重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初2135号原告重庆君航物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区古南街道新山村57号，组织机构代码75009524-8。法定代表人孙宗，系该公司总经理。委托代理人谭淋，女，1987年5月13日出生，汉族，住重庆市垫江县桂溪镇。委托代理人陈荣敏，女，1985年7月21日出生，汉族，住重庆市綦江区扶欢镇。被告周艳,女,1973年11月13日出生,汉族,住重庆市綦江区沙溪路。原告重庆君航物业管理有限公司与被告周艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由代理审判员舒意独任审判，适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告重庆君航物业管理有限公司的委托代理人谭淋、陈荣敏，被告周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆君航物业管理有限公司诉称，2011年1月25日，被告与重庆君航物业管理有限公司签订《润庆.山予城小区物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路润庆.山予城小区进行物业管理服务。根据双方签订的《润庆.山予城小区物业服务合同》约定，被告从2012年11月起应当按照111.69元／月的标准缴纳物业服务费，承担公共能耗费、二次供水加压费，以上费用应于每月15日前按时缴纳给原告，如被告逾期缴纳，从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。《润庆.山予城小区物业服务合同》订立之后，原告依照合同约定提供了物业服务，被告也缴纳了物业服务费至2014年10月。然而从2014年11月开始至今，被告就再没有按照约定缴纳过物业管理费、公共能耗费、二次供水加压费，原告多次电话、书面方式通知，催告其缴纳，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，希望法院依法支持原告诉请判令被告立即清偿所欠物业服务费2010.48元（2014年11月至2016年4月）、公共能耗费167.7元（2014年11月至2016年4月）、二次供水加压费88.8元（起止吨位125吨-236吨）及违约金1949.1元（物业服务费违约金1719元、二次供水加压费违约金80.4元、公共能耗费违约金149.7元）以上共计4216.1元，并承担本案案件受理费。被告周艳辩称，被告居住在润庆.山予城小区4栋，被告2012年接房后，多次向君航物业公司反应，有人擅自在4栋底楼的保护层加层，严重威胁到4栋业主的人身和财产安全。原告君航物业公司，不仅不制止还支持，也没有向有关部门反应，严重违背了《润庆.山予城业主公约》的规定。原告还违规收取电梯使用费，要求退还。原告收取的公共能耗费用不明确，小区灯光暗，夜晚回家有隐患。公共收益费应由业主共享，但被告没拿到过一分钱。物业管理费从2016年1月降价为1.3元每平方米，但是君航物业公司还是按照1.45元计算的，只要君航物业公司解决上述问题，就同意缴纳物业费，但所有违约金都不同意缴纳，加压费和公共能耗费只要原告提交证据就同意缴纳。经审理查明，2011年1月25日，周艳作为甲方，原告重庆君航物业管理有限公司作为乙方，签订了《润庆·山予城小区物业服务合同》。原、被告双方对润庆·山予城住宅小区物业服务事宜进行约定，其中包括：乙方提供的公共物业管理及服务的主要内容为，物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受甲方委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务费用收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用标准以物价局核定标准执行；共用的专项设备设施运行的能源消耗（即公共用水电费），应独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；甲方应于接房通知书上明确的接房时间起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；物业服务费用至少按月缴纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；甲方或物业使用人违反本合同或者业主公约的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费（包括物管费、公共水电费、停车费、代收水费、二次加压费等由物管公司收取的相关费用）的，每天按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。经物业公司催收仍未及时交付应交费用的，因拖欠造成的其他不便及后果概由拖欠人负责。乙方享有的权利和应履行的义务包括按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；按照本合同、《业主公约》或有关规定向甲方或物业使用人收取物业服务费和其他相关费用；履行合同，提供物业服务；乙方违反本合同有关规定，未能达到约定管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改。过期未整改，甲方有权向乙方上级主管部门投诉。上级部门不能解决的，可向人民法院起诉，直至解决处理。造成损失的，乙方应给予赔偿；本合同期限为六年，自2010年9月30日起至2016年9月29日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年。同日，周艳在《润庆·山予城小区业主公约》上签字，公约约定，业主每月25日后仍未到物业公司付清相关费用，每天按应交费总额的千分之三累计加收滞纳金。经物业公司催收仍未及时交付应交费用的，因拖欠造成的其他不变及后果概由拖欠人负责。被告周艳入住该小区后，一直由原告重庆君航物业管理有限公司服务至今。2012年6月18日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告君航物业公司报批的收费标准[住宅1.6元/月.平方米（按建面计算）,非住宅3.5元/月.平方米（按建面计算，车库除外）]作出符合备案条件的批复。2012年6月30日，原告君航物业公司出具承诺书：“重庆君航物业管理有限公司向润庆·山予城全体业主承诺：山予城物管费标准由开发公司补贴0.15元/平方米，业主只承担1.45元/平方米，一直补贴到山予城成立业主委员会，和物业管理公司重新签订合同为止。特此承诺！”2015年12月12日，重庆君航物业管理有限公司润庆·山予城服务中心在该小区张贴发布“感恩业主朋友，新年物管费调价啦”的致业主的公开信，称为感谢广大业主朋友对物管工作的理解和长期支持，君航物业主动让利给广大业主朋友。预存2016年物管费享受以下标准：住宅1.3元，商业（非住宅）2.7元；预存一年送精品大米、还送优质菜籽油。庭审中，原告称虽然合同约定的交费时间是每月15日前，但因公司财务扎帐日为每月25日，故物业服务费用最迟交费日期为每月25日。原告君航物业公司多次致电被告周艳催收上述费用，又于2015年3月15日向被告周艳发出催款通知书，被告均未交纳前述费用。前述事实，有《润庆·山予城小区业主公约》、《润庆·山予城小区物业服务合同》、费用明细表、公共能耗费分摊说明、催款通知书、催费记录、重庆市綦江县物业服务收费备案表等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《润庆·山予城小区物业服务合同》系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案中，被告作为山予城小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用，被告抗辩原告应按现价计算物业管理费，因该费用调整系原告作出的让利行为，且附条件即预存2016年的物业管理费，被告周艳不符合条件，应按1.45元/月.平方米的单价计算物业管理费。被告周艳辩称原告收取公共能耗费和二次供水加压费费用不明确，原告提交了公共能耗费分摊说明表，二次供水管理协议等，结合本案同时集中审理类案的证据，被告周艳尚欠原告君航物业公司2014年11月至2016年4月期间的物业服务费2010.48元、公共能耗费167.7元（2014年11月至2016年4月）、二次供水加压费88.8元（起止吨位125吨-236吨）。被告周艳还辩称，原告违规收取装修期间电梯使用费，应当退回，因原告拒绝退费，被告才拒绝交纳相关物业管理费用，系原告违约在先，故不应支付违约金。装修期间电梯使用费收费是否合理均不能免除被告交纳相关物业管理费用的义务，被告以此理由拒绝交费，于法无据，本院不予支持。被告周艳还辩称，原告没有对公共收益进行公示，被告没有得到过一分，根据原、被告订立的物业服务合同，关于公共收益的处置有明确的约定，应遵循双方的约定。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务润庆.山予城小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周艳于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2014年11月至2016年4月期间的物业服务费2010.48元；二、被告周艳于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司公共能耗费167.7元（2014年11月至2016年4月）；三、被告周艳于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司二次供水加压费88.8元（起止吨位125吨-236吨）;驳回重庆君航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告周艳负担（此款原告已预交，被告周艳在履行上述义务时一并付给原告重庆君航物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  舒意二〇一六年五月十八日书 记 员  肖瑶