云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2327民初158号原告罗青梅委托代理人张文海，云南律佑众律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告永仁润发房地产开发有限公司。法定代表人杨润平，系公司董事长。委托代理人邱波，被��公司员工。委托权限：特别授权。委托代理人修义华，被告公司员工。委托权限：特别授权。原告罗青梅诉被告永仁润发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理。依法由审判员王文菊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗青梅及其委托代理人张文海，被告的委托代理人邱波、修义华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月22日，原告与被告签订了商品房购销合同，原告向被告购买位于永仁民族文化大街一品水岸第9幢1单元11层03号商品房。合同约定：第四条计价方式与价款：套内建筑面积为111.6平方米，每平方米2848.32元,总金额317872元；第六条付款方式与期限：3、银行按揭：乙方于2011年9月17日向甲方支付总房款43.37%即137872元作为首付款，剩余56.63%的房款即180000元作为银行按揭。第七条交付期限：甲方（被告）应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）；第九条逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列[一][二]种方式处理：逾期60天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同等合同条款。合同签订后，于2011年10月27日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2011年9月17日原告按约定支付首付款137872元给被告，2012年9月5日原告向中国农业银行永仁��支行贷款180000元支付给被告。2014年12月25日原告支付被告契税、安防系统等费用16262元。原告按合同约定已交清了所有购房款及相关税费，但被告未按约定于2013年5月31日交房。至2014年12月25日原告向物管公司领取钥匙，但房屋一直未验收。被告的行为已违反合同约定。现请求判令：1、被告支付逾期交房违约金47680.8元；2、被告支付逾期办理房屋产权证、国有土地使用证违约金3178.72元,并办理完房屋产权证、国有土地使用证；3、要求退还太阳能和安防系统的费用3760元。诉讼费由被告承担。被告辩称，1、根据《商品房购销合同》的约定，被告应于2013年5月31日将原告购买的商品房9-1103号住房交付原告使用。2013年5月28日，被告按合同约定的方式通知原告接房，原告接到通知后通过熟人从物管公司领走钥匙，并强行对房屋进行装修，曾多次与开发公司和物管公司��生纠纷，两次被停水停电，原告才于2013年8月8日到物管公司交纳了物业管理费（2013年6月1日至2014年5月31日）、施工垃圾清运费、电梯使用费。被告多次催促原告办理接房手续，原告于2014年12月25日到公司交纳了契税、维修基金及相关配套设施费用，签订了“双方无违约责任已完成交房”的接房表格。答辩人认为，被答辩人已从2013年6月1日起交了物管费，并装修入住，原告已实质性占有了房屋，根据最高人民法院司法解释第十一条“对房屋的转移占有视为交付使用”之规定，被告不存在逾期交房的事实，原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求依法不能成立。2、被告于2014年12月25日接到原告办理房屋产权证书的委托后，及时整理完善办证所需资料，报送到永仁县房屋所有权办证机关，房屋所有权办证机关于2015年8月办理了房屋所有权初始登记（业务宗号：SYR20150830005��，确认了房屋产权证号为：YRRF09111**。2015年11月2日办理房屋所有权转移登记时，发现原告的身份证复印件不清晰，不能填证，遂通知原告重新提交身份证复印件。待原告提交彩色身份证复印件时，办证机关已暂停办证。在整个办证过程中，被告无过失，不应承担违约责任。3、太阳能热水器和安防系统已经安装，请求驳回原告第三项诉讼请求。原告为证实其主张向本院提交下列证据：1、身份证复印件，欲证实原告的基本情况及诉讼主体资格；2、商品房购销合同，欲证实原告于2011年9月17日向被告购买了一品水岸9栋1103号房的事实。3、住房公积金借款合同、借款凭证及税收缴款书，欲证实原告按合同约定于2012年9月5日向银行按揭贷款18万元转给被告，原告已付清房款及原告缴纳税款4756.39元的事实；4、收据及交费明细表，欲证实2014年11月25日向被告交纳了办证所需税费16262元，双方完成交房的事实；5、发票，欲证实原告支付房款的情况；6、民事判决书，欲证实房屋验收合格符合交房条件是2014年6月17日。经质证，被告对证据1、2、3、4、5均无异议，对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为2014年6月17日只是备案时间而不是验收合格时间。本院认为，原告提交的上述证据，能证实原告欲证实的事实，本院予以采信。被告为证实其抗辩主张向法庭提交下列证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件，欲证实被告公司的诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》，欲证实原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告购买一品水岸9幢1103号住房的事实；3、一��水岸接房交费明细表、罗青梅代交费收据、委托书、罗青梅房屋档案资料，欲证实原告于2014年12月25日与被告办理接房手续，向被告交纳契税、房屋维修基金、办证费、配套设施费等合计16262元；合同约定原告为办理房屋产权登记的主体，被告给予协助，原告签订委托书后，被告及时完善办证资料并报送办证机关，因原告的原因导致360日未取得房屋权属证书、被告无过失的事实；4、云南省地方税务局发票、罗青梅交纳物管费、水费、电费、垃圾清运费、电梯材料运输费等收据，欲证实罗青梅在2014年12月25日与被告办理接房手续前，从2013年6月1日起占有9幢1103号房屋，该房屋已产生热水费，太阳能已安装且性能完好的事实；5、领款单，欲证实因减少面积，退罗青梅房款779元的事实；6、太阳能热水器工程合同书、一品水岸物业管理补充协���、一品水岸小区监控设备及安装承包合同、安防设备移交清单，欲证实被告公司按合同约定安装了太阳能和安防系统，验收合格后移交物管公司的事实。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但对证据4、6中的物管费收据、一品水岸物业管理补充协议的关联性不予认可，对水电费收据欲证实的原告从2013年6月1日起占有9幢1103号房屋的事实不予认可。本院认为，被告提交的证据1、2、3、5,证实了被告欲证实的事实，原告无异议，本院予以采信；证据4，证实罗青梅于2013年8月8日起向物管公司交纳物业费1280元的事实，本院予以采信；证据6，太阳能热水器工程合同书，证实被告已安装了太阳能热水器，能与其他证据相印证，本院予以采信，其余证据本院不予采信。本院依职权向永仁县七星物业管理有限公司永仁分公司调取调查笔录一��，证实罗青梅于2013年8月8日向物管公司交纳物管费，应该是8月8日以前领的钥匙，因其不交物管费，物管公司曾对其断水、断电处理的事实及被告已经安装了太阳能热水器，但太阳能系住户共用，业主普遍反映热水不够用的问题，9栋的对讲系统没有安装，一楼的主板就用不来，门禁系统的材料还在物管公司放着的事实。经质证，原告对8月8日前领钥匙的事实不予认可，对其余事实无异议；被告对9栋没有安装安防系统不予认可，对其余事实无异议。本院认为，本院调取的调查笔录，来源合法，能与本案其他证据相印证的部分，本院予以采信。经庭审举证、质证、认证，本院确认以下法律事实：2011年10月22日，原告（乙方）向被告（甲方）购买位于永仁民族文化大街一品水岸第9幢1单元11层03号商品房，双方签订了《商品房购销合同》。合同约定：套内建筑面积为111.6平方米，每平方米2848.32元,总金额317872元；乙方于2011年9月17日向甲方支付总房款43.37%即137872元作为首付款，剩余56.63%的房款即180000元作为银行按揭，乙方签订合同30日内办理完银行按揭手续，并将该款汇至甲方指定帐户；甲方应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，逾期60天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同；乙方在实际���收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书，甲方继续协助乙方办理产权，同时承担总房款1%的违约金；太阳能统一安装、安防系统中的门禁系统、单元可视对讲统一安装，费用乙方承担等合同条款。合同签订后，于2011年10月27日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2011年9月17日原告向被告支付购房款137872元，2012年9月5日原告向中国农业银行永仁县支行贷款180000元支付给被告。2013年5月28日，被告通知原告接房。2013年8月8日原告向永仁县七星物业管理有限公司永仁分公司交纳9栋1103号房物业管理费1280元，自2013年11起，原告逐月向物管公司交纳冷、热水费及电费。2014年1月17日原告交纳垃圾清运费300元、电梯使��费300元。2014年12月25日原、被告办理接房手续，原告交纳交易契税、房屋维修基金、办证费、太阳能热水器、安防系统等费用16262元。同日，原告向被告提交委托办理房屋产权证的相关材料，被告退还原告面积不足部分的购房款779元。原告实际交纳购房款317093元。为办理房屋所有权登记事宜，被告于2015年6月8日向永仁县地方税务局缴纳了契税，随后向永仁县房产产权登记机关报送了办证所需资料，永仁县房产产权登记机关进行了初始登记和转移登记，登记业务宗号分别为SYR20150830005和SYR20151112019。被告于2014年6月17日取得《竣工验收报告》，验收为合格工程。被告为一品水岸9栋统一安装了太阳能热水器，门禁系统未安装完毕。审理中，原告变更第三项诉讼请求，请求完善太阳能热水器及安装门禁系统，被告称太阳能已进行了维护，对门禁系统同意安装完善。另查明，��产产权登记机关已于2016年4月29日办理完毕罗青梅的《房屋所有权证》。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告诉请被告支付总房款15%即47680.8元的逾期交房违约金，本院认为，虽然涉案房屋于2014年6月17日才符合交房条件，但原告于2013年8月8日即向物管公司交纳了物业管理费，随后相继交纳了水电费、垃圾清运费、电梯使用费等相关费用，本院认定原告已于2013年8月8日实际占有了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有视为交付使用”之规定，被告逾期交房只应计算至2013年8月8日，即68天。被告辩解原告于2013年6月1日已实际占有房屋，不应承担逾期交房违约金的辩解，证据不足，本院不予采纳。双方虽对违约责任进行了约定，但未对逾期后的违约责任进行明确选择，视为约定不明，本院依照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率6%计算，为3594元（317093×6%÷360天×68天）。被告2014年12月25日接到原告办理房屋产权证书的委托后，已将办证所需资料报送房屋产权登记机关，房屋产权登记机关已进行了初始登记和转移登记。在审理过程中房产产权登记机关已于2016年4月29日办理完毕《房屋所有权证》，原告至今未取得国有土地使用证，其未提供证据证实系被告的过失造成，故对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。被告提出不应承担逾期办证违约金的辩解，本院予以采纳。庭审中原告要求被告完善太阳能和安装安防系统（门禁系统、可视电话对讲），本院认为，根据原、被告双方合同约定，太阳能和安防系统��被告统一安装，被告对太阳能已进行了安装，在使用过程中出现的问题，因太阳能系住户共用，由双方协商处理，本案不作处理。对安防系统，被告未按合同约定安装完毕，被告应继续履行安装义务。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告罗青梅办理《国有土地使用证》；二、由被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告罗青梅逾期交房违约金3594元（款交法院）。三、由被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内完成对安防系统（门禁系统及可视电话对讲）的安装。四、驳回原告罗青梅的其他诉讼请求。诉讼费536元，由原告罗青梅交纳500元，被告永仁润发房地���开发有限公司交纳36元。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息至款项清偿之日止。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  王文菊二〇一六年五月二十八日书记员  张云玲