广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南市民一终字第300号上诉人（原审被告）：梁永锴。被上诉人（原审原告）：南宁国泰新城物业服务有限公司。法定代表人：陈国光。委托代理人：覃信发。上诉人梁永锴因与被上诉人南宁国泰新城物业服务有限公司（以下简称国泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月10日组织双方当事人到庭就争议事项进行了调查、辩论及调解。上诉人梁永锴与被上诉人国泰公司的委托代理人覃信发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：梁永锴是方园路1号方园公寓8号楼1单元1楼102号房及8号楼车库23号房屋所有权人，房屋建筑面积151.83平方米，车库建筑面积71.39平方米。2011年3月17日南宁市青秀区建政街道办事处发布《关于成立方园公寓一区（含西翠公寓小区）选聘物业公司筹备小组的通告》，内容为：“方园公寓一区（含西翠公寓小区）全体业主：在青秀区房管部门、建政街道办事处、方园社区居委会的指导和监督下，经过3月11日至3月16日共6天的报名期限，贵小区共计9名业主代表参加了选聘物业公司的筹备小组，现将筹备小组成员名单通告如下：1、余秉基、男、10栋401房；2、容万佳、男、10栋501房；3、李常青、女、10栋305房；4、梁永锴，男、8栋102房；5、蒋佑文、男、8栋601房；6、饶美英、女、8栋504房；7、陆向红、女、8栋302房；8、周文俊、男、1栋403房；9、伍智峰、男、10栋303房。特此公告。”2011年4月5日至2011年4月8日，在南宁市市青秀区房管所和建政街道办事处、方园社区居委会指导监督下，方园公寓一区（含西翠公寓）召开了首次业主大会会议。会议内容为投票表决选聘新物业公司。会议形成一份方园公寓一区（含西翠公寓）小区业主大会会议纪要。主要内容为：“……本区域专用部分物业总建筑面积为16000平方米，业主总人数为156个。……投票表决国泰公司进驻小区提供物业服务，获得赞成投票权数专有部分物业建筑面积数11773.46㎡、所占比例73.58%；业主人数98个、所占比例62.8%。”该会议纪要由房管部门周少武，社区居委会黄志伟，街道办事处黎健、唐健和，小区业主代表梁永锴、余秉基、李常青、周文俊、陆向红、蒋佑文、容万佳7人签字。2011年4月12日方园公寓一区（含西翠公寓）选聘物业公司筹备小组成员梁永锴、容万佳、李常青、陆向红、蒋佑文、余秉基、周文俊作为甲方与乙方国泰公司签订一份《物业服务委托合同》，合同约定：“根据《物业管理条例》（国务院令第504号）、《南宁市物业管理办法》（南宁市人民政府令第8号）及有关法律法规的规定，在青秀区政府房管部门、建政街道办事处的指导监督下，方园公寓一区（含西翠公寓）选聘物业公司筹备小组以表决的形式召开业主大会，会议上经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意聘请乙方对南宁市青秀区方园公寓一区（含西翠公寓）实行物业管理服务。双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本合同。……”合同第八条物业服务费用约定：住宅0.8元／月·平方米；地下车库0.5元／月·平方米；生活垃圾费住宅8元／月·户，商业20元／月·户。第九条约定甲方应当按照物业有关规定督促业主及物业使用人按月按季、半年或全年及时支付物业服务费。业主及物业使用人未在规定时间内交纳物业服务费用的，甲方应当督促业主及时交纳。经甲方督促后，业主及物业使用人仍未交纳物业服务费用（资金）的，乙方可对其停止本合同约定的服务并采用法律的方式追缴。合同第十七条约定本合同期限为3年，自2011年4月12日起至2014年4月11日止。第二十六条约定甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。梁永锴2011年4月、5月、6月、7月每月按0.8元／月·平方米单价交纳121.5元的物业服务费。2013年1月30日，国泰公司张贴一份《温馨提示》内容为：“尊敬的业主梁源钦同志：您本人所住的方园路1号本小区8栋1单元102号房，自从2011年8月至2012年12月30日止，尚未交纳物业费用，其拖欠的物业管理服务费、垃圾处理费等，共计3314.5元。本物业公司提醒您尽快办理缴纳所有费用，如逾期按照法律规定每日加收3%滞纳金来计算收费，因此，希望您不必增加费用。”梁源钦系梁永锴父亲，同住方园公寓8号楼1单元1楼102号房。另查明，国泰公司具有物业服务企业三级资质。一审法院经审理认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案方园公寓一区（含西翠公寓）通过召开业主大会会议选聘国泰公司进驻小区提供物业服务，并签订了《物业服务委托合同》，该合同合法有效，对小区业主具有约束力。梁永锴作为小区业主应当按合同约定履行相关义务。根据物业服务收费管理办法的规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案国泰公司与方园公寓一区（含西翠公寓）业主代表约定住宅按0.8元／月·平方米的标准收费并无不当，应予以确认。至于被告认为合同系原告方伪造因无证据证实，本院不予采信。根据合同约定，被告每月应当支付的物业服务费为151.83平方米×0.8元／月·平方米=121.46元／月。现梁永锴没有证据证实其已交纳从2011年8月起的物业服务费，其应承担继续履行的责任。至于滞纳金问题，因在《物业服务委托合同》中双方并未约定具体的支付时间，故滞纳金计算应从国泰公司主张之日起计算。对于合同第二十六条约定的“甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。”该约定并未明确是按日或月计算，故应酌情参照银行同期逾期贷款基准利率计算。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、梁永锴支付给国泰公司2011年8月至2013年9月的物业服务费3157.96元；二、梁永锴支付给国泰新城物业服务有限公司违约金（计算方法：从2013年1月30日起至2013年9月30日止，以本金2186.28元为基数；从2013年10月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金3157.96元为基数，以上均按中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计算。）一审案件受理费50元，由国泰公司负担25元，梁永锴负担25元。上诉人梁永锴不服一审判决，上诉称：一、国泰公司提供的《物业服务合同》存在伪造、篡改，有梁永锴及其他业主签名一页的附件内容与合同中没有签名的附件名称不相同。二、选举物业服务公司没有召开业主大会。三、该《物业服务合同》至今没有到相关部门进行合法的备案手续。四、国泰公司一直不愿开具合法收据及发票，梁永锴才停止支付2013年7月以后的物业管理费。五、国泰公司没有履行对物业的维修责任。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回国泰公司对梁永锴的诉讼请求。国泰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本案的争议焦点为：一、本案涉及的《物业服务委托合同》是否真实、合法、有效？二、梁永锴有无拖欠物业管理费的行为？应否就此承担相应的违约责任？本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：关于第一个争议焦点。方园公寓一区（含西翠公寓）全体业主在政府部门的指导、监督下，通过召开业主大会决定选聘国泰公司进驻该小区提供物业服务，双方为此签订的《物业服务委托合同》，程序合法，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。至于梁永锴对该《物业服务委托合同》提出异议，认为并没有召开业主大会，合同内容有伪造、篡改，但经查实，梁永锴是作为业主代表及筹备小组成员之一参与选聘物业公司并签订《物业服务委托合同》，该合同及附件（业主大会会议纪要、业主大会会议结果的通告）均有梁永锴和其他业主代表的签名确认，而业主大会会议纪要的内容亦显示，该业主大会有青秀区房管部门、建政街道办事处及方园社区居委会的工作人员现场指导、监督，并在会议纪要上签名，梁永锴现今又主张没有召开业主大会，显然缺乏事实依据，本院不予采信。同时，该《物业服务委托合同》第三十五条规定了“本合同一式四份，甲乙双方各执二份”，即梁永锴作为参与签订合同的筹备小组成员应执有合同原件，其本案主张国泰公司提交的《物业服务委托合同》有伪造、篡改，却未能提供另一份合同原件作为比对，至于梁永锴辩称没有收过合同原件，仅有一份署名“蒋佑文”的声明为证，且该证人也未能到庭作证并接受询问，该声明作为证人证言不能单独作为认定事实的依据，故梁永锴主张合同有伪造、篡改，缺乏事实依据，本院亦不予采信。因此，本案涉及的《物业服务委托合同》，真实、合法、有效，对包括梁永锴在内的小区全体业主均具有法律约束力。关于第二个争议焦点。根据权利、义务相一致的原则，梁永锴在享受国泰公司提供的服务同时，应按照《物业服务委托合同》的约定承担缴纳物业服务费的义务。《物业服务委托合同》已明确约定住宅按每平方米0.8元计收物业服务费，至于梁永锴主张其与国泰公司另外约定是按每平方米0.4元交纳，并提供了一份《南宁国泰新城物业专用票据》予以证明，但经审核，该票据标注的收费物业是8号楼23号车库，并非本案涉及的8号楼1单元1楼102号房，不能证实与本案具有关联，且车库收费标准与住宅收费标准亦不相同，梁永锴就其上述主张并未能举出充分证据予以证实，本院不予采信。按照《物业服务委托合同》约定的收费标准，梁永锴已拖欠自2011年8月起的物业服务费未交纳，其行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，一审法院判决梁永锴支付自2011年8月起拖欠的物业服务费3157.96元及该欠款利息，并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人梁永锴已预交），由上诉人梁永锴负担。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  黄燮青代理审判员  覃若鹏二〇一四年六月十日书 记 员  梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。