湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂随州中民二终字第00179号上诉人（原审被告）罗先芝，女，汉族，1956年11月21日出生，个体工商户。委托代理人方军（代理权限：一般代理），系湖北英哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广水市农村信用合作联社。法定代表人王文涛，理事长。委托代理人乐志略（代理权限：代为调解），湖北富阳律师事务所律师。上诉人罗先芝因与被上诉人广水市农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成由审判员程朝晖担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，并于2014年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人罗先芝的委托代理人方军，被上诉人广水市农村信用合作联社的委托代理人乐志略到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告广水市农村信用合作联社诉称：2011年11月30日，原被告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：“原告将其所有的东大街的两间门面出租给被告经营使用，租期自2011年12月15日至2012年12月15日，租金12万元整”。合同签订后，原被告均按合同约定履行了合同义务，2012年12月16日双方重新达成协议，如原告在2013年4月1日前不收回房屋，即按原租用时间续签新的租赁合同，此后，原告准备将房屋收回自用，多次要求被告退还承租房屋，直至2014年4月15日，被告仍持续占用租赁房屋，并未支付租金，现特向人民法院提起诉讼：1、要求被告迅速交还房屋。2、给付拖欠房屋租赁费（按1万元／每月，自2012年12月16日起计算至合同解除之日止）。3、要求给付合同违约金（按拖欠租金额的50%计付）。4、诉讼费由被告承担。原审被告罗先芝辩称：一、原告以广水市农村信用合作联社名义起诉，诉讼主体不适格。二、原告以被告拒绝交付房租为由，要求解除合同理由不能成立，被告多次主动找到原告交纳房租而原告拒绝收取。三、如原告执意要解除合同应赔偿被告承租房屋的装修损失，同时应给被告一个合理的房屋搬迁时间，便于被告将其囤积的货物处理完。原审查明：2007年，广水市农村信用合作联社的分支机构广水市农村信用合作联社应山信用社与罗先芝签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：“广水市农村信用合作联社自愿将其位于广水市应山办事处东大街61号两间门面房租赁给罗先芝，租期为12个月，租金为120000元，在租赁期间的房屋装修，罗先芝须将房屋改造设计方案、图纸报广水市农村信用合作联社同意后方可施工；合同到期后，租用房屋一切动产归罗先芝所有，不动产归广水市农村信用合作联社所有；如广水市农村信用合作联社需继续出租房屋，在同等条件下，罗先芝有优先承租权等内容”。合同签订后，广水市农村信用合作联社、罗先芝均严格按照合同约定履行了合同义务。并以此合同为基础，罗先芝每年与广水市农村信用合作联社应山信用社签订一份《房屋租赁合同书》，2012年12月13日，广水市农村信用合作联社应山信用社向罗先芝下达了一份通知书，正式告知罗先芝：双方在2011年11月30日签订的《房屋租赁合同书》于2012年12月15日到期，并要求罗先芝做好前期的相关准备工作。2012年12月16日，广水市农村信用合作联社应山信用社又向罗先芝下达了一份房屋占用情况说明，告知罗先芝双方签订的《房屋租赁合同书》已于2012年12月15日到期，经协商在未签订新的租赁合同之前，罗先芝可在2012年12月16日至2013年3月30日期间继续占用该出租房屋，如2013年4月1日前广水市农村信用合作联社不收回此房屋，即按原租赁时间续签新的租赁合同（租金按市场价格收取），罗先芝在该通知书上签字。此后，广水市农村信用合作联社因需将该两间门面收回自用，没有与罗先芝签订新的《房屋租赁合同书》，并要求返还出租门面，给付占用房屋期间的租金按原合同约定每月一万元计算，罗先芝以广水市农村信用合作联社应山信用社向其下达的房屋占用情况说明已重新达成新的约定。租期为2013年4月1日至2014年3月31日止为由拒不退还该门面房屋，在占用承租门面期间，罗先芝多次找广水市农村信用合作联社交纳租金被拒绝，双方由此形成诉讼。原审法院认为：广水市农村信用合作联社应山信用社系广水市农村信用合作联社的分支机构，因其不具备法人资格，其行为产生的法律后果均由广水市农村信用合作联社承担，故广水市农村信用合作联社作为本案的原告参加诉讼主体适格，根据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定。被告罗先芝与原告广水市农村信用合作联社签订的《房屋租赁合同书》到期后，原告广水市农村信用合作联社要求收回出租门面，留作自用的举张，符合法律规定，依法予以支持，被告罗先芝以2012年12月16日广水市农村信用合作联社向其下达的《房屋占用情况说明》，主张双方已约定了新的房屋租赁期限的辩称理由不能成立，依法不予采信。被告罗先芝在诉讼中提出如广水市农村信用合作联社确要收回门面，应赔偿被告对门面精装修的损失及被告因无经营场所造成货物囤集应给被告一个合理期限处理货物的主张，原审法院认为根据2011年11月30日原被告签订的《房屋租赁合同书》已明确约定，罗先芝如需对房屋进行装修必须将改造设计方案、图纸报出租方同意后方可施工，被告罗先芝在诉讼中并未向原审法院提供证据证明其对承租门面房屋进行精装修已报请广水市农村信用合作联社同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装修或扩建发生的费用由承租人负担”的规定，被告罗先芝要求原告赔偿对门面装修的损失，不符合法律规定，不予支持。同时，2012年12月15日原被告签订《房屋租赁合同书》到期后，双方就没有续签新的租赁合同，其承租门面一直由被告占用至今，被告在诉讼中要求原告给予合理期限处理货物的主张不成立，被告罗先芝在占用原告房屋期间原告的损失，原告要求按原租赁合同每月给付一万元租金的主张符合法律规定，予以支持，对原告要求被告给付违约金的主张不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、罗先芝在判决书生效之日起十日内退还广水市农村信用合作联社位于广水市应山办事处东大街61号二间门面。二、罗先芝于判决书生效之日十日起内给付占用广水市农村信用合作联社位于广水市应山办事处东大街61号二间门面期间的租金（按每月1万元自2012年12月16日至返还门面房屋之日止进行计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4500元由罗先芝承担。上诉人罗先芝不服原审法院的上述判决，向本院上诉称：1、被上诉人的诉讼主体不适格。与上诉人签订租赁合同以及收取被上诉人租金的主体均系广水市农村信用合作联社应山信用社，且广水市农村信用合作联社应山信用社具备诉讼主体资格，本案适格的原审原告应为广水市农村信用合作联社应山信用社。2、本案所涉的房屋租赁合同应从2013年4月1日起续延一年。双方于2012年12月16日达成了新的协议即在2013年4月1日前，被上诉人没有要求收回房屋，房屋租赁期限延长至2014年3月31日，而被上诉人未提交相关证据证明其在2012年12月16日-2013年4月1日期间要求收回房屋。3、原审诉讼费用过高，请二审法院依法核实。4、被上诉人已同意上诉人对租赁房屋进行装修，原审错误认定被上诉人不赔偿上诉人的装修损失。同时应给上诉人一个合理的房屋搬迁时间。请求撤销原判的第一项；二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人广水市农村信用合作联社辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：本案诉争的房屋租赁合同的签订、履行主体是上诉人罗先芝和被上诉人广水市农村信用合作联社应山信用社。向上诉人主张收回租赁房屋的主体亦是广水市农村信用合作联社应山信用社。原审认定的其他事实属实。本院认为：被上诉人广水市农村信用合作联社作为独立的法人可以代替属其分支机构的广水市农村信用合作联社应山信用社提起本案之诉，故上诉人关于被上诉人的诉讼主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。广水市农村信用合作联社应山信用社在本案所涉的书面的租赁合同届满后仅许可上诉人罗先芝在2012年12月16日至2013年3月30日期间继续占用租赁房屋，并告知如其在2013年4月1日前不收回此房屋，即按原租赁时间续签新的租赁合同，而上诉人罗先芝一二审均未提供证据证明其在2012年12月16日之后与广水市农村信用合作联社应山信用社续签了新的房屋租赁合同，故双方的租赁合同关系于2013年3月30日届满。依据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，上诉人罗先芝应返还租赁房屋。上诉人罗先芝关于本案所涉的房屋租赁合同应从2013年4月1日起续延一年的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。原审依据原审原告的诉讼请求确认本案一审的诉讼费用，并依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，判令由上诉人罗先芝负担，故上诉人罗先芝关于原审诉讼费用过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人罗先芝在原审中未针对赔偿装修损失、给予合理的搬迁时间提起反诉，且其与广水市农村信用合作联社应山信用社在本案所涉的书面的租赁合同中约定“合同到期后，租用房屋一切动产归罗先芝所有，不动产归广水市农村信用合作联社应山信用社所有”；双方的租赁合同关系于2013年3月30日届满，截止目前上诉人罗先芝非法占有租赁房屋长达一年之久，故原审未支持上诉人关于赔偿装修损失、给予合理的搬迁时间的主张并无不当。综上，上诉人罗先芝的上诉理由均不能成立。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元由上诉人罗先芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  程朝晖审 判 员  吕丹丹代理审判员  李小辉二〇一四年十一月二十五日书 记 员  石继武