安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）相民一初字第00662号 原告：李逢波，女，1982年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市烈山区。 委托代理人：王保华，男，住安徽省淮北市烈山区。系李逢波丈夫。 委托代理人：张亚军，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：淮北市天恒房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县。 法定代表人：张学芳，该公司董事长。 委托代理人：徐伟，安徽惠黎律师事务所律师。 原告李逢波与被告淮北市天恒房地产开发有限公司（简称天恒房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法由审判员王鸿适用简易程序，于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告李逢波的委托代理人王保华、张亚军，被告天恒房地产公司的委托代理人徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李逢波诉称：2007年10月12日，我与天恒房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同中约定我购买天恒房地产公司开发的位于淮北市南黎路西段南侧“水岸人家”小区某房屋，售价为每平房米2080元，天恒房地产公司分别于2007年10月12日、10月30日收我的房款7万元和3500元，共计73500元，并约定的交房期限为2008年1月30日前，但时至今日，天恒房地产公司仍未将房屋交付于我。我曾于2011年诉至淮北市相山区人民法院，该院作出（2011）相民一初字第00782号民事判决，双方当事人均不服提出上诉，经淮北市中级人民法院作出终审判决。后天恒房地产公司未履行生效判决确定的的义务，我申请强制执行至2012年8月10日之前的逾期交房违约金。 涉案房屋早已具备交房条件，我多次与天恒房地产公司协商，提出核算剩余房款并愿意一次性付清，但天恒房地产公司以各种理由予以拒绝。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：天恒房地产公司向我履行交房义务；天恒房地产公司为我办理产权证，双方按相关规定承担应缴纳的税费；天恒房地产公司支付自2012年8月11日起至实际交房日的逾期交房违约金；天恒房地产公司退还多收的房屋维修基金1687.77元；据实确定我应向天恒房地产公司支付的剩余房款，并判令天恒房地产公司接收该款。 天恒房地产公司辩称：我公司于2011年8月3日取得现售许可证之后，即向李逢波追要房屋余款9万元，但其至今仍将余款付清。根据合同约定，李逢波未按合同约定支付余款，我公司有权主张解除涉案房屋买卖合同，以及李逢波向我公司支付自2011年8月3日起逾期付款违约金的义务。 经审理查明：2007年10月12日，李逢波与天恒房地产公司签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：李逢波购买天恒房地产公司开发的位于淮北市南黎路西段南侧“水岸人家”小区某房屋房屋，面积79.6平方米，单价为每平方米2080元，总房款165568元；付款方式为首付7万元，余款作银行按揭，如李逢波逾期付款在90日之内的，自涉案合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，李逢波按日向天恒房地产公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期付款超过90日后，天恒房地产公司有权解除合同。天恒房地产公司解除合同的，李逢波按累计应付款的1%向天恒房地产公司支付违约金。双方约定房屋交付期限为2008年1月30日，如天恒房地产公司逾期不超过90日，自涉案合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恒房地产公司按日向李逢波支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，李逢波有权解除合同。李逢波要求继续履行合同时，合同应继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恒房产地公司按日向李逢波支付已交付房价款万分之一的违约金。涉案合同的附件四是补充协议，该补充协议第2条载明：在签订商品房买卖合同时，天恒房地产公司已明确告知李逢波“天恒房地产公司所开发的此处商品房的房屋预售许可证正在办理中。” 合同签订后，李逢波依约分别于2007年10月12日、10月30日共交付天恒房地产公司购房款73500元，天恒房地产公司给李逢波出具了收据。由于天恒房地产公司未取得商品房预售许可证，致李逢波未能办理银行按揭贷款。 2011年7月5日，李逢波向本院提起诉讼，要求天恒房地产公司承担逾期交房的违约责任，天恒房地产公司提出反诉要求解除与李逢波签订的商品房买卖合同，并要求李逢波承担逾期付款违约金。诉讼中，天恒房地产公司向李逢波发出催款单，要求李逢波到天恒房地产公司办理办理相关手续、缴清房款及费用。经本院（2011）相民一初字第00782号民事判决书判决：驳回李逢波的诉讼请求；驳回天恒房地产公司的反诉请求。宣判后，双方当事人均不服，提出上诉。经淮北市中级人民法院（2012）淮民一终字第00152号民事判决书判决：维持原审判决第二项“驳回天恒房地产公司的反诉请求”；撤销原审判决第一项“驳回李逢波的诉讼请求”；判决天恒房地产公司支付李逢波逾期交房违约金（以73500元为基数，自2008年2月1日起按日万分之一计算至本判决确定的履行之日止）。后由于天恒房地产公司未履行该生效判决确定的义务，李逢波向本院提出强制执行申请，经本院（2013）相执字第00016号执行裁定书，执行了至2012年8月10日止天恒房地产公司应向李逢波承担的逾期交房违约金。天恒房地产公司至今未将涉案房屋交付李逢波使用。 另查：天恒房地产公司一直未取得位于淮北市南黎路西段南侧“水岸人家”小区6栋的商品房预售许可证，2011年6月9日，天恒房地产公司办理位于淮北市南黎路西段南侧“水岸人家”小区6栋的总产权证。2011年7月，天恒房地产公司收取李逢波房屋维修基金3311元。2011年8月3日，濉溪县房地产管理局向天恒房地产公司颁发商品房现售许可证，载明：“天恒房地产公司开发的商品房水岸人家商住楼1#-9#楼符合现售条件，准予现售。”2014年2月18日，濉溪县房地产管理局出具证明，载明：“303号房屋登记建筑面积为78.04平方米，维修基金的收取应依据《安徽省物业专项维修资金暂行办法》（省政府令第197号）执行。” 上述事实，有李逢波提交的商品房买卖合同、收据、（2012）淮民一终字第00152号民事判决书、（2013）相执字第00016号执行裁定书、濉溪县房地产管理局证明，天恒房地产公司提交的房地产权证、商品房现售许可证，以及双方当事人的陈述在卷佐证，经举证、质证本院予以确认。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上，经过协商一致而达成的，虽然天恒房地产公司在与李逢波签订合同时未取得涉案房屋的商品房预售许可证，但其在李逢波第一次起诉前即2011年6月已办理涉案房屋所在楼房的总产权证，并于同年8月3日取得现售许可证，故该《商品房买卖合同》应为有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 李逢波要求天恒房地产公司支付逾期交房违约金。双方在合同中约定交房日期为2008年1月30日，但天恒房地产公司至今未向李逢波交付房屋，理应向李逢波承担逾期交房的违约责任，故对李逢波该项诉讼请求，本院予以支持。 对于李逢波要求天恒房地产公司交付房屋并协助其办理房屋产权登记手续。李逢波至今确实未付清剩余房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受受人应当在收到标的物或者标的物单证的同时支付。”之规定，李逢波作为买受人应当在天恒房地产公司交付房屋的同时付清购房款。双方在合同中约定涉案剩余房款办理银行按揭贷款，由于天恒房地产公司未取得预售许可证致李逢波无法办理按揭贷款，由此可见，李逢波未支付剩余房款的责任在于天恒房地产公司。诉讼中，李逢波自愿以现金方式支付剩余房款，根据合同约定每平方米2080元以及建筑面积78.04平方米，计算房屋总价款为162323.20元，扣除李逢波已支付的73500元，其还应当支付房款88823.20元。涉案标的物系不动产，其所有权的转移经依法登记才能发生法律效力，故对李逢波要求天恒房地产公司交付房屋并协助其办理房屋产权登记的诉讼请求，本院均予以支持。诉讼中，李逢波自愿撤回要求天恒房地产公司接收剩余房款的诉讼请求，经审查，系当事人的真实意思表示，本院予以准许。 关于李逢波要求天恒房地产公司退还多收的房屋维修基金1687.77元问题。涉案房屋并没有配备电梯，根据相关法律规定，维修基金的收取标准不得超过业主购房款总额1%的比例，天恒房地产公司以李逢波购房款总额的2%比例收取3311元，没有法律依据。李逢波的房屋总价款为162323.20元，其应交存的维修基金为1623.23元，天恒房地产公司应将多收取的部分1687.77元（3311元-1623.23元）退还给李逢波，故对李逢波该项诉讼请求，本院予以支持。 天恒房地产公司在（2011）相民一初字第00782号案件中曾以李逢波未交清剩余房款，提出反诉要求解除涉案合同以及李逢波支付其逾期付款违约金。经（2012）淮民一终字第00152号民事判决书中认定天恒房地产公司向李逢波发送催款通知在李逢波提出诉讼之后，不符合合同解除的条件，以及涉案房屋未能办理银行按揭贷款的原因系天恒房地产公司未取得预售许可证，即李逢波未付清剩余房款的责任在天恒房地产公司，后对其反诉请求均不予支持。现天恒房地产公司以同样理由，辩解其有权解除合同及李逢波应向其支付逾期付款违约金，本院亦不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《物业管理条例》第七条第（四）项，参照《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、被告淮北市天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于淮北市相山区南黎路西段南侧某房屋房屋交付于原告李逢波使用，并协助原告李逢波办理房屋产权登记手续，双方按相关规定缴纳所需税费；原告李逢波于被告淮北市开恒房地产开发有限公司交付房屋同时付清房屋余款88823.20元。 二、被告淮北市天恒房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告李逢波逾期交房违约金（以73500元为基数，自2012年8月11日起按日万分之一计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。 三、被告淮北市天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李逢波维修基金1687.77元。 上述第一、第三判项折抵后，原告李逢波向被告淮北市天恒房地产开发有限公司支付87135.43元。 案件受理费5287元，因本案适用简易程序，减半收取2643.50元，由被告淮北市天恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员 王 鸿 二〇一四年六月十日 书记员 王云峰 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 3、《物业管理条例》 第七条第（四）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 4、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》 第六条第一款第（一）项首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照以下比例交存： （一）未配备电梯的，按照不超过1%的比例交存；