云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）麒民初字第1663号 原告（反诉被告）曲靖市物资总公司。 组织机构代码：70988217-8。 地址：曲靖市麒麟南路142号。 法定代表人杨洪杰，副总经理。 委托代理人蒋俊刚，精茂律师事务所律师。（特别授权） 被告（反诉原告）吴怀兵，男，汉族，1968年12月5日生沾益县人，农民，住曲靖市。 被告（反诉原告）吴兴才，男，汉族，1942年12月13日生宣威市人，烟厂退休职工，住曲靖市。 原告曲靖市物资总公司诉被告吴怀兵、吴兴才租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告曲靖市物资总公司委托代理人蒋俊刚，被告吴怀兵、吴兴才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲靖市物资总公司诉称，2003年7月14日，被告与原曲靖市鸿运汽车维修服务有限公司签订租赁合同，约定将位于曲靖市麒麟区原鸿运公司拥有使用权的房屋及土地租赁给被告使用，租赁期限为10年(自2003年5月1日至2014年4月30日)。2007年，根据国有体质改革的相关政策，原鸿运公司由曲靖市人民政府整体收购，鸿运公司被依法注销，其龙王庙的土地，曲靖市人民政府于2006年8月2日以曲政办会通（2006）48号《会议决定事项》决定由原告代管。原告接管后立即于2007年8月21日以曲物发（2007）15号文件，将该情况及相关内容通知被告，并强调被告与鸿运公司签订的《租赁合同》内容维持不变。其后，原告多次向被告催缴租金，但被告一直以“与原告没有合同关系”为由，拒绝支付租金。租赁合同期限届满后，原告又多次催促被告归还租赁土地及房屋，但被告拒绝归还。请求法院依法判令被告立即归还其租赁的土地及房屋；支付租赁土地及房屋的租金84000万元（截止2014年4月）,逾期付款违约金20000元；滞纳金64248.00元，合计150248.00元；本案诉讼费由被告承担。 被告吴怀斌辩称（反诉称），一、原告在起诉状中所称事实与本案实际事实不符。2003年7月14日，我同原曲靖市鸿运汽车维修服务有限公司签订了一份租赁合同，合同对租赁物、租赁期限、租赁费用等都作了明确的约定。在租赁的头几年，租赁双方都按照合同的约定履行。2008年，我去鸿运公司交租赁费时，工作人员口头告知我：公司已被政府收购，下一步如何办理他们也不清楚，租赁费现在他们不宜收取，待政府收购完成后具体交给谁再交。自此租赁费用的缴纳就停滞下来，直到原告起诉我时，我才知道鸿运公司已于2006年8月2日由曲靖市人民政府以会议纪要的形式决定交由原告代管。在原告代管鸿运公司资产处置期间，原告没有以任何形式告知过我龙溪山庄由其代管，也没有按我与鸿运公司签订的租赁合同向我主张过任何要求。原告称其于2007年8月21日以曲物发(2007)15号文件将相关情况通知了我，这与本案实际严重不符。二、原告的诉请不应得到支持。理由为：鸿运公司被政府整体收购后，原告代管的龙王庙土地、房屋已由鸿运公司租赁给我使用，在租赁期间原告没有以任何方式告知我所租赁的土地、房屋已由其代管，直至起诉前，原告也没有以任何方式向我主张过要求，原告也未履行过任何管理者应尽的义务。三、租赁费没有缴纳原告应承担相应责任。租赁合同约定的期限已届满，在租赁合同履行期间虽因政策变化导致合同主体变动，但变动后的合同主体（出租方）并没有积极履行合同义务导致租赁费用的缴纳一直没有得到落实，原告有违合同法的规定。导致部分租赁费用没有交，过错在原告方。请求人民法院查清案件事实作出公正判决。在2003年7月14日，我同原曲靖市鸿运汽车维修服务有限公司签订了一份租赁合同，合同中对于租赁物、租赁期限、租赁费用等内容都进行了明确的约定。后鸿运公司被曲靖市政府整体收购并于2006年8月2日由曲靖市人民政府以会议纪要的形式约定交由被反诉人代管，在被反诉人代管期间其没有将政府决策告知我，也没有就租赁合同向我提出任何要求，致使我无法得知租赁合同中出租方由谁接管，但为了合同正常履行，在2006年9月18日按供电部门的要求我代被反诉人对其租赁给我的土地、房屋所涉及的供电线路、变压器进行更换，支付工程款276000万元；2010年10月，被反诉人租赁的土地、房屋周围的围墙因年久失修倒塌，同样因不知租赁合同中具体的出租方，我又代被反诉人支付了围墙维修费38600元。依据租赁合同的约定以及《合同法》的相关规定，出租方应当履行租赁物的维修义务。请求人民法院判令被反诉人返还反诉人代其支付的围墙维修费用38600元、修建供电线路费用276000元；判令被反诉人承担违约责任并支付违约金20000元；判令被反诉人承担本案本诉和反诉的诉讼费用。 被告吴兴才口头答辩（反诉称）的意见与吴怀兵一致。 针对反诉请求，反诉被告口头答辩，租赁合同中已经约定很明确，反诉人的反诉请求不能成立，依法予以驳回。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、企业法人营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2、关于土地、房产作价出售协议书、房地产档案资料移交清单一份，用于证明租赁土地及房屋来源；3、会计账目一份，用于证明土地及房产的付款情况；4、租赁合同（2003年7月4日）一份，用于证明双方签订租赁合同及合同约定内容；5、租赁合同（2003年10月8日）一份，用于证明租赁合同对租赁期限进行了变更；6、曲政办会通（2006）48号会议决定事项一份，用于证明出租人曲靖市鸿运汽车维修服务有限公司的租赁土地及房屋被曲靖市人民政府整体收购，租赁的土地及房屋由原告代管；7、曲靖市物资总公司曲物发（2006）12号文件一份，用于证明曲靖市物资总公司成立接收代管机构，接收租赁资产；8、曲靖市物资总公司曲物发（2007）15号文件一份，用于证明原告通知被告，租赁土地及房屋已经由原告接收代管，维持租赁合同内容不变，建议原告不宜作过大投资；9、通知一份，用于证明原告通知被告，催促被告履行合同义务；10、滞纳金计算清单一份，用于证明按合同约定被告应支付滞纳金的数额。 经质证，被告对上述证据1、2、3、4、5无异议；证据6的决定事项是原告公司内部的事情，我不知道；证据7、8、9、10不清楚。 二被告为支持其答辩观点及反诉主张，向本院提交如下证据： 1、租赁合同一份（2003年10月8日签订），用于证明反诉中所提出的费用是依据租赁合同第8条的约定主张的；2、高压供用电合同一份、照片两张，用于证明对高压供用电进行了改造；3、龙溪山庄10KV配变、线路更换安装工程合同一份，用于证明对龙溪山庄的配电进行了改造；4、施工合同一份，用于证明对龙溪山庄的围墙进行了维修。 经质证，原告（反诉被告）对上述证据1租赁合同的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，不能证明其主张；对证据2、3、4合法性没有异议，关联性有异议。 通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5被告没有异议，本院予以确认；证据6、7、8、9、10不能证明原告已通知被告、催促被告履行合同义务交纳租金的事实，其关联性本院不予确认。被告提交的证据1原告没有异议，本院予以确认；证据2、3、4其关联性本院不予确认。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2003年7月14日，吴怀兵、吴兴才与原曲靖市鸿运汽车维修服务有限公司签订《租赁合同》，约定将位于曲靖市麒麟区原鸿运公司拥有使用权的房屋及土地租赁给吴怀兵、吴兴才使用，租赁期限为10年(自2003年12月1日至2013年11月30日)。同年10月8日，因龙王庙村擅自封堵龙潭出水口发生纠纷，致使被告10月中旬还未开工，经双方商定施工期延期半年（即2004年5月1日至2014年4月30日），其他事项未变。协议还约定了第一年租金10000元，第二年起每年按12000元租用，承包期租金合计118000元。合同签订后，被告支付了2003年12月1日至2004年11月30日租金10000元、2005年5月至2006年4月30日租金12000元、2006年5月1日至2007年4月30日租金12000元、2007年5月1日至2008年4月30日租金12000元，被告共计支付租金46000元。2006年8月2日曲靖市人民政府以曲政办会通（2006）48号《会议决定事项》决定原鸿运公司龙王庙的土地由曲靖市物资总公司代管。自2008年4月30日后被告就未交纳租赁土地及房屋租金72000元，经原告催要无果遂向本院提起诉讼。 本院认为，吴怀兵、吴兴才与原曲靖市鸿运汽车维修服务有限公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。2006年8月2日，曲靖市人民政府下文决定将原鸿运公司龙王庙的土地交由原告曲靖市物资总公司代管。被告应当按照合同约定向原告支付租金。但被告仅支付了头四年的租金46000元，后因各种原因未再支付剩余租金。原告主张要求被告支付租金84000元，与被告提交的实际交纳租金的费用单据不符，本院应依据被告提交的交付租金费用单据为计算标准，实际被告尚欠原告租金72000元。原告主张逾期付款违约金20000元及滞纳金64248.00元，因原鸿运公司由曲靖市人民政府整体收购，其龙王庙的土地，由曲靖市物资总公司代管，该案无依据证明原告已将代管事宜通知被告，被告对此有一定责任，故其主张本院不予支持。原告要求被告归还租赁的土地及房屋，按合同约定租赁期已届满，被告理应将租赁的房屋及土地归还原告，其主张本院予以支持。被告反诉要求原告支付围墙维修费用38600元、修建供电线路费用276000元并支付违约金20000元的主张，根据合同的约定租用期间被告对现有土地房屋自主进行改造以达到使用上的要求，因改造、扩建新建项目所产生的一切费用由被告自己承担，故其反诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、由被告吴怀兵、吴兴才于判决生效后30日内将位于曲靖市麒麟区的房屋及土地归还给原告曲靖市物资总公司。 二、由被告吴怀兵、吴兴才于判决生效后30日支付原告曲靖市物质总公司租金72000元。 三、驳回原告曲靖市物质总公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告吴怀兵、吴兴才的诉讼请求。 本诉案件受理费3305元（原告已预交），由原告承担1705元，二被告承担1600元；反诉案件受理费3010元（反诉原告预交），由反诉原告吴怀兵、吴兴才承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  田 萍 人民陪审员  贾丽萍 人民陪审员  许祥英 二〇一四年十一月十一日 书 记 员  晏梅芳