河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）唐民四终字第800号上诉人（原审被告）：唐山市中云房地产开发有限公司，住所地：唐山市路南区建国路5号楼。法定代表人：云征，该公司董事长。委托代理人：张春福，河北佳诚信和律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：唐山联通泛华网络技术开发有限公司，住所地：唐山市路北区西外环59号。法定代表人：金瑞章，该公司董事长，委托代理人：徐利民，河北徐利民律师事务所律师。代理权限是特别授权。原审被告：唐山百货大楼集团百货批发有限责任公司，住所地：唐山市路北区北新西道18号。法定代表人：解仁义，该公司董事长。委托代理人：马培德，该公司法律顾问。代理权限为一般授权。原审被告：唐山百货大楼集团有限责任公司，住所地：唐山市路北区新华东道128号。法定代表人：解仁义，该公司董事长。委托代理人：马培德，该公司法律顾问。代理权限为一般授权。上诉人唐山市中云房地产开发有限公司（以下简称“中云公司”）因与被上诉人唐山联通泛华网络技术开发有限公司（以下简称“联通泛华”）、原审被告唐山百货大楼集团百货批发有限责任公司（以下简称“百货批发公司”）、原审被告唐山百货大楼集团有限责任公司（以下简称“唐百集团公司”）侵权纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2012）北民重字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院重审查明：被告百货批发公司为被告唐百集团公司的子公司。2002年3月30日，被告百货批发公司与原告联通泛华签订“协议书”，被告百货批发公司将位于唐山市路北区北新西道18号仓储直销商场对面的一栋二层营业楼出租给原告用于经营，出租期限为10年，自2002年4月30日起至2012年3月30日止，每年租金为37万元，原告承租后进行了装修并开展经营活动。2003年5月23日，被告唐百集团公司（甲方）与被告中云公司（乙方）签订“资产转让协议”，约定：“甲方将座落于唐山市路北区北新西道南侧现百货批发公司办公楼及所属配套附属建筑及（商业用地）土地，以出让的方式转让给乙方，出让总金额为人民币4074.5万元。”在签订转让协议前后，被告百货批发公司及唐百集团公司均未通知原告。2004年4月8日，唐百集团公司又与中云公司签订补充协议，其中第四条约定：“联通泛华承租的二层楼由于投入装修改造，费用较大，一次解决较困难，暂不动，乙方要保证联通泛华正常经营，如因乙方的原因影响了承租户的正常经营，造成的经济损失由乙方承担赔偿责任”。自2005年6月开始，被告中云公司开始施工，造成原告营业楼后通道被阻断，取送货物车辆无法正常通行，进出货物受阻。自2006年年初开始，中云公司拆除地面建筑物，将原告营业楼供热管道拆除，截断供水管道，造成整个营业楼断水、停电，影响了原告的正常营业活动。原告曾多次与被告百货批发公司联系，百货批发公司亦曾多次派人进行协调。2007年4月6日，原告向百货批发公司发出紧急函告，要求予以解决，以保证公司正常经营。百货批发公司告知原告：唐百集团公司已经将原告承租的标的物转让给了中云公司，并已经完成过户手续。2007年6月4日，原告诉至本院。2007年6月20日原告所承租营业用房被拆除。重审中，联通泛华提供了“唐山市城市规划区内主次道路两侧房屋拆迁补偿实施办法”及“大里街道办事处拆迁补偿费支领明细表”作为其受损失赔偿数额的计算依据。根据上述规定，原告在其承租房屋拆迁后领取了政府发给的每月62700元、共6个月的停产停业损失补偿费376200元。原告诉称其不能正常营业的期间为从开始受到损害到租赁合同期满为止的期间（2005年7月至2012年3月底），共计81个月，按照每月停产停业损失62700元的标准要求被告赔偿其损失。被告百货批发公司在转让原告所承租房产后仍收取了原告2004、2005年的租金，对于2006年租金，原告主张其于2006年3月6日、4月11日分两次交给唐百集团公司财务处租金各10万元，共计20万元整，并提供收条为证，其中2006年3月6日的收条落款人为大楼财务处但没有盖章，2006年4月11日的收条落款人为大楼财务处并盖有唐百集团公司的财务专用章。对此被告认为收条不能证明被告收到钱了，因为上面没有章，不予认可。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与被告百货批发公司所签订的租赁合同合法有效，原告联通泛华基于房屋租赁合同而产生的承租权及其他附随权利受法律保护。房屋在租赁期间变更为中云公司所有，原租赁合同对承租人和新的产权人继续有效，直至租赁期满。中云公司与唐百集团公司在补充协议中对保证原告的正常经营有明确约定，中云公司未按照法律规定的义务及合同约定的义务保证原告的正常经营，其侵权行为造成了原告损害，应当承担损害赔偿责任。唐百集团公司与中云公司签订资产转让协议和补充协议后，应履行及时通知承租人的附随义务，以使承租人有所准备，避免损失，且唐百集团公司及百货批发公司根据相关协议内容可以推断该转让土地用于房地产开发、可能影响联通泛华的正常经营，却未能对原告履行及时通知义务，侵犯了原告的知情权。唐百集团公司虽然和中云公司签订了补充协议，要求中云公司保证原告正常经营，但是并没有规定具体的措施和方法，同时百货批发公司在房产转让后仍然以自己的名义收取了原告2004、2005年的租金，更应采取有效措施以保障原告正常经营，但二被告均没有采取必要、合理、有效措施保障租赁物的正常使用，侵犯了原告的经营权。三被告在履行合法有效租赁合同时因各方结合的侵权行为造成了原告的损失，属于共同侵权行为，应当承担连带赔偿责任。原告所租用的营业用房于2007年6月20日拆除，原告已经领取了政府发放的6个月的停产停业损失补偿费376200元。原告可以在其营业用房拆除后另觅他址进行经营，对于原告所主张的从其营业用房被拆除到租赁期满期间的损失，已不属于三被告侵权行为所致，故对原告要求此期间损失的诉讼主张本院不予支持。对于原告的损失，按照每月停产停业损失补偿费62700元，其正常经营受到损害到被政府拆迁期间共计24个月（2005年7月至2007年6月）的标准，确定为1504800元（62700元×24个月＝1504800元）。遂判决：一、唐山市中云房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告唐山联通泛华网络技术开发有限公司损失人民币1504800元；二、被告唐山百货大楼集团百货批发有限责任公司、唐山百货大楼集团有限责任公司对上述款项承担连带赔偿责任；三、驳回原告唐山联通泛华网络技术开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币22000元，由被告唐山市中云房地产开发有限公司负担14080元，唐山百货大楼集团百货批发有限责任公司、唐山百货大楼集团承担连带负担责任，由原告唐山联通泛华网络技术开发有限公司负担7920元。判后，唐山市中云房地产开发有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审判决认定事实不清，证据不足。⑴被上诉人多次陈述基于其与二原审被告的租赁合同关系，二原审被告为侵权人。在二原审被告告知被上诉人已将资产转让给上诉人后，被上诉人又将上诉人视为侵权人，其对该主张未提供证据证实。⑵上诉人与原审被告唐百集团公司所签资产转让协议合法有效。⑶除了被上诉人单方陈述和2007年4月政府拆除前所做的承租营业楼现状公证证据，被上诉人没有证据证明上诉人自2005年6月开始侵权，并造成被上诉人取送货物车辆无法正常通行、进出货物受阻，及造成整个营业楼断水、停电，影响其正常经营活动。⑷每月67200元是政府拆迁补偿停产停业损失标准，一审法院并未查清被上诉人自2005年7月至2007年6月是否停产停业。而被上诉人认可其一直营业，其2007年4月6日的紧急情况函内容亦表明其仍然营业。故一审法院在被上诉人未提供证据的情况下即认定其在上述时间段内停产停业，并判决上诉人按照每月62700元补偿其营业损失是错误的。⑸在上诉人与唐百集团公司所签转让协议中明确约定由唐百集团公司负责清理出租商户，在之后的补充协议中唐百集团公司将该义务转嫁给上诉人，但其仍继续收取被上诉人交纳的租金，故唐百集团公司应该对被上诉人承担相应的法律义务。补充协议是唐百集团公司违背诚实信用原则、故意加重上诉人的义务的约定，该约定应认定为无效。2.一审判决程序违法。被上诉人与百货批发公司所签租赁合同中明确约定了解决争议的仲裁条款，故法院依法不应受理本案。3.依据被上诉人与百货批发公司2002年3月30日所签协议第4条第2款的约定：“因政府统一规划和大楼集团统一规划用地，致使协议不能正常履行时，不属违约行为”，故上诉人不应该承担赔偿责任。综上，望二审法院依法将本案发回重审。被上诉人唐山联通泛华网络技术开发有限公司答辩称：1.上诉人所称租赁合同中的仲裁条款约定不明，且在一审中并无任何一方对法院受理此案提出异议，故法院有权审理此案。2.被上诉人主张的停业损失，二原审被告均予以认可。在原审庭审时唐百集团公司认可上诉人的行为导致断水断电、切断光缆，即租赁场地实际已不具备营业条件，故一审法院按照全部停产停业损失标准认定被上诉人的损失是正确的。3.合同法规定了承租人的优先购买权，原审被告瞒着被上诉人与上诉人签订资产转让协议，直到上诉人对被上诉人的经营造成侵权，被上诉人也不知道该转让协议的存在。且承租房产虽转让给了上诉人，但原出租人的责任不能因此免除。被上诉人与原审被告签订的租赁合同，故原审被告应给被上诉人提供适合经营的场所，故原审被告对资产转让后给被上诉人经营造成的影响应予解决。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分。望二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告唐山百货大楼集团百货批发有限责任公司、唐山百货大楼集团有限责任公司答辩称：1.百货批发公司与被上诉人签订的租赁合同，如被上诉人确有损失也是由侵权人即上诉人造成的。在唐百集团公司与上诉人所签资产转让补充协议第4条明确约定：上诉人要保证联通泛华正常经营，如因上诉人的原因影响了联通泛华的正经经营，造成的经济损失由上诉人承担赔偿责任。故唐百集团公司作为本案被告主体不适格。2.租赁合同第四条第2款约定：“因政府统一规划和大楼集团统一规划用地，致使协议不能正常履行时，不属违约行为”，故上诉人及原审被告不承担违约和侵权责任。3.被上诉人在诉讼中多次陈述其不能正常经营，并未提交其全部停产停业的证据，一审法院按照政府部门全部停产停业损失标准计算损失数额错误，因该标准只适用于全部停产停业。4.资产已经整体转让给上诉人，上诉人成为新的出租人，即使被上诉人将部分租金交给唐百集团公司，这也是唐百集团公司与上诉人形成的债权债务关系，唐百集团公司继续收取被上诉人交纳租金的行为不能成为二原审被告对上诉人的侵权承担连带责任的理由。故请求二审法院驳回被上诉人对唐百集团公司的起诉和对百货批发公司的诉讼请求。二审诉讼中各方当事人均未提交新证据。本院二审查明：2007年4月6日，被上诉人联通泛华给原审被告百货批发公司发去函件，内容有：“但从2005年后半年开始，发生一系列严重干扰营业的情况，至今年（2006年）3月份已造成我们无法正常营业的局面”。2007年4月27日，唐山市第二公证处对联通泛华承租房屋内外现存情况通过拍照进行证据保全，并出具（2007）唐二证经字第289号公证书。从该公证书中所附照片看，联通泛华临北新道两侧均竖起围挡，围挡上有楼盘宣传广告。虽然顾客稀少，但联通泛华尚对外营业。本院二审查明的其它事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，依据上诉人中云公司（乙方）与原审被告唐百集团公司2004年4月8日所签补充协议约定：“联通泛华承租的二层楼由于投入装修改造，费用较大，一次解决有困难，暂不动，乙方要保证联通泛华正常经营，如因乙方的原因影响了承租户的正常经营，造成的经济损失由乙方承担赔偿责任”，故上诉人受让唐百集团公司资产后，有责任保证被上诉人联通泛华的正常经营。而上诉人在进行房地产开发过程中对被上诉人的正常经营造成了严重影响，对此被上诉人曾向百货批发公司多次反映并形成过函件，百货批发公司方面亦在上诉人与被上诉人之间做过协调工作，故上诉人称其不应该对被上诉人的经营损失承担赔偿责任理据不足。被上诉人因上诉人侵权造成不能正常经营，损失客观存在。但被上诉人未举证证明其在2005年6月至2007年6月之间没有营业或完全没有营业收入，一审法院按照政府部门确定的每月62700元的停产停业损失标准计算损失依据不足。考虑上诉人的侵权程度、被上诉人的经营状况，本院将被上诉人的损失标准调整50000元／月。综上，上诉人之上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持河北省唐山市路北区人民法院（2012）北民重字第35号民事判决第二项、第三项；二、变更河北省唐山市路北区人民法院（2012）北民重字第35号民事判决第一项为：唐山市中云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿唐山联通泛华网络技术开发有限公司1200000元（50000元／月×24个月）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22000元，由唐山联通泛华网络技术开发有限公司负担8106元，唐山市中云房地产开发有限公司负担13894元。二审案件受理费22000元，由唐山联通泛华网络技术开发有限公司负担8106元，唐山市中云房地产开发有限公司负担13894元。原审被告唐山百货大楼集团百货批发有限责任公司、唐山百货大楼集团有限责任公司对唐山市中云房地产开发有限公司负担诉讼费部分承担连带责任。本判决为终审判决。审 判 长  苗会新代理审判员  董媛媛代理审判员  王国聚二〇一四年十一月十七日书 记 员  耿春雷