河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民初字第11615号原告海马（郑州）房地产有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙子湖东四环西、商都路北郑州国家干线公路物流港综合服务楼A塔楼五楼507室。法定代表人胡群，该公司执行董事。委托代理人刘小雨，该单位员工。委托代理人安晓东，该单位员工。被告郑柳爱，女，1986年10月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告海马（郑州）房地产有限公司（以下简称海马公司）与被告郑柳爱合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘小雨、安晓东到庭参加诉讼，被告郑柳爱经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年12月27日签订了编号为D140××××8631的《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的郑东新区××东、××街南××单元××房。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3款约定的付款方式及期限为：“约定金额为876747元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年12月27日，交纳比例为30.27%；约定金额202万元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2015年2月27日，交纳比例为69.73%。”依据该约定，被告应当于2015年2月27日将剩余房款202万元全部支付给原告，后虽经原告多次催促通知，但至今（2015年10月21日）仍未收到被告剩余购房款。依据《商品房买卖合同》第七条第1款××逾期付款的违约责任：“逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，同时要求被告支付违约金，原告为了维护自己利益，故诉至法院，请求法院判令解除原告与被告签订的编号为D140××××8631的《商品房买卖合同》及补充协议；判令被告向原告支付违约金28967.47元；诉讼费由被告承担。被告郑柳爱未答辩。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、原被告双方已签订的《商品房买卖合同》及补充协议；证据二、被告支付首付款的票据凭证。证据一、二均证明原、被告双方之间商品房买卖合同关系存在，被告已经向原告支付了首付款。证据三、原告向被告催交剩余房款的律师函及相关邮寄凭证，证明原告多次向被告催交剩余购房款，但被告至今仍未支付剩余购房款，符合商品房买卖合同约定的解除合同条件。被告郑柳爱未质证。经本院审查认为，原告提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告郑柳爱未提交证据。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：2014年12月27日，原告海马公司（出卖人）与被告郑柳爱（××）签订编号为D140××××8631的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：××购买的商品房为预售商品房。××所购商品房位于郑东新区××东、××街南××单元××房，户型为四室二厅；用途为成套住宅，建筑面积共192.55平方米；约定出卖人与××按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15044.13元，总金额贰百捌拾玖万陆千柒百肆拾柒元整；约定金额为876747元，付款方式为现金，付款时间为2014年12月27日，交纳比例为30.27%，金额为202万元，付款方式为商业贷款，付款时间为2015年2月27日，交纳比例为69.73%；××逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同日，原告海马（郑州）房地产有限公司向被告郑柳爱出具销售不动产统一发票载明：付款方为郑柳爱，身份证号；收款方为海马（郑州）房地产有限公司，组织机构代码410116668864298；不动产项目名称为海马公园二期B2地块南部，不动产项目编号为410116132000038，销售的不动产楼牌号03栋01单元24层2404号，套内面积192.55平方米，每平方米为15044.13元，首付款876747元。备注：项目名称为海马公园郑东新区东风东路东、康宁街南，合同号为D140××××8631。2015年8月10日、2015年8月11日原告分别向被告位于郑州市和浙江省的地址邮寄律师函，被告分别于2015年8月11日、2015年8月12日已签收。律师函载明：郑柳爱女士，河南文丰律师事务所依法接受海马（郑州）房地产有限公司的委托，特指派本所徐大富律师就您逾期未支付海马公司《商品房买卖合同》剩余价款的相关事宜，函告如下：本人认为，您逾期164天未支付海马公司房款的行为已构成严重违约。请您在接到本律师函后七日内向海马公司一次性交纳剩余房款，并交纳违约金。如您拒不按本律师函的要求履行合同义务，本律师将依海马公司的授权，采取进一步法律行为。届时，海马公司可能会依法解除《商品房买卖合同》，您除了承担违约金外，还需承担诉讼费、保全费、律师费等费用。原告在庭审陈述中称，被告于2014年12月27日向其支付购房首付款876747元。本院认为，原告海马公司与被告郑柳爱签订的编号为D140××××8631的《商品房买卖合同》及补充协议，均为当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定全面适当地履行各自的义务。被告已按照约定向原告支付购房首付款，原告向被告出具销售不动产统一发票。但直至2015年10月21日本案立案之日被告仍未支付剩余购房款202万元，超过2015年2月27日的约定付款期限，已构成违约。双方合同约定××逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人依照本条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告律师于2015年8月10日、2015年8月11日分别向被告邮寄了律师函催告被告履行义务，且被告也于2015年8月11日、2015年8月12日签收。被告收到律师函时仍未支付合同总额70%以上的价款，迟延时间已将近六个月之久。综合双方合同约定、被告违约时间、违约程度，本院认为，原告因被告的违约行为已获得合同解除权。合同解除权系形成权的一种，而合同解除过程中的通知是一种意思通知，通知到达相对人后，相对人有异议的可以请求司法确认解除合同的效力。本案中，原告获得合同解除权后，直接起诉解除合同系将通知解除与确认解除效力合并一体，决定采用自行通知解除还是采用以起诉方式实施解除是当事人的选择权，也有利于司法便利一体处理纠纷，尽快消除合同是否解除的效力待定状态。故本案原告直接起诉解除合同符合立法本意和法律规定，对其要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方合同中约定出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本案中因被告违约导致解除是由的发生，综合被告过错程度、违约时间、违约数额，本院认为原告请求被告支付违约金28967.47元符合法律规定，应予以支持。被告郑柳爱经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告海马（郑州）房地产有限公司与被告郑柳爱签订的编号为D1400187****的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告郑柳爱向原告海马（郑州）房地产有限公司支付违约金28967.47元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，由被告郑柳爱负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛代理审判员 王世争二〇一六年五月二十六日书 记 员 王 晓