山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终1025号上诉人（原审原告）孟令荣，女，1977年2月10日出生，汉族，居民。被上诉人（原审被告）王永刚，男，1971年12月14日出生，汉族。被上诉人（原审被告）董伟（系王永刚之妻），女，1975年6月1日出生，汉族。上诉人孟令荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2015）邹民初字第1822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年5月8日，原、被告签订《房屋买卖合同书》一份，原告向两被告购买邹城市铁山路568号金都花园小区63号楼2-602房屋一处。合同约定原告在签订合同时，支付首付款27万元。合同签订后，原告即支付了27万元的首付款。后因故双方口头解除该房屋买卖合同，被告已经退还原告235000元。2015年5月12日，原告诉至法院，要求确认《房屋买卖合同书》无效，被告退还首付款余额35000元，诉讼费由被告承担。庭审中，经调解，原告同意放弃1万元，要求被告给付2.5万元，被告陈述，原告已经同意赔偿被告损失3.5万元，不同意退回，且保留追究原告赔偿损失的权利，双方未达成一致意见。原审法院认为，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。本案中，涉案房屋的房产证所有权人为王某清（男，汉族，1999年2月26日出生）系两被告之子，其作为法定代理人代为行使买卖房屋的行为，并无不当。原、被告签订的《房屋买卖合同书》均不符合《中华人民共和国合同法》第52条合同无效的情形，该合同书是当事人真实意思表示，且不违背法律规定，是合法有效的。原告要求依法确认《房屋买卖合同书》无效，证据不足，依法应予驳回。原告第一项诉讼请求是确认之诉，第二项诉讼请求是给付之诉，是基于涉案合同无效状态下的返还财产，其要求被告返还剩余房款的证据不足，本院不予采信。原、被告双方在口头解除该房屋买卖合同时，就退还购房款，双方的违约责任约定不明确，是造成原被告之间纠纷的主要原因，因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。诉讼费675元，由原告孟令荣承担。宣判后，孟令荣不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人返还上诉人剩余房款35000元。理由是，一、二被上诉人处置他人财产系无权处分，且没有权利人的授权或追认，应认定合同无效。二被上诉人虽系该房屋所有权人王某清的法定代理人，但该房屋登记在王某清名下，系王某清的个人财产，王某清的法定代理人也无权随意处置，被上诉人在与上诉人签订合同时，并未如实向上诉人告知这一事实，合同上也没有王某清的签字或对二被上诉人的授权，应认定合同无效。二、即使抛开合同效力问题，上诉人与被上诉人对没有完成房屋和房款的相互交付均没有异议，对房款未全部退还也没有异议，上诉人要求退还房款并非证据不足。并且双方在合同中也有关于违约责任的约定，造成纠纷的原因是被上诉人不履行配合过户义务。即使合同没有约定违约责任，影响的也是违约责任的承担，不应当影响房款本身的返还。被上诉人王永刚、董伟答辩称，一、被上诉人与上诉人的姐姐、姐夫原为对门邻居，2014年4月底，被上诉人将房屋出售给他人，上诉人及其姐姐知道后，多次打电话央求购买该房屋，看在多年邻居的面子上，被上诉人支付违约金将原购房者购房款退掉，于5月8日将房屋出售给上诉人。未及时过户的原因是上诉人在兖矿世纪花园小区有住房一套，想出售原住房后再办理过户手续，以减少过户费用。因上诉人原住房一直未出售出去，于是将本案所涉房屋出租并打出出售广告，同时请求迟付余款，后来随着房屋价格的下降，被上诉人又想违约退房。2015年3月，为避免损失的进一步扩大，被上诉人通过中介，联系到买家，但价格已降到53万元，经与上诉人协商，上诉人同意补偿差价后，被上诉人将房屋出售，并办理过户手续。2015年4月17日，被上诉人与上诉人约定携带购房合同和首付款收据，在邹城市煤气公司东农行储蓄所退还扣除差价35000元后的235000元首付款，解除原购房合同，但上诉人收到235000元后即变脸，只肯写收款收据。如果被上诉人没有得到上诉人同意补偿差价的承诺，不会将235000元交付上诉人，上诉人也不会接受235000元。二、合同是双方的真实意思表示，合法有效。房屋是单位分配给被上诉人的，被上诉人是房子的实际所有权人和出资人，虽然房产证登记的所有权人是王某清，但被上诉人作为王某清的监护人，为了其上学和改善生活条件，代为出售旧房符合法律规定。因被上诉人与上诉人的姐姐是对门邻居，签订的合同并不特别规范，但被上诉人第二次能将房屋卖出并顺利过户，证明并未因登记的所有权人是王某清而影响过户，上诉人称被上诉人无权处分该房屋与事实不符。上诉人起诉之前，从未要求被上诉人过户，上诉人毁约的原因是房地产市场低迷，上诉人一直未将自己的原有房屋卖出。上诉人方曾于2014年7月5日在邹县电厂吧发帖出租涉案房屋，7月7日在邹县电厂吧发帖60万元出售，10月2日在兖矿吧发帖57万元出售，帖子上留的是上诉人的电话和其姐夫张某乙的电话，上述事实都说明不是被上诉人违约。经审理查明，涉案房屋为邹城市铁山路568号金都花园小区63号楼2单元602室，原登记在二被上诉人之子王某清名下，上诉人孟令荣姐夫张某乙的房屋与本案所涉房屋系对门。上诉人孟令荣在世纪花园小区有住房一套。2014年5月8日上诉人孟令荣与被上诉人王永刚、董伟就涉案房屋签订买卖合同，约定价款为565000元，过户税费由上诉人孟令荣承担。2014年10月8日，上诉人孟令荣将涉案房屋的部分钥匙还给被上诉人王永刚、董伟。2015年3月26日，被上诉人董伟作为王某清的代理人与沈某在中介方参与下就涉案房屋签订了买卖合同，合同借款53万元。2015年4月17日，被上诉人董伟转账支付给上诉人孟令荣235000元，上诉人孟令荣向上诉人出具了收条。上述事实，主要是根据当事人陈述、房屋买卖合同、收条、户口簿等认定的。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”合同是否存在无效的情形，应根据合同法第五十二条的规定审查。上诉人孟令荣与被上诉人王永刚、董伟签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并不因房屋登记在王某清名下导致上诉人与被上诉人签订的合同无效，合同应为有效合同。根据规定，如果拥有两套住房，出售房屋时需缴纳所得税，被上诉人王永刚、董伟所称上诉人孟令荣待原有房屋出售后才要求办理涉案房屋的过户手续符合常理，上诉人孟令荣也未能举证证明因被上诉人的原因未能办理涉案房屋的过户手续，且被上诉人没有理由将房屋不卖给合同价格更高的上诉人孟令荣而卖给沈某，故解除合同应系因上诉人孟令荣的原因造成的。被上诉人董伟前后两次出售房屋的差价为35000元，上诉人孟令荣于2014年10月就将部分房屋钥匙返还给被上诉人王永刚、董伟，被上诉人董伟在与沈某签订合同后，退还给上诉人孟令荣购房款235000元，上诉人孟令荣出具了收条，说明双方就上诉人孟令荣承担房屋差价35000元一事协商达成了一致意见。综上，原审判决虽然判决理由欠妥，但判决结果并无不当，上诉人孟令荣的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人孟令荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫先东代理审判员  张 芳代理审判员  韩 飞二〇一六年五月三十一日书 记 员  姜佑华