湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第127号原告李巧，女，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人盛硕环（特别授权），中方县城中法律服务所法律工作者。被告怀化海富房地产开发有限公司，住所地怀化市红星路。法定代表人邹荣海，该公司总经理。被告湖南海富房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区。法定代表人邹荣海，该公司董事长。委托代理人丁再昌，湖南金太阳律师事务所律师。原告李巧诉被告怀化海富房地产开发有限公司（以下简称怀化海富）、湖南海富房地产开发有限公司（以下简称湖南海富）商品房预约合同纠纷一案，湖南省怀化市中级人民法院于2014年1月20日作出（2013）怀中民一终字第396号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2013）怀鹤民一初字第516号民事判决并将本案发回本院重审。本院于2014年3月6日立案受理后，依法重新组成由审判员王黎担任审判长、与人民陪审员倪勇、丁伟参加的合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。代理书记员谭伟担任庭审记录。原告委托代理人盛硕环、被告湖南海富委托代理人丁再昌到庭参加诉讼，被告怀化海富经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李巧诉称：原告于2011年1月26日与被告签订了《房屋认购协议》，约定原告认购被告开发的“水木天成”项目的房屋，原告预交50000元认购定金；协议签订后，原告依约交纳了认购定金50000元，但被告违约，依法应双倍返还原告的认购定金并赔偿损失。请求人民法院：1、判令被告双倍返还原告定金100000元并赔偿损失；2、本案诉讼费用由被告承担。被告怀化海富书面辩称：被告怀化海富与被告湖南海富是两个各自独立的民事权利义务主体，被告怀化海富没有与原告签订过任何有关房屋认购合同或协议，原告对被告怀化海富提起的诉讼没有事实依据，请求人民法院驳回原告对被告怀化海富的诉讼请求。被告湖南海富辩称：被告湖南海富与原告签订了《房屋认购协议》且原告交了50000元认购房屋定金的事实存在，但《房屋认购协议》就其性质上来说是无效合同，房屋买卖只有两种模式，一种是预售，一种是现售，本案的《房屋认购协议》既不属于房屋预售，也不属于房屋现售，与《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定相违背，该《房屋认购协议》属于无效合同；对于原告交纳的定金被告湖南海富同意返还，并支付同期银行定期储蓄存款利息；原、被告之间的《房屋认购协议》现并没有解除，被告湖南海富也没有表明不按《房屋认购协议》的约定与原告签订《商品房买卖合同》，被告湖南海富不存在违约责任，因此，原告不能要求被告湖南海富双倍返还定金。经审理查明：2011年1月26日原告与被告湖南海富签订《房屋认购协议》，该协议约定的主要内容为原告认购的物业为“水木天成”项目：八栋一单元905号房，建筑面积约113.72平方米，单价2990元／平方米，优惠0.5万元，总房款335023元；原告预交认购定金50000元；双方在签订本《房屋认购协议》后，被告不再将该物业销售给第三方，否则被告将按原告所交定金的双倍退还给原告；双方签订了本《房屋认购协议》后，按认购书的相关内容签订《商品房买卖合同》；被告在本期楼盘开盘时，将通知原告十天内签订《商品房买卖合同》等。原告于签订《房屋认购协议》时（2011年1月26日）向被告湖南海富交纳了订房定金50000元。2010年12月27日，怀化市鹤城区发展和改革局以怀鹤发改投（2010）136号文件（﹤关于水木天成住宅小区建设项目备案的通知﹥），准予湖南海富所报水木天成住宅小区建设项目备案，其备案内容载明了项目名称（水木天成住宅小区建设项目）、项目建设地点（怀化市鹤鸣洲广场西侧）、项目的主要建设内容及规模（土地净用地面积23413平方米，总建筑面积120000平方米，容积率﹤3.8）等内容。但被告湖南海富的“水木天成住宅小区建设项目”因竞买不到该块土地而搁浅。怀化海富于2012年9月6日取得了“水木天成住宅小区建设项目”国有土地使用证（怀国用（2012）第出1032-1号），于2012年11月14日取得了建设用地规划许可证（建规（地）字第201211063号），于2013年1月21日取得了建设工程规划许可证（建规（建）字第2013010114号），现“水木天成住宅小区建设项目”由怀化海富开发之中。被告怀化海富与被告湖南海富是两个各自独立的民事主体，被告怀化海富没有与原告签订过任何有关商品房买卖或认购房屋方面的合同。被告湖南海富于2010年7月27日经湖南省住房和城乡建设厅批准，取得从事房地产开发经营业务资质，有效期至2011年7月26日。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证明，二被告企业注册登记资料、机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格身份情况；2、2011年1月26日《房屋认购协议》，证实原告与被告湖南海富就“水木天成”项目房屋认购事项的相关约定；3、2011年1月26日收款收据，证实原告依约交纳了认购房屋定金50000元；4、怀鹤发改投（2010）136号文件，证实被告湖南海富取得“水木天成住宅小区建设项目”立项批文；5、暂定资质证书，证实被告湖南海富从事房地产开发经营业务资质；6、怀国用（2012）第出1032-1号国有土地使用证、建规（建）字第2013010114号建设工程规划许可证、建规（地）字第201211063号建设用地规划许可证，证实被告怀化海富取得“水木天成住宅小区建设项目”开发权；7、庭审笔录一份，证实本案的其他事实。本院认为：2011年1月26日原告与被告湖南海富签订的《房屋认购协议》，明确了合同当事人，约定了认购房屋的所处项目、栋号、单元、房号、建筑面积、单价、总房款等，并约定了将来订立《商品房买卖合同》即本约的意思表示，且原告已交纳了认购定金，该《房屋认购协议》应属于预约合同。被告湖南海富于2010年7月27日经湖南省住房和城乡建设厅批准取得从事房地产开发经营业务资质，2010年12月27日被告湖南海富申报的“水木天成住宅小区建设项目”取得立项备案，其开发项目的位置、总建筑面积、容积率等均已确定，故《房屋认购协议》的签订目的是将来订立《商品房买卖合同》以买卖水木天成八栋一单元905号商品房是可以确定的，《房屋认购协议》并非纯粹的融资性合同，即其目的并不违法；《房屋认购协议》作为预约合同也不违反法律法规的强制性规定，且民事行为的有效性并不免除其在行政管理关系中应承担的行政责任，认购协议的有效性认定与行政主管部门的行政管理并不矛盾；《房屋认购协议》也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的其他法定情形，故双方均应遵守诚实信用原则，全面履行认购协议。原告向被告湖南海富认购房屋并交纳了房屋认购定金，即原告已履行了预约合同义务；而被告湖南海富对于如何丧失水木天成开发项目致使预约合同不能履行的原因未予证明，即未证明不能与原告依约签订《商品房买卖合同》是因不可归责自己的事由造成，故应承担违约责任。实际开发人已为被告怀化海富的事实不能免除被告湖南海富的预约合同的违约责任，依法应予双倍返还原告的定金。对于被告湖南海富认为其没有将房屋销售给第三方就不需双倍返还原告定金的抗辩，本院认为，定金罚则具有法定性，在买卖预约中的定金具有立约定金与履约定金的两重属性，除非合同双方明确约定排除定金罚则对某一违约行为适用，否则定金罚则的应有之义均在双方真实意思表示之内。被告湖南海富的抗辩没有法律依据，本院不予支持。被告怀化海富与被告湖南海富是两个各自独立的民事主体，被告怀化海富没有与原告签订过任何有关商品房买卖或认购房屋方面的合同，故原告对被告怀化海富的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿的其他损失，因原告未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第二条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南海富房地产开发有限公司双倍返还原告李巧认购房屋定金，返还金额共计人民币100000元，于本判决生效后15日内付清；二、驳回原告李巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告湖南海富房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  王黎人民陪审员  倪勇人民陪审员  丁伟二〇一四年六月三十日代理书记员  谭伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。