安徽省淮南市大通区人民法院民 事 判 决 书(2015)大民一初字第01030号原告：淮南皖康暖通设备科技有限公司，住所地安徽省淮南市大通区大通工业园北侧5米。法定代表人：丁强国，该公司董事长。委托代理人：宫伟，该公司员工。被告：陈正苏，男，1945年11月26日生，淮南经济技术开发区工贸发展总公司退休干部，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ峰，安徽志同律师事务所律师。原告淮南皖康暖通设备科技有限公司（以下简称淮南皖康暖通公司）诉被告陈正苏房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月7日向本院起诉。本院受理后，由代理审判员余培适用简易程序独任审理，于2015年12月17日裁定转入普通程序并依法组成合议庭进行审理。本院于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告淮南皖康暖通公司法定代表人丁强国及其委托代理人宫伟到庭参加诉讼、被告陈正苏及其委托代理人冯涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。淮南皖康暖通公司诉称：一、淮南皖康暖通公司与陈正苏于2012年12月2日签订《房屋租赁合同》，陈正苏违反合同第十一条，使淮南皖康暖通公司无法实际使用厂房，2014年6月，淮南皖康暖通公司书面通知陈正苏尽快履行合同，否则依合同暂缓或拒付房租。到2015年初，淮南皖康暖通公司已支付完两年房屋租金26400元，陈正苏仍未交出房屋，致使淮南皖康暖通公司没有实际使用房屋，所以陈正苏应返还赔偿淮南皖康暖通公司已付房租等费用。二、陈正苏违反了2015年1月11日双方签订的《关于房屋租赁合同的特别约定》中第二条及备注内容，陈正苏没有履行其义务，将第三排房屋交与淮南皖康暖通公司使用，且在淮南皖康暖通公司有权对闲置的房屋对外出租时，因为陈正苏阻拦，淮南皖康暖通公司没有实现已生效出租合同中享有的权益，所以陈正苏应承担违约责任，依《合同法》公平公正原则，返还赔偿淮南皖康暖通公司2014年租金14400元、违约滞纳金43132元，淮南皖康暖通公司收回院内所建办公室、车库等所有建筑的地面产权。三、2014年1月陈正苏在未告知淮南皖康暖通公司的情况下，擅自将淮南皖康暖通公司使用中的黑色奥迪轿车卖掉，严重违反2013年1月29日陈正苏与淮南皖康暖通公司签订的合同，《关于无偿使用轿车的协议书》第六条规定，陈正苏严重违约，造成淮南皖康暖通公司车辆管理、维护及租用别人车辆等费用损失约44540元。2015年9月3日，淮南皖康暖通公司已向陈正苏发邮件，要求过来协商赔偿一事，陈正苏并未来协商，其行为侵害了淮南皖康暖通公司的利益。四、淮南皖康暖通公司收到法院传票，才知陈正苏起诉淮南皖康暖通公司。在应诉期间，淮南皖康暖通公司不知可以反诉，所以才另案起诉。淮南皖康暖通公司与陈正苏签订租赁十年的合同才过两年，公司投入资金很大。2015年11月9日，淮南皖康暖通公司最后一次给陈正苏发出《告知函》，陈正苏不予答复，故起诉至人民法院要求：1、判令陈正苏未履行《房屋租赁合同》其应尽的义务，退返赔偿淮南皖康暖通公司支付的2013年房屋租金12000元；2、陈正苏两次严重违约，不履行并破坏《特别约定》，归还赔偿淮南皖康暖通公司已支付的2014年房屋租金14400元，违约滞纳金43132元，收回院内所建办公室、车库等所有建筑的地面产权；3、陈正苏擅自违约《关于无偿使用轿车的协议书》，赔偿在协议期间的车辆损失44540元；4、保留因陈正苏违约给我公司造成的其他直接或间接财物损失的诉讼权利；5、诉讼费用由陈正苏负担。淮南皖康暖通公司针对其诉讼请求主张的事实及理由提交的证据，及陈正苏的质证意见为：证据一、2012年12月1日的《房屋租赁合同》，证明淮南皖康暖通公司与陈正苏签订的房屋租赁合同合法有效。陈正苏的质证意见是该合同已经过大通区法院2015大民一初字第531号民事判决书审判。证据二、2014年6月25日照片一张，证明陈正苏在2014年6月25日违约，没有交付厂房给淮南皖康暖通公司，违反双方签订租赁合同的第十一条。陈正苏的质证意见是该证据是虚假的，而且本身也不存在陈正苏没有交付厂房的事实，合同是否履行也已经过大通区法院（2015）大民一初字第531号民事判决书审判。2013年1月1日起其已经将淮南皖康暖通公司租赁的厂房交付淮南皖康暖通公司使用，淮南皖康暖通公司的厂房都在空置，其并没有给淮南皖康暖通公司造成损失，备忘录的事情陈正苏并不知道，当时陈正苏与淮南皖康暖通公司在一个院子里，如果有此备忘录陈正苏不会不知道，直到2015年特别约定的时候淮南皖康暖通公司都没有拿出这个备忘录，2015年6月份开庭淮南皖康暖通公司也没有提出该证据。证据三、2013年5月24日收据一张、2012年12月30日收据一张，证明淮南皖康暖通公司2013年已经交纳租金，淮南皖康暖通公司没有违约。陈正苏质证意见是该证据已经过大通区法院（2015）大民一初字第531号民事判决书审判。证据四、2015年1月11日双方签订的《关于房屋租赁合同的特别约定》，证明2014年租金及滞纳金陈正苏已经收到，淮南皖康暖通公司没有违约，备注约定将第三排厂房交付给淮南皖康暖通公司，但至今没有交付。陈正苏的质证意见是该证据已经过大通区法院2015大民一初字第531号民事判决书审判，淮南皖康暖通公司当时是把该证据作为第四份证据举证的。证据五、淮南皖康暖通公司给陈正苏发出的2015年1月29日《催促交付房屋空间申明》、2015年1月29日照片一张，证明陈正苏没有交付房屋，淮南皖康暖通公司催促陈正苏交付房屋的事实。陈正苏的质证意见是该证据已经过大通区法院（2015）大民一初字第531号民事判决书审判。证据六、2015年3月1日照片9张，证明2015年3月1日前陈正苏违反房屋租赁合同及后来的特别约定，没有将房屋交给淮南皖康暖通公司。陈正苏的质证意见是这是擅自闯入其住房的行为，由于大通区法院2015大民一初字第531号民事判决书已经判决，淮南皖康暖通公司说陈正苏违约是错误的，第三排房屋给淮南皖康暖通公司使用是赠与行为，没有收取淮南皖康暖通公司房租，其有权不给淮南皖康暖通公司使用。按照合同约定第三排房屋是其自用的，特别约定的备注内容是其写的，其是把第三排房屋无偿交给淮南皖康暖通公司使用的，但是淮南皖康暖通公司用来出租，所以其就不给淮南皖康暖通公司使用了，当时签字时其答应腾第三排房子给淮南皖康暖通公司是因为淮南皖康暖通公司答应把第一排房子给其两间使用，但淮南皖康暖通公司一直没有给付房屋，也不同意其把妻子的灵堂摆放在那，直到本次淮南皖康暖通公司的起诉状上淮南皖康暖通公司还说第三排是其的住处，是淮南皖康暖通公司明知是其的住处仍然占用其空间。证据七、2015年4月10日《关于你方违约事实的告知函》及2015年4月10日照片一张，证明签订特别约定后陈正苏一直在违约，淮南皖康暖通公司已经尽到告知义务。陈正苏的质证意见是该证据已经过大通区法院（2015）大民一初字第531号民事判决书审判。证据八、2015年11月8日《关于你方违约事实的告知函》、EMS邮政快递单两张及回执单一张，证明这是淮南皖康暖通公司邮寄给陈正苏及其儿子的，陈正苏继续违约，淮南皖康暖通公司已经尽到告知义务，陈正苏没有任何协商意图，淮南皖康暖通公司不得已起诉到法院。陈正苏的质证意见是这些不能作为证据，也与本案无关，并且也已经经过两级法院审理。证据九、2015年1月26日房屋租赁合同、2015年1月31日关于解除租赁合同的告知函、2015年11月6日大通区法院（2015）大民一初字第00541号案件开庭笔录（当庭提交），证明淮南皖康暖通公司在陈正苏同意的情况下与第三方签订房屋租赁合同，陈正苏也签的字，但事后陈正苏进行阻挠干扰。陈正苏的质证意见是对开庭笔录真实性有异议，上面没有任何人签字，其他证据也与本案无关联性，淮南皖康暖通公司与徐强之间的房屋租赁合同也已经经过大通区法院审判，淮南皖康暖通公司属于滥用诉权。和徐强签订的合同，淮南皖康暖通公司说是符合陈正苏与淮南皖康暖通公司之间签订的房屋租赁合同，陈正苏才答应的，但是该合同却违反陈正苏与淮南皖康暖通公司之间的合同，陈正苏把事实情况告知徐强不属于严重威胁阻挠。证据十、2013年1月29日淮南皖康暖通公司与陈正苏签订的使用轿车协议，证明该合同合法有效，并且约定了双方的权利义务。陈正苏的质证意见是该证据已经过大通区法院(2015)大民一初字第531号民事判决书审判，并且轿车的所有权是陈正苏的，是给对方无偿使用，不给淮南皖康暖通公司使用也是因为车到报废年限了，不能再使用了。协议是陈正苏签订的，不给丁强国使用还有一个原因，丁强国喜欢喝酒，曾因为酒驾被处罚过，担心丁强国因为酒驾被逮到其会承担连带责任，车就不给淮南皖康暖通公司使用了。证据十一、2015年9月3日《关于车辆损失赔偿告知函》、EMS邮政快单及回执一张，证明陈正苏在淮南皖康暖通公司不知情的情况下把车辆卖掉，给淮南皖康暖通公司造成损失。陈正苏的质证意见是轿车的所有权是陈正苏的，是给对方无偿使用，说陈正苏给淮南皖康暖通公司造成损失是无理要求。其收到告知函以后立马给淮南皖康暖通公司一份关于车辆问题的回复。证据十二、车辆违章查询单一张、销货清单三张、2014年12月31日和2015年7月6日淮南市龙辉园艺绿化工程有限责任公司收条两张、行政处罚决定书九张（当庭提交），证明淮南皖康暖通公司对该车辆消除违章和维修的支出及陈正苏收回车辆对淮南皖康暖通公司造成的损失。陈正苏的质证意见是2012年处罚单不是淮南皖康暖通公司的，2013年开始是淮南皖康暖通公司的，当时车辆刚买过保险及更换轮胎，所以车况很好，当时淮南皖康暖通公司与陈正苏口头协商，淮南皖康暖通公司负责年检，罚单归淮南皖康暖通公司处理，三张销货清单是不真实的，另外两张租车收条与其无关。这些罚单即使属实，也已经超过诉讼时效。陈正苏辩称：淮南皖康暖通公司本次起诉属于滥用诉权，陈正苏将向淮南皖康暖通公司索赔本次诉讼给陈正苏造成的损失，淮南皖康暖通公司诉称中的房屋租赁合同已经过大通区法院(2015)大民一初字第531号民事判决书判决，对方上诉后又经过淮南市中级人民法院（2015）淮民一终字第744号民事判决书判决，维持原判，淮南皖康暖通公司对该判决结果是明知的，但是淮南皖康暖通公司仍然滥用诉权，请求法院驳回淮南皖康暖通公司起诉，对于淮南皖康暖通公司给陈正苏造成的损失其将另案起诉。陈正苏针对其抗辩的事实及理由提交的证据及淮南皖康暖通公司的质证意见为：大通区法院(2015)大民一初字第00531号民事判决书、淮南市中级人民法院(2015)淮民一终字第00744号民事判决书（复印件），证明淮南皖康暖通公司滥用诉权，淮南皖康暖通公司诉称内容已经过法院判决。淮南皖康暖通公司的质证意见为这两份判决书只是表明淮南皖康暖通公司承担的违约责任，也证明了合同真实性，本次起诉是要求对方承担违约责任，与上次起诉无关，淮南皖康暖通公司会依法履行生效法律文书，如果淮南皖康暖通公司没有履行，陈正苏可以申请强制执行。经庭审举证，对淮南皖康暖通公司所举证据认证如下：证据一、陈正苏并没有否认该合同的真实性，该合同是经双方签字认可的，故对该合同的证明效力予以认定；证据二、因陈正苏否认收到并否定真实性，淮南皖康暖通公司也未举证证明其实际送达陈正苏，故对该证据的证明效力不予以认定；证据三、结合庭审中陈正苏的陈述，可以证明淮南皖康暖通公司已经交纳了2013年房租费用，共计12000元，对该证据的证明效力予以认定；证据四、该证据可以证明陈正苏在该特别约定备注由南向北第三排房屋交给乙方安排使用，但未涉及使用费用,对该证据的证明效力予以部分认定；证据五、因在(2015)大民一初字第00531号案件中，陈正苏并没有否认其真实性，故能够证明淮南皖康暖通公司认为陈正苏一直未执行合同，向陈正苏发出“申明”并表示拒付之后年度的租赁费和违约金，故对该证据的证明效力予以部分认定；证据六、因陈正苏并没有否认其真实性，且在庭审中对照片进行了辩认，可以证明2015年3月1日时租赁厂房的第二、三、四排房屋的现状，对该证据的证明效力予以部分认定；证据七、八，因无其他证据证明已实际送达陈正苏，故对该证据的证明效力不予认定；证据九、房屋租赁合同可以证实2015年1月26日丁强国与徐强签订了房屋租赁合同，房主陈正苏在该合同上签字，另徐强于2015年1月31日通知丁强国解除房屋租赁合同；故对房屋租赁合同及关于解除租赁合同的告知函的证据效力予以部分认定，对开庭笔录无签字确认，无法证明其真实性，对其证明效力不予认定；证据十、可以证实2013年1月29日丁强国与陈正苏签订“关于无偿借用轿车的协议书”，该轿车系陈正苏所有的财产，提供给淮南皖康暖通公司使用；在淮南皖康暖通公司租借陈正苏房屋期间，该车一直由淮南皖康暖通公司使用，对该部分证明效力予以认定；证据十一、因陈正苏认可其收到了告知函，可以证实2015年9月3日丁强国向陈正苏邮寄送达了“车辆损失告知函”，对该组证据的证明效力予以认定；证据十二、车辆违章查询单及行政处罚决定书可以证实2012年5月5日至2013年12月11日期间机动车（皖D×××××）的非现场违法信息及丁强国作为车号DCG126小型轿车的被处罚人，于2013年3月11日接受了淮南市公安局交通警察支队大通大队对其进行的9次行政处罚决定，截止至2015年9月3日淮南皖康暖通公司法定代表人丁强国向陈正苏邮寄送达了车辆损失告知函主张权利时已超过2年的诉讼时效，陈正苏在庭审中也提出已超过诉讼时效抗辩，故对该份证据的证明效力不予认定。另对销售清单及收条因没有正规发票予以佐证，无法证明淮南皖康暖通公司实际支出与损失，故对销售清单及收条的证明效力不予以认定。经庭审举证，对陈正苏所举证据认证如下：（2015）淮民一终字第00744号民事判决书虽系复印件，但淮南皖康暖通公司并没有否认其真实性，故对该组证据的证明效力予以认定。经审理查明：2012年12月1日，陈正苏作为甲方与淮南皖康暖通公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，主要约定：陈正苏将其金阳光灯具厂内三排房屋（即院内从南向北数第一，第二及第四排房租赁给淮南皖康暖通公司作生产经营场所）。陈正苏需向淮南皖康暖通公司出示产权证明，淮南皖康暖通公司需向陈正苏提供企业营业执照；合同暂定十年，即从2013年1月1日起至2022年1月1日止；前五年的第一年即2013年1月1日到2014年1月1日，每月租金1000元，从第二年起每年递增20%。后五年每月租金3000元。每年的1月1日支付上半年的租金，7月1日支付下半年租金。逾期三日不付清的，即从四日开始每超过一日加收应支付数1%的滞纳金；第三排陈正苏留作自用。为方便淮南皖康暖通公司管理，陈正苏不得将此排房租赁给第三方；陈正苏免费将三项动力电专用线及开关柜给淮南皖康暖通公司使用；院内空地陈正苏另有计划，目前主要用于种植蔬菜及绿化；陈正苏结清2012年全部电费。自2013年1月1日起由淮南皖康暖通公司向供电单位缴纳电费，陈正苏所使用第三排房屋及今后用电设施均单列电表计费，按月将电费交给淮南皖康暖通公司，电表由淮南皖康暖通公司负责安装和监管；在合同期内无不可抗力，双方不得提前解除合同。如一方违约，应付违约责任。合同还约定了其他条款。2013年1月29日双方签订关于无偿使用轿车的协议书，约定陈正苏将其所有的车牌号为皖D×××××小型轿车借给淮南皖康暖通公司使用；在淮南皖康暖通公司租借陈正苏房屋期间，该车一直由淮南皖康暖通公司使用，目前陈正苏已将该车出让。在房屋租赁期间，陈正苏分别于2012年12月30日、2013年5月24日收到淮南皖康暖通公司2013年房屋租赁费用共计12000元，以及后来淮南皖康暖通公司分五次缴纳的2014年房屋租赁费用共计14400元。2015年1月11日，双方又签订了一份《关于〈房屋租赁合同〉的特别约定》，约定陈正苏认同淮南皖康暖通公司交清2014年全年房租及滞纳金，淮南皖康暖通公司认同陈正苏院内所建简易搭盖办公室、车棚等所有建筑的地面产权归陈正苏所有；淮南皖康暖通公司根据自己的生产经营需要，可将闲置的房屋转租给第三方，但其原则应遵循《房屋租赁合同》；陈正苏同意2015年上半年租金于三月一日前交清，一、二月份不收滞纳金；如租金逾期一个月未交清，房屋租赁合同终止。陈正苏备注：由南向北第三排房交给淮南皖康暖通公司安排使用。2015年9月3日，淮南皖康暖通公司法定代表人丁强国向陈正苏邮寄送达了车辆损失告知函。另查明：2015年8月24日,本院作出（2015）大民一初字第00531号民事判决，判决内容为：1、陈正苏与淮南皖康暖通公司于2012年12月1日签订的房屋租赁合同终止；2、淮南皖康暖通公司于判决生效后三十日内将租赁房屋返还陈正苏；3、淮南皖康暖通公司于判决生效后十日内给付陈正苏租金3600元、租金损失2400元，共计6000元。后淮南皖康暖通公司不服提起上诉，淮南市中级人民法院于2015年11月9日作出(2015)淮民一终字第00744号民事判决书，判决内容为：驳回上诉，维持原判。根据当事人的陈述，结合庭审情况，本案争议焦点为：1、淮南皖康暖通公司主张陈正苏退还2013年房租、2014年房屋租金和违约滞纳金是否应当支持；2、淮南皖康暖通公司要求收回院内所建办公室、车库等所有建筑的地面产权是否应当支持；3、淮南皖康暖通公司主张陈正苏赔偿公司车辆损失是否应当支持。本院针对上述争议焦点，评判如下：一、关于淮南皖康暖通公司主张陈正苏退还2013年房租、2014年房屋租金及滞纳金是否应当支持的问题。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利的后果。本案中，淮南皖康暖通公司与陈正苏签订的房屋租赁合同及特别约定系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行，故淮南皖康暖通公司负有按时缴纳房屋租赁费用等义务，陈正苏负有将租赁房屋交付承租人使用等义务。根据双方2015年1月11日签订的《关于〈房屋租赁合同〉的特别约定》中约定陈正苏认同淮南皖康暖通公司交清2014年全年房租及滞纳金，且根据已生效的（2015）大民一初字第00531号民事判决书中认定淮南皖康暖通公司至2015年5月仍在使用租赁房屋，淮南皖康暖通公司所举证据不能证明陈正苏没有交付房屋的事实，故对其主张陈正苏退还2013年、2014年房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。二、关于淮南皖康暖通公司要求收回院内所建办公室、车库等所有建筑的地面产权是否应当支持的问题。本院认为：淮南皖康暖通公司所述的办公室、车库系在租赁房屋院内所建，且根据双方在2015年1月11日所签的《关于〈房屋租赁合同〉的特别约定》中明确约定陈正苏认同淮南皖康暖通公司交清2014年全年房租及滞纳金，淮南皖康暖通公司认同陈正苏院内所建简易搭盖办公室、车棚等所有建筑的地面产权归陈正苏所有，另淮南皖康暖通公司也在庭审中陈述办公室、车库等所有建筑并没有办理产权登记，故不属于法院的受案处理范围，故对淮南皖康暖通公司要求收回院内所建办公室、车库等所有建筑的地面产权的诉讼请求，本院不予支持。三、淮南皖康暖通公司主张陈正苏赔偿公司车辆损失是否应当支持的问题。本院认为：本案中，陈正苏是车辆的所有权人，对该车辆享有处分权，根据淮南皖康暖通公司法定代表人丁强国与陈正苏在2013年1月29日签订《关于无偿借用轿车的协议书》第六条明确约定在租借房屋期间，车辆一直由丁强国使用。淮南皖康暖通公司在租借房屋期间系该车辆的实际使用人。2013年3月11日，丁强国作为车号DCG126小型轿车的被处罚人，接受了淮南市公安局交通警察支队大通大队对该车辆在2012年间违章信息进行的9次行政处罚决定并为此支付了相关费用，截止至2015年9月3日淮南皖康暖通公司法定代表人丁强国向陈正苏邮寄送达了车辆损失告知函主张权利时已超过2年的诉讼时效，本院不再进行处理。对淮南皖康暖通公司主张的车辆维护费用及租用别人车辆等费用，并没有支付凭证及正规发票予以支持，同时根据《关于无偿借用轿车的协议书》中第二条及第三条约定丁强国需依法完善车辆年检事宜并需确保车况维持其借用时的状态，而陈正苏是车辆的所有权人，对车辆享有处分的权利，故对淮南皖康暖通公司要求车辆损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：驳回淮南皖康暖通设备科技有限公司诉讼请求。案件受理费2581元，由原告淮南皖康暖通设备科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  王晓璐代理审判员  余 培人民陪审员  宗 晖二〇一六年五月二十四日书 记 员  陈慧珺附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；