河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）商睢民初字第02164号原告杨海中，男，1979年12月10日出生，汉族，住虞城县。委托代理人王崇文，河南君盟律师事务所律师。被告商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地：商丘市。法定代理人师先峰，职务：董事长。委托代理人张杰，男，1985年5月10日出生，汉族，住河南省孟州市。该公司员工。原告杨海中（以下简称“原告”）与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，于2014年9月15日提起诉讼，本院于当日作出了受理决定，依法由审判员隋冬梅适用简易程序独任审理，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、开庭传票等法律文书，于2014年11月27日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王崇文，被告委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年12月19日签订了商品房买卖合同1份，原告购买其开发的“苏州河畔”花园小区1#幢楼东2单元9层东户B号房屋一套，约定于2012年10月31日交付房屋。原告当即交付房款503950元。时至今日被告仍未向原告交付房屋，违反了约定。被告出售房屋时许诺所售房子系双气电梯房，但在收取暖气安装费后目前尚未接通暖气管道。请求依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同的效力，判令被告向原告交付房产证、支付原告逾期交房违约金73584元、及时为原告安装暖气管道并承担本案诉讼费用。被告辩称：双方订立的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，真实有效。合同明确约定了被告为房屋办理产权登记的时间，被告只需在2015年9月11日为原告办理房产登记即可。被告开发的“苏州河畔”花园小区内暖气管道已经全部安装完毕，原告起诉被告要求安装暖气管道无事实依据。原告违约金计算错误，被告实际逾期交房395天，依照合同约定违约金应为39812.05元。被告逾期交房的原因是由于涉案房屋在建设过程中遭到犯罪分子破坏经营所致。此后被告向原告发出通知并约定了新的交房期限，而原告一直拖到2014年9月11日才办理交接手续，构成严重违约。原告逾期办理交接手续，严重违约，请求对原告提起反诉。因被告当庭提出反诉，没有在法定期限内提出反诉，对被告提出的反诉不予审理。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告诉请有无事实依据和法律依据，能否得到支持。原、被告双方对归纳的焦点问题均无异议。原告方提交的证据材料有：1、原告身份证1份；2、商品房买卖合同书1份；3、付款收据3份，证明原告系一次性付款购买的房屋。证明双方签订商品房买卖合同后，原告依据合同约定履行了合同义务。被告没有在合同约定的期限内交付房屋，延期交房时间较长，被告应支付违约金。被告方提交的证据材料有：1、交房会签单1份；2、交房通知书1份；3、房屋交接确认书1份；4、商品房交付通知单1份，证明被告于2014年9月11日向原告交付了房屋，并和原告就交房期限达成了新的约定，原告对此期限表示同意和认可，被告没有违约。经庭审质证，被告方对原告提交的证据材料无异议。原告方对被告提交的第1、3、4项证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为商品房交付通知单只是通知原告被告公司定于什么时间进行房屋交接，并不是改变原购房合同中房屋的交付期限，该通知单中并没有改变交付期限的约定，原告在房屋交接确认书第8条签字同意的行为只是同意让被告在2013年12月1日至2013年12月8日进行交付房屋，并不是同意改变房屋交付期限，不代表放弃追究被告逾期交房的违约责任，达不到被告的证明目的；对第2项证据有异议，认为被告是向物业服务中心发出的，不是对本案的原告发向的通知。本院对原告提交的证据材料，被告方无异议的，予以确认；原告方对被告提交的证据所提出的异议，因《房屋交接确认书》不是原告与被告重新达成的协议，不能作为双方同意变更合同约定交房时间的依据，也不是原告自愿放弃追究被告延期交房违约责任的承诺，被告提交的交房通知书是向物业服务中心发出的，与原告无关，故本院对此异议理由予以支持。依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告与被告签订一份商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的“苏州河畔”花园小区1#幢楼东2单元9层东户B号房屋一套，房款一次付清，2012年10月31日前该商品房验收合格并交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2011年12月9日交付购房款503950元。被告于2013年12月1日做出通知，通知原告，将于2013年12月1日至2013年12月8日进行房屋交接。后原告在被告提供的房屋交接确认书上签字。房屋交接确认书中包含有“您是否同意按照商品房交付通知单中约定的交付期限交付房屋”等16项内容，供买房人选择。原告选择了同意第8项内容。本院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同。原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。被告超过约定的交房期限交付房屋，应当按照约定承担延期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，故被告应承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。被告已于2013年12月1日向原告发出通知，要求其在2013年12月1日至2013年12月8日期间办理交接手续，逾期视为被告已经履行了交房义务，违约金应当计算至2013年12月8日，原告没有正当理由延期接收房屋，因此自2013年12月8日后不应当再计算违约金。按照双方合同约定的违约金计算方式，被告逾期交房403天，违约金数额应当为503950元×0.0002／每天×403天=40618.37元。原告超出此数额的诉讼请求不予支持。原告于2014年9月11日在被告处办理了房屋交接手续，根据合同约定被告为涉案房屋办理权属登记的期限未到，故原告要求被告为涉案房屋办理权属登记的诉请不能成立，本院不予支持。被告不是供暖单位，双方订立的商品房买卖合同没有约定被告为原告安装暖气管道事项，故原告要求被告为其安装暖气管道无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、原告杨海中与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司订立的《商品房买卖合同》系有效合同。二、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告杨海中逾期交房违约金40618.37元。三、驳回原告杨海中的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取870元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  隋冬梅二〇一四年十一月二十七日书记员  王娜娜