沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初4600号原告：宫绍俊，男，1958年7月18日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被告：马符铭，男，1983年6月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：海鸿波，系辽宁维权律师事务所律师。原告宫绍俊与被告马符铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理，原告宫绍俊与被告马符铭委托代理人海鸿波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月初，被告马符铭父亲马新春欲购买原告位于沈阳市和平区三好街艾特国际花园X号171、建筑面积278.26平方米房产，并于2010年6月5日前进入临时居住至今。原告与马新春于2010年6月15日签订购房协议一份，约定以被告马符铭名义购买上述房产，同时约定合同“自签约一年有效”，并支付200元定金。合同签订后，被告及其父亲马新春均未支付房款。原告认为，被告未按约定期限支付房款，致使合同已无法履行，现依据我国《合同法》相关规定，请求解除双方之间的购房协议，并由被告支付2010年6月1日至2013年2月20日期间房屋使用费，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间的购房协议；2、请求法院判令被告支付2010年6月1日至2013年2月20日的房屋使用费12万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，购房协议合法有效，并经沈阳市中级人民法院生效判决确认，不存在解除的条件，购房协议已经履行完毕，被答辩人诉请解除合同没有事实依据，也违背常理。理由如下：一、答辩人持有父亲马新春遗留的涉诉房产的全部证照，足以证明马新春已经履行了交付房款的义务，否则按照交易习惯及生活常识，在购房人没有交付全款的情况下，出卖人不可能在只得到200元定金的情况下将所有证照交付购房人。特别是补办的新的契证也交付给了马新春。案涉房产证照由原告交付马新春这一点，在原告的起诉状、宫兴桥和任建芸的起诉状上，原告均予以承认；二、涉诉房产已经交付马新春并由答辩人实际占有居住至今，房屋的交付并使用至今应当视为原告对马新春交付房款的认可。特别是原告在交付涉诉房屋之前已经结清物业费、水电费等相关使用费用，答辩人居住后又交纳水、电、煤气费至今。在购房人没有交付全款的情况下，原告不可能只得到200元定金就将房屋交付马新春，在实践中是不可能实现的，这也完全证明的马新春履行了交付房款的义务；三、原告明确同意为答辩人办理房产过户手续。原告的儿子宫兴桥在其起诉答辩人的起诉状中明确表述，其父宫绍俊“委托被告父亲（马新春）办理更名过户手续”，这一点原告在作为其儿子的代理人时也明确承认；四、原告父子恶意串通，将涉案房产“一房二卖”，事实清楚，原告起诉不是善意的。多年来，原告不起诉马新春、马符铭支付房款，而是在2013年2月17日将案涉房屋出售给了宫兴桥，而后宫绍俊、宫兴桥又谎称证照丢失了，恶意起诉答辩人腾房，隐瞒马新春交付房款的事实，反过来恰恰证明交付房款是可信的，原告应当继续履行合同协助答辩人办理房屋过户手续；五、案涉房屋是原告交付给答辩人父亲马新春的，马新春基于房屋买卖协议对案涉房屋是合法占有、有权占有，答辩人随父亲入住案涉房屋，原告要求答辩人支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。综上，若马新春未交付120万元购房款，原告在只得到200元定金的情况下就将案涉房屋和房屋证照交付马新春，并为马新春、马符铭办理房屋过户手续，在实践中是无法实现的，是完全不符合常理的。请求人民法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，诉争房屋位于沈阳市和平区三好街X号（1-7-1），建筑面积278.26平方米。2007年11月24日，沈阳银基发展股份有限公司（甲方）与沈阳北方建设股份有限公司伟城分公司（乙方）签订协议书一份，约定沈阳银基发展股份有限公司用诉争房屋以1627821元的价格抵顶给沈阳北方建设股份有限公司伟城分公司偿还部分工程款。同时约定，甲方将根据乙方需要将产权办至乙方或乙方指定的单位、个人名下。同日，沈阳北方建设股份有限公司出具承诺书一份，说明其放弃艾特国际花园X号171房屋产权，指定该房屋产权归原告宫绍俊所有。2012年3月1日，沈阳银基发展股份有限公司向沈阳北方建设股份有限公司出具情况说明一份，说明经产权人杨小舟同意，将艾特国际花园X号171房屋作价1627821元抵给沈阳北方建设股份有限公司作为工程结算价款。2010年6月，被告马符铭的父亲马新春与原告宫绍俊口头约定以120万元的价格购买诉争房屋。2010年6月15日，马新春以被告马符铭的名义与原告宫绍俊签订购房协议，约定原告宫绍俊将诉争房屋出售给被告马符铭，协议自签约一年内有效，交付定金200元。被告马符铭与其父亲马新春于2010年6月5日入住该房屋，并使用至今。2013年2月17日，宫兴桥（原告宫绍俊的儿子）、任建芸与杨小舟和陈静的委托代理人潘英利签订了诉争房屋的存量房买卖合同，并办理了房屋过户手续。宫兴桥、任建芸于2013年2月21日取得涉诉房屋所有权证。现原告宫绍俊认为，被告马符铭与其父亲马新春未支付房款，已超过了合同的一年有效期，故诉至法院，要求解除双方的购房协议。另查，2014年2月10日,马符铭作为原告，并以宫兴桥、任建芸、杨小舟、陈静为被告，宫绍俊为第三人，向本院提起诉讼，请求确认被告宫兴桥、任建芸与被告杨小舟、陈静就诉争房产签订的房屋买卖协议无效。本院做出（2014）沈和民二初字第00532号民事判决，驳回马符铭的诉讼请求。马符铭不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理认为：杨小舟、陈静委托案外人潘英利与宫兴桥、任建芸签订的存量房买卖合同系当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于马符铭提出其已交付了房款，并对房屋实际占有使用，宫兴桥、任建芸非善意购买，宫兴桥、任建芸与被告杨小舟、陈静签订的合同应为无效的主张，庭审中，马符铭提供了《补充购房协议书》复印件一份，用以证明其已给付宫绍俊120万元，但因宫绍俊对此予以否认，且马符铭提供的该份协议并无原件，另外关于马符铭所提供的出资来源证明中，其所述来自于张国强、王晶、张国庆、张利国、马新春夫妇的共计为120万元的资金来源均无银行取款凭证予以佐证，与一般常理不符，另外，在马符铭于2014年9月19日提供的《上诉人证据目录》中，明确载明“120万元购房款的来源为张国强出借20万元，王晶出借40万元，张国庆出借15万元（剩余45万元为张利国出借15万元，马新春夫妇30万元）”，这一说法又与庭审中上诉人马符铭称“张利国给拿了55万元，两个舅舅拿了65万元”相矛盾，故本院认为现有证据不足以证明马符铭已实际给付宫绍俊购房款120万元，对马符铭提出对《补充购房协议书》复印件中宫绍俊签字进行鉴定的申请，本院予以驳回。因马符铭不足以证明其为涉诉房屋的实际所有权人，故宫兴桥、任建芸的购买行为并未损害马符铭的名法权益，对马符铭提出的撤销原判，确认杨小舟、陈静与宫兴桥、任建芸签订的房屋买卖合同为无效合同的主张，本院不予支持。沈阳市中级人民法院做出[2014]沈中民二终字第01964号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查，2013年8月28日，宫兴桥、任建芸作原告，并以张利国为被告，向本院提起诉讼，请求张利国腾空诉争房屋，并给付自2013年2月21日起至腾空之日期间的房屋使用费40000元，……。诉讼中，应宫兴桥、任建芸的申请，本院追加马符铭为被告，宫绍俊为第三人。本院经审理认为：依据生效判决确定的事实，宫绍俊最终受让了诉争房屋的债权权利。宫绍俊作为诉争房屋的权利人，其与马符铭签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法政法规的效力性强制规定，合法有效。被告马符铭及其父亲马新春依据上述房屋买卖合同入住诉争房屋，张利国入诉诉争房屋系从马新春处借得。宫兴桥、任建芸取得诉争房屋所有权证后，在宫绍俊与马符铭之间尚未解除诉争房屋买卖合同的情况下，直接要求二被告腾房，属诉讼请求方向错误。二原告应待宫绍俊与马符铭之间解除诉争房屋买卖合同后，再主张二被告腾房。据此，本院做出[2015]沈和民二初重字第34号民事裁定，驳回宫兴桥、任建芸的起诉。宫兴桥、任建芸不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院做出[2016]辽01民终2195号民事裁定，驳回上诉，维持裁定。诉讼中，原告主张被告按4000元/月的标准向其支付2010年6月1日至2013年2月20日的房屋使用费12万元。上述事实，有购房协议、（2014）沈和民二初字第00532号民事判决书、[2014]沈中民二终字第01964号民事判决书、（2013）沈和民二初字第01537号民事判决书、[2015]沈中民二终字第694号民事裁定书、[2015]沈和民二初重字第34号民事裁定书及[2016]辽01民终2195号民事裁定书证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，依据生效判决确定的事实，原告宫绍俊与被告马符铭就诉争房屋签订的买卖合同合法有效，双方均应按协议约定履行义务。该购房协议载明该协议‘自签约一年有效’，且双方口头约定房屋价款120万元，故被告应在签订协议一年内将购房款120万给付原告。沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第01964号民事判决书已认定马符铭未有证据证明其实际给付宫绍俊购房款120万元，根据合同法第九十四条的规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”原告宫绍俊有权解除其与被告马符铭就诉争房屋签订的购房协议，故对原告宫绍俊的该项主张，本院予以支持。另，原告主张被告按4000元/月的标准向其支付2010年6月1日至2013年2月20日的房屋使用费12万元，因法律依据不足，本院不予支持。综上，故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告宫绍俊与被告马符铭就沈阳市和平区三好街X号（1-7-1）、建筑面积278.26平方米房屋签订的购房协议；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1350元（已减半收取），由被告马符铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一六年五月十三日书记员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。