浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2015)温瑞民初字第2530号原告陈敏。原告孙莉莉。委托代理人（特别授权）方顺坤。被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司。法定代表人姜忠，董事长。委托代理人（特别授权）余心海、陈继峰。第三人李忠济。委托代理人（特别授权）陈州。原告陈敏、孙莉莉为与被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司(以下简称天瑞公司)商品房预约合同纠纷一案，于2015年8月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，于2015年10月23日公开开庭进行了审理，于2015年11月10日转为普通程序审理，于2015年11月18日追加李忠济为第三人参加本案诉讼，依法组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告陈敏、孙莉莉的委托代理人方顺坤、被告天瑞公司的委托代理人陈继峰、第三人李忠济的委托代理人陈州到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论后作出决定。本案现已审理终结。原告陈敏、孙莉莉诉称：2015年3月9日，二原告经与被告协商，确定购买被告天瑞公司开发的的天瑞尚*****室商品房，房款总额为4775670元，购房定金4000000元(除20%即955134元外，其余3044866元为购房款)，并签署了天瑞尚城商品房预定单。出卖方加盖了浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部印章，经办人李忠济签了字。当日原告将购房定金打到李忠济指定的银行帐户。李忠济口头承诺过两个月签订商品房买卖合同。期限届满，被告拒绝与二原告签订商品房买卖合同。原、被告签署的天瑞尚城商品房预定单，其法律性质为定金合同，被告拒绝订立合同，应当予以定金制裁，被告已经收受的购房款应返还原告，并赔偿损失。请求法院判决：被告向原告双倍返还购房定金1910268元；被告向原告返还购房款3044866元，并按银行同期贷款基准利率5.1%赔偿损失。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告双方签订的天瑞尚城商品房预定单。被告天瑞公司辩称：原、被告之间不存在商品房预约合同关系。签订涉案预定单不是天瑞公司的行为，第三人李忠济不是被告天瑞公司的工作人员，被告也没有委托李忠济订立合同。李忠济作为法人代表的恒泰机车配件公司与被告存在合作关系，李忠济个人与被告不存在合作关系。李忠济与原告签订的预定单也不构成表见代理。该份预定单不是原告到被告方的工作场所签订，也不是在被告方的营销活动中签订，原告没有理由相信李忠济有权签订该合同。预约合同最主要的特征是双方约定期限在将来签订正式合同，而涉案预定单没有约定何时签订正式合同，因此预约合同不成立。原告提供的证据是原告之父陈康松将购房定金打到李忠济的银行账户上，陈康松支付的是购房款，与本案没有关联性，原告没有向被告支付任何款项。本案预定单所约定的购房定金4000000元，不是预约定金。原告应向李忠济个人主张权利，不应向被告主张权利。预定单不代表原告与被告之间已经形成了商品房预约合同，该预约单并没有得到被告认可，第三人李忠济只是起到中间人的作用。第三人李忠济述称：对原告诉称原、被告签订涉案预定单没有异议，原告诉称与被告协商不是事实。预定单中约定的4000000元款项打到李忠济名下予以认可。李忠济与原告没有约定何时签订商品房买卖合同。本案中第三人李忠济是原、被告之间的中间人，只是为原、被告签订商品房合同起到媒介作用。涉案合同总房款金额是4770000元，支付的4000000款项已经超过了房款总额的百分之八十，原告支付该款项的意图是一种预付款，不是定金，原告请求双倍返还定金，没有法律依据。双方签订商品房买卖合同的条件是原告持涉案的预定单到指定地点，一次性缴清购房款。商品房买卖合同未签订，责任在于原告。原告在本院指定的举证期限内提供了证据：1、原告身份证，拟证明原告主体资格；2、被告工商登记信息，拟证明被告主体资格；3、预定单，拟证明原、被告之间合同关系；4、银行回单，拟证明原告已履行定金支付义务；5、被告天瑞公司与他人签订的商品房预定单，拟证明被告以与涉案合同相同方式与他人签订合同。上述证据经质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3真实性、关联性有异议，预定单没有落款时间，签订时间不明确，原告方主张的经办人李忠济不是被告公司的工作人员，也未经被告授权，没有确定订立本约合同的具体时间，尚不成立预约合同，购房定金4000000元是商品房买卖购房定金还是预约定金没有明确，合同也没有约定出卖人拒绝签订合同，要返还双倍定金，该预订单与本案没有关联；对证据4真实性没有异议，关联性有异议，记载的是陈康松向李忠济个人汇款。该款的性质是购房款，而且不能排除陈康松和李忠济有其他经济来往；证据5即使真实，只能反映出第三人促成了被告与该购房人的交易，而最终签订商品房买卖合同的前提是购房款一次性支付。第三人提出以下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3预订单没有异议，根据预定单记载内容，双方对签订商品房买卖合同时间未作约定；对证据4没有异议；对证据5真实性没有异议，该预定单所标注的房屋确实通过类似的方式销售，其记载的定金是1000000元，本案所涉定金是4000000元，并不相同，所以涉案4000000元是预付款，不是定金。第三人提供了以下证据：6、身份证，拟证明第三人的身份情况；7、尾盘房源价格调整确认表、商品房预定单(尚未填写内容)，拟证明第三人为被告的尾盘房源提供媒介服务；8、售房清单，拟证明通过第三人促成交易的房屋。上述证据经质证，原告提出以下质证意见：对证据6没有异议；对证据7真实性没有异议，可以证明被告与第三人是一种委托代理的法律关系，而不是所谓的媒介服务；对证据8真实性没有异议，可以反映出被告将包括涉案房屋在内的多套房屋交由第三人李忠济销售。被告提出以下质证意见：对证据6没有异议；对证据7真实性没有异议，价格调整确认表是对后续房屋价格的调整，不属于授权性质，预定单盖有项目部印章，但天瑞公司出售房屋时是盖天瑞公司的印章；对证据8是否是第三人促成的交易，需要核实，促成交易的房屋，天瑞公司签订合同都是以一次性缴清购房款为前提。本院对上述证据作如下认证：证据1、2、6系证明诉讼参加人的主体身份，已经核实，本院予以采信；证据3、7可相互印证，证明涉案预定单的签订的相关情况，本院予以采信；证据4可证明原告方的付款情况，当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；证据5系复印件，不能确定其真实性，本院不予采信；证据8系第三人一方制作，可作为第三人的陈述，而不是证据。根据以上证据及原告、被告、第三人的陈述，本院认定以下事实：2015年间，被告天瑞公司开发建设的天瑞尚城商品房项目尚有部分商品房尚未销售完毕，第三人李忠济取得了已印制格式条款并加盖“浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部”印章的天瑞尚城商品房预定单，对尚未销售的上述天瑞尚城商品房予以推销。由此，二原告与第三人李忠济签订了一份天瑞尚城商品房预定单，该预定单记载：购房人陈敏、孙莉莉，预定房号*****，购房定金4000000，房款总额4775670，在该预定单的已印制的特别约定中记载：本预定单系购房人同出卖人之间的商品房预定协议。购房人需持本定位单于2015年月日(具体时间未填写)之间到浙江天瑞房地产开发股份有限公司(瑞安市滨江大道20188号尚水名都三楼营销部)签订上述商品房的《商品房买卖合同》，并按合同约定一次性缴清相应房款。购房人按期签订《商品房买卖合同》，则前述定金转为购房款。逾期，则此单作废(即无需另行通知，双方预定协议自行解除)，该套房源不予以保留，且出卖人有权没收该套房源的全部定金，并有权另行销售该套房源。该预定单并加盖了“浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部”印章。同日，二原告按第三人李忠济的要求，由原告陈敏之父陈康松的银行帐户向第三人李忠济的银行帐户转帐汇款4000000元，其汇款附言中记载：陈康松购房款。后由于第三人李忠济未将该4000000元交付被告，被告以原告未向其支付购房款为由，拒绝与原告订立商品房买卖合同。本院认为：本案被告为第三人提供盖有被告项目部印章的预定单，可以确定被告委托第三人与原告订立商品房预约合同，预定单虽没有确定订立商品房买卖合同的具体时间，但原、被告之间关于预约购买商品房的意思表示明确，双方成立了商品房预约合同，原告通过其父亲向第三人转帐汇款4000000元应确认为原告向被告的履约行为，第三人收取该4000000元属于代理被告收取款项，第三人是否将该款项交付给被告，属于第三人与被告之间履行代理职责的问题，就对外关系而言，应由作为被代理人的被告承担相应责任，现被告拒绝订立商品房买卖合同，致原告不能实现订立预约合同的目的，应准予解除原、被告订立的天瑞尚城商品房预定单(商品房预约合同)，合同解除后，被告应返还原告4000000元，并赔偿原告按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。该4000000元在预定单中记载为定金，而在原告方汇款的附言中记载为购房款，因此就原告方在订立及履行合同时的意思表示而言应是预付的购房款，在预定单中虽有记载：逾期订立合同，出卖人有权没收该套房源的全部定金，但预定单对合同订立的具体时间未作约定，对被告拒绝订立合同的后果也未作约定，因此该预定单并没有就预约定金性质作出全面约定，且合同约定的总房款为4775670元，而“定金”则确定为4000000元，即绝大部分的购房款已予支付，因此该4000000元应确定为预付购房款，而不是作为订立商品房买卖合同担保的预约定金，原告要求以购房款的20%双倍返还购房定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告陈敏、孙莉莉与被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司于2015年3月9日订立的天瑞尚城商品房预定单(商品房预约合同)。二、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司返还原告陈敏、孙莉莉预付购房款4000000元并赔偿利息损失(按本金4000000元，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2015年3月9日始计算至本判决确定给付之日止)，于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告陈敏、孙莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46441元，由原告陈敏、孙莉莉负担7641元，被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司负担38800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费46441元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）］。审 判 长  吴 健人民陪审员  陈义阔人民陪审员  潘孝熙二〇一六年五月三十日代书 记员  宋一静