陕西省延安市宝塔区人民法院行 政 判 决 书（2015)宝行初字第00056号原告刘思元，男，汉族，1928年7月10日出生，高中文化，市老干局离休干部，陕西省佳县人，售票员，现住宝塔区西环路西沟玉融园小区。委托代理人白雨洁，陕西圣地律师事务所律师。委托代理人严纪伟，陕西圣地律师事务所律师。被告延安市房产管理办公室。住所地：延安市宝塔区翟子沟房产大厦。组织机构代码：01607685-1。法定代表人严明，该办公室主任。委托代理人刘俊杰，陕西益能达律师事务所律师。委托代理人王雪莲，陕西益能达律师事务所实习律师。委托代理人白双应，男，汉族，1964年2月4日出生，高中文化，延安市房产管理办公室科员，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区新洲东路。第三人赵婧，女，汉族，1985年11月18日出生，现住延安市百米大道。原告刘思元诉被告延安市房产管理办公室及第三人赵婧房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼，第三人赵婧经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告延安市房产管理办公室应第三人的申请，依据《房屋登记办法》第七条、三十二、三十三条之规定，于2011年4月2日颁发了延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号《房屋所有权证》。原告刘思元诉称，原告属于原西沟玻璃厂临街门面房的房屋所有权人。2004年11月12日，原告与延安市建筑总公司房地产开发公司签订《房屋拆迁置换协议》，协议就拆迁原告房屋如何返还的相关事宜进行了明确的约定，此次产权调换的方法采取拆商还商、拆一平方还一平方的方法进行返还，协议约定在2006年6月30日前向原告交房。但签订协议至今上述开发商未按照约定向原告返还房屋。为此原告到有关部门查询，才得知延安市建筑总公司房地产开发公司早已将应当返还给原告的部分面积“出售”给了第三人，被告为第三人颁发了房屋产权证。故原告于2014年向延安市宝塔区人民法院起诉，确认延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人所签订的《商品房买卖合同》无效。延安市宝塔区人民法院审理确认了延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人恶意串通的事实，判决合同无效。判决生效后，原告要求被告履行职责撤销其为第三人颁发的产权证书，被告迟迟不予撤销，致使原告合法权益无法得到维护。故原告只能诉至法院，请求法院依法判决：一、撤销被告于2011年4月2日为第三人颁发的延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号《房屋所有权证》；二、被告承担本案的诉讼费用。原告刘思元为证明其主张成立，在举证期限内向法院提供如下两组证据：证据一：房屋产权调换协议书一份。证明原告系本案的适格主体；证据二：查档证明三份、商品房买卖合同三份、民事判决书二份。证明：1、延安市建筑总公司房地产公司将包括原告在内的各拆迁户的房屋拆除新建后，没有在约定的交房日期向原告返还房屋，后经调查延安市建筑总公司房地产公司将开发修建的位于西沟西环路的346号院一楼201、202、203商业房（现西沟民生家乐商场）以每平米2600元的价格全部出售给了第三人，签订了《商品房买卖合同》，并办理了转移登记。2、延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第00077号民事判决认定延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人恶意串通，并依法判决签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10201号、10202号、10203号商品房买卖合同无效。故依据《房屋登记办法》第八十条、第八十一条之规定，被告应当依职权撤销其为第三人颁发的房屋产权证。同时被告在为第三人办理产权登记时，应当对房屋登记申报资料的形式和真实性、有效性进行审查。但是本案涉及的房屋价格远远低于市场价格，显然被告未严格审查合同的真实性，对被告为第三人颁发的产权证书应当予以撤销。且通过向被告查档的抵押期限对比，在诉讼过程中被告已经将010701号、010704号房产证的抵押期限从2016年12月5日延长至2018年6月15日，损害了原告的合法权益。被告延安市房产管理办公室辩称，一、被告为第三人赵婧办理房屋转移登记的行为并无错误。2011年4月1日，本案第三人赵婧与延安市建筑总公司房地产开发公司共同申请，将延安市建筑总公司房地产开发公司所有的、延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座二层10201、10202、10203号房屋，转移登记在本案第三人赵婧名下。被告审查后，于4月2日分别为上述房屋办理了转移登记，房屋所有权证号分别为延房权证宝凤字第0107**号、第010702号及第0107**号，上述登记行为是合法的。二、延安市宝塔区人民法院生效判决虽然确认买房屋合同无效，但涉及的房屋已办理了抵押权登记，为了保护抵押权人的利益，所有权登记不能撤销。本案原告提出与第三人及延安市建筑总公司房地产开发公司确认合同无效一案，延安市中级人民法院作出了生效判决，确认延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人赵婧签订了房屋买卖合同无效，据此要求被告撤销为第三人颁发的房屋所有权证。被告认为，虽然《房屋登记办法》第八十条规定“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记薄记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。但是，第三人在取得上述房屋的所有权后，又分别办理了抵押权登记，其中延房权证宝凤字第0107**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第235**号的抵押权登记；延房权证宝凤字第0107**号设立了延房他证宝塔字第235**号的抵押权登记。在此情况下，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，本案中为第三人颁发的房产证不能撤销，否则必然损害抵押权人的合法权益，只有在办理抵押权注销登记以后，才能撤销房屋所有权登记。综上所述，被告为第三人作出的房屋登记行为并无错误，虽然第三人购房合同被确认无效，但涉及的房屋存在抵押权登记，为此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以实现法律的公正，维护房屋登记的正常秩序。被告延安市房产管理办公室为证明其主张成立，在举证期限内向法院提供查档证明2份及延安市中级人民法院（2015）延中民四终字第00905号民事判决书。证明原告申请撤销的宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10201号房设立了他项权证号为延房他证宝塔字第235**号的抵押权登记；10203号房设立了延房他证宝塔字第235**号的抵押权登记。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，本案中为第三人颁发的房产证不能撤销，否则必然损害抵押权人的合法权益。第三人赵婧未作任何答辩，亦未向法院提供任何证据。经庭审质证、认证，被告延安市房产管理办公室对原告刘思元提供的证据一无异议，本院予以采信；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。认为原告提出的被告未严格审查合同的真实性不能成立。原告与第三人的民事诉讼，被告并不知情，所以重新设定抵押，起止时间（2015.6.19-2018.6.15）均发生改变。经审核，该证据与本案具有关联性，能够证明原告的证明目的，故本院予以采信。原告对被告提供证据的真实性、合法性均无异议，关联性和证明目的有异议。因本案既不涉及公共利益，也非第三人善意取得，所以不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定。被告也未提供涉案房产证登记的相关档案和审批材料证明具体行政行为是否合法。被告的证明目的不能成立。故本院仅对该证据真实性予以采信。经审理查明，2004年，原告与延安市建筑总公司房地产开发公司签订《房屋拆迁置换协议》，约定：延安市建筑总公司房地产开发公司拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，采取拆商还商、拆一平方还一平方的方法进行，返还原告商铺，商用面积返还位置按原住户的顺序排序，间隔为软隔离，并承诺于2006年6月30日前向原告交房。2006年12月10日延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座二层10201号房，面积为880.44平方米出售给第三人；2004年11月10日延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座二层10202号房，面积为1231.86平方米出售给第三人；2006年12月10日安市建筑总公司房地产开发公司与第三人签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座二层10203号房，面积为985.65平方米出售给第三人。延安市建筑总公司房地产开发公司未按照约定向原告返还房屋。2011年4月2日，被告为第三人赵婧在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10201号房、10202号房、10203号房颁发了延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号《房屋所有权证》。经原告诉讼，延安市宝塔区人民法院于2015年6月18日作出（2015）宝民初字第00077号民事判决书，判决确认延安市建筑总公司房地产开发公司与赵婧之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10201号、10202号、10203号商品房买卖合同无效。2015年10月30日延安市中级人民法院（2015）延中民四终字第00905号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。原告于2015年12月14日提起行政诉讼，请求撤销被告为第三人颁发的延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号《房屋所有权证》。另查明，延房权证宝凤字第0107**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第0235**号的抵押权登记；延房权证宝凤字第0107**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第0235**号的抵押权登记。在本案审理过程中，被告延安市房产管理办公室已经于2016年1月20日发出《延安市房产管理办公室关于撤销赵婧房屋所有权登记的通知》，改变其具体行政行为，撤销了原为第三人办理的宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10202号房的延房权证宝凤字第0107**号房产证。本院认为，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。延安市中级人民法院于2015年10月30日作出（2015）延中民四终字第00905号民事判决书，维持了延安市宝塔区人民法院于2015年6月18日作出的（2015）宝民初字第00077号民事判决书即判决确认延安市建筑总公司房地产开发公司与赵婧之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10201号、10202号、10203号商品房买卖合同无效。故被告于2011年4月2日为第三人赵婧在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10201号房、10202号房、10203号房颁发的延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号房产证缺乏合法的事实依据。且案件审理中，被告未就证明其具体行政行为合法提供任何证据。故原告的主张能够成立。关于被告主张虽然第三人购房合同被确认无效，但涉及的房屋存在抵押权登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，本案中为第三人颁发的房产证不能撤销，否则必然损害抵押权人的合法权益，只有在办理抵押权注销登记以后，才能撤销房屋所有权登记。由于本案既不涉及公共利益，也非第三人善意取得，故其主张不能成立。另，在本案审理过程中，被告延安市房产管理办公室已经改变其具体行政行为，撤销了原为第三人办理的宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10202号房的延房权证宝凤字第0107**号房屋所有权证书，原告对此无异议，本案不再另行撤销。故综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、七十条（一）项之规定，判决如下：撤销被告延安市房产管理办公室为第三人赵婧在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10201号房、10203号房颁发的延房权证宝凤字第0107**号、0107**号《房屋所有权证》的具体行政行为。诉讼费50元，原告已预交，实际由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。审 判 长  房 琳审 判 员  张月华人民陪审员  龚朝霞二〇一六年五月十日书 记 员  张 琦