四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1303民初757号原告蒲俊华，女，汉族，生于1971年2月5日，住四川省南充市高坪区。委托代理人（特别授权）王枭，男，汉族，生于1970年11月2日，住南充市高坪区。委托代理人徐裕菊，四川三合律师事务所律师。被告陈昌强，男，汉族，生于1963年9月4日，住四川省南充市高坪区。被告陶晓菊，女，汉族，生于1963年10月4日，住四川省南充市高坪区。二被告委托代理人贺林，四川辽原律师事务所律师。二被告委托代理人杨定斌，四川辽原律师事务所律师。原告蒲俊华诉被告陈昌强、陶晓菊相邻通行纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒲俊华及其委托代理人王枭、徐裕菊，被告陈昌强、陶晓菊及其委托代理人贺林、杨定斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年，原告从二被告处购买了位于高坪区安汉路1幢2层非往宅房，用于经营茶房。原告购房前，被告的上述房屋已属现房，上二楼非住宅房的通道在临街面的门面房内，也只有以该通道上楼，原告所购非住宅房才属二楼。为此，原告在充分相信被告，并了解房屋通行状况后，按当时的房屋现状购买了上述房屋，并于2005年6月2日办理了房屋产权证。在此后的十多年时间内，一楼临街门通道一直是原告二楼客户的上楼通道。对此，被告从未向原告提出过任何异议。2016年3月28日，被告突然以原告未向其交纳通道使用费为由，强制安装卷帘门、封闭了上楼通道，致使原告的二楼营业房无路可走。为此，原告向公安机关报了案，但被告对公安机关的调处不予理睬。被告强行封闭一楼通行过道，将原告的二楼非住宅房变成了三楼，导致原告的客户只能从小区地下一层的消防通道通行、这不仅违反了住宅和非住宅的安全出口和疏散楼梯应独立设置的建筑防火要求；而且严重影响了原告的正常经营，给原告造成了重大损失。为了维护原告的合法权益不受侵害，特诉至人民法院，请求：1、判令二被告立即停止侵犯原告通行权，排除妨碍并恢复高坪区安汉路1幢1层临街面的通行过道；2、判令二被告共同赔偿原告经济损失480000元；3、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。原告代理人的代理意见为：一、一楼临街面的通行过道属于开发商在房屋出售前就已经开设的公共通道，使用权属于包括原告在内的全楼业主。二、规划无此通道或该通道的产权登记在被告名下，不影响该通道的使用权属全楼业主这一事实。三、被告封闭一楼临街通道妨碍了楼上相邻住户的通行和原告的正常生产生活，依法应当排除妨碍，并赔偿损失。二被告辩称：原告诉称的临街门面通道属于临街的门面的产权内，门面的产权属于被告所有。二楼还有另外的通道使用。被告从未向原告方承诺该通道可永久通行。原告的诉讼请求没有法律依据，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2002年，被告陈昌强等人以集资建房的形式在南充市高坪区松林小区安汉路（现更名为“仙鹤街”）修建了一幢设计层数为6层，建设规模为1800㎡的住宅楼。该楼建成以后，陈昌强陆续将其中部分楼层房屋出售给他人。2003年11月5日南充市房地产管理局向陈昌强颁发了南房权证南监字第001494**号房产证，该证的登记信息包括：房屋所有权人陈昌强，房屋坐落高坪区安汉路1幢-1、1、2层，房屋总层数6，建筑面积730.53㎡，设计用途非住宅。2005年3月6日，原告蒲俊华（乙方）与二被告（甲方）签订了《房地产买卖契约》一份，约定：一、甲方自愿将座落在高坪区安汉路的房地产约280平方米出售给乙方；二、上述房地产成交价格为人民币壹拾叁万元。合同签订后，二被告协助原告办理了房屋过户手续。同年6月2日，南充市房地产管理局向原告颁发了房产证（证号：南房权证南监字第001853**号），其登记信息为：产权人蒲俊华，房屋座落高坪区安汉路1幢2层，总层数6，所在层数2，建筑面积281.93平方米，设计用途非住宅。同年7月7日，南充市国土局向原告颁发了土地使用权证（证号：南充市国用（2005）第0008516号），其登记信息为：土地使用权人蒲俊华，座落高坪区安汉路1幢2层，地类（用途）商业，使用权类型出让。2006年12月19日，南充市房地产管理局向二被告颁发了南房权证南监字第002294**号、002294**号房产证，其中00229419号的登记信息为：房屋所有权人陈昌强、共有人陶晓菊，房屋坐落高坪区安汉路1幢1层2号，建筑面积59.43平方米，设计用途非住宅；其中00229420号的登记信息为：房屋所有权人陈昌强、共有人陶晓菊，房屋坐落高坪区安汉路1幢1层3号，建筑面积32.35平方米，设计用途非住宅。原告蒲俊华购得该二层非住宅房后长期对外出租给他人从事商业经营，至二被告封闭通道前该房用于经营“‘树上鸟’茶房”。原告购房前，被告的上述房屋已属现房，在该楼的临街面的背面还有一条从负一楼通向六楼的楼梯（以下简称“背面楼梯”），楼上的住户经该背面楼梯到仙鹤街的街面上要多行二十余米，并且要途经一条十余米长的坡道。在该楼临街面的3号门面房（房产证号：南房权证南监字第002294**号，土地证号：南充市国用（2006）第0023505号）内开设有一条宽约1.**米的的通道（以下简称“一楼临街通道”），该一楼临街通道与背面楼梯相同，经该通道可直接由仙鹤街主街道上至背面楼梯的第二层。该一楼临街通道属于被告陈昌强所有的一楼门面房面积内。由于直接经该一楼临街通道到仙鹤街主街道上比经背面楼梯到仙鹤街主街道要节省二十余米的距离以及省去上下坡的麻烦，在此后的十多年时间内，该楼中包括原告二楼接待的客户及三楼以上的住户一直使用该一楼临街通道作为上楼通道。对此通行情况，原、被告均未产生争议。2016年3月中旬，因被告陈昌强欲将其一楼门面出租给他人，且欲将该门面拓宽，遂欲将案涉一楼临街通道封闭后与待出租门面联成一体共同出租。原告蒲俊华之夫王枭知晓该情况后与被告陈昌强协商不成，双方逐渐产生争执。同月18日，被告陈昌强在该楼道口张贴通知一份，该通知的主要内容为，树上鸟茶楼老板蒲俊华：你经营树上鸟茶楼，为了自己与顾客方便通行你使用（租用）我私人所有的一楼门面一部分作为过道通行；你不讲诚信，不按约定支付使用费（租金）已达十几年，我给你七天的使用期限时间限期你在七天内将费用（租金）交来。逾期我就会将该门面收回，封了自己使用，如你阻挠我施工所造成的一切损失后果一律由你自行承担责任。一楼门面产权人：陈昌强二〇一六年三月十八日。同月21日起，原、被告双方多次在高坪区白塔街道办事处元宝山社区居民委员会进行协调未果。同月28日，被告陈昌强对该一楼临街通道安装了卷帘门、用砖封闭该通道与背面楼梯之间的接口。原告遂诉至本院。庭审中，本院向原告申请出庭作证的证人蒋敏、吉洪、龙美丽、张志会进行了询问。证人蒋敏陈述，我是2003年夏天向被告陈昌强购买的该房4楼，当时我看房的时候就有这么一个通道；被告陈昌强没有告知我们是临时的，他告诉我临街上楼很方便还承诺该通道永久使用，我们看到通道才买的；我们十多年都是走的该通道现在被告将通道堵了，并没有通知我们。证人吉洪陈述，我是6-2住户，我于2003年4月购买的房子，签订购房协议之前，该房屋已竣工；当时买房时临街通道就存在，就是因为有这个通道我才购买的，一楼共用通道已存在至今，并已成既定事实；现在由于陈昌强将一楼原有通道强行封闭，导致我们住房凭空增加一层，由原有的六楼变成七楼。证人龙美丽陈述，由于帅奇要转让门面，我接手时认识了房东蒲俊华，我接手时茶房生意好，但过道被封了生意都没有了，无法上楼；帅奇收了我转让费15.8万元，蒲俊华向我付了16万元，其中包括两万元押金、退还的8个月租金，剩下的是转让费。证人张志会陈述，我老公与原告是同事，我没工作，在封路之后我开始帮原告守茶房，后来我与原告签了租房合同，租茶房做生意，租金3万元，茶房接手后生意不好，客人只能从小区楼梯上楼。以上事实有原被告双方当事人出示的身份证复印件、原告房屋办证相关资料、证人证言、建筑设计防火规范、3组照片、两份房屋租赁合同、解除租赁合同、赔款收据、打款依据、与张志会的租房合同、房屋设计规划图、五个门面的房屋产权证复印件、土地证复印件、短信、白塔社区调解书、要求赔偿的数额（相片）等证据在卷佐证，且经各方质证，本院依法予以采信。本院认为：本案有三个争议焦点，一、一楼临街通道是否属于案涉楼全楼业主共有的公共通道；二、二被告封闭一楼临街通道的行为是否侵害了原告的相邻通行权；三、原告的损失主张是否应当支持，金额应如何确定。关于一楼临街通道是否属于案涉楼全楼业主共有的公共通道的问题。根据案涉楼房的规划设计图纸，该一楼临街通道确不属于该楼建筑规划内设计的通道，而且根据被告陈昌强所出示的房产证，案涉一楼临街通道所占用的空间确属二被告所有的一楼非住宅用房之一部分。因此，一楼临街通道不属于案涉楼全楼业主共有的公共通道。至于该楼是否存在不符合建筑规划的情况，应当向相关职能部门反映，不属于人民法院审理范围。关于二被告封闭一楼临街通道的行为是否侵害了原告的相邻通行权的问题。第一，《中华人民共和国物权法》第八十七条规定“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第101条规定“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。”本案中，原告系二楼非住宅房业主，二被告系一楼非住宅房业主，两处不动产具有空间上的相邻关系。一楼临街通道自该建筑物建成不久即已形成，且长期以来一直为自主街道通向二楼非住宅房屋及以上楼层住户的主要通道，成为了该建筑物内历史形成的通道。第二，对于原告所有的长期用于商业经营的二楼非住宅房而言，该通道属于必经通道。一般而言，对于商业用房来说，其所处位置的通达性对其商业价值具有极其重大的影响。客人如果不能通过便捷的一楼临街通道上至二楼，而是要被迫绕行二十余米，通过背街的巷道再通过背面楼梯进入二楼的话，则客人选择其他商家的可能性必然大增，而该二楼非住宅房的商业价值必将大幅下降，与一般居民住宅相差无几。第三，原告称二被告在向原告出售该房时承诺过要将该一楼临街通道一直给二楼及以上住户使用，虽然二被告在庭上并未承认，但该事实得到证人证言的佐证。而且，对该通道的存在在十几年的时间内一直未产生争议，二被告也从未因该通道向原告及楼上住户收取过任何费用。况且，包括原告在内的楼上房屋所有人均是现房购买，在购买时一楼临街通道已经存在，通道的是否存在对原告等购房户作出购房决定及价款的确定必然均有重大影响。如果原告在将随时面临其一楼临街通道被封闭、二楼营业随时可能遭受重大影响、二楼非住宅房随时面临商业价值大幅下降等风险却未得到二被告的类似承诺的情况下，仍执意要购买该二楼非住宅房显然不符合人之常情。综合上述事实，足以推定二被告曾经承诺过允许包括原告在内的该楼其他住户永久使用该一楼临街通道。第四，对该二层非住宅楼根据规划设计也不具备在临街面另开通道的条件。综上，本院认为二被告封闭一楼临街通道的行为侵害了原告的相邻通行权，本院对原告的诉讼请求之第一项予以支持。关于原告的损失主张是否应当支持，金额应如何确定的问题。原告主张其因二被告封闭一楼临街通道而产生的损失共计48万元，其中16万元为与租房人龙美丽解除租房合同后向其赔偿的转让费，另外32万元为因一楼临街通道被封闭后导致的未来租金下降损失。但经本院核实，该16万元中有2万系原告退还的租房押金，该部分不应属于原告的损失，本院不予支持；退还的8个月房租，按租房合同应计算为六万六千元，虽然原告退还了该笔租金，但原告随即将该房又出租给案外人张志会，因此原告仅存在租金下降的损失，本院对该部分损失酌定为20000元；剩余的部分为蒲俊华向龙美丽赔偿的门面转让费，龙美丽作为房屋的次承租人向承租人帅奇缴纳了15.8万元的门面转让费，却由房东蒲俊华向龙美丽支付门面转让费，没有法律和合同依据，本院不予支持。至于未来租金下降损失，如果一楼临街通道打通，根据原告与租房人张志会所签订的租房合同，租金也会由未打通的每年30000元增加至每年60000元，自然不存在租金损失的问题，且该损失尚未实际发生，因此本院对该部分主张也不予支持。综上，本院认为二被告应连带赔偿原告因一楼临街通道封堵所产生的租金损失为20000.00元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第101条之规定,判决如下:一、被告陈昌强、陶晓菊自本判决生效之日起三日内恢复位于高坪区仙鹤街由二被告所有的非住宅房（房产证号：南房权证南监字第002294**号，土地证号：南充市国用（2006）第0023505号）内一楼通向二楼的临街通行过道（宽1.**米）；二、被告陈昌强、陶晓菊自本判决生效之日起十日内共同赔偿原告蒲俊华经济损失20000.00元；三、驳回原告蒲俊华的其它诉讼请求。案件受理费4250元，由原告蒲俊华承担750元，由被告陈昌强、陶晓菊共同承担3500元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 任 恋二〇一六年五月九日书记员 吴学慧