上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5126号原告章栋良，男，1959年10月11日出生，汉族，户籍地上海市松江区。委托代理人周亮，上海合亦和律师事务所律师。委托代理人李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。被告薛永新，男，1966年11月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告薛佳，女，2008年2月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。法定代理人薛永新，男，1966年11月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告薛文富，男，1941年11月15日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告黄兰花，女，1941年11月15日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告章栋良诉被告薛永新、薛佳、薛文富、黄兰花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。因被告薛永新下落不明，本院无法用其他方式直接向其送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院于2016年1月8日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案，并采取公告方式向其送达上述诉讼文书。本案于2016年4月11日公开开庭进行审理，原告章栋良及委托代理人周亮、被告薛文富到庭参加诉讼。被告薛永新、薛佳、黄兰花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告章栋良诉称：2010年5月31日，原告与四被告签订了关于坐落于青浦区华盈路1085弄27幢101号202室房屋的买卖合同，约定房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)75万元，原告付清房款后房屋权属归原告所有并办理产权变更登记手续。合同签订后，原告全额向被告支付房款，但四被告至今未交付房屋亦未办理过户登记。后，原告曾起诉法院要求被告方配合办理房屋产权过户手续，未能得到法院的支持。原告认为，双方之间的合同已经无法履行，原告无法成为系争房屋的登记权利人，故诉至法院请求：1、判令解除原告与四被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令四被告共同归还原告支付的房款75万元。被告薛文富辩称：1、同意解除房屋买卖合同。2、2010年5月30日薛永新向原告借10万元(实际只收到7万元)，之后又借款5万元(是利息实际没有收到)，此15万元借款是由被告薛文富一并签字的。按利息3万元/月，到2010年8月四个月利息为12万元，因此《房屋买卖合同》上改成了22万元；2010年7月5日至2010年11月5日四个月利息为24万元(6万元/月)，实际支付了4万元利息，原22万元加上20万元合计为42万元；2010年11月5日至2011年1月5日经商量利息4万元/月，共计利息16万元记账为10万元，原42万元加上10万元合计52万元；截止此时，薛永新已经支付原告10万元利息。2011年1月至2011年3月又计3个月利息12万元实际支付了2万元记账10万元合计为62万元；2011年5月至6月两个月利息8万元记账合计为70万元；2011年7月至8月两个月利息8万元记账5万元合计为75万元。被告薛永新无奈要求被告薛文富签字救命，当初薛永新拿来了一张上面都是空白的纸让薛文富签字，就形成了2011年9月28日的75万元收条；当初薛文富仅仅以为是签5万元借款的欠条，所以就签字了。总之，被告薛永新只是向原告借了10万元的借款，从未拿过房款75万元，双方之间也不存在房屋买卖事实。3、借钱还钱是天经地义之事，被告薛文富曾经提出支付原告20万元，但原告要求被告支付40万元。4、被告方曾考虑变卖系争房屋用所得款还债原告，但原告称系争房屋是他的，谁都不能卖；因此被告方就对房屋装修后入住了；目前系争房屋由薛文富、黄兰花及薛佳三人居住。薛永新已经四年未取得联系了。被告薛永新、薛佳、黄兰花未作答辩。经开庭审理查明：2013年1月本院以(2013)青民三(民)初字第527号案件受理原告章栋良诉四被告及第三人姚章琴房屋买卖合同纠纷一案。此案中原告诉请要求四被告将系争房屋产权过户至原告名下。此案审理中，本院查明如下事实：(一)系争的位于青浦区华盈路1085弄27幢101号202室的房屋登记权利人为四被告。被告薛永新为被告薛文富、黄兰花夫妇之子，被告薛佳为被告薛永新、第三人姚章琴之女，两人于2007年9月11日登记结婚、2009年5月18日登记离婚，离婚协议书约定薛佳由男方抚养、女方不承担抚养费，外债180,000元由男方负责归还，无财产。(二)2010年5月31日，原告(甲方)与被告(乙方)薛文富、黄兰花、薛永新共同签订了《房屋买卖合同》一份。合同载明：乙方将位于青浦区华盈路1085弄27幢101号202室的房屋出售给甲方；房屋总价“叁拾万元”(被手写改动为“柒拾伍万元”)，2010年5月31日支付的定金“壹拾万元”(被手写改动为“贰拾贰万元”)转为房款；在乙方2010年9月30日付清该房屋余款200,000元之后，该房屋权归属甲方所有；在今后该房转让房权时，乙方必须无条件配合甲方办理产权转让，办理产权一切费用由甲方承担；本合同签订后违约的，违约方赔偿守约方违约金100,000元整；乙方在2010年9月30日之前，归还定金“壹拾万元”(被手写改动为“贰拾贰万元”，并摁手印)，房产权归甲方所有。合同末尾处，由薛永新代签“薛佳”的名字。在该合同的末尾一页的另一面，由被告薛永新签署了收条两张，其中2010年5月31日签署收到定金100,000元整、2010年7月5日签署收到房款120,000元。原告于2010年5月31日向被告出具收条，表明产权证由自己保管。2010年9月30日，被告薛永新在原告所持的买卖合同上签字表明“归还定金贰拾贰万元延长到2010年12月3日归还，如不归还房屋归乙方所有”。2011年1月1日，薛永新又在该合同的末尾处签字“薛永新请求退还房款给乙方章栋良延长到2011年9月30日，如到期不归还房屋归乙方章栋良所有，本人薛永新承诺负法律责任”。2011年9月28日，被告薛永新、薛文富共同向原告出具收条，收条表明“今收到章栋良购薛永新、薛文富住房宜达小区101号202室房款人民币柒拾伍万元正(750,000)，交房最后日期定于2011年12月31日。(包括第一次房款贰拾贰万元正总计收到人民币柒拾伍万元正)”。被告薛文富表示该收条为自己在空白纸上签字，其他内容自己并不知情。(三)系争房屋目前由被告薛文富、黄兰花、薛佳居住使用。2014年3月，就(2013)青民三(民)初字第527号案件本院作出不支持原告诉请要求产权过户的判决；原告不服提起上诉，二审法院依法维持原判。原告遂于2015年11月就本案提起诉讼，并作如上诉请。以上事实，由原、被告的陈述，房屋买卖合同、收条、判决书等证据予以证实，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：1)原告与被告薛永新之间，第一笔款项10万元确实是借款，因为被告薛永新不能偿还所借的10万元且需更多的资金进行生意上的周转，因此以80万元的价格将系争房屋出售给原告以筹集资金和归还借款。约定房屋买卖合同上载明的价格是75万元，另有5万元是原告支付给被告薛永新的借款。最先被告薛永新说要以低价30万元出售给原告，所以最初的合同价款约定是30万元，但真正交易之时双方还是决定按照市场价格75万元进行，因此对合同约定进行了改动。2)发生本案房屋买卖合同时，原告本人是在松江区从事房屋中介工作，现金一直很多，因此房款75万元是原告多次现金支付的，除收条外无其他支付依据。被告薛文富则表示：被告方从未收到过75万元房款，仅仅是15万元的借款；所谓的75万元房款就是高利贷借款利滚利所致。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》之效力问题已经(2013)青民三(民)初字第527号民事判决明确。鉴于该份房屋买卖合同因房产处分未经未成年权利人之监护人的同意、房屋被司法查封等原因无法继续履行，现原告诉请要求解除、被告方亦同意解除合同，本院认为与法无悖，予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故，合同解除后，原告有权要求被告方返已经支付的房款。现本案主要争议在于原告已付或被告已收的房款的金额。原告陈述本案房屋买卖始于被告薛永新的15万元借款、后被告薛永新以房屋买卖的形式进行还债和系筹资金；被告薛文富则认为本案就是高利借款15万元所致的借款纠纷，从未收讫过房款75万元。对于此争议事实，原告并未提供除一纸收条之外75万元房款如实支付的充分证据。本院综合考量原告的职业身份情况、被告薛永新对外欠债的事实情况、原被告关于借款的陈述情况、大金额交易的一般交易惯例情况、房屋买卖合同最初签订的约定情况以及原被告当事人自述的协商金额情况，酌情确定被告方应返还原告购房款(含15万元借款转房款的情形)30万元。被告薛永新、薛佳、黄兰花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告章栋良与被告薛永新、薛佳、薛文富、黄兰花签订的《房屋买卖合同》于2016年4月11日解除；二、被告薛永新、薛佳、薛文富、黄兰花应于本判决生效之日起十日内返还原告章栋良购房款人民币30万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11,300元，由原告负担人民币5,500元，由被告负担人民币5,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅人民陪审员  顾凤华人民陪审员  顾巧珍二〇一六年五月二十五日书 记 员  杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。