河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郑民三终字第658号上诉人（原审被告）胡新玲，女，汉族，1961年5月25日生。委托代理人李冠萍，河南鑫苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河南合立置业有限公司。法定代表人蔡方博，总经理。委托代理人车零，河公司法律顾问。原审被告吴俊正，男，汉族，1969年11月13日出生。原审被告陈宝书，男，汉族，1970年1月7日出生，。上诉人胡新玲为与被上诉人河南合立置业有限公司（以下简称合立公司）、原审被告吴俊正、原审被告陈宝书房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2013）牟民初字第1432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡新玲及其委托代理人李冠萍，被上诉人合立公司的委托代理人车零，原审被告吴俊正、陈宝书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年1月31日，合立公司与胡新玲、吴俊正、陈宝书签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：胡新玲、吴俊正、陈宝书作为买受人购买合立公司位于中牟县青年路北解放路东B21号房，户型为一、二、三层连体。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为一层3.6米，二层3.3米，三层3.3米，建筑层数地上三层。该商品房合同约定建筑面积共536.27平方米，其中，套内建筑面积494.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积44.28平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1637.643元，总金额捌拾柒万捌千贰百壹拾玖元整。商品房交付后，如产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内，出卖人应按合同约定的价格补足房款，面积误差比如超出3%，出卖人承担超出部分的房价款，产权归买受人。产权登记面积如小于合同约定面积，出卖人应按合同约定的价格将多收的房款退还买受人并按银行一年期流资贷款利率支付多收房款的利息。买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2007年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人按分期付款方式付款，买受人在签订本合同时支付总价款的50%首期付款，计人民币肆拾肆万捌仟贰佰壹拾玖元整，（其中含预定款及购卡费伍万伍仟元整）余款人民币肆拾叁万元整，买受人申请个人商业用房抵押贷款，以按揭方式支付。买受人应在本合同签订之日起七日内按照出卖人的要求，将办理按揭所需资料提供给出卖人，并保证所提供的资料真实、齐全、有效，并在合同备案之日起三十日内办理完毕贷款手续。如买受人未按照规定时间办妥按揭手续的，视为逾期付款，依照本合同第七条处理。合同签订后，胡新玲、吴俊正、陈宝书支付合立公司购房款448219元。2007年4月6日，合立公司将该合同在中牟县房地产管理局登记备案。后合立公司将房屋交付给该三人，该三人接受。该三人就房屋申请个人抵押贷款未果，该三人亦未按合同约定支付合立公司购房款。后该三人将房屋出租于他人使用。2012年7月8日胡新玲支付合立公司8万元，合立公司向胡新玲出具收条一份，内容为：今收到胡新玲人民币捌万圆整（80000元）。2013年5月，该房屋被拆除，该三人领取了补偿款。合立公司向该三人催要房款未果，诉至原审法院，要求该三人支付购房款35万元、违约金（自2007年3月2日起至2013年8月12日止，2012年7月8日之前购房款43万计算，2012年7月8日之后购房款按35万元计算，逾期60日内按日万分之二计算，逾期60日后按日万分之三计算）及利息。原审法院认为，本案中，胡新玲、吴俊正、陈宝书与合立公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。胡新玲、吴俊正、陈宝书以878219元的价格购买合立公司开发房产，签订合同时，胡新玲、吴俊正、陈宝书支付合立公司448219元，合立公司与胡新玲、吴俊正、陈宝书约定下余房款43万元以按揭方式支付，并约定本合同备案之日起30日内办理完毕贷款手续。如买受人未按照规定时间办妥按揭手续的，视为逾期付款，依照本合同第七条处理。该合同于2007年4月6日在中牟县房地产管理局登记备案，该三人未按合同约定在本合同备案之日起30日内即2007年5月5日前办理完毕贷款手续，该三人亦未在该期限内支付合立公司下余43万元房款，按合立公司与该三人约定该三人应为逾期付款，期间该三人占有该房屋，并将该房屋出租于他人使用。该三人至今尚欠合立公司购房款35万元未付，故合立公司要求该三人支付购房款35万元，并支付违约金，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。该三人应自2007年5月6日支付违约金，合立公司主张自2007年3月2日起支付违约金，原审法院不予支持。合立公司与该三人约定逾期在60日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，该三人按日向合立公司支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过60日后，合立公司有权解除合同。合立公司同意合同继续履行的，自应付款期限之第二天起于实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金（即2007年5月6日至2007年7月4日），原审法院予以确认，合立公司要求该三人逾期超过60日后即2007年7月5日起按日万分之三支付违约金至2013年8月12日止，原审法院予以支持。合立公司主张2012年7月8日起以35万元为基数计算违约金，原审法院予以支持。合立公司要求该三人支付利息的诉讼请求，没有依据，原审法院不予支持。胡新玲辩称2012年7月8日与合立公司达成协议，其欠合立公司购房款43万元，扣除合立公司应赔偿胡新玲房产损失23万元，支付胡新玲工资12万元，胡新玲再支付合立公司8万元，合立公司为胡新玲办理房产证，别无争议，胡新玲认为已支付合立公司全部房款。该三人未提供充分证据予以证明，且合立公司不予认可，该三人抗辩购房款已付清，原审法院不予采信。该三人辩称合立公司交付的房屋不符合合同约定，合立公司违约在先，该三人未支付合立公司购房款是在行使合法抗辩权，合立公司交付的房屋不符合约定，导致该三人损失，合立公司应赔偿。因合立公司将房屋交付该三人后，该三人占有、使用，并出租于他人，且房屋拆除后，拆迁补偿款由该三人领取。故该三人的抗辩理由，不能成立，原审法院不予支持。该三人认为与合立公司之间存在其他纠纷，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、吴俊正、胡新玲、陈宝书于判决生效之日起十日内支付合立公司购房款三十五万元及违约金（违约金自2007年5月6日至2007年7月4日以43万元为基数按日万分之二计算；自2007年7月5日至2012年7月7日以43万元为基数按日万分之二计算；自2012年7月8日到2013年8月12日以35万元为基数按日万分之三计算）；三、驳回合立公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11118.9元，由吴俊正、胡新玲、陈宝书负担9800元，合立公司负担1318.9元。原审判决宣判后，胡新玲不服上诉称：一、其已与合立公司之间达成协议并履行完毕，其不存在拖欠房款的事实。二、剩余房款的支付期限为其在接到合立公司通知后的10个工作日内，合立公司主张剩余房款的支付期限为《商品房买卖合同》备案之后30日依法不应支持。综上，其与合立公司就争议问题达成一致意见，并履行完毕。原审法院滥用证据审核权，对相互印证的证据不予采信，对双方已达成并且履行完毕的协议不予认可，做出了有损其合法权益的错误判决，请求本院依法撤销原审判决，改判驳回合立公司的原审诉讼请求。合立公司答辩称：本案系因胡新玲未履行支付购房款义务引起的商品房买卖纠纷，胡新玲的上诉理由与本案不属于同一案由，请求驳回上诉，维持原判，一二审诉讼费用由胡新玲承担。吴俊正与陈宝书均同意胡新玲的意见。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。本案二审中，胡新玲虽称其曾与合立公司就《商品房买卖合同》协商，并达成新的协议。其已依该协议的约定履行了义务，已不欠合立公司购房款。其在二审中向法院提交的证据不能证明其该主张，故对胡新玲已依其与合立公司达成新的协议履行了义务，不再欠合立公司购房款的上诉主张不成立，本院不予支持。关于涉案购房尾款支付期限问题。胡新玲、吴俊正、陈宝书在与合立公司签订的《商品房买卖合同中》中约定：涉案房屋总价为878219元。签订合同时，胡新玲、吴俊正、陈宝书支付合立公司448219元，下余房款43万元胡新玲、吴俊正、陈宝书以按揭方式支付，并约定本合同备案之日起30日内办理完毕贷款手续。如买受人未按照规定时间办妥按揭手续的，视为逾期付款，依照本合同第七条处理。本案中，胡新玲并未提交其办理完毕按揭贷款手续的证据，且已逾期30日。原审法院依此判令胡新玲承担相应违约责任并无不妥。故胡新玲有关原审判决对购房尾款交付期限认定错误的上诉主张亦不成立，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人胡新玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 黎审 判 员  王胜利代理审判员  李剑锋二〇一四年六月十四日书 记 员  朱丹丹