甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）张中民终字第477号上诉人（一审被告）许晓燕，女，汉族，1966年4月5日出生，甘肃省张掖市甘州区人，个体户。委托代理人王盛和，甘肃金都律师事务所律师。被上诉人（一审原告）张晓红，女，汉族，1983年5月20日出生，甘肃省张掖市甘州区人，个体户。委托代理人晏富强，甘肃振泽律师事务所律师。上诉人许晓燕因与被上诉人张晓红买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2014）甘民初字第2468号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许晓燕及委托代人王盛和、被上诉人张晓红及委托代理人晏富强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2003年，被告和房主鲁素娟签订房屋租赁合同，约定房主将其位于甘州区东大街203号房屋一间（约80平方米）租赁给被告使用，租赁期限为一年，租赁期满之后被告与房主再未签订书面租赁合同，被告一直承租该门店经营服装至今。2007年，被告从他人手中转让门店一间（东大街201号，约45平方米），房主亦是鲁素娟，被告和房主未签订书面租赁合同，被告转让后经营至2013年4月，被告欲转让该门店，遂发布广告，原告看到后找被告协商转让事宜，后双方达成口头转让协议，约定被告将自己经营的东大街201号门店一间转让给原告使用，同时被告承诺使用三至五年也没问题，不想承租的时候还可以转让给他人。原告于2013年5月7日支付被告转让费90000元，被告为原告出具内容为"今收到张晓红店铺转让费玖万元整（90000元）收款人：许晓燕。2013年5月7日"的收条一张。2013年5月15日，原告向房主鲁素娟交纳东大街201号门店一年的租金35000元。原告接手门店后经营"韩版童装"。2014年4月，房主鲁素娟通知被告，以该门店自用为由，要求收回房屋。原告找到被告协商此事未果，遂诉至一审法院。一审法院认为：本案争议的第一个焦点问题是商铺转让费的性质。商铺转让费，是承租人在征得出租人同意的情况下转租房屋，次承租人为获得优先承租权而向承租人所支付租金之外的一种对价。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下两个因素：1.无形资产的费用，即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。2.租赁期限，次承租人为获得租赁期限而向承租人所支付的对价。转让费收取的多少往往都与该商铺的租赁期限有关，租赁期限越长，转让费越高。本院认为，商铺转让费的产生，符合市场经济的发展规律，能够在一定程度上促进商铺的流通，有利于实现市场主体、经济要素的优化配置，应当认定为合法。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条一款定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。因此，商铺转让费的收取符合法律规定，具有合法性。对于原告认为本案所涉转让费属于不当得利，虽然被告与房主之间的租赁为不定期租赁，但被告在向原告出租时，房主并未向其主张收回房屋或者表示反对，因而被告仍然对房屋保有一种使用、收益的权益。故原告认为转让费属于不当得利的观点不予采信。本案争议的第二个焦点问题是原告要求被告返还转让费90000元有无事实、法律依据。本案90000元转让费实质上属于优先承租权转让费。被告本身对该商铺享有优先承租权，其将房屋转租后，其所享有的优先承租权亦相应随之转移至原告，同时向原告收取一定的转让费。但优先承租权所体现的是一种间接价值，而非直接价值，故被告收取转让费应不违反公平原则，并应结合多种因素予以综合考量。本案中，原告对租赁物实际的租赁期限是需要考虑的主要因素。原告对租赁房屋的使用期限越长，转让费相对来说更高一些。而本案原、被告双方在口头协议时，被告承诺经营三至五年没有问题，原告亦认为其交纳的转让费就是可以经营该商铺三至五年，但原告仅经营一年，房主就提出要收回房屋，且被告向原告转让的商铺系空店转让，也不包括租金在内，故收取90000元的转让费确实过高，与民法的公平原则明显相悖。结合原告实际使用租赁房屋的时间仅为一年，按照双方协议经营三至五年的最低期限三年折算，被告应返还原告转让费60000元，故对原告要求返还转让费的诉讼请求予以部分支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十四条之规定，判决如下：被告许晓燕返还原告张晓红转让费60000元，限被告于本判决生效后十日内一次性履行完毕。案件受理费1025元（已减半收取），由原告负担349元，被告负担676元。被告负担的受理费由被告直接给付原告。一审判决宣判后，一审被告许晓燕不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审对“被告承诺可租赁经营三至五年“的事实认定无依据。一则被上诉人在承租门店时就已知道该门店系上诉人承租后又转租给被上诉人的，被上诉人向房东交了一年的租赁费，且没有签书面合同，故租赁合同是无固定期限的合同。二则在转让过程中，上诉人并没有向被上诉人承诺，而作为转让方也无须承诺，也不可能承诺受让方与房东的合作期限。因为转让合同履行后，合作是受让人和房东双方的事。无论是经营三至五年，都是有房东和承租人来商议决定的，不是应当由上诉人承诺的。三是该铺面经上诉人长期经营已成旺铺，现转让标的已交付，转让合同已履行完毕。受让后被上诉人经营的风险应由个人承担，怎么能把无力经营的责任和风险转嫁给上诉人。2、一审法院判决上诉人返还转让费无事实和法律依据。一审判令上诉人返还转让费即无合同约定事由、也无违约或合同无效、撤销或没有履行、不当得利等事由，更无法律依据。同时认为“收取90000元的转让费过高，与民法的公平原则明显相悖”这个认定违背了民事诉讼公正原则，其所谓的公平实际上造成了对上诉人的更不公平。案经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人许晓燕于2014年4月将其承租的出租人为鲁素娟的位于甘州区东大街201号的门店一间转租给被上诉人张晓红经营，双方就转租事宜达成口头协议，由上诉人向被上诉人收取了90000元的店铺转让费，上诉人转让该门店的行为，因出租人即房主鲁素娟未予反对，并实际收取了被上诉人张晓红一年的租金35000元，证明门店出租人鲁素娟对该转租行为予以认可。上诉人与被上诉人达成的口头转租协议，不违反法律规定，属有效协议。上诉人许晓燕基于与被上诉人张晓红达成的口头转租协议，收取店铺转让费的行为，符合该行业内的习惯做法，不违反法律规定，被上诉人主张上诉人收取的转让费属不当得利的理由不能成立，不予支持。按照正常的交易习惯、做法，在店铺转租过程中，转租人向次承租人收取店铺转让费，尤其是空店转让费时，双方除考虑店铺的经营环境、商业信誉等因素外，租赁期限亦是重要因素之一，租赁期限越长，转让费越高。根据本案查明的事实，被上诉人张晓红向上诉人许晓燕支付90000元的店铺转让费，除店铺本身的经营环境等因素外，上诉人承诺店铺由被上诉人使用三至五年系重要原因。上诉人将店铺以空店形式转租给被上诉人，在被上诉人实际经营一年后，店铺即被出租人收回，致被上诉人实际无法继续经营，被上诉人承租店铺的经营目的无法完全实现，上诉人向被上诉人收取90000元转让费，在协议无法继续履行的情况下，明显过高，也不合理，应予部分退还。一审判决许晓燕退还其中的60000元，符合本案实际情况，二审依法予以支持。关于上诉人许晓燕主张一审判决认定“被告承诺可租赁经营三至五年”无依据的上诉理由，经审查，根据查明的案件事实，在2014年4月，欲转让其租赁的门面，发布广告后，被上诉人张晓红与其协商转让事宜，双方达成口头转让协议。根据被上诉人张晓红提供的其与许晓燕在2014年3月31日的通话录音，可以证实上诉人许晓燕在双方达成口头协议时，承诺被上诉人张晓红可以经营三至五年，不想承租时还可以转让给他人。该录音经二审庭审质证，上诉人对其真实性无异议，本院予以采信。故上诉人认为一审关于“被告承诺经营三至五年没有问题”的事实认定无依据的上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人许晓燕主张一审判决返还转让费无依据的上诉理由，本案中90000元转让费实质上是优先承租权转让费，其体现的不是直接价值，而是间接价值，应当符合交易习惯，遵循公平原则，考量租赁期限应当是主要因素。本案中被上诉人在缴纳了90000元门店转让费后，仅仅只经营了一年，房主就将房屋收回，与协议时承诺的经营期限不符。且该门店当时是空铺转让，一审认为收取90000元的转让费过高的理由充分适当。本案按照协议约定的期限折算费用，符合本案的实际。故上诉人认为一审法院判决返还转让费无事实依据和法律依据的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人许晓燕的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由上诉人许晓燕负担。本判决为终审判决。审判长  杨海全审判员  齐 焕审判员  郭永旺二〇一四年十一月二十一日书记员  张丽君【附法律条文】《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。