辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终1921号上诉人（原审被告）梁毅，男，1968年8月18生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）沈阳英特纳物业管理有限公司，住所地：沈阳市于洪区黑山路6号。组织机构代码证代码：72095346-7法定代表人：舒长学，系该公司董事长。委托代理人：唐彬倩，女，1993年6月6日生，汉族，系该公司员工。委托代理人：李承效，系辽宁人民律师事务所律师。上诉人梁毅与被上诉人沈阳英特纳物业管理有限公司（以下简称“英特纳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服（2015）于民二初字第7169号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。英特纳物业公司一审中诉称：梁毅居住在英特纳物业公司提供物业服务区内，按照物业管理合同约定：物业费标准是2010年12月31日以前为0.8元每月每平方米，2011年1月1日以后是1元每月每平方米，未能按时足额交纳物业费的，按日千分之三的标准向英特纳物业公司方支付违约金。现请求法院判令：一、梁毅支付2011年4月14日至2015年8月31日的物业费7397元、滞纳金2603元；二、梁毅承担本案诉讼费用。梁毅一审中辩称：我是2003年搬进来的，当时这个房子比万科的房子都贵，当时就考虑这个物业特别好，刚开始物业公司服务挺好，但后来我家自行车丢失了，反映多次也没有人管，我家房屋漏雨，南卧室和北卧室和阳台都漏水，另外园区内管理混乱，现在房子卖都卖不出去。经一审法院审理查明：英特纳物业公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2006年6月20日，沈阳市于洪区精博苑小区业主委员会（甲方）与沈阳英特纳物业管理有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方将精博苑小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。委托期限为参年。自2006年6月20日起至2009年6月19日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取。逾期交纳的，除补交应缴金额外，从逾期之日起按照应缴金额的千分之3按日加收滞纳金。合同还约定了双方权利义务等。2010年8月5日，沈阳市于洪区精博苑小区业主委员会（甲方）与沈阳英特纳物业管理有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方将精博苑小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。委托期限为三年。自2010年5月26日起至2013年5月25日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之3交纳滞纳金。合同还约定了双方权利义务等。2011年1月1日，沈阳市于洪区精博苑小区业主委员会（甲方）与沈阳英特纳物业管理有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方将精博苑小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。委托期限为二十九个月。自2011年1月1日起至2013年5月25日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之3交纳滞纳金。合同还约定了双方权利义务等。2014年9月30日，沈阳市于洪区精博苑小区业主委员会（甲方）与沈阳英特纳物业管理有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方将精博苑小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。委托期限为3年。自2014年8月13日起至2017年8月12日止。本物业的管理公共服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按《物业法》执行，按日千分之3交纳滞纳金。合同还约定了双方权利义务等。2015年10月9日，沈阳市于洪区陵西街道乐山社区居民委员会出具一份《证明》，内容为：经精博苑业委会证实“精博苑”小区位于于洪区黑山路6号，系乐山社区辖区。该园区2001年建成至今，一直由沈阳英特纳物业管理有限公司在此服务。情况属实特此证明。再查明，梁毅系居住在由英特纳物业公司提供物业管理服务的小区业主。梁毅拖欠2011年4月14日至2015年8月31日期间物业费共计7397元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈阳市于洪区精博苑小区业主委员会与沈阳英特纳物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。沈阳市于洪区陵西街道乐山社区居民委员会出具的《证明》，可以证实“精博苑”小区自2001年建成至今，一直由沈阳英特纳物业管理有限公司在此服务。作为物业服务公司英特纳物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主梁毅享受了英特纳物业公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于英特纳物业公司提出的要求梁毅支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于梁毅提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。关于梁毅提出的房屋漏雨的问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、梁毅于本判决生效之日起10日内给付沈阳英特纳物业管理有限公司2011年4月14日至2015年8月31日期间物业费共计7397元；二、驳回沈阳英特纳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果梁毅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由梁毅承担。宣判后，梁毅不服原审法院判决，向本院提起上诉称请求撤销一审判决，判决驳回被上诉人诉讼请求或发回重审，判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：一审判决适用法律错误，程序违法，违背公平正义原则；一审判决认定事实不清，且违反法律规定免除被上诉人的举证责任；本案被上诉人没有履行任何合同义务的证据，本案被上诉人仅提供了《物业管理服务合同》外，没有提供任何履行合同义务的证据。一审判决认定物业公司采取张贴的办法进行催收就认定被上诉人已经履行了催收义务，实属不当。英特纳物业公司则辩称同意一审法院判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述，英特纳物业公司提供的物业管理委托合同、社区证明等证据在卷佐证，经庭审质证，本院审查，予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人英特纳物业公司依据其与业主委员会签订的物业服务合同为涉案园区提供物业服务，上诉人梁毅作为园区业主负有向被上诉人英特纳物业公司交纳物业费的义务。对于上诉人梁毅提出被上诉人英特纳物业公司未尽到物业服务义务的问题。首先，涉案园区物业收费标准0.80元每月每平方米，现有物业收费标准是否与英特纳物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，英特纳物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在英特纳物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。梁毅提出的此项上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。对于上诉人梁毅提出房屋存在质量问题，被上诉人英特纳物业公司未尽到维修义务等。本院认为，房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，与房屋买卖合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，英特纳物业公司作为物业服务企业，对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分并不承担物业维修义务。对于梁毅提出的此项不支付物业费的主张，本院不予支持。关于上诉人梁毅提出被上诉人英特纳物业公司的请求权超过诉讼时效期间的问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。经查阅一审卷宗，梁毅在一审期间并未提出有关诉讼时效的抗辩主张，二审亦无新的证据证明英特纳物业公司的请求权已过诉讼时效期间。因此，对于梁毅二审提出的时效抗辩主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁毅负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年五月十六日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。