上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民二(商)初字第1501号原告中国长城资产管理公司上海办事处。被告上海华丰置业有限公司。原告中国长城资产管理公司上海办事处诉被告上海华丰置业有限公司别除权纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法组成合议庭于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭筱剑、刘江海，被告委托代理人方俊、张晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国长城资产管理公司上海办事处诉称：原告与被告于2012年10月10日签订债务重组协议，被告向原告申请对其人民币（以下币种同）3.5亿元债务进行重组，期限2年，第一年债务重组收益（利息）以12％/年计算，第二年债务重组收益以16％/年计算，上述协议经上海市黄浦公证处进行强制执行公证。同日，原告与被告签订中长资（沪）合字【2012】126号抵押合同，被告以其名下位于上海市金山区枫泾镇白牛路1068弄的格兰华庭K3小高层和格兰华庭K2小高层及多层房屋所有权以及位于枫泾镇0006街坊49/24丘及枫泾镇0006街坊49/22丘的土地使用权为被告于债务重组协议项下的债务提供抵押担保。该抵押合同也经上海市黄浦公证处进行强制执行公证。上述债务另有华丰置业有限公司提供股权质押担保，华丰建设股份有限公司等提供连带保证担保。之后，原告、被告至上海市金山区房地产交易中心办理抵押登记，因上海市房地产交易登记与外省市不同，房屋建设工程抵押登记的公示形式为“预告登记（房屋建设工程抵押）”，土地使用权抵押登记公示形式为“抵押权登记（出让建设用地使用权抵押）”。故2012年11月6日，上海市房地产登记处出具证明号为金201218009517的预告登记（房屋建设工程抵押）以及证明号为金201218009515的抵押权登记（出让建设用地使用权抵押）。2014年1月2日，原告向被告发送通知，将利率从16％/年下调至14％/年。因被告逾期清偿债务等原因，2014年12月29日，原告向被告发出提前还款通知，宣布债务全部提前到期。2015年1月22日，上海市黄浦公证处出具（2015）沪黄证执字第25号执行证书，确认原告有权向人民法院申请依法处置被告及华丰置业有限公司所提供的抵押物及质押物，折价款用以优先清偿被告的债务。2015年1月26日，原告向上海市第一中级人民法院申请强制执行，上海市第一中级人民法院出具民事裁定书并查封本案的房屋建设工程等被告名下财产。此外，远洋地产有限公司向原告代偿了被告的部分债务。2015年6月，原告收到本院的通知书，本院已经受理了被告的破产清算一案。原告依法向被告管理人申报债权。然而，2015年8月6日，管理人向原告发出债权审查结果通知书，告知经审查，确认原告的担保债权金额为227,336,960.94元，对金201218009515享有抵押权，对金201218009517不享有抵押权。原告对于房屋建设工程抵押不享有抵押权有异议，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告对被告的债权合计227,336,960.64元在登记证明号为金201218009515上海市房地产登记证明所载出让建设用地使用权折价款范围内享有优先受偿权；2、确认原告对被告的债权合计227,336,960.64元在登记证明号为金201218009517上海市房地产登记证明所载房屋建设工程折价款范围内享有优先受偿权。庭审中，原告表示撤回第一项诉讼请求。被告上海华丰置业有限公司辩称：金201218009517系预告登记，并非抵押权登记，故原告不享有抵押权。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、债权审查结果通知书一份，证明被告管理人通知原告对预告登记（房屋建设工程抵押）不享有抵押权；2、债权审查结果通知回执一份，证明原告回复被告管理人不同意审查结果；3、执行证书、申请执行表、执行裁定书各一份，证明原告的债权就预告登记（房屋建设工程抵押）享有优先受偿权系根据生效公证执行证书；4、债权转让协议公证书二份、划款凭证四份，证明原告对被告的3.5亿元债权系受让于华澳国际信托有限公司；5、债务重组协议公证书一份，证明原告受让债权后对被告进行重组；6、抵押合同公证书、金201218009515抵押权登记证明、金201218009517预告登记证明各一份，证明被告办理了有效的抵押登记；7、通知一份，证明原告通知被告重组期延期一年并降息至14％；8、还款协议公证书一份，证明远洋地产有限公司承诺为被告代偿部分债务；9、协议书一份，证明原、被告以及远洋地产有限公司就代偿事宜进一步约定；10、财务顾问服务协议公证书一份，证明原、被告约定被告应向原告支付财务顾问费用1,400万元；11、回款记录一份及记账凭证若干份，证明被告仅向原告清偿了部分债务。经质证，被告对真实性均无异议，但认为无法证明原告就房屋建设工程享有优先受偿权。被告未向本院提供证据。原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院均予以采信。根据上述采信的证据以及原、被告的上述诉、辩意见，本院认定本案事实如下：2012年9月29日，原告与被告签订财务顾问服务协议并在上海市黄浦公证处进行了公证，约定原告为被告提供财务顾问服务，费用为1,400万元。2012年10月9日，原告与华澳国际信托有限公司、被告签订了二份债权转让协议并进行了公证，由华澳国际信托有限公司将对被告的3.5亿债权转让给原告，原告已向华澳国际信托有限公司支付了价款。2012年10月10日，原告与被告、华丰置业有限公司、华丰建设股份有限公司等签订债务重组协议并进行了公证，重组债务本金为3.5亿元。同日，原告与被告签订了抵押合同并进行了公证，约定被告为重组债务本金3.5亿元、财务顾问费用1400万元及相应的债务重组收益提供抵押。2012年11月6日，双方办理了二份登记证明，其中金201218009515为抵押权登记（出让建设用地使用权抵押），载明房地产坐落于枫泾镇0006街坊49/22丘，土地面积为14505.1平方米，债权数额为3.5亿元，债务履行期限为2012年10月30日至2014年10月30日；金201218009517为预告登记（房屋建设工程抵押），载明房地产坐落于枫泾镇白牛路1068弄1-4、47-50、52-61、63-68、70-74、77-80、87-88号、5、16、18、22号，债权数额为3.5亿元，债务履行期限为2012年10月30日至2014年10月30日，建筑面积为86165.64平方米，包含地下建筑面积2327.1平方米。2014年1月2日，原告向被告发出通知，表示被告已归还本金5,200万元，项目方案由2年延长至3年，利率降低至14％。2014年7月30日，原告与远洋地产有限公司等签订还款协议并进行了公证。2015年2月13日，原告与被告、远洋地产有限公司签订了一份协议书，就还款作了进一步约定。2015年1月20日，上海市黄浦公证处出具执行证书，载明原告有权向人民法院申请依法处置被告及华丰置业有限公司的抵押物和质押物。2015年2月4日，上海市第一中级人民法院出具执行裁定书。2015年5月18日，本院受理了被申请人为被告的申请破产清算一案。2015年8月4日，被告管理人通知原告，确认担保债权金额为227,336,960.94元，对抵押权登记（出让建设用地使用权抵押）享有抵押权，对预告登记（房屋建设工程抵押）不享有抵押权。原告于2015年8月10日向被告管理人发送回执，表示有异议。本院认为，本案的争议焦点是被告与原告签订抵押合同后，就房屋建设工程办理的预告登记（房屋建设工程抵押）能否产生抵押权，原告作为抵押权人能否享有物权法第一百九十五条赋予的优先受偿权。根据物权法第一百八十条的规定，正在建造的建筑物可以作为抵押财产。原、被告也正是据此办理了相应的预告登记（房屋建设工程抵押），物权法第二百四十六条授权地方性法规依照物权法作出规定，该预告登记系依据《上海市房地产登记条例》的规定，但该预告登记并非物权法第二十条规定的预告登记，该行为的法律性质应根据物权法判断，由于物权法已经明确以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。据此，以建设用地使用权、正在建造的建筑物设立抵押的，因其符合物权法的规定，只要在有权登记机构办理了登记，应产生抵押权设立的法律后果，故本案中抵押权已经设立，具备物权法第一百九十五条规定的优先受偿权。此外，考虑到双方在抵押合同第八条明确了原告有权处分抵押财产以及享有优先受偿权，故原告就房屋建设工程享有优先受偿权既是双方真实的意思表示，也符合双方的预期。综上所述，原、被告签订抵押合同，并就房屋建设工程办理了登记手续，登记虽然名为预告登记，但自登记时设立了抵押权，原告可以享有物权法赋予的优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告中国长城资产管理公司上海办事处就登记证明号为金201218009517载明的抵押物享有优先受偿权。本案案件受理费人民币1,178,484元，由被告上海华丰置业有限公司负担，被告所负之款应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏审 判 员  申 智人民陪审员  李美幸二〇一六年五月十七日书 记 员  张绵爽附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百八十条【抵押财产范围】：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。2、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条【不动产抵押登记】：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条【抵押权实现的条件、方式和程序】：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。4、《中华人民共和国物权法》第二百四十六条【授权地方性法规暂时规定不动产统一登记】：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。