安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0291民初118号原告：孙洪涛，男，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。原告：王洪艳，女，汉族，住安徽省舒城县。两原告委托代理人：陈义良，安徽正伦律师事务所律师。被告：芜湖伟星杉杉房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：卢韬，总经理。委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。原告孙洪涛、王洪艳诉被告芜湖伟星杉杉房地产开发有限公司（以下简称伟星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员方萍适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告孙洪涛、王洪艳的委托代理人陈义良、被告伟星公司的委托代理人王海燕、张丽到庭参加诉讼。案件审理中，原、被告双方申请庭外和解，扣除审限三个月。本案现已审理终结。原告孙洪涛、王洪艳诉称：位于安徽省芜湖经济技术开发区的伟星玲珑湾楼盘系被告伟星公司开发，在该楼盘开盘前，被告伟星公司通过彩页广告、销售人员口头承诺、网络广告、报纸等媒体宣传该楼盘立足于城北核心区域，项目自建2400平方米社区专属幼儿园，凤凰城小学（安徽师范大学附属小学城北分校）、安师大附中分校等实力教育机构环伺项目周边，优享城北优质教育资源。因凤凰城小学教学质量较高且离伟星玲珑湾楼盘很近，原告遂与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了该楼盘的14-1-302室，总价款为528240元。现原告得知该楼盘学区不是凤凰城小学，致使原告购买该楼盘失去了让小孩上凤凰城小学的目的，给原告造成了不可估量的损失。被告伟星公司采用虚假宣传、承诺等手段刻意隐瞒、虚构所销售的房屋的真实情况，欺骗原告，应当赔偿因违约给原告造成的损失，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金52824元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告孙洪涛、王洪艳为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告主体资格适格；证据二、被告工商登记信息复印件，证明被告主体资格适格；证据三、芜湖市商品住宅使用说明书复印件，证明被告承诺伟星玲珑湾划块的为小学为凤凰城小学；证据四、宣传彩页复印件两张，证明被告宣传伟星玲珑湾小区配套的小学为凤凰城小学；证据五、彩印本两本，证明被告宣传伟星玲珑湾小区配套的小学为凤凰城小学；证据六、关于玲珑湾小区刘威等业主信访事项答复意见书复印件一份，证明：1、伟星玲珑湾小区的学区划分在天门山小学；2、芜湖经济技术开发区社会事业局与被告伟星公司之间没有任何关于玲珑湾小区所属学区为凤凰城小学的协议或承诺；证据七、芜湖经济技术开发区中小学学区划分简介图一份（网上下载），证明伟星玲珑湾小区不在凤凰城小学学区范围内；证据八、天门山小学与伟星玲珑湾小区的距离图，证明天门山小学离伟星玲珑湾小区较远；证据九、录音二份，证明芜湖经济技术开发区教育局领导要求被告伟星公司不要虚假宣传但被告伟星公司仍然宣传凤凰城小学是其学区房的事实；证据十、购房合同一份，证明原、被告双方之间的买卖合同关系以及对违约责任的约定；证据十一、公证书一份，证明被告网络宣传玲珑湾小区的学区房属凤凰城小学及与属天门山小学学区奇瑞新里城房价对比。证据十二、百度地图截图，证明伟星玲珑湾小区与周边小区的楼盘价格相差约每平方米1000元。证据十三、奇瑞、三安光电员工购房优惠证明，证明奇瑞职工在购房时的优惠与伟星差别很大，三安光电员工在购房时也是有优惠，而在购买伟星时没有。被告伟星公司辩称：1、被告伟星公司宣传玲珑湾临近凤凰城小学，凤凰城小学及其他学校环伺玲珑湾周边，表述的只是玲珑湾的地理位置，没有明确表述玲珑湾小区业主的小孩可以上凤凰城小学；2、房屋买卖合同中也没有关于学区房的特别约定，也没有约定上不了学区房需承担违约责任以及违约金如何计算；3、商品房的宣传材料只是要约邀请而不是要约，宣传资料同时载明“相关图片及文字表述仅供购房者参考，双方权利义务具体以购房合同为主…”，故宣传材料内容并不明确具体，没有合同效力。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告伟星公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：证据一、芜湖经济技术开发区2014-2015年、2015-2016学年各中小学招生范围及芜湖市市教育局2015年芜湖市市区义务教育阶段招生工作意见复印件各一份，证明：1、2014年、2015年玲珑湾小区的学区是在凤凰城小学；2、玲珑湾是2015年9月份交房，而招生范围划分的时间是在每年8月20日前；3、按照义务教育法的规定，学区划片依据就近原则；证据二、凤凰城社区《通知》复印件一份，证明玲珑湾行政区划上是隶属于凤凰城社区。证据三、地理位置图一份，证明玲珑湾小区临近凤凰城小学；证据四、市民心声投诉与答复意见（网上下载），证明玲珑湾小区业主是自主选择天门小学而不是强制划分到天门小学；证据五、《商品房买卖合同》，证明合同中没有约定玲珑湾小区业主小孩入学的学校为凤凰城小学，且合同没有约定违约责任；证据六、业主基本情况登记表、资料交接确认表，证明原告小孩没到上学年龄，没有产生实际损害后果；证据七、新浪网页信息，证明：1、原告提供的公证书不完整，不具有合法性；2、网页上有声明其内容仅供参考；3、该网页内容不是由被告伟星公司发布或者授权发布的；证据八、伟星内部刊物，宣传彩页、大江晚报广告页面各一份，证明：1、该刊物已注明广告仅作为项目形象宣传，仅为参考；2、被告伟星公司并没有宣传凤凰城小学是其学区。庭审质证中，被告伟星公司对原告提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据四、五的真实性有异议，认为该两份证据不具有完整性，达不到原告的举证目的；对证据六的真实性无异议，但达不到原告的举证目的；对证据七、八的真实性无异议；对证据九的证据三性均有异议；对证据十真实性无异议，但达不到原告的举证目的；对证据十一、十二有异议，认为达不到原告的举证目的;对证据十三的客观性、关联性、真实性有异议。原告对被告伟星公司提交的证据一的真实性无异议；对证据二、三无异议；对证据四真实性无异议；对证据五无异议；对证据六的真实性无异议；对证据七的真实性有异议，认为内容不完整；对证据八真实性无异议，但与本案无关。本院审核认为，原告提交的证据一、二、三来源合法、客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信；证据四、五宣传彩页及彩印本，虽不完整，但反映的内容与被告伟星公司提交的证据八相同，可以作为本案证据使用；证据六、七、八来源合法、与本案具有关联性且被告伟星公司无异议；证据九系录音材料，不能核实谈话人身份且无其他证据相印证，故本院不予采信；证据十系购房合同来源合法、客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信；证据十一系对网页进行保全的公证书，来源合法、客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信；证据十二系电子地图截图，来源合法、客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信，证据十三与本案没有关联性，本院不予采信。被告伟星公司提交的证据一、二、三、四、五、六来源合法、客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信；证据七系新浪网页截图，来源合法、客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信；证据八系伟星公司内部期刊，与原告提交的证据五相同，来源合法、客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信；经审理查明：玲珑湾小区位于芜湖经济技术开发区九华北路与港湾路交汇处，由被告伟星公司开发。原告于2013年10月13日与被告伟星公司签订《商品房买卖合同》，以528240元的价格购买玲珑湾小区14#楼1单元302室房屋一套，被告伟星公司于2015年9月13日将房屋交付原告，并将原印在《使用说明书》中的本住宅学区划块小学有凤凰城小学的字样删除后交给业主。房屋交付后，凤凰城社区通知小区业主到该社区办理计生等各类证件或其他事项。被告伟星公司在对玲珑湾小区楼盘进行推介过程中，通过印制宣传册、发布广告、印制内部期刊等方式进行对外、对内宣传。在宣传册、大江晚报广告、内部期刊中，被告伟星公司宣称“玲珑湾立足城北经开核心，内外兼具优享丰富教育资源，项目自建有2400㎡社区专属幼儿园，辅助学龄前教育的儿童活动中心，凤凰城小学（安师大附小城北分校）、安师大附中城北分校等实力教育机构环伺项目周边”、“项目自建有2400㎡社区专属幼儿园，临凤凰城小学（安师大附小城北分校），安师大附中分校”。玲珑湾小区在地理位置上临近凤凰城小学，依据芜湖市教育局《2015年芜湖市区义务教育阶段招生工作意见》，适龄儿童入学坚持划片免试就近入学原则，芜湖市教育局同时要求，随着城市建设步伐的加快、新建小区的增加和学校布局的变化，每年的学区划分都有调整，各区教育局（社会事业局）和各学校要及时将有关招生政策和学区划分情况通过网站和媒体向社会公布，让学生家长知晓。芜湖经济技术开发区社会事业局公布的《2014-2015学年各中小学招生范围》《2015-2016学年各中小学招生范围》中，明确安徽师范大学附属小学城北分校（凤凰城配套学校）的招生范围包括凤凰城社区。在《2015-2016学年各中小学招生范围》中，确定玲珑湾小区居民子女自愿入学天门小学或者育瑞实验小学。后玲珑湾小区的部分业主通过《市民心声》反映学区划分不合理，2015年9月15日，芜湖经济技术开发区工委管委办公室进行了答复，认为在划片过程中，芜湖经济技术开发区社会事业局开展了生源调查，凤凰城小学已面临满额，无法再安排其他小区生源，芜湖经济技术开发区建成区内除凤凰城小学外，无其他小学，玲珑湾小区居民子女2015年可自主选择育瑞实验小学和天门小学就读。2015年10月20日，芜湖经济技术开发区社会事业局在送达给玲珑湾小区业主的《关于玲珑湾小区刘威等业主信访事项答复意见书》中再次明确凤凰城小学原服务区域主要包括凤凰城社区（不含新建玲珑湾小区）、翡翠湾小区、龙湖小区等，现凤凰城小学已面临满额，无法再安排其他小区的生源。原告认为被告伟星公司虚假宣传学区房，致使原告购买凤凰城小学学区房的目的不能实现，故起诉至法院要求被告伟星公司赔偿违约金。本院认为：本案的争议焦点在于被告伟星公司是否宣传玲珑湾小区系凤凰城小学的学区房以及被告伟星公司的在广告上的内容是否构成要约。一、是否是虚假宣传。《中华人民共和国广告法》第四条规定，广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。由此可见，虚假宣传是指在商业活动中，经营者利用广告、宣传资料或其他方法对商品或者服务做出与真实情况不相符的虚假信息，导致消费者误解的行为。判断经营者是否构成虚假宣传主要应从宣传的内容、宣传时的主观心态，宣传内容是否引入误解几个方面来综合判断。（一）宣传的内容是否真实。被告伟星公司在广告中宣传“玲珑湾立足城北经开核心，内外兼具优享丰富教育资源，项目自建有2400㎡社区专属幼儿园，辅助学龄前教育的儿童活动中心，凤凰城小学（安师大附小城北分校）、安师大附中城北分校等实力教育机构环伺项目周边”、“项目自建有2400㎡社区专属幼儿园，临凤凰城小学（安师大附小城北分校），安师大附中分校”，从以上表述可知，被告伟星公司在宣传时使用“环伺”“临”等词语表述的系玲珑湾与凤凰城小学的空间位置，与玲珑湾小区在地理位置上最为临近的小学确为凤凰城小学，故被告伟星公司并没有虚构事实。（二）是否具有宣传学区房的主观故意。学区房并一个法律术语，它是房地产市场的衍生品，也是现行教育背景下的一个特殊现象。随着社会竞争的加剧，许多家长在购房时优先选择教育质量高的学校的招生范围所覆盖的房产。《中华人民共和国义务教育法》第十二条规定，“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童，少年在户籍所在地学校就近入学”。第十五条规定，“县级以上地方人民政府根据本行政区域内居住的适龄儿童、少年的数量和分布状况等因素，按照国家有关规定，制定、调整学校设置规划。新建居民区需要设置学校的，应当与居民区的建设同步进行”。由此可见，学区房的划分除坚持就近入学原则外，还应考虑区域内居住的适龄儿童、少年的数量和分布状况等因素。按照行政区划，玲珑湾小区属凤凰城社区，而依据芜湖经济技术开发区社会事业局公布的《2014-2015学年各中小学招生范围》《2015-2016学年各中小学招生范围》中，凤凰城小学的招生范围包括凤凰城社区，不包括新建的玲珑湾小区。玲珑湾小区业主办理计生和其他事项需到凤凰城小区办理，，由此可推定，被告伟星公司宣传玲珑湾小区临近凤凰城小学，并非恶意欺骗和误导消费者。（三）宣传的内容是否引人误解。商品房买卖因标的物价值大、影响因素多而区别于一般生活消费品的买卖，需要买受人尽合理的注意义务。原告作为完全民事行为能力人，应当积极考察商品房的真实情况，而不应只注重开发商的宣传。在开发商宣传楼盘所在区域内的教育资源时，更应当向当地教育部门核实相关情况。被告伟星公司在宣传时使用“环伺”“临”等词语没有歧义。二、广告内容是否明确、具体。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”；第十五条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。区分销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请，主要看开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。依据被告伟星公司发布的广告，其并没有在广告内容中明确玲珑湾小区的学区房为凤凰城小学，也未通过其他方式承诺可安排玲珑湾小区业主的子女入学凤凰城小学；再者，商品房合同的订立以及价格的确定与房产的地理位置、质量，开发商信誉、物业服务等综合因素有关，故可认定被告伟星公司的广告宣传的内容为要约邀请，不构成要约。综上，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，受法律保护。合同中，双方并没有对周边设施进行约定。被告伟星公司的宣传过程中所使用的“环伺”“临”等词语，强调的是楼盘的空间位置以及与附近小学的距离，没有歧义，不会引起误解。依据现有证据不能认定被告伟星公司涉及虚假宣传，故原告要求被告伟星公司承担违约责任的诉讼请求，没有事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙洪涛、王洪艳的诉讼请求。案件受理费减半收取560元，由原告孙洪涛、王洪艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 方 萍二〇一六年五月三十日书记员 朱维林附相关法条《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。