重庆市江津区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）津法民初字第07936号 原告：刘功珍，女，汉族，1945年6月1日出生，住重庆市江津区。 原告：瞿祥英，女，汉族，1969年5月26日出生，住重庆市巴**。 原告：瞿祥容，女，汉族，1971年10月26日出生，住重庆市九龙坡区。 原告：瞿祥胜，男，汉族，1974年5月30日出生，住重庆市江津区。 以上四原告共同委托代理人：余洋，重庆市江津区珞璜法律服务所法律工作者，一般代理。 以上四原告共同委托代理人：罗江勇，重庆市江津区珞璜法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：钟六银，男，汉族，1955年11月22日出生，住重庆市江津区。 委托代理人：赵常成，西南政法大学法律诊所志愿者，一般代理。 委托代理人：李晓阳，西南政法大学法律诊所志愿者，一般代理。 原告刘功珍、瞿祥容、瞿祥胜诉被告钟六银、瞿祥英物权保护纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，三原告于2013年11月18日撤回对被告瞿祥英的起诉，并申请追加瞿祥英作为本案原告参加诉讼，本院予以准许。本案依法由代理审判员冯俊独任审判，适用简易程序分别于2014年1月27日、2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告瞿祥胜及四原告共同委托代理人余洋，被告钟六银及其委托代理人赵常成、李晓阳到庭参加了诉讼。因双方当事人分别于2014年1月28日、2014年3月22日申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满，本案继续审理。本案现已审理终结。 原告刘功珍、瞿祥英、瞿祥容、瞿祥胜诉称：原告瞿祥英、瞿祥容、瞿祥胜系原告刘功珍与瞿吉云子女。原告刘功珍系本案争议房屋登记权利人刘中金与其妻皮开富独女。刘中金与皮开富生前所有位于原江津区珞璜镇塘坎村老君山组建筑面积70.7平方米土瓦结构房屋一套。1995年皮开富去世，为了照顾父亲，原告刘功珍将刘中金接到自己家生活。为此，原告刘功珍将属于刘中金与皮开富的房屋及承包地交与被告钟六银居住和耕种。1998年，刘中金去世。2005年，瞿吉云去世。刘中金与皮开富去世后，原告刘功珍继承其父母的财产属于原告刘功珍和瞿吉云的夫妻共同财产。而瞿吉云去世后，四原告作为瞿吉云的合法继承人有权继承该房屋。被告钟六银居住在该房屋内拒不搬出，侵害了原告的合法权益。现请求判令：1、依法确认登记在刘中金名下位于原江津区珞璜镇塘坎村老君山组建筑面积70.7平方米土瓦结构房屋一套属原告继承所得；2、被告停止侵害并立即腾退房屋。 被告钟六银辩称：原告刘功珍父母过世后，原告刘功珍依法继承该房屋，因该继承发生在原告刘功珍与其夫瞿吉云夫妻关系存续期间，故该房屋系二人的夫妻共同财产。1998年，原告刘功珍出于其真实意思，且代表其夫瞿吉云将该房屋卖与被告钟六银，即时交付房屋并同时交付了该房屋所有权证原件。被告虽至今未办理过户登记手续，但其购买诉争房屋系事实，且已在该房屋内居住多年，已实际取得该房屋所有权，期间原告从未向被告主张过权利。现因渝黔铁路项目，该房屋面临征地拆迁，原告基于利益对买卖房屋事实予以否认，违背了诚实信用原则。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告刘功珍与原告瞿祥英、原告瞿祥容、原告瞿祥胜系母女（母子）关系。本案诉争房屋登记权利人刘中金与皮开富生前共同所有位于原江津区珞璜镇塘坎村老君山组建筑面积70.7平方米土瓦结构房屋一套（乡村房屋所有权证号：珞字第**，登记权利人：刘中金）。刘中金与皮开富系夫妻关系，生前仅育有一女即原告刘功珍。刘中金于1998年2月因病去世，皮开富先于其死亡，刘中金、皮开富父母均已先于二人去世多年。原告刘功珍与瞿吉云于1968年10月登记结婚，婚后生育三个子女，即原告瞿祥英、瞿祥容和瞿祥胜。瞿吉云于2005年7月因病死亡，其父母均先于其死亡。 刘中金去世后，原告刘功珍于1998年将诉争房屋卖与同社社员钟六银并即时交付该房屋给被告居住使用，同时将该房屋所有权证原件一并交付被告。2008年2月10日，原告刘功珍（甲方）与被告钟六银（乙方）补签了《有关购买原刘中金旧房屋协议》，该协议约定：“经双方多次协商，共同决定，出卖方甲方愿意将其父刘中金死后遗留下来的四间旧房子折价肆佰元，包括屋基等一切卖给钟六银乙方居住（本社社员）。特以此协议为据，双方以后绝不反悔。”双方均在该协议上签字确认。被告钟六银从1998年原告刘功珍交付房屋起至2013年8月一直居住在诉争房屋内，至今未办理过户登记手续，期间四原告及瞿吉云未向被告主张过权利。 另查明：诉争房屋现因渝黔铁路项目占地待拆迁，被告已将该房屋所有权证原件及购房协议原件交与重庆市江津区渝黔铁路江津段征收指挥部。诉讼中，原告瞿祥胜于2014年3月21日向本院提交鉴定申请，要求对购房协议上刘功珍签名笔迹进行鉴定，后明确表示自愿撤回该申请。 上述事实，有重庆市江津区珞璜镇矿山村民委员会斑竹林村民小组、重庆市江津区珞璜镇矿山村民委员会、重庆市江津区珞璜镇长合村民委员会出具的证明、买卖房屋知情人证明、乡村房屋所有权证、土地登记审批表、集体土地建设用地使用证、有关购买原刘中金旧房屋协议、征收土地建构筑物清理表、证人证言以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，公民的合法权益应当受到法律保护。本案涉及两个法律关系，即法定继承法律关系和房屋买卖合同法律关系。首先需要厘清的是四原告对刘中金和皮开富的遗产是否享有继承权的问题。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。本案诉争房屋登记权利人是刘中金，该房屋系刘中金与其妻皮开富在夫妻关系存续期间产生的夫妻共同财产。二人死亡后，该房屋系二人的遗产。皮开富、刘中金先后死亡，其父母均分别先于二人过世多年，刘中金与皮开富生前仅育有一女即原告刘功珍，故原告刘功珍系二人遗产的法定继承第一顺序继承人。另原告刘功珍系在其与瞿吉云夫妻关系存续期间继承该遗产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项规定，该遗产系刘功珍与瞿吉云的夫妻共同财产。瞿吉云于2005年7月去世，其父母先于其去世多年，瞿吉云从刘中金、皮开富遗产中享有的财产权益，同样作为瞿吉云的遗产在其死亡时产生继承法律关系，其妻刘功珍、其子女瞿祥英、瞿祥容、瞿祥胜均系其遗产第一顺序继承人。综上，刘中金与皮开富的遗产，在二人及瞿吉云死亡后，原告刘功珍、瞿祥英、瞿祥容、瞿祥胜均作为合法继承人有权继承所有。 其次，本案需要解决的是原告刘功珍与被告钟六银的房屋买卖合同是否合法有效的问题。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告刘功珍在皮开富及诉争房屋登记权利人刘中金去世后作为二人遗产的合法继承人于1998年将该房屋卖与被告钟六银，即时交付该房屋与被告居住使用且一并交付了该房屋所有权证原件，后双方于2008年2月10日补签了《有关购买原刘中金旧房屋协议》，该购房合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。另综合考量原、被告之间的身份关系，被告实际占有使用争议房屋的时间以及原告已将诉称房屋所有权证原件交付被告等客观事实，也可以认定原告刘功珍并不是将争议房屋交被告钟六银无偿居住，而是将争议房屋出售给了被告。原告关于将争议房屋交由被告无偿居住的事实主张，仅有原告方的陈述，本院不予采信。争议房屋在原告刘功珍与被告钟六银建立买卖合同时，应为原告刘功珍与其夫瞿吉云共同所有。刘功珍出售房屋的行为涉及了其他共有人的财产份额，但因刘功珍是瞿吉云之妻，根据乡村社会的日常生活习惯，被告钟六银有理由相信刘功珍能够代表其丈夫对房屋进行处分。其丈夫在房屋买卖合同签订多年后均未作出否认的表示，说明其本人是知道并同意刘功珍出售争议房屋的。故原告刘功珍与被告钟六银签订的买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，应当受到法律保护。 最后，本案最终解决的是诉争房屋所有权归属问题。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。继承人或受遗赠人未办理不动产物权登记，而处分该物权，未经登记，不发生物权效力，产生的是债权债务的效力，买方仅拥有不动产使用权而非所有权。本案中，诉争房屋登记权利人为刘中金，该房屋系刘中金与皮开富的夫妻共同财产，原告刘功珍依法继承该房屋后，在其将该房屋卖与被告时未办理不动产登记，其处分该房屋的行为根据法律规定不发生物权效力，故该房屋因产生法定继承关系应当由四原告共同所有，四原告请求确认本案诉争房屋由其继承所有的主张，于法有据，本院予以支持。被告钟六银与原告刘功珍签订了合法有效的房屋买卖合同且已实际履行多年，虽因未登记过户不享有该房屋的所有权，但其依据房屋买卖合同的约定享有该房屋的使用权，其居住、使用、管理该房屋的行为均不存在侵害原告的合法权益，故原告要求被告停止侵害并立即腾退房屋的请求，无事实和法律依据，且违背了诚实信用原则，本院不予支持。被告因原告未继续履行房屋买卖合同的过户义务而因此产生的损失，有权向原告主张赔偿，在本院向其释明后，被告表示另案主张权利。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、位于原江津区珞璜镇塘坎村老君山组建筑面积70.7平方米土瓦结构房屋一套（乡村房屋所有权证号：珞字第0：珞字第**人：刘中金）由原告刘功珍、瞿祥英、瞿祥容、瞿祥胜依法定继承共同所有； 二、驳回原告刘功珍、瞿祥英、瞿祥容、瞿祥胜的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘功珍、瞿祥英、瞿祥容、瞿祥胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期限内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 代理审判员  冯俊 二〇一四年六月十八日 书 记 员  张露