上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2766号上诉人（原审被告）上海玫瑰园商贸城有限公司法定代表人委托代理人汤卫忠被上诉人（原审原告）韦黎阳委托代理人王磊上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2004年5月25日，韦黎阳、上海玫瑰园商贸城有限公司（以下简称玫瑰园公司）签订了《加盟联建协议书》2份，协议书约定：韦黎阳自愿选定某地块进行投资联建商务房，双方同意分两步投资建设，第一步投资建设商务房基础配套设施，每套房基占地面积为45平方米，投资金额分别为人民币（以下币种相同）168，000元与158，000元，上述费用总包括国有土地征用费、出让金、民房拆迁补偿费、土地平整费以及小区公建配套设施，达到“六通一平”，各项设施的开户费用须由韦黎阳负责；第二步投资建设商铺房和商务房土建，建筑面积为每套135平方米，其中商铺房面积45平方米，楼上商务配套房建筑面积为90平方米，每平方米建筑面积综合成本价为780元，合计105，300元，于完成商铺房和商务楼基础工程之后交30％为31，590元，于主体工程封顶之后交30％为31，590元，于工程竣工验收合格之后交30％为31，590元，于商务楼房交付使用时交10％为10，530元；玫瑰园公司负责办理玫瑰园商贸城开发建设所必需的审批手续，其中包括土地使用许可证、规划许可证、建设许可证、施工许可证和市场经营许可证等有关文件手续，玫瑰园公司确保在2005年9月前将工程竣工并向韦黎阳交付商务房；玫瑰园公司逾期交付房屋超过一个月，从第二月起根据韦黎阳已交投资数目计算违约金，每日万分之三；韦黎阳如不按期交付建设工程款，按每期应交全额计算违约金，每日万分之三等内容。另外，合同违约责任中的第四条还约定：“如果施工过程中遇到异常困难不能克服，但须经政府有关部门认定，甲方（玫瑰园公司）可以延长交付时间”。协议签订后，韦黎阳按约支付了相应款项。2007年1月31日，韦黎阳、玫瑰园公司办理了系争两套房屋的交接，韦黎阳也按约支付了剩余房款，并向玫瑰园公司支付了15，000元代理办证的费用。2007年9月24日，玫瑰园公司办出了房屋大产证。另查明，原某地块3幢17号和18号，现房地产登记信息登记的为奉贤区某路某弄某层和奉贤区某路某弄某层2及某路某弄某层3和奉贤区某路某弄某层4。韦黎阳合计支付的房款为536，600元。韦黎阳诉至原审法院，请求判令：1、玫瑰园公司立即将奉贤区某路某弄某层2、302室和134号、135号房产过户到韦黎阳名下；2、玫瑰园公司因未及时交房、未办妥房地产证的违约金（从2005年10月1日起至过户到韦黎阳名下止，按房款的日万分之三计算）；3、立即返还商铺房，并赔偿给韦黎阳因玫瑰园公司侵占房屋给韦黎阳造成的损失157，153元（此后赔偿金计算到商铺返还为止）；4、玫瑰园公司履行系争房屋建设公建配套设施达到“六通一平”的标准；5、诉讼费由玫瑰园公司负担。玫瑰园公司辩称，由于韦黎阳拒绝与玫瑰园公司签订商品房出售合同导致未能办理过户手续，责任在韦黎阳；韦黎阳在接受房屋时也未提出交房违约金，故诉讼时效已过，且延期交房是由于施工中遇不能克服的困难；玫瑰园公司没有侵占韦黎阳房屋的事实；现系争房屋大产证已出来，玫瑰园公司也没有将“六通一平”作为交房的条件。故不同意韦黎阳的诉讼请求。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《加盟联建协议书》实质为房屋买卖合同，其未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的，韦黎阳、玫瑰园公司均应恪守履约。现韦黎阳已经按约支付了全部款项，玫瑰园公司也收取了代办房产证的费用，玫瑰园公司理应办理系争房屋的房地产过户手续，故对韦黎阳要求玫瑰园公司办理房地产过户的请求予以支持。玫瑰园公司未及时办理系争房屋的产权过户，应承担相应的违约责任，但鉴于诉讼时效二年的规定，从韦黎阳诉讼之日往前推二年即自2012年6月27日起计算。由于协议对逾期办证没有约定违约金，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为妥。违约金的计算方式以韦黎阳已付款的同期贷款利率计算为妥。对于韦黎阳提出的玫瑰园公司未及时交房的违约金，原审认为，系争房屋已在2007年1月31日办理交接，韦黎阳现起诉已经超过诉讼时效，且未及时交付也非玫瑰园公司造成，故对韦黎阳的该请求不予支持。对于韦黎阳提出返还商铺并赔偿侵占费的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。对于韦黎阳提出玫瑰园公司履行建设公建配套达到“六通一平”的请求，原审认为，系争房屋具有水、电等设施，已经符合交付的条件，该请求无法律和事实依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，于二○一四年九月五日作出判决：一、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效后十日内将位于奉贤区某路某弄某层、奉贤区某路某弄某层2和某路某弄某层3、奉贤区某路某弄某层4房屋的房地产权证协助办理过户至韦黎阳名下；二、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效后十日内支付韦黎阳延期办理产权过户的违约金（违约金计算方式：以536，600元为本金，自2012年6月27日起至系争房屋实际过户日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%的标准计算）；三、驳回韦黎阳的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币12，604元，减半收取计6，327元，由韦黎阳、上海玫瑰园商贸城有限公司各半负担。判决后，玫瑰园公司不服，上诉于本院称，原审判令上诉人支付延期办理产权过户的违约金，没有事实和法律依据。首先，双方未办理系争房屋的过户手续系被上诉人拒绝签订《上海市商品房出售合同》所致，上诉人对此没有任何过错。其次，根据合同法规定，违约金的给付，应由双方当事人约定，原审判决有悖此法律规定。再次，被上诉人自本案提起诉讼，从未就违约金事宜提出主张，显然已过二年诉讼时效。另外，原审判决确定上诉人承担的费用明显过高。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人原审的诉请。被上诉人韦黎阳辩称，不同意上诉人的上诉请求，办理过户是房屋买卖合同中出卖人的根本义务，原审判决适用法律正确，请求二审维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人签订的《加盟联建协议书》第二条甲方的权利与义务第三项约定：负责在房产交付使用后六个月内为乙方办妥绿色房地产证。第四条违约责任第一项约定：甲乙双方任何一方违约，均应赔偿对方的经济损失。本院审理中，上诉人补充证据如下：1、《通知》；2、上海市房地产登记簿。上诉人称因其未找到向被上诉人发的办理产证通知，故将发给案外人尤思均的通知及第一批办出小产证的登记信息佐证上诉人已向被上诉人发了办理产证的通知。被上诉人质证意见认为，二份证据均不是新证据，通知不是原件，不认可真实性，二份证据证明内容与本案无关联性。本院认为，二审期间双方的争议焦点在于被上诉人至今未取得系争房屋小产证的责任在谁，如由上诉人承担，违约金如何确定。上诉人玫瑰园公司与被上诉人韦黎阳签订的《加盟联建协议书》实为房屋买卖合同，原审认定合法有效正确。根据双方约定，上诉人确保在2005年9月前向被上诉人交付房屋，房产交付使用后六个月内办妥房地产权证。但上诉人于2007年9月24日办出房屋大产证后，被上诉人至今未取得小产证。上诉人认为系被上诉人拒绝签订《上海市商品房出售合同》所致，因未能提供证据证明，本院不予采信。上诉人二审补充的证据，亦不能证明上诉人向被上诉人发过该通知，故被上诉人至今未取得小产证的责任应归责于上诉人，据此上诉人应承担逾期为被上诉人办理产权过户手续的违约责任。虽然双方未约定违约金计算方法或金额，但根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%计算违约金，已作了有利于上诉人的调整，与法不悖。关于诉讼时效，上诉人无证据证明其取得大产证后及时通知了被上诉人，该违约事实持续存在，现原审已根据本案情况，对被上诉人主张金额从其诉讼之日往前推二年起算，并无不妥。综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年十一月二十八日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……