湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2013）益赫民一初字第1305号原告陈文斌。委托代理人李文，湖南天声律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告益阳市明月房地产开发有限公司，住所地益阳市金山路金鹿花园。法定代表人陈建才，该公司董事长。委托代理人郭艳，益阳市赫山法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原告陈文斌（以下简称原告）与被告益阳市明月房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李文与被告的委托代理人郭艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年4月12日签订一份商品房买卖合同（编号为2009-0057-1708），合同约定由被告出售其开发的中电怡和苑二期房屋一套给原告，该商品房单价为2268元／平方米，总金额为316205元，并约定了付款的方式等条款。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定于2010年12月30日前交付房屋，但被告经原告多次催促于2012年9月30日才通知原告收房，就逾期交房事宜原告多次找被告协商要求支付违约金，被告均予以拒绝，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、要求被告按房屋买卖合同约定支付原告逾期交房违约金39841.83元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：被告不应当承担违约责任，理由如下：1、该房屋修建过程中发生了被告无法预见的且不属于商业风险的事由，即砂石价格飞涨、供不应求；创卫措施的影响，益阳市政府不允许渣土车在市区行驶；益阳市政府出台的税收联控政策，建设单位无法及时办理税收资料等原因而延迟交房，这些事由符合合同第八条的约定。2、中国人寿保险股份有限公司益阳分公司于2009年6月24日与被告签订团购协议，团购房价比非团购房价每平方低几百甚至上千元，原告属于团购户享受了很好的价格优惠政策。3、根据平等互利、公平合理的原则，保险公司代表团购户与被告签订补充协议，约定由上述原因造成的延期交房，被告方不需要承担责任。4、逾期交房，原告自身也有原因，合同签订后，原告违约在先，未按照合同约定时间提交贷款需要的资料；房屋建成后，在办理验收手续后，被告方多次通知原告方来收房，而原告置之不理；5、原告于2012年9月30日才收房，是原告逾期收房造成的。综上，因上述原因引起的延迟交房，被告不应当承担违约责任。经审理查明：2009年6月24日，中国人寿保险股份有限公司益阳分公司（以下简称保险公司）工会与被告签订《团体定购协议书》，团购户人员在被告处购房享受保险公司团购待遇。2010年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的益阳市龙洲南路西侧5栋2单元17层08号商品房一套，房屋总价款为316205元，付款方式为首付166205元，按揭贷款付款150000元；2、商品房交付的期间及条件为出卖人在2010年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得《建设工程竣式验收备案表》的商品房交付给买受人；3、买受人首付房款166205元，向银行申请150000元银行按揭贷款，买受人在签订合同之日起七日内按银行要求提交资料；如买受人逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，对于出卖人逾期交房超过60日，买受人可以选择解除合同或者要求继续履行合同，自逾期交房之日起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金。合同签订后，原告于2010年4月19日支付了房屋首付款166205元，2010年9月27日，原告按揭贷款150000元到达被告公司帐户。2010年5月20日，被告向保险公司工会出具公司函，请求该公司工会确认团购人员名单，该公司工会主席靳慧萍签名并加盖公章对71名团购户名单进行了确认，原告陈文斌属于此名单内人员。2010年10月18日，被告（甲方）与中国人寿保险公司工会（乙方）签订《关于中国人寿保险股份有限公司益阳分公司工会团购房的补充协议》，协议内容为：一、乙方负责确认团购房71户的业主明细表，以乙方在明细表上盖章为准；二、团购房协议和补充协议作为团购房购房合同的附件，购房合同与团购房协议相冲突时以团购房协议制定内容为准；三、鉴于施工进度、申办手续的耗时过长等原因，甲方的交房时间延长一年半；四、因乙方的团购房价格明显低于市场价格，乙方同意免除甲方逾期交房和办理产权证应当承担的责任。乙方的团购房业主若不同意免除该责任，则按当时市场价格2600元／平方米计算成本，甲方退还乙方购房款及按贷款利率计付利息。签订补充协议后，靳慧萍通知了所有团购人员并在公司内网进行了公布，所有成员亦均未提出异议。另查明，明月公司开发的中电怡和苑二期住宅楼C栋房屋于2011年10月15日办理完竣工验收手续。明月公司于2011年5月开始至2011年年底陆续通知业主收房，最早收房人王海于2011年5月18日收房，2012年9月30日，原告到被告处办理收房手续。上述事实有原告提供的原、被告身份证明、商品房买卖合同、首付款单据两张、房屋维修基金、办证费收据、入户手续联系单；被告提供的团购协议、补充协议、靳慧萍、曹芳等证人证言、交房表、非团购户谭贵娟等购房户的购房合同及益阳市人民政府益政通（2010）3号《益阳市人民政府关于整治益阳市区砂石市场的通告》、益阳市人民政府办益政发（2009）9号《益阳市人民政府关于切实加强税收协控联管工作的通知》、益阳市人民政府办益政办发（2009）18号《益阳市人民政府办公室关于加强房地产税收一体化管理的通知》等文件予以证明，可以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、原告是否应遵守团购协议及补充协议的约束；二、被告是否履行了交房通知义务，是否延期交房；三、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任。一、关于原告是否应遵守团购协议及补充协议的约束的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原告经保险公司工会与被告的认可，享受了团购房的所有优惠条件，以远低于市场均价的价位购买了商品房。被告与保险公司工会签订团购协议之后，因益阳市政府出台新的砂石市场整顿和税收联控政策以及申请卫生文明城市控制施工车辆时间等各种因素，导致购买砂石困难且砂石价格暴涨致使工期延长，故双方又签署了补充协议约定推迟交房时间一年半。保险公司负责团购事项的代表靳慧萍在双方签订团购补充协议后通知了所有团购户，并在该保险公司内网上进行了公布，故该团购补充协议对所有团购户应具有约束力。虽然被告没有提供证据证实原告系保险公司的员工，但原告享受了团购的所有优惠条件，以远低于市场均价的价位购买商品房，依据权利义务对等原则，原告享受了团购优惠的权利，则依法应承担相应的义务，即应受该团购补充协议的约束。二、关于被告是否履行了交房通知义务，是否存在延期交房的问题。本案被告出具邮政挂号信及通知、收房电话通知名册来证明被告已经电话和书面的形式通知过原告前来收房，上述证据与证人曹芳的证言中关于被告已电话通知其收房的内容、该栋房屋第一位收房户王海于2011年5月18日收房的情况相互印证，且团购协议中的其他用户已陆续收房开始装修，原告认为被告未履行通知其收房义务的抗辩理由与事实不符，本院不予采信。按照团购协议和补充协议的约定，明月公司应在2011年12月31日之前交房。被告所开发的中电怡和苑二期住宅楼C栋房屋于2011年10月15日办理完竣工验收手续，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，其符合交房条件的日期也应为2011年10月15日。在2011年12月31日之前，被告履行了通知业主收房的义务，原告未按通知要求到被告处办理交房手续，至2012年9月30日才实际办理交房手续，系原告逾期收房造成的。三、关于被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任的问题。因原告依法受团购协议以及补充协议的约束，且被告在补充协议约定的时间内履行了通知义务，被告不应承担逾期交房的违约责任。原告要求被告承担逾期交房的违约责任的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈文斌的诉讼请求。本案案件受理费800元，由原告陈文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  颜志军审 判 员  陈 静代理审判员  龚才英二〇一四年六月十五日书 记 员  涂云海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。