上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一(民)初字第25638号原告上海恒浩物业管理有限公司，注册地上海市闵行区，实际经营地上海市闵行区。法定代表人徐云德，总经理。委托代理人许崇德。被告孙菊花。委托代理人孙麒（系被告之子），住同被告。原告上海恒浩物业管理有限公司（以下简称恒浩公司）与被告孙菊花物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员左玉国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒浩公司的委托代理人许崇德、被告孙菊花及其委托代理人孙麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒浩公司诉称，被告自2006年1月至2015年6月拖欠物业管理费1,860.20元（人民币，下同）。原告曾多次发放缴纳物业管理费的通知和上门催讨，后又邮寄催缴单，被告仍拒交。原告认为，被告理应按照国家法律、法规和物业管理服务合同按时缴纳费用，被告拒付的行为影响了原告正常的物业管理活动。原告现起诉至法院请求判令：1、被告支付物业管理费1,860.20元；2、被告支付滞纳金1,500元。诉讼中，原告明确：本案中要求被告支付物业管理费的期间为自2006年1月至2014年12月，金额为1,713.20元，自2015年1月至2015年6月的物业管理费另行主张。被告孙菊花辩称，原告邮寄的催讨信件，被告一封也没有收到，有部分费用已经超过诉讼时效。被告按照沪府[1999]81号文买下公房，原告没有向被告退1%的土地收益金及1994年6月至2000年5月的房租，被告有3.75平方米的面积是重复购买，现要求原告归还上述房租、土地收益金、3.75平方米的购房款。物业合同中每月6元是明码标价的，但2013年1月1日至2014年12月31日，没有约定售后公房的物业服务价格，且自2015年1月至2015年6月期间没有物业服务合同。此前的每月6元收费标准是认可的，但自2013年9月至2014年年底，物业管理费涨价了，不认可涨价的部分。对2015年以后的物业管理费，因为合同中没有约定，也不予认可。经审理查明，上海市闵行区某一、二村业主委员会（甲方，以下简称某业委会）与上海某置业发展有限公司（乙方，以下简称某公司）签订《物业管理服务合同》一份，约定甲方将某一、二村委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费为产权房每平方米每月0.23元、售后房每套每月4.50元-7.50元，保洁费为产权房每平方米每月0.08元、售后房和使用权房每套每月4元，保安费为产权房每平方米每月0.09元、售后房和使用权房每套每月5元，房屋设备运行费、维修养护费均按实结算，售后房及使用权房的收费标准随有关文件的变动而变动；委托管理期限自2002年7月1日起至2003年12月31日止。2003年12月27日，某业委会出具告知书一份，决定延长上述合同的履行期限，延长至新一届业委会成立，新聘用的物业管理企业接管小区之日止。2005年6月1日，某公司作出《关于成立上海恒浩物业管理有限公司的决定》，明确某公司管理的物业小区自2005年7月1日起全部移交恒浩公司（即本案原告）管理，原某公司在物业管理过程中发生的债权债务自2005年7月1日起，由恒浩公司全权处理。嗣后，某业委会选聘恒浩公司自2015年7月1日起为小区提供物业管理服务，后延长服务期限至2008年12月31日止。2008年12月底，上海市闵行区某一、二村业主大会向原告发函，表示继续续聘原告为该小区2009年1月1日起新一轮物业服务企业。某业委会在该函件中注明“在新合同签订前执行原合同”。2009年底、2010年初，某业委会（甲方）与恒浩公司（乙方）就某一、二村的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅多层和商业用房均为0.40元/月·平方米，售后公房按一室一厅4.50元/月·户、二室一厅6元/月·户、三室一厅7.50元/月·户，售后公房管理费收费标准随国家有关政策变化执行，使用权房按国家相关政策收取房租；上述物业服务收费分项标准如下：综合管理服务费为商品房0.14元/月·平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为公共部位收取0.034元/月·平方米，公共区域的清洁卫生服务费用为商品房0.09元/月·平方米、售后房和使用权房每户每月4元，公共区域绿化养护费用为0.026元/月·平方米，公共区域秩序维护服务费用为商品房0.11元/月·平方米、售后房和使用权房每户每月5元；物业服务费用按月交纳，业主应在每月15日履行交纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起，按日千分之三交纳滞纳金；合同为期1年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止；另对其他事项进行了约定。后双方又多次续签了《物业服务合同》，原告一直对该小区提供物业管理服务至今。2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局与上海市物价局联合发布沪房管规范物[2012]29号文件，其中规定混合小区中公有住宅售后物业服务收费标准为：2012、2013和2014年度管理费、保洁费、保安费分别按照本小区商品住宅综合管理服务、公共区域清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务收费标准的60%、80%和100%收取，调整后的管理费、保洁费和保安费收费标准不得低于该房屋原收费标准；配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元；绿化养护和共用部位、共用设备设施（除配备电梯住宅电梯和水泵外）日常运行、保养、维修等物业服务费用均在公有住宅售后维修资金中列支；2015年9月1日起，混合小区内的公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务费收费项目和收费标准执行，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用；调整后的公有住宅售后物业服务收费标准自2012年9月1日起施行。2015年7月16日，某业委会、闵行区xx路街道某新村第一居民委员会共同出具证明一份，载明：某一、二村自1998年10月20日经闵行区物价局核价，2002年7月签订物业服务合同至今，普通商品房物业服务费每月每平方米0.40元没有变动过；售后公房按套计算，一室一厅户4.50元/月、二室一厅户6元/月，每套每月另加保安费5元/月、保洁费4元/月；售后公房收费根据市房地局、物价局的沪房管规范物[2012]29号文件，从2012年9月起调整，到2014年9月起与商品房实行同价收费；恒浩公司每年中、末期对欠费业主进行催缴，形式：在小区门口用黑板报告知，将催缴通知张贴在楼门口，投入业主信箱或邮寄挂号信函进行催缴。另查明，被告孙菊花系上海市闵行区202室房屋登记的权利人，该房屋为售后公房，建筑面积为61.27平方米，产权核准日期为2000年10月13日。被告未向原告支付自2006年1月至2014年12月的物业管理费。原告曾于2007年11月16日、2009年11月4日、2010年11月、2011年12月、2012年11月、2013年11月28日、2015年11月19日以挂号信的形式向被告催讨物业管理费，均未果。以上事实，由原告提供的《物业管理服务合同》、《关于延长的告知书》、《关于成立上海恒浩物业管理有限公司的决定》、函、《物业服务合同》、沪房管规范物[2012]29号文件、证明、居民户籍资料、房屋状况及产权人信息、缴款通知、挂号邮件清单，被告提供的《本市征地地区私房拆迁安置公房居民户购房退款补充协议》、公有住房出售价格计算表、收据、土地资料登记册、《房屋拆迁安置协议》、沪府[1999]81号文以及双方当事人的陈述等证据所证实。本院认为，原告恒浩公司作为被告孙菊花房屋所在小区的物业服务单位，实际向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，根据权利义务相一致的原则，被告理应根据房屋的性质、相关收费标准及时履行付费义务。关于被告房屋的物业管理费（含管理费/综合管理服务费、保洁费/公共区域清洁卫生服务费用、保安费/公共区域秩序维护服务费用）收费标准，应综合相关物业服务合同、沪房管规范物[2012]29号文件及证明等进行认定。关于被告辩称原告起诉超过诉讼时效的意见，因本案属合同纠纷，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。结合原告提供的催讨材料，本院认为原告在诉讼时效期间内向被告进行了催讨，相关催讨行为导致诉讼时效中断并重新起算，至原告提起本案诉讼并未超过二年的诉讼时效期间，故被告该项抗辩意见不能成立。现原告主张被告支付自2006年1月至2014年12月的物业管理费，具有事实和法律依据，应予支持，但具体金额计算有误，本院予以调整。根据被告房屋的性质、建筑面积和收费标准等，本院确定被告所欠自2006年1月至2014年12月物业管理费的金额为1,663.32元。被告欠费未付的行为显属不当，其行为已构成违约，应承担由此产生的法律责任。现原告主张滞纳金（性质为违约金），具有合同依据和法律依据，本院予以支持。对于违约金的数额，本院结合被告欠费时间、金额等情况，酌情确定为200元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告孙菊花于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒浩物业管理有限公司自2006年1月至2014年12月的物业管理费1,663.32元；二、被告孙菊花于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒浩物业管理有限公司违约金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告孙菊花负担（此款由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告上海恒浩物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  左玉国二〇一六年五月二十三日书 记 员  殷晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。