成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2446号原告吴远远，女，1983年9月6日出生，汉族，住成都市。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告吴远远与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员王艳适用简易程序独任审判，于2016年5月6日公开开庭进行审理。原告吴远远、被告成都融创置地有限公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴远远诉称，2010年9月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的xx号商品房一套。合同约定该商品房总价571713元，被告于2012年9月27日向原告交付该商品房，原告向被告支付了办理产权登记所需费用及完善委托被告代办产权登记的相关手续。按照合同第十九条规定，出卖人应当于2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，于商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书。然而被告并没有按照购房买卖合同的约定执行，经原告多方催告，最终被告于2014年11月16日向原告交付该商品房的房屋所有权证，其上产权登记日期显示为2014年9月23日。被告的行为已经明显构成了严重的违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条、第112条和第116条的规定，以及买卖合同第十九条有关产权登记的约定，原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约。被告应当承担延期办理产权登记的违约责任，向原告依约支付违约金。请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金共计25727.09元（庭审中原告明确违约金包括逾期办理房屋产权初始登记违约金和逾期办理房屋产权转移登记违约金。其计算方式为：房屋总价款571713元×2013年6月30日至2014年9月23日违约天数450天×万分之一）；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告成都融创置地有限公司辩称，被告逾期办理房屋产权初始登记的违约时间应从2013年6月30日计算至2014年6月24日（被告已取得该商品房所在楼栋权属证明的时间），被告逾期办理房屋产权转移登记的违约时间应计算至2014年8月21日（被告向房管局提交办理转移登记申请的时间）；原告无证据证明因被告的逾期办理产权登记行为对其造成的实际损失，请法院对违约金予以调减。经审理查明，2010年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于成都市xx号房屋，其房价款571713元；房屋交付时间为2012年6月30日前；被告应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证书的，原告选择不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条约定：房屋总价款571713元，原告在《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》签订当日，一次性支付首付款171713元，余款400000元由原告向银行申请“个人住房抵押贷款”的方式支付。上述合同签订后，同日，原告向中国建设银行股份有限公司四川省分行贷款400000元以向被告支付购房款。后中国建设银行股份有限公司四川省分行将400000元贷款转入被告账户。2012年9月27日，被告向原告交付房屋。原告接收房屋后支付了相关契税、维修基金、印花税以及办理产权登记的相关费用。2014年6月24日，被告取得位于成都市xx号楼的房屋楼栋权属证明。2014年8月21日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。案涉房屋产权登记时间为2014年9月23日。2016年4月7日，因被告逾期为原告办理案涉房屋的产权初始登记（楼栋权属证明）及转移登记，原告提起本案诉讼。以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及以下证据在案为证：原告提交的原告的身份证、被告工商信息查询单、《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《商品房买卖合同面积补充协议》、购房款首付款收据、契税、维修基金、登记费、共有证费、印花税、贴花收据、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款支付凭证、房屋所有权证，被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”的规定，被告未按约办理涉案房屋所有权初始登记和转移登记，应当向原告支付违约金。被告辩称其逾期办理初始产权登记和逾期办理转移产权登记的行为是同一违约行为。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理初始产权登记和逾期办理转移产权登记的行为分别约定了相应的违约金计算标准，被告逾期办理初始产权登记和逾期办理转移产权登记的行为系不同的违约行为，其应根据约定分别承担违约责任，被告的该项辩称理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一、关于逾期办理房屋产权初始登记的违约金。根据合同约定，被告应当在2013年6月30日前取得房屋所在楼栋权属证明，因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。经查，被告至2014年6月24日才实际取得房屋所在楼栋权属证明，实际逾期359天（2013年7月1日起至2014年6月24日）。但是，被告请求调低该项违约金。本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以调低，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期取得房屋产权初始登记的违约金为7390元。二、关于逾期办理房屋产权转移登记的违约金。根据双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款每日万分之一支付违约金。被告于2014年8月21日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的产权转移登记。本院认为，因开发商将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，由于行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，取得房屋产权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办理产权转移登记违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。本院确认此项违约金的计算截止时间为2014年8月21日。因本院已支持原告2013年7月1日至2014年6月24日期间的逾期办理房屋产权初始登记违约金，故原告主张的产权转移登记违约金应从2014年6月25日计算至2014年8月21日，实际逾期58天。鉴于被告请求调低该项违约金，故本院酌情确定逾期取得房屋产权证的违约金为1200元。综上，因被告逾期为原告办理案涉房屋的产权初始登记及转移登记，应向原告给付逾期办理房屋产权初始登记违约金7390元和逾期办理房屋产权转移登记违约金1200元，两项违约金合计8590元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴远远支付逾期办理房屋产权登记的违约金8590元；二、驳回原告吴远远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取222元，由被告成都融创置地有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一六年五月十一日书记员 郑云飞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。