福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第2816号上诉人（原审被告、反诉原告）郑西芳，男，1963年1月23日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人王根希，福建中美律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）福建省商业（集团）有限责任公司，住所地福州市鼓楼区中山路**商业大厦**。法定代表人陈铁兵，总经理。委托代理人孙昱晓、黄巍，福建君立律师事务所律师。上诉人郑西芳因与被上诉人福建省商业（集团）有限责任公司（以下简称商业集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审法院查明，2011年10月26日，原告商业集团与被告郑西芳签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将其位于福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面出租给被告作为商店经营使用；被告向原告交付履约保证金3560元；租赁期限自2011年10月12日至2014年10月11日止；其中自2011年10月12日起至2012年10月11日止的月租金为1780元，自2012年10月12日起至2013年10月11日止的月租金为1922元，自2013年10月12日起至2014年10月11日止的月租金为2076元；被告应于每月5日前一次性支付给原告当月租金、物业管理费及上月水电费；被告逾期支付房屋租金，每逾一日，应按总费用的1%向原告支付逾期付款违约金；被告逾期支付物业管理费的，每逾一日，应按月物业管理费的1%向原告支付逾期付款违约金；拖欠租金或其他费用累计10日以上的，原告除有权单方解除该合同外，被告还应向原告支付三个月的租金作为违约金；拖欠租金超过20天，原告有权单方面随时终止该合同，被告应无条件退出，且甲方可以单方面收回房屋，如打开房门清理并另行安排出租等，被告同意留存在屋内的物品视同废弃物，原告有权任意处置；租赁合同因其他原因而终止的，被告应在租赁合同终止后2日内返还租赁物；租赁期满或合同提前终止时，被告逾期归还租赁物的，每逾一日，按月房屋租赁的5%向原告支付违约金；原告有权直接从履约保证金中扣除应付违约金及赔偿金及其他应付款项，不足部分，原告有权选择以下两种权利中的一种：（1）要求被告以货币方式另行补足；（2）留置被告租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，原告将申请拍卖留置的财产用于抵偿被告所欠费用。《房屋租赁合同》第二条约定，合同履行过程中，若被告违反合同约定，则原告有权将履约保证金是用来抵扣乙方应承担的违约金，赔偿金及其他应付款项，不足部分被告须在次月缴纳租金时一并补足。2011年10月14日，原告委托福建安居物业管理有限公司与被告郑西芳签订了一份《物业管理协议书》。该协议约定，原告将所属的租赁给被告的福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面委托福建安居物业管理有限公司管理，管理期限自2011年10月12日起至2014年10月11日止；被告缴交500元水电费押金；被告需在每月五日前缴交物业管理费和水电费；被告逾期未付时原告有权向被告收取每日千分之三的滞纳金。被告若超过约定的缴费日期5天未付费时，原告委托的福建安居物业管理有限公司有权采取停电、停水等措施，其后果由被告自行承担。合同签订后，被告支付了履约保证金3560元及水电押金500元，原告将房屋交付被告使用，后由于双方产生矛盾，被告未向原告支付2013年8月起的租金及2013年9月起的物业管理费、水电费。原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。被告于2013年8月起未付租金，违反了《房屋租赁合同》的约定，应当予以支付。原告于2013年12月19日委托福建闽天律师事务所向其发出律师函，正式通知被告解除上述《房屋租赁合同》，要求被告在收到律师函后三个工作日内付清欠款，否则原告将依约收回房屋，被告仍未缴纳租金，原告于2014年1月9日强制收回讼争屋，并扣押被告在讼争屋的物品。因此原告应当支付5个月的租金10380元。对原告请求被告支付违约金、逾期支付违约金、逾期返还租赁物违约金，原审法院认为双方约定的双重违约金太高，原审法院调整为日千分之三（按每月2076元租金计，分别自2013年8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日起计）。被告抗辩称逾期支付租金是履行抗辩权，是原告改变经营环境及房屋漏水导致无法经营，原审法院认为，被告该抗辩缺乏依据，原审法院不予支持。对原告请求被告支付物业管理费、水电费987.8元及违约金。被告认为违约金应按协议书约定每日千分之三支付。根据双方签订的《物业管理协议书》约定，被告应当支付物业费及水电费，因此，对原告要求支付物业管理费、水电费987.8元，原审法院予以支持。违约金应按协议书约定每日千分之三支付。对原告请求没收被告履约保证金3560元及水电押金500元，根据《房屋租赁合同》第二条约定，合同履行过程中，若被告违反合同约定，则原告有权将履约保证金是用来抵扣乙方应承担的违约金，赔偿金及其他应付款项，因此，原告要求没收保证金，原审法院不予支持。对反诉原告要求继续履行合同，原审法院认为，反诉原告逾期缴纳租金及相关费用，违反合同约定，反诉被告有权解除合同，且反诉被告实际也收回讼争屋，反诉原告该请求原审法院不予支持。另反诉原告请求协助办理营业执照、拆除新设栏杆及维修屋顶等诉讼请求，原审法院认为，双方已解除合同，反诉原告该诉讼请求必须建立在继续履行合同的基础上，现双方已解除合同，故该诉请原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告郑西芳于本判决生效之日起十日内向原告福建省商业（集团）有限责任公司支付租金10380元及违约金（按逾期付款金额日千分之三计自2013年8月6日起，每月2076元从每月6日起逐月累计计算至本判决确定付款之日止，履约保证金3560元可从中予以扣除）；二、被告郑西芳于本判决生效之日起十日内向原告福建省商业（集团）有限责任公司支付物业管理费及水电费987.8元（按逾期付款金额日千分之三计自2014年1月9日起计算至本判决确定付款之日止，押金500元可从中予以扣除）；三、驳回原告福建省商业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑西芳的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费643元，适用简易程序减半收取321.5元，由原告负担121.5元，由被告郑西芳负担200元。反诉费371元，适用简易程序减半收取185.5元，由反诉原告郑西芳负担。一审宣判后，原审被告郑西芳不服，向本院提起上诉。上诉人郑西芳上诉称：在上诉人承租期间，被上诉人私自在街道南、北方向加设栏杆，并使用磁卡进行管理，阻碍了人流量，影响了上诉人正常的商业经营；被上诉人在商店的屋顶进行栽花种菜，造成商店屋顶严重漏水，上诉人服装店一遇雨天就无法正常经营，上诉人多次要求被上诉人清除屋顶杂物，并对屋顶进行维修，而被上诉人却没有履行维修义务；被上诉人出租的店面是违章建筑，不能向上诉人提供商业用途的房产权证，使上诉人至今无法办理营业执照，违背了出租人应履行的义务。因此，上诉人缓交店面租金是行使同时履行抗辩权，目的是促进被上诉人尽快履行其出租人义务，被上诉人反而依据《房屋租赁合同》单方解除合同，其单方解除合同行为无效。故上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判为被上诉人继续履行闽商物租字A30号《房屋租赁合同》；延续共8个月；判令被上诉人提供98号楼13号商业用途的商店房产权证，协助上诉人办理经营营业执照，并承担违约金6228元；判令被上诉人对商店屋顶进行维修；并责令被上诉人拆除商店旁边中山路街道上新加设的栏杆；三、判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费及其他合理费用。被上诉人福建省商业（集团）有限责任公司答辩称：一、被上诉人没有任何违约行为，上诉人以行使同时履行抗辩权为理由拒绝拒付租金，缺乏依据，一审判决判令解除讼争合同，并无不当。二、被上诉人并未改变经营环境，讼争店面也不存在漏水的问题，一审判决认为上诉人提出被上诉人存在上述违约行为，缺乏证据不予认定，是正确的。三、讼争店面是合法建筑，早已办理了《房屋所有权证》，上诉人经营期间未办理营业执照，是上诉人自身原因造成，并不是被上诉人违约造成。四、上诉人迟延交纳租金、物业费、水电费等违约行为在2013年6月之前早已发生，也证明上诉人迟延交纳租金与所谓加设栏杆毫无因果关系。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人主张被上诉人存在改变经营环境、放任房屋漏水而影响上诉人正常经营等违约行为，上诉人缓交租金系行使同时履行抗辩权，但上诉人并未提供充分证据加以证明，故对其上述主张，本院不予支持。上诉人无正当事由拖欠租金，被上诉人依照讼争租赁合同之约定解除合同，并无不当。鉴于本案讼争租赁合同已解除，上诉人请求协助办理营业执照、维修屋顶、拆除新设栏杆，亦均缺乏依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费1014元，由上诉人郑西芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  林哲森代理审判员  陈长灿代理审判员  陈碧珍二〇一四年十一月二日书 记 员  陈 嘉