陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0825民初339号原告陈某某委托代理人张万程、王颖，系北京大成（银川）律师事务所律师。被告定边县某某房地产开发有限公司法定代表人刘书喜委托代理人李志红，系陕西金赞律师事务所律师。原告陈某某诉被告定边县某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理，原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，原告于2011年购买被告的万亨小区1-1-801号房屋，原告支付首付并通过银行贷款向被告支付了全部购房款，后被告于2012年1月1日交付了房屋，原告对房屋进行了装修装饰。原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》，对购房事宜等进行具体约定，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起5日内将买受人已付房款退款给买受人。”被告多次声称为原告办理房产权证书，并由被告代收了办理房屋产权证书所需的税费，但几年来，被告迟迟无法为原告办理房屋产权证书，后原告了解到原告所购买的该房屋系违法超建房屋，根本无法办理房屋产权证书，原告认为，被告出售给原告的房屋系违法加盖房屋，出售标的物不符合规划，无法办理产权证书，故双方房屋买卖合同属无效合同，被告故意隐瞒所售房屋系违章建筑给原告造成损失，故为维护原告合法权益诉至贵院，请求：1、确定原、被告签订的《商品房买卖合同》无效。2、判令被告返还原告购房款396667元，赔偿损失92010.90元。3、判令被告返还代收原告的税费4300元、4、判令被告赔偿原告房屋装修损失100000元。5、本案诉讼费用由被告承担，以上合计592977.9元。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是商品房买卖合同一份，证明原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》该证据载明，原告购买被告开发的万恒小区1-8-801号商品房一套，商品房预售许可证号为：定住建预售第2011-007号，该房屋建筑面积为148.01平方米，房屋总价款为396667元。原、被告之间成立房屋买卖合同法律关系，虽然原告实际是2011年购买涉案房屋，但由于被告公司种种违法、不规范的做法，直至2013年5月25日原、被告才签订正式的书面的《商品房买卖合同》。2、因被告的原因，直至现在原告仍未取得该房屋权属证书，实际上，因被告的违法行为，涉案房屋是违法的标的物，也不能办理产权证书，该房屋交付至现在已三年多的时间，早已超过合同约定的房屋交付使用后90日内办理的约定，原告现提出退房的请求，符合合同约定。3、根据该合同第三条的约定，涉案房屋所在楼高为8层，地上层数为8层，但实际符合规划的7层，涉案房屋系被告违法加盖。第二组证据定边县城乡建设规划局信访事项办理结果回复单，定建规告（2014）16号，证明原告所购买的1-1-801号房屋并未取得建设工程规划许可证，违反《城乡规划法》的强制性规定，属违法建筑物，被告将违法的房屋出售给原告，因此签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。2、因涉案房屋系违法建筑，按照《城乡规划法》及《陕西省城乡规划条例》规定，该房屋被限期拆除，故该房屋已经不具备居住条件，被告应当为原告办理退房。第三组证据照片8张，证明涉案房屋质量不合格，出现了严重的裂缝、墙体开裂等问题，已经不具备居住条件，导致原告现在只能在外租房居住，被告应当为原告退房。第四组证据房屋首付款收款收据、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款对账单，证明1、由被告某某房地产开发公司出具的收据中载明原告向其支付了首付款206667元，被告已经收到该笔房屋首付款的事实。2、原告与中国建设银行定边县支行签订个人住房（商业用房）借款合同，合同第三十三条约定银行一次性将贷款190000元划入被告账户名下，被告已收到按揭贷款。3、截止2015年11月19日尚欠银行贷款本金161823.98元。第五组证据是房屋装修清单及收款收据，证明原告对该房屋整体进行了装修为此支出各项费用合计为176652元，另外该房屋支出其他各项费用：电视、电话初装费用200元，大型维修基金7401元，自来水开户费780元，天然气开户费2350元，各项合计10731元。第六组证据收款收据，证明因办理房屋产权证书需缴纳税费，原告向被告支付了4263元房屋契税，以及房产证工本费1330元，该收据也证明了原告已经配合被告履行了办理房屋产权证的所需的手续。第七组证据是户口本一份，证明陈向东系陈某某的父亲。被告定边县某某房地产开发有限公司辩称，1、原、被告签订商品房买卖合同合法有效，双方应依法履行。2、被告不存在给原告退税费、房屋装修损失。3、原告诉被告的事实与理由不属实，原、被告于2013年5月25日签订商品房买卖合同，被告当日就在房管所备案，符合合同第15条第三项约定，被告按照合同约定的事项履行义务，不存在违约行为。4、原告所购买的房屋是首付加按揭，现在原告的房产证已经办好，并交于银行抵押，原告诉被告所盖房屋是违法所建，是被告与政府部门关系，与原告无关。原、被告签订的合同真实有效，应继续履行，原告诉称的事实与理由不属实，被告不存在违约，应驳回原告的诉讼请求。被告定边县某某房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：第一组证据是营业执照、税务登记证、组织机构代码证，证明被告具有合法资质开发项目。第二组证据是备案登记表一份，证明2013年5月25日被告已在定边县房管所予以备案。第三组证据房产证复印件一份，证明房管所已经将原告的房产证办好，即将送往银行抵押。经庭审质证，被告对原告所举第六、七组证据无异议。对第一组真实性无异议，对第一组证据的第一个证明目的无异议，对第二个证明目的有异议，合同签订当时被告在房管所备案，房产证已经办好，并在银行抵押。对第三个证明目的有异议，原告所买的房屋是七楼，底下一层是车库，共计八层。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告签订商品房买卖合同约定是8层，给原告交付的是8层，是否超建，是另一个法律关系。对第三组证据真实性，证明目的均有异议，如果原告的房屋存在质量问题，应该经过房屋质量部门进行鉴定，不能仅用照片证明。对第四组证据首付款无异议，办理按揭与本案没有关系。对第五组证据对装修清单有异议，不符合证据形式，不予认可。对电视、电话初装费与本案无关，不予认可，对大修基金费无异议，对自来水开户费真实性无异议，对证明目的有异议，是原告自己消费与本案关系。对被告所提交的第一、二组证据原告无异议。对第三组证据真实性、合法性均不予认可，1、这个证据应当是原告负责举证，不应当由法庭进行核实。2、根据申请法院调取证据，缺少规划证是无法办理房产证，原告要求法院撤销房管所发证的行为。3、根据物权法规定，房屋权属证书其性质公示公信，不能因房屋登记管理机关违法办证行为而确认房屋买卖合同效力。本院对原、被告提交的证据作如下认定：对原告提交的第一组证据要证明的房屋面积，价款、签订时间、楼层的事实，内容真实，本院予以确认，但对其要证明的房屋系违法加盖，合同本身无法证明，本院不予确认。对原告提交的第二组证据，涉案房屋虽经定边县城乡建设规划局回复，但无处理结果，故在本案中不作确认。对原告提交的第三组证据，被告认为仅凭照片不能证明房屋质量有问题，该质证意见具有可信心，故不予确认。对原告提交的第四组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联，本院予以确认。对原告提交的第五组证据中原告向被告缴纳的大修基金、自来水开户费、电视、电话初装费、天然气开户费、房产证工本费、契税的事实及装修的事实予以确认，但对其装修的具体花费无其他证据予以佐证，本案中不作确认。对原告提交的第六、七组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联性，且被告无异议，本院予以确认。对被告提交的第一、二组证据，内容真实，形式来源合法，原告无异议，本院予以确认。对被告提交的第三组证据，系房屋管理部门出具的产权登记证书，本院予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，原告于2011年购买被告的万亨小区1-1-801号房屋，被告于2012年1月1日交付了涉案房屋，原告对房屋进行了装修装饰。后原、被告于2013年5月25日就原告购买被告开发的位于定边县贺圈镇万亨小区1-1-801号单元房签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为396667元，原告首付206667元，银行按揭190000元。另查明，2016年1月7日，本案涉案房屋已经取得房屋产权所有权证书，证书号为定边县房权证东区字第S2016010701**号。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，原告于2011年购买该涉案房屋，被告于2012年1月1日交付该房屋与原告，原告接收房屋后于2013年5月25日签订了商品房买卖合同，并于2013年8月7日对房屋进行了装修装饰，目前实际使用并占有该房屋的事实能够证明原、被告如约履行了合同，且正在履行，应认定为原、被告签订的合同合法有效。涉案房屋虽经定边县城乡建设规划局回复，但无处理结果，且该房屋产权证书已经于2016年1月7日办理在原告名下，原告对该房屋享有所有权，故对原告的诉请依法确认合同无效并返还价款、赔偿损失的请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费9820元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李 燕人民陪审员  刘万生人民陪审员  胡莎莎二〇一六年五月三十日书 记 员  杨 春