广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法民���初字第1257号原告（反诉被告）：中山市金基汽车贸易有限公司，住所地广东省中山市东区。法定代表人：钟金洪，总经理。委托代理人：王春红、陆家恩，分别系广东雅商律师事务所律师、律师助理。被告（反诉原告）：中山市众博汽车销售服务有限公司，住所地广东省中山市东区。法定代表人：胡绍文，董事长。委托代理人：张朗明，广东德纳律师事务所律师。委托代理人：徐鸿，该司副总经理。原告（反诉被告）中山市金基汽车贸易有限公司（以下简称金基公司）诉被告（反诉原告）中山市众博汽车销售服务有限公司（以下简称众博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金基公司委托代理人王春红，被告��博公司委托代理人张朗明、徐鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金基公司诉称：原、被告于2012年3月19日签订租赁合同书，约定由原告将位于中山市东区长江北路白沙湾工业园第×座物业租赁给被告，作为经营东区裕隆品牌汽车4S店使用，租金为162338元/月，租赁期间从2012年8月1日起至2022年7月31日止。因考虑双方实际情况，双方约定第一年租金按正常租金标准八折优惠，即129870元/月，并将2012年4月至同年7月作为被告租赁期间的装修免租期。双方签约后，被告交付保证金600000元，原告将物业交付被告使用。被告在免租期内完成装修，并于2012年7月17日起正式开业。被告自2012年12月开始拖欠租金，且连续6个月没有支付租金。原告认为被告拖欠租金的行为已构成违约，现特诉至法院，请求判令：1.被告支付原告2012年12月1日至2013年5月31日期间的租金779220元��按129870元/月计算6个月）及利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止）；2.被告支付逾期租金滞纳金428571元（2012年12月至2013年4月租金按日1%计算两个月，2013年5月租金按日1%计算1个月）；3.被告承担本案诉讼费用。原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期间内提交证据如下：1.租赁合同书；2.广东增值税普通发票1张；3.维修结算单1张；4.维修保养提示单1张；5.维修保养质检卡1张；6.温馨提示卡1张。被告众博公司辩称并反诉称：一、原告没有将符合合同约定的物业交付被告使用，造成被告无法正常使用该物业，进而导致巨额经济损失。是原告违约在先，被告不得已才停止支付租金，被告没有违约。合同第四条“甲方责任”第1点中约定：“甲方负责物业的土建工程建设（注：不含装修及装修消防），办���有关报建验收手续后将该物业交付给乙方使用”；在合同的第7点中又约定：“甲方负责协助乙方办理各项经营证照（含：工商、税务、环保、消防、维修等）手续”。双方在合同第三条“租金、保证金的支付细则及支付方式”第2点中约定：“甲方向乙方交付该物业后，给予免租期为：2012年4月1日至同年7月31日，免租期结束之日为租金起算日”。从以上约定可知：原告应在2014年4月1日以前将符合建筑消防和环保规定的物业土建工程建设完成，并办妥建筑物的有关报建验收手续后将该物业交付给被告使用。在双方签订合同时，原告保证涉及其建筑物的证照（包括消防验收等全套手续）已经办理齐全。但被告后来在2012年6月准备办理装修消防及维修许可证、需要原告提供建筑物消防验收合格证明时，原告才告知其建筑物消防验收手续还在办理之中。2012年12月及2013年1月��被告两次书面致函催促原告办妥消防验收手续，但一直拖延到2013年5月25日，原告才将其建筑物消防验收备案手续交付被告。由于原告一直没有通过建筑物消防验收备案，被告的装修消防和汽车维修许可证相应也无法办理，其直接后果是造成被告无法正常使用该物业，在2012年7月至2013年5月长达11个月的时间里，被告的售后维修服务无法正常开展，给被告造成巨大经济损失，包括无法开展售后服务的利润损失、设备闲置的折旧损失、售后维修技术人员待工工资等，合计1589233元。由于装修消防备案手续不全，被告还被消防部门查处过4次、被交通局查过6次，被告警告3次，给被告造成无法估量的声誉损失。被告是在向原告发函敦促、原告仍无法完成其消防验收备案的情况下，才被迫停止支付租金。2013年5月25日，原告向被告交付建筑物消防验收手续后，被告依约支付了2013��6月、7月的租金。因此，被告拒绝支付相应期间的租金是行使先履行抗辩权，不构成违约。二、原告诉请支付利息和滞纳金没有事实和法律依据。因原告违约在先，原告无权要求被告支付相应期间的租金，因此利息、滞纳金更无从谈起。另，从法律上讲，利息与滞纳金都是针对逾期付款情况下的一种救济措施，两者不应重复计算。且合同约定的滞纳金标准畸高，远超过原告实际损失，不应予以保护。故请求驳回原告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1.反诉被告赔偿反诉原告经济损失1589233元（售后维修利润直接损失990000元：售后营业收入200000元/月×利润率45%×11个月、维修设备折旧损失133326元、待工期间工人工资465907元）；2.反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼中，反诉原告将其第1项诉讼请求的经济损失调整为1499233元，并明确计算售后维修利润直接损失、维修设备折旧损失以及待工期间工人工资的起止时间分别为2012年8月～2013年5月、2012年7月～2013年5月、2012年7月～2013年6月。被告就其辩解反诉请求在举证期限内提交的主要证据有：1.租赁合同；2.敦促函；3.关于物业消防报建及用水安装谅解备忘录；4.建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表、中山市公安消防支队城区大队建设工程竣工验收消防备案凭证；5.固定资产售后设备折旧表（2012年7月～2013年5月）、售后部工资统计表（2012年7月～2013年5月）以及售后服务营业收入统计（2013年6月～同年7月）；6.中山市交通运输局关于办理汽车维修许可证的办证指南；7.设备订货合同及发票；8.劳动合同、参保证明及工资支付凭证；9.售后经营收入发票及明细凭证（2012年12月～2013年7月）。经审理查明：2012年3月19日，原告金基公���作为甲方（出租方），被告众博公司作为乙方（承租方），签订租赁合同1份，约定：甲方将位于中山市东区长江北路白沙湾工业园金基汽车城第×幢物业租赁给乙方作为经营东风裕隆品牌汽车4S店使用；租金（包含展厅区域、夹层区域、车间区域、接车区区域、停车场区域、绿化区域）162338元/月；租赁期限从2012年8月1日起～2022年7月31日止；2012年4月1日起～同年7月31日止为免租期；从2012年8月1日起～2015年7月31日止，租金八折优惠，129870元/月；从2015年8月1日起～2016年7月31日止，租金162338元/月；从2016年8月1日起，租金逐年递增5%；每月租金在当月15日前支付，如乙方延付租金在两个月以内的，甲方可按当月租金的1%每日计收滞纳金；如拖付租金达到或超过两个月时，甲方有权自行采取停水停电等措施，甚至解除合同，收回该物业，没收物业保证金。签订合同后��个工作日内，乙方需一次性缴付物业保证金600000元；合同期满后，如乙方不续租，在乙方不存在任何违约行为，且经甲方对该物业进行检查、验收，确认无损坏和无拖欠任何费用的情况下，甲方于十五天内将保证金全额无息退还乙方。甲方负责将符合建筑消防和环保规定的物业土建工程建设完成（注：不含装修及装修消防等），办理有关报建验收手续后将该物业交付给乙方使用。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付保证金600000元，原告将涉案物业交付被告使用。被告承租期间，依约支付了2012年8月～同年11月期间的租金，从2012年12月开始拖欠租金不予支付。2012年12月19日，被告众博公司向原告金基公司发出敦促函，内容大致为因原告金基公司未按合同约定完成土建消防的报批和正式用水设施的供应，导致被告众博公司自2012年7月17日开业至今��法申领车辆维修许可证，给被告众博公司造成了严重影响和利益损失。原告金基公司在该份敦促函上加盖公司公章。之后，涉案物业在2013年5月22日取得中山市公安消防支队城区大队山公A消竣备字[2013]第12440号建设工程竣工验收消防备案凭证。2013年6月开始，被告众博公司开始恢复支付从该月开始的租金。原告认为被告拖欠2012年12月～2013年5月租金不予支付的行为已构成违约，遂于2013年6月24日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，被告众博公司主张原告金基公司未依约将经竣工验收消防备案的涉案物业交付其使用，给其造成的影响及损失主要体现在售后维修服务方面。被告众博公司承租涉案物业是经营4S店，售后维修服务是4S店经营范围的必然组成部分，而根据中山市交通运输局制定的相关规定，申请从事一、二类汽车整车维修企业经营的，所提交资料中必须具备消防审查意见书。由于原告金基公司迟延办理涉案物业的竣工验收消防备案，被告众博公司亦相应迟延完成其装修工程竣工验收消防备案，进而导致迟延获得汽车整车维修的相关资质，被告众博公司陈述在2013年8月前一直未获得汽车整车维修资质。被告众博公司主张在2013年6月之前，因涉案物业未经竣工验收消防备案，其未开展售后维修服务，同时提交2013年6月～7月，亦即涉案物业经竣工验收消防备案后的头两个月期间开具的广东增值税普通发票（区分于机动车销售发票）（以下简称增值税发票），主张发票记载金额即为该两个月正常开展售后维修服务情况下的收入情况，同时借此拟证其2012年12月～2013年5月期间无法开展售后维修服务的利润损失。据该两个月的增值税发票反映，“货物或应税劳务名称”一栏分别记载有“配件”或“精品”等内容。庭审中，���院询问被告众博公司是否主张记载上述名称的发票票面金额都是因售后维修而产生，被告众博公司对此予以确认，并称因该两个月依然未取得汽车维修许可证，售后维修服务的开展仍具有隐蔽性，因此在增值税发票中以“配件”或“精品”等名称来代替维修费用。诉讼中，本院根据原告金基公司申请，向中山市国家税务局直属税务分局依法调取了被告众博公司在2012年12月～2013年5月期间开具的增值税发票明细以及机动车销售发票明细，并要求被告众博公司提交由其留存的与该部分增值税发票明细相对应的增值税发票以及维修结算单，其中增值税发票与维修结算单相对应，而增值税发票“货物或应税劳务名称”一栏同样记载“备/配件”或“精品”等名称。据该批增值税发票以及机动车销售发票反映，被告众博公司在2012年12月～2013年5月期间已在涉案物业进行汽车销售业务以及售后维修服务，且该六个月的增值税发票票面金额反映的月均售后维修服务收入与2013年6月～同年7月的增值税发票票面金额反映的月均售后维修业务收入相当。经过质证，原告金基公司对本院依法调取的上述证据材料予以确认，认为恰可证明被告众博公司在2012年12月～2013年5月依旧照常开展机动车销售及售后维修服务，涉案物业未经竣工验收消防备案未给其经营带来任何影响。被告众博公司确认其真实性，但认为增值税发票明细无法反映准确的售后维修服务收入，称其中“精品”“备/配件”等是购买配饰物品等产生的费用，不属于维修费用。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条��定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，本案中，原、被告签订租赁合同时，涉案物业虽尚未经竣工验收消防备案，但这一影响合同效力的情形已在2013年5月22日涉案物业经竣工验收消防备案时得以消除。租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点为：一、原告金基公司诉请被告众博公司支付拖欠的2012年12月～2013年5月期间的租金779220元及利息、滞纳金应否支持？二、被告众博公司反诉诉请原告金基公司赔偿损失1499233元应否支持。关于焦点一。根据被告众博公司在2012年12月～2013年5月期间开具的机动车销售发票以及增值税发票反映，被告众博公司在该期间，在承租的涉案物业开展了机动车销售及售后维修等服务。虽然涉案物业在该期间尚未经竣工验收消防备案，但被告众博公司在上述期间已对涉案物业进行占有、使用、收益，其仅以涉案物业未经竣工验收消防备案为由拒付相应期间的租金，明显理据不足。故原告金基公司诉请被告众博公司支付2012年12月～2013年5月期间的租金779220元（129870元/月×6个月），本院予以支持。至于利息及滞纳金，两者均属违约金的性质，二者只能择一主张，基于双方已在合同中就拖欠租金需承担的违约责任进行了约定，故双方应按合同就违约责任进行主张。但鉴于原告金基公司在向被告众博公司交付涉案物业时，涉案物业尚未经竣工验收消防备案，既违反《中华��民共和国消防法》第十三条之强制性规定，亦有违双方合同之约定，因此，在涉案物业经竣工消防验收备案前，被告暂缓支付上述期间的租金，属于对先履行抗辩权的正当行使。而在涉案物业于2013年5月22日经竣工验收消防备案后，被告金基公司即已恢复支付从2013年6月开始的租金，至于其依然拖欠2012年12月～2013年5月期间的租金不予支付，本院认为尚属双方就是否应予支付该期间租金产生的合理争议，其行为亦不构成根本违约，故原告金基公司要求被告就期间拖欠的租金承担违约责任，支付利息及滞纳金，本院不予支持。关于焦点二。被告众博公司反诉主张因涉案物业在2012年12月～2013年5月期间未经竣工验收消防备案，主要影响其开展售后维修服务，并提交2013年6月～同年7月开展售后维修服务开具的增值税发票，拟证其在正常开展售后维修服务情况下可产生的收入情况。但本院依法调取的被告众博公司在2012年12月～2013年5月期间的增值税发票明细反映的该6个月月均收入，与2013年6月～同年7月增值税发票反映的该2个月月均收入相当，两者同样都是基于售后维修服务所产生。被告众博公司虽辩称2012年12月～2013年5月期间的增值税发票明细反映的大部分收入系销售“精品”“备/配件”产生，有别于维修费，但其提交的用于证实2013年6月～同年7月售后维修收入的增值税发票上载明的同样为“精品”或“配件”等内容，而其在本院询问时明确表示“精品”或“配件”系维修费用的代替用词。现被告众博公司对于同样发票内容的2012年12月～2013年5月期间的增值税发票，却又否认是因售后维修业务而产生的收入，其陈述前后自相矛盾，对其辩解，本院不予采信。另，被告众博公司自认在2013年6月～7月期间仍尚未取得汽车维修资质���但其却认为该2个月已开始正常开展售后维修服务，并将该2个月的售后维修业务产生的收入作为其正常开展售后维修服务所能产生的收入，那么此前6个月，同样未取得汽车维修资质，售后维修服务又为何不能正常开展？是何因素影响其售后服务正常开展？被告众博公司对此并未举证予以证实。因此，鉴于2012年12月～2013年5月期间的增值税发票反映的月均售后维修业务收入与2013年6月～7月期间的增值税发票反映的月均售后维修业务收入相当，而被告众博公司未提交其他证据证明涉案物业未经竣工验收消防备案给其售后维修服务造成直接影响，被告众博公司应对此承担举证不能的不利后果。故被告众博公司反诉诉请原告金基公司赔偿损失1499233元，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市众博汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金基汽车贸易有限公司支付2012年12月～2013年5月期间的租金合计779220元；二、驳回原告中山市金基汽车贸易有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中山市众博汽车销售服务有限公司的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费15670元（原告已预交），由原告中山市金基汽车贸易有限公司负担4078元，被告中山市众博汽车销售服务有限公司负担11592元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受��费18293元，减半收取9147元（反诉原告已预交9552元，由本院退回405元），由反诉原告中山市众博汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅代理审判员  林佩坚代理审判员  杨 丽二〇一四年十一月十三日书 记 员  谢雅怡