云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第571号上诉人（原审原告）张毕苍，男，汉族，1975年9月23日出生，住云南省宣威市。特别授权诉讼代理人田关娥，女，汉族，1982年1月20日出生，住云南省宣威市。特别授权诉讼代理人李慧勇，云南联宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）余志刚，男，汉族，1970年7月16日出生，现住昆明市。上诉人张毕苍与被上诉人余志刚买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭对本案公开进行了询问，上诉人张毕苍的诉讼代理人田关娥、李慧勇，被上诉人余志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院确认的案件事实为：2013年10月21日，原告（乙方）与被告（甲方）及案外人昆明尊园房地产经纪有限公司（丙方）签订《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》，约定：甲方将位于昆明市名宅东辰苑16幢1单元502号房屋一套出售给乙方，房屋售价为895000元；乙方向甲方支付定金2万元，甲、乙双方均认可定金罚则的有效性，该定金由丙方保管；付款方式为银行按揭付款，在公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，乙方支付不低于总房款37.43%的首付款，即335000元，银行贷款余款由银行直接汇入甲方账户，甲方在过户完成当日交付5000元的交房保证金由丙方代为保管，待交房手续办理完毕及相关费用结清后退还甲方；本合同签订后，买卖一方就合同条款要求变更，应当与对方协商，若不能在合同约定的过户日期前协商一致，应当按本合同条款执行，擅自不执行本合同条款的，即是违约，违约方应支付守约方总房款20%的违约金或赔偿守约方全部损失，本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由双方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见，若未能协商一致，买卖一方就擅自不履行合同，超过约定的日期还未办理还贷、过户的，由擅自不履行买卖合同一方承担违约责任，守约方可以选择给予违约15个工作日的宽展期继续协商，或者选择立即解除本买卖合同，追究违约责任，违约方应支付守约方总房款20%的违约金或赔偿守约方全部损失。合同签订后，原告于2013年10月21日支付被告定金2万元，被告向原告出具了收条，该2万元定金现为被告持有。原、被告后于2013年11月1日前往房屋交易产权中心办理房屋过户手续，在办理房屋过户手续时因原告要求提前交房，双方未达成一致，导致房屋过户手续未办理成功，后原、被告就何时再办理房屋过户手续未达成一致，现涉案房屋处于未出售状态。原告诉至一审法院，请求：判令解除原、被告于2013年10月21日所签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》；判令被告返还原告定金2万元。一审法院认为：关于被告是否违约问题。本案中，原告、被告及案外人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》合法有效，应受法律的保护，该协议效力及于原、被告。原告主张被告违约，应返还原告定金2万元，根据庭审查明，2013年11月1日，原、被告按照约定在办理房屋过户手续时，因原告提出要求提前交付房屋，原、被告就此未达成一致，导致当日房屋过户手续未办理成功。根据上述合同的约定，买卖一方就合同条款要求变更，应当与对方协商，若不能在合同约定的过户日期前协商一致，应当按本合同条款执行。后原、被告就何时再办理房屋过户手续未达成一致。因此，导致上述合同至今未能履行并非系因被告违约所致，故原告诉请被告返还定金的主张并无相应事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原、被告签订的上述合同是否应解除问题。原告主张解除上述合同，被告辩解称应继续履行该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现原、被告对是否解除上述合同尚未达成一致，在上述合同履行中也未出现不能履行的情况，故原告的该主张一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回原告张毕苍的诉讼请求。”案件受理费300元，由原告张毕苍负担。宣判后，张毕苍不服，向本院提起上诉。上诉人张毕苍上诉称：一、一审认定事实错误，导致房屋未能如期过户的原因系被上诉人的违约行为所致。被上诉人违反该合同第三条第三项的约定，强行将定金2万元从中介经办人手中取走，并单方面向上诉人出具收条，己构成违约。在2013年11月1日，双方约定到房管局办理房屋过户手续当天，因上诉人迟到的原因，被上诉人因此大发脾气，数落上诉人没有时间观念，后因上诉人急需用房，所以与被上诉人协商看能否提前交房，但被上诉不愿意与上诉人协商，并强行从中介手中将土地使用权证书抢走，气匆匆的离开了房屋产权交易中心。被上诉人用自己的行为明确表示不愿意履行《房屋买卖合同》约定的过户义务，导致房屋交易无法完成，合同目的无法实现。被上诉人的行为己构成根本性违约，并非系因上诉人与被上诉人协商能否提前交房导致。原告按照合同的约定将定金2万元交付给第三方机构经办人，且按照合同的约定将过户所需的材料在约定时间前交付给中介，有中介方出具的收条为凭。2013年11月1日过户当天，上诉人也是如期而至，不存在任何违约行为，而房屋交易未完成，双方未在宽限期限内协商一致，而是在上诉人提起诉讼的过程中被上诉人提出愿意继续履行该房屋买卖合同，违反双方合同第十二条的规定。二、一审法院未将中介方经办人出具给上诉人提供材料的收据在判决书中列明，严重影响本案的事实认定，该收据等可证实上诉人按照合同约定在过户前将过户所需材料提交给中介机构的重要事实。三、一审判决对被告所提交证据3描述自相矛盾，存在明显的错误。综上，请求二审法院：一、撤销官渡区人民法院（2014）官民一初字第100号民事判决，改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人余志刚答辩称：2013年11月21日签订的房屋买卖合同应继续履行，请求维持一审判决。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。综合各方诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人余志刚是否应当向上诉人张毕苍返还定金2万元？本院认为，上诉人、被上诉人及案外人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效合同，各方均应按合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，双方根据合同约定于2013年11月1日与案外人昆明尊园房地产经纪有限公司到相关部门办理涉案房屋权属转移登记等相关手续，但因上诉人原因导致合同过户手续未能正常办理，因此，在被上诉人并未违约且其要求继续履行合同的情况下，上诉人无权要求解除合同。虽然上诉人主张未能办理过户的原因并非其导致，而是被上诉人所致，但从昆明尊园房地产经纪有限公司于2014年1月14日所出具的《证明》记载的内容可知，导致过户手续无法办理的原因系上诉人拒不向公证处提供任何过户材料，寻找借口阻碍办理过户手续所致，案外人多次催促上诉人办理过户手续，上诉人亦不予配合。故在上诉人不能提供证据推翻该《证明》所述内容的情况下，本院对上诉人的该主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。进而，在双方对合同是否履行未能达成合意，且无合同目的无法实现的情况下，上诉人要求返还定金2万元的诉讼请求不能成立，一审法院认定正确，本院予以确认。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张毕苍承担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 茜审 判 员  朱 欢代理审判员  黄金成二〇一四年十一月十四日书 记 员  孙浩宇