重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝二中法民终字第01630号上诉人（原审原告）丰帮云，男，1953年6月4日出生，汉族，退休职工。上诉人（原审原告）刘定兰，女，1958年2月25日出生，汉族，退休职工。委托代理人曾跃跃，重庆锦扬律师事务所律师。委托代理人颜龙，重庆锦扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）重庆市建有物业发展有限公司，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩2号，组织机构代码71166595-5。法定代表人牟建兴，该公司总经理。委托代理人易兴学，重庆升腾律师事务所律师。委托代理人廖伟，重庆升腾律师事务所律师。上诉人丰帮云、刘定兰与上诉人重庆市建有物业发展有限公司（以下简称建有公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第02986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年6月6日，丰帮云、刘定兰（乙方）与建有公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：一、甲方将其开发的位于万州区牌楼清堰2、3社“爵士花园二期·圣士豪庭”A幢□□□房屋一套预售给乙方，建筑面积132.3平方米，套内建筑面积109.65平方米，建筑面积单价为1527.8元／平方米，套内建筑面积单价1843.39元／平方米，总价款为202128元；首付102128元，银行按揭100000元；二、甲方应在2009年12月31日前将已竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；三、关于办理产权登记的约定。1、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订后，丰帮云、刘定兰已付清全部房款202235元（109.65平方米×1844.37元／平方米），建有公司于2009年12月31日将房屋交付给丰帮云、刘定兰使用。另查明，建有公司于2012年7月19日取得“龙武-爵士花园二期”A、B栋《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年9月19日建有公司向重庆市万州区房地产管理局申请办理权属转移变更登记。2012年10月25日重庆市万州区房地产管理局登记审查。2013年1月27日该局出具《房地产权属登记受理通知单》，2013年1月30日办理了《房地产权属证书》，其上载明建行万州分行享有债权100000元。一审法院认为，丰帮云、刘定兰与建有公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思，其内容不违反法律法规强制性规定，且已履行，该合同应当有效。本案双方争议的主要焦点：迟延取得权属登记受理通知单建有公司是否构成违约？一审法院根据双方提交的证据，结合双方的诉辩意见，综合评判如下：1、关于申请取得权属登记受理通知单的方式问题。根据双方合同关于办理产权登记的约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。采取两种方式：一是在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二是由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。事实上，建有公司在2012年7月19日取得“龙武-爵士花园二期”A、B栋《建设工程竣工验收备案登记证》后，于2012年9月19日向重庆市万州区房地产管理局申请办理权属转移变更登记，提交了包括有丰帮云、刘定兰委托建有公司的工作人员范春燕代为办理所购房屋的房地产权证的委托书在内的相关资料，证明双方约定办理产权登记的义务由建有公司承担，向土地房屋登记机构提交规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单是建有公司的责任。虽然丰帮云、刘定兰否认在委托书上是其亲笔签字，但不影响建有公司承担向土地房屋登记机构提交规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的责任。建有公司申请对委托书上的签名进行笔迹鉴定，增加当事人的负担和诉讼成本，其结果不影响本案的处理，不予采信。2、关于建有公司是否构成违约的问题。虽然双方约定向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单在商品房实际交付使用之日起60日内，建有公司也在2009年12月31日将房屋交付给丰帮云、刘定兰使用，但此时建有公司尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，根本不具备申请办证的条件，此时的交房也不符合法定的和合同约定的交房条件。因此，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应当从建有公司取得《建设工程竣工验收备案登记证》之日即2012年7月19日起计算，在60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。也就是说建有公司应当在2012年7月19日至2012年9月16日止取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期则视为违约。而建有公司在2012年7月19日取得“龙武-爵士花园二期”A、B栋《建设工程竣工验收备案登记证》后，2012年9月19日才向重庆市万州区房地产管理局申请办理权属转移变更登记，2013年1月27日重庆市万州区房地产管理局出具《房地产权属登记受理通知单》。根据双方合同关于办理产权登记的约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，就向乙方支付违约金。建有公司未按约定期限取得《房地产权属登记受理通知单》，且建有公司没有证据证明在取得《建设工程竣工验收备案登记证》后通知了丰帮云、刘定兰提交办证资料和通知后丰帮云、刘定兰拒绝提交相关资料，已构成违约，应承担违约责任。3、关于违约金数额的计算。根据双方合同关于办理产权登记的约定，不论逾期在90日之内或者还是逾期90日后，均须自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。根据前述理由，建有公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应当从建有公司取得《建设工程竣工验收备案登记证》之日即2012年7月20日起计算，在60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，也就是说建有公司应当在2012年9月17日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，逾期时间应从2012年9月18日起计算，至取得重庆市万州区房地产管理局出具《房地产权属登记受理通知单》之日即2013年1月27日止。虽然双方约定了违约金的计算方式为按日支付已付房价款万分之3的违约金，但建有公司认为过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。建有公司虽然逾期取得房地产权属登记受理通知单构成违约，但双方约定的买卖房屋已交付给丰帮云、刘定兰，不影响居住使用，且丰帮云、刘定兰所购房屋系按揭，建有公司迟延办证给丰帮云、刘定兰带来的损失较小。因此，酌情将违约金确定为按日万分之0.6计算。4、关于建有公司主张丰帮云、刘定兰的请求超过诉讼时效的问题。根据双方合同关于办理产权登记的约定，不论逾期在90日之内或者还是逾期90日后，均须自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。建有公司在2013年1月27日才取得登记受理单，应在2013年2月26日前向丰帮云、刘定兰支付违约金，诉讼时效应从2013年2月27日起计算2年。丰帮云、刘定兰于2014年3月21日起诉要求建有公司承担违约责任并支付违约金，未超过诉讼时效，建有公司的理由不成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、重庆市建有物业发展有限公司在本判决生效后3日内支付丰帮云、刘定兰违约金：以202235元为基数，从2012年9月18日起，至2013年1月27日止，按日万分之0.6计算；二、驳回丰帮云、刘定兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，由丰帮云、刘定兰负担404元，重庆市建有物业发展有限公司负担1000元。双方当事人均不服一审判决，均向本院提起上诉。丰帮云、刘定兰上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支付丰帮云、刘定兰违约金64128.19元；2、本案诉讼费由建有公司承担。主要事实和理由：一审法院认定事实错误。双方在商品房预售合同中明确约定“在房屋实际交付丰帮云、刘定兰60日内，如因建有公司的原因未能向房屋登记机关提交相关资料并取得房屋登记受理单，建有公司应当开始按日支付迟延办证违约金”。一审法院查明的事实也充分证明是因建有公司违规建设的原因导致迟延房屋综合验收并最终导致迟延取得房屋登记受理单。而一审法院认定迟延办证违约金的起算日期为房屋取得综合验收备案登记之后的第61日，即2012年9月18日，是没有任何约定或法定依据的，是完全错误的。一审法院调整违约金错误。一审法院在建有公司未举证证明约定的违约金高于丰帮云、刘定兰所受到的实际损失，并在建有公司对违约有完全重大过错的情况下，主观臆断，滥用自由裁量权，将每日违约金调整为万分之0.6也是错误的。建有公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回丰帮云、刘定兰的诉讼请求；3、由丰帮云、刘定兰承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：一审判决在认定事实、适用法律及程序上均有错误。一审认为建有公司违约是错误的。本案办证责任应当在对方，对方明知没有取得竣工验收备案登记证，没有提供相关证明、委托，在合同履行过程中有重大过失，导致无法办证，所以不能认定建有公司违约。建有公司在2012年9月委托办证后，对方在2013年才取得房产证，其原因在于房管局电脑系统升级导致延误。一审时，建有公司申请对对方委托书的笔迹进行鉴定，但一审没有采纳，所以一审程序有问题。双方当事人均答辩称对方上诉理由不能成立。经本院审查，一审判决认定的事实是正确的，本院予以确认。另查明，2012年3月29日，重庆市万州区城乡建设委员会（以下简称万州区建委）对上诉人建有公司作出行政处罚决定书，认定其龙武爵士花园二期A、B栋未按批准的附图附件建设，决定进行整改、处以罚款等行政处罚。2012年3月30日，重庆市万州区城乡规划建设监察支队作出《万州区建设行政处罚案件结案通知书》，载明建有公司已按上述处罚决定执行完毕，准予结案。2012年4月11日，万州区建委对龙武·爵士花园二期A、B栋颁发建设工程竣工规划核实确认书，载明部分整改内容尚在实施。2012年7月2日，万州区建委对龙武·爵士花园二期B栋吊一层颁发建设工程竣工规划核实确认书。2012年7月19日万州区建委对龙武·爵士花园二期A、B栋颁发《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，上诉人建有公司与上诉人丰帮云、刘定兰签订的商品房预售合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。双方合同约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；双方应相互配合办理本商品房产权登记；由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。从双方实际履行情况看，是采取丰帮云、刘定兰委托建有公司办理的方式向土地房屋登记机构申请办理房屋产权登记，丰帮云、刘定兰的义务是向建有公司提供相关资料。虽然双方对委托书上的签名是否丰帮云、刘定兰本人的签名有争议，但双方对委托建有公司办理房屋产权登记的方式并无异议。根据双方对办理商品房产权登记的知识和信息掌握情况，建有公司掌握该商品房何时能够办理产权登记、办理程序、买房人应当提交哪些资料等信息，建有公司应当及时通知丰帮云、刘定兰提交相关资料。建有公司现在没有证据证明其何时履行了通知义务，也没有证据证明通知后丰帮云、刘定兰拒绝或迟延履行提交相关资料的义务，故建有公司现主张是丰帮云、刘定兰未及时提交相关资料和委托书导致迟延办证的主张不能成立。建有公司迟延申请办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，属于违约行为，应当承担违约责任，应当向丰帮云、刘定兰支付违约金。建有公司认为不构成违约的上诉理由不能成立。关于建有公司支付违约金的起算时间从何时开始。双方合同约定建有公司交付的商品房应当取得竣工验收备案登记证，故建有公司2009年12月31日交付给丰帮云、刘定兰的房屋并不符合合同约定。2012年7月19日建有公司取得了竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交房条件，故应当以该时间作为交付符合合同约定房屋的时间。建有公司取得竣工验收备案登记证后才具备申请办理产权登记的条件，故应当以该时间计算申请办理产权登记及逾期时间。因此一审判决以2012年9月17日作为取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的最后期限，以2012年9月18日作为逾期违约及支付违约金的起算时间并无不当。丰帮云、刘定兰主张一审法院对违约金的起算时间确定错误的上诉理由不能成立。关于双方合同约定的违约金是否应当调整。丰帮云、刘定兰购买建有公司的商品房用于自住，建有公司按合同约定的交房时间交付了房屋，迟延办证未影响丰帮云、刘定兰的居住使用，且丰帮云、刘定兰系抵押贷款购房，办理房地产权证后也无法实际取得和利用该证书，故建有公司迟延办证对其造成的损失较小。建有公司请求人民法院调整违约金符合法律规定，一审法院调整为每日万分之零点六并无不当。丰帮云、刘定兰主张一审法院调整违约金错误的上诉理由不能成立。至于2009年12月31日至2012年7月18日期间建有公司交付给丰帮云、刘定兰的房屋不符合合同约定，建有公司是否应当承担违约责任，如何承担责任，丰帮云、刘定兰可另案主张。综上，上诉人丰帮云、刘定兰和上诉人建有公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审法院的判决是正确的。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2807元，由上诉人丰帮云、刘定兰负担1403元，上诉人建有公司负担1404元。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一四年十一月二十七日书 记 员 欧阳星宇