北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2015)密民初字第6994号原告密云区十里堡镇王各庄股份经济合作社，住所地北京市密云区十里堡镇王各庄村。负责人王志男、田立刚。委托代理人杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。被告北京鑫辰房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇王各庄村。法定代表人叶全平，董事长。委托代理人王小雷，北京盈科律师事务所律师。原告密云区十里堡镇王各庄股份经济合作社（以下简称王各庄股份经济合作社）与被告北京鑫辰房地产开发有限公司（以下简称鑫辰房地产公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王各庄股份经济合作社之委托代理人杨向东，被告鑫辰房地产公司之委托代理人王小雷到庭参加诉讼。本案现已审理���结。原告王各庄股份经济合作社诉称：2001年4月18日，我社与被告鑫辰房地产公司签订《合作开发协议书》一份，该协议约定：我社向被告提供土地，用于王各庄村住宅房地产开发，并由被告向村民无偿提供住宅和配套公建，用于我村居民居住使用等内容。之后我社为被告鑫辰房地产公司办理了其中4万余平方米土地的国有土地使用权证书，被告一并取得此4万余平方米土地的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在建成两栋楼后（封顶但未竣工验收），鑫辰房地产公司无力继续开发，导致项目停止，给我村造成巨额经济损失。故我社诉于法院，请求判令：1、确认双方签订的《合作开发协议书》无效，如果法院认为部分有效、部分无效，要求对有效部分予以解除；2、判令被告交还京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证并配合原告办理该土地证���下土地的国有土地使用权变更登记手续；3、案件受理费由被告负担。被告鑫辰房地产公司辩称：我公司与原告王各庄股份经济合作社签订《合作开发协议书》属实；现我公司已取得相应的国有土地使用权证，故该《合作开发协议书》是合法有效的。我公司未能继续开发是因为王各庄股份经济合作社违约在先，不能继续为我公司办理各项开发手续。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2001年4月18日，原告王各庄股份经济合作社（甲方）与被告鑫辰房地产公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，协议约定：一、双方合作开发云颐花园项目，地址位于密云县十里堡镇王各庄村，占地面积约45公顷（约45万平方米），建筑面积以有关上级最终批复为准。二、合作方式为甲方出土地及办理相关合法建设手续和部分商品房销售手续，乙方负责筹集资金���规划、设计、建设，双方共同经营管理，共担风险。三、甲方责任细化为：1、提供建设用地并负责在建设用地范围内所发生的一切责任及经济责任；2、负责办理项目开发所应办理的一切合法手续及部分商品房销售手续，并应解决外省购房入户人员进京户口指标；甲方场地现状可规划占地范围内，按双方约定时间和占地面积甲方全部腾出（包括地上物、林木及坟场等）转交乙方做建设开发用地。甲方负责协调好地方关系，解决农民安置及住房分配。由此发生的一切责任及经济责任均由甲方承担，与乙方无任何责任。乙方责任细化为：1、负责本项目的规划、设计、建设，由此发生的一切责任及经济责任均由乙方承担，与甲方无任何责任；2、负责本项目按质、按量、按期完成本建设项目，本项目计划分四期，三年完成；在建设施工过程中乙方自行管理，由此所发生的���切责任及经济责任均由乙方承担。四、利润分配约定：1、甲、乙双方商定在总建筑面积中一次性划拨甲方3.5万平方米（居住建筑面积）作为拆迁腾地用房，具体分配方法及分配实施均由甲方承担，与乙方无任何责任与经济责任；2、甲、乙双方的利润为销售收入和经营收入的项目所得利润依法纳税后按比例分成，甲方占纯利润的15%，乙方占纯利润的85%。五、双方合作期限为自本协议签订生效之日起至2005年4月18日等内容。2001年9月3日，被告鑫辰房地产公司取得《2001-密规地字-0123号建设用地规划许可证》，该证书载明鑫辰房地产公司取得位于密云县十里堡镇王各庄村面积为42020平方米的住宅用地（建设用地规划许可证有效期延至2007年10月30日）。2001年9月10日，被告鑫辰房地产公司取得《京密国用2001划字第00828号国有土地使用权证》，该证书载明鑫辰房地产公司���得上述地块使用权，使用权类型为划拨。2002年1月25日，被告鑫辰房地产公司取得《2002-密规建字-0004号建设工程规划许可证》，该证书载明鑫辰房地产公司取得密云县云颐花园小区建设规模36574.6平方米（建设工程规划许可证有效期延至2007年10月30日）。2003年底、2004年初，被告鑫辰房地产公司在上述取得国有土地使用权证书的地块上开始施工建设，建设了两栋楼和四个地基后停工至今。本案在审理过程中，原、被告双方当事人均认可《合作开发协议书》约定的土地面积，除京密国用2001划字第00828号国有土地使用权证载明的42020平方米开发手续齐全外，其余40余万平方米部分土地无任何合法手续。上述事实，有双方当事人陈述、《合作开发协议书》、2001-密规地字-0123号建设用地规划许可证、京密国用2001划字第00828号国有土地使用权证等证据在案佐���。本院认为：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。综观本案事实，原告王各庄股份经济合作社与被告鑫辰房地产公司签订的《合作开发协议书》，第一、鑫辰房地产公司具备房地产开发经营资质；第二、鑫辰房地产公司依据该协议，直接取得了由密云县人民政府发放的协议约定中42020平方米住宅用地的国有土地使用权证书，取得方式为划拨，可以认定该42020平方米以划拨方式取得的住宅用地所涉及的房地产合作开发经过了有批准权的人民政府批准，故涉及此部分土地的协议内容是合法有效的。但该协议涉及的42020平方米以外土地，因未经过有批准权的人民政府批准，故该协议所涉及的此部分土地内容无效。因被告鑫辰房地产公司在具有合法审批手续的土地上建设完成两栋楼及四个地基后停工至今，可以认定此协议的有效部分已无继续履行之可能，合同目的根本无法实现，故本院对有效部分的协议予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于鑫辰房地产公司具有国有土地使用权证书及建设工程规划许可证书的土地部分，因此部分协议本院予以解除，双方当事人的权利义务应当恢复至合同签订时的状态，即国有土地使用权应返还王��庄股份经济合作社，而鑫辰房地产公司的经济投入等损失亦应得到补偿。故原告王各庄股份经济合作社要求被告鑫辰房地产公司配合其办理《京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证书》项下土地的国有土地使用权变更登记手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于王各庄股份经济合作社要求交还《京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证书》的诉讼请求，因原、被告双方之间的法律关系系合同之债，该证书亦系被告鑫辰房地产公司所有，原告王各庄股份经济合作社此项诉讼请求即无必要，又无法律依据，本院不予支持。对于鑫辰房地产公司的经济投入等损失，因其未提出反诉，可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告密云区十里堡镇王各庄股份经济合作社与被告北京鑫辰房地产开发有限公司于二〇〇一年四月十八日签订的《合作开发协议书》中，取得国有土地使用权证书的部分（42020平方米）有效，其余部分无效。二、对原告密云区十里堡镇王各庄股份经济合作社与被告北京鑫辰房地产开发有限公司于二〇〇一年四月十八日签订的《合作开发协议书》的有效部分予以解除。三、被告北京鑫辰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，配合原告密云区十里堡镇王各庄股份经济合作社办理《京密国用（2001划）第00828号国有土地使用权证书》项下土地的国有土地使用权变更登记手续。四、驳回原告密云区十里堡镇王各庄股份经济合作社的其他诉讼请求。案件受理���七十元（原告密云区十里堡镇王各庄股份经济合作社已预交），由被告北京鑫辰房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘 佩人民陪审员  高亚利人民陪审员  魏雪艳二〇一六年五月十六日书 记 员  孙 洋