济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初3594号原告李旭明，男，生于1972年7月19日，汉族，济南市槐荫区人民政府匡山街道办事处工作人员，住济南市。委托代理人高大欣、常芬（特别授权代理），均系山东康桥律师事务所律���。被告田立国，男，生于1965年4月13日，汉族，住济南市。被告济南飞皇房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人韩登华，总经理。委托代理人韩杰（特别授权代理），女，生于1976年2月6日，汉族，该公司店长，住济阳县。委托代理人刘清海（特别授权代理），济南历下三和法律服务所法律工作者。原告李旭明诉被告田立国、被告济南飞皇房地产经纪有限公司（以下简称飞皇经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理。审理中根据原告李旭明的申请，本院依法作出（2014）历城民初字第117-1号民事裁定书，裁定查封被告田立国名下所有的位于济南市历城区洪楼新居房屋，查封期限二年。本院依法组成合议庭适用普通程序于2014年6月23日、10月21日公开开庭进行了审理。原告李旭明及其委托代理人高大欣、常芬，被告飞皇经纪公司的委托代理人韩杰、刘清海到庭参加诉讼，被告田立国经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告李旭明诉称，2013年12月22日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，约定将被告田立国所有的位于济南市历城区洪楼社区居委会房屋卖给原告，并约定七日内笔录房产过户等相关手续。合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告田立国支付了购房款980000元，但二被告至今未履行房产过户义务。被告田立国不按合同约定履行过户义务是违约行为，被告飞皇经纪公司在合同签订前未尽到审查、核实义务，合同签订时在明知该出卖房产有抵押的情况下未在合同中对抵押房产约定相应的处理措施，合同履行过程中未履行办理过户等相关手续的义务。两被告的违约行为导致合同无法履行，合同目的无法实现，应当承担违约责任并赔偿损失。故诉请法院判令解除原被告之间的房屋买卖合同，返还原告购房款980000元，支付至起诉之日止的违约金47040元并计算至被告返还购房款之日止，赔偿损失52600元。被告田立国（缺席）未答辩。被告飞皇经纪公司辩称，原告与田立国签订房屋买卖合同，飞皇经纪公司自居间人而非买卖房屋合同的双方当事人。飞皇经纪公司不符合被告主体资格，应退出本案诉讼。该合同第一条明确载明该房屋有抵押，无租赁，故飞皇经纪公司在见证双方签订合同时已经尽到了谨慎和注意义务。该合同是原告与田立国经过深入沟通后充分了解房产权属状况、设备等情况下自愿签订的���卖合同。该合同第四条约定原告首付60万元，解押后余款办理贷款手续，因原告无故拖延时间至下午4点多，并直接支付完全部房款。由于时间紧迫导致经纪公司无法陪同田立国去解押。付款时经纪公司曾经劝阻过，但原告为达到要钥匙的目的执意付全房款，给被告田立国携款潜逃制造了机会。应当由违约方承担责任。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年12月10日原告刘凤鸣（甲方）与被告张文华（乙方）、第三人山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，该合同载明：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市历城区工业北路56号恒大城房产给乙方；房屋所有权人为刘凤鸣；产别：私有房产；房屋建筑面积为148.96平方米；房屋抵押、租赁情况：无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币壹佰零壹万元整（小写￥1010000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）贰万元整，甲方自本合同签订时经《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于2015年12月30日前，将首付房款人民币叁拾壹万元整存入甲方指定账户；；剩余房款人民币陆拾捌万元整，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行���定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲乙双方办理过户等手续所产生的费用：乙方承担所有过户费用。六、甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲乙双方应在本合同签订之日起60日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。…���十一、甲、乙双方同意，甲方于首付当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括：律师费、诉讼费、交通费等）。……十三、��他约定事项：签订合同当日乙方交购房定金贰万元整，若违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方支付三倍以上的服务佣金给丙方。……（1）甲乙双方协定合同签订10日内交齐贷款资料；（2）房屋过户乙方及时向银行提交抵押手续；（3）该房产落户到乙方指定人员名下。十四、如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准；……。甲、乙双方在合同上签字并捺印，。居间方山东中住地产经纪有限公司作为居间方在该合同上加盖合同专用章。合同签订后，被告张文华支付房产定金20000元，原告刘凤鸣于合同签订当日将涉案房屋交付于被告张文华，并于2015年12月12日与被告女婿任振仕签订房屋交接手续。2015年12月31日被告张文华通过银行转账形式向原告刘凤鸣的工商银行账户转款29万元用于支付房屋首付款。同日，��告刘凤鸣与案外人任振仕、路遥签订济南市存量房屋买卖合同。截止原告刘凤鸣起诉之日，被告张文华尚欠原告购房款70万元未支付，涉案房产未办理过户手续。本案争议焦点问题为：1、被告是否存在违约行为；2、原告要求被告承担违约金及违约金数额是否有法律依据。关于焦点问题1，原告刘凤鸣主张合同签订后，原告已按照合同约定全面履行了义务，被告张文华未按合同约定的日期及数额支付房屋首付款，亦违反了双方关于合同签订后10日内（即2015年12月20日之前）提交贷款申请材料的约定，直至2016年3月10日被告才将贷款申请资料交齐，给原告造成了经济损失，应当承担违约责任。被告张文华抗辩称，原告提交被告被告被告飞皇经纪公司提供的格式合同，只是载明了涉案房产有抵押，但未约定对抵押房产相应的处理措施，对此应当承担连带责任；提交房产证复印件一份，证实该房屋所有权人是被告田立国，该房产证并未记载房产已抵押，被告飞皇经纪公司未尽到审查、核实义务；提交房屋权属状况信息一份，证实该房屋除银行贷款抵押外，还有二次抵押，金额为430000元，被告田立国隐瞒该事实，被告飞皇经纪公司未及时审查，导致原告在不知情的情况下签订买卖合同并支付全款，造成了原告的经济损失；提交房屋装修合同一份及发票一张，证实原告在支付全部付款后于2014年1月24日对该房屋进行装修，造成的装修费用损失计52600元。提交录音光盘一份，证实无法联系被告田立国后原告四次与被告飞皇经纪公司的店长联系，其中被告飞皇经纪公司未履行其作为房产中介的义务，导致原告的权利无法实现，应当承担连带责任。被告飞皇经纪公司对上述证据的真实性无异议，认为被告飞皇经纪公司不是买卖合同的主体，只是居间方；付款的交付是原告李旭明与被告田立国直接交付的，飞皇经纪公司只是见证人；买卖合同中已经明确记载了房屋有抵押，并约定房款是分批付款，是原告李旭明未按照合同约定履行付款义务，提前履行了支付全部房款的义务，由此造成的损失应当由其自负；原告李旭明对房屋情况进行了解后对房屋进行装修，其费用应当自行负担，与被告飞皇经纪公司无关；根据原告提供的录音光盘可以看出，无法联系上田立国后被告飞皇经纪公司一直在积极协助原告寻找田立国，在本案中被告飞皇经纪公司并无过错，不应承担连带责任。对此被告飞皇经纪公司提交该房屋的所有权证原件一份，证实该房产证一直由该公司保管，就是为了保证合同的顺利履行。原告李旭明对该房产证的真实性无异议，认可其签订合同时看过该房���证，房产证上未记载抵押登记，其一次性付清房款的目的是为了早些拿到房屋钥匙。本院认为，原告李旭明与被告田立国所签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，系有效合同。原告李旭明按照合同约定的房款数额一次性支付了购房款，提前履行了付款义务，被告田立国收到房款后未按照合同约定履行协助办理房屋过户登记。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。因田立国至今无法联系，没有偿还设定抵押的债务，无法解除抵押，导致该房屋买卖合同无法继续履行，视为田立国以其自己的行为表明不履行合同约定的房屋过户义务，故本院对原告李旭明要求解除原被告之间���房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，解除合同的时间为原告李旭明解除合同的要求通知到被告田立国之日。原告李旭明采取提起诉讼解除合同方式，所以起诉状副本送达被告田立国时合同解除。原被告双方的买卖合同解除，被告田立国应当返还原告李旭明购房款980000元。由于田立国至今未履行协助办理房屋过户登记义务，导致原告李旭明不能实现合同目的，根据原被告双方的房屋买卖合同约定，双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任。被告田立国至今未履行合同规定的义务，故其应当按照合同约定自2014年1月2日起支付李���明违约金。但原被告之间约定的违约金比例过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。被告飞皇经纪公司作为居间人，在合同签订时已经询问田立国并告知原告李旭明该房屋有抵押。合同中约定分期付款，在首付60万元后进行解押，并将该房屋的所有权证收归飞皇经纪公司保存，说明飞皇经纪公司提供的格式合同文本已经将房屋抵押情况列入合同条款，并在合同中记载了买卖的房屋“有抵押”。被告飞皇经纪公司已经履行了询问和说明义务，原告李旭明要求被告飞皇经纪公司承担连带责任的诉讼请求没有合同和法律依据，本院不予支持。原告李旭明主张房屋装修损失并提交装修合同予以证实，根据该装修合同时间是2014年1月24日，当时原告李旭明已经向本院提起诉讼主张解除房屋买卖合同，故该装修损失系原告李旭明自行扩大的损��，该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李旭明与被告田立国签订的房屋买卖合同于2014年5月20日解除。二、被告田立国于本判决生效之日起十日内退还原告李旭明购房款980000元。三、被告田立国于本判决生效之日起十日内支付原告李旭明以980000元为基数，自2014年1月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至本判决规定的履行期限届满之日或在本判决规定的履行期限内被告田立国自觉履行义务之日止的违约金。四、驳回原告李旭明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14493元，诉讼保全费5000元，由被告田立国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  马悦静审判员  徐 肃审判员  常 颖二〇一四年十一月十日书记员  吕桂文