重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初5884号原告重庆龙升物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1号。统一社会信用号码：915001036889498542。法定代表人薛德岗，经理。委托代理人叶建春，男，汉族，1979年4月生，原告员工，住重庆市巴南区花溪镇。委托代理人张德���，女，汉族，1971年10月生，原告员工，住重庆市北碚区蔡家岗镇。被告吴震,男,汉族,1976年8月出生,住重庆市南岸区。被告梁光钰，女，汉族，1948年12月出生，住址同上。。委托代理人吴震（特别授权）,男,汉族,1976年8月出生,住重庆市南岸区。原告重庆龙升物业管理有限公司与被告吴震、梁光钰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理。依法由审判员周敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆龙升物业管理有限公司的委托代理人叶建春、张德平，被告吴震和被告梁光钰经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆龙升物业管理有限公司诉称，2012年4月1日，原告与金色家园建设单位重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《物业委托管理合同》，约定原告对南岸区金色家园进行前期物业服务管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告为重庆市南岸区丹景路6号金色家园A2-06-4房屋业主。其后原告按约对金色家园小区进行物业管理，被告确于2013年7月至2016年2月拖欠物业服务费4842元不交。故起诉要求被告给付2013年7月至2016年2月拖欠物业服务费4842元及滞纳金3000元。被告吴震、梁光钰未到庭，但其书面辩称，原告所述未交物管费的事实属实。未交物业服务费的原因是1、二被告未与原告签订物业服务合同，与原告无关；2、小区负一楼主入口门禁系统被损坏后未修理，存在安全隐患；3、小区电梯缺乏维护保养，存在安全隐患；负一楼入口连接负二楼小区中庭，原告增设一步梯坎，因与地面同色，容易出事；4、原告不提供车位服务等等。要求物业服务费打折。另外原告主张的滞纳金过高，不予认可。经审理查明，���告系具有物业管理资质的物业管理公司，二被告系重庆市南岸区丹景路6号金色家园A2-06-4号房屋业主。该房屋建筑面积179.33平方米。2012年4月1日，原告与重庆南岸区金色家园小区建设单位重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆南岸区金色家园》，约定原告对南岸区金色家园（南岸区丹景路6号）进行前期物业服务管理，服务期限从2012年4月1日至2015年3月31日止。收费标准：住宅1.2元/平方米/月（建面含电梯费，优惠期间为0.9元/平方米/月）；商业用房为3元/平方米/月（建面，不包括电梯费）；车位物业管理费暂定为70元/个/月。业主于每月1日至25日缴纳物业服务费。业主违约不缴纳物业服务费，原告按应收取款项金额从应付之日起按日千分之三计算违约金。该合同期限届满后，原告于2015年3月22日与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆南岸区金色家园》约定服务期限从2015年4月1日至2018年3月31日止。收费标准：住宅1.2元/平方米/月（建面含电梯费，优惠期间为0.9元/平方米/月）；商业用房为3元/平方米/月（建面，不包括电梯费）；车位物业管理费暂定为70元/个/月。业主于每月1日至25日缴纳物业服务费。业主违约不缴纳物业服务费，原告按应收取款项金额从应付之日起按日千分之三计算违约金。原告于2012年4月1日进驻金色家园小区为该小区进行物业服务。被告以其未与原告签订物业服务合同，原告提供的物业服务与其无关；原告提供的物业服务不达标，小区许多地方存在安全隐患为由，从2013年7月起拒交物业服务费至今，被告至2016年2月共欠物业服务费4842元未交纳。故原告遂于2016年4月20日起诉要求被告给付拖欠物业服务费4842元及���纳金3000元。另查明，南岸区金色家园小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原、被告陈述、《重庆南岸区金色家园》2份、营业执照、原、被告双方各自提供照片、催款通知书等证据记录在卷，经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告与建设单位重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆南岸区金色家园》对全体业主包括被告��具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。故被告辩称其未与原告签订物业服务合同，原告提供的物业服务与其无关，本院不予支持。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告拒不缴纳物业服务费实属违约，故原告要求被告给付从2013年7月至2016年2月拖欠物业服务费4842元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的违约金过高，被告也提出异议，本院依法予以调整，认为可按人民银行同期同档次贷款利率计算违约金。被告辩称原告的物业服务不达标，诸如1、小区负一楼主入口门禁系统被损坏后未修理，存在安全隐患，但被告仅提供照片予以证明自己的辩称，本院认为照片并不能证明门禁系统已损坏并缺乏维修；2、小区电梯缺乏维护保养，存在安全隐患，审理查明的事实，由于小区电梯老化，原告正在组织维修；3、负一楼���口连接负二楼小区中庭，原告增设一步梯坎，虽与地面近色，并不存在安全隐患，反而增设该步梯坎更是加强安全。故被告并没有充足证据证明原告的物业服务不达标，故对被告的辩解，本院不予支持。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告与建设单位重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆南岸区金色家园》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。故被告辩称其未与原告签订物业服务合同，原告提供的物业服务与其无关，本院不予支持。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告拒不缴纳物业服务费实属违约，故原告要求被告给付从2013年7月至2016年2月拖欠物业服务费4842元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的违约金过高，被告也提出异议，本院依法予以调整，认为可按人民银行同期同档次贷款利率计算违约金。被告辩称原告的物业服务不达标，诸如1、小区负一楼主入口门禁系统被损坏后未修理，存在安全隐患，但被告仅提供照片予以证明自己的辩称，本院认为照片并不能证明门禁系统已损坏并缺乏维修；2、小区电梯缺乏维护保养，存在安全隐患，审理查明的事实，由于小区电梯老化，原告正在组织维修；3、负一楼入口连接负二楼小区中庭，原告增设一步梯坎，虽与地面近色，并不存在安全隐患，反而��设该步梯坎更是加强安全。故被告并没有充足证据证明原告的物业服务不达标，故对被告的辩解，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：由被告吴震、梁光钰于判决生效后10日内给付原告重庆龙升物业管理有限公司从2013年7月至2016年2月拖欠的物业服务费4842元，并从欠款之日起按欠款金额，按照人民银行同期同档次贷款利率计算违约金至欠款付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和��民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元由被告吴震、梁光钰负担。（此款原告已付，由被告在支付拖欠物业服务费时一并支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周敏二〇一六年五月十九日凯