陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终1381号上诉人（原审被告）西安富秦房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区长安北路*号。法定代表人邢雅枫，该公司总经理。委托代理人王慧，女，1979年4月24日出生，汉族，员工，住。委托代理人王艳丽，女，1980年10月3日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）闫亮，男，1980年8月27日出生，��族，中建安装工程有限公司总经理助理，住西安市雁塔区。委托代理人刘晓斌，陕西泾渭律师事务所律师。上诉人西安富秦房地产开发有限公司（以下简称富秦公司）与被上诉人闫亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第02069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富秦公司的委托代理人王慧，被上诉人闫亮的委托代理人刘晓斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月30日，闫亮、富秦公司签订《雅苑东方内部职工认购书》，约定闫亮认购富秦公司开发的雅苑东方4幢20层12003号房屋一套，建筑面积为139.9平方米，房屋总价优惠后计808657元，首付60％的房款488657元，余款办理银行按揭。签订认购书后闫亮给富秦公司交纳定金1万元。闫亮于2011年2月25日通过其中国银行账户给富秦公司转账478657元，于2014年12月20日通过建设银行账户给富秦公司转账3237元。2014年11月21日，富秦公司向闫亮出具收到雅苑东方4-12003号房款488657元收据一张。2015年5月20日，闫亮、富秦公司签订登记号为Y15050294的《商品房买卖合同》(以下简称合同)，约定：闫亮购买富秦公司位于西安市新城区建工路5号雅苑东方第4幢1单元20层12003号房屋一套，单价每平方米5780.25元，房屋总价款801894元，建筑面积为138.73平方米。首付房款491894元，剩余31万元由富秦公司协助闫亮办理银行按揭贷款，闫亮应于本合同签订后2O日内，完成与银行贷款合同之签订。如因闫亮原因，不能办理银行按揭贷款的，在富秦公司通知后15日内由闫亮以现金方式补足房款。合同附件七第九条约定，闫亮须在富秦公司指定的银行办理银行按揭手续。富秦公司已准���告知闫亮办理银行按揭所应具备的必要条件和提供的全部文件及相关费用。闫亮应在本合同签订后十五日内向按揭银行提供完善的按揭贷款资料，并同银行签订《个人住房贷款合同》。房屋余款闫亮至今未支付富秦公司，亦未办理银行按揭。2013年8月12日，雅苑东方吴慧军向贺花娥出具收到办理税票／社保费用2800元的收条一份。庭审中，闫亮主张因富秦公司原因导致无法办理银行按揭，富秦公司称现在可以办理银行按揭，其公司可以配合闫亮办理按揭，是闫亮不同意办理按揭。2013年2月1日，富秦公司与长安银行股份有限公司营业部签订的编号为2013年长营个按第001号楼宇按揭合作协议，由长安银行为在富秦公司开发的雅苑东方房产项目3、4号楼(预售许可证号为市房预售字第2013006号)购买房产的购房人提供房屋贷款，协议有效期为2年。闫亮认为签订商品房买卖合同时��揭合作协议已经到期，富秦公司无法配合闫亮办理按揭。2015年5月25日，闫亮诉至西安市碑林区人民法院称，2011年其与富秦公司签订《雅苑东方内部职工认购书》，约定闫亮购买富秦公司开发的雅苑东方4幢20层12003号房，闫亮按照约定支付6O％的首付款488657元。2011年2月，富秦公司置业顾问吴惠军告知闫亮因西安市出台商品房限购政策，闫亮属于限购范围内不能购房。闫亮要求解除认购书，富秦公司让闫亮以其母亲贺花娥的名义签订购房合同，闫亮作为担保人。闫亮按照富秦公司要求进行了购房人名称的变更。但被告知银行以不符合贷款条件为由不予办理按揭贷款。2014年9月，富秦公司销售经理联系闫亮称西安市取消商品房限购政策，可以闫亮自己名义购买商品房，闫亮又按富秦公司要求将购房人由母亲贺花娥变更为自己。2014年11月，富秦公司以签订正式商品房买卖合同为由，收回闫亮持有的认购书及2011年1月3O日的购房首付款收据，并重新给闫亮出具新的首付款收据，但闫亮所签的空白购房合同富秦公司以要办理网签为由未给闫亮。综上，闫亮当初购房的目的至今未能实现，银行按揭不能办理。请求：1、解除闫亮、富秦公司签订的商品房买卖合同；2、富秦公司退还闫亮购房款494694元及同期银行贷款利息145945元(利息从2011年1月至2015年6月，按银行同期贷款利率计算)，共计640639元；3、诉讼费由富秦公司承担。富秦公司辩称，闫亮所购房屋可以办理银行按揭手续，是闫亮不同意办理按揭，故不同意解除合同及支付利息。原审法院认为，闫亮、富秦公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效,双方均应依法履行合同义务。闫亮以因富秦公司原因导致���行按揭贷款无法办理导致商品房买卖合同不能继续履行为由，要求解除合同退还购房款及利息。合同条款约定，闫亮须在富秦公司指定的银行办理按揭手续。富秦公司代理人庭审中陈述涉案房屋所在楼盘是在兴业银行办理按揭。庭审后，富秦公司提供的其与长安银行签订的楼宇按揭合作协议，显示涉案房屋所在的4幢楼系在长安银行办理银行按揭，但该协议已于2015年2月1日到期。因合同明确约定闫亮须在富秦公司指定的银行办理按揭手续，富秦公司需准确告知闫亮办理银行按揭所应具备的必要条件和提供的全部文件及相关费用。而本案中，签订合同时，富秦公司就涉案楼盘与长安银行签订的按揭合作协议已经到期，闫亮无法在该行办理房屋按揭。富秦公司虽主张银行按揭可以办理，但未提供证据证明其主张，故富秦公司对银行按揭贷款无法办理导致商品房买卖合同���能继续履行负有责任。现闫亮要求解除商品房买卖合同，退还闫亮购房款的诉讼请求于法有据，依法予以支持，购房款的金额计算为491894元。对于闫亮要求富秦公司支付购房款利息的诉请，以购房款491894元为据，自2011年2月25日至2015年5月25日，按银行同期贷款利率计算，依法予以支持。闫亮、富秦公司解除合同，闫亮理应配合富秦公司办理相关撤销合同备案登记等手续，保证其二次出售。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、解除原告闫亮与被告西安富秦房地产开发有限公司于2015年5月2O日签订的登记号为Y15050294的《商品��买卖合同》；闫亮于本判决生效后三十日内协助被告西安富秦房地产开发有限公司办理撤销合同备案登记等手续；二、被告西安富秦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告闫亮购房款491894元；三、被告西安富秦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫亮自2011年2月25日至2015年5月25日已付购房款491894元的同期银行贷款利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10146元，由被告西安富秦房地产开发有限公司负担。(此款原告已预付，被告在付上述款项时，直付原告)。宣判后，富秦公司不服，向本院提起上诉称，原审判决查明事实不清，认定事实错误。2011年富秦公司与闫亮双方签订《雅苑东方内部职工认购书》，闫亮购买富秦公司开发的雅苑东方4幢20层12003号房。约定闫亮支付60％的首付款488657元，余款31万元贷款支付。合同签订后富秦公司已经按约定履行了合同网签、备案义务。并多次通知闫亮办理银行按揭手续。不久，因政策调整二套房限购闫亮的购买资质存在问题。闫亮主张以其母亲贺花娥的名义变更合同；由于其母亲年龄问题，银行贷款手续未被批准。2014年9月富秦公司明确告知闫亮现已取消商品房限购政策，可以以闫亮名义购买商品房，通知其前来办理银行按揭手续。闫亮声称其在外地工作等回西安后再来富秦公司处办理按揭贷款手续。但是截至诉讼前，富秦公司始终未能收到闫亮提交的按揭贷款手续。富秦公司与闫亮双方之间的买卖合同是合法有效的。贷款延迟是因为闫亮的原因所致并非富秦公司的原因所造成，现贷款之事可以办理，而原审认定涉案楼盘与长安银行签订的按揭协议到期，从而认定富秦公司不能给其办理按揭手续，并据此判决合同解除，不能成立。办理银行按揭手续非合同主要条款，不能成为闫亮解除合同的理由，办理按揭富秦公司只是协助义务，闫亮可以在任何银行办理按揭手续。首先，从合同签订后富秦公司一直都给闫亮提供有贷款合作的银行；其次，富秦公司同时联系有几家银行都可以合作办理贷款业务，其中长安银行、兴业银行现在仍可办理该业务。至于长安银行合作协议到期的问题，仅是合同到期，富秦公司可以和该行随时补充续期，只要符合条件，没有不办理的可能。贷款未能办理其实质问题是闫亮至今未提供能够办理贷款的资料。请求：l、撤销西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第2069号民事判决，依法改判驳回闫亮的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由闫亮承担。闫亮辩称，1、由于���秦公司原因导致闫亮购房目的不能实现，一次性付款超出闫亮的能力，不能办理按揭导致闫亮不能购房，故闫亮要求退房赔偿损失的请求应予支持；2不能办理按揭贷款的原因是因为富秦公司推脱、不积极履行自己的义务导致；3、办理按揭贷款的前提是富秦公司必须有其合作的银行，富秦公司要为其贷款承担阶段性的连带保证责任，富秦公司没有承担阶段性的连带保证责任导致其没有相应的合作银行，进而导致闫亮无法办理按揭贷款，一次性支付剩余购房款超出闫亮的承受能力。认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回闫亮的上诉请求。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。庭审中，富秦公司向法庭提供其与兴业银行的合作协议和通知书，通知书有该行行长签字，试图证明截止目前兴业银行仍可以为涉讼楼盘办理按揭贷款���闫亮未能办理按揭贷款的原因是闫亮没有提交相关贷款资料。对此，闫亮认为该合作协议书没有签订日期，无法判断合作期限，且该合作协议是否实际履行，富秦公司没有提供有效证据加以证明。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。闫亮与富秦公司签订的《商品房买卖合同》以及合同附件均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效,双方均应依照约定履行各自的合同义务。由于购买商品房涉及钱款数额较大，双方约定由富秦公司协助闫亮办理银行按揭贷款，闫亮应于涉讼合同签订后2O日内，完成与银行贷款合同之签订。涉讼合同附件七第九条约定，闫亮须在富秦公司指定的银行办理银行按揭手续。富秦公司认可双方在履行《雅苑东方内部职工认购书》的过程中，因政策调整二套房限购，闫亮的购买资质存在问题。闫亮曾以其母亲贺花娥的名义变更合同，但由于闫亮母亲年龄问题，银行贷款手续未被批准，说明闫亮此时仍在积极履行合同义务，想方设法办理银行按揭贷款。富秦公司上诉称2014年9月富秦公司明确告知闫亮现已取消商品房限购政策，可以以闫亮名义购买商品房，通知闫亮前来办理银行按揭手续；闫亮声称其在外地工作，等回西安后再来富秦公司处办理按揭贷款手续，随后其又多次通知闫亮办理银行按揭手续；富秦公司主张贷款延迟是因为闫亮的原因所致，并非富秦公司的原因所造成，未能向法庭提供有效证据加以证明。庭审中，富秦公司向法庭提供其与兴业银行的合作协议和通知书，闫亮认为该合作协议没有签订日期，无法判断合作期限，且该合作协议是否实际履行，��秦公司没有提供有效证据加以证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，对富秦公司的主张，本院依法不予采信。原审判决认为富秦公司虽主张银行按揭可以办理，但未提供证据证明其主张，故富秦公司对银行按揭贷款无法办理导致商品房买卖合同不能继续履行负有责任并无不当；对闫亮要求解除商品房买卖合同，退还购房款的诉讼请求予以支持亦无不当。闫亮因富秦公司原因导致银行按揭贷款无法办理，进而导致商品房买卖合同其没有能力继续履行为由，要求解除双方之间《商品房买卖合同》、退还购房款及利息，本院依法予以支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确。富秦公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10146元（西安富秦房地产开发有限公司已预交），由西安富秦房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年五月十二日书 记 员  陈 歆