上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第3251号原告石婷婷。委托代理人何友胜，上海劲力律师事务所律师。委托代理人刘雪艳，上海劲力律师事务所律师。被告张琦。原告石婷婷与被告张琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理。因被告张琦下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告石婷婷及其委托代理人何友胜、刘雪艳到庭参加了诉讼。被告张琦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告石婷婷诉称，被告因拆迁购买了位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房产。2013年，原告的丈夫(已故)为被告装修该房产。后被告提出因欠外债，想把上述房屋转让给原告。原告经与丈夫商量后同意购买该房产。双方于2013年11月18日签订了《房屋转让协议》，约定转让价格为人民币(下同)70万元。为了筹款购买被告的房产，原告于2013年年底把原居住的房屋以145万元的价格对外出售。被告于2013年11月18日将系争房屋交付给了原告，待房屋装修完毕后，原告于2014年4月入住。其后，被告在办理产证中提出房价要增加5万元。于是双方于2015年8月1日重新签订了《房屋转让协议》，约定房屋价款为75万元。同时被告在向原告出具的补充协议中承诺，若被告反悔，将由其补偿原告于2013年的卖房损失，该损失计算方法为2013年卖房价145万元和被告违约时房产市场价之间的差额。迄今为止，原告共支付给被告购房款53万元。2015年国庆节后，被告的高利贷债主找上门来要求原告迁出，要用被告的该套房产来抵债。被告因高利贷压力，反悔不愿出售该房屋给原告。原告在被告的高利贷债主威逼之下，不得已同意解除购房合同，前提是被告按照约定赔偿原告损失14万元，被告向原告出具了承诺书，同意解除合同并返还原告购房款53万元，另赔偿原告损失14万元，被告共需支付原告67万元。该67万元由被告将该套房屋另卖他人获得的房价款中支付。为方便被告卖房，原告按被告要求将涉及与被告之间房产买卖的所有资料交由上海A房地产经纪有限公司保管。但原告没想到的是，在被告另寻买主并且该买主已向被告支付了100多万元购房款的情况下，被告立马与原告失去了联系。原告的购房款讨要无着，只得诉诸法院要求判令(一)解除原、被告签订的《房屋转让协议》；(二)被告返还购房款53万元，赔偿14万元，共计67万元。被告张琦未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，位于闵行区××路×××弄×××号×××室房屋系被告张琦通过拆迁安置取得。2013年11月18日，原告石婷婷(作为买方)与被告张琦(作为卖方)签订了《房屋转让协议》1份，约定卖方将座落于闵行区××路×××弄×××号×××室，建筑面积为79.65平方米的房屋转让给买方，转让成交价为70万元。买方在签署本合约时向卖方支付6万元作为购房定金。44万元作为第二部分楼款，付款方式如下：买方把现有居住房屋：××村出售以后付给，期限为6个月。尾款于买卖双方办完房产证过户手续后一次付清。买卖双方同意交楼时间为2013年11月18日。因在签约前，被告曾向原告丈夫周某(已于2015年4月9日死亡)借款，故被告于签约当日就将涉案房屋交付给了原告，原告则对上述房屋进行装修后于2014年4月入住。期间，原告还陆续向被告支付房款465,000元。加上之前被告向原告丈夫周某的实际借款65,000元，原告至此共向被告支付了房款53万元。之后，因被告提出要求增加5万元房价，原告也表示同意。双方遂于2015年8月1日重新签订了《房屋转让协议》1份，将上述房屋转让成交价变更为75万元。并同时约定买方在签署本合约时向卖方支付6万元作为购房定金。47万元作为第二部分楼款，付款方式如下：买方把现有居住房屋：××村出售以后付给，期限为6个月。尾款于买卖双方办完房产证过户手续后一次付清。买卖双方同意交楼时间为2018年1月。签约当日，被告还以书面形式向原告作出承诺，称“到交房之前如果反馈(悔)，补偿买方2013年卖房损失。例：2013年房价145万元中间差价全有本人赔偿”。2015年国庆节后，被告的高利贷债主找上门来要求原告迁出系争房屋用于抵债。被告因迫于高利贷的压力，向原告提出要求收回房屋。原告在被告的高利贷债主威逼之下，不得已同意解除购房合同，前提是被告同意按照双方约定赔偿原告房屋差价损失14万元。2015年11月24日，被告向原告出具《承诺书》1份。载明：“本人张琦与石婷婷在2013年9月因本人资金周转不灵，把××路×××弄×××号×××室房屋转买给乙方石婷婷并陆续收到房款现金人民币53万元整。本人张琦现要收回名下房产，将房款还给石婷婷，并赔偿14万元整，共计67万元整，当房款全部付清时，双方解除合同。如房款没有付清，石婷婷将继续居住直到合同解除。第三方不得搔扰。如卖房过程中发生任何问题，张琦承担一切法律后果。石婷婷当天拿到全款立刻搬走。本人张琦也不得搔扰”。特此承诺。同日，为方便被告卖房，原告按被告要求将下列材料：1.上海市商品房预售合同原件1份;2.房屋交接书原件1份;3.上海市新建住宅使用说明书;4.购房发票原件1份;5.天燃气合同;6.自来水合同;7.物业管理费发票原件;8.维修基金发票;9.房屋转让协议(共四张)原件1份交由案外人上海A房地产经纪有限公司闵驰二路店保管。但令原告万万没有想到的是，在被告另寻买主转让上述房屋后，原告即与被告失去联系，遂成讼。以上事实，由原告提供的(1)系争房屋的配套商品房供应单1份(以此证明被告因拆迁取得系争房屋的事实)；(2)双方先后签订的《房屋转让协议》2份(以此证明被告将系争房屋转让给原告的事实)；(3)被告出具的借条、收条及银行转帐凭证1组(以此证明被告已收到原告支付的房款53万元)；(4)《上海市房地产买卖合同》1份(以此证明原告为筹钱购买被告的房屋已将自己的唯一住房对外出售)；(5)水、电费、燃气费及电话费发票1组(以此证明被告已于2013年11月将系争房屋交付原告居住使用)；(6)承诺书1份(以此证明双方已同意解除房屋转让协议，被告也同意支付原告67万元)；(7)材料保管书1份(以此证明原告应被告的要求已将购买系争房屋的所有资料交由上海A房地产经纪有限公司保管);(8)原告出具的购房款说明；(9)周某死亡证明书以及原告的当庭陈述等证据为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，被告将其合法取得的涉案房屋转让给原告，双方为此签订的《房屋转让协议》，系双方的真实意思表示。被告在收到原告的部分房款后，已将涉案房屋交付原告居住使用。期间，由于被告资金周转等问题无法继续履行双方签订的房屋转让协议而要求解除，并同意返还收取原告的房款并赔偿相关经济损失，被告为此向原告出具的《承诺书》，反映了被告的真实意思表示，被告理应按照上述付款承诺向原告履行给付义务。原告要求被告返还购房款53万元及赔偿经济损失14万元之诉请，理由正当，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。此外，鉴于被告向原告出具的《承诺书》已明确表示，被告同意在原告未收到67万元款项前有权继续居住在涉案房屋直至拿到全部款项之日止。为避免讼累，本院对原告在收到被告向其付清67万元款项后搬离涉案房屋的问题一并作出处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告石婷婷与被告张琦就涉案房屋签订的《房屋转让协议》全部予以解除。二、被告张琦于本判决生效之日起十日内返还原告石婷婷53万元，赔偿经济损失14万元，合计67万元。三、原告石婷婷在被告张琦履行完毕上述第二条款项后的三日内搬离位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,500元，财产保全费3,870元，合计14,370元，由被告张琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  袁白薇人民陪审员  尹 萍二〇一六年五月十三日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。