重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终856号上诉人（原审原告）：重庆民福建设工程有限公司。法定代表人：杨中富，董事长。委托代理人：张太宇。被上诉人（原审被告）：舒长燕。委托代理人：李银华，重庆索通（渝北）律师事务所律师。原审第三人：重庆市潼南向阳耐磨材料有限公司（以下简称向阳公司）。法定代表人：杨云友，总经理。原审第三人：霍宏伟。原审第三人：张华明。上诉人重庆民福建设工程有限公司（以下简称民福公司）与被上诉人舒长燕等商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2015）潼法民初字第00065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审本案，与代理审判员罗太平、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年4月1日对本案进行了审理。上诉人重庆民福建设工程有限公司的委托代理人张太宇与被上诉人舒长燕的委托代理人李银华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。重庆民福建设工程有限公司一审诉称，2014年5月9日，民福公司与舒长燕签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定舒长燕购买民福公司开发的位于重庆市潼南区××街道办事处莲花西路××ＸＸＸ房屋，总成交价款为337608元，付款方式为分期付款，第一期付款时间为2014年5月8日，第二期付款时间为合同登记备案后。此外，该合同还约定被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，被告应向原告支付应付款1%的违约金。该合同于2014年6月24日登记备案，但被告至今未向原告交付购房款。为此，请求人民法院判决解除原、被告于2014年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金3376.08元。舒长燕一审辩称，与民福公司签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但该合同中约定的“江城丽都”商品房实际权属人并不是民福公司。“江城丽都”项目实际出资人及收益归属为第三人霍宏伟，民福公司仅出借开发资质给霍宏伟，民福公司与霍宏伟之间系挂靠关系。霍宏伟与重庆通源建材有限公司签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》，约定霍宏伟将其开发的“江城丽都”72套商品房以抵款方式冲抵霍宏伟拖欠重庆通源建材有限公司的25157918.11元债务，并将该72套商品房全部办理在舒长燕名下，由舒长燕与民福公司签订72份《商品房买卖合同》，该72套商品房视为全款已缴纳。协议签订后，舒长燕与民福公司签订了72份《商品房买卖合同》，民福公司项目部向舒长燕出具了25157918.11元的收据，本案所涉合同亦在该72份合同之中。据此，舒长燕不需要再向民福公司交付购房款，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人向阳公司一审书面答辩称，2009年12月10日，向阳公司将其所有的潼南区××××）江北新城C25#地块转让给第三人张华明所有，张华明为便于开发和建设，便与民福公司联合开发，向阳公司并未实际参与该地块的开发和建设，向阳公司与张华明之间的转让款已经付清，向阳公司与张华明、霍宏伟、民福公司之间再无业务关系和经济关系，至于该项目具体开发及其他经济关系向阳公司一概不知。第三人张华明一审述称，“江城丽都”项目已经转让给霍宏伟、杨棋翔、曾超三人，自己并没有参与“江城丽都”项目的开发和经营，不知晓该项目实际开发的经济纠纷。第三人霍宏伟一审书面答辩称，霍宏伟向重庆通源建材有限公司借款25157918.11元，系个人经营借款。霍宏伟与重庆市通源建材有限公司签订的以“江城丽都”商品房抵偿借款协议属于个人行为，向舒长燕出具的购房收据系霍宏伟要求“江城丽都”项目部会计出具的。一审法院经审理查明：2014年5月9日，民福公司与舒长燕签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定舒长燕购买民福公司开发的“江城丽都”项目位于重庆市潼南区××街道办事处莲花西路××ＸＸＸ房屋，总成交价款为337608元，付款方式为分期付款，第一期付款时间为2014年5月8日，第二期付款时间为合同登记备案后。此外，该合同还约定被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，被告应向原告支付应付款1%的违约金。该合同于2014年6月24日登记备案。另查明，向阳公司为重庆市潼南区江北新城C2-5地块即“江城丽都”项目用地地块使用权人，民福公司为该地块用地单位，张华明实际出资用于“江城丽都”项目开发，2009年11月30日，张华明与霍宏伟签订《“江城丽都”项目联合开发协议》约定张华明将“江城丽都”项目转让给霍宏伟。2009年12月10日，向阳公司与民福公司签订《房地产联合开发协议》约定“江城丽都”项目由向阳公司和民福公司联合开发。向阳公司和民福公司给霍宏伟出具授权委托书，写明：向阳公司与民福公司共同协商，就潼南江北新城C2—5的土地开发，全权委托霍宏伟办理，由霍宏伟个人出资，自主经营，自负盈亏，独立承担民事责任。2009年12月12日，霍宏伟与案外人杨棋翔、曾超签订《“江城丽都”项目联合开发协议》，约定“江城丽都”由霍宏伟、杨棋翔、曾超三人按7：7：6的比例出资，并在协议第六条写明：“乙（杨棋翔）、丙（曾超）方自愿委托甲方（霍宏伟）作为‘江城丽都’项目对外签署合同、协议等法律性文件的唯一代表，重大事项三方以会签形式明确。甲方无权以个人的意志强加于乙、丙方，甲方未经乙、丙方书面同意，私自签署的文件无效，其责任和损失由甲方承担。经乙、丙方同意，甲方所签订的一切合同协议等法律性文件，所产生的一切责任和后果由三方共同承担。”2011年4月6日，民福公司重民福建（2011）03号文件任命霍宏伟为民福公司副总经理。2011年5月16日，民福公司重民福建（2011）34号文件成立“重庆民福建设工程有限公司江城丽都项目部”，霍宏伟任项目负责人。后霍宏伟与重庆通源建材有限公司签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》，约定霍宏伟将其开发的“江城丽都”72套商品房以抵款方式冲抵霍宏伟拖欠重庆通源建材有限公司的25157918.11元债务，并将该72套商品房全部办理在舒长燕名下，由舒长燕与民福公司签订72份《商品房买卖合同》，该72套商品房视为全款已缴纳。协议签订后，舒长燕与民福公司签订了72份《商品房买卖合同》，民福公司项目部向舒长燕出具了25157918.11元的收据（该楼盘其他房屋销售也由项目部向购买人出具付款收据），本案所涉合同亦在该72份合同之中。而民福公司认为霍宏伟以房抵债未经过其同意，民福公司和舒长燕才是合同相对人，舒长燕应该按照合同约定将房款支付给民福公司，舒长燕至今未支付房款。为此，原告诉至一审法院，请求如诉称。还查明，舒长燕为重庆通源建材有限公司的法定代表人，该公司股东为舒长燕与王清木，二人系夫妻关系。再查明，上述25157918.11元债务由以下部分构成：2008年4月1日北城致远集团有限公司五建公司与重庆通源建材有限公司签订《钢材购销合同》，北城致远集团有限公司五建公司向重庆通源建材有限公司购买钢材未足额支付钢材款。2009年12月至2011年1月霍宏伟向重庆通源建材有限公司借款7000000元。2011年1月31日北城致远集团有限公司五建公司与重庆通源建材有限公司进行结算，至结算之日，北城致远集团有限公司五建公司欠重庆通源建材有限公司15027014.72元。舒长燕陈述，上述债务系霍宏伟挂靠北城致远集团有限公司五建公司从事经营活动期限所欠债务。2012年6月12日霍宏伟挂靠民福公司与重庆通源建材有限公司签订《借款协议》，约定霍宏伟挂靠民福公司向重庆通源建材有限公司借款20000000元。该笔偿还本金后，2014年2月12日，霍宏伟出具《承诺书》，承诺该笔借款尚欠重庆通源建材有限公司利息1573000元。2015年4月18日，霍宏伟与重庆通源建材有限公司进行结算，至结算之日，霍宏伟欠重庆通源建材有限公司本息共计25157918.11元。一审法院认为，民福公司与舒长燕自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。民福公司提出舒长燕至今未支付购房款，而舒长燕抗辩该房款系“江城丽都”实际出资人霍宏伟冲抵欠重庆通源建材有限公司债务，舒长燕不需再向民福公司支付房款。庭审中，民福公司举示《“江城丽都”项目联合开发协议》中明确约定“江城丽都”项目实际出资人为霍宏伟、杨棋翔、曾超。民福公司也明确表示并未参与“江城丽都”项目的开发和经营，该项目由实际出资人自负盈亏。故霍宏伟有权在民福公司的授权范围内以民福公司的名义处分其实际出资、经营的“江城丽都”项目商品房。舒长燕依据霍宏伟与张华明签订的《“江城丽都”项目联合开发协议》、向阳公司与民福公司签订的《房地产联合开发协议》及向阳公司与民福公司签订的《授权委托书》足以相信“江城丽都”项目的实际出资人为霍宏伟。至于霍宏伟与杨棋翔、曾超签订的出资协议系其三人的内部协议，且协议中明确约定杨棋翔、曾超委托霍宏伟作为“江城丽都”项目对外签署合同的代表，该协议不能对抗作为善意第三人的舒长燕。庭审中民福公司陈述“江城丽都”商品房的销售系民福公司“江城丽都”项目部在负责，而霍宏伟则是项目负责人。且在舒长燕与民福公司签订合同后，民福公司“江城丽都”项目部给舒长燕出具了收据并将该合同登记备案，民福公司也认可该行为符合“江城丽都”其他一般商品房的销售流程，民福公司对霍宏伟与舒长燕以房抵债的行为是应当知晓的，故民福公司辩称霍宏伟以房抵债的行为未获得公司同意一审法院不予支持。综上，从项目开发方面，民福公司认可霍宏伟实际出资开发“江城丽都”项目，自负盈亏，霍宏伟以其个人资产抵消个人债务，对民福公司没有造成实际损害，故霍宏伟与舒长燕之间的以房抵债协议是有效的；从经营销售方面，民福公司授权委托霍宏伟实际负责“江城丽都”项目商品房的销售，由霍宏伟收取利润、承担风险。该委托书的内容已经说明，霍宏伟与民福公司之间系挂靠与被挂靠的关系。本案所涉房屋销售符合该项目一般销售形式，“江城丽都”项目部也给舒长燕出具了收条，民福公司作为委托人，应对该房屋的销售知晓并认可。本案中的商品房买卖行为虽与普通商品房买卖有一定区别，但实质上系以一般债权冲抵购房款，故舒长燕已经通过抵消债权完成了付款义务，不需要再向民福公司支付购房款。民福公司提出霍宏伟与重庆通源建材有限公司签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》违背了霍宏伟与民福公司之间的挂靠义务。但民福公司并没有举示民福公司与“江城丽都”实际出资人之间的挂靠合同以证明实际出资人在销售“江城丽都”商品房时应遵守的挂靠义务。且霍宏伟是否履行挂靠合同中约定的义务系民福公司与霍宏伟的内部关系，不影响霍宏伟与重庆通源建材有限公司签订的《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》的效力。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十条、第六十条、第一百零七条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告重庆民福建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费6364元，由原告重庆民福建设工程有限公司负担。重庆民福建设工程有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销一审民事判决，并依法改判为支持上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。主要理由:第一，一审判决书认定本案属于用霍宏伟的个人财产抵偿其个人债务，属于认定事实错误。一审判决认定霍宏伟用于抵偿个人债务的72套房屋属于霍宏伟的个人财产，主要依据是民福公司向霍宏伟出具的《授权委托书》，但上诉人认为该授权并不是确定涉案72套房屋是霍宏伟个人财产的合法依据，霍宏伟仅是民福公司的股东，无权对江城丽都项目部的所有资产享有权利。此外，将北城致远集团有限公司五建公司欠通源公司的债务认定为霍宏伟的个人财务属于债务人主体认定错误，另债务金额认定缺乏事实依据。第二，将舒长燕向民福公司购买的72套商品房的《商品房买卖合同》认定为有效合同属于事实认定错误。霍宏伟用江城丽都项目的房屋抵偿其个人债务显然超出了法人的正常经营活动范围，且侵害了其他合法债权人及国家税收等合法权益。第三，本案涉嫌严重职务犯罪。霍宏伟因江城丽都项目部联合投资人的推举担任项目负责人身份，未经过民福公司法定代表人同意，擅自与舒长燕签订《商品房以房抵款协议》，从而达到以上诉人的资产用于清偿其个人债务的目的，涉嫌构成“职务侵占罪”，一审法院却将其违法行为认定为合法行为，属于法律适用严重错误，此外，舒长燕是霍宏伟职务侵占的共同行为人，而一审判决却将舒长燕认定为善意第三人，损害了其他各方投资人的合法权益，这一方面有违法律的公平正义性，另一方面助长了侵害他人合法财产的歪风邪气。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。舒长燕二审答辩称，霍宏伟是江城丽都的实际出资人，有权对房屋进行转让；房屋销售流程正确且办理了备案登记，说明上诉人对霍宏伟的行为进行了认可；债务抵销符合法律规定。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人向阳公司、霍宏伟、张华明均未出庭应诉。二审中，上诉人举示了以下证据：1、江城丽都报建的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证及房地产权证等复印件，证明该项目法律权利主体是上诉人而非霍宏伟，一审判决认定商品房所有权是霍宏伟与事实不符。2、（2015）渝高法民终字00427号民事判决书，拟证明该判决书对上诉人向霍宏伟出具的任副总的文件及材料均作出了认定，认为霍宏伟不形成表见代理。3、（2015）潼法民初字第00402号-1民事裁定书，拟证明霍宏伟涉嫌刑事犯罪，已把此案移送公安机关处理，希望本5案也移送公安机关。被上诉人舒长燕质证认为上诉人所举示的报建许可证等相关书证均系复印件，对其真实性不认可。对所举示的人民法院的判决书及裁定书认为与本案无关。本院认为上诉人所举示的报建资料、商品房预售许可证及房地产权证等书证经上诉人向本院补强原件后，其真实性、合法性、关联性均予确认，本院对该组证据予以认定。对于上诉人举示的裁判文书因不具备关联性，且不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。二审审理中，上诉人民福公司向本院申请对重庆市通源建材有限公司及对手的银行信息进行调查。本院认为，该申请内容与本案的审理结果并无关联性，无调查必要，不予支持。二审中查明的其余事实和证据与一审审理查明的事实相同。本院认为，当事人从事民事活动应遵循诚实信用及全面履行合同的义务，同时要保护市场交易秩序。本案的争议焦点为：一、霍宏伟的法律地位；霍宏伟的以房抵款行为的效力；二、舒长燕是否履行付款义务，是否具有延迟付款的违约行为。第一，关于霍宏伟的法律地位及霍宏伟的以房抵款行为的效力的问题。霍宏伟系民福公司任命的副总经理，又是“重庆民福建设工程有限公司江城丽都项目部”的项目负责人，又是该项目的出资人之一。民福公司和向阳公司就江城丽都项目授权霍宏伟个人出资，自主经营，自负盈亏并独立承担责任。2014年5月3日霍宏伟与舒长燕签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》后，依照协议约定内容霍宏伟将民福公司名下的72套房屋全部办理在重庆通源建材有限公司的法定代表人舒长燕名下。同年5月9日舒长燕与民福公司签订72份《商品房买卖合同》后，民福公司项目部亦向舒长燕出具了25157918.11元收据，同年6月24日对该商品房买卖合同进行了登记备案。现民福公司对舒长燕与其签订的商品房买卖合同予以认可，但霍宏伟与重庆通源建材有限公司签订抵款协议及补充协议在先且民福公司项目部又出具了付款收据，故霍宏伟的以房抵款的行为已获民福公司的授权和追认，应为有效。故民福公司应对霍宏伟的职务行为所产生的法律后果应承担民事责任。二、关于舒长燕是否具有延迟付款的违约行为的问题。舒长燕与民福公司签订商品房买卖合同后，即依以房抵款协议及补充协议的约定履行了付款义务，故民福公司以舒长燕未履行付款义务为由请求解除双方所签订的买卖合同无事实和法律依据。经本院查明舒长燕已全面履行合同约定的付款义务，并无违约行为，故民福公司诉请要求舒长燕支付违约金的诉讼请求不能成立，不予支持。至于上诉人民福公司上诉称舒长燕的债务不真实，因无充分的证据予以证实，本院不予采纳。关于民福公司上诉所称霍宏伟的行为已构成犯罪行为，要求移送公安机关，因民福公司并未举示充分的证据以证明霍宏伟的经营行为已构成刑事犯罪。为维护交易安全及民事审判活动的公正、高效，本院对该上诉理由不予支持。综上所述，民福公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6364元，由重庆民福建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  赵 青二〇一六年五月十三日书 记 员  邓 超