湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终2616号上诉人（原审被告）长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人吴建平，董事长。委托代理人曾佳，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王樱静。委托代理人廖晋，湖南天镜律师事务所律师。原审第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人刘力耕，行长。委托代理人曾宪，该行员工。上诉人长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）与被上诉人王樱静、原审第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）商品房销售合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2016年1月22日作出（2015）天民初字第03066号民事判决。金房公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年10月7日，王樱静与金房公司签订合同编号为20130307902的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：1、王樱静购买座落于长沙市天心区芙蓉南路二段230号金房奥斯苑第6栋9层902号房屋，该房建筑面积62.78平方米，总房价为365977元；2、王樱静应于本合同签订之日向金房公司交付首付款（含定金）115977元，剩余房款250000元向银行申请贷款；3、金房公司应在2014年12月28日前将经验收合格的商品房交付王樱静使用；4、除不可抗力外，金房公司未按本合同约定的期限和条件将该商品房交付王樱静使用，逾期超过30日，王樱静有权退房；5、王樱静退房的，应当书面通知金房公司，金房公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照王樱静全部已付款的1%向王樱静支付违约金。2013年11月4日，王樱静与第三人建行湖南省分行签订了《个人住房借款合同》（合同编号430790001-2012-20130408355）及特别签订条款，约定的主要内容有：1、王樱静因购置金房公司出售的座落于长沙市天心区芙蓉南路二段230号金房奥斯苑第6栋9层902号房屋向第三人建行湖南省分行借款250000元，借款期限240个月即从2013年11月28日至2033年11月28日止。2、采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额1871.30元。3、王樱静以其购买的房屋为该借款提供抵押担保。4、本合同项下抵押财产不办理抵押财产保险。后王樱静为此借款向国华人寿保险股份有限公司湖南分公司交纳个人住房消费贷款房屋保险费1250元。上述合同签订后，王樱静于2013年10月7日向金房公司支付房屋首付款115977元。2013年12月27日王樱静通过向第三人建行湖南省分行贷款并由其支付金房公司房屋余款250000元，综上王樱静向金房公司支付购房款合计365977元。另王樱静为购房向金房公司支出的其他费用有：契税为7320元，代收的其他费用1910元（包括国土登记费100元；抵押登记费80元；银行资料费200元；公证费200元，产权登记费80元，银行保险费1250元），并自行缴纳了维修基金7534元。金房公司在2014年12月28日交房期限届满后未将王樱静所购房屋交付原告。王樱静于2015年7月3日通过EMS国内快递将《退房通知函》邮寄金房公司，要求解除商品房买卖合同，金房公司已收到该信件，金房公司未予理会，王樱静诉至法院，请求判令：1、解除与金房公司之间所签的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20130307902）；2、解除与建行湖南省分行之间所签《借款合同》（合同编号430790001-2012-20130408355）；3、金房公司向王樱静返还其已支付的购房款（首付款+契税+维修基金）135831元（5000+115977+7534+7320）及利息16707.213元（利息暂算至2015年6月30日），向建行湖南省分行返还剩余未还贷款及利息；4、金房公司向王樱静返还其已支付的其他费用，包括产权登记费、公证费、银行资料费、抵押登记费、国土证登记费、银行保险等共计1910元；5、金房公司向王樱静返还其已支付的按揭款33345.48元及利息1451.22元（暂算至2015年6月27日）；6、金房公司向王樱静支付违约金3659.77元；7、金房公司向王樱静赔偿因其违约导致王樱静额外增加的房屋租赁损失10000元；8、由金房公司承担本案全部诉讼费用。另查明，王樱静向建行湖南省分行申请的250000元贷款于2013年12月27日放款，截至2015年9月21日，王樱静已偿还本金及利息36975.44元，尚有239135.91元借款本金未偿还。原审法院认为，王樱静与金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应全面履行各自的义务。王樱静依约向金房公司支付了全部购房款，金房公司应当依约向王樱静交付房屋。金房公司在超过合同约定的交房期限30日未向王樱静交付房屋，且王樱静于2015年7月3日通过EMS国内快递将《退房通知函》邮寄金房公司，金房公司已收到该信件，王樱静已按合同约定履行书面通知义务，王樱静主张解除《长沙市商品房买卖合同》，符合双方约定，原审法院予以支持。金房公司辩称王樱静未进行催告，不能直接要求解除合同的理由，与事实不符，原审法院不予采信。金房公司辩称因不可抗力造成延期交付，不符合客观事实，且于法无据，原审法院不予采信。综上，金房公司应将收取王樱静的房屋首付款115977元予以退还。王樱静要求金房公司返还团购费5000元，因王樱静提供的证据不足以证明该团购费系金房公司收取，故原审法院对王樱静的该项诉求不予支持。王樱静要求金房公司返还维修基金7534元，因金房公司未收取该款项，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第九条之规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，王樱静可在涉案合同解除后，向相关机关申请退还，原审法院对王樱静的该诉讼请求不予支持。王樱静要求金房公司返还契税7320元，根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还征契税的批复》（国税函【2002】622号）之规定，交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予退还，因此，王樱静可在《长沙市商品房买卖合同》解除后，向相关机关申请退还，原审法院对王樱静的该诉讼请求不予支持。但金房公司应承担协助王樱静办理退还维修基金、契税的义务。王樱静要求金房公司赔偿国土登记费100元、抵押登记费80元、银行资料费200元、公证费200元、产权登记费80元、银行保险费1250元共计1910元，该费用系王樱静在购房时产生的必要费用，由于金房公司的违约行为，造成王樱静所发生的上述费用无法退还，其损失应由金房公司承担，金房公司应赔偿给王樱静，对该诉讼请求原审法院予以支持。王樱静在庭审过程中要求撤回其关于请求法院判令金房公司向王樱静支付违约金3659.77元的诉讼请求，原审法院予以准许。王樱静主张租金损失10000元，因金房公司延期交房的违约行为，原审法院酌情确认王樱静租房损失为5000元。王樱静与建行湖南省分行签订的《借款合同》系双方真实意思的表示，合同合法有效。在该合同中，双方已对该借款用途、抵押财产等进行了明确约定，现王樱静、金房公司的商品房买卖合同解除，导致建行湖南省分行抵押贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，王樱静请求解除与建行湖南省分行的借款合同，原审法院予以支持；王樱静要求金房公司向其返还已支付的按揭款33345.48元，因《借款合同》的解除系因金房公司存在过错责任致使《借款合同》无法继续履行，故原审法院对王樱静该项诉讼请求予以支持。关于王樱静250000元的按揭贷款，因开庭前都由王樱静按月偿还，此后每月本息都有变动，故原审法院做概括性处理，即：具体数额按实计算，至执行到位时，王樱静已经偿还的本息，由金房公司支付给王樱静，剩余贷款本息，由金房公司直接支付予建行湖南省分行。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，遂判决：一、解除王樱静与长沙金房房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130307902）；二、解除王樱静与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《借款合同》（合同编号：430790001-2012-20130408355）；三、长沙金房房地产开发有限公司退还王樱静首付款115977元；四、长沙金房房地产开发有限公司赔偿王樱静其他代收费即产权登记费、公证费、银行资料费、抵押登记费、国土证登记费、银行保险费共计1910元；五、长沙金房房地产开发有限公司赔偿王樱静租金损失5000元；六、至实际履行时，王樱静已向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还的贷款本息，由长沙金房房地产开发有限公司直接支付给王樱静；七、至实际履行时，王樱静尚未向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还的贷款本息，由长沙金房房地产开发有限公司直接支付给中国建设银行股份有限公司湖南省分行；八、由长沙金房房地产开发有限公司协助王樱静办理退还维修基金7534元、契税款7320元；九、驳回王樱静的其他诉讼请求。以上第三至七项，限被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。本案受理费4505元，减半收取2253元，由长沙金房房地产开发有限公司承担。上诉人金房公司不服判决，上诉称：1、一审判决程序违法，超出被上诉人请求。一审判令上诉人协助被上诉人办理撤销备案登记手续及办理物业专项维修资金的退费手续系超请求判决。2、一审判决认定事实不清，适用法律错误。即使解除合同，被上诉人也应先履行将已预告登记抵押的诉争房屋的权属恢复原状的义务。被上诉人主张的违约金与损失赔偿不能同时适用。一审判决的房屋租金与逾期交房没有因果关系，且被上诉人的证据不足以证明租金损失。房屋保险费用与本案无关，上诉人并未收取该项费用。综上，请求撤销原判决，依法进行改判。被上诉人王婷答辩称：1、一审判决程序合法，未超出被上诉人的诉讼请求。2、一审判决认定事实清楚，适用法律准确。上诉人无权在未返还购房款前要求被上诉人协助办理相关注销登记手续。被上诉人提供方证据证明了租金损失及保险费用，一审判决上诉人支付租金损失及保险费用正确。综上原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人建行湖南省分行述称对上诉人的上诉无异议。在二审过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方合同约定，如上诉人逾期交房超过30日，被上诉人有权书面通知退房。根据查明的事实，上诉人逾期交房超过了30日，被上诉人也已向上诉人送达书面解除合同通知，原审依据合同约定判令解除双方合同、退还房款并无不妥。上诉人逾期交房构成违约，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任并赔偿相应损失，原审判令上诉人向被上诉人支付合同约定的违约金及赔偿被上诉人支出的包括银行保险费在内的各项费用亦无不妥。对于上诉人提出的原审超诉请判决的主张，经查，原审不存在超诉请判决的情形，故对上诉人提出的该项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4505元，由上诉人长沙金房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年五月六日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。