云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初461号原告文山和居物业服务有限公司，组织机构代码57982XXXX。法定代表人陈孝强，职务总经理。住所地：文山市卧龙街道攀枝花社区环北三路金玉名园小区***号。委托代理人王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。委托代理人普毅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告马卫兵，云南省砚山县人，现住文山州砚山县。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）与被告马卫兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文山和居物业服务有限公司的委托代理人王正梅、普毅，被告马卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和居物业公司诉称，2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了《金玉名园物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、业主或者物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；二、物业服务费��《金玉名园物业管理服务合同》标准执行：1、住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8/平方米．月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；2、商铺按照建筑面积1.00元/平方米．月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。十六、本合同管理服务期限为3年。自2012年9月9日起至2015年9月8日止。合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务。但被告却无故拖欠M6-X商铺应支付给原告2012年9月9日至2015年9月8日的物业服务费人民币9518.76元。经原告多次催要，被告至今未付所欠款项。现特向人民法院提起诉讼，请求法院判令1、被告支付原告物业管理费人民币9518.76元及违约金7495.96元；2、被告承担本案诉讼费。原告和居物业公司针对其主张，提供以下证据：1、物业管理服务合同，证明①2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了本合同。②物业服务费按季度缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取滞纳金。③住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8/平方米·月计算，商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算，空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取。④服务期限为三年，自2012年9月9日起至2015年9月8日止；2、限期缴款函、快递收据各一份，证明原告于2015年5月24日通过快递方式向被告发送了限期缴款函，告知被告缴纳尚欠M6-X号商铺的物业管理费人民币9518.76元���届时未缴纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰滞纳金的事实；经庭审质证，被告马卫兵对原告和居物业公司提交第1组证据的真实性不认可，不认可业主委员会，我们没有签过合同，对业主没有约束力。对第2组证据的真实性不认可，缴款函被告都没有收到过。本院认为，原告提交的第1、2组证据能证明其主张的事实，本院予以采信。被告马卫兵辩称，被告至今未与原告签订任何合同，对该份合同不清楚。原告也没有履行过任何的物业服务，况且原告时隔三年才告知被告缴纳物业管理费，被告商铺早已经出租，租赁合同约定由租户承担物业管理费，之前的租户未缴纳物业管理费被告并不知情，现在被告只愿意承担6000元的物业管理费，其余的不愿意承担。被告马卫兵针对其主张，提供证据《房屋租赁协议》一份，证明商铺于2014年8月20日已经出租给全胜，协议约定物业管理费由租户全胜支付，不应由被告支付。经庭审质证，原告和居物业公司对被告马卫兵提交的证据的真实性、合法性不认可，因为该证据与本案无关并且《物业管理条例》及《物业管理服务合同》已经明确约定：业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。本院认为，被告提交的证据所要证明的内容与本案无关，故本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院查明的法律事实如下：2012年8月23日原告与文山金玉名园业主委员会签订《物业管理服务合同》，双方约定由原告为金玉名园小区提供物业管理服务，物业的基本情况：位置文山市开化镇环北三路，占地面积93324平方米，建筑面积130552.36平方米，住宅户数329户，物业类型住宅；物业服务费：一、业主或物业使用人���于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之五向欠费业主收取违约金。二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》约定标准执行（1）别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公推水电费）；（2）商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公推水电费）。三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收。违约责任约定业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告除有权按本协议约定收取违约金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，原告可采取将欠缴费用的合同签订业主名单在物业管理区域内予以公布等内容。被告马卫兵系金玉名园小区M6-X号商铺的业主。原告于2015年11月30日向被告邮寄限期缴款函，��知被告缴纳2012年9月9日至2015年9月8日物业服务费人民币9518.76元，届时未缴纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰违约金。被告自入住金玉名园小区以来，未向原告交纳物业管理费。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点归纳为：被告是否应向原告支付物业管理费及违约金。针对本案的争议焦点，本院作如下评判：被告是否应向原告支付物业管理费的问题。依据《中华人民共和国特权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，若被告认为业主委员会决议侵害其合法权益，可依法行使撤销权。但从金玉名园业主委员会成立，与原告签订《金玉名园物业管理服务合同》至今已三年，被告未在法定期限内依法行使撤销权，应视为对自己权利的放弃。原告按合同约定为业主包括被告提供了相应的服务，被告马卫兵作为业主，接受了原告和居物业公司的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向原告支付物业管理费的义务，原告和居物业公司要求被告马卫兵支付物业管理费人民币9518.76元，本院予以支持。原告与文山金玉名园业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》中对违约责任虽有约定，本院认为，原告主张的违约金7495.96元偏高，被告迟延缴费物业管理费，给原告造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率6.15%计算，违约金应为585.4元（9518.76元×6.15%）。原告主张违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华��民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、被告马卫兵于本判决生效之日起十日内支付原告文山和居物业服务有限公司物业管理费9518.76元，违约金585.4元，合计10104.16元；二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费270元，由被告马卫兵负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判长 姚 伟审判员 刘光辉审判员 朱应洪二〇一六年五月十九日书记员 李方铃