江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连商终字第0200号上诉人（原审原告）上海紫藤实业有限责任公司，住所地上海市闵行兰坪路**22支弄**。法定代表人周爱珍，该公司董事长。委托代理人季文学、赵春华。被上诉人（原审被告）汤敬超。委托代理人刘栋林，江苏宝同德律师事务所律师。第三人马夫英。上诉人上海紫藤实业有限责任公司（以下简称紫藤公司）与被上诉人汤敬超、第三人马夫英确认合同无效纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2013）东双商字第0068号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月16日受理后，依法组成合议庭于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人紫藤公司的委托代理人委文学、赵春华，被上诉人汤敬超及其委托代理人刘林栋到庭参加诉讼。第三人马夫英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。紫藤公司一审诉称：2007年6月，我公司购买了位于东海县洪庄镇建设路东侧宗地号为18-11-036号土地，并经规划部门批准在该地建康乐小区商住楼。2012年11月，汤敬超擅自将我公司已经建成的康乐小区商住楼26号二间三层楼房以12.5万元的价格出售给马夫英，其行为是无效的，侵犯了我公司的合法权益。为此，我公司特提起诉讼，请求法院确认汤敬超和马夫英于2012年11月10日签订的出售位于东海县洪庄镇紫藤小区26号房的购房合同无效。汤敬超一审辩称：一、紫藤公司起诉的事实根本不存在，涉案房屋至今尚未出售；二、紫藤公司主体不适格，我作为被告主体亦不适格。我受紫藤公司下属分公司（上海紫藤实业有限责任公司新沂分公司，以下简称紫藤公司新沂分公司）的委托，对外具有签订购房合同的权利。我与紫藤公司新沂分公司之间是一种委托代理关系，我的行为后果应当由委托人承担。由于分公司不是独立法人，最终责任还是由总公司承担；三、我作为分公司的委托代理人，在代理权限内有权同马夫英签订购房合同，该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。退一步讲，就是本人没有委托代理权，买房人作为善意第三人，基于表见代理行为，亦可取得涉案房屋的所有权；四、紫藤公司诉称，我擅自将涉案房屋出售不是事实。我出售房屋的行为，是有分公司的委托手续的，而且总公司法人代表等人均是知晓的，委托书也是总公司监事崔兆富交给我的，同时还交给我售房收据2本，根本不是私自所为；五、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，紫藤公司作为合同一方当事人，无权主张合同无效。综上所述，请求法院依法驳回紫藤公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2007年6月7日，紫藤公司与东海县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》一份，以出让方式取得了位于东海县洪庄镇建设路东侧宗地编号为18-11-036、面积为5559平方米的国有土地使用权，后经东海县洪庄镇建设管理服务所批准在该宗土地上建设康乐小区。2010年10月，紫藤公司新沂分公司向汤敬超出具授权委托书一份，委托汤敬超作为涉案康乐小区销售的委托代理人，代理权限为全权负责房屋的标价、出售、售房合同的签订、出售房屋产权归属、售房款的收存等与售房有关事宜，并向汤敬超提供盖有紫藤公司新沂分公司、王丹、杨永进印章的收据两本。2012年11月10日，汤敬超与马夫英签订《购房合同》一份，约定将紫藤小区26号房出售给马夫英，房款总计125000元，首付100000元等。本案第一次庭审后，紫藤公司向原审法院申请对汤敬超提交的紫藤公司新沂分公司出具的授权委托书中“上海紫藤实业有限责任公司新沂分公司”印章的真伪性进行鉴定，原审法院依法启动鉴定程序后，因紫藤公司未能在指定期限内交纳鉴定费用而依法终结鉴定程序。在第二次庭审中，原审法院询问紫藤公司对诉讼请求及其他事项是否需要变更，紫藤公司明确表示不变更。原审法院认为：马夫英与汤敬超签订的《购房合同》系双方真实意思表示，属有效合同。理由如下：一、汤敬超与紫藤公司新沂分公司之间系委托代理关系，其与马夫英签订《购房合同》的行为后果应由紫藤公司新沂分公司承担，如紫藤公司新沂分公司承担不能，则由设立该分公司的紫藤公司承担。庭审中，紫藤公司虽对汤敬超持有的授权委托书的真实性提出异议，但因其未能按期交纳鉴定费用导致鉴定程序终结，应依法承担相应的法律后果；二、马夫英在与汤敬超签订《购房合同》时，因汤敬超持有授权委托书及盖有紫藤公司新沂分公司、王丹、杨永进印章的收据，马夫英有理由相信汤敬超有权出售涉案房屋。同时，马夫英所支付的购房款并未明显的过分低于市场价格。因此，马夫英是善意购买涉案房屋，系善意第三人；三、虽然紫藤公司新沂分公司对汤敬超的授权委托已超出其职权范围，但房屋买卖合同属买卖合同的范畴。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；……受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。而紫藤公司经法院依法释明，明确表示对其诉讼请求等不予变更。综上，原审法院认为紫藤公司诉求确认汤敬超与马夫英于2012年11月10日签订的出售位于东海县洪庄镇紫藤小区26号房的购房合同无效的理由不能成立，该院依法不予支持。马夫英经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能的法律后果。原审法院遂依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）、（二）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回紫藤公司的诉讼请求。案件受理费50元，由紫藤公司负担。上诉人紫藤公司不服原判决向本院提起上诉称：被上诉人汤敬超无权处分上诉人的房屋，其向第三人马夫英出售上诉人房屋的行为无效；被上诉人提供的委托书是伪造的，洪庄康乐小区的开发、销售等业务均由紫藤公司直接管理和负责，与紫藤公司新沂分公司无关，紫藤公司新沂分公司无权委托他人销售被上诉人的房产；本案既不构成表见代理也不构成不动产善意取得，马夫英主张表见代理和善意取得不能成立。请求二审法院依法撤销原判，发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人汤敬超答辩称：原判决并无不当，应驳回上诉维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，本院对位于东海县洪庄镇建设路东侧宗地编号为18-11-036号土地的康乐小区商住楼项目的准售手续进行调查，东海县房产管理局于2014年5月23日向本院出具证明，证实上述宗地的房屋开发项目未向该局申请商品房（预）销售许可证。本院认为：紫藤公司开发的位于东海县洪庄镇建设路东侧宗地编号为18-11-036号土地的康乐小区商住楼项目至本案起诉前未取得商品房预（销）售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据上述规定，本案购房合同应当认定无效。上诉人的上诉请求依法成立，本院予以支持。原判决适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2013）东双商字第0068号民事判决；二、被上诉人汤敬超与第三人马夫英于2012年11月10日签订《购房合同》无效。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人汤敬超负担（上述费用均由上海紫藤实业有限责任公司预交，汤敬超于本判决生效之日起10日内给付上海紫藤实业有限责任公司上述费用）。本判决为终审判决。审 判 长  翟广绪审 判 员  王海军代理审判员  丁燕鹏二〇一四年六月二十日书 记 员  曹金陵法律条文（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……