广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠阳法民一初字第956号原告粟深蓉，男，汉族，1979年8月20日出生，住址：四川省岳池县。原告杨桂蓉，女，汉族，1981年9月25日出生，住址：湖四川省岳池县。委托代理人粟深蓉，系杨桂蓉之夫。被告惠州市太东实业投资有限公司司，住所地：惠州市大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团。委托代理人林鸿青，系公司法务。委托代理人刘茂林，系北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。原告粟深蓉、杨桂蓉诉被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员张少琼适用简易程序于2014年11月3日公开开庭进行审理。原告粟深蓉（亦为原告杨桂蓉委托代理人）、被告委托代理人林鸿青、刘茂林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月17日，被告与原告签订了编号为（2012）00006026的《商品房买卖合同》，约定将位于惠州市××区淡水××高地花园××房出售给原告，总房款为475492元，交房日期为2012年12月31日。按照合同约定，原告依约履行了付款义务和被告代办房产证一切费用及办证资料。被告应在房屋交付使用后180日之内即2013年5月31日前为原告办理好房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理，原告多次找到被告要求办理房产证。被告总以种种理由推脱敷衍。综上，原告认为被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖。致使原告遭受巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给原告迟办房产证违约金38930.89元整。为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求：一、判令被告立即为原告办理涉诉房产的房产证；二、判令被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息38930.89元（自2013年6月1日至2014年8月31日）；三、判令诉讼费用由被告承担。原告为其陈述提交的证据有：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、商品预售合同，证明原告夫妻购房的事实；3、附件五：补充协议，证明根据补充协议第八条关于产权登记的约定，对原合同十五条的补充协议，被告存在违约责任；4、竣工验收备案表，证明被告2013.5.4竣工验收那么交房多日，也未能办理房产证；5、、地税发票证明税费是委托被告交的，我方已经履行完合同义务；6、被告代收办房产证的收据，与证据5证明内容一致；7、房屋登记受理回执，证明2014年6月30日才去初始登记，所以在约定时间没有办理房产证；8、结婚证和户口本，证明原告是合法夫妻。被告辩称：一、被告向产权登记机关报备涉案办证资料期限的起算时间应为2013年9月13日，原告以2012年12月31日为起算时间不符合法律规定和政府管理部门的要求。涉案楼盘于2013年9月12日通过了正式竣工验收（见《竣工验收备案登记表》），涉案房屋的交付时间应以2013年9月13日起算，并非原告所称的2012年12月31日。二、被告在办证文件齐备后约80天内即向房地产登记管理部门提交了办理涉案房屋权属登记所需要的全部资料，早于涉案合同的约定期限，不属于违约，不应承担违约责任。涉案房屋所属楼盘竣工验收合格后，《房产面积测绘成果报告书》是涉案办证所必须的文件之一，被告于2013年9月13日即向惠州市惠阳区房地产测绘所申请办理《房产面积测绘成果报告书》，但由于政府部门原因，导致被告直至2014年4月10日才取得楼盘分户《房产面积测绘成果报告书》，该期间实属被告不能控制的事由。在取得《房产面积测绘成果报告书》后，被告积极准备涉案楼盘全体业主的办证文件，费尽人力、物力于2014年6月30日将涉案楼盘（包括原告在内）的权属登记文件资料递交产权登记机关。自2014年4月10日至6月30日，时间还不过80日，未超过涉案合同约定期限180日。由此可见，被告并未怠于为原告办理相关产权登记手续。依据涉案合同的《补充协议》第八条约定，因政府部门原因的迟延，办证期限应当顺延，政府部门颁发办证所需文件的不合理时间应当扣除在外。涉案《房产面积测绘成果报告书》在办理过程中的时间较长，可视为不合理的颁发时间，应属于《补充协议》第八条规定的“非出卖人的原因”，属于非被告不能控制的事由，应当顺延办证期限，因此被告不存在原告所谓的逾期办证责任。三、针对原告第一项诉请：第一、因为其实是2014年9月1日请求办理房产证，原告的房屋产权确实在2014年4月8日已经发放给他房屋产权确认书，也是房屋产权证明。第二、证实的房产证也是2014年9月30日提交房产局办证。按照房管局回执记载承诺30日内办成。四、对诉请第二项诉讼请求，我方认为原告适用法律是没有问题的，但是前提是太东公司有违约行为才需承担责任，在书面答辩状有详细说明，未案约定办理我方也很遗憾。原告起诉房屋交付若按办理房产证交付，按照房管局要求是需要一定证件。而在分户面积测绘表下来2014年4月10日。被告为其辩称提交如下证据：1、竣工验收备案登记表（2013年9月12日）；2、商品房初始登记提供资料；3、房产面积测绘成果报告书（即房产分户面积测绘表，2014年4月10日。其实我方2013年9年13日已经提交相关材料）；4、房屋登记受理回执（2014年6月30日）；5、商品房屋产权权属证明书，证明2014年7月18日确认房屋产权归原告所有；6、房屋白蚁防治合同备案证明书；7、关于同意“公园壹号公馆”更名为“高地花园”的批复》；8、《建设工程消防验收意见书》；9、《人防工程建设许可证》；10、商品房面积测绘须知，证明要求竣工验收报告表才可以申请测绘面积；11“高地花园”项目受理商品房权属出示登记其他资料附表；12、房屋登记受理回执NO.185156，证明我方提交原件的回执。证明我方在2013年9月12日之前将办房产证所有材料提交了，关于查账是今年才拿到，拿到后我方也及时提交给相关部门。且合同要去我方在资料齐备后180日代办是提交资料。我方不是办证机关。补充协议第8条写明如果是政府程序延误不属于正常情况，且我方没有超过180日提交资料的情况，所以我方不存在责任。经开庭质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：对八份证据的真实性予以认可，但是备案登记表是不完整的，原告提交的备案登记表是不能办理房产证的，应以我方提交的证据一才可以。原告对被告提交的证据三性均无异议。经审理查明：2012年8月17日，原被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2012）00006026】，约定原告向被告购买位于惠州市××区淡水××高地花园××房，房屋总价款475492元，首期房款145492元于2012年8月17日付清，余款330000元以银行按揭付款。合同第十五条约定，买受人委托出卖人办理房地产权证的，出卖人应当在房屋交付使用后的180天内办理好上述证书（由于买受人原因导致延迟的除外）。2012年9月21日前，原告已付清房屋总价款475492元。2012年7月23日，被告已向原告收取代收费用22017元。另查明，庭审时，本院询问原被告涉案商品房交付时间，原告陈述是2012年12月31日，并同意放弃对被告逾期交房违约责任的追究。被告认可事实上的交付时间是2012年12月31日，但认为若依照竣工验收登记表，法律上无瑕疵的交付日期是2013年9月12日，也就是办证期限的前提起算时间。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》是原被告双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。原被告双方应当依据合同约定，履行各自义务。本案原告主张涉案房屋交付时间为2012年12月31日，并同意放弃对被告逾期交房违约责任的追究，被告认可房屋事实上的交付时间是2012年12月31日，但认为若依照竣工验收登记表，法律上无瑕疵的交付日期是2013年9月12日，也就是办证期限的前提起算时间。本院认为，被告已于2012年12月31日将涉案房屋交付原告使用，虽然此时涉案房屋未经验收合格，但原告予以认可，并同意放弃对被告逾期交付符合约定条件的房屋违约责任的追究。本院认为，原告选择追究被告逾期办证责任，而放弃对被告逾期交房违约责任的追究，为原告对自身权利处分权的选择，本院予以支持，本院认定涉案房屋交付使用时间为2012年12月31日。依照合同第十五条约定，原被告双方同意由原告委托被告办理房地产权证，被告应当在房屋交付使用后的180天内办理好上述证书（由于买受人原因导致延迟的除外）。即被告应当在房屋交付使用后即2013年1月1日后的180天内即2013年6月30日前办理好上房屋产权证书。原告辩称其于2013年9月13日即向惠州市惠阳区房地产测绘所申请办理《房产面积测绘成果报告书》，但由于政府部门的原因，导致被告直至2014年4月10日才取得楼盘分户《房产面积测绘成果报告书》，该期间实属被告不能控制的事由。本院认为，原被告双方约定办证时间为房屋交付使用后的180天，被告作为商品房开发企业，应该对办证的流程及所需时间有充分把握，该办证时间的约定为双方真实意思表示，原被告双方应该严格遵守约定。而对于《房产面积测绘成果报告书》办理时间过长这一事实，该期间实属被告不能控制的事由，因被告也未能提供相关证据证明其有积极敦促有关部门办理的事实，故对于被告的该抗辩，本院不予采纳。综上，原告主张被告承担违约责任并支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金给原告粟深蓉、杨桂蓉（违约金以房屋总价款475492元为基数，按中国银行同期贷款利率从2013年6月31日起算至2014年8月31日至，以不超过38930.89元为限。本案案件受理费873元减半收取即436.5元由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张少琼二〇一四年十一月四日书记员  李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。