重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终1014号上诉人(原审原告)：申明冰。委托代理：申光福。被上诉人（原审被告）：泽科集团有限公司。法定代表人：郑伟，该公司董事长。委托代理人：吴永彬。上诉人申明冰与被上诉人泽科集团有限公司（以下简称泽科公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年9月7日作出(2015)渝北法民初字第09374号民事判决。上诉人申明冰对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年4月27日对本案进行了询问。上诉人申明冰的委托代理人申光福，被上诉人泽科公司的委托代理人吴永彬参加了询问。本案现已审理终结。申明冰一审诉称，申明冰与泽科公司于2010年11月6日签订了商品房买卖预售合同，申明冰购买泽科公司开发的渝北区房屋，合同约定泽科公司应于2011年12月31日将房屋交付给申明冰使用。合同签订后，申明冰付清了全部房款，但泽科公司在交房时，申明冰发现该房存在严重质量问题：1、房顶漏水，后在申明冰要求整治下予以整治；2、在红线内已计算面积的0.8*4.1平方米没有做预制板，是空洞不能住人，存在严重安全隐患；3、梯间设计不合理，长度和宽度不够尺寸，不能做楼梯，没有楼梯人和物都无法上楼，因此，造成申明冰接房不能，同时要求泽科公司立即整改，采取补救措施，但泽科公司拖延整改，申明冰故于2014年8月9日起诉到重庆市渝北区人民法院，在诉讼中，经法院组织调解，泽科公司对房屋质量存在的问题进行了整改，在此基础上双方在2015年2月2日达成了（2014）渝北法民初字第13309号民事调解书。调解书生效后，申明冰多次到泽科公司处要求泽科公司交房，但泽科公司要求申明冰补交2012年1月1日起至今的物业管理费并以此为由拒绝交房给申明冰。申明冰认为因泽科公司故意拖延整改房屋质量问题，致使申明冰不能按时接房入住，只能在外租房居住，故泽科公司应当向申明冰赔偿逾期超过41个月的住房租金损失，即2012年1月1日至2014年7月止（31个月）月租金2000元，2014年8月至2015年5月止（10个月）月租金2100元，共计房屋租金损失83000元。故申明冰起诉请求判令：泽科公司因未按合同约定按时按质向申明冰交房给申明冰造成的损失83000元。本案诉讼费由泽科公司承担。泽科公司一审答辩称，1、泽科公司交付的房屋严格按图施工，且在合同约定的交房日期前取得了竣工验收备案登记证，泽科公司也按合同约定向申明冰发送收楼通知书，履行了合同约定的义务，泽科公司实际接房延迟是其自己造成的；2、申明冰曾以房屋无法安装楼梯为由起诉泽科公司，泽科公司在法院组织下调解同意补偿申明冰6000元，但不代表泽科公司交付的房屋不具备交付条件；3、申明冰提及的房屋质量问题实际属于房屋质量瑕疵，属于质量保修范围，申明冰以此为由拒绝接房所产生的责任应由其自己承担，申明冰要求泽科公司赔偿损失无事实依据，请求驳回申明冰的诉讼请求。一审法院经审理查明：2010年11月6日，以泽科公司为甲方（卖方）、申明冰为乙方（买方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的位于重庆市渝北区双凤桥街观音岩支路2号泽科兴城一区10幢11-6号商品房，建筑面积124.88平方米，总成交金额为650420元。合同第七条约定：甲方应当在2011年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同附件五补充协议第四条第2项约定：1、乙方在接房前付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）及税费、物业专项维修资金，且无银行按揭欠款，否则甲方不向乙方交付房屋，责任由乙方自行承担。2、房屋交接单是办理房屋正式产权的登记手续及领取钥匙必备条件，在验收过程中，如乙方发现交付房屋有瑕疵的，应记录在交接文件中，甲方应在合理期限内进行整改，但乙方不得以此为由拒绝办理交接手续，即视为甲方已履行了交付义务。该商品房交付标志为甲方将该商品房钥匙交给乙方。2011年12月27日，案涉房屋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。泽科公司在合同约定的交房期限前通过国内特快专递向申明冰发送了接房通知书。申明冰在接房时认为泽科公司交付的房屋存在房顶漏水、在红线内已计算面积的0.8*4.1平方米没有做预制板、楼梯间设计不合理长度和宽度不够尺寸等严重质量问题，故未接房。2014年8月19日，申明冰以泽科公司交付的房屋在红线内已计算面积的0.8*4.1平方米没有做预制板、楼梯间设计不合理长度和宽度不够尺寸等质量问题为由向一审法院提起诉讼，要求泽科公司对案涉房屋进行整改，对楼梯间左边的0.8*4.1平方米空洞做成没有楼板，楼梯间长度改成3.08米。后经一审法院组织调解，双方达成调解协议，泽科公司一次性支付申明冰整改费用6000元，申明冰不再以楼梯设计为由追究泽科公司的责任。申明冰认为泽科公司应在2011年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给申明冰，但交房时房屋存在房顶漏水、在红线内已计算面积的0.8*4.1平方米没有做预制板、楼梯间设计不合理长度和宽度不够尺寸等质量问题，无法居住，且泽科公司故意拖延整改房屋，直到诉讼中经法院组织调解才对案涉房屋存在的质量问题进行整改，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，泽科公司应当赔偿申明冰合同约定交房日期即2012年1月1日至2015年5月期间在外租房居住的损失83000元，故提起了本案诉讼。另查明：申明冰起诉时其诉讼请求还包括要求泽科公司立即将房屋交付给申明冰使用，后因在第一次庭审前泽科公司已将案涉房屋交付给申明冰，申明冰撤回了要求泽科公司立即交付房屋的诉讼请求，一审法院当庭裁定予以准许。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、（2014）渝北法民初字第13309号民事调解书、照片、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、国内特快专递寄件单、（2014）渝北法民初字第13309号案件民事起诉状及庭审笔录等书证以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院经审查认为：申明冰与泽科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，甲方（即泽科公司）应当在2011年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（申明冰）使用。合同补充协议第四条约定，在房屋交接验收过程中，如乙方（即申明冰）发现交付房屋有瑕疵的，应记录在交接文件中，甲方（即泽科公司）应在合理期限内进行整改，但乙方（即申明冰）不得以此为由拒绝办理交接手续，否则视为甲方（即泽科公司）已履行了交付义务。本案中，泽科公司在合同约定的交房日期前向申明冰发送了接房通知书通知申明冰接房，此时案涉商品房取得了建设工程竣工验收备案登记，符合合同约定的交房条件。申明冰称案涉房屋在交房时存在严重质量问题故其未接房，但申明冰并未举示相应的证据予以证明，同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”的规定，泽科公司在（2014）渝北法民初字第13309号案件中经调解同意支付申明冰楼梯整改费用6000元，并不能由此认定案涉房屋质量在交付时不符合合同约定。即申明冰并未举示有效证据证明泽科公司在通知其接房时其有拒绝接房的合理理由，由其承担举证不能的不利责任，案涉房屋迟延交付并非泽科公司造成的，申明冰要求泽科公司赔偿2012年1月1日至2015年5月的租金损失无事实依据和法律依据。此外，申明冰举示的租房协议、租金收条也不足以表明其实际产生了住房租金损失83000元。对申明冰的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十七条之规定，判决如下：驳回申明冰的诉讼请求。本案案件受理费1880元，由申明冰负担。上诉人申明冰对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由泽科公司承担。主要事实和理由：1、合同附图约定的红线0.8*4.1平方米应为预制板，但泽科公司拟交付的房屋此处为空洞，违反了合同约定，应当承担违约责任。一审法院认定泽科公司按照合同约定履行了合同义务错误。2、申明冰接房时发现该房存在屋顶漏水、红线内空洞、楼递间不能进人等严重质量问题，要求泽科公司进行整改，但泽科公司仅对屋顶漏水进行了整改，对空洞及楼梯未进行整改，直到2015年2月2日在另案中调解后才整改，导致申明冰在外租房41个月之久，造成房屋租金损失83000元，有合同附图、租房合同及收款收据等证据，足以证明损失，泽科公司应当予以赔偿。3、合同补充协议约定购房人不得就房屋瑕疵拒绝接房，违反了合同法第39条、40条的规定，限制了买房人的权利，该条款为无效条款。本案中，房屋存在“严重质量问题”，不属于“瑕疵”，不应当适用该条约定，请求法院予以撤销。被上诉人泽科公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泽科公司取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，也符合合同约定的交房条件。申明冰要求泽科公司承担相关的损失没有法律和事实依据。二审中，申明冰举示另案调解协议达成后整改的收据两张，一张金额3300元，一张金额2800元，证明涉案房屋2015年2月2日整改完毕。第2份证据，装修管理服务协议，证明申明冰接房的时间是2015年5月9日。证据3，合同附图，根据附图，进门左侧楼梯间应该有楼板，但是实际上是空的。证据4，实际交房附图，证明泽科公司实际交付的房屋与合同约定的附图不一致。申明冰质证认为，1、证据1的两份收据与本案没有关联性，之前的调解案件泽科公司承认给付6000元，并不是说泽科公司应该承担责任，而是泽科公司对楼梯的设计符合规范，出于人性化的考虑酌情补偿申明冰，而且双方约定楼梯问题一次性了结。2、对装修管理服务协议，真实性无法确认，不能证明实际接房时间。协议的首部没有甲方乙方，只是申明冰为了装修才去和前期物管公司签订的协议，3、对合同附图，泽科公司一审中已经请专业人员进行了解释，有楼梯的位置只能画实线，不能画空的，该平面图是计算面积用，不需要进行标注，如果泽科公司修建的房屋不符合设计图纸，就无法通过竣工验收。4、实际交房附图是一个建筑图，需要对承重墙及房屋布局进行标注。本院认为，申明冰举示的证据1，与双方之前的调解案件有关联性，与本案无关，本院不予采信。证据2，仅能证明装修时间，不能证明接房时间，本院对该证据不予采信。证据3,不属于新证据，本院不予采信。证据4，是建筑图而不是平面图，不能证明实际交付的房屋与合同约定的附图不一致，本院对该证据不予采信。本院二审查明：涉案商品房为清水房。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，泽科公司与申明冰签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示,内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利与义务。《补充协议》第四条约定，在房屋交接验收过程中，如乙方（即申明冰）发现交付房屋有瑕疵的，应记录在交接文件中，甲方（即泽科公司）应在合理期限内进行整改，但乙方（即申明冰）不得以此为由拒绝办理交接手续，否则视为甲方（即泽科公司）已履行了交付义务。由于申明冰系完全民事行为能力人，其理应在确认该《补充协议》的有关内容是其真实意思表示的前提下予以签字确认，因此，其在该《补充协议》上签字的行为，证明该《补充协议》是双方真实意思表示，申明冰上诉认为《补充协议》第四条无效的上诉理由，本院依法不予采信。《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，甲方（即泽科公司）应当在2011年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（申明冰）使用。泽科公司在合同约定的交房期限前已取得涉案房屋的竣工验收备案登记证并已书面通知申明冰接房，申明冰主张涉案房屋存在严重质量问题，但未提供充分的证据予以证明，因此，申明冰以此为由拒绝接房理由不成立。申明冰上诉认为楼梯及空洞问题影响其接房导致其产生租金损失83000元，请求泽科公司予以赔偿，由于空洞及楼梯，双方已在另案调解中予以解决，申明冰在本案中再次就楼梯及空洞问题要求泽科公司承担租金损失83000元的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，上诉人申明冰的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由申明冰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一六年五月十一日书 记 员  喻 瑜