四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2015)成郫民初字第2048号原告黎恩芳，女，1981年10月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告江成光，男，1977年3月17日出生，汉族，住四川省郫县。委托代理人刘倬，四川福瑞斯律师事务所律师，系一般代理。被告四川利文斯顿房地产策划有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人李政谕，职务：总经理。委托代理人李郭翔，四川联一律师事务所律师，系特别授权。原告黎恩芳、江成光与被告四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称利文斯顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理，由审判员文武独任审判，于2015年7月23日、12月4日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人刘倬、被告利文斯顿公司的委托代理人李郭翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎恩芳、江成光诉称，其与2013年3月22日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“河滨鹭岛”项目5幢2单元703号房屋，总价款365496元。合同第十二条约定交房时间为2014年6月30日前，第十一条约定其他设施须在2014年6月30日前达到使用条件，否则被告需承担支付违约金的违约责任，同时，合同对违约金的比例进行了约定。后因被告无法按期交房，于2014年7月12日向原告作出承诺，在2014年8月10日前进行交房，否则除了承担逾期交房的违约金外，还需对原告承担500元/天的赔偿，同时提供竣工验收报告。但至今为止，该项目未达到交付条件。另外按照合同及补充协议，被告需要书面通知交房时间，但至今为止被告也没有按照合同的约定的方式向原告送达书面的交房通知。另外，经原告在房管部门查实，被告所交付房屋用途为“公寓”，而非合同约定的“住宅”，被告采取隐瞒、误导的行为欺诈原告，其行为已经构成了根本违约。鉴此，为维护原告的合法权益，维护正常的交易秩序，特向人民法院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金72895元；2、请求法院判决被告向原告支付其他设施未达到使用条件的逾期违约金至被告达到使用条件止，计算至2015年4月30日为11100元；3、判决被告向原告支付“住宅”变“公寓”的违约金36549.6元，以上合计：120544.6元。4、本案诉讼费由被告承担。被告利文斯顿公司辩称，对于逾期交房，认可逾期时间为2014年6月30日至2014年8月10日止，并已向原告支付了该期间的违约金，自2014年8月10日以后，被告房屋已达到交付条件，已通知原告收房，不应承担之后违约金；针对原告诉称其他设施未达到使用条件，与原告诉请第一项有重叠，且地下停车场可以使用，对该请求不予认可；对于第3项请求，被告在项目开发之初，根据设计存在一定比例的公寓，其根据预售许可证进行销售，不存在欺诈，且公寓、住宅属于同一类形式，不会给原告造成实质性损失，该项请求不能成立。经审理查明，二原告系夫妻关系。二原告与被告于2013年3月22日签订了一份商品房买卖合同及补充协议，约定二原告购买被告开发的位于郫县郫筒镇凉水井西路46号河滨鹭岛5幢2单元703号房屋，总价款365496元，合同第三条约定房屋用途为住宅。第十条关于交付约定为，“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；”第十一条关于其他设施交付约定为，“2、……（3）公共停车场：2014年6月30日达到使用条件；……如果在约定期限内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人继续整改使之达到使用条件，如自约定期限届满之日起30个工作日内仍未达到使用条件的，出卖人按照买受人已支付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”第十二条关于逾期交房约定为，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之3的违约金……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。”第十四条交接手续约定为，“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”后原告通过首付及按揭向被告缴纳了全部购房款。约定交付时间届满，被告未按约向原告交付房屋。2014年7月12日，被告出具一份承诺保证书，第1条载明“我司与购房者合同约定时间是2014年6月30日前交房，然而开发商于2014年7月11日才通知业主来郫县交房，这是我们的错”，第2条载明“我们保证按合同约定按质保量交房，如延迟交房多少天按合同约定赔偿违约金，交房前付清”，第7条载明“下次交房计划从2014年7月1日起至2014年8月10日，具体时间另行通知。若下次接到通知，未能交房，除按上述条款2赔偿外，另需对前来接房的业主按每户500元/天赔偿，并提供竣工报告。”2014年8月11日，郫县房产管理局向被告出具了一份责令（限期）改正通知书，载明被告“开发的河滨鹭岛项目房产在未取得新建住宅设施设备交付使用备案证明的情况下，向房屋买受人交付房屋”，且“未按《成都市预售商品房交付使用流程管理规定》第六条的规定在交付现场公示新建住宅附属设施设备交付使用备案证明等文件”，属“违规交房”，故要求被告在2014年8月26日前对以上问题进行改正。2014年8月21日，原告在内的小区业主向郫县房管局公众信息网投诉被告交房问题，该局于2014年8月26日回复小区业主，责令被告整改并完善交房资料后交房。2014年9月19日，被告开发小区4幢、5幢及地下室取得郫县新建房屋住宅附属设施设备交付使用备案证明。二原告与被告补充协议第十二条对公建部分的约定为，“该商品房机动和非机动车车库（包括地上、地下车库）、规划车位归出卖人所有，出卖人可以单独出租或出售。”2014年9月12日，被告开发的河滨鹭岛5号楼经四川省建筑科学研究院工程质量鉴定，“5号楼的地基基础及上部主体结构符合设计文件及相关规范要求，其承载力能够满足正常使用条件下的安全性要求，即该房屋主体结构安全。”2014年9月19日，被告案涉房屋在郫县房产管理局办理郫县新建住宅附属设施设备交房使用备案证明。2014年5月29日，被告涉案房屋经建设、施工及监理单位分户验收，结论为“合格”。2014年6月24日，案涉房屋所在4、5号楼在郫县金准测绘有限公司处取得面积实测报告。2014年7月14日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，结论为“合格”。2014年7月11日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县规划管理局颁发的建设工程规划合格证。2014年7月23日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县公安消防大队验收意见书，被评定为消防验收合格。2014年8月，被告出具商品房质量保证书及商品房使用说明书。2014年8月9日，被告在华西都市报刊登交房通知书，通知原告在内的购房者“此前因种种原因造成的延迟，我们深表歉意。……4、5号楼自2014年8月10日起正式办理物业交付手续。”被告提交2014年8月10日至2014年8月16日期间，涉及王东、罗苏卿等若干住房已办理交房手续确认单等证明。被告开发的4、5号楼及地下室于2010年3月8日取得郫县规划管理局颁发的成都市建设工程规划许可证。被告开发的4、5号楼于2012年12月6日取得郫县房产管理局商品房预售许可证明，载明房屋用途“住宅/商业”。2012年12月3日取得郫县国土局案涉区域土地使用权，关于终止日期，备注为“住宅2076年12月5日，商业2046年12月5日”。2012年11月15日，被告开发的4、5号楼及地下室取得郫县房产管理局建筑工程施工许可证，同日，取得郫县住房和城乡建设局建筑工程施工许可证。2014年7月24日，被告与甲方郫县房产管理局签订新建住宅物业保修金委托协议书，约定被告将物业保修金一次性交由甲方委托管理，并通过银行转账缴纳了约定保修金。2014年7月24日，被告与甲方郫县房产管理局签订一份委托协议书，约定被告将设立业主大会的必要工作经费交由甲方委托管理，并已实际缴纳。2014年7月10日，被告与四川华玮物业管理有限公司签订了一份物业承接查验协议，约定由该物业公司负责承接被告开发住宅物业。2012年2月14日，被告与成都市自来水有限责任公司签订城市供用自来水合同，约定由该自来水公司负责被告开发的河滨鹭岛区域供水。2011年9月30日，被告与郫县兴能天然气有限公司签订城市燃气工程安装合同书，约定由该天然气公司负责被告开发的河滨鹭岛区域供气。2012年3月12日，被告与成都诺百尔科技有限公司签订弱电系统承包合同书，约定由该科技公司负责被告开发的河滨鹭岛区域电话、网络安装。2011年9月26日，被告与四川蜀都电力有限责任公司签订电力工程施工合同，约定由该电力公司负责被告开发的河滨鹭岛区域配电工程。2011年10月21日，被告与四川省有线广播电视网络股份有限公司郫县分公司签订有线电视网络安装工程及信号接入合同书，约定由该网络公司负责被告开发的河滨鹭岛区域有线电视网络工程。被告提交电梯使用标志，载明4号楼、5号楼部分已配备富士电梯并经成都市质量技术监督局登记及成都市特种设备检验院检验。针对交房赔偿问题，围绕诉讼请求金额，被告不接受。针对郫县房产管理局出具的整改通知，被告表示将相关资料交到了房管局备案，并没有其他处罚，且认为达到了交房标准，原告表示被告未提复议，被告是否受到其他处罚不清楚。关于规划合格问题，原告举出已在都江堰市人民法院针对郫县规划局提起行政诉讼并已受理，被告认可并表示若指向本案案涉房屋，应中止本案。成都市律政公证处于2015年5月15日在案涉凉水井西路46号负一楼现场状况进行了公证，拍摄了光碟及现场照片，原告以此为由证明案涉房屋未通过竣工验收，且公共停车场未投入使用。另查明，被告已向原告支付了计算至2014年8月9日的逾期交房违约金4386元。原告明确第1项逾期交房违约金请求系从2014年8月10日起暂计算至起诉之日止。原告第2项诉讼请求关于其他设施明确为“地下停车场”，被告认为从照片可以看出已在使用，车辆可停放。关于第3项请求涉及的住宅公寓变化问题，根据商品房买卖合同于2013年6月13日在郫县房管局签约备案后摘要显示，二原告所购该房用途为“公寓”。因与之前签的的买卖合同注明的用途“住宅”不一致，原告向被告提出异议，被告于2014年8月20日出具关于该问题的情况说明，“依据2005年成都市规划局、国土局、房管局联合出台的《关于公寓建设管理的若干规定》中第一条、第二条中规定，‘公寓’是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类生活单元；‘公寓’只能在规划的住宅用地上建设，国土部门在办理土地手续时按住宅办理……房管局相关负责人也明确表示，公寓和住宅没有任何区别，使用年限是一致的，二者唯一的不同就是日照标准不一样。在河滨鹭岛二期实际销售过程中，公寓和住宅也存在价差。针对河滨鹭岛二期5号楼业主的担忧，我司做出如下承诺：1、住宅和公寓在办理产权时没有区别，都是70年产权；2、公寓在办理产权证、国土证时缴纳的相关税费的标准和住宅没有任何区别；3、公寓在后期使用过程中，水、电、气、物管费等相关费用的标准和住宅没有任何区别；4、公寓在迁户口时的标准和住宅没有任何区别。如在办理上述业主时，公寓和住宅的标准不一致，我司愿承担相应的责任并赔偿业主由此产生的损失”。但双方并未就此问题达成一致，故原告提起了该项赔偿。以上事实，有原告提交的身份信息、结婚证、商品房买卖合同及补充协议及缴费收据、责令改正通知书、承诺保证书、交付使用备案证明、公证书、都江堰市人民法院受理案件通知书等足以证实。就原告提交的其他证据，光盘不具有客观性，有被告提交的公寓答复、国土证、规划许可证、建设用地许可证、商品房预售许可证、项目总评图，竣工验收报告（含规划合格证、实测报告、交房公告、分户验收汇总表、竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、交房通知、交房手续确认单、商品房预售许可、规划许可证、施工许可证、委托协议、物业承接协议、供水合同、天然气工程合同、电力施工合同、网络接入合同、电梯使用标志等足以认定。对被告提交的水质检测材料，与本案无关，不予采信。本院认为，原、被告签订的买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，合法有效。被告利文斯顿公司未能按照合同约定在2014年6月30日前交房，并于2014年7月12日承诺整改，承诺交房时间为2014年7月1日至2014年8月10日。后利文斯顿公司于2014年8月9日发布交房公告，对该期间，被告应承担逾期责任，同时，原告作为购房人，应当关注被告公司整改，并在被告公司出具的整改期限届满后即承诺的2014年8月10日，积极与利文斯顿公司就整改情况进行确认，并在此基础上办理交房相关事宜，审视买卖合同第十条，被告已在2014年8月10日前达到合同约定“该商品房取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”、“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的交付条件，故被告利文斯顿公司向原告支付了截止到2014年8月9日按照合同约定计算的迟延交房违约金，对当事人的自认，本院予以确认。但原告主张从2014年8月10日起算逾期交房违约金请求，本院认为商品房的买卖是一种民事行为，应当依照合同约定履行义务和承担责任，责令整改通知仅系行政角度出发，对房产企业交房手续的管理，不属于原、被告合同约定的交房条件，且“违规”并不等同“逾期”，故不能据此认定被告逾期交房，对原告以此为由主张2014年8月10日后逾期交房违约金的请求，不予支持。针对原告第2项请求，对于停车场达到使用条件，通过双方补充协议约定，地上、地下及规划车位归出卖人所有，被告可通过租售等方式向小区业主提供，被告义务在于按照合同约定向原告在内的小区业主提供达到使用条件的停车位，而被告案涉工程已通过竣工及规划验收，公证照片反映出车辆可停放状况，原告据此为由主张“未达到使用条件”依据不足，不予支持。关于第3项请求，通过买卖合同，注明房屋用途为住宅，但原告查询2013年6月13日的备案登记，却为“公寓”，被告辩称根据预售销售，不存在欺诈，且对原告不会有实质性损失，对此，“住宅”与“公寓”在成都根据日照时间区分，依照2005年11月起成都市规划局、市国土资源局、市房管局联合下发《关于公寓建设管理的若干规定》，公寓只能在规划住宅用地上建设，房屋产权证上房屋用途一栏，明确标注为公寓，公寓是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元，即公寓不能够满足“有一个卧室或起居室（厅）大寒日照不低于2小时（三环以内主张大寒日日照不低于1小时）”的要求，故公寓系日照条件差于住宅的一类生活单元。被告利文斯顿公司作为开发商，交付标的与合同约定不符，导致原告所购房屋在大寒日日照时间较低于住宅，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故其应就交付不符导致的差异向原告承担赔偿责任，本案中，因原告缺乏损失具体证据，其按照总房款的10%主张赔偿缺乏证据及依据，本院结合商品房用途具体差别及可能的价值影响等酌情因素，依法确定利文斯顿公司向原告承担赔偿金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定,判决如下:一、被告四川利文斯顿房地产策划有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黎恩芳、江成光“住宅”变“公寓”赔偿金2000元；二、驳回原告黎恩芳、江成光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，减半收取案件受理费1356元，由被告四川利文斯顿房地产策划有限公司承担。该款已由原告黎恩芳、江成光预交，被告四川利文斯顿房地产策划有限公司在履行判决给付义务时一并付给原告黎恩芳、江成光。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 文 武二〇一六年五月十八日书记员 李天岚