上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2877号上诉人（原审被告）张卫文。被上诉人（原审原告）黄亚月。被上诉人（原审原告）黄华。被上诉人（原审原告）吴锦秀。上诉人张卫文因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第23139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，黄亚月、黄华、吴锦秀是＊＊＊＊＊＊＊＊房屋（＊＊＊为楼下、＊＊＊A为楼上，以下简称系争房屋）的产权人。2009年2月16日，由吴锦秀作为出租方（甲方）、案外人刘某某作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2009年3月1日起至2014年2月28日止；租金每月（人民币，下同）11，000元，每三个月支付一次，每次租金提前七日支付，2012年至2013年，2013年至2014年每年递增10%（原租赁基础上）；乙方未经甲方同意，不得改变房屋结构，不得损坏房内设施。《租赁合同》还对其他权利义务及违约责任等作了约定。合同签订后，黄亚月、黄华、吴锦秀将系争房屋交付给了刘某某。后经黄亚月、黄华、吴锦秀同意，刘某某退出系争房屋的租赁，改由张卫文继续承租，2009年8月31日，张卫文在上述《租赁合同》的承租方一栏内签名，当天，刘某某将系争房屋钥匙交给张卫文，之后，系争房屋由张卫文承租。至2014年2月28日租期届满。之后，系争房屋仍由张卫文使用，且张卫文于2014年4月14日通过银行转账支付黄亚月、黄华、吴锦秀13，000元，于同年6月5日又通过银行转账支付黄亚月、黄华、吴锦秀16，000元。2014年5月，张卫文将系争房屋楼上东墙与隔壁由张卫文承租的房屋打通。黄亚月、黄华、吴锦秀诉称，其与张卫文的《租赁合同》于2014年2月28日到期后，表示不再和张卫文续约，要求张卫文迁出系争房屋，但张卫文不但不迁出系争房屋，反而擅自将系争房屋楼上东墙与隔壁打通。之后，其多次至张卫文处协商要求张卫文向其归还系争房屋，以便其能够自行经营，但张卫文均置之不理。其认为，张卫文在租赁期届满后拒不归还房屋，严重侵犯了其的合法权益，遂诉至法院，要求判令：1、张卫文立即迁出＊＊路＊＊＊号房屋，并将系争房屋予以归还；2、张卫文将系争房屋恢复原状；3、张卫文支付其房屋占用费6，500元（按照每月13，000元，从2014年6月1日暂算至2014年6月15日，应计算至实际迁出之日止）；4、本案诉讼费由张卫文承担。原审审理中，黄亚月、黄华、吴锦秀表示，其的第2项诉请是要求张卫文将楼上被打通的东、西墙恢复原状。黄亚月、黄华、吴锦秀另增加诉请，要求解除其和张卫文之间的不定期租赁关系。张卫文辩称，其除了承租系争房屋外，还承租了＊＊＊＊＊房屋，共同用作经营旅馆。系争房屋为楼上楼下二层，其已于2014年6月1日从楼下迁出，并于2014年6月12日以短信的方式通知了吴锦秀。吴锦秀在2014年3月向其承诺只收回楼下，不收回楼上，为此，其在2014年5月将楼上东墙与隔壁其所承租的房屋打通，而楼上西墙在其在承租时已被打通。其在承租系争房屋后，将楼上隔成六间，现黄亚月、黄华、吴锦秀要求其返还房屋，其要求黄亚月、黄华、吴锦秀对楼上隔开的装修费用作适当的补偿，补偿15万元，并给予其三个月的时间搬迁。原审审理中，黄亚月、黄华、吴锦秀陈述当初刘某某承租系争房屋是开洗脚房，刘某某将楼上隔成一间一间的，并将西墙与隔壁打通，对此，黄亚月、黄华、吴锦秀是默认的。后来，张卫文承租后根据其经营旅馆的需要对楼上稍作变动，黄亚月、黄华、吴锦秀也是知道的。张卫文对黄亚月、黄华、吴锦秀的上述陈述没有异议。黄亚月、黄华、吴锦秀又称，《租赁合同》到期后，张卫文于2014年4月14日、2014年6月5日分别通过银行转账支付黄亚月、黄华、吴锦秀13，000元和16，000元，加上保证金11，000元，共计4万元，其中1，000元是补交2013年12月18日少付的租金，其余39，000元支付的是2014年3月至2014年5月的房屋占用费。张卫文对上述付款情况没有异议。黄亚月、黄华、吴锦秀另称其不知道张卫文已从系争房屋楼下迁出，也没有接到张卫文的短信通知。张卫文主张其于2014年6月1日从系争房屋楼下迁出，但未与黄亚月、黄华、吴锦秀办理交接手续。张卫文申请和其一起承租835号的张某某作为证人到庭作证，证明《租赁合同》到期后，黄亚月、黄华、吴锦秀找到张卫文称只收回楼下，不收回楼上。证人张某某陈述，系争房屋楼下有二间，其从张卫文处租借了西面一间，大概是2014年的2、3月，＊＊＊号岁数大的房东老太太在楼下东面一间内说就收回一楼，楼上不收回。其和张卫文一起承租了835号，该房屋也是楼上楼下，楼下留出一个过道给张卫文，其余是张某某经营饭店，楼上是张卫文开旅店。张某某称其是2014年3月28日从＊＊＊号搬到835号的，张卫文是2014年6月搬的，具体时间记不清。黄亚月、黄华、吴锦秀对证人的陈述有异议，认为证人与张卫文是合伙人，存在利害关系。原审审理中，黄亚月、黄华、吴锦秀和张卫文一致确认《租赁合同》是由吴锦秀并代黄亚月、黄华与张卫文签订的。原审认为，黄亚月、黄华、吴锦秀和张卫文签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。双方在合同到期后未续签合同，但张卫文仍使用系争房屋，黄亚月、黄华、吴锦秀亦收取了部分租金，故双方《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，对于不定期的租赁，当事人可以随时主张解除。现黄亚月、黄华、吴锦秀主张要求解除与张卫文之间的不定期租赁关系，符合法律规定，应予准许。合同解除后，张卫文应当将房屋腾空后返还给黄亚月、黄华、吴锦秀，同时张卫文还应结清相应的租金。张卫文称已于2014年6月1日从系争房屋楼下迁出，对此，黄亚月、黄华、吴锦秀不予认可，而张卫文提供的证据也不足以证明其已经迁出，即使张卫文已从系争房屋楼下迁出，因张卫文承租的是楼上楼下，无证据证明黄亚月、黄华、吴锦秀同意张卫文只返还楼下，且双方也未交接，故该迁出也不能视为张卫文已将楼下返还给黄亚月、黄华、吴锦秀，张卫文仍应承担相应的义务。因张卫文在租赁期届满后未经黄亚月、黄华、吴锦秀同意擅自将系争房屋楼上东墙与隔壁房屋打通，故黄亚月、黄华、吴锦秀要求张卫文恢复楼上东墙原状，应予支持。由于系争房屋楼上西墙在张卫文承租时已与隔壁房屋打通，故黄亚月、黄华、吴锦秀要求张卫文恢复楼上西墙原状，依据不足，不予支持。至于张卫文主张的装修费补偿，根据相关规定，承租人经出租人同意对承租房屋进行装饰的，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，法院不予支持。鉴于上述规定，对张卫文主张由黄亚月、黄华、吴锦秀补偿装修费，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二○一四年九月二十六日作出判决：一、解除黄亚月、黄华、吴锦秀与张卫文之间的租赁合同关系；二、张卫文应于判决生效之日起三十日内将＊＊路＊＊＊、＊＊＊A号楼上东墙恢复原状；三、张卫文应于判决生效之日起三十日内自＊＊路＊＊＊、＊＊＊A号承租房屋中迁出，并将房屋腾空后返还黄亚月、黄华、吴锦秀；四、张卫文应于判决生效之日起三十日内按每月13，000元支付黄亚月、黄华、吴锦秀自2014年6月1日起至张卫文返还黄亚月、黄华、吴锦秀房屋之日止的租金与使用费；五、驳回黄亚月、黄华、吴锦秀的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张卫文负担。判决后，张卫文不服，上诉于本院称，上诉人承租系争房屋是为了经营旅馆，正因为此被上诉人同意上诉人继续承租，承诺不收回系争房屋楼上房间，上诉人也已于2014年6月1日已从系争房屋楼下搬出，故上诉人只应支付原来约定的一半房租。并且，上诉人为了经营旅馆，为系争房屋装修花费了大量成本，若法院判令上诉人迁出系争房屋，则上诉人要求被上诉人对装修费用进行补偿。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人黄亚月、黄华、吴锦秀辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同到期后，双方虽未续签合同，但上诉人仍使用系争房屋并支付租金，被上诉人也予以认可，故双方成立不定期租赁关系。根据法律规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，现被上诉人要求解除其与上诉人之间的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。上诉人主张其已于2014年6月1日从系争房屋楼下迁出，且被上诉人承诺其可继续租赁使用系争房屋楼上房间，但上诉人未能就此提供证据，被上诉人也予以否认，故本院对其主张，实难采信。原审法院据此判令解除合同并对合同解除的后果一并作出了处理，符合相关法律及司法解释的规定，本院予以维持。上诉人另主张被上诉人对其花费的装修费用进行补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人张卫文的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人张卫文负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年十一月二十日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；