河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初1239号原告(反诉被告)陈甫永，男，1973年3月2日出生，汉族，住郑州市。委托代理人张鹏，河南信心律师事务所律师。原告（反诉被告）卜丽君，女，1976年2月23日出生，汉族，住郑州市。委托代理人张鹏，河南信心律师事务所律师。被告（反诉原告）赵静，女，1984年8月26日出生，满族，住河南省商丘市。委托代理人王志华，河南仟问律师事务所律师。委托代理人金叶帅，河南仟问律师事务所律师。原告陈甫永、原告卜丽君与被告赵静以及反诉原告赵静与反诉被告陈甫永、反诉被告卜丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈甫永及其委托代理人张鹏、原告（反诉被告）卜丽君委托代理人张鹏、被告（反诉原告）赵静及其委托代理人王志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈甫永、卜丽君诉称：原被告于2013年3月31日签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告位于郑州高新技术产业开发区科学大道59号1号楼2单元5层144号的房屋，价格为102万元，付款方式为一次性付款。合同约定任何一方未按本合同履行约定义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告仅支付80万元房款，剩余22万元经原告多次催要未付。故请求判令被告支付购房款220000元、违约金350000元，共计550000元。被告赵静辩称：原告的房产系分期付款购买，被告前期支付的80万元系让原告归还银行贷款��对房产解除抵押使用。原告起诉后，被告经查询得知原告于2015年8月17日才归还银行贷款，在房管局办理解押手续。根据原被告双方签订的房屋买卖合同第5条第二款约定，原告办理完解押手续后的30个工作日内，双方共同到房管局办理立契及房产过户手续。原告并未告知被告已于2015年8月17日已办理完毕房产的解押手续，反而多次因房子卖亏等理由要求原告支付余款22万元及利息，不支付利息就不办理房产的过户手续。故本案中，被告并不存在违约行为，是原告拖延不去办理立契过户手续，原告才是真正的违约方，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告赵静诉称：反诉被告以银行按揭的方式购买位于郑州高新技术开发区××大道××楼××单元××西××号的房产，2013年初其通过郑州大家房地产营销策划有限公司转让该房屋。2013年3月31日，双方及郑州大家房地产营��策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，反诉原告按照合同约定于2014年4月1日支付80万元首付款，由反诉被告办理该套房屋的解押手续。因孩子入学急需转入户口，反诉原告一直催促办理解押过户。一直拖到2015年10月，反诉被告突然提出要支付余款22万元及利息，理由是反诉人未付清余款。本案反诉被告违约，拒不配合办理房产过户手续，故请求判令反诉被告陈甫永、卜丽君协助反诉原告赵静办理双方签订的《房屋买卖合同》项下房产过户手续，反诉被告陈甫永、卜丽君支付反诉原告赵静违约金64020元（自2015年9月27日计算至2016年4月27日）。反诉被告陈甫永、卜丽君辩称：根据双方合同约定，本次房屋买卖付款方式为一次性付款，被告赵静应于立契当日向支付全部房款。但时至今日，仍有余款22万元没有支付，被告赵静的行为已经构成违约，而并非原告违约。被告赵静在变更通讯方式时未及时通知原告，造成双方无法及时沟通，被告赵静存在过错，请求驳回其反诉诉讼请求。陈甫永、卜丽君为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：1、郑房权证字第14012861791、1401286****房屋所有权证各一份，证明二原告为本案所涉房屋合法所有人，并且该房产于2014年11月26日在房管局登记，二原告在本案中没有过错。2、2013年3月31日原被告双方签订的房屋买卖合同一份，证明本次房屋买卖系双方真实意思表示，付款方式为一次性付款，被告应当在立契当日向原告付清全部付款，如双方任何一方违约，应按照总房款的千分之一每日计算违约金。赵静质证意见为：对证据1真实性无异议，双方签订合同是2013年3月31日，房本登记时间为2014年11月26日，签订合同时不可能同时办理过户手续，故被告支付80万是让原告办理解押手续。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，房屋买卖合同是一个中介服务合同，双方到房管局进行交易时，需要重新签订房管局有固定格式的二手房买卖合同。综合合同内容可以看出本案是分两次进行付款。经审查，上述证据系原件，来源合法与本案具有关联性，故对上述证据本院予以采纳。赵静为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，向本院提交以下证据：1、收条一份，证明被告于2013年4月1日向原告支付了80万元，从收条内容也可看出是分二次付款；2、房管局房产查询记录一份，证明原告于2015年8月17日办理完房产的解押手续，解押后被告找原告协商办理过户，原告要求支付22万元余款及利息，被告不同意支付利息，原告就走了，后就过户未协商成；3、申请证人李某出庭作证。证人李某作证称：我是郑州���家房地产营销策划有限公司的业务员，原被告所签订的本案购房合同是经我办理的业务。当时双方约定购房款总价为102万元，被告签合同后先支付80万元，剩余22万元于原告房本下来后，办理完解押手续30个工作日内，双方办理房产过户当日由被告向原告支付。合同第4条写的双方选择第一种付款方式，但在第二种付款方式中写了首付80万，剩余房款22万元，是因为原告房本当时没有下来，需要办理解押，被告先付钱让原告办理解押。该种付款方式虽是分二次付款，但并不属于需要向银行办理贷款的方式，所以第四条写的是第一种付款方式。原告的房产证应该是2014年年底下来，合同没有约定原告于多长时间内办理解押，办理解押不需要等到房产证下来，正常办理不会超过1个月。原告于2015年7、8月份办理的解押。合同约定解押后30个工作日内办理过户，后双方到中介处��商办理过户，双方没有协商成，原因是原告追要违约金。他称22万元应在签合同当时就支付，不应当在办理过户时支付，所以原告不同意办理过户，再后来就起诉了。陈甫永、卜丽君质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。总房款为102万元，我方于2013年4月1日仅收到被告80万元，故写的是首付房款，这与房屋买卖合同约定的一次性付款不相矛盾，被告应当按照合同约定一次性付款。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议。该证据证明房屋于2015年8月17日解押，这与房屋买卖合同的履行并不冲突，原告没有过错。原告解押完毕后找到被告索要剩余房款和利息，并承诺支付完毕后办理过户手续，而非如被告所说其在解押完毕后找到原告。因为是原告告知被告房屋已解押完毕，所以导致房屋没有过户的原因是被告违约。对证人身份无异议，证人陈述的内容明显将一些约定的内容理解错误，做出了错误的解释，其为的是推卸过错。该证言不能客观反映本案存在的事实。经审查，证据1、2来源合法，与本案具有关联性，且陈甫永、卜丽君对真实性并无异议，故对上述证据本院予以采纳。证据3可与赵静提供的其他证据相互印证，且该证人作为促成双方签订合同的中介业务员，对双方签订合同相关事宜较为了解，故对该证据本院予以采纳。经审理查明：2013年3月31日，陈甫永、卜丽君作为卖方（甲方）、赵静作为买方（乙方）、郑州大家房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订合同编号为040230的《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于高新技术产业开发区科学大道59号1号楼2单元5层144号的房产，房屋建筑面积为137.12平方米（以《房屋所有权证》登记为准），该房屋系甲方通过按揭方式购得，银行贷款尚未结清，该房屋目前已抵押给贷款银行。经双方协商一致，本合同项下房产及其配套设施的总价款为102万元。付款方式为甲乙双方同意使用本条的第1种付款方式：1、一次性付款：乙方应在立契当日向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款。2、分期付款：甲乙双方于签订合同时，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，按揭所需费用由乙方承担，乙方应在立契时将首付房款八十万元整交给甲方，剩余房款二十二万元由银行放贷之日向甲方支付。甲方房产系按揭贷款购得，甲乙双方应在甲方办理完毕解押手续之日起三十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。该���同其他约定事项处记载：2013年4月1日乙方付给甲方部分房款八十万元。房产证面积差多退少补，归乙方所有。乙方付完首付款后有权提前装修入住。甲方负责解押。房本下来后，甲方若违约不卖本房子，赔偿乙方双倍首付款160万元，乙方若违约不买本房子，甲方有权不予退还首付款80万元。陈甫永、卜丽君、赵静分别在该合同上签字并捺压手印，郑州大家房地产营销策划有限公司在该合同上加盖合同专用章。该合同第四条第二项分期付款的条款中，在首付房款处填写有八十万元字样，在剩余房款处填写有二十二万元字样，并分别捺压有手印。2013年4月1日，陈甫永向赵静出具收条一份，载明：“今收到赵静购美景菩提1号楼2单元50C房屋首付房款捌拾万元整”。陈甫永、卜丽君于2014年11月26日取得了房产证号为郑房权证字第14012861791、1401286****的本案房屋房产��。陈甫永于2015年8月17日办理了本案房屋的解押手续。陈甫永、卜丽君认为赵静未在签订购房合同时一次性付款，赵静认为剩余二十二万房款应于过户时支付，陈甫永、卜丽君未按期办理过户构成违约。双方协商未果，遂引发本案纠纷。本院认为：陈甫永、卜丽君与赵静、郑州大家房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应依约履行合同。关于本案中陈甫永、卜丽君一方与赵静一方争议的房款支付方式问题。该房屋买卖合同第四条记载双方同意使用本条的第1种付款方式即一次性付款。该合同第四条第二款记载“分期付款：甲乙双方于签订合同时，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，按揭所需费用由乙方承担，乙方应在立契时将首付房款八十万元整交给甲方，剩余房款二十二万元由银行放贷之日向甲方支付”。在该款约定的内容中，首付房款“八十万元”，剩余房款“二十二万元”，均为手写填入并捺压有手印予以确认。该合同其他约定事项中记载“2013年4月1日乙方付给甲方部分房款八十万元”，并对一方违约该八十万元如何处理做有约定。陈甫永向赵静出具的收条亦记载有收到赵静首付房款八十万元。郑州大家房地产营销策划有限公司员工李某庭审中亦作证称签订合同时陈甫永、卜丽君与赵静口头约定先支付房款八十万元，过户时支付剩余二十二万元。该证人系促成双方订立合同的居间一方代表，较为了解双方交易过程，其证言具有可信度。结合上述查明事实以及出卖一方在未取得房产证情况下的通常交易习惯，本院认定双方实际约定的付款方式为分两次付款，即在签订合同之日支付八十万元���于办理房屋过户手续当日支付剩余二十二万元。陈甫永、卜丽君仅依据合同第四条记载的“甲乙双方同意使用本条的第1种付款方式”，主张赵静应一次性付清房款一百零二万元依据不足。陈甫永、卜丽君请求赵静支付剩余房款22万元及违约金35万元。根据庭审查明事实，在双方签订本案房屋买卖合同时，赵静需支付首付房款80万元，剩余22万元应待办理过户时支付。故在双方至今未办理房屋过户手续的情况下，赵静未支付剩余房款并不构成违约，故对陈甫永、卜丽君请求赵静支付违约金35万元的诉讼请求本院不予支持。赵静提出反诉请求陈甫永、卜丽君协助办理本案房屋过户，并支付未按时办理过户的违约金，该违约金自2015年9月27日计算至2016年4月27日，按总房价的每日千分之一计算共计64020元。本院认为，陈甫永、卜丽君与赵静签订的房屋买卖���同约定“甲方房产系按揭贷款购得，甲乙双方应在甲方办理完毕解押手续之日起三十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金”。本案中陈甫永于2015年8月17日为本案房屋办理完解押手续，按照合同约定，双方应于办理完毕解押手续后三十个工作日内（即2015年9月28日）共同办理房屋过户手续。陈甫永、卜丽君以赵静未支付全部购房款为由，至今未配合办理房屋过户手续，已构成违约。故对赵静请求陈甫永、卜丽君协助办理双方签订的《房屋买卖合同》项下房产过户手续的反诉请求本院予以支持。因本院已判令陈甫永、卜丽君履行协助办理过户义务，赵静亦应在本判决生效后履行支付陈甫永、卜丽君剩余房款22万元的义务。陈甫永、卜丽君未按照合同约定于办理完毕解押手续之日起三十个工作日内，协助赵静办理房产过户及相关手续，已构成违约，应支付赵静违约金。双方签订的合同约定任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。该合同约定的违约金计算标准过高，因赵静在签订本案合同后已实际居住本案房屋至今，根据陈甫永、卜丽君违约行为可能对其造成的损失，本院酌定以中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算违约金，以总房价102万元为基数，自2015年9月29日（即解押后满三十个工作日的次日）计算至陈甫永、卜丽君履约之日。赵静请求计算至2016年4月27日不超出范围，本院予以支持。上述违约金既体现了对违约方的惩罚，亦足以弥补守约一方的损失，对赵静请求违约金过高部分本院不予支持。庭审中赵静称其主张的违约金中包含有向中介支付的13000元报酬，因其并未就该报酬在诉讼请求中予以提出，且中介一方已促成双方订立合同，其该主张并无依据。故对其该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵静于本判决生效后十日内支付原告陈甫永、原告卜丽君二十二万元。二、反诉被告陈甫永、反诉被告卜丽君于本判决生效后十日内协助反诉原告赵静办理双方签订的《房屋买卖合同》中房产的过户手续（该房产位于郑州高新技术产业开发区科学大道59号1号楼2单元5层144号）。三、反诉被告陈甫永、反诉被告卜丽君于本判决生效后十日内支付反诉原告赵静违约金（以���百零二万元为基数，自二○一五年九月二十九日计算至二○一六年四月二十七日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。四、驳回原告陈甫永、原告卜丽君的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告赵静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千三百元，由原告陈甫永、卜丽君负担四千七百元，由被告赵静负担四千六百元。反诉案件受理费减半收取七百元，由反诉被告陈甫永、卜丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，���将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  申晓娟审 判 员  汪 涛人民陪审员  高 攀二〇一六年五月三十日书 记 员  明 月