河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）肃民初字第1191号 原告刘洪泉，男，汉族，1986年12月4日出生，住肃宁县。 委托代理人李海明，男，河北佳篷律师事务所律师。 被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司 法定代表人兰进，该公司经理 委托代理人陈亮，男，河北铭鉴律师事务所律师 委托代理人姜涛，男，河北铭鉴律师事务所律师 原告刘洪泉与被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2010年9月29日，原告和被告口头约定，原告购买被告金岛状元城小区预售商品房一处。原告于2011年8月10日前陆续向被告交清全部房款。2011年8月10日被告才将商品房买卖合同交给原告，合同却约定房款是分两次交清，此外，合同中违约金约定房款的万分之零点二明显过低，致使原告遭受重大损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令被告赔偿和给付2011年8月10日至2013年10月15日期间原告百分之十房款的同期银行贷款利息和违约金共计各项经济损失45548元，2013年10月15日以后的利息和违约金等各项经济损失另行主张。 被告辩称，原告与被告之前的口头约定，是原告认购被告金岛状元城的小区房，双方之间形成了认购房屋的法律关系。并且原告按照双方的约定交付了全部房款，被告也实际接收了。那么在此之时双方没有任何违约行为，按照双方的认购约定，履行自己各自的义务。之后双方才正式签订了商品房买卖合同，该合同是肃宁县房地产管理局监制的正式文本。但在合同约定中约定的房款是分两次交清，实际上这条约定已经在签订商品房买卖合同前签订，被告不存在违约行为，也不是原告在诉状所称被告才将房屋买卖合同交给原告，而是双方根据法律规定，签订正式的备案合同，所以原告以正式合同违约作为基础，提起本案的第一项诉讼请求没有事实依据。双方严格按照法律程序和双方约定的程序。之前存在认购协议，当然口头形式也是合同法约定的表现形式，之后双方才签订了正式的商品房买卖合同，如果按照原告的逻辑，我们是按照双方的认购约定接收的全部房款，符合双方的约定。正式买卖合同，双方约定的房款只是正式备案合同体现的条款，如果条款与实际行为不一致，应当以实际行为为准。被告没有违反正式的买卖合同，进行了提前接收房款，而是履行上述认购约定，何来有合同在后，违约在前的原告的逻辑。显然原告的诉讼请存在逻辑错误，导致本案原告诉讼请求不明确。请求法院驳回原告诉讼请求。二，既然原被告都是按照认购口头的约定履行义务，就不存在原告所称的违约行为，那么违约金及不存在事实上的基础，违约金是双方的真实意思表示，不存在过低情形和调整的情形，不存在合同法及相关解释的法律基础。三，原告方第二个诉讼请求另行主张是原告方的诉讼权利，我们不干涉。综上三点，原告的第一项诉讼请求与陈述事实互相矛盾，并且原告在宣读起诉状并没有补充自己的诉讼请求及主张，应当驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原被告双方达成口头认购协议，原告认购被告开发的金岛状元城商品房一套，后于2011年8月10日双方签订正式的商品房买卖合同，合同约定商品房交付日期为2011年12月31日前，逾期交房按照每日已付房价款的万分之零点二支付违约金。 原告主张，事实同于诉状，违约金从约定的交房日2011年12月31日起至2013年10月15日，按全部房款的日万分之一点五。全部损失扣除原告已向被告处领取的预支违约金2845元，原告全部损失的计算方式为：10%购房款同期银行利息计算至2013年10月15日，违约天数816天，按照月利率7‰计算为7702元；逾期交房违约金计算至2013年10月15日共654天，按照日万分之一点五计算为40691元。提交证据：一，购房发票一张，证实原告已向被告交清房款。二，购房合同，证实原被告签订的购房合同是商品房预售买卖合同关系。三，被告关于修路、供暖、安装有线电视的通知，证实被告强行交房后小区内基础设施没有按合同约定履行。到此时止，天然气仍未接通。四，被告给何立平女士的一个交房通知，证实被告在没有任何验收手续的情况下向原告进行交房。五，被告给原告的一个承诺，在承诺书中证实被告如果交房违约其违约责任是逾期一日按照总房款的万分之三累计违约金。 被告质证称，对原告方提供的商品房买卖合同真实性、合法性及内容体现的时间性没有异议，但是与原告的第一项诉讼请求没有关联性。关于被告通知业主接收房屋的通知，真实性、合法性没有异议，与原告的诉讼请求没有关联性，该通知内容是作为原告在内的所有本案28户以及没有按照双方在合同约定的收房期限内，而被告公司已按约定的方式送达给本案在内的28户进行了通知，原告方提供通知的举证行为，也说明原告在内的28户，已实际接到的通知，是原告的当庭的认可行为，我公司表示欢迎。再次强调原告的诉讼请求在法律上的理解是，原告的诉讼请求是百分之十的房款的利息及违约金，而不是逾期交房的违约金，事实上商品房买卖合同签订前已经按照双方口头的认购约定收了全部房款，包括百分之十。所以说根据民事诉讼法原告诉什么审什么的基本原则，原告方方才提供的两份证据没有关联性，那么退一步讲有利于本案的处理，我们在探讨被告方是否逾期交房，原告的认可行为也说明被告没有逾期交房的违约行为，恰是原告不按合同约定收房，导致我公司交房的损失扩大，也只有按通知方式进一步告知，其他证据与原告诉讼请求没有关联性，不予质证。原告方在通知之后办理了收房手续。 原告称，我方接到的通知与何立平女士接到的通知一样的，办理的不是正式的收房手续，被告方没有相关的手续。官方验收没有，我拿了钥匙，没有入住。 被告主张，我方严格按照双方商品房买卖合同第8条规定，按照国家规定和双方约定，该商品房在验收合格进行交付。只是原告方个人原因，认为商品房未经验收合格为理由，在我公司多次通知情况下才接收了该房屋。在规定期限内取得了工程竣工报告。提交竣工报告。我方在建设部门有备案。国家商品房销售办法30条规定，商品房开发企业按合同约定将符合销售条件的商品房交给买受人。这是交房的唯一依据。合同约定的第8条，第一项是商品房经验收合格，第二项是商品房经综合验收合格。第二项的验收合格是竣工备案表。竣工备案表是指建设工程验收合格和其他综合验收合格，是商品房验收的最终备案。而合同约定的是商品房验收合格，就是取得了竣工验收报告，就是已完成基础，主体室内完成装饰工程，给排水、燃气消防工程、建筑电气安装工程、电梯安装工程等所以是按合同约定和法律约定进行交房的。如果提供证据晚了，愿意承受相关的违约责任。我方庭后可以提交建设工程竣工备案表。 原告质证称，被告提供的河北省建设工程竣工验收报告未在举证期提供，对其合法性有异议，对真实性、关联性不发表意见。被告出具的报告书与我方起诉的无关，被告违反我方起诉的依据合同第14、8条。 庭审后，被告提交了河北省建设工程竣工备案证明书一份、河北省建设工程竣工验收报告7份，原告对上述证据质证称，对其合法性、真实性有异议，天然气至今仍未开通，在竣工验收报告中天然气已施工完成，按被告给付违约金的日期截止到2012年12月8日，而验收报告中日期写明的是2012年12月30日验收完毕。燃气安装、公共基础设施建设工程竣工验收报告与事实不符，电梯是在2013年5月份左右才陆续开通，10号楼残疾人坡道至今未完工，不具备残疾人出入的条件，有线电视、电话线等是在2013年12月份左右才陆续开通,2013年10月1日才进行地暖试压。此外，在备案证书中明确记载涉案工程是由建设单位于2013年8月20日组织设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，而在竣工验收报告中载明的时间是2012年12月30日，明显与备案书不符，对竣工验收报告的真实性不予认可，原告认为所涉案的房屋至今也未竣工验收。 为核实被告提交的《河北省建设工程竣工备案证明书》的真实性，本院依法对肃宁县住房和城乡建设局进行了调查，该局称该证明书是真实的。 以上有庭审笔录、调查笔录予以证实。 本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。 原被告于2011年8月10日签订了商品房买卖合同，在签订该合同之前的2010年，原被告双方曾达成口头协议，原告已支付全部购房款，对于上述事实，原被告均无异议，本院予以确认。 原告主张被告未按照合同约定的时间交付房屋，有商品房买卖合同、购房发票予以证实，故被告应支付违约金，违约金从约定的交房日2011年12月31日起至2013年10月15日，按全部房款的日万分之一点五计算，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故被告房屋应以取得《建设工程竣工备案表》之日为竣工验收合格之日，在此之前均不能视为竣工验收合格，被告取得《河北省建设工程竣工备案证明书》的时间为2013年12月25日，无论被告房屋交付的时间，被告均应支付约定交付之日第二日即2011年12月31日至被告取得《河北省建设工程竣工备案证明书》之时的违约金，原告主张计算至2013年10月15日，其余违约金另行主张，属于原告对自己诉讼权利的处分，本院不予干涉。原告主张按照日万分之一点五计算违约金，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同中明确约定逾期交付房屋按照日万分之零点二计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告方并未提交证据证实因违约造成的损失，故原告诉请调整违约金缺乏事实依据，本院不予支持，故原告诉请的违约金应按照合同约定日万分之零点二计算。原告提交的承诺书，内容为“承诺河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承诺对电力局在金岛·状元城一期10#、13#、15#、16#、17#楼预交40%、80%房款的购房客户于2011年12月30日按照‘交房标准’交钥匙，如果逾期交付房屋，应承担违约责任，即逾期一日按照总房款的万分之三累计支付违约金。附件：电力局预购房客户人员名单承诺人：河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司2010年8月26日”上面盖有被告的公章及法定代表人的签名，本院认为，该承诺书系对电力局购房客户的承诺，原告未能提交证据证实自己属于电力局购房客户，且原告诉状中称与被告达成口头约定的时间为2010年9月29日，故该承诺书与本案无关联性，该证据无法支持原告要求调整违约金的主张。原告主张被告已支付违约金2845元，属于原告对于事实的自认，本院予以确认，故在计算2011年12月31日至2013年10月15日的违约金时应予扣除。 原告主张被告应支付10%购房款同期银行利息，本院认为，原被告对先达成口头合同交付了全部房款后再签订正式的商品房买卖合同均无异议，原被告双方达成的口头协议已经约定了付款方式且已履行完毕，交付房款的行为应为买受人的自愿行为，并不违反当事人意思自治原则，也不损害国家、集体或他人的合法权益，亦不违反法律禁止性规定，应属合法有效的行为。原告诉请10%房款的利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告刘洪泉2011年12月31日至2013年10月15日的逾期交房违约金2580.49元。 二、驳回原告刘洪泉的其他诉讼请求。 上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。 案件受理费938元，原告刘洪泉承担750元，被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担188元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  李素平 代理审判员  倪 勋 代理审判员  徐亚利 二〇一四年十一月二十七日 书 记 员  王 倩