陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0924民初10号原告袁某某，女，汉族，出生于陕西省紫阳县。委托代理人李某某，男，汉族，出生于陕西省紫阳县。系原告之夫。被告四川达州市某某房地产开发有限公司紫阳县分公司（以下简称某某房地产紫阳公司）。被告唐某某，男，汉族，陕西省安康市汉滨区人。委托代理人徐某某，陕西某某律师事务所律师。上列原告与被告国有土地出让、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告袁某某诉称，2009年，被告在紫阳某某镇某某路实施房地产开发，需拆除原告房屋，双方于8月24日签订《房屋及土地使用权置换协议》。由于被告未按时所置换三套房屋和一套购买的房屋。双方于2012年7月20日签订《补偿赔偿协议》，约定被告每年承担原告租房费30000元。截止2015年10月12日，被告交付原告房屋三套。为此诉至法院，要求被告按合同约定交付新建楼房第四层东侧房屋一套,因涉案房屋已由被告出售给他人，并实际交付，经法院释明后，原告变更该项诉讼请求为，要求判决按紫阳县城新建房屋销售市场价3000元/平方米，以被告提供面积125平方米，支付375000元；被告一次性支付原告租房费80000元（2013年3月至2015年11月共两年零八个月）；本案诉讼费由被告承担本案诉讼费。被告某某房地产紫阳公司及唐某某辩称，我们与袁某某签订《房屋及土地使用权置换协议》属实，后来因其他原因导致无法按期交房，唐某某与袁某某签订了《索赔协议书》。现在第四层的房屋已卖给其他人，可以将第同位置第三层房屋交付给原告。对于房租费，在签订合同时房屋最多只能修建105平方米，现在实际达到了128平方米，原告方一共4套房屋，多的面积原告不用补差价，我也不就不承担房租费。经审理查明，唐某某挂靠于四川达州市某某房地产开发有限公司以某某房地产紫阳公司名义进行房地产开发。2009年8月24日，某某房地产紫阳公司、唐某某与袁某某签订了《房屋及土地使用权置换协议》，由唐某某出资对袁某某现有的土地住房拆除的地基进行房地产开发，约定新房建成后偿还袁某某住房两套，分别在第四层和第六层面积不少于105平方米；另偿还袁某某原地基位置新建的负一层房屋一套，面积不少于60平方米；新建负二层房屋按成本价卖给袁某某。同时约定修建期限为1年半，若到期不能交房，某某房地产紫阳公司负责袁某某的租房及搬家费用，如因工期长期不修建，袁某某有权按协议面积参照市场价，向某某房地产紫阳公司索要赔偿。某某房地产紫阳公司在修建过程中因未按时交付房屋，唐某某与袁某某于2012年7月20日达成了《索赔协议书》，双方约定袁某某同意在某某房地产紫阳公司计划的2012年12月底交房时间上宽延两个月。同时约定了违约金和损失计算标准，其中第5条约定某某房地产紫阳公司一次性付清袁某某2012年3月至2013年2月一年的房租费30000元。《索赔协议书》签订后，某某房地产紫阳公司仍未按《索赔协议书》约定的时间交付房屋。2015年10月12日，某某房地产紫阳公司将六楼、负一、负二楼房屋交付给袁某某，至今第四楼房屋仍未交付。另查明，诉争第四楼房屋已由唐某某卖于他人，并实际交付。上述事实有，《房屋及土地使用权置换协议》、《索赔协议书》、房屋钥匙收据，《某某路北巷某某住宅楼水电、电梯收费清单》，本院[2012]紫民初字00264号、[2013]紫民初字第00001号民事判决书及原、被告当庭陈述所证实，并经当庭核实足以认定。本院认为，根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。被告不具备房屋征收的主体，故本案不属于房屋拆迁安置补偿合同。从合同内容看，原告将旧房提供给被告拆除进行房地产开发，不承担经营风险，原告只获取固定的利益即取得置换的三套房屋所有权，双方不具有合作性质。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，应认定为土地使用权转让合同。原告以提供的资金形式另行取得新房一套，属于房屋买卖。故本案《房屋及土地使用权置换协议》既有土地使用权转让合同的性质，又有房屋买卖合同的性质。涉案《房屋及土地使用权置换协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，其中对土地他用权转让已在相关部门办理了批准手续（该楼土地使用权的转让已被本院生效判决[2012]紫民初字00264号、[2013]紫民初字第00001号民事判决书所确认），故涉案《房屋及土地使用权置换协议》合法有效。原、被告在履行合同中，因被告未按期交付房屋，造成违约，双方自愿签订《索赔协议书》后，被告仍然没有在宽延期内（2013年2月底前）交付房屋，再次构成违约。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条逾期交付使用房屋的，损失计算方法按照同地段同类房屋租金标准确定。鉴于被告于2015年10月12日将其中三套房屋交付给原告，至今仍有一套房屋未交付，原告主张2012年3月至2015年11月共2年8个月的房租费，按照《索赔协议书》第5条约定的每年30000元的房租费的标准计算80000元符合当地房屋租金水平，本院予以支持。挂靠行为是一种规避法律的行为，被告唐某某系房地产实际开发人，并以自己名义签订协议，应承担连带责任。对于原告要求被告履行交付四楼房屋的诉讼请求，因被告已将房屋卖于他人，导致原、被告之间的这项合同内容在事实上已不能履行。经本院释明，原告变更后诉讼请求（要求被告支付房价款375000元）的依据为紫阳县新建房屋销售市场价。本院认为，对涉案四楼房屋价值应依据房屋大小、所处地段等综合考虑考虑，从现有证据本院不能准确认定房屋价值，故原告应承担举证不能的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十一条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第的规定，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七的规定，判决如下：1、被告四川达州市某某房地产开发有限公司紫阳县分公司于本判决生效后十日内给付原告袁某某经济损失（房租费）80000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告唐某某对第一项判决内容承担连带责任。三、驳回原告袁某某其他诉讼请求。本案受理费1800元，减半收取900元，由原告袁某某负担100元，被告四川达州市某某房地产开发有限公司紫阳县分公司、唐某某共同负担800元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  吴庆华二〇一六年五月二十三日书记员  贺齐芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。