中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法审监民再字第117号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：李美珩，女，1935年7月10日出生，美国国籍，现住美国。委托代理人：粱治烈，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：陈嘉洲，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市潮兴物业管理发展有限公司。法定代表人：刘映瑞，该公司总经理。委托代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。委托代理人：李慧，广东宏力律师事务所律师。李美珩与广州市潮兴物业管理发展有限公司（以下简称潮兴公司）租赁合同纠纷一案，原经本院于2013年9月10日作出（2013）穗中法民五终字第2428号民事判决，李美珩不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年3月28日作出（2014）粤高法民四申字第4号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年2月，李美珩向广州市越秀区人民法院（以下简称一审法院）起诉称，2009年5月27日，李美珩与潮兴公司双方共同签订《房屋租赁协议》，约定李美珩将坐落于广州市某号二、三楼及骑楼（以下简称涉案房屋）出租给潮兴公司作为住宅使用，该租赁物以当时现状出租；租赁期限定为2009年9月1日至2019年8月31日。但潮兴公司未经李美珩许可擅自对租赁物进行扩建，在涉案房屋第三层上加建了一层，在李美珩要求的合理期限内仍不予恢复原状，严重影响租赁物的结构安全及变动了租赁物的建筑主体，致使李美珩以后将产生拆除费用以及造成合同解除后李美珩的租金损失，故李美珩有权解除协议并要求潮兴公司赔偿损失。在租赁期内，潮兴公司未经李美珩同意，擅自将租赁物转租。潮兴公司擅自将租赁物转租及存在违法行为，李美珩依法有权解除协议。故请求：1.解除李美珩与潮兴公司签订的《房屋租赁协议》。2.潮兴公司向李美珩赔偿损失15000元。潮兴公司答辩称，1.潮兴公司从未对涉案房屋进行扩建或改建。该房屋是侨房，在潮兴公司承租前，该房屋已存在加建的第四层，潮兴公司没有加建，还出资修缮房屋、整修加固、消灭白蚁，也正是基于此原因，双方才签订了这么长时间和低租金的租赁合同。2.根据双方合同约定，潮兴公司有权在租赁期内将涉案房屋出租出借他人。3.潮兴公司承租以来，一直按照合同履约，不存在任何违约行为。4.李美珩解除合同的真正目的是其认为租金过低。一审法院经审理查明，涉案房屋即广州市某号二、三楼及骑楼房屋产权为李美珩和李美模共有，该房屋总建筑面积为92.47平方米，建筑结构及层数为砖木结构三层，用途为住宅。2009年5月27日，李美珩（甲方，代理人连利）与潮兴公司（乙方）及广州市昇辉房地产咨询服务有限公司（中介方）签订《房屋租赁协议》，约定：1.甲方把涉案房屋，总建筑面积92.47平方米住房壹套，出租给乙方作住宅使用，该物业以现状出租。2.租赁期定为壹佰贰拾个月，由2009年9月1日起至2019年8月31日止，到期双方满意可提早60天另续24个月期之新约，租金、条件另议。3.首廿肆个月租金（扣除头1.5个月免租装修期）定为每月1000元（每年一次上期支付）。由2011年9月1日起至2014年8月31日租金定为每月1333元（每年一次上期支付）。由2014年9月1日起至2019年8月31日租金定为每月1833元（每年一次上期支付）。每月租赁税费、租赁管理费、垃圾费、自用水电杂费、有线电视费、电话费，因乙方引至的额外费用等均由乙方负责。4.乙方于2009年5月28日前向甲方交纳约相当于伍个月租金之按金5000元为履约保证金，租期届满，一切属于乙方负责之费用处理清楚后，甲方即时无息如数退回此按金给乙方。5.乙方按以下时间、方式向甲方支付各期租金：2009年8月28日向甲方支付10500元（2009年9月1日至2010年8月31日租金）、2010年8月28日向甲方支付12000元（2010年9月1日至2011年8月31日租金）、2011年8月28日向甲方支付15996元（2011年9月1日至2012年8月31日租金）、2012年8月28日向甲方支付15996元（2012年9月1日至2013年8月31日租金）、2013年8月28日向甲方支付15996元（2013年9月1日至2014年8月31日租金）、2014年8月28日向甲方支付21996元（2014年9月1日至2015年8月31日租金）、2015年8月28日向甲方支付21996元（2015年9月1日至2016年8月31日租金）。乙方不得以任何理由拖欠及拒付租金、自用水电费、电话费，如过期叁天不交加收每天01.%的滞纳金；如过期十五天不交视作乙方单方面取消合约及放弃所租物业内一切物品处理。甲方有权即时收回该物业另租予他人。6.租约期内双方不得以任何理由提前终止合约，否则须赔偿对方伍仟元人民币之补偿，如因乙方理由解约乙方将放弃已交的租、按金；如前四年因甲方理由解约，甲方须按附件一执行。7.甲方同意乙方在严格遵守国家的一切政策法规的前提下，租用期内可将房屋的全部或部分出租、出借。如发现有违法行为，甲方有权取消合约收回该物业。8.甲方多次提请乙方租用以上物业，必须遵守国家的一切政策法规，房屋修缮及装修须按政府规定报建及聘用有资质合格的公司。否则一切责任后果概由乙方自行承担，与甲方无关。“附件一”：租约期前三个月内乙方必须按“附件二”对合约物业按进行投入资金进行房屋修缮及装修完毕，修缮及装修资金由乙方全部负责。修缮及装修必须按政府规定报建及聘用有资质合格的公司。一审中，双方均表示没有签订“附件二”。2010年9月1日，潮兴公司将涉案房屋及四楼出租给刘召南作住宅用途使用，并签订了租期从2010年9月1日至2019年8月30日的《广州市房屋租赁合同》。2012年11月28日，李美珩向潮兴公司发出《通知书》，内容为“贵司现在承租本人涉案房屋作为住宅使用。但在租赁期间，贵司擅自对租赁房屋进行建设和扩建，严重影响了租赁房屋的结构和一楼的安全，为了维护租赁房屋的完整及安全，我方现要求贵司在收到本通知之日起15天内恢复租赁房屋原状”。潮兴公司为证明其向李美珩支付租金至2013年8月31日，提交了工商银行卡号为62×××21、户名为洪余祝的银行账户历史明细清单，其中载明该账户于2012年9月25日转账至xxxxxxx账户16000元。李美珩确认潮兴公司最近一次交租是2012年9月25日，是通过中国工商银行ATM转账方式支付租金的，金额是16000元，并确认潮兴公司没有拖欠租金。李美珩为证明潮兴公司对涉案房屋进行建设和扩建，提交了一张显示建筑物外观的照片，并称拍摄时间为起诉前。潮兴公司确认该照片的真实性，但不确认其关联性。庭审中，李美珩表示：将房屋交付给潮兴公司时，涉案房屋三楼以上只有楼梯口一个雨篷，没有封闭式建筑，李美珩在今年（2013年）春节前回国时才发现房屋扩建，故向潮兴公司提出要求其整改；李美珩要求解除合同的理由是基于潮兴公司违法扩建以及潮兴公司未经李美珩同意擅自将房屋转租该他人使用。潮兴公司表示：潮兴公司承租涉案房屋时确实有雨篷，有封闭式建筑，潮兴公司仅在原来的情况下进行加固。一审法院认为，李美珩与潮兴公司于2009年5月27日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。李美珩要求解除上述租赁合同的理由有二：一是认为潮兴公司对涉案房屋进行违法扩建，二是认为潮兴公司未经李美珩同意擅自转租。针对上述理由，分析如下：一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”因此，李美珩负有举证证明潮兴公司存在违法扩建行为的责任，但李美珩提供的照片仅能证明涉案房屋被拍摄时的状况，不能证明潮兴公司实施了房屋扩建行为，也不能证明涉案房屋出租给潮兴公司使用前后所发生的变化。因此，李美珩称潮兴公司存在违法扩建行为以及据此要求解除合同证据不足，一审不予支持。二、《房屋租赁协议》中明确约定“甲方同意乙方在严格遵守国家的一切政策法规的前提下，租用期内可将房屋的全部或部分出租、出借。如发现有违法行为，甲方有权取消合约收回该物业。”可见，李美珩是允许潮兴公司将涉案房屋出租的，且潮兴公司该转租行为并没有违反法律、行政法规的强制性规定，故李美珩认为潮兴公司未经其同意而转租而要求解除合同，缺乏事实和法律依据，一审不予支持。鉴于对李美珩要求解除合同的诉讼请求不予支持，且李美珩在本案中主张的赔偿损失费用是基于合同解除而提出的诉讼请求，且属尚未实际发生的拆除费用和租金损失，因此，李美珩要求潮兴公司赔偿损失15000元的诉讼请求依据不足，一审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，一审法院作出（2013）穗越法民三初字第727号民事判决，驳回李美珩的诉讼请求。一审受理费88元，由李美珩负担。判决后，李美珩不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决已认定涉案房屋产权为李美珩和李美模共有，李美模属于必须共同进行诉讼的当事人，本案应当发回一审法院重审。二、一审判决认定潮兴公司不存在扩建行为错误。李美珩和潮兴公司双方对于潮兴公司是否进行了扩建存在争议，李美珩举证的证明力明显大于潮兴公司。根据李美珩持有的房地权证可知涉案房屋为三层，涉案房屋三楼以上只有楼梯口一个雨篷，没有封闭式建筑，《房屋租赁协议》不存在四楼。根据潮兴公司与刘召南签订的《广州市房屋租赁合同》约定，潮兴公司将涉案房屋及四楼有偿出租给刘召南，潮兴公司并从中获利。在一审庭审中，潮兴公司辩称不但没有加建，还出资修缮房屋、整修加固、消灭白蚁。此实属潮兴公司单方陈述。潮兴公司实际占有、控制涉案房屋，其扩建的可能性更大。涉案房屋已经是危楼，根本无法承重加建的四楼，所以业主不可能加建。潮兴公司擅自加建四楼并出租是明显的事实。三楼以上不属于出租范围。潮兴公司对涉案房屋进行扩建再出租给第三人其可以获取利益，但同时损害了李美珩物权。据此，李美珩向潮兴公司发出《通知书》，李美珩依法可以解除《房屋租赁协议》并要求潮兴公司赔偿损失。三、一审判决认定潮兴公司在履约期间没有违法行为明显存在错误。潮兴公司扩建涉案房屋三楼以上建筑，将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给第三人，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。潮兴公司应当予返还涉案房屋并应恢复原状和赔偿损失。上诉请求：1．撤销一审判决，发回一审法院重审；2．撤销一审判决，支持李美珩的诉讼请求；3．由潮兴公司承担一审和二审诉讼费。潮兴公司答辩称，同意一审判决。本院二审确认一审查明的事实无误。二审中，李美珩提交了一张照片，其主张该照片是涉案房屋出租前的照片，以证实涉案房屋在出租前是没有四楼的。潮兴公司主张该照片不是新证据，也无法看出是否涉案房屋，照片不足以证明出租当时的状况，不予确认。本院二审认为，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，二审予以确认。另，本案的争议焦点为潮兴公司在租赁涉案房屋中是否有违法行为，李美珩主张潮兴公司有扩建的违法行为必须提供证据证明有潮兴公司违法扩建的事实，不能仅以合同的约定或法律的规定来推断潮兴公司有违法行为，故李美珩主张一审认定潮兴公司没有违法行为有误缺乏依据，二审不予支持。关于一审的程序问题。李美珩以潮兴公司违反双方所签订《房屋租赁协议》为由要求解除该合同，根据合同的相对性原则，一审未追加涉案房屋的另一共有人作为当事人并无不妥，李美珩对此持有异议并不成立，二审不予支持。对于李美珩在二审期间提交的照片，因该照片可在一审期间取得，故不属于新证据的范畴，二审不予接纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。二审受理费176元由李美珩负担。李美珩不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：1.撤销一、二审判决；2.解除《房屋租赁协议》，判令潮兴公司停止侵害并赔偿损失以及返还涉案房屋；3.一、二审诉讼费由潮兴公司承担。理由如下：潮兴公司违反法律相关规定，擅自加建第四层，损害涉案房屋所有人的权益。一、二审对于第四层是否属于违法扩建、潮兴公司是否有权将第四层出租、潮兴公司出租第四层是否违法等没有查明。依据《房屋租赁协议》，出租范围仅仅是二、三层以及骑楼，潮兴公司明显加建了第四层。潮兴公司与第三人签订的房屋租赁合同中有第四层，潮兴公司从中获利，损害了李美珩的物权。潮兴公司未按《房屋租赁协议》约定使用涉案房屋，李美珩有权解除协议。李美珩未经共有权人李美模的同意将涉案房屋出租给他人使用，侵犯了李美模的共有权利，本案遗漏了李美模参加诉讼。潮兴公司答辩称，不同意李美珩的再审请求，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。对涉案房屋的第四层，潮兴公司只是加固和维修，不是加建；涉案房屋原来是危房，因为房东是美国国籍，常年在外，房子无人修缮，还有白蚁等问题，所以双方签订的租期比较长，房租比较便宜；如果存在违法扩建，那也是《房屋租赁协议》签订时就存在的状况；如果涉及违章建筑，应由行政机构认定。关于遗漏当事人的问题，根据合同相对性，潮兴公司是与李美珩签订合同，如果侵害了另一共有人的权益，也应由另一共有人提出申请。本院再审查明，一、二审判决认定的事实属实，再审予以确认。另查明，李美珩（甲方）与潮兴公司（乙方）于2009年5月27日签订的《房屋租赁协议》中，甲方署名是代理人连利。李美珩（甲方）与潮兴公司（乙方）于2009年8月28日签订“附件一”，甲方署名也是代理人连利。再审中，法庭询问《房屋租赁协议》的“附件一”约定乙方需按照“附件二”进行装修，为何没有“附件二”？李美珩答：由于潮兴公司认为装修是由其负责，所以仅是关于装修问题的“附件二”无须给我方。潮兴公司答：当时双方约定是潮兴公司负责装修，李美珩同意，所以没有“附件二”。此外，双方当事人当庭确认涉案房屋的第四层为两房一厅面积约为37.21平方米的封闭空间。本院再审认为，本案李美珩以潮兴公司存在擅自转租及加建涉案房屋第四层的违法行为为由要求解除双方之间的《房屋租赁协议》，然根据李美珩与潮兴公司于2009年5月27日签订的《房屋租赁协议》第7条“甲方同意乙方……租用期内可将房屋的全部或部分出租、出借”和2009年8月28日签订的“附件一”关于“租约期前三个月内乙方必须按‘附件二’对合约物业按进行投入资金进行房屋修缮及装修完毕，修缮及装修资金由乙方全部负责”的约定内容可知，潮兴公司负有对涉案房屋进行修缮及装修的义务并享有转租权利。而且，李美珩与潮兴公司签订“附件一”时“租约期前三个月内”的修缮和装修期即将届满，没有证据表明李美珩对潮兴公司的修缮和装修行为提出异议。潮兴公司装修涉案房屋完毕并实际转租包括涉案房屋第四层两年后，李美珩才发出《通知书》对涉案房屋“擅自扩建”问题提出异议，并随后提起本案诉讼，继而提出解除《房屋租赁协议》的主张，一、二审均不予支持并无不当。李美珩一审中陈述其于2013年春节前回国才知道房屋扩建，考虑到李美珩与潮兴公司签订《房屋租赁协议》、“附件一”时也是通过委托代理人的方式行使民事权利，因此李美珩未回国并不构成其不知道潮兴公司装修涉案房屋完毕后该房屋的使用情况的正当理由。根据本案查明的事实，在长达数年的时间里，李美珩对涉案房屋转租及第四层现状始终不知情不认可，显与常理不符。故李美珩以潮兴公司存在擅自转租及加建涉案房屋第四层的违法行为为由主张解除《房屋租赁协议》，理由不充分，再审不予采纳。至于遗漏主体的问题，本案系李美珩提起的房屋租赁合同纠纷，而李美珩关于未经共有权人李美模的同意将涉案房屋出租给潮兴公司使用，侵犯了李美模的共有权利的主张，属于侵权之诉，与本案不属同一法律关系，且并无证据证明李美模对此提出异议并主张权利，李美珩提出本案遗漏主体的主张，再审不予支持。综上所述，李美珩的再审请求及理由不成立，再审不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2013）穗中法民五终字第2428号民事判决。本判决为终审判决。审判长  叶惠莲审判员  林 娟审判员  汤 琼二〇一四年十一月十九日书记员  冯 叶周夏如