北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初2440号原告王传霞，女，1974年11月24日出生。委托代理人李寒，北京市泽元律师事务所律师。被告北京住总圣世源房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷南路14号1层107房间。法定代表人宗鸣，董事长。委托代理人项涛，北京市恒达律师事务所律师。原告王传霞与被告北京住总圣世源房地产开发有限公司（以下简称住总公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁爽独任审判，公开开���进行了审理。原告王传霞及其委托代理人李寒，被告住总公司的委托代理人项涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王传霞起诉称：原、被告于2010年4月2日签订了商品房预售合同，购买坐落于鲁谷x号西x楼x层x号房屋。合同第二十一条产权登记（一）初始登记中双方约定，出卖人应当在2012年4月30日前，取得该房屋所在楼栋的权属证，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第一种方式处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当子推房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的2%向买受人支付违约金，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际却得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之二的违约金。原告分别于2010年4月6日，2011年8月3日，2012年1月6日分三次交付被告598189元，2390000元，26439元，合计3014628元。直至2015年5月14日原告才接到北京市住建委的短信通知，房屋登记业务已经完成审核，房屋产权登记证显示登记时间为2015年5月13日。按照合同约定，被告从2012年5月1日至2015年5月13日（房产证登记时间2015年5月13日）共计违约1107天，应当支付原告违约金667438.6392元。原告为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋产权登记违约金667438.64元；2.请求判令被告承担诉讼费及其他费用。被告住总公司答辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院驳回原告诉求。王传霞与被告约定的是自办房产证，故被告不应当承担任何责任，王传霞并未委托被告办证，也没有交纳任何费用，依照约定被告不应承担责任��除此之外，房屋产权证发证依法应属房地产机关审查及作出的具体行政行为，不应由开发商承担。办理初始登记需由开发商提供的资料在合同约定的期限已经全部取得，被告作为开发商只有交付具备办理初始登记和转移登记条件的相关手续备案义务，但不具备批准发放权属证书的权利。而房屋产权是否具备产权性质及发证依法应属房地产机关具体作为的行政范围。房屋产权证取得时间晚于约定时间原因不在被告。因为被告为政府代建了文体中心等配套设施，涉案房地产项目取得竣工验收备案表后，被告积极与规划委、建设委等政府职能部门联系，要求移交出文体中心等配套设施，但各个部门相互推诿，不肯接收，被告也是受害者。初始登记晚于约定时间对于买受人没有任何损失，且两种违约金不应重复同时计算。如果法院在审理查明相关事实后认为被告有违约责任，被告认为双方约定的违约金标准过高，请求法院依法调减。原告主张的初始登记的违约金已经超过诉讼时效。经审理查明：北京市石景山区鲁谷南路20号院1号楼、2号楼、3号楼、鲁谷南路14号楼为被告开发。2010年4月2日，原告（买受人）与住总公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，其中载明：住总公司将其开发的座落于北京市石景山区鲁谷x号西x楼x层x号（现该楼牌号已变更为北京市石景山区鲁谷南路x号院x号楼x层x号）的房屋出售给买受人。该房屋用途为普通住宅。出卖人应当在2011年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2012年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告向住总公司交纳购房款等费用，其中房款共计3014628元。2012年2月22日，住总公司向原告交付了所购房屋。2012年2月22日，原告向被告交纳测绘费100元、公共维修基金28515元，并向北京市北宇物业服务公司交���物业费等费用。当日，原、被告签订结算单一份，该结算单的产权代办费、制证费、印花税处被删划。原告称于被告协商一致，因其系全款购房，因此上述费用优惠免交。被告称与原告协商一致，由原告自办产权证。2015年3月15日，王传霞委托北京市方正律师事务所向被告发出律师函，向被告主张办理产权证，及给付违约金等事宜。2015年3月16日，被告收到该函件。另查，诉争房屋所在楼栋的初始登记时间为2013年12月31日。诉争房屋的转移登记时间为2015年5月13日。关于逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记原因，被告称迟延办理初始登记系相关政府部门的原因造成。对此，原告不予认可，原告认为逾期办理初始登记系被告自身原因造成。再查，本案庭审中，被告在否认违约的前提下以原告主张的违约金标准过高为由，请求予以酌情减少。原告对其主张违约金损失的具体数额，亦未提供相应证据予以证实。上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、发票、准住证明、房屋所有权证书、照片、书面证人证言、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。合同中对于办理房产证的方式进行了明确约定，双方此后对于办理房产证的方式的主张并无相应证据予以支持，因此双方应当按照合同的约定履行各自的合同义务。当然，需要指出的是，原告的代办费的给付与否，并不影响被告合同的履行义务，被告就代办费问题亦可另行主张。由于合同中明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致初始登记和转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。被告关于未按期办理初始登记是政府相关部门未及时接收相关配套设施造成，并非出卖人责任，不应承担违约责任的抗辩意见，因其未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。被告应当主动履行合同内容，包括主动向原告主张相应材料及费用等，但被告并未履行相应义务。故关于原告要求被告支付初始登记以及转移登记违约金的部分合理诉求，本院予以支持。又，鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于原告请求被告承担逾期取得初始登记和逾期办理过户登记违约金的诉讼请求，本院综合��告对于其实际损失的举证情况、被告对于诉讼时效的抗辩成立与否及初始登记与转移登记重叠部分的计算，兼顾合同履行情况、被告过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京住总圣世源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付王传霞迟延办理房屋所在楼栋初始登记及房屋所有权权属转移登记的违约金共计十万一千元;二、驳回王传霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千二百三十七元，由王传霞负担四千零七十七元（已交纳），由北京住总圣世源房地产开发有限公司负担一千一百六十元（于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  梁爽二〇一六年五月三十一日书记员  徐瑶