广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第884号上诉人（原审被告）：吴钦河，男，汉族。委托代理人：陈东文，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林灿阳，男，汉族。委托代理人：冷战魁，广东立国律师事务所律师。上诉人吴钦河因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年3月15日，吴钦河（乙方）与林灿阳（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：林灿阳将位于深圳市龙岗区横岗街道xx工业区共乐路2号厂房一楼700平方米、宿舍300平方米出租给吴钦河，租赁期限为3年即自2011年4月15日起至2014年4月14日止，前30天为装修期，正式起租时间为2014年4月15日；租金每月13000元，月租金为人民币元（含管理费，不包含卫生费）；吴钦河在双方签订合同时向林灿阳支付保证金26000元和第一个月租金13000元，合约期满吴钦河付清租金及一切费用之后林灿阳应将保证金全额退还吴钦河；吴钦河应于每月15日前向林灿阳交付租金，逾期10天未付租金，林灿阳有权终止合同；林灿阳为吴钦河提供用电用水，水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行；合同第十二条约定：“本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。”合同第十七条约定：“如在租赁期遇到政府拆迁的问题，政府有补偿给甲方，同时甲乙双方都获得补偿。”合同签订次日，吴钦河向林灿阳交纳厂房押金26000元及2011年4月15日至2011年5月15日的租金13000元，后林灿阳将涉案租赁物交付吴钦河使用，吴钦河从起租日2011年4月15日起至2013年3月15日每月按13000元交纳租金，并从起租日2011年4月15日起至2013年2月15日止每月交纳“厂房管理费”1500元。2013年4月21日，吴钦河转账支付给林灿阳20000元，后吴钦河未再向林灿阳支付租金及水电费但其至2013年6月份仍然使用涉案租赁物。因吴钦河拖欠林灿阳租金，林灿阳称其指派员工林某、梁某分别于2013年4月29日及5月15日向吴钦河及吴钦河妻子送达《关于终止房屋租赁合同的通知》，后又委托其代理人向吴钦河邮寄发出《律师函》。上述通知书、《律师函》吴钦河均主张其未收到。原审法院另查，对于吴钦河在2013年4月21日向林灿阳转账支付的20000元，林灿阳主张其中13000元系吴钦河支付的2013年2月15日至3月15日租金，剩余7000元系吴钦河支付2013年2月15日至3月15日水电费。但吴钦河提交了2013年2月15日至3月15日租金的收据作为证据，该收据的日期为2013年2月15日，故吴钦河主张其于2013年2月15日已付2月15日至3月15日租金，2013年4月21日支付的20000元则是2013年3月15日至4月15日的租金及4月之后的水电费。吴钦河庭审中称已交纳的管理费34500元（从2011年4月15日至2013年2月15日每月1500元）是由于其公司财务人员的疏忽导致，林灿阳收取该款属于不当得利。林灿阳称吴钦河拖欠4月10日前水电费为4192元，4月10日至5月15日电费5709元、水费94元，5月15日至7月2日电费8085元、水费145.7元，林灿阳并对此提供了用户名为横x投资股份有限公司深圳市龙岗区xx工业区的发票及用户名称为吴某的水费发票作为证据，吴钦河否认林灿阳的主张并对前述证据关联性不予认可。林灿阳在诉讼过程中明确其第一项诉讼请求：房租是指2013年3月16日至6月15日的租金39000元、管理费指2013年3月16日至6月15日的管理费4500元、水电费包括2013年3月15日前的水电费4192元，2013年4月10日至5月15日电费5709元、水费94元，2013年5月15日至7月2日电费8085元、水费145.7元；租金、管理费及水电费的利息从各月逾期日起计至判决确定的付款之日止。林灿阳并在举证期限届满后提出要求吴钦河支付自2013年6月16至2013年6月30日的租金6500元及管理费750元。原审法院又查，2011年5月30日，案外人深圳市横x投资股份有限公司向林灿阳发出《关于同意转租的复函》，内容为证明该公司同意林灿阳转租涉案厂房，转租期限以林灿阳与该公司所签的合同内容为准，林灿阳应承担因转租行为而产生的一切法律责任。2013年6月8日，深圳市横x投资股份有限公司出具《证明》，内容为证明林灿阳曾于2011年2月与深圳市横x投资股份有限公司签订房屋租赁合同约定由林灿阳承租深圳市横x投资股份有限公司拥有的深圳市龙岗区横岗xx工业区共乐路2号房屋做工业厂房使用，2011年3月，林灿阳事先取得其同意后将该厂房的一楼转租给吴钦河，其与林灿阳之间的房屋租赁合同在2013年6月30日之前仍然合法有效。为查清本案事实，原审法院向深圳市横x投资股份有限公司调查核实涉案租赁物产权及拆迁补偿情况，深圳市横x投资股份有限公司复函称：1、该房屋所有权人为横岗经济发展总公司，所持有的房屋所有权证为原老宝安县人民政府所发，后由横岗镇人民政府行政划拨给深圳市横x投资股份有限公司，登记证号为公12-000154号，核准日期为1991年12月；2、深圳市横x投资股份有限公司与林灿阳所签的房屋租赁合同起止期限是2011年3月1日至2013年6月30日止；3、该房屋的拆迁补偿情况深圳市横x投资股份有限公司不知情。吴钦河称其在2013年6月底7月初开始搬离涉案租赁物，林灿阳称吴钦河是在7月中旬搬离。2013年8月，涉案厂房被拆除。一审庭审中，双方均表示不知悉拆迁主体是谁，林灿阳主张其未获得任何补偿，其同意拆迁是因与深圳市横x投资股份有限公司租赁期限已届满。吴钦河在诉讼过程中曾向原审法院提出对涉案房产的装修进行评估，因涉案房产已被拆除，无法评估，吴钦河亦没有提交证据证明涉案厂房的装修价值，并称涉案装修主要是电线的费用，但电线可拆除做废品处理。关于搬迁费用，吴钦河提交的收据显示为2013年7月28日及7月30日，客户为金某公司。关于停业停工损失，吴钦河没有提供证据证明。林灿阳向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除林灿阳与吴钦河签订的《厂房租赁合同》并责令吴钦河立即搬离租赁的厂房及宿舍；2、吴钦河向林灿阳支付房租、水电费及卫生费等共计53692元及利息279元（利息自2013年3月16日起，根据中国人民银行同期贷款基准利率暂计至2013年6月15日）；3、本案诉讼费用由吴钦河承担。原审法院认为，根据深圳市横x投资股份有限公司提供的复函可知，涉案厂房权利人为深圳市横x投资股份有限公司，林灿阳向深圳市横x投资股份承租涉案厂房并征得该公司转租同意后，再与吴钦河签订《厂房租赁合同》。林灿阳与吴钦河签订的《厂房租赁合同》约定租赁期限为2011年4月15日至2014年4月14日，由于2011年4月15日至2013年6月30日的转租期限在林灿阳剩余租赁期限内，该部分合同内容亦是双方真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务；2013年7月1日至2014年4月14日的转租期限因超过林灿阳剩余租赁期限，违反法律规定，该超过部分的合同内容无效。关于合同解除问题。根据双方的约定，吴钦河应于每月15日前向林灿阳交付租金，逾期10天未交，林灿阳有权终止合同。吴钦河提交的收据显示其在2013年2月15日已交纳2013年2月15日至3月15日的租金，故原审法院对吴钦河关于2013年4月21日支付20000元中的13000元是用于缴纳2013年3月15日至4月15日租金的主张，予以采信。但吴钦河此后未再支付租金，吴钦河辩称林灿阳与深圳市横x投资股份有限公司租赁期限在2013年2月28日届满故其无须缴纳之后的租金，但根据原审法院查明的事实，林灿阳与深圳市横x投资股份有限公司租赁合同期限届满日为2013年6月30日，吴钦河自认在2013年7月初才搬离涉案房产，其在2013年6月30日前仍占有、使用涉案厂房，理应向林灿阳缴纳租金。吴钦河自2013年4月16日拖欠租金至今，已逾10日，故原审法院对林灿阳要求解除涉案合同有效部分（租赁期限为2011年4月15日至2013年6月30日部分）的诉请予以支持，涉案合同无效部分则自始无效。林灿阳请求吴钦河支付自2013年4月16日至2013年6月15日的租金及利息，具有法律和事实依据，原审法院予以支持，利息应以各月拖欠租金13000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率从各月逾期日期即该月16日起计至判决确定的付款之日止。林灿阳关于租金的超额诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。因吴钦河现已经搬离涉案房产，故原审法院对林灿阳要求吴钦河立即搬离涉案房产的诉讼请求，予以驳回。关于管理费的问题。吴钦河主张管理费是其员工疏忽而多交纳，但吴钦河自合同起租日至2013年2月15日，每月除缴纳月租金外还另行缴纳管理费1500元，该支付行为具有长期性、稳定性，且林灿阳每月亦将该款的收据备注“管理费”向吴钦河出示，吴钦河从未对此提出异议，故推定双方对管理费达成了新的约定，属于以事实行为变更了合同内容的行为，故林灿阳要求吴钦河支付自2013年3月15日至2013年6月15日管理费4500元及利息的诉求有理，原审法院予以支持，利息应以1500元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率从各月逾期日期即该月16日计至判决确定的付款之日止。关于林灿阳要求吴钦河支付2013年6月16日至2013年6月30日租金及管理费的诉请，因系在举证期限届满后提出，原审法院不予处理，林灿阳可另循法律途径解决。关于水电费的问题。根据合同约定，林灿阳为吴钦河提供用电用水，因此林灿阳应当举证证明吴钦河水电的实际用量及费用。林灿阳未能向原审法院提交原始电表、水表的抄表度数或双方确认的水、电表度数，且其提供的电费发票用户名为横x投资股份有限公司深圳市龙岗区xx工业区、水费发票用户名为吴某，上述用户名均非吴钦河也无法反映与涉案租赁物存在关联，吴钦河对此亦不予认可，故林灿阳要求吴钦河支付拖欠水电费18225.7元，证据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、吴钦河于判决生效之日起十日内向林灿阳支付2013年4月16日至6月15日的租金26000元及利息（利息从2013年4月至6月分月计算，各月利息按中国人民银行同期贷款基准利率以13000元为基数从各月16日计至本判决确定的付款之日止）；二、吴钦河于判决生效之日起十日内向林灿阳支付2013年3月16日至6月15日的管理费4500元及利息（利息从2013年3月至6月分月计算，各月利息按中国人民银行同期贷款基准利率以1500元为基数从各月16日计至本判决确定的付款之日止）；三、驳回林灿阳的其他诉讼请求。本案案件受理费1150元，由吴钦河承担927元，林灿阳承担223元。上诉人吴钦河不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、吴钦河无需向林灿阳支付2013年4月16日至6月15日租金26000元及利息。1、《厂房租赁合同》第17条中约定，吴钦河享有旧改拆迁的赔偿款的权利。2013年4月16日案外人即房东深圳市横x投资股份有限公司向林灿阳发出的《关于终止房屋租赁合同的通知》，明确涉案厂房已列入旧改范围，并且已经与“深圳市中爱联实业发展有限公司”达成合作开发意向。而在一审法院审理过程中深圳市横x投资股份有限公司却书面表示对拆迁情况不知情。这其中，显然是深圳市横x投资股份有限公司故意隐瞒事实，因此一审法院对此问题并没有调查清楚。当初深圳市横x投资股份有限公司向吴钦河陈述是为了拆迁的进度加快，从2013年3月1日至2013年6月30日期间是不收取涉案厂房的租金，因此，吴钦河无需支付该部分租金。2、由于林灿阳与深圳市横x投资股份有限公司中的个人任职领导关系密切，因此林灿阳在诉讼过程中，随时可以要求深圳市横x投资股份有限公司出具相关证明，有利于林灿阳证据多次出现，但却前后矛盾。2013年7月3日的租金发票，其实根本没有真实的租金交易发生，事实上根本没有收租。况且，林灿阳根本提交不出除2013年5月-6月份外的其他月份的租金发票。3、自2013年3月开始，林灿阳多次采取断电措施逼吴钦河搬迁，每次吴钦河均报警要求公安处理，在公安的要求下，林灿阳又自行给吴钦河恢复了供电。由于林灿阳的断电行为给吴钦河生产经营带来损失和不便。吴钦河起初不得不准备开始搬迁，但此时林灿阳却又多次堵大门不给吴钦河搬迁（一审庭审中林灿阳对此有承认）。因此，假使需要支付场地使用费（租金），那么对于林灿阳拦住吴钦河不给吴钦河搬迁期间的租金，吴钦河也权不予以支付。二、吴钦河无需向林灿阳支付2013年3月16日至6月15日管理费4500元。l、双方签订的《厂房租赁合同》的第三条明确约定：月租金为人民币13000元（含管理费，不含卫生费）。由于吴钦河签订合同时并未对此加以重视，事后交租金等费用时又不是由吴钦河本人亲自所为。因此，自2011年4月15日起租吴钦河就在不明不白中开始交给林灿阳1500元的管理费，直至2013年3月15日，共计34500元（23个月）。一审法院以双方以事实行为变更了合同内容，明显属于法律适用不当。首先，以事实行为改变合同内容的前提条件是双方对事实理解不存在分歧。本案中显然双方对管理费的理解存在误解。其次，这显然属于吴钦河的重大误解行为。在一审庭审时，林灿阳也认为该1500元／月是卫生管理费，说明双方对此款的性质是存在理解错误的，因此理应予以撤销，由林灿阳退回该费用。再次，林灿阳收取吴钦河1500元管理费，属于不当得利。吴钦河自双方产生争议起后才发现1500元管理费不应当被收到，因此应当自知道之日起有权要求林灿阳退回多收取的管理费。2、根据一审法院认定，吴钦河于2013年4月21日向林灿阳以银行转账方式支付了20000元，该款项除了用于支付2013年3月15日至2013年4月15日的租金13000元外，还应当有余款7000元用于支付其他费用。因此，假使吴钦河真的需要支付管理费4500元，那么，吴钦河也完全可以以此抵扣冲抵，一审法院也无需另行判决吴钦河还要支付4500元管理费给林灿阳。难道吴钦河已经支付给林灿阳的款项就不明不白地给了？或者林灿阳还要另行退回给吴钦河不成？因此，一审法院对该项判决明显错误。综上所述，一审法院有对本案有关事实认定不清，适用法律错误，请二审法院依法支持吴钦河的如下上诉请求：一、判决吴钦河无需向林灿阳支付2013年4月16日至6月15日的租金26000元及利息；二、判决吴钦河无需向林灿阳支付2013年3月16日至6月15日的管理费4500元；被上诉人林灿阳答辩称：吴钦河的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求依法驳回其上诉。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院在二审期间就涉案房产的产权情况向深圳市横x投资股份有限公司及深圳市房地产权登记中心进行核实，深圳市横x投资股份有限公司提供了涉案房产所对应的粤房字第××号《房屋所有权证》，填发机关为宝安县人民政府；深圳市房地产权登记中心出具了该《房屋所有权证》所对应的《广东省市县单位房屋产权登记申请书》等相关登记资料，证明涉案房产已办理产权登记。对涉案房产已办理产权登记的事实，林灿阳、吴钦河均予以确认。本院另查明，原审法院于2013年6月6日向吴钦河送达本案起诉状副本。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。因涉案房产的所有人深圳市横x投资股份有限公司复函认可与林灿阳租赁合同期限至2013年6月30日，故林灿阳与吴钦河签订的《厂房租赁合同》约定的2011年4月5日至2013年6月30日在林灿阳租赁期限内，合法有效，双方应依约履行；2013年7月1日至2014年4月14日的转租期间因超过林灿阳剩余租赁期限，依法应认定该部分期间的租赁合同无效。原审法院对合同效力认定正确，本院予以确认。吴钦河于2013年4月21日支付的20000元中虽有13000元用于支付2013年3月15日至4月15日的租金，但在此之后未再支付租金，逾期10天未交，林灿阳即可根据双方的约定，单方解除合同。由于林灿阳未提供充分证据证明其在起诉前已就解除合同事宜通知吴钦河，本院确认吴钦河签收本案起诉状副本的2013年6月6日为涉案《厂房租赁合同》解除的时间。吴钦河虽上诉称案外人深圳市横x投资股份有限公司确认2013年3月1日至2013年6月30日期间不收取涉案厂房的租金，但并未提供证据予以佐证，且深圳市横x投资股份有限公司并非涉案《厂房租赁合同》的合同相对方，无权就吴钦河与林灿阳之间的租金问题进行承诺，故吴钦河的上诉理由不成立，本院不予采信。涉案合同虽于6月6日解除，但吴钦河此后继续占用涉案厂房，仍应参照合同约定支付占有使用费。吴钦河在一审庭审中自认于6月中旬开始搬迁，本院对林灿阳所主张的2013年4月16日至6月15日期间的租金及占有使用费予以支持，前述费用共计26000元。鉴于当事双方对2013年4月21日所付20000元中剩余7000元的用途存在争议，林灿阳亦未提供充分证据证明吴钦河应付水电费的金额，为减少当事人的诉累，本院确认该7000元直接抵扣部分租金，故吴钦河应付的租金及占有使用费为19000元，利息应以6000元、13000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率分别从2013年4月15日、5月15日起计至本判决确定的付款之日止。关于管理费的问题，本院认为，吴钦河自合同起租之日起至本案纠纷发生之时的将近两年时间里，一直持续稳定的在月租金外另行缴纳管理费1500元，林灿阳亦向吴钦河出具备注为“管理费”的收据，吴钦河从未对此项费用提出异议，原审认定双方以行为变更合同关于管理费的约定，并判决吴钦河另需支付2013年3月16日至6月15日管理费4500元及利息，处理结果并无不当，本院予以维持，吴钦河的上诉理由不成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第267号民事判决第二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第267号民事判决第三项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第267号民事判决第一项为：吴钦河应于本判决生效之日起十日内向林灿阳支付2013年4月16日至6月15日的租金和占有使用费19000元及利息（利息以6000元、13000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率分别从2013年4月15日、5月15日起计至本判决确定的付款之日止）；四、确认林灿阳与吴钦河于2011年3月15日签订的《厂房租赁合同》（租赁期限为2011年4月15日至2013年6月30日部分）于2013年6月6日解除；五、驳回林灿阳的其他诉讼请求。如吴钦河未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院一审案件受理费1150元，由吴钦河承担503元，林灿阳承担647元；二审案件受理费927元，由吴钦河承担406元，林灿阳承担521元。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一四年十一月三十日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。