河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初7462号原告张梅芝，女，汉族，1964年1月21日出生，住所地郑州市惠济区。委托代理人董滨、赵雨民，河南天新律师事务所律师。被告翟淑红，女，汉族，1977年11月18日出生，住所地河南省汝州市。委托代理人汤晓恒，河南亚洋律师事务所律师。委托代理人李超逸，河南亚洋律师事务所实习律师。原告张梅芝（以下简称原告）诉被告翟淑红（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人董滨、被告委托代理人汤晓恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月21日，原、被告签订一份租赁合同，合同第一条约定，被告租用原告门面房，租期5年，自2014年4月1日起到2019年3月30日止。合同第二条规定第一年、第二年租金为每年20万元整。第三年开始每年递增8%，被告第一、第二次每季度交纳一次，以后每半年交纳一次，如被告逾期交纳，每超过一天支付违约金两千元，超过七天还未交纳，原告有权收回门面房，押金不退，被告还要赔偿原告一个月租金。第三条规定被告租用期间的水电、税收等一切费用均由被告承担。合同签订后，被告对承租房屋进行了装修并开办了美容美发店。第一年被告能如约交付租金，但是到了第二年第三个季度被告未能如约履行交纳租金义务，被告使用房屋至今租金仅支付至2015年11月20日为止。就被告拖欠租金事宜，原告多次催讨无果。租赁期间被告拖欠的部分水费电费物业费由原告代交。租赁合同的履行地家天下1号楼8号营业房属于金水区。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金，但被告却无理拒付租金至今，致使原告合同目的无法实现。为维护原告合法权益，故请求法院判令：1、被告归还租赁房屋；2、被告支付原告租金7万元（暂计算至2016年3月份，实际租金要求计算到被告归还房屋之日止）；3、被告支付违约金30666元；4、被告支付原告租赁期间代为支付的水费836元、电费1580元、物业费1650元；5、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原、被告在2014年3月21日签订租赁合同，被告按合同约定在2014年3月22日向原告交付1万元保证金。被告承租房屋经营是美容美发店，取名为名仕美容美发店，由于经营不善造成很大亏损。2015年6月份被告告知原告将店转让给案外人王殿武经营，由王殿武向原告交租金，原告也同意。被告在经营期间均按合同约定向原告交付租金。王殿武经营期间向原告交付租金到2015年11月20日。由于生意较差，王殿武在2015年11月份也不再经营，将房屋钥匙交给原告后离开。由于上述客观事实，原告要求被告归还房屋，交付租金和违约金，没有事实和法律依据。1、被告自2015年6月份就没有占有原告房屋，2015年11月份王殿武没有经营后，王殿武也没有占有被告房屋。房屋是不动产，不能移动，被告没有侵占原告房屋，原告要求被告归还房屋客观上被告无法履行，也没有法律依据。2、2015年6月份，双方已解除合同，原告再要求被告支付租金，归还房屋没有事实和法律依据。3、在2015年11月份原告就清楚知道王殿武没有经营，房屋是空的，被告和王殿武均没有使用原告房屋，原告再要求被告支付该段租金是不公平的，也无法律依据。4、被告向原告支付的1万元保证金，原告至今没有退还给被告，现原告又起诉被告要求归还房屋支付租金是滥用诉权。5、对于原告要求的水费、电费、物业费如果属被告经营期间产生的费用，被告愿意承担，应从被告的保证金中扣除。综上所述，原告起诉被告拖欠租金与事实不符，原告要求被告支付租金、支付违约金没有事实和法律依据。经审理查明：原告系金水区南阳路96号1号楼1层商业8号房屋的所有人，2014年3月21日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定：原告将上述房屋出租给被告使用，租期为5年，自2014年4月1日起至2019年3月30日止。第一、二年租金为年20万元整，第三年开始每年递增8%。被告第一、二次每季度交纳一次，以后每半年交纳一次，下次交纳租金时应提前20天交纳。一次性交纳保证金1万元，如被告逾期交纳，每超过一天，支付违约金2000元，超过7天还未交纳，原告有权收回门面房，押金不退，被告还要赔偿原告一个月租金；被告租用期间的水电、税收、租赁税等一切费用均由被告承担；本合同仅限被告使用，被告不得私自对外转租、出售，否则原告可单方面终止合同，并由此发生的纠纷由被告承担等。被告翟淑红与桂洪洋系夫妻，2014年3月22日，被告通过桂洪洋账户向原告交纳1万元保证金，至今未退。租赁合同签订后，被告于2014年9月17日登记注册郑州市金水区名仕美容美发店，经营场所为郑州市金水区丰乐路群办路家天下1号楼商八号，即涉案房屋。2015年9月21日被告登记注销。庭审中双方均认可2014年3月22日，被告向原告支付租金5万元；2014年6月14日，被告向原告支付租金5万元；2014年9月30日，被告向原告支付租金5万元；2014年12月19日，被告向原告支付租金5万元；2015年4月21日，被告向原告支付租金2万元；2015年5月14日，被告向原告支付租金3万元。2015年7月1日，原告收到租金5万元，关于该5万元，原告称系被告所交，被告称系王殿武通过其账户向原告交纳的租金。被告称王殿武于2015年7月1日后又向原告交纳3万元租金，房屋交纳至2015年11月20日。原告认可其通过支付宝账户收到该3万元租金，但称不知是谁交纳的，包括该3万元在内，涉案房屋租金交纳至2015年11月20日。2016年3月4日，原告提起本诉。2016年3月7日，原告向被告出具《解除租赁并返还房屋通知书》一份，主要载明：因被告未按合同约定交纳房屋租金，现正式通知被告解除合同归还房屋并结清相关费用。2016年3月9日，被告收到上述《解除租赁并返还房屋通知书》。2016年3月30日，郑州百汇地物业服务有限公司出具《收据》一份，主要载明：今收到1栋商8人民币1580元。已结清。同日，郑州百汇地物业服务有限公司出具《收据》一份，主要载明：今收到1栋商8物业费（2016、1、1-2016、3、31日）1624元。同日，郑州自来水投资控股有限公司出具发票一份，主要载明：金水区南阳路96号家天下小区1号楼1层西5商业水费104.5元。2015年12月21日，郑州自来水投资控股有限公司出具发票一份，主要载明：金水区南阳路96号家天下小区1号楼1层西5商业水费836元。另查明：涉案房屋原经营的美发店名称为爱尚，被告经营期间名称为名仕美容美发店，后改为锦瑟美容美发连锁机构。2015年11月20日左右，郑州百汇地物业服务有限公司工作人员发现锦瑟美容美发连锁机构经营人员将店铺锁门后不知去向，遂通知原告。2015年11月22日，郑州市公安局文化路分局治安管理服务大队接到报警，称其在锦瑟美容美发连锁机构办卡充值后老板跑了，最终未刑事立案侦查。事发后涉案房屋于2015年11月25日左右遭办卡受害者围堵砸门，原告再次将涉案房屋上锁，但其称派出所人员告知其在解除合同前不能收回房屋，故涉案房屋自2015年11月25日开始无人使用，闲置至今。再查明：原告得知涉案房屋被砸后，于2015年11月26日通知被告，并称其就锦瑟美容美发连锁机构欠充值款事件多次到派出所做笔录。经本院到郑州市公安局文化路分局治安管理服务大队调查，关于涉案房屋的办卡充值事件，该大队仅存《接处警登记表》，未立案侦查，无任何笔录材料。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于原告主张被告返还租赁房屋，因原告所提供证据不足以证明被告实际占有控制涉案房屋，结合法庭调查，本院认为原告该项诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原、被告之间的租赁合同关系，被告主张其于2015年6月份经原告同意转租给王殿武，双方租赁合同解除，其后由王殿武经营锦瑟美容美发连锁机构并向原告交纳房租并更改了房屋门头。原告称其不知道转租情况及被告经营美发店名称，亦不认识王殿武，不知道最后一笔3万元房租由谁交纳。关于2015年9月28日向原告交纳的3万元房租，原告认可其收到了该笔支付宝转账，并据此认可涉案房租交纳至2015年11月20日，结合涉案房屋门头更换，物业费由物业公司到店铺向实际使用人收取的情况以及原告得知店铺被砸后通知被告的情况、原告自称到派出所做笔录的情况，可知，原告对锦瑟美容美发连锁机构的实际经营者知情，此时原告可以联系到被告翟淑红，但其并未向办卡受害者及派出所指明被告翟淑红系锦瑟美容美发连锁机构的经营者，导致办卡充值事件的美发店老板因至今下落不明，案件无任何进展。在诉讼过程中，原告才向被告出具《解除租赁并返还房屋通知书》，并称其一直认为涉案房屋一直由被告经营，明显与常理不符。综上，可以认定，2015年11月20日前被告已将涉案房屋转租，原告对此知情并继续收取房租，视为其同意转租，故原、被告之间的租赁合同关系已经于2015年11月20日前解除。故原告主张被告向其支付自2015年11月20日至2016年3月30日期间的房租7万元、违约金30666元、水电费及物业费，于法无据，证据不足，本院不予支持。《中华人民共合国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张梅芝的诉讼请求。案件受理费2395元，减半收取1197.5元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  梁瑞娟二〇一六年五月三十一日书记员  尚洛佳