商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕1002民��484号原告赖卫，男，汉族。被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人郭晓明，董事长。原告赖卫与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法独任审判，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告赖卫到庭参加了诉讼，被告奥星纪元公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告赖卫诉称，2012年4月8日原被告签订商品房买卖合同，原告购得被告开发建设的御源花园小区7号楼2单元302号房屋一套，合同约定被告应于2013年3月15日前交付房屋，并在房屋交付后90日内办理产权登记手续，但是，直到现在（2016年1月29日）被告仍未交付房屋使用，已迟延长达1050天，按照《商品房买卖合同》第九条约定被告应按日向原告支付已交房价款不低于万分之三的违约金，当时购房总价款386455元，违约至今已有1050天，逾期交房违约金121733元。房屋交付日期到期后原告多次催要，被告不予受理，房产权属证书未按期办理，按合同约定被告应支付原告延期办理产权证超过90日违约金总价款1%即3864.55元。鉴于上述事实，原告认为被告作为房地产开发企业理应承担延期交房的违约责任和履行办理房产证的义务，但是被告一再违约，缺乏诚信，故提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付延期交房补偿款121733元，并依照合同约定支付办理产权证超过90日违约金总价款1%即3864.55元，共计125597.55元；2、判令被告限期向房屋管理部门提供办理房屋产权证书所需资料和费用，为原告办理房屋产权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。被告奥星纪元公司未到庭，亦未��交书面答辩状，在本院向其送达应诉手续和通知开庭时，被告提出之前同类型的案件，其向法院提交有答辩状，对于本案也是以前的意见，其答辩内容主要为希望法庭根据双方签订的合同，结合公司提供的证据材料，特别是雨污分流施工断了小区唯一进出的道路（本小区就一条能供车辆进出的路），以及雨天造成的小区山体塌方，滑坡等地质灾害（3#、7#、8#北砌东砌）给小区施工带来的严重影响，作出合理判决。具体扣除以下期间：一是冬季低温、雨季降雨大于5毫米造成工程停工的延期天数属于自然灾害。据商洛市气象台气象证明，从2011年至2015年，日平均降水量≥5毫米天数共计157天。二是市住建局冬季工程暂停施工的通知连续五日日平均气温≤5℃要求停工天数，2011年至2015年共339天应予以扣除。三是市住建局质量监督中心发出的山体滑坡文件，商建质排字（2011���第01号、商建质撤字（2011）第01号文件，因自然灾害政府命令排除灾害停工60天。四是2011年至2015年高考、中考环保局、教育局、公安局联合现场通知每年停工4天，共计20天。五是香菊路雨污分流改造施工，政府通告道路封堵，雨污分流改造施工工期80天。以上共计656天，可按合同顺序延后。经审理查明，2012年4月8日，原告赖卫（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订商品房买卖合同［合同编号陕奥字2012（御源花园）239号］，并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续［合同登记号（2012）0585）。原被告双方在合同中约定，原告购买被告开发建设的御源花园小区7号楼2单元3层302西号房屋一套，建筑面积121.35平方米；该商品房建筑面积为预测面积，建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量���报商洛市房屋产权登记机关备案的建筑面积结果为准；该套商品房面积（含公摊面积）中不含小区内的商铺、车库及建筑外墙面的面积；该商品房的单价为3184.63元／平方米，总金额386455元。第六条付款方式及期限中约定，买受人于2011年9月12日前付清首付款116455元，余款270000元采取银行个人住房按揭方式支付，如因个人资信等原因不具备办理按揭的，买受人在接到出卖人通知之日起30日内以现金付清。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2013年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节��、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按逾期时间不同，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。双方还就房屋的面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接、基础设施、公共配套建筑正常运行、产权登记、保修责任等有详细约定。原告按合同约定时间向被告交清购房款386455元（首付116455元＋按揭贷款270000元）。被告至今未向原告交房。另据本院已生效的（2015）商州民初字第00948号民事判决书认定奥星纪元公司应向业主承担逾期交房的违约责任，同时认定依合同约定交房期限应予延期的天数为119天。该判决查明，商洛市住房和城乡建设局分别于2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知。2013年3月6日商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队发出通告，主要内容为市区三期雨污分流改造工程需对文卫路全段、长坪路、北新街中段及东环路南段、州城路与工农路交汇处、团结路与工农路交汇处、南大门与商鞅大道交汇处分期分段进行施工，从2013年3月6日开始，工期80天，全段实行交通管制，届时所有车辆绕行，请上述路段内有车的单位和个人提前择地保管其车辆。2013年至2015年期间中、高考期间在全市各考点周边路段均实行了交通管制和噪声污染监督管理。庭审中，原告赖卫说明其要求的逾期交房补偿款即逾��交房违约金，是按照总房款386455元每日万分之三计算，其要求从2013年3月16日计算到2016年5月9日，之后的不主张；另，因被告至今未交房，对办证和逾期办证违约金在本案中不主张。同时，原告认为超过交房期限的延期情形不应扣除。本院确认上述事实的证据有原告赖卫陈述；原告提交的证据（均为复印件）商品房买卖合同、工商银行个人借款凭证、收款收据；本院（2015）商州民初字第00948号民事判决书。以上证据，已经当庭质证、本院审查，真实、合法，可以采信。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。被告奥星纪元公司未按合同约定的期限交房，其应向原告赖卫承担逾期交房的违约责任。因商洛市住房和城乡建设局分别在2012年12月24日、2014年1月2日通知商洛市直各在建工地冬季在��工程暂停施工，本案诉争房屋的施工单位在来年正月十五过后陆续开工，两次冬季停工天数应分别为63天、44天，2013年至2015年中高考停工12天，根据原被告双方在商品房买卖合同第八条中的约定，上述119天应予延期。原告认为超过约定交房时间2013年3月15日之后的延期情况不应计入延期天数的观点，与双方合同约定内容不符，本院不予采纳。被告认为雨天及低温天气停工、市政施工封路期间等应予延期的观点，因不符合双方应予延期的约定条件，且文卫路并非被告工地通行的唯一出路，本院不予采纳。综上，被告本应于2013年3月15日前向原告交房，却至今未向原告交房，其应从2013年3月16日起向原告支付逾期交房违约金至房屋交付之日，本案原告要求计算至2016年5月9日，该截止日期不违反法律规定和原被告合同约定，应予准许。2013年3月16日至2016年5月9日为1151天，减去��被告按合同约定应予延期的天数119天，被告应承担1032天的逾期交房违约责任，根据原被告在商品房买卖合同第九条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金119646.47元（386455元×3／10000×1032天）。原告以被告至今未交房为由，在本案中不向被告主张办证和逾期办证违约金，系其对自己权利的处分，亦不违反法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告赖卫逾期交房违约金119646.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2811元减半收取1405.50元，由原告赖卫承担110元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司承担1295.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  何明二〇一六年五月二十五日书记员  李倩