广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2014）深宝法民三初字第817号原告深圳市后瑞股份合作公司。法定代表人黄伟颂，职务董事长。委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。委托代理人熊金辉。被告陈炳辉。委托代理人刘自奇，广东广和律师事务所律师。原告诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员朱纯禄、陈远霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘忠、被告委托代理人刘自奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系原深圳市宝安区西乡镇后瑞村民委员会（以下简称原后瑞村委会）改制后权利义务继受人。2001年12月20日，原后瑞村委会与被告签订一份《合作开发工业小区协议书》，约定由甲方出地、乙方出资共同开发位于后瑞新路口的地块（面积约为20000平方米），用于建设后瑞村第三工业小区。合作期限为40年，从2003年1月1日起至2042年12月31日止，合作期满后所有不动产归甲方所有。对甲乙双方的权利义务约定有：乙方一次性支付开发费给甲方，开发费共计300万元，签订合同时需支付订金100万元，其余款项在签订合同后1年内付清；乙方需按期向甲方支付管理费，且合作开发的资金、税费和工业小区建设、经营管理过程中产生的一切法律责任均由乙方承担，而甲方只负责协助办理相关手续。前述协议还约定了其他内容。协议签订后，乙方未按协议约定于2002年12月19日前付清全部开发费，而是直到2004年1月7日才付清，即乙方违反了协议的约定。基于上述事实，原告认为涉案协议书约定了由原后瑞村委会提供土地使用权，但不承担经营风险，只收取固定利益，该协议书属变相转让集体土地。根据土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，而涉案协议书约定合作开发的土地属于原后瑞村委会的集体土地，因此涉案协议书的内容违反了法律的强制性规定，应当认定无效。为维护原告合法财产权益，据此特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2001年12月20日签订的《合作开发工业小区协议书》无效；二、本案的全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加其诉讼主张如下：原、被告双方合作开发的土地是西乡后瑞村于1994年12月30日根据深圳市规划国土局宝安分局关于西乡镇后瑞村返还土地的批复返回给西乡后瑞村的用地，即国土局征用了原后瑞村的机场用地以后，返还了30，850平方米的安置用地给西乡后瑞村，西乡后瑞村于2001年以返还用地和被告合作开发工业小区。从性质上看该土地是国有土地，批复明确了如果西乡后瑞村要转让合作涉案的土地需报区级以上政府批准并提交相关手续；但原告和被告合作时，并没有办理任何的手续，没有向区级以上政府批准，在建设工业区过程中，所建的厂房宿舍没有报建手续，所以原、被告双方合作开发在违反了法律的禁止性规定，所以涉案的合作协议应属无效。被告答辩称，一、原、被告合作联营并未发生土地所有权的转让或者变相转让。从合同的约定来看，原告是通过招商引资方式，吸引被告拿钱来为原告建房，这些厂房的所有权一开始就是约定属于原告一方，被告只是获得一定期限的房屋收益权，以此收回投资，获得利润。这既不是出让，也不是转让，该土地使用权始终没有转移到被告的手中，双方的合作建房并未发生集体土地所有权的转让。原、被告双方在协议中也明确约定所建设的厂房从报建到登记到最终的所有权都是属于原告所有，足以说明双方合作建房过程中土地使用权没有发生实质性改变和流转，未违反法律规定。二、双方合作建房约定由原告申办土地使用手续，原告对于土地使用的合法性负有主要义务。三、双方约定了除争议外，其他条款仍然有效。足以说明双方对协议的效力有明确的认识和约定，即使双方存在争议，也不影响协议的整体效力。四、根据土地管理法的规定，如果涉及土地使用违法，应当裁定驳回起诉。五、从协议签订至2014年7月，被告所有履行合同的行为均得到了原告的认可。综上请求依法驳回原告诉求。经审理查明：1994年12月30日，原深圳市规划国土局宝安分局作出深规土宝字（1994）276号《关于西乡镇后瑞村申请返还安置用地报告的批复》，载明该局征用后瑞村地段的土地和西部开发区划出的小部分土地，作为深圳机场二期工程建设需要征用后瑞村土地后返还给后瑞村的安置用地。经核定，返还给后瑞村的土地共计49，162.7平方米，其中征后返还用地面积17，277.6平方米，市政绿化用地1，035.1平方米；西部开发区划出返还用地面积28，619.3平方米，市政绿化用地2，230.7平方米。有关征地补偿问题，按深圳市规划国土局宝安分局与西乡镇后瑞村委1994年10月13日签订的《征地补偿协议书》和1994年5月30日签订的《征地补偿协议》有关条款执行。返还给后瑞村的土地除自用外，需转让、合作、出租、抵押等改变土地使用权及改变土地用途须报区一级以上人民政府批准，按规定向政府补交地价，办理有关手续。2001年12月20日，原深圳市宝安区西乡镇后瑞村民委员会作为甲方与作为乙方的被告签订了《合作开发工业小区协议书》，约定就开发后瑞第三工业小区的有关事宜达成协议。甲方出地、乙方出资的方式共同开发位于后瑞新路口约20，000平方米土地，建设后瑞村第三工业小区，工业小区设计方案必须经甲乙双方审定认可；合作期限为40年，从2003年1月1日起至2042年12月31日止，合作期满所有不动产归甲方所有；建筑开发期为2001年9月1日至2002年12月31日，建筑开发期内由于政策问题引起建筑工程停工，按停工时间顺延开发期。如开发期因乙方的原因未能按期完工，甲方按协议收取土地管理费，但延期完工超过两年的，甲方有权单方终止合同，收回工业区小区，对乙方投资不作任何补偿。乙方一次性支付开发费给甲方，开发费每平方米150元，合计开发费为3，000，000元；签订合同时支付订金1，000，000元，其余款项在签订合同后一年内付清；如开发费未能如期付清，甲方有权单方面终止合同，并收回工业小区，不作任何补偿。乙方从建筑开发期满后（即从2003年1月1日起至2011年12月31日止）按每月每平方米1.2元支付土地管理费，以后每三年递增15％，第10年（即从2012年1月1日起至2042年12月31日止）按每月每平方米2元计算，以后每三年递增15％。土地管理费必须于每月10日前缴清当月管理费。甲方负责向政府有关部门申办工业用地使用的所有手续，费用由乙方负责；甲方负责以甲方名义向政府有关部门办理兴建工业小区的各项有关手续，费用由乙方负责；工业厂房及宿舍以甲方名义申办产权证书，费用由乙方负责，甲方不得单独拿房产证书作抵押或转借。乙方负责筹措资金，组织工业小区的开发兴建，并承担全部费用。在协议履行过程中，如出现争议，双方应协商解决，如协商不能解决可提交当地法院裁决；在解决争议期间，除争议之外，其他条款仍然有效，双方应严格履行。2001年4月11日至2004年1月7日，被告分六次向原告支付开发费3，000，000元；2004年1月7日，原告向被告出具收款收据，载明收到被告支付的开发费滞纳金100，000元。被告提交了42份《收款收据》和转账单，称其已向原告足额支付了2003年1月至2014年6月的土地管理费4，202，400元。原告对《收款收据》和转账单的真实性予以认可，但称被告是否支付土地管理费均不能推翻该涉案合同无效的性质。另查明，原深圳市宝安区西乡镇后瑞村民委员会在城市化过程中被撤销，行政职能由后瑞社区居民委员会承继，经济职能由深圳市后瑞股份合作公司承继。庭审中，原告称涉案土地上有三栋宿舍、一栋办公楼、五栋厂房；被告称涉案土地上有宿舍、办公楼和厂房，但是具体数目不清楚。原告称涉案土地上的建筑物没有取得建设工程规划许可证，也没有申报历史遗留违法建筑物处理；被告称其不清楚是否取得建设工程规划许可证，但申报了历史遗留违法建筑物处理。本院要求被告庭后三日内向法庭提交申报历史遗留违法建筑处理的相关证据，但被告至今未提交。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的合作开发工业小区协议书、收款收据、关于西乡镇后瑞村申请返还安置用地报告的批复等证据，被告提供的收款收据、转账单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，涉案土地上的建筑物没有合法的报建手续，也没有房地产证，而涉案土地上建筑物的合法性直接影响本案的处理，故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：驳回原告深圳市后瑞股份合作公司的起诉。原告预交的受理费30，800元，予以退还。如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一四年十一月七日书 记 员  罗乐瑜书 记 员  李燕妮附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第139条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。