江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终2079号上诉人(原审被告)钟志明。上诉人(原审被告)曹雪琴。委托代理人钟美芳。被上诉人(原审原告)颜慧云。委托代理人张志元，昆山市淀山湖法律服务所法律工作者。上诉人钟志明、曹雪琴因与被上诉人颜慧云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆千民初字第0768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年2月28日，颜慧云（乙方）与钟志明（甲方）签订《房屋买卖成交合同》1份，约定：“甲方同意将坐落在昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼505室，建筑面积为80平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方……505室：80㎡×2850元=228000元，11号自行车库24.5㎡×2000元=49000元。甲乙双方同意上述房屋的成交总价格为人民币277000元……本合同签订之时，乙方向中介交付50000元作为购房定金……甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约之日起的十天内支付乙方所付定金相同数额给乙方。甲乙双方任何一方违约，毁约方均向中介方交纳该房屋成交总价格3%的手续费，中介方有权直接从购房款中扣除手续费……该现有面积为预测面积，等竣工后以实测为准，多贴少补。悔约金除合同规定外再增加10万元，任何一方违约都要支付给另一方……合同签订时先付5万元，到拿房时再付212000元，剩余15000元到甲方协助乙方办好房产证过户手续后再一次性付清。办证费用：政府办到甲方名下的费用由甲方负责，过户到乙方名下的费用由乙方负责。”该合同上有钟志明和钟海钢的签字，钟海钢系钟志明和曹雪琴的儿子。颜慧云于2010年3月7日支付50000元，钟志明和钟海钢在收据上签字，颜慧云于2010年10月23日支付208857元，钟志明和钟海钢在收据上签字并将房屋钥匙交给颜慧云，当日，颜慧云交纳了物业费、押金、垃圾费、电摊费等费用。本案一审审理中，颜慧云将剩余15000元购房款付至法院账户。因曹雪琴称不知道钟志明将该房屋出售给颜慧云，钟志明和曹雪琴拒绝配合颜慧云办理房屋产权过户手续，遂引起本案诉讼。另查明：2009年9月8日，钟志明与昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司签订《淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定对钟志明所有的昆山市淀山湖镇安上村（18）罗家枉25号进行拆迁安置，安置地点为：香馨佳园17号楼207室房屋及18号自行车库；香馨佳园16号楼505室房屋及11号自行车库。2011年8月8日，钟志明与案外人刘世庆签订《动迁房买卖成交合同》，将昆山市淀山湖镇香馨佳园17号楼207室房屋及18号自行车库出售给刘世庆，仅钟志明一人签字，曹雪琴配合办理了过户手续。昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼505室房屋（产证面积为78.89平方米）及11号自行车库（产证面积为24.51平方米）已于2012年5月28日办理房屋产权登记，房屋所有权人为钟志明和曹雪琴。原审原告颜慧云的诉讼请求为：判令钟志明和曹雪琴协助颜慧云办理位于昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼505室及昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼011室房屋产权过户手续；本案诉讼费用由钟志明和曹雪琴负担。原审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，颜慧云与钟志明签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立有效。曹雪琴称钟志明在未征得其同意的情况下出售房屋，其对出售房屋的情况不知情。钟志明与曹雪琴的两套动迁安置房，在钟志明于2010年2月28日出售本案涉案房屋之后，钟志明于2011年8月8日将另外一套动迁房出售给案外人刘世庆，曹雪琴认可钟志明一人的签名并且配合办理房屋产权过户手续。即使曹雪琴曾经不知道钟志明已经出售本案涉案房屋，在出售第二套动迁房的时候也应当对本案涉案房屋的情况提出质疑，然而曹雪琴并未对涉案房屋已经交付颜慧云使用的情况提出任何质疑，也未意图撤销钟志明与颜慧云之间的合同。并且从淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书和钟志明与刘世庆所签的动迁房买卖成交合同中可以看出，均是钟志明一人签字，曹雪琴均未签字，曹雪琴对于钟志明一人签订的房屋拆迁补偿安置协议书和动迁房买卖成交合同均予以认可，也自认知情。因此，对于本案中，曹雪琴应当对钟志明将涉案房屋出售的情况知情并认可，因此曹雪琴以钟志明没有处分权为由主张合同无效，不应当得到支持。因此，颜慧云与钟志明签订的房屋买卖合同依法成立有效，双方应当按照合同约定履行义务。颜慧云已经按照合同的约定将购房款交付给钟志明，钟志明、曹雪琴应当依照合同约定配合颜慧云办理涉案房屋的产权过户手续。根据双方约定的房屋单价，房屋总价款应该为273857元（78.89平方米×2850元+24.51平方米×2000元），颜慧云已经实际支付购房款258857元，尚应当支付购房款15000元。一审审理中，颜慧云已将该15000元购房款付至本法院账户，故颜慧云要求钟志明、曹雪琴协助办理昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼505室房屋及昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼011室车库的房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，一审法院判决：钟志明、曹雪琴于判决生效之日起十日内协助颜慧云办理昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼505室房屋及昆山市淀山湖镇香馨佳园16号楼011室车库的房屋所有权过户登记手续；案件受理费5456元，减半收取2728元，由钟志明、曹雪琴负担。钟志明、曹雪琴不服上述民事判决，向本院提出上诉，认为：1、钟志明私自与颜慧云签订房屋买卖合同，侵犯了曹雪琴的合法权益，合同应无效；2、原审法院追加了钟海钢为被告，但钟海钢出国没有收到传票，曹雪琴没有收到关于钟海钢是否参加诉讼的法律文书，程序违法；3、原审法院在未确定案件事实的情况下收取了颜慧云最后一笔房款并作出不利于钟志明、曹雪琴的判决，值得怀疑。综上，请求撤销原判，依法改判解除涉案房屋买卖合同，颜慧云将涉案房屋予以返还。颜慧云二审答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，钟志明与曹雪琴先前拥有两套动迁安置房，钟志明于2010年2月28日出售涉案房屋之后，钟志明又于2011年8月8日将另外一套动迁房出售给案外人刘世庆。曹雪琴认可钟志明一人的签名并且配合办理房屋产权过户手续。在钟志明出售本案涉案房屋时，曹雪琴无证据证明其反对出售本案涉案房屋，也未对涉案房屋已经交付颜慧云使用的情况提出质疑，也未作出撤销钟志明与颜慧云之间合同的意思表示。此外，从淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书和钟志明与刘世庆所签的动迁房买卖成交合同中可以看出，均是钟志明一人签字，曹雪琴均未签字，可见曹雪琴对于钟志明一人签订的房屋拆迁补偿安置协议书和动迁房买卖成交合同均是认可的。鉴于以上情况，一审判决认定曹雪琴应当对钟志明将涉案房屋出售的情况知情并认可并无不当，曹雪琴关于钟志明没有处分权为由主张合同无效的主张依据不足，不能成立。另外，本案一审时，原审法院并未追加钟海钢为被告参加诉讼，钟志明、曹雪琴关于一审判决程序违法的主张与事实不符，本院不予支持。一审时，颜慧云主动向法院交付了最后一笔房款是履行涉案合同的积极行为，并无不当，此行为与判决结果并无因果关系，钟志明、曹雪琴关于此行为值得怀疑的主张依据不足，本院碍难采纳。综上，颜慧云与钟志明签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立有效，双方应当按照合同约定履行义务。颜慧云已经按照合同的约定将购房款交付给钟志明，钟志明、曹雪琴应当依照合同约定配合颜慧云办理涉案房屋的产权过户手续。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理是恰当的、公平的、合理合法的，理应予以维持。钟志明、曹雪琴的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5456元，由上诉人钟志明、曹雪琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  任小明代理审判员  黄学辉二〇一六年五月三日书 记 员  陈闵悦