南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初68号原告吴君，女，汉族，1970年3月29日生。被告李明，男，汉族，1975年12月8日生。委托代理人黄铭鸿，江苏永润律师事务所律师。委托代理人贾辰源，江苏永润律师事务所律师。原告吴君诉被告李明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月4日立案受理后,依法由审判员武加庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴君、被告李明的委托代理人黄铭鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴君诉称:2013年8月19日，原、被告签订了《商业房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋，租赁期限为10年，双方对于租金标准、违约责任等均进行了约定。但被告在合同签订后未支付租金，原告多次催要未果，现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2014年2月10日至2016年5月9日期间的租金118793元；2、被告支付原告违约金3万元；3、诉讼费用由被告负担。被告李明辩称：虽然原、被告双方于2013年8月签订了租赁合同，但2014年10月涉案商铺所在区域仍存在物业管理问题，水、电无法正常使用，原告未将商铺交付被告，被告也无法使用涉案商铺。综上���被告认为原告提供的租赁物不符合约定，被告无须向原告支付租金及违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积为51.62平方米，以下简称涉案商铺）为原告吴君与其女儿王某共同共有。涉案商铺所在小区尚未成立业主委员会，但自2015年4月起开始成立了筹备组。南京金居物业管理有限公司（以下简称金居公司）系涉案商铺开发商聘请的前期物业企业，对小区住宅物业提供物业管理服务。而涉案商铺所在的临街商业裙楼的相关业主，则根据开发商的安排，自2007年起委托南京魅杰商业管理有限公司（后更名为南京新美即商业管理有限公司，以下简称新美即公司）统一进行经营管理，2011年底合同期限届满后未续签合同，部分业主曾委托其他公司进行管理，之后，商铺业主和新美即公司以及金居��司为商铺交接、拖欠水、电费等问题产生纠纷。2013年8月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商业房屋租赁合同》，约定出租房屋为涉案商铺，建筑面积为51.62平方米（具体以房产证为准）；该商铺开发商销售总价为731042.02元；乙方确认出租房屋装修现状承租；租赁期限为10年，即2013年11月10日至2023年11月9日止，自甲方将商铺移交给乙方之日起至2013年11月10日止作为乙方装修期间，不计算租金；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；租金标准按商铺开发商出售总价（具体价格凭业主提供的开发商出具的购买发票为准）为基数，第一年为总价的7%计算租金，以后每年增加0.25%，即7.25%、7.5%、7.75%……；租金支付方式为按季度支付，租金提前30天支付，合同签订后，乙方按约定时间向甲方指定账户汇入租金；租赁期内，该房屋的物业服务及相关费用由乙方自行负责；租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天按年租金的0.5%向甲方支付违约金等等。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付租金。2013年7月起，被告陆续与该涉案商铺所在区域的有关商铺业主签订了租赁合同，在业主协助下开始控制使用临街商铺，并曾对涉案商铺进行安装玻璃隔断等装修施工，亦按照约定向有关部分业主支付了部分租金。2014年8月之后，涉案商铺所在街道的物业管理办公室对金居公司的物业服务行为进行了指导，要求其进行整改并履行前期物业公司相应职责。2014年10月在街道有关部门联合监督下，金居公司代表有关业主收回了临街停车场等部位的管理权，但因新美即公司亦为商铺业主，故仍有部分区域由新美即公司自行管理或出租经营。此后金居公司陆续控制��应物业公共设施等，并对水、电、消防等设施进行了修复。庭审中，被告称原告未向其交付涉案商铺，但其亦未向原告书面主张解除合同。因催要租金未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。在本院审理同类案件的过程中，经本院现场调查并与被告方工作人员核实，涉案商铺所在的一楼临街商铺中，水、电、消防等基本可以正常使用，2013年起该商铺处于空置状态，2013年底被告开始入住商铺，有进入该商铺的钥匙，几百户业主中尚有17家左右业主未与被告签订合同，由于新美即公司不配合等原因，现在一楼仍在空置状态，2014年底金居公司与新美即公司办理了有关商铺及水电设备移交手续等等。因双方当事人意见分歧较大，致本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、《商业房屋租赁合同》；��告提供的公告、指导意见书、公开信；本院现场勘查笔录、照片等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《商业房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案商铺是否交付的问题。根据本院查明的事实，被告自2013年底开始进入涉案商铺所在的临街商业房屋，并实际向部分业主支付了一定期限的房屋租金，在签订书面合同之后双方当事人均未解除合同，本院现场查看期间被告方亦实际控制使用相关商铺，因此，综合本案事实，应认定涉案商铺专有部分在签订合同之后已经实际交付被告，但共有部分因故未能全部交付及使用，构成不适当履���。2014年底之前，涉案商铺专有部分及相关共有部分已移交由业主等控制使用，应视为交付。被告对其陈述的涉案房屋未实际交付的抗辩主张，未提供充分的证据证明，与本院查明的上述事实不符，本院不予采信。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按照约定支付租金，应当承担支付欠租、继续履行合同等民事责任。但在合同订立之后至2014年年底期间，由于业主意见不一致、公共设施交接维修等问题，被告虽然对于涉案商铺建筑物区分所有权中的专有部分可以使用，但对于共有部分尚不能充分使用，故对于该期间租金，被告可不予支付。自2015年以来，涉案商铺专有部分及相应共有部分已经交付，可以正常使用，故被告应当按照约定支付租金。综上所述，对原告主张的2014年2月10日至2014年年底的租金部分，本院不予支持，对于原告主张的2015年1月1日至2016年5月9日期间的租金，本院依法予以支持。据此计算的租金总额应为77324元。关于原告主张的违约金3万元，被告认为过高。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告虽然主动将合同约定的违约金降低为3万元，但仍属过高，本院结合被告未支付租金的客观原因以及原告的实际损失情况等因素，依法酌定支持违约金1万元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九���条之规定，判决如下：一、被告李明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴君自2015年1月1日起至2016年5月9日止的租金77324元及违约金1万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2728元，因适用简易程序减半收取1364元，由被告李明负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将该款一并给付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  武加庆二〇一六年五月三十日见习书记员  徐 钰