重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第06679号上诉人（原审被告、反诉原告）邓燕晶，住重庆市江北区。上诉人（原审被告、反诉原告）邓广川，住重庆市梁平县。上诉人（原审被告、反诉原告）蒋淑元，住重庆市梁平县。三上诉人共同委托代理人朱万华、潘健，重庆宏创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨明莉，住重庆市江北区。委托代理人龙娣平，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。上诉人邓燕晶、邓广川、蒋某与被上诉人杨明莉房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年8月19日作出（2014）江法民初字第03026号民事判决，邓燕晶、邓广川、蒋某对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年10月28日对本案进行了询问。上诉人邓燕晶、上诉人邓燕晶、邓广川、蒋某的共同委托代理人朱万华与被上诉人杨明莉、被上诉人杨明莉的委托代理人龙娣平到庭参加诉讼，上诉人邓广川、蒋某与上诉人邓燕晶、邓广川、蒋某的共同委托代理人潘健未到庭。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2009年7月1日，唐小燕（乙方）与沈卉、吴寿勇、腾锡美（甲方）签订《协议》，沈卉、吴寿勇、腾锡美将江北区新上海大厦的a幢10套房屋出租给唐小燕。双方约定：甲方将12-17、12-19、16-17、17-15、17-17、17-18、18-19、19-3、19-17、20-9十套房屋出租给乙方，期限五年，若甲方三年之后提出断租，每套补乙方6000元装修费用，若甲方四年后提出断租，每套补乙方3000元装修费用，五年后甲方提出断租，乙方无条件服从配合撤出。房租费每套每年6000元，一年一付。2009年4月22日，唐小燕（甲方）与杨明莉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海大厦的a幢大约10套房屋出租给乙方，租期一年，自2009年4月22日起至2010年4月22日止。每套房屋月租金1200元，每年度支付一次。甲方提供空调、浴霸、热水器。乙方支付甲方保证金1000元／套，乙方不再继续租赁房屋时，经甲方验收房屋并确定无其他费用后，甲方在合同终止后7日内退还保证金。双方不得擅自变更合同，如有变更须提前1个月通知对方进行协商。此合同签订后，杨明莉支付了保证金2000元，唐小燕实际交付房屋为九套（不包括a18-19号房屋）。一年期限届满后，双方没有再签订书面租赁合同，仍按原租赁合同履行。2012年7月21日，杨明莉与a12-19号房屋的产权人签订《房屋互换协议》，将自己a26-3号房屋与此房调换使用，互换时间为2012年5月15日至2015年5月15日。2013年10月，沈卉、吴寿勇、腾锡美向唐小燕提出提前收回租赁房屋，唐小燕遂要求杨明莉将承租使用的八套房屋及时退还，双方进行了协商。杨明莉与唐小燕委托的经办人王文凤在大厦业主马某的见证下签署了《补充协议》，内容包括：17-18、16-17、17-17、20-9、19-3、12-17六套房屋，唐小燕与业主2013年10月31日解除合同，自2013年11月1日起杨明莉与业主直接发生租赁关系，待杨明莉与业主解除租赁关系后，房屋内属于唐小燕的配置再还与唐小燕；17-15房屋于2013年10月23日交还业主，唐小燕赔偿杨明莉500元，并对现租户给予600元的房租补偿；19-17房屋于2013年10月27日前交还业主，唐小燕赔偿杨明莉500元；杨明莉使用期间的费用由其缴纳；由于所有房屋已缴纳房租，未使用期间房租及赔偿金于2013年10月31日结算。《补充协议》签订后，因对退还租金的金额意见不统一，唐小燕、杨明莉发生争议，杨明莉向江北区观音桥商业区派出所报警，派出所亦派员到唐小燕住院治疗的324医院了解情况，但双方未协商处理。2014年3月31日，杨明莉诉至一审法院，要求唐小燕退还租金、保证金，并承担赔偿责任。本案审理期间，唐小燕因病去世，其丈夫邓广川、女儿邓燕晶、母亲蒋某申请参加本案诉讼，并提出了反诉请求。诉讼中，杨明莉举示了《收条》和工商银行《个人业务凭证（填单）》及江北区五里店派出所出具的《情况说明》，证明杨明莉与刘佳系母女关系，证明杨明莉支付租金情况：第一组：2009年4月22日《收条》1张、5月22日《收条》2张。3张《收条》均有唐小燕签字，合计租金108800元、保证金2000元。第二组：2009年4月29日至2013年9月4日期间的《个人业务凭证（填单）》16张，通过工商银行向唐小燕账户转账共计487600元。其中2011年4月24日的金额为4520元，杨明莉的女儿刘佳于2012年4月6日给唐小燕账户汇款32400元，2013年7月9日通过atm机转账金额1800元。邓广川、邓燕晶、蒋某对上述证据质证表示：唐小燕已去世，不能确定3张收条的真实性；对2011年4月24日、2012年4月6日、2013年7月9日三次转账提出异议。2011年4月24日转账没有付款人记载，不能证明是杨明莉支付的；2012年4月6日是刘佳支付的，不能证明是杨明莉付的款；2013年7月9日是atm机转账，记载情况看不清楚。为进一步证实争议三笔款的转账情况，杨明莉提供了2014年6月30日工商银行重庆观音桥支行出具的2张《个人业务凭证（填单）》和一份《情况说明》。2张《个人业务凭证（填单）》载明：2011年4月24日填单的汇款人是“杨明莉”，收款人为“唐小燕”；2012年4月6日填单的汇款人是“刘佳”，收款人为“唐小燕”。《情况说明》载明：2013年7月9日，杨明莉通过自己的账户卡号95×××85在atm机给唐小燕账户卡号95×××27转款1800元。经一审庭审质证，邓广川三人表示，对银行出具的证明资料真实性予以认可，但不认可刘佳的代付行为，如果刘佳认为不该付款，她可另行起诉。本案一审审理中，杨明莉提交了沈卉、吴寿勇、腾锡美三人于2014年3月18日出具的《关于重庆市江北区建北一支路8号1单元房屋出租与交接的说明》（下称《出租与交接的说明》）及杨明莉与吴寿勇、腾锡美于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》：《出租与交接的说明》包括了以下内容：1、2009年4月将8套房屋出租给唐小燕，租期5年。后双方达成协议，于2013年10月31日提前收回房屋。沈卉的房屋17-15于2013年10月23日收回，19-17于2013年10月27日收回；腾锡美、吴寿勇的17-18、16-17、17-17、20-9、19-3、12-17房屋接房时间是2013年10月31日。2、三人与唐小燕在2013年10月31日就提前收回的房屋账物两清、互不相欠：三人已将8套房屋2013年11月1日至2014年6月30日的租金返还给了唐小燕，对提前解约及部分装饰件做了赔偿，每套3000元，共计24000元，并以现金形式赔偿给唐小燕。杨明莉以此主张，房屋产权人提前解约时已对唐小燕的装修作了赔偿，唐小燕对房屋物品不享有权利。因三人是江苏、上海人，他们在交接房屋时给我出具的证明。2013年11月1日《房屋租赁合同》，证明腾锡美、吴寿勇将17-18、16-17、17-17、20-9、19-3、12-17六套房屋租赁给杨明莉使用，租金每月每套1200元，租期为2013年11月1日至2014年3月30日。此合同特别注明：“因是续租房，2013年10月31日结算未使用房租及赔偿款后，唐小燕的空调退她（见补充协议第1条）”。杨明莉以此主张，此合同是2013年10月《补充协议》的说明，杨明莉与产权人按补充协议约定签订了新的租赁合同，空调返还给唐小燕，房屋其他物品属于产权人。邓广川三人对上述证据质证表示，《出租与交接的说明》没有说明人的出庭作证，无法判断签字的真实性，“账物两清、互不相欠”不真实，这只是适当补偿，不是物品的折价。2013年11月1日《房屋租赁合同》与本案没有关系。另，杨明莉申请了证人马某出庭作证。马某到庭证实：我和杨明莉、唐小燕都是新上海大厦的业主。2013年10月20号，唐小燕找到我说业主要收回房屋，但杨明莉一直不交房，希望我居中调解。唐小燕叫王文凤代其处理，双方签订了《补充协议》。我在电话中告知了唐小燕有关协议内容，是我起草的协议，双方没有问题才打印签字。杨明莉对证人证言无异议，邓广川三人表示无唐小燕的书面授权，《补充协议》不是唐小燕的真实意思。本案一审诉讼中，邓广川三人举示了2009年4月、5月期间的电器送货单、门套订货单及送货单、定做窗帘收据、装修款收据等证据材料，证明租赁房屋由其装修并购买居住设备。杨明莉对此无异议，强调物品设备已使用多年陈旧，有的损坏了由其自行更换。唐小燕与产权人通过协商已将装修设备问题理清。空调在解除合同时已返还给唐小燕。邓广川三人陈述，要求杨明莉支付房屋物品设备使用费的计算标准，是估算的。另，杨明莉提供了一份署名为“唐小燕”的2011年《结算单》，主张双方于2011年曾对9套房屋的租金进行过结算。该表记载了每套房屋承租的起始时间：12-17、12-19承租时间为4月22日，16-17、19-3为5月15日，20-9为5月18日，19-17为5月21日，17-15为5月29日，17-17、17-18为6月8日。邓广川三人对此质证无异议。杨明莉一审诉称，2009年4月22日，原告与唐小燕签订《房屋租赁合同》，唐小燕将江北区观音桥建北一支路8号（新上海大厦）1单元九套房屋出租给原告，每套房屋租金1200元，原告支付保证金2000元，租期从2009年4月22日至2010年4月22日。租期届满后，双方没有续签书面合同，仍继续履行原合同，原告向其缴纳租金至2013年12月。2013年10月23日，唐小燕与原告协商解除租赁合同，承诺赔偿原告提前解除合同的经济损失、返还原告预交的房租。现唐小燕因病去世，没有及时支付原告费用。被告邓广川、邓燕晶、蒋某系唐小燕的法定继承人，应承担清偿责任。请求：判令被告邓广川、邓燕晶、蒋某返还原告保证金2000元，返还原告多预交的租金40880元，赔偿原告解除租赁合同损失13600元。邓广川、邓燕晶、蒋某一审答辩，原告与唐小燕存在租赁关系是真实的，对原告主张多预交了房租费有异议。双方是协商解除合同，原告不存在损失。请求驳回原告的诉讼请求。邓广川、邓燕晶、蒋某反诉诉称，2009年4月22日唐小燕与反诉被告杨明莉签订了租期1年的《房屋租赁合同》，唐小燕将江北区新上海大厦的十套房屋租与杨明莉，每套房租每月1200元。租赁期届满后，双方未再签订书面合同，应为不定期租赁，唐小燕随时可以解除合同。2013年9月因房屋产权人欲出售房屋与唐小燕协商终止租赁关系，唐小燕及时告知杨明莉解除合同，要求其在同年10月底之前搬离，由唐小燕对添附物进行拆除。租赁房屋是业主租给唐小燕，由唐小燕装修并安装相关生活设施，再出租给杨明莉使用的。现杨明莉仍在使用租赁房屋，相关设施也没有返还。经唐小燕多次要求，杨明莉于2014年3月6日返还了空调12台，至今尚有热水器、浴霸、座便器、水箱、灯具、门（卫生间门、隔断门带锁）各12个及开关若干没有返还。唐小燕于2014年4月19日去世，其丈夫邓广川、女儿邓燕晶、母亲蒋某愿意参加本案诉讼，并请求：判令杨明莉返还邓广川、邓燕晶、蒋某热水器、浴霸、座便器、水箱、灯具、门（卫生间门、隔断门带锁）各12个及开关若干；判令杨明莉支付邓广川、邓燕晶、蒋某设备使用费21700元（参照家电租赁市场价：热水器100元／台／月，自2013年11月1日至2014年4月15日；浴霸50元／台／月，自2013年11月1日至2014年4月15日；空调200元／台／月，自2013年11月1日至2014年3月6日）。杨明莉反诉辩称，房屋产权人与唐小燕协商解除租赁合同时，已按每套房屋3000元标准对唐小燕的装修附属设施进行了补偿。房屋内的物品属于产权人，唐小燕无权对我提出返还要求。另，我与唐小燕解除合同时已将空调返还给了唐小燕，不存在空调使用费的问题。请求驳回反诉原告的诉讼请求。一审法院认为，2009年4月22日杨明莉、唐小燕签订的《房屋租赁合同》，唐小燕将其承租的上海大厦a幢九套房屋转租给乙方，一年期届满后，双方没有再签订书面租赁合同，仍按此租赁合同约定的内容履行。此合同没有出租人的反对，不违反法律法规的强制性规定，属有效协议。双方没有对续租期限做明确约定，属不定期租赁。因出租人提前收回房屋，杨明莉、唐小燕于2013年10月经协商达成《补充协议》，此补充协议有见证人马某的出庭证实，一审法院确认其真实性。双方应当按此协议办理相关结算事宜。唐小燕去世后，其生前债权由继承人邓广川、邓燕晶、蒋某继承享有，生前债务由继承人邓广川、邓燕晶、蒋某在继承唐小燕的遗产范围内清偿。杨明莉支付给唐小燕的租金确定。杨明莉举示的《收条》、《个人业务凭证（填单）》及银行出具的《情况说明》，显示杨明莉以现金支付、向唐小燕账户汇款方式共计付款596400元。本案争议较大的一笔是：杨明莉的女儿刘佳于2012年4月6日给唐小燕账户汇款32400元的认定。一审法院认为，刘佳付款时间是在杨明莉与唐小燕租赁合同期间内，付款金额与杨明莉本人曾向唐小燕账户汇款的租金数额一致，本案没有证据证明刘佳与唐小燕之间存在债务纠纷。故刘佳代其母亲付款的事实可以认定，此笔款项应当计入杨明莉已付租金范围内。邓广川、邓燕晶、蒋某辩解称应由刘佳另案追诉的理由不成立。杨明莉承租唐小燕九套房屋，其中12-19房屋因互换于2012年5月15日提前终止履行，17-18、16-17、17-17、20-9、19-3、12-17六套房屋终止履行的时间是2013年10月31日，17-15房屋终止履行的时间是2013年10月23日，19-17房屋终止履行的时间是2013年10月27日。根据每套房屋的实际租赁时间计算，杨明莉应当支付的租金合计应为555520元。杨明莉已支付596400元，唐小燕多收取的租金40880元应当退还，由其继承人在继承的遗产范围内清偿。租赁合同已终止履行，按协议约定，杨明莉交纳的保证金2000元，应予退还，由其继承人在遗产范围内清偿。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2013年10月双方达成的《补充协议》对杨明莉的损失进行了约定，即唐小燕赔偿杨明莉17-15、19-17房屋损失各500元。杨明莉主张合同损失13600元，没有事实依据。本案无证据表明唐小燕已支付了1000元赔偿款，一审法院确定由唐小燕的继承人在继承的遗产范围内清偿此款。杨明莉在庭审中称已代唐小燕垫付了租赁户赔偿款600元，无租赁户的收款收据佐证，一审法院不予确认。杨明莉过高金额的赔偿请求，一审法院不予支持。2013年10月下旬杨明莉与唐小燕签订的《补充协议》约定“17-18、16-17、17-17、20-9、19-3、12-17六套房屋，唐小燕与业主2013年10月31日解除合同，自2013年11月1日起杨明莉与业主直接发生租赁关系，待杨明莉与业主解除租赁关系后，房屋内属于唐小燕的配置再还与唐小燕”，该协议对具体配置类型没有明确。2013年11月1日杨明莉与腾锡美、吴寿勇签订的《房屋租赁合同》（租期为2013年11月1日至2014年3月30日），杨明莉承租了上述六套房屋，是对《补充协议》的具体落实。此租赁合同特别注明“因是续租房，2013年10月31日结算未使用房租及赔偿款后，唐小燕的空调退她（见补充协议第1条）”，由此判断，配置应指空调。邓广川三人承认杨明莉于2014年3月6日返还了空调12台，是在补充协议约定期限内退还，杨明莉不应当承担占用期间使用费。2009年7月1日唐小燕与出租人沈卉、吴寿勇、腾锡美签订的《协议》约定，出租人在租赁四年后提出解除合同，每套补唐小燕3000元装修费用。此内容与沈卉、吴寿勇、腾锡美在合同解除后出具的《出租与交接的说明》相互印证，一审法院确定《出租与交接的说明》的真实性。出租人因提前解约按每套3000元的标准，已折价承担了唐小燕的装饰设施物品的损失，现已账物两清、互不相欠。则，唐小燕对租赁房屋的除空调以外的装修设施物品不再享有所有权。唐小燕的继承人要求杨明莉返还热水器、浴霸、座便器、水箱、灯具、门及开关若干并承担占用期间使用费的反诉主张，没有合同依据和事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十五条及《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓广川、邓燕晶、蒋某在继承唐小燕的遗产范围内返还原告（反诉被告）杨明莉保证金2000元，于本判决生效之日起十日内给付。二、被告（反诉原告）邓广川、邓燕晶、蒋某在继承唐小燕的遗产范围内返还原告（反诉被告）杨明莉租金40880元，于本判决生效之日起十日内给付。三、被告（反诉原告）邓广川、邓燕晶、蒋某在继承唐小燕的遗产范围内支付原告（反诉被告）杨明莉赔偿款1000元，于本判决生效之日起十日内给付。四、驳回原告（反诉被告）杨明莉的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（本诉被告）邓广川、邓燕晶、蒋某的诉讼请求。本案案件受理费减半收取606元，由杨明莉负担146元，邓广川、邓燕晶、蒋某负担460元（此费已由杨明莉预付，邓广川、邓燕晶、蒋某在履行上述义务时一并支付给杨明莉）。反诉案件受理费211元，由邓广川、邓燕晶、蒋某负担。邓燕晶、邓广川、蒋某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：一审法院认定被上诉人付款金额的事实错误。杨明莉在5月22日通过现金方式支付40000元，唐小燕为该笔款项的支付出具了一张现金收条和一张租金收条。一审法院错误认定两张收条为两次支付行为。上诉人不认为2012年4月6日刘佳的汇款行为系杨明莉的支付房屋租金行为。杨明莉答辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。杨明莉在5月22日向唐小燕支付了两个4万元，上午因为唐小燕生意需要钱，现金送到她的办公室进行支付，下午因为唐小燕要买房子，和杨明莉一同前往银行支付，两张收条的纸张并不相同。刘佳与唐小燕并不存在生意往来，其是受杨明莉的委托向唐小燕汇款。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，上诉人称唐小燕同一天出具的两张收条系同一笔4万元付款，而非两笔4万元付款的问题，本院审查后认为，该两张收条的内容不同，一张是现金收条，另一张是标注了下午时间的租金收条，在上诉人未能提供相反证据推翻该两张收条的情况下，只能认定该两张收条是针对两笔支付款项出具的，上诉人的该项上诉理由本院不予支持。另，刘佳是杨明莉的女儿，其与唐小燕之间并无生意往来，本院有理由相信其在2012年4月6日向唐小燕汇款的行为是受杨明莉的委托而支付的房租，一审判决并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。邓燕晶、邓广川、蒋某的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费897元，由邓燕晶、邓广川、蒋某负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗登文代理审判员  王 兵代理审判员  刘 静二〇一四年十一月十四日书 记 员  曾 静