安徽省广德县人民法院民 事 裁 定 书〔2015〕广民一初字第3481号原告:孙远清，男，住安徽省广德县。委托代理人：朱元华，男，住安徽省广德县。被告:费忠启，男，住安徽省广德县。被告：蔡郁德，男，住安徽省广德县。第三人：杨志林，男，住安徽省广德县。原告孙远清诉被告费忠启、蔡郁德及第三人杨志林确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2014）广民一初字第01554号民事判决书，被告蔡郁德不服上诉于宣城市中级人民法院，宣城市中级人民法院于2015年11月25日裁定撤销（2014）广民一初字第01554号民事判决，发回重审。本院于2015年12月2日立案受理，因被告徐耀成多次送达不到，孙远清撤回对被告徐耀成的起诉，本院依法于2016年1月28日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙远清委托代理人朱元华和被告费忠启、被告蔡郁德到庭参加诉讼，第三人杨志林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙远清诉称：2010年6月24日，原告因承揽广德县四合乡徐村社区农民新村建设工程取得该村10套住房，后因欠第三人徐耀成债务，原告将其中2区8幢1单元302室、202室抵押给徐耀成以担保还款。2010年8月，徐耀成委托第三人杨志林以诉讼方式主张债权，10月9日，原告与杨志林达成和解协议（有徐村社区副主任刘忠等人在场调处），即将该村3区11幢3单元207+307室、1区12幢1单元301室总面积248平方米作对价交付给杨志林以偿还欠徐耀成债务（原欠据收回并于当日双方到建设指挥部办理分户手续、合同等）。至此，双方债权债务归于消灭，可是被告蔡郁德竟于2011年7月19日以徐耀成欠其债务为由将上述已经实现了抵押权的抵押物（2区8幢1单元及楼下门面）以7.6万元卖给被告费忠启（另一间卖给案外人刘盛旭，该房已通过诉讼返还）。故形成上述纠纷。综上，原告认为，原告通过建造原始取得的房屋产权受法律保护，被告蔡郁德无权将原告的房屋处分给被告费忠启。根据我国《民法通则》、《合同法》、《物权法》等相关规定，依法确认二被告之间签订的购房协议无效，并判决被告费忠启将房屋返还给原告。现诉至法院，要求判令：1、依法确认二被告之间签订的购房协议无效；2、被告费忠启将徐村社区农民新村2区8幢1单元202室及楼下门面一间（大间）返还给原告；3、被告承担诉讼费用。费忠启辩称：1、我从蔡郁德那里花钱买房子，现在住的不安心，希望原告不要去我家闹事。如果蔡郁德把房子钱和装潢的损失退给我，我也愿意返还房子。蔡郁德也给我写了承诺书，说承担一切法律后果。蔡郁德辩称：1、本案争议的房屋位广德县四合乡徐村村农民新村，该农民新村的建设属于新农村建设，属于政策调整，并不是法院调整范围，故请求法院驳回原告的诉讼请求；2、（2013）广民一初字第1815号民事裁定书已经作出过裁定，法院认为不属于法院调整范围，驳回了诉请；3、费忠启的房屋是在蔡郁德处购买，蔡郁德是在广德县四合乡徐村村农民新村用316000元购买，包括另一套房子。上述购买的事实，已经过民事调解书的确认。故原告要求费忠启返还房屋没有事实依据。第三人杨志林未到庭参加诉讼，也未向法庭提供书面答辩意见。原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、建设工程承包合同、建筑工程结构说明、房屋移交承诺书（附房屋移交清单），证明原告承揽的四合乡徐村新农村建设工程，获得包括2区8幢1单元202室在内的10套房屋产权；2、民事起诉状、授权委托书、证明一份、房屋内部调剂协议2份，证明第三人徐耀成委托杨志林已经实现了对原告的债权，即分别用1区12幢一单元301室、3区11幢3单元207+307室（共计248平方米）折对价清偿。3、购房协议一份，证明蔡郁德无权处分原告所有的2区8幢1单元202室给被告费忠启。4、单位证明2份，证明本案纠纷在起诉前经过有关部门多次处理未果。5、民事起诉状、民事调解书、购房协议，证明蔡郁德无权处分同区同幢同单位302室已依法诉讼驳回给原告。6、证明和房屋还款证明各一份，证明：原告用住房折对价偿还徐耀成债务。原告孙清提供的证据经被告费忠启质证认为：证1中”建设工程承包合同、建筑工程结构说明”无异议，证据中”房屋移交承诺书（附房屋移交清单）”证明对象有异议，因原告只是接受了案涉房产，不能代表是原告的；对证2三性均有异议，没有看到其他方面材料；对证3有异议，因原告只是销售代表，原告并不是房屋产权人，蔡郁德购买房屋合法有效；对证4真实性无异议，但对证据的证明对象有异议；对证5中”民事起诉状”无异议，证据中”民事调解书”与本案无关联性，证据中”购房协议”无效，调解书可以超出诉讼请求，调解书并不是判决书；对证6中的”证明一份”与本案无关联性，其中的”房屋还款证明”真实性不能确定，请蔡郁德质证。原告孙清提供的证据经被告蔡郁德质证主为：对证1的”三性”均有异议，证据中”建设工程承包合同、建筑工程结构说明”没有指挥部的公章，证据中”房屋移交承诺书（附房屋移交清单）”不能证明原告取得争议的房子；对证2中”民事起诉状”，要有案件受理知书，不能仅有民事起诉状，证据中”授权委托书”的三性无异议，但说明的是代理人杨志林仅仅是诉讼代理人而不是债权转让的受让人，证据中”证明”的三性有异议，因两个证人没有到庭，杨志林作为诉讼代理人无权取得委托人徐耀成的钱，故证据不合法，证据中”房屋内部调剂协议2份”证明对象有异议，杨志林取得的房产在未经过委托人的同意下，他无权取得委托人的财产；对证3无异议，但原告的证明对象是错误的，争议房没有抵押权；对证4、5认为本案无关联性；对证6认为内容无异议，但合法性有异议，杨志林在没有经过徐耀成的同意将欠条给原告，并将房子放在自己的名字下，是不合法的，另抵押应该办理抵押登记，没有办理的话，抵押不成立。被告费忠启为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、广德县四合乡徐村村农民新村建设指挥部收据一份（复印件），证明被告蔡郁德把房产交给费忠启时，该房蔡郁德属购买的，已交给四合乡316000元。2、蔡郁德收条一份（复印件），证明被告费忠启购房来源合法。3、蔡郁德承诺书，证明关于房屋债权债务一切由蔡郁德负责。4、（2013）广民一初字第01815号民事裁定书，证明新农村建设房属于政策性调整，并不属法院调整范围，该案应驳回起诉。被告费忠启提供的证据经原告孙远清质证认为：对证1的真实性有异议，是复印件；对证2、3表示不清楚；对证认同真实性。被告费忠启提供的证据经被告蔡郁德质证认为无异议。被告蔡郁德为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、收款收据一份（复印件），证明新农村建设指挥部收款316000元；2、（2013）广民一初字第01815号民事裁定书，证明买卖房屋过程事实和该案不属于法院受理范围。被告蔡郁德提供的证据经原告孙远清质证认为：证1无法确定其真实性，买房子应是房产出纳出的收据，而不是直接交给孙远清，且落款都没有孙远清的名字，你当时是拿房子抵债务，可能花30万元买房子，最后却以7、8万元分别卖掉。证2真实性无异议。被告蔡郁德提供的证据经被告费忠启质证认为无异议。经合议庭评议认为：原告孙远清提供的证1、2、3、4、5、6符合证据的真实性，依法予以认定；被告费忠启提供的证2、3、4符合证据的真实性，依法予以认定，证1只提供复印件，真实性无不核实，依法不予认定；被告蔡郁德提供的证1是复印件，无法核实其真实性，依法不予认定；证2符合证据的真实性，依法予以认定。法庭依据上述采信的证据，并结合当事人陈述，确认以下案件事实：2007年3月23日，吴崇禹和孙爱成以”四合乡徐村村农民新村建设指挥部”的名义建造徐村村农民新村（工程范围：农民新村住房及配套用房）。该农民新村建设工程，发包给原告承建，双方签订有”建设工程承包合同”，合同约定：承包方式为包工包料，工程计价为每平方米400元。此后，建设工程竣工后，吴崇禹和孙爱成因拖欠原告工程款，故双方于2010年6月24日签订了”房屋移交承诺书”，该承诺书载明：因拖欠原告工程款，用四合乡徐村村农民新村10套（每套含一套住宅和一间门面）房产抵给原告，约定每套为12万元。双方约定在三日内由吴崇禹按期交付。余下的工程款双方承诺一个月之内计算清，剩余款仍用现房支付。此后，双方于2010年6月27日办理了房屋移交清单，清单载明的移交房屋，其中有本案争议的房屋：位于四合乡徐村社区农民新村2区8幢1单元202室及楼下门面一间。2011年7月19日，被告蔡郁德将上述房屋以总价款7.6万元出卖给被告费忠启。为此，双方发生纠纷，诉至法院。本院认为:本案系房屋买卖合同纠纷，原被告所争议的房屋在广德县四合乡徐村村，该农民新村的建设系新农村的房屋建设，新农村建设中的房屋买卖合同的效力等问题属于政策性调整，不属于人民法院受理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第四项之规定，裁定如下：驳回原告孙远清的起诉。案件受理费1780元，由孙远清负担。如不服本裁定，可在本判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  程德进人民陪审员  马洪永人民陪审员  艾北莉二〇一六年五月二十日书 记 员  张 雪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。