延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉24民终292号上诉人（原审被告）：何云龙，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：姜哲浩，现住吉林省和龙市。委托代理人：林桂月，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：程陆鹏，延吉市小营法律服务所法律工作者。原审第三人：延吉天池房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市长白山东路1388号。法定代表人：金日，公司董事长。原审第三人：延吉经济开发区开发建设有限公司，住所吉林省延吉市长白路288号。法定代表人：金光振，公司董事长。上诉人何云龙因与被上诉人姜哲浩及原审第三人延吉天池房地产开发有限公司（以下简称“天池公司”）、延吉经济开发区开发建设有限公司（以下简称“经济开发区开发建设公司”）返还原物纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第1933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姜哲浩在一审中诉称：2009年9月17日，姜哲浩与天池公司签订了商品房买卖合同，约定姜哲浩购买位于延吉市开发区天池新村38号楼2单元7-2号房屋，并向天池公司支付了全部购房款。2010年5月10日，姜哲浩向天池公司支付契税、维修基金、电费、清洁费等费用，第三人天池公司将该房屋交付给姜哲浩使用，但因天池公司迟迟未给姜哲浩办理房屋产权证，姜哲浩向延边仲裁委员会申请仲裁。2012年11月10日，延边仲裁委员会作出（2012）延仲字第112号裁决，确认房屋产权归姜哲浩所有。经济开发区开发建设公司未经姜哲浩同意将该房屋顶账给何云龙。现何云龙抢占该房屋拒不搬出，故姜哲浩诉至本院，要求何云龙返还位于延吉市开发区天池新村38号楼2单元7-2号房屋的使用权；天池公司和经济开发区开发建设公司承担连带返还责任。何云龙在一审中辩称：金虎山将本案诉争房屋作为抵押物向经济开发区开发建设公司借款50万元，用于建设延吉市开发区天池新村39号、44号楼收尾工程。经济开发区开发建设公司代天池公司负责该工程后，又将该房屋顶账给何云龙，并由何云龙负责完成39号、44号楼收尾工程。何云龙已居住使用该房屋多年，且经过本院（2013）延民初字第460号民事判决和延边州中级人民法院（2013）延中民四终字第218号民事判决，已驳回姜哲浩要求返还房屋的诉讼请求，故本案属于一事二诉，应驳回姜哲浩的诉讼请求。经济开发区开发建设公司在一审中述称：经济开发区开发建设公司并没有占有本案诉争房屋，不负有返还义务，应驳回对经济开发区开发建设公司的诉讼请求。天池公司在一审中未陈述意见。一审法院经审理查明：2009年，因天池公司未能继续建设其开发的位于延吉市开发区天池新村工程，由经济开发区开发建设公司代管该工程的收尾工程。经济开发区开发建设公司要求金虎山继续施工该收尾工程。因金虎山无资金进行施工，经济开发区开发建设公司以借贷的形式资助金虎山继续完成工程建设，并分别于2009年8月24日、2009年8月30日、2009年9月7日、2009年9月14日签订借款合同书，共出借金虎山50万元，金虎山保证在2009年10月10日前完成剩余工程，并由天池公司与金虎山将该工程38号、44号楼的部分房屋作为抵押物，其中包括38号楼2单元7-2号房屋。2009年9月17日，姜哲浩与天池公司签订了商品房买卖合同。合同约定姜哲浩购买位于延吉市开发区天池新村38号楼2单元7-2号房屋，房屋面积为79.03平方米，每平方米772元，房屋总价款为61000元，2009年10月30日前交付房屋，合同中体现天池公司的委托代理人为金虎山。姜哲浩于2009年9月16日向天池公司交付房款61000元，天池公司向姜哲浩出具收据，该收据中收款单位为“金虎山”。2010年5月10日，姜哲浩向经济开发区开发建设公司支付房屋契税、维修基金、电费、清洁费等费用共计2987元，经济开发区开发建设公司将房屋钥匙交付给姜哲浩。2010年9月份，姜哲浩发现何云龙占用诉争房屋。2012年，姜哲浩向延边仲裁委员会申请仲裁，延边仲裁委员会于2012年11月10日作出（2012）延仲字第112号裁决，裁决：姜哲浩与天池公司于2009年9月17日签订的商品房买卖合同有效，房屋产权归姜哲浩所有。2013年，姜哲浩诉至本院，要求何云龙腾迁诉争房屋。本院于2013年5月8日作出（2013）延民初字第460号民事判决，以该仲裁裁决不能直接引起涉案房屋物权变动，即姜哲浩尚未取得该房屋物权为由，驳回了姜哲浩的诉讼请求。姜哲浩不服该判决向延边州中级人民法院提起上诉，该院于2013年8月19日作出（2013）延中民四终字第218号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年5月20日，金虎山将位于延吉市开发区天池新村39号、44号楼未完工程委托何云龙施工，约定由何云龙全权处理39号、44号楼工地一切事宜。2010年7月5日，金虎山与何云龙签订协议书，约定金虎山将延吉市开发区天池新村39号、44号楼收尾工程全部交给何云龙完成，工程造价为90万元。2010年9月30日，经济开发区开发建设公司与何云龙签订了天池新村收尾工程合同书，合同约定经济开发区开发建设公司将延吉市天池新村39号、44号楼收尾工程交由何云龙施工，工程项目为楼顶防水工程、防盗门、电器、刮大白、楼体扶手、阳台扶手、水暖工程、内部需处理。工程造价为90万元，付款方式为现金结算及房屋顶账，现金为357003元，顶账房屋为44号楼1单元3-0-1室，44号楼南1号、4号、5号车库，38号楼2-7-1、2-7-2室（本案争议房屋），10号楼南1号车库。2010年12月20日，经济开发区开发建设公司的经理倪伟在2010年9月30日的协议中添加内容：此工程已完成，验收合格。将金虎山抵押在经济开发区开发建设公司的房屋手续全部给何云龙，至此本合同均履行完毕，继续协助何云龙收回剩余款。2011年11月19日，经济开发区开发建设公司与何云龙签订了协议书，约定经济开发区开发建设公司同意将双方以前签订协议书中的金虎山顶账房屋44号楼1单元301室、44号楼南1、4、5号车库、38号楼2单元701、702（本案争议房）室房屋，经金虎山同意转给何云龙。2014年3月5日，天池公司出具一份说明，其主要内容为：延吉市开发区天池新村39号、44号楼工程曾交由经济开发区开发建设公司代为管理，在此期间经济开发区开发建设公司委托金虎山承担后续工程，并借给金虎山50万元作为工程费用。之后，金虎山又委托何云龙继续施工。为此，经济开发区开发建设公司与何云龙签订了协议书（2011年11月19日协议），天池公司对该协议无意见，并同意按该协议办理相应手续。一审法院认为：姜哲浩与天池公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。姜哲浩已向天池公司支付购房款61000元，并在经济开发区开发建设公司代为管理天池公司所开发的延吉市开发区天池新村收尾工程过程中向该公司交纳契税、维修基金等费用，且从经济开发区开发建设公司取得了房屋钥匙，已构成物权法上的占有。何云龙主张金虎山将本案诉争房屋作为抵押物向经济开发区开发建设公司借款50万元，经济开发区开发建设公司代管延吉市开发区天池新村收尾工程后，又将该房屋顶账给何云龙，对此本院认为，天池公司、金虎山及经济开发区开发建设公司并未对该房屋办理抵押登记，故不得对抗姜哲浩，且其顶账协议发生在姜哲浩受领房屋以后，故对何云龙的该主张不予支持。何云龙主张本案已经过本院（2013）延民初字第460号民事判决和延边州中级人民法院（2013）延中民四终字第218号民事判决，驳回姜哲浩要求何云龙返还房屋的诉讼请求，本案属于一事二诉，对此本院认为，因本案是基于合法占有本案诉争房屋而要求何云龙返还房屋，并不涉及该房屋的物权请求，故本案不属于一事二诉，对何云龙的该主张，本院不予支持。何云龙未能提供证据证明其合法取得本案诉争房屋，且侵占姜哲浩已占有的房屋并居住使用至今，构成侵权，对姜哲浩要求何云龙返还房屋的诉讼请求，予以支持。姜哲浩要求天池公司和经济开发区开发建设公司承担连带返还责任，无法律依据，对该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：一、被告何云龙于本判决发生法律效力之日返还原告姜哲浩位于延吉市开发区天池新村38号楼2单元7-2号房屋；二、驳回原告姜哲浩的其他诉讼请求。案件受理费1325元，其他费用80元，共计1405元，由被告何云龙负担。宣判后，何云龙不服上述判决向本院提起上诉称：1.被上诉人与天池公司签订的商品房买卖合同是被上诉人在天池公司未取得预售房屋许可证的情况下签订的，是无效合同。2.一审认定事实不清。被上诉人未将房款交到天池公司，购房收据记载的收款单位不是天池公司，也没有加盖天池公司公章，是案外人金虎山个人收的款，金虎山不是天池公司的员工，交款收据和购房合同也不能相互印证。诉争房屋是上诉人根据收尾工程合同由延吉市开发建设有限公司协调天池公司交付给上诉人的，并一直占有使用该房屋，不存在所谓的向被上诉人交付房屋的事实，更不存在抢占房屋。3.上诉人占有诉争房屋合法有据应予以保护。包括诉争房屋在内的建设工程于2010年12月20日前验收合格并交付使用，根据2011年11月19日延吉市开发建设有限公司与上诉人签订的协议书，诉争房屋已经顶给上诉人，天池公司也认可，且已被生效的（2013）延中民四终218号民事判决书判令上诉人占有诉争房屋合法有据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：姜哲浩与天池公司之间的商品房买卖合同已由生效的仲裁裁决确认为有效合同。姜哲浩按照合同约定向天池公司支付了房款，并在经济开发区开发建设公司代为管理天池公司所开发的延吉市开发区天池新村收尾工程过程中向该公司交纳契税、维修基金等费用，后于2010年5月10日从经济开发区开发建设公司取得了房屋钥匙，至此涉案房屋转移占有，交付姜哲浩使用。根据《物权法》第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，虽然姜哲浩就本案争议的房屋尚未办理物权变动登记，但作为买受人基于房屋买卖合同对诉争房屋实际占有的情况下，何云龙依据其与经济开发区开发建设公司之间的顶账协议，单方改变诉争房屋的占有状态，造成对姜哲浩权利的侵害，故姜哲浩要求返还诉争房屋的诉讼请求应予支持。原审判决并无不当，何云龙的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由上诉人何云龙负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  林 美审判员  朴美兰二〇一六年五月二十四日书记员  车世兰