成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2014)青羊民初字第420号原告马天瑾，女，回族，1955年11月2日出生，住成都市青羊区。委托代理人ＸＸ，北京德恒（成都）律师事务所律师。特别授权。被告张建强，男，汉族，1969年7月5日出生，住成都市锦江区。被告周勇，男，汉族，1974年11月19日出生，住成都市成华区。委托代理人郑岚，四川嘉业律师事务所律师。一般代理。被告余珊，女，汉族，1974年9月16日出生，住成都市成华区。委托代理人周勇，男，汉族，1974年11月19日出生，住成都市成华区。系余珊丈夫。特别授权。第三人尹硕彦，女，汉族，1968年6月15日出生，住成都市金牛区。第三人罗志春，男，汉族，1954年3月14日出生，住成都市金牛区。委托代理人尹硕彦，女，汉族，1968年6月15日出生，住成都市金牛区。系罗志春妻子。特别授权。原告马天谨与被告张建强、周勇、余珊、第三人尹硕彦、罗志春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马天瑾的委托代理人ＸＸ，被告张建强，被告周勇及其委托代理人郑岚，被告余珊的委托代理人周勇，第三人尹硕彦（第三人罗志春的委托代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马天瑾诉称，第三人罗志春、尹硕彦因为需要钱在工程上周转，曾用原告房屋向银行抵押贷款。2007年，尹硕彦再次找到原告，希望用原告房屋向深圳发展银行抵押借款。原告念在罗志春系其前夫帮助过自己，并且之前的贷款均已结清，出于信任而同意。第三人尹硕彦遂让原告签订了一份公证委托书，授权张建强结清银行贷款并办理相关房屋买卖事宜。张建强遂根据该委托书向银行结清了贷款100000元，另又借给尹硕彦250000元。后尹硕彦通过张建强介绍认识周勇。2010年1月21日，在原告不知情的情况下，张建强以房屋买卖的方式，将尹硕彦欠自己的350000元债权转让给周勇，并将原告房屋过户到周勇名下。双方签订的买卖合同仅为166600元且房屋并未实际交付。之后尹硕彦又多次向周勇借款，周勇将房屋抵押给银行贷款230000元，连同现金220000元借给尹硕彦。尹硕彦与周勇背着原告签订房屋买卖合同，约定在2010年6月26日前将房屋以480000元出卖给尹硕彦或原告以偿还周勇借款。整个事件过程，原告一直将该房屋出租且对其后房屋所有权变化的情况完全不知情。直至尹硕彦无力偿还借款，周勇以房屋所有权人的身份找到原告，原告才了解事情经过。第三人与被告故意隐瞒事实，房屋买卖合同约定价款明显低于市场价格，且张建强所收取的房款并未交付原告，其恶意串通的行为损害了原告合法权益，请求法院判令：1.确认张建强与周勇所签订的房屋买卖合同无效；2.三被告承担本案的诉讼费用。被告张建强辩称，原告欠被告张建强钱，才委托被告张建强出售房屋。原告诉讼主张不成立，请求驳回原告诉讼请求。被告周勇、余珊辩称，被告周勇、余珊在签订合同并不认识原告，是基于授权的基础上才达成的协议；被告周勇、余珊也支付了对价，第一次付款218000元是通过转帐的方式，2000元现金给的原告，第二笔款通过贷款的方式也是支付给了被告张建强，至于原告与被告张建强怎样交接与被告周勇、余珊没有关系。第三人尹硕彦、罗志春辩称，最初第三人尹硕彦、罗志春差被告张建强钱，原告为了帮助第三人尹硕彦、罗志春，将自己房屋办理抵押给被告张建强；因为第三人尹硕彦、罗志春没有还钱，被告张建强将房屋卖给被告周勇，第三人尹硕彦与被告周勇是签订了回购协议的，但现在无力回购。经审理查明，马天瑾系罗志春前妻。2009年5月25日，马天瑾出具《委托书》，就其单独所有的位于成都市青羊区玉泉街30号1栋3单元2楼3号房屋，因准备出售上述房屋，委托张建强：代为查询上述房屋的相关档案；代为回答登记机关询问、并在询问笔录上签字捺指印；代为办理上述房屋的抵押登记注销手续，领取上述房屋的产权证；与买方签订上述房屋的买卖合同并代收房价款或按揭款，协助买方办理银行贷款手续；协助买方到成都市房屋管理部门办理上述房屋产权和维修资金的过户转移登记手续，领取新的产权证；协助买方办理并领取国土证，办理国有土地使用权的转移登记手续；代为缴纳个人所得税、营业税或申请办理减免个人所得税、营业税的相关手续；并注明受托人在办理委托事务时所实施的法律行为委托人均予以承认，受托人有转委托权。该委托书并经四川省成都市蜀都公证处予以公证。2010年1月21日，张建强与周勇、余珊签订《房屋买卖合同》，约定周勇、余珊购买上述房屋，房屋价款为166600元，周勇、余珊缴纳了相应的契税，并于当天转帐支付218000元给张建强朋友杨强帐上，杨强出具收条，载明代张建强收到周勇购上述房屋房款220000元。当天周勇、余珊与中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市人民北路支行签订《个人购房借款及担保合同》，以按揭的方式将款项转给张建强。张建强在庭审中认可上述事实，收到该房总价款450000元。2010年1月26日，上述房屋登记在周勇、余珊名下。以上事实有马天瑾、张建强、周勇、余珊、尹硕彦、罗志春身份信息、委托书、公证书、房屋买卖合同、收条、房屋信息摘要、《个人购房借款及担保合同》及当事人的陈述在案为证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以采信。审理中，一、马天瑾提交回购协议书、收条、借条、存款凭条，证明回购协议与签订合同是同一天，前提是还清利息，周勇与尹硕言是以房屋买卖为由实际是借贷，且尹硕言一直在为张建强还本金及利息。张建强对上述证据真实性均表示不清楚；周勇、余珊对回购协议书无异议，但认为买这个房子是为了盈利，尹硕言愿意回购此房，但未实际履行，没有侵害原告权利，对收条、借条、存款凭条真实性无异议，关联性有异议，是周勇与尹硕言之间的事情，与本案无关；尹硕言、罗志春称当时卖房子是确实不认识周勇，但在张建强与周勇签合同时就告知张建强要回购此房。二、张建强提交产权人申明书、《房产抵押借款合同》、房屋买卖合同、借条，证明马天瑾借其朋友的钱并用案涉房屋抵押，后因马天瑾未还款，张建强才将房屋出售。马天瑾对证据真实性无异议，但认为该房屋当时价格350000元，之所以卖成450000元，是由于加了100000元的利息构成；周勇、余珊质证称对买房前的事情不清楚；尹硕彦、罗志春对证据真实性无异议。本院认为，马天瑾向张建强出具的《委托书》上载明了受托人可以代其出售涉案房产、签订上述房产的买卖合同、办理网签或撤销网签、并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费、办理上述房屋专项维修资金的缴纳及转移过户及到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证的相关手续，该《委托书》经公证，且马天瑾对其签字均无异议，从张建强代表马天瑾与周勇、余珊签订的《房屋买卖合同》内容来看，未超越该《委托书》所载明的委托事项内容，应为合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，《房屋买卖合同》对马天瑾与周勇、余珊均具有约束力。而周勇、余珊在签订合同后，已缴纳相应的税款及房款，该房款亦由张建强通过指定他人收取的方式代马天瑾收取，张建强也按《委托书》授权代马天瑾完成了交付房屋及过户手续，且马天瑾也未提供证据证明张建强与周勇、余珊存在恶意串通以及该房屋约定价款明显低于市场价格的相关证据，故对马天瑾称张建强与周勇、余珊故意隐瞒事实，恶意串通的主张，与上述查明的事实不符，本院不予支持。至于该房款由张建强指定他人收取后，尚未交付马天瑾之事，马天瑾可依据其与张建强之间的委托关系，另行提起诉讼，主张给付相应房款，但不属于本案房屋买卖纠纷审理的范围，故综上，对马天瑾要求判令张建强与周勇、余珊签订的《房屋买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。至于马天瑾与张建强之间、张建强与尹硕言之间、周勇与尹硕言之间存在的借款事由，亦属另一法律关系，不属于本案审理范围，本院不予审查认定。综上，原告马天瑾的诉请不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马天瑾的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马天瑾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  杨 进人民陪审员  任雨生人民陪审员  吴雅林二〇一四年十一月二十日书 记 员  吴逢皋