重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第05211号原告史宗润，女，汉族，1970年11月11日生，住重庆市万州区北山大道。委托代理人冉茂蒽，重庆渝万律师事务所律师。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住重庆市万州区北山大道**钟鼓楼大市场**。组织机构代码20806375-6。法定代表人熊远清，该公司董事长。委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。委托代理人熊道安，重庆百安律师事务所律师。原告史宗润与被告重庆市清江实业（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2014年7月14日依法适用简易程序进行审理，后因案情较为复杂于同年10月16日转为普通程序公开开庭进行审理，原告委托代理人冉茂蒽，被告委托代理人唐浩文到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原告史宗润诉称：2010年9月9日，原、被告签署《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告修建的清江.金水御景8号楼1105室预售商品房，该房屋套内面积为141.39平方米，单价为5291.95元／平方米，总成交金额为748229.00元。合同约定被告最迟于2012年6月30日前将经竣工验收备案登记的商品房交付原告方使用，从逾期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告方支付已付房价款万分之三的违约金。产权办理时间约定为房屋交付使用之日起60日内申请办理并取得受理单。合同生效以后，被告实际于2013年10月5日才通知原告接房使用，故延期交房长达462天，产权证至2014年1月23日才办理。请求判令：1.判令被告给付延期交房的违约金103704.00元（从2012年6月30日算至2013年10月5日共计462天）；2.判令被告给付逾期办证的违约金10999元（从2013年12月5日算至2014年1月23日共计49天）；3.诉讼费由被告承担。原告对被告提供落款为2013年9月7日的《关于办理房产手续通知》照片有异议，因为原告没看见该通知公示。被告重庆市清江实业（集团）有限公司辩称：逾期交房情况属实，但是因不可抗力因素，所以我公司不应当承担责任。逾期办证属实，但未给原告造成实际损失，故请求调整违约金，依法判决。经审理查明：2010年9月9日，原告史宗润（乙方）与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（甲方）双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告（甲方）将重庆市万州区北滨路8号楼1105室商品房卖给原告（乙方），屋套内面积为141.39平方米，房屋总价款748229.00元，…第七条交房期限及交付条件（一）2、属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含60日）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含30日）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力”。该合同附件三约定：“水源热泵空调：末端进户到客厅和卧室，配有温度控制器”。同时，双方签订《合同补充协议》，载明：“1、甲乙双方认可，就履行合同发生的各项通知事宜，以双方签订的《重庆市商品房买卖合同》所约定的的通讯地址、电话为准。若。若买卖双方住所或联系方式发生变更的当自变更事实发生之日起5日内书面通知对方。如未按时履行通知义务，而导致按揭办理延迟，房屋交付延迟，办产权证延迟等，由此造成的后果由责任人承担。甲乙双方认可书面通知的方式包括信函、公告、登报等。12、如买卖双方发生争议，任一方承担的法律责任以不超过买受人已交房款总额（包含违约金、经济损失等）为限”。合同签订后，原告支付了房款748229.00元。被告清江公司在承建“清江.金水御景”商品房建设工程期间，由于该商品房买卖合同约定的“江水源热泵”配套设施属重庆市城乡建设委员会和重庆市财政局组织并经有关专家论证，于2011年5月5日通知在重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一，通知下发前清江公司已完成该系统工程的选址、设计及部分施工任务。后因情况发生变化，2011年5月9日万州区人民政府向有关职能部门下发电子公文通知：对万州区主城区域岸线港口码头关闭搬迁方案实施调整，原则上取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁。同月28日被告清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。有关部门组织专家论证并调整设计方案后，该项目于2012年1月16日重新施工建设。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公司公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋楼的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景相关楼主体结构工程经有关部门验收质量合格，同年9月27日该项工程1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格，同年11月20日重庆市万州区环境保护局批复同意对该项工程9号、10号、17号楼生活污水处理设施进行预验收，同年12月28日该项工程8号、9号楼消防竣工验收合格，后该项工程防雷竣工验收合格，2013年1月25日，重庆市万州区民防办公室同意对该项工程1、2、3、7、8、9号楼建设项目人防专项验收备案，2013年9月5日，万州区建设委员会对8号楼办理了竣工验收备案登记。2012年9月24日，“江水源热泵”配套工程完工并交付投入使用。由于该项目属重庆市第一批投入使用的再生能源环保节能新项目示范工程，相关技术规范和标准尚未统一出台。为解决涉及“清江·金水御景”商品房楼盘买受人交房和办证的问题，清江公司向有关部门反映和协调，同时组织专家到现场对“江水源热泵”系统工程考查了解，虽未办理该系统工程竣工验收相关事宜，但节能及环保效果得到了专家的肯定。2013年10月5日原告接收了本案所涉房屋，2014年1月22日该房进行了办证受理登记，2014年1月23日原告取得房屋产权证。庭审中，被告提供落款为2013年9月7日的《关于办理房产手续通知》照片，该照片内容：“尊敬的业主，欢迎您入住清江上城小区，为了方便您办理房产手续，现将有关办理房产手续的有关事项通知如下：1.办理时间：2013年9月9日至2013年9月18日，凡是该时间段未前去办理的，需到本年10月份方可办理；2.办理地点：清江集团销售部（钟鼓楼市场四楼）；3.购房收据或发票；4.大修基金发票，契税发票（原件）；5.购房合同；6.身份证复印件（合同上签所有人）；7.未交大修基金或契税的自带U盘到销售部办理；8.工本费165元；请广大业主带以上相关资料尽快到销售部办理，并请相互转告。清江上城物业管理公司。”被告认为此通知证明已通知原告办证，但未提供其它证据佐证自已观点。原告对该证据有异议，表示原告没看见该通知公示，真实性无法确认，逾期办证责任由被告承担。上述事实有当事人举示书面证据及当庭陈述等佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将商品房交付原告。交房期限届满时，8号楼工程尚未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，清江公司应承担违约责任。被告提供了落款为2013年9月7日的《关于办理房产手续通知》照片，原告对该证据有异议，表示没看见该通知公示，因该照片系孤证，真实性无法确认，本院不予采信。双方所签《重庆市商品房买卖合同》中约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，被告2013年9月5日巳取得《建设工程竣工验收备案登记证》，是交房及办理商品房产权登记的必备条件，2013年10月5日原告接收了本案所涉房屋，因此，办理房屋产权登记的时间应当从原告取得房屋之日起计算至2013年12月3日止。原告主张逾期办证的违约责任应从2013年12月4日开始计算。因万州区人民政府对主城区域岸线调整及港口码头关闭搬迁导致被告设计变更，并不能及时取得本期商品房的建设工程竣工验收备案登记证，是不可完全归责于被告的原因；根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。万州区人民政府调整长江沿线一桥、二桥之间的岸线使用规划，关闭搬迁港口码头，“江水源热泵”系统工程重新设计，不能及时完工影响商品房的交付，但该事由不是法律规定的不可抗力，但有一定影响，虽不能免除被告逾期交房的违约责任，但可以酌情减轻。本案被告于2014年1月22日取得登记受理单，虽然逾期取得房地产权属登记受理通知单构成违约，但双方约定的买卖房屋已交付给原告，不影响其居住使用，被告迟延办证给原告带来的损失较小；被告要求调减违约金的主张本院予以采纳，酌情将违约金标准确定为逾期办证按日0.6o／ooo计算，逾期交房按日1o／ooo计算。关于逾期办证，原告要求被告承担至2014年1月23日止的办证违约责任，与事实不符，因2014年1月22日原告所购房屋进行了办证受理登记，被告应当从2013年12月4日（已扣除双方约定的办证期间60日）至办证受理登记日2014年1月22日按原告已交购房款748229元以每日万分之0.6的标准计算支付逾期办理房地产权登记违约金2244.69元（748229元×0.6o／ooo·天×50天）。关于逾期交房，原告要求被告承担至2012年6月30日起的交房违约责任，与约定不符，被告应当从约定交房之日次日2012年7月1日起至实际接房日2013年10月5日止，逾期交房违约金为34568.18元（748229元×1o／ooo·天×462天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告史宗润重庆市万州区北滨路8号楼1105室商品房逾期交房违约金34568.18元二、被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告史宗润重庆市万州区北滨路8号楼1105室商品房逾期办理产权登记的违约金2244.69元三、驳回原告史宗润对被告重庆市清江实业（集团）有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2594元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司承担。案件受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院诉讼费缴纳办法的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交通知后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉案件受理费通知所指定期限预交上诉受理费，又未提交缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  向太培人民陪审员  牟 萍人民陪审员  朱艳青二〇一四年十一月七日书 记 员  任思蒙