广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6120号上诉人（原审原告）：广州成功房地产有限公司，住所地广州市荔湾区，联系地址：广州市荔湾区十八甫北1号四楼。法定代表人：邓耀文，董事长。委托代理人:胡德华，该司职员，联系地址。委托代理人：汪道伟，广东博导聚佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林海生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：林惠生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）:林富诚，住广东省广州市。被上诉人（原审被告）：林国诚，住广州市。被上诉人（原审被告）：林美玲，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：林德菱，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：杨淑文，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：杨红燕（杨淑文的监护人），住广州市越秀区，兼杨淑文的委托代理人。上诉人广州成功房地产有限公司（以下简称成功公司）因与被上诉人林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区十八甫西路20号二至四楼所有权人为林海生、林惠生和林某各占5/20份额，卢某、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱各占1/20份额。2002年8月12日林明生、卢少萍、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱在广州市公证处办理（2002）穗证内字第1009557号公证书，公证内容为：林明生、卢少萍、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱是座落在广州市荔湾区十八甫西路20号二至四楼的业权人之一，委托林海生为合法代理人，其中第四条委托约定：与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置协议。2002年9月10日根据市国土局穗国土建用通字[94]222号和市规划局（93）城地批字第662号收回荔湾区十八甫西、清平路以东地段土地的决定及市房地产管理局以延拆许字（2002）第12号《城市房屋拆迁许可证》批准。成功公司（拆迁人、甲方）与被拆迁人（乙方）林某、卢某，林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱共8人签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在荔湾区十八甫西路20号二至四楼混合结构房屋（建筑面积130.65平方米）。甲方将自有的座落在荔湾区十八甫路原地段新建大楼第七层楼、位置二梯01号、02号、06号单元的自有房屋（建筑面积135.65平方米，包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼层高度、结构、质量、应符合城市规划部门批准的设计方案。原址房屋与调换（补偿）房屋面积两者对比，相差5平方米，乙方根据有关规定以5㎡×1700元/㎡的标准计算，付给甲方8500元。并于2006年4月30日前付清。协议签订后，协议在房管部门办理了鉴证备案登记。林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕将原址房屋交成功公司拆除。2006年5月3日林某死亡。2008年4月18日杨红燕与杨淑文向广州市越秀区公证处申请继承公证，该公证处对杨红燕与杨淑文的权利证明及相关证据材料审查。广州市越秀区公证处于2008年5月5日出具（2008）穗越证内字第564号公证书，其中第四条：查明林某的配偶是杨某乙，林某与杨某乙共生育两个子女：杨淑文、杨红燕，无收养其他子女;杨某乙已于1981年8月8日死亡。另确认杨淑文是限制民事行为能力人，杨红燕是杨淑文的监护人。2009年6月30日成功公司向林海生等原址房屋的业主发出《荔景华庭拆迁住宅回迁通知书》，通知林海生等原址被拆迁房屋的业主十八甫北路13号906、1006、1007房（即回迁补充确认书E塔9层06房、10层06房、07房）拆迁回迁户，该商住楼已落成并可入住使用。并于2009年7月15日携原房屋产权证、房屋拆迁产权调换协议、安置协议及“十八甫北地块回迁补充确认书”、购房单据等材料。在通知发出之日起十五天内与成功公司办理回迁入住手续。2009年12月16日成功公司分两次向林海生等原址被拆迁房屋的业主再次发出《荔景华庭拆迁住宅回迁通知书》，要求林海生等原址被拆迁房屋的业主按2009年6月30日发出的《荔景华庭拆迁住宅回迁通知书》所确定的回迁房屋。在通知发出之日起七天内与成功公司办理回迁入住手续。2010年1月18日林海生代表原址被拆迁房屋的业主书面回复成功公司，明确表示不同意成功公司安排回迁房屋的地段、方位及楼层，要求按照原有合法签订的房屋产权调换协议办事。2010年1月29日成功公司书面回复林海生，认为成功公司已经按照与林海生签订的《房屋拆迁产权调换协议》及市规划局审批图纸的要求，安排林海生回迁到十八甫北路13号906房、1006房、1007房。要求林海生按《荔景华庭拆迁住宅回迁通知书》的要求与成功公司办理回迁入住手续。2014年1月6日卢某死亡。卢某的配偶是林天生（已死亡），卢某与林天生共生育子女：林富诚、林国诚、林美玲、林德菱。后成功公司与林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕无法就回迁房屋达成一致意见，成功公司遂2014年7月1日向原审法院提起诉讼。请求：1.判令林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕接收广州市十八甫北路13号906房、1006房、1007房作为回迁房屋；2.判令林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕以依法评估的回迁住宅市场价格为基数、按照超额面积7.1562平方米计算，补偿成功公司房屋面积差价补偿款(暂时估算约15万元，最终以依法评估的回迁住宅差额面积市场价格为准)。3.判令林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕承担本案诉讼费用。林海生原审答辩称：不同意回迁广州市十八甫北路13号906房、1006房、1007房。当时签订了产权调换协议，现在应按产权调换协议约定安排回迁。不同意支付面积差额款。林德菱原审答辩称：不同意回迁广州市十八甫北路13号906房、1006房、1007房，成功公司应按产权调换协议的约定安排回迁。不同意支付面积差额款。林国诚原审答辩称：与林海生、林德菱一致。杨红燕与杨淑文原审共同答辩称：与林海生、林德菱一致。成功公司不是按照法律及协议办事，不同意成功公司全部诉讼请求。林惠生原审没有到庭答辩。林富诚原审没有到庭答辩。林美玲原审没有到庭答辩。在原审庭审中，成功公司为证实提供的回迁房屋符合交付使用、产权调换及已经通知拆迁地块的被拆迁人办理回迁，提供穗公消（建验）字【2009】第0693号《建筑工程消防验收的意见书》、广州市城市规划局以穗规验证[2009]1702号建设工程规划验收合格证、《广州日报》2009年7月25日B19版公告、九层、十三层查丈原图、房屋面积测量成果报告书（测字：110111069）、《广州市房地产初始登记告知书》。林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕对上述证据认为不清楚及与其无关。原审法院认为：成功公司与林某、卢某，林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱共8人签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对成功公司要求林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕回迁到十八甫北路13号906房、1006房、1007房及要求林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕以依法评估的回迁住宅市场价格为基数、按照超额面积7.1562平方米计算，补偿成功公司房屋面积差价补偿款的诉讼请求。根据《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》第二条约定：成功公司将自有的座落在荔湾区十八甫路原地段新建大楼第七层楼、位置二梯01号、02号、06号单元的自有房屋（建筑面积135.65平方米，包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内），用作拆除上述当事人原址房屋后的产权调换（补偿）。成功公司当庭不能提供证据证实就回迁房屋另行与林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕达成调整原签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定。林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕对成功公司提供的回迁房屋也不予认可。成功公司提供给林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕回迁房屋不符合《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》的约定。因此成功公司要求林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕回迁到十八甫北路13号906房、1006房、1007房及要求林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕以依法评估的回迁住宅市场价格为基数、按照超额面积7.1562平方米计算，补偿成功公司房屋面积差价补偿款的诉讼请求，原审法院不予支持。林惠生、林富诚林美玲经原审法院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉，原审法院依法作出缺席判决。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回广州成功房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3300元、公告费1000元，由广州成功房地产有限公司负担。判后，上诉人成功公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决忽视了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定的回迁房屋不存在、不可能履行的事实。《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》对于回迁房屋的约定是：甲方（即上诉人)将自有的座落在荔湾区十八甫路原地段新建大楼第七层楼、位置二梯01号、02号、06号单元的自有房屋(建筑面积135．65平方米，包括分摊楼梯、走廊灯面积共按比例分摊在内)，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿)。甲方用作产权调换(补偿)的房屋楼层高度、结构、质量、应符合城市规划部门批准的设计方案。城市规划部门最终批准的设计方案即现建成房屋中没有符合双方合同约定条件的房屋，上诉人多次向被上诉人说明这一情况，被上诉人也没有举证证实双方约定的回迁房屋是存在的、具有履行可能性的。二、从法律性质上看，《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》可以参照买卖合同的有关规定进行处理。从合同构成要件来看，回迁房屋之约定属于合同标的。由于《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定的回迁房屋不存在，导致合同标的无法确定，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第一条规定，不能认定双方产权调换协议已经成立，更不能认定《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》合法有效。在此情况下，遵循最大诚意原则，上诉人提供了补偿方式(原地回迁)、户型、套数、楼层等因素最接近于原约定的广州市十八甫北路13号906房、1006房、1007房作为回迁房屋给被上诉人回迁，最大限度维护被上诉人的利益。三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》规定，即使是合同成立、存在继续履行可能性的情况下，只要继续履行合对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更警者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是是否变更或者解除。举轻以明重，本案中，合同未成立、不存在继续履行可能性，不可能通过继续履行合同来实现合同目的。综上，请求：一、撤销原判；二、改判林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕接收广州市十八甫北路13号906房、1006房、1007房作为回迁房屋；三、改判林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕以依法评估的回迁住宅市场价格为基数、按照超额面积7.0662平方米计算，补偿成功公司房屋面积差价补偿款(暂时估算约15万元，最终以依法评估的回迁住宅差额面积市场价格为准)；四、改判由林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕承担本案一、二审诉讼费用。林海生二审答辩称：当时签订的产权调换协议书合法有效，我方坚持按照协议书内容履行。林国诚、林德菱、杨红燕的答辩意见与林海生答辩意见一致。林惠生、林富诚、林美玲二审未到庭答辩。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》是否合法有效，成功公司应否履行涉案合同约定内容。关于成功公司诉称《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》未成立及无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，成功公司与林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕共8人签订涉案合同，有成功公司盖章及林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕代理人林海生签名，是双方真实的意思表示，合法有效。成功公司未能举证证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定合同无效的情形，诉称涉案合同未成立及无效，本院不予支持。关于成功公司诉称《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》不具履行可能性的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内为要求履行。本案中，妥善解决拆迁地块的安置补偿问题，是成功公司对拆迁地块进行房地产开发的其中一个环节，也是房地产开发企业应承担的责任和风险。成功公司未能提交充分的证据证明案涉合同已无法履行，成功公司目前提供的回迁房屋不符合涉案合同约定。在林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕对成功公司提供的回迁房屋不予认可的情况下，成功公司要求林海生、林惠生、林富诚、林国诚、林美玲、林德菱、杨淑文、杨红燕回迁到十八甫北路13号906房、1006房、1007房及补偿房屋面积差价补偿款这一诉请，没有法律依据，本院予以驳回。被上诉人林惠生、林富诚、林美玲经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，上诉人广州成功房地产有限公司上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3300元，由上诉人广州成功房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年五月三日书 记 员  杨 旦邝伟贤