广东省广州市海珠区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）穗海法民三初字第416号 原告韦洪江，男，1974年4月11日出生，壮族，住址广州市海珠区。 委托代理人刘丽，住址。 被告广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。 法定代表人谢海榆，董事长。 委托代理人江丽金，该公司职员，联系地址。 原告韦洪江诉被告广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘丽、被告的委托代理人江丽金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于广州市海珠区华怡路利海假日轩的房产。原告已支付了合同约定的房款，之后进行了面积差房款结算，原告实际支付的总房款为2236515元。被告于2012年6月30日向原告交付房屋，但被告并没有按合同第二十-条的约定在该商品房交付之日起的210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。故起诉要求：1、被告向原告支付因逾期交付房产证的违约金178921元（从2013年5月4日计至2013年10月10日，每日按照总房价2236515元的万分之五计算）及相关利息（从2013年10月11日起算，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付违约金之日）；2、被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回。理由如下：第一，房管局未按承诺出具初始登记，其耽误的2012年8月29日至2013年5月17日的8个月时间不应当计入办证期间，被告不应当承担相应的责任。根据法律规定，办理房屋初始登记的法定期限为30个工作日，被告在商品房买卖合同中设定办理产权证期限时是按该法定期限合理设定的，故设定为交付之日起的210个工作日的合理期间，但是房管局没有在法定期间也就是《收件回执》上载明的在2012年8月28日前出具房屋初始登记证明，甚至在210个工作日届满之时也未出具，该耽误的期间已经远远超出被告设定的合同办证期间，而且该期间并非被告导致，不能由被告承担责任。另外，被告并不存在提交资料不齐全，而导致迟延初始登记的问题：1、根据交易规则，在申请人提交资料不齐全的情况下，房管局不会收件，更不会将该时间登记入案，退一万步来说，即使被告真的存在第一次提交资料不齐全的情况，房管局在发现后也会退件，会因回执上记载了领证日期而将原回执予以撤销，待被告提交完备资料后再重新出具新的回执。2、被告提交的《收件回执》上载明的收件资料与被告提交的《法人或其他组织新建房屋初始登记》所列明的收件资料一致，表明被告不存在迟延申报、遗漏资料的情况。被告已经提交证据证明已经依约依规定办理房屋初始登记申报，在原告没有提供任何证据证明被告存在违反规定导致迟延办证的情况下，因房管局原因导致迟延出具产权证的责任并不能由被告承担。第二，原告没有因为产权证出具时间长短而遭受任何损失，涉案合同关于迟延办证的违约条款约定不合理，应当予以调整。1、涉案合同是房管局制定的，关于迟办证的违约责任条是未经双方充分磋商而制定，其统一标准、未根据实际违约情况及造成的损失来确定加重了被告的责任，而且涉案房屋已经办理抵押登记，不具备转让、融资等功能，故应当按照商品房买卖合同解释的规定，依法调整为已付房款的同期银行贷款利率。2、根据买卖合同第22条的约定，如果因被告原因导致迟延办证120天的，原告有权解除合同并要求支付房价款10%的违约金。被告认为，解除合同是最严重的违约行为引起的违约责任，其违约金上限为房价款的10%，故即使被告存在逾期办证，当原告选择继续履行合同，违约金累计也不应超过房价的10%。三、被告一直以来都积极履行办证义务，不存在任何怠于履行的问题。本案中被告在2012年6月30日交付房屋给原告，同时在交付之前已经开始着手准备办理产权的资料，主要体现为：被告在2012年3月9日获得竣工验收规划合格证，2012年5月8日已经完成房屋面积实测，2012年7月通知业主补交面积差房款，在2012年7月17日申请办理房屋初始登记，在2013年5月17日获得房屋初始登记后，在2013年9月26日为原告办妥了房屋产权证。所有的时间点均表明被告一直都是主动积极地履行合同义务，不存在任何怠于履行义务的行为。综上，根据商品房买卖合同第22条以及最高院关于商品房买卖合同纠纷解释第18条的规定，需要被告承担逾期办证违约责任的前提是被告的过错或者是被告可以控制、可以预计的原因，房屋初始登记没有在法定期间、房管局承诺期间出具，超出预计的期间不应当计入被告的办证期间，由此引起的责任也不能要求被告承担。四、原告没有在约定期限内办理按揭，产权证办理时间应相应顺延。合同第八条约定原告需在2011年1月20日前申请办理按揭并按照按揭方式付款，但原告在2011年4月18日才完成按揭付款，根据合同附件七第十条以及合同法第六十七条，被告有权顺延3个月的办证期限。 经审理查明：2011年1月20日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号15层1508号房，房屋地址海珠区华怡路104号、106号（104号106号）1508房，总金额2237325元；被告同意原告以按揭方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付677325元；除首期款外，剩余房款须于2011年1月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告办理方式为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；（第二十二条）如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。合同附件七补充协议第九条约定，如被告已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，被告不承担责任；等。合同签订后，原告依约支付了合同约定的全部房款。之后，双方对面积差房款进行了结算，经结算后原告向被告支付的总房款为2236515元。被告于2013年10月10日向原告交付涉案房屋的房地产权证，房产证载明的登记时间为2013年9月26日。双方确认原告于2012年6月30日收楼，并确认办理房产证的210个工作日期限届满之日为2013年5月4日。 被告为证明其主张而提供了如下证据： 1、初始登记入案表《受理回执》，证明被告在2012年7月17日已经依约申请该商品房项目的房地产权初始登记，房管局也承诺于2012年8月28日可领证，但实际出证时间为2013年5月17日。 2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》，拟证明被告提交初始登记的材料与法定一致，而且法律规定办证期间为收件之日起30个工作日。 3、房地产登记簿查册表，证明房管局在2013年5月9日才完成初始登记。 4、广州市重申商品房契税方式的公告，证明契税的缴纳主体为购房者，为其自行申报，并且仅需要凭商品房买卖合同、购房发票以及有效身份证件即可缴纳契税。 5、房屋面积测量成果报告书，证明被告在2012年5月8日已经完成房屋面积实测，一直为办理产权证做准备。 原告质证意见如下：证据1即使真实，但申请时间是2012年7月17日，实际登记时间是2013年5月17日，无法确认是什么原因导致一年左右的时间才登记，可能是被告准备的材料不齐全，也可能是被告不具备办证的条件，不能证明是房管局的原因；证据2、3与本案没有直接关系；证据4、5与本案无关。 本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。 合同约定，被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告办理方式为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。被告于2013年10月10日才向原告交付涉案房屋的房地产权证，违反了双方的约定，已构成违约，应承担违约责任。被告以其是因产权登记机关的原因而未能依约办妥产权登记为由要求免责，其抗辩意见理据不足，本院不予采纳。被告还辩称原告未按合同约定在2011年1月20日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，因原告和被告在2011年1月20日才签订上述《商品房预售合同》，被告要求原告在2011年1月20日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款客观上难以实现，故被告以此为由要求顺延办证期限依据不足，本院不予采纳。被告提出合同约定的违约责任过高，要求予以调整的抗辩意见依据不足，本院也不予采纳。综上，原告要求被告每日按2236515元的万分之五的标准支付从逾期之日起至2013年10月10日止的迟办证违约金，本院予以支持，但违约金的起算时间应为2013年5月5日。原告要求从2013年5月4日起算违约金，主张有误，本院予以纠正。原告要求被告支付违约金的利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告韦洪江支付从2013年5月5日起至2013年10月10日止的迟办证违约金177803元（每日按2236515元的万分之五的标准计算）。 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3878元，由原告负担22元，被告负担3856元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡华强 人民陪审员  甘永红 人民陪审员  王丽明 二〇一四年十一月十二日 书 记 员  徐 石 陈文慧