天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民四终字第949号上诉人（原审原告）秦瑞海，农民。委托代理人管健，天津世杰律师事务所律师。委托代理人王晟楠，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杜连珍，农民。委托代理人秦宝兵（母子关系），农民。被上诉人（原审被告）范建翠，无职业。委托代理人范春悦（父女关系），天津市宝坻区房地产管理局工人，上诉人秦瑞海因与被上诉人杜连珍、范建翠返还原物纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人秦瑞海及其委托代理人管健、被上诉人杜连珍的委托代理人秦宝兵、被上诉人范建翠的委托代理人范春悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告秦瑞海与被告杜连珍原系夫妻关系。二人婚姻关系存续期间，于2000年7月7日将坐落于宝坻区城关镇火车站路西侧房产登记在被告杜连珍名下，于2000年8月30日上述房产土地使用权登记在被告杜连珍名下，此房产为原告与被告杜连珍的夫妻共同财产。2005年4月29日被告杜连珍向原天津市宝坻区农村信用合作联社北潭分社（以下简称原北潭分社）借款58万元，以上述房产作为抵押物进行担保，并办理了抵押登记。2006年8月22日，原告与被告杜连珍签订协议，该协议第五条约定秦瑞海的债权债务与杜连珍无任何关系，并约定夫妻共同财产全部归原告所有，原告一次性给付被告杜连珍60万元（已给付）。2007年12月18日原告与被告杜连珍在婚姻登记机关办理离婚登记手续。诉讼中原告与被告杜连珍均承认夫妻共同债务均由原告承担。2010年5月14日天津市宝坻区农村信用合作社新安镇信用社（原北潭分社被其合并，以下简称新安镇信用社）起诉被告杜连珍偿还借款本金58万元及利息，同年7月13日天津市宝坻区人民法院经审理后作出（2010）宝民初字第1905号民事判决书，判决被告杜连珍偿还该信用社借款本息合计824801.06元并承担案件受理费6024元。上述判决生效后，经新安镇信用社同意，被告杜连珍欲变卖涉案房产，以变卖价款偿还银行贷款。经被告杜连珍委托，天津盛源资产评估事务所于2011年7月11日作出津盛源企评咨字（2011）第10号《资产评估咨询报告书》，评估结果为涉案房产资产价值为121.1864万元。2011年7月16日，被告杜连珍与被告范建翠签订房屋买卖合同，约定：杜连珍将宝坻区火车站路西侧房产（建筑面积297.15平方米、土地面积264.7平方米）以125万元的价格出售给范建翠，同时约定该房产的后院土地使用权仍归被告杜连珍，范建翠如果在拆迁前变卖，视同拆迁，范建翠给付杜连珍40万元人民币；合同对其他权利义务进行了约定。为办理房权证及土地使用证两证合一及房产过户手续，被告范建翠向新安镇信用社提供了押金。2011年7月1日，被告杜连珍将涉案房产的房权证及土地使用证合一；同年7月18日，新安镇信用社注销了涉诉房产的抵押权。当日，二被告就该房产在宝坻区房管局签订天津市房产买卖协议，交易价格为121.1万元。同年7月26日，二被告将上述房产变更登记于被告范建翠名下，房地产权证号为：房地证津字第**。诉讼中二被告均认可被告范建翠实际支付被告杜连珍房款125万元。经被告范建翠委托，天津市华审有限责任房地产土地评估事务所于2011年9月2日作出《房地产抵押估价报告》（津华审评字第20110096号），评估结果为涉诉房产抵押价值取整为271万元；当日，范建翠以该房产设定抵押，并办理了抵押登记，担保主债权数额为人民币189万元，该抵押权于2012年9月21日注销。2012年9月19日范建翠继续以该房产设定抵押，担保主债权数额为人民币207万元，同时办理了抵押登记，抵押物评估价值为297万元。2013年3月13日，原告向天津市宝坻区人民法院起诉请求确认二被告之间的房屋买卖合同无效，天津市宝坻区人民法院经审理后作出（2013）宝民初字第1528号民事判决，驳回原告秦瑞海的诉讼请求。原告不服，上诉于天津市第一中级人民法院，该案审理过程中，原告自愿申请撤回上诉及原审起诉，天津市第一中级人民法院审查后作出（2013）一中民四终字第1107号民事裁定，撤销天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第1528号民事判决；准许上诉人秦瑞海撤回上诉及原审起诉。被告范建翠不服该裁定，向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院审查后作出（2014）津高民申字第855号民事裁定，驳回范建翠的再审申请。原告秦瑞海向一审法院提出的诉讼请求为：1、二被告共同将位于天津市宝坻区火车站路西侧的房地产（地号坻字83-048-1，房屋建筑面积297.15平方米）返还给原告；2、诉讼费用由二被告承担。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案原告与被告杜连珍离婚时约定包括涉诉房产在内的全部共同财产归原告所有，共同债务由原告偿还，该约定系二人之间对财产及债务的处分，不能对抗债权人、抵押权人及善意第三人，且该约定仅是涉诉房产物权变动的债权凭证，不产生物权变动的效力。原告明知涉诉房产设定了他项权，其欲取得该房产的全部所有权应积极清偿债务、注销他项权，并办理登记手续，但其却怠于清偿债务，从而引发诉讼，致使杜连珍成为应当清偿债务的被执行人。被告杜连珍为履行生效法律文书所确定的义务，经抵押权人同意，对主债权的担保物即涉诉房产进行变卖，无异于变相行使抵押权，其主观上并不存在恶意。被告范建翠在购买涉诉房产时能够确认该房产登记在被告杜连珍名下，担保的主债权借款人亦为杜连珍，根据不动产登记的公示公信原则，其有理由相信涤除他项权后，权属证书的登记所有权人有权处分房产，并无核实该房产是否存在其他共有权人的义务。被告杜连珍在签订房产买卖协议前对涉诉房产进行价格评估，并以高于评估值的价格（房款125万元，保留所有权40万元，共计165万元）与被告范建翠达成买卖协议，在范建翠涤除抵押权并支付剩余价款后，二被告将涉诉房产的所有权人变更为范建翠。从二被告的交易过程分析，被告范建翠善意购买涉诉房屋、支付了合理对价并办理了登记手续，符合善意取得的构成要件，已合法取得涉诉房产的所有权。原告主张二被告恶意串通以极低价格交易涉诉房产且范建翠未支付合同价款，并提供了房地证津字第**房地产权证、津华审评字第20110096号房地产抵押估价报告、2012年9月21日被告范建翠与案外人天津农村商业银行股份有限公司北辰支行签订的抵押合同及证人证言以证实其主张，经审查上述房地产抵押估价报告及抵押合同确定的价格均系为借款进行抵押担保而确定的抵押价值，与本案不具有关联性，不足以对抗二被告签订房产买卖协议前的评估结论，且无法排除涉诉房产因添附增值或自然增值的可能性及增值幅度，而邱德江、郭立军的证人证言与本案不具有直接的关联性，加之新安镇信用社因债权债务消灭而实际注销了涉案房产的抵押权，故一审法院对原告上述主张不予采信。根据我国物权法原理，返还原物请求权的客体应为无权占有人，本案中，涉诉房产目前并非杜连珍所占有，故原告要求杜连珍返还涉诉房产无事实依据，一审法院不予支持；被告范建翠基于所有权而占有、使用涉诉房产，并非无权占有人，故原告要求被告范建翠返还涉诉房产无法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为：驳回原告秦瑞海的诉讼请求。案件受理费30800元、保全费5000元，合计35800元，由原告秦瑞海负担。（已交纳）上诉人秦瑞海不服一审判决向本院提起上诉。上诉人秦瑞海的上诉请求为：1、撤销（2014）宝民初字第991号民事判决，将本案发回重审或改判二被上诉人共同将本案涉诉房地产返还给上诉人；2、一、二审诉讼费全部由二被上诉人承担。理由为：1、一审法院认定事实错误。涉案房屋应为上诉人依法所有。上诉人与被上诉人杜连珍达成协议，约定涉案房屋与杜连珍及其子秦宝兵没有任何关系。2、杜连珍出卖涉案房屋存在恶意。3、一审法院认定涉案房屋成交价165万元错误。4、一审法院未查明涉案房屋过户给被上诉人范建翠时的正常交易价格，属于事实不清。5、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，范建翠不符合善意取得的条件，涉案房屋应当返还给上诉人。被上诉人杜连珍答辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人知道涉诉房屋有抵押贷款，却一直未还。2010年信用社起诉被上诉人杜连珍要求还款，期间被上诉人杜连珍找上诉人要求还款，上诉人不还，被上诉人杜连珍没有任何经济来源只能卖房来还款。被上诉人杜连珍卖房不存在恶意，只是为了还贷款。涉诉房产成交价格是125万元，后院保留给被上诉人杜连珍。被上诉人杜连珍卖房时在房屋前贴的卖房通知，被上诉人杜连珍与范建翠之前不认识，不存在恶意串通。被上诉人范建翠答辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人范建翠是善意取得。二被上诉人买卖房屋经过协商、评估，之前二被上诉人之间不认识，不存在恶意串通。本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上诉人秦瑞海与被上诉人杜连珍离婚时，虽然双方约定包括本案涉诉房产在内的全部共同财产归秦瑞海所有，但双方离婚后该涉诉房产并未实际过户给秦瑞海，产权登记证书所载权利人仍是杜连珍，该不动产的物权并未发生变动，杜连珍有权占有、使用、收益和处分。关于上诉人秦瑞海所提被上诉人杜连珍以过低的价格将房产出售给被上诉人范建翠，并且被上诉人范建翠与被上诉人杜连珍买卖房屋的行为均非善意，损害了上诉人秦瑞海的权益。上诉人主张被上诉人范建翠委托天津市华审有限责任房地产土地评估事务所所作的《房地产抵押估价报告》（津华审评字第20110096号），抵押评估价格明显高于被上诉人杜连珍出卖房屋时的评估价格，二被上诉人房屋交易价格不合理。本院认为，不动产的交易价格买卖双方有权协商确定，房屋管理部门依合理的房屋交易价格进行过户登记，房屋价值评估作为参考，并非房产成交价格是否合理的决定性因素。本案当中涉诉房产交易价格经过买卖双方的协商确认，并且房屋管理部门亦认可该价格并以该价格为基础为买卖双方办理了过户手续，并无不合理的情形。另，上诉人秦瑞海主张二被上诉人存在恶意，应当提供证据予以证实。本案一审当中上诉人秦瑞海提供的证人证言及其他证据与本案二被上诉人之间是否存在恶意串通的情形并不具有关联性，一审法院不予采纳上诉人秦瑞海的主张，本院予以认可。故，被上诉人范建翠购买被上诉人杜连珍的房产，订立买卖合同，并在房屋管理部门办理过户登记的民事行为具有法律效力，应当受到法律保护。上诉人秦瑞海要求二被上诉人返还房产的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人秦瑞海负担。本判决为终审判决。审 判 长  王润生代理审判员  张 璇代理审判员  于 浩二〇一四年十一月二十七日书 记 员  刘 文附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。