上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1549号原告王伟。原告张洁梅。两原告共同委托代理人刘炜，上海市远东律师事务所律师。被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司。法定代表人冯建雄。委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。原告王伟、张洁梅与被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司（以下简称嘉敏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序于同年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘炜、被告的委托代理人潘轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟、张洁梅诉称，2013年3月16日，两原告为购买高于住宅普通层高的顶层电梯房，经与被告销售代理人确认系争房屋层高为3.30米后，即与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条第二款约定，系争房屋暂测建筑面积为93.59平方米，建筑层高为顶层3.30米，合同第三条约定系争房屋每平方米建筑面积单价为16，290.30元，总房价款为1，524，609元，第三十三条约定，原、被告在履行系争合同过程中发生争议，协商不能解决的，可依法向法院起诉。2013年12月，被告披露系争房屋实测建筑面积为93.12平方米，两原告实付系争房屋价款1，516，953元予被告。被告实物交付系争房屋予两原告后，两原告发现系争房屋层高仅有3.05米，未达双方约定层高3.30米。两原告遂提出交涉，被告否认其违约。综上所述，两原告之所以向被告买受顶层房屋，正是基于系争房屋的“顶层层高”之卖点。被告交付两原告的标的物明显不符合约定，有消费欺诈之嫌，背离诚实信用，应当承担相应的民事责任。两原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令被告返还两原告为买受系争房屋而支付被告的价款计160，888.96元。被告嘉敏公司辩称，1、被告完全按照闵行区规土局审定的施工图纸建造了系争房屋，并合法出售了系争房屋，不可能存在任何欺骗原告的情况。被告出售的房屋是完全按照上述政府审批部门审核通过的图纸进行施工，系争房屋的层高也完全符合施工图纸的要求和政府相关部门的要求。因此系争房屋的层高应属于首层、标准层还是顶层的层高？只能按照上述经官方审批核定的图纸来确定，其他任何个人或组织都无权不依照上述施工图纸来确定系争房屋的楼层和相应的层高。2、基于上述理由，被告不可能告诉原告，其购买的房屋是顶层的房屋。原告所提供的录音，不是自相矛盾，就是直接否认原告所购房屋系顶层，而且这些没有本人到庭的录音根本就不足以作为证据使用。另外，原告提供的胡爱忠的视频资料存在剪辑的可能，视频资料也根本没有提到原告购买的系顶层，在胡某某被众多业主包围，情势很紧张的情况下所作的言论，是不能表达他的真实意思的，进而很容易被人曲解。对此，胡某某也向贵院表示愿意出庭，对该视频资料作出澄清。所以，被告认为原告提供的音频或视频资料根本不能佐证原告的证明对象也不符合证据规则对于视听资料作为证据使用的法定要求。对此，贵院依法不应予以采信。3、涉案预售合同罗列了三个不同的层高，而不是一个层高，这并非针对本案原告而为，被告也已经提供了两份案外的预售合同，均罗列了三个层高，事实上被告在系争小区的销售合同中均是如此书就，这只是一种程式化的书写形式而已，根本不能证明被告是在欺诈原告。而原告在本案中对于预售合同中的这一书写方式有意作了曲解，其目的是故意制造纠纷，构陷此系列的诉讼案件以企图获取不正当的经济利益。4、标准层和顶层层高间的差距，是否给本案原告带来了经济损失？由于上述层高间的高度差距根本不计算在房屋的销售建筑面积内，因此，客观而言，原告在本案中也不可能有任何的经济损失。这从原告在本案中始终没有提供任何证据以证明其因上述层高差异而蒙受了经济损失就可见一斑。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年3月16日，原告王伟、张洁梅（作为买方，签约乙方）与被告嘉敏公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买XX区XX路XXX弄《XX水岸丽苑》XXX号XXX室房屋，暂测房屋建筑面积为93.59平方米，该房屋建筑层高为首层3.15米，标准层3.05米，顶层3.30米。每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16，290.30元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，524，609元。付款方式：分期付款，贷款方式：组合贷款。乙方于2013年3月16日与甲方签约，并付首付房款计464，609元，乙方于2013年6月14日前应支付房款计1，060，000元。甲方定于2014年1月20日前将该房屋交付给乙方。合同附件三第十四条第4款约定，户内紧急求助按钮（一、二层住户及顶层住户门及窗设置不同数量的红外探测器）。合同还对其他事项作了约定。签约后，原告按暂测面积付清了全部房款，被告亦按约向原告交付了房屋。2013年12月，双方确认该房屋的实测建筑面积为93.12平方米，并最终确认上述房屋的实际价格为1，516，953元，被告遂向原告退还补差款7，656元。另查明，2014年3月3日，XX路XXX弄XXX号XXX室业主汤某某通过拨打电话号码XXXXXX****X与XX水岸丽苑销售人员张某某通话所作录音记载，“汤：我问下，我们当初买房子的时候，你们跟我们说的3.30米层高，是开发商让你们说的，还是你们自己说的呢？”“张：合同里不是有约定的么？”“汤：我知道合同是有约定3.30米层高，那你们也知道房子层高是3.30米？”“张：因为公司给到我们的口径是3.30米啊！”“汤：噢，公司，开发商给你们的口径是3.30米？”“张：是工程部的。”“汤：是开发商的么？”“张：工程部是开发商聘请的。”“汤：噢，那就是我们合同做的3.30米层高，当时你们也是按照层高3.30米卖的？”“张：对的。”2014年3月21日，XX路XXX弄XXX号XXX室业主黄某某通过拨打电话号码XXXX****与XX水岸丽苑销售人员康某某通话所作录音记载，“康：我们项目部得到回复了，你们46号这排房子，总的设计总高是11层的，为了整体的外立面，你们就是10楼，但是10楼呢，按照整个设计来说，你们不算顶楼。所以你们的10楼的层面帮标准层高一样的，是3.05米。”“黄：你的意思，我这幢楼不算顶楼，所以我的层高没有达到这个高度（3.30米）。”“康：对，对，它总设计层高是11楼，不是10楼。”“黄：那我在买这个房子的时候，你们帮我说的很清楚（层高3.30米）。”“康：当时有可能是我们的销售员帮你说的，按照道理来讲，它是顶楼。但是它总的设计层高是11楼。那么你这里就不算顶楼了。这是项目部给我们的回复。这也是开发商最后给我们的回复。”“黄：那你觉得有意思吗：我们买的时候按照顶楼来说的。”“康：我知道的，我知道的。”“黄：结果我们买下了，你们却帮我们说，这不是顶楼。所以我们层高没达到，是因为我们本身不是顶楼，那我这幢楼的顶楼在哪里呢？”“康：顶楼就是11楼。”“黄：那么46号楼的呢？46号又不能和47号楼放在一起的喽。”“康：不是，这一幢楼是42.43.45.46号。”“黄：那么你们在销售的时候并没有这么说呀？”“康：对对对。”“黄：你们售楼的小姑娘是不是都是帮我们说，你们买顶楼，顶楼都是3.30米？”“康：对对对。”被告物业部经理胡爱忠接待业主王伟、瞿某某、陈某某、陈某某、黄某某、罗劲松、王慧、汤某某、任某某、牛某某等，由业主所作视听资料记载，“胡某某：对吧？好，那么，怎么一个做法？对吧？那么，好，这个房子我刚才已经讲过，我们的层高肯定是符合国家规定的，对吧？我们肯定是符合规定的，对吧？完了以后呐，也就是说，它是有那个叫什么，一点点都不影响你们的使用价值，当然是我的说法，是我的说法，你可以保持你的看法，对吧？”“任某某：胡总，我想说一句，你说。”“胡某某：所以这样的话呢，就说，围绕那个叫什么，合同，对这一方面呢，一个约定了，是吧？你们刚才讲的那个，所以说退房，那个叫什么，你轻飘飘一句，实际上对我们来讲，你以为真的轻飘飘啊？”……“胡某某：就是说那个，第一，我们那个，就是说那个，这个错，是我们犯的，不管是有意，你们认为哦，我们是无意的，对吧？你们怎么想都可以。就是说那个，我们是无意的，但是呢，这肯定是一个错，是吧？第二呢，就是说……呃……不影响大家实际的使用价值。”“黄洁华：这是你认为的。”……“胡爱忠：对，第三呢，就是说呢，有一点大家是肯定的，就是说，围绕着合同的约定来，对吧？合同怎么约定的，我们就怎么来。其他的我还真没有。”……“王某某：我们是要恢复到3.30米。”“汤某某：我现在只要求履行合同，其他的没话说。”“胡某某：这合同里面都有约定的啊，就是说有选择要件，是吧？你可以这么选。”……“胡某某，你想想看呀，我坐在这边，我绝对不会代表我个人，代表我个人……”“汤某某：否则的话你又出现一个。”“胡某某：肯定的，在其他场合我不认识的，对吧？为这个事情认识的，那肯定是代表公司的。”……“汤某某：那我问你你是什么责任，现在你是什么责任现在，你没有达到3.30米你的责任是什么？”“胡某某：我那个叫什么，我要承担这个后果呀。”……“胡某某：不讲了嘛，你不满意那你就退房，是吧？这对我就是一个很不利的后果唉。”“汤某某：你让我退房？”“胡某某：我想把造……东西造……建好了，卖出去。”“汤某某：胡总，你让我退房？”……“胡某某：然后呢那个大家都来退了……这对我不是一个很大的一个后果吗？不利的后果。”“汤某某：你让我退房？”“胡某某：这就是对我一个很大的制约，制裁呀是。”……“汤某某：是不是你让我退房？”“胡某某：不，这个选择权在你这边。”“汤某某：不是我选，我现在要你履行合同呀，你不能履行了。”……“众业主：不利后果就是我们退房咯？是你要求我们退房咯？”“黄某某：新消法是怎么说的？”“汤某某：我买的商品缺陷啊，没按照合同不行的呀对吧，没按照合同来呀。”“胡某某：你认为是一个缺陷？你可以不要它，对吧？那我就还你。”还查明，被告还提供了建筑工程规划土地检测成果报告书及轴立面展开图以证明其系按图施工，其并未改变过原设计中房屋楼层的高度。此外，经法院至现场勘查，所涉九案房屋上面除了楼板没有其他构筑物，且所涉九案中XX区XX路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋的室内均安装有红外探测器，仅XXX号XXX室一户房屋室内没有看到红外探测器。因原告提出其所购房屋为顶层房屋，层高应为3.30米，而被告实际交付的房屋存在层高不符合约定情形，要求被告对此承担违约责任，遂成讼。以上事实，由原告提供的原、被告签订的《上海市商品房预售合同》、用以证明原告已向被告完成支付房款义务的实测面积披露资料、用以证明XX水岸丽苑销售人员及被告工作人员作出过系争房屋系顶层且层高有3.30米的说明的录音及视听资料文字记录及光盘、用以证明康某某系系争楼盘销售人员及张某某系被告委托的销售公司即上海房屋销售（集团）有限公司工作人员的名片二张及互联网网页截屏三份、用以证明业主黄某某与康某某通话的电话账单明细、用以证明在被告提供给原告的质量保证书中胡爱忠的身份是被告的联系人的新建住宅质量保证书、证明系争房屋装有红外探测器的照片、用以证明平面图右侧有三角标志且系争房屋是顶层的防盗报警控制器使用说明书、在样板房里拍摄到的康智文的照片、用以证明系争房屋的销售单位是上海房屋销售（集团）有限公司的新建住宅使用说明书，被告提供的用以证明被告交付的房屋符合政府规划等部门文件的房屋土地权属调查报告书、建筑工程规划土地检测成果报告书、楼房轴立面展开图，用以证明房屋已经交付使用且交付时原告没有就层高提出过异议的房屋交付流转单、业主信息登记表、承诺书、房屋交接验收单、装修管理规定、装修施工动火申请书、装修许可证，用以证明其他楼层的预售合同内也罗列有首层、标准层及顶层的上海市商品房预售合同以及双方的当庭陈述等证据为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。其余证据因与本案没有关联，本院不予确认。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》经合同双方签字盖章，为双方真实意思表示，合同内容合法，应为有效合同，签约双方均应严格按约履行。本案的争议焦点是讼争房屋是否适用3.30米顶层标准，本院认为对此应从以下三个方面分析，首先，从现场来看，原告所购房屋处于最高层，上面除了楼板没有其它构筑物，因此从外观来看讼争房屋就是顶层房屋。其次，通过录音资料与视频资料反映出，被告在销售房屋时对讼争房屋作出过系顶层房屋的说明。最后，双方在合同中对于该顶层房屋是否适用3.30米层高没有作出否定性的约定，相反，合同中对房屋建筑层高进行了首层3.15米，标准层3.05米，顶层3.30米的罗列式的表述，从该项条款反映的内容来看，并没有将讼争顶层房屋系3.30米的情形予以排除。综合以上三点，原告提出的被告向原告出售的系顶层房屋的说法成立，被告应向原告交付层高为3.30米的房屋。现被告向原告交付的讼争房屋层高与双方约定不符，构成违约，被告依法应当承担违约责任。因双方就被告在房屋建筑层高违约一节上没有约定，原告主张依据合同法请求减少房款并无不当，现原告已向被告付清全部房款，原告诉讼请求返还部分房款，应于支持。但房屋建筑层高并非构成房屋售价的决定性因素，原告以层高比例计算减少房款并无依据，本院不予采信，现考虑到被告在建造讼争房屋时确实按图施工，其没有通过变更原设计图纸获取额外利益，被告所犯错误仅仅限于未将讼争顶层房屋不适用于3.30米层高，在设计之初其高度就为3.05米的情况向购房者作应有的披露。故房款减少金额由本院根据层高不足的幅度、违约方的主观恶意、相应过错程度以及由此对原告造成的影响等，酌情确定由被告返还原告房款30，339.06元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王伟、张洁梅房款30，339.06元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，517.78元，减半收取计1，758.89元，由原告王伟、张洁梅负担758.89元，被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司负担1，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一四年十一月十日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。