沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2014］沈和民二初字第00757号原告：沈阳轻工房屋开发有司责任公司。法定代表人：李晓东，系该公司总经理。委托代理人：张硕文，男，汉族，系该公司员工。被告：尹智杰，男，汉族。委托代理人：周莉华，系辽宁同文律师事务所律师。原告沈阳轻工房屋开发有司责任公司与被告尹智杰确认合同效力纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、戢伟参与评议，于2014年9月11日、11月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张硕文，被告尹智杰及其委托代理人周莉华均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人于强（犯罪人）谎称为原告融资为由，通过诈骗方式从原告骗走了诉争房屋的空白购房手续，于强谎称需将诉争房屋的《商品房买卖合同》备案到其公司股东（被告）名字下以充实其公司融资担保资金，骗得原告将诉争房产备案至被告名下（刑事判决书已确认上述事实，于强诈骗人也已经被判处刑事责任）。实际上于强是以诉争房屋为抵押向被告借款，并以房产登记备案的形式确认诉争房产为借款抵押标的物，原告从未委托于强与被告签订《商品房买卖合同》，更没有出售诉争房产的意思表示，被告与于强之间系借款抵押关系，该诉争房产仅仅作为借款行为的抵押物而存在，现诈骗人于强已被判处刑事责任，刑事判决书也对于强骗取诉争房产的空白购房手续，并以诉讼争房产为抵押物向被告借款的事实进行了确认，请求法院依法判决。诉讼请求：1、请求判令确认以原告为“出卖人”被告为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢2-17-1的《商品房买卖合同》无效；2、请求判令被告协助原告到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求判定被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、于强的行为构成表见代理。1、于强持有盖有原告单位公章的合同与被告签约，且给被告开具了专用收款收据，后期又开具了准住通知单并将钥匙交给被告，上述行为均是在原告办公地点即云顶售楼处进行。2、原告单位派人协助被告办理了房屋备案的相关手续；二、被告为善意购买。1、被告存在实际购买需要，买房是为自用。2、签约时，于强曾向被告出示过其与开发商即原告签订的协议，已证明其对云顶大厦的房产具有处置权。3、被告了解于强与原告间存在紧密的经济往来关系；三、被告已就本案诉争房屋支付了合理的房屋价款，且于强本人出具了收条；四、该房屋已经备案登记在被告名下，被告的物权取得合法有效，理应受到法律保护；五、在于强的诈骗案件中，原告是真正的受害人，原告起诉被告，相当于将其在诈骗案中所受到的损失转嫁给被告，且于强诈骗案中，涉案房产众多，各买受人取得房产的情况也不一致，不能一概而论。经审理查明，2006年10月6日，案外人于强以帮助原告办理银行贷款需要原告27套商品房作抵押为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取原告云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住通知书等商品房销售手续。上述房产手续上均盖有原告印章。2006年11月10日，于强用已由原告加盖印章及法定代表人李晓东加盖名章的商品房买卖合同（合同编号：0533-02046-211）与被告尹智杰签订《商品房买卖合同》一份，将位于沈阳市和平区文萃路24-2幢2-17-1号（建筑面积为201.73平方米）的房屋出售给被告。合同载明，该商品房单价每平方米5,880元，房屋总价款118，6172元。据被告当庭陈述，诉争房购房款已全部付清，于2006年7月25日从尹红漫中国农业银行账户内提取680,000元、400,000元，由尹红漫将现金1,200,000元给付于强，于强出具收条一张“今收到尹红漫现金壹佰贰拾万元整（1,200,000元）”，2006年11月，在原告公司工作人员（售楼处经理姜传辉）的协同下涉案商品房买卖合同在沈阳市房产局办理了合同备案登记。2007年10月26日，于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。2009年12月11日，沈阳市中级人民法院［2009］沈刑二初字第4号刑事判决书认定：被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下……2006年10月6日，案外人于强以帮助沈阳轻工公司办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房作抵押为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1,200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。另查明，被告提供水、电费明细、采暖费发票，证明案涉房产由被告实际使用至今。涉案房产已取得沈阳市房产局下发的房屋初始登记的批复。上述事实，有原告提供的（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书、《商品房买卖合同》、专用收款收据、询问笔录、被告向法庭提供的《商品房买卖合同》、收条、银行业务回单、发票、银行转账等证据材料，以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，本案确存在刑事法律关系和民事法律关系交叉中如何认定民事行为效力的问题。在上文提及的于强犯有合同诈骗犯罪的生效刑事判决中认定原告公司为被害人，即于强以欺骗手段，骗取了原告公司法定代表人的信任，取得原告包括涉案房产在内的27套商品房销售手续，并将售房款占为己有的犯罪事实。根据于强犯罪一案中有关本案部分的具体认定，“于强以帮助沈阳轻工公司办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1,200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出”以及本案查明的事实表明，于强以帮助原告办理贷款需要房产抵押为由，从原告处取得了盖有原告单位印章的商品房销售手续，于强在与尹智杰进行交易时，将盖有原告单位印章的商品房销售合同、专用收款收据、准住单等交付给被告，且在原告公司工作人员的协助下办理了涉案商品房买卖合同的备案，这一系列事实使买受人一方的被告有理由相信案外人于强是代表原告轻工公司销售涉案房产，同时交易中被告作为买受人一方为善意，支付了全部购房款。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”有关表见代理合同效力的规定，本案中，1、原告公司仅有为获取贷款，同意以包括涉案房产在内的27套商品房作抵押用于于强帮助原告办理贷款，原告并没有授权于强进行涉案商品房交易的真实意思表示，于强缔约行为属于超越代理权限；2、涉案合同相对人即被告在主观上是善意，无过失；3、合同相对人被告有理由相信行为人于强具有代理权，故涉案于强的缔约行为构成对原告的表见代理，于强售房后将房款占为己有的犯罪行为不影响原、被告之间的《商品房买卖合同》这一民事法律关系的成立且有效，涉案商品房买卖合同合法有效，具有法律拘束力。故原告主张确认合同无效及由被告协助办理撤销备案登记的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出被告与于强之间是借款抵押的关系，被告提供《商品房买卖合同》、收条、银行业务回单、缴费单据等证明被告实际使用所购房产等处，可证明双方是房屋买卖关系，原告无证据证明被告与于强之间是借款关系，故对原告所述，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司的诉讼请求案件受理费150元（原告已预交），由原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕红娇人民陪审员  董秀坤人民陪审员  戢 伟二〇一四年十一月六日书 记 员  张 崇本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。