安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄民一初字第00748号原告：宋政宏，男，1957年4月20日出生，汉族，住上海市南汇区。原告：王梅芳，女，1958年5月22日出生，汉族，住上海市南汇区。上述两位原告共同的委托代理人：丛志锋，系北京炜衡（上海）律师事务所律师。上述两位原告共同的委托代理人：刘定邦，系北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：黄山乐逍遥旅游咨询服务有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区。法定代表人：马建明，系该公司总经理。原告宋政宏、王梅芳诉被告黄山乐逍遥旅游咨询服务有限公司（下称乐逍遥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理，2014年10月9日依法由审判员夏兴平适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告宋政宏、王梅芳的委托代理人丛志锋、刘定邦、被告乐逍遥公司的法定代表人马建明到庭参加了诉讼，原告宋政宏、王梅芳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋政宏、王梅芳诉称：2010年10月19日，乐逍遥公司与宋政宏、王梅芳签订了《租赁合同》。该合同约定：乐逍遥公司向宋政宏、王梅芳租赁安徽省黄山市黄山区汤口镇逍遥溪街14号楼401室房屋，租赁期限10年，从2011年7月25日起至2021年7月24日止。前3年租金在购房时通过房价优惠方式予以扣除，宋政宏、王梅芳不再收取前3年的租金，第4年至第10年租金由乐逍遥公司每半年向宋政宏、王梅芳支付一次，即自2014年起，每年的7月25日及下一年度的1月25日为半年度的租金支付日；若逾期支付租金，则视为乐逍遥公司违约，双方签订的租赁合同自动解除，乐逍遥公司应向宋政宏、王梅芳支付金额为6个月租金的违约金。截止起诉日，乐逍遥公司未按约定时间向宋政宏、王梅芳支付任何租金，故诉至法院：1.判令乐逍遥公司支付违约金8782元；2.判令乐逍遥公司支付房屋使用费（从2014年7月26日起至乐逍遥公司实际返还房屋日止，按照1464元／月的标准计算）。乐逍遥公司对宋政宏、王梅芳主张的房屋租赁事实、违约事实及房屋租赁合同解除事实不持异议，但对下列事实和请求有异议：1.违约金的支付标准；2.房屋使用费的支付。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；乐逍遥公司承认宋政宏、王梅芳的诉讼请求部分，没有违反法律规定，本院予以支持。一、关于双方争议的违约金的支付标准问题，本院查明以下证据及事实：宋政宏、王梅芳所举《莫泰168黄山风景区酒店式公寓租赁合同书》（复印件）1份，证明依据该合同第一条第（三）项约定的年租金金额为17564元及第六条第（四）项约定的违约责任为支付6个月租金，即乐逍遥公司应支付违约金为8782元的事实。乐逍遥公司对宋政宏、王梅芳所举《莫泰168黄山风景区酒店式公寓租赁合同书》的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，认为：1.该合同约定的年租金支付标准的测算超出预期回报率，依据该租金计算的违约金同样超出市场标准；2.依据《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，希望法院能裁决减少部分违约金。本院对宋政宏、王梅芳所举《莫泰168黄山风景区酒店式公寓租赁合同书》1份的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。二、关于双方争议的房屋使用费的支付问题，本院查明以下证据及事实：宋政宏、王梅芳所举《接处警情况说明》（复印件）1份、《业主交房协议》（复印件）1份，证明：1.2014年8月3日，安徽省黄山市黄山区汤口镇逍遥酒店14号楼的业主因乐逍遥公司未交房，为维权与乐逍遥公司发生纠纷而报警，乐逍遥公司未交房而占用所租房屋应当支付使用费；2.乐逍遥公司虽出具了《业主交房协议》，但该协议显然不公平，若按该协议履行将无法追究乐逍遥公司的违约金责任，故业主未签订该协议。现房屋仍被乐逍遥公司占用至今，因而乐逍遥公司应按实际占用房屋的时间支付使用费。乐逍遥公司对宋政宏、王梅芳所举《接处警情况说明》证据的真实性、合法性及与本案的关联性无异议；对宋政宏、王梅芳所举《业主交房协议》的真实性、合法性无异议，但与本案的关联性有异议，不认可该证据证明的事实，认为合同已解除，业主可自行拿走房屋，不存在占有使用的问题，因而不应该支付使用费。本院对宋政宏、王梅芳所举《接处警情况说明》1份、《业主交房协议》1份的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。根据庭审中双方当事人的陈述及认定的证据材料，审理查明的事实为：2010年10月19日，宋政宏、王梅芳（甲方）与乐逍遥公司（乙方）签订了《莫泰168黄山风景区酒店式公寓租赁合同书》（合同中原“莫泰168黄山风景区酒店”，现变更为“黄山乐逍遥大酒店”）。该合同第一条约定：甲方将其所拥有的房屋出租给乙方，租赁期限10年，从2011年7月25日起至2021年7月24日止，第1年至第3年甲方不收取年租金，第4年至第10年乙方每年向甲方支付租金17564元，该租金每半年支付一次，第4年度租金支付日分别为2014年7月25日与2015年1月25日，以后每年以此类推，直至租赁期满。该合同第六条约定：若乙方逾期支付租金的，则视为乙方违约，本合同自动解除，乙方应向甲方支付金额为6个月的租金的违约责任。2014年7月29日，宋政宏、王梅芳向乐逍遥公司发出了《﹤租赁合同书﹥解约通知》。同年8月3日，安徽省黄山市黄山区汤口镇汤口印象5号地块14幢、15幢楼约50户业主因房屋租赁问题与乐逍遥公司发生纠纷，安徽省黄山市黄山风景区公安局汤口派出所出警处理后，乐逍遥公司出具了《业主交房协议》空白稿与涉案业主协商交房事宜，但未达成协议。乐逍遥公司与宋政宏、王梅芳此后一直未办理房屋移交手续。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有约束力，当事人双方应当严格按照合同约定的内容履行各自的义务。然乐逍遥公司未按约履行支付租金的义务，显已违约，双方所订合同亦已解除。但合同解除后，乐逍遥公司理应按照合同约定的违约责任支付违约金，然其认为该约定的违约金过高拒绝支付，本院不予认可，双方所订合同租赁期限为十年，乐逍遥公司违约解除合同后，给宋政宏、王梅芳所造成的损失较大，宋政宏、王梅芳诉求乐逍遥公司按约支付违约金8782元，合理、合法，本院依法予以支持。合同解除后，乐逍遥公司应及时将所租房屋移交给宋政宏、王梅芳，然其未采取合理的途径和方式移交该租赁的房屋，因而其实际占有期间的使用费理应支付，但宋政宏、王梅芳按月计算占有使用费没有法律依据，该占有使用费应按合同约定的年租金标准计算。乐逍遥公司应积极与宋政宏、王梅芳协商办理房屋移交手续，避免产生更大的损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄山乐逍遥旅游咨询服务有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付给原告宋政宏、王梅芳违约金8782元；二、被告黄山乐逍遥旅游咨询服务有限公司支付原告宋政宏、王梅芳房屋占有使用费（从2014年7月26日起至被告黄山乐逍遥旅游咨询服务有限公司实际返还房屋之日止，按17564元／年的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄山乐逍遥旅游咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 夏  兴  平二〇一四年十一月十四日书记员 赵友斌（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。