济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书槐民初字第725号原告济南嘉馨物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人王伟，总经理。委托代理人李黔，男，该单位职工。委托代理人周明杰，男，该单位职工。被告高玉琴，女，1970年9月28日出生，汉族，济南监狱狱政处干警，住济南市。委托代理人孟祥国（被告之夫），男，1967年2月1日出生，汉族，无业，住济南市。原告济南嘉馨物业管理有限公司与被告高玉琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理，依法由代理审判员牟阳独任审判，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李黔、原告委托代理人周明杰、被告高玉琴、被告委托代理人孟祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南嘉馨物业管理有限公司诉称：依据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告为被告所在的小区提供物业管理服务，物业管理费为每月1.5元/平方米，物业管理费按季度收取，每季度第一个月26日之前交纳，逾期按照欠费金额日千分之三支付滞纳金。原告依约提供了物业管理服务，但被告却未按时支付物业管理费，截止2014年2月28日，被告尚欠物业费13501元，故提出诉讼，望依法支持原告诉讼请求。被告高玉琴辩称：我认为原告没有主体资格，现在小区的物业不是原告。物业公司与被告签订的合同为原告提供的格式合同，是被物业公司采取胁迫的方式逼迫答辩人签订的，违背答辩人真实意思，不能作为判案依据。且合同是格式合同，显失公平，严重违反了合同法的公平原则，合同中扩大了物业的权利，限制了业主的权利，对涉及业主利益的方面绝口不提。且物业公司资质为三级，收费却按照一级收费标准收费，属于擅自提高收费标准。同时起诉的内容大部分超出了诉讼时效。我以拒交物业费唯有拒绝服务多年，应当视为双方早已解除了物业合同，没有义务再交费。物业提供的服务也打不到合同的约定，小区卫生、公共设施等都打不到应有的服务标准。原告起诉的物业费本身没有合法性，其滞纳金的要求也不应得到支持。小区具备成立业主委员会条件后，物业恶意阻挠业主委员会的成立，侵犯业主的权利。原告的要求没有法律依据和事实依据，不应得到支持，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，原告济南嘉馨物业管理有限公司与被告高玉琴于2006年9月16日签订了《前期物业管理协议》，该合同对双方的权利义务进行了约定，物业管理费按季度收取，每季度第一个月26日之前交纳，逾期按照欠费金额日千分之三支付滞纳金。收费标准为多层住宅建筑面积每月每平方米1元，小高层建筑面积每月每平方米1.5元。被告高玉琴系济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨现代逸居的业主，其房屋建筑面积108.41平方米。按照每月1.5元/平方米收费标准收取物业费，物业费每月为162.62元，被告高玉琴自2007年3月24日至2014年2月28日未交纳物业费共计13501元。以上事实，有原告提交的《前期物业管理协议》一份、入住签收单一份、住宅室内装饰装修管理协议一份、被告提交的照片一宗及当事人的陈述为证。本院认为，原告济南嘉馨物业管理有限公司与被告高玉琴于2006年9月16日签订了《前期物业管理服务协议》，由济南嘉馨物业管理有限公司对现代逸居小区提供物业服务，在该小区居住的业主在接受嘉馨物业提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，嘉馨物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但被告拒绝交纳物业费的做法本院不支持。原告济南嘉馨物业管理有限公司要求被告按照《前期物业管理协议》的约定支付拖欠的物业费共计13501元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，本院予以支持。原告要求的违约金，对此本院认为，被告高玉琴拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，本院不支持这种做法，但考虑到嘉馨物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告济南嘉馨物业管理有限公司要求被告高玉琴承担逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效问题，本院认为，嘉馨物业收取物业服务费的依据为《前期物业管理协议》，根据该协议中关于交纳物业服务费的约定可以看出，本案的物业服务费是双方当事人在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。被告未按照合同的约定及时支付物业服务费，嘉馨物业作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，原告嘉馨物业的起诉未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高玉琴自本判决生效之日起十日内向原告济南嘉馨物业管理有限公司支付物业管理费13501元。二、驳回原告济南嘉馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取194元，由被告高玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员 牟 阳二〇一四年六月十一日书 记 员 赵姗姗原告济南嘉馨物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人王伟，总经理。委托代理人李黔，男，该单位职工。委托代理人周明杰，男，该单位职工。被告高玉琴，女，1970年9月28日出生，汉族，济南监狱狱政处干警，住济南市。委托代理人孟祥国（被告之夫），男，1967年2月1日出生，汉族，无业，住济南市。原告济南嘉馨物业管理有限公司与被告高玉琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理，依法由代理审判员牟阳独任审判，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李黔、原告委托代理人周明杰、被告高玉琴、被告委托代理人孟祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南嘉馨物业管理有限公司诉称：依据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告为被告所在的小区提供物业管理服务，物业管理费为每月1.5元/平方米，物业管理费按季度收取，每季度第一个月26日之前交纳，逾期按照欠费金额日千分之三支付滞纳金。原告依约提供了物业管理服务，但被告却未按时支付物业管理费，截止2014年2月28日，被告尚欠物业费13501元，故提出诉讼，望依法支持原告诉讼请求。被告高玉琴辩称：我认为原告没有主体资格，现在小区的物业不是原告。物业公司与被告签订的合同为原告提供的格式合同，是被物业公司采取胁迫的方式逼迫答辩人签订的，违背答辩人真实意思，不能作为判案依据。且合同是格式合同，显失公平，严重违反了合同法的公平原则，合同中扩大了物业的权利，限制了业主的权利，对涉及业主利益的方面绝口不提。且物业公司资质为三级，收费却按照一级收费标准收费，属于擅自提高收费标准。同时起诉的内容大部分超出了诉讼时效。我以拒交物业费唯有拒绝服务多年，应当视为双方早已解除了物业合同，没有义务再交费。物业提供的服务也打不到合同的约定，小区卫生、公共设施等都打不到应有的服务标准。原告起诉的物业费本身没有合法性，其滞纳金的要求也不应得到支持。小区具备成立业主委员会条件后，物业恶意阻挠业主委员会的成立，侵犯业主的权利。原告的要求没有法律依据和事实依据，不应得到支持，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，原告济南嘉馨物业管理有限公司与被告高玉琴于2006年9月16日签订了《前期物业管理协议》，该合同对双方的权利义务进行了约定，物业管理费按季度收取，每季度第一个月26日之前交纳，逾期按照欠费金额日千分之三支付滞纳金。收费标准为多层住宅建筑面积每月每平方米1元，小高层建筑面积每月每平方米1.5元。被告高玉琴系济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨现代逸居的业主，其房屋建筑面积108.41平方米。按照每月1.5元/平方米收费标准收取物业费，物业费每月为162.62元，被告高玉琴自2007年3月24日至2014年2月28日未交纳物业费共计13501元。以上事实，有原告提交的《前期物业管理协议》一份、入住签收单一份、住宅室内装饰装修管理协议一份、被告提交的照片一宗及当事人的陈述为证。本院认为，原告济南嘉馨物业管理有限公司与被告高玉琴于2006年9月16日签订了《前期物业管理服务协议》，由济南嘉馨物业管理有限公司对现代逸居小区提供物业服务，在该小区居住的业主在接受嘉馨物业提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，嘉馨物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但被告拒绝交纳物业费的做法本院不支持。原告济南嘉馨物业管理有限公司要求被告按照《前期物业管理协议》的约定支付拖欠的物业费共计13501元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，本院予以支持。原告要求的违约金，对此本院认为，被告高玉琴拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，本院不支持这种做法，但考虑到嘉馨物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告济南嘉馨物业管理有限公司要求被告高玉琴承担逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效问题，本院认为，嘉馨物业收取物业服务费的依据为《前期物业管理协议》，根据该协议中关于交纳物业服务费的约定可以看出，本案的物业服务费是双方当事人在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。被告未按照合同的约定及时支付物业服务费，嘉馨物业作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，原告嘉馨物业的起诉未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高玉琴自本判决生效之日起十日内向原告济南嘉馨物业管理有限公司支付物业管理费13501元。二、驳回原告济南嘉馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取194元，由被告高玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员牟阳二0一四年六月十一日书记员赵姗姗