江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初4053号原告方培炎。原告杨雪芬。委托代理人方培炎，系杨雪芬丈夫。被告常熟市太谷百货商业有限公司，住所地江苏省常熟市方塔街106号。法定代表人徐敏璞。被告常熟市恒隆置业有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401室。法定代表人胡惠明。原告方培炎、杨雪芬诉被告常熟市太谷百货商业有限公司（以下简称太谷公司）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理，原告方培炎到庭参加诉讼，被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方培炎、杨雪芬诉称：位于常熟市方塔街106号A-031号商铺系原告方培炎、杨雪芬共同所有，二人系夫妻关系。2006年7月30日，原告方培炎作为出租方、被告常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为常熟市太谷百货商业有限公司）作为承租人、被告常熟市恒隆置业有限公司作为担保人，三方签订租赁协议一份，约定：原告方培炎将常熟市方塔街106号A-031号商铺出租给被告，合同租期为120个月，租期自2007年4月至2017年3月，每月15日支付当月租金，租金金额为4514元，支付方式是被告将租金支付至原告名下的银行账户。被告付清了2015年7月及之前的全部租金，2015年8月起被告无故拖欠租金至今未付，原告等众多业主已通过向政府相关部门反映、上门维权等方式要求解除合同，但被告至今未能提供相应的保证，已构成默示毁约，根据合同约定原告有权终止租赁协议，故起诉要求判令解除2006年7月30日的租赁协议（合同编号恒隆中心租字330号），被告腾让位于常熟市方塔街106号A-031号房屋并将房屋交付原告；被告给付2015年8月至2016年4月的租金40626元及违约金2436元，2016年5月开始至实际腾让房屋之日按合同约定的租金标准4514元每月给付房屋使用费（租金）；诉讼费由被告承担。被告太谷公司、恒隆公司未作答辩。经审理查明：位于常熟市方塔街106号A-031号商铺系杨雪芬、方培炎共同所有，二人系夫妻关系。2006年7月30日，方培炎（出租人、甲方）与常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为太谷公司）（承租人、乙方）、恒隆公司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字330号租赁协议一份，该合同载明：“鉴于：1、甲方已与常熟市恒隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL330-A031）（下称‘买卖合同’）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为13.08平方米，单价为人民币每平方米51000元，总额为人民币陆拾陆万柒仟零捌拾元整（小写）￥667080元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心一层A031号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产……第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心一层A031号的甲方物业（以下称‘出租物业’）。出租物业建筑面积共13.08平方米，用途为商业。1.2甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设购物中心或其他商业用途。乙方有权根据本协议使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙……第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交额的8.12%为年现金收益，月租金总额为人民币（大写）贰仟肆佰肆拾元整；（小写）￥4514元整；年租金总额为人民币（大写）伍万肆仟壹佰陆拾捌元整；（小写）￥54168元元整；120个月（十年）租金总额为人民币（大写）伍拾肆万壹仟陆佰捌拾元整；（小写）￥541680元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出[甲方的月支出以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方采取一次性付款方式的，也按此标准计算]。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方从2007年3月起向甲方支付租金，每月15日支付租金。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年12月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户……第六条物业的使用和交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有……第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使……第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用……第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任……第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议……第十三条担保方责任13.1常熟市恒隆置业有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时交付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟市恒隆置业有限公司按期支付甲方租金收益……本合同在双方签字盖章后生效，本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力……”。审理中，原告表示，本案所涉商铺系二原告共同所有，但是相应的租赁协议由原告方培炎签字，对此，原告杨雪芬是知情并且认可的。被告付清了2015年7月及之前的全部租金，2015年8月起再未支付租金，根据租赁协议关于违约责任的约定，被告逾期给付租金的，每逾期一日，乙方应按日支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，原告有权终止租赁协议。本案中，被告拖欠租金，已构成违约，故要求解除与被告的租赁协议，被告腾让房屋并按合同约定支付租金、房屋使用费及违约金，其中违约金2436元的计算方式为：2015年8月起每月拖欠的租金分别从次月开始按每日万分之五计算违约金至2016年4月底，即（4514元/月×0.0005×30天）×（8+7+6+5+4+3+2+1）。以上事实，有租赁协议、房产证、结婚证、银行明细以及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告方培炎与被告太谷公司及恒隆公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据租赁协议约定，被告太谷公司逾期90日未付即期租金的，原告有权终止该租赁协议，现被告太谷公司逾期90日未支付租金的条件早已成就，原告要求解除租赁协议，并要求被告腾让返还房屋的诉讼请求符合双方合同约定且不违反法律规定，故本院予以支持，租赁协议解除的时间应为本院向被告送达诉状的时间即2016年4月21日。关于租金及房屋使用费，根据租赁协议的约定，被告太谷公司需于每月的15日前支付原告当月租金4514元，原告有权要求被告按照4514元/月的标准支付2015年8月至合同解除前的租金及合同解除后至实际腾让房屋之日止的房屋使用费，经核算，2016年4月21日前的租金应为39272元。关于违约金，因租赁协议约定，如被告太谷公司逾期给付租金，需按应付租金日万分之五的标准支付逾期付款违约金，故原告要求被告太谷公司支付2015年8月起所拖欠的租金按每日万分之五计算至2016年4月底的违约金2436元的诉讼请求，本院予以支持。被告恒隆公司自愿为被告太谷公司的上述债务提供担保，但是相应的租赁协议中对恒隆公司的担保责任约定不明，考虑到该条款系被告方制作的格式条款，应作对被告不利的解释，故恒隆公司应为太谷公司的上述债务承担连带清偿责任。被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告方培炎与被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司2006年7月30日签订的《租赁协议》于2016年4月21日解除，被告常熟市太谷百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内腾让位于常熟市方塔街106号A-031号房屋并将房屋交付原告方培炎。二、被告常熟市太谷百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方培炎、杨雪芬租金39272元、违约金2436元，并支付自2016年4月22日至实际腾让房屋之日按每月4514元计算的房屋使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院账户，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）三、被告常熟市恒隆置业有限公司对被告常熟市太谷百货商业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取439元，由被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司负担（案件受理费439元，原告已预交，由本院在本判决生效后退还给原告，二被告在本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳案件受理费439元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审判员  谢蓉蓉二〇一六年五月二十六日书记员  汪须眉