重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初671号原告重庆普华物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区科园二街87号2-1号，组织机构代码79073045-3。法定代表人曾祥辉，总经理。委托代理人兰斌，重庆龙都律师事务所律师,执业证号1500229111268100。被告冯光明，女，1953年9月13日出生，汉族。委托代理人金跃东，重庆衡天律师事务所律师，执业证号15002201110780364。原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称“普华物业公司”）诉被告冯光明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理。依法由审判员朱平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托代理人兰斌，被告冯光明的委托代理人金跃东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业公司诉称，被告系原铜梁县东城街道办事处XX路XX号商业门面业主。2012年9月29日，原告受原铜梁县东城街道XX小区第一届业主委员会委托对上述房产进行物业服务，根据《物业服务合同》约定：“原告向被告提供物业服务，合同期限为4年，2012年9月29日起至2016年9月29日止；物业服务费或者物业服务资金按月在物业服务费到期前15日交纳。收费标准为物业进场三个月内执行原标准，进场三个月后，多层0.8元/m2/月，高层1.2元/m2/月（其中一至二楼0.9元/m2/月，非住宅1.5元/m2/月，地面公共路灯、水电据实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时按80元/车/月收取）。业主或物业使用人违反本合同约定未能按时如数缴纳物业服务费的，应按0.0003元/天向原告支付违约金”。原告于2012年9月29日起开始按约向原告54.28m2物业提供服务，然而被告接受物业服务后不履行交纳物业服务费义务。原告数次催收，被告依然拒绝交纳2012年10月至2015年12月期间的物业服务费，累计欠费人民币：3093.96元。为维护原告的合法权益，特起诉请求判决被告立即支付原告物业服务费3093.6元；判决被告按0.0003元/天向原告支付违约金至付清物业服务费日止；本案诉讼费由被告承担。被告冯光明辩称，被告的房屋系XX小区外的临街门面，原告并没有提供服务，被告享受的是市政服务，且业主委员会不能代表全体业主，双方签订的物业服务合同效力有待商量，现原告要求的物管费收费标准太高。请求依法判决。经审理查明，被告普华物业公司系2006年8月在重庆市工商行政管理局依法登记成立的从事物业管理服务的有限责任公司，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（以下简称“普华物业铜梁分公司”）系2011年2月22日在铜梁县工商行政管理局依法登记成立的分公司，2014年8月11日普华物业铜梁分公司申请注销登记。2012年9月29日，普华物业铜梁分公司（乙方）与铜梁县东城街道XX小区第一届业主委员会（以下简称“XX业主委员会”）（甲方）签订了《铜梁县东城XX小区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）。合同第一条约定，物业名称为铜梁县东城塔山东街XX号XX小区，物业类型为住宅（含商铺、门市和地下车位），座落位置铜梁县东城塔山东街XX号；第四条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：一、物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；二、进场三个月后，经小区业主委员会、业主代表大会代表、东城街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行据实分摊制。调涨物业费用限额：多层0.80元/建筑㎡.月、高层1.2元/建筑㎡.月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡.月）、非住宅1.5元/建筑㎡.月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时仍按80元/车.月、50元/车.月收取。物业费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前十五天交纳；第十五条约定，本合同期限为4年，自2012年9月29日起至2016年9月29日止；第二十一条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，普华物业铜梁分公司于2012年9月29日进场对XX小区进行物业管理。2012年12月30日，普华物业铜梁分公司收到XX业主委员会“关于调整物业服务费的通知”，通知载明“2012年12月20日经县国土房管局、东城街道办事处、XX社区、业委会及业主代表验收，物业服务标准已基本达到物业服务合同要求。2012年12月25日，新的物业服务收费标准在小区每单元进行了为期5天的公示，广泛征求了业主的意见，现决定执行物业服务合同约定的收费标准（即：多层0.80元/建筑㎡/月、高层1.2元/建筑㎡/月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡/月）、非住宅1.5元/建筑㎡/月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户；地面停车和私家车位暂时仍按80元/车/月、50元/车/月收取）。”普华物业铜梁分公司收到该通知后将通知以及关于执行新的物业服务费的通知粘贴在小区内告示栏上。2013年4月3日普华物业铜梁分公司再次在小区内粘贴关于调整物业服务费的通知。被告冯光明系原铜梁县东城街道办事处XX路XX号商业门面房屋业主，该房屋建筑面积共计54.28m2。被告冯光明在2012年10月至2015年12月期间的物业服务费未予交纳，经普华物业铜梁分公司书面催收后，仍未交纳。另查明，2012年9月29日前XX小区执行的物业服务费收费标准为多层0.58元/㎡/月，高层0.90元/㎡/月（其中一至二楼0.60元/㎡/月），非住宅1.0元/㎡/月，地面公共路灯、水电据实分摊到各户，地面停车80元/车/月和私家车位暂时按50元/车/月）。2012年10月至2012年12月XX小区物业服务费收费标准按2012年9月29日前的物业服务费收费标准执行。2014年8月11日普华物业铜梁分公司申请注销登记后继续由原告普华物业公司对XX小区进行物业管理。上述事实，有原告、被告当庭陈述，原告普华物业公司提交的《物业服务合同》、重庆市房地产登记审核表、XX业主委员会和原铜梁县东城街道XX社区居民委员会、原铜梁县人民政府东城街道办事处、原铜梁县国土资源和房屋管理局共同出具的关于调整物业服务费的通知、原铜梁县XX物业管理中心出具的关于执行新的物业服务费的通知、原铜梁县东城街道XX小区第一届业主委员会出具的证明、告示栏照片、重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处出具的“XX”高压配电室抢修工程关于物业专项维修资金使用方案和施工单位确定的公示、重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处和重庆普华物业管理有限公司XX物业服务中心共同出具关于使用专项基金的报告、催费通知单及张贴照片、重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处出具“XX”关于新安装监控系统和围墙抢修工程物业专项维修资金使用方案和施工单位确定的公示、普华物业公司营业执照、组织机构代码证、分公司基本情况、准予注销登记通知书、（2015）铜法民初字第01509号民事裁定书等证据，上列证据的真实性、合法性及关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。关于原告提交的照片一组，对其真实性本院予以认可，但与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。被告向法庭提供了照片、门前三包承诺书，拟证明门面外系市政服务。经庭审质证，原告对承诺书的真实性无异议，其认可系市政服务共用设施，承诺书与物业合同无矛盾，对照片的证明目的不认可。本院认为，根据法律规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。普华物业铜梁分公司与XX业主委员会于2012年9月29日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对该小区的全体主业及物业使用人具有约束力。合同签订后，普华物业铜梁分公司已于2012年9月29日开始对XX小区提供物业管理服务，在普华物业铜梁分公司依法注销登记后由原告普华物业公司继续为该小区提供物业管理服务。被告冯光明作为该小区商铺（原铜梁县东城街道办事处XX路XX号）的业主，有向原告普华物业公司交纳物业服务费的义务。被告冯光明拒绝交纳2012年10月至2015年12月期间的物业服务费，尤其在普华物业铜梁分公司书面催收后仍不交纳，应当承担违约责任，故对原告普华物业公司要求交纳物业服务费和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。《物业服务合同》第四条约定“物业进场三个月内不涨物业费，执行现行物业费”，普华公司2012年9月29进场，而2012年9月29日前该小区执行的物业服务费的收费标准为多层0.58元/㎡/月，高层0.90元/㎡/月（其中一至二楼0.60元/㎡/月），非住宅1.0元/㎡/月，地面公共路灯、水电据实分摊到各户，地面停车80元/车/月和私家车位暂时按50元/车/月）。因被告冯光明系非住宅商铺业主，故其在2012年10月至2012年12月期间应向原告普华物业公司交纳的物业服务费为162.84元（54.28㎡×1.0元/㎡/月×3月）。《物业服务合同》第四条还约定“进场三个月后，经小区业主委员会委员、业主代表大会代表、东城街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行据实分摊制。调涨物业费用限额：多层0.80元/建筑㎡.月、高层1.2元/建筑㎡.月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡.月）、非住宅1.5元/建筑㎡.月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时仍按80元/车.月、50元/车.月收取”。因此，被告冯光明在2013年1月至2015年12月期间应向普华公司交纳的物业服务费为2931.12元（54.28㎡×1.50元/㎡/月×36月）。《物业服务合同》第二十一条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金”，被告从2012年10月开始就未交纳物业服务费，应该承担相应的违约责任，原告的请求符合法律规定，本院予以主张。对于被告冯光明认为，调整物业服务费没有通知被告，被告冯光明不知情，调整的物业服务费标准不能约束被告，调整物业服务费并不为普华物业公司擅自提高收费标准，调整物业服务费是经小区业主委员会、业主代表大会代表、东城街道办事处、社区、房管局共同验收后实行的新标准，且XX业主委员会已经在XX小区公示栏上粘贴了关于调整物业服务费的通知和关于执行新的物业服务费的通知，被告作为商铺业主应当知道该通知，被告不能仅以不知道调整物业服务费而拒交物业费，该辩称意见本院不予支持。被告冯光明还认为被告的商业门面不属于原告服务范围，因被告冯光明并没有证据证明以上情况，对于该辩称意见，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告冯光明于本判决生效之日起三日内给付原告重庆普华物业管理有限公司物业服务费3093.96元，并支付从2012年11月1日起至付清时止以被告冯光明实际所欠的物业服务费为基数，按照0.0003元/天的违约标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告冯光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交本诉上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 朱 平二〇一六年五月二十日书记员 胡立欢