贵州省大方县人民法院行 政 裁 定 书(2016)黔0521行初83号原告申善英，女，1956年7月30日生，住贵州省毕节市。委托代理人（特别授权）丁鹏志，贵州中创联律师事务所律师。被告毕节市住房和城乡建设局。住所地：毕节市行政办公中心。法定代表人朱永德，毕节市住房和城乡建设局局长。委托代理人（特别授权）刘启，毕节市住房和城乡建设局职工。第三人毕节市绿野房地产开发有限责任公司。住所地：毕节市七星关区松山路士心公寓*单元***号。法定代表人赵强，毕节市绿野房地产开发有限责任公司经理。第三人刘鑫，男，1959年8月21日生，汉族，住贵阳市南明区。原告申善英诉被告毕节市住房和城乡建设局（下称毕节市住建局）房屋登记管理纠纷一案，原告于2016年4月6日向本院提起诉讼。本院于2016年4月6日立案受理后，于2016年4月7日向被告毕节市住建局及第三人毕节市绿野房地产开发有限责任公司（下称绿野公司）和刘鑫送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人丁鹏志，被告委托代理人刘启，第三人绿野公司法定代表人赵强、刘鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年，第三人绿野公司开发建设广惠路豪雅华庭需拆迁原告家人共有的位于广惠路的房屋。2009年6月25日，原告母亲吴学义为代表与第三人绿野公司签订了《房屋拆迁补偿安置合同》和《房屋拆迁合同补充协议》，第三人绿野公司同意返还八套住房给原告家。原告家庭根据补充协议进行分家析产，将第三人绿野公司拆迁安置的从住房起算第十五层A2-15（从商铺起算为第十八层A2-18）分配给原告，并于2016年3月3日补签《家庭财产分割协议》。2015年8月，第三人绿野公司将涉案房屋及钥匙交给原告，至此，原告实际管理使用涉案房屋。2015年9月，原告将涉案房屋出售给唐平。2016年2月，第三人刘鑫持房屋登记产权电子档案向唐平主张涉案房屋权利，原告才知绿野公司于2014年1月1日将安置房出售给刘鑫并在被告处进行预售备案登记。原告认为，原告作为拆迁人依法享有涉案房屋的所有权；被告将绿野公司安置给原告的房屋预售备案登记在刘鑫名下损害了原告的合法权益。特诉请法院依法撤销被告于2014年1月1月将位于毕节市七星关区广惠路豪雅华庭A幢18楼2号商品房备案登记给刘鑫的行政行为。原告提交了如下证据：1、身份证。拟证明原告自然身份，原告是本案适格主体。被告及两个第三人对该证据无异议；2、《房屋拆迁安置补偿合同》、《房屋拆迁合同补充协议》、《家庭财产分割协议》和《房屋买卖协议》。拟证明2007年绿野公司已经将涉案房屋安置给原告，原告已实际管理使用涉案房屋。该组证据是绿野公司与原告签订的，被告不知晓情况，不发表质证意见。绿野公司对该组证据无异议。刘鑫对该组证据不清楚；3、2015年刘鑫房屋登记产权系统微机电子档案。拟证明涉案房屋备案登记情况。被告及第三人对该证据均无异议。被告辩称：《物权法》对签订不动产物权的协议设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。本案合同备案登记不是房屋登记和物权登记，也不是预告登记，不设定任何物权效力。被告发放的《商品房预售许可证》符合相关法律规定。为此，根据《行政诉讼法》第四十九条第一项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第八项的规定，请求法院依法驳回原告的起诉。被告提供了如下证据：1、《房屋拆迁许可证》、《商品房预售许可申请表》《商品房屋预售申请书》、《商品房预售方案》。拟证明商品房预售条件成熟，涉案房屋也在预售范围内。原告认为对该组证据真实性不清楚，达不到被告的证明目的。绿野公司对该组证据无异议。刘鑫认为对该组证据不清楚；2、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产经营管理条例》和《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》。拟证明被告作出行政行为适用的法律依据。原告及第三人对被告和备案登记行为所适用的法律依据无异议。第三人绿野公司述称：绿野公司未提交书面答辩。庭审中述称，我单位与刘鑫是借贷关系，办理房屋登记只是作为借款的担保，我单位与刘鑫不存在商品房买卖关系。绿野公司未提交证据。第三人刘鑫述称：刘鑫未提交书面答辩。庭审中述称，当时绿野公司未告知房屋属于他人或拆迁户的，在办理登记时房屋办理过登记。我是合法办理了登记，应当得到法律保护。刘鑫未提交证据。法院依职权调取的《商品房买卖合同》（合同编号103）。原、被告及第三人对该证据均无异议。本院认为原告提交的全部证据、被告提交的全部证据和法院依职权调取的《商品房买卖合同》符合证据的客观性、关联性和合法性，其证明效力予以采信。经审理查明：2009年2月4日，毕节市房屋拆迁管理局批准第三人绿野公司拆迁广惠路24-56号（含所有附号）房屋修建豪雅华庭，原告之母吴学义的房屋在拆迁范围。2009年6月25日，绿野公司与吴学义签订《房屋拆迁安置补偿合同》和《房屋拆迁合同补充协议》，合同约定：被拆迁房屋的产权属于吴学义，由绿野公司返还吴学义八套住房，返还住房分别是从住房算起的第九层A3-9，第十层A2-10、A3-10、C2-10、C3-10，第十四层C1-14、C2-14，第十五层A2-15。2013年12月31日，绿野公司向刘鑫借款时双方签订了《商品房买卖合同》作为借款担保；2014年1月1日，被告对绿野公司与刘鑫签订的《商品房买卖合同》进行了合同备案登记，合同备案号为13123108。2015年8月19日，申善英与唐平签订《房屋买卖协议》，申善英将涉案房屋出售给唐平。之后，刘鑫持房屋备案登记电子档案向申善英主张权利。申善英于2016年4月6日向本院提起行政诉讼。另查明,吴学义与子女签订《家庭财产分割协议》，明确涉案房屋产权归申善英所有，协议注明签订协议时间为2016年3月3日补签。本院认为:首先，被告毕节市住建局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》对绿野公司与刘鑫签订的合同进行备案登记，仅表明该买卖行为已纳入行政监管；商品房买卖合同备案登记是政府主管部门行使监管职责，备案登记不是物权法规定的预告登记，被告对合同的备案登记对涉案商品房所有权不产生实质影响。因而，被告进行合同备案登记的行为对原告申善英的合法权益明显不产生实际影响。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六），未依法登记领取权属证书的；”的规定，本案涉案房屋系吴学义拆迁安置房，现吴学义尚未取得该房屋的产权证书，吴学义与原告申善英签订的《家庭财产分割协议》不产生物权效力；被告对绿野公司与刘鑫签订商品房买卖合同进行备案的行政行为与申善英无利害关系，且申善英也不是该行政行为的相对人。因而，申善英不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，申善英不是本案适格原告。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第（一）、（八）的规定，裁定如下：驳回原告申善英的起诉。案件受理费50.00元全额退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  胡国彬人民陪审员  谢 健人民陪审员  徐 玥二〇一六年五月十七日书 记 员  刘 莹附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：(一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九规定的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；