上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1801号原告上海市普陀区曹杨雅苑小区业主大会，住所地上海市。负责人董晓春、徐文军。委托代理人赵新明，上海市聚成律师事务所律师。被告高华明，男，1975年7月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈根轲，上海钧发律师事务所律师。第三人上海华戎经济发展有限公司，住所地上海市古浪路XXX号XXX区。法定代表人唐宾。第三人上海申湖(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人唐光明。两第三人共同委托代理人牛卫航，上海知义律师事务所律师。原告上海市普陀区曹杨雅苑小区业主大会与被告高华明及第三人上海华戎经济发展有限公司(以下简称华戎公司)、上海申湖(集团)有限公司(以下简称申湖集团)排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀区曹杨雅苑小区业主大会的委托代理人赵新明、被告高华明的委托代理人陈根轲、第三人华戎公司、申湖公司的共同委托代理人牛卫航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市普陀区曹杨雅苑小区业主大会诉称，系争上海市三源路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋原系第三人所建三源路41弄、66弄的公建配套房。2008年11月19日，上述两套房屋的权属登记在曹杨新苑(三期)物业管理区域内全体业主名下。2014年11月，原告依法成立，注册备案地址为系争302室房屋，并据此取得系争两套房屋的所有权利。然被告自2007年起占用系争房屋至今，原告要求被告迁出，遭拒。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告从系争三源路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋内迁出；2、被告支付上述两套房屋自2015年7月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按人民币12000元/月(以下币种均为人民币)的标准支付；3、本案受理费由被告承担。被告高华明辩称，被告对系争房屋权属不知情，之前也从未收到原告要求被告迁出的通知。2010年1月，被告系经开发商第三人华戎公司许可后使用房屋，用于抵偿华戎公司欠付被告的债务。由于债务至今尚未抵扣完毕，故被告仍继续占用系争房屋。被告愿意在三方协调后迁出系争房屋，现不同意原告的诉讼请求。第三人华戎公司、申湖集团共同述称，2008年，系争两套房屋的权属登记在小区全体业主名，而小区内三源路XXX弄XXX号XXX层房屋由于种种原因无法办出产证，故该房权属仍在第三人华戎公司名下。因第三人与被告间存有债权债务关系，第三人按理应将三源路XXX弄XXX号XXX层房屋交由高华明使用，以月租金抵债，但当时小区物业公司在该房内存放了资料，故第三人将系争两套房屋替代。现第三人与被告间的债权债务仍未结清。2014年，原告依法成立后，将三源路XXX弄XXX号XXX层作为办公场所使用。2015年，原告更换了小区物业公司，第三人提出新老物业公司进行交接，包括解决系争房屋的使用问题，以及原告迁出三源路XXX弄XXX号XXX层房屋事宜，未果。现第三人不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年11月19日，曹杨新苑(三期)物业管理区域内全体业主成为系争上海市三源路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋权利人，上述两套房屋建筑面积均为91.09平方米。自2010年1月起，第三人将系争房屋交由被告使用。2014年11月，原告依法成立，注册备案地址为系争302室房屋。2015年3月、5月，原告两次向被告发出函件，要求被告迁出系争房屋，均未果，故原告于2015年7月28日向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查，2008年11月19日，上海市三源路XXX弄XXX号XXX层物业管理用房权利人登记在曹杨新苑(三期)物业管理区域内全体业主名下。审理中，被告提供如下证据：1、第三人申湖集团于2007年9月17日出具的归还借款60万元的承诺书，在该承诺书上，第三人华戎公司分别于2010年10月20日、2012年11月27日加盖公章，同意承担连带担保责任，并确认延期支付；2、第三人申湖集团于2010年5月2日出具的承诺书，承诺2010年7月31日前归还借款；3、第三人华戎公司于2012年11月27日出具的承诺书，同意将其开发的系争房屋交给高华明使用，至申湖集团还清全部借款；4、2012年11月29日第三人华戎公司与被告高华明签订的协议，约定自2010年1月起以三套公用配套房屋每月房租费3400元及被告所住房屋的全部物业管理费抵扣借款，三套房屋中，一套已归还，因借款尚未抵扣完毕，故被告现占用两套系争房屋。经质证，原告表示，对上述证据的真实性均无异议，认为系争房屋的性质是公用配套房，当时房屋的权利人已不是华戎公司，华戎公司无权擅自处分，被告与第三人间的协议侵害了原告的合法权益。由于原、被告对系争房屋使用费金额意见不一，故原告申请对自2013年8月起至今的房屋使用费进行估价。本院依法委托上海富申房地产估价有限公司(以下简称富申公司)进行评估。富申公司遵循独立、客观、公正的原则和法定估价程序，采用比较法进行评估，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下，于价值时点为2016年2月22日的假设无任何权利限制条件下的房地产月度房屋使用费为8526元(每套均为4263元/月)。经质证，原告对该评估报告无异议，据此变更诉请，要求被告按该评估金额支付两套房屋的使用费。被告与第三人则认为评估价格偏高，希望法院酌情予以降低。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。系争两套房屋的产权于2008年11月登记在曹杨新苑(三期)物业管理区域内全体业主名下，据此，第三人无权擅自使用他人名下的不动产。被告的辩称意见及第三人的述称意见，系被告与第三人间的经济纠葛，第三人述称由其所有的房屋因物业公司占用，故提供系争房屋替代的主张，因第三人所指向房屋之权利与系争房屋权利登记日期相同，亦登记在小区全体业主名下，故第三人该主张，与事实不符，本院不予采信。被告占用系争房屋，缺乏事实和法律依据，原告诉请要求被告迁出系争房屋诉请，本院依法应予支持。被告未经权利人同意占用系争房屋，理应支付房屋使用费，故原告要求被告支付2015年7月28日其向法院提起本案诉讼之日起的房屋使用费的诉请，符合法律规定，本院应予支持。审理中，原、被告对系争房屋使用费金额意见不一，本院根据原告的申请，依法委托富申公司对系争两套房屋的使用费进行评估。富申公司根据有关计价规定进行评估，评估的月度房屋使用费为8526元。由于富申公司出具的鉴定报告程序合法、内容公正，故对此评估结论本院予以采纳。被告应按此标准支付原告至迁出之日止的房屋使用费。被告要求酌情降低房屋使用费支付标准的辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告高华明应于本判决生效之日起十日内迁出上海市三源路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋；二、被告高华明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区曹杨雅苑小区业主大会上述两套房屋自2015年7月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按人民币8526元/月计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费人民币15000元，由被告负担。本案受理费人民币5620元，减半收取计人民币2810元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶虹二〇一六年五月二十七日书记员  汉静附：相关法律条文附：（2015）普民四（民）初字第1801号案引用的法律规定《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。