北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第06494号上诉人（原审被告）李桂发，男，1958年2月8日出生。委托代理人杨秀红（李桂发之妻），女，1964年1月16日出生。委托代理人张如宝，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张茂胜，男，1948年10月21日出生。委托代理人张静涛（张茂胜之子），男，1979年8月15日出生。上诉人李桂发因与被上诉人张茂胜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第5510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李桂发委托代理人杨秀红、张如宝，被上诉人张茂胜及委托代理人张静涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张茂胜一审诉称：我和李桂发于2006年12月14日就北京市平谷区12排2号房屋达成买卖协议，支付定金5万元，2007年3月11日双方签订书面房屋买卖合同。由于李桂发声称产权证、地契丢失，正在补办，双方约定：李桂发保证房产无查封、无抵押、无转让，保证出售房屋的行为符合法律规定，否则由李桂发承担一切法律责任。我给付剩余房款后，李桂发不但不协助我办理过户手续，反而多次无理取闹，想要占有我已经装修好的房子。2009年李桂发向北京市平谷区人民法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，2009年6月19日北京市第二中级人民法院终审判决房屋买卖合同无效。房屋买卖合同中约定，“李桂发保证向张茂胜出售房屋的行为符合法律规定，如出售房屋的行为不符合法律规定，视同李桂发违约。如因李桂发违约致使本合同终止，李桂发须赔偿张茂胜全部损失并按本合同标注的房屋及使用权售价总额的500%支付给张茂胜违约金。”我认为，上述条款属于合同中事先约定的争议处理条款，该条款在合同效力消失后仍为处理相关纠纷依据，具有独立性，虽然合同被认定为无效，但该条款并非合同无效的原因，与合同无效并无关联性，且体现了双方当事人的真实意志，应予执行。从合同表述上理解，该条款并非违约条款，实际是对因李桂发出售房屋不符合法律规定导致合同无效的处理方法。根据合同法第57条的规定，上述约定应当为有效条款。北京市第二中级人民法院终审判决中认定“考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向张茂胜承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，因双方交易行为已经完成多年，涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已经发生变化，房屋及土地价值明显提升，故合同无效确给张茂胜造成了一定经济损失，李桂发对此应予赔偿。”李桂发在出售房屋中，隐瞒了重要事实，恶意欺诈的行为致使我误以为购买的房屋系有合法手续的商品房，房屋买卖合同被认定无效后丧失了同一时间点我购买商品房的交易机会，李桂发应对合同无效承担全部责任，故要求李桂发赔偿我信赖利益损失即土地和房屋升值损失167万元。李桂发一审辩称：我出售房屋不存在欺诈问题。现张茂胜所称的信赖利益损失不包括土地和房屋升值部分，另法院对增值损失已经判决，房屋装修及宅基地使用权均归我所有和使用，张茂胜不得再次主张；该房屋到目前为止并未涉及拆迁，张茂胜要求赔偿区位补偿价没有依据。故应驳回张茂胜的诉讼请求。一审法院经审理查明：张茂胜系北京市平谷区居民。2007年3月11日，张茂胜、李桂发签订房屋买卖合同，张茂胜购买李桂发位于平谷区12排2号的房屋，约定房屋价款350000元。该合同第四条约定：“……李桂发欠2007年（含2007年）以前取暖费，张茂胜扣除10000元，将剩余340000元付给李桂发，待李桂发将所欠各项费用付清后，将收费单位开具的正规发票交给张茂胜，张茂胜付清剩余10000元。”合同第六条约定：“……因李桂发声称产权证、地契及相关证明材料丢失，保证向张茂胜出售房屋的行为符合法律规定，保证提供的材料真实、有效，不含虚假内容，如有虚假内容或出售房屋的行为不符合法律规定，视同李桂发违约，由李桂发承担一切责任；李桂发出卖的房屋和使用权如存在产权纠纷，由李桂发担全部责任；日后，李桂发须协助张茂胜办理相关过户手续；本契约生效后，李桂发不得撤销合同；如因李桂发违约致使本合同终止，李桂发须赔偿张茂胜全部损失并按合同标注的房屋及使用权售价总额的500%支付给张茂胜违约金。”合同签订后，双方依约各自履行了合同的主要义务，但未办理相关过户手续。2009年2月，李桂发以张茂胜拖欠房款并毁坏财物为由提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。同年6月19日，北京市第二中级人民法院判决确认张茂胜、李桂发签订的房屋买卖合同无效。2010年5月，李桂发以房屋买卖合同被确认无效为由，再次提起诉讼，要求其返还并腾退房屋。张茂胜同意腾退房屋，但要求李桂发返还购房款34万元并支付利息；赔偿经济损失200万元。李桂发同意返还原购房款及能够确认的装修价值，不同意支付利息和赔偿损失。后经北京龙泰房地产评估公司对诉争房屋进行评估，其楼房建筑面积245.75平方米、平房建筑面积44.94平方米，重置成新价、院内装修及附属物价格为265381元。2011年3月23日，一审法院判决李桂发返还张茂胜购房款34万元、房屋装修款46525.33元；张茂胜将房屋返还给李桂发。因张茂胜暂不主张区位补偿价，该案对此不予考虑。判决后，张茂胜上诉于北京市第二中级人民法院，该院认为：考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向张茂胜承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。因双方交易行为已完成多年，涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已发生变化，房屋及土地价值明显提升，故合同无效确给张茂胜造成了一定经济损失，李桂发对此应予赔偿。鉴于双方当事人对赔偿标准无法达成一致，原审所做鉴定亦未对此数额予以确认，故本案对此不予处理。原审综合实际情况所做判决并无不当，予以维持。判决生效后，李桂发给付张茂胜案款395747.03元，张茂胜未将房屋返还李桂发。2012年10月，张茂胜提起诉讼，要求李桂发赔偿因房屋买卖合同无效造成的经济损失167万元，并申请司法鉴定，经北京建正合生房地产评估有限公司对诉争房屋宅基地区位补偿价进行评估，评估结果按有关规定和参照商品房市场价格两种评估方式，结果分别为138024元、1671727元。张茂胜为此支付鉴定费6700元。在审理期间，张茂胜申请对涉案房屋保全。经审查，符合法律规定，依法查封了该房屋。一审法院判决李桂发李桂发赔偿张茂胜张茂胜因房屋买卖合同无效造成的其他经济损失一百三十五万元。后李桂发上诉至北京市第二中级人民法院，该院认为原判决认定基本事实不清，证据不足，裁定撤销原民事判决，发回重审。一审法院认为：订立合同应当遵循诚实信用、遵守法律法规原则。李桂发在出售房屋多年后，又以双方间的买卖违法为由主张合同无效，其行为不但有悖诚信亦属违约，李桂发应对合同无效的后果承担主要责任。应当指出双方交易行为多年，涉案房屋的宅基地，虽仍属农村集体组织所有，但因其位于平谷区县城区域内，与城区外农村房屋有较大差异，且该房屋周边的商业环境、交通环境、文化环境等均已发生极大变化，房屋及土地价值和价格与城区外的房屋差别巨大，故合同无效确给张茂胜造成了重大经济损失，如李桂发只按原值返还，将在双方间形成重大利益失衡。为此，一审法院依据公平原则，并结合客观实际，综合涉案房屋周边商品房市场价格、估价报告以及信赖利益等因素，酌情确定张茂胜的损失数额。李桂发关于张茂胜该部分损失已经判决，不应再次主张的辩解，因一审法院及北京市第二中级人民法院在本案前的判决中均对此未做处理，故对李桂发的该辩解，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条第一款的规定，判决：李桂发赔偿张茂胜因房屋买卖合同无效造成的其他经济损失一百六十万元，本判决生效后七日内付清。判决后，李桂发不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.诉争双方均明知涉案房屋系宅基地上房屋，上诉人在买卖过程中不存在欺诈行为，房屋买卖是双方的真实意思表示，因其内容违反法律规定而被认定无效，上诉人并未违反诚实信用原则。诉争双方在买卖合同签订时，完全知晓房屋状况、权属性质等事实，上诉人没有隐瞒任何事实，不存在欺诈行为。一审判决认定事实部分有误；2.一审判决认定经济的损失，无事实和法律依据。双方交易在两年后即被确认无效，非交易多年，且一直在诉讼。另外，涉案房屋属于宅基地上的房屋，土地性质无法改变，其价值无法与商品房相提并论。且未在拆迁规划中，区位价补偿尚未发生，根据相关规定，被上诉人无权主张。本案的评估报告亦超过了有效期。一审法院以周边商品房价格、失效的评估报告、未发生的信赖利益进行酌定，没有事实和法律依据；3.被上诉人的增值经济损失已经生效判决判定，本案违反一事不再理原则。综上，请求：1.撤销（2013）平民初字第5510号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费被上诉人承担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，北京市高级人民法院于2013年1月21日作出（2012）高民申字第2579号民事裁定，认为对于合同无效的法律后果以及导致合同无效的责任，因双方当事人在法院审理期间均未明确主张，故原审法院判决不予处理由双方另行解决并无不妥，张茂胜申请再审的理由不足以推翻原审法院判决。裁定：驳回张茂胜再审申请。庭审中，北京建正合生房地产评估有限公司就估价报告向本院出具说明，认为截止至2014年3月19日，评估报告的评估值可不作调整。本案在审理中，经本院现场勘验，涉案房产院内有平房2大间，2小间（含厕所1间）；楼房一层有房4大间、4小间（洗漱间、厕所、厨房、储物间）、有地下室1间、一层有楼道1个、楼上有房4大间、5小间（厨房、厕所、储物间、洗漱间、门厅），房屋有装修。上述事实，有房屋买卖合同，房款收据，本院（2009）平民初字第1275号民事判决书、（2010）平民初字第3881号民事判决书、（2012）平民初字第05699号民事裁定书及判决书，北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第11001号民事判决书、（2011）二中民终字第11740号民事判决书、（2013）二中民终字第8479号民事裁定书，（2012）高民申字第2579号民事裁定书、房地产评估报告，平谷区经济和社会发展第十二个五年规划纲要，平谷区住宅拆迁补偿安置指导意见，《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，北京市平谷区房屋市场管理中心查询证明，北京市平谷区平安街村民委员会证明、估价报告说明、勘验笔录、照片等证据在案佐证。本院认为：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因李桂发与张茂胜签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，已被生效判决确认为无效，且认定李桂发作为出卖人应对合同无效承担主要责任，故李桂发应对因合同无效，给张茂胜造成损失予以赔偿。一审法院依据公平原则，并结合客观实际，综合涉案房屋周边商品房市场价格、估价报告以及信赖利益等因素，酌情确定张茂胜的损失数额并判决予以赔偿的处理结果，并无不当，本院应予维持；对李桂发的上诉理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费6700元，由李桂发负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。保全费5000元，由张茂胜负担（已交纳）。一审案件受理费13250元，由张茂胜负担3975元（已交纳），李桂发负担9275元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费13250元，由李桂发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔代理审判员  陈烁琳代理审判员  刘向飞二〇一四年十一月二十一日书 记 员  肖 斌