南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第7002号 原告纪君，女，汉族，1959年8月22日生，居民身份证号码******************，住福建省厦门市。 委托代理人夏传余，南京市下关区第二法律服务所法律工作者。 原告谢沧忠，男，汉族，1969年1月15日生，居民身份证号码******************，无固定职业，住福建省厦门市。 委托代理人纪君，女，汉族，1959年8月22日生，居民身份证号码******************，住福建省厦门市。 被告南京金大农工商总公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人姚志江。 委托代理人邓辉，江苏紫金律师事务所律师。 原告纪君诉被告南京金大农工商总公司（以下简称金大公司）合同纠纷一案,本院立案受理,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告纪君（亦是原告谢沧忠的委托代理人）及其委托代理人夏传余，被告金大公司委托代理人邓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纪君诉称：2006年11月，纪君、谢沧忠取得了本区郭家山14号房屋（以下简称14号房屋）产权。2007年8月9日，原、被告签订拆迁安置补偿协议，双方约定：被告拆除14号房屋，并承诺于本协议签订后24个月内将1290平方米的安置房屋交付给原告；若交付房屋面积超过1290平方米，原告按3600元每平方米支付被告差价；若逾期交房，被告按房款387万元的每日万分之五支付原告违约金及利息。2011年7月12日原告接到被告选房通知书，2012年7月21日被告通知原告接收房屋，因此被告逾期交房构成违约。原告多次要求被告支付违约金及利息，被告拒付，故诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金、利息2095605元（以387万元为基数，2009年8月9日至2012年7月21日共1085天，按每日万分之五计算）；被告承担本案诉讼费用。 被告金大公司辩称：根据南京市鼓楼区人民法院（2013）下民初字第469号民事判决书认定，涉案安置房均系南京市城中村改造项目中所建设的经济适用房，两原告尚未取得经济适用住房的购买资格，因此被告不构成逾期交房。双方签订的拆迁安置补偿协议中违约条款的约定，对被告显失公平,该协议第九条规定，当被告逾期交房时，要按房屋总价值387万元的每日万分之五向原告方支付违约金；而第十条规定，当原告方逾期交房时却按33万元的每日万分之五向被告支付违约金。如果原告有权购买上述房屋，被告逾期交房行为成立，双方协议中关于违约金的约定，远远超过原告的实际损失，应适当予以调整。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2006年9月原南京市下关区人民政府发布《区政府关于明确城中村改造建设工作实施主体的通知》（关政[2006]136号），确定被告金大公司为宝塔桥地区的实施主体，具体负责“城中村”改造建设。2006年10月3日被告金大公司致城中村改造及道路工程建设（孙家洼、郭家山一带）被拆迁户一封信，信中明确本次拆迁依据为《南京市“城中村”改造建设管理暂行办法》（宁政办发[2006]73号）、《南京市征地拆迁补偿安置办法》（宁政发[2004]93号）、《南京市被征地农民基本生活保障试行办法》（宁政发[2004]100号）和有关政策，同时明确对被拆迁房屋实行货币补偿、拆迁补助费、拆迁安置办法以及办理拆迁手续程序。 2006年11月纪君、谢沧忠取得了南京市下关区（现为南京市鼓楼区，下同）郭家山14号房屋的所有权。2007年8月9日原告纪君等（乙方）与被告金大公司（甲方）签订了《拆迁安置补偿协议》，双方就拆迁补偿及安置达成如下协议；1、乙方合法拥有郭家山14号产权房（仓储用房）及附属房屋面积共计1884.7平方米（其中三层楼1289.7平方米，平房595平方米），本项按总价387万元由甲方收购。2、由南京市中级人民法院裁定给乙方的国有划拨用地2062.1平方米，各项补偿费用合计为420万元（含387万元）。3、考虑到乙方的实际困难，甲方同意以乙方拥有的房屋及法院裁定的土地使用权置换甲方于原地建成的拆迁安置房，名称暂定为郭家山复建房，楼层待规划许可证下达后确认；同时，乙方应协助甲方办理土地过户手续。4、甲方返还给乙方的房屋面积为1290平方米，按统价每平方米3000元计算，共计387万元，乙方以387万元的拆迁补偿款作为本协议定金，并最终抵偿安置房款项，不再向甲方支付其他款项；若超过1290平方米，则超面积部分乙方以综合价每平方米3600元支付甲方。5、甲方安置房交付给乙方的时间应与当地拆迁户一致，最迟甲方应于本协议签订后24个月内将验收合格的安置房屋交付乙方；如果不能按时交付，应按房款总价值387万元的每日万分之五向乙方支付违约金及利息；甲方交付该房屋时，应书面通知乙方，办理交接手续。6、甲方应与乙方提供的安置房拥有人分别签订正式房屋安置合同，并为其办理相关产权登记手续。等等。 2007年11月南京市发展和改革委员会发出《关于核准金陵村电瓶车厂地块拆迁安置房项目变更项目建设主体的通知》（宁发改投资字[2007]904号），要求金陵村电瓶车厂地块拆迁安置房项目建设主体由金大公司变更为南京市龙创房地产开发有限公司（以下简称龙创公司）；工程建设及房屋销售必须严格按《江苏省经济适用住房管理实施细则》的规定执行。2008年4月南京市发展和改革委员会发出《关于核准下关区铁古庙地块经济适用住房项目的通知》（宁发改投资字[2008]256号）要求，该地块为经济适用住房项目，由龙创公司负责实施建设经济适用住房项目。2011年7月12日原告纪君在被告金大公司处选定了由龙创公司建设的14套房屋，13套房屋位于原南京市，1套位于原南京市。龙创公司向原告纪君出具了《选房确认书》，并经原告纪君签字确认。原告纪君所持有的选房确认书上均载明“所选房屋面积（此面积为图纸面积，最终以测绘机构实测面积为准，具实结算）”。根据选房确认书上的建筑面积经计算原告所选定的位于原南京市.59平方米，原告所选定的14套房屋的建筑面积合计为1360.88平方米。2012年7月21日龙创公司将原南京市。2012年7月，原告纪君除拆迁款387万元外又向龙创公司支付了房款356220元，超出面积的房款计入原南京市。两原告尚未取得上述13套房屋产权证书。 2012年9月6日原告纪君以原南京市。龙创公司向原告纪君交付了原南京市。被告金大公司认为安置房屋的面积已超过协议约定的安置面积，不同意将原南京市。原告纪君与被告金大公司协商未果，于2013年3月诉至本院要求交付房屋并赔偿损失。本院于2013年8月27日作出（2013）下民初字第469号民事判决书，确认“原告与被告签订的《拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效”，但“现原告尚未取得经济适用住房的购买资格，故原告要求交付诉争房屋的诉讼请求因履行不能，本院不予支持；原告要求基于逾期交付房屋赔偿损失的诉讼请求亦不予支持”，遂判决驳回原告纪君的诉讼请求。后原告纪君不服，提供上诉。2014年5月9日南京市中级人民法院作出（2013）宁民终字第3988号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。 诉讼中，原告申请增加诉讼请求188万元，根据2010年南京市的老城改造项目居民拆迁补偿办法被告应支付搬家补助费64500元（每平方米50元×1290平方米）、奖励费129000元(1000元每平方米×1290平方米)、房屋补贴费12900元（10元每平方米×1290平方米）、过渡费1950480元（2009年8月10日到2010年11月30日，28元每平方米×1290平方米×18个月；2010年12月1日到2012年7月20日，56元每平方米×1290平方米×18个月）。后原告方申请撤回的上述诉讼请求。 以上事实有当事人陈述、拆迁安置补偿协议、南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3988号民事判决书、本院（2013）下民初字第469号民事判决书等证据予以证实。 本院认为：原告方与被告签订的《拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性的规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。虽然相关部门将拆迁安置房项目建设主体由金大公司变更为龙创公司，但是原、被告及龙创公司并未达成协议由龙创公司承受《拆迁安置补偿协议》中被告的权利义务，因此被告仍是合同的相对方，仍应履行合同约定的义务。原告方已履行合同义务，被告也应按约定全面履行交付房屋的义务。 关于被告未按期交付房屋是否构成违约的问题。根据双方签订的拆迁安置补偿协议，被告应向原告交付拆迁安置房，而龙创公司交付的是经济适用房，被告履行合同义务不符合约定，履行存在瑕疵，应承担合同不适当履行的责任。而且龙创公司代替被告向原告方交付房屋，但是龙创公司未按原、被告合同约定期限交付房屋，被告构成迟延履行，明显违约，被告应承担迟延履行的违约责任，并支付原告违约金。双方在合同约定“如果不能按时交付，应按房款总价值387万元的每日万分之五向乙方支付违约金及利息”，对于违约金及利息，根据双方订立合同的目的以及合同的性质，应视为违约金。对于原告方主张按照合同约定以387万元为基数每日万分之五计算违约金，被告认为该约定过高，需要调整，本院予以采信。根据公平和诚信原则，结合本案的具体情况以及被告违约原因及程度等，酌定被告支付原告违约金，以387万元为基数按中国人民银行规定同期金融机构贷款利率1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告南京金大农工商总公司于本判决生效之日起十日内支付原告纪君、谢沧忠违约金（以387万元为基数，按中国人民银行规定同期金融机构贷款利率1.3倍计算自2009年8月9日起至2012年7月21日止） 二、驳回原告纪君、谢沧忠的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34424元（包括原告纪君、谢沧忠撤回起诉部分案件受理费21720元，减半收取10860元），由原告纪君、谢沧忠负担20424元，由被告南京金大农工商总公司负担14000元。（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为*****************） 审 判 长  王进华 审 判 员  周力文 人民陪审员  张殿国 二〇一四年十一月二十七日 见习书记员  庄 妮