广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2618号原告黄锐华，男，香港居民，1942年11月17日出生。委托代理人叶志新，广东淳锋律师事务所律师。被告深圳市新安上合股份合作公司，住所地深圳市宝安区宝城。法定代表人黄国兴，董事长。委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。委托代理人刘俊珊，广东宝城律师事务所实习律师。第三人黄柳青，女，汉族，1937年6月13日出生，户籍地址广东省英德市。上述原告与被告、第三人侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄锐华及其代理人叶志新，被告代理人刘忠，第三人黄柳青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是新安上合社区原居民，在该社区拥有土地与房屋。2006年12月，因旧村改造，被告需要拆除社区原居民的房屋、土地及其他附着物，并与拥有拆迁房地产的业主签订《宝安区新安上合社区旧村改造拆迁安置补偿协议书》，按照城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，对被拆迁房地产业主进行产权调换与货币补偿。原告拥有的其中一块被拆迁土地的面积为77平方米，土地证号宝集建（1991）字第0115007**号。由于常年居住香港，订立《宝安区新安上合社区旧村改造拆迁安置补偿协议书》时，原告本人未到场，而是由家人代为办理。被告仅针对原告拥有的该块地块上建筑物签订了安置补偿协议，将土地面积登记为40平方米，而另有的37平方米未进行登记补偿，原告对此一直不知情。直至2014年11月，被告通知原告办理分房手续，原告才知晓自己拥有的77平方米土地被置换成了40平方米，导致最终置换给原告的土地面积为27.882平方米。原告手持集体土地建设使用证指出被告登记遗漏，要求被告按照实际土地面积进行置换，遭到被告拒绝，并被告知另外的37平方米已经登记在黄柳青的名下。原告认为，未补偿的37平方米土地是1971年由黄柳青的父辈赠与原告所得，此后一直由原告使用，1991年办理土地使用权证时，原告用37平方米的赠地凭证和原告40平方米的祖屋产权证取得了一本77平方米的建设用地使用权证，该证是合法有效的权属证明。被告进行拆迁登记时错误地将土地面积写成了40平方米，但实际征收拆迁的土地面积并非40平方米，而是77平方米，被告应当按照77平方米的土地面积给予安置补偿，否则，对于应补未补的37平方米土地，构成侵权。双方多次协商未果，原告诉请法院判令：1、被告按照原告实际持有土地面积进行安置补偿（产权调换与货币补偿相结合的方式），尚未补偿面积为37平方米，价值人民币1665000元；2、诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、被告对旧改范围的土地和旧屋产权状况均已依法依规核实查明，不存在遗漏。2006年，被告启动上合村旧改项目，并作为开发商对上合社区32区部分地方进行改造，改造需要拆除部分上合社区原居民的房屋及其他附着物。为清理旧改红线范围内的旧屋和土地产权情况，我司开展了对旧改范围内的旧屋和土地产权确认和登记工作，村民以其持有的土地或房屋权利凭证向我司进行申报，我司指派工作人员进行核实和实地测量，并对所有物业进行编号登记，委托测绘单位湖南省第二测绘院深圳分院就实测查丈的结果出具《房屋建筑面积查丈报告》，根据旧改过程中形成的旧村改造核查登记表、相关权利凭证、建筑土地面积查丈报告、安置补偿协议书、身份证明等材料，被告为旧改范围的每一栋旧屋或每一宗土地建立了一个旧改档案。二、被告已根据原告提供的产权凭证、双方确认的测绘报告及双方签订的《拆迁安置补偿协议书》中约定的补偿方式、面积对原告给予补偿，不存在遗漏。2006年，原告委托家人以其持有的宝合字第450号《土地房产所有证存根》、宝合字第385号《土地房产所有证存根》、粤房字第××号房屋所有权证向我司申报了共5间房屋的产权确认。其中，宝合字第450号《土地房产所有证存根》对应房屋编号336B（拆迁补偿面积13.34平方米），宝合字第385号《土地房产所有证存根》对应房屋编号338A（拆迁补偿面积28.58平方米）、333A（拆迁补偿面积24.34平方米）、322F（拆迁补偿面积33.35平方米），粤房字第××号《房屋所有权证》对应房屋编号322B（拆迁补偿面积40平方米）。被告指派人员与原告家人对上述5间旧房进行了现场指认和实地测量，拍摄照片，填写旧屋核查登记表，被告委托的测绘单位湖南省第二测绘院深圳分院事后还就每一栋房屋出具了《房屋建筑面积查丈报告》。旧屋经产权确认和面积测量之后，被告与原告、黄锐辉、林锐珍、黄玉珍、黄意妹先后签订五份《宝安区新安上合社区旧村改造拆迁安置补偿协议书》，原告在该协议书上亲笔签名。被告也按照协议书作了相应补偿。综上，5处房产被拆迁的过程公开、透明，程序合法，安置补偿的面积足额，不存在争议，每一步程序皆由原告和相关权利人确认，不存在遗漏补偿的情况。三、原告主张被告未按照其持有的土地使用权证载明的面积进行安置补偿的证据不足，应依法承担举证不能的不利后果。原告称其77平方米的土地被错误登记为40平方米，不能提供充分的证据证明，其提交的集体建设用地使用证在旧改拆迁时并未向被告申报，也不能证明土地的具体位置。原告提交的建设用地使用证载明建筑占地77平方米，但被告在拆迁测绘时并未发现有与之相对应的地上建筑物。原告5处被拆迁房产，其中拆迁房屋土地面积登记为40平方米的只有一套房产，对应的旧改档案编号为322B，该房屋土地与原告提交的宝集建（1991）字第011500789号集体土地建设用地使用证记载的土地完全不一致。具体表现为：1、权利来源不同。该被拆迁房屋房产证号为粤房字第××号，系原告和黄玉珍、黄锐和、黄意妹、郑葵5人共同共有，房屋所有权来源为“继承1911”，而原告提供的集体土地建设用地使用证显示该土地是其个人拥有使用权。2、房屋四至不同。被拆迁房屋的四至分别东至祖厅，南至黄旭球，西至黄汝辉，北至黄伙兴，原告提交的集体土地建设用地使用证四至为东至空地、南至黄汝辉、西至顾忌共墙、北至黄锐华。3、被拆迁房屋测绘土地使用面积不同。经测绘，被拆迁房屋基地面积和总建筑面积均为40.45平方米，与原告提交的集体土地建设用地使用证载明的土地面积完全不一样。测绘过程有原告兄弟黄锐和参与，并在测绘房屋前拍照留底，黄锐和也确认了房屋的四至范围。因此，原告提供的集体土地建设用地使用证不能证明该土地就是被拆迁房屋的土地，也无法证明被告安置补偿时，尚有未补偿给原告的土地，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原告不能对自己提出的诉讼请求提供证据支持，应当承担举证不能的后果。第三人述称，原告主张的77平方米土地中有37平方米是我的，因为土地房产所有证上面有我的名字。赠地协议是在我成年以后出具的，作为土地权利人之一，我对赠送不知情，所以赠予无效。这块地是我在1958年亲手借给原告家婆使用的。因为我爸黄旭球、我叔黄照球都是文××，黄照球还是××人，所以我对这份赠与协议的真实性不确认。原告在借来的土地上盖了铁皮房，我堂姐发电报告诉我，我就说先让他收租。后来村里说这块地要改造，我才主张这块地是我的，已经办好手续了。经审理查明，1952年10月14日的广东省宝安县土地房产所有权证（宝合字第370号）第三联（县存）即《土地房产所有证存根》显示，座落于宝安县第一区上合乡上川五村的烂屋地一块的户主为黄旭球，该户家庭成员还有罗锦连、黄柳清，该地东至黄秩寿，南至谢群娣，西至苏喜葵，北至黄秩寿。1971年9月1日，第三人黄柳青的父亲黄旭球、母亲罗锦连作为送地人，原告黄锐华的父亲黄秩寿作为受地人，黄照球作为见证人，双方签订一份赠地协议，约定黄旭球、罗锦连将座落于上合乡五村的烂屋地（地前面向苏喜葵屋、后面向徐礼芳屋、右边靠黄秩寿屋、左边靠黄锦基屋）送由黄秩寿保管，该地所有权归黄秩寿所有，任凭黄秩寿基建或作园地等项使用。1991年8月23日，宝安县国土局向原告颁发了宝集建（1991）字第011500789号集体土地建设用地使用证，土地使用者为原告，地址为宝安县新安镇上合村32区11队875号，用地面积77平方米，建筑占地77平方米，东至空地，南至黄汝辉住宅，西至顾忌共墙（中），北至黄锐华住宅。2006年12月27日，被告作为拆迁人，原告等人作为被拆迁人，双方签订《宝安区新安上合社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》，约定拆迁的房地产占地面积40.45平方米，建筑面积40.45平方米，拆迁补偿安置方式为产权调换与货币补偿相结合，产权调换的房屋面积为40平方米。原告向被告提交了粤房字第××号房屋所有权证及四本房屋共有权保持证，并委托被告将房屋所有权证注销。上述证件显示，原告等五人共同拥有位于上合五村的房屋，层数为一层，土地使用面积40平方米，建筑面积40平方米，房屋东至祖厅，南至黄旭球，西至黄汝辉，北至黄伙兴。被告股东代表大会表决通过《上合花园住宅配购方案》，就上合花园项目向上合旧村拆迁置换业主分房，原告通过抽签中签了上合花园2栋G座701号房，建筑面积104.34平方米。2014年11月28日，原告申请将中签的房产认购人变更为林凤娣。当天，被告与林凤娣签订《上合花园项目分房协议书》。原告配购的房屋面积中，经股权分配的面积为45平方米，经旧屋拆迁置换的面积为55平方米，其中包括原告实际置换25平方米，有2.882平方米由被告补偿，原告向他人购买30平方米。被告于2014年12月1日向原告补偿了63404元（2.882平方米×22000元/平方米）。原、被告双方均确认的《上合花园住宅配购方案》第三条项目住宅回迁安置及认购规则规定，选房指标分为两类，甲类指标是以《上合旧村拆迁补偿协议》规定获得的置换面积，乙类指标是以股东身份对应的认购面积，每人认购20平方米，无法重新组合登记或放弃认购的甲类指标，公司按人民币22000元每平方米的标准计算回购。原告确认其不是被告股东。2016年1月，本院向深圳市不动产登记中心发函，询问1991年8月23日宝安县国土局颁发的宝集建（1991）字第011500789号《集体土地建设用地使用证》现在是否仍有效。该中心回函称，该证书无具体用地范围坐标，难以确定土地具体位置，并有可能存在有权属证书无土地，或证书记载内容与土地现状不相符等情况。以上事实，有集体土地建设用地使用证、宝安区新安上合社区旧村改造拆迁安置补偿协议书、拆迁置换信息登记表、房产分割协议、变更认购人申请书、上合花园项目分房协议书、上合花园住宅抽签结果确认书、收据、交款回执、深圳农村商业银行活期对账单、私有房屋产权登记申请书、编号332B的旧改档案、赠地协议、国土部门的回函及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告主张被告侵权的主要理由是，第三人黄柳青的父母于1971年将一块37平方米的烂屋地赠送给原告父亲，原告据此赠地协议和40平方米的祖屋产权证取得了77平方米的建设用地使用权证，而被告仅按40平方米给予安置补偿，遗漏了37平方米。对此本院认为，原告的理由不能成立：一、行政部门并没有明确认可原告持有的集体土地建设用地使用证有效，还指出该证缺少土地四至，有可能存在有证无地或证地不符的情况。原告以此证用于支持自己应获得77平方米的用地拆迁置换或补偿，不能成立。二、赠地协议中烂屋地的四周方向，与1952年10月14日广东省宝安县土地房产所有权证（宝合字第370号）第三联（县存）即《土地房产所有证存根》中烂屋地的四至不相一致，无法证明两者所指为同一地块。赠地协议中描述的烂屋地是否属于黄柳青父母拥有的宅基地，是否为37平方米，缺乏证据认定。三、关于赠地协议的效力。第三人黄柳青的父母与原告父亲黄秩寿签订赠地协议，约定烂屋地所有权归黄秩寿，该内容违反土地不得私有的法律规定，约定无效。双方又约定该地“送由黄秩寿保管”，“任凭黄秩寿基建或作园地等项使用”，即便将此约定理解为土地使用权的赠与，因黄秩寿在村里已经拥有一处宅基地，该约定也违反一户一宅的原则，约定无效。既然赠地协议无效，原告根据无效协议和40平方米祖屋产权证取得的77平方米的建设用地使用权证则属于权属登记错误，不能作为原告主张权利的依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄锐华的诉讼请求。本案案件受理费19785元，由原告黄锐华负担。如不服本判决，原告黄锐华可在判决书送达之日起三十日内，被告深圳市新安上合股份合作公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年五月二十日书 记 员  张晶晶书 记 员  刘佳鹏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共11页