四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终581号上诉人（原审被告）盐亭县鑫方圆广告有限公司。住所地盐亭县云溪镇凤池街。法定代表人李屏，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）绵阳大泰资产投资经营有限公司。住所地盐亭县云溪镇凤池街**号财政局*楼。法定代表人赵响，该公司董事长。委托代理人赵德成，四川联衡律师事务所律师。原审第三人盐亭县青少年活动中心。住所地盐亭县凤池街**号。法定代表人张金梅，该中心主任。委托代理人勾宗珍，盐亭县云溪法律服务所法律工作者。盐亭县鑫方圆广告有限公司(以下简称盐亭鑫方圆公司)与绵阳大泰资产投资经营有限公司(以下简称绵阳大泰投资公司)第三人盐亭县青少年活动中心(以下简称盐亭青少中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市盐亭县人民法院（2015）盐民初字第3987号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。盐亭鑫方圆公司法定代表人李屏，绵阳大泰投资公司的委托代理人赵德成，第三人盐亭青少中心的法定代表人张金梅及其委托代理人勾宗珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，第三人盐亭青少中心成立后初始登记取得了位于盐亭县云溪镇凤池街33号1－2幢房屋及附属商业用房权属后，自行对上述房产中的部分商业用房对外出租、收益。2009年3月31日，原告绵阳大泰投资公司按照相关国有资产管理规定，取得了第三人初始登记的上述全部资产，并办理了产权过户登记。原告委托第三人盐亭青少中心仍对上述财产代管、收益、使用。在此期间，第三人将位于凤池街33号1－2幢房屋附属用房3号门面房一间从2009月12月18日始先后临时出租给案外人李某某、顾某某经营使用。2013年上半年间被告盐亭鑫方圆公司在顾某某处转租该商业用房用于从事广告业务，2013年8月26日，被告向第三人交纳租金8000元，第三人收取租金后，于当日向被告出具专用收据一张，该收据主要载明：“2013年9月1号一2014年8月31号，管理费8000.00元”。2014年10月21日，第三人与被告盐亭鑫方圆公司的法定代表人李屏签订《门面使用合同》一份，该合同约定：“……一、门面使用，甲方(本案第三人)将综合用房3号门面给乙方(本案被告)使用；二、使用期限，自2014年8月31日起至2015年8月30日止，共计一年；三、收取用水、用电、用气安全管理费，收费标准为8000元／年，按年支付，支付时间为自使用当天支付……六、后续事项，1、乙方若有意在使用期满后继续使用，应提前通知甲方。如甲方同意，双方应重新签订使用合同。2、使用期满乙方如无违约行为，则享有在同等条件下对门面的优先使用权；如有违约行为，是否继续使用由甲方决定。七、门面交还，若使用期满未能续约或合同解除等原因提前终止，乙方应于使用期满或合同终止后将使用的门面及甲方提供的配套设施以完好的状态交还甲方，乙方的所有投入及设施设备由乙方处理。若乙方不按约定交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。因甲方违约给乙方造成的损失，甲方应承担补偿……”。双方在签订合同的当日，被告的法定代表人李屏按约定向第三人交纳了租金8000元，第三人向被告出具了收据一张，收据对费用的性质及期间进行了明确。2015年8月30日租赁期届满后，被告未向第三人交纳下年度的租金，双方也未重新签订书面的租赁合同。2015年初，盐亭县人民政府为了改善、优化我县幼儿教学的环境和教学质量，决定将第三人所管理的上述资产区域作为办学场地，并对外公开招商，开办具有一定规模、示范引领作用的幼儿园。2015年3月2日第三人盐亭县青少中心向被告等人送达了书面通知，该通知主要载明：“根据盐亭县委、县政府及县教体局会议精神，盐亭县青少年活动中心于2015年3月15日以前搬离现工作场地，到新体育中心处办公。现特通知各租赁户，请于2015年3月15日以前搬离。”被告盐亭县鑫方圆广告有限公司及其他租赁户收到上述通知后于2015年3月4日向第三人提交门面拆迁申请，申请中主要表明为支持县委、县政府工作同意搬离租赁房，但要求解决装修、设备及下欠租金费用，赔偿营业利润损失、搬迁费，合计326900元。2015年4月3日，盐亭县人民政府在互联网及报刊上面向全社会公开招商，被告及其他租赁户未申请报名及参与投标，目前招商引资已完成，中标单位已进驻该区域，着手筹建幼儿园的相关事宜。在此期间，第三人及有关部门多次与被告等人协商未果，被告拒绝返还租用房并占用租用房使用至今，遂引发本案诉讼。上述事实有原告、第三人的陈述，房屋产权证书复印件，门面使用合同复印件，租金收据复印件，通知复印件，招商公告复印件等在卷证实。原审法院认为，原告绵阳大泰投资公司将其所有的位于盐亭县云溪镇凤池街33号1－2幢房屋及其附属商业用房委托第三人盐亭青少中心代管、收益、使用。第三人盐亭青少中心在上述财产权属变更期间，继续将其代管的上述国有资产对外向被告等人出租、收益、使用，属物权所有人对自己民事权利的处分，第三人对外产生的民商事行为是基于物权所有人的授权而产生的民商事行为属履职行为，其行为合法、有效，其法律后果应由委托人承担。第三人在代管上述财产期间，于2013年9月1日始将位于凤池街33号1－2幢房屋附属用房3号商业用房一间出租给被告使用，2014年10月21日双方签订了书面的《门面使用合同》，合同中对租赁的期间以及续租、合同的解除等事项明确进行了约定，该合同合法有效。第三人在2015年3月向被告送达了书面返还房屋、搬离房屋的通知，被告对搬离房屋无异议，仅要求对合同解除后的经济损失进行赔偿，其行为也应视为对合同约定解除。原告作为物权所有人请求被告在租赁期届满后返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2015年8月31日租赁期届满后，被告占用、使用房屋所产生的租金应当以实际占用房屋期间向原告支付租金，支付标准参照上一年其交纳租金的数额进行计算，原告此项诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。为此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盐亭县鑫方圆广告有限公司于判决生效后三日内向原告绵阳大泰资产投资经营有限公司返还其承租的位于盐亭县云溪镇凤池街33号1－2幢附属用房3号商业用房；二、被告盐亭县鑫方圆广告有限公司按每日21.92元的标准于本判决生效后三日内向原告绵阳大泰资产投资经营有限公司支付占用上述房屋的房租损失，占用期间：从2015年9月1日至实际返还房屋之日止。宣判后，盐亭鑫方圆公司不服，称一审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审。理由是自己对门面进行了装修、投资等未获得赔偿，就要求退还房屋不公平，不合理，我们要求续签合同，所以提起上诉。被上诉人绵阳大泰投资公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应驳回上诉，维持原判。原审第三人盐亭县青少年活动中心与绵阳大泰投资公司答辩意见一致。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为：绵阳大泰资产投资经营有限公司委托盐亭县青少年活动中心与盐亭县鑫方圆广告有限公司签订的《门面使用合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定严格履行。由于双方约定使用期限是一年，即2014年8月31日至2015年8月30止，合同期限满后，双方没有再续签合同，盐亭县鑫方圆广告有限公司以装修、投资未获得赔偿而拒不退还房屋，盐亭县鑫方圆广告有限公司的要求超出了合同约定的范围，于法无据，本院不予支持。原审法院的处理并无不妥，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费100元，由上诉人盐亭县鑫方圆广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李又平审判员  赵才明审判员  陈 幽二〇一六年五月六日书记员  宋 岩