云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）景民初字第388号原告张春羽，男，生于1972年4月5日，汉族，高中文化，个体工商户，住景东彝族自治县。委托代理人许志萍，女，思茅区思茅镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。委托代理人张斌，男，系原告张春羽父亲。代理权限为一般授权代理。被告白兆辉，男，生于1967年4月21日，彝族，高中文化，个体工商户，住景东彝族自治县。被告杨学娣，女，生于1968年6月16日，彝族，住景东彝族自治县。二被告委托代理人李明强，男，云南红核律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告张春羽诉被告白兆辉、杨学娣租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法适用普通程序于2014年10月28日在本院第三法庭公开开庭进行了审理。原告张春羽及其委托代理人许志萍、张斌到庭参加诉讼。被告白兆辉到庭参加诉讼，被告杨学娣未到庭参加诉讼，二被告委托代理人李明强到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张春羽诉称，2008年7月18日，原、被告签订《租赁经营合同》，两被告将坐落于景东县锦屏镇瑞屏路33号A楼（1-5层）、C楼（2-5层）房屋及设备、停车场等出租给原告经营，租赁期10年，自2008年9月30日-2018年9月30日，租赁费每年28.8万元，原告主要经营KTV、客房、餐厅，取名“翡翠明珠大酒店”。原告首先投资对A楼KTV、客房、餐厅进行装修、更换设备等。2009年1月5日，A楼、C楼出现屋顶漏水情况，导致部分客房漏水，影响了酒店正常经营，原告要求被告进行维修，但未修复，C楼楼顶一直存在漏水情况，双方因维修问题发生纠纷，矛盾由此产生。2011年3月30日，原告向景东县人民法院起诉，要求被告维修漏水的屋顶、排污管道及损坏的客房，并赔偿原告经济损失。经一、二审法院审理，认定应由两被告履行维修房屋的义务，并承担因维修房屋停业一个月的损失，赔偿原告从2011年2月15日至3月30日因排污管道漏水造成的50%经营损失。但两被告拒不履行法院判决，原告只得于2013年4月依法院判决进行受损客房的维修，两被告亦拒付维修费及停业损失。2011年初，大会议室顶棚漏雨，顶板出现局部脱落，随时有掉下来的危险，原告多次要求被维修但均遭到拒绝，直到2013年会议室顶板垮塌。导致无法出租，同时严重影响了KTV、客房的收入。2012年1月30日，被告白兆辉偷偷爬到C楼楼顶砍断了供水管道，造成酒店断水，引起旅客抗议，给酒店造成了名誉、经济损失。2013年1月，被告未经原告的同意擅自在停车场上建盖房屋出租，建筑面积约100平方，被告还不允许在他门前的停车场上停车，侵占停车场面积约200平方米，停车场总面积约700平方米就被占去了200平方米，导致旅游客车无法停放，影响了KTV、客房的营业收入。由于被告存在以上违约行为，导致原告在投资2471143.7元以后，就不敢继续投入大量资金进行装修，只是更换部分材料用品。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，原告亏损严重无法继续经营下去，只得于2014年4月以书面形式通知被告，要求解除租赁合同，经营期限到2014年9月30日止，原告不再交纳2015年的租金。现原告起诉要求：一、判决解除原、被告双方签订的《租赁经营合同》；二、判令被告赔偿原告各种损失及违约金1698829.48元(其中投资损失：988457.48元、违约金：288000元、漏水损失287000元、会议室停业损失：23972元、房顶水管被损毁损失：6400元、停车场违约建房造成的损失：105000元)；三、本案诉讼费由两被告承担。被告白兆辉、杨学娣辩称，一、原被告双方签订租赁合同是事实；原告向被告提出房屋出现漏水情况后，被告方一直在修复，因此原告提出被告违约的情况不存在；原告在2011年起诉后经两级人民法院审判，且原告申请了法院执行，原告的损失被告已按判决执行完毕；关于大会议室屋顶脱落，按照合同约定原告方使用的面积应由原告进行维修，且双方于2013年底在玉屏社区进行过调解，被告同意对墙体脱落进行维修但未得到原告方的支持，导致未能进行维修；被告方砍断供水管道是因为管段漏水，侵蚀了相邻房屋的墙体，被告方对管道进行维修并承担了维修费用，且此次纠纷是发生在第一次起诉前，已过诉讼时效；被告建盖房屋的土地在合同约定的租赁面积外，是被告的宅基地，并没有侵占停车场，被告方并没有违约。综上，被告方不存在违约情况，原告要求解除合同的理由不能成立；二、被告没有违约事实，原告要求赔偿违约金的诉讼请求不能成立；原告赔偿清单的要求赔偿数额计算方式不符合相关规定，损失部分已有法院生效判决书进行了确定。综合诉辩主张，原、被告双方争议的焦点为二被告是否违约，是否应解除原、被告双方签订的租赁合同。原告张春羽为证实其主张向法庭提交了如下证据：1、《租赁经营合同》一份，欲证实原被告签订了租赁合同，双方对相关事宜进行了约定；2、景东彝族自治县人民法院民事判决书复印件、普洱市中级人民法院民事判决书复印件各一份，欲证实法院对原告损失进行确认，被告拒绝履行；3、建设工程设计合同、收据、领款单共计56份，欲证实原告对房屋进行装修、购买设备产生的费用；4、收据13份，欲证实2010年酒店会议室出租的收入；5、住宿登记簿3本、损益表4本，欲证实2011年2月15日后客房收入大幅减少，原告因此产生的经济损失；6、维修清单、收费发票共三份，欲证实原告维修房屋产生费用；7、照片75张，欲证实房屋损坏情况及被告在停车场建房情况；8、通知一份，欲证实原告就解除合同事宜以书面形式通知了被告；9、接受案件回执单复印件一份，欲证实被告破坏水管的事实；10、景东彝族自治县城建局关于景东彝族自治县锦屏镇瑞屏路33号翡翠明珠大酒店屋顶及部分客房漏水原因勘察意见复印件一份，欲证实房顶漏水的事实及原因，责任应由被告承担。经质证，被告对证据1无异议；对证据2客观性、真实性无异议，但无法证实原告主张；证据3不予认可，原告对房屋进行了装修和购买了设施是事实，但是对金额无法确认；证据4真实性无异议，但无法证实原告主张；证据5不予认可，无法证实原告主张；证据6不予认可，被告已经对房间进行了修复并有相关票据予以证实，原告提交的证据是普通票据，不具有客观性、真实性；证据7不认可，已有生效判决做出确认，不能作为新的证据提出；证据8不予认可，被告没有收到过此份通知，此份证据无效；证据9不予认可，不能证实原告主张；证据10是在原告在第一次起时发生的，不能作为新的证据提出。综上所述，被告对证据1、2予以认可，对其他证据的待证事实不予认可。被告白兆辉、杨学娣向本院提交了如下证据：1、《租赁经营合同》一份，欲证实被告建盖房屋未侵占原告租赁的面积，合同已确定原、被告双方维修义务；2、景东彝族自治县人民法院民事判决书复印件、普洱市中级人民法院民事判决书复印件各一份、发票复印件2份、领条复印件一份、销货清单复印件一份、施工结算清单复印件一份、照片5张，欲证实在二审判决书对双方2013年3月份以前的纠纷进行了确定，原告此次诉讼所提的诉讼请求和事实理由不能成为新的理由，被告履行了二审判决对房屋进行了维修及支出的费用；3、发票复印件三份、收条复印件一份、施工结算清单复印件一份、收货清单复印件两份，欲证被告对客房进行了维修及产生的费用；4、收据复印件一份，欲证实原告对屋顶水管进行维修，维修费用由被告承担，从租金中扣除；5、土地使用证复印件两份、停车场照片5张，欲证实被告建房未侵占原告租赁面积，建盖的房屋未影响停车场的正常使用。经质证，原告张春羽对上述证据对证据1真实性无异议，对证明不予认可，合同约定停车场按原状归原告使用，被告违约建房，改变了停车场用途；证据2、3部分认可，201、202是原告维修的，酒店没有204、207号房，206没有受损，照片也无法证实被告主张，只认可被告维修203、208的费用；对证据4证据5真实性无异议，对待证实不认可。本院认为，原告提供的第1、2、3、6、7、8份证据及被告提供的除第4份以外的其它证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。原告提供的第4份证据中收款收据仅能证实2010年该酒店会议室出租的收入，并不能作为要求被告赔偿其无法出租会议室的损失计算标准，故该证据本院不予采用。原告提供的第5份证据没有制作人、审核人及制作单位的印章等相关信息，且其证明内容与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告提供的第9份证据仅能证实原告之父张斌曾向公安机关就水管被破坏问题报案，无法证实被告破坏水管的事实，该证据本院亦不予采用。原告提供的第10份证据本院（2011）景民初字第216号民事判决书已对其真实性、合法性、关联性进行了确认，本院予以采信。被告提供的第4份证据仅能证实原告2012年少交纳4706元租金，但无法证实其为对屋顶水管进行维修的维修费用。故该证据本院不予采用。根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实：2008年7月18日，原告张春羽与被告白兆辉、杨学娣双方签订《租赁经营合同》，约定被告将坐落于景东彝族自治县锦屏镇瑞屏路33号A楼和C楼2-5层的房间及设备出租给原告经营，停车场供原告停车。二被告租赁给原告的房屋房产证号为20××13，房屋共有权号为200270413。租赁期为10年，自2008年9月30日至2018年9月30日止。同时约定房屋自然陈旧及维修义务由被告承担，所限面积为房顶及使用外墙。原告使用的面积由原告自行维修。原告将其装修后作为KTV、客房、餐厅经营使用，并取名为“翡翠明珠大酒店”。2011年2月15日，排污管道漏水，导致部分房间渗水并造成房间装修物损坏，双方因维修事宜发生纠纷。原告遂向本院起诉要求被告维修排污管道，赔偿客房装修物及不能正常经营的损失。本院以（2011）景民初字第216号民事判决书就双方争议的问题作出了判决。宣判后，被告不服该判决，上诉至普洱市中级人民法院。2013年3月11日，普洱市中级人民法院以（2012）普中民终字第367号民事判决书判决由被告于判决生效后一个月对原告承租的房屋屋顶、客房漏水部分及漏水房间的装修物进行维修。如被告未按判决履行维修义务，则由原告自行维修，费用由被告承担，并承担所维修房间一个月的停业损失；被告赔偿原告未及时维修房屋造成的停业损失4800元。该判决生效后，原告申请强制执行，原、被告双方均对受损房屋进行了维修，被告向原告支付了赔偿款。原告认为被告违约未对漏水楼顶、排污水管、因漏水垮塌的会议室进行维修，砍断水管破坏酒店经营，擅自在停车场建盖出租房，导致无法继续履行合同。现原告向本院起诉，要求解除原、被告双方签订的《租赁经营合同》，判令被告赔偿原告各种损失及违约金1698829.48元，本案诉讼费由两被告承担。本院认为，原告认为被告违约未对漏水楼顶、排污水管、因漏水垮塌的会议室进行维修，导致其无法继续经营。但本院（2011）景民初字第216号民事判决书及普洱市中级人民法院以（2012）普中民终字第367号民事判决书已经对原告承租的房屋屋顶、客房漏水部分及漏水房间的装修物的维修维修问题进行了处理，原告可按上述判决要求被告履行维修义务。原告认为被告故意砍断水管破坏酒店经营，造成其经济损失，但其并未提供相应的证据证实其主张，故原告的上述诉讼请求本院不予支持。原告认为被告擅自在停车场建盖出租房，造成其经营损失。但根据双方签订的租赁合同，停车场供原告停车，未约定使用面积及四至，且被告已提供证据证实现建盖房屋的地方并未侵占被告租赁给原告使用的土地面积，故原告的该项主张本院不予支持。综上所述，原告主张被告违约导致无法继续履行双方签订的租赁合同，但其并未提供相应的证据证实其主张，对此，原告应承担举证不能的责任。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张春羽的诉讼请求。本案案件受理费20000元，由原告张春羽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  刘国相审 判 员  周宗恒人民陪审员  张 黎二〇一四年十一月十四日书 记 员  张金妹