四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）乐中民初字第855号原告：李霞，女，1982年7月29日出生，汉族，住四川省峨边县。委托代理人：万文清，四川万文清律师事务所律师。委托代理人：杨娟，四川万文清律师事务所律师。被告：四川恒地置业有限公司，住所地：乐山市市中区。法定代表人：向旭东，董事长。委托代理人：陈勇，四川三江汇律师事务所律师。原告李霞与被告四川恒地置业有限公司（以下简称恒地置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年1月21日受理后，依法由审判员李传飞适用简易程序进行审理。2014年3月12日至2014年9月29日为鉴定期限。后分别于2014年2月26日、2014年3月12日、2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告李霞的委托代理人万文清、杨娟，被告四川恒地置业有限公司的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外调解1个月。本案现已审理终结。原告李霞诉称：原、被告于2012年9月27日签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，购买被告开发的位于乐山市市中区嘉州大道南侧的“恒地·大道中心”某幢某单元某楼某号的房屋。合同第十一条约定：（一）、出卖人应当在2013年7月30日之前向买受人交付该商品房；（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。按照合同的约定，原告按约履行了付款义务。但被告未按照合同的约定在交房前7日通知原告交房，交房时间顺延至2013年8月19日不是因不可抗力的因素导致，且被告于2013年8月19日交房时，尚未全部取得第十一条第（二）项所约定的文书，因此被告存在逾期交房的违约行为。原告于2013年9月15日接收房屋。但天燃气至2013年12月9日才达到合同第十二条约定，被告也违约。根据双方合同第十三条“逾期交房，出卖人应当按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金”、第十二条约定“如果在约定期限内未达到条件，出卖人向买受人按月支付已付房款的万分之二的违约金。”的约定，被告应当向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现请求法院判决：1、被告向原告支付自2013年7月31日起至2013年9月15日止逾期交房违约金8496.66元；2、被告向原告支付自2013年7月31日起至2013年12月9日止因市政基础设施（燃气）未达到合同约定条件的违约金295.54元。被告恒地置业公司辩称：一、关于逾期交房的问题。原、被告于2012年9月27日签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，被告按照合同约定于2013年7月30日如期通知交房，并于当天完成了部分房屋的交付，交房本应存在一个合理期间。房屋在主体工程建筑期间存在“4.20芦山地震”停工（2013年4月20日至27日）以及暴雨停工（2013年4月至7月）等不可抗力因素，导致建筑工期顺延60天。因此合同约定的交房期限也应当顺延60日，即被告于2013年9月30日之前交房都符合合同的约定。被告于2013年7月30日取得了合同约定的交付房屋相关文件，原告于2013年8月20日发出《拒绝收房通知书》是没有理由的，应承担拒绝收房的法律后果。被告没有违约行为不应承担逾期交房的责任。二、关于燃气未达合同约定的问题。合同约定：天燃气管道安装到厨房外墙。被告于2013年6月就已将天然气管道安装厨房外墙，符合合同的约定，被告不存在违约。另如果法院认为被告违约，双方约定的违约金每日万分之五过高，请求调整。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2012年9月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告将己取得商品房预售许可证的位于乐山市市中区嘉州大道南侧，暂定名为“恒地.大道中心”某幢某单元某层某号的商品房预售给原告。合同第三条载明：建筑面积共60.16平方米。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；…4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件…”，合同第十三条约定：“逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起8日内买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权要求退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起8日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起8日内买受人支付违约金。”合同第十二条约定燃气于2013年7月30日达到合同约定的标准（见附件）。附件六装饰、设备标准中约定天燃气管道安装到厨房外墙。合同第十五条还约定，商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人当在交付日的7日前，以登报及书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容。签订合同当日，原、被告双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，第八条约定：“对合同第十一条补充约定：1、在商品房达到交付使用条件后，出卖人可以电话或短信等方式通知买受人办理房屋交付手续，或在乐山市区内发行的报刊上刊登交房通知。出卖人保留电话或短信记录、报纸刊登的交房通知作为出卖人通知交房的依据…”等内容。之后，原告向被告支付购房款369420元。2013年7月27日，被告在三江都市报刊登通知：“恒地.大道中心购房业主：由于2013年7月4日至7月25日受暴雨和黄色暴雨预警的影响，为确保工程质量和施工安全，恒地.大道中心楼盘尾期工程暂停施工数日，导致工程验收相应推迟，为此，特告知恒地.大道中心各位购房业主，原定2013年7月30日交房的时间将推迟至2013年8月19日，现我公司正抓紧时间努力完善，如能在此时间之前交房，我公司将用电话或短信通知各位业主。”2013年8月20日，原告等业主向被告发出拒绝收房通知书，2013年8月30日，被告向原告等业主进行答复。2013年9月15日，原、被告双方办理房屋交接手续。另查明：2013年5月30日，被告取得乐山市海平面房地产测绘有限公司房产面积（实）测报告。2013年7月29日，被告取得四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。2013年7月28日前，被告开发恒地大道中心燃气安装已完毕。2013年4月20日，因四川雅安芦山发生地震，被告开发小区承建商四川东升建设工程有限公司停工至2013年4月27日。2013年7月17日至2013年7月18日，因强降雨，承建商四川东升建设工程有限公司接乐山市建设工程质量安全监督站通知停工。审理中，根据被告恒地置业公司的申请，本院委托四川方略房地产土地估价事务所有限公司对乐山市市中区嘉州大道南侧“恒地大道中心”商品房每平米日租金鉴定评估。该事务所于2014年9月29日作出房地产司法鉴定估价报告：“恒地大道中心”商品房每平方米日租金为人民币0.39元。审理中，被告还提供与乐山禾讯广告传媒有限公司合同书、证明和短信内容，用以证明被告按时通知交房。原告对此不予认可，认为没有收到过交房短信。被告还提供与乐山巨人建设工程咨询监理有限责任公司的建设工程委托监理合同、情况说明和四川东升建设工程有限公司人力不可抗拒因素影响工期报务通知单，用以证明人力不可抗力因素导致工期顺延60天，被告不存在违约行为。原告认为该组证据与本案无关，不能证明原告的目的。上述事实，有双方当事人陈述、营业执照、组织机构代码、《商品房买卖合同》以及补充协议和附件、房屋付款收据、三江都市报通知、拒绝收房通知书以及回复、乐山市仲裁委员会不予以受理通知书、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书、乐山市海平面房地产测绘有限公司房产面积（实）测报告、燃气安装证明、乐山市建设工程质量安全监督站通知、四川方略房地产土地估价事务所有限公司鉴定评估等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，双方都应当按照合同的约定严格履行各自的义务。关于逾期交房违约金的问题。根据合同的约定，被告应当在2013年7月30日前向原告交房，且交房应具备合同第十一条的条件。被告于2013年7月27日在三江都市报刊登通知，交房时间推迟至2013年8月19日，交房时间与合同约定不符。虽然被告提出在2013年7月30日通过短信告知原告按时交房，但原告对此予以否认，且被告提供的与乐山禾讯广告传媒有限公司签订的合同书签订时间为2013年8月27日，并不能证明被告在2013年7月30日通知原告等事实。原告提出在2013年8月19日交房时，被告不具备合同约定的交房条件，尚未全部取得合同第十一条第（二）项所约定的文书，但被告于2013年7月29日取得竣工验收备案书，2013年5月30日取得房产面积实测报告，市政基础设施中已按合同约定安装完毕。原告以2013年8月19日交付的房屋不符合合同的约定为由拒收房屋，并要求被告支付2013年8月19日之后的逾期交房违约金，不符合合同的约定，本院不予支持。本院认为，2013年7月31日至2013年8月19日逾期交房20天。被告提出房屋在主体工程建筑期间存在“4.20芦山地震”停工（2013年4月20日至27日）以及暴雨停工（2013年4月至7月）等不可抗力因素，导致建筑工期顺延60天，因此合同约定的交房期限也应当顺延60天。不可抗力是指不能预见、不能克服并不能避免。“4.20芦山地震”属于不可抗力，应扣减时间7天。虽然建设主管部门因暴雨通知建设单位停工2天，但因暴雨是能预见的，不属于不可抗力，不应顺延交房时间。被告提供乐山巨人建筑工程咨询监理有限公司停工60天的情况说明，不属于合同约定的免责事由，本院不予采信。综上，被告在2013年8月19日交房，逾期交房13天。关于双方约定每日万分之五违约金的标准是否过高的问题。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。原、被告约定逾期交房违约金按日万分之五，即每日违约金为184.7元（369420万元×5元／万／日），该违约金是否过高，首先应确定逾期交房的损失，即同地段同类房屋租金标准。根据司法鉴定估价报告原告房屋日租金损失为23.46元（60.16平方米×0.39元／平方米／日）。原、被告双方约定的违约金过高，被告请求调整，本院予以采纳。本院调整每日违约金为31元（23.46元×1.3）。被告应当支付原告违约金为403元。关于天燃气安装是否符合合同的约定。合同约定：天燃气管道安装到厨房外墙。被告于2013年6月就已将天然气管道安装厨房外墙，符合合同的约定，被告不存在违约，对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告四川恒地置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告李霞违约金403元；二、驳回原告李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告四川恒地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  李传飞二〇一四年十一月四日书记员  敖 勤