上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5432号原告上海仰宏物业管理有限公司，住所地上海市XXX号XXX幢XXX室(上海港沿经济小区。法定代表人徐伟，总经理。委托代理人王越霆，上海都邦律师事务所律师。被告上海越盛房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人宋世敏，董事长。委托代理人周美祥，男。委托代理人汪军建，上海市方正律师事务所律师。原告上海仰宏物业管理有限公司(以下简称“仰宏公司”)诉被告上海越盛房地产开发有限公司(以下简称“越盛公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴忠独任审判。本案于2016年1月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王越霆、被告委托代理人周美祥、汪军建到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法适用普通程序，由审判员吴忠、人民陪审员程丽美、人民陪审员顾美华依法组成合议庭，并于2016年3月30日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人王越霆、被告委托代理人周美祥、汪军建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仰宏公司诉称：原告系上海市夏阳金城小区的物业服务企业，被告系夏阳金城小区的业主，系原告物业服务对象。但自2015年4月1日起至今被告公司从未向原告支付物业管理费。无论是原告去被告公司催收，还是原告委托小区业主委员会和律师向被告催收，被告均无正当理由拒不支付物业管理费。被告拖欠物业管理费已经对原告造成了巨大的损失，同时也势必影响原告对该小区其他业主的物业服务质量。故请求法院判令：1、被告支付原告拖欠的物业管理费人民币272,832.84元；2、被告支付原告逾期违约金3,423元；3、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告拖欠的物业管理费258,356.10元；2、被告支付原告逾期违约金3,382元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告越盛公司辩称：不同意原告诉请。理由：原告没有按照物业服务合同的内容履行物业管理职责。另，原告接手房屋管理包括了二期地下车库，作为二期商品房的配套设施，原告表面上接手了物业管理，但是实际上没有进行物业管理，导致地下车库漫水，积水严重，无法停车。原告的物业服务没有按照物业服务合同进行履行，故被告不同意支付物业管理费。经审理查明，2015年4月1日，原告仰宏公司作为乙方与甲方上海市夏阳金城小区业主委员会就“上海市夏阳金城一期和二期”签订了物业服务合同二份，合同约定：由甲方将“上海市夏阳金城一期和二期”小区委托原告进行物业管理；一期物业类型：混合(多层住宅、商铺)，二期物业类型：混合(别墅、商铺)；一期建筑面积：85,101平方米，二期建筑面积：109,579.83平方米；委托管理期限均自2015年4月1日起至2016年4月1日止；原告按建筑面积向业主收取物业服务费：一期多层按0.68元/月/平方米，一期商业用房按1.70元/月/平方米；二期住宅按1.15元/月/平方米，二期商业用房按1.70元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月内履行交纳义务。合同另对其他内容进行了约定。2015年11月16日，上海市夏阳金城小区业主大会与原告共同出具情况说明，载明：“夏阳金城小区一期商铺，2015年4月1日后按合同是1.70元每平方，原物业2015年4月1日前是按1.50元每平方收取，为了业主的利益考虑，按原物业1.50元每平方收取”。2015年11月，原告方向被告发送《律师函》催讨截止至2015年11月10日的物业服务费。因之后被告未能及时支付2015年4月1日至2015年12月31日的物业服务费，原告遂诉诸本院。另查明，坐落于上海市XX公路XX弄15、25、27、29、33、35、37、39、43、55、57-1、57-2号一期商铺，建筑面积合计4,230.25平方米；坐落于上海市XX公路XX弄52、53、55、56、57、58、59、60、61、62、63、65、66、67、68、81、82、91、95、108、130、131、132、133、135、136、159、160、162、163、165、166、167、168、169、170、171、172、189、209、216、235、239、250、251、252、253、255、256、257、258、259、260、261号二期别墅，建筑面积合计13,587.41平方米；坐落于上海市XX公路XX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室及106号二期商铺，建筑面积合计4,507.50平方米。以上房屋中，除了上海市XX公路XX弄57、82、91、95、159、160、209、235号房屋、上海市XX公路XX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室及106号房屋的产权登记人并非是本案被告以外，其余房屋的产权登记人均为被告。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、律师函及邮寄凭证，情况说明、电梯定期检验报告、电梯日常维护保养单、非税收入一般缴款书、电梯使用标志、夏阳金城水泵维护工作记录、维修服务任务单、房屋修理养护任务单、物业规划平面图、资质证书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。庭审中，被告为证明自己的主张提供以下证据：1、照片打印件5张，证明小区内杂草丛生，车辆乱停放，垃圾成堆；2、公函复印件9份，证明要求原告进行物业交接手续，小区物业管理存在问题；3、付款清单及付款申请单复印件38张，证明被告对金都虹桥酒店进行自我管理所支付的员工工资、保险等费用，原告没有派保安、保洁人员入驻，被告为保护自己合法权益，只能代行自我管理；4、停车库停电告知函复印件1份、电费账单复印件24份(5,423.86元、违约金1,115.33元)，因为原告没有支付公共部分的电费，所以电力部门发出停电告知函，后来停电导致了地下积水，公共照明设施的电费应当由原告支付，但是电费是被告支付的；5、电费发票及水费账单复印件13张，二期商铺公共设施的照明电费、水费由被告支付，证明原告没有接收物业管理，没有尽到物业管理职责。原告质证后表示，对证据1真实性没有异议，照片形成的时间不能证明原告的证明内容，因为管理是动态的；对证据2真实性没有异议，但原告进驻后，被告从未支付过物业费，对于被告提出的要求，双方可以进行协商，前提是被告要支付物业费；对证据3，被告的前期物业公司没有与原告交接，前期物业公司是与被告有关联的物业公司，由被告自己管理的费用小，所以被告不要原告进行管理；对证据4的真实性没有异议，原告进驻后，由于前期物业公司关于车库和被告签订过一份协议，期限要到2016年，所以车库没有与原告交接，另外被告没有支付物业费，所以原告无法支付水电费用；被告对于车库仍由前期物业公司管理的事实予以确认；对于证据5的真实性没有异议，被告提供的是2015年9月至2015年12月的发票和账单，而2015年5月至8月是由原告支付的，但由于电费账单都寄到被告处，且被告也应先付的物业费未交，故原告没有支付，只要被告能交付物业费，原告也同意支付上述电费，公共费用与物业费用不能混同。根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务合同对全体业主均产生法律效力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告作为被告所在小区的物业服务单位，提供了物业管理服务，原告履行了管理义务后有权向业主收取物业管理费。原告要求被告支付现未登记在被告名下房屋的物业管理费，缺乏证据，本院难以支持。被告提供的证据不能证明原告未尽物业管理服务义务，故被告的主张本院不予采纳。至于被告认为应由原告承担的公共电费、水费等费用，被告可通过诉讼在内的其他途径予以解决。关于原告提出的滞纳金诉请，考虑到合同对此没有约定，且被告并非恶意拖欠，故本院对原告的此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海越盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仰宏物业管理有限公司自2015年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费240,549.27元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,226.07元，由原告负担317.83元，被告负担4,908.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 忠人民陪审员  程丽美人民陪审员  顾美华二〇一六年五月二十七日书 记 员  张曦饶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。