重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初2123号原告重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南镇新山村57号，组织机构代码75009524-8。法定代表人孙宗，总经理。委托代理人陈荣敏，女，1985年7月21日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。委托代理人谭淋，女，1987年5月13日出生，汉族，住重庆市垫江县，系该公司员工。被告李永其，男，1974年2月25日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。被告代立梅，女，1977年11月16日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。委托代理人李永其，男，1974年2月25日出生，汉族，系被告代立梅的丈夫。原告重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航物业公司）诉被告李永其、代立梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由代理审判员留微微适用简易程序于2016年4月12日、5月25日两次公开开庭进行了审理。原告君航物业公司的委托代理人陈荣敏、谭淋，被告李永其到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告君航物业公司诉称，被告是润庆·山予城小区的业主，按照原、被告双方于2010年10月15日签订的《润庆·山予城小区物业服务合同》的约定，被告从2012年7月起应当按照110.58元/月的标准缴纳物业服务费，承担公共能耗费、二次供水加压费，以上费用应于每月25日前按时缴纳给原告，如被告逾期交纳，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。《润庆·山予城小区物业服务合同》订立之后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告也缴纳了物业服务费至2015年4月。然而从2015年5月开始至今，被告就再也没有按照约定缴纳过物业服务费、公共能耗费，被告也缴纳了二次供水加压费至2015年5月，然而从2015年6月开始至今，被告就再没有按照约定缴纳过二次供水加压费，原告多次通过电话、书面方式通知、催告其缴纳，被告均置之不理，拖欠至今，其行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权利，原告特向法院起诉，希望法院依法支持原告诉请判令被告立即清偿所欠2015年5月-2016年4月期间的物业服务费1326.92元、2015年5月-2016年3月期间的公共能耗费98.7元、2015年6月-2016年2月期间的二次供水加压费57.6元及违约金748.50元（物业服务费违约金656.83元、二次供水加压费违约金36.72元、公共能耗费违约金54.95元）合计2231.72元，并承担本案案件受理费。被告李永其、代立梅辩称，原告对物管费计算有问题，应当按照新标准计算。原告收取的装修期间电梯使用费应当退还，什么时候退还，什么时候完清物管费。对原告主张的物管费计算面积76.26㎡没有异议，对公共能耗费没有异议，对二次供水加压费存在疑问，被告房屋位于三楼，应当不存在二次加压。不认可支付违约金。经审理查明，被告李永其、代立梅是君航物业公司提供物业管理服务的润庆·山予城小区业主。2010年10月15日，被告作为甲方，原告君航物业公司作为乙方，签订了《润庆·山予城小区物业服务合同》，对乙方提供润庆·山予城小区住宅小区物业服务事宜进行约定，其中包括：乙方提供的公共物业管理及服务的主要内容为，物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受甲方委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务费用收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用标准以物价局核定标准执行；共用的专项设备设施运行的能源消耗（即公共用水电费），应独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；甲方应于接房通知书上明确的接房时间起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；物业服务费用至少按月缴纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；甲方或物业使用人违反本合同或者业主公约的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费（包括物管费、公共水电费、停车费、代收水费、二次加压费等由物管公司收取的相关费用）的，每天按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。经物业公司催收仍未及时交付应交费用的，因拖欠造成的其他不便及后果概由拖欠人负责。乙方享有的权利和应履行的义务包括按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；按照本合同、《业主公约》或有关规定向甲方或物业使用人收取物业服务费和其他相关费用；履行合同，提供物业服务；乙方违反本合同有关规定，未能达到约定管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改。过期未整改，甲方有权向乙方上级主管部门投诉。上级部门不能解决的，可向人民法院起诉，直至解决处理。造成损失的，乙方应给予赔偿；未经物业管理公司及相关业主许可并办理有关手续，任何业主无权擅自改变物业管理区域专有部分、共用部分、共用设施设备的用途及设置；对本物业的公用设施、场地不得擅自占用、破坏和改变使用功能；对本物业的绿化不得擅自破坏或改变原有设计及布置。否则，物管公司追究其恢复原状、赔偿损失等违约责任；本合同期限为六年，自2010年9月30日起至2016年9月29日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年。同日，被告李永其、代立梅在《润庆·山予城小区业主公约》上签字，公约约定，业主每月25日后仍未到物业公司付清相关费用，每天按应交费总额的千分之三累计加收滞纳金。经物业公司催收仍未及时交付应交费用的，因拖欠造成的其他不变及后果概由拖欠人负责。被告李永其、代立梅入住该小区后，一直由原告君航物业公司管理服务至今。2012年6月18日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告君航物业公司报批的收费标准[住宅1.6元/月.平方米（按建面计算）,非住宅3.5元/月.平方米（按建面计算，车库除外）]作出符合备案条件的批复。2012年6月30日，原告君航物业公司出具承诺书：“重庆君航物业管理有限公司向润庆·山予城全体业主承诺：山予城物管费标准由开发公司补贴0.15元/平方米，业主只承担1.45元/平方米，一直补贴到山予城成立业主委员会，和物业管理公司重新签订合同为止。特此承诺！”2015年12月12日，重庆君航物业管理有限公司润庆·山予城服务中心在该小区张贴发布“感恩业主朋友，新年物管费调价啦”的致业主的公开信，称为感谢广大业主朋友对物管工作的理解和长期支持，君航物业主动让利给广大业主朋友。预存2016年物管费享受以下标准：住宅1.3元，商业（非住宅）2.7元；预存一年送精品大米、还送优质菜籽油。庭审中，原告称虽然合同约定的交费时间是每月15日前，但因公司财务扎帐为每月25日，故物业服务费用最迟交费日期为每月25日。另查明，2012年3月15日，甲方重庆润庆置业有限公司与乙方重庆市渝綦水务技术开发有限公司签订了二次供水管理协议，被告李永其、代立梅现住重庆市綦江区文龙街道沙溪路16号润庆·山予城小区2栋3楼6号房屋在二次供水范围之内。2012年6月28日，被告李永其、代立梅（2-3-6）向原告君航物业公司交纳装修期间电梯使用费343元。2015年4月24日，被告李永其、代立梅交纳了2015年1月-4月物业服务费443元、公共能耗费41元，二次供水加压费22.60元。现被告李永其、代立梅尚欠原告君航物业公司2015年6月-2016年2月期间的二次供水加压费57.6元，2015年5月-2016年3月期间的公共能耗费98.7元。原告君航物业公司多次致电被告李永其、代立梅催收其所欠的物业服务费、公共能耗费、二次供水加压费，又于2016年3月2日向被告李永其、代立梅发出书面催款通知，被告均未交纳前述费用。前述事实，有《润庆·山予城业主公约》、《润庆·山予城小区物业服务合同》、费用明细表、公共能耗费分摊说明、催款通知书、催费记录、重庆市綦江县物业服务收费备案表、调价通知、承诺书、收款收据、重庆市润庆•山予城供水分区户数（性质）及高程一览表、重庆市綦江区发展和改革委员会行政执法告诫函、綦江区文龙街道山予城小区业主委员会告示、收据、二次供水协议等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《润庆·山予城小区物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。被告未按时向原告交纳相关费用，但原告君航物业公司仍对被告李永其、代立梅的住宅物业提供服务，履行了主要义务。作为具有物业管理职能的原告君航物业公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告李永其、代立梅应当按照合同约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告李永其、代立梅应依法承担合同约定的缴费义务。被告李永其、代立梅辩称应按现价计算物业管理费，因该费用调整系原告作出的让利行为，且附享受条件即预存2016年的物业管理费，被告李永其、代立梅不符合条件，应按1.45元/月.平方米的单价计算物业管理费。被告每月应向原告缴纳的物业服务费为110.57元/月（1.45元/㎡×76.26㎡）。现被告李永其、代立梅尚欠原告君航物业公司2015年5月至2016年4月期间的物业服务费1326.92元。被告李永其、代立梅又辩称，原告违规收取装修期间电梯使用费，应当退回，因原告拒绝退费，被告才拒绝交纳相关物业管理费用，系原告违约在先，故不应支付违约金。装修期间电梯使用费收费是否合理均不能免除被告交纳相关物业管理费用的义务，被告以此理由拒绝交费，于法无据，本院不予支持。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务润庆·山予城小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，本院不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李永其、代立梅于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2015年5月至2016年4月期间的物业服务费1326.92元；二、被告李永其、代立梅于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2015年6月至2016年2月二次供水加压费57.6元；三、被告李永其、代立梅于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2015年5月至2016年3月公共能耗费98.7元；四、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告李永其、代立梅负担（被告于本判决生效后五日内向法院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  留微微二〇一六年五月三十日书 记 员  蒋南楠