广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗天法民四初字第2143号原告石玉芳，1970年9月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人王琪、刘艳华，均系广东合邦律师事务所律师。被告广州亿豪房地产开发有限公司，住所地在广州市天河区东莞庄路亿豪东街**自编**首层。法定代表人朱培坤，董事长。被告朱培坤，1963年1月24日出生，汉族，身份证住址在广东省佛冈县。两被告的共同委托代理人李科、曾木生。原告石玉芳诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（下称亿豪公司）、朱培坤商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2012年12月5日公开开庭进行了审理。原告石玉芳的委托代理人王琪、刘艳华，被告亿豪公司、朱培坤的共同委托代理人李科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石玉芳诉称：2003年9月24日原告与被告亿豪公司签订了《天一新村认购协议》，约定原告向被告亿豪公司购买位于广州市天河区东莞庄路112号（现地名为天河区东莞庄路亿豪北街）天一新村K栋3梯905房（建筑面积99.0031平方米）的商品房一套，房屋价款346487元。协议签订后，原告依约履行向被告亿豪公司支付了房屋价款合计346487元，被告亿豪公司亦将房屋交付给原告。但是，由于被告亿豪公司的原因导致原告至今未能取得该房屋的产权证。为此，两被告与原告于2010年8月10日签订了一份《协议书》，共同确认由于被告亿豪公司的原因导致原告未能取得房屋权属证书，被告亿豪公司已构成违约并应当按《协议书》的约定承担所有违约责任。该《协议书》约定被告亿豪公司应在2010年9月20日之前向原告支付购房款、损失赔偿金1500000元，逾期支付上述款项时每逾期一天应按照逾期未付金额的千分之一向原告支付违约金。在被告亿豪公司按协议约定履行完向原告支付全部付款义务之前，上述房屋的所有权归原告所有。该《协议书》第九条还约定被告朱培坤对被告亿豪公司在本协议项下的债务向原告承担保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期间为两年。然而，该《协议书》签署生效后，两被告至今未履行协议约定的义务和承担任何责任。据此，为保护原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、被告亿豪公司确认广州市天河区东莞庄路112号（现地名为天河区东莞庄路亿豪北街）天一新村K栋3梯905房的所有权归原告所有并立即为原告办理房地产权证；2、被告亿豪公司立即向原告支付违约赔偿金1095000元；3、被告朱培坤就上述第1、2项诉讼请求向原告承担保证连带责任；4、两被告承担本案的受理费、保全费等原告实现债权的其他费用。被告亿豪公司与朱培坤共同辩称：原告的诉请没有事实依据，不同意原告的诉讼请求。一、两被告与原告在2010年8月10日签订《协议书》，并约定解除双方签订的《天一新村认购书》，原告的第一项诉讼请求没有依据。二、《协议书》约定的违约金标准过高，请法院适当降低，两被告也同意适当向原告支付违约赔偿金。三、对原告第三项诉讼请求没有意见。经审理查明：被告亿豪公司是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》，编号为穗房预字第20030184号。2003年9月24日，原告（乙方，下同）与被告亿豪公司（甲方，下同）签订了编号为NO003699《天一新村认购协议》，约定：乙方同意认购由甲方开发的，座落在广州市天河区东莞庄路**“天一新村”******（下称案涉房屋）。套内建筑面积为87.1227平方米，建筑面积为99.0031平方米。房价每平方米为3977元（按套内建筑面积计），总房价款为346487元；签定本协议时，乙方向甲方交付定金30000元；交吉时间为2013年12月31日；付款方式为银行按揭，签定本协议七天内乙方须付首期房款（冲减定金）及相关税费，2003年9月28日交50%房款及税，余下房款由银行提供五成十五年按揭。签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件；甲方与乙方签订本协议并收到乙方定金后，不得擅自将上述商品房转卖他人，同时保证与乙方签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》；如甲方将乙方已订购的房屋转售他人，则双倍返还乙方定金，如乙方交定金后，不按本协议规定交首期房款，甲方则不退回乙方定金，同时有权将乙方已订购的房屋转卖。交付首期房款并签订《商品房买卖合同》后，按《商品房买卖合同》条款执行等。2003年9月24日，原告向被告亿豪公司支付了案涉房屋定金30000元。2003年11月17日，原告又向被告亿豪公司支付了案涉房屋购房款146487元。同日，原告与中国建设银行广州市越秀支行（下称建行越秀支行）签订《楼宇按揭合同》，约定原告以其与发展商签订的编号为穗房合字2003065113号的商品房预购合同项下确定的案涉房屋为抵押，建行越秀支行向原告提供170000元贷款，借款期限为15年，预计从2003年11月起至2018年11月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，原告委托将借款转账划入原告指定的发展商账户之日为准等。2003年12月3日，原告（买受人，下同）与被告亿豪公司（出卖人，下同）签订了编号为穗房合字第2003065113号《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买“天一新村”第K幢3梯9层［自然层9］05号房（即案涉房屋）；该商品房的用途为住宅，建筑面积共99.0031平方米，其中套内建筑面积87.1227平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.8804平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3977元，总金额346487元；买受人分期付款，2003年11月17日前支付176487元，余下房款170000元办按揭；出卖人应当在2004年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将取得《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程消防验收意见书》和《单位工程质量验收记录》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金等内容。《商品房买卖合同》经广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案手续。2004年1月17日，建行越秀支行代原告向被告亿豪公司支付了案涉房屋购房款170000元。2004年2月12日，案涉房屋以04备字4322号《抵押登记证明书》办理了抵押登记，抵押权人为建行越秀支行。至此，原告以分期及按揭方式向被告亿豪公司支付了《天一新村认购协议》与《商品房买卖合同》所约定的全部案涉房屋购房款346487元。2003年12月31日，被告亿豪公司将案涉房屋交付原告使用至今。2010年8月10日，原告与两被告签订《协议书》，约定：甲方（原告，下同）与乙方（被告亿豪公司，下同）于2003年9月24日签订了一份《天一新村认购协议》，甲方向乙方购买案涉房屋，甲方已履行了支付合同价款的义务，乙方也已经将合同约定的商品房交付甲方。由于乙方的原因，上述房产未能取得房屋权属证书，乙方已构成违约，乙方愿意承担所有的违约责任；甲乙双方同意解除《天一新村认购协议》；乙方应在2010年9月20日前向甲方付清案涉房屋的款项共计1500000元，该款项涵盖乙方应向甲方支付的退回购房合同价款、损失赔偿金等所有应付款项；乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天，应按照逾期未付金额的千分之一向甲方支付逾期付款违约金。乙方按照本协议约定履行完毕全部付款义务之前，上述商品房的所有权归甲方所有；乙方履行完毕付款义务后10个工作日内，甲方配合乙方办理解除合同的相关手续；乙方履行完毕上述全部付款义务后5个月内，甲方将上述商品房按现状交付还乙方；丙方（被告朱培坤，下同）对乙方在本协议项下的债务向甲方承担保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期间为两年等条款。因两被告至今未向原告付清《协议书》约定的款项，原告遂提起本案诉讼。另广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2012）776号《复函》函复本院，案涉房屋没有查封记录。在广州市中级人民法院执行申请执行人工业和信息化部电子第五研究所（原信息产业部电子第五研究所）与被执行人亿豪公司、广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司、朱培坤一案中，原告提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封并终止对该房的执行。2013年11月15日，广州市中级人民法院组织了听证，并于此后以（2013）穗中法执异议字第140号《通知书》，告知原告等，本案并未查封案涉房屋，对原告的异议申请不予审查。本案审理中，两被告在调解时同意协助原告办理案涉的过户手续，但明确原告应放弃第二项诉讼请求。后原告撤回了第二项诉讼请求，但又明确保留另案起诉的权利。原告实际未向本院提出保全的申请，亦未提供证据证实为实现债权支付了其他费用。本院认为：原告与两被告分别签订的《天一新村认购协议》、《商品房买卖合同》与《协议书》均是各方当事人的真实意思表示，内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同。由于原告与被告亿豪公司已就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并支付了案涉房屋首期购房款176487元，根据《天一新村认购协议》有关“交付首期房款并签订《商品房买卖合同》后，按《商品房买卖合同》条款执行”的约定，双方有关案涉房屋买卖的纠纷应以《商品房买卖合同》约定的为准。根据原告与两被告签订的《协议书》，应认定原告与两被告就案涉房屋的买卖已达成解除合同、退回购房合同价款及赔偿损失的合意，故原告的第一项诉讼请求本应没有事实上的依据。但鉴于两被告至今未向原告付清《协议书》约定的款项，《协议书》又约定“乙方按照本协议约定履行完毕全部付款义务之前，上述商品房的所有权归甲方所有”；案涉房屋又没有查封记录，存在继续履行的可能；两被告在调解时亦同意协助原告办理案涉的过户手续，但明确原告应放弃第二项诉讼请求，原告亦撤回了第二项诉讼请求。故综合本案双方当事人的意思自治及从解决纷争、化解矛盾角度考量，本案还是应按继续履行合同的方式处理为宜。但应指出的是，原告的第二项诉讼请求是基于合同解除才享有的权利，在本院已综合考量并按继续履行合同的方式处理本案纠纷后，原告虽享有保留另案起诉本案第二项诉请的权利，但已丧失实体上的胜诉权。根据《商品房买卖合同》约定及相关法律的规定，被告亿豪公司作为案涉房屋的出卖人负有向作为买受人的原告交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务。本案中，双方关于办理房屋权属证书问题的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告已履行了合同约定的付款义务，被告亿豪公司也于2003年12月31日将案涉房屋交付给原告使用，依约定如是因被告亿豪公司的责任导致原告在此时间起的730天内（即2005年12月30日前）未能取得案涉房屋的房地产权属证书，则被告亿豪公司构成违约。被告亿豪公司至今未履行协同原告办理案涉房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告起诉要求被告亿豪公司为其办理案涉房屋房产证的请求有事实和法律依据，本院予以支持。但被告亿豪公司的义务只限于协同原告到有关房地产管理部门办理案涉房屋的交易过户和登记手续，至于房地产管理部门何时办妥房产证，不为被告的主观意志或客观努力所能改变。鉴于本案案情，本院酌情判决被告亿豪公司于本判决发生法律效力之日起15日内协同原告到房地产管理部门办理案涉房屋的产权过户及房地产登记手续。因原告与被告亿豪公司之间就案涉房屋间的法律关系应属商品房预售合同纠纷，而非物权纠纷。故原告第一项诉请中的确认案涉房屋归其所有缺乏于法无据，本院不予支持。本案已按继续履行合同的方式处理，而原告第三项诉请又是基于解除合同提出的，其该项诉请缺乏事实根据，本院不予支持。原告实际未向本院提出保全的申请，亦未提供证据证实为实现债权支付了其他费用，其第四项相关诉请亦证据不足，本院亦不予支持。由于原告已撤回了第二项诉请，因此所产生的受理费14655元应减半收取7327.5元由原告自行承担。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协同原告石玉芳到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路天一新村第K幢3梯9层05号房的产权过户和房地产登记手续。二、驳回原告石玉芳的其他诉讼请求。本案受理费9445元由原告石玉芳负担8445元（已包含撤回第二项诉请减半收取的7327.5元），被告广州亿豪房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  戴子兵人民陪审员  曹效清人民陪审员  崔 萍二〇一四年六月二十五日书 记 员  何嘉杰叶汉杰