广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2014）深宝法民三初字第979号原告张士明，男，汉族委托代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。被告周晓琳，女，汉族委托代理人胡海兵，广东君言律师事务所律师。第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，住所地，组织机构代码×××8-2。法定代表人杜欣，职务总经理。委托代理人刘洪铭。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审判。在审理过程中，本院依职权追加深圳市中联地产置业顾问股份有限公司为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告张士明及其委托代理人温东林、被告周晓琳及其委托代理人胡海兵、第三人委托代理人刘洪铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月1日，原、被告在第三人的撮合下，原告作为买方与被告作为卖方签署了《房地产买卖合同》，被告转让房产标的物为深圳市宝安区黄金大厦1栋金盛阁1××7号房，房产证号为深房地字第**，转让价格为115万元。原告按照合同第5条约定已经交付定金5万元，而被告未按照合同约定第2条第2种委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书。2014年7月17日，原告在第三方签署了《履约催促函》由第三方向被告发出快件催促被告履行合同，而被告不但未履行合同并拒绝三方见面协商解决。经原告多次联系，2014年9月2日，双方就合同履行问题在深圳市宝安区宝立方对面的真功夫餐厅见面进行沟通，被告当面告知原告其不再履行合同，拒绝协商解决。2014年9月3日，原告再次要求第三方通过EMS发出《履约催促函》责令被告履行合同，经查询被告本人于2014年9月4日签收该快件，但至今被告无任何履约表示，也未返还定金。依据合同第12条第3款，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。综上所述，被告行为已经严重违约，并且已经明确表示拒绝履行合同，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告向原告返还定金5万元及从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算直至返还之日止的利息；二、被告向原告支付房产转让价115万元20%违约金23万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，一、原告与被告在协商过程中已经达成过口头和解，只是由于第三人拒绝退还原告的定金而引发本案。在本案中，原、被告在签订房产买卖合同之后，由于第三人未将定金转交被告，所以被告在未收到定金的情况下以为无需继续履行合同；后双方经过协商，达成口头和解，原告同意被告只需协助原告取回定金即可，原、被告也多次到第三人处要求退还定金，由于第三人拒绝退还才引发本案。二、被告系在有口头和解的情况下才未进一步履行合同义务，主观上没有违约的恶意。原告在2014年8月份曾经口头告知被告，想要另买其他房屋要求被告协助其要回定金，被告在怀孕期间与原告多次到第三人处讨要定金，后由于身体原因未继续前往第三人处讨要定金，原告也未向被告提出过其他主张，因此，被告才没有采取进一步措施解决纠纷，主观上被告没有违约的恶意。三、即便法院认定被告违约，原告的损失也仅限于5万元定金在几个月内产生的利息，由于当前的房地产市场不景气，房价没有上涨，反而下跌，因此，被告的行为并没有给原告造成进一步损失，本案与以往卖家为企图更高价格而恶意违约存在着本质区别。四、由于原告的损失甚微，被告请求法院依据公平的原则对于原告所请求的违约金数额进行调整。根据法律和司法解释的相关规定，被告认为购房合同约定的违约金过高，且根据本次合同履行的情况，当事人的过错以及预期利益等因素，请求法院本着公平公正的原则对于违约金数额进行调整。五、被告一直与原告进行协商，希望通过协商解决问题，也愿意继续履行合同，将房产卖予原告。综上，被告认为其在本案中并没有主观上违约的恶意，也没有给原告造成经济上的巨额损失，请求法院依法判决。第三人答辩称，第三人尽到居间义务，原告与被告之间的纠纷与第三人无关，第三人不存在任何责任。对于原告在起诉状中所陈述的事实没有异议。对于被告主张的事实，第三人认为是被告在签订合同后明确表示说不想卖房了；原、被告双方确实有通过电话进行商谈解决纠纷，但双方没有见面，第三人亦不清楚和解的结果。经审理查明：2014年7月1日，在第三人的居间介绍下，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区黄金大厦1栋金盛阁1××7号房产（房房地产证号码为深房地字第**建筑面积为47.04平方米，用途为住宅）转让给原告，转让价格为115万元。买卖双方约定定金为5万元，合同签订当日支付2万元，合同签订三日后补交定金3万元，该定金委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付。买方申请按揭贷款支付除定金以外的房款，买方须于2014年8月1日之前预付首期款到买方贷款银行作资金监管，依据资金监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签署相关协议。涉案房产有抵押，卖方应在签订合同后十日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。合同约定任何一方不履行合同约定该义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。2014年7月1日，原告向第三人支付了定金2万元。2014年7月2日，原告向第三人支付了定金3万元。2014年7月17日，第三人签章确认了一份《履约催促函》，称原告已经如约支付了定金，但是被告在合同签订后却拒绝履行并拒绝电话等，导致合同无法继续履行，被告已构成违约。为此，第三人特发函通知被告在收到函件后三日内联系第三人及原告协商办理上述房产交易事宜。第三人在该函中载明了联系人信息及联系地址。原告以守约方名义签名确认同意发函。原告及第三人称于2014年7月17日向被告发出了该份函件，但未提交快递单等相关邮寄证据；被告称其没有收到原告和第三人于2014年7月17日发出的函件。2004年9月2日，原、被告在深圳市宝安区宝立方的真功夫餐厅见面商谈涉案合同履行事宜，被告明确表示不卖房。2014年9月3日，第三人分别向被告发出《履约催促函》，内容与2014年7月17日的《履约催促函》内容相同。被告称收到了该函件。被告称在涉案合同签订后自行变更了赎楼方式，并提供了《个人贷款提前还款／变更申请书》复印件，该申请书载明被告于2014年7与2日向华夏银行股份有限公司深圳宝安支行申请提前结清全部贷款本息。原告和第三人对此均不予认可。另查明，截至2014年11月10日，涉案房地产权利人仍为被告，并处于抵押状态。庭审中，被告称由于被告没有收到定金，所以未履行后续合同义务；且原告也电话告知被告另买其他房屋，要求被告配合拿回定金，所以被告没有去赎楼以及办理资金监管账户；被告表示愿意继续履行合同，不同意支付违约金。原告称被告在办理资金监管账户之前就明确表示不履行合同，所以原告没有向按揭贷款银行提交相关资料；原告不同意继续履行合同，要求被告支付违约金。第三人称定金在第三人处托管，如果处理由法院判决。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的房产买卖合同、产权资料电脑查询结果表、收据、履约催促函、快递单、快递查询单、视频光盘、个人贷款提前还款／变更申请书等证据在卷证实，并经庭举证质证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告签订的《房产买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于涉案合同不能履行的原因。被告称没有收到定金，且原告要求另买其他房屋，所以没有继续履行合同；原告称系被告明确表示不卖。本院认为，当事人对自己的诉讼主张负有举证证明的责任，但被告没有提供证据证明原告曾通知其另买其他房屋，被告的该主张没有证据证明，本院不予采信。关于定金，合同明确约定原告将定金支付至第三人时即视为定金已交付。被告作为合同一方应当向第三人查询定金交付情况，在明确得知原告未支付定金的情形下，方能采取中断履行合同的行动。但实际上，被告在未经核实的情况下即中断合同履行，其贸然仓促的行为已经违反了合同的约定。同时，作为居间人的第三人陈述被告在签订合同后随即表示不出售涉案房产，在合同之后的履行过程中，被告亦明确表示不出售涉案房产。综上，现有证据足以认定被告明确表示不履行合同主要义务，被告已构成根本违约。关于违约责任。本院认为，合同约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。现被告作为卖方已构成根本违约，原告作为买方有权解除合同并可要求被告支付违约金、返还定金；第三人应将托管的定金5万元返还给原告；但涉案合同所约定的违约金数额过分高于原告所遭受的损失，综合考虑涉案合同的履行情况及违约金所具有的补偿和惩罚的双重功能，本院将违约金数额酌定为8万元。关于定金利息，本院认为，上述违约金足以弥补原告损失，原告关于被告支付定金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张士明与被告周晓琳签订的《房产买卖合同》已解除；二、被告周晓琳应于本判决生效之日起三日内支付原告张士明违约金8万元；三、第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张士明返还定金5万元；四、驳回原告张士明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，750元，由被告负担1，550元，原告负担1，200元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一四年十一月十三日书记员 罗乐瑜书记员 李燕妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。