四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）东城民初字第156号 原告于丽娟，女，汉族，无职业，住四平市铁**。 委托代理人李一，吉林吉平律师事务所律师。 原告孙德海，男，汉族，无职业，住址同上。 委托代理人李一，吉林吉平律师事务所律师。 被告四平市国泰房地产开发有限公司。 法定代表人艾忠平，经理。 被告艾忠平，男，汉族，四平市国泰房地产开发有限公司经理，住四平市铁**。 被告毛书华，女，汉族，住四平市铁**。 委托代理人司洋，吉林英诚律师事务所律师。 原告于丽娟、孙德海诉被告四平市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）、被告艾忠平、毛书华房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于丽娟、孙德海的委托代理人李一、被告毛书华的委托代理人司洋到庭参加诉讼。被告国泰公司、被告艾忠平经开庭传票传唤后无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2007年11月原告孙德海与毛书华相识。被告毛书华称认识开发商能买到便宜的楼房，原告拟买楼便信以为真，购买位于四平市铁东区金星书苑9号楼5单元三层西门，面积103.81平方米，单价2388元，合计247898.28元。原告2011年11月11日通过农业银行将买楼款直接汇到国泰公司经理艾忠平名下24万元，委托被告毛书华购楼，后发现被告毛书华没有写原告的名字，而是以自己名义购买，原告多次与被告毛书华、国泰公司及经理艾忠平协商未果，现原告诉至法院，认为原告只是委托被告毛书华购房，被告毛书华的行为侵害了原告的利益，且原告是直接将款汇给开发商的经理艾忠平，故要求法院判令原告购买的位于四平市铁东区金星书苑9号楼5单元三层西门为原告所有，或按现有开发商售楼价值返还给原告购楼款，原告相信法院能依法保护原告的合法权益。 被告国泰公司没有到庭。 被告艾忠平没有到庭。 被告毛书华辩称，原告于丽娟、孙德海以委托毛书华购楼的理由，主张诉争的房屋归原告所有，纯属无理取闹，缺乏客观证据予以支持，其诉讼理由不能成立。具体理由及证据如下： （一）、诉争的房屋是由毛书华和国泰房地产公司签订的房屋买卖协议，也是由毛书华办理的与该房屋有关的一切入住手续并实际居住，房屋的合法产权人系毛书华。2013年5月2日，毛书华同四平市国泰房地产公司签订了《购房意向书》，并办理了相关的入住手续。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”、及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，可以认定，毛书华与国泰房地产公司之间的房屋买卖合同有效，毛书华为该房屋的实际购买人及合法产权人。 （二）、仅凭通过原告的账户给房地产公司汇款24万元的行为，不能够认定系原告购买房屋的行为。根据原告提供的证据可以体现，孙德海于2011年11月11日给国泰房地产公司法人代表艾忠平的个人账户汇款时，是在四平市农行铁东支行办理的转款事宜，如果农行的监控录像能够保留，即可清晰的看到当时是孙德海和毛书华共同在场办理的转款。可见，孙德海具有身在外地不方便和房地产公司联系而委托毛书华买房的，从孙德海的账户转款24万元为毛书华支付购楼款的行为，是孙德海和毛书华协商一致后孙德海的自愿行为。那么，孙德海的这种转账行为，只能根据其他证据认定为孙德海对毛书华的借款或者还款行为。在孙德海不能举证出由于行动不便或其他原因不能亲自签订购房合同，而为毛书华出具了《授权委托书》委托其买房的情况下，其在诉状中所称“委托毛书华购楼”的理由就不能成立。况且，孙德海给房地产公司汇款时间距离毛书华《购房意向书》签订的时间相隔18个月，如果该房屋确系孙德海购买，由于在此期间孙德海已经和毛书华发生冲突（原告提供的单方短信反映出向毛书华要钱内容），在这种情况下，孙德海应该直接找国泰房地产公司主张该房屋是孙德海付款购买，并和国泰房地产公司直接签订房屋买卖合同，绝不可能由毛书华和房地产公司签订购房合同，并由毛书华办理相关的入住手续并实际入住。并且，法院依职权调取了房地产开发公司老总艾忠平的证言，艾忠平客观的证实了这24万元是向毛书华的借款继而转换的购房款，并且，毛书华同时在开发公司购买了1、2、3楼用于自己和孩子居住，一切购房行为及购房合同均是同毛书华签订，房屋购买人是毛书华。而艾中平并不认识孙德海，也没有与孙德海洽谈过购买房屋事宜，更未和孙德海签订购房合同。由此可见，二原告以该购楼款24万元是由孙德海的个人账户在2011年11月11日通过农业银行转账给艾忠平的事实，来主张孙德海是争议房屋的购买人，在没有购房合同及其他产权证明的情况下，其要求将诉争房屋产权确认到原告名下的诉讼主张不能成立。 （三）、孙德海向艾忠平个人账户汇款24万元的行为，系对毛书华的还款行为，与本案诉争房屋没有任何关联。根据被告调取并提供的2011年2月24日从毛书华的农行卡转账给孙德海的母亲陈某某账户50万元的证据，以及孙德海将其母亲陈某某的身份证复印件留存在毛书华处的事实，体现出在孙德海于2011年11月11日为毛书华向房地产公司转款前，与毛书华具有大额资金的往来关系。并且，通过法院依职权调取的证人陈某某（孙德海的母亲）的证言内容体现，陈某某的银行卡始终在孙德海处使用，陈某某本人与毛书华并不认识，更没有任何经济往来。进一步证明了毛书华个人银行卡上的50万元是汇给孙德海予以使用的事实。可见，在孙德海向开发公司的账户替毛书华汇款24万元之前，孙德海与毛书华之间具有借款还款或其他经济往来关系。那么，在孙德海不能举证出毛书华为其出具的借条的情况下，只能根据二人在此之前的50万元往来款凭证，认定孙德海替毛书华向开发公司汇款24万元的行为，系孙德海对毛书华的还款行为。因此，原告主张要求被告返还其相应价值的购楼款，与事实和证据不符，其诉讼主张不能成立。 （四）、原告提供的短信内容不具有证据效力。原告提供的短信内容，均是原告单方形成，没有得到被告的确认及回复，根本不具有证明作用。首先，该短信证据的收件人虽体现为“毛书华”，但没有显示出收信手机号码，不能证明是发给毛书华本人实际使用的手机。其次，短信证据的客观性需要从信息台调取的存档内容，才能证明是在何时由何号码发出和接收，没有信息台的证明，该短信内容不具有纪实性和客观性。其三，短信内容只能体现出原告单方的意思表示，没有被告的回复内容，对被告及本案的事实没有证明作用。因此，原告仅凭短信内容即主张汇款24万元是孙德海购买的房屋，并且应当由毛书华对其予以返还，不具有证明作用。 综上，毛书华和国泰房地产公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，毛书华是该房屋的实际购买人、使用人和产权人，应当受到法律的保护。而孙德海从其个人账户给国泰房地产公司老总艾忠平转款24万元的行为，结合其他证据，只能认定为孙德海与毛书华之间的经济往来，在孙德海不能举证出毛书华为其出具的借条的情况下，不能认定为毛书华对孙德海的借款关系。原告不能提供合法有效的客观证据，来证明其委托毛书华购房的委托关系。因此，原告的诉讼理由及主张不能成立，恳请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，原、被告为证实自己的主张向法庭提交证据材料： 原告提交证据材料如下： （一）、二原告身份证、结婚证，证明二原告之间是夫妻关系及住址。被告毛书华无异议。 （二）、原告孙德海将24万人民币打到被告艾忠平农行卡上存款凭证，证明2011年11月11日，原告孙德海委托毛书华购买位于铁东区金星书苑5号楼5单元楼房，当时约定2388元／平方米，面积103.81平方米，总楼款数额，余下4000余元是毛书华垫付，当时防止纠纷，直接将款打到经理名下，证明该楼应为二原告所有。被告毛书华质证称，真实性无异议，对于孙德海账户汇款过程无异议，但是这份证据本身并不能证明原告陈述证明的目的，只能证明由孙德海给艾忠平汇款事实，不能说明汇款原因，原告陈述委托关系体现不出来，另外，不能体现出是对毛书华还款还是借款。 （三）、原告给艾忠平汇款后，艾忠平给原告的统计表，证明原告购楼位置、面积，原告与艾忠平多次交涉，是原告委托毛书华购买，证据来源是法定代表人艾忠平直接给原告。被告毛书华质证称对该证据有异议，首先没有艾忠平签字，没有公司公章，不能证明证据来源，与本案房屋系谁购买没有证明作用，其次，证据不能证明原告孙德海与艾忠平交涉多次。 （四）、原告购买金星书苑该楼的宣传图册，原告多次去该小区看楼，艾忠平直接将宣传册给了原告，证明原告直接购楼事实，汇钱也是直接会给艾忠平，且艾忠平实际收到24万元购楼款，说明原告购买该小区客观存在，跟毛书华是委托关系。被告毛书华质证称有异议，这份证据，目前公司房产还在销售，只能证明原告可能到开发公司去过，应以房屋买卖合同与购楼发票确认，该证据与本案诉争事实没有因果关系。 （五）、原告孙德海给毛书华发的五个短信，时间分别是2012年9月21日、12月7日、2013年4月24日、4月30日、5月5日，证明：一是原告委托毛书华购买楼（内部价），二是其中10万元是借的，三是尾欠4000元是毛书华为原告垫付，四是原告通过他人多次找毛书华主张权利，五是原告多次找毛书华。双方之间没有债务债权，如果有应另案告诉。被告毛书华质证称有异议，真实性、客观性、即时性均有异议。1、在缺乏网通公司通话记录佐证情况下，不能证明这些短信是何时由何人通过何号码发往何号码，不能证明毛书华收到短信内容；2、5份短信是原告单方意思表示，没有一条有毛书华回信，体现不出毛书华对原告待证事实认可，对毛书华没有证明作用；3、这些短信形成时间都是在毛书华与房产公司签订合同之前，如果孙德海购买，不应找毛书华协商，应当直接找国泰公司主张权利，并且根据汇款事实，直接与国泰公司签订购房合同。综上，短信证据不具有真实性，对本案诉争事实不具有证明效力。 （六）、（2013）东四民初字第61号民事裁定书一份，证明原告曾经因此事起诉，后来毛书华找人调和，原告撤诉，因最终没有解决，重新起诉。被告毛书华质证称对裁定书无异议，但对调解过程有异议，没有找人说和过程。 被告国泰公司及被告艾忠平没有向法庭提交自己材料。 被告毛书华提交证据材料如下： （一）、2013年5月2日签订购房意向书一份，证明毛书华的购房意向。原告质证称有异议，违背原告意思，孙德海多次去开发公司问，2011年11月份交的钱，在之后毛书华私自写自己的名，所以产生了后来的短信，说明当时是预购意向，毛书华继续侵害了原告的利益。艾忠平在没有得到原告许可情况下，将原告直接汇的购买楼款，私自给毛书华顶楼款，侵害了原告的利益。购买合同是一种期待权，未征得原告同意，开发公司侵犯了原告权益。 （二）、一组收款收据共12份，涉及购房款、工本费、天然气初装费、预存电费、税费、防盗门、物业费等费用，缴款人是毛书华，以上收据及购房意向书是同一天办理，证明一直与房产公司联系购房事项的人是被告毛书华。原告质证称有异议，特别是编号165648开发商给出的24万元票据，是原告用农行卡直接汇给艾忠平的，在没有原告授权情况下，开发商将原告的钱顶给毛书华，是对原告利益侵犯，没有债权转让协议，更没有毛书华与原告之间的往来，故是开发商对原告的侵权，其余票据费用，也是对原告购楼的侵权。 （三）、（四）、毛书华的入住通知单、物业管理公司通知、有线电视安装、楼宇验收记录、入住表，证明毛书华已经办理完毕入住手续，实际入住的是毛书华。原告质证称该房是原告房屋，毛书华及开发商侵害了原告利益，有线电视安装、楼宇验收记录，应该由原告来签字，被告属于侵权行为。 （五）、证明毛书华持有的尾号2417号农行卡，于2011年2月24日给孙德海母亲陈某某汇款50万元，孙德海留存在毛书华处其母身份证复印件，证明2011年11月11日，毛书华购楼时让孙德海汇给开发商是属于还款关系。原告质证称，1、毛书华给陈某某汇款与本案没有直接关系，主体不同；2、毛书华如果主张权利应当反诉；3、该证据证明不了原告孙德海欠毛书华钱；4、陈某某的身份证不是孙德海提供的；5、应当以书面欠据为准。综上，该证据证明不了被告抗辩理由，不受本案法律关系调整。陈某某是否为原告之母不清楚，即便是也应另案解决，与本案没有关联性。 法院当庭宣读依职权调取的证据材料： （一）、调取被告艾忠平的笔录。艾忠平证明：1、艾忠平与被告毛书华是好朋友关系，只有这种关系购楼才能享受团购待遇，与原告不认识，没有见过面。2、2011年11月11日被告毛书华将存到艾忠平名下的24万元存款业务回单交给艾忠平（该24万元存款业务回单没有存款人名字），艾忠平于2013年5月2日将此款交到国泰公司财务，作为被告毛书华的购房款，并签订了购房意向书。3、所有意向购楼及办理入户手续均为被告毛书华亲自办理。4、国泰公司的宣传图册等均为在公司或街道上免费宣传发放，不用花钱购买。原告质证称，24万元购房款是原告直接汇到艾忠平名下，当时毛书华说买房价格能低点，便委托毛书华购买。毛书华说买房是与孩子居住不属实，毛书华一次就购买了三套。原告多次找艾忠平没有找到他，艾忠平不能拿原告的钱给被告毛书华购楼。被告毛书华质证称，对该笔录的真实性没有异议，艾忠平的笔录说明了本案于国泰公司形成购房关系的是毛书华，毛书华是买方。艾忠平不认识孙德海，这一点是客观的，原告举证银行小票是孙德海的卡，但是作为收款方确认的是持票人毛书华本人，钱从哪个卡汇来的，收款人不知道，根据常理，出售人无此注意义务查明款的来源。 （二）、宣读调取陈某某的笔录。陈某某证明：1、与孙德海是 母子关系。2、陈某某委托孙德海在四平建行铁路支行开户主要买卖古画。3、自己患有疾病，已经多年行动不便。4、不认识毛书华，没有向毛书华借过钱。2011年2月24日毛书华在吉林省四平市农行金华分理处账户转入该户500380.03元的事情也不清楚。5、该账户一直由孙德海管理，孙德海用该户做什么不清楚。原告质证称，对笔录的真实性没有异议，事实是原告孙德海借用毛书华的卡使用，毛书华名下的卡里的钱都是孙德海自己存入、汇出的，都是自己汇给自己，都是孙德海自己签的“毛书华”的名字，不是毛书华汇出的，钱也不是毛书华的。陈某某与本案没有关系，不是本案审理的范围，应另行告诉，该证据不能对抗原告诉讼的理由。被告毛书华质证称，对该证言无异议，原告表述的情形与陈某某证言矛盾，陈某某证实建行卡一直在孙德海手中持有、使用，原告质证称是借用毛书华的卡往陈某某的卡里转钱不真实，进账、出账用一个卡就可以了，没有必要两个卡倒腾，没有意义。卡是谁的名，转出的钱就是谁的钱。陈某某证明了是孙德海借用了其母的卡使用。 （三）、孙德海的一份说明。说明：1、原告将24万元打到艾忠平名下，是直接的法律关系，被告国泰公司、艾忠平是适格主体，负有偿还义务。2、被告毛书华农行卡上的钱是原告孙德海用自己的钱存入的，是借用毛书华的卡，500380.03元转出签字是孙德海自己签的毛书华的名字，该款汇到原告母亲卡里后，毛书华的卡就还给毛书华了，该款与被告毛书华无关。3、2010年8月被告毛书华在原告处借款10万元，应由被告毛书华偿还。原告质证称无异议。被告毛书华质证称，该说明是原告一方的陈述，不属于证据，也没有在举证期限内提出，该申请与本案无关，即使转出的款是毛书华签字，是孙德海办理的，也只能证明是委托关系，不能证明钱的所有权人是谁。这些申请调取的证据于本案无关。 开庭审理时，原、被告对下列事实没有异议： 二原告是夫妻关系，原告孙德海于陈某某是母子关系，孙德海与被告毛书华是朋友关系，艾忠平是国泰公司的法人代表，与被告毛书华是朋友关系。2011年2月24日从被告毛书华的农行卡里转给原告孙德海母亲陈某某的建行卡500380.03元人民币。2011年11月11日，原告孙德海用自己的银行卡转给被告艾忠平银行卡里24万元人民币。艾忠平于2013年5月2日将此款交到国泰公司财务，作为被告毛书华的购房款，并签订了购房意向书。 本案诉讼争议的焦点为：原告的诉讼请求是否符合法律规定。 通过原告陈述、被告答辩及庭审调查，结合已经确认的案件事实，针对本案诉讼争议的焦点，本院综合评判如下： 原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。 庭审查明，原告孙德海与被告毛书华是好朋友关系。2011年11月11日，原告孙德海从自己的银行卡将24万元人民币转入被告艾忠平银行卡，被告毛书华将存款业务回单交给艾忠平（该24万元存款业务回单没有存款人名字），艾忠平于2013年5月2日将此款交到国泰公司财务，作为被告毛书华的购房款，并签订了购房意向书，同日，被告毛书华办理了相关入住手续，入住该房。原告称该房系委托被告毛书华购买，没有提供委托手续及相关证据。庭审同时查明，2011年2月24日被告毛书华从自己的农行卡里转给原告孙德海母亲陈某某的建行卡500380.03元人民币，陈某某的建行卡是其委托孙德海办理，孙德海是该卡的实际使用人，也是500380.03元人民币的使用人，孙德海用该卡做什么陈某某本人并不知情，陈某某不认识毛书华，与毛书华没有经济往来。原告向法庭提交的5个手机短信息，均没有被告毛书华的信息回复。 本院认为，被告毛书华和被告国泰房地产公司之间签订的房买卖合同合法有效，被告毛书华是该房屋的实际购买人。从2011年2月24日被告毛书华从自己的农行卡里转给陈某某的建行卡500380.03元人民币可以看出，原告孙德海与被告毛书华存在经济往来，也是500380.03元人民币的实际使用人。原告将24万元打到艾忠平卡中，只能证明由孙德海从卡中支付给艾忠平24万元，不能证明该款系孙德海自己的购房款。24万元的存款凭证由毛书华亲手交给艾忠平，而该凭证只能体现艾忠平卡中收到24万元，艾忠平将该款作为毛书华的购房款没有不妥。原告提供的5条信息，由于没有被告毛书华的回复信息，证据没有形成证据链，对手机信息证明的事实本院不能确认。金星书苑售楼宣传图册，是国泰公司免费向社会发放的宣传材料，任何人均可免费获得，不能作为本案的定案依据。原告称给被告艾忠平汇款后，被告艾忠平给原告提供了统计表，证明原告购楼位置、面积，并与艾忠平多次交涉，说明争议房屋是原告委托毛书华购买的。被告艾忠平否认称不认识原告，也没有见过面。因在该表上没有被告国泰公司的公章，亦没有艾忠平的名章及签字，该证据的来源不明，原告用该证据证明的事实本院不予支持。二原告称该房是委托被告毛书华购买，没有提供书面委托手续及其他合法有效的证据，本院对此不予采信。 综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告于丽娟、孙德海要求被告四平市国泰房地产开发有限公司、被告艾忠平、毛书华房返还购楼款或请求判令位于四平市铁东区金星书苑9号楼5单元三层西门为原告所有的诉讼请求。 案件受理费4410元，由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  李本直 审 判 员  刘志林 人民陪审员  金立辉 二〇一四年六月十六日 书 记 员  闫宁波