北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第13574号上诉人（原审被告）北京合生望景房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼**。法定代表人陈文，总经理。委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生。被上诉人（原审原告）李军，男，1962年4月20日出生。委托代理人张星艳，北京市中润律师事务所律师。上诉人北京合生望景房地产开发有限公司（以下简称合生望景公司）因与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第23231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军在一审法院起诉称：2009年7月13日，李军与合生望景公司签订《商品房预售合同》，约定李军购买合生望景公司开发的位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称为×号房屋），合同约定了价格、面积等，同时约定合生望景公司应于2011年6月30日前向李军交付房屋，并约定相应的违约责任。合同签订后，李军如约支付房款，合生望景公司未在规定期限内交房，直至2011年12月7日合生望景公司才将房屋交付给李军。李军在收房过程中发现房屋存在严重质量问题，合生望景公司承诺一周内修复，但直至2012年4月27日，房屋才基本完成维修，在此期间李军一直未能入住使用。合生望景公司违约行为给李军造成了损失，故起诉至法院，要求合生望景公司向李军赔偿供暖费损失8847.45元、物业费损失2590元、房屋空置损失费99400元及违约金45298元。合生望景公司在一审法院辩称：按照双方于2009年7月13日签订的《商品房预售合同》第11条的约定，交付条件已经写明了，交付的时候，应当取得规划验收批准文件，竣工验收备案表，面积实测技术报告书，这些在交房时都已经具备了，实际交付的日期是2011年12月6日。约定的交付时间2011年6月30日。晚交付的原因是因为工程进度的问题，在交付房屋后，双方已经达成了协议，合生望景公司已经对李军进行了赔偿，赔偿了李军50453.49元，故不同意再赔偿了。不同意李军的全部诉讼请求。一审法院经审理后认为：李军与合生望景公司签订的《北京市商品房预售合同》，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据可以证明，李军履行了按时交纳购房款的义务，合生望景公司也应按照双方约定的期限（2011年6月30日）完成交付房屋的义务，合生望景公司未及时履行该义务，直至2011年12月6日交房已经构成违约，且通过李军提交的《维修单》、证明及《业主投诉索赔登记表》可以认定合生望景公司交付的房屋存在质量问题，致使李军无法入住，一直至2012年4月26日才维修完毕的事实，合生望景公司应对延期交房给李军造成的损失，承担赔偿责任。李军通过提交收据及租房合同，证明了其实际损失情况及数额，故对于李军要求合生望景公司支付供暖费损失8847.45元、物业费损失2590元、房屋空置损失费99400元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于李军主张的违约金，因双方已经就违约金赔偿达成协议，且合生望景公司已经实际赔偿了李军违约金，故李军再次主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京合生望景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿李军供暖费损失八千八百四十七元四角五分、物业费损失二千五百九十元、房屋空置损失费九万九千四百元。二、驳回李军的其他诉讼请求。判决后，合生望景公司不服，向本院提起上诉，上诉请求是：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院依据《业主投诉索赔登记表》及《维修单》认定涉诉房屋存在质量问题，存在错误，涉诉房屋不存在质量问题，而且《业主投诉索赔登记表》上的签字人也非上诉人的员工；一审法院无视双方签订的《协议书》中的约定，判定上诉人重复赔偿被上诉人损失，认定事实错误且违背意思自治的基本原则。李军同意一审法院判决结果，不同意合生望景公司的上诉请求。本院经审理查明：2009年7月13日，合生望景公司作为出卖人与李军作为买受人签订了合同编号为Y×的《北京市商品房预售合同》，双方约定，李军购买合生望景公司开发的×号房屋，用途为文化办公，建筑面积为139.47平方米，单价为每平方米人民币29868.67元，总价款为3193259元。买受人采取商业贷款方式。首期支付购房总价款的50.21%，其余价款可以向中国农业银行借款支付。出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房在120日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时发现由经双方确认的装修或其他问题的，买受人应收楼，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。因户门不能锁闭、结构裂缝、严重漏水造成不能居住导致买受人损失的，出卖人承担赔偿责任。出卖人应当在商品房交付之日起720日内，取得该商品房所在楼宇的权属证明。2010年6月12日，李军作为乙方与合生望景公司作为甲方还签订了《补充协议》，双方就装修及空间改造、室内装修及空间改造方案、工程质量及保修责任和其他进行了补充约定。《北京市商品房预售合同》签订后，李军按照合同约定向合生望景公司支付了×号房屋的全部购房款，李军于2013年5月20日取得×号房屋的产权证书，但合生望景公司直至2011年12月6日才将×号房屋交付给李军。李军于收房当天与合生望景公司签订维修单，共同确认×号房屋存在厅入口处墙面开关下面需修补、一层主卧墙面粗糙、一层主卧天花检查孔粗糙、主卫北框门不平态、主卫水柜台面未打胶、主卫门锁安装歪了等三十六处问题。合生望景公司在维修单上签字确认，并保证于2011年12月13日前维修完毕。李军于2012年4月27日在该维修单上签字确认已于2012年4月27日维修完。原审过程中，李军提交一份署名为“张×”和“合生项目工程部黄×”的证明，其内容显示截止到2012年2月8日，×号房屋室内维修尚未完成，以及李军于2012年2月8日来售楼处反映收楼两个月了，因房子装修未做好导致李军一直无法入住，同时延期收房的赔偿违约金，公司一直未支付。2013年3月10日，李军进行投诉索赔，并填写了《业主投诉索赔登记表》，投诉内容为：×号房屋因房屋工程质量问题，维修时间长达五个月之久，具体问题详见《维修单》，维修时间自2011年12月6日至2012年4月27日。要求合生望景公司赔偿维修期间房屋租金每月21000元及利息、赔偿一个供暖季的供暖费及利息，赔偿维修期间的物业费及利息。受理情况处注明：情况属实，领导意见处注明：请项目公司给予解决为盼。李军还提交其作为出租人与北京×传播有限公司作为承租人于2012年4月26日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，双方在合同中约定，李军将×号房屋出租给北京×传播有限公司，租赁期自2012年5月1日至2015年4月30日，租金为2012年5月1日至2014年4月30日每月人民币21000元，2014年5月1日至2015年4月30日每月人民币23000元。2013年7月24日，李军作为乙方与合生望景公司作为甲方签订了《协议书》，双方约定，甲方同意就该商品房延期交楼事宜给予乙方人民币50453.49元补偿。本协议约定的补偿，以银行转账方式支付。双方确认，本协议约定的补偿为甲方对乙方的全部补偿，乙方不得就该商品房延期交楼事宜向甲方要求其他任何赔偿或补偿。李军于当天还向合生望景公司提出申请，要求违约金以现金方式支付。后合生望景公司将该笔违约金支付给了李军。后双方因延期交房赔偿问题产生纠纷，李军因此起诉至本院，要求合生望景公司向李军赔偿供暖费损失8847.45元、物业费损失2590元、房屋空置损失费99400元及违约金45298元。一审庭审中，双方均认可李军已经交纳了×号房屋2011年冬季至2012年春季供暖季的供暖费8847.45元的事实。双方均认可李军交纳了2011年12月6日至2012年12月31日期间的物业管理费7112.90元的事实。李军还提交房屋产权证书，证明×号房屋为李军所有。合生望景公司对此予以认可。李军提交《北京市商品房预售合同》及补充协议，证明双方签订了房屋买卖合同，并约定房屋为精装修。合生望景公司对此予以认可。李军提交《维修单》、证明及《业主投诉索赔登记表》，证明李军收房时房屋存在质量问题，直至2012年4月27日才维修完毕。合生望景公司对《维修单》真实性认可，证明目的不认可，对证明和《业主投诉索赔登记表》真实性及证明目的不认可。李军提交收据，证明李军缴纳了房屋未能入住期间的物业费及供暖费。合生望景公司对此予以认可。李军提交《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，证明李军因房屋不能使用产生的租金损失。合生望景公司对此不予认可，称与本案无关。合生望景公司提交建设工程规划核验（验收）意见、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书，证明×号房屋交付的时候，已经到达了交付条件。李军对此不予认可。合生望景公司提交工程质量验收记录表，证明房屋在交付的时候，装修工程不存在质量问题，并且验收合格了，李军对此不予认可。合生望景公司提交业主资料卡、收楼物品移交清单、入住手续会签单、前期物业服务协议，证明×号房屋已于2011年12月6日交付给李军。李军对该证据真实性认可，不认可证明目的。合生望景公司提交付款单及李军身份证复印件、李军申请、《协议书》、招商银行的打款的记录，证明双方已经就逾期交楼事宜达成协议，赔偿李军50453.94元，并且确定本协议的补偿为合生望景公司对于李军的全部补偿。李军对该证据真实性认可，不认可证明目的。称该笔为违约金，本案主张的是损害赔偿。庭审过程中，经本院询问，当事人双方均认可《协议书》中约定的补偿款的计算期间自2011年6月30日起至2011年12月6日止，补偿标准为《北京市商品房预售合同》约定的已付房屋价款的万分之一。上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证书、《北京市商品房预售合同》、《维修单》、证明及《业主投诉索赔登记表》、收据、《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》、业主资料卡、收楼物品移交清单、入住手续会签单、前期物业服务协议、付款单及李军身份证复印件、李军申请、《协议书》、招商银行的打款的记录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合生望景公司作为出卖人，应按照合同约定交付符合质量要求的房屋。结合《维修单》及其他证据，可以认定合生望景公司迟延交付给李军的房屋存在诸多质量瑕疵，且于2012年4月27日才维修完毕，故对于因交付房屋存在的质量瑕疵而给李军造成的损失，合生望景公司应当承担赔偿责任。一审法院结合相关证据所认定李军的各项损失及其数额正确，本院予以维持。关于合生望景公司与李军所签订的《协议书》，因其所涉及数额的计算标准为双方在合同中关于迟延交房的约定条款，故合生望景公司以存在《协议书》为由不再对交房之后出现的质量瑕疵造成的损害进行赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1711元，由李军负担511元（已交纳），由北京合生望景房地产开发有限公司负担1200元（李军已交纳，北京合生望景房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付李军）。二审案件受理费3422元，由北京合生望景房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 解学锋代理审判员史智军代理审判员陈烁琳二〇一四年十一月二十日书记员 陈                 振