福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）漳民初字第279号 原告谢卫强，男，汉族，居民，住漳平市。 被告漳平市天宝房地产开发有限公司，住所地漳平市，组织机构代码XXX。 法定代表人郑一中，该公司总经理。 委托代理人林惠玲，福建津都律师事务所律师。 委托代理人马钰琳，福建津都律师事务所律师。 原告谢卫强与被告漳平市天宝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢卫强、被告漳平市天宝房地产开发有限公司的委托代理人林惠玲到庭参加诉讼，被告漳平市天宝房地产开发有限公司的委托代理人马钰琳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢卫强诉称：2011年1月7日，原告与被告签订一份合同编号为XX的《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将位于漳平市天宝大厦634号房产出售给原告，商品房总价款为人民币254333元；交房日期为2011年12月31日前；被告应在房屋交付使用后90日之内即2012年3月31日前为原告办理所购房屋的权属登记。原告依约支付了购房款及其他相关费用，双方于合同约定的时间办理房产交接手续，但由于被告的原因，至使原告至今未取得房屋所有权证及土地使用权证。根据双方签订的合同中第8条、第14条的约定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告为原告立即办理天宝大厦634号房屋所有权证和土地使用权证；2、被告向原告支付逾期办证违约金人民币20574元；3、本案诉讼费由被告承担。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、原告的身份证（复印件）1份，证明原告的身份及诉讼主体资格；2、编号为XX《商品房买卖合同》1份（含附件；复印件），证明原告于2011年1月7日有向被告方购买天宝大厦634号房及约定的相关权利义务的事实；3、销售不动产统一发票1份（复印件），证明原告按照合同的约定履行全部应尽的义务；4、漳平市国土资源局的3份通知（复印件），漳平市国有土地使用权出让补充合同（2009拍-2号）1份（复印件），漳平市城乡规划建设局行政处罚决定书1份（复印件）、关于天宝大厦住户反映情况的回复1份（复印件）、关于天宝大厦无法办理房产证问题的反馈1份（复印件），关于天宝大厦业主要求办理产权证问题处理情况的反馈函1份（复印件）、信访事项受理情况告知单2份（含漳平市国土资源信访事项受理告知单）（复印件）、关于俞吾龙等人反映“要求办理位于漳平市天宝大厦的土地证”的信访事项问题处理答复意见书1份（复印件）、信访事项复查意见书1份（复印件），证明政府相关部门起到监管作用，业主也按照合同约定要求被告履行商品房买卖合同约定的办证义务等事实。 被告漳平市天宝房地产开发有限公司辩称：1、答辩人无须向原告支付逾期办证违约金。因为在房屋权属登记过程中，双方实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定来履行，由原告委托答辩人办理房屋权属登记手续，双方的权利义务发生了变更，并且双方在合同附件六中约定答辩人接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束。同时，双方也未对委托办理权属登记中双方的权利义务、违约责任作出约定。原告以答辩人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求答辩人承担违约责任，无法律和合同依据，法院对原告的诉讼请求不应支持。2、答辩人认为，即使法院认定答辩人须支付违约金，则虽然双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期办理权属登记的日期从商品房交付使用后90日起计算，但由于《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中约定“买受人同意可在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋权属证书”，也就是说双方对于逾期时间在附件的补充协议中已经进行了变更，即不是合同正文中的90日，而应该按照商品交付使用后360个工作日后才开始计算逾期日期。本案中，答辩人交付商品房是在2011年12月31日，因此应从2012年1月1日起算360个工作日后才能认定为逾期，经计算，应从2013年6月18日起计算逾期日期。因此答辩人认为原告的诉请计算错误，请求法院依照新的计算方法计算违约金。以上意见望法庭采纳。 被告为证明其答辩主张，向本院提交以下证据：1、被告法人的身份证、法人身份证明、企业法人营业执照、组织机构代码（复印件）各1份，证明被告的身份及诉讼主体资格；2、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证各1份（均是复印件），证明被告销售天宝大厦的房产取得了预售资格和双方签订的商品房买卖合同是合法有效的事实。 本院对原、被告提交的证据依法组织了质证。 被告对原告的证据质证意见如下：对原告证据1、2、3均没有异议；对原告证据4真实性没有异议，但认为对证明的事项有异议，理由是：①不能证明原告在合同约定到期后有向相关部门反应，真正到期是在商品房交付使用后360个工作日后，也就是2013年6月18日后；②违约金不能以原告向有关部门反应要求办房产证的时间为起算点，而应该以合同约定的违约金起算时间。 原告对被告的证据质证意见如下：对被告证据1、2均没有异议。 经庭审质证，本院对原、被告证据认证如下： 被告对原告证据1、2、3无异议，本院予以确认；被告对原告证据4真实性无异议，与本案具有关联性，可作为定案依据；原告对被告证据1、2均没有异议，本院予以确认。 经审理查明：2006年1月，被告以有偿出让的方式取得了位于漳平市菁城街道万成支路、编号为漳国用（2009）第1638号的地块的土地使用权，经有关部门批准后，被告在该地块上建设商品房，暂定名为“天宝大厦”，并办理了《商品房预售许可证》（证号：（漳）房预售证（2010）第11号）。2011年1月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于漳平市菁城街道万成支路“天宝大厦”六层634号商品房一套，商品房建筑面积为46.15㎡，商品房总价款为人民币254333元；被告应当在2011年12月31日前，依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房时，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。同时，双方又在附件六以《合同补充协议》的方式对该《商品房买卖合同》的相关条款进行补充约定，其中《合同补充协议》第二条约定：“买受人必须在接到该商品房交付通知之日起至交房前一次性付清应由其承担并由出卖人代收代缴的房产交易契税、印花税、公共维修基金、备案登记费、产权登记费、土地分割登记办证、工本费等国家有关规定的商品房相关配套费用（以上收费原则上以政府政策性调整，物价部门核定为准）及闭路电视初装费、楼宇对讲电话安装及设备费等，并且买受人自行承担供电、电话、有线电视、宽带网络、自来水等项目的初装费、使用费和开户费”。第五条约定：“商品房的交付…2、出卖人的交房以买受人已经付清全部购房款（买受人申请银行贷款的，银行已将全部贷款汇入出卖人账户以及买受人付清余款）及应由其承担并由出卖人代收代缴的费用为前提。否则，出卖人有权拒绝办理交房，由此引起的交房和办证等相关延期责任由买受人承担”。第八条约定：“买受人同意委托由出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用由买受人承担，且买受人同意可在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋权属证书，若由于买受人或政府部门原因导致买受人无法按时取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任”。第十四条约定：“本补充协议是《合同》不可分割部分，未经双方书面同意，任何一方不得以任何原因擅自变更或解除本补充协议，如本补充协议内容与《合同》不一致的，或理解上有歧义之处的，则以本补充协议为准。本补充协议未尽事宜，由双方协商后另行订立书面补充协议。”合同签订后，原告依约向被告支付购房款及契税、专项维修基金等费用，并按约办理房产交接手续。但被告至今仍未按合同约定向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记和为原告所购上述房屋办理权属证书。2014年3月17日，原告为维护其合法权益向本院提起诉讼。本案庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告于法院判决生效后一个月内为原告办好上述房屋的所有权证和土地使用权证；2、要求被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以本金人民币145484元按日万分之一标准计算，从交房使用之日起360个工作日之后开始计算至法院判决指定办理权属登记之日止）。 另查明：2013年5月14日，漳平市城乡规划建设局以被告未按建设工程规划许可证进行施工建设，将上述国有土地出让地上超建（未经批准超用地出让红线）、超层高建设，造成超建面积1040.68㎡、超高建设面积为5076.11㎡为由，据此作出漳建决（2013）第5号行政处罚决定书，对被告作出如下处罚：1、限期改正：补办违法建设部分规划审批手续；2、处以人民币293145.35元罚款。2013年4月15日，漳平市国土资源局与被告就被告超占土地、超建筑容积率补交土地出让金的相关事宜签订了《国有土地使用权出让补充合同》。根据该补充合同的约定，被告针对超占土地、超建筑容积率问题应向漳平市人民政府补交土地出让金人民币358.01万元。但被告至今未将上述罚款和需补交的土地出让金向当地政府交纳，也未将上述天宝大厦商品房工程向当地规划建设部门办理工程竣工验收备案手续。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告在依约履行了缴纳相关房款及契税的义务后，被告亦应按合同在约定的时间办理初始预登记和代为原告办理房屋权属证书（房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书），而被告是否如约履行办证义务，应以相关登记机关出具的受理单为依据。本案中，原、被告双方约定的交房时间为2011年12月31日前，被告则应于《合同补充协议》中约定的交房时间后360个工作日内（即2013年6月18日前）办理房屋所有权初始登记并为原告办理房屋权属证书。办理产权初始登记是被告的法定义务，且产权初始登记是原告办理分户产权证的前提条件，否则原告无法向房屋权属管理部门办理分户产权手续，更无法向土地权属部门办理土地使用权证。但由于被告存在未按规划条件进行建设、至今未办理竣工验收备案手续和初始登记等事实，可认定本案逾期办证并非原告的责任，而是被告的原因所致，被告具有违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告对上述迟延办理房屋权属证书应依法承担违约责任，即应当依法向原告支付违约金并继续履行合同。因此，原告要求被告继续履行办证义务并依法给付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但计算被告逾期办理房屋权属证书的时间应从2013年6月19日起算至被告将办理房屋权属登记需要由其提供的资料完整提交后房屋权属登记机构出具的登记受理单载明的受理时间为止。现原告要求违约金从交房之日起360个工作日之后起算（即从2013年6月19日起算）至法院判决指定办理房屋权属登记之日止，不违反法律规定，本院予以准许。原告要求违约金按0.01%／日计算，因该计算标准明显低于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院予以准许。原告要求判令被告从交房使用之日起360个工作日之后起算至法院判决指定办理房屋权属登记之日止每日按已付购房款总额的万分之一支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出原告的诉讼请求无法律和合同依据的抗辩主张，理由不当，本院不予采纳。被告提出违约金应从交房之日起360个工作日后起算违约金，有事实依据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告漳平市天宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于漳平市菁城街道万成支路“天宝大厦”六层634号房的房屋权属证书（即房屋所有权证书和国有土地使用权证书）办理至原告谢卫强名下； 二、被告漳平市天宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告谢卫强支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以购房款人民币254333元按日万分之一计算，从2013年6月19日起算至本判决指定办理房屋权属登记之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币150元，由被告漳平市天宝房地产开发有限公司负担150元。该款限于本判决书生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 张  清  辉 人民陪审员 黄  玉  林 人民陪审员 吴  炳  南 二〇一四年六月二十日 书 记 员 陈晓烨（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。