广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初2488号原告：唐湛霖，男，汉族，1961年7月11日出生，住广东省东莞市。委托代理人：蓝海滨，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人：吴晶莹，广东闻彰律师事务所律师。被告：谢维峰，男，汉族，1969年3月15日出生，住广东省深圳市。原告唐湛霖诉被告谢维峰租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由代理审判员胡辉适用简易程序独任进行审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告唐湛霖及其委托代理人吴晶莹到庭参加诉讼，被告谢维峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐湛霖诉称：原、被告于2015年5月26日签订《租赁合同》，约定原告将东莞市虎门镇镇口第二工业区XX栋二、三楼的建筑物出租给被告使用，租赁期限从2015年5月16日至2020年5月15日止，头三年租金为每月37400元，企业协作费为每月2200元，被告应于每月七日前缴纳当月租金及上月水电费等费用，逾期每天按总额5%计收滞纳金，逾期两个月做违约处理，原告有权终止合同。原告向被告交付租赁物之后，被告自2015年9月起拖欠租金、企业款及水电费，至起诉之日已拖欠原告租金等款项长达五个月。原告经多次催收，被告仍无理拒付。原告认为，被告租用原告的厂房应支付使用费，被告拒付使用费的行为侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.被告腾空并向原告返还东莞市虎门镇镇口第二工业区XX栋二、三楼的建筑物；3.被告支付原告2015年9月1日至2016年1月31日使用费149600元，并从2016年2月1日起按每月37400元的标准给付占有使用费至实际腾退之日止；4.被告支付原告企业合作款14300元；5.被告返还原告垫付的水费58.56元、电费1597.97元；6.本案诉讼费由被告承担。原告唐湛霖当庭放弃关于水电费的诉讼请求。被告谢维峰未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：原告唐湛霖主张被告谢维峰向其租赁厂房，向本院提交《租赁合同》一份，合同约定：原告唐湛霖作为甲方，被告谢维峰作为乙方；甲方将位于东莞市虎门镇镇口二区XX栋二、三楼出租给乙方作制衣使用；租用期限为伍年，1、从2015年5月16日至2018年5月15日止，2、从2018年5月16日至2020年5月15日止，按月租金总额递增10%收取；场所面积2200平方米，每平方米17元/月，租金37400元；乙方每月七号前缴交当月租金及上月水电费等其他费用；企业协作款（甲方代收按租用经营场所面积每平方米壹元/月，共计2200元）全归乙方负责；甲方签名处有“唐湛霖”字样签名，乙方签名处有“谢维峰”字样签名及指模，落款时间为2015年5月26日。原告唐湛霖主张签订《租赁合同》后，被告谢维峰支付了2015年8月部分企业协作款1100元及2015年9月部分使用费18700元后未再支付过企业协作款或使用费，截止至2016年1月31日，被告谢维峰拖欠使用费共130900元，截止至2016年2月拖欠企业协作款共14300元。原告唐湛霖确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。庭审中，原告唐湛霖主张企业协作款是其代被告谢维峰向村委会缴纳的维护管理费用，原告唐湛霖确认被告谢维峰于2016年4月25日将案涉租赁物的二楼腾退，但被告谢维峰的机器设备仍占有案涉租赁物的三楼。原告唐湛霖主张占有使用费以每月37400元的标准自2016年2月1日计至2016年4月25日，以每月18700元的标准自2016年4月26日起计至案涉租赁物腾退之日止。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、费用明细清单、《见证书》两份和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，被告谢维峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。对于原告唐湛霖提交的证据的真实性，本院依法予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告唐湛霖确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本院认定案涉《租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告唐湛霖诉请被告谢维峰腾退位于东莞市虎门镇镇口二区XX栋二、三楼的房屋有理，本院依法予以支持。另，案涉《租赁合同》约定租金的标准为每月37400元，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告唐湛霖诉请被告谢维峰按《租赁合同》约定的租金标准支付房屋使用费，合法有据，本院依法予以支持。原告唐湛霖主张被告谢维峰支付截止至2016年1月31日的占有使用费130900元，对此被告谢维峰未提出任何异议或租金收据予以反驳，故对于原告唐湛霖的主张，本院依法予以采信。被告谢维峰未将案涉租赁物交回给原告唐湛霖，故房屋使用费应计算至被告谢维峰将案涉房屋腾空之日止。原告唐湛霖确认被告谢维峰于2016年4月25日已经将案涉房屋的二楼腾空，目前仅占有案涉房屋的三楼，故诉请占有使用费按每月37400元的标准计算至2016年4月25日，按每月18700元的标准自2016年4月26日计至案涉房屋全部腾空之日止合理，本院依法予以支持。对于企业协作款，根据案涉《租赁合同》第八条的约定该项费用由被告谢维峰负责，由原告唐湛霖代收，原告唐湛霖主张被告谢维峰自2015年8月只支付了1100元后未再支付，直至2016年2月共拖欠企业协作费14300元，对此被告谢维峰未提出任何异议或收款收据予以反驳，故对于原告唐湛霖诉请被告谢维峰向其支付至2016年2月企业协作款14300元有理，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告唐湛霖与被告谢维峰于2015年5月26日签订的《租赁合同》无效；二、限被告谢维峰于本判决发生法律效力之日起三日内将位于东莞市虎门镇镇口二区XX栋三楼的房屋腾空并返还原告唐湛霖；三、限被告谢维峰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告唐湛霖支付截止至2016年1月31日的占有使用费130900元，并自2016年2月1日起按每月37400元的标准向原告唐湛霖支付占用使用费至2016年4月25日，自2016年4月26日起按每月18700元的标准向原告唐湛霖支付占有使用费至位于东莞市虎门镇镇口二区XX栋三楼的房屋腾空之日止；四、限被告谢维峰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告唐湛霖支付企业协作款14300元；五、驳回原告唐湛霖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1806（原告已预交）元，由原告唐湛霖负担222元，由被告谢维峰负担1584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 胡 辉二〇一六年五月三十一日书 记 员 丁紫茵谢鹏