河北省唐山市曹妃甸区人民法院民 事 判 决 书（2014）曹民初字第456号原告李彩云。委托代理人刘成启，特别授权代理。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区。法定代表人高建兴，该公司总经理。委托代理人陈贝贝，特别授权代理。委托代理人杨彬，特别授权代理。原告李彩云与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李彩云、委托代理人刘成启，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司委托代理人陈贝贝、杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彩云诉称，原被告口头约定，被告将所开发的位于唐海县桥西街滨海里唐海路15号1单元的D2075、D2076号商品房卖给原告。房屋价款为104452元，另有工本费1100元，2011年5月1日交付商品房，否则按总价款的日万分之一承担违约金。买受人有权退费，同时约定出卖人在2011年8月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则买方有权退房。协议签订后，原告按约定一次性交清了购房款，但被告未在约定的2011年5月1日交付商品房，更没有在同年8月1日取得该房权属证明，故原告多次要求退房，二年过去了，被告仍不交商品房，也不退房款。同时，被告在未征得原告同意的情况下，擅自拆除隔断，违反了合同第九条变更设计的约定。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行。被告未按约定交付涉案房，故请求法院依法判决：1、解除商品房买卖合同。2、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司向原告李彩云返还房款及相关费用104452元。3、被告因违约行为按照全部已付款的1%向其支付违约金1044.52元。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司辩称，1、我公司未能如期交付房屋是多方面客观原因所致，并非我公司的主观意愿，在此我公司就逾期交房向原告表示歉意。2、原告所购商品房目前已经具备交付条件，可以随时向原告交付商品房。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，因出卖人迟延交付房屋使买受人具备解除权，同时出卖人又没有催告买受人行使解除权的情况下，解除权行使的除斥期间自解除权发生之日起一年。本案我公司确实存在逾期交房情形，合同约定交房日期为2011年5月1日，如逾期交房超过30日，买受人有权退房，也就是说自2011年6月1日起买受人有权行使解除权。但原告于2013年10月起诉，解除权已经消灭。4、我公司拆除隔断是消防验收的需要，不符合《商品房买卖合同》第九条“设计变更的约定”所确定的解除合同条件。综上，本案商品房买卖合同应当继续履行，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月14日，原告李彩云（买受人）与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（编号分别为813-088、813-120），合同约定：原告李彩云分别购买位于唐山市曹妃甸区唐海路15号曹妃甸国际商贸城2层的D2075、D2076号商铺，价款分别为50880元、52470元，买受人一次性付款。该合同第九条设计变更约定：“经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图纸设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，1、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热采暖方式。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房，……买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照退房时人民银行公布的一年期个人住房商业贷款利率付给利息……”。合同第十条交付条件第一款约定：“出卖人应当在2011年5月1日前向买受人交付该商品房”。合同第十四条逾期交房责任第二款约定：“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……”。合同签订前后，原告李彩云于2010年1月28日向被告唐山市恒硕房地产开发有限公司交付D2075、D2076号商铺定金共计20000元，于2010年5月7日交付D2075、D2076号商铺剩余房款分别为40880元、42470元，两个商铺房产证工本费共计1100元，以上各项价款及费用共计104450元。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司以建成的隔断影响消防验收为由，擅自拆除滨海名居内的隔断，且至今未能将合同约定的D2075号、D2076号商铺交付给原告李彩云。另查明，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司所开发的曹妃甸国际商贸城已于2010年4月29日由原唐海县建设规划局颁发了（还）房预售证第8-49号商品房预售许可证，并于2012年8月27日竣工验收合格，2014年1月2日经唐山市公安消防支队消防验收合格。上述事实有当事人陈述，《商品房买卖合同》，收据，商品房预售许可证，《河北省建设工程竣工验收报告》，唐山市公安消防支队出具的唐公消验字2013年第009号《建设工程消防验收意见书》，原唐海县建筑工程质量监督站2014年10月9日出具的说明一份，唐海县地名办公室出具的《关于唐山市恒硕房地产开发有限公司新建住宅楼、商业楼命名的批复》等证据证明属实。本院认为，原告李彩云与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司以建成的隔断影响消防验收为由，在未通知买受人即原告李彩云的情况下擅自拆除隔断，该行为属于擅自变更设计，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司这种擅自变更设计的行为导致原告李彩云购买商铺进行经营的目的无法实现，原告李彩云有权按上述约定要求退房，并要求被告唐山市恒硕房地产开发有限公司返还其已支付的全部购房价款及费用104450元。关于被告唐山市恒硕房地产开发有限公司以原告李彩云解除合同的主张超过一年的除斥期间，解除权消灭为由，主张应继续履行《商品房买卖合同》的问题，因原告李彩云基于被告唐山市恒硕房地产开发有限公司违反合同约定擅自变更设计，无法实现合同目的而解除合同的主张符合合同解除的法定要件，不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于出卖人迟延交付房屋后，买受人解除权行使期限一年的限制。故被告唐山市恒硕房地产开发有限公司的该答辩意见，本院不予支持。关于原告李彩云以被告唐山市恒硕房地产开发有限公司违反《商品房买卖合同》约定为由，主张被告唐山市恒硕房地产开发有限公司按照全部已付款的1%向其支付违约金1044.52元的问题，因被告唐山市恒硕房地产开发有限公司擅自变更设计行为违约产生的违约金计算标准是按退房时人民银行公布的一年期个人住房商业贷款利率计付利息，该计算标准高于原告李彩云主张的按全部已付款的1%即1044.5元，故被告唐山市恒硕房地产开发有限公司应向原告李彩云支付利息1044.5元，超出该违约金数额部分，视为原告李彩云自愿放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李彩云与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的编号分别为813-088、813-120的两份《商品房买卖合同》。二、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李彩云返还购房价款及费用104450元，并支付利息1044.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2606元，由原告李彩云负担221元，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司负担2385元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并同时在7日内交纳上诉费。审 判 长  孙海明审 判 员  李晶晶代理审判员  张景昕二〇一四年十一月二十八日书 记 员  徐 盼