辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终6021号上诉人（原审被告）：北斗丝路国际电子商务有限公司，住所地沈阳市沈河区盛京路22—A号305室。法定代表人：傅杰，该公司经理。委托代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。委托代理人：谢丽辉，女，1973年10月17日出生，汉族，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区房产局，住所地沈阳市沈河区沈阳路194号。法定代表人：曾大雷，该局局长。委托代理人：孙传国，辽宁法德律师事务所律师。委托代理人：徐瑶，辽宁法德律师事务所律师。上诉人北斗丝路国际电子商务有限公司（以下简称“北斗丝路公司”）与被上诉人沈阳市沈河区房产局（以下简称“沈河区房产局”房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00994号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。沈阳市沈河区房产局在一审中诉称，原、被告双方于2015年4月1日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。《合同》约定：原告将坐落于沈河区盛京路22号的房屋（该房屋实际是盛京路20号，产权证房屋坐落沈河区盛京路22—A号）出租给乙方，租赁期限自2015年4月1日至2016年9月30日，共一年半。《合同》第六条约定：“租金及支付方式。该房屋年租金总额50万元整，乙方向甲方交纳租金为上打租，租金一次性支付。”《合同》第十条约定：“在租赁期内，乙方拖欠房租半年以上的，甲方有权收回房屋，乙方除支付租金外，另按拖欠房屋租金的50%支违约金。”第十四条第四款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按平均日租金的5倍支付罚金。”合同签订后，原告如期将房屋交付于被告，然被告至今为止仍未支付房屋租金。原告多次要求被告支付租金，并于2015年9月21日向被告发出《通知》，要求被告于2015年9月30日前腾房。此后，原告于2015年11月9日向被告发送《律师函》，要求被告腾空房屋、交纳租金，并支付违约金。现被告拖欠房租已达9个月之久，根据《合同》第十条、十四条约定，原告有权收回房屋并要求被告支付租金及违约金。违约金的计算方式是：年租金50万元÷365天×30天/月×9个月×1倍=369900元。另，《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据该条款规定以及《合同》第六条约定，被告应当将房屋租金75万元以上打租的形式一次性付清。时至今日，被告无理拒不支付租金的行为已严重违约，原告有权按照法律规定行使解除权。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的利益，原告请求法院判令被告立即腾空房屋，支付房租到实际腾房时止，以维护原告合法权益。北斗丝路国际电子商务有限公司辩称，一、法院不出具民事裁定书而以口头形式驳回答辩人提出的管辖权异议申请，程序违法，损害答辩人的诉权。“管辖异议提出权”是当事人的诉权，不论管辖异议理由是否成立，受诉法院均要出具书面的民事裁定书，当事人对该民事裁定书不服的，均有向上级法院提起上诉的权利。本案中，答辩人规定时间内，将管辖异议申请书递交给法院，法院未按民事诉讼法规定向答辩人出具民事裁定书，而是以当庭口头通知的形式驳回答辩人管辖异议的方式，程序明显违法，损害了答辩人的诉讼权利。所以，答辩人要求法院尊重答辩人的诉权，依法对答辩人的管辖异议出具民事裁定书。二、原告仅是房屋所有权人的代理人，不能以自己的名义起诉承租人，既原告不是本案的适格主体，法院应当驳回其本次起诉。根据原告提供的《房屋所有权证》、《委托书》、《证明》等证据，案涉房屋的所有权认不是原告，而是沈阳市沈河区房产局第一经理公司（以下简称第一公司），第一公司委托原告对外出租案涉房屋，原告与案涉房屋所有权人第一公司的关系是委托人与代理人间的关系。原告作为代理人，可以在代理权限内出租案涉房屋，但是因为原告不是案涉房屋的实际所有权人，不享有案涉房屋的出租受益权，同样也不具有案涉房屋所有权人的诉权。所以，原告不是本案的适格诉讼主体，法院应当驳回其本次起诉。三、答辩人从未使用过原告提供的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋。原告提供《房屋租赁合同》约定的租赁房屋是“沈河区圣经路22号”，该房屋悬挂“沈河区信访接待大厅”大牌，由沈河区政府相关部门持续使用至今，答辩人从未使用过该房屋。四、答辩人实际使用的“沈河区盛京路20号”，是沈河区政府为扶持答辩人企业发展，而同意答辩人无偿使用的。答辩人实际使用的房屋是“沈河区盛京路20号”与“沈河区盛京路22号”是相邻但不相同的房屋。因为沈河区政府看好答辩人公司的发展前景，为能将答辩人企业引入沈河区，作为扶持答辩人的优惠条件，沈河区政府同意答辩人无偿使用的“沈河区盛京路20号”。五、答辩人在实际使用的房屋中投入几百万元的装修款，如果法院认定原告具有诉权且认定原告有权要求答辩人腾退实际使用房屋的，那么答辩人将向原告主张包括装修、停止等在内的损失赔偿。综上所述，请法院对管辖异议出具民事裁定书，或者驳回原告起诉，或者驳回原告的诉讼请求。经一审法院审理查明，2015年4月1日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于沈河区盛京路22号。建筑面积3000平方米。租期为1年半。自2015年4月1日起至2016年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。该房屋年租金总额为人民币50万元整，乙方向甲方交纳租金为上打租，租金一次性支付。还约定在租赁期内，乙方拖欠房租半年以上的，甲方有权收回房屋，乙方除支付租金外，另按拖欠房屋租金的50%支违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按平均日租金的5倍支付罚金等。合同签订后，原告按约定将房屋交付于被告，但被告至今未支付房屋租金。原告多次催要未果，并于2015年11月9日向被告发送《律师函》，要求被告腾空房屋、交纳租金，并支付违约金。双方协商未果。原告起诉来院请求法院判令被告立即腾空房屋，支付房租及违约金共人民币744900元。另查明，2014年11月5日，诉争房的产权人沈阳市沈河区房产局第一经理公司出具委托书一份，载明：“位于沈阳市沈河区盛京路22-A号（实际地址为沈阳市沈河区盛京路20号）、沈房权证市沈河字第112**号的国有直管房产，由我公司委托给沈阳市沈河区房产局对外出租、经营管理”。同日，沈阳市沈河区国有资产管理办公室出具证明一份，载明：“位于沈阳市沈河区盛京路20、22号的房屋，是由沈阳市沈河区房产局第一经理公司开发建设的项目。该房屋是国有直管公房，所有权人为沈阳市沈河区房产局第一经理公司。由于历史原因，该房屋只办理了沈阳市沈河区盛京路22号的房产证，未办理盛京路20号的房产证”。原、被告签订合同出租房屋用“位于沈阳市沈河区盛京路22号的房屋”实际被告接收出租房屋为，与上述约定房屋面积相当同一地理位置的“位于沈阳市沈河区盛京路20号的房屋”，目的是“位于沈阳市沈河区盛京路22号的房屋”具有产权证，可以便于被告办理经营手续。本案在审理过程中，被告向本院递交“管辖权异议申请申请书”一份，载明：“请求将本案移送至贵院以外的其他法院审理。因原告与贵院属于同一个行政辖区之内，同区法院审理同区行政机关的诉讼案件，难以保证客观公正等”。一审法院认为，诉争房产系原告接受沈阳市沈河区房产局第一经理公司（产权单位）委托管理的公有直管用房，其有权与被告签订房屋租赁合同，故该合同合法有效，双方均应依约履行，原告已履行了合同义务，将诉争房屋按期交付被告经营使用至今，但被告一直未履行相应交付租金义务，属违约行为，根据双方的合同约定，被告拖欠租金半年以上的原告有权解除合同，且每逾期一日则按平均日租金的5倍支付，原告要求解除合同，腾空房屋，给付租金及违约金按日租金的1倍的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告辩称，因原告与贵院属于同一个行政辖区之内，同区法院审理同区行政机关的诉讼案件，难以保证客观公正等理由，请求将本案移送至贵院以外的其他法院审理，因该问题不属于法律规定的管辖异议，而是回避申请，因此不适用裁定裁决。该回避理由经查不属于法律所规定的应该回避的情形，故本院应继续审理。关于被告辩称，因被告从未使用过合同约定的房屋即“位于沈阳市沈河区盛京路22号的房屋”而使用的是“位于沈阳市沈河区盛京路20号的房屋”是沈河区政府为扶持答辩人企业发展，而同意答辩人无偿使用的理由，因未提供相关证据，本院对此不予采信。关于被告辩称，如果解除合同要求原告赔偿装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿等。本案中，被告对其装饰装修未提供相应证据，如果实际已装修，根据上述法律规定，因被告违约导致合同解除，故本院对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市沈河区房产局与被告北斗丝路国际电子商务有限公司于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告北斗丝路国际电子商务有限公司于本判决生效之日起30日内，将位于沈阳市沈河区盛京路20号的房屋腾空，交还原告沈阳市沈河区房产局，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告北斗丝路国际电子商务有限公司自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告北斗丝路国际电子商务有限公司应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，归原告沈阳市沈河区房产局所有；三、被告北斗丝路国际电子商务有限公司于本判决生效之日起15日内，给付原告沈阳市沈河区房产局租金自2015年4月1日起计算至腾房之日止（按每年租金人民币50万元即每月租金人民币41700元标准计算）；四、被告北斗丝路国际电子商务有限公司于本判决生效之日起15日内，给付原告沈阳市沈河区房产局违约金（年租金人民币50万元）自2015年4月1日起按每天人民币1369元的1倍计算至本判决发生法律效力之日止。如果被告北斗丝路国际电子商务有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11250元，减半收取人民币5625元，由被告北斗丝路国际电子商务有限公司负担。宣判后，北斗丝路公司不服一审法院判决向本院提起上诉称：一、原审法院口头驳回上诉人的管辖异议属于程序违法，本案上诉人在一审接到起诉状后，在答辩期限内，向一审法院递交了管辖异议申请书，但是，原审法院仅以口头形式驳回了上诉人的管辖权异议申请；二、被上诉人提供的《房屋租赁合同》没有履行，该合同所约定的房屋从未交付给上诉人使用，被上诉人提供的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋是“沈阳市盛京路22号”该房屋一直用于“沈河区信访接待大厅”，从未交付给上诉人使用过。；3、上诉人使用的房屋因属无偿使用不需签订租赁合同。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人沈河区房产局则辩称同意一审法院判决。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋租赁合同、律师函、房屋所有权证、委托书、证明、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于上诉人提出一审法院以口头形式驳回其管辖异议申请属于程序违法的问题，在一审审理过程中，上诉人向一审法院提出管辖权异议的理由为：“因为沈河区房产局是一级国家行政机关，与贵院属于同一行政辖区之内，同区法院审理同区行政机关的诉讼案件，难以保证客观公证。”因上诉人所提出的该事由并非是《民事诉讼法》规定的移送管辖和指定管辖的范围，该事由实质上是回避申请，本案系房屋租赁合同纠纷，该案属于专属管辖，一审法院以口头形式驳回其申请并无不当。关于上诉人所提出在《房屋租赁合同》约定的诉争房屋是沈河区盛京路22号，而诉争房屋的门牌号为20号，实际未履行合同的问题，经查，上诉人所实际租赁的房屋门牌号为20号，由于上诉人开办公司需要房证，所以使用的22号房屋产权证办理工商登记手续，现被上诉人已将诉争房屋交付给上诉人并实际占有使用，故其该上诉请求本院不予以支持；关于上诉人提出被上诉人承诺无偿使用的问题，因上诉人在一、二审审理过程中并未提供相关证据予以证明，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年五月二十五日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。