云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）隆民二初字第00165号 原告朱涑瑛，女，1971年6月14日生，汉族，河南省开封市尉氏县人，个体工商户，住隆阳区。 委托代理人马军，云南金曦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告云南保山浙商万信房地产开发有限公司（以下简称万信房地产公司）。 机构代码：66828936-9 住所地：保山市隆阳区板桥镇（云南保山利根丝绸有限公司内）。 法定代表人毛建芳，该公司执行董事。 委托代理人许德，云南南亚律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告朱涑瑛与被告万信房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理，原告朱涑瑛的委托代理人马军，被告万信房地产公司的委托代理人许德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱涑瑛诉称，2012年6月7日,原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发的万和华府一期B5-4号联排别墅住房一幢,建筑面积264.94平方米,房屋总价2177866.00元，被告应于2013年6月30日前交房，被告如未按约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天500元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金,合同继续履行。合同签订后，原告按约定已向被告付清了购房款，但被告未按合同约定日期向原告交房，至今，原告未接到被告的交房通知，被告已违约，应承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金，违约金计算截止日期到2014年3月10日止。请求人民法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金500664.00元并承担本案的诉讼费用。 被告辩称，原告诉称与事实不符，原告与被告签订的《商品房购销合同》约定被告向原告交房的期限为2013年6月30日前交房，被告分别在2013年6月8日、6月24日与原告朱涑瑛通过电话，通知其交房事宜。此外，被告制作了“DM单”在《滇池晨报·加油周刊》进行交房公告，并制作X展架在万和华府大厅展示了交房流程图。被告已履行了对原告交房事宜的告知义务，不存在逾期交房的行为。原告要求被告承担违约责任，没有事实依据，被告不承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告朱涑瑛针对自已的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 第１组，原告与被告签订的《商品房购销合同》一份，以证明原告与被告签订的合同真实、合法、有效。经质证，被告对其真实性、关联性、合法性无异议。 本院认为，被告对该组证据不持异议，且来源合法、客观真实，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。 第2组，(1)购房首付款发票;(2)个人住房（商业用房）借款合同，以证明原告已经履行了合同约定的付款义务。 本院认为，该组证据原告虽然未在举证期限内提交，被告也不同意质证，但被告认可原告已支付全部购房款的事实，本院予以采信。 被告针对其答辩主张向本院提交了以下证据： 第1组，(1)2013年6月12日的《滇池晨报·加油周刊》中的DM单；（2）DM收货发送确认单；（3）X展架：《万信·万和华府交房流程图》、《万信·万和华府办理装修流程图》、《万信·万和华府物业收费标准》、《关于开通天然气、有线电视、宽带的流程》；（4）证人李某的证言。以证明被告在2013年6月12日通过发放DM单800份的媒体形式进行公告通知交房，并对房屋交接流程等事宜在X展架进行展示。 经质证，原告对其真实性、关联性、合法性持有异议，认为是被告的单方行为，按照合同约定，交房是媒体形式，不是广告形式，广告不属媒体。 本院认为，该组证据能够证明被告已按合同约定通知交房的案件事实，本院予以采信。 第2组，被告的工作人员林某与原告朱涑瑛丈夫黄占胜的通话清单，以证明被告在2013年6月8日至25日期间，两次与原告朱涑瑛之夫通话，告知交接房事宜。 经质证，原告对该组证据的真实性、关联性、合法性持异议，认为没有通话内容，不能证明交房事实。 本院认为，休庭后，经与黄占胜调查核实，从其陈述的内容中可以判断出其在2013年6月30日前确实接到被告的电话，从电话内容中不同程度的了解到可以接房的信息，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 第3组，证人林某的证言，以证明林某作为被告的工作人员，在2013年6月30日前两次联系了原告朱涑瑛之夫，电话通知其可以接房的事实。经质证，原告对该组证据的真实性、关联性、合法性持有异议，认为林某与被告有利害关系。 本院认为，证人林某虽然与被告有利害关系，但原告朱涑瑛之夫认可接到他打的电话，且该证言与被告提交的第2组证据相互印证，本院予以采信。 第4组，段云、杨春林、赵开书的证人证言，以证明被告2013年6月15日已进行交房公告，分别于6月24日、26日接到被告的交房通知。经质证，原告对该组证据的真实性、关联性、合法性持有异议，认为三份证词相同，未明确公告形式，合同约定的通知交房形式与被告实际通知的交房形式不同，对所证明的内容不予认可。 本院认为，该组证据能够与被告提供的其他证据相互印证，间接证实被告在合同约定的交房期限内曾电话通知其他业主交接房屋的事实，本院予以采信。 第5组，业主刘英杰、陈彩枝的接房资料及装修资料，以证明万和华府一期按时向业主交房，且部份业主已经接房装修的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为与被告对原告违约无关联，交房资料没有《质量保证书》、《住房使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》，该两书一证是交房的必备条件，且《建设工程竣工验收备案表》中的是一期一标段并非原告购房所在区域。 本院认为，该组证据能够间接证实被告在合同约定的交房期限可以正常向业主交房的事实，本院予以采信。 第6组，《万和世家一期竣工验收申请》、《关于“万和世家一期竣工验收申请”的批复》、《建设工程竣工验收备案表》复印件各一份，以证明万和华府一期工程包含132套别墅，被告于2013年6月18日向建设工程质监部门申请竣工验收，6月20日经建设工程质监部门验收合格，具备交房条件，同意被告交房。 经质证，原告对其真实性、合法性无异议，认为与本案不具有关联性，交房要有《质量保证书》、《住房使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》，竣工验收只是交房的前提条件之一。 本院认为，该组证据来源合法、客观真实，能够证明万和华府一期工程已经通过相关部门的竣工验收，符合合同约定的交房条件的事实；至于《质量保证书》、《住房使用说明书》是在双方实际办理房屋交接手续时才由被告出具；至于《建设工程竣工验收备案表》也由建设工程质监部门颁发给被告。故本院予以采信。 第7组，被告员工林某与原告丈夫黄占胜的通话录音资料，以证明被告员工林某于2014年4月8日与原告丈夫黄占胜通电话，在2013年6月30日前已将交房事宜告知了原告丈夫黄占胜。 经质证，原告认为是在提起诉讼后的通话，没有交接房的内容，视听资料存在疑点，不能作为定案依据。 本院认为，该组证据不能够证明本案的案件事实,本院不予采信。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 被告开发的万和世家第一期分别于2009年11月6日取得了保山市隆阳区人民政府颁发的隆国用（2009）第01948号《国有土地使用证》；2011年5月11日取得了保山市规划局颁发的编号建字第2011-15-1号《建设工程规划许可证》；2012年4月5日取得了保山市规划局颁发的地字第530502201200013号《建设用地规划许可证》；2012年4月11日取得了保山市住房和城乡建设局颁发的编号533001201204110101号《建设工程施工许可证》；2012年4月23日取得了保山市住房和城乡建设局颁发的预许保字（2012-07）号《商品房预售许可证》。 2012年6月7日原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议一份,合同约定：“由原告朱涑瑛购买被告开发的万和世家第一期一标段B5-4号联排别墅一幢，房屋总价2177866.00元；原告购房采取银行按揭方式，在签订合同的同时支付购房款的32.5％，即707866.00元，剩余购房款原告按揭支付，并在7个工作日内向被告提供全部按揭资料；被告应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天500元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证明书》和《商品房使用说明书》；被告按约定履行通知义务,原告应于通知的期限限时办理,自被告媒体公告十五日内原告仍未办理交接手续，则视为原告默认接房，自此日起，该房屋的毁损，灭失等风险由原告承担。”另在《合同补充协议》中约定：“原告按照《商品房购销合同》第十条的公告之日起十五日内，按照公告的要求，到指定地点办理房屋交接手续。原告未按约定期限办理房屋交接手续的，自被告媒体公告确定的交房期限届满之日起视为已交付。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。 2013年6月18日，被告向保山市隆阳区建设工程质量监督站提交了《万和世家一期竣工验收申请》，其内容为：“‘万和世家一期’包含132套别墅，已完成设计和合同约定的全部工程内容，其中赠送给小区每户的‘精装花园’（注：‘精装花园’不包含在工程施工内容和购房合同内）未完工。2013年6月5日组织了相关单位初验，除不在合同范围内的‘精装花园’外，设计和合同约定的全部工程内容已于2013年6月17日完成整改，经监理单位验收质量评估合格，勘察及设计院质量检查合格，符合质量规范要求，达到竣工验收条件，申请竣工验收。”2013年6月20日，保山市隆阳区建设工程质量监督站作出了《关于“万和世家一期竣工验收申请”的批复》：“关于‘万和世家一期竣工验收申请’的报告我单位已收悉，经我单位质监部门已到现场检测验收为‘合格’，我单位同意竣工验收申报，具备交房条件，业主可以接房入住装修。但出于为整个小区全体业主利益考虑，给业主一套房屋与景完美结合的舒适豪宅，为保山树立一个优秀的工程形象标杆小区，相关竣工手续待贵单位完成不属于设计和合同约定的‘精装花园’工程以后，再进行办理。”2013年7月26日，该单位给被告办理了备案号为2013085号的《建设工程竣工验收备案表》。 商品房竣工验收后，被告将其《万和华府一期一标段房屋交房公告》的DM单800份委托加油传媒有限公司保山分公司在发送《滇池晨报·加油周刊》时一并进行发送。该DM单载明：“万和华府一期一标段房屋业主，你所购买的房屋将于2013年6月30日前正式开始办理交付手续，你可以按自身实际情况选择办理接房手续，我公司工作人员会与你进行电话沟通，确认你的交房时间。办理地点：万和华府营销中心，办理时间：2013年6月30日起。”与此同时，被告在2013年6月8日至25日期间与原告朱涑瑛之夫通电话，告知其交接房事宜；合同约定的交房期限届满，被告陆续开始交房，至今原告未向被告办理接房手续。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自已的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》约定通知交房方式为媒体公告,被告万和世家一期工程竣工后，被告组织了设计、施工、工程监理等有关单位进行初步竣工验收，经初验合格后向质量监督部门提交竣工验收备案申请，质量监督部门批复工程已经竣工验收合格，被告在合同约定的交房条件成就时以在DM单上发出公告和电话通知的方式通知交房事宜；DM单属于媒体的一种，符合合同关于媒体公告通知交房的约定；电话通知的方式虽然在合同中没有约定，但该通知方式更能够方便快捷的让原告知晓可以接房的信息，故被告已经履行了合同约定的通知义务，不构成违约。被告的抗辩主张成立，本院予以采纳。原告以未接到被告的交房通知，被告未按合同约定日期向原告交房为由主张被告违约，要求被告支付逾期交房违约金500664.00元的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百三十八条的规定，判决如下： 驳回原告朱涑瑛的诉讼请求。 本案征收案件受理费8807元，由原告朱涑瑛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判长  陈辅汕 审判员  杨利洪 审判员  陈国春 二〇一四年十一月二十六日 书记员  杨碧云