福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岩民终字第959号上诉人（原审被告）福建龙岩御佳园房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区龙门镇。法定代表人郑晓辉，执行董事。委托代理人杨开欢，福建天岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄键，男，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。委托代理人黄阳生，男，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司（以下简称“御佳园公司”）因与被上诉人黄键商品房销售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第6824号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人御佳园公司的委托代理人杨开欢，被上诉人黄键的委托代理人黄阳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2008年8月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买位于龙岩市新罗区龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号商品房，商品房总价款为205万元。合同第八条对商品房交付期限约定如下：出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合同的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条对产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。之后，原告向被告支付了房价款205万元。2008年8月21日，被告将讼争房屋交给原告使用。另查明，2009年5月13日，被告御佳园公司在闽西日报发布公告称，被告御佳园公司于2009年2月16日起免除赖孟扬执行董事及法定代表人职务，由李继宁担任法定代表人；并声明从2009年5月13日起对原赖孟扬担任法定代表人期间所使用的（椭圆形）公章、（圆形）财务章、发票专用章、合同章、法定代表人名章和各类专业章一律作废，即日起使用公司新公章及现任法定代表人私章。原告以被告违约为由诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋；2、被告支付原告自2008年10月31日起至2013年9月24日止逾期办理房屋权属证书违约金733900元（2050000元×0.0002×1790天=733900元），并支付原告以购房款205万元、按日0.0002、自2013年9月25日起至被告实际交房之日止的违约金。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告交付位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；2、被告将原告购买的位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证的相关手续；3、被告赔付原告逾期办证违约金20500元（已付房价款2050000元×1%=20500元）。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告虽于2008年8月21日将房屋交付原告管理、使用，但未按合同约定交付房屋的相关证明文件，未完全履行合同的交付义务。现原告要求被告交付讼争房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2008年8月21日将房屋交付原告占有、使用，但未按合同约定如期将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，显属违约，应限期办理。被告作为销售方，负有协助作为买受人的原告办理房屋所有权证及土地使用权证的义务。原告的第二项诉讼请求有理，本院予以支持。被告御佳园公司辩称原、被告双方未签订《商品房买卖合同》。原告提供的《商品房买卖合同》不是真实、有效的合同且被告未收到购房款，本案责任应由邓绍平承担，被告御佳园公司不承担责任。对此，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是在2008年8月11日，被告对外公告法定代表人变更、旧公章、财务章和私章等作废是在2009年5月13日，原告作为一名普通购房者，根本无法预见到被告公司内部情况变化，且被告也未提供证据证实原告对被告公司上述情况变化是知情的。原告虽与邓绍平商谈购房事宜，但该合同是由被告御佳园公司提供且被告御佳园公司亦在《商品房买卖合同》上盖章确认。原告支付购房款后，被告御佳园公司亦向原告出具加盖公司印章的收款收据。原告有理由相信邓绍平的行为系代表被告御佳园公司行使职权的行为，故对被告的前述抗辩，本院不予采纳。本案中，原告已合法占有本案讼争房屋，其第一、二项诉讼请求旨在请求被告御佳园公司交付讼争房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、办理讼争房屋权属备案登记及协助原告办理该房产的房屋所有权证及土地使用权证的相关手续，被告御佳园公司以原告前述主张超过诉讼时效为由提出抗辩，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，原告从2008年8月21日开始实际占有、使用房屋，依合同约定，被告应在交房后360日内即2009年8月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2009年8月15日起开始计算两年。原告于2013年9月25日向法院主张要求被告御佳园公司支付逾期办证违约金，已超过诉讼时效。虽原告主张从2008年至今曾多次要求被告支付违约金，但未提供相关证据证明，应承担举证不能的后果，故对原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、被告福建龙岩御佳园房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告黄键交付龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。二、被告福建龙岩御佳园房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内将原告黄键购买的位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理该房产的房屋所有权证及土地使用权证的相关手续。三、驳回原告黄键的其他诉讼请求。本案案件受理费313元，由原告黄键负担156元，由被告福建龙岩御佳园房地产有限公司负担157元。宣判后，原审被告御佳园公司不服，向本院提起上诉。上诉人御佳园公司上诉称，一、被上诉人与邓绍平签订的《商品房买卖合同》是一份虚假、不真实的合同，原审认定该合同合法有效是错误的。该合同的主体既不是上诉人也不是赖孟扬而是邓绍平。邓绍平是龙岩汇成建筑工程有限公司的法定代表人，无权代表上诉人与他人签订合同，其行为也不构成表见代理。赖孟扬因涉嫌职务侵占被公安机关立案调查，其与上诉人有利害关系，其证言不可采信。赖孟扬名义上虽是上诉人的法定代表人，但其行为代表的是邓绍平，而不是上诉人，其追认行为对上诉人没有约束力。该份合同有诸多瑕疵，且没有在龙岩市房地产管理局备案登记，与常理不符。上诉人有理由怀疑该合同系邓绍平、赖孟扬与被上诉人恶意串通，企图侵占上诉人公司资产而签订的虚假合同。二、原审认定被上诉人向上诉人支付了房价款205万元是错误的，上诉人未收到被上诉人支付的房价款。袁水康转帐支付给邓绍平的款项与本案无关，邓绍平没有把收取的款项打到上诉人的对公帐户，不能认为该款项系支付本案讼争房屋的房价款。三、本案讼争房产现仍由上诉人在管理，上诉人从未将讼争房屋交付给被上诉人使用，双方未办理交房手续。四、原审审理程序违法。原审在第一次开庭审理时要求被上诉人在5日内提供银行支付凭证，否则承担举证不能的后果，但被上诉人在5日后才提交证据，且未在举证期限届满前变更诉讼请求，原审不仅同意被上诉人在第三次开庭后变更诉讼请求，而且最终采纳被上诉人提交的证据并判决支持被上诉人变更后的诉讼请求显然程序违法。五、如果被上诉人真有向上诉人购买房屋，并已付清购房款，不可能长达五年多时间不向上诉人主张权利，被上诉人起诉要求交付房屋等诉讼请求超过了诉讼时效。综上，请求撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人黄键辩称，一、答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。答辩人于2008年8月11日在上诉人的售楼部与上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人在合同上盖上公章。上诉人作为开发商，在商品房买卖交易中占主导地位，其提供哪种版本的合同给答辩人签署，不在答辩人的可控范围内。上诉人也持有合同原件，但至今未向法院提供。上诉人公司内部于2009年之后发生纠纷，而双方早在2008年就签订了合同，答辩人不知道上诉人与赖孟扬、邓绍平的关系，更无法预见到上诉人公司会在双方签订合同后发生内部纠纷，且上诉人公司的内部纠纷，不应影响其对外责任的承担。合同交由房地产管理部门备案是上诉人的义务，不是答辩人的义务。上诉人违背诚信原则，拒不向答辩人充分履行交房义务，属于严重违约。二、答辩人已向上诉人足额支付购房款205万元，有银行转账凭证及上诉人出具并盖公章的收款收据为证。答辩人委托袁水康向上诉人购房，袁水康根据上诉人的要求进行付款，并按上诉人要求将银行转账凭证原件交给上诉人换得收款收据。至于邓绍平与上诉人之间是何关系，答辩人不得而知，即便邓绍平侵占上诉人的财产，也是他们内部纠纷，应另案处理，与答辩人无关。答辩人起诉时与购房已相隔五年有余，答辩人的父亲在外做生意，其与公司相关管理人员（包括袁水康）的账户常年大量往来款项，一时忘记当初如何付款。开庭后，答辩人通过多方寻找、查证，终于记起当时是如何付款，并找到银行交易原始凭单向原审法院提交。三、上诉人已于2008年8月21日将讼争房屋交给答辩人占有、管理，但相关质量证明至今未交给答辩人。2008年8月21日，答辩人将汇款凭证交给上诉人，上诉人向答辩人出具收款收据，并带答辩人到双喜路39号房屋外，告诉答辩人房屋现已属答辩人所有。答辩人接收房屋后，于同年装好房屋的大门，在房屋周围砌好围墙，在房屋内堆放杂物，并与小区其他业主一起承担小区业主义务，但答辩人至今未完全履行合同。四、答辩人关于交付房屋质量证明及协助办理房屋权属证明的主张未超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人对一审判决查明的以下事实有异议：1、对“2008年8月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》”的事实有异议，认为上诉人没有与被上诉人签订合同，是与案外人邓绍平签订合同；2、对“原告向被告支付了房价款205万元。”的事实有异议，认为上诉人没有收到被上诉人支付的205万元购房款，被上诉人将购房款支付给案外人邓绍平；3、对“2008年8月21日，被告将讼争房屋交给原告使用。”的事实有异议，认为上诉人没有将讼争房交付被上诉人使用，双方从未办理交房手续。被上诉人对一审判决查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。上诉人在二审诉讼中向本院提供以下证据：一、（2013）龙新民再初字第1号民事判决书复印件，证明上诉人的原法定代表人赖孟扬应当返还上诉人公司经营的相关材料，上诉人的公章在双方讼争前均由赖孟扬和邓绍平和龙岩汇成建筑工程有限公司控制。二、福建省公安厅复议决定书复印件一份，证明赖孟扬涉嫌挪用资金一案，龙岩市公安局不予立案的复核决定已经被福建省公安厅撤销。被上诉人质证认为，证据一证明赖孟扬、上诉人和邓绍平是紧密合作的，在上诉人与被上诉人签订合同时他们还没有发生纠纷，他们之间的内部关系与本案无关；证据二与本案无关。本院经审理认为，上诉人提供的上述证据与本案不具有关联性，本院不予确认。上诉人在二审诉讼中向本院申请对上诉人与被上诉人于2008年8月11日签订的《商品房买卖合同》中公司公章的形成时间、袁水康签字的形成时间以及袁水康于2008年8月20日出具的收条的形成时间进行鉴定，以此证明该合同系邓绍平、赖孟扬与被上诉人恶意串通签订的。本院经审查认为，上诉人法定代表人的变更与否、公司旧公章作废与否，系上诉人公司内部的纠纷，作为购房人的被上诉人对此并不知情也无法预见，与被上诉人无关。且上诉人对于合同及收款收据中上诉人所盖公章的真实性并未否认，该合同签订的时间与收款收据及银行转账凭证的落款时间能够相互印证，形成证据链，证明被上诉人在签订合同后五日内，按照上诉人的要求委托袁水康通过银行转款205万元给与上诉人合作开发建设御佳园房地产项目的龙岩汇成建筑工程有限公司的法定代表人邓绍平，上诉人向被上诉人出具收到购房款205万元的收款收据，对于收到被上诉人支付的购房款的事实予以确认。因此，上诉人在无任何证据能证明被上诉人与邓绍平、赖孟扬恶意串通签订虚假合同的情况下，仅凭猜测就申请鉴定，理由并不充分，本院不予准许。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。上诉人主张该其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系被上诉人与邓绍平、赖孟扬恶意串通、企图侵占上诉人公司资产签订的虚假合同，但上诉人未提供充分证据予以证明，对其主张，本院不予采信。上诉人主张未收到购房款205万元，但被上诉人提供的收款收据、银行转账凭证等证据足以证明其已付清购房款，上诉人对此予以否认但未能提供足以反驳的证据，对其主张，本院不予采信。上诉人以未履行完整的交房手续为由主张房屋未交付，但被上诉人对房屋的实际占有、使用的事实足以证明房屋已交付。因此，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，合同双方均应依照合同约定履行各自的义务。被上诉人在合同签订后已按合同约定支付上诉人购房款205万元，上诉人亦应依约在房屋达到交付使用条件后将房屋交付被上诉人使用并向被上诉人交付房屋的相关证明文书，在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人虽将房屋交付被上诉人管理、使用，但未向被上诉人交付房屋的相关证明文件，被上诉人要求上诉人交付房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被上诉人要求上诉人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助被上诉人办理房产的房屋所有权证和土地使用权证的相关手续，亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持。上诉人主张原审审理程序违法，要求将本案发回重审。经审查，原审审理程序合法，并未违反法定程序，对上诉人的主张，本院不予支持。被上诉人要求交付房屋证明文书及协助办理权属证书的诉讼请求属于物权请求权，并非债权请求权，不存在诉讼时效的问题，上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313元，由上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  小  曼代理审判员 涂  智  琼代理审判员 阙  美  琴二〇一四年十一月十三日书 记 员 蓝琴英（代）