江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）赣中民一终字第125号上诉人（一审被告）瑞金市新四平家电有限责任公司，住所地：瑞金市象湖镇绵水路金鼎家园。法定代表人徐凌，公司总经理。委托代理人刘瑞兵特别授权代理。被上诉人（一审原告）彭德海。委托代理人朱军，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人杨格，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人闵爱国。上诉人瑞金市新四平家电有限责任公司（下称新四平公司）因与被上诉人彭德海、原审第三人闵爱国房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2013）瑞民一初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2010年5月7日，原、被告就瑞金市红都广场3#-1160号店面的出租事宜签订《店面出租合同》，约定租期6年，自2010年10月1日起至2016年9月30日止。被告交付5000元房屋押金。店面租金第一年每月6000元，第二年起租金在前一年租金基础上递增8%，租金每月1日付清。同时还约定被告如需将店面转租必须首先取得原告同意，并确保租金如期交纳。合同签订后，原、被告均如约履行了合同。2011年7月1日，被告在未得到原告授权同意的情况下，与江西新联手机有限公司（下称新联手机公司）签订一份《合作协议》，约定将包括涉案店铺在内的及与之相邻的其他23间店铺共同租赁给新联手机公司。涉案店铺的租金标准、租期截止日与原、被告租赁合同的租金标准和租期截止日一致，新联手机公司应在每月5日前将当月租金支付给被告。2012年3月4日，新联手机公司与第三人闵爱国就包括涉案店铺在内的相邻8间店铺签订一份《招商合作协议》，约定新联手机公司将上述店铺租赁给第三人，租期至2016年9月30日止，总租金每月35800元。被告新四平公司一直按约向原告支付租金，同时对外宣称与他人合作招商经营。2013年10月28日，原告向被告发出律师函，以被告未经其同意擅自转租为由要求被告在五日内将承租店面腾空后归还原告，并支付滞纳金，逾期其将通过诉讼程序解除合同并追究被告违约责任并不退还押金。因协商未果，2013年11月14日，原告向本院起诉，要求判决：一、解除双方签订的《店面出租合同》；二、被告将所租赁店面腾空后归还原告。诉讼中，本院依职权追加闵爱国为本案第三人。原审法院认为，原、被告签订的《店面出租合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。对于合法有效的合同，双方应全面履行。被告新四平公司与新联手机公司签订的《合作协议》、新联手机公司与第三人闵爱国签订的《招商合作协议》，名为招商协议，实为房屋租赁合同。被告未经原告同意，将店铺擅自转租给他人，原告可以解除合同，被告及第三人有义务将店面腾空并交还给原告。被告辩称原告自始至终知晓转租事宜而未提出异议，因被告提交的证据不足以认定原告知道或应当知道被告转租的事实，本院对其辩解意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2010年5月17日签订的《店面出租合同》；二、被告瑞金市新四平家电有限责任公司及第三人闵爱国应在本判决生效后十日内将瑞金市红都广场3#-1160号店面腾空交付给原告。案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告瑞金市新四平家电有限责任公司承担。新四平公司上诉称，一、一审判决认定新四平公司与新联手机公司签订的《合作协议》、新联手机公司与闵爱国签订的《招商合作协议》名为招商协议，实为房屋租赁合同错误。新四平公司承租彭德海店面经营家用电器经销业务，因业务发展需要，于2011年7月11日，与新联手机公司进行合作经营。2012年3月4日，以合作方即新联手机公司名义与闵爱国又进行招商合作，从事“潮流前线”经营服装业务。上述事实有《合作协议》、《招商合作协议》为证。二、新四平公司与新联手机公司的《合作协议》经营模式，彭德海是知道并同意的。2011年7月11日，新四平公司与新联手机公司签订《合作协议》后，新联手机公司即对店面进行装修，期间，彭德海经常到瑞金，居住在瑞金饭店等大酒店，并亲自到达新联手机公司的装修现场，事后其也亲自到新四平公司和出租的店面内，知晓并同意新四平公司与新联手机公司合作一事。三、新四平公司与新联手机公司合作，新联手机公司与闵爱国合作，均未给彭德海造成租金损失。新四平公司已按约并及时支付租金，彭德海租房收租金的合同目的得到了实现。四、原审判决明显偏袒、显失公平。《店面租赁合同》第8条约定：乙方如需将店面转租须首先取得甲方同意，并确保甲方的租金如期交缴。该约定没有规定彭德海可以解除合同，但原审判决却支持了彭德海解除合同的主张，该判决明显偏袒、显失公平。五、本案店面结构复杂，“牵一发而动全身”，一旦执行势必造成众多其他第三人损失。本案店面坐落于瑞金市红都广场西侧，并非单房单店，而是整体店面，店店相连，互相贯通，如果本案的店面因诉讼或执行导致关闭，那么势必影响一栋四排八间即24间连体店面的整体利益，特别是通行利益和出租整体效益，可能引发群体事件或不稳定的社会因素。请求撤销一审判决，改判驳回彭德海的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由彭德海承担。彭德海辩称，一、一审判决认定新四平公司、新联手机公司签订的《合作协议》及新联手机公司、闵爱国签订的《招商合作协议》，名为招商协议，实为房屋租赁合同，有充分的证据证明，符合客观事实。二、一审判决认定彭德海对新四平公司擅自转租的事实并不知情，符合客观事实，一审判决不存在偏袒情形，判决是公平公正的。三、案涉店面不存在“牵一发而动全身”无法采取执行措施，或造成众多第三人损失的情况。根据出租人所提供的购房合同3#一层平面图，可知出租人所购店面的所有权及四至界址是可以明确区分的。同时，依据《合作协议》第四条第2款中关于拆墙保证金的约定，可知出租人及次出租人均对恢复原店面墙面，恢复单个店面出租经营具有预见性，因此，不存在无法采取执行措施的情形。店面所有权人在购买涉案店面所在3#一层平面图所示的店面时，依据店面方位、临街与否、客流量决定每间店面每平方米单价不同，最终决定店面所有权人收取租金存在差异。新四平公司称会影响“通行利益”，但根据购房合同中一层平面图所示，各店面均有通道进出，造成有些店面无法通行也系承租人违法改建造成的，与本案无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。闵爱国未陈述意见。二审查明，2011年7月1日，新四平公司与新联手机公司订立《合作协议》，该协议约定：“一、合作情况：1、经商定，双方共同合作经营商场，甲方（即新四平公司）仅提供用于双方合作的经营场地（现有状态，不含任何附属设施），乙方（即新联手机公司）提供开展经营所需要的全部资金进行合作。所有经营中所需的资金与甲方无关，由乙方负责。……二、经营的约定：1、甲方不参与手机卖场的经营管理，由乙方负责合作经营，经营中产生的所有税赋、债务关系、任何风险及员工劳动关系由乙方全部承担，与甲方无关，也不参与分红，不享用股权。2、乙方应支付的租金约定……。3、付款时间为：按甲方与房东签订的合同条款执行，但此款乙方必须按合同缴款日提前一周打到甲方账户（每月需付租金必须在当月5日前到达甲方账户）。……5、租赁费用递增约定为……”。2012年3月4日，新联手机公司与闵爱国签订《招商合作协议》，该协议约定：1、甲方（即新联手机公司）将坐落于红都广场西面的卖场（原四平家电）共3间门面（1158#、1159#、1160#、1215#、1216#、1217#、1218#、1219#共8间），招商进场给乙方（即闵爱国）经营管理；2、租金付款方式押两个月71600元，付一个月35800元，每月初交付；3、租金按月支付，于每月5日前向甲方缴本月租金，每逾期一天以租金2%作为滞纳金，逾期15天，视为乙方违约。二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，新四平公司与彭德海订立的《店面出租合同》，是当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行各自义务。新四平公司与新联手机公司订立的《合作协议》是招商协议还是房屋租赁合同，其性质由当事人法律关系、合同内容决定。《合作协议》约定由新四平公司提供经营场所，新四平公司“不参与分红，不享用股权”，新联手机公司承担经营费用，“所有经营中所需的资金与甲方无关，由乙方负责”，新联手机公司应向新四平公司支付租金，“每月需付租金必须在当月5日前到达甲方账户”，“租赁费用递增约定为……”。上述约定表明，新四平公司不承担新联手机公司经营的风险，但新联手机公司每月必须向新四平公司支付费用——“租金”，所以，新四平公司与新联手机公司的《合作协议》实质上是房屋租赁合同，即新四平公司将其承租的彭德海店面及与之相邻的其他店面转租给新联手机公司使用。2012年3月4日，新联手机公司与闵爱国订立了《招商合作协议》，该协议约定闵爱国每月应缴纳当月租金35800元，未约定新联手机公司要承担闵爱国经营期间的亏损风险，所以，《招商合作协议》实质上也是房屋租赁合同，不是合伙经营协议。新四平公司认为一审判决认定新四平公司与新联手机公司签订的《合作协议》、新联手机公司与闵爱国签订的《招商合作协议》名为招商协议实为房屋租赁合同错误，但未提供证据证明，故本院不予采纳。新四平公司上诉称其与新联手机公司的《合作协议》经营模式，彭德海是知道并同意的，但新四平公司未提供证据予以证明，缺乏事实依据。彭德海认为其是2013年10月初发现3#-1160号店面已换成他人在经营服装使用。同月27日，彭德海向新四平公司发出律师函，要求解除双方的租赁合同。2013年11月14日，彭德海向一审法院提起本案诉讼，请求解除双方签订的《店面出租合同》等。所以，本院对新四平公司认为彭德海知道并同意其转租房屋的上诉理由不予采纳。《店面出租合同》约定：如需将店面转租，必须首先取得彭德海同意。新四平公司擅自转租店面的行为，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，一审法院判决解除彭德海与新四平公司的《店面出租合同》，于法有据。新四平公司认为一审判决偏袒对方当事人、显失公平的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，新四平公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人瑞金市新四平家电有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐军审 判 员  傅忠代理审判员  施赛二〇一四年六月十二日书 记 员  王佳