江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏民申1000号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：屈军明。委托代理人：薛志峰，江苏申越律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：江阴尚正企业管理有限公司。住所地：江苏省江阴市澄江中路*****号。法定代表人：丁力业，该公司董事长。委托代理人：潘秋红，江苏滨江律师事务所律师。委托代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。再审申请人屈军明因与被申请人江阴尚正企业管理有限公司(以下简称尚正公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院(2015)锡民终字第1300号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。屈军明申请再审称：(一)屈军明一审提供的双方交易支付票据足以证明其当月交付租金等费用并非短期时间形成，尚正公司对此从未提出过任何异议，可见双方对该交付行为已达成一致意见，并形成交易习惯。而且，尚正公司交付的商铺因存在无法根本修复的漏水事实，屈军明采取当月交付租金的方式，也是针对尚正公司违约行为所行使的抗辩权。因此，屈军明在本案中根本不存在违约的情形，更不存在根本违约的事实，反而是尚正公司存在明显的违约行为。(二)一、二审法院认为屈军明迟延交租是行使抗辩权的理由不成立，属主观认定，理由牵强附会。1.一审法院认定了漏水的事实，却采信尚正公司虚假陈述，作出不符合事实的认定，显然是认定事实不清，举证责任分配不当，适用法律错误。2.即使尚正公司否认同意变更付款时间，就现有证据亦足以证明租赁商铺存在严重的不能正常使用的情形，屈军明通过延期支付租金的方式保护自身权利，理应受到法律的支持。3.交付合适的租赁商铺及对租赁商铺进行相应的维修，是尚正公司应尽义务。在尚正公司未履行该义务前，屈军明的付款行为仅是为避免双方矛盾激化的一种过渡性行为，是一种继续履行合同且避免扩大损失的行为，一审法院显然曲解了屈军明支付租金的行为。(三)合同约定的解除条件属于尚正公司提供的格式条款，且该解除条件对应的价值与屈军明为经营商铺付出的成本相比，显然存在明显的不对等，属于显失公平的无效条款，应以是否构成根本违约的事实来判断合同的解除。本案所涉事实根本不属于构成根本违约的事实，故尚正公司解除合同的行为属于单方违法解除。(四)尚正公司诉请的占有使用费、装修期减免租金、免租期租金、减免租金、腾空商铺的拆除费用，系一、二审法院基于认定尚正公司合法解除合同的前提下所产生的费用。现有证据足以证明尚正公司解除合同的行为明显属于违法解除，故上述费用理应不能支持。因此，屈军明依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。被申请人尚正公司提交意见称：(一)根据合同约定，屈军明应按约支付租金、管理费、水电费，并且是先付后用。双方在交易过程中并不存在对交易方式的事实变更。对于屈军明的欠付行为，尚正公司均以发送催款函的方式提出异议并催缴，屈军明主张尚正公司对其付款期限未提出异议并形成交易习惯的理由不能成立。而且，《租金减免协议》明确要求屈军明支付此前的欠费，如果存在变更的事实，就不存在欠费一说。(二)一、二审法院勘查商铺漏水的时间点是2013年5月22日，系在《商铺租赁合同》解除后的5个月，不属于已有证据证明合同履行期间存在漏水的情形。因此，一、二审法院要求屈军明对履约中存在漏水事实进行举证，符合举证规则要求。姚海港陈述笔录属于证人证言，在一、二审中其未出庭作证，法院未采信该笔录并无不当。屈军明在履约中未因漏水行使抗辩权，且商铺在合同解除以前始终处于正常经营状态，不存在屈军明所谓的严重影响经营一说。因此，一、二审法院认为屈军明的抗辩权不能成立，既有事实基础亦有法律依据。(三)本案纠纷经过多个案件的审理，均确认是屈军明欠租而导致尚正公司解除合同，属于合法解除，尚正公司解除合同行为不存在任何不当。综上，请求依法驳回屈军明的再审申请。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，屈军明与尚正公司于2010年10月21日签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同第9.2条约定屈军明“逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款超过十五天的”，尚正公司“有权书面通知另一方解除本合同”，并未加重屈军明责任，故屈军明主张该条款属于格式条款并无效，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《商铺租赁合同》第5.3.3条约定“首月固定租金乙方(即屈军明)应在双方签署租赁合同时或之前支付给甲方(即尚正公司)，以后乙方应于每月20日前向甲方支付下月的固定租金、上月提成租金超出固定租金的差额(如有)及上月的水电、通讯等其它费用”，但屈军明自2012年7月起一直未按约定的期限支付租金及管理费，且迟延支付超过15天，尚正公司有权依据上述约定解除《商铺租赁合同》，故屈军明主张尚正公司行使解除权属于单方违法解除，不能成立。此外，屈军明主张双方对支付租金及管理费的方式(先租用后付款)已达成一致意见，并形成交易习惯，并未提供证据证明。相反，尚正公司提供2012年7月至11月期间的催款函及EMS邮寄凭证，证实其并未同意屈军明改变支付租金及管理费的方式，并向屈军明发出书面通知进行催缴，故屈军明该主张与客观事实不符，亦不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，屈军明在一审庭审中当庭确认其于2013年3月25日停业，在此之前一直经营，并不存在商铺漏水影响屈军明正常使用的情形，故屈军明主张其变更支付租金及管理费的方式，系因商铺漏水而行使的履行抗辩权，于法无据。《商铺租赁合同补充协议》第5.1条约定：“在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起60日的装修期，以及商场开业之日起90日的特别免租期。装修期和特别免租期内乙方不需支付本合同规定的租金，但必须支付本合同规定的其他费用，其中管理费收取标准为：收取1个月的管理费，即人民币13112元。”第5.2条约定：“如乙方的实际租赁期不满本合同规定的租赁期(因甲方违约而合同提前解除的除外)，或乙方违反本合同的条款及规定，甲方有权要求乙方按第一个计租年度的月租金标准支付装修期和特别免租期内的租金和其他甲方同意减免的费用。”《租金减免协议》第2.3条约定：“在租赁期内，乙方提出提前解除租赁合同的，或故意虚报、隐瞒真实营业额的，或不按甲方要求参加中央收银、拖欠租金或有其他违反租赁合同行为的，甲方有权收回本协议中给予乙方的租金减免等任何优惠内容，并按合同追究乙方违约责任，乙方应立即按原合同向甲方全额补交按本协议约定计算的减免的金额，乙方也无权对本协议签署前发生的任何事项向甲方追究违约责任。”如上所述，《商铺租赁合同》系因屈军明未按约支付租金和管理费而解除，屈军明不再享有免交装修期和特别免租期内的租金以及减免2011年10月1日至2012年1月30日期间租金和管理费20万元的权利。同时，《商铺租赁合同》解除后，屈军明并未及时向尚正公司交还商铺，应当承担商铺占有期间的使用费用。因此，一、二审判决屈军明承担上述费用，依据充分。综上，屈军明的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回屈军明的再审申请。审 判 长  杭 涛审 判 员  陈良俊代理审判员  张丽华二〇一六年五月二十五日书 记 员  孟 真