福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初14534号原告（反诉被告）：林亦增，女，1973年1月15日出生，汉族，住浙江省巷南县。原告（反诉被告）：林庆仙，男，1950年10月29日出生，汉族，住浙江省巷南县。上列原告共同委托诉讼代理人：张洪明、林声贤，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林海钿，男，1970年11月24日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：方建锋、邓雪荣，福建大佳律师事务所律师。原告（反诉被告）林亦增、林庆仙与被告（反诉原告）林海钿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林庆仙及其与林亦增的共同委托诉讼代理人林声贤、被告林海钿的委托诉讼代理人方建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林亦增、林庆仙向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年6月19日签订《房产买卖居间协议》（编号0000485）于2016年8月30日解除；2.请求林海钿双倍返还定金40万元；3.请求林海钿赔偿林亦增、林庆仙实际损失（中介费）3万元；4.林海钿承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月19日，林亦增、林庆仙与林海钿签订《房产买卖居间协议》（编号0000485），约定：林海钿将位于厦门市思明区厦禾路884号1315室房产以388万元出售给林亦增、林庆仙，林亦增、林庆仙应于协议签订之日向林海钿支付购房定金20万元，购房款的具体付款日期及金额为：2016年7月20日前，林亦增、林庆仙向林海钿支付158万元（含定金。已支付定金冲抵首期购房款，即138万元），余款由林亦增、林庆仙向银行申请商业贷款230万元，由银行直接转至林海钿账户；前述房产的产权现状为：已办理土地房屋权证，无银行抵押按揭贷款，双方应于2016年7月20日前前往土房局办理交易过户登记手续；若于2016年7月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（即协议第13条）；协议签订后，双方不得中途悔约。若林海钿中途悔约，应自悔约之日起三日内双倍返还林亦增、林庆仙已付的定金等等。前述协议签订后，林亦增、林庆仙依照约定向林海钿支付了定金20万元。期间，双方曾协商于2016年7月上旬办理相关手续，但由于税务机关的系统处于升级状态而无法办理纳税手续，为此林亦增、林庆仙同意于2016年7月11日提前办理手续，但林海钿告知于2016年7月初出国、2016年8月初才回国，需要待林海钿回来后联系确定。2016年7月下旬至2016年8月，林亦增、林庆仙多次与林海钿沟通协商并要求其履行合同义务，但林海钿均不予回复。林海钿未在约定期限内履行约定的义务，且经林亦增、林庆仙多次催告后，林海钿仍拒不履行，导致林亦增、林庆仙合同目的落空，其行为已构成违约。林亦增、林庆仙有权根据前述协议约定解除前述协议，依法追究林海钿相应的法律责任并要求其承担赔偿损失。林海钿辩称，首先，林亦增、林庆仙按照合同约定应在合同签订当日支付完20万元定金，在2016年7月20日前支付158万元，但林亦增、林庆仙当日只支付5万元，至今日未支付158万元，却催促林海钿办理交易手续，不符合合同约定，也不符合惯例，本案诉讼因林亦增、林庆仙的违约所致，其买房是为了投资炒房，并非用于个人居住，厦门9月出台限购政策，林亦增、林庆仙炒房目的不能实现；其次、林海钿已于2016年8月23日向林亦增、林庆仙发出律师函，此份律师函早于林亦增、林庆仙发出律师函时间；最后，交易双方未就7月上旬及7月17日提前办理手续达成任何协议，林亦增、林庆仙未提交证据证明7月上旬税务机关税务系统升级，也无法证明升级与支付款项有任何联系，请法庭驳回林亦增、林庆仙诉求。林海钿向本院提出反诉请求：1.确认林海钿与林亦增、林庆仙于2016年6月19日签订《房产买卖居间协议》（编号0000485）于2016年8月25日解除；2.林亦增、林庆仙向林海钿支付迟延付款违约金67900元；3.诉讼费用由林亦增、林庆仙承担。事实和理由：《房产买卖居间协议》（编号0000485）约定：林海钿将位于厦门市思明区厦禾路884号1315室房产以388万元出售给林亦增、林庆仙，协议签订之日，林亦增、林庆仙向林海钿支付购房定金200000元，于2016年7月20日前向林海钿支付剩余首期款158万元，其余房款通过商业贷款的形式直接转至林海钿账户。若林亦增、林庆仙不能按期支付房款，每逾期一日，林亦增、林庆仙应当向林海钿支付房产成交总价0.05%的违约金。协议签订之后，林亦增、林庆仙在协议签订之日至支付了5万元，在2016年6月20日才支付剩余的16万元，违反协议约定。且至反诉之日，林亦增、林庆仙没有支付任何购房款项，违约事实明显。为减少损失，林海钿于2016年8月23日向林亦增、林庆仙寄送律师函，通知其依约解除合同。律师函于2016年8月25日寄到，但林亦增、林庆仙拒绝签收，并于2016年8月28日退回，林海钿亦于2016年8月27日以短信形式向林亦增、林庆仙及其房产经纪人发送同样内容律师函，并立时到达对方短信系统。由于林亦增、林庆仙未按照协议履行付款义务，已构成违约，林海钿有权解除协议，并主张违约金，林亦增、林庆仙拒收2016年8月25日到达的律师函不影响协议的解除。在审理中，林海钿又当庭撤回请求确认林海钿与林亦增、林庆仙于2016年6月19日签订《房产买卖居间协议》（编号0000485）于2016年8月25日解除的诉讼请求。林亦增、林庆仙辩称，林海钿于2016年7月初出国一个月，8月初才回国，行为上表明了其不愿意办理过户义务，根据双方协议，林亦增、林庆仙付款有权延期，不存在违约。合同签订当日，因为当天太晚，ATM只能转账5万元，所以林亦增、林庆仙第二天一早转账15万元。林亦增、林庆仙当天没付定金第二天付也是可以的。故林海钿不存在违约，无需支付迟延付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖居间协议》（编号0000485）、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00890070号）、银行转账明细、《定金收条》、转账凭条、《收条》、（2016）厦思证内字第2809、2810号公证书、《律师函》（2016年8月23日）、顺丰快递邮寄凭证及寄送情况截图、《律师函》（2016年8月29日）、邮件回执、短信记录、银行账户明细等证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林海钿系厦门市思明区厦禾路884号1315室房产权利人。厦门市思明区厦禾路884号1315室房产未设定他项权。2016年6月19日，林亦增、林庆仙与林海钿签订《房产买卖居间协议》（编号0000485），约定出售方林海钿为甲方，购买方林亦增、林庆仙为乙方，中介方万东为丙方，甲方向乙方出售厦门市思明区厦禾路884号1315室房产，建筑面积97.51平方米，成交总价为388万元；签订协议之日，乙方支付甲方购房定金20万元，乙方向甲方支付购房款的具体付款日期和金额为：乙方于2016年7月20日前向甲方支付158万元（含定金），乙方向银行申请商业贷款230万元，由银行直接转给甲方，办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方承担，乙方在收到银行放贷金额之日起三日内将差额部分直接支付给甲方；交易税费由乙方承担；合同第六条规定，甲乙双方应于2016年7月20日前前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年7月25日前因一方原因无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十三条）；合同第十三条规定，1、甲乙双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，经乙方同意后，甲方应自悔约之日起三日内双倍返还乙方已付的定金、返还乙方已付购房款及利息（按月利率3%），如乙方中途悔约，经甲方同意后，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过三日仍未能履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的规定承担违约责任；合同第十四条规定，丙方已促成甲乙双方之间的房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意由乙方向丙方支付中介费3万元、代办过户手续费800元。《房产买卖居间协议》（编号0000485）由林海钿在甲方一栏签字并捺印、林庆仙在乙方一栏代林亦增签字并捺印、万东在丙方一栏签字。合同签订后，林海钿于2016年6月19日向林亦增、林庆仙出具《定金收条》，确认收到购房定金20万元，但注明已实际到账为准。在《定金收条》上记载了林海钿银行账户信息（建行福州广达支行：6214885162262888）。之后，林亦增、林庆仙于2016年6月19日向林海钿付款5万元，于2016年6月20日又分别向林海钿付款5万元、10万元。2016年6月21日，万东向林亦增出具《收条》确认收到其购买厦门市思明区厦禾路884号1315室房产的中介佣金3万元。2016年8月26日，厦门市思明区公证处作出（2016）厦思证内字第2809、2810号公证书，对申请人万东、申请人林庆仙分别与林海钿的短信内容进行公证，其中，2016年7月3日，万东给林海钿发送短信“……我是小万，我跟林先生约好了这个月11号过户世贸帝景1315室，你确定好时间回复我”，林海钿回复“后天我出国去了下个月初回来”，万东回复“那过户时间只能等你出国回来了”、“林总，你时间能调整吗？如不方便调整，我要告知买方，你大概7月初才能回来，回来后我再通知买方过户，因为我们过户时间是在2016年7月20日之前”林海钿回复“后天出国要下个月初回机票订好了”，万东回复“那我就通知买方，等你回来再过户了，你看怎么样？”，林海钿回复“准备买房资金早就要去准备好”，万东回复“买方林先生的资金也要7,8号才能到账”、“林先生，那就等你下个月初回国，请回复”，林海钿回复“回来联系”；2016年8月10日，万东又向林海钿发送短信“……世贸的房子小王由跟我讲了，你看什么时候方便下接电话”，于2016年8月14日又向林海钿发送短信“……我与买方林庆仙于2016年8月15号早上会到厦门市行政服务中心交易大厅等你前来协助办理厦门市思明区厦禾路884号1315室产权过户事宜，希望你配合下，收到请回复……”、“……你于2016年6月19日签定厦门市思明区厦禾路884号1315室房产买卖协议定于2016年7月20日前过户，因你要出国故同意于2016年8月初回来过户，现您已回来，请配合与2016年8月19日之前办理房产过户手续，否则将承担违约责任……”；2016年7月19日，林庆仙给林海钿发送短信“……中介小黄说你出国去，等2016年8月初回来产权过户，那就等你8月初回来通知我……”，2016年7月26日，林海钿回复“回去联系”。之后，林海钿在未办理授权委托他人办理《房产买卖居间协议》（编号0000485）项下的交易过户手续的情况下于2016年7月6日出国。林亦增、林庆仙亦未于2016年7月20日前向林海钿支付《房产买卖居间协议》（编号0000485）项下约定的购房款158万元（含定金）。林海钿回国后，未主动联系林亦增、林庆仙同时前往办理交易过户手续，也未再要求林亦增、林庆仙继续履行付款义务。2016年8月19日，林亦增、林庆仙在未向林海钿支付首期购房款158万元（含定金）的情况下，按其通知林海钿办理交易过户的时间自行前往厦门市行政服务中心，而林海钿并未前往厦门市行政服务中心。2016年8月23日，林海钿通过顺丰速运向林亦增、林庆仙寄送《律师函》，称林亦增、林庆仙在支付定金后未能按照《房产买卖居间协议》（编号0000485）约定的期限即2016年7月20日前向林海钿支付剩余的首期款138万元，逾期期限超过三天，通知在《律师函》到达之日解除《房产买卖居间协议》（编号0000485），且不退还林亦增、林庆仙已支付的定金20万元。2016年8月25日，林亦增、林庆仙拒收快件。该快件于2016年8月28日退件。2016年8月27日，林海钿又将《律师函》载明的内容通过短信发送给林庆仙。2016年8月29日，林亦增、林庆仙向林海钿发出《律师函》，在函件中，林亦增、林庆仙确认交易双方曾协商与2016年7月上旬办理相关手续，林亦增、林庆仙同意于2016年7月11日提前办理手续，并称林海钿告知于2016年7月初出国，2016年8月初才回国，需要待林海钿回来后联系确定。林亦增、林庆仙自2016年7月下旬至2016年8月期间多次与林海钿沟通履行合同义务，但林海钿不予回复，经林亦增、林庆仙多次催告仍拒不履行，林海钿的行为已经构成违约，故林亦增、林庆仙根据《房产买卖居间协议》（编号0000485）的规定通知于林海钿收到本律师函之日起解除，并要求林海钿双倍返还定金并赔偿林亦增、林庆仙的中介费损失。2016年8月30日，上述《律师函》送达林海钿。在审理中，林亦增、林庆仙仅提供林庆仙银行账户存款及林庆仙的女儿通过银行授信取得的借款授信额度90万元以证明其具备支付首期购房款的付款能力。本院分析认为，林亦增、林庆仙的银行账户余额在2016年7月20日前余额50157.3元，截至2016年7月31日，其账户余额为78370.3元，而所提供的《个人循环保证借款合同》、《循环借款合同》、《个人循环借款合同》，借款人均为林庆仙的女儿林小雷，每份合同的授信额度分别为30万元。因此，即使林庆仙女儿取得了银行授信额度，也无佐证材料证明林庆仙的女儿已经取得了银行发放的贷款，且林庆仙的女儿即使取得银行贷款也不能证明林亦增、林庆仙具备支付首期购房款的付款能力。本院认为，林亦增、林庆仙与林海钿自愿订立《房产买卖居间协议》（编号0000485），内容合法，应当认定为有效合同。林亦增、林庆仙未于2016年7月20日前支付《房产买卖居间协议》（编号0000485）约定的首期购房款，不构成违约。首先，《房产买卖居间协议》（编号0000485）不仅约定买方应当在2016年7月20日前支付首期购房款158万元（含定金），并且规定交易双方应当于2016年7月20日前办理交易过户登记手续。合同约定表明交易双方应当同时履行支付首期购房款与办理交易过户手续的合同义务。其次，在案短信记录足以证明，因林海钿在2016年7月6日至2016年7月20日期间不在国内，且未在出境前授权他人办理交易过户手续，故交易双方已经协商同意变更交易过户时间，具体交易过户时间待林海钿回国后与林亦增、林庆仙联系确定。在交易双方尚未确定办理交易过户期限的情况下，根据日常生活经验，足以判断交易双方亦确认变更了林亦增、林庆仙支付首期购房款的期限。因此，林亦增、林庆仙未在2016年7月20日前支付购房首付款，不构成违约。林海钿在回国后未与林亦增、林庆仙联系办理交易过户手续，林亦增、林庆仙虽于2016年8月14日向林海钿发送短信催促办理交易过户手续，但林亦增、林庆仙不仅在2016年7月20日前不具有支付首期购房款的能力，且在其催促林海钿办理交易过户手续的期限届满时仍不具备支付首期购房款的能力，其虽于2016年8月19日自行前往厦门市行政服务中心，但在其不具备履行能力的情况下，林亦增、林庆仙的行为是为了证明林海钿不履行合同而恶意为之的不诚信行为。故本院认定林亦增、林庆仙与林海钿并未在林海钿回国后就继续履行《房产买卖居间协议》（编号0000485）达成一致意见。而林海钿于2016年8月23日向林亦增、林庆仙发送《律师函》通知解除合同，林亦增、林庆仙亦于2016年8月29日向林海钿发送《律师函》通知解除合同。交易双方的行为表明，交易双方均存在不继续履行《房产买卖居间协议》（编号0000485）的意愿。故本院认定《房产买卖居间协议》（编号0000485）因双方当事人不再继续履行而终止，但其原因在于双方当事人，不可仅归责于任何一方。鉴于交易双方在2016年7月20日之后并未就《房产买卖居间协议》（编号0000485）合同的继续履行达成一致意见，且交易双方均存在违约行为，故《房产买卖居间协议》（编号0000485）规定的约定解除合同条件并未成就，交易双方均不具有行使合同解除权的条件。故林亦增、林庆仙要求确认《房产买卖居间协议》（编号0000485）于2016年8月30日解除，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。因《房产买卖居间协议》不能履行系林亦增、林庆仙与林海钿的共同行为导致，现林亦增、林庆仙要求判令林海钿双方返还定金40万元，并要求林海钿赔偿林亦增、林庆仙的实际损失3万元，不符合法律规定，不予支持。林海钿要求林亦增、林庆仙支付迟延付款违约金67900元，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。由于林亦增、林庆仙与林海钿已经以实际行为表明不愿意继续履行《房产买卖居间协议》（编号0000485），《房产买卖居间协议》（编号0000485）事实上已经终止履行，故林海钿应当将所收取的购房定金20万元退还给林亦增、林庆仙。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、林海钿应于本判决生效之日起十日内向林亦增、林庆仙返还购房定金20万元；二、驳回林亦增、林庆仙的其他诉讼请求；三、驳回林海钿的诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18920元，由林亦增、林庆仙负担17945元。林海钿负担975元，反诉案件受理费749元，由林海钿负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  戴卫真二〇一七年一月二十一日书记员  孟晓媚附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。