上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2080号原告马克华菲(上海)商业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人杨坤田，职务董事长。委托代理人徐文兵，男。委托代理人胡鑫，男。被告上海承烨贸易有限公司，住所地上海市张江高科技园区。法定代表人王汉卿，职务不详。原告马克华菲(上海)商业有限公司诉被告上海承烨贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，因被告上海承烨贸易有限公司下落不明，本院依法组成合议庭并向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书、告知合议庭组成人员通知书和传票等法律文书。本案于2016年4月29日公开开庭进行了审理,原告马克华菲(上海)商业有限公司的委托代理人徐文兵、胡鑫到庭参加诉讼，被告上海承烨贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马克华菲(上海)商业有限公司诉称,原告与被告于2014年3月签订《房屋租赁合同》，原告出租坐落于上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX层的房屋(以下简称涉讼房屋)给被告作为办公房屋使用，总面积为636.52平方米，月租金为人民币57,287元，被告应当另行支付物业管理费3.30元/平/月，停车费500元/月。原告按约定于2014年4月1日前向被告交付了房屋，并约定房屋租赁期限为2014年4月1日至2019年3月31日，在这期间，被告需每三个月支付一次房屋租金、物业管理费、停车费给原告。然而，自从2014年10月开始，被告并未支付原告相应的房屋租金、物业管理费及停车费；自2014年6月份以来的水、电费，被告也未支付。原告经两次发函催告后，被告仍未履行支付义务。被告延迟履行付款义务已经构成了对合同的根本违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、原、被告所签的《房屋租赁合同》解除；2、要求被告支付从2014年10月1日至2015年9月30日所欠房屋租金共计人民币687,444元(每月租金人民币57,287元，计12个月)；3、要求被告支付从2014年10月1日至2015年9月30日所欠物业管理费共计人民币25,206.20元(按3.30元/平/月，每月2,100.52元，计12个月)；4、要求被告支付从2014年10月1日至2015年9月30日期间所欠停车费共计人民币6,000元(500元/月，计12个月)；5、要求被告支付欠缴的电费人民币30,206.97元，水费745元；6、要求被告支付自起诉之日到实际搬离之日的房屋占用费；7、要求被告搬离涉讼房屋，将涉讼房屋恢复至入住前状态；8、要求被告支付违约金共计人民币171,861元(即三个月的租金)。后原告撤回了要求被告支付欠付水费的诉请，撤回了诉请6及诉请7。被告上海承烨贸易有限公司未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明，涉讼房屋的权利人为马克华菲(上海)商业有限公司，房屋类型为办公楼，建筑面积636.52平方米。原告马克华菲(上海)商业有限公司(出租方，甲方)与被告上海承烨贸易有限公司(承租方，乙方)于2014年3月签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，甲方于2014年4月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2014年4月1日起至2019年3月31日止。2014年4月1日至2016年3月31日，每月租金为人民币57,287元。该租金两年不变，2016年4月1日起每两年递增10%。同时，乙方应当按照物业管理费3.30元/平/月，停车费按照500元/月另外支付费用，若房屋所在地园区提高停车费、物业管理费收费标准，甲方有权按比例相应提高收费标准。乙方应每叁个月支付一次租金，需提前15天向甲方支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：押一付三，即一个月租金作为押金，租金每三个月支付一次。甲方减免乙方第一个月租金，即2014年4月20日乙方支付前三个月租金114,574元，押金人民币57,287元，合计171,861元。物业管理费、停车费每三个月支付一次，与房屋租金一同支付；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即人民币57,287元。租金提高后应当相应增加保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，物业管理费由甲方在收取乙方交纳费用后向物业公司支付。水、电费由甲方代收代付，并提供乙方服务性发票，开票税点由乙方承担。使用该房屋所发生的煤气、通讯、设备等其他费用由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按解约当月租金的叁倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；(七)乙方逾期不支付物业管理费累计超过两个月的。被告于2014年6月6日向原告支付了100,000元,于2014年6月27日向原告支付了100,000元，于2014年7月17向原告支付了100,000元，于2014年7月29日向原告支付了59,325元，共计359,325元。原告陈述2014年4月是免租金的，上述费用是5个月的租金，相当于1个月租金的保证金，6个月的停车费及6个月的物业管理费的总和。即被告的租金、停车费、物业管理费均支付至2014年9月30日。原告要求保证金冲抵租金。原告为被告代付的电费金额如下：2014年6月的电费50.72元、2014年7月的电费294.01元、2014年8月的电费4,517.14元、2014年9月的电费4,616.95元、2014年10月的电费2,960.95元、2014年11月的电费1,803.23元、2014年12月的电费2,069.81元、2015年1月的电费4,880.75元、2015年2月的电费4,936.21元、2015年3月的电费2,017.54元、2015年4月的电费692.52元、2015年5月的电费631.09元、2015年6月的电费377.87元、2015年7月的电费358.18元、2015年8月的电费263.65元、2015年9月的电费239.59元，共计30,710.21元。原告诉请中主张电费金额为30,206.97元。另查明，原告于2015年6月11日、8月19日和9月28日向被告发费用催缴通知函。2015年9月28日,原告向被告发合同解除通知函。原告称上述通知函都被退回，被告均未收到。原告陈述2015年12月份，被告已经搬离，原告收回了房屋。原告不再向被告主张2015年10月、11月的租金。以上事实，有原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、银行清算综合业务系统专用凭证、电费发票、催款函、合同解除函及当事人的陈述为证，经审核无误，本院予以采信。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告未按约支付租金及物业管理费已构成违约，原告依据合同约定有权行使解除权。原告以起诉的方式行使合同解除权，原、被告双方签订的租赁合同于诉状副本公告送达至被告的时间即2016年3月22日解除。根据合同约定，被告应支付拖欠的2014年10月1日至2015年9月30日租金及物业管理费、停车费以及由原告代收代付的电费，原告的相关诉请，本院予以支持。原告要求保证金冲抵上述租金，本院予以一并处理。依合同约定，因被告的违约行为，被告应支付原告解约当月租金三倍的违约金，故原告的相关诉请，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系自行放弃诉讼权利，由此产生的后果应自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马克华菲(上海)商业有限公司与被告上海承烨贸易有限公司就本市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX层所签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海承烨贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马克华菲(上海)商业有限公司支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金人民币687,444元(其中57,287元以保证金57,287元作抵)；三、被告上海承烨贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马克华菲(上海)商业有限公司支付2014年10月1日至2015年9月30日的物业管理费人民币25,206.20元；四、被告上海承烨贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马克华菲(上海)商业有限公司支付2014年10月1日至2015年9月30日的停车费人民币6,000元；五、被告上海承烨贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马克华菲(上海)商业有限公司支付2014年6月至2015年9月期间欠付的电费人民币30,206.97元；六、被告上海承烨贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马克华菲(上海)商业有限公司支付违约金人民币171,861元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5,000元，由被告上海承烨贸易有限公司负担。案件受理费人民币13,007元，由被告上海承烨贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  牟世荣二〇一六年五月十九日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。