广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第699号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈燃，男。委托代理人：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：龙李平，广东普罗米修律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林秋萍，女。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王大鹏，男。两被上诉人共同委托代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。原审第三人（反诉被告）：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。法定代表人：杜欣，总经理。委托代理人：潘红，系该公司法务专员。上诉人陈燃与被上诉人林秋萍、王大鹏、原审第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第921号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：王大鹏购买了位于深圳市宝安区某园d栋d1-202号房产后，于2002年9月16日办理了房产登记，房产证号为深房地字第××号，产权登记人为王大鹏。2007年11月24日，王大鹏与林秋萍登记结婚。2013年6月15日，林秋萍作为王大鹏的代理人，以王大鹏的名义与陈燃签订了《房产买卖合同》，即该合同中买方为陈燃，卖方为王大鹏，合同相关内容约定如下：1、王大鹏将其所有的位于深圳市宝安区某园x栋xxx号（房产证号：深房地字第××号）房产转让给陈燃，转让成交价为人民币2，110，000元，该房产的登记建筑面积为103.02平方米；2、买方在签订合同当日支付定金人民币20，000元，在签订合同后三日内买方补交定金人民币80，000元。另，在特别备注条款（如合同约定内容与备注不符的，以备注约定为准）中约定：“经双方协商一致，卖方产权人做完公证后，买方当日支付定金人民币80，000元”，陈燃和第三人在庭审中主张该公证指林秋萍的房屋买卖委托公证；3、双方约定的付款方式为银行按揭付款，陈燃在2013年8月20日前预付首期购房款到买方贷款银行作资金监管，并在办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；4、如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付房产转让价百分之二十的违约金。陈燃、被告、第三人在庭审中确认：涉案《房产买卖合同》签订后，共有原件一式四联，因该《房产买卖合同》需待卖方王大鹏签字追认，故所有原件至今仍在第三人处保管。合同签订当日，林秋萍向陈燃出具《收条》，该《收条》载明收到陈燃交付的购买涉案房产的定金人民币20，000元。王大鹏不同意涉案《房产买卖合同》中的部分条款，拒绝在该合同上签字追认，且王大鹏2013年7月5日向陈燃发出2013鹏浩律函字第xxx号《律师函》，明确表示涉案房产属于王大鹏的婚前个人财产，林秋萍并无处分权，王大鹏作为涉案房产的产权人拒绝追认陈燃和林秋萍于2013年6月15日签订的《房产买卖合同》。陈燃在庭审中确认其7月6日收到该《律师函》。林秋萍2013年7月5日向陈燃发出《解除合同及取回定金通知函》，表明因王大鹏拒绝签字追认涉案合同，故发函通知陈燃“解除双方的无效合同”。陈燃在庭审中确认其7月6日收到该《解除合同及取回定金通知函》。另查，1、林秋萍和王大鹏主张涉案房产为王大鹏的婚前个人财产，并非夫妻共同财产。2、王大鹏作为陈燃曾起诉陈燃、林秋萍和深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，请求确认林秋萍和陈燃于2013年6月15日签订的《房产买卖合同》无效，林秋萍在庭审中明确其反诉请求中的损失为王大鹏在上述案件中所应当承担的诉讼费用。陈燃一审诉讼请求为：1、解除陈燃和被告2013年6月15日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：1307972）；2、王大鹏、林秋萍向陈燃返还购房定金人民币20，000元；3、王大鹏、林秋萍向陈燃支付违约金人民币211，000元；4、王大鹏、林秋萍承担本案全部诉讼费用。林秋萍一审反诉请求为：1、撤销编号为xxx号《房产买卖合同》；2、陈燃和第三人连带赔偿林秋萍损失人民币23，680元。原审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。根据法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房产为王大鹏婚前购买的婚前个人财产，并登记在王大鹏个人名下，并非王大鹏和林秋萍的夫妻共同财产，故王大鹏为涉案房产的所有权人，林秋萍并无处分涉案房产的权利，即林秋萍作为王大鹏的代理人，以王大鹏的名义与陈燃签订了《房产买卖合同》属于无权代理的情形，在涉案房产的所有权人王大鹏追认之前，林秋萍以王大鹏名义以陈燃签订的《房产买卖合同》属于效力待定的合同。因王大鹏已经以向陈燃发《律师函》的方式，明确表示拒绝追认陈燃和林秋萍于2013年6月15日签订的《房产买卖合同》，故涉案《房产买卖合同》对被代理人王大鹏不发生法律效力，以王大鹏作为合同相对人的《房产买卖合同》亦因被代理人不追认而不发生法律效力。合同签订当日，林秋萍收取陈燃购买涉案房产的定金人民币20，000元，基于该款项发生在林秋萍和王大鹏的婚姻存续期间，在无证据证明林秋萍和王大鹏对于婚姻存续期间所负债务有明确约定的情况下，故因涉案《房产买卖合同》不发生法律效力，林秋萍、王大鹏应当向陈燃返还定金人民币20，000元。陈燃主张解除合同，并主张王大鹏、林秋萍应向陈燃支付违约金人民币211，000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。林秋萍作为无权代理人，不享有撤销权，且林秋萍对其无权代理行为应当承担一定的过错责任，故林秋萍主张撤销涉案合同，并请求陈燃和第三人向其赔偿损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林秋萍、王大鹏应于本判决发生法律效力之日起三日内向陈燃返还定金人民币20，000元；二、驳回陈燃的其他诉讼请求；三、驳回林秋萍的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2，383元，由陈燃承担；反诉受理费人民币98元，由林秋萍承担。本诉受理费陈燃已预交，反诉受理费林秋萍已预交。上诉人陈燃不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币100000元；2、本案的一审、二审诉讼费用全部由王大鹏、林秋萍承担。事实与理由：原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，其中第二项应当依法予以改判。一、陈燃与林秋萍签订的《房产买卖合同》有效。2013年7月22日，王大鹏以陈燃、林秋萍、原审第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司为被告向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，要求确认陈燃与林秋萍签订的《房产买卖合同》无效，案号：（2013）深宝法民三初字第758号：2013年10月25日，深圳市宝安区人民法院作出（2013）深宝法民三初字第758号民事判决书（该判决书已经生效），依法驳回王大鹏的诉讼请求。依据合同法的相关规定，合同的效力分为有效、无效、效力待定。结合（2013）深宝法民三初字第758号，王大鹏明确表示拒绝追认合同的效力，而法院又驳回其诉讼请求，即本案的《房产买卖合同》对王大鹏不发生法律效力，但对林秋萍发生法律效力，其《房产买卖合同》合法有效，应当由林秋萍继续履行《房产买卖合同》义务。二、林秋萍因拒绝履行《房产买卖合同》，应当承担违约责任。林秋萍与王大鹏系夫妻关系，林秋萍在房屋买卖合同最后落款处以代理人名义签字，在房屋买卖合同备注条款第5条：“买卖双方同意，卖方代理人林秋萍签字生效，应负法律责任”也出现卖方代理人林秋萍的字样，而此备注条款由买卖双方协商确定，林秋萍作为一个完全理性的成年人、一个具有完全民事行为能力的经济人，应该完全清楚了解其签字所产生的法律效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权，未经代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，即使被代理人王大鹏拒绝追认，该《房产买卖合同》对王大鹏不发生效力，也应该由林秋萍承担责任。而原审判决根本未就林秋萍的责任作出任何界定，仅笼统的认为上诉人向被上诉人主张违约金缺乏事实和法律依据就予以驳回，显然是不合理的。三、上诉债务发生在被上诉人夫妻关系存续期间，在林秋萍无证据证明其对于婚姻存续期间所负债务有明确约定的情况下，因上述《房产买卖合同》履行期间所产生的债务应视为被上诉人的夫妻共同债务，由被上诉人共同承担。综上，原审判决事实认定不清，法律适用错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王大鹏、林秋萍答辩称，请求维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉签订的‘房产买卖合同》．是一份对林秋萍也无效的合同。虽然该份《房产买卖合同》上有林秋萍所签署的名称，根据《房产买卖合同》内容及其合同中的手写补充条款内容结合一审查明的事实可以证明如下事实：l、本合同的出卖人相对方指向的是答辩人王大鹏。在签署该合同前，中介及陈燃已经知道林秋萍无对房产的处分权。故双方才在合同的补充条款第（5）点做如下约定，“买卖双方同意，买方代理人林秋萍签字生效，应付法律责任”的条款。2、第（5）点补充该条款已经明确了林秋萍签字生效的条件前提是在得到答辩人王大鹏的同意后。本案中由于王大鹏没有同意该合同的条款，没有与被答辩人签署合同，等于没有对林秋萍授权，因此林秋萍签字生效的条件没有成就。故此该份《房产买卖合同》因王大鹏的不同意，将作为卖方王大鹏代理人的林秋萍签字也未生效。3、根据原审查明的合同四份原件均在中介处，并且合同原件与林秋萍提供的合同复印件内容经过比对确实不同。合同原件中有多处地方被王大鹏圈点，要求与买方陈燃进一步协商，后由于陈燃迟迟不予答复，导致该买卖合同未能够签署。此行为均可以证明中介、买方陈燃、林秋萍在签署《房产买卖合同》前的确约定了该合同条款必须经过王大鹏看过并同意才生效，而且林秋萍的代理行为是否生效也需要王大鹏确认，否则林秋萍在《房产买卖合同》的签名也不生效的口头约定事实。正因为林秋萍相信了中介及陈燃承诺本合同必须王大鹏和林秋萍共同签名的情况下才生效，而且向林秋萍承诺如果王大鹏不同意合同条款，买卖双方无法达成合意的情况下，本合同不生效，林秋萍只需退回2万元诚意金即可的说法，才敢在合同上签署了名字，仅拿了一份复印件回来，给王大鹏看。二、本案中被答辩人根本不是真正的房产买家，而是房产的炒家及炒房不成借此获取不正当利益的不诚信行为人。本案卖方王大鹏出差回来就及时到中介与买方陈燃协商合同条款。之后陈燃便没有音信。此时卖方王大鹏只能够书面告知陈燃不确认该份合同效力。王大鹏书面函件发出后，卖方陈燃既不取回诚意金也不要求王大鹏继续履行合同，致使王大鹏不得不提起诉讼。在（2013）深宝法民三初字第758号案件应诉过程中，被答辩人陈燃也是自始自终不提继续购买房产一事。758号案件审判过程中，陈燃就迫不及待地向两个被答辩人另行提起本案的一审诉讼，也是不提继续购买房产的意思表示，而是在起诉状中颠倒黑白说答辩人为了将房产转卖高价而违约。原审庭审结束前，法官问被答辩人是否同意调解，答辩人说可以将合同履行条款细化价后，价格不变卖给被答辩人。被答辩人的代理人当场拒绝说不再购买。还说因为答辩人不卖房导致他们没有及时赚到房产差价。被答辩人的答复已经清楚地证明了在签署《房产买卖合同》之前就精心布置好了这个一箭双雕的陷阱，之所以骗取林秋萍的签名，就是要达到无论买房成功与否，均可以获得实际利益的不正当用心。三、被答辩人主张的损失不存在。第一，本案中合同无效情况下，被答辩人明知林秋萍取得代理权需要王大鹏签名才能够确定的情况下还要求其签名的行为本身也有过错，故此原审法院判令答辩人返还2万元完全正确。第二，被答辩人主张的违约金损失10万元也是于法和事实无据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则严以衡量，并作出裁决。根据此规定结合本案来看，双方之所以没有签署《房产买卖合同》并不是因为房产买卖价格高低导致。合同没有签署的真正原因是被答辩人不愿意将合同约定的不明确的履行方式条款重新协议而导致。本合同无论是否生效其结果被答辩人所遭受的损失就是2万元的诚意金。截止目前为止，答辩人的房产并没有象被答辩人说的已经高价转让，而且被答辩人也没有提供证据证明在答辩人的同类地点购买了高于答辩人拟出售房产的购房付款支付凭证。而被答辩人2万元的利息损失也是因被答辩人不配合导致的扩大损失，理应由被答辩人自行承担。同时通过758号案件及本案庭审从头至尾都没有听到过被答辩人主张过要求继续购买房产的意思表示行为来看，本案的被答辩人真实意图不是买房而是故意制造获得不正当利益的契机。本案由于被答辩人对签署《房产买卖合同》的消极对待，使答辩人不仅没有将房产卖出，而且还损失了很多的诉讼成本。综上所述，本案中请求终审法院为答辩人主持公道，维护诚信的交易关系，坚决打击不诚信购房并企图获得不正当利益的欺诈购房行为。最后请求法院依法维持原判驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖纠纷。涉案房产系王大鹏婚前购买的婚前个人财产，登记在王大鹏个人名下，并无证据证明该房产系王大鹏和林秋萍的夫妻共同财产，一审认定涉案房产并非夫妻共同财产并无不当。在王大鹏系涉案房产所有权人的情况下，林秋萍未获授权，以王大鹏的名义与陈燃订立涉案《房产买卖合同》，王大鹏未予追认，涉案合同对王大鹏不发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案合同由林秋萍作为卖方的代理人签署，该合同被代理人不予追认，涉案《房产买卖合同》未能继续履行，林秋萍有过错，林秋萍作为行为人应承担相应的责任，本院酌定应当由林秋萍向陈燃支付违约金2万元，一审仅判令返还定金系适用法律错误，应予纠正。上诉人其他诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第921号民事判决第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第921号民事判决第二项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第921号民事判决第一项为：林秋萍应于本判决发生法律效力之日起三日内向陈燃返还定金20，000元；四、林秋萍应于本判决发生法律效力之日起三日内向陈燃支付违约金20，000元；五、驳回陈燃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2，383元，由陈燃承担；一审反诉受理费98元，由林秋萍承担。本诉受理费陈燃已预交，反诉受理费林秋萍已预交。二审案件受理费2300元由陈燃负担1840元，由林秋萍承担460元。本判决为终审判决。审 判 长  俞 红审 判 员  柯云宗代理审判员  吴思罕二〇一四年十一月二十七日书 记 员  王丹妮