河南省潢川县人民法院刑 事 判 决 书（2014）潢刑初字第050号公诉机关潢川县人民检察院。被告人徐学中，男，1964年12月18日出生，汉族，初中文化，个体经营户,住潢川县（户籍所在地：潢川县）。因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权犯罪，于2013年3月21日经潢川县人民检察院决定，同日被潢川县公安局刑事拘留；因涉嫌非法转让倒卖土地使用权犯罪，2013年4月4日经潢川县人民检察院决定，次日被潢川县公安局逮捕。2014年4月30日被本院取保候审。辩护人纪然，河南捷达律师事务所律师。潢川县人民检察院以潢检刑诉【2013】67号起诉书指控被告人徐学中犯非法转让、倒卖土地使用权罪，于2013年6月5日向本院提起公诉，本院于2013年6月21日公开开庭审理了本案，并于2013年7月11日做出（2013）潢刑初字第00144—1号刑事判决书。宣判后，被告人徐学中以该判决认定事实不清、证据不足为由提出上诉。信阳市中级人民法院于2014年1月22日作出（2013）信刑终字第353好刑事裁定书，裁定：1、撤销本院原审判决；2、发回本院重新审判。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。潢川县人民检察院指派检察员吴玉忠出庭支持公诉，被告人徐学中及其辩护人纪然到庭参加诉讼。现已审理终结。潢川县人民检察院指控：2003年经潢川县国土资源局批准，潢川县川河水产有限责任公司将位于潢川县经济技术开发区内一宗国有土地以1240000元的总价格转让给被告人徐学中。2008年3月30日，被告人徐学中未经批准私自将其依法使用的该宗国有土地以2600000元的价格，转让给易新林和李某。该宗土地面积9318.5平方米，其中出让面积7458.5平方米，划拨用地1860平方米（作为潢固公路扩宽建设用地），土地用途为工业用地。被告人徐学中非法获利136万元。针对上述指控，检察机关提交了相关书证、证人胡某的证言、同案人易新林、李某及被告人徐学中的供述和辩解等证据证实。认为被告人徐学中以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，非法获利136万元，情节特别严重，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定，已构成非法转让、倒卖土地使用权罪，应当依法追究其刑事责任。被告人徐学中辩称：1、以260万元转让土地使用权不是以牟利为目的，银行贷款到期，要收回我的财产，我无力偿还；另外由于该养殖场的四周已全部建上房屋，无法再进行甲鱼养殖，我不得已才转让的土地使用权。2、指控其非法获利136万元的事实不成立。其以124万元受让该土地后，进行了大量的翻建和投资，我后期投资有16（7）0万元，利息有4（5）0万元，等于买地后实际投资有32（3）0万元，以260万元转让后实际还亏损6、70万元；3、以260万元的价格转让给易新林的不光是土地，还包括地上建筑物，地上建筑物的价值没有从中扣除。辩护人的辩护意见是：1、被告人徐学中依法取得土地使用权之后转让土地使用权的行为符合法律规定，受让人易新林等人应当从转让合同签订之日起30日内办理过户及权属变更手续，造成未办理过户及权属变更手续的责任是易新林等人，徐学中不应该承担责任；2、起诉书指控被告人徐学中犯非法转让、倒卖土地使用权罪的事实不清。首先，被告人2003年7月受让该土地后进行了投资建设，成本达200万元（不含贷款买土地的银行利息），在其以260万元转让该土地时也包括了这些建筑物和设施。其次，被告人徐学中转让土地的价格应该以2008年的土地转让时的基准地价进行评估后，才能确定其是否获利，而不应该以2003年其受让土地的价格来认定其获利136万元；3、被告人徐学中转让土地时，地上存在建筑物是事实，无论这些建筑物的价值是多少，均应该从136万元中扣除。故检察机关指控被告人徐学中犯非法转让、倒卖土地使用权罪的事实不清，证据不足，不能认定被告人徐学中有罪。经审理查明，2013年5月15日，潢川县川河水产有限责任公司因经营不善，外欠债务无力偿还，即向潢川县国土资源局提出申请，将该公司位于潢川县经济技术开发区内用于甲鱼养殖的9318.5平方米国有土地使用权（其中出让面积7458.5平方米，划拨用地1860平方米）及相关地上财产，转让给被告人徐学中继续从事甲鱼养殖，并签订了土地使用权转让合同。之后，经潢川县国土资源局批准，被告人徐学中通过替潢川县川河水产有限责任公司偿还债务的方式，出资124万元取得了该宗土地的国有土地使用权，并于2003年7月3日办理了潢城国用（2003）字第03902号国有土地使用权证。土地的用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期至2045年3月18日，使用面积9318.5平方米。随后，被告人徐学中在该宗土地上继续从事甲鱼养殖。2008年3月30日，被告人徐学中与易新林、李某（二人均另案处理）签订“土地使用权转让合同”一份，将上述土地及部分地上附着物以260万元的协议价格转让给该二人，并约定被告人徐学中有义务协助易新林、李某办理土地用途变更和过户手续。但此后，易新林、李某等人未按照国有土地转让的有关规定办理相关土地用途变更和过户手续，即在该宗土地上从事房地产开发，致使该宗土地被非法改变用途。经潢川县开源地价评估咨询有限公司评估，该宗土地2008年3月市场价格为1742985元。被告人徐学中通过非法转让土地使用权获利857015元。上述事实，有公诉机关提交并经法庭质证、认证的下列证据证实：1、相关书证：（1）徐学中的户籍信息：徐学中，男，1964年18月16日出生，身份证号码：，汉族，住潢川县隆古乡高稻场村城坎村民组。（2）2003年5月10日潢川县川河水产有限责任公司向潢川县国土资源局提出的关于将其名下的土地使用权转让给徐学中的申请。（3）潢川县川河水产有限责任公司与徐学中于2003年5月10日签订的“土地转让协议”一份和潢川县国土资源局与潢川县川河水产有限责任公司签订的国有土地使用权出让合同一份在卷。（4）土地估价报告，证实经潢川县开源地价评估咨询有限公司评估，2003年7月潢川川河公司转让徐学中该宗土地时，该宗地基准地价为80元/平方米，宗地地价为85元/平方米，经估价，该7458.5平方米的土地总地价为633973元。（5）潢川县开源地价评估咨询有限公司出具的徐学中土地价格说明在卷，2008年3月份，该宗土地市场价格为1742985元。（6）潢川县国土资源局潢国土资（2003）7号和潢国土资籍（2003）15号批复，同意将潢川县川河水产有限责任公司使用的国有土地9318.5平方米变更为徐学中使用，其中出让面积7458.5平方米，划拨用地1860平方米（作为潢固公路建设用地），土地用途为工业用地，期限至2045年3月18日。（7）潢城国用（2003）字第03902号国有土地使用权证，载明土地使用者为徐学中，土地的用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期至2045年3月18日，使用面积9318.5平方米。（8）2003年1月18日潢川县京西房地产开发公司与徐学中签订的购地协议一份，该协议约定：京西房地产开发公司将原潢川县川河水产有限责任公司位于开发区的土地转让给徐学中，转让费124万元；围绕该地块川河公司的债务，由京西房地产开发公司同川河公司处理。（9）2008年3月30日徐学中与易新林、李某签订的合同书一份，约定徐学中自愿将弋阳东路南经二路与经三路之间，土地使用证号：潢城国用（2003）字第03902号，图号1—50—134--（34）的土地使用权（含土地上面的建筑物、围墙）不含冻库设备，转让给易新林、李某，双方商定价款为人民币260万元。附：易新林、李某给付徐学中260万元转让费的收条及有关凭据、河南冠南律师事务所为上述合同出具的见证书一份。（10）潢川县人民检察院反渎局证明，2013年3月21日该局工作人员将徐学中传唤至潢川县人民检察院，同日将其刑事拘留。2、证人胡某的证言：川河公司当时这块地是多少钱买来的，详细情况我不了解，不清楚有多大面积，当时办的有土地证，土地用途是工业用地。这宗土地后来怎么处理的我不清楚，当时公司经营亏损欠的有外债，后来债务人起诉到法院，法院怎么处理的我不清楚。公司这宗地后来转让给谁了，因我没经手，当时法院怎么处理的我不知道。这份“2003年5月10日土地转让协议，转让方：潢川川河水产公司，法定代表人：胡某，该公司经理，受让方：徐学中，甲鱼场养殖承包人”我看了，我印象中没有签过该宗地的土地转让协议，但后面签的名字“胡某”像是我自己写的。3、同案人供述（1）同案人易新林的供述：2008通过蔡登峰牵线，我认识了徐学中，知道他养甲鱼的那块地想卖，我跟李某、李光耀、蔡登峰、李云飞、刘庆海、杜强合伙出资买下了那块地准备盖房子。我、李某同徐学中谈好260万元买下这块地，并签订了协议。我和李某找到信阳冠男律师事务所的陈礼友和骈律师对我们的协议进行了见证。这份“2008年3月30日合同书，甲方徐学中，乙方易心林，李某。”上面的名字都是我们自己签的。合同签订后，当时徐学中在信用社欠的有贷款本息共190万元，其中我们几个人先付了100来万现金，其后我和李某以徐学中的土地证为担保各贷了30万元款，帮他还清这190万元的贷款，剩下的70万元是陆陆续续给的。买地前徐学中拿过土地证原件给我看过，买地后，我就再也没有见到土地证原件了，只见到过土地证复印件。这块地买来时地上有6间小平房，其中有几间作冻库使用，有冷冻设备。我们盖房子之前，徐学中将冷冻设备拆除拉走了，另外还有几个养甲鱼的空池子，其他的就没什么了。（2）同案人李某的供述：徐学中在跟我和易新林吃饭的时候说，他养殖场的东边、南边都盖上房子了，噪音大，养殖场被遮住荫了，加上养圆鱼需要安静的环境，他盖养殖场又贷了100万元的款，银行一直催他还钱，他压力很大，没法养圆鱼了，就想将养殖场处理了，还银行贷款。易新林说他儿子易东升和他女婿杜强想买徐学中的养殖场，但是易新林本身又没有那么多钱，我当时就介绍我弟李光耀跟易东升、杜强合伙买徐学中的养殖场。土地的价格总共有260万元，当时没有按平方算，是参考周边土地的价格，大致估的价。从东到西大致有26家门面，大致是一个合伙人买两间门面，有十来个合伙人。我们一开始谈的时候不知道这块地的合法用途，后来买地的时候，徐学中将土地手续拿给我们看后，我就知道了，当时他这块地是工业用途。他当时还将一份县委焦书记签了字的信拿给我们看，说可以办土地用途转换的手续。后来易东升、杜强他们去开发区土地局申办转换土地用途，被告知这块地以前是县土地局发的土地证，让他们到县土地局办理转换土地用途手续，等找到县土地局后，又被告知这块地目前属于开发区土地局辖区，又让我们找开发区土地局办，所以土地用途一直就没有转换，还是工业用途。徐学中去信用社协调把他欠的贷款转过来，本息共一百多万元。我们帮他还贷款作为我们的买地钱，帮他还了现金100万多点，还有60万元贷款，我和易新林各分担30万元。欠徐学中的钱最后都还清了。我们进行土地买卖没有经过土地部门批准了。我们在县里和开发区两头跑，想办手续，没办成。由于两边都没办成，易新林提出让律师见证一下，也一样合法。过了一段时间，易新林联系我，说从信阳来了两个律师，让他们见证一下，我就过去了，徐学中、易新林和我都在见证书上签字了。（3）同案人李光耀的供述：2008年3、4月份，易新林、李某出面找徐学中谈买他养甲鱼的那块地，双方签订了协议，土地的面积是9000多平方米，价格是260万元。后来我才知道这块地的用途是工业用地，当时想办手续但一直办不下来。我们买这块地时，地上有几个养甲鱼的空池子，三间小平房，还有三间搭石棉瓦的砖瓦房，里面放有徐学中的制冷设备，买地一两个月后，那些制冷设备被徐学中拆掉拉走了。（4）同案人杜强的供述有关内容与李光耀的供述一致。4、被告人徐学中的供述与辩解：我之前在潢川川河公司工作，负责技术。2000年公司经营不善将场地出租给我养甲鱼。2002年底，潢川县一个叫潘建的开发商找到我，让我从川河公司租的场地上退出来，不让我养甲鱼了，他说这块地归他了。我问怎么回事，潘建说川河公司欠他钱，他跟川河公司谈妥，商定将川河公司所欠外债全部接过来，川河公司将这块地抵给他，他限我三个月将场地腾出来，将甲鱼挪走。我跟他商量由我拿钱买这块地，继续搞养殖。他同意给我开120多万的价。我听后跟他提两个条件：一是我没那么多现金，二是负责帮我给土地证办好。他说让南城信用社帮我办。我同意了，接了潘建120多万元的债务，将这块地接过来了。这块地具体位置在弋阳路以南、经二路与经三路之间，有9300多平方米，土地用途是工业用地。2003年我将地买下来以后，继续养殖甲鱼。半年以后，土地证办下来，土地用途是工业工地。我感觉买亏了，就去找信用社，信用社说我买的这块地以前就是工业用途，没管我事，我跟信用社搞毛了，信用社的欠款利息就没给了。就这事信用社还起诉我。我养甲鱼到2007年左右，开发区的土地开发已经很红火了。我养殖场附近都在搞房地产开发，噪音很大，还遮挡我的阳光，我没法再养殖甲鱼了。这期间，在我养殖场东边开发房产的一个姓易的人找我，跟我谈说想买我的地，我跟他要价260万，低于这个价我不卖。2008年3月易新林、李某等几个人，我以260万的价钱将土地卖给他们了。签合同的时候他们给我10万元定金，3月31日前他们替我偿还我签银行的190万元贷款（含利息）。当年他们给我20多万现金，后来陆陆续续给了我30多万元，直到去年底才算是将钱给我结清。当时卖地的时候，我跟易新林、李某两个人签的合同。卖地的时候，问过他们买地是干什么用，易新林说想搞水产，养鱼苗。我跟易新林、李某都说过，这块地是工业用途，土地证给他们看了，跟他们说过买地要办土地手续，费用他们出。他们把信用社的贷款还了后，我把土地证原件交给易新林了。我们签有合同，并且对合同进行了公证。我将土地卖给易新林、李某后，没有土地、建设、税务部门找过。我卖地的时候，跟易新林、李某提过交税这事，他们说这事是他们自己的事，不用我操心。我买地就是为了养殖，卖地是因为银行贷款催的急，银行要收回我的地，我不甘心，想多卖点钱。我2003年买了这块地以后，给养殖场门口的路垫了土，种了花，改造了养甲鱼池子，改造了下水道、温室，建了3间冻库，打了一口井，又投资了100来万。2008年3月份，我将地转让给易新林、李某时，养殖场的冻库制冷设备卖了3000多块钱，其他东西拆了也不值钱，我没要了。房子都是易新林、李某他们自己拆的。本院认为，被告人徐学中以牟利为目的，违反土地管理法规，擅自转让、倒卖土地使用权，非法获利857015元，情节严重，其行为已构成非法转让、倒卖土地使用权罪。公诉机关指控被告人徐学中非法获利136万元，本院认为，对被告人徐学中非法转让、倒卖该宗土地所获得的非法利益，应以260万元的转让价格扣除2008年3月该宗土地的市场价格进行认定，故其非法获利数额应是857015元，属情节严重。被告人徐学中虽然是本案涉案土地的合法使用权人，依法可以对土地使用权进行转让，但其在转让土地使用权时未按法律规定到土地管理部门办理申请、登记、转让手续，而是私下进行违法转让，即剥夺了同等条件下县人民政府的优先购买权，又导致国家应当收取的税费流失，该转让行为违反了土地管理法规的规定；被告人徐学中没有经过土地估价部门的评估以高出原购买价857015元的价格转让该土地，主观上以牟利为目的，客观上实现了非法牟利的结果；被告人徐学中辩解其在养殖期间对该块被转让土地进行投资，本院认为其为经营养殖需要而进行的投资，与其通过转让土地使用权的方式获取的非法利益没有关联。结合被告人徐学中本人及其同案人易新林、李光耀、杜强等人的供述，均能够证实被告人徐学中对被转让土地进行的投资即所建地上建筑物及围墙，在转让时已无使用价值，因此对被告人徐学中非法获利的数额没有实际影响。故对被告人徐学中的辩解及其辩护人的辩护意见，本院均不予采纳。被告人徐学中通过非法转让土地使用权获得的857015元系违法所得，依法应当予以没收。被告人徐学中到案后能够如实供述其非法转让土地使用权的事实，其庭审中所作的自我辩护是其对行为性质的辩解，故对其行为可以认定为坦白，依法可以从轻处罚。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第六十四条、第六十七条第三款的规定，判决如下：一、被告人徐学中犯非法转让、倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑一年一个月零十天，并处罚金5万元。罚金限于本判决生效之日10日内缴纳。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2013年3月21日起至2014年4月30日止。）二、对被告人徐学中的违法所得857015元，予以没收。如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向信阳市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本两份。审 判 长  肖艳茹人民陪审员  姚新红人民陪审员  黄守志二〇一四年十一月二十一日书 记 员  黄志欣