呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2015)赛民初字第00253号原告呼和浩特市天富实业联合总公司，住所地呼和浩特市。法定代表人冀晓红，经理。委托代理人焦培东，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告王志刚，男，汉族，现住呼和浩特市玉泉区。委托代理人赵国威，内蒙古河洋律师事务所律师。被告杜万祥，男，汉族，现住呼和浩特市玉泉区。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特市分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。负责人郭涛，行长。委托代理人邢铎臻，男，汉族，现住呼和浩特市。委托代理人张德科，男，汉族，现住呼和浩特市赛罕区。原告呼和浩特市天富实业联合总公司（以下简称天富实业公司）诉被告王志刚、杜万祥、中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特市分行（以下简称邮储银行呼市分行）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天富实业公司的委托代理人焦培东、被告杜万祥、王志刚的委托代理人赵国威、邮储银行呼市分行的委托代理人邢铎臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天富实业公司诉称，1999年4月8日原告与被告王志刚签订《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》，合同书中第三条约定使用权转让范围包括：1、转角部分一、二、三层主体（面积1200平方米）及其附属设施；2、一层至楼顶所辖楼前场地；自合同签订之日起上述1、2两条所述范围的使用权为乙方所有。使用权为二十年。2012年3月23日呼和浩特市新城区人民政府以新政字（2012）31号《关于对一家村商厦进行改建的函》向呼和浩特市规划局请示。2012年7月3日呼和浩特市土地收购储备拍卖中心以呼国土储函字（2012）263号向呼和浩特市规划局申请集体建设用地重新规划《关于办理规划设计条件的函》。2012年8月1日呼和浩特市新城区人民政府以新政请（2012）128号向呼和浩特市人民政府函送《关于一家村商厦进行整体改造的请示》。2012年9月28日呼和浩特市人民政府以呼政批字（2012）87号向呼和浩特市规划局批复《呼和浩特市人民政府同意调整海拉尔东街以北科尔沁北路以东等8个地块规划的批复》中决定被告使用原告一家村商贸大厦转角部分一、二、三层主体（面积1200平方米）及其附属设施列入一家村商厦整体改造范围。2012年3月13日呼和浩特市拆迁管理办公室以拆许字（2012）第64号下达了《房屋拆迁许可证》。被告王志刚未经原告许可，擅自将承租原告的《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》约定被告使用原告转角部分一、二、三层主体（面积1200平方米）整体转租给被告杜万祥、邮储银行呼市分行，故此解除原、被告于1999年4月8日签订的《使用权转让合同书》的事由出现。现原告诉至法院，请求法院：一、判令解除原告与被告王志刚于1999年4月8日签订的《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》；二、判令被告杜万祥、中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特市分行立即从《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》约定被告使用原告转角部分一、二、三层主体（面积1200平方米）及其附属设施中搬走（价值390万元）。被告王志刚辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的性质是属于村集体所有制企业，原、被告在1999年4月8日签订《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》，被告王志刚取得了三层楼20年的使用权，双方在呼和浩特市郊区公证处做了公证，被告是在2010年4月15日和邮储银行呼市分行签订了租赁合同，合同到期日是2016年4月30日，在2011年3月28日和被告杜万祥签订了租赁合同，合同到期日是2016年4月27日，原告是在2012年决定重新在租赁房屋所在地做商业开发，原来的三层、五层楼，自行开发。前期政府出具了相关的文件，还有拆迁许可证，拆迁许可证在2012年9月30日有效期结束。后续在房屋的建设当中，原告开发的28层楼（建筑物）是市政府公布的违章建筑的一项，没有取得相应手续。原告在重新开发建设过程当中，和其他的房屋使用者都签订了拆迁补偿的安置协议，所有的一家村商厦的无论是房屋还是摊位，都和被告王志刚的转让协议一致，双方的合同实际是一个使用权转让合同（变相租赁），王志刚实际交的是使用费，在使用过程中，经历断水、断电。2013年原告以合同无效起诉过，但没有成功。被告王志刚最初承租房屋还没有完全建成，房子内部的墙体都是王志刚自己搭建的。被告杜万祥同王志刚的答辩一致。被告邮储银行呼市分行辩称，《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》是一个使用权转让协议，在房地产权属上是独立的，邮储银行呼市分行租赁此房屋不是转租行为，在使用权当中约定了除了租赁以外的约定（收益等）。邮储银行呼市分行和王志刚之间是租赁，王志刚本身不是租赁行为，邮储银行呼市分行和王志刚的租赁行为是合法有效的，一家村村委会与邮储银行呼市分行没有任何法律上的关系，一家村没有权利向邮储银行呼市分行主张任何权利。一方面邮储银行呼市分行的直接法律关系是王志刚，所谓的拆迁是突发的，王志刚在签订20年的使用权转让合同以及租赁合同的时候，都是长期的，这种长期行为，对于可能发生的拆迁，有的是不可控的，有的可控的，这种因素是无法预见的，一旦拆迁以后，不应该进行恶意拆迁。补偿也没有跟邮储银行呼市分行商量，既不符合法律规定，也不符合常理的要求，邮储银行呼市分行对原告的主张是反对的，要求履行合同，完成租期，如果非要搬离，要给予一定的补偿。原告呼和浩特市天富实业联合总公司为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、租赁合同，证明1999年4月8日原告与王志刚签订《租赁合同》,王志刚租赁呼和浩特市一家村商厦转角部门一、二、三层。租赁期限20年、1999年6月1日-2019年6月1日，年租金10万元，权利与义务在合同中约定。二、租赁协议，证明王志刚将一家村商厦转租给杜万祥。三、新政字（2012）31号、毫政发（2011）76号；四、呼政批字（2012）87号；五、呼规委办字（2012）36号；六、呼国储函字（2012）263号；七、出让地块规划条件；八、房屋拆迁许可证，均证明一家村商厦转角部分一、二、三层被列入规划拆迁范围。被告王志刚针对原告的上述证据发表如下质证意见：证据一的真实性认可，该合同合法有效，有法定依据不能解除。证据二的真实性认可，该合同合法有效，并且租赁行为已经取得了原告的认可，杜万祥在经营洗浴之后，工商必须注册登记，场地证明是由原告出具。证据三、四、五、六、七真实性认可，但是对其证明的问题不予认可。从所有的政府文件说明，原告是自筹资金、自行做商业开发的项目，追求的是自己的利益，追求利益的商业行为本身就是违约行为，不能作为解除合同的依据。证据八真实性认可，对其证明的问题不予认可。拆迁许可证是有期限的，有效期已过，不能作为解除、拆迁本案诉讼房屋的依据。被告杜万祥同意王志刚的质证意见。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特市分行针对原告的上述证据发表如下质证意见：证据一真实性认可，对其证明的问题不予认可。此合同由原告与王志刚签订的合同，不是租赁合同，应该是使用权转让合同，合同合法有效。证据二真实性认可，没有意见。证据三、四、五、六、七、八真实性认可，跟租赁王志刚的房屋没有任何关系。被告王志刚向本院提供如下证据：一、公证书、城建手续（9份），证明1、原告的房屋有完备的规划建设手续；2、1999年4月8日的《使用权转让公证书》合法有效；3、合同第六条第1项第（1）小条约定：“被告有占有、使用、收益、抵押权，对外出租属收益权当中的一项。二、（2014）呼民一终字第00356号裁定书、（2013）赛民初字第2003号判决书，证明2013年原告以合同无效起诉过，但没有成功。三、企业档案信息，证明1、原告是一家村村委会成立的“集体所有制企业”；2、原告的住所地就在诉争房屋所在地，对被告所有的经营状况（对外出租）均明知。四、房屋租赁合同（银行）、照片，证明1、邮政银行于2010年4月15日签订合同入住租赁房屋一套，标识明显，在同一座楼办公的原告知道，应当知道该事实。2、原告没有在6个月内提出异议，失去合同解除权。五、房屋租赁协议（洗浴）、工商档案中的场地证明，证明1、洗浴中心是在2011年3月28日签订合同入住二、三楼，标识明显，同在一座办公室原告知道应该知道该事实。2、原告为洗浴中心出具经营场地证明，同意被告的转租行为，并且在6个月内未提异议，失去合同解除权。六、新城区政府函、请示（2份）、收储规划条件函（1份）、房屋拆迁许可证，证明1、原告要求拆除建筑物的行为是自己出资的商业开发行为，原告先行违约。2、拆迁许可证早已过期，该新建建筑是政府公示的违章建筑，没有建设土地手续，原告不能以建筑违章建筑物为由解除合同。原告呼和浩特市天富实业联合总公司针对被告王志刚的上述证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、四、六及证据五照片的真实性均认可，但对证据三、四、六所证明的问题不予认可，天富实业公司不是一家村的企业。证据五场地真实性不认可。被告杜万祥、被告邮储银行呼市分行对被告王志刚提供的证据及证据所证明的问题均认可。被告杜万祥向本院提供如下证据：一家村村委会出具的证明，证明原告是一家村村委会的企业。原告天富实业公司针对被告杜万祥的上述证据发表如下质证意见：对此组证据真实性不认可，公章的真实性没有办法核实。被告王志刚、被告邮储银行呼市分行认可被告杜万祥提供的证据。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特市分行向本院提供如下证据：证据一公证书（王志刚和原告签订的），证明王志刚与原告签订的合同合法。证明邮储银行呼市分行的承租行为合法有效，原告无权要求搬离。证据二房屋租赁合同（王志刚和邮储银行呼市分行签订），证明1、租赁行为合法有效；2、享有承租人的合法权益，不受侵害。原告呼和浩特市天富实业联合总公司针对被告的上述证据发表如下质证意见：对证据一、二的真实性均认可，但对证明问题不予认可，被告未经原告的同意擅自转租。被告王志刚、被告杜万祥对被告中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特市分行提供的证据均认可。原告在庭审结束后又提供内建规[2015]279号批复、呼规法[2015]190号文件及拆迁平面图，证明原告主张合同解除的依据。被告认为该证据与本案没有直接因果关系，与原告的诉请没有关联，该证据为原告庭后提供证据，不能溯及前几年发生的事实，且该证据系政策性的具体行政行为，不直接影响原被告的权利义务，只有在其他行政部门以新的具体行政行为实施该规划时，才影响诉争房屋，规划在实施前仅是一种可能的意向。经审理查明，原告天富实业公司（甲方）与被告王志刚（乙方）于1999年4月8日签订《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》，并由呼和浩特市郊区公证处进行公证。合同书中载明：商厦位置，郊区展东路路东机场路路南；使用权转让期限为二十年（自1999年6月1日起至2019年6月1日止）；使用权转让范围包括：1、转角部分一、二、三层主体（面积1200平方米）及其附属设施，2、一层至楼顶所辖楼前场地使用权；转让费用共计二百万元，分二十年付清，每年10万元整，付款在合同签订之日付全年的60%，其余40%在装修结束后交付，从第二年开始，转让费一次付清，付款时间为每年的五月份，其余年份以此类推；双方权利条款约定，甲方对转让部分拥有所有权，若乙方违约，甲方有权终止合同；甲方义务约定，甲方不得干涉乙方合法经营活动及经营场所的正常使用，若因甲方原因造成乙方经济损失，甲方应予以赔偿，在合同期内，甲方不得对乙方所属物业进行产权转让、抵押及入股等行为；乙方权利条款约定，合同期内乙方对所受让物业享有占有权、使用权、收益权以及使用权、抵押权；乙方义务条款约定，乙方不得擅自改变大厦的承重结构，按期交纳转让费；违约条款约定，任何一方违反合同约定，除按照实际损失赔偿对方外，追加合同标的总额的百分之二十的违约金；合同变更终止条款约定，甲乙双方协商同意，因不可抗力而造成的合同不能履行，合同期内乙方对所受让物业享有占有权、使用权、收益权以及使用权、抵押权；同时约定了违约责任等。合同签订后，王志刚取得约定房屋，开始使用。2010年4月15日，王志刚与邮储银行呼市分行签订了《房屋租赁合同》，将一家村商厦转角楼一楼租赁给其使用。2011年3月28日，王志刚又与杜万祥签订《房屋租赁合同》，将一家村商厦转角楼二、三楼租赁给杜万祥使用。以上两份合同均未超过王志刚与原告合同的使用期限，并均已到期，被告杜万祥、邮储银行呼市分行均已搬离租赁房屋。又查明，天富实业公司系隶属于新城区一家村委会的集体所有制法人，2014年3月前一直在呼和浩特市展东路6号一家村商贸大厦办公，2014年因拆迁搬离。2012年3月23日新城区人民政府向呼和浩特市规划局发函，请求批准对一家村商厦进行改造。2012年8月1日新城区人民政府向呼和浩特市人民政府请示对一家村商厦进行整体改造。并经呼和浩特市人民政府批复同意。2013年7月18日，呼和浩特市规划局指定呼规批新分条自[2013]第4号出让地块规划条件。2012年6月呼和浩特市拆迁管理办公室向呼和浩特市新城区人民政府下发房屋拆迁许可证，拆迁许可证载明：“因一家村商厦改造项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物（拆迁范围，东聚义兴宾馆，西展览馆东路，南女神酒店后院旧货市场，北新华大街；拆迁实施单位由呼和浩特市新城区人民政府组织实施），经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证”，拆迁期限自2012年6月13日至2012年9月30日。在拆迁有效期内，原告与被告王志刚未就拆迁补偿达成一致意见，涉案房屋未予以拆除，被告王志刚继续占有房屋使用至今。本院认为，原告天富实业公司（甲方）与被告王志刚（乙方）于1999年4月8日签订的《一家村商贸大厦转角部分使用权转让合同书》系当事人真实意思表示，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”从本案双方合同看，原告与被告签订的名为使用权转让合同，实质为被告王志刚在合同约定期间对约定房屋使用收益，并每年支付10万元费用，符合租赁合同的特点，双方合同应为租赁合同。针对原告认为被告王志刚未经原告许可，擅自将承租房整体转租，故此应解除原、被告于1999年4月8日签订的《使用权转让合同书》的理由，本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告王志刚在2010年及2011年分别将房屋部分出租给被告杜万祥及被告邮政储蓄银行，在出租后，两被告均在房屋外悬挂了名称标示牌，原告在2014年前在一家村商厦办公，两家办公地点紧邻，原告应该知道转租情况，其未在六个月内提出异议，原告依据此条提出请求解除的理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。合同一经成立，对双发当事人均产生约束力，非经约定或法定事由不得解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。原告认为《房屋拆迁许可证》已将本案争议房屋列入拆迁范围，本案争议的拆迁事由出现，因该拆迁许可证有效期为2012年2012年6月至2012年9月30日，在此期间，原告与被告王志刚未就拆迁达成一致，拆迁亦未实现，拆迁不必然构成双方合同解除的条件。原告在庭审结束后向本院提交证据证明本案争议房屋已纳入拆迁范围，但原告与被告王志刚亦未就合同解除达成合意，原告依拆迁事由来主张解除双方合同的法定事由不足，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告呼和浩特市天富实业联合总公司的诉讼请求。案件受理费38100元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  迟玉青人民陪审员  常 春人民陪审员  刘继广二〇一六年五月二十六日书 记 员  白美莉