杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西民初字第1532号原告：浙江汇公进出口有限公司。法定代表人：陆军。被告：王永尧。委托代理人：栾树立、栾立伟。原告浙江汇公进出口有限公司诉被告王永尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法由审判员倪泓独任审判，并于2014年10月17日公开开��进行了审理。原告的法定代表人陆军、被告的委托代理人栾立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2014年3月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告所有的位于杭州市西湖区古墩路387号（金桂大厦）的1213、1215室（以下简称1213、1215室），用于办公经营，租期从2014年3月21日至2016年3月20日，共计两年，租金为每月15000元，支付方式为半年一付，先付后用。合同签订后，原告在向被告支付了首期租金后于2014年3月底搬入案涉租赁场所办公。为此，原告添置了办公设备和用品，且在使用租赁房屋过程中支付了相应的物业、公摊等费用。2014年6月11日，余杭区人民法院告知原告，被告将该房屋租赁给原告之前已经将其抵押并被余杭区人民法院查封，该院据此要求原告搬离，配合其执行工作，并同时出具了（2014）杭余执民字第2178号搬迁��知书。原告认为，被告在隐瞒案涉租赁房屋已被抵押及查封的情况下，与原告签订《房屋租赁合同》，存在欺诈的故意，且因抵押权人实现抵押权而使原告无法继续承租使用租赁房屋，不仅使原合同无法继续履行，也造成了原告经济上的损失。故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还原告已付租金90000元、押金15000元；三、被告赔偿原告因承租该房屋产生的物业费4640元；四、被告支付违约金15000元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：被告出租被查封的房屋是法律允许的，在签订租赁合同时，原告也已经查看了被告房屋的产权证书，故被告不存在欺诈，双方具备履行合同的条件，是有效的法律行为。原告知道或应当知道所承租的房屋已经被查封，但仍与被告达成租赁合同，应视为原告认可因承租被查封房屋而带来的不利，由此产生的法律风险和法律后果，也应由原告承担。目前原告仍在租赁房屋中办公，并未搬出，若租赁房屋被拍卖抵债，也只是发生房屋所有权的变更，原租赁合同仍可继续履行。故被告不同意解除合同，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。原告向本院提供了以下证据：1.《房屋租赁合同》一份。证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。2.（2014）杭余执民字第2178号搬迁通知书一份。证明被告隐瞒案涉房屋被抵押的事实，且抵押权人实现抵押权导致案涉房屋租赁合同无法履行。3.电子银行转帐凭证二份。证明原告已支付2014年3月21日至2014年9月20日期间的房租90000元及租赁押金15000元。4.缴费通知单二份及发票四份。证明原告因承租案涉房屋产生的相应费用（包括物业费、维修费、公共能耗费等）。被告未向本院提供证据。上述原告提供的证据经庭���，被告对证据的真实性均无异议，但根据证据1的约定，原告支付的第一期租金90000元至2014年9月15日已到期，故其再行要求退还该租金无依据，且被告能保证合同的继续履行，不存在违约责任；证据2仅仅是余杭区人民法院为了拍卖成交后能顺利交付，并没有法律依据，而且会带来很多法律问题，被告认为除非有特殊情形，法院不应强制租赁房屋中相关人员迁出，事实上，该通知书在送达原告后，原告也没有腾空及交付房屋钥匙，而是依旧在该租赁房屋中办公；证据4中的物业费等费用是原告在租赁房屋过程中本应承担的费用，不应由被告承担。本院认为，原告提供的上述证据具有真实性、合法性，且与本案存在关联，故均予以认定。根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2014年3月11日，被告（甲方）将其与王静共同共有的1213、1215室房屋（建筑���积分别为64.86平方米、123.72平方米）出租给原告（乙方）作办公使用，双方为此签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为2年，自2014年3月21日起至2016年3月20日止；甲方应于2014年3月12日前，将房屋交付乙方使用；双方议定租金为每月15000元，按6个月为一期支付，第一期租金于2014年3月15日付清，以后每期租金支付时间为提前一个星期；乙方同意支付给甲方租赁押金共计15000元，租赁期限届满，如乙方无任何违约情况，则甲方应于乙方按时将房屋完好地向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还乙方；租赁期内水、电、物业费、网络等费用由乙方来承担，并按单如期缴纳；甲方应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权或部分的转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、��有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此而遭受损害，甲方应承担违约责任；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为15000元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等。上述合同签订后，原告即于2014年3月12日向被告支付了首期房租90000元及租赁押金15000元。另查明，被告在将1213、1215室房屋出租给原告之前，已先后于2011年9月6日、2014年1月8日在该房屋上办理了抵押登记，抵押权人分别为浙江杭州余杭农村合作银行余杭支行和王权华。2014年4月18日起，因被告、王静涉及其他债务纠纷，上述房屋被杭州市余杭区人民法院及四川省成都市中级人民法院先后多次查封。2014年6月11日，杭州市余杭区人民法院向原告发出（2014）杭余执民字第2178号搬迁通知书一份，要求原告尽快完成相应的搬迁后将房屋交由该院进行处置。2014年7月9日，原告诉至本院，要求判如所请。审理过程中，原告于2014年10月20日向被告交还案涉租赁房屋，双方完成了相关交接手续，且原告已缴清截止2014年10月15日的物业费、水电费及维修费等费用。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；如果抵押权人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物��成承租人的损失承担赔偿责任。本案中，被告将1213、1215室房屋出租给原告之前已在该房屋上设立抵押权，但并未有证据证明其已将该抵押情况书面告知原告，而在双方签订的租赁合同中，被告又承诺其对该房屋享有出租的权利并保证原告的承租权益不受损害，否则承担违约责任。但事实上，原告在承租期内，却因该房屋上的抵押权实现导致无法继续承租使用该房屋，对此，被告应当依约承担违约责任。故原告要求被告支付违约金15000元，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因被告的违约行为致使租赁合同的目的不能实现，原告有权要求与被告解除租赁合同。审理过程中，原告于2014年10月20日向被告腾退交付房屋，被告亦予以接收，该交接行为应当视为双方已就合同解除达成共识，故本院确认双方的《房屋租赁合同》于2014年10月20日起解除。据此，原告实际承���使用租赁房屋的期间为2014年3月21至2014年10月20日，而其已支付的90000元租金对应的期间至2014年9月20日，4640元物业费等对应的期间至2014年6月30日，上述费用均系其承租期间发生的费用，应由原告自己承担。故原告要求被告返还上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。按照约定，原告在合同解除并不欠付应付费用的情况下可以要求被告退还租赁押金15000元，但因原告尚未向被告支付2014年9月21日至2014年10月20日期间的房屋使用费15000元，该押金可以与原告应付的房屋使用费相互抵销。故原告再行要求被告退还租赁押金15000元，理由不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、浙江汇公进出口有限公司与王永尧在2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2014��10月20日起解除；二、王永尧于本判决生效之日起十日内向浙江汇公进出口有限公司支付违约金15000元；三、驳回浙江汇公进出口有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2792元减半收取1396元，由浙江汇公进出口有限公司负担1308元、王永尧负担88元；其中王永尧负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，��件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 倪 泓二〇一四年十一月十四日书记员 胡梁敏