湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民一初字第05829号原告陈丹。被告湖南庄园房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区双河路112号双河湾公寓116房。法定代表人高建明。委托代理人李小峰，湖南人和人律师事务所律师。原告陈丹诉被告湖南庄园房地产开发有限公司（以下简称庄园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员邓子平担任审判长，人民陪审员王运珍、刘丽清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员彭小波担任庭审记录。原告陈丹，被告庄园公司的委托代理人李小峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丹诉称，2012年11月29日，原、被告签订《���沙市商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市开福区双河路112号的庄园·心伽泊XXXX号房屋，并于签订合同时一次性支付全部购房款515618元。合同约定交房时间为2013年6月30日。2013年6月30日，被告向原告等所有业主寄送了《关于庄园心伽泊项目延期交房的致歉函》，告知该项目无法在约定的时间前交房，并承诺争取将延期控制在60日内。后接到被告电话通知，原告于2013年8月4日前往办理交房验收手续，被告向每位业主发放了一份《半年物业管理费补偿凭证》，并解释是被告因延期1个月交房对业主的补偿，补偿凭证申报在签发日起2个月内有效，但若因房屋整改等原告导致再次延期交房的不受2个月时间限制。原告在验收房屋时，发现房屋入户门被撬开无法锁门，门锁损坏，门框因外力撬动有倾斜，厨房及烟道渗水、飘窗有裂缝，室内配电箱安装不合理等房屋质量问���，并填交了《房屋质量整改单》。同年10月17日，原告在物业公司陪同下第二次查验房屋，发现没有整改，遂第二次提交了整改要求。2014年10月2日，原告在被告处购买了一个车位，被告再次承诺尽快整改。2015年4月7日，原告第三次在物业公司陪同下验房，发现入户门仍然没有更换，且安装的是普通防火门，而不是合同约定的防盗门，且飘窗护栏被拆下丢在房中间。原告第三次提交了整改单。但至今，被告仍未整改，故原告诉至法院，请求判令：1、被告在十日内更换新的入户门，以及完成其他整改要求后，向原告交付庄园·心伽泊XXXX号房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金37640元（暂从2013年10月4日起计算至2015年10月4日，其后算着交房之日止）；3、被告发放的《半年物业管理费补偿凭证》仍然有效，原告所购房屋的物业管理费自被告完成整改向原告交房日的六个��后的次日起算；车位停车管理服务费自被告向原告交房的次日起算；4、被告赔偿原告租房费40200元（暂计算至2015年12月31日，其后算至交房之日止）；5、被告赔偿原告误工费、交通费3000元；6、被告承担本案诉讼费。被告庄园公司辩称，交房延迟的原因被告已书面告知原告是因为天气原因导致工期延迟，属于不可抗力。2013年7月，被告即向原告发出了交付通知，房屋的整改不应当构成原告拒绝收房的理由，实际交房时间应以原告下发交房通知起计算。原告向被告主张租房费用缺乏法律依据。综上，请求驳回原告的大部分诉求。经审理查明，2012年11月29日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于长沙市开福区双河路112号的庄园·心伽泊XXXX号房屋，房屋总价款515618元。2013年6月30日前被告应将房屋交付给原告。第���条约定，出卖人逾期交房超过60日后至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行。买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。《合同补充协议》第十三条约定，买受人在办理房屋交付时，认为存在质量问题要求出卖人整改的，应当经双方共同署名确认方可，整改期限由双方共同约定。出卖人逾期未完成整改的，买受人所承担的物业管理费应当由出卖人支付，作为出卖人应承担的违约责任。但是，在出卖人完成整改并通知买受人后，除非买受人能提供由市级以上建筑质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见，确认整改不合格并导致房屋不能合格使用，方可拒收房屋并追究出卖人逾期交房的责任；否则，买受人不得再次拒���房屋并不得追究出卖人逾期交房的责任。同时，该房屋即视为已经交付。2013年6月，被告向原告等业主发出《致歉函》，称因遭遇自然灾害导致工期延误，交房时间将会顺延不少于60天，暂定于2013年8月31日前交付商品房。同年8月4日，原告前往被告处交验房屋，被告向原告出具《半年物业管理费补偿凭证》，用于补偿延期交房的损失，有效期为2个月。原告在验收房屋时，发现房屋有质量问题，并填写了《房屋质量整改单》注明：主卧飘窗有裂缝、入户门损坏、要求整体更换、厨房下水有渗水痕迹等问题，要求被告整改。双方因此未办理房屋接受手续。同年10月17日，原告再次前往被告处验收房屋，发现前述问题未整改后再次填交整改单，要求被告整改。经被告整改后，2015年4月7日，原告第三次前往被告处验收房屋，发现房屋仍有部分问题未整改，原告向被告提交《要求整改单》，提出以下整改要求：1、门锁部位简单试图敲打平整，门几乎无法反锁，要求被告整体更换；2、厨房窗户上锁仍然困难，且橱柜痕迹加深，未整改；3、主、次卧飘窗开裂处的处理方式否是到位？4、厨房、烟道是否渗水未查；5、主卧飘窗护栏被拆下。2014年10月2日，原告与被告签订《机动车地下停车位有偿使用协议》，由原告购买涉案项目车位一个。庭审中，原告主张合同约定入户门为防盗门，但被告安装的为防火门，但未举证证明；原告主张租房损失，并提供租房合同、支付租金凭证拟证明其主张。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋质量整改单、致歉函、照片、要求整改单、租房合同、付款凭证及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为被告是否构成延期交��。虽然合同约定交房日期为2013年6月30日前，但被告在约定的日期前发函告知了原告因不可抗力的因素，需延期交房，原告对于亦予以认可。因此从2013年7月1日起至2013年8月4日，该段期间不构成延期交房。根据原告在2013年8月4日及其后提交的整改单可知，涉案房屋存在的问题主要是入户门不能正常、安全使用、主卧飘窗有裂缝、厨房渗水、配电箱安装不正确等问题。本院认为，除入户门问题外，上述问题均系房屋瑕疵问题，被告未及时整改不影响房屋的正常居住使用，不影响商品房买卖合同根据目的的实现，因此，上述问题不能成为原告拒绝收房、被告延期交房的理由。关于入户门问题。入户门正常、安全使用涉及到房屋的正常、安全使用，是被告应履行的基本合同义务，因此，在2013年8月4日，原告因入户门不能正常使用而拒绝收房的理由成立，而被告在合同约定��整改期限内仍未整改到位，已构成延期交房。根据现有证据可知，经被告整改后，至2015年4月7日，入户门已经能够开锁及关锁，虽然仍几乎不能反锁，但基本能够正常使用，因此至该日止，应视为房屋符合交付条件，原告应依约接受房屋。虽然原告主张被告安装的入户门非合同约定的防盗门，但未举证证明，本院不予采信。又因被告未举证证明入户门整改至能正常使用条件后已通知原告及通知时间，故被告逾期交房时间应从合同约定的整改完毕日次日起即2013年10月4日起计算至2015年4月7日止。根据合同约定，逾期交房的违约金为已付房价款的日万分之一，根据本案实际情况及被告违约过错大小，本院认为该约定过高，而被告抗辩其未违约，系根本性之抗辩，应视为包含即使违约亦应减低违约金的抗辩请求，故违约金本院酌定为20000元。因入户门已基本能够正常使用，但仍存在一定的瑕疵，故被告仍应负责修复或更换至能完全正常使用或原告自行维修、更换后凭正式票据向被告主张权利；因从2015年4月7日起视为房屋符合交付条件，故此前的物业管理费应由被告承担；而原告购买车位系为更好的使用房屋，与房屋使用具有整体性，故2015年4月7日前的车位管理费亦应由被告承担。原告主张《半年物业管理费补偿凭证》依然有效，本院认为，该凭证已注明有效期为2个月，系被告补偿给原告因不可抗力延期交房的损失，且涉及到物业公司的权利，本案中不宜再认定该凭证有效；原告主张租房损失及误工费、交通费，本院认为上述费用不是因被告违约必然产生的直接经济损失，且本院已支持违约金，故对于原告的上述主张，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南庄园房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内修复或更换长沙市开福区双河路112号的庄园·心伽泊XXXX号房的入户门使之符合正常、安全的使用功能；如被告湖南庄园房地产开发有限公司未能履行上述义务，原告陈丹可自行修复或更换，并有权向被告湖南庄园房地产开发有限公司主张修复、更换的费用；二、被告湖南庄园房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告延期交房的违约金20000元；三、被告湖南庄园房地产开发有限公司承担2015年4月7日前长沙市开福区双河路112号的庄园·心伽泊XXXX号房的物业管理费及庄园·心伽泊XXXX号车位��管理费；四、驳回原告陈丹的其他诉讼请求。本案受理费1821元，由原告陈丹承担200元，被告湖南庄园房地产开发有限公司承担1621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓子平人民陪审员  王运珍人民陪审员  刘丽清二〇一六年五月二十三日代理书记员  彭小波