山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）济民一终字第212号上诉人（原审被告）宋绍明，男，1972年4月2日出生，汉族，司机，住平阴县。委托代理人孔祥凯，山东国曜律师事务所律师。委托代理人朱坤，山东国曜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）焦凤兰，女，1979年12月2日出生，汉族，济南市福力胶辊厂职工，住平阴县。委托代理人王玉华，山东睿扬律师事务所律师。委托代理人李鸿艳，山东睿扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）济南市福力胶辊厂，住所地平阴县。法定代表人赵乐静，董事长。委托代理人张其杰，山东鲁平律师事务所律师。委托代理人贾思振，山东鲁平律师事务所律师。上诉人宋绍明因与被上诉人焦凤兰、济南市福力胶辊厂（以下简称胶辊厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服平阴县人民法院（2012）平民初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月27日、6月20日公开开庭审理了本案。上诉人宋绍明及委托代理人孔祥凯、朱坤，被上诉人焦凤兰及委托代理人王玉华、李鸿艳，被上诉人济南市福力胶辊厂的委托代理人张其杰、贾思振到庭参加诉讼。原审法院认定：本案诉争房屋位于平阴县某街某号楼某室，2004年6月22日颁发的房权证（平城字第某号）上记载：房屋所有权人为宋绍明，建筑面积104.53㎡。该宿舍楼依附的土地（地号为某号）性质为国有出让土地，使用者为胶辊厂。胶辊厂建楼前下发了《胶辊厂职工建造宿舍争（征）求意见书》，有购房意向的职工自筹资金，胶辊厂提供服务。宿舍楼建成后，胶辊厂将本案诉争房屋卖与职工宋绍明，宋绍明支付房款68000元，于2004年6月22日办理了房权证（平房权证城字第某号），取得该房屋所有权。2005年3月10日，胶辊厂董事会、监事会与住房股东职工共同签订了《关于济南市福力胶辊厂黄河路某号股东职工宿舍楼的规定决议》，该决议规定：胶辊厂股东职工宿舍楼有股东职工自筹资金和厂里担保、银行贷款盖起来的；宿舍楼的收费根据实际收费分摊，没有附加任何费用；所有股东职工在居住过程中享有一些福利待遇；宿舍楼的差价，根据平阴县房管局2004年销售商品楼的价格相比，四楼小户104.655×500共少花52327.5元；凡是胶辊厂的干部、股东职工才能享有居住资格，不愿在宿舍楼居住的干部、股东职工不能自作主张擅自出售宿舍楼，必须先申请董事会，研究同意后再出售，在出售时必须出售给本厂股东职工和干部，不能随意提价，要按当时交给厂里的价格出售。董事会、监事会及住房股东职工均在决议上进行了签字，宋绍明作为住房股东职工在决议上进行了签字。2006年12月28日，胶辊厂（乙方）与宋绍明（甲方）签订《退房协议》，协议约定：凡是在2006年12月31日前不交所欠房款，双方协商退出住房，另行处理。根据此规定，宋绍明愿意把此房退出。2007年2月5日，宋绍明收到胶辊厂退还的购房款68000元，房屋装修作价15000元，并搬离诉争房屋，但未办理房屋过户手续。2007年3月1日胶辊厂将诉争房屋卖于焦凤兰，焦凤兰支付购房款120314.96元，胶辊厂将房屋交付给焦凤兰，居住至今。焦凤兰多次要求胶辊厂办理过户手续，焦凤兰及胶辊厂亦多次找宋绍明要求其协助办理过户手续均未果，故起诉原审法院。原审法院认为：本案诉争房屋在房管部门办理了所有权登记，能够作为合同标的。胶辊厂董事会、监事会与住房股东职工共同签订的《济南市福力胶辊厂职工建造宿舍争（征）求意见书》、《关于济南市福力胶辊厂黄河路某号股东职工宿舍楼的规定决议》是各方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定。宋绍明主张上述决议干预了宋绍明对房屋的买卖自由，违背了《山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法》和《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的规定，原审法院认为胶辊厂所建职工宿舍属职工自筹资金建造，不属于单位公有住房，故不属于上述两项规章制度调整的范围。宋绍明和胶辊厂签订的《退房协议》，是双方真实意思表示，符合双方所签订的意见书及决议的约定，胶辊厂已经交付全部退房款，宋绍明接受退房款并交付诉争房屋。依照该协议，诉争房屋应转移至胶辊厂所有。因宋绍明和胶辊厂均怠于履行合同过户的附随义务，至诉争房屋至今未能转移至胶辊厂名下，但该情形并不影响宋绍明与胶辊厂签订的《退房协议》的效力。宋绍明辩称其与胶辊厂的退房行为是受胁迫而签订的，非合法自愿的买卖关系未能提交证据证实。宋绍明主张其房屋的合法共有人对该退房不知情，因协议签订后，宋绍明全家于2007年3月从诉争房屋搬离，从搬出房屋至今，宋绍明的妻子并未提出过异议，故对宋绍明的上述主张不予支持。胶辊厂将诉争房屋卖于焦凤兰，焦凤兰已经支付对价，并占有该房屋。胶辊厂将诉争房屋转让给焦凤兰时虽还未将诉争房屋登记在自己名下，并不因此影响与焦凤兰买卖合同的效力，且胶辊厂与焦凤兰的房屋买卖行为，是双方真实意思表示，符合自愿公平原则，不违反法律的强制规定，应受法律保护。宋绍明与胶辊厂怠于（或拒绝）履行《退房协议》合同附随义务的行为，致使焦凤兰不能办理诉争房屋的产权转移手续，不能实现合同目的，侵害了焦凤兰的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”按照房屋买卖的交易习惯，协助买受人办理房屋登记过户手续是出卖方的后契约义务，即合同附随义务，焦凤兰请求判令胶辊厂、宋绍明协助焦凤兰办理诉争房屋的过户手续，符合法律规定予以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：被告宋绍明、被告济南市福力胶辊厂自本判决生效之日起二十日内履行完毕协助原告焦凤兰办理位于平阴县锦水河街某号楼某室（平房权证城字第某号房屋所有权登记项下的房屋）在平阴县住房保障和房产管理局变更所有权至焦凤兰名下。案件受理费2706元，由被告济南市福力胶辊厂、宋绍明各负担承担1353元。上诉人宋绍明不服原审判决上诉称：一、本案讼争房屋是宋绍明的家庭私有共有财产，未经宋绍明及共有人的共同同意其他任何人无权处分。焦凤兰的诉讼理由与事实不符，不能成立。焦凤兰诉称争讼房屋是胶辊厂单位宿舍与事实不符。因该房屋自2004年6月22日已由宋绍明取得了房屋产权，自此时起，该房屋的所有权就属于宋绍明家庭所有了，而不再属于胶辊厂的宿舍，而焦凤兰明知产权归宋绍明而又于2007年3月1日双方私自买卖，系共同侵权行为，不应当发生法律效力，因此，焦凤兰陈述的起诉理由不真实，其诉求不能成立。从该房屋的权属来说，该房屋也不是宋绍明个人的财产，该房屋系宋绍明与其妻子张某某婚姻存续期间取得的，依据婚姻法规定属于夫妻双方共同财产，没有取得共同共有人一致同意，单方处分权是无效的。对此，物权法第九十七条作出明确规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有协议的除外”。宋绍明与胶辊厂所形成的退房协议，仅仅是对房屋款项的退结算，并没有涉及要求办理产权过户的意思表示，是企业与职工的退职及结算行为，而不是房屋产权的买卖行为。从该协议的内容上来说，仅约定的是退出房屋和双方进行的结算，没有说明是买卖房屋的合同，没有约定过户等内容，从该协议书上找不到物权变动的意思表示。胶辊厂仅取得该退房协议的债权不能取得该房屋的物权。宋绍明也没有处分房屋物权的意思表示。因该房屋系上诉人夫妻共同共有，宋绍明也没有权利未经其妻张某某的同意而处分，即便单方处分也是无效的。二、本案法律关系混乱，焦凤兰想以混淆法律关系的方式达到非法过户该房产的目的不能成立。从本案的法律关系上来看，本案中存在两个独立的法律关系，一个是胶辊厂与宋绍明之间的房屋买卖合同关系，二是胶辊厂与焦凤兰之间的房屋买卖合同关系。而宋绍明与焦凤兰之间没有房屋买卖合同关系。因此，依据民事诉讼法的规定，焦凤兰列宋绍明为被告是不适格的，原审法院应当驳回对宋绍明的诉讼。因宋绍明与胶辊厂之间的房屋买卖合同于2004年6月22日因双方办理了房屋产权变更登记而全部履行完毕，上述合同权利义务已终止，此时，买卖合同双方没有了基于该房屋买卖合同项下的任何法律关系。而第二份合同是在2007年3月1日，由胶辊厂和焦凤兰设立，显然此时胶辊厂和焦凤兰是明知该房屋是归宋绍明夫妻共同所有，而胶辊厂和焦凤兰的合同系处分他人物权的行为，是双方恶意串通行为，依法应当无效。退一步讲，即使焦凤兰和胶辊厂之间的买卖合同依据物权法第十五条规定有效，也不能发生物权变动的效力，焦凤兰也仅仅有权要求胶辊厂因不能交付物权而承担违约责任。综上，焦凤兰和胶辊厂想采用混淆事实的法律关系方式，将宋绍明列为被告是不正确的，原审法院以此强行剥夺宋绍明的物权也是不能成立的。三、原审法院判决宋绍明负有变更物权的行为是违反法律规定的。首先，从合同相对性来说，焦凤兰和胶辊厂之间的买卖合同仅能约束焦凤兰和胶辊厂，而不能约束宋绍明，这是民事法律的基本理论和逻辑，也就是说焦凤兰仅仅有权要求胶辊厂继续履行合同、办理物权变更行为，而不能要求宋绍明办理物权变更行为。因为宋绍明与焦凤兰之间没有合同法律关系，人民法院的职权范围是依法确认合同当事人之间的合同权利义务，而不是创设合同权利义务，原审法院裁判宋绍明履行办理变更物权的义务是原审法院强制的结果，与法律相违背。原审法院审判理由的潜台词是胶辊厂向宋绍明提出了物权变更请求，或者依据合同法约定宋绍明负有变更物权的义务这个大前提，焦凤兰向胶辊厂提出了变更物权的请求，法院就判决宋绍明承担变更物权的义务。显然，原审法院认定的大前提是错误的，本案中胶辊厂在原审中是被告身份，没有权利提出独立的请求主张，假定提出也是与本案不同的法律关系，焦凤兰向胶辊厂提出变更物权的义务不能直接转化为要求宋绍明来履行，焦凤兰与宋绍明之间没有法律义务的关系，原审法院没有权力要求宋绍明承担焦凤兰的请求。其次，2005年3月10日《关于济南市福力胶辊厂黄河路某号股东职工宿舍楼的规定决议》内容侵害了宋绍明的合法权益，违反了物权法的规定。原审法院认定上述决议作为本案判决依据是错误的。依据胶辊厂与宋绍明的买卖合同，宋绍明已于2004年6月22日取得了该房屋的物权，到此时，该房屋是宋绍明及共有人张某某的家庭共有财产。众所周知，上述决议出台时间是2006年，该决议内容违反法律规定，限制他人的物权，侵害了公民的合法权益，且该决议是公司的内部文件，不是胶辊厂与宋绍明及其共有人张某某之间的具体协议，厂方与职工也不是平等的民事主体，以内部文件的形式限制公民合法物权的行为是违法的，也是无效的。综上所述，原审法院在程序上受理两个不同法律关系的案件并混淆法律关系导致出现错误认定事实及作出错误判决。原审法院没有正确认定本案的纠纷性质，错误的罗列法律关系并错误的适用法律，因而作出的法律判决是错误的。请求二审法院依法认定事实，正确使用法律，驳回被上诉人焦凤兰的诉讼请求，或驳回对宋绍明的起诉。被上诉人焦凤兰答辩称：一、宋绍明称诉争房屋系其家庭共有财产，未征得宋绍明及张某某的同意系无权处分的主张无事实和法律依据。宋绍明全家自2007年起就从诉争房屋中搬出，张某某作为家庭成员应当知道宋绍明退房，从搬出房屋至今未提出异议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件中使用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约是对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，宋绍明称其签订退房协议时未征得张某某同意系无权处分的主张无事实和法律依据。二、胶辊厂与宋绍明签订退房协议后虽未办理房屋所有权转移登记手续，将诉争房屋的所有权变更登记在胶辊厂名下，但这并不影响胶辊厂将房屋出售给焦凤兰的合同效力。宋绍明与胶辊厂签订的退房协议，是双方真实的意思表示，胶辊厂已经交付全部退房款，宋绍明接受退房款并交付诉争房屋。依照该退房协议，诉争房屋应转移至胶辊厂所有。因双方怠于履行房屋过户的附随义务，导致诉争房屋至今未能转移至胶辊厂名下。虽胶辊厂未办理房屋所有权转移登记手续，但其与焦凤兰签订的房屋转让合同并不因此而无效。胶辊厂将诉争房屋卖于焦凤兰，焦凤兰已经支付了对价，并使用占有该房屋。双方之间的买卖行为是真实的意思表示，不违法法律的强制规定，应受到法律保护。房屋买卖的产权过户是物权转移的必要条件，由于约定转让的标的为房屋，属于不动产，双方应当依照不动产物权登记的法律规定在房产管理部门办理房屋转移所有权登记，取得不动产物权登记公示公信效果，实现权利转移效力。焦凤兰有权依据合法有效的合同向胶辊厂行使登记请求权，要求其协助办理房屋所有权转移登记手续，以实现买受房屋的合同目的。三、因宋绍明与胶辊厂怠于履行办理房屋所有权转移登记的行为，致焦凤兰不能办理诉争房屋的产权转移手续，至今无法实现合同目的，侵害了焦凤兰的合法权益。焦凤兰有权要求宋绍明协助办理房屋所有权转移登记手续。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回宋绍明的上诉，维持原判。被上诉人胶辊厂答辩称：一、关于宋绍明提到的诉争房屋是宋绍明与妻子张某某共有房产，未经共有人同意无权处分的问题。该案所涉及的房产是宋绍明在胶辊厂工作期间，胶辊厂组织职工集资建房所得到的房产。宋绍明与张某某是否是共同共有需相关证据证明，如夫妻之间对财产的约定情况。假设诉争房屋是宋绍明与张某某的共有财产，宋绍明对财产处分的行为也不违反法律规定。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，夫或妻对夫妻共同共有财产，有平等的处分权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条也明确规定了夫或妻在共同财产的处理上有平等的权利。该案中，宋绍明与胶辊厂签订退房协议书的行为，是宋绍明真实的意思表示，且在协议书中明确了房屋的价值，装修的价值等。房屋价值的确定符合房屋分配时，全体职工共同签订的有关决议。在依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，焦凤兰在善意购得宋绍明的房产时已经支付了合理的对价的情况下，即便是张某某以自己的名义提起诉讼，人民法院也不应支持。且宋绍明在签订退房协议之后，与张某某一起搬出，完全证明，张某某对退房是明知的。因此宋绍明的上诉理由不能成立。二、关于宋绍明提到的退房协议不是买卖行为的问题，虽然名为退房协议，但是从内容上来看，完全符合买卖协议的内容，退房是解除房屋买卖合同的一种说法，二者并不矛盾，就像我们平时在日常生活交易中，先购买又退货的，就是买卖合同的解除。三、关于宋绍明提到的本案法律关系混淆的问题。本案中，法律关系非常明确，即两个买卖关系。首先是宋绍明与胶辊厂的买卖关系，第二是胶辊厂与焦凤兰的买卖关系。二者存在先后，互不矛盾。对此，宋绍明非常清楚。宋绍明故意称胶辊厂与焦凤兰恶意串通，无事实依据。对于三方分别签订的两份房屋买卖合同是合法有效的，宋绍明理应承担合同的附属义务。因此，宋绍明主张法律关系混淆无从谈起。四、关于宋绍明认为一审法院判决宋绍明履行协助办理房屋过户登记违反法律的问题。对此，胶辊厂认为宋绍明协助办理房屋过户登记的义务是房屋买卖合同义务之一，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。五、关于宋绍明所提到的胶辊厂组织实施的《关于济南市福力胶辊厂黄河路某号股东职工宿舍楼的规定决议》违法及侵犯宋绍明合法权益的问题。胶辊厂认为该决议是全体员工意见一致的结果，并不是胶辊厂单方武断做出的，做出的前提是胶辊厂提供建设用地，员工集资建房，在这种事实情况下，上述决议不违背任何购房人的意思，更不违背法律规定。因此，宋绍明的这种认为没有事实根据和法律依据。因此，请求二审法院驳回宋绍明的上诉请求，维持原判。本院经审理认为：根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，胶辊厂以《济南市福力胶辊厂职工建造宿舍争（征）求意见书》、《关于济南市福力胶辊厂黄河路某号股东职工宿舍楼的规定决议》等书面文件，在胶辊厂领导的组织下，在购房股东职工的参与下，对涉案胶辊厂职工宿舍进行了建设和分配。故涉案胶辊厂职工宿舍系由胶辊厂内部建设和分配的房屋，胶辊厂先将诉争房屋分配给宋绍明，后将诉争房屋收回并再分配给焦凤兰。本案争议系因胶辊厂、宋绍明不配合焦凤兰办理房屋产权转移登记而发生，是因单位内部建房、分房而引起的房地产纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予审理。原审法院对本案作出实体判决，违反程序，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：一、撤销平阴县人民法院（2012）平民初字第992号民事判决；二、驳回被上诉人焦凤兰的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长  许海涛代理审判员  徐林豹代理审判员  唐鸣亮二〇一四年六月二十三日书 记 员  郭 红