重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初659号原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。法定代表人王中毅，该公司总经理。委托代理人唐星权，男，1970年10月24日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人肖顺有，男，1987年12月5日出生，住重庆市江北区。被告谭章虎，男，1971年10月27日出生，住重庆市武隆县。委托代理人代会燕（系谭章虎之妻），女，1978年5月5日出生，现住重庆市武隆县。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）诉被告谭章虎物业服务合同纠纷一案，原告庆业物业武隆分公司于2016年2月29日向本院提起诉讼，本院于当日依法受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员白永学独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告庆业物业武隆分公司的委托代理人唐星权、肖顺有，被告谭章虎的委托代理人代会燕到庭参加诉讼。原告庆业物业武隆分公司的法定代表人王中毅，被告谭章虎未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆业物业武隆分公司诉称，原告庆业物业武隆分公司于2008年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升房地产公司）签订了XX·XX城二、三期《前期物业服务委托服务合同》的约定，由庆业物业武隆分公司对位于XX·XX城小区前期进行物业服务。原告庆业物业武隆分公司接管该小区后，按照国家物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定对该小区XXXX进行正常物业服务。但被告谭章虎自2011年3月起至2016年2月，一直拒绝缴纳物管费和小区公摊水电费。被告谭章虎位于XX·XX城XXXX小区X幢XX号的房屋面积88.04㎡，该小区的物业服务费为每月0.5元/㎡，即每月为74元，公摊水电费以实际分摊为准。被告谭章虎至2016年2月止，共欠物业服务费4440元，公摊水电费286.9元，滞纳金399元，以上费用合计5125.9元。原告为维护其合法权益，请求法院判令被告支付物业服务费4440元、公摊水电费286.9元及滞纳金399元共计5125.9元，并由被告承担诉讼费。被告谭章虎辩称，被告谭章虎不应当向原告庆业物业武隆分公司缴纳物业费，被告与原告并没有签订物业服务合同，即使被告谭章虎要缴纳物业服务费，原告也应当提高物业服务的品质，原告在物业服务过程中，服务不到位，电梯存在安全隐患，业主经常被关在电梯里面出不来；物业的保安没有起到作用，业主家经常被盗；被告居住的小区没有消防通道，原告应当及时向有关部门反映解决，但原告并没有履行职责；被告居住小区的化粪池就在小区中庭院坝下，夏天气味难闻，原告应当及时向有关部门反映解决，但原告并没有履行职责。综上，因原告的物业服务不到位，被告才拒绝缴纳物业费，希望法院公正判决。经审理查明，被告谭章虎是位于重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX·XX城XXXX小区X幢XX的业主，该物业建筑面积为88.04平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2008年12月28日，裕升房地产公司与原告庆业物业武隆分公司签订了《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县XX·XX城XXX苑、XXX小区和XXX进行前期物业服务，合同约定：“本合同管理服务期从2009年1月1日至2012年1月1日止，为期三年，在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。”“……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5元/平方米/月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户……。”“……12.3甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费（包括启动补偿金）的，乙方向违反者按每日千分之三的标准收取违约金。……”在庭审过程中，被告谭章虎自认从2011年月3至2016年2月，拒绝交纳物业服务费、电梯费及公摊水电费。2016年2月29日，原告庆业物业武隆分公司向本院提起诉讼，请求判决被告谭章虎支付拖欠的物管费、公摊水电费及滞纳金等共计5125.9元并承担诉讼费。另查明，按照合同约定，被告谭章虎每月应交纳的物业服务费74.02元。XX·XX城XXXXX号楼业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用按户据实分摊，2011年3月1日至2016年1月31日期间，每户的公摊水电费合计为286.9元。再查明，被告所居住的楼房的电梯时常发生故障、部分机动车辆和非机动车辆停放在小区门口阻碍逃生通道等情况，存在一定安全隐患，对此原告已向行政主管部门报告，请求解决。上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业服务合同备案证明》、《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》、《XX·XX城X-XX-XX谭章虎、代会燕欠费明细表》、《武隆县物价局关于确定XX·XX城“XXXX”物业服务收费试行标准的通知》、报告等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院予以确认。本院认为，2008年12月28日，原告庆业物业武隆分公司与裕升房地产公司在自愿、平等的基础上签订了《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。被告谭章虎在裕升房地产公司处购买了XXXXX幢XX-XX号的房屋后，成为该小区的业主，是原告庆业物业武隆分公司物业服务的物业使用人，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同并不因原、被告不是合同当事人而对被告谭章虎不具有法律约束力。故被告主张其未与原告签订物业服务合同，不应支付物业服务费等费用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。虽然被告在进行物业服务过程中存在一定的瑕疵，达不到合同约定的标准，但并不符合扣减或不缴纳物业服务费的情形，故被告主张因原告物业服务不到位，只缴纳部分物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因此，原告主张由被告支付2011年3月1日至2016年2月29日期间的物业服务费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。故被告应当交纳的物业服务费计算为4441.2元（74.02元/月×60月），公摊水电费为286.90元。原告对XX•XX城XXXX小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担交纳物业服务费等费用的义务，但被告自认从2011年3月起未按时交纳物业服务费等费用，属于违约。原告要求被告支付的滞纳金性质上属违约金。但原告在履行《前期物业服务委托服务合同》时也存在瑕疵，其提供的物业管理服务并没有达到合同约定的服务标准，例如小区消防通道被阻碍、电梯经常发生故障、化粪池气味难闻等。本院认为从双方的合同约定，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在一定的违约行为，故对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谭章虎于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2011年3月1日至2016年2月29日期间的物业服务费4441.2元、公摊水电费286.9元，共计4728.1元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告谭章虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担10元，被告谭章虎负担15元。本判决为终审判决。代理审判员  白永学二〇一六年五月三日书 记 员  谭玉鹏