江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终1591号上诉人（原审被告）苏州市万辉地产有限公司,住所地苏州工业园区东环路328号东环大厦(2-6层)1幢201室。法定代表人池应滔，该公司董事长。委托代理人仲玥，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州易亚物业管理有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区群星三路68号。法定代表人梁珊珊，该公司经理。委托代理人吴开征，江苏合展兆丰律师事务所律师。上诉人苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）与被上诉人苏州易亚物业管理有限公司（以下简称易亚公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2015)园商初字第02570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审理终结。易亚公司一审诉称：2010年9月26日，易亚公司与万辉公司签订《前期物业管理委托合同》，为万宝商业广场全体业主和物业使用人提供物业管理服务，万辉公司系万宝商业广场2幢1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109室的业主。该合同约定了物业费的收取标准、收取方式，另约定，本合同期满后，易亚公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。后经协商，物业费收取标准调整为写字楼5.65元/月/平方米，商业4.65元/月/平方米。上述合同签订后，易亚公司已经按照合同的约定履行了义务，但万辉公司却拒绝支付相应的物业服务费。易亚公司请求判令万辉公司依法支付易亚公司物业服务费149072元，并承担本案诉讼费用。庭审中易亚公司明确物业费的主张期间为2013年9月1至2015年6月30日。万辉公司一审辩称：涉案的第11层房屋没有销售和出租，应当参照空置房收取相关费用，在实际操作中，万辉公司是按照物业费的4.5折向易亚公司缴纳物业费用的，实际缴纳至2013年8月31日，万辉公司认为其后的物业费也应按照双方的交易习惯缴纳。原审法院经审理查明：易亚公司(乙方)与万辉公司(甲方)签订《前期物业管理委托合同》，约定由甲方将万宝商业广场委托乙方物业管理服务，物业类型为办公商业，坐落位置为苏州工业园区东环路一斗山路，委托管理服务期限为2011年10月1日至2013年9月30日。乙方提供的物业管理服务质量应达到附件二所约定的目标，对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计算，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：办公6.3元/月/平方米，商铺3.9元/月/平方米(包括公共能耗费用，不包含商家营业性垃圾清运及中央空调费用)，物业服务费由乙方统一收取，甲方未出售的空置房由甲乙双方另行约定，付款方式为：每个收费周期(半年)第一个月10日前支付。同时，合同约定，本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限，合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方。后经双方当事人协商，物业费收取标准调整为写字楼5.65元/月/平方米，商业4.65元/月/平方米。易亚公司(乙方)与万辉公司(甲方)于2010年9月26日签订补充协议，就甲方空置房的物业费收取标准作如下约定：1、如甲方已售或已出租的面积达到总面积的90%以上(含90%)，乙方免收空置房物业服务费；2、如甲方已售或已出租的面积未达到总面积的90%以上(含90%)，则按(1-10%-销售率)*60%的方式计算空置房物业服务费。合同附件物业管理服务质量规定了公共服务、房屋、共用设施、设备维护与管理、清洁管理、园林绿化养护与管理、安全防范等物业服务质量标准。双方当事人确认，万辉公司按4.5折标准支付物业服务费至2013年8月31日。万宝商业广场2幢1101室-1109室，系写字楼，建筑面积分别为164.38平方米、157.81平方米、164.38平方米、80.32平方米、73.9平方米、135.25平方米、85.02平方米、207.62平方米、130.51平方米，合计1199.19平方米，按5.65元/平方米/月的标准计算自2013年9月1日起至2015年6月30日止期间物业管理费为149059元。2015年6月5日，易亚公司委托江苏合展兆丰律师事务所向万辉公司发出律师函，就万辉公司结欠易亚公司2013年9月1日至2015年6月30日间的物业管理费149072元进行催交。易亚公司提供了关于万宝商业广场2013年4月1日起至2013年12月31日、2014年1月1日起至2014年12月31日止的垃圾清运合同、2015年1月1日起至2015年12月31日止的生活垃圾清运承包合同、2014年2月1日起至2015年1月31日止的建筑消防设施维修保养合同、2015年2月1日起至2016年1月31日止的消防系统设备设施维修保养合同、2014年9月1日起至2015年8月31日止的清洁服务承包合同，证明已按照合同约定提供了物业服务。易亚公司还提供向苏州华亚投资有限公司开具的2013年9月16日至2013年10月15日、2014年10月16日至2014年11月15日、2015年5月16日至2015年6月15日的电费发票，电费金额分别为1078元、1985元、1943元。易亚公司拍摄了万宝商业广场及11楼照片，11楼摆放绿色植物，前台墙上标注“江苏中能集团”、“苏州华亚投资”字样，万辉公司确认11楼9套房屋已实际使用。双方当事人均确认11楼出电梯外即为万辉公司安装的玻璃门，易亚公司清洁服务提供至玻璃门外。上述事实，有易亚公司提供的《前期物业管理委托合同》、律师函、电费发票、照片、垃圾清运合同、消防设施维修保养合同、清洁服务承包合同、万辉公司提供的工程款支付申请表、请款单及当事人在庭审中的陈述等予以证实。原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，业主或物业使用人与物业服务公司均应按协议或合同约定履行相应义务。虽合同约定物业管理服务期限自2011年10月1日起至2013年9月30日止，但也约定合同期满后，易亚公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为合同期限。万辉公司虽否认易亚公司在合同期满后继续提供物业服务，但易亚公司提供的垃圾清运承包合同、消防系统设备设施维修保养合同、清洁服务承包合同以及电费发票均可证明易亚公司继续按合同约定提供物业管理服务。万辉公司亦确认2013年9月1日以后万宝商业广场的物业服务仍由易亚公司提供，11层因安装玻璃门易亚公司未就玻璃以内的区域提供服务，根据合同附件关于物业管理服务质量的约定，物业管理的内容应包括委托管理的房屋共用设施及共用部分的维护、管理与清洁，对于套内清洁管理，双方未作约定，易亚公司并不当然负有清洁管理的义务，万辉公司未提供相反证据证明易亚公司未继续提供物业服务或提供物业服务不符合约定，万辉公司应依约向易亚公司支付物业费用。对于物业费标准，在合同履行过程中万辉公司曾按4.5折向易亚公司缴纳过物业费，因此万辉公司抗辩应按4.5折缴纳其后的物业费，该院认为，双方就物业费标准的变更仅针对已缴纳期间，对于未缴纳部分物业费标准，万辉公司未举证证明双方当事人约定变更为4.5折，故应按双方当事人协商一致调整的5.65元/月/平方米作为物业服务费计收标准，该院经核算万辉公司所欠物业费为149059元（1199.19×5.65×22）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：万辉公司于判决生效之日起十日内支付易亚公司物业服务费149059元。如果万辉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1641元(已减半收取)，由万辉公司负担。万辉公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、易亚公司没有为万辉公司提供物业服务。双方之前签订的合同期已满，并未续签新的物业合同。合同到期后，双方在一审中均确认11楼出电梯外即为万辉公司安装的玻璃门，易亚公司的清洁服务提供至玻璃门外，故对于整个11楼层，易亚公司并没有提供物业服务。虽然易亚公司提供了垃圾清运合同等证据，但是并不能直接证明易亚公司为万辉公司提供了物业服务、清洁服务。二、一审中双方一致确认万辉公司按照4.5折标准支付物业费至2013年8月31日，故其后的物业费亦应当按照惯例4.5折的标准结算。请求二审依法改判。易亚公司二审答辩称：一、易亚公司并无万辉公司11层玻璃门的钥匙，所以无法进入11层内部提供物业服务。但易亚公司是为整个万宝商业广场提供物业服务的。二、双方曾约定就2013年8月31日之前的物业费给予相应的折扣，但是双方并未就2013年8月31日之后的物业费折扣有过约定。请求二审驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审一致。二审中，万辉公司称易亚公司没有11楼玻璃门的钥匙，无法自行进入。本院认为：易亚公司作为万宝商业广场的物业服务公司，对整个商业广场均提供物业服务。从易亚公司提供的垃圾清运合同、建筑消防设施维修保养合同、清洁服务承包合同、电费发票等证据来看，易亚公司的物业服务内容远不止清洁服务。且万辉公司也认可易亚公司并无11层玻璃门的钥匙，无法自行进入玻璃门内。因此，万辉公司以11层出电梯外即是玻璃门、易亚公司对11层提供的清洁服务面积很小为由主张易亚公司没有向11层提供物业服务，没有事实依据，本院不予支持，万辉公司应向易亚公司支付物业费。关于物业费是否应按4.5折的折扣来计算，本院认为，在2011年10月1日至2013年9月30日期间，双方约定物业费按4.5折计算，但在诉讼中，易亚公司明确不同意按4.5折的价格计算后续物业费，故万辉公司要求按惯例4.5折的标准结算，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1477元，由上诉人苏州市万辉地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 岚代理审判员  李晓琼代理审判员  李 诚二〇一六年五月十六日书 记 员  吴丹娜