德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0603民初1536号原告（反诉被告）德阳市吉昌物业管理服务有限公司，住所地四川省德阳市区龙泉山北路98号锦虹佳苑F3栋7单元102号，组织机构代码06239284-7。法定代表人吉军昌，公司经理。委托代理人吉练昌，公司员工。被告（反诉原告）赵清。原告（反诉被告）德阳市吉昌物业管理服务有限公司（以下简称吉昌物业）与被告（反诉原告）赵清物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，依法由由审判员杨春兰适用简易程序独任审判，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉昌物业的委托代理人吉练昌，被告（反诉原告）赵清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吉昌物业诉称，被告所居住的小区业委会于2014年3月10日与原告签订了《物业管理服务合同》及补充协议（2015年1月5日），原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，我方曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：一、被告缴纳2015年1-12月期间的物管费1005.60元及电费40元/年，共计欠费1045.60元；二、被告承担本案的诉讼费用。被告赵清辩称，原告提供的物业管理并不规范，其公司未取得物业资质、物业管理人员未持证上岗、未及时公开资金使用情况；被告家里外墙漏水、小区内存在乱搭建情况、健身设施锈蚀、小区路灯、监控等损坏，原告也不予处理；小区物管存在乱收费情况，随意提高物业费，加收代收水费服务费；起诉被告定性为女性属于侮辱行为，应向被告道歉。反诉原告赵清诉称，反诉被告自2014年1月进入小区开展物业服务以来，反诉原告就多次告知房顶及外墙漏水严重，需要维修，可被告一直不闻不问，导致原告所处房屋室内墙体及室内屋顶损坏严重，现原告需处理房顶、外墙漏水及恢复所居房屋原状，经维修单位现场查看后测算，需资金9785元，给原告造成较大的经济损失和精神损失，请求法院依法判令：1.被告支付因不履行职责导致房屋损失，现恢复原告所需的经费3485元，以及处理房屋漏水所需的经费6300元，共计9785元；2.被告承担本案的诉讼费用。反诉被告吉昌物业辩称，房屋漏水系房屋的质量问题，包括公共设施的维修，反诉被告曾联系业委会，业委会动用维修基金进行维修，但反诉被告均未参与改造维修，反诉原告起诉的被告主体不适格，反诉被告不应承担赔偿责任。根据原告的起诉、被告的答辩，原、被告的举证、质证，本院认定如下事实：吉昌物业系2013年5月在绵竹市住房和城乡建设局登记从事物业管理活动，取得三级资质。吉昌物业（乙方）与锦虹佳苑小区业主委员会（甲方，以下简称锦虹佳苑业委会）于2014年3月10日签订《物业管理服务合同》，约定由吉昌物业为德阳市锦虹佳苑小区提供物业管理服务，在合同中主要约定，合同期限为24个月，自2014年1月10日起至2016年1月10日止，物业服务费收费标准小区业主（使用人）居住区为0.4元/平方米，小区业主和商铺用水、商业用水由乙方代收，并在业委会监督下按月支付市自来水公司所收取的本小区的给水、排污费用，小区公用设施用电费为每年每户40元，乙方在对锦虹佳苑小区进行物业管理期间，收取管理费入不敷出时，应提前三个月向业主大会和业委会提出收费标准上调方案，在业主委员会召开会议讨论通过后方可实施；公共绿地、花木等公共设施的养护和管理服务；物业公共部位、公共设施设备需要维修的，属于小修范围由乙方及时组织修复，属于大、中修范围的，乙方应及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；业主室内被盗赔偿责任约定，因入室盗窃造成业主（住用户）财产损失的，经公安机关调查取证后，由检察机关或法院判定，乙方应承担赔付的比例；在违约责任中约定，因乙方未能按照合同约定提供相应服务，造成甲方单个业主经济损失的，乙方应当给予业主经济补偿。在合同履行过程中，锦虹佳苑业委会与被告吉昌物业于2015年1月13日向小区业主发出关于调整物业服务费的通知，主要载明，锦虹佳苑业委会于2014年10月30日收到吉昌物业书面报告，称小区实际情况及现状物价工资水平，考虑到召开业主大会有相当的难度，锦虹佳苑业委会决定由物业公司采取前期书面调查摸底的形式来决定，物业公司发放313份调查表，收回有效调查表174份，通过回复，有半数以上业主同意上调物业服务费，现决定从2015年1月10日起将物业服务费标准调整至0.6元/平方米。锦虹佳苑业委会与吉昌物业于2015年1月5日签订《补充协议》，将该小区的业主（使用人）居住区物业管理费每月每平方米调整为0.6元。因小区种植树种中大多为黄葛树，不适合小区高密度种植，进行移除、移栽部分树木，锦虹佳苑业委会于2014年9月25日向全体业主发出征求小区树木处理意见的通知。锦虹佳苑业委会于2015年8月5日出具关于锦虹佳苑小区路灯改建、监控维修的说明，主要载明，在改造道路前，小区的高杆路灯就多处坏掉，小区的监控系统于2014年7月1日雷击坏，物业公司就该两项事项已向业委会书面汇报并建议，但因小区同期道路改建、维修补漏等维修基金长时间批不下来，小区业委会无资金进行改造维修，只能由物业公司因地制宜对路灯进行改造，加强巡逻。被告赵清系该小区F1-2-501号业主，赵清房屋内存在屋顶和外墙渗水，被告赵清以原告吉昌物业未维修为由拒绝支付2015年1至12月的物管费1005.60元及电费40元。现合同到期后，吉昌物业已撤离锦虹佳苑小区。吉昌物业就该小区部分业主未交物管费，请求东湖乡凯江社区进行调解，该社区向全体业主出具关于锦虹佳苑小区业委会和小区各项工作开展的情况说明，主要载明：1.业委会向房管局提出申请小区道路拓宽改造和小区漏水房屋维修两项工程，于2014年9月房管局批准改造，并与迅达建筑公司签订改造项目后于2014年10月实施，该公司已全垫资改造完毕并做好工程决算后由市房管局拨付改造工程款，但因其他原因，该公司未收到工程款，在道路拓宽改造中，现结余费用13505元；2.因小区道路拓宽工程款项尚未结算，故小区漏水房屋维修工程因故顺延；3.因物业公司每月按0.4元收取物管费造成每月亏损，为提高小区物业管理质量，故向业委会和广大业主提出按每月0.6元/平方米收取物业管理费。经社区调解无效，原告吉昌物业遂诉讼来院。本院认为，原告吉昌物业与锦虹佳苑业委会签订《物业服务合同》后，在合同履行过程中，原告吉昌物业提出提高收费标准，并且根据原告所举证据已表明符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的相关规定，已取得经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告吉昌物业与锦虹佳苑业委会签订的《物业服务合同》以及《补充协议》，对全体业主均具有约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”的规定，针对被告赵清在本诉中提出拒绝支付物业服务费的理由是否符合上述规定，本院作如下评述：关于被告赵清提出原告吉昌物业及相关人员未取得相应资质，本院认为，吉昌物业及相关人员是否取得相关资质，能否从事物业服务，应当属于行政管理范畴，不属于人民法院民事案件审理范畴，本院对此不予评述；关于被告赵清提出原告吉昌物业未履行公共设施部位外墙、小区路灯等的维修义务，本院认为，根据原告所举的证据，该小区业委会已出具证明小区路灯等已由原告吉昌物业进行部分维修，后因缺乏维修资金未全面维修；房屋外墙渗水等维修属于合同约定的大修项目，根据合同约定，应当使用小区业主的维修基金，根据本案查明的事实，该维修项目已由被告赵清所在小区业委会委托相应的建筑公司处理，被告赵清可向该小区业委会反映情况，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。关于被告赵清提出原告起诉时将其性别写错，要求原告赔礼道歉，因本案系合同纠纷，被告赵清提出的该项抗辩不属于本案的审理范畴。关于反诉，反诉原告赵清要求反诉原告吉昌物业承担因不履行职责导致房屋损失，现恢复原告所需的经费3485元，以及处理房屋漏水所需的经费6300元，共计9785元，因该维修项目已由被告赵清所在小区业委会使用维修基金，并已委托相应的建筑公司处理，且反诉原告赵清诉请的费用也并未实际产生，故对反诉原告赵清的该项主张，本院不予支持。综上，原告吉昌物业提供了物业服务，被告赵清应当按约向原告支付所欠的物业服务费1005.60元及电费40元，被告赵清以上述理由拒绝支付费用，不符合合同约定和法律规定，本院对原告的各项诉请予以支持，对赵清的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，参照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告赵清于本判决生效之日起十日内向原告德阳市吉昌物业管理服务有限公司支付物业服务费1005.60元及电费40元，合计1045.60元；二、驳回反诉原告赵清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应减半征收案件受理费25元，反诉应减半征收案件受理费25元，均由被告（反诉原告）赵清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  杨春兰二〇一六年五月二十三日书记员  许 丽