江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆花民初字第0147号原告王桂岗。原告杨善平。委托代理人周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。代理上述两原告。委托代理人顿曼蓉。代理上述两原告。被告周小兵。被告陆林芳。委托代理人张伟，江苏华峡律师事务所律师。被告沈惠弟，居民份证号码320523196407290673，汉族住江苏省昆山市玉山镇汛塘商苑20幢603室。委托代理人张伟，江苏华峡律师事务所律师。被告王建华。原告王桂岗、杨善平与被告周小兵、陆林芳、王建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员杨荣丰独任审理，并于2014年3月27日公开开庭进行了审理，原告王桂岗、杨善平及其委托代理人周鲁，被告周小兵，被告陆林芳的委托代理人张伟到庭参加了诉讼。第一次庭审后，本院依法追加沈惠弟、王建华参加诉讼，并于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告王桂岗、杨善平及其委托代理人周鲁，被告周小兵，被告陆林芳、沈惠弟的委托代理人张伟、被告王建华到庭参加了诉讼。后因案情复杂于2014年5月9日转为普通程序审理，并于2014年6月11日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告王桂岗、杨善平及其委托代理人周鲁，被告周小兵，被告陆林芳、沈惠弟的委托代理人张伟到庭参加了诉讼。被告王建华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王桂岗、杨善平诉称：2006年11月7日，二原告在昆山市花桥镇好家居房产中介信息服务所居间下与被告周小兵、唐向红签订购房合同，约定将坐落于昆山市花桥镇徐公桥小区XX号XXX室（建筑面积约78.66平方米、阁楼面积约53.10平方米、自行车库约13.19平方米）房屋作价191808元卖给二原告。房屋买卖协议签订后，原告根据协议当场支付了181808元，余款一万元约定等房屋过房后付清。合同还约定，被告在拿到房产证、土地证后应在60日内积极配合原告办理房产过户手续，否则视为违约，合同签订后原告即入住该房屋至今。原告在得知房屋房产证、土地证已经办理下来后即要求被告周小兵办理过户手续，但被告周小兵看房价比签订合同时房价上涨很多，即无依据地要求原告支付费用，否则不予过户。被告周小兵在索要费用无果的情况下，不但拒绝将上述房屋过户给两原告，反而与被告陆林芳、被告王建华恶意串通签订存量房买卖合同，并在2013R年2月1日将上述房屋过户到被告陆林芳名下。被告陆林芳、被告王建华在签订合同时对对房屋已经出售给原告的情况是知情的，同时被告陆林芳、沈惠弟、被告王建华也没有支付相应的对价。综上，现原告为维护其自身的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求法院判决：被告周小兵与被告陆林芳签订的存量房买卖合同及过户行为无效；本案诉讼费用由被告承担。被告周小兵辩称：对于原告王桂岗、杨善平的诉讼请求以及事实没有异议。当时之所以与被告陆林芳签订存量房买卖合同并过户目的是为了毁约与原告签订的买卖合同。因为当时与原告签订买卖合同时的房价与被告签订的存量房买卖合同时的房价相比，后者房价比前者房价相差大多。为此，当时和王建华商量好由王建华为我向政府垫付了政府的补差款和相应税收费用。当时由于房价上涨很多，就是为了毁约才与被告陆林芳、被告王建华一起签订的存量房买卖合同的，至今被告陆林芳或王建华也没有支付我相应的价款，当时是与被告陆林芳、王建华恶意串通的。被告陆林芳、沈惠弟的委托代理人辩称：原告诉称陆林芳与被告周小兵“恶意串通”签订存量房买卖合同购买诉争房产并过户没有证据证明。被告陆林芳在与被告周小兵购买房屋时不清楚两原告已经与周小兵签订了购房协议。陆林芳是通过王建华的介绍并对诉争房屋进行评估后，在2013年1月28日以564117元的总价与周小兵签订存量房买卖合同的。由于周小兵欠王建华借款，因此房款经周小兵同意由陆林芳与王建华结算。2013年2月1日，陆林芳与周小兵对诉争房产办理了过户手续，陆林芳取得了诉争房屋的房产证。综上，诉争房产陆林芳是以合法途径取得的财产，受法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王建华辩称：当时被告周小兵因欠我借款，双方约定由其拆迁获得的两套房产出卖给我用于抵债。我承诺出卖房屋之后抵除债务再还给周小兵。当时为了资金周转要向银行贷款，由于以我的名字不能向银行申请到贷款，所在就以被告陆林芳的名义与被告周小兵签订存量房买卖合同，并过户到陆林芳名下。现诉争房屋已向银行申请了贷款，且银行所贷的款项和还款均是被告王建华所用和负担归还。经审理查明：2006年11月7日，王桂岗、杨善平在昆山市花桥镇好家宜房产中介信息服务所居间下与被告周小兵及其妻子唐向红签订购房合同，约定：两被告将坐落于昆山市花桥镇徐公桥小区XX号XXX室（建筑面积78.66平方米、阁楼面积53.10平方米、自行车库约13.19平方米）房屋作价191808元卖给二原告。房屋买卖协议签订后，原告根据协议当场支付了181808元，余款一万元作为两被告的押金待房屋过户到两原告名下后付清。原、被告房屋买卖合同签订后约一个月原告即入住该诉争房屋至今。两原告入住诉争房屋后即与两被告办理了水电过户手续。合同还约定，被告在拿到房产证、土地证后应在60日内积极配合原告办理房产过户手续，否则视为违约。2013年年初两原告知晓诉争房屋已经过户到被告周小兵名下时，两原告要求周小兵将诉争房屋过户到两原告名下，被告以种种理由拒绝过户。另查明，2009年7月1日，被告周小兵、唐向红办理了离婚手续。2013年1月18日，周小兵和唐向红签订承诺书。承诺书约定：唐向红放弃花桥镇集善新村XX号楼XX号楼XXX汽车库、XX自行车库、XX室房屋及公桥新村XX号楼XXX室、XXX室阁楼、XX号楼XXX自行车库；周小兵取得上述房子产权证后，及购买房产的一切法律纠纷与唐向红无关；周小兵给予唐向红补偿款伍万元。还查明，周小兵于2013年1月28日和陆林芳签订存量房买卖合同将本案诉争房屋卖给陆林芳，并于2013年2月1日将诉争房屋过户到陆林芳名下。庭审查明，被告陆林芳、被告王建华均认可陆林芳本人没有实际向被告周小兵支付房屋购房款，而是以周小兵欠王建华（陆林芳表哥）的债务抵扣的，但陆林芳、王建华没有向法院提供有效证据证明王建华与周小兵的债权、债务关系。陆林芳庭审中自认其和王建华没有经济上往来。陆林芳在庭审中自认其在与被告周小兵签订房屋买卖合同没有实际去诉争房屋察看现场。还查明，被告周小兵庭审自认当时由于房价上涨很多，为了想与原告签订的房屋买卖合同毁约，与被告王建华商量制造一份虚假的房屋买卖合同并过户。为此，王建华将诉争房屋以陆林芳的名义与我签订存量房买卖合同并过户到陆林芳的名下。现诉争房屋在银行进行了抵押贷款，所贷款项均由王建华使用。被告陆林芳与被告沈惠弟系夫妻关系，诉争房产现登记为陆林芳、沈惠弟的共同财产。上述事实有动迁房居间协议一份、动迁房安置核定单、两从原告向被告周小兵付款的收据、物业公司的收据、水电收费清单、周小兵和唐向红签订的承诺书、周小兵与陆林芳签订的存量房买卖合同、陆林芳提供的房产证复印件，原、被告、被告的庭审陈述等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，陆林芳、沈惠弟、王建华与本案争议的法律关系的解决存在直接的法律利害关系，故应将陆林芳、沈惠弟、王建华列为被告。从庭审查明的事实，可以明确得出被告周小兵与被告陆林芳签订的存量房买卖合同，实际是被告王建华借用陆林芳的名义与被告周小兵签订存量房买卖合同。王建华、周小兵以陆林芳签订存量房买卖合同并过户到被告陆林芳、沈惠弟名下是为了向银行申请贷款而为的。被告王建华借用被告陆林芳、沈惠弟名义与被告周小兵签订房屋买卖合同，实际买受人应为被告王建华，本案的争议焦点为被告周小兵与被告王建华有无恶意串通，损害原告王桂岗、杨善平的利益，一、原告王桂岗、杨善平从2006年取得房屋钥匙，并进入房屋居住使用至今，被告王建华如为善意购买人，对于房屋的坐落、结构、现状应该进行现场查看，被告王建华未进入房屋现场查看径行交易，不符合交易习惯；二、关于房款的支付问题，被告周小兵的前后陈述矛盾，而被告王建华并未能就出借给被告周小兵93万元的资金来源、交付凭证提供相应的证据予以证实，故对于其陈述由借款抵算房款的辩解，本院不予采信；三、周小兵庭审陈述，被告王建华明知诉争房屋出卖给两原告的情形周小兵是明确告知过王建华的。综上，本院认为，被告王建华在与被告周小兵并不存在93万元之多的借款情况下，未现场查看房屋，且明知房屋已经出卖给两原告的情形下，为获取银行贷款就与被告周小兵以被告陆林芳签订房屋买卖合同，并将房屋过户至陆林芳、沈惠弟名下，结合被告周小兵、被告王建华的庭审陈述，本院认定被告王建华与被告周小兵存在恶意串通，其行为损害原告王桂岗、杨善平的利益，故对于被告陆林芳、沈惠弟与被告周小兵签订的存量房买卖合同确认无效。现被告陆林芳、沈惠弟与被告周小兵基于该份无效的存量房买卖合同进行房产过户将昆山市花桥镇公桥新村XX楼XX室房屋及XX号阁楼登记在被告陆林芳名下是没有法律基础的。现昆山市花桥镇公桥新村XX号楼XX室房屋及XX号阁楼已由被告陆林芳取得房屋产权证及土地证，对此原告可另行向有关部门进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告陆林芳、沈惠弟与被告周小兵签订关于江苏省昆山市花桥镇公桥新村XX号楼XXX室房屋及XXX号阁楼的《存量房买卖合同》无效。案件受理费4136元，由被告周小兵、王建华负担。此款原告已预交，被告周小兵、王建华于本判决生效之日起十日内支付给原告王桂岗、杨善平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一四年六月十九日书 记 员  冯 洁