大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2014）中民初字第2054号原告姜茂奎。原告肖金红。二原告共同委托代理人杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。二原告共同委托代理人杨超，辽宁中山律师事务所律师。被告韩勇。被告大连铭星房地产代理有限公司。法定代表人张勇，系该公司总经理。二被告共同委托代理人徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。第三人王可杭。原告姜茂奎、肖金红诉被告韩勇、大连铭星房地产代理有限公司（以下简称铭星公司）、第三人王可杭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜茂奎、肖金红的共同委托代理人杨锡文，被告韩勇、被告铭星公司的共同委托代理人徐维贵，第三人王可杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2013年8月，二原告和二被告签订了房地产买卖合同，由二原告将所属的3套房屋（中山区明泽街120号X号、中山区明泽街120号Y号公建、中山区明泽街120号Z）以总价款820万元卖给被告韩勇。其中，被告韩勇将卖房款10万元以定金名义交于被告铭星公司处质押，待房屋变更过户后充抵房款，同时，原告向被告铭星公司预交了45.5万元的税款，房屋实际上税为41.5万元。涉案房屋于2014年办理完了过户手续，但10万元定金和多收的4万元税金，并未交还给原告。原告多次索要无果，故诉至法院，请求判令二被告连带偿还原告购房款10万元；被告铭星公司偿还原告多收的税款4万元。被告韩勇辩称：不同意原告的诉讼请求。本次房屋买卖合同签订主体卖方是姜茂奎、王可杭、王传凤，买方是被告韩勇，中介方是被告铭星公司。10万元的购房定金是针对整个购房合同及企业经营权变更缴纳的。买卖双方签订的买卖合同未完全履行完毕，卖方尚有旅友客舍、超市的经营手续未向被告办理变更，烟草专卖证未移交给被告、临建房的政府审批手续未向被告移交。三方未签订最终的交接手续，原告未全面履行合同义务，其诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告铭星公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于原告起诉10万元购房定金的答辩意见与被告韩勇的答辩意见相同。关于原告诉请退还4万元税款，该4万元不是税款，而是中介公司的代理费。本案真正的实体房主只有王可杭，本次房屋买卖共涉及四套房屋，其中有三套登记在第三人王可杭名下，一套登记在其女儿王传凤名下。2013年5月6日卖方第三人王可杭，买方韩勇、中介方铭星公司签订了房地产买卖合同。合同签订后因第三人王可杭妻子不同意出卖房屋，导致当时房屋未交易成功，第三人王可杭为能将案涉房屋全部卖掉，通过其他方式将自己名下全部房屋过户至原告名下。第三人王可杭及原告间的过户走的法律手续，但还需大量的过户程序。其中的过户，是第三人王可杭苦求中介方铭星公司办理的。铭星公司当时本身的工作范围并不包含王可杭及原告间的过户。故第三人王可杭就出了包干费45.5万元，虽未签订书面的包干协议，但实际约定其中除交纳房屋过户的税款外，余下作为中介费使用。在铭星公司的努力下剩余了4万元的款项，该4万元就是铭星公司代理原告与第三人王可杭间过户而产生的中介费。若如原告所述，4万元应退回，那么铭星公司代理第三人王可杭与原告间的过户就成为免费代理，不符合客观实际。按条例规定中介费收费标准为标的额的2%－3%，本案标的额820万元，铭星公司按中介合同约定收取被告韩勇的中介代理费，而该部分费用与原告与第三人王可杭间的过户费是无关系的。案涉房屋产生两次过户代理，由于第三人王可杭将三套房屋过户至原告名下，导致其中三套房屋的购买时间未达到5年，而产生了高额的税费。当时第三人王可杭提出他就出这么多钱，由铭星公司想办法，导致45.5万元的出现。原告所述与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王可杭述称：2013年5月6日我与被告韩勇、铭星公司三方签订了房地产买卖合同，我是卖方。当时因合同上无地方书写，同日又签订了一份补充合同。在原告与二被告签订的房地产买卖合同中手写说明仍继续生效的补充合同，是指2013年5月6日签订的补充合同。2013年5月6日我与被告韩勇、铭星公司三方签订的房地产买卖合同是在法院判决将案涉房屋变更到原告名下之前。房屋变更至原告名下后，原、被告及我又签订一份合同，我与被告签订的合同继续有效。9月份原告与被告签订合同我就无权利了。只有晚情公寓转让手续未履行，被告怕我不配合办理相关手续，遂签订了补充协议。现公寓已变更为被告韩勇所有。临建已全部交给被告韩勇，防空洞是国家的，里面的设备是我的，设备已交给被告，被告韩勇自己使用防空洞，与我无关系。便利店的资金均与被告韩勇交接完毕且有手续。所有协议内容全都履行完毕。经审理查明：坐落于大连市中山区明泽街120号X号、Z号、Y号公建的原产权人系第三人王可杭，120号X号房屋原产权人系案外人王传凤（第三人王可杭女儿）。2013年5月6日，第三人王可杭作为卖方，被告韩勇作为买方，通过居间方被告铭星公司签订了《房地产买卖合同》及《补充条款》。合同约定将上述房屋卖给被告韩勇。补充条款约定第三人王可杭无偿将临建及防空洞内的设备赠与被告韩勇。2013年7月1日，原告姜茂奎（甲）、案外人王传凤（乙）、被告韩勇（丙）、被告铭星公司（丁）四方签订了《补充协议》，协议约定：甲乙丙丁四方就2013年5月6日所签订的《房地产买卖合同》达成如下补充：因中山区明泽街120号Y公建面积106.36平，中山区明泽街120号X号面积143.82平，中山区明泽街120号1单元Z号面积160.80平，叁套房屋的原产权人为王可杭，现需要更名为姜茂奎所有（法院正在审理中），四方在协商一致的基础上认可并同意；甲方房屋产权更名手续办理完毕后，甲丙双方以实际变更为准重新签定转让协议。因中山区明泽街120号X号、Z号两套房屋所有权人变更后属于产权证未过五年内转让，与原先权证年限比较房屋营业税由差额征收变为全额征收；关于营业税征收增加的部分，甲方提出由甲丙双方共同承担，丙方理解并表示同意；其余合同条款仍按原先签订的《房地产买卖合同》执行。四方所签订的《房地产买卖合同》中约定的标的物（即四套房屋）为经营中的养老院及超市，丙方对此认可并同意。因丙方提出提前交接上述房产的经营权，经甲丙双方协商研究同意，定于2013年7月1日双方共同派员工清点库存物资；甲方按共同认可的实际数量和实际进货价格将库存物资转让给丙方。丙方于贰日内将货款一次性付给甲方。2013年7月14日，第三人王可杭与被告韩勇签订协议，对旅店及超市全部费用进行清算及交接作了约定。案涉的中山区明泽街120号X、Z号房屋、Y号公建经法院判决，已过户至原告姜茂奎名下。原告姜茂奎、肖金红系夫妻关系。2013年9月4日，原告姜茂奎、肖金红作为卖方，被告韩勇作为买方，被告铭星公司作为居间方签订《房地产买卖合同》，合同约定：买卖双方同意通过居间方购买原告名下所属的3套房层，总价款为820万元；定金为人民币10万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款；买方于本合同签订之日支付定金10万元，定金以实际支付数额为准；买卖双方同意居间方代卖方保管定金；税费交由居间方代为保管，所交相关费用多退少补。合同签订当日，被告铭星公司向原告姜茂奎收取税金45.5万元（代收代缴）。案涉房屋办完过户手续后，实际缴纳税金总额为414987.40元。2013年12月9日，原告姜茂奎（甲方）、被告韩勇（乙方）、被告铭星公司（丙方）签订《补充协议》，就购买中山区明泽街120号四套房屋款项的给付作了约定。2014年2月25日，三方又签订《补充协议》，协议约定：乙方于2013年5月6日通过丙方购买甲方名下：“中山区明泽街120号Y公建、X号、Z号及W号”四套房屋并签订《房地产买卖合同》。现房屋过户手续已办理完毕，就房屋交接事宜达成如下：购房定金人民币10万元整暂存于丙方铭星公司，待甲方配合乙方将养老院手续过户至乙方名下后，铭星公司将购房定金一次性付给甲方（五日内一次性付给）。2014年4月15日，被告韩勇与第三人王可杭就大连晚情公寓的物品和手续交接完毕。大连晚情公寓的工商执照已变更为被告韩勇名下。另查，案涉的系列补充协议中，第三人王可杭的签字均系代原告姜茂奎签署，原告姜茂奎表示认可。案外人王传凤系中山区明泽街120号W号原房主，案外人王传凤出具说明，她已收到转让房屋的房款，其他房款和定金与其无关。本院所确认的上述事实，有原告提供的房地产买卖合同、收据、税务机关代开统一发票、非税收入统一收据、房地产登记申请书、补充协议（2014年2月25日）、交接清单，被告提供的房地产买卖合同（2013年5月6日）、房地产买卖合同（2013年9月4日）、补充协议（2013年5月6日）、补充协议（2013年7月1日）、协议（2013年7月14日）、补充协议（2013年12月9日）、情况说明及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为：原告姜茂奎、原告肖金红、案外人王传凤、被告韩勇、被告铭星公司、第三人王可杭分别签订的系列合同均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不履行义务或者履行义务有暇疵，应承担相应的法律责任。原告姜茂认可案涉的系列补充协议中，第三人王可杭的签字均系代其签署，可以认定第三人王可杭签署的协议均为原告姜茂奎的意思表示。合同约定，被告韩勇将购房定金10万元整暂存于被告铭星公司处，待原告姜茂奎配合被告韩勇将养老院手续过户至被告韩勇名下后，被告铭星公司将购房定金一次性付给原告（五日内一次性付给）。现原告已履行完毕合同约定的义务，被告韩勇应给付余下的购房款10万元，不给付已构成违约，故对原告请求判令被告韩勇给付购房款10万元，被告铭星公司对上述款项的给付承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告铭星公司辩称第三人王可杭交纳的费用45.5万元系房屋买卖打包的费用，其中含居间服务费，虽未签订书面的包干协议，但实际约定其中除交纳房屋过户的税款外，余下作为中介费使用的辩解意见，因案涉的房屋买卖合同及补充协议中对此均无约定，本院不予采纳。原告请求判令被告铭星公司返还税金4万元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告韩勇给付原告姜茂奎、肖金红房款10万元，被告大连铭星房地产代理有限公司对上述款项的给付承担连带责任；二、被告大连铭星房地产代理有限公司返还原告姜茂奎、肖金红税款4万元；上述一、二项被告应给付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告韩勇、被告大连铭星房地产代理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姜 艳审 判 员  钱有志人民陪审员  王政强二〇一四年十一月十二日书 记 员  陈婉婷