广东省从化市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗从法民二初字第379号原告：中国农业银行股份有限公司从化市支行，住所地从化市街口街河滨南路**。负责人：蔡杨，职务行长。委托代理人：曾洁香，女，广东韬策律师事务所律师。委托代理人：徐志明，男，广东韬策律师事务所律师助理。被告：邝秋燕，女，1968年3月19日出生，汉族。被告：黄竣（曾用名黄俊），男，1992年3月11日出生，汉族。第三人：广州城建开发景城房地产有限公司，，住所地广州从化市太平工业区工业大道**法定代表人：陈志鸿。原告中国农业银行股份有限公司从化市支行（以下简称农行从化支行）与被告邝秋燕、黄竣，第三人广州城建开发景城房地产有限公司（以下简称城建公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何欣颖公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾洁香、徐志明，被告邝秋燕、黄竣到庭参加了诉讼。第三人城建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行从化支行诉称：2009年6月30日，原告与被告邝秋燕、黄竣签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44105200900033496），约定：被告向原告贷款2490000元用于购买位于从化市逸泉山庄大B区D-75幢，借款期限自2009年6月30日至2024年6月29日，借款利率为执行年利率4.158%，还款方式为等额本息还款。合同中还约定相关违约责任，被告未足额偿还借款本息超过90天的，原告有权提前收回借款，以及被告未按合同约定归还借款时可计收相关利息、罚息等；同时，被告自愿以位于从化市逸泉山庄大B区D-75幢为上述贷款提供抵押担保。合同签订后，原告于2009年6月30日向被告发放了贷款，贷款到期日为2024年6月29日，执行利率为4.158%。2009年9月18日，原告与被告邝秋燕、黄竣办理抵押房产的抵押备案登记（登记号：从押备字第20092379号）。但被告自2013年4月30日起未按约定还款，截止到2014年2月26日被告结欠原告贷款本金2014405.41元，利息76753.8元（其中正常利息74981.58元，罚息1064.74元，复利707.48元），本息暂合计为2091159.21元。鉴于被告邝秋燕、黄竣逾期还款的行为已构成违约，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告邝秋燕、黄竣及第三人广州城建开发景城房地产有限公司于2009年6月30日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告邝秋燕、黄竣立即归还原告借款本金2014405.41元，利息76753.8元（其中正常利息74981.58元、罚息1064.74元、复利707.48元），本息暂计至2014年2月26日为2091159.21元。此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止；三、原告有权对被告邝秋燕、黄竣提供抵押的位于从化市逸泉山庄大B区D-75幢的抵押物折价或者拍卖、变卖之后的价款享有优先受偿权；四、被告承担与本案有关的全部费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费等）。以上事实有原告营业执照副本、被告身份证、户口簿、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、欠供明细表、抵押备案证明、第三人企业法人营业执照、个人房屋抵押借款合作协议书等证据予以证实。被告邝秋燕、黄竣辩称：原告诉称属实。由于被告邝秋燕丈夫黄建堂因刑事案件被处十九年有期徒刑并处没收其房产的二分之一，现涉案房产已被查封，故未再继续供款。经审理查明：2009年6月9日，原告农行从化支行（乙方）与第三人城建公司（甲方）签订《个人房屋抵押贷款合作协议书》，约定：符合乙方贷款条件的购房人购买甲方销售的商品房，可向乙方申请个人房屋抵押贷款，贷款手续按乙方的规定办理；甲方必须为每位申请人个人房屋抵押贷款的购房人向乙方提供不可撤销连带责任保证担保，保证期限从《个人购房借款合同》／《个人住房组合抵押借款合同》生效之日起至甲方为购房人办妥商品房抵押权预告登记（备案）之日止。2009年6月30日，原告（借款人）与被告邝秋燕（借款人、抵押人）、黄竣（抵押人），第三人城建公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号NO.44105200900033496），约定：被告邝秋燕向原告借款2490000元用于购买位于从化市逸泉山庄大B区D-75幢房屋，借款期限自2009年6月30日至2024年6月29日；借款利率为执行年利率4.158%；借款人以每壹个月为一个还款周期，共180期。自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日／借款对应日）为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日；还款方式为等额本息还款；抵押人同意以前述房产设产抵押，并采用阶段性保证担保＋抵押方式作为担保方式，第三人城建公司作为阶段性保证人合同自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还约定相关违约责任：借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同签订后，原告农行从化支行于2009年6月30日向被告邝秋燕发放了2490000元贷款，贷款到期日为2024年6月29日，执行利率为4.158%，逾期利率为6.237%。2009年9月18日，原告农行从化支行与被告邝秋燕、黄竣在从化市国土资源和房屋管理局办理抵押房产的《抵押备案证明》（登记号：从押备字第20092379号）。之后，被告邝秋燕于2013年4月30日起未按约定还款，截止到2014年2月26日被告邝秋燕已偿还借款本金475594.59元，已支付借款利息380440.97元，尚欠原告农行从化支行借款本金2014405.41元，利息76753.8元（其中正常利息74981.58元，罚息1064.74元，复利707.48元），本息暂合计为2091159.21元。庭审过程中，原告农行从化支行明确第四项诉讼请求为判令本案诉讼费11965元由两被告承担。本院认为：原告农行从化支行与被告邝秋燕、黄竣，第三人城建公司签订的《个人购房担保借款合同》、《个人房屋抵押贷款合作协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，依法成立有效，对签约各方均具有约束力。按合同约定，被告邝秋燕应自贷款发放后的180个月内按等额归还借款本息给原告农行从化支行，但被告邝秋燕自2013年4月30日起没有履行该合同的规定，已超过合同约定的未足额偿还借款本息超过90天，其行为已构成违约，故原告农行从化支行按合同约定请求解除和被告邝秋燕、黄竣，第三人城建公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求有理，本院予以支持。因被告邝秋燕为借款人，被告黄竣仅为抵押人，故原告农行从化支行要求被告邝秋燕偿还拖欠贷款本金及利息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对原告农行从化支行要求被告黄竣偿还拖欠借款本金及利息的诉讼请求，本院不予支持。合同还约定被告邝秋燕、黄竣以其购买的位于从化市逸泉山庄大B区D-75幢房屋设定抵押作为借款担保，并办理了抵押备案登记。因此，为实现上述债权，原告农行从化支行主张对该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司从化市支行与被告邝秋燕、黄竣及第三人广州城建开发景城房地产有限公司于2009年6月30日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号NO44105200900033496）；二、被告邝秋燕于本判决发生效力之日起10日内偿还借款本金2014405.41元给原告中国农业银行股份有限公司从化市支行，并支付利息、罚息及复利（从2009年6月30日起至本院确定的还款之日止按《个人购房担保借款合同》约定的利率计付，已支付部分应予扣除，计算本金为本判决生效之日前到期应偿还的借款数额。）；三、原告中国农业银行股份有限公司从化市支行对从化市逸泉山庄大B区D-75幢房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司从化市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23930元，减半交纳11965元，由被告邝秋燕、黄竣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何欣颖二０一四年六月六日书记员  徐颖聪