重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2015)津法民初字第04330号原告：重庆市富强物业管理有限公司,住所地重庆市江津区几江街道时代广场，组织机构代码77175638-3。法定代表人：谭国水，总经理。委托代理人：何福容，系重庆市富强物业管理有限公司员工，特别授权。被告：重庆金之灿农业开发有限公司,住所地重庆市江津区先锋镇杨家店，组织机构代码56560294-9。法定代表人：应刚建，董事长。原告重庆市富强物业管理有限公司（以下简称富强物业公司）诉被告重庆金之灿农业开发有限公司（以下简称金之灿农业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法由代理审判员吴笛独任审判，适用简易程序于2016年4月22日公开开庭进行了审理。被告金之灿农业公司于2015年6月6日提出管辖权异议，重庆市江津区人民法院于2015年8月26日作出的（2015）津法民管异初字第00084号民事裁定书驳回被告金之灿农业公司的管辖权异议。被告金之灿农业公司不服该裁定提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2016年1月4日作出（2015）渝五中法民管异终字第08207号民事裁定书驳回被告金之灿农业公司上诉，维持原裁定。原告重庆市富强物业管理有限公司委托代理人何福容到庭参加诉讼，被告重庆金之灿农业开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市富强物业管理有限公司诉称：被告系重庆市江津区某小区房屋业��，同时还租用了该小区的物业用房。原告系该小区的物业服务企业。被告入住该小区后，从2014年1月起未向原告缴纳物业服务费以及代收代缴的水电费等费用。原告多次催收，被告仍然拒绝交纳物业服务费用。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：一、被告支付原告2014年1月至2015年4月期间的房屋的物业服务费1955.20元、电梯费1067.20元、水费408.78元、消防垃圾处置费200元、公摊路灯费212.40元；被告支付原告2014年3月至2014年7月期间的库房的物业服务费816元（1元/㎡/月163.20㎡5个月）、水费174元、电费466元。以上共计5299.58元。被告金之灿农业公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：重庆威凯物业管理有限公司原系重庆市江津区某小区物业服务企业。2012年2月8日，重庆市江���区发展和改革委员会以津发改委[2012]22号文件《关于某小区前期物业管理服务收费标准的通知》回复重庆威凯物业管理有限公司某小区的电梯费从三楼起每人每月10元，每增加一层加0.30元计算，从2012年1月1日起执行。小区业主委员会成立后本通知自行作废，其物业服务收费标准由业主委员会与物业公司通过签订合同协商议定执行。因该小区部分业主与重庆威凯物业管理有限公司发生纠纷，重庆威凯物业管理有限公司不再为该小区提供物业服务。2012年5月26日，原告富强物业公司与开发商重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称某小区交由原告富强物业公司实施物业管理。该合同第三章第1条约定物业服务费用按建筑面积计算，高层住宅按0.65元/月.平方米的标准计收，库房按0.50元/月.平方米的标准���收。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定；第1条第（2）款约定物业服务费用于物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；第七章第十五条约定合同期限从2012年5月25日至2012年11月25日。合同到期后，原告富强物业公司一直为该小区提供物业服务至今。被告金之灿农业公司系某小区住宅的业主。同时，被告金之灿农业公司与原告富强物业公司签订了《房屋租赁合同》，由被告金之灿农业公司租用了该小区物业用房（186.54平方米）作为仓库堆放农副产品及相关物资。该合同约定租赁期间的物业服务费由被告金之灿农业公司负担。被告金之灿农业公司未缴纳房屋2014年1月至2015年4月的物业服务费985.82元（0.65元/㎡/月94.79㎡16个月）、代收代缴水费40.91元、垃圾处置费120（7.50元/月16月）、消防费80元（5���/月16月）；房屋2014年1月至2015年4月的物业服务费1324.86元（0.65元/㎡/月127.39㎡16个月）、代收代缴水费342.11元、垃圾处置费120（7.50元/月16月）、消防费80元（5元/月16月）；物业用房2014年3月至2014年7月的物业服务费466.35元（0.50元/㎡/月186.54㎡5个月）、代收代缴水费174元、电费466元。上述事实，有当事人的当庭陈述，房屋信息档案、《前期物业服务合同》、、重庆市江津区发展和改革委员会津发改委【2012】22号文件、《物业管理用房交接单》、《房屋租赁合同》、《合作协议》、业主缴费台账、水费发票、电费发票、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别���行自己的义务，行使自己的权利。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告富强物业公司依法与建设单位重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告金之灿农业公司具有约束力。合同签订后，原告富强物业公司按照约定进住该小区实施物业服务，被告金之灿农业公司入住某小区后，接受了原告富强物业公司提供的物业服务，按照合同的约定依法应当交纳物业服务费等费用。经审查，被告金之灿农业公司未缴纳房屋2014年1月至2015年4月的物业服务费2310.68元、垃圾处置费240元、消防费160元，原告富强物业公司只主张了物业服务费1955.20元、消防费及垃圾处置费200元，系对自身权利的处分，对物业服务费1955.20元、消防费及���圾处置费200元本院予以支持。关于上述房屋的代收水费，原告富强物业公司提供的证据证明被告金之灿农业公司应缴纳的水费为40.91元和342.11元，共计383.02元，对该金额本院予以支持，对超过部分的请求本院不予支持。关于电梯费，《前期物业服务合同》中并未约定电梯费，重庆市江津区发展和改革委员会津发改委【2012】22号文件所回复的对象为该小区原物业服务企业重庆威凯物业管理有限公司，仅系重庆威凯物业管理有限公司在该小区提供物业服务时收取电梯费的标准。故原告富强物业公司要求被告金之灿农业公司支付电梯费的请求无事实和法律依据，对该项请求本院不予支持。关于公摊路灯费，《前期物业服务合同》并未约定公摊路灯费应由业主负担，同时该合同约定了物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用属于物业服务费的组成部分，故对该项请求本院不予支持。关于物业用房的物业服务费，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定物业服务费由被告金之灿农业公司负担。因该房屋用作仓库，其物业服务费收费标准应当按照0.50元/月.平方米计算，原告富强物业公司要求按照163.20平方米计算物业服务费，未超过该房屋的面积，本院予以支持。故该房屋的物业服务费应为408元，对超过该金额的请求本院不予支持。关于上述房屋代收代缴水、电费，原告富强物业公司提交了水、电费发票，对水费174元、电费466元本院予以支持。综上，为维护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、���六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆金之灿农业开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市富强物业管理有限公司房屋的物业服务费、垃圾处置费、消防费、水费共计2538.22元。二、被告重庆金之灿农业开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市富强物业管理有限公司物业用房的物业服务费、水费、电费共计1048元。三、驳回原告重庆市富强物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告重庆金之灿农业开发有限公司未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取78元，由被告重庆金之灿农业开发有限公司负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  吴笛二〇一六年五月十二日书 记 员  周萍