重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初4090号原告：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地江津区鼎山街道柳林路9号2幢商业负1/负2-8号，组织机构代码20358856-1。法定代表人：张寨英，经理。委托代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，一般代理。被告：陈昌福，男，汉族，1957年11月26日出生，户籍重庆市江津区。被告：周顺芳，女，汉族，1959年10月20日出生，户籍重庆市江津区。原告重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称裕城美每天物业公司）与被告陈昌福物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由代理审判员董建丽独任审判，审理中，因出现必要共同诉讼当事人，本院依法追加了周顺芳作为本案共同被告，于2016年5月23日适用简易程序公开开庭进行审理。原告裕城美每天物业公司的委托代理人杜后利，被告陈昌福、周顺芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕城美每天物业公司诉称：二被告系重庆市江津区几江东部新城建宇•爱上小区的业主，原告裕城美每天物业公司系该小区物业服务企业。原告裕城美每天物业公司于2010年9月30日与该小区签订《前期物业服务合同》，并于2012年9月8日与原房主杜媛签订《业主临时管理规约》等合同及文件资料，明确约定由原告裕城美每天物业公司为二被告所在小区提供物业服务。二被告应于每月20日按住宅1.2元/平方米/月的标准向原告裕城美每天物业公司支付物业服务费，逾期未交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金。但二被告从2013年6月至2015年12月期间经原告裕城美每天物业公司多次催收，至今仍未交纳上述时间段内的物业服务费，给原告裕城美每天物业公司造成严重的经济损失。请求二被告支付2013年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2844.40元；二被告支付违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日千分之三的标准，从每月20日起计算至付清物业费止）。被告陈昌福、周顺芳辩称：在2013年6月1日至2015年12月31日期间未交物业费是事实，但物业管理存在问题，如下：1、每层楼的生活垃圾及脏水堆积在楼道；2、楼下开餐馆，影响了业主的生活；3、消防通道关闭，存在安全隐患；4、门禁卡未投入使用；5、小区公共区域有人种菜，影响环境；6、收费不透明；7、电梯出事故，物业公司解决不当。经审理查明：重庆市江津区建宇房地产开发有限公司（以下简称建宇房地产公司）系重庆市江津区几江东部新城建宇·爱上小区的建设单位。2010年9月30日，建宇房地产公司与重庆市江津区建宇物业管理有限责任公司（以下简称建宇物业公司）签订《前期物业服务合同》，其中约定：住宅按1.2元/月/平方米，按建筑面积计算；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应每月30日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限从签订之日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。二被告从原业主杜某处购买的住房坐落于上述小区，建筑面积83.67平方米。2012年9月8日，杜某接房并在业主接房手续书上签字，同日，对《业主临时管理公约》作出书面承诺。2013年1月，上述房屋权利人变更登记为二被告。之后，该小区成立业主大会并选举业主委员会，2015年5月27日，该小区业主委员会与原告裕城美每天物业公司签订《物业服务合同》，其中约定：高层住宅物业服务费用0.80元/月/平方米，按建筑面积计算；物业服务费用按月交纳，业主或业主使用人应在下月底前履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按约定交纳的，业主负连带交纳责任，并按每日千分之一的标准支付违约金。该合同期限为两年，即自2015年5月1日起至2017年4月29日止。另查明：2014年1月13日，建宇物业公司名称变更登记为裕城美每天物业公司。再查明：该小区有业主在公共区域种菜、存在乱搭建现象；门禁卡现未投入使用；二被告房屋所在楼栋底层是餐馆等门面，存在油烟问题；消防通道曾被封闭。二被告未交纳的物业服务费如下：1、2013年6月1日至2015年4月30日为2309.29元（1.20元/月/平方米×83.67平方米×23月）；2015年5月1日至12月31日为535.49元（0.80元/月/平方米×83.67平方米×8月）。上述事实，有当事人的陈述、身份证明、准予变更登记通知书、档案查询、律师函、挂号信函收据、催交通知照片、业主接房手续书、《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、来电来访纪录表、日常维修纪录、消防、监控值班室电话记录表、巡查记录表等证据经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，在业主大会选举物业服务企业之前，物业买受人对临时管理规约作出书面承诺的，应按前期物业服务合同交纳物业服务费用，业主大会选聘新的物业服务企业后，业主应按业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同交纳物业服务费用。本案中，二被告对2013年6月1日至2015年12月31日期间未交纳物业服务费的事实无异议，本院予以确认。原物业买受人杜某已对《业主临时管理规约》作出书面承诺，明确表示已详细阅读《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，同意履行、遵守约定或规定的义务、责任，在新的物业服务合同生效之前，应当按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费用，之后，权利人因房屋买卖变更登记为二被告，二被告作为房屋权利义务继受人应当按约定交纳物业服务费，又根据《物业服务合同》的约定期限，二被告应当按照《前期物业服务合同》交纳2013年6月1日至2015年4月30日的物业服务费，即按1.20元/月/平方米标准，按建筑面积83.67平方米计算，该期间共23个月，应支付2309.29元。2015年5月1日至2015年12月31日共8个月，应按《物业服务合同》约定的0.80元/月/平方米的标准计算，应为535.49元。上述费用共计2844.78元，因原告裕城美每天物业公司请求2844.40元，故本院认定2844.40元。二被告辩称小区物业管理存在问题，有人在公共区域种菜，存在私自搭建现象，小区门禁卡未投入使用，楼下油烟问题影响生活，消防通道被封闭；原告裕城美每天物业公司称种菜、搭建是事实，但没有强制执行力，门禁卡未使用是因有业主不同意使用，油烟问题是楼下商户造成的，曾多次找其解决，曾封闭消防通道是为小区安全考虑；对于有业主利用公共区域种菜及私自搭建等现象，原告裕城美每天物业公司虽然不具有强制执行力，但应进行及时有效的管理，应尽力通过各种方法及维权途径有效解决问题，这种现象已经影响小区环境，如不及时解决，会愈演愈烈从而严重影响小区的生活环境，关于商铺门面油烟问题，原告裕城美每天物业公司应积极参与协商解决，关于小区门禁使用、消防通道的管理问题，应从业主的安全等方面考虑从而不留安全隐患，故原告裕城美每天物业公司请求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护物业管理活动中的良好秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条、第二十三条、第二十六条、第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、被告陈昌福、周顺芳于本判决生效后十五日内支付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司自2013年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计2844.40元。二、驳回原告重庆裕城美每天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告陈昌福、周顺芳未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈昌福、周顺芳负担。限被告陈昌福、周顺芳于本判决生效后七日内向本院交纳，逾期未交纳，本院将移送执行，所产生的执行费用自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  董建丽二〇一六年五月二十七日书 记 员  唐 佳