重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2259号上诉人（原审被告）重庆搏进置业有限公司。法定代表人王杰才，总经理。委托代理人王素芳。委托代理人骆东。被上诉人（原审原告）王慧。委托代理人唐华，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）吴大伟。委托代理人唐华，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。上诉人重庆搏进置业有限公司（以下简称搏进公司）与被上诉人王慧、吴大伟房屋租赁合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2015年12月23日作出(2015)綦法民初字第06049号民事判决。搏进公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人搏进公司的委托代理人王素芳、骆东与被上诉人吴大伟、王慧的委托代理人唐华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：吴大伟、王慧系夫妻，2007年6月20日，王慧与搏进公司签订门面出租合同，约定搏进公司将其所有的坐落于万盛经开区（原万盛区）万东北路1号附1号门面（建筑面积107.18平方米）租赁给吴大伟、王慧作营业用房，租赁期限一年，每月租金2600元，按季度交租金，抵押金为2600元。搏进公司系搏进公司授权委托代理人林恩玲委托搏进公司职工骆东代林恩玲签字，之后，搏进公司的租金亦由骆东代为收取。合同期限届满后，未续签书面合同，吴大伟、王慧仍然按照每季度交租金的方式继续租赁该门面经营，每月租金变更为2750元。2009年9月10日，吴大伟、王慧交2009年9月20日至2009年12月20日三个月的租金8250元。因万盛老街危旧房改造工程征地拆迁，2009年10月31日，吴大伟与骆东签定书面协议，协议约定“该门面的优惠搬迁奖励部分各得50%，门面装修费（除26平方米地砖是出租方）归吴大伟、王慧，一个空调拆除，防盗网、电表安装，墙面费用各一半”。吴大伟、王慧称协议当天即搬出租赁门面房屋，搏进公司称不知道吴大伟、王慧何时搬出租赁门面房屋。2005年5月16日经搏进公司董事会决定将该出租门面房屋划归股东之一陈小芳所有，但未办理房屋产权过户手续。2007年2月5日，骆东向吴大伟、王慧出具书面收条，收到吴大伟、王慧给付的门面抵押金2800元。2009年12月1日，骆东向吴大伟、王慧出具书面证据，退还吴大伟、王慧租金7380元。一审审理中，吴大伟、王慧认可应退还的租金7380元中包括抵押金2800元。2012年12月20日，吴大伟、王慧曾向一审法院起诉，因搏进公司尚未签订拆迁合同，吴大伟、王慧撤回诉讼。2013年4月16日，万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心与搏进公司签定《万盛老街危旧房改造工程城市房屋拆迁产权调换协议书》，对该房屋进行了产权置换，协议书约定：甲方（万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心）对乙方（重庆搏进置业有限公司）被征收房屋合法补偿面积为107.18平方米进行产权置换；在协议签订时，乙方将腾空的房屋交付给甲方用于拆除。该协议由搏进公司委托骆东与万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心签订。在搏进公司与房屋征收补偿中心签订的《万盛老街危旧房改造工程城市房屋拆迁产权调换协议书》中，确定搏进公司的房屋面积为107.18㎡，约定的征收补偿项目包含：搬迁补助费1608元；装修补偿费42872元；自建房补偿费837元；提前搬迁奖励费64308元；经济损失补偿费21436元；超期经济损失补偿费21436元，共计166787元，补偿至2013年6月30日止，共计20个月。该补偿费用共计166787元已由搏进公司委托骆东领取。对2009年10月31日，吴大伟与骆东签定的书面协议中约定的墙面费用各一半，双方认可墙面装修费用为1000元，另吴大伟、王慧已将空调自行拆除，防盗网、电表吴大伟、王慧自愿放弃。现吴大伟、王慧以搏进公司的门面由自己实际经营为由起诉至一审法院，请求搏进公司支付各项拆迁补偿费用共计166787元的一半计83394元，另退还房租费7380元，共计90774元。2012年，吴大伟、王慧就尽快兑现拆迁补偿问题信访至万盛经开区国土房管局，万盛经开区国土房管局于2012年8月30日作出《关于吴大伟同志信访事项的答复意见书》（万盛经开区国土房管信访函[2012]28号），载明：万盛经开区万东北路1号附1号门面房屋产权人为重庆搏进置业有限公司，房屋租赁人为吴大伟，2009年10月，因实施万盛老街危旧房改造工程需拆除该房屋，为加快拆迁进度，房屋租赁人吴大伟按照《万盛老街拆迁补偿安置方案》的规定将房屋内的设施提前搬出并腾空房屋。之后，房屋租赁人吴大伟要求拆迁办支付房屋搬迁相关补助费。一审另查明：《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。一审法院认为，万盛经开区万东北路1号附1号门面房屋系搏进公司所有，本案争议房屋的征收补偿主体为房屋产权人搏进公司，拆迁补偿款亦应由搏进公司享有。本案中，吴大伟、王慧与搏进公司之间的房屋租赁协议合法有效，因政府对搏进公司的房屋进行征地拆迁属不可抗力，导致房屋租赁合同无法继续履行，吴大伟、王慧与搏进公司均可解除合同。2009年10月31日，吴大伟、王慧与搏进公司双方对因政府征地拆迁导致合同解除后拆迁费用的分配进行了书面约定，该协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应遵守该协议书的约定。搏进公司辩称该协议书系骆东个人签名，不能代表搏进公司的意思，从本案的实际情况看，门面出租合同系搏进公司授权委托代理人林恩玲委托搏进公司职工骆东代林恩玲签字，搏进公司的租金亦由骆东代为收取。合同期限届满后，双方未续签书面合同，吴大伟、王慧仍然按照每季度交租金的方式继续租赁该门面，搏进公司的租金仍然由骆东代为收取，故该协议书搏进公司由骆东签名，吴大伟、王慧有充分理由相信骆东具有代理权，并基于此信赖进行相关的民事法律行为。骆东以搏进公司的名义与吴大伟、王慧签订协议书的行为，已构成表见代理，其法律后果应由被代理人承担。搏进公司称该协议书系骆东个人签名，不能代表搏进公司意思的辩称意见，不予采纳。对吴大伟、王慧的诉讼请求，将根据法律规定和双方协议书的约定，以及吴大伟、王慧实际产生损失项目的客观情况，参照《万盛老街危旧房改造工程城市房屋拆迁产权调换协议书》中的标准进行确定。根据协议书的约定，优惠搬迁奖励部分各得50%，门面装修费（除26平方米地砖是出租方）归吴大伟、王慧，墙面费用各一半。本案中提前搬迁奖励费为64308元，吴大伟、王慧与搏进公司各享有32154元。装修补偿费为42872元，扣除双方认可墙面装修费用1000元，按照面积计算，吴大伟、王慧应享有31714.58元[(42872元-1000元)×（107.18㎡-26㎡）÷107.18㎡]；墙面装修费用1000元，各享有500元。吴大伟、王慧请求返还房租费7380元（包括抵押金2800元），符合法律规定，予以主张。据此，判决：“一、被告重庆搏进置业有限公司给付原告吴大伟提前搬迁奖励费32154元、装修补偿费32214.58元、房租费（含抵押金）7380元，共计71748.58元，限判决生效后15日内付清；二、驳回原告吴大伟的其他诉讼请求。”搏进公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴大伟、王慧的诉讼请求。2、本案上诉费用由吴大伟、王慧负担。主要的事实和理由：一审认定事实错误。1、骆东不是搏进公司的职工。2、搏进公司没有授权给骆东与吴大伟、王慧签订房屋租赁协议和房屋搬迁协议，搏进公司不承担任何责任。3、陈小芳才是诉争房屋的业主。4、一审认定装修补偿费322.58元没有依据，7380元房租也不应退还吴大伟、王慧。吴大伟、王慧答辩称：骆东是基于搏进公司的授权签订的租赁合同等协议，骆东的行为可以代表搏进公司。诉争房屋的房地产权证记载的产权人是搏进公司。一审各项费用的计算正确，请求维持一审判决。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的相同。本院认为，搏进公司将案涉房屋对外出租事宜委托给了林恩玲、陈学相，此后骆东受林恩玲委托与王慧签订了房屋租赁合同，该合同应系搏进公司与王慧的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。此后，双方均按约履行了合同。2009年10月，因案涉房屋纳入征地拆迁范围，导致双方租赁合同无法继续履行。骆东就此与王慧的丈夫吴大伟签订了协议书，该协议就案涉房屋的搬迁奖励部分以及门面装修费分配进行了约定，搏进公司上诉认为骆东无权代理搏进公司。但是案涉房屋的租赁合同系骆东代表搏进公司的委托代理人林恩玲签订，在签订租赁合同后的租金一直也由骆东代为收取，吴大伟有理由相信骆东有权代搏进公司与其就拆迁补偿问题进行约定，骆东签订协议的行为对搏进公司形成表见代理，该行为的后果应由搏进公司负担。搏进公司上诉认为一审认定的装修补偿32214.58元没有依据，搏进公司与房屋征收补偿中心签订的《万盛老街危旧房改造工程城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定装修补偿费42872元，一审结合此前骆东与吴大伟签订的协议中约定的装修补偿费的分配方式计算出搏进公司应支付给吴大伟、王慧的装修补偿费为32214.58元正确。搏进公司上诉认为一审认定搏进公司应退还给吴大伟、王慧租金7380元无依据，骆东向吴大伟、王慧出具了证明，认可退还租金7380元，该行为同样对搏进公司形成表见代理，该行为的后果应由搏进公司负担。最后，搏进公司上诉认为陈晓芳才是案涉房屋的产权人，但是案涉房屋的登记权利人为搏进公司，案涉房屋的房屋拆迁协议亦是由搏进公司与房屋征收补偿中心所签订。故搏进公司应按照约定向王慧、吴大伟支付相应的拆迁补偿费用。综上所述，搏进公司的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2140元，由上诉人重庆搏进置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  芦明玉代理审判员  夏兴芸二〇一六年五月三十日书 记 员  赵 曦