南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦民再字第5号原审原告南京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”），住所地南京市秦淮区龙蟠南路33号。法定代表人毛建平，该公司总经理。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人欧永成，南京雅居乐房地产开发有限公司法务主任。原审被告胡小明，男，汉族，1964年4月5日出生。原审原告雅居乐公司与原审被告胡小明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月25日作出（2012）秦民初字第190号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年10月20日作出（2014）秦民监字第8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原审原告雅居乐公司的委托代理人杨焘到庭参加诉讼。原审被告胡小明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。2012年2月2日，原审原告雅居乐公司起诉至本院称，原审原、被告于2010年4月签订《南京市商品房预售合同》，购买原告开发的南京雅居乐花园x幢3单元1803室，总价1688987元。合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元），并向中国农业银行股份有限公司南京城东支行办理了1350000元的按揭贷款。该笔贷款由被告以所购房屋提供抵押担保，并由原告提供阶段性连带责任担保。根据《预售合同》约定，被告如未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除合同。截止2011年8月11日，被告已连续断供4个月，农行南京城东支行对被告及原告提起诉讼，要求被告提前归还本息并赔偿律师费，要求原告对该债务承担连带责任。因被告无力还款，农行南京城东支行申请强制执行原告款项共计1441064.49元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令1、解除原被告签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1803室房产的《南京市商品房预售合同》，并赔偿原告的各项损失共计1441064.49元。2、被告协助原告办理该房产的退房的撤销合同登记手续。原审被告胡小明未到庭、未答辩。原审查明，原、被告于2010年3月26日签订《南京市商品房预售合同》一份（合同编号：宁房预售合字2010102016号），合同约定原告将其开发的南京雅居乐花园x幢3单元1803室预售给被告，房屋总价款为1688987元，并在该合同第五条约定“乙方（本案被告）迟延支付合同价款，经甲方（本案原告）催告后15日内仍未支付到期价款，且未到期价款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除本合同，甲方于解除本契约后30日内将已收房款退还乙方，定金不返还。”同时，双方在合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款约定“乙方未能履行其向银行申办按揭应尽义务导致甲方作为担保人承担了担保责任的，甲方有权解除《南京市商品房预售合同》。”合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元）。随后，被告于2010年4月13日与中国农业银行股份有限公司南京城东支行签订个人购房担保借款合同（合同编号：NO32105201000058365），合同项下借款金额为1350000元，借款期限276个月，由借款人胡小明提供所购南京雅居乐花园x幢3单元1803室房产作为抵押担保，原告雅居乐公司作为借款保证人，自愿为被告胡小明所欠中国农业银行股份有限公司南京城东支行上述债务提供阶段性连带保证担保。合同签订后，中国农业银行股份有限公司南京城东支行于2010年4月23日按约向被告胡小明发放1350000元借款，原告于2011年6月1日向被告胡小明交付雅居乐花园x幢3单元1803室房屋。因被告胡小明自2011年4月开始未及时履行还款义务，中国农业银行股份有限公司南京城东支行向南京市玄武区人民法院提起诉讼，要求被告胡小明偿还借款本金及利息，原告雅居乐公司对上述债务承担连带清偿责任。2011年11月21日，玄武区人民法院依法作出（2011）玄商初字第759号民事判决书，判决被告胡小明偿还中国农业银行股份有限公司南京城东支行借款本金1330893.37元，支付利息（含罚息）21152.92元，支付律师代理费36423元。原告雅居乐公司对上述债务承担连带清偿责任。2011年12月31日，玄武区人民法院向原告南京雅居乐房地产开发有限公司出具结案通知书，依法划扣雅居乐公司银行存款3662489元，其中涉及被告胡小明案件的执行标的为1424420.49元，执行费16644元，共计1441064.49元，已执行完毕。原告于2012年2月2日诉至法院，要求判令1、解除原、被告签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1803室房产的《南京市商品房预售合同》，并赔偿原告的各项损失共计1441064.49元。2、被告协助原告办理该房产的退房的撤销合同登记手续。原审认为,原、被告于2010年3月26日签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，而被告违反原、被告双方关于合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款之约定，拖欠其所欠中国农业银行股份有限公司南京城东支行的月供款，最终导致原告作为担保人承担了担保责任。本院认为，被告行为已经构成违约。由于原、被告双方在《甲、乙双方的其它约定》中约定了合同解除的条件，在合同履行中，雅居乐花园x幢3单元1803室尚未过户发生物权变动的情况下，原告要求因被告违约故请求依据约定解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告雅居乐公司为被告胡小明向中国农业银行南京城东支行取得的借款提供连带责任保证其事实清楚，证据充分。在被告胡小明未按时偿还借款本息的情况下，原告按照玄武区人民法院（2011）玄商初字第759号民事判决书之规定，代为履行了保证义务，共计支付给中国农业银行股份有限公司南京城东支行借款本金及实现债权的费用1441064.49元，原告履行的担保义务之后，有权按照担保法之规定，要求被告偿还担保代偿款，故原告要求被告偿付代偿款的诉讼请求，本院予以支持。本院作出(2012)秦民初字第190号民事判决:一、解除原告南京雅居乐房地产开发有限公司与被告胡小明于2010年3月26日签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1803室房产的《南京市商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字2010102016号）。二、被告胡小明于本判决生效后十日内协助原告南京雅居乐房地产开发有限公司办理南京雅居乐花园x幢3单元1803室房屋退房的撤销合同登记手续。三、被告胡小明于本判决生效后十日内偿付原告南京雅居乐房地产开发有限公司担保代偿款计1441064.49元。本院再审过程中，原审原告雅居乐公司称：原审原、被告于2010年4月签订《南京市商品房预售合同》，购买原告开发的南京雅居乐花园x幢3单元1803室，总价1688987元。合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元），并向中国农业银行股份有限公司南京城东支行办理了1350000元的按揭贷款。该笔贷款由被告以所购房屋提供抵押担保，并由原告提供阶段性连带责任担保。截止2011年8月11日，被告已连续断供4个月，农行南京城东支行对被告及原告提起诉讼，要求被告提前归还本息并赔偿律师费，要求原告对该债务承担连带责任。因被告无力还款，农行南京城东支行申请强制执行原告款项共计1441064.49元。根据《预售合同》约定，被告如未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除合同。本院再审查明，2010年3月26日原审原告与原审被告签订《南京市商品房预售合同》一份（合同编号：宁房预售合字2010102016号），合同约定原告将其开发的南京雅居乐花园x幢3单元1803室预售给被告，房屋总价款为1688987元。同日原审原、被告双方签订了《甲、乙双方的其他约定》，其中约定了商品房预售合同解除的条件，在合同第一条第4款中约定：“乙方未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致甲方作为担保人承担了担保责任的，甲方有权解除《南京市商品房预售合同》。”2010年3月21日，原审被告胡小明向原审原告雅居乐公司支付定金5万元，2010年3月26日，胡小明向雅居乐公司支付首付款288987元，以上共计338987元。2010年4月23日，中国农业银行股份有限公司南京城东支行按约向原审被告胡小明发放1350000元购房贷款，该款项直接付至原审原告雅居乐公司账户。另查明，截止2015年11月4日10时38分，胡小明名下的房产登记情况为：秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1802室、1803室、1804室，共计三套房屋。以上事实有原审原告陈述、《南京市商品房预售合同》、《甲、乙双方的其他约定》、（2011）玄商初字第759号判决书、（2011）玄执字第11号结案通知书等证据予以证明。本院再审认为，原、被告于2010年3月26日签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，而被告违反原、被告双方关于合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款之约定，拖欠其所欠中国农业银行股份有限公司南京城东支行的月供款，最终导致原告作为担保人承担了担保责任。本院认为，被告行为已经构成违约。由于原、被告双方在《甲、乙双方的其它约定》中约定了合同解除的条件，在合同履行中，雅居乐花园x幢3单元1803室尚未过户发生物权变动的情况下，原告要求因被告违约故请求依据约定解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告雅居乐公司为被告胡小明向中国农业银行南京城东支行取得的借款提供连带责任保证其事实清楚，证据充分。在被告胡小明未按时偿还借款本息的情况下，原告按照玄武区人民法院（2011）玄商初字第759号民事判决书之规定，代为履行了保证义务，共计支付给中国农业银行股份有限公司南京城东支行借款本金及实现债权的费用1441064.49元，原告履行的担保义务之后，有权按照担保法之规定，要求被告偿还担保代偿款，故原告要求被告偿付代偿款的诉讼请求，本院予以支持。同时原审原告雅居乐公司取得房屋后应当退化原审被告已收房款，并按照原收款时间支付利息。原审胡小明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，判决如下：一、解除原审原告雅居乐公司与原审被告胡小明于2010年3月26日签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1803室房产的《南京市商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字2010102016号）。二、被告胡小明于本判决生效后十日内协助原告南京雅居乐房地产开发有限公司办理南京雅居乐花园x幢3单元1803室房屋退房的撤销合同登记手续。三、原审被告胡小明自判决生效之日起十日内支付给原审原告雅居乐公司1441064.49元，并且支付给原审原告雅居乐公司以1441064.49元为基数从2011年12月31日起至判决履行之日止银行同期贷款利息；四、原审被告胡小明自判决生效之日起十日内支付原审原告雅居乐公司违约金50000元。五、原审原告雅居乐公司自判决生效之日起十日内支付原审被告胡小明已付购房款1688987元，并且支付给原审被告胡小明以50000元为基数从2010年3月21日起至2011年12月31日止银行同期贷款利息、以288987元为基数从2010年3月26日起至2011年12月31日止银行同期贷款利息、以1350000元为基数从2010年4月23日起至2011年12月31日止银行同期贷款利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费20530元，保全费5000元，公告费560元，再审案件受理费20530元，公告费600元，合计47220元，由原审被告胡小明负担。（原审案件受理费及保全费、公告费、再审公告费已由原审原告预交，原审被告在给付款项时一并加付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：03×××76）。审 判 长  盛 冰审 判 员  刘 慧审 判 员  曹甜甜二〇一六年五月十三日见习书记员  王小格