南昌市青山湖区人民法院拟稿纸发文字号：缓急密级签发：审核：拟稿单位：拟稿人：份数：印刷单位：校对人：印制时间：2016、5、9江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖坊民初字第222号原告：江西昌航资产经营管理有限公司，住所地南昌市红谷滩新区丰和南大道696号南昌航空大学内。法定代表人：黄业林，该公司董事长。委托代理人：曾勇，江西洪城律师事务所律师。被告：江西微笑商业管理有限责任公司，住所地南昌市红谷滩新区前湖大道777号紫金园16栋101号商铺。法定代表人：薛文霞，该公司总经理。委托代理人：熊昕，江西东昉律师事务所律师。被告：薛文霞，女，汉族，1968年8月31日生，住南昌市。委托代理人：魏婷，江西东昉律师事务所律师。被告：彭斌，男，汉族，1967年10月29日生，住南昌市。原告江西昌航资产经营管理有限公司（以下简称昌航公司）为与被告江西微笑商业管理有限责任公司（以下简称微笑公司）、薛文霞、彭斌房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月1日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，由审判员范友子担任审判长并主审本案，代理审判员黄丹、人民陪审员褚月英参加评议，于2016年1月20日和2016年3月1日两次公开开庭进行了审理。原告昌航公司的委托代理人曾勇到庭参加诉讼，被告微笑公司的委托代理人熊昕，被告薛文霞的委托代理人魏婷，被告彭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌航公司诉称：2013年1月25日，原告通过招标将坐落在南昌航空大学上海路校区内1号店、2号店和库房予以出租，被告于2013年1月30日向原告递交了相关投标文件，并且在投标文件中报价为每年26万元租金，之后原告确定被告为中标人，双方于2013年7月1日签订了《店铺租赁协议》，该协议中约定了租赁期限、租赁费用标准及缴纳等条款。然而租赁期限已到期，被告在支付了部分租赁款后，未再继续支付租赁款。因被告薛文霞、彭斌是夫妻关系，且微笑公司实际经营者为薛文霞、彭斌，薛文霞、彭斌也是微笑公司的股东，店铺和仓库的租赁款也是由股东彭斌支付的，薛文霞、彭斌的行为已经滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害了债权人利益。根据公司法的相关规定，股东应对公司债务承担连带责任。然而截至原告起诉之日止，被告仍在继续使用原告店铺及仓库，原告在租赁期间内多次向被告主张租赁款，被告置之不理。诉讼请求：1、三被告立刻原状返还原告店铺及仓库；2、判决被告微笑公司向原告支付未按合同约定支付的租金及拖延交付店铺的租金（39万元+10.4万元）计49.4万元及延期缴纳租金的滞纳金11700元，共计50.57万元，被告薛文霞、彭斌对前述款项承担连带责任，租金计算至三被告返还原告店铺及仓库之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告微笑公司未提交书面答辩，在庭审中口头辩称：1、本案的租赁合同是微笑公司与昌航公司达成，双方是租赁关系主体，与被告薛文霞、彭斌个人无关；2、微笑公司参与投标，但是没有与昌航公司签订正式的租赁合同，双方的租赁关系应当按不定期租赁；3、租赁费用没有约定，应当按照市场价格或同地段的租赁价格予以计算；4、原告从未向被告提出过要求返还店铺，被告也没有拒不归还，我们不存在延付租金和滞纳金的问题。被告薛文霞、彭斌未提交书面答辩，在庭审中口头辩称：我们作为自然人不是租赁合同的一方，也并未在租赁合同上签字，不是本案的适格被告，我们认为与我们无关。原告昌航公司在举证期限内提交了以下证据：1、昌航公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，被告微笑公司工商登记信息，被告彭斌、薛文霞的身份证复印件。证明原、被告的主体资格及被告微笑公司股东为被告薛文霞、彭斌；2、原告上海路校区商铺的招标公告、上海路校区店铺及配套仓库被告微笑公司的标I投标书、港龙百货超市的投标书、倪亚兴的投标书。证明原告于2013年1月25日发布招标公告，将1号店、2号店及库房出租进行招标，被告微笑公司于2013年1月30日投标承租1号店、2号店和库房，投标报价年租金为26万元，港龙百货超市、倪亚兴参与了招标，港龙百货超市的投标价格为20万元/年，倪亚兴的投标价格为17.8万元/年；3、店铺租赁协议，证明原告与被告微笑公司于2013年7月1日签订店铺租赁协议，被告法定代表人薛文霞在协议中签了字，协议中约定了承租期限、租费标准及缴纳方式、履约保证金等条款；4、2015年11月5日邮政快递单、告知函、回执，证明原告于2015年11月5日通过邮政快递邮寄《告知函》，催促被告缴纳拖欠的租金，且有微笑公司人员签收，表明此函的文件已经送达；5、2015年11月14日拍摄的光盘，证明截至2015年11月14日，被告仍在继续使用承租店铺及仓库；6、现金存款凭证，证明2014年5月22日被告微笑公司以股东彭斌名义缴纳了租赁款13万元，每个月是2.6万元，交了5个月租金；7、原告1号店、2号店2015年招标文件、洪燕投标函，证明被告承租期满后1号店、2号店中标的租金价格分别为138000元和102000元，与被告微笑公司的投标租金价格相差无几，后面投标也未约定超市是独家经营；8、南昌航空大学关于2016年元旦、寒假放假有关事项的通知，证明南昌航空大学元旦、寒假放假期间，被告微笑公司仍然没有搬离店面及仓库被告应继续支付租金。被告微笑公司在举证期限内提交了以下证据：1、南昌航空大学上海路校区内的照片8张，证明在校内不止我公司一家开超市的，有很多家，原告负责人原来口头承诺由我公司独家经营超市，违反了口头约定。双方没有合同约定价格，所以租赁价格应当参照旁边店铺价格和市场价格；2、合同书复印件，证明在2016年2月20日前，后面的承租人洪燕已对租赁的房屋行使了权利。被告薛文霞、彭斌未提交证据，视为放弃举证权利。为查明案件事实，本院在租赁房屋及周边拍摄了照片。经庭审质证，被告微笑公司对原告所举证据1无异议；对证据2中招标公告的三性均无异议，当时招标的基价是15万元/年；对证据2中投标书的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，投标人的报价不能代表最后合同的成交价，最终价格应当以双方签订的有效合同为准；对证据2中港龙百货超市、倪亚兴的投标书真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据3我公司对该协议不知情，也未盖章，法人代表也未签名，因此相关条款不适用于双方租赁关系；对证据4中的快递单的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该快递单上没有收件人的签收，对回执单的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，签名人是朱思，我公司没有这个人；对告知函的三性均有异议，是复印件没有盖章，且没有我公司人员的签字，告知函是否放在特快专递里不能确定；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明我们持续在经营，只能说明那个时间点我们在经营，视频里一个侧门是关着的，我们寒、暑假都没有经营；对证据6是我公司缴纳的，被告彭斌只是经办人；对证据7与被告无关；对证据8的放假时间没有关系，对证明目的有异议。被告薛文霞对原告所举证据1的真实性无异议，对关联性有异议，我个人与本案无关；对证据3不予质证；对证据2、4、5、6认为是微笑公司的行为，与我个人无关。被告彭斌对原告所举证据1的真实性无异议，对关联性有异议，我个人与本案无关；对证据3我不记得是不是我签的；对证据2、4、5认为是微笑公司的行为，与我个人无关；对证据6的真实性无异议，是我经手代表公司缴纳的，当时没说几个月的租金，原告的领导说先交13万元租金；对证据7与被告无关；对证据8的放假时间没有关系，对证明目的有异议。原告昌航公司对被告微笑公司所举证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，学校里开了其他超市与本案无关，原告负责人也没有承诺由被告微笑公司独家经营；对证据2真实性无法确认，对关联性、合法性有异议。被告薛文霞、彭斌对被告微笑公司所举证据的三性均无异议。原告对本院拍摄的照片无异议。被告微笑公司对本院拍摄的照片的真实性无异议，对关联性有异议，拍照时打开侧门是为了现场查看，店铺没有进行营业。被告彭斌对本院拍摄的照片认为旁边的店铺也是经营超市，另一个超市与我们的面积相同，但租金只有每年7000元。本院经审核原告和被告微笑公司所举证据并结合各方当事人的质证意见，认证如下：对原告所举证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据8真实性予以认定，关联性不予认定；对被告微笑公司所举证据1真实性予以认定，关联性不予认定，对证据2不予认定。对本院拍摄的照片予以认定。本院根据上述采信的证据和各方当事人的一致陈述，认定本案事实如下：原告系经营房地产开发、物业管理综合服务的企业法人，被告微笑公司是经营企业管理信息咨询等经营范围的企业法人，被告薛文霞、彭斌系被告微笑公司的股东。2013年1月25日，原告发出《上海路校区商铺招标公告》，对南昌航空大学上海路校区的部分店铺和配套仓库出租进行招标，其中：标1，1号店坐落于招待所对面，使用面积68㎡，2号店坐落于19-20栋学生宿舍之间，使用面积39㎡，库房坐落在米店旁边，使用面积120㎡，并对经营范围要求等问题进行了公示。2013年1月30日，被告微笑公司和港龙百货超市及倪亚兴分别向原告提交标1投标书，其中被告微笑公司投标报价为26万元为最高中标。2013年7月1日，原告（甲方）与被告微笑公司（乙方）签订店铺租赁协议，约定乙方中标获得该场所租赁经营权，经营范围为烟酒、包装食品、成品饮料、文具、生活用品、复印打字；承租期限自2013年7月1日至2015年6月30日，承租期满将店铺完好交还给甲方，如拖延交还店铺则按日计算，甲方按原租金的两倍标准向乙方收取租金，两年租金总额为52万元，年租金26万元，租金按月缴纳，每年按10个月计算，每月租金26000元，乙方每个月的30日前将下一个月的租金向甲方缴纳，延期缴纳则按日计加收3%的滞纳金，在签订协议前乙方将履约保证金5万元交给甲方。协议还对其他相关问题作了规定。原告将上述两处店铺和一处仓库交由被告微笑公司使用，主要经营小超市。此后，被告微笑公司没有按协议规定的时间支付原告租金。2014年5月22日，由被告彭斌经手支付原告租金13万元。此后，被告微笑公司未再支付原告租金。2015年6月30日，租赁期届满后，被告微笑公司未将租赁房屋交还原告，也未支付原告租金。2015年10月，原告对上述两处店铺进行租赁招标，由洪燕中标。2015年11月5日，原告通过邮政快递向被告微笑公司邮寄告知函，要求被告微笑公司在收到通知之日二日内付清拖欠15个月的租金39万元，并告知若逾期未能清缴所拖欠的租金和交还店面，我公司根据合同条款执行。此后，被告微笑公司未支付原告租金，也未交还店铺给原告，被告微笑公司继续在租赁的店铺中经营。故原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。庭审中，原告要求判令被告微笑公司支付租赁期满后的2015年9月1日开始暂计算到2015年12月30日的四个月租金。庭审后的2016年4月12日，原告向本院出具情况说明，写明：三被告于2016年3月3日将店面和库房腾空交还给原告，原告同意三被告的租金计算至2015年12月31日止。经调解，当事人未达成协议。本院认为：被告微笑公司经公开投标中标租赁原告房屋，与原告签订的店铺租赁协议合法有效，双方均应履行。被告微笑公司称原告口头承诺由其独家经营超市，原告不认可，被告微笑公司又没有提交证据证明，本院不予认定。被告微笑公司欠原告租金39万元，被告微笑公司支付原告的履约保证金5万元抵扣租金后尚欠34万元租金应支付给原告，被告微笑公司不按合同规定的时间支付租金是违约行为，应承担逾期付款违约责任。本院对原告请求判令被告微笑公司支付延期缴纳租金滞纳金11700元的请求予以支持。租赁期满后，被告微笑公司应交还原告的房屋，被告微笑公司没有向原告交还租赁房屋，继续使用租赁房屋，本院对原告要求被告微笑公司支付2015年9月1日至12月31日占用租赁房屋期间租金104000元的请求予以支持。被告薛文霞、彭斌虽是被告微笑公司的股东，但不是租赁合同的当事人，原告要求被告薛文霞、彭斌对被告微笑公司支付原告租金等款项承担连带责任的请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告江西微笑商业管理有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告江西昌航资产经营管理有限公司租金340000元和2015年9月1日至12月31日占有使用租赁房屋期间的租金104000元及延期缴纳租金的滞纳金11700元，合计455700元；二、驳回原告江西昌航资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8857元，由原告江西昌航资产经营管理有限公司负担722元，被告江西微笑商业管理有限责任公司负担8135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  范友子代理审判员  黄 丹人民陪审员  褚月英二〇一六年五月六日书 记 员  李 欢