辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第2834号上诉人（原审被告）：沈阳市涂料厂，住所地沈阳市皇姑区华山路***号。法定代表人：李洪林，该厂厂长。委托代理人：石锐，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区企业服务中心，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街***号。法定代表人：于丰年，该中心主任。委托代理人：周家庆，北京（大成）律师事务所律师。委托代理人：李珍一，北京（大成）律师事务所律师。原审被告：李爽，女，汉族，1981年6月7日出生，沈阳市涂料厂工作人员，住沈阳市皇姑区。委托代理人：李洪林，男，汉族，1955年7月31日出生，沈阳市涂料厂厂长。上诉人沈阳市涂料厂（简称涂料厂）因与被上诉人沈阳市皇姑区企业服务中心（简称服务中心）、原审被告李爽房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王惠丽担任审判长，与审判员丁广昱（主审）、审判员白丽萍组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案，上诉人涂料厂的法定代表人李洪林及委托代理人石锐、被上诉人服务中心的委托代理人李珍一、原审被告李爽及其委托代理人李洪林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告服务中心一审诉称，2014年1月，我中心、涂料厂签订房屋租赁协议书一份，约定我中心将位于沈阳市皇姑区黄浦江街6号3-1室房屋租与涂料厂，租期一年。现合同期满，我中心、涂料厂就续租事宜未协商一致，区政府又要求收回该房屋，且涂料厂未经我中心同意就将该房屋转租给李爽经营沈阳市喜悦居旅社，故我中心要求涂料厂腾房。因涂料厂拒绝腾房，故我中心诉至法院，请求判令涂料厂、李爽立即腾房，并支付自2014年8月14日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每日190元计算）。原审被告涂料厂一审辩称，服务中心及原沈阳市皇姑区工业公司均未取得涉案房屋的房产证，他们与我方签订的租赁合同均无效。服务中心未取得房证，其诉讼主体不适格，无权起诉我方。我方不同意腾房。理由为：1、我方与服务中心系上下级的隶属关系，涉案房屋当年闲置且破烂不堪，为了解决职工开支及保险问题，原沈阳市皇姑区工业公司领导同意由我方经营旅店，当时领导答应的租金很低且十年不变，装修资金问题则由我方自行解决。于是我方就借资70多万元，经过两年多的筹备装修，沈阳市喜悦居旅社于2011年8月正式营业，至今才营业两年。现在经济效益不好，投资未能收回。2、根据合同法第236条及我方与服务中心签订的合同第七条的约定，合同到期后双方应续租。3、服务中心称我方未经其同意将房屋转租给李爽与事实不符。若服务中心坚持要求腾房，就应对我厂添附的不动产部分折价补偿，若该补偿数额双方不能达成一致，则我方申请对该部分进行评估。对服务中心主张的占有使用费，我方同意按每日190元的标准给付。原审被告李爽一审辩称，我与涂料厂的法人李洪林系父女关系，我与涂料厂不是租赁关系。我也是涂料厂的职工，当年以涂料厂的名义开办旅社开不了，工商不给办理执照，所以才借用了我的名义，实际经营人为我父亲。原审法院经审理查明，位于沈阳市皇姑区黄浦江街6号3-1门商业网点（360.37㎡）系沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室为原沈阳市皇姑区工业公司回迁安置的房屋。2009年7月15日，原沈阳市皇姑区工业公司与涂料厂签订《房屋租赁合同书》一份，约定原沈阳市皇姑区工业公司将涉案房屋出租给涂料厂，租期3年，自2009年8月15日起至2012年8月14日止，第一年度租金为5万元，第二、三年度租金为6万元。该合同期限届满前，双方针对涉案房屋又签订《房屋租赁合同书》一份，租期1年，自2012年8月14日起至2013年8月15日止，年租金6万元。2013年4月23日，沈阳市皇姑区机构编制委员会办公室颁发《关于组建皇姑区企业服务中心的通知》一份，将沈阳市皇姑区工业公司、沈阳市皇姑区粮油经销总公司、沈阳市皇姑区市场开发服务中心合并为沈阳市皇姑区企业服务中心，性质为区政府直属事业单位。2014年1月10日，服务中心、涂料厂针对涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期1年，自2013年8月14日起至2014年8月13日止，年租金7万元；合同期满，涂料厂需继续租用的，应当在租期届满前1个月提出，经服务中心同意后，双方重新签订租赁合同；合同如提前终止、解除或届满后，服务中心应按当时房屋的实际状态收回该房屋，涂料厂有权取回其添置的大型电器设施，但不得损坏、拆除因装修而附着在该房屋内外的附着物（包括但不限于地面的地板、地砖、内外墙面的装修），也不能变更该房屋的建筑结构体（经服务中心同意且合法变更的除外）；合同期满，涂料厂应在合同期满日，无条件将涉案房屋返还；如遇政府出售、收回涉案房屋，涂料厂应无条件配合政府出售、收回该房屋的工作，并自接到书面通知十日内无条件腾空房屋；涂料厂对房屋情况全部了解并愿意承租。李爽系涂料厂法定代表人李洪林的女儿。涉案房屋自2011年8月18日至今开办沈阳市喜悦居旅社。该旅社登记的经营者为李爽。现因沈阳市皇姑区金融国资办公室应皇姑区政府要求，要收回国有房产进行统一管理，服务中心要求涂料厂、李爽腾房未果，故服务中心于2014年8月25日诉至本院。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。服务中心与涂料厂签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。关于服务中心的诉讼主体资格，涉案房屋系属沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室为原沈阳市皇姑区工业公司回迁安置的房屋，因2013年4月23日，沈阳市皇姑区工业公司与沈阳市皇姑区粮油经销总公司、沈阳市皇姑区市场开发服务中心合并为沈阳市皇姑区企业服务中心即本案服务中心，故服务中心依法取得涉案房屋的占有、使用、收益及处分的权利，其有权对外出租该房屋，在租赁合同期限届满时，其亦有权收回该房屋，故本案服务中心主体适格。关于服务中心要求涂料厂腾房的诉讼请求，服务中心与涂料厂间房屋租赁合同的履行期限已经届满，现皇姑区政府要求收回涉案房屋，依照双方签订的合同约定，如遇政府出售、收回涉案房屋，涂料厂应无条件配合政府出售、收回该房屋的工作，并自接到书面通知十日内无条件腾空房屋，因而涂料厂应将涉案房屋腾出交与服务中心，进而李爽作为沈阳市喜悦居旅社登记的经营者，其丧失了合理使用涉案房屋的基础，亦应将涉案房屋腾出。故对服务中心该项请求予以支持，但应给予涂料厂、李爽合理的宽限期，以30天为宜。在房屋租赁关系中，承租人享有的是同等条件下的优先承租权，而非合同期限届满后，要求出租人必须续签合同的权利。关于服务中心要求房屋占有使用费的诉讼请求，因涂料厂对该项请求予以认可，且李爽与服务中心间并无合同关系，故该项请求予以支持，该笔费用应由承租人即涂料厂承担。涂料厂应向服务中心支付自2014年8月14日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按每日190元的标准计算。关于涂料厂、李爽要求服务中心对其添附的不动产部分折价补偿的主张，涂料厂称其对涉案房屋的装饰装修系经过原出租人同意，但服务中心、涂料厂在合同中未约定租赁期间届满后，服务中心应当补偿涂料厂附合装饰装修费用，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，对涂料厂该项抗辩主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审判决：一、沈阳市涂料厂、李爽于判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区黄浦江街6号3-1门商业网点腾出返还给沈阳市皇姑区企业服务中心；二、沈阳市涂料厂于判决生效后三十日内向沈阳市皇姑区企业服务中心支付自2014年8月14日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按每日190元的标准计算；三、驳回服务中心的其它诉讼请求。沈阳市涂料厂、李爽如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由沈阳市涂料厂承担。宣判后，涂料厂不服，上诉至本院。请求：撤销原审判决并依法改判服务中心补偿涂料厂装修费用30万元，我单位同意解除租赁合同并支付租赁费。事实与理由：一、本案的基本事实是我厂原是皇姑区工业公司的下属企业，企业无生产经营之地，皇姑区企业公司为解决职工就业问题，以低价将诉争房屋出租给我单位，领导承诺租赁十年不变，我单位为经营需要，投入70多万元；二、原审法院判决缺乏事实依据，服务中心并未出示皇姑区政府要求收回涉案房屋的具体文件；三，原审法院适用司法解释不当，本案双方不是平等主体，服务中心应对我单位进行补偿；四，原审判决有失公允，我单位投入70多万元，至今才经营两年多，如果被收回，我单位损失巨大。被上诉人服务中心辩称：一、原审判决事实依据充分，协议到期，我单位因故不再续租，涂料厂及李爽应履行腾房义务；二、原审判决适用法律正确，协议对涂料厂的装饰装修费用是否给予补偿没有约定，原审法院对于涂料厂要求折价补偿的请求未予支持正确。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回涂料厂的上诉请求。原审被告李爽辩称：意见同涂料厂的上诉意见。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述及《拆迁安置协议书》、《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《关于组建皇姑区企业服务中心的通知》等证据材料在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：关于涂料厂主张的装修补偿问题，涉案租赁合同约定合同期满涂料厂有权取回其添置的大型电器设施，但不得损坏、拆除因装修而附着在该房屋内外的附着物（包括但不限于地面的地板、地砖、内外墙面的装修），也不能变更该房屋的建筑结构体（经服务中心同意且合法变更的除外），涂料厂应在合同期满日，无条件将涉案房屋返还；且服务中心与涂料厂在案涉租赁合同中未约定租赁期间届满后，服务中心应当补偿涂料厂附合装饰装修的费用，故原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，对涂料厂该项主张不予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人沈阳市涂料厂负担。本判决为终审判决。审判长  王惠丽审判员  白丽萍审判员  丁广昱二〇一四年十一月二十七日书记员  董晓琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。