重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终1140号上诉人（原审原告)：王玺。委托代理人：周萍，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆宏帆实业有限公司，组织机构代码证号74534622-5。法定代表人：王义昭，董事长。委托代理人：张杨、何金，重庆华问律师事务所律师。上诉人王玺与上诉人重庆宏帆实业有限公司（下称宏帆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第07057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员罗太平、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年4月14日对本案进行了审理。上诉人王玺的委托代理人周萍与宏帆公司的委托代理人张杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王玺一审诉称:2010年12月7日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发销售的佰富高尔夫江景别墅22号，套内建筑面积592.25平方米，房屋价款10068250元。合同约定，交付使用商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定的标准（合同附件三），达不到约定标准的，原告有权要求被告无偿修复、更新并达到约定标准；对于水电气等基础设施及公共配套建筑部分，约定被告在30日内整改达到使用条件，超过30日未能解决达到使用条件的，按日向原告支付已付房款万分万分之一的违约金。原告已履行了合同义务，原告于2012年11月接房后发现约定的赠送三相动力电未入户，电动遥控车库门未安装，24小时智能监控报警系统、红外探头、烟雾报警器、紧急呼叫器未安装，房屋屋面漏水严重。在与被告沟通无果的情况下，原告自行整改了屋面漏水，安装了车库门，自费搭线接入水电，但被告没有承担该费用。因水电不能正常使用，经了解才知道被告为原告安装的水电是工程施工的临时用水用电，正式水电并网入户至今尚未接入。被告交付的房屋不符合合同约定的交房条件，极大影响了原告的正常生活，请求：1、判令被告支付原告2013年5月13日至2015年5月12日期间的违约金734982.25元；2、判令被告立即整改，为原告提供符合交房条件的居民水电接入，一户一表；3、判令被告交付并安装三相动力电、电动遥控车库门、24小时智能监控报警系统、红外探头、烟感报警器、紧急呼叫器等设施设备；4、判令被告完善小区其他配套设施。宏帆公司一审辩称：被告取得建设工程竣工备案证，说明被告已按合同约定标准交付房屋。合同只指明“通水通电”，原告能够正常使用房屋，说明被告不存在违约情形。即使法院认定被告存在违约，合同17条没有约定通水通电的日期，违约金不能计算。同时原告没有证据证明水电未接入市政管网对其造成的损失，该条款“按日支付房款万分之一违约金”的约定明显过高，请求予以下调，按照原告水电费差额作为其实际损失予以调整。合同附件三的赠送设施，属于实践性承诺，在没有兑现以前，是可以撤销的。如存在逾期未赠送情况，原告已接房使用多年，一直没有提出相关要求，已超过诉讼时效。请求驳回原告的全部诉讼主张。一审法院经审理查明：江北区石马河来鹿寺“佰富高尔夫花园”二期工程由被告开发建设，2008年3月7日该项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2010年12月7日，原（乙方）、被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的佰富高尔夫江景别墅22号现房（自编号：别墅C6）一套，套内建筑面积592.25平方米，房屋总价款10068250元，原告于2010年12月7日支付房款4068250元，余款600万元以银行按揭方式支付。合同包括以下内容：合同第七条为“交房期限及交付条件”，双方当事人对交房期限没有约定，约定交付房屋应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十六条为“商品房质量、装饰、设备标准的约定”：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方无偿修复、更新并达到合同附件三的约定标准。合同第十七条为“关于基础设施、公共配套建筑的约定”，基础设施通水、通电、通气的日期为空白，在“如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的选项中，手写内容如下：“除能源部门原因外，甲方在30日内整改以达到使用条件，如超过30日后未解决到使用条件，甲方向乙方按日支付房款万分之壹的违约金，直到完成。”另，合同附件三为“装饰、设备交房条件”，对水、电、有线电视、电话及宽频网络的交付条件为“入户”，并注明另赠送：三相动力电入户、电动遥控车库门、24小时智能监控报警系统、红外探头、烟感报警器、紧急呼叫器等。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2010年12月30日，原告取得房屋产权证书。2011年2月27日原告接房。2012年11月7日原告向被告提交一份“关于佰富C6房屋交接遗留问题的函”，指出被告有以下设施未完善：三相动力电未入户、电动遥控车库门未安装、24小时智能监控报警系统、红外探头、烟感报警器、紧急呼叫器未安装，房屋屋面漏水严重。原告要求被告派人解决屋内漏水做防水处理，安装好车库门，电力接线入户，原告自己对相关工程进行解决，费用由被告承担。被告的工作人员“何茂远”在此函件签收“收到此函，待查”。因佰富高尔夫江景别墅的业主对水电不能正常使用提出质疑，向被告及其子公司重庆佰富实业有限公司进行了反映投诉，经多处协商，重庆佰富实业有限公司在2014年12月13日协调会议上作出承诺并形成《会议记录》：小区正式水网及水表计划于2015年4月30日前完善，小区正式电的问题，预计在2015年10月30日前完善。同年12月24日，江北区房管局、石马河街道、物管公司、佰富开发商及佰富高尔夫小区业主代表等多方人员就小区的物业、水电维修完善等事宜再次进行会议协商，亦形成了《会议记录》，会议对水电安装方面的要求是：要求佰富开发商以约定时间为限，尽快推进整改工作，争取提前解决小区存在的物业相关问题。本案诉讼中，原告向一审法院提出调查取证申请，要求查询佰富高尔夫江景别墅的供水供电情况。一审法院派员到重庆市中法供水有限公司进行了调查，该公司介绍：佰富高尔夫花园小区的供水设施，由重庆宏帆实业有限公司于2003年12月在我公司建户，我公司提供的供水总表距离小区有一段距离，总表前的设施设备由我公司建造、铺设，总表后的管道由开发商建造、铺设。后因总表安置地块范围出卖给了重庆中航万科峻景置业有限公司，两家就曾共用此总表，2015年1月5日，宏帆公司申请对该表进行了销户。2014年11月4日，重庆佰富实业有限公司申请对该小区安装新表，以解决一户一表办理过渡期的用水问题，我公司已将新的总表安装在小区车库旁，由开发商再从此总表铺设管道入每户房屋。此表用水性质为商贸服务，价格为每吨4.55元，属于商业用水。一户一表安装完毕前，该小区的供水设施属于临时供水设施。现在这个小区没有欠费现象，我公司按商业用水标准向开发商收取水费。宏帆公司于2014年12月9日申请安装该小区的一户一表，小区的一户一表需要由我公司重新铺设管道设施，属于新建。我公司已将一户一表的安装预算交给了宏帆公司，但是宏帆公司到目前为止尚未缴费，因此一户一表还在办理中。一审法院派员到国网重庆市电力公司江北供电分公司进行了调查，该公司答复：位于江北区农场的佰富高尔夫花园小区的供电现为施工用电，用于业主使用，存在严重的违章用电行为。因采用施工用电，供电局对该小区的供电情况没办法维护，存在一定的安全隐患。另，佰富高尔夫花园小区的物业管理公司（重庆牵情物业管理有限公司）经理程永彬介绍，我公司是2015年5月23日进场进行物业服务管理，没有收业主的水电费，个别业主向重庆佰富实业有限公司交纳了水费，其他业主的水电费由重庆佰富实业有限公司代缴。双方当事人对供水、供电单位及物管公司的介绍答复没有异议。本案诉讼中，原告举示了2012年3月26日重庆佰富实业有限公司出具的“收据”：收到别墅群C6吴任英（原告母亲）预交电费2927.16元，该栋所用电费从该笔预交费中扣除。被告对此收据的真实性无异议。原告未提供交纳水电费的其他相关证据。本案审理中，原告未能就其第4项诉讼请求（判令被告完善小区其他配套设施）提出具体明确的配套设施名称、范围。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房产证、收据、房产接收记录表、关于佰富C6房屋交接遗留问题的函、会议纪录、调查取证材料、情况说明及笔录以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于通水通电的认定问题。双方当事人对通水通电的理解不同，原告主张应当是居民生活用水、用电，被告辩称合同对此没有明确约定，只要水、电能通可以使用即可。一审法院认为，根据双方签订的合同约定，通水、通电的使用条件约定在合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中。本案讼争房屋为城市别墅房屋，城市住房所纳入的应是城市公共生活用水用电网络，故合同第十七条应为城市居民居住用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的通水、通电应理解为纳入城市自来水管网、纳入城市供电网络的居民用水、用电。同时合同附件三对水、电的交付条件约定为“入户”，故原告的水电设备还应当具备一户一表。通水、通电的期限确定问题。虽然双方当事人在合同第十七条里没有约定通水、通电的期限，因原告是以现房方式购买，而水电的使用涉及居民正常居住生活，结合合同附件三“水、电需入户”的交付约定以及商品房买卖销售行业的交易习惯，接通居民用水、用电的时间应为双方办理房屋交接时。原告于2011年2月27日接房，经供水、供电部门的调查了解，被告交付给原告使用的水电为商业用水、施工用电，并非居民用水用电，也不是一户一表。被告没有证据证明此结果系能源部门的原因所致，故被告交付的水电设备不符合合同约定，原告要求被告进行整改的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告承担违约金的问题。合同第十七条约定，如果在约定日期内未达到使用条件，除能源部门原因外，被告在30日内整改以达到使用条件，如超过30日后未解决，被告向原告按日支付房款万分之壹的违约金，直到完成。被告自原告2011年2月27日接房以来，至今未整改居民通水、通电问题，已构成违约，违约行为自2011年3月30日起。原告要求被告承担2013年5月13日至2015年5月12日两年期间违约责任，符合合同约定。本案诉讼中，被告提出违约金约定过高，请求降低调整。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告没有举证证明因被告未接通居民用水用电致其实际遭受的损失，而按合同约定标准计算，每一年违约金362457元的约定的确偏高。结合业主多次投诉而被告拖延未整改的事实，一审法院酌情予以调整：每一年违约金为10000元。原告超出此标准部分的诉讼请求，一审法院不予支持。被告在合同附件三“装饰、设备交房条件”承诺赠送原告三相动力电入户、电动遥控车库门、24小时智能监控报警系统、红外探头、烟感报警器、紧急呼叫器等物品，原告主张被告未履行承诺，现被告无证据证明在交房时已如数交付，故一审法院确定被告未交付上述物品。原告诉至一审法院要求被告予以交付安装，此请求权属于债权，应受两年诉讼时效的限制。原告2012年11月7日向被告提交“关于佰富C6房屋交接遗留问题的函”中提及了赠送物品设施未完善，至原告提起本案诉讼（2015年5月12日），期间已超过两年，本案中原告没有举证证明存在诉讼时效中断、中止情形，故被告就此提出的诉讼时效抗辩的理由成立，一审法院予以采信。另，原告请求判令被告完善小区其他配套设施的诉讼请求，因该请求不明确不具体，不属本案审理范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告重庆宏帆实业有限公司于本判决生效之日起五日内对原告王玺位于重庆市江北区佰富高尔夫江景别墅22号房屋的通水、通电进行整改，达到纳入城市自来水管网、城市供电网络的居民用水、用电条件，一户一表；二、被告重庆宏帆实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告王玺违约金20000元；三、驳回原告王玺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5574元，由被告重庆宏帆实业有限公司负担5000元，原告王玺负担574元。王玺不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销一审判决第二项，依法改判，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由:原判决第二项认定的事实错误，应予以撤销。宏帆公司所交付的商品房水电基础设施不符合约定，不符合交房条件。故宏帆公司应承担逾期交房违约金以及水电逾期到户违约金。宏帆公司的违约行为导致上诉人时常因水电问题导致无法正常生活，常在外借宿酒店，所受到的巨大经济损失要求予以主张。宏帆公司上诉称：请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，并驳回王玺的全部请求。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由:原判决认定的事实错误，应予以撤销。双方争议的房屋已交付对方，不存在延期交付。已办理产权证，水电设施是符合国家标准的。即使水电设施不符合约定标准，水电费也是开发商在承担，该行为并没有给对方造成任何损失，一审判决我方承担违约金也是错误的。二审中，上诉人和被上诉人均未举示新的证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，王玺与宏帆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、宏帆公司的行为是否构成违约；二、宏帆公司应承担违约责任的范围。本院现逐一评析如下:关于宏帆公司是否构成违约行为的问题。宏帆公司所交付的房屋虽通过了竣工验收及取得了产权登记，仅能说明该房屋已达到国家规定的商品房合法使用条件。但因王玺购买的是城市别墅房屋，水电配套设施理应达到城市自来水管网及城市供电网络的居民用水用电要求，应具备一户一表的使用条件。现宏帆公司交付的房屋所使用的水电均不符合居民用水用电要求，故已构成违约。关于宏帆公司的违约性质及违约金额。王玺购买的是现售房屋，交付前已通过竣工验收，故宏帆公司不应承担逾期交房责任。即使所交付的房屋存在瑕疵，也仅应承担相关质量瑕疵的赔偿责任。原审法院判决宏帆公司承担因水电设施不合符使用条件而承担相应赔偿责任正确。至于违约赔偿金额，原审法院根据本案具体情况及相关法律规定所作出的酌情赔偿金额正确，应予维持。上诉人王玺及宏帆公司所称损失数额主张不合理的上诉理由，因与本院查明的事实不符，不予采纳。综上所述，上诉人王玺及宏帆公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11148元，由王玺负担10848元，由重庆宏帆实业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  赵 青二〇一六年五月十九日书 记 员  邓 超