重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1962号上诉人（原审第三人）重庆某美容有限责任公司。法定代表人杨某恩。委托代理人吴昌华，重庆捷讯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏某。委托代理人肖宜斌，重庆新隆基律师事务所律师。委托代理人刘雨馨，重庆新隆基律师事务所律师。原审被告杨某恩。委托代理人吴昌华，重庆捷讯律师事务所律师。原审第三人周某婷。未到庭。原审第三人周某康。未到庭。上诉人重庆某美容有限责任公司（以下简称“某美容公司”）因与被上诉人苏某、原审被告杨某恩、原审第三人周某婷、原审第三人周某康房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院作出的（2014）九法民初字第04077号民事判决提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。经本院通知，上诉人某美容公司的委托代理人吴昌华、原审被告杨某恩及其委托代理人吴昌华、被上诉人苏某的委托代理人肖宜斌、刘雨馨到庭参加了诉讼，原审第三人周某婷、原审第三人周某康未按期到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2006年12月8日，被告与第三人周某康签订了房屋租赁合同，该合同约定周某康将位于重庆市杨家坪珠江路某号4楼5、6号共两套房屋出租给被告，租金标准为2600元/月，租赁期限为从2006年12月23日至2011年12月23日止。该租赁合同租赁期限届满后至2012年3月2日之间，周某康与被告未签订书面租赁合同。杨某恩系第三人某美容公司的法定代表人，位于重庆市××家××路某××号房屋（房屋产权证：1××房地证2012字第XXXX号）系第三人某美容公司的经营场所。就本案诉争房屋，杨某恩、第三人某美容公司与苏某之间从未签订书面房屋租赁合同。苏某与周某康于1988年6月28日登记结婚，于1989年2月7日生育一女即为本案第三人周某婷。2002年6月18日，苏某与周某康在重庆市巴南区人民法院调解离婚。2012年4月6日，第三人周某康将重庆市杨家坪珠江路某号4楼5号房屋即为重庆市××家××路某××号房屋（房屋产权证：1××房地证2012字第XXXX号）房屋过户给苏某。2013年9月27日，苏某通过邮寄方式向被告发出了交还房屋通知书，告知苏某系诉争房屋的产权人，并请被告于接到通知后10日内与苏某协商相关事宜，如协商不成，苏某将于2013年10月15日收回房屋。现苏某认为双方合同已于2013年10月15日解除。为此苏某提供交还房屋通知书（主要内容：苏某作为重庆市九龙坡区杨家坪珠江路某号6-5、6-6号房屋现有产权人，郑重通知杨某恩在接到本通知后10日内与苏某协商有关事项，如协商不成，苏某将于2013年10月15日收回房屋）、邮政快递（EMS）回单（寄件人为苏某、收件人为杨某恩、收件人电话为139××××ＸＸＸＸ、收件人地址为重庆市九龙坡区杨家坪珠江路某号5-3号、内件品名为交还房屋通知书）、邮政收费发票（开票时间为2013年9月27日）、聊天记录复印件（内容为：您的1092328800101号邮件当前的状态是：已妥投：李值班签收。客服电话11××5）。被告及第三人某美容公司对于邮政快递（EMS）回单的真实性无异议，但否认收到相关通知。被告认可139××××ＸＸＸＸ系被告本人的手机号码，位于重庆市九龙坡区杨家坪珠江路某号5-3号房屋系被告所有，也是被告户口登记地址，但称被告并未在该房屋内居住。同时被告表示，因房屋系某美容公司实际使用，即使被告收到该通知书也不能达到苏某的证明目的。但被告认可苏某曾于2013年9月29日之前到某美容公司说本案诉争房屋系苏某所有，要求返还房屋。一审审理中，被告及第三人某美容公司举示2012年3月2日某美容公司与周某康签订了租赁合同一份，合同约定租赁期限为2012年4月23日至2016年12月23日，该合同由周某康之女即第三人周某婷签订。同时被告及第三人某美容公司提供周某康的委托书（该委托书中周某康的印章为复印件）、承诺书、录音资料、2006年12月8日保证金收据予以佐证。苏某及第三人周某康对于委托书、房屋租赁合同、承诺书、录音资料及录音整理文字均不予认可。同时第三人周某康表示未委托周某婷签署该房屋租赁合同。一审庭审中，被告及第三人某美容公司陈述对于房屋的租金，在2011年12月23日之前是被告支付给第三人周某康的，在2011年12月23日之后是被告代表第三人某美容公司支付给苏某的。苏某认为对于2011年12月23日之前是租金支付情况不清楚，对于2011年12月23日之后是支付给苏某，但2013年10月15日之前的款项性质属于租金，对于之后的款项性质属于房屋占有使用费，且是部分房屋占有使用费，另外所有款项均系以被告的名义支付的。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、房屋产权证书、民事调解书等证据在卷，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，第三人周某婷经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可视为对自我权利的放弃，一审法院可以依据查明的事实缺席判决。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告与第三人周某康于2006年12月8日签订了房屋租赁合同，该合同于2011年12月23日租赁期限届满，后双方未签到书面合同。被告及第三人某美容公司虽举示合同书证明其于2012年3月2日与周某康的委托代理人周某婷签订了书面的房屋租赁合同，但被告及第三人某美容公司所提供的委托书中周某康的印章系复印件，周某康亦予以否认，故不能认定被告及第三人某美容公司就房屋的租赁问题与周某康在2012年3月2日达成了书面协议。2012年4月6日，第三人周某康将本案诉争房屋过户给苏某，并办理的产权登记手续。周某康、苏某对于承租方继续使用房屋未提出异议。同时考虑到被告系第三人某美容公司的法定代表人，本案诉争房屋系第三人某美容公司的经营场所，由第三人某美容公司实际使用，故一审法院依法认定自2012年4月6日起苏某与第三人某美容公司形成不定期租赁合同关系。根据《合同法》相关规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同。根据苏某举示的证据，其于2013年9月27日向被告户籍地发出通知，并留有被告本人电话，该通知亦显示妥投。同时被告及第三人某美容公司亦陈述2013年9月29日之前苏某到第三人某美容公司宣称房屋属于苏某所有，并要求收回房屋。综合苏某所提供的证据及被告的陈述，可以确定苏某已向被告及第三人某美容公司有效告知收回房屋的事项，且收回房屋本身也含有解除合同的意思表示。综上，一审法院依法认定苏某与第三人某美容公司之间的不定期租赁合同关系已经解除。租赁合同解除后，第三人某美容公司应当将租赁房屋予以返还，故对于苏某请求第三人某美容公司返还位于重庆市九龙坡区杨家坪珠江路某号6-5号房屋的诉讼请求依法予以支持。因本案诉争房屋系第三人某美容公司的经营场所，且系第三人某美容公司实际使用，杨某恩系第三人某美容公司的法定代表人，故对于苏某请求杨某恩返还位于重庆市九龙坡区杨家坪珠江路某号6-5号房屋的诉讼请求依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人重庆某美容有限责任公司于本判决生效后十五日内返还登记在苏某苏某名下位于重庆市××家××路某××号房屋（房屋产权证：1××房地证2012字第XXXX号）。二、驳回苏某的其他诉讼请求。一审案件受理费为80元，由第三人重庆某美容有限责任公司负担（此款因苏某已预交，由第三人重庆某美容有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付苏某）。上诉人不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一、依法撤销（2014）九法民初字04077号民事判决。二、依法改判驳回被上诉人的全部诉请；三、一、二、审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、某美容公司与周某康于2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，一审法院否认该合同的效力，认定事实不清。该合同的签订得到了当时的产权人周某康的同意和授权，周某康当时对该事实是认可的，其授权其女儿周某婷签订该合同的事实清楚的，一审提交的录音证据可以证实，但一审未对该关键证据作评定；周某婷作为授权对象，并出具了委托授权委托书、承诺书等，某美容公司有理由相信其授权的真实性，事实上也是真实的；某美容公司签订该合同后，与被上诉人发生商业纠纷前，一直正常使用房屋，没有人要求收回房屋，也证明正当履行合同；周某康一审当庭否认委托授权，与签订合同时的实际情况不符，与录音证据中其本人表述相矛盾。二、原审认定上诉人某公司与苏某形成的不定期租赁是错误的，即便属于一审认定不定期租赁房屋事实，某美容公司也是从杨某恩手上接受的房屋，且苏某发的交房通知也是针对杨某恩，所谓的不定期租赁关系也是存在杨某恩和苏某之间，判定上诉人交回房屋是不成立的。三、被上诉人等违背诚实信用原则，周某康、周某婷、苏某原为一家人，三人对“自家人”签订的合同不予认可，系串通行为，原告现在要求返还房屋违背诚实信用原则，且上诉人一直在正常使用该房屋，投入大量的资金，为维护交易的稳定，请求二审法院撤销原判，支持上诉请求。被上诉人苏某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求依法驳回上诉，维持原判。虽然在2006年12月8日，杨某恩与周某康签订了房屋租赁合同，该租赁合同的截止日期是2011年12月23日止，苏某是2012年4月6日得到房屋所有权，从未委托任何人租赁该房屋，故2012年3月2日的合同是无效的。房屋租赁合同在2011年12月23日期满后，被上诉人与某美容公司、杨某恩形成的是不定期租赁合同关系，被上诉人于2013年9月27日向某美容公司、杨某恩发出交还房屋的通知书，明确告知了某美容公司、杨某恩在收到通知后10日内与被上诉人协商先关相关事宜，如协商不成被上诉人在2013年10月15日收回房屋，而某美容公司、杨某恩在收到交房通知书后并未与被上诉人协商，故被上诉人与某美容公司、杨某恩不定期租赁关系于2013年10月15日解除，某美容公司和杨某恩从未提出任何异议，苏某认为其有权要求某美容公司、杨某恩交还房屋，保留向某美容公司、杨某恩主张房屋占用损失的权利。杨某恩是某美容公司的法定代表人，被上诉人通过邮政邮寄的方式和到经营场所明确告知杨某恩，该房屋系苏某所有，要求杨某恩交还房屋，已履行了通知义务，故该不定期租赁关系已解除，故上诉人应当返还租赁房屋给被上诉人。原审被告杨某恩答辩称：同意上诉人的上诉请求、事实和理由。对于被上诉人所提到的交房通知，杨某恩是没有收到的，即便是收到，根据交房通知，也仅仅是通知了杨某恩本人，也没有通知到本案的上诉人，交房通知书中没有提及某美容公司，所以所谓的解除与本案上诉人的不定期租赁关系也不成立。本案的当事人周某婷、周某康、苏某是一家人，周某婷受委托签订的租赁合同是合法成立的，但一审对录音证据并没有作出评价和认定属于事实不清。承租涉案房屋后投入大量资金进行装修，涉及的这两个房屋没办法单独析出投入的装修资金；周某婷代周某康来续签房屋租赁合同，苏某也是知晓的；续签的房屋合同中第8条明确约定，产权人若发生变更的，要变更合同之后该合同方可失效。涉案房屋的水、电卡都是以周某康的名义办理的，没有变更。原审第三人周某婷、周某康未作答辩。二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人某美容公司提出其与周某康于2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，该合同签订当时得到了周某康的同意和授权，且有录音证据证实，周某婷作为授权对象亦出具了授权委托书、承诺书等，直到与被上诉人发生商业纠纷前，某美容公司一直正当履行合同的上诉理由；因某美容公司提供的续订租赁合同中周某婷出示的委托书中周某康的印章系复印件，且周某康也对此也予以否认，再结合某美容公司对诉争房屋占有使用的事实，一审法院据此认定某美容公司与周某康就诉争房屋租赁问题在2013年3月2日未达成书面协议，且诉争房屋所有权人变更为苏某后，苏某亦未对承租方继续使用提出异议，由此认定双方形成不定期租赁并无不当，本院予以维持。上诉人某公司提出其未与苏某形成不定期租赁，即便有不定期租赁也是在杨某恩和苏某之间，某美容公司是从杨某恩手上接受的房屋，且苏某发的交房通知也是针对杨某恩，一审判定上诉人交回房屋是不成立的上诉理由；因某美容公司的法定代表人是杨某恩，某公司应对法定代表人的经营活动负责，结合本案在案证据，一审法院认定某美容公司与苏某之间的不定期租赁关系已经解除并判令某美容公司归还诉争房屋于法有据，本院予以维持。上诉人某公司提出其投入大量的资金装修诉争房屋，周某康、周某婷、苏某串通对“自家人”签订的合同不予认可，违背了诚实信用的上诉理由；但其并未举示充分证据予以证实其观点成立，故本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人重庆某美容有限责任公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆某美容有限责任公司承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年五月十一日书 记 员  孙 翠