广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初3593号原告黄淑霞，女，汉族，住广东省东莞市南城区，身份证号码：×××1740。委托代理人饶华玲，广东彭代强律师事务所律师。委托代理人陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。被告潘峰峰，男，汉族，住湖北省孝感市孝南区，身份证号码：×××003X。被告张晓丽，女，汉族，住湖北省公安县，身份证号码：×××2420。原告黄淑霞诉被告潘峰峰、张晓丽租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员龙泽云适用简易程序，并于2015年3月29日公开开庭进行了审理。原告黄淑霞的委托代理人饶华玲，被告潘峰峰到庭参加了诉讼；被告张晓丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄淑霞诉称，2013年9月1日，黄淑霞与潘峰峰签订铺位租赁合同，双方约定：黄淑霞将位于东莞市茶山镇超朗村韩边村民小组住宅区塘尾坑用地46号房屋租给两被告经营餐厅，租赁期限为两年，即2013年9月1日至2015年9月1日，月租金为3000元。2015年9月1日合同到期，两被告开始拒付使用费，黄淑霞多次提出双方租赁合同终止，并要求两被告支付铺位使用费及返还铺位，但遭到两被告拒绝。黄淑霞为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认双方的铺位租赁合同已于2015年9月1日终止；2、两被告向黄淑霞支付铺位使用费直至返还铺位止，其中2015年10月至2016年1月期间的使用费为12000元；3、两被告返还租赁铺位给黄淑霞；4、本案诉讼费由两被告承担。被告潘峰峰辩称，潘峰峰希望双方能协商解决，由潘峰峰继续租赁案涉房屋3至5年，并支付之前的租金，同时之后的租金可提升至4000元左右。如果黄淑霞不愿意继续出租给潘峰峰是因为要出卖房屋，潘峰峰愿意退出；但若黄淑霞不出租给潘峰峰而另租给别人，潘峰峰不同意。被告张晓丽未到庭，也未向本院提供书面答辩意见、质证意见及证据。经审理查明，黄淑霞与潘峰峰存在租赁合同关系。从黄淑霞提供的一份租约显示：2013年9月1日，黄淑霞（甲方）与潘峰峰（乙方）约定：由黄淑霞将位于韩边路一楼一层房屋出租给潘峰峰，租赁期限从2013年9月1日起至2015年9月1日止，租金每月3000元，于每月6日前支付；潘峰峰需交一个月租金即3000元作按金，黄淑霞在潘峰峰迁出时无息退回按金，若潘峰峰在租金或其它一切费用未付清时，黄淑霞可在按金内扣除；潘峰峰不得分租或转租给别人，租约期满潘峰峰如继续租用或退出租用须提前一个月书面通知（续租另签订新约），潘峰峰过期未交租金或不履行合约内的任何条件，黄淑霞有权终止租约并没收按金；潘峰峰进屋装修入墙间格、窗花、水、电等，潘峰峰迁出不得拆回，如黄淑霞同意可拆回，但要保持房屋齐整；在租约期未满潘峰峰没有违约时，黄淑霞要求收回该楼房的要偿还双倍按金；租用期间一切费用由潘峰峰支付，如租用期满，在同等条件下黄淑霞优先租给潘峰峰；若黄淑霞要将房屋出售，最少要给三个月时间潘峰峰；该租约抬头租客处、落款乙方处及身份证号码处均手写有“潘峰峰”的签名。潘峰峰对上述租约不确认，主张租约上所有“潘峰峰”的签名均不是其本人签名，而双方签订的是另外一份租赁合同，合同约定押金15000元、月租金3000元，并约定若合同到期，黄淑霞继续出租，潘峰峰有优先租赁的权利等。黄淑霞主张租约中前两个“潘峰峰”签名是潘峰峰本人所签，第三个“潘峰峰”签名是黄淑霞的签名，但双方没有签订其他租约，另张晓丽是潘峰峰的妻子，有实际使用租赁房屋。另双方庭审中确认案涉租赁物未办理建设工程规划许可证、房产权证及土地使用权证，也未经主管部门批准兴建。另从黄淑霞提供的韩边小组住宅区认购合同书及超朗村韩边村民小组住宅区塘尾坑用地转让合同书显示：2006年10月26日，东莞市茶山镇超朗韩边经济合作社转让土名为塘尾坑23米路边41-46号共678.96平方米的住宅用地给王敏深，转让款共计2240568元；2006年12月19日，王敏深将其中46号面积为113.16平方米住宅用地转让给钟国库，转让价款为430000元。黄淑霞主张钟国库是其丈夫。而潘峰峰对该证据表示不清楚，与其无关。以上事实，有租约、认购合同书、转让合同书及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。张晓丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见及质证意见，视为放弃质证和抗辩的权利。虽然潘峰峰对黄淑霞提供的租约不予确认，主张租约上所有“潘峰峰”的签名均不是其本人所签，且双方签订的是另外一份租赁合同，但潘峰峰未能提供相应证据予以反驳，故本院对其主张不予采信，对案涉租约予以确认。黄淑霞及潘峰峰均确认案涉租赁房屋未办理建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定案涉租约为无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对原告诉请被告返还案涉租赁房屋，本院予以支持，但对原告诉请确认案涉租约已终止不予支持。虽然案涉租约为无效合同，但潘峰峰事实上已占有及使用了案涉房屋，并因此取得了相应收益；同时黄淑霞主张潘峰峰自2015年10月1日起未支付租金，潘峰峰对此未提供相应证据佐证其支付租金情况，依法应承担举证不能的不利后果，本院对黄淑霞的主张予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，潘峰峰应参照租金标准即每月3000元向黄淑霞支付从2015年10月1日起计至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，对黄淑霞相应的诉讼请求，本院予以支持。另外，黄淑霞主张张晓丽是潘峰峰的妻子，其实际使用租赁房屋，应共同承担责任。但张晓丽并非案涉租约的当事人，据合同相对性原则，黄淑霞诉请张晓丽承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告潘峰峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄淑霞返还案涉占有使用的房屋；二、限被告潘峰峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄淑霞支付从2015年10月1日起，按3000元/月计至返还案涉占有使用房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告黄淑霞对被告张晓丽的诉讼请求；四、驳回原告黄淑霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告黄淑霞已预交），由被告潘峰峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龙泽云二〇一六年五月三日书记员  肖婵娟叶玉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。