江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03295号上诉人（原审被告）昆山冠鼎置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪信义路9-18号。法定代表人秦锦春，总经理。委托代理人刘华伟，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）史建新。被上诉人（原审原告）周卫千。被上诉人（原审原告）史越。法定代理人史建新（系史越父亲）。上诉人昆山冠鼎置业发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆巴民初字第0088号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年7月1日，史建新、周卫千、史越（买受人）与昆山冠鼎置业发展有限公司（以下简称冠鼎公司，出卖人）签订《商品房购销合同》一份，合同约定原审原告购买冠鼎公司开发的位于昆山市巴城镇民权路8号地块鼎园美墅77幢77号房屋，住宅建筑面积共378.73平方米，总房款为3597935元；出卖人应该在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用；如出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自逾期之日至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；如逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.51的违约金；合同还就其他事项进行约定。同日，史建新（乙方）与冠鼎公司（甲方）签订了《商品房购销合同补充协议》两份，约定房屋首付款为1079935元，办理银行贷款2518000元：花园面积约360平方米，允许误差范围在±3%以内（包含3%）。后原审原告支付冠鼎公司全额购房款。2010年6月30日，冠鼎公司取得涉案房屋的昆山市商品房屋交付使用备案证书。本案审理过程中，原审原告自述其从未收到冠鼎公司的交房通知；2011年原审原告主动到现场查验房屋，发现小区中心河道景观的栏杆与冠鼎公司售楼处展示的沙盘情况存在很大的出入，遂要求冠鼎公司整改，2013年原审原告要求冠鼎公司交付房屋，但是冠鼎公司要求原审原告缴纳高额的物业费，故原审原告实际无法收房。为此原审原告曾于2011年7月6日申请昆山市国信公证处对冠鼎公司售楼中心的别墅沙盘模型进行现场取证，并拍摄照片。2013年12月26日，原审原告委托律师向冠鼎公司发出律师函，载明因房屋花园面积少于合同约定的360平方米、小区河道边未安装栏杆等防护措施，房屋并不具备交房条件，遂要求冠鼎公司进行整改并交房，赔偿原审原告因花园面积减少的损失25万元及逾期交房违约金23.4万元。上述事实由《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、昆山市商品房屋交付使用备案证书、公证书、律师函及当事人庭审陈述予以证实。原审原告史建新、周卫千、史越的诉讼请求为：1、冠鼎公司向三原审原告交付昆山市鼎园美墅77幢77号房，并支付逾期交房违约金暂计24万元（以3597935元为计算基数，按照日万分之零点五一从2010年7月1日计算至法院判决确定之日），支付花园面积减少赔偿金25万元（按照商业用地每亩400万元计算）。2、冠鼎公司将小区实际景观整改至与冠鼎公司承诺一致。3、诉讼费由冠鼎公司承担。后原审原告变更诉讼请求为：1、判令冠鼎公司向原审原告交付昆山市鼎园美墅77幢77号房屋并支付逾期交房违约金暂计算240000元（以3597935元为基数，按照日万分之零点五从2010年7月1日计算至判决确定之日）；2、诉讼费用由冠鼎公司承担。原审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》是依法成立并有效的合同，双方均应恪守合同义务。合同约定的交房期限为2010年6月30日，冠鼎公司为证明其在此之前已履行了交房义务，向原审法院提供交房通知书和顺丰速递的邮寄凭证（单号为512332119240），但因该份邮寄凭证中既无收派人员签章，冠鼎公司在原审法院指定举证期限内也未提供派件的签收回执信息，故原审法院对冠鼎公司的该份证据的真实性不予认可，认定冠鼎公司存在逾期交房的情形。根据原审原告的自述意见，原审原告于2011年的7月发现涉案房屋存在花园面积不符合合同约定及小区景观河道未安装栏杆等问题，遂与冠鼎公司进行交涉，这足可以说明此时双方对于是否办理收房、验房手续已经开始磋商。而此时冠鼎公司的房屋已具备交付使用的条件，应视为可以正常使用。但原审原告以房屋存在花园面积不符合合同约定及小区景观河道未安装栏杆的问题，要求冠鼎公司进行整改后再交付房屋，原审原告的上述理由并不属于房屋主体结构质量问题或其他足以影响房屋正常使用的质量问题，故原审原告无拒收房屋的合法事由，此时原审原告应该与冠鼎公司办理收房、验房手续。综上，冠鼎公司逾期交房期限应从2010年7月1日至2011年7月31日共计396天。而从履行合同的实际角度出发，原审原告作为该合同的买受人，在合同约定的交房时间到期后，纵使冠鼎公司延迟通知或怠于通知原审原告收房，在合理期限内原审原告也应主动要求冠鼎公司交房，从而减少双方的损失，对于冠鼎公司逾期交房长达一年之久，原审原告也应自负50%的责任。根据合同的约定，逾期交房超过90天的，应按照已交付房款的日万分之零点五一支付违约金，故冠鼎公司应向原审原告支付违约金36331.95元（3597935元×0.51／10000×396天×50%）。同时，由于合同约定的交房期限已至，冠鼎公司应该继续履行向原审原告交房的义务，对此原审原告应予配合验房、收房。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、昆山冠鼎置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向史建新、周卫千、史越交付昆山市鼎园美墅77幢77号房。二、昆山冠鼎置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付史建新、周卫千、史越逾期交房违约金36331.95元。案件受理费10030元，由史建新、周卫千、史越负担9241元，由冠鼎公司负担789元。上诉人冠鼎公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人的交房条件已符合国家规定以及双方合同约定，上诉人寄给被上诉人的交房通知书是与所有业主一起寄出的，上诉人已经履行了房屋交付通知义务，未能交房的原因是被上诉人单方造成的，故请求二审法院依法改判。被上诉人史建新、周卫千、史越答辩称：被上诉人没有收到上诉人的交房通知，上诉人至今不交房应当承担逾期交房的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于涉案房屋的交付，双方在《商品房购销合同》约定了上诉人应在2010年6月30日前将取得交付备案证书的商品房交付被上诉人使用。上诉人未能提供被上诉人收到交房通知的证据，应视为上诉人未能按合同约定履行交房义务，上诉人存在逾期交房的情形，构成违约，理应承担相应违约责任。但被上诉人作为购房者，在合同约定的交房时间到期后，怠于行使自己权利，对上诉人逾期交房逾一年的行为负有扩大损失的责任。原审法院认为被上诉人对损失自负50%的责任并无不当。故上诉人冠鼎公司上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10030元，由上诉人昆山冠鼎置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 平审 判 员  孙 毅代理审判员  沈军芳二〇一四年十一月二十一日书 记 员  闻 艺