广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初519号原告：广州圣轩酒家有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈水泉，董事长。委托代理人：朱毅华、邱献伟，分别为广东尊海律师事务所律师、实习律师。被告：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：鲍文格，董事长。委托代理人：佘泽伟、张昕，均为公司职员。被告：广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店，住所地广州市海珠区。负责人：黄明非，总经理。委托代理人：梁亮、周凌，均为该公司的职员。原告广州圣轩酒家有限公司诉被告广州珠江侨都房地产有限公司、广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州圣轩酒家有限公司（以下简称“圣轩酒家”）的委托代理人朱毅华，被告广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）的委托代理人佘泽伟及被告广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店（以下简称“珠江帝景酒店”）的委托代理人梁亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣轩酒家诉称：两被告所经营管理的珠江帝景酒店泳池因被告管理存在问题导致在2015年11月22日出现游泳客人溺死事件，且因两被告没有积极处理、赔偿导致死者家属于2015年11月24日至2015年12月12日不间断地在酒店大堂、原告圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、手捧死者遗像哭灵。导致前往原告圣轩酒家就餐的客人纷纷远离，致使圣轩酒家2015年11月、12月的经营收益出现严重下滑，且因事件持续事件久，导致客人纷纷取消订餐、包括预定的酒席也全部要求取消并要求原告退钱，使原告蒙受了巨大的经济损失。原告认为，两被告作为物业的出租人和管理人负有不可推卸的保证原告承租场地能够符合正常酒家经营需要的责任。而作为酒店大堂的出入口是客人唯一通往原告经营场所的通道，因为两被告管理不善导致客人在泳池溺死，死者家属围堵酒店大堂出入口，已经导致了客人如果要进入原告场所消费则必须通过死者家属和死者遗像才能进人原告酒家，这必然导致了绝大多数打算就餐的客人都不愿意通过该出人口来原告酒家消费。为此原告多次与两被告沟通，要其与死者家属妥善协商，保证商户经营环境，但是两被告都置之不理。在这种前提下，原告无法经营而与被告协商租金管理费的减免和缓交，两被告都置之不理，甚至还以停水停电相威胁，两被告的行为显然与其出租方和管理方的职责和义务不符合。由于两被告多次违约，管理存在严重问题且不做改善，此前还存在电线缺乏保养停电、停空调等多次导致原告无法经营的事实，而在发生客人死亡闹灵这么严重的事件也不面对原告协商经营损失赔偿事宜，甚至还以停水停电威胁，原告认为两被告的行为实与强盗无异。据此，原告请求法院判令：1、两被告返还收取原告2015年11月-2015年12月租金（每月96662.07元计）和管理费（每月27143.02元计），共计247610.18元；2、两被告赔偿原告经济损失（包括2015年12月16日和2016年1月2日两场预定酒席取消而减少的消费金额87424元和退消费卡损失14559元、2015年11月24日至2015年12月12日期间营业额损失177891.3元）；3、两被告不得采取停水、停电等行为破坏原告经营；4、本案诉讼费用由两原告承担。被告珠江侨都公司辩称：1、合同是三方当事人真实意思表示，在原告没有证据证明被告存在违约行为的情况下，应继续履行合同支付租金，原告要求被告返还租金及管理费共247610.18元，并无事实根据。2、原告营业收入下降，并不是被告原因所致，事实上原告营业收入是其自身经营不善，原告对外经营餐饮，应认识到餐饮行业的风险，并不是在业绩下滑时，借口是被告的原因导致，要求被告承担其所谓的损失。3、原告对相关法律及合同条款理解错误，原告认为被告交付的合同场地不符合合同法规定及合同约定与事实不符，事实上被告已按合同约定将符合合同约定的场地交付给原告使用，且被告实际使用十年，并不存在不符合法律规定及合同约定的情况，其所引用的合同法规定，是第三人就租赁物向出租人主张权利导致承租人无法收益时，出租人才要承担相应责任，原告所诉游泳池事件与涉案合同租赁场地无关，相对人并未对租赁场地主张任何权利，且该事件期间原告一直正常使用场地进行经营，被告没有任何证据证明该事件与其经营业绩下降有关，综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告珠江帝景酒店辩称：同意被告珠江侨都公司的答辩意见。另：1、关于原告第一项诉讼请求，原告只缴纳了2015年11月份的租金，11月的管理费、12月份的租金和管理费并未缴纳；2、关于原告第二项诉讼请求，酒席和退消费卡以及营业额损失等，原告没有任何证据证明是因被告的原因造成；退一步来说是被告的原因，原告要求的营业额损失也不符合法律规定。经本院审理查明：2006年1月23日，被告珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及被告珠江帝景酒店（管理方、丙方）三方就乙方租赁甲方位于广州市艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备经营餐厅共同签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001），约定：甲方已委托丙方对酒店进行全面物业管理，在本合同的范围内，丙方的行为全部代表甲方，乙方同意由丙方进行物业管理。1、本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年；（其中2006年2月23日至2006年4月22日为免租期，共二个月，供乙方报批及店内装修，在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用）。双方可在合同期满前两个月根据市值租金进行续约洽谈，在同等条件下，甲方优先给予乙方之租赁期延续五年，但必须重新洽谈并签定新的租赁合同。2、租赁范围：位于酒店首层西侧总面积为1085.74平方米（分摊面积为223.53平方米）；2006年2月23日至2008年2月22日租金为每月65144.40元；2008年2月23日起租金将每年度调升，调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%。遇不可抗力因素（战争、自然灾害）的情况下，双方可对租金升幅进行检讨。3、综合管理费及其他费用：乙方同意自免租日（即2006年2月23日）起，每月支付丙方综合管理费21714.80元，作为现有中央空调使用、24小时周边保安、垃圾处理、清理隔油池、排污费等的综合管理费：管理费用不包括：能源费（含水费、电费、燃气费等费用）；4、保证金／终止合同……；5.4、丙方的管理服务出现问题，经乙方投诉仍不纠正的，乙方有权少付或不付管理费。2009年9月4日被告珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱某乙祥（圣轩酒家）（承租方、乙方）及被告珠江帝景酒店（管理方、丙方）签订《场地租赁合同的补充协议》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-060）,三方就原《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001）的部分条款做出修订，并达成以下补充协议：一、将原合同中的“第1.合同期限”内容，“本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年”修订为“本合同有效期2006年2月23日至2019年8月31日，为期十三年零6个月9天”。注：延长租金表以总建筑面积（1085.74㎡）计算，每年度租金调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%，具体如下：2016年2月23日至2017年2月22日月租金85013.45元；……。2009年9月11日，三方又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-061），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西面，自编号02，总建筑面积15.714平方米，包括分摊面积3.235平方米；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年9月30日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为1125.82元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为471.42元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。同日，三方又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-062），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西北角，自编号06，总建筑面积157.02平方米，包括分摊面积30.48平方米，租赁面积按235.53平方米计算；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年10月31日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为11249.43元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为4710.6元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。2009年9月29日，被告珠江侨都公司（出租方、甲方）、原告圣轩酒家（承租方、乙方）及被告珠江帝景酒店（管理方、丙方）再签订《酒店场地租赁合同》，约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街1号该酒店一层半楼之西面走火梯之风机房及西厨办公室场地，总建筑面积24.62平方米，包括分摊面积4.1平方米；乙方租赁该酒店场地用途为员工用餐地点。租赁期自2009年10月1日至2019年8月31日，共9年11个月；租金以总建筑面积计算，从2010年10月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年10月1日至2009年10月10日为免租期、……、2015年10月1日至2016年9月30日为1763.85元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米10元/月，按总建筑面积计算每月管理费为246.2元。甲方将于2009年10月1日前通知乙方进场；……。2015年11月22日被告珠江帝景酒店内的游泳池发生有人溺水死亡事故。2015年11月24日至12月12日期间，死者家属不间断在酒店大堂、原告圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、捧死者遗像哭灵。2015年11月27日及2015年12月24日原告向被告珠江帝景酒店发出《珠江帝景酒店催收圣轩酒家租金回函》及《关于珠江帝景酒店向圣轩酒家发催收函回函》。2015年12月28日原告委托律师向两被告发出《律师函》。原告因发生上述事件造成其经济损失，遂提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认原告支付了2015年11月的租金，尚未支付2015年12月租金、2015年11月及12月管理费。原告为证明其遭受经济损失事实，还提交证据如下：1、照片，证明酒店大堂出入口，原告唯一入口通道被死者家属设灵围坐，客人根本无法绕行进入消费的事实；2、营业额统计表，证明原告因受影响营业额下降的事实；3、退订酒席（退订金86000元、赔偿10000元）及消费卡凭证（退回充值额14559元），证明原告因闹灵事件导致消费客人退订酒席和消费卡的事实；4、交涉函件，证明原告多次与被告协商要求被告尽快解决事件消除影响及磋商赔偿，但被告不予理睬，甚至以停水电威胁的事实。对此，被告珠江侨都公司的意见是：对证据1的真实性没有异议，合法性、关联性不予确认，不能证明被告存在违约的行为；对证据2、3真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明营业额下降及酒席预定消费卡是真实存在的，且不能证明是因被告的原因所导致；对证据4真实性、合法性、关联性不予确认，被告未收到相关的交涉函件，原告也未提交相关证据证明该函件已交付给被告。被告珠江帝景酒店的意见是：同意被告珠江侨都公司对证据1-2的质证意见，证据3不能证明是被告的原因所导致，故与被告也没有因果关系；证据4的函件被告已收到，但不同意其证明的内容。另查：原告圣轩酒家公司经工商部门核准登记成立于2006年4月24日，成立时朱某乙祥是该公司的法定代表人。被告珠江帝景酒店是被告珠江侨都公司成立的分公司。本院认为：根据三方当事人签订的租赁合同及补充协议约定，原告圣轩酒家公司是涉案物业的承租人，被告珠江侨都公司是涉案物业的出租人，被告珠江帝景酒店是涉案物业的管理人。本案争议焦点是被告珠江帝景酒店内游泳池发生有人溺水死亡事故，两被告应否对原告圣轩酒家公司主张的损失进行赔偿问题。原告圣轩酒家公司依据《中华人民共和国》第二百一十六条及二百二十八条，以及《租赁合同》第5.4条约定，认为两被告未能提供适合经营的环境导致原告圣轩酒家公司损失，提起本案诉讼。本院意见是原告圣轩酒家公司向被告珠江侨都公司承租涉案物业用于经营餐饮，被告珠江侨都公司作为出租人交付的房屋应适用于经营，出租人不仅交付的租赁物应适于约定的使用收益状态，而且在整个租赁期间，出租人应保持租赁物合乎约定的用途。虽然目前没有证据证明是两被告直接原因造成溺水者死亡，但溺水者家属在原告圣轩酒家经营范围内做出的行为，对原告圣轩酒家经营已造成影响，为此两被告作为场地出租人及管理人对保证原告承租场地符合正常经营需要应负有责任。因此，综合本案实际情况，被告珠江侨都公司对该期间租金应酌情予以减收，由被告珠江侨都公司向原告返还租金10000元为宜，原告尚未支付2015年12月租金及2015年11月及12月，故原告要求被告予以返还没有依据，本院予以驳回。被告珠江帝景酒店非租金实际收取人，故不需承担租金返还责任。对于原告主张的酒席消费及消费卡损失，如前所述理由，由两被告酌情赔偿损失10000元为宜，对原告主张超出部分本院不予支持。对于原告主张的营业损失，根据原告提供该期间的营业额，对照其平时每月营业额，有部分天数的营业额实际超出原告所述的每天平均营业额，故该营业损失与此事没有直接必然的关联，原告主张的营业损失请求，依据不足，本院不予支持。是否采取停水停电问题，由有关法律法规政策，以及当事人约定所调整，本案中原告主张的被告停水、停电等行为尚未发生，即未产生法律后果，原告要求判令两被告不得采取停水、停电等行为破坏原告经营的请求，不符合有关诉讼请求的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起10日内退还租金10000元给原告广州圣轩酒家有限公司。二、被告广州珠江侨都房地产有限公司及广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店在本判决生效之日起10日内赔偿经济损失10000元给原告广州圣轩酒家有限公司。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9075元，由原告负担8903元、两被告负担172元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王颖仪人民陪审员  朱曼宜二〇一六年五月××日书 记 员  徐 石书 记 员  徐 石程淑玲