上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第562号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第562号原告陈某某。原告刘某某。原告陈某。三原告共同委托代理人李明其，上海志道律师事务所律师。三原告共同委托代理人樊平，上海志道律师事务所律师。被告黄某某。原告陈某某、刘某某、陈某与被告黄某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、三原告共同委托代理人李明其、被告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月10日，三原告与被告通过中介介绍签订《房地产买卖合同》一份，约定：三原告向被告购买位于上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋（原址为金耀南路C1-11幢东号601室），建筑面积77.59平方米，总房价款93万元，房屋交接验收时间为开发商通知办理交房当日，被告如未按约交房则应赔偿原告总房价款的50%违约金。合同签订后，三原告按约支付了被告10万元房价款，但被告于2012年10月与开发商签订商品房预售合同后未按约向三原告交付房屋，为此三原告多次向被告催促交付未果。因被告未按约履行合同，且房屋目前尚未办理小产证，无法强制履行，故原告起诉要求：1、判令终止合同履行，被告返还购房款10万元；2、判令被告赔偿原告赔偿金46.5万元（按照合同价的50%计算）。被告辩称，同意解除合同、返还房款，不愿意继续履行。在被告因另案所涉的同意小区动迁房诉讼过程中，法官告知被告该房屋不能卖，故被告在2012年10月拿到钥匙后就告诉原告不卖房子了，被告也没有收取全额房款，只收了2万元定金和8万元房款，对于原告主张的赔偿金，认为过高，不认可。愿意双倍返还定金，再把8万元房款返还，并按照银行活期存款利息给予补偿。对于原告所称的市场价为134万元不认可，认为市场价在120万元左右。经审理查明，2012年3月29日，原告陈某（乙方）与被告（甲方）经上海传城房地产经纪事务所（丙方）居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：总房价款93万元，乙方向丙方支付意向金2万元，如甲方在本协议上签字，则乙方支付的意向金转为定金，甲方签订本协议后十日内，乙方应补足定金至10万元，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买房地产，则已支付甲方的定金不予返还；《房地产买卖协议》作为居间协议的附件。双方在《房地产买卖协议》中约定：居间方已告知甲、乙双方该房屋暂时不能过户，故双方约定此协议签订10日内支付定金10万元，并约定后续房款分别于交房及公证时和过户时支付。签约当天，原告支付2万元。2012年4月10日，三原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于嘉定区金耀南路（绿地新江桥城）C1-11幢东号（单元）601室房屋（现址为嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室）转让给乙方，总房价款93万元；甲方于开发商通知办理交房当日通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日对房屋及其装饰、设备情况进行查验；双方确认已嘉定区规定该房屋可过户日期为准，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定及时办理产权过户交易手续或交付房屋的，自乙方通知甲方之日起，每延迟一日，应向乙方支付相当于乙方已付款项万分之五的违约金，直至实际完成手续或交至之日止，逾期超过20日的，除前述违约金外，乙方有权以书面通知甲方的方式单方解除本合同，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的50%，甲方应在收到书面通知之日起三个工作日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。该合同附件三付款协议约定：乙方应在签订合同当日，直接给付甲方部分首期房价款2万元，加上甲方已经签收的定金8万元，共同构成乙方支付给甲方的首期房价款10万元；双方于办理个人借款公证手续且乙方收到此房屋钥匙后当日，乙方支付给甲方第二笔房价款58万元；乙方于2012年12月31日前支付甲方第三笔房款5万元；待双方共同至交易中心办理产权过户手续且交易中心出具收件收据后当日，乙方支付甲方第四笔房价款20万元。合同补充条款约定：双方已明确知道该房产为动迁分房，暂不能办理过户交易，双方愿意承担交易过程中各项的风险；因该房暂不能过户交易，故甲方同意以个人借款方式将该房产抵押给一份，同时办理《个人借款合同》公证，作为甲方诚意履行合同的约束；任何一方原因造成本次交易不能顺利进行即视为违约，违约方按总房款的50%赔偿给守约方，违约事项包括甲方未能在约定期限内办理相关事宜如按约交房、履行合同期间迁入户口、将该房屋转手他人及其他组织或暂缓该房产交易相关事宜等。原告于签订合同当日给付被告8万元。被告于当日出具房款收条一份，写明收到原告陈某支付的购买系争房屋的第一次房款计10万元（其中含定金2万元）。2012年10月11日，被告与开发商上海绿地置业有限公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。2012年10月15日，被告办理了系争房屋的交房进户手续。因被告未按约定向原告交付房屋，原告涉讼。另查，被告提供的另案法律文书中并未认定所涉动迁房屋不能买卖。原告获悉被告拿到房屋钥匙后，于2012年10月26日准备好第二期房款58万元，但从中介处获悉被告不想卖房，要退还房款，原告未予同意。2012年底，被告发短信给原告，明确表示房子不卖了，房款退还原告，并赔偿1万元，原告不同意。2013年3月，原告向本院提起诉讼，2013年7月19日以尚需收集证据为由向本院申请撤诉。再查，被告未向原告交付过房屋，原告于2014年2月23日自行入住。系争房屋目前登记在上海绿地置业有限公司名下，被告尚未办理产权登记。以上事实，有原、被告签订的居间协议、房屋买卖合同、被告出具的房款收条、上海市商品房预售合同、进户凭证、地址证明、律师函、银行存折、被告提交的另案一审判决书及二审调解书、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，本院予以确认。双方在签订协议及合同时，均已明知系争房屋暂不能过户，被告以房屋不能交易为由拒绝履行合同缺乏依据，理应承担相应的法律责任。在被告明确表示拒绝履行合同的情况下，原告主张解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应将已收取的房款10万元返还原告。被告未按约履行合同，原告要求被告承担违约赔偿金合法有据，但合同约定的违约赔偿金明显过高，本院酌情确定被告应按总房款的5%支付原告违约赔偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陈某某、刘某某、陈某与被告黄某某于2012年4月10日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告黄某某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某、刘某某、陈某房款人民币100000元；三、被告黄某某应于本判决生效之日起十日内给付原告陈某某、刘某某、陈某赔偿金人民币46500元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8275元，减半收取4137.50元，由原告负担2420.22元，由被告负担1717.28元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘燕枫二〇一四年十一月十二日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。