广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民二终字第2045号上诉人（原审原告、反诉被告）：文朝昌。委托代理人：陈宁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：林晓莹，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市丰兴商贸有限公司。法定代表人：甘法文，总经理。委托代理人：陈婧婧，广东国声律师事务所律师。委托代理人：谭杰明，广东国声律师事务所律师。上诉人文朝昌因与被上诉人广州市丰兴商贸有限公司（以下简称丰兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民二初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月17日，文朝昌（乙方）与丰兴公司（甲方）签订《联营协议》，该协议约定：乙方经营场所位于丰兴购物广场嘉禾店三楼档号C-1铺（具体租赁位置见附图），经营场所面积建筑面积243.5平方米；乙方使用上述场所用于经营儿童乐园；甲乙双方同意按下列第一款规定进行合作“（一）甲方按乙方经营面积收取租金2013年11月1日期间至2015年10月31日月租金￥15827.5，2015年11月1日至2016年10月31日月租金￥17410，备注：2013年11月1日至2013年11月6日免租2013年11月7日开始收取租金；租金、管理费、水电费等按月支付，乙方必须于每月5日前支付当月租金、管理费及上月水电费用，如遇国家法定节假日则顺延，乙方以银行转账、支票或现金形式支付租金，租金支付日期以银行划帐日或支票达帐日为准；本合同期限自2013年11月1日至2016年10月31日止；在合同期限内，乙方不得中途停止营业；第五条保证金“签订合同时，乙方需支付甲方合同保证金计人民币￥31655元，水电保证金￥7305元及第一个月租金及管理费。合同保证金在乙方逾期交付租金及各种费用时，不得充抵应付租金及各种费用。本合同解除或终止后，如乙方无违约责任的，且所经营商品无‘三包’责任的，合同保证金在扣除乙方所欠租金以及各种费用后于乙方退场后三十天内（含三十天）无息归还乙方……如乙方中途停业、撤柜或发生其他违约行为的，甲方没收乙方合同保证金”；第六条管理费、水电费“管理费每月￥3652.5元（按照15元/平方米计，含公用水电费及空调费）；水电费水费￥5.8元/立方米，电费￥1.5元/度（含损耗，价格随有关部门定价作相应调整）；独立装表的（指需要额外增加的）按实际用量另行计收；如乙方货款不足以抵扣租金、管理费、水电费的，乙方须于接到甲方通知后三天内补足。拖欠租金及费用超过三天的，甲方有权按乙方所拖欠租金及费用总额的0.3%向乙方追缴滞纳金”；第七条结算方式及要求“……乙方每月应缴纳的各项费用，须在每月5日前以转账或现金方式向甲方缴纳。否则，甲方有权从上月货款中予以扣除或采取停业整顿处理。乙方拖延付款，应按每日0.3%向甲方支付延迟付款滞纳金……”；乙方无条件同意并接受甲方基于整体经营情况或因调整经营部布局而对乙方经营场地作出的变更调整（包括经营位置及面积等的调整），乙方须于接到甲方调整通知书后三天内完成专柜调整；第十条第十一条合同变更、解除与终止第三款“合同期间，乙方有下列行为之一，甲方有权单方面解除合同，没收合同保证金并收回经营场地，不给于乙方任何补偿，乙方并应赔偿甲方因此而造成的一切损失……⑷逾期15天（含15天）未交纳当月租金、管理费及上月水电费的；⑸未经甲方同意，乙方连续停业8小时以上（含8小时）或经常间断性停业累计达12小时以上（含12小时）；⑹提前撤柜及退场……”；第十二条场地交付及收回的交收“……在合同解除或终止后，乙方应当保持场地的完好状态，不得留存物品或出现影响房屋正常使用的情况。除了乙方自行购置的办公设备、家具、电器等可移动资产外，其他属于乙方投入的装修装潢等固定设施、设备（如地面、天花、供水、供电、电梯、消防装置等构成房屋整体的添附物）及甲方交付给乙方使用的设施资产均应完整、无偿地移交给甲方，不得拆毁和移走。甲方依据本合同第十一条第三款单方面解除合同的，如乙方未缴清租金、管理费、水电费等相关费用的，甲方有权扣留乙方货款及商品，用以抵扣所欠费用，如货款及商品不足抵扣的，由乙方补足。合同期满、合同解除或终止后，乙方必须在租赁期期满之日或合同解除、终止后当日缴清费用，将房屋清空，并把房屋及其附属设施完好归还给甲方。否则，甲方有权自行收回房屋，并对未经甲方同意而擅自留存的物品，视作乙方放弃其所有权，直接交由甲方处理，处理所需费用由乙方承担，甲方并有权要求赔偿并追究乙方的法律责任……”；第十三条违约责任“乙方如有违反本协议任何条款，甲方有权单方面解除合同，解除乙方设柜权利，收回经营场地，并无须给乙方任何补偿或赔偿，乙方并应赔偿甲方一切损失……”；本合同及其附件一式三份；等等。同日，文朝昌向丰兴公司缴交了水电保证金7305元、合同保证金31655元及10月租金15827.5元、管理费3652.5元。丰兴公司为此开具了收据。2013年9月23日，文朝昌与丰兴公司签订《丰兴商业广场经营管理协议》及《租户收铺确认书》。《丰兴商业广场经营管理协议》对丰兴公司（管理服务者）及文朝昌（承租人/物业使用人）的权利义务进行了约定，其中第三十八条约定：凡有违反有关规定，乙方须向甲方支付100-1000违约金并承担全额赔偿责任。当日文朝昌对丰兴公司位于广州市丰兴购物广场嘉禾店三楼C-1铺办理了收铺手续。2013年12月19日，丰兴公司向某甲昌发出《关于嘉禾丰兴商业广场升级改造的通知》，该通知称：2011年11月1日，我司（作为合同甲方）与您（作为合同乙方）签署《广州市白云区广花路106国道嘉禾西侧东街68号丰兴购物广场嘉禾店三楼档号C-1铺的联营协议》……由于嘉禾丰兴商业广场三楼丰兴超市经营状况未能达到我司预期目标，为了配合嘉禾丰兴商业广场整体的经营布局，我司决定对嘉禾丰兴商业广场三楼进行升级改造，于2013年12月30日丰兴超市停止对外营业。2014年1月15日，文朝昌向丰兴公司转账19601.5元，银行回单附言记载：广州嘉禾丰兴超市三楼儿童乐园档租。2014年2月17日、2月21日，丰兴公司向某甲昌发出《催告函》，向某甲昌催收嘉禾丰兴商业广场三楼C-1商铺1-2月份租金、管理费及其他费用共人民币38960元（该费用未包含滞纳金），并要求文朝昌分别于2014年2月19日、2014年2月24日下午17：00前缴交清所欠的费用。文朝昌为证实丰兴公司违约擅自改变涉案协议附图即发生停业及改变丰兴商业广场第三层用途导致涉案商铺难以正常营业的事实，提交了《丰兴商业广场超市入口经营布局图》、照片作为证据，文朝昌主张除其经营的儿童乐园及麦当劳外，三楼其余位置均属经营区域。丰兴公司对该布局图、照片均不予确认，认为：照片不足以证实文朝昌所称的装修现场导致难以经营的主张，而附图仅是确认文朝昌涉案商铺的具体租赁位置等情况，并提交了另一附图作为证据，认为三楼除涉案商铺及麦当劳外尚有空置场地。文朝昌对丰兴公司所提交的附图不予确认。文朝昌为证实其装修损失190000元，提交了其与北京清大世纪教育投资顾问有限公司签订的《家宝贝儿童欢乐谷经营合作书》及该公司开具予文朝昌三张共计187785元的收据复印件；为证实其他损失15000元，文朝昌提交了中印印刷公司出具的“嘉禾店广告装饰费宣传单1.5万元”的收据及宣传资料作为证据。丰兴公司对上述证据均不认认可，认为上述190000元除装修费用外还包括了特约经营授权相关费用等，15000元的收据无相关合同佐证，即使有损失也是文朝昌自身原因违约造成。丰兴公司为证实文朝昌停业期间丰兴公司安排了一名员工看守涉案商铺存放的物品，提交了劳动合同及照片予以证实，文朝昌对上述证据不予认可。丰兴公司为证实其有权并已实际清空并收回场地，提交了2014年7月30日照片及留置物品明细作为证据证实，文朝昌对上述证据不予确认。留置物品明细记载波波球、铁管架子、地垫、桌子、靠墙护板、游戏架子板、游戏管道、小凳子、游戏栅栏、游玩机、游戏架配件各一批，空压机一台，游戏屋顶三个，游戏箱一个，游玩机一台，等等。文朝昌表示明细列明的物品是儿童乐园内留置的物品，对数量没有异议，因该部分物品拆卸下来无法在其他场所使用，无需法院处理，其也不再取回，由丰兴公司自行处理。原审诉讼中，文朝昌明确是要求丰兴公司返还2013年11月、12月的管理费和租金；撤回要求丰兴公司承担违约责任的诉讼请求；明确要求丰兴公司赔偿经济损失190000元系依据文朝昌与北京清大世纪教育投资顾问有限公司签订的《家宝贝儿童欢乐谷经营合作书》及收据所支付的装修费用；明确要求丰兴公司赔偿其他经济损失15000元系文朝昌制作宣传画册的费用。文朝昌自认其于2013年12月19日停业。丰兴公司于2014年5月28日庭审中同意解除《联营协议》，并陈述其于2014年7月30日已清空及收回涉案场地，并撤回要求文朝昌腾空交还涉案商铺的反诉请求；明确租金或商铺使用费的反诉请求计付自2014年1月7日至2014年7月30日；明确电费和管理费的反诉请求自2014年1月计付至2014年7月30日；明确要求文朝昌按2800元/月标准给付的经济损失自2014年3月26日起计付至2014年7月30日；明确要求文朝昌按100元/日的标准计算违约金是依据双方签订的《丰兴商业广场经营管理协议》的规定。丰兴公司认为因2013年9月、10月的租金、管理费是免交的，文朝昌缴纳的是2013年11月、12月即2013年11月7日至2014年1月6日的租金和管理费，并认为文朝昌是2014年2月26日才停业。原审法院另查：广州市白云区广花路西侧加禾墟东街68号、4号与西侧加禾东横街20号、12号房屋及白云区新市镇加禾旧广花路西侧、白云区新市镇加禾旧广花路西侧未列号房屋系广州市白云区供销合作总社新市供销社的物业。广州市白云区供销合作总社新市供销社及广州市白云区供销总公司出具证明，表示自2008年1月1日起，广州市白云区供销合作总社新市供销社的资产由广州市白云区供销总公司统一运营和管理，所有新市供销社名下物业的一切租赁业务（包括签署办理相关租赁合同手续、收取租金等）以及物业的经营及管理等一切事宜直接由广州市白云区供销总公司统一负责。2011年6月1日，广州市白云区供销合作总社新市供销社及广州市白云区供销总公司出具授权委托书，表示上述三房屋已改造为丰兴商业广场（现地址为广州市白云区广花路106国道嘉禾西侧东街68号），并共同委托丰兴公司对上述房屋物业全权进行经营（包括但不限于出租、收租等）和管理。2012年，广州市公安消防局向嘉禾丰兴商业广场颁发了穗公消安检许字（2012）第337号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，记载的地址为广州市白云区广花路嘉禾墟东街68号。文朝昌原审诉讼请求为：1.解除文朝昌与丰兴公司的合同；2.丰兴公司返还保证金38960元、两个月管理费7305元、两个月租金31655元；3.丰兴公司承担违约责任；4.丰兴公司赔偿文朝昌经济损失费用190000元；5.丰兴公司赔偿文朝昌其他经济损失15000元；6.诉讼费由丰兴公司承担。丰兴公司原审反诉请求为：1.解除丰兴公司与文朝昌于2013年9月17日签订的《联营协议》；2.判令文朝昌立即按《联营协议》约定的场地交换标准腾空交还丰兴购物广场嘉禾店三楼C-1铺给丰兴公司；3.判令文朝昌按《联营协议》约定的租金标准计付自2014年1月7日至腾空交换涉案商铺之日止的租金或商铺使用金给丰兴公司，并依约每日按所拖欠费用总额的3‰计付延迟付款滞纳金给丰兴公司直至付清的全部费用之日止；4.判令文朝昌按《联营协议》约定的电费和管理费标准计付自2014年1月至腾空交换涉案商铺之日止的电费和管理费给丰兴公司，并依约每日按所拖欠费用总额的3‰计付延迟付款滞纳金给丰兴公司直至付清的全部费用；5.判令文朝昌按2800元/月的标准计付自2014年3月26日起至文朝昌腾空交换涉案商铺之日止经济损失给丰兴公司；6.判令文朝昌按100元/日的标准计付自2014年1月6日起至文朝昌腾空交换涉案商铺和付清全部款项之日止违约金给丰兴公司；7.案件诉讼费、反诉费均由文朝昌承担。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于文朝昌、丰兴公司履约期间何人违约的归责问题。文朝昌向丰兴公司承租丰兴购物广场嘉禾店三楼档号C-1铺后，以丰兴公司擅自停止超市经营导致自身无法经营为由而停止营业，虽双方签订的《联营协议》约定了“具体租赁位置见附图”“本合同及其附件一式三份”，但文朝昌与丰兴公司对各自持有的附图均不予认可，且无论是文朝昌还是丰兴公司所持有的附图，均无记载超市经营的具体经营期限，亦未有证据显示丰兴公司与文朝昌约定了双方履约期间丰兴公司须维持超市的经营，丰兴公司抗辩协议约定附图的作用仅是确认租赁的位置、面积等，该抗辩亦符合《联营协议》上述约定，故文朝昌认为丰兴公司停止超市经营的行为已构成违约的主张，原审法院不予采纳。因丰兴公司2014年5月28日表示对解除《联营协议》无异议，故《联营协议》于2014年5月28日解除。对文朝昌及丰兴公司该项诉请，原审法院予以支持。现文朝昌与丰兴公司均确认文朝昌所支付的是2013年11月、12月的租金、管理费，涉案协议约定了11月1日至11月6日为免租，故文朝昌实际缴交的是2013年11月7日计至2014年1月6日的租金、管理费。丰兴公司于2014年7月30日将场地清空收回，文朝昌承租后停止经营并拖欠2014年1月7日至5月28日的租金与管理费、2014年5月29日至2014年7月30日的场地使用费与管理费及相应滞纳金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故丰兴公司要求文朝昌按照《联营协议》租金标准即每月15827.5元、管理费标准即每月3652.5元计付上述期间的租金、场地使用费及管理费并无不当，原审法院予以支持。经计算，上述期间的租金、场地使用费共计107218.55元，管理费共计24742.74元。对于租金、场地使用费及管理费相应的滞纳金计算，虽《联营协议》约定拖延付款应按每日0.3%支付迟延付款滞纳金，但文朝昌抗辩该计算标准过高，因逾期付款损失主要表现为文朝昌的利息损失，即由于文朝昌并未按期支付，由此给丰兴公司造成了法定孳息的损失，丰兴公司并无证据证实其实际损失高于上述损失，因此，丰兴公司主张的每日千分之三的计算标准过高，宜调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍计付。结合文朝昌应为每月5日前支付当月相关费用及丰兴公司诉请，故租金、场地使用费的滞纳金应自以15827.5元为本金，分别自2014年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计付至清偿之日止，上述期间均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计付，以12253.55元为本金自2014年7月6日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计付至清偿之日止；以107218.55元为限。管理费的滞纳金应自以3652.5元为本金，分别自2014年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计付至清偿之日止，以2827.74元为本金自2014年7月6日起计付至清偿之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计付；以24742.74元为限。对于丰兴公司要求支付电费及滞纳金的诉请，因丰兴公司并未提供证据证实实际电费支出，故该项诉请原审法院不予支持。对于丰兴公司要求文朝昌按照2800元/月标准计付损失的诉请，因并无证据证实看守人员系丰兴公司专门雇佣看管文朝昌的场地及物品，故该项诉请原审法院不予支持。对于丰兴公司要求按照《丰兴商业广场经营管理协议》约定再计算违约金的诉请，因该案是租赁合同纠纷，与上述管理协议所涉的并非同一法律关系，故该项诉请原审法院不予支持。如上所述，鉴于文朝昌的行为已构成违约，故其要求丰兴公司返还保证金、管理费、租金及赔偿场地的装修损失、经济损失均缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、文朝昌与丰兴公司于2013年9月17日签订的《联营协议》于2014年5月28日解除；二、在判决生效之日起十日内，文朝昌给付丰兴公司自2014年1月7日起至2014年7月30日止的租金、场地使用费107218.55元、管理费24742.74元及滞纳金（租金、场地使用费的滞纳金以15827.5元为本金，分别自2014年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计付至清偿之日止，以12253.55元为本金自2014年7月6日起计付至清偿之日止，以107218.55元为限；管理费的滞纳金以3652.5元为本金，分别自2014年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计付至清偿之日止，以2827.74元为本金自2014年7月6日起计付至清偿之日止，以24742.74元为限；上述滞纳金均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计付）；三、驳回丰兴公司的其他诉讼请求；四、驳回文朝昌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5544元、反诉受理费649元，由文朝昌负担5544元、反诉受理费544元，丰兴公司负担反诉受理费105元。判后，文朝昌不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。文朝昌认为，是丰兴公司的单方原因导致文朝昌无法经营，是丰兴公司违约，文朝昌是被迫停止营业而非主动停止营业。二、丰兴公司于2013年12月19日向文朝昌发件《关于嘉禾丰兴商业广场丰兴超市升级改造的通知》，其中写明“由于嘉禾丰兴商业广场三楼丰兴超市经营状况未能达到我司预期目标，为了配合嘉禾丰兴商业广场整体的经营布局，我司决定对嘉禾丰兴商业广场三楼丰兴超市进行升级改造，于2013年12月30日丰兴超市停止对外营业”。三、丰兴超市占据了三楼80%的面积。丰兴超市进行升级改造，整体撤场改造，等同于三楼整层进行了围蔽施工，涉案场所位于三楼，超市及文朝昌场所是联营，故导致涉案场所无法经营。四、2013年12月30日起至2014年3月13日，三楼整层不开灯、不开空调，关闭抽风系统，到处是生活垃圾与建筑垃圾，手扶梯与电梯均关闭，此种环境下无法进行经营，文朝昌是被迫停止经营而非主动、擅自停止经营，丰兴公司根本违约。五、文朝昌被迫停止营业，导致巨大损失。六、根据双方于2013年9月23日签订的《丰兴商业广场经营管理协议》第（一）条甲方的权利和义务第1条与第4条，丰兴公司收取了文朝昌保证金、管理费、租金，应当提供一个可进行正常经营的环境。（一）丰兴公司对广场三楼整层进行围蔽施工，违反了提供基础场所、环境卫生、治安消防、经营秩序的规定，文朝昌无基本运营场所，无法进行正常的经营活动，丰兴公司的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。（二）三楼电梯、整层空调、灯光、抽风系统全被关闭，违反了提供设备和设施的规定，干涉了文朝昌正当的经营活动。丰兴公司的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。七、由于丰兴公司的严重违约行为，文朝昌才以不交租金予以抗辩。八、丰兴公司肆意改造，未征求文朝昌意见，无视文朝昌的利益和权利，严重违反了公平原则。九、文朝昌经营的是儿童乐园，对于经营场所的环境要求是非常重要的，需要基本的灯光且不能有粉尘，夏天空调也是必须的，因此，丰兴公司的装修改造行为导致文朝昌无法经营，其构成根本违约。十、本案案由定为租赁合同纠纷，但协议不是租赁协议，是联营协议。争议的地方原来是超市，然后就要求文朝昌在三楼做儿童乐园，因为超市人流量大，而儿童乐园是配套设施，家长带小孩来的时候可以让小孩在那里玩。所以文朝昌认为案由应定为联营纠纷。综上，文朝昌上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令丰兴公司返还保证金38960元、两个月管理费7305元、两个月租金31655元；3.判令丰兴公司承担违约责任；4.判令丰兴公司赔偿文朝昌经济损失费用190000元、其他经济损失15000元；5.一审、二审诉讼费由丰兴公司负担。被上诉人丰兴公司答辩称：不同意文朝昌的全部上诉请求和事实理由，原审判决认定事实清楚、判决正确，请求依法驳回文朝昌的全部上诉请求，维持原判。一、原审判决第一项正确，应予以维持。文朝昌与丰兴公司签订的《联营协议》、《丰兴商业广场经营管理协议》是双方真实意见表示，合法有效，应受法律保护。文朝昌迟延履行及拒绝履行上述合同的约定属根本违约，已对丰兴公司造成重大商誉损害和经济损失，双方均诉请解除合同。二、（一）文朝昌已实际使用涉案商铺开展经营并且根本违约在先，无权主张返还保证金及相关租金及管理费。1.按《联营协议》第三条第（一）款约定，文朝昌必须于每月5日前支付当月租金、管理费及上月水电费，但文朝昌至2014年1月15日才交纳2013年12月的租金等费用，并拒交自2014年1月7日起的租金、管理费、电费。2.按《联营合同》第四条的约定，合同期内，文朝昌不得中途停止营业，但文朝昌于2014年2月26日起擅自停业,丰兴公司一直以来反复努力与文朝昌协商，并多次作出让步，但文朝昌一直拒绝恢复经营和清缴费用，还无理索赔。3.文朝昌自2013年9月23日接收涉案商铺后实际经营使用,其所交纳的两个月管理费和两个月租金的计费期间是2013年11月7日至2014年1月6月，该期间内文朝昌已经实际使用涉案商铺开展经营，无权主张丰兴公司返还该期间的租金和管理费。（二）关于文朝昌的第3项上诉请求，文朝昌在原审时已经撤回该项诉讼请求（详见原审判决第10页第四段第二行），现上诉再提起无法律依据，请二审法院依法驳回。（三）丰兴超市的停业撤场并不会导致文朝昌涉案场所无法经营、被迫停业，丰兴公司在本案中无任何违约过错行为，依法依约无需承担任何违约责任，无需赔偿文朝昌所谓的经济损失。1.双方签订的《联营协议》、《丰兴商业广场经营管理协议》均无约定维持丰兴超市经营是丰兴公司对文朝昌负有的的合同义务，无约定丰兴超市停业撤场属于丰兴公司的违约行为。2.文朝昌认为其与丰兴超市是联营，丰兴超市停业撤场导致文朝昌涉案场所无法经营明显不实，文朝昌与丰兴公司签订的《联营协议》，名为联营实为场地租赁，与丰兴超市根本无关，丰兴超市与文朝昌间也无签订任何联营协议，文朝昌在原审中从无主张其与丰兴超市存在联营关系。3.在《联营协议》、《丰兴商业广场经营管理协议》中有多个条款约定丰兴公司作为整个丰兴商业广场的经营管理者，完全有权决定、改造三楼的经营布局，无需征得文朝昌同意，文朝昌作为经营者须无条件同意配合。根据《联营合同》第十条第6款、《丰兴商业广场经营管理协议》第一条第（一）款第1项、第（二）款第1项、第三十三条的约定，丰兴公司对三楼局部经营布局进行调整改造，文朝昌依约应当无条件同意、服从、配合。不仅如此，如果丰兴公司对三楼场地进行改造需要文朝昌调整经营位置或停止使用场地设施的，文朝昌也要无条件服从配合，更何况丰兴公司在改造过程中从来没有停止文朝昌场地及相关设施的使用，也没有调整文朝昌的经营位置及面积。再者，根据《联营合同》第十四条规定，即使整个丰兴广场关闭丰兴公司都无需承担责任，更何况只是三楼改善经营布局，目的也是为了提高客流，丰兴公司更加无任何过错。4.丰兴公司完成三楼的升级改造后的直接受益者是文朝昌。（1）丰兴公司的出发点也是为了改善三楼的经营环境，增加三楼的客流，以提高各方的经营收益。（2）八爪鱼海鲜自助火锅于2014年3月13日开业后，已带旺了三楼的场地，由于很多客人一家前去消费，很多小朋友都要去文朝昌的儿童乐园玩耍，直接提升了文朝昌儿童乐园的知名度，但由于文朝昌擅自停业，导致错失了很多赚钱盈利的良机，即便有损失应由其自行承担。（3）在丰兴超市撤场前，文朝昌早已开业两、三个月，已积累固定客源，有不少开卡的客人，所以客人是否来儿童乐园玩不取决于超市是否开门。5.文朝昌在原审庭审中也承认麦当劳多儿童进餐是其承租的重要原因，即有丰兴超市只是其承租的一小部份原因，所以文朝昌以丰兴超市停业撤场改造作为丰兴公司承担违约责任的理由显然是不成立的。（四）三楼并非整层围蔽施工，八爪鱼海鲜自助火锅城的装修并不会导致文朝昌涉案场所无法经营、被迫停业，丰兴公司从无干涉文朝昌的经营活动。1.原丰兴超市并无占据三楼80%的面积，约占三楼65%面积，围蔽装修的仅是后来八爪鱼海鲜自助火锅承租的部分（少于原丰兴超市的经营面积），对文朝昌的经营无任何影响。2.文朝昌是不实的虚假陈述。（1）八爪鱼海鲜自助火锅城只是承租了原丰兴超市部分场地（从文朝昌原审及二审提交的照片证据也可证实），其在承租后进场围蔽装修，根本不是三楼整层装修改造。从文朝昌原审提供的照片可证实，不装修的场地天花处的光管均有开灯，而且三楼楼层高光线充足，根本不是漆黑一片，道路干净通畅。而冬季空调的管理系根据室内温度、人流等环境的实际情况定期、不定期开启送风系统，不会影响文朝昌的正常营业；通向文朝昌儿童乐园的扶手电梯以及可从一楼直通三楼的观光电梯均全部正常开放。（2）文朝昌二审提交的照片证据与事实不符，不能证明其主张。（3）丰兴公司每天还要专门安排一位防损人员全职为文朝昌看管儿童乐园，文朝昌在庭审中也承认丰兴公司安排了一位员工为其看守儿童乐园。即便文朝昌于2014年2月26日擅自停业后，其儿童乐园内也一直整齐干净。（五）文朝昌擅自停止经营事实清楚，证据确凿，文朝昌无权向丰兴公司主张经济损失赔偿，即便文朝昌有损失也是自身的违约过错行为造成，与丰兴公司无关。文朝昌无充分确凿的证据证实其经济损失190000元和其它经济损失15000元。即便文朝昌花费了一定的款项购置装修儿童乐园，其在涉案商铺安装的儿童游乐设施设备均是可以拆除搬走，其它装修装潢等固定设施设备根据《联营合同》第八条第6款，第十二条第2、3款约定，应完整、无偿移交丰兴公司。但文朝昌的行为视为放弃所有的留存物品，丰兴公司有权留置文朝昌商品以作抵扣文朝昌所欠费用，文朝昌在原审中也确认所有物品同意由丰兴公司自行处理。最后，丰兴公司不同意文朝昌当庭要求变更案由为联营合同纠纷的意见，本案涉及的是场地租赁关系，文朝昌要求变更案由不符合事实及法律规定。经审理，本院对原审已查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均确认文朝昌是于2014年2月26日停止营业的。二审另查明，文朝昌与北京清大世纪教育投资顾问有限公司签订的《经营合作书》约定，合同总款为190000元，合同有效期为一年，如续签合同，则第二年起文朝昌需每年向北京清大世纪教育投资顾问有限公司缴纳1300元。文朝昌与谢某系夫妻关系。谢某于2013年9月16日向北京清大世纪教育投资顾问有限公司转账支付113000元，于2013年9月30日向北京清大世纪教育投资顾问有限公司转账支付57785元。再查明：丰兴公司于2013年9月17日向文朝昌收取了合同保证金31655元及水电保证金7305元，共计38960元。本院认为：本案是租赁合同纠纷，本案二审争议的焦点在于《联营协议》解除应如何归责，相关的费用应如何调处。文朝昌与丰兴公司签订《联营协议》，决定在丰兴商场开设儿童乐园显然是基于订立合同时丰兴商场的整体布局和经营状况，进行充分考察和评估后作出的决定。从生活经验和常理来说，超市客流量大且稳定，且多为家庭客户，确实能为儿童乐园带来相对稳定的客源。但是，丰兴公司对丰兴商场重新进行布局，停止丰兴超市的经营，对商场三楼进行施工改造，显然已经改变了《联营协议》签订时丰兴商场的经营环境。而此时，距离双方签订《联营协议》不过三个月的时间。这种改变远非文朝昌在订立《联营协议》时能够预见到的。而超市的撤销、商场部分区域的围蔽施工，必然会导致消费环境的改变、客流量的减少。在施工过程中所产生的粉尘、有毒有害气体显然会进一步抑制客户的消费欲望，特别是对于儿童乐园来说，这种影响更为明显。因此，本院采信文朝昌所述的丰兴公司对丰兴商场进行改造导致其无法正常营业的陈述。在此情况下，显然文朝昌当初签订《联营协议》希望获得相应营业利润回报的目的在商场装修期间已无法实现。丰兴公司于2013年12月30日停止丰兴超市的经营，对商场三楼开始装修改造，文朝昌于2014年1月23日起诉要求解除涉案合同合理合法。丰兴商场亦同意解除合同，故丰兴商场理应将基于《联营协议》而收取的合同保证金31655元及水电保证金7305元，共计38960元退还给文朝昌。但是，文朝昌在提出解除合同之诉后，并未及时清场，而是依然在原场地经营至2014年2月26日。故文朝昌要求丰兴商场退还2014年1月7日之前的租金、管理费于理不合、于法无据，本院不予支持。文朝昌占用该场地未及时搬离，使得丰兴公司无法立即将该场地重新出租获利，因此文朝昌应就其占用场地并进行经营的期间支付相应的租金和管理费。文朝昌已缴纳2014年1月6日之前的租金，还应向丰兴公司支付2014年1月7日至2014年2月26日期间的租金和管理费。此段时间可折合为1.71个月。根据《联营协议》的约定，租金每月15827.5元，管理费每月3652.5元，故文朝昌应付丰兴公司的租金为27065.03元、管理费为6245.78元。《联营协议》明确约定，如文朝昌逾期15天缴纳当月租金、管理费，丰兴公司有权当方面解除合同并收回经营场地。现文朝昌已于2014年1月23日提出解除合同之诉，并于2014年2月26日停止营业离场。根据上述协议约定，丰兴公司应当知晓文朝昌解除合同的意思表示，完全可以依照合同约定及时清场、另行出租以减少损失。故丰兴公司要求文朝昌支付2014年2月26日之后的租金、管理费于理不合，本院不予支持。至于滞纳金，原审法院根据实际情况，依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计付合理合法，本院予以采纳。双方签订的《联营协议》并未约定在文朝昌经营期间，丰兴公司不得变更丰兴商场三楼的经营布局。因此，丰兴公司撤销超市并对经营场所进行改造升级虽然客观上影响到文朝昌2014年前两个月的经营，但是并不构成违约。然而，丰兴公司虽不构成违约，但是确实没有考虑到经营环境的变更尤其是装修施工对文朝昌所经营的儿童乐园产生的重大影响。因此，客观上丰兴公司就本案《联营协议》无法继续履行，文朝昌终止经营儿童乐园是存在一定过错的。然而，从另一方面来说，作为商事主体，文朝昌理应合理预见在经营过程中可能产生的各种问题，并作出相应理性的应对措施。丰兴公司虽然对丰兴商场进行改造升级，但此期间并非遥遥无期，实际上2014年3月13日商场改造已经完毕并有新餐厅入驻营业。因此，从长远经营和成本投入来看，文朝昌完全可以采用与丰兴商场协商减少管理费、租金等方式来降低商场装修期间的成本投入，在商场恢复正常经营后继续经营儿童乐园，以避免先期投入成为沉没成本。然而，文朝昌并未与丰兴公司进行友好磋商，而是简单地拒交租金、解除合同、直接撤场，显然其也应就合同无法继续履行和自身损失承担一定的过错责任。因此，本院认为，丰兴公司应赔偿文朝昌丰兴商场装修期间的成本损失。文朝昌主张其为开设儿童乐园，向案外人北京清大世纪教育投资顾问有限公司支付了190000元，并支付了广告费15000元。其中，广告费系文朝昌在儿童乐园开立之初的先期投入，儿童乐园已开业经营两个月，此项投入要求丰兴公司赔偿理据不足，原审法院不予支持并无不当。而向北京清大世纪教育投资顾问有限公司支付的款项，北京清大世纪教育投资顾问有限公司出具证明，表示文朝昌曾通过银行转账支付了190000元。但从现有证据来看，文朝昌提供的银行转账记录仅能证明其向北京清大世纪教育投资顾问有限公司支付了170785元，因此，本院仅就该170785元作出认定。文朝昌与丰兴公司签订的《联营协议》约定的联营期限为三年，与北京清大世纪教育投资顾问有限公司签订的合同期限为一年，之后每续期一年需每年补交1300元。故如文朝昌依照《联营协议》履行期满的话，每月支付给北京清大世纪教育投资顾问有限公司的成本约为（170785+1300×2）÷36=4816.25元。装修期间，文朝昌仍经营了两个月，据此，丰兴公司应赔偿给文朝昌的成本损失应为4816.25×2=9632.5元。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。上诉人文朝昌上诉理由成立部分，本院予以采纳，上诉理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民二初字第449号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民二初字第449号民事判决第三、四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民二初字第449号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力之日起十日内，文朝昌向广州市丰兴商贸有限公司支付2014年1月7日至2014年2月26日期间的租金27065.03元和管理费6245.78元及滞纳金（租金的滞纳金从2014年1月6日起以15827.5元为本金、从2014年2月6日起以27065.03元为本金，管理费的滞纳金从2014年1月6日起以3652.5元为本金、从2014年2月6日起以6245.78元为本金，均按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍计至实际清偿之日止）；四、在本判决发生法律效力之日起十日内，广州市丰兴商贸有限公司向文朝昌返还保证金38960元；五、在本判决发生法律效力之日起十日内，广州市丰兴商贸有限公司向文朝昌赔偿损失9632.5元；六、驳回文朝昌的其他诉讼请求；七、驳回广州市丰兴商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5544元，由文朝昌负担4602元，由广州市丰兴商贸有限公司负担942元；反诉受理费649元，由文朝昌负担454元，由广州市丰兴商贸有限公司负担195元。二审案件受理费8583元，由文朝昌负担5362元，由广州市丰兴商贸有限公司负担3221元。本判决为终审判决。审 判 长  许东劲审 判 员  陈舒舒代理审判员  唐佩莹二〇一六年五月十一日书 记 员  谢佩君蔡嘉瑜