重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终596号上诉人（原审原告）邓小军。上诉人（原审原告）陈大兰。二上诉人共同委托代理人刘启光，重庆双豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡善勇。上诉人邓小军、陈大兰与被上诉人胡善勇房屋租赁合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2015年11月17日作出（2015）足法民初字第07385号民事判决，邓小军、陈大兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年3月30日进行了询问，邓小军的委托代理人刘启光、陈大兰及其委托代理人刘启光、胡善勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：邓小军与陈大兰系夫妻关系，2006年8月5日，邓小军与陈大兰将其所有的位于重庆市大足区××镇××××××号门市出租给胡善勇，租期五年。门市到期之后，双方未再签订书面的租赁合同。2014年9月1日到期，双方签订了短期租赁协议，合同约定：“邓小军、陈大兰将位于重庆市大足区××镇××××××号门市出租给胡善勇，时间从2014年8月5日到2014年12月19日。既是4.5个月，此双联门市总*的租金按39000元/年计算，租金总额39000×4.5/12=14625元，乙方一次性将租金支付给甲方。期满后必须迁走，期满后如不迁走，房租按200元一天计算”。后门市到期，胡善勇未按期搬走，直至2015年1月28日，才将门市退还邓小军、陈大兰，亦未支付门市到期之后的租金。双方协商未果，邓小军、陈大兰起诉来院，请求法院判决一、胡善勇支付逾期使用房屋的租金200元×46天=9200元；二、胡善勇赔偿出租房屋闲置的租金32000元÷365×260天=22794元（从2015年2月3日计算至起诉之日损失）；三、判决胡善勇承担修复费用。另查明：2014年12月20日，邓小军、陈大兰与伍玉平订立房屋租赁协议，协议约定：邓小军、陈大兰将涉诉房屋出租给伍玉平，租期五年，从2015年12月20日至2019年12月20日，前三年租金96000元，后两年随行就市；双方如有违约，由违约方承担违约金5000元。因胡善勇未在规定的时间搬离门市，邓小军、陈大兰与伍玉平订立房屋租赁协议被解除，经双方协商，邓小军、陈大兰未向伍玉平支付5000元违约金。邓小军、陈大兰一审中诉称：邓小军、陈大兰系夫妻关系，2006年8月5日，邓小军、陈大兰将其所有的位于重庆市大足区××镇××××××号门市出租给胡善勇，租期五年。2014年7月，胡善勇通知邓小军、陈大兰不再承租门市并告知邓小军、陈大兰2014年8月5日将门市交于邓小军、陈大兰，2014年8月5日到期，胡善勇又告知邓小军、陈大兰搬不了，双方签订了短期租赁协议，合同约定：“邓小军、陈大兰将位于重庆市大足区××镇××××××号门市出租给胡善勇，时间从2014年8月5日到2014年12月19日。期满后必须迁走，如不迁走，房租按200元一天计算”。然而时间到期了，胡善勇却没有搬迁。2015年2月3日，胡善勇才通知邓小军、陈大兰收回房屋。2014年12月20日，邓小军、陈大兰与伍玉平订立房屋租赁协议，协议约定：邓小军、陈大兰将位于重庆市大足区××镇××××××号门市出租给伍玉平，租期五年，从2015年12月20日至2019年12月20日，前三年租金96000元。后两年随行就市。然而胡善勇又以搬走为由继续使用着此门市，后在派出所的调解下，乙方说好在2015年1月10日前搬走，第三方伍玉平也同意在2015年1月11日接承租房屋。但是胡善勇仍然没有在承诺的时间搬走，于是在2015年1月22日，第三方租赁户伍玉平等待无期，与我方解除房屋租赁合同。邓小军、陈大兰认为，双方订立的房屋租赁合同合法有效，胡善勇未按时交出承租房屋，构成违约。由于胡善勇的违约，致使邓小军、陈大兰不得不终止了与第三人的房屋租赁协议，导致邓小军、陈大兰的门市至今没有租赁出去，邓小军、陈大兰租金受到损失。胡善勇也没有按照约定支付违约期间的房屋租金。双方协商未果，邓小军、陈大兰起诉来院，请求法院判决一、胡善勇支付逾期使用房屋的租金200元×46天=9200元；二、胡善勇赔偿出租房屋闲置的租金32000元÷365×260天=22794元（从2015年2月3日计算至起诉之日损失）；三、判决胡善勇承担修复费用。胡善勇在一审中辩称：胡善勇在2015年1月28日下午交钥匙给邓小军、陈大兰，并提出清算逾期租金，邓小军、陈大兰以忙为由推迟清算；甲方房屋闲置和出不出租与胡善勇无关；胡善勇在使用的过程都向甲方说明情况，且征得同意才达成的协议，并口头协商用二楼隔墙作修复费用抵消；无理取闹挑衅的诉讼，应自行承担费用；邓小军、陈大兰与伍玉平签订的合同是胡善勇作介绍后达成的，且违约金也是胡善勇出面在派出所的协调下作出让步取消的，出于协调邓小军、陈大兰与第三方违约，所以双方的合同逾期按39000元/年计算，在此期间，邓小军、陈大兰多次挑衅，造成胡善勇损失5万余元。故胡善勇应付费用应当以派出所协商费用为准。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，合同双方当事人应当按照合同的约定，全面履行合同的义务。本案中,2014年9月1日到期，双方签订了短期租赁协议，明确了双方当事人的权利义务，胡善勇应当于2014年12月19日将租赁的房屋返还原告，但其直至2015年1月28日才予以返还，该行为违反合同的约定，应当承担违约责任。合同约定，逾期搬离门市，按照200元每天计算，邓小军、陈大兰要求按照200元每天计算逾期搬离的违约金一审法院予以支持。对于计算的天数，原告要求计算至2015年2月3日，共计46天，但未提交证据予以证明，胡善勇自认逾期搬离的时间为2015年1月28日，一审法院予以确认，胡善勇逾期搬离门市的天数为40天，故胡善勇应当支付邓小军、陈大兰逾期使用房屋的租金200元×40天=8000元。对于邓小军、陈大兰要求胡善勇赔偿出租房屋闲置的租金损失22794元，于法无据，一审法院不予支持。邓小军、陈大兰未提供证据证实其修复费用，一审法院对邓小军、陈大兰要求胡善勇承担修复费用2500元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定,判决如下:一、由被告胡善勇在本判决生效后十日内支付原告邓小军、陈大兰逾期使用门市的租金8000元；二、驳回原告邓小军、陈大兰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费662元(已减半)，减半收取为331元，由邓小军、陈大兰负担306元，由胡善勇负担25元。宣判后，邓小军、陈大兰不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销（2015）足法民初字第07385号民事判决书第二项，依法改判胡善勇赔偿租金损失22794元；2、一、二审诉讼费由胡善勇承担。主要事实及理由：因胡善勇未及时搬离，致使邓小军、陈大兰与伍玉平之间的租约解除，其后该房产一直空置产生了经济损失。胡善勇辩称：一审判决适用法律准确、认定事实清楚、审判程序合法，请求维持一审判决。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订了房屋租赁协议约定：“邓小军、陈大兰将位于重庆市大足区××镇××××××号门市出租给胡善勇，时间从2014年8月5日到2014年12月19日。期满后必须迁走，如不迁走，房租按200元一天计算”。从此约定可以看出，对于胡善勇未如期搬离的违约责任系按房租200元一天计算，双方没有约定其他若胡善勇未如期搬离，应承担其他违约损失如错失租约导致的空置损失等。故，邓小军、陈大兰要求胡善勇赔偿房屋空置损失的主张，于法无据，本院不予支持其诉请。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，邓小军、陈大兰的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人邓小军、陈大兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一六年五月九日书 记 员  程 容