广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第1305号原告：中航物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：石正林，职务：总经理。委托代理人：李晓岚，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：赵莹，广东南国德赛律师事务所实习律师。被告：易丰，住惠州市惠阳区。委托代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。委托代理人：刘庆娜，广东宏安信律师事务所实习律师。原告中航物业管理有限公司诉被告易丰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晓岚、赵莹，被告及其委托代理人梁明辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2007年9月由广东国际大厦业主大会选聘为物业服务公司，自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，广东国际大厦业主选聘其他物业服务公司来进行物业管理之前，本着尽责维护业主权利的角度出发，原告一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。故原告与广东国际大厦各业主之间仍存在物业管理事实的合同关系，被告应按照原物业服务合同的标准支付物业管理费。被告为广东国际大厦B附楼涉案房屋的业主，实际接受了原告提供的物业管理服务，对原告按原物业服务合同提供的物业管理未提出任何异议，因此被告应按照所享受的物业管理服务，按照原告与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六、七条的约定，支付相应物业管理费给原告。原告有权根据其提供的物业管理服务，按原合同约定收取物业管理费，物业服务费用由业主按其持有物业的建筑面积交纳，B附楼为每月每平方米14.85元的标准；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。为此，原告起诉请求法院判令：被告立即向原告支付广东国际大厦B附楼22C自2010年10月至2014年4月拖欠的物业管理费55814元（按每月1298元计），并以拖欠的物业管理费为基准，按每天0.5‰的标准支付自2014年5月29日起至款项清偿之日止的逾期付款违约金给原告。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、自2010年9月广东国际大厦第一届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》到期后，原告至今一直未向包括被告在内的全体业主表示愿意按原合同约定继续提供服务，物业管理工作陷入停顿。为了减少损失，被告根据《物权法》第八十一条第一款的规定，自2010年10月开始至今，将自有的物业交给由其成立的广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）进行管理，并承担了物业管理的全部支出。故被告实际上自2010年10月开始，并没有接受原告的物业管理服务，因此，原告要求被告支付物业管理费用的请求是于法无理的。二、实际上原告默认并从不反对被告长时间内的自我物业管理行为，甚至在被告进行自我物业管理长达一年半后才提出异议，而且该书面异议并没有送达给被告。三、原告主张的物业管理费标准与同地段的商业物业管理费相比，价格畸高，显失公平。退一步说，即使原告有权收取管理费，被告也有权要求其按周边的合理价格予以调整。四、被告及被告方的人员从来没有收到原告所说的于2012年3月12日及2013年8月2日分别向被告送达的《关于尽快清缴物业管理费的通知》，根据诉讼时效的规定，原告无权主张起诉之日起两年之外的物业管理费。五、原告是否具有有效的物业管理资质，是否在起诉时具有物业管理资质，原告均举证不能。经审理查明：被告是广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼22C房（建筑面积87.41平方米，使用性质为商业公寓）的产权人。原告是持有一级资质证书的物业服务企业。简某、邓某、乐某、陈某无、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某、邓某、乐某、陈某无、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3、共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5、对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6、共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、配合、协助公安机关安全防范工作；10、安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元／月.平方米、A附楼写字楼29.8元／月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接收业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成某一届业主委员会。广东省广州市南方公证处分别于2012年3月15日和2013年8月6日，出具（2012）粤广南方第18332号《公证书》和（2013）粤广南方第080892号《公证书》，证明原告的委托代理人丁杰伦分别于2012年3月12日和2013年8月2日以特快专递（EMS）的方式向被告（地址：广州市环市东路**国际大厦B附楼31A，收件人：易丰）寄送《关于尽快清缴物业管理费的通知》原件及其附件等。原告在上述两份通知中均要求被告尽快清偿拖欠的物业管理费欠费及能源费欠费等。庭审中，被告确认广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼31A是属案外人易某所有的物业，同时也是旭瀛公司的实际办公地点，邮件详情单中填写的收件人电话号码“136××******”是被告2012年的手机号码，“136××××****”是被告2013年的手机号码，但被告称其没有收到上述两份通知，其认为原告在利用自身的方便寄出上述通知的同时自己充当了收信人，拦截上述信件，没有将信件送达给被告。被告至今未向原告支付涉案房屋2010年10月起至2014年4月的物业管理费。原告因此于2014年5月29日向本院提起本次诉讼。本案中，被告称由于原告在原《物业服务合同》到期后未能续约，也没有在合理期限内向包括被告在内的全体业主发出公告或以其他方式告知愿意继续按照原《物业服务合同》约定的条件继续履行合同，故其与案外人易某成立旭瀛公司，并委托该公司对被告及易某在广东国际大厦B附楼上拥有产权的所有物业提供物业管理服务，被告为此提交了其与旭瀛公司签订的《物业服务合同》、旭瀛公司的《营业执照》副本及广州市商事主体信息公示平台查询资料、旭瀛公司的员工花名册、购买社保清单及员工工资表、员工物业管理资质证书作为证据。原告除对旭瀛公司商事登记信息、员工物业管理资质证书真实性无异议外，对上述其他证据均有异议，认为被告仅能证明其委托旭瀛公司对被告自有物业专有部分进行管理，而非对公共区域的物业管理。本院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，原广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。合同到期后，原告继续按照该合同对广东国际大厦提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。被告作为该大厦B附楼22C房业主，应当根据合同约定的标准向原告缴纳物业服务费。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告已分别于2012年3月12日和2013年8月2日在广东省广州市南方公证处公证员的证明下，向被告邮寄了《关于尽快清缴物业管理费的通知》，投递地址为广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼31A，被告确认该址也是旭瀛公司的实际办公地点，故上述邮寄行为应视为原告已经向被告进行了催缴，构成诉讼时效中断。故对被告抗辩认为原告的主张已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。关于违约金的问题，因原告未提供证据证明除利息损失外，因被告逾期支付物业管理费还导致其他实际损失，原告要求被告按每日0.5‰的标准向其计付违约金，显属过高，被告对此也提出异议，故本院依法予以调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付逾期付款违约金。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原告一直以来依据其与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，对广东国际大厦包括主楼、裙楼、A附楼、B附楼在内的整个区域提供物业管理服务，即涉案小区并非采取业主自主管理物业的模式。现被告称其与案外人易某共同成立旭瀛公司对其二人名下位于广东国际大厦B附楼内的26套房屋进行物业管理，不符合上述法律法规的规定，不能成为其拒绝向原告交纳物业服务费的合法理由。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告易丰应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼22C房自2010年10月起至2014年4月止所欠的物业管理费（每月按14.85元／平方米×87.41平方米计，总额以不超过原告中航物业管理有限公司所主张的55814元为限）。二、被告易丰应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年5月29日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过被告所欠物业管理费总额为限）。三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1195元，由被告易丰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  潘路米人民陪审员  顾文娟二〇一四年十一月十九日书 记 员  戴 鹏