江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2014）连东商初字第00733号原告东海四方恒生置业有限公司。法定代表人郑宜朋，董事长。委托代理人张家楠、刘春建，江苏金平川律师事务所律师。被告沈学刚。原告东海四方恒生置业有限公司（以下简称四方恒生置业公司）与被告沈学刚租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员余正长独任审判，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告四方恒生置业公司的委托代理人张家楠、刘春建到庭参加诉讼，被告沈学刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方恒生置业公司诉称：2012年9月23日，原、被告就位于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇二层XX号商铺签订《东海水晶汇商场商铺合同》，约定原告将上述商铺出租给被告用于水晶、翡翠、珠宝经营使用，租期自2012年9月27日至2013年9月26日止，年租金为62000元整，租金实行先付后用，被告在签订上述合同时一次性付清。同时双方对租赁期限届满或合同解除时，如被告不归还租赁商铺和相应设施的违约责任等作了具体约定。2013年8月14日，原告授权的东海县水晶汇市场管理有限公司（以下简称水晶汇管理公司）向被告送达了《通知》一份，告知被告下一年度的租金和物业管理费收取标准等。2013年9月21日，水晶汇管理公司再次书面通知被告签订新的租赁合同的时间、租金及物业管理费的金额等。2013年9月26日，被告未与原告签订新的租赁合同，水晶汇管理公司通知被告，要求其限期搬出租赁商铺。后被告虽未经营，但未搬出商铺，里面还有货架等物品，钥匙也未交出来。2014年6月13日，江苏金平川律师事务所接受原告委托向被告邮寄了律师函，告知被告双方租赁合同关系已终止，并要求被告限期搬出并交还商铺及支付该商铺的占有使用费。但被告一直占有使用该商铺至2014年8月初才交还原告，且未支付占有使用费。原告认为，原、被告签订的《东海水晶汇商场商铺合同》约定的租赁期限已届满，双方并未再续签租赁合同，且原告对被告继续使用租赁商铺多次提出书面异议，故原、被告之间的商铺租赁关系因期满而终止，原告有权要求被告腾空租赁商铺并交还原告，被告未按约归还租赁商铺应承担占有期间的使用费即违约金。经原告催要无果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令确认原、被告之间关于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇二层XX号商铺的租赁关系已终止；被告支付违约金即占用使用费156443.84元（每日按原租赁合同约定的日租金的三倍计算，从2013年9月27日起算至2014年7月31日止）；本案诉讼费用由被告承担。被告沈学刚辩称：我不同意给钱。原告在租赁到期三天后就先停电的，停电后我们就把货物搬出了，货架都不要了。原告也没有通知过我要交钥匙并腾空商铺。2013年9月26日我没有收到原告的通知，原告提供的通知单上没有我的签字。一直到今年六月份，原告才打电话让我腾空商铺的，之后收到律师函。2013年11月19日，原告就已经在该商铺和其他几家商铺门上贴了出租信息打算出租给别人了。我并没有违约，我认为原告停电视为已经解除合同。后来原告打电话让我交钥匙，我就交了大约是在八月初。原告主张的资金占用费过高，且原告就不应当主张这项费用。经审理查明：2012年9月23日，原告四方恒生置业公司与被告沈学刚签订《东海水晶汇商场商铺合同》一份，约定原告将位于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇二层XX号商铺出租给被告用于水晶、翡翠、珠宝经营，租期自2012年9月27日至2013年9月26日止，年租金为62000元整，租金实行先付后用，被告在签订本合同时一次性付清；租赁期限届满被告若需续租，须在租赁合同期满两个月前书面通知原告，在同等租约的条件下及在本租赁合同期限内被告诚实履行本租赁合同各项义务的前提下，则被告有优先续约权，但须在本合同期满一个月前重新确定租金和签订新的租赁合同；如被告未通知或在本合同期限届满前一个月未能与原告重新签订新的租赁合同的，视为被告放弃同等条件下的优先续租权，原告有权与第三人签订租赁合同。在租赁期限届满后或合同解除时，如被告不能按约定归还租赁商铺和相应设施设备或不将人员撤出的，每逾期一日按日租金的叁倍承担违约金；租赁期满或合同解除时，被告欠原告租金或其它费用，原告有权对被告未形成附合的装饰装修物或物品留置并优先抵偿。同日，被告向原告交了租金及物业费共62000元。2013年8月14日，原告授权的东海县水晶汇市场管理有限公司（以下简称水晶汇管理公司）向被告送达了《通知》一份，告知被告下一年度的租金和物业管理费收取标准等。2013年9月21日，水晶汇管理公司书面通知被告其所租赁商铺将于2013年9月26日到期，请被告持本通知于9月23日至25日到水晶汇四楼办公室签订新一年租赁合同、下年度的租金及物业费共计62000元，逾期不办的视为弃租，原告将该商铺重新对外发租。2013年9月26日，因被告未与原告签订新的租赁合同，水晶汇管理公司打算通知被告其所租赁的商铺已到期，要求其于2013年9月27日搬出租赁商铺，9月28日起如还不搬走，市场管理部门将根据水晶汇管理公司的通知要求对该商铺停止供电，并按合同规定从被告的保证金中扣除相应租金，最后由水晶汇管理公司和市场管理部门统一清理出水晶汇市场，由此而产生的法律责任由被告承担。但被告未收到该通知，未在该通知单上签字确认。2013年9月28日，原告将该商铺停电后，被告将货物搬走未在该商铺继续经营，但其未将货架搬出商铺，钥匙也未交给原告。2013年11月19日，水晶汇管理公司在该商铺门上张贴出租商铺的信息，打算将该商铺再行出租，但未租出去。2014年6月13日，江苏金平川律师事务所接受原告委托向被告邮寄了律师函一份，告知被告双方租赁合同关系已终止，并要求被告在收到本律师函后3日内搬出商铺，将商铺依约交还原告，并从2013年9月27日按每日62000元＊3／365的标准计算占用使用费至被告实际交还商铺止。2014年6月16日，被告收到该律师函。在原告的要求下，被告于2014年7月份将货架搬出该商铺，8月初将钥匙交还给原告。但原告主张被告支付占有使用费未果，引起诉讼。以上事实，有原告提交的商铺的房屋产权证、东海水晶汇商场商铺合同、营业执照、情况说明、通知、律师函、快递回单、照片2张，被告提交的照片四张及当事人陈述予以证实。经审查，本院依法予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《东海水晶汇商场商铺合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方应按照合同约定全面履行义务。原告四方恒生置业公司依约向被告沈学刚交付了出租商铺，并且在租赁期限即将届满前通知被告如需续租应提前与原告签订新的租赁合同，逾期不办的视为弃租，原告将该房重新对外发租。租赁合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，虽未在该商铺继续经营，但被告沈学刚继续占有该商铺直到2014年8月初才腾空商铺并将钥匙交还原告。被告沈学刚的行为给原告造成了损失，构成违约，应承担相应的违约责任。原告因被告违约所受到的实际损失应当为合同到期后被告继续占有期间的租金损失，因为原告通知被告是否签订新租赁合同时已通知被告下年度的租金也是62000元。原告明知被告搬走货物不再继续经营，仅是未按约将货架搬出及交还钥匙的情况下，应当在合理期间内及时采取合理措施让被告搬出货架并交还钥匙，将商铺再行出租，防止损失的扩大。而原告在租赁合同到期后，未第一时间通知到被告要求其腾空货架等物品并交还钥匙，只是于2013年11月19日在该商铺门上张贴出租信息且未租出去。原告直到今年六月才采取发出律师函及诉讼等法律手段主张权利，导致了原告的损失进一步扩大。本院酌情认定原告主张权利及再行出租的合理期间为租赁合同到期后三个月内，超过三个月后原告对其损失的扩大也存在一定的过错。因此，原告在合同到期后三个月内的损失（62000元／12＊3=15500元）应当由被告一人承担；之后的损失由原告和被告各承担一半。关于原告主张的每日按原租赁合同约定的日租金的三倍计算的违约金标准，明显过高，本院调整为每日按原租赁合同约定的日租金（62000元／365=169.86元）来计算违约金。故从2013年9月27日起至2014年7月31日的违约金为52316.88元（169.86元×308），其中被告承担一半即26158.44元。故被告应承担的违约金合计为41658.44元。综上所述，原告要求确认原、被告之间关于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇二层269号商铺的租赁关系已终止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金，其合理部分即41658.44元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告东海四方恒生置业有限公司与被告沈学刚之间关于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇二层XX号商铺的租赁关系已于2013年9月26日终止。二、被告沈学刚于本判决生效之日起10日内向原告东海四方恒生置业有限公司支付违约金41658.44元。四、驳回原告东海四方恒生置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3266元，减半收取1633元，其中816元由原告东海四方恒生置业有限公司负担，其中817元由被告沈学刚负担（已由原告预付，待被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3266元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  余正长二〇一四年十一月十八日书 记 员  李 晓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。