山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁05民终306号上诉人（原审被告）：东营华泰置业有限公司。住所地：东营市东营区新区菊香苑。组织机构代码：66932346-9。法定代表人：吴克孟，董事长。委托代理人：王作稳，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。委托代理人：曲真真，山东众成清泰（东营）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：隋东升。委托代理人：刘敏敏，山东正义之光律师事务所律师。上诉人东营华泰置业有限公司（以下简称华泰公司）因与被上诉人隋东升房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东民初字第1547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华泰公司的委托代理人王作稳、曲真真，被上诉人隋东升的委托代理人刘敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋东升向原审法院起诉称，原、被告于2012年3月15日签订商品房预售合同，合同约定，被告将位于东营市东营区庐山路1177号华泰国际豪园的第15幢1单元1302号商品房出售给原告，总房款为935755元。商品房买卖合同中明确约定交房时间为2012年12月31日前向原告交房，同时根据商品房买卖合同第十条，被告逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部房款，并按累计已付房款1%向原告支付违约金。但时至今日，被告仍未按合同履行交付义务。请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告返还原告购房款935755元、维修金5492元，并支付违约金9358元。华泰公司辩称，原告没有在法定的期限内行使解除权，现原告的解除权已丧失，不同意原告要求解除商品房预售合同的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，2012年3月15日，原告隋东升与被告华泰公司签订商品房预售合同。约定原告购买被告开发的位于东营市东营区庐山路1177号华泰国际豪园第15幢1单元1302号房屋，该商品房预测建筑面积152.55平方米，其中套内建筑面积122.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.21平方米；原告同时购买第15幢1单元06号房，用途为储藏室，该商品房预测建筑面积28.09平方米，其中套内建筑面积13.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.19平方米。单价为每平方米5180.22平方米，总金额为935755元。合同同时约定出卖人应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1、第2及第3种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家、省、市区的政策或法律发生变更，导致出卖人无法按本合同约定如期交付且在上述情形发生之日起30日内告知买受人的。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告按约定交付房款935755元；原告于2013年1月20日交付被告维修基金5492元。合同约定的交付期限届满后，被告未向原告交付涉案合同约定的房屋。原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应按约全面履行自己的义务。原告已依约向被告交纳全部购房款，被告在合同约定的交付期限未履行交房义务，根据合同约定，原告享有合同解除权，对原告请求解除合同的诉讼请求应予支持。被告关于原告没有在法定的期限内行使解除权导致解除权丧失的抗辩主张，原审法院认为，因被告迟延交付房屋，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告已不能实现合同目的，符合解除合同条件，故被告的该项抗辩意见，无事实和法律依据，依法不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方签订的商品房预售合同约定，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付房款的1%支付违约金。被告应返还原告购房款935755元并支付1%的违约金9357.55元。合同解除后，原告已交付被告的维修基金，被告应予返还，原告请求被告返还维修基金5492元，符合法律规定，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除原告隋东升与被告华泰公司于2012年3月15日签订的《商品房预售合同》（含附件）；二、被告华泰公司于判决生效之日起十日内返还原告隋东升购房款935755元及维修基金5492元；三、被告华泰公司于判决生效之日起十日内支付原告隋东升违约金9357.55元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13306元，减半收取6653元，由被告负担。上诉人华泰公司不服原审判决提起上诉称，原审判决认定事实错误：一、上诉人已将涉案房屋实际交付于被上诉人，不存在延迟交付的情形。上诉人已经在合同履行期内将全套房屋钥匙交付给被上诉人，被上诉人接受钥匙后已经可以自由出入、占有、使用该涉案房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应视为房屋已经交付使用。被上诉人称上诉人交付的房屋质量不合格，交付房屋时没有出示房屋竣工验收备案表，但这同时也表明上诉人已经向被上诉人履行了交房义务，只是在履行义务时存在瑕疵，但合同约定的主要交房义务已经履行完毕，合同目的已经实现。二、即使上诉人存在逾期交房的行为，被上诉人的合同解除权也因其没有在法定期限内行使而已消灭。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》中约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。该合同约定的交房日期为2012年12月31日，被上诉人行使解除权的起算时间应为2013年3月1日，因双方未约定解除权的行使期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应在一年内行使，即被上诉人应在2013年3月1日至2014年3月1日期间行使。被上诉人在上述期间内没有行使解除权，其解除权已经消灭，其无权解除合同。原审法院认定被上诉人在解除权发生之日后一年内仍享有解除权，任意扩大了被上诉人行使解除权的期限，系适用法律错误。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人隋东升答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。二审审理期间，上诉人华泰公司向本院提交《钥匙签收表》一份，证明上诉人华泰公司已经于2013年1月20日履行了交房义务。被上诉人隋东升质证称，对该证据的真实性没有异议，但对其载明的内容及证明目的不予认可。当时上诉人仅让被上诉人领取了1把钥匙，不是该证据载明的“6+1”把；因上诉人当时不能提供房屋验收合格的有关材料，被上诉人拒绝接收房屋，上诉人遂将钥匙收回，该《钥匙签收表》上的签字是被上诉人在验房之前所签。该证据不能证实被上诉人已经接收了房屋。被上诉人隋东升向本院提交上诉人华泰公司于2015年3月23日出具的《关于华泰国际豪园交房问题的答复》照片打印件一份，证明因上诉人的交房不符合约定条件，被上诉人至今没有接收房屋。另提交证人杨同福、李子明出具的书面《证明》各一份，证明被上诉人2013年1月20日验房时在《钥匙签收表》上先签字后验房，得知该房屋尚未验收合格后当即将钥匙交给了上诉人的工作人员。上诉人华泰公司质证称，《关于华泰国际豪园交房问题的答复》系针对2015年3月23日之前未收房的购房人所出具，与被上诉人无关；该答复第四项载明“根据现行法律规定，在约定日期内办理退房手续返还房款并支付违约金”，被上诉人的解除权已经丧失，上诉人不同意退房不违反该答复。关于被上诉人提交的杨同福、李子明出具的书面《证明》，两位证人的陈述仅为单方陈述，所述内容不实，不能推翻上诉人提交的《钥匙签收表》的证明效力。本院认为，上诉人提交的《钥匙签收表》形式完备，载有被上诉人的亲笔签名，被上诉人对其真实性没有异议，本院对该证据予以采信。对于被上诉人提交的《关于华泰国际豪园交房问题的答复》，该证据系以公告形式发出，其内容载明有关事宜“按照商品房销售合同有关条款根据现行法律规定”办理，该答复与每户购房人的相关性需结合具体情况而确定，仅根据该公告不能证实被上诉人是否已经接收房屋，故本院对被上诉人的证明目的不予支持。关于被上诉人提交的杨同福、李子明出具的书面《证明》，该证据的性质为证人证言，两证人均称被上诉人在验房当场将房屋钥匙交还给了上诉人，但两证人陈述的该过程不符合上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》中约定的退房程序或解除合同程序，本院对杨同福、李子明出具的书面《证明》不予采信。本院在二审中查明，被上诉人隋东升于2013年1月20日在涉案房屋的《钥匙签收表》上签字，该《钥匙签收表》载明领取钥匙数目为：楼宇门2，入户门6+1，储藏室6；备注载明猫眼一个。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，上诉人向被上诉人交付房屋钥匙视为对房屋的转移占有，被上诉人隋东升在涉案《钥匙签收表》上签字表明其已经接收房屋钥匙，视为涉案房屋已经交付使用。被上诉人隋东升抗辩称其在签字当天将房屋钥匙退还被上诉人，但并未提供有效证据予以证实，上诉人亦对被上诉人的该项抗辩主张不予认可，被上诉人关于上诉人至今尚未交付房屋的主张不能成立，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》中约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，本案约定的交房时间为2012年12月31日前，实际交房时间为2013年1月20日，逾期交房时间并未超过60日，被上诉人隋东升要求解除合同不符合约定的条件，本案亦不存在其他依据法律规定应当解除合同的情形，故对被上诉人隋东升要求解除涉案《商品房预售合同》的诉讼请求本院不予支持。涉案《商品房预售合同》不能解除，被上诉人隋东升原审请求的返还房款、维修金及支付违约金的诉讼请求亦无法律依据，本院均不予支持。综上，上诉人华泰公司的上诉理由成立，本院予以支持。因上诉人华泰公司在二审中提交了新的证据，导致事实发生改变，影响原审判决结果，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销东营市东营区人民法院（2015）东民初字第1547号民事判决；二、驳回被上诉人隋东升的诉讼请求。一审案件受理费13306元，减半收取6653元，二审案件受理费13306元，均由被上诉人隋东升负担。本判决为终审判决。审 判 长  翟玉芬审 判 员  王 芳代理审判员  王继印二〇一六年五月十一日书 记 员  冯亚萍