广东省化州市人民法院民 事 判 决 书(2014)茂化法民二初字第440号原告陈春琼。委托代理人陈小聪。被告化州市怡居房地产开发有限公司，住所地化州市鉴江区府后路一楼。法定代表人欧智健，总经理。委托代理人张秋月，广东大贤东宇律师事务所律师。原告陈春琼诉被告化州市怡居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员车海飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈小聪、被告化州市怡居房地产开发有限公司法定代表人欧智健及其委托代理人张秋月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年，被告化州市怡居房地产开发有限公司取得位于化州市河东凤泉路15号土地（国有土地使用证：化国用（2010）第0000017号）建设商品房，楼盘名为“化州市怡居新城”（又名“化州市怡居雅苑”）。原告陈春琼于2012年4月8日向被告预售方式购买第A幢*层**号房商品房，总房价570662元，双方签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2012年12月31日前向原告交房，逾期交房即每日按原告已交房款的万分之五向原告支付违约金，直计至实际交付之日止；同时约定被告应在商品房交付使用后规定期限内（合同中没有约定具体期限）为原告办取商品房权属登记证书，每推迟一个月被告即按每套房每月300元的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已全额支付购房款给被告，被告却无故拖延交房时间，于2013年6月14日向陈春琼交房，延期165天。被告交楼后至今没有为原告办取商品房权属登记证书，由于合同中没有约定具体办证期限，根据《最高人民法院���于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告为原告办理商品房权属登记证书期限应为自房屋交付原告使用之日起90日。据此规定，被告为陈春琼办证合理的最后期限为2013年9月12日，暂计至2014年7月份，已迟延10个月。根据合同的约定，被告应支付陈春琼迟延交房违约金570662×0.05%×165=47080元，迟延办证违约金300×10=3000元，共计50080元。此外，被告违约虽然承担支付违约金的责任，但与原告方签订的商品房买卖合同并没有解除，因此被告仍须按合同约定继续履行为原告办理商品房权属登记证书的义务。综上所述，被告行为已构成违约，依法应向原告支付违约金，且有义务继续为原告办理商品房权属登记证书。因此，原告依据《民事诉讼法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特具状诉至你院，请求判决:一、判令被告化州市怡居房地产开发有限公司向原告支付违约金50080元（迟延办证违约金的违约期限暂计至2014年7月份）;二、判令被告化州市怡居房地产开发有限公司继续为原告办理商品房产权登记证书;三、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，一、延期交房是因不可抗力、国家政策约束和政府部门的原因造成的，被告已按合同履行了应尽的义务，不存在违约行为，原告主张按已交付房价款的日万分之五支付违约金没有事实和法律依据。1、延期交房是因不可抗力的天气因素造成的。本案被告开发的“怡居新城”建筑工程于2010年10月底开工建设。据化州市气象局于2014年8月20日出具的《气象资料证明报告》的内容：“2011年1月1日至2013年5月31日，降雨日数为370日，其中2011年至2012年的降雨日数为311日（详见证据一）”可知，正是由于天气不可抗力的原因，导致被告延误施工期限。2012年11月23日，该建设工程项目经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格并出具了《建筑工程竣工验收报告》。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项的约定：“遇到不可抗力和其他人人为的原因或政策性等因素，不能依时竣工，交房时间应根据受影响的时间相应延长。”，因此，被告施工期限的延误是不可抗力的因素造成的，按约定交房期限可适当延长一年以上，被告不存在违约行为。2、原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件的标准及方式不明确。虽然本案合同第八条约定的交房条件为“商品房经验收合格”，但原、被告对验收的标准及提供验收文件的名称约定不明确，即究竟是按《建筑工程竣工验收报告》，或是按《建设工程竣工验收备案表��的条件交房的约定不明确。依据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”，同时依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条的规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”，由此可见，依据上述法律法规，住宅小区交房条件的标准和方式应当以《建设工程竣工验收备案表》为准。因为该表除能够反映《建筑工程竣工验收报告》的内容外，还反映了规划、公安消防、��保等部门的验收认可文件的内容，开放商取得了该《建设工程竣工验收备案表》，就证明房地产开发项目达到了交付使用的标准。3、以《建设工程竣工验收备案表》作为交房条件须受到国家政策和政府有关部门的行政行为的严格约束。主要表现在：（1）规划验收的政策约束。主要约束依据是《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条规定：“建筑工程申请验收，应符合以下条件：（三）各类配套公建（包括附属用房）、配套的管线工程、绿化工程、道路（含与外部市政道路连接的道路）已建设完毕；”，据此，化州市规划部门认为，被告开发的“怡居新城”小区的园林配套设施必须待绿化、道路等配套工程建设完成后才能进行验收，从而导致规划验收认可文件的滞后。（2）环保验收的政策约束。主要约束依据是《建设项目环境保护管理条例》第二十条第二款规定：“环境保护设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。需要进行试生产的建设项目，建设单位应当自建设项目投入试生产之日起3个月内，向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。”、国家环境保护总局发布的《关于房地产开发项目环境管理问题的复函》第二点规定，房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。对房地产建设项目须待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收。”，据此，化州市环保部门认为，环境配套设施需居民入住率达75%以上并经试生产（运行）三个月后才向环保局申请建设项目竣工环境保护验收是国家政策的强制性规定，从而导致环保验收认可文件的滞后。（3）由上述第（1）、���2）点可知，被告迟延取得《建设工程竣工验收备案表》是因政府有关部门的原因导致。因为本案建设工程竣工后，被告已按法律规定在竣工验收后十五日内向政府部门提交了验收资料，政府部门也实际派员来验收。但何时做出《建设工程竣工验收备案表》是政府依法依规进行的行政职务行为，被告无权干预。因此，被告不存在延期交房的违约行为。4、原、被告在《商品房买卖合同》第八条第二款、第十四条对延期交房的情形有特别约定，主要体现在：（1）根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因国家政策的约束或政府有关部门的原因延迟商品房的验收；”，因此，依据上述第2、3点的内容可知，延期商品房的验收是政府规划和环保部门的原因造成的，被告对延期交房不存在违约行为。（2）根据《商���房买卖合同》第十四条第一款约定：“本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月。”该第十四条第二款约定：“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2、非出卖人责任导致的，出卖人应与有关单位协商尽快解决。”因规划部门认为，小区的园林配套设施必须在园林完工后才能进行验收。而双方约定小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间可推迟6个月。等于双方默认商品房的交付也相应推迟6个月。因此，根据原、被告对延期交房情形的特别约定，被告在2013年6月14日交付房屋不存在违约行为，原告主张延期交房违约金没有事实和法律依据。二、延期办证是因政府部门的原因造成的，被告已履行了协助办证的义务，不存在违约行为，原告主张按每月300元支付违约金没有事实依据。1、被告交付房屋给原告使用后，已于2013年9月前向化州市房产局提交了相应的办证文件资料（详见证据六），化州房产局已收取了相关的办证费用并进行了相应的公示，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，依照该法律规定，被告作为房地产开发企业只履行协助办证的义务，不可能自交房之日起办出房产证给原告持有。因此办理房产证是政府职能部门的行政行为，被告是无法左右的。由此可见，被告已履行了协助办证的义务，不存在违约行为。2、被告在开发“怡居新城”小��前，化州市人民政府给被告下达了化府办函[2009]45号《关于同意减免怡居新城小区报建费用的复函》，同意给予被告行政事业性收费和政府性基金（含市政配套费、人防费、新型墙体材料改革基金、监理费等）减免70%，服务性收费（含建筑协会费、图纸审查费、建筑部件质量检测费等）减免60%的优惠。但化州市房产局公示期满后，房产部门却以“政府有指示，上述有关减免税费的文件不予执行，要求开发商补足相关税费”为由，不予办理房产证。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，延期办证是政府部门的原因造成的，不是被告的原因造成的，被告不承担违约责任。因此，原告主张延期办证的违约金没有事实和法律依据。综上所述，造成延期交房、延期办证是因不可抗力的天气因素、国家政策约束和政府部门的原因造成的，被告不存在任何违约行为。为维护被��的合法权益，恳请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年4月8日，原告与被告签订了合同编号为怡居（2012）第175号的《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同），合同主要条款约定：原告购买被告位于化州市凤泉路15号化州市怡居新城A栋*层**号房；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、国家政策的约束或政府有关部门的原因延迟商品房的验收；3、遇到不可抗力和其他人为的原因或政策性等因素，不能依时竣工，交房时间应根据受影响的时间相应延长；4、买受人未能按合同约定的条款向出卖人交清各项款项；除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未���本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按预期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……；合同第十四条第一款第二项约定：本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后，按规定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列处理：如属出卖人责任因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币叁百元/套违约金。签订合同当天，原告交付了首期购房款141662元给被���。2012年6月20日，原告与化州市农村信用合作联社签订了《个人购房按揭贷款合同》，约定以涉案商品房作为抵押物。2013年6月14日，原、被告双方办理了涉案房屋的交接手续，双方签有《房屋交接单》。被告于同年8月向房产局交纳了办证费用，但原告尚未取得房产证。原告认为被告没有依时交付商品房及房产证，遂于2014年7月24日起诉至法院请求处理。另查明，《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条规定，建筑工程申请验收，应符合以下条件：（三）各类配套公建（包括附属用房）、配套的管线工程、绿化工程、道路（含与外部市政道路连接的道路）已建设完毕。上述事实有广东省商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款合同、房屋交接单、广东省化州市气象局气象资料证明报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，以及原、被告的陈述和庭审笔录等材料证实。本院认为，本案主要的争议焦点有两个：一、关于被告迟延交房是否违约的问题。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应依约履行各自的义务。其中合同第十四条第2点约定“本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月”。合同约定的商品房的交付时间为2012年12月31日前，那么双方约定园林等配套建筑完成的时间最迟为2013年6月30日，因此根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条商品房的验收也相应推迟6个月，从而导致商品房交付时间也相应推迟6个月，即为2013年6月30日前。综上所述，被告依约履行了应尽的义务，于2013年6月14日交付房屋给原告，不存在违约行为。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。二、关于被告迟延交付房产证是否违约的问题。���同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后，按规定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，双方同意按下列第3项处理……”。可见，双方对房产证交付时间没有约定，但约定被告应提供资料报产权机关备案的义务。被告已于商品房交付使用的2013年6月14日后90日内提供了资料报产权机关备案，有交纳办证费用发票等证据证实，已依约履行了应尽的义务，尚未取得房产证不是因出卖人（即被告）的责任。因此，原告请求被告支付延期交付房产证的违约金，本院不予支持。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》并没有解除，被告应依约继续履行自己应尽的义务，因此原告请求被告继续为原告办理房地产权证，合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法��第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告化州市怡居房地产开发有限公司继续为原告陈春琼办理房地产权证；二、驳回原告陈春琼的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为393元，由原告陈春琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。代理审判员  车海飞二〇一四年十一月十三日书 记 员  李宛霓