云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第286号原告童佳，男，汉族，1963年6月1日出生，住云浮市云城区。委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。委托代理人毛文坚，广东百誉律师事务所律师助理。被告陈冠明，男，汉族，成年，住云浮市云城区。原告童佳诉被告陈冠明租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告童佳到庭参加诉讼，被告陈冠明经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童佳诉称：2010年6月，原告与江志平合作，由原告与邓学签订租赁合同，承租位于云浮市云城区高峰原云浮硫铁矿养殖场的土地使用权进行共同经营。2010年9月20日，原告的合伙人江志平（甲方）与被告陈冠明（乙方）签订了《土地转租合同书》，约定江志平将原云硫石料厂内的2660平方米土地出租给乙方建石厂使用，租用期限为2010年9月20日至2020年9月19日。前3年按5.5元/㎡计算月租，（1—10年内）每过三年每平方米递增1元。同时约定乙方每年一次交付租金给甲方，1月15日前一次性交清，每次交纳租金拖欠时间不得超过10天，超过10天后按每天罚款实交租10%作滞纳金处理，超过30天不交租金的作毁约处理，责任自负，并要赔偿甲方的一切经济损失，且保证金不得退还给乙方，归甲方所有。合同签订后，甲方即按约定将场地交乙方使用，乙方也按约定支付了当年的租金。但从2013年起，被告即以各种理由拒不支付租金。计至2014年5月31日，被告尚欠2013年全年的租金175560元、2014年1至5月租金86450元。2010年10月29日，原告（甲方）与江志平（乙方）补签一份《土地转租经营合同》，约定：第一条、主要经营项目：云硫（高峰）养殖场土地转租项目。第二条、经营所在地：云硫（高峰）养殖场，占地使用面积18300平方米，该项地由甲方与云浮硫铁矿于2010年6月签约所租用，年限十年。……第五条、出资比例：甲方出资占总投资的60%，乙方出资占总投资的40%。第六条、盈余分配及债务承担：合伙人各方共同经营、共同劳动、共担风险，共负盈亏。……后因原告与江志平在合伙期间出现纠纷，原告于2013年7月起诉至法院，云浮市云城区人民法院于2014年4月10日作出（2013）云城法民一初字第444号民事判决书，判决：一、解除原告与江志平于2010年10月29日签订的《土地转租经营合同》；二、江志平从2013年6月16日起不再享有云硫（高峰）养殖场土地转租项目的股份及利益，该项目的全部股份及利益和责任归原告童佳所有和承担。上述判决已经生效。因此，原告个人享有江志平与被告签订的《土地转租合同书》约定的全部权利义务。据此，原告请求法院：1、依法解除江志平与被告于2010年9月20日签订的《土地转租合同》。2、判令被告立即支付拖欠的租金至搬离时止（暂计至2014年5月31日为262010元，之后的租金按每月17290元计算）。3、判令被告按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款违约金至付清日止（1、2013年1月16日起，以2013年全年租金即175560元为本金计算；2、2014年1月16日起，以86450元为本金计算；3、从搬离之日起，以2014年6月1日之后尚欠的租金为本金计算。），暂计至2014年5月31日逾期付款违约金约为50000元。4、本案受理费由被告承担。原告童佳为证明其主张，向本院提供以下证据：1、原告的身份证，证明原告的身份、主体资格。2、《土地转租合同书》，证明江志平与陈冠明于2010年9月20日签订《土地转租合同书》。3、（2013）云城法民一初字第444号判决书，证明：（1）原告与江志平存在合伙关系，（2）解除童佳与江志平于2010年10月29日签订的《土地转租经营合同》，（3）云硫（高峰）养殖场土地转租项目的全部股份及利益、责任归童佳所有和承担。4、《（云硫养殖场）场地租赁合同》，证明涉案土地的来源。被告陈冠明没有提出答辩意见，也没有提供证据。经审理查明：原告童佳与案外人江志平协商合伙经营云硫（高峰）养殖场土地转租项目。2010年6月7日，原告童佳（承租方、乙方）以其名义与案外人邓学（出租方、甲方）签订一份《（云硫养殖场）场地租赁合同》，约定：甲方将高峰街道（原云硫养殖场）的场地出租给乙方经营；场地总面积20700㎡，经甲方同意，预留道路一条，面积1200㎡，现经实际测量及双方协商实际计价面积为18300㎡；出租日期：暂定从2010年6月16日至2020年6月15日止，租期为十年；前五年租金总额为3054000元，分五期付清，每年为一期，合同签订生效的第一日，乙方向甲方交付第一期租金610800元，第二期开始于本年度6月16日前续交租金610800元，第三、四、五期以此类推。原告童佳与江志平承租到上述土地后，2010年9月20日，江志平（甲方）以其名义与被告陈冠明（乙方）签订一份《土地转租合同书》，该合同约定：甲方愿将原云硫石料厂的2660平方米土地出租给乙方建石厂使用。双方的责任和义务：一、租用期间，乙方所用产生的水电费和税费、环保费等一切费用由乙方自行承担，乙方在租期内首先搞好排水和挡土墙设施，搞好道路、卫生，在租期内所发生的一切费用和安全责任由乙方负责。与甲方无关。三、乙方每租用一千平方米土地或以上，甲方将以每一千平方米为单位向乙方收取10000元作为合同押金，并需在合同签订之日起，一次性交纳给甲方，保证金在合同期满后作最后一次租金抵扣之用。四、租金计算：前3年月租按5.5元/㎡计算，（1-10年）每过三年每平方米递增1元。五、自合同签订生效日起，建设期为一个月给乙方使用，乙方每年一次交付租金给甲方，1月15日前一次性交清，每次交纳租金拖欠时间不得超过10天，超过10天后按每天罚款实交租10%作滞纳金处理，超过30天不交租金的作毁约处理，责任自负，并要赔偿甲方的一切经济损失，且保证金不得退还给乙方，归甲方所有。七、租用期限：从2010年9月20日至2020年9月19日。九、以上合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字之日起生效。合同还对其他相关事宜作了约定。江志平及被告陈冠明分别在合同上签名捺印确认。合同签订后，被告陈冠明按约定支付了保证金20000元给江志平，江志平将租赁土地交付给被告陈冠明使用。但被告陈冠明未按约定交纳租金，租金仅支付至2012年12月31日止，之后拖欠租金，至今未付。2010年10月29日，原告童佳（甲方）与江志平（乙方）就双方合伙经营事宜，补签订一份《土地转租经营合同》，约定：第一条、主要经营项目：云硫（高峰）养殖场土地转租项目。第二条、经营所在地：云硫（高峰）养殖场，占地使用面积18300平方米，该项地由甲方童佳与云浮硫铁矿于2010年6月签约所租用，年限十年。第五条、出资比例：甲方出资人民币占总投资的60%，乙方出资人民币占总投资的40%。第六条、盈余分配及债务承担：合伙人各方共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏。盈余分配及债务承担以现金人民币的方式出资为依据，甲方占60%，乙方占40%。另查明，由于原告童佳与江志平在合伙期间出现纠纷，原告童佳于2013年7月向本院起诉，请求解决。本院于2014年4月10日作出（2013）云城法民一初字第444号民事判决，判决：一、解除童佳与江志平于2010年10月29日签订的《土地转租经营合同》。二、江志平从2013年6月16日起不再享有云硫（高峰）养殖场土地转租项目的股份及利益，该项目的全部股份及利益和责任归童佳所有和承担。该判决已发生法律效力。庭审中，原告童佳明确第二项诉讼请求：判令被告陈冠明立即支付自2013年1月1日起拖欠的租金至搬离时止（其中：2013年1月1日起至2013年12月31日止按月租金5.5元/㎡计算，租赁面积2660㎡合共每月14630元；2014年1月1日起至搬离之日止按月租金6.5元/㎡计算，租赁面积2660㎡合共每月17290元）；明确第三项诉讼请求：判令被告陈冠明按中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期付款违约金（从2013年1月16日起至付清款日止，以2013年租金即175560元为本金计算；从2014年1月16日起至付清款日止，以17290元/月计至搬离之日止的租金为本金计算）。本院认为：本案是租赁合同纠纷。江志平与被告陈冠明于2010年9月20日签订的《土地转租合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本院的（2013）云城法民一初字第444号生效判决，原告童佳与江志平签订的《土地转租经营合同》已解除，江志平从2013年6月16日起不再享有云硫（高峰）养殖场土地转租项目的股份及利益，该项目的全部股份及利益和责任归原告童佳所有和承担。因此，江志平与被告陈冠明签订的《土地转租合同书》约定的江志平的权利义务已转由原告童佳享有和承担。按照该合同第五条约定，被告陈冠明应当于每年的1月15日前一次性交清当年租金，超过10天后按每天罚款实交租10%作滞纳金处理，超过30天不交租金的作毁约处理，并赔偿一切经济损失，且保证金不得退还。因被告陈冠明从2013年1月1日起拖欠租金至今，已违反了上述合同约定，原告童佳有权要求解除合同并请求支付拖欠租金。按照《土地转租合同书》第四条约定，前3年月租按5.5元/㎡计算，（1-10年）每过三年每平方米递增1元。因此，租金的计算方法为：从2013年1月1日起至2013年12月31日止按每月租金14630元（2660㎡×5.5元/㎡）计算，从2014年1月1日起至搬离之日止按每月租金17290元（2660㎡×6.5元/㎡）计算。按照《土地转租合同书》第五条约定，被告陈冠明应当于每年的1月15日前一次性交清当年租金，拖欠租金超过10天后按每天罚款实交租10%作滞纳金处理。该计算标准已超过法律许可的范围，因此，原告童佳请求按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，理由成立，本院予以支持。逾期付款违约金的具体计算方法：从2013年1月16日起至付清款日止，以2013年租金即175560元（14630元/月×12月）为本金计算；从2014年1月16日起至付清款日止，以17290元/月计至搬离之日止的租金为本金计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除江志平与被告陈冠明于2010年9月20日签订的《土地转租合同书》。二、被告陈冠明于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金（计算方法：从2013年1月1日起至2013年12月31日止按每月租金14630元计算，从2014年1月1日起至搬离之日止按每月租金17290元计算）给原告童佳。三、被告陈冠明于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期付款违约金（计算方法：从2013年1月16日起至付清款日止以175560元为本金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2014年1月16日起至付清款日止以17290元/月计至搬离之日止的租金为本金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）给原告童佳。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5980元（该款原告童佳已预付），由被告陈冠明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕人民陪审员  刘伯云人民陪审员  陈广宇二〇一四年十一月二十八日书 记 员  邓伟静