广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第1741号上诉人（原审原告）：羊钡钡，女。委托代理人：袁晶，广东智捷律师事务所律师。委托代理人：田露露，广东智捷律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇环岗村。组织机构代码为61834415-5。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托代理人：纪磊，男，系该公司法律经理。委托代理人：刘琼杰，女，系该公司法律主任。上诉人羊钡钡与被上诉人东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称冠亚环岗湖公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年1月10日，羊钡钡向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除羊钡钡与冠亚环岗湖公司签订的编号为DG-1101-1106-7的《商品房认购书》。2、冠亚环岗湖公司返还羊钡钡已付房款200000元及利息2112元（以已付房款200000元为本金，按同期人民银行贷款利率计算，自2013年10月21日起暂计至起诉之日，往后顺延至实际支付之日）。3、诉讼费由冠亚环岗湖公司承担。原审法院经审理查明，羊钡钡与冠亚环岗湖公司于2013年8月7日签订一份《商品房认购书》，认购书约定：由羊钡钡认购冠亚环岗湖公司开发的位于东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰1103号物业，折后楼价总额为9643392元，付款方式为一次性付款，具体为“签署认购书时付200000元定金；首期楼款扣除定金后2693018元应于2013年8月21日18时前付清并签署商品��买卖合同及其补充协议；楼款余额6750374元应于签署正式商品房合同及其协议之日起60天内即2013年10月20日18时前付清”。另《商品房认购书》的买卖条款约定主要如下：1.买方在充分了解认购物业的前提下自愿购买该认购物业，并在签署买卖合同前，先行签署具有买卖合同性质的本认购书；…；4.买方须在2013年8月21日18时前携带本认购书正本及身份证/护照或公司证明文件、公司印章及相关政府主管机构部门要求提交的其他文件与卖方签署《商品房买卖合同》及其补充协议，…前述文书样本卖方已公示于其售楼处，买方已知悉并同意其全部内部；5.买方必须严格遵守本认购书规定的时限，如买方未能于本认购书买卖条款第4条规定的期限内签署买卖合同等文件或未按本认购书内规定的时间缴付定金或楼款或不履行本认购书任何条款，即为买方不能履行签署买卖���同的义务，则卖方有权即时解除本认购书，不退还买方已缴付的定金，并有权将认购物业另行出售而不再另行通知买方；6.在本认购书买卖条款第4条规定的买方签署合同时限前，卖方有义务为买方保留认购物业，不得另售他人，否则应双倍定金返还予买方，并解除本认购书。上述认购书签订后，羊钡钡于2013年8月7日交付了定金200000元，但羊钡钡没有在认购书约定的时间内签署商品房买卖合同。关于未签署商品房买卖合同的原因，羊钡钡认为2013年8月21日未签约及交付首期款的原因在于羊钡钡父母在湖南投资酒店导致资金紧张无力付首付，之后羊钡钡申请延期后仍未成功签约的原因系冠亚环岗湖公司制定的商品房买卖合同及补充协议显失公平且双方无法协商一致。为证明以上陈述，羊钡钡提交了《补充协议样本》、《蒋涛名片》、《手机短信截图》、《电子邮件打印件》等证据为证，羊钡钡拟证明其对《补充协议样本》中的部分内容存在异议并于2013年10月21日与冠亚环岗湖公司销售人员蒋涛协商要求修改。经原审法院询问，羊钡钡主张其于2013年10月18日口头向冠亚环岗湖公司提出修改合同的意见，并于2013年10月21日通过电子邮件正式向冠亚环岗湖公司提出意见。冠亚环岗湖公司确认《补充协议样本》的真实性，对《蒋涛名片》、《手机短信截图》、《电子邮件打印件》的真实性不予确认，冠亚环岗湖公司承认蒋涛为冠亚环岗湖公司工作人员，但冠亚环岗湖公司认为不能因此说明短信、电子邮件送达给了蒋涛，且冠亚环岗湖公司认为手机短信、电子邮件的发送时间均为2013年10月21日，距离认购书约定的签订商品房买卖合同的时间已超过2个月。为查明事实，原审法院通知蒋涛出庭作证，蒋涛当庭承认《蒋涛名片》、《手机短信截���》、《电子邮件打印件》的真实性并确认收到上述内容，但不确认合同条款可以修改。另蒋涛称商品房买卖合同样本及补充协议一直放在销售处大堂展示，且在羊钡钡签认购书时有向其解释合同条款。另羊钡钡称已于2013年8月21日向冠亚环岗湖公司提出延期签订商品房买卖合同及交首期款的申请，为此羊钡钡提交了《延期签约/付款申请表》原件为证，该表中显示延期原因为“因客户在长沙投得四星级酒店建设的投资机会，资金周转需要较长恢复期，特向公司申请延期支付首期款及签约”，申请延期签合同及交首期款时间至2013年10月20日，申请人处有羊钡钡签字，销售代表处有蒋涛、销售经理处有王瑞华、市场经理处有叶××等字样签名，落款时间为2013年8月21日。冠亚环岗湖公司确认《延期签约/付款申请表》的真实性，但认为冠亚环岗湖公司没有对延期申请进行批准，并主张羊钡钡违约的原因为资金周转不灵导致无法及时付款。冠亚环岗湖公司为证明自己没有违反认购书的约定，向原审法院提交了《2013年12月30日手机短信打印件》、《业务受理单、清单数据》、《商品房买卖合同现场公示照片》为证，《2013年12月30日手机短信打印件》没有原始载体提供，打印件显示系****的手机号码发出短信，短信内容为“尊敬的羊钡钡女士：非常感谢阁下认购我司海逸豪庭御峰项目1103单元。截止至今天，阁下应支付首期楼款及签约天数已逾期131天，我司将按约定取消该单位14天准时签约可额外享受2%的折扣优惠。另烦请阁下于2013年12月31日前，来我司办理签约手续。逾期不办理的，我司将于2013年12月31日12时正没收阁下已支付定金，并另行出售该单位”；《业务受理单、清单数据》则证明****手机号码登记在东莞冠亚环岗���商住区建造有限公司名下；《商品房买卖合同现场公示照片》拟证明冠亚环岗湖公司已将商品房买卖合同及补充协议公示在售楼现场。羊钡钡不确认《手机短信打印件》的真实性，并认为即使冠亚环岗湖公司的确发出了该短信，也正好证明冠亚环岗湖公司主动将签约时间顺延至2013年12月31日；羊钡钡对《业务受理单、清单数据》的真实性确认，对《商品房买卖合同现场公示照片》的真实性确认，但认为不代表羊钡钡在签署认购书时冠亚环岗湖公司有出示过该商品房买卖合同张贴的样板，且羊钡钡认为现场公示照片中的补充协议张贴样板系2013年10月18日羊钡钡与代理律师袁晶前往冠亚环岗湖公司处要求冠亚环岗湖公司提供需要签署合同的文本时冠亚环岗湖公司工作人员蒋涛从另外房间搬出的，羊钡钡之前从未见过上述合同样本。关于签约过程，羊钡钡称系在父母陪��下来售楼处，并未仔细阅读认购书，冠亚环岗湖公司工作人员蒋涛也没有提醒羊钡钡注意认购书第四条就签订了认购书。至于羊钡钡主张的商品房买卖合同显失公平并进行审查的事宜，羊钡钡称“在2013年8月21日申请延期签约时就由其父母向代理人袁晶口头委托其对商品房买卖合同进行审查，代理人袁晶亦陪同羊钡钡去现场签写延期申请表，代理人袁晶又于2013年10月18日到售楼处要求查看合同样本，蒋涛遂从隔壁房间将展板搬出供羊钡钡查阅补充协议，并表示需待羊钡钡付清首期楼款后才可以查看商品房买卖合同”。蒋涛当庭确认羊钡钡在2013年8月21日现场签写延期申请表时羊钡钡代理人袁晶以羊钡钡朋友的身份在场。蒋涛并确认袁晶后曾与羊钡钡一起去冠亚环岗湖公司处要求磋商合同并对合同样板进行拍照，但记不清具体的拍照及磋商时间。另经原审法院询���，羊钡钡当庭表示不同意继续履行《商品房认购书》，也不同意签署商品房买卖合同；冠亚环岗湖公司则表示因羊钡钡不同意履行认购书，故冠亚环岗湖公司也无法继续履行。以上事实，有羊钡钡提交的《商品房认购书》、《补充协议样本》、《蒋涛名片》、《手机短信截图》、《电子邮件打印件》、《延期签约/付款申请表》，冠亚环岗湖公司提交的《2013年12月30日手机短信打印件》、《业务受理单、清单数据》、《商品房买卖合同现场公示照片》及庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：本案案由应为商品房预约合同纠纷，羊钡钡、冠亚环岗湖公司虽然签订了商品房认购书，但该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不能因此认定羊钡钡、冠亚环岗湖公司之间已经签订了商品房买卖合同。至于认购书的效力，羊���钡当庭表示其没有仔细阅读整个认购书，并表示冠亚环岗湖公司销售人员蒋涛没有提醒羊钡钡注意该认购书第四条，原审法院认为，案涉认购书的买卖条款仅为十五条，并非纷繁复杂，羊钡钡在认购书上进行签字视为其已经阅读并同意认购书的全部条款，故认购书系真实有效。现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定可知，本案需要解决的关键问题为未能订立商品房买卖合同的过错在哪方。原审法院认为过错方为羊钡钡，并分析���下：（一）从时间上看，羊钡钡在第一次延期期满前未按时付款并签约已构成违约。首先，根据《延期签约/付款申请表》可知，该表底部的销售代表、销售经理、市场经理处均有签名，足以说明该延期申请系经冠亚环岗湖公司内部层层审批后予以同意，故原审法院认定羊钡钡支付首期款及签约的时间已经从2013年8月21日延期至2013年10月20日。现羊钡钡主张在2013年10月18日口头方式提出合同修改事宜，原审法院认为，羊钡钡并无证据证明其所谓的口头主张修改事宜，冠亚环岗湖公司亦不予确认，对此原审法院不予采信。至于羊钡钡代理人袁晶于2013年10月21日通过短信及电子邮件向蒋涛提出合同修改事宜，因蒋涛已到庭进行了确认，对此原审法院予以采信，并认定羊钡钡方最早在2013年10月21日提出了合同磋商事宜，但该时间已经晚于第一次延期期满之日，冠亚环岗湖公司在2013年10月20日前未付款已构成违约。其次，关于冠亚环岗湖公司提交的《2013年12月30日手机短信打印件》，虽然手机短信内容有如下字样“尊敬的羊钡钡女士：非常感谢阁下认购我司海逸豪庭御峰项目1103单元。截止今天，阁下应支付首期楼款及签约天数已逾期131天，我司将按约定取消该单位14天准时签约可额外享受2%的折扣优惠。另烦请阁下于2013年12月31日前，来我司办理签约手续。逾期不办理的，我司将于2013年12月31日12时正没收阁下已支付定金，并另行出售该单位”，但该短信未能显示具体的接收对象，羊钡钡对该短信的真实性又不予确认，且冠亚环岗湖公司亦未提交短信的原始载体，故原审法院亦不予确认短信的真实性。退一步说，即使该短信系真实的，但该短信中也明确指出羊钡钡已逾期131天，即冠亚环岗湖公司并未同意在第一次延期的基础上进���后续延期，也未同意进行磋商合同。一方面，现该短信仅仅系冠亚环岗湖公司单方给予羊钡钡再一次签约的机会；另一方面，上述短信的发出，其充其量最多系冠亚环岗湖公司给予羊钡钡违约后的某种意义上的宽容，并不能证明冠亚环岗湖公司同意免除羊钡钡在2013年10月20日之前未按时付款签约的违约责任。（二）从逾期签约的理由上看，羊钡钡在签认购书后又以合同无法磋商一致为由进行抗辩亦无事实依据。首先，羊钡钡称冠亚环岗湖公司不与其协商商品房买卖合同及补充协议的内容，不允许其修改，违反了平等自愿、协商一致的原则。但是根据《商品房认购书》可知，羊钡钡在签订认购书时已知悉并同意冠亚环岗湖公司在售楼部公布的《商品房买卖合同》范本及售楼现场公示文件的相关内容，并应于认购书约定的时间签署《商品房买卖合同》的正本。也就是说，羊钡钡在与冠亚环岗湖公司协商签订认购书时，就已经自愿同意按冠亚环岗湖公司提供的《商品房买卖合同》范本的内容来签订《商品房买卖合同》，双方在签订认购书时，实际已经对即将要签订的《商品房买卖合同》的内容协商一致，而羊钡钡并没有主张其是在被迫的情况下签订《商品房认购书》的，故原审法院认定《商品房认购书》是在羊钡钡与冠亚环岗湖公司自愿及协商一致的基础上签订的。羊钡钡作为一个完全民事行为能力人，完全能够判断冠亚环岗湖公司在售楼部公示的《商品房买卖合同》的内容是否符合其本人的意愿及要求，实际上双方在签认购书前已经就即将要签订的《商品房买卖合同》的内容进行了自愿有效的协商，并已经确定好了要签订的《商品房买卖合同》的内容。其次，羊钡钡在2013年8月21日第一次申请延期时系由本案委托代理人袁���进行陪同，当时羊钡钡仅提出资金周转困难而只字未提合同修改事宜，而袁晶作为两个月后主导合同磋商的法律专业人士，其没有理由在第一次延期时不提醒羊钡钡进行合同条款磋商，但目前的证据仅能显示羊钡钡在签订认购书后两个多月才提出修改合同事宜，与常理不符。退一步说，即使又如羊钡钡所述其直到2013年10月18日才见到合同样板，则羊钡钡更应该在2013年8月21日第一次申请延期时就要求查阅合同及补充协议，如若冠亚环岗湖公司不予出示合同及附件，则其延期理由不应仅为四星级酒店建设资金周转，而应将查阅合同及磋商合同作为延期理由一并写上。综上，原审法院有理由相信羊钡钡违约的真正原因不应为磋商合同，而实为资金周转困难所致。综上，无论从时间上还是从违约的理由上，羊钡钡以磋商合同无法达成一致为由要求退还定金并无任何事实依据，本案未签订商品房买卖合同的过错在于羊钡钡，羊钡钡作为违约方无权要求冠亚环岗湖公司返还收取的定金200000元，冠亚环岗湖公司可直接将定金予以没收。另羊钡钡要求解除《商品房认购书》，原审法院认为，羊钡钡以自己的实际行动表明不履行认购书的主要权利义务，并导致签订认购书的目的落空，冠亚环岗湖公司当庭也表示无法继续履行，故原审法院依法认定《商品房认购书》在起诉状副本送达至冠亚环岗湖公司之日已解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2014年4月21日作出判决：一、确认羊钡钡与东莞冠亚环岗湖商住区建造有���公司于2013年8月7日签订的《商品房认购书》已解除。二、驳回羊钡钡的其他诉讼请求。本案一审受理费2166元，由羊钡钡承担。羊钡钡不服原审判决，向本院提出上诉称：原审认定事实有误。（一）羊钡钡与冠亚环岗湖公司未签订《商品房买卖合同》，过错并非在于羊钡钡。羊钡钡与冠亚环岗湖公司签订了《商品房认购书》后，羊钡钡认为将要签订的《商品房买卖合同》上的条款存在多处显失公平的条款，羊钡钡通过邮件的形式向冠亚环岗湖公司提出，但冠亚环岗湖公司并未理会。因冠亚环岗湖公司的原因，羊钡钡与冠亚环岗湖公司就《商品房买卖合同》无法达成协商一致的意思表示，导致最终双方未签订《商品房买卖合同》。签订《商品房认购书》的目的未能达成，冠亚环岗湖公司应当返还羊钡钡已支付的定金200000元。（二）案涉认购书为格式合同，且认购书��4条、第5条属于限制羊钡钡主要权利的条款，作为格式合同的提供方应当负有详尽解读义务，本案中，冠亚环岗湖公司并未对羊钡钡做风险提示，也未提供《商品房买卖合同》样本供羊钡钡详阅并做条款说明。事实上，冠亚环岗湖公司的工作人员一直催促羊钡钡尽快签署认购书并缴纳定金，以额外优惠的条件诱导羊钡钡，羊钡钡在未了解清楚认购书及买卖合同条款的基础上签署了认购书。（三）羊钡钡于2013年10月18日才第一次获取《商品房买卖合同》样本。当天，羊钡钡及袁晶一同前往冠亚环岗湖公司的销售中心，在袁晶的要求下，冠亚环岗湖公司的工作人员蒋涛才将《商品房买卖合同》样本从其他房间搬出，供羊钡钡及袁晶阅读并拍照，羊钡钡当场提出合同条款显失公平，应当修改，蒋涛表示需要请示领导并记录了羊钡钡提出的初步意见，羊钡钡在冠亚环岗湖公��迟迟不予答复的前提下，才又以邮件形式再次提出。如羊钡钡没有事先前往现场查阅合同，就不会有10月21日的邮件，原审认为羊钡钡逾期磋商没有事实依据。且羊钡钡与冠亚环岗湖公司在签订认购书时，羊钡钡并不知悉《商品房买卖合同》的模板版本及合同条款，双方并未达成自愿有效的协议，羊钡钡在签订案涉认购书后两个月才提出修改合同的事宜是由冠亚环岗湖公司的恶意隐瞒行为所致，并非与常理不符，原审的认定系对本案事实的错误认定。据此，羊钡钡请求本院：1、撤销原审判决第二项，依法改判冠亚环岗湖公司向羊钡钡返还已付款项200000元及利息暂计2000元（以已付款项200000元为本金，按同期人民银行贷款利率计算，从起诉之日起暂计2个月，顺延计至实际付清之日止）。2、本案一、二审诉讼费由冠亚环岗湖公司承担。冠亚环岗湖公司答辩称：（一）��钡钡存在严重违约行为，羊钡钡诉求冠亚环岗湖公司退还定金的要求无事实及法律依据。羊钡钡与冠亚环岗湖公司于2013年8月7日签订案涉认购书，羊钡钡于签订认购书当天向冠亚环岗湖公司支付了定金200000元，并承诺于2013年8月21日前往冠亚环岗湖公司支付首期款及签订《商品房买卖合同》及其补充协议。但羊钡钡迟迟没有交付楼款及签订协议。期间冠亚环岗湖公司一直催促，羊钡钡都以诸多理由进行推诿。由于羊钡钡前述行为已经构成严重违约，羊钡钡的诉求没有依据。（二）羊钡钡称其在2013年10月18日才获取《商品房买卖合同》样本，与事实不符。东莞市房管部门要求所有一手房买卖的《商品房买卖合同》必须进行网签。为了让合同双方充分了解合同的内容，相关部门要求所有的开发商必须在售楼现场公示合同样本，并会做定期核查。冠亚环岗湖公司一直严格按照政府部门要求对相关售楼文件进行公示。故上诉人称在2013年10月18日才获取合同与事实不符。再羊钡钡称在2013年10月18日就已经口头提出合同条款显失公平，但其在一审时提交的证据二2013年10月21日短信截图以及上诉状第3点，却强调是在在2013年10月21日才提出一些合同的初步修改意见，是前后矛盾的。事实上是，羊钡钡本应该在2013年8月21日前与冠亚环岗湖公司签约并支付首期款，后因其资金周转不灵，曾向冠亚环岗湖公司申请延期，因冠亚环岗湖公司答复不予延期，故羊钡钡以修改合同为借口。（三）作为交易全程都有专业律师陪同的完全民事行为能力人，却一直以被他人诱导、未了解清楚、不知悉的借口掩盖不能按时签约的真实原因。因案涉房屋价值近千万，任何人都不会轻易做出决定，而羊钡钡随身聘请律师协助就是一个很好的证明，而其不能按时签约及付款的真实原因系其资金周转有问题。原审对于羊钡钡逾期签约的理由认定准确，逻辑清楚，已清楚还原了事实的真相。（四）冠亚环岗湖公司没收羊钡钡定金具有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，羊钡钡逾期不来签约，导致冠亚环岗湖公司近千万的房屋无法对外销售，这给冠亚环岗湖公司造成经济损失，鉴于羊钡钡存在严重逾期支付楼款及签订协议的违约行为，冠亚环岗湖公司根据双方签订的认购书第5条的约定，有权解除案涉认购书并不退还定金。综上，羊钡钡的诉讼请求实属无理，原审认定事实清楚，判决有法可依，请求二审法院维持原判。本院审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷��根据羊钡钡上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、羊钡钡是否存在违约。2、羊钡钡诉求返还定金及其利息能否支持。对此，本院分析如下：关于羊钡钡是否存在违约问题。羊钡钡上诉主张其是于2013年10月18日第一次获取《商品房买卖合同》样本，但该主张与羊钡钡在《商品房认购书》签名确认的事实不符，《商品房认购书》买卖条款第四条已明确约定：羊钡钡确认冠亚环岗湖公司已将《商品房买卖合同》及其补充协议公示于其售楼处，羊钡钡已知悉并同意其全部内容。结合冠亚环岗湖公司提供其公示《商品房买卖合同》及其补充协议的照片，本院认为羊钡钡在签订《商品房认购书》时，冠亚环岗湖公司已公示了双方约定应签署的《商品房买卖合同》及其补充协议。羊钡钡无证据证明其在约定的支付首期款及签约日期前（后双方延期至2013年10月20日���）向冠亚环岗湖公司提出合同修改意见。羊钡钡于2013年10月21日以电子邮件形式对合同条款向冠亚环岗湖公司提出异议，已过了双方约定签订合同的时间。因此，羊钡钡在2013年10月20日未付款已构成违约不是因冠亚环岗湖公司一方所致。羊钡钡提出《商品房认购书》是格式合同，冠亚环岗湖公司未对合同的条款进行慎重提示羊钡钡注意。本院认为，虽然《商品房认购书》是由冠亚环岗湖公司一方拟定，但双方约定的内容并没有限制羊钡钡权利或加重羊钡钡义务，有明显不公平之处，故《商品房认购书》是合法有效的。羊钡钡违反《商品房认购书》的约定，应承担违约责任。关于羊钡钡诉求返还定金及其利息问题。前述已认定羊钡钡存在违约行为，现双方同意不再履行合同，根据《商品房认购书》买卖条款第五条的约定，冠亚环岗湖公司收取羊钡钡已缴付的定金不��退还。羊钡钡诉求冠亚环岗湖公司返还定金及其利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元，由羊钡钡负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  冯婉娥二〇一四年十一月十七日书 记 员  罗锦婵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……。