重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)渝01民特288号申请人（原仲裁案申请人）：梅英，女，汉族，1975年4月28日出生，住重庆市渝中区。委托代理人李新斌，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被申请人（原仲裁案被申请人）：重庆粤奥置业有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道17号附30号。法定代表人马军，总经理。委托代理人何勤，重庆粤奥置业有限公司员工。委托代理人龚建钊，重庆红刚律师事务所律师。申请人梅英与被申请人重庆粤奥置业有限公司（以下简称粤奥公司）申请撤销仲裁裁决一案，前由重庆仲裁委员会（以下简称重庆仲裁委）于2015年9月2日作出(2015)渝仲字第1114号仲裁裁决。裁决后，梅英对该裁决不服，向本院提出撤销该仲裁裁决的申请。本院受理后，依法组成由审判员刘晓瑛担任审判长，审判员郑鹏和代理审判员黄清山参加的合议庭进行了审理。申请人梅英及其委托代理人李新斌，被申请人粤奥公司的委托代理人何勤、龚建钊到庭参加了调查询问。本案现已审理终结。重庆仲裁委审理认定本案的事实为：（一）合同签订的基本情况。2013年12月27日，申请人梅英与被申请人重庆粤奥置业有限公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》（编号CQ-5643921，以下简称《合同》）。申请人从被申请人处取得关于该商品房户型的宣传广告资料一份，该资料表示：本户型商品房套内面积约103.28平方米，附带不计面积的双地下室两层，花园一个，共约168平方米。《合同》约定：被申请人将位于重庆市南岸区广福大道26号11幢1-2-1，奥园水云间A区的一套商品房出售予申请人，本商品房为预售房，本商品房为清水房，建筑面积121.30平方米，套内建筑面积102.03平方米，总成交金额为1,052,264元整，签订本合同时，缴付首期房款322,264元整，签订本合同后30天，缴付余款730,000元整，此笔款项以向指定银行申请按揭贷款的方式支付；如本项目内有与该商品房同类的带装修样板房或示范单位（被申请人明确为交付标准的除外），申请人应理解该样板房或示范单位的装修系装修单位自己的风格和品位，仅供申请人自行对该商品房进行装修时的参考，不作为该商品房交付标准（补充协议第11条）；申请人（买方）声明清楚所有与本项目有关的广告、宣传资料仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，被申请人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以本合同及本补充协议为准（补充协议第17条）；申请人知晓所购房屋户内、前后或花园所在地块的地表或者地下可能安置有变压器、配电箱、天然气箱、消防水箱、上下水管道、天然气管道、雨污排水管道、管道井、水泵房等设施设备，并承诺永不改变前述共用设施设备在交房时的实际状况，并无条件配合前述公共设施设备的维修检修等工作（补充协议第18条）；被申请人（卖方）应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，被申请人规划变更导致下列影响到申请人所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被申请人应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知申请人：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率，……未在本合同约定时限内通知申请人的，申请人有权退房，申请人退房的，被申请人应在申请人提出解除合同之日起30天内，退还全部已付房款及利息，并向申请人支付已付房价款的0.1%违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，申请重庆仲裁委员会仲裁。（二）合同履行基本情况。合同签订当日，即2013年12月27日，被申请人开具销售不动产统一发票，表示收到申请人梅英购房款322,264元，2014年6月18日，被申请人再次开具销售不动产统一发票，表示收到申请人梅英购房款730,000元，2013年12月31日，重庆市南岸区房屋管理局开具重庆市物业专项维修资金专用收据，表示收到梅英大修基金9,704元，2014年4月28日，重庆市南岸区地税局开具完税证明，表示收到申请人契税印花税共计15,783.96元。（三）仲裁庭查明的其他事实。申请人接房时，认为地下一层及地下二层与合同、样板房和宣传广告资料上状况不一致、与规划不符，消防设施管道亦不符合规划，遂向重庆市规划局信访办投诉，重庆市规划局南岸区分局于2015年7月7日复函：经现场调查，涉案房屋（A区1栋1-2-1）地下室的采光井与规划核实时的现状不一致，责成建设单位按规划审批的附图进行整改；A区负一层由地下车库和储藏室组成，不存在将地下车库改为储藏室的行为。梅英向重庆仲裁委提起仲裁申请认为：2013年12月，申请人根据开发商的介绍和宣传资料以及样板房等说明，决定购买被申请人开发的奥园水云间楼盘的住宅房屋，该户型比其他平层房屋多出近40万元，被申请人的销售人员介绍是因为楼下二层可以直接进户上下，形成跃层，而且多出180平方，申请人缴纳了8000元团购费，与被申请人签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）,签约后，申请人先后共支付了购房款322264元，税费15783.96元，大修基金9704元，手续费160元，并在2014年7月开始向银行缴纳按揭费（计算至2015年4月）共48906元。到2014年11月申请人去接房时发现，所购房屋与宣传资料上、合同附图上的以及同样板房的房屋结构完全不一致，不但设计和主体结构发生了重大变化，致使申请人无法正常使用跃层功能，而且很多地方属于违法建筑，不符合规划设计。被申请人恶意隐瞒事实真相，利用虚假广告宣传要约，恶意欺诈申请人签订商品房买卖合同，给申请人造成严重损失。申请人提出如下仲裁请求：（一）裁决解除申请人与被申请人签订的CQ-5643921《重庆市商品房买卖合同》；（二）裁决被申请人退还购房款322,264元，税费15,783.96元，大修基金9,704元，手续费160元，团购费8,000元，银行按揭费（计算到2015年4月份）48,906元并到本案执行完毕止。共计404,817元；（三）裁决被申请人承担解除合同造成申请人的资金利息损失35,306.5元并至本案执行完毕止；（四）裁决被申请人承担因解除合同造成的违约金200,000元；（五）裁决申请人终止向第三人继续缴纳涉案房的按揭款；（六）裁决本案的仲裁费由被申请人全部承担粤奥公司在仲裁庭答辩称：（一）已交付符合合同约定的房屋；（二）双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，解除合同没有合同和法律依据；（三）终止按揭与本案无关；（四）8,000元团购费交付于第三方重庆传媒公司，与本方无关；（五）违约金的请求无合同及法律依据，不应予以支持。重庆仲裁委审理认为：（一）关于双方签订的《合同》的效力问题。仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《合同》（含所有附件、补充协议）系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人有义务按照合同履行。（二）关于合同应否解除的问题。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条之规定，合同可因约定或法定事由而解除。首先，仲裁庭考察本案是否有约定解除的事由。申请人主张，被申请人交付的房屋与广告宣传资料不符，交付的房屋也与规划不符，被申请人严重违约，根据《合同》可以退房。第一，交付房屋与广告宣传资料不符是否可以退房？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《合同》补充协议第17条明确规定：“申请人声明清楚所有与本项目有关的广告、宣传资料仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，被申请人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以本合同及本补充协议为准。”而申请人举示的广告宣传资料上也写明：“本户型图作为装修示意图仅供参考，不作为其他用途。所有数据细节、政府规则事项以及买卖双方权利义务，以政府最终批准文件和买卖双方签订合同为准……”故仲裁庭认为，该广告宣传资料仅为要约邀请，其内容不能作为双方权利义务的依据，与广告宣传资料不符在本案中不构成退房的理由。第二，交付的房屋与规划不符是否可以退房？《合同》第15条关于规划设计变更的约定表示：“被申请人应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。被申请人规划变更导致下列影响到申请人所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被申请人应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知申请人：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。……被申请人未在合同约定时限内通知申请人的，申请人有权退房。”根据该约定，被申请人有义务按照规划设计建设商品房，不得擅自变更，但若有所变更，并非所有变更均会导致退房的结果，本案中重庆市规划局南岸区分局调查核实的涉案房屋地下室采光井与规划核实时现状不一致，并不属于《合同》第15条列举的情况之一，不是解除合同的约定事由，而纠纷发生后双方当事人也未达成解除合同的合意，故本案不适用《合同法》93条。然后，仲裁庭考察本案是否存在法定解除合同之事由。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被申请人确有违约行为，重庆市规划局南岸区分局的复函明确指出，涉案房屋地下室的采光井与规划核实时的现状不一致，需要按规划审批的附图进行整改。但该项违约行为是否达到根本违约的程度，是本《合同》能否依法解除的关键。本案涉案房屋的主体部分并未引发任何纠纷，双方争议的焦点在于附赠部分的地下室，虽然申请人在庭审中反复强调地下室的结构墙、结构梁、层高、消防设施管道等与规划不一致，但并未举出任何有效证据证明其主张，重庆市规划局南岸区规划分局的复函仅指出一处不符规划之处，即地下室的采光井。仲裁庭认为，该处与规划不符合的违约，没有影响合同标的主体部分的功能与使用，未导致合同目的不能实现的后果，故对申请人解除《合同》的请求，仲裁庭不予支持。关于申请人所反复强调的虚假宣传、广告诱骗购买、受到被申请人恶意欺诈的情况，仲裁庭认为，根据《合同法》54条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思情况下签订的合同，受害方可以要求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，但本案中申请人既未举示充分证据证明存在欺诈，亦未提出变更或撤销合同的仲裁请求，故仲裁庭亦不能以此理由支持申请人解除合同的请求。（三）与解除合同相关的其他仲裁请求。由于仲裁庭不支持申请人解除合同的请求，故对于申请人退还已缴付房款、大修基金，请求支付因解除合同造成的资金利息损失、违约金等请求，仲裁庭一并驳回。（四）关于申请人对第三人的义务问题。仲裁庭认为，申请人缴纳购房的税费、团购费、手续费、银行按揭贷款等费用是基于按合同约定履行义务的结果，申请人请求退还已缴纳的税费、团购费、手续费和银行按揭贷款的前提条件是解除《商品房买卖合同》的理由成立，因本案申请人提出解除《商品房买卖合同》的条件不具备，理由不成立，其按合同约定缴纳的税费、团购费、手续费和偿还的银行按揭贷款也没有退还的法律依据和事实根据，故仲裁庭对申请人的上述请求不予支持。（五）关于仲裁费的承担问题。根据仲裁规则规定，仲裁庭有权根据裁决结果以及当事人的责任确定当事人一方或者各方应当承担的仲裁费或者其他费用。仲裁庭认为，本案申请人的仲裁请求全部没有得到支持，故仲裁费应由申请人全部承担。综上，重庆仲裁委根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，裁决：驳回申请人的全部仲裁请求。本案仲裁费23,721元，全部由申请人承担。重庆仲裁委裁决后，梅英不服，向本院提出申请，认为：重庆仲裁委根据被申请人提供质保书和使用说明书就认定商品房合格与否超出合同双方仲裁协议的范围，也超出了仲裁委可裁决的权限；被申请人向重庆市规划局隐瞒了申请人所购商品房真实规划设计的证据、向申请人进行虚假宣传广告的证据及真实的测绘证据，欺骗和误导申请人签订买卖合同，属于严重违约，导致合同不能履行和实现目的，严重损害申请人的合法权益；在审理过程中，仲裁委超越职权、滥用职权、枉法裁决，违反社会公共利益，故请求法院：1、撤销重庆仲裁委员会(2015)渝仲字第1114号仲裁裁决；2、依法判决由被申请人承担本案诉讼费。粤奥公司答辩称：申请人向法院提出申请超过了诉讼时效，应视为申请人放弃了该项权利；申请人提出的申请不符合仲裁法规定的法定理由，于法无据，不应得到支持；重庆仲裁委作出的(2015)渝仲字第1114号仲裁裁决案件事实认定清楚，适用法律准确，申请人仲裁请求没有事实和法律依据，仲裁委并未做出任何意见来认定和裁决商品房合格与否，只是对粤奥公司提供的合法证据予以采信，而申请方并未提出反证；仲裁庭认定合理合法，申请人举示的规划回复意见，只是采光井是否符合规划，并没有证据证明双方争议的部分有任何问题，也没有证据证明其与仲裁有关联性；采光井是否符合规划属于政府主管部门管理范围，工商部门并未对双方仲裁案件争议部分作出任何虚假广告的认定，且是否违反广告法属于工商部门范畴，申请人没有证据证明与其申请有何关联性；粤奥公司在仲裁审理过程中已经提交足够证据证明房屋是合格产品，符合法律约定，申请人无正当理由拒不接房已经违反了合同约定，请求法院驳回其申请。本案审理过程中，申请人提供了如下证据拟证明其主张：1、陈彦旭与被申请人签订的重庆商品房买卖合同，载明商品房项目为奥园水云间A区，商品房座落为重庆市南岸区广福大道26号4幢1-4-1，套内建筑面积单价为7705.75元/平方米，签订时间为2014年5月31日；钟山与被申请人签订的重庆商品房买卖合同，载明商品房项目为奥园水云间A区，商品房座落为重庆市南岸区广福大道26号1幢3-7-1，套内建筑面积单价为7296.63元/平方米，签订时间为2014年11月13日。上述合同文本拟证明上述商品房与申请人购买的商品房位于同一个小区，而申请人的购房套内建筑面积单价比陈彦旭、钟山购房单价贵40**多元，是因为申请人看到被申请人的广告以及实体样品房而导致其购买，被申请人的宣传资料及宣传的使用功能等对其购房产生了重大影响。2、申请人从规划局调取的关于涉案房屋的规划设计图，拟证明被申请人在与申请人签订合同时故意隐瞒涉案房屋并没有采光井及负一楼负二楼的事实，被申请人存在欺诈行为，足以影响仲裁委作出裁决。3、梅英的身份证复印件、仲裁委裁决书复印件、梅英商品房买卖合同及补充的合同条款、重庆市规划局南岸区分局对申请人的回复函，拟证明被申请人事先就对申请人有所隐瞒，而仲裁委认为被申请人的补充协定有效明显违反合同法。4、申请人申请保全的证据、三份公证书，拟证明房屋使用现状以及使用功能不能实现，广告宣传和房屋实际情况不一致，导致合同目的不能实现。粤奥公司质证认为：对四组证据的真实性均无异议，但对关联性有异议，认为不能达到证明目的。两份购房合同只能说明陈彦旭、钟山的购房价格与被申请人不一样，但房屋是根据购买时间、地点、朝向等来决定价值的，价格会因这些因素发生波动，申请人并没有证据证明其购房时因粤奥公司的宣传产生了影响，商品房价值本身就是双方协商的一个结果。对于申请人提交的设计图，有无采光井并不影响房屋使用，没有法律规定签订房屋买卖合同时要提供规划设计图，且这份证据在仲裁时提交过，被申请人不存在隐瞒。对于第三组证据，规划局的调查回复是针对房屋户型挑窗部分的认定，是从工商广告角度作出的认定，和本案无关联性。该调查回复是在新的广告法出台以后出具的，主要是因为新旧法有所冲突，被申请人的宣传符合当时的广告法。第四组证据只是反映了样板间的部分情况，并没有反映全貌，对反映的部分认可，但是达不到证明目的。本院经审查认为：申请人以仲裁超出仲裁协议范围、被申请人隐瞒关键证据、仲裁委员会枉法裁决等事由为由，申请撤销重庆仲裁委作出的(2015)渝仲字第1114号仲裁裁决。针对申请人提出的申请理由，首先，仲裁庭对争议的商品房买卖合同所涉及的合同订立、履行、是否违约等方面的审理与认定均属房屋买卖合同基础合同法律关系所涉及的合同权利义务范围，没有超出仲裁协议所约定的合同纠纷范畴。其次，申请人举示的证据不足以认定被申请人隐瞒了与案件基本事实相关的证据或仲裁员存在故意违背事实和法律作出仲裁裁决的行为。双方争议的焦点实质上是被申请人粤奥公司在履行与申请人梅英的购房合同过程中合同是否因存在约定事由或法定事由而应予解除的问题。申请人提供的证据也均是为了证明被申请人在履行合同过程存在法定的解除事由，属于实体上的证据，且部分在仲裁时已经作为证据提交，其证明内容与目的是为了在实体上推翻仲裁委员会的裁决，而不能证明仲裁存在法定应予撤销的情形，故本院不予认定。仲裁庭在双方当事人提出的证据及争辩的基础上对合同订立、效力、履行情况、是否具备约定或法定的解除事由等诸多问题所作出的认定，是仲裁员基于自身的法律知识及裁判经验对案涉合同纠纷相关法律适用问题的理解与判断，属案件的实体认定范畴，该理解、判断是否正确，不属于法院审理申请撤销仲裁裁决案件的审理范围。退一步讲，即使该理解有所偏差，在无其他证据证明的情况下也不足以认定仲裁员是故意违背事实和法律作出的仲裁裁决。综上，梅英申请撤销仲裁裁决的理由均不能成立，本院对其申请不予支持。据此，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下：驳回梅英关于撤销重庆仲裁委员会(2015)渝仲字第1114号仲裁裁决的申请。本案案件受理费400元，由申请人梅英负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘晓瑛审 判 员  郑 鹏代理审判员  黄清山二〇一六年五月二十五日书 记 员  彭仲达