天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中速民终字第2034号上诉人（原审原告）程殿明。委托代理人曹梦澜，天津汇英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津津南新城房地产开发有限公司。法定代表人张力，董事长。委托代理人张雅凡，女，该公司职员。上诉人程殿明因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2014）南民二初字第874号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人程殿明及其委托代理人曹梦澜，被上诉人天津津南新城房地产开发有限公司的委托代理人张雅凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，程殿明与天津津南新城房地产开发有限公司（以下简称津南新城公司）于2011年8月11日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：乙方（注：程殿明）购买甲方（注：津南新城公司）开发的坐落于天津市津南区咸水沽镇合安小区×-××室的房屋，建筑面积为89.71平方米，价款为831341元。同时，合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。”第五条约定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述第3条中约定，追究甲方违约责任。……3、详见附件六补充合同第三条。”双方盖章签订的《天津津南新城合安园住宅补充合同》第三条约定：“如遇甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%。”合同签订后，程殿明如约交齐了购房款。津南新城公司于2012年12月27日将工程竣工验收备案文件交付给天津市城乡建设和交通委员会审批，2013年1月22日津南新城公司取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。2013年1月24日津南新城公司通知程殿明于2013年1月28日办理交接手续，2013年2月24日以短信的形式通知程殿明收房。程殿明称因津南新城公司没有新建住宅商品房准许交付使用证而没有收房，并认为补充合同是津南新城公司提供的格式条款，未与程殿明协商，没有对限制程殿明的部分进行说明，没有程殿明的签字确认，所以补充合同第三条无效，且该违约金过低，要求予以提高。另查明，中国人民银行一年至三年贷款年利率从2012年7月6日至今为6.15%。故程殿明诉至原审法院请求判令：津南新城公司赔偿程殿明自2013年1月1日至2014年6月30日的利息损失76691元；诉讼费由津南新城公司承担。原审法院认为，程殿明与津南新城公司之间订立的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。程殿明与津南新城公司合同约定新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。虽然津南新城公司在2013年1、2月通知程殿明收房，但津南新城公司当时并没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，程殿明没有收房，津南新城公司的交付行为不符合合同约定。津南新城公司取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》之后，亦未再通知程殿明办理房屋交接手续，故对程殿明要求津南新城公司承担从2013年1月1日至2014年6月30日逾期交房的违约责任，原审法院予以准许。关于违约金。程殿明主张补充合同第三项未与程殿明协商，没有程殿明签字，限制程殿明部分没有对程殿明说明，该条款无效，并认为该约定过低要求予以提高。原审法院认为该补充合同有程殿明的签名章，且双方签字的商品房买卖合同上明确写明了按照补充合同第三条约定追究违约责任。程殿明未能排除其个人签章的有效性，且没有提供充分证据证明该条款为虚假合同或因其他原因为无效条款，不具备法律效力，亦没有提供证据证明该违约金低于程殿明的实际损失，故双方均须受该合同条款内容约束。依据双方的约定，从2013年1月1日至2014年6月30日按照中国人民银行一年至三年贷款年利率6.15%计算的利息为77401.31元，又根据赔偿总额不超过房屋总价款831341元的2%计16626.82元的约定，津南新城公司应支付程殿明违约金16626.82元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告天津津南新城房地产开发有限公司于本判决书生效后7日内给付原告程殿明违约金16626.82元。二、驳回原告程殿明的其他诉讼请求。案件受理费859元，由原告负担751元、被告承担108元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后7日内给付原告108元。”原审判决宣判后，上诉人程殿明不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。本案一、二审诉讼费由津南新城公司承担。主要理由：关于逾期交房违约金约定的2%，显失公平，属于无效条款。按照银行贷款利率或是因逾期交房而租房的费用计算出的实际损失远大于原审认定的违约金数额。被上诉人津南新城公司辩称，不同意程殿明的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。因诉讼期间，程殿明领取了部分违约金，应从原审判决数额中扣减。二审期间，津南新城公司提交了一份《合安园违约金签收表》、《天津津南新城合安园交付使用通知书》和《房屋交接表》，证明程殿明已经收房并领取了部分违约金。程殿明对于津南新城公司二审提交的证据的真实性认可。二审期间，程殿明未提交证据。本院对津南新城公司提交的证据分析认为，房屋交付通知以及房屋交接表涉及双方交接房屋的事实，与本案不具有关联性，上述证据本院不予采信。违约金签收表上注明的延期交楼日期为2013年1月28日，与法院经审理查明的逾期交房事实不一致，该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。本院查明的案件事实与原审法院查明的一致。本院对原审查明事实予以确认。本院认为，本案商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效。合同中对于房屋交付条件以及违约金计算进行了约定，在双方签订的房屋买卖合同的第五条中，载明了津南新城公司逾期交房，违约责任按照补充合同中第三条处理，而补充合同的第三条载明，津南新城公司赔偿总额不超过合同总价款的2%的内容。房屋买卖合同由购房者本人签字并加盖了个人印章，补充合同加盖了购房者的个人印章，上述行为视为购房者对于合同约定的认可，应受合同条款的约束。因此，购房者上诉提出不知晓该条款的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于违约金条款效力的问题。购房者上诉提出违约条款显失公平，属于无效条款的主张。由于购房者未提交具有证明力的证据证明上述条款存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本院对该上诉主张不予采信。关于违约金数额的问题。购房者上诉提出，其实际损失远大于约定违约金的主张，认为实际损失系同期贷款利息损失以及租房的损失。对此，因涉诉纠纷系逾期交房，按照同期贷款利息计算损失数额缺乏法律依据。对于租房的损失，购房者未提交有效证据证实其损失具体数额。故购房者的上述上诉主张，本院不予采信。综上所述，原审法院按照双方合同约定计算违约金数额，处理并无不当。关于津南新城公司答辩提出的购房者已经领取了部分违约金，应予扣减的主张，因其未提交有力证据予以证实，该答辩意见，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1735元，由上诉人程殿明负担。本判决为终审判决。审 判 长  乜 红代理审判员  王孟璐代理审判员  王 晶代理审判员  邓晓萱代理审判员  田 雷二〇一四年十一月二十八日书 记 员  张若宇刘熙钰