绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍柯民初字第1489号原告：绍兴龙嘉房地产开发有限公司。法定代表人：张旭忠。委托代理人：王钦。委托代理人：徐琼。被告：金学峰。原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司诉被告金学峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司的委托代理人王钦、徐琼，被告金学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司诉称：2013年4月28日，原、被告签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于绍兴柯桥龙湖·原著小区4幢102号房屋；建筑面积278.53平方米，总价3271981元；被告需在本合同签订之日支付首付款981981元，余款2290000元采用银行按揭贷款方式支付；被告如未按合同规定的时间付款，超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款10%向原告支付违约金；被告未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达原告银行账户的，被告应于签订合同的30日届满后的7日内一次性付清全部购房款；原、被告任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权，本合同或补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；被告应在原告发出书面通知之日起10日内配合原告按房地产主管部门要求办理本合同注销登记手续或者商品房返还过户手续，如被告未在规定的时间内配合原告办理前述注销登记手续的，被告除应支付合同约定的违约金外，还应按总房款的10%向原告增加支付违约金；原告将在办理完毕合同注销登记手续且被告已经腾房后30日内，将被告已付房价款扣除违约金及各种相关费用、为签订及解除本合同而实际产生的费用及原告其他损失等后的余额无息返还给被告，如被告已付房价款不够扣除，则原告享有继续追索的权利等。嗣后，被告依约向原告付清首付款，但其未按合同约定办理银行按揭，也未一次性付清余款2290000元。原告于2013年7月12日向被告寄送《关于付款的通知函》，要求被告按约一次性付清全部购房余款，被告未予回复。原告于2013年11月29日根据合同约定向被告送达《解约函》，通知其解除合同并要求被告在合理期限内配合办理预售登记注销等相关手续。但时至今日，被告也未予以配合办理注销登记手续。原告认为，被告的行为已严重违约，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，诉讼请求明确为：一、判决解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、要求被告支付因逾期支付购房款导致解除合同的违约金229000元；三、要求被告支付因未按合同约定办理合同注销登记手续或商品房返还过户手续而增加的违约金327198.10元；四、确认原告有权在被告已付房款中扣除上述违约金以及税费、律师费等费用。被告金学峰辩称：对原告的诉求及其事由均无异议，在合同解除之后，请求法院减少被告应负担的违约金及其他损失，被告至多能够承受100000元至200000元的违约金及其他损失。本院经审理认定事实如下：2013年4月28日，原、被告签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：出卖人为原告，买受人为被告；买受人购买出卖人开发的位于绍兴市柯桥街道龙湖·原著小区4幢102号房屋，建筑面积278.53平方米，其中套内建筑面积270.25平方米，分摊的共有建筑面积8.28平方米；单价每平方米11747.32元，总价3271981元；买受人需在本合同签订之日当天支付首付款981981元，余款2290000元采用银行按揭方式支付，买受人应于本合同签订之日起五日内向银行提供办理贷款所需要的资料及证明文件，缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；出卖人应于2014年12月31日前交房；买受人应在签约后五日内办理完毕按揭贷款手续，包括向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时所需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。若非出卖人原因，买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同的30日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理；在出卖人和买受人任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；买受人应在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，如买受人未在前述规定的时间内配合出卖人办理注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总房款的10%向出卖人增加支付违约金；出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失后的余额（如有）无息返还给买受人，如买受人已付房价款不够扣除，则出卖人享有继续追索的权利等。上述购房合同已在销售地房地产部门登记备案。另查明，被告已向原告付清首付款981981元。迄今，被告未按约办妥银行按揭手续，也未向原告支付购房余款2290000元。2013年7月，原告致函被告，称：因被告未在合同约定的时间内办理完毕银行按揭贷款手续，请被告于2013年7月19日之前一次性付清全部购房款。2013年11月，原告致函被告，称：因被告未在合同约定的时间内付清购房款，原告根据合同约定解除与被告间的购房合同，请被告于2013年12月7日前配合办理预售登记注销手续。此后，被告未配合办理销售登记注销手续。以上事实，由原告提供的浙江省商品房买卖合同、付款凭证、往来信函、备案资料以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告间就龙湖·原著小区4幢102号房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，为有效合同。双方当事人本应按合同全面履行各自义务，同时享有各自合同权利。围绕原告的诉求以及当事人的诉辩情况，本院作以下评判分析。关于原告提出判决解除《浙江省商品房买卖合同》的诉求，根据涉案房屋买卖合同的约定，被告作为买受人，其主要的合同债务是支付购房款，被告在付清首付款981981元之后，依约定应于合同签订后30日内以银行按揭贷款的方式支付购房余款2290000元，否则被告应于签订合同的30日届满后的7日内一次性付清上述全部购房款。如逾期支付的，原告有权解除合同。事实表明，被告除履行了支付首付款的合同义务外，至今未按约定的时间及方式付清其余2290000元的购房款，显然构成违约，原告在此情形下请求解除合同，符合双方合同约定关于出卖人行使合同解除权的约定，且被告对此亦不持异议。据此，本院对原告请求判决解除涉案《浙江省商品房买卖合同》的诉求依法予以支持。关于原告基于合同解除所提出的相关诉求问题。本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，原告因被告逾期付款享有解除合同的权利，如原告解除合同的，被告按累计应付款的10%计229000元向原告支付违约金。另外，买受人应在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按房地产主管部门要求办理完毕合同注销登记手续，如买受人未在规定的时间内配合出卖人办理注销登记手续，买受人还应按总房款的10%计327198.10元向出卖人增加支付违约金。原告据此提出二项违约金诉求合计556198.10元。被告对上述违约金的约定及计算方式不持异议，但提出减少违约金的抗辩意见。本院认为，关于违约金的计算，双方在合同中作出的明确约定，本院予以认定。但违约金的计算一般应以守约方所遭受的实际损失为基础，根据原告的主张计算得出的被告应承担的上述二项违约金，占到总交易额的17%左右，导致违约金数额确实过高，不符合违约金抑制违约的本意，违背了违约金填补损失的立法目的。综合考量被告的违约程度、原告遭受损失的情况以及被告的抗辩意见，从双方利益平衡出发，本院依据我国合同法第一百一十四条的规定，酌情将被告应付的上述二项违约金总额降低至360000元。原告同时主张其有权在被告已付房款中扣除相应的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。但原告主张在被告已付房款中扣除税费、律师费等费用，因原告对该二项费用的具体金额未提供充分证据加以证明，故本案中不作处理。原告可待该两项费用明确后再另行与被告协商解决或通过另诉方式予以解决。综上，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司和被告金学峰于2013年4月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告金学峰应支付原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司违约金360000元，原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司有权在被告金学峰已付房款981981元中扣除该违约金；三、驳回原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司其他的诉讼请求。案件受理费9362元，减半收取4681元，由原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司负担1281元，被告金学峰负担3400元，当事人应负担的受理费均限本判决生效后十日内交纳给本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费9362元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员  冯春盛二〇一四年六月六日书记员  钱 芸