重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第09171号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区福红路58号，组织机构代码：20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人王宋全，男，1968年8月1日出生，汉族，该公司职工。委托代理人刘文燕，1984年10月31日出生，汉族，该公司职工。被告高守书，女，1954年8月15日出生，汉族。被告杜娟，女，1981年9月5日出生，汉族。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称：洋世达物业公司）诉被告高守书、杜娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理。依法由代理审判员罗阳清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人王宋全、刘文燕到庭参加诉讼，被告高守书、杜娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告洋世达物业公司诉称，原告系被告居住的阳光华庭小区的物业管理公司，被告自2006年10月27日入住阳光华庭小区以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，原告与阳光华庭小区业主委员会签订物业服务合同后，继续为小区提供物业服务。一直以来，原告均严格按照双方合同约定履行义务。但被告自2010年9月起，即拒绝交纳物业服务费、居民生活水费和公摊费。截至2014年7月31日，被告共拖欠原告物业服务费5273.4元、居民生活水费1438.5元、水电公摊费399.5元、违约金10684.36元，合计17795.76元。上述欠费经原告多次催收，被告一直未予交纳。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付拖欠的物业服务费5273.4元、居民生活水费1438.5元、水电公摊费399.5元、违约金10684.36元，上述费用合计17795.76元。被告高守书、杜娟未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经本院审理查明，阳光华庭小区坐落于重庆市南岸区福红路46、48、56、58号，该小区包括阳光华庭一、二、三期、左岸阳光、阳光汇等5个片区。原告系阳光华庭小区的物业服务企业，自该小区建成之日起，原告即为整个阳光华庭小区提供物业服务。由于阳光华庭小区在开发建设时未采取“一户一表”计收居民生活水费方式，该小区至今仍采取自来水供水企业将总表计量后向物业服务企业收取总表水费后，再物业服务企业抄取分户表用水量后向业主收取水费的交费模式。2010年8月之前，阳光华庭小区高层住宅的物业服务费交纳标准为1.1元／平方米（建筑面积）。2010年8月11日，原有的物业服务合同到期后，原告与阳光华庭小区业主委员会重新签订为期三年的《物业服务合同》，合同期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止。该合同约定：住宅高层（电梯房）物业服务费按建筑面积计算，计算标准为1.3元／月／平方米（含电梯费）；业主共用部位、公共设施设备的用水、用电实行包干制，按照每月每户8.5元标准计收；居民生活用水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，直供水为3.5元／立方米、二次供水为4.3元／立方米。合同同时约定，甲方（阳光华庭小区业主委员会）、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准向乙方（即原告）支付违约金。2010年8月15日，重庆市南岸区房屋管理局作出渝南物备（2010）第12号《物业服务合同备案证明》，对该物业合同进行了备案。2011年6月23日，阳光华庭小区业主黄文庆等117人以签订该合同的阳光华庭小区第二届业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同亦应属无效为由，向本院提起民事诉讼，要求确认物业服务合同无效。本院经一审程序审理后，确认物业服务合同有效，并于2012年7月10日作出（2011）南法民初字第05060号民事判决，驳回黄文庆等117人的诉讼请求。黄文庆等117人不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审程序审理后，于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年8月11日签订的《物业服务合同》于2013年7月31日履行期限届满后，因阳光华庭小区新一届业主委员会未能按时成立，无法续聘或选聘物业服务企业，而原告又愿意按照原合同的约定，继续提供物业服务。为此，重庆市南岸区南坪街道办事处阳光社区居民委员会于2013年9月5日发出《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。被告系重庆市南岸区福红路某号某栋某号（即左岸阳光某栋某号）房屋业主，该房屋系配备有电梯的高层住宅，建筑面积86.32平方米，每月需交纳物业服务费112.2元，原告代收居民生活用水水费标准为3.5元／立方米。被告自2006年10月27日接房起即居住使用该房屋。被告在2010年9月之前均正常交纳物业服务费、水电公摊费和居民生活水费。自2010年9月起，被告拒绝交纳水电公摊费和物业服务费；自2010年10月起，被告即拒绝交纳居民生活水费、水电公摊费和物业服务费。截至2014年7月，被告共拖欠原告物业服务费5273.4元、居民生活水费1438.5元、水电公摊费399.5元，合计7111.4元。上述费用经原告多次催收未果，为此原告遂诉至法院。上述事实，有原告提交的资质证书、《阳光华庭小区物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》、洋世达物业接房通知书、接房程序书、南岸土地房屋权属登记中心《房屋信息查询证明》、欠费清单、重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《情况说明》和水表抄表记录、水费收费标准、物业服务费催收函、（2012）渝南岸证字第3031号公证书、（2014）渝南岸证字第2879号公证书等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，2010年8月11日原告与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且已经生效判决确认合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。根据该合同的约定，原告有权向被告代收居民水费，同时原告亦根据合同约定向自来水供水企业代缴了整个小区的居民水费。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、居民水费，逾期支付的，应当承担违约责任。现被告无故拖欠2010年9月至2014年7月期间的物业服务费5273.4元、居民生活水费1438.5元、水电公摊费399.5元，合计7111.4元，迄今已达四年之久。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。现原告起诉要求被告立即支付所拖欠各项费用合计7111.4元并支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，虽原告与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的物业服务合同约定，业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。但该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行人民币同期商业贷款利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠物业服务费、水电公摊费、居民水费的次月起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告高守书、杜娟于本判决生效后三日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其所拖欠的2010年9月至2014年7月期间的物业服务费5273.4元、居民生活水费1438.5元、水电公摊费399.5元，合计7111.4元；二、自2010年10月1日起，被告高守书、杜娟以当月拖欠的物业服务费、居民生活水费、水电公摊费为本金，按中国人民银行规定的人民币同期同档贷款利率为计算标准向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取122元，由被告高守书、杜娟负担（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已交纳，限被告高守书、杜娟于本判决生效后三日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  罗阳清二〇一四年十一月十日书 记 员  肖 瑶