广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1164号原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地在广州市越秀区农林下路**亿达大厦**部分及7、8全层。负责人陈戎，该司总经理。委托代理人罗凯波、黄晓文，均系该司职员。被告伏金凤，女，汉族，户籍所在地在湖南省汩罗市。原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）诉被告伏金凤居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满堂红公司的委托代理人黄晓文、被告伏金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满堂红公司诉称：原告是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2012年4月23日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定：被告委托原告购买位于广州市天河区员村四横路美林街78号1302房物业，因原告提供居间服务，促成买卖双方签署《广州市存量房产买卖合同（示范文本）》，被告应在签订合同当天向原告支付代理费40000元，逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；（备注）2012年4月23日支付60%代理费，出具《新房产证》当天支付剩余40%代理费。同日，原告成功促成被告与卖方签订《广州市存量房产买卖合同（示范文本）》。合同签订后，被告仅支付部分代理费20000元，后被告拒绝依约向原告支付代理费。原告认为，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。现被告无故不履行合约，其行为已构成违约，应承担违约责任，故请求法院判令：1、被告向原告支付代理费4000元；2、被告向原告支付违约金4000元（以4000元为本金，按每日千分之五的标准计算，从2012年4月24日起至清偿之日止，以代理费4000元为限）；3、被告承担本案诉讼费用。被告伏金凤答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》显失公平，该承诺书未经过双方协商，是原告自制的格式化文本，条款偏向并有利于原告，比如其中关于“签订《买卖合同》就要支付代理费40000元，否则要支付违约金，提前终止买卖不影响本代理费的支付”的约定等；另该承诺书不规范，不是广州市国土资源和房屋管理局制定和广州市工商行政管理局监制的《存量房买卖合同》的规定条款，同时违反《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条的规定。二、原告收取被告买卖代理费40000元的计价不合政府法规，收费过高，有违物价定价标准，根据广东省物价局《关于房地产中介收费有关政策的复函房屋买卖代理收费》的规定，应按成交价总额0.5%-2.5%计收（包括买卖双方的收费）。三、虽然已签订《存量房买卖合同》，但造成被告买房不成功是由于原告的工作人员刘超没有交代清楚过户时需带齐证件（身份证、户口本、有关证明）；2012年4月27日下午，买卖双方到银行办理过户，因被告没带户口本（但已备足10万元定金），耽误办理房屋产权交接手续，2012年4月28日，原告的工作人员刘超仍收取被告的户口本及未婚证明，称不影响房产买卖交接，但结果房产并未成功交易，同时造成被告10万元购房定金的经济损失，原告应负主要责任。综上所述，本案因为合同的填写、相关过户手续、时间安排及签订之前期工作均是由原告把握的，因此，造成买卖房屋交易不成功应由原告负主要责任。根据中华人民共和国相关法律、法规及物价部门规定的房屋买卖代理费收费标准，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告是于2001年7月16日成立的企业，经营范围为房地产中介服务、并提供房地产及其相关行业的信息咨询、市场推广。案外人黄小毅、陈燕翻是广州市天河区员村四横路美林街78号1302房（以下简称案涉房屋）的共有权属人，已领取相应的《房地产权证》。2012年4月23日，被告与案外人黄小毅、陈燕翻签订《存量房买卖合同》（合同首部显示：甲方／卖方为黄小毅、陈燕翻，乙方／买方为被告），约定：房地产地址为案涉房屋，建筑面积108.9492平方米，房屋使用性质为住宅，该房地产按整套出售并计价，总金额210万元；定金10万元乙方须在2012年4月23日支付给甲方，定金余款10万元乙方须在2012年4月27日前支付给甲方，楼价余款由乙方在合同签订后5天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时甲方必须提供资料与协助；等内容。同日，原告向被告出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》（以下简称《承诺书》），主要内容如下：本人独家委托原告代理购买案涉房屋，原告在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复蹉商、议价；鉴于原告提供的上述居间服务，如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房产买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共4万元，否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；（备注）2012年4月23日先交百分之六十代理费，剩余百分之四十于出新房产证当天支付；等。次日，被告向原告支付代理费2万元。庭审中，被告称因原告未履行告知义务导致其于2012年4月27日未携带户口本而未能办理案涉房屋的银行按揭手续，最终导致无法实际购买案涉房屋，并提供以下证据予以证明：1、满堂红公司员工刘超于2012年4月28日出具《收据》（内容：现收到被告户口本、无婚姻登记记录证明）；2、案外人黄小毅、陈燕翻委托广东金联律师事务所张传林于2012年7月30日向被告发出《律师函》（主要内容：《存量房买卖合同》约定你在2012年4月27日前向我委托人支付房款定金20万元，我委托人再将房产交付予你使用，合同签订当天你支付了10万元定金，2012年4月27日你未依合同约定给付剩余定金及没有准备办理房产转按揭手续，导致交易无法继续；现通知你正式与你解除合同，并没收你已交付的10万元定金等）。经质证，原告认为上述证据与本案无关，并称《存量房买卖合同》未能继续履行是由于被告资金问题及买卖双方对要修改的合同条款未能协商一致所致。本院认为：被告向原告出具的《承诺书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应自觉履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，原告已促成被告与案外人黄小毅、陈燕翻就案涉房屋签订《存量房买卖合同》，作为居间人的原告已经为买卖双方提供了订立合同的媒介服务，促成被告与案外人黄小毅、陈燕翻建立房屋买卖合同关系；另，根据《承诺书》关于“原告为被告提供了详尽的房地产咨询……提前终止买卖不影响本代理费的支付……2012年4月23日先交百分之六十代理费（即24000元），剩余百分之四十于出新房产证当天支付”的约定，原告主张被告支付拖欠的代理费4000元（40000元×60%-20000元）及逾期支付该代理费的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩因原告未履行告知义务导致无法实际购买案涉房屋的问题。一、被告提供的《收据》只能证明原告收取被告户口本的事实，并不能证明原告未履行其告知义务，而根据《承诺书》关于“原告为被告提供了详尽的房地产咨询……”的约定，应视为原告已尽其告知义务；二、根据《律师函》关于“2012年4月27日你未依合同约定给付剩余定金及没有准备办理房产转按揭手续，导致交易无法继续”的内容，亦不能证明卖方要求解除合同是由于原告未履行告知义务所致；在被告提供的上述证据均未能证明无法实际购买案涉房屋系原告所致的情况下，被告该辩称，依据不足，本院不予采信。另，关于被告无法实际购买案涉房屋以及《存量房买卖合同》的履行情况、解除原因、归责均应属被告与卖方间的房屋买卖合同关系，而本案审查调处的是原、被告之间的居间合同关系，并非同一法律关系，被告可另行主张权利。根据《承诺书》的约定，违约金应以被告应付而未付的代理费4000元为本金，按每日千分之五的标准，自应付款的次日（即2012年4月24日）起计至实际支付之日止，原告现主张按上述合同约定标准计付违约金具有事实和合同依据，本院予以支持，按此标准计算，违约金远已超过拖欠的代理费本金，根据公平合理的原则，违约金应以不超过拖欠的代理费本金为限，因此，被告应支付代理费违约金为4000元。为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伏金凤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付代理费4000元。二、被告伏金凤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付逾期支付代理费的违约金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告伏金凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李旭珊人民陪审员  田常国人民陪审员  关东英二〇一四年六月十八日书 记 员  梁怡筠周玺舜