广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深福法民三初字第532号原告詹文成，住址深圳市罗湖区。委托代理人黄战辉，广东普罗米修律师事务所律师。被告现代电子（深圳）实业有限公司，住所地深圳市皇岗路。法定代表人姬江会。被告新隆泰实业（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区XXXXXXXXXXX。法定代表人林益园。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄战辉到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1995年4月20日与新隆泰实业（深圳）有限公司订立协议，以总价款360772元向新隆泰实业（深圳）有限公司购买位于深圳市福田区XXXXXXX房屋一套，合同书约定房地产证办证事宜随新隆泰实业（深圳）有限公司一同进行。协议签署后，原告分别于1995年4月20日和1995年12月2日支付给新隆泰实业（深圳）有限公司购房款220000元和100000元，新隆泰实业（深圳）有限公司即于合同订立后将涉案房屋交付给原告使用至今（房屋从1995年以来一直由原告占有、使用和收益，后期原告委托弟弟詹文创管理该房屋），但该房屋的所有权一直未办理登记至原告名下。原告近期发现涉案房屋被登记在被告现代电子（深圳）实业有限公司名下，现请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法财产权。据此，诉至法院请求：1、确认位于深圳市福田区XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋的所有权属于原告；2、两被告将上述深圳市福田区XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋的所有权转移登记至原告名下；3、二被告承担本案全部诉讼费用。两被告未作答辩，开庭缺席。经审理查明，1995年4月20日，原告（乙方）与新隆泰实业（深圳）有限公司（以下简称新隆泰公司，甲方）签订《协议书》，约定甲方转让位于XXXXXXX（下称涉案房产）的三房二厅一套住房，建筑面积为94.94平方米，转让费为3800／平方米，合计360772元；协议签订前，乙方已付购房22万元，5个月内应再付10万元，余款应在1年内付清；乙方的房改（办证）将随甲方一同进行，房改中费用在2万元内由乙方负责，若超过2万元，超出的部分由甲方负责。1995年4月20日、12月2日，新隆泰公司向原告分别开具收据，确认收到原告支付的涉案购房款220000元、100000元。庭审时，原告陈述称其为新隆泰公司的员工，涉案房产于1995年初交付期使用至今。因在合同约定的购房余款支付的期限内即1996年4月20日前被告新隆泰公司尚欠原告工资，所以40772元的购房余款未支付。原告在新隆泰公司1997年倒闭后离开该公司，遂一直未能通过其他途径办理产权登记。原告另行提交了涉案房屋的管理费和水电费缴费凭据、房屋租赁合同、室内装饰装修管理协议、承诺书、物业公司出具的证明等，均显示涉案房产的使用人为原告。另查，1992年12月28日，深圳市规划国土局（以下简称国土局）与现代电子（深圳）实业有限公司（以下简称现代电子公司）签订编号为深地合字（91）100号《深圳经济特区土地使用合同书》，约定国土局以5494797元出让涉案房产建设用地给现代电子公司。1993年7月15日，现代电子公司（甲方）与深圳市税务局第一分局（以下简称税务局）签订《协议书》，约定现代电子公司将新建的位于XXXXXXXXX甲方住宅区内XXXXXXXX二个单元，建筑面积约2662.94平方米，（实际面积待房屋竣工实际测量的数据为准）有偿归税务局长期使用；本住房预计1994年春节前竣工交付乙方使用；乙方住房视同甲方职工一样参加房改，如乙方单独房改时，视政策许可，甲方应协助乙方做好房改工作。乙方房改部分的增加费用由乙方负责。同日，现代电子公司（甲方）与新隆泰公司（乙方）签订《协议书》，约定双方合资兴建莲花一村职工住宅二个单元二十八套住房有偿归乙方长期使用；乙方住房视同甲方的职工一样参加房改，如单独房改时，视政策许可，甲方应协助乙方做好房改工作，房改部分的增加费用由乙方自负。1993年8月3日，税务局（甲方）与新隆泰公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将位于XXXXXXXXX楼其中的包括涉案XXXXX房在内的18套住房转让给乙方，建筑面积（含分摊的架空层面积253.69平方米，楼梯面积150.26平方米）为1894.06平方米；乙方的房改将随甲方一同进行，房改的费用均由乙方负责，在房改中增加的一切费用按占用的面积自负。再查，1998年5月19日，涉案房产变更登记至现代电子公司名下。《产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产为单位自建房，现代电子公司为预售权利人即合作建房人之一。在本案审理过程中，为查清涉案房产的产权状况，本院于2014年9月22日向深圳市房地产权登记中心发出《协助调查函》，请求协助调查涉案房产的房屋性质是什么，是否为市场商品房，是否具备转移登记的条件？产权登记中心于2014年10月10日向本院复函（深房登函（2014）548号）称：“XXXXXXXXXX房产为协议自建，性质为非市场商品房，需完善用地手续后方可办理转移登记。”本院收到该复函后，承办人曾电话与产权登记中心工作人员沟通，了解到该地块其他类似单位自建房已有部分转为市场商品房，涉案房产在完善用地手续后可转为市场商品房。另，2014年11月7日，原告向本院提交《承诺书》，承诺愿意向新隆泰公司支付购房余款40772元，并愿意办理房改的有关法律手续并承担补交地价款及所有相关税费等。本院认为，新隆泰公司通过与现代电子公司合资建房的方式取得涉案房产的有偿使用权，之后，新隆泰公司与原告签订《协议书》，约定将涉案房产转让给原告，在签订协议时，涉案房产暂时虽不具备过户登记的条件，但约定了将来可以房改过户，该协议不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定原告与新隆泰公司之间成立了合法有效的房屋买卖合同关系。协议签订后，原告依约付清了大部分房款，并承诺愿意继续支付购房余款40772元。原告已支付大部分购房款，且新隆泰公司已向原告实际交付房屋，基于该房为历史遗留问题，为了维护交易稳定，可以认定原告为房产的权利人。关于原告的确权请求，因我国物权法针对不动产采取的是登记公示原则，涉案房产至今仍登记在现代电子公司名下，并未登记在原告名下，故本院对于原告系涉案房产的权利人仅作事实认定，不单独作判项确认。在原告向新隆泰公司付清购房余款40772元后，现代电子公司、新隆泰公司有义务协助原告将其所购房产转移登记至原告名下，原告请求两被告协助办理转移登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。协议书约定房改费用超过2万元的部分由新隆泰公司负担，但原告自愿承担房改费用及办理过户登记的所有费用，该承诺有利于被告，本院予以确认。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及举证的权利，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告詹文成应于本判决生效之日起10日内向被告新隆泰实业（深圳）有限公司支付剩余购房款40772元；二、被告现代电子（深圳）实业有限公司、新隆泰实业（深圳）有限公司应在原告詹文成履行完毕上述判项确认的给付义务后的30日内协助原告詹文成将位于深圳市福田区XXXXXXXXXXX房产转移登记至原告詹文成名下，办理房改及过户的所有费用均由原告詹文成承担；三、驳回原告詹文成的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条的规定处理。本案案件受理费6712元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  韦开丽人民陪审员  吴宝荣二〇一四年十一月七日书 记 员  曾冬萌附法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第7页，共8页