山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第835号上诉人（原审原告）徐明峰。上诉人（原审被告）青岛合泰龙翔实业有限公司。法定代表人李贵山，董事长。委托代理人李芸芸。委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。上诉人徐明峰与上诉人青岛合泰龙翔实业有限公司（以下简称合泰龙翔公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第3456号民事判决，分别于2013年12月18日、12月24日向本院提起上诉，本院于2014年4月21日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员高仁青担任本案主审、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭，经过阅卷审查，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人徐明峰、上诉人合泰龙翔公司的委托代理人云万林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐明峰在一审中诉称：2010年10月20日，徐明峰与合泰龙翔公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：徐明峰以833243元的价格购买由合泰龙翔公司开发的位于青岛开发区贵府花园小区某户的房产一套，同时约定合泰龙翔公司于2011年12月1日前将该房屋交付给徐明峰，若到期未交付房屋则按照日万分之一的标准向徐明峰支付违约金。但合泰龙翔公司并未按照约定的时间交付房屋。2012年5月21日，双方经协商签订《补充协议》，该协议约定：合泰龙翔公司于2012年7月31日前交付房屋，若再逾期违约金按照日万分之二的标准支付。截止起诉之日，合泰龙翔公司仍未交付房屋，也未向徐明峰全额支付违约金，双方多次协商未果故诉至法院，请求判令：1、合泰龙翔公司支付徐明峰2012年8月1日至2013年3月31日期间的逾期交房违约金40616.07元；2、合泰龙翔公司支付徐明峰自2013年4月1日至合法交付房屋之日止的逾期交房违约金；3、诉讼费由合泰龙翔公司承担。合泰龙翔公司一审中辩称：依据双方之间签订的《青岛市商品房预售合同》的约定，徐明峰购买了合泰龙翔公司开发建设的贵府花园某户的房产一套，房屋交付时间约定为2011年12月1日前，房屋交付条件为满足合同附件三约定的交房标准。后因电力配套等原因，导致合泰龙翔公司无法按期交房。徐明峰与合泰龙翔公司于2012年5月21日签订的《补充协议》约定：交付房屋时间变更为2012年7月31日。如合泰龙翔公司在2012年7月31日未能交房，2012年7月31日之后的违约金由日万分之一变更为日万分之二，并约定了违约金支付时间。2012年8月3日，徐明峰收到交房通知并于当日检查验收了房屋并领取了2012年7月30日前剩余逾期交房违约金13999元以及房屋钥匙。因此，合泰龙翔公司已按与徐明峰签订的《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》的约定将房屋交付给了徐明峰，并按与徐明峰的约定支付了全部违约金。徐明峰再要求支付逾期交房违约金，无法律和事实依据，请求法院依法驳回徐明峰的诉讼请求。原审判决查明和认定的基本事实是：1、2010年10月20日，徐明峰与合泰龙翔公司双方签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：徐明峰购买由合泰龙翔公司开发的位于青岛经济技术开发区武当山路37号贵府花园某户房屋，暂测绘面积为119.41平方米，总价款833243元；房屋于2011年12月1日前交付，交付条件为满足购房合同附件三的约定，即装修浅色系、客厅、卧室棚面墙面乳胶漆、阳台棚面墙面外墙乳胶漆、客厅卧室地面强化复合地板、PVC踢脚线、色理石窗台板、客厅石膏板造型棚（含筒灯）、电视背景墙、阳台石膏板棚、厨房卫生间墙地面瓷砖、厨房卫生间集成吊顶、卫生间地漏、厨房卫生间吸顶灯、卫生间换气扇、钢木复合门／厨房不锈钢玻璃推拉门、入户、厨房、卫生间、门口天然门界石、室内所有开关插座安装到位、采暖、地暖、天然气、甲级防火防盗门、电视线，电话线等。如合泰龙翔公司未能按时交房，应当向徐明峰支付违约金，计算标准为按照徐明峰已付购房款日万分之一；当房屋符合《商品房预售合同》约定的交付条件后，合泰龙翔公司应当在交付日之前7天书面通知徐明峰办理该房屋的交接手续，徐明峰应当在收到该通知后7天内会同合泰龙翔公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签订《房屋交接单》或合泰龙翔公司快递寄出之日起满7天内。合同签订后，徐明峰支付合泰龙翔公司购房款833243元。因合泰龙翔公司未能在2011年12月1日前交付房屋，双方又于2012年5月22日签订《补充协议》，约定：双方同意涉案房屋的交付时间变更为2012年7月31日，此时间之前的逾期交房违约金仍按照日万分之一计算，自2012年5月21日起合泰龙翔公司向徐明峰支付2011年12月1日至2012年4月30日期间逾期交房违约金的50%、如合泰龙翔公司在2012年7月31日交付房屋，合泰龙翔公司在交房时付清延期交房期间剩余的全部违约金，若合泰龙翔公司在2012年7月31日未能交房，合泰龙翔公司应在2012年7月31日向徐明峰支付2011年12月1日至2012年4月30日期间延期交房违约金的另外50%和2012年5月1日至2012年7月31日期间的延期交房违约金的50%，同时2012年7月31日之后的延期交房违约金由日万分之一变更为日万分之二，剩余违约金在交房时同步付清。2012年8月3日，徐明峰向合泰龙翔公司补交购房款5932元，同时合泰龙翔公司按照约定向徐明峰付清了2011年12月1日至2012年7月30日期间的延期交房违约金20248元，徐明峰并在《贵府花园房屋交付通知确认暨房屋交付业主登记表》签字确认，内容为：本人确认已收到（并视同按合同约定通知方式收到）合泰龙翔房屋交付通知，通知交付时间为2012年8月3日。2013年3月14日，徐明峰领取正式钥匙、装修钥匙、门禁卡、楼道单元门钥匙、猫眼、装修手册、业主手册等物品。原审庭审过程中，徐明峰称涉案房屋因合泰龙翔公司擅自变更规划，未能通过规划部门的验收证明，未能办理综合竣工验收备案登记。故合泰龙翔公司交付房屋的行为属于违法交付，故不应视为合泰龙翔公司已经交付了房屋。2、合泰龙翔公司提交《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》，证明徐明峰与合泰龙翔公司双方存在房屋买卖的事实及房屋交付时间的变更、逾期交房违约金的支付时间。3、涉案房屋经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，综合评定结论为合格。2012年8月2日，青岛经济技术开发区建筑工程质量监督站对涉案小区2、3、5、6、7号楼进行竣工验收前公示，载明的住宅工程质量分户验收情况为：建设单位组织有关单位进行分户质量验收，经实测实量及使用功能检查，认为工程质量达到质量验收规范标准的要求。公示期自2012年8月2日至2012年8月9日。4、截止2012年8月20日，涉案小区的供热、自来水给水、供电、绿化、铺装、消防、燃气工程均验收合格。原审庭审过程中合泰龙翔公司认可涉案房屋尚未取得综合竣工验收备案的事实，并称尚未取得综合验收备案的原因是与建设方的部分工程款尚未结清，至于规划验收手续尚在办理之中。合泰龙翔公司虽未取得综合验收备案手续，但是合泰龙翔公司的交付行为符合双方签订商品房预售合同中相关交付条件的约定，徐明峰亦领取了涉案房屋的钥匙，故合泰龙翔公司不应承担相应的违约责任。另查明，经原审法院至青岛经济技术开发区建筑工程质量监督站核实，《住宅工程竣工验收前公示》是在相关责任主体验收合格之后做出，该公示期满应当视为建设工程单体竣工验收合格。原审法院认为，徐明峰与合泰龙翔公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。如合泰龙翔公司不能按照约定如期交付房屋，则应承担违约责任，向徐明峰支付逾期交房违约金。合泰龙翔公司于2012年8月3日向徐明峰发出交房通知定于7日内办理房屋交接手续时，涉案房屋虽已经具备双方在《青岛市商品房预售合同》附件三中约定的交付条件，但因涉案房屋在青岛经济技术开发区建筑工程质量监督站的住宅工程竣工验收前公示期满后方视为单体竣工验收合格，故对合泰龙翔公司关于其不应承担2012年8月1日之后的逾期交房违约金的辩解意见，不予采信。由于至2012年8月20日，涉案房屋所在的小区供热、供水、供电、绿化、铺装、消防验收及燃气工程等配套项目均已验收合格，已具备正常使用条件，且徐明峰亦于2013年3月14日接收了房屋，因此，即便合泰龙翔公司尚未取得涉案工程的综合验收备案证，但并不影响对涉案房屋的正常使用，故对徐明峰以涉案房屋未通过综合验收为由、要求合泰龙翔公司支付2012年8月20日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上，合泰龙翔公司应当按约定向徐明峰支付2011年12月至2012年8月20日期间的逾期交房违约金，因合泰龙翔公司已支付徐明峰2012年7月30日之前的违约金，故合泰龙翔公司还应支付徐明峰2012年7月31日至2012年8月20日的逾期交房违约金3520.98元（833243×0.0002×21＋5932×0.0002×18］。据此原审法院判决：一、合泰龙翔公司于判决生效后十日内支付徐明峰2012年7月31日至2012年8月20日逾期交房违约金3520.98元；二、驳回徐明峰的其他诉讼请求。案件受理费815元，由合泰龙翔公司负担。宣判后，徐明峰与合泰龙翔公司均不服原审判决，上诉至本院。上诉人徐明峰上诉称：一、原审法院以涉案房屋部分配套项目已验收合格、已具备正常使用条件、且徐明峰接收了房屋为由，判决驳回徐明峰的大部分诉讼请求，没有法律依据，也违背了合同的约定。1、法律、行政法规明确规定房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用。合泰龙翔公司将未通过规划验收、综合竣工验收的房屋进行交付属违法交付，原审法院对合泰龙翔公司违法交付房屋的行为予以支持，明显违反法律规定。2、合泰龙翔公司将未通过规划验收、综合验收合格的房屋进行交付，也违反了《商品房预售合同》第十七条的约定。3、合泰龙翔公司在交付房屋时，隐瞒了涉案房屋未通过规划验收、也没有取得综合竣工验收备案的事实，属欺诈交房。二、原审法院想当然以截止到2012年8月20日涉案房屋已部分配套设施完工、房屋适合居住作为交付的条件为由作出判决，没有事实根据，也不符合合同约定和法律规定。三、合泰龙翔公司将至今没有通过规划验收、综合验收的房屋交付给徐明峰，原审判决是对合泰龙翔公司违法违约交付房屋行为的变向纵容，会极大损害徐明峰及广大购房者的合法权益。四、徐明峰对原审判决给付逾期交房违约金的期间即2013年7月31日至2013年8月20日无法理解，既然2013年7月31日以后都有违约金，那为什么不支持2012年8月1日至2013年7月31日的违约金？是综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判：1、合泰龙翔公司支付徐明峰2012年8月1日至2013年3月31日期间的逾期交房违约金40616.07元；2、合泰龙翔公司支付徐明峰自2013年4月1日至合法交付房屋之日止的逾期交房违约金；3、一、二审诉讼费由合泰龙翔公司承担。上诉人合泰龙翔公司答辩称：第一、合泰龙翔公司已经按照与徐明峰签订的合同约定交付了房屋。第二、合泰龙翔公司已经按约定支付了逾期交房的违约金。第三、徐明峰要求合泰龙翔公司承担交房后没有取得综合备案证明期间的违约金没有事实和法律依据。上诉人合泰龙翔公司上诉称：一、合泰龙翔公司与徐明峰签订《青岛市商品房预售合同》约定的房屋交付条件明确、具体、合法、有效。根据双方签订《青岛市商品房预售合同》关于房屋交付条件约定为：满足合同附件三约定的交房标准。二、合泰龙翔公司已按与徐明峰约定交付条件交给了徐明峰房屋，徐明峰经检查验收了涉案房屋并领取了2012年7月30日前全部逾期交房违约金以及房屋钥匙。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，合泰龙翔公司已按与徐明峰约定交付条件交给了徐明峰房屋。三、徐明峰要求合泰龙翔公司支付交房以后的违约金无事实与法律依据。《青岛市商品房预售合同》并未约定未取得竣工备案证交付房屋后应承担违约金的数额和比例，有关法律、司法解释也均未对此情形作出规定，因此，徐明峰要求合泰龙翔公司支付房屋交付以后违约金无事实与法律依据。合泰龙翔公司按约与徐明峰约定交付房屋，虽违反了行政规章规定，但并未造成徐明峰权益损失，徐明峰已实际使用了房屋。综上，一审法院判令合泰龙翔公司支付自2012年7月31日至2012年8月20日违约金无法律依据。请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回徐明峰的诉讼请求，本案诉讼费由徐明峰承担。上诉人徐明峰答辩称：一、商品房的交付既要符合法律规定，又要符合当事人的约定，合泰龙翔公司将未取得综合竣工验收合格的房屋进行交付，即违反法律规定，又违反合同约定，合泰龙翔公司应当支付逾期交房违约金。二、合泰龙翔公司辩称的按照双方签订的合同第十条约定已经达到交房条件，显然是不能成立的，该条的约定是房屋的装修标准，而非交房条件。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案争议的焦点问题为合泰龙翔公司是否应承担逾期交付房屋的违约责任及违约金数额的确定。本案中，徐明峰与合泰龙翔公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定：房屋于2011年12月1日前交付，交付条件为满足购房合同附件三的约定，房屋交付的标志为签订《房屋交接单》或合泰龙翔公司快递寄出之日起满7天内。双方又于2012年5月22日签订《补充协议》，将涉案房屋的交付时间变更为2012年7月31日，并对逾期交房违约金的计算标准予以变更。合泰龙翔公司于2012年8月3日向徐明峰发出交房通知时，涉案房屋虽已经具备双方在《青岛市商品房预售合同》附件三中约定的交付条件，徐明峰亦于2012年8月4日领取涉案房屋钥匙，但至2012年8月10日涉案房屋才通过单体竣工验收合格，2012年8月20日涉案房屋所在的小区供热、供水、供电、绿化、铺装、消防验收及燃气工程等配套项目才通过验收合格，此时涉案房屋方具备交付条件，故合泰龙翔公司发出交房通知的行为不能视为合泰龙翔公司按合同约定履行交房义务，合泰龙翔公司的交房行为构成违约。因此，原审判令合泰龙翔公司应向徐明峰支付2012年7月31日至2012年8月20日期间的逾期交房违约金3520.98元，符合双方合同约定，本院予以维持。合泰龙翔公司主张不应支付自2012年7月31日至2012年8月20日的逾期交房违约金的上诉请求，证据不足、理由不充分，本院不予支持。对徐明峰以尚未取得涉案工程的综合验收备案证为由要求合泰龙翔公司支付2012年8月20日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》中明确约定房屋交付的条件，至2012年8月20日涉案房屋已经通过单体竣工验收合格，涉案房屋所在的小区供热、供水、供电、绿化、铺装、消防验收及燃气等验收合格，已经具备居住使用条件，故，原审法院对徐明峰的上述请求不予支持，并无不当，本院予以维持。关于徐明峰提出的原审判决给付逾期交房违约金的期间即2013年7月31日至2013年8月20日因此应当判令合泰龙翔公司支付2012年8月1日至2013年7月31日的违约金问题，本院认为，经审查，原审判决第一项中的“2013年7月31日至2013年8月20日”属于笔误，且原审法院已作出民事裁定书予以补正，徐明峰提出的该项上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人徐明峰、上诉人合泰龙翔公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共1630元，由上诉人徐明峰、上诉人青岛合泰龙翔实业有限公司各负担815元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 建代理审判员  迟金铜代理审判员  高仁青二〇一四年六月五日书 记 员  王莉莉书 记 员  郇小雪