成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1686号原告范琼，女，1974年4月8日出生，汉族，住成都市青羊区。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人朱海。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平���四川英济律师事务所律师。原告范琼与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由代理审判员黄鸿彬适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告范琼及被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告范琼诉称，范琼通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号4层A区71号4楼1区71号（房产证权11266**号）的商业房产，并办理了房屋产权证和国有土地使用证。2002年6月23日，范琼与新界公司签订了《合作经营协议》，实为新界公司租赁范琼房产用于百货经营。协议约定：1、合作��限从2002年6月23日至2012年6月23日止，共十年；2、合作期间，新界公司每年按范琼物业原始购买价的7%向范琼支付固定收益；3、合作经营期满后，新界公司将该范琼物业完好退还给范琼。在合作经营协议期间，新界公司将物业转租给洋洋公司进行实际经营。2012年6月23日，协议期满后，新界公司拒不按照合同约定将物业腾空退还给范琼，洋洋公司在没有和范琼签订任何租赁协议的情况下，继续占用物业进行经营。范琼多次要求新界公司、洋洋公司退还物业，均拒绝答复。范琼于2012年合同到期前提前告知新界公司、洋洋公司到期退还物业，否则按范琼物业原始购买价35%计算租金。2012年10月17日至2015年11月16日范琼多次向法院起诉要求新界公司、摩尔公司返还物业、赔偿占用费等，但法院未曾支持返还。范琼物业至今既未收回，也未收到自2015年11月17日起的非法占用费。请求判令：1、按商铺原始购买价20%的标准计算年占用费，新界公司、洋洋公司赔偿范琼自2015年11月16日起，至新界公司、洋洋公司退还物业日止的物业占用费，截止2016年3月21日（摩尔通知退铺日期），占用费为15679.99元；2、新界公司、洋洋公司支付范琼占用费的资金利息，截止2016年3月21日利息为270.64元；3、新界公司、洋洋公司承担本案的所有诉讼费用。被告新界公司未作答辩。被告洋洋公司辩称，根据生效判决，洋洋公司已经支付了2015年11月16日前的使用费，原告重复主张了2015年11月16日的使用费。原告主张的占用费标准过高，请求法院按照生效判决认定的标准判决。洋洋公司从2016年3月21日起未再占用商铺，仅应支付占用费至2016年3月20日。原告主张的利息没有事实依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2004年8月5日，成都��尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面(包括本案讼争物业)租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。范琼购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。汇发公司向范琼提交了分户平面图。其后范琼取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人：范琼；房屋坐落：锦江区东御街55号；设计用途：商业；建筑面积：18.2平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年6月23日，新界公司(甲方)与范琼(乙方)签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2002年6月23日起至2012年6���23日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业4层A区71号，购置价为227111元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即15898元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统���规划和各项制度；……”。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并��托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内��与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及��租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”2012年1月范琼向新界公司发出收房通知，新界公司签收回执并注明“本签字只代表收到，并不支持上述主张。”2012年3月25日范琼与浦望公司签订的《商铺租赁意向合同》，约定：范琼将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司，租金标准按原始购房总价的20%（税后）或22%（税前）计算，租金前三年不变，从第四年开始每年在上一年租金的基础上递增3%。2012年6月23日，新界公司与范琼约定的合作经营期限届满。2013年12月18日，范琼起诉至本院，本院作出(2014)锦江民初字第290号民事判决，判决洋洋公司应当按物业原始购买价15%/年（税后）的标准支付从2012年10月17日起至2013年12月17日的物业使用费。2015年10月28日，范琼再次起诉至本院，本院作出(2015)锦江民初字第7179号民事判决，判决洋洋公司应当按物业原始购买价的15%/年（税后）的标准支付从2013年12月18日起至2015年6月23日的物业使用费，按物业原始购买价的15.45%/年（税后）的标准支付从2015年6月24日起至2015年11月16日的物业使用费。洋洋公司已向范琼支付了2015年11月16日前的物业使用费。被告已于2016年2月29日停止在摩尔百货的经营，通知原告于2016年3月21日接收商铺。2016年3月21日被告在摩尔百货一楼向小业主交付商铺。庭审中，原告确认其收到洋洋公司发出的《房屋交付通知书》，通知原告2016年3月21日接收房屋。另查明，洋洋公司与签订《商铺租赁合同》的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的16.5%（税前）或15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%，按季度支付租金，已签约业主户数及所占面积均过半。未与被告签订新一轮《商铺租赁合同》的部分小业主曾向本院提起诉讼，要求被告返还商铺。本院作出了判决，驳回原告要求被告退还商铺的诉讼请求。部分小业主不服本院判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院维持本院判决。对一、二审判决不服的小业主，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院对再审案件也作出判决，认定一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：范琼身份证复印件、洋洋公司和新界公司营业执照复印件、房屋产权证、国土证、《合作���营协议》、房屋交付通知书、(2015)锦江民初字第7179号民事判决书。本院认为，对于责任承担主体问题。原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1幢4楼1区71号商铺，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故新界公司不应向原告支付物业使用费、利息。对于支付物业使用费的起止时间问题。本案查明，洋洋公司已经向原告支付了2015年11月16日前的占用费，洋洋公司于2016年2月29日停止在摩尔百货的��营系众所周知的事实，且原告已提前通知原告将于2016年3月21日向其返还商铺，因原告的商铺系摩尔百货商场的一部分，其商铺是开敞式的，没有门锁，故小业主的商铺没有单独的钥匙，原告以洋洋公司未为其办理交房手续为由认为未收取洋洋公司返还的商铺，其理由不能成立。洋洋公司作为原告商铺的使用人，已按恰当的方式于2016年3月21日向原告履行了返还商铺的义务，故根据洋洋公司实际占用商铺的时间，洋洋公司应向原告支付物业使用费的起止时间为2015年11月17日至2016年3月20日。原告要求洋洋公司支付物业使用费至2016年3月21日，本院不予支持。对于物业使用费的标准问题。因海发商厦有1094户业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）/年标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告主张的物业使用费标准，应参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2015年11月17日起至2016年3月20日止的物业使用费应按原始购房总价的15.45%（税后）/年的标准执行对于物业使用费利息问题。原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度物业使用费。故原告请求洋洋公司支付物业使用费利息本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、第七十六条第一款第（七）项、第七十八条第一款、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第��十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范琼支付物业使用费(从2015年11月17日起至2016年3月20日止，按227111元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算)，并支付利息（以2015年11月17日至2016年2月16日使用费为基数，从2015年11月17日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2016年2月17日至2016年3月20日使用费为基数，从2016年2月17日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告范琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取99元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄鸿彬二〇一六年五月十六日书 记 员  覃雪梅附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法���以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。