山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁09民终933号上诉人（原审被告）郭静，个体工商户。委托代理人田敬勇，宁阳县静家商行法律顾问。被上诉人（原审原告）王玉霞，农民。委托代理人刘德军，宁阳民兴法律服务所法律工作者。上诉人郭静因转让买卖合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2015）宁民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现己审理终结。原审法院经审理查明，2009年12月26日，被告郭静（乙方）与刘志强（甲方）签订《门头租赁合同》一份，刘志强将位于宁阳县城北街路东商业门头房租赁给郭静使用，租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止，每年租赁费5.8万元，于每年的10月31日前缴纳下一年度租金（第一年度租金除外），逾期一个月仍不能缴纳下年度租金，刘志强有权收回门头并追收所欠各种费用。同时还约定“……四、未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋结构，乙方必须确保房屋完好无损，如有损坏由乙方赔偿一切损失及由此造成的费用。经甲方同意后进行的装修改造等设施，如墙面、地面、门窗、吊顶等，乙方有义务维护维修使用，合同期满后归甲方所有，乙方必须保证该设施的完好无损，否则由乙方照价赔偿，并承担由此给甲方造成的其他费用。五、租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得转租或变更承租人，否则甲方有权收回门头，由此造成的损失及不良后果均由乙方承担……”合同到期后，双方未再签订书面合同，被告郭静仍然使用该门头并按原合同交纳租金。2013年8月22日，原告王玉霞（乙方）与被告郭静（甲方）签订《转让合同》一份，内容为“一、甲方同意将自己位于凌云步行街的阿依莲专卖店转让给乙方使用，并保证乙方享有甲方在原有租赁合同中享有的权利和义务；二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用；三、转让后现有的装修、装饰归乙方；四、乙方须在2013年8月22日向甲方支付转让费和房租共计人民币9.9万元，一次性付清；五、甲方将协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺的所有一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，如遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方，协议终止；七、若甲方不能保证乙方用房一年，将退还乙方人民币肆万元，不到一年半，退还贰万元。”合同签订后，原告王玉霞支付给被告郭静款9.9万元。2013年10月份，刘志强到涉案门头房催要下年度租金，发现在门头房经营的人换成了原告王玉霞。后刘志强要求原告及被告郭静缴纳下年度租金，未果。诉讼中原告主张刘志强以其不同意被告郭静转租涉案门头房为由，于2013年12月5日将其撵走。原告于2014年1月2日起诉被告郭静至原审法院。原审诉讼期间经原审法院释明，原告变更诉讼请求，要求解除与被告郭静签订的《转让合同》，其他请求未变。原审法院于2014年10月9日作出（2014）宁民初字第274号民事判决书，解除了原告与被告郭静签订的转让合同，并在此基础上，判决：一、被告郭静支付原告王玉霞违约金40000元。二、被告郭静赔偿原告王玉霞经济损失20000元。三、驳回王玉霞其他诉讼请求。被告郭静不服，提出上诉。2015年3月9日本案被发回重审。原审法院于2015年4月8日予以立案。重审诉讼期间，根据被告郭静的申请，原审法院追加刘志强为被告，后通知刘志强退出诉讼。原告主张转让房屋时被告郭静未告知其房屋不允许转租，之前未见过被告郭静与刘志强签订的租赁合同，由于被告的过错，导致其被刘志强撵走给其造成经济损失。被告郭静则主张刘志强并没有将原告王玉霞撵走，王玉霞一直经营到2014年12月份才贴了广告将门头转让出去；被告郭静还主张原告曾于2014年11月19日在风云快讯上做转让广告，也能证明原告还在经营该门头，原告有异议，主张风云快讯广告上没有原告的名字，该证据对事实没有证明力；被告郭静又主张其于2014年10月30日对涉案店铺进行了录像，能证明原告仍在经营，原告质证称只能证明曾录过像，不能证明是2014年10月30日录的，因为将手机的时间调整为哪天，录像显示的时间就是哪天。刘志强则主张其于2013年12月5日将原告撵走，门头收回后租给了案外人王华伟；王玉霞走时只是将货物清理走，屋内的装修没动。关于原告支付被告郭静的9.9万元款，双方对其中含2013年8月22日至2013年12月31日的房租2万元均无异议，对于7.9万元的转让费，原告主张是随门头房交付的物品的折价，并主张被告郭静交付的物品有：格力空调柜机一台、收款台一个、货架两个；另外交付的物品有：内外装饰物，内装是粉色的，但未计算价格。被告有异议，主张交付的物品为：格力空调柜机一台、收款台一个、货架四个、卷帘门和玻璃门各一个、门头字一幅，灯具38个，形象墙logo、试衣间的水晶字，模特6个，隐形纱帘一宗，监控器一套，还有仓库货架，具体几个记不清了，房屋基础装修包括防水装修、地面装修（即地砖），隔墙的，电表一块，不锈钢边门头字等，同时递交了部分装饰装修的计算清单，主张2010年装修装饰门头时共花费近20万元，折款7.9万元给原告并未多算。原告质证认为被告郭静是为自己经营所需进行的门头装修，花费20万元与事实不符；交付的物品应以其认可的为准。原告称因刘志强收回门头家里还剩300余件衣服未卖出，造成其损失约15万元，但提供的证据不能证明其主张；被告质证认为是原告经营不善造成的，与被告无关。以上事实由原、被告提供的转让合同、门头租赁合同、刘志强证明、进货单一宗、装修门头费用单据一宗、原、被告各方的陈述在卷证实。原审法院认为，原告王玉霞与被告郭静签订的《转让合同》虽名为转让，却包含转让与买卖两个法律关系：一、合同中关于门头房的条款部分属于概括性转让关系。被告郭静于2009年12月26日与刘志强签订《门头租赁合同》，是双方的真实意思表示，为有效合同，合同到期后，被告郭静继续使用该合同，刘志强未提出异议，故原租赁合同继续有效，为不定期租赁合同。被告郭静使用至2013年8月22日时与原告签订了该涉案合同，该合同明确约定被告郭静将涉案门面房转让给原告使用，保证原告享有被告郭静在原租赁合同中享有的权利和义务，同时郭静也主张自己与原告约定由原告以郭静的名义继续经营，故双方签订的合同应依法认定为概括性转让合同，因被告郭静在转让相关权利义务给原告时未征得刘志强的同意，违反郭静与被告刘志强的约定，该转让行为依法认定为无效，故合同中的相关条款无效。二、合同中关于“现有的装修、装饰归乙方”的表述及相应条款为买卖关系。诉讼中原告与被告郭静均认可原告支付被告郭静的9.9万元款中，租赁费为2万元，剩余的7.9万元为被告郭静交付给原告的物品的价款（其中原告主张交付的物品为：格力空调柜机一台、收款台一个、货架两个；另外交付的还有内外装饰，但未计算在7.9万元的价款内；被告郭静对上述交付的物品予以认可，并主张交付的物品还有货架两个、卷帘门和玻璃门各一个、门头字一幅，灯具38个，形象墙logo、试衣间的水晶字，模特6个，隐形纱帘一宗，监控器一套，还有仓库货架等），故应认定原告与被告郭静之间存在买卖关系，买卖的物品的价款为7.9万元，且相关约定已经履行（被告郭静交付了物品，原告支付了相应价款），合同中有关买卖物品的条款有效。原告与被告未约定转让期间，而是在《转让合同》第七条约定：“若甲方不能保证乙方用房一年，将退还乙方人民币肆万元，不到一年半，退还贰万元”，说明双方均清楚签订转让合同时涉案的门头房为不定期租赁，原出租人随时可能收回该门头房，如原告使用该门头房时间过短，则购买的物品就不会产生相应效益，会给原告造成相应的经济损失，故双方约定一旦被告不能保证原告用房一年，就退还原告人民币肆万元，该条款是对双方买卖物品成交后有可能出现的后果所作的补充，即对原告用房时间过短给原告造成的损失如何救济进行的约定，属买卖条款部分，为有效约定，该约定依法对双方具有约束力。因原告在被告转让的门头房中经营不满四个月，依照此约定被告郭静应返还原告款40000元，原告要求被告支付违约金40000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。原告主张的其他损失，未递交证据证实，被告郭静不予认可，原审法院依法不予支持。综上，原告与被告签订的《转让合同》为部分无效合同，即合同中有关概括转让的条款无效，买卖物品的条款有效。被告未能保证原告用房满一年，依照约定应支付原告违约金40000元。原告以该合同无效为由要求被告郭静返还转让金7.9万元，因7.9万元属于买卖关系中交付物品的价款，合同相应条款已经履行，双方的权利义务已经终止，原告的该诉讼请求，原审法院依法不予支持。被告郭静在原审法院释明后未对合同中概括转让条款无效后引起的法律后果主张权利，可依法另行向对方主张。依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第八十八条、第八十九条、第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决：一、原告王玉霞与被告郭静签订的《转让合同》中关于转让门头房的条款无效。二、被告郭静于本判决生效后七日内支付原告王玉霞违约金40000元。三、驳回原告王玉霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5336元，原告负担4336元，被告负担1000元。被告应负担的诉讼费用原告已预交，待执行时一并由被告给付原告。上诉人郭静不服原判上诉称，原审法院认定当事人签订的转让合同包含转让与买卖两个法律关系不当，应认为包含租赁与买卖两个法律关系，认定涉案门面房转让给原告使用不当，应是将专卖店转让给被上诉人使用，原审法院认定转让无效没有事实和法律依据，请求撤销原判依法改判。被上诉人王玉霞辩称，一审法院查明事实清楚，证据充分，上诉人上诉无理，请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原判决认定事实相符，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订转让合同，但该合同转让未经原房屋权利人同意而转租，违背了与原房屋权利人的合同约定，且原房屋权利人也不认可该转让合同，故该转让合同无效正确。上诉人未能按照双方约定保证被上诉人使用房屋，应承担责任。上诉人上诉理由不足，证据不充分，原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人郭静负担。本判决为终审判决。审判长  宋许科审判员  张 岩审判员  王 玥二〇一六年五月三十一日书记员  张焕新