广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城���民一初字第765号原告佛山市盈溢房地产有限公司，住所：，注册号：440600000000907。法定代表人潘军。委托代理人区仕婷。被告苏炳良，男，1953年4月5日出生。原告佛山市盈溢房地产有限公司诉被告苏炳良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人区仕婷、被告苏炳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1994年经佛山市人民政府和城市规划部门批准，原告对佛山市建新路郭巷进行连片改造旧房时，将被告租用的位于佛山市建新路13号之一的房屋拆迁。双方于1994年10月13日签订《佛山市房屋拆迁合同书》，约定：乙方常住人口六人，其中大人四人，十六岁以下二人。甲方同意在市区范围内安置二至十五层的壹套，建筑面积40㎡给乙方���房屋产权属甲方所有。该合同同时补充约定：房租参照市房管局及市政府有关文件规定向甲方交纳。原告对旧房改造后，双方于2000年9月7日签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告所有的位于佛山市禅城区建新路1号三座302房（建筑面积52.14㎡，套内面积42㎡），租赁期限自2000年1月1日至2000年12月30日，被告逾期交租，原告可按10元／天向被告计收滞纳金，被告居住该房屋人口中如任何一人有购买私房或单位分有住房，被告应立即将该房屋退回给原告。被告向原告支付2005年1月-3月租金后，就没有向原告支付任何租金。原告多次上门催收，被告均无理拒绝，截止至2014年4月30日，被告共拖欠109个月的租金90932.10元（16元／㎡×52.14㎡×109个月=90932.10元），并产生滞纳金33060元（10元／天×3306天=33060元）。此外，原告经多方查询发现，被告于1998年名下有一套住房，不符合安置条件。但是，被告恶意隐瞒该事实，无故拖欠租金，严重损害原告合法权益。因此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、被告立即退还佛山市禅城区建新路1号三座302号的房屋予原告；3、被告向原告支付租金90932.1元（16元／㎡／月×52.14㎡×109个月=90932.1元）及相应利息203187.7元（利息按中国人民银行同期贷款利率6.15%／年的四倍计算，暂计至2014年4月30日，90932.1元×6.15%×4÷12个月×109个月=203187.7元）；4、被告向原告支付滞纳金33060元（自2005年4月11日暂计至2014年4月30日，10元／天×3306天=33060元）；5、被告承担本案全部诉讼费。后原告增加诉讼请求，要求没收被告交纳的保证金1000元；变更诉讼请求第3项为：要求被告向原告支付租金93434.88元，从2005年1月起算暂计至2014年4月30日（共计112个月，要求计至被告实际返还涉案房产之日止），利息以93434.88元为本金，按中国人民银行同期贷款利率6.15%每年的四倍计算，从2005年1月1日开始暂计至2014年4月30日，要求计至被告实际清偿之日止；变更诉讼请求第4项为：要求被告向原告支付滞纳金共计33960元，（从2005年1月11日暂至2014年4月30日，共计3396天，要求计至被告实际清偿之日止）。被告辩称：被告不同意解除合同、返还房屋，亦不同意向原告支付利息和滞纳金，是原告违约。因被告的房屋拆迁时没有房产证，所以被告无法取得拆迁补偿，但当时被告花了两万多元建房子，要求原告补偿；原告确实安置一套住房给被告居住，但并没有按照合同约定安置，其安排的是夹层房，楼层高度较低，空气流通不好，另外，原告还在租赁协议中约定居住人口中若有一人购买房屋，则被告需要返还涉案房产给原告，该条款明显不公平。根据原、被告签订的租赁协议，租金标准应为每月每平方米2元，计租面积为42.045平方米，但现在原告每月多计算了十几平方米，且被告庭前已于2014年7月2日向原告缴纳租金29719.80元。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、原告核准变更登记企业通知书、被告人口信息查询表，证明原、被告的诉讼主体资格适格，原佛山市华侨住宅建设总公司变更为本案原告。2、佛山市房屋拆迁合同书，证明原告对建新路片区进行改造，原告依法拆迁被告的住房，对被告依法进行补偿、安置的事实。3、商品房过户证明书，证明建新路1号三座302房的所有权人是原告。4、房屋租赁协议，证明被告承租原告所有的建新路1号三座302房，双方约定逾期交租的，原告有权每天加收被告滞纳金10元，被告居住该房屋人口中如任何一人有购买私房或单位分有住房，被告应立即将该房屋退回给原告，如果被告违约���原告按照合同约定收取的保证金1000元可以不予以退回。5、电费收据，证明被告一直都在涉案房屋生活居住。6、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果，证明被告有多套住房，按照房屋租赁协议的约定应立即将涉案房屋退回给原告。7、关于发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知（禅建发（2011）409号），证明汾江中路以东，亲仁路（莲花路以南，福贤路（福宁路）以西，卫国路（卫国西路）以北）无电梯的住宅用房的租赁指导租金为16元／平方米／月。由于被告不符合承租条件，被告继续居住该房屋的，应按照上述租金指导标准向原告缴纳租金。8、佛山市区华侨出租房租金指导价试行办法，证明原拆迁的房屋属于华侨房屋，被告一直承租华侨住房，原租赁关系适用该办法调整，依据该办法，即使被告继续承租原被拆迁的住房，租赁期限一般���两年，延长不超过两年，延长期间的租赁可比原租金增加至百分之五十。现原告安置被告至建新路1号三座302房，租赁期限可适用该办法的规定，原告亦有权对租金作相应调整。9、收据。证明原告多年来不断向被告催缴租金，被告于2014年7月2日按5元／平方米／月的标准向原告交过部分租金，证明原告主张的权利产生诉讼时效中断的事实。诉讼中，被告提交以下证据：房屋租赁协议（1999年1月13日签订），证明该份协议约定了计租面积为42.045平方米。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局发函询问相关情况，该局向本院出具《佛山市禅城区国土城建和水务局关于调查禅城区建新路1号三座302房情况的复函》。经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提供的证据1-9，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认��被告提供的证据，有原件核对，原告虽不予确认，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。佛山市禅城区国土城建和水务局向本院出具的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于调查禅城区建新路1号三座302房情况的复函》，系政府职能部门依据相关资料出具的复函，具备客观性，被告对真实性无异议，原告虽持异议，但未提供相反证据予以反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：1994年10月13日，原佛山市华侨住宅建设总公司（甲方）与被告（乙方）签订《佛山市房屋拆迁合同书》，约定由佛山市华侨住宅建设总公司拆迁被告居住的原佛山市建新路郭巷13号之一房产，主要内容为：“一、乙方常住人口六人，其中大人四人，十六岁以下二人。甲方同意在市区范围内安置二层至十五层的房屋壹套，建���面积约40㎡给乙方，房屋产权属甲方所有。二、乙方同意在94年10月内临时搬到自找房居住，将空房交给甲方拆除。乙方迁离旧房时，不得自行拆除和毁坏房屋的设施，旧房的一切旧料和附属设施归甲方所有。……八、房租参照市房管局及市政局有关文件规定向甲方交纳。九、双方签订合同后，乙方需在规定期内到有关部门办理水电报停及广播电视天线迁移手续，费用由甲方凭乙方迁移单一次性支付。十、厨房设施：根据住户要求撤销打炉灶，甲方将一次性补助人民币400元，由回迁户自行解决。……十二、如乙方要购买，有电梯3000元／㎡无电梯2500元／㎡计算，在定套间后一个月内先付50%款，其余在甲方通知交付使用前由乙方一次性付清款给甲方，甲方交锁匙。（含走道、梯间分摊）。……十三、注明：该房原在空地，住户自行搭建，没有契证租簿，只有原用地租簿，所以甲方同意作重新安置给乙方居住。……”。1999年1月13日，原佛山市华侨住宅建设总公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：“一、甲方同意临时出租建新路1号302房，住宅建筑面积42.045平方米，乙方户口4人，租赁期限壹年，从一九九九年一月一日至一九九九年十二月三十一日止。租金按建筑面积计算，住宅每月每平方米2元，合计每月租金84.09元。二、乙方同意临时租用甲方产权房屋，并保证先交租后使用，按时交纳房屋租金给甲方。每次交租三个月，交租时间为每季度第一个1号至10号前来甲方单位交租，逾期每天加收乙方滞纳金10元。……四、租赁协议签订后，乙方即交租用房屋保证金1000元。如乙方未违约租赁协议，租赁期满后由甲方退回给乙方。……七、乙方居住该房屋人口中如任何一人有购买私房或单位分有住房，乙方应立即将该房屋退回给甲方。……”。2000年9月27日，原佛山市华侨住宅建设总公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：“一、甲方同意临时出租建新路1号三座302房，住宅建筑面积42平方米，租赁期限壹年，从2000年1月1日至2000年12月30日止。租金按建筑面积计算，住宅每月每平方米2元，合计每月租金84元。二、乙方同意临时租用甲方产权房屋，并保证先交租后使用，按时缴纳房屋租金给甲方。每次交租金三个月，交租时间为每季度一个月1号至10号前来甲方单位交租，逾期每天加收乙方滞纳金10元。……四、租赁协议签订后，乙方即交租用房屋保证金1000元。如乙方未违反租赁协议，租赁期满后由甲方退回给乙方。……六、租赁期间如乙方将房屋出租或转借他人使用，甲方有权与乙方终止租赁协议，并由乙方赔偿甲��经济损失。七、乙方居住房屋人口中如任何一人有购买私房或单位分有住房，乙方应立即将该房屋退回给甲方。……”。2014年7月2日，原告向被告出具收据，确认收取被告交纳的涉案建新路1号三座302房租金共计29719.80元。2014年9月12日，佛山市禅城区国土城建和水务局向本院出具《佛山市禅城区国土城建和水务局关于调查禅城区建新路1号三座302房情况的复函》，主要内容为：“一、关于郭巷13号之一房屋的产权问题，经禅城区房地产档案馆查询，档案馆没有郭巷13号之一房屋的资料，无法判断其产权。二、关于建新路1号三座302房房屋的产权问题，经禅城区房地产档案馆查询，档案馆没有建新路1号三座302房的资料。经区住房保障中心核实，该房屋不属于区住房保障中心管理的直管公房，也不属于区住房保障中心管理的公共租赁住房房源。……”诉讼中，原、被告���致确认涉案被拆迁房产建新路郭巷十三号房产属于华侨房。原、被告除涉案《房屋租赁协议》外，未再签订或续签其他书面租赁协议。被告已依据上述协议向原告交纳保证金1000元。被告从2005年1月开始未向原告交纳租金。原告陈述：就租金标准问题，根据原告提交的《佛山市华侨出租房租金指导价试行办法》，两年之后原告有权就租金标准作出相应变更，原告亦与被告协商过，但因双方没有达成共识而未签订协议。原告曾以上门催收方式向被告催收其拖欠的租金及相关费用。被告陈述：原告未与被告协商租金标准即无故提升租金标准，且原告原先已经承诺按照廉价房标准向被告收取租金。另，原告亦未向被告催收过相关欠费。另查明，原佛山市华侨住宅建设总公司于2001年10月8日经佛山市工商行政管理局核准变更为佛山市盈溢房地产有限公司即本案原告。涉案佛��市禅城区建新路1号三座302房由原佛山市华侨住宅建设总公司开发建设，购房合同面积为52.14平方米，现为待售状态，尚未办理产权登记。再查明，1996年10月3日，原佛山市房地产管理局、原佛山市物价局联合出具《佛山市区华侨出租房租金指导价试行办法》，制定佛山市区华侨住宅房屋租金指导价，同时规定：租赁期限届满，承租人应依据租赁合同将房屋交还出租人。承租人确无居住处可搬迁的，可以延长为期不超过二年的租赁期限，延长期间的租金可比原租金增加至百分之五十。2011年9月8日，佛山市禅城区国土城建和水务局发出《关于发布﹤佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准﹥的通知》，其中祖庙街道汾江中路以东，亲仁路（莲花路）以南，福贤路（福宁路）以西，卫国路（卫国西路）以北无电梯住宅用房指导租金标准为每月每平方米16元。本院认为，��案系房屋租赁合同纠纷。原佛山市华侨住宅建设总公司与被告与1999年1月13日、2000年9月27日签订的两份《房屋租赁协议》，均系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。虽然上述两份协议约定的租赁期限均已届满，但被告仍占有使用涉案房屋，并继续向原告交纳租金，期间原告亦未提出异议，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告已形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应���在合理期限之前通知承租人。”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除原、被告之间的租赁关系，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案房屋租赁协议的通知到达被告，故本院确认原佛山市华侨住宅建设总公司与被告与2000年9月27日签订的《房屋租赁协议》于2014年6月19日解除。上述协议解除后，被告继续占有使用涉案房屋已无合同依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院对原告主张被告返还涉案房屋的诉请依法予以支持。关于原告主张被告支付租金及滞纳金的诉请。依据涉案《房屋租赁协议》的约定，被告负有向原告按时支付租金的义务，而据本院查明的事实，被告自2005年1月起未向原告支付租金，被告的该行为已构成违约，原告有权主张被告支付其拖欠的租金及相应滞纳金。关于租金的计收标准及计租面积。原佛山市华侨住宅��设总公司与被告于2000年9月27日签订的《房屋租赁协议》虽约定以42平方米为计租面积，按每月每平方米2元为标准计收租金，但据本院查明的事实，涉案房屋实际建筑面积为52.14平方米，即被告实际占有使用的面积，故原告有权主张以52.14平方米作为计租面积向被告计收租金。另，佛山市禅城区国土城建和水务局已查实涉案建新路1号三座302房并不属于区住房保障中心管理的直管公房，也不属于区住房保障中心管理的公共租赁住房房源，且原告作为拆迁补偿合同的一方当事人，在其已依约向被告履行补偿安置义务的情形下，涉案房屋作为非安置性质的商品房以每月每平方米2元作为计付租金标准明显过低，有失公平，故依据公平原则，原告有权主张变更租金标准。被告虽抗辩认为原告提供其承租的涉案房屋不符合拆迁合同约定的标准，但因被告已与原告就承租涉案房屋��订《房屋租赁协议》，且无证据证明被告曾提出异议，故应认定原、被告已一致同意变更补偿安置房屋的房屋条件。参照原佛山市房地产管理局、佛山市物价局于1996年10月3日发出的《佛山市区华侨出租房租金指导价试行办法》第六条的规定及佛山市禅城区国土城建和水务局于2011年9月8日发出的《关于发布﹤佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准﹥的通知》，本院酌定涉案房屋2005年1月1日至2011年9月7日的租金标准为3元／平方米／月，2011年9月8日至2014年6月19日的租金标准为16元／平方米／月，2014年6月20日起至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费参照上述标准以16元／平方米／月计算。经计算，被告需向原告支付2005年1月1日至2011年9月7日的租金为12550.10元（3元／平方米／月×52.14平方米×80个月＋3元／平方米／月×52.14平方米÷30天×7天）；2011年9月8日至2014年6月19日的租金为27863.62元（16元／平方米／月×52.14平方米×32个月＋16元／平方米／月×52.14平方米÷30天×42天），上述租金共计40413.72元，冲抵被告已交纳的租金29719.80元后，被告还应向原告支付租金10693.92元。另，被告应支付的2014年6月20日至2014年9月30日的占有使用费经计算为2808.61元（16元／平方米／月×52.14平方米×3个月＋16元／平方米／月×52.14平方米÷30天×11天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张没收保证金1000元及向被告计收滞纳金、利息的诉请。如上所述，因被告未依约支付租金等费用，已构成违约，依据原佛山市华侨住宅建设总公司与被告与2000年9月27日签订的《房屋租赁协议》第二条“乙方同意临时租用甲方产权房屋，并保证先交租后使用，按时缴纳房屋租金给甲方。每次交租金三个月，交租时间为每季度一个月1号至10号前来甲方单位交租，逾��每天加收乙方滞纳金10元”的约定，原告有权向被告主张滞纳金，但上述滞纳金计收标准明显过高，且在原、被告就变更租金标准未达成一致意见、由本院酌定计收租金标准的情形下，仍适用上述滞纳金条款对被告明显不公，故本院酌定原告以2005年1月1日至2014年9月30日的租金及占有使用费总额43222.33元（40413.72元＋2808.61元）为本金，按10%计收滞纳金，共计4322.23元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张计收利息及没收保证金的诉请，因上述滞纳金已足以弥补原告损失，故对原告的该诉请，本院不予支持，保证金经冲抵被告欠交的租金，被告实际应交纳的租金为9693.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、���认原佛山市华侨住宅建设总公司与被告苏炳良于2000年9月27日签订的《房屋租赁协议》于2014年6月19日解除；二、被告苏炳良于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市盈溢房地产有限公司返还佛山市禅城区建新路1号三座302房；三、被告苏炳良于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市盈溢房地产有限公司支付租金9693.92元及2014年6月20日至2014年9月30日的占有使用费2808.61元，自2014年10月1日起至被告苏炳良向原告佛山市盈溢房地产有限公司实际返还上述房屋之日止的占有使用费由被告苏炳良按每月834.24元的标准向原告佛山市盈溢房地产有限公司计付；四、被告苏炳良于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市盈溢房地产有限公司支付滞纳金4322.23元；五、驳回原告佛山市盈溢房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告苏炳良未按本判决���定的期间履行给付金钱义务和返还房屋义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案受理费3104元（因适用简易程序已减半收取），由原告佛山市盈溢房地产有限公司负担2944元，由被告苏炳良负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一四年十一月四日书 记 员  江幼钿附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人���当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。