北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第14813号原告宋彦明，男，1965年5月6日出生。委托代理人陈少先，北京劭贤律师事务所律师。被告陈正坤，男，1952年12月28日出生。被告苏桐，男，1982年12月23日出生。原告宋彦明与被告陈正坤、苏桐案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由代理审判员李冬冬独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋彦明及其委托代理人陈少先，被告陈正坤、苏桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋彦明诉称：2003年11月17日，宋彦明与陈正坤签订《协议书》约定：“甲方（陈正坤）协助乙方（宋彦明）购买角门崇文分局宿舍楼，购买时先写陈正坤的名字，在可以过户时必须过户到宋彦明名下，所有购房的款项由宋彦明负责。每次交钱由乙方交给甲方代理交纳，每次写收条。另甲方协助乙方办理公基金代（贷）款叁拾万整。乙方负责每月还贷。如有争议协商解决，协商不成可以起诉。”合同成立后，宋彦明向陈正坤交了购房款，按时持陈正坤银行存折交付银行按揭。2005年原告收房后，对房屋作了精心装修入住，与妻儿在此房屋居住至今，实际占有使用十年。宋彦明经常催促陈正坤办理过户手续，但陈正坤以各种理由推三阻四，致房屋过户登记手续一直没能办理。2013年，宋彦明接到北京市丰台区人民法院（以下简称丰台区法院）执行庭通知，告知陈正坤与苏桐在2012年3月27日签订《借款合同》和《抵押合同》，陈正坤将涉案房屋抵押给苏桐。因陈正坤未按时偿还借款，苏桐向丰台区法院申请执行，丰台区法院查封了涉案房屋。2014年5月22日，宋彦明提起执行异议申请。2014年8月13日，丰台区法院作出（2014）丰执异字第00148号执行裁定书，以宋彦明与陈正坤所签协议，实为借名买房行为，对于房屋未过户到宋彦明名下一事，无法认定宋彦明没有过错，宋彦明提交的房屋按揭还款证明中还款人均为陈正坤，无法证明该房屋借款实际由宋彦明偿还。故裁定驳回案外人宋彦明提出的异议。原告认为：1、宋彦明已经支付了购房的全部价款，宋彦明与陈正坤之间不存在购房款支付的纠纷；2、原告实际占有涉案房屋；3、涉案房屋未办理产权过户的过错责任在于陈正坤。现原告请求判决停止对北京市丰台区马家堡路房屋的执行。被告陈正坤辩称：不同意原告的诉讼请求。诉争房屋是我单位的集资建房。先交定金7万元，然后签订的购房协议。最早没改为经济适用房之前，单位说不许房屋买卖。两年以后，大伙认为不能上市不合适，就改为经济适用房，又补交了钱。10万元是与单位签购房协议时向原告借的。我和原告说，房一直可以由原告住，还贷需要原告还。我用房也得到退休。被告苏桐辩称，原、被告之前的事情我不清楚。房屋是经过合法的手续取得的。执行过程中我知道他们双方的事情，真假不清楚。经审理查明，2003年12月1日，北京市公安局崇文分局（甲方）（以下简称崇文分局）与陈正坤（乙方）签订《崇文分局民警集资建房买卖协议书》，约定：1、甲方将坐落在丰台区南苑乡公益庄村民警住宅楼住房，建筑面积197.24平方米，按照每平米2500元（暂定）出售给乙方，乙方应交纳人民币493100元认购此房。2、甲方负责联系购房贷款的有关事宜，乙方自愿选择以下其中一种方式交付购房款。部分贷款金额30万。……5、乙方已购集资住房，原则上不得进行交易。但因特殊原因却需要出售所购住房的，需经甲方同意后方可出售，甲方并有优先购买权。2004年8月19日，崇文分局向陈正坤出具7万元购房款收据。后崇文分局又分别于2003年12月13日和2004年12月21日，向陈正坤出具123100元和132992.9元的购房款收据。另，陈正坤为购买涉案房屋向交通银行北京天坛支行贷款30万元。陈正坤称因房屋性质变更为经济适用房，2004年补交了13万多元的购房款。2007年5月29日，陈正坤取得北京丰台区马家堡路房屋产权证，登记房屋建筑面积214.19平方米，房屋性质为按经济适用住房产权管理。宋彦明主张其与陈正坤曾就上述房屋交易达成协议，双方到崇文分局选房后交钱签的协议，并提交《协议》予以证明。该协议记载：“甲方：陈正坤乙方：宋彦明甲方（陈正坤）协助乙方（宋彦明）购买角门崇文分局宿舍楼，购买时先写陈正坤的名字，在可以过户时必须过户到宋彦明名下，所有购房的款项由宋彦明负责。每次交钱由乙方交给甲方代理交纳，每次写收条。另甲方协助乙方办理公基金代（贷）款叁拾万整。乙方负责每月还贷。如有争议协商解决，协商不成可以起诉。甲方：陈正坤乙方：宋彦明2003年11月17日”陈正坤辩称，认可协议上的签名。但不认可协议的真实性，此协议签订时间早于单位购房协议签订时间2013年12月1日。选房和交钱宋彦明没有去。此外，陈正坤称其和宋彦明哥哥是朋友，宋彦明刑满释放后没地方住，就让他先住过去。宋彦明替其还房贷以折抵房租，并在其退休的时候归还房屋。2003年11月17日，陈正坤向宋彦明出具10万元收条。该收条记载：“今收到宋彦明拾万元购房款。”宋彦明主张此款是用于购买涉案房屋。陈正坤辩称此款是因购房所借宋彦明的。宋彦明主张双方协商房价为493100元，另外给陈正坤20万元相当于中介费。并主张已付购房款共计30多万元，包括首付款193100元，以及因房屋变更为经济适用房而增加的13万多元。同时，房屋按揭贷款30万元由其偿还。另外，陈正坤回迁需要买房给了他不到20万元。宋彦明称，10万元购房款陈正坤打了收条。剩余的房款有的是以现金形式给陈正坤，有的是其本人直接交给崇文分局。上述付款有录音为证，没有收条和转账凭证。陈正坤仅认可2003年11月17日向宋彦明借了10万元，其余款项均不认可。在宋彦明提交的其与陈正坤的谈话录音中，宋彦明称其对涉案房屋投资80万。在庭审中，宋彦明主张80万元含购房款、已还贷款、物业费等各项花费。并称“投资”是其说话习惯，现状是在此居住，不是投资。陈正坤则称双方谈过补偿80万元的事情，包括买房时借的10万元，还有对已还贷款、装修和其他费用的补偿。另，陈正坤认可涉案房屋于2004年底交房后，宋彦明即入住房屋，并对房屋做了装修。房屋贷款、物业费、停车费、垃圾费均由宋彦明交纳。2012年3月26日，苏桐与陈正坤签订《借款抵押合同》，约定陈正坤向苏桐借款320万元，并以北京丰台区马家堡路房屋作抵押。2012年3月27日，苏桐与陈正坤在北京市方正公证处（以下简称方正公证处）签订了《借款合同》，约定陈正坤向苏桐借款320万元。方正公证处依据《借款合同》作出（2012）京方正内民证字第04386号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，苏桐与陈正坤在北京市丰台区房屋管理局办理了房屋抵押事宜。方正公证处于2013年1月16日作出的（2013）京方正执字13号执行证书确定：申请执行人苏桐，被申请执行人陈正坤，执行标的为本金人民币三百二十万元、违约金及利息（截止到执行之日止），实现债权的费用（包括但不限于公证费）。2013年1月24日，苏桐向本院申请强制执行，要求陈正坤履行给付义务。2013年2月17日，本院依法查封了产权登记为陈正坤的位于北京市丰台区马家堡路房屋。后宋彦明向本院提出执行异议。在本院审查异议期间，陈正坤向本院陈述认可案外人宋彦明的异议请求。该房屋确实是其卖给宋彦明的，宋彦明也确实一直居住在该房屋内。2014年8月13日，本院作出（2014）丰执异字第00148号执行裁定，认为案外人宋彦明与陈正坤所签协议，实为借名买房行为，对于房屋未过户到宋彦明名下一事，无法认定宋彦明没有过错。宋彦明提交的房屋按揭还款证明中还款人均为陈正坤，无法证明该房屋贷款实际由宋彦明偿还。因此，由于被执行人陈正坤不履行生效法律文书确定的义务，本院查封登记在被执行人陈正坤名下财产的行为符合法律规定，程序合法。案外人宋彦明对本案执行标的提出的执行异议申请不能成立，本院不予支持。裁定驳回宋彦明提出的异议。上述事实，有《崇文区民警集资建房买卖协议书》、《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《协议》、收条、房权证、房屋他项权利证、（2012）京方正内民证字第04386号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2013）京方正执字13号执行证书、（2014）丰执异字第00148号执行裁定及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋仍登记在陈正坤名下，未发生权属转移。其次，宋彦明主张已经向陈正坤支付了全部购房款，但依据现有证据，仅能证明宋彦明于2013年11月17日向陈正坤支付了10万元，以及房屋贷款由其偿还。对于其他付款事实，宋彦明未能提交相应的证据证明，且陈正坤不予认可，故不能认定宋彦明已向陈正坤支付全部购房款。综上所述，本院查封登记在陈正坤名下财产的行为符合法律规定，程序合法。宋彦明提出的执行异议申请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告宋彦明的诉讼请求。案件受理费35元，由原告宋彦明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李冬冬二〇一四年十一月二十四日书 记 员  张颖洁