西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0103民初3031号原告：李秀玲，女，汉族，1954年5月5日出生，住西安市西稍门旭景名园**号楼*单元*层*号。被告：李春良，男，汉族，1953年7月8日出生，住西安市友谊西路***号**号楼*单元*层*号。委托代理人：樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。原告李秀玲诉被告李春良离婚后财产纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴海玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李秀玲及被告李春良委托代理人樊温博、何宏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀玲诉称：1997年12月24日，其与被告登记离婚协议约定原、被告婚姻关系存续期间共同购得、尚未办理房屋产权证书的诉争双干警房屋归被告使用、由儿子继承。因目前该房屋已取得房屋所有权证，2015年9月24日其与被告就该房达成房屋产权买卖协议：其向被告支付房屋折价款、被告将该房屋腾交给其。嗣后，其依约向被告履行了付款事项，被告却违反诚实信用原则不向其办理房屋过户及房屋腾交手续，故诉请法院依法判令：1、确认房屋产权买卖协议有效；2、西安市友谊西路11幢10202号建筑面积64.09平方米住宅房屋一套归原告所有、被告立即将该房屋腾交给原告；3、被告支付违约金2万元整；4、协助原告办理房屋产权过户手续；5、诉讼费由被告承担。被告李春良辩称：原、被告离婚协议明确约定诉争房屋归其使用、基于离婚其对诉争房屋拥有完全使用权，其向西安市公安局交纳相关费用取得诉争房屋所有权，依照物权法其拥有该房屋物权。原、被告协议系其欠缺法律知识和对事实的重大误解而签订，故不同意原告诉请。要求驳回原告诉请。经审理查明:原、被告原系夫妻关系，因被告婚外情致使1997年12月24日原、被告登记离婚。之后原告独自一人抚养原、被告未成年之子。离婚协议约定:诉争房屋归被告居住、原、被告儿子继承。另查明，原、被告均系公安干警，诉争房屋系原、被告婚姻关系存续期间依国家房改政策共同分得、购得福利房。离婚前、后，依房改政策原、被告共同交纳购房款，离婚后，2009年8月12日取得房屋所有权证，产权登记在被告名下。2012年7月18日被告未告知原告即用诉争房屋做抵押担保向中国工商银行股份有限公司西安北大街支行贷款人民币25万元。贷款期限：2012年7月12日—2017年7月12日。从大约上世纪90年代初取得房屋至今被告单方使用该房屋。另查明：2015年9月24日，就诉争房屋原、被告签订房屋产权买卖协议，双方确认诉争房屋原、被告各拥有一半产权，被告将其拥有的一半产权转让给原告。具体约定：1、原告首付被告人民币十万元整，被告放弃属于其一半诉争房屋产权，原告拥有诉争房屋所有权。2、被告于2012年将诉争房屋作抵押贷款，每月还贷人民币5000元整，贷款未清还期间，被告本人负责银行贷款还完为止，贷款还完后，房产证从银行取回、办理过户手续。3、还款期间，被告单方在银行（任何部门）挂失工资本为无效、违约，如因被告原因造成银行贷款不能如期还完，视为被告违约，被告应双倍赔偿原告违约金人民币20万元整，如不履行将追究其法律责任。4、原告付给被告房款后15日内，被告将诉争房屋和钥匙交付原告，如违约将每日付原告100元。5、协议双方签字生效。6、总房款为人民币15万元整：原告首付被告人民币10万元整，待交房时再付2万元整。剩余3万元整待房屋产权过户给原告名下时付清。协议签订当日，原告向被告支付人民币10万元，被告向原告出具“收条收到房款（友谊西路188号11号楼西单元2楼东户）壹拾万元整（100000元）注：李秀玲的首期付款.李春良.2015.9.24.”。上述事实有西安市房屋登记簿、自愿离婚协议书、房屋产权买卖协议及收条、房屋尾款交款证明及审理笔录在卷佐证。本院认为:公民的合法财产受法律保护，离婚双方当事人可以对双方离婚时尚未完全取得所有权的房屋，约定先归一方使用；待该房屋于离婚后共同取得完全所有权时重新分割。本案争议焦点系对原、被告诉争房屋权属、原、被告房屋产权买卖协议性质的认定。原、被告婚姻关系存续期间依据国家有关的房改政策共同购得诉争房屋、取得该房屋部分产权，原、被告1997年12月24日，依法登记离婚。离婚时诉争房屋尚未取得完全所有权，原、被告约定诉争房屋由被告使用、儿子继承。离婚后原、被告在前期交纳购房款的基础上又共同交纳剩余购房款，2009年8月12日取得诉争房屋之全部产权、登记到被告名下。对该房屋全部产权，原、被告拥有相同份额。2015年9月24日原、被告签订房屋产权买卖协议系对原、被告共同财产的依法分割，该协议未违反法律规定，依法有效，且原、被告已经履行了支付、收取房款权利义务事项。原告诉请确认该协议有效、继续履行，本院依法应予支持。被告应依该协议向原告腾交房屋、协助办理产权过户手续。被告辩称其签协议时对房屋产权归属存在重大误解，不符合诉争房屋系原、被告共同分得房改房、共同交纳购房款、共同取得房屋所有权的实际情况。且前期购房款、离婚协议、房屋的房改房性质均能证明诉争房屋系原、被告婚姻关系存续期间之1997年12月24日之前分得，被告持有于二人离婚后之次年交纳剩余房款的证明，该房款交纳时间充其量反映对该出资款在其二人之间的债务关系。故对被告辩称本院依法不予采信。被告辩称诉争房屋系二人离婚后其一人分得所有与事实不符，本院不予采信。进一步，由于原、被告所在单位档案保管之故，有关诉争房屋价款核算等直接证据无法查得，但被告实际长期单方占有房屋、离婚后经手交纳剩余购房款(离婚后被告经手补差价时明知、持有之前交款收据)，故实际持有与房屋有关的所有交款证据，但未提供相应交款凭据，依法应视为被告持有证据无正当理由拒不提供，由此依法也能推定原告诉称的系原、被告二人依照国家房改政策共同购得诉争房屋主张成立。关于诉争双方共同房屋的分割，根据财产的具体情况：原告系导致婚姻关系破裂的无过错方、原告单方抚养儿子、被告长期单方享用房屋，故诉争房屋宜分予原告所有，而原、被告签订的房屋产权买卖协议也客观体现了房屋的分割方案。该双方房屋产权买卖协议（名为买卖），实际、实质系对二人共同财产的分割协议，该协议符合诉争房屋实际共有的事实性质、未违反法律规定、符合公序良俗，依法有效，本院依法认定协议有效。原告诉请合理、合乎法度，依法应予支持。被告应尽快将房屋腾交原告并按照协议约定向原告支付违约金，考虑同地段房租额度酌情向原告支付违约金人民币10000元。至于被告将诉争房屋用于抵押贷款一节，依法被告该行为侵犯共有人原告的合法财产权利，属无效民事处分行为且对贷款人违反诚实信用原则，该抵押行为依法无效，对贷款人造成的损失由被告负责。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定判决如下：一、原、被告房屋产权买卖协议有效、继续履行；二、西安市碑林区友谊西路11幢10202号建筑面积64.09平方米住宅房屋一套归原告李秀玲所有；三、本判决生效后十日内，被告李春良将西安市碑林区友谊西路11幢10202号建筑面积64.09平方米住宅房屋一套腾交给原告李秀玲；四、本判决生效后十日内，被告李春良向原告李秀玲支付违约金人民币10000元整；五、被告李春良协助原告李秀玲办理西安市碑林区友谊西路11幢10202号建筑面积64.09平方米住宅房屋产权过户手续；六、驳回原告违约金过高之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取3050元，由被告负担（原告已预交，被告于支付上述判决款项直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  吴海玲二〇一六年五月二十八日书记员  李 江