建平县人民法院民 事 判 决 书(2016）辽1322民初767号原告鲍晓磊，男被告建平万方汇购物广场有限公司（辽宁万方丰汇商业管理有限公司），住所地辽宁省建平县人民路46号。法定代表人王河润，经理。委托代理人林立峰，辽宁承远律师事务所律师。第三人建平县德克士宏达餐厅。住所地辽宁省建平县万方汇。法定代理人吴国忠，经理。委托代理人许长山，原告鲍晓磊诉被告建平万方汇购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理。依法由代理审判员孙晓峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍晓磊的委托代理人鲍军，被告建平万方汇购物广场有限公司的委托代理人林立峰，第三人建平县德克士宏达餐厅的委托代理人许长山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍晓磊诉称：2012年11月26日原告购买建平万方汇购物广场1号楼1号商网，建筑面积154平方米，商铺总价款5,450,000元。同日原、被告签订了商铺委托经营管理协议，按协议约定被告每年给付原告商铺年租金327,000元，被告违反协议约定，2014年8月31日起至今的商铺租金未给付，被告故意欺骗原告，隐瞒事实，在向原告出售商网前将原告购买的商网出租给德克士餐厅，故诉至法院：1、请求判令解除原、被告于2012年11月26日签订的商铺委托经营管理协议，返还原告位于建平万方汇购物广场1号楼1号商网；2、请求判令被告按协议约定给付原告2014年8月31日起至返还建平万方汇购物广场1号楼1号商网之日止的商铺年租金，按约定给付日千分之三的滞纳金。被告建平万方汇购物广场有限公司辩称：答辩人于2011年9月20日取得了财富领域1号楼整个万方汇商场的租赁使用权。答辩人于2012年9月1日将商场地上一层中的237平方米租赁给许长春用于开办建平县德克士宏达餐厅，该餐厅于2012年9月28日正式营业。2012年11月26日宏达开发公司将德克士餐厅中的136.28平方米卖给原告，同时原告与答辩人也签订了委托经营管理协议。根据买卖不破租赁的法律原理，原告作为买受人必须接受购房前宏达开发公司与答辩人之间、答辩人与德克士之间签订的租赁合同，答辩人和德克士实质上在原告购买商网之前就已经取得了租赁权，就意味着原告必须履行与答辩人签订的商铺委托经营管理协议。商铺委托经营管理协议第五条第2项中规定：”在乙方经营管理期间，甲方无权单方解除或终止本合同”。双方这种特别约定合法有效，根据法理合同双方基于意思自治而作出的约定高于法定，原告在2012年11月26日与宏达开发公司签订了商品房购房协议，同时又与答辩人签订了商铺委托经营管理协议，2012年9月1日，答辩人就已经将该商铺连同大厅的一部分出租给他人用于开办德克士餐厅，租期为十年。原告与宏达开发公司签订购房协议的同时就与答辩人签订委托协议，并且委托协议中规定在答辩人经营期间原告不享有单方解除权，就是基于原告在购房时就已经出租给他人的考量。原告在购房的同时已经将商铺的经营权让渡给答辩人，所以才会接受商铺委托经营管理协议对原告解除权的限制。在商铺委托经营管理协议的履行期间，原告不享有单方解除的权利，所以本协议只能通过双方协商才可以解除。根据商铺委托经营管理协议的约定，答辩人支付租金是后打租，所以2014年9月1日至2015年8月31日的租金应在2015年9月7日之前支付。我公司于2015年11月发放租金，其他业主都在规定时间内领取了租金，而原告始终没有来我公司领取租金。后经我公司通知后，原告仍然没有领取。所以自2015年11月至今，租金没有结算的责任不在于答辩人，每日千分之三的违约金规定也过高。原告购买商铺时，餐厅已经营业近两个月，所以原告购买时，对商网已经出租的事实是明知。第三人建平县德克士宏达餐厅辩称：执行我和万方汇的合同。经审理查明:2012年11月11日原告与案外人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订商品房买卖协议用于购买建平万方汇购物广场1号楼1号商网，同日原告向朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司交纳定金56万元。2011年9月20日朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司与辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司签订商场租赁合同，朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司将建平县财富领域1号楼整个商业运营商场租赁给辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司。2012年9月1日被告与案外人徐长春签订租赁协议书，被告将承租原告的房屋转租给第三人建平县德克士宏达餐厅。2012年11月26日原告与辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司签订商铺委托经营管理协议，协议约定：”甲方：鲍晓磊，乙方辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司，第一条、委托进行管理内容及期限：1、甲方自愿给将自己购买的位于建平万方汇购物广场1号楼1号商网建筑参考面积154平方米，商铺总价款616,000元,委托给乙方进行统一对外招商、统一经营管理。甲方收取年固定收益（租金），甲方同意商铺由乙方负责统一对外招租运营…。第二条甲方租金收益：1、乙方按年度向甲方交付租金，即固定收益，前五年商铺年租金为商铺总价款的6%，为人民币369,600元…，2、租金交付形式及日期：租金实行后打租，2013年8月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。…第五条，1、乙方应按时将年租金交付甲方，如延期交付，每延期一天，则按延期交付款项总额的千分之三支付滞纳金给甲方。2、在乙方经营管理期间，甲方无权单方解除或终止本合同。3、甲方违反本合同约定，乙方可以解除合同，甲方按照本协议所委托经营商铺的总价款额的50%向乙方支付违约金。…”。后辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司变更为建平县万方汇购物广场有限公司。被告已支付原告2013年度及2014年度的租金，2014年9月1日至2015年8月1日的租金以及违约金被告未给付原告。被告曾要求原告领取租金，因涉及合同约定的滞纳金未给付，被告未领取租金。2016年2月2日原告通过邮寄的方式告知被告要求解除原、被告签订的商铺委托经营管理协议。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提供的定金协议、财富领域商品房购房协议复印件、商品房买卖合同复印件、房屋所有权证预告登记复印件、商铺委托经营管理协议复印件，邮寄解除商铺委托经营管理协议告知书、2015年12月18日被告的答辩状、租赁合同书、被告提供的租金结算单复印件、快递存单、短信打印件在卷佐证，经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。被告提供朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司出具的证明，欲证明被告转租给许长春是经过朝阳宏达公司同意。朝阳宏达公司是否同意转租与本案并非同一法律关系，对于该证明在本案中不予采纳。被告提供的德克士餐厅营业证复印件，欲证明该餐厅开业时间是2012年9月28日。因原告不予认可，德克士餐厅何时营业与本案不是同一法律关系，对于该复印件不予采纳。本院认为:被告建平万方汇购物广场有限公司延迟给付原告租金的事实成立，因原、被告签订商铺委托经营管理协议时已约定被告经营管理期间原告无权单方解除或终止合同，虽然被告未按约定期限支付原告租金，但被告已向原告发出领取租金的通知并且本案第三人建平县德克士宏达餐厅也同意在被告书面同意的情况下可以同意直接支付给原告租金，因此被告未按期给付租金并不属于原告可以单方解除合同的情形，因此对原告要求解除与被告签订的商铺委托经营管理协议的诉讼请求不予支持。庭审中原、被告已达成在2016年4月29日前被告给付原告2014年9月1日至2015年8月31日的租金32.7万元的一致意见，原、被告的约定不违反法律禁止性规定本院予以尊重。故本院支持被告于2016年4月29日前给付原告2014年9月1日至2015年8月31日的租金32.7万元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，因被告未按期给付租金已构成违约，因此被告应当按双方约定支付原告滞纳金。但原、被告约定日千分之三滞纳金的比例过高，违背了法律规定，庭审中被告要求对滞纳金的比例进行调整，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，酌情按日千分之一支持原告滞纳金的请求，给付期限应当自2014年9月8日起至租金确定给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条、第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告于2016年4月29日前给付原告2014年9月1日至2015年8月31日的租金32.7万元；二、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决发生法律效力后十日内按日千分之一给付原告自2014年9月8日起至租金确定给付之日止的滞纳金。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。代理审判员  孙晓峰二〇一六年五月二十三日书 记 员  郭乐乐