重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1356号上诉人（原审被告）董小兰。委托代理人毛朝庆。被上诉人（原审原告）重庆绅帝物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝田村。法定代表人杨光，董事长。委托代理人何晓伦，系重庆绅帝物业管理有限公司员工。委托代理人张欣，系重庆绅帝物业管理有限公司员工。上诉人董小兰与被上诉人重庆绅帝物业管理有限公司（以下简称绅帝物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2015年12月14日作出（2015）南法民初字第06874号民事判决，董小兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭通知当事人于2016年3月15日到庭进行审理。上诉人董小兰及委托代理人毛朝庆，被上诉人绅帝物业公司的委托代理人何晓伦、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：绅帝物业公司系壹级资质的物业服务企业，董小兰系帝豪峰小区X幢1单元5层1号房屋的业主，房屋建筑面积为214.38平方米，该房为电梯房。2003年6月17日，绅帝物业公司与重庆富达置地有限公司签订《前期物业管理服务委托协议》，协议约定由绅帝物业公司为坐落于南岸区经济技术开发区罗家湾的帝豪峰小区提供物业服务，物业服务费按电梯住房1.5元/平方米(建筑面积)收取，其余住宅1.2元/平方米(建筑面积)收取，逾期不交纳物业服务费的按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，委托服务期限至业主委员会成立聘请新的物业管理公司止，合同期满与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自然终止。合同签订后，绅帝物业公司按约向帝豪峰小区提供物业服务，并一直按1.20元/月/平方米（电梯房）向业主收取物业服务费。董小兰自2013年1月1日起至2015年6月30日止未缴纳物业服务费，故绅帝物业公司遂以上述请求诉至一审法院。另查明，重庆市物价局于2005年11月1日作出重庆市前期物业服务收费标价表，明确帝豪峰小区高层住宅的物业服务费收费标准为1.20元/月/平方米（含电梯费）。帝豪峰小区至今未成立业委会，也未选聘新的物业管理公司。关于董小兰辩称的房屋外墙漏水绅帝物业公司表示认可，也派相关人员协调过，现已过保质期。对于董小兰辩称的其他理由绅帝物业公司不认可。一审法院认为，绅帝物业公司与重庆富达置地有限公司签订的《前期物业管理服务委托协议》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”董小兰作为帝豪峰小区的业主，《前期物业管理服务委托协议》对其具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”绅帝物业公司作为小区的物业服务企业，已按合同约定为小区提供了物业服务，董小兰作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。现董小兰拖欠物业服务费，违背了合同中按期交纳物业服务费的约定，其行为已构成违约，董小兰应承担清偿责任，立即付清拖欠的物业服务费。故绅帝物业公司的诉求理由正当，于法有据，一审法院予以支持。关于物业服务费的金额，虽然《前期物业管理服务委托协议》中约定，物业服务费按电梯住房1.5元/月/平方米(建筑面积)收取，其余住宅1.2元/月/平方米(建筑面积)收取，但物价局核定的收费标准为电梯房按1.2元/月/平方米(建筑面积)收取，且绅帝物业公司在提供物业服务期间一直按1.2元/月/平方米(建筑面积)收取，故收费标准应当以1.2元/月/平方米计算。董小兰拖欠时间为2013年1月1日至2015年6月30日，共计30个月，故董小兰应当缴纳的物业服务费为7717.80元（214.38平方米×1.2元/平方米/月=257.26元/月×30个月）。关于董小兰辩称的房屋外墙漏水属于另外一个法律关系，董小兰可另案起诉。关于董小兰辩称的小区公共收益未公示、绅帝物业公司私自动用业主大修基金、绅帝物业公司采取威胁方式向其他业主收取物业服务费、汽修公司导致空气受污染、厕所及主卧玻璃破碎未赔偿，由于董小兰未提供充分证据证实，一审法院不予采信。关于董小兰辩称的小区保安亭无人看守、车库无人照看、电表掉在墙上无人修理，从董小兰提供的证据并不能认定绅帝物业公司存在严重的服务瑕疵，不能作为董小兰不缴纳物业服务费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告董小兰于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告重庆绅帝物业管理有限公司从2013年1月1日起至2015年6月30日止共计30个月的物业服务费7717.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告董小兰负担（此款暂由原告重庆绅帝物业管理有限公司垫付，限被告董小兰于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆绅帝物业管理有限公司）。董小兰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、二审法院依法撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第06874号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：1、一审没有查明被上诉人提供的物业服务没有达到标准。（1）、被上诉人认可了房屋外墙漏水，在经过社区居委会协调由被上诉人尽快解决房屋外墙漏水问题，但是被上诉人并没有进行实质性的解决。（2）、小区保安亭无人看守、车库无人看守、汽修公司空气污染等问题，但是一审法院并没有进行采纳；（3）、被上诉人私自动用大修基金，小区的公共收益也未进行公示，被上诉人并没有履行其应付义务。2、被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，被上诉人无权收取物管费。绅帝物业公司答辩称：物业公司已提供了物业服务，上诉人外墙漏水的问题双方进行了协商，但未达成一致意见，小区车库本身就是无人职守车位，物业公司也未进行收费；汽修厂也不存在空气污染的问题，物业公司有相应的质检报告；物业公司也未私自动用大修基金，一审判决正确，要求维持。二审中，上诉人董小兰向本院举示了重庆市南岸区铜元局街道长江新村社区居委会出具于2016年3月3日出具的证明，拟证明因外墙漏水，被上诉人绅帝物业同意赔偿其1800元。被上诉人绅帝物业公司认为上诉人董小兰房屋外墙漏水的问题曾经在长江居委会进行过协商，但因被上诉人只同意支付上诉人1080元，故协商未果。本院二审查明的其他事实和一审查明的事实相同，本案经本院调解未果。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人绅帝物业公司与重庆富达置地有限公司签订的《前期物业管理服务委托协议》的内容并不违反法律的禁止性规定，应属有效。现上诉人董小兰并未举示充分的证据证明被上诉人绅帝物业公司提供物业服务存在严重瑕疵，被上诉人绅帝物业公司无权收取服务费的理由不能成立，故上诉人董小兰作为帝豪峰小区的业主应当履行交纳物业服务费用的义务。上诉人董小兰房屋因漏水所受到的损失，上诉人董小兰可另案提起诉讼。综上所述，上诉人董小兰的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董小兰负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年五月六日书 记 员  梁诗玉