四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终90号上诉人（原审原告）四川深联物业管理有限公司，住所地:成都市金牛区西体北路2号3号楼1层。法定代表人张志，总经理。委托代理人王晓华，四川法奥律师事务所律师。上诉人（原审被告）李飒，女，汉族，1976年5月21日出生，住所地成都市金牛区。委托代理人岳李荣，男，汉族，1955年12月28日出生，住成都市青羊区。上诉人四川深联物业管理有限公司（以下简称深联物业）因与上诉人李飒物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人深联物业的委托代理人王晓华，上诉人李飒及委托代理人岳李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，联合中银公司系位于成都市××西××北路××号“书香门第”住宅小区的复工建设方。2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订了《前期物业管理服务合同》，约定联合中银公司委托深联物业对书香门第小区实行委托物业管理，其中合同第十八条约定：鉴于本项目没有前期物业费用补偿，特确定委托管理期限为9年，自2005年9月9日至2014年9月19日止；第三十二条约定：联合中银公司承诺务必保证深联物业实际管理该项目的时间不得早于本合同委托期限2014年1月19日，否则联合中银公司应承担因管理年限减少给深联物业造成的全部损失；第三十四条约定：本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议。合同签订后，深联物业依约进入书香门第小区从事物业管理服务。2006年12月1日，联合中银公司与深���物业签订《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》，该协议将原合同第三十二条修改为：联合中银公司继续承诺保证深联物业实际管理该项目时间即原合同委托期限到2014年1月19日；第三十四条修改为：本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业”。2009年9月7日至2010年4月30日，书香门第首次业主大会经金牛区人民北路街道办事处组织召开，会议选举产生金牛区书香门第第一届业主委员会（以下简称业委会），业委会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。后业委会与深联物业因前期物管服务期限发生争议，深联物业于2010年12月8日向原审法院起诉，请求判令业委会继续履行前期物管合同，业委会于2010年12月21日提起反诉，以业委会成立后前期物管协议已自然终止、业主大会已解聘深联物业、另行选聘物管公司���由，请求判令深联物业退出书香门第建筑区划物业管理服务并在10日内办理移交事宜。该案审理过程中深联物业撤回本诉。该案作出一审判决后业委会提出上诉，成都市中级人民法院将该案发回重审。原审法院另行组成合议庭对该案进行了审理。原审法院经审理后认为，深联物业与建设单位联合中银公司签订的《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》对业主具有约束力。根据修订协议，前期物业管理服务合同条款“本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议”已修改为：“本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘深联物业”，前期物业管理服务合同中关于协议自然终止的条款已由修订协议作了更改，业委会主张前期物业管理服务合同自然终止无事实根据和法律依据，理由不能成立。鉴于前期物管协议已于法庭辩论终结前到期，双方未续签协议，故判令深联物业退出书香门第小区并向业委会办理相关移交事宜。宣判后，深联物业提出上诉，成都市中级人民法院于2014年9月3日作出终审判决，认为联合中银公司与深联物业在《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》中已经明确前期物业服务合同的期限至2014年1月19日，且深联物业在2014年1月19日后亦未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故驳回上诉，维持原判。后深联物业于2014年11月4日退出书香门第小区。深联物业于2015年3月5日向原审法院起诉，请求判令：1、李飒支付自2010年4月至2014年10月的物业费9386.53元，2014年4月至2014年10月的水费111.72元、电费604.2��；2、李飒自逾期之日起按每日千分之一支付违约金至2014年10月31日，共计7602.9元。另查明，李飒系××小区××栋××单元××楼××号业主，入住时间为2009年，房屋建筑面积为131.28平方米。自2010年4月开始李飒没有向深联物业交纳物业管理费。2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订的《前期物业管理服务合同》第二十二条约定，住宅的物业管理服务费收费标准为每平方米1.3元。后深联物业向成都市金牛区物价局申请备案，成都市金牛区物价局于2005年11月8日发出《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》，对书香门第高层电梯住宅按建筑面积每平方米1.3元备案。再查明，2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订的《前期物业管理服务合同》第二十五条第2款约定，煤气费、电费、生活用水等费用按实结算，由深联物业向业主或物业使用人进行代收代缴。2006年1月23日，深联物业作为用电人就西体北路2号书香门第小区的用电与成都电业局签订《高压供用电合同》。2006年2月10日，深联物业作为用水人就西体北路2号书香门第小区的用水与成都市自来水有限责任公司签订《城市供用自来水合同》。至2014年11月4日退出书香门第小区前，深联物业尚有部分水电费未向电力及自来水供应部门交清。上述事实有（2011）金牛民初字第64-1号民事判决书、（2011）金牛民重字第25号民事判决书、（2014）成民终字第3615号民事判决书、房屋信息摘要、《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》、《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》、《高压供用电合同》、《城市供用自来水合同》等证据及当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。原审法院认为，关于李飒提出的《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》系深联物业伪造，双方的前期物管合同关系自2010年4月业委会成立起就已自然终止的抗辩意见，原审法院认为，对于业委会与深联物业签订的前期物管合同是否在2010年4月自然终止，业委会在（2011）金牛民重字第25号案件起诉时已向原审法院提出过上述主张并经原审法院进行审理，原审法院在该案件审理中已经作出了业委会的这一主张不能成立的判决意见，成都市中级人民法院作出的生效判决对本院的（2011）金牛民重字第25号民事判决也予以维持，故对李飒的这一主张原审法院不予支持。按照《前期物业管理服务合同》及《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的约定，前期物管合同在2014年1月19日到期终止，到期前对双方均具有约束力，至前期物管合同到期前深联物业一直在书香门第小区从事物业服务，李飒应当按照《前期物业管理服务合同》及《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的约定向深联物业支付物业管理服务费，从2010年4月（含本月）至2014年1月19日，共计7788元（131.28平方米×1.3元每月每平方米×3年零9个月零19天）。对深联物业提出的2014年1月20日起至2014年10月的物业管理服务费的主张，因前期物管合同已于2014年1月19日到期终止，深联物业在2014年1月19日后未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，业委会也作出了要求其退出小区的意思表示，深联物业自2014年1月20日起就应当退出书香门第小区，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故对深联物业的这部分主张原审法院不予支持。对李飒提出的物管费应当按照1元每��每平方米标准收取的主张，因前期物管合同中已对物业管理服务费进行了约定且向已向物价局履行备案手续，对所有小区业主均有效，故对李飒的这一主张原审法院不予支持。对李飒提出的深联物业要求其支付物管费已经超过诉讼时效的主张，原审法院认为，业委会与深联物业发生争议后自2010年12月起就前期物管合同是否继续履行一直进行诉讼，深联物业虽未就物管费提出诉讼请求，但双方诉争的内容与深联物业应否收取物管费有直接的因果关系，应当引起本案诉讼时效的中断，故对李飒的这一主张原审法院不予支持。对深联物业提出的违约金的主张，因李飒提出违约金约定过高，且深联物业未提交证据证明其损失，故原审法院对深联物业提出的违约金的主张不予支持。对深联物业提出的要求李飒支付水费、电费的主张，原审法院认为，根据前期物管合同，深联物业对水电费仅有代收代交的义务，在履行完代交义务前其无权向业主主张水电费，现深联物业并未代交完书香门第小区的水电费，故对深联物业的这一主张原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条的规定，原审法院判决：一、李飒应于本判决生效之日起十日内向深联物业支付2010年4月至2014年1月19日的物业管理服务费7788元。二、驳回深联物业的其他诉讼请求。案件受理费243元，减半收取122元，由李飒负担。宣判后，原审原告深联物业不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判决支持深联物业原审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由李飒承担。主要上诉理由为：一、深联物业在“书香门第”小区实际服务至2014年11月4日，深联物业要求支付至2014年10月的物业服务费��水费、电费符合合同约定及法律规定；2、《前期物业管理服务合同》及《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》明确约定了违约金的计算方式，对深联物业酌情主张的违约金7602.9元李飒应当支付。李飒答针对深联物业的上诉理由答辩称，深联物业的上诉理由不能成立，应当驳回其诉讼请求。原审被告李飒不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判决驳回深联物业的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由深联物业承担。主要上诉理由为：一、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》系伪造的，且合同相对方系深联物业和联合中银公司，对业主不具有约束力，故应当驳回其全部诉讼请求；二、即使合同有效，深联物业的部分物业服务费已超过诉讼时效。深联物业针对李飒的上诉理由答辩称，2014年1月20日至2014年10月的物业服务费、水费、电费应当得到支持。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对双方的上诉理由和诉讼请求，本院综合评议如下：一、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》是否有效，对李飒是否有约束力。李飒提出《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》系深联物业伪造，双方的前期物管合同关系自2010年4月“书香门第”小区业委会成立起就已自然终止，“书香门第”小区业委会在（2011）金牛民重字第25号案件起诉时已向原审法院提出过上述主张并经原审法院进行审理，原审法院在该案件审理中已经作出了业委会的这一主张不能成立的判决意见，成都市中级人民法院作出的（2014）成民终字第3615号生效判决对（2011）金牛民重字第25号民事判决也予以维持，故《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》合法有效。《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》虽然系深联物业和联合中银公司签订，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，联合中银公司作为建设单位与深联物业签订的前期物业服务合同，对全体业主均具有约束力。故对李飒主张的该协议对其不产生法律效力的理由不能成立，其该项上诉请求本院依法不予支持。二、深联物业主张的物���服务费是否超过诉讼时效。对李飒提出的深联物业要求其支付物管费已经超过诉讼时效的主张，“书香门第”小区业委会与深联物业发生争议后自2010年12月起就前期物管合同是否继续履行一直进行诉讼至2014年9月，深联物业虽未就物管费向业主提起诉讼，但双方诉争的内容与深联物业应否收取物管费有直接的因果关系，应当引起本案诉讼时效的中断，且深联物业一直至2014年11月4日才终止对“书香门第”小区的服务，其服务行为是持续不间断的，其2015年3月5日起诉李飒未超过法律规定的两年的诉讼时效期间。故对李飒的这一上诉理由本院不予支持。三、李飒应当支付的物业服务费计算。虽然深联物业实际服务至2014年11月4日才退出“书香门第”小区，但《〈前期物业管理服务合同〉修订协议���约定的服务期限已于2014年1月19日到期终止，深联物业对此是明知的，“书香门第”小区业委会已通过诉讼的方式表达了要求深联物业退出的意思表示，深联物业应当自2014年1月20日即退出，其继续提供服务并要求业主支付服务费并无合同依据，故原审法院对该部分物业服务费不予支持并无不当，本院对深联物业该项上诉请求不予支持。四、李飒是否应当支付违约金、水费、电费。李飒从2010年4月开始未支付物业服务费属实，但因深联物业与“书香门第”小区业委会因物业服务合同存在争议，且一直在诉讼中，李飒并非存在违约的故意，故本院对深联物业要求违约金的诉讼请求不予支持。针对水电费，虽然《前期物业管理服务合同》约定由深联物业代收代缴，但深联物业向法庭提交的证据不足以证明其已全部代缴主张的水电费，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人深联物业、李飒的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审四川深联物业管理有限公司案件受理费50元，由四川深联物业管理有限公司负担，二审李飒案件受理费50元，由李飒负担。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  李婧杰代理审判员  姚 兰二〇一六年五���十六日书 记 员  赵青海