北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第10870号原告：李东梅，女，1942年1月13日出生。原告：王婧，女，1946年5月13日出生。二原告委托代理人：吴立宏，北京观道律师事务所律师。被告：王静，女，1957年6月22日出生。委托代理人：张子川，北京市铭耕律师事务所律师。委托代理人：ＸＸＸ，男，1957年1月28日出生。被告：高凡，男，1986年10月31日出生。委托代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。原告李东梅、王婧诉被告王静、高凡确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理。依法由代理审判员齐建卿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴立宏，被告王静及其委托代理人张子川、ＸＸＸ，被告高凡及其委托代理人赵建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：李华荣生前共有子女三人，即原告李冬梅、王婧及养女王静。李华荣与其第三任妻子王淑英结婚后，利用其工龄、战功等条件依法获得房屋两套，其中一套位于本市东城区工体北路×号楼×号，该房屋产权登记在李华荣名下。另外一套位于本市东城区工体北路×号楼×号（以下简称涉诉房屋），该房屋产权登记在被告王静名下，但仅为王静挂名代持，实际持有人为李华荣夫妻。2014年4月30日，原告将王静诉至北京市东城区人民法院，要求确认涉诉房屋属原告与王静三子女共同共有。案件审理过程中，王静于2014年7月1日以189万元的价格将涉诉房屋卖与高凡，并完成涉诉房屋的产权过户手续。原告认为，涉诉房屋应该属原、被告的共同财产，王静于诉讼过程中，在无权处分的情况下将涉诉房屋出卖与高凡，而高凡确以明显低于市场价的价格购买涉诉房屋，并非善意取得，二人已构成恶意串通。现原告诉至法院，要求确认被告王静与高凡签订的房屋买卖合同无效；要求被告高凡将涉诉房屋解除抵押，并过户至王静名下；诉讼费由被告负担。被告王静辩称：被告王静为涉诉房屋产权人，并非原告所称挂名代持。原告并非涉诉房屋产权人，亦非共有权人，无权提起本次诉讼。二被告经过房屋中介公司居间服务，就涉诉房屋买卖一事达成一致，系双方真实意思表示，涉诉房屋实际出售价格为266万元，并非《存量房屋买卖合同》中显示的价格。故不同意原告的诉讼请求。被告高凡辩称：高凡与王静不存在恶意串通的情况。高凡通过中介公司居间服务，选择购买涉诉房屋。涉诉房屋登记在王静名下，其有权出售涉诉房屋。高凡为购买涉诉房屋共向王静支付购房款266万元，该价格符合涉诉房屋的市场价值，《存量房屋买卖合同》中的价款只是为避税使用。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：本市东城区工人体育场北路×号楼×层×号（以下简称涉诉房屋）原为登记在王静名下的产权房屋，王静于2000年5月取得涉诉房屋产权，房屋建筑面积48.96平方米。2014年4月6日，王静与高凡签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，高凡向王静购买涉诉房屋，经双方协商一致，房屋成交价格为1890000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价770000元，高凡一并支付王静。高凡向王静支付定金50000元，定金直接给付王静。高凡向银行贷款1320000元。合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，高凡向王静支付购房款定金50000元，王静出具收据。2014年7月16日，高凡（借款人）与中国农业银行股份有限公司北京顺义支行（贷款人，以下简称农行顺义支行）签订《个人购房担保借款合同》。高凡以涉诉房屋进行抵押，向农行顺义支行贷款1320000元。高凡不可撤销的申请并授权农行顺义支行将全部借款直接划入王静账号为×××的账户中。同日，农行顺义支行向王静支付上述借款。被告高凡提供中国光大银行个人业务回单，证明2014年7月1日，高凡向王静汇款1280000元。高凡出具王静的收条，内容为今收到工体北路40号楼1004号房预留的一万元物业保证金，证明高凡给付王静购房款10000元。高凡同时提供二被告与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订的《居间服务合同》，服务承诺书、链家公司58520元的中介费收据及发票，北京中融信担保有限公司13300元的收据及发票等证据，证明二被告是通过链家公司居间介绍，购买涉诉房屋，而非原告所说二被告存在恶意串通的事实。原告对担保合同及业务回单等上述证据真实性予以认可，但认为证据只是二被告为使其双方的交易看起来符合法律规定而进行，是以合法形式掩盖非法目的。2014年4月26日，二被告签订编号为C×的《存量房屋买卖合同》，约定涉诉房屋成交价格为1890000元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。该合同附件一中双方并未进行约定。案件审理过程中，本院到链家公司进行询问。据当时负责被告王静与高凡进行房屋交易的相关门店店长介绍，被告王静委托链家公司出卖涉诉房屋，后被告高凡找到链家公司，链家公司向其介绍涉诉房屋后，二被告达成协议购买涉诉房屋，被告高凡为此向链家公司支付中介费71820元，其中58520元是支付给链家公司，另外13300元是支付给链家公司的子公司北京中融信担保有限公司的。二被告实际履行的合同价格是2660000元，其中包括房价款和室内装修等折价款。原告认为链家公司与二被告有利害关系，对此不予认可。2014年4月30日，李冬梅、王婧将王静诉至本院，认为涉诉房屋是三人之父母李荣华、王淑英的夫妻共同财产，只是有王静借名代持，在李荣华、王淑英去世后，涉诉房屋属于李冬梅、王婧及王静共同共有，要求确认所有权。诉讼中，王静表示涉诉房屋已卖与高凡，并办理完毕产权过户。后李冬梅、王婧提起本次诉讼，上述案件中止审理。上述事实，有原、被告当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《房屋交易保障服务合同》，询问笔录，发票等证据在案为证。本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益合同应属无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，被告高凡与被告王静就涉诉房屋买卖一事达成一致，先后签订《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》。虽两份合同中约定的房屋价款存在不一致，但根据被告高凡通过银行汇款及银行贷款等方式给付被告王静266万元的事实，本院确认二被告实际履行的是房价款266万元的《北京市存量房屋买卖合同》。现被告高凡提供委托链家公司购房、支付居间服务费、支付房屋价款等证据，证明其通过中介公司居间服务，与王静就房屋买卖一事达成一致，并非恶意串通。而原告未能提供翔实、有效的证据证明二被告就涉诉房屋买卖一事存在恶意串通的事实，对此应当承担举证不能的不利后果。故本院对原告的诉讼请求，不予支持。关于原告认为王静构成无权处分，合同应属无效一节，于法相悖，该理由不成立。原告认为被告高凡所述避税行为是以合法形式掩盖非法目的，缺乏依据，本院不予采信。关于原告主张对涉诉房屋的权利，应待权利被确认后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李冬梅、王婧的诉讼请求。案件受理费35元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  齐建卿二〇一四年十一月二十八日书 记 员  宋梦迪