重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第07197号原告樊代菊，女，汉族，1966年1月23日出生，住重庆市渝**。委托代理人罗小平，重庆杰义律师事务所律师。被告重庆市康德实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区医学院路**3-1，组织机构代码20344244-X。法定代表人卢朝康，董事长。委托代理人程卓，男，该公司员工。委托代理人庄姗琏，女，该公司员工。原告樊代菊与被告重庆市康德实业（集团）有限公司（以下简称“康德公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员罗静独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员彭小强担任法庭记录。原告樊代菊及其委托代理人罗小平，被告康德公司的委托代理人程卓、庄姗琏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊代菊诉称，原、被告于2013年7月7日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝中区单巷子88号1-19-3房屋，建筑面积76.20平方米，套内面积61.45平方米，总价600532元。合同第三条第一款第（七）项约定“关于本商品房层高、净高的约定：中对中轴线距离3米”。2014年4月30日，被告将原告所购房屋交付原告使用，原告接房后发现房屋实际净高仅为2.75米。因合同第三条第一款第（七）项中“中对中轴线距离3米”并未明确约定为层高还是净高，应作出对被告不利的解释，即原、被告双方约定的房屋净高为3米，故被告交付的房屋实际层高与约定层高不符，严重影响了原告的居住，损害了原告的合法权益。故原告提起诉讼，请求判令被告立即赔偿原告因房屋层高不够造成的损失15000元。被告康德公司辩称，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，合同中已经明确“层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离”，合同约定的“中对中轴线距离3米”是指地面楼板中线至顶面楼板中线的距离，其测量结果与层高相同。可见，原、被告约定的3米距离是指层高距离，而被告交付的房屋层高为2.95米，实际误差仅为5厘米，属于合理误差范围，且高于国家对层高的要求，不影响房屋的使用。原告并未举证证明其损失，且其计算损失的方式也有失公允。房屋价值受地段、行情等多方面因素影响，不仅仅与层高相关，原告简单以房价为基础，按所谓的层高误差比折算损失不具备客观性，也与房地产市场行情不符。房屋销售价格是按面积计算的，并非按层高定价，被告销售时从未以层高为卖点从中获利，客观上也未因层高误差遭受实际损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月7日，康德公司与樊代菊签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：樊代菊购买康德公司开发的位于重庆市渝中区单巷子88号“康德国际”1-19-3号商品房；该房屋建筑面积76.20平方米，其中套内建筑面积61.45平方米，用途为住宅；总成交金额为600532元，樊代菊于2013年3月4日支付房款600532元；康德公司应在2014年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付樊代菊使用。该合同第三条第一款第七项“关于本商品房层高、净高的约定”载明：“中对中轴线距离3米；（本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板地面或吊地面之间的垂直距离）”；第十五条“规划、设计变更的约定”第一款第一项载明：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。……”樊代菊与康德公司还就其他权利义务进行了约定，但并未约定层高或净高的违约责任。合同签订后，樊代菊按约支付康德公司购房款共计600532元。2014年4月28日，康德公司取得讼争房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明，2012年3月14日，康德公司取得单巷子一期工程的《建设工程规划许可证》，经批准，该工程1栋3至26层的层高为2.95米。2014年4月2日，康德公司取得《建设工程竣工规划核实确认书》，经竣工规划核实，单巷子一期工程1栋3至26层的层高为2.95米。再查明，康德公司与樊代菊签订的《重庆市商品房买卖合同》第2页“特别告知”第6条载明：“为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进行增补。本合同文本中相关条款后有空白行的供双方约定。”该合同第三条第一款第七项“关于本商品房层高、净高的约定”后为3处空白行，其中第1行载明“中对中轴线距离3米；”第2行、3行分别载明“X”。庭审中，樊代菊与康德公司均确认《重庆市商品房买卖合同》第三条第一款第七项载明的“中对中轴线距离”是指上层楼板的中部至下层楼板中部的距离，但樊代菊主张“中对中轴线距离”是指房屋的净高，而康德公司则主张“中对中轴线距离”是指房屋的层高。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、发票、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划核实确认书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证据以及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告按约向被告支付购房款600532元，被告亦应将符合合同约定的房屋交付原告使用。本案中，原、被告争议的焦点有两点：其一，“中对中轴线距离3米”如何理解；其二，被告违反合同有关层高的约定向原告赔偿损失数额应如何计算。本院针对上述争议评述如下：关于原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中“中对中轴线距离3米”的约定是层高还是净高的问题。原告认为“中对中轴线距离3米”是指净高，而被告则认为是指层高。庭审中，原、被告均认可“中对中轴线距离”是指上层楼板的中部至下层楼板中部的距离，当事人的上述理解结合相关规范中关于层高的描述界定，双方对“中对中轴线距离”的理解实际就是指涉案房屋层高。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，“中对中轴线距离3米”的约定载明于合同第三条第一款第七项“关于本商品房层高、净高的约定：”后的空白处，根据《合同法》第三十九条第二款以及合同“特别告知”第6条的规定，应当认定“中对中轴线距离3米”系原、被告双方协商一致的内容，而非格式条款。原告提出的“中对中轴线距离3米”并未明确是层高还是净高，应作出不利于被告的解释，认定为净高的意见不能成立，本院不予采纳。至于赔偿的金额问题。本院认为，根据合同约定，被告向原告交付的房屋层高应当达到3米，现讼争房屋实际层高经竣工规划核实为2.95米，被告违反了合同约定，应当承担违约责任。但原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中并未约定讼争房屋实际层高与约定层高不符的违约责任，原告在庭审中也没有提供被告违反层高的约定给其造成15000元损失的证据，而被告向原告交付的房屋层高达到了国家强制性标准规定且通过规划验收，故考虑到被告向原告交付的房屋低于合同约定0.05米可能影响原告的居住舒适度，本院酌定由被告向原告赔偿损失1600元，对原告超过上述金额的部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告樊代菊的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十一条、第四十四条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市康德实业（集团）有限公司于本判决生效后立即赔偿原告樊代菊损失费1600元；二、驳回原告樊代菊的其他诉讼请求。如果被告重庆市康德实业（集团）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费176元，减半收取88元，由被告重庆市康德实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员 罗 静二〇一四年十一月四日书 记 员 彭小强