湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)绥民初字第686号原告黄剑，男，1963年11月27日出生，苗族，职工。委托代理人伍作兴，湖南振绥律师事务所律师。被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司，住所地绥宁县长铺镇中心街28号。法定代表人彭华良，该公司经理。被告张健，男，1964年8月22日出生，苗族，居民。被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司、被告张健的委托代理人（特别授权）彭范军，湖南振绥律师事务所律师。第三人刘琳，女，1967年12月17日出生，苗族，居民。第三人黄某，男，2000年12月13日出生，苗族，居民。系原告黄剑、第三人刘琳之子。法定代理人黄剑，系黄某之父。第三人黄泽英，女，1992年3月13日出生，苗族，居民。系原告黄剑、第三人刘琳之女。原告黄剑与被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司、张健合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法组成合议庭，在审理过程中，本院依职权于2015年10月16日追加了刘琳、黄某、黄泽英为第三人，于2015年11月23日、2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告黄剑及其委托代理人伍作兴，被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司、被告张健的委托代理人彭范军，第三人刘琳，第三人黄某的法定代理人黄剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年8月29日，原告与绥宁县园艺场签订了《仓库转让协议书》，以96000元取得了该场大仓库的所有权和275.17平方米的土地使用权。2006年4月7日，绥宁县国土资源局到现场勘验，并绘制了宗地平面图，确定用地实际面积为284.7平方米。2006年8月2日，2012年8月25日，绥宁县国土资源局颁发了绥国用（2006）第0661号土地使用证。尔后，原告在该仓库生活住居。2012年3月17日，原告与被告张健签订了1份《协议》，由原告将285平方米的土地使用权和600平方米的房屋给被告张健开发建设。在建设过程中，被告张健应在二年内建设完工。被告张健给原告新建房屋建筑面积640平方米左右的毛坯房，分三层，从一层至三层，新建房屋位置、方位原则上在原来房屋的位置和方位。被告张健负责为原告办理土地使用证和房屋所有证，水电到户。2012年3月，被告张健利用原告的宅基地修建幸福里二期工程，现在建成了32层的电梯商品房。因该工程在二年内未竣工，被告张健于2014年5月26日给原告出具一份声明：“因政策原因推迟建设，原协议时间推迟，协议有效。”2014年11月1日，被告张健将修建的房屋开盘售房，原告找到被告张健要房，被告张健要求将置换房换到高层，原告要求按协议供房，双方发生争执。后经多次协商未果。2014年11月17日，经被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司的委托代理人彭范军调查得知，被告张健系被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司实际管理人，是被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司利用原告的285平方米的宅基地修建了幸福里二期工程。被告张健与原告签订的《协议》是得到了被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司的认可，原告的搬迁费也是被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司支付的。请依法判令被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司将幸福里二期商品房中从地上一层至三层，建筑面积640平方米房屋，按出售房标准交给原告。原告为支持其诉讼请求，提交了下列证据：1、原告的身份证复印件、被告张健的公民信息检索单、被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司注册资料各1份，拟证明原、被告的基本情况；2、《协议》复印件1份，拟证明被告公司在原告现有土地使用权285平方米修建了32层的商品房开发，在建筑过程中被告应在二年内修建完工并交付房屋。被告应当交付置换的房屋的要求、标准。签订合同以后，原告按照协议交出了土地交给甲方建设。该协议尽管是以张健的名义所签，但实际上是被告公司在使用；3、《收据》2份，拟证明被告收到原告购房款1000000元；4、《声明》复印件1份，拟证明置换协议是经过被告公司认同的。置换的用途是用来开发幸福里二期工程，因为政策的原因，原协议推迟实施，原告并没有签字并认可该声明；5、《收条》复印件1份，拟证明被告张于2012年4月24日收到原告的绥国用（2006）第0661号土地使用证；6、绥国用（2006）第0661号土地使用证复印件1份，拟证明被告用于开发的幸福里二期工程的土地使用权人为原告；7、《仓库转让协议书》复印件1份、《仓库及附属土地示意图》复印件2份、《收据》复印件3份、《一般缴款书》复印件1份、公字第755号《房屋所有权证》复印件1份，拟证明在签订协议时，两被告均没有将商品房开发的图纸给原告过目，原告对被告建房的情况并不清楚。两被告是否按照原协议建房，如果被告未按照协议建房，也没有告知原告。从调查笔录可以看出第一层第二层建商品房，第三层建为室内停车场，第一层到第32层是一个整体，没有区分开来。被告除了应给原告第一层到第三层房屋外还应当给原告提供一个柴屋车库，现在被告未交付已经构成违约；8、2014年11月17日，被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司的委托代理人彭范军向原告的调查笔录复印件1份，拟证明原告与所取得的绥宁县园艺场的仓库地是经过合法取得，原告与被告置换该土地是合理合法的；被告张健是公司的实际管理人员，被告张健与原告签订合同是以公司的职务身份与原告签订的。被告公司已经利用原告285平方米的土地用来建设幸福里二期。被告公司以实际履行了张健与原告签订的合同义务，支付了搬迁费；9、《离婚协议书》复印件1份，拟证明原告黄剑转让给被告的房屋是原告和第三人的共同财产。被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司、被告张健的质证意见：对原告的1、5、7、8、9号证据无异议，对原告的2、3、4号证据的真实性无异议，对原告的6号证据有异议。6号证据证明的部分情况与事实不符，签订协议时，双方约定的是7层楼的商品房，而不是电梯房，当时设计图纸还没有出来，被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司在修建电梯房时，原告与被告张健没有对双方签订的协议进行变更，被告张健答应约原告在幸福里一期安排一个柴屋车库。第三人刘琳对原告的证据无异议。被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司辩称：被告张健与原告于2012年3月17日签订的协议是事实，但按当时约定，幸福里二期开发拟建低层楼商品房，原告要求置换的房屋是第一层至三层640平方米的住房。后幸福里二期工程经过规划许可，房屋设计成高层电梯房，在建设时，通过基础深挖，现在的地上第一层、二层设计成了门面及商铺，第三层设计成了楼盘转换层变成了停车场，从第四层开始是商品房住房。因此，由于房屋设计变更，原告与被告张健所签协议的客观情况发生了变更，原告再要求按协议约定来置换现幸福里二期地上第一层至三层的门面、商铺及停车场房屋缺乏事实依据。按照原告与被告张健的签约背景，当时被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司进行幸福里二期开发的项目也就是低层楼商品房，而且建房位置低于幸福里一期房屋，因此相对于幸福里一期房屋，幸福里二期房屋的柴屋和车库成了地下一层，地上第一层便成了住房，地上第一层的位置也正好与原告原住房土地位置相当。当时原告与被告张健进行协议时，原告明确表示不要地下层的柴屋或车库，要求要地上第一层至三层的住房。而且从原告与被告张健所签协议第四条约定：“甲方为乙方办好土地使用证和房屋所有权证，水、电到户的毛胚房……是与其他房主共用楼梯间的商品房”来看，其中“商品房”应特指住房，而不是商铺或门面，如果是“商铺”或“门面”则应该在协议中表述为“商铺”或“门面”。况且，“商铺”或“门面”不可能与其他房主共用楼梯间。因此，从原告与被告张健所签协议的约定内容及签约背景来客观分析，原告要求置换的标的应是商品房住房，而不是商铺或门面。原告与张健所签协议只约定了建房完工时间为二年，双方没有约定交付房屋的时间。而且幸福里二期房屋在建设过程中，因设计规划变更和政策原因推迟建设，导致建房工期延长。2014年5月26日，被告张健应原告的要求亦出具了申明，说明了原协议时间推迟的原因并提出协议推迟的要求，原告未表示异议。房屋建成后，因双方对交付房屋的标准和对原协议内容的理解产生争执，多次协商未果，致使交房未果，这不能归责于哪方违约造成的。因此，被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司与被告张健在本案中都没有违约行为。综上所述，被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司使用了原告的土地进行建房，原告有权获得补偿。被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司在本案中也不是拒绝给原告进行房屋补偿，而是原告提出过分要求造成本案纠纷。原告要求被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司用现在的幸福里二期房屋地上一层至三层进行置换是没有事实依据的。被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司希望原告尊重事实，遵守协议背景和约定，本着互惠互利，公平合理的原则就本案进行友好协商并达成调解。如果双方调解未果，那么恳请法院根据事实和法律作出公正判决。被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司为支持其答辩主张，提交了以下证据：1、《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件各1份,拟证明被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司的基本情况;2、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》复印件1份，拟证明被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司有房地产开发的资格；3、被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司的委托代理人彭范军对原告和袁进和的调查笔录各1份，拟证明2012年3月17日，原告与被告张健在袁进和处签订协议，张健签订协议时修房的设计方案还没有出来，双方签协议时是按照低层楼房进行约定的，而不是现在的电梯房，当时原告要的是车库以上的住房，当时约定的给原告的房屋是低楼层住房；4、幸福里二期工程三层平面图复印件1份，拟证明幸福里二期工程三层为停车场。原告的质证意见：对被告的1、2、4号证据无异议，对3号证据有异议。被告的3号证据不能证明：“签订协议时是按照低层房屋进行约定，而不是现在的电梯房，当时原告要的是车库以上的住房。”双方签订协议时设计图纸还没有出来，而且当时约定新建房屋从地上一层到三层给原告，不分车库、柴屋、门面。证人将商品房和商品住房等同是偷换概念。当时约定是修建7层楼的房屋，现在修建的是32层的房屋，所以被告应补给原告4.57倍的差价。被告张健未发表质证意见。第三人刘琳的质证意见：与原告的质证意见一致。第三人刘琳的陈述意见与原告的起诉诉称一致。第三人黄某的法定代理人黄剑的质证意见同上。第三人刘琳未提交证据。第三人黄某、黄泽英未进行陈述，亦未提交证据。经庭审举证，质证，本院审查认为：被告和第三人刘琳对原告的1、5、7、8、9号证据无异议，对原告的2、3、4号证据的真实性无异议，对原告的1、2、3、4、5、7、8、9号证据，予以采信。原告和第三人刘琳对被告的1、2、4号证据无异议，予以采信。原告的6号证据和被告的3号证据是同样1份证据，二位证人之一为原告，只是各方的待证目的不同，对该证证明当时约定是修建7层楼的房屋予以采信，对其他内容不予采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2005年8月29日，原告与绥宁县园艺场签订了《仓库转让协议书》，以96000元取得了该场大仓库的所有权和275.17平方米的土地使用权。2006年4月7日，绥宁县国土资源局到现场勘验，并绘制了宗地平面图，确定实际用地面积为284.7平方米。2006年8月22日，绥宁县国土资源局颁发了绥国用（2006）第0661号土地使用证。尔后，原告在该仓库生活住居。2010年9月26日，原告黄剑与第三人刘琳达成《离婚协议书》，将所购买的绥宁县园艺场的仓库的所有权由原告和第三人刘琳、黄某、黄泽英四人平均分配，各占四分之一。2012年3月17日，原告与被告张健签订了1份《协议》：“一、乙方（原告）现有土地使用权面积285平方米，房屋建筑面积600平方米左右，全部交由甲方开发建设。二、在建设过程中，甲方应在两年内建设完工。三、甲方负责给乙方新建房屋建筑面积640平方米左右，分三层，从地上一层至三层，新建房屋位置、方位原则上在原来房屋的位置和方位。四、甲方负责为乙方办好土地使用证和房屋所有证，水、电到户的毛坯房（即按出售房的标准交房），是与其他房主共用楼梯间的商品房。五、合同签订后，乙方十天内腾出场地，交给甲方建设。”原告在约定的时间搬出该房屋。2012年4月24日，原告将绥宁县国土资源局颁发的绥国用（2006）第0661号土地使用证交给被告张健。原告与被告张健签订《协议》时，被告欲将幸福里二期修建7层的商品房。后被告将幸福里二期工程经相关部门批准、设计为地上一层为门面，二层为商铺，三层为停车场，四层以上为住房的32层的电梯楼房。该工程于2012年年底动工。2014年5月26日，被告张健向原告出示了1份《声明》：“原禹荣辉与黄剑达成的置换协议（幸福里二期），因政策原因推迟建设，原协议时间推迟，协议有效。”幸福里二期于2014年11月1日开盘销售，但该工程至原告起诉时并没有竣工，现该工程已竣工。本院认为：本案争执的焦点是商品房是否包括商铺、停车场和门面，被告交给原告和第三人的是商铺、停车场、门面，还是停车场以上一至三层的商品房。根据原告与被告张健签订的《协议》记载：“……甲方负责给乙方新建房屋建筑面积640平方米左右，分三层，从地上一层至三层，……原则上在原来房屋的位置和方位是与其他房主共用楼梯间的商品房……。”因在签订协议时，拟建房屋为7层的楼房，后被告擅自改变了原来的设计方案，将该工程变更为一层为门面，二层为商铺，三层为停车场，四层以上为32层的电梯房。根据原告与被告张健的约定：“与其他房主共用楼梯间的商品房。”双方置换的房屋可理解为商品房。但被告擅自改变了原来的设计方案，既未与原告重新签订协议，也未征得原告同意，被告的这一行为已构成违约，被告未依约按时将互换房屋交给原告，亦构成违约，依法均应承担违约责任，但原告在本案中未主张被告的违约责任。原告与第三人刘琳离婚时对原告所购买的绥宁县园艺场仓库的所有权已处分给原告和第三人各占四分之一，置换的房屋应由原告和第三人（共四人）各占有四分之一。原告要求被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司将幸福里二期商品房中从地上一层至三层，建筑面积640平方米房屋，按出售房标准交给原告的诉讼请求，本院不予支持。但原告可在被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司、被告张健修建的幸福里二期商品房中选择建筑面积为640平方米的房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第八条、第十五条第一款（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、由被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司、被告张健在本判决书生效后五日内将幸福里二期工程商品房中建筑面积为640平方米的房屋，按出售房的标准交给原告和第三人（除被告出售的商品房外，原告和第三人可在该工程的商品房中任意选择）；二、驳回原告黄剑的其他诉讼请求。本案受理费13800元，由被告绥宁县绿洲置业发展有限责任公司、被告张健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  伍守先人民陪审员  申洪燕人民陪审员  李新德二〇一六年五月三十日书 记 员  徐菲菲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：停止侵害；……《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。