上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一(民)初字第2508号原告钱丽萍，女，1957年1月18日出生，汉族，户籍地上海市长。委托代理人潘雄，上海市君和律师事务所律师。被告上海意邦资产管理有限公司（第一被告），住所地上海市。法定代表人董直灶，总经理。被告上海意邦置业有限公司（第二被告），住所地上海市。法定代表人张许秀，董事长。上列两被告共同委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人韩胡盼，上海东弘律师事务所实习律师。原告钱丽萍诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员王滢独任审判。本案于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告钱丽萍的委托代理人潘雄、被告上海意邦资产管理有限公司和上海意邦置业有限公司的共同委托代理人孙文超和韩胡盼到庭参加诉讼。审理中，当事人因庭外和解申请延期审理。本案现已审理终结。原告钱丽萍诉称：2009年4月21日原告与第一被告签订一份房屋委托管理协议，原告将其合法所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路6388号（“意邦国际建材品牌中心”E区）二层2477室商铺委托给第一被告经营管理，委托期限自合同签订之日起至2019年12月31日。该协议还约定（1）自2011年1月1日起，第一被告向原告支付固定房租人民币75,629元/年，该款项按季度支付，第一被告分别在每年1月、4月、7月、10月的28日前支付该季度的固定房租即18,907.25元，相应税费由原告承担，第一被告代为缴纳，并直接从应付款项中扣除，但第一被告必须将税费收执发票原件交由原告保管；（2）自2015年1月1日起，若第一被告经营该商铺的经营房租收益超过固定房租的，原告应取得超出部分的70%，第一被告取得超出部分的30%，超出固定房租的租金收益在下一期开始后5日内付清；（3）第一被告逾期支付经营收益的，每逾期一日，应按照逾期未支付款项的百分之三向第一被告收取逾期付款违约金。2015年，第一被告迟延49天支付第一季度固定房租，且未支付相应违约金，2015年第二季度和第三季度固定房租本应于2015年4月28日前、7月28日前支付，但第一被告至今未付。而关于超出固定房租的经营收益，第一被告既未向原告提供相应财务数据，也未向原告支付任何款项。2011年1月1日至今，第一被告从未向原告提供过任何税费收执发票，违反了协议约定。原告认为，第一被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，第二被告作为第一被告的保证人，应承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求判令：一、判令第一被告支付2015年第二季度和第三季度固定房租合计35,950.80元；二、判令第一被告支付2015年逾期付款违约金103,535.30元（第一季度固定房租违约金自2015年1月29日起计至同年3月19日，第二季度固定房租违约金自2015年4月29日起暂计至同年8月10日，第三季度固定房租违约金自2015年7月29日起暂计至同年8月24日）；三、判令第一被告支付2015年第一季度和第二季度超出固定房租收益部分70%的经营收益及逾期付款违约金（需要被告明确实际收益后确定是否主张）；四、判令第二被告对上述请求承担连带保证责任；五、判令第一被告交付税费收执发票原件。庭审中，原告将第二项诉讼请求中第二季度固定房租违约金的计算方式变更为自2015年4月29日起计算至2015年10月21日，第三季度固定房租违约金的计算方式变更为自2015年7月29日起暂计至判决生效之日，并因第一被告提供了税费收执发票而撤回了第五项诉讼请求。被告上海意邦资产管理有限公司、被告上海意邦置业有限公司共同辩称：第一被告确实因为经营困难欠付固定房租，2015年第三季度的房租没有支付，但第二季度的已经在原告起诉后支付了。协议中约定逾期付款违约金按日3%是笔误，违约金标准过高，请求法院调整，建议参照中国人民银行同期存款利率计算。对于第三项诉讼请求，超出固定房租收益的部分是浮动收益，必须有增值才会产生，第一被告接受委托管理商铺之后，原本打算分租，但招商效果很差，后调整策略引进大型商户联营，招租两三年内都没有收到任何收益，故不存在这部分收益，不同意支付，第一被告也无法提供财务数据。对第二被告承担连带保证责任没有异议。经开庭审理查明，坐落于上海市青浦区重固镇北青公路6388号2477室房屋的权利人为原告，建筑面积为49.84平方米，建筑类型和房屋用途为店铺，土地用途为商业用地。又查明，2009年4月21日，以原告为甲方（委托人）、第一被告为乙方（受托人）双方签订《房屋委托管理协议》一份。协议约定：坐落于上海市青浦区重固镇北青公路6388号（“意邦国际建材品牌中心”E区）2层2477室商铺，由原告委托第一被告以赢利为目的经营管理，期限为自协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止。在此期限内，甲方不可撤销地委托乙方以赢利为目的经营管理该房屋，甲方确认，乙方有权以自己的名义进行经营管理的方式包括但不限于自营、对外发包、合资合作、对外出租等。乙方应当按季向甲方支付经营收益，具体以乙方的赢利情况确定。但作为甲方不可撤销之委托的对价，无论该房屋的赢利情况如何，甲方每年享有的固定房租为75,629元。自2011年1月1日起至2029年12月31日期间，三个月为一期，每期固定房租的支付时间为该期首月的28日前。其中，自2015年1月1日起至2029年12月31日止，在此期限内，若乙方经营该房屋的经营房租收益超过固定房租的，则甲方取得超出部分的70%，乙方取得超出部分的30%，乙方应在2015年1月1日起每年度终结后的二个月内，委托中国注册会计师出具上一年度的经营房租收益专项审计报告，并完成上一年度经营房屋收益的分配。关于违约责任，双方在协议第七条约定，乙方逾期向甲方支付固定房租，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。协议另对双方权利义务、争议解决及其他事项作了约定。另查明，2009年4月21日，原告与两被告签订《保证合同》一份，合同约定，第二被告作为保证人，对第一被告依《房屋委托管理协议》所形成的债务提供保证，担保范围包括该协议所连续发生的保底经营收益及逾期利息，保证方式为连带责任。保证期间为主合同约定的债务人履行期限届满后二年。再查明，上述协议签订后、实际履行过程中，第一被告已按时支付2014年第四季度之前的固定房租。且双方对扣除第一被告代扣代缴租赁税金之后实际按季支付的固定房租为17,975.40元无争议。自2015年第一季度起，第一被告拖延支付相关收益。其中，第一被告分别于2015年3月20日、2015年10月21日各支付固定租金17,975.40元。2015年第三季度固定房租尚未支付。以上查明的事实，由原、被告双方的陈述，原告提供的上海市房地产权证复印件、房屋委托管理协议复印件、保证合同复印件、银行交易明细等证据进行证明，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的房屋委托管理协议及保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠支付固定房租显属违约，理应承担继续履行、赔偿损失之违约责任。故原告要求第一被告支付2015年第三季度固定房租并支付2015年第一季度、第二季度和第三季度逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金的具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与第一被告约定的违约金计算标准为日百分之三，两被告认为过高要求法院调整。对此，本院认为，上述违约金的计算标准虽系当事人的自主约定，但该约定是否合理，应以三原告的实际损失为基础，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，根据第一被告固定租金的支付情况，难以认定其拖延支付固定房租的行为构成恶意违约，在原告未明确其实际损失并对此举证的情况下，两被告认为约定的违约金计算标准过高具有合理性，对其要求调整的主张，本院予以支持。鉴于我国违约责任以填平损失为主、惩罚赔偿为辅之性质，以及本案实际情况，本院酌情调整逾期付款违约金的计算标准为日万分之五。根据原告提供的证据及双方当事人的陈述，本院确认，第一被告迟延支付2015年第一季度、第二季度、第三季度固定房租，逾期天数分别为51天和176天。故第一被告应支付原告2015年第一季度、第二季度逾期付款违约金合计2,040.21元，第三季度逾期付款违约金原告要求计算至判决生效之日，于法无悖，本院予以准许。原告主张的第三项诉讼请求，缺乏相应依据，本院不予支持。第二被告作为保证人，应依约对第一被告的违约责任承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱丽萍2015年第三季度固定租金17,975.40元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱丽萍2015年第一季度、第二季度逾期付款违约金合计2,040.21元；三、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱丽萍2015年第三季度逾期付款违约金（以17,975.40元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年7月29日起计算至判决生效之日止）；四、被告上海意邦置业有限公司承担连带保证责任；五、原告张朝、原告董建花、原告张董昊的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,089.70元，减半收取计1,544.85元，由原告负担1,194元，两被告负担350.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 滢二〇一六年五月十七日书记员 赵沁韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。