湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2013）益赫民一初字第816号原告熊奇剑。委托代理人邓朝阳，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人谌东方，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告益阳市明月房地产开发有限公司，住所地益阳市金山路金鹿花园。法定代表人陈建才，该公司董事长。委托代理人郭艳，益阳市赫山法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原告熊奇剑（以下简称原告）与被告益阳市明月房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓朝阳、谌东方与被告的委托代理人郭艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭付款的方式购买被告开发的位于益阳市龙洲南路西侧的“中电怡和苑”二期项目中的第5栋1单元5层02号房，合同约定被告应在2011年6月30日前将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给原告，如逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。双方同时约定在商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告付清房款324506元，但被告一直没有书面通知原告收房，知道2013年6月8日，原告主动到被告处办理入住手续。原告认为，被告没有按照合同约定的时间交付商品房，应当承担违约责任，故诉至法院，请求判令被告按每日64.9元的标准向原告支付自2011年7月1日至2013年6月8日止的违约金45560元。被告辩称：1、交房逾期不是被告过错造成的，被告不应当承担违约责任，原告购买的是现房，在办理贷款时没有及时报送材料；2、原告实际参与了中国人寿保险股份公司工会的团购，现房购买价享受了团购优惠政策。经审理查明：2010年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的益阳市龙洲南路西侧5栋1单元5层02号商品房一套，房屋总价款为324506元；2、商品房交付的期间及条件为出卖人在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给买受人，同时约定，如出卖人逾期超过60日，买受人可以选择解除合同或者要求继续履行合同，买受人选择继续履行合同的，自逾期交房之日起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；3、买受人首付房款104506元，余款220000元向银行申请贷款。合同签订后，原告于2010年2月23日支付了房屋首付款104506元，2011年1月1日，原告按揭贷款220000元到达被告公司帐户。2009年6月24日，中国人寿保险股份有限公司益阳分公司（以下简称保险公司）工会与被告签订《团体定购协议书》，团购户人员在被告处购房享受保险公司团购待遇。2010年5月20日，被告向保险公司工会出具公司函，请求该公司工会确认团购人员名单，该公司工会主席靳慧萍签名并加盖公章对71名团购户名单进行了确认，原告不属于此名单内人员。2010年10月18日，被告（甲方）与中国人寿保险公司工会（乙方）签订《关于中国人寿保险股份有限公司益阳分公司工会团购房的补充协议》，协议约定鉴于施工进度、申办手续的耗时过长等原因，甲方（被告）的交房时间延长一年半。另查明：1、被告开发的中电怡和苑二期住宅楼C栋房屋于2011年10月15日办理完竣工验收手续。被告于2011年5月开始至2011年年底陆续通知业主收房，最早收房人王海于2011年5月18日收房；2、2012年3月12日，原告到被告处领取装修钥匙，在交房表上签名；4、2013年6月8日，根据原告的申请，被告向宏大物业服务有限公司出具原告交房领取资料、办理入住相关手续的证明。上述事实有原告提供的原、被告身份证明、商品房买卖合同、首付款单据两张、房屋维修基金、办证费收据、收房通知书；《益阳市中电怡和苑二期商品房团购代理合同》、陈双、曹芳等证人证言、交房表、非团购户谭贵娟等购房户的购房合同及益阳市人民政府益政通（2010）3号《益阳市人民政府关于整治益阳市区砂石市场的通告》、益阳市人民政府办益政发（2009）9号《益阳市人民政府关于切实加强税收协控联管工作的通知》、益阳市人民政府办益政办发（2009）18号《益阳市人民政府办公室关于加强房地产税收一体化管理的通知》等文件予以证明，可以认定。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、原告是否应遵守团购协议及补充协议的约束；二、被告是否履行了交房通知义务，是否延期交房；三、被告是否存在违约行为，应否应承担违约责任。一、原告是否应遵守团购协议及补充协议的约束的问题。因原告否认参加团购的事实，且被告提供的71户保险公司团购业主明细表中没有原告的名字，因此该团购协议及补充协议对原告没有约束力，对被告主张原告应该受团购协议及补充协议的约定的答辩意见，本院不予采纳。二、关于被告是否履行了交房通知义务，是否存在延期交房的问题。本案被告通过通知的形式、收房电话通知名册来证明被告已经电话和书面的形式通知过原告前来收房，上述证据与证人曹芳的证言中关于被告已电话通知其收房的内容、该栋房屋第一位收房户王海于2011年5月18日收房的情况相互印证，且团购协议中的其他用户已陆续收房开始装修的事实，原告认为被告未履行通知其收房义务的诉讼主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告所开发的中电怡和苑二期住宅楼C栋房屋于2011年10月15日办理完竣工验收手续，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，被告通知原告交房的时间虽早于2011年10月15日，其符合交房条件的日期也应为2011年10月15日。因此，2011年7月1日至2011年10月15日之间，属于被告延期交房的时间，原告在2011年10月15日之后收房的行为，系原告自身的原因造成，不应计算为被告逾期交房的时间。三、关于被告是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。因原告不受团购协议以及补充协议的约束，被告存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任，对原告要求被告承担逾期交房违约责任的合理诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。经本院核算，被告逾期交房的时间应该为108天（2011年7月1日至2011年10月15日），逾期交房违约金为7009.33元（324506元×108天×0.2‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告益阳市明月房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告熊奇剑逾期交房违约金7009.33元；二、驳回原告熊奇剑的其他诉讼请求。本判决生效后，被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费940元，由原告熊奇剑负担540元，被告益阳市明月房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  颜志军审 判 员  陈 静代理审判员  龚才英二〇一四年六月十五日书 记 员  涂云海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。