福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2014）晋民初字第3142号原告郭文杰，男，1977年10月16日出生，回族，住仙游县。委托代理人张映红、徐栋，福建顺济律师事务所律师。被告晋江中奥地产有限公司，住所地晋江市。法定代表人苏建华，该公司执行董事。委托代理人刘涛、林建兴，福建天衡联合律师事务所律师。原告郭文杰与被告晋江中奥地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张映红，被告委托代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年2月13日签订NO.201202130059号商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于晋江市梅岭街道长兴路中奥•名雅居××幢××号商品房，房屋单价为每平方米5845.01元，购房总价为552353元。原告在验收交接房屋时发现，诉争房屋外开入户门与相邻1001号房屋外开入户门之间距离过近，同时开启时出现严重重叠，相互碰撞；通道宽度过窄，相邻房屋入户门打开时，诉争房屋业主无法通过过道。诉争房屋入户门及过道存在严重的设计瑕疵，严重影响了业主的正常使用与通行，危及人身安全，存在灾难发生时无法及时逃生的安全隐患。诉争房屋入户门及过道设计不符合相关的规范，违反合同中对商品房质量的保证。请求判令被告赔偿原告房屋价款17535.03元（房屋面积3平方米的房价款）。被告辩称，1.被告所开发的“中奥•名雅居”小区房屋（包括诉争房屋）不存在设计、质量问题，不存在瑕疵。“中奥•名雅居”小区整体设计及分户房屋设计均通过规划部门的审查，房屋设计图纸也经过原告的确认，房屋已经过建筑、消防主管部门的验收。2.该案的法律关系是相邻权纠纷而并非合同纠纷。3.外开入户门不会产生“严重后果”，或者说完全可以避免。若业主遵循“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的法律规定处理相邻关系，以合理、谨慎、互相尊重、互相友爱的准则使用入户门，则原告所设想的“严重后果”根本不会发生。4.被告针对入户外开门现状已提出整改方案，并愿意承担整改费用，由于原告拒不接受整改，应视为认同现状，无权要求减少或赔偿房款。5.讼争的���户门问题并没有造成原告损失或使用面积的减少，原告要求减少价款没有法律和事实依据。在审理过程中，原、被告对以下事实没有争议，本院予以确认：原告与被告于2012年2月13日签订NO.201202130059号商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于晋江市梅岭街道长兴路中奥•名雅居××幢××号商品房，房屋单价为每平方米5845.01元，购房总价为552353元，原告与相邻业主的房屋入户门均为内外开双层入户门。经本院现场勘验，并制作勘测笔录一份、拍摄照片，查明诉争2幢1002、1001房屋入户门净宽度均为90cm，入户过道宽度为140cm，01门轴到02右门框距离为85cm，02右门框到01门墙的垂直距离为82cm。原、被告的的争议焦点为：诉争房屋是否存在安全隐患、影响通行、违反质量上的保证，以及违约责任应如何承担？对此本院予以查明、分析并认定。原告认为，本案涉案房屋现状存在严重的安全隐患，影响通行，并影响了合同质量的保证。主要体现在：相邻两户的入户门存在严重的重叠现象，入户门打开时会发生相互碰撞，其产生的反作用力将会导致原告受伤；诉争房屋的入户过道过窄，当相邻房屋开门时，原告无法通过过道，只能被夹在两门之间无法进退；原告在进出入户门时，随时可能被相邻房屋正在开启的入户门击中；一旦发生安全事故，入户门及通道存在的问题将延误原告宝贵的逃生时间。综上，被告交付的房屋入户门及过道的设计存在严重的瑕疵，严重影响了正常的通行，亦存在一定人身安全隐患，其行为违反了合同中对房屋质量的保证。被告违反了诚实信用原则和如实告知义务，其交付的房屋存在严重设计瑕疵，应当承担减少价款的违约责任。故原告请求被告赔偿3平方米房价款合法有据。原告向本院提供以下证据：1.不动产发票一份，以此证明原告依约支付房款；2.房屋买卖合同一份，以此证明原告向被告购买诉争房屋的事实；3.照片三张，以此证明诉争房屋存在严重的设计瑕疵，相邻两户的门会相撞的事实；4.案例一份，以此证明诉争房屋存在设计瑕疵，应赔偿买受人房款；5.东南早报涉案报道一份，以此证明被告总经理秘书在采访中承认开发商在房屋设计上存在瑕疵；6.新闻广角节目截图一份，以此证明被告的监事黄宝珠在节目中承认公司的住宅设计存在瑕疵；7.房屋设计图纸一份，以此证明诉争房屋设计的瑕疵系被告未按规划局的设计施工造成。被告质证认为，对证据1首付款发票无异议，如果原告存在逾期支付购房款的情形，被告将追究其违约责任；对证据2的真实性、关联性没有异议，从合同附件一可以看出是约定单层门��开，不管是单层门还是双层门，都没有减少业主的使用面积；对证据3照片，应当以法庭现场勘测的照片为准；对证据4真实性、关联性有异议，不予确认；对证据5、6、7，已经超过了举证期限，对真实性，关联性均有异议，新闻报道的假新闻很多，且新闻节目也没有相关单位的证明，而房屋设计图纸并非本案诉争房屋的设计图纸。被告认为，诉争房屋的现状并未造成实质影响和损失，被告不存在违约。不论是交付单层门还是双层门，都不存在面积减少。被告提出整改方案，并承担整改费用，完全可以解决入户外开门之间的碰撞及原告所设想的问题。而原告拒不接受入户门整改的业主，应视为认同现状，无权要求减少或赔偿房款。综上，被告交付给原告的房屋不存在设计、质量问题，房屋入户门并没有给原告造成损失，也没有造成产权使用面积的减少，因��原告要求赔偿3平方面积的房款，缺乏法律和事实依据，应依法予以驳回。被告向本院提供证据：8.房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案证明书各一份，以此证明被告交付给原告的房屋经建设、勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，并经公安消防部门的消防验收合格，符合法律规定及合同约定的质量要求及交付条件，不存在瑕疵。原告质证认为，对证据8的真实性、合法性不持异议，但对竣工验收报告的结论不予认可，因为该报告是先写了结论，后面才补上了签名；对建设工程消防验收意见书有异议，对验收意见书的内容不认可，其已经向消防验收部门进行投诉；且验收意见书是在2012年12月出具的，而入户门是在交房时才装上的；而竣工验收是开发商自行组织的，由勘查、设计、监理、施工等单���签署合格文件，并不能证明房屋符合交付条件了，应当将竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件送到建设主管部门备案才能达到交房条件。本院认为，原告提供的证据1、2，被告提供的证据8，来源合法、客观真实，本院予以认定。证据3，已被本院现场勘测及拍照所取代；原告提供的证据4，系相关案例，对本案不具有指导性；证据5、6，系新闻媒体报道，不宜作为本案定案的依据；证据7，因非本案房屋的涉及图纸，故对证据3、4、5、6、7的证明力，不予审查。证据2中，《合同附件一》系房屋户型图，体现入户门为单层门内开，但《合同附件三》明确约定入户门为双层门，故应按《合同附件三》约定的双层门认定。本案原告购买的买卖标的物系价值较高的商品房，开发商出售的房屋应当使相邻各方均便于生活、居住、使用，而不应影响业主的居住、使用和通行。虽被告提供的建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案证明书，可证明诉争房屋已经竣工验收合格及消防验收合格。但本院经现场测量，查明诉争2幢1002、1001房屋入户门净宽度均为90cm，1001入户过道宽度为140cm，01门轴到02右门框距离为85cm，02右门框到01门墙的垂直距离为82cm。01门轴到02右门框距离为85cm，01房屋入户门打开时，可能与02入户门发生碰撞或打到02入户门的门框。故本院认定，被告出售的诉争房屋在设计上存在明显的瑕疵，存在一定的安全隐患，被告违反了合同关于质量的保证，应承担相应的违约责任。原告主张被告应承担减少房款的违约责任，于法有依，本院予以支持。本院充分考虑到被告建造的诉争房屋现状，造成原告影响他人居住、使用和通行的不便，存在的人身安全隐患，以及本案的实际情况，酌情认定被告应赔偿原告1平方米的房价款，即5845.01元。经举证、质证、认证，本院查明的事实除与上述当事人无争议的事实一致外，另查明：2013年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收和建设工程消防验收（均为合格）；2014年1月22日通过晋江市建设工程竣工验收备案。02房屋与相邻01房屋的入户门在完全开启时会发生碰撞、重叠。综上所述，本院认为，原、被告之间的纠纷是由于原告向被告购买的商品房的入户门及通道等问题而产生争议，该纠纷基于双方之间所订立的商品房预售合同，系由于合同当事人在履行合同当中的相应行为或事实所引发，该争议的解决必须根据合同所设定的权利、义务来作出认定。故本案的法律关系应为商品房预售合同纠纷，而非被告主张的相邻纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律、行政法规强制性规定，应认为合法有效，依法受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。诉争房屋存在设计的明显瑕疵及一定的安全隐患，造成原告居住、使用的不便，违反了合同关于质量的保证。原告请求被告赔偿损失，合法合理，本院予以支持。根据涉案房屋现状，原告所受的现实影响以及本案实际情况，本院酌情确定被告应赔偿原告5845.01元。被告主张其已提出整改方案，因原告拒不接受，无权要求减少或赔偿房款，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十四条之规定，判决如下：一、被告晋江中奥地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭文杰5845.01元。二、驳回原告郭文杰���其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由原告郭文杰负担188元，被告晋江中奥地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  郑维聪代理审判员  吴雅莉人民陪审员  李荣贵二〇一四年十一月十九日书 记 员  颜文颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己��义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行���其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十��条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。法官提示1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。