苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴开民初��第253号原告（反诉被告）苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会，住所地苏州市吴中区越溪街道木林社区。负责人陆素根，主任。委托代理人丁双龙，江苏名威名律师事务所律师。被告（反诉原告）苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司，住所地苏州市田多里2号。法定代表人姚建刚，总经理。委托代理人唐刘念，江苏立泰律师事务所律师。委托代理人王溢，江苏立泰律师事务所律师。原告苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会诉被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理。依法由代理审判员韩亚光适用简易程序于同年6月9日公开开庭进行了审理。审理中，被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。后依法组成合议庭，于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会的委托代理人丁双龙，被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司的委托代理人唐刘念、王溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会诉称，其与被告于2011年6月29日签订厂房租赁合同一份，约定由被告承租其位于吴中经济开发区兴南路22号内5号厂房，出租面积2550平方米，租赁期限为2011年9月1日至2016年8月31日，租金为每平方米10.5元／月，租金支付方式为先付后租，每年12月底支付下一年上半年的租金，6月底支付下半年的租金。合同还约定被告逾期支付租金达10日的应按照应付租金的10%支付违约金。后其依约将厂房交付被告使用。但2012年底开始至今，被告不能按合同约定支付后续的租金，经催要，被告仅支付过5万元的租金。故其诉至法院，要求判令被告支付2013年全年及2014年上半年拖欠的租金431950元，违约金43195元，合计人民币475145元。被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司辩称，双方签订厂房租赁合同属实，合同签订后，其亦投入资金对厂房进行装修改造，但其在办理卫生许可证以及环境评估审批时发现，涉案厂房所在地块在2008年时已规划为化工区，故其无法获得相关的审批材料。原告作为出租方，身份又是居民委员会，应当了解上述规划政策，其对此种情况没有任何过错。同时，其提起反诉，要求判令解除双方签订的厂房租赁合同；反诉被告赔偿其损失人民币3540271.26元（不含搬迁损失）。反诉被告苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会对反诉辩称，涉案厂房所在地块属于城南街道，其在签订合同时对该地块已被规划为化工区确不知情；反诉原告在经营前应先办理好相关的环境审批手续，现在反诉原告主张的损失系未事先取得环境审批手续所致，其没有过错。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2011年6月29日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定由被告承租吴中经济开发区兴南路22号9幢5号厂房；出租面积2550平方米；租赁期限为2011年9月1日至2016年8月31日；租金为每平方米10.5元／月，支付方式为先付后租，每年12月底支付下一年上半年的租金，6月底支付下半年的租金；被告逾期支付租金达10日的应按照应付租金的10%支付违约金；以及其他内容。合同签订后，被告于2011年7月份入驻后对涉案厂房进行了装修改造，并生产经营至今。2012年底和2013年6月份，被告未按约交纳租金，仅在2013年3月1日向原告支付了租金5万元。现原、被告一致同意，上述厂房租赁合同于2014年6月9日起解除。另查明，吴中经济开发区兴南路22号9幢5号厂房系由苏州市吴中区越溪街���集体资产经营公司建造，后交由原告实际使用。又查明，涉案厂房所在地块在2009年时已被规划为吴中区化工集中区，区内的产业引进受到限制，其中餐饮服务行业不在引进范围之内。被告在装修完工后于2013年向苏州市吴中区城南街道环境保护办公室提交建设项目环境保护审批的申请，但未获批准。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、银行支付凭证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房产证、苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司出具的证明、苏州市越旺集团物业管理有限公司出具的证明，被告提供的律师函及邮寄凭证、建设项目环境保护审批现场勘察表、吴中区化工集中区管理暂行办法及印发通知、江苏省环境保护厅关于吴中区化工集中区环境影响报告书的批复，法院制作的笔录及当事人陈述予以证实。审理中，反诉原告要求解除合同并由反诉被告赔偿其因解除合同造成的损失，对反诉原告的损失，本院核定如下：1、不可移动物品的现值。双方一致确认，该部分以评估机构的评估价值为准。后经反诉原告申请，苏州丰正资产评估事务所对涉案厂房中的不可移动物品，包括装修装潢、制冷设备（不含压缩机和冷凝机）、空调及煤气管道等的现值进行了评估，为1377300元。后双方又一致确认，评估项目中有25项，总价66560元的物品，属于可以移动的物品，应予以剔除。另，反诉被告对评估机构将部分家具列为不可移动的物品提出异议。后评估人员到庭说明，评估清单上的家具，部分为定制家具无法移动，剩余部分家具多为复合板材，拆卸搬运重装后价值将显著降低，故将其计入不可移动物品进行评估。本院认为，双方在评估前已约定由评估机构确定不可移动物品的现值，现双方一致同意将价值66560元的物品列为可移动物品予以剔除，本院尊其自愿；评估机构对将家具列为不可移动物品进行的说明，本院予以采纳。综上，本院认定涉案厂房中不可移动物品的现值为1310740元。2、货运电梯改造费用。双方一致确认反诉原告投入了10000元，本院予以确认。3、搬迁费用。反诉原告主张，因涉案厂房不能正常使用，故其已准备搬迁至新厂房，而搬迁必然产生费用，该费用亦应计入反诉原告的损失。反诉被告认为，该费用尚未发生，故对此不予认可。本院认为，该费用尚未发生，反诉原告可待搬迁费实际产生后再另行主张。综上，反诉原告在本案中的损失为1320740元。本案的争议焦点为：反诉原、被告双方对反诉原告损失的责任认定。反诉原告认为，反诉被告作为本案所涉厂房的实际权利人，对厂房所在地块存在产业限制规定应当知情，但在向其出租厂房前却未履行相应的告知义务，是造成其损失的根本原因，故应由反诉被告承担全部的赔偿责任。反诉被告称，其在向反诉原告出租厂房时对厂房所在地块存在产业限制性规定确不知情，如果知道也不会向反诉原告出租，而根据相关的法规，餐饮业项目的环境影响登记表、报告表应当报环境保护行政主管部门审批，未经批准不得建设或营业，反诉原告在2011年底入驻厂房后未履行相应的环保审批手续就进行装修和设备安装，故对损失应承担主要责任。本院认为，反诉被告作为本案所涉厂房的实际权利人，在向反诉原告出租厂房时未尽到相应的注意和告知义务，对造成反诉原告的损失存在一定的过错；而反诉原告违反行政法规，在尚未取得环境影响审批手续时就开工建设，对其损失亦存在过错，且是造成装修装潢损失的直接原因。综合以上因素，本院认定，对反诉原告在本案中的损失，反诉原告承担70%的责任，反诉被告承担30%的责任。综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的厂房租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告使用租赁物至今，且被告未提供证据证明其使用受到影响。审理中，经双方协商，该合同已于2014年6月9日解除，本院尊其自愿。现原告主张要求被告支付2013年及2014年上半年拖欠的房租（为截止到2014年6月9日的房租），经核算为413207.5元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金，因本案纠纷系原告向被告出租的厂房地块存在产业引进限制所致，对此原告存在过错，故对其该诉请，本院不予支持。反诉原告在本案中的损失为1320740元，反诉原告自行承担70%的责任，为924518元，反诉被告承担30%的责任，为396222元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国环境保护法》（1989年）第二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《建设项目环境保护管理条例》第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会与被告（反诉原告）苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司之间的厂房租赁合同于2014年6月9日解除。二、被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会房屋租金（截止到2014年6月9日）人民币413207.5元。三、反诉被告苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司损失人民币396222元。四、驳回原告苏州市吴中区越溪街道木林社区居民��员会的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。以上二、三两项相抵，被告（反诉原告）苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司还应向原告（反诉被告）苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会支付房屋租金人民币16985.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费为8659元，反诉部分案件受理费减半收取为23076元，合计人民币31735元，由原告（反诉被告）苏州市吴中区越溪街道木林社区居民委员会负担8444元，被告（反诉原告）苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司负担23291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数��出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  金美珍代理审判员  韩亚光人民陪审员  朱圣宏二〇一四年十一月十九日书 记 员  吴明燕