广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1526号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈维，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。委托代理人：梁泽颖，广东扬权律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶文巧，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。委托代理人：王新，广东宝城律师事务所律师。上诉人陈维因与被上诉人叶文巧房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：陈维与位于布吉a吁6巷5号的业主于2011年11月1日签订房屋租赁合同，承租该101号房屋，租赁期限截至2013年11月1日止。月租金为1000元。叶文巧于2011年12月22日购买上述房屋并于当月26日登记，之后陈维交纳房租给叶文巧。2013年2月1日起，陈维没有支付租金给叶文巧。叶文巧在原审的诉讼请求为：1、陈维支付2013年2月至2013年12月期间的房屋租金13000元及水电费2000元；2、陈维赔偿叶文巧损失5000元；3、本案诉讼费用由陈维承担。叶文巧在原审庭审中明确将诉讼请求中第1项的水电费的计算时间为2012年11月至2013年2月，该水电费数额更改为1407元。陈维在原审的反诉请求为：1、叶文巧赔偿陈维损失1万元；2、本案诉讼费用由叶文巧承担。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。叶文巧在租赁期间取得涉案房屋的所有权，并不影响陈维与涉案房屋的原业主签订的《房屋租赁合同》的效力。叶文巧应履行继续将涉案房屋交付陈维使用的义务，陈维应履行向叶文巧支付房屋租金的义务。陈维主张：叶文巧以强拆水表、断电、找人恐吓陈维等各种方式驱赶陈维；2014年1月11日，叶文巧的朋友朱某找到陈维协商处理原陈维间房屋租赁纠纷一事，朱某代理叶文巧向陈维退还了房屋押金1000元及支付叶文巧断电导致陈维冰箱损坏的损失费1300元。叶文巧对此予以否认，且陈维提交的照片无法证明拍摄该照片的地点即为涉案房屋，出具证人证言的吴某、李某甲亦未出庭作证，此外，陈维无其他证据加以佐证，故陈维要求叶文巧赔偿损失1万元的反诉请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于陈维搬离涉案房屋的时间，叶文巧称2013年12月1日已收回房屋，陈维称2013年2月，陈维被叶文巧驱赶出涉案房屋。陈维提交的证据并不能证明陈维被叶文巧驱赶出涉案房屋，原审法院采信叶文巧的说法，认定叶文巧已于2013年12月1日收回房屋。故陈维应支付叶文巧2013年2月1日至2013年11月30日期间的房屋租金，月租金按每月1000元计算，得出陈维应支付叶文巧2013年2月1日至2013年11月30日期间的房屋租金1万元（计算公式：1000元／月×10月），对叶文巧关于此项诉讼请求的超出部分，原审法院不予支持。关于水电费，叶文巧提交深圳市草莆吓围实业股份合作公司出具的收到水电费1407元的证明予以证实，陈维对该证明的真实性亦予以认可，故对叶文巧要求陈维支付2012年11月至2013年2月的水电费1407元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于叶文巧要求陈维赔偿损失5000元的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈维应于原审判决生效之日起三日内向叶文巧支付2013年2月1日至2013年11月30日期间的房屋租金1万元；二、陈维应于原审判决生效之日起三日内向叶文巧支付2012年11月至2013年2月的水电费1407元；三、驳回叶文巧的其他诉讼请求；四、驳回陈维的全部反诉请求。案件本诉受理费150元（叶文巧已预交），由叶文巧负担65元，由陈维负担85元；案件反诉受理费12.5元（陈维已预交），由陈维负担。陈维不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）自2012年11月起，叶文巧因想将房屋租赁给他人，就开始以各种方式驱赶陈维。（二）2013年1月31日，叶文巧强行拆走陈维所租赁房屋的水表，导致陈维无水可用，严重影响陈维生活及工作。为此陈维向管理处进行投诉，而当时管理处工作人员也前往水表放置处核实了这一状况，事后管理员吴某及李某甲也出具证明证实叶文巧强拆水表一事，尔后金排社区工作站也核实了这一事实。管理处管理员吴某、李某甲出具的证明，实质是经金排社区工作站核实过的书证，而且金排社区工作站出具的书证也进一步证明了叶文巧强拆水表的行为。陈维所提供的照片与禾坑管理处管理员及金排社区工作站出具的书证相互印证，照片真实反映了叶文巧强拆水表后所状况。一审法院对此不予认可，反而采信叶文巧没有证据证明的陈述，一审法院证据认定及查明事实缺乏依据。（三）叶文巧除了强拆水表外，还以断电等方式驱赶陈维。叶文巧的朋友朱某于2014年1月11日在萝岗派出所与陈维沟通协商有关房屋租赁纠纷一事，朱某代理叶文巧向陈维退还了房屋押金1000元及支付因叶文巧断电导致陈维冰箱损坏的损失费1300元。上述事件证明了叶文巧采取过断电方式驱赶陈维。若叶文巧本身没有采取断电等方式驱赶陈维，身为叶文巧朋友的朱某不可能会代理叶文巧退还陈维房屋押金及赔偿冰箱损失。（四）2013年1月起，因叶文巧的断水断电等行为，涉案房屋已不具备居住的条件，正因为如此，陈维被迫无奈另行租住其他房屋。（五）陈维每月除向叶文巧支付房屋租金外，还支付房屋水电费用，叶文巧再将房屋的水电费支付给村委，陈维已支付承租期间内所有水电费，至于叶文巧是否将这些水电费支付给村委，是叶文巧自身的问题。一审法院仅凭深圳市草莆吓围实业股份合作公司出具的“本公司收到禾坑34号1楼缴交2012年11月至2013年2月份水费”证明，该份文件内容根本无法反映陈维未交水电费，原审法院认定陈维未支付2012年11月至2013年2月份水电费，缺乏依据。陈维所确认的仅是确认该证明为深圳市草莆吓围实业股份合作公司出具，没有确认过叶文巧所陈述的证明内容。（六）陈维所提供的证据是相互联系相互印证的，已形成了一个完整的证据链，反映了案件的事实真相。一审法院采信的只是叶文巧的单方陈述，原审认定严重脱离了事实，法律适用错误。据此，陈维请求本院判令：1、驳回叶文巧的诉讼请求；2、叶文巧赔偿陈维损失1万元；3、叶文巧承担全部讼诉费用。叶文巧答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案当事人之间签订房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）陈维应否向叶文巧支付2013年2月至11月的租金以及2012年11月至2013年2月的水电费；（二）叶文巧应否向陈维赔偿损失。关于陈维应否向叶文巧支付2013年2月至11月租金及2012年11月至2013年2月水电费的问题。陈维上诉称叶文巧采用强拆水表、断电等方式逼迫其提前搬离，本院认为，首先，陈维虽在原审提供了书面证言及照片主张叶文巧拆除房屋水表，但陈维没有申请出具证言的证人出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项的规定，该证言不能单独作为认定案件事实的依据，而就陈维提供的照片亦不能确定其拍摄地点及真实拍摄时间，无法核实其真实性与关联性，原审法院对前述证据未予采信并无不当。其次，陈维虽主张叶文巧的“朋友”朱某曾与其协商租赁纠纷，并向其退还了1000元押金及支付了冰箱断电损失费1300元，但陈维于本案中不能举证证明朱某与叶文巧之间的委托关系，不能据此推定存在其所诉称的断电情形。并且，即便朱某确系受叶文巧委托与陈维协商处理租赁纠纷，叶文巧就该断电问题也已通过支付赔偿的方式承担了相应的民事责任，在陈维不能证明断电期间且在2013年2月至11月未向叶文巧交还房屋的情况下，根据租赁合同关系双务有偿的法律性质，该事由亦不构成陈维拒付前述租金的合法抗辩理由。因此，原审法院判令陈维向叶文巧支付2013年2月至11月的租金，有合同及法律依据，本院对此予以确认。陈维上诉亦称其已向叶文巧支付了2012年11月至2013年2月的水电费，但对此不能举证予以证明，应当自行承担举证不能的法律后果，而深圳市草莆吓围实业股份合作公司已经为叶文巧出具证明证实收到前述期间的水电费，且陈维对该证明内容的真实性亦无异议，依逻辑推理和日常生活经验则可认定叶文巧为陈维垫付了前述水电费，原审法院判令陈维支付相应水电费，符合《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利应予返还的规定，本院对此予以确认。关于叶文巧应否向陈维赔偿损失的问题。本院认为，陈维在本案中既不能提供足供采信的证据证明叶文巧存在切断房屋水电供应的行为，也不能举证证明其因此已遭受实际损失及具体损失金额，其关于由法院酌定赔偿1万元的诉讼主张，缺乏法律和事实依据，原审法院未予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335元，由陈维承担。本判决为终审判决。审 判 长 邱 裕 华审 判 员 杨 潮 声代理审判员 唐   毅二〇一四年十一月六日书 记 员 李欢（兼）