湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016)湘0121民初6562号原告桂利红，女，汉族，1962年11月22日出生，住湖南省长沙县。委托代理人边均福，湖南湘行律师事务所律师。委托代理人秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。被告伊思德（中国）有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道科园路1003号软件产业基地1栋C座11层。法定代表人郜均秋，总经理。委托代理人刘芳，广州钦达律师事务所律师。委托代理人方芳，广州钦达律师事务所实习律师。原告桂利红与被告伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告桂利红请求本院判令：1、被告立即向原告支付固定租赁收益1613.44元（建筑面积50.42㎡×32元/平/月），违约金20000元，共计21613.44元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告伊思德（中国）有限公司答辩要点：原、被告没有签订租赁协议，没有形成合同关系，原告的其诉求不能成立。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、湖南景秀山河投资有限公司（以下简称景秀公司）系位于长沙县××街道××东路××号博雅例外楼盘的开发商。被告伊思德公司系香港一呆集团有限公司（以下简称一呆集团）的全资子公司，专业从事连锁酒店经营。一呆集团在其官方网站中有博雅例外项目简介，项目副经理为艾利。2、景秀公司有意在出售楼盘1号栋11-16层房屋的同时引入酒店项目，使得购房者在购买房屋时即刻享受10年房屋出租的利益，刺激房屋销售。经景秀公司（甲方）与伊思德公司（乙方）洽谈，双方签订了《“博雅·例外”项目业务合作协议书》（以下简称《合作协议》），约定：合作模式为：“房产出售过程中，甲方向潜在业主推介乙方的服务项目，在与业主协商一致的基础上，乙方与业主方签订《委托租赁服务协议书》（以下简称《委租协议》），且相关条款不得与本协议的内容有实质性冲突。物业数量：博雅例外1号栋11-16层（暂定）（不少于4层），共6层，144套。生效条件：本协议自甲乙双方盖章且乙方与1栋11-16层的业主在签订第一份《委租协议》双方签字（盖章）后生效。”3、博雅·例外房产开盘后，1栋11-16层中有万金平等业主分别与景秀公司签订了《商品房买卖合同》，且万金平等业主（甲方）于购房当日与伊思德公司（乙方）签订了《委租协议》，合同中约定：甲方拟将其拥有的物业委托乙方提供在线公寓租赁服务及相关增值服务；明确甲方委托乙方提供服务的物业位置、房号、面积；甲、乙双方的合作期限为2016年7月1日至2026年6月30日；甲、乙双方从2016年7月1日起对物业租赁收益的分配方案；甲方应在2016年6月30日前使委托物业达到约定的装修及设施配置标准并经乙方代表验收确认。万金平等业主持有的《委租协议》载明伊思德公司盖章的日期为2016年1月8日。4、2016年9月，景秀公司找到第三方签订了合作协议，《合作协议》中所涉的物业交由长沙县星沙星冠酒店式公寓经营，长沙县星沙星冠酒店式公寓于2016年9月14日正式登记设立。二、各方当事人有争议的事实1、桂利红与伊思德公司之间是否签订了《委租协议》。桂利红认为，其与伊思德公司之间签订了《委租协议》，合同已成立。当景秀公司根据伊思德公司提出的标准对1栋11-16层进行装修，等待伊思德公司2016年6月30日来收房并经营酒店公寓期间，伊思德公司以公司印章变更为由，要求将之前所有购房业主签订的《委租协议》合同原件收回重新加盖印章，桂利红接到通知后将合同原件交回给伊思德公司的工作人员，留存了复印件，伊思德公司却一直未再重新盖章将合同原件退还给桂利红。伊思德公司认为，桂利红未提交《委租协议》原件，双方没有签订过《委租协议》。本院认为，第一、景秀公司与伊思德公司签订的《合作协议》可证明双方合作的内容即景秀公司出售房产，向业主推介伊思德公司的服务项目，由伊思德公司与业主协商签订《委租协议》，该《合作协议》为桂利红与伊思德公司间成立租赁关系提供了前提依据。第二、2015年9月30日，桂利红与景秀公司签订《长沙县商品房买卖合同》，约定：桂利红购买1栋14层1413号房屋，建筑面积50.42平方米，价款346131元，交房时间为2016年6月30日前，桂利红支付首付款106131元。即桂利红具备了和伊思德公司签订《委租协议》的基础条件。第三、万金平等业主持有的《委租协议》原件系伊思德公司提供的格式合同，桂利红提供的《委租协议》复印件与万金平持有的原件版本一致，仅有房号、面积、租金收益数额的差别。即桂利红提供的《委租协议》复印件内容符合逻辑及常理。第四、景秀公司于2016年3月15日、2016年3月30日、2016年4月26日致函伊思德公司，要求伊思德公司向业主返还《委租协议》原件，指责伊思德公司否认与业主签订《委租协议》的不诚信行为。即桂利红提供的《委租协议》复印件具有存在的客观性。综上，桂利红提供的《委租协议》虽系复印件，但有其他证据、事实予以印证，可作为本案的证据使用，具有证明力，故本院认定桂利红与伊思德公司之间的《委租协议》成立并生效。2、伊思德公司是否构成违约，是否应当向桂利红支付违约金。桂利红认为，伊思德公司应当对其违约行为承担违约责任，按照协议约定支付20000元的违约金。伊思德公司认为，其与桂利红之间没有合同关系，且桂利红没有损失，故不应当承担违约责任。本院认为，桂利红依约履行《委租协议》规定的义务后，欲将合同约定的房屋交付给伊思德公司，伊思德公司无任何合同约定的正当事由拒不接收，而是发电子邮件要求协商解除合同，其以行为明确表示不再履行相应的义务，导致《委租协议》的合同目的不能实现而被解除，伊思德公司的行为构成违约，应承担违约责任，按约定向桂利红支付违约金20000元。3、伊思德公司是否应当向桂利红支付第一个月的固定租赁收益。桂利红认为，由于伊思德公司未履约，致桂利红的房产出现空置期，故伊思德公司应赔偿一个月固定租赁收益1613.44元。伊思德公司认为，桂利红的房产已于2016年9月交由长沙县星沙星冠酒店式公寓经营，不存在损失，伊思德公司无需再支付租金。本院认为，依据《委租协议》约定：自桂利红向伊思德交付委托物业之日起60天内为筹备期，此期间桂利红不享有任何租赁收益。因此即使双方的协议得以履行，伊思德公司也处于免租期，加之伊思德公司拒绝履约后，桂利红已与第三方签订合作协议，其房产于2016年9月交由长沙县星沙星冠酒店式公寓经营，随即可以产生收益，不存在损失。故桂利红要求伊思德公司支付第一个月固定租赁收益1613.44元，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告桂利红与被告伊思德公司签订了《委租协议》，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务，被告伊思德公司违背诚实信用原则，无法定和约定的正当事由拒不履行合同义务，应向原告桂利红承当违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：限被告伊思德（中国）有限公司于本判决生效后五日内向原告桂利红支付违约金20000元；二、驳回原告桂利红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费340元，减半收取170元，由原告桂利红负担12元，由被告伊思德（中国）有限公司负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨柳青二〇一六年五月十五日书记员  常 笑附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。