徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉商初字第1164号原告中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行。负责人王永清，该行行长。委托代理人梁成，1978年10月23日生，汉族。委托代理人刘亚军，1985年10月15日生，汉族。被告马慧慧，1975年11月22日生，汉族。被告徐秋菊，1984年7月10日生，汉族。被告徐州市怡康房地产开发有限公司。法定代表人强金龙，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行诉被告马慧慧、徐秋菊、徐州市怡康房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，因被告马慧慧、徐秋菊、徐州市怡康房地产开发有限公司下落不明，本院依法组成合议庭，并进行公告送达，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行的委托代理人梁成、刘亚军到庭参加诉讼，被告马慧慧、徐秋菊、徐州市怡康房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行诉称，2009年6月12日，被告马慧慧、徐秋菊因购商用房需要与其签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为430000元，期限为20年，以贷款购买的怡康花园XX-X-XXXX室房产作为担保，并办理预抵押登记手续。该笔借款同时由被告徐州市怡康房地产开发有限公司提供连带担保责任。合同签订后，其依约发放了贷款，但被告马慧慧、徐秋菊未按约偿还借款，被告徐州市怡康房地产开发有限公司亦未履行担保责任。截止2015年9月21日，被告马慧慧、徐秋菊共欠其借款本金339973.01元，利息4936.46元。为维护其合法权益，故诉至本院，要求判令：1、解除涉案的借款合同关系；2、被告马慧慧、徐秋菊偿还借款本金339973.01元，利息4936.46元（利息暂计算至2015年9月21日，要求按合同约定计算至本息清偿完毕）；3、对抵押物怡康花园XX-X-XXXX室房产享有优先受偿权；4、被告徐州市怡康房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用、保全费用等实现债权的费用由被告承担。被告马慧慧、徐秋菊、徐州市怡康房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：1、《个人购房/借款担保合同》，证明被告马慧慧、徐秋菊向其申请借款430000元，期限20年，该贷款由被告徐州市怡康房地产开发有限公司提供担保。2、《徐州市房地产抵押合同》，证明借款人马慧慧、徐秋菊用所购买的商品房为该笔贷款办理了预抵押登记。3、借据一份，证明其履行了放款义务。4、欠款证明一份，证明截至2015年9月21日，被告马慧慧、徐秋菊尚欠款贷款本金339973.01元，利息4936.46元。被告马慧慧、徐秋菊、徐州市怡康房地产开发有限公司未到庭对上述证据发表质证意见，亦未有证据提供。经本院审查后认为原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院予以采纳作为本案定案依据。根据当事人举证、质证及庭审陈述，本院查明以下事实：2009年6月12日，被告马慧慧、徐秋菊与原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告马慧慧、徐秋菊向原告借款430000元，用于购买怡康花园XX-X-XXXX房产，借款期限20年，利率为浮动利率，为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%计算。采用每月等额本息还款方式还款，还款日为每期18日。借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告徐州市怡康房地产开发有限公司自本合同签订之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有前述抵押物正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，为借款人的债务提供阶段性连带保证责任，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。同日，被告马慧慧、徐秋菊与原告签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定以怡康花园XX-X-XXXX室房产作为抵押物为涉案贷款提供担保，并办理了预抵押登记。合同签订后，原告于2009年6月22日按约发放了贷款430000元。在合同履行过程中，被告马慧慧、徐秋菊未按合同约定按期足额还款，截至2015年9月21日，其已连续四期未按时足额还款，共欠借款本金339973.01元，利息4936.46元（包含利息、罚息、复利），后原告于2015年9月29日偿还本金1534.19元，利息1265.81元。截止2016年4月21日，被告马慧慧、徐秋菊尚欠本金338438.82元，利息11605.89元。本院认为，一、涉案《个人购房借款/担保合同》可以解除。原告与被告马慧慧、徐秋菊所签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立有效，双方均应按约履行。原告按照借款合同约定发放了贷款，被告马慧慧、徐秋菊应按时还款。至庭审之日，其已累计超过六次未按时足额还款，按照双方合同“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”的约定，现原告要求解除双方之间的借款合同关系，符合合同约定的解除条件，本院依法予以支持。二、关于原告主张要求对涉案房屋享有抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而涉案房屋虽进行了预抵押登记但并未办理正式的抵押权登记，故原告主张其就涉案房屋享有抵押权无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告的该笔债权有被告徐州市怡康房地产开发有限公司作为保证人，依据法律规定及合同约定，徐州市怡康房地产开发有限公司应对借款人的上述债务承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被告徐州市怡康房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向债务人马慧慧、徐秋菊追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行与被告马慧慧、徐秋菊签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告马慧慧、徐秋菊于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行借款本金338438.82元及相应利息（包含利息、罚息、复利，该利息、罚息、复利计算至2016年4月21日为11605.89元，自2016年4月22日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%计算至实际给付之日）。三、被告徐州市怡康房地产开发有限公司对被告马慧慧、徐秋菊的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，公告费585元，合计8335元，由被告马慧慧、徐秋菊、徐州市怡康房地产开发有限公司担（该款原告已预付，被告随案款一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵艳鹏人民陪审员  吴 刚人民陪审员  季 燕二〇一六年五月十日书 记 员  黄永梅附：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。5、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。6、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。7、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。