浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬奉莼商初字第100号原告：中国农业银行股份有限公司奉化市支行。代表人：余秀位。委托代理人：吕晖。被告：潘贤勋。委托代理人：庄明达。被告：奉化市昊天房地产开发有限公司。法定代表人：吴孟龙。诉讼代表人：宁波世明会计师事务所有限公司。代表人：管宏斌。原告中国农业银行股份有限公司奉化市支行（以下简称农业银行奉化支行）为与被告潘贤勋、奉化市昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房产公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年3月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员乐嘉波适用简易程序独任审判，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告农业银行奉化支行的委托代理人吕晖、被告潘贤勋及其委托代理人庄明达、被告昊天房产公司的清算负责人管宏斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行奉化支行起诉称：2011年1月28日，原告与被告潘贤勋、昊天房产公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告潘贤勋为购买被告昊天房产公司所开发的奉化市朝阳花园2幢403室房产向原告申请借款570000元；借款期限自2011年1月28日至2031年1月27日，共计240个月，借款利率按浮动利率执行；还款方式为等额本息还款，被告潘贤勋以每个月为一个还款周期，共计240期；借款采用保证和抵押作为担保方式，被告昊天房产为被告潘贤勋的债务承担连带保证责任。此外，合同约定，原告有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息依据人民银行规定计收复利；原告有权向被告潘贤勋收取诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用；被告昊天房产公司保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用；若被告潘贤勋与被告昊天房产公司之间的房屋买卖合同可能或者已经被确认无效、解除、撤销的，被告潘贤勋应在事件始发5日内书面告知原告；发生被告昊天房产公司违约事件时，被告潘贤勋有义务及时通知原告并依据房屋买卖合同主张权利，追索所得款项优先用于偿还本合同项下全部债务；被告潘贤勋签订的房屋买卖合同被确认无效或者被解除、撤销，导致本合同被解除的，被告潘贤勋同意原告有权要求被告昊天房产公司将被告潘贤勋结欠贷款本息及相关费用由被告昊天房产账户直接划至原告指定账户，用于偿还本合同项下债务。合同签订后，原告依约向被告潘贤勋发放贷款，并经被告潘贤勋授权将该款项汇付至被告昊天房产公司。但至2013年7月，被告潘贤勋未按合同约定告知原告，以房屋买卖合同纠纷为由将被告昊天房产公司诉诸奉化市人民法院［（2013）甬奉民三初字415号］。同月，法院主持调解，被告潘贤勋、被告昊天房产公司自愿达成如下协议：1.被告潘贤勋、昊天房产公司一致同意解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告昊天房产公司同意返还被告潘贤勋（首付部分）248029元及房屋按揭款114824元，合计362853元；等等。在该案审理时，原告被撇开处理，故原告直至诉前方悉上述事件。由于被告潘贤勋、昊天房产公司目前已解除商品房买卖合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告惟有请求解除商品房担保贷款合同。同时，原告认为，若商品房担保贷款合同得以解除，则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，被告昊天房产公司应当将被告潘贤勋名下尚欠的购房贷款返还原告。同时，原告认为，依本合同约定，原告对被告昊天房产公司结欠被告潘贤勋的相关费用享有优先受偿权。且本合同的解除完全出自被告潘贤勋、昊天房产的原因，被告潘贤勋、昊天房产尚需承担违约责任。现原告起诉要求：1.解除原告与被告潘贤勋、昊天房产公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告昊天房产公司向原告偿还被告潘贤勋尚欠的购房贷款530336.04元，并按530336.04元为本金按合同约定利率支付自2013年7月20日起至判决确定的履行之日止的利息；3.原告对被告昊天房产公司应结欠被告潘贤勋的362853元的购房款享有优先受偿权，用于偿还本合同项下的债务；4.被告潘贤勋、昊天房产公司赔偿原告为实现债权而支出的律师费26800元；5.被告潘贤勋、昊天房产公司承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭变更第二项诉讼请求为：被告昊天房产公司向原告偿还被告潘贤勋尚欠的购房贷款530336.04元，并按530336.04元为本金按合同约定利率支付自2013年6月21日起至判决确定的履行之日止的利息。被告潘贤勋在庭审中口头答辩称：1.本案与被告潘贤勋无关；2.被告潘贤勋与被告昊天房产公司之间的房屋买卖合同已经解除，相应的调解书已经送达给原告；3.原告要求对362853元享有优先权的第三项诉请，因该房产并未设定抵押登记，原告无权要求优先受偿；4.被告潘贤勋至今未拿到被告昊天房产公司应支付给被告潘贤勋的款项，原告的第四、五项诉请应由被告昊天房产公司承担。要求驳回原告对被告潘贤勋的诉讼请求。被告昊天房产公司在庭审中口头答辩称：1.被告潘贤勋与本案有关，应该要承担责任的；2.房屋买卖合同已经解除，借款担保合同也没有存在的意义，已经自动解除，同意原告的第一项诉请；3.关于第二项诉请，从法律上来说应该要归还给购房人；4.关于第三项诉请，该362853元款项应由被告昊天房产公司还给被告潘贤勋，原告再向被告潘贤勋主张；5.昊天房产公司已进入清算阶段，律师费应由原告与二被告共同负担。原告农业银行奉化支行为证明其所主张的事实，向法庭提供了以下证据：1.个人购房担保借款合同一份，用以证明原告与被告潘贤勋、昊天房产公司签订购房担保借款合同及合同约定相关权利义务的事实。2.个人借款凭据一份，用以证明原告向被告潘贤勋发放贷款的事实。3.（2013）甬奉民三初字第415号民事调解书复印件一份，用以证明被告潘贤勋、昊天房产公司已解除商品房买卖合同的事实。4.律师代理合同、律师代理费发票及进账凭证各一份，用以证明原告为实现债权支出律师代理费的事实。5.被告潘贤勋名下购房贷款的还款证明一份，用以证明被告潘贤勋已按约还款到2013年6月20日，截止到2014年4月8日尚欠原告贷款本金530336.04元，欠息35614.49元的事实。被告潘贤勋为证明其所主张的事实，向法庭提供了（2013）甬奉民三初字第415号案件调解笔录复印件一份，用以证明涉案房产欠款由被告昊天房产公司承担，与被告潘贤勋没有关系的事实。被告昊天房产公司未向法庭提供证据。对原告农业银行奉化支行以及被告潘贤勋提供的上述证据材料，各方质证意见以及本院认证意见如下：1.对原告提供的证据1，被告潘贤勋经质证后认为，对证据真实性没有异议，但对关联性有异议，原告要求优先受偿权没有法律依据，被告昊天房产公司经质证后认为没有异议。鉴于二被告对真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.对原告提供的证据2、3，二被告经质证后均认为没有异议，本院予以认定。3.对原告提供的证据4，二被告经质证后对真实性均无异议，但被告潘贤勋认为不应由其承担，被告昊天房产公司请求共同承担。鉴于二被告对真实性并无异议，且该组证据可证明待证事实，本院对该组证据予以认定。4.对原告提供的证据5，被告潘贤勋经质证后认为没有异议，被告昊天房产公司经质证后对真实性没有异议，但认为具体还款明细还应由其他证据佐证。鉴于被告昊天房产公司认可该证据的真实性，且被告潘贤勋对该证据没有异议，本院认为，该证据已足以证明待证事实，本院予以认定。5.对被告潘贤勋提供的证据，被告昊天房产公司经质证后认为没有异议，原告经质证后对真实性没有异议，但认为调解书中的第三项并无法律依据，既然双方合同已解除，被告潘贤勋的处置权、使用权自然无法律依据，且该房产也未设置抵押，被告潘贤勋也无抵押权，双方解除商品房买卖合同后，对被告潘贤勋名下的购房贷款由谁偿还没有约定，显然损害了原告的利益，原告作为有独立请求权的第三人有权向两被告主张权利。鉴于原告与被告昊天房产公司对真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据以上采信的证据材料并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2011年1月28日，原告（贷款人）农业银行奉化支行与被告（借款人、抵押人）潘贤勋、（售房人、保证人）昊天房产公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：82020520110000720），合同载明：1.借款人为购买奉化市朝阳花园2幢403室房产向贷款人申请借款570000元（特别条款1.1-1.2）；2.借款期限自2011年1月28日至2031年1月27日，共计240个月（特别条款1.3）；3.借款利率按浮动利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮15%执行，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后的相应期限档次的贷款基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率［通用条款和特别条款1.4.1（1）］；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人昊天房产公司的银行账户（账号为39×××45），并承诺贷款人将借款资金划入该账户时即视同贷款人已依约向借款人发放借款，且自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险（特别条款第三条）；5.还款方式为等额本息还款法，被告潘贤勋以每个月为一个还款周期，共计240期，每期末月的20日为还款日（特别条款4.1.3）；6.借款采用阶段性保证担保和抵押担保作为担保方式，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证人为借款人的债务承担连带保证责任（特别条款10.3.1）；7.原告有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息依据中国人民银行规定计收复利［特别条款12.1（1）、通用条款12.1（3）］；8.原告按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时均可直接从借款人潘贤勋在原告处开立的账户中划收（通用条款8.4）；9.保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用（通用条款10.1.2）；10.抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用（通用条款10.2.3）；11.借款人与售房人之间的房屋买卖合同可能或者已经被确认无效、解除、撤销的，借款人应在事件始发五日内书面告知贷款人［通用条款8.7（2）］；12.发生售房人违约导致无法按房屋买卖合同交付房屋或办妥并交付房地产权利证书等事项时，借款人有义务及时通知贷款人并依据房屋买卖合同主张权利，追究售房人违约责任，追索所得款项优先用于偿还本合同项下全部债务（通用条款8.8）；13.借款人签订的房屋买卖合同被确认无效或者被解除、撤销，导致本合同被解除的，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠贷款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务（通用条款8.9）；14.借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人或抵押人履行其在本合同项下的承诺、保证、义务和责任（通用条款第十三条）。2011年1月28日，原告按约将570000元贷款汇入被告潘贤勋指定的被告昊天房产公司银行账户。借款发生后，被告潘贤勋按约还款付息至2013年6月20日，尚欠借款本金530336.04元。2013年7月19日，本案被告潘贤勋与昊天房产公司房屋买卖合同纠纷一案在本院主持下双方达成调解协议，（2013）甬奉民三初字第415号民事调解书载明：一、昊天房产公司同意与潘贤勋解除位于奉化市朝阳花园2幢403室房屋的商品房买卖合同；二、昊天房产公司同意退还潘贤勋房屋首付款248029元及银行按揭款114824元，共计人民币362853元，款于2013年10月19日前一次性付清；三、昊天房产公司在未付清应退还潘贤勋的款项前，位于奉化市朝阳花园****的房屋使用、处置权仍归潘贤勋所有；四、潘贤勋自愿放弃其他诉讼请求。前述调解书所确定之债务，被告昊天公司至今尚未履行。2014年4月8日，原告为实现自身债权而支付律师代理费26800元。本院认为，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。原告农业银行奉化支行与被告潘贤勋（借款人）、昊天房产公司（售房人、保证人）签订的个人购房担保借款合同、被告潘贤勋向原告出具的个人借款凭证，均系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反有关法律法规的规定，应认定为合法有效。被告潘贤勋、昊天房产公司在本院主持下所达成的调解协议，其内容不违反有关法律规定，原告亦未通过法定程序提出异议，故对二被告有法律拘束力。二被告之间的商品房买卖合同已经解除，原告与二被告之间的商品房担保借款合同的目的已无法实现，且原告请求解除个人购房担保借款合同的诉请，二被告均无异议，本院予以支持。个人购房担保借款合同解除后，原告可依《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定要求二被告恢复原状、采取补救措施或赔偿损失，也可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款以及《个人购房担保借款合同》通用条款第8.9条关于结算、清理条款之规定直接要求被告昊天房产公司返还购房贷款的本金及利息，从原告的第二项诉请以及庭审中明确的请求权基础来看，原告选择了后者进行救济，本院予以认可，故原告的第二项诉请，于法有据，本院予以支持。根据原告的明确，原告第三项诉请的请求权基础是《个人购房担保借款合同》通用条款第8.8条，然而在购房贷款本金及利息的返还问题上，原告已放弃对被告潘贤勋的求偿权，故被告潘贤勋对原告并不负有债务，该条款不能适用于本案，因此原告的第三项诉请，于法无据，本院难以支持。原告的第四项诉请依据的是《个人购房担保借款合同》通用条款第8.4条和10.1.2条，但第8.4条规定的是被告潘贤勋对原告负有包括借款本金、利息、律师费、诉讼费等债务时原告有权从被告潘贤勋账户中直接划收，经审核，《个人购房担保借款合同》中并未约定原告在何种情形下有权向借款人主张为实现债权而支出的律师费，因此被告潘贤勋无需承担律师费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，主合同解除后，被告昊天房产公司对被告潘贤勋应当承担的民事责任仍应承担担保责任，但鉴于该律师费不属于被告潘贤勋应当承担的民事责任，故被告昊天房产公司亦无需承担律师费，因此原告的第四项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司奉化市支行与被告潘贤勋、奉化市昊天房地产开发有限公司于2011年1月28日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告奉化市昊天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国农业银行股份有限公司奉化市支行返还购房贷款本金530336.04元，并以530336.04元为本金按照合同约定的借款执行利率支付自2013年6月21日起至判决确定的履行之日止的利息。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司奉化市支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9371元，减半收取4686元，由原告中国农业银行股份有限公司奉化市支行负担134元，由被告奉化市昊天房地产开发有限公司负担4552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  乐嘉波二〇一四年六月十一日书 记 员  徐 午附：相关法律条文一、相关法律1.《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。