湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)衡中法民一终字第215号上诉人（原审被告）廖晓霞。委托代理人严皓，湖南丹阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）耒阳市林旺房地产开发有限责任公司，住所地湖南省耒阳市五一路与体育路交汇处。法定代表人蒋从林，系该公司董事长。委托代理人刘延泉，湖南教正律师务所律师。上诉人廖晓霞因与被上诉人耒阳市林旺房地产开发有限责任公司（以下简称林旺房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人廖晓霞的委托代理人严皓、被上诉人林旺房产公司的委托代理人刘延泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年9月12日，林旺房产公司与廖晓霞签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定廖晓霞以120480元的价格购买林旺房产公司开发的灶市综合市场康宏家园813号现房，面积138.63平方米，付款方式为首付50480元，余款70000元银行按揭贷款。合同第七条约定：“逾期付款30日内，廖晓霞按日向林旺房产公司支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日，如继续履行合同的，廖晓霞按日向林旺房产公司支付逾期应付款万分之十的违约金。”合同还约定了产权办理及其他事项。2010年9月13日，廖晓霞出具委托书并经过耒阳市公证处公证，委托其母亲李秀芝代为办理购买房屋的相关手续，包括办理按揭贷款手续。9月14日，廖晓霞向林旺房产公司交纳了首付款50480元，林旺房产公司交付了房屋，后因故廖晓霞未能办理按揭贷款，双方协商未果，廖晓霞一直未支付剩余70000元购房款，林旺房产公司提起诉讼。诉讼中，因廖晓霞已将房屋装修居住，双方均同意继续履行合同。原审认为：双方签订的《耒阳市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。林旺房产公司已将标的物交付给廖晓霞，廖晓霞接受并实际装修居住，诉讼中双方亦同意继续履行合同，廖晓霞在未能办理按揭贷款的情况下，应当及时协商变更付款方式，在合理期限内支付剩余购房款。廖晓霞辩称按揭贷款办不到，属于林旺房产公司的责任，不支付剩余购房款，无事实和法律依据，该院不予支持。林旺房产公司诉请廖晓霞支付剩余购房款70000元，符合法律规定，该院予以支持。廖晓霞拖延交纳购房款，时间过长，给林旺房产公司造成了经济损失，应予补偿。林旺房产公司诉请廖晓霞依约承担逾期应付款每日万分之十的违约金，要求过高，不予支持。参考银行贷款利率及本案实际情况，该院确定自2010年11月1日起，廖晓霞支付每日万分之五的违约金即每日35元。廖晓霞以林旺房产公司未及时办理产权证及房屋有质量问题抗辩，未能举证证明林旺房产公司有过错，抗辩理由不成立。廖晓霞辩称本案已过诉讼时效期间，因合同履行方式的变更，林旺房产公司一直在与廖晓霞协商处理，诉讼时效期间中断，该抗辩理由，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告廖晓霞于本判决生效后五日内支付给耒阳市林旺房地产开发有限责任公司逾期购房款70000元；二、被告廖晓霞于本判决生效后五日内支付给耒阳市林旺房地产开发有限责任公司支付违约金，自2010年11月1日起至本判决确定付款之日止，按每日35元计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1550元，由原告耒阳市林旺房地产开发有限责任公司负担350元，被告廖晓霞负担1200元。宣判后，上诉人廖晓霞不服上述判决，向本院提起上诉称：1、廖晓霞在合同签订后，将所有的需要按揭贷款的资料交给了林旺房产公司，林旺房产公司没有办理好按揭贷款手续的责任不在于廖晓霞，廖晓霞不存在违约，不应承担违约责任；2、原审判令廖晓霞一次性支付购房款70000元是错误的；3、本案已超过诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，驳回林旺房产公司的全部诉讼请求。被上诉人林旺房产公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人林旺房产公司提供了以下五组证据：证据1、承诺书一份，拟证明廖晓霞于2010年3月5日向林旺房产公司承诺：不能按揭手续时，在一个月内一次性付清房款，否则应承担相应的法律责任；证据2、《耒阳市商品房买卖合同》一份，拟证明廖晓霞于2010年3月2日就涉案房屋签订过买卖合同；证据3、按揭花名册一份，证据4、中国银行借款借据17份，证据5、湖南省耒阳市人民法院（2012）耒巡民一初字第99号、100号民事判决书各一份，拟共同证明林旺房产公司就本案涉案楼盘的按揭问题通知过包括廖晓霞在内的相关业主，林旺房产公司已履行了通知义务，有部分业主已办理了银行按揭贷款，不能办理按揭手续的责任在于廖晓霞，林旺房产公司没有过错，廖晓霞构成违约，应承担相应的民事责任。上述证据，经庭审质证，上诉人廖晓霞发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，认为该证据不是新的证据，即便是廖晓霞作出的承诺，但林旺房产公司没有在上面加盖公司的印章，承诺书所体现的内容是不真实的；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该合同书被双方于2010年9月12日签订的合同书所替代，双方履行合同权利义务应以后一份为准，不能说明廖晓霞存在违约；对证据3的真实性有异议，认为仅是部分购房人的资料，但该资料证实未实行按揭贷款购房人双方进行变更付款方式，即分期付款达成协议。而该公司并未与廖晓霞就付款方式进行变更，说明廖晓霞根本不存在违约的事实。双方就付款方式未达成一致意见；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法证实与廖晓霞之间所谓的按揭存在必然联系；对证据5的真实性无异议，认为该判决书反映了林旺房产公司与购房人就违约交房时间无法确定，且两份判决的违约金的多少也不一致，这就说明按揭未成功，购房人不存在违约，其违约金也不能判决，且约定每天违约金的数额也是违法的。上诉人廖晓霞未提供新的证据。上述证据，经庭审质证，本院认为，被上诉人林旺房产公司提供的证据来源合法，内容客观真实，与林旺房产公司在原审提交的证据2能够相互印证，可达到林旺房产公司的证明目的，本院予以采信。经审理查明，2010年3月2日，廖晓霞与林旺房产公司签订编号为GF-2000-0171的《耒阳市商品房买卖合同》一份，约定林旺房产公司将位于原耒阳市灶市综合市场康宏家园的涉案房屋（当时为第5幢A单元701房）出售给廖晓霞，房屋总价为120480元。合同签订当日，廖晓霞已付房款50480元，余款70000元选择向银行按揭（该合同已作废）。同年3月5日，廖晓霞之夫张之平代廖晓霞向林旺房产公司出具一份承诺书，内容如下：本人购买灶市综合市场康宏家园5栋A单元701房，并于2010年3月2日签订《商品房购买合同》。本人选择银行按揭付款方式，现因住房已达到交付标准，本人于2010年3月5日正式办理住房交房手续。目前因银行按揭手续未办理好，现本人郑重承诺：如在办理银行按揭时，因本人原因银行不予办理按揭，则按揭部分的房款70000元整，本人在一个月内一次性支付给林旺房产公司房款，如未按时付清房款，则本人愿意承担责任。2010年9月12日，双方又就涉案房屋（房号变更为813房）签订同一编号的《耒阳市商品房买卖合同》一份。上述两份合同内容约定基本相同。另查明，2011年4月左右，中国银行股份有限公司耒阳支行陆续为涉案房屋所在的耒阳市灶市综合市场康宏家园的部分业主发放了按揭贷款。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方于2010年9月12日签订的商品房买卖合同合法有效。林旺房产公司已将涉案房屋移交给了廖晓霞，廖晓霞接收并实际装修居住，且双方至今均同意继续履行合同，故廖晓霞就应及时按照合同支付剩余房款。廖晓霞诉称，合同签订时已提交了银行按揭贷款的相关资料，且与其一同购房的业主均没有办理好按揭贷款手续，不能办理银行按揭贷款的责任不在廖晓霞，而是因为林旺房产公司的原因造成的，廖晓霞不构成违约。林旺房产公司虽然没有直接证据证明其已向廖晓霞履行了催告办理银行按揭贷款的义务，但结合本案已查明的下列事实：1、2011年4月左右，中国银行股份有限公司耒阳支行已陆续为耒阳市灶市综合市场康宏家园的部分业主发放了银行按揭贷款；2、廖晓霞夫妻因工作原因，无法亲自办理购房相关手续，全权委托过李秀芝为其代理人办理银行按揭贷款相关手续；3、林旺房产公司因其他业主（包括廖晓霞）未及时支付剩余房款，协商不成后均提起了民事诉讼；4、2010年3月5日，廖晓霞之夫张之平代廖晓霞向林旺房产公司出具的承诺书等情形及生活常理分析，可认定林旺房产公司应当已向廖晓霞履行了通知其办理银行按揭贷款的催告义务，或者系因无法联系廖晓霞及其代理人李秀芝以致银行按揭贷款无法办理，故涉案房屋不能及时办理银行按揭贷款的责任应在廖晓霞，而不在林旺房产公司。廖晓霞未按合同约定履行付款义务，已构成违约，故原审认定廖晓霞未及时支付剩余房款，构成违约并无不当，由此造成的损失，根据合同第七条的约定、廖晓霞之夫向林旺房产公司出具的承诺书，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素考虑，原审酌情判决自2010年11月1日起，廖晓霞以每日万分之五的标准即每日35元标准支付违约金，并无不当。至于诉讼时效问题，因双方一直就剩余房款如何支付问题在进行协商，诉讼时效多次中断，故本案诉讼时效未超过。综上，上诉人廖晓霞的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1550元，由上诉人廖晓霞负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一四年十一月二十一日书记员  谢倩茜校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜本案适用的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……