江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2014)淮开民初字第2532号原告徐峰，男，汉族，1951年2月23日生，住淮安市清河区。原告嵇萍，女，汉族，1952年12月29日生，住址同上。委托代理人汤付民，江苏冠誉律师事务所律师。被告淮安城置有限公司，组织机构代码55122930-3，住所地淮安经济技术开发区高教园区天津路88号。法定代表人彭庆邦，该公司董事长。委托代理人王建交，江苏引航律师事务所律师。原告徐峰、嵇萍与被告淮安城置有限公司（以下简称城置公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告徐峰、嵇萍及委托代理人汤付民，被告委托代理人王建交到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐峰、嵇萍诉称，原告为改善居住环境于2011年1月14日与被告签订商品房买卖合同。约定购买被告开发的城置公园龙湾3号楼一单元1801号房屋，建筑面积为169.16平方，总价665308元。合同订立后，原告罄其所有存款并向亲友借款30万元于当日付清房款。至合同约定的交房期，原告与被告联系交房事宜，经现场查验房屋存在质量问题，被告表示立即整改。此后，原告为此年复一年，跑断腿，磨破嘴仍拿不到所购的房屋。反复联系被告，其连交房通知都不给，万般无奈，原告申请开发区质监站出面检查被告房屋问题。经查，房屋顶楼渗水、外墙渗水、楼面局部空鼓、墙面起沙、���体多处纵向裂缝，玻璃损坏等，不能完好交付。2014年9月，原告才接到收房通知。原告自交款后44个月才收到交房通知，被告逾期交房给原告造成严重的经济损失，身心受到也受伤害。为求晚年平安，现具状，请求法院判令解除商品房买卖合同、返还购房款665308元、承担违约金13306.16元及利息损失195035.04元，本案诉讼费用由被告承担。被告城置公司辩称，原告购买的商品房于2012年8月30日前经综合验收合格，被告已在合同约定的时间内通知原告办理交房手续。原告在验收过程中发现房屋存在一些瑕疵，于是拒绝收房，被告也同意对原告提出的质量瑕疵进行修复。修复后被告再次通知原告办理交房手续，原告又提出存在其他问题，拒不办理交房手续。被告对因房屋瑕疵给原告带来的不便深表歉意，并且愿意适当给予补偿，不同意解除合同。由于被告已经按合同约定通知原告办理交房手续，且房屋符合合同约定的交付条件，所以原告诉请不能成立。经审理查明，原、被告于2011年1月14日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的城置公园龙湾3号楼一单元1801号房屋，建筑面积为169.16平方，总价665308元；房屋的交付条件为经验收合格，交付期为2012年8月30日前。出卖人逾期交房的违约责任条款第（2）项规定：逾期超过60日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付款并按已付款2%支付违约金。合同还约定了其他相关条款。当日，原告依约向被告支付全部房款，被告向原告开具了发票。2012年8月，被告以快递方式通知原告交房，原告随即至被告处，在被告、施工方及物业管理单位均在场的情况下进行验房，��果发现房屋的顶层渗水，地面有积水；墙体有多处纵向裂缝；墙面粉刷层有一处起鼓；19层外墙渗水，致室内地面积水；有一处玻璃损坏；阳台地面起鼓。因房屋存在上述质量问题，原告未与被告办理房屋交接手续。之后，原告曾多次要求被告对上述房屋存在的质量问题进行维修，但被告未能予以处理。2014年8月28日，原告向开发区质监部门反映上述房屋的问题，后由开发区质监站会同建设单位及业主确认房屋存在的质量问题及解决方案。同年9月4日，被告向原告书面通知，称房屋存在的问题现已完成维修整改，现通知原告进行验房，如无问题，办理收房。原告收到通知后未验房也未与被告办理房屋交接，2014年10月，原告诉至本院并提出上列诉请。原告为支持其主张，向本院提交了商品房买卖合同、发票、质监站会议记录、2014年9月4日被告发的通知。经庭审质证，被告对原告所举证据无异议。被告向本院提交3号楼综合验收材料三份，证明原告所购房屋经综合验收合格。原告对此表示竣工时间为2012年8月30日，该时间为应是交房时间。被告所提供的房屋是否适宜居住，应当以交房时买受人现场验收确认签字为准。验收记录不能对外证明被验收房屋已经具备合格条件。庭审中，原告还称，因房屋存在质量问题维修了两年多，如果房屋再出现质量问题不知要修多久，不能确定如果将来搬进去质量是否还会出现问题，心里感到不踏实，没有安全感。为避免新的麻烦，依据合同约定，要求解除合同。原告还称，因约定的违约金不能弥补损失，违约方应当赔偿守约方的损失。原告为此主张被告赔偿44个月的两年期银行贷款利率7.995%利息的损失。被告对此表示，如果法院判令解除合同，判令被告承担违约金和利息损失，原告主张的金额也过高，请求法院予以降低，应当不超过银行活期存款利息。原告表示有30万购房款是向亲友所借，月息达2分，不同意调低。经查，人民银行发布的现行金融机构一至三年期人民币贷款基准年利率为6.15%。上述事实，有原、被告提交的相关证据及其庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，约定不违反法律规定，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。合同履行中，因被告拟交付的房屋，经双方当事人及物管部门的验收，确认存在质量问题，被告对此构成违约。被告虽然向本院提交了有关房屋验收的证据，但该证据仅是有关单位依照相关规定履行的工程竣工验收手续，并���能以此证明被告实际交付的房屋符合质量要求。对于涉案房屋所存在的质量问题，被告应当及时妥善修维并履行通知义务。但时至2014年8月，涉案房屋所存在的相关问题仍未得到解决。原告为所购房屋自筹并向亲友借资一次性投入巨资付清房款，由于所购房屋存在的质量问题迟迟得不到解决，原告无法实现合同目的，经济上造成较大的损失，对此，被告应当承担相应责任。双方所订合同约定，逾期超过60日内，买受人有权解除合同。由于被告出售的房屋存在质量问题，且被告长期未能妥善维修并履行交付义务，原告现主张解除合同、退还购房款及要求被告承担违约金，符合合同的约定及相关法律规定，本院依法应予准许。关于原告主张被告承担的利息损失，本院认为，合同法规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。被告依合同约定���担的总房款2%的违约金13306.16元，显然无法弥补原告自交房款至今所受的实际损失。原告主张按二年期贷款利率7.995%计算44个月的利息195035.04元，经查，人民银行发布的现行一至三年期贷款利率为6.14%，故原告主张的利息损失可依此标准执行。经计算，被告应承担原告利息损失为149783元。被告辩称的理由不能成立，本院不予采纳。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定判决如下：一、解除原告徐峰、嵇萍与被告淮安城置有限公司于2011年1��14日签订的商品房买卖合同；二、被告淮安城置有限公司于本判决生效后十日内，向原告徐峰、嵇萍返还购房款665308元及利息149783元（按人民银行发布的现行一至三年期贷款利率6.14%计算44个月）、承担违约金13306.16元，合计828397.16元；三、驳回原告徐峰、嵇萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12536元，减半收取6268元，由被告负担6041元，原告负担227元（案件受理费原告已交，被告在履行上述义务时，一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按��方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）审判员  陈建淮二〇一四年十一月十九日书记员  史 洋附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况��合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款因房屋质量问题严重影响居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。