广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第1121号上诉人（原审被告）：三和创建有限公司，住所地：香港特别行政区九龙大角咀通州街123号国贸中心6楼E室，系三昌家具厂的外方第一商号。法定代表人：黄共生。委托代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所辅助人员。上诉人（原审原告）：何志文，男。委托代理人：李爱东，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：庞耀伟，广东汉章律师事务所律师。原审被告：东莞横沥三昌家具制品厂，住所地：广东省东莞市横沥镇月塘中心路。负责人：邓包容。委托代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所辅助人员。上诉人三和创建有限公司（以下简称三和公司）与被上诉人何志文及原审被告东莞横沥三昌家具制品厂（以下简称三昌家具厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第4560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年7月3日，何志文向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认何志文与三和公司于2004年7月20日签订的《土地使用权租赁协议书》的租赁合同已经于2011年7月20日终止；2、三和公司立即将位于东莞市横沥镇月塘中心路三昌家具厂的场地及建筑物交还何志文；3、三和公司立即支付何志文场地占用费330万元（场地占用费按30万元每月的标准从2011年7月20日起计至三和公司将场地交还何志文之日止，暂计至2012年6月19日为330万元）。原审法院经审理查明，何志文系东莞市石排富达家具店的经营者。2003年9月20日，何志文与东莞市横沥镇月塘经济联合社签订《月塘村土地有偿有期使用合同》，约定由东莞市横沥镇月塘经济联合社将其位于地名为“车头”约48亩土地使用权有偿给何志文使用，使用期限为五十年，从2001年10月31日起至2051年10月31日止，何志文应在一年内将全部土地使用费共168万元支付给横沥镇月塘经济联合社；合同期内，何志文有权在使用的土地范围内规划兴建厂房或生活配套设施，并有权转让、出租及抵押该土地及建筑物。2004年7月20日，何志文与三和公司签订《土地使用权租赁协议书》，约定：由何志文将上述土地出租给三和公司投资修建厂房（即现三昌家具厂），该厂房为水泥及钢架结构，厂房及宿舍建筑面积为15411平方米，厂房马路通道面积6869平方米；租赁期限为七年，从2004年7月20日至2011年7月19日止，期限内三和公司无偿使用该厂房；第八年开始，何志文按当时的市场价格收取三和公司的租金（具体事项由双方于2011年7月另签合同约定）；租赁期限届满，三和公司必须以该厂房的现有状况（除属被告所有机器设备外）无偿归何志文所有。该协议书上盖有“三和创建有限公司”和“三昌家具厂”的印章。上述协议签订后，三和公司使用案涉土地并在土地上建设厂房，经营三昌家具厂。2007年1月9日，何志文与三和公司又签订《土地使用权租赁补充协议》，该协议再次确认双方2004年7月20日签订的《土地使用权租赁协议书》的真实性和法律效力，并对双方在租赁期限内的违约责任作出详细的约定。该补充协议上盖有“三和创建有限公司”和“三昌家具厂”的印章。三和公司于2007年以何志文与该公司股东梁伟达恶意串通签订合同，侵害该公司利益为由，就案涉土地引起的租赁合同纠纷起诉至东莞市中级人民法院，诉请要求确认与何志文签订的上述《土地使用权租赁协议书》无效。东莞市中级人民法院经审理后，作出（2007）东中法民四初字第241号民事判决书，认定三和公司没有证据证实梁伟达、何志文故意串通损害三和公司的利益，判决驳回何志文该诉讼请求，该判决并认定何志文享有涉案土地的使用权，可以对该土地进行收益的事实。三和公司不服上述判决，上诉至广东省高级人民法院，部分上诉理由为案涉土地属集体所有土地，没有办理农用地转为建设用地的审批手续，也没有经过县级人民政府登记和确认，故《土地使用权租赁协议书》亦应属无效。广东省高级人民法院于2011年4月18日作出（2009）粤高法民四终字第411号终审民事判决书，判决驳回三和公司的上诉，维持原判。（2009）粤高法民四终字第411号民事判决书认定的事实部分如下：1.何志文与东莞市横沥镇月塘经济联合社于2003年9月20日签订的《月塘村土地有偿有期使用合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效；2.三和公司没有证据证明梁伟达越权与何志文签署案涉合同；3.三和公司的证据不足以证明梁伟达、何志文存在损害该公司合法利益的共同恶意；4.涉案土地的性质在2003年时已经是建设用地，三和公司未能进一步提供证据证明涉案土地没有办理农用地转建设用地审批手续，其称涉案土地违反建设用地审批手续的上诉理由不能成立。2011年6月23日，何志文委托广东汉章律师事务所向三和公司发出律师函，称《土地使用权租赁协议书》约定的租赁期限届满后双方不再续签租赁合同，双方的租赁关系终止。三和公司于同年7月15日委托广东尚宽律师事务所复函何志文，以双方对案涉土地存在争议为由，拒绝与何志文办理终止合同及土地、建筑物的交接手续。案涉土地及地上建筑物现仍由三和公司使用。三和公司主张案涉土地上的建筑物在建设的时候没有办理任何审批手续。为证明案涉土地及地上建筑物的占用使用费，何志文依法向原审法院提出对案涉土地及建筑物的市场租金价格进行司法评估的申请，原审法院依法委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行上述司法评估，该公司后作出《价格鉴证报告》，结论为三昌家具厂围墙范围内的厂房、场地自2011年7月20日至2013年3月7日期间的市场租金价格为3131252.76元，且从2013年1月1日起，租金为每月169521元。何志文对上述鉴定报告予以确认，并同意场地占用费以上述报告的租金标准支付。另查，根据何志文的财产保全申请，原审法院于2012年7月18日依法查封了三昌家具厂内的全部财产。原审法院认定以上事实的依据有：何志文提交的建设项目选址意见书、土地红线图、基达装饰工程有限公司转让月塘土地合约文件议定书、月塘村土地有偿有期使用合同、土地使用权租赁协议书、土地使用权租赁补充协议、（2009）粤高法民四终字第411号民事判决书、律师函等，三和公司提交的图纸、（2005）番法民终字第8045号民事裁定书等及原审法院庭审笔录。原审法院认为，关于何志文与三和公司于2004年7月20日签订的《土地使用权租赁协议书》，三和公司曾主张该协议书为无效起诉至东莞市中级人民法院，并经该院及广东省高级人民法院一、二审判决，两审判决均驳回三和公司该诉请，（2009）粤高法民四终字第411号民事判决书确认的事实，原审法院予以确认。何志文与三和公司于2004年7月20日签订的《土地使用权租赁协议书》及2007年1月9日签订《土地使用权租赁补充协议》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应严格履行。《土地使用权租赁协议书》约定何志文向三和公司出租案涉土地用于投资修建厂房，租赁期限从2004年7月20日至2011年7月19日止，期限内三和公司无偿使用该厂房，租赁期限届满，三和公司必须以该厂房的现有状况（除属三和公司所有机器设备外）无偿归何志文所有。三和公司在合同期限届满后，以双方对案涉土地存在争议和案涉土地及地上建筑物未确权为由，拒绝归还上述财产，三和公司的行为不符合合同的约定。三和公司主张案涉土地上的建筑物、构筑物等未经规划审批程序批准，未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等证件，存在土地属性不明，建设物合法性不明的情况，应先由行政部门处理后才由法院进行审理。原审法院认为，何志文于2003年9月20日与东莞市横沥镇月塘经济联合社签订《月塘村土地有偿有期使用合同》，取得案涉土地的使用权，何志文后将该土地出租给三和公司使用，双方约定由三和公司在地上修建厂房，且在租赁期间内免租金，租赁期限届满后，三和公司修建的厂房无偿归何志文所有，《月塘村土地有偿有期使用合同》和《土地使用权租赁协议书》明确显示何志文享有案涉土地使用权，且在与三和公司的租赁合同关系结束后对地上建筑物享有所有权。三和公司以案涉土地存在争议及地上建筑物未确权为由，拒绝归还上述不动产，严重损害了何志文的合法权益，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。何志文要求三和公司交还案涉土地及建筑物的诉请，于法有据，原审法院予以支持，三和公司和三昌家具厂应在限期内依约将案涉土地及地上建筑物返还给何志文。三和公司从2011年7月20日至今仍占用何志文的上述财产，造成何志文上述期间对该财产收益的损失，三和公司应承担向何志文赔偿损失的责任。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出《价格鉴证报告》，合法有据，原审法院予以确认。该报告认定三昌家具厂围墙范围内的厂房、场地自2011年7月20日至2013年3月7日期间的市场租金价格为3131252.76元，且从2013年1月1日起，租金为每月169521元。参照上述结论，原审法院认定三和公司应向何志文支付2011年7月20日至2013年3月7日期间的场地占用费3131252.76元及按每月169521元的标准，从2013年3月8日起计至案涉土地及建筑物退还给何志文之日止的占用使用费。三昌家具厂是三和公司开办的“三来一补”企业，且三昌家具厂是案涉土地的实际使用人，三昌家具厂和三和公司应共同向何志文承担上述的法律责任。何志文诉请超出部分，缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限东莞横沥三昌家具制品厂、三和创建有限公司在判决发生法律效力之日起五日内返还何志文位于东莞市横沥镇月塘经济联合社地名为“车头”约48亩土地及地上建筑物。二、限东莞横沥三昌家具制品厂、三和创建有限公司在判决发生法律效力之日起五日内支付何志文2011年7月20日至2013年3月7日期间的场地占用费3131252.76元。三、限东莞横沥三昌家具制品厂、三和创建有限公司在判决发生法律效力之日起五日内支付何志文2013年3月8日后的占用使用费（以每月169521元的标准，自2013年3月8日起计至东莞横沥三昌家具制品厂、三和创建有限公司将案涉土地及建筑物退还给何志文之日止）。四、驳回何志文的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费33200元、财产保全费5000元、管辖权异议受理费100元，由东莞横沥三昌家具制品厂、三和创建有限公司负担。司法鉴定费56500元，由何志文负担28250元，由东莞横沥三昌家具制品厂、三和创建有限公司负担28250元。上诉人三和公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）本案系租赁合同纠纷，案涉租赁标的物既包括土地还包括地上建筑物，而审查并查明租赁标的物的来源及合法性，是租赁合同纠纷得到公正处理的先决条件，如果租赁标的物本身是非法的，要求返还管业权并要求从中获益的诉讼请求应不能支持，但原审法院并未对案涉土地权属、用地属性及地上建筑物的合法性进行全面审查和正确认定，支持何志文要求从三和公司返还管业及支付占用费的诉讼请求是错误的。（二）本案涉及农村集体土地出租用于非农业建设纠纷，案涉土地至今没有任何证据证明在起诉前已被批准为工业用途的建设用地或经行政主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，也没有证据证明案涉土地上的建筑物已按程序进行了规划审批或已按规定取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，本案应驳回起诉，告知当事人先向行政主管部门申请处理，然后再可以就因履行合同而发生的财产告知当事人先向行政主管部门申请处理，然后再可以就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。原审法院并未按照上述规定处理是错误的。（三）原审中评估机构作出的最终评估是以厂房建筑面积为单位的配套综合租金价格，既包括土地的费用还包括地上建筑物的费用。即使（2009）粤高法民四终字第411号民事判决已确认何志文对案涉土地享有使用权，但该判决并未对地上建筑物的合法性进行任何审查和确认，三和公司与何志文的租赁合同中关于建筑物所有权归属的约定也不产生物权确认的法律后果，原审法院在建筑物合法性都无法确认的情况下，赋予何志文收租的权益实属不当。综上，请求本院撤销原审判决，改判驳回何志文的起诉。被上诉人何志文、原审被告三昌家具厂均未在法定期限内提交书面答辩意见。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审法院依法对本案行使管辖权并适用中国（内地）法律作为准据法，符合法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对三和公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是三和公司拒绝返还案涉土地及地上建筑物的理由是否成立。本院作如下分析：首先，何志文与三和公司签订的案涉租赁合同经生效判决确定是双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效的合同，双方应当依约履行权利义务。根据案涉租赁合同约定，何志文将案涉土地出租给三和公司使用，由三和公司在该土地上修建厂房，且在租赁期间内免租金，租赁期限届满后，三和公司修建厂房无偿归何志文所有。双方签订合同后，何志文按照合同约定履行了相关的权利义务，现租赁期限已届满，三和公司在租赁合同期限届满后继续占有案涉土地没有合同与法律依据，三和公司应依约将案涉土地返还给何志文。案涉土地的性质为建设用地，使用权人为何志文，现有证据无法证明案涉土地从农用地转为建设用地的审批过程中程序违法，故三和公司以案涉土地没有农用地转为建设用地的审批手续为由拒绝返还案涉土地的主张不能成立，本院不予支持。其次，租赁合同系属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。何志文请求返还厂房是基于债的请求权，何志文应依案涉合同的约定将案涉土地上的厂房返还给何志文，而且根据房随地走的原则，三和公司在返还案涉土地时亦应当将地上建筑物一并返还给何志文。至于案涉地上建筑物是否符合行政法规的相关规定不影响三和公司履行返还地上建筑物的合同义务。再次，三和公司在租赁期限届满后仍然占用案涉土地及厂房没有法律依据，亦损害了何志文的合法权益，三和公司理应支付相应的占有使用费给何志文，原审法院对此处理合理恰当，本院予以维持。综上分析，三和公司拒绝返还案涉土地及地上建筑物的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。三和公司上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31850元，由三和公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 高 斌代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一四年十一月二十六日书 记 员 伦润玲附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第9页，共13页