重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初1203号原告重庆蓝峰物业管理有限公司,住所地：重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，统一社会信用代码：915001057842166420。法定代表人蓝立超。被告雷忠华，男，1963年8月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆蓝峰物业管理有限公司与被告雷忠华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案，并于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告重庆蓝峰物业管理有限公司（以下简称“蓝峰物业公司”）的法定代表人蓝立超，被告雷忠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝峰物业公司诉称，原告于2012年7月1日起按《物业服务合同》约定的内容，为被告所在的小区提供物业服务至2014年7月31日24时撤场。被告至今不缴纳物业服务费和水电公摊费合计1240.51元、违约金1842元、公告费800元。现原告请求法院判令:被告支付原告从2013年1月1日起至2014年7月31日止期间的物业服务费、水电公摊费、违约金及公告费3882.5元。被告雷忠华辩称，原告起诉的身份证号码、电话号码均不是被告的，原、被告未签订物业服务合同，原告服务不到位、不负责；原告员工曾损坏被告雨棚；被告因水道长期堵塞，对管道进行了改道且产生了费用；原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告蓝峰物业公司系为重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区提供物业服务的企业。被告雷忠华系该小区X幢X号房屋的所有权人，其房产登记的建筑面积为136.2平方米，房屋为多层住宅。2012年6月30日，以原告蓝峰物业公司为乙方、渝北区XX业主委员会为甲方，双方签订了《物业服务合同》1份。合同约定由原告为XX小区提供物业管理服务，并对物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等内容进行了约定。其中有关物业服务费用中的第六条约定，双方约定物业服务费用按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅第二层起为0.80元/月·平方米（含电梯费）；2、多层住宅为0.45元/月·平方米；3、商业用房（含门面、住宅改为办公用房或住宅改为经营用房等）为1元/月·平方米；4、写字楼、商场、农贸市场、车库等为2元/月·平方米；5、公摊费为4元/月·户。第十条约定，每月15-20日由甲方的业主向乙方按统一标准收取当月的电梯、物管和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室缴纳给乙方。有关物业服务合同期限及解除中的第十六条约定，本合同期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止。有关违约责任中第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在该合同中还对其他有关权利义务内容作出了具体的约定。上述合同签订后，原告蓝峰物业公司到房屋管理部门办理了该合同的备案登记，并入驻该小区提供物业服务至2014年7月31日撤场。被告在2013年1月至2014年7月期间未向原告交纳物业服务费及水电公摊费。2014年6月25日，原告通过在小区大门张贴小区催费公告的方式要求被告交纳欠交的物业服务费。2015年12月23日，原告通过向被告住所地邮寄邮件的形式向被告进行了催收。庭审中，被告辩称原告服务不到位、原告员工损坏其雨棚、被告因水管长期堵塞对水管进行了改道并产生了费用等，举示了照片若干及收据一份予以证明。2016年3月16日，原告向本院起诉要求判令被告支付2013年1月至2014年7月的物业服务费、水电公摊费、违约金及公告费共计3882.5元。另查明，本院在审理原告蓝峰物业公司起诉XX小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告蓝峰物业公司的服务质量存在重大瑕疵。上述事实，有当事人举示的物业服务合同、物业管理服务合同备案证明、XX催费和公告的照片、工作函、产权信息、物业服务催费函、国内小包邮件详情单、当事人的陈述及庭审笔录等证据随案佐证，应予认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与渝北区XX业主委员会签订的《物业服务合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对XX小区的全体业主具有拘束效力。在该合同的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供了一个月的物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实的物业服务合同关系。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应给付相应的物业服务费用。故被告辩称其未与原告签订物业服务合同，不应交纳物业服务费的理由不能成立。审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。因原告2014年6月25日通过在小区大门张贴催费公告的方式要求被告交纳欠交的物业服务费，后又于2015年12月23日通过向被告住所地邮寄邮件的形式对被告进行了催收，诉讼时效因此而中断，故被告提出诉讼时效的抗辩理由不能成立。因此，本院确认被告在本案中拖欠物业服务期间为2013年1月至2014年7月。本院在审理原告起诉XX小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在重大瑕疵。因此，本院认为原告在物业服务期间的物业服务费用按70%主张较为公平、合理，故被告亦应按此标准给付物业服务期间的物业服务费用。根据原告与渝北区XX业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，多层住宅的收取标准为物业服务费0.45元/月·平方米、水电公摊费4元/月·户，因被告的房屋系多层住宅，故从2013年1月1日起至2014年6月30日止共18个月中，被告应当交纳的物业服务费为772.25元（0.45元/月·平方米×136.2平方米×18个月×70%），水电公摊费为50.40元（4元/月·户×18个月×70%）。因《物业服务合同》约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用的收费标准，应参照合同标准执行。从2014年7月1日起至2014年7月31日止的1个月中，被告应当交纳的物业服务费为42.90元（0.45元/月·平方米×136.2平方米×1个月×70%），水电公摊费为2.80元（4元/月·户×1个月×70%）。因此，从2013年1月1日起至2014年7月31日止共19个月中，被告应当交纳的物业服务费为815.15元（772.25元＋42.90元）、水电公摊费为53.2元（50.40元＋2.80元）。原告诉讼请求中超过被告应当给付物业服务费和水电公摊费的部分，本院不予支持。因原告的服务质量存在重大瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告并未举证证明其要求被告支付公告费的诉讼请求，故本院亦不予支持。被告辩称原告服务不到位、不负责等问题是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此将物业服务费及公摊费按照本金的70%予以主张，被告不得以此拒交剩余的物业服务费本金；被告还辩称原告员工曾损坏被告雨棚、被告因水道长期堵塞，对管道进行了改道等问题，不属于本案审理范畴，本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告雷忠华在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司从2013年1月1日起至2014年7月31日止期间的物业服务费815.15元；二、被告雷忠华在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司从2013年1月1日起至2014年7月31日止期间的水电公摊费53.2元；三、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告雷忠华负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王利萍二〇一六年五月十七日书 记 员  李文婧