新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书(2016)兵9001民初2300号原告张建英，无固定职业。委托代理人曹新红：男，无固定职业。委托代理人刘建军，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。被告李艳。委托代理人梁丽，新疆卓鼎熙泰律师事务所律师。原告张建英与被告李艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理。依法由审判员张柏萍适用简易程序于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告张建英委托代理人曹新红、刘建军，被告李艳及其委托代理人梁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建英诉称：2014年10月10日，原告与被告签订了位于石河子市23小区X栋XX号商服门面房转租合同一份。被告答应到期后继续与原告签订下一年的房屋转租合同，房屋租金上浮10%。合同签订后，原告按被告要求支付给被告转让费6万元。合同到期后，原告多次找被告续签房屋租赁合同，被告避而不见，且被告以出租人新疆烟草兵团石河子有限公司不同意签订为由终止了本合同。与此同时，出租人新疆烟草兵团石河子有限公司因被告违约将原告正在经营的理发店上了一把门锁，致使原告的理发店无法继续经营且遭受了重大损失。为此事，原告又找出租人新疆烟草兵团石河子有限公司继续租赁该房屋及房屋租金事宜，遭到出租人拒绝，且从出租人那里得知被告在租赁期间无权将此房屋转租给原告，且没有合法的依据收取原告6万元转让费。被告这种以隐瞒事实采取欺骗的方式与原告签订的房屋转租合同应为无效，因此原告的转让费被告理应退还。为维护原告的合法权益，依照《合同法》的有关规定，特提起诉讼，请求1、依法确认原告与被告签订的房屋转租协议书无效；2、依法判令被告退还原告房屋转让款6万元；3、本案诉讼费、邮寄送达费由被告承担。被告李艳辩称：原被告之间不存在租赁关系，只是店铺设施和设备的转让关系；起诉书中诉称被告答应到期后继续与原告签订下一年的房屋转租合同，房租上浮10％不是事实。故不同意退还房屋转让款6万元，请求驳回原告的诉讼请求。原告当庭举证如下：1、新疆烟草兵团石河子有限公司与被告签订的商铺租赁合同一份（复印件），合同约定甲方（新疆烟草兵团石河子有限公司）将石河子市东一路65-X号房屋（商铺）出租给乙方（李艳），租赁期限自2012年7月25日起至2015年10月31日止。租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权，乙方需要继续承租该房屋的，则应在租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况，经双方协商做相应调整。乙方在租赁期内，不得将该房屋（商铺）部分或全部转租给他人，不得以该房屋设立抵押等他项权利。签约日期：2012年11月1日。2、协议书一份，甲方李艳，乙方张建英，协议书约定甲方是烟草公司65-X号承租人，烟草公司65-X号经营权现经甲乙双方协商交与乙方，由乙方自行经营；工商营业执照、税务登记、卫生许可证及设施给乙方有偿使用；经营期间自签订之日起至2015年10月31日止，在协议签订时间内，中途无论何种原因造成的违约，一切责任由乙方承担；协议时间：2014年10月10日。3、收条一份，内容：今收到张建英交来转让费（剪剪风）现金6万元（陆万元整），收款人李艳，2014年10月10日。4、民事起诉状一份（复印件），证实新疆烟草兵团石河子有限公司于2016年2月17日向本院起诉，要求被告李艳搬离位于石河子市东一路65-X商铺并赔偿损失、承担违约金。5、原告当庭陈述，原告自2014年10月10日-2015年10月31日经营商铺期间的租金36300元，由原告交给被告李艳，已由被告转交给出租人新疆烟草兵团石河子有限公司。被告对上述证据的真实性均无异议。被告当庭举证如下：1、物品清单及价格清单一张，证实被告给原告转让的物品计价90229元，但被告只收取原告6万元。2、2014年9月28日照片27张，证实被告给原告转让的设备；2015年2月18日照片3张，2016年4月24日照片2张，证实原告在经营中已将店铺名称由”剪剪风”改为”左邻右里”；原告对证据1的真实性不予认可，对证据2的真实性无异议。对双方无异议的证据，本院予以确认。对被告提交的证据1，被告无其他证据印证其真实性及关联性，本院不予认可。经审理查明：2014年10月10日，原告张建英与被告李艳签订了协议书一份。协议约定被告将位于石河子市23小区65-X号商铺的经营权交给原告，由原告自行经营，经营期间自签订之日起至2015年10月31日止。原告于协议书签订当日给被告支付转让费6万元整，随后又给被告支付了2014年10月10日-2015年10月31日期间的租金36300元。经营期限到期后，原告找被告及出租人签订租赁合同未果，原告认为被告未经出租人新疆烟草兵团石河子有限公司同意与原告签订的协议书属无效协议，给原告造成了损失，遂诉至法院。另查，石河子市23小区65-X号房屋出租人系新疆烟草兵团石河子有限公司，2012年11月1日，出租人与被告李艳签订了商铺租赁合同，双方约定出租人将石河子东一路65-X号房屋出租给被告李艳经营美容院，租赁期自2012年7月25日至2015年10月31日止。租赁期届满后，被告李艳不再续租，但该房屋至今未交还出租人。2016年2月17日，出租人向本院起诉被告李艳，要求其搬离位于石河子市东一路65-X号房屋并赔偿损失、承担违约金。本院认为，本案的争议焦点是1、原被告签订协议书的行为属于转让行为还是转租行为；2、原告主张协议书无效有无事实及法律依据；3、原告主张退还6万元转让费有无事实及法律依据。关于焦点1，被告将其承租的房屋经营权交给原告经营，并收取原告转让费及租金，双方签订协议的行为属于转租行为，对被告认为双方属于转让行为的答辩意见，本院不予采纳。关于焦点2，我国《合同法》第五十二条对无效合同的法定情形做了明确的规定，即”有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。虽然被告未经出租人同意将承租房屋转租给原告，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，有权主张转租合同无效的民事法律主体是出租人新疆烟草兵团石河子有限公司，原告非出租人，无权依据该司法解释主张转租合同无效。另外，根据本院查明的事实，原被告签订的转租协议书是双方当事人的真实意思表示，且被告的转租行为并未损害国家或出租人的利益，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。故原告主张转租协议无效证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于焦点3，我国《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失、双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告基于转租协议取得转让费，如果转租协议无效，应当依法退还原告转让费。现原告主张转租协议无效的诉讼请求不成立，故其关于退还转让费6万元的诉讼请求显然与法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：驳回原告张建英的诉讼请求。本案受理费650元，送达费90元，合计740元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审判员  张柏萍二〇一六年五月十日书记员  马梦雨