上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3132号原告(反诉被告)陈超，女，汉族，1987年6月8日出生。委托代理人朱兆平，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)王浩然，男，汉族，1990年6月23日出生。委托代理人朱立军，上海晋旭律师事务所律师。原告陈超诉被告王浩然房屋租赁合同纠纷及反诉原告王浩然诉反诉被告陈超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈超及其委托代理人朱兆平、被告委托代理人朱立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超诉称：2015年2月1日，原、被告签订租约，原告向被告承租位于上海市陕西南路XXX弄XXX号房屋，原告承租系争房屋在于房屋内存在较为复古之装修装饰及设备，原告并为此支付保证金人民币50,000元及2015年2月至7月租金人民币150,000元。租约履行至第3个月，系争房屋前租客称房屋内复古装修及设备系其所有并予以拆除搬离，导致系争房屋之后几乎处于毛坯状态，从而导致原告合同目的无法实现。就此，原告现诉请要求(1)确认原、被告所签租约于2015年7月31日予以解除；(2)被告返还原告所付保证金人民币50,000元；(3)被告支付原告违约金人民币50,000元。原告提供以下证据：1、2015年2月1日《房地产租赁合同》及银行转帐明细，以证明原、被告就系争房屋租赁事宜签订租赁合同，双方对具体权利义务作出约定，同时证明原告按约支付保证金人民币50,000元及2015年2月至7月租金人民币150,000元。2、上海同联房地产经纪事务所出具证明材料、签约时系争房屋照片及前租户拆除搬离装修设备后系争房屋照片，以证明签约时房屋状况，同时证明在合同履行至第3个月时前租户拆除搬离装修设备后之房屋状况。3、证人高婉丽(原告实习员工)、证人王冠玥(原告长期客户)当庭陈述，以证明在原告承租至第3个月时，前租客至系争房屋处搬离物品，原告方知系争房屋内物品并非被告所有。被告王浩然辩称并反诉诉称：原告承租后确曾支付保证金人民币50,000元及截至2015年7月31日止之租金人民币150,000元，但原告未再履行后续付租义务，且原告于2015年7月底即不告而别，并擅自搬离系争房屋内被告物品。鉴于原告付租至2015年7月31日，故同意原、被告之间租赁合同于该日予以解除。另鉴于原告所称复古装修一节并非事实，且租赁合同系因原告欠租而致提前解除，被告在履约中并无违约情形，故对原告其他诉请均不予认可。同时被告提起反诉，要求(1)原告支付被告违约金人民币50,000元；(2)原告偿付被告逾期付租滞纳金人民币1,250元(租赁合同未予解除时，原告仍应按约支付自2015年8月1日起之租金)；(3)原告就擅自搬离系争房屋内被告物品向被告赔偿家电费用人民币9,494元；(4)原告赔偿被告因另寻租客而遭受之中介费损失人民币39,000元。另外对于原告所付保证金人民币50,000元，要求由被告予以没收并用以抵充原告应付之违约金人民币50,000元。被告对原告提供证据1形式真实性及其证明内容均无异议；对原告提供证据2称清单上并无被告签字确认，故对清单及照片均不予认可；对原告提供证据3所涉陈述内容真实性不予认可。被告提供以下证据：1《房地产租赁合同》(同原告提供证据1中租赁合同)，以证明原、被告所约定之具体权利义务内容。2、中介费收款收据(金额为人民币20,000元)，以证明原、被告之间中介费金额及被告另寻租客所支付之中介费金额。3、购买家电发票。原告陈超针对反诉辩称：被告在租赁期间违约在先，被告反诉诉请缺乏事实及法律依据，故对被告反诉诉请均不予认可。原告对被告提供证据1没有异议；对被告提供证据2、3形式真实性及关联性均有异议，但称因被告当时拒绝退还保证金，故原告将美的洗衣机及康佳电视机搬离。经审理查明：2015年2月1日，原、被告签订《房地产租赁合同》一份，约定(1)原告向被告承租位于上海市黄浦区陕西南路XXX弄XXX号整栋房屋，租期自2015年2月15日起至2020年2月14日止，被告于2015年2月1日前将系争房屋交付原告使用；(2)月租金为人民币25,000元，租金每6个月支付一次即人民币150,000元，每次租金于每次房租到期日前7日支付；(3)原告于签约时支付保证金人民币50,000元，该保证金不可视为原告预付之租金，在租赁期满、原告交还房屋并清结租赁费用当日，被告将保证金无息返还原告，当原告存在任何拖欠之应付款项时，被告有权自保证金中先行偿付，但之后须予补足保证金；(4)无论原、被告何方违约，违约金金额为人民币50,000元；(5)被告应按合同约定时间内将系争房屋及合同附件中设备完好无损交付原告使用；(6)被告于签约后未经原告同意即擅自提前解约或其他严重违约行为导致合同无法正常履行，则被告须退还原告保证金，并按合同约定违约金数额赔偿原告违约金；(7)原告应按时付租，如逾期，则每逾期1日，原告须按月租金金额5%向被告支付滞纳金，如逾期超过10日，则视为严重违约，被告可单方面终止合同且可自行收回系争房屋；(8)合同终止时，原告须及时将系争房屋及被告提供之设备设施如数归还被告；(9)原告于签约后未经被告同意即擅自提前解约或其他严重违约导致合同无法正常履行，则视为原告违约，原告须按合同约定偿付被告违约金。另租赁合同所附《房屋设备清单》中对系争房屋内设备未作任何注明。签约后，原告按约向被告支付保证金人民币50,000元及2015年2月1日至2015年7月31日止之租金人民币150,000元。租赁期间，原告未再支付自2015年8月1日起之租金，且未与被告办理房屋交接即迁离系争房屋。迁离时，原告将被告放置予系争房屋内之美的洗衣机及康佳电视机一并搬离。之后，系争房屋由被告自行收回。审理中，被告提供家电购物清单及发票，其中康佳电视机购物清单中记明商品名称为“康佳(KONKA)LED32E330C32英寸高清窄边LED(银色)”、订购时间为2013年4月17日、价格为人民币1999元，而美的洗衣机购物清单中记明商品名称为“美的(midea)MG53-Z80315.3公斤滚筒洗衣机(白色)”、订购时间为2013年4月17日、价格为人民币1799元。综上，现原告称租赁期间，系争房屋内原有复古装修及设备被前租客拆除并搬离，导致系争房屋使用价值下降，且原告合同目的无法实现，原告并以此为由起诉来院，要求确认原、被告之间租赁合同于2015年7月31日予以解除，同时要求被告返还保证金人民币50,000元并支付违约金人民币50,000元。对此，被告认可租赁合同于2015年7月31日予以解除，但称租赁合同系因原告违约欠租而致提前解除，并称原告迁离时将被告放置予系争房屋内之家电予以搬离，且被告为另寻新租户而支出中介费，被告并以此为由提起反诉，要求原告偿付违约金人民币50,000元、支付逾期付租滞纳金人民币1,250元、赔偿家电费用人民币9,494元及中介费损失人民币39,000元，另保证金人民币50,000元可用以抵充原告应予承担之违约金。以上事实，由原告提供的《房地产租赁合同》、银行转帐明细、购物清单、购物发票、以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《房地产租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。履约过程中，原告未按约定支付后期租金，导致合同提前解除，审理中，原、被告均认可合同于2015年7月31日予以解除，故本院对原告要求确认合同于该日予以解除之诉请依法予以支持。对于原告诉请之保证金，合同约定在合同终止、原告返还房屋并清结应付费用后，被告予以无息返还，故在原告就上述合同义务履行完毕情形下，被告应予返还保证金。对于原告诉请之违约金，原告诉请理由为系争房屋内复古装修及设备在租赁期间被前租客拆除并搬离，鉴于(1)合同虽约定被告须按设备清单内容将系争房屋及所列设备交付原告使用，但合同所附设备清单中并无任何注明内容；(2)原告庭审中提供中介方出具清单以证明被告交付系争房屋时房内装修及设备状况，针对该份清单，清单中内容均系复古家具，中介方却称系家具家电清单，而原告确认已予搬离之美的洗衣机及康佳电视机在该份清单中并无显示，因中介方在原、被告签约时即负有要求双方对房屋内将予交付设备予以确认之义务，显然中介方在签约当时未尽善履行该项义务，现中介方出具之清单与中介方所述家具家电明细及原告所述予以搬离物品均相悖，故本院对原告所述系争房屋内原有中介方清单中所列物品一节依法不予采信；(3)原告提供证人证言以证明租赁期间房内物品被前租客拆除并搬离，原告自述该情节发生时间系租赁至第3个月之时，但目前并无证据显示原告在之后曾就该事项与被告进行交涉，原告该后续行为显然有悖常理。鉴此，原告所述房内原有复古装修及设备、租赁期间被前租客拆除并搬离一节并无相关证据可予证明，故本院对原告所述情节依法不予采信。由于原告并无证据可予证明被告在履约过程中存在违约情节，故本院对原告违约金诉请依法予以驳回。对于被告反诉要求原告支付违约金之反诉请求，鉴于原告承租期间欠付租金，且该违约情节导致合同提前解除，被告该项诉请符合合同约定，本院依法予以支持。对于被告要求原告支付逾期付租滞纳金之反诉请求，如合同未予解除，则原告须按约在第一期租金到期前7日支付下一期租金，否则须按约偿付滞纳金，但鉴于合同实际于2015年7月31日予以解除，针对合同提前解除一节，原告并无后续租金须予支付，故原告不予支付后续租金行为就合同实际履行状况而言并不构成违约，本院对被告该项诉请依法予以驳回。对于被告要求原告赔偿家电费用人民币9,494元之诉请，被告目前并无证据可予证明被告交房时曾将购物清单中所列家电一并交付原告使用，鉴于原告在庭审中确认曾将房内放置之美的洗衣机及康佳电视机予以搬离，故本院对被告除美的洗衣机及康佳电视机以外之家电赔偿诉请依法予以驳回。对于美的洗衣机及康佳电视机，如原告搬离家电所涉型号与被告购物清单所列型号一致，且原告可予返还原物，则原告对搬离之物品负有返还义务。如原告搬离物品型号与被告购物清单中所列型号并不一致，则根据目前证据仅可证明原告迁离系争房屋时曾将被告放置予系争房屋内之美的洗衣机及康佳电视机各1台予以一并搬离，但无法证明系争房屋内原先放置之该类家电具体型号，此时原告即使返还物品，但所返还物品之型号亦与被告所称被原告擅自搬离之物品型号不符，且原告亦无法证明此物品即系原告当时搬离之被告物品，在此情形下，原告就搬离之物品负有参照市场价格对被告予以折价赔偿之义务。对于被告要求原告赔偿中介费之诉请，鉴于(1)原、被告就该项中介费损失在租赁合同中并无约定；(2)被告目前并无证据可予证明被告实际全额支出所述之中介费人民币39,000元；(3)即使被告之后为另寻新租客实际支出中介费人民币39,000元，而该项费用确系被告因原告违约导致合同提前解除所遭受之实际损失，被告该项损失通过主张违约金亦已得到弥补。鉴此，本院对被告该项中介费损失诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈超与被告王浩然于2015年2月1日所签《房地产租赁合同》于2015年7月31日予以解除；二、被告王浩然于原告陈超就下述第四、五项履行完毕当日返还原告陈超保证金人民币50,000元；三、驳回原告陈超要求被告王浩然偿付违约金人民币50,000元的诉讼请求；四、反诉被告陈超于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告王浩然违约金人民币50,000元；五、反诉被告陈超于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王浩然美的洗衣机及康佳电视机折价款人民币1,500元；六、驳回反诉原告王浩然要求反诉被告陈超支付逾期付租滞纳金人民币1,250元及赔偿中介费损失人民币39,000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,300元(原告陈超已预付)，原告陈超负担人民币2,220元，被告王浩然负担人民币80元。反诉案件受理费人民币934元(反诉原告王浩然已预付)，反诉原告王浩然负担人民币390元，反诉被告陈超负担人民币544元。财产保全费人民币1,020元(原告陈超已预付)，由原告陈超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  方少华二〇一六年五月六日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……