辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终5159号上诉人（原审原告）：沈阳市高新区金秋快捷旅馆，经营者孙玉海，住所地：沈阳市和平区文化路**号。委托代理人：关世臣，系辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳富力特五金机械有限公司，住所地：沈阳市和平区文化路44号西门。法定代表人：王丽茹，系该公司执行董事。委托代理人：牛丽萍，系辽宁震徽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦朗五金机电（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市和平区文化路44号A2031-2036号商铺。法定代表人：王丽君，系该公司执行董事。委托代理人：牛丽萍，系辽宁震徽律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司，住所地：沈阳市沈河区北站二路58-2号。法定代表：孙崇良，系该公司总经理。委托代理人：王莉，系辽宁同泽律师事务所律师。委托代理人：于浪，系辽宁同泽律师事务所律师。上诉人沈阳市高新区金秋快捷旅馆（以下简称“金秋快捷旅馆”）因与被上诉人沈阳富力特五金机械有限公司（以下简称“富力特五金公司”）、被上诉人麦朗五金机电（沈阳）有限公司（以下简称“麦朗五金公司”）、被上诉人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司（以下简称“沈阳人寿保险公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第02780号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭对本案进行了审理，上诉人金秋快捷旅馆的委托代理人关世臣，被上诉人富力特五金公司及麦朗五金公司的共同委托代理人牛丽萍，被上诉人沈阳人寿保险公司的委托代理人王莉、于浪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金秋快捷旅馆原审诉称：2010年7月16日，原告与被告签订了为期5年的房屋租赁合同，被告将其从第三人处承租的沈阳市和平区文化路44号的楼房转租给原告开办旅馆。当时被告承诺第三人同意其转租，并且承诺五年到期后继续出租给原告经营。为此，原告在签订合同后，投入人民币353万元对该楼进行了装修，并购买了相关的经营的设施、设备，办理了消防安全验收手续。然而，在2015年8月20日，原告接到第三人委托律师发给原告的律师函，称因被告擅自转租房屋而与被告解除合同、收回房屋，因而要求原告腾出房屋。原告认为是被告采取欺诈的手段，骗取原告与之签订合同，并且是因被告的承诺，使原告投入大量的资金对楼房进行装修，购买设施、设备。现原告装修费用等投资尚未收回。被告的欺诈行为给原告造成了巨大的经济损失。为此，请求法院对原告的装修费用进行评估的基础上，判令被告赔偿原告的经济损失。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失30万元；2、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确要求二被告共同承担赔偿责任。富力特五金公司原审辩称：一、根据原告与答辩人签订的《租房协议》其租期到期日为2015年7月15日，现原告已经无权占有该涉案房屋。原告与答辩人双方分别于2010年7月16日及2012年11月4日签订租房协议，根据第二份协议中的约定，合同到期日为2015年7月15日。此后双方在未就涉案房屋签订任何租房协议。二、第三人发出的要求退房的律师函指明的腾房日期为2015年8月31日，在合同到期前原告一直使用涉案房屋，答辩人并未违约。答辩人与第三人签订的《租房协议》，到期日为2015年8月31日。答辩人控制的关联公司麦朗五金机电（沈阳）有限公司，通过变更主体方式与第三人签订的《租房协议》，到期日为2015年8月31日。沈阳市中级人民法院作出的生效判决的日期为2015年8月14日，根据该判决内容答辩人及关联企业腾房日为判决生效后的30日内。根据以上时间点可以确定答辩人没有提前向原告收回房屋，也无违约行为，事实上原告至今未搬离涉案房屋。三、答辩人与原被告对房屋租赁合同期满后装修设施及设备的拆除已有明确约定。根据双方于2010年7月16日签订的房屋租赁协议该协议第五条约定，如租赁合同期满，乙方有权拆除和变卖所有乙方投入的装修及设备（外门窗和暖气除外），也就是说合同期满后原告自行拆除装修及设备。原告无权要求答辩人承担赔偿责任。四、原告至今占有该涉案房产无事实及法律依据，只是为了拖延交房而提起的恶意诉讼。综上，请求贵院，综合考虑，驳回原告的诉讼请求。麦朗五金公司原审辩称：富力特公司跟原告签订的所有合同均属实。按照合同约定2015年7月16日原告合同期满，应该解除合同，腾出租赁的房屋。我方不存在欺诈行为，原告也无证据证明我方存在欺诈行为，原告只是在利用诉讼程序拖延时间，我方不应对原告损失承担赔偿责任。沈阳人寿保险公司原审述称：2008年4月28日，我方与被告签订房屋租赁合同，将涉案的房屋出租给了被告用于经营五金机械，约定租期三年，从2008年7月16日至2011年7月15日，后双方商定给予承租人交房整改期，上述租赁合同的起始期2008年7月15日顺延至2008年9月1日。2009年初被告与我方协商降低租金，因此双方协商另行签订房屋租赁合同，租期三年，从2009年9月1日至2012年8月31日止，上述租赁合同也明确约定了承租人不得将房屋转租或改变原经营用途。2013年4月12日我方与麦朗五金机械（沈阳）有限公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给麦朗公司，从2012年9月1日至2015年8月31日止，在上述租期内因麦朗公司存在未按期给付租金以及违反合同约定，擅自将房屋分租部分转租的行为，第三人诉至贵院要求解除房屋租赁合同，并要求麦朗公司腾退房屋，本案经法院审理，经一、二审判决，判令我方与麦朗公司的上述租赁房屋解除，并且麦朗公司应于判决生效后三十日内腾退房屋。综上，我方与本案被告之间的房屋租赁合同早已期满履行完毕。我方与麦朗公司的之间的租赁合同已经由法院生效判决确认解除，原告的诉讼请求与我方无任何关系，并且原告至今仍非法占用我方房屋，未按生效判决履行腾退房屋的义务，我方已经向贵院申请强制执行。对于麦朗公司以及原告等三家次承租人未及时腾退房屋给我方造成的损失，我公司保留追究的权利。庭审中，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司要求确认原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司所签订的涉诉房屋的租赁合同无效并要求原告和二被告腾房及支付相应的占用费用。原审法院经审理查明：涉诉房屋位于沈阳市和平区文化路44号，所有权人为第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司。2008年4月28日，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告沈阳富力特五金机械有限公司签订房屋租赁合同一份，约定第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司将沈阳市和平区文化路44号建筑（建筑面积3385平方米）出租给被告沈阳富力特五金机械有限公司使用，租赁期限为3年，自2008年7月16日至2011年7月15日。2010年1月21日，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告沈阳富力特五金机械有限公司重新就上述房屋签订房屋租赁合同一份，重新约定租赁期限为2009年9月1日至2012年8月31日。2010年7月16日，原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司签订房屋租赁合同一份，约定被告沈阳富力特五金机械有限公司将上述建筑中的第二、三、四、五层约2600平方米房屋，即本案涉诉房屋转租给原告用于经营旅馆，租期为5年，并约定租赁期满后，原告有权拆除和变卖原告投入的装修设施及设备。2012年11月4日，原告（乙方）与被告沈阳富力特五金机械有限公司（甲方）就涉诉房屋重新签订租赁合同一份，约定涉诉房屋转租给原告经营旅店，租期三年，从2012年7月15日至2015年7月15日止。合同第四条第5项约定“乙方应妥善使用甲方提供的各种内外设施，装修期间未经甲方同意不得擅自更改房屋结构和设备。”；第四条第6项约定“租期届满后乙方有权拆除和变卖乙方投入装修设施和设备......”；第五条第3项约定“......此合同为合作双方最终合作的法律依据。此前的任何协议和合同作废和终止。”。合同中未就租赁期限届满后装饰装修补偿和利用问题进行约定。以上各合同中，被告沈阳富力特五金机械有限公司法定代表人王丽茹均在合同上进行了签字。2013年4月12日，被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司与第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司就涉诉房屋所在的沈阳市和平区文化路44号建筑签订房屋租赁合同一份，约定由被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司承租沈阳市和平区文化路44号建筑，租赁期限为3年，从2012年9月1日起至2015年8月31日止，并在合同中约定被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司擅自将房屋转租、分租的，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司可以解除合同。另查：被告沈阳富力特五金机械有限公司庭审中自认其法定代表人王丽茹系持有被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司95%股权的股东及实际控制人，二被告均系由王丽茹实际经营。同时，经本院登录全国企业信用信息公示系统查询，核实王丽茹确系持有被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司95%股权的股东。又查：2015年1月14日，本案第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司向本院起诉本案被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司，要求解除双方于2013年4月12日就沈阳市和平区文化路44号建筑签订的房屋租赁合同，并腾退房屋。本院经审理认为，麦朗五金机电（沈阳）有限公司未按合同约定支付租金及违反合同约定将房屋转租，构成违约，遂于2015年4月13日作出（2015）沈和民二初字第00610号民事判决，判决解除双方于2013年4月12日签订的房屋租赁合同及麦朗五金机电（沈阳）有限公司腾退房屋。之后，麦朗五金机电（沈阳）有限公司不服该判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉，该沈阳市中级人民法院经审理后认为，双方签订的租赁合同明确约定，麦朗五金机电（沈阳）有限公司擅自转租、分租的情况下，中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司可以解除合同，而麦朗五金机电（沈阳）有限公司并无证据证明中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司同意其分租，故于2015年8月14日作出[2015]沈中民二终字第1521号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为：虽然第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告沈阳富力特五金机械有限公司分别于2008年4月28日和2010年1月21日签订的房屋租赁合同中均约定了被告不得转租，但因租赁关系系属债权关系，并非以产生物权变动的效果为目的，被告沈阳富力特五金机械有限公司将涉诉房屋转租的行为并非构成对涉诉房屋的处分行为，仍属债权关系，在转租合同不存在法定无效的情况下，原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2010年7月16日就涉诉房屋签订的房屋租赁合同有效。同时，虽原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日就涉诉房屋签订的房屋租赁合同的转租期限超过了被告沈阳富力特五金机械有限公司的承租期限，而作为涉诉房屋的接续承租人的被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司将涉诉房屋承租至2015年8月31日，且结合被告沈阳富力特五金机械有限公司的法定代表人王丽茹持有被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司95%股权的客观情况，能够认定被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司已认可被告沈阳富力特五金机械有限公司将涉诉房屋转租给原告至2015年7月15日的行为，故再结合上述观点，原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日所签订的房屋租赁合同亦属有效。因原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日所签订的房屋租赁合同在后，且该合同约定了“此合同为合作双方最终合作的法律依据。此前的任何协议和合同作废和终止。”，故原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2010年7月16日就涉诉房屋签订的房屋租赁合同已终止履行，双方应按2012年11月4日所签订的房屋租赁合同履行。虽第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司于2013年4月12日签订的房屋租赁合同被本院作出的（2015）沈和民二初字第00610号民事判决予以解除，但在原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司签订的租赁合同到期时，也即2015年7月15日，该判决尚未生效，并未对原告的经营造成实质影响。又因原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日所签订的房屋租赁合同中约定了“租期届满后乙方有权拆除和变卖乙方投入装修设施和设备......”的内容，而且并未就租赁期限届满后装修残值补偿问题进行约定，同时原告虽主张被告沈阳富力特五金机械有限公司承诺租赁期限为十年，但其所举证据也并不足以证明该承诺的存在，故对原告要求二被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告在案件审理过程中提出的对涉诉房屋的装修残值进行鉴定的申请，因本院经审理后认为原告要求赔偿装修损失的诉请并无事实和法律依据，鉴定装修残值并无实质意义，同时为了节省诉讼成本，避免诉累，本院对该鉴定申请不予批准。对于原告在最后一次庭审中要求延期举证的申请，因原告要求延期所举证据系拟证明被告沈阳富力特五金机械有限公司在签订转租合同时向其提供经篡改的与第三人的租赁合同的事实，及其不具有转租权的事实。而如前所述，虽租赁合同约定被告沈阳富力特五金机械有限公司不得转租，但其签订的转租合同依然有效。原告要求延期举证的待证事实无论成立与否，均对案件认定无实质影响，故对该申请，本院不予批准。对于第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司在庭审中要求确认原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司所签订的涉诉房屋的租赁合同无效并要求原告和二被告腾房及支付相应的占用费用的请求，因中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司在本案中系属无独立请求权的第三人，不能单独提出诉讼请求，故对第三人的请求本院不予处理，其可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条一款之规定，判决如下：驳回原告沈阳市高新区金秋快捷旅馆的诉讼请求。案件受理费5，800元（原告已预交），由原告沈阳市高新区金秋快捷旅馆负担。宣判后，金秋快捷旅馆不服，上诉至本院。理由：1、原审没有认定富力特五金公司有欺诈行为，属认定事实不清；2、上诉人已支付600万元的房屋租金，但被上诉人并未出具相应发票，请求被上诉人履行该义务；3、原审没有支持上诉人装修残值鉴定申请，属程序错误。请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判由被上诉人赔偿30万元的装修损失；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人富力特五金公司辩称：1、我方与麦朗五金公司不存在欺诈行为，上诉人也无证据证明我方存在欺诈行为；2、在租赁合同期间，上诉人从未向我方提出开具发票的要求；上诉人提出补偿装修费用没有合同及法律依据，原审不予鉴定装修残值是正确的，不属于程序错误。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人麦朗五金公司辩称：1、我方与富力特五金公司不存在欺诈行为，上诉人也无证据证明我方存在欺诈行为；2、在租赁合同期间，上诉人从未向我方提出开具发票的要求；上诉人提出补偿装修费用没有合同及法律依据，原审不予鉴定装修残值是正确的，不属于程序错误。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人沈阳人寿保险公司辩称：上诉人与被上诉人之间的租赁合同系违法转租合同，且该合同与我方无关，双方应我方腾退房屋。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方的陈述及其提供的房屋产权证书、房屋租赁合同、民事判决书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上诉人提出其在租房时，富力特五金公司的法定代表人王丽茹曾承诺房屋租期至少十年，为此，上诉人才对涉案房屋投入巨资进行改造装修，但原审没有认定富力特五金公司有欺诈行为，属认定事实不清的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而庭审中，上诉人就富力特五金公司曾承诺租赁期限为十年的主张，并未提供相应证据加以证明。且上诉人亦未提供相关证据证明在双方签订合同时，富力特五金公司存在欺诈行为的情形；另一方面，涉案租赁合同明确约定了租期届满后，上诉人（乙方）有权拆除和变卖其投入装修设施和设备，并未约定由出租方对装修损失予以补偿。因此，上诉人在对租赁物进行装修时，应对装修风险有充分的认识与考虑。故原审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿30万元的装修损失并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出原审没有支持上诉人装修残值鉴定申请，属程序错误的上诉主张，本院认为，因上诉人要求赔偿装修损失无事实和法律依据，故上诉人提出鉴定装修残值，并无实质意义，原审不予鉴定并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人应为其出具发票的上诉主张，本院认为，因原审中，上诉人就其该项主张并未提起诉请，本院不宜直接审理，上诉人可就该项主张另行告诉。本院对上诉人的该项主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，800元，由上诉人沈阳市高新区金秋快捷旅馆负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年五月五日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；