海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第442号上诉人(原审原告、反诉被告）方丽萍。被上诉人（原审被告、反诉原告）文昌上农旅业发展有限公司。法定代表人尚农，公司董事长。原审被告文昌本生物业服务有限公司。法定代表人尚农，公司董事长。上诉人方丽萍因与被上诉人文昌上农旅业发展有限公司（以下简称上农公司）、原审被告文昌本生物业服务有限公司（以下简称本生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2013）文民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月1日，原告方丽萍与被告上农公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方为上农公司，乙方为方丽萍。第一条第1款：“甲方提供给乙方租赁经营的房屋位于文昌市白金路169号，面积为529平方米。”第2款：“房屋附属的厨房共约165平方米。”第3款：“房屋附有经营所需设备、用具见清单。”第二条：“乙方租赁经营期限为十年，即自2012年7月1日至2022年6月30日，自乙方交付下列第四条第一次付款人民币柒万肆仟叁佰肆拾元后，本合同生效。”第三条第4项：“甲方现有附属的经营设备、用具（见清单）转让给乙方，费用为人民币（大写）贰拾肆万柒仟捌佰元人民币，甲方同意乙方采用分期付款的方式付款，合同签订之日（即2012年7月1日前）支付人民币（大写）柒万肆仟叁佰肆拾元；2012年12月31日前付人民币（大写）柒万肆仟叁佰肆拾元；2013年6月30日前付人民币（大写）玖万玖仟壹佰贰拾元；如不能按此约定付该设备、用具款的，先前的预付款作为租赁款，设备、用具仍作为甲方所有，该设备、用具款未付清前，设备、用具不得搬离现场，并且本房屋租赁合同自动解除。（此设备、用具款由甲方开收据）。”第五条第6款：“未经甲方同意，乙方不得擅自对房屋结构和设施做任何改动。”第8款：“乙方属独立经营，乙方为本生物业公司代做标准为早餐3元、中餐午餐各6元的员工工作餐，由员工自行出资购买。”第六条第1项：“在合同有效期内，若无不可抗力因素发生，如无违约，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约。”第2款：“乙方迟延交付租金等费的，应按拖欠金额每日向甲方支付年租金的1%违约金。超过7天未支付的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。”第八条第1项：“甲方或乙方如要提前终止本合同，应提前三十天正式书面并电话通知对方，双方应在结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。”第2项：“合同终止后，合同双方仍应承担原合同内所规定之双方应履行而尚未执行完毕的义务与责任。”第十二条：“本合同自各方的法定代表人或其授权代理人在本合同上签字、盖章，自乙方交付第四条第一次付款柒万肆仟叁佰肆拾元人民币之日起生效。”原告方丽萍与被告上农公司签订合同后，被告上农公司依约将租赁房屋（含餐饮设备、用具）交付给原告方丽萍使用。原告方丽萍也依约将247800元经营设备用具款全部支付给了被告上农公司。2012年9月，原告对租赁房屋用于经营餐厅即文昌回龙湾川味鲜川菜馆，直至2013年7月6日，被告上农公司以：一、对户外玻璃损坏长期不修理，厕所设备损坏；二、未经其同意擅自对房屋及设施做了地下洞；三、未按合同约定向本生物业公司代做标准为早餐3元，中午餐6元的员工餐为由向原告方丽萍送达了《合同解除通知函》，单方解除合同。2013年8月，被告上农公司将该房屋大门上锁，且停止对原告方丽萍经营的餐厅供水供电，原告因此未能继续经营。原告方丽萍对被告上农公司解除合同提出异议，并于同月28日作出了对《本生酒店的回复》送达给被告上农公司。原告因本案纠纷与被告交涉未果，诉至该院，请求：1、确认被告作出的《合同解除通知函无效》，判令被告继续履行合同；2、判令被告立即为原告餐厅恢复供水、供电，并赔偿因其断水、断电给原告造成的经济损失147200元（自2013年8月7日起计算至同年11月15日止，其中员工工资27200元，营业利润每天1200元）。庭审中，原告方丽萍表示第二项诉讼请求按照违约之诉主张，被告上农公司表示认可。第一次庭审后，对于本案原告方丽萍放弃对文昌本生物业服务有限公司的诉讼主张。被告上农公司提起反诉请求：1、解除反诉原告和反诉被告于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告立即恢复租赁房屋原状；3、诉讼费用全部由反诉被告承担。原审法院认为，本案争议焦点是：1、被告上农公司单方作出《合同解除通知函》后，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；2、被告上农公司向原告方丽萍停水停电是否构成违约；3、原告方丽萍主张被告上农公司赔偿经济损失147200元是否应予支持。第一次庭审后，原告方丽萍放弃对被告本生物业服务有限公司的诉讼主张，系原告依法处分自己的诉讼权利，该院予以照准。原告方丽萍与被告上农公司于2012年7月1日签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。因此，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一、原、被告双方签订的合同第二条约定：“乙方租赁经营期限为十年，即自2012年7月1日至2022年6月30日，自乙方交付下列第四条第一次付款柒万肆仟叁佰肆拾元人民币后，本合同生效。”原告方丽萍依约向被告上农公司支付完第一笔款项74340元后，该合同生效。因此，原告方丽萍对租赁房屋享有十年经营权，即自2012年7月1日起至2022年6月30日止。二、原、被告双方签订的合同第三条第4项约定：“甲方现有附属的经营设备、用具（见清单）转让给乙方，费用为人民币（大写）贰拾肆万柒仟捌佰元人民币，……；如不能按此约定付该设备、用具款的，先前的预付款作为租赁款，设备、用具仍作为甲方所有，该设备、用具款未付清前，设备、用具不得搬离现场，并且本房屋租赁合同自动解除。”庭审时，被告已确认原告方丽萍依约将247800元设备用具转让款全额支付给被告。因此，该合同自动解除的条件未成就。三、原、被告双方签订的合同第三条第1项约定：“1101房房屋租金为，前五年免租金（即2012年7月1日至2017年7月1日止，……。”足见该租赁房屋原告方丽萍使用至2017年7月1日前免租金，因此不存在原告方丽萍迟延交付租金的情形，也不属于被告上农公司有权终止合同的情形。因此，原、被告签订的合同约定的解除条件均未成就。本案中，一、被告上农公司以原告对租赁房屋户外玻璃损坏长期不修理，厕所设备损坏为由解除合同，缺乏事实根据及法律依据，该院不予采纳。二、被告上农公司以原告未经其同意擅自对房屋挖地下洞为由解除合同，但该房屋所挖的地下洞是根据相关部门的要求对餐饮服务环节餐厨废弃油脂进行处理，且由其指定单位整改，并非原告擅自所为，故，该理由于法无据，该院不予采纳。三、被告上农公司以原告未按合同约定向本生物业公司代做标准为早餐3元，中午餐6元的员工餐为由解除合同，但合同约定原告对租赁房屋享有自主经营权，从合同约定代做员工餐的价格结合双方约定的租赁租金综合考虑，如果仅要求原告租赁房屋做员工餐为目的，显失公平，不符合交易习惯。原告租赁房屋经营的餐馆并非本生物业公司的附属食堂，且合同约定代为做员工餐，应视为兼顾，且原告经营期间也依约兼顾代做员工餐。足见原告经营的文昌回龙湾川味鲜川菜馆目的在于对外经营，故，该理由该院不予采纳。四、被告上农公司以原告拖欠其水电费为由解除合同，未能提交证据证明，即便拖欠水电费，被告应当督促原告按时缴纳，且该理由并非合同约定解除情形，因此，该院不予采纳。综上，被告上农公司主张解除合同的理由既不符合合同约定的解除情形，又不符合法定解除条件。因此，原告主张确认被告作出的《合同解除通知函》无效，并要求继续履行该合同的诉求，于法有据，该院予以支持。原、被告签订的合同第四条第3项约定：“在甲方正常经营的情况下，为乙方经营提供所需的水、电正常供应。”合同应当继续履行的情况下，被告上农公司停止向原告方丽萍供水、供电的行为显属违约。因此，原告方丽萍要求被告上农公司立即为原告餐厅恢复供水、供电的诉讼请求，该院予以支持。原告方丽萍主张被告上农公司赔偿因其断水断电给其造成的经济损失147200元，缺乏有效证据予以证实，该院不予支持。反诉原告上农公司的反诉请求缺乏事实根据及法律依据，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告文昌上农旅业发展有限公司于2013年7月6日作出的《合同解除通知函》无效，被告文昌上农旅业发展有限公司应当依照原、被告于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告文昌上农旅业发展有限公司应当于本判决生效之日起立即为原告方丽萍经营的餐厅恢复供水、供电；三、驳回原告方丽萍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告文昌上农旅业发展有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费人民币1584元，由原告方丽萍负担。反诉案件受理费人民币792元，由被告文昌上农旅业发展有限公司承担。宣判后，方丽萍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）文民初字第1462号民事判决书的第三项判决；2、依法改判支持上诉人要求被上诉人支付因被上诉人违约造成的上诉人经济损失147200元的主张；3、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。理由是，一审法院在认定被上诉人停止向上诉人供水、供电属违约的前提下，又认为上诉人主张被上诉人赔偿因其断水断电给上诉人造成的经济损失147200元缺乏有效证据予以证实而不予支持，是错误的。被上诉人上农公司未提交书面答辩。原审被告本生公司未提交书面答辩状。本院二审查明事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。以上事实有一审庭审质证的证据及一、二审当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，被上诉人上农公司于2013年8月7日停止对上诉人方丽萍经营的文昌回龙湾川味鲜川菜馆供水供电，餐厅无法营业，方丽萍于2013年8月28日向文昌市人民法院起诉。方丽萍主张上农公司违约造成其经济损失147200元，其中员工工资27200元，2013年8月7日至2013年11月15日利润损失120000元。依据《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人方丽萍对其因被上诉人上农公司的违约行为受到经济损失147200元的主张负有举证责任。本案中，方丽萍向法院举证了餐厅点菜单15张、发票领购记录和照片、餐厅4-6月份环保油购买票据、餐厅员工工资签领表、食物购买清单等证据。上述证据中，餐厅点菜单系上诉人单方制作，且点菜单上并未载明具体日期，不能证明系在上诉人所经营餐厅的日营业额情况；发票领购记录无法证实其所经营餐厅当月的营业额；环保油购买票据并非正式税务发票，对其真实性无法确认，且票据上所载明的日期亦不在餐厅即将停止营业之时或是餐厅停止营业期间，故其与本案不具有关联性；餐厅员工工资签领表、食物购买清单均为上诉人单方制作，且无其他佐证予以证实，被上诉人对此亦不予认可，故这部分证据的真实性亦无法确定。因此，原告举证的上述证据因不具有真实性和关联系，应不予采信。原审判决对上述证据的认证意见于法有据，本院予以确认。综上所述，上诉人方丽萍主张其员工工资损失和餐厅利润损失共147200元缺乏证据证实，应承担对其不利的后果，本院对其上诉主张不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，原判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3244元由上诉人方丽萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄声泽代理审判员  谢婷婷代理审判员  徐文峥二〇一四年十一月十七日书 记 员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈海燕撰稿：徐文峥校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年11月18日印制（共印20份）