广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2032号上诉人（原审被告）：史某妍，女，汉族，1975年12月20日出生，住广州市天河区。委托代理人：史颖彪，男，汉族，1971年1月30日出生，住广州市天河区。上诉人（原审被告）：李某谊，女，汉族，1972年7月23日出生，住广州市海珠区。上诉人（原审第三人）：梁某明，女，汉族，1934年12月1日出生，广州市海珠区履仁巷*号。上述三上诉人共同委托代理人：黄锦辉，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白某，男，汉族，1931年9月24日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：白某婵，女，汉族，1963年8月3日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：白某平，女，汉族，1968年11月4日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：白某玲，女，汉族，1966年8月18日出生，住广州市海珠区。四被上诉人的共同委托代理人：温健，广东法全律师事务所律师。四被上诉人的共同委托代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区琶洲街黄埔第十经济合作社，住所地：。法定代表人：欧某钊，该社社长。委托代理人：冯国樑，该社社员。上诉人史某妍、李某谊、梁某明因与被上诉人白某、白某婵、白某平、白某玲（下称白某等四人）、原审第三人广州市海珠区琶洲街黄埔第十经济合作社（以下简称黄埔十社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，据穗海新字第NO.029448号《农村（墟镇）宅基地使用证》记载，位于海珠区黄埔村北浦大街二巷5号宅基地的使用权人是黄埔村十社，建筑面积2454.63平方米，发证日期为1989年9月30日。2002年8月28日，史某妍、李某谊（乙方）与程连桂（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方同意将黄埔村民委员会第十经济合作社分配房转让给乙方，地址（以十社房屋证明书地址为准），产权面积77.03㎡，其中含8.25㎡公共梯间分摊用地；转让价款98000元，其中由乙方直接支付十社50192.50元，由乙方交付甲方47807.50元；水电安装费由乙方按十社社员标准直接交付十社，标准为水、电安装费各1000元，合计2000元；以上合计总价款100000元，其中由乙方直接交付十社款项52192.50，由乙方交付甲方47807.50元；乙方同意按十社要求办妥手续并交清总价款项；乙方交清款项后，该房屋产权归乙方所有，甲方不得以任何理由对该房屋产权及有关事宜提出异议；甲方应协助乙方办理该房屋产权及有关事宜；等。该协议的见证人处有梁曼明、白某婵、白某玲、白某平的签名以及黄埔十社加盖的公章。同日，黄埔十社出具《收据》，其中载明收到程连桂住宅77.03㎡50192.50元，水电费2000元（李某谊、史某妍）；等。同日，程连桂出具《收据》，主要内容为收到史某妍、李某谊交来黄埔村民委员会第十经济合作社分配房（总面积77.03㎡）转让价款98000元（其中含该二人直接交付黄埔村民委员会第十经济合作社款项50192.5元，余款47807.5元直接转入本人账户）；另由史某妍、李某谊二人直接向黄埔村民委员会第十经济合作社交付水电安装费2000元。上述合同签订后，程连桂将涉案房屋交付给史某妍、李某谊使用至今。2012年12月20日，黄埔十社出具《证明》，其中载明黄埔村北埔大街二巷5号C栋102号住房，建筑面积为77.03㎡，证号穗海新字第NO.029448号，是黄埔十社于2002年8月分配给该社社员程连桂的集体土地住房。广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社在该证明上盖章确认上述情况属实。广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处在该证明上注明“按联社意见办理”。2013年6月23日，黄埔十社出具《证明》，主要内容为兹证明程连桂为该社的社员，其位于黄埔村北浦大街二巷5号C栋102房，该房屋的套内建筑面积为77.03平方米（穗海新字第NO.029448号）的房屋是我社基于该社社员身份而分配予其使用，性质为集体所有的宿舍用房；鉴于程连桂乙身故，故其随后则分配予程连桂的丈夫白某、子女白某婵、白某玲、白某平使用；等。2013年，黄埔十社还出具《证明函》，主要内容为该社为涉讼房屋（即黄埔村北浦大街二巷5号C栋102房）的合法所有权人；该房为宅基地性质的房屋，依法不得对外赠与或转让，社员亦无权对外赠与或转让，否则协议无效，该社不会为其办理任何手续；该房是该社基于程连桂的特定社员身份分配予其使用的，故程连桂仅有使用权；程连桂与史某妍、李某谊不具有任何亲属关系，且史某妍、李某谊并非该社社员；综上所述，若该房有任何对外转让的协议均应为无效协议。原审另查明，广州市海珠公证处于2012年8月30日出具《公证书》，其中记载，被继承人程连桂于2012年5月2日死亡；……程连桂的配偶是白某；程连桂与配偶白某共生育三名子女：白某婵、白某玲、白某平；程连桂的父母均先于其死亡；等。白某等四人于2013年8月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、程连桂与史某妍、李某谊签订的《房屋转让协议》无效；2、史某妍、李某谊和梁某明迁出广州市海珠区黄埔村北浦大街5号C栋102房。原审诉讼中，各方当事人均确认：1、史某妍、李某谊不是黄埔十社的社员；2、涉案房屋在程连桂交付给史某妍、李某谊时带有基本装修。白某等四人和史某妍、李某谊、梁某明均表示涉案房屋从交付后至今都是由李某谊和梁某明共同使用，史某妍没有使用涉案房屋。黄埔十社表示对该房屋的使用情况不清楚。史某妍、李某谊还表示其入住涉案房屋后，在涉案房屋铺设了水电设施、安装了全屋窗户的防盗网，粉刷了全屋墙壁，在大门外加装了不锈钢防盗门，重新改造了厕所的粪池，但由于时间较久，其无法提交书面证据予以证实。白某等四人认为史某妍、李某谊没有重新装修及增加固定设施，即使有增加固定设施，该设施经过11年的使用后其价值也所剩无几，且史某妍、李某谊也没有提交证据证实其重新装修及增加固定设施的事实。黄埔十社表示其社对史某妍、李某谊陈述的装修情况不清楚，并表示其社在交付房屋时已安装了窗户的防盗网和大门外的铁门。另外，白某等四人表示其可以按现状接收涉案房屋。原审法院在2013年10月24日庭审时已向史某妍、李某谊释明，并询问史某妍、李某谊是否要求在本案中一并处理涉案房屋的房款返还和赔偿问题，如果史某妍、李某谊要求在本案中一并处理上述问题的话，则史某妍、李某谊需在庭后3日内就该主张提起反诉并缴纳反诉费，否则视为史某妍、李某谊不要求在本案中处理房款返还和赔偿问题。史某妍、李某谊在上述期限内没有提起反诉。原审诉讼中，史某妍、李某谊表示涉案房屋的地址为黄埔村北浦大街二巷4号C幢102房。白某等四人和黄埔十社均确认黄埔村北浦大街二巷4号C幢102房就是黄埔村北浦大街5号C幢102房。史某妍、李某谊和梁某明表示无法确认上述两个地址的房屋为同一房屋。针对该问题，原审法院组织各方当事人到现场对涉案房屋的地址进行确认。经现场勘查，各方当事人均确认涉案房屋的现地址为黄埔村北浦大街阳谷二巷4号C-102房。原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋是黄埔十社分配给程连桂使用的房屋，属集体所有的宅基地房屋，史某妍、李某谊并非黄埔十社的社员，程连桂将该房屋出售给史某妍、李某谊，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给史某妍、李某谊，其行为违反了法律的禁止性规定，故程连桂与史某妍、李某谊签订的《房屋转让协议》属无效合同，白某等四人要求确认上述合同无效的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现程连桂已去世，白某等四人是程连桂的法定继承人，且黄埔十社也同意将涉案房屋分配给白某等四人使用，故白某等四人要求史某妍、李某谊及第三人迁出涉案房屋及将该房屋交付给白某等四人的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持，但需给予史某妍、李某谊合理的时间处理搬迁事宜。史某妍、李某谊和梁某明搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物。至于涉案房屋的房款返还和损失赔偿问题，史某妍、李某谊不要求在本案中一并进行处理，故本案对此不予处理，史某妍、李某谊可另寻其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，原审法院于2014年2月21日作出如下判决：一、程连桂和史某妍、李某谊签订的《房屋转让协议》无效；二、史某妍、李某谊和梁某明在本判决生效之日起90日内，腾空广州市海珠区黄埔村北浦大街阳谷二巷4号C-102房，并将该房屋交还给白某、白某婵、白某平、白某玲；史某妍、李某谊和梁某明在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由白某、白某婵、白某平、白某玲共同负担50元，史某妍、李某谊共同负担50元。判后，上诉人史某妍、李某谊、梁某明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决本案买卖行为的《房屋转让协议》无效，是错误的。涉案《房屋转让协议》是由程连桂与史某妍、李某谊于2002年8月28日签订的，该协议约定了房屋转让付款时间和金额等权利义务的内容，并由见证人陈向前签名加盖黄埔十社的公章。买方史某妍、李某谊依约支付房价款，履行了全部义务，并实际入住了涉案房屋。协议是买卖双方在公平合理的基础上自愿签订的，未损害公众利益和案外人利益，依法有效。二、白某等四人原告主体错误。涉案房屋产权人是黄埔十社，并非白某等四人。本案是房屋买卖纠纷，买卖标的物是涉案房屋，因此第十社才具有本案原告主体资格。白某等四人不是涉案房屋的产权人，本案中只能作为第三人。原审法院遗漏对白某等四人诉讼主体是否适格的审查，造成本案原告主体的错误。三、原审法院没有照顾到三上诉人的实际住房困难，判决三上诉人在判决生效后的三个月腾空迁出涉案房屋时间太短，判决欠妥。三上诉人在涉案房屋居住十多年，并自行装修、装配电话等生活配套设施。三上诉人户籍所在地的房屋或是危房不能居住，或是侨房已被收回，三上诉人均不能迁回户籍所在地的房屋居住，亦无其他居住去向。二审法院应考虑到三上诉人实际居住困难和生活困难，给予宽裕的搬迁。四、原审判决无异于助长社会不诚信之风。涉案房屋买卖协议是双方自愿签订并已履行。白某等四人中，有的还在协议上见证和作证。直到2013年8月9日，三上诉人收到原审法院传票及诉讼材料（即涉案房屋购买11年）才知悉涉案房屋是“宅基地房屋”，并已于1989年9月30日取得“农村宅基地使用证”。双方于2002年8月28日签署《房屋转让协议》，上诉人一次性支付了10万元的“房屋转让”款项，白某等四人、黄埔十社已承诺三年内能够办理涉案房屋“产权证”并协助办理产权过户。在此之前，三上诉人从未间断地催促对方办理“房屋产权”事宜，但都未果。白某等四人、黄埔十社一直隐瞒该事实，明知交易不合法，却存心设局诱导三上诉人达成交易。当年三上诉人以上述“房屋转让”款项足以购买周边合法“产权房”，且已增值数倍。由于涉案房屋地段可能要征用且房屋升值空间巨大，白某等四人背信弃义，提出本案诉讼。原审支持白某等四人不符合我国道德需求的主张，无异于助长社会不诚信。综上所述，史某妍、李某谊、梁某明上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，驳回白某等四人的原审诉请。被上诉人白某等四人答辩称：一、白某等四人作为签订合同的一方，依法有权作为诉讼主体主张权利。根据继承法的规定，继承人有权选择继承被继承人财产方面的权益。房屋作为一个使用客体，其使用权益具有延续性，黄埔十社同意继续让程连桂的继受人继续使用涉案房屋，白某等四人具有诉讼主体资格。二、由于涉讼协议违反国家强制性规定，应当依法无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第8、10、62、63条的规定，涉案房屋转让协议应被裁定为无效协议。三、据悉上诉人有其他居所，是有搬迁去向的。原审第三人黄埔十社答辩称：黄埔十社出具的证明只不过是见证双方买卖、使用房屋，但不管怎么说，买卖都是不合法的。黄埔十社只是见证方，双方协议与第三人无关。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋是黄埔十社分配给程连桂的集体土地住房，程连桂以签订《房屋转让协议》的形式将该房屋出售给史某妍、李某谊，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给史某妍、李某谊，其行为违反了法律的禁止性规定，故双方签订的《房屋转让协议》属无效合同。白某等四人是程连桂的继承人，其以该合同无效为由向法院提起诉讼，依法享有诉权。上诉人史某妍、李某谊、梁某明认为白某等四人无权提起本案诉讼的意见，于法无据，不予采纳。至于史某妍、李某谊抗辩称基于对方的欺诈购买涉案房屋，因其未提供相应证据予以证实，理应承担相应法律后果。另外，对于涉案房屋房款返还和损失赔偿问题，史某妍、李某谊不要求在本案中一并处理，本案不作调处。综上所述，审查原审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院可以维持；上诉人史某妍、李某谊、梁某明的上诉主张缺乏主充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人史某妍、李某谊、梁某明共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一四年十一月十五日书 记 员  杨仁义