上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第3495号原告上海市静安区中泰大厦业主委员会，住所地本市。负责人左玉群，主任。委托代理人张新德。委托代理人刘沛，上海海宽律师事务所律师。被告上海沪中房地产联合发展总公司，住所地本市。法定代表人张英杰，总经理。被告上海翁龄旺山珍酒家，住所地本市。法定代表人李志平，总经理。两被告共同委托代理人邹哲希，北京市隆安律师事务所上海分所律师。两被告共同委托代理人潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海市静安区中泰大厦业主委员会诉被告上海沪中房地产联合发展总公司(以下简称沪中公司)业主共有权纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由审判员姚峥独任审判。2015年11月15日原告申请追加上海翁龄旺山珍酒家(以下简称翁龄旺酒家)为被告参加诉讼本院已予准许。本院于2015年12月2日进行证据交换，2016年2月26日、4月14日公开开庭进行了审理。原告负责人左玉群及其委托代理人张新德、刘沛，两被告共同委托代理人邹哲希、潘东波(原委托代理人北京市隆安律师事务所上海分所律师陶佩华律师参加证据交换庭)到庭参加诉讼。经双方当事人同意，由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海市静安区中泰大厦业主委员会诉称，中泰大厦小区于1997年竣工，房地产初始登记证为沪房地市字(1997)第004654号，上海市静安区武定路XXX号(以下简称系争房屋)房屋具体位置位于中泰大厦小区东北角，由被告翁龄旺酒家实际使用。2004年10月28日，被告沪中公司向上海市静安区房屋土地管理局申请增办底层商业用房附屋的房地产登记手续。2005年1月5日，上海市静安区城市规划管理局作出“同意办理有关手续，我局不再另行办理书证”的批复，同年3月25日，静安区房地产登记处核准了被告沪中公司的申请，为系争房屋核发了沪房地静字(2005)第003976号房地产权证。2011年12月7日，因沪房地静字(2005)第003976号房地产权证遗失，静安区房地产登记处为系争房屋补发了(2012)第000182号房地产权证。2014年，原告不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局核发(2012)第000182号房地产权证的具体行政行为，向上海市人民政府申请行政复议，2015年8月24日，上海市人民政府认为根据已生效的行政复议决定书，2012年产证已被上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局自行撤销，认定核准上海市静安区武定路XXX号房屋房地产登记的具体行政行为违法。原告认为，被告作为系争房屋的建设方，明知系争房屋处设计及竣工均为停车位，仍违法变更用途，另自2008年7月起，业主大会通过了收取每月每车位200元停车费的决定，车位被系争房屋占用无法正常使用，故意侵犯全体业主权益，故诉至法院，请求判令：两被告拆除上海市静安区武定路XXX号房屋及房屋内所有设施设备并将其恢复为车位，判令两被告赔偿原告68,800元。审理中，原告撤回要求判令两被告赔偿原告68,800元的诉讼请求，并明确其诉讼请求为判令两被告拆除上海市静安区武定路XXX号房屋及房屋内所有设施设备并将其恢复至竣工图纸所载明的状态。被告沪中公司、翁龄旺酒家共同辩称，首先，原告此次诉讼没有召开业主大会，没有得到有效授权，程序违法。其次，产证被撤销，只是规划许可有瑕疵，不代表系争房屋违法，被告沪中公司在办理中泰大厦15层加层手续时一并办理了系争房屋的建造手续。最后，即使系争房屋系违章建筑，但房屋占用的面积没有给业主分摊后，土地使用权属于开发商而不是业主，收益也应归开发商。被告翁龄旺酒家亦与本案无关。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告沪中公司系中泰大厦小区的开发商。被告翁龄旺酒家系被告沪中公司的全资子公司。中泰大厦竣工于1997年，房地产初始登记证为沪房地市字(1997)第004654号，其中底层房屋类型为商场，门牌号泰兴路XXX号底层，建筑面积99.4平方米；二层房屋类型为办公楼，门牌号武定路XXX号201室-205室；三层及以上房屋类型为住宅。被告沪中公司系泰兴路XXX号底层以及武定路XXX号201室-205室房屋的产权人。武定路XXX号房屋即系争房屋权利人原登记为被告沪中公司，建筑面积40.05平方米,但房地产初始登记证登记内容不包括系争房屋。中泰大厦竣工图载明小区东侧有16个车位。1997年1月16日，被告沪中公司投资注册成立了被告翁龄旺酒家，住所地即泰兴路XXX号。1997年初，被告翁龄旺酒家将泰兴路XXX号底层以及武定路XXX号二层打通装修，1997年6月竣工后经营饭店至今。同时，被告翁龄旺酒家向被告沪中公司借用系争房屋。1993年12月2日，上海市静安区计划经济委员会同意被告沪中公司、案外人宏大房地产公司在武定路泰兴路东南拐角地块建造总建筑面积为6,300平方米的14层商住楼。后被告沪中公司向上海市静安区规划土地管理局申请武泰基地小高层加建一层，增加建筑面积533平方米，1995年3月1日，该局以静规土选字(95)第006号文批复同意被告沪中公司“原则加建一层，加层后总高度为43.4米，总建筑面积7,377平方米。请你公司接文后，按基建程序办理其它各有关手续”。1995年4月7日，中泰大厦15层加层取得建设工程规划许可证，建设规模533平方米。1997年5月8日，被告沪中公司向静安区计划经济委员会申请将中泰大厦商品房计划开发总量从原建筑面积6,399平方米调整为7,377平方米。1997年5月21日，上海市静安区计划经济委员会以静计经(1997)第039号文批复同意被告沪中公司将中泰大厦建筑面积调整为7,377平方米。系争房屋坐落门牌登记为武定路XXX号，位于中泰大厦小区东北角。2004年10月28日，被告沪中公司向静安区房屋土地管理局申请变更泰兴路XXX号底层商业用房面积，报告称：“在办理中泰大厦房地产权证时，由于工作的疏忽和不重视，遗漏办理建造在小区东北角的商业附屋(内装有煤气表)，并一直使用至今；又该房屋土地面积使用权属底层商店(业主为本公司，复印件附后)。特恳请贵局考虑上述历史原因，同意增办该底层商业用房的房地产登记手续”。2005年1月5日，上海市静安区城市规划管理局在报告上批示同意办理有关手续，并注明该局不再另行办理书证。2005年3月25日，上海市静安区房地产登记处为系争房屋核发沪房地静字(2005)第003976号房地产权证，登记范围包括系争房屋及武定路XXX号702室等房屋。2011年12月27日，被告沪中公司已产证遗失为由，向上海市静安区房地产登记处申请补发房地产权证。2012年2月7日，上海市静安区房地产登记处核发沪房地静字(2012)第000182号房地产权证，登记范围同沪房地静字(2005)第003976号房地产权证登记范围。原告因不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局(以下简称两被申请人)于2005年3月25日核发沪房地静字(2005)第003976号房地产权证的具体行政行为，向上海市人民政府申请行政复议，要求撤销两被申请人核发系争房地产权证的具体行政行为。上海市人民政府审理后认为，被告沪中公司申请办理系争房屋房地产登记，应当取得相应的建设工程规划许可，中泰大厦建设工程规划许可证中并不包含系争房屋，两被申请人在系争房屋未办理初始登记和规划审批手续的情况下，仅根据静安区城市规划管理局在沪中公司提交的报告上批注意见，为系争房屋核发房地产权证，认定事实不清，证据不足，依法本应撤销，但鉴于系争房地产权证目前已注销，并无可撤销内容，故应予确认违法，决定确认两被申请人为本市武定路XXX号房屋核发房地产权证的具体行政行为违法。2015年6月27日，两被申请人对系争房地产权证涉及系争房屋的部位予以注销登记。原告因不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局(以下简称两被申请人)于2012年2月7日核发沪房地静字(2012)第000182号房地产权证的具体行政行为，向上海市人民政府申请行政复议，要求撤销两被申请人核发系争房地产权证的具体行政行为。上海市人民政府审理后认为，系争房屋最初取得房地产登记的时间为2005年，相关权证遗失后，两被申请人根据被告沪中公司的申请补发了沪房地静字(2012)第000182号房地产权证。因2005年的登记发证行为已被确认违法，承受违法登记内容的系争房地产权证依法应予撤销。鉴于被申请人根据生效的复议决定书对系争房屋的相关房地产登记内容作了注销，消除了相关违法登记内容，故被申请人的行为应予确认违法，决定确认两被申请人于2012年2月7日核准为本市武定路XXX号房屋房地产登记的具体行政行为违法。又查，2012年12月2日，中泰大厦小区召开业主大会，会议审议通过了选聘物业管理公司方案以及向被告提起诉讼等六项事项。2014年4月9日，原告就系争房屋向本院提起确权诉讼，后申请撤诉，本院已裁定予以准许。以上事实，由原告提供的《上海市静安区中泰大厦小区关于向上海翁龄旺山珍酒家收取外墙使用费等公告》、《关于召开上海市静安区中泰大厦业主大会会议的公告》、上海市人民政府行政复议决定书两份、中泰大厦工程竣工图，被告提供的《上海市房地产权证》，中泰大厦建设工程规划许可证、《关于同意武泰基地高层增加建造面积的批复》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。向法院提起诉讼属于小区管理的重大事项，根据法律规定，应当由业主大会表决决定。原告提供的证据能够证明本次诉讼已经业主大会表决，同意的业主面积过半且人数过半，符合法律规定。业主共有权纠纷中，法院对业主大会决议仅作形式审查，至于业主大会表决程序是否存在瑕疵，则不属于本案审理范围。持续性侵权行为在2007年10月1日物权法施行之前适用民法通则调整，2007年10月1日物权法施行之后适用物权法调整。纵观中泰大厦15层加层一系列的申请、批复过程及建设工程规划许可证记载的内容，均无法证明系争房屋的建造手续包含在15层的批复中，故被告沪中公司关于系争房屋系合法建筑的辩称，无证据加以证明，本院不予采信。建筑区划内的道路，属于全体业主共有，被告沪中公司辩称系争房屋土地使用权属于开发商而不是业主的意见，违反了物权法的相关规定，应予纠正；被告翁龄旺自1997年借用系争房屋至今，作为系争房屋的实际使用人理应配合被告沪中公司纠正违法行为。原告要求两被告拆除上海市静安区武定路XXX号房屋及房屋内所有设施设备并将其恢复竣工图所载明的状态的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告撤回要求判令两被告赔偿原告68,800元的诉讼请求，与法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条、第八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告上海沪中房地产联合发展总公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市静安区武定路XXX号房屋及房屋内所有设施设备并将其恢复至竣工图所载明的状态；二、被告上海翁龄旺山珍酒家应于本判决生效之日起十日内配合被告上海沪中房地产联合发展总公司拆除上海市静安区武定路XXX号房屋及房屋内所有设施设备。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海沪中房地产联合发展总公司、上海翁龄旺山珍酒家共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  姚峥二〇一六年五月十七日书记员  王奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。