广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）深龙法民三初字第1240号原告林桂敏。委托代理人黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。委托代理人李楚珠，广东深天正律师事务所律师。被告深圳市创展置地实业发展有限公司。法定代表人彭秋娴，董事长。委托代理人梁贇，广东仁人律师事务所律师。委托代理人熊焯，广东仁人律师事务所律师。上列原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈传娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人黄汉鸿、李楚珠，被告的委托代理人梁贇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月9日，原告（买方）与被告（卖方人）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区龙城街道爱地花园二期XX栋XX单元XX号房，总金额为人民币820773元。卖方须于2012年5月31日前将房地产交付买方使用。卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金。买卖双方在合同附件五买卖双方补充约定：买受人须按照出卖人所发《入伙通知书》上约定的时间对本房地产进行验收。买受人无正当理由拒收钥匙的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。原告在合同签订后向被告付清了房款，被告于2012年5月19日向原告发出《入伙通知书》，原告在2012年5月28日履行入伙手续。被告交房后，由于被告的原因造成原告不能在约定期限内领取所购房屋的《房地产证》，2014年7月24日原告实际取得《房地产证》。综上所述，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》主体适格、内容合法，具有法律约束力，原告与被告应全面履行合同规定的义务。合同签订后，原告向被告交付了房款，被告也将合同规定的房屋交付给原告使用。但被告交付房地产后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产证》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即按合同第22条的约定，被告自本房地产交付之日2012年5月28日后第240日（即2013年1月23日起）至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止。为维护原告的合法权益不受损害，原告请求判令：1、被告向原告支付自2013年1月23日起至2014年7月24日止共548日的延期办证违约金人民币179914元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、被告认为本案双方争议较大，案情复杂，申请法院就上述案件适用普通程序；二、被告不能为业主办理房产证的原因是深圳市规划和国土资源委员会认为被告开发的爱地花园二期中的幼儿园占地面积与规划面积不符，导致相关教育部门不予接收，同时深圳市规划和国土资源委员会亦不同意向涉案房屋开发项目出具《规划验收合格证》。而导致上述情况产生的原因是深圳市规划和国土资源委员会存在部分过错。1994年被告最初与深圳市龙岗区国土局签订该《土地使用权出让合同》时，合同本身并未对幼儿园用地并未做任何明确约定。1994年设计爱地花园项目时，幼儿园设计方案为建筑面积1000平方米。1998年因道路建设，国土局需要对爱地花园项目面积进行变更，原来的一块地块被分割成为两块，变更土地面积时仍未约定幼儿园的用地面积。2004年，涉案地块正式开发，深圳市规划局龙岗分局审批的《深圳市建设用地规划许可证》中要求幼儿园单独占地，用地面积不少于2700平方米，建筑面积2160平方米。2005年被告向深圳市规划局龙岗分局提交了涉案工程的设计方案及设计图纸，涉案房地产项目中幼儿园设计方案（建筑面积为2159.64平方米）通过了深圳市规划局龙岗分局审批，但当时规划部门并未向被告提出幼儿园占地面积不足的问题。2006年涉案房地产项目工程正式开始施工前，深圳市规划局龙岗分局向被告出具了《深圳市规划局龙岗分局准予行政许可决定书》和《深圳市建设工程规划许可证》，同意被告按照提交的施工图纸进行正式施工，被告提交的施工图幼儿园标注的建筑面积为2160平方米，涉案工程首层平面图纸亦通过审批，图纸中幼儿园占地面积比例不符合占地规划要求，但规划部门亦未提出。项目建成后被告根据与深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局签订的《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》的约定向龙岗区国有资产监督管理办公室移交相关项目时，教育部门提出幼儿园占地面积不符合规划而拒绝接收，进而导致深圳市规划和国土资源委员会亦不同意向涉案工程出具《规划验收合格证》，现被告正在与有关部门进行沟通，寻求解决方案。由于涉案房产无法办理初始登记的原因是规划部门审查不严导致两次报批的方案均通过审批，但最后却又以现实情况与规划不一致而拒绝出具《规划验收合格证》，故涉案房产无法办理初始登记并取得房产证政府部门存在部分过错。根据被告与原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五买卖双方补充约定第6条的约定“关于本合同第十四条的补充和修改：（1）对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。（2）本合同所指“非因出卖人原因”包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府或者政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件。”被告有权顺延履行办证义务，而无需向原告支付违约金；三、延期办证，涉案原告亦存在过错。2012年9月涉案原告已经签署了同意以幼儿园占地面积1723.02平方米为现状，进行规划申报的公证书，故现规划无法通过，以至无法办证，原告对此亦存在过错，因此无权要求被告承担违约责任，同时涉案原告亦因幼儿园占地面积缩小而获益，其所在楼盘的其他面积相应增大，涉案原告是最终利益的获得者，亦无权要求被告承担违约责任；四、2013年12月18日被告已公告涉案房产初始登记，同时在2014年1月2日通过快递的方式通知原告办理房地产证，2014年1月18日又通过报纸公告的方式通知原告办理房产证；五、通过上述手段，如果原告及时配合被告办理相应证件，原告应在2014年1月取得房地产证，上述原告在1月份之后才取得房地产证的原因是原告怠于行使办证权利义务。即便判决被告承担延期办证违约金，也不应以原告实际取得房产证的时间为截止时间；六、根据上述陈述，因为原告已对办证事宜十分关注，被告为减少原、被告双方的损失，提前向原告发出办证通知，已节约将来的办证时间，符合法律合同的规定和约定，合情、合理、合法，原告在接到办证通知后怠于行使办证权利，相应的损失应由原告承担；七、因为根据现在的限购政策，办理房地产证需要原告亲自前往房地产登记中心提交相关的原始证件予以核对，原告不配合被告办理房地产证，被告就单方无法办理房地产证。经审理查明，2011年10月9日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区龙城街道爱地花园二期XX栋XX单元XX号房，总金额为人民币820773元，出卖人应当于2012年5月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的约定期限届满之日；出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。买卖双方在合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告当日；买卖双方以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。被告于2012年5月19日向原告发出《入伙通知书》，要求原告于在2012年5月30日前办理入伙手续，并称其已按合同约定履行完备可向原告交付房产手续，将视为原告在指定的时间已履行入伙手续，并按合同约定原告须该指定的时间次日起开始缴纳物业管理费用。后原告及涉案房地产管理处经办人于2012年5月28日在收楼书上签名，被告向原告交付涉案房屋。2012年6月29日，涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年12月4日，被告对爱地花园二期3、4栋及幼儿园用地项目取得《深圳市建设工程规划验收合格证》。2013年12月18日，深圳市房地产权登记中心在报纸上刊登深圳市房地产初始登记公告，内容为：被告申请登记的“爱地花园”二期3栋、4栋、幼儿园（共3栋）房地产权，已经初步审定，现予以公告，有异议者自公告之日起三十日内将书面材料送达该中心，逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。2014年1月17日，深圳市房地产权登记中心核发深房地字第6000604X**房地产权证，登记权利人为被告，房地产名称为爱地花园二期3栋、4栋、幼儿园。2014年1月18日，被告在深圳特区报刊登公告，通知爱地花园二期3、4栋业主：爱地花园二期3栋、4栋已办理房地产初始登记公告，将具备条件办理业主房产证，《办理房产证通知书》已通过邮政特快专递按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的地址寄送给各位业主，请各位业主按照《通知书》注明的时间并携带相关证明材料亲临喜福汇营销中心办理房产证手续。2014年7月24日，深圳市房地产权登记中心核发原告的涉案房产《房地产证》，原告主张的延期办证违约金系自原告所购房地产交付之日后第240日起至深圳市房地产权登记中心核发原告所购房屋《房地产证》之日止的延期办证违约金。另查，1993年8月25日，被告（原名称深圳爱地园艺工贸公司）与原深圳市龙岗区国土局签订《深圳市龙岗区土地使用权出让合同书》，取得地块编号为G01012-1的土地52504.4㎡。1998年9月12日，被告（原名称深圳市爱地实业发展公司）与深圳市规划国土局签订《补充合同》，调整上述土地使用权出让合同的土地面积为45490.8㎡，建筑面积相应减少为159217.8㎡。2004年8月2日，原深圳市规划与国土资源局龙岗分局向被告核发深规土规许字06-2004-0271号《深圳市建设用地规划许可证》，核定龙城12区的建筑面积为159217.8㎡，其中9班幼儿园2160㎡，要求幼儿园须单独占地，用地面积不少于2700㎡。2005年10月26日，原深圳市规划局龙岗分局向被告发出《深圳市建设工程设计方案审批意见书》，审查同意了被告申报的设计方案，显示幼儿园2159.49平方米。2006年1月11日，原深圳市规划局龙岗分局向被告核发了有关爱地花园二期的《建设工程规划许可证》。2008年12月23日，被告与原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，显示的移交物包括“9班幼儿园2160平方米，独立成栋”。经本院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询涉案房地产项目办理规划验收的情况，该局答复称：项目开发单位于2012年6月向该局申请3栋、4栋及幼儿园规划验收。项目因竣工查丈总建筑面积超土地合同约定的面积，幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求，且未提供建设单位与区国资办签订的幼儿园移交协议书，该局暂未同意3栋、4栋及幼儿园规划验收申请。开发单位委托专业设计单位开展项目设计，设计单位应严格按照《建设用地规划许可证》的要求进行设计。开发单位于2005年、2006年向该局申请爱地花园二期方案设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的设计文件均未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况，且2006年的报建施工图纸已通过专业审图机构的技术审查。针对目前竣工查丈发现幼儿园独立占地不足的问题，考虑到幼儿园满足国家规范《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JG39-87，该局正在办理相关规划确认事宜。针对项目超面积问题，该局已经按程序办理了规划确认手续，开发单位已完成相关行政处罚，正向该局申请完善用地手续。待开发单位完善用地手续，并向区国资办取得幼儿园的移交协议书后，该局将按程序办理规划验收。被告提交了EMS邮政特快专递详情单回执和相应的邮件查询单作为证据证明被告于2014年1月2日向原告邮寄“爱地花园二期（喜福汇）办理房产证通知书”，内容为被告开发的爱地花园二期（喜福汇）已办理房地产权利初始登记，将具备条件协助业主申请办理《房产证》，请爱地花园二期（喜福汇）3、4栋的业主从即日起由业主本人携带身份证原件及合同前往被告处办理申请《房产证》的相关手续。该邮件查询单显示邮件状态为“本人签收”。本院认为，原、被告签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照履行。本案争议的焦点是：一、被告是否有权顺延办证义务期间；二、延期办证违约责任的起算点如何确定；三、被告是否尽到通知办证义务。关于焦点一。深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函称，被告未能通过规划验收是因竣工查丈总建筑面积超过土地使用权出让合同约定面积及幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求。被告作为项目开发商，依据《建设用地规划许可证》设定的各项指标进行规划设计既是其权利亦是义务，被告未严格按照《建设用地规划许可证》进行委托设计及建设是导致其在2012年6月未能通过规划验收的直接和根本原因。国土规划部门依职权对被告提交的相关申报文件进行审批并不免除或者转移被告的义务和责任。况且，被告向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的文件亦并未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况。因此，被告以买卖合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定的“非因出卖人原因”作为抗辩理由要求顺延办证义务期间的主张不能成立。被告未在涉案房地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》，应视为被告未能依约履行办证中应尽之义务。关于焦点二。当事人双方签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，延期办证违约责任的起算点是涉案房地产交付之日后的第240天。而对于房地产交付之日的定义，合同第九条第五款明确“买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的约定期限届满之日”。关于焦点三。深圳市房地产权登记中心在2013年12月18日就被告申请登记的爱地花园二期3、4栋的房地产权已初步审定并作出公告，公告期30天，被告可以合理地预见前述房产在30日后将取得初始登记，而事实上前述房产确实在公告期满后即取得初始登记，故被告于2014年1月2日向原告邮寄“爱地花园二期（喜福汇）办理房产证通知书”系依据合理的判断而提前发出的通知。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定被告应书面通知原告共同办理房地产证，但并未约定通知须待完成涉案房地产项目的初始登记后才进行，且涉案邮件显示原告本人签收，故本院认为被告于2014年1月2日向原告邮寄“爱地花园二期（喜福汇）办理房产证通知书”符合合同约定。此外，被告亦于2014年1月18日登报公告通知原告办理房地产证，该通知符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》中关于如采取邮寄方式未能送达的情况下可选择报纸公告送达的约定，报纸公告当日即视为送达。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告因未按通知要求及时提交相关资料导致房产证未能办出的责任应由原告自行承担。由于涉案房产所在房地产项目于2014年1月17日才取得初始登记，从递交办证材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间本院酌定为一个月，即使原告按通知要求及时提交资料亦需在2014年2月17日左右才能取得房地产证，远超过本房地产交付之日起的240日，故被告应向原告支付自2012年5月28日后第240日（即自2013年1月23日）起至2014年2月17日止的延期办证违约金共计人民币128368.9元（391天×820773元×0.0004／天＝128368.9元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市创展置地实业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告林桂敏支付延期办证违约金人民币128368.9元；二、驳回原告林桂敏的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1941元，由原告林桂敏负担人民币550元、被告深圳市创展置地实业发展有限公司负担人民币1391元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈传娇二〇一四年十一月二十一日书记员  邱 萍