山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民再终字第140号申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：周克伟。委托代理人：庄济武，山东天华律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈某荣。申请再审人周克伟因与被申请人陈某荣房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）青民一终字第1488号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年4月28日作出（2013）青民申字第239号民事裁定，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年6月22日前向双方当事人送达开庭传票，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。申请再审人周克伟及其委托代理人庄济武，被申请人陈某荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年8月，周克伟诉至青岛市市北区人民法院称，2009年5月28日，其与陈某荣签订房地产买卖合同，约定陈某荣将青岛市芙蓉山路×号×户房屋卖给周克伟，购房款29.6万元，其中定金3万元。合同签订后，周克伟依约支付定金并于2009年6月左右住进该房，此后周克伟多次催促陈某荣办理过户手续，但陈某荣推脱至今。请求判令陈某荣协助周克伟办理青岛市芙蓉山路×号×户房屋过户手续；本案诉讼费用由陈某荣负担。诉讼过程中，周克伟变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的购房合同；2、判令陈某荣向周克伟双倍返还定金6万元；3、判令陈某荣向周克伟支付赔偿金15万元；4、诉讼费由陈某荣承担。陈某荣辩称，双方签订的房屋买卖合同已经由双方补充签订的房屋租赁合同所取代，双方原签订的房屋买卖合同已经于2010年8月10日履行届满，因此周克伟诉请要求继续履行合同并协助办理过户手续没有事实依据，应予以驳回；周克伟就同一诉求在2010年起诉过陈某荣，因涉案房屋一直处于被法院查封状态，最终周克伟撤诉，现在该房屋仍处于法院的查封之中，因此周克伟的本次诉讼同样不应予以支持；周克伟在本次诉讼前另行购买新的房屋，按照双方买卖合同约定，应视为原买卖合同终止，双方应结算，周克伟尚欠陈某荣部分租金未付。对周克伟变更后的诉讼请求，陈某荣认为购房合同已经变更为租赁合同，因此无需解除，周克伟要求返还定金、支付赔偿金的诉讼请求应予以驳回。一审法院经审理查明，青岛市市北区芙蓉山路×号、房屋所有权证号青房地权市字第房改353号、建筑面积45.59平方米的房屋所有权人为陈某荣。2009年5月28日，周克伟与陈某荣签订房地产买卖契约一份，双方约定：陈某荣将座落在青岛市市北区芙蓉山路×号、房屋所有权证号青房地权市字第房改353号、建筑面积45.59平方米的房屋出售给周克伟；房屋成交价29.60万元，契约签订之日周克伟向陈某荣支付7000元购房定金；2009年5月31日支付购房定金2.30万元；过户当日支付8.60万元；剩余购房款18万元由周克伟通过银行贷款支付给陈某荣；陈某荣收到全部房款于2009年7月30日前将房屋交付周克伟；周克伟不能按期向陈某荣付清购房价款或陈某荣不能按期向周克伟交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金；此房是房改房属于政策问题，若万一在过户中发生问题不属于陈某荣违约等内容。该房地产买卖契约签订后，周克伟于2009年5月28日向陈某荣支付定金7000元，于2009年5月31日向陈某荣支付定金2.3万元。2009年7月5日，周克伟与陈某荣签订补充购房合同一份，合同载明：甲方陈某荣；乙方周克伟；原购房合同延至2009年8月1日至2010年8月1日；甲、乙双方于2009年5月28日签订购买市北区芙蓉山×号楼1户的合同，购房价为贰拾玖万陆仟元整；因在办理过户中发生一些问题所以甲乙双方协商延期办理过户手续，若在2009年7月30日前办理过户即按合同办理，若在2009年7月30日后办理房产过户手续甲方收房租，租期自2009年8月1日开始计算，房租按每月捌佰元计算，居住日期到乙方买到房为止；若甲、乙双方买卖成立不收房租；乙方有权在一年内终止购房合同，不违约（2009年8月1日至2010年8月1日）等内容。上述补充购房合同签订后，周克伟于2009年7月份搬入涉案房屋居住，2011年7月份搬出该房屋。另查明，陈某荣与原配偶刘某基于×年×月×日协议离婚，双方约定陈某荣一次性付给刘某基5万元，刘某基放弃分割夫妻共有财产的权利。刘某基于2004年9月21日身故。再查明，2010年，周克伟曾经以相同诉讼请求向青岛市市北区人民法院起诉陈某荣，案件审理过程中，陈某荣将涉案房屋作为青岛市市南区人民法院（2010）南商初字第20342号案件财产保全担保而被青岛市市南区人民法院查封，周克伟遂向法院申请撤诉，法院于2010年12月25日裁定准许撤诉。现青岛市市南区人民法院审理（2010）南商初字第20342号案件审理终结，陈某荣可申请青岛市市南区人民法院解除查封。庭审中，陈某荣称房屋无法办理过户，是因为其与配偶刘某基离婚时所签订的离婚协议太过笼统，没有明确涉案房屋是归陈某荣个人所有，所以涉案房屋无法办理过户。依照周克伟的申请，法院委托山东恒正房地产评估有限公司对涉案房屋当前的价值进行评估，山东恒正房地产评估有限公司于2012年3月31日作出鲁恒正青评字（2012）房第F003号房地产估价报告，评估时点为2012年3月26日，可能实现的市场价值为39.06万元。周克伟要求陈某荣按照评估价值与合同价值的差价予以赔偿。周克伟因此支出评估费1953元。一审法院认为，周克伟与陈某荣签订的房地产买卖契约、补充购房合同均依法成立，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案周克伟按照合同的约定已经向陈某荣支付定金3万元，但陈某荣未按照约定协助周克伟办理涉案房屋过户登记手续，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。现陈某荣不同意继续履行房屋买卖合同，对周克伟要求解除合同的诉讼请求，法院依法予以支持。合同解除后，如果对守约方造成财产损失，违约方应当予以赔偿。现陈某荣因拒绝履行合同违约，周克伟要求陈某荣赔偿损失符合法律规定，法院依法予以支持。周克伟损失的数额按照涉案房屋目前的评估价格减去合同价格认定，为9.36（39.06-29.60=9.36）万元，超出部分不予支持。因周克伟已经要求陈某荣赔偿损失，且法院已经予以支持，因此对周克伟要求陈某荣双倍返还定金的诉讼请求，依法不予支持，但陈某荣仍应返还周克伟定金本金3万元。陈某荣关于双方原签订的房屋买卖合同已经于2010年8月10日履行届满的辩解，根据周克伟与陈某荣签订的房地产买卖契约和补充购房合同的内容，双方关于“购房合同延至2009年8月1日至2010年8月1日”的约定，是对合同履行期限的约定，其意义并非超出该期限后合同的一方可以不按照合同约定的履行，故对该项辩解法院不予采纳。陈某荣关于周克伟在本次诉讼前另行购买新的房屋，按照双方买卖合同约定，应视为原买卖合同终止的辩解，法院认为，补充购房合同约定“若在2009年7月30日后办理房产过户手续甲方收房租，租期自2009年8月1日开始计算，房租按每月捌佰元计算，居住日期到乙方买到房为止”，现陈某荣没有证据证明上述假定的条件已经成就，故对陈某荣的该项辩解法院不予支持。青岛市市北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除周克伟与陈某荣签订的关于青岛市市北区芙蓉山路×号房屋的买卖合同。二、陈某荣于判决生效后10日内赔偿周克伟损失人民币9.36万元。三、陈某荣于判决生效后10日内返还周克伟定金人民币3万元。四、陈某荣于判决生效后10日内向周克伟支付评估费人民币1953元。五、驳回周克伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6771元，财产保全费人民币2344元，共计9115元，由周克伟负担3690元，陈某荣负担5425元。陈某荣不服原审判决，上诉至本院。本院二审查明，根据双方当事人在2011年9月15日一审开庭期间的当庭陈述，陈某荣于2011年7月迫使周克伟搬出涉案争议房屋。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院二审认为，综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、涉案购房合同应否解除以及违约责任如何认定；2、涉案合同解除后其善后事宜如何处理。现根据本案查明的事实，评判如下：一、关于合同解除以及违约责任认定问题。陈某荣与周克伟签订的房地产买卖契约、补充购房合同，均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。上述契约签订后，虽然周克伟依约向陈某荣支付了定金3万元，陈某荣也在周克伟未付清全部房款的情况下让其入住涉案房屋，但双方在房地产买卖契约定的2009年7月30日前、补充购房合同约定的2009年8月1日至2010年8月1日期间均无法办理该房屋过户登记手续，现周克伟起诉解除双方购房合同，而陈某荣在原审答辩时亦认为双方购房合同已经终止，故应视为双方均同意解除合同。因原审判决解除双方房屋买卖合同的结果并无不当，本院对此予以维持。因现无证据证明系因可归责于一方当事人的原因致使双方在合同履行过程中无法办理该房屋过户登记手续，故周克伟请求陈某荣承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。虽然陈某荣在一审期间周克伟变更诉讼请求前答辩时表示，其不同意周克伟关于继续履行原购房合同并协助办理房屋过户手续的请求，但因双方在补充购房合同约定的2009年8月1日至2010年8月1日期间未办理房屋过户登记手续，周克伟也未在合同约定的期间支付全部房款，而双方又未对支付房屋价款以及办理房屋过户登记手续的期间重新作出约定，在此情况下，陈某荣在诉讼中表示不再履行原购房合同约定的协助过户义务并无不当，周克伟据此主张陈某荣承担违约责任，无合同及法律依据，本院亦不予支持。二、关于合同解除之善后事宜处理问题。双方在补充购房合同中约定：“若在2009年7月30日前办理过户即按合同办理，若在2009年7月30日后办理房产过户手续甲方（陈某荣）收房租，租期自2009年8月1日开始计算，房租按每月捌佰元计算，居住日期到乙方（周克伟）买到房为止；若甲、乙双方买卖成立不收房租……”，因双方未按照合同约定于2009年7月30日前办理房屋过户手续，故周克伟应按照上述合同约定的租金标准800元／月向陈某荣支付2009年8月1日至2011年7月的房屋租金19200元（800元／月×24个月），其未支付上述期间的房屋租金，不符合合同约定，因此，双方合同解除后，周克伟交付的购房定金3万元应在扣除上述房屋租金后，其余额10800元由陈某荣返还给周克伟。陈某荣称2010年8月1日至2011年7月期间的租金标准应按照1500元／月计算，其称周克伟造成其5个月的房屋租金损失，均未举证证明，本院不予采纳。综上，陈某荣的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。原审判决认定事实及适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：一、维持青岛市市北区人民法院（2011）北民一民初字第505号民事判决第一项；二、撤销青岛市市北区人民法院（2011）北民一民初字第505号民事判决第二、四、五项；三、变更青岛市市北区人民法院（2011）北民一民初字第505号民事判决第三项为：上诉人陈某荣于判决生效后10日内返还被上诉人周克伟剩余定金10800元；四、驳回被上诉人周克伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6771元、财产保全费2344元，二审案件受理费2811元，由上诉人陈某荣负担613元，被上诉人周克伟负担11313元。周克伟申请再审，请求撤销二审判决，维持一审判决。理由：二审判决认定事实错误。1、有新的证据证明陈某荣不愿履行合同，致使无法办理该房屋过户登记手续，陈某荣违约，应当承担违约责任；2、双方签订的补充合同并没有改变原购房合同中关于办理有关过户登记和付款条件的条款，双方也无须重新约定支付房屋价款以及办理房屋过户登记手续的期间，二审关于周克伟未在合同约定的期间支付全部房款的认定是错误的。陈某荣答辩称，其与中介去过房管局多次，但房管局答复不能办理过户手续，双方签订的补充协议是租房协议。本院再审过程中，周克伟提交录音证据一份，证明陈某荣在2010年6月22日双方的通话过程中多次表示不想卖房子，构成违约。陈某荣对录音的真实性没有异议，但主张并不是不想卖房子，而是确实无法办理过户，所以让对方赶紧去买别的房子。陈某荣提交录音一份，证明房屋无法办理过户手续。周克伟对证据的真实性有异议，认为该证据体现不出录音的地点，且录音也不能证明房屋无法办理过户手续。本院再审确认一审法院和本院二审查明的其他事实属实。周克伟的代理人提交书面代理词，主张：1、双方签订的合同合法有效，除不可抗力等法定要件外，任何一方拒绝履行合同都要承担违约责任；2、周克伟提供的录音证据，可以证明陈某荣在2010年6月就不想再卖涉案房屋，并明确向周克伟表示不卖该房。因此，双方没有履行房屋过户手续的原因，是陈某荣拒绝继续履行合同所致，其行为构成违约，应承担违约责任。案经调解，双方当事人未达成和解协议。本院再审认为，本案争议的焦点问题是对于涉案房屋买卖合同的解除陈某荣是否存在违约行为。虽然双方在合同中约定“此房是房改房属于政策原因在过户中发生问题不属于陈某荣违约”，但陈某荣未提交证据证明涉案房屋未办理过户属于政策问题。且根据周克伟在再审中提交的录音证据，可以认定除陈某荣所称的离婚协议约定不明确导致房屋无法办理过户的原因外，其也不想再办理涉案房屋过户手续。故陈某荣存在违约行为，应当承担相应的赔偿责任，应当双倍返还周克伟交付的定金。至于周克伟主张的其他损失，本院认为，双方在补充合同中已注明办理过户中发生一些问题，也约定了周克伟可另行买房，且在周克伟提交的录音证据中陈某荣也告知周克伟房屋无法办理过户，要求周克伟另行买房，故对周克伟主张的其他损失本院不予支持。周克伟为此支出的评估费1953元，自行承担。此外，关于合同解除后善后处理问题，原审按照双方补充购房合同的约定判令周克伟向陈某荣支付实际居住期间的房租19200元，该处理并无不当，双方当事人对此亦无异议，本院依法予以维持。上述两项折抵后，陈某荣应将余额40800（60000-19200）元给付周克伟。综上，周克伟的再审申请理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定违约责任不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：一、维持本院（2014）青民再终字第140号民事判决第一、二、四项；二、变更本院（2014）青民再终字第140号民事判决第三项为：陈某荣于本判决生效后10日内返还周克伟剩余定金40800元。一审案件受理费6771元，保全费2344元，二审案件受理费2811元，由申请再审人周克伟负担9654元，被申请人陈某荣负担2272元。本判决为终审判决。审 判 长  蒲娜娜代理审判员  赵 雷代理审判员  徐友仁二〇一四年十一月二十四日书 记 员  胡晓东