北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终6002号上诉人（原审被告）孙燕华，女，1965年1月12日出生。委托代理人王思明，北京市铭泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏新能源物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市密云区太扬家园2号楼7号。负责人王建永，经理。委托代理人赵海红，女，1971年3月17日出生，江苏新能源物业服务有限公司北京分公司职员。上诉人孙燕华因与被上诉人江苏新能源物业服务有限公司北京分公司（以下简称新能源公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官田璐、法官高娜参加的合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人孙燕华的委托代理人王思明，被上诉人新能源公司的委托代理人赵海红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新能源公司在一审中起诉称：2009年2月1日起，新能源公司为密云区太扬家园小区提供物业服务，物业费收费标准为每月每平方米0.96元。孙燕华是该小区6号楼×号房屋及6-×1号储藏室、9号楼×号储藏室及6-×2号储藏室的业主，房屋总建筑面积194.73平方米。自2011年8月15日起至2015年12月31日止，孙燕华共拖欠物业费11627.70元。因其拒绝交纳物业费，故起诉要求孙燕华给付新能源公司物业费11627.70元。孙燕华在一审中答辩称：新能源公司所诉房屋面积属实，认可新能源公司所述未交纳物业费的时间。2008年因孙燕华房屋被泡损坏大量物品，物业公司说孙燕华可以不交纳储藏室的物业费，故孙燕华一直未交纳储藏室的物业费，收费标准也不是每平方米0.96元。2011年开始孙燕华居住的房屋长期漏水无法确定原因，孙燕华提交书面申请也没有答复，孙燕华没有受到物业公司的服务；小区围墙无故拆除，外来人员及车辆随意出入，停车场也被占用；地下室有大量人员居住；孙燕华的储藏室被泡了两次，损失4、5万元；楼道看不到人员打扫，房前屋后无人清理；放在楼道的自行车丢失。从买了这个房子后给孙燕华精神和生活上造成了很大的困扰。孙燕华从未收到过催缴物业费的书面和口头通知，新能源公司主张的2014年前的物业费已过诉讼时效，新能源公司要求孙燕华支付所欠物业费违反司法解释程序性规定；另外新能源公司先违约在前，孙燕华有瑕疵履行抗辩权，且新能源公司未提交其提供的物业服务达到合同标准的证据，应承担举证不能的法律后果。综上不同意新能源公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：新能源公司系密云区太扬家园小区物业服务提供单位，物业费收费标准为每月每平方米0.96元。孙燕华是该小区6号楼×号房屋，6-×1号、6-×2号及9号楼×号储藏室的业主，房屋建筑面积分别为157.74平方米、25.59平方米、19平方米、21.3平方米。自2011年8月15日起至2015年12月31日止，孙燕华未交纳6号楼×号房屋物业费7954.10元，未交纳2011年2月1日至2015年12月31日6-×1号储藏室物业费1449.42元，未交纳2011年3月22日至2015年12月31日6-×2号、9号楼×号储藏室物业费2217.94元，合计11621.46元。一审诉讼中，孙燕华持答辩意见不同意新能源公司的诉讼请求，并提供照片等证据为证；新能源公司对孙燕华提交的2008年照片认为当时系千禧物业公司负责物业服务，对孙燕华提交的2016年1月16日的照片真实性予以认可，但称照片所示内容系两个小区存在地界争议。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新能源公司为孙燕华提供物业服务，与孙燕华之间形成物业服务合同关系，孙燕华接受物业服务后，有义务交纳物业费，故新能源公司要求孙燕华交纳所欠物业费的诉讼请求，理由正当充分，该院予以支持。新能源公司计算的孙燕华未交纳物业费数额有误，该院予以更正。孙燕华虽就其认为新能源公司物业服务存在瑕疵的意见提交了相关证据，但其答辩意见及相关证据尚不足以构成减免物业费的理由，故该院不予采纳；对孙燕华认为其房屋漏水导致损失部分，孙燕华可另案起诉解决；对孙燕华认为新能源公司所诉2014年之前的物业费已过诉讼时效的意见，该院认为，因新能源公司提供的物业服务具有持续性，其亦未明显怠于行使自己的权利，故对孙燕华该答辩该院亦不予采纳。该院根据双方当事人的陈述及提交的证据也充分注意到，新能源公司在履行其物业服务过程中确实存在一些不足，该院建议新能源公司，其作为物业管理单位今后应多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、孙燕华于判决生效之日起7日内给付新能源公司物业费共计11621.46元（其中密云区太扬家园6号楼×号自2011年8月15日至2015年12月31日的物业费为7954.1元；密云区太扬家园6-×1号储藏室自2011年2月1日至2015年12月31日的物业费为1449.42元；密云区太扬家园6-×2号、9号楼×号储藏室自2011年3月22日至2015年12月31日的物业费为2217.94元）。二、驳回新能源公司的其他诉讼请求。孙燕华不服一审法院判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：新能源公司没有通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为，新能源公司提交的证据不能证明其向孙燕华履行催缴行为。新能源公司没有履行相关维修、养护、管理和维护义务，应当相应的赔偿责任。孙燕华在一审期间提交了证据证明新能源公司在物业服务方面存在诸多问题，应承担相应赔偿责任。为业主提供物业服务是物业公司应履行的义务，收取物业服务费是其应行使的权利，不能将其怠于行使权利的责任归咎于业主。本案中新能源公司主张的部分物业费用已经超过诉讼时效。综上，请求撤销一审判决，依法改判孙燕华不支付新能源公司一审起诉前两年之外的物业费；一、二审诉讼费用由新能源公司负担。新能源公司服从一审法院判决。其针对孙燕华的上诉口头答辩称：新能源公司的催缴方式包括电话催缴和书面催缴单；孙燕华房屋被泡是因为楼上业主和开发商的原因，孙燕华应向其主张权利；且涉案房屋被泡水的时间早于新能源公司接手诉争小区的时间，因此与新能源公司无关。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、中标通知书、北京市前期物业服务合同、太扬家园物业管理公约、照片等证据材料在案佐证。本院认为：孙燕华与新能源公司之间形成的物业服务合同关系系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人均应按照约定履行各自的合同义务。现新能源公司已经为孙燕华所有的房屋及储藏室提供了物业服务，孙燕华应交纳相应的物业费用。关于孙燕华上诉主张新能源公司物业服务存在瑕疵一节，首先，就孙燕华主张的涉案房屋被水浸泡问题，因孙燕华提供的照片显示时间在新能源公司为涉案小区提供物业服务之前，且该赔偿损失问题孙燕华可在明确责任主体后另行主张，故孙燕华以此为由拒绝交纳物业费用缺乏依据，本院不予支持。其次，关于孙燕华上诉主张的其他服务瑕疵问题，本院认为，对于“物业服务瑕疵”的认定不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认；同时依据孙燕华的现有证据，并不足以确认新能源公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。故孙燕华据此要求不支付物业费用的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于孙燕华上诉主张2014年之前的物业费已经超过诉讼时效，新能源公司怠于行使其权利一节，本院认为，新能源公司提供的物业服务系持续性服务，对于诉讼时效不宜过苛，且孙燕华并无充分证据证明新能源公司存在明显怠于行使权利的事实，故孙燕华前述关于新能源公司2014年前物业费的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉意见亦不能成立，本院不予支持。综上，孙燕华的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费45元，由孙燕华负担（于本判决生效后7日内交纳)。二审案件受理费90元，由孙燕华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  全奕颖代理审判员  田 璐代理审判员  高 娜二〇一六年五月二十三日书 记 员  刘 波