上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2878号、上诉人（原审被告）张赛磊被上诉人（原审原告）沈永柱上诉人张赛磊因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第28754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，位于上海市浦东新区某房屋系案外人沈＊＊购买的商品房，其同意由沈永柱占有、使用、出租该房屋。房屋套内建筑面积约85.89平方米。2013年8月18日，沈永柱（出租方、甲方）与张赛磊（承租方、乙方）签订《租房协议》，约定甲方同意向乙方出租浦东新区某房屋，用途为居住，（居住6人：4个大人，2个小孩）；租赁期从2013年9月1日至2016年8月31日，月租金人民币（以下币种相同）1，750元，每三个月支付一次，并预付一个月租金1，750元作为押金，存放甲方处，退租时结清水、电、燃气等各类费用后退还给乙方；乙方在租赁期间若将房屋转租他人，必须征得甲方书面同意，乙方不得私自装修房屋、改变房屋结构，不得在房屋内进行违法活动；甲乙双方应认真遵守协议，任何一方在租赁期内提出退租，应提前30天通知对方，并以一个月的租金作为违约金补偿给对方。协议另对其他事项作了约定。协议签订后，张赛磊支付沈永柱押金1，750元，已支付租金至2014年8月31日。系争租赁房屋的结构为三室一厅一厨一卫。张赛磊承租后将房屋进行简单装修，客厅内砌墙分隔成二间，其中一间为卧室。2014年6月22日，系争租赁房屋所在的居委会以及川沙新镇“群租”专项整治领导小组办公室对沈永柱、张赛磊分别出具了告知单以及限期整改通知书，内容为关于浦东新区某房屋内存在改变房屋使用性质、将一间原始设计为居住空间的房屋分割、搭建后出租，或按床位出租；将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住，限期于2014年7月10日进行整改。2014年7月，由案外人丁1、张1、刘1出具承诺书一份，载明38号1304室里的房客于7月28日前全部搬走。审理中，张赛磊称丁1、张1、刘1均系张赛磊同事，张赛磊承租后和前述人员合租在此，并非转租，整治后该些案外人已搬离。沈永柱另提供了公司2出具的证明一份，记载2014年5月21日沈永柱要求终止合同，由于承租人改变房屋居住性质，使该房变成“群租房”，二房东将房屋转借给他人群租。经质证，张赛磊对证明的内容持有异议，称5月21日沈永柱是提到过解除合同之事，但张赛磊没有同意。2014年8月12日，张赛磊与案外人黄1签订房屋租赁合同，将涉案租赁房屋出租给黄1，租赁日期自2014年8月12日至2015年8月11日。张赛磊称限期整改通知书出具后，张赛磊已经将房屋恢复至三室一厅，为减少损失，张赛磊不得已才将房屋又转租给他人，但沈永柱已上门将后续的房客赶走，2014年7月的一天，沈永柱曾擅自将房屋门锁更换，次日张赛磊又将门锁再次更换。对于诉请赔偿经济损失1，060元，沈永柱称该诉请包括换锁费用300元，以及解除合同后沈永柱重新换锁的费用300元，房屋需要修理的费用。沈永柱提交了署名为黄2的收据一份，内容为开锁、换锁芯300元。经质证，张赛磊对证据真实性持有异议，不同意承担该费用。对于电费，沈永柱提交了浦东供电公司2014年7月的欠费停电通知书，记载系争租赁房屋欠付电费222.30元。张赛磊称该欠付电费其已缴纳。沈永柱诉称，沈永柱、张赛磊于2013年8月18日签订了租赁协议，约定沈永柱将位于上海市浦东新区某房屋出租给张赛磊用于居住使用。租赁期自2013年9月1日起至2016年8月31日止。2013年12月起，张赛磊未经沈永柱同意，擅自改变和分割租赁房屋，将房屋转租给案外人丁1、张1、刘1等四家人共同使用。为此川沙新镇“群租”整治领导小组办公室曾于2014年6月22日向张赛磊下达了限期整改通知书，要求张赛磊于2014年7月10日前整改并恢复房屋原状。为配合整治小组的工作，沈永柱与丁1、张1、刘1等人进行协商，该四户租户于2014年7月28日搬离了租赁房屋。张赛磊的行为严重违反了租赁协议以及上海市居住房屋租赁管理办法。为此沈永柱于2014年5月21日通知张赛磊解除合同，但张赛磊拒绝归还租赁房屋，在发出解除通知后，沈永柱曾将房屋门锁更换，张赛磊却又换回了锁芯，造成沈永柱更换门锁损失660元。近期，张赛磊又将房屋转租给了其他人。故诉请判令：确认沈永柱、张赛磊之间租赁协议已解除，张赛磊归还上海市浦东新区某房屋；张赛磊清理和搬走租赁房屋内的物品；张赛磊支付欠付电费222.30元；张赛磊赔偿沈永柱经济损失1，060元；张赛磊支付沈永柱房屋使用费，自2014年9月1日起，按每月1，750元，支付至返还房屋之日止；张赛磊支付沈永柱违约金1，750元。张赛磊辩称，沈永柱、张赛磊签订的租赁合同期限三年，张赛磊承租后花费3万多元用于装修，现合同仅履行了一年多，张赛磊是经过沈永柱同意进行装修，支付租金也是征得沈永柱同意，应当视为沈永柱同意张赛磊继续承租，沈永柱无权更换门锁，故不同意解除合同的诉请。一审审理中，沈永柱表示合同解除后同意退还押金，但应抵扣张赛磊的违约金。张赛磊表示如解除合同，沈永柱应当赔偿张赛磊17，000元至18，000元的装修损失。原审认为，沈永柱、张赛磊订立的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当遵守。张赛磊在承租房屋后对房屋进行了隔断，违反了房屋的使用性质，且经过系争房屋所属的居委会以及川沙新镇“群租”专项整治领导小组办公室确定房屋内存在“群租”治理事项，要求限期整改，故张赛磊的行为已经违反相关法律规定，构成违约。虽然张赛磊在庭审中陈述其已进行了整改，但由于其违约的事实已发生，且其在沈永柱提起诉讼后，仍无视合同对不得擅自转租的约定，执意与案外人签订了转租合同。张赛磊的行为明显有违合同约定以及法律规定，沈永柱要求解除合同，法院予以准许。沈永柱在2014年5月虽曾向张赛磊提及解除合同，考虑到该解除的意思表示并非其正式行使解除通知，故双方间的合同仍应以沈永柱的解除通知（起诉状副本）送达张赛磊之日解除为宜。合同解除后，张赛磊应当搬离承租房屋并将房屋返还沈永柱，房屋实际返还之前的占有使用费应当按合同约定支付。沈永柱并未提供其实际垫付电费的依据，故仅凭催缴通知不足以向张赛磊主张该笔费用。沈永柱虽然有过更换门锁的行为，然其提供的案外人收据既不能证明其真实性，且本案合同系其提起诉讼始解除，因此，沈永柱要求张赛磊赔偿损失1，060元，法院不予支持。由于张赛磊违约以致合同解除，沈永柱要求张赛磊承担违约金1，750元，法院予以支持。张赛磊要求沈永柱赔偿装修损失的请求，不符合法律规定，法院不予采纳。合同解除后，沈永柱收取张赛磊的租赁押金应当予以返还，本案一并处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、第二百一十九条之规定，于二○一四年九月十五日作出判决：一、解除沈永柱与张赛磊签订的《租房协议》；二、张赛磊于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区某房屋，并将房屋返还沈永柱；三、张赛磊于判决生效之日起十日内支付沈永柱自2014年9月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费，按每月1，750元为计算标准；四、张赛磊于判决生效之日起十日内支付沈永柱违约金1，750元；五、沈永柱于判决生效之日起十日内返还张赛磊租赁押金1，750元；六、驳回沈永柱的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张赛磊负担。判决后，张赛磊不服，上诉于本院称，上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限为三年，上诉人没有违反合同约定的入住人数及租赁房屋使用规定。期间，被上诉人多次去租赁房屋内打扰上诉人的正常生活，且未经上诉人同意擅自更换门锁。上诉人是在被上诉人赶走上诉人同事的情况下，付不起租金才与案外人签订租赁合同，故上诉人违约也是被上诉人违约在先导致的。请求二审依法撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人沈永柱辩称，原审法院查明事实清楚，所作判决正确，请求二审维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人在租赁期间，擅自对房屋进行隔断，用于“群租”，违反了房屋使用性质，此节事实已经系争房屋所属居委会及川沙新镇“群租”专项整治领导小组办公室确认，因此，上诉人的行为违反了合同的约定及相关的法律规定，构成违约。被上诉人更换锁芯系事出有因，上诉人称被上诉人打扰其正常生活并无依据，本院不予采信。在被上诉人提出解除合同后，上诉人又擅自转租，上诉人称被上诉人赶走其同事，其付不起租金才转租的理由并不能成立，上诉人称被上诉人违约在先更无事实依据。因此，被上诉人提出解除合同，原审法院予以支持并无不当。合同解除后，上诉人理应返还房屋并支付使用费至返还房屋止，同时按约向被上诉人支付一个月租金作为违约金。被上诉人也应退还上诉人已付的租赁押金。双方约定上诉人不得私自装修，上诉人也未提供能证明其装修是经被上诉人同意的相关证据，故上诉人认为如果解除合同，被上诉人应赔偿其装修费用也无依据。综上，原审所作的判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人张赛磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年十一月二十八日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……