云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第390号原告罗胜聪，男，汉族，1979年08月02日出生，住址：广东省云浮市云城区。原告叶炳丽，女，汉族，1980年09月10日出生，住址：广东省云浮市云城区。两原告共同委托代理人罗泽华，广东百润律师事务所律师。被告云浮市荣威房地产开发有限公司。地址：云城区高峰镇罗桂桥新桂区伟业大厦首层，营业执照注册号：4453012000501。法定代表人：潘锦灿。委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。委托代理人李达强，广东金科律师事务所实习律师。原告罗胜聪、叶炳丽诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由代理审判员杨清岚独任审判，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告罗胜聪、叶炳丽，被告荣威房地产的委托代理人李建辉、李达强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗胜聪、叶炳丽诉称：2008年12月28日，原告一、原告二与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：081xxxx）。根据合同约定，由原告购买被告开发的商品房楼盘蟠龙山水豪庭第F4幢二层202号房。根据合同约定，原告购房价格为￥305250元，上述合同约定的住房建筑面积为138.75平方米，套内建筑面积为120.24平方米。原告于2008年12月29日向被告支付首期购房款￥105250元，在合同约定的期限内向贷款银行提交了办理住房按揭的材料并与银行签订《个人住房公积金借款合同》（合同编号：JYFAC20092561号）；银行已于2009年02月12日发放上述住房贷款。2010年3月13日，被告向原告发出《交楼通知书》，通知原告于2010年4月13日前办理收楼手续。2014年7月2日，原告根据被告通知，到房管局行政中心窗口签收上述住房的房产证（证号：粤房地产权证云字第**）。1、根据原告与被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定，原告（买受人）购买预售商品房为蟠龙山水豪庭第F4幢第二层202房，建筑面积138.75平方米，其中套内建筑面积120.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.51平方米。云浮市房地产权登记管理所房地产权属证书（粤房房地产权证云字第**）房地产平面图登记，证明该房屋实际建筑面积只有134.69平方米，其中套内建筑面积为114.39平方米，共用分摊面积20.3平方米，实际套内建筑面积比合同套内建筑面积少5.85平方米。合同第四条约定该房屋按套内建筑面积（即120.24平方米）计算，每平方米￥2538.67元，总金额305250元，由于被告销售给原告的房屋套内建筑面积少5.85平方米，因此，被告应向原告返还多支付的购房款￥14851.22元以及自2008年12月29日起上述款项所产生的利息共￥5804.3元（按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2014年7月31日）。2、根据原告与贷款银行签订的《个人住房公积金借款合同》及借款借据，原告为购买上述住房向银行贷款￥200000元。该笔贷款于2009年02月12日由贷款银行发放至被告账户。由于房地产权属证书与商品房买卖合同的面积差异，导致原告向银行多贷款￥14851.22元及多支付了相关贷款利息，因此，被告应向原告返还上述贷款多支付的自贷款发放日起产生的贷款利息￥3760.24元。3、根据房产证记载，原告按照契税税率1.5％缴交契税，因此，按该房屋实际套内建筑面积计算，被告应向原告返还多支付该房屋契税为14851.22元×1.5%=222.77元以及自2008年12月29日上述款项所产生的利息共￥89元（按中国人民同期同类贷款利率暂计至2014年7月31日）。4、根据被告出具的房屋维修基金收据，原告于2008年12月29日向被告支付房屋维修基金共￥4163元，按建筑面积折算为每平方米￥30元收取，因此，被告应向原告返还多支付维修基金121.8元以及自2008年12月29日上述款项所产生的利息共￥47元（按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2014年7月31日）。5、根据合同第十五条约定：“买受人（原告）不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止”。根据被告出具的交楼通知书，被告于2010年3月13日向原告交付使用房屋，但原告于2014年7月2日才根据被告通知到房管局行政中心窗口签领房地产权属证书。被告延迟办理房地产权属证书违约金应当从交楼后第720天开始计起，即计算1077天。因此，被告应向原告支付延期办理房地产权证书违约金63048元（按照中国人民银行同期同类贷款利率计至起诉时）。6、2008年12月28日原告一、原告二与被告签订了《广东省商品房买卖合同》的当天，被告向原告收取了￥5755元的办证费用，但至今为止，被告尚未提供有关办证费用的发票给原告，故此，在没有提供办证费用发票给原告的情况下，被告应退回所收的办证费￥5755元及利息￥2249元。据此请求法院判令请求法院判令：1、被告向原告返还因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的房款及利息共￥20655.5元（利息暂计至2014年7月31日）；2、被告向原告支付因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的房款的贷款利息共3760.24元（利息暂计至2014年7月31日）；3、被告向原告支付因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的契税及利息共￥311.77元（利息暂计至2014年7月31日）；4、被告向原告支付因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的住房维修基金及利息共￥168.8元（利息暂计至2014年7月31日）；5、被告向原告支付违反商品房买卖合同约定的延迟办理房地产权属证书违约金￥63048元；6、被告向原告归还办证费及利息（利息暂计至2014年7月31日）共￥8004元。7、案件诉讼费由被告承担。原告罗胜聪、叶炳丽为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证（2份），证明原告主体资格；2、广东省商品房买卖合同，证明房屋的单价、面积等；3、备案证明书，证明房屋买卖经过备案；4、销售不动产统一发票，证明原告支付首期购房款；5、个人住房公积金借款合同，证明原被告与中国银行云浮分行签订借款合同；6、补充协议，证实借款的补充事项；7、借款借据，证实原告支付20万购房款；8、销售不动产统一发票，证实原告支付20万购房款；9、交楼通知书，证明房屋于2010年3月13日交付使用；10、房地产权证，证明房屋实际套内面积114.39平方米，契税等；11、收据，证明被告收取原告5755元；12、贷款还款明细清单，证明原告购房贷款利率为4.5%。被告荣威房地产辩称：对于原告方的第1项诉求，我方认为应按照合同的相关约定计算，作出相应退还。对于原告方的第2项诉求，我方不同意该诉求，原告方的诉求没有法律及事实依据。对原告方的第3项诉求，我方不同意该诉求，认为与我方无关，契税和维修基金是由我方代收代付，收取该项费用的税务部门，原告方认为税务部门多收款项，其有权向税务部门申请退款，而不是请求我方退还。对原告方的第4项诉求，我方只是代办的性质，不同意退还。对原告方的第5项诉求，我方不同意，认为应按实计算。对原告方的第6、7项诉求，我方不同意，认为诉讼费用应由原告方承担。被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资质证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知，证明2011年11月28日前办理房产证必须先办国土证。3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日通知出台后，房屋转移登记不需提供土地分摊证明材料，可直接进行转移登记。5、税收缴款书、票据、住宅专项维修资金专用收据，证明被告代原告办证缴纳费用共4668.75元，维修资金已于2014年5月5日代为缴纳。6、权属证书，证明2011年4月11日，被告为原告的办理房屋确权。经审理查明，2008年12月10日，原告罗胜聪、叶炳丽（买受人）与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：081xxxx），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区××、编号××04-01-0095的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第F4幢202号房。……该商品房合同约定建筑面积共138.75平方米，其中，套内建筑面积120.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.51平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2538.67元，总金额人民币叁拾零万伍仟贰佰伍拾零元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。公积金贷款。买受人须在2008年12月29日前交纳首期房款，计人民币105250元；并于2008年12月31日前提交所需资料，办理余款20万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告罗胜聪、叶炳丽按约定支付了全部购房款。2010年3月13日，原告罗胜聪、叶炳丽收到被告荣威房地产出具的《交楼通知书》，确认收楼。2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年6月23日，原告罗胜聪、叶炳丽取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地房地权证云字第**，建筑面积为134.69平方米、套内建筑面积为114.39平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、存在面积差异等，与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。另查明，原告罗胜聪、叶炳丽向荣威房地产支付了涉案商品房的办证费用5755元、维修资金4163元给被告荣威房地产。2009年3月6日，被告荣威房地产将维修资金4163元缴存至原告房屋的专用账户。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税4578.755元，工本费90元，合共4668.755元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产逾期办证的违约金应当如何计算。3、被告荣威房地产是否应当退回两原告主张多收的办证费、契税、维修资金及利息。关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：[（114.39平方米-120.24平方米）÷120.24平方米]×100%=-4.87%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[2538.67元/平方米×（120.24平方米-114.39平方米）]=14851.22元给两原告。关于利息问题，虽然双方未约定退回房款的时间，但被告荣威房地产应在合理期限内退回给两原告，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年8月19日起计至退还之日止，原告请求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，在合理限度内，本院予以认可。被告荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给两原告。该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于逾期办证的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算违约金给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，两原告确认于2010年3月13日收楼，故被告荣威房地产应于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书，但两原告至2014年6月23日才取得房产证，已逾期843天，被告荣威房地产该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给两原告。根据人民银行公布的贷款利率表，违约金从2012年3月3日至2012年6月7日共97天按年利率6.65%计算，从2012年6月8日至2012年7月5日共28天按年利率6.4%计算，从2012年7月6日至2014年6月23日共718天按年利率6.15%计算，违约金计得[305250元×（97天×6.65%+28天×6.4%+718天×6.15%）÷360天]=44430.41元，两原告关于违约金的请求其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。被告荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策是应当清楚的，其抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是国家政策原因，应免除其违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于多收办证费用及利息的问题。被告荣威房地产确认收取两原告办证费用5755元，涉案商品房实际用去办证费用4668.75元，该费用被告虽然未将发票交付原告，但已实际支付，但多收取部分5755元-4668.75元=1086.25元，被告荣威房地产应予退还给两原告。关于利息问题，涉案商品房的办证时间是2014年6月23日，被告荣威房地产应在合理期限内将多收的费用退回给两原告，但被告荣威房地产至今未退回，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年8月19日起计至退还之日止，原告请求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，在合理限度内，本院予以认可。被告荣威房地产抗辩认为不应支付利息，理由不成立，本院不予采纳。关于两原告主张多收的契税、维修资金及利息的问题。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，被告荣威房地产仅行使代收代缴的义务，两原告请求被告荣威房地产退回多收的契税及利息，理由不成立，本院不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，被告荣威房地产行使的是代收代缴的义务，其已于2009年3月6日将两原告交纳的维修资金4163元缴存至原告两原告房屋名下的专用账户，被告荣威房地产已履行代为缴存维修资金的义务，两原告请求被告荣威房地产返还部分维修基金及支付利息，没有法理依据，本院不予支持。本案虽因合同约定面积与实际面积不一致，导致被告荣威房地产多收购房款，但这并不必然导致两原告需向银行多贷款，两者不存在因果关系，故两原告请求被告荣威房地产赔偿多贷款部分利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款14851.22元及利息（利息从2014年8月19日起至退还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给原告罗胜聪、叶炳丽。二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金44430.41元给原告罗胜聪、叶炳丽。三、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用1086.25元及利息（利息从2014年8月19日起至退还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给原告罗胜聪、叶炳丽。四、驳回原告罗胜聪、叶炳丽的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1910元，适用简易程序审理，减半收取955元（该款原告罗胜聪、叶炳丽已预交），由原告罗胜聪、叶炳丽负担355元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  杨清岚二〇一四年十一月六日书 记 员  邓伟静