广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第343号原告（反诉被告）丁金国，，住湖北省京山县。委托代理人戴文，系广东龙浩律师事务所律师。委托代理人黄咏恺，系广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市高明唐元家具有限公司，住所地：佛山市高明区。法定代表人吴志辉。被告（反诉原告）吴志辉，住湖南省涟源市。上列被告的共同委托代理人夏彬，系广东引力律师事务所律师。上列被告的共同委托代理人田海波，系广东引力律师事务所实习律师。原告丁金国诉被告佛山市高明唐元家具有限公司（以下简称唐元公司）、吴志辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，两被告提起反诉，本院依法受理并决定合并审理。本案依法由审判员招伟妍独任审判，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告丁金国及其委托代理人戴文，两被告的共同委托代理人夏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月18日，原告与被告签订了一份合同编号为TY201401（15）的租赁合同。合同约定了被告出租厂房、宿舍等租赁物给原告，合同还约定了租赁期限、租金、租赁物的交付时间等内容，并约定因被告原因不能履行合同，除返还租赁保证金外，另支付12个月租金赔偿原告损失的违约责任。原告按合同约定向被告支付了32万元。合同约定租赁物应于2014年2月8日交付，被告无法按时交付租赁物。原告多次催告被告交付租赁物，并于2014年2月13日发函给被告，催告被告于2014年2月18日交付宿舍，2月28日前移交厂房车间并具备通水通电等使用条件，并移交相关文件。被告仍无法按时交付租赁物。又经原告催告，被告承诺于2014年3月18日交付租赁物，但被告仍无法按时交付。由于被告违反合同约定未按时交付租赁物，经原告多次催告被告，被告在合理的期间内仍未按时交付租赁物，造成原告重大的经济损失。2014年3月30日，原告发函通知被告解除本租赁合同，要求被告应退回原告的款项并按合同约定向原告承担违约责任。请求判令：1、两被告返还原告款项320000元并向原告支付违约金772800元，合计1092800元；2、诉讼费用由两被告承担。两被告辩称，原告的本诉及事实、理由不能成立，原被告签订租赁合同是经双方多次协调，原告多次去被告处查看才签订合同的。双方签订合同的期限长达6、7年时间，原被告双方是慎重签约的。实际上原告之所以解除合同是因为原告无生意可做，且与合伙人没有签订协议书，也没有招收员工，连生产厂家的名称、向工商登记的前期手续都没有，更没有购买生产家具的机械，根本没有继续履行租赁合同的行为。被告已按合同约定为原告承租的厂房安装了水电、消防等，并为涉讼厂房砌了间墙。宿舍也兴建好，并安装了水电。被告不存在违约行为，而是原告违约。故请求驳回原告的诉讼请求。两被告反诉称，一、被告出租的租赁物（厂房、宿舍）符合2014年1月18日签订的《租赁合同》约定交付条件，没有违约行为和事实。合同签订后，同年1月19日原告支付了32万元的租赁保证金给被告，被告积极地准备租赁物的交付工作，为原告承租的厂房一楼、二楼、三楼分别砌了间隔墙，清理了场地，安装了水电设施及水、电表，做好了卫生间、消防管道及设施，装好了供原告一、二、三楼使用的5吨货梯等工作，已经具备了交付厂房、宿舍的条件。由于厂房的消防验收及货梯的安全检测等工作，需要工厂业主联系政府主管部门安排时间和人员来进行检验和检测，故造成到了双方预计交付厂房时间（同年2月8日），因消防验收及货梯的安全检测合格结果没有出来，被告不能正式将租赁物交付给原告使用及生产。因此同年3月1日双方经协商后商定，顺延交付期及免租期，定于3月8日将宿舍、3月18日将厂房交付给原告使用。后被告办理好了厂房的消防验收及货梯的安全检测合格手续，出租的厂房和宿舍符合《租赁合同》交付条件，没有违约行为和事实。二、原告因自身原因未进场没有承租，单方解除合同的行为属严重违约行为，理应承担违约责任。上述宿舍、厂房到了双方商定的交付、交接时间，原告根本没有一个员工及没有任何家具制造的机器、设备等进场，没有装修和使用的任何迹象。后被告了解，原告因没有接到志达公司及其他公司的订单，没有生意可做，其根本没有自己的公司，也没有招聘过一个员工，没有购买家具制造的机器、设备的意愿，不愿承租被告的厂房和宿舍。因此到了双方商定的交付、交接时间，原告有意回避被告办理承租交接手续，没有一个员工及没有任何家具制造的机器、设备等进场。基于以上事实，原告为了达到解除或终止合同的目的，以被告不能在2014年3月18日交付租赁物，造成其重大经济损失为由，于2014年3月29日单方向被告发出了《解除合同通知书》。被告接到原告单方提出的解除合同通知书后，约见了原告及其合伙人，告知了租赁物符合出租的条件，希望原告承租，被告在生意上会给些订单给原告，原告再找些订单，生意会慢慢的好起来，不要单方解除合同，否则要承担违约责任。请求判令：1、解除原被告于2014年1月18日签订的《租赁合同》；2、原告支付的320000元租赁保证金归两被告所有；3、原告向两被告支付违约金772800元。4、本案本诉及反诉费用由原告承担。原告针对两被告的反诉答辩称，被告的依据的事实不成立。因为被告不能按租赁合同交付期限按时交付厂房，原告曾催促多次被告。但因厂房不具备交付条件，没有通水通电，电梯不能使用，无法达到交付条件。原告已订的设备但因厂房没有交付无法进场。而因厂房没有交付导致原告的订单被取消。因被告的违约行为故原告要求解除合同，并认为被告的反诉请求均不成立，请求驳回。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、吴志辉身份证（各1份，复印件），用以证明两被告诉讼主体资格。3、2014年1月18日租赁合同（1份，原件），用以证明原被告的租赁合同关系。4、顺德农商银行自助业务回单（1份，原件），用以证明原告已按合同约定向被告支付了租金押金。5、2014年1月22日收据（1份，原件），用以证明被告已收到原告支付的租金押金。6、丁金国的函（1份，打印件），用以证明原告曾督促被告交付租赁物。7、关于唐元家具车间交付时间的确认（1份，原件），用以证明被告受到原告督促，向被告承诺交付期限。8、解除合同通知书（1份，原件）、EMS全球邮政特快专递（2份，原件），用以证明因被告仍无法按期交付涉讼租赁物，故原告单方提出解除合同。9、（2014）粤佛南海第12166号公证书（1份，原件），用以证明原告通过邮件形式向被告发出要求交付租赁物的文件，该证据已公证。10、光盘（3张，原件），用以证明涉讼租赁物不具备交付条件。11、2014年3月19日、2014年3月23日、2014年3月30日《广州日报》头版（3张，原件），用以证明三个视频拍摄的时间。经质证，两被告对原告出示的证据1-5的真实性无异议。对证据3，关于交付厂房的约定，在合同第6条第1款有约定，双方是预计交付2月8日，后又约定租赁物通过消防验收等。实际上没有固定一个交付时间。该证据也证明原告与被告签订《租赁合同》的事实，该合同合法有效，应受法律保护。原告如违反合同第八条第3款的约定，是违约行为，应承担违约责任。对证据6的真实性不予认可，被告没有收到该函件。双方签订合同后就租赁物交付事宜曾多次协调，但不代表被告存在违约的事实。对证据7的真实性暂时不予确认，对合法性有异议，不能作为双方实际交付租赁物的生效的确认，该文件的签署人何总只能代表与原告签订合同的权利，没有就合同内容进行更改、承诺的权利。被告没有授权何总该权利，原告也没有证明何总有该授权。虽然不能认可何总对原告的承诺，但被告也积极履行交付租赁物。对证据8的真实性无异议，被告已收到解除合同通知书，但对其单方提出解除合同的内容有异议，认为原告违反合同第8条的约定。证据8也证明原告单方解除合同的行为，违反了合同第八条第3款的约定，是严重的违约行为，应承担违约责任。被告无须返还32万元租赁保证金，原告应支付《租赁合同》的违约金772800元给被告。对证据9的真实性、合法性无异议，但对QQ邮箱所反映的内容被告不予确认。QQ邮箱的内容有可能存在盗窃、窜改，公证员对内容的合法性也没有确认。对证据10、11，拍摄时间无法确认，拍摄时被告没有参与，是原告单方制作的。两被告在诉讼中提供下列证据：1、2014年1月14日租赁合同（1份，原件）、确认书（1份，原件），用以证明被告有权出租厂房、宿舍，并有权分租给原告。合同约定厂房消防验收是由原业主左本勤负责。2、特种设备使用登记证（1份，复印件）；3、电梯使用标志（1份，复印件）。证据2、3，用以证明被告出租的租赁物（即厂房、宿舍）符合出租的条件，没有违约行为。4、照片（16张，打印件），用以证明被告已按合同要求为原告收取该租赁物，做好间墙，有单独的大门、专用水表、配电房及厂房内的洗水间、消防管道等，不存在违约事实。5、证明（2份，原件），用以证明原告因其没有接到志达公司及其他公司的订单，没有生意可做，其根本没有自己的公司，也没有招聘过一个员工，没有购买家具制造的机器、设备的意愿，不愿承租被告的厂房和宿舍。原告有意回避与被告办理承租交接手续。到了双方商定的宿舍、厂房交付、交接时间，原告没有一个员工及没有任何家具制造的机器、设备等进场。原告是因为以上原因无法开厂，单方解除合同的。不是因为被告出租的租赁物不符合出租条件才提出解除合同的。经质证，原告对两被告出示的证据1的真实性无异议，但左本勤是否在合同上签名不清楚，左本勤是否有权签署该合同也不清楚，需由被告举证。证据2因没有原件对真实性有异议，即使有原件，发证日期是2014年4月21日。证据3因没有原件对真实性有异议，且不能证明是涉讼租赁物的电梯。对证据4的真实性有异议，拍摄位置、时间不明。如被告认为是3月15日左右拍摄，也与原告3月份拍摄的视频不同，故被告的照片是虚假的。照片也可证明砌墙没有砌好，租赁物不具备交付条件。对证据5的真实性有异议，证人证言是虚假的。证人对其朋友的身份证号码也搞错。证人也虚构了通水通电的情况。原告也不认识李某。经两被告申请，证人肖某、李某出庭陈述证言。原告出示的证据1-5、7-9及两被告出示的证据1因对方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。原告出示的证据6，未能提供相应的送达依据；证据9仅能反映浏览邮箱过程，无法反映递件人与被告之间的关联，其证据效力本院不予确认。原告出示的证据10、11及被告出示的证据4未能得到对方认可，反映的地点不明确，其证据效力本院不予确认。被告出示的证据2、3没有原件核对，亦没有其他证据相佐证，其证据效力本院不予确认。经审理查明：2014年1月18日，原告（乙方）与被告（合同抬头甲方、唐元公司盖章、何伍胜代表签名）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于南海区九江镇沙头工业区B区厂房后排的一楼、二楼、三楼、车间、三楼宿舍、空地部分面积出租给乙方；租赁物为仓库物流或家具制作用途；租赁期限从2014年3月15日起至2020年3月15日止；租赁保证金为320000元；每月总租金为64400元；双方预计于2014年2月8日交付租赁物，具体时间以租赁物通过消防部门的完全验收及叁座电梯通过电梯公司的安全检测为准，因甲方原因不能按时生产时，顺延免租期；租赁物交付时，甲方应向乙方提供租赁物消防合格验收及电梯安全检测合格等相关证明材料，且双方必须在办理租赁物交付手续，填写交付清单，相关手续必须经双方签章确认，否则甲方有权拒绝向乙方交付租赁物；甲方同意给予乙方一个月免租装修期，甲方应在能正式交付租赁物前一个月书面通知乙方进场装修；甲方为乙方租赁区域专门安装水表和提供不小于120千瓦／时电表计量水电用数；租赁物交付时甲方负责将一组95平方线电源装入租赁物一层车间，墙壁和地面平整，厕所及门完备，各层供水能正常使用；租赁物交付时，甲方负责为乙方提供一台5T货用电梯给一、二、三楼专用；乙方单方面提前终止本合同，或因乙方其他原因致使本合同提前终止的，则租赁保证金归甲方所有，且甲方有权要求乙方支付12个月租金作为违约金；如甲方提前解除合同，或因甲方原因不能履行合同，除返还租赁保证金及乙方建设固定装修投资费用外，另支付12个月租金赔偿乙方的损失；并对免责、管辖等进行了约定。2014年1月19日，原告向被告吴志辉帐户转入320000元。同日，被告唐元公司（公司盖章、何伍胜签名）出具收据，确认收取原告押金320000元。2014年3月1日，何伍胜出具函件一份，内容“关于唐元家具车间交付时间的确认，隔断、水、电保证3月18日交付给丁金国使用，宿舍1星期内交付使用”。2014年3月29日，原告向被告发出解除合同通知。2014年4月2日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，双方确认租赁合同出租方为两被告。本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。两被告未能提供涉讼建筑物权属证书或相应的建筑规划、报建、验收备案资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告之间的租赁合同关系依法无效，两被告请求解除合同的主张本院不予支付。因无效合同取得的财产应予返还，原告请求两被告返还320000元的主张本院予以支持。被告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物情况，致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。无效合同自始没有法律约束力，双方请求对方按约定计付违约金的主张本院均不予支持，有关证人证言的效力本院不再进行认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市高明唐元家具有限公司、吴志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还320000元予原告（反诉被告）丁金国。二、驳回原告（反诉被告）丁金国的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）佛山市高明唐元家具有限公司、吴志辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取7317.6元，财产保全费2320元，合共9637.6元（原告已预交），由原告负担4467.6元，由两被告负担5170元。两被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费减半收取7317.6元，财产保全费3820元，合共11137.6元（两被告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一四年六月十八日书记员  黄爱文