山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0211民初4345号原告青岛兰德建设工程有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人台兰德，职务董事长。委托代理人张宏伟，山东鲁能律师事务所律师。被告张英文，女，1965年4月5日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市呼兰区。委托代理人李建玲，山东聚享昌律师事务所律师。原告青岛兰德建设工程有限公司诉被告张英文合同纠纷一案，本院于2016年3月3日受理后，依法由审判员戴朝辉担任审判长，由审判员梁玮担任主审，与审判员艾江月共同组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告青岛兰德建设工程有限公司及其委托代理人张宏伟、被告张英文的委托代理人李建玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛兰德建设工程有限公司诉称，2014年12月1日，原被告双方签订了《商品综合楼租赁合同》，原告将位于青岛经济技术开发区XXX路XXX号的商品综合楼整体出租给被告使用，并约定在租赁期内转租需征得原告书面同意。合同签订后，原告按照约定交付房屋，但被告未经原告同意擅自转租，其行为违反法律规定及合同约定。为此，现提起诉讼要求依法解除原被告双方之间的商品综合楼租赁合同，并由被告赔偿原告经济损失2万元；判令被告立即交还房屋；诉讼费用由被告承担。被告张英文辩称，被告不同意解除房屋租赁合同，应当驳回原告的诉讼请求，原因如下：1.原被告之间看似存在房屋租赁关系，但不单纯是房屋的租赁，该租赁关系的产生是与原告之前存在债权债务关系，原告系涉案房产的三年经营权抵偿所欠被告的55万元债务，以其租赁房产的目的来看，是以经营权抵偿债务的，该经营权自然应当包括对外出租权；2.双方签订涉案房屋的抵债协议时，涉案房产相关房屋已经由原告出租经营，被告只是在原有基础上继续经营，以完成债权的实现，因此被告不存在非法转租的问题；3.双方签订协议后原告依协议交付了房屋，被告正常经营，双方已实际履行合同；4.双方抵债的协议是原被告真实意思表示，不违背相关法律的强制性；5.原告的行为实际上已经阻挠了被告经营权的正常行使，并且原告对现有租户有进行驱赶清理行为，对原告的上述阻挠合同目的实现的行为，被告保留向原告追偿的权利。综合以上，被告认为：为实现双方债权债务的实现，也为了实现原告以其房产经营抵偿所欠被告债务的目的，应当保证本合同的继续履行，原告要求解除合同，与事实相悖，没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、原告提交2014年12月1日与被告签订的《商品综合楼租赁合同》复印件，该合同复印件载明：原告作为甲方，被告作为乙方，约定原告将坐落于青岛经济技术开发区XXX路XXX号的商品楼房出租给被告，原告于2014年12月1日前向被告交付该房屋，租赁期自2014年12月1日起至2017年12月1日止。租赁合同第八项转租、转让和交换中第8-1约定：“除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。”；第8-3约定“在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先省（征）得甲方书面同意”。合同第11-6载明“本合同连同《附件》一式二份。其中：甲、乙双方各执一份……均具有同等效力”。原、被告均提交了合同《附件》复印件，被告当庭出示《附件》原件，载明：“因债务拖欠，两年内甲方向乙方借款数次，累计人民币55万元。经双方协议达成共识，甲方自愿将兰德建设工程有限公司名下的，位于XXX路XXX号，面积为2899.32平方米的楼房一栋出租给乙方，供乙方经营3年，抵甲方欠款55万元，在经营中乙方装修、维修产生的一切费用由乙方自行承担。出租方：青岛兰德建设工程有限公司（公章）、台兰德（签字），承租方：张英文（签字）”。被告提交的合同《附件》复印件左上角有明确的折痕。被告对原告提交的租赁合同复印件不予认可，被告主张签订的为债务抵偿协议，亦未提供该合同；但原、被告双方对合同《附件》均予以认可。本院责成原被告提交各自所主张的主合同的原件，但双方均未提交。2、原告称合同签订后原告按约定于2014年12月1日将涉案房屋交付给了被告。被告称涉案房屋交付时间为2015年5月11日。原被告双方均未提交房屋交付及交接的相关证据。3、被告当庭提交2015年5月11日《通知》一份，载明：“因公司架构调整，现将兰德建设工程有限公司名下的，位于XXX路XXX号的商品楼房（包含各位所租用的房子），转让给张英文女士。即日起该栋楼房所有大小事务均有张英文全权负责……”，通知落款处为张英文，左下方空白处有台兰德签字并加盖法人章。原被告双方均认可该《通知》上台兰德签字的真实性，且均认可所加盖的法人章系黄岛区鸢石缘商务宾馆的法人章，而非原告的法人章。但原告对该《通知》的真实性、合法性不予认可。4、原告提交的青房地权市字第2012696**号房地产权证证实，坐落于青岛经济技术开发区XXX路XXX号1全幢的房屋，建筑面积2849.70平方米，房地产权利人系原告青岛兰德建设工程有限公司，系单独所有。原告所交付的涉案房屋内有黄岛区XXX商务宾馆，经查询，该宾馆开业于2013年6月26日，经营场所为青岛经济技术开发区XXX路XXX号1全幢，负责人为台兰德。5、原告提交的中国银行汇款申请书及凭证证明2015年1月22日，原告通过台某某在中国银行股份有限公司青岛XX路支行621788600000034XXXX的账户汇款人民币50万元至被告张英文在中国农业银行青岛市李沧区支行XXX路第二分理处622846024800004XXXX账户内。汇款申请书用途及附言栏注明借款。原告称此款系偿还合同《附件》中载明的所欠被告的款项。被告对此予以否认，但未提交证据证实该款原告系偿还的其他债务。6、原告当庭提交部分转租及转让合同复印件，证明被告未经原告同意私自对外转租及转让涉案房屋部分房间和场所。被告对此不予认可。7、原告在庭审后，自愿放弃对被告索赔2万元的诉讼请求，其对于因被告超期使用涉案房屋所产生的损失要求另行主张。上述事实，有原被告提交的书证、庭审笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案案由应为合同纠纷。根据原被告提交的证据，综合本案的案情及相关法律规定，本院作如下分析判定：因被告对原告提交的《商品综合楼租赁合同》复印件不予认可，故对原告提交的该证据，本院不予采信。因原、被告双方均未提交主合同原件，故本院对主合同无法确认，原告应承担举证不能的责任。本案中原告要求依法解除原被告之间的商品综合楼租赁合同的主张，证据不足，本院不予以支持。原、被告双方对《附件》均予以认可，故对《附件》的真实性、合法性，本院予以确认。该《附件》系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。从《附件》的约定内容来看，该合同应系原告将自己的房屋出租给被告抵顶所欠被告的债务55万元，据此该合同应认定为债务抵偿合同。原告提交的证据证实其已经通过银行支付给了被告款项50万元，在被告未提交证据佐证原告系偿还其他债务的情况下，应确认原告所偿还的款项就是合同《附件》中的借款。无论按照原、被告任何一方所主张的房屋交付时间至原告提起诉讼之日，根据涉案房屋所处的地理位置及当地的市场价格，涉案房屋所产生的房屋使用费足以达到5万元，据此原告所支付给被告的款项，已经足额清偿了原告对被告的欠款，因此双方合同所约定的债务已全部足额履行，被告的合同目的已经实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”的规定，原、被告签订的《附件》的权利义务已经终止。原告按合同约定已经将涉案房屋交付给了被告，被告在答辩状中也承认“双方签订协议后原告依协议交付了房屋，被告正常经营，双方已实际履行合同”，现被告占有、使用着涉案房屋，原告基于合同权利义务终止的事实，要求被告将涉案房屋予以返还，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告张英文于判决生效后十日内将位于青岛经济技术开发区峨眉山路786号（面积为2899.32平方米）楼房一栋腾出，返还给原告青岛兰德建设工程有限公司。二、驳回原告青岛兰德建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，原告已预交，由被告张英文承担，限于判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。审判长  戴朝辉审判员  梁 玮审判员  艾江月二〇一六年五月十七日书记员  逄 蕾附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。