广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）深龙法民三初字第1229号原告（原告信息详见附表一）。委托代理人黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。委托代理人李楚珠，广东深天正律师事务所律师。被告深圳市创展置地实业发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人彭秋娴，董事长。委托代理人梁贇，广东仁人律师事务所律师。委托代理人熊焯，广东仁人律师事务所律师。上列原告诉被告商品房预售合同纠纷十四案，本院受理后，依法由审判员陈传娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄汉鸿、陈楚珠，被告的委托代理人梁贇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年至2012年间（具体日期详见附表），原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区龙城街道爱地花园二期的一套房屋（具体房号、总价款详见附表）；出卖人须于约定日期前将房地产交付买受人使用；出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买受人之日起240日内出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金。被告交付涉案房屋后，由于被告的原因造成原告不能在约定期限内领取所购房屋的《房地产证》，原告向人民法院起诉被告，要求被告支付延期办证违约金。因案件审理时涉案房屋还没有取得房地产证，故原告请求的违约金先计算至2014年1月17日，而有关2014年1月18日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金，原告将另循法律寻求解决。案经审理，深圳市龙岗区人民法院作出相关民事判决书，认定：“依照合同约定，被告应自本房地产交付之日后第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。原告请求的自本院确定的房产交付之日后第240日起至2014年1月17日的延期办证违约金，本院予以支持”。另外，涉案房地产已取得《房地产证》（具体日期详见附表）。综上，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，主体适格、内容合法，具有法律约束力，双方应全面履行合同规定的义务。由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房产证》，其行为已构成违约，应按合同第22条的约定，被告自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止。为维护原告合法权益，原告诉请判令：1、被告向原告支付延期办证违约金（具体期间、金额详见附表）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、被告认为本案双方争议较大，案情复杂，申请法院就上述案件适用普通程序；二、本案十四宗业主在2013年已起诉被告要求被告办理相应的房地产证同时承担相应的延期办证责任，可见原告已就办证事宜十分关注，乃至通过法院的手段主张相关权益；三、2013年12月18日被告已公告涉案房产初始登记，同时在2014年1月2日通过快递的方式通知原告办理房地产证，2014年1月18日又通过报纸公告的方式通知原告办理房产证。2014年1—2月份上述案件由简易程序转为普通程序再次开庭审理，被告在审理过程中亦告知原告，被告具备办证条件，可以办理相关房地产证；四、通过上述手段，如果原告及时配合被告办理相应证件，原告应在2014年1月取得房地产证，上述原告在1月份之后才取得房地产证的原因是原告怠于行使办证权利义务。即便判决被告承担延期办证违约金，也不应以原告实际取得房产证的时间为截止时间；五、根据上述陈述，因为原告已对办证事宜十分关注，被告为减少原、被告双方的损失，提前向原告发出办证通知，已节约将来的办证时间，符合法律合同的规定和约定，合情、合理、合法，原告在接到办证通知后怠于行使办证权利，相应的损失应由原告承担；六、根据现在的限购政策，办理房地产证需要原告亲自前往房地产登记中心提交相关的原始证件予以核对，原告不配合被告办理房地产证，被告就单方无法办理房地产证；七、我方与涉案业主已经达成和解协议的190多户业主，双方确认的延期办证时间均为2014年1月17日；八、（2014）深龙法民三初字第1234号案，在上一份生效判决书中由于延迟办证违约金的延迟办证时间没有超过120日，是按照日万分之三的标准判决。根据龙岗区法院有关判决，此类型案件会再支持一个月的延迟办证违约金，即便加上这一个月本案件也未超过120日，该案应该按照日万分之三判决延迟办证违约金。经审理查明，2011年至2012年期间（具体日期详见附表），原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区龙城街道爱地花园二期的房屋一套（具体房号、购房总价详见附表），出卖人应当于约定期限内将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的约定期限届满之日；出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理房地产证的，出卖人不承担延期办证的违约责任；买卖双方在合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间；合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告当日；买卖双方以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。后被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于在指定的时间办理入伙手续，并称其已按合同约定履行完备可向原告交付房产手续，将视为原告在指定的时间已履行入伙手续，并按合同约定原告须该指定的时间次日起开始缴纳物业管理费用。后被告向原告交付了涉案房屋（具体时间见附表）。2012年6月29日，涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年12月18日，深圳市房地产权登记中心在报纸上刊登深圳市房地产初始登记公告，内容为：被告申请登记的“爱地花园”二期3栋、4栋、幼儿园（共3栋）房地产权，已经初步审定，现予以公告，有异议者自公告之日起三十日内将书面材料送达该中心，逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。2014年1月17日，深圳市房地产权登记中心核发深房地字第××号房地产权证，登记权利人为被告，房地产名称为爱地花园二期3栋、4栋、幼儿园。2014年1月18日，被告在深圳特区报刊登公告，通知爱地花园二期3、4栋业主：爱地花园二期3栋、4栋已办理房地产初始登记公告，将具备条件办理业主房产证，《办理房产证通知书》已通过邮政特快专递按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的地址寄送给各位业主，请各位业主按照《通知书》注明的时间并携带相关证明材料亲临喜福汇营销中心办理房产证手续。现涉案房产办出转移登记至原告名下的房地产证（具体日期详见附表），原告主张的延期办证违约金系自2014年1月18日起至房地产证办出之日（房地产证核准登记之日）止期间的延期办证违约金。被告提交了EMS邮政特快专递详情单回执和相应的邮件查询单作为证据证明被告于2014年1月2日向原告邮寄“爱地花园二期（喜福汇）办理房产证通知书”，其中（2014）深龙法民三初字第1230号、1235案中邮件查询单显示邮件状态为“未妥投”，（2014）深龙法民三初字第1226号、1229号、1231号、1233号、1238号案没有显示投递结果，（2014）深龙法民三初字第1225号、1232号、1236号、1237号案邮件查询单显示邮件状态为“本人签收”、（2014）深龙法民三初字第1227号、1228号、1234号案邮件查询单显示邮件状态为“他人代签”。又查，2013年，原告曾以被告未在约定期限内为原告办证为由诉至本院，诉请判令被告支付从房地产交付之后第240日起至2014年1月17日止的延期办证违约金。后本院对前述案件作出一审判决，判决认定涉案房地产交付之后第240日早于2014年1月17日，故判令被告向原告支付房地产交付之后第240日起至2014年1月17日的延期办证违约金。本院认为，原、被告签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照履行。原告曾向本院起诉要求被告支付涉案房地产交付之后第240日至2014年1月17日的违约金，本院在该案中已认定涉案房地产交付之后第240日早于2014年1月17日，现原、被告双方在本系列案对此亦无争议。本案的争议焦点是被告是否尽到通知办证义务，是否应承担2014年1月18日之后的延期办证违约金。本院认为，深圳市房地产权登记中心在2013年12月18日就被告申请登记的爱地花园二期3、4栋的房地产权已初步审定并作出公告，公告期30天，被告可以合理地预见前述房产在30日后将取得初始登记，而事实上前述房产确实在公告期满后即取得初始登记，故被告于2014年1月2日向原告邮寄“爱地花园二期（喜福汇）办理房产证通知书”系依据合理的判断而提前发出的通知。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定被告应书面通知原告共同办理房地产证，但并未约定通知须待完成涉案房地产项目的初始登记后才进行，故本院认定被告于2014年1月2日向原告邮寄“爱地花园二期（喜福汇）办理房产证通知书”符合合同约定。虽本系列案中部分案件中涉案邮件未显示妥投，但被告亦于2014年1月18日登报公告通知原告办理房地产证，该通知符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》中关于如采取邮寄方式未能送达的情况下可选择报纸公告送达的约定，报纸公告当日即视为送达。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告因未按通知要求及时提交相关资料导致房产证未能办出的责任应由原告自行承担。由于涉案房产所在房地产项目于2014年1月17日才取得初始登记，从递交办证材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间本院酌定为一个月，即使原告按通知要求及时提交资料亦需在2014年2月17日左右才能取得房地产证；由于涉案房地产交付之后第240日早于2014年1月17日，故被告仍需承担自2014年1月18日起至2014年2月17日止的延期办证违约责任（本院支持的延期办证违约金数额详见附表）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市创展置地实业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（具体金额详见附表），由原、被告承担（双方承担的数额详见附表）。如不服本判决，原告李君权可在判决书送达之日起三十日内、其余原告、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈传娇二〇一四年十一月二十一日书记员  邱 萍附表：序号案号原告信息原告诉请延期办证违约金期间原告请求延期办证违约金（元）合同签订日期房号总房款（元）交付房产时间核发房产证日期法院支持的延期办证违约金（元）受理费（元）11225杨鹏程2014年1月18日起至2014年5月8日止共111日561662012年11月5日4栋C单元110212650002013年1月3日2014年5月8日15686602元，由原告承担434元，被告承担168元21226牛国彬2014年1月18日起至2014年5月8日止共111日398462011年7月31日3栋A单元3018974342012年5月28日2014年5月8日11128398元，由原告承担287元，被告承担111元31227张明辉、魏颖2014年1月18日起至2014年6月10日止共144日496352011年10月15日3栋A单元4038617152012年10月5日2014年6月10日10685520元，由原告承担408元，被告承担112元序号案号原告信息原告诉请延期办证违约金期间原告请求延期办证违约金（元）合同签订日期房号总房款（元）交付房产时间核发房产证日期法院支持的延期办证违约金（元）受理费（元）41228张红2014年1月18日起至2014年6月10日止共144日460802012年4月1日4栋E单元11038000002012年9月8日2014年6月10日9920476元，由原告承担374元，被告承担102元51229余玲玲、黄桂海2014年1月18日起至2014年6月23日止共157日496122012年4月1日4栋C单元7037900002012年6月12日2014年6月23日9796520元，由原告承担417元，被告承担103元61230陈锦生2014年1月18日起至2014年4月3日止共76日388352011年7月19日3栋A单元110212774752012年5月26日2014年4月3日15841385元，由原告承担228元，被告承担157元序号案号原告信息原告诉请延期办证违约金期间原告请求延期办证违约金（元）合同签订日期房号总房款（元）交付房产时间核发房产证日期法院支持的延期办证违约金（元）受理费（元）71231梁有杰2014年1月18日起至2014年3月21日止共63日235682011年10月11日3栋A单元13019352432012年6月25日2014年3月21日11597195元，由原告承担99元，被告承担96元81232陆小梅2014年1月18日起至2014年5月8日止共111日531512012年8月23日4栋E单元100211970952012年10月9日2014年5月8日14844564元，由原告承担406元，被告承担158元91233雷月香2014年1月18日起至2014年4月3日止共76日388902011年8月24日3栋B单元150112792632012年5月27日2014年4月3日15863386元，由原告承担229元，被告承担157元序号案号原告信息原告诉请延期办证违约金期间原告请求延期办证违约金（元）合同签订日期房号总房款（元）交付房产时间核发房产证日期法院支持的延期办证违约金（元）受理费（元）101234李嵩旻2014年1月18日起至2014年5月13日止共116日585582011年10月27日4栋D单元130112620342013年3月17日2014年5月13日11737632元，由原告承担505元，被告承担127元111235黄俊2014年1月18日起至2014年6月30日止共164日586102011年8月7日3栋B单元8048934512012年6月2日2014年6月30日11079633元，由原告承担513元，被告承担120元121236陈姣2014年1月18日起至2014年6月11日止共145日715312012年5月29日4栋C单元90212332962012年10月5日2014年6月11日15293794元，由原告承担624元，被告承担170元序号案号原告信息原告诉请延期办证违约金期间原告请求延期办证违约金（元）合同签订日期房号总房款（元）交付房产时间核发房产证日期法院支持的延期办证违约金（元）受理费（元）131237徐铮、吴裕平2014年1月18日起至2014年4月3日止共76日395702011年9月2日3栋B单元60113016572012年5月27日2014年4月3日16141395元，由原告承担234元，被告承担161元141238李君权2014年1月18日起至2014年7月24日止共188日609202011年11月24日4栋C单元8048101032012年7月8日2014年7月24日10045661元，由原告承担552元，被告承担109元