甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘11民再5号申请再审人(一审被告、二审上诉人）：定西市熙园房地产开发有限责任公司。住所地，定西市安定区水门巷**号。法定代表人马季林，该公司董事长。委托代理人马敬聪，该公司副总经理。委托代理人张彦明，甘肃金致诚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李森，男，1967年5月27日生，汉族，甘肃省安定区居民，住定西市安定区南川开发区飞天路长津机电有限公司北侧。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李福，男，1950年3月22日生，汉族，定西市安定区广厦建筑装饰有限公司退休职工，住定西市安定区广厦建筑装饰有限公司。李森、李福的委托代理人田建华，甘肃德鑫律师事务所律师。申请再审人定西市熙园房地产开发有限责任公司（以下简称定西市熙园房地产公司）与被申请人李森、李福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由安定区人民法院于2014年7月21日作出了（2014）安民二初字第430号民事判决。宣判后，被告定西市熙园房地产公司不服，向本院提出上诉，本院于2014年11月27日作出（2014）定中民三终字第146号民事判决。定西市熙园房地产公司不服，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2015年11月25日作出(2015)甘民申字第328号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。安定区人民法院一审查明，2013年6月25日，原告李森、李福委托李巧梅与被告定西市熙园房地产公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定原告李森、李福将位于定西市安定区文昌巷4号土地面积为88.63平方米、建筑面积为88.63平方米的被拆迁住宅房屋及附属物（建筑物货币补偿金额为15782.20元，附属物货币补偿金额为5141元，合计20924元）采取房屋建筑面积产权比例调换安置方式进行拆迁安置。产权调换后的建筑面积为104.03平方米（含附属物货币补偿、搬迁补助、过渡安置等费用）。产权比例调换后的房屋为10号楼1单元12层1204室，建筑面积110.18平方米；10号楼1单元18层1803室，建筑面积102.2平方米；产权调换后房屋建筑面积的差额不足部分按成本价格结算退付，超过部分在接受房屋时按接受房屋之日销售价一次性交清。原告应于2013年6月25日前腾空房屋，被告的交房日期为2013年12月31日。过渡用房由原告自行解决，被告付给原告过渡费2100元（后实际付4200元），支付至产权比例调换房屋交付之日止。2013年12月下旬，被告通知原告交房时，因被告要求原告交付房屋建筑面积差额款而产生纠纷，原告遂起诉。安定区人民法院一审认为，原、被告之间的《房屋拆迁安置协议》为有效合同，受法律保护。但合同并不完善，该合同第二条对经评估的二原告的房屋面积实际是104.03平方米，书写为88.63平方米；合同第三条仅对李森的建筑物补偿金额书写了，但对李福的建筑物补偿金额19153元没有书写。该合同第五条第2款约定“房屋产权比例调换后的建筑面积为104.03㎡（含附属物货币补偿、搬迁补助、过渡安置等费用）。乙方通过甲方的规划设计平面图，选定产权调换后的房屋为10号楼1单元12层1204室，建筑面积110.18㎡；10号楼1单元18层1803室，建筑面积102.2㎡。”，依该条约定，原告房屋产权比例调换后的建筑面积为104.03平方米，却安置了212.38平方米的房屋，约定内容矛盾。双方对该条的理解也产生有分歧，原告认为房屋产权比例调换前的建筑面积为104.03平方米，依合同，被告应向原告交付上述两套安置房屋，而被告认为交付两房屋时，原告应向其交纳实际安置房屋面积与约定置换房屋面积的差额。本案的合同是格式合同，对格式合同的理解产生争议，涉及对格式合同条款的解释问题，当事人对合同约定的内容产生了两种理解，按照通常理解，104.03平方米应属产权调换前原告的拆迁房屋面积，而非置换后的房屋面积，双方当事人的本意应是被告向原告安置合同约定的两套房屋。虽然原告产权调换前的房屋面积较少，但被告为了原告及时拆迁已经承诺给予原告较大的两套安置房屋，即应当向原告提供约定的房屋，但被告在应交房时要求原告支付约定安置房屋面积与产权调换前拆迁房屋面积的差额，对此双方在合同中并没有约定，也与合同双方的真实意思不符，且合同第五条第5款“乙方所选房屋与房屋建筑面积产权比例调换后房屋建筑面积的差额”，应当是实际调换的房屋面积与约定安置的房屋面积的差额。故原告不应向被告再支付安置房屋面积与原告在产权调换前房屋面积的差额价款，被告已经承诺给予原告更大面积的安置房屋，应依该承诺，向原告交付房屋。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式合同有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。故原告要求被告交付约定房屋的诉讼请求应予支持，反诉原告要求反诉被告缴纳房屋建筑面积差额款的诉讼请求应不予支持。由于被告以要求原告交付房屋建筑面积差额款为由不向原告交付房屋，存在违约行为，故其应当向原告支付过渡费用，但原告请求的过渡费17500元不符合本案的合同约定，应按约定并实际支付的每月600元支付2014年1月1日至2014年7月31日的过渡费用。被告反诉要求原告支付的采暖管网安装及连网费虽有合同约定，但该费用不应由住户承担；其主张的维修基金，系政策规定交付政府相关部门的款项，不应由反诉原告主张，且反诉被告并没有拒绝交付，故对反诉原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告定西市熙园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李森、李福交付定西市安定区熙园文昌居住宅小区10号楼1单元12层1204室房屋及10号楼1单元18层1803室房屋各一套。二、被告定西市熙园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李森、李福支付房屋拆迁过渡费4200元。三、驳回原告李森、李福的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告定西市熙园房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由被告负担。反诉案件受理费7228元，因适用简易程序减半收取3614元，由反诉原告负担。定西市熙园房地产公司上诉称，(一)原判在认定事实时，将双方的约定未全面引用认定，造成事实认定上的不客观、不公正。1、在引用协议第五条2款时，将最后一句“在房屋竣工交付使用时按本合同第五条4、5款进行结算”未引用认定。2、将协议第五条3款“调换后的楼层为一楼或六楼，乙方另选楼层者，在接收房屋时向甲方按同期同区域销售价结算楼层差款”未引用。(二)判决理由错误。1、认定约定的房屋产权比例调换后的建筑面积104.03㎡，却安置了212.38㎡的房屋，约定内容矛盾是完全错误不能成立的。双方签订的《房屋拆迁安置协议》第二条虽然将原房屋的建筑面积104.03㎡误写为88.63㎡，但第五条第2款明确约定“根据乙方房屋的成新率及建筑结构等因素，经甲乙双方商定，乙方房屋产权调换后的建筑面积为104.03㎡。乙方通过甲方的规划设计平面图，选定产权调换后的房屋为10号楼1单元1204室，建筑面积110.18㎡；10号楼1单元18层1803室，建筑面积102.20㎡；在房屋竣工交付使用时按本合同第4、5款进行结算”。协议约定清楚明白，互相关联，根本不存在内容矛盾之情形。2、认为“当事人对格式合同约定的内容产生了两种理解，按照通常理解104.03㎡应属产权调换前的拆迁房屋面积，而非置换后的房屋面积，双方当事人的本意应是被告向原告安置合同约定的两套房屋。虽然原告产权调换前的房屋面积较小，但被告为了原告及时拆迁已经承诺给予原告较大的两套房屋，即应向原告提供约定的房屋。”“格式合同有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”完全歪曲了合同本意。3、认为“被告在应交房时要求原告交付约定安置房屋面积与产权调换前拆迁房屋面积的差额，对此双方在合同中并没有约定”完全错误。4、认为“合同第五条第5款乙方所选房屋与房屋建筑面积产权比例调换后房屋建筑面积差额，应当是实际调换的房屋面积与约定安置的房屋面积的差额”完全歪曲了合同约定。5、认为上诉人主张差额违约不能成立。6、维修基金是法定应当由业主承担的费用，由开发商代为收缴。（三）原判第二、四项错误。请求：1、撤销原判第二、四项，改判由被上诉人李森支付上诉人超出置换楼房面积价款220341元和维修基金5509元，合计225850元；被上诉人李福支付上诉人超出置换楼房面积价款147715元和维修基金5110元，合计152825元；2、上诉案件受理费由被上诉人负担。本院二审查明，上诉人委托定西恒远房地产评估有限公司于2007年8月25日作出的定西市安定区文昌巷4号李森、李福房地产及地上附着物拆迁估价报告中写明：李森、李福被拆迁房屋的总建筑面积分别为49.48㎡、54.55㎡。被上诉人所选产权比例调换后的房屋为10号楼1单元12层1204室，建筑面积110.18㎡；10号楼1单元18层1803室，建筑面积102.2㎡。认定上述事实的证据有拆迁估价报告2份、房屋拆迁安置协议。二审查明的其他事实及认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。本院二审认为，本案双方争议的主要焦点是被上诉人李森、李福是否应支付上诉人定西市熙园房地产公司超出房屋面积差价款的问题。据一审中被上诉人提交的由上诉人委托定西恒远房地产评估有限公司于2007年8月25日作出的定西市安定区文昌巷4号李森、李福房地产及地上附着物拆迁估价报告2份，证实二被上诉人的被拆迁房屋的总建筑面积分别为49.48㎡、54.55㎡，合计104.03㎡。故104.03㎡是被上诉人产权比例调换“前”房屋的实际建筑面积而非调换“后”房屋的建筑面积，合同第五条第2款约定：“……乙方通过甲方的规划设计平面图，选定产权比例调换后的房屋为10号楼1单元12层1204室，建筑面积110.18㎡；10号楼1单元18层1803室，建筑面积102.2㎡。共计212.38㎡”如被上诉人房屋产权比例调换后的建筑面积为104.03㎡的话，则被上诉人仅选定建筑面积为110.18㎡的10号楼1单元12层1204室就已超过104.03㎡，再无须另选同一栋楼上的最高一层面积为102.2㎡的一套房屋以交房时的销售价格支付价款。故应理解为上诉人用面积为104.03㎡的房屋置换了面积为110.18㎡、102.2㎡的两套房屋。故原判以合同约定内容矛盾，认为合同系格式合同而作出不利于上诉人的解释，应由上诉人向被上诉人交付房屋拆迁安置协议中约定的两套房屋的认定处理正确，本院予以确认。上诉人的上诉理由不能成立，请求本院不予支持。另上诉人提出由被上诉人支付维修基金的问题，经查证，原判以维修基金系政策规定交付政府相关部门的款项，不应由上诉人主张的认定并无不当。综上，原判认定基本事实清楚，适用法律和判处正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费6980元，由上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司负担。申请再审人定西市熙园房地产公司申请再审称，两审法院对本案的主要证据内容认定错误，导致对基本事实的认定错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第一款(二)、（六）项的规定，申请1、依法撤销安定区人民法院作出的（2014）安民二初字第430号民事判决及定西市中级人民法院（2014）定中民三终字第146号民事判决，并重审本案；2、依法驳回再审被申请人对再审申请人的不当诉讼请求；3、本案诉讼费用由再审被申请人承担。本院再审查明的事实及认定事实的证据与二审一致，再审予以确认。本院再审认为，申请再审人定西市熙园房地产公司与被申请人李森、李福委托的代理人李巧梅签订的《房屋拆迁安置协议》，是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。该协议是定西市熙园房地产公司为开发房地产而制订的格式合同。合同履行中，双方对该合同第五条第5款理解出现争议，定西市熙园房地产公司作为合同的提供方，应当提供的是清楚、明了、无歧义的格式合同条款，并向合同相对人李森、李福释明，以便双方准确一致理解合同内容，从而达到用该合同来约束、维护双方利益平衡的目的。而定西市熙园房地产公司作为优势方却提供了有歧义的合同，故应承担不利于自己的法律后果。综上所述，原审认定事实清楚，处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：维持本院（2014）定中民三终字第146号民事判决。本判决为终审判决。审判长  夏鱼娟审判员  刘叔权审判员  姚新平二〇一六年五月二十四日书记员  周海霞