山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2014）胶民初字第1276号原告宋美云，女，汉族，住山东省。委托代理人刘志锐，山东友华律师事务所律师。委托代理人李珣，山东友华律师事务所律师。被告青岛宏亚置业有限公司，住所地山东省。法定代表人焦志建，总经理。委托代理人单广婷，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。原告宋美云诉被告青岛宏亚置业有限公司（以下简称宏亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋美云的委托代理人李珣，青岛宏亚置业有限公司的委托代理人单广婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月27日，被告向原告销售其开发的胶州京沪花园房产，原告向被告支付购房（含车库）款270000元。至今该项目仍不具备销售条件。原告请求依法判令被告返还购房款270000元，并赔偿按照同期银行贷款利率计算的自2009年9月27日起至判决生效日的利息损失及诉讼费用。被告辩称，1、被告从未收到过原告的任何形式的任何款项，不存在应予返还的情况。原告没有证据证明其款项实际支付到了被告的帐户内或被告的财务部门，应该由实际的收取人返还。2、原被告间没有合同关系，即使有该合同也是无效的。涉案的“京沪花园”的土地性质仍是集体用地，建设方为胶州市三里河街道办事处战太安村民委员会而非被告，该房屋是不能作为商品房对外销售的，更不会取得“预售许可证”。无效的合同自始无效，产生的法律后果是互相返还；从原告的诉求来说，其也并未要求先解除合同，再返还购房款，说明其也认为原被告间的合同是无效的，不需要解除，而是直接返还。如果双方间的合同是有效的，在不解除的情况下，其无权要求返还。3、原告即使实际支出了其主张的款项，也是因其自身的过错，如有损失也应由自己承担，与被告无关。原告家住胶州市，涉案的“京沪花园”也位于胶州市，其有足够的条件去了解所购买房屋的真实情况，包括真正的开发商是谁，房屋的性质是商品房还是农村安置房，是否取得相应的、合法的开发手续等作为一个购房者应了解的基本信息，对此原告毫不知情，其存在过错或故意；被告是在2009年6月20日与胶州市三里河街道办事处战太安村民委员会签订的《协议书》，于2009年11月17日解除，在被告解除协议的2天后（2009年11月19日），涉案项目就由青岛智华房地产开发有限公司承建施工，并在报纸上公告申报债权的通知。在合同期内被告没有任何的履行行为；在该项目任何可见的外观上，也从未出现过被告的名称、标识或宣传资料等，出现的均是实际承建公司的信息。在此后长达4年多的时间里，原告对此竟一无所知，实在是有悖常理。如知道却不及时主张自己的权利，是对自己权利的漠视与放弃；众所周知（也是基本常识），交付房屋预付款，应在开发商设置在项目周围的售楼处或开发商办公场所进行，并由专门的财务部门的财务人员收取，而在上述条件毫不具备的情况下，原告就将大笔款项轻易的交付给个人，被告有理由怀疑其交款的真实性与真正目的。4、违约金或利息计算的条件是合同约定或法律规定，一方应为某种行为而未为某种行为时为起算点来计算的，本案中被告并未承诺何时交房，及如不能交房，何时返还购房款，其利息计算的起点没有约定及法定依据。5、原告的收款收据系被告遗失的收据中的一份，被告于2009.12.4登报声明。6、本案涉及刑事犯罪，应该先刑事后民事，本案应中止审理。综上，被告未收到过原告的款项，其支出的购房款应向实际收款人主张，其主张的利息或损失没有依据，法院应驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2009年6月20日，匡荣富以宏亚公司名义与胶州市南关街道办事处战太安村民委员会签订“京沪花园”开发建设的协议书，肖健是匡荣富安排的现场施工管理人员，肖健经手出售了京沪花园的部分房产。另查明，被告宏亚公司开发的京沪花园是胶州市南关街道办事处战太安村的集体土地上开发建设，并非商品房建设用地，至本案起诉时未取得商品房销售许可证。原告宋美云为证明其主张提交以下证据：1、编号为0936691、0936694的收款收据两张，欲证明原告宋美云分别于2009年9月27、2009年9月30日向被告宏亚公司交纳了预购房屋款项240000元及车库款项30000元，共计270000元，被告宏亚公司出具了由肖健签名且盖有该公司财务专用章的收款收据。2、报纸复印件一份，欲证明原告所持有的被告开具的两张收据在被告登报遗失收据序列范围内。3、（2013）青民一终字第2525号民事判决书一份，欲证明被告以此种方式出售房屋的行为，已被法院判决返还购房者相应款项。被告对原告的证据提出以下质证意见：对证据1表面形式的真实性无异议，但对证明内容有异议。收据上记录的款项，被告从未收到过，所涉及的京沪花园并非被告开发，被告无权进行该房屋的销售；从数字书写上来看，根据常理，该数字并非是出自专业的财务人员之手，证明原告有失查的过错，对自己的权益没有尽到应有的谨慎注意义务；仅有收据而没有款项转账证明，不能证明己将所述房款交到被告手中；对证据2由于是复印件，不予质证；对证据3表面形式的真实性无异议，对该判决书认定的事实及结果，被告不予认可，理由详见答辩状。宏亚公司为支持其抗辩主张提交证据如下：1、2009年6月20日被告与胶州市南关办事处战太安村村民委员会签订的协议书复印件一份及2009年11月17日双方签订的解除协议书复印件一份。欲证明：1、涉案房产的建设方是战太安村村民委员会而非被告；2、涉案房产非商品房，而是村民安置房；3、被告在签订合同不到5个月的时间就解除，该协议从未履行，被告在涉案房产的地方从未做过任何的宣传、标识或其他能够体现涉案项目与被告有关的任何信息，原告认为被告为该房产的开发商，轻易的交付购房款系其自身的完全过错。2、2009年11月19日战太安村与案外人青岛智华房地产开发公司签订的协议书复印件一份及于2009年11月21日签订的补充协议复印件一份，欲证明在被告与战太安村解除合同的第三天，战太安村就与智华房地产公司签订了施工协议，并自此后实际履行，至今都是由智华房地产公司施工，所有的外部标识、信息都是该公司。3、2009年12月30日青岛智华房地产开发公司的登报声明一份，欲证明在报纸类的公开传媒上已经出现公开的信息，涉案项目已经由青岛智华房地产开发公司承建并由债权人申报债权，综合证据2、3，自2009年至今四年多的时间，原告对此信息毫不知情，不符合常理，其不主张权利系对自身权利的漠视，其自身存在严重过错。4、被告的登报挂失声明一份及登报费用发票一份，欲证明宏亚公司遗失编号为0936681-0936700的收款收据一组，已登报声明作废，原告收据系其遗失的收据中的一份，原告所交的款项并非由被告收取，其款项也并非交至被告公司，另外证明该登报声明的时间2009年12月4日，至今己长达四年半之久，该信息是在公开的报纸公示，原告理应有所知悉，不及时处理是其对自身权利的漠视，其自身存在严重过错。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但在证明内容上有异议，从被告提交的证据来看，被告与战太安村签订合同是在2009年6月20日，解除合同是在2009年11月17日，证明该段时间被告负责京沪花园开发建设，而被告给原告所开的收据系该段时间开具的。至于被告所说其与战太安村委之间的协议从未履行，是另一法律关系，与本案无关；对证据2、3的真实性无异议，战太安村委与青岛智华房地产开发公司签订的协议与补充协议约定京沪花园的一切权利义务纠纷由青岛智华房地产开发公司承担，属于典型的内部协议，根据合同法的规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的应当经债权人同意，未债权人的允许，对债权人不发生法律效力。况且，原被告之间的预购合同本不具效力，基于此合同之上的债务转让也应是无效的；对证据4的真实性无异议，其登报挂失行为在法律上没有除权效力，况且被告给原告出具的收据在前，其登报声明在后，因而不影响原告购房款收据效力。在（2012）胶民初字第4754号案件审理过程中，宏亚公司申请胶州市人民法院向胶州市公安局调取肖健涉嫌刑事犯罪的相关材料。胶州法院据此向胶州市公安局调取的文件及内容如下：1、宏亚公司举报肖健的《报案材料》。宏亚公司在该材料中称肖健自2009年5月1日在该公司胶州项目部干临时工，具体负责公司开发的“京沪花园”工程项目的施工管理。宏亚公司指控肖健将公司空白收款收据一本拿走并利用职务之便私自以公司的名义销售“京沪花园”房产，利用职务之便侵占公司财产。2、宏亚公司与胶州市南关办事处战太安村民委员会2009年6月20日签署的《协议书》。该协议约定了双方关于房屋建设、分割等事宜。3、胶州市公安局对胡矩忠的《询问笔录》。证实胡矩忠2009年任胶州市三里河街道办事处战太安片分管书记，胡矩忠陈述匡荣富开发战太安村旧村改造工程，肖健给匡荣富打工期间卖了一些房子，给购房人开具了盖有宏亚公司财务专用章的收款收据。4、胶州市公安局对肖健的《讯问笔录》。肖健称2009年4月进入匡荣富挂靠的宏亚公司工作至2009年11月，担任战太安村安置楼项目技术员。宋美云的编号为0936693的270000元的收款收据为其开具，对应的款项是购买京沪花园小区的房款，当时卖房经过了匡荣富的同意。5、胶州市公安局对匡荣富的《询问笔录》。匡荣富称自己2004年承揽了战太安村“京沪花园”开发建设项目，后停工。2009年6月挂靠在宏亚公司，作为宏亚公司胶州公司项目部的经理，以宏亚公司名义与战太安村委签订了一份京沪花园开发建设协议。2009年5月，肖健经人介绍到宏亚公司工作，负责现场施工管理。2010年5月，其到公安机关举报宏亚公司员工肖健利用职务之便侵占公司钱财，以公司名义卖给别人京沪花园房子侵占房款。上述事实，有原告提交的编号为0936691、0936694号的收款收据两张、报纸复印件一份、（2013）青民一终字第2525号民事判决书一份，被告与胶州市南关办事处战太安村村民委员会签订的协议书及解除协议书各一份、被告的登报挂失声明一份及登报费用发票一份及当事人陈述在案为凭，经当事人质证及本院审查，可以采信。本院认为，综合双方当事人的主张，本案争议的焦点问题是：1、宋美云与宏亚公司之间是否存在房屋买卖合同关系；2、宏亚公司应否支付宋美云已付购房款及银行贷款利息损失；3、本案应否中止审理。关于第一个焦点问题，根据我国合同法的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式；当事人采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中原告宋美云提交盖有宏亚公司财务专用章的购房款收据以证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，宏亚公司否认双方之间存在房屋买卖关系，并提交收据登报作废的报纸声明予以证明。对此，本院认为，宋美云提交的财务收据上明确载明了所收的款项性质为购房款以及具体房号、单价、总价、面积、车库价格，被告对其上加盖的本公司的财务专用章未提出异议。故，本院对宋美云已经支付270000元购房款的事实予以确认。而根据（2012）胶民初字第4754号案件审理过程中向胶州市公安局调取的关于肖健涉嫌刑事犯罪的相关材料显示，肖健系宏亚公司聘请的“京沪花园”工地技术员（在（2013）青民一终字第2525号案件审理过程中，宏亚公司已认可肖健的身份），肖健利用职务便利拿走宏亚公司财务收据并以宏亚公司名义出售多套房产。因肖健系宏亚公司“京沪花园”工地技术员，且持有盖有宏亚公司财务专用章的财务收据，宋美云有理由相信肖健出售房产的行为系代表宏亚公司的职务行为，虽然宏亚公司已经登报声明包括宋美云提交的房款收据在内的收款收据作废，但肖健为宋美云出具购房收据在前，宏亚公司后来登报作废收据的行为不能否认宋美云提交的购房款收据的法律效力。综合以上分析，应当认定原告宋美云与被告宏亚公司之间存在房屋买卖合同关系。关于第二个焦点问题，本院认为，因涉案房屋系建设在集体土地之上的安置房且至今未取得商品房预售许可手续，双方达成的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。根据我国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告之间的房屋买卖合同无效，宏亚公司应当将其公司工作人员肖健代表公司收取宋美云的购房款270000元予以退还。因宏亚公司明知京沪花园小区非商品房而将房屋对外出售收取房款，且至今无法交付房屋，而宋美云已经支付购房款多年，基于公平原则，宏亚公司应当支付宋美云已付购房款的同期银行贷款利息作为损失予以赔偿。关于第三个焦点问题，本院在上述分析中已认定肖健出售房产的行为系职务行为，由此造成的法律后果理应由宏亚公司承担。因此，肖健的行为是否构成犯罪并不影响本案的处理。故，本院对宏亚公司中止本案审理的请求不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第三十六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛宏亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋美云购房款（含车库）人民币270000元。二、被告青岛宏亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋美云购房款的利息损失（以本金240000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2009年9月28日至本判决生效之日；以本金30000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2009年10月1日至本判决生效之日）。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6396元，保全费2370元，由被告青岛宏亚置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  管清娟代理审判员  刘婷婷人民陪审员  董玉珍二〇一四年六月三日书 记 员  王文杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十一条【书面形式】书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第三十六条【书面合同与合同成立】法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。