安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2015)瑶民一初字第05447号原告：吴志凤，女，1950年3月18日出生，汉族，上海市闵行区。原告：宋昕，男，1979年10月23日出生，汉族，上海市闵行区。委托代理人：杨庆宝，安徽天瑞律师事务所律师。委托代理人：谢翔翔，安徽天瑞律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：张惠，董事长。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：王玉霞，董事长。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。原告吴志凤、宋昕诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正投资管理公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴志凤、宋昕的委托代理人杨庆宝、谢翔翔及被告金正投资管理公司、金光房地产公司共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志凤、宋昕诉称：位于新站区xx路xx小区xx幢xx号商铺系原告从被告安徽省金光房地产开发有限责任公司购买的独立商铺。2005年4月26日，原告与被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称：金正投资管理公司）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称：金光房地产公司）签订了《包租协议书》，约定将上述商场商铺承租给被告金正投资管理公司。租赁期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止，租金为原告购买该商铺总价款（人民币：116733元）的10%，即人民币11673.3元（后因实际商铺面积和总价款高于本合同约定，租金调整至11959.9元）。租金支付时间为：第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。合同还约定金正投资管理公司迟延支付租金的，按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金；商铺使用者在不损害乙方所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修，并可按营业需要进行分割；因使用者装修原因造成房屋结构损坏的，由被告金正投资管理公司恢复原状。合同签订后，原告依约交付了商铺，金正投资管理公司按经营需要进行了分割并投入使用，但金正投资管理公司却多次迟延支付租金且2014年应付房租至今仍未支付。包租合同现已到期，金正投资管理公司既不交付商铺也不支付租金，实际占有商铺至今，截止2015年9月1日，累计拖欠租金16023元及违约金1758元。另《包租协议书》还约定被告金光房地产公司自愿为金正投资管理公司在合同约定的责任提供担保责任。现因金正投资管理公司未按合同约定履行对原告的义务，故金光房地产公司应当承担连带责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告安徽金正投资管理有限公司向原告支付商铺租金16023元、逾期付款违约金1758元，合计：17781元。（租金及违约金暂计至2015年9月1日直至交付商铺之日）；2、判令被告安徽金正投资管理有限公司向原告返还其承租的位于新站区xx路xx小区xx幢xx号商铺；3、判令安徽省金光房地产开发有限责任公司对上述租金、违约金以及返还商铺、恢复商铺原状等诉请承担保证责任；4、判令被告安徽省金光房地产开发有限责任公司与安徽金正投资管理有限公司共同承担上述租金、违约金以及返还商铺等诉请；5、本案的诉讼费用由两被告承担。两被告共同辩称：原、被告双方就商铺十年委托经营管理的返租比例过高，被告未履行合同实际长期自筹租金进行垫付，现已支付绝大多数，被告并无恶意违约行为，双方关于返租期间的租金返还比例高于行业平均水平，且已支付八成至九成的返租，期间因公司经营困难被告金正投资管理公司为按约履行合同自筹资金而垫付了巨大贷款。被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，此后业主代表与商铺现各实际承租户形成不定期租赁关系，原告仅能要求现实际承租户支付返租期限届满后的租金及主张其他要求，无权向被告继续主张合同期限届满后房屋租金，也无权再次要求被告返还商铺。金光房地产公司承担一般保证责任。经审理查明：吴志凤、宋昕购买了位于合肥市新站区xx路xx小区xx幢xx号房产。2005年4月26日，吴志凤、宋昕与金正投资管理公司、金光房地产公司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市新站区xx路xx小区xx幢xx号商铺由金正投资管理公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为吴志凤、宋昕购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正投资管理公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害吴志凤、宋昕所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者装修原因造成房屋结构损坏的，由金正投资管理公司恢复原状。金正投资管理公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月吴志凤、宋昕有权收回经营权，其一切经济损失由金正投资管理公司负担。包租协议还约定：为保障吴志凤、宋昕的合法权益，金光房地产公司自愿为金正投资管理公司在本协议中的责任提供担保，若金正投资管理公司不能按本协议履行对吴志凤、宋昕的责任，则金光房地产公司承担金正投资管理公司的责任。另查明：吴志凤、宋昕出租房产为合肥市新站区xx路xx小区xx幢xx号房屋，实际面积为17.11平方米，购买总价款为119599元，房地产权证记载权证字号为：房地权合产字第xx号，房地坐落于新站区xx路xx小区xx幢xx号。金正投资管理公司一直按年租金11960元支付该房屋租金。吴志凤、宋昕于2004年4月30日收到第一期租金11073元，于2006年6月30日收取第二期租金12247元，此后于2007年9月25日、2008年11月20日、2009年12月23日、2010年12月16日、2012年1月20日、2013年4月26日、2014年4月23日收到了7次房租，每次均为11960元，实际共收取9年房租。2014年5月1日至2015年4月30日的第十年房租金正投资管理公司并未如约支付。诉讼前，金正投资管理公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方租赁期满后，金正投资管理公司未将商铺返还给吴志凤、宋昕。上述事实，有经过庭审质证的原告身份证复印件、被告企业的工商公示信息打印件、房地权证、包租协议书、发票、历年房租银行流水明细、租赁合同以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为：吴志凤、宋昕与金正投资管理公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金正投资管理公司应当按照合同约定行使权利履行义务。金正投资管理公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务，现吴志凤、宋昕诉请金正投资管理公司支付欠付租金诉请合理，本院予以支持。根据吴志凤、宋昕提交的房租银行流水明细可证明金正投资管理公司自2014年5月1日起未支付房屋租金，双方签订的《包租协议书》约定租赁期限届满时间为2015年4月30日，租赁期满后，金正投资管理公司未将租赁商铺实际返还吴志凤、宋昕，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正投资管理公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方包租协议书约定：年租金为吴志凤、宋昕购买该商铺总价款的10%，该商铺总价款为119599元，房屋租金为每年11960元。至2015年4月30日，金正投资管理公司欠付吴志凤、宋昕租金为11960元，2015年4月30日之后，金正投资管理公司应按年租金11960元的标准支付至租赁房屋返还吴志凤、宋昕之日止。同时，该《包租协议书》还约定：金正投资管理公司应在当年的4月30日前给付房屋租金，但金正投资管理公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。故原告主张金正投资管理公司支付违约金的诉请合理，本院予以支持。金正投资管理公司与原告合同原约定违约金为每日万分之三，该约定标准并未超过相关法律规定，依法应予支持。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期。故吴志凤、宋昕主张2015年4月30日后的租金的违约金的诉请，本院不予支持。根据金正公司实际付款时间，至2015年6月10日应付原告违约金合计超过1758元（2006年5月1日至2007年4月30日租金实际支付时间为2006年9月4日，逾期61天。2007年5月1日至2008年4月30日租金实际支付时间为2007年9月25日，逾期148天。2008年5月1日至2009年4月30日年租金实际支付时间为2008年11月20日，逾期204天。2009年5月1日至2010年4月30日租金实际支付时间为2009年12月23日，逾期237天。2010年5月1日至2011年4月30日租金实际支付时间为2010年12月16日，逾期230天。2011年5月1日至2012年4月30日租金实际支付时间为2012年1月20日，逾期265天。2012年5月1日至2013年4月30日租金实际支付时间为2013年4月26日，逾期362天。2013年5月1日至2014年4月30日租金实际支付时间为2014年4月23日，逾期360天。2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金一直未付,至2015年9月1日逾期时间为490天），但原告仅主张1758元，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以认可。2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金在2015年9月1日后的逾期违约金应按11960元为基数，按日万分之三的标准计算到实际付款时止。原告与金正投资管理公司、金光房地产公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限届满，原告要求金正投资管理公司返还商铺的诉请合法有据，本院予以支持。《包租协议书》已允许在不改变房屋结构的情况下进行装修分割，吴志凤、宋昕未能证明商铺交付之前附属设备等情况，所谓的原样究竟为何样，在本案中并无证据予以证实，故难以直接判决支持。至于金光房地产公司的责任问题，因双方约定金光房地产公司只是在金正投资管理公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金正投资管理公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金光房地产公司依约应承担一般保证责任。如在对金正投资管理公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋不能履行时，应由金光房地产公司承担保证责任。被告提交授权委托书、通知书等证据以证明被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金正投资管理公司仍实际控制该房屋，金正投资管理公司应承担继续给付租金等相关责任，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴志凤、宋昕2014年5月1日至2015年4月30日的租金11960元，此后房屋租金按每年11960元的标准支付至房屋返还原告吴志凤、宋昕之日止；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴志凤、宋昕违约金1758元（违约金暂计算至2015年9月1日，此后违约金以该房屋年租金11960元为基数，按照日万分之三的标准计算至该笔房屋租金实际付清时止）；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告吴志凤、宋昕坐落于新站区xx路xx小区xx幢xx号房产；如在对被告安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由被告安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任。五、驳回原告吴志凤、宋昕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 孔 艳代理审判员 陈 林人民陪审员 王富华二〇一六年五月二十六日书 记 员 孟 芹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。