重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初5788号原告重庆宏睿物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号，组织机构代码75009144-X。法定代表人张道全，重庆宏睿物业管理有限公司经理。委托代理人廖正远，重庆万同律师事务所律师。委托代理人唐贵林，重庆万同律师事务所律师。被告赵运高，男，汉族，无固定职业，住重庆市合川区。委托代理人罗清芬（赵运高之妻），女，无固定职业，住重庆市铜梁县。被告罗清芬，女，汉族，无固定职业，住重庆市铜梁县。原告重庆宏睿物业管理有限公司与被告赵运高、罗清芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月3日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易诉讼程序于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告重庆宏睿物业管理有限公司的委托代理人唐贵林，被告赵运高的委托代理人即被告罗清芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宏睿物业管理有限公司诉称，原告系依法成立的物业服务企业，被告是凤天路某小区业主，原告依约向被告提供了物业服务，而被告自2011年1月起未交纳物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告支付原告2011年1月至2016年3月期间共计63个月的物业服务费7268.31元（1元/月/平方米×115.37平方米×63个月）及违约金，该违约金以当季度应交未交物业服务费346.11元为基数，按照每日千分之三，从2011年1月至2016年3月期间每季度的第一个月的第十一日起计算至物业服务费付清为止。被告赵运高、罗清芬辩称,2009年12月份被告将两辆车停放在小区内，并向原告每月交纳600元停车费。之后被告其中一辆车的油箱被偷，该油箱价值近7000元，被告多次找原告协商此事，但原告一直未处理，因此被告未交纳2011年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费。被告未交纳物业服务费是有合理的理由，故不应支付违约金，况且违约金的计算标准过高。经审理查明，被告赵运高、罗清芬系重庆市沙坪坝区住宅房屋的所有权人，建筑面积115.38平方米。2005年12月23日，原告重庆宏睿物业管理有限公司（乙方）与重庆君和实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对位于重庆市沙坪坝区商住混合小区提供前期物业管理服务，合同期限自2007年5月1日至2010年4月30日。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理、清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅物业服务费标准：1.20元/平方米/月。物业服务费按季交纳，业主或使用人应在每季度第一月前10日内履行交纳义务。业主与物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期足额补齐并有权按日加收日千分之三的滞纳金。签订合同后，原告进场为被告赵运高、罗清芬所在的某商住混合小区提供物业服务。合同期限届满后，该小区业主委员会未选聘新的物业服务企业进行物业服务，仍由原告继续为该小区提供物业服务，但被告赵运高、罗清芬从2011年1月1日开始一直未交纳物业服务费。2015年11月6日，本院作出了（2015）沙法民初字第12065号民事裁定书，准许重庆宏睿物业管理有限公司撤回对赵运高关于交纳物业服务费的起诉。但被告赵运高、罗清芬仍未交纳拖欠的物业服务费，截至2016年3月31日，被告共欠原告物业服务费7268.31元。审理中，被告赵运高、罗清芬举示了1张收据，证明被告向车辆停放在小区内，并且交纳了停车费。原告对该收据的真实予以认可，但认为该收据与本案无关。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、资质证书、档案查询结果证明、民事判决书，被告提供收据，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，涉案小区的建设单位重庆君和实业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。该前期物业服务合同期限届满后，某小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告按照原合同约定继续提供服务,则该前期物业服务合同的效力延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。被告赵运高、罗清芬接受了原告提供的物业服务，应当依照合同约定支付物业服务费。《前期物业服务合同》约定物业服务费按照业主房屋的建筑面积，以单价1.20元/平方米/月为标准计算，现原告要求被告赵运高、罗清芬按1元/平方米/月的标准以建筑面积115.37平方米（实际建筑面积是115.38平方米）为基数计算物业服务费，系对其自己处理的处分，本院予以认可，故被告赵云高、罗清芬应向原告支付2011年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费7268.31（1元/月/平方米×115.37平方米×63个月）。《前期物业服务合同》约定，物业服务费按季交纳，业主或使用人应在每季度第一月前10日内履行交纳义务，业主与物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权要求其限期足额补齐并有权按日加收日千分之三的滞纳金。被告赵运高、罗清芬长期拖欠物业服务费，原告按合同约定主张违约金，有事实和法律依据，本院本应予以支持。但，审理中被告赵运高、罗清芬抗辩合同约定的违约金计算标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为每日0.3%的违约金计算标准确实过高，依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。故该违约金以当季度应交未交物业服务费346.11元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2011年1月至2016年3月期间每季度的第一个月的第11日起分别计算至物业服务费付清为止。对于被告赵运高、罗清芬的抗辩。被告赵运高、罗清芬并未提供充分的证据证明其答辩时陈述的事实，亦并未证明其车辆油箱的丢失系原告未履行《前期物业符合合同》中约定的义务造成的，被告赵运高、罗清芬以此为由拒绝交纳物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵运高、罗清芬在本判决发生法律效力后五日内向原告重庆宏睿物业管理有限公司支付2011年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费7268.31元及违约金，该违约金以346.11元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2011年1月至2016年3月期间每季度第一个月的第十一日起分别计算至物业服务费付清为止。二、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告赵运高、罗清芬负担，此款限被告赵运高、罗清芬于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆宏睿物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  马晓敏二〇一六年五月二十六日书 记 员  卢 静