广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)南市民四初字第45号原告：林冬鸿，女，1984年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县，现住广西南宁市青秀区。委托代理人：江滨，广西方园律师事务所律师。委托代理人：旷喜文，广西方园律师事务所律师。被告：王佩丽，女，1978年9月26日出生，住香港特别行政区。被告：南宁宏峰房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区。法定代表人：陈银驱。原告林冬鸿诉被告王佩丽、南宁宏峰房地产经纪有限公司（以下简称“宏峰公司”）房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江滨、旷喜文到庭参加诉讼。被告王佩丽、宏峰公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告林冬鸿诉称：其想购买被告王佩丽在南宁市青秀区的房子，在宏峰公司的居间下，于2013年7月2日与王佩丽和宏峰公司签订了《房屋买卖及居间合同》，该合同约定：由原告购买王佩丽在南宁市青秀区耀凯凤岭一号12号楼1103房的房子，面积121.38平方米，总价值人民币一百万元整；由原告办理该房的银行解押手续。合同签订当日，原告向被告王佩丽支付了定金人民币5万元，并在2013年7月3日又向被告王佩丽支付了首期房款15万元整。此外，原告还前往兴业银行办理涉案房屋的解押手续，兴业银行告知原告，原告与其不存在合同关系，不是抵押借款合同的当事人，不能独自办理涉案房屋的解押事宜，只有抵押借款合同的当事人才能办理解押。原告遂要求两被告协助原告办理解押手续，但两被告一再拖延，或找各种理由推脱。最后言明是被告王佩丽不想出卖该房子。经原告多方了解，才知道被告王佩丽委托宏峰公司欲将涉案房屋以更高的价格另行出售给他人。被告王佩丽在签订合同并收取原告购房款后，其不但不协助原告办理解押手续，其行为已经构成违约；而被告宏峰公司在收到中介费后，没有帮助和配合原告买卖房屋，更没有做任何实质性的工作。可见，两被告的做法严重侵害了原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的以下诉讼请求：一、被告王佩丽与被告南宁宏峰房地产经纪有限公司承担违约责任，被告王佩丽赔偿给原告违约金人民币5万元，被告南宁宏峰房地产经纪有限公司赔偿原告违约金2万元；二、被告王佩丽与被告南宁宏峰房地产经纪有限公司依合同约定继续履行合同；三、被告王佩丽与被告南宁宏峰房地产经纪有限公司承担本案全部诉讼费用。被告王佩丽、宏峰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告为了证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告王佩丽的居住证和港澳居民来往内地通行证，证明被告王佩丽的诉讼主体资格；证据3、2014年3月26日宏峰公司的电脑咨询单，证明被告宏峰公司的诉讼主体资格；证据4、2013年7月2日原告与两被告签订的《房屋买卖及居间合同》和2013年7月4日签订的《关于南宁青秀区中缅路1号广西耀凯凤岭一号12号楼1103方之补充协议》，证明原告与两被告之间签订房屋买卖合同的事实，以及付款方式和各方的权利义务等；证据5、农业银行的《账户明细查询单》，证明原告已经将5万元汇入被告王佩丽指定账户；证据6、2013年7月9日的交通银行个人转账凭条，证明原告已将15万元汇到被告王佩丽的账户证据7、南宁市房产档案服务部的《证明》，证明涉案房屋仍然登记在被告王佩丽名下；证据8、南宁市社会保险参保缴费证明及南宁市房产档案服务部的《证明》，证明原告从2012年下半年即在南宁市其名下并未登记有房产。两被告未提交任何证据。鉴于被告王佩丽、南宁宏峰公司未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告王佩丽、南宁宏峰公司经本院依法公告送达，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据内容客观真实、来源及形式合法，与本案有关联，能够证明其主张。因此，本院对原告提供的证据三性予以认可，并作为本案的定案依据。经审理查明：2013年7月2日，原告林冬鸿与被告王佩丽、南宁宏峰公司三方签订一份《房屋买卖及居间合同》，合同约定：原告林冬鸿作为买方，被告王佩丽作为卖方，被告南宁宏峰公司为经纪人，买卖双方委托宏峰公司促成被告王佩丽名下位于南宁市青秀区耀凯凤岭一号12号楼1103号物业的买卖；第二条“成交价”约定该物业的成交价为人民币壹佰万元整，包括了所有楼款及现有的已缴交和已发生的全部杂费；买方支付本次交易的所有税费以及其他的一切费用；第四条“买卖双方的权利义务”为：1.卖方在收取定金时须将该物业的权属证明原件交由经纪方代保管直至交易完成当日。卖方在收取定金后不依约将该物业售予买方，且在经纪方发出关于到银行办理还款手续，到南宁市房屋产权交易中心办理房产抵押注销登记、领取房产证，到南宁市房屋产权交易中心签署《存量房买卖合同》并办理房屋交易（过户）手续及支付税费等的通知后15日内，仍不履行合约义务的，则视为卖方违约，本合约自动解除，买方支付给经纪方的终结服务费由卖方承担，同时卖方除须退还所有卖方款项外，并支付与定金相同的款项金额给买方作为损失赔偿，但买方不得再为此向卖方进一步要求赔偿损失。2.买方不依约购买该物业，且在经纪方发出关于到银行办理申请贷款手续、签署借款合同等、到南宁市房屋产权交易中心办理房产抵押登记、领取房产证、到南宁市房屋产权交易中心签署《存量房买卖合同》并办理房屋交易（过户）手续及支付税费、办理银行抵押手续等通知15日内，仍不依约履行本合同义务导致产权过户不能完成、卖方不能收齐所售楼款，则视为买方违约，本合同自动解除，卖方支付给经济方的中介服务费由买方承担，同时买方无权要求卖方返还定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再为此向买方进一步要求赔偿损失。3、卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业总房价款的1%向买方支付违约金。买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的1%向卖方支付违约金。4、买卖双方须于签订本合约叁工作日内提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；第五条“经纪方的权利和义务”：1、经纪方在该物业买卖时已经为买卖双方提供了居间中介服务，并已促成本合同的签订，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付中介服务费，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费不予退还。买卖双方逾期支付中介服务费的，按《服务收费承诺书》承担违约责任。经纪方有权追索违约金，每逾期一天，按欠费金额的1%向经纪方支付违约金，直至清偿之日为止；2、经纪方负责协助办理有关买卖过户等手续，直到该买卖完成为止；本合约因买卖双方或买卖双方其中一方的原因不能履行时，则经纪方仅需退回已代为收取尚未代为缴交的款项（房价款、税金、公证费、杂费保证金等），无需再承担其他法律责任，买卖双方不得再为此进一步追究经纪方的责任或要求赔偿；第十二条“三方约定的其他事项”:1.买方负责银行解押，解押金额为伍拾叁万元（530000.00元），具体金额以银行清单为准；2.银行提前还款违约金由买方支付。“付款方式”约定：注销抵押后一次性解押：定金人民币五万元，由买方应签署本合约同时自行将定金交付卖方，买卖双方需于签署本合约后提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；首期楼款15万元，在卖方做公证时需给经纪方当天支付；剩余楼款人民币贰拾柒万元，在买方过完户后办理消费贷款、银行贷款后支付给卖方。当日，原告将5万元定金交付给被告王佩丽。2013年7月4日，原告林冬鸿从其交通银行账户（账号为62×××22）向被告王佩丽的银行账户（账号为62×××08）转账支付人民币15万元。2013年7月4日，原告与被告王佩丽签署了《关于南宁青秀区中缅路1号广西耀凯凤岭一号12号楼1103房之补充协议》（以下简称协议），协议约定：一、如果买方信用问题，无法通过贷款审批，则买方将上述房产指定过户到其他第三方的名下；二、原告承诺，在卖方的房产证下发后30个工作日内必须支付尾期房款人民币贰拾柒万元（270000.00元，此款项转入中国银行深圳罗湖支行：赵美瑛6013822000624376912）给卖方，如逾期支付，买方必须按1000元/天的违约金支付给卖方，直到偿还尾期房款人民币贰拾柒万元（270000.00元）为止。如果到2013年12月31日前买方仍未支付上述尾期房款，卖方有权收回上述房产另行出售，卖方有权没收卖方之前支付的首期房款人民币贰拾万（200000.00元）。涉案房产于2013年12月办理了房屋产权证，目前仍然登记在被告王佩丽名下，抵押权人为兴业银行股份有限公司南宁分行。原告林冬鸿于2012年7月开始在南宁市缴纳社保，其名下并未登记有房产。被告宏峰公司的经营范围有房地产居间、行记、代理等。因被告王佩丽及被告宏峰公司未与原告办理相关的后续解押及过户手续，原告遂诉至本院。原告在起诉前并未向两被告催促办理后续交易。本院认为：关于本案的法律适用问题。本案被告王佩丽为香港特别行政区居民，香港地区与内地属不同法域，根据《最高人民法院关于适用解释》第五百二十二条，本案系参照涉外程序审理的案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（一）第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”的规定。本案中，涉案合同为转让房屋所有权的合同，房屋所有权为不动产物权，因此本案的处理适用内地法律。关于本案的处理。原告林冬鸿与被告王佩丽、南宁宏峰公司签订的合同及补充协议系各方真实的意思表示，且林冬鸿在签订合同前在南宁市已经缴纳一年以上社保，其名下没有登记有住房，宏峰公司有房地产居间、行记的经营范围，其内容未违反法律、行政强制性规定，因此，合同及补充协议合法有效。关于被告王佩丽、南宁宏峰公司的违约问题，依据合同关于买卖双方的权利和义务约定，卖方在收取定金后不依约将该物业售予买方，且在经纪方发出关于到银行办理还款手续，到南宁市房屋产权交易中心办理房产抵押注销登记、领取房产证，到南宁市房屋产权交易中心签署《存量房买卖合同》并办理房屋交易（过户）手续及支付税费等的通知后15日内，仍不履行合约义务的，则视为卖方违约，但是，合同及其补充协议却没有约定被告王佩丽收取定金后何时将物业转让给原告，也没有约定南宁宏峰公司应于何时向原告林冬鸿、被告王佩丽发出相关通知，亦没有约定卖方王佩丽何时向抵押银行申请办理提前还款手续，属于合同履行期限不明的情形。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告并未提交证据证明其在签署合同后有要求被告王佩丽、南宁宏峰公司协助办理物业解押手续、签订存量房买卖合同等相关的手续以履行其转让物业、提供居间服务的义务的行为，因原告没有向两被告要求其履行合同义务，故原告林冬鸿主张被告违约的主张，本院不予支持。原告林冬鸿要求两被告支付违约金的主张，本院不予支持。但是，经查，目前涉案房产仍登记在被告王佩丽名下，合同仍有继续履行的可能，因此，原告林冬鸿要求两被告继续履行合同的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第十九条之规定，判决如下：一、被告王佩丽和被告南宁宏峰房地产经纪有限公司继续履行与原告林冬鸿签订的《房屋买卖及居间合同》。二、驳回原告林冬鸿的其它诉讼请求。案件受理费人民币14430元，由原告林冬鸿负担7215元，被告王佩丽和被告南宁宏峰房地产经纪有限公司负担7215元。如不服本判决，原告林冬鸿及被告南宁宏峰房地产经纪有限公司可在本判决书送达之日起十五日内、被告王佩丽可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余 健审 判 员  王文强代理审判员  覃若鹏二〇一六年五月四日书 记 员  赵 谊附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。中华人民共和国涉外民事关系法律适用法第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。最高人民法院关于适用的解释第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。