北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第19566号原告李爱华，女，1963年7月15日出生。被告刘福来，男，1956年5月16日出生。被告马文红，男，1967年8月5日出生，北京市宣武区白纸坊文红牛羊肉铺个体工商户。原告李爱华诉刘福来、马文红确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李爱华、被告马文红到庭参加了诉讼。被告刘福来经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爱华诉称：2001年11月原告因在北京市天虹市场经营开发中心樱桃园综合市场（以下简称樱桃园市场）经营需要，申请个体工商户开业登记，樱桃园市场作为产权单位为原告申请登记出具了经营场所证明。原告向该市场租赁了经营场所，位于北京市西城区白广路20号樱桃园综合市场中厅外x号（现西城区樱桃X条x号，以下简称诉争房屋）30平方米，租赁期限为五年。2001年原告经营期间经樱桃园市场同意将上述房屋向东南两面扩建至50平方米。租赁期限届满前，樱桃园市场拆迁，因上述房屋不在拆迁范围之内且已经原告扩建，作为对原告的补偿，樱桃园市场未将上述房屋收回，继续由原告占有使用。2003年至2012年期间，被告马文红租用上述房屋。因原告与被告刘福来系朋友关系，出于信任原告同意由被告刘福来代收2003年至2009年期间被告马文红交纳的房租。2009年5月8日，被告刘福来与原告签订协议书，约定今后与该房有关的财产收益包括拆迁补偿、出租收入全部归李爱华所有，与刘福来无关。协议书签订后，被告刘福来与原告协商此后由原告收取被告马文红交纳的房屋租金。2009年至2012年期间，被告马文红向原告交纳房屋租金。自2013年起，原告不再将上述房屋租于被告马文红使用，一再要求被告马文红停止侵占，向原告返还上述房屋，但被告马文红拒不搬出。2012年底被告刘福来在原告不知情的情况下，与被告马文红签订房屋租赁合同，约定被告刘福来将上述房屋出租给马文红，租赁期限自2008年12月31日至2023年12月30日。双方将该合同的日期倒签为2008年12月31日。综上，原告是原诉争房屋的合法权利人，被告刘福来无权与被告马文红签定协议处分应由原告合法占有的财产，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故起诉要求：1、确认二被告于2008年12月31日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告马文红将本区樱桃x条（原樱桃园综合市场中厅外x号）约50平方米现由北京市宣武区文红牛羊肉铺个体工商户马文红所使用的房屋返还原告，并赔偿原告自2013年至实际搬出为止的损失，按每年36000元标准计算。被告马文红辩称：原天虹樱桃园综合市场是工商部门办理的，刘福来是原宣武区工商局负责天虹樱桃园综合市场工商所的所长，我自1991年起就在樱桃园市场经营牛羊肉。2008年12月31日刘福来与我签订了涉案房屋的租赁协议。原告陈述的房屋位置属实。双方签订协议约定刘福来将涉案房屋租赁给我使用，期限自2008年12月31日2023年12月30日，年租金2万元。自此我就在涉案房屋经营牛羊肉至今。我当时和原告根本不认识。我每年的租金也是交给刘福来，现我向刘福来租金交至2011年底，2012年刘福来说让我将2012年和2013年的两年租金收入（每年36000元）借给李爱华。2013年李爱华开始起诉后，2014年起我就不再支付房屋租金了。涉案房屋没有正式产权，属于违章建筑。我与刘福来签署租赁协议，我并不认识李爱华。涉案房屋不是李爱华所有的房屋，李爱华就涉案房屋无权主张权利，其也没有证据证明该房屋属于其所有。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告李爱华曾用名为李爱花。2001年11月20日，李爱华作为承租方与原北京市宣武区樱桃园综合市场（以下简称樱桃园市场）作为出租方签订了《房屋租赁协议书》，约定：租赁房屋地点为宣武区白广路x号樱桃园市场；使用面积为30平方米；租赁期限为五年，自2001年11月20日至2006年11月19日止，月租金500元，年租金为6000元；交纳租金日期：按月交付。”李爱华据此领取了营业执照。2003年11月20日，李爱华与樱桃园市场就前述房屋租赁事宜达成了《房屋租赁补充协议书》，约定：租赁房屋地点为宣武区白广路20号樱桃园市场，即原宣武区樱桃园三条（天虹樱桃园综合市场）中厅外x号（临）；使用面积约50平方米；租赁期限自2003年11月20日至2023年11月19日止，月租金由原来500元上浮至700元，年租金为8400元。由于樱桃园市场面临拆迁，2005年8月11日，李爱华与樱桃园市场签订了《补偿协议书》，该协议约定：“甲方于2001年11月20日，在市场租赁30平方米的房屋，经营期间扩建至50平方米，由于拆迁造成租期未到及其损失，甲乙双方本着自愿、公平合理、协商一致的原则，就补偿协议达成如下：一、双方完全理解本协议所涉政策规定，双方意思表示真实。二、乙方与甲方协商一致，由于甲方所承租的房屋目前不计划拆迁（不占马路），由甲方继续使用作为补偿。三、上述补偿后，乙方解除与甲方的房屋租赁关系，并终止市场管理职责，乙方不再向甲方承担基于租赁关系所产生的任何法律责任。”2009年5月8日，李爱华与刘福来签订《协议书》，其中写有：“樱桃园一处平房，东面是新安北里一号楼，西面是‘五四一’厂围墙，南面是‘五四一’生活小区，北面是樱桃三条x号院一号楼（斜对面是第四幼儿园），面积大约50平方米，坐西朝东，是砖混结构。今后凡与此房有关的财产收益包括拆迁补偿、出租收入归全部李爱华，所有与刘福来无关，房屋交接日最迟定于2009年12月31日前交接完毕。刘福来帮助李爱华把此房的用水问题尽量装上。如遇拆迁帮助李爱华解决拆迁问题。”庭审中，李爱华为证明其是本区樱桃x条（原樱桃园综合市场中厅外x号）约50平方米的诉争建筑的权利人、马文红向其支付租金的事实，向本院提交了其交纳诉争房屋水电费的收据及其名下的银行账户的转账记录，转账记录上显示：2009年12月27日该账户转帐存入现金30000元，于2011年1月5日及2011年11月19日分别转帐存入36000元。马文红称其不认可30000元的转帐与其有关，马文红仅认可其向李爱华支付后两笔款项，每笔36000元，且不认可该款项属于租金，称是刘福来让马文红将租金借给原告使用。另查，原告提供了原宣武区樱桃园综合市场的负责人李润生证人证言一份，内容为：“2011年，李爱华因经营需要，申请个体工商户开业登记，向樱桃园综合市场申请租赁经营场所。樱桃园综合市场同意将原宣武区白广路x号樱桃园综合市场30平方米的房屋作为商铺租与李爱华使用，即原宣武区樱桃园x条中厅外x号（临），（属临时门牌号），现称为西城区樱桃园三条4号（是异地门牌号），房屋坐落于樱桃三条中段路南侧，东面是樱桃三条新安北里1号楼5门，西面是“541”厂围墙，南面是“541”厂生活小区，北面是樱桃三条11号院1号楼。李爱华经营期间，樱桃园综合市场同意其将上述房屋向东南两面扩建至大约50平方米。租赁期届满前，樱桃园综合市场拆迁，因李爱华所用房屋对拆迁建路影响不大，故确定为不在拆迁范围内。作为对李爱华的补偿，樱桃园综合市场未将该房屋收回，继续由李爱华占有使用。此后，该房屋悬挂“文红牛羊肉店”招牌，由李爱华租他人从事牛羊肉销售。现马红文所经营的（文红牛羊肉铺）与原宣武区樱桃园x条中厅外x号（临）同属一房屋。”李润生出庭作证，对上述证言予以证实。同时证明李爱华系其管理的市场商户；刘福来是负责樱桃园综合市场的工商局负责人，负责管理商户。该房屋为临时建筑，既没有办理过临建手续，也没有正式产权证。又查：2008年12月31日刘福来作为出租方（甲方）、马文红作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：房屋坐落宣武区樱桃园x条“541”厂房北侧，该房屋租赁给马文红；租赁期限自2008年12月31日至2023年12月30日止；该房屋年租金为人民币两万元整，租赁期间如遇到国家有关规定乙方无条件搬迁；付款方式为：乙方每年交付甲方一次。现马文红使用该处建筑用于经营牛羊肉至今。2011年1月25日被告马文红办理了在其名下的《个体工商户营业执照》，登记的字号名称为北京市宣武区白纸坊文红牛羊肉铺，经营场所为北京市西城区樱桃x条x号。该经营场所与本案涉及的建筑物非同一处地址。被告刘福来经本院传票传唤未到庭应诉，我院于2014年3月1日在《人民法院报》上刊登公告，以公告方式向刘福来送达起诉状副本、开庭传票及合议庭组成人员通知书等材料。公告期满后，刘福来仍未到庭应诉。现原告持诉称理由主张权利，被告马文红持辩称理由进行抗辩，不同意原告的诉讼请求。上述事实，有李爱华及马文红的陈述、个体工商户营业执照，房屋租赁协议、房屋租赁补充协议书、补偿协议书、个体工商户开业登记申请书、转帐记录单、电费交费单、协议书、证明信、2008年12月31日刘福来与马文红签订的房屋租赁合同、证人证言及庭审笔录等材料在案佐证。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案双方当事人及原告申请的证人李润生均承认本案所涉及的建筑物既未办理过建设审批手续，亦未经房屋权属部门登记，因此该建筑物并不属于合法建筑物。虽然原告向工商行政部门申请领取了营业执照，并与樱桃园市场签订了租赁协议、补充协议及补偿协议，向法院提供了相关证据证明本案诉争的建筑物归原告所有，但是上述证据均不能证明该建筑物系经政府职能部门登记、批准的合法建筑，且该建筑物目前无登记的准确行政地址，因此各方涉案人员及天虹樱桃园综合市场对该建筑物均不存在物权法上规定的不动产物权，故马文红与刘福来于2008年12月31日签订的房屋租赁合同因涉及的建筑物属未经合法批准和登记的建筑物，应属无效合同。但是鉴于李爱华作为本案原告主体起诉要求确认上述合同无效，因李爱华在庭审中并未提供证据证明该建筑物系合法建筑，且归属其合法所有，故该诉争建筑物与原告无法律关系，因此李爱华无权就涉案合同效力问题进行主张。基于原告对本案涉及的建筑物不具有所有权，因此，原告也不应享有从该建筑物中取得的收益权利。故对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。如果原告认为该房屋涉及非法建筑，应向政府有关行政主管机关主张权利。被告刘福来因其未能在本院公告期限内到庭应诉，应视为自行放弃答辩的权利，现本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李爱华的全部诉讼请求。案件受理费一千六百元，由原告李爱华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周宝筠人民陪审员  来丽春人民陪审员  许子莲二〇一四年十一月二十日书 记 员  王 谦