山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终1025号上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司。住所地：山东省海阳市滨海中路北、阳瑞路东。法定代表人：徐伟，该公司经理。委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李毅。委托代理人：李静。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈伟秀，系李毅的妻子。委托代理人：李静。原审被告：山东高景置业有限公司。住所地：山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，该公司经理。上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦酒店公司）因与被上诉人李毅、被上诉人沈伟秀及原审被告山东高景置业有限公司（以下简称高景置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海民初字第975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2014年5月23日，李毅、沈伟秀(甲方)与凯悦酒店公司(丙方)、海阳市高景置业有限公司(乙方)签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸9栋505室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为10年(自2014年5月15日至2024年5月15日)，每年租赁费按所交总房款的7%即33950元由丙方于每年的5月15日支付至原告指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。协议书签订后，李毅、沈伟秀将房屋交付凯悦酒店公司。李毅、沈伟秀主张两公司未向其支付2014年5月15日至2015年5月15日的租赁费，主张协议书约定的违约金万分之一低于实际造成损失的违约金，故按照实际损失来进行主张，凯悦酒店公司应自2014年5月16日按照银行同期贷款利率日利率万分之1.64计算违约金至起诉之日为573元，自2015年10月15日至租赁费实际支付日仍按此标准计算违约金，高景置业公司对上述费用承担连带责任。凯悦酒店公司对原告主张的违约金计算标准有异议，主张原告没有证据证实协议约定的违约金的数额明显低于给其造成的实际损失，故即使应当承担违约金也应该按协议书第六条约定的按照未付租赁费的日万分之一计算。凯悦酒店公司称该公司成立的目的在于通过房屋租赁赚取正当利益，因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能通过房屋租赁赚取相应的利润，反而要向原告支付高昂的租赁费用，严重违背了被告签订租赁协议的本意，以国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化属于合同法规定的不可抗力为由，反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。李毅、沈秀伟不同意解除房屋租赁协议。另查，2013年7月1日海阳市高景置业有限公司改名为高景置业公司。原审法院依据身份证明、商品房买卖合同、海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书、担保书、营业执照副本、法定代表人身份证明等及庭审笔录认定上述事实。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦酒店公司应向李毅支付2014年5月15日至2015年5月15日的租赁费33950元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。本案中，双方在协议书中明确约定若凯悦酒店公司未按时支付租赁费，应按未支付租赁费日万分之一的标准支付违约金，且原告李毅、沈伟秀无证据证实约定的违约金明显低于造成的实际损失，故原告主张按照银行同期贷款利率日万分之1.64支付违约金不予支持，违约金应自2015年5月16日计算，至2015年10月14日为33950元×0.01%×152天=516元，并以此标准计算至实际支付日。对于以上两项费用高景置业公司承担连带责任。凯悦酒店公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，不予采信，对其反诉不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付李毅、沈伟秀2014年5月15日至2015年5月15日租赁费33950元；二、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付李毅、沈伟秀违约金516元，并以33950元为基数按日万分之一计算自2015年10月15日支付至租赁费实际支付日；三、高景置业公司对以上两项费用承担连带清偿责任；四、驳回李毅、沈伟秀的其他诉讼请求；五、驳回海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费663元，减半收取为332元，由海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。反诉费100元，减半收取为50元，由海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。宣判后，上诉人凯悦酒店公司不服，提起上诉称，上诉人继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对上诉人明显不公。上诉人是专业从事酒店租赁业务的公司，成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。而由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场的变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未通过此业务获得利润，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知的，更无法知晓的，上诉人受此影响已远超过一般的商业风险。如再继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求。被上诉人李毅、沈伟秀答辩称，我们要求按原合同履行，上诉人的上诉没有道理，请求维持原判。原审被告高景置业公司未到庭也未提交书面陈述意见。本院审理查明，上诉人凯悦酒店公司的经营范围为酒店管理咨询服务和房屋租赁。上诉人凯悦酒店公司主张，由于海阳的海景房销售不畅，直接导致了租赁业务开展不畅，并且租赁价格难以保证，涉案租赁协议约定的租赁费为每年33950元，以现在的市场价格即使全年完成租赁，恐怕也达不到上述租赁费，更别提赚取利润，从2015年11月至今凯悦服务公司一直处于歇业状态。因此其无法从履行租赁协议中获得应有的合同利润，反而背上巨额的债务，明显背离了其签订合同的初衷，因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，三方签订的租赁协议应当解除。李毅、沈伟秀与原审被告高景置业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》约定房屋用途为住宅。本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。本院认为，本案争执焦点是应否解除上诉人凯悦酒店公司与被上诉人李毅、沈伟秀及原审被告高景置业公司所签房屋租赁协议。上诉人凯悦酒店公司自身经营范围即为酒店管理咨询服务和房屋租赁，其作为商业和民事活动主体本身即应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，其也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与被上诉人李毅、沈伟秀及原审被告高景置业公司签订了为期十年的租赁合同，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定“凯悦酒店公司不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给李毅、沈伟秀外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给李毅、沈伟秀，同时李毅、沈伟秀有权继续执行该租赁合同”。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。上诉人凯悦酒店公司现提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，上诉人凯悦酒店公司要求解除合同无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。综上，上诉人之上诉主张，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  于 慧二〇一六年五月十三日书记员  陈蒙蒙