昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第970号原告周洪方，男，汉族，1980年1月16日出生，云南省昆明市呈贡区人，农民，住云南省昆明市呈贡区。委托代理人张永平、张昊炜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告云南航空房地产开发经营有限公司。住所地:云南省昆明市阳宗海风景名胜区七甸街道办事处小哨箐呈贡工业园区管委会。法定代表人万能松，董事长。组织机构代码：75068645-1。委托代理人金曦、周凤清，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告周洪方诉被告云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称：航空房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭于2014年8月20日在本院第四法庭公开开庭审理，原告周洪方及其委托代理人张永平、张昊炜，被告航空房地产公司的委托代理人周凤清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周洪方诉称：2010年12月26日原告向被告交付了360000元的购房预付款，被告出具了其加盖公章的收据，至此原、被告形成了商品房预约合同关系。之后，由于被告取消了6+1跃层户型，把联排别墅改成两套房子，其他户型也作了很大的改变，交房时间无限延期，房价也比原定价格高出很多，双方产生了严重的分歧，2013年11月20日双方达成了退款协议，并于之后形成了《会议纪要》、《退款方案及流程》等文件。退款协议明确了开盘预售后20个工作日内统一退款；《会议纪要》明确2014年1月20日开盘，故被告在半年前就应该退款，但直到现在仍不予退款。被告占用原告资金获利，原告受损，且被告存在严重过错，实际已违约在先，所以被告应支付原告资金占用费，在《会议纪要》和被告的相关文件中被告也同意支付原告利息给予补偿。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的商品房预约合同；2、被告立即退还购房预付款360000元；3、被告赔偿原告的损失（以360000元为本金，按同期贷款基准利率6.4%计算，从2010年12月26日起至退还本金之日止，暂时计算至2014年6月26日为80640元）；4、诉讼费由被告承担。被告航空房地产公司辩称：一、我方同意解除双方的预约合同，但并不是因为被告违约，而是考虑到当前的市场情况才同意解除。原、被告之间是预约合同关系，要待开盘时签订商品房购销合同才能确定具体的户型、价款和交房时间，故被告并不存在违反预约合同的任何情形。二、被告同意退还实际已经收取的预付款，但不同意原告的利息计算方式，退款申请表约定了只退预付款没有利息，考虑到确实存在资金占用的情况，我方同意按照退款通知的约定退还利息：即2013年11月14日以前不计算利息，2013年11月15日至2014年5月14日按银行同期存款利息即2.8%来计算，2014年5月15日至2015年5月14日按银行同期贷款利息即6%来计算。综合诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：一、被告是否违约？二、原告主张的利息是否符合法律规定，应否得到支持？原告周洪方针对其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：一、原告身份证一份、转让协议二份，欲证明：原告是小区商品房预约合同的购房者，原告主体适格。二、工商登记卡打印件一份，欲证明：被告的主体资格。三、收据一份、打款凭证三份，欲证明：原告于2010年12月26日向被告交纳了360000元购房预付款，被告出具了盖有公章的收据，原、被告之间商品房预约合同关系成立，预约的户型为6+1花园洋房。四、退款申请表一份，欲证明：被告于2013年11月20日已同意解除商品房预约合同，同意退还原告所交纳的款项，在此前已有部分认购者签订了正式的《商品房购房协议》，本楼盘已经开盘。五、会议纪要、退房方案及流程复印件各一份，欲证明：被告公开确定的开盘时间是2014年1月20日。被告承诺开盘后即刻退款，并同意在不高于银行同期贷款利率的情况下支付利息。按会议纪要确定的日期被告明确了退款方案及流程。六、关于退房的补充方案复印件、关于“”退款的通知各一份，欲证明：被告承诺开盘后一次性退还原告本息，同意补偿原告的损失，利息从2013年11月15日开始计算。七、（2013）呈民初字第357号民事判决书复印件一份，欲证明：生效判决对被告迟延履行义务进行了认定，被告存在违法违规等严重过错。八、售楼书、公证书复印件各一份，欲证明：被告改变了户型及规划，提高了单价，被告已严重违约。被告航空房地产公司质证认为：对原告身份证无异议，转让协议认为与本案无关；对工商登记卡打印件的真实性有异议，但认可被告的主体资格；对收据及打款凭证无异议；对退款申请表无异议，但已写明不退利息；对会议纪要、退房方案及流程复印件无异议，但会议纪要载明了利息的退还要报公司股东会，也未明确利息标准；对关于退房的补充方案复印件、关于“”退款的通知无异议，但认为应当按照当中明确的利息计算方式计息；（2013）呈民初字第357号民事判决书系复印件，真实性有异议，且该判决结果未支持利息；对售楼书无异议，公证书系复印件，真实性有异议，被告未改变规划及户型。被告航空房地产公司未向本院提交书面证据材料。本院认为：对于原告提交的身份证、收据、打款凭证、退款申请表、会议纪要、退房方案及流程、关于“”退款的通知、售楼书，被告对其真实性无异议，本院予以确认。转让协议系原件，能反映案件事实，本院予以采信；工商登记卡虽系打印件，被告认可其主体资格，本院予以采信；关于退房的补充方案系复印件，无法识别内容，本院不予采信；（2013）呈民初字第357号民事判决书因处理的案件与本案不同，无法证明原告观点；公证书系复印件，且非针对本案进行的证据保全，本院不予采信。根据本院认证情况及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实：2010年12月5日，赵丽红与高某签订《房屋认购权转让协议书》，约定赵丽红自愿转让高某名下位于呈贡新城（七甸）住房**及车位或车库一个。2010年12月27日，原告周洪方与赵丽红签订《房屋认购权转让协议书》，约定周洪方自愿转让赵丽红从航空公司职工高某名下位于呈贡民航单位成本房住房一套及车位或车库一个，协议载明2010年12月5日交纳给被告的100000元系赵丽红交纳，2010年12月26日交纳给被告的260000元系原告周洪方交纳。原告周洪方持有2010年12月5日和2010年12月26日向被告转账三次共计人民币360000元的凭证。2010年12月26日，被告出具其盖有公章的收据（NO：0659453，第160号），载明：“兹收到高某137××××****交来下列款项：职工预交（6+1）跃层，金额360000元（大写：叁拾陆万元整）。”2013年11月20日，被告出具《“”预付成本房款退款申请表》，载明：“姓名：高某，性别：男，身份证号：5301131977********，购房预付款收据号：NO.0659453，手机号码：137××××****，购房预付款金额：36万元（叁拾陆万元正），原购房型：6+1跃层。备注：只退预付款、无利息。开盘预售后20个工作日统一退款。已签订《“”购房协议》的不能退款。退房者签字：周洪方、高某，身份证号：5301211980********，2013年11月20日”，被告盖章确认。2014年1月10日下午，被告公司与退房业主代表与东航云南公司人员就“”项目开盘后退房相关事宜进行商谈，形成会议纪要，载明：“1、“”项目北地块初步确定开盘时间为2014年1月20日。2、开盘后的20个工作日内作为地产公司资金回笼时间，从2014年2月20日起一个月内地产公司分批次通知未选房业主，自通知之日起一个月内（含通知确定的当日）领取退房款本金。”被告公司法定代表人在会议纪要上签名确认。2014年2月17日，被告发出退房方案及流程，载明时间为开盘预售后20个工作日。2014年4月20日，被告发出关于“”退款的通知，载明的退款方案为：2013年11月14日选房结束前不计算利息，2013年11月15日起至2014年5月14日止按同期银行定期存款利息计算，2014年5月15日止2015年5月14日期间按同期银行贷款利率计算利息，在此期间可以提前退款，退款利息按照实际占用天数计算。愿意接受上述条款的缓退者，被告将于2015年5月14日前一次性完成本息清退工作。如的确需退款且接受上述条款者，被告将于2014年5月15日起根据公司资金状况，陆续完成本息清退；如不愿接受上述条款者，被告将再行协商并靠后办理。另查明，2014年1月9日，小区（住宅B）获得预许昆字（2014-007）号商品房预售许可证明。针对本案第一个争议焦点：被告是否违约的问题。原、被告一致认可双方于2010年12月26日形成了预约购房合同关系，预约合同中仅载明了“职工预交（6+1）跃层”及金额360000元的信息，现原告主张被告存在提高房价、改变户型和逾期交房三种违约情形，应由其承担相应的举证责任。对于房价和交房时间，双方并未进行过明确约定，原告也未提交相应证据证实被告存在提高房价或逾期交房的情形；对于户型的改变，因预约合同成立时，项目尚未取得相应的规划审批，双方约定的（6+1）跃层成本房只是大致的意向，具体的户型要到开盘后签订正式的商品房购销合同方能确定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本院确认被告不存在违约。针对本案第二个争议焦点：原告主张的利息是否符合法律规定，应否得到支持的问题。原、被告均认可双方于2013年11月20日通过退款申请表的形式解除了双方之间的预约合同，但原告对当中载明的“只退预付款、无利息”持异议，认为被告存在违约，造成原告的损失，且被告承诺了支付利息，故被告应按照同期贷款基准利率赔偿原告的损失。本院认为2014年1月10日的会议纪要仅可认定为被告对于退房退款的初步意向，并非原、被告之间达成的可实际履行的有效协议；被告于2014年4月20日发出的关于“”退款的通知中载明的退款方案也仅是被告单方面的意思表示，并未获得原告的认可，故原、被告并未就支付利息达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在双方的预约合同关系成立时，并未约定利息；合同履行过程中，原告未能举证证明被告存在违约；合同解除后，双方也无法对利息问题达成一致。故原告要求被告支付自付款之日起的利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告要求解除双方签订的商品房预约合同，被告同意解除，本院依法予以准许。合同解除后，原告交纳的购房预付款应予退还，对于原告要求被告退还购房预付款360000元的诉讼请求本院依法予以支持。对于原告要求被告赔偿的损失，本院认为退款申请表中明确了开盘预售后20个工作日统一退款。虽然被告未进行正式的对外开盘活动，但其于2014年1月9日取得商品房预售许可证明之时即具备了对外进行商品房销售的条件，故本院认为其应于20个工作日后即2014年2月12日履行退款义务，本院支持自2014年2月12日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：一、原告周洪方与被告云南航空房地产开发经营有限公司之间的商品房预约合同自2013年11月20日解除。二、被告云南航空房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周洪方退还购房预付款人民币360000元，并支付该款自2014年2月12日起至本判决确定的还款期限届满之日止按6%的年利率计算的利息。三、驳回原告周洪方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7910元，由被告云南航空房地产开发经营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  朱 曦代理审判员  方铮铮人民陪审员  赵健昕二〇一四年十一月二十一日书 记 员  陆叶青