江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1357号上诉人（原审被告）刘建忠。委托代理人戴晓民，江苏常辉律师事务所律师。委托代理人李志杰，江苏常辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常州市龙晶塑铝门窗厂，住所地常州市钟楼区龙江中路96号。投资人戴明瑜，该公司总经理。委托代理人刘庆，江苏金牌律师事务所律师。委托代理人高华，江苏金牌律师事务所律师。上诉人刘建忠与被上诉人常州市龙晶塑铝门窗厂（以下简称龙晶门窗厂）房屋租赁合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年5月22日作出（2014）钟民初字第0102号民事判决。上诉人刘建忠对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：龙晶门窗厂诉称，2010年5月，刘建忠承租龙晶门窗厂位于常州市钟楼区龙江中路96号综合楼的一至五层房屋，租期五年，每年租金515000元（其中15000元作为电梯使用费）。但刘建忠仅仅支付了2010年度的房屋租金515000元和部分水电费，截止至今尚欠龙晶门窗厂房屋租金206万元，水电费227499.04元。龙晶门窗厂数次向刘建忠催要上述欠款。但刘建忠每次都搪塞而过，至今分文未付。只得诉至法院，请求判令：1、解除双方房屋租赁关系；2、刘建忠支付房租共计206万元；3、刘建忠支付水电费共计227499.04元；4、刘建忠将承租房屋恢复原状；5、刘建忠支付从起诉之日起至判决生效之日止的逾期付款利息（按银行同期贷款利率计算）；6、本案诉讼费由刘建忠承担。审理中，龙晶门窗厂明确其第2项诉讼请求是2011年5月1日至2015年4月30日期间的房租。刘建忠辩称，1、租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，刘建忠租赁房屋后向常州市工商部门申请常州市钟楼区新闸玖柒商务会所名称核准，因龙晶门窗厂没有提供相关手续，致使不能通过相关部门的验收，无法营业，致使刘建忠产生装潢及设施损失上千万元；2、2013年5月期间，龙晶门窗厂采取非法措施，占据刘建忠租赁房屋，房屋内的财产被洗劫一空，损失大约一百万元，刘建忠已向公安机关报案，目前已经立案侦查。原审法院经审理查明，位于常州市钟楼区龙江中路96号房屋（以下简称龙江中路房屋）的《国有土地使用证》登记权利人为龙晶门窗厂，《房屋所有权证》登记权利人为龙晶门窗厂法定代表人戴明瑜。自2010年起，龙晶门窗厂将龙江中路房屋一至五层出租给刘建忠，双方未签订书面租赁合同，刘建忠将房屋用于经营常州市钟楼区新闸玖柒商务会所（以下简称玖柒会所）。2010年3月13日，龙晶门窗厂向刘建忠开具《收据》两张，其中一张金额为250000元，注明为“5月-10月房租”；另一张金额为265000元，注明为“2010年11月至2011年4月房租及全年电梯费”。2012年6月26日，龙晶门窗厂向刘建忠发出《催款通知》，内容为：“常州市玖柒商务会所（刘建忠）：你租用的常州市龙晶塑铝门窗厂综合楼1-5层租金目前只付了第一年（2010年3月13日付：承兑250000元，现金265000元，合计515000元。其中15000元作为电梯使用费，50万元作为第一年租金）。按约定每年的5月份前交清51.5万元租金后可租用一年。而目前2011年5月份应交清51.5万元和2012年5月应付51.5万元合计应付的103万元至今未支付。请接通知后尽快支付上述租金。”刘建忠在《催款通知》下方书写：“到2012年7月底电费结清，到2012年8月底结付1年房租515000元整，到2012年12月底支付1年房租515000元整，刘建忠，2012年7月16日”原审法院另查明，玖柒会所为个人独资企业，原投资人为张光宝，2012年6月28日变更为龚伯生。原审审理中，龙晶门窗厂提交了2011年至2012年期间的《水电费收缴情况表》，证明刘建忠尚欠龙晶门窗厂水电费227499.04元。以上事实有龙晶门窗厂提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《收据存根》、《催款通知》等证据及当事人陈述予以证实。原审法院经审理认为，刘建忠承租龙晶门窗厂龙江中路房屋一至五层的事实，有龙晶门窗厂提交的《收据》、《催款通知》等证据予以证明，依法予以认定。刘建忠租用龙晶门窗厂房屋后，未能按承诺向龙晶门窗厂支付房屋租金及水电费，龙晶门窗厂出租房屋的合同目的已无法实现，其要求解除双方间的房屋租赁关系，依法应予支持。根据我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。龙晶门窗厂要求刘建忠恢复承租房屋原状、支付租金及水电费，并赔偿逾期付款利息，依法予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第一款第（四）项，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款，第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除龙晶门窗厂、刘建忠关于常州市钟楼区龙江中路96号（一至五层）房屋租赁关系，刘建忠于判决生效之日起二十日内将上述房屋恢复原状；二、刘建忠于判决生效之日起二十日内支付龙晶门窗厂房屋租金（按每年515000元的标准，自2011年5月1日起计算至本判决生效之日止）及逾期付款利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月2日起计算至判决生效之日止）；三、刘建忠于判决生效之日起二十日内支付龙晶门窗厂水电费227499.04元及逾期付款利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月2日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回龙晶门窗厂其他诉讼请求。案件受理费25100元，由龙晶门窗厂负担1100元，刘建忠负担24000元。上诉人刘建忠不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。2010年5月上诉人承租被上诉人位于龙江中路96号的房屋，用于经营玖柒会所。上诉人在办理消防证、特种行业许可证期间要求被上诉人提供房屋建造的相关审批手续及竣工验收资料，但被上诉人未能提供出房屋建造前期申报审批手续等相关资料，致使上诉人第1张企业名称预先核准通知书过期。2011年8月为了挽回损失，迫于无奈之下上诉人自行向有关部门提出申请补办房屋的相关手续，并向常州市建筑科学研究院申报对租赁房屋进行全面检测，又向常州市房屋安全管理鉴定中心申报对房屋结构进行整幢大楼安全鉴定，又对大楼消防管网进行改造，经过两年的努力才把宾馆、洗浴执照办理下来。但刚经营不到两月，常州市供电局下发了罚款通知书，原因为供电变压器容量超负荷，不能满足租赁房屋用电需求，因此上诉人又联系被上诉人商量电力增容事宜，但被上诉人置之不理，导致上诉人被迫停业。2013年5月被上诉人未予上诉人商量直接将上诉人按排在该租赁房屋内的保安赶走，强行接管租赁房屋，导致会所内的财产被偷，设备毁损，损失100余万元，上诉人也随即报警，警方也己立案。上诉人认为：第一、上诉人与被上诉人订立合同时已知上诉人租赁房屋的目的是开设洗浴、宾馆、餐饮，但被上诉人交付的房屋却不符合约定的使用条件，严重影响经营，并且被上诉人通过非法的手段获得房屋产权证，直接导致上诉人投资装璜了上千万元却至今无法经营。第二、2013年5月被上诉人的违约行为直接导致双方租赁关系终止。二、原审法院适用法律错误。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除权是形成权，由于形成权相对应的诉讼应当是确认之诉。确认之诉就是民事主体对于有争议的民事权利，请求法院依照审判程序确认其归属、性质是否存在、是否有效的诉讼。诉的目的仅在于消除当事人之间的争议，查明当事人之间一定的民事法律关系是否存在。是对解除合同行为进行效力评价的确认之诉。其特点在于法院仅需确认当事人之间存在或不存在一定的民事法律关系，并不判令败诉一方履行一定民事义务。法院在处理这类诉讼时中心任务是对当事人解除合同的效力进行确认。因此，法院判决确认解除合同的效力，实质上就是对当事人先前解除合同行为的肯定（或否定）性评价，而非形成一个新的法律关系。法院只能确认当事人解除合同的效力，而不具有直接裁决解除合同的权力。所以，原审法院判决原、被告双方解除合同明显是适用法律错误。被上诉人主张上诉人支付水电费及2011年的租金己过诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被上诉人2012年6月向上诉人发出《催款通知书》要求支付2011年及2012的租金，上诉人承诺到2012年7月底电费结清，8月底支付2011年租金，后上诉人未予履行，被上诉人于2013年12月份向法院提起诉讼，按法律规定该债权请求已过诉讼时效。原审法院判决书的第二项及第三项判决明显适用法律错误。三、原审法院审理程序违法。第一次庭审上诉人委托代理人卢军到庭参加了诉讼，但随后在2014年2月24日常州市钟楼区中直法律服务所向法庭提交了一份情况说明，该说明内容为：“原我所指派法律工作者卢军为刘建忠的委托代理人，现卢军因故不再担任刘建忠的委托代理人，所以我所撤销卢军为刘建忠委托代理人的指派。”原审法院因此以上诉人下落不明为由公告送达，缺席审理。而上诉人直到本案判决书贴至家门口才得知此案已判决。上诉人认为原审法院程序严重违法，本人有固定住所、固定单位，受委托人处也有其联系方式，多种方式均可送达，但原审法院却以被告下落不明为由公告送达。另外本案上诉人为委托人，卢军为诉讼代理人（受委托人），按法律规定代理人如辞去委托必须以书面形式告知法院及通知被代理人，以便被代理人重新委托代理人或者亲自参加诉讼。而委托书就是委托人给受托人的授权证明，表示受托人有权限为委托人处理某事务。本案诉讼代理人卢军并未向法院出示辞去委托的书面证明，上诉人与卢军的委托关系依然存在，而常州市钟楼区中直法律服务所与上诉人之间仅为合同关系，该所出具的情况说明不能消除上诉人与卢军之间的委托关系，根据据《合同法》第四百十一条规定：解除委托的权利在受托人。故原审法院第二次庭审未依法向上诉人送达开庭传票通知其开庭时间、地点的情况下，即以上诉人经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼为由进行缺席审理并缺席判决，严重违反法定程序。综上所述，上诉人要求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人龙晶门窗厂在答辩期间内未提交答辩状。二审中辩称，上诉人承租被上诉人的房屋时，明确告知被上诉人用途是作为办公用房，后上诉人擅自改变房屋的用途，将被上诉人的房屋用于经营宾馆，所以不存在被上诉人承租给上诉人的房屋不符合办理宾馆的用途。根据法律规定，租赁房屋如果是用于开设宾馆、饭店等公共场所，向当地消防安全机构申报消防检查的义务人应该是企业的开办经营者，而且租赁房屋是否经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。关于时效问题，在原审第一次开庭时，上诉人是委托了代理人参加诉讼。在原审中，上诉人没有对时效问题提出抗辩，根据法律规定，当事人在原审期间未提出诉讼时效抗辩的，在二审期间提出人民法院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。龙晶门窗厂向原审法院提交的证据均已随案移送本院，刘建忠未向原审法院提交证据。二审中双方均未向本院提交新证据。二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，双方对于本案所涉租赁房屋未签订书面租赁合同，刘建忠已实际使用租赁房屋开设商务会所，根据龙晶门窗厂向原审法院提交的刘建忠签收并承诺付款的催款通知，可以认定刘建忠与龙晶门窗厂之间的房屋租赁合同关系以及刘建忠欠付房屋租金、电费的事实，刘建忠主张龙晶门窗厂未按约提供符合其经营条件的、合法的租赁房屋的上诉请求，因证据不足本院不予采信。刘建忠主张原审法院缺席审理、判决本案程序违法，经查本案一审中，刘建忠委托常州市钟楼区中直法律服务所、常州市钟楼区中直法律服务所指派该所法律工作者卢军为刘建忠的委托代理人出庭参加2014年1月29日第一次庭审，后常州市钟楼区中直法律服务所向原审法院提交情况说明撤销了对卢军的指派，且未再另行指派其他法律工作者代理刘建忠参加诉讼，原审法院在与刘建忠电话、短信等均无法联系的情况下，采用公告形式送达开庭传票，公告期届满后按期开庭，刘建忠无正当理由未到庭的情况下作出缺席判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》有关缺席审理和缺席判决的规定，刘建忠该上诉请求本院不予支持。至于刘建忠上诉主张龙晶门窗厂有关租金的诉讼请求超过诉讼时效的问题，因刘建忠在原审中无正当理由未到庭，其原委托代理人卢军在第一次庭审中均未提出有关诉讼时效的问题，故本院对刘建忠在二审中提出的有关诉讼时效的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人刘建忠的上诉理由因证据不足不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25100元，由上诉人刘建忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  段若鹏代理审判员  吴立春代理审判员  周韵琪二〇一四年十一月六日书 记 员  马筱艳