江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初2193号原告赵喆。被告纪华娟。委托代理人黄中华，江苏诚茂律师事务所律师。原告赵喆与被告纪华娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告赵喆,被告纪华娟及委托代理人黄中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵喆诉称，纪华娟自2015年4月30日租住原告的房子，该房屋座落于吴江区松陵镇格林悦城花园18幢304室，在原告未知情的情况下被告私自改动房屋格局，并在未经原告同意的情况下转租（群租）给他人使用。2015年10月30日租约到期后，原告未与被告续租，但被告仍占用该房屋且转租给他人使用，违反了合同约定，至今已拖欠租金3个月。现提起诉讼，请求：一、解除房屋租赁合同，被告纪华娟立即搬离房屋；二、向原告给付拖欠的5个月房租计6500元及电费，另由被告赔偿原告因租住期间对房屋破坏造成的损失费3000元，并向原告支付物业费2000元。被告纪华娟辩称，第一、被告不同意搬离承租的房屋，因为合同约定租赁期限是两年；第二、自2015年7月底原告将租房内的7人赶走，因没有实际居住，所以被告拒付租金，被告并要求延长5个月租期；第三、租赁期间被告未破坏房屋，所以无需赔偿。经审理查明，（一）房屋的性质座落于苏州市吴江区松陵镇淞兴路2号格林悦城花园18幢304的房屋，2015年3月24日房屋土地使用权证号：吴国用（2015）第4000864号，土地使用权人赵喆；房屋所有权证号：苏房权证吴江字第××号，房屋所有权人赵喆，登记时间2014-12-12，房屋建筑面积101.64㎡，套内建筑面积90.67㎡。2015年10月12日，赵喆与龙永如签订《房屋买卖合同书》，将上述房屋出售给龙永如并于2016年1月25日办理了产权变更登记手续，变更后的房产证号：苏房权证吴江字第××号；土地证号：吴国用（2016）第40007**号。被告对变更后的产权证真实性无异议。（二）房屋租赁事实1、2015年4月30日，甲方的赵喆与作为乙方的纪华娟分别在落款相应栏签名，共同签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同一），合同约定：“……一、租赁房屋座落及附属设施：租赁房屋（以下简称‘该房屋’）座落于吴江格林悦城18#304（建筑面积约101平方米）……二、租赁期限：自2015年4月30日至2017年4月30日止，共24个月。三、租金及支付方式：该房屋月租金为人民币1300元整，乙方每次付给甲方6个月租金共7800元整，先付后住。……四、乙方租赁期间费用：水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、上网费、热水费、物业费、垃圾费、有线电视收视费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。五、保证金：乙方于本合同生效之日向甲方交付该房屋保证金人民币1200元整。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日保证金无息退还给乙方。……七、甲方责任，……3、在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋及其附属设备设施损坏（含自然损耗），甲方负责修缮责任……八、乙方责任，（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在10天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。1、未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；3、拖欠租金累计达15日……（二）乙方在租用期间有责任对房屋及其设备设施给予保护，乙方因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失，在使用过程中如出现故障，乙方必须及时通知甲方，否则后果由乙方承担……”，在该合同第一页未行有手写文字“允许客厅隔断”，原被告确认该手写文字为合同一的条款内容，原告否认该文字包含有允许转租或合租涉案房屋的意思表示。被告并确认，该租赁合同签订后的当天即交付了承租的房屋；至庭审时，涉案房屋仍由被告纪华娟居租；房租金交到2015年10月30日，每月租金1300元，至本案庭审结束后的2016年3月30日，已欠付房租金5个月，计6500元。2、2015年4月29日，甲方即出租方的姜森（庭审中被告纪华娟称是其丈夫）与承租方乙方的“吕靖”签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同二），该合同约定：“……一、甲方将格林悦城18#304的房屋出租乙方只能居住，不得进行其他用途，乙方共住2人。二、每月租金为850元人民币，一次共收押金650元……三、从2015年4月30日起至2015年6月29日，租期满后乙方不需续签合同的，必须提前壹个月通知甲方……十、损坏房内一切物品照价赔偿……十一、乙方在居住期间如有一切意外则由乙方承担，甲方概不负责。十二、未经甲方允许，不得私自加入，加一人多收房租伍拾圆/月。……”庭审中，被告纪华娟称合同二的承租人名字叫吕靖，依合同二纪华娟已收取了承租人两个月的租金计1300元，没来得及收第三个月租金，承租人就被原告赶走了。（三）关于原告相关诉讼请求的事实1、原告提供2016年5月10日《江苏省电力公司通用机打发票发票联》，证实至2016年5月10日，结欠电费735元的事实。2、原告提交《江苏省地方税务局通用机打发票（电子）发票联》，证实2014年7月1日原告交了2014年8月1日至2015年7月31日的物业费854元，该时间段在纪华娟承租涉案房屋期间。原被告确认，双方已口头约定，该854元由原告支付；之后的自2015年8月1日至2016年7月31日的物业费854元由被告支付。庭审中被告辩称，2015年8月1日至2016年7月31日的物业费854元付款期限未到。且原告亦未提供证据证实物业公司催款的事实。3、原告未提供证据证实在被告承租期间因被告行为造成租赁房屋损失及损失程度的事实。上述事实，有《房屋租赁合同》、《江苏省地方税务局通用机打发票（电子）发票联》、《江苏省地方税务局通用机打发票（电子）发票联》、交易记录明细查询清单、物业服务费发票及庭审笔录等证据证实。本院认为，依原告赵喆提交与被告纪华娟签订的合同一并结合庭审已查明，原告与被告之间签订的房屋租赁合同成立且有效，当事人均应依约全面适当履行各自义务。结合本案，关于涉案房屋租赁合同的解除、违约责任及各项费用的认定，首先，在原告已履行了约定的交付适租房屋义务的情况下，合同一第八条“乙方责任”条款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在10天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。1、未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；3、拖欠租金累计达15日”，结合合同二及庭审已查明，2015年4月29日被告将涉案房屋在合同一的租赁期间又转租给了“吕靖”，并收取了两个月的租金计1300元，被告自2015年10月31日起即向原告停付房租金超过了约定的15天，因此，被告未经原告同意转租涉案房屋及停付房租金超过约定期限的事实清楚，被告未提供证据证实该转租行为得到了原告同意且原告当庭表示不允许，因此，被告上述行为违反了合同约定，引起本院诉争的责任在被告，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任，故本院对原告相应的诉讼请求予以支持。第二，关于房屋租金的诉讼请求，依当事人双方合同约定，为1300元/月，被告当庭确认原告于房屋租赁合同签订当天的2015年4月30日即交付了承租的房屋，房租金交至2015年10月30日，尚结欠自2015年10月31日起至庭审后的2016年3月30日计5个月租金6500元未付，故原告主张被告给付结欠五个月租金计6500元的诉讼请求本院予以支持。第三，关于原告物业费2000元的诉讼请求，合同一第四条已有约定，该约定未违反法律规定，另原告庭审时提交的物业费发票凭证证实物业费金额854元，该费用原被告已在合同签订后口头确认由原告承担，而原告主张自2015年8月1日至2016年7月31日的物业费854元，因付款期限未到且原告亦未提供证据证实欠费事实，故本院对该诉讼请求不予支持。第四，关于电费的诉讼请求，被告提交《江苏省电力公司通用机打发票核查票》，证实至2016年5月10日尚结欠电费735元，故本院对原告提出要求给付电费735元的诉讼请求予以支持。第五，关于原告诉讼请求中房屋破坏损失3000元的主张，因原告称是自己估算的损失金额，对该主张未提供证据证实，对此本院不予支持。关于被告提出在承租的房屋内有装饰装修的损失费用应由原告赔偿的意见，因当事人在合同中对装饰装修及合同解除时装饰装修的处理未作约定，在涉案合同是由于被告即承租人的原因而解除，且原告已明确表示不同意由自己继续利用租房内的装饰装修的情况下，对被告提出的由原告赔偿装饰装修费用及其他相应的答辩主张本院不予采纳。综上，被告应给付原告各项费用计7235元，因当事人双方在房屋租赁合同中还约定“乙方于本合同生效之日向甲方交付该房屋保证金人民币1200元整”，“保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿”，因此，该1200元保证金应包含在7235元中予以预先扣除，被告应实际给付原告各项费用计6035元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（二）项的规定，判决如下：一、原告赵喆与被告纪华娟于2015年4月30日对座落于吴江区松陵镇淞兴路2号格林悦城花园18号304房屋所签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告纪华娟应予本判决生效之日起十日内给付原告赵喆房屋租金、电费合计6035元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。三、驳回原告赵喆的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告纪华娟承担，于本判决生效之日起十日内直接交付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10555301040017676）。审判员  赵向煜二〇一六年五月十一日书记员  赫梦琳