福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第2970号上诉人（原审原告、反诉被告）郑裕，男，1974年2月23日出生，汉族，住连江县。上诉人（原审原告、反诉被告）潘秀花，女，1982年2月27日出生，汉族，住连江县。委托代理人黄丽华，福建师法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告））福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆**。法定代表人刘永柱，董事长。委托代理人刘欣、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。上诉人郑裕、潘秀花与上诉人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称“福州永昇公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2010年7月30日，原告（反诉被告）郑裕、潘秀花向被告（反诉原告）福州永昇公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭26座×号商品房一套，并支付首付购房款人民币707843元，双方于2010年9月16日签订编号：MF-2007-01-№0289062《商品房买卖合同》（含附件）一份。该《商品房买卖合同》约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，位于所在建筑设计标高±0.000［地上］第**。建筑层数地上最高3层，地下**。该商品房阳台为非封闭式1个。该商品房［合同约定］建筑面积共245.16平方米……第四条计价方式与价款。……该商品房总价款为（人民币）零千贰佰叁拾贰万柒千捌百肆拾叁元整。……第六条付款方式及期限……3、按揭：买受人应于本合同签订当日交齐首付房款人民币￥707843元（大写：柒拾万柒仟捌佰肆拾叁元整）。余款人民币￥1620000元（大写：壹佰陆拾贰万元整）。由出卖人协助买受人办理银行按揭。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2011年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理的，出卖人均视为买受人已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管费人民币拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。第十二条……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”其中《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议，即《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》约定：“……一、按揭贷款付款方式及违约责任根据《合同》第六条的约定，若买受人选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，买卖双方应遵守以下条款约定：……3、买受人应于《合同》签订后7天内将办理按揭贷款所需全部有效材料送交出卖人，供银行审查，逾期按申请贷款总额的日万分之三支付违约金。买受人须于出卖人发出‘按揭贷款签约通知书’之15日内，按银行相关规定，带齐有关证件到指定地点办理签署贷款的一切手续，买受人保证其向出卖人提供的材料真实、完整和可靠，如因材料不真实、不齐全或不规范等原因而影响办理按揭贷款，由买受人承担逾期交付材料的违约责任。4、若因买受人原因，使银行按揭贷款不能在本《合同》签订后90天内发放，则买受人应按贷款额的日万分之三向出卖人支付违约金，若因买受人资信等原因，银行拒绝办理按揭贷款，出卖人有权选择下列处理方式：……”《商品房买卖合同》签订后，剩余购房款人民币162万元，其中原告（反诉被告）于2010年10月12日向被告（反诉原告）支付30万元、于2010年10月28日向被告（反诉原告）支付20万元，于2011年4月27日由银行按揭贷款112万元向被告（反诉原告）支付。2011年9月19日，讼争商品房经连江县房产管理交易所预告登记备案。2012年5月16日，讼争商品房坐落的江山豪庭7座通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格。2012年5月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄《入伙通知书》，原告（反诉被告）于2012年5月30日收到后，在通知规定的交付讼争商品房时间2012年6月5日前往办理交付手续，因被告（反诉原告）不能出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故拒绝接收。2012年7月1日，原告（反诉被告）再次前往办理讼争商品房交付手续，因被告（反诉原告）物业资料不齐全，故无法办理交付手续。2012年7月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）办理了讼争商品房交付手续。2012年8月20日，讼争商品房坐落的江山豪庭26座在福建消防信息网上进行消防备案；2012年8月29日，连江县公安消防大队作出连公消验备（2012）0007号《建设工程竣工验消防收备案单》。诉讼中，被告（反诉原告）出示了讼争商品房《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》各一本。另查明，江山豪庭北面大门是邻连江县玉荷西路西端道路，南面出入口是朝连江县江滨路，其连接线是邻连江县江滨路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干管与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工464天，但被告（反诉原告）没有书面告知原告（反诉被告）已出现上述情况。2011年7月27日，连江县建设局对被告（反诉原告）报送的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》作出原则同意实施的批复意见。2012年9月26日，连江县建设局组织有关单位对连江县玉荷西路西端道路工程K0＋020－K0＋510地下雨污水管、电力管道等工程进行验收，评定该工程质量等级为合格；并作出连建纪要（2012）4号《玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要》。据连江县气象局统计，连江县2012年1-6月25日雨天日数共110天，较历年偏多12天，其中大雨天数为19天，暴雨天数3日。原审法院认为：原告（反诉被告）郑裕、潘秀花向被告（反诉原告）福州永昇公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭26座×号商品房一套，并签订编号：MF-2007-01-№0289062《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。至2011年4月27日，原告履行了交付全部购房款人民币2327843元的义务。被告提出因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误，以及被告提出大雨天数达19天、暴雨天数达3天，属于《商品房买卖合同》约定的不可抗力，辩解可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。因被告没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知原告已遭遇施工延期，且大雨、暴雨也不属于法律规定的不可抗力，故被告的该辩解缺乏合同和法律依据，不能采信。被告提出原告直至2011年4月27日才支付完毕全部购房款，构成了逾期付款133天，辩解可以按照原告逾期付款的天数顺延交房日期133天。因原告的购房款其中人民币162万元，是原告向银行申请按揭贷款，银行于2011年4年27日发放贷款112万元，是在2010年9月16日《商品房买卖合同》签订后第223天，现原告没有证据证明已按照《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第一条“按揭贷款付款方式及违约责任”的约定在《商品房买卖合同》签订后7天内将办理银行按揭贷款所需全部有效材料送交被告，也没有证据证明是被告的原因造成原告申请银行按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放，故可以认定银行按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放，即逾期133天发放是由于原告的原因，原告应承担违约责任。因此，被告的该辩解是行使后履行抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，予以采信。但被告提出原告逾期付款天数和被告顺延交房天数133天均包括当日在内，属于计算错误，应更正为132天。故被告可以在约定交房日期2011年6月15日届满后顺延交房132天时间，即于2011年10月16日前将符合交付条件的讼争商品房交付原告。被告提出原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，辩解即使被告需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%。因《商品房买卖合同》第九条中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金。因此，被告的该辩解不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，不予采信。被告辩解在其通知原告办理交房手续时，原告应前往收房；原告拒不收房的，由此产生的违约责任应当由原告承担，原告无权要求被告按已付购房款日万分之三的标准向其支付逾期交房违约金，以及应当以被告通知原告交房之日，即2012年6月5日来确认交房时间。因被告通知原告于2012年6月5日办理讼争商品房交付手续时，讼争商品房虽于2012年5月16日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格，尚未达到交付使用条件，故原告当时有权拒绝交接商品房，其责任在于被告，被告仍应承担逾期交房的违约责任。但讼争商品房至2012年8月29日止，已通过消防验收备案，符合交付条件。而原告已于2012年7月7日与被告办理了讼争商品房交付手续，故该日即为讼争商品房实际交付日期。原告现主张被告应继续履行合同，将符合约定条件的商品房交付使用，于法无据，不予采纳。被告未在可以顺延交房期限2011年10月16日前将讼争商品房交付原告，已构成违约，承担逾期交房的违约金。考虑到讼争商品房逾期未交付客观上存在市政工程建设等因素影响，为此，酌定被告承担80%逾期交房的违约金，其违约时间从可以顺延交付讼争商品房的次日即从2011年10月17日起计至实际交付前一日即2012年7月7止计264天，即被告承担违约金为人民币148050.81元（2327843元×日万分之3×265×80%）。被告辩解按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金，即由被告支付原告违约金人民币2000元。因该条款是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定讼争商品房在规定日期内未达到约定条件的，原告同意接收，被告支付原告人民币2000元违约金；而非出卖人逾期交房的违约责任。本案被告已逾期交房，故该辩解理由不能成立，不予采纳。反诉原告主张反诉被告支付自2010年12月15日起至2011年4月27日止共计133天的逾期支付112万购房款的违约金人民币44688元，反诉被告提出诉讼时效抗辩，因银行不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放按揭贷款112万元，反诉被告在此期间也没有支付，故反诉原告从《商品房买卖合同》签订后的91天即2010年12月15日起就已知道反诉被告已逾期未支付剩余购房款，但反诉原告直至2013年10月18日才主张逾期支付购房款的违约金，已超过了请求人民法院保护民事权利为二年的诉讼时效，故反诉原告主张逾期支付购房款的违约金请求，依法不予支持。反诉原告主张反诉被告支付自2012年6月6日起暂计至2012年7月7日止的保管费人民币310元，因讼争商品房于2012年8月29日才已通过消防验收备案，在此之前未达到交付使用条件，反诉被告有权拒绝收房，故反诉原告主张保管费，理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》的第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告郑裕、潘秀花逾期交房违约金人民币148050.81元。二、驳回原告郑裕、潘秀花的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币8680元，由原告郑裕、潘秀花负担5419元，被告福州永昇房地产开发有限公司负担3261元。反诉受理费人民币462元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担。一审宣判后，原审原告、反诉被告郑裕、潘秀花、原审被告、反诉原告福州永昇公司均不服，向本院提起上诉。上诉人郑裕、潘秀花上诉称：一、一审判决认定福州永昇公司可顺延交房日期132天是错误的。1、按揭贷款不能办理的原因很多，不排除是因为开发商贷款额度不够的原因，一审法院认定因郑裕、潘秀花无证据证明在7日内提交按揭贷款所需材料进而认定属于郑裕、潘秀花原因是错误的。银行按揭贷款不能在本《合同》签订后90天内发放的原因由福州永昇公司负举证责任，一审法院认定该责任在郑裕、潘秀花没有证据支持。2、若因郑裕、潘秀花原因导致按揭贷款不能在90天内发放，福州永昇公司没有尽到通知或催告义务，扩大损失应由福州永昇公司承担。3、郑裕、潘秀花即使存在逾期付款，福州永昇公司也不能行使后履行抗辩权，顺延交房日期。一审法院对《合同法》第六十七条法条理解与适用错误。二、一审法院酌定福州永昇公司承担80%的赔偿责任没有事实与法律依据。1、连江县玉荷西路西端道路及通信管理工程建设的施工延期与福州永昇公司工程施工延期没有关联性和因果关系，一审法院认定讼争商品房逾期交付客观上存在市政工程建设等因素影响是错误的。首先，连江县玉荷西路西端道路并不是“江山豪庭”工程工地施工通行的唯一道路，不会导致讼争商品房施工材料无法及时进场的情况。其次，连江县玉荷西路西端原自来水管网改造没有导致福州永昇公司工程管网不能及时安装、定位。最后，福州永昇公司提供的证据不能证明江山豪庭工程延期与市政工程停工存在关联性。2、退一步讲，即使讼争商品房逾期交付客观上存在市政工程施工等因素影响，但根据合同约定，福州永昇公司没有履行通知义务，其仍应承担违约责任。一审判定违约金按80%计算没有法律依据。三、一审法院认定2012年7月7日为讼争商品房实际交付日期，将违约时间计算至实际交付之日即2012年7月7日止是错误的。潘秀花虽于2012年7月7日在“入伙接交签收表”上签名，但福州永昇公司只给了潘秀花钥匙，并未按合同第十一条约定办理交接手续，未交付其他符合交房条件的证明文件，不能视为交房。即使潘秀花领取了钥匙视为交房，但讼争商品房未验收合格，不发生交房的法律后果，福州永昇公司仍应承担逾期交房的违约责任至符合交付条件时止。综上，请求：撤销一审判决第一项，改判福州永昇公司承担逾期交房违约金人民币485355元；本案一、二审诉讼费用由福州永昇公司负担承担。上诉人福州永昇公司答辩并上诉称：一、本案存在福州永昇公司可以顺延交房日期的合同约定情形，经顺延后，福州永昇公司的交房日期系在合同约定的期限内。一审判决认定福州永昇公司要求顺延交房日期的理由不能成立、构成逾期交房，这是错误的。1、本案存在福州永昇公司可以顺延交房日期的合同约定情形。《商品房买卖合同》第八条约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，福州永昇公司可据实予以延期：自然灾害，因政府临时决定造成福州永昇公司无法正常施工等，非福州永昇公司所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面通知郑裕、潘秀花。一审判决已确认讼争商品房逾期未交付客观上存在市政工程建设等因素影响，但一审判决又以福州永昇公司没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知郑裕、潘秀花已遭遇施工延期为由，判定福州永昇公司关于顺延交房天数至少464天的理由不能成立是错误的。“书面通知”只是福州永昇公司顺延交房后的告知义务，即便福州永昇公司没有及时书面通知，也并不导致交房天数不能予以顺延。2、一审法院判定福州永昇公司应按80%的比例向郑裕、潘秀花支付违约金，既与一审判决自相矛盾，也没有事实和法律依据。一审法院一方面判定“讼争商品房逾期未交付客观上存在市政工程建设等因素影响”，另一方面又认定“福州永昇公司要求顺延交房的主张不成立”，同时“酌定福州永昇公司承担80%逾期交房的违约金”。这几项判决认定内容前后矛盾。二、即便福州永昇公司构成逾期交房，一审判决福州永昇公司通知交房日期后的违约金按照《商品房买卖合同》第九条计算，也是错误的。应当按照《商品房买卖合同》第八条约定计算。三、由于合同约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给郑裕、潘秀花造成的损失，因此，即使判决福州永昇公司需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争商品房租金标准的130%，即每月不超过3185元，每日不超过106元。四、根据合同约定，在福州永昇公司通知交房时，即便讼争房产未达交付条件，郑裕、潘秀花也应当接收房产。一审法院认为2012年8月29日前郑裕、潘秀花有权拒绝收房，这也是错误的。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回郑裕、潘秀花一审的全部诉讼请求，并支持福州永昇公司的反诉请求，或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由郑裕、潘秀花承担。上诉人郑裕、潘秀花答辩称：一、一审判决认定福州永昇公司要求顺延交房日期的理由不能成立，构成逾期交房是正确的。1、连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程与“江山豪庭”工程施工并不存在影响，两者之间没有因果关系。2、福州永昇公司没有任何证据证明已严格根据《商品房买卖合同》第八条约定书面告知郑裕、潘秀花已遭遇施工延期。一审法院认为福州永昇公司顺延交房的辩解缺乏合同和法律依据是正确的。3、一审法院没有事实与证据证明讼争商品房逾期交付客观存在市政工程施工因素影响，主观臆断，酌情判定违约金按80%计算没有依据，更不能作为福州永昇公司可以顺延交房的理由。二、福州永昇公司的行为构成逾期交房，应严格根据《商品房买卖合同》第九条处理。《商品房买卖合同》第八条是关于交付条件与交付期限的约定，与第九条逾期交房的违约责任是两个问题，且第八条第2款的约定也并非是建设部、国家工商行政管理局制定的示范文本的内容，违反法律、行政法规的强制性规定，是无效的条款。三、《商品房买卖合同》中已对逾期交房的违约金做出明确约定，该约定并未过高，应当根据该约定计算违约金。福州永昇公司要求参照租金的规定，没有法律依据。四、福州永昇公司认为通知交房时，即使讼争房产未达交付条件，郑裕、潘秀花也应当接收房产是错误的。2012年7月7日，讼争房产仍不符合交付条件，一审法院认定当日为交房日期也是错误的。综上，请求二审法院驳回福州永昇公司的上诉，改判福州永昇公司支付郑裕、潘秀花违约金人民币485355元。本案一审期间，双方当事人向法院提交的证据材料均随一审案卷移送本院。二审诉讼期间，双方当事人没有新证据提交。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审查明的事实属实。另查明：玉荷西路是福州永昇公司开发江山豪庭小区运送建材进出的唯一道路，遇政府修建玉荷西路工程，工期被多次顺延，客观上对福州永昇公司开发的江山豪庭小区建设工期进度存在一定的影响。福州永昇公司对政府工程顺延工期是知道的，亦清楚对其按期交房的影响，但没有按合同约定向郑裕、潘秀花出具书面告知。本院认为：被上诉人向上诉人购买座落于连江县玉荷西路533号江山豪庭26座1号商品房，建筑面积245.16平方米，购房款总额为人民币2327843元。双方于2010年7月30日签订有《商品房买卖合同》，事实清楚，合法有效，本院予以确认。根据购房合同约定，郑裕、潘秀花应于购房合同签订当日支付首付款707843，余款1620000元由郑裕、潘秀花向银行申请按揭贷款，并在签订购房合同后90天内发放。同时约定，福州永昇公司应在2011年6月15日前将讼争房屋交付给郑裕、潘秀花。合同签订后，剩余购房款1620000元，郑裕、潘秀花于2011年4月27日才付清，逾期132天，存在违约事实，本应承担逾期付款的违约责任，因福州永昇公司明知郑裕、潘秀花逾期付款，没有在法定期限内主张权利，超过诉讼时效，一审法院没有采纳福州永昇公司在一审诉讼时的反诉请求，于法有据。福州永昇公司的交房义务后于郑裕、潘秀花的付款义务，鉴于郑裕、潘秀花逾期支付购房款132天，一审法院认定福州永昇公司在交房时间可顺延132天并无不当，即福州永昇公司应于2011年10月16日前将符合交付条件的讼争商品房交付给郑裕、潘秀花。郑裕、潘秀花于2012年7月7日与福州永昇公司办理了讼争商品房的交付手续，故一审认定该日为讼争商品房的实际交付日亦无不当，本院予以确认。关于逾期交房违约责任承担问题。福州永昇公司提出，其逾期交房与政府对玉荷西路西端道路实施征地拆迁、管网埋设、道路扩建、自来水管与污水管设计变更等多次临时顺延工期有因果关系，存在可以顺延交房日期的合同约定情形，经顺延后，福州永昇公司的交房日期系在合同约定的期限内。一审判决认定福州永昇公司要求顺延交房日期的理由不能成立、构成逾期交房是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，福州永昇公司可据实予延期：1、……；2、自然灾害、因政府临时决定造成福州永昇公司无法正常施工等，非福州永昇公司所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面通知买受人。一审判决查明事实部分已确认，“连江县玉荷西路西端道路及通信管道等市政工程，合同期总日历天数为120天（有效工作日），但自2010年10月18日开工后，因部分路段征地、拆迁工作未完成、设计变更、自来水管设计与污水管设计相冲突、需要搬迁改造等停工464天。”同时，一审判决还确认，“……讼争商品房逾期未交付客观上存在市政建设等因素影响……”。然而，一审判决却以“福州永昇公司没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知买受人已遭遇施工延期”为由，判定福州永昇公司认为可以相应顺延交房天数至少464天的理由不能成立。一审判决错误的原因是：上述《商品房买卖合同》第八条的原文表述是“如遇下列特殊原因，……出卖人可据实予以延期”，不是“如遇下列特殊原因且福州永昇公司书面通知，……福州永昇公司可据实予以延期”，为此，遇有“特殊原因”，福州永昇公司有权无条件顺延日期，无需以书面通知郑裕、潘秀花为前提。《商品房买卖合同》第八条第2款还约定“2、……因政府临时决定造成福州永昇公司无法正常施工等……，按实际延误顺延，并及时书面通知”；据此可知，遇有“因政府临时决定造成福州永昇公司无法正常施工等”“特殊原因”，首先由福州永昇公司按照实际延误天数顺延，而后才书面通知郑裕、潘秀花。因此，一审法院关于“必须通知方可顺延”的认定没有任何事实和法律依据。对此，本院认为，福州永昇公司作为江山豪庭小区的开发商，对于政府修建位于其开发的江山豪庭小区北向大门外的玉荷西路西端道路是知道的，但对政府工程多次因故临时顺延工期，作为发包方的连江县建设局是不可能预知的，福州永昇公司更无法预知，但不因此免除福州永昇公司按照《商品房买卖合同》第八条第四款约定履行书面告知义务。本案中，政府工程在施工过程中多次临时顺延工期，每次顺延工期均超过30日，按照双方合同约定，福州永昇公司应当在上述政府工程出现第一次临时顺延工期时，在发生顺延工期之日起30日内书面告知郑裕、潘秀花（买受人），但是福州永昇公司没有履行该告知义务。此后，本案中政府工程多次出现临时顺延工期，每次临时顺延工期时间均不止30天，福州永昇公司都没有按约在发生临时顺延工期之日起30日内履行书面告知义务，存在违约。所以，福州永昇公司要求顺延工期的请求一审法院没有支持，主要系因福州永昇公司没有履行书面告知义务。如果福州永昇公司在政府工程第一次出现临时顺延工期时，能够按约在发生工期临时顺延之日起30日内履行告知义务，以及在政府工期多次出现临时顺延工期都能按约履行书面告知义务，那么福州永昇公司请求参考市政工程顺延工期的天数顺延，并非没有一定的理由。由于福州永昇公司没有按约履行告知义务，其顺延工期的请求，显然理由不成立，一审法院不予支持，符合本案事实。但就本案而言，福州永昇公司没有履行告知义务，不因此否认政府工程临时顺延工期客观上对福州永昇公司逾期交房存在一定的影响。郑裕、潘秀花作为购房人，又是连江本地人，其因购买江山豪庭小区房屋，客观上会经常到该小区看看，知悉江山豪庭小区大门外政府发包修建的玉荷西路西端道路工程经常停工的事实以及政府工程顺延工期会对福州永昇公司逾期交房造成影响。因此，基于本案的客观事实，可以采纳福州永昇公司减轻承担逾期交房违约金的请求。福州永昇公司违约时间从可以顺延交付讼争商品房的次日即从2011年10月17日起，计至实际交房之日2012年7月7日止，按逾期交房265天计付，一审酌定福州永昇公司承担80%逾期交房违约金148050.81元，明显高出当地同类房屋租金收益，应予纠正。鉴于政府玉荷西路西端道路工程多次临时顺延工期，福州永昇公司没有依约履行书面告知义务，但政府工程的工期临时顺延，非福州永昇公司所能控制的延误，对福州永昇公司逾期交房具有一定影响，可以减轻福州永昇公司逾期交房的责任，由福州永昇公司承担50%逾期交房违约金，计92531.76元（2327843元×日万分之三×265天×50%）。此外，上诉人福州永昇公司的其他上诉请求无理，应予驳回。上诉人郑裕、潘秀花的上诉请求不能成立，本院予以驳回。本案在二审诉讼期间，经本院多次组织双方当事人进行调解，由于双方意见分岐，调解未果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1553号民事判决第三项；二、撤销福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1553号民事判决第一、二项；三、上诉人福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付上诉人郑裕、潘秀花逾期交房违约金人民币92531.76元；四、驳回上诉人郑裕、潘秀花一审其他的诉讼请求；五、驳回上诉人郑裕、潘秀花的上诉请求；六、驳回上诉人福州永昇房地产开发有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8680元、反诉费462元，按照一审判决确定负担；二审案件受理费9142元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司、上诉人郑裕、潘秀花各负担4571元。本判决为终审判决。审 判 长  袁文伟代理审判员  缪 羽代理审判员  符海燕二〇一四年十一月十日书 记 员  陈 蕾