湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初530号原告杨嘉欣，男，19XX年X月X日出生，汉族，岳阳市人，住长沙市。委托代理人杨细发，男，19XX年X月X日出生，汉族，岳阳市人，住长沙市。系原告之父。委托代理人杨朝辉，男，19XX年X月X日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市。被告杨芳，女，19XX年X月X日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市。被告喻新友，男，19XX年X月X日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市。原告杨嘉欣与被告杨芳、喻新友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，书记员杨偲担任庭审记录，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人杨细发、杨朝辉，被告杨芳、喻新友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告父亲杨细发于2009年11月份以原告的名义购得位于岳阳市岳阳楼区解放路办事处观音阁门面一间，并将该门面租赁给两被告经营茶叶生意。因杨细发与被告杨芳原来是同事，双方当时没有签订书面租赁合同。2015年10月，原告的父亲杨细发因业务发展的需要，找到两被告，要求收回门面自己经营，并以微信的形式告知两被告。2016年元月8日，原告父亲再次上门要求收回门面并付清租金及费用。两被告不同意，于是双方发生纠纷。经派出所出警才平息事态。后经派出所协调，派出所建议被告先返还门面给原告，但两被告要求原告先支付门面转让及门面装修费用。原告认为门面产权本为原告所有，自己收回门面天经地义，不存在门面转让费。两被告门面装修并没有告知原告，更谈不上经过原告的同意。况且门面装修给两被告的经营带来了收益，也不存在由原告支付该笔装修费用的问题。现两被告既不交还门面给原告，又不支付门面租金。为维护原告的合法权益，诉请人民法院判决：一、两被告立即搬出位于岳阳楼区解放路办事处观音阁居委会的岳阳权证岳阳楼字第253020号门面，并将门面交还原告；二、两被告支付门面租金及经营时期所产生的各项费用，如物业管理费、水电费等；三、判令两被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房产证复印件一份，证明诉争房屋为原告所有，任何人没经过本人同意不能处置，任何人不得装修，装修原告也不承担任何费用。2、原告向被告发出的要求收回门面通知一份、微信记录一份，证明：原告通知被告搬出门面，并且被告拖欠租金。3、《调解协议书》一份，证明：（1）、产权为原告所有；（2）、双方未签订租赁合同，为不定期租赁；（3）、双方矛盾焦点是是否要支付门面转让和装修费用。被告辩称：一、答辩人于2008年6月从蔡立勇手中转让来观音阁宏安楼的茶叶店，转让时经过房屋所有权人张景俊的同意，三方约定，门面到期时经营者杨芳有优先续租的权利，有将门面转让的权利。2009年因房主本人要出国工作，要出售处置房屋，且带来了第三方买房人，因买房人自己要店面做生意，答辩人提出转让时的约定，要维护承租人的经营权利，于是未果。当时，原告父亲杨细发知道事情的来龙去脉，提出他自己购买，要杨芳与房主交涉，房主同意比前买房人便宜两万元，让答辩人优先购买，于是原告之父杨细发说是杨芳的哥哥才买到了此门面。二、原告购得此门面后，由杨芳继续经营此门面，租金交付原告之父杨细发。当时杨芳提出订立租赁合同，原告之父杨细发说不需要，当时杨细发承诺三点：（一）、门面是你从蔡立勇那里转让来的，以后不准再转让，只能自己做生意，不做生意后门面交还杨细发。（二）、门面他不会收回做生意，除非答辩人不做了。（三）、门面租金随大家一起涨。当时我们双方的口头约定，原告购买此门面利用了杨芳作为承租户与房主约定的优势，并不是原告所说的没有订立门面租赁合同。三、2015年10月原告提出收回门面。答辩人告知，门面一年多才新装修，加之前面杨细发的承诺，答辩人没有同意原告的要求，且其多次提出来岳阳协商处理，原告却没有来。答辩人租金交至了2015年12月31日。2016年1月4日，原告带人来店铺要收回门面，对答辩人的经营造成了极大的影响。派出所三次出面调解，答辩人提出按原告当时的承诺，现原告要收回门面，应当赔偿装修及门面转让费的意见，且提出原告收回门面是变相的给别人经营，如果是原告自己经营，答辩人不要转让费的承诺，可以在派出所订立合同。如果是变相的给别人经营，原告赔偿杨芳的损失，原告没有同意，且说是自己的股东要来做生意，经营自己的产品。答辩人认为自己依法享有优先租赁权，没有差过租金，也就没有同意原告收回门面的要求。四、门面装修原告提出没有告知，且没有同意。答辩人认为，装修门面是经营的需要，且装修一年多的时间内，原告多次从长沙来岳阳，见到杨芳装修好的门面，没有提出反对意见，依法也应当补偿。综上所述，答辩人不是不交还门面，而是原告应当依照本市场门面转让行情给予答辩人补偿。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：蔡立勇的证明一份，证明答辩人所租门面是从蔡立勇手中转让而来。2、微信记录一份，证明：双方当时约定过：（1）、门面不允许转让，（2）、门面不会收回，除非答辩人自己不做了；（3）、租金随大家一起涨。3、照片15张，证明：原告带人到店面闹事。4、装修明细帐单8张、照片1张、证人蔡国华的证言，证明：装修时付各项费用共计69468元。庭审时，双方对对方所举证据发表了如下质证意见：被告对原告所举证据没有提出异议。原告对被告所举证据1提出异议，门面转让在先，而杨细发是于2009年购买的，门面转让与本案无关。如果按照原告的说法，原告就永远不能收回门面了。对证据2的真实性没有异议，但认为，当时说门面不会收回，除非原告自己做，微信说了是自己做，所以才收回，因为杨细发也是做茶叶的，恰恰证明是原告自己要做，所以要收回。对证据3的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为到门面上是自己要收回门面，而且派出所也调查了，出警了，不是闹事。对证据4装修的事实没有异议，但对其证明目的提出异议，认为双方没有签订装修合同，是不是证人施工也不能确定，装修费用没有发票，不能证明装修的实际费用，并且装修没有得到原告同意，原告不应承担装修费用。本院对原告所举证据作如下认定：被告对原告所举证据没有异议，本院予以采信。原告对被告所举证据1提出异议，但该证据与被告所举其他证据及庭审双方当事人的当庭陈述能相互印证，对该证据证明的门面转让的事实，本院予以采信，但其转让费用没有相关确凿证据予以证明，本院不予采信；对证据2、3的真实性没有异议，对其真实性本院予以采信；对证据4装修费用提出异议，其异议理由成立，对其装修费用本院不予采信，但对其门面进行装修的事实，本院予以采信。根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：本案诉争门面位于岳阳市岳阳楼区桥西观音阁宏安楼16号，原系张景俊所有。2008年之前，原房主张景俊将门面出租给蔡立勇经营茶叶生意，月租金1200元/月。2008年6月，经原门面所有权人张景俊同意，蔡立勇将门面转让给被告杨芳、喻新友租赁经营，租赁期至2010年底，门面租金由经营者杨芳、喻新友支付给房主张景俊，门面到期后，经营者杨芳、喻新友有优先续租的权利。2009年11月10日，原告之父杨细发以原告的名义购买了该门面，并办理了房屋产权登记手续。门面仍由当时门面承租人被告杨芳、喻新友继续承租经营茶叶生意，月租金1500元，2011年后，月租金为1700元/月。当时双方没有签订书面租赁合同。2013年3月，因经营需要，被告将门面进行了重新装修。2016年1月6日，原告之父亲杨细发向被告发出书面通知，称：“根据实际需要，我决定收回租给你的门面，为此，我已于2015年10月18日通过微信告诉于你，且昨天还特意上门通知。离第一次通知已有两个多月，且没有交纳2016年以后的租金。现特来再次书面通知，请立即清空门面，搬走属于你的可搬动物品，恢复门面原貌，否则，由此造成的一切后果均由你负责”。被告以双方当时有相关口头约定为由，不同意搬走，并称如果搬走，原告应当补偿其转让费和门面装修费等共计140000元。为此双方多次发生争执，派出所多次出警。2016年1月11日，双方在吕仙亭派出所的主持下，达成调解协议：一、双方不能达成和解协议；二、租赁户应将门面退还产权人；三、告知双方当事人经济纠纷（门面转让和装修费用）向人民法院起诉；四、自当日上午10：49起双方当事人不得以任何借口将事态扩大，否则，将承担相应的一切法律责任。五、退还门面给产权人本所只是建议，具体方案事宜双方协商。后双方协商未果，原告遂诉于2016年1月19日诉至本院。另查明，被告已将门面租金及水、电、物业管理等相关费用交至2015年12月31日，从2016年1月1日起被告未交纳门面租金及水、电、物业管理等相关费用。庭审过程中，双方存在以下争议和分歧：一、关于双方书面租赁合同签订合同的问题：被告称当时被告提出订立书面租赁合同，原告说不需要；而原告称被告从未提过要与其签订书面合同；二、、关于当时双方口头约定问题：被告称，当时杨细发承诺三点：（一）、门面是答辩人从蔡立勇那里转让来的，以后不准再转让，只能自己人做生意，不做生意后门面交还杨细发。（二）、门面原告不会收回做生意，除非答辩人不做了。（三）、门面租金随大家一起涨。原告称，收回门面并不是要增加被告的租金，而是要门面自己做生意，不是租赁给别人。三、关于门面装修问题：被告称，门面装修了一年多的时间，原告多次来岳阳，见到了装修好的门面，原告并没有提出反对意见。答辩人装修门面用去费用69468元，2015年10月原告提出收回门面时，答辩人告知原告，装修才一年多时间，原告应当依法给予装修补偿。原告称，当时被告没有跟原告讲要装修，没有通知原告，也没有经过原告同意，不应承担装修费用。2015年6月份原告才知道，同时，因为被告装修是自己用，装修给被告也带来了收益。被告没有与装修方签订装修合同，装修费没有发票，是不是证人施工也不确定，不能确认被告的装修用去了69468元。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定“对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原、被告双方门面租赁没有签订书面合同，对租赁期限没有明确约定，应视其为不定期租赁。原告履行通知义务后，诉请解除双方的租赁合同，符合上述法律规定，本院应予支持。同时原告要求被告支付后段尚未支付的租金及相关费用，合法有据，理由正当，本院应予支持。二、关于被告所辩称要求原告支付转让费用问题，因被告门面转让发生在原告购买门面及双方租赁合同之前，与本案无关。被告要求原告支付转让费用没有事实和法律依据，本院不予支持。三、被告辩称要求原告补偿其门面装修费用问题，虽然被告对门面进行了装修，但双方就门面装修没有明确约定，被告的该抗辩请求，缺乏证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告杨嘉欣与被告杨芳、喻新友门面租赁合同关系解除。二、被告杨芳、喻新友在本判决生效后十日内腾空门面交付给原告杨嘉欣。三、被告杨芳、喻新友在本判决生效后十日内按1700元/月支付自2016年1月1日起至实际交付门面之日止的门面租金及此期间实际发生的水、电、物业管理等相关费用（以相关收费单位出具的收费条据为准）。上述两被告应当履行的义务，如逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。本案案件受理费500元，由被告杨芳、喻新友承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  孙放军人民陪审员  李玉洲人民陪审员  陈金练二〇一六年五月二十六日书 记 员  杨 偲附：相关法律法规一、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。