广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初2827号原告：广州市良帆市场信息咨询有限公司，住所地广州市白云区江夏北二路1号A座十一层1108号。法定代表人：何细军，总经理。委托代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州融谐资产管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：管敏，总经理。委托代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。委托代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。原告广州市良帆市场信息咨询有限公司诉被告广州融谐资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市良帆市场信息咨询有限公司的委托代理人林思臻，被告广州融谐资产管理有限公司的委托代理人杨海燕、黎丰强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月1日，我司与被告签订了《亮帆假日酒店租赁合同》，约定我司将座落于广州市白云区黄石街江夏北路龙江中学教学楼侧自编江夏北二路一号亮帆假日酒店B座11层1102号房出租给被告，被告须在每月5日前交付当月的租金、管理费、水电费或其他费用的（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日第一个工作日）。按租赁合同第51条及53条及合同其他约定，若被告未能按时支付租金、管理费、水电费或其他费用的，每逾期一日，须按拖欠金额的百分之二向我司支付违约金。逾期时间超过15日的，我司有权单方解除本合同，收回租赁场地，没收保证金，该场地的一切设施及附属物归我司所有。按合同约定，被告需于2016年2月5日前交纳本月的租金11635元，管理费1680元，水电费1372元，合计14687元，但被告没有按期交纳上述费用，经我司多次催促，被告逾期15天仍不交纳。我司于2016年2月22日向被告发出《有关解除租赁合同的通知》。由于涉案房屋无取得建设工程规划许可证，经法院释明后，我司要求法院依法判令：一、被告立即腾空“广州市白云区黄石街江夏北路龙江中学教学楼侧自编江夏北二路一号亮帆假日酒店B座11层1102号房”并搬离该场地；二、被告支付拖欠的2016年2月场地使用费11635元及该费用的滞纳金（按拖欠金额每日2%），判令被告支付2016年2月24日开始到搬离场地之日止的场地占用费（按原场地使用费标准11635元的双倍计算）；三、被告支付拖欠的管理费(2016年2月按每月1680元计算，2016年2月24日开始按1680元的双倍标准计算至迁出场地之日止)及其滞纳金（按拖欠金额每日2%），水电费（按照实际使用产生的数额计算至搬离之日止）及其滞纳金（按拖欠金额每日2%）；四、由被告承担本案的所有诉讼费用。被告辩称：1.由于涉案场地没有取得合法的报建手续，是违法建筑，故原被告双方签订的《亮帆假日酒店租赁合同》应认定为无效，并且原告应对合同无效承担全部责任。2.被告之所以迟延支付租金、管理费除了因为原告一直未取得涉案场地的相关合同出租手续，给被告日常经营活动带来了不利影响，还有原告没有收取管理费的资质，管理费收费标准过高。3.从被告提交的转账记录单可以证明，被告已于2016年4月13日向原告支付了涉案场地从2016年1月份至3月份的水电费3468元。4.原被告双方签订的《亮帆假日酒店租赁合同》无效，故被告无需按照合同约定向原告承担迟延支付租金、管理费及水电费的滞纳金，且原告主张的滞纳金标准过高。原告主张的占用费计算标准也过高，并且于法无据。经审理查明：2015年1月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《亮帆假日酒店租赁合同》，合同约定：甲方同意将座落于广州市白云区黄石街江夏北路龙江中学教学楼侧自编江夏北路一号亮帆假日酒店B座11层1102号（以下简称涉案房屋）出租给乙方；该房建筑面积280平方米，乙方使用该房屋仅限于作办公用途，乙方须自行办理营业执照及有关专营许可证。合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止，免租期为2015年1月1日至2015年2月28日，自2015年3月1日起正式计付租金。该房屋2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为10976元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为11635元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为12333元。租金按自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方支付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金。租赁保证金21952元。乙方应每月按每平方米6元，共计1680元/月向甲方支付管理费，当月管理费必须于当月5日前向甲方支付。乙方应于每月5日前向甲方缴纳上月水电费，水电费计收标准为商业用电/水单价*（乙方实用电/水表度数+公摊）。甲方或其代表须定期对亮帆假日酒店楼体结构和共用设施设备进行检查和维护，并承担主体结构自然损坏的维护费用；甲方须对亮帆假日酒店进行卫生、管理秩序、防火安全及工商等检查工作，乙方应当配合。乙方未能按时交付租金、管理费、水电费或其他费用的，每逾期一日，须按拖欠金额的百分之二向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权单方解除本合同。乙方须于期满或解除、终止之日或之前迁出该房屋，并将该房屋清空交回甲方，乙方逾期占用该房屋期间，须按本合同最后一个月月租金、管理费标准的双倍向甲方支付占用费，占用不足一个月的按一个月计算。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告缴纳了租金和管理费至2016年1月31日，缴纳水电公摊费至2016年3月20日，2016年3月21日至2016年4月20日已发生水电费金额为1588元。2016年2月22日，原告以被告拖欠租金超过15日为由向被告寄送了《有关解除租赁合同的通知》，要求解除与被告之间签订的《亮帆假日酒店租赁合同》。被告否认收到上述通知。本案审理过程中，原、被告确认涉案房屋所在的建筑未取得建设工程规划许可证。原告主张涉案房屋系其向案外人广州市龙博物业管理有限公司承租的，为证明该主张原告提交了黄石街道办事处临时经营场所使用证明，该证明显示原告使用的广州市白云区江夏北二路1号裙楼一至四层及B座五至十一层出租人广州市龙博物业管理有限公司房屋，该证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地使用证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明。该证明有效期为2015年3月30日至2018年3月29日。以上事实，有亮帆假日酒店租赁合同、有关解除租赁合同的通知及邮件投递信息、临时经营场地证明、电表读数客户确认单、收据、缴费通知单、付款回单及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋所在的建筑未取得建设工程规划许可证，没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告双方于2015年1月1日签订的《亮帆假日酒店租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告腾空涉案房屋并搬离该房屋，即要求被告返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。依照无效合同的处理原则，作为承租人的被告还应返还依无效合同取得的财产，包括占有和实际使用占有房屋所获取的占用利益。占用利益为无形财产，承租人只能以折价补偿的方式予以返还。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。因此，原告与被告的租赁合同虽然无效，但被告已经使用了涉案房屋，其应当参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。被告向原告支付租金和管理费至2016年1月31日，原告有权按照双方约定的租金标准向被告主张自2016年2月1日至被告实际搬离涉案房屋的场地占有使用费。原告根据双方关于合同期满或者解除、终止后，被告逾期占用该房屋按照合同最后一个月月租金标准的双倍向原告支付占用费的约定要求被告支付自2016年2月24日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的占用费，由于原、被告双方的租赁合同无效，上述关于逾期搬离须按月租金标准的双倍支付占用费的约定亦无效，故2016年2月24日至被告搬离涉案房屋之日止的场地占用费仍应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即参照双方约定的租金标准计算（其中2016年1月1日至2016年12月31日每月租金标准为11635元，2017年1月1日至2017年12月31日每月租金标准为12333元），原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对于管理费，由于原告实际承担了涉案房屋楼体结构和共用设施设备的检查和维护，以及涉案房屋卫生、管理秩序、防火安全及工商等检查工作，双方租赁合同虽然无效，作为被告享受原告提供上述服务的对价，原告有权要求被告支付按照双方约定的管理费标准即1680元/月的标准向原告支付自2016年2月1日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的管理费。如上所述，由于双方租赁合同无效，合同中关于合同期满或者解除、终止后，被告逾期占用该房屋按照合同最后一个月管理费标准的双倍向原告支付管理费的约定无效，故原告要求被告按照双方约定的管理费的双倍标准支付2016年2月24日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的管理费于法无据，对原告主张的超出部分的管理费，本院不予支持。关于水电费，被告已经缴纳了2016年3月20日之前的水电费。2016年3月21日至2016年4月20日已发生水电费金额为1588元，原告要求被告支付上述期间水电费1588元，本院予以支持。原告未举证证明2016年4月21日之后被告应缴纳水电费的金额，故对于2016年4月21日之后的水电费，本院不予支持，原告可待水电费实际发生且金额确定后另行向被告主张。关于原告主张的房屋占有使用费、管理费和水电费的滞纳金，由于双方租赁合同无效，双方合同中关于逾期交纳租金、管理费和水电费的约定亦无效，原告根据合同中关于逾期交纳租金、管理费、水电费的违约金的约定向被告主张滞纳金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日十五日内，被告广州融谐资产管理有限公司将广州市白云区黄石街江夏北路龙江中学教学楼侧自编江夏北二路一号亮帆假日酒店B座11层1102号房腾空并搬离该场地；二、被告广州融谐资产管理有限公司向原告广州市良帆市场信息咨询有限公司支付自2016年2月1日起至被告广州融谐资产管理有限公司实际搬离广州市白云区黄石街江夏北路龙江中学教学楼侧自编江夏北二路一号亮帆假日酒店B座11层1102号房之日止的场地占有使用费（2016年2月1日至2016年12月31日的场地占有使用费按照11635元/月的标准支付，2017年1月1日至2017年12月31日的场地占有使用费按照12333元/月的标准支付；至判决生效之日的场地占有使用费于判决生效之日起三日内一次性支付，自判决生效之日次日起的场地占有使用费于每月五日前逐月支付）；三、被告广州融谐资产管理有限公司按照每月1680元的标准向原告广州市良帆市场信息咨询有限公司支付自2016年2月1日起至被告广州融谐资产管理有限公司实际搬离广州市白云区黄石街江夏北路龙江中学教学楼侧自编江夏北二路一号亮帆假日酒店B座11层1102号房之日止的管理费（至判决生效之日的场地占有使用费于判决生效之日起三日内一次性支付，自判决生效之日次日起的管理费于每月五日前逐月支付）；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州融谐资产管理有限公司向原告广州市良帆市场信息咨询有限公司支付2016年3月21日至2016年4月20日水电费1588元；五、驳回原告广州市良帆市场信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2301元，由原告广州市良帆市场信息咨询有限公司负担1171元，被告广州融谐资产管理有限公司负担1130元（被告负担的诉讼费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  林广群人民陪审员  陈景荣二〇一六年五月二十四日书 记 员  郑萍军