云南省腾冲县人民法院民 事 判 决 书（2014）腾民二初字第662号原告（反诉被告）成都军区房地产管理局大理房地产管理处。住址：云南省大理市下关镇关平路10号。法定代表人殷扶波，任该管理处处长。委托代理人张春永、张拓，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）尹培留，男，汉族，1966年3月生，经商，腾冲县腾越镇龙发木制品加工厂业主，家住云南省腾冲县荷花乡甘蔗村委会甘蔗寨****。委托代理人王兴念，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告成都军区房地产管理局大理房地产管理处（以下简称大理房管处）与被告尹培留租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法组成合议庭，在诉讼过程中，被告（反诉原告）尹培留提起反诉，本院决定将本诉和反诉合并审理，并于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人张春勇、张拓到庭参加诉讼，被告（反诉原告）尹培留及其委托代理人王兴念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大理房管处诉称，2011年11月23日被告与原告签订《军队房地产租赁合同》，承租原告的场地2467平方米用于木材加工，租期一年即自2012年1月1日起至2012年12月31日止，年租金人民币37000元。合同约定租赁期满，合同解除。合同签订之前原告就明确告知被告，由于环保和影响市容市貌政府要求整改，租期届满后不在续租。2012年12月31日租期届满，原、被告双方未续签合同，原告曾多次催促被告搬离，并于2013年6月5日原告再次向被告发出书面搬离通知，被告签收后至今拒不搬离。为此，请求人民法院依法判令被告立即搬离承租原告的场地，并向原告支付租期届满后到搬让完毕期间的占用金。被告尹培留辩称，1、被告2011年11月23日与原告签订《军队房地产租赁合同》，原告将位于腾冲县地出租给被告从事木材加工，合同签订后被告没有履行合同约定的义务，导致被告相关证照无法通过年审，致使被告无法正常经营，给被告造成已交2012年的全年租金损失。2、原告在诉状中称，在合同签订之前已明确告知被告，由于环保和影响市容市貌政府要求整改，租期届满后不再续租不符合事实，相反，从腾冲县人民政府2014年5月29日《关于成滇60**号地所有承租户信访事项的答复意见》中可以看出政府对被告的合法诉求不但给以肯定，还对被告与原告的合同纠纷提供解决的方式。因此原告的诉求不能成立，请求人民法院依法判决驳回。被告尹培留反诉称，反诉人与被反诉人多年来一直持续签订关于腾冲县地的军队房地产租赁合同，反诉人每年都积极按时向被反诉人交租金，并按合同内容履行自己的义务，可在2012年被反诉人不为反诉人向军队房地产管理部门办理《军队房地产租赁许可证》，导致反诉人的企业营业执照不能通过年审，因此无法正常生产经营，并被工商管理局责令停业。根据双方2011年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》的规定，被反诉人应该配合反诉人完成其年审工作，但被反诉人没有履行合同约定的义务，导致反诉人无法正常经营，给反诉人造成已交2012年全年租金损失。针对上述问题，反诉人多次到被反诉人处反映，要求对方给予合法合理的解决，但被反诉人以各种理由推脱，直到2013年6月7日，被反诉人向反诉人送达了限期完成搬迁的通知，而根据合同约定，需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知，而被反诉人提出部队规划建设需要，不符合双方签订的合同约定解除合同的条件，被反诉人单方解除合同的行为构成了违约，应当承担相应的违约责任，根据合同的约定以及我国民法的公平原则，被反诉人应当按合同约定补偿二个月租金给反诉人作为搬迁费用。为此，请求人民法院判令被反诉人返还反诉人2012年全年租金37000元人民币及二个月搬迁补偿6167元。反诉被告大理房管处辩称，反诉人尹培留的反诉不成立，因为：1、双方签订2012年《军队房地产租赁合同》后至今，反诉人从未到被反诉人单位申领过《军队房地产租赁许可证》用于营业执照的年检，这不是被反诉人的责任，反诉人应自行承担营业执照不能通过年审产生的后果，而且从2012年至今从未停止过生产，损失从何而来，因此反诉人以此为理由要求被反诉人返还2012年全年租金，于法于理相违背，不应当受到法律的保护。2、反诉人与被反诉人签订的《军队房地产租赁合同》规定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应提前三个月通知乙方……”。该条规定是指租赁期间需提前解除合同，而不是指租赁期限届满以后，现租赁期已届满，也就不存在提前三个月通知的义务，因此被反诉人不存在违约，也就不必补偿搬迁费用。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：租赁期是否届满？被告（反诉原告）应否给付占用金？原告（反诉被告）是否存在违约？针对诉讼请求，原告大理房管处向本院提交以下证据：1、腾土国用（2003）字第104635号《国有土地使用证》、（2012）成蜀军房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》各一份（复印件），欲证明原告依法取得成滇字6045号座落范围内的土地使用权和军队房地产租赁许可。2、腾冲县人民政府腾政函【2012】1号《关于拆除东营部队内简易房屋的函》一份（复印件），欲证明由于被告未经批准擅自搭建简易房进行木材加工，存在安全隐患和影响市容市貌，加上噪音、粉尘、排污等问题，政府要求整治和拆除的事实。3、《军队房地产租赁合同》一份（复印件），欲证明原告与被告签订了房地产租赁合同，合同约定了双方的权利义务。4、成都军区大理房管处通知、云南天之泰律师事务所律师函、云南天之泰律师事务所送达证各一份（复印件），欲证明租期届满后，经原告通知，被告拒不搬让，非法占用军事用地。5、证人杨某出庭作证，证明自己系大理房管处聘用的临时工作人员，协助大理房管处办理腾冲房地的租赁事宜，2012年大理房管处与被告尹培留签订合同时就明确告知对方只能再签订一年，租期届满后就不再续签。经质证，被告尹培留对原告大理房管处提交的证据1的真实性认可，但认为原告并没有提供过《军队房地产租赁许可证》给被告，导致被告无法进行年检；对证据2的真实性认可，对关联性不认可，认为与本案无关；对证据3的真实性认可，但认为本案中被告并没有转租的行为及事实，而且2011年交纳了2012年的租金后被告都没有再生产经营；对证据4不认可，认为是原告单方作出的，不具有强制力；对证据5不认可，认为证人与原告有利害关系，所作证言有不真实性。被告尹培留针对其答辩理由及反诉请求，向本院提交以下证据。1、腾冲县腾越镇龙发木制品加工厂营业执照、尹培留身份证各一份（复印件），欲证明被告（反诉原告）系龙发木制品加工厂业主，符合反诉的主体资格。2、《军队房地产租赁合同》（复印件）、租金发票各一份，欲证明被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2012年签订租赁合同、交付租金的事实，并证明合同成立、生效。3、腾冲县人民政府关于《成滇60**号地所有承租户信访事项的答复意见》一份（复印件），欲证明原告（反诉被告）提出的诉求无事实依据，以及原告（反诉被告）构成先期违约行为的事实。4、成都军区房地产管理局大理房地产管理处的通知一份（复印件），欲证明2011年签订合同时告知被告（反诉原告）的相关事项。5、工商行政管理局出具的证明一份（复印件），欲证明原告（反诉被告）不为被告（反诉原告）向成都军区房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，导致反诉人的木制品厂2012年营业执照不能通过年审。6、综合治理费、卫生费收据各一份，欲证明2012年向原告交纳了综合治理费及卫生费。经质证，原告（反诉被告）大理房管处对被告（反诉原告）尹培留提交的证据1、2、4认可；对证据3、5不认可，认为与本案无关；对证据6的真实性认可，但认为与本案无关。本院认为，原告提交的证据1、3客观真实，本院予以采信；证据2被告认可其真实性，本院予以采信；证据4虽是原告单方制作，但已送达被告，其反映租赁期限届满后，原告要求被告限期搬让，被告至今未搬让的事实，本院予以采信；证据5没有其他证据佐证，本院不予采信。被告提交的证据1、2、4原告认可，本院予采信；证据3客观真实，但不能证明被告的观点，只能证明承租户因涉及搬迁的事项信访，政府给予答复的事实，其与本案无关，本院不予采信；证据5只能证明被告2012年度的营业执照没有通过年检，但不能证明被告的观点，故本院对其真实性予以采信，对证明观点不予采信；证据6与本案无关，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告与被告于2011年11月23日签订《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将位于腾冲县成滇字第6045号的场地面积2467平方米出租给被告用于木材加工，租期一年即自2012年1月1日起至2012年12月31日止，年租金为人民币37000元。租期届满后原、被告双方未续签合同。原告于2013年6月5日向被告发出书面通知，告知被告不再将该场地出租，并要求被告于2013年6月30日前自行搬迁完毕。因被告未搬迁，原告于2014年8月27日再次发出函件，要求被告于2014年9月15日前将其承租范围内的设备和物品搬让完毕，但被告至今未搬离。本院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同有效，合同双方应按约定履行义务。原、被告双方签订租赁合同的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁场地，出租人没有提出异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对不定期租赁合同，双方当事人可随时解除合同。本案原告于2013年6月5日通知被告，不再将该场地租赁给被告使用，要求被告于2013年6月30日前自行搬迁完毕，该通知内容已明确告知被告解除双方的租赁合同。双方的租赁解除后，被告尹培留没有按期搬离和支付租金，一直占有和使用原租赁场地，在此期间，其占用行为不受法律保护，并应支付相应费用。支付租金和占用费的标准，因双方未另行约定，应参照原租金标准计算，故原告要求被告搬离租赁场地，并向原告支付租期届满后至搬让完毕期间场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。被告应给付原告自2013年1月1日起至2013年6月30日止半年租金人民币18500元、自2013年7月1日起至判决确定搬迁完毕之日止按每天人民币101.37元计算的场地占用费。原、被告双方签订的租赁合同只是约定原告负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，而原告在2012年4月28日已经办理《军队房地产租赁许可证》，已履行合同义务，被告提出原告未向被告提供《军队房地产租赁许可证》，导致其无法通过年审，致使被告无法从事生产经营，造成2012年全年租金损失的理由不能成立；被告提出提前解除合同的，应当按合同约定提前三个月通知的理由亦不能成立，因该规定是指租赁期间需提前解除合同的情形，本案中原告在2013年6月5日通知被告解除合同时，原合同期限已届满，对不定期合同的解除给予了被告合理的搬让时间，故对被告提出返还2012年全年租金37000元及补偿二个月搬迁费6167元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第九十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）尹培留于本判决生效之日起十五日内搬离所租赁的土地，并将该地交付原告（反诉被告）成都军区房地产管理局大理房地产管理处。二、由被告（反诉原告）尹培留于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）成都军区房地产管理局大理房地产管理处租金人民币18500元及自2013年7月1日起至本判决确定的土地交付之日止按每天人民币101.37元计算的场地占用费。三、驳回被告（反诉原告）尹培留的反诉请求。案件受理费人民币1550元，由被告（反诉原告）尹培留交纳。反诉费880元，由被告（反诉原告）尹培留交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  李建安审 判 员  马艳萍人民陪审员  寸待勇二〇一四年十一月二十七日书 记 员  王维娟