安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0123民初893号原告：欧元芳，女，汉族，1980年10月20日生，住安徽省合肥市蜀山区，委托代理人：肖亚峰，男，汉族，1979年6月6日生，系欧元芳丈夫，住安徽省蚌埠市五河县，委托代理人：姜敏，安徽昊华律师事务所律师。被告：王本君，男，汉族，1984年5月14日出生，现住安徽省肥西县，委托代理人：束道文，安徽云旗律师事务所律师。原告欧元芳与被告王本君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛明玉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧元芳及其委托代理人肖亚峰、姜敏，被告王本君及其委托代理人束道文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧元芳诉称：2015年7月7日原告以每月70元每平米将装修好的饭店房屋连同所有厨房用品、餐具、空调等设备设施一同租赁给被告经营饭店。合同规定，被告应提前一个月付房租，每半年一付，按照合同这一条款，被告应于2015年12月7日前支付第二个半年的租金。但是逾期两个月，原告多次向被告催要租金至今仍未支付。另外，在被告经营饭店期间没有经原告同意擅自对原有装修进行了较大范围的更改，破坏了原告装修的设施、设备和完整性。根据《合同法》之相关规定，被告拒付租金且擅自更改原有装修设施等行为构成实质性的合同违约，给原告造成了实际经济损失，故诉至法院，请求判令：1、依法与被告解除租赁合同，责令被告恢复原房屋装修、设施、设备，责令被告搬出租赁房屋，撤出被告所有自有物品和人员；2、责令被告按合同规定支付所欠租金至起诉日约一月零二十日租金19320元人民币，实际金额计至实际搬出日。责令被告支付按合同约定的违约金30000元人民币，责令被告支付逾期缴纳租金的滞纳金（按国家规定1.75元每日每万元）计至起诉日为270元；3、本案诉讼费由被告承担。被告王本君辩称：原告所述违约金不认可，被告并不存在违约情形，拖欠租金也不认可，被告并没有拖欠租金，原、被告于2015年7月6日签订房屋租赁合同，被告支付了半年租金至2016年1月7日，被告曾向法院提起诉讼，诉讼时间为2015年11月12日，自2015年9月1日其房屋已经不是原告的了。原告欧元芳针对其诉请求及主张的事实与理由提交以下证据予以佐证：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方租赁合同期限为2015年7月7日至2019年8月27日止，租金第一年为11592元每月，房租每半年一付，每次需提前一月支付下半年的房租；2、原告与房屋业主刘新波签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告与被告签订的租赁合同未超出与业主签订合同的租赁期限，且房屋业主同意原告对外转租的事实；3、房屋装修合同、装修图纸，装修图片八张，证明原告对房屋进行装修，所花费费用以及房屋装修原状；4、房屋设备清单一份，证明原告将房屋租给被告时是连同清单一起给被告使用的事实；5、开庭笔录一份，证明被告承认其租赁房屋是与其合伙人徐世林一起经营，且饭店仍处于经营状态，被告未支付2016年1月8日至今的租金；6、结婚证原件，证明原告欧元芳、肖亚峰系合法夫妻关系，且租赁合同系双方共同意思表示。被告王本君针对其抗辩及陈述的事实与理由向本院提交以下证据予以佐证：1、法院传票及举证通知书一份，证明2015年10月13日被告曾向法院提起诉讼的事实；2、原告欧元芳出具的承诺一份，证明原告向被告承诺在其正常经营情况下，如出现第三者影响经营，责任将由原告承担的事实；3、刘新波与肖亚峰的《房屋租赁合同》一份，证明刘新波与肖亚峰租赁合同成立，合同约定，承租人未按时缴纳租金最多不得逾期10天，否则出租人可以中止合同，收回商铺；4、2015年11月10日刘新波与徐世林租赁合同一份，2015年11月10日刘新波向徐世林出具的押金收条、涉案房屋房产证复印件、徐世林银行交易查询单，证明2015年11月10日，刘新波与徐世林就涉案商铺建立租赁合同关系，对相关租金给付时间进行了约定，徐世林依约给付了押金和第一期的租金；5、刘新波的情况说明、短信记录、视听资料，证明刘新波于2015年9月12日与肖亚峰已经解除租赁合同关系，于2015年10月11日与徐世林建立租赁合同关系。6、徐世林证人证言，证明徐世林与王本君在合伙经营不善的情况下已于2015年9月解除合伙关系。结合原、被告双方的陈述、质证及辩论意见，对原、被告所举证据认证如下：原告所举证据1、2合法有效，系双方真实意思表示，本院予以确认；证据3能够证明涉案房屋租赁给原告使用时的状态，但不能证明王本君对涉案房屋原有装修进行了破坏，对其证明目的本院不予采纳；证据4的真实性予以确认；证据5的真实性予以确认，对其证明目的不予确认；证据6被告不持异议，本院对其证明效力予以确认。对被告所举证据1，原告对其真实性不持异议，对其关联性持有异议；证据2因未提供原件，被告亦对其关联性提出异议，故对其证明效力本院不予确认；证据3、4的证明效力予以确认；证据5因刘新波本人未到庭，本院将结合其他证据进行认证；证据6徐世林与王本君虽有利害关系，但是结合其他证据可以证明退伙事实，故本院对其证明效力予以确认。经审理查明，2013年7月26日，欧元芳丈夫肖亚峰与房屋业主刘新波签订《商铺租赁合同》一份，合同约定刘新波将其所有的位于合肥市经开区禹州天镜二期8#及E#号104室商铺出租给肖亚峰使用，租期6年，自2013年8月28日起至2019年8月27日止，刘新波于2013年8月6日前将商铺交予肖亚峰，商铺的装修及修缮均由肖亚峰负责，但不得破坏已装修部分及商铺架构。出租人在承租人未按时（最多不得逾期10天）缴纳租金时可以中止合同，收回商铺。2015年7月7日，欧元芳就同一商铺与王本君签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（欧元芳）将商铺出租给乙方（王本君）开设饭店，租赁期限为4年2个月，从2015年7月7日起至2019年8月27日止；租金每半年一付，一次性付清半年，且需提前一个月预付，其中第一年（2015.7.7-2016.7.6）的租金为11592元/月，以后每年递增。合同签订之日起3日内乙方需一次性付清半年的租金及押金10000元，如乙方拖欠租金，则视为乙方违约，甲方每天按年租金的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期内发生的水、电、物业、电话网络及其他与经营有关的费用均由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋出租、出借或转让给第三方经营；相关条款甲、乙双方需认真执行、严格遵守，否则视为违约，违约金为3万元。后经协商签订合同被告给予原告3天的装修期，欧元芳同意在租金不变的情况下自2015年7月11日开始计算房租，王本君于合同签订之日向欧元芳交付租房押金10000元，于2015年7月9日向肖亚峰支付第一个半年的房租69500元，其中30000元为银行转账，39500元为现金支付。王本君交纳了涉案房屋2015年的物业费用共计3674元。后因欧元芳未按合同约定及时缴纳租金，房屋业主刘新波责令王本君限期搬出，王本君在联系欧元芳未果后，于2015年9月停止经营，屋内物品皆未搬出，因合伙经营不善，2015年9月与合伙人徐世林等三人解除合伙关系。合伙关系解除后，由徐世林个人经营饭店，其与商铺所有人刘新波沟通协商，并于2015年11月10日就同一商铺签订房屋租赁合同，租期四年，自2016年1月10日起至2020年1月9日止，经双方协商同意，乙方提前两个月预付房租，每半年一付，一次性付清半年，第一年前半年租金69489元，付款时间为2015年11月10日前，后半年租金69489元，付款时间为2016年5月10日前。房屋业主刘新波在房屋租赁合同背面向徐世林出具了10000元的押金条，徐世林通过银行转账的方式分别于2015年10月11日、2015年11月11日向刘新波支付79489元。现涉案房屋仍处于经营状态，营业执照上注册的经营者为徐世林。本院认为，首先，被告王本君与原告欧元芳签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应当恪守。原告欧元芳应保证租赁物的正常使用和收益，因原告欧元芳未能及时缴纳租金，导致房屋业主刘新波多次找到被告王本君要求搬出房屋，被告王本君在联系原告欧元芳未果又无法继续经营的情况下搬出房屋，房屋租金缴纳至2016年1月10日止。现原告要求解除房屋租赁合同，被告亦同意解除，故本院依法予以准许。其次，本案中该涉案商铺实际上属于一房两租的情形，房屋业主刘新波在与原告就涉案商铺签订租赁合同，租赁期限为六年（自2013年8月28日至2019年8月27日止），后与案外人徐世林就同一租赁物再次签订房屋租赁合同，租赁期限为四年（自2016年1月10日至2020年1月9日止），原告与刘新波签订的租赁合同中第二条明确约定“承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回商铺：2、承租人未按时（最多不得逾期10天）缴纳租金”。经审理查明，原告自2015年8月起已未向刘新波支付租金，刘新波亦未向原告收取租金，且房屋现在实际使用人为案外人徐世林，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照已经合法占有租赁房屋的顺序确定履行合同的承租人，所以自2016年1月10日起，原告欧元芳与被告王本君之合同已无实际履行之可能，故被告王本君无需再向原告欧元芳支付房屋租金，被告王本君不存在违约行为，亦不需要承担违约金30000元。再次，关于原告要求被告恢复房屋装修、设施、设备，责令被告搬出租赁房屋，撤出被告所有自有物品与人员。从原告向法庭提供的八张图片中本院无法知晓房屋原状概况，且在被告承租之前也几经转手租赁他人。本案中被告王本君与徐世林已解除合伙关系，撤出房屋，且现房屋实际占有与使用人为案外人徐世林，故原告要求被告恢复房屋装修、设施、设备无实际履行之可能，故本院不予准许，原告可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告欧元芳的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1040元，减半收取520元，由原告欧元芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  薛明玉二〇一六年五月十七日书 记 员  王 伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法德有关规定处理。