云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）景民二初字第878号 原告刘本逵，男，1963年9月20日生，汉族。 委托代理人李学达，系云南震南律师事务所律师。特别授权代理。 被告西双版纳旅游度假区曼弄枫村民委员会曼英村民小组。 代表人岩贯，职务村小组长。 委托代理人蒋路晋，系云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人吴琪莹，系云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 原告刘本逵诉被告西双版纳旅游度假区曼弄枫村民委员会曼英村民小组（以下简称曼英村民小组）土地使用权租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日受理后，依法由审判员雷卫东独任审判。2014年11月21日，本院公开开庭审理了本案。原告刘本逵及其委托代理人李学达、被告委托代理人蒋路晋、吴琪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘本逵诉称，2010年12月2日，原、被告签订了一份农村住宅土地租赁合同，被告将其坐落于本村缅寺内的3亩左右集体住宅土地出租给原告使用，租期为10年，自2011年3月1日至2021年3月1日止，年租金36000元，付款方式为两年付一次，首付72000元，分五次付清。该合同第二条约定“乙方承租使用本宗土地，租期内乙方可自主经营（餐厅、仓库、临时住房）建筑物和构筑物、可以转租本宗土地租期内的使用权。原告如期支付了首笔租金72000元后，2011年3月1日，原告将该土地转租给任步桂使用，2011年3月23日，任步桂向西双版纳旅游度假区管委会建设局申请建盖临时仓库时，该局书面通知停工，并赔偿任步桂损失12万元，致使原告无法实现合同目的。为此，请求:1、（终止）解除原、被告所签订的合同；2、返还租金72000元；3、赔偿直接经济损失88000元和间接（经营）损失48000元；4、案件受理费由被告负担。 被告曼英村民小组辩称：双方所签订的合同真实存在且合法，被告已履行了合同义务，后因该土地需征收，导致双方发生争议，被告出于善意未向原告索要第二期租金。而原告在合同签订后又将该土地转租给任步桂，该土地实际使用人是任步桂，该土地被征收，征地损失费12万元并不是支付给被告而是支付给任步桂。该合同因征地行为而不能继续履行，被告无过错且无违约行为，同意解除双方所签订的合同，但原告诉请返还租金及赔偿损失已过诉讼时效。原告起诉的事实和理由不成立，应予以驳回。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原、被告解除合同后，原告刘本逵已履行支付的租金是否返还、是否造成损失并应获得赔偿。 针对以上争议，原告刘本逵向本院提交以下证据： 1、原告与被告签订的《农村住宅土地租赁合同》一份。欲证明原、被告依法确立了民事权利义务关系。 2、原告与任步桂签订的《农村住宅土地租赁合同》一份。欲证明原告与任步桂确立了民事权利义务关系。 3、（1）关于任锦锋申请建仓库的回复一份。欲证明租赁土地被政府征用，合同无法履行；（2）收条一份。欲证明原告与任步桂解除住宅土地租赁合同。 4、（1）曼英村民小组书记岩勒、曼庄些村民玉叫关于刘本逵（承租方）平整3亩多空地的事宜说明一份。欲证明原告因合同无法履行平整租赁土地造成的损失；（2）预算书一份。欲证明原告平整租赁土地的费用支出即损失；（3）收据一份。欲证明原告做预算的支出。 5、法院诉讼收费专用发票三份。欲证明本案诉讼不失效。 另庭审时，原告刘本逵提供西双版纳旅游度假区管理委员会于2013年6月5日所作回复。 上述证据均为原件，经核对无异后复印件留存。 除上述证据外，庭审中原告刘本逵申请证人沈明荣出庭作证。欲证明对所承租的该土地由原告刘本逵进行过平整。经许可，证人沈明荣出庭作证时称：2011年2月25日、26日左右，原告刘本逵叫我去帮推地，也就是曼英村寺庙那块地，推土机由原告刘本逵提供，我是他的工人，推了两天就回家了。 经质证，被告曼英村民小组对原告刘本逵提供的证据1、2真实性、关联性和合法性无异议。对证据3（1）真实性认可，认为不能证明是因被告曼英村民小组违约而导致合同无法履行，且恰恰证明了本案诉讼时效两年已过，落款时间为2011年3月29日；对证据3（2）关联性不认可。对证据4（1）真实性认可，但不能证明是被告曼英村民小组违约而导致合同无法履行，也无法证明原告刘本逵的损失该由被告曼英村民小组赔偿；对证据4（2）真实性、关联性和合法性不认可，认为被告曼英村民小组对该证据不知情，是原告刘本逵单方去做的，无法判断何时出具、何时去做的，更不能证明原告刘本逵想证明的内容；对证据4（3）真实性、关联性和合法性不认可。对证据5真实性、合法性认可，但不认可关联性，不能证明原告刘本逵想证明的内容。对原告刘本逵所提供的证据1—5均不能证明其在起诉状中提出的损失是由被告曼英村民小组造成的，也不能证明在履行合同中，被告曼英村民小组有违约行为，但恰好证明了本案已超过法律规定的诉讼时效。被告曼英村民小组对证人沈明荣证言和回复无质证意见。 被告曼英村民小组对其答辩理由，未向本院提供证据。 本院认为，被告曼英村民小组对原告刘本逵提供的证据1、2无异议，上述证据来源合法、印鉴齐全、内容真实并与本案相关联，对证据1、2的真实性、关联性和合法性予以确认，应予以采信。证据3（1）、（2）与证据1、2内容相关联且来源合法、印鉴齐全、内容真实，证据的真实性、关联性和合法性予以确认，应予以采信。证据4（1）因原告刘本逵未申请证人出庭作证，该证据不予采信；证据4（2）、（3）与证据1、2、3及证言，各证据内容相互印证，形成证据链，证据的真实性、关联性和合法性予以确认，应予以采信。证据5与本案无关联，该证据不予采信。证人沈明荣所作证言和回复与证据1、2、3、4（2）、（3）内容相互印证，形成证据链，证据的真实性、关联性和合法性予以确认，应予以采信。 根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实： 原、被告于2010年12月2日签订《农村住宅土地租赁合同》，合同约定：被告曼英村民小组将其（缅寺）3亩多集体用地出租给原告刘本逵使用，租金每年36000元，租期10年，从2011年3月1日至2021年3月1日止。租金支付方式为两年支付一次，五次支付，首付72000元于2011年3月1日支付。在租期内，因不可抗拒的原因，导致解除合同造成损失双方互不承担责任。因城市规划建设政府征收，征用拆迁补偿费及其他各种费用归原告所有。另双方对违约责任、违约金和其他事项进行了约定。 合同签订后，被告曼英村民小组将该土地交付给原告刘本逵，原告刘本逵于2011年2月25日—26日对该土地进行了平整并于当月29日支付首期租金72000元。2011年3月1日，原告刘本逵与任步桂签订《农村住宅土地租赁合同》，将该土地转租给任步桂，该合同签订后，任步桂（任锦锋）向西双版纳旅游度假区管理委员会建设局申请在该土地上建设仓库，该局于2011年3月29日回复该土地属旅游度假区控规范围并责令立即停止在该土地上的一切建设行为。为此，在西双版纳旅游度假区管理委员会协调下，原、被告及任步桂三方围绕该土地租赁事宜进行协商，2011年7月22日原告刘本逵与案外人任步桂解除该土地租赁合同，但未与被告曼英村民小组解除该土地租赁合同。原告刘本逵为获得返还租金及土地平整费损失向有关部门申诉信访，西双版纳旅游度假区管理委员会于2013年6月5日作出书面回复：2011年5月16日已赔付任步桂该土地各种费用（含该土地平整费）12万元，并愿协调原告刘本逵与任步桂协商解决。 另原告刘本逵委托景洪市和信建设工程咨询有限责任公司对该土地平整费用进行评估，平整土地费用为89150.05元。 本院认为，原、被告签订的土地使用权租赁合同，是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。该合同签订后，被告曼英村民小组将该土地交付原告刘本逵使用，已全面履行了合同义务。原告刘本逵向被告曼英村民小组支付首期租金，也已按合同约定履行了阶段性义务。原、被告在履行合同初期，因该土地需被征收，终止了该土地使用，导致原告刘本逵与案外人任步桂所签订的转租合同无法继续履行而产生纠纷，原、被告均无过错。原告刘本逵诉请解除合同，被告曼英村民小组亦同意，该诉请应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原告刘本逵所承租的土地需被征收而不能使用的情况下，原、被告在相关部门协调下进行了协商，但未能达成一致解决意见，双方并未有怠于解除合同的主观过错，根据双方履行合同情况和该合同的特殊性，依据公平和诚实信用原则，原告刘本逵诉请返还首期租金，可酌情按已付租金的60%进行返还，即43200元。该土地需被征收，相关损失有关部门已向案外人任步桂进行了赔付，且被告曼英村民小组无过错，原告刘本逵诉请赔偿损失（含间接损失），无法律依据，应不予支持。被告曼英村民小组对原告刘本逵诉请已过诉讼时效期间的辩解，因该合同属分期履行合同且双方纠纷发生时未解除合同，该辩解不符合法律规定，应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告刘本逵与被告西双版纳旅游度假区曼弄枫村民委员会曼英村民小组签订的农村住宅土地租赁合同。 二、被告西双版纳旅游度假区曼弄枫村民委员会曼英村民小组于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘本逵返还租金43200元。 三、驳回原告刘本逵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4420元，减半收取2210元，由原告刘本逵负担1768元，被告西双版纳旅游度假区曼弄枫村民委员会曼英村民小组负担442元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  雷卫东 二〇一四年十一月二十八日 书记员  刀启娜