上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3633号原告顾文倩，女，1981年1月9日生，汉族，住上海市杨浦区。原告周逸峰，男，1980年11月9日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人王剑烈，上海中成永华律师事务所。委托代理人柴峥，上海中成永华律师事务所。被告柴伟民，男，1963年7月4日生，汉族，户籍地上海市。被告罗慧英，女，1965年7月8日生，汉族，户籍地上海市。被告柴剑祥，男，1991年11月20日生，汉族，户籍地上海市。被告罗慧英、柴剑祥的共同委托代理人钱瑛，上海市黄浦区南京东路法律服务所法律工作者。原告顾文倩、周逸峰与被告柴伟民、罗慧英、柴剑祥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾文倩、周逸峰及其委托代理人柴峥，被告罗慧英及被告罗慧英、柴剑祥的共同委托代理人钱瑛到庭参加诉讼。被告柴伟民经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾文倩、周逸峰诉称，原告顾文倩与三被告分别于2015年9月10日、9月12日签订房地产买卖居间协议，约定被告将位于上海市徐汇区东安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售原告，原告支付被告50万定金。2015年9月14日，原告收到中介交付的系争房屋产权信息，发现房屋上有银行贷款抵押490万元及个人借款抵押60万元。因中介口头承诺继续履行合同无风险，两原告于2015年10月27日与三被告签订房屋买卖合同，约定系争房屋总价750万元(包含装修补偿款90万元)。原告于2015年10月28日、30日分两次支付首付款340万元，并撤销了被告的个人借款抵押登记。后在原告办理贷款过程中，发现系争房屋于2015年11月3日被苏州市吴江区人民法院司法查封，涉案金额达150万元。原告认为继续履行合同风险极高，且系争房屋因被告原因被查封，早已超过约定过户时间，实际也无法办理过户。基于被告的违约行为，导致买卖合同无法继续履行，故原告诉至法院，请求判令：1.解除两原告与三被告于2015年10月27日就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；2.三被告共同返还两原告购房款390万元(包含装修补偿款90万元)；3.三被告共同支付两原告违约金132万元。审理中，原告当庭表示，因系争房屋已交付，如被告向原告返还所有购房款及支付违约金后，原告愿意向被告返还系争房屋，同意本案对此一并处理。被告柴伟民辩称，不同意原告诉请。确认收到了原告分别于2015年9月10日、9月12日支付的共计50万元定金，这两笔款都转账到被告柴伟民建设银行卡上；被告于2015年10月30日收到了原告通过中介给付的250万元(实际只收到244万元，中介未经被告同意扣除了6万元中介费且事后才告知被告)及原告周逸峰直接转账给被告的90万元，这两笔款项均汇款至被告柴伟民招商银行账号上，改变了合同约定的打款账号。因为原告和中介坚持要将首付款汇入被告招商银行的贷款账户，并找来了招商银行经办人员，三方就房款汇入被告招行账户后的资金分配达成了协议，被告最终接受了原告和中介改变汇款账户的要求，但剩下的334万元(扣除6万元中介费)打入被告招行账户后，招商银行自行扣除了全部余额，招行不应提前将被告剩余贷款提前作为还款扣除，原告和中介对此应承担责任，被告不应返还原告所有房款。被告未违约，不应支付违约金，且约定标准也过高。另两位被告罗慧英、柴剑祥不应承担返还房款及违约责任，房款是付给柴伟民的，房子离婚时约定归柴伟民个人，离婚协议在出售系争房屋时给中介看过，原告没有提出要看离婚协议。对本案中原告及另两名被告提供的证据的真实性，被告柴伟民均予以认可。被告罗慧英、柴剑祥辩称，不同意解除合同，合同已经履行了大半部分，两原告已入住系争房屋并迁入户口，且两原告在苏州法院已提出执行异议之诉，罗慧英、柴剑祥愿意配合过户，现系争房屋因柴伟民的个人债务被查封，实际无法过户。不同意由罗慧英、柴剑祥返还购房款及承担支付违约金的责任，罗慧英与柴伟民在2013年已离婚，离婚协议中约定系争房屋归柴伟民所有，对离婚后柴伟民的个人债务纠纷罗慧英、柴剑祥并不清楚，基于离婚时对系争房屋的权属约定，罗慧英、柴剑祥在本次交易中不享有权利，也未参与交易细节的磋商，未收取房款，原告支付的购房款均打至柴伟民账户，应由柴伟民返还。同时，中介对柴伟民与罗慧英离婚事实及离婚协议的内容也是明知的，应该在合同订立前已告知原告。同时，合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。经审理查明，2015年10月27日，三被告(卖售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定：甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市东安路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积166.92平方米，房地产转让价款共计660万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年12月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同补充条款(一)之6(1)约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。甲方签订本合同后在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)，还需向乙方支付相当于总房价20%的违约金。甲方应在接到通知之日起三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定：一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款计300万元，乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期方价款；乙方应于签订本合同后两日内通过居间方转付甲方部分首期房价款250万元。二、第二期房款，乙方应支付甲方第二期房价款350万元，乙方通过申请贷款支付。四、乙方应支付甲方尾款10万。五、账户约定，乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下境内有效账户，户名柴伟民，开户行中国建设银行南丹支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。两原告及三被告均在该账户信息旁签字确认。同日，甲乙双方就系争房屋的买卖签订补充《协议书》，约定：乙方除按照《上海市房地产买卖合同》支付甲方房价款660万元，仍应直接支付甲方装修补偿款90万元，在签订买卖合同后两日内直接支付甲方。甲方出售系争房屋的净到手价为750万元。若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后壹个工作日内将上述装修补偿款90万元无息一次性返还给乙方。在签订买卖合同前，原告分别于2015年9月10日、2015年9月12日通过居间方德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)转付被告购房定金10万元及40万元，被告柴伟民就此出具收款收据。原告于2015年10月28日向居间方德佑公司支付系争房屋剩余首付款250万元，德佑公司于2015年10月30日将其中的244万元通过银行转账支付至柴伟民招商银行账户(审理中，原告及被告柴伟民均陈述事后才得知居间方自行扣除6万元偿付被告应支付的居间费)。原告于2015年10月30日将系争房屋的装修补偿款90万元通过银行转账支付至柴伟民账户，柴伟民对该笔装修补偿款出具收款收据。另查明，系争房屋产权现登记于三被告名下，系三被告共同共有，系争房屋于2015年11月3日被苏州市吴江区人民法院司法查封。罗慧英与柴伟民于2013年12月25日登记离婚，双方在离婚协议书中约定罗慧英放弃系争房屋产权份额，房屋归柴伟民所有，贷款由柴伟民偿还；双方各自名下债务由柴伟民负责归还。又查明，被告柴伟民现羁押于本市浦东新区看守所。审理中，本院对其进行了询问，柴伟民表示不需要法院到看守所开庭，同意法院以其询问笔录中的意见为本案意见。以上事实，除原被告一致陈述外，另有原被告提供的房地产买卖合同及协议书、房地产登记簿、离婚证等书证佐证，经庭审质证无疑，本院予以认定。关于原告提交的pos机签购单、银行转账凭证、收款收据等原告付款凭证，经质证，被告柴伟民认可其真实性，被告罗慧英、柴剑祥认为因其未收取原告任何购房款，对原告付款凭证真实性无法确定，鉴于原告提交的上述证据材料均为原件且被告柴伟民予以认可，罗慧英、柴剑祥未提供原告未付款的反驳证据，故本院对上述付款凭证的真实性予以确认。关于被告罗慧英、柴剑祥出示的离婚协议书，经质证，两原告认为订立合同时对罗慧英与柴伟民的离婚状况并不知情，对离婚协议的内容至今也是不清楚的，也无法判断真伪，鉴于原告未提交否认离婚协议书真实性的反驳证据，本院对离婚协议书的真实性予以确认。本院认为，原被告签订的房地产买卖合同及协议书系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。两原告已按约履行了相应付款义务，包括300万元首付款(含定金50万元)及90万元装修补偿款，三被告应按合同约定办理房地产转让过户手续，但现因被告的原因致系争房屋被司法查封，三被告未按合同约定期限即2015年12月31日前办理系争房屋的过户手续且系争房屋至今仍无法办理过户手续，买卖合同无法继续履行，原告有权按照买卖合同第十条及补充条款(一)第6条及补充《协议书》的约定单方面解除合同，要求三被告共同退还已收取的购房款(包括装修补偿款)并承担相应的违约责任，原告的诉请符合合同及法律规定，本院予以支持；鉴于被告认为违约金的约定标准过高，要求法院予以调整，故违约金的数额由本院根据公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、原告的实际损失、当事人过错程度等情况酌情予以判处。关于居间方德佑公司从原告于2015年10月28日支付的250万元购房款中扣除6万元作为被告居间费一节，被告柴伟民确认原告通过居间方转付其250万元，居间方自行扣除了6万元，仅将244万元于2015年10月30日汇入其账户，并在事后告知柴伟民这笔费用是其应支付的居间费，鉴于三被告均未提供证据证明自2015年10月30日收到上述房款至今，曾就该笔扣除的款项向原告或居间方提出异议，本院认定原告已完成相应付款义务，如被告认为居间方无权以房款抵扣被告居间费，应通过另案主张其权利。关于三被告认为依据离婚协议约定系争房屋归柴伟民所有且本案原告支付的购房款由柴伟民一人收取，罗慧英、柴剑祥不应返还购房款及支付违约金的抗辩意见，鉴于三被告均为系争房屋公示的共同产权人，在三被告未提供证据证明原告在合同签订及履行期间对离婚协议内容已明知的情况下，离婚协议系被告之间内部约定，非人民法院、仲裁委员会的法律文书等，原告有理由依据不动产物权公示公信原则相信三被告对系争房屋享有共同的所有权；且三被告均是本案讼争房屋买卖合同的一方当事人，应共同享有及承担合同权利义务，三被告在合同中房款全部付至柴伟民账户的条款旁亦特别签字确认，故对三被告以罗慧英、柴剑祥未收取房款及对系争房屋无产权为由拒绝承担相应合同责任的抗辩意见，本院不予采信。关于被告柴伟民主张的因原告坚持变更合同约定的打款账户，导致房款汇入柴伟民贷款账户后被其贷款银行予以扣除，被告不应返还全部已收房款的抗辩意见，鉴于柴伟民确认收到了原告支付的首付款及装修补偿款，其应承担合同解除后的房款返还义务，如柴伟民认为贷款银行无权从其贷款账户中自行扣款，应通过其他途径主张权利，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。因原告当庭表示同意在三被告返还所有购房款及支付违约金后向被告返还系争房屋，此系原告自行处分其民事权利，于法不悖，本院予以许可。被告柴伟民经本院传票传唤未到庭应诉，视为自动放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告顾文倩、周逸峰与被告柴伟民、罗慧英、柴剑祥于2015年10月27日订立的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；二、被告柴伟民、罗慧英、柴剑祥于本判决生效之日起十日内共同返还原告顾文倩、周逸峰购房款(含装修补偿款)3,900,000元；三、被告柴伟民、罗慧英、柴剑祥于本判决生效之日起十日内共同支付原告顾文倩、周逸峰违约金660,000元；四、原告顾文倩、周逸峰于被告柴伟民、罗慧英、柴剑祥履行上述判决主文一至三项义务后十日内向被告柴伟民、罗慧英、柴剑祥返还上海市东安路XXX弄XXX号XXX室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计19,000元，保全费5,000元，由两原告负担3,036元，由三被告负担20,964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  黄晨辰二〇一六年五月二十四日书 记 员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。