云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临中民终字第191号上诉人（原审原告）董明文，男，1985年3月9日生，汉族，临沧市双江自治县人，个体工商户，住临沧市临翔区。委托代理人曾杉，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）吴清付，男，1967年6月1日生，汉族，四川省资阳市人，个体工商户，住临沧市临翔区。被上诉人（原审被告）康正委（又名康华），男，1973年5月1日生，汉族，四川省宜宾市人，个体工商户，住临沧市临翔区。共同委托代理人郭慷，江华律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原审第三人沐尊菊，女，1965年10月19日生，回族，临沧市临翔区人，农民，住临沧市临翔区。原审第三人罗晓斌，男，1967年3月8日生，彝族，临沧市云县人，农民，住址同上。系沐尊菊之夫。上诉人董明文因与被上诉人吴清付、康正委，原审第三人沐尊菊、罗晓斌房屋租赁合同纠纷一案，不服临翔区人民法院(2014)临民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭于2014年6月5日公开开庭审理了本案，上诉人董明文及其委托代理人曾杉，被上诉人吴清付、康正委及其共同委托代理人郭慷，原审第三人沐尊菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案经原审临翔区人民法院根据庭审和质证，确认如下法律事实：2013年3月7日，第三人沐尊菊、罗晓斌与被告吴清付、康正委，在未经有关职能部门批准的情况下，签订了一份土地租赁合同，约定由第三人沐尊菊、罗晓斌将位于77266部队斜对面的三亩承包土地租赁给被告投资修建房屋用作商铺对外出租经营。2013年7月6日，二被告与原告签订了一份房屋租赁合同，约定由二被告将上述建筑物中的5号商铺出租给原告作为商铺经营使用。商铺租赁期限为3年，双方还特别约定：“因政府部门的强制干预或征用，属于不可抗力，导致租赁合同无法履行，双方均不担责，原告的租赁费用按实际使用时间计算”。当日，原告即向二被告支付商铺租金44820元。此后，原告即对所租赁商铺进行装修。2013年9月5日，临沧市城乡规划局依法将上述违法建筑强行拆除。二被告于2013年9月18日将原告交付的房屋租金44820元退还原告后，对原告的装修损失不予赔偿。原告提起诉讼，要求:1、确认原告与两被告所签订的商铺租赁合同无效；2、由二被告偿还原告对租赁商铺进行装饰装修的损失49273元。2013年5月7日，“两违办”工作人员发现沐尊菊户在农用地上未经批准违法建设房屋的事实后，于当日以临沧市临翔区城建管理监察大队及“两违办”的名义向沐尊菊发出了停工通知，要求其立即停止施工，并从即日起至2013年9月1日间，“两违办”工作人员分别采用到现场每天1至2次的广播公开宣传及对商铺租赁户谭刁（临民初字第28号案件原告人）、赵天国、潘永功等个人谈话等不同方式，明确宣传该房屋属违法建筑，要求广大商铺租赁户停止装修工作。此期间内的2013年5月27日，以临沧市城乡规划局及“两违办”名义，向沐尊菊发出了行政处罚决定书，决定依法拆除违法建筑。2013年8月22日，临沧市城乡规划局再次于现场内向沐尊菊及各商铺租赁户粘贴告知书，要求各房主立即停止施工，自行拆除违法建筑，各租赁户立即搬出，以免造成更大损失。2013年8月30日，临沧市城乡规划局再次向沐尊菊（笔误为沐尊荣）发出限期拆除通知书，要求其于8月31日前自行拆除违法建设项目。上述有关部门向沐尊菊所发出的停工通知、行政处罚决定书及限期拆除通知书等，沐尊菊均及时将相关内容告知了二被告。原审法院审理认为：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条及《中华人民共和国合同法》第七条、五十二条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同为无效合同。本案中，因二被告与第三人间签订的土地租赁合同及原、被告双方签订的商铺租赁合同违反了上述法律规定，该2份合同均为无效合同，故原告与二被告所签订的商铺租赁合同不受法律保护；其次，原、被告双方在签订商铺租赁合同时已约定，“因政府部门的强制干预或征用，属于不可抗力，导致租赁合同无法履行，双方均不担责，原告的租赁费用按实际使用时间计算”。对该约定应认定为双方在签订合同时已明知该建筑属违法建筑；第三、2013年5月7日起2013年9月1日间，“两违办”及其他相关职能部门，已先后多次采用书面和口头宣传方式，向第三人沐尊菊、（2014）临民初字第28号案件原告谭刁等特定或不特定当事人宣传相关法律、法规，要求其立即停止在违法建筑上的施工及商铺的装修工作，对此应认定为原告在明知该建筑物属违法建筑后仍然不听劝告继续施工。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故原告在本案中的诉讼主张与该法律规定相悖；第四、原告要求二被告赔偿租赁商铺装饰装修损失49273元的诉讼主张，无有力证据证明，对此原告应承担举证不能的法律后果。综上，原告要求被告赔偿租赁商铺装饰装修损失49273元的诉讼请求，无法律依据及事实依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项第一百一十九条第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告董明文与被告吴清付、康正委于2013年7月6日签订的商铺租赁合同为无效合同；二、驳回原告董明文要求被告吴清付、康正委赔偿租赁商铺装饰装修损失49273元的诉讼请求。案件受理费1030元，适用简易程序审理减半收取515元，由原告董明文承担。宣判后，上诉人董明文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人在签订合同时已明知所租赁的商铺属违章建筑，在知晓承租商铺属于违法建筑后仍继续装修，存在放任和扩大损失，而不予支持上诉人所主张的装修装饰损失的认定错误。上诉人认为“两违办”所发出的停工通知书、处罚决定书等行政文书的送达对象是原审第三人，并非上诉人。而原审第三人在被送达上述行政文书后也未将商铺属于违章建筑的事实告知上诉人。上诉人在与两被上诉人签订合同后至装修商铺完成前，均未得到原审第三人、两被上诉人及政府相关部门承租商铺是违章建筑的明确通知。另外，原审法院依职权向“两违办”所调取的情况说明，并未附有向上诉人本人进行了明确告知的笔录。而“两违办”使用宣传车进行广播宣传是在上诉人己经完成了租赁商铺的装修装饰和知晓其所租赁的商铺属于违章建筑后才进行的。因此本案并无充分有效证据证明上诉人装修装饰过程中己明确知晓承租房屋是违章建筑仍执意装修，存在扩大损失的行为。二、上诉人主张的装修装饰损失赔偿具有充分的事实依据和法律依据。根据上诉人原审提供的相关证据以及出庭证人所作的客观证言，上诉人所主张的装修装饰数额具有充分的事实依据，两被上诉人依法应当向上诉人承担装修装饰的直接损失。综上所述，上诉人认为原审法院虽然在依法确认上诉人与被上诉人所签订的商铺租赁合同属无效合同，但在未有充分有效证据证明的情形下以主观臆断错误判定上诉人在签订合同时己明知承租商铺属违章建筑、具有扩大损失行为和对装修装饰损失举证不能，造成在因两被上诉人自身过错原因导致商铺租赁合同被确认无效后，上诉人对商铺进行装修装饰的财产投入行为属合法行为的合法权益未得到依法保护，故提起上诉，请求依法撤销临翔区人民法院(2014)临民初字第30号民事判决第二项，改判两被上诉人赔偿上诉人租赁商铺装修装饰损失49273元，本案的诉讼费用由两被上诉人承担。被上诉人吴清付、康正委共同答辩称，在与上诉人签订合同时被上诉人就将与第三人签订的合同提交给上诉人，并告知建筑物没有规划部门的许可，有风险。而且当时各部门已经以宣传方式告知这是违法用地，被上诉人和第三人均知道此事，但上诉人仍与被上诉人签订合同，在缔约过程中存在重大过错。合同是无效合同，违反了城乡规划法，被上诉人已经将租金全额返回给上诉人，合同已经终止，双方就此事已经达成协议。另，上诉人在知道政府宣传后还进行装修，扩大损失，所以损失应该自行承担。故请求驳回上诉请求，维持一审判决。本案二审中双方当事人的争议焦点为：被上诉人吴清付、康正委是否应该承担上诉人董明文的装饰装修费用？针对以上争议焦点，在二审审理过程中，上诉人董明文向本院提交了一份《时光广告》，用以证明在有关部门已经明确告知两被上诉人该建筑属于违章建筑的情况下，两被上诉人还刊登广告进行招租，主观恶意明显。被上诉人吴清付、康正委共同质证认为，对该广告的真实性没有异议，但广告刊登的时间都是在上诉人与被上诉人签订租赁合同之前，与本案没有关联性。本院审查认为，该证据客观真实，但不能证明上诉人所要证明的内容，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。本院审理查明的法律事实与一审查明的法律事实一致，不再重复赘述。本院认为，本案被上诉人吴清付、康正委在没有得到政府相关职能部门的审批认可的情况下，擅自改变土地用途，在集体土地上建造房屋，系违章建筑。上诉人董明文与被上诉人吴清付、康正委针对该违章建筑签订的《商铺租赁合同》无效。从一审法院依法调取的临沧市临翔区清理整治违法用地违法建设行为专项行动工作领导小组指挥部出具的《情况说明》上看，在上诉人董明文与被上诉人吴清付、康正委签订商铺租赁合同期间，临翔区人民政府相关职能部门采用宣传车广播宣传的方式，对外告知本案租赁物属违章建筑，同时告知各租赁户停止装饰装修工作。上诉人董明文也无相反证据证实政府相关职能部门没有对其宣传告诫，由此可认定上诉人董明文与被上诉人吴清付、康正委对租赁标的物是违章建筑的事实是明知的，而上诉人董明文与被上诉人吴清付、康正委对临翔区人民政府相关职能部门的宣传、告诫置之不理，明知租赁标的物是违章建筑，而仍然冒着租赁标的物有被拆除的风险签订租赁合同，并对租赁标的物进行装饰装修，存在明知不能为而为之的主观故意。并且，由于本案签订合同的双方当事人，对于双方之间的合同风险有最清楚的认识，并在合同中对该合同风险作出了明确约定“因政府部门的强制干预或征用，属于不可抗力，导致租赁合同无法履行，双方均不担责，原告的租赁费用按实际使用时间计算”。因此，上诉人董明文与被上诉人吴清付、康正委应当各自承担合同风险产生后的损失。综上所述，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。上诉人董明文的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由上诉人董明文承担。本判决为终审判决。审判长  张智萍审判员  张 丽审判员  李世兰二〇一四年六月六日书记员  李 佳