中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四(民)初字第1544号原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司，住所地上海市淮海中路1010号嘉华中心18楼。法定代表人冯建雄，董事长。委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人孙骏。被告ZHANGHAO（张豪）。原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司诉被告ZHANGHAO房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘轶、孙骏、被告ZHANGHAO到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月6日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，根据合同条款约定，被告向原告购买位于上海市某路某弄《某庭C》某号某层某室房屋一套。房价款为13,390,590元。合同另约定，被告应于2012年11月28日付清第二笔房款3,520,590元，2012年12月31日付清第三笔房款9,370,000元，但被告一直拖延至2013年3月26日才支付第二笔房款，2013年3月26日、27日、29日才分三次支付完第三笔房款，分别逾期118天、85天、86天、88天，产生逾期违约金共计679,197.07元。虽然原告曾多次要求被告支付上述违约金，但被告至今仍没有按约支付。原告认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时支付购房款已构成违约，应承担相应的违约责任。故请求判令被告支付原告违约金679,197.07元。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告双方签订预售合同前，原告承诺帮助被告办理银行贷款，并承诺在预售合同规定的付款时间内拿到按揭房款没有问题，故被告签订预售合同，并支付第一笔房款。银行贷款办理过程中，由于国家政策的限制，导致被告前后更换三家银行才通过贷款申请。在这个过程中，被告为付款延迟的问题不时和原告沟通，原告同意有90天左右的宽限期。2013年3月26日，被告支付完最后一笔房款后，原告通知被告交房。被告在2013年5月7日到原告交房中心办理交房手续，支付应付的费用，拿到钥匙。虽然在交付通知书上第三条写有办理收楼手续须先结算滞纳金，但是原告销售人员称被告非恶意拖欠和国家有关政策限制造成的特殊原因，该项滞纳金被默认解决了，故给被告交房。另预售合同中也明确只有在被告付清所有费用后原告才给被告交房，但是现在已经交房，表示原告已放弃滞纳金的诉求。且原告主张的违约金标准过高，要求法院进行调整。经审理查明，2012年11月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买某路某弄《某庭C》某号某层某室（以下简称“系争房屋”），建筑面积为179.32平方米，每平方米单价为74,674.27元，总价款为13,390,590元。交房日为2013年3月31日前。付款方式为分期付款，贷款方式商业贷款。2012年11月6日与甲方签约，并付首付款500,000元；2012年11月28日前支付房款3,520,590元；2012年12月31日前支付房款9,370,000元。合同补充条款第七条约定关于付款及违约责任：乙方如未按本合同约定的时间支付相应房价款的，均视为乙方逾期付款，应按下列方式处理：（1）乙方逾期付款累计在60日之日的，则自本合同约定的应付款期限届满后的第一天起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金，本合同继续履行；（2）乙方逾期付款累计超逾60日的，则甲方有权选择：（a）继续履行本合同（无须书面通知乙方），则自第61日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；（b）解除本合同，……。第九条约定为避免疑问，双方一致确认，无论本合同是否有相反规定，只有在完全满足下述所列之全部条件后，甲方有义务将该房屋交付给乙方，否则甲方有权推迟该房屋的交付日期直至乙方付清总房价款或/及违约金，赔偿金等，并且甲方不承担任何延期交房责任，但乙方承担的违约责任并不因此减少或降低:（i）甲方已收到乙方支付的该房屋的总房价款（包括乙方自付部分及以按揭贷款支付的部分（如适用））、违约金（如有）等，并办理完毕因实测建筑面积与预测建筑面积的面积差面而进行房价款多退少补的结算手续（在可操作时）；……2013年2月23日，原告向被告发送催款通知书，要求被告速至某路某号支付第二笔、第三笔房款，同时要求被告支付违约金235,947.05元。2013年3月11日，原告向被告发送催款通知书，内容为尊敬的张豪先生：您购买的上海市某路某弄《某庭》某号某室现已具备交付条件，但由于您至今仍然拖欠我公司购房款12,890,590元，因此，为使您能够尽早按《上海市商品房预售合同》的约定具备收楼资格，特告知您务必速至某路某号《某庭》售楼中心支付上述逾期房款。另外，我公司将保留对您逾期支付房款而产生的违约金之处理权。若你在收到本通知书以后，仍旧不及时向我公司支付拖欠的相关款项，则我公司将根据上述合同中的相关约定，依法对你采取必要的法律措施，而因此所产生的相关不利之法律后果均将由你承受。2013年3月26日，被告支付原告购房款4,180,590元，3月28日，支付7,068,539元。2013年4月2日，原告向被告发送项目交付通知书，通知被告于2013年4月6日至原告处办理售楼手续，并要求被告携带滞纳金679,197.07元。5月7日，原、被告办理交房手续。2013年8月17日，原告向被告发送违约金催缴通知书，内容为因被告逾期支付房款118天，产生违约金679,197.07元，要求被告尽快支付。另查明，被告因自身资金周转原因导致延迟支付第二笔购房款。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的上海市商品房预售合同、催款通知书、违约金催缴通知书、转账凭证、项目交付通知书、房屋交接验收单等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按照合同约定按期支付房款，原告向其主张逾期付款违约金，具有合同依据，本院予以支持。被告主张原告曾给予其付款宽限期限，但未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。关于被告认为在其未支付违约金的情况下，原告仍然将系争房屋交付给被告，故已经放弃了向被告追索违约金的主张，本院认为，这仅仅是原告放弃被告支付违约金作为其交房前提的权利，并未放弃其向被告主张违约金的权利，故对被告这一主张本院不予支持。但根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而原告未向本院提供证据证明其损失，因此被告辩称原告主张的违约金过分高于所造成的损失的意见，本院予以采纳。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告ZHANGHAO（张豪）自本判决生效之日起十日内向原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司支付违约金350,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币减半收取计10,591.97元，由被告ZHANGHAO负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  程丽娜二〇一四年六月二十五日书 记 员  朱 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。