广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠金法民二初字第184号原告珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人郭勉如，经理。委托代理人陈在山，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市金湾区。该××员工。被告李仁楷，男，汉族，住珠海市金湾区。身份证号码：×××4034。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代名城公司）诉被告李仁楷物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈在山、被告李仁楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告李仁楷是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城22栋401房的业主，房屋面积123.81平方米。原告是世纪名城小区的物业管理单位。原告与被告于2008年9月9日签订了《前期物业管理服务协议（世纪名城）》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议，约定了小区住宅的物业服务费按每月每平方米1.2元收取，被告每季度应交物业费447元，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二支付滞纳金；被告每月还应缴纳可视对讲系统维护费、公摊水电费、分摊电梯年检费及维保费。从2012年5月11日至2014年4月30日止，被告累计拖欠原告物业管理费3427元及滞纳金2640.58元，公摊水电费、可视对讲系统维护管理费、电梯的年检费及维保费、特约服务产生的公摊维修费等1834元。经原告多次催交，被告未缴纳。原告遂诉请法院，要求判令：1.被告向原告付清至2014年4月30日拖欠的物业服务管理费3427元，公摊水电费、可视对讲系统维护管理费、电梯的年检费及维保费、特约服务产生的公摊维修费等1834元，以及物业服务管理费的滞纳金；2.被告向原告支付自2014年5月1日起至付清之日止的全部滞纳金。原告在庭审时明确滞纳金的计算方法为：以每季度物业管理费447元为基数，从2012年6月11日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算至实际付清之日止。原告向本院提交以下证据：1.《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》；2.《世纪名城35栋1104房李仁凯2012年2月-2014年4月物业相关费用分摊明细表》；3.2012年2月-2014年4月公用水电和维修费发票；4.抄表记录；5催款通知的律师函挂号信收据；6.《世纪名城35栋入伙验收交接表》。被告辩称，被告拒不缴纳物业管理费等费用的原因是原告没有按《前期物业管理服务协议》履行合同义务以及未按照相关规定提供服务，已造成违约。主要包括如下违约情形：1.未配备足够数量的保安人员；2.没有定期对消防设施进行保养和维护；3.未对房屋建筑公共部位、公用设施进行保养的管理；4.未协助业主筹建业主委员会；5.未依约进行物业管理服务满意度调查；6.未经业主同意私自使用小区的公共设施和房屋，未公布收支情况；7.物业公摊收费混乱；8.未答复业主提出的17项问题；9.为依法行使对小区公共事务的管理权。由于原告违约在先，被告有权行使先履行抗辩权，暂缓缴纳物业管理服务费等费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交以下证据：1.照片6页；2.2014年7月13日业主提出的17项问题；3.照片1张；4.珠江晚报的新闻报道。经审理查明，被告系世纪名城22栋401房的业主，该房屋的建筑面积为123.81平方米。2008年9月9日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议（世纪名城）》和《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》，约定原告作为珠海市金湾区红旗镇世纪名城的物业管理单位，还约定了服务事项、服务质量、服务费用。其中，小高层、高层住宅的管理费为每平方米每月1.2元，可视对讲系统维护费为每户每月5元，小区公用用水由全体业主按照房屋建筑面积分摊，各楼栋电梯用电独立计量，2楼、3楼住户按照房屋建筑面积的90%计算，4楼及以上住户按房屋建筑面积的100%计算分摊，各楼栋除电梯外的其他公共用电由各楼栋住户按照房屋建筑面积分摊；小区公共用电由全体业主按房屋建筑面积分摊；地下停车场的用水、用电（通风、照明、排水系统）不分摊；部分共用设施设备，包括电梯、发电、消防设施、防盗对讲系统、智能化设备保养、维修、更新及改造的费用支出，在保修期内由物业建设单位承担，在保修期后由所有共用产权人共同承担；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收十二个月，以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月的1至10号，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。上述合同签订后，原告向世纪名城业主提供物业服务。世纪名城小区一期的总公用分摊面积是50534.71平方米，二期的总公用分摊面积是19467.54平方米，三期的总公用分摊面积是41022.08平方米。被告购买的22栋分摊面积是2566.10平方米，电梯用电分摊面积是2516.44平方米（其中2、3楼住户的分摊电费面积按照建筑面积的90%计算）。被告于2008年9月9日入住世纪名城小区。从2012年6月1日起至2014年4月30日止，被告累计拖欠原告的物业管理费3427元；从2012年5月1日起至2014年4月30日止，被告累计拖欠原告的电梯保养费395元，可视对讲维护费115元，公摊水费60元，公摊电费451元，本栋分摊电梯电费238元，本栋分摊电梯维护、年检费454元，专项共有业主维修费96元，公摊维修费25元，共计1834元。本院认为，涉案的《前期物业委托管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力。原告与被告签订了《前期物业服务协议（世纪名城）》，向被告提供了物业管理服务，被告理应按上述合同约定支付物业服务费、公摊水电费、电梯的年检费及维保费、可视对讲系统维护费和公摊维修费等费用，原告要求被告支付的物业服务费3427元，电梯的年检费及维保费、可视对讲维护费、公摊水电费、特约服务产生的维修费共计1834元，有合同及相关凭据予以证实，本院予以支持。被告辩称原告未按照合同约定履行义务，并提供了照片等证据予以佐证，由于绝大部分照片无原件，且原告对上述照片的真实性、合法性和关联性均不予认可，本院对照片的证明力不予确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告并无充分证据证明原告未依照合同约定履行义务，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的抗辩不予采信。关于滞纳金问题，被告迟延支付物业服务费，应按约定向原告支付滞纳金。合同约定：业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金，原告要求按照同期贷款利率的四倍计算滞纳金，并未超过合同约定的计算标准，符合法律规定，本院予以支持。被告从2012年6月11日起即未交纳物业服务费，因此，根据合同约定，被告应当从第二季度的首月11日，即2012年4月11日起计算滞纳金。原告的主张滞纳金从2012年6月11日起计算，并无不当，本院照准。具体计算方法：对于2012年第二季度，以6月份应付物业服务费149元为基数，从2012年6月11日起算；从2012年第三季度开始，以每季度应付物业服务费447元为基数，以该季度首月的11日作为起算点，按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍，计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李仁凯于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2012年6月1日至2014年4月30日期间的物业服务费共计人民币3427元；二、被告李仁凯于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付滞纳金（计算方法：以人民币149元为基数，从2012年6月11日起算，以每季度人民币447元为基数，从2012年7月11日起算，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍，计算至本判决确定的债务履行期限届满之日止，计算方法详见判决书后所附《滞纳金计算说明》）；三、被告李仁凯于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付公摊水电费、可视对讲系统维护管理费、电梯的年检费及维保费、特约服务产生的公摊维修费共计人民币1834元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李仁凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  朱 全代理审判员  谢潇潇人民陪审员  张水金二〇一四年十一月五日书 记 员  傅美英附：滞纳金计算说明对应缴费季度计算基数（元）计算起算时间计算截止时间利息标准2012年2季度2012年6月11日本判决确定的履行期限届满之日止同期贷款利率的四倍2012年3季度2012年7月11日同上同上2012年4季度2012年10月11日同上同上2013年1季度2013年1月11日同上同上2013年2季度2013年4月11日同上同上2013年3季度2013年7月11日同上同上2013年4季度2013年10月11日同上同上2014年1季度2014年1月11日同上同上2014年2季度2014年4月11日同上同上2014年3季度2014年7月11日同上同上2014年4季度2014年10月11日同上同上2015年1季度2015年1月11日同上同上2015年2季度2015年4月11日同上同上2015年3季度2015年7月11日同上同上2015年4季度2015年10月11日同上同上