广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）海民一初字第197号 原告：姚孟军，男，仫佬族，1964年5月14日出生，住所地广西柳州市鱼峰区。 原告：文江红，女，汉族，1968年3月16号出生，住所地广西柳州市柳南区。 委托代理人：姚伟才，广西嘉友律师事务所律师。 被告：北海市恒源食品有限责任公司，住所地北海市站北路4号南方明珠小区A1幢6号。 法定代表人：黄道滋，总经理。 委托代理人：谢家银，广西方圆律师事务所律师。 被告：北海市商贸房地产实业开发公司，住所地北海市广东南路西。 法定代表人：曾学萃，总经理。 委托代理人：范明海，男，1975年1月13日出生，汉族，北海市恒源食品有限责任公司员工，住所地广西合浦县。 原告姚孟军、文江红诉被告北海市恒源食品有限责任公司（以下简称恒源食品公司）、北海市商贸房地产实业开发公司（以下简称商贸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法组成由审判员陈军华担任审判长，人民陪审员符发钦、李石珍参加的合议庭，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告姚孟军、文江红的委托代理人姚伟才、被告恒源食品公司的委托代理人谢家银、被告商贸房地产公司的委托代理人范明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚孟军、文江红诉称：1994年9月期间，两被告在经过北海市土地局、北海市规划局、北海市等有关部门批准后，在原北海市食品总厂职工的范围内进行集资建房，集资房的土地位于北海市（华天城旁）。参加被告方集资建房的职工同时与被告一签订了一份《集资建房协议书》，该协议约定，被告按集资建房方案和通知精神分配给职工的垂直分户房屋壹间，由被告方统一办理报建、建筑和领取分户房产权证等手续。该协议还同时约定，分配给职工个人的集资房若转让给他方时应通知被告并同时缴纳2000元转让费。原告经被告同意后受让集资房并缴纳了转让费，并在协议签订后，依约按被告的通知足额交纳了集资建房款。1998年9月20日，在对集资建房编号进行抽签后，被告出具了一份《集资房认可证》给原告，确认了原告拥有集资房的具体房号，该集资房于2001年11月1日通过竣工验收并交付给原告使用。依照双方签订的协议，两被告应当及时为原告办理房屋所有权证、国有土地使用权证，但由于两被告至今没有履行义务，为此原告特向法院请求判令两被告共同为原告办理北海市房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。 被告恒源食品公司辩称：被告请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、本案不属于人民法院受理的范围，案由也不是房屋买卖合同纠纷，涉案的房屋是集资建房，属于福利性、政策性房屋，必须具备单位员工条件才能分配到房屋，双方不是平等的主体；2、被告没有将涉案的房屋卖给原告，原、被告之间没有签订房屋买卖合同；3、原告不具备诉讼主体资格，被告没有将房屋卖给原告，集资建房协议书的乙方是傅宏琪，不是本案的原告的；4、涉案房屋属集资房没有进行结算，本案的原告尚欠建房工程款，所以不能办证。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、集资建房协议书，证明原、被告存在合法有效的合同关系，涉案房屋是允许转让的；2、集资建房认可证，证明原告作为涉案集资房产权拥有者是经被告认可的；3、收款收据，证明原告已按协议要求足额缴纳相关集资费用；4、规划局、国土局等有关部门的文件级证书，证明涉案的房屋已办理有关规划报建手续并以通过房屋验收；5、法院判决书两份，证明本案案由是房屋买卖合同，属于人民法院受理范围，本案的原、被告是平等的主体；6、北海市的土地档案馆的材料，证明土地没有抵押、查封的状态，以及土地使用权的现状，被告商贸公司成立是挂靠性质的，只是协助原告办理相关证件手续外，无其他权利义务。 被告恒源食品公司对其答辩在举证期限内提供的证据有：1、集资建房协议书，证明原告不具有民事诉讼主体资格，当时的房子还没有建成，原告的傅宏琪转让的是购房指标，不是房屋转让；2、北计基（1994）159号：关于下达1994年第二批商品房建设计划的通知，北房改集字（1995）第8号，证明原告涉案房屋（职工福利）属集资房；3、建设用地许可证、宗地图、建设用地规划许可证，证明开发土地权属清晰；4、建设工程施工许可证、施工图、工程交工验收证明、建设工程规划许可证、建设工程放线验查竣工验收合格单，证明本案房屋依法办理规划、报建、验收等手续；5、工程结算定案表、建筑工程（结）预算书，证明结算款比预算的多，增加了工程量，原告尚欠建房工程款。 被告商贸房地产公司辩称：该项目是商贸公司和食品厂合作建设的，涉案的房屋转让给原告应当经过被告同意，没有经过被告的同意，房屋转让合同的是无效的，而且涉案房屋的没有结算清楚，不同意的原告的诉讼请求。 被告商贸房地产公司对其答辩在举证期限内未提供证据。 经过开庭质证，被告恒源食品公司对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该协议书甲方是恒源食品公司，乙方是傅宏琪而不是原告；对证据2不予认可，认为经过改制无法核实证据的真实性，而且交款收据里的名字与认可证上的名字不一样；对证据3认为不能证明原告足额交纳房款，原告先交的钱是预算款，后面还有经过结算的；对证据4的三性无异议；对证据5不予质证，因为是当庭提交的，而且认为判决书也不能作为证据使用，另原告没有证据证明判决书已经生效，是否经过二审；对证据6认为已经过举证期限，不发表质证意见。 被告商贸房地产公司对原告提供的证据的质证意见与被告恒源食品公司基本一致。同时认为既然商贸公司成立，那么原、被告签订的房屋转让必须经过被告商贸公司的同意、签字的才有效。 原告对被告恒源食品公司提供的证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为被告食品总厂是同意房屋转让的，原告具有本案的主体资格，对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性、关联性无异议，但认为该证据没有被告商贸公司盖章，上面没有数额，被告主张双方没有结算没有证据证实，被告交钱的时候被告也开了收据，而且涉案房屋已经交给原告使用多年。 被告商贸房地产公司对被告恒源食品公司提供的证据三性均无异议。 本院结合双方的举证及质证，认证如下：原告提供的第1-6份证据及被告恒源食品公司提供的第1-5份证据均与本案具有一定的关联性，为此本院确认上述证据为定案依据。两被告虽对原告所提交1-6份证据均有一定异议，但未能提供相反证据予以反驳，为此对其质证理由不予采纳。 经审理查明：1994年9月期间，原北海市食品总厂（2011年4月12日变更为北海市恒源食品有限责任公司）与被告商贸房地产公司在经过北海市土地局、北海市规划局等有关部门批准后，在原北海市食品总厂职工的范围内进行集资建房，集资房的土地位于北海市（华天城旁），土地性质为国有住宅用地，面积为54438.74平方米（北土批字《1995》001号）。1994年9月18日，原北海市食品总厂职工傅宏琪与北海市食品总厂签订了一份《集资建房协议书》，该协议约定，被告按集资建房方案和通知精神分配给职工的垂直分户房屋壹间，由被告方统一办理报建、建筑和领取分户房产权证等手续。该协议还同时约定，分配给职工个人的集资房转让给他方时应通知北海市食品总厂并同时向北海市食品总厂缴纳2000元转让费。原告经北海市食品总厂同意后受让傅宏琪的集资房指标并向北海市食品总厂缴纳了转让费2000元，并在协议签订后，按北海市食品总厂的通知交纳了各期集资建房款72000元。1998年9月20日，在对集资建房编号进行抽签后，北海市食品总厂出具了一份《集资房认可证》给原告，确认了原告集资房的编号，并且将北海市房屋集资房于2001年11月1日通过竣工验收并交付给原告使用至今。由于两被告至今没有为原告办理讼争房屋的所有权证及国有土地使用权证，为此原告于2013年3月18日诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明：1995年1月18日，两被告以企业建房资金困难，为尽快建成职工住宅楼，企业主管局委派下属的北海市商贸房地产实业开发公司协助办理各种报建手续为由，向北海市土地局申请将被告商贸房地产公司增加为北海市（华天城旁北土批字《1995》001号）集资土地的共有人，同时申请报告中注明“北海市商贸房地产实业开发公司不收取营业性利润，全由企业全额集资兴建”，并且在两被告之间签订的合同中约定，讼争集资用地的建设许可证变更为双方拥有时，使用权仍为北海市食品总厂所用，北海市商贸房地产实业开发公司只能作为北海市食品总厂集资建房办理各种手续使用，北海市商贸房地产实业开发公司办完北海市食品总厂委托事项后，讼争集资土地建设用地许可变更为职工集体住宅用地后，双方合同终止。 再查明：讼争的位于北海市都海花园原北海市食品总厂职工集资房屋目前已具备办理初始登记条件。本院还针对涉案的“都海花园”房屋是否属政策性住房发函向北海市住房和城乡建设局进行了咨询，该局答复为：局组织人员对政策性住房档案资料进行了认真查核，没有查阅到原市房改办批复市食品总厂集资建房项目的材料。 本院认为，综合原告的起诉以及被告的答辩，本案的争议焦点为：1、本案的案由应当如何定性；2、原、被告是否存在房屋买卖合同关系；3、原告请求两被告为其办理涉案的房屋房产证、国有土地使用证是否具有事实及法律依据，应不应该支持。 一、关于本案的案由应当如何定性的问题，本院认为根据广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答的意见，涉案房屋在签订转让协议时，无论房屋处于何种建设情况，统一定为房屋买卖合同纠纷，因此本案定性为房屋买卖合同纠纷并无不当，被告对于本案不属于人民法院受理的范围，案由也不是房屋买卖合同纠纷的抗辩理由不能成立，对此本院不予支持。 二、关于原、被告是否存在房屋买卖合同关系的问题，本院认为北海市食品总厂与职工傅宏琪签订《集资建房协议书》后，经北海市食品总厂同意，由傅宏琪将集资指标受让给原告姚孟军、文江红，由原告姚孟军、文江红向北海市食品总厂交纳了指标转让费2000元及各期集资建房款，并在1998年9月20日通过抽签确认了原告集资房的编号，讼争的集资房也在2001年11月1日通过竣工验收后，由北海市食品总厂交付给原告姚孟军、文江红使用至今，而且两被告亦没有证据证明涉案房屋属政策性住房，因此原告姚孟军、文江红与被告北海市恒源食品有限责任公司之间的房屋买卖合同关系是成立的，而且该合同关系是双方当事人的真实意思表示，并且双方就合同的主要义务已履行完毕，为此本院予以确认。而北海市商贸房地产实业开发公司作为讼争集资土地不收取营业性利润的共有人，其主要作用在于为北海市食品总厂集资建房办理各种手续使用，土地使用权始终为北海市食品总厂所有，北海市商贸房地产实业开发公司对开发房屋的办证过户仅负有协助义务，故该公司关于涉案房屋转让未经过其同意，所有房屋转让合同是无效的抗辩理由不能成立，对此本院不予采纳。 三、关于原告请求两被告为其办理涉案的房屋房产证、国有土地使用证是否具有事实及法律依据，应不应该支持的问题，本院认为，被告北海市恒源食品有限责任公司与原告姚孟军、文江红之间的房屋买卖合同关系是成立的，讼争房屋在2001年11月1日交付给原告姚孟军、文江红使用后，被告恒源食品公司至今未为原告办理涉案房屋的房屋权属证书及国有土地使用权证实属不当，而且讼争房屋目前已具备办理初始登记的条件，因此原告请求被告恒源食品公司为其办理涉案房屋的房屋权属证书及国有土地使用权证是合理有据的，对此本院予以支持；虽然北海市商贸房地产实业开发公司与原告姚孟军、文江红之间不存在房屋买卖合同关系，但根据其与北海市食品总厂之间签订的合同，北海市商贸房地产实业开发公司主要义务是为北海市食品总厂集资建房办理各种手续，为此原告请求其为涉案房屋办理房屋权属证书及国有土地使用权证并无不当，对此本院亦予以支持。关于办证税费及诉讼费用，原告同意由其自行承担，本院予以认可。 关于两被告主张原告目前尚欠集资款的问题，本院认为根据上述查明的情况，原告已经按照建房的进度分期支付了集资款，而且涉案房屋在2001年验收交付使用后，被告也一直未提出过建房款不足的异议，而且被告在诉讼中亦未能提供相应证据予以证实涉案房屋的建房款没有结清，故被告的上述主张没有事实及理由，如被告认为原告未付清建房款，可以提供新的证据，另案起诉处理。 综上所述，原告请求判令两被告共同为原告办理北海市房屋的房屋权属证书及国有土地使用权证的诉讼请求合法有据，对此本院予以支持。为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告北海市恒源食品有限责任公司、北海市商贸房地产实业开发公司须协助原告姚孟军、文江红办理位于北海市房屋的房屋权属证书及国有土地使用权证（办理上述证件所需一切费用由原告姚孟军、文江红承担）。案件受理费4400元，由原告姚孟军、文江红承担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4400元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  符发钦 人民陪审员  曾广萍 二〇一四年十一月十一日 书 记 员  钟新友 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实：实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。