北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第13490号上诉人（原审被告、反诉原告）高珊，女，1978年6月26日出生。委托代理人高玉琳（高珊之母亲），女，1950年3月25日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京华民物业管理中心，住所地北京市朝阳区大屯路**。法定代表人王杰，总经理。委托代理人秦健，北京市金台律师事务所律师。上诉人高珊因与被上诉人北京华民物业管理中心（以下简称华民中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华民中心在一审中起诉称：华民中心、高珊于1999年2月12日签订了《房屋委托管理合同》，约定高珊委托华民中心管理其位于×房屋（建筑面积114.85平方米）。但自2000年2月12日起至今，高珊一直不交纳物业费。现诉至法院要求：高珊向华民中心支付拖欠的2000年2月12日至2013年1月1日的物业费共计28703.48元及滞纳金（自2000年2月12日起至实际付清之日止，按日百分之一计算）。高珊在一审中答辩并反诉称：华民中心主张物业费的期间横跨了发改委调价的过程，并且华民中心的诉讼请求已超过了诉讼时效。华民中心没有证据证明其向高珊主张过，没有催要过程，其怠于行使权利，故华民中心超过诉讼时效部分的诉讼请求不认可。合同中滞纳金的约定是手写后添的，并且显著过高，且没有经过双方协商。华民中心在履行合同中，存在不履行服务义务的问题，存在违约情形。华民中心在履行合同中实施了许多损害业主权利的行为，华民中心将地下室和公共用房出租经营，将小区道路自行划定停车位并向业主收费。就这些费用，华民中心收费后没有公布过去向，构成违约。开始华民中心向高珊收取停车费，高珊表示已交过物业费，华民中心表示交了停车费可以考虑不收物业费，高珊交了停车费后，车在小区被划了，但华民中心对此不承担责任，说交的只是占地费。高珊要求看录像，华民中心也不让。1999年高珊一次性交纳了一年的物来费（包括卫生费、电梯费、管理费等），但很快华民中心又找了另一拨人向高珊收取电梯费、卫生费等费用，就此高珊找到华民中心，华民中心说可以退，但一直没有办，高珊到消协反映，过了十个月华民中心才退给高珊。根据196号文件，华民中心应建立业主委员会制，但华民中心从没有履行此职务，连临时会都没有开过。对要求召开业委会的业主，华民中心对其购电进行限制，直到后来直接到供电局买电才解决。之后华民中心就不再向高珊主张物业费了，但高珊一直按时交纳两辆车的停车费。华民中心将自行车停放点出租，导致小区内自行车乱停乱放，后来华民中心在小区步行道上搭建了临时的停车棚，妨碍了高珊的活动。原来小区是一个开放的小区，后来华民中心建了门，划线收费。人行道两边都停满了车，中间是车道，行人没有地方走。高珊原在小区租了×号车位，后华民中心电话通知这个车位不再租了，但过后不久华民中心在车位处搭了一个房子租给别人，听说是做仓库。华民中心在地下室两层隔开出租，设有大高门和专门看门人员，听说隔有三百多户房间，不让高珊下去看。高珊屋里的窗户都是铁窗，时间长生锈了关不严，高珊让华民中心修理，但华民中心一直不来，因此华民中心也不再向高珊主张物业费。华民中心从不和高珊平等相处，不履行合同义务，也没有通知高珊交纳物业费，现在还向高珊主张滞纳金，这是非常不合适的。在高珊递交了反诉状后，华民中心带着除草机修整草地，楼道里安了两盏灯，华民中心现在可以做，说明之前做的很不够。楼道里墙面很脏，华民中心应和高珊沟通，华民中心的人员变动很快，高珊不知道该向谁反映情况，高珊一直在交停车费，华民中心从没向高珊主张过物业费，因此高珊认为很冤。签订物业合同时，高珊只同意签一年，现在合同上是五年，是华民中心自行在一的基础上改的，高珊房本上建筑面积是114.85平方米，但楼上邻居房本面积是107平方米，为此按这个缴费高珊就需要多交很多，高珊找了很多地方反映，都没有结果，为此高珊就没有交物业费。双方曾经有过口头协商，交了停车费就不用再交物业费。对于滞纳金约定的是1999-2000年的，之后就没有约定过滞纳金。华民中心的物业资质是2006年取得的，如果之前就没有资质，那么物业合同是否有效是有异议的。诉讼时效已经过期了，而且2000年以后华民中心也没有找高珊要过物业费，仅通过邮件详情单也看不出来华民中心寄出来了，也证明不了高珊收了。居委会的证明没有给高珊，只能证明当时的情况，证明不了以前的情况，而且2000年的时候居委会没成立。华民中心提供的树的照片证明绿地的情况高珊不认可。华民中心将电线杆移到通道上，又以电线杆挡路为由在通道上盖了房，是违建，在大家去看现场的时候华民中心曾经承诺拆除，但是至今没有拆，而是贴了一张纸条写着“临时用房”。华民中心提供的停车费使用说明证明不了华民中心所说的没有谋利获利的观点。此外，1999年高珊购买了×房屋，并交付了所有的款项，华民中心提供了现金收讫。入住后，华民中心又上门收费，高珊向有关部门投诉。2008年8月，小区内6盏电灯不亮，高珊多次反映，2012年后才予以解决。就本案，2012年12月，华民中心才起诉高珊。2013年，华民中心又起诉高珊，要求高珊支付物业费2.8万余元及滞纳金。1.华民中心从未主动出示过营业执照、收费证书、资格许可证等手续证明其系合法的收费主体。华民中心不具有合法的诉讼主体资格，不是独立的法人，主体不适格，高珊对华民中心的签订合同的主体资格有异议，另外合同是无效的，合同经过更改，是手写的没有签字。2.华民中心的九份证据中八份与本案无关，均不认可，华民中心依据无效证据提起本案诉讼无法律及事实依据，应予驳回。3.华民中心的诉讼请求超过了诉讼时效。4.高珊在慧忠北里小区居住了16年，已缴纳了应缴的全部费用，而华民中心主张的物业服务费是笼统概念，容易造成重复收费、乱收费。5.华民中心将公共区域划线收费，从2000年起收取停车费400、500万元。6.华民中心擅自将小区业主公共用房、地、地下室防工程经营收费。华民中心的上述不当得利行为，侵犯了全体业主的权益，应将上述不当收益返还给全体业主。7.华民中心在起诉书中称多年催要物业费拒交不实，华民中心从未向高珊催缴过。综上，不同意华民中心的全部诉讼请求。另高珊提出反诉（如果华民中心的主体不适格，高珊就不提出反诉；如果华民中心主体适格，高珊的反诉请求坚持2013年5月20日反诉状上的反诉请求），反诉请求如下：一、判令华民中心因违反《房屋委托管理合同》的管理义务，免收高珊的物业管理费。二、判令华民中心继续履行对小区内已有绿地进行养护的义务，并免收高珊的绿地养护费。三、判令华民中心拆除在慧忠北里小区内私自搭建的简易房，恢复相应区域的人行道路原状。四、判令华民中心将其以慧忠北里小区人行道路作为收费停车场自2000年收费之日起至今所得收益中高珊享有的收益，抵减高珊的物业费。五、判令华民中心将慧忠北里小区作为公共用房擅自对外出租，自1999年出租之日起至今所得收益中高珊享有的收益，抵减高珊的物业费。六、判令华民中心将擅自出租的慧忠北里小区半地下室，自1999年出租之日起至今所得全部收益中高珊享有的收益，抵减高珊的物业费。华民中心在一审中针对高珊的反诉请求答辩称：反诉与本诉不是同一法律关系，应另案诉讼。并且反诉人不应是高珊个人。一审法院审理查明：1999年2月12日，华民中心、高珊签订了《房屋委托管理合同》，约定：高珊将自有房产×（建筑面积114.15平方米）在商定的期限内委托华民中心管理；本合同签订之日起生效，有效期伍年，交费方式可采取年缴或趸缴，如合同期满前一个月内，双方未接到对方的通知，本合同自动延期有效。收费标准在没有新规定时，仍按现标准收费；如上级有新规定，华民中心通知高珊年缴方式将按新规定相应调整，趸缴方式不补差价；1999年2月12日至2000年2月11日委托费用共计3391.38元；超期交款，每天付1%滞纳金。后高珊交纳了1999－2000年度的物业费，后一直未交纳物业费。一审法院判决认定：1999年2月12日华民中心、高珊签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思的表示，合法有效。现华民中心为高珊提供了物业服务，高珊理应支付相应的物业费。就高珊提出的问题，有些不属于华民中心管理瑕疵的问题，且即使有些问题存在亦尚未达到可以减免物业费的程度，但华民中心亦应注意尽量为业主协调解决问题。综上，对华民中心要求物业费的诉讼请求，该院予以支持。就滞纳金的问题，该项约定在合同中系手写部分，并没有高珊签字确认，高珊对此亦不认可，故此条款不能作为计算依据，该院对此不予支持。就高珊的反诉请求，就华民中心私自搭建的房屋，华民中心同意拆除，该院对此不持异议；就高珊的反诉请求第一、二项，如上所述，均缺乏依据，该院不予支持；就高珊的反诉请求第四、五、六项，应由业主委员会与物业公司协商签订合同确认收益分配比例，并由业主委员会取得该收益后再行处理，故对高珊的四、五、六项反诉请求，该院现不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高珊于判决生效之日起15日内给付华民中心2000年2月12日至2013年1月1日的物业费共计28703.48元。二、驳回华民中心的其他诉讼请求。三、华民中心于判决生效之日起15日内拆除在北京市朝阳区慧忠北里小区内私自搭建的简易房屋。四、驳回高珊的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。高珊不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.华民中心没有主体资格，其与高珊签订的合同无效。2.华民中心起诉超过诉讼时效。3.华民中心从未向高珊主张物业费。4.华民中心在合同中私自添加了惩罚条款，更改了合同期限。华民中心没有提交合同原件。5.一审法院判决高珊承担华民中心撤诉的案件受理费错误。一审法院计算诉讼费错误。华民中心起诉时间是2012年9月17日，一审法院支持2013年1月1日的物业费，超出其诉讼请求。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回华民中心的诉讼请求。一审、二审诉讼费由华民中心承担。华民中心服从一审判决。其针对高珊的上诉理由答辩称：1.一审案件受理费是法院计算的，与华民中心无关。2.华民中心具有主体资格，双方合同为有效合同。3.华民中心多次向高珊催要物业费，不存在时效问题。请求驳回高珊的上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋管理委托合同》、华民中心工商登记材料、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：华民中心工商登记材料可以证明，华民中心于1996年注册成立，后几经变更，于2002年变更为现名称。高珊在一审中认可其签署1999年2月12日《房屋管理委托合同》的事实。综合上述事实，可以认定1999年2月12日，高珊与华民中心签订《房屋管理委托合同》的事实，以及华民中心于双方签约时具备签约主体资格的事实。高珊关于华民中心没有主体资格，双方签订的《房屋管理委托合同》无效的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。高珊关于华民中心未提交《房屋管理委托合同》原件的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。经审查，一审法院计算本案案件受理费时，没有将华民中心在先撤诉案件的受理费计算在内，高珊关于一审法院错误计算案件受理费，以及判令其承担华民中心撤诉案件受理费的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。一审法院于2013年3月受理华民中心诉高珊物业服务合同纠纷案，华民中心起诉要求高珊支付2000年2月12日至实际给付之日的物业费。一审开庭审理时，华民中心变更其诉讼请求，要求高珊支付2000年2月12日至2013年1月1日止的物业费。故高珊关于一审法院超出华民中心诉讼请求作出判决的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效一节，由于华民中心提供了部分证据，可以证明其向高珊主张权利的事实，此外华民中心与高珊之间的物业服务关系处于持续状态，对于诉讼时效问题不宜过苛。一审法院不支持高珊关于诉讼时效的抗辩，理由正当，本院予以支持。高珊关于华民中心超过诉讼时效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，高珊的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费259元，反诉案件受理费259元，均由高珊负担（已交纳259元，其余259元于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费517.58元，由高珊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高 峙代理审判员 田 璐代理审判员 王天水二〇一四年十一月二日书 记 员 付 哲