江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终716号上诉人（原审原告）江苏森风崇德汽车有限公司，住所地盐城市经济开发希望大道南路3号。法定代表人沈峰，该公司董事长。委托代理人姜烨，江苏大直律师事务所律师。委托代理人王亚莉，江苏大直律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）盐城东达房地产有限公司，住所地建湖县冠华东路158号。法定代表人洪加友，该公司总经理。委托代理人徐福华，江苏行正律师事务所律师。上诉人江苏森风崇德汽车有限公司（以下简称森风崇德汽车公司）因与被上诉人盐城东达房地产有限公司（以下简称东达房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院(2013)建民初字第0233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。森风崇德汽车公司一审诉称，双方于2011年10月19日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定东达房地产公司将坐落在建湖县南京路9幢107、108、109、110面向西四间上、下两层门面房（面积为615.08平方米）及门前场地租赁给给森风崇德汽车从事汽车经营，租期期限为3-5年，即从2011年11月20日起至2016年11月20日止，该合同第三条约定，合同签订后一周内东达房地产公司将出租房屋交付给森风崇德汽车公司进行装修。在房屋交付一个月内东达房地产公司负责拆除门前围墙并整理铺设好门前场地，确保不由此影响耽误森风崇德汽车公司开业时间。租金第一年到第三年度每年度为拾伍万伍仟元。合同订立后森风崇德汽车公司给付东达房地产公司定金2万元。该合同还就违约责任其他事项进行了约定。因在合同订立后东达房地产公司未能按约铺设好场地影响了森风崇德汽车公司经营。故请求判令解除合同，赔偿装修费用和返还定金2万元，合计85000元，并承担诉讼费用。东达房地产公司一审辩称，东达房地产公司不存在赔偿森风崇德汽车公司相关损失的法律事实。房屋已按期交付，围墙已按期拆除，门前场地也已将砖渣铺设好，是符合合同约定的。东达房地产公司没有违约，森风崇德汽车公司违约在先，没有按期交租金，东达房地产公司保留诉权。请求驳回森风崇德汽车公司的诉讼请求。一审法院经审理查明，2011年10月19日，东达房地产公司（甲方）与森风崇德汽车公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：一、东达房地产公司将坐落在建湖县城南京路9幢107、108、109、110面向西四间上下两层门面房（面积约为615.08平方米）及门面场地租赁给森风崇德汽车公司作汽车经营服务用。二、租赁期限为三至五年，租期从2011年11月20日起至2016年1月20日止。三、合同签订后一周内东达房地产公司将出租房屋交付给森风崇德汽车公司进行装修，交付后一个月内东达房地产公司负责拆除门前围墙并整理好场地，确保不影响耽误森风崇德汽车公司开业时间。四、房屋场地年租金第一年至第三年度壹拾伍万伍千元整（155000.00元），付款方式：甲乙双方合同签订后7日内，乙方预付定金贰万元人民币（20000.00元），在甲方开业前付交第一年度剩余部分租金壹拾叁万元（130000.00元）。合同第十条约定：“双方可以协商变更或终止本合同。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营。”合同第十三条约定：“任何一方违反本合同约定条款，须承担违约责任，由违约方向未违约方支付相当于一个月租金的违约金。任何一方如需解除合同，必须提交3个月向对方书面提出，在征得对方同意后方可解除。如本合同因甲方违约提前终止解除合同的，甲方还应补偿乙方房屋装修费和经营潜在损失。”此外，合同还对租金给付、房屋使用等情况进行了约定，合同订立后，森风崇德汽车公司按约定交纳了20000元定金，东达房地产公司按约定将租赁的房屋交森风崇德汽车公司是行装修。2012年10月20日，森风崇德汽车公司以东达房地产公司未按约拆除门前围墙并铺设好门前场地，影响森风崇德汽车公司正常经营，属于提供房屋不符合约定条件，向东达房地产公司发出《解除合同通知》。同年12月5日东达房地产公司向森风崇德汽车公司发出《关于解除合同通知答复函》，认为东达房地产公司不构成违约，森风崇德汽车公司解除合同的理由不成立，且森风崇德汽车公司拖欠租金，不同意解除合同。双方协商未果，森风崇德汽车公司遂向一审法院提起诉讼。2013年5月17日，租赁房屋由东达房地产公司正式接收，对其他事项双方均未约定。本案在审理过程中，东达房地产公司对森风崇德汽车公司装修费用提出异议，经江苏万方源土地评估测绘咨询有限公司进行评估，其结论为：装潢总价为人民币63557元。一审另查明，案涉房屋门前场地至2013年1月17日仍系砖渣铺设。东达房地产公司在森风崇德汽车公司提起该案诉讼后，另行向一审法院提起诉讼，要求东达房地产公司以付所欠租金206640元，并承担违约金2万元。一审法院认为，森风崇德汽车公司与东达房地产公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自义务。但从查明的事实看，双方在履行合同中均有不同程序违约，而导致合同解除。首先，东达房地产公司按照合同约定时间拆除围墙，将房屋交付森风崇德汽车公司进行装潢，履行了房屋租赁合同的主要义务，故森风崇德汽车公司主张东达房地产公司提供房屋不符合约定条件，没有事实依据，不予采信。其次，东达房地产公司用砖渣铺设场地并不必然导致双方合同解除，合同解除的主要责任在森风崇德汽车公司。因为从签订合同到森风崇德汽车公司提出解除合同，东达房地产公司将房屋交付森风崇德汽车公司控制使用长达一年。在此期间，森风崇德汽车公司除在2012年10月20日向东达房地产公司发出通知称：东达房地产公司未铺设好门前场地，影响森风崇德汽车公司正常经营外，未向法庭举证证明还用其他方式进行联系或采取其他补救措施。相反，在双方未取得一致意见的情况下，单方要求解除合同，并于2013年5月17日将房屋正式交给东达房地产公司，该行为构成违约。再次，东达房地产公司将租赁房屋门前场地用砖渣铺设，也构成违约。因为双方所签订合同约定“铺设好门前场地”，未明确铺设场地的方法及标准，该约定不明，双方均有责任，且砖渣铺设门前场地明显不符合房屋租赁的一般交易习惯。综上，一审法院确认双方于2011年10月19日签订的房屋租赁合同于2013年5月17日解除。对森风崇德汽车公司请求赔偿装修费用和返还定金2万元的诉讼请求，结合双方违约程度、森风崇德汽车公司实际损失等因素，酌定东达房地产公司应退还森风崇德汽车公司定金及装潢款计83557元的30%即25067元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百二十五条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、确认江苏森风崇德汽车有限公司与盐城东达房地产公司于2011年10月19日签订的房屋租赁合同于2013年5月17日解除。二、盐城东达房地产有限公司给付江苏森风崇德汽车有限公司定金20000元及装潢费用63557元计83557元中的30%，即25067元，于判决发生法律效力后十日内给付清。三、驳回江苏森风崇德汽车有限公司其余诉讼请求。案件受理费1925元，由江苏森风崇德汽车有限公司负担1498元，由盐城东达房地产有限公司负担427元。上诉人森风崇德汽车公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审认定事实错误，一审认定案涉房屋门前场地至2013年1月17日仍系砖渣铺设是错误的，上诉人在一审时提交的公证书证明案涉房屋门前场地实际至2013年1月17日根本就没有任何铺设，仅仅是平整了建筑垃圾，大部分是泥土；2、双方签订的合同约定出租的标的物为门面房及门前的场地，也约定了被上诉人应当最迟于2011年11月26日前拆除门前围墙并整理铺设好门前的场地，但被上诉人提供的租赁标的不符合合同的约定；3、一审认定被上诉人用砖渣铺设场地并不必然导致双方合同解除，合同解除的责任主要在上诉人，该认定明显错误。被上诉人未用砖渣铺设场地，因上诉人从事的是汽车销售，故即使是砖渣铺设，由于场地未铺设好也必然导致合同的解除。由于被上诉人的违约，上诉人是依法解除合同，对合同的解除不应负任何违约责任；4、上诉人的诉讼请求是要求判决解除合同，但一审确直接判决“确认双方于2011年10月19日签订的房屋租赁合同于2013年5月17日解除”，判决主文第二项又是给付的内容，在同一份判决书中判决的主文同时出现确认之诉和给付之诉的内容，且确认的内容不是双方当事人诉请的内容，故一审适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，对上诉人要求被上诉人返还定金及赔偿装潢损失的请求予以支持。被上诉人东达房地产公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。从森风崇德汽车公司在一审时提交的公证书中的照片中可以看出，案涉房屋门前场地已经进行了砖渣铺设，故一审法院认定案涉场地已经进行了砖渣铺设并无不当。案涉双方签订的租赁合同中虽然约定东达房地产公司在房屋交付后一个月内负责拆除门前围墙并整理好场地，但并未明确约定整理好场地的标准，在东达房地产公司对场地进行砖渣铺设后，双方亦未就场地的水泥铺设义务达成补充协议，故应认定双方就门前场地是否需以水泥铺设约定不明。对此，双方均有责任。森风崇德汽车公司以东达房地产公司未铺设好门前场地构成根本违约为由要求解除合同，没有事实和法律依据。且东达房地产公司在收到森风崇德汽车公司的解除合同通知书后亦回函明确表示不同意解除合同，故森风崇德汽车公司于2012年10月20日向东达房地产公司发出的解除合同通知并不能达到解除合同的效力。虽然上诉人森风崇德汽车公司在本案中的诉讼请求是要求判决解除合同，但因其并不享有解除法定的单方解除合同的权利，故案涉合同实际解除的时间应为双方实际交付房屋的时间，即2013年5月17日，一审法院判决“确认双方于2011年10月19日签订的房屋租赁合同于2013年5月17日解除”并无不当。因森风崇德汽车公司在接收案涉房屋及场地后至合同实际解除之日除定金之外未缴纳任何租金，且在东达房地产公司书面回函催要租金后向法院提起诉讼要求解除合同，故一审法院认定其对合同的解除承担主要责任并无不当。综上，上诉人森风崇德汽车公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由上诉人江苏森风崇德汽车有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  秦广林二〇一六年五月十一日书 记 员  刘 湘