浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙台民终字第792号上诉人（原审被告）：台州东方太阳城房地产开发有限公司，住所地：台州市市府大道**。法定代表人：姚良，该公司执行董事。委托代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶惠玲。委托代理人：邱士云。委托代理人：肖梅花。上诉人台州东方太阳城房地产开发有限公司（以下简称太阳城公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2014）台椒民初字第1062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人太阳城公司的委托代理人周显根、被上诉人叶惠玲的委托代理人邱士云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：原告叶惠玲向被告太阳城公司购买位于规划绿心景区东北角景观房产编号为1-2号地块的32幢1-3层及半地下室商品房，总房价为6225265元。2009年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第九条约定，出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第①②和2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的……的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.出卖人因逾期交房依据本合同所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。第十六条关于产权登记的约定。购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……②买受人不退房，出卖人按约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。附件八：补充协议内容第一条约定，出卖人因违反合同第十六条约定所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。合同签订后，原告叶惠玲支付了购房款6225265元及对讲系统费用1000元。被告太阳城公司寄送给原告叶惠玲交房通知书，告知，原告叶惠玲购买的太阳谷别墅定于2013年11月22日交付，请原告叶惠玲于2013年11月19日至同月22日携带后附列的文件来被告太阳城公司（太阳城小区曼哈顿9号楼会所）办理交接手续。涉讼商品房的所有权于2014年3月20日登记在被告太阳城公司名下，土地分割登记办证的时间于2014年7月7日开始办理。2014年4月17日，原告叶惠玲已领取了进户门钥匙。2014年7月5日，被告太阳城公司发短信，告知原告叶惠玲办理房产证、契税所需资料。庭审过程中，原告叶惠玲认可涉讼商品房在被告太阳城公司通知办理交接手续之日前已具备交房条件。原审法院认为：原、被告之间的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按约履行。被告台州太阳城公司未及时向原告叶惠玲交付商品房和相关权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案双方主要的争议焦点在于逾期交房违约金和逾期交证违约金如何认定。（一）关于逾期交房违约金。首先，关于逾期交房时间的认定。被告太阳城公司对存在逾期交房这个事实无异议，故本案应自合同约定交房日期的次日即2011年1月1日起算逾期交房时间。在具备交房条件后，被告太阳城公司已以特快专递的方式告知原告叶惠玲接收讼争房屋，故逾期交房截止日期应为被告太阳城公司通知交房之日即2013年11月22日；原告叶惠玲要求被告太阳城公司承担其怠于接收房屋期间的违约金于法无据。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。虽然合同第十条约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，同时又约定，出卖人因逾期交房所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%，但本案中，被告台州太阳城公司交房逾期已近三年之久，如以不超过商品房总价款的2%计付违约金，明显不足以弥补逾期交房给原告叶惠玲造成的实际损失，且按日以已付房价款万分之二计算违约金也并不过分高于原告叶惠玲的实际损失诸如已付房价款的利息等，故该院按合同约定的按日以已付房价款万分之二的标准计算违约金。（二）关于逾期交付权属证书的违约金。尽管合同第九条约定，出卖人应当在2010年12月31日前交付房屋；第十六条约定，出卖人承诺于2011年4月1日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，但交付商品房是办理和交付商品房权属证书的前提条件，合同第十六条约定出卖人于2011年10月1日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，系基于被告太阳城公司能如期在合同第九条约定的2011年6月30日前交付房屋为前提。现涉讼商品房具备交房条件，被告太阳城公司通知交房之日为2013年11月22日，故按照合同约定的交房和交付权属证书间隔时间推算，只要被告太阳城公司在商品房交付后三个月内即2014年2月21日前办理好商品房权属证书，均不构成违约；逾期则构成违约。涉讼商品房通知交房之日为2013年11月22日，故被告太阳城公司至迟应在2014年2月21日办理好土地、房屋权属证书，现涉讼商品房所有权于2014年3月20日登记在被告台州太阳城公司名下，土地分割登记办证于2014年7月7日开始办理，被告太阳城公司的行为已构成违约。逾期交房与逾期交付权属证书属于不同的违约行为，被告台州太阳城公司应分别承担违约责任。合同约定出卖人不能按期交付权属证书，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，同时，补充协议约定，出卖人的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。相比较逾期交房而言，原告叶惠玲因被告太阳城公司逾期交付土地、房屋权属证书所致的损失并不明显，且无证据反映出原告叶惠玲因此所受损失情况，结合被告太阳城公司办理权属证书的逾期情况，该院按商品房总价款的2%确定被告太阳城公司逾期交付权属证书的违约金金额。综上，原告叶惠玲诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告台州东方太阳城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告叶惠玲自2011年1月1日起至2013年11月22日止以已付房款6225265元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金；二、被告台州东方太阳城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告叶惠玲逾期交付权属证书违约金124505.3元；三、驳回原告叶惠玲的其余诉讼请求。案件受理费14755元（已减半收取），由原告叶惠玲负担7268元，被告台州东方太阳城房地产开发有限公司负担7487元。宣判后，太阳城公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认为，上诉人交房逾期已近三年之久，如以不超过商品房总价款的2%计付违约金，明显不足以弥补逾期交房给被上诉人造成的实际损失，且按日以已付房价款万分之二计算违约金也并不过分高于被上诉人的实际损失诸如已付房价款的利息等，故按合同约定的按日以已付房价款万分之二的标准计算违约金。原审这一认定缺乏事实和法律依据。（一）《商品房买卖合同》第十条第一款第1项约定了上诉人逾期交房超过90天后违约金的支付办法，即在被上诉人要求继续履行合同情况下，上诉人应按已付购房款的日万分之二支付违约金。该条第一款第2项也约定：出卖人因逾期交房依据本合同所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。《商品房买卖合同》第十条第一款第1项受该款第2项约束。该两项均属当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。（二）根据前述约定，在承担逾期交房违约金问题上，被上诉人已同意实行最高额责任限额制度即逾期交房违约金不超过购房款总价2%，超过部分不再主张，这是其对自己民事权利的处分。（三）原审判决引用《合同法》第一百一十四条第一款确定违约金比例，表明本案不存在违约金比例需要调整的问题。据此，原审判决按已付房款的日万分之二计算违约金既无约定依据，也无法律依据。二、原审判决按商品房价款总额2%计算逾期交付商品房权属证书的违约金，缺乏合同依据。《商品房买卖合同》第十六条规定：约定日期起365天内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任。原审认定，2014年2月21日前办好土地、房屋权属证书不构成违约。涉案商品房土地分割登记办证于2014年7月7日开始。从2014年2月21日至2014年7月7日，未超过365天，故逾期办理权属证书的违约金应按商品房价款的1%计算，而不应按2%计算。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。叶惠玲辩称：一、上诉人的第一个上诉理由不能成立，请求二审法院驳回。如果上诉人逾期交房一、二个月，那么按商品房总房价的2%计算违约金也可以。但是，上诉人违约交房将近三年，假如按商品房总房价的2%计算违约金，损害了被上诉人的利益，对被上诉人明显不公。二、关于上诉人的第二个上诉理由，被上诉人表示认同。综上，请求二审法院依法判决。本院二审除对一审认定的事实予以确认以外，另查明，双方在商品房买卖合同第十六条第四款中约定：出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后……。本院认为，涉案商品房买卖合同及相关补充协议均系讼争双方当事人的真实意思表示，应为合法、有效，对双方当事人均具有拘束力。上诉人未及时向被上诉人交付商品房和相关权属证书，已构成违约，讼争双方对此均无异议，故本院依法予以确认。现讼争双方对未及时交付商品房和相关权属证书引起的违约责任如何承担即由此引起的违约金计算方式和具体金额存在争议。为此，本院作如下分析和认定：一、关于逾期交付商品房引起的违约金计算问题。一审法院认为，上诉人对逾期交房无异议，故本案应自合同约定的交房日期的次日即2011年1月1日起算逾期交房时间，具备交房条件后，上诉人以特快专递方式告知被上诉人接收房屋，故逾期交房截止日期应为上诉人通知交房之日即2013年11月22日。讼争双方对一审这一认定均无异议，故本院依法予以确认。讼争双方在合同第十条中约定：买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但是，讼争双方还在该条中同时约定：出卖人因逾期交房所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。本案中，上诉人逾期交房近三年之久，如以不超过商品房总价款的2%计付逾期交房违约金，确实不足以弥补因此给被上诉人造成的实际损失。但是，一审判决直接按日以已付房价款万分之二计算违约金也有违双方关于逾期交房违约金最高限额的约定。在此情形下，考虑到双方合同中对逾期交房违约金设有最高额的限制，兼顾被上诉人损失及逾期时间较长等实际情况，本案逾期交房违约金应按已付房款日万分之一计算较为合理，才能平衡双方当事人的利益。二、关于逾期交付权属证书的违约金计算问题。根据商品房买卖合同第十六条的约定，出卖人逾期交付权属证书或登记证明未超过365天的，出卖人应按已付房价款的1%承担违约责任。而根据一审的认定，被上诉人逾期交付权属证书并未超过365天，由此引起的违约金应按已付房价款的1%计算，一审按商品房总价款的2%计算违约金与合同约定不符，本院予以纠正。因此本院对原审判决确定的逾期交付权属证书引起的违约金也作相应调整，即上诉人应向被上诉人支付逾期交付权属证书违约金62252.65元。综上，上诉人太阳城公司的上诉理由合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持台州市椒江区人民法院（2014）台椒民初字第1062号民事判决第三项；二、变更台州市椒江区人民法院（2014）台椒民初字第1062号民事判决第一项为：上诉人台州东方太阳城房地产开发有限公司在接到本判决之日起十日内支付给被上诉人叶惠玲自2011年1月1日起至2013年11月22日止以已付房款6225265元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金；三、变更台州市椒江区人民法院（2014）台椒民初字第1062号民事判决第二项为：上诉人台州东方太阳城房地产开发有限公司在接到本判决之日起十日内支付给被上诉人叶惠玲逾期交付权属证书违约金62252.65元。如果上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14755元（已减半收取），由被上诉人叶惠玲负担8853元，上诉人台州东方太阳城房地产开发有限公司负担5902元。二审案件受理费14974元，由被上诉人叶惠玲负担7487元，由上诉人台州东方太阳城房地产开发有限公司负担7487元。本判决为终审判决。审 判 长  郭晓明审 判 员  汤坚强代理审判员  张淑娅二〇一四年十一月十七日代书 记员  赵灵仙