西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民太初字第00074号原告杨力群。委托代理人张增光，陕西静远新言律师事务所律师。被告陕西博祥置业有限公司。法定代表人闪玉飞。委托代理人唐琳。委托代理人吴忠帅。原告杨力群诉被告陕西博祥置业有限公司（以下简称博祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨力群之委托代理人张增光，被告博祥公司之委托代理人唐琳、吴忠帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨力群诉称，2012年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市新城区含元路61号龙记帝景湾（博祥时代）小区第某幢某单元某层某号房屋，被告应当在2013年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按约向被告交付了购房款，但是被告未按约定交付房屋。2013年7月10日，原告按照被告通知到指定地点办理收房手续。在办理收房手续过程中，被告要求原告必须先交纳房屋大修基金，且办完全部手续后才能验房。为了避免损失进一步扩大，原告只好按照被告要求交纳了房屋大修基金，但是未见到该住宅的建筑物实测报告、工程质量分户验收表、竣工备案表（甚至未见到消防验收备案表或审核意见表），同时小区外立面、主卧室飘窗与合同约定不符。被告应按合同约定对原告所购商品房进行整改，具体为：外立面整改为外墙面砖、主卧室飘窗整改为落地窗。另外，原告所购房屋实测面积比合同约定建筑面积减少1.3平方米，被告应退还原告面积误差房价款7280元。被告交付的房屋不符合合同约定，也不符合法律法规的强制性规定，已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，请求判令被告对原告所购商品房进行整改达到交付条件并赔偿原告损失20000元；出具商品房符合约定交付条件的证明文件；支付原告逾期交房违约金6023元（暂计算至2013年8月31日，2013年9月1日至实际达到交付条件之日止的违约金按照每天148元计算）；退还违法代收的房屋大修基金12784.65元；退还面积误差房价款7280元。被告博祥公司辩称，原告认为被告所交付的房屋在附属设施装饰装修方面不符合约定，没有事实依据。同时原告应确定是要求整改还是要求赔偿损失，如果不能整改，被告愿意按照实际差价进行赔偿；商品房交付的证明文件在原告收房时被告已经出示给原告；被告在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付给原告，不存在逾期交房的情形；大修基金双方已经协商一致，但因原告未能按照双方约定前来办理退款手续迟滞至今；根据住宅建筑物实测报告显示原告购买的房屋面积如有误差，愿意按照合同约定退给原告面积误差房价款。经审理查明，2012年3月13日，原告杨力群（买受人）与被告博祥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市新城区含元路61号博祥时代第某幢某单元某层某号房屋；该商品房预售预测建筑面积88.17平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5600元，总金额493752元整；面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房管局实测面积据实结算；交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责达到约定标准或者按照装饰、设备差价进行赔偿。合同附件一为房屋平面图、附件四为装饰、设备标准，外墙：外墙面砖。2013年6月20日，被告博祥公司开发建设的龙记˙帝景湾3号、4号楼项目经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2013年6月21日，被告博祥公司向原告寄送了收楼通知书。2013年6月22日，原告签收该收楼通知书。2013年6月27日，被告博祥公司在华商报上刊登了《龙记˙帝景湾交房公告》，通知“龙记˙帝景湾”项目的业主于2013年6月30日到被告销售部大厅交房。2013年7月10日，原告与被告办理了房屋交接手续。在被告博祥公司提供的《陕西博祥置业有限公司准予入住通知书》上记载：“本人与陕西博祥置业有限公司已办理完毕上述手续。贵公司出示的商品房验收合格文件及提交本人的《房屋质量说明书》、《房屋质量保证书》已审核，本人所购房屋符合合同约定交付条件，同意接房，特此声明！”上面有原告杨力群的签字。庭审中原告杨力群对此质证认为，该通知书是被告提供的格式文件且原告收房时明确提出该房屋不具备交付条件，对此通知书不予认可。原、被告在办理房屋交接手续时，原告于2013年7月10日向被告缴纳了房屋大修基金费12784.65元，同时发现被告交付的房屋外立面为涂料，主卧室为飘窗，与合同约定不符。位于西安市新城区含元路61号博祥时代第某幢某单元某层某号房屋建筑物实测报告上的建筑面积为86.84平方米，与商品房买卖合同约定面积相差1.33平方米。以上事实有商品房买卖合同、代收大修基金费收据、交房公告、特快专递回执、竣工验收合格文件、入住通知书、建筑物实测分户平面图及当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2012年3月13日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容与国家法律、行政法规不悖，应为合法有效。双方当事人均应按照该合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据商品房买卖合同及附件的约定，原告所购买的商品房外墙为外墙面砖、主卧室为落地窗，被告实际所交付的房屋外墙为涂料、主卧室为飘窗，不符合合同约定，被告应进行整改并到达合同约定的交付标准。故原告据此要求被告外墙整改为外墙面砖、主卧室飘窗整改为落地窗的诉请，于法有据，应予支持。但原告要求被告赔偿损失20000元，于法无据，本院不予支持。原告虽于2013年7月10日与被告办理了房屋交接手续，但是被告系按照合同约定通知原告办理交房手续，被告并未违约，故原告主张逾期交房违约金之诉请，本院不予支持。鉴于被告提交的建筑物实测报告所载房屋的建筑面积与合同约定的房屋面积相差1.33平方米，被告表示愿意按照合同约定退还面积误差房价款，故原告主张面积误差房价款7280元之诉请，本院予以支持。被告代收大修基金费没有合同依据，现原告主张被告退还代收大修基金费12784.65元，被告也表示同意退还，本院予以准许。原告要求被告出具商品房符合约定交付条件的证明文件一节，鉴于原告已实际收房，且原告签字确认被告已经出示了商品房验收合格文件，故其该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西博祥置业有限公司于本判决生效后三十日内将原告杨力群所购位于西安市新城区含元路61号博祥时代第某幢某单元某层某号房屋外墙整改为外墙面砖、主卧室飘窗整改为落地窗。二、被告陕西博祥置业有限公司于本判决生效后十日退还原告杨力群代收大修基金费12784.65元、面积误差房价款7280元。三、驳回原告杨力群其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1370元，由原告杨力群承担700元，被告陕西博祥置业有限公司承担670元。（原告杨力群已预交，被告陕西博祥置业有限公司随上述款项直付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王素梅审 判 员  左 立人民陪审员  赵小江二〇一四年六月十八日书 记 员  杨士焯