文书内容福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终10号上诉人（原审原告）郑志强，男，1962年4月5日出生，汉族，居民，住所地福建省永安市。委托代理人范培水、范秀清，福建凌龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）郑桂华，男，1960年3月2日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市涵江区。委托代理人陈丽华，莆田市涵江区法律援助中心指派法律工作者。上诉人郑志强与上诉人郑桂华房屋买卖合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市涵江区人民法院(2015)涵民初字第1111号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑志强的委托代理人范培水、上诉人郑桂华及其委托代理人陈丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，案外人郑文藻与郑志强（原祖籍莆田市涵江区白塘镇江尾村）系叔侄关系。郑志强自幼随案外人郑文藻共同生活。1993年4月17日，案外人郑文藻申请将坐落莆田市涵江区白塘镇江尾村的讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》变更登记到郑志强名下。同年4月30日，郑志强取得涵集建（1993）字第H1463号《集体土地建设用地使用证》。1999年2月15日，经郑志强授意，案外人郑文藻同意由其儿子郑志明、儿媳吴碧容及女婿郑金水断卖讼争房屋，并由其子、媳、婿与郑桂华签订《售房协议书》一份，内容为“售房协议书1中：郑桂华2中：郑文藻（侄儿郑志强）经两户协商，郑文藻同意售房，为了遵循协议，特订协议：（1）房屋格式：郑文藻（郑志强房屋）是一厅一房格式两层，其中包括门前埕在内，后门滴水50公分。（2）房屋价格：经两户协商一厅一房（包括门前埕）价格是贰万贰仟元正。分做两次付款，第1次付款壹万壹仟元，第二次付款时间99年农历2月，在郑桂华付清现金后郑文藻户同时办理屋证过户手续。（3）郑文藻户房屋售后，今后房屋权属郑桂华，两户以协议为凭据。两户签名：郑桂华（签名及手印）郑志明（签名及手印）代郑金水（签名及手印）吴碧容（签名及手印）见证人：陈九毜”。合同签订后，郑桂华即搬进讼争房屋居住至今。案外人郑文藻前后收取房价款计1.2万元。2012年12月28日，郑志强以郑桂华违法侵占其房屋为由诉至原审法院，请求郑桂华返还讼争房屋。2013年4月25日，原审法院作出（2013）涵民初字第184号民事判决书，判决郑桂华将讼争房屋返还给郑志强。郑桂华不服提起上诉。期间，郑桂华于2013年12月24日诉至原审法院，请求确认案外人郑文藻与郑桂华签订的《售房协议书》有效、郑志强和案外人郑文藻协助郑桂华办理讼争房屋房地产权的过户手续以及赔偿经济损失。2014年4月21日，原审法院作出（2014）涵民初字第112号民事判决书，判决：一、确认郑桂华与案外人郑文藻于1999年2月15日签订的《售房协议书》有效；二、驳回郑桂华对案外人郑文藻及郑志强的其他诉讼请求。郑志强不服提起上诉。同年8月13日，福建省莆田市中级人民法院作出（2014）莆民终字第763号民事判决书，认为郑志强对讼争房屋的买卖是知情的并且是其授意的、郑桂华负有付清讼争房屋购房款的先履行义务，并判决驳回上诉，维持原判。同年9月25日，福建省莆田市中级人民法院作出（2014）莆民终字第741号民事判决书，认定郑志强对案外人断卖讼争房屋是知情的，且是其授意的，《售房协议书》对郑志强具有法律约束力，故判决撤销原审法院（2013）涵民初字第184号民事判决书，并驳回郑志强对郑桂华的诉讼请求。2014年8月间，郑桂华等人与莆田市涵江区白塘镇江尾村民委员会治保主任吴玉华到案外人郑文藻家，欲向案外人郑文藻付清购房余款，但遭到案外人郑文藻的拒绝。2015年3月5日，郑志强出具《关于解除“售房协议书”的通知》，主要内容为案外人郑志明、吴碧容、郑金水未经郑志强同意将讼争房屋断卖给郑桂华，虽然一、二审法院认定《售房协议书》有效，但郑桂华至今未付清购房余款，已构成根本性违约，导致合同目的不能实现，故正式通知郑桂华解除1999年2月15日签订的《售房协议书》。次日，郑志强通过国内标准快递向郑桂华邮寄上述通知，但该邮件因“收件人拒收”于2015年3月7日退回。郑志强主张《售房协议书》自上述解除合同通知到达郑桂华时解除，遂于2015年3月16日诉至原审法院，提出上述诉求。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑志强与郑桂华的《售房协议书》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且已被生效的法律文书确认有效，双方均应依约履行合同。双方在《售房协议书》中没有约定解除合同的条件，故该合同能否解除取决于合同履行过程中是否出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。因讼争房屋产生的诉讼纠纷先有郑志强诉求郑桂华返还讼争房屋，后又产生郑桂华诉求郑志强和案外人郑文藻确认售房协议书有效、协助办理讼争房屋的房地产权过户手续以及赔偿经济损失的诉讼，且上述两案的一、二审生效法律文书均判定郑志强对讼争房屋的买卖是知情并授意的、郑志强与郑桂华之间的《售房协议书》合法有效、郑桂华负有先履行支付购房款的义务，由此可以认定郑桂华对其负有向郑志强付清购房款的义务是明知的。郑桂华主张其已向案外人郑文藻支付1.2万元房价款，故其仍应向案外人郑文藻支付剩余购房款，其于2014年8月间到案外人郑文藻家欲向案外人支付剩余购房款属履行债务的抗辩理由不能成立。郑志强主张郑桂华延迟履行债务致使不能实现合同目的，其有权解除合同，于法有据，予以支持。郑志强通过国内标准快递向郑桂华邮寄解除《售房协议书》的通知，通知郑桂华解除《售房协议书》。郑桂华拒收上述邮件，应视为解除合同的通知已经到达，《售房协议书》已经解除。郑志强请求确认合同已于2015年3月6日解除，于法有据，予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于郑桂华已付过半房款，并居住使用讼争房屋十几年，而郑志强主张郑桂华搬离讼争房屋并支付占有使用费，没有主张郑桂华已付房款的返还问题，故郑志强上述主张本案不予处理。双方可就此协商解决，协商不成的，另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认郑志强与郑桂华1999年2月15日签订的《售房协议书》于2015年3月6日解除；二、驳回郑志强其他的诉讼请求。本案案件受理费人民币630元，由郑志强负担人民币530元，郑桂华负担人民币100元。一审宣判后，上诉人郑志强、上诉人郑桂华不服，均向本院提起上诉。上诉人郑志强上诉称：一、双方签订的《售房协议书》经法院生效判决确认有效，双方均应按协议书约定履行合同义务，但郑桂华迟迟不向郑志强支付剩余购房款，导致无法实现合同目的。郑志强于2015年3月6日向郑桂华邮寄解除《售房协议书》的通知，双方签订的《售房协议书》自该通知到达之日解除。二、该《售房协议书》自2015年3月6日解除后，郑桂华在解除前后对讼争房屋的占有失去了法律及事实基础，郑桂华应支付房屋占有使用费用作为补偿。原审法院对郑志强的合理诉求不予处理，并告知郑志强另案起诉是错误的，且增加当事人的诉累。综上，郑志强未收到郑桂华支付的分文房款，因郑桂华的违约付款行为导致合同无法履行，郑桂华应承担全部责任，郑志强要求郑桂华支付相应的占有使用费用是合理合法的。请求撤销原审判决第二项，改判郑桂华在判决生效后立即搬离讼争房屋，并向郑志强支付自1999年2月起至今占用讼争房屋的违约金计人民币33200元（按50元/月×4间计算），并由郑桂华负担本案的一、二审诉讼费用。上诉人郑桂华辩称：一、其没有违反双方签订的《售房协议书》的约定，是郑志强违约在先，郑志强应支付违约金给郑桂华。二、法院生效判决已确认郑志强委托郑文藻出卖本案讼争房屋的事实。当时交房时郑桂华支付第一期购房款人民币1万元，双方在签订《售房协议书》时有约定第二次的付款时间，但在1999年4月11日，郑文藻与郑桂华重新约定，余款人民币1万元在办理土地证过户时再支付，所以当时支付了人民币1千元。郑文藻与郑志强对这个口头变更约定没有提出异议，对支付剩余房款也未提出异议。三、2014年郑桂华在村治保主任等陪同下去郑文藻家欲支付剩余的购房款，但郑文藻拒收。没人告诉郑桂华剩余购房款应由郑志强收取，郑志强本人也未联系郑桂华告知剩余房款不要支付给郑文藻。郑志强现未居住在永安，郑桂华一直无法联系到郑志强。法院生效判决后，郑桂华一直积极履行支付剩余房款的义务，不是不履行。上诉人郑桂华上诉称：一、生效判决书确认郑志强与郑桂华签订的《售房协议书》是合法有效的，郑文藻是在郑志强授意下出卖本案讼争房屋并代收第一期购房款。郑志强至今未对郑文藻收取购房款这一付款方式提出异议，也未向郑桂华提出变更支付购房款方式的要求，郑桂华向原收款人郑文藻支付剩余购房款，是在积极履行支付购房款的行为。郑志强称郑桂华怠于履行支付剩余购房款，已构成根本违约，合同应该解除的理由不能成立。故原审法院判决支持郑志强解除合同的请求是错误的。二、根据相关的法律规定，讼争房屋自1999年2月15日交郑桂华管理使用至2015年3月6日达16年之久，郑志强没有行使解除权，依法已经丧失解除权。三、《售房协议书》签订的同时郑桂华支付人民币1.1万元，经双方协商同意余款人民币1万元在土地证过户时付清。1999年4月11日，郑桂华支付人民币1千元，郑志强对该支付方式未提出异议。因郑志强一直不履行过户义务致使合同目的无法实现，且2014年8月间郑桂华向郑文藻支付购房余款遭到拒绝。四、郑桂华未迟延履行债务，原审判决双方签订的《售房协议书》于2015年3月6日解除是错误的。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回郑志强在原审的全部诉讼请求。上诉人郑志强辩称：一、郑桂华称郑志强与郑文藻一家建立深厚的感情，每年都回家探亲等是缺乏事实依据的，故郑桂华认为通过支付给郑文藻剩余房款的付款方式完成本案购房款的支付的义务是不能成立的。二、关于郑志强是否有解除权的问题。解除权是一个形成权，法律没有规定时间的限制。郑桂华适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定属适用法律错误，涉案房屋是农村集体土地上的房屋，而不是商品房。三、郑志强是在另案判决后才知道其权益被侵害，其在权益被侵害后提出解除，是合理合法的。四、郑桂华强调其有通过郑文藻付款，但郑志强对该事实不知情。《售房协议书》经法院生效判决，郑桂华要付款也应是向郑志强付款，而不是向郑文藻付款。五、郑桂华认为找不到郑志强而无法付款的理由不能成立，其可通过向法院履行的方式来付款。经审理查明，上诉人郑志强对原审法院查明的事实异议如下：1、对“原告郑志强自幼随案外人郑文藻共同生活”有异议，认为郑志强当时是跟随奶奶一起生活，郑志强的父亲郑文辉每月都有寄抚养费，郑志强及其奶奶当时长期被郑文藻虐待；2、对“1999年2月15日，经原告授意…….案外人郑文藻前后收取房价款计1.2万元”有异议，认为讼争房屋是被郑文藻偷偷卖掉，卖房的过程郑志强并不知情，且也未收取到卖房款；3、对“2014年8月间，被告郑桂华等人与莆田市涵江区白塘镇江尾村民委员会治保主任吴玉华……但遭到案外人郑文藻的拒绝”有异议，认为郑志强对该事实不清楚，且郑桂华履行对象错误。上诉人郑志强对原审法院查明的其他事实没有异议。上诉人郑桂华对原审法院查明的事实中“次日，原告通过国内标准快递向被告郑桂华邮寄上述通知，但该邮件因‘收件人拒收’于2015年3月7日退回”有异议，认为郑桂华对上述事实不清楚，且也没有拒收；上诉人郑桂华对原审法院查明的其他事实没有异议。本院对原审法院查明的双方当事人均没有异议的事实，予以确认。另查明，上诉人郑桂华于2016年2月23日将剩余购房款人民币1万元提存于福建省莆田市中级人民法院账户（账号：35×××65）。本院认为，生效的福建省莆田市中级人民法院（2014）莆民终字第763号民事判决书，确认郑桂华与郑文藻于1999年2月15日签订的《售房协议书》有效，且确认郑文藻系经郑志强授意出卖本案讼争房屋。合法有效的合同对当事人双方具有法律约束力，郑志强与郑桂华均应依约履行。该《售房协议书》第（2）条约定：“房屋价格：经两户协商一厅一房（包括门前埕）价格是贰万贰仟元正。分做两次付款，第1次付款壹万壹仟元，第二次付款时间1999年农历2月，在郑桂华付清现金后郑文藻户同时办理屋证过户手续”。根据该条约定，上诉人郑桂华负有付清讼争房屋剩余购房款的义务。上诉人郑志强在上述（2014）莆民终字第763号民事判决书生效后，对郑桂华向案外人郑文藻支付购房款人民币1.2万元的事实未提出异议，也未向上诉人郑桂华提出变更支付剩余购房款方式的要求，且即便按上诉人郑志强所诉称的郑桂华迟延履行支付剩余的房款，但郑志强也未提供证据证明在郑桂华迟延履行债务时，其已催告郑桂华履行付款义务，并给予郑桂华合理的履行期限而郑桂华又拒绝履行。故上诉人郑志强主张上诉人郑桂华未支付剩余房款已经构成根本违约，双方签订的《售房协议书》应予解除的理由不能成立，不予支持。郑桂华在上述（2014）莆民终字第763号民事判决书生效后，便于当月与莆田市涵江区白塘镇江尾村民委员会治保主任吴玉华等人到案外人郑文藻家履行支付剩余购房款的义务，其行为虽遭到案外人郑文藻拒绝，但属郑桂华积极履行合同的付款义务。二审诉讼期间上诉人郑桂华于2016年2月23日将剩余购房款人民币1万元提存于福建省莆田市中级人民法院账户（账号：35×××65），上诉人郑志强可来本院提取。上诉人郑桂华的上诉理由成立，本院予以采纳。上诉人郑志强上诉理由不能成立，予以驳回。原审法院认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第1111号民事判决；二、驳回上诉人郑志强原审的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各人民币630元，均由上诉人郑志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄珊珊审 判 员  陈利强代理审判员  许秋红二〇一六年五月二十日书 记 员  吴恩华附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。