三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2014）城民一初字第1318号 原告邰素梅，女，1954年11月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住黑龙江省大庆市。 委托代理人聂友峰、曾璇珏，海南中海律师事务所律师。 被告三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道**。 法定代表人孙占德，该公司总经理。 委托代理人叶梅梅，海南云帆律师事务所律师。 原告邰素梅诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，邰素梅于2014年4月18日诉至本院，本院于当日受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，并于2014年5月27日公开开庭进行审理。原告邰素梅及其委托代理人聂友峰，被告万宝公司的委托代理人叶梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邰素梅诉称：万宝公司与邰素梅签订了《商品房买卖合同》，约定：邰素梅购买万宝公司开发的位于三亚市南边海渔港路万宝·威尼斯蓝湾第4栋1102号房；合同约定套内建筑面积为54.22平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为1205531元，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异外理；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因导致买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金。合同签订后，邰素梅依约付清房价款。房屋交付使用后，万宝公司未为邰素梅办理房屋产权证，邰素梅多次催促万宝公司尽快办理。2012年3月16日，万宝公司向邰素梅等业主发出《承诺书》。承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，若不能按期完成，自2012年6月1日是起按照已付房款每日万公之二支付违约金，2012年1月1日至2012年5月31日的违约金按原合同执行。但直到2013年12月5日邰素梅的房屋权属证书才办妥。根据双方的合同约定及承诺内容，万宝公司应支付邰素梅逾期办证违约金142494元。 邰素梅所取得的房屋产权证上登记的套内建筑面积为54.05平方米，依合同约定，万宝公司应返还房产面积误差3785元。另外，邰素梅向万宝公司、缴纳的代收办理产权证的款项为52031元，而事实上应当由邰素梅承担的各项费用合计为24645元，因此，万宝公司应退还办证费用27386元。根据承诺，万宝公司应支付多收办证费用的利息及实际发生的办证费用利息。为维护邰素梅的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、万宝公司向邰素梅支付自2012年1月1日至2012年5月31日的逾期办证违约9162元、自2012年6月1日至房产证办妥之日即2013年12月5日的逾期办证违约133332元，合计142494元；二、万宝公司退还房产面积误差款3785元；三、万宝公司退还多收的办理房产证办证费用27386元及利息（按中国人民银行同期银行贷款利率标准自2009年12月31日起计至生效判决确定给付之日；四、万宝公司支付实际发生办证费用存款利息2571元（以本金24645元，从2009年12月31日起计至实际缴纳契税之日即2013年2月19日止，按中国人民银行同期3年存款利率标准每年3.33%计付）。 被告万宝公司辩称：一、邰素梅的诉讼请求已过2年的诉讼时效。承诺书引起诉讼时效的中断，应该从次日起重新计算时效，但邰素梅起诉的时间经过核实，已过时效。二、房价款应该按照合同约定进行处理。三、邰素梅诉求返还契税差额款项的利息以及实际缴纳契税的利息没有事实和法律依据，应予以驳回。四、邰素梅诉求的逾期办证违约金过高，应该予以调整。 经审理查明：位于三亚市南边海渔港路"万宝·威尼斯蓝湾"小区为万宝公司开发的项目。2010年1月13日，邰素梅与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：邰素梅购买万宝公司开发建设的"万宝·威尼斯蓝湾"小区4栋11层1102号房，建筑面积共63.5平方米，其中，套内建筑面积54.22平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.28平方米，按套内面积计算每平米22234.06元，房价款总计1205531元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝超过3%时，邰素梅不退房的，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还邰素梅，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给邰素梅；万宝公司应于2010年12月30日前将验收合格的商品房交付给邰素梅使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，邰素梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向邰素梅支付违约金，直到房产证办妥。 合同签订后,邰素梅按约定支付了房款1205531元，万宝公司亦依约将房屋交付给邰素梅。2009年12月31日，邰素梅以契税名义和维修基金的名义向万宝公司预缴办证所需费用共计52031元；2013年2月19日，万宝公司办理邰素梅分户证为邰素梅缴纳17178.82元；2013年10月14日，为邰素梅缴纳3807.6元；2013年10月16日，为邰素梅缴纳107元；2013年11月5日，为邰素梅缴纳2650.44元；2013年11月11日，为邰素梅缴纳986元，涉案房屋所缴纳的契税、办证费用、维修基金等费用共计24729.86元，万宝公司多收邰素梅各项办证应缴费用27301.14元。 另查明，2013年8月26日，万宝公司取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区4幢房产的土地房屋权证。2013年11月18日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。12月05日，邰素梅取得4栋11层1102号房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为63.46平方米，分摊公共建筑面积为9.41平方米。 邰素梅主张万宝公司存在逾期办证行为，应承担违约责任。邰素梅提供万宝公司于2012年3月16日出具给4栋101号房业主吕明的《承诺书》、三亚电视台第一民生栏目于2012年3月13日、14日针对万宝·威尼斯蓝湾"小区逾期办证事件所做的报道、2014年2月13日在三亚市南边海派出所协调下作的会议纪要，用以证明万宝公司出具给吕明等其他业主的《承诺书》对其亦发生法律效力，万宝公司应按《承诺书》上的承诺内容对其承担违约责任，并按约定支付逾期办证违约金。该《承诺书》的内容为"我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效"；报道的内容反映了万宝公司的总经理姜春涛在三亚电视台上接受采访时发表了若业主未能在2012年5月31日前取得产权证，自6月1日起按照已付房款每日万分之二支付违约金；在三亚市南边海派出所作出的会议内容载明万宝公司董事长王田庆在业主任希财等人的追问下，表明没有《承诺书》的业主与有《承诺书》的业主一样适用承诺书中承诺的内容。邰素梅还提供万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》（内容为"尊敬的业主：您好！关于房产证办理违约金一事，我公司已于3月16日对各业主做出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知"）和部分业主分别于2013年1月12日、5月31日前往三亚市信访局信访的登记表，用以证明万宝公司发出通知的行为和业主信访行为构成诉讼时效的中断。万宝公司不同意邰素梅的上述主张，并认为姜春涛、王田庆的言论不能代表公司，系其个人行为。 以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、契税发票、土地房屋权证、会议纪要、信访登记表及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。 本院认为：邰素梅与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 一、关于万宝公司对4栋101号房业主吕明作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》是否适用于邰素梅的问题。 王田庆、姜春涛前往三亚市信访局参加信访会议，在报到登记表上注明王田庆为万宝公司董事长、姜春涛为万宝公司总经理，万宝公司在庭审上亦认可王田庆、姜春涛为其公司职员。对此，本院确认王田庆、姜春涛为万宝公司的管理人员。姜春涛和王田庆均在公众场合表明，未取得万宝公司出具《承诺书》的业主，其权利与其他取得《承诺书》业主的权利一致。姜春涛和王田庆都是在业主维权过程中代表公司所做的发言，该言论产生的法律后果应由万宝公司来承担。万宝公司主张姜春涛与王田庆的发言为个人言论，不能代表公司违背客观事实，本院不予采纳。据此，依据王田庆、姜春涛代表公司作出的承诺，万宝公司对吕明等部分业主所作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于未取得《承诺书》的邰素梅，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向邰素梅履行义务。 二、关于支付逾期办证违约金的问题以及是否过2年诉讼时效期间的问题。 合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向邰素梅支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2010年12月30日，万宝公司按合同约定应在2011年12月30日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司至2013年8月26日取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区4幢楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。邰素梅根据《承诺书》的内容诉求2012年1月1日至2012年5月31日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，2012年6月1日起的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，本院予以支持。合同明确约定如因万宝公司的责任，邰素梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司向邰素梅支付违约金直到房产证办妥。因此，逾期办证违约金应计至邰素梅取得涉案房屋的土地房屋权证之日止即2013年12月5日止。据此，万宝公司应给付邰素梅逾期办证违约金为142192.38元([1205531元×0.00005×151天]+[1205531元×0.0002×552天]）。邰素梅诉求超出部分，本院不予支持。万宝公司主张逾期办证违约金计至将邰素梅办证所需要的资料报三亚市住房和城乡建设局备案之日止与合同约定相违背，本院不予采信。万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算方式较为合理，不存在约定明显偏高的情形，万宝公司主张调整逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。 万宝公司于2012年3月16日出具给付逾期办证违约金的《承诺书》后，又于同年3月29日向业主发出一份《通知》，该通知明确写明万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。因此，2年的诉讼时效期间应从2012年5月31日的次日即2012年6月1日开始计算，至2014年6月1日届满，邰素梅于2014年4月18日诉至本院诉求万宝公司支付逾期办证违约金未超过2年诉讼时效期间。万宝公司关于支付逾期办证违约金已过诉讼时效期间的辩解，本院不予采信。 三、关于退还房产面积误差款问题。 合同约定以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还邰素梅，绝对值超过3%的房价款由万宝公司双倍返还给邰素梅。合同约定的套内面积为54.22平方米，产权登记套内面积为54.05平方米（建筑面积63.46平方米－分摊公共建筑面积9.41平方米），面积误差为0.17平方米,在绝对值在3%以内，房价为每平方米22234.06元。据此，万宝公司应退还邰素梅房产面积误差款为3779.79元。 四、关于退还办证契税费差额及支付契税利息问题。 邰素梅向万宝公司缴纳契税、维修基金共计52031元。万宝公司为邰素梅缴纳了房产契税、维修基金、办证费用共计24729.86元。据此，万宝公司应退还邰素梅余下的办证契税等费用27301.4元。对于邰素梅诉求超出的部分，本院不予支持。 万宝公司于2012年3月16日出具的《承诺书》中承诺向业主退还已交契税的利息，同时承诺利息按同期银行定期存款利率计付。因此，邰素梅诉求万宝公司支付契税利息于法有据，本院予以支持。《承诺书》中所称的"契税"应为邰素梅以契税名义向万宝公司预缴的48221元，利息计算从邰素梅缴纳办证费用之日即2009年12月31日起计付。2013年2月19日，万宝公司为办理分户证为邰素梅缴纳房产交家易契税17178.82元；2013年11月5日，为邰素梅缴纳847.44元。据此，返还契税利息具体为本金48221元从2009年12月31日计至2013年2月19日；本金31042.18元从2013年2月20日计至2013年11月5日。万宝公司约定利息按人民银行同期定期存款利率计付属约定不明，应以中国人民银行一年期定期存款（整存整取）基准利率计付，利息共计4044.49元。以上利息计算包括了实际缴纳契税和应退还契税款项的利息。邰素梅诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告邰素梅逾期办证违约金142192.38元； 二、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告邰素梅房产面积误差款3779.79元； 三、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内退还邰素梅契税差额27301.14元及支付契税利息4044.49元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3332元（原告邰素梅已预缴），由被告万宝公司负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  邢丽霞 二〇一四年六月四日 书记员  侯晓宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ...... 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。