江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第1291号原告张永山。委托代理人王建。被告邢宜中。被告张美侠。委托代理人邢凯（系二被告之子），男，1985年12月31日生，汉族。原告张永山诉被告邢宜中、张美侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月5日、10月28日、11月10日公开开庭进行了审理。原告张永山（第三次庭审到庭）及其委托代理人王建、被告邢宜中（第三次庭审到庭）及二被告委托代理人邢凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永山诉称：2011年7月25日，原告与二被告签订宿迁市宿城区项里御景C7幢101室房屋买卖合同一份，原告按照合同约定履行义务，二被告不予协助原告办理产权过户手续。原告通过中介方向抵押银行偿还该房所欠贷款后于2013年10月22日办理产权过户手续，取得该房房产权证。现二被告占用原告房屋，未按双方所签订的合同履行交房义务，原告多次催促二被告搬出，二被告仍未搬出。故诉至法院，请求判令二被告履行2011年7月25日所签订的二手房买卖合同，将该房屋交付给原告并支付违约金170000元。被告邢宜中、张美侠辩称：原被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方之间系借贷关系。原被告之间签订的房屋买卖合同是作为被告向原告借款20万元的抵押。原告将房屋过户也没有通知被告。现同意返还借款，不同意交付房屋。经审理查明：邢宜中和张美侠系夫妻关系，因资金紧张，二被告由其儿子邢凯出面借钱。邢凯找到案外人高施，高施又为邢凯介绍了案外人林树华。经林树华从中介绍，邢宜中和张美侠决定签署二手房买卖合同作为借款的担保。2011年7月25日，邢宜中、张美侠（甲方、卖方）和张永山（乙方、买方）及林树华（丙方、受托方）签订“二手房买卖合同”一份，约定：甲方将宿迁市宿城区项里御景C7幢101室房屋【105.97平方米，房屋所有权证：宿房权证宿城区字第××号，土地使用权证：宿国用（2010）第1859号】及储藏室（约10平方米）以45万元的价格出售给乙方。合同第三条约定：甲方出售房产办理法律事务委托丙方为全权代表；在合同签订生效之日并且需丙方获得甲方授权《委托书》后，乙方即首付购房款20万元给甲方。其余款项待房产过户手续完善及产权交付完毕及除去归还工行宿迁宿豫支行按揭贷款后在十日内一次性付清，由丙方代收转交给甲方；在房产交接前，房屋按揭贷款仍由甲方月供；在房产买卖交接时，原按揭贷款经双方结算，所有余欠按揭贷款由乙方垫还给银行，乙方按照垫还银行按揭贷款的实际数额从购房应付的总价款中扣除。合同第四条约定：甲乙双方在办理完过户手续（缴纳税费）后两日内，甲方将房屋交付给乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长；房屋产权过户手续定在2012年1月30日前完成；双方同意房屋使用权交付的最终时限为2012年1月30日12时整，如果属甲方的原因导致在最后时限没有完成房产交付，视为甲方违约，乙方除有权要求退房外，甲方还应承担违约赔偿责任，违约赔偿责任按照乙方给付购房款的数额，按月利率25‰计算利息给付乙方；双方同意，如果属乙方原因或第三方原因没有按时交接完成的，则房屋交接最终时限可据实予以延长，但是必须有甲乙丙三方签署的补充协议方可。合同第五条约定：如果乙方不按时付款，按照违约数额和延期天数处日利率1‰的违约罚金。如果甲方原因合同无法履行的或不按时交付房屋的，每逾期一天赔偿乙方200元违约金。当日，邢宜中和张美侠向林树华出具了20万元收条一张，载明：“收条今收到张永山给付购房款贰拾万元正（200000.00元）房屋所有权证号为宿房权证宿城区字第××号，房屋土地使用权证号为宿国用（2010）第1859号。收款人：邢宜中、张美侠，2011年7月25号”。后同样是在当日，邢宜中、张美侠向林树华出具了委托书一份，并进行了公证【公证书号为：（2011）宿证民内字第895号】，该委托书载明：“委托事项：我们已将位于宿迁市宿城区项里御景C7-101室住房（105.97平方米），混合结构；于2011年7月25日出售给张永山（公民身份证号：××）所有，房屋所有权证编号为：（宿房权证宿城区字第××号），土地使用证编号为：（宿国用2012）第1859号），因我们要外出工作，故委托林树华为我们的合法代理人，全权代表我们办理以下法律事务：一、到工行宿迁宿豫支行查询贷款情况，还清银行按揭贷款，领取他项权证及撤压证明；二、到房管部门查询相关档案、调取档案，办理撤销抵押登记手续，将上述房屋所有权证转籍过户到购房人名下的相关手续；三、到税务部门开取相关证明，缴纳相关税费并协助购房人缴纳相关税费（税费分摊详见二手房买卖合同）；四、代收售房款（还银行按揭贷款从代收售房款中支出）；五、到相关部门办理水、电、有线电视转户等法律事务。受托人林树华在办理上述事项过程中所签署的一切法律文书或有关文书，本人均予以承认。”。后原告张永山将相关款项交给林树华，林树华向张永山出具了收条一张。林树华扣除提成费用和部分利息后将剩余款项支付了邢凯，并将邢宜中和张美侠书写的收条交给了原告张永山。上述二手房买卖合同签订后，涉案房屋的按揭贷款仍然由二被告偿还，且涉案房屋也一直由二被告实际居住使用。后因二被告未能及时还款，原告在林树华的协助下于2013年9月18日将涉案房屋剩余的按揭贷款本息82815.77元全部还清，并分别于2013年10月22日和10月31日将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证变更登记到自己名下，证号分别为：宿房权证宿城字第13009546和宿国用（2013）第19657号。后原告要求二被告搬出涉案房屋未果，因而成讼。另查明：在得知涉案房屋被过户到张永山名下后，被告邢宜中和其儿子邢凯找到林树华、高施、张永山进行了协商，邢凯对协商的过程进行了录音，现将录音简要摘录如下：张永山：你找我来是什么意思。林树华：找你来那个，邢老板那个房子事情，那个虽然过户到你名下，得有个了断，邢老板意思是房子想收回。张永山：收回，那我钱呢？林树华：收回肯定得给你钱。高施：摊到多少钱，给你多少钱，给你利息。张永山：你这是拿我开心。林树华：你不能这样说。张永山：我这钱都拿出去了。林树华：我这一手托两家，俺巴不得把那个事情都那个了，高老板知道我的脾气，你对我是最了解的。张永山：我钱拿出去买买买，什么都没弄好。林树华：现在呢，本来他这钱，老邢在外边，他这。高施：我说，他这想给事情解决，当时拿你多少钱，连本带利给你，房子肯定不止这些钱，对不对。当时也是我介绍给他做贷款的，当时他手上确实没有钱，树也被人砍了，这不是我向着他的，现在说明情况呢？当时拿你多少钱，叫他本金给你多少钱，利息该怎么给怎么给，目前，你给人房子过户给你名下，那不错，你给人家过给头上了就不能呢个解决啦。林树华：其他也没有什么房子。高施：对了，对了。林树华：我那钱拿出去怎么弄？高施：当时说该给你利息，给你利息。张永山：你这不拿俺开心吗。……张永山：我这钱拿出去买房子，要不然。高施：当时借这钱是借谁钱？张永山：当时不听他说要卖房子的吗？高施：当时是你（林）借他（张）钱吗？林树华：当时是他（张）给我钱，我又给他（邢）的，懂不懂，是经过我手的，你不知道吗？张永山：你用不着跟我讲这些。林树华：你不是知道这事情吗？你不是不知道的。张永山：你是怎么跟我说的。高施：这是他（邢）两人经过我，我又找林总的。张永山：你（林）要想把我这房子收回，他（林）得跟他谈你怎么补偿我，你给我找来干什么，你答应我什么事情？利息怎么付给我的，我不存在跟你谈，你要想把房子收回去，我跟你（林）谈。林树华：不是，邢凯跟我讲的，说那个叫你来谈这事。张永山：你要是要房子，我来跟你谈这事，你两人单独谈这事，是不是，我跟你参与这事怎么的？你给这房子弄好了，补偿我。林树华：本来我就没想叫你来，邢凯跟我说，我说也行啊，你（邢）跟我说左一次右一次。邢宜中：本来我就是约你的。张永山：本来我对你讲，我马上要出手的，这房子我看不中，你老是打电话给我，说不能出手，老是给我那个，我不跟你俩谈感情，你俩慢慢谈。林树华：我一手托两家，懂不懂，我就是像把这事给调解好的。张：我在外面等，谈好之后，你看给我，你给我什么。后张永山离开谈话现场，根据后续录音显示，高施、林树华、邢宜中、邢凯在张永山离开后继续就借款利息的计算标准、提成的计算、已付利息、未付利息期限等进行了讨论和争论，最终未能达成一致意见。以上事实有二手房买卖合同、收条、银行还款记录、房产证、土地使用权证、公证书、录音及当事人陈述等在卷作证，足以认定。本案的争议焦点为：原被告之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系，原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金是否应当支持？本院认为：合同的签订必须遵守自由、平等、公平原则，依法成立的合同受法律保护。当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。在房产已经过户的情况下，双方之间签订的房屋买卖协议实为让与担保，违反了物权法定原则，应属无效。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。本案中，原被告之间签订的二手房买卖合同应属于以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的情形。理由如下：1、录音内容可以和被告陈述相印证，可以明确地反映出被告签订二手房买卖合同的真实意思是作为借款担保，且在借款时预扣了部分利息和手续费。虽然在录音的后半段没有张永山参与，但是从其在庭审中的陈述及原被告双方之间签订的二手房买卖合同内容可以确定，在整件事情的过程中其都是委托林树华办理相关事项的，包括付款也是通过林树华转交的，故林树华在录音中的相关陈述应当可以还原当时的相关情况，而通过林树华、高施和邢凯、邢宜中的谈话内容可以明确的反映出，当初二被告签订二手房买卖合同的真实意思就是作为借款担保，而非出售房屋；2、合同约定在房产交接前银行按揭贷款由被告继续偿还，房产过户手续在2012年1月30日前完成，在过户手续完成后两日内交付房屋。在房屋买卖交接时剩余银行按揭贷款由原告垫还给银行。事实上，原告直到2013年9月才在林树华的协助下还清贷款，并在2013年10月办理完产权过户手续，期间银行按揭贷款全部由被告按月偿还，且产权过户仅是依据合同签订时被告的委托手续由受托人林树华协助办理，原告并没有将该情况告知被告。同时，从录音内容看，二被告和林树华之间原并不很熟悉，而在双方并不熟悉的情况下，二被告公证委托林树华全权代为办理房屋过户手续、代收房款等，存在巨大的风险，综上，原被告之间的房屋买卖合同约定的内容及履行过程并不符合一般的房屋买卖交易习惯，大大增加了房屋买卖双方的交易风险，因此，在被告否认双方之间系房屋买卖关系，并提供录音的情况下，本院有理由人为原被告双方之间并不存在真实的房屋买卖关系。综上，现虽因被告未偿还借款，原告将涉案房屋变更登记至自己名下，但是双方之间签订的二手房买卖合同是基于双方之间的借贷行为而形成的，是以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，并非被告的真实意思表示。在已经办理过户手续的情况下，双方之间签订的房屋买卖协议实为让与担保，违反了物权法定原则，应属无效，故原告应以民间借贷纠纷为由主张权利。现原告以房屋买卖合同为由要求被告继续履行二手房买卖合同，交付房屋并支付逾期交房违约金无事实和法律依据，且拒不变更诉讼请求，故本院对其诉讼请求依法不予支持。本案调解不成。依照《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张永山的诉讼请求。案件受理费3740元，由原告张永山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金龙人民陪审员  徐士伟人民陪审员  左云祥二〇一四年十一月二十八日书 记 员  杨一帆第页／共页