重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终1035号上诉人(原审原告)：孙荣徽。委托代理人：张永宏，与孙荣徽关系。被上诉人（原审被告）：重庆中华置业有限公司。法定代表人：杨晓轩，该公司董事长���委托代理人：李经纬，该公司员工。委托代理人：彭晓娇，该公司员工。上诉人孙荣徽与被上诉人重庆中华置业有限公司（以下简称中华置业公司）商品房预约合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年12月8日作出(2015)渝北法民初字第16787号民事判决。上诉人孙荣徽对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年4月27日对本案进行了询问。上诉人孙荣徽的委托代理人张永宏，被上诉人中华置业公司的委托代理人彭晓娇参加了询问。本案现已审理终结。孙荣徽一审诉称，2015年8月23日，孙荣徽与中华置业公司双方签订了《“中华·两江春城”住宅认购协议》，约定：孙荣徽认购房，向中华置业公司交付了10000元定金，并于约定的期限内与中华置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》。孙荣徽依约交付了定金及与中华置业公司就具体签订买卖合同进行了数次磋商，但双方未能就具体合同条款达成一致，导致该购房合同未能签订。孙荣徽就此要求中华置业公司退还所交定金，中华置业公司予以拒绝。故起诉请求：判令中华置业公司退还孙荣徽定金10000元。本案诉讼费由中华置业公司承担。中华置业公司一审答辩称，中华置业公司不愿意退还定金，按照双方签订的认购协议，孙荣徽没有按照协议约定签订买卖合同，不应退还定金。认购协议约定是签订买卖合同而不是前来签订合同或协商合同条款，且认购协议约定孙荣徽已详细阅读相关合同条款。一审法院经审理查明，2015年8月23日，中华置业公司作为甲方，孙荣徽作为乙方，双方签订了《“中华·两江春城”（住宅）认购协议》。协议第一条约定：“乙方所认购的房屋1号房，建筑面积为116.72平方米，套内建筑面积为99.38平方米（均以专业测绘机构核定的面积为准），因该房源为一口价，不再额外享受案场实际销售正价房源的优惠，成交套内单价为10867.38元/平方米，成交总价为1080000元。”协议第二条约定：“乙方于2015年8月23日自愿缴纳认购定金￥10000元整……待甲乙双方签订该房屋《重庆市商品房买卖合同》时，上述认购定金自动转为房款。”协议第三条约定：“乙方在签订本认购协议之日起7日内即2015年8月30日内，须携带齐签约所需证件和资料至甲方销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》，并按照选择的付款方式支付购房款及其他相应费用。”协议第四条约定：“若乙方未按照本协议约定时间与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》或未付清相应填款项，即视为乙方放弃此次购房，定金￥10000元整不予退还，且甲方有权将该套房屋售予第三方，本认购协议立即失效。”协议第七条约定：“乙方已详细阅读并了解甲方在现场公示的《重庆市商品房买卖合同》及附件。附件包括：1、房屋分层平面图；2、公用部位及设施说明；3、建筑材料、设备安装标准说明；4、房屋装修标准说明；5、合同附件补充协议等内容；6、《临时管理规约》和《前期物业服务协议》”。该认购协议签订当日，孙荣徽向中华置业公司支付10000元定金，中华置业公司向孙荣徽出具收据一张。孙荣徽于庭审中举示落款日期为2015年9月2日由中华置业公司发出的《签约催告函》一份，该催告函中中华置业公司要求孙荣徽于2015年9月6日到中华置业公司销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，并支付该套房屋的首期房价款或全部价款及相关代收费用。2015年9月5日，孙荣徽向中华置业公司工作人员李夏邮寄了一份《关于“签约催告函���的回函》，该函件主要内容为孙荣徽向中华置业公司陈述其于约定时间内两次前往售房部总商议签约事宜，但中华置业公司拒绝就合同条款中交房违约责任进行另行约定，导致合同无法签订，若中华置业公司坚持不对合同中延期交房违约责任条款进行另行约定孙荣徽将拒绝签订该合同，并要求中华置业公司于收到函件三日内回复，如拒绝修改合同条款请退还认购金。2015年9月6日，中华置业公司向孙荣徽邮寄一份《关于解除的通知函》，该函件向孙荣徽通知解除双方签订的《中华·两江春城项目房产定金协议》。庭审中，双方均认可该函件中所述协议与认购协议为同一协议，且双方认购协议已于2015年9月6日解除。庭审中，孙荣徽还举示了光盘一份，该光盘中有孙荣徽与中华置业公司工作人员的通话录音及视频，有案涉房产项目现场视频。孙荣徽庭审中陈述称，该项目现场处于停工状态，其于2015年8月31日及2015年9月1日前去签订认购协议中所述的买卖合同，因担心中华置业公司会延期交付房屋，对违约金条款进行协商但中华置业公司不同意。中华置业公司对孙荣徽于2015年8月31日前去签订买卖合同认可，但孙荣徽并未签订，后中华置业公司将认购协议第三条的期限宽限至2015年9月6日。以上事实有《“中华·两江春城”住宅认购协议》、房屋销售收据、录音视频光盘、《签约催告函》、《关于“签约催告函”的回函》、《关于解除的通知函》、特快专递邮单等证据及当事人陈述在案为凭，足以认定。一审法院经审查认为，孙荣徽与中华置业公司签订的《“中华·两江春城”住宅认购协议》系双方当事人真���意思表示，不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”孙荣徽、中华置业公司双方签订的认购协议第三条约定孙荣徽应当在2015年8月30日内携带齐签约所需证件和资料至中华置业公司销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》，第四条约定若孙荣徽未按照本协议约定时间与中华置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》或未付清相应填款项，即视为孙荣徽放弃此次购房，定金￥10000元整不予退还。从该两条约定可以看出，孙荣徽所应当履行的协议义务为在约定时间内签订《重庆市商品房买卖合同》，而非孙荣徽所述进行磋商，虽然在孙荣徽与中华置业公司磋商过程中，中华置业公司将约定的应当签订《重庆市商品房买卖合同》的时间延迟至2015年9月6日，但孙荣徽依然未履行该义务。另依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”孙荣徽应当履行签订买卖合同之义务而未履行，中华置业公司有权不予退还定金。故对孙荣徽要求中华置业公司退还定金的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：驳回孙荣徽的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由孙荣徽负担。上诉人孙荣徽对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判��，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由中华置业公司承担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决未查明双方未能签订《重庆市商品房买卖合同》的真实原因。由于中华置业公司超越资质开发房地产，施工中出现停工、停建，该公司提供了“现金认缴抵款购房模式”，但“现金认缴抵款购房模式”不属于《重庆市商品房买卖合同》公示内容，且该公司导购人员告知孙荣徽现场交款11万元抵14万元购房款，但不向购房人出具收款凭据，该“现金认缴抵款购房模式”属于非法吸收资金的违法销售。以上原因导致孙荣徽对中华置业公司丧失信任，且中华置业公司确实存在延期交房的情形，因此，孙荣徽未与中华置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》在于中华置业公司。2、《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，中华置业公司超越资质开发房地产，施工中出现停工、停建，违规适用“现金认缴抵款购房模式”，逾期交房导致孙荣徽丧失对中华置业公司的信赖，因此，定金1万元中华置业公司应予退还。被上诉人中华置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，孙荣徽举示形成于2016年3月19日的视频资料，内容是中华置业公司没有按照合同约定的时间即2015年12月30日交房，拟证明孙荣徽在签约的时候担心中华置业公司不能按期交房的情况经��后来证明是事实。中华置业公司质证认为，对视频真实性无异议。孙荣徽提供的视频是今年的事情，但是中华置业公司双方签订认购协议是2015年8月23日，约定在签订认购协议7日内签订商品房买卖合同，同时商品房买卖合同在销售大厅也有公示，按照认购书的流程，中华置业公司在2015年9月2日向孙荣徽发出了签约的催告函，中华置业公司又在2015年9月6日也发出了解除认购协议的解除通知函，中华置业公司应该履行的义务都履行完了，这些事情都在实际接房前发生，但是孙荣徽当时并未与中华置业公司签订商品房买卖合同，中华置业公司已经发出了解除协议，中华置业公司可以将涉案房屋卖给第三方。本院认为，孙荣徽举示的证据指向的事实发生在认购协议约定的签订《重庆市商品房买卖合同》之后，不能证明认购协议约定的签订《重庆市商品房买卖合同》之前，中华置业公司不能履行《重庆市商品房买卖合同》约定的合同义务。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，中华置业公司与孙荣徽签订的《认购协议》属于预约合同，系双方当事人的真实意思表示,内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利与义务。根据《认购协议》的约定，《重庆市商品房买卖合同》及附件已在销售现场公示，孙荣徽应按照《认购协议》约定的期限与中华置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，而不是就《重庆市商品房买卖合同》的有关条款与中华置业公司进行磋商。中华置业公司将签订《重庆市商品房买卖合同》的期限延至2015年9月6日，孙荣徽仍未与中华置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》。孙荣徽主张中华置业公��违规开发、违规销售、工程停工等因素导致其对中华置业公司丧失信赖而未签订《重庆市商品房买卖合同》，但未举示充分证据予以证明，本院依法不予采信。因此，一审法院认定中华置业公司不应当退还定金10000并无不妥。综上所述，上诉人孙荣徽的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙荣徽负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一六年五月十一日书 记 员  喻 瑜