月，逾期按有关规定执行；5、405室是指有房产证，若无房产证面积按800元每平方米结算；6、乙方须于2007年1月26日之前，将扬州市城市房屋拆迁有限公司出具的《房屋交移验收证明》交给甲方，否则乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失、法律责任；7、甲乙双方同意将此次拆迁有关协议文书存放在公证处待此次拆迁结束后，甲、乙双方取回有关协议文本；8、原条款与补充条款相抵触的以补充条款为准。同日，扬州市城市房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）与张广铸签订购房结算单两份，其中，安置地点分别为梅岭苑2号楼305室、405室，安置户型分别为88.58平方米一套和70.48平方米一套，并分别对两套房屋的价款等进行了约定。2010年12月30日，张广铸与美宇公司订立花家巷15号拆迁安置房结算单，其中张广铸应缴款340749.2元，包含项目为1、应交房款329214.5元；a、原面积应交73.13平方米×1650元/平方米=120664.5元；b、超10平方米应交房款10平方米×1650元/平方米=16500元；c、再超10平方米应交房款0.03平方米×2500元/平方米=75元；d、车库8平方米×1300元/平方米=10400元；e、阁楼72.63平方米×2500平方米=181575元……6、物业维修基金4673.7元（30元/平方米×155.79平方米）；7、逾期付款利息（签订房屋认购书当日付20000元）：5256元，20000元×同期银行贷款利率6.57%/12×48个月=5256元。此外，双方对原拆除房屋补偿款一并进行了约定。当天张广铸向美宇公司出具申请书一份，请求美宇公司先将房屋交付张广铸。后，张广铸领取的304室房屋确权面积为88平方米，304室附属阁楼确权面积为72.49平方米。2014年1月9日扬州市房管局向张广铸出具函件一份，注明张广铸与美宇公司的矛盾发生后，该局高度重视，多次与美宇公司协调，并书面致函美宇公司，希望采取行政调解方式解决双方矛盾，但美宇公司不接受行政调解，故建议张广铸向法院提起诉讼。诉讼中，原审法院委托江苏慧宇诚房地产土地评估规划咨询有公司对绿杨人家4楼顶楼的房地产单价进行评估，该评估报告结论为2014年3月绿杨人家二期四楼（顶楼）建筑面积72平方米房屋总价为70.56万元，单价为9800元/平方米。原审另查明事实有：1、针对两个版本的认购书，美宇公司认为是磋商的过程中形成的，张广铸认为同一天签订两个版本，证明美宇公司有预谋的欺骗，不认可美宇公司提供的拆迁安置认购书。2、针对拆迁公司与张广铸签订的购房结算单，美宇公司质证认为美宇公司确实委托拆迁公司拆除张广铸的房屋，但对拆迁公司在购房结算单上加盖公章的效力不认可。3、拆迁安置认购书约定的房屋为305室和405室，后因同幢楼减少一户，305室变为304室。4、经原审法院现场勘验，张广铸所得304室房屋外楼梯到3楼为止，无3楼到阁楼的外楼梯。本案的原审争议焦点：一、两个版本认购书效力应当如何认定？二、认购书约定的405室与实际交付的304室附属阁楼是否一致？三、张广铸主张的各项损失如何确认？对争议焦点一，原审法院认为：张广铸提交的认购书应当认定合法有效，对双方均具有法律效力。美宇公司提交的认购书对张广铸不具有法律效力。理由：1、2007年1月5日双方签订认购书时，内容一致的部分为打印体。内容不一致的部分为手写体，为美宇公司工作人员手写。美宇公司无任何正当理由在同一天出具两个版本的认购书。美宇公司故意将手写部分写成两个版本，明显具有作假故意；2、美宇公司辩称两版本为磋商的过程，而事实上两版本为同一天同时形成，磋商应体现在口头上即可，无需体现在书面上；3、美宇公司未将自己持有版本的认购书交付张广铸，张广铸认为受欺骗同时在两个版本认购书上签名，故美宇公司提交的认购书非张广铸本人真实意思表示，对张广铸无约束力。对争议焦点二，原审法院认为：美宇公司交付的304室附属阁楼并非合同约定的405室。理由：1、原告提供的认购书明确载明交付的房屋为绿杨人家二期二号楼305、405室。字面意思清楚，不应产生任何分歧，是两套房屋，并非一房及附属阁楼；2、拆迁公司与张广铸签订购房结算单是两份，一套房屋制作一份，安置房屋分别为二号楼305室、405室，且对面积具有约定。此两份结算单与认购书相互印证，美宇公司也应交付两套房屋；3、美宇公司承认与拆迁公司有委托关系，但不认可受托人拆迁公司与张广铸签订的购房结算单的效力。根据委托合同的相关规定，受托人以自己名义与第三人订立合同，第三人订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故美宇公司应对拆迁公司与张广铸签订的购房结算单负责。4、对照两个版本的认购书看，两个版本均约定405室按房产证面积计算，但美宇公司持有的版本附加“若无房产证，按800元/平方米结算”，而张广铸版本却单独列出“305预留上楼洞口。”从上述细节不难看出，美宇公司此时已经知晓304室房屋上层就是阁楼。理由：a、阁楼无论是否有房产证，按照宣传资料只能按照800元计算。但美宇公司增加无房产证按800元/平方米计算，就是为了多向张广铸收取额外费用。事实上，美宇公司也是这样操作的；b、在张广铸提交的拆迁安置认购书中，特别注明，305室预留上楼洞口，表明美宇公司此时已经知晓305无外用楼梯。如果不加此条款或张广铸不同意预留洞口，阁楼将为封闭体，人员根本无法进入。对争议焦点三，张广铸主张的各项损失及退还费用，原审法院认为：1、张广铸主张未得到合同约定72平方米的房屋的损失525600元[（9800元/平方米-2500元/平方米）×72平方米]，应予支持。理由是张广铸应当得到405室房屋一套，但美宇公司至今未交付该房屋，一直处于违约状态，张广铸的损失一直存在。故张广铸以起诉时同地段房屋单价9800元/平方米为基数主张差价损失应当予以支持；2、张广铸主张的租金损失1.68万元，不予支持。理由：美宇公司未按合同交付房屋，张广铸已经要求美宇公司进行差价赔偿，此时再提出租金损失，没有提供相关租金损失的直接依据，也属于重复主张。3、张广铸主张要求退还阁楼部分多收取的123471元，原审法院不予支持。理由：依照认购书和购房结算单的约定，美宇公司有交付张广铸二套房屋的义务，美宇公司实际已交付304室，张广铸经本案诉讼，原审法院已支持其应得405室房屋的差价赔偿，故张广铸已得到认购书约定的二套房屋权益。304室的阁楼并不在认购书和购房结算单约定之中，双方在张广铸举证的认购书中也未对阁楼单价进行约定，基于美宇公司已实际交付，双方并按照2500元/平方米结算完毕，该行为是双方真实意思表示，不违反法律规定，原审法院不予调整。4、张广铸主张的要求退还多收取的48个月利息损失5256元，应予支持。理由：依照认购书约定，首次付款2万元，但没有约定具体的付款时间，履行过程中，美宇公司也未向张广铸实际催缴。5、张广铸要求退还的阁楼维修基金2033.7元，原审法院不予支持。理由：双方结算时，张广铸同意美宇公司予以代收，现在张广铸反悔，认为阁楼不应当收取，应当提供物业维修基金管理部门出具的证明材料，来证明案涉阁楼无需缴纳维修费用。目前被告尚未提供上述证据，故原审法院不予支持。综上，张广铸提交的其与美宇公司共同签订的拆迁安置认购书系双方真实意思表示，并不违反相关法律法规的规定，双方均应按照约定履行义务。美宇公司未按认购书的约定交付两套房屋，应当履行继续交付的义务，鉴于其明确表示无法交付，张广铸主张要求赔偿损失，原审法院予以支持。张广铸同意补缴增加房屋面积款12100元、维修基金145.2元、增加车库面积款3900元，原审法院予以准许。美宇公司反诉要求张广铸补缴增加房屋面积款12100元，本诉中，如前所述张广铸已经主动予以增缴。张广铸要求美宇公司协助办理304室及附属阁楼的房屋登记手续，无违法之处，应当予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、美宇公司向张广铸支付未能交付405室房屋造成的损失525600元、退还多收取的利息5256元，合计530856元；二、张广铸向美宇公司缴纳房屋面积款12100元、维修基金145.2元、增加车库面积款3900元，合计16145.2元;上述一、二项合并后，美宇公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向张广铸合计给付人民币514710.8元；三、美宇公司于本判决生效后六十日内协助张广铸办理位于史可法路绿杨人家二期楼盘2号楼304室房屋及附属阁楼的房产登记手续；四、驳回张广铸的其他诉讼请求。本诉案件受理费10530元，由张广铸负担1260元，美宇公司负担9270元；反诉案件受理费依法减半收取50元，由张广铸负担。判决后，美宇公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定上诉人交付的304室附属阁楼并非合同约定的405室，系认定事实错误；2、原审法院认定上诉人与被上诉人就认购书约定的405室房屋即为阁楼意思表示未达成一致，系认定事实不清；3、《估价报告书》未经质证，严重违反了法定程序。综上，请求二审法院依法改判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间争议焦点为：《拆迁安置房认购书》中约定的405号房屋的产权性质应如何认定。本院认为《拆迁安置房认购书》中约定的405号应当是具有独立产权的房屋，而非305室（或304室）的附属房屋：其一，《拆迁安置房认购书》第一条明确约定“乙方（张广铸）预定甲方（美宇公司）开发建设的位于史可法路东侧绿杨人家二期楼盘：2号楼/单元305、405号房屋……”,从文义理解，305室、405室应当是两套不同的房屋，相互之间没有附属关系。其二，因《拆迁安置房认购书》系美宇公司提供，手写文字部分也是美宇公司工作人员所书，故当双方所持有的认购书有不同之处时，应当以张广铸所持有的认购书条款为准。美宇公司在张广铸持有的认购书中明确手写“405室按房产证面积结算”，这就意味着美宇公司向张广铸出售的405室应当可以办理独立的产权证，而非305室的附属建筑。其三，因美宇公司就涉案拆迁事宜曾委托拆迁公司具体实施，故拆迁公司向张广铸出具购房结算单的行为后果应当由美宇公司承担。因305室和405室房屋是分两张单据独立核算，据此可进一步推知305室和405室分属两套独立房屋，对此美宇公司当时应当也是明知和认可的。虽然认购书是预订商品房的协议，但由于签订认购书与拆迁等其他事项密切相关，故美宇公司应当按照协议向张广铸交付两套房屋。因美宇公司仅交付了一套房屋，故应当承担违约责任。至于美宇公司称估价报告书的质证问题，经查阅一审卷宗，该鉴定是由原审法院委托，在鉴定机构作出评估意见后原审法院已向双方出示，并且张广铸依据该估价报告书变更了美宇公司因不能交付房屋而产生损失的数额，美宇公司也承认一审时看过该估价报告书，其未发表质证意见应当视为质证权利的放弃，故一审程序并不存在重大违法之处。需要指出的是，在本院二审期间，美宇公司就上述评估报告书发表了相关意见，该评估报告书作为认定案件事实的依据符合法律规定。综上，美宇公司上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9108.56元，由上诉人美宇公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣代理审判员  刘莉莉代理审判员  韩 冰二〇一六年五月十九日书 记 员  羊 燕