湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0302民初283号原告金秀英，女，汉族，1950年9月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人卢孔亮，湖北平长律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等特别授权。被告十堰彪炳置业有限公司。住所地：湖北省十堰市江苏路*号。法定代表人柯昌举，该公司董事长。委托代理人郑家，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人郭勇辉，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告湖北汇星置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区深圳街。法定代表人钱明诚，该公司董事长。委托代理人庞美刚，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、签收法律文书等特别授权。第三人十堰市港航管理局。住所地：湖北省十堰市香港街**号。法定代表人方士钊，该局局长。委托代理人龚中强，该局法规科科长。代理权限：一般代理。原告金秀英诉被告十堰彪炳置业有限公司（下称彪炳置业公司）、被告湖北汇星置业有限公司（下称汇星置业公司）、第三人十堰市港航管理局（下称港航局）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王建涛担任审判长，审判员张京郧、代理审判员朱敏敏参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告金秀英及其委托代理人卢孔亮，被告彪炳置业公司的委托代理人郑家、郭勇辉，被告汇星置业公司的委托代理人庞美刚，第三人港航局的委托代理人龚中强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金秀英诉称：彪炳置业公司在开发建设十堰市江苏路市政府新建还建房（C3-C5）项目时，由于资金紧张，委托汇星置业公司对外融资、销售。港航局为了解决内部职工住房困难，于2014年3月17日和汇星置业公司签订《借款抵还商品房合同书》。同日，金秀英也和汇星置业公司签订《借款抵还商品房合同书》。合同约定，金秀英在合同签订7日内借款20万元，抵还商品房为江苏路市政府拆迁原址新建还建房二期5号楼13楼5-A房型，建筑面积169.01平方米，每平方米4560元；交房时间在17个月内，交付产权证时间为备案证到位后12个月内；如不能按期交房，超期按总价日万分之三支付违约金。合同签订后，金秀英履行了自己的义务，港航局将1480万元转入汇星置业公司账户，汇星置业公司又将款项转给彪炳置业公司。金秀英多次找被告协商具体交房时间，被告以各种理由推脱，以行为表明不履行合同。请求确认金秀英与被告签订的《借款抵还商品房合同书》有效，按合同约定的价格、时间将约定的房屋交付给金秀英，诉讼费用由被告承担。原告金秀英为支持起诉主张，向本院提交以下证据：证据一：借款抵还商品房合同书（金秀英与汇星置业公司签订）。证明双方在2014年3月17日签订的合同实际就是商品房买卖合同，合同约定了房屋的位置、具体概况、价格、交房时间、办证时间以及有热水暖气等内容，而没有约定还款时间，该合同不属于借款合同。证据二：授权委托书。证明汇星置业公司受彪炳置业公司委托对外融资并销售房屋，汇星置业公司据此与金秀英签订的商品房买卖合同。证据三：汇款凭证。证据四：转账单。证明汇星置业公司将收到的购房款转给了彪炳置业公司。被告彪炳置业公司辩称：汇星置业公司与金秀英签订的《借款抵还商品房合同书》中没有商品房买卖合同应当具备的主要内容，不符合法律规定的商品房预售条件，该合同违反法律强制性规定，属无效合同；从合同约定的内容看，实质是借款合同，所涉商品房买卖只是作为一种担保的方式，不能认定双方属商品房买卖合同关系；金秀英提交的《委托书》中，受托人是钱明诚，特别约定了融资销售款必须转入委托人的指定账号，彪炳置业公司从未委托汇星置业公司对外融资、销售房屋；根据法律规定，钱明诚只能以彪炳置业公司名义实施，不能以自己或他人名义实施；彪炳置业公司实际只收到汇星置业公司支付的1140万元，而且该款并非购房款；彪炳置业公司与金秀英不具有合同关系，不是适格被告；钱明诚虽然是汇星置业公司的法定代表人，但汇星置业公司的行为并不能等同于钱明诚的行为，请求依法驳回金秀英的诉讼请求，并驳回金秀英对彪炳置业公司的起诉。被告彪炳置业公司未向本院提交证据。被告汇星置业公司辩称：汇星置业公司与彪炳置业公司订立的《项目转让协议》符合法律规定，合法有效；汇星置业公司向彪炳置业公司支付有转让费，彪炳置业公司出具了收据，证明彪炳置业公司认可该项目是汇星置业公司建设开发的项目；彪炳置业公司向汇星置业公司提供了江苏路市政拆迁3-5号楼安置房明细表，也能证明彪炳置业公司认可汇星置业公司处理自己房地产项目的权利；争议项目商品房预售许可证已经核发，金秀英与汇星置业公司签订的合同合法有效。被告汇星置业公司为支持抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一：项目转让协议。证明汇星置业公司与彪炳置业公司订立项目转让协议，确定项目转让时间为2014年3月8日。证据二：授权委托书。证明彪炳置业公司在订立项目转让协议之后，委托汇星置业公司代理融资、售房，汇星置业公司有权以自己名义对外融资、售房。证据三：江苏路市政拆迁3-5号楼安置房明细表。证明对象同证据二。证据四：借款抵还商品房合同书。第三人港航局述称：港航局不是房地产开发单位，不具备售房主体资格，仅仅是中间人。第三人港航局未向本院提交证据。经审理查明：2014年3月8日，彪炳置业公司作为甲方与作为乙方的汇星置业公司签订《项目转让协议》。该协议约定：彪炳置业公司将江苏路市政拆迁原址新建还建房二期（C3-C5）项目转让给汇星置业公司，双方继续合作进行房地产开发，甲方保障项目合法进行（取得土地，项目各项审批建设手续），并承担因甲方原因违法或违规建设所导致的一切经济和法律责任，合作方式是以甲方名义进行开发、销售，但经营管理权、决策权、财产支配权全部由乙方享有，甲方予以协助；乙方支付项目转让费用6000万元，另分配给甲方一层临街商铺1500平方米（从消防通道向3、4、5号楼整体推移计算）、住宅1000平方米、3个车位（办证税费由甲方承担），该权益由柯昌举及其指定的人接手；除前述甲方的分配数额外，本项目建设的全部房产及实现的全部收益均归乙方所有；前述6000万元分3期支付，本协议签订5日内乙方向甲方转款1500万元，2014年4月10日前支付第二笔1000万元，2014年6月10日前支付剩余款项；甲方已向施工方收取的1000万元保证金由乙方按施工合同的约定返还施工方，已开挖的基坑和做好的四周防护工程款由甲方承担；乙方接管后本项目新发生的债务由乙方承担，接管前的债务由甲方承担等。双方还约定，乙方使用项目融资的范围仅限于乙方按本协议约定应取得的权益，销售回款及融资必须优先用于本项目建设，剩余部分乙方可以收回相应的投资款；本合同自双方签字盖章之日起乙方第一笔款支付后生效。上述合同签订后，彪炳置业公司向汇星置业公司的法定代表人钱明诚出具《委托书》。《委托书》载明：代理事项是融资、销售，代理权限注明“仅限于江苏路市政拆迁原址新建还建房项目的融资、销售（特别提示：融资销售款必须转入委托人的指定账号，委托时间在2014年3月31日前有效）”。2014年3月17日，汇星置业公司与作为团体出借人代表的港航局签订《借款抵还商品房合同书》。约定：港航局在7日内向汇星置业公司出借2600万元，作为港航局获得汇星置业公司抵还商品房的定金，汇星置业公司抵还给港航局商品房约150套，每套面积约80-120平方米，每平方米均价4460元（含暖气、热水、燃气等接口费），地下车位约50个，每个车位16万元，抵还住房和车位不受市场价调整影响，实行不变价；交房时间为本合同签订之日起510天（包括不可预见因素），汇星置业公司交房后，除按照国家商品房销售规定预留保修金等外，其余房款全部付清等。同日，汇星置业公司作为甲方与作为乙方的金秀英、王礼华签订《借款抵还商品房合同书》。约定：乙方在7日内向甲方出借20万元，如需车位1个另出借10万元；甲方抵还给乙方的商品房为彪炳盛世广场5号楼13层5-A房型，建筑面积约169.01平方米，最终以办理的商品房预售登记面积为准，每平方米4560元（含暖气、热水、燃气等接口费），地下车位每个16万元，抵还住房和车位不受市场价调整影响，实行不变价；项目建设至取得商品房预售许可证并为乙方办理商品房预售登记证及办理商品房预告登记30日内，乙方应向甲方交齐剩余房款，如乙方愿意贷款的可采取按揭贷款筹款；交房时间（以领取住房钥匙为准）为本合同签订之日起510天（约17个月）内，本项目竣工备案证办理到位后12个月内甲方向乙方交付房屋产权证（土地证、房产证），发生的相关税费按规定各自承担；甲方在本项目具备预售条件后，按照搬迁户—乙方—对外销售的顺序通知乙方看房，出借人应是港航局内部职工；甲方不能按期交房，按约定还房面积的总价日万分之三支付违约金，超期90天以上，乙方有权终止合同；甲方单方解除合同或房屋验收合格具备交房条件30日内拒不交房的，应在逾期7日内退还乙方已交房款并按已交房款的1倍支付违约金；乙方不能按时支付房款，甲方有权拒绝交房；甲方对乙方支付的房款（借款）安全负责，实行专款专用，不得挪为他用，否则造成乙方损失和不良后果，甲方承担相关责任和负责矛盾消化处理；甲方和其他第三人的债务纠纷不得损害乙方的权益和交房时间，否则承担相关责任等。2014年3月25日，金秀英向汇星置业公司转账支付20万元。汇星置业公司于2014年3月24日、5月23日、6月25日、7月4日分四次共向彪炳置业公司支付1140万元。现因彪炳置业公司不认可汇星置业公司与金秀英、王礼华签订的《借款抵还商品房合同书》，且项目进展较慢，未能达到交房条件，金秀英向本院起诉，引起诉讼。2015年9月，房管部门向彪炳置业公司核发了江苏路市政拆迁还建项目5栋综合楼的预售许可证。本院认为：在汇星置业公司与金秀英、王礼华签订的《借款抵还商品房合同书》中，汇星置业公司的义务是将约定房屋交付金秀英、王礼华，而不是将款项归还给金秀英、王礼华，该情形证明涉案合同不属于借款合同；合同约定了交付标的物是特定房屋，还有房屋价格、交房时间等房屋买卖合同应具备的条款，从约定的内容看，买卖关系的成立无须再签订新的合同，该情形证明涉案合同不属于房屋认购、意向等合同；因此，双方签订的《借款抵还商品房合同书》应认定为商品房买卖合同。汇星置业公司与金秀英、王礼华签订《借款抵还商品房合同书》的行为应当认定为汇星置业公司履行彪炳置业公司委托事务的行为，合同中关于汇星置业公司的义务应由彪炳置业公司承担。理由如下：1、从事商品房销售的主体应当是具备相应条件的房地产企业，钱明诚个人不具备销售房地产的资格，作为专业从事房地产开发的彪炳置业公司应当不会将销售房地产的事务委托给不具备资格的主体；2、钱明诚是汇星置业公司的法定代表人，汇星置业公司具备销售房地产的资格，在现实生活中，将企业法人与其法定代表人身份混淆的情况时有发生，彪炳置业公司可能本意是委托汇星置业公司融资、销售，而出具的委托书上表述的受托人则是钱明诚；3、双方签订的《项目转让协议》约定了汇星置业公司以彪炳置业公司名义销售房地产，在项目仍以彪炳置业公司名义开发的情况下，双方为了履行前述协议，彪炳置业公司应当向汇星置业公司出具委托书以便于汇星置业公司销售房地产，因此，向汇星置业公司出具委托书实际是彪炳置业公司履行《项目转让协议》的内容之一。汇星置业公司虽然是以自己名义与金秀英、王礼华签订的合同，但金秀英、王礼华在签订合同时已经知道委托人和受托人之间的代理关系，该合同直接约束彪炳置业公司和金秀英、王礼华。彪炳置业公司在2015年9月取得商品房预售许可，此时是在金秀英起诉以前。根据法律规定，汇星置业公司与金秀英、王礼华签订《借款抵还商品房合同书》可以认定有效。根据合同约定的履行顺序，首先是金秀英、王礼华交付20万元（不含车位）；二是彪炳置业公司在取得商品房预售许可证并为金秀英办理商品房预售登记证及办理商品房预告登记；三是金秀英交齐剩余房款；四是彪炳置业公司交付房屋；然后是办理产权登记等。由此可见，交付房屋在付清房款之后，在金秀英未付清房款前，彪炳置业公司有权拒绝交房。因此，金秀英在未付清房款的情况下要求彪炳置业公司交付房屋的诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告湖北汇星置业有限公司受被告十堰彪炳置业有限公司委托与原告金秀英于2014年3月17日签订的《借款抵还商品房合同书》有效。二、驳回原告金秀英的其他诉讼请求。案件受理费用100元，由被告十堰彪炳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王建涛审 判 员  张京郧代理审判员  朱敏敏二〇一六年五月二十六日书 记 员  彭 苗