鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2013）淇滨民初字第2376号原告赵金双，男，1965年1月9日出生。委托代理人李爱英，女，1968年3月5日出生。代理权限为一般代理。委托代理人李庄福，河南明星律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被告王红军，男，1969年8月21日出生。被告张素叶，女，1968年9月8日出生。委托代理人王和平，鹤壁市淇滨区大赉店法律服务所法律工作者。代理权限为承认、辩驳诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。原告赵金双与被告王红军、张素叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月4日第一次公开开庭进行审理，原告赵金双及委托代理人李爱英、李庄福，被告王红军，被告张素叶的委托代理人王和平到庭参加诉讼。2014年3月12日本院第二次公开开庭进行审理，原告赵金双及委托代理人李爱英、李庄福，被告张素叶的委托代理人王和平到庭参加诉讼，被告王红军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵金双诉称：被告王红军、张素叶系夫妻关系。2010年5月11日，其与被告王红军签订了一份《农改房售房协议》，协议签订后，其向被告支付房款200000元。二被告在利用其购房款将农改房建成后，却拒绝向其交付房产，又拒绝返还其购房款。二被告为逃避债务，2010年11月30日，通过民政部门办理了协议离婚，被告王红军将全部房产给了被告张素叶。其认为二被告虽然办理了离婚手续，但其购房款系二被告夫妻关系存续期间的共同债务，二被告应当承担连带清偿责任。经多次与被告协商未果，故诉至法院。请法院依法判令：1、二被告返还其购房款200000元；2、二被告向其支付违约金20000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年10月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止给付利息。被告王红军辩称：2010年5月份，其与原告赵金双签订了《农改房售房协议》，签协议时原告支付定金5000元，涉案房产是在2010年6月1日动工，2010年8月份房子主体建成，原告赵金双分别于2010年8月、9月向其支付购房款85000元和50000元，共计135000元。2011年3月份原告赵金双向其支付购房款60000元，后又支付5000元，总购房款为200000元。涉案房产系其集资建成的，被告张素叶没有参与。因其未向被告张素叶说明原告赵金双支付购房款的情况，在房屋建成后，被告张素叶认为原告支付房款太少，拒绝向原告赵金双交付房屋。2012年经鹤壁市淇滨区人民法院调解，双方达成协议由其返还原告赵金双购房款245000元。后其与被告张素叶协商由被告张素叶返还原告50000元，剩余195000元由其向原告返还。本案起诉前其已经返还原告购房款23000元，并以其在鹤壁集鹤苑小区的房产作价43000元抵给原告，现其已偿还原告购房款66000元。其与被告张素叶是在2010年11月30日办理的离婚手续，剩余债务应由其与被告张素叶共同偿还。被告张素叶辩称：1、原告起诉其主体错误，涉案房屋系其婚前房产演变而来，涉案房屋属于其个人所有；2、其从未委托任何人交易该房屋，未卖过该房屋，也未收取任何人的款项，涉案房屋系其个人居住，不做任何用途；3、2010年11月30日，其与被告王红军离婚，离婚协议已载明6套农改房系其个人出资，被告王红军收取原告的购房款用作外地工地的投资，并未用于涉案房屋的建设；4、原告同二被告于2012年4月24日在鹤壁市淇滨区人民法院，达成（2012）淇滨民初字第180号民事调解书，约定原告的购房款由被告王红军一人偿还，该调解书证明原告赵金双放弃对其主张权利，且其未收取原告赵金双的购房款；5、其保留对鹤壁市淇滨区（2013）淇滨民再初字第5号民事裁定书申诉的权利。综上所述，请法院查明事实，驳回原告对其诉请。根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告赵金双请求被告王红军、张素叶偿还购房款200000元，支付违约金20000元及给付相应的利息有无事实根据和法律依据。针对本案争议焦点，原告赵金双提交如下证据：1、《农改房售房协议》1份，证明被告王红军、张素叶在婚姻关系存续期间与原告签订的农改房购房协议，原告支付定金5000元，本案的涉案房产系二被告的夫妻共同财产；2、收据5份，证明被告王红军在婚姻存续期间收取原告购房款195000元，该债务属于二被告夫妻共同债务；3、离婚协议1份，证明被告王红军与张素叶为逃避债务，协议离婚，并将夫妻共同财产全部归于女方所有，其关于财产部分的约定是无效的，二被告2010年11月30日达成的离婚协议是在房屋主体建成以后，其目的是为了逃避夫妻共同债务；4、2011年7月23日空调发票1份、2011年4月15日蔡文杰出具的单据1份及2012年1月15日陈顺杰出具的证明1份，证明房屋的部分装修装饰系王红军在离婚后购买，涉案农改房系王红军与张素叶共同共有，其离婚的目的是逃避债务。经庭审质证，被告王红军对原告提交的证据1、2、3真实性均无异议；对证据4未质证。经庭审质证，被告张素叶对原告提交的证据1真实性有异议，认为协议上的日期有涂改，该协议不能证明其将房屋卖给原告，同时不能证明该房屋系二被告夫妻共同财产，该协议是一个虚假的协议；对证据2中10000元的收据有异议，该收据有涂改，认为该收据上的日期应为2011年3月14日，对其他收据无异议；对证据3真实性无异议；证据4有异议，认为不能证明王红军购置空调等家用设备用于房屋的装修，不能证明该款系王红军一人出资及涉案房屋是夫妻共同财产。针对本案争议焦点，被告王红军提交如下抗辩证据：1、协议书1份，证明2013年3月25日其将位于鹤壁集鹤苑小区252栋楼2单元402室房屋一套抵偿给原告，折抵房款43000元；2、2012年7月24日的收条1张，证明其已返还原告房款10000元。另外，其通过鹤壁市淇滨区人民法院给予原告3000元，2014年1月10日其又给付原告现金10000元，但原告未向其出具手续。以上共计返还原告购房款66000元。经庭审质证，原告赵金双对被告王红军提交的证据1的真实性无异议，是其与被告王红军签订的，但该协议书未写明折抵的是购房款，而是对其损失进行的补偿；对证据2真实性无异议，系其本人出具。另外，被告王红军通过法院给其的3000元属实，但2014年1月10日给付的现金10000元不是购房款，是被告王红军偿还的其他欠款。被告张素叶对被告王红军提交的证据及陈述均无异议，认为原告与二被告在鹤壁市淇滨区人民法院达成的（2012）淇滨民初字第180号民事调解书已经实际履行，被告王红军已返还原告购房款66000元。针对本案争议焦点，被告张素叶提交如下抗辩证据：1、梁永军、梁文艺证明1份，证明被告张素叶的6层农改房共筹资350000元；2、《农改房售房协议》2份，证明其分别于2010年6月21日、2010年7月21日将农改房第三层、五层卖给王树玲、晋玉峰，并筹资326000元用于建房；3、借款明细表1份，证明其向中国人民财产保险公司借款21400元用于建房；4、电话录音记录单1份，证明被告王红军将收到原告的全部房款投到外地的工地上，并未用于6套农改房的建设；5、《农改房售房协议》1份，证明其将农改房的第6层卖给了付育晓，总房款是145000元，该款全部用于的房子装修。经庭审质证，原告赵金双对被告张素叶提交的证据1有异议，认为梁永军、梁文艺二人未出庭作证，不予认可；对证据2有异议，认为两份协议上的签字是被告张素叶补签的，该协议有王红军的签字，不能证明张素叶将该款用于农改房的建设，但恰恰证明涉案农改房属于王红军与张素叶婚姻关系存续期间的夫妻共同财产；对证据3有异议，认为该明细表不能证明被告张素叶的主张；对证据4有异议，认为该证据不能证明被告王红军将收到原告的购房款投入外地工地；对证据5有异议，认为2011年11月10日签订的售房协议与本案没有关联，不能证明张素叶将房款用于装修。被告王红军未质证。本院认为：原告提交的证据1《农改房购房协议》系原、被告双方真实意思表示，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据2收据5份，来源合法，内容客观真实，与证据1相互印证，且被告王红军予以认可，本院予以采信；证据3离婚协议书，可证明2010年10月30日二被告在鹤壁市淇滨区民政局协议离婚，故本院对该证明内容予以采信；证据4系复印件，且和本案无关联性，本院不予采信。被告王红军提交的证据1、2，原告赵金双及被告张素叶对其真实性均无异议，可证明被告王红军已偿还原告房款66000元，故本院对该证明内容予以采信。被告张素叶提交的证据1梁永军、梁文艺证明，因二人未出庭作证，无法核实其证言的真实性，且原告也不予认可，故本院不予采信；证据2、3、4、5系单一证据，无其他证据予以印证，也无法证明被告张素叶的主张，本院不予采信。依据上述本院确认的有效证据，结合当事人的诉辩意见，本院确认以下案件事实：2010年5月11日，被告王红军、张素叶将其位于淇滨区半坡店村在建的第四层住房卖给原告赵金双，被告王红军与原告赵金双签订了一份《农改房售房协议》，约定房款为160000元，原告于同日给付订金5000元。后经双方协商，将房款增加至200000元，原告赵金双分五次向被告王红军支付全部房款，且被告王红军也为原告出具了收据。2010年11月30日，二被告通过民政部门签订协议离婚，约定被告王红军位将于华山路北段2间门面房及2010年农改房6套全部给被告张素叶，被告王红军自愿放弃其在被告张素叶处的一切投资。在农改房建成后，二被告未按约定交付房屋，又未向原告返还其购房款。2012年1月4日，原告赵金双将被告王红军、张素叶起诉至本院，2012年4月24日，经原、被告双方调解，本院作出（2012）淇滨民初字第180号民事调解书。2013年，经本院审判委员会讨论，决定对该案进行再审。2013年9月9日，本院作出（2013）淇滨民再初字第5号民事裁定书，裁定：一、准许原审原告赵金双撤回对原审被告王红军、张素叶的起诉；二、撤销本院（2012）淇滨民初字第180号民事调解书。后原、被告因返还购房款事宜协商未果，再次诉至法院。另查明：2012年7月24日，被告王红军退还原告赵金双房款10000元。2013年3月25日，原告赵金双与被告王红军签订了协议书，约定“被告王红军将其位于鹤苑小区252栋2单元402室及地下室给原告，顶账43000元”。2014年1月10日被告王红军退还原告赵金双房款10000元。另外，被告王红军通过法院退还原告赵金双房款3000元。以上被告王红军共计返还原告赵金双购房款66000元。本院认为：本案所涉房屋占用土地为集体土地，在未办理相关审批手续，及向社会销售违反相关法律规定，原告赵金双与被告王红军签订的《农改房售房协议》应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故二被告取得的购房款应予以返还，因被告王红军已返还原告赵金双购房款66000元，二被告应再返还原告赵金双购房款134000元，超出部分本院不予支持。关于原告赵金双要求二被告向其支付违约金20000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年10月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止给付利息的诉讼请求，因原告赵金双作为完全民事行为能力人，与二被告签订《农改房售房协议》时应当知道该房屋与正常商品房存在差异而仍签订买卖合同，存在一定的过错，但二被告违反相关法律规定，将村中自建房屋出售给原告，其过错与原告相比较大，二被告应适当赔偿原告损失，故对二被告按中国人民银行同期同类贷款利率从原告第一次起诉时（即2012年1月4日）起至本判决确定的履行期限届满之日止向原告支付利息的诉讼请求，本院予以支持；原告要求二被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张素叶辩称其与被告王红军2010年11月30日协议离婚，涉案房屋属于其个人所有，其未委托被告王红军卖过该房屋，也未收取原告房款的辩解意见，根据《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案原告赵金双与被告王红军签订了一份《农改房售房协议》，在长达一年内分多次向被告王红军给付房款共计200000元，二被告并未提出异议，且被告张素叶向本院提交与王树玲、晋玉峰的两份《农改房售房协议》，也均有二被告的签名，二被告不论在离婚协议中如何约定，原告有理由相信被告王红军售房行为为夫妻双方共同意思表示，该财产为夫妻共同财产，被告张素叶应对夫妻间的共同债务承担清偿责任，故被告张素叶的上述辩解理由不能成立，本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王红军、张素叶于本判决生效后十日内返还原告赵金双购房款134000元；二、被告王红军、张素叶于本判决生效后十日内向原告赵金双支付利息（利息以134000元为基数，自2012年1月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告赵金双其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告赵金双负担1380元，由被告王红军、张素叶负担3220元。原告赵金双垫付超出部分待执行时由被告王红军、张素叶一并予以返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人的人数向本院递交上诉状副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  王振平审 判 员  周勇瑞人民陪审员  李 景二〇一四年六月二十日书 记 员  李 想