嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉秀民初字第1111号原告：吕辉。原告：董迎岚。以上二原告共同委托代理人：杨建明，浙江三利律师事务所律师。被告：嘉兴亿国房地产开发有限公司，住所地嘉兴市秀洲区洪高路南侧（加创科技嘉兴有限公司内301-305室）。法定代表人：林许秋云，该公司董事长。委托代理人：杨国江、李康，浙江嘉诚中天律师事务所律师。原告吕辉、董迎岚诉被告嘉兴亿国房地产开发有限公司（以下简称亿国公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年12月23日立案受理后,依法由审判员杨维均适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告吕辉、董迎岚的共同委托代理人杨建明，被告亿国公司的委托代理人李康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2012年5月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定二原告向被告购买云间绿大地66幢2单元1002室商品房一套，面积179.98平方米，总价1432681元；被告于2013年3月31日前交付房屋，如逾期交房超过90天，原告有权要求被告继续履行合同并要求被告支付自约定交付之日起至实际交付之日止每日原告已付房价款万分之五的违约金；被告于2013年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付原告用于办理商品房转移登记，未如期交付的，自约定之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款的0.01%的违约金。合同签订后，二原告按约交付了所有房价款，于2013年3月27日受到被告寄送的交付通知书。二原告在接受交付之前，对房屋进行查验，发现主卧室西南角地面出现约60厘米的斜角贯穿裂缝，二原告当即表示在查明原因及整改修复前暂缓收房。后经协商，建设单位、设计单位、监理单位及施工单位会商，决定进场修复。但至二原告提起诉讼之日，被告一直未告知二原告进场施工修复情况，亦未通知二原告收房。二原告认为案涉房屋因为存在质量问题需施工修复，二原告暂缓收房符合约定。被告至今未告知修复情况，未交付房屋已构成违约，严重侵害了原告的权益。为维护自己的合法权益，二原告诉请法院依法判令：1.被告立即将云间绿大地66幢2单元1002室房屋交付给二原告；2.被告支付二原告违约金300000元（根据合同第十条逾期交房及第十六条逾期交付权属证书相关违约责任条款计算为810180元，原告主张其中的300000元）。被告答辩称:1.被告不存在逾期交房的情形。被告已于2013年3月25日向原告寄送案涉房屋的交付通知书，通知原告应于2013年3月30日前来被告处办理交房手续，当时案涉房屋已符合合同约定的交付条件。原告于2013年3月27日收到该通知书，但并未前来办理相关交房手续。据了解，是因为原告吕辉前两年被外派到西藏工作，直至2016年才返回嘉兴，所以原告买房后并不急于用房。根据合同约定，应视为案涉房屋已于2013年3月30日交付，被告不存在逾期交房的情形。关于质量问题。案涉房屋已通过参建各方的竣工验收，验收结论为合格。原告诉称的裂缝，是被告在对该小区所有房屋自查时发现的，被告已及时要求施工单位进行处理，并早已修复完毕。因此，案涉房屋不存在质量问题，原告无权以此拒绝收房。另外，被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，依法应予以调低。2.被告不存在逾期办理产权登记的情形。被告已于2013年9月13日取得了初始登记的土地使用权分割登记凭证，并于2013年9月18日取得初始登记的房权证，符合合同约定。被告未将上述证件交付原告是因为合同约定原告委托被告办理商品房转移登记，即上述证件应保留在被告处；另外，原告亦未按通知要求办理交付手续、委托办证手续及支付相关的手续费。3.关于交房。被告一直希望原告早日前来办理案涉房屋的交房手续，但交房手续需要原、被告双方互相配合才能办理完成。原告随时可以到被告处办理交房手续，被告都将会积极配合原告。现在原告直接通过诉讼的方式要求被告交房，被告认为其诉请并不合理。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。针对自己的起诉主张，原告提供了下列证据：1.《商品房买卖合同》1份，用以证明原、被告签订合同，对案涉房屋买卖的价款、交付日期及违约责任等事项进行约定的事实。经质证，被告对该证据无异议。2.地面裂缝处理方案1份，用以证明原告在收房时发现案涉房屋存在地面裂缝，经向被告提出，被告出具了该处理方案的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该裂缝是被告在自查时发现的温度收缩裂缝，非受力性结构裂缝，不对结构安全造成影响。针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：1.竣工验收备案表、建设工程规划许可证各1份（均系加盖嘉兴市秀洲区城建档案馆印章的复印件）、房地产建设项目环境保护设施预验收申请表、建设工程消防验收意见书、给水工程竣工报告、电力投运证明、燃气验收报告、华数电视验收报告、电信验收报告、联通验收报告、网通验收报告各1份，用以证明案涉房屋在2013年3月30日前已符合合同第九条约定的全部交付条件的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为这些只是房屋交付的基本条件，并不能保证交付的房屋符合质量要求。2.交付通知书（复印件）、交寄清单各1份，用以证明被告于2013年3月1日向原告寄送交付通知书，通知原告应于2013年3月30日前到被告处办理交房手续，原告已经受到该通知书的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，并表示已经收到该通知书，但对通知书载明的验收房屋程序有异议，在收房前，被告不能拒绝原告查验房屋。3.土地使用权分割登记凭证、房屋所有权证各1份，用以证明针对案涉房屋，被告已于2013年9月13日取得了土地使用权分割登记凭证，2013年9月18日取得了房屋所有权证的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为根据合同第十六条的约定，被告应于2013年9月30日前将上述凭证交付原告，但原告并未交付。4.结构裂缝修复检查验收记录1份（复印件加盖施工单位、监理单位印章），用以证明案涉房屋的裂缝问题在2013年6月5日处理完毕的事实。经质证，原告表示其未收到过该份记录，对其真实性无法确认。本院认证意见：原告提供的证据1、2系原件，与本案相关联，予以认定。被告提供的证据1-4与本案相关联，虽其中部分证据系复印件，但加盖了相关单位印章，其真实性能够确认，故一并予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2012年5月26日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买出卖人开发的坐落于嘉兴市秀洲区秀洲大道西侧、洪兴西路北侧的云间绿大地第66幢2单元1002号房屋，建筑面积约179.98平方米，价款总金额1432681元；买受人分二期并于2012年7月31日前付清全部房款。出卖人应于2013年3月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如遇到政府部门或相关政策调整等原因，导致出卖人不能按约定交付的；3.非出卖人的过错原因造成的其他情况。除合同约定的上述特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。出卖人承诺于2013年9月30日前取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金。双方还对其他相关事项作了约定。合同签订后，二原告按约付清了合同房款。案涉房屋所在的66幢楼于2013年3月底前竣工验收合格并备案，取得了规划、公安消防、环保部门出具的认可文件，并具备了用水、用电、用气、有线电视、网络等商品房正常使用的基本条件。2013年3月25日，被告向原告邮寄交付通知书，通知二原告于2013年3月30日到被告处按入伙通知书、收楼须知办理交房手续并缴纳相关费用。原告吕辉于2013年3月27日收到该交付通知书，但因案涉房屋主卧室的西南角地面存在约60㎝长的斜角贯穿裂缝，原告拒绝收房。另查明,2013年5月4日，案涉房屋建设单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具云间绿大地66#楼二单元1002、1102室地面裂缝处理方案1份，载明：2013年4月23日，据云间绿大地施工方及业主反映云间绿大地66#楼二单元的1002、1102室的主卧室的西南角地面出现约60㎝长的斜角贯穿裂缝；4月29日，经业主工程部、设计、监理及施工单位现场勘查、复核，认为是温度收缩裂缝，是混凝土本身收缩而产生的，不对结构安全构成影响，但为防止钢筋锈蚀，要对裂缝进行密闭处理。并据此提出了修复方案。2013年6月5日，建设单位、施工单位及物业公司共同出具结构裂缝修复检查验收记录1份，确认施工单位修补的方法和修补所用的材料符合处理方案和混凝土结构加固设计规范的有关要求，达到了对裂缝进行密闭处理的目的。本院认为：本案的争议焦点是被告是否应当承担逾期交付商品房和土地、房屋权属证书的违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，应认定有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据被告提供的证据，案涉商品房在约定的期限前已经具备了合同第九条约定的全部交付条件，被告亦向原告送达了交付通知书，通知原告于2013年3月30日到被告处办理交房手续并缴纳相关费用。原告收到交付通知书后以该商品房主卧室的西南角地面存在裂缝为由拒绝收房。本院认为，该地面裂缝问题不在合同约定的交付条件范围之内，亦不属于法律规定的可以解除合同的质量问题，因此原告应当继续履行合同办理房屋交接手续，其拒绝收房的理由不符合法律规定及合同约定，不能成立。被告已经按合同约定的期限通知原告交房，导致案涉商品房未能实际交接的原因在于原告而不在于被告，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于交付商品房和土地、房屋权属证书的问题。合同约定被告于2013年9月30日前取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》并交付给买受人。上述证书的交付目的是便于买受人自行办理所购商品房转移登记。因原、被告在合同中约定了由被告代为办理案涉商品房转移登记，因此被告并不需要将上述证书交付原告，其行为并不构成违约。同时，由于原告的原因未能在合同约定期限完成房屋交接，客观上也导致被告无法代为办理案涉商品房的转移登记。因此，原告要求被告承担逾期交付上述土地、房屋权属证书违约责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告要求被告交付案涉房屋，但鉴于商品房买卖合同系双务合同，在出卖人履行交付房屋义务的同时买受人应当履行签收相关文件、缴纳相关费用等义务。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在原告未提供证据证明其已按约履行了相关义务而被告拒绝履行的情况下，其要求被告交付案涉房屋的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吕辉、董迎岚的诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，由原告吕辉、董迎岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一六年五月六日书记员  吴雪青