广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法仲民初字第311号原告（反诉被告）：惠州市仲恺文体发展有限公司，住所地:广东省惠州市仲恺高新区惠风四路69号。法定代表人：寇正印，职务:总经理。委托代理人：彭玉红，广东直信律师事务所律师。委托代理人：李炜昭，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江金球影业有限公司，住所地:浙江省杭州市西湖区文二西路683号西溪创意产业园C-G座。法定代表人：傅斌星。委托代理人：虞军红，浙江君安世纪律师事务所律师。委托代理人：徐明文，广东百德律师事务所律师。原告惠州市仲恺文体发展有限公司诉被告浙江金球影业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市仲恺文体发展有限公司诉称:2013年5月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租“仲恺大世界商娱中心”一栋二层2247平方米商铺用于经营“金球国际影院”，并约定由原告按被告要求将租赁物（原为体育馆）改建成电影院，租期为15年，租金以100万元为基准以递增方式计收，租赁标的物暂定交付日为2012年12月31日。合同签订后，原告即按照合同约定对租赁物实施加建工程，办理各项工程手续，签订和履行各项与案涉影院工程有关合同，并陆续支付巨额工程款项。即原告严格履行双方约定。但自2013年6月起，但被告却未按双方约定履行，并于2013年8月2日以原告延迟交付租赁物为由擅自单方解除合同。被告上述合同解除行为严重违反《房屋租赁合同》约定，给原告造成巨额经济损失。为维护其合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，敬请支持其诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币200万元；2、判令被告赔偿原告损失人民币600万元；3、本案诉讼费用均由被告承担。被告浙江金球影业有限公司答辩称：一、本案被告不存在违约之处。按照双方签署的租赁合同约定，被告应当于2012年12月31日前将附近约定标准的房屋交付给被告，原告并未交付，在原告未交付的情况下，被告仍积极与原告联系，并多次要求原告尽快按租赁物要求标准施工并交付，原告仍未完成。在原告逾期未交付且在被告催促后仍未交付的情况下，被告解除合同符合法律规定，无违约之处。二、本案原告构成违约，应承担违约责任。原告未能在2013年12月31日前按照合同约定交付房屋，原告从签订合同开始就存在故意隐瞒事实，其行为构成恶意欺诈，按照约定原告应在2个月内完成施工，按照原告提交的证据，被告发现原告就土建部分的施工工期就高达120天，事实上，原告在120天内也未完成。原告恶意隐瞒其施工工期至少需要120天的事实；原告逾期未交付，被告催促交付后，原告故意混淆进场施工与合同交付条件的概念，将进场施工作为符合交付条件的借口，按照租赁合同的约定，进场施工不是交付的条件，只要完成交付，不管是否进场施工都是原告承担责任。被告有权拒绝接受。原告提交的证据中，被告明确表示不同意交付条件。租赁合同约定，如果具备交付条件，原告应该提前两个月通知被告。被告在解除条件前未收到任何符合合同约定的交付通知。综上，构成本案租赁合同违约一方是原告，原告应承担违约责任。原告的诉请不能成立，本案构成违约的是原告且被告要求解除合同符合法律规定，被告无需向原告支付任何违约责任。依照合同法规定，违约金与赔偿损失不能同时计算，原告诉请违约金与赔偿损失与合同法相违背。原告主张的损失根本不成立，与本案租赁合同无任何关联。被告浙江金球影业有限公司反诉称：一、本案被告不存在违约之处。2012年5月3日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，就租赁“仲恺大世界商娱中心”一栋二层商铺部分区域用于经营“金球国际影城”，同时兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡吧、书吧、音像制品之用途达成约定。按照双方签署的租赁合同约定，原告应当与2012年12月31日前将符合约定标准的房屋交付给被告。合同签订后，被告依约缴纳了50万元履约保证金。按合同约定，原告应按照备同附件b的描述和交付标准完成租赁标的物的施工并向被告交付。但是合同约定的2012年12月31日交付期限届满时，原告未能完成合同约定的内容，也未向被告交付。但是合同约定的2012年12月31日交付期限届满时，反诉被告未能完成合同约定的内容，也未向反诉原告交付。此后反诉原告多次催告反诉被告尽快按照合同约定的标准完成施工，但是反诉被告始终没有完成。而后反诉原告经实地查看后，再次将反诉被告未能按照约定完成的内容告知反诉被告但虽经反诉原告多次催告，但是反诉被告对此不以为然。在回复函中尽管明确其施工内容没有完成，却提出要求反诉原告接受租赁标的物的不合理要求。针对反诉被告的不合理要求，反诉原告再次以书面的方式告知反诉被告，要求其在己经逾期的情况下，应当尽快按照合同约定的交付标准完成施工并予以交付。遗憾的是，反诉被告仍未在反诉原告要求的时间内完成租赁标的物的施工，也无法交付给反诉原告。无奈之下，反诉原告不得不于2013年7月25日以书面通知的方式告知反诉被告解除《房屋租赁合同》。而按照合同第11.5条约定，反诉被告作为违约方应支付违约金人民币200万元，并赔偿守约方一切损失。但反诉被告在收到反诉原告解除通知函并确认合同解除后，既不返还已收取的履约保证金人民币50万元，也拒绝承担合同约定的违约责任，其行为己经给反诉原告造成了巨大的经济损失。请求法院依法判令：1、反诉被告立即返还履约保证金人民币50万元以及利息损失人民币58170.1元（自支付之日起按照同期银行贷款利率计算，暂计算至2014年4月21日，应当计算至生效判决确定支付之日）；2、反诉被告支付违约金人民币200万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告惠州市仲恺文体发展有限公司在庭审中辩称：原告认为因被告违法解除合同，该履约保证金应不予退还。被告诉请要求原告支付违约金200万元无合同约定，也没有法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。查明的案件事实经审理查明，2012年5月24日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于惠州市仲恺高新区77号小区仲恺大世界商娱中心1单元二层商铺部分（租赁面积2247平方米，层高为7.5米）出租给被告用于经营金球国际影城。合同约定：1、原告按照被告提供的合同附件b的影城空间设计方案（具备扩初深度）和设计建议书的要求对租赁物进行施工、设计，方案及施工图经被告确认后由原告实施完成；2、租赁物的交付期暂定为2012年12月31日，租赁物的实际交付日期迟于暂定日，租赁期、免租期、开业相应顺延。被告对租赁标的的设计、施工、交付等提出新的要求，所产生的费用由被告承担，租赁标的的交付期限相应顺延；租赁期间，原告应保持租赁标的物的各相关工程验收合格；3、租金计算，租赁期限15年，从2013年7月1日至2028年6月30日，租期开始三年，每年100万元计算；第4-6年每年115万元；第7-9年每年130万元；第10-12年每年145万元；第13-15年每年160万元；4、合同签订后10日内，被告向原告支付50万元的履约保证金，其中30万元按月抵扣租金，其余20万元作为双方履行合同的担保；5、被告在合同签订后20个工作日内向原告提交影城空间设计方案和设计建议书，原告在20个工作日内将二次结构、消防工程等相关设计交付被告确认。二次工程开始施工后，被告提出对租赁物新的设计、施工、交付等所产生的费用由被告承担，租赁物的交付期限相应顺延；6、原告未按照合同约定时间、用途、标准交付租赁标的，迟延150日以内的，免租期顺延，延迟交付时间超过150日以上的，原告需一次性赔偿被告30万元，并于被告进场施工前支付，同时影院免租期顺延，原告免除被告相应天数租金作为被告影院延期营业赔偿。合同履行期间，除法律和合同约定外，原、被告不得擅自解除合同，或有其他任何行为导致合同无法履行的，视为根本违约，违约方支付对方违约金人民币200万元，并赔偿对方一切损失。合同附件b的主要内容如下：1、租赁房屋交付标准和工程责任划分，房屋的影城技术条件基本要求，由被告提供；2、原告负责一次消防验收，被告负责二次消防验收。3、房屋的结构工程、地面工程、影厅内阶梯结构、放映室层结构墙体结构、金属工程、墙体工程、给水、排水、电力、消防管道等工程按照被告提出的设计实施。合同签订后，被告支付给原告50万元的履约保证金，并提供四份设计图给原告。该四份设计图主要为西餐厅、休闲吧、美食广场等各厅座位设置情况。2013年4月19日，原告向被告发出《工作联系函》，主要内容为：租赁物内部的基础工程、楼梯、隔墙、放映室等已初步完工，因该项目相关手续报批、工程装修配合等因素，请被告于2013年4月30日前进场介入，以便双方在后期装修施工中能良好配合。2013年4月,被告与杭州朗观装饰设计有限公司签订建设工程设计合同,被告委托杭州朗观装饰设计有限公司对上述租赁物的建设工程进行设计。2013年4月23日，被告向原告发出《工作联系函》，主要内容为：被告具体进场介入时间需原告基础土建工程完成并将水电等刚需工程的总线管接至总机房层。该工程的内部消防施工图纸及要求，被告将于4月底交给原告。被告要求原告出具保证二次消防验收合格的保函后，被告正式进场施工。2013年5月18日，原告向被告发出《工作联系函》，主要内容：为目前租赁物的基础土建工程已初步完成，水电总线管已接通，请被告于5月31日前进场装修，原告保证二次消防工程通过验收合格。5月21日,被告复函原告,主要内容为:为配合原告施工工作，在贵司书面确保整改项目不影响被告进场装修并继续整改直至符合移交条件的情况下，被告将安排进场装修事宜。5月28日，原告向被告发出《工作联系函》，主要内容为：目前影城内部的土建工程已初步完成，请被告安排进场装修，且保证原告后续施工不影响被告装修工作。对应由原告负责的后续工程，原告会继续完善，并保证达到双方所签合同附件的移交要求，请被告将设计好的影城内部消防施工的图纸及要求提供原告，以便原告开展消防工程施工。6月14日，原告再次向被告发出租赁标的物交付《通知书》，主要内容为原告已按合同约定完成租赁标的物的土建工程、水电工程及钢屋架等工程，达到交付条件，应被告要求，影城内部的二次消防工程已签订施工合同并已支付定金，请被告尽快向原告提供消防施工图，请被告接函后于6月30日前安排人员前来办理租赁标的物的验收、移交手续。2013年6月22日，被告通知杭州朗观装饰设计有限公司暂停对原告的设计工作。7月4日，被告向原告发出关于至今仍未完成租赁房屋的函件，主要内容为：根据双方合同的约定，原告已构成延期交房。原告的消防未完成一次消防验收；影厅部分钢架、空调管道保温、消防应急电源等18项未完成施工。截至发函日，超过合同约定标的物移交时间已180多天，仍存在众多不符合合同约定的项目，请原告在7月15日前按照合同要求移交被告，如仍不能移交，被告保留追究原告违约责任直至解除合同的权利。7月6日，原告向被告复函，主要内容为：金球影城早已具备进场施工条件。被告函件所提“与约定交付内容不一致”事项，根据工程施工流程，须被告进场后按被告具体要求与被告影城内部装修安装配套实施、协调施工。因被告变更原告实施一次消防施工的约定，提出由原告负责二次消防工程施工，原告拟同时实施一次消防工程和二次消防工程，请被告尽快提供影城内部消防施工图纸，以确保两项目消防工程同时验收，请被告在2013年7月15日前进场施工，7月20日前仍未进场，视根本违约。7月25日，被告向原告发出解除房屋租赁合同通知书，被告认为7月22日对租赁物业现场进行查勘，仍有多处不符合房屋租赁合同的要求，原告已延迟交付的行为严重违反了合同的约定，原、被告2012年5月签订的房屋租赁合同自本函送达之日起解除。8月12日，原告向被告出具公函，认为被告单方解除合同的行为严重违反租赁合同约定，应赔偿原告违约金和损失。2013年9月9日，租赁房屋取得建设工程规划许可证，2013年10月22日，租赁房屋内部装修建设工程消防设计验收合格。因被告向原告发出解除合同通知书，2013年9月25日，原告与龚伟平仲恺大世界商娱中心1单元2层部分场地（建筑面积为2247平方米，层高7.5米）签订房屋租赁合同，租赁期限为14年，租赁费每月59800元。另查一，根据被告与杭州朗观装饰设计有限公司的电子邮件显示，被告与杭州朗观装饰设计有限公司于2013年4月签订涉案房屋的建设工程设计合同，约定由杭州朗观装饰设计有限公司对涉案房屋进行室内装饰方案及安装等设计（设计内容：土建起坡钢结构、夹层钢结构，其中夹层钢结构由被告找有资质的设计单位）。2013年4月26日，杭州朗观装饰设计有限公司以电子邮件方式向原告发送仲恺大世界钢结构起坡图。2013年4月28日，杭州朗观装饰设计有限公司以电子邮件方式向原告发送惠州仲恺电影院平面图，该图纸按被告要求将影院大堂部分由J轴至N轴改为J轴P、Q轴之间。2013年5月9日，杭州朗观装饰设计有限公司以电子邮件方式向原告发送合页位置图，6与3日发送惠州仲恺金球影院设计效果图，6月7日发送电箱位置图和惠州仲恺影院消防，6月8日发送排烟设计意见书和惠州仲恺电影院消防图。另查二，原告惠州市仲恺文体发展有限公司于2014年3月24日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告浙江金球影业有限公司名下的银行存款人民币8000000元和其持有的浙江时代金球影业投资有限公司40%的股权，并已提供担保。2014年3月24日，本院依法作出（2014）惠城法仲民初字第311-1号《民事裁定书》，裁定：一、冻结被告浙江金球影业有限公司的银行存款人民币8000000元，冻结期限为六个月。二、冻结被告浙江金球影业有限公司持有的浙江时代金球影业投资有限公司的40%股权，冻结期限为二年。2014年9月22日，本院根据原告的申请作出（2014）惠城法仲民初字第311-3号《民事裁定书》，裁定：继续冻结被告浙江金球影业有限公司的银行存款人民币8000000元。继续冻结期限为三个月。另查三，反诉原告浙江金球影业有限公司于2014年7月14日向本院提出财产保全的申请，要求冻结反诉被告惠州市仲恺文体发展有限公司名下的银行存款人民币2600000元或者查封相应价值的财产，并已提供担保。2014年7月14日，本院依法作出（2014）惠城法仲民初字第311-2号《民事裁定书》，裁定：一、冻结反诉被告惠州市仲恺文体发展有限公司的银行存款人民币2600000元(开户名：惠州市仲恺文体发展有限公司，账号：2008022009200104319，开户行：中国工商银行仲恺高新区支行)，冻结期限为六个月。二、如上述账号中的存款不足，则不足部分查封反诉被告惠州市仲恺文体发展有限公司名下的位于广东省惠州市仲恺高新区77号小区仲恺大世界商娱中心1单元1层体育馆（建筑面积：2239.72平方米，房屋权属登记证明书号码：07087，分户号：00046，登记字号：10064634），查封建筑面积为1120平方米，查封期限为二年。以上查封、冻结金额合计人民币2600000元。裁决理由和结果本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，2012年5月24日原、被告在签订租赁合同时约定租赁房屋交付日期暂定为2012年12月31日，并对实际交付日迟于暂定日的租期、免租期等事项作了顺延的约定。因此，双方在签订合同时已预见到因原告建设房屋、被告提供设计方案等原因会导致租赁物交付时间会延迟,实际交付时间具有不确定性。具体的交付时间应根据被告提供设计方案的进度和建设工程施工等情况具体确定。原告按照合同约定对该租赁房屋进行建设，但需按照被告提供的影城空间设计方案和设计建议书对租赁房屋进行建设。被告在开庭时向法庭递交的四份设计图纸，该四份设计图纸从内容上只有各厅座位的设计，且从形式上分析上述设计图纸均为平面图，设计内容较简单。上述图纸没有包含原、被告签订的合同附件中要求被告提供的钢结构图、墙体工程、结构工程(影厅平立剖面)、给水管道、电力控制等设计内容。因此，被告未按照合同约定向原告提供相关工程项目的设计图纸，是导致原告建设工程工期延误的直接原因。至2013年4月被告才委托杭州朗观装饰设计有限公司对租赁房屋室内装饰进行设计，2013年4月28日，杭州朗观装饰设计有限公司还要求原告将影院大堂部分工程变更，被告应给原告适当的建设工期，原、被告双方在2013年4月至7月的来往函件中，原告多次要求被告进场装修施工，被告认为原告的土建工程仍未完工。双方对来往函件中原告是否完成了土建工程的争议问题，因双方当时没有对工程施工情况作确认，现工程已完工，对该争议问题本院无法做出认定。但从2013年4月至6月期间，杭州朗观装饰设计有限公司向原告提供了相关设计方案，说明原告当时将租赁房屋主体工程的建设的完工程度已达到室内装饰设计的条件。因此被告2013年7月25日以原告建设的租赁房屋仍有多处不符合房屋租赁合同的要求为由向原告发出解除房屋租赁合同通知书，其理由证据不足。但按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原告在被告解除合同通知送达后三个月内未向人民法院起诉，该解除通知已发生法律效力，应确认双方的租赁合同已解除。综上，被告在履行合同中存在违约行为，应承担相应的违约责任。原告要求被告承担违约责任200万元并赔偿原告损失600万元，因民事责任是损失补偿原则，被告违约后应依法赔偿原告的经济损失，原告即主张了违约责任又主张要求被告赔偿损失，本院只支持其一项诉讼请求。关于原告主张的经济损失问题。原告主张原、被告签订合同时按照合同约定，原告如将租赁物出租给被告使用15年，可收取租金共计19500000元。现被告违约，原告将租赁物出租给案外人龚伟平14年预计可收取10046400元，据此原告认为可预见的损失数额为9453600元。但双方签订的租赁合同期限较长,即使按照合同正常履行也存在很多不确定的市场风险。且原告与案外人龚伟平的租金未经有资质的机构评估，不能客观真实的反映租赁物的真实市场价值，原告主张其损失600万元按照租赁的差值计算，缺乏依据，本院不予支持。原告在与被告签订租赁合同后按照合同约定投入巨额资金建设房屋以达到租赁要求，后因被告违约客观上给原告造成有经济损失。原告要求被告支付违约金损失2000000元，因双方签订合同时约定一方违约，另一方应赔偿对方违约金2000000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合原告在签订合同后对租赁物投入的建设资金和原、被告双方合同约定的租金数额每年100万元并逐年递增等因素。原、被告双方签订合同时约定的违约金200万元相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，也没有超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方约定的违约金损失没有超过原告的实际损失，对该请求，本院予以支持。被告要求原告返还履约保证金50万元，被告在签订合同后给付原告的履约保证金500000元，原、被告双方对被告违约后履约保证金如何处理没有约定，该履约保证金应返还给被告，该履约保证金可以抵扣原告的损失。被告要求原告支付履约保证金，本院予以支持。被告要求原告支付违约金200万元以及赔偿履约保证金的利息损失，因本案被告没有递交充分证据证明原告存在违约行为，本院无法认定原告有违约行为，被告要求原告支付违约金200万元以及赔偿履约保证金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江金球影业有限公司在本判决发生法律效力后十日内立即赔偿原告惠州市仲恺文体发展有限公司违约金损失2000000元。二、原告惠州市仲恺文体发展有限公司在本判决发生法律效力后十日内立即返还被告浙江金球影业有限公司履约保证金500000元。上述两项抵扣后，被告浙江金球影业有限公司在本判决发生法律效力后十日内还应赔偿原告惠州市仲恺文体发展有限公司违约金损失1500000元。三、驳回原告惠州市仲恺文体发展有限公司和被告浙江金球影业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费67800元，反诉受理费27265元，共计95065元，由原告惠州市仲恺文体发展有限公司负担56179元，被告浙江金球影业有限公司负担38886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  刘贵传代理审判员  许小龙人民陪审员  翟耀年二〇一四年十一月二十日书 记 员  黄 和