安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书（2014）颍民一初字第01766号原告：孙志俊，女，1980年4月16日出生，汉族。委托代理人：王代德，安徽天瑞律师事务所律师。被告：颍上县青城房地产有限公司。法定代表人：沈飞军，该公司经理。委托代理人：龙云纪，该公司副经理。委托代理人：王炳松，安徽众豪律师事务所律师。原告孙志俊与被告颍上县青城房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告孙志俊及其委托代理人王代德，被告颍上县青城房地产有限公司的委托代理人王炳松、龙云纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志俊诉称：2012年5月24日，原告孙志俊与被告颍上县青城房地产有限公司签定了《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告新建的颍上县新城·城市广场住宅商品房，价值350592元。由于该合同是事先打印的，订立时房屋交付日期没有更改，依然约定被告在2011年12月31日前交付经验收合格的房屋给原告，如逾期交付超过90日，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2012年5月24日，被告交付了未经验收合格的房屋。截止到起诉之日，该商品房仍未经验收合格。《商品房买卖合同》同时约定：在商品房综合验收后90日内，应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书时，被告按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。至起诉时，该房的产权证仍未办理。由于被告已构成违约，依据合同约定，请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金48732元［从2012年5月25日起至2014年4月19日止（后要求至验收合格时止）］、逾期办证违约金1753元，并承担本案诉讼费。被告颍上县青城房地产有限公司辩称：颍上县新城·城市广场是按照法律规定开发建设的。由于原告购买的是现房，被告不应支付原告逾期交房违约金。另外，被告不存在逾期办证的违约情形，因为合同约定在商品房综合验收后90日内，应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。颍上县新城·城市广场于2014年5月26日进行了综合验收，房地权证已于2014年6月办理，该房已在合同约定的期限内办理了房产证。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月24日，原告孙志俊与被告颍上县青城房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第八条、第九条约定：在2011年12月31日前，出卖人交付经验收合格的商品房给买受人；如逾期交付超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。该合同签订后，原告向被告支付了全部购房款并接收了房屋，但是认为被告交付的是未经验收合格的房屋，不符合约定的交付条件，系违约，仍须向原告支付从接收房屋次日起至房屋验收合格之日止的违约金（按购房款的日万分之二计算）。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。由于至起诉时，该商品房尚未办理产权证，原告要求被告支付逾期办证违约金。被告认为，颍上县新城·城市广场尚未进行综合验收，不存在逾期办证违约问题。双方为此发生纠纷，原告诉至本院。另查明：至2014年3月13日，新城·城市广场经相应责任主体及有关部门对相应工程验收合格。2014年3月20日，包括原告所购房屋在内的新城·城市广场3#楼完成竣工验收备案。颍上县房地产管理局于2014年5月26日对新城·城市广场小区出具了综合查验备案通知书，并于2014年6月13日对原告购买的房屋进行了产权登记。上述事实由下列证据予以证明：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各××份，证明被告的诉讼主体资格；3、原、被告之间签订的商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，该合同对原告所购房屋的交付条件和期限、办证期限以及违约责任等内容进行了约定；4、购房发票××张，证明原告向被告颍上县青城房地产有限公司支付了全部购房款；5、工程竣工验收报告××份，证明至2014年3月13日新城·城市广场3#楼经相应责任主体验收合格，规划、公安消防、环保等部门出具了认可性意见；6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表××份，证明新城·城市广场3#楼于2014年3月20日完成竣工验收备案；7、颍上县新建住宅小区综合查验备案通知书××份，证明颍上县房地产管理局于2014年5月26日通知颍上县青城房地产有限公司对新城·城市广场小区进行综合验收备案；8、房地权证××份，证明颍上县房地产管理局对原告购买的房屋进行了产权登记。本院认为，原告孙志俊与被告颍上县青城房地产有限公司于2012年5月24日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。该《商品房买卖合同》第八条约定：颍上县青城房地产有限公司应在2011年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告使用。该约定包含两层含义：××是被告应在2011年12月31日前将房屋交付给原告使用；二是交付的房屋应验收合格。被告颍上县青城房地产有限公司于2012年5月24日将未提交验收合格手续的房屋交付给原告，是否应承担违约责任问题，《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第4条规定：“房屋买卖格式合同约定‘以该商品房经验收合格’作为交付条件，××般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。”就本案而言，被告交付房屋时虽未提交验收合格手续，但是其后勘察、设计、施工、监理等单位进行了工程竣工验收，并且已经验收合格。规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门也出具了认可性意见。据此，应认定该房屋达到了验收合格条件，只是验收的时间迟延了。就此种情形，应否支持原告关于被告承担违约责任的请求呢？《指导意见》第5条规定：“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在××审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求××般不予支持。”本案中，虽然被告交付房屋时未提交验收合格手续，但是在××审法庭辩论终结前，被告已提供完整的《工程竣工验收报告》，房屋已经验收合格。且房屋在原告接收至验收合格期间，并未影响其正常居住使用。房屋迟延验收，没有给原告造成损失。故原告要求被告承担逾期交房违约金48732元，不符合相关规定，对该请求本院不予支持。关于原告主张被告应支付逾期办理房产证违约金，本院认为，该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，颍上县房地产管理局于2014年5月26日通知对新城·城市广场小区进行综合验收备案，于2014年6月13日对原告购买的房屋进行了产权登记。被告颍上县青城房地产有限公司已在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，不存在逾期办证的情形。故对原告要求被告支付逾期办理房产证违约金1753元，本院不予支持。根据本案情况及相关规定，原告孙志俊的诉讼请求，依据和理由不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙志俊的诉讼请求。案件受理费1060元，由原告孙志俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王 颍代理审判员  高群英人民陪审员  李先坤二〇一四年十一月六日书 记 员  展静芝附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附：《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。