广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1810号原告蔡继保，女，1982年10月17日出生，住湖北省英山县，委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。被告柳州市翱驰贸易有限公司，住所地广西柳州市八一路西一巷8号福柳新都10栋2单元8-2室。法定代表人王述伦。被告广西中南房地产有限公司，住所地广西防城港市港口区渔洲城渔洲大道。法定代表人张晓书。原告蔡继保诉被告柳州市翱驰贸易有限公司（以下简称翱驰公司）、广西中南房地产有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法组成由审判员凌枝担任审判长，人民陪审员林业就、梁毓参加的合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。书记员覃艺担任法庭记录。原告蔡继保的委托代理人李昆林、赖法全到庭参加诉讼，被告翱驰公司、中南公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡继保诉称：2013年10月27日，原告与翱驰公司、中南公司签订一份《防城港市中南公元郡项目职工合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），约定原告购买两被告合作开发的防城港市中南公元郡7栋15层03房。合同签订后，原告向翱驰公司交付了161797元。后经原告了解，中南公司未取得预售许可证，属于违规销售商品房，《合作建房合同书》属于无效合同。后原告与两被告协商退款事宜，2015年7月7日，两被告向原告出具了《退房承诺书》，承诺于2015年8月15日之前退还原告购房款98370元，如逾期不退，应退还原告全部已付房款并按中国人民银行存款利率的四倍向原告支付利息。2015年9月中旬，两被告退还原告98370元，剩余款项63427元至今未还。请求判令：一、原告与翱驰公司签订的《合作建房合同书》无效；二、翱驰公司返还原告购房款63427元及利息29126.1元（利息计算方法：按照中国银行同期存款利率的四倍计算，从2013年10月27日暂计至2015年9月26日，以后另计）；三、中南公司对上述购房款63427元及利息29126.1元承担连带返还责任；四、本案诉讼费用由两被告承担。原告为其陈述提供以下证据证明：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体适格；2、企业信息查询单两份，证明翱驰公司、中南公司的诉讼主体资格；3、《合作建房合同书》，证明原告与翱驰公司签订合同，原告欲购买翱驰公司、中南公司合作开发的防城港市中南公元郡7栋15层03房；4、房号确认及交纳单，证明翱驰公司要求原告向中南公司支付购房款98211元，向郑万友支付购房款63427元；5、转账及收据，证明原告按要求转账支付中南公司购房款98370元，郑万友63427元；6、退房承诺书，证明翱驰公司、中南公司向原告承诺于2015年8月15日之前先退回原告购房款98370元，并约定逾期未退的责任；7、证明，证明翱驰公司、中南公司之间是合作建房关系；8、复函，证明防城港市住房保障和房产管理局认定中南公司无证预售，违规收取费用。被告翱驰公司、中南公司在举证期限内未提交证据，亦未作书面答辩，视为其放弃举证、质证及答辩的权利。原告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。经审理查明：2013年10月27日，原告（乙方）与翱驰公司（甲方）签订《合作建房合同书》，约定：甲方与开发商（即中南公司）将采用市场运作方式，在防城港市港口区北部湾大道西侧合作建设防城港中南·公元郡项目；2014年10月31日前，中南公司完成合作建房预售许可证办理；乙方自愿参与防城港中南·公元郡项目7栋1单元15层3房，建筑面积90.61平方米（套内面积74.92平方米，分摊的共有建筑面积15.69平方米），单价3612.96元/平方米，总金额327370元；乙方在签订本合同时付清首付房款98370元，剩余房款向银行按揭；乙方应将合作建房预收款支付至甲方指定的合作建房预收款专用账户（开户行：建行防城港迎宾部支行，账号：45×××53，户名：广西中南房地产有限公司）。合同还对违约责任等作了约定。合同签订后，原告与翱驰公司签订《中南·公元郡7号楼房号确认及交纳单》，确定原告于2013年8月30日向中南公司的账户（账号：45×××53，开户行：建行防城港迎宾路支行）支付首期款98211元、向郑万友的账户支付合作建房服务款63427元（账号：62×××69，开户行：建行防城港迎宾路支行）。2013年9月2日，原告向中南公司的账户汇款88370元、向郑万友的账户汇款63427元。2013年8月23日、10月27日，翱驰公司向原告出具收据，确认分别收到原告交来的防城港中南·公元郡7栋1503号房定金10000元、首期款90155元、合作建房服务费63427元。2015年7月7日，翱驰公司与中南公司共同向原告出具《退房承诺书》，内容包含：1、同意原告的退房申请；2、原告于2013年10月27日与我公司达成合作建房关系，并选定中南·公元郡7栋1503号房，我公司于2013年10月27日收到原告购房款98370元，我公司承诺在2015年8月15日将该款退还给原告；3、如我公司在2015年8月15日之前不能退还原告已付购房款，将从2013年10月27日起，按照中国人民银行存款同期利率的四倍向原告支付利息至退款之日止。2015年9月23日，防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组出具的《关于蔡继保反映中南公司违规销售等问题调处情况的复函》（以下简称《复函》）载明：中南公司确认与翱驰公司存在合作建房关系，并对其存在违规销售的行为无异议；对立据（票据号为NO：1227084、时间为2013年10月27日）收取“合作建房服务费”63427元的“郑某某”的行为不予认可，中南公司不负清偿责任等内容。本院认为，原告与翱驰公司签订的《合作建房合同书》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”翱驰公司至原告起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定而无效。原告请求《合作建房合同书》无效于法有据，本院予以支持。关于原告请求翱驰公司返还购房款63427元并支付相应利息的问题。翱驰公司指示原告向“郑万友”的账户支付“合作建房服务费”63427元，且未到庭对指示汇款行为予以辩解，故应视为该款的实际收取人，应承担相应的返还责任。翱驰公司、中南公司在《退房承诺书》承诺按中国人民银行存款同期利率的四倍支付利息仅针对首期款98370元，并不适用于案涉款项，故原告请求按照银行同期利率的四倍支付利息，于法无据，本院不予支持。翱驰公司未能及时返还原告上述款项，确实造成原告未能及时收回款项的利息损失，故应按银行同期存款利率支付相应的利息，从翱驰公司实际占用之日即2013年10月27日起计算至还清之日止。关于中南公司是否对翱驰公司的上述债务承担连带返还责任的问题。中南公司作为案涉房屋的开发商，其在《退房承诺书》中认可与翱驰公司存在合作建房关系、向原告销售案涉房屋事实的行为，仅是对翱驰公司以自己名义签订的《合作建房合同书》予以追认，亦应只对该合同无效取得的财产承担返还责任。由于《合作建房合同书》明确约定原告应将合作建房预收款支付至中南公司指定的合作建房预收款专用账户，合同没有约定原告应以“合作建房服务费”的名义交纳购房款63427元，中南公司也并未收取或者授权翱驰公司收取该款，则原告作为合同的当事人，在交纳该款时没有尽到相应的谨慎注意义务，在中南公司不予认可的情况下，应由实际收取人翱驰公司承担返还责任。故本院对原告要求中南公司对翱驰公司的上述债务承担连带返还责任请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告蔡继保与被告柳州市翱驰贸易有限公司签订的《防城港市中南公元郡项目职工合作建房合同书》无效；二、被告柳州市翱驰贸易有限公司返还原告蔡继保63427元并支付利息（利息的计算方法：以63427元为基数，按照银行同期存款利率，从2013年10月27日起计算至还清之日止）；三、驳回原告蔡继保的其他诉讼请求。案件受理费2114元（原告蔡继保已预交），由被告柳州市翱驰贸易有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2114元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，帐号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 凌 枝人民陪审员 梁 毓人民陪审员 林业就二〇一六年五月二十八日书 记 员 杨芳芳