鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0304民初539号原告：鞍山世联物业服务有限公司。住所地：鞍山市高新区深营路**号。法定代表人：韩玉刚，系该公司经理。委托代理人：矫日红，系该公司员工。委托代理人：李微，系该公司员工。被告：崔强，男，汉族，1984年3月5日生。户籍地：鞍山市立山区曙光路***栋*单元*层***号。现住址：立山区汇香园小区*号楼*单元***号。委托代理人：崔广兵，男，汉族，1955年11月15日出生。住址：同被告。系被告父亲。委托代理人：姜福珍，女，汉族，1955年3月19日出生。住址：同被告。系被告母亲。原告鞍山世联物业服务有限公司与被告崔强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月26日受理后，依法由审判员付玉独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人矫日红、李微，被告委托代理人崔广兵、姜福珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系鞍山汇香园业主。原告与被告于2008年10月1日入住时签订《前期物业服务合同》，约定被告应于每年10月1日起向原告交纳次年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为违约金，现被告拖欠2014年10月1日至2016年9月30日物业费，经原告多次催要，被告拒不交纳。故诉至法院，要求被告支付2014年10月1日至2016年9月30日物业管理费2310元、电梯费720元，合计3030元；支付滞纳金3032元；并承担本案诉讼费。被告辩称：起诉时间不真实，现在才6月，没有到9月30日，2310元计算不清楚，我承认我是欠，但不是不交，是原告不收。2014年10月1日至今没有交纳物业费。房子面积是96.27平方米。楼顶的避雷针让物业拆卸了。物业费应按照前期物业服务的0.8元每平方米计算。因为前期签订的合同是有效的。电梯费每月30元无异议，我住3楼应少收取。2014年10月末、2015年2月、2016年都去交过费，但物业不收，滞纳金我不同意给。经审理查明：被告崔强系汇香园小区业主，原告鞍山世联物业服务有限公司系该小区物业服务公司。2008年10月1日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告物业管理费为每月0.8元/平方米（建筑面积），电梯费30元/月?户。该协议第四条第一项约定：“乙方首次交纳一年的物业管理费用。一年到期后物业管理费按季度收取（也可半年或一年），交纳办法为：每季度结束前十日交纳下季度物业管理费。延期交付按每日0.3%交纳滞纳金，至缴足为止。每季度定义为：每年一月至三月为第一季度；四月至六月为第二季度；七月至九月为第三季度；十月至十二月为第四季度。”另查，2014年8月3日至2014年8月31日，原告在双山办事处双卉社区的监督指导下，向该小区包括被告在内的386户业主进行了物业费上调的表决调查。经过调查，该小区同意上调的有316户，占全部业主比例的81.9%，占调查总数的82.3%；不同意涨价的有35户，其中包括被告；联系不上的有2户；弃权的有33户。原告公布调查结果后，通知业主自2014年10月1日起物业费按1元/平方米、电梯费30元/月开始收费，并在调查结果上加盖鞍山市立山区双山街道办事处双卉社区居民委员会和原告公司的公章。再查，原告自2014年9月20日起以《物业费催费通知单》的方式向被告催缴物业费，被告自2014年10月1日至今未向被告交纳物业管理费。上述事实，原告提供的证据材料有：汇香园业主入住资料（内含《前期物业管理服务协议》）一份、入住通知单一份、缴费通知五份、汇香园小区物业费上调调查结果材料一份、备案申报说明一份、物业费上调备案申请一份、小区绿化照片二张、千山晚报复印件一份。被告提供证据材料有：照片七张、告示一份、通知一份。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告于2008年10月1日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，且已实际履行。根据物权法的规定，变更物业费标准属于居民小区管理的重大事项。按照国务院《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定中的第二项“制定和修改管理规约”、第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”，《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第二十七条：“新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业服务企业按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案；原有实行政府指导价收费的住宅区，经业主与物业服务企业协商一致，也可重新按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案。”的规定，原告在双卉社区的监督指导下，对所在小区的物业服务收费上涨情况进行调查，征求业主意见，并依照调查结果达到了规定数额的业主同意以后，报物价部门进行了备案。原告的行为并非其擅自作出的决定，且被告也没有举证证明原告在该过程中存在不符合相关规定的行为，被告应按照新的物业收费标准向原告支付物业管理服务费。故对原告要求被告支付2014年10月1日至2016年6月30日共计物业管理费2022元（96.27平方米×1元/月?平方米×21个月=2022元）、电梯费630元（30元/月×21个月=630元），合计2652元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告给付2016年7月1日至2016年9月30日物业费的诉讼请求，因协议约定按季度交纳物业费，交费日期应为上一季度末前十日，故对原告过高的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告应给付其滞纳金一节，被告辩称其曾向物业主动交纳物业费，但是物业不收，不应产生滞纳金。庭审中，原告认可被告在物业费上调后要求交过物业费，因对数额未达成一致，故没有收取。本院认为被告具有主动交纳物业费的意愿，不属于无故延期交纳，不应承担滞纳金，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于被告抗辩的物业管理不到位一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题或造成被告损失，应通过业主大会或业主委员会实施管理权利。同时原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告崔强于本判决发生法律效力后十日内向原告鞍山世联物业服务有限公司支付2014年10月1日至2016年6月30日物业管理费2022元、电梯费630元，合计2652元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，原告已预缴。由被告崔强承担22元，原告鞍山世联物业服务有限公司自行承担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇一六年五月二十四日书记员 高广君