上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2067号原告陈丽军，女，1974年8月8日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人祝琳，上海市君成律师事务所律师。委托代理人潘军利，上海市君成律师事务所律师。被告上海鹫淋实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人李海水，总经理。委托代理人郝胜，上海李东方律师事务所律师。原告陈丽军与被告上海鹫淋实业有限公司(以下简称“鹫淋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理。因被告鹫淋公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后被告鹫淋公司在公告期间获悉公告内容后向法院递交了相关应诉材料。本院依法组成合议庭于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈丽军的委托代理人祝琳、潘军利到庭参加了诉讼。被告鹫淋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告陈丽军诉称，2014年6月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其享有合法使用权的位于上海市闵行区金汇路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告使用，租赁期限自2014年7月1日起至2023年8月30日止，每月租金为人民币(币种下同)252,871元，支付方式为付六押二，双方还对房屋的交付日期、合同解除条件以及违约责任的处理作了明确约定。合同签订当日，原告即根据被告法定代表人王某的指示，将租赁房屋的二个月押金及部分租金共计1,022,968元通过网上银行转入了王某的个人账户；2014年6月20日，原告又根据被告法定代表人王某的指示，将剩余租金共计1,000,000元转入了被告公司的账户。但被告至今未向原告交付房屋，亦未按照合同约定履行相关义务，其行为已构成违约。原告遂诉诸法院要求判令：(一)解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；(二)被告返还已支付的二个月押金及六个月租金共计2,022,968元；(三)被告支付违约金250,000元；(四)被告支付赔偿金60,000元。诉讼中，因原告经多处打听得知涉案房屋系违法建筑，被告无权出租，故原告变更诉讼请求为要求判令：(一)原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；(二)被告返还已支付的二个月押金及六个月房屋使用费共计2,022,968元；(三)被告支付自2014年6月21日起至判决生效之日止，以2,022,968元为本金，按银行同期同类贷款利率计算的利息。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、《房屋租赁合同》一份，旨在证明原、被告间建立了房屋租赁合同关系；2、《转账付款凭证》二份，旨在证明原告于2014年6月16日通过网银向王某的个人账户汇款1,022,968元、于2014年6月20日通过网银向被告公司账户汇款1,000,000元；3、《告知书》一份，旨在证明被告事先明知涉案房屋为违法建筑；4、《被告工商公示信息》一份，旨在证明2014年9月22日前被告的法定代表人为王某。被告鹫淋公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料的证明效力予以确认。基于原告提供的上述证据及原告的陈述，本院查明事实如下：2014年6月16日，原告陈丽军(作为承租人，签约乙方)与被告鹫淋公司(作为出租人，签约甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租的房屋位于上海市闵行区金汇路XXX号A厂房；甲方保证出租房屋系甲方拥有使用权，并且未设有抵押、被他人查封等限制权利之情形；乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为经营宾馆使用；租赁期限自2014年7月1日起至2023年8月30日止；出租房屋的4、5、6(一楼大厅)层，建筑面积共3,445.44平方米(其中一楼大厅面积为100平方米)，该房屋租金为每天2.4元/平方米，一楼大厅100平方米租金为每天4元/平方米，每月租金为252,871元；租金支付方式为付六押二，签订合同前乙方需向甲方支付二个月押金计505,742元及六个月租金计1,517,226元；甲方应当于2014年7月1日前交付出租房屋；合同附件二“附加条款”约定乙方应在签订本合同当日支付房租1,022,968元包含押金，剩余租金1,000,000元乙方应于2014年6月20日之前支付甲方；被告在合同甲方落款处加盖了公司公章及法定代表人王某的签章，并在手写部分“王某：账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX上海银行”上加盖了公章。签约当日，原告通过网上银行向收款名称为王某、收款账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户汇款1,022,968元，后原告又于2014年6月20日通过网上银行向收款名称为鹫淋公司的账户汇款1,000,000元，但被告未按合同约定向原告交付房屋。2014年9月22日，被告鹫淋公司的法定代表人由王某变更为李海水。2015年8月28日，原告陈丽军以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，2014年6月10日，闵行区虹桥镇社会治安综合治理办公室、闵行区虹桥镇人民政府安全管理办公室、上海市闵行区虹桥镇人民政府规划建设和环境保护办公室及上海市公安局闵行分局虹桥派出所联合出具《告知书》1份，告知各住户金汇路XXX号地块上的建筑物属于违法建筑，主体5层大楼内可用燃材料分隔了大量房间，用作人员租住，楼层内安全通道狭小，电器线路的敷设及燃气的使用都不符合安全规定，存在重大安全隐患，一旦发生火灾可能造成群死群伤的事故，同时请各住户积极配合政府部门对该区域的整治工作，接到告知书后于2014年6月16日前搬离，2014年6月17日起，政府部门将对该区域开展联合整治取缔，消除存在的安全隐患。本院认为,当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。被告将未经合法批准建造的房屋租赁给原告，因该租赁标的物不具有合法性，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据无效合同的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，相关部门已于2014年6月10日告知了涉案房屋内的住户因房屋系违法建筑存在安全隐患而需要住户配合搬离并进行整治，被告在此情况下仍与原告签订租赁合同，其应对合同无效的后果承担相应的民事责任，且被告在收取了原告的押金和房屋使用费后亦未按约定向原告交付房屋，故原告要求被告返还已收取的押金和房屋使用费并支付自2014年6月21日起算的利息的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。被告鹫淋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈丽军与被告上海鹫淋实业有限公司于2014年6月16日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海鹫淋实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈丽军押金及房屋使用费共计2,022,968元；三、被告上海鹫淋实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽军自2014年6月21日起至判决生效之日止，以2,022,968元为本金，按中国人民银行发布的同期逾期贷款基准利率计算的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,983.74元，由被告上海鹫淋实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  陈 洁人民陪审员  尹 萍二〇一六年五月十二日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。