南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦民再字第6号原审原告南京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”），住所地南京市秦淮区龙蟠南路33号。法定代表人毛建平，该公司总经理。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人欧永成，南京雅居乐房地产开发有限公司法务主任。原审被告胡小明，男，汉族，1964年4月5日出生。原审原告雅居乐公司与原审被告胡小明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月9日作出（2012）秦民初字第916号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年10月20日作出（2014）秦民监字第9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原审原告雅居乐公司的委托代理人杨焘到庭参加诉讼。原审被告胡小明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。2012年5月11日，原审原告雅居乐公司起诉至本院称，原审原、被告于2010年3月签订《南京市商品房预售合同》，购买原告开发的南京雅居乐花园x幢3单元1802室，总价1688987元。合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元），并向渤海银行股份有限公司南京分行（以下简称渤海银行）办理了1350000元的按揭贷款。该笔贷款由被告以所购房屋提供抵押担保，并由原告提供阶段性连带责任担保。根据《南京市商品房预售合同》约定，被告如未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除合同。截止2011年9月18日，被告已连续断供6个月，渤海银行对被告及原告提起诉讼，要求被告提前归还欠款本息并赔偿律师费，要求原告对该债务承担连带责任。经法院审理，形成（2011）鼓商初字第772号民事判决书，判令原告对被告的欠款承担连带责任。因被告无力还款，渤海银行于判决生效后向南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）申请强制执行。鼓楼法院于2012年3月16日划扣原告款项共计1382949.55元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1802室房产的《南京市商品房预售合同》。2、被告协助原告至南京市房产登记部门办理上述房产退房的撤销合同登记手续。3、被告赔偿原告各项损失共计1382949.55元（包括被告的欠款本金1311669.53元，利息44961.52元，罚息1648.5元，诉讼费8370元，执行费16300元）。4、本案诉讼费由被告承担。原审被告胡小明经本院合法传唤未到庭，未答辩。原审查明，原、被告于2010年3月26日签订《南京市商品房预售合同》一份，合同约定原告将其开发的南京雅居乐花园x幢3单元1802室出售给被告，房屋总价款为1688987元。双方在合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款约定“乙方（被告）未能履行其向银行申办按揭应尽义务导致甲方（原告）作为担保人承担了担保责任的，甲方有权解除《南京市商品房预售合同》。”合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元）。随后，被告于2010年4月12日与渤海银行签订个人购房抵押借款合同，合同项下贷款金额为1350000元，贷款期限为288个月，被告提供其所购的南京雅居乐花园x幢3单元1802室房产作为抵押担保。同日，渤海银行与原告另行签订一份保证合同，约定原告对被告个人购房抵押借款合同项下的全部债务承担连带责任。上述合同签订后，渤海银行依约向被告发放1350000元借款，原告亦向被告交付了雅居乐花园x幢3单元1802室房屋。但截止2011年9月18日，被告连续6个月未履行还贷义务，渤海银行向鼓楼法院提起诉讼，要求被告偿还借款本金及利息，原告承担连带清偿责任。2011年11月10日，鼓楼法院依法作出（2011）鼓商初字第772号民事判决书，判决被告偿还渤海银行借款本金1311669.53元，支付利息（含罚息）14732.33元，并自2011年9月19日起按年利率6.72%的标准支付逾期利息。原告承担连带清偿责任。案件受理费8370元，由被告负担。该判决生效后，渤海银行向鼓楼法院申请强制执行。2012年3月16日，鼓楼法院向原告出具执行结案通知书，依法划扣原告银行存款1382949.55元，包括被告欠款本金1311669.53元，利息44961.52元，罚息1648.5元，案件受理费8370元，执行费16300元。原告于2012年5月11日诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1802室房产的《南京市商品房预售合同》。2、被告协助原告至南京市房产登记部门办理上述房产退房的撤销合同登记手续。3、被告赔偿原告各项损失共计1382949.55元（包括被告的欠款本金1311669.53元，利息44961.52元，罚息1648.5元，诉讼费8370元，执行费16300元）。4、本案诉讼费由被告承担。原审认为,原审认为，原、被告于2010年3月26日签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，而被告违反原、被告双方关于合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款之约定，拖欠其所欠渤海银行的月供款，最终导致原告作为担保人承担了担保责任，被告行为已经构成违约。由于原、被告双方在《甲、乙双方的其它约定》中约定了合同解除的条件，合同履行中，在雅居乐花园x幢3单元1802室尚未过户发生物权变动的情况下，因被告违约，原告要求依据合同约定解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告为被告向渤海银行贷款提供连带责任保证的事实清楚，证据充分。在被告未按时偿还贷款本息的情况下，原告按照鼓楼法院（2011）鼓商初字第772号民事判决书之规定，代为履行了保证义务，共计支付贷款本息及其他费用共计1382949.55元，该费用系被告违约对原告造成的损失，被告应当赔偿。原审判决:一、解除原告南京雅居乐房地产开发有限公司与被告胡小明于2010年3月26日签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1802室房产的《南京市商品房预售合同》。二、被告胡小明于本判决生效后十日内协助原告南京雅居乐房地产开发有限公司办理南京雅居乐花园x幢3单元1802室房屋退房的撤销合同登记手续。三、被告胡小明于本判决生效后十日内赔偿原告南京雅居乐房地产开发有限公司各项损失1382949.55元。本院再审过程中，原审原告雅居乐公司称：原审原、被告于2010年3月签订《南京市商品房预售合同》，购买原告开发的南京雅居乐花园x幢3单元1802室，总价1688987元。合同签订后，被告支付了首期购房款338987元（含定金50000元），并向渤海银行股份有限公司南京分行（以下简称渤海银行）办理了1350000元的按揭贷款。该笔贷款由被告以所购房屋提供抵押担保，并由原告提供阶段性连带责任担保。根据《南京市商品房预售合同》约定，被告如未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的，原告有权解除合同。本院再审查明，2010年3月26日原审原告与原审被告签订《南京市商品房预售合同》一份，合同约定原告将其开发的南京雅居乐花园x幢3单元1802室预售给被告，房屋总价款为1688987元。2010年3月21日，原审被告胡小明向原审原告雅居乐公司支付定金5万元，2010年3月26日，胡小明向雅居乐公司支付首付款288987元，以上共计338987元。随后，2010年4月12日，渤海银行依约向原审被告胡小明发放1350000元购房贷款，该款项直接付至雅居乐公司账户。另查明，截止2015年11月4日10时38分，胡小明名下的房产登记情况为：秦淮区龙蟠南路33号x幢3单元1802室、1803室、1804室，共计三套房屋。以上事实有原审原告陈述、《南京市商品房预售合同》、《甲、乙双方的其他约定》、（2011）鼓商初字第772号判决书、（2012）鼓执字第166号结案通知书等证据予以证明。本院再审认为，原、被告于2010年3月26日签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，而被告违反原、被告双方关于合同附件《甲、乙双方的其它约定》中第一条第4款之约定，拖欠其所欠渤海银行的月供款，最终导致原告作为担保人承担了担保责任。本院认为，被告行为已经构成违约。由于原、被告双方在《甲、乙双方的其它约定》中约定了合同解除的条件，在合同履行中，雅居乐花园x幢3单元1802室尚未过户发生物权变动的情况下，原告要求因被告违约故请求依据约定解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告雅居乐公司为被告胡小明向渤海银行取得的借款提供连带责任保证其事实清楚，证据充分。在被告胡小明未按时偿还借款本息的情况下，原告按照鼓楼区（2011）鼓商初字第772号判决书之规定，代为履行了保证义务，共计支付给中国农业银行股份有限公司南京城东支行借款本金及实现债权的费用1382949.55元，原告履行的担保义务之后，有权按照担保法之规定，要求被告偿还担保代偿款，故原告要求被告偿付代偿款的诉讼请求，本院予以支持。同时原审原告雅居乐公司取得房屋后应当退还原审被告已收房款，并按照原收款时间支付利息。原审胡小明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，判决如下：一、解除原审原告雅居乐公司与原审被告胡小明于2010年3月26日签订的关于南京雅居乐花园x幢3单元1802室房产的《南京市商品房预售合同》。二、被告胡小明于本判决生效后十日内协助原告南京雅居乐房地产开发有限公司办理南京雅居乐花园x幢3单元1802室房屋退房的撤销合同登记手续。三、原审被告胡小明自判决生效之日起十日内支付给原审原告雅居乐公司1382949.55元，并且支付给原审原告雅居乐公司以1382949.55元为基数从2012年3月16日起至判决履行之日止银行同期贷款利息；四、原审被告胡小明自判决生效之日起十日内支付原审原告雅居乐公司违约金50000元。五、原审原告雅居乐公司自判决生效之日起十日内支付原审被告胡小明已付购房款1688987元，并且支付给原审被告胡小明以50000元为基数从2010年3月21日起至2012年3月16日止银行同期贷款利息、以288987元为基数从2010年3月26日起至2012年3月16日止银行同期贷款利息、以1350000元为基数从2010年4月12日起至2012年3月16日止银行同期贷款利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费20080元，保全费5000元，公告费600元，再审案件受理费20080元，公告费600元，合计46360元，由原审被告胡小明负担。（原审案件受理费及保全费、公告费、再审公告费已由原审原告预交，原审被告在给付款项时一并加付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：03×××76）。审 判 长  盛 冰审 判 员  刘 慧审 判 员  曹甜甜二〇一六年五月十三日见习书记员  王小格