辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终4130号上诉人（原审被告）：沈阳市沈北新区食御阁美食城，住所地沈阳市沈北新区京沈街50号（信基家居博览中心A区*层）。经营者宫传顺，系该个体工商户负责人。委托代理人曹鹏、王海燕，系辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高富君，男，1986年6月3日出生，满族，住址辽宁省东港市黑沟镇。上诉人沈阳市沈北新区食御阁美食城因与被上诉人高富君租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第04450号民事判决，向本院提出上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告高富君诉称，2014年10月22日，原、被告签订商铺租赁合同书，约定由原告经营沈北新区信基4楼食御阁美食城13号档口，面积20平方米，经营期限为2年。后补充协议约定经营期限延续10年。合同期限自实际开业日期起算。同日，原告向被告缴纳场地使用费3万元，并进行了各项装修。2015年3月28日，原告档口正式营业。2015年6月15日，被告食御阁美食城发生火灾，后档口停业至今。该起火灾经沈阳市消防支队道义消防中队认定，起火原因为配电线路发生故障。原告经调查发现被告未通过消防验收取得消防许可证。原告认为，原被告签订合同违反《消防法》第11、13、14、15、58、61条强制性规定，应当认定无效。被告应承担缔约过失，向原告返还费用并赔偿损失。故请求法院认定原、被告签订的商铺租赁合同无效；判令被告向原告返还场地使用费29250元；判令被告向原告赔偿停业期间损失7000元；赔偿牌匾费、水电费共计2500元。原审被告食御阁美食城辩称，一、租赁房屋已通过消防安全检查，《商铺租赁合同书》不违法法律强制性规定，合法有效。首先，涉诉租赁商铺已按照我国消防法的要求取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，不存在违法之处，以此商铺为标的签订的《商铺租赁合同书》也无其他《合同法》规定的无效情形，故依法有效，原告应该继续合同。其次，被告所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故双方签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。二、租赁合同明确约定场地使用费不予返还。三、租赁合同明确约定场地使用费不予返还。四、原告停业期间损失非因被告过错所致，被告无赔偿义务。五、牌匾、装修等仍然存在，被告无需赔偿。原审法院经审理查明，2014年10月22日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租沈北新区信基城商场4楼食御阁美食城11号档口，档口面积20平方米，经营项目包括无名缘米粉、发面饼、油炸糕。合同期限为2014年10月22日至2016年10月21日，后变更为按实际开业时间为准。合同签订时，原告应向被告缴纳场地使用费3万元，保证金3万元，场地使用费不予返还。合同约定，原告每日销售额20%由被告扣除作为经营管理费。同日，原告向被告缴纳场地使用费3万元。2015年4月30日，被告出具补充协议一份，约定合同期限为2015年3月28日至2017年3月27日，其上载有被告合同专用章，无原告签章。2015年6月15日，被告食御阁美食城配电室内的大配电箱起火，该起火灾经沈阳市沈北新区公安消防大队认定，起火原因为配电线路发生故障，总配电箱合闸后人为操作引起火灾。火灾发生后，原、被告停止经营。另查，2015年3月24日，信基城商场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年3月28日，信基城商场开业，原告档口开始经营。原审法院认为，鼓励交易是合同法的重要精神，因此在合同效力认定问题上应当谨慎。原、被告双方签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，其是否合法有效取决于该合同是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。本案中，原告主张合同签订时被告食御阁美食城未通过消防验收取得消防许可证，属无效合同，其依据为《中华人民共和国消防法》第13、15、58、61条强制性规定。前述规定旨在管理和处罚违反消防法规定，将依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，或公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，即擅自投入使用的行为，但并未明确规定合同签订时存在前述情况将导致合同无效的法律后果。本案中，被告食御阁美食城实际投入使用时，其所在的信基城商场已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，不存在原告主张的违反消防法强制性规定的情形，故本院认为原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。火灾发生后被告食御阁美食城始终未能开业经营，且经本院现场勘查，被告食御阁美食城尚不具备继续营业的条件，致使诉争商铺无法用于租赁合同约定的经营用途，前述行为违反了租赁合同中出租人的基本义务，致使合同目的无法实现，故本院认定，原、被告签订的租赁合同于原告起诉之日（2015年7月27日）解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于场地使用费，现因被告原因导致合同解除，故合同尚未履行期限内的场地使用费23664.92元（30000元÷573天×452天），被告应予以返还。关于原告主张的停业损失，原告所提供证据不足以证明其损失情况，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。关于原告主张的牌匾费，按照合同约定并庭审中经被告确认，原告可自行处理其牌匾，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于水电费，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条规定，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈北新区食御阁美食城返还原告高富君场地使用费23664.92元；上述款项，被告应自本判决发生法律效力后二十日内付清;如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告高富君其他诉讼请求。案件受理费770元，由被告沈阳市沈北新区食御阁美食城承担。宣判后，沈阳市沈北新区食御阁美食城不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决,依法驳回被上诉人诉讼请求;2、被上诉人承担本案的诉讼费用及其他费用。上诉理由：一、一审法院认定火灾发生后上诉人不具备经营条件错误。上诉人与房屋所有权人在火灾后及时维修，已于2015年6月21日达到重新经营条件，并发送通知，被上诉人不营业是自身行为所致。二、一审法院适用法律错误。根据合同约定，被上诉人在收到上诉人恢复营业通知后，无故不营业，导致合同无法继续履行，按约定上诉人不应返还任何费用。《商铺租赁合同书》并非单纯的房屋租赁合同，具有联营性质，上诉人不是靠收房租，而是收取经营额扣点。双方约定合同解除或提前解除进场费不予退还就是对经营终止的利益分配，一审法院强行适用租赁合同法律关系，按占用天数扣除进场费，是对上诉人利益的损害。被上诉人高富君辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有商铺租赁合同及补充协议、火灾事故认定书等证据及当事人陈述，经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示。虽被上诉人主张合同签订时上诉人未通过消防验收取得消防许可证，属无效合同，但因上诉人的食御阁美食城实际投入使用时，其所在的信基城商场已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，不存在被上诉人主张的违反消防法强制性规定的情形，故该合同系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人提出食御阁美食城具备经营条件的主张，即便其向被上诉人发送通知要求恢复营业，但其未提供充分证据证明食御阁美食城在火灾发生后仍具备经营条件，故对上诉人该项主张不予支持。原审按照占有场地天数扣除相应场地使用费，认定返还剩余部分并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人沈阳市沈北新区食御阁美食城负担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年五月二十七日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。