山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终1465号上诉人（原审原告、反诉被告）田甜，女，1979年6月26日出生，汉族，济南市经十一路小学教师，住济南市。委托代理人李广新，山东环周律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）崔晓音，女，1969年8月30日出生，汉族，共青团山东省委员会工作人员，住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）孙建波，男，1967年11月3日出生，汉族，共青团山东省委员会工作人员，住济南市。两被上诉人共同委托代理人尹燕樑，男，1961年7月27日出生，汉族，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者，住济南市。上诉人田甜因与被上诉人崔晓音、孙建波房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院认定：崔晓音与孙建波系夫妻关系。位于济南市房屋（建筑面积为86.18平方米、产权证号为济房权证中字第108**号）系崔晓音与孙建波共同共有的财产，系其共同参加房改取得所有权的房屋。2015年6月18日，崔晓音、孙建波与田甜签订《房屋买卖合同》一份，约定将上述房屋以102万元的价格出售给田甜，该价格包括附属储藏室一处及热水器、沙发、床、空调三台、冰箱、洗衣机等物品。合同中注明：“此房在工行抵押状态，由卖方自行筹款还款。”合同第二条中双方约定在签订合同后由田甜向崔晓音、孙建波交纳购房定金5万元。购房款的付款方式为田甜采用按揭贷款的方式，于2015年7月8日前向崔晓音、孙建波支付购房首付款32万元，余款70万元由田甜向银行申请按揭贷款予以支持。过户的相关税费由田甜承担；崔晓音、孙建波承诺在收到全部房款后为田甜办理房产过户登记手续，在1个半月内将涉诉房屋腾出交付给田甜。合同第十一条其他约定事项中第2条双方有如下约定：“双方此合同签订时，按国家相关规定交纳税费。如政策改变，双方协商，协商不成，终止合同，定金退回。”合同落款处，甲方由崔晓音、孙建波签名捺印、乙方由田甜签名捺印予以确认。合同签订后当日，田甜向崔晓音、孙建波支付了购房定金人民币5万元，并由崔晓音、孙建波为其出具了收条一份。签订合同第二天，崔晓音、孙建波发短信告知田甜，表示不再履行上述《房屋买卖合同》，不再出售涉诉房屋。在2015年6月22日至6月24日，双方多次通过手机短信的方式协商处理合同问题，崔晓音、孙建波表示不再履行合同，要求解除合同，并同意向田甜支付5000元的经济补偿，但田甜表示要求继续履行合同，不同意解除合同。庭审中，崔晓音、孙建波陈述不再履行合同的原因是签订售房合同后当晚，听说了该房屋所在的地址学区变更为济南市经十一路小学。学区的变动，会引起房价的提升，且崔晓音、孙建波现尚无子女，将来孩子上学也需要在此学区就近入学，双方的合同，是对涉诉房屋性质的重大误解引起的，故请求法院依法予以撤销。田甜表示，学区变动是事实，但不能成为崔晓音、孙建波拒绝履行合同的理由，且根据现在的市场行情，该地区的房屋价值并没有大幅攀升，与田甜购房时的价格基本持平，故崔晓音、孙建波拒绝履约的理由不能成立。第二次开庭审理时，田甜表示同意解除合同，但要求崔晓音、孙建波双倍返还定金，并承担田甜为此支付的全部诉讼费用。另查明，本案在审理过程中，原审法院工作人员到济南市市中区教育局就涉诉房屋所在地区学区变更的问题进行了调查。根据济南市市中区教育局基础教育科同志介绍，涉诉房屋所在地区原属济南市，根据局里统一研究决定，自2015年7月份招生时，将此地区划归济南市经十一路小学学区。在开始招生前，学校已针对片区内的业主进行了摸底调查，该片区内的部分居民应该已经知道了学区变更的事情，但由于学区分布图尚在审核过程中，未对社会公布和公示。原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是双方所签订的合同是否符合我国《合同法》中规定的撤销条件、在合同履行过程中，哪一方当事人违反了合同约定，是否应当承担违约责任的问题。对此，原审法院认为，我国《合同法》中规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。”根据济南市当地的就学原则和房地产市场的行情，位于较好学区地段的房屋价值要高于同地段类似非学区房屋的价值。本案中，涉诉房屋学区的实际变更为济南市经十一路小学是在2015年7月份小学招生工作开始前，但一直未向社会公开和公布，田甜作为济南市经十一路小学的教师，其对学区变更的情况应早于其他非教育系统的人员。崔晓音、孙建波为非教育系统的职工，且尚未生育子女，其对学区变更的情况不是非常关注也符合客观逻辑。合同法中规定的“重大误解”，应是指一方当事人因自己的过失导致对合同的内容等发生误解而订立合同的行为。其中的误解可能会是误解的一方当事人因为误解作出了意思表示;可能会是误解的当事人对合同的性质、对方当事人的身份、标的物的情况、价款或者报酬等方面发生了重大误解；也可能是由于误解一方的当事人的过失造成的，而不是因为他方的欺骗或者不正当影响造成的。本案中，作为涉诉标的物的房屋所属的学区发生变化是客观的，而且学区的变化作为尚未生育子女、长期在外地上班的崔晓音、孙建波来讲，不可能第一时间得知，故其对所出售房屋因学区的变动在客观上将会引起价值及其他因素（包括将来孩子就近入学带来的便利等）的变化不会有较为明确的认知；也正是由于其对涉诉房屋性质认知的不足，才导致不愿意继续履行与田甜签订的《房屋买卖合同》。从另一方面讲，房屋尚未交付，也未支付首付款和按揭贷款，合同尚未开始履行，从价格和其他因素上来说，也未给田甜造成较大的经济损失。根据最高人民法院相关司法解释的规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。综上，崔晓音、孙建波要求撤销与田甜所签订的关于涉诉房屋的《房屋买卖合同》的反诉请求，符合我国《合同法》中关于撤销权的有关规定，原审法院依法予以支持；田甜要求崔晓音、孙建波双倍退还定金的诉讼请求，不能成立，原审法院不予支持。合同被撤销后，崔晓音、孙建波应当将收取田甜的定金5万元予以退还，因考虑到合同的撤销崔晓音、孙建波具有一定的过失，故其应当赔偿田甜支付定金后产生的利息损失及本案全部诉讼费用。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第（一）项、第五十五条第（一）项、第五十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、撤销原告田甜与被告崔晓音、孙建波签订的关于济南市房屋的《房屋买卖合同》。二、被告崔晓音、孙建波于判决生效之日起10日内向原告田甜退还收取的购房定金50000元。三、被告崔晓音、孙建波于判决生效之日起10日内赔偿原告田甜的利息损失，以50000元为基数，自2015年6月19日起至本判决生效之日止，按照同期银行发放贷款的利率标准计算。四、驳回原告田甜的其他诉讼请求。五、驳回被告崔晓音、孙建波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、财产保全费1120元，均由被告崔晓音、孙建波负担。上诉人田甜不服原审判决上诉称：一、原审认定事实不清，证据不足。(一)原审认定崔晓音、孙建波对涉案房屋所属学区变更存在重大误解，系事实认定错误。原审认为，上诉人作为济南市经十一路小学教师，对学区变更情况应早于其他非教育系统的人员，而崔晓音、孙建波为非教育系统职工，且尚未生育子女，对学区变更情况不是非常关注也符合客观逻辑。无论上诉人还是被上诉人，关于涉案房屋的认知，原审法院均依靠推断予以认定，认定事实不清，证据不足。依据原审法院所调取证据，济南市市中区教育局基础教育科同志介绍，学校已针对片区内业主进行了摸底调查。在已张贴公示前提下，崔晓音、孙建波作为该小区业主，应当对学区变更的事实较早予以了解。而上诉人虽为经十一路小学教师，在学校招生时才会知晓学区变更。根据这些时间点予以推断，崔晓音、孙建波并不构成重大误解。另外，原审认定崔晓音、孙建波不知学区变更，依据“长期在外地上班”，而崔晓音、孙建波没有进行任何举证，未经证据证明的事实不应被采纳。(二)原审认定崔晓音、孙建波对涉案房屋因学区的变更而价值上升存在误解，证据不足。涉案房屋原属经九路学区，后变更为经十一路学区，并非由非学区房变更为学区房这样极端变化。而此类学区变更，是否能够导致房屋价值大幅变化，应由崔晓音、孙建波举证证明。但在庭审中，崔晓音、孙建波明确放弃对房屋价值鉴定的申请，即放弃了对该部分事实的举证，应当承担举证不能的不利后果。原审在无证据的前提下即对此部分予以认可，事实不清，证据不足。二、原审适用法律错误。崔晓音、孙建波拒绝履行合同义务，致使合同目的不能实现，应当适用定金罚则，解除合同。双方作为平等当事人，自愿签订合同，并约定了定金条款。在崔晓音、孙建波拒绝继续履行合同的前提下，上诉人作为守约方，完全有权利要求其双倍返还定金。原审认为合同尚未开始履行，未给上诉人造成较大的经济损失错误。本案中，合同双方约定的定金是由上诉人向崔晓音、孙建波支付一定数额的金钱，以担保合同的履行。崔晓音、孙建波已明确表示不履行合同，是解除合同的法定情形。并且定金罚则的适用，不以造成实际损失为前提。故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及担保法司法解释等法律规定，崔晓音、孙建波应当向上诉人双倍返还定金。综上，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判崔晓音、孙建波向上诉人双倍返还定金共计10万元及占用5万元定金期间的利息或发回重审；一、二审保全费、诉讼费用由被上诉人崔晓音、孙建波承担。被上诉人崔晓音、孙建波答辩称：一、原审认定事实清楚。上诉人在签订合同时隐瞒了该房调整为经十一路小学学区的事实，被上诉人在签订当晚才得知，上诉人在经十一路小学任教，最早得到消息，故先行购买学区房，造成被上诉人做出错误决定。二、学区房和非学区房完全不同。价格上，涉案房屋是按1.1万，学区房价格在1.6万到1.8万之间，总价相差约四五十万，已达显失公平程度。另被上诉人还未生育子女，学区房对将来孩子上学也有重要影响。三、被上诉人拒绝履行合同合法。合同签订次日，被上诉人发短信告知上诉人不再履行合同，双方多次协商处理，被上诉人曾提出支付5000元经济补偿，上诉人均未同意。但是根据房屋状况，被上诉人没有履行必要。首先上诉人未交首付，其想按揭70%，这一比例因首付太低，银行应不能通过。再者房屋没有交付。且该房屋交易之前已抵押，应先解押才可交易，因以上问题合同无法继续履行。双方只签订了合同，没有进一步履行。对学区变化一事，教育行政主管部门工作人员称学区分布图不在网上公布，但在原审笔录中教育局认可调整，只是未公布。双方合同对定金有约定，政策变化应包括学区调整，并且解除合同并没有给上诉人造成损失。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，涉案房屋买卖合同第十条第五项约定，签订合同后，若甲方（崔晓音、孙建波）违约，则定金双倍返还给乙方（田甜）；如乙方违约，则定金不退。二审中上诉人主张被上诉人通过中介在网上发布出售涉案房屋信息,且通过多家中介发布,发布时间很久；被上诉人是通过上诉人在网上发布的售房信息联系到被上诉人。被上诉人认可其通过中介挂过涉案房屋的出售信息。本院认为，本案争议焦点问题是原审法院判令撤销涉案房屋买卖合同是否正确以及被上诉人应否向上诉人双倍返还定金。上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应属有效。关于涉案房屋买卖合同是否符合法定撤销情形问题，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”据此，重大误解是指一方当事人因自己的过错而对合同内容等发生误解而订立的合同，且必须是对合同主要内容发生误解和因误解使其遭受重大损失才构成重大误解。本案中，被上诉人未对涉案房屋价值申请评估，亦未提交充分有效证据证明涉案房屋因学区变更导致房屋价值发生重大变化，即被上诉人未提交充分有效证据证明其在订立合同时存在符合上述重大误解法定要件之情形，故被上诉人以重大误解为由撤销涉案房屋买卖合同，无事实及法律依据，不能成立。同时，被上诉人未提交充分有效证据证明在订立合同时存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则之情形，即被上诉人不能证明订立合同时存在显失公平之情形，故被上诉人要求撤销涉案房屋买卖合同理由依法不能成立。原审法院判令撤销涉案房屋买卖合同欠当，本院予以纠正。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。涉案房屋买卖合同签订次日，被上诉人崔晓音、孙建波发短信告知上诉人田甜，表示不再履行合同，不再出售涉案房屋，但被上诉人崔晓音、孙建波未提交充分有效证据证明其解约符合合同约定或法律规定的解除合同条件或情形，故被上诉人提出解除合同构成违约。鉴于上诉人田甜在原审法院第二次开庭审理本案时（2015年11月13日），当庭表示同意解除涉案房屋买卖合同，故双方当事人签订的涉案房屋买卖合同于该日已解除。但合同解除并不影响当事人就违约行为主张违约责任。故上诉人主张被上诉人双倍返还定金符合合同约定和法律规定，应予支持。上诉人已选择适用定金罚则，且没有证据证明双倍返还定金不足以弥补其损失，故上诉人主张被上诉人向其支付占用5万元定金期间的利息等损失，无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人田甜之上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2043号民事判决；二、被上诉人崔晓音、孙建波于本判决生效之日起10日内向上诉人田甜双倍返还定金共计10万元。三、驳回上诉人田甜其他诉讼请求。四、驳回被上诉人崔晓音、孙建波的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由被上诉人崔晓音、孙建波负担。一审财产保全费1120元，由被上诉人崔晓音、孙建波负担。二审案件受理费2300元，由上诉人田甜负担300元，由被上诉人崔晓音、孙建波负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  王立强代理审判员  曹 慧二〇一六年五月十九日书 记 员  孙培培