浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉桐民初字第1434号原告：任立浩。委托代理人：徐慧倢，上海恒建律师事务所律师。被告：桐乡中虹置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道丁字街*号*层。法定代表人：沈中极，该公司总经理。被告：杭州鑫岛投资有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区桃花弄*号***室，现在办公地址：浙江省桐乡市梧桐街道庆丰中路时代广场22楼。法定代表人：陆洪青，该公司总经理。二被告共同委托代理人：吴波、郭娟娟，江苏苏博律师事务所律师。原告任立浩诉桐乡中虹置业有限公司（以下简称“中虹公司”）、被告杭州鑫岛投资有限公司（以下简称“鑫岛公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月9日起诉至本院。本院于当日立案受理后，依法由审判员程啸飞适用简易程序于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告任立浩及其委托代理人徐慧倢、被告中虹公司和鑫岛公司的委托代理人吴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任立浩诉称，2010年底，二被告共同开发招商中虹天地商铺。原告于2010年11月24日购买了中虹天地402-335号商铺，价格为178118元，开发商为被告中虹公司。但被告中虹公司和当时的商铺销售代理即被告鑫岛公司同时系中虹天地商场运营商相互勾结，将178118元房屋总价拆分成两部分，其中57310元为商品房买卖合同价格，剩余的120808元则作为营运管理费，其真实目的就是在于逃避国家的税收。两被告的行为严重违反国家税收征管的强制性法律规定，同时还严重损害了原告的权益，即原告实际支付了17万余元，但是房价只有5万余元，而且目前在桐乡市相同地块的房价均价也就6-7千元，也就是说原告多支出的12万余元的房价款完全得不到任何的保障，而且被告在销售过程当中亦不乏诈欺以及非法集资之嫌。原告诉请法院判决：1、原告与被告中虹公司和鑫岛公司之间的商品房买卖合同以及委托经营管理协议无效，二被告返还原告房款178118元、产证办理费2817元、维修基金886元；2、二被告支付原告经济损失40233.75元，自2010年11月24日起至判决时止的银行同期贷款利息，暂计至2014年5月9日共1262天，按6.4%计算；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告中虹公司辩称，原告与中虹公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并且实际已经履行完毕，房产证已经办理在原告名下，双方不存在任何误解或违反相关法律规定的行为，因此该合同是合法有效的。被告鑫岛公司辩称，原告与鑫岛公司签订《委托经营管理协议》是双方真实意思表示，并且实际已经履行，鑫岛公司没有欺骗原告的故意，也没有违反国家强制性法律规定。为证明自己的主张，原告向本院提交如下证据：一、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告中虹公司签订形式上的商品房买卖合同。被告中虹公司和鑫岛公司质证对真实性、合法性和关联性均无异议。二、《委托经营管理协议》一份，证明二被告将宣传的商铺总价拆分为两个价格，其中一个是购房款57310元，另一个是委托经营管理费用120808元，两被告有逃避国家税收的行为。被告中虹公司和鑫岛公司质证对真实性、合法性和关联性均无异议。三、浙江省地方税务局通用机打发票、浙江省统一收款收据、销售不动产统一发票、中华人民共和国税收通用缴款书各一份，证明原告根据两被告要求缴纳房款和契税的事实。被告中虹公司和鑫岛公司质证对真实性、合法性和关联性均无异议。四、房屋所有权证、土地使用权证各一份，证明诉争商铺的房产证、土地证均已办理成功。被告中虹公司和鑫岛公司质证对真实性、合法性和关联性均无异议。五、办理产权证书的费用收据物业维修基金收据各一份，证明被告已经收取代办产权证费用和物业维修基金。被告中虹公司和鑫岛公司质证对真实性、合法性和关联性均无异议。六、被告鑫岛公司经理王平出具的承诺书一份，证明当时房屋总价是178118元。被告中虹公司质证是他人出具的，与其无关。被告鑫岛公司质证对真实性无异议，对关联性和原告的证明目的有异议，认为这是被告鑫岛公司向原告投资回报的约定，与本案的合同没有关联性。七、录像资料光盘一张，从第23分钟开始提到证据六的内容、以及将房款拆分成两部分和躲避税收的行为。被告中虹公司质证是第三人的，与其无关。被告鑫岛公司质证对真实性有异议，认为当时王平是被告鑫岛公司负责人，但录音、录像是否断章取义，其中没有涉及原告所称的为了逃税或者欺骗等内容。八、宣传单一份，经原告证实桐乡中虹天地与上海中虹一点关系也没有，证明被告在销售时存在虚假的行为模式。被告中虹公司和鑫岛公司质证有异议，认为不能证明是由二被告所发，并且这只是宣传，不能构成合同欺诈的理由。被告鑫岛公司和中虹公司未提供证据。本院认证如下：关于原告提供的证据一、二、三、四、五，被告鑫岛公司和中虹公司对真实性、合法性和关联性均无异议，本院经审查予以认定；证据六，被告中虹公司质证认为与其无关，被告鑫岛公司对真实性无异议，本院经审查系原件，予以认定，但只能证明被告鑫岛公司承诺若因商铺问题涉及赔付以购房金额与经营管理费的总额即178118元为准这一事实；证据七，被告中虹公司质证认为与其无关，被告鑫岛公司对王平系其当时负责人这一事实无异议，本院经审查，尚不能证明原告之主张；证据八，被告鑫岛公司和中虹公司有异议，本院经审查，该证据只是一种商业广告，不能证明原告所要证明的事实。根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2010年11月24日，原告与被告中虹公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告中虹公司开发的桐乡市梧桐街道北港河10号地块中虹天地10幢庆丰中路402-335号商品房，该商品房单价为每平方米5500元，总价款57310元。同日，原告和被告鑫岛公司签订《委托经营管理协议》一份，约定原告将上述购买的商品房使用权交付被告鑫岛公司统一招商经营并管理，原告所购商铺总价为178118元，其中120808元为被告鑫岛公司用于商场招商运营、统一装修、广告展会、活动促销等维护商场正常运营的各项费用，其余57310元为购房合同款；商铺经营管理期限为5年，从2011年11月1日至2016年10月31日止等。2010年12月15日和2011年11月15日被告中虹公司分别向原告开具57310元的购房款收据和销售不动产统一发票，2011年4月29日被告鑫岛公司向原告开具120808元经管费发票。2012年9月18日，桐乡市地方税务局梧桐税务分局开具税收通用缴款书，原告缴纳印花税和契税共计1748元。上述房产分别于2012年10月12日和2012年11月14日办理了房屋所有权和土地使用权登记并已取得相应的权属证书。期间，原告于2010年11月24日和2011年11月13日分别向被告鑫岛公司缴纳专项维修基金365元和缴纳代收产证相关费用2817元，2012年5月8日原告交纳维修基金521元。2011年11月13日，被告鑫岛公司向原告出具承诺书一份，载明：如今后因商铺问题发生纠纷，所涉及赔付问题，金额以购房合同金额与经管运营费的总额为准。本院认为，本案的争议焦点是原告与被告中虹公司、鑫岛公司分别签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》是否属于无效？本案原告与二被告分别签订合同后，原告根据合同的约定履行了相应的付款等义务，被告亦按约定代为原告办理了相应的契税缴纳、权属转移的登记手续。现原告已取得了《商品房买卖合同》所约定的合法的房地产权属登记证书，故可以认定原告与被告中虹公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合法有效。原告就其所购买的商铺与被告鑫岛公司签订《委托经营管理协议》，是对其所有权的一种处分，协议未违反法律的强制性规定。关于原告提出二被告将房屋总价拆分签订合同的真实目的在于逃避国家税收、并严重损害原告的权益，且二被告在销售过程中不乏欺诈及非法集资之嫌的意见，本院认为，原告系自愿同时与二被告分别签订合同，虽两份合同存在一定的关联性，但从交纳税款和已取得合法权属登记证书等情形来看，原告所提供的证据尚不能证明其所主张，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告任立浩的诉讼请求。本案受理费4631元，减半收取2315.50元，由原告任立浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。审判员  程啸飞二〇一四年十一月六日书记员  周晓芬