安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2015)临民一初字第01283号原告：周尚明，男，1979年6月24日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县。委托代理人：侯志杰，安徽泉河律师事务所律师。被告：临泉县万嘉置业有限公司，住所地：安徽省临泉县城关镇光明南路西侧，组织机构代码55016385-9。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：郭学平，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：刘海军，安徽华人律师事务所律师。原告周尚明与被告临泉县万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年3月16日诉至本院。本院于当日受理，依法由审判员张伟适用简易程序独任审判，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告周尚明及其委托代理人侯志杰、被告万嘉公司的委托代理人郭学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周尚明诉称：原、被告于2011年9月14日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告所购房屋价款为413676元，并约定被告应于2013年6月6日交付房屋。原告履行合同后，被告至今没有交付房屋。依照合同约定，原告有权要求继续履行合同，被告应当支付违约金。原告诉求依法判令被告履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付合同约定的房屋；判令被告支付逾期交房违约金85506.82元（暂计算至2015年4月30日，其余另算至实际交房之日）。原告为支持其上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告的身份证，表明原告的自然状况及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，表明原、被告签订的商品房买卖合同的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、出卖人逾期交房的违约责任、交付期限等。3、收款收据，表明原告按约向被告支付了首付款，原告履行了合同义务。4、银行还款明细，表明原告按合同约定办理了按揭贷款并履行了还贷义务。被告万嘉公司辩称：原告的诉讼请求无事实依据，应当驳回。万嘉公司延期交房的行为符合《商品房买卖合同》第八条规定的免责情形，系万嘉公司执行政府的政策所致。阜阳市中级人民法院财产保全查封被告在建楼盘，不允许被告施工造成被告逾期交房，符合合同免责条款，因此万嘉置业不存在违约行为，不应支付违约金。即便是法院认定被告违约，但违约金过高，请法院予以调整。被告万嘉公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、被告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，表明被告的身份信息及具有诉讼主体资格。2、阜阳市中级人民法院（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定书，表明被告延期交房系因所开发楼盘被阜阳市中级人民法院财产保全不允许继续施工，被告执行法院裁定的行为符合合同第八条第二款约定的免责情形，被告并不存在违约行为。经审理查明：2011年9月14日，原告周尚明与被告万嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告正在开发建设的，位于临泉县城关镇光明南路西侧华润苏果购物中心商品房第1幢5单元1818号房屋，建筑面积88.59平方米，房屋总价款413676元。房屋为预售商品房，预售许可证号为2011013。合同第六条约定：首付款133676元于2011年9月14日付清，余款280000元银行按揭，买卖人并与7日内向银行提供按揭所需全部资料供银行审查，如银行按揭达不到比例部分，自银行按揭额度确定日起，两天内付清未能按揭部分差额，若未能付清，则按合同第七条执行。第八条：出卖人于2013年6月6日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因使公共遇到不可抗力因素导致的延期；3、因市政配套接通延误或市政规划变更导致延期。第九条：出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于当日交付首付款133676元，余款原告依照合同约定办理了按揭贷款并及时按约还贷。但被告至今未交付房屋，为此引发纠纷。现原告起诉来院。审理中，经本院依法主持双方调解未果。另查明：2013年，在阜阳市中级人民法院审理原告中城建第六工程局集团有限公司与被告临泉万嘉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依原告保全申请，2013年1月24日，阜阳市中级人民法院作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定：临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。上述事实，有原、被告陈述及其所提供的上述证据，经庭审质证、认证在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。本案原告已按约支付购房款，被告应按约（即2013年6月6日前）交付房屋。但被告至今未交付房屋，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。原告主张继续履行合同，被告同意，双方应继续履行合同。被告辩称工期延误是因执行阜阳市中级人民法院的保全裁定，属于合同约定的免责事由，不应支付违约金。因法院裁定责令被告立即停止的是“违法施工行为”，并非合同中约定的免责事由，根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中被告没有书面通知原告逾期交房是不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因。为此，被告的该辩解意见，本院不予采信。被告应当承担逾期交房的违约责任。合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率0.9%，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，明显低于当地民间借贷利率。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告要求免除违约责任没有事实依据，本院不予采信。原告要求被告按照合同约定的计算标准支付延迟交付房屋的违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案在审理过程中，被告万嘉置业申请调解，为维护社会安定，减缓矛盾，本院采纳了被告的申请调解意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告临泉县万嘉置业有限公司继续履行与原告周尚明签订的《商品房买卖合同》，于判决生效之日起十日内向原告周尚明交付合同约定的房屋；二、被告临泉县万嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告周尚明支付延迟交房违约金84886.32元（按涉案房屋总价每日万分之三，从2013年6月6日计至2015年4月30日，以后另计至实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，减半收取969元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇一六年五月三十日书记员 潘文瑞附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。