昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第62号原告（反诉被告）：曾建民，男，1982年3月8日生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县。委托代理人：李戚扬，云南恒鑫律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：蔡智，云南恒鑫律师事务所律师。一般诉讼代理。被告（反诉原告）：昆明多乐惠企业管理有限公司。（以下简称：多乐惠公司）地址：昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢二层办公室。法定代表人：李洪英，该公司总经理。委托代理人：张利祥，云南浩达律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）曾建民与被告（反诉原告）昆明多乐惠企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李戚扬、蔡智，被告的委托代理人张利祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2013年5月5日，原、被告签订了《铺面租赁合同》，约定被告将取得出租权的位于昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢云南多乐惠民族文化广场（以下简称“文化广场”）内3层131平方米的铺面出租给原告经营“麻辣香锅”。合同期限为5年，从2013年5月18日起至2018年5月17日。合同订立后，原告按约支付给被告铺面保证金10480元，前半年租金62880元，并投入约283518元进行铺面装修，投入约68500元进行餐厨及厅面设备安装，筹备餐饮经营。后原告发现，尽管所有餐饮经营户都安装了油烟净化装置，但全部用于经营餐饮的文化广场三楼在午餐、晚餐时段仍油烟弥漫。2013年10月14日，文化广场的房屋所有权人（奥斯迪公司）派人拆除了供三楼整层楼对外排烟的油烟排气管道，原因是被告设置的油烟排气管道是通往向建筑提供新鲜空气的新风系统内。被告重新设置了油烟排气管，仍不能有效排油烟。原告向物业公司咨询后才得知，文化广场建筑并没有设置烟道，被告现在是将油烟排气管连接到建筑的消防正压送风系统内，违规将油烟排往四层楼以上住宅的电梯前室，既污染环境，有构成严重的消防隐患。此时原告才知道被告出租的铺面不具备餐饮经营必须的油烟排气设施和功能，不能用作餐饮经营，与被告多次协商无果后，原告于2013年10月31日书面通知被告：解除双方订立的《铺面租赁合同》。原告认为被告隐瞒铺面不具备餐饮经营条件的情况，致原告无法经营，被告构成根本违约，故诉至法院要求：1、判令被告返还原告房屋租金5240元、保证金10480元；2、判令被告赔偿原告损失319749.68元；3、由被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）答辩并反诉称：原、被告之间订立租赁合同的时候，租赁标的物已经是现房，原告已经对租赁物充分了解，原告的请求及事实理由均不成立。被告与原告双方于2013年3月23日签订了《铺面租赁合同》，合同约定被告将位于昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢三层“云南多乐惠民族文化广场”内131平方米的商铺出租给原告经营，租期五年，从2013年5月18日至2018年5月17日，租金每月10480元，双方约定2013年5月15日前支付62880元租金，2013年10月17日前支付62880元租金；合同还约定了原告应向被告支付管理费及管理费金额和支付时间；合同还对被告与原告双方的其他权利义务作了约定。现合同约定支付租金的期限已过，原告确未按期交纳租金，并企图通过诉讼逃避义务，故现被告反诉请求：1、判令原告向被告支付商铺租金、管理费62880元（暂计算至2014年6月8日）；2、判令原告向被告承担违约金12576元；3、由原告承担本案全部诉讼费。原告（反诉被告）答辩称：原告并未违约，原告之所以未缴纳租金是因为在2013年10月至11月解除了租赁合同，解除合同是被告违约所致，原告不应当对被告承担任何责任。解除合同后，被告不与原告进行协商，原告对餐厅进行了证据保全，并于2013年11月底关闭了餐馆，是为了保护财物，并非占用铺面。原告为证实其诉讼主张并针对被告的反诉请求，向本院提交以下证据：1、铺面租赁合同，欲证明原告向被告承租商铺系经营餐饮；合同期限为5年，自2013年5月18日至2018年15月17日；前两年租金为10480元/月，保证金为10480元；2、收款收据，欲证明原告支付了被告铺面保证金10480元、前半年租金和物管费共计62880元；3、装饰装修合同书、收据，欲证明原告对铺面进行了装修，支付了装修款283518元；4、公证书，欲证明2013年10月31日，原告向被告邮寄送达了《关于解除〈铺面租赁合同的通知〉》；5、快递查询单，欲证明被告于2013年11月1日收到《关于解除〈铺面租赁合同的通知〉》，铺面租赁合同已于当天解除；6、公证书，欲证明2013年11月8日，原告关闭了商铺。7、经原告申请，本院依法调取了图纸及责令改正通知书，欲证明多乐惠民族广场三楼铺面不具备厨房排烟管道，没有排烟功能，现有的排烟管道属于违法设施，不能用作餐饮。经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3真实性不予认可，上述证据非机打发票，不能说明原告的装修支出；对证据4不予认可；对证据5，与本案无关联；对证据6予以认可，但关闭铺面系原告行为，但原告仍然在占用铺面，应承担占用费。对证据7无异议，但其中图纸不能证明商铺不能经营餐饮；责令改正通知书系在原告发出解除通知书后才出具的，说明在改正通知书之前商铺都是可以经营的，原告解除合同系自身原因。被告为证实其答辩意见及反诉主张，向本院提交以下证据：1、铺面租赁合同：欲证明原、被告之间租赁合同关系；被反诉人享有权利和应当履行的义务；2、昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书：欲证明1、租赁物消防验收合格；2、租赁物排烟系统经验收合同，具备使用条件；3、委托管理协议书、租赁协议、房产证复印件，欲证明被告享有对“云南多乐惠民族文化广场”的出租权。经质证，原告对被告提交的证据1、3无异议；对证据2，由于系2010年出具，当时检查的状况不能反映检查后房屋的情况，且该意见书也未提到排烟管道及餐饮经营。本院对原告提交的证据1、2、4、5、6、7三性予以确认，其中证据7仅证明2013年11月18日所涉商铺内状态，不能证明原告于当日将商铺关闭的事实；对证据3因系原告单方提供，且非正式的发票收据，本院对其真实性不予确认。对被告提交的证据1、3予以确认；对证据2予以确认，但因该验收意见系2010年出具，不能证明房屋2013年状况，本院对其证明目的不予确认。经原告申请，昆明诚跃司法鉴定所对位于昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢云南多乐惠民族文化广场内3层（131平方米）铺面的装修装饰工程费用及设施设备的价值进行鉴定评估，并于2014年4月29日出具【2014】诚鉴字第011号鉴定意见书，确定估价对象在估价时点的装修工程费用及设施设备价值为73891元。经质证，原告对【2014】诚鉴字第011号鉴定意见书无异议，但提出鉴定意见书并未涉及隐蔽工程内容。被告对鉴定意见书无异议，但提出鉴定意见书中采用的是重置价格。本院对鉴定意见书予以确认。其中原告提出隐蔽工程部分，因该部分原告不能提交原始施工图纸，无法进行鉴定，故对该质证意见本院不予采纳。综上所述，本院确认本案事实如下：位于昆明市联盟路SOHO俊园地下**至地上**属沈长虹、王国辉、郭尚跃、李冠元所有，2011年1月28日，上述房屋所有权人（甲方）与云南多乐惠商贸有限责任公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将上述房屋租给乙方用作商业经营，租期自2011年2月1日至2026年1月31日。2012年3月18日，云南多乐惠商贸有限责任公司（甲方）与昆明多乐惠企业管理有限公司（乙方）签订《委托管理协议书》，约定由乙方对昆明市联盟路SOHO俊园地下一层至地上三层进行物业及租赁事宜管理，期限自2012年3月31日至2017年3月31日。2013年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《铺面租赁合同》，约定甲方将位于昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢云南多乐惠民族文化广场内三层（131平方米）的铺面出租给原告经营“麻辣香锅”；合同期限为5年，从2013年5月18日起至2018年5月17日；租金为10480元（含物业费）/月，全年共计125760元，合同保证金10480元；自甲方交付该房屋之日起，乙方享有1个月的装修免租期；甲方应确保市场内，水、电畅通，主要设备运行正常，环境清洁，竭力为乙方做好服务工作；甲方对本市场铺面的经营商品有分片区定位的规定和要求，对铺面的风格有统一装修规定和要求。合同订立后，原告向被告支付半年租金62880元及保证金10480元，并对商铺进行了装修。2013年12月27日，昆明市公安局消防支队盘龙区消防大队出具责令立即改正通知书，认定2013年12月9日对昆明多乐惠企业管理有限公司检查时，发现三楼的油烟管道连接到消防砸道送风管道上，将油烟排放到SOHO俊园12幢4层以上的电梯间前室，要求昆明多乐惠企业管理有限公司采取措施。2013年12月29日，昆明市公安局消防支队盘龙区消防大队出具行政处罚决定书，认定昆明多乐惠企业管理有限公司位于昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园12幢挪用消防设施、器材，故处予罚款5000元。原告于2013年10月31日向被告送达《关于解除〈铺面租赁合同〉的通知书》，表示租赁商铺不具备经营餐饮条件故通知被告解除《铺面租赁合同》，被告于2013年11月1日收到该通知。原告认为所租住商铺无油烟管道设施，不具备经营餐饮条件，被告构成违约，故原、被告双方所签订租赁合同已于2013年11月1日解除，现诉至法院主张其诉请。被告在举证期限内提起反诉，提出《铺面租赁合同》未解除，原告未按合同约定支付租金，构成违约，故提起反诉主张其诉请。本院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：1、原、被告双方签订的《铺面租赁合同》是否已解除以及是否应当解除？；2、被告是否存在违约行为？3、被告是否应当退还原告保证金、租金及物管费并赔偿原告装修及设备的损失？4、被告的反诉请求是否应得到支持？对于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条，原告与被告签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同约定，由原告用所租赁商铺进行经营餐饮使用，被告有义务保证场内水、电畅通，主要设备运行正常，而根据相关行政部门出具责令立即改正通知书及行政处罚决定书认定，涉案商铺将油烟管道连接到消防正压送风管道上，即商铺的排烟及消防设施未达到要求，故被告所提供用于经营餐饮的的商铺未达到约定的设备条件，不能进行餐饮油烟正常排放，其行为构成违约，应负相应的违约责任。被告于2013年11月1日收到原告据此提出的《关于解除〈铺面租赁合同〉的通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原、被告双方所签订的《铺面租赁合同》自被告收到通知之日起解除。关于原告要求被告退还押金10480元的诉请，本院认为，原、被告约定该款项为合同保证金，现被告构成违约故应对该款予以退还，对原告的该项诉请本院予以支持。对原告提出被告赔偿损失319749.68元的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，本案合同履行期未届满，被告有违约行为，现合同已解除，被告应赔偿原告的装修投入损失，对于具体的赔偿金额，根据鉴定意见书，云南多乐惠民族文化广场三层131平方米商铺装修价值为67223元，可移动设备价值为6668元。本院认为，设备系可移动部分，可由原告自行拆除处理，故不宜作为原告的装修损失，综上，对原告主张被告赔偿损失的诉请，本院支持67223元。针对原告主张被告退还合同解除后的剩余租金的诉请及被告反诉主张原告支付房租及管理费的诉请，本院认为，原告按合同约定向被告交纳了半年的房租及管理费，且双方合同约定原告有一个月的装修免租期，综上即自2013年5月18日起至2013年12月17日止的租金已缴纳。本案中原、被告双方所签订的《铺面租赁合同》已于2013年11月1日解除，但庭审过程中原、被告均认可2013年11月1日后原告仍在占用上述商铺，故原告应支付被告商铺的占用费及物管费。对于计算标准，本院参照双方签订的《铺面租赁合同》中对租金的约定10480（含物业费）元/月计算。对于计算的起止时间，被告承认其于2014年7月23日对该商铺进行拆除腾空，本院对该事实予以确认，故对于占用费的计算起止时间为2013年11月1日至2014年7月23日，但由于原告已交纳房租及物管费至2013年12月17日，故本院从2013年12月18日开始计算至2014年7月23日，故原告还应支付被告占用费及管理费75456元。综上，原告主张被告退还租金及物管费的诉请，本院不予支持，被告主张原告支付占用费及物管费的诉请，本院予以支持75456元。对于被告主张原告支付违约金的诉请，本院认为，双方所签订合同因被告存在违约行为原告提出解除合同，原告并无违约行为，故被告主张原告支付违约金的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告昆明多乐惠企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告曾建民支付保证金10480元，装修损失67223元；二、原告曾建民于本判决生效之日起十日内向被告昆明多乐惠企业管理有限公司支付占用费及物业费75456元；三、驳回原告曾建民的其他诉讼请求；四、驳回被告昆明多乐惠企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6332元，鉴定费6000元，由被告昆明多乐惠企业管理有限公司承担。反诉案件受理费1000元，由原告曾建民承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  江 丽审 判 员  蒋 煜代理审判员  施晶晶二〇一四年十一月二十四日书 记 员  李 艳