上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2426号原告凌礼照，男，1966年3月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人汤春林，上海市广懋律师事务所律师。委托代理人胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。被告上海引玉酒店管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人涂在辉。原告凌礼照与被告上海引玉酒店管理有限公司(以下简称引玉酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤春林、胡琼瑶到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告凌礼照诉称，原告欲承租上海市甜爱支路XXX号房屋(以下简称系争店铺)用于餐饮经营，向案外人即某承租方朱华保支付转让费人民币638,000元(以下币种均为人民币)后，才与被告签订租赁合同，得到系争店铺承租权。2014年9月，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定租期三年，截止2017年4月9日。被告向原告支付了2014年10月1日至2015年3月31日的两期租金425,000元。2015年1月，因被告在与上海中日实业有限公司(以下简称中日公司)的承包经营案件中败诉，系争店铺被法院查封要求归还中日公司。原告无法再使用系争店铺正常经营，合同目的无法实现，故双方租赁合同应予诉状副本送达之日解除。2015年2月10日起，原告再未使用系争店铺，被告应退还原告多付的租金及租赁保证金。因被告的违约行为，导致原告无法继续履行租赁合同，被告应按约支付原告违约金。另外，原告起诉朱华保返还转让费一案未获得法院支持，此亦属于被告违约给原告造成的损失。故原告起诉要求：1、于2016年2月1日解除原、被告所签《房屋租赁协议书》；2、被告返还原告2015年2月10日至2015年3月30日的租金120,417元及租赁保证金58,300元；3、被告支付原告违约金58,300元；4、被告赔偿原告经营损失500,000元。被告引玉酒店未作答辩。经审理查明，被告引玉酒店(涂在辉)为甲方、原告为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方同意将系争店铺260平方米提供乙方使用，租赁期限为三年，自2014年4月10日起至2017年4月9日止；乙方同意在协议生效之前，先缴58,300元保证金给甲方，乙方支付的保证金由甲方负责保管，协议终止之后，如乙方没有违约，甲方将保证金如数退还；乙方保证按时向甲方支付租金，每年租金均为85万元；租金按照先付费后使用的原则进行交付，每年分四次付款，日期为3月8日、6月8日、9月8日、12月8日，每次付款金额为全年租金的四分之一；甲乙双方在租赁期间，任何一方不得违约，如发生违约，违约方应承担违约责任，违约金为58,300元。2014年9月30日，原告通过交通银行向引玉酒店的法定代表人涂在辉账户汇款212,500元；2014年12月29日，原告通过交通银行向案外人涂可政账户汇款212,500元。另查明，中日公司为原告，引玉酒店为被告的企业承包经营合同纠纷一案【(2014)虹民二(商)初字第670号案】于2014年9月24日经本院判决：1、自2014年7月1日起解除上海中日实业有限公司与引玉酒店的承包经营协议；2、引玉酒店于判决生效之日起10日内搬离上海市甜爱支路XXX号-XXX号场地，并将场地返还中日公司；3……。该判决已生效。后中日公司申请执行【(2014)虹执字第3552号案】，本院于2015年1月9日在系争店铺处张贴公告，要求引玉酒店等于2015年2月9日前搬离，将场地返还中日公司。后原告于法院限定搬离日期前迁出了系争店铺。再查明，本案原告起诉朱华保解除转让协议、返还转让费一案【(2015)虹民三(民)初字第1948号案】中查明，本案原告与朱华保签订过《店铺转让协议》，本案原告支付过朱华保转让费638,000元。2016年1月20日本院判决：对本案原告要求解除与朱华保签订的《店铺转让协议》、返还转让费703,785元的诉讼请求，均不予支持。该判决已生效。本案审理中，原告表示，《房屋租赁协议》系2014年9月30日才与被告签订，双方约定从2014年10月1日起租，但该合同延续了朱华保所签合同的所有内容，故开始日期写为2014年4月10日。第二笔房租原告转账给涂可政是根据涂在辉的要求支付的。上述事实，有原告提供的房屋租赁协议、交易清单、汇款凭证、民事判决书，本院调取的执行公告、裁定书等证据及原告庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁协议》系原、被告双方的真实意思表示，合同成立后对签约双方均具有约束力。被告经生效判决确定无权再使用系争店铺在内相关场地，导致承租方原告亦无法正常使用经营系争店铺，合同目的无法得以实现。现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁协议》、返还未使用部分的租金及保证金,理由正当,本院予以支持。根据双方约定的租金标准，经本院核算，被告退还原告2015年2月10日至2015年3月30日的租金应为116,368.50元。被告违约，应按合同约定支付原告违约金58,300元，原告为取得系争店铺承租权确向朱华保支付过转让费60余万元，现因被告违约，原告于2015年2月搬离系争店铺，无法经营至2017年4月合同期满，故相应数额的转让费可以被认定为原告方因此而遭受的损失，现原告要求被告赔偿经营损失50万元，并未超出合理范围，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉抗辩，由此产生的不利后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告凌礼照与被告上海引玉酒店管理有限公司就上海市甜爱支路XXX号房屋签订的《房屋租赁协议书》于2016年2月1日解除；二、被告上海引玉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告凌礼照2015年2月10日至2015年3月30日期间的租金116,368.50元、租赁保证金58,300元；三、被告上海引玉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告凌礼照违约金58,300元；四、被告上海引玉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌礼照经营损失500,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,382.67元，由原告凌礼照负担182.67元，被告上海引玉酒店管理有限公司负担11,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌代理审判员  周虹君人民陪审员  毛济平二〇一六年五月十日书 记 员  吴 燕附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。