山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临商终字第933号上诉人（原审被告）：山东志华房地产开发有限公司（原沂南县华夏房地产有限公司）。住所地：沂南县县城朝阳路。法定代表人：汪立志，董事长。委托代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐红，居民。被上诉人（原审原告）：李军，居民。被上诉人（原审原告）：赵明明，居民。三被上诉人共同委托代理人：徐兴收，山东同力兴国律师事务所律师。上诉人山东志华房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服沂南县人民法院（2012）沂南民初字第2173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年10月12日，原告徐红与被告签订《安福花园定购协议书》，商定原告徐红向被告认购安福花园1号楼1单元803号房，建筑面积约110.95平方米，单价为2305.471元／平方米；2010年10月20日，双方签订《商品房预（销）售协议》。2010年10月20日，原告徐红向被告支付首付款76792元，2010年12月9日，原告徐红又向被告缴房款78400元，2011年6月4日，原、被告进行结算，被告向原告出具《安福花园1号楼交房结算表》，载明原告徐红实际住房面积为112.58平方米，总房款为259550元，尚欠被告房款及其他费用共计15540元，原告徐红并在其上签字确认，同时向被告缴纳拖欠的房款及其他费用13776元。2010年10月13日，原告李军与被告签订《安福花园定购协议书》，商定原告李军向被告认购安福花园1号楼1单元604号房，建筑面积约135.64平方米，单价为2213.256元／平方米；2010年10月25日，双方签订《商品房预（销）售协议》。2010年10月20日，原告李军向被告支付首付款107121元，2010年12月8日，原告李军又向被告缴房款200000元，2011年6月5日，原、被告进行结算，被告向原告出具《安福花园1号楼交房结算表》，载明原告李军实际住房面积为136.3平方米，总房款为301667元，尚欠被告房款及其他费用共计14163元，原告李军并在其上签字确认，同时向被告缴纳拖欠的房款及其他费用12196元。2010年1月27日，原告赵明明与被告签订《安福花园定购协议书》，商定原告赵明明向被告认购安福花园1号楼1单元502号房，建筑面积约110.95平方米，单价为2112.93元／平方米；2010年1月28日，双方签订《商品房预（销）售协议》。2010年1月27日，原告赵明明向被告支付首付款70430元，并办理按揭购房手续；2011年6月4日，原、被告进行结算，被告向原告出具《安福花园1号楼交房结算表》，载明原告赵明明实际住房面积为112.58平方米，总房款为237874元，尚欠被告房款及其他费用共计14827元，原告赵明明并在其上签字确认，同时向被告缴纳拖欠的房款及其他费用13222元。被告在2010年10月30日前，已经具备交房条件。被告在同三原告交房结算之前，曾依据沂房管字（2010）16号沂南县房地产管理局、沂南县财政局联合下发的文件《农村居民进城购买商品住房财政补贴实施办法》，为三原告垫付了每平米200元的补贴。三原告与被告签订的购房合同及交房结算表等均系固定格式。《商品房预（销）售协议》第五条约定：甲方（指被告）于2010年10月31日将上述商品房交付一方（指三原告）；第六条约定：甲乙双方结清购房款，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书》，并持本协议和《商品房结算移交协议书》到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续；第九条约定：违约责任。甲乙双方如不能履行本协议，依下列情形承担各自责任：1、乙方逾期交付房款，逾期部分按银行流动资金贷款逾期利率计算利息，由乙方支付甲方作为赔偿。2、甲方逾期交付商品房，以乙方已付购房款为基数，从逾期交房之日起，由甲方按银行流动资金贷款利率计算利息，偿还给乙方作为赔偿；第十条约定：·······任何一方申请仲裁或者起诉，应当从知道权利被侵害之日起一年内提出。双方的《安福花园1号楼交房结算表》中，包含的其他费用中有办证（指房产证）费用4535元及燃气开口费5200元。后因被告未按合同约定时间交房、收取燃气开口费、迟迟未办理房产证等，双方发生纠纷，协商未果。2012年5月24日，原告诉至原审法院，请求被告赔偿延期交房、办理房产证，返还收取的燃气开口费。原审法院认为，原告徐红、李军、赵明明与被告签订的《安福花园定购协议书》、《商品房预（销）售协议》及双方签字认可的《安福花园1号楼交房结算表》，均系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律法规，合法有效。依照《商品房预（销）售协议》第六条的约定，只有双方结清房款，方可办理商品房移交，原告徐红、李军、赵明明均存在不同程度的拖欠房款，至2011年6月4日，原告徐红、赵明明才与被告结清房款并签领《安福花园1号楼交房结算表》，至2011年6月5日，原告李军才与被告结清房款并签领《安福花园1号楼交房结算表》，故被告未按协议时间交房，与原告徐红、李军、赵明明未结清房款存在一定因果关系，且被告在协议约定的2010年10月30日交房时，已经具备交房条件，被告延期交房的违约事实不明确，原告徐红、李军、赵明明依照《商品房预（销）售协议》第九条2项的约定，诉求被告赔偿延期交房违约金，无事实与法律依据，不予支持。被告代燃气公司收取燃气开口费，符合商业行规，并无不当，原告徐红、李军、赵明明诉求被告返还，无法律依据，不予支持。在2011年6月4日和5日，原告徐红、赵明明及原告李军分别与被告结清房款并缴纳了办理房产证的相关费用，签领了被告出具的《安福花园1号楼交房结算表》。被告在原告徐红、李军、赵明明起诉时尚未办理房产证。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告在2011年6月4日，与三原告结清房款，并收取了原告徐红、李军、赵明明的办证费用，但未能在法定的90日内办理房屋产权证书。原告徐红、李军、赵明明要求被告按照法律规定赔偿违约金，予以支持。因房产证交付之日不能确定，故本案中该违约金计算至原告起诉之日。自起诉之日至房产证交付之日的违约金，三原告可另行主张。被告辩称“双方签订的购房合同没有约定办理房产证的时间，根本不存在办理房产证的违约问题，且房产证没有办理，有多种原因，并不是被告自己说了算的，又没有给原告造成实际损失，因此原告要求房产证违约金没有依据”。被告对该辩称未提供合法有效证据证实，亦与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定不符，对该辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条之规定，判决：一、被告沂南县华夏房地产开发有限公司赔偿原告徐红因其拖延办理房屋权属证书的违约损失（按照已付购房款总额259550元，自2011年9月2日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至起诉之日）。二、被告沂南县华夏房地产开发有限公司赔偿原告李军因其拖延办理房屋权属证书的违约损失（按照已付购房款总额301667元，自2011年9月3日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至起诉之日）。三、被告沂南县华夏房地产开发有限公司赔偿原告赵明明因其拖延办理房屋权属证书的违约损失（按照已付购房款总额237874元，自2011年9月2日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至起诉之日）。上述一、二、三项于判决生效之日起五日内履行。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告徐红、李军、赵明明的其他诉讼请求。案件受理费3860元，由原告徐红、李军、赵明明承担860元，被告沂南县华夏房地产开发有限公司承担3000元。上诉人山东志华房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实及适用法律错误。1、一审认定被上诉人向上诉人交纳了办理房产证的相关费用是错误的。因被上诉人不符合农村居民进城买房的补贴条件，交房结算的有关费用是上诉人为其垫付的，被上诉人应当返还该费用，上诉人决定另案主张此权利。2、房产证没有及时办理责任在于被上诉人。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条例明确规定，办理房产证是房屋购买人的责任义务，不是上诉人的责任和义务。而原审法院没有适用国务院的条例，直接适用了司法解释显然不当。二、一审法院判决结果错误。最高人民法院的司法解释首先阐明了必须是“由于出卖人的原因”，上诉人才能承担责任。该解释是在房屋出卖人有过错，故意拖延办理房产证，给购房人造成了实际经济损失的情况下，可判决出卖人承担违约责任。而上诉人既没有法律规定的义务和责任，也没有任何过错，一审法院判决上诉人承担违约责任是错误的。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人徐红、李军、赵明明答辩称，一，上诉人收取了被上诉人的办证费用有上诉人出具的安福花园交房结算表予以证实，不存在上诉人为被上诉人垫付费用的事实。被上诉人购买房屋均符合沂南县购房补贴政策（沂政发（2010）28号）的规定，且已通过审核补贴已经发放，【开发企业补贴兑付承诺书】第二条，按照“见表即付”的原则，在购房户提供补贴审批表后，即减免或兑付同等数额房款，因此，上诉人的上诉请求不能成立。二，双方签订的商品房预售协议第四条约定被上诉人于2010年10月15日缴清购房款首付款，余款办理银行按揭贷款，被上诉人按约缴清了首付，其余办理银行贷款，被上诉人已经履行了协议约定的付款义务，后出现的房款差，是上诉人增加的房屋面积及其他费用，且上诉人从未通知被上诉人交房款差，在结算时被上诉人才知道并即付清该款。被上诉人没有违约拖欠购房款，上诉人称被上诉人未付清房款的上诉理由，不能成立。合同约定上诉人于2010年10月31日前将买卖房屋交付给被上诉人，但上诉人在2011年6月4日才交付房屋，违反和合同约定，上诉人应承担违约责任。上诉人办理房产证是其法定的义务，虽法律规定是协助义务，但协助办理登记义务，并不意味该义务是一项附随义务。首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次，从房管部门登记办证的流程看，上诉人未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于《若干解释》第18条“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任，并应支付至办出房产证之日的违约损失。三，关于上诉人收取的燃气开口费。上诉人没有代收许可证明及授权委托书向被上诉人征收暖气、燃气开户费是违法的。同时，征收开户费为也是违约行为。综上，上诉人逾期交房，逾期办理房产证，违法收取燃气开口费，请二审法院查清事实，依法支持被上诉人的诉讼请求。本院经审理查明，沂南县华夏房地产有限公司于2011年9月27日变更名称为山东志华房地产开发有限公司。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《安福花园定购协议书》、《商品房预（销）售协议》及《安福花园1号楼交房结算表》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。在2011年6月4日、6月5日，被上诉人徐红、赵明明、李军分别与上诉人结清房款并缴纳了办理房产证的相关费用，签领了上诉人出具的《安福花园1号楼交房结算表》。根据《商品房预（销）售协议》第六条约定：双方结清购房款，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书》，并持本协议和《商品房结算移交协议书》到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续。但上诉人直至被上诉人起诉之日，也未协助被上诉人办理房产相关手续，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。故依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人未能在法定的90日内办理房屋产权证书，应按法律规定赔偿被上诉人违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”依此法律规定，被上诉人对于一审判决并未上诉，视为服判，故对于其要求上诉人承担逾期交房承担违约责任及退回燃气开口费的主张，本院不予审查。综上，原审认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人山东志华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李大军审判员  张念国审判员  姚玉蕊二〇一四年十一月十二日书记员  高义磊