上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第31号原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人陈立峰，总经理。委托代理人李斌，上海予一律师事务所律师。被告(反诉原告)叶兴发，男，1968年8月21日生，汉族，户籍所在地福建省。委托代理人沈琪，上海市天华律师事务所律师。委托代理人茅婕，上海市天华律师事务所律师。被告上海洪裕健身有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人叶兴发。委托代理人沈琪，上海市天华律师事务所律师。第三人上海三盛房地产(集团)有限责任公司，住所地上海市松江区。法定代表人潘功成，董事长。委托代理人李国栋，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人杨裕信，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人上海市松江区九亭镇三盛颐景园业主委员会，住所地上海市松江区。负责人宋达毅，主任。原告好蓝屋(上海)酒店管理有限公司(以下简称“好蓝屋公司”)与被告叶兴发、上海洪裕健身有限公司(以下简称“洪裕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院根据原告的申请，依法追加了上海三盛房地产(集团)有限责任公司作为第三人参加诉讼。本院依职权追加了上海市松江区九亭镇三盛颐景园业主委员会(以下简称“业委会”)为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本院于2015年2月3日、2015年4月21日、2015年10月23日、2016年1月28日、2016年4月15日以及2016年5月18日六次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李斌、被告叶兴发均到庭参加庭审。原告法定代表人陈立峰到庭参加第二、四、五、六次庭审。被告叶兴发委托代理人沈琪同时作为被告洪裕公司委托代理人到庭参加第一、三、四、五、六次庭审。被告叶兴发委托代理人茅婕到庭参加第一、二、三、四次庭审。第三人三盛公司委托代理人李国栋到庭参加第四、五次庭审。第三人三盛公司原委托代理人凌晨到庭参加第一、二、三次庭审。第三人三盛公司委托代理人杨裕信到庭参加第六次庭审。第三人业委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告好蓝屋公司诉称：原告与被告叶兴发于2012年11月28日签订《房屋租赁合同》，被告叶兴发以个人名义承租原告房屋，并加盟金仕堡健身品牌，对外开展健身营业。2013年8月25日，双方就原合同条款进行变更并重新签订了《房屋租赁合同》，被告洪裕公司盖章表示承担连带责任。但在此之后，被告叶兴发却以实际经营亏损和资金困难为由，长期拖欠应付的租金以及物业、水、电等费用。截至2014年9月1日，被告叶兴发已拖欠数期租金和相关的费用。原告已经委托律师发函要求被告叶兴发支付其拖欠的租金等相关费用。被告叶兴发接函后委托律师于2014年9月24日向原告回复表示同意解除合同，但提出须赔偿损失。之后，双方未能协商一致。原告认为，被告叶兴发应当按照先付后用的原则支付租金，而被告叶兴发不履行支付租金义务，导致原告巨大经济损失。被告叶兴发存在全部过错，其理应承担相应的民事责任，被告洪裕公司应当承担连带担保责任。原告起诉要求：1、判令原告与被告叶兴发之间的2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告叶兴发搬离本市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号会所并返还原告；3、判令被告叶兴发支付2014年12月16日起至判决确定的搬离、返还之日的使用费(按每三个月156,585元标准计算)，若被告叶兴发未在指定履行期限内搬离并返还房屋的，则按月租金156,585元标准支付履行期满后至实际搬离并返还之日的使用费；4、判令被告叶兴发支付所拖欠的2014年1月15日至2014年12月15日的租金524,145元(已扣除体操房补贴5万元)；5、判令被告叶兴发支付拖欠的2013年10月15日至2014年12月15日物业管理费60,060元(每三个月12,870元)以及2014年5月至2014年10月水费12,744.9元、电费49,404元；6、判令被告叶兴发支付逾期支付租金的违约金156,585元(按三个月租金计算)；7、判令被告叶兴发赔偿合同解除的违约金40万元；8、判令被告洪裕公司对上述第3—7项诉请承担连带责任。被告叶兴发辩称：2013年6月，被告叶兴发突然收到第三人业委会的通知，被告知原来室外游泳池属于小区业主的配套设施，原告根本无权转租。因被告已经投入巨额装修费用，同时也已经向客户销售了健身会员卡，如果解除合同，必将造成不可弥补的损失，也将引起社会不稳定因素。无奈之际，被告只得和原告协商，将游泳池迁入室内，被告需要增加投资在一楼室内部分重新建造一个泳池。双方在协商后，于2013年8月25日重新签订《房屋租赁合同》，对双方权利义务重新做了约定。在该份《房屋租赁合同》签订不久之后，被告发现因涞亭南路XXX弄XXX号一楼已经被原告登记注册了《上海市公共场所卫生许可证》，被告根本无法就游泳池申请《上海市公共场所卫生许可证》，然而因健身会所的会员卡已经对外正式销售，也向客户承诺了开业时间，在与原告多次协商未果的情况下，被告为不引起已购会员卡的会员不满及恐慌，于2013年10月强行开张，但多次遭受上海市松江区卫生和计划生育委员会的处罚，正常的营业遭受到巨大影响。在开张不到一星期左右，原告又被业委会告知，在承租的1,430平方米范围内，有约300平方米的部分也属于业主室外泳池配套更衣室设施，原告也是无权转租的，业委会也将采取法律手段追究原告的法律责任。至2014年12月18日，由上海市松江区人民政府牵头对涞亭南路XXX弄XXX号进行违章建筑拆除时，被告方才得知，原来涉及原告转租给被告的租赁房屋系擅自搭建的违法建筑，被告根本无法正常使用并经营，而且针对这部分的违章建筑，上海市松江区住房保障和房屋管理局已于2013年12月6日出具《责令限期拆除违法建筑决定书》告知擅自搭建建筑物、构筑物的行为违反法律规定，并应当于2013年12月16日前自行拆除。然原告非但没有拆除，反而采取欺骗、隐瞒的手段一直不告诉被告，导致在人民政府组织强拆时，被告方才得知系违章建筑，造成了被告无法弥补的损失。现同意解除合同。对于原告诉请的水电费予以认可。对于物业管理费，原告承诺给被告停小车，但之后未做到承诺，被告所付的停车费大于物业费，物业费的时效也已经超过了，故不同意承担物业费。有关原告主张的逾期搬离、返还房屋的使用费按三倍租金标准计算一项，认为计算标准过高，应当予以调整。同时，反诉请求判令：1、原告好蓝屋公司退还已付的租金156,585元(期间2013年10月16日至2014年1月14日)、押金60,000元；2、原告好蓝屋公司赔偿损失[装修损失2,595,102元(按原来造价主张)、更衣室衣柜暂计251,700元(此项原告认为应当按照现值计算)、健身器材1,420,000元、加盟费230,000元、已经发放的会员包48,000元、已发放的会员礼品38,000元、广告宣传费235,000元]；3、原告好蓝屋公司支付违约金400,000元；4、诉讼费、鉴定费由原告好蓝屋公司承担。被告叶兴发也明确表示如果违约金和损失不能同时得到法院支持的，则以主张损失为优先。被告洪裕公司辩称：同意被告叶兴发意见。若被告叶兴发应承担相关费用的，被告洪裕公司对于承担连带责任无异议。针对被告叶兴发反诉，原告辩称：1、押金可在本诉被告叶兴发欠付的款项中抵扣。2、被告叶兴发所主张的赔偿项目，是其自身开展经营的商业风险或是营业亏损，过错不在原告。室外游泳池是原告以经营承包形式承包下来后转租给被告叶兴发，对此第三人三盛公司及业委会也都是同意的。3、2014年12月，原告注销了公共场所卫生许可证。同一场所是否可以申请两个卫生许可证，原告并不知情，被告叶兴发也未就卫生许可证问题提出过异议。而且合同约定，被告叶兴发自己负责申办经营所需的证照。4、被告叶兴发承租的1,430平方米中300平方米左右的场地是否属业委会，与原告无关，原告系从第三人三盛公司处承租，第三人业委会也从未提出不能使用的异议。而且所涉的面积仅仅占了一小部分，即便原告无权出租，也应由法院根据租赁面积扣除相应的租金而已。5、更衣柜、室内游泳池的费用应当折旧计算，而且原告不同意利用，不同意赔偿。室内游泳池原先有过造价的确认，被告恶意添附部分不应由原告承担。6、本案系被告叶兴发违约导致合同解除，原告不承担解约的违约金。综上，不同意反诉请求。第三人三盛公司针对本、反诉述称：室外游泳池确实是全体业主共有，室外游泳池是以承包协议的方式给原告承包经营管理的。对于原告和被告叶兴发之间的租赁合同关系确实知情。原告和第三人三盛公司之间就叶兴发使用区域的租赁合同关系仍在存续中，其他部分(即叶兴发使用区域以外)原告和第三人三盛公司之间租赁关系已经终止。第三人三盛公司未进行违法搭建。第三人业委会未到庭陈述。经审理查明：2012年11月28日，原告好蓝屋公司与被告叶兴发签订《房屋租赁合同》，约定原告将会所一楼出租给被告叶兴发作为健身会所，面积为1,430平方米，房屋租赁期限为9年9个月，自2012年12月1日至2022年8月31日，其中2012年12月1日至2013年8月31日为免租期。租金、物业管理费、相关费用的起算日为2013年9月1日。该合同对其他事宜进行了约定。同日，原告好蓝屋公司与被告叶兴发还签订了《游泳池租赁合同》，约定原告将会所游泳池出租给被告叶兴发，面积约1000平方米，房屋租赁期限为9年9个月，自2012年12月1日至2022年8月31日，其中2012年12月1日至2013年8月31日为免租期。租金的起算日为2013年9月1日。每年租金为30万元，押金为3万元。该合同对其他事宜进行了约定。该游泳池为室外游泳池。该日，被告叶兴发向原告交付了游泳池三个月租金75,000元、会所三个月租金156,585元、游泳池押金30,000元。2013年8月25日，原告好蓝屋公司(甲方)与被告叶兴发(乙方)重新签订《房屋租赁合同》，约定原告将会所一楼出租给被告叶兴发，总租赁面积为1,430平方米，包括健身房及室内游泳馆。被告叶兴发承租房屋后，用于开办经营健身房和室内游泳馆。租赁期限为9年9个月，自2012年12月1日至2022年8月31日，其中2012年12月1日至2013年10月15日为装修、装饰免租期。租金标准为1.2元/平方米/天，承租后第四年起，须按前一年度的租金标准基础上递增10%，自第七年起，前两年租金递增10%(均在前一年度租金标准基础上的递增百分比来计算)。第一、二、三年，每三个月租金为156,585元。在签订本合同之时，被告叶兴发已经向原告支付租赁押金6万元。被告叶兴发向原告缴纳租赁房屋的租金、物业管理费的起算日为2013年10月15日，但被告叶兴发应当向原告支付在免租期内产生的一切水费、电费、燃气费等其他相关费用。租金按先付后用原则，被告叶兴发必须以三个月一期向原告支付租金。签订本合同时，被告叶兴发应付清本期租金的具体时间为2013年9月1日之前，以后每一期三个月租金支付具体时限，均按本期租金支付时限类推。被告叶兴发所承租和使用房屋的物业管理费为3元/平方米/月，即按房屋租赁总面积1,430平方米计算每月物业管理费，每月物业管理费共计4,290元，物业管理费每月支付一次，应在每月10日前支付原告。被告叶兴发租赁期间每月所产生的水费、电费、燃气费、电话费、上网费等其他相关费用，应当按约支付一次，即被告叶兴发应当在接到原告书面通知时起三日内支付。合同第十条第2款约定：“甲、乙双方同意，具有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方提前解除本租赁合同，并有权收回租赁房屋；同时，甲方有权不予返还乙方已支付的押金，还可有权要求乙方支付租金、物业管理费等各项费用。同时，乙方应支付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失，而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间差额部分)。……(2)、乙方逾期支付租金、物业管理费或者其他应缴费用的时间超过15天以上的。……”合同第十一条约定：“1、乙方逾期支付租金、物业管理费以及其他应付款项，每逾期一日，乙方应当向甲方支付应付款项总额千分之三的滞纳金。乙方若逾期支付达15日以上的，甲方在书面告知乙方后，有权采取停止供应水、电、通讯或其他设施、设备等服务，或采取合法的其他措施和行动，并有权要求乙方支付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失的，而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间的差额部分)，直至甲方有权提前解除本租赁合同。……2、本合同约定的租赁期满或者本合同终止后(约定解除或法定解除)，如乙方在接到甲方书面搬迁通知后，逾期搬出或拒不搬出该房屋的，乙方应当按合同终止前最后一月的租金标准的三倍支付租赁房屋占有使用费，且甲方有权不予退还乙方的押金。同时，乙方应付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失的，而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间的差额部分)。……4、在本合同租赁期内，甲、乙双方除了本租赁合同约定的终止(解除)条件以外，任何一方如果要提前终止(解除)本合同，须向对方提交书面通知，并向对方赔偿终止(解除)本租赁合同的违约金即人民币40万元整；若甲、乙任何一方在擅自终止(解除)本租赁合同时，对方还有其他财产损失的，也应当同时予以赔偿。”该合同对其他事宜进行了约定。被告洪裕公司作为被告叶兴发连带担保方在合同上盖章。当日，原告好蓝屋公司与被告叶兴发还签订了《补充协议书》，约定：原叶兴发因承租室内游泳池而交付给原告付三押一的租金和押金(即三个月租金75,000元，押金30,000元，共计105,000元)，现原告同意将以现金方式全额退还给被告叶兴发；2013年7月起原告交付被告叶兴发承租的室外露天游泳池的租金，原告同意被告叶兴发以实际交付的时间计算，即按共两个月租金10,000元支付给原告(但叶兴发今年所承租的室外游泳池期限，为2013年9月19日前)；另外，原室外游泳池内的垃圾清运费10,000元，由原告支付；今后有关室外游泳池的具体租赁事宜，由双方逐年另行签订租赁合同。鉴于原告向被告叶兴发迟延交付室内游泳池的事实，故原告同意赔偿被告叶兴发今年六月90,000元，七月45,000元；除此之外，有关室内游泳池迟延交付而致使被告叶兴发实际损失问题，原告不再对被告叶兴发作出其他任何补偿。因改建完成的室内游泳馆，在投入实际运营时需两台锅炉，故原告同意由被告叶兴发自行负责出资购买，而原告为此愿以现金方式补贴被告叶兴发7万元，但被告叶兴发须同意该两台锅炉所有权归原告所有，被告叶兴发则有权在其承租期内独立使用，该两台锅炉在使用期间的保养与维修，也由被告叶兴发全部负责；而属于室内游泳馆面积范围内的附属设施、设备等的保养与维修之责，也都由被告叶兴发自行负责和承担相关费用；被告叶兴发也同意无论因何种原因，在退出双方租赁关系时，该两台锅炉应当归原告所有。由于原告同意被告叶兴发改建室内游泳馆的地理位置，正处于被告叶兴发现承租房屋且营业范围内的体操房方向，而考虑到被告叶兴发对原体操房的装饰、装修等出资情况，原告愿意就拆除该体操房装饰、装修以及不可移动或移动后价值受损的添附物等等，支付给被告叶兴发50,000元，作为原告对被告叶兴发拆除原体操房(改建为室内游泳馆)的补偿，并保证在下一季度的房租中扣除该笔费用。原告原从叶兴发处领走的健身卡合计61,344元，现双方同意冲抵被告叶兴发已实际使用的原《房屋租赁合同》约定之外的、且被告叶兴发提前使用的一个月免租期费用52,195元，两者之间的额差额为9,149元，则由原告以现金方式支付被告叶兴发。在会所一楼健身房的房屋西南方向位置，由被告叶兴发出资45万元改建室内游泳池一座，双方确定总造价为45万元。2013年6月、7月的水电费用，由原告承担。自被告叶兴发实际接收房屋起至2013年5月31日期间的水电费，合计8,360元，由被告叶兴发承担。2013年8月1日起的水电费，由被告叶兴发承担。被告叶兴发承诺支付给原告已垫付并支出的消防费用，共计50,000元，包括乙方承租健身房整体范围内的消防图纸费用、消防报警系统、喷淋系统和其他设施、设备等。原告承诺该329,194元扣除被告叶兴发承担的68,360元，剩余260,789元于本协议签署之日起十个工作日内全额支付给被告叶兴发。协议对其他事宜进行了约定。双方还签署确认了《室内游泳池的造价表》，明确基础建设及地下室加固为28万元、设施设备13万元、室内装修装潢4万元。2013年9月4日，原告支付被告叶兴发赔偿款20万元。2013年10月11日，原告支付被告叶兴发剩余赔偿款60,789元。2013年12月6日，上海市松江区住房保障和房屋管理局向第三人三盛公司出具沪松房责拆决字[2013]第124号《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明第三人三盛公司在松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条第二款第二项的规定，依据《上海市住宅物业管理规定》第七十七条第一款和《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，责令第三人三盛公司于2013年12月16日前自行拆除上述违法建筑。之后，松江区人民政府又向第三人三盛公司发出沪松府限拆催字[2014]第1号《限期拆除违法建筑催告书》要求在收到催告书之日起自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。2014年9月9日，原告委托律师发出律师函，要求被告叶兴发于2014年9月29日前向原告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费，如逾期仍未付款，则将依法解除租赁合同、追究违约责任等。2014年9月10日，上海市松江区卫生和计划生育委员会作出松第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，其中载明：经调查，被处罚人(即被告洪裕公司)开设的该游泳馆在未取得《上海市公共场所卫生许可证》的情况下擅自营业1月余。该机关曾于2014年2月13日就被处罚人因未取得该游泳馆的《上海市公共场所卫生许可证》擅自营业的违法行为予以行政处罚(松字第XXXXXXXXXX号)。调查证实，被处罚人存在以下违法行为：未取得公共场所卫生许可证擅自营业。对被处罚人作出下列行政处罚：未取得公共场所卫生许可证擅自营业：罚款人民币伍仟元整。2014年9月24日，被告叶兴发委托律师向原告发出律师函，表示：在叶兴发将健身会所装修完毕后，产权人三盛颐景园业主委员会再三告知被告叶兴发，原告好蓝屋公司无权处分289平方米的室内面积及配套游泳池，该部分物业的产权及使用权都属于业主委员会，并要求叶兴发停止使用并返还业主委员会；因业主委员会拒绝配合，委托人无法申领《上海公共场所卫生许可证》及《高危险性体育项目经营许可证》，造成了叶兴发无法正常经营的事实。另在2014年9月10日，因未取得《上海公共场所卫生许可证》被上海市松江区卫生和计划委员会罚款5,000元，并责令停止经营；被告叶兴发同意解除合同。2014年12月29日，上海市松江区卫生和计划委员会出具《注销通知书》，核准注销原告好蓝屋公司的公共场所卫生许可证。另查明：本市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号会所登记的产权人为第三人三盛公司。2012年7月20日，第三人三盛公司与第三人业委会签订《工程移交单》，明确：“九亭颐景园室外游泳池已维修完成，现移交九亭颐景园业委会。2、水处理设备房、更衣室、淋浴房等配套使用面积在90号会所内，该部分面积(236.95平方米)作为泳池配套功能移交业委会使用，但产权归房产公司(上海三盛房地产集团有限公司所有。业委会只享有该部分面积的配套使用权。若用途改变，房产公司予以收回此部分面积。”2012年7月25日，原告与案外人上海颐景园物业管理公司松江分公司签订《游泳池承包经营协议》，约定原告承包九亭镇颐景园小区露天游泳池，该游泳池为小区全体业主共同共有，合同期自2012年7月25日至2012年9月24日。2012年8月8日，原告好蓝屋公司与第三人三盛公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人三盛公司将九亭镇涞亭南路XXX号会所，建筑面积4,000平方米出租给原告好蓝屋公司，租赁期限2012年9月1日至2022年8月31日。2013年1月8日，第三人三盛公司出具《转租同意书》，明确原告好蓝屋公司可以对外进行合理转租，转租业态应符合三盛颐景园小区周边商业配套，转租商家由原告好蓝屋公司负责管理。并备注该同意书不适用于超市、便利店、商务酒店业态。2013年6月17日，原告与案外人上海颐景园物业管理公司松江分公司签订《游泳池承包经营协议》，约定原告承包九亭镇颐景园小区露天游泳池，该游泳池为小区全体业主共同共有，合同期自2013年6月20日至2013年9月19日。本案审理中，经被告叶兴发申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对松江区涞亭南路XXX弄XXX号会所一层装饰装修残值进行司法鉴定。该公司于2015年8月27日出具《工程造价司法鉴定意见书》，明确松江区涞亭南路XXX弄XXX号会所一层装修工程造价为1,820,645元(不含税金)，截止至2015年6月的装修残值1,406,862元。并注明所涉标的物残值按装修完成开始(2013年6月)至租期结束(2022年8月)共计110个月折价残值为零计算，开始使用时间暂定装修完毕(2013年6月)，折旧截止时间为现场踏勘日(2015年6月)，实际开始时间与折旧截止日期最终由法院裁定。2015年9月7日，该公司出具补充说明，明确松江区涞亭南路XXX弄XXX号会所一层装修工程总造价为2,595,102元(不含税金)，其中不含室内游泳池改造及地下室加固工程的造价为1,820,645元，室内游泳池改造及地下室加固工程的造价为774,457元，截止至2015年6月总的装修残值2,005,306元，其中不含室内游泳池改造及地下室加固工程的装修残值1,406,862元，室内游泳池改造及地下室加固工程的装修残值为598,444元。原告认为：1、地面工程、平顶工程、门窗工程部分项目系属于房屋建造时本身的基础结构或房屋配套设施设备，不应当列入本次鉴定范围和鉴定项目。2、安装工程部分的可移动物品，不应列入鉴定范围。3、装修工程、安装工程中部分项目价格不合理。4、室内游泳池部分，应当根据双方原先确认的造价进行相应调整。被告认为：1、租赁合同签订时间为2013年8月25日，装饰装修投入使用为2013年10月，健身会所歇业时间为2015年2月5日，故残值计算应当按使用开始时间2013年10月起算。2、报告未体现原先体操房改为室内游泳池价格。鉴定人员认为：1、关于可移动物问题，已经在鉴定报告中回复，灯具等物品均为装饰装修工程。2、有关游泳池问题，由法院裁定。3、根据现有资料无法体现原有体操房情况，故无法做体操房改为游泳池的造价。4、有关价格问题，根据相关专业软件、对口系统、网络查询确定。5、装修残值从装修完成开始(2013年6月)到租期结束(2022年8月)共计110个月折旧残值为零计算，开始使用时间暂定为装修完毕(2013年6月)，折旧截止时间为现场踏勘日(2015年6月)，实际开始时间与截止日期最终由法院裁定。审理中，本院根据被告叶兴发申请，通过上海市高级人民法院委托了上海集联资产评估有限公司对会所一层内游泳池更衣室的衣柜进行评估。该公司于2015年12月23日出具评估报告书，明确评估基准日2015年12月9日的评估净值为142,495元。原告认为本次评估标的物现有净值，在确定标的物材料单价等级、人工费等之后，应当予以相应扣除已经折旧的价值，并作相应向下调整；衣柜属于可移动物，不应予以赔偿。被告认为对于评估报告中的评估净值没有异议，但被告系于2015年2月撤场的，不应以2015年12月9日作为评估时点。鉴定人员认为评估是按市场比较法评估，在原值基础上考虑到折损得出评估净值；更衣柜比较大型，固定在墙上，与墙壁有连接设施。审理中，被告陈述拆违部门系于2015年12月18日来拆除会所一层大堂顶面。原告陈述拆除时间是2015年12月。以上事实，由《房屋租赁合同》、《游泳池租赁合同》、《补充协议书》、《责令限期拆除违法建筑决定书》、行政处罚决定书、《注销通知书》、《游泳池承包经营协议》、《转租同意书》、《工程造价司法鉴定意见书》、《工程造价司法鉴定意见书的补充说明》、《评估报告书》、《工程移交单》、上海市房地产登记簿、律师函、照片、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告好蓝屋公司与被告叶兴发于2013年8月25日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于上述《房屋租赁合同》是否解除的问题。首先，原告在会所处确实注册了公共场所卫生许可证，在此情况下，被告叶兴发无法再行注册，并且在经营过程中遭受到过相关部门处罚。其次，本案所涉会所一层顶部局部，确实存在着违法搭建的情形，有关部门也进行过拆除违法建筑。以上情形导致被告叶兴发无法继续承租。至于被告叶兴发提出的业委会不同意其使用会所内更衣室区域的意见，并无充分证据证明，本院不予采信。现双方对于租赁合同的解除均不持异议，本院予以确认。但需要说明的是，原告对于合同解除具有主要责任，但被告叶兴发在履行合同过程中，也应当知道健身会所的经营必须在取得相关证照的情况下，合法经营，故其对于合同解除存在次要责任。如果原告认为违法搭建的具体实施者并非其自身，且其要主张相关权利的，可另辟法律途径解决。关于原告要求被告叶兴发搬离会所并返还原告的问题。合同解除后，被告叶兴发继续使用租赁标的物缺乏相关法律依据，故其应当搬离其承租的租赁标的物并返还原告。关于原告要求被告叶兴发支付2014年1月15日至2014年12月15日租金以及之后至搬离并返还房屋之日的使用费的问题。考虑会所已经由原告注册了公共场所卫生许可证，导致被告叶兴发无法正常使用会所，且在2014年12月会所一层顶部局部被拆的情况，故至法院判决确定的搬离、返还房屋履行期限届满前的租金及使用费本院酌情减少(按月租金的52,195元的30%计算，即15,659元)。如果被告叶兴发未能在法院判决确定的履行期限前搬离并返还房屋的，则原告有权依据合同约定增加使用费标准，但原告主张的金额过高，本院酌情调整(按月租金的52,195元的1.3倍计算)。关于体操房补贴5万元，原告自愿从租金中予以扣除，并无不当，本院予以确认。关于原告要求被告叶兴发支付拖欠的2013年10月15日至2014年12月15日物业管理费的问题。因考虑租金方面已经做了相应扣减，物业管理费则不再减少。被告以停车问题、诉讼时效届满为由拒绝支付，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告叶兴发支付2014年5月至2014年10月水、电费问题。被告对于此项请求予以认可，故本院予以支持。关于原告要求被告叶兴发支付逾期支付租金的违约金、赔偿合同解除的违约金的问题。因原告在合同履行中存在违约行为，其对于合同解除存在主要责任，故上述违约金，本院均不予支持。关于原告要求被告洪裕公司承担连带责任的问题。因被告洪裕公司并无异议，故本院予以确认。关于被告叶兴发要求原告好蓝屋公司退还已付的2013年10月16日至2014年1月14日租金的问题。鉴于前述公共场所卫生许可证方面的原因，该期间的租金，本院酌情确定原告好蓝屋公司返还部分109,610元(按156,585元的70%计算)。关于被告叶兴发要求原告好蓝屋公司返还押金60,000元的问题。因双方合同解除，原告应当予以返还。关于被告叶兴发要求原告好蓝屋公司赔偿损失的问题。1、有关装修损失，因本案租赁合同解除，装修损失应当按照残值并根据双方的过错确定。至于残值的计算，根据鉴定机构出具的司法鉴定意见补充说明，本院确定残值包括会所一层装修工程以及室内游泳池、地下室加固工程残值。综合以上情况，本院确定原告应当赔偿的装修损失为1,403,714元(按2,005,306元的70%计算)。2、有关更衣室衣柜损失，因考虑衣柜形态较大，与游泳池配套使用，且与房屋连在一起，搬离后将影响其使用价值，故该损失应当由原告赔偿。鉴定机构在考虑折旧等因素后所做的评估价，并无不当。具体赔偿金额按鉴定机构评估价并结合双方过错确定为99,747元(按142,495元的70%计算)。3、有关健身器材费用，健身器材属于可以移动物品，在搬离租赁标的物后仍可继续使用，并不影响其使用价值，故该费用不予支持。4、有关加盟费、已经发放的会员包、已发放的会员礼品、广告宣传费，被告叶兴发主张上述费用，均无法律依据，本院亦不予支持。关于被告叶兴发要求原告好蓝屋公司支付合同解除的违约金的问题。本院在本案中已经就被告叶兴发主张的损失作出了处理，且被告叶兴发被法院支持的赔偿金额已经大于违约金，而且被告叶兴发也明确表示如果违约金和损失不能同时得到法院支持的，则以主张损失为准。故对于此项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四项)、第九十七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司与被告(反诉原告)叶兴发之间于2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)叶兴发于本判决生效之日起二十日内搬离上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号会所一层中其所租赁的区域并返还原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司；三、被告(反诉原告)叶兴发于本判决生效之日起二十日内支付原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司自2014年1月15日至实际搬离并返还房屋之日的租金及使用费(计算方法：2014年1月15日至本判决确定搬离并返还之日，按每月15,659元标准计算；若被告叶兴发未在本判决指定履行期限内搬离并返还房屋的，则自期限届满次日，按每月67,854元标准计算；以上费用中再扣除5万元)；四、被告(反诉原告)叶兴发支付原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司2013年10月15日至2014年12月15日物业管理费60,060元；五、被告(反诉原告)叶兴发支付原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司2014年5月至2014年10月水费12,744.9元、电费49,404元；六、原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司退还被告(反诉原告)叶兴发已付的租金109,610元；七、原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司退还被告(反诉原告)叶兴发已付的押金60,000元；八、原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司赔偿被告(反诉原告)叶兴发装修损失1,403,714元；九、原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司赔偿被告(反诉原告)叶兴发衣柜(含鞋柜)损失99,747元；十、上述第四项至第九项相互折抵后，原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付被告(反诉原告)叶兴发1,550,862.10元；十一、被告上海洪裕健身有限公司对上述第三项被告(反诉原告)叶兴发的付款义务承担连带责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,626元，由原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担9,909元(已付)，被告(反诉原告)叶兴发、被告上海洪裕健身有限公司负担5,717元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费24,920元，司法鉴定费80,000元，合计104,920元，由原告(反诉被告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担51,756元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)叶兴发、被告上海洪裕健身有限公司负担53,164元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一六年五月二十七日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。