广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第2171号原告（反诉被告）刘艳春，女，汉族，1983年2月10日出生，住址陕西省南郑县。委托代理人严鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）迟书君，女，汉族，1954年1月7日出生，住址广东省深圳市福田区。原告刘艳春诉被告迟书君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉,本院将本诉和反诉合并审理,依法由代理审判员吴颂、人民陪审员夏文郁、曾鲁组成合议庭适用普通程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人严鹏、被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月14日原、被告就原告向被告承租梅林一村70栋903房的租赁合同，租期为2013年6月1日至2015年5月31日。现租期已届满，退房时被告要求两个月结清水电费后退还押金，但此后被告不接电话，也不退还押金。原告已两次邮寄关要求尽快退还租房押金的函，但被告仍未退还押金。据此，请求法院判令：被告退还原告租金押金16600元及水电押金5000元。被告答辩并提起反诉称：2015年5月底，被告来收房，明显发现椅子散架了，堆在墙角。原告说是被告椅子不结实；被告看到卧室靠窗地板，由原来红色地板变成露出白木头地板。原告说，不是原告弄的，是太阳晒的；看到六斗橱的伤痕，原告说不知道，原来就这样。床从楼上搬到了楼下，防盗网也没拆，听到原告没有歉意的回答，被告要求把水电抄好，回头再结算。在日后收拾房间的过程中，发现了房子被损坏的种种问题。被告跟对门邻居章工（章某）说，房子被搞成这样要跟原告谈谈。没过几天，原告来章工家，被告便很客气地请她进屋，分别指出被损坏的地方，原告随口逐个否认，只承认椅子搞坏，是被告椅子不结实，厅里地板被硬器砸的眼是原告儿子干的，但原告的儿子不是故意的，卧室地板的损伤是因为太阳晒的。遇到这种不讲理的人没法对话，原告走后，被告跟章工说，跟她谈不了，连个道歉都不会，您是否帮我联系她老公，或把被告电话告诉她老公与被告联系，被告跟她老公谈谈。因为她老公是香港人，年纪比原告大很多，可能比她懂道理。章工与原告说了被告的想法，一直没有回音。被告的丈夫在上海要住院做手术，在返上海前，被告跟章工说怎么办？被告说其实沟通一下，态度好的话，道个歉就算了，押金退回。因为对于损伤了价值上千万的房子这点押金也不足以赔偿。章工说，没事，搞坏东西是要道歉，该赔的也得赔。你走吧，我再跟她谈谈，有机会我跟她老公谈。临走被告把存折交给朋友张某，以便让他们帮助处理。后来与章工通过电话了解到，章工与原告谈了两次，原告还是不承认并拒绝道歉。章工代被告跟原告说要与她老公谈，但因其避而不见，始终没机会谈。在这种情况下，被告把被告老公的电话给了章工，请她转交给原告。原告在与被告丈夫通话中大吵大闹，被告丈夫说跟她没法讲理，谈不了。期间原告带人到被告朋友张某家闹事，扬言要封被告家门，被告朋友身患××，还在治疗中，至此身心受到影响。原告提起本案诉讼后，法院调解人员问被告的想法，被告表明，只要把搞坏的东西写个书面的道歉，就解决了。后法院通知被告，对方不道歉，准备开庭解决。在与法院调解员沟通中，被告也提出让调解员与原告的丈夫沟通，调解员跟被告要原告丈夫的电话，我说我没有，可以去询问。后来被告去章工，管理处，社区办及小区与她丈夫认识的人打听都不知她丈夫的电话号码。期间我了解到其中的缘由，原告与她老公根本没有婚姻关系。需要指出，原告和中介等三方看房不止一次，签订协议前没指出任何问题说明入住前没问题。尤其是原告并没有对当时房内之物提出质疑。此次办理终结租赁手续时，发现以下损坏情形：1.餐桌椅粉碎性搞坏2把，扔在室内角落，其他4把都有不同程度损坏。书桌椅子搞坏搞脏，楼上沙发椅搞脏。2.地板多处严重磨损，特别是楼下客厅主卧室地板损坏最严重，下雨不关窗，太阳晒，磨损，致使大面积露出白木头。3.客厅大理石茶几周围地板被硬器砸的密密麻麻的眼儿。4.大理石茶几台面也同样多处有砸坑。5.厨房灶台周围台面多处裂开。6.卧室门有硬器砍伤痕迹。7.楼下主卧室橱柜面，用刀划过，漆皮裂开，用胶纸粘上。8.几处墙皮损坏，有涂抹痕迹，楼梯旁有划的数字等。好几处墙边被损成狗牙状。9.厅里橱柜抽屉，均开关出问题，有一个脱落。10.重新拉灯走线，使走廊顶灯下坠。厕所取暖灯损坏。楼上书房顶灯被换。另，物品没恢复原状的情形有：原告在窗上安装防盗网，走时未拆除，致使纱窗无法使用，后续花钱找人拆除，拆除后原纱窗窗框无法使用，重新更换纱窗。楼上床私自从楼上搬楼下，走后没恢复，后请物业拆开后搬楼上。由于搬动床明显受损。厅里大理石茶几四角用胶粘裹的东西，没有拆下。由于粘胶问题，对大理石台面造成损坏。本来被告只是要求对方对损坏的物品给予道歉和象征性的补偿，但鉴于原告不承认不道歉的态度，以至在无理的情况下，反倒把被告告到法庭，在法庭的调解下依然执迷不悟，在此被告要求按照合同办事，将损坏物品恢复原状，赔偿损坏物品.据此，请求法院判令：1、原告支付因其对涉案房产内家具、木质地板、墙壁、纱窗、大理石茶几及灶台等破坏性使用，迫使被告重新维修、维护和购置更换费用三万元；2、支付水电费4602.56元；3、本诉讼费用由原告承担。被告并明确诉讼请求第二项计算方式为被告替原告支付的2月份支付的物业费费272.99元、煤气费87.5元；3月份支付的物业费272.99元、电费518.01元、水费92元、排污费32.4元、卫生费27元、煤气费136.5元；4月份支付的物业费272.99元、煤气费84元；5月份支付的物业费272.99元、电费517.2元、水费94.3元、排污费33.3元、卫生费27元、煤气费140元；6月份支付的物业费272.99元、煤气费66.5元；7月份支付的电费1227.3元、7月份支付的水费94.3元、排污费33.3元、卫生费27元。共计4602.56元。针对被告的反诉，原告答辩称：一、被告诉称原告对案涉房屋进行”破坏性使用”与事实不符，反诉要求原告支付人民币3万元维修更换费用主张不成立。1、原告租赁房屋是用于自己家庭生活，是依约正常使用，并未”破坏性使用”。2、原告已于2015年5月30日与被告交接了租赁房屋，租赁房屋内设施、物品当时均处于能正常使用状态；按照案涉租赁合同第五条的约定；如不能正常使用的，被告应当场提出异议，但被告并未提出异议且已完成了房屋交接。直到原告因被告拒不依约返还租赁押金而依法向人民法院起诉后，其才诉称原告对案涉房屋进行”破坏性使用”，时间间隔已近7个月。3、被告提供的证据材料无法证实其所称的”破坏性使用”。即便存在”破坏性使用”，但本案中被告提交的证据材料也无法证明其所称”破坏性使用”是原告造成的，因为自2015年5月30日原告退租后，案涉房屋处于有人居住使用的状态。4、被答辩提供的证据材料也无法证实其维修、更换的事实，更无法证实维修费用用为3万元”。二、被告清求支付”水电费”也存在与事实不符的情况。1、需原告承担的案涉”水电费”金额是少于被告请求金额（人民币4602.56元）。因为被告请求支付水电费的金额将原告退租后产生的费用也计算在内，且该请求金额还包括了水电费以外的其他杂费。2、需要特别说明的是，水电等杂费不是被告不支付，而是被告一直拒不结算造成的。据此，请求法院驳回被告的所有反诉请求。经审理查明，2013年5月14日,原告(承租方)与被告（出租方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：出租方将位于深圳市福田区梅林一村70栋903单位物业出租给承租方使用，租期自2013年6月1日起至2015年5月31日止；租金每月8300元，承租方应于每月5日前支付当月租金；承租方在本合同签订之时向出租方支付16600元作为押金；租赁期间，每月的管理费、电话费、燃气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费均由承租方支付；合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清上述杂费之日起三日内，将押金退还承租方；承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失毁损，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如因租赁期届满而又不续租，承租方应在合同期限届满之日起3日内搬出该房地产，同时结清费用。承租方交回物业时保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施设备有异议应当场提出。在该合同备注栏内注明该房产租金2013年6月1日至2014年6月1日为8300元；2014年6月1日至2015年5月31日该房产租金为每月8500元。同日，原告向被告支付押金16600元。2013年5月31日，原告向被告支付水电押金5000元。2015年5月底，双方前往涉案租赁物业现场进行退房前交接。被告主张因为发现房屋存在多处的损坏，就向原告指出。原告承认部分损坏系其儿子过失导致，并非故意。退房交接时，仅有原告、被告与物业公司的员工在场，被告邻居章某在一楼的门口。最后仅仅是抄了水电读数后，没有进行结算。原告则称房屋没有被损坏，没有结算的原因是被告说要进行结算，但是被告一直未能进行结算。庭审中，原告确认物业管理费支付到2015年2月份，电费和水费支付到2015年1月7日、煤气费支付到2015年1月11日。被告提交的水务集团出具的当前应缴费用清单显示：2015年1月7日-2015年3月7日水费92元、排水费32.4元、垃圾费27元，当月总计151.4元；2015年3月8日-2015年5月7日水费94.3元、排水费33.3元、垃圾费27元，当月总计154.6元；2015年5月8日-2015年7月7日水费94.3元、排水费33.3元、垃圾费27元，当月总计154.6元。燃气公司出具的气费账单显示：2015年1月11日-2015年2月7日燃气费87.5元、2015年2月8日-3月11日燃气费136.5元、3月12日至4月1日燃气费84元、4月2日至5月14日燃气费140元、5月15日-6月12日燃气费66.5元。深圳供电局有限公司出具的收款单据显示2015年1月7日-3月6日电费518.01元、3月7日-5月6日电费517.2元、5月7日-7月6日电费1227.3元。另查，被告申请证人张某出庭作证称：张某为被告的大学同学，居住在梅林一村小区。被告退休后前往上海照顾儿子，涉案房产就交由张某打理。第一任租客是张某寻找的，退房时，由张某去收楼，当时房屋内的地板都是完好无损的。后来再次出租时，是被告自行出租的，承租人为原告，原告搬走后，是原告与张某结算的水电费。后来听说被告收房时与原告发生了矛盾，原告搬走后，张某前往房屋内看到阳台、客厅、房间的地板都被磨损了。后来原告找到张某，称地板是被太阳晒坏的，至于房屋内的茶几、地板上的坑，是原告儿子砸坏的，但他不是故意损坏的。庭审结束后，被告向本院提交申请称另一个证人章某因年龄过大，无法出庭作证，要求本院前往其住所对其进行调查取证。且鉴于庭审时，原告拒不承认任何的房屋损坏，要求本院前往涉案房屋内进行查勘。本院于2016年3月9日前往梅林一村70栋904房，向证人章某询问相关情况。章某居住的70栋904房在涉案房产的对门。章某称2015年6月份原告与被告在房屋内进行协商时，章某在被告房屋的一楼。听见原告陈述不是故意损坏凳子等物品，被告的房屋内地板上的磨损，可能是落地空调拖动时被拉坏的。因为当时小刘拒不道歉，所以被告称无法跟她沟通，让章某出面沟通，但沟通无果。本院于当日前往涉案租赁物业内查勘并拍摄照片。显示房屋内部分凳子表面肮脏、客厅茶几上有多个小洞、木地板上有多处脱色及磨损、地板上有多个细小的洞眼、客厅的条形柜子上有个抽屉损坏、一楼厨房的灶台有爆裂后的裂纹两条、一楼餐厅与房屋拐角处的墙体有多个小坑、一楼洗手间顶灯中一盏的灯罩遗失、一楼与二楼的多个卧室的地板有脱色磨损现象、卧室内的书桌前摆放凳子处的木地板有磨损、室内楼梯拐角处的小窗户的木质窗台爆皮现象严重、楼梯处墙体有涂画的恒基、楼梯顶部的灯座有脱离墙体现象、二楼书房的沙发上有多处油渍、二楼书房窗户前的木质栏杆扶手有脱色爆皮现象、二楼走廊处摆放有一张已经散架的凳子。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告在使用房屋时，因本着诚实信用原则，使用房产并爱护房屋内的设施设备，因故意或过失损坏，应负责维修或者赔偿被告的损失。原告虽对于损坏房屋的事实不予确认。但首先，涉案房屋是双层复式结构，全屋除厕所厨房外均铺设了实木地板，装修费用不菲。客观上来说，被告也不可能为了拒不返还原告的租赁押金，而擅自损坏房屋内的设施设备的情况。且原告并未举证证明其在承租涉案房屋时，房屋内的设施设备存在损坏，合同也未注明原告在承租涉案房产之前，屋内设施设备存在损坏的情形。其次，被告申请的证人张某和章某均指认称原告存在损坏房屋的现象，章某还陈述在原被告退房之时，其因为听到双方争执而前往涉案房屋的一楼，发现房屋存在损毁。虽然证人证言不能作为直接认定原告存在损坏房屋的情况，但结合本院现场查勘的情况，以及证人证言中的陈述，足以认定原告存在损坏房屋的情形。在签订房屋租赁合同同时，要求租客支付租赁保证金，事实上是对于承租人能按照租赁合同约定履行合同义务的一种担保，在原告未能如约妥善使用涉案房产内的设施设备，导致设施设备存在损坏的情况下，本院认定被告无需向原告返还租赁保证金16600元。对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。被告反诉请求维修费3万元，因被告并未举证证明其维修涉案房产支付的维修费用，且本院已认定其无需向原告返还租赁保证金，对于被告的该项反诉请求，本院予以驳回关于原告诉请被告退还水电押金5000元。因双方并未举证证明在房屋交接时，对于水电费、燃气费的度数进行抄表确认。则本院确认5月份的上述费用以原告实际居住的天数来进行计算。原告须向被告支付的水费为370.5元【2015年1月7日至3月7日的水费92元+排水费32.4元+垃圾费27元+2015年3月8日至5月7日水费94.3元+排水费37元+垃圾费27元+2015年5月8日至5月31日的水费37.1元（94.3元÷61天×24天）+排水费13.1元（33.3元÷61天×24天）+垃圾费10.6元（27元÷61天×24天）】原告应向被告支付的电费为2015年1月7日至3月6日电费1538.21元【518.01元+3月7日至5月6日的电费517.2元+5月7日至5月31日的电费503元（1227.30元÷61天×25天）】原告应向被告支付的燃气费为487元【2015年1月11日至2月7日燃气费87.5元+2月8日至3月11日燃气费136.5元+3月12日至4月1日燃气费84元+4月2日至5月14日燃气费140元+5月15日至5月31日燃气费39元（66.5元÷29天×17天）】。原告应向被告支付的物业管理费为1091.96元（272.99元×4个月）。上述原告拖欠的费用共计3487.67元，则被告还需向原告返还款项1512.33元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告迟书君应于本判决生效之日起十日内向原告刘艳春返还款项1512.33元；；二、驳回原告刘艳春的其他诉讼请求；三、驳回被告迟书君的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费340元（已由原告预交），由原告负担261元，被告负担79元。反诉案件受理费665元（已由被告预交），由原告负担67元，由被告负担598元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 曾    鲁二〇一六年五月三日书 记 员 俞婷婷（代）