重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第04766号原告谭畅，女，1983年7月27日生，汉族，烟草公司在职职工，住重庆市万州区白岩一支路。委托代理人朱占亮，重庆渝万律师事务所律师。原告徐心沛，男，2007年5月25日生，汉族，鸡公岭小学一年级，住址同上。法定代理人谭畅，系徐心沛之母。委托代理人朱占亮，重庆渝万律师事务所律师。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住重庆市万州区北山大道**钟鼓楼大市场**，组织机构代码20806375-6。法定代表人熊远清。委托代理人熊道安，重庆百安律师事务所律师。委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师原告谭畅、徐心沛与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理，于2014年6月25日简易程序进行审理，后因案情复杂于同年9月16日转为普通程序进行审理，原告谭畅、原告徐心沛法定代理人谭畅及其委托代理人朱占亮，被告清江公司委托代理人唐浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭畅、徐心沛诉称：2010年9月10日，原告与被告签署《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告清江公司位于重庆市万州区北滨路8幢2602号住宅一套，建筑面积159.13平方米，价款816814元。合同签订后，原告支付了316814元的首付，余款50万已按揭贷款支付。按合同约定，被告应于2012年6月30日前交房，并应于同年12月16日取得该房产权登记单，逾期应承担违约责任。2013年10月10日被告通知我方接房及办证通知原告已收到，至2013年10月16日被告将房屋交原告使用，共计违约472天，应赔偿交房违约金115660.86元（按房款总额万分之三从2012年6月30日起至2013年10月16日止）。原告己按约将办证材料交被告，被告收取办证所需工本费却至2014年3月11日才进行产权登记，逾期办证84天，应赔偿办证违约金20583.71元（按房款总额万分之三从2013年12月16日起至2014年3月11日止）。诉讼费用由被告承担。被告清江公司辩称：原告诉称的交房和办证登记时间是属实。原、被告是约定2012年6月30日交房，但不能按期交房的原因是万州区政府的规划调整，导致已经获得审批的水源热泵空调配套工程的规划设施和建设需重新选址设计等，该配套工程是整个工程竣工验收的一部分，该配套工程延期导致整个工程的交房时间延后，并非被告的主观因素导致逾期交房。被告针对上述情况也向万州区政府紧急报告，并采取电话、邮寄通知等方式告知业主交房时间需要延后。在2013年9月5日楼盘取得备案验收登记后，被告通知业主前来接房，逾期办理产权是原告未提供相关材料所造成；原告主张的违约金计算标准过高，对原告主张的违约金需要调整，根据有关司法解释，以同地段房的年租金价格1至2万左右调整。应驳回原告的诉讼请求或调整违约金。经审理查明，2010年9月10日，原告谭畅、徐心沛（两原告系母子关系，合同中称乙方）与被告清江公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于万州区北滨路清江·金水御景8号楼2602室商品房一套，建筑面积159.13平方米总成交金额816814元；甲方应在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房超过60日，乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付；甲方应于确定交房的七日内书面通知办理交房手续时，甲方不出示相应的文件或文件不齐全，乙方有权拒绝交接；乙方无正当理由拒绝接房的，确定的交付之日视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业费用由乙方承担；应在该房实际交付使用之日起60日内甲乙双方向登记机构申请，提交相关资料并取得登记受理单，乙方在签约三日内将登记所需资料交甲方，如因甲方责任逾期办证登记，自约定之日至实际登记之日，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，如因乙方责任逾期办证登记甲方不承担违约金。合同还对房屋单价、付款方式和期限等条款进行了相应约定。合同附件三约定水源热泵空调末端进户到客厅或卧室，配有温度和调控器；同日双方签订补充协议：双方认可的书面通知方式包括信函、公告、登报等。原告于合同签订后，原告支付了316814元的首付，余款50万已按揭贷款支付。被告清江公司在承建“清江.金水御景”商品房建设工程期间，由于该商品房买卖合同约定的“江水源热泵”配套设施属重庆市城乡建设委员会和重庆市财政局组织并经有关专家论证，于2011年5月5日通知在重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一，通知下发前清江公司已完成该系统工程的选址、设计及部分施工任务。后因情况发生变化，2011年5月9日万州区人民政府向有关职能部门下发电子公文通知：对万州区主城区域岸线港口码头关闭搬迁方案实施调整，原则上取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁。同月28日被告清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。有关部门组织专家论证并调整设计方案后，该项目于2012年1月16日重新施工建设。于2012年9月25日对1、2、3、7、8、9号楼及机房已竣工部分办理工程结算后交付使用。2013年11月20日，清江公司委托进行能效测评，测评期为10个月。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋楼的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景1、2、3、8、9号楼主体结构工程经有关部门验收质量合格；2012年9月27日1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格；2012年9月29日该项工程防雷竣工验收合格；2012年11月20日环境保护验收合格；2012年12月28日消防验收合格；2013年1月25日，人防工程专项验收备案；2013年8月14日，万州区建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，同意1、2、8、9号楼验收合格，具备申报备案条件；2013年8月28日，1、2、8、9号楼档案验收合格；8月29日申请备案登记，2013年9月5日取得1、2、8、9号楼建设工程竣工验收备案登证。3号楼因违法搭建等原因，至今未进行竣工验收备案登记，万州区人民政府于2014年6月19日作出《会议纪要》，决定参照“两证”遗留问题办理，对无违法建筑的购房户办理分户房地产权证，对有违法建筑的购房户暂不办理分户房地产权证，并于2014年7月29日办理了3号楼的房地产权证。2013年10月10日被告通知原告办理接房及房屋产权证的相关手续，庭审中原告表示已收到，2013年10月16日被告将房屋交原告使用，同日被告向原告收取登记办证工本费165元，2014年3月11日被告申请后房管部门出具该房产权登记受理通知。因双方为逾期交房和办证的违约金问题发生争议，原告诉来本院请求处理。庭审中，被告提供证人证言以证本案所涉地段房屋年租金为0.8万至1.2万元，并提供落款为2013年9月7日的《关于办理房产手续通知》照片，该照片内容：“尊敬的业主，欢迎您入住清江上城小区，为了方便您办理房产手续，现将有关办理房产手续的有关事项通知如下：1.办理时间：2013年9月9日至2013年9月18日，凡是该时间段未前去办理的，需到本年10月份方可办理；2.办理地点：清江集团销售部（钟鼓楼市场四楼）；3.购房收据或发票；4.大修基金发票，契税发票（原件）；5.购房合同；6.身份证复印件（合同上签所有人）；7.未交大修基金或契税的自带U盘到销售部办理；8.工本费165元；请广大业主带以上相关资料尽快到销售部办理，并请相互转告。清江上城物业管理公司。”被告认为此通知证明已通知原告办证，但未提供其它证据佐证自己观点。原告对该证据有异议，并认为自己已充分履行办证相关义务且已交办证工本费165元，故逾期办证责任由被告承担。上述事实，有原、被告双方提交书证以及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告清江公司2010年9月10日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将“清江·金水御景”8号楼2602室商品房交付原告。交房期限届满8号楼工程未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，清江公司应按合同约定承担违约责任。但“江水源热泵”系统工程设计变更事出有因，与万州区人民政府调整长江沿线一桥、二桥之间的港口码头关闭搬迁有一定的因果关系，由此导致“江水源热泵”系统工程设计变更不能及时完工影响商品房的交付，该事由并非法律规定的不可抗力，但有一定的影响，虽不能免除被告承担逾期交房的违约责任，可以酌情减轻。上述调整搬迁方案的出台并非被告清江公司客观上所能预见和控制，“清江·金水御景”8号楼已于2013年9月5日取得商品房竣工验收备案登记证，具备了合同约定的交付条件，2013年10月16日被告才将房屋交原告使用。按合同约定被告通知原告接房届满七日视为本案商品房交付之日，被告逾期交房的时间为约定交房的时间之次日2012年7月1日至实际交房之前日2013年10月15日止，共计472天，被告应承担逾期交房的违约责任。关于逾期办证，对办证所需材料原、被告均不能提供交接办证所需资料的手续，原告主张在自己按约委托被告办证时已将所需材料交被告，并同时将办证所需工本费交被告，为此提供被告收费的证据予以佐证，本院予以采信。而被告承认办证所需工本费是自己收取，却主张原告逾期提供办证所需材料而致办证逾期，虽提供相关通知照片，但系孤证无其它证据佐证，本院不予采信，为此逾期办证的违约责任由被告承担，从实际交房日至2013年12月14日为办证所需时间，被告逾期办证时间为2013年12月15日至办证受理前日2014年3月10日止，共计86天。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对商品房买卖合同违约金的处理原则，就本案而论，双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。以该预期收益界定被告违约给原告造成的损失较为客观，也符合上述司法解释处理此类纠纷案件以违约造成的损失确定违约金数额的具体规定。被告清江公司主张应以违约给原告造成的实际损失为基础，调整合同违约金给付金额于法有据，并提供证人证言予以佐证，本院予以采信。根据本案具体情况，逾期交房导致的实际损失应参照同地段房屋租金为基础确认原告的实际损失，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定违约金的赔偿标准，其中逾期交房按日万分之一承担违约金，而房屋已付原告使用后，办证损失相对较小，故逾期办证按日万分之零点六承担违约金。被告清江公司逾期交房共计472天，应承担违约金共计38553.62元（816814元×0.1‰×472天），被告清江公司逾期办证共计86天，应承担违约金共计4214.76元（816814元×0.06‰×86天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条的规定，判决如下：一、被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决生效后十日内给付原告谭畅、徐心沛逾期交房违约金共计38553.62元；二、被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决生效后十日内给付原告谭畅、徐心沛逾期办证违约金共计4214.76元；三、驳回原告谭畅、徐心沛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3024元，由被告承担。原告已代垫，被告应承担费用迳行支付原告。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院诉讼费缴纳办法的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交通知后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉案件受理费所通知的指定期限预交上诉受理费，又未提交缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  向太培审 判 员  张文勇代理审判员  吴起飞二〇一四年十一月七日书 记 员  任思蒙