新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初2166号原告：奇台县永泰物业服务有限公司，住所地：奇台县古城乡八家户四村14-5-65号。营业执照注册号：652XXXXXXXX6993。组织机构代码：0577116993。法定代表人：王俊堂，系该公司客户部经理。委托诉讼代理人：王富堂，系该公司职员。委托诉���代理人：段友东，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。被告：聂元明，男，汉族，1966年3月13日出生，现住奇台县。委托诉讼代理人：罗成，男，汉族，1989年11月27日出生，现住奇台县，个体。被告：康翰儒，男，汉族，1990年8月29日出生，现住奇台县。委托诉讼代理人：汪靖，女，汉族，1991年2月24日出生，现住址同上，个体，系被告康翰儒妻子。原告奇台县永泰物业服务有限公司（以下简称永泰物业公司）与被告聂元明、康翰儒物业服务合同纠纷一案。本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序。于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告永泰物业公司的委托诉讼代理人段友东，被告聂元明的委托诉讼代理人罗成,被告康翰儒及其委托诉讼代理人汪靖到庭参加了诉讼。后裁定转为普通程序，于2016年11月8日公开���庭进行了审理。原告永泰物业公司的委托诉讼代理人王富堂、段友东，被告康翰儒的委托诉讼代理人汪靖到庭参加了诉讼，被告聂元明经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告永泰物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2013年1月至2015年12月物业服务费13464元，违约金18377元,合计31841元。事实与理由:自原告单位按照《物业管理条例》和奇台县政府有关部门的规定为小区提供物业服务以来，严格按照有关部门规定的标准向小区业主收取物业服务费。但被告作为小区业主在享受原告单位所提供的优质物业服务后，却以种种理由推拖给付原告单位物业服务费，后原告单位多次找被告收取所欠物业服务费无果。无奈，原告单位为维护自己的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律规定现诉至法院，要求被��立即给付所欠原告的全部物业服务费及违约金，并承担本案诉讼费及邮寄费，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告聂元明辩称：被告没有享受到任何服务，所以没有义务交纳物业费。被告康翰儒辩称：2013年、2014年被告根本不知道有物业公司，2015年突然说要收物业费，被告没有享受到任何服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据原告提交的1.物业服务合同1份;2.物业服务收费许可证1份、自治区物业收费办法1份;3.奇台县住建局批复1份；4.奇台县发改委出具的对全县各物业服务公司要求收取服务费用及保证金的答复1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告永泰物业公司提交的昌州发改价格（2014）434号文件1份、昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）1份。被告康翰儒对该证据不认可，认为该文件定的价格过高，也没有见过该文件。经本院与奇台县发展和改革委员会，本院对该文件的真实性予以确认；2.被告康翰儒提交的票据1组。原告永泰物业公司对该证据不认可，认为水泵、地下室水管修理与本案没有关系，如果有证据证明产生的费用由原告公司侵权造成的，被告应该另行起诉，要求侵权人赔偿损失。该证据系复印件，真实性无法核对，本院对该组票据的真实性不予确认；3.被告康翰儒提交的卫生费票据1份。原告永泰物业公司对该组证据不认可，认为原告主张的物业服务费中并不包括卫生费。该证据系复印件，真实性无法核对，本院对该组票据的真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月22日，奇台县奇台镇古城明珠小区业主委员会与原告��订《物业服务合同》，约定古城明珠（一期、二期）小区物业服务由原告公司提供。合同期限为自2013年1月1日起至2018年12月31日，管理服务费标准为多层0.4元/㎡，高层1.1元/㎡，实际按物价局□收，并约定管理服务费标准的调整按奇台县政府规定并经双方协商后确定的标准调整。2013年2月7日，案外人奇台县鑫昌物业管理有限公司（以下简称鑫昌公司）与永泰物业公司在县房管所和县政府领导的主持下达成协议，由永泰物业公司接管古城明珠小区一期的物业服务，古城明珠小区二期物业由鑫昌公司经营至今。本案所涉物业业主为被告聂元明，建筑面积220平方米，其中包括地下室面积120平方米。被告康翰儒租用原告物业用于经营。原告现主张该物业2013年1月至2015年12月的物业服务费13464元及违约金18377元，双方协商解决不成，原告遂诉至法院请求处理。本院认为：本案争议的焦点是1、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》对于业主是否具有约束力；2、涉案物业的收费标准和收费面积如何确定；3、物业服务费用承担主体应为业主还是物业使用人。针对焦点1。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：”业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。被告聂元明所在物业的业主委员会即奇台县奇台镇古城明珠小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对于作为业主的被告聂元明具有约束力，被告聂元明应当按照合同约定向提供物业服务的企业支付相应的物业服务费用。针对焦点2。对于物业服务的收费办法，依照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条第二款规定：”物业服务收费按照房屋权属证据记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算”。被告康翰儒辩称，涉案物业地下室没有用于经营，不应该收取物业费。对于该项辩解意见，本院不予支持。庭审中被告认可涉案物业房产证面积为200平方米，故应当按照上述收费管理办法规定结算物业费。对于物业费收费价格，依照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十一条第一款规定：”为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业收费标准基础上加价，原则上用于商业的加收不超过100%，用于办公的加收不超过50%，具体加价办法由各地价格主管部门确定。改变住宅用途的，须经有关部门许可”。原告提交《昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）》认为，按照该办法第四条规定：”为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及经有关部门许可改变用途的住宅，其物业服务价格应在确定的住宅物业服务价格基础上加价。用于商业的加收100%；用于办公、诊所的加收50%；用于幼儿园的加收30%”，故涉案物业应在住宅物业服务价格基础上加收100%即按照2.2元/㎡收取物业费。但该办法第二条第五款规定：”非普通住宅物业服务价格实行市场调价，由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会通过物业服务合同，协商确定物业服务内容及服务价格”，第五条规定：”物业服务价格实行备案审核制度。物业服务企业应在收取物业服务费前，向县（市）价格主管部门提交《物业服务价格备案审核表》和营业执照、资质证书及物业服务合同等材料，按规定办理备案审核手续”。庭审中原告认���未与业主协商确定商业物业服务价格和对外公示商业物业收费价格，原告亦未提交商业物业收费向价格主管部门的备案审核资料。故涉案物业的物业服务价格应当按照《物业服务合同》约定的高层物业服务价格和经价格主管部门批准的高层住宅收费价格1.1元/月/㎡确定。本案中，原告正式接管涉案物业的物业服务的时间为2013年2月7日，因此物业费的计算也应当按照该时间起算，不应按照《物业服务合同》的时间起算。则涉案物业2013年2月7日至2015年12月31日的物业费应为220㎡×1.1元/月/㎡×34个月25天=8430元。针对焦点3。依照《物业管理条例》第四十二条第一款规定：”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，被告聂元明提出将涉案物业出租给被告康翰儒，但是并未提交出租合同，亦未提交关于约定物业费如何承担的证据。但本案中，被告康翰儒认可，双方合同中虽未约定物业费如何承担，物业费实际应其承担。故对于原告要求被告康翰儒支付物业费13464元的诉讼请求，本院支持8430元。被告聂元明作为业主，应当承担连带交纳责任。被告康翰儒提出涉案物业2014年之前业主为案外人秦涛，但被告康翰儒并未提交证据予以证实，故对被告康翰儒的该项意见，本院不予采信。对于违约金，因《物业服务合同》中并未对违约金作出约定，本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条第二款、第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告康翰儒于本判决生效之日起十五日内支付原告奇台县永泰物业服务有限公司物业服务费8430元；二、被告聂元明对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告奇台县永泰物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费596元，由原告奇台县永泰物业服务有限公司承担438元，被告聂元明、康翰儒承担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  杨磊柯代理审判员  白 轩人民陪审员  贾桂瑛二〇一七年五月二十六日书 记 员  赵 旭