四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书（2014）夹江民初字第191号原告：王德元，男，住夹江县漹城镇。委托代理人：钟玉成，四川索理律师事务所律师。被告：李兴周，男，住宜宾县横江镇。委托代理人（特别授权）：何玉兰，四川方维律师事务所律师。原告王德元与被告李兴周房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理。依法由审判员吴刘壮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王德元及其委托代理人钟玉成、被告李兴周的委托代理人何玉兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德元诉称：2002年6月3日，梁贵元与薛洪文签订《抵偿协议》，将政府批建梁贵元位于漹城镇新华路431号的房屋建设用地144平方米转让给了薛洪文。2003年11月3日，原告用自家的建设用地216平方米与薛洪文进行了交换。2011年12月，被告李兴周找到原告，提出由他用该地修建431号的房屋。并承诺：1.优惠卖给原告及女王春芸4套住房；2.免除王春芸所欠被告全部债务。2011年12月16日，原告、王春芸与被告签订《购房合同》一份，2012年1月31日，双方又签订《购房补充协议》一份。载明：1.甲方以总价38万元卖给乙方（王德元、王春芸）四套房屋，其中，王德元一套（价5万元）王春芸3套（价33万）。2.乙方交付定金8万元。3.甲乙双方（过去）的一切经济手续作废。4.乙方在甲方为乙方办理房产证时，一次性付完余款33万元。5.乙方选房为3楼前面、4楼后面、5楼前面、6楼后面。2012年3月26日，原告交付给被告房款5万元及办证、开户费2万元共计7万元。此后，被告用该地与他人合作建房，建房资金由他人全部承担，所建房屋各人一半。楼房建成后，原告取得了合同约定的3楼住房一套并进行了装修，花去装修费4.8万元。但迄今为止，被告未按合同约定给原告办理房产证和土地使用权证。2013年12月20日，原告收到夹江县人民法院送达的起诉书和传票，方知被告在2012年3月9日与刘红英签订了《购房协议书》将已卖给原告的住房又以12.65万元的价格卖给了刘红英。2013年1月21日，被告又以梁贵元的名义与刘红英签订《房地产买卖契约》并以此为刘红英办理了房产证和土地使用权证。刘红英将原告告上法庭，要求停止侵权。经法庭和有关机关查证，梁贵元无争议房屋的实体权利，也未收取过刘红英房款。被告用所谓免除王春芸全部债务的方法取得了原告的144平方米的房基地并与原告签订购房合同后，又以12.6万的价格将原告所购之房卖给了刘红英，在与刘红英签订合同后，又收取的了原告购房及其它费用7万元。被告的行为直接导致了“一房二卖”后果，是一种恶意且严重的违法行为，给原告造成了巨大损害，故请求判令：一、判令被告退还原告购房所交付的人民币7万元；二、判令被告赔偿原告7万元的利息损失8400元；三、判令被告赔偿原告另行购房造成的经济损失7.65万元；四、判令被告赔偿原告装修夹江县漹城镇新华路431号3楼住房的损失4.8万元；五、本案诉讼费由被告承担。被告李兴周辩称：1、不认可原告的所有诉讼请求；2、合同约定在2012年2月28日交定金款而原告交款在后，所以对2012年3月26日原告给付被告的7万元是原告为其女王春芸归还被告的欠款，合同中约定原告所购房价5万元，而原告支付被告的是7万元也与购房款事实不符；3、对原告花费的装修费4.8万有异议，购房合同中没有约定哪套房，原告所装修的那套房并非其所购的那套房；4、原告未按期给付房款，没有履行合同义务，我方没有违约行为，不应承担其另行购房所造成的经济损失。经审理查明：2002年6月13日，梁贵元与薛洪文签订协议，将梁贵元位于漹城镇新华路431号的房屋建设用地转让给了薛洪文。2003年11月3日，王德元与薛洪文签订协议，将自己的建房用地与薛洪文从梁贵元处受让的建房用地进行了交换。2011年12月16日，李兴周作为甲方与王德元、王春芸作为乙方签订《购房合同》约定：“现有座落在夹江县漹城镇新华村五社梁贵元自拆自建房屋项目一事，经甲、乙双方协商后达成以下购房合同：一、甲方以总价格叁拾捌万圆整卖给乙方，其中王德元一套价格伍万圆整。二、乙方在甲方进场修建壹月内每套房交购房定金贰万元整，共计捌万圆整。三、乙方在甲方为乙方办理房产证时，一次付完余款叁拾万圆整。……五、乙方可在三、四、五、六、七楼每层任选一套（不分左右）。”2012年1月31日，李兴周作为甲方与王德元、王春芸作为乙方又签订《购房补充协议》一份。载明：“一、如果房屋修好只有97平方米四套房总价按照叁拾伍万元计付。超出97平米的房屋按成本价计付超出面积。二、双方按购房合同履行，甲方与乙方的一切经济手续作废。三、乙方在2012年2月28日前交付四套房定金捌万元正。余款在主体工程完工一月内付清全部购房款。三、乙方选房为三楼前面、四楼后面、五楼前面、六楼后面。2012年3月26日，被告李兴周出具收条一张，载明已收到王德元现金70000元。另查明，梁贵元位于夹江县漹城镇新华路431号建设用地，经薛洪文、梁贵元、王德元、李兴周置换、转让后，该处土地实际使用权人为李兴周，其上所建房屋的实际所有人也为李兴周。2013年1月21日，梁贵元作为甲方，刘红英作为乙方，李兴周作为梁贵元的代理人签订《房地产买卖契约》将位于夹江县漹城镇新华路431号1栋3层1号住房卖给了刘红英，并于2013年2月5日在夹江县房地产管理所办理了办理房屋产权登记（房权证号：夹房权证监证字第0062827号）。原告庭审中出示了夹江县房地产管理所出具的房产信息摘要载明：坐落于夹江县新华路431号5层2号房的所有权于2013年1月16日，由梁贵元变更登记为罗珊，5层1号房的所有权于2013年1月21日，由梁贵元变更登记为石利琴，4层2号房于2013年1月30日，由梁贵元变更登记为雷向阳；夹江县房地产管理所出具的房地产业完税证明载明：梁贵元转让给刘红英的住房84.32平米，成交（评估拍卖）价格：166422.38元；梁贵元转让给罗珊的住房84.32平米，成交（评估拍卖）价格：163340.49元；梁贵元转让给石利琴的住房84.32平米，成交（评估拍卖）价格：164881.86元；梁贵元转让给雷向阳的住房84.32平米，成交（评估拍卖）价格：166422.38元；夹江县公安局出具的询问笔录中载明谢友洪证实王德元曾付给李兴周7万元购房款。2013年11月22日刘红英、谭明平以王德元侵犯其物权为由向夹江县人民法院提起诉讼请求判令王德元立即停止侵害并将夹江县漹城镇新华路431号1栋3层1号的住宅恢复原状，2014年3月24日，刘红英、谭明平与王德元达成协议：一、被告王德元在领取调解书之日起立即停止对座落于夹江县漹城镇新华路431号1栋3层1号房屋（夹房权证监证字第0062827号）的侵害；二、原告刘红英、谭明平于领取调解书之日一次性支付被告王德元人民币20000元，房屋内已进行的装修成果归二原告所有。2014年6月22日，本院在成都市女子监狱对原告王德元之女王春芸进行了调查询问，王春芸表示她不欠李兴周的钱更没有让原告王德元代其偿还欠被告李兴周的钱，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷与她没有利害关系。被告李兴周在庭审中对夹江县房地产管理所出具的房地产业完税证明、房产信息摘要的真实性均无异议，并表示协议中约定的四套房屋已出卖给了他人。原、被告一致确认双方签订的房屋买卖合同于2014年3月27日解除。2014年3月21日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告将诉讼请求第二项中的利息损失由8400元变更为9100元，将第四项中的装修损失由48000元变更为28000元，原、被告表示不需要重新安排举证、答辩时间并请求继续庭审，本院依法准许。本案在审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。上述事实，有当事人身份证明材料、购房协议书、购房补充协议、公证书、询问笔录、调查笔录、房屋信息摘要、房地产业完税证明、收条、当事人陈述等证据予以证实。本院认为本案的争议焦点及认定如下：一、合同的效力及违约责任的承担问题依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告订立购房协议、补充协议时均具有完全民事行为能力，是双方真实的意思表示，协议内容也不违反法律规定，为真实有效的合同，本院予以确认，该购房合同对原、被告当事人均有约束力。原告已按合同约定于2012年3月26日向被告给付了全部购房款及过户手续费共计7万元，已经完全履行了合同约定的付款义务。被告在收受了原告给付的房款后，未能向原告交付房屋，反而将合同约定应交付的房屋均已出售给了他人，致使原告的合同目的不能实现，已经构成根本违约，应当承担违约责任。被告提出原告支付购房款定金的时间迟延，支付购房款金额也与合同约定事实不符，进而认为原告的支付的7万元，不是支付购房款和过户费，而是原告代其女儿王春芸偿还被告李兴周的欠款。本院认为，被告无证据证实原、被告之间存在借贷关系，也无证据证实王春芸曾让原告代为还款，且王春芸也予以否认。故被告关于该款为原告代其女儿王春芸偿还被告李兴周的欠款的抗辩理由不能成立，被告于2012年3月26日收到了原告的购房款及过户费后而拒不履行交付原告所购房屋的合同义务，应当返还原告因购房支付的全部款项7万元，并赔偿原告由此造成的经济损失。二、合同解除的时间及利息计算的时间段问题原告以诉讼方式诉至法院请求返还购房款，为解除合同的通知行为，被告于2014年3月27日收到人民法院的应诉材料之日，为解除合同通知送达之日，原、被告双方在庭审中一致确认合同解除的时间为2014年3月27日，本院予以确认。原、被告在《购房合同》及《购房补充协议》均未约定利息损失，也未在事后就利息损失达成其他约定，故利息起算时间应当从原告主张合同解除送达之日即2014年3月27日起算，利息按同期银行贷款利率计算至本判决书确定的给付日期止。原告主张利息从2012年3月26日起算，无事实和法律依据，本院不予支持。三、经济损失赔偿问题原告请求赔偿因被告违约导致在该地段另行购房将多支出购房款的经济损失76500元，原告在庭审中提供了夹江县房地产管理所出具的被告所建其中五套房屋的房地产业完税证明、房产信息摘要，被告对该组证据真的真实性均无异议，该组证据中载明的这五套房屋包含了原告依约定任选的房屋即已被转让给刘红英的84.32平米的住房，该套房屋按成交（评估）价格166422.38元完税，原告按市场价格另行购买该地段同类房屋将产生的经济损失，参照该房完税的成交（评估）价格扣除原、被告合同约定的购房价格50000元的价差为116422.38元，原告请求被告赔偿由此产生的经济损失76500元，不违反法律规定，且符合本案实际，本院予以支持。被告认为其没有违约行为，不应承担该损失的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告主张被告应赔偿因装修夹江县漹城镇新华路431号3楼住房的损失28000元，本院认为该项损失系原告在未取得房屋所有权的情况下，擅自进行装修所致，其损失与被告的违约行为没有因果关系，故对原告的此项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李兴周在本判决生效之日起十日内返还原告王德元购房款及过户手续费共计70000元，并赔偿前述款项的利息损失，利息损失按同期银行贷款利率从2014年3月27日起计算至本判决所确定的给付日期止；二、被告李兴周在本判决生效之日起十日内赔偿原告王德元经济损失76500元；三、驳回原告王德元其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4343元，依法减半收取2171.5元，由原告王德元负担434.5元，被告李兴周负担1737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  吴刘壮二〇一四年十一月七日书记员  李 科