上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2331号上诉人（原审第三人）雷欢。委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。被上诉人原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行。负责人钱勤新。委托代理人陈佳。委托代理人徐晶晶。原审被告李志元。原审第三人曹玲。委托代理人曹秀兴。上诉人雷欢因与被上诉人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行（下称虹口工商行）、原审被告李志元、原审第三人曹玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：四川北路房屋为公有非居住房屋，由虹口工商行向上海川北物业有限公司承租，约定租期自2011年7月至2021年6月。2011年11月15日，虹口工商行与李志元签订了《房屋租赁合同》将该房转租给李志元，约定：建筑面积为402平方米，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日；每月租金35，000元，租金每二月一付，由李志元于每二月的前一个月10日之前向虹口工商行支付租金；李志元应向虹口工商行支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即35，000元；李志元另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得虹口工商行的书面同意；经虹口工商行同意，李志元可将租赁房屋转租；李志元无合同依据而擅自转租的或逾期不支付租金累计超过1个月的，虹口工商行可书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向守约方按当前月租金的3倍支付违约金；被告逾期未支付到期应付租金的，应当按照每天千分之三的标准向原告支付迟延滞纳金。2011年12月，上海川北物业有限公司就此转租关系出具《租赁公有非居住房屋转租证明》，载明转租部位为底层和二层阁，面积423.25平方米。合同签订后，李志元支付保证金35，000元，开始承租四川北路房屋。2013年8月5日，虹口工商行向李志元发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，载明：“我行就出租虹口区四川北路XXX-XXX号的房屋与您签署了《房屋租赁合同》，现由于我行营业网点调整，拟不再将该房屋出租，根据《房屋租赁合同》第七条第3款之规定，特告知我行将于2013年12月31日（不含）起提前解除《房屋租赁合同》，相关后续事宜，请配合办理和交接”。李志元向虹口工商行支付房屋租金至2013年8月，自2013年9月起未再支付租金。2013年10月23日，虹口工商行向李志元出具《情况说明》，载明：“李志远为了配合我行收回出租经营房四川北路XXX-XXX号，由于业务发展需要开网点，请你配合，按照合同第九条解除本合同的条件，六项，违反合同的一方，应向守约方按当前月租金的三倍支付违约金”。落款处盖有中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行保卫处公章，落款日期下方有手写字：“违约方（工商银行）应向李志远赔偿月租金三倍违约金。”2013年12月，李志元向虹口工商行发函表示：“本人李志元于2011年11月15日与贵行订立了一份四川北路XXX-XXX号房屋租赁合同，2013年9月贵支行通知我要求提前收回，因本人已将房屋转租给第三人，目前第三人在正常经营，要收回房屋有一定困难，我将积极配合贵支行收回房屋，但需要一定时间，关于贵支行的租金待处理收回房屋后一并结算”。因对解约问题发生争议，虹口工商行诉至法院，要求判令解除虹口工商行与李志元于2011年11月15日签订的《房屋租赁合同》；李志元将四川北路房屋返还虹口工商行；李志元支付拖欠的2013年9月至判决生效之日止的租金及房屋使用费（租金及房屋使用费标准为每月35，000元）；李志元支付欠付租金所产生的迟延滞纳金（按照日千分之三的标准，计算至判决生效之日）；第三人曹玲立即从四川北路XXX号房屋迁出、第三人雷欢立即从四川北路XXX号房屋内迁出。审理中，虹口工商行撤回要求李志元支付迟延支付租金的滞纳金的诉请。原审法院另查明，李志元于2011年11月27日与曹玲签订《房屋租赁合同》，将四川北路XXX号房屋出租给曹玲使用，合同约定租期自2012年1月1日至2015年1月1日，租金每月23，000元。因曹玲欠付租金，李志元于2014年3月28日向原审法院提起诉讼，要求于2013年12月25日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；曹玲将四川北路XXX号房屋返还被告；曹玲支付拖欠的2013年11月至12月的租金46，000元以及合同解除后至被告实际搬离之日止的房屋使用费。该案审理过程中，被告李志元与曹玲均确认虹口工商行于2013年8月向李志元提出提前收回四川北路XXX号房屋。2014年5月23日，原审法院以（2014）虹民三（民）初字第685号民事判决书，判决曹玲应于判决生效之日起7日内向李志元支付2013年11月至2014年6月的租金184，000元；对李志元的其余诉讼请求不予支持。曹玲不服提起上诉，本院于2014年07月18日判决维持原判。李志元于2011年11月将承租的四川北路XXX号房屋转租给雷欢，因雷欢欠付租金，李志元于2014年3月28日向原审法院提起诉讼，要求于2013年12月25日解除双方于2011年11月7日签订的《承租合同》；雷欢将四川北路XXX号房屋返还给李志元；雷欢支付拖欠的2013年12月的租金20，000元以及合同解除后至李志元实际搬离之日止的房屋使用费。该案审理中李志元提供了落款日期为2012年11月7日，由李志元与雷欢签订的《承租合同》一份，载明租期为2012年11月22日至2017年11月21日，月租金20，000元；雷欢提供了落款日期为2012年11月8日，签订方为李志元和雷欢的《租房合同书》一份，载明租期为2012年11月22日至2033年11月21日，月租金为20，000元。该案审理中，被告表示从未签订过《租房合同书》，申请对《租房合同书》上甲方落款处的“李志元”字迹是否为李志元所写进行笔迹鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为该字迹是李志元所写。该案尚未审理终结。原审审理中，原审法院于2014年6月19日向李志元送达了起诉状、证据副本及应诉材料。虹口工商行表示，李志元支付的保证金35，000元同意在本案中抵扣李志元应当支付的费用。原审法院认为，根据虹口工商行、李志元签订的《房屋租赁合同》的约定，李志元转租房屋需经虹口工商行同意，李志元无合同依据而擅自转租的，虹口工商行有权解除合同。李志元于2012年11月分别将四川北路XXX号、2097号房屋分别转租曹玲及雷欢，转租期限均超过虹口工商行、李志元签订的《房屋租赁合同》所约定的租期，现李志元并无证据表明虹口工商行曾同意李志元转租或知晓李志元转租，故虹口工商行以李志元擅自转租为由解除合同，理由成立，虹口工商行要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。关于合同解除日期，根据合同法规定，应当自解除通知到达李志元之日解除，故合同应于本案起诉状送达李志元之日解除。租期内，李志元欠付的租金应当支付，占用房屋的，应当支付房屋使用费，现虹口工商行要求李志元支付自2013年9月起至判决生效之日止的租金及房屋使用费，法院予以支持。合同解除后，李志元应当向虹口工商行返还房屋，现四川北路房屋因李志元转租而由曹玲和雷欢占用，故曹玲和雷欢应当迁出四川北路房屋，至于李志元与曹玲、雷欢之间的租赁关系，不属本案处理范围，可另行解决，本案不予处理。李志元支付的保证金，虹口工商行同意抵扣李志元应支付的相关费用，即同意返还，于法不悖，法院予以准许。据此判决：一、虹口工商行与李志元于2011年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2014年6月19日解除；二、李志元应于判决生效之日起7日内按照每月35，000元的标准向原告虹口工商行支付自2013年9月至判决生效之日止的租金及房屋使用费；三、虹口工商行应于判决生效之日起7日内向李志元返还租赁保证金35，000元；四、李志元应于判决生效之日起30日内向中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行返还上海市四川北路XXX号-2097号房屋；五、曹玲应于判决生效之日起30日内携其物品迁出上海市四川北路XXX号房屋；六、雷欢应于判决生效之日起30日内携其物品迁出上海市四川北路XXX号房屋。本案受理费7，012.45元，减半收取3，506.23元，由虹口工商行负担1，016.23元，由李志元负担2，490元；财产保全申请费3，868.45元，由虹口工商行负担1，120.45元，由李志元负担2，748元。原审法院判决后，雷欢不服，向本院提起上诉，认为其与李志元订立的租赁合同合法有效，应受法律保护。签约之时，雷欢并不知道李志元没有转租权，也愿意直接向虹口工商行支付租金以示诚意。雷欢属于善意第三人，其合法权益应当受到法律保护。另外，原审判决雷欢迁出系争房屋，但雷欢已将房屋转租给案外人上海易祥物业管理有限公司，原审法院也已知晓该节事实，不应当判决雷欢迁出系争房屋。鉴于原审判决存在前述错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回虹口工商行对雷欢的诉讼请求。被上诉人虹口工商行辩称，雷欢在签约之时未尽审慎的审查义务，不属于善意第三人。关于上海易祥物业管理有限公司实际占有的问题，可以在执行阶段解决，不需要在案件审理中解决争议。上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，请求维持原审判决。原审第三人曹玲述称，其系合法占有系争房屋，不能继续租赁将会产生巨大损失，希望虹口工商行能让曹玲继续租赁。原审被告李志元未作答辩。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，虹口工商行以承租人李志元转租为由行使合同解除权，原审法院认可虹口工商行的解除权，确认双方的租赁合同于起诉状送达李志元之日解除。李志元对此未提起上诉，对原审法院该项裁决内容，二审予以维持。上诉人雷欢与李志元约定的租赁期本已超出李志元的承租期，即使不考虑解约裁决，李志元的承租期亦将届满，雷欢继续占有系争房屋没有合同依据。关于案外人的实际占有问题，鉴于虹口工商行表示可以在执行阶段解决，不要求在本案中裁决，本院予以准许。关于雷欢提出未能继续租赁的损失问题，可另案向相关责任人主张。综上，上诉人雷欢的上诉主张缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人雷欢负担。本判决为终审判决。法官助理李超审判长 汪 毅审判员 顾 梅审判员 承怡文二〇一四年十一月二十日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。