湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终545号上诉人（原审被告）长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人吴建平，董事长。委托代理人曾佳，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈灵丹。被上诉人（原审原告）李福斌。上诉人长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）因与被上诉人陈灵丹、李福斌商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第02305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：陈灵丹、李福斌于2013年8月28日与金房公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201303081005），合同约定由李福斌作为买受人，陈灵丹作为共有人，购买金房公司开发的位于天心区××单元××号房屋。合同首部“合同双方当事人”中载明出卖人金房公司的注册地址为长沙市雨花区梓园路39号7楼，联系电话为8553×××8，法定代表人吴建平；第八条“交付时间及条件”第（一）款约定“出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房”；第十一条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定：“逾期超过30日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。……”；合同第二十五条约定“……对本合同的解除，应当采用书面形式……”。合同签订的当天，陈灵丹、李福斌即一次性付清了全部购房款424714元。2013年8月30日，陈灵丹、李福斌去银行缴纳了物业维修资金8530元。因金房公司逾期交房超过五个月，2015年5月27日，李福斌给金房公司的法定代表人吴建平发了一封EMS快件，快递单号1007618516814，快递面单“收件人信息”载明收件人为“吴建平”，电话“8553×××8”，公司名称“长沙金房房地产开发有限公司”，地址“长沙市天心区芙蓉南路二段103号金房国际酒店”，通过网络查询，该快件于2015年5月28日由“本人签收”。陈灵丹、李福斌同时提交了一份律师函拟证明邮件内容，函件内容为要求金房公司退房并承担违约责任。另查明，金房公司所承建的金房奥斯苑于2013年6月6日办理了商品房预售许可证。陈灵丹、李福斌在金房公司购买的合同标的房屋已于2013年12月11日办理了商品房预告登记，权证号为长房预天心字第××号，预告登记的权利人为李福斌、陈灵丹。原审法院认为：陈灵丹、李福斌与金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。金房公司未按约定交付合同标的房屋，已经违反合同约定，陈灵丹、李福斌主张退房、返还购房款并支付逾期交房违约金的请求，有合同依据，予以支持。关于合同解除的问题，合同第十一条约定逾期交房30日以上买受人可以要求退房并应书面提出。陈灵丹、李福斌主张其已经于2015年5月27日通过EMS给金房公司的法定代表人吴建平发了一封律师函要求退房，金房公司辩称未收到该邮件，且陈灵丹、李福斌未在面单上的内件品名处注明内件内容，邮件上所写的公司地址也不是合同约定的文书送达地址，认为陈灵丹、李福斌没有履行催告义务。根据审理查明的事实，合同首部中虽注明双方地址、电话等信息，但并未将其限定为唯一送达地址，陈灵丹、李福斌提交的EMS邮寄面单上填写的收件人是金房公司的法定代表人，电话号码和公司名字都与合同约定一致，邮寄查询结果显示“本人签收”，签收时间为2015年5月28日，足以认定金房公司的法定代表人已经收到该邮件；关于邮件内容，邮寄面单的内件品名处并未注明，陈灵丹、李福斌陈述邮件系要求退房的律师函，根据双方之间的商品房买卖合同关系以及当时金房公司已经逾期交房的情况，结合一般生活经验，可以认定陈灵丹、李福斌的陈述属实。关于不可抗力的问题，金房公司辩称2014年上半年长沙降水较多，降水量为798.86mm,且全年共有雨天160天，影响了工程正常施工，故导致延期交房，属于不可抗力，不符合合同解除条件，因雨天属于可预见的因素，该理由不足以适用合同延期交房免责条款，故对该抗辩意见不予采纳。关于解除合同的法律后果，金房公司辩称即使需要解除合同，其法律后果是双方互相返还，陈灵丹、李福斌应当同时向金房公司退回房屋并消除房屋的权属登记。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈灵丹、李福斌与金房公司之间的《长沙市商品房买卖合同》已于2015年5月28日解除，双方合同权利义务终止，陈灵丹、李福斌已经交纳的购房款金房公司应当予以返还，陈灵丹、李福斌则应撤销合同备案登记，因尚未交房，不存在陈灵丹、李福斌向金房公司退回房屋的问题。关于物业维修基金的问题，金房公司辩称物业维修基金不是由开发商代收的，是陈灵丹、李福斌自己在银行向相关单位缴纳的，因此退还的购房款中不应当包括维修基金。鉴于陈灵丹、李福斌交纳的维修基金的收款人是有关行政单位，在办理上述款项退费时，陈灵丹、李福斌和金房公司应相互配合，以免给陈灵丹、李福斌造成损失。如金房公司不予配合或有关部门依照规定对收取的费用不予退还，则由金房公司将上述款项给付陈灵丹、李福斌，陈灵丹、李福斌将相关的票据交付金房公司由其自行处理。金房公司辩称物业维修基金不是由开发商收取，因此在计算违约金时应当予以剔除，对于该抗辩意见予以采纳。综上，金房公司逾期交房超过30日，按照合同约定，陈灵丹、李福斌有权要求退房，陈灵丹、李福斌已经履行书面通知要求退房的义务，该通知已于2015年5月28日送达给金房公司，金房公司应当按照合同第十一条第1款第（2）项的约定，自退房通知送达之日起30日内即2015年6月27日内退还全部已付款，并按照陈灵丹、李福斌全部已付款的1%向陈灵丹、李福斌支付违约金，陈灵丹、李福斌已付房款424714元，故金房公司应付违约金为4247.14元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈灵丹、李福斌购房款424714元；二、长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈灵丹、李福斌违约金4247.14元；三、长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助陈灵丹、李福斌办理撤销房屋权证号为长房预天心字第××号房屋的备案等相关登记手续；四、长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助陈灵丹、李福斌向有关部门办理物业专项维修资金8530元的相关退费手续，如长沙金房房地产开发有限公司不予配合，或有关管理部门依照规定对收取的费用不予退还，则由长沙金房房地产开发有限公司将上述款项给付陈灵丹、李福斌，陈灵丹、李福斌将该款项的票据退还长沙金房房地产开发有限公司，由其自行处理；五、驳回陈灵丹、李福斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7870元，减半收取3935元，由长沙金房房地产开发有限公司承担。上诉人金房公司不服判决，上诉称：原审判决认定事实不清，陈灵丹、李福斌邮寄EMS的地址与合同约定的地址不一致，金房公司自始至终没有收到陈灵丹、李福斌的任何通知，且邮寄单上没有注明函件内容，无法确认邮寄内容。请求撤销原判，依法改判驳回陈灵丹、李福斌的诉讼请求。被上诉人陈灵丹、李福斌答辩称：关于地址的问题，我根据合同上的地址寄过去是查无此人，电话号码也不对，送了两次都没有送到，售楼中心告诉了我地址，我是根据售楼中心提供的地址寄的东西。我手机里有售楼部提供我们地址的录音。我们因为退房进行多次维权，吴总有几次也在场，我们为了退房也多次去金房公司找过吴总。在二审过程中，陈灵丹、李福斌向本院提交新的证据：1、2015年11月22日长沙市邮政速递物流桔园营业部的证明，证明邮寄到长沙市××××房邮件无人签收；2、录音，证明售楼部提供了金房公司的地址。金房公司发表如下质证意见：对于这份证明的三性均不予认可，证据的形成时间是2015年11月22日，形成时间是一审之后，且只加盖公章，并没有负责人签字，不符合法律规定的证据形式；对于录音的三性也不予认可，录音的主体不明，没有办法核实是金房公司的工作人员，里面也没有提到函件的问题。本院认为，陈灵丹、李福斌向本院提交的上述第一份证据具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据；陈灵丹、李福斌向本院提交的上述第二份证据，无法确认其真实性，本院不予采信。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：陈灵丹、李福斌与金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定，如金房公司逾期交房超过30日，陈灵丹、李福斌有权书面通知退房。根据本案查明的事实，金房公司逾期交房超过了30日，陈灵丹、李福斌也已向金房公司送达书面解除合同通知，原审判决依据双方合同约定认定双方合同已经解除正确。金房公司逾期交房，构成违约，陈灵丹、李福斌有权要求金房公司承担违约责任并赔偿相应损失，原审判决据此作出处理并无不妥。关于陈灵丹、李福斌是否向金房公司送达书面解除合同通知的问题。陈灵丹、李福斌主张其于2015年5月27日通过EMS给金房公司的法定代表人吴建平发了一封律师函要求退房，金房公司称邮件上的公司地址不是合同约定的文书送达地址，且陈灵丹、李福斌未在邮寄单上注明邮寄内容，故认为陈灵丹、李福斌没有书面通知解除合同。本院根据本案现有证据分析，合同首部中虽注明双方地址、电话等信息，但并未将其限定为唯一送达地址，陈灵丹、李福斌提交的EMS邮寄单上填写的收件人是金房公司的法定代表人，电话号码和公司名字都与合同约定一致，邮寄查询结果显示“本人签收”，签收时间为2015年5月28日，可以认定金房公司已经收到该邮件；另外，陈灵丹、李福斌在二审中提交了中国邮政速递物流股份有限公司长沙市分公司桔园营业部的证明，证明陈灵丹于2015年10月12日邮寄到长沙市雨花区梓园路39号7楼金房公司吴建平的邮件无人签收，亦可以佐证上述事实。关于邮件内容，邮寄单上虽未注明邮寄内容，陈灵丹、李福斌主张邮件系要求退房的律师函，金房公司并未提交证据证明该邮件是其他内容，根据双方之间的商品房买卖合同关系以及当时金房公司已经逾期交房的情况，结合一般生活经验，原审判决认定陈灵丹、李福斌的主张属实本院予以认可。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7870元，由上诉人长沙金房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周坤审判员  熊伟审判员  周卓二〇一六年五月十九日书记员  范璐附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。