辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）阜民一终字第436号上诉人（原审被告）：姜帆。委托代理人：韩啸，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阜新中林物业管理有限公司。法定代表人：王力，该公司董事长。委托代理人：夏阜新。被上诉人（原审原告）：阜新中林实业有限公司。法定代表人：姚莉娟。委托代理人：于德庆，辽宁方祥律师事务所律师。委托代理人：李贺忠，辽宁公明律师事务所律师。上诉人姜帆、阜新中林物业管理有限公司（以下简称中林物业）因与被上诉人阜新中林实业有限公司（以下简称中林实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2014）细民一初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜帆及其委托代理人韩啸，上诉人中林物业的法定代表人王力及其委托代理人夏阜新，被上诉人中林实业的委托代理人于德庆、李贺忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，坐落于阜新市细河区八一路辽宁工程技术大学学生公寓食堂的房屋所有权单位为中林实业。2008年9月15日，中林实业作出《中林实业有限公司股东会决议（第六号）》，内容为：……三、因公司股东之间尚有多个诉讼案件在审理之中，此间，合同项下被抵押的房地产的经营管理暂维持现状，仍由“中林物业管理有限公司”负责经营和管理，所生利润如实记帐，待择机召开股东会，再作出处置决议……。2009年12月21日，辽宁省高级人民法院作出（2009）辽民一终字第00197号民事判决，确认2008年9月15日阜新中林实业有限公司股东会决议的部分相关内容，即：原王力承租房屋的经营管理暂维持现状，仍由阜新中林物业管理有限公司负责经营管理，所生利润如实记帐，待择机召开股东会，再作出处置决议。原王力承租房屋包括坐落于阜新市海州区（现为细河区）八一路辽宁工程技术大学学生公寓食堂的房屋。2009年4月1日，作为甲方的被告中林物业与作为乙方的被告姜帆签订《房屋租赁协议》，内容为：……一、租赁地址：阜新市细河区八一路47号辽工大公寓内二食堂一层及二层，面积3900平方米。二、租赁期限及其约定：1、租赁期限：甲方同意乙方租用十年：自2009年4月1日起至2019年3月31日。2、房屋租金：由于乙方自行装修规模宏大，故房租免收。3、租用期内的水、电、物业管理费房屋修缮等费用由乙方自行负责。4、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任。［1］乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。［2］乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的。5、房屋的装修、装饰及改造等均由乙方自行负责。乙方所支付的装修改造及购置各项运动器械等支出430万元，甲方不得提前终止合同，否则甲方需要承担全部责任并赔偿乙方损失。6、2019年4月1日起，甲方收回房屋，乙方装修及设备归甲方所有。……。之后，中林实业发现中林物业将位于阜新市细河区八一路47号辽宁工程技术大学学生公寓院内二食堂一层及二层，面积3900平方米的房屋，以房租免收方式租给被告姜帆的侵权事实，故诉至法院。在诉讼过程中，中林实业暂时撤回要求姜帆支付2009年4月1日至2010年3月31日期间租金1872000元，中林物业承担连带责任的诉讼请求。原审法院认为，中林物业在经营管理过程中，与被告姜帆于2009年4月1日签订的《房屋租赁协议》，将位于阜新市细河区八一路47号辽宁工程技术大学学生公寓院内二食堂一层及二层，面积3900平方米的房屋以房租免收方式租给被告姜帆，租期十年，损害了中林实业利益，违反《合同法》相关条款的规定，故该《房屋租赁合同》无效，被告姜帆不享有继续占有、使用位于阜新市细河区八一路47号辽宁工程技术大学学生公寓院内二食堂一层及二层，面积3900平方米房屋的权利，应将诉争房屋交付中林实业。关于被告姜帆提出的辩解，因无事实与法律依据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、被告中林物业管理有限公司与被告姜帆于2009年4月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告姜帆自本判决发生法律效力后三十日内自阜新市细河区八一路47号辽宁工程技术大学学生公寓内二食堂一层及二层，面积3900平方米房屋中迁出。案件受理费500元，由被告阜新中林物业管理有限公司承担。宣判后，上诉人姜帆、中林物业均不服，向本院提起上诉，上诉人姜帆的上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人中林实业承担。理由：一、原审法院对上诉人提出的管辖权异议置之不理，其行为严重违反法定程序。原审法院对上诉人提出的管辖权异议申请不予裁定，直接剥夺了上诉人对管辖权异议裁定的上诉权及对案件实体问题进行争辩的诉讼权利，其违法做出的判决违背公正、中立的审判原则，应当依法予以纠正。二，原审法院认定事实错误，中林物业一直是被上诉人中林实业的股东。股东会决议明确了被上诉人中林实业对于中林物业将其合法管理的诉争房产出租给上诉人姜帆经营这一事实是知情并认可的，并不存在被上诉人中林实业所称在其不知情的情况下中林物业无权处分其合法财产的情形。三，在原审庭审过程中，被上诉人中林实业一直称中林物业与上诉人姜帆签订的《房屋租赁协议》系恶意串通及以合法形式掩盖非法目的，但却未提供任何证据予以证明。四，本案的《房屋租赁协议》不论从签订合同的主体及约定的内容上均符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，首先，从签订合同的主体上来看：中林物业与上诉人签订《房屋租赁协议》时，其一直享有本案诉争房产的经营管理权，对外签订租赁协议、收取租金的行为受到法律保护。其次，从合同约定的内容上来看，上诉人与中林物业签订的《房屋租赁协议》并非无偿的租赁合同，由协议第二条第6项：“2019年4月1日起，甲方（即原审被告）收回房屋，乙方（即上诉人）装修及设备归甲方所有。”之约定可知，上诉人花费430余万元装修、改造的系争房屋及附属设备于合同终止后将由原审被告收回，该约定恰恰证明中林物业与上诉人签订的《房屋租赁协议》是有偿的租赁协议，故原审法院草率断定双方签订的《房屋租赁协议》无效的行为依法应当予纠正。五，关于另案诉争的两个股东会决议的效力是否会溯用本案的问题。首先，贵院作出的（2011）阜民三初字第9号、第10号民事判决书并未生效，两个案件仍在二审审理阶段，不能据此断定中林物业没能经营管理本案诉争房产的权利。其次，即便二股东会决议被确认为无效，但由于上诉人与中林物业签订系争协议时，中林物业享有诉争房产的经营管理权，确认二股东会决议无效的判决生效于协议履行多年以后，故即便股东会决议被确认为无效，其效力也不能溯及本案的《房屋租赁协议》。上诉人中林物业同意上诉人姜帆的上诉意见。被上诉人中林实业辩称：一，上诉人在法定答辩期内未提出管辖权异议，其当庭提出管辖异议不符合法律规定。且本案争议的标的物在原审辖区内，其该项上诉理由系无理纠缠。二，原审判决认定事实清楚。1、中林物业代为经营管理被上诉人房屋，但其无权借所谓管理之名与上诉人恶意串通，将3900平方米的房屋零租金出租，损害被上诉人利益。2、中林物业与中林实业之间诉讼多年，存在重大利害关系。中林物业也不是不林实业的真正股东，无权以股东会的名义损害被上诉人利益。3、上诉人作为承租人为了经营对承租房屋进行装修，是上诉人自己的事，无权要求被上诉人为其买单，该项上诉理由显系无理。4、本案事实清楚，双方无争议。答辩人为争议房屋的合法产权人，上诉人中林物业在代管期间零租金出租给上诉人姜帆，对此事实双方无争议。对于无争议案件原审法院适用简易程序符合法律规定。5，本案不属于共同诉讼中人数众多情形，答辩人在一审中请求确认合同无效后腾迁，符合“事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件”之要件。6，一审开庭审时，法院已向上诉人姜帆送达二个多月，上诉人在法定期限内没有答辩，也没有提出管辖异议，在开庭当天要求法院指定答辩期，提管辖异议，显然系无理缠诉，答辩人已经当天表示不同意延期审理、且争议房屋就座落于细河区，上诉人的无理请求被依法驳回符合法律规定。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以依法驳回。、一审法院所作判决是认定二上诉人损害了中林实业利益，事实上不仅伤害了中林实业的利益，亦违反了合同法第52条规定，因此原判认定双方所签订合同无效符合法律规定。上诉人中林物业的上诉请求：1、撤销原判，发还或改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人中林实业承担。理由：上诉人与被上诉人姜帆于2009年4月1日签订了房屋租赁合同（详见协议）期限10年，租赁金给付方式为：被上诉人姜帆对租赁房屋在使用期间自行出资430万元，对租赁房屋进行装修、改造，设备进购等，到期后所投资装修及设备归上诉人所有。上诉人姜帆同意阜新中林物业管理有限公司的上诉意见。被上诉人中林实业辩称：上诉人在代管答辩人房屋期间将3900平方米的网点零租金租给姜帆，租期十年，恶意串通，损害答辩人合法权益，其装修、改造、购买设备的费用是为了经营需要应该支付的费用，与答辩人无关。本案房屋是有产权证的房屋，上诉人也自认是良好的房屋。一审法院依据的是法律，而不是依据法律认定上诉人所签订合同损害了第三人中林实业利益没有任何不当。因此上诉人上诉没有事实及法律根据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案所涉房屋系中林实业所有。2005年8月30日中林实业与王力签订了《房屋租赁合同》将本案所涉房屋租赁给了王力，后双方产生纠纷诉至本院。本院于2009年7月30日作出（2009）阜民一初字第1号民事判决，中林实业与王力于2005年8月30日签订的《房屋租赁合同》有效，因租赁期已届满，应予解除。因王力不服，提出上诉，省法院于2009年12月21日作出（2009）辽民一终字第197号判决，维持了本院解除租赁关系的判决，对于后续问题，该判决中论述“2008年9月15日中林实业公司股东会议决议，原王力承租房屋的经营管理暂维持现状，仍由中林物业管理有限公司负责经营管理，所生利润如实记帐，待择机召开股东会，再作出处置决议”，这说明王力自2008年8月30日以后已丧失了租赁经营权，根据以上已生效判决，该房屋应该维持当时的即有状态。2009年4月1日中林物业在未征得该房屋所有权人中林实业同意的情况下擅自以中林物业的名义将该房屋出租给姜帆，没有法律依据。且该合同约定房屋租赁合同期限10年，将3900平方米的房租免收方式出租姜帆，租赁金给付方式为：被上诉人姜帆对租赁房屋在使用期间自行出资430万元，对租赁房屋进行装修、改造，设备进购等，到期后装修及设备归上诉人所有。该协议损害了被上诉人中林实业的利益，故原审法院认定上诉人中林物业与上诉人姜帆签订的《房屋租赁合同》应属无效正确，应予维持。上诉人提出的管辖权异议一项，因房屋所在地即不动产所在地在细河区，且被告中林物业亦在阜新市细河区人民法院管辖范围内，故阜新市细河区人民法院受理此案正确。另上诉人提出此案原审法院适用简易程序进行审理不当一节，原审适用简易并未影响本案件的实体处理结果，故对上诉人请求将本案发回原审法院重新审理的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人姜帆负担500元。由上诉人阜新中林物业管理有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  左见文审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇一四年十一月二十六日书记员  田 芳