山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2014）胶民初字第6251号原告青岛市神州物业管理有限公司，住所地胶州市。法定代表人王新平，总经理。委托代理人高新，男，住山东省，系青岛市神州物业管理有限公司规范化主管。被告ＸＸ，女，汉族，住山东省胶州市。原告青岛市神州物业管理有限公司与被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高新，被告ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告被被告房屋开发商青岛神州集团有限公司选聘为物业服务中标单位，并签订前期物业服务合同，为该小区全体业主提供前期管理服务，同时交房后与被告再次确认签订了前期物业服务合同，原告为业主提供了正常的物业管理服务，被告拖欠2012年2月1日至2014年12月31日物业费合计1064元，故请求法院：1、判令被告支付原告2012年2月1日至2014年12月31日物业费1064元。2、由被告承担本案诉讼费用。被告ＸＸ未予书面答辩，庭审中辩称，1、原告未经业主同意就进入小区，原告应该拿出证据。2、小区规划在未经业主同意的情况下，违规建设商业性车库，未在房产备案，是违章建筑。3、小区公用的车位在未告知业主经得业主同意的情况下，擅自加装车锁乱收费。4、大门西边的房屋未经业主同意出租给他人。5、小区道路刚入住几年就变成石子路，下雨存水，冬天路面结冰，与物业反映，物业也不管。5、物业对小区业主反映的问题不问不管，例如下水道堵塞的问题，物业让业主自己解决。6、楼道门锁损坏找了好几次都置之不理。7、附房的污水管破裂，物业也让业主自己解决，是自己拿了费用维修。8、小区大门的外来人员和车辆可以随意出入，存在安全隐患，小区的门禁卡没有作用。9、停电不通知。原告为证明自己的主张成立，向法庭提交如下证据：证据一，《胶州市经济适用住房买卖合同》复印件一份，证明被告房屋面积是67.54平方米。证据二，《前期物业服务管理协议》复印件一份，证明原告是按协议内容提供服务，多层住宅是按0.45元／平方米／月收取物业费。被告对原告提交的上述证据的真实性及证明事项均无异议，称但是物业没有提供好的服务，不应交物业费。被告未向法庭提交任何证据材料。经审理查明，原告系青岛胶州市云溪城小区的物业管理服务企业，被告系青岛胶州市神州云溪城小区业主。2010年1月22日，原告与被告签订云溪城前期物业管理协议，约定原告为云溪城小区提供物业管理服务，该合同约定了双方的权利义务，胶州市云溪城小区的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.45元。本案被告是X号楼X单元X户（多层）业主，房屋建筑面积是67.54平方米。上述前期物业管理协议签订后，云溪城小区未选聘新的物业管理企业，本案原告在该小区继续从事物业管理服务至今。本案被告从2012年2月1日开始未交纳物业服务费用，截止到2014年12月31日，共拖欠物业费1064元。庭审中，双方当事人对物业收费标准及物业费数额均无异议，本院对此予以确认。另查明，原告庭审中放弃滞纳金的主张，仅要求被告支付物业费1064元并由被告承担诉讼费用。本院确认的上述事实，有原告提交的上述证据及当事人的陈述笔录在案佐证，证据经庭审质证和本院审查。本院认为，现实生活中，物业公司在服务过程中确实存在服务质量不达标或服务不完整的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。本案系物业服务合同纠纷案件。原被告之间签订的前期物业管理协议对业主具有约束力。根据青岛市物业管理条例的相关规定，前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。本案原告为被告提供物业管理服务，被告应按约定的期限及时支付物业服务费用。从维护小区物业的正常管理水平出发，对于原告要求被告支付物业费诉讼请求，本院予以支持。自2012年2月1日至2014年12月31日被告应缴纳给原告物业服务费用为1064元，事实清楚，证据确实充分，庭审中，双方当事人对该数额亦均认可，故本院依法予以支持。但同时，物业公司也必须严格按照物业合同的约定向业主提供合格服务，保证业主享有舒适、卫生的物业环境。庭审中，虽被告没有提交确实有效的证据，但是本院在审理该小区物业服务合同纠纷的多宗案件中，多户业主均反映原告在提供物业服务时存在服务水平不高、公共区域乱堆乱放物品、饲养动物、卫生清扫不及时等现象，可见原告在管理服务方面确实存在服务不到位之处，原告还应进一步提高其服务水平及标准，庭审中原告亦当庭放弃逾期缴纳物业费的滞纳金的诉讼请求，本院对此予以准许。因原告已预交本案诉讼费，为进一步督促物业提高服务水平，本院虽支持了原告要求被告支付物业费的诉讼请求，但在诉讼费用的承担上，本院酌情要求由原告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ自本判决生效之日起十日内支付原告青岛市神州物业管理有限公司2012年2月1日至2014年12月31日的物业管理费1064元。二、驳回原告青岛市神州物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告青岛市神州物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  管清娟代理审判员  孙 超人民陪审员  薛建玉二〇一四年十一月二十四日书 记 员  周 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。