广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法民三初字第1058号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：赖彩明，职务：总经理。委托代理人：何燕芳、麦镜波，广州市华勤物业管理有限公司员工。被告：黎长云，住广东省广州市番禺区。原告广州市华勤物业管理有限公司诉被告黎长云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈镇基独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市华勤物业管理有限公司的委托代理人麦镜波到庭参加诉讼。被告黎长云经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市华勤物业管理有限公司诉称：2006年6月，广州市番禺区市桥街禺秀社区居民委员会作为见证单位的情况下，经江某花苑全体业主户数及建筑面积双过半数的业主签名确认同意选聘我公司作为该小区的物业服务企业，三方于2006年6月1日签订《协议书》，约定委托管理期限从2006年6月1日起至该小区首届业主委员会生效之日止；每月每户按照80平方米以下50元、81平方米以上55元的标准收取物业管理服务费。2010年5月，经江某花苑小区全体业主户数过半数的业主签名确认同意调升物业管理收费标准，从2010年7月起按新标准每月每户原50元上调至60元、原55元上调至65元收取物业管理服务费。2013年9月，在广州市番禺区市桥街禺秀社区居民委员会作为见证单位的情况下，经江某花苑小区全体业主户数及建筑面积双过半数的业主签名确认同意选聘我公司作为上述江某花苑小区的物业服务企业，三方于2013年9月1日签订《江某花园小区物业管理委托合同》，约定委托管理期限从2013年9月1日起至业主委员会成立之日止；按照建筑面积每月每户58平方米以下65元、61至80平方米70元、81至105平方米80元、130至150平方米85元的标准收取物业管理服务费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及代收代缴费用的，每逾期一日按照应付未付费用千分之一的标准向我公司支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止。上述协议书与合同内容合法有效，对我公司与江某花苑小区业主具有法律约束力，双方应当严格履行合同的各项义务。我公司对江某花苑小区提供了物业服务，但是黎长云拖欠从2013年1月1日至2014年8月31日的物业管理服务费共1320元。黎长云作为小区业主逾期未向我公司缴交物业管理服务费的行为，严重侵害我公司合法权益，故起诉请求如下：1.判令被告黎长云支付拖欠从2013年1月1日至2014年8月31日的物业管理服务费共1320元和违约金（违约金按每逾期一天支付所欠物业管理服务费的1‰计算至缴清当日）；2.被告黎长云承担诉讼费用。被告黎长云没有答辩。经审理查明：广州市华勤物业管理有限公司是具有三级物业服务资质的企业。黎长云是位于广州市番禺区市桥街繁华路江南花苑3座2梯704房的权属人，并于2011年10月9日取得房屋所有权证书，房屋登记建筑面积为82平方米。2006年6月1日，广州市番禺区市桥街禺秀社区居民委员会（以下简称禺秀居委会）作为甲方与广州市华勤物业管理有限公司作为乙方签订《协议书》一份，其中约定如下：经甲方在征询江某花苑小区业主意见并得到三分之二以上业主同意的基础上，从2006年6月1日起至江某花苑小区首届业主委员会生效之日止，将位于广州市番禺区市桥街繁华路22号的江某花苑小区交由乙方负责物业管理。乙方进驻小区实行物业管理工作期间，必须按照国家的有关物业管理法规实施管理，自觉接受甲方作为地方区域的领导和监督，并尽力做好小区公共卫生清洁、绿化养护、小区安全防范、车辆行驶秩序、公共设施维护、清疏公共管道、以及消防设施的维护和住户投诉处理工作。乙方进驻小区提供服务后，必须按照江某花苑原有的收费标准每月每户80平方米（含80平方米）以下50元、81平方米（含81平方米）以上55元收费。但是，协议书中没有约定业主拖欠物业管理服务费的违约责任。2013年9月1日，禺秀居委会作为甲方与广州市华勤物业管理有限公司作为乙方签订《江某花园小区物业管理委托合同》一份，其中约定如下：上述江某花苑小区业主于2013年8月15日至2013年8月22日就调升住宅管理费、停车费及委托禺秀居委会代为签订江某花苑小区物业管理委托合同有关事宜进行征询意见，后经该小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意调升管理住宅管理费、停车费及委托禺秀居委会代为签订江某花苑小区物业管理委托合同。该小区未产生业主委员会的情况下由禺秀居委会代为行使业主委员会的职责。甲方委托乙方作为上述小区的物业服务企业，委托管理期限从2013年9月1日起至业主委员会成立之日止。委托管理项目包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与小区相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工资料，其他委托事项等。其中物业住宅管理服务费每月每户收费标准为58平方米以下65元、61至80平方米70元、81至105平方米80元、130至150平方米85元。上述委托合同第十六条、第二十七条约定如下：业主须依照公约及本合同的规定，按时缴交其名下应承担的管理费及其他费用。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及代收代缴费用的，乙方有权要求欠缴业主或物业使用人支付所欠的费用外，有权要求其每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止。上述协议书与江某花园小区物业管理委托合同没有明确约定业主每月物业管理服务费的缴纳时间。广州市番禺区市桥街繁华路22号江某花苑小区尚未成立业主委员会，从2006年6月起广州市华勤物业管理有限公司为位于广州市番禺区市桥街繁华路22号江某花苑小区提供物业管理服务。因黎长云从2013年1月起没有缴纳物业管理服务费给广州市华勤物业管理有限公司。广州市华勤物业管理有限公司于2013年12月20日以编号1011696021506邮政特快专递，向黎长云上述房屋的地址寄送《律师函》一份，催促黎长云于2013年12月28日前到小区管理处缴清拖欠的物业管理服务费690元。经催收未果，广州市华勤物业管理有限公司遂于2014年9月10日向本院提起民事诉讼。审理中，广州市华勤物业管理有限公司没有提供证据证明上述邮件已投妥。广州市华勤物业管理有限公司提出从2010年5月起经江某花苑小区全体业主户数过半数的业主签名确认同意从2010年7月起按照每月每户原50元上调至60元、原55元上调至65元收取物业管理服务费的主张，除其陈述外，没有提供其他相关证据。本院认为，广州市华勤物业管理有限公司具有物业服务资质的企业，从2006年6月起为广州市番禺区市桥街繁华路22号江某花苑小区提供了物业管理服务，有广州市华勤物业管理有限公司与禺秀居委会签订的《协议书》和《江某花园小区物业管理委托合同》予以证明，故此广州市华勤物业管理有限公司与黎长云之间形成事实上的物业服务合同关系。黎长云作为上述物业管理区域的业主，事实上享受了广州市华勤物业管理有限公司提供的物业管理服务，而且广州市华勤物业管理有限公司提出从2013年1月至2013年8月期间按照每月60元以及按照上述物业管理委托合同的约定标准向黎长云收取物业管理服务费，没有超出政府指导价，根据公平与等价有偿的原则，故黎长云应当承担支付从2013年1月1日至2014年8月31日的物业管理服务费共1320元给广州市华勤物业管理有限公司的责任。因广州市华勤物业管理有限公司与黎长云没有明确约定每月物业管理服务费的缴纳时间，根据公平原则，违约金可以从广州市华勤物业管理有限公司主张权利之日起计算。广州市华勤物业管理有限公司没有证据证明黎长云迟延缴纳物业管理服务费对其造成的实际损失，每逾期一日以未付费用千分之一的标准计算违约金，明显高于因违约造成的损失，应当参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率调整违约金，故黎长云从2014年9月10日起以本金1320元参照中国人民银行规定的金融机构同期计收六个月以内的短期贷款利率标准计算至清偿日止的违约金给广州市华勤物业管理有限公司。综上所述，驳回广州市华勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。黎长云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黎长云于本判决发生法律效力之日起五日内支付从2013年1月1日至2014年8月31日的物业管理服务费共1320元和从2014年9月10日起以本金1320元参照中国人民银行规定的金融机构同期计收六个月以内的短期贷款利率标准计算至清偿日止的违约金给原告广州市华勤物业管理有限公司。二、驳回原告广州市华勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费25元，由被告黎长云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行期间为二年。审判员  陈镇基二〇一四年十一月二十四日书记员  邓颖珊