云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 (2014)景民二初字第439号 原告景洪市曼景兰社区居委会曼么龙居民小组。 住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市么龙路**。 代表人岩燕，职务组长。 委托代理人姜涛，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人刀春华，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 被告西双版纳宇扬房地产开发有限公司。 组织机构代码6655665-7。 住所地西双版纳州景洪市勐泐大道紫钻豪苑K5。 法定代表人赵乾，职务总经理。 委托代理人高慧明，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人黄国兰，女，汉族，被告公司员工。特别授权代理。 原告景洪市曼景兰社区居委会曼么龙居民小组（以下简称曼么龙小组）诉被告西双版纳宇扬房地产开发有限公司（以下简称宇扬公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜涛，被告委托代理人高慧明、黄国兰到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告双方向本院申请2个月的调解期，但最终未能达成和解。本案现已审理终结。 原告曼么龙小组诉称，2007年10月23日，原、被告双方签订了《纳乱丢片区土地开发项目意向协议书》，由被告负责原告的"纳乱丢片区"土地开发项目。2013年7月10日，双方又签订了《联合开发协议书》，约定原告负责办理土地证，被告负责全权开发该片土地，原告按35%、被告按65%享有权益。同年7月11日，双方再次签订《联合开发协议书补充协议》，对《联合开发协议书》中的部分条款进行了补充修订。协议书签订后，原告积极履行义务，于2013年8月10日办理完毕土地证。但是被告未履行协议，一直未开展任何实质性的开发工作，致使原告的该片土地长期闲置，得不到合理利用，导致原告方大部分村民的不满。经村民小组会议讨论并形成决议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，决定终止原、被告双方签订的全部协议书。2014年3月4日，原告方委托西双版纳州勐泐公证处进行送达。为维护原告方的合法权力，保障集体村民的合法权益，望依法判决：1、终止原、被告双方签订的《纳乱丢片区土地开发项目意向协议书》、《联合开发协议书》及《联合开发协议书补充协议》；2、被告承担违约责任，支付违约金30万元。 被告宇扬公司辩称，原告的陈述与事实不符，原告相隔6年时间才办理了土地证，且该土地证还是被告方帮助办理的，故原告所称积极履行义务与事实不符。土地使用权确定后，才签订了补充协议，其中明确约定原告应在6个月内搬迁完毕，但该块土地上还有一个幼儿园还在正常办学，还有一个租期为20年的餐厅仍在正常经营，还有一些仓库等。因原告未清理完土地，致使被告无法进行开发，虽然补偿费由被告方承担，但需要原告做好搬迁补偿的前期工作，被告未开展开发工作是原告的行为造成的。在双方合作过程中，原告不积极履行义务，反而一再刁难被告，试图解除合同。原告要求30万元的违约金无事实依据，在双方所有签订的合同中对30万元违约金都无约定。原告需要有证据证明被告有违约的行为。双方签订的合同都是合法有效的，双方都应遵守履行，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回。 针对以上争议，原告曼么龙小组向本院提交以下证据： 1、意向协议书，欲证明2007年10月23日，原、被告双方就原告方的“纳乱丢片区”土地的开发项目签订意向协议书，确立了双方联合开发“纳乱丢片区”土地的意向。 2、联合开发协议书、联合开发协议书补充协议，欲证明2013年7月10日、11日，原、被告双方签订“纳乱丢片区”土地的联合开发协议和补充协议，约定项目开发的拆迁补偿款及全部建设成本等费用均由被告方承担支付，双方的分成比例为原告35%，被告65%。 3、景集用（2013）第00002号土地使用证、宗地图、欲证明2013年6月10日，原告取得4313平方米集体建设用地的初始登记，用途为“其他商服用地”，即划拨给集体的第三产业用地。 4、2014年2月27日曼么龙小组会议决议，欲证明被告自2007年10月就向原告表示愿意开发“纳乱丢片区”的土地，但直至2014年，在长达近7年的时间里一直没有任何实质性的开发工作，导致原告的大片土地未能得到合理开发利用，引发了众多村民的强烈不满，经村民大会讨论决定，终止与被告的联合开发合作。 5、公证书，欲证明根据曼么龙村民小组2014年2月27日的会议决议，村小组长岩燕、副组长玉康、村支书岩张接受众多村民的委托，到西双版纳州勐泐公证处办理了函告被告终止联合开发合同的送达公证。 6、曼景兰社区居委会证明、景社发文件（2013）5号文件，欲证明原告的印章与2003年8月被曼景兰社区居委会收回。岩燕、玉康、岩说系曼么龙村民小组群众选举产生，并经曼景兰社区居委会认可的村民小组干部，在村民的委托授权下依法有多外行使处理村小组事务的权利。 7、西双版纳州住房和城乡建设局出具的情况说明，欲证明2007年11月20日，被告取得“暂定资质证书”，有效期至2008年11月20日止。由于被告无开发项目，也未依法向房地产开发主管部门申请核定资质等级，被告的房地产开发资质已失效，即被告依法不得从事房地产开发经营业务，协议的效力待定。 8、景集用（2013）1号土地证，欲证明另外一块土地的用途是农村宅基地，面积是12296.3平方米，如果要开发，需要将土地转换为开发建设用地。 上述证据均与原件核对无异后留存复印件。 经质证，被告宇扬公司对证据1、2、3、5、6、8的真实性无异议，证据3的土地证是被告公司代办理的，相关费用也是由被告交纳，但被告对证据5中原告出具的解除合同的函告内容不予认可。对证据4的真实性不予认可，决议形成的时间是2014年2月27日，但被告是在2013年11月11日就收到了以岩燕、玉康、岩说的名义发来的通知书，要求我方将2000万元转入村小组账号中，若不转入就解除合同，故该份决议是虚假的，不能作为定案的依据。证据7已超过举证期限，被告不予质证，且该组证据与本案无直接关联性。 被告宇扬公司对其答辩理由，向本院提交以下证据： 1、企业法人营业执照、组织机构的代码证，欲证明被告的诉讼主体资格情况。 2、意向协议书，欲证明原、被告双方于2009年10月23日签订了意向协议书，明确了双方的权利义务。 3、景集用（2013）第000002号土地所有权证书，欲证明原告的土地所有权证书到2013年6月10日才办妥，并且还是被告帮助办理的，相关费用也是由被告支付的。 4、联合开发协议及补充协议，欲证明原、被告双方于2003年7月11日签订了正式的联合开发协议，进一步明确了双方的权利义务。 5、通知及资金证明，欲证明应原告的要求，被告出具了资金证明，证明被告具有履约能力。 6、租用大曼么场地合同书、土地租赁协议书，欲证明原告准备用于联合开发的土地一直是在被别人使用。 7、关于解除协议的通知、函，欲证明原告的法定代表人及相关人员无理提出解除合同，原告一直在无理刁难被告的事实。 上述证据2、4、5、7均与原件核对无异后留存复印件，但附在证据4的村民签字页只有复印件，其他证据系复印件。 经质证，除证据5外，原告对被告提交的上述证据的真实性均予以认可，但对证明内容有异议：证据1证明被告在与原告签订协议时没有取得相关资质；证据2并没有明确双方权利义务，只是确定了开发意向；证据3并不能证明办证费用全部费用由被告承担，原告也有相关票据证明；证据4证明土地证已经办理完毕，但被告没有进行后续的开发事宜；对证据6，原告认为仅能证明在双方合作之前就已经对外租赁，因为被告未进行补偿开发，故土地仍由别人在使用；对证据7，原告认为要求被告提交资金证明及相关资质不属于刁难。对证据5，原告认可通知的真实性和证明内容。但对资金证明的真实性有异议，作为一个单位的账户，没有零头，可以证明是临时的筹集的资金，且该笔款项没有几天就转出去了。 本院认为，对原、被告双方认可真实性的证据，本院均依法予以确认并作为定案依据，对双方有争议的证据，本院评判如下：原告提交的证据4，系曼么龙村民小组内部会议决议，参会村民的签名及捺印齐全，本院予以采信。原告提交的证据7，系国家行政机关出具的情况说明，本院予以采信。 根据庭审及以上认证，本院确认的案件事实如下： 2007年10月，原告曼么龙小组作为合同甲方与被告宇扬公司作为合同乙方签订《纳乱丢片区土地开发项目意向协议书》，约定景洪市曼么龙村的纳乱丢片区土地开发项目由被告公司规划、勘测、设计、开发、管理，曼么龙居民小组负责该片土地使用规划、开发申报、审批工作，并落实好该片区居民的移民搬迁工作，双方经规划报批后，再进行下一步开发事宜的具体合同签订工作。2013年期间，原告取得了景集用（2013）第000001号、景集用（2013）第000002号土地使用权证，使用权类型为划拨，在土地使用权证的记事栏备注：2013年6月10日集体建设用地初始登记，为划拨给集体的第三产业用地，景集用（2013）第000001号土地使用权证的地类用途为农村宅基地、景集用（2013）第000002号土地使用权证的地类用途为其他商服用地。2013年7月11日，原、被告双方再次签订《联合开发协议书》，约定内容如下：曼么龙村民决定把景洪市酒厂对面的纳乱丢集体土地约27亩同意办理土地证后（以土地证、规划证数据为准），与宇扬公司共同联合开发为商业、住宅、公寓为一体的综合性社区；由原告负责办理土地证，但所产生的费用由被告公司负责支付；原告取得该土地的开发权之后，必须转给被告全权开发即负责规划、勘测、设计、销售等开发的全面工作，项目的开发资金由被告全部负责投资，双方协商按实际建筑面积由原告占35%、被告占65%的比例分成；该土地上现有的建筑物及各种树木等，在被告取得开发权之日起计算，原告要在六个月的时限内搬迁完毕，该土地现有的建筑物的搬迁补偿费由被告按市政府出台的有关政策标准及双方签订的合同合理补偿，原告负责做好搬迁补偿的协调工作；该土地上现有一所幼儿园、教职工宿舍，由原告负责另行安排一处土地搬迁出去，由被告负责无偿新建相同规模的幼儿园教学楼及教职工宿舍交给原告使用。2013年7月11日，原、被告签订了《联合开发协议书补充协议》，约定若原告在协商拆迁赔偿过程中，出现超出景洪市政府出台的补偿标准，被告根据实际情况给予适当补偿。除上述约定内容外，双方在《联合开发协议书》及补充协议中还约定了其他内容。2013年11月，原告发送通知给被告，要求被告提供房地产开发的相应资质的证件，配合原告验证公司的办公地点、设备及工作人员等情况，于2013年11月30日前向原告指定的账户拨款2000万元作为合作开发的保障金，如不能按时拨款则终止双方的协议。之后，被告提供了一份景洪市农村信用合作联社营业部2013年11月27日出具的资金证明，注明被告公司在信用社开立基本存款账户，账户存款余额为2000万元。2013年12月10日被告向原告发出《关于解除协议的通知》，认为被告仅凭提供一份临时性的验资证明无法证明公司的开发实力，决定解除双方签订的所有协议。2014年3月4日，在西双版纳州勐泐公证处见证下，原告以特快专递邮寄方式向被告公司的法定代表人邮寄了一份函告，主要内容是：由于被告长期未进行实质性的开发工作引起村民的不满，相关协议已经无法履行，经村民小组讨论并形成决议，决定与被告公司解除双方签订的关于开发纳乱丢土地片区的《意向协议书》、《联合开发协议书》及《补充协议》等全部协议，若被告对解除协议通知有意见，请在十日内书面提出。被告公司不同意原告关于解除合同的主张，原告遂诉讼至本院。根据西双版纳傣族自治州住房和城乡建设局出具情况说明：被告公司于2007年11月20日取得房地产开发企业暂定资质证书，有效期至2008年11月20日，根据《房地产开发企业资质管理规定》，该公司资质已失效。 本院认为，本案的主要争议焦点是原告要求终止双方合作开发房地产的系列合同的主张能否成立，被告是否有违约行为，是否应该承担支付违约金的责任。 本案原、被告签订的关于开发纳乱丢土地片区的《意向协议书》、《联合开发协议书》及《补充协议》是双方真实意思表示，原、被告双方均应按合同约定履行约定义务。综合分析原、被告双方签订的上述协议的内容，是双方就开发原告曼么龙村民小组的集体土地纳乱丢片区达成的初步的意向性协议，其主要内容是原告提供土地，被告则提供资金及技术合作开发房产，这就要求原告对土地有合法的处分权，要求被告是具有相应资质的房地产开发企业，具备上述条件双方才有可能合作进行后续更为具体的房地产开发项目事宜。现原告已经完成了初始的土地登记手续，取得了土地使用权证，具备了双方进行开发项目后续工作的前提，但被告公司于2007年11月20日取得的房地产开发企业暂定资质证书有效期是2008年11月20日止，公司的资质已失效，且至本案庭审，被告仍未取得相应的有效房地产开发资质证书。本院认为，原告与被告签订合同的目的是为了对纳乱丢片区土地进行开发，但被告的房地产开发企业暂定资质证书已失效，不再具备从事房地产开发经营业务资质，原、被告双方后续正式的合作开发业务无法进行，事实上合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依据本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；第九十一条规定，合同解除，合同的权利义务终止。根据上述规定，原告在通知被告解除合同后，要求终止原、被告双方签订的系列协议符合事实及法律规定，故本院对原告要求终止双方签订的《纳乱丢片区土地开发项目意向协议书》、《联合开发协议书》及《联合开发协议书补充协议》的诉请予以支持。关于原告要求被告支付30万元违约金的诉请，由于双方在合同中未对违约金额作出约定，原告的该诉请没有相应的合同依据，且考虑到原告尚未完成双方约定的住户搬迁的协调工作，亦未完全履行完毕合同义务，故本院对原告的该诉请不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十七条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、终止原告景洪市曼景兰社区居委会曼么龙居民小组与被告西双版纳宇扬房地产开发有限公司签订的《纳乱丢片区土地开发项目意向协议书》、《联合开发协议书》及《联合开发协议书补充协议》。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审 判 长  李碧云 代理审判员  陈前妃 人民陪审员  徐扣如 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员  高 莹