湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）衡中法民���再终字第18号上诉人（原审原告）：刘玉英，女，汉族。委托代理人：匡仲斌，男，汉族。被上诉人（原审被告）：衡阳科欣置业有限公司，住所地衡阳市先锋路五福庵19号。法定代表人：周先明，该公司总经理。委托代理人：胡萍，湖南天戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜金华，男，汉族。被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理公司长沙办事处，住所地长沙市芙蓉中路一段593号湖南国际金融大厦17层。法定代表人：涂光明，总经理。委托代理人：彭寿恒，男，汉族。上诉人刘玉英与被上诉人颜金华、中国东方资产管理公司长沙办事处（以下简称东方公司）、衡阳科欣置业有限公司（以下简称科欣公司）商品房销售合同纠纷一案，衡阳市雁峰区人民法院于2011年5月3日作出（2010）雁民初字第188号民事判决，判决生效后，科欣公司不服，向衡阳市雁峰区人民检察院提出申诉，衡阳市人民检察院作出衡检民抗（2012）第05号民事抗诉书，本院于2012年7月13日作出（2012）衡中法民抗字第6号民事裁定，裁定衡阳市雁峰区人民法院再审。2013年3月27日，衡阳市雁峰区人民法院作出（2012）雁民一再初字第3号民事判决，刘玉英不服该判决，上诉至本院。本院立案后，依法组成合议庭，于2013年10月7日组织双方证据交换，于2013年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人刘玉英及其委托代理人匡仲斌，东方公司委托代理人彭寿恒，科欣公司法定代表人周先明及其委托代理人胡萍到庭参加了诉讼，被上诉人颜金华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2010年5月12日，刘玉英诉至衡阳市雁峰区人民法院称，衡阳市先锋路鸿运花园系科欣公司开发的项目，该公司于2000年11月3日���衡阳市先锋路鸿运花园A栋1、2层合计870.6平方米的营业用房出售给颜金华和黄声良，并签订了购销合同，颜金华与黄声良于同日向科欣公司支付了首付款，余款由两人向衡阳市建设银行第三支行进行抵押按揭贷款。2001年2月13日，科欣公司与颜金华、黄声良将《商品房销售合同》、《借款合同》、《抵押合同》等向原衡阳市城南区人民法院申请予以确认，原衡阳市城南区人民法院审核后分别作出（2001）南法确字第1号、（2001）南法确字第2号，依法确认上述合同合法有效。2004年6月20日、2004年8月19日，刘玉英分别与颜金华、黄声良签订了承债协议，协议约定：颜金华、黄声良所欠衡阳市建设银行第三支行的债务由刘玉英负责清偿，颜金华、黄声良所有的鸿运花园A栋1、2层营业用房自协议签订后由刘玉英享有权利，贷款债务还清后，其产权也办理在刘玉英的名下。2004年6月30日，衡阳市建设银行第三支行将对颜金华、黄声良所拥有的债权转让给东方公司，东方公司于2008年10月与刘玉英及颜金华、黄声良签订了《债务重组协议》。现刘玉英已将颜金华的债务履行完毕，对黄声良的债务正在履行之中。基于以上事实，刘玉英请求判令被告为刘玉英办理衡阳市先锋路鸿运花园A栋（现为衡阳市先锋路18-34号）第1、2层（现衡阳市巨乐二手交易批发市场营业场地）合计870.6平方米房屋的所有权证和国土使用证。颜金华在原一审中未出庭应诉亦未答辩。东方公司辩称，刘玉英将债务履行完毕后，产权应由刘玉英享有；本单位与刘玉英是债权债务关系，在本案中不承担责任，亦不承担相关诉讼费用。科欣公司辩称，科欣公司与颜金华、黄声良不存在商品房销售合同关系，双方所签订的商品房销售合同只是为了便于科欣公司以颜金华、黄声良的���义取得贷款，双方并无房屋销售、购买的意思。颜金华、黄声良并非按合同约定支付首付款，事后银行的按揭也是科欣公司支付的，本案诉争的房屋一直登记在科欣公司名下。刘玉英与科欣公司不存在合同关系，不具备诉讼主体资格。本案科欣公司与颜金华、黄声良所签订的合同已超过10年，超过了诉讼时效。房屋一直是在科欣公司名下，产权归科欣公司，在办理房屋抵押时，科欣公司也是抵押人，东方公司没有通知科欣公司就处置抵押物，违反法律规定，请求法院判决驳回刘玉英的诉讼请求。湖南省雁峰区人民法院（2010)雁民一初字第188号民事判决查明，2000年11月3日，科欣公司与颜金华、黄声良分别签订了《衡阳市商品房屋购销合同》，合同约定：黄声良所购房屋位于衡阳市先锋路鸿运花园A栋，建筑面积为580.4平方米，购房款为2983360元，首付款30%，计883360元；颜金华所购房屋位于衡阳市先锋路鸿运花园A栋，建筑面积为290.2平方米，购房款为1375600元，首付款30%，计415600元，颜金华、黄声良应付房款余额由建设银行衡阳市第三支行提供按揭抵押贷款；科欣公司在颜金华、黄声良交齐首期30%购房款后45天内按颜、黄的设计做好1-2楼的楼梯踏步，并报房地产主管部门核定面积，在房地产主管部门出具房屋面积有效法律文件时，科欣公司负责在2个月内为颜金华、黄声良办理产权证，费用由买方负责，如科欣公司逾期未办理好产权证，买方有权终止合同，科欣公司应退还房款并赔偿全部损失；科欣公司在为颜金华、黄声良办理好按揭贷款手续后，如颜金华、黄声良连续三个月或累计六个月未按时支付银行按揭贷款本息及装修贷款本息，则买方所购营业房无偿归科欣公司所有；买方所付首期房款及已偿还的部分银行本息，均归科欣公司所有，买方未付清购房按揭贷款本、息及装修贷款本、息，均由科欣公司向银行偿还；对装修贷款合同向衡阳市城南区人民法院进行法律确认，以确保双方合法权益。合同签订后，颜金华、黄声良分别向科欣公司支付购房首付款415600元、883360元，科欣公司向颜金华、黄声良分别出具了收款收据。2000年11月3日，颜金华、黄声良分别向衡阳市建设银行第三支行提出按揭抵押贷款申请，分别要求按揭贷款960000元、2100000元。2010年11月3日，颜金华、黄声良分别与衡阳市建设银行第三支行签订了个人住房借款合同，合同约定：颜金华、黄声良的借款金额分别为960000元、2100000元，借款期限均为2000年11月24日起至2007年11月24日止，每月应还本息分别为14409.6元、31521元。合同签订后，衡阳市建设银行第三支行依约发放了贷款。颜金华、黄声良同时分别与衡阳市建设银行第三支行签��了抵押声明、抵押合同、授权书，办理了抵押手续，由颜金华、黄声良向科欣公司所购买的房屋对所借贷款进行担保抵押。2001年2月13日，衡阳市原城南区人民法院根据科欣公司的申请，对科欣公司与颜金华、黄声良签订的商品房购销合同、颜金华、黄声良与建行第三支行签订的借款合同、抵押合同、抵押贷款保证协议书、授权书、抵押声明及相关附件依法进行了确认。此后，科欣公司以颜金华、黄声良的名义对颜金华、黄声良所借贷款还款至2001年12月止。2002年1月之后，科欣公司、颜金华、黄声良均未履行还款义务。2004年6月20日，颜金华与刘玉英签订了《承债协议》，2004年8月19日，黄声良与刘玉英签订了《承债协议》，二份承债协议均约定：颜金华、黄声良为购科欣公司的鸿运花园A栋的房屋所负债务由刘玉英负责偿还，协议签订后，二手市场1、2楼门面产权由��玉英享有权利，刘玉英将颜金华、黄声良在银行的按揭债务还清后，上述房产的产权也办理在刘玉英名下。2004年6月30日，衡阳市建设银行第三支行将包括颜金华、黄声良按揭贷款在内的部分债权转让给中国信达资产管理有限公司，2005年1月12日，中国信达资产管理有限公司将该债权转让给东方公司。东方公司接手该笔债权后，多次向债务人颜金华、黄声良和担保人科欣公司催还按揭贷款，三方均未还款，科欣公司亦未向东方公司提出与颜金华、黄声良所签订的商品房购销合同是虚假合同以及名为购房实为贷款这一主张。2008年10月6日，2008年11月2日，刘玉英、东方公司分别与颜金华、黄声良签订了债务重组协议。根据债务重组协议约定，刘玉英应就颜金华、黄声良原所负债务分别向东方公司清偿886078元、2112064.06元。此后，刘玉英根据《债务重组协议》的约定，逐步向东方公司履行还款义务，在刘玉英履行还款过程中，科欣公司一直未向刘玉英、东方公司提出“名为购房实为贷款”的主张。2009年9月30日，东方公司出具一份《关于债务承担的声明》，证实刘玉英对颜金华的债务已履行完毕，对黄声良的债务正在履行之中（已履行45万元，双方约定2010年12月30日前再归还97万元）。湖南省雁峰区人民法院（2010)雁民一初字第188号民事判决认为，科欣公司与颜金华所签订的《衡阳市商品房屋购销合同》系双方在平等自愿的基础上所签订，系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。科欣公司提出该合同名为购房实为贷款而签订的虚假合同，但其提供的证据无法证实这一主张，故科欣公司主张的商品房屋购销合同无效的抗辩理由不能成立。颜金华、黄声良与刘玉英所签订的承债协议，意思表示真实，依法受法律保护，各方均应依约履行。在刘玉英对约定的债务履行完毕的情况下，有权要求颜金华、黄声良履行过户义务，颜金华在刘玉英对约定的债务履行完毕的情况下未为刘玉英办理过户手续，构成违约，应承担本案的全部责任。颜金华、黄声良与刘玉英所签订的承债协议系合法的债权转让和债务承担行为，因颜金华、黄声良与科欣公司所签订的商品房买卖合同并不具有特定的人身依附关系，合同中也未明确约定该合同不能转让，故刘玉英在依约履行义务的同时取得商品房销售合同中约定的权利，即可取代颜金华、黄声良向债务人科欣公司行使请求权，主张合同权利，要求科欣公司按《衡阳市商品房屋购销合同》履行相应的义务。科欣公司未按照与颜金华、黄声良所签订的房屋购销合同履行办理产权过户义务，构成违约，应与颜金华共同承担本案责任。颜金华、黄声良相对科欣公司���债权人，相对衡阳市建设银行第三支行、中国信达资产公司是债务人。按照法律规定，债权转让自通知到达债务人时生效，债务转让则须经债权人同意。本案中按揭贷款债务的最后债权人是东方公司，而东方公司之后与刘玉英、颜金华、黄声良所签订的《债务重组协议》，就是债权人东方公司对此行为在法律上的认可。科欣公司主张该案从双方签订房屋购销合同起已超过两年的诉讼时效，原一审认为，科欣公司未在房屋办理抵押按揭手续前履行房屋过户义务系科欣公司的过错，此后未办理产权过户的原因是因为该房屋办理了按揭抵押登记手续，在按揭贷款未还清的情况下无法办理过户手续，故该案的诉讼时效应从购房人对银行的按揭贷款履行完毕时起算，所以科欣公司认为该案超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。东方公司在本案中不存在违约情形，亦无其他承担��任的法定情形，故在本案中不承担民事责任。综上，原一审判决：一、被告颜金华、衡阳科欣置业有限公司自本判决生效之日起十日内为原告刘玉英办理衡阳科欣置业有限公司于2000年11月3日出售给颜金华的房屋（位于衡阳市先锋路鸿运花园A栋，共290.2平方米）的房屋产权证和国土使用证；二、驳回原告刘玉英的其他诉讼请求。案件受理费20800元，邮政专递费100元，由被告科欣公司负担。衡阳市人民检察院抗诉认为，衡阳市雁峰区人民法院（2010）雁法民一初字第188号判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律错误。该判决认定科欣公司未按照与颜金华、黄声良所签订的房屋购销合同办理产权过户义务，构成违约，应与颜金华共同承担本案责任，没有证据证明；认定颜金华、黄声良与刘玉英所签订的承债协议合法有效，没有证据证明；判决科欣公司为刘玉英办理房屋产权证和国土使用证属适用法律错误。湖南省雁峰区人民法院（2012）雁民一再初字第3号民事判决查明，原审原、被告对原判决中认定的房屋买卖合同、抵押物及抵押手续、房屋租赁协议等，对签订的时间及内容的客观性没有异议，但对签订的合同、还款时间、承债协议、债务重组的法律性及真实性持不同意见。另查明，颜金华在房屋合同签订后，没有支付购房首付款，也没有偿付银行按揭贷款。该判决认为，科欣公司与颜金华签订房屋买卖合同，并办理银行按揭，科欣公司是抵押人，东方公司在取得抵押权后，在处置抵押物时，违反担保法第五十三条的规定，未严格依法定程序履行，导致本案纠纷，湖南省衡阳市人民检察院抗诉理由成立，本院予以支持。刘玉英诉请为其办理房屋产权证与国土证，与本案争议的事实不符，不属于本案法律关系，本院不予支持���原判决有误，应予撤销。故该院判决如下：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2010）雁民一初字第188号民事判决；二、驳回原审原告刘玉英的诉讼请求。本案受理费20800元，邮政专递费100元，由刘玉英负担。刘玉英上诉称，一审判决认定颜金华在与科欣公司签订房屋买卖合同后没有支付购房首付款，缺乏证据。科欣公司对颜金华交纳的首付款开具了收款收据，科欣公司仅是声称该收款收据是虚假的，没有任何证据证明。抵押合同明确载明诉争房屋的抵押人是颜金华，而非科欣公司，一审判决认定科欣公司是抵押人没有依据。抵押人颜金华与抵押权人于2000年11月3日签订的《授权书》第2条约定：颜金华如违反借款合同、抵押合同，抵押权人有权将该物业出售、出租或其他方式处分该物业。东方公司在取得抵押权后，将该房屋处分给刘玉英既有事实依据，又符合���律规定。颜金华在无力还款，科欣公司濒临倒闭，建设银行又催还贷款的情况下，颜金华作为房屋的合法所有权人与刘玉英签订《承债协议》合理合法。2004年5月20日，刘玉英与科欣公司签订房屋买卖协议，一直在履行该协议，支付了购房款197万元。刘玉英在履行该协议时，在向建设银行交纳10余万元的按揭款后，听建设银行说房屋已不属科欣公司所有，科欣公司无权处置。为维护自己权益，因为法律规定承租人有优先购买权，刘玉英又于2004年9月6日签订了一分租赁协议。事实上双方均未履行租赁合同，刘玉英未向科欣公司交过租金。在此情况下，刘玉英迫不得已与颜金华签订《承债协议》，又与东方公司、颜金华签订债务重组协议。刘玉英付清了全部购房款，东方公司将房屋处分给刘玉英。综上，（2012）雁民一再初字第3号判决事实认定不清，法律适用错误，应依法撤销。东方公司答辩称，本公司在处理债权的时候都是合理合法的，在本案中没有过错，对刘玉英的上诉请求没有异议。科欣公司答辩称，颜金华事实上并未支付分文购房首付款，不享有涉案房产的任何权利。原衡阳市城南区人民法院于2001年2月13日作出的（2001）南法确字第2号法律确认书无任何法律依据。本案中，真正的抵押人是科欣公司而非颜金华。东方公司自始至终并未将本案所诉房产处置给刘玉英，亦无权处置该房产。东方公司与刘玉英、颜金华签订的债务重组协议约定，刘玉英仅有还款的义务，并不享受其他任何权利，更不存在由此而享有所诉房屋的所有权。东方公司作为抵押权人是无权直接处分涉案房产的。刘玉英与颜金华签订的《承债协议》是虚假的、无效的，该协议本身自相矛盾。综上，涉案房屋属于科欣公司所有，其他任何人不享有该房产权利，衡阳市雁峰区人民法院（2012）雁民一再初字第3号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，刘玉英的上诉请求应全部驳回。庭审中，刘玉英提交两份证据，一为建设银行2004年5月15日向颜金华发出的逾期贷款催款函，证明房屋贷款人是颜金华；二为2003年6月2日衡阳市人民政府专题会议纪要，证明当时科欣公司无人处理此事，导致涉案房屋产权证无法办理。经庭审质证，对此两份证据，东方公司无异议；科欣公司认为这两份证据早就存在，不属于新证据，而且没有在举证期限内提交，不予质证，且会议纪要也与本案无关。本院审查认为，刘玉英提交的两份证据，在本案原审举证期限内已客观存在，能够被其取得并提交，因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条、最高人民法院《关于适用〈关于民事诉讼证据的若干���定〉中有关举证时限规定的通知》第十条的规定，上述证据不属于再审新证据，本院不予采信。另，“逾期贷款催款函”欲证明事项已有相关证据，“专题会议纪要”与本案也没有关联。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院审理认为，本案争议的焦点是刘玉英是否取得涉案房屋的所有权，进而是否有权要求颜金华和科欣公司为其办理涉案房屋产权证和国地使用证。本院分析如下：1、刘玉英无从科欣公司处获取房屋所有权的事实依据。根据本案已查明的事实，涉案房屋为科欣公司开发建设，现涉案房屋所有权在科欣公司名下。刘玉英分别跟科欣公司签订过涉案房屋的房屋买卖合同、租赁合同。但刘玉英跟科欣公司签订房屋买卖协议后，未按协议履行，后又与科欣公司签订租赁合同。因此，刘玉英未能从科欣公司处��得涉案房屋的所有权。二、刘玉英不能从颜金华处取得涉案房屋的所有权。颜金华与科欣公司签订了房屋买卖合同后，颜金华并未支付购房首付款，也没有偿付银行按揭贷款，而是科欣公司向银行偿还了部分按揭贷款,其后颜金华也一直未向科欣公司主张过权利，该合同的真正目的是为科欣公司从银行贷款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，是自始确定、当然的无效。因此，涉案房屋无论是名义上还是实质上的所有权人都是科欣公司。颜金华未取得涉案房屋的产权，不是该房屋的权利人，也不能依据无效的合同取得房屋相关权益，因此，颜金华不享有对该房屋任何权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。刘玉英与没有处分权利的颜金华签订《承债协议》，事后也没有得到权利人科欣公司的追认，颜金华在与刘玉英订立合同后也没有取得处分权，因此刘玉英不能依据其与颜金华签订的《承债协议》取得涉案房屋的所有权。三、刘玉英不能从东方公司处获得涉案房屋所有权。刘玉英与东方公司、颜金华的《债务重组协议》约定的仅是刘玉英的还款义务，是债务承担，没有将涉案房屋折价、变卖给刘玉英之约定。且东方公司作为债权人在取得抵押权后，未与科欣公司协商进行折价、变卖，或拍卖，其亦不能单方处置抵押物。故刘玉英不能从东方公司处获得涉案房屋的产权。四、刘玉英不能依据善意取得获得涉案房屋的权利。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人从无权处分人处取得不动产需要符合三个条件：1、受让人��让该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产应当登记的已经登记。刘玉英明知房屋的所有权登记在科欣公司名下，仍与他人签订《承债协议》和《债务重组协议》，不属善意；且刘玉英支付的款项仅是涉案房屋按揭贷款部分，不是房屋的全部价款，不能认定为合理的价格转让；现涉案房屋仍登记在科欣公司名下，转让的不动产应当登记的也没有登记。因此，刘玉英对涉案房屋不符合法律规定的善意取得条件，不能依据善意取得获得涉案房屋的所有权。综上，刘玉英没有取得涉案房屋所有权的事实和法律依据，其要求颜金华和科欣公司为其办理涉案房屋产权证和国地使用证的诉讼请求没有依据，应不予支持。至于刘玉英因涉案房屋支付他人的款项，其可依法另行主张权利。衡阳市雁峰区人民法院（2012）雁民再初字第3号民事判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款(一)项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉人刘玉英的上诉，维持衡阳市雁峰区人民法院（2012）雁民一再初字第3号民事判决。本案二审受理费20800元，由上诉人刘玉英负担。本判决为终审判决。审判长  谷芝兰审判员  苏 南审判员  刘 勇二〇一四年十一月二十七日书记员  李 睿打印责任人：刘勇校对责任人：李睿附：本案适用的法律条款如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可��途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。