成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1223号原告保利物业管理有限公司成都分公司，营业地成都市武侯区人民南路三段2号汇日·央扩国际广场25F，组织机构代码：67716582-7。负责人刘旭奔，总经理。委托代理人吕欢，四川君合律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告龚剑玄，男，1980年2月1日出生，汉族，成都市成华区。被告彭海艳，女，1979年9月18日出生，汉族，成都市青羊区。委托代理人龚剑玄（系彭海艳丈夫），男，1980年2月1日出生，汉族，成都市成华区。代理权限：一般授权。原告保利物业管理有限公司成都分公司（以下简称保利物业公司）诉被告龚剑玄、彭海艳物业服务合同纠纷一案，本院2016年3月8日立案受理。依法由审判员孙丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托代理人吕欢、被告龚剑玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司诉称，被告龚剑玄、彭海艳依约认购保利（成都）实业有限公司位于成都市新都区蜀龙大道南段1980号保利公园198B2区玫瑰郡6幢1单元1楼2号房屋，该房屋建筑面积为264.18平方米。被告龚剑玄、彭海艳于2010年5月24日与原告保利物业公司签订了《前期物业服务协议》等文件，该文件确认原告保利物业公司为被告龚剑玄所购房屋所在物业规划区域提供物业管理服务，高层物业服务费的收费标准为按建筑面积1.80元/平方米/月收取，被告龚剑玄、彭海艳每月5日前应向原告保利物业公司缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日���仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，按欠交金额的1‰缴纳滞纳金。原告保利物业公司按照《前期物业服务协议》的相关约定提供了物业管理服务，而被告龚剑玄、彭海艳自2011年9月1日起至2015年12月31日未支付应付的物业服务费人民币24726元，经多次催收，被告龚剑玄、彭海艳至今仍未支付，故被告龚剑玄、彭海艳应从逾期支付物业服务费之日起按应交而未交物业服务费总金额的1‰支付滞纳金17477.8元。现原告保利物业公司诉至法院，请求依法判令：1.被告龚剑玄、彭海艳向原告保利物业公司支付自2011年9月1日起至2015年12月31日止物业服务费24726元及滞纳金17477.8元；2.本案诉讼费用被告龚剑玄、彭海艳承担。被告龚剑玄、彭海艳辩称，被告龚剑玄、彭海艳实际收房时间为2015年9月10日，收房前涉案房屋并不在被告龚剑玄、彭海艳管理控制之下；被告龚剑玄、彭海艳虽与原告保利物业公司于2011年签订了《前期物业服务协议》，但收房前涉案房屋一直由开发商保利（成都）实业有限公司管控，故该期间的物业服务费不应由被告龚剑玄、彭海艳支付；被告龚剑玄、彭海艳认可缴纳2015年9月11日起应支付的一楼物业服务费，负一楼因存在质量问题，若无法整改解决，被告龚剑玄、彭海艳不同意缴纳该部分的物业服务费。经审理查明，龚剑玄、彭海艳系成都市新都区三河紫桐路255号6栋1单元负1至1层楼2号（购房合同地址成都市新都区蜀龙大道南段1980号保利公园198B2区玫瑰郡16幢1单元1层楼2号）建筑面积为264.18平方米的房屋业主，该房屋属高层住宅。开发商保利（成都）实业有限公司在2011年6月27日至2011年6月30日��中交房期间，被告龚剑玄接房时发现房屋室内墙体、门、排污管道等存在问题，龚剑玄要求进行整改而未入住。2011年3月8日，龚剑玄、彭海艳在与开发商保利（成都）实业有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》的同时，作为（甲方）与保利广州物业管理有限公司成都分公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定龚剑玄、彭海艳依约接受保利广州物业管理有限公司成都分公司提供的服务，物业服务期限自本协议签字之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，并按照本协议规定，按时按标准向保利广州物业管理有限公司成都分公司缴纳物业服务费等物业服务费用，并在该协议第八条对物业服务费用约定有“物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算。甲方未按约定���间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费缴纳时间按发展商所寄出的《交楼通知书》约定交楼时间开始计算。首次物业管理费收取在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业管理费，15日之后的收取当月半个月的物业管理费。物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，已销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前甲方收取的物业管理费差额不做退补。物业服务费用标准中高层（18、26层）物业服务按建筑面积1.80元/平方米·月计算。物业服务费按月缴纳，甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取缴纳滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。上述协议履行中，保利广州物业管理有限公司成都分公司变更成为本案原告保利物业公司，并以变更登记后的物业公司依照协议约定继续履行物业服务。因房屋整改问题，龚剑玄、彭海艳自2011年9月1日起未缴纳物业服务费，保利物业公司于2015年6月17日向龚剑玄、彭海艳邮寄催收物业服务费后，龚剑玄、彭海艳仍未支付，保利物业公司遂诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。另查明，龚剑玄、彭海艳与开发商保利（成都）实业有限公司于2011年3月8日签订的《商品房买卖合同》第十四条中就房屋交接手续事项约定了：房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交房约定的证明文件，并满足交房约定的其��条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因，未能按期交付，视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、专项维修基金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担。第十五条第二款第3项中约定了：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。同日签订的《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》中就房屋交付条件及房屋交接手续事项补充约定了：如买受人对交付的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，根据鉴定结果确定出卖人是否应承担法律责任。在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，买受人应当提供真实有效的地址确保出卖人能送达邮寄相关手续，若买受人提供地址不能邮寄送达的，出卖人以买受人所提供的身份证地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日（外省）后视���送达。不论买受人是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。上述事实，有《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及承诺书、物业服务费催收通知及邮政特快专递单、房屋验收登记表及证明、处理工作单（投诉、建议、问询、质疑和求助）、问题反映情况单、装修管理服务费票据、、照片、房屋信息摘要等证据以及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告龚剑玄、彭海艳与原告保利物业公司的前身保利广州物业管理有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双��均应依照合同约定履行合同义务。原告保利物业公司依约对被告龚剑玄、彭海艳购买的房屋所在小区进行物业管理，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。”的规定，被告龚剑玄、彭海艳应当依照《前期物业服务协议》的约定履行交纳物管费的义务。对于被告龚剑玄、彭海艳提出其实际收房时间为2015年9月10日，认可缴纳2015年9月11日起应支付的一楼物业服务费，负一楼因存在质量问题，若无法整改解决，被告龚剑玄、彭海艳不同意缴纳该部分的物业服务费的抗辩意见，保利（成都）实业有限公司于2011年6月27日至2011年6月30日期间进行了集中交房，被告龚剑玄、彭海艳接房时发现房屋存在问题并要求保利（成都）实业有限公司进行整改，根据被告龚剑玄、彭海艳与开发商保利（成都）实业有限公司所签的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》关于交房的约定，被告龚剑玄、彭海艳要求进行整改的行为并不足以阻却其依约于2011年6月30日接房的事实，故对被告龚剑玄、彭海艳的上述抗辩意见，本院不予采纳。至于被告龚剑玄、彭海艳提出的保利（成都）实业有限公司所交付的本案涉案房屋存在质量问题的意见，本案系物业服务合同纠纷，解决的是原告保利物业公司与被告龚剑玄、彭海艳之间支付物业服务费的事宜，而涉案房屋的质量问题不属于本案受案范围，被告龚剑玄、彭海艳可就该问题另案诉讼，本案对此不予处理。被告龚剑玄、彭海艳依约收房后，应依约缴纳物业服务费，故原告保利物业公司要求被告龚剑玄、彭海艳支付物业管理服务费，理由正当，本院予以支持。对原告保利物业公司要求被告龚剑玄、彭海艳支付2011年9月1日至2015年12月31日止的物业服务费24726元的主张，根据物业服务费用的计算标准及未缴纳的月数，本院对此诉请予以支持。对原告保利物业公司要求被告龚剑玄、彭海艳支付自2011年9月1日起至2015年12月31日止的滞纳金17477.8元的主张，《前期物业服务协议》关于滞纳金约定有物业服务费按月在每月5日前缴纳当月应交物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，按欠交金额的1‰收取缴纳滞纳金，直至缴清欠费为止的内容，被告龚剑玄、彭海艳认为其不应当缴纳滞纳金，而滞纳金属于违约金的范畴，被告龚剑玄、彭海艳未依约按期足额支付物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。庭审中，原告保利物业公司未出示相应证据证明其因被告龚剑玄、彭海艳的违约行为遭受的具���损失，结合违约的原因、行为、后果、过错程度等综合因素考虑，本院对此滞纳金的诉请予以支持自2011年10月1日起至款项付清之日止，以未缴纳的物业服务费金额为基数，按日万分之五计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告龚剑玄、彭海艳于本判决生效之日起十日内支付原告保利物业管理有限公司成都分公司自2011年9月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费24726元及滞纳金（滞纳金自2011年10月1日起至款项付清之日止，以未缴纳的物业服务费金额为基数，按每日万分之五计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元（已减半收取），由被告龚剑玄、彭海艳负担（此款原告保利物业管理有限公司成都分公司已预付，被告龚剑玄、彭海艳在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 孙 丰二〇一六年五月二十五日书记员 黄丽君