山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终1566号上诉人（原审被告）孙金玲。被上诉人（原审原告）何亦锋。被上诉人（原审原告）王启升。上诉人孙金玲因与被上诉人何亦锋、王启升房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4715号民事判决，于2015年11月2日向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年3月23日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人孙金玲、被上诉人何亦锋、王启升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何亦锋、王启升在一审中诉称，2014年7月25日何亦锋、王启升与孙金玲签订租赁合同，约定由何亦锋、王启升租用孙金玲的房屋，租期一年至2015年7月24日止，租赁期间孙金玲于2015年7月22日更换了门锁，导致何亦锋、王启升不能入住，构成违约，请求判令：1、孙金玲向何亦锋、王启升支付违约金1000元；2、孙金玲向何亦锋、王启升退还押金2000元。孙金玲在一审中辩称，根据双方合同约定，合同期满后何亦锋、王启升不再续租，需提前一个月通知孙金玲，何亦锋、王启升未按此履行，而是提前一周告知其不再续租，租期内室内家电、家具不能正常使用了，何亦锋、王启升未及时告知孙金玲进行维修，导致影响了新租客的正常使用，因此不应退还押金，孙金玲没有违约行为，所以也不应承担违约金。原审查明,青岛市四流南路×号×号楼×单元×户房屋登记在孙金玲丈夫名下。2014年7月25日，何亦锋、王启升与孙金玲就该房屋签订租赁合同，合同约定，何亦锋、王启升租用该房屋，租期一年，自2014年7月25日至2015年7月24日，何亦锋、王启升不得在房内进行违法活动，不得增加床铺（仅限三个卧室居住），如违约房东有权收回房屋并不退押金，如孙金玲卖房，需提前一个月通知何亦锋、王启升，并补偿半个月的租金，如何亦锋、王启升违约不再续交下半年的房租，需扣押金不退，合同还载明了室内所附设施。合同第三条约定：“押金贰仟元，提前一个月”何亦锋、王启升称该约定的意思是指下半年的租金需提前一个月支付，孙金玲则称该条约定的意思是指合同期满何亦锋、王启升不再续租，需提前一个月告知孙金玲，押金退还，否则押金不退。合同签订后，孙金玲已将房屋交付给何亦锋、王启升使用，何亦锋、王启升于2015年1月25日支付了下半年的租金12500元。2015年7月21日，何亦锋、王启升给孙金玲发短信称，房子搬完了，看哪天方便过来交接一下。孙金玲给何亦锋、王启升回复，把合同带给中介，让中介看着内容交接。当日何亦锋、王启升将房屋钥匙交付给中介，孙金玲即更换了房门锁。2015年7月22日，何亦锋、王启升通知孙金玲从押金中扣除电费83元后，余款打入其工商银行账户。何亦锋、王启升称虽然如此，但7月21日并非双方交接房屋，仅仅是交给中介一把钥匙，方便中介带新的客户查看房屋。孙金玲则认为该日即双方办理交接结束租赁关系之日。原审认为，何亦锋、王启升与孙金玲就青岛市四流南路×号×号楼×单元×户房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同是合法有效的，双方应依法履行。何亦锋、王启升称孙金玲违约，提前更换门锁，导致其不能入住，要求孙金玲承担违约责任，法院不予支持，因为通过双方的短信来往记录，可以看出何亦锋、王启升自称房屋已搬完，主动提出要求孙金玲办理交接，孙金玲也承诺由中介替其办理交接，事实上也办理了交接，因此应视为双方提前终止了租赁合同关系，因此孙金玲更换门锁并不构成违约，何亦锋、王启升称只是交付钥匙给中介方便新客户看房，对此何亦锋、王启升未能提供证据予以证明，其主张违约金1000元没有事实依据，因此对何亦锋、王启升的该主张，法院不予支持。关于押金是否应当退还的问题，所谓押金是民间交易中习惯上采用的一种担保方式，在债务人不履行合同债务时，债权人可从押金中优先受偿。本案中何亦锋、王启升与孙金玲合同已履行终结，除何亦锋、王启升尚欠电费83元外，何亦锋、王启升已经履行了合同债务，因此孙金玲无理由继续扣留何亦锋、王启升交付的押金，现何亦锋、王启升同意从押金中扣除电费83元，法院予以准许，余款1917元，孙金玲应退还给何亦锋、王启升；孙金玲辩称因何亦锋、王启升没有提前一个月告知不再续签租赁合同并且没有及时告知室内物品不能使用要求维修，导致新的客户不能使用室内设施，因此不予退还押金，理由不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、孙金玲于判决生效之日起十日内向何亦锋、王启升退还押金人民币1917元；二、驳回何亦锋、王启升的其他诉讼请求。如果孙金玲未在判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（何亦锋、王启升已预交），由孙金玲负担。宣判后，孙金玲不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判何亦锋、王启升赔偿孙金玲室内设备的维修费用1500元，交清水电费83元，退还入住前预留的厕所维修费100元，上诉费50元，精神损失费100元。共计1833元。其上诉的主要理由是：一、合同中约定的“提前一个月”指的是下半年的房租提前一个月支付，并不是指的提前一个月通知不再续租。即便如此，何亦锋、王启升下半年的房租应于2014年12月25日支付，但实际是在2015年1月支付的，根本没有按照约定按时支付，所以存在违约；二、何亦锋、王启升没有提前一个月告知不再续租，造成孙金玲不退押金也是合法的，因为合同中同样约定孙金玲如果出售此房必须提前一个月通知，并退还一个月租金作为补偿，同样也有法律效力；三、双方是在确认室内设施的正常使用及物品数量后签订的合同，但在合同到期前何亦锋、王启升人为损害了孙金玲室内的固定设施，为达到不被发现、不进行维修的目的，故意不提前通知孙金玲不再续租，致使下一个房客无法及时入住。何亦锋、王启升不经孙金玲同意将南卧室铝合金窗割了两个大洞，致使窗户无法正常开关；将北卧室的门框门锁破坏；洗水盆水龙头弄断、淋浴花洒弄丢；洗衣机不能正常使用、燃气灶头被弄断。何亦锋、王启升应对上述被破坏的物品承担维修责任，赔偿孙金玲的损失。被上诉人何亦锋、王启升辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成协议。本院认为，何亦锋、王启升与孙金玲就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，孙金玲依约向何亦锋、王启升交付了涉案房屋，何亦锋、王启升亦已向孙金玲足额支付了涉案房屋一年的租赁费。2015年7月21日，何亦锋、王启升通知孙金玲已将涉案房屋腾出并于当日与孙金玲指定的房屋中介办理了房屋交接，应视为双方已就提前终止双方租赁合同关系达成一致。现何亦锋、王启升与孙金玲就合同中约定的押金应否退还的问题产生纠纷。孙金玲主张何亦锋、王启升未按合同约定提前一个月告知不再续租，因此不应退还押金。何亦锋、王启升对此不予认可。本院认为，双方合同中载明：“如何亦锋、王启升违约不再续交下半年的房租，需扣押金不退”。由此可以看出，双方合同中约定的“押金”其用途系对何亦锋、王启升履行交纳房租义务的担保，而非违约金。因此，孙金玲关于何亦锋、王启升未按合同约定提前一个月告知不再续租，其不应退还押金的主张，缺乏合同依据，本院对孙金玲这一主张不予支持。何亦锋、王启升同意从押金中扣除欠缴的电费83元，原审据此判令孙金玲返还剩余押金，并无不当。对于孙金玲主张何亦锋、王启升在租用涉案房屋期间损坏屋内设施，应承担维修赔偿责任的问题。本院认为，孙金玲在一审期间并未就此提起反诉，在二审期间提出该项诉请，本院对此不作处理，孙金玲可就此另行主张。孙金玲的其他上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予采信。综上，上诉人孙金玲的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙金玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 齐 新二〇一六年五月四日书 记 员 司文雯书 记 员 杨倩倩