广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法龙民初字第795号原告潘焕生。委托代理人叶燕玲，广东熊何律师事务所律师。被告佛山市顺德御华房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇苏溪村龙山大道苏原路****铺之2。法定代表人罗灌荣。委托代理人杨珂，广东南天明律师事务所律师。委托代理人金比楠，广东南天明律师事务所实习律师。原告潘焕生诉被告佛山市顺德区御华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由审判员罗洋适用简易程序独任审判，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶燕玲、被告的委托代理人杨珂、金比楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月开始，被告的销售人员多次主动通过电话向原告传达了御毕明珠花园余有少量铺位，因圣诞、元旦、春节期间促销可享受很大力度折扣优惠的信息，原告带着需求及好奇前往销售中心，经过销售人员对铺位的优势介绍：1.正向面对车来车往的三联路，是标准的街铺；2.交付时已有4.4米层高，交付后装修允许挖深后加建夹层，性价比高于同期其它在售商铺；3.开发商已为前排商铺及后面住宅的分隔做足充分的考虑及隔离措施，待销售结束即可拆卸围栏，绝不影响住户的居住质量，随后在销售人员带领下看了现楼，现有4.4米楼层高，明显比住宅宽敞阔落很多，进出大门就在临街的阳台上，门前改造及围栏拆卸后就可直接通到三联路，地理位置的确非常优越，原告经对比后有所心动。再经销售人员“手快有，手慢无”的诱导，原告终于在2010年1月14日怀着购买商铺的目的，以当时龙江镇商铺销售幅度价格内每平方米8439元的套内单价与被告签署了《商品房买卖合同》，并随即签订了《商品房买卖合同补充协议》、《房屋平面图》和《装饰、设备标准》，购入案涉标的物御华明珠花园18号楼101室。签署合同时，原告提出合同内房屋用途为何是“住宅”而非“商铺”，被告销售人员解释这是由房管部门提供的格式合同，他们只能填写面积和金额等基本信息，其它均不能改动，只要确认面积、金额无误则大可以放心签名，从平面图、现楼也可以看出这不可能是住宅，哪里有住宅的大门开在阳台这般开放式呢，而且进行围闭后，商铺使用者不能随意通往后面小区中心花园，到时办下的产权证会写明是商铺的。原告依合同约定付清了所有款项后，被告交付了现房，2014年4月17日办下产权证，原告在产权证下发后发现案涉标的物的规划用途并非当初如被告销售人员所说的“商铺”，因此，原告曾多次致电御华明珠花园销售中心咨洵原因，被告答复不会影响其作为商铺的使用价值，围墙只是建筑围闭所需，依然可以拆卸。2013年初，眼见御华明珠花园销售接近尾声，原告也开始筹划装修事宜。为完善统一营商环境，原告联同其它商铺业主商讨门前改造方案，一并凑钱改造公共空间。2013年4月，原告向御华明珠花园的物管佛山市顺德区怡安物业管理有限公司递交装修及改造方案，物管公司核发《装修施工许可证》并收取2000元装修押金，原告已顺利完成商铺内部包括挖深约60厘米的全部装修，以及将商铺外的草地改铺地砖、将原有路灯往后移等公共空间的改造，物管公司已通过验收，并收回施工许可证原件。原告已为利用商铺做好充分的准备，只待围栏拆卸后即可投入使用，为此，原告联同其它商铺业主向被告提出兑现拆卸围栏的承诺，但被告的工作人员只是传达了老板罗灌荣的表态，公司未有请人拆卸围栏的支出预算，应由全体商铺业主共同出资处理，得到被告的许可，原告与其他业主于2013年8月22日共同聘请了施工人员到现场作业。但是，当施工人员卸下5件围栏后，大批住户业主闻讯赶来阻挠作业，群情汹涌导致施工无法继续进行，现场发生争执，原告只能让施工队又再将卸下的围栏重新焊接上。此后，原告多番试图与被告的法定代表人罗灌荣接触、沟通寻求解决方案，但被告一直以需要股东内部开会后再答复等理由回避，原告只能通过书面申请的方式向被告表达诉求和寻求协助，被告始终置之不理。直至2014年6月26日，原告联合其它商铺业主联名向龙江镇政府信访维权部门提出申诉，后经转介到龙江总商会联动调解工作室跟进处理。2014年6月30日，调解工作室答复被告不接受调解，建议起诉至法院。经查，围墙属御华明珠花园规划的一部分，属全体业主共同共有，被告早有计划出售该小区的所有房屋及车位，从而摆脱业主身份，而要拆卸围墙则属《物权法》第七十六条规定应由业主共同决定的事项，被告根本无权拆卸围墙。再翻查佛山市顺德区商品房交易信息网可发现，御华明珠花园的规划内并无商业用途房屋，全部均为住宅用途，包括案涉标的物在内的17间门口面向三联路的房屋，其标价远远高于该栋楼的平均售价，甚至高于整个小区的销售均价的一倍，正好是同期商用房的销售价格，而小区内其它一楼房屋的价格普遍比其它楼层价格要低。原告认为，原告只是一介公民，不熟悉房地产的内部政策、行业规矩，又没有炒房炒楼的资金和经验，几乎花尽积蓄购买商铺，也为了自用做点小生意谋生，而被告销售人员在推销时，承诺所出售的是商铺，价格在同地区在售商铺中也尚算合理，但被告作为御华明珠花园小区的开发商，在项目规划报建之时已非常清楚房屋的规划用途，甚至对相关法律法规也非常熟悉，但被告却故意将住宅充当商铺以抬高单价进行销售获利，为达到销售目的，还不惜以谎言欺骗，利用自身优势和原告的经验缺乏，再以节日促销优惠即将结束和货量不足等诱导方式使原告产生急迫感而草率签约，被告的种种欺诈行为最终导致买卖合同的显失公平，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，现原告根据我国《民法通则》第四条、第五十九条，《民法通则若干问题意见》第68、72条、《合同法》第五十四条的规定，请求判令：1.变更原、被告双方于2010年1月14日签署的18号楼101室的《商品房买卖合同》第四条价格条款，按套内建筑面积每平方米4671.45元确认案涉房屋总价为367356.81元；2.被告向原告立即退还多收取的购房款293379.20元、专项维修基金2933.79元，共计296312.99元；3.被告向原告支付应退还款项利息8210.39元（按3-5年中长期贷款年利率6.65%，从2010年6月1日起暂计至2014年7月30日，即50个月，请求计至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方基于各自真实意思表示而共同签订，该合同自签订时生效，合同中关于价格条款也依法有效，由缔约各方自觉遵守。被告自始至终不存在任何欺瞒或多收取原告款项的行为，且双方合同已经履行完毕，原告变更价格条款的请求没有事实和法律依据，被告无须向原告退还任何款项或承担任何利息损失。本案系合同履行完毕后原告个人主观不愿接受市场规律、单方怀有过分期望落空而提起的无谓之诉，被告请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。具体的理由如下：一、关于价格条款本身表述清晰不存在任何可误解之处。同时，约定的售价符合被告公示的价格以及经过佛山市顺德区发展规划和统计局价格监督检查所审核的标价，符合新建商品房销售明码标价的有关规定，被告未加价也未收取任何未予标明的费用。因此，涉案合同的价格条款不存在任何重大误解、显示公平等依法可变更的情形。二、原告无任何直接证据证明被告作出过所售住宅实为商铺的意思表示。从合同签订到支付房款、到交付房屋，再到完成产权证的办理手续至今，历时长久，双方之间的合同义务已经无异议地履行完毕，说明被告履行合同符合约定。试想，如果被告对原告有过任何关于房屋用途为商铺的承诺，原告作为完全民事行为能力人，在阅读售前宣传单，签署认购书、商品房买卖合同、房屋布局图、房屋装饰标准、商品房买卖合同补充协议，办理产权证这一系列程序中对反复不断明示的案涉房屋性质为住宅的信息怎么做到熟视无睹，毫无异议地履行合同直至完毕？三、案涉房屋的价格符合当时房屋的市场价值，原告无证据证明被告依据商铺的价格向原告出售房屋。（一）案涉房屋比同面积房屋空间大、采光好、绿化环境好、安静且生活便利，因此比其他楼层价值高，该楼层售价自然也会相对高出。案涉房屋状况是：楼层为一层，高4.4m，同栋一层以上房屋高3m，空间明显大于其他楼层。案涉房屋地基为夯实的地基，合同约定凡是不从公共通道进入的空间由买受人使用，原告也已下挖50-60cm，即整个空间有5米，一层相当于两层的一层以上楼层，所有权人可利用的价值明显高出了其他楼层房屋。也由于地基以下地下车库未经过，没有来自车库的噪音、震动，相对安静。一层直面大街，没有其它高层建筑物遮挡，采光好且绿化好，一楼也相对便利。（二）原告提交对比材料证明案涉房屋是按商铺的标准出售，毫无证明力。1.原告提交的顺德房产交易信息网公示的被告出售1-7、22-24、25-29、30-35号楼的信息反映的价格为平均均价，非统一售价。原告提交的案涉房屋的公示售价参考价高出平均价，也只能说明每间房屋的情况不一样，售价自然不一致这一事实。且所有公示中内容均明确楼盘类型为住宅。2.从被告提交的2号楼全部楼层和15号501房的合同可见，每一房屋的售价均不会一致。售价是房屋当时价值的体现，不是房屋用途的体现。每个开发商均有合理的定价权，案外其他人对自售商铺、住宅的定价不表示被告也必然遵守，没有规定说售价在8000上下的房屋都是按商铺价格出售。（1）原告查询的商铺均价为8891.01元／平方米的楼盘，性质为商铺，产权为30年，出售时间在房价下降的限购期，商铺的价值与地段、人流量等综合因素相关，商铺与商铺之间的价值都不一致，更何况有70年产权的案涉房屋，根本没有可比性。（2）原告查询案外人的丽南名都楼盘的住宅均价在4814.96元／平方米，同样，均价不是统一价，与案涉房屋没有可比性。同时，被告也同样查询了该楼盘的商铺价格，接近18000元／平方米。按照原告的逻辑，这完全可以证明被告并没有按商铺出售住宅。3.原告提交的被告向案外人出售的25号102房、26号101房是被告处理的尾楼，案涉房屋售价比之高本身符合市场规律，但不能由此证明案涉房屋是以商铺价格出售。案涉房屋销售于2010年3月18日限购政策出台前，供参考的两处房产分别购于2013年10月27日、2013年10月10日，正处于房屋限购期，受政策影响房价本身较限购前楼市大热的09、10年有所下跌。而被告的房屋自2009年出售至该时间已销售近4年，已处于销售尾声，此两处房屋属于尾楼，被告成套低价售出。这是被告处理楼盘自主降价的合法行为，符合市场规律。（三）从售前宣传单，认购书、商品房买卖合同、房屋布局图、房屋装饰标准、以及原告的装修申请可见，从宣传到房屋设计，到原告自行装修的内容含有厨房等均体现的是住宅房型。四、原告改变房屋用途是其作为所有权人作出的行为，被告从未也无权干涉。原告改变房屋用途的行为受阻，是其与建筑物区分所有权人之间的权利义务相关的纠纷，与被告无关。综上，原告主张被告以商铺价格将用途为住宅的房屋承诺为原告改变房屋用途为商铺没有任何直接或间接的证据佐证。事实上，原告的说法甚为牵强，被告从头至尾都在明示出售住宅，原告接收房屋后也是按照住宅的标准递交房屋装修申请，与原告所谓商铺的说法自相矛盾。本院经审理查明，2010年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，双方约定，由原告向被告购买坐落于佛山市顺德区龙江镇旺岗村委会三联路7号御华明珠花园18号楼101号的商品房，所购商品房的用途为住宅，楼层高度为4.4米，商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米8439.01元，总金额为657145元。2014年4月17日，佛山住房和城乡建设局为原告登记核发了商品房产权证明，并标注商品房规划用途为成套住宅。2013年8月30日，原告等人因组织人员拆除围栏受阻，向被告递交“申请”以及“商铺的改造方案”、“商铺经营保证书”，要求被告兑现原告所购商品房用于商铺的承诺。因本案纠纷协商未果，2014年8月12日，原告以被告存在欺诈、显失公平为由向本院提起诉讼，要求变更合同价格条款。因案情需要，本院依法向佛山市顺德区发展规划和统计局征询关于涉案商品房的出售价格是否符合国家的法律法规和政策的规定。2014年10月22日，佛山市顺德区发展规划和统计局向本院出具了复函。以上事实，还有原、被告庭审提交的证据以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件是双方当事人真实意思的表示，双方依法成立买卖合同关系。合同依法成立生效后，原告以合同存在欺诈行为、商品房出售价格显失公平为由要求对商品房出售价格予以部分撤销和变更。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，原告应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内向人民法院或者仲裁机构行使撤销权，要求对合同条款予以撤销或者变更。原告主张被告在出售商品房的过程中欺骗原告，使原告错误地认为涉案商品房可以作为商铺使用，被告对此予以不予认可。经审查，原告的上述主张仅为其单方的陈述，其提供的《商品房买卖合同》、御华明珠花园设计鸟瞰图、御华明珠花园各期销售均价数据、御华明珠花园其他商品房的销售价格、龙江镇其他楼盘销售价格等证据仅能反映原告所购买的案涉商品房价格相对于龙江镇成套住宅商品房的整体平均价格偏高，并不足以认定被告在向原告销售商品房过程中存在价格欺诈行为，原告的主张并无其他充分有效的证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原告应承担举证不能的不利后果，本院对其主张依法不予采信。原告主张被告在出售的案涉商品房价格明显过高，对原告显失公平，被告对此不予认可。根据顺德区发展规划和统计局《关于御华明珠花园商品房定价方式的复函》意见，案涉商品房销售价格属于市场调节价，销售价由经营者根据商品房的建设成本和市场供求等因素自主制定。而且，被告提供的证据显示被告履行了案涉商品房的价格备案手续，并将备案后的价目表于销售前进行公示，严格按明码标价相关规定进行销售。由此可见，被告出售给原告的案涉商品房符合国家法律法规和政策的规定，购买商品房的价格属于市场经济下应由买受人自行承担的市场风险，原告主张其购买的价格过高、显失公平缺乏相关的法律依据，也不符合市场经济交易的规则，本院不予采纳。即使被告出售的房屋价格存在显失公平的情形，由于双方在签订合同时已明确了案涉商品房的出售价格，原告最迟也应在买卖合同签订时即2010年1月14日，知道或者应当知道可撤销的事由。原告于2014年8月才向本院起诉要求行使撤销权，已经超过了法律规定的一年的除斥期间，原告享有的撤销权在其起诉时已经消灭，本院对其主张依法不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：驳回原告潘焕生的诉讼请求。本案受理费减半收取为3488.12元（原告已预交），由原告潘焕生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 罗 洋二〇一四年十一月四日书记员 张敏仪