重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11929号原告重庆市新仁合物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道兴科一路，组织机构代码77176062-2。法定代表人周发甜，总经理。委托代理人吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人王树涛，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告陈传昌，男，1982年3月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市新仁合物业管理有限公司与被告陈传昌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员邹富奎独任审判，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市新仁合物业管理有限公司（以下简称“新仁合物业公司”）的委托代理人吉蔚滨到庭参加了诉讼。被告陈传昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新仁合物业公司诉称，被告系翠湖柳岸小区某号房屋的业主。原告于2006年9月1日与翠湖柳岸业主委员会签订《翠湖柳岸物业管理服务合同》，并依合同为小区全体业主提供物业服务。合同约定，原告管理小区的期限为2006年9月1日至2009年9月1日；物业服务费按原物价局核定的收费标准执行，具体为：别墅及花园洋房1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及以上）1元／平方米·月，无电梯住宅及电梯住宅一、二层0.8元／平方米·月。此外，小区业主应按户分摊公用水电费；业主交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；如业主不按约定的金额及时间交纳相关费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三交纳违约金。2009年9月1日合同到期后，原告未与业委会续签合同，但仍继续为该小区提供物业服务，业主仍按原合同约定的物业服务费交费标准及时间向原告交纳物业服务等费用。2011年1月，翠湖柳岸业主委员会、原告、嘉佳物业三方经协商一致，原告退出小区，由嘉佳物业为小区提供物业服务。被告从2009年5月起开始欠交物业服务费，经原告催收仍不支付。现原告起诉要求：1.判令被告立即向原告支付从2009年5月起至2011年1月止期间的物业服务费1330.70元、公摊水电费81.30元（共计1412元）；2.判令被告赔偿其拖欠的从2010年1月起至2011年1月15日止的物业服务费、公摊水电费1412元的资金占用损失（从2011年1月18日起至付清时止，按银行同期贷款利率计算）。被告陈传昌未作书面答辩。被告陈传昌在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的相关证据，视为被告放弃举证的权利。被告陈传昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证、辩论、陈述最后意见的权利。经审理查明，原告系具有三级资质的物业管理企业。被告系重庆市渝北区回兴街道宝桐路101号翠湖柳岸小区某号房屋的业主，该房屋建筑面积为136.48平方米，系电梯房。2006年9月1日，原告与翠湖柳岸业主委员会签订了《翠湖柳岸物业管理服务合同》1份。该合同约定，原告为翠湖柳岸小区提供物业服务，期限自2006年9月1日至2009年9月1日；物业管理服务费收费标准按原重庆市物价局核实的收费标准：别墅及花园洋房为1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及三层以上）为1元／平方米·月（含电梯费），无电梯住宅及电梯住宅一层、二层为0.8元／平方米·月，均指建筑面积；交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；公共水电费由业主按户分摊；业主未按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费额每日千分之三的标准交纳违约金。上述物业管理服务合同签订后，原告按约定为翠湖柳岸小区提供了物业服务。2009年9月1日，合同到期后，翠湖柳岸业主委员会未与原告再签订物业服务合同，但原告继续为翠湖柳岸小区提供物业服务。2011年1月18日，经协商，原告退出翠湖柳岸小区物业服务，同月25日，原告退出翠湖柳岸小区物业服务区域。从2009年5月起至2011年1月，被告无故拒绝向原告缴纳物业服务费。因原告为该小区提供物业服务期间，小区部分业主未向原告足额交纳物业服务费，原告于2011年3月1日通过在小区张贴公告的方式向包括被告在内的业主催收欠交的物业服务等费用。2011年8月21日，原告又通过向被告邮寄律师函的方式要求被告缴纳从2010年1月起至2011年1月期间的物业服务等费1412元。2013年7月17日，原告再次通过向被告邮寄律师函的方式要求被告缴纳从2010年1月起至2011年1月期间的物业服务等费1412元。2014年8月18日，原告向本院起诉要求判令被告给付从2009年5月起至2011年1月15日止期间的物业服务费、公摊水电费，并赔偿其资金占用损失。上述事实，有资质证书、重庆市商品房买卖合同、土地房屋权属登记卡、翠湖柳岸物业管理服务合同、（2013）渝北法民初字第12587号民事判决书及本院立案受理通知书、公告的照片、律师函、国内挂号信收据、当事人陈述及庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中原告与翠湖柳岸业主委员会签订的《翠湖柳岸物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效。该合同对翠湖柳岸小区全体业主均具有约束力。虽然该合同约定的物业服务期限为2006年9月1日至2009年9月1日，但在2009年9月1日后，原告仍然为翠湖柳岸小区的业主提供物业服务至2011年1月18日原告撤出小区时止的客观事实，本院依法认定在此期间双方的事实物业服务合同关系。对于物业服务收费标准问题。本院认为，根据原告与翠湖柳岸业主委员会签订的《翠湖柳岸物业管理服务合同》约定的物业服务期限为2006年9月1日起至2009年9月1日止，无电梯住宅及电梯住宅一层、二层为0.8元／平方米·月。约定的物业服务期限届满后，即从2009年9月1日后，因无其他书面合同、文件等对翠湖柳岸小区的物业服务费标准进行变更，故原告与翠湖柳岸业主委员会于2006年9月所签订的《翠湖柳岸物业管理服务合同》约定的收费标准应当继续沿用。原告的诉讼请求中要求被告给付从2009年5月起至2011年1月止期间的物业服务费1330.70元，但从原告举示律师函及被告缴费的收据等证据上看，被告从2010年1月起开始没有缴纳物业服务费，故本院认定被告没有缴纳物业服务费的时间为2010年1月起至2011年1月15日止。为此，从2010年1月1日起至2011年1月15日止的共12.5个月中，被告每月应交纳的物业服务费为109.18元（0.8元／月·平方米×136.48平方米），共欠的物业服务费为1364.75元（109.18元×12.5个月）。对于原告诉讼请求中仅要求被告给付的物业服务费1330.70元，本院予以准许。原告要求被告赔偿其资金占用损失，无法律依据，本院亦不予支持。对于原告要求被告给付公摊水电费问题。本院认为，根据原告与翠湖柳岸业主委员会签订的《翠湖柳岸物业管理服务合同》中关于“公共水电费由业主按户分摊”的约定，原告未向本院举示公共水电费分摊的相关证据予以证明。因此，对于原告要求被告给付公摊水电费81.30元的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈传昌在本判决生效后三日内，给付原告重庆市新仁合物业管理有限公司从2010年1月1日起至2011年1月15日止期间的物业服务费1330.70元；二、驳回原告重庆市新仁合物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈传昌负担。本判决为终审判决。审判员  邹富奎二〇一四年十一月十七日书记员  罗应霞