重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第04672号原告（反诉被告）：朱跃国，男，汉族，1954年5月8日出生，住重庆市江津区。委托代理人：刘倬伶，重庆合益律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：朱先伦，男，汉族，1959年2月5日出生，住重庆市江津区。委托代理人：胡祖波，重庆伟豪律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）朱跃国与被告（反诉原告）朱先伦土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，由审判员蔡佑彬担任审判长，与人民陪审员吴元泽、郑娟组成合议庭于2014年7月2日公开开庭进行了审理。朱跃国及其委托代理人刘倬伶，朱先伦及其委托代理人胡祖波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱跃国诉称：朱跃国（甲方）与朱先伦（乙方）于2006年7月1日签订了《租地协议》（简称协议），主要约定：甲方将塆秋和塆秋函头的0.827亩土，按每年每亩1000元出租给乙方使用；租用时间从2006年7月1日起至2021年6月30日止；第一年包括青苗费和附着物在内按7000元／亩给付甲方，第二年始就按1000元／亩给付；每年7月底以前给付租金，且不得违约；任何一方拒不履行协议约定的事项，则负责赔偿对方违约金50000元。协议签订后，朱先伦给付租金至2010年12月。后双方口头约定从2011年起将租金涨至每年1800元／亩，2011年及2012年农历正月，朱先伦均按变更后的标准给付租金1488.6元。朱先伦在承租土地上修建围墙和搭建了钢棚，用于其经营的回收站的生产经营场所，后该回收站生意不好停产。现朱先伦将承租土地及厂房上锁闲置，也拒绝给付朱跃国2013年和2014年的租金，经多次催收未果。朱先伦的行为已构成根本违约，为此，请求人民法院：1.解除双方于2006年7月1日签订的《租地协议》，并判令朱先伦将承租土地腾空后交还朱跃国；2.判令朱先伦给付欠付的租金1860.75元，并自2014年5月20日起按4元／日的标准支付租金至承租土地腾空交还之日止；3.判令朱先伦给付违约金50000元。被告（反诉原告）朱先伦辩称：双方签订协议后，朱先伦并未违约，而是按约支付了土地资金。协议履行中，朱跃国违反合同约定，擅自要求增加租金，并且拒收朱先伦按约定给付的租金。朱跃国存在违约行为，并在土地通道中堆放砖块，致朱先伦不能正常使用土地而遭受损失。本案不符合解除合同的条件。综上，请求驳回朱跃国的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）朱先伦诉称：双方签订的协议约定，朱先伦在承租土地上修建的厂棚、器具等属于朱先伦所有。协议签订后，朱先伦投资修建了围墙、钢棚等建构筑物，且一直按约定给付租金。但从2011年起，朱跃国违反合同约定，单方要求增加租金，否则要收回土地。朱先伦迫于压力不得不按朱跃国的要求给付了2011年和2012年的租金。虽然如此，朱跃国仍在土地通道中堆放砖块，致朱先伦不能正常使用土地。后朱跃国以约定的租金标准过低为由拒绝接受朱先伦给付的租金，也未将砖块等障碍物清除。朱跃国违反合同约定，单方变更合同内容，且对朱先伦正常使用土地设置障碍，其行为已构成违约，并给朱先伦造成重大损失。为此，请求人民法院：1.判令继续履行双方于2006年7月1日签订的《租地协议》；2.判令朱跃国给付朱先伦违约金50000元；3.判令朱跃国限期清理土地通道中堆放的砖块，并赔偿朱先伦损失6000元。反诉被告（本诉原告）朱跃国辩称：双方口头约定从2011年起增加租金至每亩每年1800元，且已实际履行，这是双方自愿协商一致的行为，并非朱先伦所说的迫于压力。朱先伦于2012年就不再经营管理土地及回收站，朱跃国堆放砖块的时间是2013年9月14日，此时离朱先伦拖欠租金及停止经营已经数月，故堆放砖块未对朱先伦造成损失，不应赔偿。朱先伦的废品回收站是因为其经营不善而停业，并非朱跃国的行为所致。朱先伦想将土地转手出去，但没有找到下家，因此，其不愿继续履行协议，既不返还土地，也不给付租金，其行为已构成根本违约，朱跃国有权行使法定解除权解除合同。综上，请求驳回朱先伦的反诉请求，支持朱跃国的本诉请求。经审理查明：2006年7月1日，朱跃国（甲方）与朱先伦（乙方）签订《租地协议》，主要约定：甲方将塆秋和塆秋函头的土，共计0.827亩，出租给乙方使用；租用时间从2006年7月1日起至2021年6月30日止；第一年的租金包括青苗和附着物在内按7000元／亩计付；第二年起按每亩每年1000元计付租金，并于每年7月底以前给付，如乙方违约，按每天2%的违约金给付甲方；如今后遇国家征用和其它占用，地上附属设施归乙方所有，土地安置费、补偿费等归甲方；期满或乙方违约不租用土地时，乙方按当时的国家标准给付甲方还耕费；本协议生效后，如任何一方拒不履行协议的约定事项，则负责赔偿对方违约金50000元整；土地出租后任随乙方修建居住管理，甲方不能干涉乙方在出租土地上修建厂棚等。朱跃国所在的村、社两级组织参与了该协议的签订，并分别在协议上加盖了印章。协议签订后，朱跃国将约定的土地交付朱先伦管理使用。朱先伦投资在承租土地上修建围墙和搭建钢棚建起了简易厂房，并在厂房内钻了一口水井，用于废旧物资的回收经营场所。后朱跃国因生活所需，经与朱先伦协商后在厂房外距朱先伦的水井约1.5米处另钻了一口水井。2012年，朱先伦停止经营废旧物资回收生意，并将经营场所上锁闲置，实际上也闲置了承租的土地。从租赁土地的第二年起，朱先伦按每亩每年1000元的标准给付租金至2010年，2011年和2012年按朱跃国要求的标准给付租金。后朱先伦未给付2013年和2014年的租金，经朱跃国催收未果。2014年5月19日，朱跃国提起诉讼并提出前述诉讼请求。同年6月5日，朱先伦提起反诉并提出前述反诉请求。案经本院调解无效。另查明：朱跃国起诉前，未向朱先伦发出解除合同的书面通知。朱先伦在签订和履行协议中，有时使用了公司的名义。朱先伦本人及由其担任法定代表人的公司，均表示案涉土地系朱先伦个人承租，协议中的权利义务概由朱先伦享有和承担，与公司无关。2013年9月，朱跃国欲在自己的院坝内修建围墙，购买红砖堆放在进出案涉土地即回收站经营场所的通道上，但朱跃国至今未建围墙，也未挪动砖块。上述事实，有当事人的陈述，租地协议，承诺书，收条，现场照片等证据，经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为：农村土地承包经营权人可以将其部分或者全部农村土地承包经营权出租给他人并收取租金。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，双方当事人签订协议后，朱跃国已按约定履行了交付土地的主要义务，朱先伦的主要义务是按约定给付租金和经营管理好承租的土地。关于朱先伦是否存在迟延给付租金的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。朱跃国主张朱先伦未给付2013年及该年以后的租金。朱先伦辩称是朱跃国于2013年初拒绝受领租金，并申请证人出庭作证，拟证明其未履行租金的责任应由朱跃国承担。朱跃国对朱先伦的辩解意见及证人的陈述均不认可。《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第（一）项规定，债权人无正当理由拒绝受领标的物，致债务人难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。该法对债权人在无正当理由拒绝受领标的物的情形下规定了救济途径。因此，即使朱跃国无正当理由拒绝受领租金并致朱先伦难以履行给付义务，朱先伦也应依法将其应付租金提存，以合法有效的方式履行其给付义务。朱先伦在长达一年半的时间内，既未实际给付租金，也未依法将应付租金提存，结合并不高的租金数额和朱先伦已经不再经营管理承租土地等客观事实，本院对朱先伦的辩解意见及其证人证言不予采信。因此，朱先伦迟延给付租金的事实成立，依法应当承但民事责任。关于合同是否解除的问题。根据协议约定的租金给付时间，朱先伦已经迟延给付租金，经朱跃国催告后在合理期限后仍未履行给付义务。另，朱先伦自2012年就不再经营管理承租的土地，也未委托他人代为经营管理，依法应视为朱先伦以自己的行为表明不再经营管理土地。朱先伦迟延给付租金和不再实际经营管理土地的事实，证明其已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项和第（三）项的规定，朱跃国依法享有单方解除合同的法定权利，故对朱跃国解除合同及要求朱先伦给付所欠租金的诉讼请求，本院予以支持。朱先伦反诉要求继续履行合同，与其既不履行给付租金义务，也不经营管理土地的行为相互矛盾，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，朱先伦应给付租金至合同解除之日。朱跃国要求朱先伦给付合同解除以后的租金，于法无据，本院不予支持。关于租金标准是否变更的问题。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。朱跃国主张自2011年起变更租金为每亩每年1800元，朱先伦对此不予认可。虽然朱先伦自称迫于压力不得不按朱跃国的要求给付了2011年和2012年的租金，但具体的给付数额并不确定，朱跃国亦未举示证据证明双方将租金标准明确地变更为每亩每年1800元。本案只能认定双方就2011年和2012年的租金标准有过口头变更的事实，但变更的具体金额并不明确，在双方存在争议且无法明确具体金额的情况下，依法应推定为未变更，双方仍应按每亩每年1000元的标准计付租金。故对朱跃国主张按每亩每年1800元的标准计付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题。双方约定，如任何一方拒不履行协议的约定事项，则负责赔偿对方违约金50000元整。审理中，双方均认为约定的违约金过高，要求法院依法调整。双方在履行协议过程中，曾对协议约定的租金标准产生了纠纷，并进行过变更，但变更的具体金额无法查清，而收取租金是朱跃国的主要权利。根据查明的事实和日常生活经验，可以认定是朱跃国提出了变更并提高租金的要求，这是双方产生纠纷的重要原因。在双方未就变更的内容达成一致协议的情况下，朱跃国要求变更租金就属于单方行为，应认定其违反了协议中关于租金标准的约定，其行为构成违约。双方约定给付违约金的条件是一方是否存在违约行为，并不考虑违约的程度。虽然双方的违约程度不同，但不影响双方各自承担的违约责任，该违约责任应当一致。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。签于双方均存在违约行为，并就违约金提出了完全相反的主张，故对双方主张的违约金，本院均不支持。关于腾空并交还承租土地的问题。朱先伦是基于租赁合同对承租土地进行管理使用，故其对租赁土地投入形成的构筑物、附着物等相关设施享有民事权益，也符合双方的约定。朱先伦无权在合同解除后继续占有使用承租土地，应将土地腾空后交还朱跃国。基于朱先伦对其投入形成的相关设施享有的民事权益，该相关设施由朱先伦自行处置为宜。综合考虑本案的实际情况和处置相关设施的合理时间等因素，酌情给予朱先伦六十日的时间为宜。关于朱先伦反诉请求朱跃国赔偿损失6000元，并清理土地通道中堆放的砖块的问题。朱先伦停止并闲置土地在前，朱跃国堆放砖块在后，堆放砖块在客观上未对朱先伦造成损失，且朱先伦未就其主张的损失举示证据加以证明，故对其赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本院已支持朱跃国解除合同和腾空交还承租土地的诉讼请求，虽然双方的合同在解除后终止履行，但朱先伦在腾空交还承租土地时，需要利用进出土地的通道，而朱跃国堆放的砖块不利于朱先伦腾空土地所需，故对朱先伦请求朱跃国清理土地通道中堆放的砖块的反诉请求，本院予以支持。又因朱跃国履行该清理义务会直接影响朱先伦履行腾空并交还土地的义务，本院酌情给予朱跃国五日的清理时间为宜。综上所述，为维护市场经济程序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十四条第（二）（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零一条第一款第（一）项、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款、第五十六条，《重庆市实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱跃国与被告（反诉原告）朱先伦于2006年7月1日签订的《租地协议》。二、被告（反诉原告）朱先伦于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）朱跃国2013年及该年以后的租金（按面积0.827亩和每亩每年1000元的标准计付）至合同解除之日止。三、原告（反诉被告）朱跃国于本判决生效之日起五日内清理完进出土地的通道中堆放的砖块。四、被告（反诉原告）朱先伦于本判决生效之日起六十日内将承租土地腾空后交还原告（反诉被告）朱跃国。五、驳回原告（反诉被告）朱跃国的其它诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）朱先伦的其他反诉请求。如被告（反诉原告）朱先伦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1097元，减半收取548.5元，由原告（反诉被告）朱跃国负担。反诉案件受理费1097元，减半收取548.5元，由被告（反诉原告）朱先伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  蔡佑彬人民陪审员  吴元泽人民陪审员  郑 娟二〇一四年十一月十一日书 记 员  刘云龙