文书内容中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2015)民申字第1636号再审申请人（一审被告、二审上诉人）太原市唐都会议中心有限公司，住所地：山西省太原市杏花岭区府东街87号808房间。法定代表人：赵可青，该公司董事长。委托代理人：刘守豹，北京市普华律师事务所律师。委托代理人：王晓林，北京市普华律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：山西省安业集团有限公司。住所地：山西省太原市双塔西街50号。法定代表人：卫宝麟，该公司董事长。委托代理人：潘雪林，该公司员工。委托代理人：王俊杰，山西慧科律师事务所律师。一审被告：太原市新唐都实业有限公司。住所地：山西省太原市迎泽区桃园南路西巷甲1号2号楼603室。法定代表人：赵可青，该公司董事长。再审申请人太原市唐都会议中心有限公司（以下简称唐都公司）因与被申请人山西省安业集团有限公司（以下简称安业公司）、一审被告太原市新唐都实业有限公司（以下简称新唐都公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2014）晋民终字第228号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查完毕。安业公司一审起诉称：2011年11月8日，安业公司与新唐都公司就“安业广场”建筑面积5.2万平方米的大楼用于新唐都公司经营酒店的出租事宜签订了《合同书》，新唐都公司依约支付了1500万元人民币履约保证金，合同生效。2012年3月19日，安业公司依约将标的物及包括施工用水、施工用电、施工电梯等设施设备全部移交于新唐都公司，办理了交接手续。2012年5月，新唐都公司提出将合同主体变更为唐都公司，安业公司与新唐都公司及唐都公司共同签订了《合同主体变更及履约保证协议》，安业公司和唐都公司签订了仅变更了主体的《合同书》。2013年5月，为了解决辅楼问题双方又签订了《补充合同》。根据《合同书》及《补充合同》对房租、物业服务费的计收办法、支付方式、支付期限的明确约定，唐都公司依约分别于2013年5月和2013年8月向安业公司支付了两期房租、物业服务费各800万元。安业公司也依约将购置的十五部电梯于2013年7月安装完毕，待有关部门验收合格后交付唐都公司使用。同时，由双方共同完成的正式供电施工及安装已经完工，正式供电手续正在办理中。唐都公司的装修工作也进入中后期阶段，合同的执行未出现任何异常。2013年11月4日，唐都公司以安业公司未履行电梯安装义务、未提供正式供电为由，函告安业公司拒付到期租金及物业服务费。后虽多次以函件及洽谈的形式表示歉意，但又以其资金周转困难为由，要求免其第三期的租金和物业服务费。安业公司复函明确表示按约执行，但唐都公司仍拒不支付，构成根本违约。此外，在装修施工过程中唐都公司还违约擅自改变房屋主体结构，造成安全隐患。根据双方约定的合同解除要件，即“唐都公司逾期支付房租、物业服务费超过50日或欠缴房租、物业服务费金额累计达到1000万元的”及“唐都公司擅自改变主体结构的”,安业公司有权单方解除合同。请求判令：（一）解除《合同书》及《补充合同》，唐都公司撤出项目现场且不得破坏房屋主体结抅、不得拆除增设的设施、设备等；（二）唐都公司支付所欠房屋租金及物业服务费（至其撤出项目现场之日止），2013年11月8日至2014年2月7日欠付的房屋租金及物业服务费为人民币800万元；（三）唐都公司支付合同违约金（至合同依法解除之日止），2013年11月8日至2014年1月13日的违约金为1300万元；（四）新唐都公司承担连带责任；（五）1500万元履约保证金不予返回，归安业公司所有。唐都公司答辩称：（一）安业公司掩盖事实真相，隐瞒其先行违约和侵权行为，将其应履行的合同义务作为要挟和制约唐都公司的手段，拒不履行合同主要义务，致使唐都公司无法正常装修、正常运作，侵犯了唐都公司的房屋使用权及经营权。（二）安业公司先行违约半年之久，已实际构成唐都公司巨大的经济损失和经营损失，在迫不得已的情况下，唐都公司才采取拒付后续租金的方式依法正当行使合同的不安抗辩权，没有任何过错，根本不构成违约。(三)安业公司严重违约，其无权单方解除合同，更无权要求索要违约金及履约保证金。（四）安业公司应当继续履行合同，以免给唐都公司造成更巨大的损失。其已给唐都公司造成的巨大损失，唐都公司保留追诉的权利。安业公司起诉书所述的事实与实际情况不符，起诉的请求和理由没有法律依据，不能成立。请求：驳回安业公司的诉求，要求其继续履行合同。新唐都公司辩称意见同唐都公司。另外，整个结构工程部分双方都有函件往来，唐都公司并没有对结构形成破坏。太原市中级人民法院一审认为：（一）双方签订的租赁合同及补充合同合法有效。安业公司已按约把租赁物交付唐都公司，唐都公司理应按照合同约定的期限交付租金。根据双方约定，正式用电手续由安业公司出面办理，费用由唐都公司支付360万元。唐都公司于2014年1月6日支付安业公司第三笔供电工程款126万元，却在2013年11月份就停止支付租金，故正式用电没有接至红线内的责任在唐都公司。安业公司已经购买15部电梯并安装完毕，个别收尾工程没有完工，对唐都公司施工构不成根本影响。唐都公司未依约于2013年11月7日前支付安业公司第三期租金及物业服务费，构成违约。安业公司要求唐都公司支付房屋租金及物业服务费的诉讼请求，予以支持。双方合同约定安业公司逾期支付租金、物业服务费的，不论违约发生在哪一次，须承担每日20万元的违约金，累计超过50日的除履约保证金不予返回、不抵顶租金、物业费用外，按违约处理，故安业公司请求唐都公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定。根据合同约定，因唐都公司违约，其所交付的履约保证金安业公司不予返回。新唐都公司应对唐都公司的债务承担连带责任。（二）唐都公司承租房屋后，对房屋投入大笔资金进行装修，已形成添附物，从增进财富、充分发挥物的效用出发，该添附物应继续维持，不适合恢复原状。况且安业公司在履行合同过程中，没有对电梯安装调试完毕，留有扫尾工程未完工，有一定责任，双方也没有申请对添附物的价值进行评估，双方所签租赁合同，从公平角度出发，在唐都公司支付租金后，继续履行为妥。判决：（一）唐都公司支付2013年11月8日至2014年5月7日房屋租金及物业服务费人民币1600万元及2014年5月8日至8月7日应支付的租金及物业服务费人民币809万元，共计人民币2409万元；（二）唐都公司支付违约金4100万元；（三）新唐都公司承担连带责任；（四）新唐都公司所交1500万元履约保证金不予返回，归安业公司所有；（五）驳回安业公司的其它诉讼请求。安业公司与唐都公司均不服一审判决，向山西省高级人民法院提起上诉。山西省高级人民法院二审认为：本案系因租赁合同引发的纠纷。（一）安业公司与唐都公司谁违约的问题。双方租赁合同明确约定了构成违约承担的责任：安业公司延期交付房屋的，每逾期一天则承担20万元的违约金，唐都公司逾期支付租金、物业服务费的，不论违约发生在哪一次，须承担每日20万元的违约金，累计超过50日的除履约保证金不予返回，不抵顶租金、物业费外，按违约处理；唐都公司违反本合同其他约定的，除履约保证金归安业公司所有外，唐都公司承担20万元的违约责任。同时，合同对单方解除明确规定：唐都公司逾期支付房租、物业服务费超过50日或欠缴房租、物业服务费累计达到1000万元的。唐都公司作为合同义务的履行者，在2013年5月23日、8月5日两次支付租金、物业服务费1600万元后，2013年11月4日致函安业公司称：因其未能履行合同约定的正式供电及电梯安装义务，暂停支付第三次租金；后又致函安业公司给予增加三个月的免租期。在双方未能达成新的协议前，安业公司复函唐都公司让其尽快支付逾期的租金、物业费及违约金后，仍坚持上述行为，明显违约。虽然唐都公司提出安业公司在履行合同过程中未将水、电、气接到红线内和没有对电梯安装调试完毕，交于其使用等问题，但这并不能作为其违反合同义务的理由。对安业公司没有对电梯安装调试完毕，留有扫尾工程未完工的责任，其可通过其他途径予以救济。一审法院认定唐都公司构成违约并无不当。（二）租赁合同是否应当解除问题。经二审庭审及调解了解到，唐都公司考虑到市场形势，明确表示停止继续租用。其想按签约时关于房产买卖的约定将房产买下来，但现在没有钱。提议将房产过户到其名下，再融资或以经营款来逐步偿付购楼款。对此意见安业公司当即表态不接受。由此看来，涉案租赁合同已无继续履行的可能。现唐都公司未按约支付租赁费的行为已符合合同约定的单方解除合同的条件，安业公司要求解除租赁合同的诉求应予支持。（三）如何承担法律责任。2013年11月8日至2015年3月24日的租金及物业费共计金额为4431.5万元。唐都公司未依约支付租金及物业费，应承担违约责任。但原合同中关于违约金约定有两项，一是双方违约后履约保证金1500万归安业公司所有；一是唐都公司违约后承担日20万元违约责任。为维护民法的公平和诚实信用原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为“过分高于造成的损失”。结合本案实际，唐都公司未按时交付租金及物业费给安业集团公司造成的损失应为未交租金及物业费的金额及所产生的利息之和，双方约定了双重违约金且均明显高出上述损失的30%，故应依法予以调整。考虑到唐都公司对租赁房屋投入大笔装修资金，其损失较大，安业公司在合同履行中存有不足和缺陷，为了倡导互济互助社会风气，力争法律效果和社会效果的统一，1500万元履约保证金应折抵租金及物业费，因此欠付租金及物业费金额应为2931.5万元。判决：(一)撤销一审民事判决；(二)双方签订的租赁合同予以解除，唐都公司于判决生效之日起30日内将租赁房屋交付安业公司；(三)唐都公司于判决生效之日起15日内支付安业公司2013年11月8日至2015年3月24日房屋租金及物业服务费4431.5万元及相应利息（自2013年11月8日起至本判决生效之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；(四)新唐都公司已交付给安业公司履约保证金1500万元从上述第三项中应付的租金及物业费中核减；(五)唐都公司向安业公司按2931.5万元及2931.5万元自2013年11月8日至本判决生效之日止产生的利息之和的30%支付违约金；(六)新唐都公司承担连带责任；(七)驳回安业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。唐都公司向本院申请再审的理由为：一、二审判决存在认定事实和适用法律的严重错误。（一）不依法认定安业公司未接入正式电及交付经验收合格的电梯系违约行为及该违约在先的事实，没有就其违约行为的性质、后果和责任进行客观认定。根据合同书第三条约定，安业公司应在收到履约保证金三日后，开始将主楼交付给唐都公司，2012年6月30日前将辅楼交付新唐都公司，并负责将水、电、气接到红线内，将已购置的电梯安装验收之后交于唐都公司。但安业公司签约后连续严重违约：1.主楼迟延交付4个月。新唐都公司于2011年11月18日就向安业公司支付了1500万元履约保证金，但安业公司直到2012年3月才交付主楼给唐都公司，较约定推迟了4个月。2.辅楼拖延至2013年5月21日才确定无法交付，迟延11个月。3、正式电接到红线内及电梯安装验收义务至今未履行完。按照合同约定，安业公司应于2012年6月30日前完成该工作，唐都公司为此还提前三个月提示其履行该项义务。但安业公司在装修期届满时仍未完成，唐都公司为此数次书面发函催促，要求尽快完成供电接入、交付验收合格的电梯，但安业公司仍未完成。截至2013年11月4日发函前，在安业公司长期怠于履行合同主要义务的情形下，唐都公司想尽各种办法克服了没有正式供电、电梯未能交付的装修困难，逐渐完成了楼宇装修工程的90%，但后续工程的完成及开业经营必须有正式供电才能实现，安业公司的违约行为造成唐都公司在装修工程完成90%、已直接投入装修资金2.25亿元人民币的情况下，不仅不能完成剩余装修工程，酒店不能正常开业经营，唐都公司还要继续支付租金和物业费。安业公司的行为不仅是严重违约，对于唐都公司也显失公平。一审判决以“对唐都公司施工构不成根本影响”的认定是错误的。首先，该项工作对唐都公司完成后续装修工程有直接影响，如果不具备正式电接入和电梯验收，后续工程无法完成；其次，会导致整个工程无法竣工验收，酒店无法正常开业。二审判决“安业公司履行合同存有不足和缺陷”的认定更是严重错误，没有明确安业公司违约在先的事实和责任。（二）错误将唐都公司正当行使抗辩权的行为认定为违约行为。唐都公司本着诚信原则，在安业公司未完成先履行义务的情况下，仍然支付了前两期的租金和物业费。但安业公司却变本加厉，不断拖延，使唐都公司陷入严重风险和不安中。基于此，唐都公司才于2013年11月4日发函，一方面催促安业公司继续履行义务，一方面表示暂停支付第三期款项，并要求给予三个月的免租期。这完全是基于合同的正当权利对安业公司的违约行为提出的抗辩，并就其违约行为造成的损失提出补偿方案。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，唐都公司完全有权以暂停支付后续第三期款项抗辩安业公司的违约行为。即便是按照合同法第六十六条规定，唐都公司2013年11月4日发函也是正当行使同时履行抗辩权。一、二审判决将正当履行抗辩权视为违约，违反了合同法的规定。（三）二审判决判令解除合同适用法律错误。安业公司违约在先，唐都公司只是正当行使法律赋予的抗辩权，根本没有任何违约行为，甚至在履行抗辩权的同时，还承担了自己不应该承担的正式电接入的费用。二审判决在安业公司违约在先且没有得到纠正的情况下，判令解除合同没有法律依据。二审判决判令解除合同时，出现了互相矛盾和不合事实的认定，一方面认定唐都公司投入了大笔装修，认定安业公司履行合同过程中也“存有不足和缺陷”，却以合同无继续履行可能和安业公司有单方解约权这样互相矛盾、模棱两可的理由判令解除合同。（四）二审判决认定事实错误。二审判决书显示：“经庭审及调解了解到，唐都会议中心考虑到市场形势，明确表示停止继续租用”及“租赁合同无继续履行的可能。”但唐都公司从未以任何口头或者书面方式向法庭或安业公司表示“停止继续租用”。事实上，唐都公司明确要求继续履行合同，不仅体现在实际履行过程中，还始终贯穿于本案的审理过程。唐都公司在一审答辩时明确要求继续履行合同，一审判决后唐都公司在上诉状中再次明确表示合同不具备解除条件。二审开庭审理时，唐都公司的答辩意见仍然是不同意解除合同，要求继续履行合同。可见，二审判决在无任何证据的情况下，自行认定唐都公司提出了不继续租用楼宇的意思表示，与事实严重不符。（五）二审判决没有依法审理大楼装饰装修的价值、归属及赔偿等事项，违反法律规定，侵害唐都公司合法财产权益。姑且不论合同解除的合法性和合理性，即使合同解除，过错也并不在唐都公司，而是安业公司迟延履约、阻碍了合同目的实现。在安业公司违约并主张使用楼宇装修装饰的情况下，安业公司应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，按照装饰装修价值向唐都公司全额赔偿。但二审判决故意遗漏了唐都公司对楼宇投资进行的装修装饰、配套设施、设备价值的认定和审理，导致违约在先的安业公司非法获得巨大经济利益，严重侵害了唐都公司合法财产权益。（六）二审法院判决解除租赁合同，违反公平及诚实信用原则，判决结果显失公平。唐都公司对“安业广场”项目投资2.6亿余元人民币打造5星级酒店及配套设施，现已装修完成90%。二审判决以不存在的“事实”判决合同解除且要求唐都公司30日将租赁房屋交付安业公司，但并未就项目装修、设施、设备的价值及处分等相关事宜做出审理或认定，直接导致唐都公司损失2.6亿元投资款。合同一经解除，唐都公司即将面临严重的危机，不仅其通过经营酒店产生收益支付巨额租金和物业费的合同目的落空，也无法清偿因投资产生的负债，唐都公司对装修单位和其他供应商的大量违约也必然出现，因巨额投资形成的大量合法财产权益也因法院未予认定且适用法律的错误，而直接转由安业公司非法享有。此外，装修未完成，安业公司并未提供任何物业服务，但一、二审判决判令唐都公司向安业公司支付巨额物业服务费，这也是显失公平的。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第（一）、（二）、（六）项之规定，请求依法改判驳回安业公司的全部诉讼请求。安业公司再审答辩称：（一）唐都公司所述主楼、辅楼的交付问题与客观事实不符。1.双方所签《合同书》于2011年11月18日生效后，我公司按合同约定在2011年11月20日致函唐都公司，催告其办理交接手续，但是唐都公司表示不愿接收，理由是临近年终，他们准备不足。直到2012年3月5日唐都公司发来“唐都项目部已具备交接条件”的函，才予接收，双方根据合同要求办理了交接手续，双方此后也没有产生异议。2.因太原市政府规划调整，辅楼未能交付确有其事，但双方就所涉相关事项已达成一致并签订了《补充合同》，本案在一、二审程序中也从未涉及。(二)唐都公司所述正式供电、电梯验收交付及由此产生的影响与客观事实不符。1.双方签订的合同中没有约定正式用电及电梯验收交付的时间，因为这两项工程不是仅凭单方就能完成，无法约定单方履行义务的具体时间，更没有“装修期”届满之内容。根据我国施工惯例，施工用水、用电一般情况下均为临时，本案项目在交接明细中已明确载明是临水、临电，而且施工一直都在正常进行中。施工电梯是唐都公司自行同电梯租赁单位签的租赁合同，能否到达19层以上施工与安业公司没有任何关系，因此延误工期自然也与安业公司无关。唐都称其“被迫同意承担本该由安业公司负担的供电工程款360万元”，但该项义务在双方《合同书》中早就约定。2.唐都公司将合同中的“免租期”说成“装修期”，不论承租方装修用时长短，免租期满都应交租。本案“免租期”为18个月，没有附加任何条件，与装修用时、正式供电及电梯验收交付无关。唐都公司称安业公司应在2013年5月7日前将正式供电及15部电梯验收交付，没有依据。尽管如此，安业公司事实上已于唐都公司拒付房租、物业费前一个月正式供电就通过相关部门的验收，待唐都公司按合同约定支付供电工程款后即可使用；购置的15部电梯已安装。关于正式供电问题，合同中明确规定了各自的义务，且唐都公司在正式供电施工合同中也确认了自己承担的费用，但其在以正式供电为由拒付房租时，尚欠正式供电工程款126万元，此费用直到拒付房租、物业费两个月后才迟迟支付，导致供电局不送正式用电，没有正式供电电梯就无法验收，责任不在安业公司。3.安业公司提供的15部电梯是客梯和管理用梯，其功能是提供载客及相关管理服务，国家对客梯的管理使用有严格要求，明令禁止用于施工。至于唐都公司自己租用的电梯满足不了装修需求，是其自己的责任，不能成为拒付房租的理由。4.安业公司不存在恶意违约情形，作为业主，最希望的就是租客能够早日开业，生意兴隆，租金才有保障。（三）唐都公司违约动机明确，事实清楚，证据充分。1.正式供电工程已于2013年10月验收，待唐都公司付清所欠工程款后即可正式供电；电梯的验收工作也已开展，待正式用电接通后即可验收合格后交付使用。在此情况下，唐都公司提出正式用电和电梯验收未交付，其真实目的即是拒付房租、物业费。2.从唐都公司给安业公司发来的工作函中也能明显地看出唐都的真实意图，就是为了拒付房租、物业费编造理由。3.唐都公司的拒付理由，没有合同依据。4.在唐都公司拒付房租、物业费后，安业公司主动与其反复交涉，未果。一、二审审理期间及执行阶段，积极参与法院组织的调解活动仍未果。二审期间唐都公司明确表示停止继续租用，使本案的调解失去最后的希望，同时客观上印证本案事发时唐都公司已付不起租金、物业费的现实。5.唐都公司采取纠集群众、大闹司法机关、上街拉横幅示威等上访行为，使生效的司法判决无法执行。（四）本案再审的建议。1.唐都公司主张其行使合同法第六十六条、第六十七条规定的抗辩权，显然与法律规定的抗辩权行使要件不符，滥用了抗辩权的法律制度。2.本案在调解期间，唐都公司已明确表示不愿意继续履行合同，现在再审程序中全面推翻其“停止继续租用”的意思表示，显然是无理缠诉。如唐都公司真愿意继续租用，安业公司可设法先行完成正式供电和电梯验收这两项工作，但前提是唐都公司必须将截止本案裁判之日的房租、物业费及占用费一次性交付。3.为了体现公平原则及和谐救济精神，二审判决将安业公司依法应得的1500万元履约保证金折抵了租金、物业费，同时将双方约定的20万元/日违约金核减到约1.8万元/日，总额减少了约一个亿，但安业公司仍能理解，为了使双方能尽快脱离诉讼，节约时间成本，尽可能地处理好善后事宜。（五）唐都公司的装修投入。唐都公司在一审、二审中没有主张其装修投入，其在本案再审程序中无权主张，更与再审审查内容无关。况且据安业公司掌握的情况及装修惯例看，其装修实际投入不到一个亿，装修进度也根本没有达到90%。对此，应依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定处理。另外，双方在《合同书》中第14.7条对此有着明确的约定，即“租赁期满或合同解除后30日内，唐都公司应当返还安业公司租赁物，每延期一天唐都公司承担20万元的违约金。如延期超过10日后房屋内仍有余物，视为唐都公司放弃所有权，由安业公司自行处置”。（六）其他。本案是唐都公司投资失误造成，为此安业公司也付出了沉痛的代价，市值六个多亿的房产被唐都公司占用四年，仅收到了半年1600万元的租金。综上，请求依法驳回唐都公司的再审请求。本院再审审查期间，经双方当事人同意，曾组织数次调解，安业公司先后提出三个调解方案，其中2016年1月26日的调解意见载明：安业公司同意将二审判决中唐都公司所欠6600万元债务以400万元一次性了结；合同继续履行，唐都公司按双方合同约定重新交付1500万元履约保证金、支付首期房租、物业服务费918万元；租期顺延二年；安业公司在40个工作日内将已安装完成的15部电梯验收合格手续交付唐都公司并将正式供电接通，如不能，可参考二审判决关于违约金的计算方法对等办理或由法院酌情裁定；如唐都公司对此还有异议，唐都公司可以先将调解款项支付到法院指定账户，待安业公司完成上述工作后再予支付。唐都公司未同意，提出：不再缴纳1500万元履约保证金、安业公司先行履行正式电接通和电梯安装验收交付义务、安业公司义务履行完毕后，唐都公司支付900万元并开始计算租期和租金。双方最终未达成一致意见。本院认为：本案系租赁合同纠纷，再审审查期间双方当事人争议的焦点包括：违约责任如何划分、唐都公司能否行使不安抗辩权、合同能否解除、唐都公司的投入如何认定等问题。（一）关于违约问题。唐都公司对于其未依约按期交纳租金、物业费的事实予以认可，但其认为按照双方合同的约定，安业公司严重违约在先：主楼延迟交付4个月、辅楼延迟11个月确定无法交付、正式电接到红线内及电梯安装验收工作至今未履行。首先，主楼及辅楼虽存在延期或未交付情形，但双方并未就此产生争议。2011年11月8日，安业公司与新唐都公司签订租赁合同，合同约定安业公司在收到新唐都公司交付的履约保证金三日后开始交付主楼、2012年6月30日前交付辅楼。2011年11月18日，新唐都公司交付了履约保证金1500万元，2012年3月15日，安业公司与唐都公司仅就主楼进行了交接，确实较约定的期限延迟交付4个月，且辅楼一直未能交付。但唐都公司本案诉讼前并未对此提出异议，而是与安业公司协商变更了部分合同约定内容继续履行了合同：2013年5月21日，双方签订了补充合同，对原合同约定的辅楼部分不再列入租赁范围、重新调整了租金及物业费，并约定在两年中每三个月付款期中安业公司给予唐都公司800万元租金及物业费减免；2013年5月23日、2013年8月5日，唐都公司两次支付租金及物业费1600万元。故虽然在最初履行合同时安业公司存在违约行为，但唐都公司以签订补充协议及后续履约行为认可和接受了由此产生的合同内容的变更。其次，安业公司未能将正式电接至红线内并完成电梯验收并非根本性违约。1.正式接电及电梯验收并非安业公司主要合同义务。虽然双方将“安业公司负责将水、电、气接到红线内并将已购置的电梯安装验收之后交于唐都公司”约定在合同第三条“房屋的交付”部分，但双方合同第十六条“违约责任及免责条款”部分明确约定了双方的违约情形：“安业公司延期交付房屋的，每逾期一天则承担20万元违约金；唐都公司逾期支付租金、物业费的，不论违约发生在哪一次（期），须承担每日20万元的违约金，累计超过50日的除履约保证金不予返回、不抵顶租金、物业费外，按违约处理”。可见，安业公司是否违约主要看交付主楼是否延期，在主楼交付且能够正常使用的情况下，正式接电与电梯验收工程并非安业公司的主要合同义务。而自安业公司2012年3月15日交付主楼及配套的临水、临电等设施后，直至2013年11月4日唐都公司致函安业公司暂停支付第三次租金期间，唐都公司一直能够正常使用主楼，其自己也主张完成了主楼装修工程的90%，主楼的实际使用并未受到根本影响。2.正式接电及电梯验收并非安业公司单方就能完成。主楼交付后，安业公司开始实施接电及电梯安装验收工程。2013年，安业公司与山西弘瑞达送变电工程有限公司签订了《安业广场变配电供电施工工程施工合同》，合同价款为460万元，其中安业广场建筑红线至建筑物内360万元。2013年5月22日，唐都公司负责人在该合同上标注“同意支付红线内正式用电工程款360万元”。故接电工程的主要付款方实为唐都公司，该项工程并非安业公司的单方义务，需要双方共同完成。2013年10月11日《客户受电工程竣工验收单》载明“现场设备合格，但现场未见试验报告，送电前检查设备试验合格后方可送电”，说明接电设备已安装到位只待验收。但唐都公司直到2014年1月6日才支付了最后一笔供电工程款126万元，此时唐都公司早于2013年11月4日发函表示暂停支付第三次租金，双方争议已产生，安业公司亦于2014年1月24日提起本案诉讼，后续工作已不再可能继续进行。至于电梯安装验收工程，安业公司于2011年8月16日与山西广日电梯销售服务公司签订《电梯销售合同》，并于2014年1月7日将所有电梯安装完毕。后山西广日电梯销售服务公司致函给安业公司，告知其12项扫尾工作是“调试快车和验收的必须项”，该12项扫尾工程没有完成。因其中第7项为“正式电源需通到机房”，在接电工程未完成的情况下，电梯工程亦无法验收。3.唐都公司并非仅因接电及电梯验收问题而拒付租金、物业费。2012年7月30日、2013年9月23日，唐都公司曾致函安业公司“大楼电梯由贵方负责安装验收合格后交我方使用”、“请加快供电施工进度及验收供电”等，可以看出唐都公司的确就接电和电梯验收问题一直在催促安业公司完成。但其在本身未付清接电工程款的情况下，于2013年11月4日致函安业公司“由于贵方至今没有履行合同约定的电梯安装等义务，我方以此抗辩暂停支付第三次租金”，随后于2013年11月19日致函“施工已进入最后阶段，涉及的与建筑原楼的节点问题我方已请相关设计单位出图，并计划施工”、2013年12月4日致函“上次函件由于我方沟通不到位和考虑不周，造成双方误解，表示歉意”、“资金紧缺状况严重，希望考虑我方实际情况给予增加三个月的免租期”，说明唐都公司以安业公司未完成合同约定的电梯安装等义务为由拒付租金及物业费后，仍然在继续履行着合同，其发函的主要目的是减免三个月的租金，正式接电及电梯验收问题并不是当时影响双方继续履行合同的关键障碍。综上，安业公司已履行了交付主楼的主要合同义务，虽未完成接电与电梯验收工程，但事出有因，唐都公司仅以此为由未依约按期交纳租金及物业费，已构成违约，唐都公司关于安业公司先期严重违约的申请理由不能成立。（二）关于唐都公司能否行使抗辩权问题。唐都公司再审提出安业公司未完成接电与电梯验收交付义务，按照合同法第六十六条及第六十七条规定，其有权行使抗辩权而暂停支付租金。合同法第六十六条及第六十七条分别规定了同时履行抗辩权及先履行抗辩权，两项抗辩权适用的条件不同，唐都公司的该项主张本身存在矛盾。因行使抗辩权本质上是对先期违约的抗辩，系对抗违约行为的一种救济手段，唐都公司作为本案的违约方，并不符合行使同时履行或先履行抗辩权的条件。（三）关于合同能否解除的问题。唐都公司再审认为安业公司违约在先，不符合约定或法定的解除条件;二审判决承认安业公司履约存在不足却判令解除明显错误，且唐都公司从未表示过不能履行合同。首先，安业公司的单方解除权已具备行使条件。双方合同中明确约定了安业公司行使单方解除权的条件为“唐都公司逾期支付房租、物业服务费超过50日或欠缴房租、物业服务费累计达到1000万元的”,安业公司起诉时唐都公司已拖欠租金及物业费远超过合同约定的50日限期，行使单方解除权的条件成就。其次，双方继续履行合同存在困难。二审法院2014年12月19日调解笔录记载：安业公司陈述“唐都公司明确表示受经济形势和市场形势的影响，继续租用不太现实了，要停止租用，双方讨论的是买卖”，唐都公司未予反驳，反而表示“我们想买”。故二审判决认定“唐都公司考虑市场形势，明确表示停止继续租用”并非没有依据。再审期间，本院做了大量调解工作，最终安业公司放弃了拖欠租金、物业费及违约金等近6600万元的二审胜诉利益，提出唐都公司只要支付400万元双方可以继续履行合同，即按照合同约定交纳1500万元履约保证金并继续支付租金，并承诺40天完成接电及电梯验收工程、顺延租期等，否则承担与唐都公司相应的违约责任，已尽可能的满足了唐都公司减少拖欠租金及物业费、完成接电及电梯验收、免除违约责任、延长租期、继续履行合同等主张，但唐都公司仍未予接受，继续履行合同确实存在困难，二审认定“涉案房屋租赁合同已无继续履行的可能”符合实际。再次，解除合同并不违反公平诚信原则。唐都公司再审主张其已完成90%近2.6亿余元对项目进行5星级酒店及配套设施的投资，但二审判决并未就项目装修、设施价值等相关事宜作出审理或认定，导致唐都公司损失巨大。另外，安业公司并未提供任何物业服务，但原审判决仍让唐都公司承担了巨额的物业服务费，显失公平。1.双方合同对于合同解除及唐都公司的违约责任明确约定：安业公司有权单方解除合同，唐都公司应配合安业公司30日内回收房屋等，“否则每迟一天承担20万元违约金，保证金不予退还”；“不论违约发生在哪一次，须承担每日20万元的违约金，累计超过50日的除履约保证金不予返回、不抵顶租金、物业费外，按违约处理”，即唐都公司违约、安业公司行使单方解除权后，唐都公司要承担每日20万元的违约金，且1500万元履约保证金不予退回、不抵顶租金、物业费。故一审判决唐都公司支付2409万元的拖欠租金及物业费、承担4100万元的违约金、1500万元履约保证金不予退回。二审期间，考虑唐都公司损失较大，安业公司在合同履行中存有瑕疵，从倡导互济互助社会风气角度出发，在唐都公司未主张调整违约金的情况下，二审判决认定双方约定的双重违约金明显高于安业公司损失的30%，行使自由裁量权将1500万元履约保证金抵顶了拖欠的租金及物业费本金，并判令唐都公司只承担拖欠租金及物业费的利息之和的30%违约金，已尽可能的保护了唐都公司的利益。2.双方合同明确约定了租金、物业费的数额及支付期限和方式，意思表示真实，且唐都公司诉讼前从未对此提出异议，其应依约履行，并不存在交纳物业费显失公平情形。3.因唐都公司本案中并未就安业公司的履约问题提出反诉，一、二审判决就该部分内容未予裁决，但事实上二审判决已经考虑了安业公司的履约瑕疵问题，调整了违约金数额、将履约保证金1500万元抵顶了租金及物业费本金等，并且认定“扫尾工程未完工的责任，其可通过其他途径予以救济”，赋予了唐都公司另行救济的途径。4.因唐都公司本案中未就其项目装修、设施价值等投入提出诉请，一、二审判决未予理涉并无不当，亦不影响唐都公司对此另行提出主张的权利。综上，造成案涉合同解除引发本案争议的主要原因是唐都公司未依约按期交纳租金及物业费，安业公司主张解除合同符合双方约定且不违反公平诚信原则。二审判决解除案涉合同的同时，已充分考虑了唐都公司的利益，并告知其可以就安业公司留有扫尾工程未完工的责任通过其他途径予以救济，裁判得当，应予维持。唐都公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回太原市唐都会议中心有限公司的再审申请。审 判 长  刘雪梅代理审判员  刘京川代理审判员  贾亚奇二〇一六年五月三日书 记 员  张海婷