宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬镇民初字第334号原告：罗新根。原告：宓惠芳。两原告共同委托代理人：胡长泉。两原告共同委托代理人：李侠飞。被告：宁波市镇海银亿房产开发有限公司。法定代表人：熊续强。委托代理人：陈小放。委托代理人：陈乐。原告罗新根、宓惠芳与被告宁波市镇海银亿房产开发有限公司（以下简称银亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法由审判员毛益波适用简易程序独任审判，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告罗新根、宓惠芳的共同委托代理人胡长泉、李侠飞，被告银亿公司的委托代理人陈小放、陈乐到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告罗新根、宓惠芳起诉称：原、被告经协商于2010年11月26日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的坐落于宁波市镇海区骆驼街道金华北路东侧银亿海悦花苑15幢704号预售商品房一套，建筑面积为126.10平方米，房屋单价为10379.05元／平方米，总价款为1308798元，付款方式为首付658798元，余款650000元办理银行按揭，房屋交付期限为2012年11月30日前。合同还对房屋交付条件、房屋交接、房屋质量、违约责任等作了约定。合同生效后，原告依约于2010年11月26日支付被告首付款658798元（含定金50000元），并于2011年7月18日支付500000元，于2011年8月2日通过公积金贷款付清余款150000元。2012年11月30日，被告以登报方式公告交房，原告按约对房屋进行查验时发现房屋主体结构及其他部位存在严重质量问题，如混凝土构件露筋锈蚀，房屋墙面保护层和梁柱保护层厚度严重不足，梁柱箍筋间距较大，楼板厚度不符合设计要求等，钢窗、外墙墙面、消防设施等也存在严重问题。原告当即提出质量异议，认为上述质量问题的存在尤其是主体结构的质量问题严重影响房屋使用安全和寿命，应当认定房屋验收不合格。被告虽承认上述质量问题的存在，但认为系房屋保修范围，只同意返工整修。在多次交涉后，经宁波市镇海区住房和建设交通局协调并根据合同约定，原、被告及宁波市镇海区住房和建设交通局三方同意委托具有资质的浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行检测。鉴于上述质量问题普遍存在于整个楼盘，分布广、项目多，全部检测需巨大费用，且时间较长，130余户业主考虑到13#、14#、15#房屋地下室结构事关整个小区质量安全，故决定仅对上述三幢房屋地下室结构作部分项目检测。检测结果表明：1.部分柱的保护层厚度不满足规范要求，且存在不合格比例较高；2.箍筋间距偏差较大；3.部分地下室墙柱垂直度不满足规范要求；4.部分混凝土构件存在较严重露筋锈蚀等质量问题。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》，地下室柱梁墙及其他混凝土构件均属房屋主体结构，上述质量问题的存在充分表明房屋主体结构已构成实质不合格。被告在竣工验收环节存在严重弄虚作假行为，其取得的交付备案手续完全不符合房屋实际情况，是非法和无效的。故原告在收到浙江瑞邦建设工程检测有限公司的检测报告后于2013年7月30日致函被告通知解除双方签订的商品房买卖合同。原告认为，被告拟交付房屋存在严重质量问题，尤其主体结构质量不合格，原告依法有权解除合同；由于房屋质量问题，被告未能如期将符合使用条件的房屋交付于原告，逾期十多个月，原告按约也有权解除合同。因被告对原告的诉求置之不理或以种种理由推托，故原告诉至法院，请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款人民币1308798元，并赔偿原告购房款利息损失人民币221414.80元。被告银亿公司答辩称：涉讼房屋已按照法定程序经法定主体验收合格，取得了房屋建筑工程竣工验收备案表及房地产开发项目交付备案书。被告于2012年11月19日向原告寄送交房通知书，于2012年11月25日在宁波日报刊登交房公告，已按约履行交付义务。涉讼房屋的质量问题属于质量瑕疵，通过切实可行的维修方案和维修措施可以确保消除质量瑕疵达到完全符合国家质量要求，被告也多次表示愿意承担保修责任履行保修义务并付诸于行动，但因不能归责于被告的原因致维修受阻。同时，目前的房屋质量问题并不影响房屋的正常居住使用，海悦花苑房屋整体交付已一年半，大多数购房者居住使用的情况已经证明该事实。原告提交的检测报告的检测结论是按整改修复处理，并不能证明涉讼房屋主体结构质量不合格。建设行政主管部门亦明确表示竣工验收后的质量问题应由建设单位履行保修责任，涉讼房屋存在的质量缺陷可通过设计验算和系列行之有效的整改措施解决。故原告主张解除合同的理由不成立。而且，原告起诉时提出解除合同超过了法律规定的解除权行使期限，解除权消灭。综上，被告请求驳回原告的诉请。原告罗新根、宓惠芳在举证期限内向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同复印件一份，欲证明原、被告签订商品房买卖合同的事实。被告对该证据没有异议，本院予以认定。2.浙江省宁波市商品房预售专用收款收据复印件二份，销售不动产统一发票（自开）发票联、个人住房公积金借款合同、个人借款凭证复印件各一份，欲证明原告按约付清购房款的事实。被告对该组证据没有异议，本院予以认定。3.宁波市镇海区建筑工程安全质量监督站出具的函复印件一份，欲证明海悦花苑房屋内保温砂浆厚度不足的事实。被告对该证据没有异议，但称是部分内保温砂浆厚度不足，且该部分属于质量保修范围。本院对该证据予以认定。4.关于银亿海悦花苑业主提出窗户、保温层厚度等质量问题的回复复印件一份，欲证明海悦花苑房屋窗户和保温层质量存在问题的事实。被告对该证据没有异议，但称窗户不存在质量问题，保温层部分砂浆厚度不足也不属于房屋主体结构质量问题。本院对该证据予以认定。5.关于“银亿海悦花园”商品房买卖合同纠纷信访者诉求的回复复印件一份，欲证明政府明确房屋质量问题处理方案的事实。被告对该证据没有异议，但称该回复不是政府对双方争议的房屋质量问题的处理方案，原、被告双方的争议应适用双方签订的商品房买卖合同的约定。本院对该证据予以认定。6.关于海悦花苑内墙保温砂浆厚度不足的整改方案、施工组织设计（专项施工方案）报审表、银亿海悦花苑Ⅱ标段工程节能施工修补方案复印件各一份，欲证明被告确认房屋质量问题并提出维修方案的事实。被告对该组证据没有异议，但称被告确认的是局部保温层质量瑕疵，并非整体房屋质量问题。本院对该组证据予以认定。7.情况说明复印件一份，欲证明被告确认擅自更改飘窗设计方案的事实。被告对该证据的真实性没有异议，本院予以认定。8.海悦花苑Ⅱ标段工程地下室工程质量缺陷修补加强措施复印件一份，欲证明被告确认地下室构件存在质量问题的事实。被告对该证据没有异议，但称被告确认的是部分地下室工程存在质量缺陷。本院对该证据予以认定。9.信访复字（2013）10号信访事项处理意见书复印件一份，欲证明宁波市镇海区住房和建设交通局确认浙江瑞邦建设工程检测有限公司检测结果的事实。被告对该证据没有异议，但称该证据不能证明原告欲证明的事实。本院对该证据予以认定。10.海悦花苑业主自行验房（楼板厚度）检测报告复印件一份，欲证明房屋楼板存在严重厚薄不均质量问题的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称业主不具备检测资质，该检测报告也无出具人员的签字，被告亦未参与检测。本院认为，该检测报告系海悦花苑业主自行制作，无检测人员签字，也未经被告确认，现被告提出异议，故本院对该证据不予认定。11.关于银亿海悦花苑第三方检测单位的意见复印件一份，欲证明被告同意委托第三方检测的事实。被告对该证据没有异议，但称被告是同意按程序共同选取或由法定部门摇号确定检测部门，并未同意委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行检测。本院对该证据予以认定。12.工程质量检测报告一份（共节选十六页），欲证明海悦花苑13#、14#、15#地下室主体结构存在严重质量问题的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称该检测单位系原告单方委托，检测单位接受原告委托后未通知被告检测事项、告知被告权利义务或通知被告到场，整个现场检测过程是在被告不知情及未到场的情况下由原告单方陪同进行，故该检测报告对被告不具有约束力，而且，该检测报告建议采取的措施也是整改修复，不存在原告所称的主体结构存在质量问题。本院对浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具该检测报告的事实予以认定。13.商品房买卖合同解除函、快递单复印件各一份，欲证明因房屋主体结构存在严重质量问题，原告书面通知被告解除商品房买卖合同的事实。被告对该组证据没有异议，称其于2013年7月30日收到该邮件，但该解除函不能证明房屋主体结构存在严重质量问题，原告没有法定或约定的理由解除合同。本院对该组证据予以认定。14.新华网、每日经济新闻的新闻报道复印件各一份，欲证明海悦花苑房屋存在严重质量问题，引起社会广泛关注的事实。被告称新闻报道存在开发商名称等多处错误，其评论内容系记者个人观点，相关事实未经被告确认，被告对此不予认可。本院对新华网、每日经济新闻就海悦花苑进行新闻报道的事实予以认定。被告银亿公司在举证期限内向本院提交宁波市房屋建筑工程竣工验收备案表复印件二份，镇海区房地产开发项目对口单位竣工验收意见、镇海区房地产开发项目交付备案书、海悦花苑交房公告、国内特快专递邮件详情单复印件各一份，欲证明涉讼工程经验收合格，已完成竣工验收备案和交付备案，符合合同约定的交付期限和交付条件的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但称宁波市房屋建筑工程竣工验收备案表、镇海区房地产开发项目对口单位竣工验收意见及镇海区房地产开发项目交付备案书未真实反映工程质量问题，不能证明涉讼房屋符合交付条件，原告收到了被告邮寄的交房通知书，但被告未将相应证明文件一并交付。本院对该组证据的真实性予以认定。原、被告双方确认海悦花苑交房公告刊登于2012年11月25日的宁波日报。根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2010年11月26日，原告罗新根、宓惠芳（买受人）与被告银亿公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房位于宁波市镇海区骆驼街道金华北路东侧银亿·海悦花苑15住宅【幢】704号房，建筑面积共126.10平方米，总价款为1308798元；出卖人应当在2012年11月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；在合同约定的交付期限前的任何时间，项目具备约定的交付条件，出卖人采取寄挂号信或特快专递的方式或在“宁波日报”或“宁波晚报”登报方式发出交付通知，采用挂号信或特快专递方式，则寄出后5日视为买受人收到交付通知，采用登报方式，则登报之日视为买受人收到交付通知；买受人在商品房验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受该商品房，买受人拒绝接受的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；如商品房达到合同约定的交付条件后存在工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人修复，但买受人同意不以上述原因为由拒绝办理该商品房交付手续；买受人行使合同第十条（出卖人逾期交房的违约责任）、第十一条（规划设计变更的约定）约定或法律规定的其他单方面解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃解除合同的权利。2010年11月26日，原告支付被告购房款658798元（含定金50000元）。2011年7月18日，原告支付被告购房款500000元。2011年8月2日，原告通过个人住房公积金贷款支付被告剩余购房款150000元。2012年11月16日，镇海新城B2-2地块（海悦花苑）Ⅰ标段及Ⅱ标段工程竣工验收合格。当月，镇海区房地产开发项目对口单位对海悦花苑项目的竣工验收意见均为“验收合格，同意交付”。2012年11月19日，被告向原告邮寄交房通知书一份，原告已收到该通知书。2012年11月21日，宁波市镇海区住房和建设交通局准予镇海新城B2-2地块（海悦花苑）Ⅰ标段及Ⅱ标段工程竣工验收备案。2012年11月23日，宁波市镇海区住房和建设交通局同意海悦花苑项目交付备案。2012年11月25日，被告在报上刊登海悦花苑交房公告。2012年12月，被告及海悦花苑设计、施工、监理单位就保温砂浆厚度不足问题达成整改和修补方案。2013年1月21日，被告书面确认如业主需要按原施工图修改飘窗，被告同意进行修改。2013年1月30日，宁波市镇海区建筑工程安全质量监督站向被告出具函一份，该函载明监督站工作人员现场抽检后发现海悦花苑项目确有部分内保温砂浆厚度不足，要求被告及时进行全面检查，督促施工单位就发现的质量缺陷问题抓紧予以修复。同日，宁波市镇海区住房和建设交通局出具关于银亿海悦花苑业主提出窗户、保温层厚度等质量问题的回复一份，该回复就海悦花苑窗户、外墙内保温问题进行了答复，并载明窗户、保温层砂浆厚度等问题不涉及房屋主体工程质量。2013年4月18日，被告及海悦花苑设计、施工、监理单位就地下室工程质量缺陷达成修补加强方案。2013年4月19日，被告书面确认“银亿海悦花苑第三方检测单位在《浙江省高级人民法院司法鉴定人名册（2013）》或《最高人民法院鉴定人名册》中选取。”2013年6月，浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具工程质量检测报告一份，该报告载明工程名称为银亿·海悦花苑13#、14#、15#地下室，鉴定项目为工程质量检测，委托单位为海悦花苑业主，检测结论为“银亿·海悦花苑13#、14#、15#楼地下室结构的混凝土强度、截面尺寸、氯离子含量检测均能满足设计及规范要求；不能满足设计要求的主要问题是：（1）部分柱的保护层厚度不满足规范要求，且存在不合格比例较高；（2）箍筋间距偏差较大；（3）部分地下室墙柱的垂直度不满足规范要求；（4）部分混凝土构件存在较严重露筋锈蚀等质量问题。针对以上质量问题，应进行完整的一系列行之有效的整改修复处理，以达到原设计要求。”原告称其于2013年6月28日收到该检测报告。2013年7月29日，原告等海悦花苑房屋买受人向被告邮寄商品房买卖合同解除函一份，以房屋主体结构不合格为由要求解除与被告签订的商品房买卖合同。2013年7月30日，被告收到该解除函。2013年8月2日，宁波市镇海区住房和建设交通局出具信访复字（2013）10号信访事项处理意见书一份，该意见书载明“根据业主提供的浙江瑞邦检测公司出具的检测报告，我局认为该工程能满足主体结构使用安全，对于存在的质量缺陷，可通过设计验算和系列行之有效的整改措施来解决。”本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应受其约束。原告以涉讼房屋存在严重质量问题，尤其主体结构质量不合格，且被告逾期将符合使用条件的房屋交付于原告为由主张解除双方签订的商品房买卖合同。本院认为，首先，涉讼房屋经竣工验收合格，宁波市镇海区住房和建设交通局准予工程竣工验收备案和交付备案，原告称涉讼房屋主体结构质量不合格，并提交浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的工程质量检测报告一份予以证明，检测报告的委托方为海悦花苑业主，根据该检测报告的记载，存在的质量问题可以整改修复，宁波市镇海区住房和建设交通局在信访事项处理意见书中也明确表示“根据业主提供的浙江瑞邦检测公司出具的检测报告，我局认为该工程能满足主体结构使用安全，对于存在的质量缺陷，可通过设计验算和系列行之有效的整改措施来解决”，该检测报告并不足以证明房屋主体结构质量不合格。原告主张的涉讼房屋窗户、保温层砂浆厚度问题也未涉及房屋主体结构质量，故原告主张涉讼房屋主体结构质量不合格，事实依据不足，本院不予认定。原告提供的证据也不足以证明因房屋质量问题严重影响正常居住使用。其次，原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，买受人在商品房验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，如给买受人造成其他损失的，买受人可以要求出卖人进行赔偿，但买受人不得以非主体结构质量瑕疵拒绝接受该商品房，买受人拒绝接受的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。被告已按约在合同约定的交付期限前通知原告办理房屋交付手续，原告因主体结构质量问题外的其他房屋质量问题拒绝接收房屋，根据合同约定被告不承担逾期交房的违约责任。因此，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告返还购房款并赔偿购房款利息损失，亦无事实和法律依据，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗新根、宓惠芳的诉讼请求。本案案件受理费18572元，减半收取9286元，由原告罗新根、宓惠芳负担。（已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 毛益波二〇一四年六月三日代书记员 刘 佳