内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）乌勃民初字第00338号 原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司。 法定代表人云雄康，董事长。 委托代理人党金贵，内蒙古锐信律师事务所律师。 委托代理人张海峰，男，汉族，1967年5月7日生。 被告李金枝，女，汉族，1961年10月16日生。 委托代理人段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。 委托代理人刘建华，内蒙古天晟律师事务所律师。 原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司诉被告李金枝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的委托代理人党金贵、张海峰，被告李金枝及其委托代理人段士军、刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告坤龙公司诉称，2003年8月27日原告坤龙公司与被告签订一份商品房买卖合同，该合同书约定被告向原告购买位于海勃湾区钻石广场2号楼14号房，总房款295320元，已交118320元，欠房款177000元。2004年7月1日被告以约定的房屋结构为框架，坤龙公司所建房为砖混、且房屋质量存在质量问题等理由对坤龙公司提起诉讼，并拒绝给坤龙公司支付购房款，直接导致坤龙公司无法按时支付工程款。无奈之下坤龙公司于2005年1月12日单方解除了与原告的《商品房买卖合同》，并将房屋出卖给了王某某。2011年12月14日内蒙古自治区高级人民法院下达终审判决，认定坤龙公司所建房屋符合合同约定，被告提出的结构应为框架、且房屋质量存在质量等主张全部不成立。坤龙公司认为内蒙古自治区高级人民法院下达终审判决充分证明，被告拒绝支付购房款的理由是不成立的，按照坤龙公司与被告签订的商品房买卖合同第7条第一款的约定，按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。今特具文起诉，请求依法判令被告支付逾期付款违约金135671元（从2004年11月1日至2011年11月1日共计2555天，按每日万分之三计算）并承担本案诉讼费。 被告李金枝辩称，原告诉请不能成立，请求依法驳回。第一、原告违约在先，该违约经内蒙古自治区高院判决确认原告有未给被告建砼屋面的违约事实。在2004年11月30日原告交房时所交房屋不符合合同约定，被告理应行使后履行抗辩权。第二、自2005年1月12日原告单方解除合同直至2011年12月14日，原告单方解除合同行为经自治区高级人民法院判决确认是无效的。由于原告的过错不能向被告交付房屋，故原告无权要求主张2005年1月12日至2011年12月14日的逾期付款违约金。第三、自治区高级人民法院判决书确定了被告交付房款的数额、日期，被告向原告交付房款履行的是生效的法律判决，不存在逾期付款问题。基于原告所建楼房有违约行为，被告于2004年10月向法院提起诉讼，该诉讼一直持续到2011年12月14日。综上所述，原告的诉请不能成立。 原告为证实其主张向本院提供以下证据：1、2003年8月27日商品房买卖合同一份，以证实合同第四条约定了房屋总价款为295302元，第六条第三款约定了付款方式和期限为2003年10月15日付清。第七条买受人逾期付款违约责任，第七条第一款第二项规定逾期超过90日后出卖人有权解除合同。违约金约定“自本合同规定的应付款期限至第二天起至全部支付房款买受人向卖方支付按日万分之三的违约金。2、公证书一份，以证实2005年1月12日由于被告违反与我方签订的买卖合同，我方按合同条款规定解除与被告签订的买卖合同。3、自治区高级人民法院（2011）内民提一字第51号判决书，以证实乌海市中级人民法院、海勃湾区人民法院的判决全部被撤销，上次被告起诉的框架等8项请求中只支持了5400元砼屋面，其他请求全部被驳回。 被告李金枝质证认为，对商品房买卖合同真实性认可，但是该合同中约定的是先交房后交款。对公证书的真实性认可。该公证书恰恰证明原告单方解除合同，而不能主张逾期付款违约金的证明目的。对高院判决书的真实性认可，该判决能够证实原告在屋面问题上是存在违约行为。 被告为支持其抗辩理由成立向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同一份，以证明付款方式、日期是先交房后付款。2、乌海市海勃湾区人民法院（2010）乌勃民一初字第657号民事判决书，以证明原告在房屋结构、屋面配套设施等方面违约，并判决支持李金枝的大部分诉请。3、乌海市中级人民法院（2010）乌中法民一终字第338号民事判决书，以证明目的同第二份证据。4、内蒙古自治区高级人民法院（2011）内民提字第51号民事判决书，以证明原告在砼屋面方面违约，未给被告建砼屋面，原告违约在先。 经审理查明，2003年8月27日，原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与被告李金枝签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告李金枝购买原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司开发的钻石广场xx号楼xx号房一套，建筑面积138平方米；商品房为预售商品房，属框混结构。付款方式为：2003年8月27日付80000元和定金30000元，2003年8月30日前付清8320元，2003年10月15日前付清177000元或同时办理银行按揭手续；关于买受人逾期付款的违约责任为：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金等。 房屋交付期限为：2004年8月30日前，出卖人将验收合格的商品房交付买受人。如遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式，户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人。 被告李金枝于2003年11月15日一次性支付原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司房款118320元，包括定金30000元。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司曾在《乌海日报》通知钻石广场商贸城业主于2004年11月30日办理入住手续，2004年11月27日又通过公证机关向被告李金枝邮寄送达《入住通知书》。2005年1月12日，原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司以被告李金枝违反双方所签订的买卖合同为由，通过乌海市公证处解除与被告签订的买卖合同。2005年5月13日，原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司以书面发函形式向被告李金枝送达了解除《商品房买卖合同》的通知。2005年5月24日坤龙公司与王某某签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给王某某。 2004年10月李金枝以房屋结构等理由对内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司提起诉讼，海勃湾区人民法院作出判决后，双方均提出上诉。乌海市中级人民法院撤销原判，发回重审。2010年6月25日海勃湾区人民法院作出（2010）乌勃民一初字第00657号民事判决书，判决：一、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司解除与李金枝签订的《商品房买卖合同》无效，确认坤龙公司与第三人王某某签订的《商品房买卖合同》无效。二、确认李金枝对位于钻石广场2栋14号房屋的物权优先权。三、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司补偿李金枝安置房结构差价损失18906元，补偿经济损失48134元，补偿未建大型停车场等配套设备损失2000元，共计69040元。四、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司支付李金枝二次施工建砼屋面工程造价5401元。五、李金枝给内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司补足房款177000元。六、本判决三、四、五项折抵后，李金枝给内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司支付房款102559元，于本判决生效后10日内付清。七、王某某在李金枝履行支付房款102559元后的20日内将钻石广场2栋14号房屋返还给李金枝。八、驳回李金枝的其他诉讼请求。 李金枝、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司均不服一审判决，提出上诉。2010年10月12日，乌海市中级人民法院作出(2010)乌中法民一终字第338号民事判决：驳回上诉，维持原判。 内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司不服二审判决向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。认为：1、一、二审判决确认坤龙公司解除合同无效不符合法律规定，李金枝起诉要求确认解除合同无效已过了合同法规定的3个月期限。2、坤龙公司与李金枝合同已解除，李金枝不享有优先权，判决王某某返还房屋社会效果差。3、原审以"钻石广场平面图"作鉴定，鉴定程序违法，鉴定依据错误。原这判决框架结构与砖混结构十年差价经济损失不可能评估确定。4、大型停车场、双向车道属于要约邀请，且李金枝诉讼请求不明确具体。李金枝答辩请求维持原审判决。王某某答辩请求保留其对诉争房屋所有权。 内蒙古自治区高级人民法院再审认为，。 原审判决认定原审认定部分事实证据不足。判决如下：一、撤销乌海市中级人民法院（2010)乌中法民一终字第338号和乌海巿海勃湾区人民法院（2010）乌勃民一初字第657号民事判决；二、内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司解除与李金枝签订的《商品房买卖合同》无效，内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与王某某签订的《商品房买卖合同》有效；三、李金枝给付内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司尾欠购房款177000元；四、内蒙古坤龙房地产开发有限赍任公司赔偿李金枝二次施工建砼屋面费用5401元；五、王某某在本判决生效之日起20日内搬出钻石广场xx栋xx号房屋；六、以上第三、四项相抵后，李金枝于本判决生效之曰起20日内给付内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司房款171599元；内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司在收到上述房款后10日内，将钻石广场xx栋xx号房屋交付李金枝；七、驳回李金枝的其他诉讼请求。一审案件受理费6112元，二审案件受理费4746元，鉴定费976元，合计11834元，由内蒙古坤龙房地产开发公司负担9467.20元，李金枝负担2366.80元。 内蒙古高级人民法院判决生效后，被告将剩余房款交付原告，原告已将争议房屋交付被告李金枝。 本院认为, 公民、法人的合法民事权益依法受法律保护。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司与被告李金枝签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。提起诉讼作为一种民事诉讼法律行为，是权利人认为自己的民事权益受到侵害，以自己的名义请求人民法院通过审判给予司法保护的诉讼行为，也是权利人行使诉权的具体体现。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，直至2011年12月该房经内蒙古自治区高级人民法院判决归李金枝所有。 原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司起诉要求被告李金枝支付逾期付款违约金135671元。原、被告从2004年因房屋质量提起诉讼，该案直至2011年12月经司法确认李金枝对争议房屋享有所有权。给付购房款的迟延是因双方对房屋买卖合同存在争议而起动诉讼程序造成的。原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司要求被告李金枝支付2004年11月至2011年11月期间的逾期付款违约金的证据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，判决如下： 驳回原告原告内蒙古坤龙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费3013元（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。 审 判 长 苑洲田 代理审判员 冯 遥 人民陪审员 颜廷秀 二〇一四年六月十七日 书 记 员 连小艳