四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪民初字第4682号原告：中国银行股份有限公司绵阳分行。住所地：绵阳市涪城区涪城路**号。组织机构代码：77581332-2。负责人：朱桂龙，该分行行长。委托代理人：刘ＸＸ，该分行员工。委托代理人：范红梅，四川迪扬律师事务所律师。被告：杨希，男，汉族，生于1981年8月2日，住绵阳市游仙区。被告：苏小银，女，汉族，生于1986年5月3日，住绵阳市高新区。被告：四川神州置业有限公司。住所地：绵阳高新区普明北路西段***号。法定代表人：陈俊霖,系该公司执行董事。委托代理人：陈华，四川众城律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司绵阳分行诉被告杨希、苏小银、四川神州置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由审判员李玲担任审判长，与人民陪审员马志丽、赵凌组成合议庭，于2016年4月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人范红梅、刘ＸＸ及被告四川神州置业有限公司的委托代理人陈华到庭参加了诉讼，被告杨希、苏小银经本院公告送达起诉状副本及传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011月3月23日，原告与被告杨希签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告苏小银作为抵押房屋共有人签署了贷款合同，二被告共同出具《夫妻双方共同声明》，原告为被告杨希购买位于绵阳市高新区神州时代名城28幢2单元5层2号房屋提供贷款人民币200000元，贷款期限为20年/240期，采取等额本息还款法，每月23日还款。原告随后将贷款200000元划到被告杨希指定的账户上。然而被告杨希连续逾期未归还贷款本金、利息、罚息，被告的行为已违反了贷款合同的约定，原告有权要求被告偿还全部贷款本息并支付原告为实现债权和抵押权发生的费用。被告苏小银与杨希系夫妻关系，应对夫妻关系存续期间发生的债务承担连带责任，而被告四川神州置业有限公司为杨希的贷款提供阶段性连带保证责任，原告有权要求其履行连带保证责任。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，依法诉至法院请求判令：1、解除原告与被告杨希于2011年3月23日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告杨希偿还原告贷款剩余本金190930.45元、利息29515.12元、罚息5593.65元（利息、罚息暂时计算至2015年8月25日，从8月26日起的利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，计算至所有贷款清偿完毕止）；3、原告对被告杨希、苏小银购买位于绵阳市神州时代名城28幢2单元5层2号房屋以折价或拍卖、变卖所得享有优先受偿权；4、被告杨希支付本案律师费15822.74元；5、被告苏小银、四川神州置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告承担。被告杨希、苏小银未答辩。被告四川神州置业有限公司辩称：1.原告和被告以及担保人四川神州置业有限公司在2011年3月23日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中的担保约定条款无效。2.假定在该担保合同条款有效的情况下，担保人的担保时效期限已经过了，神州公司可以免除担保责任。3.假定担保有效，也假定担保时效期限未过，担保人也仅对担保物及房屋担保之外的债权承担保证责任。4.假定担保有效，假定担保时限时效期限未过，但担保人四川神州置业有限公司承担民事责任的部分，不应超过债务人及被告杨希、苏小银不能清偿部分的二分之一。经审理查明：2010年7月14日，被告四川神州置业有限公司就其开发的“神州·时代名城”二期项目向中国银行绵阳分行申请办理个人按揭贷款、确定保证金比例并为借款人提供担保事宜作出股东会议决议，并于同日向中国银行绵阳分行提交《个人住房、个人商业用房按揭贷款项目申请书》，载明：公司为购房借款人提供不可撤销的连带责任担保，担保期限自借款人第一个还本付息之日起至贷款人取得相应抵押物的《他项权》之日止；担保范围为购房借款人应向中国银行绵阳分行支付的到期还款金额、延迟还款的利息、逾期还款的罚息、损害赔偿金、违约金以及实现债权的费用（含律师代理费、诉讼费、资产评估费、鉴定费、变卖费）。2010年9月18日，被告杨希作为买受人与作为出卖人的被告四川神州置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨希以价款290516元购买四川神州置业有限公司开发的位于绵阳市高新区神州时代名城28幢2单元5层2号房屋一套，建筑面积81.24平方米，约定采取买受人首付部分款，余款向银行按揭贷款方式付清款，买受人应在合同签订后10日内提供办理完贷款的全部资料，15日内办完按揭手续；房屋交付时间为2011年12月31日等。被告杨希于2010月10月15日向原告提交《个人房贷类贷款申请表》，以房产作抵押向原告申请贷款。2011月3月23日，被告杨希作为借款人与作为贷款人的原告中国银行股份有限公司绵阳分行、作为保证人（开发商）的四川神州置业有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：借款人在贷款人处借款200000元用于购买位于绵阳市高新区神州时代名城28幢2单元5层2号房屋，借款期限为20年/240个月，即从2011月3月23日起到2031年3月23日止，自贷款人实际放款日起算；贷款月利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%计息，本合同项下贷款首期月利率为4.95‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；按月等额本息还款，每月23日还款；若贷款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后180日内办理正式抵押登记；由保证人四川神州置业有限公司（开发商）提供阶段性连带保证责任；如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等。同日，被告杨希作为借款人与作为贷款人的原告中国银行股份有限公司绵阳分行、作为保证人（开发商）的被告四川神州置业有限公司于签订了《中国银行股份有限公司个人贷款补充协议》，约定：借款人同意并授权贷款人将贷款资金支付给原合同用途的借款人交易对象（账户名称：四川神州置业有限公司；账号：12×××72）等。同日，原告将借款200000元支付到合同约定的四川神州置业有限公司账户上，被告杨希在《借款借据》上签名确认，借款期限20年，月利率为4.95‰。此后，案涉房屋没有办理他项权证。因被告杨希未按照约定还本付息，其行为已构成违约，原告催收未果，遂起诉来院要求判如诉请。另查明：原告提供的《贷款已还款明细清单》载明：截止2015年8月25日，被告已经偿还本金9069.55元，已还应收利息19901.62元，已还应收利息的罚息84.04元，已还拖欠本金的罚息519.76元。尚欠本金190930.45元，应收利息29515.12元，应收利息的罚息3640.54元，应收本金的罚息40.63元。又查明：2015年8月4日，原告作为甲方与作为乙方的四川迪扬律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托由乙方的律师代理本案诉讼活动，甲方按照诉讼标的额总价值的7%向乙方支付案件代理费15822.74元。再查明：被告杨希、苏小银于2008年3月6日登记结婚。2011年3月23日，被告杨希、苏小银签署《夫妻双方共同声明》，同意对此贷款共同承担责任。上述事实，有原、被告的陈述，个人住房、个人商业用房按揭贷款项目申请书，个人房贷类贷款申请表、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、个人贷款保证合同、中国银行股份有限公司个人贷款补充协议、借款借据、支付凭证、贷款已还款明细清单、委托代理合同、营业执照等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。本院认为：被告四川神州置业有限公司就其开发的“神州·时代名城”二期项目向中国银行绵阳分行申请办理个人按揭贷款、确定保证金比例并为借款人提供担保事宜作出股东会议决议，且向中国银行绵阳分行提交《个人住房、个人商业用房按揭贷款项目申请书》载明：公司为购房借款人提供不可撤销的连带责任担保。虽然该申请系被告四川神州置业有限公司在其与原告、被告杨希签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》之前提交，但被告四川神州置业有限公司作出为购房借款人提供不可撤销的连带责任担保是其真实意思表示，被告杨希作为购房借款人应当包含其中。因此，原告、被告杨希及被告四川神州置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中国银行股份有限公司绵阳分行已按照合同约定履行了向被告杨希发放贷款的义务，被告杨希应按约偿还贷款，其未按约偿还借款本息的行为，已构成违约，依照合同“如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权终止或解除本合同”之约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现解除合同的条件已成就，原告有权要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。被告杨希未按期归还贷款本息，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，其应当承担继续偿还借款本息的义务，并承担相应的违约责任。该合同对借款期间的利率及逾期罚息利率的约定，未超过中国人民银行规定的贷款利率上限，被告杨希应当支付贷款期间的利息及逾期罚息。原告要求被告杨希解除双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、偿还借款本金及借款利息和逾期罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告因本案诉讼支付四川迪扬律师事务所案件代理费15822.74元，系因被告违约而给原告造成的损失，依照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，被告杨希应当赔偿。原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告杨希、苏小银系夫妻关系，此债务是其婚姻关系存续期间杨希以个人名义所负的债务，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，此债务系夫妻共同债务，应当由二被告共同偿还。被告四川神州置业有限公司作为保证人按合同约定应当对被告杨希的债务提供阶段性连带责任担保，依照《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”之规定，被告四川神州置业有限公司应当对以上债务承担连带清偿责任。其辩称担保不符合法律规定，担保无效及担保时效期限已过的辩由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。被告杨希、苏小银自愿以其购买的位于绵阳市高新区神州时代名城28幢2单元5层2号房屋作抵押向中国银行股份有限公司绵阳分行贷款，但并未办理了抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，故虽双方未办理物权登记，但不影响抵押合同的效力，本案中抵押合同自成立时有效。又依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，被告杨希、苏小银购买的房屋未办理抵押登记，抵押权未设立。因此原告请求对被告用作抵押的位于绵阳市神州时代名城28幢2单元5层2号房屋以折价或拍卖、变卖所得享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：一、终止原告中国银行股份有限公司绵阳分行与被告杨希于2011月3月23日日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的履行。二、被告杨希、苏小银在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司绵阳分行借款本金190930.45元及截止2015年8月25日止的应收利息29515.12元，应收利息的罚息3640.54元，应收本金的罚息40.63元，并承担借款本金自2015年8月26日起至本判决确定的付款之日止按双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算的利息和罚息；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息计算至本金付清之日止；三、被告杨希、苏小银在本判决生效后十日内偿付原告中国银行股份有限公司绵阳分行律师代理费15822.74元。四、被告四川神州置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告中国银行股份有限公司绵阳分行的其他诉讼请求。本案收取案件受理费4920元，由被告杨希、苏小银承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  李 玲人民陪审员  马志丽人民陪审员  赵 凌二〇一六年五月三十日书 记 员  付雅婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。