浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第1083号上诉人（原审被告）鲍永耀。委托代理人何高峰。被上诉人（原审原告）杭州高运混凝土有限公司。法定代表人朱志水。委托代理人邬雄伟、林岚。上诉人鲍永耀因与被上诉人杭州高运混凝土有限公司（以下简称高运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第6233号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2004年3月14日，双方订立《房屋买卖合同》一份，约定高运公司将位于萧山区新塘街道会郎曹村高运公司综合楼29、30号，建筑面积为461.73平方米的房屋出售给鲍永耀。房屋总价款719548元，高运公司以现状交房，合同签订当日，鲍永耀先支付361188元，余款358360元鲍永耀分40次支付给高运公司，每次支付的款项为8959元，付款期限自2004年3月30日起至2013年12月30日止，以3个月为一个付款周期，定于每期末月的30日为付款日。合同还约定，鲍永耀在付款日前向高运公司账户存入资金不足当期应付资金，该期应付款全部作逾期处理；逾期在30日之内，自合同规定的应付款之第二天起至实际金额支付应付款之日止，鲍永耀按日向高运公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，高运公司有权解除合同。高运公司解除合同后，鲍永耀按累计应付款的1%向高运公司支付违约金。鲍永耀愿意继续履行合同的，经高运公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，鲍永耀按日向高运公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时载明鲍永耀对高运公司所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。合同签订后，鲍永耀付清了首期购房款361188元，并已支付2004年3月30日至2005年12月30日止的购房款71672元，共计支付432860元。2006年起，鲍永耀未按约定的时间支付剩余购房款，至今尚欠286688元购房款未付。2004年1月15日，鲍永耀取得案涉房屋所有权证，案涉房屋已交付，鲍永耀使用。另查明：2003年12月30日，双方签订《房地产转让合同》一份，合同约定高运公司将位于萧山区新塘街道会郎曹村高运综合楼29、30号（建筑面积461.73平方米）转让给鲍永耀，房款总价323000元，此款在2003年12月30日前支付，高运公司应在鲍永耀付清房款时将房屋以及其它附属设施交付给鲍永耀使用。鲍永耀按该合同交纳了契税。该合同在房管部门进行了备案。再查明：按日利率万分之三计算，至2006年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款8959元逾期支付92天，应付违约金122.99元；至2006年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款8912元逾期支付92天，应付违约金247.27元；至2006年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款17918元逾期支付92天，应付违约金494.54元；至2006年12月30日，鲍永耀应支付分期购房款26877元逾期支付91天，应付违约金733.74元；至2007年3月30日，鲍永耀应支付分期购房款35836元逾期支付90天，应付违约金967.57元；至2007年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款44795元逾期支付92天，应付违约金1236.34元；至2007年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款53754元逾期支付92天，应付违约金1483.61元；至2007年12月30日，鲍永耀应支付分期购房款62713元逾期支付91天，应付违约金1712.06元；至2008年3月30日，鲍永耀应支付分期购房款71672元逾期支付90天，应付违约金1935.14元；至2008年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款80631元逾期支付92天，应付违约金2225.42元；至2008年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款89590元逾期支付92天，应付违约金2472.68元；至2008年12月30日，鲍永耀应支付分期购房款98549元逾期支付91天，应付违约金2690.39元；至2009年3月30日，鲍永耀应支付分期购房款107508元逾期支付90天，应付违约金2902.72元；至2009年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款116467元逾期支付92天，应付违约金3214.49元；至2009年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款125426元逾期支付92天，应付违约金3461.76元；至2009年12月30日，鲍永耀应支付分期购房款134385元逾期支付91天，应付违约金366.71元；至2010年3月30日，鲍永耀应支付分期购房款143344元逾期支付90天，应付违约金3870.29元；至2010年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款152303元逾期支付92天，应付违约金4203.56元；至2010年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款161262元逾期支付92天，应付违约金4450.83元；至2010年12月30日，鲍永耀应支付分期购房款170221元逾期支付91天，应付违约金4647.03元；至2011年3月30日，鲍永耀应支付分期购房款179180元逾期支付90天，应付违约金4837.86元；至2011年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款188139元逾期支付92天，应付违约金5192.64元；至2011年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款197098元逾期支付92天，应付违约金5439.90元；至2011年12月30日，鲍永耀应支付分期购房款206057元逾期支付91天，应付违约金5625.36元；至2012年3月30日，鲍永耀应支付分期购房款215016元逾期支付90天，应付违约金5805.43元；至2012年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款223975元逾期支付92天，应付违约金6181.71元；至2012年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款232934元逾期支付92天，应付违约金6428.98元；至2012年12月30日，鲍永耀应支付分期购房款241893元逾期支付91天，应付违约金6603.68元；至2013年3月30日，鲍永耀应支付分期购房款250852元逾期支付90天，应付违约金6773元。至2013年6月30日，鲍永耀应支付分期购房款259811元逾期支付92天，应付违约金7170.78元。至2013年9月30日，鲍永耀应支付分期购房款268770元逾期支付92天，应付违约金7418.05元。上述合计114095.54元。2013年12月2日，高运公司诉至原审法院，要求：一、鲍永耀支付剩余购房款286688元。二、鲍永耀支付逾期付款违约金119427.95元（按日万分之三的标准，自2006年3月31日起暂计至2013年11月30日），此后至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（以286688元为基数，按日万分之三的标准计）。原审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》成立并合法有效，合同双方应当根据合同约定全面履行合同义务。高运公司已按约履行了房屋交付义务，鲍永耀未按期支付房屋价款应承担相应民事责任。现合同约定的分期付款的最后期限即2013年12月30日已届满，鲍永耀有权要求被告支付全部剩余房款286688元。双方约定，如逾期超过30日，鲍永耀每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，故高运公司要求被告按日利率万分之三支付2006年3月30日至2013年6月30日分期应付价款至2013年9月30日的违约金114095.54元的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。2013年9月30日至2013年12月30日止的剩余房款的违约金，虽高运公司起诉之日该房款尚未到期，但高运公司要求鲍永耀支付全部剩余房款的请求已于应诉材料送达之日即2013年12月5日告知鲍永耀，故鲍永耀应按日利率万分之三支付2013年9月30日应付购房款277729元从2013年10月1日起至同年12月5日的违约金5415.72元，2013年12月6日起至判决确定履行日止的违约金应按购房款286688元及日利率万分之三计算。鲍永耀抗辩其系基于2003年12月30日《房地产转让合同》取得案涉房屋所有权，双方之所以签订2004年3月14日的《房屋买卖合同》系高运公司承诺对土地变性及对土地使用权进行划分，原审法院从鲍永耀的付款方式、金额分析，双方实际履行的是2004年3月14日的《房屋买卖合同》，原审法院对高运公司关于《房地产转让合同》系为避税所签订的陈述予以采信。根据案涉房屋的土地性质，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证，双方在合同中也未对土地性质变更及土地使用证划分进行约定。虽然《房屋买卖合同》中关于土地使用年限自2002年9月11日至2022年5月12日该条款已被划去，但仍可知鲍永耀作为买受人对上述土地性质是明知的，故鲍永耀在明知土地性质的情况下理应承担相应法律后果。关于时效，《房屋买卖合同》最后一期付款期限为2013年12月30日，故高运公司的诉讼请求不存在超过诉讼时效的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、鲍永耀在判决生效后十日内支付高运公司购房款286688元；二、鲍永耀在判决生效后十日内支付高运公司逾期付款违约金119511.26元；自2013年12月6日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金按286688元及日利率万分之三计算；三、驳回高运公司其余诉讼请求。如鲍永耀未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7392元，减半收取3696元，由鲍永耀负担。宣判后，鲍永耀不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为2004年3月14日鲍永耀与高运公司签订的合同，是双方就讼争房屋买卖而所作的真实意思表示，是双方实际履行的合同，属认定事实错误。1、鲍永耀取得讼争房产是基于2003年12月30日双方签订的《房地产转让合同》，与2004年3月14日所签《房屋买卖合同》无关。双方于2003年12月30日就讼争签订了《房地产转让合同》，并经房屋登记机关备案，该转让合同中约定的价格与评估机构的评估价格相差不到5%，高运公司称签订该转让合同是为了避税不成立。鲍永耀之前已经向高运公司支付了全部购房款，高运公司于2003年12月31日向鲍永耀出具了323000元的税务发票，还履行了向房屋登记部门的报备手续，于2004年1月履行了交房义务，并于2004年1月15日协助鲍永耀办理了房屋所有权登记手续。2004年1月15日之后，鲍永耀已经完全取得讼争房屋所有权，此后高运公司无权就讼争房屋再作任何处理。2、双方于2004年3月14日签订《房屋买卖合同》并非是基于房屋所有权的转让，而是基于房屋及土地变性和土地权证的划分而致。因讼争房屋系工业用地性质上的综合用房、土地使用权证无法划分而且土地使用年限只有20年而非普通住宅的70年。鲍永耀虽已完全取得讼争房屋所有权，但为消除上述隐患，即为办理土地变性、房屋性质变为商住及土地使用权能够划分，在高运公司承诺能办理上述事项的诱导下，双方于2004年3月14日签订了《房屋买卖合同》。这也是该合同中双方将土地使用年限划去、同意分40期付款、约定鲍永耀退房应赔偿高运公司“房屋整改等相关费用”、高运公司重新为鲍永耀办理房产证，以及向萧山房管处备案，以及房价突然爆涨1倍的原因。3、鲍永耀于2004年1月15日取得《房屋所有权证》，原审法院以2004年3月14日的未履行合同支持高运公司的观点，没有任何法律依据。根据《物权法》第九条、第十四条以及《城市房地产管理法》三十五条规定，上诉人已自2004年1月不动产登记后取得房屋所有权。出卖人在交付时标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，否则，适用有关无权处分的规定。本案中，买卖合同的标的物非高运公司所有或有权处分，且该标的物已为鲍永耀所有，故高运公司若向鲍永耀主张房屋转让款，不仅有违法理，而且实属无理。二、高运公司的诉请已超过诉讼时效，其诉讼请求理应不予支持。双方之间的房屋买卖合同纠纷，早于2010年8月由原审法院予以受理。同时，高运公司向鲍永耀发函催讨未付款，后该案撤诉处理。现高运公司以同样的诉讼请求和事实理由向原审法院提起诉讼，相距已经超过2年时效，但原审法院以分期付款且最后一期未届满为由不予支持缺乏法律依据。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人高运公司二审辩称：1、2003年12月30日的《房地产转让合同》与2004年3月14日的《房屋买卖合同》是有关联性的，上诉人一审庭审中对《房屋买卖合同》的真实性并无异议，对其效力也未提出过任何异议，并且以实际履行行为认可了该合同的有效性。既然合同有效，对双方都有约束力，应当全面及时履行，否则就构成违约。2、上诉人并无证据证明《房屋买卖合同》是在被上诉人的诱导下签订的，该合同系基于双方的真实意思表示。《房屋买卖合同》未对土地性质及使用权进行约定，被上诉人没有该项合同义务。上诉人列举的种种其他义务，均属案件以外的诉求，与本案无关。事实真相就是一审法院查明并认定的事实，合同中划去的条款表明上诉人对土地性质是明知的，理应承担相应的后果。3、上诉人混淆了债权和物权的关系，物权的取得并不能免除上诉人的债务，《房屋买卖合同》产生的是债权债务关系，建立在双方真实意思表示基础上，双方达成一致时，这个关系就已经成立，并不以所有权登记作为依据。《民法通则》第55条明确规定了合同生效的条件，不受物权登记的影响。4、《房屋买卖合同》的效力是明确的，上诉人如果对该合同有异议，要否认合同效力，只能申请撤销生效合同或确认合同无效，但是上诉人实际履行了该合同，实际上已经自己否认了应适用《房地产转让合同》的合法性，其关于诉讼时效的请求是不能成立的。综上，上诉人的上诉理由既无事实依据也无法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理，查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：一、就案涉房屋，高运公司与鲍永耀分别于2003年12月30日和2004年3月14日签订了《房地产转让合同》和《房屋买卖合同》两份合同。两份合同签订后，在停止付款之前，鲍永耀一直系按照《房屋买卖合同》确定的金额和时间在履行付款义务，在高运公司依据《房屋买卖合同》向鲍永耀主张权利之前，鲍永耀也一直未主张撤销该买卖合同。并且在该《房屋买卖合同》中明确约定了土地使用年限为20年，合同中未涉及到房屋以及土地性质改变问题。因此，鲍永耀认为双方实际履行的是2003年12月30日所签订的《房地产转让合同》，双方签订《房屋买卖合同》的目的系为了房屋及土地性质改变的主张，本院不予采纳。另，虽然鲍永耀在2004年1月15日已经取得《房屋所有权证》，但是《房屋所有权证》的取得并不能免除其在此后与高运公司所签订的《房屋买卖合同》中约定的合同义务。并且，高运公司作为案涉房屋的出售方，在购买人鲍永耀取得案涉房屋的所有权证后，并未就案涉房屋与第三人签订房屋买卖合同，而是与鲍永耀签订了买卖合同，因此，鲍永耀认为高运公司与其签订《房屋买卖合同》的行为属无权处分的主张，本院不予采纳。原审法院认为2004年3月14日双方签订的合同，是双方就讼争房屋买卖所作的真实意思表示，是双方实际履行的合同并无不当。二、关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案高运公司与鲍永耀所签订的《房屋买卖合同》中约定的最后一期付款期限为2013年12月30日。因此，原审认定本案未超过诉讼时效，法律依据充分。鲍永耀的该项上诉主张亦不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，鲍永耀的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7392元，由上诉人鲍永耀负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 昱审 判 员  王 亮代理审判员  韩圣超二〇一四年六月二十五日书 记 员  尹何康