中华人民共和国福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2014）台民初字第1233号原告吴茂南，男，1931年12月27日出生，马来西亚人。原告吴明荣，男，1947年8月15日出生，马来西亚人。上列俩原告共同委托代理人林涛、林辉，均系福建格律律师事务所律师。被告陈振山，男，1932年6月10日出生，汉族，住所地福建省福州市台江区。委托代理人皮慧英、张宇，均系福建宽达律师事务所律师。原告吴茂南、吴明荣诉被告陈振山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。俩原告共同委托代理人林涛、林辉，被告委托代理人皮慧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴茂南、吴明荣诉称，福州市台江区XX路XX号第四进房屋建筑面积约150平方米（该房屋曾用名为：福州市赤卫区XX路XX号、台江区XX巷XX号、台江区XX路XX号），该房屋原系被告之父陈本德所有，陈本德早已去世，陈本德之子陈振山（即本案被告）继承了该房产。1974年8月7日，被告将该房屋以1000元人民币的价格出售给原告及吴茂三（注：原告与吴茂三是亲兄弟，均为马来西亚华侨，吴茂三于1985年死亡），并签订了买卖合约。原告购买该房屋后，房屋继续由原租户吴茂连（注：吴茂连系原告与吴茂三的堂兄弟）代为管理和居住使用。后原告与吴茂三共同委托吴茂连办理该房屋买卖登记手续，福州市台江区房地产管理局对该房屋买卖予以登记收件（后房管局又要求买方补充提交中国驻马来西亚大使馆公证书、买方和代理人的私章等材料，买方也及时提交），确认了原告、吴茂三与陈振山之间房屋买卖合法有效。但后因被告没有及时配合等原因导致该房屋过户登记至今未能办结。后吴茂连于1985年亡故，该房屋由吴茂连之女吴碧玉继续代为管业居住至今。2002年4月26日，原告委托吴碧玉代为办理该房屋所有权转移、确认房屋买卖合同的效力及其他相关诉讼等事宜，并出具了经过福州市公证处公证的《授权委托书》，同时授权吴碧玉有转委托权。此后因被告拒不配合等原因，该房屋至今未办理产权变更登记至原告及吴茂三名下。原告认为，原告、吴茂三与被告于1974年8月7日就位于福州市台江区XX路XX号第四进房屋买卖所签订的买卖合约合法有效，原告对该房屋享有共有权，被告负有协助原告到房屋产权登记机关办理上述房屋产权变更登记手续的义务。从签订买卖合约并付清全部房款之日起至今已达四十年，但被告拒不履行协助办理房屋产权过户登记义务，其行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。现请求法院判令：1、确认吴茂南、吴茂三二人与被告陈振山就买卖位于福州市台江区XX路XX号第四进房屋（地段号：XX段XX地号，建筑面积约150平方米）所签订的买卖合约合法有效，该房屋属原告吴茂南与吴茂三两人共有；2、本案诉讼费用由被告承担。被告陈振山辩称，一、吴茂南并非购房人，不具有原告的主体资格，其主张应当驳回。1、根据1974年8月7日的《立约字》可见，买房人系吴茂三，吴茂南并非买房人。2、虽然毛笔书写的《卖断契》上有吴茂南的名字，但是属于吴茂南私下添加而成。该契约均由毛笔书写，但是吴茂南的名字却是用钢笔书写，显然不是一次性形成，系事后添加的。而且上面加盖的所谓“陈振山”的私章，也存在两个版本，一个陈字为简体，一个陈为繁体。显然存在造假行为。3、虽然房管局中收件的材料中体现了吴茂南的名字，系吴茂南在伪造卖断契的基础上，骗取了有关机关的信任而接受了吴茂南为买方的资料，由于其前提非法，故后续资料不能证明吴茂南为合法的买方。二、吴明荣不能证明系吴茂三的唯一继承人，本案应由吴茂三的全体继承人参与诉讼。从吴明荣提供应诉的全部资料可见，其仅能证明吴明荣为吴茂三的儿子，但是不能证明吴茂三没有其他继承人，不能证明吴明荣是吴茂三的唯一孩子。由于本案涉及吴茂三其他继承人的合法利益，吴明荣必须提供其系吴茂三唯一继承人的关系证明，否则将损害其他继承人的合法利益。三、本讼争房系陈本德所有，答辩人无权出售本房产，答辩人出售房产的行为无效。本案产权人系答辩人之父陈本德，其未立下遗嘱确认房产归答辩人继承，故答辩人无权出售本房产。答辩人还有胞姐陈金莲，均为陈本德的继承人，其享有房产的份额，答辩人出售的行为损害了陈金莲的利益，应当无效。四、答辩人一家为了收回本案的房产，两次提出诉讼，多次请求被答辩人搬出，说明答辩人无售房的意愿。本案房屋出售事出有因，并非答辩人父亲的真实意愿。本案发生于1974年文革期间，由于答辩人父亲的产业较多，受到政府的处置，在无奈之下才将房产以极低的价格出售给吴茂三，但是答辩人一家多次要求收回祖屋，且两次向法院起诉要求收房，当时房价并不高，答辩人完全是为了保护祖业才起诉，并非因为房价增值而临时主张收房。五、本案买卖发生于1974年，但是至今未办理过户手续，已超出我国《民法通则》规定的二十年最长保护时效。根据我国《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”本案从购买至今已经有40年，超过了法定20年的最长保护期。同时，答辩人也两次起诉要求收房，说明答辩人根本不愿意出售房产给原告，两次起诉发生于2001和2009年，至原告起诉均早已超过两年，但是原告至今才起诉房屋买卖事宜，其起诉行为已过诉讼时效，丧失了胜诉权，其诉讼请求应当驳回。经审理查明，1974年8月7日，被告陈振山出具一份契约，内容有：立出让卖断契约人陈本德其子陈振山兹有祖上遗下坐落在福州市赤卫区XX路XX号内第四进房屋全座，其屋式：左右两边前后房、中间所堂、前后披水、天井等，当时全部是租与吴茂连居住，已有三十余年，该屋原来是堆货仓库，无房橺，后经租户吴茂连自行出资构筑房橺，才能居住，兹因本人别有需要，商得租户吴茂连同意，将该屋左右两边前后披水天井所堂等（包括后天井、檐廊下一堵在内）全部出让断卖给原租户的从弟吴茂三（旁边加注“吴茂南”，并加盖“陈振山”印章）为业，自出卖之后，仍由原租户吴茂连代管居住，经双方商妥卖出人民币壹仟元，其款立约同日如数交足，该屋系本人祖上遗下产业，任何人不得干涉。出卖人被告陈振山及见证人黄元祥等人在该契约上签名并盖章。买受人依约向被告陈振山交付了购房款，上述房屋继续由原租户吴茂连居住。吴茂连去世后，由吴茂连之女吴碧玉代为管业至今。期间，双方曾往福州市台江区房地产管理局办理产权登记手续，台江区房产公司于1980年4月11日出具一份临时收据，内容为：兹收到吴茂三、吴茂南交来XX段XX地号陈振山断契据一件，……，中国驻马来西亚大使馆马认字第83043号公证委托书正本。福州市台江区房地产管理局于1983年11月18日曾向吴茂连发出一份通知，内容为：吴茂三、茂南向我局申请办理产权移转登记，因手续不够完妥，前已通知你补交下列证明、证件，但逾期尚未交来，现再次通知请你于11月19日上午8点正之内补交，逾期不予办理，……。2002年4月26日，原告吴茂南及吴茂三委托吴碧玉代为办理该房屋所有权转移、确认房屋买卖合同的效力及其他相关诉讼等事宜，并出具了经过福州市公证处公证的《授权委托书》，同时授权吴碧玉有转委托权。但上述房屋产权过户登记手续至今尚未办理。另查明，讼争房屋现属门牌号为福州市台江区XX路XX号的第四进房屋，属XX段XX地段号内，包括讼争房屋在内的坐落于福州市台江区XX路XX号的房屋现仍登记于被告陈振山之父陈本德名下。还查明，原告吴茂南与吴茂三系亲兄弟关系，均为马来西亚华侨，吴茂三已于1987年死亡，原告吴明荣系吴茂三之子。本院认为，被告陈振山于1974年8月7日就讼争房屋出具的断卖契约，系其真实意思表示。被告陈振山作为其父亲陈本德的法定继承人，对其父亲所有的讼争房屋享有继承权，对讼争房屋具有处分权。作为房屋的买受人，向被告陈振山支付了合理的价款，并实际接收了房屋，且长期居住，故即使陈本德尚有其他继承人，买受人也有理由相信被告陈振山有权出售讼争房屋。因此本院对被告陈振山现以其还有胞姐陈金莲，其无权将讼争房屋予以出售，出卖应当无效的辩解不予采纳。如被告陈振山存在侵害其他继承人权益的情形，其他继承人可向其主张权益要求赔偿。原告吴茂南已确认其系与兄弟吴茂三共同购买讼争房屋，故作为出卖人的被告陈振山无权以其只是卖给原告吴茂南，而未出卖给吴茂三作为不履行其应尽义务的抗辩理由。综上，作为善意买受人的吴茂南、吴茂三与被告陈振山就讼争房屋达成的买卖合同应认定合法有效，原告吴明荣作为吴茂三的法定继承人，其有权主张本案权益。作为房屋买卖合同，配合办理产权过户登记手续系出卖方应尽的合同义务，本案讼争房屋至今尚未办理过户登记手续，即被告陈振山至今尚未履行完毕合同义务，而本案俩原告诉请为确认合同效力及对物权的确认，故本院对被告提出的诉讼时效抗辩理由亦不予采纳。鉴于讼争房屋现已列入房屋拆迁范围，已不具备办理产权过户登记条件，故本院对俩原告诉请确认上述讼争房屋归其所有的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条第一款、第一百三十二条第一款的规定，判决如下：确认原告吴茂南、以及吴茂三与被告陈振山于1974年8月7日就位于福州市台江区XX路XX号第四进房屋（属XX段XX地段号内，面积以拆迁部门实测为准）买卖所签订的买卖合约合法有效；该房屋属吴茂南、以及吴茂三俩人共有。案件受理费8900元，由被告负担。如不服本判决，俩原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  陈建珠人民陪审员  李锦云二〇一四年十一月十二日书 记 员  陈 慜附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，合法有效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十二条第一款出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。