山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁09民终1217号上诉人（原审被告）山东领先置业有限公司，住所地肥城市彩虹小区东门沿街楼君悦国际。法定代表人朱建江，董事长。委托代理人房永军，山东信望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱倩倩。委托代理人杨连振，山东民昊律师事务所律师。上诉人山东领先置业有限公司（下称领先公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2014）肥民初字第3086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人领先公司的委托代理人房永军，被上诉人朱倩倩及其委托代理人杨连振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年2月22日，原告朱倩倩和被告领先公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1302220009号）一份，约定原告向被告购买位于肥城市新城办事处长山街2号鑫旺金融中心B幢4单元405室房屋一套，建筑面积共39．85平方米，其中套内面积31.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.24平方米。商品房单价每平方5066．37元，总价款201895元。合同第五条约定付款方式：买受人于签订合同之日支付101895元，于2013年6月1日前支付剩余购房款100000元；合同第七条约定交付期限及条件：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付买受人使用；第八条约定违约责任，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，出卖人每天按已交付房屋价款的万分之三支付违约金;逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当签署房屋交接单。同时，双方在合同附件四中约定装饰、设备标准为水电、燃气均到户；在附件八中约定补充协议内容，其中第三条第一款约定：出卖人逾期交房超过九十天后，买受人有权解除合同，出卖人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，在征得出卖人同意后，合同继续履行。自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后因被告无法按照合同约定期限交房，双方于2014年4月17日签订补充协议一份，约定：因延期交房被告承诺赠送原告热水器一台，二次钢结构费用（含铺板）由被告承担，被告自交房之日起承担原告5年的全部物业管理费用；B座公寓于7月15日启动交付，如逾期不能交房，违约金按原合同执行。原告另主张，因燃气管道未能按期安装被告曾于2014年7月17日向原告作出承诺，为此提交承诺书复印件一份，载明：“君悦国际B座业主由于售房合同明确供应燃气入户，由于考虑安全，相关问题要求重新评审，致使未能按时到户。经多方协调重新设计，基本已经确定在8月25日安装完毕，按交房顺序完善厨房，如果延期将赔偿每户每天100元，特此承诺！承诺人：山东领先置业有限公司（并加盖公章）。”被告对此不予认可。后被告于2014年8月18日向原告交付房屋，原告在收房书“业主签名”处署名。庭审中双方均认可合同约定的燃气管道已经无法铺设安装。另查明，原告在合同签订前分别于2013年1月8日向被告预缴购房款20000元，于2013年2月6日预缴购房款80000元，并于合同签订当日缴纳1895元，后于2013年6月1日按照合同约定缴纳剩余房款100000元。被告分别向原告出具了收款收据。2014年10月9日，原告诉至原审法院，因双方分歧较大，致调解未果。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定支付了购房款201895元，被告未按约定交付房屋，且未能按照约定铺设安装燃气设施，其行为均已构成违约，原告据此要求被告按照合同约定支付违约金符合法律规定，原审法院予以支持。因双方在合同附件八中已对逾期交房违约金作出补充约定，因此违约计算方式应以补充约定为准。被告逾期交房时间为自2013年12月31日至2014年8月18日止，期间共计229天，被告应依据合同约定以原告交纳房屋价款201895元为基数，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金共计4623．40元。原告主张逾期安装燃气的违约金，因其提交的承诺书系复印件，且被告对此不予认可，因此对该复印件原审法院不予采信，但被告无法铺设安装燃气设施已构成违约，需承担因此给原告造成的损失。因该项损失无法确定具体的计算依据，经原审法院调查并经原、被告双方确认，被告曾与其他业主就无法安装天燃气签订补偿协议，根据该协议：被告每月补贴100度商业用电与生活用电的电费差价（按照当前市场价格计算每月约为50元）；免费提供燃气瓶及燃气灶，并每月提供由原告出资10元的燃气一瓶（按照当前市场价格计算每月约为70元），并提供燃气瓶及燃气灶各一只（按照当前市场价格计算约为2400元）；补偿年限为购房使用年限（最长不超过40年）。按照以上补偿方案，计算补偿数额约为60000元。原审法院认为以该协议作为参照依据较为适宜，符合公平公正原则，因该协议为按月补偿，原告要求一次性补偿应扣除一定比例，被告按照以上补偿总额的70%支付较为适当。因此对被告未能铺设安装燃气设施的赔偿数额本院认定为42000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告山东领先置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱倩倩违约金共计4623．40元；二、被告山东领先置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱倩倩无法安装燃气管道损失共计42000元；三、驳回原告朱倩倩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元，由原告朱倩倩承担35元，由被告山东领先置业有限公司承担700元。上诉人领先公司不服原审判决上诉称，一、一审判决判令上诉人承担逾期交房的违约责任与事实严重不符且无法律依据。本案在庭审调查期间已查明，涉案双方当事人就本案所涉逾期交房事宜，已于2014年4月17日达成共识并签订补充协议，且该协议双方均已按约定履行。所以，上诉人认为，本案不存在逾期交房的问题了，一审判决再判令上诉人承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。二、一审判决上诉人承担70%的天然气设施的安装损失42000元有失公允，二审应予纠正。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法径行驳回被上诉人的一审诉求。被上诉人朱倩倩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求法院依法驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明，上诉人领先公司自认其与其他业主就涉案小区无法安装天然气曾签订补充协议，根据该协议，如果全部补偿完毕，补偿金额大致为六万元。二审审理过程中，被上诉人朱倩倩向本院提交书面申请，自愿撤回对上诉人领先公司主张的逾期交房违约金部分的诉讼请求。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人朱倩倩在二审中向本院提交书面申请，自愿撤回了对上诉人领先公司主张的逾期交房违约金部分的诉讼请求，该申请系对其权利的自由处分，并不违背法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以准许，故双方对该问题实质已无争议，本院不再予以审查。本案双方当事人二审争议的主要焦点问题是，原审认定的上诉人领先公司无法安装燃气设施的违约责任及数额是否适当。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人领先公司向被上诉人朱倩倩交付的房屋应达到燃气到户要求，而上诉人领先公司在本案一审中已明确表示燃气设施无法铺设，故其已经构成违约，原审对此认定并无不当，本院予以维持。关于违约金的数额，原审参照上诉人领先公司与其他业主签订的无法安装天然气所签订的补偿协议所确定的总补偿数额，并考虑支付方式的差异，酌定上诉人领先公司应支付的损失补偿费用总额为按月支付总额的70%即42000元，比较适当，本院亦予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销肥城市人民法院（2014）肥民初字第3086号民事判决书判决主文第一项，即被告山东领先置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱倩倩逾期交房违约金共计4623．40元；二、维持肥城市人民法院（2014）肥民初字第3086号民事判决书判决主文第二项、第三项，即被告山东领先置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱倩倩无法安装燃气管道损失共计42000元，驳回原告朱倩倩的其他诉讼请求。三、驳回上诉人山东领先置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费735元，由被上诉人朱倩倩承担35元，上诉人山东领先置业有限公司承担700元。二审案件受理费735元，由上诉人山东领先置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  宋许科审判员  刘增凯审判员  王 玥二〇一六年五月三十一日书记员  高学茹