四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0682民初544号原告:李雪梅，住什邡市。委托代理人：张丽，四川仁泰律师事务所律师（特别授权代理）。被告：什邡市生鑫市场投资管理有限公司。住所地：什邡市。法定代表人：蒋元强，该公司董事长。委托代理人：蒋秋月，该公司员工，住什邡市（一般授权代理）。原告李雪梅诉被告什邡市生鑫市场投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，决定适用简易程序，依法由代理审判员谭池婷独任审判，并于同年4月27日在本院公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张丽，被告的委托代理人蒋秋月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于什邡市银河丽都的商铺，租赁期限为5年，第一年租金为人民币20万元，以后四年每年租金为21万元，租金支付方式为一年一付等内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付商铺，然被告自2015年7月17日起，便未按照合同约定向原告支付租金，同时被告已于2016年3月8日搬离商铺，仍未向原告结清租金。截止到2016年3月8日，被告尚欠原告租金75,333元。原告多次向被告催收未果，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1.判令解除原告与被告于2014年7月16日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即支付原告租金75,333元及逾期利息6,117.60元（计算方式为：以75,333元基数，按人民银行同期贷款利率的1.5倍，暂计算自2015年7月16日至起诉之日，以后计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。被告答辩称：欠原告租金75,333元是事实，无异议。但被告在租赁的铺面中进行装修，并且安装的中央空调现也未拆除，装修花费近50万元，希望能够以空调和装饰装修抵扣5万元租金。双方仅约定租金一年一付，未明确支付时间，被告可以在一年内任意时间支付，被告未违约。利息双方没有约定不应当支付。原告为证明自己的主张成立并支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1.原告身份证、被告营业执照（复印件）。用以证明原、被告主体适格。2.商铺租赁合同（复印件）。用以证明2014年7月16日原告与被告建立起房屋租赁合同关系，并约定了租金、付款方式以及双方的其他权利和义务的事实。3.银行存款凭条（复印件）。用以证明2014年4月17日，被告支付原告20万元租金，同时原告将铺面交付给被告进行装修的事实。4.告知函及圆通速递回执单（复印件）。用以证明2016年3月24日，原告向被告邮寄送达告知函，告知被告解除商铺租赁合同，并催要尚欠租金的事实，但被告拒收。5.终止租赁协议书（复印件）。用以证明2016年3月8日，双方曾达成协议解除租赁合同关系，并约定尚欠租金的支付以及被告搬离商铺等内容，但被告未签字的事实。原告提供的证据，被告质证认为：证据1、2、3均无异议；证据4，被告不清楚，未收到过该告知函；证据5系原告单方制作，但被告对租赁合同关系已解除无异议，2016年3月8日双方的确已终止合同关系。被告为支持其辩解意见，在法定期限内，向本院提交了装饰装修施工合同（原件），用以证明被告对租赁原告的商铺进行装修的事实。对被告提供的证据，原告质证认为：装饰装修施工合同的真实性，原告无法核实，不能达到被告证明其抵扣租金5万元的事实，与本案不具有关联性。原告提供的证据，本院对其真实性、合法性、关联性审查认证认为：证据1，客观真实，能够证明双方主体适格，本院予以采信；证据2，原告当庭出示原件，被告质证无异议，客观真实，能够证明双方存在商铺租赁合同关系，并对双方的其他权利义务进行约定的事实，本院予以采信；证据3，客观真实，且被告质证无异议，能够证明被告向原告支付了租金20万元的事实，本院予以采信；证据4中圆通速递回执单，原告当庭出示原件，客观真实，能够证明原告曾向被告送达告知函遭到拒收并退回的事实，本院予以采信，告知函，被告未收到，无法核实其内容的真实性，本院不予采信；证据5，系原告单方制作，无被告签字，无法核实其真实性，本院不予采信。被告提供的装饰装修施工合同，本院对其真实性、合法性、关联性审查认证认为，虽系原件，但合同内容未注明装修内容、装修费总金额，并且无被告支付第三方装修款的凭据，无法核实其真实性，也无法证明该装修费用是否实际发生，故本院不予采信。经过庭审举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院确认的案件事实为:2014年，原告李雪梅与被告什邡市生鑫市场投资管理有限公司口头协商一致将原告位于什邡市通站路与竹园路交汇处什邡“银河丽都”商住楼5幢1层营1、2、3号的房屋租赁给被告使用。2014年4月17日，被告向原告支付了2014年7月16日至2015年7月15日的房屋租金20万元，同时原告将该房屋交付给被告进行装修。2014年7月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于什邡市通站路与竹园路交汇处什邡“银河丽都”商住楼5幢1层营1、2、3号房屋租赁给被告，租赁期限五年，自2014年7月16日起至2019年7月15日止，第一年租金为20万元，以后四年租金为21万元/年，租金一年一付，被告的装修以及修缮，原告概不负责，如被告不再使用原告的房屋后，不得破坏已装修部分及房屋架构等内容。2015年7月16日，被告未按照约定支付原告下年租金，经原告多次催要，被告仍未支付。2016年3月8日，被告搬离租赁房屋，并结清水、电、物管等费用，与原告办理了房屋交接手续，但未支付2015年7月16日至2016年3月8日期间的房屋租赁费共计135,333元。经原告多次催要，被告支付了6万元，余款75,333元至今未付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，主张权利。另查明，双方于2016年3月8日已终止房屋租赁合同关系。本案审理过程中，原告表示不同意利用被告的装饰装修，被告已自行拆除并搬离了租赁房屋内的中央空调。本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反国家强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告亦应当按照约定支付租赁费，被告仅支付了原告第一年租金，未按期支付原告第二年租金，违反合同约定，应当承担责任。庭审中，原、被告均认可双方的租赁合同关系已于2016年3月8日终止，并办理完毕房屋交接手续，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，本院确定原、被告签订的《商铺租赁合同》于2016年3月8日已经解除。原告要求被告支付租金75,333元的请求，被告辩称“双方仅约定租金一年一付，未明确支付时间，被告可以在一年内任意时间支付，被告未违约，希望以在租赁房屋内安装的空调以及装饰装修抵扣5万元租金”，双方在合同中虽仅约定租金一年一付，未明确租金的具体支付时间，但根据被告在使用原告的房屋前向原告缴纳第一年租金的行为，可以看出双方约定的“租金一年一付”在交易中是按预先支付下一年的房屋租金的习惯进行的，因此被告在第二年租期开始之日（即2015年7月16日）未支付租金，经原告催要，直至2016年3月8日搬离租赁房屋并与原告办理完交接手续时仍未付清原告租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，被告违反合同约定，且原告表示不同意利用被告的装饰装修，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，被告的抗辩意见，本院不予采纳，其装饰装修抵扣租金的主张，本院不予支持。原告要求被告支付租金75,333元的请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，本院予以支持；原告要求被告支付逾期利息损失的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，但原告因被告的未支付租金的行为所造成的损失应为资金占用的利息损失，因此原告的该项请求，本院按中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李雪梅与被告什邡市生鑫市场投资管理有限公司于2014年7月3日签订的《商铺租赁合同》于2016年3月8日解除；二、被告什邡市生鑫市场投资管理有限公司应于本判决发生法律效力后十日内付清所欠原告李雪梅的房屋租金75,333元及逾期利息（以75,333元为基数，从2015年7月17日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回原告李雪梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为918元，由被告什邡市生鑫市场投资管理有限公司负担（此款原告已向本院预交，被告应于本判决生效后十日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人申请执行的期限为判决书确定的给付期限届满后的二年内。代理审判员  谭池婷二〇一六年五月二十三日书 记 员  刘 唯