北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第13848号上诉人（原审被告）肖悦，女，1986年5月24日出生。委托代理人王新，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张学敏，男，1954年10月27日出生。被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生，北京市链家房地产经纪有限公司职员。上诉人肖悦因与被上诉人张学敏、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年4月，张学敏向原审法院起诉称：2013年6月30日，经链家公司工作人员的居间介绍，我与肖悦签订房屋租赁合同，约定我将位于北京市朝阳区×××15号楼5门201号房屋出租给肖悦，月租金5300元，租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日。2014年4月1日晚8时14分，我突然接到肖悦的短信，称其已经搬走。我多次与肖悦联系，肖悦均置之不理。我赶到出租房屋后发现，本应按照合同留给我的海尔冰箱、海尔滚筒洗衣机和部分家具被她偷运拉走，造成房屋不能对外出租。故我诉至法院，要求确认双方签订的房屋租赁合同于2014年4月1日解除，肖悦支付违约金5300元、赔偿经济损失15900元（因肖悦将部分家电运走，房屋无法出租造成的损失）、赔偿家具电器损失7698元（包括海尔BCD-206冰箱一台，价值2299元；海尔XQG70-1011洗衣机一台，价值2399元；书桌一张、梳妆台一张、双人床垫一个，三者价值3000元）。肖悦辩称：我认可双方之间的租赁合同于2014年4月1日解除。我提前三个月告知张学敏要解除合同，张学敏在电话里表示同意，我也发短信告知了张学敏。我是存在违约情况，但是我已经支付了张学敏押金5300元，张学敏没有返还。我认为该笔钱款已经抵销了违约金。电器家具的所有权是我的，在所有权没有转移的情况下，我可以撤销赠与行为。张学敏要求我赔偿经济损失于法无据，我搬走的时候，将热水器、床、衣柜等基本生活用品都留在了承租房屋处，不影响对外出租，这些东西都是我购买的。链家公司述称：如张学敏、肖悦同意解除合同，我公司没有异议；对于其他诉讼请求，与我公司没有关系，我公司不发表意见。原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区×××**楼**房屋（以下简称涉案房屋）登记在张学敏名下。2013年6月30日，张学敏（作为合同甲方，出租人）与肖悦（作为合同乙方、承租人）、链家公司（作为合同丙方，居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：张学敏将涉案房屋出租给肖悦，租赁用途为自住；房屋租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日；租金每月5300元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日；押金5300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除应抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；（第九条）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方迟延交付房屋达十日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除本合同；（第十条）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；（第十二条）“其他约定事项：业主旧家电家具可让租户随意处置，到期后不须返还，租户所购新家电家具均留给业主；（1）旧家电家具：两张单人床、衣柜、沙发、茶几、电视柜、大书桌、冰箱、洗衣机、防盗门；（2）新家电家具：一张床、衣柜、书妆台或书桌、冰箱、洗衣机、防盗门”（原文如此）。合同签订后，张学敏将涉案房屋钥匙及门禁卡交付肖悦，肖悦给付张学敏押金5300元及三个季度的租金。2014年4月1日之后的租金，肖悦未予缴纳。张学敏、肖悦双方认可肖悦未经张学敏同意于2014年4月1日搬离涉案房屋，双方并未办理房屋交接。双方同意确认房屋租赁合同于2014年4月1日解除。2014年3月18日及4月1日，肖悦向张学敏发送短信，主要内容分别为“张叔叔，咱们改下周见吧！我老公周末有事，等他回来我让他来咱们一起谈吧”、“我已经搬家，钥匙放在门口地垫下。押金和电费还有热水器的钱我都不要了，如果按合同，我只需付违约金即可，但我该留的留了，也算仁至义尽。就这样，不要再骚扰我了”。张学敏主张肖悦是搬走时才通知的；肖悦主张双方就解除合同进行过协商。另，肖悦提交支付宝缴费回单打印件一页，内容显示：“缴费账单：2013年7月；缴费金额48元；付款时间2013年9月11日”。庭审中，肖悦主张在双方签订合同后，其购买热水器、床、冰箱、洗衣机，并未购买其他家具电器。肖悦在搬出涉案房屋时，仅搬走了双开门衣柜一个、海尔BCD-206冰箱一台、海尔XQG70-1011洗衣机一台。张学敏表示在双方签订合同后，肖悦出资购买海尔BCD-206冰箱一台、海尔XQG70-1011洗衣机一台，不清楚其余家具电器是否购买。双方认可海尔BCD-206冰箱现价值2299元、海尔XQG70-1011洗衣机现价值2399元。审理中，张学敏主张其已于2014年5月份将涉案房屋对外出租。原审法院认为：张学敏、肖悦自愿签订《北京市房屋租赁合同》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。鉴于肖悦在未经张学敏同意的情况下，擅自解除合同，已构成违约，应承担违约责任。现张学敏、肖悦及链家公司同意解除房屋租赁合同，法院不持异议。至于肖悦主张其已提前三个月通知张学敏解除合同一节，证据不足，法院难以采信。故对于张学敏要求肖悦支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。对于张学敏要求肖悦赔偿经济损失的诉讼请求，鉴于双方在合同中约定肖悦提前退租，按月租金的100%支付违约金，故张学敏主张经济损失无合同依据，法院不予支持。对于家具家电损失，鉴于双方合同约定肖悦购置的新家具电器归张学敏所有，现肖悦将冰箱、洗衣机搬离涉案房屋，违反合同约定，由此造成的损失，肖悦应予赔偿。对于张学敏主张的书桌、梳妆台、双人床垫的损失，现无证据证明上述财物实际存在，肖悦亦未认可，故对该笔损失费用法院不予支持。另，肖悦在搬离涉案房屋后并未办理交接，亦未提交相应证据证明相关水、电费等费用全部结清，而张学敏亦不同意在本案中一并处理押金事宜，且经法院释明肖悦亦未提起反诉，故对于押金，本案中不予处理，当事人可另案主张。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2014年8月7日判决：一、确认张学敏与肖悦、北京链家房地产经纪有限公司于二○一三年六月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一四年四月一日解除；二、肖悦于本判决生效后七日内支付张学敏违约金五千三百元、家具电器损失四千六百九十八元；三、驳回张学敏的其他诉讼请求。判决后，肖悦不服原审判决，上诉至本院称：合同中约定将房屋原有的旧家电和旧家具先处理后，由我出资购买新的家电家具，这实际是一种赠与行为，我有权撤销赠与。所以，我将由我出资购买的家电拿走是合法的，没有必要赔偿张学敏。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求依法改判或者发回重审。张学敏、链家公司均答辩称，同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、证明、短信等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为肖悦与张学敏关于新购家电家具所有权的约定是否适用赠与合同中的任意撤销权。双方为了实现房屋租赁合同的目的，约定张学敏原有的旧家电家具可由肖悦随意处置，到期后无须返还；肖悦所购新家电家具均留给张学敏；双方还具体列明了新旧家电家具的名称。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，张学敏向肖悦提供的租赁房屋内包括家电家具，性质上属于租赁物的附属设施。为了满足肖悦对租赁物的要求，张学敏同意肖悦可随意处置旧家电家具，而肖悦新购置的家电家具作为原有租赁物的替代物归张学敏所有。换言之，张学敏保留肖悦购买的新家电家具的前提条件是肖悦将原有的家电家具进行了处置，此约定是双方对租赁房屋的附属设施进行的约定，与房屋租赁合同是不可分割的，因此，肖悦主张是对张学敏的赠与，缺乏事实依据，本院不予采信。鉴于肖悦将新购置的冰箱、洗衣机搬离了涉案房屋，有悖于合同的诚实信用原则，其应当就此对张学敏进行相应的赔偿。综上，肖悦的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费261元，由张学敏负担236元（已交纳），由肖悦负担25元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费522元，由肖悦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈静审判员胡新华代理审判员张弘二〇一四年十一月十四日书记员 王             雨