南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第3944号 原告南京电表厂，组织机构代码13491482-8，住所地南京市。 法定代表人王绍华。 委托代理人王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。 被告周树伯，男，汉族，1965年8月27日生，住南京市。 委托代理人郁苏宁，江苏共盈律师事务所律师。 原告南京电表厂与被告周树伯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京电表厂的委托代理人王嘉文、被告周树伯及其委托代理人郁苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京电表厂诉称，2007年3月26日原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于南京市、23号楼裙楼二层（建筑面积约100平方米）、一楼大厅（含楼梯地下的一间房屋和电梯井道，建筑面积约40平方米）、23号楼至4号楼天桥的一半（建筑面积23平方米）以及23号楼至20号楼天桥的1.5米宽（建筑面积约6平方米，作为本楼层消防应急通道之用）出租给被告使用，租赁期限自2007年7月1日起至2017年6月30日止。合同签订后，被告未按营业执照核定的经营范围开展经营，而是将承租的房屋隔成小间对外转租。原告上级领导单位新工集团发布文件，要求清理集团所属关闭歇业企业将厂房出租给社会企业（或个人）做为集体宿舍的现象。自2013年起，原告根据新工集团的要求及双方合同约定，多次通知被告终止履行房屋租赁合同，但被告一直拖延，不愿交还承租的房屋。现原告诉至法院，请求依法判决解除双方之间2007年3月26日签订的房屋租赁合同，本案诉讼费用由被告承担。 被告周树伯辩称，原、被告之间所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告承租房屋后，用于经营公寓房租赁，并领有工商部门颁发的营业执照，原告对此系明知，且未提出异议。被告在房屋装修过程中，通过了消防部门的验收，至今未出现过任何安全隐患。被告在履行合同过程中，无违约行为。原告主张解除合同的理由不成立。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，座落于南京市，建筑面积17361.43平方米，登记所有权人为原告。南京广成缘房产经纪服务中心系由被告经营，2006年8月3日被告领取了个体工商户营业执照，经营范围为房地产经纪、日用百货销售。 2007年3月26日，原、被告签订了《租房协议》，约定：承租地点为原南京市、23号楼裙楼二层（建筑面积约100平方米）、一楼大厅（含楼梯地下的一间房屋和电梯井道，建筑面积约40平方米）、23号楼至4号楼天桥的一半（建筑面积23平方米）以及23号楼至20号楼天桥的1.5米宽（建筑面积约6平方米，作为本楼层消防应急通道之用），（以下简称涉案房屋）；被告在签订本协议时须向原告提供营业执照，所租赁房屋的用途为工商部门核定的经营项目，包括配套项目；租赁期限为10年，从2007年7月1日起至2017年6月30日止，年租金为136000元，从第二年开始按年递增1.5%计算；付款方式为每半年付款一次（即每年的6月30日前和12月31日前），每次付年租金的一半；水电费按计量按月缴纳，收费标准暂定为水费3.2元/吨，电费1.2元/度，如遇调价等情况，依照国家规定的调价幅度相应调整收费；本协议签字生效后，被告须向原告缴纳保证金10000元，协议期满后，被告如未违反本协议，原告退还保证金；被告在承租期内对房屋进行改造、装修时，不得随意改动房屋承重结构，不得改变水、电装置的基本布局，如需改动，须事先征得原告同意；被告在承租期内不得将房屋的经营使用权转让给第三者，否则原告有权单方面终止本协议；被告须在双方约定的承租范围内合法经营，超出约定承租范围，必须事先征得甲方同意，否则甲方有权终止协议等等。 上述合同签订后，被告将涉案房屋进行装修，分割成独立使用房间对外出租，经营“广诚缘公寓”，并按合同约定向原告支付租金。自2013年起，原告所属南京新工投资集团有限公司（以下简称新工集团公司）下发文件，称包括原告在内的部分关闭歇业企业将厂房出租给社会企业当职工集体宿舍，住有大量外来人员，此类宿舍缺乏统一规范管理标准，安全设施和通道都未经消防部门验收，同时还存在重大用电安全隐患等一系列问题，遂要求立即清理，以杜绝安全隐患。2014年1月22日、2014年5月26日新工集团公司再次下发文件，要求对于未取得《特种行业许可证》或近期无法转型整治到位的厂房出租用于集体宿舍群租房，必须在6月底前停止经营活动等。此后，原告多次与被告谈话，并向包括被告在内的承租人发布通知，要求其在6月底之前停止经营活动，承租房内不得住人。因被告不同意停止经营，双方遂产生争议。2014年7月21日原告诉至本院，要求判如所请。 庭审中，原告称知晓被告承租房屋用于经营“广诚缘公寓，但其自2013年起新工集团公司下发文件后，即向被告提出要求其停止经营，终止履行合同。原告为证明被告经营的公寓房存在安全隐患，提供了其制作的2014年7月至9月期间的安全巡查记录。 被告质证后，认可原告曾派工作人员至被告经营场所进行安全检查，但对原告证据的真实性无法确认，且从内容看反映的问题主要为灯光昏暗，消防应急灯未开，且多处记录为空白，不认可原告的证明目的。 同时，被告为证明其主张，提供如下证据：1、营业执照，证明2014年8月18日被告重新领取了营业执照，经营范围新增了房屋租赁；2、原南京市，证明2008年经该消防大队多次复查，确认被告经营的“广诚缘公寓”A、B住宿区已安装应急照明、增设安全出口、安装疏散指示标志、并配备了足够数量的灭火器材等，复查结果为合格。 原告质证后，对于被告证据1、2的真实性均不持异议，但认为被告经营执照中的经营范围系本案诉讼期间变更，在此之前仍存在超核准经营范围对外租赁的事实，对于证据2中公安消防部门对某项具体消防安全问题的复核结论，并不能证明被告不存在其他安全隐患，且被告从事旅馆业经营，应领取特种行业许可证。 审理中，本院组织原、被告双方勘验现场。经现场查看，本案所涉房屋大部分位于被告经营的“广诚缘公寓”的二楼。该公寓进门口设有门禁系统，人员进出均需刷卡后通行。自一楼楼梯进入二楼平台处摆放有一排灭火器。二楼空间被划分为A、B两个区域，共有砖混结构砌筑后分割形成的80间房间。每侧分别设有三个安全出口，分割形成的公共走道两侧每隔数米安装有应急照明、疏散指示标志，并配备有灭火器材。每间房间门口设置有独立电表，公共区域内安装有监控摄像设备。 因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解无果。 以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、租房协议、个体工商户营业执照、南京新工投资集团有限责任公司文件、谈话记录、通知、复查意见书以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。庭审中，原告明确其解除合同的原因为：被告未按营业执照核定的范围开展经营；未经其同意擅自将房屋转租，其行为违反了合同约定；被告经营的公寓房存在安全隐患，原告根据上级单位文件要求予以清理。对此，本院认为，根据庭审查明的事实，被告自2007年承租涉案房屋后，将房屋装修并分割成独立使用小间后对外租赁，用于经营“广成缘公寓”。被告经工商部门核准的营业执照经营范围虽未明确表明含有房屋租赁，但原告对于被告实际经营内容系知晓，且在合理期限内未提出异议，并实际收取被告租金，应视为认可。现原告以被告上述行为违反合同约定为由，主张解除合同，并无法律依据。被告提供的原南京市下关区公安消防大队出具的复查意见书，可以证明被告经营的“广诚缘公寓”经消防部门核查，原存在的相关消防安全问题经整改后已合格。本院依法组织现场勘验，经现场查看，“广诚缘公寓”经营区域门口设置有门禁系统，公共走道内安装应急照明灯、疏散指示标志及监控摄像，并配备了足够数量的灭火器材，并无证据证明存在安全隐患。原告称被告经营的“广诚缘公寓”存在安全隐患，但未提供充分的证据予以证明。故其主张根据相关文件精神与被告解除涉案合同，不符合法律规定。据此，原告主张解除合同的理由均不成立，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告南京电表厂的诉讼请求。 案件受理费3710元（已减半收取），由原告南京电表厂负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李佳萱 二〇一四年十一月二十七日 见习书记员  张乔乔