新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)新4021民初2647号原告：新疆新月湾物流有限公司。住所地：伊宁县胡地亚于孜乡。法定代表人：王魁刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙新民，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：王元璞，新疆弓月律师事务所律师。被告：韩勇滨，男，汉族，1994年11月23日出生，现住伊宁市。委托诉讼代理人：陈泽敏，新疆秉政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋华，系被告之母。原告新疆新月湾物流有限公司（以下简称新月湾公司）与被告韩勇滨返还原物纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新月湾公司的委托诉讼代理人孙新民、王元璞，被告韩勇滨的委托诉讼代理人陈泽敏，张秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新月湾公司向本院提出诉讼请求：1.立即交付新月湾建材批发市场18栋3号商铺及18栋玻璃区平房2号场地；2．被告支付2015年12月1日至2015年12月31日场地租赁费528元，2016年1月1日至2016年8月31日场地租赁费7920元及物业费2172.8元；3．被告按每月3670.4元支付自2016年9月1日至实际搬离之日止的商铺、场地费用；4．被告承担涉诉费用。事实和理由：新月湾公司与韩勇滨于2014年7月10日签订《新月湾建材批发市场商铺租赁协议》，约定：韩勇滨租赁新月湾建材批发市场内18栋3号商铺。建筑面积97平方米，每平方米租金298元／月，年租金合计8906元。租赁日期自2014年5月1日至2015年4月30日。租期一年，免租1年。因韩勇滨于2014年7月10日才入驻，且有一年免租期，新月湾公司同意租期为2014年7月10日至2016年7月10日。该段租赁费韩勇滨已付。新月湾公司与韩勇滨于2015年4月23日签订《新月湾建材市场玻璃区场地租赁合同》，约定：韩勇滨租赁新月湾建材批发市场内18栋玻璃区平房2号场地。场地面积66平方米，每平方米租金8元／月，年租金合计3168元。租赁期限自2015年1月1日起至2015年6月30日止。韩勇滨已付清上述期间场地租赁费，并于合同期满后继续使用至今，继续使用期间的场地租赁费交至2015年11月25日。在商铺租赁合同及场地租赁合同期限届满后，韩勇滨继续占用，由此给新月湾公司造成各项损失，包括商铺占用损失、场地占用损失、欠付物业费（2016年1月1日至2016年8月31日）。韩勇滨辩称：1．商铺租赁合同于2016年7月31日到期，该合同是由韩勇滨之母张秋华借用韩勇滨名义所签，商铺实际作为张秋华所经营的韩氏雅馨艺玻店库房使用，与张秋华所签的另一商铺合同属于同一经营组织，韩勇滨亦无营业执照，故涉案商铺租赁合同相关权利义务应由韩氏雅馨艺玻店承担和享有。2．场地租赁合同于2015年6月30日届满，但新月湾公司已收取场地费用至2015年11月30日，双方已经形成无固定期限的租赁合同，租金的收取标准应当参照原场地租赁合同。4．新月湾公司违约在先，依照商铺租赁合同第五条约定，商铺应于2013年7月通知韩勇滨入驻，但因新月湾公司迟迟未能交付使用，至2014年7月韩勇滨才得以入驻。订约之时，新月湾公司口头许诺签订租期为五年的合同，其后实际入驻足签订租期为一年的合同。即使该商铺租赁合同履行期届满，韩勇滨也应享有优先续租权。5．租赁期间，新月湾公司实施多次停电、阻止卸货行为，影响了韩勇滨的经营，造成损失。对于停电、卸货期间的商铺、场地租赁费用应当相应扣减。另应返还装修花费的金额，以及搬家费用，给予3个月的搬家期限。整体应扣除费用应折抵6个月的房屋、场地租赁费用。5．韩勇滨已缴纳的保证金5000元，新月湾公司应予退还。本院经审理认定事实如下：新月湾建材批发市场内18栋3号商铺属新月湾公司所有、新月湾建材批发市场内18栋玻璃区平房2号场地建设用地使用权属新月湾公司所有。新月湾公司、韩勇滨于2014年7月10日签订《新月湾建材批发市场商铺租赁协议》，约定：韩勇滨租赁新月湾建材批发市场内18栋3号商铺。建筑面积97平方米，每平方米租金298元／月，年租金合计8906元。租赁日期自2014年5月1日至2015年4月30日。租期一年，免租1年。另约定：第四条第3项：乙方（韩勇滨）应按期缴纳商铺所用的水、暖、电、经营管理等相关费用。第五条第1、2、3项：甲方（新月湾公司）约在2013年7月通知乙方办理入驻进场手续须交清租金，并做好营业的准备工作......办理入驻交接手续时，乙方应交每间房屋设施维护和开业经营保证金5000元。合同期满房屋设施完好，保证金退还(无息)。乙方中途不得退租或转租。乙方如将房屋转租给第三方，须经甲方书面同意，并补交免费赠送的租金，属同类经营区范围的，须办理商铺变更及转租手续。未经甲方书面同意，不得擅自转租给第三方，租赁协议期满后，己方继续承租房屋应提前三个月提出申请，续签所约，如乙方不续租，须在三个月前告知甲方，协议期满三日内返还租赁房屋，所装修物品恢复原状或自行放弃，并保证房屋设施完好后结清相关费用。甲乙双方协议自行终止。甲方收回此房屋。合同对其他内容亦作了约定。合同签订后，韩勇滨依约支付保证金5000元。因韩勇滨于2014年7月10日才入驻涉案商铺，且有一年免租期，新月湾公司同意租期为2014年7月10日至2016年7月10日。上述期间的租赁费韩勇滨已付。另，双方于2015年4月23日还签订了《新月湾建材市场玻璃区场地租赁合同》，约定：韩勇滨租赁新月湾建材批发市场内18栋玻璃区平房2号场地。场地面积66平方米，每平方米租金8元／月，年租金合计3168元。租赁期限自2015年1月1日至2015年6月30日止。租赁期限届满前一个月，甲乙双方协商可由乙方继续租赁，但另行签订租赁合同。合同对其他内容亦作了约定。韩勇滨已付清该段时间场地租赁费，并于合同期满后继续使用至今，继续使用期间的场地租赁费（占用损失）交至2015年11月25日。新月湾公司于2015年9月21日以通知形式告知韩勇滨续签商铺租赁合同，并于2015年10月8日催促其搬离商铺。2015年12月15日以通知形式告知韩勇滨续签场地租赁合同，并于2016年1月4日通知其于2016年1月15日搬迁完毕。韩勇滨现仍实际占用涉案商铺及场地。自2016年9月1日至今的商铺占用期间费用、2015年12月1日至今的场地占用期间费用、2016年1月1日至今的物业费韩勇滨至今未付。新月湾公司庭审中针对诉讼请求费用计算方式述称为：场地占用损失8448元=（2015年12月1日至12月31日）66平方米×l月×8元／月+（2016年1月1日至2016年8月31日）66平方米×8月×15元／月／平方米。物业费2172.8元=（2016年1月1日至2016年8月31日）97平方米×2.8元／月／平方米×8月。商铺占用损失、场地占用损失、物业费3670.4元／月：商铺占用损失97平方兴×298元／月／平方米÷12+场地占用损失66平方米×15元／月／平方米+物业费97平方米×2.8元/月/平方米。韩勇滨对于2016年1月1日至2016年8月31日的场地占用损失标准15元／月／平方米不认可，认为应按原合同标准8元／月／平方米计算。对于物业费计算标准认可。新月湾公司提交与李云、方敏（其夫陈旭代签）、吴美芳签订场地租赁合同三份。本院亦与陈旭、吴美芳、祝继国调查核实，陈旭称其系新月湾建材市场板材区商户，新月湾公司提交的与方敏签订（陈旭代签）的合同真实无误，2016年4月1日后场地费提高到15元／月／平方米，之前低一些。吴美芳称其系新月湾建材市场板材区商户，新月湾公司提交的与其签订昀合同真实无误，2016年4月1日后整个市场场地费都提高到15元／月／平方米，之前是8元／月／平方米。祝继国称其系新月湾建材市场石材区商户，其与新月湾建材市场于2015年签订了两年的商铺、场地租赁合同，合同约定场地费8元／月／平方米，2016年8、9月份新月湾公司通知其场地费上调至15元／月／平方米，祝继国表示不同意，新月湾公司也未再继续向其索要场地费。新月湾公司对三份谈话内容均认可；韩勇滨认为因其并非合同相对方，三份新月湾公司与他人签订的场地租赁合同的真实性、关联性均不认可。谈话内容亦不认可，且无法反映玻璃区的场地费是否上调。本院亦对李云调查核实相关情况，李云以其对与新月湾公司签订的合同内容尚有争议为由拒绝发表意见。韩勇滨就本案提起反诉，但其在反诉请求及事实理由中所涉商铺（新月湾建材市场玻璃区1号商铺）并非本反诉中涉案商铺（新月湾建材市场玻璃区3号商铺），其反诉请求与本案无关，本院已下达(2016)新4021民初字2647号民事裁定书裁定对其反诉不予受理。韩勇滨其抗辩中所主张的阻止卸货、停电等损失亦基于非本案涉诉商铺。本院认为，本案争议焦点为：1．涉案商铺租赁合同、场地租赁合同主体的确定及合同效力；2．韩勇滨主张对涉案商铺享有优先承租权的抗辩能否成立，新月湾公司就韩勇滨搬离、返还涉案商铺的请求能否支持；3．原、被告是否已就涉案场地形成无固定期限的租赁合同，新月湾公司就韩勇滨搬离、返还涉案场地的请求能否支持；4．场地租赁（占用）费应如何计算；5．韩勇滨主张扣减商铺、场地租赁费，赔偿晚入驻、阻止卸货及停电损失、搬家费、装修费及返还保证金的主张是否成立。对此，本院分论如下：1．涉案商铺租赁合同、场地租赁合同主体的确定及合同效力的问题。原、被告于2014年7月10日签订的《新月湾建材批发市场商铺租赁协议》、2015年4月23日签订的《新月湾建材市场玻璃区场地租赁合同》合同签订方及落款方均为新月湾公司及韩勇滨，此系双方真实意思表示，合法有效。韩勇滨虽抗辩称合同的实际主体为韩氏雅馨艺玻店（新月湾建材市场玻璃区1号商铺），但未向本院提交相应证据，本院不予采信。且即使其述称成立，也仅是未经新月湾公司同意的转租行为，根据合同第五条第2项之约定，该行为亦不可发生对抗新月湾公司之效力。2．关于韩勇滨主张对涉案商铺享有优先承租权的抗辩能否成主，新月湾公司就韩勇滨搬离、返还涉案商铺的请求能否支持的问题。依涉案合同约定及双方庭审合意之事实，涉案商铺于2016年7月10日租期届满，合同权利义务终止。另依商铺租赁合同第五条第3项，韩勇滨应于3日内返还商铺并恢复原状。韩勇滨辩称其对涉案商铺享有优先承租权，本院认为，首先合同中并未对优先承租，优先续约等事项进行约定；其次，根据合同法相关规定，租赁合同中仅依照”买卖不破租赁”原则及承租人享有出卖人出卖房屋时的优先购买权的权利处理，并无承租人享有优先承租权的法定权利。且本案新月湾系收回其自有房屋，租赁期已届满，故韩勇滨主张对涉案商铺享有优先承租权的抗辩不能成立，本院不予支持。韩勇滨另称其与新月湾公司口头约走了租期为五年的商铺租赁合同，但未向本院提交相关证据加以佐证，且与涉案合同所反映不符，对此本院不予采信。韩勇滨对涉案商铺既无基于所有权的使用权，亦无基于合同的法定使用、占有权利，在租期届满时，理应返还。故新月湾公司要求韩勇滨搬离、交付涉案商铺的诉讼请求于法有据，本院予以支持。3．原、被告是否已就涉案场地形成无固定期限的租赁合同，新月湾公司就韩勇滨搬离、返还涉案场地的请求能否支持的问题。涉案场地租赁合同于2015年6月30日履行届满。韩勇滨继续使用涉案场地并支付租赁费至2015年11月25日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故涉案场地自2015年7月1日起已形成不定期的租赁合同。但新月湾公司于2016年1月4日通知其搬离场地，此时视为其提出异议。故该场地于2015年7月1日至2016年1月4日期间形成不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。新月湾公司至迟于2016年1月4日履行了其通知义务，并表达了其解除不定期租赁合同及不再续签合同之意愿，故自2016年1月5日起至今，韩勇滨属于非法占用新月湾公司场地。依涉案合同约定及双方庭审合意之事实，涉案场地于2015年6月30日租期届满，合同权利义务终止。另依场地租赁合同第三条之约定，韩勇滨应于3日内返还场地并依现状。如前所述，自2016年1月5日起，双方已无合同权利义务关系，韩勇滨对涉案场地既无基于所有权的使用权，亦无基于合同的法定使用、占有权利，理应返还。故新月湾公司要求韩勇滨搬离、交付涉案场地的诉讼请求于法有据，本院予以支持。4．关于场地租赁（占用）费应如何计算的问题。原、被告于2015年7月1日至2016年1月4日期间形成不定期的场地租赁合同，对租赁费用未有约定，应参照原租赁标准即8元／月／平方米计算。2016年1月5日起，韩勇滨占用场地期间，双方对占用损失亦未有约定。新月湾公司以其与李云、吴美芳、方敏签订的三份场地租赁合同举证证明自2016年9月1日后，新月湾建材市场玻璃区场地租赁费标准为15元／月／平方米。本院认为，对陈旭、吴美芳、祝继国调查核实内容虽能体现合同的真实性，但因陈旭、吴美芳所经营使用的场地与韩勇滨所占用场地不属同段，并不能以此为参考。新月湾公司亦不能举证证明玻璃区场地或相邻场地租赁费自2016年1月5日起调整为15元／月／平方米。且韩勇滨自认场地租赁费一直是8元/月／平方米的标准，故韩勇滨自2016年1月5日起场地占用损失仍应参考原租赁标准即8元／月／平方米。5．关于韩勇滨主张扣减商铺、场地租赁费，赔偿晚入驻、阻止卸货及停电损失、搬家费、装修费及返还保证金的主张是否成立的问题。韩勇宾主张扣减商铺、场地租赁费的依据为非涉案商铺（韩氏雅馨艺玻店即新月湾建材市场18栋1号商铺）受到停电、阻上卸货等阻碍经营之行为，其抗辩所依据之述称与本案无关，本院不予支持。阻止卸货及停电损失依据亦与本案无关，其反诉请求本院已不予受理。赔偿晚入驻损失、搬家费、装修费、返还保证金之主张与本案所审理之诉无关，本院不予审涉。综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同、场地租赁合同合法有效，履行期已届满，双方权利义务终止。依合同约定，韩勇滨应及时交付涉案商铺、场地。韩勇滨场地租赁费缴至2015年11月25日，还应支付欠缴的租赁费528元(66平方米×1月×8元／月／平方米及赔偿占用损失（2016年1月5日至2016年8月31日占用损失4224元：66平方米×8月×8元／月／平方米+2016年9月1日至实际交付之日止的占用损失）。故韩勇滨应支付截至2016年8月31日的场地租赁费及占用损失合计4752元（528元+4224元）。物业费计算标准韩勇滨认可，计算方式得当，依照商铺租赁合同第四条第3项之约定，韩勇滨负有支付物业费之义务，故新月湾公司关于要求韩勇滨支付截止2016年8月31日物业费2172.8元的诉讼请求本院予以支持。涉案商铺租赁合同已于2016年7月10日履行期届满，新月湾公司以2016年8月31日为分界时间点分别计算之前的各项费用及之后的各项损失系其对自身民事权利的自由处分，本院予以尊重。新月湾公司主张参照原合同租金标准2408.8元／月计算自2016年9月1日至实际交付之日止的商铺占用损失于法有据，本院予以支持。场地占用损失应参照原场地租赁费标准8元／月／平方米。占用期间物业费属新月湾公司实际损失，其计算标准2.8元／月／平方米韩勇滨认可，本院予以支持。故韩勇滨应按3208.4元／月（商铺占用损失2408.8元／月+场地占用损失8元／月／平方米×66平方米+物业损失2.8元／月／平方米×97平方米）标准支付2016年9月1日至实际交付之日止的商铺损失、场地损失、物业费损失。新月湾公司主张以15元／月／平方米为标准计算自2016年9月1日起的占用损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告韩勇滨于本判决生效之日起七日内交付新月湾建材批发市场18栋3号商铺及18栋玻璃区平房2号场地于原告新疆新月湾物流有限公司；二、被告韩勇滨于本判决生效之日起七日内支付原告新疆新月湾物流有限公司截止2016年8月31日止的场地租赁（占用）费4752元，物业费2172.8元；三、被告韩勇滨于本判决生效之日起七日内以3208.4元／月的标准赔偿原告新疆新月湾物流有限公司自2016年9月1日至实际搬离之日止的商铺占用损失、场地占用损失、物业费损失；四、驳回原告新疆新月湾物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，适用简易程序减半收取293元，由被告韩勇滨负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本五份，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。代理审判员  武宝民二〇一七年五月二十六日书 记 员  张 欣