济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第1306号原告（反诉被告）颜超，男，1978年3月4日出生，汉族，系山东金路信息有限公司职工，住济南市'style='cousor:pointer'>山东省济南市。委托代理人何莹，山东弘和律师事务所律师。委托代理人于斌，山东弘和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）司慧，女，1980年6月10日出生，汉族，山东金路信息有限公司职工，住济南市。委托代理人何莹，山东弘和律师事务所律师。委托代理人于斌，山东弘和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）贾洪亮，男，1979年4月1日出生，汉族，济南家和信息科技有限公司职工，住济南市。委托代理人季杰，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人田华，山东齐鲁律师事务所律师。被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司，住所地济南市。负责人邵淑静，总经理。委托代理人徐长山，男，1979年1月21日出生，汉族，济南花园居房产经纪有限公司历下分公司总经理，住天桥区.原告颜超、原告司慧与被告贾洪亮、被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告颜超、原告司慧及其委托代理人何莹、于斌，被告贾洪亮及其委托代理人田华，被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司的负责人邵淑静、委托代理人徐长山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜超、司慧诉称，在2014年3月30日，通过中介公司的介绍，我与被告贾洪亮签订了房屋买卖合同，被告贾洪亮将自己坐落于济南市历下区长盛小区南区3区13号楼某房屋以47.8万元卖于我。当日，在中介公司的鉴证下，我支付给被告贾洪亮（原房主）定金1万元，4月4日原告按合同约定支付被告贾洪亮购房款17.8万元，双方办理了房屋交接及过户手续，我于2014年5月19日取得了所购房屋的房屋所有权证，并于次日在银行办理了房屋抵押贷款，而后我去派出所准备将自己及家人的户口落于所购买的新房屋时，派出所告知我该房有两人的户口在，现在不能将我的户口落于该房屋内，这时我才知道，被告隐瞒了该房有其他人户口存在的事实，当我找到被告贾洪亮问明情况时，他说他不知该房屋有他人户口存在，我又找到被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司时，其负责人说贾洪亮并未告知他们该房屋有他人户口存在，现在我户口无法落户，孩子无法上学，买房的目的无法实现，为此诉至法院，请求法院：1、判令解除原、被告于2014年3月30日签订的房屋买卖合同；2、判令被告贾洪亮立即退还购房款18.8万元及利息6157元（自付款之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算利息18.8万元乘以百分之6.55的年息乘以6个月）；3、判令两被告赔偿损失49181.9元以及今后产生的费用。4、诉讼费用由两被告共同承担。原告颜超、司慧为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原告颜超在被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司居间下与被告贾洪亮签订了房屋买卖合同；2、房产证一份，证明涉案房屋权属状况；3、户籍证明信一份，证明涉案房屋上有王书堂和王雅男两人的户口存在；4、损失费证据一套，其中包括中介费佣金确认单1万元（无发票）、契税发票1张2670元、个税发票1张2670元、管道煤气开户费收条2张2752.4元、房产登记费票据90元、房产交易费发票290.8元、热水器安装费交易记录876元（无发票）、空调及安装费2160元、抽油烟机及安装费990.7元、报警器532元、律师费9000元、装修费15000元（无发票）、家具2150元；共计49181.9元；5、原告颜超单位出示买方证明一份，证明买方为了落户；6、录音证据一份，证明两被告都知道涉案房屋上有他人户口存在的事实。被告贾洪亮辩称，一、《房屋买卖合同》合法有效，不存在法律规定的解除条件，请法院依法驳回原告的诉讼请求。1、房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。答辩人不存在原告诉状中所述的违约行为。2、原告的起诉不符合法定解除合同的条件，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、两原告起诉状载明的户籍分别在山东的泰安与山东的德州，涉案房屋的面积为48.47平方米，按照济南的落户的要求，济南市外购置房屋需达到面积90平方米才能落户，即使本案所涉房产下没有登记任何户口，原告也无法落户。两原告在购置重大家庭生活资料时，应对落户政策及落户条件有所了解或者应当了解，原告不能将自己未尽到的注意义务的过错转嫁给答辩人承担，请法院依法驳回原告的诉讼请求。综上，为维护交易安全，保护无过错一方的合法权益，请依法驳回原告的诉讼请求。被告贾洪亮未向本院提交证据。被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司辩称，在买卖合同上对双方有明确的责任义务，作为合同条款为双方协商制定，出现户口问题时，双方进行多次协调并写了一次补充协议，最终因为价格没有协商成功。对要求赔偿有异议，已完成相应责任义务。被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司未向本院提交证据。反诉原告贾洪亮反诉称，2014年3月30日，通过房屋中介，我与反诉被告颜超签订《房屋买卖合同》，将位于济南市历下区长盛南区三区13号楼某房屋出让给反诉被告颜超。合同约定，2014年4月7日前反诉被告颜超支付首付款18万元（已支付188000元）；房屋过户后，反诉被告颜超向银行申请按揭贷款，银行放款之日，向我支付剩余房款29万元。2014年5月12日，我依据合同约定将房屋过户给反诉被告颜超，2014年5月19日，已经将房屋交付并已经入住。2014年5月28日，银行已经将反诉被告颜超申请的贷款29万元打入其贷款账户，但至今其以涉案房屋有他人的户口为由不向我支付房款。关于户口问题，签订《房屋买卖合同》时已经明确告知反诉被告颜超，我只能保证没有我的户口在涉案房屋上，是否有他人的户口我不清楚，对此《房屋买卖合同》第十三条第七款约定的非常明确。反诉被告颜超拒不支付房款的行为已构成严重违约，为维护我的合法权益，特诉至法院。请求：1、判令反诉被告颜超、司慧支付剩余房款29万元；2、判令反诉被告颜超、司慧支付违约金（自2014年5月28日起至本判决生效之日止，以所欠购房款29万元为基数，按照每日千分之三计算）；3、判令反诉被告颜超、司慧支付经济损失（律师费13500元、交通费500元）14000元；4、判令反诉被告颜超、司慧承担所有诉讼费用。反诉原告贾洪亮为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系；2、欠条一张，证明反诉被告欠房款29万元。并承诺保证房产证出来后三个工作日内办理完该房产的领证及抵押手续，否则愿承担违约责任，逾期一日付总房款3‰的违约金；3、物业交接单一张，证明反诉原告已经将房屋交付给反诉被告；4、律师费发票一张，13500元；汽车加油油票两张为500元。反诉被告颜超、司慧辩称，是由于反诉原告贾洪亮故意隐瞒涉案房屋上有他人户口存在的事实，导致我及家人无法落户，买房目的无法实现，我们要求解除合同，不存在赔偿损失的问题。反诉被告颜超、司慧未向本院提交证据。经审理查明，2014年3月30日，原告颜超与被告贾洪亮通过被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司的中介，签订房屋买卖合同，合同约定被告贾洪亮将其名下位于济南市历下区长盛小区南区3区13号楼某（房屋面积为48.47平方米）出售给原告颜超，房屋总价款47.8万元，首付房款18.8万元。合同第十条约定，被告保证此房产项下户籍状况为空户，如房产项下有户口，被告应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理所有户口迁出手续，否则，应当向原告支付第十二条第二款约定的违约金。合同第十三条第七款约定，被告保证本人和家属户口不在房产上。合同签订后，原告颜超于2014年4月4日向被告贾洪亮支付房款18.8万元，2014年5月12日原告颜超、司慧向被告贾洪亮出具欠条，其内容为：今欠贾洪亮的房款29万元于银行放款日结清，否则愿承担违约责任，每逾期一日付总房款千分之三的违约金。2014年5月16日原告颜超取得该房屋的房产证，2014年5月19日原告颜超向被告贾洪亮办理了房屋交接手续，2014年5月20日原告颜超得知在该房产下有案外人两人的户口，为此原告颜超、司慧认为被告贾洪亮故意隐瞒了涉案房屋有他人户口存在的事实，导致原告及其家人无法落户，孩子无法上学，买房的目的无法实现，故引起纠纷。另查明，原告颜超与原告司慧系夫妻关系。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，虽然合同约定涉诉房屋下不能有被告贾洪亮及其家属的户口，但在该房产下有另两个案外人户口的存在，被告贾洪亮之行为已构成违约，但该行为不构成根本违约，并不影响双方房屋买卖合同的实际履行，亦不影响原告颜超等人的户籍落户，故原告颜超请求判令解除合同、被告贾洪亮退还房款、支付利息、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。鉴于合同继续履行，反诉原告贾洪亮要求反诉被告颜超支付剩余房款的反诉请求，本院予以支持。但由于反诉被告颜超未按约支付房款系由于涉诉房屋下有他人户口存在的这一正当理由，故反诉原告贾洪亮要求反诉被告颜超支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。反诉原告贾洪亮要求反诉被告颜超支付律师费，因双方合同中并无约定，故本院不予支持。反诉原告贾洪亮要求的交通费500元，因上述户口问题的存在，该主张本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告颜超、原告司慧要求解除与被告贾洪亮于2014年3月30日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告颜超、原告司慧要求退还购房款18.8万元及利息6157元的诉讼请求；三、驳回原告颜超、原告司慧要求被告贾洪亮、被告济南花园居房产经纪有限公司历下分公司赔偿损失49181.9元及今后产生的费用的诉讼请求；四、反诉被告颜超、反诉被告司慧于本判决生效之日起十日内向反诉原告贾洪亮支付购房款29万元；五、驳回反诉原告贾洪亮要求反诉被告颜超、反诉被告司慧支付违约金的反诉请求；六、驳回反诉原告贾洪亮要求反诉被告颜超、反诉被告司慧支付律师代理费、交通费的反诉请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4950元，原告颜超、司慧负担3300元，被告贾洪亮负担1650元；反诉费6250元，原告颜超、司慧负担4170元，被告贾洪亮负担2080元；保全费2170元，原告颜超、司慧负担1440元，被告贾洪亮负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币11200元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅人民陪审员 梁 颖人民陪审员 赵秀芹二〇一四年十一月二十日书 记 员 韩冰清