眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2015)眉东民初字第03657号原告：柯水安，男，1965年8月22日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。委托代理人：贺建芳，眉山市华诚法律服务所法律工作者。被告：王学章，男，1963年6月7日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托代理人：黄利胜，四川达宽律师事务所律师。原告柯水安诉被告王学章房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陈曼适用简易程序，后因案情复杂，本案转成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柯水安及其特别授权委托代理人贺建芳、被告王学章的特别授权委托代理人黄利胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯水安诉称，2010年9月1日原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于眉山市金罗马假日广场7号楼1层A7-40等营业用房出租给原告使用，产权面积为562.88平方米，单价为每平方每月12元，租赁期限为10年，从2010年11月15日至2020年11月14日止；租金支付方式为2010年11月15日至2015年11月14日的前五个租赁年度内，第一、二年租金不变，年租金81054元，从第三年开始，每年租金在上一年度的基础上上涨10%。2015年11月15日起至2020年11月14日止的五个租赁年度内的租金根据市场行情双方另行协商。2010年9月8日原、被告签订一份《房屋租赁合同》，被告将位于眉山市金罗马假日广场7号楼2层B7-8A、B7-7营业用房出租给原告，产权面积63.91平方米，单价为每平方米每月8元，租赁期限为10年，从2010年11月15日至2020年11月14日止，租金及支付方式与第一份《房屋租赁合同》相同。原告与其他几十户房东签订了租赁合同，将7号楼一层、二层整体租下，并将房屋装修，用于经营超市。第一个五年租赁期间双方均按照合同履行。第二个五年租赁年度的租金，因被告不根据市场行情，无理抬高租金，要求一层每平米每月30元，二层每平米每月20元。双方多次协商无果，被告单方解除租赁合同，在该栋楼房张帖租赁房屋的有关广告。2015年11月20日被告无故将租赁房屋断电，原告被迫中断营业。被告给原告造成很大的经济损失，故原告请求判决：1.原、被告继续履行双方签订的两份《房屋租赁合同》。原告给付被告2015年11月15日至2016年11月14日止租金118669元(一层)+8980元(二层)=127649元(按上一年度租金的10%上涨计算)；2.被告赔偿原告经济损失277584.4元。被告王学章辩称，租金条款为房屋租赁合同中的核心条款，双方签订的两份《房屋租赁合同》对后五年的租金约定为“根据市场行情双方另行协商”，现双方协商无果，故被告有权解除合同。被告已经向原告发出了解除合同的通知，租赁合同至通知到达原告时解除。原告现并未请求确认解除合同无效，故双方之间的租赁合同已经解除；其次原告经营超市租赁的房屋为61户，被告只是其中一户，被告不愿意继续租赁房屋，且原告并无证据证实相关60户都愿意继续租赁，故房屋继续租赁已无现实可行性；最后，原告的损失并无法律依据和相关证据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月1日王学章作为甲方、柯水安作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于眉山市金罗马假日广场7号楼1层A7-40等营业用房出租给乙方使用，产权面积为562.88平方米，租赁期限为10年，从2010年11月15日起至2020年11月14日止；租金支付方式为2010年11月15日至2015年11月14日的前五个租赁年度内，第一、二年租金不变，年租金81054元，从第三年开始，每年租金在上一年度的基础上上涨10%；2015年11月15日起至2020年11月14日止的五个租赁年度内的租金根据市场行情双方另行协商确定。双方还约定了其他权利、义务。2010年9月8日王学章作为甲方、柯水安作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于眉山市金罗马假日广场7号楼2层B7-8A、B7-7营业用房出租给乙方，产权面积63.91平方米，租赁期限为10年，从2010年11月15日起至2020年11月14日止；租金支付方式为第一、二年租金不变，年租金6135元，从第三年开始，每年租金在上一年度的基础上上涨10%；2015年11月15日起至2020年11月14日止的五个租赁年度内的租金根据市场行情双方另行协商确定。双方还约定了其他权利、义务。同时柯水安与其他几十户与承租房屋相邻的业主签订了租赁合同，将眉山市金罗马假日广场7号楼一层、二层整体租下，并将房屋装修，用于经营“东坡区生命世纪华联连锁超市眉山店”（以下简称金罗马华联超市）。第一个五年租赁合同期间双方均按照合同履行了自己的权利、义务。第一个五年租赁年度届满后，因双方对符合“市场行情租金”理解差异巨大，对第二个五年期间的租金，双方经多次协商无果。2015年10月16日，王学章等10位出租人向柯水安发出“关于变更房屋租金的通知”，通知“从2015年11月15日至2016年11月14日年度，房屋租金调整为一层每平方米每月30元，二层每平方米每月20元。从2016年11月15日起，每年租金在上一年度的基础上上浮10%。请务必于2015年11月1日前反馈你方书面意见，若双方对租金事项不能达成一致，我方将解除双方房屋租赁协议”。2015年10月23日，柯水安书面回复各出租人“根据现在的市场行情，我方建议一层租金每平方米20元，二层租金按去年10%递增。一层从第三年起每年租金在上一年基础上递增10%。如不能达成一致意见，你方要求解除房屋租赁协议，由此造成的经济损失由你方房东承担”。2015年11月23日王学章等9位出租人的委托代理人曹定平向四川省眉山市眉州公证处申请对柯水安所经营的超市现状及搬迁超市内物品的过程进行证据保全公证。公证内容为“2015年11月23日下午14：20，曹定平与公证人员来到东坡区通义路610号金罗马假日广场7栋1层，曹定平江再次通知承租方柯水安的《通知》张贴于其所经营的超市卷帘门上。次日下午14：40，曹定平及其所请的搬运工对柯水安所经营的超市内的货架及少量货物搬出该房屋外，放置在超市左侧的空地上。曹定平口头通知该超市的一名股东，表示少量货物及货架已经搬出，请其妥善保管。”《通知》内容大致为“租期已到，双方协商未果，请承租人柯水安到期撤场”。另查明，金罗马华联超市为个体工商户，登记业主为柯水安，还有其他合伙人。2015年11月20日、11月23日因金罗马华联超市多位房东强制其搬迁一事双方在眉山市××区××街道高灯社区人民调解委员会调解无果。还查明，王学章签订的两份房屋租赁合同涉及的房屋所有权人为王学章，共有情况为共同共有。以上事实，有两份房屋租赁合同、关于变更房屋租金的通知、回复、四川省眉山市眉州公证处（2015）眉市证字第389号公证书、公证光盘、眉山市××区××街道高灯社区人民调解委员会调解工作记录、房屋产权证书以及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，王学章虽然为诉争房屋的共同共有人之一，但在两份房屋租赁合同均已实际履行五年并且在此期间其他房屋共同共有人并未提出异议的情况下，柯水安与王学章签订的两份房屋租赁合同在第一个五年租赁期限内合法有效。针对原告要求继续履行第二个五年租赁期限内的合同的诉讼请求，本院评判如下：房屋租赁合同中租金及其支付期限和方式是房屋租赁合同中的主要条款。双方签订的租赁合同中约定“根据市场行情双方另行协商确定”，意即双方对租金的协商不仅要根据市场行情，也需双方协商。但租赁合同未对如果双方协商无果的情况下如何处理作约定。在双方对租赁合同的主要条款都无法达成一致意见的情况下，原告柯水安要求被告王学章按照柯水安提出的租金继续履行合同，无事实依据，本院不予支持。况且从本案的实际履行状况分析，柯水安经营的金罗马华联超市涉及的出租人有几十户，王学章仅仅是其中一户。在王学章经本院再三询问仍然不愿继续履行合同、其他出租人以实际行为表明拒绝继续履行租赁合同的情况下，原告要求继续承租房屋经营超市的合同目的无法实现，本案标的物也无法实际继续履行。因原告的损失请求是建立在其要求继续履行合同的请求基础之上，故对于原告要求继续履行合同、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四十四条第一款、第二百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告柯水安的诉讼请求。本案诉讼费1809元，由原告柯水安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  夏 琨审 判 员  陈 曼人民陪审员  夏文安二〇一六年五月二十五日书 记 员  黄浩洋