广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民一初字第81号原告：陈育新，男，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：黄新跃，系广东良匠律师事务所律师。委托代理人：刘铭仪，系广东良匠律师事务所律师。被告：江门珠江投资有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人田炜，该公司总经理。委托代理人：张欣荣，男，香港永久性居民，系该公司职员。委托代理人：覃国宇，男，汉族，住广州市天河区，系该公司职员。原告陈育新诉被告江门珠江投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法适用简易程序，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄新跃、刘铭仪，被告委托代理人张欣荣、覃国宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈育新诉称：2007年12月6日，原告购买了被告江门市珠江投资有限公司位于江门市蓬江区帝景湾凯悦庭2幢1201室的房屋，由于该房屋在2008年12月31日交付使用后一直存在明显的建筑装修质量问题，需要重新修改、维修，因此原告一直未能入住，只能在外租房居住，原告多次向被告反映情况，但被告未能妥善解决。原告就上述情况于2012年8月14日向江门市蓬江区人民法院起诉，经江门市蓬江区人民法院和江门市中级人民法院审理，分别于2013年1月18日作出（2012）江蓬法民一初字第1194号和2013年6月14日作出（2013）江中法民一终字第157号民事判决：由被告对原告房屋渗水部位进行修复，并赔偿原告在外租房费用及物业管理费等经济损失53404.66元。上述判决生效后，被告至今未能履行对涉案房屋的渗水部位进行修复的判决内容，原告被迫至今还在外租房居住。此外，原告因房屋渗水问题而欠交涉案房屋物业管理费，广东景康物业服务有限公司于2013年12月5日向江门市蓬江区人民法院起诉，经法院主持调解并作出的（2014）江蓬法民三初字第25号民事调解书，原告一次性支付广东景康物业服务有限公司物业管理费和水电公共分摊费合共6991.87元。由于被告未能履行法院判决对原告房屋进行修复，应由被告赔偿原告产生的经济损失。为维护原告合法权益，故请求法院依法判令：1、被告赔偿原告经济损失费人民币42191.87元；2、被告承担本案全部诉讼费用。原告对其起诉事实提供的证据有：1、身份证、房地产权证；2、工商登记机读资料；3、《（2012）江蓬法民一初字第1194号民事判决书》、《（2013）江中法民一终字第157号民事判决书》；4、《（2014）江蓬法民三初字第25号民事调解书》；5、《租赁协议》、《房屋租赁协议》、租金收据5份；6、《受理案件通知书》；7、《网上银行电子回单》。被告江门珠江投资有限公司辩称：一、原告申请赔偿金额已超过合同约定。根据《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）附件四《合同补充协议》第四条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”涉案房屋总房价为1052184元，根据该约定，被告向原告赔偿的总额不应超过52609.2元。（2013）江中法民一终字第157号案件中，原告以被告交付房屋不符合合同约定为由请求赔偿损失，依据该审判决，被告已向原告支付53404.66元。在本案中原告就该房屋再次诉请赔偿42191.87元，与被告已赔付的赔偿总额相加，已超过合同约定的赔偿不超过总房价5%的上限。二、原告应自行承担涉案房屋的损失过大责任。1.因涉案房屋存在渗水问题，被告积极履行维修义务，对于涉案房屋的损失扩大责任没有过错。根据原告于（2012）江蓬法民一初字第1194号案提交的证据《关于珠江帝景湾凯悦A1201室防水补漏工程的施工可行性报告》可见，渗水原因是涉案房屋上一层林月彩房屋的卫生间沉箱积水导致水渗漏到下一层，相应的维修方案有两种，一是通过林月彩房屋，拆开地面由上而下维修，此种方法可以全面解决渗水问题。另一种是只在涉案房屋进行维修，但这种维修方法仅能暂时解决渗水问题。为彻底解决渗水问题，被告曾多次口头向林月彩告知配合维修事宜，且于2012年3月19日向林月彩发出《关于配合帝景湾凯悦庭A座1201房维修施工的再次通知》并告知其维修方案（工期为8-10个工作日）。但是林月彩始终不同意经由她的房屋维修房屋。在原告起诉被告的（2012）江蓬法民一初字第1194号案中，被告为了享有要求林月彩配合维修的法定依据，主动向法院申请追加林月彩作为第三人加入诉讼。案后，江门市蓬江区人民法院于2013年11月18日作出《（2013）江蓬法执字第278号执行通知书》要求第三人林月彩协助维修，但是林月彩依然拒绝配合，因此被告为了防止损失的进一步扩大，只能选择第二种方案，即单方面维修涉案房屋，并于2013年12月26日完成维修工作。2.原告拒绝行使相邻权要求林月彩配合答辩人对涉案房屋进行维修，致使损失扩大。被告并非相邻关系的相对人，原告才是行使相邻权的适格权利人，因此被告于2012年4月17日与2012年5月5日分别发函原告，告知原告依法享有相邻权可以要求林月彩予以配合维修。原告作为相邻关系的相对人，怠于行使相邻权要求林月彩配合被告对涉案房屋进行维修，致使损失扩大。根据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告没有履行减损义务，2012年5月之后涉案房屋的损失扩大责任应由原告承担。三、原告未充分履行举证责任证明其实际损失。原告将一份《租赁合同》作为证据，在本案中向被告主张因未能入住涉案房屋而产生的租金损失，按常理可知仅在涉案房屋是其唯一住房时才可能发生租金损失。对此原告未有举证，无法得知其是否有多套房屋，原告应承担相应的证明责任。综上，被告提起的诉讼请求没有法定和约定的依据，请求贵院依法予以驳回。被告对其答辩意见提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、《凯悦庭A1201房间及通道渗水维修方案》；3、《关于配合维修的函》；4、《关于配合帝景湾凯悦庭A座1201房维修施工的再次通知》；5、《关于凯悦庭A座1201房维修申报的回复意见》；6、《关于﹤律师函﹥之复函》；7、《关于凯悦庭A座1201房维修调解情况说明》；8、《关于帝景湾凯悦庭（A座）1201房维修完工的告知函》、EMS快递单；9、《广东合创工程总承包有限公司江门珠江帝景湾小区工程维修单》五份。经审理查明：2007年12月6日，作为买受人的原告陈育新与作为出卖人的被告江门珠江投资有限公司（以下简称“珠江投资”）签订编号为2008-001979的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）并签订《合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：原告购买由被告开发的珠江帝景湾凯悦庭2幢1201室（以下简称“1201房屋”），被告于2008年12月31日前交付房屋，该房屋由被告负责室内装修。房屋交付后，由于室内墙体多处出现渗漏水的质量问题未能得以解决，原告于2012年8月14日向江门市蓬江区人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，本院于2013年1月18日作出（2012）江蓬法民一初字第1194号《民事判决书》（以下简称“1194号判决”），判决：一、被告江门珠江投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内完成原告陈育新位于江门市蓬江区帝景湾凯悦庭2幢1201室房屋内客房、洗手间、过道天花渗漏水部位进行修复，修复所需费用由被告江门珠江投资有限公司承担。修复费期间，如被告江门珠江投资有限公司需要占用第三人林月彩的位于江门市蓬江区帝景湾凯悦庭2幢1301室房屋进行防水补漏工作，第三人林月彩应予以配合完成。二、被告江门珠江投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈育新赔偿经济损失人民币53404.66元。三、驳回原告陈育新其他诉讼请求。本案判决后被告珠江投资上诉，2013年6月14日，江门市中级人民法院作出（2013）江中法民一终字第157号《民事判决书》（以下简称“157号判决”）维持一审判决，该判决已经生效。根据原、被告双方在庭审中确认，157号判决中关于判项二的赔偿款被告已经履行完毕。而关于判项一的房屋修复履行情况，由于被告与案外人1301房屋业主协商不成至今未进入1301房屋对其卫生间沉箱渗漏水问题安排检测维修。2013年12月26日，经原告同意，被告的小区工程维修人员进入1201房屋，对该房屋的多处渗漏水部位进行重新粉刷修复，原告在庭审中陈述认为被告的该维修行为仅是对1201房屋的表面修复，并不能彻底解决房屋渗漏水问题。同年12月28日，被告拟定《关于帝景湾凯悦庭（A座）1201房维修完工的告知函》告知原告其购买房屋已经于2013年12月26日施工完毕，并于2014年3月1日将该函寄出，原告确认于2014年3月3日签收。经法院依法行使释明权征询被告是否需要对1201房屋的渗漏水原因进行评估鉴定，被告明确表示不需要。另查明，根据1194号判决及157号判决中查明的事实，1201房屋内客房、洗手间、过道天花等部位出现渗水原因推定为被告开发建设的房屋质量存在问题所致，原告购买的1201房屋发生渗漏水情况在房屋质量保修期内，故被告应当按双方的约定履行相关合同义务。原告因1201房屋渗漏水问题未得到彻底解决，一直在外租住房屋。2012年1月12日，原告与案外人李社培签订《租赁协议（合同书）》约定租期为2012年1月1日至2012年12月30日。租赁期限届满后，原告于2013年1月30日与案外人李社培签订《房屋租赁协议》，约定租期为2013年1月1日至2013年12月31日。其租金均约定为2200元／月。另，原告由于拖欠广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业”）的物业管理服务等费用，被起诉至江门市蓬江区人民法院，经法院调解，双方达成一致意见，由本案原告陈育新在2013年12月31日前向康景物业一次性支付物业管理费和水电公共分摊费合共为6991.87元。原告于2013年12月30日通过中国工商银行江门分行网上转账汇款形式向康景物业支付了6991.87元。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告陈育新与被告江门珠江投资有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并且合同内容没有违反法律相关规定，是合法有效的合同，依法应予以保护。综合双方当事人的举证及庭审陈述，本案争议的焦点为在157号判决生效后被告有无履行对涉案1201房屋渗漏水的修复义务以及原告主张的损失应如何认定的问题。首先，关于被告有无履行涉案1201房屋的修复义务问题。根据上述157号判决书，被告负有对1201房屋渗漏水部位修复的义务。被告答辩认为，该判决并无具体要求被告的维修方式，被告工程队已于2013年12月26日进入涉案1201房屋，完成对其渗水部位的粉刷维修义务。根据被告提交的书面答辩及涉案房屋维修方案显示，涉案房屋出现渗水问题经其初步认定是由于上一楼层即1301房屋的卫生间沉箱积水导致，需通过上层房屋拆开地面由上而下进行维修，此施工方案可以全面解决渗水问题，而对涉案1201房屋进行维修仅能暂时解决渗水问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被告对1201房屋的维修工程仅由维修单位自检合格但该维修结果没有得到原告的确认，且被告无法举证证明该维修行为的直接效果是已经彻底解决涉案房屋的渗漏水问题且已经符合居住的质量标准，故本院对被告单方认为的已经解决1201房屋渗漏水问题的主张依法不予支持。被告答辩认为，其无法进入1301房屋维修是因为案外人林月彩不予配合所致，而原告作为相邻关系人怠于行使相邻权是造成1201房屋无法彻底修复的原因之一。但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……”的规定，涉案1201房屋及上层1301房屋均由被告负责室内装修，被告作为合同义务承担人应保证房屋工程符合居住的质量要求。无论是上层1301房屋沉箱积水导致下层1201房屋渗漏水或者由于1201房屋装修本身出现质量问题，均受到被告与原告、被告与案外人林月彩之间分别签订的房屋买卖合同的约束。因合同签订具有相对性，故原告无法直接请求林月彩承担维修义务，本案因不涉及原告相邻权问题，故本院对被告此答辩意见依法不予采纳。其次，关于原告主张的损失应如何认定的问题。在上述157号判决生效后，原告因被告没有完全履行1201房屋的修复义务而请求被告支付其新产生的租金费用及物业服务费用损失，而被告答辩认为，其在（2013）江中法民一终字第157号案件生效后已赔偿原告53404.66元，根据双方签订的合同补充协议第四条约定，其赔偿的违约金已超过原告已交房价款5‰，被告不再承担合同责任。但是，该补充合同第四条是对被告逾期交房违约责任的约定，被告已在157号判决生效后承担了对该合同违约行为的赔偿责任。根据157号判决，被告负有对涉案1201房屋的渗漏水问题的维修义务，本案是原告基于被告没有按照157号判决履行1201房屋渗漏水修复义务的事实而提起的诉讼，原告因在住宅质量保证期限内请求被告履行房屋渗漏水维修义务，然被告至今未能完全履行修复义务。根据《最发人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告请求被告对其新产生的损失承担赔偿责任的诉求合法合理，本院依法予以支持。首先，关于原告租金损失。根据举证责任分配原则，被告主张原告不止拥有涉案1201一套房屋的，应自行举证证明原告存在多套住房，否则应承担举证不能的法律责任。上述157号判决结合本地经济水平和房屋租赁交易习惯，确认原告主张的每月租金2200元属于合理的价格水平范围，且157号判决中关于原告的租金损失计至2012年8月止，故原告因被告没有完全履行房屋渗漏水的修复义务产生新的费用损失计至2013年12月31日止、租金每月2200元的请求，合法合理。即原告的租金损失从2012年9月起算至2013年12月止，共计35200元（2200＊16=35200元），该租金属于原告产生的新的损失，本院依法予以支持。其次，关于原告物业管理费损失。根据上述157号判决，原告因被告交付的1201房屋装修出现质量问题而无法居住只能另寻房屋租住，致使其无法享受相应的服务，故其向物业管理公司支付的物业管理费用属于原告受到的损失。原告根据我院作出的已经生效的（2014）江蓬法民三初字第25号《民事调解书》，请求被告承担原告已经支付给案外人康景物业的物业管理费和水电公共分摊费合计6991.87元。本院认为，原告持续无法享受小区的物管服务，是因为被告至今无法完全履行1201房屋的渗漏水修复义务致使原告无法入住，非因原告个人主观原因导致，且该费用损失中物业管理费计至2013年12月止，水电公共分摊费用计至2013年10月5日，该期限范围内被告并没有完全履行1201房屋的修复义务，故原告主张该项费用损失由被告承担的诉求合法合理，本院依法予以支持。故被告应赔偿原告损失包括租金损失35200元、物业管理费用损失6991.87元，共计42191.87元（35200＋6991.87=42191.87元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：被告江门珠江投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告陈育新支付从2012年9月至2013年12月，共16个月的租金损失35200元及物业管理费用损失6991.87元，合计42191.87元。如果被告未按本判决指定的期间履行支付义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费855元，减半收取427.5元，由被告江门珠江投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇一四年六月十七日书记员  李贞琴陈华