广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第1904号上诉人（原审被告）：东莞市莞香苑建造有限公司。住所地：广东省东莞市南城区胜和路金盈大厦主楼第**层****室。法定代表人：刘永泉，该公司总经理。委托代理人：郭安慧，广东林德律师事务所律师。委托代理人：张木超，广东林德律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：陈先金，男。委托代理人：陈进，广东大洲律师事务所律师。委托代理人：张素萍，广东大洲律师事务所辅助人员。上诉人东莞市莞香苑建造有限公司（以下简称莞香苑公司）因与被上诉人陈先金商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年10月31日，陈先金向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、莞香苑公司支付逾期交付房屋的赔偿金7008元（从2011年12月1日起计算，逾期121天，每日按照房款万分之一的标准计算）。2、莞香苑公司支付逾期办理房屋产权登记备案的赔偿金5791元（按照已付房款的百分之一的标准计算）。3、莞香苑公司承担逾期交楼和逾期办理产权登记备案两项赔偿金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年4月1日起计至实际付清之日止）。4、本案诉讼费由莞香苑公司承担。原审法院经审理查明：2010年10月10日，陈先金与莞香苑公司签订商品房买卖合同，约定陈先金向莞香苑公司购买位于东莞市南城区某某大道62号某某8栋504号房，该商品房属预售，房价总金额579183元。另外，合同在第八条约定，莞香苑公司应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付陈先金使用；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，莞香苑公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈先金使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，莞香苑公司按日向陈先金支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日，……；第十五条约定，莞香苑公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由莞香苑公司提供的资料报产权登记机关备案。如因莞香苑公司的责任，陈先金不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按陈先金不退房，莞香苑公司按已付房价款的1%向陈先金支付违约金；合同附件五第7条约定，双方确认陈先金购买的商品房的交付使用条例仅为符合本合同第八条第一项之规定，双方进行验收交接时，莞香苑公司必须出示验收单位出具的《竣工验收报告》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如莞香苑公司不能出示上述证明文件，陈先金有权拒绝交接，如莞香苑公司提供了上述证明文件，陈先金不能拒绝交接。2011年12月28日，陈先金与莞香苑公司以及案外人东莞市品悦物业服务有限公司签订物业交接书，约定鉴于莞香苑公司所开发的某某8栋已竣工，并经过东莞市有关部门鉴定合格，陈先金购买的8栋504单元，已经具备收楼条件，陈先金已检查了该单元的建筑质量和初装情况，三方一致认为，该单元可以交付，并确认自2011年12月28日起，该单元由莞香苑公司交付给陈先金，陈先金确认收到该单元的钥匙。另查明，2011年11月18日，某某8栋取得建设工程消防验收意见书。2012年1月17日，某某8栋经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同验收合格。2012年3月31日，某某8栋取得竣工验收备案证书。书中亦载明验收日期为2012年1月17日。2012年8月2日，某某8栋取得商品房屋产权权属证明书。一审庭审中，陈先金认为，虽然其于2011年12月28日在物业交接书上签字，但在此时案涉楼房未竣工验收合格，故陈先金实际收楼的时间应为案涉楼房取得竣工验收备案证书之日即2012年3月31日；莞香苑公司则认为，商品房买卖合同附件五第7条已明确了陈先金负有审查竣工验收报告等证明文件的义务，在莞香苑公司不提供上述材料时有权拒绝收楼，而陈先金在莞香苑公司没有提供相关证明文件的情况下，陈先金仍然领取房屋钥匙并签订交楼确认书的行为表明其同意案涉楼房未经竣工验收进行交付，故陈先金实际收楼的时间应为签订物业交接书之日即2011年12月28日。此外，莞香苑公司对于陈先金主张逾期交楼赔偿金的起算日期、计算标准以及陈先金诉请逾期办理产权登记备案的赔偿金数额没有异议，但认为陈先金要求两项赔偿金的利息，是在违约金的基础上再计利息，缺乏依据。原审法院认定上述事实的证据有：陈先金提供的商品房买卖合同、竣工验收备案信息、权属登记备案信息、物业交接书、付款凭证，莞香苑公司提供的消防验收意见书、工程竣工验收报告、竣工验收备案证书、商品房屋产权权属证明书、物业交接书，以及原审法院的庭审笔录等。原审法院认为：对于陈先金与莞香苑公司在本案中没有争议的事实，原审法院依法予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，陈先金与莞香苑公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应切实履行。本案争议焦点为：计算逾期交楼赔偿金的截止时间及两项赔偿金应否再计利息。陈先金与莞香苑公司签订的商品房买卖合同中已明确约定交付的条件是商品房经验收合格，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”等相关规定可知，商品房交付的法定条件是验收合格，即商品房竣工验收合格后可交付使用，并不以备案为必要条件，如果当事人有补充或变更约定也不能违反上述规定。陈先金虽然于2011年12月28日领取了案涉房屋的钥匙，但是该房屋在2012年1月17日才经验收合格，因此原审法院认定莞香苑公司向陈先金实际交付符合约定房屋的时间为2012年1月17日，计算莞香苑公司逾期交楼赔偿金的截止时间应当至实际交房之日。根据案涉商品房买卖合同第九条的约定，莞香苑公司应向陈先金支付逾期交付房屋的赔偿金579183元×0.0001／天×47天=2722.2元。对于陈先金超出以上数额的该项诉讼请求，原审法院不予支持。莞香苑公司同意向陈先金支付逾期办理房屋产权登记备案的赔偿金5791元，是莞香苑公司对自身权利的处分，也符合案涉商品房买卖合同第十五条的约定，原审法院予以确认。至于陈先金主张上述两项赔偿金的利息，因利息、赔偿金、违约金等都属于违约责任形态，故不应重复计算，对于陈先金的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2014年5月14日作出判决：一、东莞市莞香苑建造有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向陈先金支付逾期交付房屋的赔偿金2722.2元。二、东莞市莞香苑建造有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向陈先金支付逾期办理房屋产权登记备案的赔偿金5791元。三、驳回陈先金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费73元（已预交），由陈先金负担28元，由东莞市莞香苑建造有限公司负担45元。莞香苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的，但并不代表所有权的转移。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，案涉房屋已于2011年12月28日实际由陈先金占有使用。同时，《商品房买卖合同》对于房屋的交付并无除外情形的约定。因此，陈先金对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋已经交付。（二）案涉房屋虽未经竣工验收合格备案，但不能证明房屋尚未交付。1、虽然《商品房买卖合同》约定了出卖人交付的房屋经验收合格后方可交付，但商品房经验收合格系工程质量方面的要求，并由建设行政主管部门出具竣工验收备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任。由此证明，法律法规仅规定未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非代表购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商已履行交付义务。如房屋虽未经验收合格，但开发商为降低逾期交房的民事赔偿责任，与购房者达成一致，将房屋交付给购房者，购房者收楼的行为即可视为购房者放弃了收楼日期之后产生的因开发商逾期交房而可以获得的逾期交房违约金，该民事权利的放弃是合法的，而且购房者放弃该民事权利，也不能因此否认开发商交付经验收合格房屋的法定义务和相关的质量保修义务。在没有证据证明莞香苑交付的房屋质量不合格无法居住的情况下，是不能因此认定该民事行为无效的。因此，陈先金对未经验收合格的房屋占有使用的行为，即视为房屋的交付使用，交付日期为陈先金收楼即占有使用之日。原审法院将行政性管理关系与平等的民事关系混同，完全无视陈先金已实际占有使用房屋的事实判决是错误的。2、陈先金占有使用的商品房尚未验收合格，购房者只能在房屋出现质量问题时以质量违约为由要求开发商承担相应的责任，而不能以未经验收合格为由主张房屋未交付。（三）莞香苑公司交付的房屋在2012年1月17日经验收是质量合格的，在2013年3月31日取得竣工验收备案证书，也进一步证明莞香苑公司交付的案涉房屋质量是合格的，且陈先金收楼之后至今并没有出现因质量问题导致无法居住的情况。所以，陈先金收楼实际就是莞香苑公司履行了交付房屋的义务。综上，莞香苑公司于2011年12月28日已将案涉房屋交付给陈先金，逾期交楼违约金应计算至陈先金实际占有使用之日止，不应计至竣工验收合格之日止。据此，莞香苑公司请求本院：1、撤销原审判决第一项，莞香苑公司无需向陈先金支付逾期交房违约金2722.2元。2、本案诉讼费用由陈先金负担。被上诉人陈先金口头答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。（二）莞香苑公司上诉所依据的事实与理由逻辑混乱，矛盾众多。1、从法律关系上，莞香苑公司混淆了法律规定的商品房交付条件，试图以出卖人承担的行政责任来否定其应承担的民事责任。2、逻辑上前后矛盾，莞香苑公司既肯定了双方当事人在商品房买卖合同中约定的交付条件，同时又认为其存在严重瑕疵的交付行为合法有效。因此，莞香苑公司上诉请求没有任何法理依据与事实依据。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对莞香苑公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：莞香苑公司是否应向陈先金支付逾期交房违约金。对此，本院分析如下：依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，莞香苑公司应当将经验收合格的房屋交付给陈先金使用。虽然陈先金于2011年12月28日签订了物业交接书并领取了案涉房屋的钥匙，但是案涉房屋于2012年1月17日才通过竣工验收，即案涉房屋于2012年1月17日才符合法定和约定的交付条件，因此，莞香苑公司于2011年12月28日交付房屋的行为违反了上述法律法规的强制性规定，应属无效。原审法院认定案涉房屋的交付时间为2012年1月17日并无不当。根据案涉《商品房买卖合同》第九条的约定，莞香苑公司应按日向陈先金支付已交付房价款万分之一的违约金，从2011年12月1日起计至2012年1月17日止。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。莞香苑公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人东莞市莞香苑建造有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  冯婉娥二〇一四年十一月十九日书 记 员  曾雪贞附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第（一）款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……