广东省阳东县人民法院民 事 判 决 书（2014）阳东法合民初字第12号原告：赵黎潭，男，1973年5月出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：张伟权，广东联合发展律师事务所律师。被告：阳江温泉度假村有限公司，住所地：阳东县合山镇温泉。法定代表人：陈坚。原告赵黎潭诉被告阳江温泉度假村有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告赵黎潭的委托代理人张伟权到庭参加诉讼。被告阳江温泉度假村有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵黎潭诉称：2012年9月8日，原告与被告签订一份《房地产买卖合同》，由被告向原告出售位于阳东县合山镇阳江温泉度假村温泉副楼（宾馆副楼）2222房。该合同约定双方签订本合同之日起三十日内，被告应将产权过户到原告名下，并于2012年10月1日将房地产交付给原告使用。原、被告在签订上述合同的同时，双方又签订了一份《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》，约定由原告将认购的上述物业全权委托被告进行租赁经营管理，该物业交付时间为2012年10月1日，被告每月支付物业租金净收益2170元给原告。原告在签约当天依约向被告支付了首期房款115536元，连同之前已付的5万元定金，合计已付款165536元。此后虽经原告多次催促，但被告至今未曾为原告办理产权过户登记手续。原告通过咨询房管部门得知，被告出售的2222房本身没有独立的产权登记，被告也没有办理产权分割登记，根本不符合房地产产权过户的条件。另外，自物业约定交付的时间起，被告接受原告委托负责该物业的租赁经营管理至今，被告仅支付了7个月租金收益共15190元给原告。鉴于被告的上述违约行为，导致原告签订合同的根本目的无法实现，故原告现起诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款项共165536元；3、判令被告支付物业收益金（从2013年5月起按每月2170元计至上述房地产买卖合同解除之日止）及违约金（从2013年5月3日起以3个月的物业收益金6510元为计算基数，按照每日万分之五计至付清款时止）给原告；4、本案诉讼费用由被告负担。被告阳江温泉度假村有限公司公司缺席，无答辩和举证。经审理查明：原告于2012年9月8日与被告签订一份《房地产买卖合同》，约定：被告将位于阳江市合山镇阳江温泉度假村温泉副楼（宾馆副楼）2222号房转让给原告；该房交易金额为325536元，原告应于本合同签订后7天内支付定金50000元给被告，最后一期购房款115536元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；本合同签订之日起三十日内，原、被告双方应携带有关资料到阳江市阳东县人民政府土地发证办公室办理过户手续，原告支付最后一期购房款时，被告应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告；原、被告双方同意于2012年10月1日由被告将该房交付给原告使用。在签订本合同前，原告已于2012年7月22日向被告支付了购买该房定金50000元，并于签订本合同当日又向被告支付了房价款115536元。另查明：被告的公司类型属有限责任公司，其经营范围为饮食业、旅业等。被告系位于阳东县合山镇烟墩村民委员会锅耳山、炉仔山（宾馆副楼）房地产的所有权人。被告用该房地产作经营旅业用途。上述2222号房系该房地产中的一个房间，该房没有办理独立的产权登记。原、被告在签订上述《房地产买卖合同》的当天，双方又签订了一份《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》，主要约定：原告将认购的上述2222号物业，全权委托被告进行租赁经营管理；被告进行租赁经营管理的期限为15年；该物业交付经营管理的时间为2012年10月1日；该物业固定租金净收益的支付方式按月支付，首年月支付金额为2170元（支付日为每月开头第一个工作日）；在租赁经营管理委托期内，若被告逾期3个月未向原告支付收益金，除应付收益金外，被告还应按日向原告支付季度收益金的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。深圳中金瑞银创业投资股份有限公司作为担保方在该合同上的丙方处盖章确认。合同签订后，被告依约支付了2012年10月至2013年4月的物业收益金共15190元给原告。从2013年5月份至今，被告再没有向原告支付过物业收益金。又查明：原、被告签订上述《房地产买卖合同》后，因该买卖标的物即2222号房本身没有独立的产权登记，被告不能依约将该房产过户到原告名下，原告因此拒绝向被告支付余下的购房款，并于2013年12月23日向本院提起诉讼，请求如诉称。在本案诉讼过程中，被告向本院提出管辖权异议，认为本院对本案无管辖权，应移送至阳江市中级人民法院处理。本院经审查后，于2014年2月10日作出（2014）阳东法合民初字第12号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告对本裁定不服，在法定期限内向阳江市中级人民法院提起上诉。阳江市中级人民法院于2014年5月13日作出（2014）阳中法立民终字第22号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、房地产权证、收据二份、《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》以及本案庭审笔录等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》及《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告与被告签订《房地产买卖合同》，目的是为了取得位于阳江市合山镇阳江温泉度假村温泉副楼（宾馆副楼）2222号房的产权，但被告至今未依约将该房产过户到原告名下，被告的行为显属违约，有违原告当初订立合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中因被告违约致使原告不能实现合同目的，原告请求解除双方于2012年9月8日签订的《房地产买卖合同》，合法有据，本院应予支持。同时，因《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》系依附于上述《房地产买卖合同》，故《房地产买卖合同》解除时，《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》亦应予一并解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应将收取原告的购房款项共165536元（购房定金50000元＋房价款115536元）返还给原告。至于原告诉请物业收益金及违约金的问题。根据《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》的约定，被告应从2012年10月1日起每月向原告支付2222号房的物业收益金2170元，但被告至今只向原告支付了2012年10月至2013年4月份的物业收益金，其行为违约，理应承担相应的违约责任。在本案中，鉴于原告只向被告支付了部分购房款项，故从公平原则出发，被告可按已付购房款与购房价款的比例来支付尚欠的物业收益金，即被告从2013年5月1日起至本案《房地产买卖合同》解除时止，应按1103元／月（165536元÷325536元×2170元）的标准向原告支付物业收益金。同时，因被告未能依约支付物业收益金给原告，根据《阳江温泉度假村产权酒店物业全权委托经营租赁管理合同》的约定，被告理应从违约之日起按日向原告支付季度收益金的0.5‰的违约金给原告，即被告应从2013年5月3日起按每天1.7元（1103元／月×3个月×0.5‰）的标准支付违约金给原告。原告诉请的物业收益金及违约金，超过本院计算的部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵黎潭与被告阳江温泉度假村有限公司于2012年9月8日签订的《房地产买卖合同》；二、被告阳江温泉度假村有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款项165536元给原告赵黎潭；三、被告阳江温泉度假村有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业收益金（从2013年5月1日起至上述《房地产买卖合同》解除时止，按1103元／月的标准计算）给原告赵黎潭；四、被告阳江温泉度假村有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2013年5月3日起至上述物业收益金付清时止，按1.7元／天的标准计算）给原告赵黎潭。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3910元（该款原告已预交），由原告负担154元，被告阳江温泉度假村有限公司负担3756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  赖宝军人民陪审员  岑剑敢人民陪审员  郑光祥二〇一四年十一月四日书 记 员  蔡康婷