福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2014）翔民初字第896号原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦**。法定代表人刘学峰，董事长。委托代理人彭文灿、康锦丽，公司职员。被告黄雅云，女，1963年11月27日出生。被告陈国胜，男，1961年3月1日出生。二被告共同委托代理人吴水霞、苏多强，福建知圆律师事务所律师。原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）因与被告黄雅云、陈国胜物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年4月21日立案受理后，依法由审判员江自奋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托代理人彭文灿和被告黄雅云、陈国胜共同委托代理人吴水霞、苏多强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇嘉物业公司诉称，2007年9月8日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告签订了《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将其开发的坐落于翔安区美地雅登一期工程委托给原告管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、厦门物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限，违约责任等内容进行了约定，原告依据合同的约定提供了物业管理服务。被告作为该小区内的业主（厦门市翔安区新店镇美地雅登祥吴二里10号梯1402室，房屋建筑面积59.89平方米，物业管理费人民币（币种下同）1.0元／平方米／月，公共维修基金0.20元／平方米／月），本应依据合同的约定（每季交纳一次）及时向原告缴纳2009年1月17日至2014年3月31日的物业管理费3751.6元（62.5个月×1.0元／平方米／月×59.89㎡），2009年1月17日至2014年3月31日的房屋公共维修金751元（62.5个月×0.20元／平方米／月×59.89㎡），2009年7月至2014年1月10日的公摊水费25.4元、公摊电费436.9元，但被告却未按时交纳上述费用，已经欠缴上述费用累计4964.9元。同时，依据《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》第二章第十五条约定的附件一《业主临时公约》第五章第十一条的约定（逾期交纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金）已产生滞纳金暂计10069.65元（滞纳金按日千分之三计算，业主拖欠时间跨度62.5个月，各种费用收取周期为每季一收）。以上各项合计15034.55元。原告多次多方式催讨，被告始终未缴纳上述费用。原告汇嘉物业公司请求1、判令被告立即向原告支付其所欠交的物业管理费3751.6元，应缴纳的房屋公共维修金751元，公摊水费25.4元，公摊电费436.9元及逾期交纳物业管理费滞纳金暂计10069.65元，以上各项合计15034.55元。2、本案诉讼费由被告承担。被告黄雅云、陈国胜辩称，一、依据合同相对性原则，被告非本案适格主体，汇嘉物业公司也不具备原告的主体资格，应予以驳回起诉。原告提供证据《美发雅登一期工程前期物业管理服务委托合同》系原告与开发商厦门经济特区房地产开发集团有限公司所签订，依据合同相对性原则，该合同的主体系原告与开发商，被告并非该合同主体之一，故原告不具备诉讼主体资格。因开发商逾期交房导致至今双方没有完成房屋交接手续，被告至今也没有接受房屋，没有办理入住，故原告诉求被告物业管理费没有依据。根据《美发雅登一期工程前期物业管理服务委托合同》第十八条甲方（开发商）的权利义务第6条约定“向乙方支付尚未租售的住宅和非住宅房屋的综合管理费和房屋公共维修金”，本案中因开发商逾期交房的原因，导致被告迄今仍未办理房屋交接单，仍未办理入住。房屋仍处在开发商的实际控制和管理下，并非被告，被告也未享受到物业服务，故被告不应承担物业管理费。三、退一步讲，依据法律规定，诉讼时间为二年期限，本案不存在诉讼时效中断等情形，故应自2012年4月21日起开始计算物业管理费用，2012年4月24日之前的物业管理费已超过诉讼时效，自2012年4月24日至2013年3月31日，物业管理费、房屋公共维修金，公摊水电总额为1829.47元。《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。且本案中不存在诉讼时效中断的情形，《民法通则》第140条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中答辩人自2009年1月17日起未缴付物业管理费，而被答辩人从未向答辩人主张缴纳物业管理费，答辩人也未同意缴纳物业管理费，原告直至2014年4月24日才向法院起诉，故2012年4月24日之前的物业管理费已过诉讼时效，该民事权利不受法律保护。被告房屋面积为59.89平方米，2012年4月24日至2014年3月31日计为23个月，物业管理费为1377.47元（59.89平方米＊1元／月＊23个月）和房屋公共维修金为275.5元（59.89平方米＊0.2元／月＊23个月），假使原告有充分证据证明公摊水电费是真实的，计算是有依据的，则自2012年4月24日至2014年3月31日的公摊水电费数额为176.5。物业管理费、房屋公共维修金，公摊水电总额为1829.47元。四、原告要求支付公摊水费、电费没有依据。原告无证据证明被告所购房屋的水表、电表，也没有证据证明被告所购房屋应分摊计算的公式，其所主张的数据是如何计算的？五、原告要求支付逾期缴纳滞纳金即没有法律规定，也没有合同依据，而且也未提供证据证明其损失的存在，2012年4月24日至2014年3月31日的各项费用总额1829.47元，即使存在损失也应以此为基数按以银行同期存款利率为标准。原告依据《业主临时公约》第五章第十一条的约定要求支付滞纳金，即没有提供该《业主临时公约》作为证据，也无法得知该滞纳金的计算方式是否正确。且被告一直没有接收房屋，也未签署《业主临时临时公约》该约定不对被告产生法律效力，而且原告也没有证据证明其损失的存在，故即使存在损失，也应以银行同期存款利率为标准计算滞纳金。故综上所述，原被告并非合同的相对人，原告不具备主体资格；同时被告没有接收房屋不应支付物业管理费用；同时依据法律规定诉讼时效二年，对原告起诉超过二年的部分应予以驳回；对于其主张的过高的滞纳金应予以调整。假使原告有张贴所谓的公告，但因为被告一直未办理入住，该公告的内容无法送达给被告，原告也未通过邮寄的方式送达给被告，所以本案的诉讼时效超过两年，应依法予以驳回。经审理查明，（1）2007年9月8日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告汇嘉物业公司签订了《美地雅登一期工程前期物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将美地雅登一期工程委托汇嘉物业公司实行物业管理服务，该合同第二十条约定了物业管理服务费收费标准：高层住宅1.0元／平方米·月；房屋公共维修金：高层住宅0.2元／平方米·月等。合同签订后，原告汇嘉物业公司为“特房·美地雅登”小区提供物业服务。（2）2007年11月15日被告黄雅云、陈国胜办理商品房买卖合同备案证明，证明房屋坐落特房美地雅登一期2-3号楼14层02单元，建筑面积59.89平方米。2009年1月15日开发商在厦门日报刊登交房通知，通知业主于2009年1月17日到1月18日办理交房手续。（3）2008年4月8日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2008）03号《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦绣祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》（以下简称《通知》），核定了“特房·美地雅登”小区物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共场所使用的水、电费用等的收费标准。汇嘉物业公司依据《通知》向“特房.美地雅登”小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共水电费等其他费用。（4）被告黄雅云、陈国胜自2009年1月份起未向汇嘉物业公司交纳物业管理服务费用。截至2014年1月10日，原告汇嘉物业公司为被告黄雅云、陈国胜代缴公共电费436.9元，公共水费25.4元。（5）原告汇嘉物业公司于2011年1月份起在被告黄雅云、陈国胜所在小区宣传栏处张贴公示催缴欠物业管理费小区业主，包括被告黄雅云、陈国胜业主。上述事实，有原告提供的《美地雅登一期工程前期物业管理服务委托合同》、交房通知、商品房买卖合同备案证明、《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦锈祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》、厦门电业局翔安供电分局翔南供电所出具的证明1份、厦门水务集团有限公司翔安营业所出具的证明1份，物业管理费等费用催缴公示照片各一组及到庭当事人在法庭上的陈述笔录等证据在案为据，这些证据已经开庭质证，并经本院审核，可以采信。另查明，原告曾于2013年11月27日向本院提起诉讼，于2013年12月4日向本院申请撤回对黄雅云、陈国胜的起诉。本院于2013年12月7日作出（2013）翔民初字第2670号民事裁定书，准予原告撤诉。本院认为，原告汇嘉物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》为双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效。且根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，因此汇嘉物业公司作为“特房·美地雅登”小区前期物业管理服务单位，在履行了“特房·美地雅登”小区的物业管理服务义务后，有权依据《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》及翔发价（2008）03号《通知》核定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。被告主张原告不具备原告的主体资格，被告非本案适格主体，被告至今也没有接受房屋，没有办理入住，原告要求被告物业管理费没有依据，因被告黄雅云、陈国胜于2007年与建设单位签订买卖合同，系“特房·美地雅登”小区的业主，故本院对被告该项主张不予支持。关于被告应支付多少物业管理等费用的问题，原告主张2009年1月17日至2014年3月31日的物业管理费3751.6元、房屋公共维修金751元，2009年7月至2014年1月10日的公摊水电费462.3元，共计4964.9元。被告主张诉讼时效为二年，本案不存在诉讼时效中断等情形，故应自2012年4月21日起开始计算物业管理费用，2012年4月24日之前的物业管理费已超过诉讼时效，自2012年4月24日至2013年3月31日，物业管理费1377.47元、房屋公共维修金275.5元，公摊水电176.5元，共计1829.47元。本院认为，原告提出2011年1月份起在被告所在小区宣传栏处张贴公告催缴及2012年12月有通过本院向被告送达过催告函，不存在诉讼时效问题，因被告一直未办理入住，该公告的内容无法送达给被告，原告没有证据证明通过邮寄的方式送达给被告，也没证据证明2012年12月有通过本院向被告送达过催告函，故本院对原告主张不存在诉讼时效问题不予支持。原告于2013年11月27日向本院提起诉讼，诉讼时效中断，故应自2011年11月27日起开始计算物业管理费用，2011年11月27日至2014年3月31日的物业管理费1676.92元（28个月×1.0元／平方米／月×59.89㎡），房屋公共维修金335.38元（28个月×0.20元／平方米／月×59.89㎡），2009年7月至2014年1月10日的公摊水电费，本院酌情按（28／54个月×462.3元）为239.71元，据此，上述物业管理服务费共计2252.01元。关于逾期交纳物业管理费滞纳金问题，因日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算，自原告起诉之日，即2014年4月21日开始计算至判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，判决如下：一、被告黄雅云、陈国胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付物业管理服务费人民币1676.92元、房屋公共维修金人民币335.38元、公摊水电费239.71元，以上共计人民币2252.01元及滞纳金（滞纳金以人民币2252.01元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2014年4月21日起计至判决确定的付款之日止）。二、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司其他诉讼请求。被告黄雅云、陈国胜如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币176元，因适用简易程序审理，减半收取人民币88元，由被告黄雅云、陈国胜负担25元，由原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担63元，款均限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审  判  员  江自奋二〇一四年六月十七日书记员（代）  林惠梅附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。