徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2014）铜民初字第1681号原告张昕，公务员。委托代理人朱旭，江苏非圆律师事务所律师。被告鹿金梅，无业。委托代理人朱余贇，江苏淮海正大律师事务所律师。被告张新宝，无业。原告张昕与被告鹿金梅、张新宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理。依法由审判员王延民适用简易程序，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告张昕及委托代理人朱旭、被告鹿金梅及委托代理人朱余贇、被告张新宝到庭参加诉讼。因案情疑难、复杂，于2014年8月20日裁定本案转入普通程序，依法组成合议庭于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告张昕及委托代理人朱旭到庭参加诉讼，被告鹿金梅、张新宝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张昕诉称，2014年4月12日，原告欲承租被告鹿金梅正在使用的位于徐州市铜山区南京路172号房屋，并付1000元定金。被告鹿金梅告知原告该房为张新宝所有，被告张新宝亦表示自己为房东，并同意鹿金梅转租。2014年4月13日装修人员在被告的许可下对房屋进行装修，被告鹿金梅家属共同砸墙改动中墙窗户向下拓宽近1米。后三方于2014年4月13日签订租赁房屋合同，租期为2014年4月13日到2015年1月15日，被告鹿金梅收取原告租金、转让费83000元。被告张新宝表示该房虽无房证，但保证是其自有的房屋，被告张新宝收取原告房屋维护押金3000元。协议签订后，原告在两被告同意的情况下继续对该房屋进行了装修，支付装修费用22000元。直至2014年4月21日，该房房东高春萍出现，原告此时才知道该房不是被告张新宝所有。后四方协商，房东高春萍不同意张新宝转租，房东高春萍要与张新宝解除租赁合同，并于2014年5月1日将原告装修中的房屋锁门，收回了该房。此后，原告与被告多次协商，要求所签合同违反了合同法的规定是无效合同，要求被告返还租金及转让费等费用，但是被告均以各种理由推脱拒绝。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，诉讼请求为：一、确认原告张昕与被告鹿金梅于2014年4月13日签订的房屋租赁合同无效；二、判决被告鹿金梅返还原告张昕房屋租赁转让费及租金83000元；三、判决被告张新宝返还原告张昕房屋维修费用3000元；四、判决被告鹿金梅、张新宝承担原告装修相关费用22000元；五、本案的诉讼费由被告承担。被告鹿金梅在答辩期间内未作出书面答辩，但在庭审中辩称，原告起诉被告鹿金梅承担相关责任缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。其理由如下：1、原告与鹿金梅、张新宝所签订的房屋租赁合同，因原告本身是国家公务员，其应该知道不能从事相关经营性的活动，其违反国家公务人员相关的强制性法律规定，不具有本合同的签约主体资格，因而合同的无效完全是由原告自己的原因造成。2、当事人三方签订的合同，在签约过程中鹿金梅本身并不知道张新宝不是涉案房屋的房东，同时在签约时张昕与鹿金梅都共同认为张新宝是涉案房屋的房东，因而本案房屋的转租的民事责任应该由被告张新宝承担。3、原告诉述的租金，被告收到了3万元，另外的款项53000元是由原告的合伙人小刘支付的，因而原告主张返还83000元无事实依据，同时被告鹿金梅在承租张新宝的房屋过程中，已经支付给张新宝租金70000元，因此，张新宝应当将相关的租金退还给鹿金梅。被告张新宝在答辩期间内未作出书面答辩，但在庭审中辩称，被告张新宝与被告鹿金梅于2013年1月15日签订涉案房屋的租赁协议，约定租期两年，租金7万元／年。被告鹿金梅主张不知道房东是不属实的，在此之前，鹿金梅已经见过房东好多次了，说明鹿金梅知道张新宝不是涉案房屋的房东。原告主张的返还原告房屋维修费3000元，被告收到了，收到后又转给房东高春萍了，高春萍同意返还给原告张昕。被告鹿金梅已经支付张新宝自2014年1月15日起至2015年1月15日止房屋租金7万元是属实的。经审理查明，案涉房屋位于徐州市铜山新区南京路30-2号（原南京路172号房屋），实际所有权人是高春萍，于1994年4月26日取得建设工程规划许可。2010年，高春萍将案涉房屋租赁给被告张新宝，期限5年，租金30000元／年，至2015年1月15日止。2013年1月，被告张新宝将案涉房屋转租给被告鹿金梅，期限2年，租金70000元／年，自2013年1月15日起至2015年1月15日止。2014年4月，原告张昕、被告鹿金梅、被告张新宝签订商铺租赁合同，被告鹿金梅又将案涉房屋第一、二层转租给原告张昕，期限自2014年4月13日起至2015年1月15日止，被告鹿金梅收到原告张昕租金加转让费83000元，同时被告张新宝收到原告张昕案涉房屋维修押金3000元；被告鹿金梅在庭审中抗辩主张83000元中，只收到原告张昕30000元，另53000元是原告张昕的合伙人刘超给付的，原告张昕对此主张不予认可。2014年5月，原告张昕将案涉房屋装修的过程中，房东高春萍得知案涉房屋的上述转租行为则不予追认。至法庭辩论结束时，案涉房屋已由房东高春萍出租给案外人郭景乐。原告认为，原告张昕与被告鹿金梅、被告张新宝签订的商铺租赁合同是无效合同，要求被告返还租金及转让费用无果后，诉至来院。诉讼中，原告自认关于返还房屋维修费用3000元的诉讼请求已与房东高春萍解决处理完毕，自愿撤回对被告鹿金梅、张新宝承担原告装修相关费用22000元的诉讼请求，另行主张权利。上述事实，有下列证据，予以证实。一、当事人的陈述；二、原告提交的下列证据：1、原告与被告鹿金梅、张新宝于2014年4月13日签订的商铺租赁合同，2、房东高春萍与被告张新宝签订的房屋租赁协议（复印件），3、房东高春萍与郭景乐签订的房屋租赁协议（复印件），证明涉案房屋已由房东2014年5月19日租赁给案外人郭景乐；三、由被告张新宝提交的张新宝与鹿金梅于2013年1月15日签订的涉案房屋租赁协议1份；四、人民法院依职权对房东高春萍的调查笔录及高春萍提供的案涉房屋建设规划许可证（复印件）。上述证据，经质证，当事人无异议。对上述证据，本院予以采信，查明的事实，予以确认。本案的争议焦点：原告与被告鹿金梅之间签订的房屋租赁合同的效力及法律后果。一、关于原告与被告张新宝、鹿金梅签订的房屋租赁合同效力的认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。明确了未经出租人同意的转租合同是效力未定的合同。其原因是：首先，转租合同在承租人与次承租人是否根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条事先经过出租人同意，如果出租人同意的话，那么转租合同从达成合议时就已经生效，同样道理，如果出租人明确表示不同意的话，那么转租合同就因为有权利的出租人否定表示而归于无效；其次，承租人事先没有得到出租人同意的情况下擅自出租房屋，当然属于物权处分的行为，根据《合同法》关于无权处分的规定，其合同效力处于不确定状态，即如果出租人行使追认权，那么转租合同就自始有效，如果转租人不予追认，那么转租合同就归于自始无效。因此，转租合同在出租人作出明确表示之前的效力处于不确定状态。当然，如果出租人知道或应当知道承租人转租，经在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，此时，转租合同有效。在本案中，房东高春萍将案涉房屋租赁给被告张新宝，被告张新宝于2013年1月转租给鹿金梅，鹿金梅于2014年4月13日又转租给原告，房东高春萍于2014年5月得知案涉房屋的上述转租行为则不予追认，是在6个月内提出异议，原告主张确认鹿金梅将案涉房屋转租给原告的行为无效，应当予以准许。二、关于无效合同的法律后果。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本条规定了合同无效所产生的法律后果。在本案中，鹿金梅将案涉房屋转租给原告的行为无效，被告鹿金梅收到原告张昕租金加转让费83000元应返还给原告。因此，原告主张被告鹿金梅返还原告张昕房屋租赁转让费及租金83000元的诉讼请求，本院予以支持。被告鹿金梅在庭审中抗辩主张83000元中，只收到原告张昕30000元，另53000元是原告张昕的合伙人刘超给付的，原告张昕对此主张不予认可，被告鹿金梅也无证据证明其主张，故本院对被告鹿金梅的抗辩主张不予采纳。三、关于原告撤回对被告张新宝主张返还房屋维修费用3000元及对被告鹿金梅、张新宝主张承担装修相关费用22000元诉讼请求的问题。本院认为，原告自认关于返还房屋维修费用3000元的诉讼请求已与房东高春萍解决处理完毕，本案不再涉理。原告自愿撤回对被告鹿金梅、张新宝承担原告装修相关费用22000元的诉讼请求。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告的撤诉申请，是对自己诉讼权利的处分，符合法律的规定，予以准许。综上所述，任何人不能从自身的违法和无效法律行为中获利。不能让守诚信者受损，不能让违反诚信者受益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张昕与被告鹿金梅于2014年4月13日签订的房屋租赁合同无效。二、被告鹿金梅于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张昕83000元人民币。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由被告鹿金梅负担。被告鹿金梅应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王延民人民陪审员  赵彦合人民陪审员  李 赞二〇一四年十一月九日书 记 员  厉婉君