福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第775号上诉人（原审被告）南安深国投商用置业有限公司，企业住所地南安市成功路**。法定代表人林端生，系该公司董事长。委托代理人林华祥，该公司法务。被上诉人（原审原告）杨阿农，男，1981年4月16日出生，汉族，经商，住南安市。委托代理人洪劲曙，福建柳溪律师事务所律师。委托代理人施雪灵，福建柳溪律师事务所实习律师。上诉人南安深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投公司”）因与被上诉人杨阿农商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第5643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人林华祥、被上诉人委托代理人洪劲曙、施雪灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，被告深国投公司系依法注册成立的从事房地产开发和销售的有限公司，位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场系被告深国投公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为建字第350583200800003，施工许可证号为350583200804140119，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第001号。2009年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第3幢21层2105号房，建筑面积148.41平方米，单价为每平方米人民币4890.81元，总房款为人民币725845元，首付225845元，余款500000元向中国银行南安支行办理商业贷款。被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金……商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告按每月每平方米1.2元向被告支付房屋管理费……被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定……。同日，原、被告并签订一份《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》，约定该商品房的售价不包括原告办理房产交易的契税、鉴证费、房屋公共维修基金等政府相关部门规定应由原告支付的费用，同时不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用。合同签订后，原告依约支付给被告合同约定的购房款人民币725845元，并向被告缴交了煤气费（管道燃气配套建设费）3000元、闭路费380元、水表费700元等费用。2011年6月28日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2011年11月28日，本案工程经泉州市公安消防支队消防验收合格。被告并于2011年11月28日向原告交付了该商品房。2012年2月1日，本案建筑项目完成产权初始登记，各购房户可以申请商品房变更登记。2012年12月3日，被告通知原告可以办理房屋产权证。原告于2013年6月26日起诉，请求法院判令：1.被告支付给原告逾期交房违约金人民币10669.26元（违约金以原告已交房款人民币725845元的日万分之一计算，自2011年7月1日起计算至实际符合交房条件的2011年11月28日止，合计逾期147日×72.58元／日=10669.26元）；2.被告支付给原告逾期办证违约金人民币31064.24元（违约金以原告已交房款人民币725845元的日万分之一计算，自交房后90日即2011年9月30日起计算至通知办理房产证的2012年12月3日止，合计逾期428日×72.58元／日=31064.24元）；3.被告返还给原告煤气费人民币3000元、闭路费人民币380元、水表费人民币700元；4.本案诉讼费用由被告承担。原审归纳双方当事人争议的焦点是：1.被告是否存在逾期交房、逾期协助办证的违约行为；2.如果被告存在逾期交房、逾期协助办证的违约行为，是否应承担违约责任；3.被告是否应返还原告煤气费、闭路费、水表费。原审判决认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第3幢21层2105号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告于2009年7月16日签订的《商品房买卖合同》、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同、协议。该合同约定被告应于2011年6月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同规定的期限交付使用，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之一的违约金。而被告直至2011年11月28日才将本案商品房交付原告使用，被告的行为已构成逾期交房，应自逾期之日起即2011年7月1日起至2011年11月28日止，共计151日，每日按原告已交房款725845元的0.01％向原告支付违约金，即725845元×0.01％×151日=10960.26元；但原告自愿请求被告支付逾期交房违约金10669.26元，这是原告对其权利的处分，可以照准。再根据原、被告双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01％向原告支付违约金。2012年2月1日，被告完成本案工程建筑项目的产权初始登记，各购房户可以申请办理商品房的变更登记，但被告直至2012年12月3日才通知原告可以办理房屋产权证，被告的行为已构成逾期协助办证，应自逾期之日起即2012年2月27日起至2012年12月3日止，每日按原告已付购房款725845元的0.01％计算违约金给原告，即725845元×0.01％×281日=20396.24元。故原告请求被告支付逾期协助办证的违约金人民币31064.24元，对于符合法律规定的人民币20396.24元，予以支持；对于缺乏法律规定的其他部分，不予支持。在原、被告双方签订的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》中虽然约定商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用，但是并没有约定该费用由谁承担，而参照有关规定，管道燃气配套建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取，现被告又向原告收取了煤气费（即管道燃气配套建设费）3000元，该部分费用应退还原告，故原告请求被告返还煤气费（即管道燃气配套建设费）3000元，符合有关规定，予以支持；至于原告请求被告返还闭路费380元、水表费700元，则缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杨阿农逾期交房违约金人民币10669.26元；二、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杨阿农逾期协助办证违约金人民币20396.24元；三、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告杨阿农煤气费（即管道燃气配套建设费）人民币3000元；四、驳回原告杨阿农的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币945元，由原告杨阿农负担人民币242元，由被告南安深国投商用置业有限公司负担人民币703元。宣判后，被告深国投公司不服，向本院提起上诉。上诉人深国投公司上诉称，本案诉争房产出现的逾期交房、逾期办证系由于南安市政府无法按时完成拆迁工作导致变更设计方案而造成的，上诉人为尽快交房、办证已尽勤勉守信义务。因上述上诉人无法预见、无法避免、无法克服的原因导致的逾期交房、逾期办证，不应由上诉人承担责任。上诉人与被上诉人已明确约定，燃气建设费不包含在诉争房产售价内，即该费用应由被上诉人承担，且该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审判决上诉人向被上诉人返还该笔费用是错误的。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人杨阿农辩称，逾期交房、逾期办证的违约责任应由上诉人承担，变更设计不应认定为不可抗力。双方关于燃气建设费的约定违反行政法规的强制性规定，是无效的。因此，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人的主要争议是：1.上诉人是否应承担逾期交房、逾期办证的违约责任；2.上诉人是否应返还被上诉人燃气建设费3000元。除上述争议所涉事实外，各方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对无争议的事实予以确认。另查明，被上诉人承认上诉人于2012年12月3日通知其领取办理诉争房屋权属登记所需的相关材料。本案诉争楼盘系在南安市燃气规划区内。案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论认为，上诉人深国投公司与被上诉人杨阿农签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中关于交房、协助办证的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，被上诉人依约支付房款，但上诉人未在合同约定的期限内即在2011年6月30日前将符合交房条件的房产交付被上诉人使用，直至2011年11月28日上诉人才完成交房，其行为已构成违约，原审据此判令其支付被上诉人逾期交房违约金是正确的。上诉人关于诉争房产出现逾期交房系由于南安市政府无法按时完成拆迁工作导致变更设计方案而造成的主张，无事实和法律依据，不予采纳。上诉人虽然已于2011年12月16日向南安市房地产管理处申请办理房屋产权初始登记，并于2012年2月1日完成初始登记，但其并未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料交付被上诉人，故其仍应承担逾期协助办证的违约责任。上诉人主张其在符合合同约定的产权登记条件后多次电话通知被上诉人领取办理权属登记的资料而被上诉人未予领取，但未能提供证据加以证实，被上诉人承认上诉人于2012年12月3日通知其领取相关办证材料，故原审判决上诉人支付逾期办证违约金至2012年12月3日并无不当。根据有关规定，管道燃气配套建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取，且本案诉争房产系在南安市编制的燃气规划区范围内。因此，上诉人应当承担本案管道燃气配套建设费，不得在约定的房价之外再向买受人收取所谓的燃气建设费。本案双方当事人在补充协议中约定诉争房产的售价不包括管道燃气配套建设费，未约定该费用由谁承担，后被上诉人向上诉人交纳燃气建设费3000元，而上诉人亦予以收取，该行为可视为双方当事人对燃气建设费的承担达成该费用由被上诉人承担的口头约定，且双方以一方交纳、一方收取的实际行为履行该口头约定，但该口头约定因违反了《中华人民共和国价格法》第十三条中关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定而无效。故根据《中华人民共和国价格法》第四十一条关于“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分……”的规定，上诉人应返还被上诉人燃气建设费3000元。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由上诉人南安深国投商用置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  黄有志二〇一四年六月二十五日书 记 员  张 萍附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。