上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第5096号原告曾祺。委托代理人彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。委托代理人王天会，上海彭旨平律师事务所律师。被告上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人曹晓风。委托代理人严继成，上海市中天律师事务所律师。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告曾祺诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后依法由代理审判员段美玲适用简易程序审理。本案于2014年2月18日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王天会、彭旨平，被告委托代理人汪世雄、严继成到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭。本案于2014年4月17日第二次公开开庭进行了审理，原告曾祺及其委托代理人王天会、彭旨平，被告委托代理人汪世雄、严继成到庭参加诉讼。本案于2013年6月11日第三次公开开庭进行了审理，两原告委托代理人王天会，被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾祺诉称：2013年1月1日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告将上海市青浦区某房屋出售给原告，房子暂测面积86.84平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为22.20平方米，每平方建筑面积单价为人民币13，055元，总价为人民币1，133，696元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2013年8月31日前交付原告，如未能按时交房，违约金按已支付房款的日万分之三计算违约金。原告收到被告的交房书面通知书，并要求补交公共分摊面积增加0.19平方米的房款2，481元。原告到被告售楼处进行收房，经实地查看，原告发现被告不能提供房屋抵押登记注销证明和物业维修基金缴纳证明；没有按照房屋的间数预留空调外机平台；尽管建筑面积增加了0.19平方米，但全部是公摊面积增加所致，实测套内面积反而减少了。综上所述，原告认为被告未在约定期限内，满足交房条件，系逾期交房，应按照合同第十二条承担逾期交房的违约责任；又增加面积系公摊面积，依据《上海市房地产转让办法》及相关司法解释，不应收取原告差价款，而且应退还原告因套内面积减少的购房款。另，因被告宣传资料载明系争房屋户型是卫生间是干湿分离的，但是实际查看时并没有做到干湿分离。由于原、被告就上述争议多次协商未果，故起诉到法院，要求判令：1、依法判令被告支付原告迟延交房违约金（以已交房款1，133，696每日万分之三计算，自2013年9月1日计算到实际符合交房条件之日止）；2、判令被告更改阳台为铁艺栏杆及安全玻璃阳台；3、被告返还因套内建筑面积减少的购房款1，305.5元；4、原告无需支付被告公摊面积的差价款2481元；5、被告赔偿因未提供空调支架平台30，000元。本案受理费被告负担。审理中，原告变更第1项诉请为：判令被告支付原告迟延交房违约金58，158.60元，以已交房款1，133，696元每日万分之三计算，自2013年9月1日计算至2014年2月18日，共计171天）。原告变更第4项诉请为：要求被告交房。原告于2014年4月22日收房，故原告撤回该项诉讼请求。案件审理过程中，原告表示若被告无法更改阳台栏杆，则要求被告赔偿原告2万元。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：空调外机，在预售合同中规定是按照房屋预留的位置安装，被告已经按照规定预留了平台和相关设施供业主安装空调，不管是中央还是分体的空调都可以安装。很多业主已经安装了空调。在样板房中也把空调安装在设备平台上，业主们已经看过样板房和自己的房子，所以是知道平台情况的。外墙材料具有保温等功能，但不能承重，所以业主的要求是不可实行的，这样可以避免环境污染和小区之间业主的矛盾。被告的设计让大部分业主满意。业主们签订了物业规约，承诺在被告设计的平台上安装空调，现在业主的请求被告不能理解。房屋补差款的诉求不符合双方合同约定，注意预售合同第4条、第5条规定，实测和预测不一样的话，购房款是要再结算的。司法解释的效力是最高的，不能适用上海的办法规定。逾期交房的诉求，2013年8月31日被告获得许可证，因为2013年的气候原因，7月份的高温天气突破100年的记录，这是事先没有办法预料的，在高温天是不能在外施工作业以及相应的停电措施导致被告施工进度受到影响.拿到许可证当天被告就告知了业主，并告知500多家业主同时交房比较混乱，所以建议分批，但是9月1日当天也是可以交房的。诉讼的业主晚来了很久，理由是被告交付时没有提供抵押注销证明和物业维修基金证明，但是合同没有规定交付时要提供该两项材料，且抵押、物业维修基金等手续其实在预售时候被告已经获得了。如果涉及违约，在交房的时候被告向业主支付了2，000元的补偿，所以在交房上双方已经达成谅解了。如果法院认定被告构成逾期交房违约，希望考虑补偿问题及天气等原因。阳台栏杆的诉求，被告承认合同约定有瑕疵，但是在预售合同中设计的阳台的规格就是3种规格，当时的设计和目前竣工的方案是一致的，竣工没有变更，阳台造价在500多元、900多元和1，000多元，原告提出异议的阳台的价格高于合同约定的标准的价格。虽然合同约定有瑕疵，但是预售过程中，原告知道购买房屋的阳台是怎样的，原告看到预售时在售楼中心的模型，且预售时原告也到自己购买的房屋看过，实地查看时肯定注意到了阳台是什么规格，在合同中注明业主已经实际查看购买房屋，愿意按照实际房屋样子交房。经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区某房屋，双方于2013年1月23日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为86.84平方米，其中套内面积为64.64平方米、公用分摊建筑面积为22.20平方米，每平方米房屋建筑面积单价为13，055元，总面积暂定为1，133，696元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二条起算到实际交付之日止；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》等约定安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装；补充条款规定原告已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应字字的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，原告于2013年1月23日支付343，696元，2013年4月3日原告获得30万元贷款并支付给被告，2013年5月21日支付490，000元。原告收到被告《交付通知书》、“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”，该表载明了原告需要交付房屋补差款2，224元，有线电视初装费630元等。原告2013年9月收到被告的交付使用通知书，并于2013年9月初验房。原告2013年9月25日收到被告第二次催收房通知。双方一致确认原告于2014年4月22日收房。另查明，原告所购房屋的实测独用面积为64.54平方米、共用面积为22.49平方米、建筑面积为87.03平方米。还查明，被告于2012年11月23日取得原告所购房屋的预售许可证。2013年8月31日被告取得上述房屋的住宅交付使用许可证。被告于2013年2月向房地部门提出房屋建设工程抵押权终止注销申请。中国农业银行股份有限公司上海市分行、国家开发银行股份有限公司上海市分行等盖章证明“……现因办理预告登记事由，上述部分房地产：新府中路1331弄99号全幢、100号全幢、96号全幢、97号全幢、86号全幢、87号全幢、58号全幢、59号全幢、60号全幢、55号全幢、56号全幢、57号全幢、共计12幢、454套房源抵押关系已告终止，抵押合同仍然有效”。被告于2012年11月交付59万元维修资金（第一期）。2013年11月28日，被告取得系争房屋的大产证。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的预售合同、房屋分套建筑面积计算成果表、交付通知书及费用明细表，被告提供的预售许可证、住宅交付使用许可证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。2014年2月19日谈话笔录中，法院向原、被告双方释明，是否可以暂时不交面积补差款收房以减少双方损失。被告表示同意，原告表示即使可以暂时不交面积补差款收房，因不满足其他条件，原告仍不愿收房。审理中，原告表示1、因实测面积与暂测面积有误差，被告要求原告必须交清差价款后方可收房；2、被告所称的设备平台在销售时向原告表示可以打通墙壁作为阳台使用，但交房时表示只能作为放置空调外机的设备平台，原告基于销售时的理解认为被告交房时应该另外提供业主安装空调外机的位置，但实际交房时并无位置，因此原告认为房屋缺少原告认为的放置空调外机的平台导致了原告无法放置空调外机致使房屋使用功能受损，而且被告所说的设备平台上安装多台外机是违反有关空调安装规定的；3、关于阳台铁艺栏杆及安全玻璃的诉求，原告认为约定与交付不符，对原告的采光、通风、使用寿命等造成影响，阳台不能整改故而提出赔偿2万元的请求。4、原告2013年9月收到被告交付通知书后，于2013年9月10日前往验房，但是由于被告无法出示合同第十条约定的两份材料、要求交公摊面积差价款再收房、设备阳台的问题、阳台栏杆不符合合同约定，故未收房。2013年9月7日业主领房验收表上的内容不是原告所写，但是原告确实去了。第二次收到被告催交房通知后，原告与被告联系，但被告无法提供房屋维修基金缴纳证明及房屋抵押注销证明，仍要求原告补交房屋面积差价款，无法解决空调设备阳台问题，故原告未收房。被告表示1、差价款确实要求原告交付，但不存在不交清差价款就不能交房的情况，实际上原告是因为其他原因才不收房的；2、现在的设备平台从设计之初到竣工均未有变更，样板房在设备平台上放置的也是中央空调外机，原告购房时可以看到，被告从未向原告承诺设备平台可以作为阳台等使用；3、不同意就阳台铁艺栏杆机安全玻璃问题进行赔偿；4、2013年9月7日的业主领房验收表确实不是原告所写，被告物业人员制作的，当天原告未来收房。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于购房款争议，根据合同约定及法律规定，本院认为，因共用面积增加引起实测面积与暂测面积不一致时被告不得向原告收取该部分增加面积的房款，套内实际面积与约定面积的误差比绝对值在3%以内，被告应按实结算。因此，被告不应收取的共用面积补差款，应退还套内减少面积相应的房款。关于迟延交房争议，合同明确约定交房时间，被告无正当理由迟延交房应承担逾期交房违约责任并据此支付违约金。被告提出天气原因导致迟延交房，依据不足，本院不予采信。根据被告制作的“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”的内容、原告补缴差价款的时间、原告签收交付物品清单的时间等，本院有理由相信被告在交付房屋时确实有要求业主必须付清差价款方可交房的要求。根据2014年2月19日谈话笔录中经法院释明风险，在被告同意暂时不交共用面积补差款前提收房，原告并未同意，此后产生的逾期收房的损失不应由被告负担。原告主张违约金计算到2014年2月18日，于法无悖，故违约金计算到2014年2月18日。违约金的金额按照交房前已收房款113696元的日万分之三，从2013年9月1日计算到2014年2月18日，实际应为171天，金额为58，158.60元。关于阳台的争议，原告要求更改阳台为铁艺栏杆及安全玻璃，依据不足，本院不予采信。但阳台设计虽未变更，合同附件对阳台的约定明确，被告交付的阳台确与约定不符，本院综合考虑酌情确定被告赔偿原告5，000元。关于缺少空调外机平台造成的使用功能损失费，本院认为，被告对房屋设计未作变更，因此原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曾祺逾期交房违约金58，158.60元。二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曾祺因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；三、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告曾祺套内建筑面积减少的购房款1，305.50元；四、原告曾祺要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿因缺少空调外机平台造成的房屋使用功能受损损失费30，000元的诉讼请求不予支持。本案受理费2，489元，由原告负担1，023元，被告负担1，466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审 判 长  邵 霞代理审判员  段美玲人民陪审员  蔡锦珠二〇一四年六月十七日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。