内蒙古自治区新巴尔虎左旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0726民初149号原告新巴尔虎左旗平安物业服务有限公司。法定代表人李雨，职务经理。委托代理人宫玉玲，新巴尔虎左旗平安物业服务有限公司职工。委托代理人宋海燕，内蒙古智慧律师事务所律师。被告内蒙古德远房地产开发有限责任公司。法定代表人段文臣，职务董事长。委托代理人赵国武，内蒙古德远房地产开发有限责任公司副董事长。原告新巴尔虎左旗平安物业服务有限公司（以下简称新左旗平安物业公司）诉被告内蒙古德远房地产开发有限责任公司（以下简称德远房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法由审判员李梅适用简易程序于2016年4月25日公开开庭进行审理。原告新左旗平安物业公司的委托代理人宫玉玲、宋海燕，被告德远房地产公司法定代表人段文臣、委托代理人赵国武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新左旗平安物业公司诉称，其自2012年12月1日起为新巴尔虎左旗阿木古郎镇德远名苑小区（以下简称德远名苑小区）提供物业服务。被告德远房地产公司所有的位于德远名苑小区多套房屋及车库自2012年12月1日至2015年8月31日间拖欠物业服务费共计107129.70元。现原告新左旗平安物业公司诉至法院要求被告德远房地产公司缴纳拖欠的物业服务费107129.70元及滞纳金22252元，共计129381.70元并承担本案诉讼费用。被告德远房地产公司辩称，首先，其的确拖欠原告新左旗平安物业公司物业服务费，但拖欠金额与原告新左旗平安物业公司起诉金额不一致，具体金额应由原、被告核实后确定。其次，原、被告签订的《前期物业服务合同》中约定了原告新左旗平安物业公司服务范围，但其未按约定全面履行合同义务，如原告新左旗平安物业公司未对楼道门进行维修、维护；未及时对小区公共部分进行卫生清扫、垃圾清运；对小区公共绿地、花木等养护、管理不到位，导致小区绿化地杂草丛生；物业管理用房无人值班、小区内无人巡视；小区存在乱停车及业主私搭乱建现象等，故被告德远房地产公司认为，其应根据原告新左旗平安物业公司实际提供的物业服务内容缴纳相应物业服务费，不应全额缴纳物业服务费。再次，原告新左旗平安物业公司应对其提供的物业服务项目及构成向被告德远房地产公司提供相关证据，不应仅依据《前期物业服务合同》约定的物业服务金额确定物业服务收费标准。《呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准》规定，三类物业服务包括小区绿化率10%以上，德远名苑小区绿地面积未达10%，故原告新左旗平安物业公司应将该项费用扣除。因此，被告德远房地产公司认为，原告新左旗平安物业公司未提供收取物业服务费的服务项目及构成，且该服务项目及构成中存在没有提供服务而收取费用的现象，故被告德远房地产公司认为，原告新左旗平安物业公司在履行物业服务合同中存在违约行为，应扣减50%物业服务费。最后，《呼伦贝尔市物业服务收费管理办法》第十一条规定“车库在小区住宅收费标准基础下浮30%”，故原告新左旗平安物业公司收取的车库物业服务费金额过高。综上，请求法院依法维护被告德远房地产公司的合法权益。经审理查明，被告德远房地产公司系原告新左旗平安物业公司提供物业服务的德远名苑小区业主。原告新左旗平安物业公司为证实自己的诉讼主张提供如下证据：证据一、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、物业服务企业资质证书复印件各一份，证实原告新左旗平安物业公司具有收取物业服务费的资质。被告德远房地产公司对该组证据真实性及证明目的均无异议。证据二、原告新左旗平安物业公司自行统计的被告德远房地产公司所有的位于德远名苑小区的房屋、车库欠费明细表复印件一份，证实被告德远房地产公司拖欠物业服务费的房屋房号、面积及金额。被告德远房地产公司认为，该明细中第一期房屋1单元602室、2单元301室、401室、601室系其向新巴尔虎左旗人民政府提供的公租房，上述房屋五年内不需缴纳任何费用，也就是说该证据中的多个房屋不应由被告德远房地产公司缴纳物业服务费，故其认为，双方应对被告德远房地产公司拖欠原告新左旗平安物业公司物业服务费的房屋房号、面积及金额进行核实后另行确定。原告新左旗平安物业公司认为，被告德远房地产公司未提供上述房屋系公租房的相关证据，故对被告德远房地产公司的说法不认可，但同意就被告德远房地产公司拖欠原告新左旗平安物业公司物业服务费一事进行核实。证据三、呼伦贝尔市人民政府出具的“呼政发[2010]110号”《呼伦贝尔市人民政府关于印发呼伦贝尔市物业服务收费管理办法的通知》复印件一份，证实德远名苑小区属三类物业服务标准小区，住宅及车库的物业服务收费标准为0.42元/m2，商业用房的物业服务收费标准在此基础上浮79%，即按0.75元/m2的标准收取物业服务费。被告德远房地产公司对该证据真实性无异议，但认为该证据第十一条规定“车库在小区住宅收费标准基础下浮30%”，故原告新左旗平安物业公司收取的车库物业服务费过高，对此不予认可。经询问，原告新左旗平安物业公司认为，2012年前，新巴尔虎左旗境内所有车库的物业服务费均按商业用房的物业服务费收费标准收取。2012年冬季，新巴尔虎左旗物价局口头通知各物业服务公司，对未改变车库用途的车库按照普通住宅标准收取物业服务费；变更为商业用房的车库按商业用房标准收取物业服务费，但无相关文件。被告德远房地产公司庭审结束后提交德远名苑小区缴费面积确认单原件一份，并说明该确认单系原、被告庭审结束后就被告德远房地产公司拖欠原告新左旗平安物业公司物业服务费的房屋房号、面积及金额进行核实后的确认单。经询问，原告新左旗平安物业公司认为，双方于庭审结束后对被告德远房地产公司拖欠原告新左旗平安物业公司物业服务费一事进行核实，核实后的房屋房号、面积、拖欠金额与原告新左旗平安物业公司起诉内容一致。被告德远房地产公司提供的确认单系其在原告新左旗平安物业公司提交的“德远小区欠费明细”中，扣除被告德远房地产公司认为不应由其缴纳物业服务费的房屋后，自行出具的确认单，故原告新左旗平安物业公司对该证据不予认可。本院对原告新左旗平安物业公司提交的证据一、三予以采信，被告德远房地产公司虽认为证据二中包括不应由其缴纳物业服务费的房屋，但未提供相应证据佐证，故对证据二的真实性予以采信。被告德远房地产公司庭审结束后提交的德远名苑小区缴费面积确认单因无原告新左旗平安物业公司盖章确认，故本院对该证据的真实性不予采信。本院认为，原告新左旗平安物业公司为被告德远房地产公司所有的位于德远名苑小区多套房屋及车库提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，本院予以确认。被告德远房地产公司虽认为原告新左旗平安物业公司提供的“德远小区欠费明细”中多处房屋不应由其缴纳物业服务费，并提交“德远名苑小区缴费面积确认单”证实，但该确认单未经原告新左旗平安物业公司盖章确认，且原告新左旗平安物业公司对此不予认可，故本院对被告德远房地产公司的该辩解理由不予采信。被告德远房地产公司虽认为原告新左旗平安物业公司未按双方签订的《前期物业服务合同》内容全面履行义务，亦未按《呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准》规定的三类物业服务标准提供物业服务，但未提供相应证据佐证，故本院对被告德远房地产公司的该辩解理由不予采信。原告新左旗平安物业公司虽认为被告德远房地产公司逾期缴纳物业服务费应支付滞纳金，但未提供相应证据佐证，故本院对原告新左旗平安物业公司要求被告德远房地产公司给付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。《呼伦贝尔市物业服务收费管理办法》第十一条规定“住宅小区内写字楼和用于经营的商业用房的物业服务费，在小区住宅收费标准基础上最高可上浮50%和80%；车库在小区住宅收费标准基础下浮30%；住宅用仓库和地下室不收费，改变使用用途的住宅、车库、仓库和地下室按实际用途收费。”，原告新左旗平安物业公司虽主张新巴尔虎左旗物价局于2012年口头通知各物业公司，对未改变用途的车库按照普通住宅标准收取物业服务费；将用于经营用房的车库按商业用房标准收取物业服务费，但未提供证据佐证，故本院对被告德远房地产公司拖欠原告新左旗平安物业公司物业服务费的车库按住宅物业服务费收取标准的70%计算物业服务费收费金额。经询问，原告新左旗平安物业公司表示，其提交的“德远小区欠费明细”第一表格中标注“车库”字样的为车库，共计18个；第二表格中标注“C-”、“1-”字样的为车库，共计19个；第三表格中“6#101、104、105、106、110”为车库，共计5个。被告德远房地产公司未提供其拖欠物业服务费车库数量、面积及欠费时间，故本院对原告新左旗平安物业公司认可的被告德远房地产公司拖欠其物业服务费的车库数量、面积、欠费时间予以采信。上述车库按住宅物业服务费收取标准的70%收取物业服务费，共计6732.46元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告内蒙古德远房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告新巴尔虎左旗平安物业管理有限责任公司物业服务费104244.36元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888元减半收取，1444元由原告新巴尔虎左旗平安物业管理有限责任公司负担251.50元，被告内蒙古德远房地产开发有限责任公司负担1192.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 李 梅二〇一六年五月十七日书记员 王美娟附本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附本判决中被告内蒙古德远房地产开发有限责任公司拖欠原告新巴尔虎左旗平安物业管理有限责任公司物业服务费金额的计算方式：原告新左旗平安物业公司提交的“德远小区欠费明细”中，被告内蒙古德远房地产开发有限责任公司拖欠全部物业服务费金额扣除拖欠车库物业服务费金额的（1-70%）。38463.40元+43859.30元+24807元-（312.50元/户×12户+267.70元/户×2户+303元/户×4户+187元+164.70元/户×2户+170元+305元/户×2户+169元/户×10户+175元+237元+186元+109元+115元+104元/户×3户）×（1-70%）=104244.36元上述金额包括房屋77栋、车库42个。