上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第1653号原告上海山林食品有限公司。法定代表人石玉红。委托代理人陈鸿，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告上海中廉实业有限公司。法定代表人赵铁树。委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。委托代理人许德学，上海市华夏律师事务所律师。被告上海市虹口区民防办公室。法定代表人宣一洲。委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。原告上海山林食品有限公司诉被告上海中廉实业有限公司、上海市虹口区民防办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海山林食品有限公司的委托代理人陈鸿，被告上海中廉实业有限公司（以下简称中廉公司）的法定代表人赵铁树及委托代理人许德学，被告上海市虹口区民防办公室（以下简称虹口民防办）的委托代理人陈路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海山林食品有限公司诉称，上海市四川北路XXX号民防商厦104-106室（以下简称系争房屋）产权系虹口民防办所有，2003年6月1日，虹口民防办将包括系争房屋在内的民防商厦委托给中廉公司经营管理。2010年10月24日，原告与中廉公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：中廉公司将该房出租给原告，建筑面积120平方米，用作经营熟食；租期自2010年11月1日至2011年11月30日，免租期为一个月；月租金75，000元，年租金900，000元，保证金150，000元；因原告违反合同约定导致合同终止，应支付中廉公司违约金150，000元，同时还须支付一个月免租期租金75，000元；因中廉公司违反合同约定导致合同终止，应支付原告违约金150，000元。2011年11月1日，双方又签订《房屋租赁合同补充合同》一份，约定双方一致同意续签合同，租赁期自2011年12月1日至2017年11月30日，年租金为102万元，租赁保证金15万元，中廉公司同意原告转租。2013年12月起，双方又将年租金调整为84万元。2013年11月22日，原告将系争房屋以相同租金转租给案外人丁某某，租期自2013年12月11日至2017年11月30日。2014年3月13日，虹口民防办委托律师发函至中廉公司，声明2003年6月1日虹口民防办出具给中廉公司委托其管理民防商厦的委托书即日起解除，自2014年3月1日起虹口民防办恢复对民防商厦的经营管理。中廉公司收函后未告知原告相关情况，仍向原告收取2014年3月至5月的租金21万元整。嗣后，虹口民防办多次通知丁某某要求其解除与原告签订的《房屋转租合同》，并于2014年4月与丁某某签订了《房屋租赁合同》。据此，原告多次向两被告要求退还多收的租金及租赁保证金未果。故现原告起诉要求解除原告与中廉公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》；两被告共同返还2014年4月、5月的租金14万元；两被告共同返还租赁保证金15万元。被告中廉公司辩称，原告要求终止其与中廉公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》无法律依据，合同约定租期到2017年11月30日，现合同未到期，故原告应当按照约定继续履行合同。被告在2002年6月13日已与虹口民防办签订了《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》，由此取得了民防商厦经营管理权，该转让协议已经实际履行，中廉公司已向虹口民防办支付了定金，并进行了在建工程准备，支付了转让对价，故中廉公司已取得了民防商厦的房地产权利及经营权。中廉公司依据与原告签订的租赁合同向原告收取租金合法有据，故原告要求返还租金及押金无事实依据。至于虹口民防办发函要求解除委托书，该委托书系为办理营业执照而出具，只是形式上的委托，中廉公司已经实际取得了民防商厦的权利，不需要委托书。被告虹口民防办辩称，不同意原告诉请。《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》已经由生效裁判文书作出了判决，虹口民防办与中廉公司之间是委托经营管理关系，民防办与廉宇公司的转让关系已经解除。原告与虹口民防办没有租赁关系，未收取其租金和押金，要求虹口民防办返还租金及押金无事实和法律依据。虹口民防办于2014年3月即发函给原告通知其不要支付租金，原告继续支付4、5月的租金，与虹口民防办无关。经审理查明，2003年3月31日，虹口民防办（甲方）与案外人上海廉宇物业管理有限公司（乙方，以下简称廉宇公司）签订《房屋租赁合同》，言明双方于2002年6月签订了四川北路民防商厦（在建工程）的转让协议，因规划原因，该工程暂时未能续建，现双方达成一致意见，先由乙方租赁该商厦，为明确双方的权利义务签订本合同。合同约定：甲方同意将其合法拥有的位于上海市四川北路XXX-XXX号的民防商厦（在建工程）出租给乙方，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止；甲方同意乙方转租。合同并就其他租赁事项进行了约定。2003年6月1日，虹口民防办向中廉公司出具委托书，载明自2003年6月1日起全权委托中廉公司对四川北路XXX～XXX号商厦进行经营与管理，中廉公司应根据有关法律法规进行经营管理，在委托期间，若在经营与管理活动中所产生法律纠纷问题，均由中廉公司承担解决。虹口民防办与中廉公司均在该委托书上盖章。嗣后，中廉公司对上述民防商厦进行出租管理。2013年5月，虹口民防办向本院起诉案外人廉宇公司，要求解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，2013年11月25日，本院作出（2013）虹民三（民）初字第1064号民事判决书，以廉宇公司擅自将地下民防工程结构毁坏，虹口民防办要求其恢复，其至今不予恢复为由，判决双方签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。该判决同时查明：2002年6月13日，虹口民防办与中廉公司签订《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》，约定：虹口民防办将民防商厦（在建工程）的房地产产权转让给中廉公司，双方商定民防商厦工程项目在虹口民防办已建两层的基础上，由中廉公司出资并负责续建至六层（由规划重新审批，具体面积、层数、高度等均以规划许可为准）；同日，双方又签订了《四川北路民防商厦（在建工程）转让补充协议》，对转让款、使用费的支付及垫付土地出让金作出了约定；2002年7月，中廉公司向上海地铁建设有限公司提交《关于四川北路民防商厦续建申请》；此后因规划原因，民防商厦续建工程未能进行，除中廉公司支付了虹口民防办10万定金外，转让协议和补充协议未实际履行；2003年3月27日，中廉公司出具授权书，称中廉公司和虹口民防办同意由中廉公司租赁民防商厦，其全权委托廉宇公司操作实施。本院作出上述判决后，廉宇公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后以（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书判决维持原判。另查明，2010年10月24日，原告与中廉公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：中廉公司将该房出租给原告，建筑面积120平方米，用作经营熟食；租期自2010年11月1日至2011年11月30日；月租金75，000元，年租金900，000元，该房屋租金一年不变；交付房屋前，原告支付保证金150，000元；因原告违反合同约定导致合同终止，应支付中廉公司违约金150，000元，同时还须支付一个月免租期租金75，000元，共计225，000元；因中廉公司违反合同约定导致合同终止，应支付原告违约金150，000元。合同签订后，原告向中廉公司支付保证金150，000元，双方各自履约。2011年11月1日，双方又签订《房屋租赁合同补充合同》（以下简称《补充合同》）一份，约定双方一致同意续签合同，租赁期自2011年12月1日至2017年11月30日，年租金为102万元。2013年10月14日，中廉公司与原告签订《备忘录》，约定中廉公司同意自2013年12月1日至2017年11月30日租金下调至84万元。2013年11月22日，原告与案外人丁某某签订《房屋转租合同》一份，约定：原告将系争房屋转租给丁某某，建筑面积120平方米，租期自2013年12月11日至2017年11月30日止，每月租金70，000元，年租金84万元，丁某某支付履约保证金21万元，与首期租金同时支付。该合同签订后，系争房屋由丁某某承租使用。现原告向丁某某收取租金至2014年3月，原告已向中廉公司支付租金至2014年5月。2014年3月13日，虹口民防办委托律师发函至中廉公司及民防商厦承租商户，声明：鉴于上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书已经生效，虹口民防办与廉宇公司之间关于民防商厦的房屋租赁合同已于2013年1月31日解除，虹口民防办已自行经营管理民防商厦的物业，现通知中廉公司，2003年6月1日由虹口民防办出具给中廉公司对民防商厦进行经营管理的《委托书》，即日起解除委托，自2014年3月1日起虹口民防办全面恢复对民防商厦的经营管理。2014年3月31日，原告与丁某某签订《解除﹤房屋租赁合同﹥协议书》，载明2014年3月14日，系争房屋所有权人虹口民防办通知原告及丁某某，自2014年4月1日起，虹口民防办全面恢复对民防商厦的经营管理，从2014年3月14日起解除虹口民防办在2003年6月1日出具给中廉公司对民防商厦进行经营管理的《委托书》，并要求丁某某与虹口民防办重新签订租赁合同，据此，双方共同协商达成如下协议：双方在2013年11月22日所签订的《房屋租赁合同》于本协议签订之日正式解除；原告收取丁某某的租赁押金21万元，先由原告退还丁某某6万元，剩余部分押金15万元，由原告在协议签订之日起4个月内或在原告收到中廉公司退还的全部押金15万元当日归还丁某某；签订本协议之日，丁某某应负责将其承租的全部面积（含丁某某转租的其他经营户）与房屋产权人虹口民防办正式签订新的《房屋租赁合同》，丁某某转租户的退租等问题由丁某某负责处理，与原告无关。2014年4月24日，虹口民防办与丁某某签订《房屋租赁合同》一份，约定虹口民防办将上海市四川北路XXX号民防商厦104-1室出租给丁某某，房屋建筑面积18平方米，租期自2014年4月1日止2017年11月30日止，每月租金7，000元，年租金84，000元，押金7，000元，由丁某某与首期租金同时支付。该合同签订后，丁某某直接向虹口民防办支付2014年4月起的租金，并承租使用系争房屋中的104-1室。系争房屋全部由虹口民防办收回自行出租管理。审理中，中廉公司表示，廉宇公司系作为中廉公司的代理人与虹口民防办签订的租赁合同，名义上是廉宇公司，但实际是中廉公司在出租管理民防商厦，因为规划原因，民防商厦续建工程搁浅，故以该种方式变相履行转让协议。原告表示，与中廉公司签订合同时，中廉公司曾出示虹口民防办委托书，并告知系代表虹口民防办管理系争房屋，租金实际是支付给中廉公司的。虹口民防办确认其与中廉公司之间系委托关系。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、备忘录、《房屋租赁合同补充合同》、《房屋转租合同》、虹口民防办与丁某某签订的《房屋租赁合同》、律师函、委托书、发票、收款收据、银行转账凭证、《解除﹤房屋租赁合同﹥协议书》，被告提供的《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》、《四川北路民防商厦（在建工程）转让补充协议》、定金收据、《关于四川北路民防商厦续建申请》、租金支付凭证，本院调取的（2013）虹民三（民）初字第1064号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，根据原、被告陈述和生效判决认定的事实，关于虹口民防办与中廉公司签订的转让协议中所涉民防商厦续建工程，因规划原因未能继续进行，双方遂协商由中廉公司租赁包括系争房屋在内的民防商厦，虹口民防办并向中廉公司出具委托书，委托中廉公司出租管理民防商厦，同时由廉宇公司与民防办签订《房屋租赁合同》承租民防商厦。嗣后，中廉公司与原告就系争房屋签订了租赁合同，故本院认定，中廉公司系作为虹口民防办的委托代理人出租系争房屋。原告认为签订合同时，中廉公司已向原告出示虹口民防办出具的《委托书》，根据该委托书内容，中廉公司在经营管理活动中所产生法律纠纷问题，均由中廉公司承担解决，且《房屋租赁合同》实际系由中廉公司履行，原告支付的租金及押金均由中廉公司收取，故本院认为，原告与中廉公司所签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务应由中廉公司承担，原告要求虹口民防办共同承担相关责任，本院不予支持。鉴于虹口民防办已解除与廉宇公司签订的《房屋租赁合同》，亦解除了与中廉公司的委托关系，并于2014年4月起收回系争房屋自行管理，故原告与中廉公司所签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》无法继续履行，原告现要求于2014年3月30日起解除与中廉公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，并返还2014年4月、5月的租金，返还租赁保证金的诉讼请求，应予支持。至于中廉公司与虹口民防办之间的委托关系，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第四百零二条之规定，判决如下：一、原告上海山林食品有限公司与被告上海中廉实业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2014年3月30日解除。二、被告中廉实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海山林食品有限公司返还2014年4月、5月的租金14万元；三、被告中廉实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海山林食品有限公司返还租赁保证金15万元；四、原告上海山林食品有限公司的其余诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5，650元，减半收取2，825元，由被告上海中廉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  赖维娜二〇一四年十一月五日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。