重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第03908号原告郭德忠，汉族，住重庆市万州区。委托代理人于海民，重庆锦扬律师事务所律师。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区北山大道**钟鼓楼购物广场**，组织机构代码20806375-6。法定代表人熊远清，董事长。委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。委托代理人熊道安，重庆百安律师事务所律师。原告郭德忠诉被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，于2014年5月21日依法由审判员张文勇适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，于2014年10月15日由审判员张文勇担任审判长，与人民陪审员吴春芳、罗时琼组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭德忠及其委托代理人于海民，被告清江公司委托代理人唐浩文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭德忠诉称，2010年9月25日，原告与被告清江公司签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的万州区北滨路清江.金水御景工程商品房一套，房屋价款547545元，原告履行了合同约定的全部义务。被告应于2012年6月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告使用，被告未按期履行交房义务，于2012年8月17日才交付房屋，逾期交房，被告违约，应从2012年7月1日起至2013年9月5日以原告已交购房款按日万分之三计算，向原告支付逾期交房违约金。按合同约定，被告应于商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。被告于2013年9月5日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未按约定期限办理房地产权证，构成违约，应从2013年11月5日起至2014年5月26日止以原告已交购房款按日万分之三计算向原告支付逾期办理产权登记违约金。请求：1、判决被告支付逾期交房违约金50000元；2、逾期办证违约金12912.92元；3、诉讼费和保全费由被告负担。被告清江公司辩称：原、被告签订合同买卖商品房是事实，约定2012年6月30日交房，实际交房时间是在合同约定之后。竣工验收备案登记是在2013年9月5日。之所以延后取得备案登记证是因为政府对城市规划进行调整，导致水源热泵空调设施所在的码头由于规划调整要关闭搬迁，所以要重新选址，重新设计并经过有关部门验收后才能实施，导致备案登记证的延迟，导致之后交房、办证的延迟。这都不是合同当事人在签合同时可以预料的，是不可抗力导致的不能按约履行。逾期取得竣工验收备案登记证，导致逾期交房及逾期办证是因为不可抗力造成的，而不是被告的行为导致的合同履行的逾期。原告所主张的违约金明显高于因逾期接房及逾期办证可能带来的损失，所以被告请求调低违约金的标准。延迟交房，原告的损失是房屋使用价值，就应该以同地段同类型商品房的租金作为逾期接房违约金的计算参照标准。请求法庭依据证据予以确认本案的事实，依据事实及法律公正判决。经审理查明，2010年9月25日，原告郭德忠（合同称乙方）与被告清江公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为清江.金水御景9号楼；土地性质为出让，房地产权证号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第**。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房座落重庆市万州区北滨路，建筑面积134.4平方米，套内建筑面积119.15平方米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价4074元／平方米，总成交金额为547545元。第五条付款方式及期限，首付165545元，于签订合同当日付清，余款38.2万元申请银行按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2012年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做到办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金；逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，约定甲、乙双方认可书面通知的方式为信函、公告、登报等。原告已按约定支付购房款547545元，双方于2012年8月17日交接房屋，2014年5月26日取得重庆市万州区房地产管理局办理产权登记的业务受理通知书。庭审中，被告提供“清江.金水御景”商品房项目小区其他业主2013年的租房合同，证明该小区一般户型100平方米左右住房的年租金在13000元左右，较大户型160平方米左右住房的年租金在20000元左右，原告不认可。2014年8月28日，被告在《三峡都市报》刊登“通知”，载明：“清江·金水御景全体业主：清江·金水御景1、2、3、4、5、7、8、9号楼均已取得《备案登记证》，具备接房办证条件；之前均已分别以电话、小区张贴通知、挂号信函等方式通知业主接房并提供办证资料，大部分业主已经办理相关手续，只有少数业主未前来办理，现再次登报通知：请清江·金水御景1、2、3、4、5、7、8、9号楼未接房办证的业主在见报7日内到清江集团销售部办理接房手续并提供办证资料（《商品房买卖合同》原件、大修基金发票原件、契税发票原件、不动产发票原件、本人身份证原件及复印件2份）”，同时公布了公司联系电话。被告清江公司开发“清江.金水御景”商品房项目，2009年通过了水源热泵系统可行性研究，并申请“江水源热泵技术”可再生能源建筑应用示范项目，该项目分为中央空调系统、工艺、设施设备三部分。同时，清江公司投资收购了天骄轮船公司，取得岸线使用权。2009年12月对“清江.金水御景”水源热泵冷、热、热水三联供工程委托设计，采用间接换热，处于闭式系统运行，2010年4月23日通过初步设计审查。2011年4月17日，签订《建设工程施工合同》，对万州清江.上城江水源热泵空调系统安装、调试，开工日期为2011年4月19日，竣工日期为2013年6月30日（1、2、3、7、8、9号楼及机房的竣工日期必须在2012年4月1日前），合同签订后，辽宁省暖通设备安装公司即进场施工。2011年4月22日，清江公司签订《船舶设计合同》，设计安装散热盘管的“中古楼”船。2011年5月5日，重庆市城乡建设委员会、重庆市财政局公布，“清江.金水御景”的江水源热泵是重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一。2011年5月9日，重庆市万州区人民政府决定实施《万州区主城区域岸线调整及港口码头搬迁方案》，取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁，清江公司的江水源热泵技术项目停止实施，施工单位停止管网、主机、取水系统施工。2011年5月28日，清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。2011年9月19日，清江公司申请变更取水方案为开式取水，于2011年9月23日委托对水源热泵空调系统、工艺、设施设备重新设计，其设计方案于2012年1月16日经专家审核通过，由施工单位按新的设计方案组织施工，于2012年9月25日对1、2、3、7、8、9号楼及机房已竣工部分办理工程结算后交付使用。2013年11月20日，清江公司委托进行能效测评，测评期为10个月。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景1、2、3、8、9号楼主体结构工程经有关部门验收质量合格；9月27日1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格；9月29日该项工程防雷竣工验收合格；11月20日环境保护验收合格；12月28日消防验收合格；2013年1月25日，人防工程专项验收备案；8月14日，万州区建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，同意1、2、8、9号楼验收合格，具备申报备案条件；8月28日，1、2、8、9号楼档案验收合格；8月29日申请备案登记，9月5日取得1、2、8、9号楼建设工程竣工验收备案登证。2014年7月23日，原告向本院申请对被告的财产7万元进行保全，本院依法于2014年7月30日对被告在哈尔滨银行股份有限公司重庆万州支行的存款7万元进行了冻结，原告垫付了保全费720元。上述事实，有原告提供的身份证复印件两张、《重庆市商品房买卖合同》及附件复印件一份、发票复印件一页、《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》复印件一张；被告提供的《重庆市万州区商品房预售（预租）许可证》复印件五张、《重庆市万州区建设项目防雷工程设计审核书》复印件三份、《船舶设计合同》复印件一份、渝建（2011）246号文复印件一份、万州府办（2011）104号文复印件一份、渝清发（2011）21号文复印件一份、重庆市万州区人民政府办公室公文处理单复印件一张、重庆市万州区交通委员会领导批示件处理单复印件一张、万州交委文（2011）53号文复印件一份、重庆市万州区城乡建设委员会《关于清江·金水御景长江水水源热泵取水方案的情况报告》复印件一份、重庆市万州区城乡建委公文处理单及附件复印件一份、取水方案变更申请书复印件一份、设计变更书复印件一份、住宅工程质量分户验收汇总表复印件五张、万州清江·金水御景可再生能源建筑应用专项施工图专家审查意见复印件一份、万州市园绿核（2012）34号文复印件一份、渝（万）环预验收（2012）4号文复印件一份、渝（万）环验（2012）045号文复印件一份、万州民防备字（2013）2号文复印件一份、万州公消验（2012）第0031号文复印件一份、万州公消验（2013）第0008号文复印件一份、万州公消验（2013）第0004号文复印件一份、《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》复印件一张、万州区稳办纪（2014）4号文复印件一份、重庆市万州区房地产管理局业务受理通知书复印件三份、租赁合同复印件三份、楼宇交接记录复印件一张、《三峡都市报》通知复印件、清江上城延期交房（办证）补偿方案复印件一张等证据以及当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告清江公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将原告所购商品房交付原告。约定交房期限届满，9号楼工程未办理建设工程竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，虽然原告在2012年8月17日接房，只是提前使用，不发生交接商品房效力，清江公司应从2012年7月1日起至2013年9月5日取得建设工程竣工验收备案登证之日止承担违约责任。万州区人民政府调整长江沿线一桥、二桥之间的岸线使用规划，关闭搬迁港口码头，“江水源热泵”系统工程重新设计，不能及时完工影响商品房的交付，该事由不是法律规定的不可抗力，但有一定影响，虽不能免除被告逾期交房的违约责任，但可以酌情减轻。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。以该预期房租收益界定被告违约给原告造成的损失较为客观，也符合上述司法解释处理此类纠纷案件时以违约造成的损失确定违约金数额的具体规定。对被告提供的该地段住房租金的证据，原告不认可，但未提供证据足以反驳，本院确认该组证据的证明力。被告清江公司抗辩应以违约给原告造成的实际损失为基础，调整合同违约金给付金额于法有据，本院予以采纳。根据本案具体情况，逾期交房导致的实际损失应参照同地段房屋租金为基础确认原告的实际损失，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定违约金的支付标准为按原告已付购房款日万分之一。原告要求被告从2012年7月1日起至2013年9月5日止承担逾期交房的违约责任，是其对权利的主张，被告应支付违约金共计23653.95元（547545元×10／000×432天）。关于办理产权登记问题，双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。被告于2013年9月5日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合约定的交付条件，虽然原告提前接房，但不发生交接商品房效力，在备案登记前也事实上不能办理房地产权登记，故办理房地产权证的时间应从取得备案登记证之次日开始计算。被告未按约定办理产权登记，构成违约，应承担违约责任。原告是按揭贷款购房居住，逾期办理产权登记损失较小，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整违约金的支付标准为按原告已付购房款日万分之零点六。被告于2014年5月26日取得重庆市万州区房地产管理局关于办理产权登记的业务受理通知书，扣除双方约定的提供办理产权登记提供资料期间60日，从2013年11月5日开始计算至2014年5月26日为203天，被告应按约定支付逾期办理产权登记违约金6669.10元（547545元×0.60／000×203天）。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭德忠逾期交房违约金23653.95元。二、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭德忠逾期办理房屋产权登记违约金6669.10元三、驳回原告郭德忠的其他诉讼请求。案件受理费1372元，保全费720元，合计2092元，由被告承担。原告已预交，由被告迳付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张文勇人民陪审员  吴春芳人民陪审员  罗时琼二〇一四年十一月三日书 记 员  罗小莉书 记 员  聂登超