北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀民初字第00623号原告田志文，男，1956年4月9日出生。委托代理人彭兴周，男，1984年7月18日出生。被告北京市昂力房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇后横街**。法定代表人高波，董事长。委托代理人徐微微，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人徐亮，北京市时代九和律师事务所实习律师。原告田志文与被告北京市昂力房地产开发有限公司（以下简称昂力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田志文及其委托代理人彭兴周，被告昂力公司的委托代理人徐微微、徐亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田志文诉称，2004年1月2日，原、被告签订宅基地房屋拆迁补偿协议，同时签订两份购房意向书，以原告的房屋换取被告的商品房，并且协议约定，被告应在2005年12月前交房。签订协议后，原告按照协议约定搬离了自己的房屋，而被告在2005年12月并未履行自己的义务将房屋交付原告，后因被告未给付原告任何补偿和安置的情况下，在2006年3月搬回所住房屋，原告在家一直等待被告的房屋，而在2012年4月被告却将原告诉至法院，让原告搬出所住房屋。在审理时原告发现，被告将原告用房屋置换的商品房已经被被告出售给他人，至今未按回购房意向书的约定向我方交付房屋，构成违约。综上，原告起诉至法院要求：1、解除原、被告于2004年1月2日签订的房屋拆迁补偿协议；2、被告将原告位于北京市怀柔区府东二条7号的房屋恢复原状；3、被告支付原告违约金330500元；4、被告按照每月1578.7元（每平方米10元，共计157.87平方米）的标准向原告支付2004年1月至2005年12月期间的安置费用；5、诉讼费由被告负担。被告昂力公司辩称，不同意原告田志文的诉讼请求。第一、田志文要求解除拆迁补偿协议于法无据。该协议和回购意向书是两份独立的约束不同法律关系的合同，已经生效判决确定其法律效力并实际履行完毕。在协议中，昂力公司接收符合条件的被拆迁房屋、支付补偿款的两项义务已经履行完毕，田志文并未提供相应证据证明昂力公司未履行上述义务。另外，延期交房不能作为解除该协议的法律依据，只能依据其另行主张解除回购房意向书。该协议是民事合同，是双方真实意思表示，合法有效。其他民事合同不能影响该协议的效力，亦不能作为解除该协议的法定理由。第二、不存在恢复原状的情形。根据昂力公司诉田志文腾房一案，法院生效判决确认田志文擅自搬回拆迁房屋已对昂力公司的合法权利造成侵害，并判决自判决生效后三十日内搬离该拆迁房屋，故田志文无权要求对回迁房屋恢复原状，该请求应予驳回。第三、未按期支付拆迁补偿款的违约金于法无据。该请求的依据是拆迁补偿协议的第5条第2款，该责任适用的前提是昂力公司未按期支付拆迁补偿款，本案中田志文已在两份回购房意向书中同意将拆迁补偿款用于购买回购房，鉴于田志文对拆迁款另行处分的行为，昂力公司不存在违约行为。田志文提出延期交房等同于延期支付拆迁补偿款，昂力公司承担违约责任的主张不成立。鉴于田志文对拆迁款另行处分的行为，应视为昂力公司已向其支付拆迁补偿款，田志文再将拆迁补偿款用于购房，拆迁补偿协议已经履行完毕，而延期交房的责任划分只能依据回购房意向书向昂力公司主张，回购房意向书的履行情况不是本案的范围，应当另案处理。本案系发回重审案件，前一审判决已将回购房意向书的延期交房责任与拆迁补偿协议的履行情况混同，判决昂力公司向田志文支付的实际损失酌定为15万元是错误的，属超范围判决，被二审法院认为事实不清，发回重审。昂力公司不能就同一事实承担两份法律责任，且延期交房原因不仅有规划调整、设计变更等因素，还存在田志文拒绝选房的因素，是否对延期交房承担责任还需依据回购房意向书约定内容确定，不是本案的审理范围。第四、田志文主张领取安置补偿费的请求于法无据，因为拆迁补偿协议中并未约定安置补偿费用。2004年1月至2005年12月份期间，昂力公司无安置补偿费用的发放项目，从2006年开始计算并发放安置补偿，且2010年之前安置补偿费的标准为7元／月／平米。2006年田志文搬回拆迁房屋后，不具备领取安置补偿费的条件。综上，请法院依据法律，公正判决。经审理查明，2004年1月2日，昂力公司（甲方）与田志文（乙方）签订《北京市宅基地房屋拆迁补偿协议》（以下简称拆迁补偿协议），约定昂力公司对田志文所有的位于北京市怀柔区府东二条×号宅基地上房屋依法拆迁，并由昂力公司对田志文进行拆迁补偿。其中，拆迁补偿款计369269元，拆迁补助费及奖励费共计9283元。该协议的补偿款付款期限及方式条款约定：“乙方在协议签订之日起7日内搬出原有房屋，经拆迁公司验收合格后，持房屋验收合格凭证三日内（不含公休日）到拆迁现场办公室领取拆迁补偿、补助费及奖励费。”该协议的违约责任条款约定：“1、如乙方未按本协议签订期限搬离原有房屋，按延期天数向甲方支付100元／天的违约金，违约金直接从补偿款中予以扣除。2、如甲方未按本协议签订期限支付拆迁补偿款、补助费及奖励费，按延期天数向乙方支付100元／天的违约金。”后双方签订了两份《安丽家园住宅小区居民回购房意向书》（以下简称回购房意向书），由田志文回购两套住房，分别为×号楼×单元202室（建筑面积96.8㎡）和×号楼×单元102室（建筑面积60.2㎡），同时田志文同意在认可拆迁补偿款数额后，用此款订购昂力公司的商品房。回购房意向书约定昂力公司在2005年12月前将回购房交付使用，如因规划调整、设计变更及不可抗力因素导致项目建设延期交房，昂力公司不承担违约责任。协议签订后，田志文于2004年1月10日搬离了拆迁房屋，昂力公司进行了验收，田志文领取了提前搬家奖励费4617元。后田志文因回购房意向书中房屋已不存在为由，于2006年3月搬回其拆迁房屋居住。2012年5月，昂力公司诉至怀柔法院，要求：1、判令田志文搬离北京市怀柔区府东二条×号宅基地上房屋并清空房屋内物品；2、判令田志文支付其延期搬离被拆迁房屋的违约金（自2004年1月2日至实际搬离之日止，按每天100元标准计算）；3、判令田志文返还提前搬家奖励费4617元。怀柔法院于2012年12月作出（2012）怀民初字第03036号民事判决书，判决田志文搬离北京市怀柔区府东二条×号宅基地上房屋并清空房屋内物品，并驳回昂力公司的其他诉讼请求。判决后，田志文不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年4月18日作出（2013）二中民终字第03032号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另据上述生效民事判决书查明的事实，昂力公司与另一拆迁户岑凤荣于2009年10月5日签订了一份关于安丽家园×厢楼×单元101室的回购房意向书，该房即为田志文之回购房屋×号楼×单元102室。田志文曾就此事起诉至怀柔法院，要求撤销昂力公司与岑凤荣签订的回购房意向书，我院经审理后判决驳回田志文的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2013年1月22日，田志文持所诉理由诉至怀柔法院，要求解除其与昂力公司签订的拆迁安置补偿协议，并要求昂力公司将其被拆迁房屋恢复原状，同时赔偿违约金，房屋安置费等损失。怀柔法院在审理过程中，经法庭询问，昂力公司称田志文之另一回购房安丽家园×号楼×单元202室现实际存在，田志文称上述202室房屋因规划设计变更，已与回购房意向书中约定的不符；昂力公司认可拆迁补偿款未向田志文发放、未向田志文支付过在外安置租房费用；田志文不同意解除回购房意向书，昂力公司同意继续履行回购房意向书。2013年7月9日，怀柔法院就该案作出（2013）怀民初字第00938号民事判决书，判决昂力公司于判决生效后七日内赔偿田志文违约损失十五万元、安置费三万六千元，并驳回田志文的其他诉讼请求。判决后，昂力公司不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年10月8日作出（2013）二中民终字第13494号民事裁定书，裁定撤销怀柔法院（2013）怀民初字第00938号民事判决，并将该案发回怀柔法院重审。重审过程中，经法庭询问，昂力公司称田志文之另一回购房安丽家园×号楼×单元202室仍实际存在，但面积较回购房意向书的约定有所减少。田志文坚持认为该房屋位置、面积已与回购房意向书的约定严重不符。另外，原告对其违约金主张的依据解释为：拆迁补偿协议中关于违约责任的约定虽然是针对拆迁补偿款未按期支付进行的约定，但拆迁补偿款又在回购房意向书中作为房款折抵，被告至今没有交付回购房，等同于被告未按约定支付拆迁补偿款，故以此为依据按照每天100元违约金的标准，由被告应当支付补偿款之日始计算至本案原审立案时止。上述事实，有当事人陈述、房屋拆迁补偿协议、回购房意向书、民事判决书、民事裁定书等在案佐证。本院认为，原告与被告所签订的拆迁补偿协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在该协议签订后，原告于2004年1月10日搬出被拆迁房屋，并实际交付与被告，同时据此领取了提前搬家奖励费4617元。法院的生效判决书亦确定了本案原告腾退出被拆迁房屋的义务，故对原告要求解除拆迁补偿协议以及将府东二条×号宅基地上房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院认为，原告按照拆迁补偿协议中关于违约责任条款的约定向被告主张违约金赔偿并无不妥，因为拆迁补偿款虽用于折抵回购房的购房款，但被告迟迟未交付回购房，这其中有设计变更、规划调整的原因，但被告将原告其中一处回购房卖与他人，导致原告与被告就回购房调整迟迟不能达成合意是迟延交付回购房的重要原因，对此被告负有不可推卸的责任，应承担由此给原告造成的损失。原告将损失计算至本案原审立案前本院不持异议，具体数额本院结合原告的主张及被告的违约过错程度酌情确定。对于原告要求安置补偿费用的诉讼请求，因原告于2004年1月10日至2006年3月期间搬离拆迁房屋，故被告应对该期间的安置费用予以补偿，结合原告的诉讼请求，本院按照每月1500元的标准酌定为36000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京市昂力房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告田志文违约损失十六万五千元、安置费三万六千元。二、驳回原告田志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千二百五十八元，由原告田志文负担一千九百四十三元（已交纳），由被告北京市昂力房地产开发有限公司负担四千三百一十五元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜丽娜人民陪审员  马春海人民陪审员  彭明怀二〇一四年六月十三日书 记 员  曾琪惠