陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）咸民终字第00304号上诉人（原审原告）任晓斐。委托代理人刘强，陕西咸通律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西科讯置业有限公司。法定代表人耿雅文，该公司总经理。委托代理人罗罡，陕西权诚律师事务所律师。上诉人任晓斐因与上诉人陕西科讯置业有限公司（以下简称科讯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服秦都区人民法院（2013）咸秦民初字第01560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任晓斐及其委托代理人刘强、被上诉人科讯公司的委托代理人罗罡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决审理查明，被告为其建设的“丽水花庭”商品房项目发出销售广告，广告内容包含有“8月19日至9月19日新购房者送柜式空调一台、24H入户温泉，享有取悦生活！24小时入户地下1800M温泉，井口水温75℃将健康的生活方式融入家庭，给生活加一份温暖，一份温馨，让温泉洗浴从时尚跳跃到生活”等内容。2005年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的“丽水花庭”小区商品房一套，面积136平方米，单价为每平方米2088元。合同第十五条关于产权登记的约定中注明：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金的方式处理。合同附件三：装饰、设备标准及合同附件四：合同补充协议中均未注明地热温泉的情况。2006年12月26月，被告将房屋交付原告，同日，原、被告双方签订了《装饰装修管理协议》，约定被告收取原告装饰装修押金1000元，装修竣工验收合格后，原告可办理退领装修押金手续，原告应交纳垃圾清运费300元。原、被告于2008年3月18日就履行合同第十五条达成协议，被告同意自房地局春节联席会召开通过之日起，按房地局办事流程所约定的期限，如期办理房产证。2013年3月23日，原告向被告发出关于违反合同要约问题的告知函，内容包括地热温泉及房内地面找平的问题。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，原、被告应按照合同内容严格履行各自义务。被告所发出的销售广告，涉及地热温泉的相关内容，该内容是否对该《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响，原告应当提举相应证据。原告提举西安华健置业有限公司咸阳分公司证明一份作为证据，仅可说明该公司房屋售价问题，不能用此来说明地热温泉的相关内容对原告签订合同有重大影响。而对合同的订互是否有重大影响，原告亦未提供相应证据，因此，对原告所主张的要求被告承担地热温泉配套价款的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付延期提交产权登记手续的相关资料的违约金2850元的诉讼请求，因被告在交付房屋后90日内并未提交相关资料，则按照合同第十五条的约定，被告应按原告已交房价款的1％向原告支付违约金，原告主张2850元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的实际经济损失，因双方对延期提交房屋产权登记手续有约定，原告所计算的数额没有法律依据，不予支持。关于原告要求被告支付侵占的房屋专项维修基金、契税、产权登记费、房产交易费的不当得利的请求，因此项费用系原告应当缴纳的费用，被告收取后向相应部门缴纳，不存在不当得利的情形，因此，对此项请求，本院不予支持。关于装修押金，可在原告装修竣工后办理退领手续，对垃圾清运费，系原、被告双方约定收取的费用，不应退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告西安科迅置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任晓斐支付违约金2850元；二、驳回原告任晓斐的其他诉讼请求。案件受理费1787元由被告西安科迅置业有限公司承担。宣判后，任晓斐不服，上诉称：1、被上诉人发出的销售广告具有邀约性质，其违约未提供地热温泉，应承担返还地热温泉配套建设价款及承担违约责任；2、关于逾期办证的违约责任，合同约定的2850元违约金远远低于造成的实际损失，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息；3、被上诉人长期侵占和挪用上诉人专项维修基金等六项费用，应按利息损失予以赔偿；4、被上诉人应赔偿上诉人因该案产生的邮寄费、打印费等损失。因此，请求撤销原判，改判支持上诉人在一审所提诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。被上诉人科讯公司答辩称，上诉人任晓斐的上诉请求没有事实和法律的依据，应予驳回。另科讯公司不服原审判决，上诉要求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人任晓斐承担。理由如下：1、丽水华庭的销售广告不能认定为系上诉人发出；2、一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据；3、一审法院对案件受理费的处理错误。被上诉人任晓斐答辩称，广告单由科讯公司发出系客观事实。科讯公司应当对其逾期提交房屋产权登记的资料承担违约责任。二审期间，上诉人任晓斐、西安科讯置业有限公司均没有新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，关于“丽水花庭”商品房项目销售广告发出者以及性质认定问题，科讯公司认为该销售广告不是其发出。经查，科讯公司未提交相反证据予以证明，双方在商品房买卖合同中约定的房屋系广告单中所列明的幸福时光B户型，面积为136㎡。广告单上标明“8月19日至9月19日期间新购房者送柜式空调一台”，在签订购房合同后，科讯公司已依照广告单内容实施了赠送空调的行为，客观上能够证明该广告单系科讯公司发出，故对于科讯公司该节上诉理由，本院不予采信。关于该销售广告性质认定一节，本案中，科讯公司广告中所载明的地热温泉入户对买受人购房、订立购房合同及房屋价格的确定能否产生重大影响，上诉人任晓斐负有举证责任。任晓斐仅提供西安华健置业有限公司咸阳分公司证明一份，不能客观直接的证明地热温泉的相关内容对签订合同及房屋价格的确定有重大影响。且在一般的交易习惯中，楼盘的价格、位置、交通等因素是影响购房人购房以及签订商品房买卖合同的主要因素。另外，在订立合同时，双方就地热温泉的内容在合同中没有约定，任晓斐也未就此提出异议，说明地热温泉并非是任晓斐在订立合同时首先考虑的因素。因此，科讯公司发出的广告不具有邀约的性质，不能构成合同内容。对上诉人任晓斐要求被上诉人承担地热温泉配套价款违约责任的上诉请求，本院不予支持。关于逾期办证一节，科讯公司上诉称其向任晓斐支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。经查，商品房买卖合同中第十五条就科讯公司不能按时向产权机关备案的违约责任进行了明确的约定，科讯公司应当承担相应的违约责任，对其上诉理由，法院不予支持。上诉人任晓斐主张实际损失远远高于合同约定，但其并未提供相应证据证明实际损失的存在，其要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算实际损失于法无据，本院不予支持。关于科讯公司侵占和挪用上诉人任晓斐专项维修基金等六项费用一节，科讯公司对于房屋专项维修基金、契税、产权登记费、房产交易费系代收行为，如果对代收行为有异议，上诉人可以通过向相关行政部门举报来维护其权益，本案不予处理。任晓斐与科讯公司签订的《装饰装修管理协议》约定装饰装修押金可在装修结束后办理退领手续。垃圾清运费系合同约定收取的费用，不应退还，关于该案产生的邮寄费、打印费一节，属任晓斐的正常诉讼支出，一审法院判决由其自行承担并无不妥。关于一审案件受理费的处理一节，法院根据原审原告诉讼请求及判决结果按比例分担，原判亦无不妥。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2950元，陕西科讯置业有限公司承担50元，任晓斐承担2900元。本判决为终审判决。审判长 彭    永    刚审判员 张军海代理审判员韩瑶二〇一四年六月二十三日书记员 柯    彦    红