广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2146号上诉人（原审被告）深圳市广华通实业有限公司。法定代表人李明柱，董事长。被上诉人（原审原告）深圳市平方汽车园区有限公司。法定代表人杨天平，董事长。委托代理人俞飞，广东君强律师事务所律师。委托代理人肖泽源，广东君强律师事务所律师。上诉人深圳市广华通实业有限公司（以下简称为广华通公司）与被上诉人深圳市平方汽车园区有限公司（以下简称为平方公司）因租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第45号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：平方公司为宗地号x、宗地面积13479.52平方米、土地用途物流、土地位置南山区的深房地字第**土地的权利人。平方公司（出租方，以下简称“甲方”）与广华通公司（承租方，以下简称“乙方”）签订了合同编号为PFQC0601-01的《土地使用权出租合同书》，约定平方公司将位于兴海路东侧x地块、土地面积暂定13649.101平方米的土地使用权出租给广华通公司使用，租期为10年，自2006年9月1日起计算。合同约定“乙方知悉并确认土地在本合同签署时在四通一平、土地地基、场地平整等方面的状况，前述土地状况即为甲方向乙方的交地标准。”关于租金，合同约定从2006年9月1日开始，甲方给予乙方四个月的免租建设期，建设期满后，乙方按合同规定向甲方交纳土地租金。合同约定，第7年（即2013年）租金为每月13.3元／平方米，第8年（即2014年）租金为每月14元／平方米。合同约定租金、管理费等费用支付日期为每月10日。关于违约责任，合同约定“如乙方不能按合同规定交纳土地租金、管理费等应收款项，从滞纳之日起，每日按应交款项的千分之二交纳滞纳金，甲方有权从土地使用权租赁经营保证金中扣除。由此造成甲方其他经济损失的，甲方有权向乙方索赔。”2007年10月24日，平方公司、广华通公司双方签订《土地交接书》，内容为“深圳市平方汽车园区有限公司同意将宗地号为T102-0171（原23-02地块）的土地使用权出租给深圳市广华通实业有限公司，土地面积13479.52平方米。2007年10月1日起以此土地交接书面积作为计租标准，此前双方所签交接书与本土地交接书有不一致的地方，以本交接书为准。”2013年9月10日，广华通公司向平方公司支付“水电费”4万元。2013年9月29日，广华通公司向平方公司支付25865.67元。2013年10月30日，广华通公司向平方公司支付373494.47元。2013年11月29日，广华通公司向平方公司支付“11月场租及水电”103437.04元。2013年12月25日，广华通公司向平方公司支付99365.26元。2014年1月13日，广华通公司向平方公司支付“租金及水电费”97946.02元。2013年11月14日，北京市中伦（深圳）律师事务所向广华通公司发出律师函，要求广华通公司于2013年11月20日前全额支付拖欠的2013年8月至2013年11月的租赁费用789931.81元及滞纳金63557.61元（暂计至2013年11月10日，实际应还款数额以最终还款日计算）。广华通公司提交了平方公司在网上投放的广告页面截屏，内容为“深圳汽车城”，“平方公里园区完善设施，超大永久型汽车市场，成就你我的梦想，完善的配套体系。”网页“合作伙伴”一栏有广华通公司公司的名称。平方公司对该证据不予确认。平方公司在原审中诉请：1、广华通公司立即向平方公司支付拖欠的2013年9月至2014年2月的租金及管理费人民币1193846.17元，并支付租金及管理费至判决生效之日；2、广华通公司立即向平方公司支付拖欠租金、管理费的滞纳金人民币208265.89元（按日千分之二计算，暂计至2014年2月28日，实际应计算至付清租金和管理费之日）；3、广华通公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案的焦点问题为平方公司、广华通公司双方合同的效力问题以及平方公司是否存在违约情形。一、关于租赁合同的效力。平方公司在网页上“超大永久型汽车市场”的宣传广告，由于该广告并非针对特定人、并且向相对人发出的意思表示，亦不具备确定具体的合同内容，没有经对方承诺即受此意思表示约束的表示，故该广告的法律性质仅为要约邀请。广华通公司认为平方公司在与广华通公司签订合同时虚假宣传，但未能提供证据证明，对此原审法院不予采信。广华通公司称本案合同的签订显失公平，合同约定的租金价格明显高于以后进场的公司。庭后平方公司向法庭提交了其与其他公司签订土地使用权出租合同的相关材料，这些材料显示其并未收取广华通公司更高租金。广华通公司对自己的该项主张亦并未提供证据证明，因此原审法院不予采信。综上，广华通公司对于本案租赁合同效力的异议，原审法院不予采纳。平方公司、广华通公司双方签订的《土地使用权出租合同书》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依法履行合同义务。二、关于平方公司是否存在违约情形。广华通公司提出平方公司对涉案租赁场地的配套设施未能落实到位，交通情况不利于广华通公司经营，并且对园区的宣传力度不够。原审法院认为，当事人对于自己的主张，有责任提供证据证明。双方在合同签订时已约定“乙方知悉并确认土地在本合同签署时在四通一平、土地地基、场地平整等方面的状况，前述土地状况即为甲方向乙方的交地标准”，并且广华通公司对于以上平方公司的违约情形均未能提供责任证明。故对于广华通公司主张平方公司违约的意见，原审法院不予采信。广华通公司认为，涉案的租赁土地在前海深港现代服务业合作区设立之后土地的功能发生变化，致使平方公司、广华通公司双方当初签订合同的目的落空，平方公司构成根本违约，或者构成情势变更。广华通公司未能提交证据证明，故原审法院不予采信。综上，广华通公司对于平方公司违约在先的主张无事实和法律依据，原审法院不予采纳。2013年9月至2014年2月，广华通公司应付平方公司租金、管理费共计人民币1333530元，拖欠租金及管理费共计人民币1193846.17元。关于平方公司主张的2014年3月及以后的租金及管理费，本案不予处理，平方公司可另循法律途径解决。平方公司主张拖欠租金、管理费的滞纳金按日千分之二计算，原审法院认为该滞纳金性质为违约金，双方约定的计算标准过高，违约金的计算标准应根据中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率，以不超过银行同期同类贷款利率四倍的为宜。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市广华通实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市平方汽车园区有限公司支付2013年9月至2014年2月的租金及管理费人民币1193846.17元及违约金（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，其中2013年9月以人民币82571.17元为基数，自2013年9月11日起计至款项付清之日止；2013年10月以人民币222255元为基数，自2013年10月11日起计至款项付清之日止；2013年11月以人民币222255元为基数，自2013年11月11日起计至款项付清之日止；2013年12月以人民币222255元为基数，自2013年12月11日起计至款项付清之日止；2014年1月以人民币222255元为基数，自2014年1月11日起计至款项付清之日止；2014年2月以人民币222255元为基数，自2014年2月11日起计至款项付清之日止）；二、驳回深圳市平方汽车园区有限公司的其他诉讼请求。深圳市广华通实业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8709.5元，由深圳市广华通实业有限公司负担。上诉人广华通公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审第一项；二、请求判决平方公司负担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院在判决中认定平方公司不存在违约，广华通公司认为是不正确的。根据广华通公司与平方公司的约定，平方公司负有对涉案租赁场地的配套设施落实到位、保证场地的交通情况利于广华通公司经营、对园区进行大力宣传的合同义务。其次，一审法院认定平方公司在网页上“超大永久型汽车市场”的宣传广告的法律性质为“要约邀请”，广华通公司认为这是不正确的。一审法院以“广告并非针对特定人，并且向相对人发出的意思表示”作为认定平方公司的宣传广告是“要约邀请”的判断依据，广华通公司认为是不可取的。另，平方公司的广告宣传涉案场地是“超大、永久型、汽车市场”，该意思表达十分清楚明确。平方公司的“超大、永久型、汽车市场”的承诺，是最终让广华通公司决定签约的核心。所以，该宣传广告应当属于租赁合同的一部分，属于“要约”而不是“要约邀请”。另外，一审法院称“广华通公司认为，涉案的租赁土地在前海深港现代服务业合作区设立之后土地的功能发生变化，致使平方公司、广华通公司双方当初签订合同的目的落空，平方公司构成根本违约，或者构成情势变更。华通公司未能提交证据证明，故原审法院不予采信。”对此，广华通公司认为，前海深港现代服务业合作区是国务院、国家发展改革委和广东省政府、深圳市委市政府及相关部门大力支持、促进的一个项目，前海深港现代服务业合作区被定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”，前海合作区重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域。目前，一些相关企业已陆续进驻前海深港现代服务业合作区并已正常运营。这与平方公司当初承诺的“永久型汽车市场”的条件已相去甚远，这是毋庸置疑的客观事实，这当然也构成合同的根本违约，或者构成情势变更。综上，广华通公司认为，一审法院对本案认定事实不清，适用法律不当，故诉请贵院依法撤销原判第一项。被上诉人平方公司答辩称：租赁合同合法有效，广华通公司长期拖欠平方公司租金，不支付租金的行为违反合同的约定，请求法庭判令广华通公司支付拖欠平方公司的租金。1、平方公司系土地合法权利人，有权出租并收取租金。经深圳市国土资源和房产管理局登记，平方公司系涉案土地100%的权利人，使用年限为50年，从2006年12月31日至2056年12月30日，土地用途设定为物流用途。广华通公司系进驻前海湾物流园区的经营性企业，平方公司的出租符合法律规定。2、平方公司不存在虚假宣传。3、平方公司不存在违约情形，广华通公司亦未提供证据证明。4、本案不存在情势变更情形。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案当事人双方2006年所签《土地使用权出租合同书》是双方真意思表示，内容合法有效。上诉人称之被上诉人虚假宣传及租金高于其他公司而属显失公平的主张没有证据，本院不予采信。合同合法有效，双方应信守承诺，依约履行。上诉人称被上诉人违约缺乏证据支持，其应按约定如期支付租金等费用。原审法院就涉案租金管理费以及滞纳金的判处得当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8709.5元，由上诉人深圳市广华通实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙代理审判员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一四年十一月十八日书 记 员 陈晓莹（兼）