广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1924号上诉人（原审被告）：杜勇。委托代理人：任意，广东融关律师事务所律师。委托代理人：林剑文。被上诉人（原审原告）：邓鸿。委托代理人：刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。委托代理人：周柔蘅。原审第三人：深圳市南油（集团）有限公司。法定代表人：杨天平，董事长。委托代理人：孙朝凤。委托代理人：李柯腱。上诉人杜勇因与被上诉人邓鸿及原审第三人深圳市南油（集团）有限公司（以下简称南油集团）确认合同有效纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第296号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院审理查明：位于南山区荔湾路南，兴海路西的XX花园****（涉案房产）的建筑面积为93.12平方米，登记价160743元，房产证号为深房地字第**；2009年4月14日，涉案房产的产权核准登记在南油集团名下。XX花园的宗地性质为住宅用地，涉案房产的性质为商品房。1996年12月8日，邓鸿与杜勇签订《房屋转让协议》，双方约定：杜勇将涉案房产的福利住宅房指标转让给邓鸿；购房、入住等一切房屋有关款项都由邓鸿自己支付；杜勇只是协助办理一切手续；房屋产权从此归邓鸿所有；待该批福利房统一办理房产证时即将户主更名为邓鸿。杜勇对该协议的真实性予以认可，但认为涉案房产为公司分配给杜勇的福利指标，依据福利房政策，该房产不能私自转让，故该协议自始无效。涉案房产自1996年开始一直由邓鸿居住至今。但杜勇认为其是将涉案房产借给邓鸿居住、使用。邓鸿在原审中诉请：1、杜勇协助邓鸿前往深圳市南油（集团）有限公司办理南山区XX花园x栋x房产更名手续；2、确认邓鸿、杜勇签订的《房屋转让协议》有效；3、本案诉讼费由杜勇承担。一审庭审中，邓鸿申请撤回其第一项诉讼请求。原审法院认为：根据法律规定，合同的生效条件为：行为人具有相应的行为能力；当事人意思表示真实；不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。邓鸿、杜勇系具有相应民事行为能力的成年人，双方签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，签订《房屋转让协议》时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的欺诈、胁迫等情形，因此，该《房屋转让协议》合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。杜勇主张涉案房产系福利房，不得私自转让，因而《房屋转让协议》无效。对此，原审法院认为，涉案房产系南油集团以福利性质出让给自己员工的商品房，不属于经济适用房、微利房等限制流通的政策性住房；且南油集团亦明确表示涉案房产可以进行转让，因此，杜勇主张该协议无效的理由不能成立。原审法院对邓鸿要求确认《房屋转让协议》有效的诉讼请求予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决确认邓鸿与杜勇于1996年12月8日签订的《房屋转让协议》有效。案件受理费3514.8元，由杜勇负担。上诉人杜勇不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回邓鸿的诉讼请求，并由邓鸿承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审法院否认涉案房产的福利性质与事实不符。（一）依据《关于南油集团系统职工购房办法的规定》中有明确说明涉案房产在当时其性质是福利性质，是企业依据员工的条件“参加分房”。在该规定中明确说明：“购房职工个人未按规定获得产权之前，凡是直接从集团公司购买的福利房，其产权归集团公司所有”。由此可知，涉案房产的性质就是福利房。（二）涉案房产是在2009年才在深圳国土规划中心进行初始登记，之前的所有信息在国土局均无备案，但涉案房屋的竣工日期为1995年6月1日，可以合理推定涉案房屋在2009年初始登记之前作为南油集团自建房，其性质应为单位福利房。二、原审法院认为《房屋转让协议》不存在合同法第五十二条规定合同无效的情形。杜勇认为该协议已经违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应自始无效。涉案房屋系南油集团名下的房屋，作为福利房性质分配给其员工杜勇，依据深圳福利房政策，福利房房屋产权属于单位，职工对其享有使用权，不得私自转让流通，该份协议违反深圳住建局相关规定，该协议应自始无效。且在签订协议时，邓鸿也明知该房屋为福利房，也明知福利房是不能私自转让的规定。（二）《房屋转让协议》约定转让的是“职工福利住宅房屋指标”，显然，“指标”在本协议书特指的是一种权利，而房产证权利人是深圳南油集团，而非杜勇，杜勇亦无权转让。（三）《房屋转让协议》签署的时间为1996年12月8日，但南油集团向杜勇送达的《付款通知》的时间为1996年12月12日，即杜勇在没有确定该福利房是否能分配到自己手上的时候，就与邓鸿签订了《房屋转让协议》。简单说，杜勇是把还不是自己的东西转让给了邓鸿，杜勇签订的这个协议是无效协议。三、原审法院认可南油集团所表述的涉案房产可以转让，认定错误。涉案房产是基于杜勇具备分配福利房指标的条件而分得的，即便2009年南油集团通知当年分得福利房的员工可以办理过户手续，那涉案房产也应当过户给杜勇，未缴清的房款也应由杜勇缴清。至于杜勇再如何处置涉案房产是杜勇的权利，南油集团不能仅凭《房屋转让协议》就办理过户至邓鸿名下。何况，该《房屋转让协议》的效力在本案中有严重争议。退一步说，即便《房屋转让协议》有效，南油集团也不能仅凭该协议就将涉案房产过户给邓鸿，没有确权的法律文书，南油集团是无权将房产擅自过户给除杜勇之外的任何人。四、邓鸿虽为南油职工，但其不具备分配福利房的资格且在一审庭审中提供虚假证据。（一）根据《关于南油集团系统职工购房办法的规定》，男方应为南油集团正式职工，男女双方均深有深圳特区常住户口才能参加分房，但邓鸿的前妻李正英至今仍是非深圳户口，在当年1996年分配房屋的时候，即便邓鸿是南油集团的职工，但其也不具备分配福利房的资格。（二）邓鸿提供的与深圳南油装饰公司的《劳动合同》，签订日期为1996年1月1日，是想证明在签订《房屋转让协议》时，他也是南油的职工，但恰恰这份劳动合同中作为员工的邓鸿在填写住址时，写的是深圳市南油XX花园36栋101，而分配涉案房屋的时间是1996年12月的事情，邓鸿不可能还未入职就知道自己即将能拿到一套福利房。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第80条的规定，当事人或者其他诉讼参与人提供假证据的，应依照《民事诉讼法》第一百零二条规定处理。被上诉人邓鸿答辩称：一、邓鸿一审提交的证据具有真实性、合法性、关联性，足以确认房屋转让协议有效。（一）房屋转让协议的产生具有合理性，杜勇与邓鸿原来具有姻亲关系，当杜勇具有购买资格而没有购买意愿，也可能是主观上没有购买能力，转让给其亲戚和朋友，符合一般生活习惯，所以说协议的产生具有合理性。（二）房屋转让协议真实客观，杜勇对真实性予以确认，是双方真实意思的表示，双方都具有完全民事行为能力，对自己的行为所产生的后果应当清楚，杜勇现在提出协议不合法而无效，只能说明杜勇为了利益违背诚实信用原则。（三）从房屋转让协议的内容可以看出：首先，杜勇的行为是转让房屋，这就否定了杜勇涉案房屋是租赁而非转让的抗辩主张。因为在一审中杜勇抗辩说房屋是租赁而不是转让。其次，购房入住等一切房屋有关款项由邓鸿支付，邓鸿手中保存了缴纳购房款收据、水电费、燃气费等证明，足以证明邓鸿缴纳了此项款项。第三，杜勇只是协助办理一切手续，不承担此房屋所产生的所有费用及其他责任，比如说房屋的修复、灭失等，杜勇是不承担责任的。第四，办理房产证时即户主更名为邓鸿，这一点在杜勇2001年3月9日出具的委托书可以认为杜勇对房屋转让协议进行了再次确认，委托书明确无误写明是房产变更手续，并不是杜勇在一审庭审中所述的其委托办理手续并没有办理变更名字的说法。（四）房屋转让协议不违背法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约履行，杜勇以涉案房产为所谓的福利房，限制流通为由而否认房屋转让协议的有效性，没有事实根据和法律依据，是对福利房和法律认识的错误。就涉案房屋的性质，南油集团在庭审中作出了明确的陈述，南油集团陈述此房是属于开发商预留下来的房产打折卖给自己的员工，南油集团作为开发商建了很多房子，由于这些房子卖不掉，是内部留存的房屋，所以打折作为福利房卖给自己的员工。从南油集团的陈述不难看出涉案房产是作为民事主体的企业对自己员工出售的打折房，当然客观上存在一定的企业福利的性质，但涉案房产并不是政府主导下的限制流通的政策性经济适用房。房产证和登记中心的复函可以进一步确认涉案房产是不限制流通的商品房，况且南油集团在一审庭审中明确表示这个房子是可以转让的。二、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律和处理结果正确。（一）杜勇的第一个上诉理由依据南油集团《关于南油集团系统职工购房办法的规定》，确认涉案房产为福利房，不可转让，这是杜勇对限制流通政策性住房的错误认识，限制流通政策性住房是政府主导，财政投入的经济适用房、微利房，其出售对象是低收入者或者具有一定技术职称的人才。况且南油集团的办法也没有明确规定禁止转让，南油集团在庭审中明确表示这是商品房，是可以转让的。房产的性质是商品房，登记前后都是商品房。（二）杜勇的第二个上诉理由认为房产转让协议因违反了法律、行政法规的强制性规定，应自始无效，而杜勇在上诉时并没有提出违反了何种法律，也没有提出违反了何种行政法规。杜勇引用的深圳市住建局的相关规定既不是法律，也不是行政法规、规章，即使有也是一个普通性规范性文件。但是杜勇也没有提出深圳住建局何种规定，何样文件，何时出台的，所以说杜勇认为转让协议违反了合同法第五十二条第（五）项的规定，缺乏依据。原审第三人南油集团述称，涉案房屋现登记在南油集团名下，如果有法律文书，南油集团会尊重事实，根据法律规定进行操作。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不违反公共利益，属有效合同。原审法院支持邓鸿的诉讼请求，确认该协议有效，处理正确。杜勇上诉称涉案房屋系福利房，不得转让，涉案协议违反了法律和行政法规的强制性规定。本院认为，涉案房屋系南油集团向员工分配的房屋，与政府提供的具有保障性质的经济适用房等保障性住房不同。前者系公司向员工发放的公司福利，后者系政府向一定社会群体提供的社会福利。对前者的转让并不会损害到社会公共利益，也不违反法律和行政法规的规定。对杜勇的上诉主张，本院不予采纳。综上，杜勇上诉无理，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3514.8元，由上诉人杜勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一四年十一月五日书 记 员 陈晓莹（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。