云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民一初字第97号原告（反诉被告）王土兴，男，1963年2月20日生，汉族，浙江省永康市人，个体经营户，身份证登记住址浙江省永康市，现租住昆明市官渡区。委托代理人赵曙锋，云南说法律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）蔡吾美（曾用名蔡物美），女，1962年11月18日生，汉族，贵州省普安县人，个体工商户，身份证登记住址云南省昆明市官渡区，现住昆明市官渡区。委托代理人郭诗贵（系被告丈夫），男，1959年8月16日生，汉族，贵州省普安县人，个体工商户，身份证登记住址贵州省普安县，现住昆明市官渡区。特别授权代理。委托代理人谢登云（系被告表哥），男，1955年12月13日生，彝族，贵州省盘县人，住贵州省盘县，特别授权代理。第三人唐伦元，男，1953年11月21日生，汉族，昆明市人，自由职业，住云南省昆明市西山区。原告（反诉被告，以下简称原告）王土兴诉被告蔡吾美（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，被告蔡吾美在答辩期内申请追加唐伦元为第三人并提起反诉。本院依法追加唐伦元为第三人参加诉讼，并适用普通程序于2014年4月18日公开开庭对本诉和反诉合并进行审理。原告王土兴及委托代理人赵曙锋，被告蔡吾美及委托代理人郭诗贵、谢凳云，第三人唐伦元均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王土兴诉称：原告将自己享有经营使用权的房屋租赁给被告经营使用，双方于2006年11月25日签订了《租房合同》，合同中约定了租期及租金的计算方式、垫资修建房屋的折抵方式等双方各项权利、义务，并于2007年2月10日全部将房屋移交给了被告经营使用。双方因支付房屋租金及折抵工程款问题发生纠纷，原告于2012年3月起诉到官渡区人民法院。（2012）官民一初字第1231号民事判决书现已生效，该判决认定：至2012年3月止共61个月，被告应付原告租金为329400元，而应折抵的工程款为392629.09元，被告尚有63229.09元工程款可抵扣应付租金。至2013年2月上述未抵扣完的工程款已抵扣完毕，被告就应支付租金给原告，但被告却以种种理由拒绝支付。被告拖欠支付给原告的租金已达357500元，给原告的正常经营带来了极大的困难。因此诉至法院，请求判令：1.被告支付给原告房屋租金357500元；2.被告支付拖欠租金期间的同期银行利息10000元整；3.由被告承担本案诉讼费。被告蔡吾美辩称并反诉称：原告王土兴主张被告欠房租不是事实，原告还有50多万元可以抵扣房租租金。一、根据《租房合同》约定，被告多方筹集资金于2006年12月开工加盖四楼、五楼主体工程共投资了392629.09元；根据（2012）官民一初字第1231号民事判决书，截止2012年3月23日为止，该笔工程款尚有未抵扣余款63229.09元。为了加盖的四楼、五楼能够投入使用，被告另外又投入了附属工程款190750元，此款有据可查。以上两项合计253979.09元，按合同约定应为二楼、三楼租金的折抵款，可从2012年3月23日起折抵至2016年2月23日止，共计47个月（从2012年3月23日起，每月房租为5400元，用253979.09元÷5400元=47个月）。二、原告王土兴及第三人唐伦元从2007年2月10日法院判定的交房之日起至2014年9月30日止，先后从被告处要走了房租384445元，其中有收据的共有352500元，无收据的有2012年9月30日至2013年3月30日期间收取的25000元以及2007年2月10日至2007年3月30日的租金6945元。按合同约定二楼、三楼和五楼共有普通间18间，按450元／月／间计算共8100元；四楼标间6间，按500元／月／间计算，每月为3000元，二、三、四、五楼共计每月租金为11100元，原告王土兴、第三人唐伦元共要走的384445元租金，可以从2016年2月23日起折抵至2019年1月23日止，共计35个月（384445÷11100元=34.63个月）。综上所述，被告按合同约定用于加盖四、五层的资金投入、后期附属设施的资金投入，以及交给原告的租金已有90多万元，减去按《租房合同》约定已交租金后还剩余资金500570元，原告要求被告支付房屋租金和利息的诉请不实，因此提起反诉，请求判令：1.驳回反诉被告的诉讼请求；2.反诉原告投资在汇丰招待所的资金，截止至反诉被告起诉时、反诉原告已经支付房租后还剩余的500570元，继续折抵房租；3.诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王土兴辩称：原告的392629.09元投资款在之前的判决中已经做过确认，被告总共投资的金额就是392629.09元，其陈述又投资了20多万元及现在还有50多万元可以抵扣租金是无中生有，不是事实，请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人唐伦元述称：对原、被告的诉请都没有意见。审理中，原告王土兴就其主张的事实及诉请，向本院提交了下列证据材料：1．《租房合同》，欲证明原、被告的权利义务关系，约定租金5年递增一次，即总租金从2012年2月10日起按5%递增。2．《民事判决书》一份，欲证明房租抵扣的时间及金额。3．《通知》一份，欲证明被告乱搭乱建的事实。经质证，被告对证据1、2的真实性均无异议，但不认可证据2的证明目的，指出被告没有支付租金不是事实，只是前一次庭审时没有找到交租金的证据；证据3不具有关联性。第三人唐伦元对原告证据材料的三性均无异议。审理中，被告就反诉主张的事实及诉请，向本院提交了下列证据材料：1．《租房合同》，欲证明此合同系双方真实意思的体现，被告已经按合同约定向原告支付了租金，并且超出了原告诉请的金额。2．房租收款收据13张，欲证明原告王土兴、第三人唐伦元从2007年至2014年9月每年收取5万元的租金，共计381946元。3.收款收据、借条、证明、装修预（结）算单等，欲证明福德村福昌100号汇丰招待所房屋附属工程借支款和借款情况，金额为163370元，这笔钱应纳入租金抵扣。4．照片，欲证明汇丰招待所附属工程投资部分项目的情况。经质证，原告认可被告证据1的真实性；认可证据2中有其签字的11份房租收据的真实性；对证据3的三性均不予认可，认为所有投入房屋的费用在上一个判决中已经做了确认，就是392629.09元;对证据4真实性认可，关联性不予认可，照片所体现的建筑是被告私搭私建的，并受到相关部门的处罚。第三人对被告证据1无异议；指出证据2中有两份房租收据是其签字，认可其中2013年7月15日出具的5.25万的收据，而同日出具的2.5万的收据是重复的，并没有实际收取这笔房租；对证据3、4无异议。第三人唐伦元就其述称的事实，未向本院提交证据材料。本院认为，原告提交的证据材料1、2以及被告提交的证据材料具有客观真实性，能够证明本案争议的事实，本院均予以采信。原告证据材料3与本案不具关联性，本院不予采信。根据庭审中当事人的陈述及采信证据的证明作用，本院确认本案法律事实如下：2006年11月25日，原告王土兴、第三人唐伦元作为甲方、被告蔡吾美作为乙方签订了《租房合同》，由甲方将福昌路100号二楼、三楼及临街铺面一间租给乙方蔡吾美使用。合同约定由被告蔡吾美先垫资修建四楼、五楼，原告王土兴、第三人唐伦元根据被告的出资额，最后减免完止，再收取租金（注：房租免费范围是四楼、五楼）。该合同第六条载明租金的增幅：“甲方跟生产队签合同时是每5年递增一次，现乙方同样按照5年递增一次即租金总金额的5%。”在合同的履行过程中，因原被告对租金的起算时间点和应该纳入抵扣工程款的投资数额存在争议，原告王土兴和第三人唐伦元曾于2012年3月23日向本院提起诉讼，经审理，本院依法作出的（2012）官民一初字第1231号民事判决书现已生效。判决认定：王土兴、唐伦元出租给蔡吾美的房屋租金起算时间是2007年2月10日，二楼、三楼共12个普通间按每月每间450元的租金标准，至2012年3月共产生租金329400元；因房屋主体工程建盖完毕，内部粉刷、地板铺设及门窗安装好后，房屋即具备使用功能，可以交付给承租方使用，被告对房屋进行开办招待所必要的投入及设备的安装为其经营所需，不应计入房屋建盖成本纳入工程款抵扣租金的范围，也不应成为被告四楼、五楼租期延后起算的理由，故被告应纳入抵扣租金的工程款为加盖四楼、五楼所投资的392629.09元；因此被告出资的工程款抵扣完应付给王土兴、唐伦元自2007年2月10日至2012年3月的房屋租金后，被告尚余6万余元工程款可以抵扣应付租金，而根据《租房合同》的约定，四、五楼12间房屋在工程款抵扣完租金之前是免收租金的。在本次庭审中，被告蔡吾美提交新的证据证实，从2007年7月12日起至2013年7月15日，被告向原告王土兴和第三人唐伦元支付了12笔房屋租金共计327500元，其中原告王土兴收到11笔共计275000元，第三人唐伦元收到1笔共计52500元。具体支付情况如下：一、2007年7月12日和11月3日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2007年3月30日至2008年3月30日房租费5万元（收据号分别是0019503、0033151）；二、2008年3月21日和11月25日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2008年3月31日至2009年3月30日房租费5万元（收据号分别是0019504、0019506）；三、2009年4月13日和9月30日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2009年3月31日至2010年3月30日房租费5万元（收据号分别是0019507、0129921）；四、2010年5月18日和9月29日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2010年3月31日至2011年3月30日房租费5万元（收据号分别是0559154、0019508）；五、2011年4月9日和5月1日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付房租费5万元（收据号分别是0129922、0129925）；六、2012年4月7日被告支付王土兴房租费2.5万元（收据号是0129928）；以上11笔房租均有王土兴签字的收据为证。2013年7月15日被告一次性支付给第三人唐伦元2013年4月1日至2014年3月30日房租费52500元（收据号是1023412）。原被告约定招待所经营过程中产生的拉粪排污等费用由原告承担、被告先行垫付，故被告支付租金时的实际支付金额中扣除了垫付的拉粪排污等费用。汇丰招待所四楼、五楼分别有六个标准间，六个普通间。因双方当事人对抵扣房租的金额和计算租金的方式存在争议，原告以工程款已抵扣完，被告应当支付房租为由，诉至本院主张上述请求。被告认为其所投资的应抵扣的工程款以及已支付的房租尚有剩余，应继续抵扣房租，遂提起上述反诉请求。因双方分歧较大，调解未能达成一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原、被告和第三人签订的《租房合同》依法成立并生效，受法律保护，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点，一是可用于抵扣房租的工程款和已交房租数额，二是计算、抵扣租金的方式。（2012）官民一初字第1231号民事判决书已认定，被告应纳入抵扣租金的工程款为被告蔡吾美与施工方金天霖第二次签署的《工程结算明细表》载明的392629.09元，其他的投资为被告经营所需，不应计入房屋建盖成本纳入工程款抵扣租金的范围，也不应成为被告租期延后起算的理由，原被告双方应严格执行该生效判决，故对被告在庭审中辩称并反诉称尚有附属工程款190750元可用于抵扣房租的观点，本院不予支持。被告有证据证实其在2007年7月12日至2013年7月15日期间已支付房租327500元，按照合同约定，在工程款抵扣完毕前被告本来不需要交纳租金，故实际已缴纳的房租在工程款抵扣完毕后，可继续用于折抵二、三、四、五楼的房租。本案第二个争议焦点是如何计算和抵扣租金。根据（2012）官民一初字第1231号民事判决书及双方签订的《租房合同》，租金的计算和抵扣可分为两个阶段。第一阶段是从2007年2月10日起至2013年2月9日止，在该阶段被告用392629.09元工程款抵扣二、三楼房屋租金（该工程款抵扣完毕之前，四、五楼免收租金），计算方法如下：从2007年2月10日至2012年2月9日五年期间，二、三楼房屋12个标准间每月应交租金为5400元，共计60个月，总计可抵扣工程款324000元，剩余工程款68629.09元；从2012年2月10日起，按照约定，二、三楼房屋房租增加5%，每月租金增加为5670元，剩余工程款68629.09元可折抵12个月房租，到2013年2月9日基本抵扣完毕，还余589.09元。第二阶段是从2013年2月10日起，被告用已交的327500元房租加589.09元工程款共计328089.09元，折抵二、三、四、五楼产生的租金，计算方法如下：四、五楼房屋从2013年2月10日起计收租金，标准间和普通间各6间，每月房租为5985元（[450元/间×6间+500元/间×6间]×(1+5%)=5985元），加上二、三楼每月房租5670元，四层楼每月房租共计11655元，可折抵28个月租金共计326340元，还余1749.09元。也即被告已经向原告及第三人支付了至2015年6月9日的租金。从2015年6月10日起被告需按照《租房合同》约定的方式按期向原告支付租金。原告要求被告支付房屋租金357500元以及同期银行利息10000元整的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡吾美用投资的工程款折抵及款项支付的方式已向原告王土兴及第三人唐伦元支付了至2015年6月9日的租金，余下的1749.09元计入后期已交租金。二、驳回原告王土兴的诉讼请求。三、驳回反诉原告蔡吾美的其他诉讼请求。案件本诉受理费6662元，由原告承担；反诉受理费8806元，由反诉被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉的或双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  严 华人民陪审员  郭志勇人民陪审员  张宝宽二〇一四年六月十七日书 记 员  高梅玲