上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2886号原告(反诉被告)李聪。委托代理人朱以林，上海汉盛律师事务所律师。委托代理人黄蓉，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)袁广庆。委托代理人李鸿，上海鸿和律师事务所律师。原告李聪与被告袁广兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。后因案件复杂,本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。被告袁广庆于2016年3月25日提起反诉，本院受理后，与本诉合并于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告李聪及其委托代理人朱以林，被告袁广庆及其委托代理人李鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李聪诉称：原告为求购三室户的房型，通过中介方上海太平洋房屋服务有限公司居间，有意购买被告名下的上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，双方商定房屋转让价为400万元(人民币，下同)。在签约前，中介方向原告介绍此房位于顶楼，为复式结构的三房(楼上两房)，使用面积约120平方米。被告亦表示其未更改房屋结构，房屋产权证登记的建筑面积为71平方米，使用面积为120多平方米，多余部分系开发商赠送，故房屋转让价是根据房屋的实际情况，高于小区其他产证面积为71平方米的房屋。原告经实地查看后，确认是三房复式房屋，遂与被告于2015年8月10日签订的买卖合同。之后，双方又于9月1日签订了网络版的《上海市房地产买卖合同》。原告分期向被告支付了124万元购房款。之后，原告得知涉案房屋顶上一间房间为被告自行搭建的违法建筑，房屋管理部门于2015年11月9日作出决定书要求限期拆除。被告于同月18日拆除的违法建筑，故涉案房屋恢复为原有的复式两房结构。由于被告出售房屋时向原告隐瞒了房屋存在违法建筑的事实，存在欺诈，且由于涉案房屋中违法搭建的一间房间被拆除后，原、被告约定的房屋转让价远于市场价，原定价格显失公平。现基于《合同法》第五十四条之规定，要求：1、撤销原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款124万元，并偿付截止判决生效之日为止按银行同期贷款利率计算的利息(以10万元为本金，自2015年8月10日起算；以110万元为本金，自2015年8月19日起算；以4万元为本金，自2015年10月30日起算)；3、被告赔付因其过错导致原告再次购买同地段、同房型的房屋差价损失30万元。诉讼中，原告于2016年3月4日向本院申请变更第一项诉讼请求为：要求判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》。原告于2016年3月16日再次申请变更诉讼请求为：1、要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、被告赔偿因违章建筑拆除而造成一间房间交付不能所造成的损失126万元。被告袁广庆辩称：在原、被告首次见面时，被告就告知原告房屋有部分是自行搭建的。从原告提供的录音资料书面整理材料中也可以印证，原告当时对于搭建建筑的质量以及是否可能被拆除进行了商讨，最终原告认可了该搭建，也是预见到了可能被拆除的风险。被告不存在欺诈，也不存在重大误解。原、被告于2015年10月30日签订补充协议前，原告曾担心其银行贷款无法通过银行审批，要求与被告签订补充协议，并声称如被告不签订补充协议，其会向行政管理部门举报涉案房屋上的违法建筑。因此，原告是在充分认识到涉案房屋有违法建筑的情况下，又与被告签订了补充协议。原告所述与事实不符。现不同意原告要求撤销合同的诉讼请求，要求继续履行合同。针对原告变更后的诉讼请求，被告袁广庆辩称：原告变更诉讼请求为要求解除合同的申请书副本已送达至被告，被告对解除合同无异议。买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。在居间合同及网签合同中均表明了房屋的建筑面积，被告在原告第一次看房时即告知原告房屋存在搭建的部位及搭建所用的材质，而原告对于违法建筑的风险也是明知的，双方约定的交易价格中并未考虑搭建的部分，而是按正常的市场价签订合同。原告要求解除合同的意思表示已通知到了被告，被告明确同意解除，故不同意原告要求继续履行合同的诉讼请求。鉴于被告已收到了原告要求解除合同的申请，且被告同意解除合同，而导致合同解除的过错在于原告，故现提起反诉，要求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；2、原告偿付违约金80万元(按合同约定的总价款的20%计算)。针对被告的反诉，原告李聪辩称：涉案的合同系可撤销的合同，被告是按三室的房屋结构出售给原告，而由于违章建筑被拆除后，房屋变成二室的结构。原告未向被告主张合同解除，而是曾向法院申请要求判决解除合同。在法院审理终结前，原告变更诉讼请求要求继续履行合同，系其所享有的诉讼权利，不同意被告的反诉请求。经审理查明，涉案房屋产权登记的所有权人为被告，登记的建筑面积为70.99平方米。该房位于11楼，为复式结构。在12楼，被告自行搭建了一间房间。上海太平洋房屋服务有限公司为原、被告提供涉案房屋买卖的居间服务，并带原告实地查看了涉案房屋的现状。经该公司居间，2015年8月10日原告作为买受人，被告作为出售人，双方签订一份无合同编号为《上海市房地产买卖合同》，约定，原告以400万元向被告购买涉案房屋。该合同由案外人崔某某代被告签字。同日，原告向被告支付房款10万元。双方约定，交易税费均由原告负担。8月19日，原告支付被告购房款110万元。2015年8月28日，根据原、被告达成的交易条件，上海太平洋房屋服务有限公司从网络上打印编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定，涉案房屋建筑面积为70.99平方米；双方同意涉案房屋转让价为400万元；双方确认于2015年10月15日前，共同向房地产交易中心办理过户手续。合同“补充协议(一)”约定：1、在签订合同时，《上海市房地产登记簿》显示该房屋存在抵押登记，抵押权人陶周备，债权数额100万元，登记证明号闵XXXXXXXXXXXX，乙方对上述情况知晓并同意继续购买该房屋。甲、乙双方约定，甲方应于2015年8月25日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。甲方应于办妥还款手续后十个工作日内办理抵押登记注销手续；2、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付的标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；4、双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，双方不再另行结算……。合同附件三“付款协议”约定：原告于签约时支付被告购房款10万元，于2015年8月30日前支付购房款110万元，原告以购房贷款方式向被告支付购房款278万元，该款由贷款银行转入被告账户，原告于双方办妥房屋交接手续当日支付被告购房款2万元。原、被告双方于2015年9月1日在合同落款处签名，但签署的日期为2015年8月28日。2015年9月3日，原告再次实地查看了涉案房屋，被告告知原告12楼上的房间楼板(屋面)系自行搭建。2015年9月5日，原告通过手机向中介公司经办人夏某某发出数条微信,主要内容为：卫生间漏水一事，房东(被告袁广庆)何时能处理好？另，该房屋楼上两间，是房东不请正规公司来建造的，完工后房东应该要做房屋质量检测的，请房东出示房屋质量检测证书，如果房东当时疏忽没有做楼上两间的房屋质量检测，请房东补一个房屋质量检测证书。在向你们(中介公司)了解这套房屋的信息过程中，反复问你们，房屋结构是原来的还是房东改变的，你们说房屋结构是原有来，而房东说楼上一层是自行建造的。房屋检测费用可由我(原告李聪)承担，但房东要配合提供资料。另在微信中，原告表示银行要求其9月上旬提供贷款资料，你(中介人员)尽快协调房东(协助)。2015年9月6日下午，原告李聪、被告袁广庆，中介人员夏某某、汪某等见面，就被告自行搭建的顶楼楼板的安全性进行沟通，原告希望被告能提供施工图纸并确保安全性。而被告则表示其是通过正规公司进行的搭建，不存在安全性隐患。2015年10月30日，原告(合同乙方)、被告(合同甲方)签订一份《补充协议》，约定：1、乙方于2015年11月10日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；2、若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之日，以现金银行转帐补足不足部分。由于延迟交易两个月左右，甲、乙双方约定乙方在过户当日支付赔偿甲方叁万元整；3、双方约定，最迟自乙方申请贷款满50个工作日内，双方至房地产交易中心办理手续；4、其他事项按原房地产买卖合同履行。次日，原告支付房款4万元。2015年11月9日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局作出沪闵房管附违认梅字(2015)第018号《附有违法建筑的房屋认定书》，认定涉案房屋附有违法建筑，该房屋附有违法建筑的情况将在房地产登记簿上记载。拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。同日，该决定书送达给了被告。被告签收决定书后，亦出具承诺书，承诺于2015年11月16日前将屋顶的违法搭建自行拆除。同月18日，被告将涉案房屋的屋顶上的违法建筑予以拆除。现原告以诉称理由诉至本院。上述事实，由原告提供的2015年8月10日的房地产买卖合同、8月28日的房地产买卖合同、10月30日的补充协议、涉案房屋产权证以及产地产登记簿、原告的付款凭证、涉案房屋照片、附有违法建筑的房屋认定书、被告出具的承诺书等，被告提供的原告与中介人员夏巧巧的微信截屏，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案房产登记的建筑面积为70.99平方米，涉案房屋的现状所反映的实际使用面积远大于70.99平方米，原告明知，但无证据证明在原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，被告已明确告知原告涉案房屋顶楼一间房间系自行搭建的违法建筑。对于原告而言，在被告未告知存在违法建筑的情况下，就房屋的使用面积远大于产权登记面积的理解，无非两种情形，一是房屋二层的建筑系开发商提供给被告无偿使用，但不计入产权面积，二是被告违法搭建。就现有证据而言，无证据证明被告明确向原告表示了房屋二层建筑系开发商无偿赠与。原告在与被告签订买卖合同时，对涉案房屋的现状予以认可，并认为符合其需求。在签订合同后，被告明确告知原告房屋二楼有部分系其自行搭建的建筑，而在原、被告于9月6日的沟通过程中，原告对于房屋存在违法建筑的事实未提出异议，而是就搭建部分的安全性表示疑虑。此后，双方又于10月30日签订补充协议，且补充协议仅就原告的贷款事宜作了补充约定。因此，本院认为，在双方签订《上海市房地产买卖合同》前，被告虽未全面、明确告知原告房屋二层存在部分违章搭建，但尚不构成恶意欺诈的程度。并且在之后，被告告知原告房屋二层有违法建筑的情况下，原告不仅没有表示要求撤销或解除合同，而是与被告签订了补充协议，并支付了4万元房款，显然原告对于房屋存在违法建筑的状况表示了接受。房屋转让价格是经过原告充分考虑、衡量后与被告商定的，该价格并不是仅仅考虑房屋产权之建筑面积来计算，而且还包括房屋结构、楼层、装修等诸多因素。在2015年9月6日原、被告的沟通中，双方对房屋的价格亦作了说明。虽然涉案房屋二层的违法建筑已被拆除，但并不影响双方对合法不动产的交易，双方可以按合同约定继续交易。原告先是诉请要求撤销合同，之后变更诉请要求判决解除合同，后又变更为要求继续履行合同。按照《民事诉讼法》的规定，原告有权变更诉讼请求。变更诉讼请求是原告依法享有的诉讼权利。而原告向本院提交要求判决解除合同的申请书，但其并无合同解除权。本案于2015年12月28日的第一次庭审中被告明确表示不同意撤销合同，而是要求继续合同。在原告不享有合同解除权的情况下，被告收到原告关于要求判决解除合同的变更诉讼请求申请书副本后，并未明确向本院或原告表明其同意解除的意思表示。而在2016年4月18日的第三次庭审中，原告当庭变更诉讼请求要求继续履行合同，因此原、被告在此前并未形成合意一致同意解除合同，况且原告变更诉讼请求是依法行使诉权。故被告表示原、被告之间的合同已解除的抗辩意见，本院不予采纳。《合同法》的基本精神是维护交易安全，促进合法交易活动。现原告要求继续合同的请求，于法有据，本院予以支持。因此，被告应当协助原告办理交易过户、交付房屋，而原告则按约支付被告剩余房款，交易税费由原告负担。另，原、被告在2015年10月30日签订的补充协议中约定，在双方办理过户之日，原告应赔付被告3万元，故原告仍应按此补充协议履行赔付3万元的义务。双方约定的房屋总价款为400万元，原告已向被告付款124万元，尚需支付276万元。原告主张要求被告赔偿126万元损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于原、被告签订买卖合同时，双方均明知对于涉案房屋上存在违法建筑，但对违法建筑的保留使用均抱有侥幸心理，但违法建筑被拆除后，引发了双方的纠纷，故对于本诉的诉讼费用，由双方各半负担。被告反诉主张要求确认合同已解除、要求原告偿付违约金80万元的请求，缺乏依据，本院不予支持。反诉的诉讼费用由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李聪与被告(反诉原告)袁广庆于2015年8月28日就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、原告(反诉被告)李聪于本判决生效之日起在四十五日内支付被告(反诉原告)袁广庆购房款人民币274万元；三、被告(反诉原告)袁广庆于收到原告(反诉被告)李聪支付的274万元购房款后的十日内，协助原告(反诉被告)李聪办理上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告(反诉被告)李聪名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由原告(反诉被告)李聪负担；四、原告(反诉被告)李聪于被告(反诉原告)袁广庆协助办理上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室产权过户手续当日赔付被告(反诉原告)袁广庆人民币3万元；五、被告(反诉原告)袁广庆于办理上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续之的十日内，将此房屋交付给原告(反诉被告)李聪。原告(反诉被告)李聪于接收此房的当日支付被告(反诉原告)购房尾款人民币2万元；六、驳回原告(反诉被告)李聪的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)袁广庆的反诉请求。本诉案件受理费18,660元，财产保全费5,000元，合计23,600元，由原告(反诉被告)李聪负担11,830元,被告(反诉原告)袁广庆负担11,830元。反诉案件受理费减半收取计人民币5,900元，由被告(反诉原告)袁广庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  尹 萍二〇一六年五月二十三日书 记 员  张 辰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。