北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第01218号原告刘淼，男，1981年12月15日出生。被告刘献雷，男，1977年12月29日出生。委托代理人高子珺，北京市天理律师事务所律师。原告刘淼与被告刘献雷合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘淼、被告刘献雷及其委托代理人高子珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘淼诉称，涉案的办公用房坐落于北京市西城区xx街x号院x号楼x层x单元x号。2013年4月15日，在北京链家房地产经纪有限公司，原告与被告签订房屋买卖合同及补充协议之前反复明确向被告表示此房屋内不能有注册公司存在，否则原告绝对不会购买，被告说自己已经查询，保证此房屋内无注册公司存在，故原告才与其签订了办公用房买卖合同及补充协议。后根据合同及补充协议的约定，2013年5月6日，双方办理了此房屋所有权转移登记手续，但由于此房屋是原告向工商银行申请贷款购买，北京链家房地产经纪有限公司直接将此房屋产权证从产权过户大厅取走去办理相关贷款手续，所以此时原告没有见到房产证。2013年6月15日，双方就房屋进行了物业交割，此时原告仍然没有房产证。过了几个月原告拿到房产证后，到北京市工商局西城分局广安门工商所查询此房屋内是否有注册公司存在，工商所工作人员经查询，答复原告“此房屋内自2012年7月起就已经有注册公司存在了，公司名称为北京海澳怡康生物科技有限公司”。后原告联系被告，要求承担违约责任，赔偿违约金，对方拒绝赔偿。涉案房屋为办公用房，根据北京市工商管理部门的相关规定，办公用房一个非常重要且必要的功能是依法注册公司进行生产行为，并且此房内只能注册并存在一个公司，被告的违约行为直接导致此房屋的一个重要功能丧失。根据相关法律及双方签订补充协议第4条第1款的约定，原告完全履行了合同及补充协议，而被告没有履行补充协议第五条第3款其他约定中明确写明的“甲方承诺此房屋内无注册公司存在，若不属实则承担相应责任。”的约定义务，被告构成违约，原告作为买方可以选择合同违约金或损害赔偿金，签订“承担相应责任”条款是为了当卖方发生违约行为时更大限度的让买方行使其合同违约金或损害赔偿金二选一的选择权。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求法院判令被告刘献雷承担办公用房买卖合同补充协议中约定的违约责任，赔偿原告人民币21080元（340元×62日）。诉讼费由被告承担。被告刘献雷辩称，我认为原告所述部分事实是对的，当时确实说过诉争房屋有没有注册公司。我是2013年3月份买下诉争房屋的，前一个房东说肯定没有注册公司，我也找人查了没有。所以4月份卖给原告的时候，我认为没有注册公司。原告所述2012年7月份就有该公司存在，我现在不确定是原告买房后公司注册了该地址，还是在这之前变更了注册地址。本案中原告没有证据证明我违反了承诺，这个承诺不是补充协议第4条第1款的违约行为，根据主合同的约定，违约责任针对逾期履行的义务，我承担的责任是补充协议其他约定第1条内容，我要承担的是赔偿责任而不是违约责任。即使是赔偿责任，我交割的时间是2013年6月15日，之前原告对房屋是没有享有权益的，原告所要求的赔偿应在2013年6月15日之后。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年4月15日，原告刘淼（买受人）与被告刘献雷（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市西城区xx街x号院x号楼x层x单元x号，建筑面积34.22平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为办公用房。经双方协商一致房屋成交价格为68万元，买受人拟贷款28万元。出卖人应当在2013年6月15日前将房屋交付给买受人。该合同第七条关于违约责任约定为：一、逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。二、逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，刘献雷（甲方）与刘淼（乙方）签订《补充协议》，就定金、房屋评估、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割等房屋交易具体事宜进行明确约定，该《补充协议》第四条违约责任中第一款约定为：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方在《补充协议》其他约定处约定：甲方承诺此房屋内无注册公司存在，若不属实则承担相应责任。上述合同签订后，双方按约履行合同。2013年5月6日，原告取得了诉争房屋的所有权证书。2013年6月15日，被告将房屋交付给原告，双方办理了物业交割手续。后原告发现诉争房屋内存在注册公司，故诉至法院，请求法院依法判令被告承担违约责任，要求被告赔偿原告违约金21080元，原告计算期限自2013年4月15日签订补充协议当日起至2013年6月15日办理物业交割手续止，共计62日。每日违约金按照房屋总价款68万元的万分之五为340元计算。被告以其答辩意见，不同意原告的诉讼请求。庭审中，经原告书面申请，本院至北京市工商局调查诉争房屋的工商登记信息，经调查，北京市西城区xx街x号院x号楼x层x单元x号房屋自2012年7月开始设立登记公司，公司名称为北京海澳怡康生物科技有限公司。当事人对此均无异议。本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。上述事实，有当事人的陈述、房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、调查材料等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告刘淼与被告刘献雷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。根据本院查明的事实及调查情况，诉争房屋北京市西城区xx街x号院x号楼x层x单元x号房屋自2012年7月开始设立登记公司，公司名称为北京海澳怡康生物科技有限公司，由此，被告违反了其在《补充协议》中关于“甲方承诺此房屋内无注册公司存在，若不属实则承担相应责任”的约定；虽双方对于“承担相应责任”未明确约定，但原告据此主张被告承担违约责任，理由正当；关于违约责任的承担方式，结合双方在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的约定，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，即违约金标准为每日340元；关于违约金的支付期限，考虑到本案实际情况，本院认为自2013年4月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》开始计算至2013年5月6日原告取得房屋所有权证书之日止为宜，由此，计算出违约金数额为7480元，对于原告主张合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告刘献雷向原告刘淼支付违约金共计人民币七千四百八十元。二、驳回原告刘淼的其他诉讼请求。如果被告刘献雷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百二十八元，由原告刘淼负担二百一十三元，已交纳一百六十四元，余款于本判决生效后七日内交纳；由被告刘献雷负担一百一十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 董丽娜人民陪审员吴素洁人民陪审员杜新坤二〇一四年六月十八日书记员 郑        新        骏