浙江省丽水市中级人民法院行 政 判 决 书（2014）浙丽行终字第37号上诉人（原审原告）周应姿。委托代理人郑叶冲。委托代理人曹建国。上诉人（原审被告）庆元县人民政府。法定代表人叶青。委托代理人朱启明。委托代理人瞿华斌。被上诉人（原审第三人）柳尚根。委托代理人余世敏。上诉人周应姿为与上诉人庆元县人民政府、被上诉人柳尚根房屋行政登记一案，不服龙泉市人民法院（2014）丽龙行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月14日对本案进行了公开开庭审理。上诉人周应姿的委托代理人郑叶冲、曹建国，上诉人庆元县人民政府的委托代理人瞿华斌、朱启明，被上诉人柳尚根及其委托代理人余世敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判经庭审质证、认证，认定本案事实如下：1988年10月10日，原告申请对坐落于庆元县云鹤路82号的房屋进行初始登记。1994年7月25日，原告取得庆字第03922号房屋所有权证。庆元县大盛服务公司已依程序于1998年4月22日办理了注销公司登记。1998年10月8日，原告庆字第03922号房屋所有权证被注销。同年10月9日，庆元县大盛服务公司向庆元县房管处申请变更登记，并提供了（96）浙庆证字第128号公证书复印件以及原告和顾晓华声明的复印件。被告收件时间1998年10月9日。庆元县大盛服务公司在房管处提供的格式申请书里签署的时间为1998年10月6日，初审时间为1998年10月8日。征询异议公告栏里写有“经征询，无异议，请领导批示。”同年10月15日，庆元县大盛服务公司领取了庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证。同年10月21日，庆元县大盛服务公司与第三人签订售房协议书，将讼争的房屋出售给第三人。同日，第三人向庆元县财政税务局提出房产转移契税申请。同年11月17日，第三人向庆元县房管处提出变更申请。经过庆元县房管处初审、复审、审批等程序，第三人于同年11月24日领取了庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证。原告认为被告把自己的房产转移登记给庆元县大盛服务公司以及庆元县大盛服务公司转移给第三人的行为侵害了其合法权益。2013年3月26日，原告向庆元县人民法院以庆元县住房和城乡建设局为被告提起行政诉讼。经丽水市中级人民法院裁定，由龙泉市人民法院管辖。后原告向该院提出撤诉申请。2013年5月9日，该院裁定准许原告撤回起诉。2013年10月22日，原告以庆元县人民政府为被告提起行政诉讼。原审法院经审理认为，房屋登记行为是依申请行政行为，应严格按照法定程序进行。被告在办理房屋产权转移登记过程中，应根据专业知识和生活常识进行审慎审查。根据建设部1997年10月27日发布的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”被告在办理原告与庆元县大盛服务公司房产转移登记时，只收取了（96）浙庆证字第128号公证书复印件以及原告和顾晓华声明的复印件，并未对办理转移登记的原因进行审查并收取相关资料。从被告提供的证据看，庆元县大盛服务公司没有提交房屋权利转移的依据，产权人变更的主要证据不足。办理房产转移登记应双方到场，被告提供的证据不能证明办理转移登记时原告到场，也没有其他证据证明是原告委托他人办理。对原告和庆元县大盛服务公司的主体信息，被告也未进行审慎审查。对征询无异议也没有提供证据予以证明。被告收到庆元县大盛服务公司提交的格式申请书时间为1998年10月9日，但被告在1998年10月8日就签署了初审意见。在未收到庆元县大盛服务公司提交格式申请书的情况下就进行了初审。因此，该房屋转移登记认定的事实主要证据不足，程序违法。由于庆元县大盛服务公司取得本案所涉房屋权属的登记行为违法，因此被告为第三人办理的转移登记没有合法依据。但第三人从庆元县大盛服务公司购买本案所涉房屋，付出了一定的代价。原告认为第三人不是善意取得，未提供充分有效的证据予以证明。鉴于前一次转移登记在诉讼前已被房屋登记机构注销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法”和第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，应判决确认被告为庆元县大盛服务公司以及第三人办理的转移登记行为违法。原告要求确认被告对庆元县大盛服务公司坐落于庆元县云鹤路82号房产登记行为违法的诉讼请求，予以支持，原告要求撤销被告对庆元县大盛服务公司及第三人坐落于庆元县云鹤路82号房产登记行为和判令被告恢复原告坐落于庆元县云鹤路82号房屋权属登记的诉讼请求，不予支持。第三人认为原告超过起诉期限的主张，未提供充分有效的证据予以证明，其要求驳回原告起诉的诉讼主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第3目，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款、第三款的规定，判决：一、确认被告为庆元县大盛服务公司办理坐落于庆元县云鹤路82号房屋（庆字第03922号房屋所有权证）所有权转移登记，以及为庆元县大盛服务公司颁发庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证的登记行为违法；二、确认被告为第三人办理坐落于庆元县云鹤路82号房屋（庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证）所有权转移登记，以及为第三人颁发庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证的登记行为违法；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告庆元县人民政府负担。上诉人周应姿上诉称，一审判决理由有悖法理，依法不能成立。1、本案第三人的房产并非善意取得。一是被上诉人柳尚根明知涉案房产业主为周应姿，远在外地并未同意出售，且大盛服务公司已经注销，无权处置房产的基本事实，仍力促成交，主观上存在重大恶意；二是依据1998年10月的房产市场价格，面积为250.66平方米的涉案房屋市场价值至少应在50万元之上，而第三人与大盛服务公司仅以人民币5万元低价购得，显然不是善意取得构成要件的“合理价款”；三是涉案房产的建造以及注销上诉人权证，涉案房屋转让过程中，被上诉人柳尚根的亲戚张某对大盛服务公司炮制公证书、非法转让、违法登记等行为细节非常清楚，因此被上诉人柳尚根完全知道涉案房屋的来源及权利瑕疵；四是一审庭审中，被上诉人柳尚根当庭供述其与大盛服务公司为逃避税收故意压低购房价格，可见交易过程中以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害国家利益；五是一审法院认定大盛服务公司向被上诉人柳尚根转让房产登记行为违法，故被上诉人柳尚根占有上诉人房产虽被登记在册，但属于无效行为，不具法律效力。2、被上诉人柳尚根自始至终从未取得涉案房产合法产权，其注销转让买卖系内外勾结、恶意串通，严重损害上诉人的合法权益。一是涉案房屋是上诉人的合法财产，大盛服务公司将上诉人的抵押财产未经诉讼、评估和拍卖程序强行占有，并转让给被上诉人柳尚根，该行为不具法律效力。二是庆元县人民政府以（96）浙庆证字第128号公证书作为法律依据，办理注销上诉人房产证和产权转移手续，没有事实和法律依据，经庆元公证处反馈及上诉人向庆元档案馆实地查询，证实根本不存在该公证书。且公证书内容多处明显违法，不具法律效力。综上，被上诉人柳尚根自始至终未取得涉案房产之合法产权，原审法院以被上诉人柳尚根购买涉案房屋付出一定代价，属于善意取得的裁判理由，不符合法律关于善意取得构成要件的规定，故依法提起上诉，请求二审法院依法改判。上诉人庆元县人民政府上诉并答辩称，一审判决查明事实不清，证据不足，适用法律不当。1、一审认定事实不清，证据不足。上诉人作为县级房产管理部门，有权对符合条件的房屋权属进行注销、变更登记。庆元县人民政府在办理涉案转移登记审查过程中，已当场验证被上诉人配偶和大盛服务公司共同提交的还款协议书、声明书、公证书，验证完毕后留存复印件，原件当场退还。庆元县人民政府在一审过程中提交的声明和公证书来源于有公信力的政府部门，证据由房产登记部门工作人员现场核对后复制，具备证据真实性、关联性、合法性。一审法院因庆元县人民政府不能提供原件而不予认定两份证据于法无据，同时按照常理，因公证机关提供的公证书份数不多，都由当事人自行保管，房产部门一般不保留原件。2、一审法院要求庆元县人民政府依据专业知识和生活常识进行审查已超出法律规定的登记颁证机关的职权范围，上诉人审查义务依法规定应当是形式审查。本案中，上诉人周应姿配偶与大盛服务公司关于房屋权属变更的合意是登记颁证的基础，而庆元县人民政府并不拥有对双方合意是否有效的审查判断权，也无权改变双方自愿建立的以房抵债的法律关系，因而庆元县人民政府在权属变更颁证过程的审查只能在职权范围内有限审查，只需依照法律规定，对房屋权属变更应具备的事实要件和要求及程序进行审核即可。本案中，庆元县人民政府工作人员现场审核声明书和公证书原件，其形式审查义务完成，程序合法。3、庆元县人民政府在收到大盛服务公司提交的格式申请书时间为1998年10月9日，初审意见是1998年10月8日，此为工作人员笔误，应予纠正。4、按照《中华人民共和国行政许可法》第31条规定，申请人应当对申请材料实质内容的真实性负责，一审法院要求行政机关提交由周应姿或大盛服务公司保管的文书原件违背常理。5、按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定，上诉人周应姿首先应当就其配偶与大盛服务公司还款协议约定的房屋抵债协议进行民事诉讼，之后再提起行政诉讼。综上，上诉人庆元县人民政府依申请受理涉案房产权属变更，办理过程中已当场验证声明书、公证书等材料原件，颁发房屋权属的具体行政行为事实清楚、程序合法，符合1997年实施的《城市房屋权属登记管理办法》的规定。故请求二审法院撤销一审判决，驳回上诉人周应姿的诉讼请求。被上诉人柳尚根答辩称，1、庆元县大盛服务公司与上诉人周应姿丈夫顾明辉之间的房产抵债协议和申请房屋登记机关将案涉房产过户变更登记，这一内容和过程的真实性、合法性被上诉人受让时并不清楚。2、被上诉人受让涉案房产的依据是出让大盛服务公司持有的庆房权松源镇字第××号房屋所有权证，房屋所有权人载明为庆元县大盛服务公司。3、一审法院确认房地产登记机关为被上诉人柳尚根颁发的庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证登记行为违法，是基于前一个转移登记行为违法导致后一个转移登记行为没有合法依据所作出的判定。一审法院虽然认定转移登记行为违法，但并没有撤销登记，以有效地保护其善意取得的合法利益。4、被上诉人的行为完全符合善意取得的全部构成要件。一是双方依法办理了房屋所有权过户变更登记。被上诉人只要凭借大盛服务公司的房屋所有权证就足以相信和确认涉案房产属于该公司所有。二是该房产以合理的价格有偿转让。该房屋是由被上诉人的亲戚张某介绍购买，价格符合市场行情，在变更登记办理中，不但约定过户变更登记的契税费用由答辩人承担，而且登记机关对转让的房屋价值作了评估。三是转让财产依照法律规定登记。不动产的转让，是以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。答辩人已经依法办理了房屋所有权转让的过户变更登记。综上，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审法庭审理时，上诉人周应姿向本院提交了4组新证据并申请法院调取庆元县公证处（96）浙庆证字第128号公证书档案材料及国土资源局松源镇云鹤路82号房屋土地属性变更情况档案资料，1、王兆一的书面证词，待证上诉人从1995年开始一直在杭州照顾王兆一的母亲，从未离开杭州，不可能回庆元申请注销房产的事实。2、契税、契约等相关证据，待证1988年上诉人支付对价28650元购买了宅基地，该房屋仅宅基地就价值不菲。3、土地登记申请书，待证庆元县土地管理局核准上诉人宅基地建房使用的事实。4、张某的证人证言，证明上诉人的房产概况、房产证被注销、大盛服务公司向柳尚根出售上诉房产经过、涉案房产的合理价格以及原审第三人拥有林后村宅基地的事实。对于上诉人周应姿在二审中提交的上述新证据，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款相关内容的规定，原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。因本案一审法院在判决中始提及柳尚根系善意取得房屋的第三人，并以此作为裁判的主要依据，因此上诉人周应姿在二审中针对柳尚根是否善意第三人所提交的证据2和证据4中的部分证词，可认定为二审新证据，对于证据1和证据3，在一审中无正当事由未提供，二审中不予接纳。证据2系证明宅基地的价格，该价格低于柳尚根取得房产的价款，因此不能证明上诉人周应姿所要待证的事实；至于证据4，房地产的价格应由专门的评估机构进行评估认定，证人张某作为自然人，其所作的涉案房产价格为45-50万元的证言，对涉案房产的价格不具有当然的证明力。综上，对于该两份二审新证据，本院不予采信。对于上诉人周应姿在二审中提交的要求法院依职权调取的庆元县公证处（96）浙庆证字第128号公证书档案资料的申请，本院认为，本案审查的是公证书、声明书以及还款协议书作为证明房屋转移登记的原因材料是否已经充分，原告申请调取的该证据不影响案件审理结果，况且一审中原审被告已声明没有该公证书的原始档案资料，原告再予申请调取已无必要，故不再进行调取。对于上诉人要求调取案涉房屋的土地属性变更情况的档案资料，本院审查认为该申请无正当理由未在一审举证期限内向一审法院书面提交，故二审不予调取。经审理，二审查明的事实与原审一致。原审法院在判决中列明的经庭审举证质证认定本案事实的证据，具有合法性客观性及关联性，二审中仍作为定案依据予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、首次房屋权属变更登记行为依据是否充分、是否存在违法？2、原审第三人取得房屋所有权是否为善意取得？3、变更登记行为按法律规定是否应当撤销？针对第一个争议焦点即首次房屋权属变更登记行为依据是否充分、是否存在违法。根据建设部1997年10月27日发布的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”本案中，原审被告提供了（96）浙庆证字第128号公证书复印件、原审原告和顾晓华声明的复印件、以及顾明辉与大盛服务有限公司的还款协议书的复印件，用以证明其对致使房屋权属发生转移的原因尽到审核义务。本院认为，以上材料并不足以证明双方就房屋权属转让形成合意，应认为办理转移登记的原因材料不充分，且原审被告未能提供转移登记双方当事人的身份证明及到场证据，故登记颁证的具体行政行为依据不足。登记程序方面，原审被告收到庆元县大盛服务公司提交的格式申请书时间为1998年10月9日，但签署初审意见却为1998年10月8日，故程序上存在瑕疵。综上，原审被告对庆元县大盛服务公司办理涉案房产登记行为违法。针对第二个争议焦点，即原审第三人取得房屋所有权是否为善意取得。本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，因此，人民法院在审理房屋登记行政案件过程中，可以对善意取得进行审查和判断。本案中，原审第三人办理房屋转让登记时，其签订的售房协议书中，有大盛服务公司及该公司原法定代表人的印章，且转让方出具了大盛服务公司的房产证，因此，可以认为处分人的行为产生了足以让受让人信赖的“权利外观”，应当属于善意取得的情形。关于原审原告提出受让人未支付合理对价，因此存在恶意，本院认为根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，当事人应当持契税完税凭证办理权属变更手续，当事人未出具完税凭证的，登记机构不予以变更。该《条例》第四条第二款规定，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由税务征收机关参照市场价格予以核定。由于税务机关已经对房屋交易价格进行了审查，故完税凭证所确定的价格可以认为是“合理的对价”。综上，对原审原告认为第三人不是善意取得的主张本院不予支持。针对第三个争议焦点，即本案所涉房产变更登记行为按法律规定是否应当撤销的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定，“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”因此，在涉及房产多次转移登记的案件中，利害关系人对多次转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当一并受理，并先审理第一次转移登记。人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼请求，或者确认在先转移登记违法但保留登记效力的，视为原告与后续登记行为不存在法律上的利害关系，应裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。本案中，原审原告在起诉中请求撤销原审被告对庆元县大盛服务公司及后续转移登记行为，即原审被告对原审第三人柳尚根的房屋权属登记行为。经审查，原审被告对庆元县大盛服务公司的房屋权属变更登记行为依据不充分，但因该房屋已经转移给善意第三人柳尚根，故根据上述规定应当确认原审被告对庆元县大盛服务公司办理涉案房产登记行为违法，并驳回原审原告要求撤销对后续转移登记行为即原审被告对柳尚根的房屋权属转移登记行为的起诉。综上所述，原审判决认定事实清楚，但判决一并确认在先转移登记行为及后续转移登记行为违法，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条之规定，判决如下：一、维持龙泉市人民法院（2014）丽龙行初字第11号行政判决主文第一项、第三项；二、撤销龙泉市人民法院（2014）丽龙行初字第11号行政判决主文第二项；三、驳回周应姿对后续转移登记行为的起诉，即庆元县人民政府将坐落于庆元县云鹤路82号房屋转移登记给柳尚根的登记行为的起诉。二审案件受理费50元，由上诉人周应姿及上诉人庆元县人民政府各承担25元。本判决为终审判决。审 判 长 朱建民审 判 员 邹一峻审 判 员 黄力芝二〇一四年十一月十三日代书记员 叶 娃