安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2014）琅民一初字第01370号原告：滁州市金煌房地产有限公司，住所地安徽省滁州市。法定代表人：刘长生，该公司董事长。委托代理人：周祥泉，该公司员工。被告：沈士明，男，1965年11月12日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告滁州市金煌房地产有限公司（以下简称金煌房产公司）与被告沈士明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法由代理审判员弓家旺独任审判，于2014年10月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金煌房产公司的委托代理人周祥泉，被告沈士明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金煌房产公司诉称：2002年1月10日��金煌房产公司与滁州市鸿发实业有限公司（以下简称鸿发实业公司）签订土地租赁合同，金煌房产公司将位于滁州市紫薇北路1328号土地租赁给鸿发实业公司承办小凤凰菜场。2009年12月31日，金煌房产公司与鸿发实业公司签订《小凤凰菜场拆迁补偿协议》，约定金煌房产公司收回出租的土地，并对鸿发实业公司在该土地上自建的建筑物、附属物等一切附属设施进行一次性补偿。金煌房产公司承继了鸿发实业公司与沈士明之间的租赁关系，但沈士明自2010年5月1日以来一直拒不缴纳房租。现要求判令解除金煌房产公司与沈士明的租赁合同关系；沈士明立即返还滁州市紫薇北路1328号金煌菜场（原名为：小凤凰菜场）10号门面房；沈士明从2010年5月1日起按255元／月支付使用费用至2012年12月31日，计8160元；自2013年1月1日至2014年9月30日按330元／月支付使用费，计6930元；上述费用���计15090元；2014年9月30日后按330元／月支付使用费用至房屋让出时止，并由沈士明承担本案的诉讼费用。沈士明在庭审中辩称：沈士明与金煌房产公司之间没有签订过合同，不存在房屋租赁合同关系。金煌房产公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、金煌房产公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明金煌房产公司基本情况；证据二、滁国用（98）字第05059号《国土土地使用证》复印件一份。证明滁州市紫薇北路1328号（原工农路）小凤凰菜场的土地使用权属于金煌房产公司所有；证据三、滁州市琅琊区人民法院（2013）琅民一初字第00521号民事判决书、安徽省滁州市中级人民法院（2013）滁民一终字第01243号民事判决书、沈士明向鸿发实业公司交纳租金的收据各一份。证明金煌房产公司曾因金煌菜场��赁经营户不交租金纠纷提起诉讼，滁州市琅琊区人民法院和安徽省滁州市中级人民法院的两审判决确认滁州市紫薇北路1328号金煌菜场（原名为：小凤凰菜场）的土地使用权属金煌房产公司所有；鸿发实业公司在经营期间，将金煌菜场10号门面房出租给沈士明使用；2010年5月金煌房产公司收回金煌菜场的管理权、使用权、收益权。金煌房产公司与沈士明之间已形成不定期租赁合同关系，租金是每月240元，加上卫生费和垃圾处理费，合计为255元；沈士明自2010年5月开始延续至今一直未支付任何费用，其行为具有连续性；证据四、2014年8月16日向被告催交租金的律师函、邮寄的快递邮件、张贴照片一组。证明金煌房产公司多次向沈士明催讨租金，沈士明拒不支付。上述证据经沈士明质证，沈士明对金煌房产公司举证的证据一、三、四的真实性、证明目的均无异议；对证据二的真实性要求法院核实。沈士明为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、沈士明的身份证复印件一份。证明沈士明的基本情况。上述证据经金煌房产公司质证，金煌房产公司对证据一的真实性无异议。本院认为：金煌房产公司举证的证据一、三、四，沈士明举证的证据一符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；金煌房产公司举证的证据二系原件，结合滁国用（98）字第05059号《国土土地使用证》附带的图纸，可以确定金煌菜场（原小凤凰菜场）的土地使用权属于金煌房产公司所有，本院对其证明力予以确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2002年1月10日，金煌房产公司与鸿发实业公司签订协议，约定金煌菜场（��小凤凰菜场）由鸿发实业公司以续租方式经营，经营时间为2002年1月1日起到2002年12月31日止；鸿发实业公司每年支付50000元给金煌房产公司作为土地补偿费，付款时间分别为6月10日、12月10日前两次付清上半年和下半年的费用。之后，双方每年续签一次协议，由鸿发实业公司经营金煌菜场（原小凤凰菜场）。后来沈士明以每月255元（其中房租费240元，卫生费10元，垃圾处理费5元）价格租赁金煌菜场10号门面房进行经营。根据滁州市“大滁城”建设确定的项目，金煌菜场（原小凤凰菜场）需进行改造，2009年12月31日，金煌房产公司与鸿发实业公司签订“小凤凰菜场拆迁补偿协议”，约定金煌房产公司收回出租给鸿发实业公司的土地，并对鸿发实业公司在该土地上自建的建筑物、附属物等一切附属设施进行一次性作价600000元作为拆迁安置补偿款；鸿发实业公司于2010年2月21��前将租赁金煌房产公司场地上经营的小凤凰菜场的所有建筑物、附属物等一切附属设施按现状腾空完好无损交付给金煌房产公司拆除。2010年4月30日，金煌房产公司与鸿发实业公司就金煌菜场（原小凤凰菜场）拆迁改造签订补充协议，约定：鸿发实业公司自2010年4月19日至5月10日将租赁金煌房产公司场地上经营的小凤凰菜场所有建筑物、附属物等一切附属设施依评估报告所列项目，按现状完好无损移交给金煌房产公司；鸿发实业公司需逐户将其与现有经营户办理的承租资料、经营户花名册、2010年1月份经营户摊位费收缴凭证等各类设施、物品等造册后移交给金煌房产公司。协议签订后，金煌房产公司于2010年1月4日、2010年9月6日、2010年9月27日分三次将600000元拆迁安置补偿款支付给鸿发实业公司。鸿发实业公司于2010年5月份与金煌房产公司就金煌菜场的各经营户承租资料��花名册等材料进行了移交，但金煌菜场的各经营户仍然使用原房屋进行经营，并没有搬离。材料移交后，鸿发实业公司不再对金煌菜场进行管理。沈士明自2010年5月1日起占用金煌菜场8号门面房，并没有支付任何费用。2014年8月16日，金煌房产公司向沈士明发出催交房租律师函，沈士明仍未缴纳房租。本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点是：1、金煌房产公司与沈士明是否存在房屋租赁合同关系。2、沈士明是否应向金煌房产公司返还房屋并支付使用费。关于金煌房产公司与沈士明是否存在房屋租赁合同关系的问题。金煌房产公司与鸿发实业公司于2009年12月31日、2010年4月30日分别签订的金煌菜场拆迁补偿协议及补充协议合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。2010年5月份，金煌房产公司与鸿发实业公司就金煌菜场的各经营户承租资料、花名册等材料进行了移交，虽然各商户仍然在原房屋继续经营，但材料移交时至金煌房产公司起诉时已经将近三年，金煌房产公司没有提出任何异议，应视为金煌房产公司对鸿发实业公司履行协议的默认。金煌房产公司与鸿发实业公司就金煌菜场的经营管理交接之后，金煌房产公司虽没有与沈士明签订租赁合同，但沈士明之前与鸿发实业公司存在房屋租赁关系，鸿发实业公司将金煌菜场的各经营户承租资料、花名册等材料移交给金煌房产公司后，金煌房产公司作为金煌菜场的所有权人，概括承受了鸿发实业公司的权利义务且对各经营户继续经营没有提出异议，鸿发实业公司退出管理后，沈士明也知晓金煌房产公司对金煌菜场的经营管理的事实，并没有提出异议，金煌房产公司与沈士明已经形成了不定期租赁合同关系。关于��士明是否应向金煌房产公司返还房屋并支付使用费的问题。金煌房产公司与沈士明自2010年起形成了不定期租赁合同关系，沈士明自2010年5月1日起未再向金煌房产公司缴纳租金，金煌房产公司有权随时要求解除合同，并要求沈士明返还房屋，支付租金。沈士明在与鸿发实业公司签订租赁合同时的费用是每月255元，因此其向金煌房产公司支付房屋租金应以每月255元为准。金煌房产公司不能举证其向沈士明告知并商定自2013年1月1日起租金按照每月330元标准计算，对金煌房产公司要求从2013年1月1日起按照每月330元支付使用费本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告滁州市金煌房地产有限公司与被告沈士明之间的房屋租赁合同关系，被告沈士明于本判决生效后一个月内将位于滁州市紫薇北路1328号金煌菜场10号门面房返还给原告滁州市金煌房地产有限公司；二、被告沈士明于本判决生效后十日内给付原告滁州市金煌房地产有限公司2010年5月1日至2014年9月30日的使用费13515元，并按每月255元支付自2014年10月1日至实际交房时止的租金；三、驳回原告滁州市金煌房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告沈士明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由被告沈士明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员 ���弓家旺二〇一四年十一月四日代理书记员 肖  珺  杰附：所引用法条《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。