青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西彭民初字第43号原告李文德，男，回族，1967年5月11日出生。委托代理人孙满荣，男，汉族，1949年10月10日出生。被告青海海宏房地产有限责任公司。法定代表人于志坚，该公司总经理。委托代理人朱建伟，男，汉族，1962年4月3日出生，青海海宏房地产有限责任公司副总经理。原告李文德与被告青海海宏房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文德、委托代理人孙满荣，被告青海海宏房地产有限责任公司委托代理人朱建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文德诉称，2009年11月11日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》，原告购买了被告位于海湖新区“银泰一号”的商品房，房号为A12号楼1单元某室，建筑面面积94.48㎡，房屋总价款366110元，交房期为2010年12月31日。交房条件为该商品房经验收合格，出卖人应提供《商品房经验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并保证水、电、天燃气接通到户，电梯正常运行，否则每日向原告支付房屋总价款的万分之一的违约金，直至达到上述条件时止。但被告严重违约，未按合同约定的期限及条件交房，被告在房屋整体未验收合格的情况下，分别于2012年6月21日、9月29日、2013年3月14日在媒体上公告，要求原告接收房屋，原告按被告的要求，于2013年4月4日接收了房屋。但被接收的房屋未经验收合格，至今天燃气未接通到户，给原告造成了生活上的极大困难，经济上的极大损失。合同约定支付房屋总价款的万分之一的违约金，显然过低，远远小于对原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，原告请求人民法院予以增加到每日万分之二，违约金共计95774元。扣除被告已支付的5000元，被告还应承担违约金90774元，本案诉讼费由被告承担。原告李文德为其主张提供的证据有：1、西宁市商品房预售合同1份，证明双方签订商品房买卖合同，原告购房的事实，合同对原告所购房屋的位置、房号、面积、总房款、房屋质量、交房条件、交房期限、违约责任均作了明确约定的事实。2、前期物业服务合同、首次缴纳物业费收据复印件各一份，证明收房时间的事实。3、交房公告3份，证明被告在整体未验收合格的情况下分别于2012年6月21日及9月29日、2013年3月14日在媒体上刊登公告，要求原告接收房屋的事实。4、人民币存、货款基准利率表一份，证明被告违约迟延交房同期人民币存、贷款利率的事实。5、房屋租赁合同及收条，证明被告迟延交房给原告造成的损失的事实。被告青海海宏房地产有限责任公司的质证意见：对证据1、2、3没有异议，对证据4、5的真实性不予认可。被告青海海宏房地产有限责任公司辩称，逾期交房是由于政府拆迁延误以及管网未到位等不可抗力原因造成的。根据双方签订的合同的约定，房屋验收合格后就具备交房条件，涉诉房屋是在2012年11月25日已经验收合格。且原告主张诉求的日期已经超过了两年的期限，对于原告的前期计算，是否是按照万分之一计算，被告还不清楚，被告在补偿5000元的基础上，可以免去三年的物业费。被告青海海宏房地产有限责任公司提供的证据有：1、交房公告通知，证明该商品房已经验收合格，可以交房的事实。2、五证，证明被告具有出售商品房资格的事实。3、2013年5月10日政府工作专题会议纪要（第49次）复印件1份，证明海宏壹号公寓逾期交房是由于不可抗力所致的事实。4、收据，证明原告已经收到了被告5000元的补偿的事实。5、竣工验收备案表，证明该商品房已经验收合格的事实。原告李文德的质证意见：对证据1真实性没有异议，恰恰证明被告在房屋不合格的情况下告知原告房屋已合格。证据2与本案无关。证据3与本案无关，合同中未约定因政府原因就可以迟延交房。对证据4无异议，在交房时给的一部分，被告承诺剩下的部分之后再说。证据5只是同意验收，不能证明房屋是否合格。经审理查明，2009年11月11日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》，原告购买了被告位于城西区海湖路8号A12号楼1单元某室，建筑面面积94.48㎡，房屋总价款366110元，交房期为2010年12月31日。逾期交房，每日向原告支付房屋总价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约分多次向被告支付了全部房款，被告青海海宏房地产有限责任公司2013年3月14日在媒体上公告，A12号楼的业主于2013年4月3日至5日前办理交房手续，逾期交房822天。原告李文德2013年4月4日接收房屋，被告赔付违约金5000元，经双方多次协商未果，致使纠纷产生。对原告李文德提供证据的分析与认定：1、西宁市商品房预售合同1份，证明双方签订商品房买卖合同，原告购房的事实，合同对原告所购房屋的位置、房号、面积、总房款、房屋质量、交房条件、交房期限、违约责任均作了明确约定的事实，予以认定。2、前期物业服务合同、首次缴纳物业费收据各一份，证明收房时间的事实，予以认定。3、交房公告3份，证明被告在整体未验收合格的情况下分别于2012年6月21日及9月29日、2013年3月14日在媒体上刊登公告，要求原告接收房屋的事实，予以认定。4、人民币存、货款基准利率表一份，证明被告违约迟延交房同期人民币存、贷款利率，与本案无关，不予认定。5、房屋租赁合同及收条，证明被告迟延交房给原告造成的损失，与本案无关，不予认定。对被告青海海宏房地产有限责任公司提供证据的分析与认定：1、交房公告通知，证明该商品房已经验收合格，可以交房的事实，予以认定。2、五证，证明被告具有出售商品房资格的事实，予以认定。3、2013年5月10日政府工作专题会议纪要（第49次）复印件1份，证明海宏壹号公寓逾期交房是由于不可抗力所致的事实，双方在《商品房预售合同》未约定，不予认定。4、收据，证明原告已经收到了被告5000元的补偿的事实，予以认定。5、竣工验收备案表，证明该商品房已经验收合格的事实，予以认定。本院认为，原告李文德与被告青海海宏房地产有限责任公司签订的《商品房预售合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，买卖关系合法有效。因依法成立的合同对双方均有约束力，合同双方应按约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。故原告李文德主张要求被告承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据，应予以支持。但要求被告按每日万分之二支付违约金及经济损失，于法无据，不予采纳。A12号楼于2013年4月3日前具备交房条件，逾期交房822天，被告已支付5000元，尚应支付违约金25094.24元（366110元×0.0001×822天－5000元）。被告对违约事实不持异议，但提出是由于不可抗力的原因所导致的抗辩理由，因建设用地未能及时交付，造成逾期交房的事由不属不可抗力，被告以此对抗原告在规定的期限内合法取得涉诉房屋，不能成立。为保护公民的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条之规定，判决如下：被告青海海宏房地产有限责任公司给付原告李文德逾期交房违约金25094.24元。（于判决生效后十日内支付）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1922元，由原告李文德承担1200元，被告青海海宏房地产有限责任公司承担722元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  王红霞审 判 员  李洪岐人民陪审员  沙成方二〇一四年十一月五日书 记 员  黄珠莹附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。