江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第101号上诉人（原审被告）顾忠勤。委托代理人冯凌（系顾忠勤女婿）。被上诉人（原审原告）秦海兴。上诉人顾忠勤因与被上诉人秦海兴房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2012）天民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：秦海兴诉称，其与顾忠勤于2009年3月16日签订了房屋租赁合同，承租顾忠勤位于本市天宁区茶山街道勤丰村委会（以下简称勤丰村委会）常州市迪丰棉织厂的10间房屋。后顾忠勤的上述房屋被拆迁，但顾忠勤一直不告知秦海兴，故秦海兴诉至法院，请求判令顾忠勤赔偿其装修费用3万元、搬迁费用、设备拆除费用及安装调试费用2万元，停工停产损失3万元，共计8万元。顾忠勤辩称，1、本人向勤丰村委会承租集体土地开办了常州市迪丰棉织厂（系登记在顾忠勤名下的个体工商户）。顾忠勤在收到茶山街道的告知书后即于2011年10月30日通知了秦海兴，要求终止租赁合同，后又于2012年6月10日再次发函通知秦海兴。2、秦海兴擅自改用彩钢瓦搭棚，并转租给他人。3、秦海兴至今未支付2012年3月16日之后的房屋租金，其要求停产损失和搬迁费用不应得到支持。原审法院经审理查明，顾忠勤以常州市郊区中勤棉织厂的名义向天宁区茶山街道勤丰村委会租赁集体土地建造了房屋，用于开办企业，后该企业名称变更为常州市迪丰棉织厂。2009年3月16日，秦海兴与顾忠勤签订了房屋租赁合同，约定由顾忠勤作为甲方即出租房向乙方即承租方秦海兴出租10间房屋，期限自2009年3月16日起至2013年3月15日止，年租金为28000元，付租方式为每半年一付。乙方未经甲方同意不得改变房屋结构，不得损坏房内设施，不得将房屋转租第三人。合同签订后甲乙方如违约提前终止租赁合同将承担违约责任，并且赔偿三个月的房租。双方还约定其他事项。秦海兴和顾忠勤分别在该房屋租赁合同上签名。2011年6月7日，天宁区茶山街道办事处向常州市迪丰棉织厂和顾忠勤发出告知书，告知其街道将于2011年6月30日起对常州市迪丰棉织厂厂房及土地实施回购。2011年10月30日，顾忠勤向秦海兴发出告知书，告知其因城市发展需要，常州市迪丰棉织厂所租用的土地被回购，故要求秦海兴于2012年6月30日前将企业搬迁，自行承担搬迁费用，双方终止租赁协议。秦海兴在该告知书上签名。后秦海兴诉至法院，提出前列诉讼请求。原审诉讼过程中，秦海兴自行搬离了讼争房屋，勤丰村委对该房屋进行了拆除。秦海兴为此花费搬迁费、设备拆除费用等共计20000元。原审庭审中，顾忠勤明确，愿意向秦海兴支付10000元作为补偿。原审另查明，秦海兴向顾忠勤缴纳房屋租金至2012年3月15日。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，秦海兴和顾忠勤于2009年3月16日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，现房屋租赁合同实际履行过程中，因出现房屋回购等不可归责于双方的情形，致使租赁合同无法继续履行，应认定房屋租赁合同已实际终止，但顾忠勤未在妥善安置承租户的情形下即将房屋交由相关部门回购并拆除，导致秦海兴损失，应承担相应的赔偿责任。秦海兴主张的装修损失3万元，因顾忠勤未在妥善安置承租户的情形下即将房屋交由相关部门回购并拆除，致使装修损失无法确定，故该项诉讼请求，予以支持；秦海兴主张的搬迁及拆除费用2万元，有其提交的收条等予以证明，顾忠勤对此不予认可，但未提交证据予以反驳，故该项诉讼请求，予以支持；秦海兴主张停工停产损失3万元，但未提交相关的营业收入等方面材料予以证明，应承担举证不能的后果，该项诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，作出如下判决：一、顾忠勤于本判决发生法律效力之日起十日内向秦海兴支付装修损失3万元、搬迁费、拆除费用、安装调试费用2万元，共计5万元；二、驳回秦海兴的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由顾忠勤负担。上诉人顾忠勤不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判其向秦海兴支付1万元。事实与理由如下：一、装修损失3万元无明确约定，无事实依据，不应支持。1、双方的租赁合同约定乙方未经甲方同意，不得改变房屋结构，事实上，顾忠勤给秦海兴的是生产车间，根本无需装修，所谓装修，就是在租用的两个车间之间，顾忠勤原来搭建的石棉棚，秦海兴擅自加盖了彩钢瓦，目的是租给他人使用，收取租金，拆迁计价时，面积未有增加，顾忠勤未有利益。因此，装修损失，我方不应赔偿。2、房屋拆迁是政府行为，属于不可抗力，不可归责于顾忠勤，且顾忠勤于2011年10月30日即有告知书，双方都签字的，明确告知2012年6月30日搬迁结束终止租赁协议。2012年6月10日顾忠勤再次发函告知并催促。顾忠勤没有安置秦海兴的义务，秦海兴有合理的充分的时间处理拆迁事宜，并无损失，秦海兴对抗政府，拒不搬迁，没有任何理由主张装修损失，也未提供装修的花费证据。二、判决由顾忠勤支付搬迁等费用2万元是错误的。秦海兴已在顾忠勤2011年10月30日的告知书签名，该告知书讲明终止租赁协议等同期满后无租赁关系，就应当自行搬迁，顾忠勤没有义务帮秦海兴搬迁。双方租赁合同约定乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三人，秦海兴将车间租给另外两个业主，收取租金，实际上租金部分已转嫁给第三人，秦海兴未经顾忠勤同意转租，已经违约。对此，原审法院未作考虑。三、秦海兴房租只付到2012年3月16日，实际使用到2012年11月15日，强拆之日前一直未移交，应视为使用期，拖欠8个月的租金共计18666.66元，顾忠勤在原审时已提出，理应一并处理，而原审法院置之不顾，显失公平。四、原审法院适用法律错误。不是顾忠勤不履行合同，是政府行为导致合同解除，顾忠勤在合理时间内通知了秦海兴终止租赁协议。顾忠勤没有义务支付装修费和搬迁费。五、诉讼费负担违反规定，应予纠正。综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院查明事实，依法判决，支持其上诉请求。被上诉人秦海兴辩称，原审判决正确。一、秦海兴租赁顾忠勤房屋时，不管是门头，还是屋内的电路设施，水管，厕所、厨房等基础设施，都有不足或缺少的状况，没有办法直接使用进行生产经营活动，所以在原有基础上做了维修和改善。二、本人是2009年3月16日开始租用的，租到2013年3月15日，到2011年9月20日该房屋就不属于顾忠勤，应属于勤丰村委会。顾忠勤无权向其索要租金，2011年9月16日本人去交房租时，顾忠勤告诉其要拆迁了，本人说拆迁要有相应的补偿，补偿停工停产、机器搬迁等相关费用，到2012年6月20日顾忠勤来通知其搬迁，要求其在上面签字，本人没有签字，顾忠勤夫妻二人带其到村委去商量补偿的事情，村委让我们租赁双方自己商量。本人就问顾忠勤索要补偿，顾说没有补偿，也没有给其钱。原审时提供了相关证据证明。三、2万元的搬迁费，根据顾忠勤与村委签订的《集体土地租赁终止及附着财务作价协议书》明确约定有搬迁补偿，并且已经支付。但是顾忠勤没有向其支付。另外，本人没有转租给第三人。二审中，上诉人顾忠勤向本院提交房地产征收评估报告一份，以证明涉案房屋不存在装修的事实，并指出涉案房屋是评估报告中的编号13、14、19、20、21。被上诉人秦海兴经质证认为：对评估报告的真实性予以认可，顾忠勤所说的涉案房屋编号也予以认可。房屋室内装潢及附属设施补偿估价表中的12#、19#中的卷帘门、坐便器；21#、22#中的卷帘门、铁大门、扣板吊顶、家用灶、搪瓷水池、坐便器都是本人装的。20#的彩钢瓦是其搭建的，房屋是顾忠勤的；19#、21#生产车间上面的吊顶是其做的，主体房屋是顾忠勤的。但是，19#中的水池、铁门，21#中的木头吊顶，13#中的水池、坐便器，14#中的炉灶、水池和20#中的卷帘门没有评估上。二审中，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对于原审查明的事实依法予以确认。二审经查阅原审卷宗另查明，常州市天宁区茶山街道勤丰村民委员会（甲方）与常州市迪丰棉织厂顾忠勤（乙方）于2011年9月27日签订的集体土地租赁终止及附着财物作价归并协议书。该协议书载明：一、集体土地租赁终止：甲乙双方一致同意双方的土地租赁关系到2011年9月20日终止，届时乙方租赁的全部集体土地收归甲方。二、乙方在租赁集体土地上的房屋和附属设施的处理：对于乙方所有的在租赁集体土地上的现有房屋和附属设施的价值，甲乙双方共同委托常州江南房地产评估事务所评估（详见评估报告书：租赁土地5亩，有证房屋2455.87平方米，无证房屋459.11平方米，搭建176.35平方米），经甲乙双方协商确定评估财物作价人民币410万（包含搬迁补偿、补贴、奖励、人员安置、停工补偿及乙方因此而发生的其他费用）随集体土地一并归甲方所有（可搬迁设备由乙方自行搬迁）。二审经查阅原审卷宗还查明，在原审法院第二次庭审笔录中载明，秦海兴自认其到2012年年底才从涉案房屋中完全搬出。本院认为，关于装修损失问题。二审中，顾忠勤主张其不应赔偿装修损失，但是，秦海兴原审时提交了收条单据以证明涉案房屋的装修花费，而顾忠勤二审时提交的房地产征收评估报告亦载明，相关评估机构对涉案房屋的装修部分进行评估，顾忠勤亦获得了装修补偿，故原审法院对于秦海兴要求顾忠勤赔偿其装修损失予以支持并无不当。根据该征收评估报告，本院酌情认定涉案房屋中已评估的装修损失为1万元。至于顾忠勤提到的炉灶、水池等装修损失，评估机构未予评估，但顾忠勤提交了相关的收条单据予以证明，参照征收评估报告，本院酌情认定涉案房屋中未评估上的装修损失为1万元，则涉案房屋的装修损失合计为2万元。因此，原审法院认定秦海兴的装修损失为3万元欠妥，本院予以调整。关于搬迁、拆除及安装调试费用问题。本案中，被拆迁人是顾忠勤，其将涉案房屋出租给秦海兴作厂房。根据顾忠勤与所在村委签订的《集体土地租赁终止及附着财务作价协议书》约定的拆迁安置费中有搬迁补偿项目，且已经支付，因此，参照《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人或者房屋承租人支付搬迁费，原审法院对于秦海兴主张的与搬迁相关的费用予以支持有事实与法律依据，并无不当。关于停工停产损失，虽然秦海兴未提供相关证据予以证明，但该部分损失确实存在，根据双方租赁合同的约定，本院酌情认定相当于三个月的租金损失即7000元。综上，顾忠勤应向秦海兴支付因房屋拆迁而造成的各项费用合计47000元。关于秦海兴是否拖欠租金问题。二审中，顾忠勤主张涉案房屋实际使用到2012年11月15日，而秦海兴在原审时亦自认于2012年年底才完全搬走，故本院认定秦海兴使用涉案房屋的最后时间为2012年11月15日。但是，根据原审查明的事实，秦海兴向顾忠勤支付的房租只付到2012年3月16日，因此，顾忠勤主张秦海兴应向其支付拖欠的8个月房租理由成立，本院予以支持。根据双方签订的房屋租赁合同和秦海兴对于涉案房屋的使用情况，本院酌情秦海兴应向顾忠勤支付房租15000元，此费用应在顾忠勤向秦海兴支付的因房屋拆迁产生的费用中予以扣除，故顾忠勤应向秦海兴支付因房屋拆迁而造成的各项费用为32000元。关于诉讼费负担问题。《诉讼费用交纳办法》规定，部分胜诉、部分败诉的，法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，秦海兴起诉时主张顾忠勤赔偿8万元，但原审法院经审理后判决顾忠勤向秦海兴支付5万元，秦海兴的诉讼请求部分胜诉，部分败诉，故原审案件受理费应当由秦海兴与顾忠勤分担，而原审法院判决原审案件受理费均由顾忠勤负担欠妥，因此，顾忠勤对此问题的主张，本院予以支持。综上，顾忠勤的上诉理由部分不成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2012）天民初字第1277号民事判决。二、上诉人顾忠勤于本判决生效之日起十日内向被上诉人秦海兴支付因房屋拆迁产生的各项费用及损失3.2万元。三、驳回上诉人顾忠勤的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由上诉人顾忠勤负担1125元，被上诉人秦海兴负担675元；二审案件受理费800元，由上诉人顾忠勤负担640元，被上诉人秦海兴负担160元。本判决为终审判决。审判长 丁 飞审判员 张 斌审判员 罗希夷二〇一四年十一月四日书记员 许 星