云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）楚民初字第1491号 原告苏国信，男，1947年3月24日生，汉族，高中文化，楚雄市人。 被告郭正江，男，1969年7月10日生，汉族，高中文化，姚安县人。 原告苏国信与被告郭正江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成合议庭。原告苏国信于2014年8月27日向本院提交相关证据材料，被告郭正江于2014年10月21日向本院提交相关证据材料。2014年10月21日，本院公开开庭审理了本案。原告苏国信、被告郭正江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏国信诉称，原告是时代旺角商场二楼2022号商铺的所有权人。2005年5月，昆明聚锋管理咨询有限责任公司与业主分别签订《联合经营管理合同》，约定经营管理期限为15年。2011年7月至9月间合同期未满，被告郭正江利用时代旺角商场二楼65个商铺只以铺位的形式体现，不构成独立空间，需通过统一经营管理使用来实现价值这一便利条件，与所谓的业主代表李某、董某、董云繁签订商铺出租协议书，租期10年，将原告的商铺在内共65个商铺全部出租给被告，对其他业主进行绑架式房屋租赁，以至于在物价飞涨的大环境下，时代旺角二楼房租不增反降。业主不知账上的天文数字是怎么产生的，房租是按什么比例计算出来的。2011年9月，业主代表找原告在商铺出租协议书上签字时，原告拒绝签字。原告从未认可侵权的合同，但房产所有权受法律保障，谁用房找谁讨要房租，是依法合理的。为维护原告的合法权益，请求判令：被告支付原告经济损失9046元（从2011年10月1日至2015年9月30日，房租按聚锋公司经营管理期间以业主购房款8%的比例计算，3943元×4年＝15772元，扣除已领取的6726元）；诉讼费由被告承担。 被告郭正江辩称，原告的商铺现在是我在使用。商铺是每户买了几平方米，然后共同经营，无法单独出租。2011年7月15日前后，我看到公开招租的广告后报名，与业主代表达成初步的协议，2011年9月接房。我担心发生纠纷，要求受业主委托的三个代表签订了承诺书，是合法的。我每年按时将房租交给业主代表，并要求业主代表在收到房租后，在一定的时间内必须将房租分给业主。我承租商铺后，投入大量的资金与精力。我已经按时交清房租，不差原告任何房租。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告是否应当支付原告经济损失9046元？ 针对以上争议，原告苏国信向本院提交以下证据：1、商铺出租协议书，欲证明原告没有签过该合同，对合同的内容完全不清楚；2、房产证，3、土地使用权证，欲证明原告是商铺的合法所有权人，有权利收取租金；4、《时代旺角》二层65号商铺平面图，欲证明原告是65个商铺业主之一；5、首届管理乙方“联合经营管理合同”及补充协议书，6、商楼形态使用“补充协议”，欲证明从2005年开始聚锋公司按照购房款的8%来返还房租，原告是按照最低的标准向被告要求房租；7、二楼65个商铺业主情况，欲证明65个商铺业主的名单；8、原告诉张萌忠的起诉状，调解书，及房租领条，欲证明张萌忠使用该商铺至2009年9月30日，之前和郭正江没有关系。 经质证，被告郭正江对原告苏国信提交的证据1、2、3、4没有异议；认为证据5、6、7、8和本案没有关系。 被告郭正江针对其答辩理由，向法庭提交以下证据：1、商铺租赁协议书，欲证明租赁合同是真实有效的；2、承诺书，欲证明时代旺角二楼商铺是经公开招、投标后由被告承租的，租赁合同是公开签订的；3、收条，欲证明被告2011年付了20万元的定金转化成租金，之后又追交了8万元，2011年的租金已付清；4、楚雄时代旺角二楼商铺付款方式补充协议，欲证明被告每年交了租金后，就督促业主代表把租金分给每个业主；5、授权委托书，欲证明业主代表是经业主授权和被告签订合同的；6、时代旺角二楼商铺业主租金花名册，欲证明原告已签字领了租金；7、收条4份，欲证明被告已交清2011年至2015年的租金；8、招租照片10张，欲证明当时时代旺角二楼商铺是公开招租的，被告没有背着原告承租该商铺。 根据案情需要，本院依职权通知证人李某、董某到庭作证。证人李某欲证明2011年7月召开业主大会选举业主代表，自己被选为业主代表，原告苏国信也参加了会议。征得大多数业主同意后，时代旺角二楼商铺进行公开招租，被告郭正江每年都按时交纳房租，业主代表在国庆节前后通知业主领取房租。授权委托书只有原告没有签字。证人董某欲证明2011年7月召开业主大会选举业主代表，自己被选为业主代表，原告苏国信也参加了会议。共有55个业主，我们的商铺只能统租，99%的人都同意，只有原告不同意。业主在商铺租赁协议上的签字是陆续签的，租金是按投资额计算的，每年在7%左右。 经质证，原告苏国信认为证人证言是假的，证人与被告是一伙的，订的是阴阳合同。 经质证，被告郭正江对证人证言无异议。 通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告苏国信提交的证据1证实了被告与时代旺角二楼商铺业主代表签订商铺出租协议书，约定双方权利义务的事实；证据2、3、4证实了被告租赁的时代旺角二楼中2022号商铺属于原告所有的事实；证据7证实了时代旺角二楼共有65个商铺的事实；证据8证实了原告曾因房租的事情向本院起诉的事实；本院予以采信。证据5、6与本案没有直接的关联性，本院不予评判。 被告郭正江提交的证据1证实了其与时代旺角二楼商铺业主代表李某、董某、董云繁签订商铺租赁协议书，并经大多数业主签字认可的事实；证据2证实了业主代表承诺公开招租是受业主委托进行的；证据3证实了被告于2011年7月24日付了20万元定金的事实；证据4证实了被告与业主代表就租金的发放进行约定的事实；证据5证实了业主代表是经业主授权与被告签订合同的；证据6证实了原告已签字领取2011年10月1日至2013年9月30日的租金；证据7证实了被告已交清2011年10月1日至2015年9月30日的租金；证据8证实了时代旺角二楼商铺是公开招租的事实；本院予以采信。 证人李某证言证实了2011年7月召开业主大会选举业主代表，自己被选为业主代表，原告苏国信也参加了会议。征得大多数业主同意后，时代旺角二楼商铺进行公开招租，被告郭正江每年都按时交纳房租，业主代表在国庆节前后通知业主领取房租。授权委托书只有原告没有签字的事实；证人董某证言证实了2011年7月召开业主大会选举业主代表，自己被选为业主代表，原告苏国信也参加了会议。商铺只能统租，大多数人都同意将商铺出租给被告，但原告不同意。业主在商铺租赁协议上的签字是陆续签的，租金按投资额计算，每年为7%左右的事实；本院予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2005年原告苏国信购买了楚雄市鹿城镇鹿城南路时代旺角综合楼二楼的2022号商铺，产权面积10.21平方米。原告与昆明聚锋管理咨询有限责任公司签订联合经营管理合同，委托该公司经营管理商铺。2009年1月5日，双方签订补充协议书，约定业主的投资收益金按购房款的百分比计算，2008年7月1日至2009年6月30日为6%，2009年7月1日至2010年6月30日为7%，2010年7月1日至2011年6月30日为8%。因业主与聚锋公司发生纠纷，2011年7月，时代旺角二楼商铺的业主召开业主大会，选举李某、董某、董云繁三人为业主代表，并出具委托书，委托业主代表将商铺进行公开招租及签订商铺租赁合同，44名业主（不含三名业主代表）在委托书上签字。2011年7月24日，三名业主代表与被告郭正江签订《商铺出租协议书》，约定：时代旺角二楼业主代表（甲方）将楚雄市鹿城南路时代旺角综合楼二楼整体商铺，建筑面积754.3平方米，使用面积685平方米租赁给被告郭正江（乙方），租期10年，从2011年10月1日至2021年9月30日止，租金2011年10月1日至2015年9月30日每年为280000元，2015年10月1日至2018年9月30日每年为319000元，2018年10月1日至2021年9月30日每年为358000元，每年9月15日至30日支付一次租金。合同签订三日内乙方支付定金200000元。郭正江与业主代表李某、董云繁、董某在协议书上签字，另有44名业主陆续在协议书上签字。同日，三名业主代表出具承诺书交郭正江收执，承诺受57位业主委托发布公开招租广告，真实有效，对公开招租的合法性负法律责任。同日，郭正江支付定金200000元，后支付租金80000元。合同签订后，郭正江对租赁的商铺进行装修后使用。每年的9月20日至22日期间，郭正江均按时支付房租，现已付清2015年9月30日前的房租。收到郭正江支付的房租后，业主代表亦及时通知业主领取房租。原告苏国信领取了2011年10月1日至2012年9月30日的房租3570元，2012年10月1日至2013年9月30日的房租3156元。2013年10月1日至2014年9月30日的房租3536元，因为业主代表认为房租中应扣除代张萌忠支付给原告的700余元，所以原告虽然签字但没有领取租金。2014年10月1日至2015年9月30日的房租经业主代表通知，原告亦没有领取。另查明，在收取被告郭正江支付的房租后，业主代表按投资额的比例发放租金。原告苏国信未在授权委托书及商铺出租协议书上签字。 本院认为，楚雄市鹿城镇鹿城南路时代旺角综合楼二楼的业主代表系通过召开业主大会选举产生，公开招租及签订商铺租赁合同的行为也获得了超过82%的业主授权，能够代表业主行使权利。业主代表与被告郭正江签订的《商铺出租协议书》合法有效，对全体业主均具有约束力。被告郭正江按照协议约定履行了自己的义务，按时支付了房租。原告苏国信虽然未在授权委托书及商铺出租协议书上签字，但其已经领取了2011年10月1日至2012年9月30日、2012年10月1日至2013年9月30日的房租，可以视为系对业主代表与被告郭正江签订租赁协议行为的认可。原告苏国信经业主代表通知未领取2013年10月1日至2015年9月30日的房租，与被告郭正江承租商铺的行为没有直接的因果关系。原告苏国信与聚锋公司的合同对被告郭正江没有约束力，原告认为被告应当按照聚锋公司经营管理期间8%的返租比例支付房租的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告苏国信的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告苏国信承担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  高文娟 人民陪审员  赵文明 人民陪审员  杨明华 二〇一四年十一月五日 书 记 员  钱晓云