山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书(2014)茌商初字第201号原告（反诉被告）：茌平县民生农业生产资料有限公司，住所地：茌平县。法定代表人：刘林芝，职务：经理。委托代理人：杨波，男，茌平县民生农业生产资料有限公司员工。委托代理人：王春明，茌平县新政法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周广俊，男，1962年9月28日出生，汉族，个体户，住山东省聊城市东昌府区。委托代理人：ＸＸＸ，山东万航律师事务所律师。原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司（以下简称生资公司）与被告（反诉原告）周广俊房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司的委托代理人杨波、王春明、被告（反诉原告）周广俊及其委托代理人ＸＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）生资公司诉称：2012年10月16日，生资公司与周广俊签订《售房协议书》，周广俊购买生资公司楼房若干，价值约440万元，协议约定周广俊支付部分房款，剩余房款待办完房产证交证时结清。2012年底，生资公司将协议楼房交付周广俊使用至今，但经生资公司多次催要，周广俊不配合办理房产证，也不支付剩余房款，周广俊故意拖延办证，拒交房款已严重损害了生资公司的合法权益。经多次协商未果，特诉至法院，请法院判令1、周广俊履行协议义务配合生资公司办理房产证。2、周广俊向生资公司支付房款178.5万元。3、要求周广俊按约定支付违约金至还清款项止。4、周广俊承担本案诉讼费用。庭审时生资公司变更诉讼请求为1、要求周广俊向生资公司支付房款1835424元。2、要求周广俊支付违约金，违约金按每天2%自2012年12月31日计算至还清之日止。3、周广俊承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）周广俊辩称：生资公司所述不属实，应驳回生资公司的诉讼请求。1、生资公司诉称交房时间与实际不符，实际交房时间为2013年12月20日。2、周广俊不存在不配合办理房产证的事实，因生资公司无法办理。3、周广俊不存在故意拖延付房款的事实。同时，被告周广俊反诉称：合同签订后，周广俊全面履行合同的义务，向生资公司支付房款300万元，按合同约定付款时间多支付40万元，但生资公司不诚信，工程至2014年1月份才进行验收，未按合同约定交房及办理房地产手续等。生产公司违约，应承担违约责任，请法院依法判令1、生资公司向周广俊支付违约金100万元；2、生资公司为周广俊办理土地证及房产证（包括住宅房产证和商业房产证）；3、反诉费由生资公司承担。生资公司针对周广俊的反诉辩称：周广俊反诉不成立，理由如下：1、周广俊只支付260万元房款，另外40万元与本案无关。2、生资公司按时交付房屋，不存在违约。3、周广俊要求违约金过高，不应超出银行同期贷款利率的四倍。原告生资公司为证明其主张向本院提交证据一：生资公司与周广俊于2012年10月16日签订的售房协议书一份，证明生资公司、周广俊之间存在房屋买卖关系，协议书第七条对支付房款及违约金计算方式进行约定。被告周广俊对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为根据协议约定，生资公司应于2012年12月份交房，生资公司违约。本院认为，生资公司提交的证据一，周广俊对真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院依法确认为有效证据。原告生资公司提供证据二：2013年3月21日，生资公司与周广俊签字认可的证明一份，证明生资公司将28套房屋的钥匙已交付周广俊。被告周广俊对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为生资公司违约，该交付只是部分交付。本院认为，生资公司提交的证据二，从内容上看系生资公司将28套住房防盗门钥匙交付周广俊，且周广俊对其真实性无异议，本院依法确认为有效证据。原告生资公司提供证据三：2013年3月28日，生资公司与周广俊签订协议书一份，证明2013年3月28日，房屋配置齐全已交付周广俊使用，双方无异议。被告周广俊对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为该交付只是部分土建水电安装完毕验收交付使用。本院认为，根据生资公司、周广俊共同认可的“售房协议书补充协议”的约定，生资公司交房时出具验收单，周广俊验收签字生效。生资公司提交的证据三，从内容上看明确约定周广俊对各项验收完毕，现已交付使用，本协议无异议。该协议实际是双方对涉案房屋交付的验收手续，生资公司在该证据上加盖公章，周广俊在该协议上签字按印共同认可，且周广俊对该证据真实性无异议，本院依法确认为有效证据。原告生资公司提供证据四：聊房权证茌平县字第0199**号房屋所有权证书一份，证明生资公司已于2014年2月21日办理所建综合楼房产大证，自此可以办理各部分楼房分户小证。周广俊存在拖延交付房款，拒不配合办理分户房产证的行为，周广俊构成违约。被告周广俊对该证据真实性无异议，但认为生资公司办理该综合楼所有权证书前，生资公司告知周广俊只能办出商业房产证，现生资公司办出住宅房产证，但生资公司并未通知周广俊，周广俊不存在故意推延。本院认为，原告生资公司提交的证据四，证明生资公司已于2014年2月21日办理所建综合楼房产大证，该证据与本案具有关联性，且其符合证据真实性、合法性，本院依法确认为有效证据。原告生资公司提供证据五：录音资料一份，证明生资公司多次打电话与周广俊协商催促周广俊办理房产证，周广俊故意拖延办证时间，已构成违约。被告周广俊对该证据真实性有异议，对证明内容有异议，该证据周广俊没有在法定举证期限内提交，法庭不应采纳。录音并未显示周广俊拒绝办理房产证。该证据日期与实际不符，不排除生资公司伪造证据。本院认为，生资公司提交的证据五，周广俊对其真实性有异议，生资公司亦未提供其他证据加以佐证，本院对该证据不予采纳。原告生资公司提供证据六：山东省茌平县地方税务局出具证明一份，证明周广俊在2013年4月17日就已经领取税务登记开始经营，至2013年5月17日已向税务机关缴纳税款2万多元。被告周广俊对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证明只能证明周广俊税务登记时间及发票读卡时间，是周广俊为开业做的准备，该组证据与本案不具有关联性，周广俊开业时间是2013年6月6日。本院认为，原告生资公司提交的证据六，证明周广俊税务登记时间及领用发票读卡时间，但不能证明周广俊营业的具体时间，故本院对该证据不予采纳。原告生资公司提供证据七：建设工程施工中标通知书复印件一份，证明孙学先系本案涉案房产的项目经理。被告周广俊对该证据不予质证，认为孙学先若是涉案工程的项目经理，应出示与生资公司签订的施工合同。本院认为，生资公司提交的证据六系复印件，生资公司亦未提供给其他证据佐证该证据的真实性，故本院对该证据不予采纳。原告生资公司提供证据八：证人孙学先、孙学利、范猛全证人证言及周忠成、张吉考、刘建文、李保喜的书面证言各一份，证明生资公司于2012年11月份将涉案房产交予周广俊进行装修。被告周广俊对证人孙学先、孙学利、范猛全的证言有异议，认为生资公司与证人有利害关系，至今仍欠证人工程款，且证人不能证明工程完工时间，也不能证明房屋转移占有的时间，所以该证据与本案不具有关联性。认为周忠成、张吉考、刘建文、李保喜的书面证言格式一致，是生资公司提前制作好的让证人签字，证人证言具有虚假性。且周忠成、张吉考、刘建文、李保喜系生资公司施工人员，与本案具有利害关系。本院认为：生资公司与周广俊约定生资公司交房时应出具验收单，周广俊验收签字生效。证人孙学先、孙学利、范猛全的证言，因三人证言不能证明生资公司已将涉案房屋交付周广俊且周广俊验收完毕，故本院对于该证人证言不予采纳。周忠成、张吉考、刘建文、李保喜的书面证言格式一致，且未到庭接受质证，本院对其证人证言不予采纳。原告生资公司提供证据九：茌住建字（2012）52号文件、2014年7月2日茌平县地方税务局出具二手房交易过程中有关税收政策说明一份、2014年7月3日茌平县房产管理处出具住房交易手续费政策说明一份，证明按合同约定办理分户房产证，周广俊应承担的各项费用。被告周广俊对生资公司提供证据九真实性无异议，但认为涉案房产并非二手房，以上证据与本案不具有关联性。本院认为：被告周广俊虽有异议，但未提供证据，且生资公司提供证据真实合法，与本案具有关联性，本院依法确认为有效证据。原告生资公司提供证据十：周广俊购房款、欠款清单一份及茌平县房地产测绘评估事务所出具的测绘平面图一份，证明周广俊尚欠生资公司房款1835424元。被告周广俊对生资公司所述周广俊已支付款项中认为遗漏一项即2014年4月10日支付房款40万元。对茌平县房地产测绘评估事务所出具的测绘平面图一份有异议，认为没有测绘人员签字，应以房管局在房产证上确定面积为准。对涉案房屋每一层楼位置无异议，单价无异议，但对面积有异议。本院依职权到茌平县房管所及茌平县房地产测绘评估事务所核实情况并分别对其工作人员各做调查笔录一份，经庭审质证，生资公司对上述二份调查笔录均无异议。周广俊对上述证据真实性无异议，但对邓华锋所说内容中办理分户房产证不需要重新测绘有异议，认为周广俊购买房屋面积应以最后给周广俊确权的面积为准。本院认为：生资公司出示的茌平县房地产测绘评估事务所出具的测绘平面图，周广俊对其真实性有异议，但未提供相反的证据，且该证据经本院核实，依法确认其真实性。周广俊对茌平县房地产测绘评估事务所出具的测绘平面图确定涉案房屋面积有异议，但经本院释明后被告周广俊表示重新测绘但其在规定期间内未申请重新测绘，故本院对茌平县房地产测绘评估事务所出具的测绘平面图依法确认为有效证据。被告周广俊为证明其主张向本院提交以下证据：证据一：售房协议书一份，证明生资公司交房时间为2013年3月28日，竣工时间为2013年12月20日，生资公司存在违约。证据二：2012年12月7日售楼协议书补充协议一份，证明生资公司出具验收单，周广俊签字验收为实际交房时间。证据三：交房证明条一份，证明涉案房屋钥匙交付时间为2013年3月21日，生资公司违约。证据四：2013年3月28日签订的协议书一份，证明生资公司与周广俊于2013年3月28日以协议的形式约定验收时间。证据五：收款凭证5份，证明周广俊守约及支付房款300万元的事实。证据六：建设工程竣工验收备案证书复印件一份，证明涉案房屋竣工时间是2013年12月20日，备案时间是2014年1月。原告生资公司对被告周广俊提供的证据一、二、三、四的真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明周广俊主张。证据二中的验收不是指质检部门的竣工验收，而是2013年3月28日的验收。对于证据五的真实性无异议，但其中2013年10月10日的二份单据与本案无关联性，其是周广俊支付购买生资公司综合楼南一户房的房款，而不是综合楼款，其内容载明与其他三张单据不一致。证据六系复印件，不予质证。本院认为：生资公司对周广俊提供的证据一、二、三、四的真实性无异议，且上述证据与本案具有关联性，本院依法确认为有效证据。通过上述证据，可见生资公司与周广俊约定生资公司交房时出具验收单，周广俊验收签字生效，2013年3月28日的协议书明确载明周广俊验收完毕，涉案房屋已交付使用，且周广俊签字认可，故本案涉案房屋交付时间应认定为2013年3月28日。对于证据五，其中2013年10月10日的2张交款单据（金额共计40万元）明确载明交购买生资综合楼南一户房款，其与另外三张单据载明的交综合楼款（共计260万元）表述不一致，且本案涉案房产位于生资公司的综合楼，而不是综合楼南，2013年10月10日的2张交款单据与双方签订的售房协议书约定交款时间不一致，而另外三张单据交款时间与售房协议书约定一致，故本院对于2013年10月10日的2张交款单据不予采纳，对于另外3张单据予以采纳。对于证据六，该证据系复印件，生资公司不认可，周广俊亦未提供其他证据加以佐证，故本院不予采纳。综上，依据上述有效证据结合原、被告的当庭陈述，本院依法确认如下案件事实：2012年10月16日，原告生资公司与被告周广俊签订售房协议书，约定周广俊购买生资公司综合楼的楼房共计28套（一层一套、二层一套、三层七套、四层七套、五层十二套），其中一层价格为10000元／平方米，二至五层的价格为2400元／平方米。生资公司免费提供土地证。房产证及任何有效证件执行房管局收费政策。产权40年。生资公司负责办理分户手续。另约定签订合同时，周广俊支付5万元定金，一个月内支付200万元，下一份月内支付60万。周广俊依据生资公司提供的土地证、房产证，价格按房产证实际平方计算，剩余款生资公司交周广俊房产证时一次性结清，多退少补。如逾期不能结清，按交房使用日期起余款每天2%的利息计算。生资公司交房时间为2012年底前，如过期按以上每天总房款的2%利息计算给予周广俊。合同签订后，周广俊于2012年11月16日向生资公司支付楼款200万元，2012年12月7日向生资公司支付楼款50万元、2012年12月16日向生资公司支付楼款10万元。2012年12月7日，生资公司与周广俊签订售房协议书补充协议，约定生资公司交房时出具验收单，被告周广俊验收签字生效。2013年3月21日，生资公司将上述28套房屋防盗门钥匙交付周广俊。2013年3月28日，生资公司将28套房屋交付周广俊使用，周广俊已验收完毕。2014年2月21日，生资公司将其所有的综合楼房产证办理完毕。另查明，周广俊购买房屋第一层面积54.98㎡、第二层面积54.98㎡、第三层总面积434.37㎡、第四层总面积434.37㎡、第五层总面积696.29㎡。生资公司于2014年4月4日诉至本院。本院认为，生资公司与周广俊之间的房屋买卖合同已成立。双方应全面履行合同。根据售房协议书第七条规定，周广俊根据生资公司提供的土地证、房产证，价格按房产证实际平方计算，剩余款生资公司交周广俊房产证时一次性结清，多退少补。对于该条约定中的房产证，生资公司与周广俊主张不一致，生资公司称房产证系指生资公司整个综合楼房产证而不是分户后小房产证，而周广俊辩称房产证系指分户后小房产证。本院认为，合同双方订立该条款目的是确定房产的实际面积，让合同顺利履行，便于双方实现合同目的。生资公司综合楼房产证是住建部门根据茌平县房地产测绘评估事务所出具的测绘平面图做出的，且该测绘平面图明确标明涉案房产的实际面积，而生资公司办理分户房产证，必须有周广俊配合才能办理，周广俊若不配合，生资公司无法独立办出分户房产证。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，如果该条房产证指分户房产证，生资公司因其无法独立办理分户房产证，若周广俊不配合，生资公司就无法实现合同目的，显然该约定显失公平，故该条的房产证应认定为生资公司整个综合楼房产证。生资公司已于2014年2月21日办理了整个综合楼房产证，即聊房权证茌平县字第0199**号，生资公司于2014年4月4日诉至本院要求周广俊支付剩余房款，周广俊至今未支付的行为已构成违约，应承担违约责任。周广俊应向生资公司支付房款共计4435424元（54.98㎡×10000元／㎡＋54.98㎡×2400元／㎡＋434.37㎡×2400元／㎡＋434.37㎡×2400元／㎡＋696.29㎡×2400元／㎡）。因周广俊按合同约定已经向生资公司支付房款260万元，故生资公司要求周广俊支付剩余房款1835424元的诉讼请求，本院依法予以支持。生资公司与周广俊约定周广俊如过期不能结清房款，按交房使用日期起余款每天2%的利息计算，该约定实际系双方对违约金计算方式的约定。庭审中双方对该约定均主张过高，且均同意按中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金。故生资公司要求被告周广俊按房款1835424元按中国人民银行同期贷款利率四倍自2013年3月28日起计算违约金至本判决确定的给付之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。另合同约定生资公司应于2012年底前向周广俊交房，如逾期按以上每天总房款的2%利息计算给予周广俊。该约定实际系双方对违约金计算方式的约定。本案生资公司于2013年3月28日交房，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。庭审中双方对违约金计算方式均主张过高，且均同意按中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金。故周广俊要求生资公司支付违约金，违约金计算方式按总房款4435424元按中国人民银行同期贷款利率四倍自2013年1月1日计算至2013年3月27日的诉讼请求，本院依法予以支持。周广俊要求生资公司办理土地证及房产证的诉讼请求。本院认为：合同约定生资公司提供土地证、综合楼房产证，现生资公司均已办理完毕，故周广俊再要求生资公司办理土地证及房产证的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百三十条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：被告（反诉原告）周广俊于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司支付房款1835424元。被告（反诉原告）周广俊于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司支付违约金，违约金按房款1835424元按中国人民银行同期贷款利率四倍自2013年3月28日计算至本判决确定的给付之日止。原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）周广俊支付违约金，违约金按房款4435424元按中国人民银行同期贷款利率四倍自2013年1月1日计算至2013年3月27日。驳回原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司对被告（反诉原告）周广俊的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）周广俊对原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21365元，由原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司承担47元，被告（反诉原告）周广俊承担21318元；反诉案件受理费6900元，原告（反诉被告）茌平县民生农业生产资料有限公司承担1714元，被告（反诉原告）周广俊承担5186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  肖凤芝审判员  单维维陪审员  邬凤宾二〇一四年十一月二十七日书记员  张 杰