.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书(2016)宁0122民初3698号原告：黄金凤，女，汉族，1957年5月15日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，不识字，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：杨某某，女，汉族，1983年10月19日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，住宁夏回族自治区贺兰县，系原告儿媳妇。被告：宁夏豪森房地产开发有限公司，组织机构代码证代码71062665-7，企业营业执照注册号64012200002228，住所地贺兰县富兴南路。法定代表人：金某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许某某，男，汉族，1968年10月6日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，系宁夏豪森房地产开发有限公司副经理，住宁夏回族自治区贺兰县体苑小区2-2-302室。被告：周福，男，汉族，1957年2月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县富荣城市。委托诉讼代理人：陈某某，三略律师事务所律师。原告黄某某与被告银川悦心易居房产代理有限公司（以下简称悦心公司）、海荣、周某某、宁夏豪森房地产开发有限公司（以下简称豪森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，因被告悦心公司、海荣下落不明，本院依法于2016年12月6日向其公告送达相关诉讼材料。公告期满后，依法组成合议庭于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人杨某某、豪森公司的委托诉讼代理人许某某、被告周某某的委托诉讼代理人陈某某到庭参加了诉讼，被告悦心公司、海荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后原告于2017年5月5日向本院申请撤回了对被告悦心公司、海荣的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告银川悦心易居房产代理有限公司、海荣签订的《购房协议书》，四被告赔偿原告购房款8万元，利息34800元（利息暂计算至起诉时，直至本金付清时止）；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2009年7月20日，被告银川悦心易居房产代理有限公司、海荣与原告签订购房协议书一份，约定原告在被告处购买富荣花园2-1-202室房屋一套，建筑面积95.84平米，原告向被告银川悦心易居房产代理有限公司及海荣一次性缴纳购房诚意金8万元，剩余房款以按揭贷款方式付清，银川悦心易居房产代理有限公司、海荣给原告出具了收据一张。同时约定协议签订后20日内及时签署房地产买卖合同，并且约定被告银川悦心易居房产代理有限公司不得再次出售该房屋。但在协议签订后被告以各种理由推脱，经多次联系未能见面签订房地产买卖合同，后原告报案到贺兰县公安局也未得到此款。被告周某某挂靠在被告宁夏豪森房地产开发有限公司，并委托银川悦心易居房产代理有限公司的海荣售房，因几方推脱，至今没有签订房地产买卖合同，也没有给原告退款，此房屋已经另出售给他人。综上原告认为，原被告签订的购房协议书合法有效，被告应当履行，现四被告故意推脱，即不予原告签订房地产买卖合同，也不给原告退款，此行为严重侵害了原告的合法权益，现原告起诉，请求准予为盼。被告豪森公司辩称，原告购买的房屋是从银川悦心易居房产代理有限公司购买的，我公司并未授权银川悦心易居房产代理有限公司、海荣出售房屋并收取房款，对原告的诉讼请求，我公司不应承担责任。被告周某某辩称，周某某和海荣之间并无正式的委托代理关系，海荣对外以悦心公司的名义收取房款，没有向周某某交付过房款，之后海荣携款外逃，购房户向公安机关报案，公安机关立案且对海荣进行了刑事强制措施，目前刑事案件并未终结，因此，周某某不应当承担本案的民事责任。涉案房屋并非周某某授权银川悦心易居房产代理有限公司、海荣出售涉案房屋并收取房款，涉案房屋是赔偿给拆迁户常忠的房屋，不属于海荣代理范围，超越代理权。海荣是否收取原告8万元，周某某不知情。原告诉称的购房协议，当时约定20天签订购房合同，现已过七年，超过诉讼时效。围绕原、被告双方各自的主张，原告向法庭提交了证据一、购房协议书、收据、承诺书各一张。本院以职权向贺兰县公安局经济犯罪侦查大队调取了被告海荣涉嫌合同诈骗一案卷宗中留存的2008年8月15日海荣与周某某签订的房地产销售代理合同、被告海荣于2010年8月14日与石峰签订的富荣家园房屋代理合同、贺兰县富荣家园2＃楼工程竣工验收备案表、贺兰县人民检察院于2014年2月18日作出的”贺检侦监通撤〔2014〕2号通知撤销案件书、贺兰县公安局”贺公（刑）撤案字〔2014〕第3号撤销案件决定书、贺兰县公安局分别于2010年12月3日、2011年2月11日、2月15日、12月17日、12月18日、12月19日、12月26日、2013年11月28日、11月29日对被告海荣所做的讯问笔录、于2012年7月3日对张炜所做的询问笔录、于2011年9月7日、12月26日、2012年7月4日、12月7日对被告周某某所做的询问笔录、于2011年2月11日、10月24日对石峰所做的询问笔录，2011年12月26日对杨某某所作的询问笔录，共计22份证据材料。经当庭质证，原告提交的购房协议书、收据、承诺书，被告周某某以被告海荣、悦心公司未到庭为由，对其真实性不予确认。但被告海荣在贺兰县公安局于2011年12月26日向其所作的讯问笔录中，在办案人员问其代理销售期间代理销售被告豪森公司的哪些房子时，陈述其销售的是周某某建设马家寨富荣家园2号楼商品房，总计卖了六套房子，其中卖给了杨某某一套，收了杨某某80000元的现金。被告周某某在2011年9月7日的讯问中陈述，海荣售房部姓杨的职员说她给海荣交了80000元现金，订了2号楼1单元301室的房子。上述内容均能证实原告通过其儿媳妇杨某某与被告海荣、悦心公司确实签订购房协议书并收取80000元房款的事实，上述证据当事人明确，记载内容完整，符合证据的真实性、合法性和关联性，对此本院予以采信。本院依职权调取的上述证据材料，各方当事人对其真实性均没有异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2008年，被告豪森公司与被告周某某达成协议，由被告周某某挂靠被告豪森公司名下开发建设贺兰县富荣家园。被告周某某以被告豪森公司的名义对该项目立项、报建、管理、销售，所需一切人力、费用和交纳的税金全部由被告周某某承担，其仅使用豪森公司的名义，在开发建设、房屋销售过程中所产生的一切经济民事纠纷，债权债务等均由被告周某某负责处理并承担责任。其开发项目中所使用的资质、证明、印章、资料等一切手续，被告豪森公司应积极提供，需要被告豪森公司协助事项，其应予协助。其后上述项目即进行了开发建设。2008年8月15日，被告周某某以被告豪森公司（甲方）的名义与被告海荣（乙方）签订房地产代理销售合同一份，约定甲方指定乙方为其贺兰地区的独家销售代理，销售甲方指定的富荣家园2＃楼项目，34套住宅、16套商用房，暂定销售面积5000㎡,代理期限为12个月，自2008年8月15日至2009年8月15日。在合同到期前30天内，如双方均未提出反对意见，合同代理期自动延长1个月。合同到期后，如双方未提出终止合同，则按本合同终止条款处理。本合同有效代理期内，双方不得单方面解除本合同。销售基价由甲乙双方确定，住宅为2388元/㎡，商用房5600元/㎡。乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。乙方代甲方收取房款，在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。若乙方代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同前后并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定印章账户，属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方在与客户正式签订售楼合同之前，乙方以代理人身份签订房产临时买卖合约，并收取定金。在客户同意购买时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式向客户收款。在合同到期后，双方若同意终止合同，双方应通力协作，妥善处理终止合同后的有关事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的约定向乙方支付应付费用的除外。经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。其后被告海荣即以贺兰县富荣花园售楼部的名义对外销售房屋，并于2009年8月3日成立被告悦心公司。2009年7月20日，被告海荣、悦心公司以豪森公司（甲方）的名义与原告黄某某（乙方）签订购房协议书一份，约定原告认购富荣家园2号楼1单元202室房屋，建筑面积95.84㎡，单价2100元/㎡，总价201264元。原告自愿在签订协议书后向甲方交付购房诚意金80000元，在签订协议书后20天内、即2009年7月20日前交付总房款的40%，即人民币80505元，并及时签署”房地产买卖合同”，原告所购房屋甲方不得再次出售。原告于当日向被告海荣、悦心公司支付购房款80000元。其后，被告海荣于2010年11月25日向原告作出书面承诺一份，载明：今由客户黄某某因购房事宜，现向其作出如下承诺。一、在其签署购房合同时，每平方米价格不超过2300元；二、其购房只作按揭；三、其购房楼层不超过三层，不含一层。承诺以上三点，并在近期之内办理，平米数在90-100之间。其后各被告均未与原告签订任何房屋的商品房买卖合同，也未交付任何房屋。原告诉至法院请求判如所请。另查明，根据本院依职权调取海荣涉嫌合同诈骗一案卷宗当中贺兰县人民检察院于2014年2月18日作出的”贺检侦监通撤〔2014〕2号通知撤销案件书、贺兰县公安局”贺公（刑）撤案字〔2014〕第3号撤销案件决定书”查明，2011年8月4日，贺兰县公安局就被告海荣及其作为法定代表人的银川悦心易居房产代理有限公司以豪森公司的名义销售涉案富荣花园小区的房屋，并向包括原告在内的相关购房者收取房款以涉嫌合同诈骗立案侦查。贺兰县人民检察院于2014年2月28日就该案作出”贺检侦监通撤〔2014〕2号”通知撤销案件书，认定被告海荣向梁慧、陈月兰、ＸＸ等人出售房屋并收取房款的行为构成表见代理，其代理行为可视为是豪森公司的行为，被告海荣的行为不构成合同诈骗罪，并通知贺兰县公安局撤销海荣涉嫌合同诈骗案。贺兰县公安局于2014年3月3日作出”贺公（刑）撤案字〔2014〕第3号”撤销案件决定书，决定撤销海荣涉嫌合同诈骗一案。本院认为，原告与被告海荣、悦心公司签订房屋认购书，但至今各被告均未能按约与原告签订房屋买卖合同，并交付相关房屋，原告的合同目的已经不能实现。原告要求解除上述合同符合法律规定，依法应予支持。本案的争议焦点在于：1、被告海荣、悦心公司于2009年7月20日以被告豪森公司的名义与原告黄某某签订购房协议书，并收取原告的购房款80000元是否是代理被告豪森公司、周某某的行为；2、各被告是否应当应向原告承担返还房款并赔偿损失的责任；3、原告诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效。经本院审理查明，被告豪森公司允许被告周某某挂靠其名下开发建设贺兰县富荣家园小区2#楼工程，明知且默许被告周某某以其公司的名义对外销售涉案小区的房屋，被告周某某以其名义将涉案房屋委托被告海荣、悦心公司进行销售，可视为被告豪森公司的行为。被告周某某与被告海荣在其签订的代理销售合同中约定，被告海荣有权代理销售涉案小区的房屋并且收取房款，除合同已有内容外，双反可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。被告周某某于2010年8月4日安排其工作人员石峰再次与被告海荣签订”房屋代理合同”，其内容全部承继了2008年8月15日的代理销售合同，该房屋代理合同实际上是上述房地产代理销售合同的补充。且该代理合同约定2010年8月14日前已销售的房屋按现价由被告海荣负责补齐差价，实际上对2010年8月4日之前被告海荣所有售房行为进行了追认。同时，被告海荣自2008年8月在其经营场所悬挂”贺兰县富荣家园售楼部”的标志，截止被告周某某于2010年9月安排石峰拆除，其对此一直明知且默许。原告在上述期间内与被告海荣、悦心公司签订购房协议书并交纳房款，有理由相信被告海荣、悦心公司的行为系有权代理，该代理行为有效。被告海荣、悦心公司的代理行为可视为是被告豪森公司、周某某的行为，被告豪森公司、周某某应当对此承担相应的法律责任。现原告诉讼解除涉案的房屋认购书依法成立，被告豪森公司、周某某应当承担向原告返还购房款的法律责任。因合同目的不能实现系因各被告方不能依约向原告交付房屋，故应当赔偿原告的损失，参照2009年7月5年以上同期银行贷款基准利率年息5.94%计算，截止原告起诉的2016年10月11日，应付利息为34357.6元（80000元×5.94%÷365天×2639天），原告诉讼的利息34800元在34357.6元的范围内本院予以支持。原告要求被告支付至本判决确定的履行期限届满之日符合法律规定，本院亦予以支持。原告在本案宣告判决以前撤回了对被告海荣、悦心公司的起诉，故被告海荣、悦心公司在本案当中对上述债务不再承担责任。原、被告双方并未就原告的解除权约定期限，且各被告方并未催告原告在合理期限内行使，故原告现行使解除权并未超过法律规定的时效期间，原告同时提出要求各被告承担返还房款以及赔偿损失的责任，未超过法律规定的诉讼时效，被告周某某关于原告诉请超过诉讼时效的抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄某某与被告海荣、银川悦心易居房产代理有限公司于2009年7月20日签订的关于贺兰县富荣家园2号楼1单元402室的购房协议书；二、被告宁夏豪森房地产开发有限公司、周某某返还原告黄某某购房款80000元，2016年10月11日之前的利息34357.6元，合计114357.6元，于本判决生效之日起十五日内付清；三，就上述未付房款，被告宁夏豪森房地产开发有限公司自2016年10月12日起按照年息5.94%向原告黄某某支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2596元，由被告宁夏豪森房地产开发有限公司、周某某、海荣、银川悦心易居房产代理有限公司负担2586元，原告黄某某负担10元。公告费300元，由原告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长李义军人民陪审员何文志人民陪审员陶宁山二〇一七年五月二十日书记员郭娟