湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1023民初477号原告张华，男。原告何俞蓉，女。原告邓美芝，女。三原告委托代理人李远林，湖南银光律师事务所律师。三原告委托代理人何明军，湖南银光律师事务所律师。被告黄承南，男。委托代理人黄承平，男，系被告黄承南哥哥。委托代理人朱环林，湖南大问律师事务所律师。原告张华、何俞蓉、邓美芝诉被告黄承南租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李翠霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告张华、何俞蓉、邓美芝的委托代理人李远林、何明军到庭参加诉讼，被告黄承南及其委托代理人黄承平、朱环林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告邓美芝受原告张华、何俞容的委托管理永兴县银都商业街B区108、110、111、112、113、114、115号门面。原告邓美芝依照授权可以对7个门面进行管理、收益、使用，并可以以个人名义与他人签订租赁合同、收取租金、提起诉讼。2014年4月2日，原告邓美芝与被告黄承南签订门面的租赁协议，双方在租赁合同中约定：1、原告方为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），甲方将位于永兴县银都商业街B区108、110、111、112、113、114、115号门面7个门面出租给乙方经营ＫＴＶ歌厅业务；2、租期从2013年11月11日至2016年11月10日止，租金第一年为129146.04元，第二年为135943.2元，第三年为142740.36元。此租金为裸价，门面出租的个人所得税及其他费用由乙方（被告）支付；3、租金交付方式为壹年一交，采用先交钱后租房的方式形式，签订合同时一次性交满壹年的房租，下年度的租金则在到期前15日内交清；4、乙方（被告）在规定时间内未缴纳房租，甲方视乙方违约，有权收回门面，押金不退。双方签订租赁协议后，原告按照约定将门面交付给被告使用，但被告只在签订租赁协议时支付8万元租金。2013年11月11日至2014年11月10日还欠租金49146元，第二年度的租金135943元未付，第三年度即2015年11月10日至今的租金也未支付。原告经多次催讨无果后，遂诉至法院起诉，请求判令：1、解除原告、被告的门面租赁合同，并返还原告的门面；2、被告向原告支付门面租金256459元（计算至起诉之日止，后续租金算至被告返还门面给原告止），延迟支付租金利息23541（计算至起诉之日），共280000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、答辩人使用的门面是何继勇、李才富、张杨富合伙开发，归其三人所有，被答辩人邓美芝是何继勇的妻子，一人无权处分，故答辩人认为2014年签订的门面租赁协议无效；2、本案原告的主体资格不适格。门面的实际所有人为张杨富、何继勇、李才富三人。因何继勇、张杨富为公务员身份，不方便出面签订合同，即由张杨富的儿子张才、李才富的女儿李怡萱与答辩人签订第一份租赁合同。协议签订后，黄承南向李才富支付了租金。后因租金价格变更，2014年4月2日，双方重新签订租赁协议，李才富还是实际出租方。但在订立租赁合同时，李才富却拿出由邓美芝事先签名的门面租赁合同与答辩人签订租赁协议。由此可见，邓美芝不是出租人。另外，被答辩人何俞蓉不是门面租赁的签订方，也没有提供证据证明对该门面享有所有权，不是本案适格的原告。而2011年答辩人与张华签订的门面租赁协议已经终止，故张华也不是本案适格的原告；3、答辩人不支付租金是因为答辩人在永兴县银都商业街订购门面，但何继勇、李才富、张杨富未按约办理房产证，且未按约定向答辩人赔偿违约金。经审理查明：2009年5月8日，原告何俞蓉与郴州市汇华房地产开发公司（以下简称汇华房地产公司）签订商品房买卖合同，其中约定：原告以一次性付款的方式购买汇华房地产公司所有的位于永兴县银都商业街B区一楼110、111号房，商品房用途商业，该商品房建筑面积共171.12M2，3000元/M2，总金额为513360元。合同签订后，原告何俞蓉向汇华房地产公司支付了全部购房款，汇华房地产公司将商品房交付给原告，房屋产权证正在办理中。2010年2月18日，原告张华与汇华房地产公司签订商品房买卖合同，约定：原告以一次性付款方式购买汇华房地产公司所有的位于永兴县银都商业街B区一楼108、112、113、114、115号房，商品房用途商业，该商品房建筑面积共395.31M2，3080元/M2，总金额为1217548元整。合同签订后，原告张华向汇华房地产公司支付全部购房款。汇华房地产公司将商品房交付给原告，房屋产权证正在办理中。另查明，2011年，原告张华、李怡萱与被告黄承南签订108、110、111、112、113、114、115七个门面的租赁合同。约定：被告承租门面经营KTV业务，租赁期限从2010年11月11日至2016年11月11日，租赁价格为每月每平方16元，面积为566.43M2，每年共108738元。租赁价格三年一定，每三年变动一次。2013年11月11日，原告何俞蓉、张华与原告邓美芝签订授权委托书，约定：受托人邓美芝代为管理永兴县银都商业街B区一楼108、110、111、112、113、114、115门面，受托人邓美芝可以以自己名义与他人签订租赁合同、收取租金、就门面事宜代为提起追索租金民事诉讼，授权期限为2013年11月11日至2016年11月10日。按照2011年租赁合同的约定，2014年4月2日，原告邓美芝与被告黄承南重新签订门面租赁协议，约定：原告方邓美芝为出租方（甲方），被告黄承南为承租方（乙方），1、甲方将位于永兴县银都商业街B区108、110、111、112、113、114、115号门面7个门面出租给乙方经营ＫＴＶ歌厅业务，建筑面积566.43平方米；2、租赁价格：每一年每月每平方米19元，即第一年租金共129146.04元，第二年每月每平方米20元，即第二年租金共135943.2元，第三年每月每平方米21元，即第三年租金共142740.36元。此租金为裸价；3、租期从2013年11月11日至2016年11月10日止，签订合同时一次性交满壹年的房租，下年度的租金则在到期前15日内交清；4、租金交纳方式：租金采用先交钱后租房的形式，壹年交纳一次房租，签订本合同时一次性交满壹年的房租，下壹年度的租金则在到期前15日交清，签订本协议时交纳押金1.5万元，乙方租期期满后退还押金；5、违约责任：租赁合同期间，甲方不能违约，如违约，则甲方赔偿乙方所有损失。如乙方在规定时间内未缴纳房租，甲方视乙方违约，有权收回门面，押金不退。除上述内容外，双方还就其他事项进行了约定。签订协议时，被告向原告支付了8万元租金和交纳押金1.5万元，原告按照约定将门面交付给被告使用。嗣后，被告黄承南在108、110、111、112、113、114、115门面从事歌厅KTV的经营活动。但之后，被告未向原告支付租金，原告多次催讨房租未果，遂诉至本院。上述事实，有双方当事人当庭陈述、原、被告身份信息、商品房买卖合同、门面租赁协议、授权委托书、收款收据等证据，足以证明。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告张华、何俞蓉、邓美芝是否是适格的原告；二、被告是否违约，违约责任确定。对此评议如下：一、关于焦点一。原告张华、何俞蓉与汇华房地产公司签订了商品房买卖合同，且双方按照合同约定已实际履行。原告张华、何俞蓉通过合同之债享有108、110、111、112、113、114、115门面的使用权、处分权、收益权，只是未完成物权登记公示过程。权利人对房屋进行使用、收益的权利依法受到保护，故原告张华、何俞蓉是本案适格的原告。原告张华、何俞容与原告邓美芝签订了授权委托书，明确授权邓美芝有以自己名义提起追索门面租金、以自己名义和他人签订租赁合同、以受托人的名义收取租金的权利。原告张华、何俞蓉与邓美芝签订的委托合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。受托人邓美芝可以按照委托合同的约定，对承租方提起追索门面租金的权利，故原告邓美芝是本案适格的原告。关于被告提出原告何俞蓉在签订合同时是限制民事行为能力人，原告何俞蓉与汇华房地产公司签订的合同是无效合同的抗辩理由，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条之规定，限制民事行为能力从事其他活动由他的法定代理人代理，或者征得法定代理人的同意。本案中，2009年5月8日，原告何俞蓉与汇华房地产公司签订合同，并支付全部购房款。之后原告何俞蓉的法定代理人未向汇华房地产公司提出撤销或向法院起诉撤销，可视为原告何俞蓉的法定代理人事后已默认，故对被告的该项抗辩理由本院不予采纳。关于焦点二、原告邓美芝与被告黄承南之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面的履行各自的义务。被告提出2014年4月2日签订门面租赁合同时，原告邓美芝不在场，是李才富拿来事先签好出租方为邓美芝的协议与黄承南签订的抗辩理由，本院认为，原告邓美芝在签订租赁合同时虽不在场，但租赁合同上已明确标明出租方为邓美芝，被告黄承南在合同的承租方（乙方）处签字，且被告黄承南已按照租赁协议交纳了部分租金和押金，并已实际使用租赁物2年余时间，故对此抗辩理由，本院不予采纳。关于被告提出租赁合同未经房产管理部门备案的抗辩理由，本院认为，登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段，不是合同成立生效的要件,故对此抗辩理由本院不予采纳。依双方租赁合同约定，被告在签订合同时应一次性交满2013年11月11日至2014年11月10日的租金，应在2014年10月25日缴纳2014年11月11日至2015年11月10日期间的租金，且在原告向本院提起诉讼后，被告仍未按合同约定向原告支付剩余租赁期间的租金，被告的行为违约，应承担违约责任，故原告提出要求被告支付租金，并与被告解除租赁合同关系、归还门面的诉讼请求，本院予以支持。租金计算方式：2013年11月11日至2014年11月10日还应支付租金49146.04元（129146.04-80000），2014年11月11日至2015年11月10日的租金135943.2元，2015年11月11日至2016年4年10日的租金71370.18元（142740.36÷2），共256459.42元，原告提出要求被告支付租金256459元，是对自己民事权利的处分，本院予以支持。关于原告提出要求被告承担延迟支付租金利息的请求，因双方在租赁合同中约定被告在规定时间内未缴纳房租，甲方有权收回门面，押金不退，租赁合同中对被告延迟支付租金的违约责任已有明确约定，故对该请求，本院不予支持。关于被告提出其不支付租金是因为其在永兴县银都商业街订购门面，但何继勇、李才富、张杨富未按约办理房产证，且未按约定向答辩人赔偿违约金的抗辩理由，被告可以通过法律途径维护自己的权益，不能抗辩向出租人支付租金的义务，故对此抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条、三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第十二条、第七十一条、第七十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告邓美芝与被告黄承南之间的租赁合同；二、限被告黄承南于本判决生效后10日内交还永兴县银都商业街B区一楼号108、110、111、112、113、114、115门面；三、限被告黄承南于本判决生效后10日向原告张华、何俞蓉、邓美芝支付租金256459元，2016年4年10日后的租金按租赁合同约定按日计算直至门面返还给原告为止；四、驳回原告张华、何俞蓉、邓美芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告张华、何俞蓉、邓美芝承担232元，被告黄承南承担2518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 李                      翠                      霞二〇一六年五月二十五日代理书记员 邓                                            蓉法   官 寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。