杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西商初字第2398号原告：杭州钱江物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区古墩路**。法定代表人：姚洪纪，董事长。委托代理人：瞿国伟、阮长丰，浙江海浩律师事务所律师。被告：浙江三鹿实业有限公司，住，住所地浙江省杭州市西湖区西园一路****/div>法定代表人：朱枫梅。被告：朱劲松。原告杭州钱江物业管理有限公司（以下简称钱江公司）诉被告浙江三鹿实业有限公司（以下简称三鹿公司）、朱劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由审判员倪泓独任审判，并于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告钱江公司的委托代理人阮长丰到庭参加诉讼。被告三鹿公司、朱劲松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱江公司起诉称：2012年7月24日，原告与被告三鹿公司签订了《物业服务合同》，约定原告向被告三鹿公司提供物业管理服务，被告三鹿公司向原告支付物业服务费；合同期限为三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止；物业服务费按每月2元／平方米计算，此后在上一年标准的基础上递增5%；如被告三鹿公司逾期支付物业服务费，每逾期一日，按应交物业服务费的5%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告三鹿公司至今已拖欠物业服务费99823.5元。为此，原告根据合同约定，于2014年3月26日发函给被告三鹿公司，要求自2014年4月3日起解除双方的《物业服务合同》，被告三鹿公司同意解除。同时，被告朱劲松于2014年4月2日向原告出具了自愿承担连带保证责任的承诺书。此后，原告多次催讨，但两被告至今仍未履行义务。故诉至法院，请求判令：一、被告三鹿公司支付原告物业服务费99823.5元（按2014年3月1日至2014年9月1日服务费用标准暂计算至2014年9月1日，此后按合同约定标准计算至实际腾退日止）；二、被告三鹿公司支付违约金16670.52元（按每日千分之一暂计算至起诉之日，之后直至物业服务费付清日止的违约金仍需计算支付）；三、被告朱劲松对上述两项费用承担连带责任；四、本案诉讼费用由两被告承担。原告提供了以下证据：1.《物业服务合同》一份。证明原告与被告三鹿公司之间存在物业服务关系。2.关于解除房屋租赁合同的函一份。证明原告于2014年3月26日向被告三鹿公司发函催讨物业服务费，并要求自2014年4月3日起解除合同。3.被告三鹿公司出具的承诺书一份。证明被告三鹿公司同意解除合同，且确认尚欠原告物业服务费的事实。4.被告朱劲松出具的承诺书一份。证明被告朱劲松自愿对被告三鹿公司的应付费用承担连带保证责任。5.《房屋租赁合同》一份。证明被告三鹿公司支付物业服务费的支付方法与租金同步，即按照先付后用原则，每半年支付一次。两被告未作答辩，亦未提供证据。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃举证及质证之权利。结合证据的来源以及与本案的关联性，本院对原告提供的上述证据均予以认定。根据庭审中原、被告陈述及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：2012年7月24日，被告三鹿公司承租杭州钱江奔腾科技有限公司所有的位于杭州市西湖区科技园西园一路16号房屋作为厂房使用。同日，原告（甲方）与被告三鹿公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，其中约定：甲方对杭州市西湖区科技园西园一路16号奔腾科技园内1号楼提供物业管理服务事宜，建筑面积为7922.5平方米，期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止；物业服务收费以乙方承租的建筑面积交纳，具体标准为：第一年每月每平方2元，第二年在第一年标准基础上递增5%，每年递增，依此类推，按先付后服务的原则，每半年支付一次，具体支付时间及金额明确为2012年8月15日、2013年2月15日前各一次性支付95070元，2013年8月15日、2014年2月15日前各一次性支付99823.5元，2014年8月15日、2015年2月15日前各一次性支付104814.68元；乙方未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按应交物业服务费的5%向甲方支付违约金，直至付清；等等。上述合同签订后，原告依约为被告三鹿公司提供物业服务，但被告三鹿公司自2014年3月1日起未再向原告交纳物业服务费。2014年3月26日，杭州钱江奔腾科技有限公司向被告三鹿公司发函，要求被告三鹿公司在2014年4月2日前付清所拖欠的房租、物业服务费等，如逾期不予支付，则将自2014年4月3日起解除与被告三鹿公司所签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》等。2014年4月2日，被告朱劲松出具书面承诺书，承诺为被告三鹿公司欠付的房租、设备租赁费及物业服务费共计1048146.76元承担连带保证责任，担保期为两年。2014年5月22日，被告三鹿公司又出具书面承诺书，确认《物业服务合同》已终止，截止2014年5月22日尚欠房租663826.28元、设备租赁费284496.98元、物业服务费99823.5元，共计1048146.76元，并承诺在2014年7月10日前付款948146.76元并将公司全部设备及物品自行拆卸清运完毕，如未付清的，愿意支付违约金174691.13元，若未搬运完毕，则杭州钱江奔腾科技有限公司可以将房屋内剩余设备及物品按无主废物或垃圾进行处理，被告三鹿公司放弃一切抗辩权；搬移后违约金及所欠款项于2014年8月10日前付清。后被告三鹿公司仍未支付上述款项，亦未腾退搬离承租厂房。原告遂于2014年8月26日诉至本院，要求判如所请。本院认为：原告与被告三鹿公司之间签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应予认定。原告在合同签订后为被告《物业服务合同》提供了相应的物业服务，被告《物业服务合同》应当依约履行支付物业服务费的义务。因被告三鹿公司未支付自2014年3月1日起的物业服务费，原告在2014年3月26日通过杭州钱江奔腾科技有限公司向其发函，明确表示若其未能在2014年4月2日前付清欠款，则将自2014年4月3日起解除《物业服务合同》。对此，被告三鹿公司在2014年5月22日向杭州钱江奔腾科技有限公司出具的承诺书中，确认其与原告之间的《物业服务合同》已终止。故双方的合同已经协商一致而解除，解除时间为2014年5月22日。由于被告三鹿公司在合同解除后仍然占用租赁房屋，原告有权要求被告三鹿公司继续参照《物业服务合同》约定的标准支付物业服务费（至2014年8月31日暂计算为99823.5元），被告三鹿公司在承诺书中亦表示无异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告请求的违约金。根据《物业服务合同》的约定，原告有权对拖欠物业服务费的行为每日按应缴纳额的5%向被告三鹿公司收取滞纳金。本案中，原告多次向被告三鹿公司催缴物业服务费，但被告三鹿公司均未支付，故原告关于违约金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然原告庭审中主张按日千分之一的标准计算，但仍明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为10000元。关于原告要求被告朱劲松承担连带责任的问题，因被告朱劲松在承诺书中明确其提供连带保证的范围限于房租费及物业管理费1048146.76元，故本案中被告朱劲松仅需对被告三鹿公司的上述应付物业服务费99823.5元负连带清偿责任，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、浙江三鹿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州钱江物业管理有限公司物业服务费99823.5元（暂计算至2014年8月31日）；2014年9月1日起至房屋腾退之日止的物业服务费按每月17469.1元的标准继续计算支付。二、浙江三鹿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州钱江物业管理有限公司违约金10000元。三、朱劲松对上述第一项中浙江三鹿实业有限公司的应付款项99823.5元承担连带责任。四、驳回杭州钱江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元减半收取1315元，由浙江三鹿实业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 倪 泓二〇一四年十一月二十六日书记员 胡梁敏