江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02676号上诉人（原审原告）宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司。负责人陈藏宜，该公司副总经理。委托代理人鞠亚群，江苏乐助律师事务所律师。被上诉人（原审被告）常熟市温都置业有限公司。委托代理人姚远，上海市正策律师事务所律师。上诉人宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司（以下简称和田公司常熟分公司）因与被上诉人常熟市温都置业有限公司（以下简称温都置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟民初字第0993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：宁波和田房地产策划有限公司经营范围为房地产营销策划、企业管理咨询服务。2012年11月16日，温都置业公司取得常熟市辛庄镇新阳大道新都商务广场项目（新阳大道102号）商品房预售许可证，备注“该商品房已设定土地抵押，抵押权人为常熟浙商汇通担保有限公司”。温都置业公司（甲方）与和田公司常熟分公司（乙方）于2011年5月24日签订《楼盘居间销售总代理合同》，合同约定：甲方委托乙方居间销售总代理的项目位于常熟辛庄镇新阳大道以北，繁华路以西，总建筑面积约为2万平方米。总代理内容：本案所有可销面积（商铺、公寓、汽车位等）的销售。委托期限自双方代理合同签订之日起至总销售率达到90%以上。本案平均底单价非经双方同意不得变动，销售表价由乙方根据市场情况确定，但不得低于平均底单价。在居间销售总代理期限内，甲方不再另行售房（或委托第三者售房），如另行售房，皆视为乙方售房业绩，并提请代理费和溢价分成。自本案所有预售许可证取得之日起1年内，完成总销额的80%，具体依据销售进度可延续半年。如未完成此指标，甲方可选择继续由乙方履行本合同或有权单方面终止本合同。乙方协助甲方与购房客户签订买卖合同，并收足合同所定首付款，即视为销售确认标准。本案广告及市场推广费可按预计销售额的1.2%计算，（售楼处的建设及装饰装修及办公家具的配置由甲方承担，不包含在内），具体投放广告项目及时段按照双方确认的预算方案执行。有关本项目的广告及市场推广费用包括但不限于户外广告、模型、效果图、楼书、展板、海报、展销会活动、推广活动（含小礼品和奖金）、电台广告、报纸广告、网络及软性文章的发布等与本项目相关的一切宣传促销费用。如乙方在代理期限内完成本项目销售的90%以上，广告推广费用按照总销售额的1.2%＊90%测算，如有结余金额，结余部分的广告推广费甲方按照50%作为奖励佣金给乙方。本案前期策划费用计陆拾万元人民币。本合同签订后五日内甲方向乙方支付叁拾万元，第二个月再支付叁拾万元。销售率指每批次底价已售出金额／每批次底价总金额＊100%。销售代理费：可销房按销售签约总金额的2.0%提取。乙方销售各户房屋的实际成交金额高于底价的部分称为溢价。溢价分成，甲乙双方约定溢价款的处理方式及顺序如下：a、作为不足底价的填补；b、余额由甲、乙双方分成，分成比例为7：3。结算标准：乙方协助甲方与购房客户签订买卖合同，并收足合同所定首付款后，即可结取乙方代理及溢价费用。购房款（包括按揭款）一律直接交付甲方账户，乙方不得截留、挪用。结算时间：代理费和溢价分成请款时间为，从公开销售之日起，每月请款一次，以实际销售额计提，乙方于每月28日以书面形式向甲方提送销售提成计算报告（计上月28日至当月27日止）。甲方在收到乙方递交的销售提成计算报表后进行审核确认，符合结算标准的，甲方应在五天内支付给乙方。本合同有效期内，不论甲方或乙方售出的房屋，乙方均须向甲方请领代理费及溢价分成。甲乙双方根据本案各户所在的位置、楼层订定各户的底价，以作为本合同的附件之一。各户底价的总和应与本合同第二条约定的总销售金额相符，也作为确定每户销售溢价部分的依据，双方代表在该底价表上签字生效。乙方在销售房屋时应以成交为原则灵活掌握价格策略，但各户的售价原则上不得低于该户的底价，如有特别因素低于底价销售的，在3%以内，乙方可自行决定销售与否；超出3%的须经甲方同意方可销售。然不论优惠多少，不足底价的部分（份）均须由总溢价款优先填补。如因甲方之因素须低于底价出售的，甲方须以书面通知乙方，但该户低于底价的部分无须由总溢价款填补，乙方仍以原底价计算代理费。购房合同由乙方协助甲方签定，甲方收取定金、签约金、预收房款及购房款并由甲方出具收据及发票，并入甲方指定的银行。客户已付小订，若因故取消购买意愿，原则上如数退回，乙方不得就此部分向甲方请领任何代理费用。客户已付大定金，如若退定，违约金由乙方确定，并归乙方所有，甲方负责出具违约金收据，该套房屋不算作乙方销售业绩。甲乙双方同意在房屋买卖合同中约定客户退户的违约金为该房屋总价的6%。客户经签订（定）买卖合同后，如因故取消购买意愿，扣取的违约金原则上归甲方所有。客户签订（定）买卖合同后因故退户的，如非出于乙方因素，甲方仍应依约给付乙方销售代理费。客户在签订（定）买卖合同后，如有换户情形，应以最后成交的房价核算代理费和溢价分成，多退少补。客户退户或换户所退换出的该套房屋，如经乙方再次售出，仍应计算销售代理费及溢价分成给乙方。在签署合同后，若乙方违约提前退出销售代理，则前期所有投入（前期策划、广告策划等）归甲方所有，乙方还应向甲方另行赔偿壹佰万人民币。如甲方违约或中途无故终止合同，则赔偿乙方前期所有投资、应得利益及损失外，甲方还应向乙方另行赔偿壹佰万元人民币。甲乙双方任何一方未履行本合同之条款时，所造成的经济损失应由违约方承担。如甲方不按期向乙方支付应得代理费，则每迟延一天，甲方须向乙方支付千分之一的滞纳金（如遇特殊情况，甲方向乙方说明原由，乙方原则上同意请款时间适当延迟7天）。超出30天则按甲方违约处理，并向乙方补偿相应的经济损失。另查明：和田公司常熟分公司于2012年12月13日向温都置业公司寄发请款函，内容为2012年11月21日至2012年12月10日共计销售住宅80套，销售金额为23180298元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为23001823元，溢价总金额为178465元。销售费用为463605.78元；溢价销售费为53539.5元，以上各项合计应支付该公司销售费用517145元。收到此函后，根据合同条款在五日内支付。该函温都置业公司于2012年12月16日收到。和田公司常熟分公司于2013年1月6日向温都置业公司寄发请款函，内容为2012年12月11日至2012年12月31日共计销售住宅5套，销售金额为1499957元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为1475511元，溢价总金额为24446元。销售费用为29999.14元；溢价销售费为7333.8元，以上各项合计应支付该公司销售费用37333元。收到此函后，根据合同条款在五日内支付。该函温都置业公司于2013年1月7日收到。和田公司常熟分公司于2013年1月28日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年1月1日至2013年1月28日共计销售住宅3套，销售金额为915743元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为887222元，溢价总金额为28521元。销售费用为18314.86元；溢价销售费为8556.3元，另有2012年11月21日-2012年12月14日的溢价销售费53539.5元。2012年12月尚未支付的销售费37333元，以上各项合计应支付该公司销售费用117743.66元。收到此函后，根据合同条款在五日内支付。该函温都置业公司于2013年1月29日收到。和田公司常熟分公司于2013年2月28日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年1月29日至2013年2月28日共计销售住宅8套，销售金额为2342185元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为2297266元，溢价总金额为44919元。销售费用为46843.70元；溢价销售费为13475.7元，2012年12月尚未支付的销售费37333元，2013年1月份尚未支付的销售费26871.16元，以上各项合计应支付该公司销售费用178063.06元。收到此函后，根据合同条款在五日内支付。该函温都置业公司于2013年3月1日收到。和田公司常熟分公司于2013年4月7日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年3月1日至2013年3月31日共计销售住宅12套，销售金额为3695766元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为3633756元，溢价总金额为62024元。销售费用为73915元；溢价销售费为18607元，另有2012年11月21日-2012年12月14日的溢价销售费53539.5元；2012年12月尚未支付的销售费29999.14元；2012年12月尚未支付的溢价款7333.8元；2013年1月份尚未支付的销售费18314.86元；2013年1月份尚未支付的溢价款8556.3元；2013年2月份尚未支付的销售费46843.7元；2013年2月份尚未支付的溢价款13475.7元。以上各项合计应支付该公司销售费用270585元。该函温都置业公司于2013年4月8日收到。和田公司常熟分公司于2013年5月30日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年4月1日至2013年5月31日共计销售住宅5套，销售金额为1445000元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为1430728元，溢价总金额为14272元。应付该公司5月份销售服务费合计为33181.6元，其中包括销售费用为28900元，溢价销售费为4281.6元。另有2012年11月21日-2012年12月14日的溢价销售费53539.5元；2012年12月尚未支付的销售费29999.14元；2012年12月尚未支付的溢价款7333.8元；2013年1月份尚未支付的销售费18314.86元；2013年1月份尚未支付的溢价款8556.3元；2013年2月份尚未支付的销售费46843.7元；2013年2月份尚未支付的溢价款13475.7元；2013年3月份尚未支付的销售费73915元；2013年3月份尚未支付的溢价款18607元。以上各项合计应支付该公司销售费用303766.6元。该函温都置业公司于2013年5月31日收到。和田公司常熟分公司于2013年7月1日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年6月1日至2013年6月30日共计销售住宅13套，销售金额为5718465元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为5245712元，溢价总金额为50719元。应付该公司6月份销售服务费合计为129585元其中销售费用为114369.3元、溢价销售费为15215.7元。另有该公司于2012年12月13日，邮寄给贵公司请函款金额为517145元；于2013年1月6日，邮寄给贵公司的请函款金额为37333元；于2013年1月20日，邮寄给贵公司的请函款金额为26871元；于2013年2月28日，邮寄给贵公司的请函款金额为60319元；于2013年4月7日邮寄给贵公司的请函款金额为92522元；于2013年5月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为33182元，贵公司已于2012年1月8日支付463606元，于2013年6月5日支付10万元，以上合计应支付该公司销售费用为333351元。收到此函后，根据合同条款五日内支付。该函温都置业公司于2013年7月2日收到。和田公司常熟分公司于2013年8月1日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年7月1日至2013年7月30日共计销售住宅4套，销售金额为1498019元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为1472218元，溢价总金额为29307元。应付该公司7月份销售服务费合计为38752.48元其中销售费用为29960.38元、溢价销售费为8792.1元。另有该公司于2012年12月13日，邮寄给贵公司请函款金额为517145元；于2013年1月6日，邮寄给贵公司的请函款金额为37333元；于2013年1月20日，邮寄给贵公司的请函款金额为26871元；于2013年2月28日，邮寄给贵公司的请函款金额为60319元；于2013年4月7日邮寄给贵公司的请函款金额为92522元；于2013年5月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为33182元，于2013年6月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为129585元。贵公司已于2012年1月8日支付463606元，于2013年6月5日支付10万元，以上合计应支付该公司销售费用为372103元。收到此函后，根据合同条款五日内支付。该函温都置业公司于2013年8月2日收到。和田公司常熟分公司于2013年8月28日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年7月28日至2013年8月27日共计销售住宅5套，销售金额为2134027元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为2056551元，溢价总金额为9980元。应付该公司8月份销售服务费合计为45674元其中销售费用为42680.54元、溢价销售费为2994元。截止2013年8月23日，贵公司尚欠该公司逾期服务费172103元，合计共需支付服务费217777元。具体如下：该公司于2012年12月13日，邮寄给贵公司请函款金额为517145元；于2013年1月6日，邮寄给贵公司的请函款金额为37333元；总计金额554478元，贵公司于2013年1月8日逾期支付了463606元，余额90872元未支付。于2013年1月20日，邮寄给贵公司的请函款金额为26871元；于2013年2月28日，邮寄给贵公司的请函款金额为60319元；于2013年4月7日邮寄给贵公司的请函款金额为92522元；于2013年5月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为33182元；累计数月未支付金额303766元，贵公司已于2013年6月5日逾期支付了10万元，仍有203766元拖欠未支付。于2013年6月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为129585元。于2013年7月30日，邮寄给贵公司请函款金额为38752元；贵公司于2013年8月22日逾期支付了20万元，仍有172103元未付。本月应支付的销售服务费为45674元。以上合计尚欠该公司代理服务费217777元。该函温都置业公司于2013年8月29日收到。和田公司常熟分公司于2013年10月3日向温都置业公司寄发请款函，内容为2013年8月28日至2013年9月27日共计销售住宅3套，销售金额为1004000元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为998994元，溢价总金额为5006元。应付该公司9月份销售服务费合计为21582元其中销售费用为20080元、溢价销售费为1501.8元。截止2013年9月28日，贵公司尚欠该公司逾期服务费217777元，合计共需支付服务费239359元。具体如下：该公司于2012年12月13日，邮寄给贵公司请函款金额为517145元；于2013年1月6日，邮寄给贵公司的请函款金额为37333元；总计金额554478元，贵公司于2013年1月8日逾期支付了463606元，余额90872元未支付。于2013年1月20日，邮寄给贵公司的请函款金额为26871元；于2013年2月28日，邮寄给贵公司的请函款金额为60319元；于2013年4月7日邮寄给贵公司的请函款金额为92522元；于2013年5月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为33182元；累计数月未支付金额303766元，贵公司已于2013年6月5日逾期支付了10万元，仍有203766元拖欠未支付。于2013年6月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为129585元。于2013年7月30日，邮寄给贵公司请函款金额为38752元；贵公司于2013年8月22日逾期支付了20万元，仍有172103元未付。于2013年8月28日，邮寄贵公司请函款金额为45674元。本月应支付的销售服务费为21582元。以上合计尚欠该公司代理服务费239359元。该函温都置业公司于2013年10月8日收到。和田公司常熟分公司于2013年10月29日向温都置业公司寄发请款函，落款时间为2013年10月28日。内容为2013年9月28日至2013年10月27日共计销售住宅9套，销售金额为2554000元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为2543002元，溢价总金额为14388元。应付该公司10月份销售服务费合计为55396元其中销售费用为51080元、溢价销售费为4316.4元。截止2013年10月28日，贵公司尚欠该公司逾期服务费139359元，合计共需支付服务费194755元。具体如下：该公司于2012年12月13日，邮寄给贵公司请函款金额为517145元；于2013年1月6日，邮寄给贵公司的请函款金额为37333元；总计金额554478元，贵公司于2013年1月8日逾期支付了463606元，余额90872元未支付。于2013年1月20日，邮寄给贵公司的请函款金额为26871元；于2013年2月28日，邮寄给贵公司的请函款金额为60319元；于2013年4月7日邮寄给贵公司的请函款金额为92522元；于2013年5月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为33182元；累计数月未支付金额303766元，贵公司已于2013年6月5日逾期支付了10万元，仍有203766元拖欠未支付。于2013年6月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为129585元。于2013年7月30日，邮寄给贵公司请函款金额为38752元；贵公司于2013年8月22日逾期支付了20万元，仍有172103元未付。于2013年8月28日，邮寄贵公司请函款金额为45674元。于2013年10月3日，邮寄贵公司请函款金额为21582元。贵公司于2013年10月14日逾期支付了10万元，仍有139359元未支付。本月应支付的销售服务费为55396元。以上合计尚欠该公司代理服务费194755元。该函温都置业公司于2013年10月30日收到。和田公司常熟分公司于2013年11月16日向温都置业公司寄发请款函，内容为：计算时间：截止至2013年11月16日，请款套数为住宅38套，销售金额为11496754元，已与客户签订生效的房屋买卖合同签约底价总额为10207709元，溢价总金额为1289045元。应付该公司销售代理费及溢价款合计为616648元。其中销售费用为229935元、溢价销售费为386713元。截止2013年11月16日，贵公司尚欠该公司逾期服务费194755元，合计811403元。扣除该公司自项目公开销售至2011年11月16日止，在合同约定范围内低于底价销售需溢价填补的金额8469元。贵公司还须支付该公司服务费802934元。具体如下：该公司于2012年12月13日，邮寄给贵公司请函款金额为517145元；于2013年1月6日，邮寄给贵公司的请函款金额为37333元；总计金额554478元，贵公司于2013年1月8日逾期支付了463606元，余额90872元未支付。于2013年1月20日，邮寄给贵公司的请函款金额为26871元；于2013年2月28日，邮寄给贵公司的请函款金额为60319元；于2013年4月7日邮寄给贵公司的请函款金额为92522元；于2013年5月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为33182元；累计数月未支付金额303766元，贵公司已于2013年6月5日逾期支付了10万元，仍有203766元拖欠未支付。于2013年6月30日，邮寄给贵公司的请函款金额为129585元。于2013年7月30日，邮寄给贵公司请函款金额为38752元；贵公司于2013年8月22日逾期支付了20万元，仍有172103元未付。于2013年8月28日，邮寄贵公司请函款金额为45674元。于2013年10月3日，邮寄贵公司请函款金额为21582元。贵公司于2013年10月14日逾期支付了10万元，仍有139359元未支付。于2013年10月28日，邮寄贵公司请函款金额为55396元。本次应支付的销售服务费为616648元，扣除需溢价填补的金额8469元。以上各项合计尚欠该公司代理服务费为802934元。关于贵司前几日提出的要将溢价款强制扣压至项目结束才能支付的事宜，该公司不能同意，希望贵公司本着实事求是，诚实守信的原则，按照双方的合同约定，按时足额支付销售代理费和溢价款。请贵公司收到此函后，根据合同条款在五日内支付。该函温都置业公司收到，但是邮寄凭证中未注明收到时间，庭审中原被告双方一致同意请款函邮寄后第7天视为被告收到时间。该份请款函中提及的38套住宅，均为常熟浙商汇通担保有限公司与温都置业公司所签。商品房买卖合同编号分别为Y20130017648（新阳大道102号901室）、Y20130017649（新阳大道102号902室）、Y20130017650（新阳大道102号903室）、Y20130017651（新阳大道102号904室）、Y20130017652（新阳大道102号905室）、Y20130017653（新阳大道102号906室）、Y20130017654（新阳大道102号907室）、Y20130017655（新阳大道102号908室）、Y20130017657（新阳大道102号933室）、Y20130017660（新阳大道102号934室）、Y20130017662（新阳大道102号936室）、Y20130017664（新阳大道102号937室）、Y20130017665（新阳大道102号938室）、Y20130007742（新阳大道102号909室）、Y20130007781（新阳大道102号910室）、Y20130007806（新阳大道102号911室）、Y20130007808（新阳大道102号912室）、Y20130007811（新阳大道102号913室）、Y20130007812（新阳大道102号914室）、Y20130007813（新阳大道102号915室）、Y20130007818（新阳大道102号916室）、Y20130007819（新阳大道102号917室）、Y20130007824（新阳大道102号918室）、Y20130007828（新阳大道102号919室）、Y20130007830（新阳大道102号920室）、Y20130007831（新阳大道102号921室）、Y20130007833（新阳大道102号922室）、Y20130007834（新阳大道102号923室）、Y20130007870（新阳大道102号924室）、Y20130007872（新阳大道102号925室）、Y20130007873（新阳大道102号926室）、Y20130007875（新阳大道102号927室）、Y20130007876（新阳大道102号928室）、Y20130007878（新阳大道102号929室）、Y20130007879（新阳大道102号930室）、Y20130007882（新阳大道102号931室）、Y20130007901（新阳大道102号932室）、Y20130018582（新阳大道102号935室）。其中编号为Y20130017648、Y20130017649、Y20130017650、Y20130017651、Y20130017652、Y20130017653、Y20130017654、Y20130017655、Y20130017657、Y20130017660、Y20130017662、Y20130017664、Y20130017665的商品房买卖合同签订时间为2013年4月22日，编号为Y20130018582商品房买卖合同，该合同显示打印时间为2013年11月18日，签订时间（合同首页打印）为2013年5月2日，初次备案时间为2013年4月22日，该合同没有加盖常熟浙商汇通担保有限公司与温都置业公司公章。其余商品房买卖合同签订日期均为2013年2月27日。和田公司常熟分公司代理销售低于底价销售的房屋（请款函中低于底价销售的部分）分别是：编号为Y20130008261，签订时间为2013年3月1日，合同总价为289600元，底价为289614元，溢价金额为-14元，和田公司常熟分公司填补金额为4.2元；编号为Y20130024521，签订时间为2013年6月19日，合同总价为368000元，底价为297748元，溢价金额为-7028元，和田公司常熟分公司填补金额为2108.4元；编号为Y201300026766，签订时间为2013年6月30日，合同总价为230000元，底价为233506元，溢价金额为-3506元，和田公司常熟分公司填补金额为1051.8元；编号为Y20130034448，签订时间为2013年8月23日，合同总价为579754元，底价为586710元，溢价金额为-6965元，和田公司常熟分公司填补金额为2089.5元；编号为Y20130034449，签订时间为2013年8月23日，合同总价为552815元，底价为560142元，溢价金额为-7327元，和田公司常熟分公司填补金额为2198.1元；编号为Y20130046323，签订时间为2013年10月19日，合同总价为220000元，底价为222012元，溢价金额为-2012元，和田公司常熟分公司填补金额为603.6元；编号为Y20130046377，签订时间为2013年10月19日，合同总价为330000元，底价为330317元，溢价金额为-317元，和田公司常熟分公司填补金额为95.1元；编号为Y20130045369，签订时间为2013年10月15日，合同总价为340000元，底价为341061元，溢价金额为-1061元，和田公司常熟分公司填补金额为318.3元，以上合计溢价金额为-28230元，和田公司常熟分公司填补金额为8469元。温都置业公司分别于2013年1月9日、2013年6月5日向和田公司常熟分公司转账463606元、10万元。后又分别于2013年8月22日、10月14日向宁波和田房地产策划有限公司转入20万元、10万元。以上共计支付人民币863606元。除此之外，温都置业公司向和田公司常熟分公司支付前期策划费用共计人民币60万元。又查明：2013年6月20日，和田公司常熟分公司向温都置业公司寄发催款函一份，称截止到2013年5月31日，常熟辛庄新都广场项目共计销售总额为33078940元，其中销售底价总金额为32726306元，溢价总金额为352647元，总计应付代理服务费为767372元（包括销售服务费661578.8元、溢价服务费105794.1元），已于2012（2013）年1月8日支付463606元，2013年6月5日支付10万元，尚欠代理服务费203766元。温都置业公司于2013年6月21日收到该催款函。2013年7月12日，和田公司常熟分公司向温都置业公司寄发催款函一份，称截止到2013年6月30日，常熟辛庄新都广场项目共计销售总额为38797405元，其中销售底价总金额为37972018元，溢价总金额为403366元，总计应付代理服务费为896957元（包括销售服务费775948.1元、溢价服务费121009.8元），已于2012（2013）年1月8日支付463606元，2013年6月5日支付10万元，尚欠代理服务费333351元。温都置业公司于2013年7月15日收到该催款函。2013年8月19日，和田公司常熟分公司向温都置业公司寄发催款函一份，称截止到2013年7月31日，常熟辛庄新都广场项目共计销售总额为40295424元，其中销售底价总金额为39444236元，溢价总金额为432673元，总计应付代理服务费为935709元（包括销售服务费805908.48元、溢价服务费129801.9元），累计已付563606元，尚欠代理服务费372103元。鉴于该公司已向贵公司多次催款及目前现状，该公司主张先履行抗辩权，并决定暂停“新都商务广场”的销售工作直至贵公司付清欠款为止。根据《楼盘居间销售总代理合同》第14条第4款的约定“如甲方不按期向乙方支付应得的代理费，则每延迟一天，甲方须向乙方支付千分之一的滞纳金，超出30天则按甲方违约处理，并向乙方补偿相应的经济损失”。该公司保留追诉贵公司滞纳金的权利。请在收到本函后三日内支付所欠款项。温都置业公司于2013年8月20日收到该催款函。2013年10月12日，和田公司常熟分公司向温都置业公司寄发催款函一份，称截止到2013年9月30日，常熟辛庄新都广场项目共计销售总额为43433451元，其中销售底价总金额为42499781元，溢价总金额为447659元，总计应付代理服务费为1002966元（包括销售服务费868669.02元、溢价服务费134297.7元），累计已付763606元，尚欠代理服务费239360（239359）元。贵公司拖欠该公司应得费用数月之久，且每月均存在拖欠现象，已严重影响了该公司销售人员的积极性，导致销售工作无法正常进行。根据《楼盘居间销售总代理合同》第14条第4款的约定“如甲方不按期向乙方支付应得的代理费，则每延迟一天，甲方须向乙方支付千分之一的滞纳金，超出30天则按甲方违约处理，并向乙方补偿相应的经济损失”。该公司保留追诉贵公司滞纳金的权利。请在收到本函后三日内支付所欠款项239359元。温都置业公司于2013年10月14日收到该催款函。再查明：温都置业公司（甲方）与常熟浙商汇通担保有限公司（乙方）签订落款日期为2013年1月5日的协议书一份，内容为：基于常熟市戈立特商贸有限公司向南京银行股份有限公司苏州分行贷款450万元（合同编号Ba1220113010700006），乙方为上述借款主体向银行提供信用保证担保，为此，甲方自愿向乙方提供反担保。甲方愿意为借款主体向乙方提供反担保。方式为：甲乙双方签订甲方开发的24套商品房的买卖合同（商品房位于常熟市辛庄镇新阳大道102号新都商务广场9楼909、910、911、912、913、914、915、916、917、918、919、920、921、922、923、924、925、926、927、928、929、930、931、932），并于2013年2月27日办理商品房买卖合同的网签备案手续。如乙方发生为借款人代偿情形，其代偿款冲抵购房款。代偿款中满足整套购房款的，甲方应在乙方代偿之后10天内办理房屋交接手续，并出具乙方可以领取权证的所有单据等手续，如有逾期，甲方愿意承担代偿款四倍银行贷款利率的利息给乙方。代偿款中不足整套房屋的购房款的，乙方有权选择按实补足购房款或解除商品房买卖合同。代偿款超过购房款部分，甲方承担连带保证责任。鉴于双方签订的上述商品房买卖合同约定的房款为每平方米元，双方同意，在乙方出现代偿情形之后，以每平方米3000元的价格计算房价。在常熟市戈立特商贸有限公司归还了银行的全部贷款，乙方未承担代偿义务的情况下，乙方需无条件配合甲方解除网签的商品房买卖协议，相关费用由甲方承担。如果本协议和上述商品房的商品房买卖协议存在不一致的地方的，以本协议为准。2013年1月6日，常熟浙商汇通担保有限公司、温都置业公司、常熟温都服装贸易有限公司、常熟市红都商贸有限公司、常熟市戈立特商贸有限公司签订协议书一份，内容为：常熟温都服装贸易有限公司、常熟市红都商贸有限公司各向交通银行常熟分行申请五百万元贷款，由常熟浙商汇通担保有限公司担保，温都置业公司将土地抵押给常熟浙商汇通担保有限公司作为反担保。上述两笔贷款将于2013年3月1日到期。现常熟市戈立特商贸有限公司向南京银行常熟支行申请伍佰万元贷款，拟由常熟浙商汇通担保有限公司担保，温都置业公司做反担保。鉴于温都置业公司抵押土地上建筑物已预售，无法再用土地抵押作为反担保，当事各方经友好协商达成一致：常熟温都服装贸易有限公司、常熟市红都商贸有限公司的贷款2013年3月1日到期归还，乙方注销土地他项权证；同期甲方将其开发的位于常熟辛庄镇新阳大道以北、繁华路以西的“新都商务广场”1-2层价值不低于柒佰万元的商铺过户给常熟浙商汇通担保有限公司，双方签订购房合同，温都置业公司将合同报房屋产权中心备案“网签”，常熟浙商汇通担保有限公司不需支付购房款；当常熟市戈立特商贸有限公司按期还清南京银行常熟支行伍佰万元贷款后，常熟浙商汇通担保有限公司将相关商铺退还温都置业公司，常熟浙商汇通担保有限公司不需付任何费用给温都置业公司。2013年1月6日，常熟市戈立特商贸有限公司（甲方、委托人）与常熟浙商汇通担保有限公司（乙方、抵押权人）签订2013年浙商汇通字293号委托保证合同，约定：乙方根据甲方的申请及所附文件资料，同意为甲方向南京银行苏州分行（贷款方）申请的贷款以保证的方式提供担保，甲方与贷款银行签订的借款合同名称为人民币流动资金借款合同，合同编号为Ba1220113010700006。本合同后附的《不可撤销反担保保证书》、《主要资产清单》、《反担保措施》是本合同的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。反担保措施列明：1、企业信用反担保（常熟温都服装贸易有限公司）；2、网签（新都商务广场9楼24间商住两用房。常熟市戈立特商贸有限公司向浙商汇通担保有限公司支付担保费112500元，保险费6300元。为确保2013年浙商汇通字293号委托保证合同项下委托人的义务得到切实履行，常熟温都服装贸易有限公司与常熟浙商汇通担保有限公司签订信用反担保合同一份，对权利义务进行约定。2013年1月6日，常熟市戈立特商贸有限公司（乙方）与南京银行股份有限公司苏州分行（甲方）签订最高债权额合同一份，内容为：本合同项下最高债权额为人民币450万元，债权确定期间为2012年12月28日至2013年12月27日。在上述期间内，甲方对乙方的债权余额之和不超过最高债权额，乙方清偿已发生的债务后，对已经清偿的部分，乙方可再次申请使用。由常熟浙商汇通担保有限公司、林丽虎、蔡小红提供最高额保证担保，并于本合同生效时同时与甲方签订最高额保证合同。并对违约救济措施等内容进行约定。同日，常熟浙商汇通担保有限公司（保证人、乙方）与南京银行股份有限公司苏州分行（债权人、甲方）签订最高额保证合同一份，内容为：为确保甲方与常熟市戈立特商贸有限公司（债务人）签订的编号为A04220113010400003《最高债权额合同》及上述合同项下具体业务合同、协议及申请书的履行，乙方愿意为债务人提供最高额连带责任保证担保。本合同项下被担保的主债权为自2012年12月28日起至2013年12月27日止依据主合同由甲方为债务人办理具体授信业务而形成的全部债权本金人民币450万元。并对保证范围、保证期间等进行约定。后常熟市戈立特商贸有限公司（借款人、乙方）与南京银行股份有限公司苏州分行（贷款人、甲方）签订编号为Ba1220113010700006人民币流动资金借款合同一份，内容为：本合同项下借款金额为450万元，借款期限自2013年1月7日起至2014年1月6日止。由常熟浙商汇通担保有限公司、林丽虎、蔡小红作为保证人，提供连带责任保证方式担保，并与甲方签订相应保证合同。并对利息等内容进行约定。温都置业公司（甲方）与常熟浙商汇通担保有限公司（乙方）签订落款时间为2013年4月20日的协议书一份，内容为：基于林利民向中国农业银行股份有限公司常熟分行贷款150万元（合同编号32020120130064625），乙方为上述借款主体向银行提供信用保证担保，为此，甲方自愿向乙方提供反担保。甲方愿意为借款主体向乙方提供反担保。方式为：甲乙双方签订甲方开发的14套商品房的买卖合同（商品房位于常熟市辛庄镇新阳大道102号新都商务广场9楼901、902、903、904、905、906、907、908、933、934、935、936、937、938），并于2013年4月23日办理商品房买卖合同的网签备案手续。如乙方发生为借款人代偿情形，其代偿款冲抵购房款。代偿款中满足整套购房款的，甲方应在乙方代偿之后10天内办理房屋交接手续，并出具乙方可以领取权证的所有单据等手续，如有逾期，甲方愿意承担代偿款四倍银行贷款利率的利息给乙方。代偿款中不足整套房屋的购房款的，乙方有权选择按实补足购房款或解除商品房买卖合同。代偿款超过购房款部分，甲方承担连带保证责任。鉴于双方签订的上述商品房买卖合同约定的房款为每平方米元，双方同意，在乙方出现代偿情形之后，以每平方米3000元的价格计算房价。在林利民归还了银行的全部贷款，乙方未承担代偿义务的情况下，乙方需无条件配合甲方解除网签的商品房买卖协议，相关费用由甲方承担。如果本协议和上述商品房的商品房买卖协议存在不一致的地方的，以本协议为准。2013年4月25日，林利民（甲方、委托人）与常熟浙商汇通担保有限公司（乙方、抵押权人）签订2013年浙商汇通字342号委托保证合同，约定：乙方根据甲方的申请及所附文件资料，同意为甲方向中国农业银行常熟分行（贷款方）申请的贷款以保证的方式提供担保，甲方与贷款银行签订的借款合同名称为个人担保借款合同，合同编号为32020120130064625。本合同后附的《不可撤销反担保保证书》、《主要资产清单》、《反担保措施》是本合同的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。反担保措施列明：1、网签（新都商务广场9楼14间商住两用房）。林利民向浙商汇通担保有限公司支付担保费22500元、服务费500元。为确保2013年浙商汇通字342号委托保证合同项下委托人的义务得到切实履行，林丽虎、蔡小红、黄克喜、孙小徽、温都置业公司与常熟浙商汇通担保有限公司签订信用反担保合同一份，对权利义务进行约定。2013年4月25日，林利民（借款人）、中国农业银行股份有限公司常熟分行（贷款人）、常熟浙商汇通担保有限公司（保证人）签订编号为32020120130064625个人担保借款合同一份，合同约定借款金额为150万元，并对保证方式等内容进行约定。审理中，常熟浙商汇通担保有限公司向原审法院出具说明一份，内容为：“林利民向农业银行常熟分行申请150万元贷款，贷款期限2013年4月25日至2014年4月24日，由我公司提供担保，温都置业公司将新都商务广场9楼901、902、903、904、905、906、907、908、933、934、935、936、937、938共14间商住两用房网签给我公司作反担保；常熟市戈立特商贸有限公司向南京银行苏州分行申请450万元贷款，贷款期限2013年1月7日至2014年1月6日，由我公司提供担保，温都置业公司将新都商务广场9楼909、910、911、912、913、914、915、916、917、918、919、920、921、922、923、924、925、926、927、928、929、930、931、932共24间商住两用房网签给我公司作为反担保。贷款到期归还后，网签可撤销。”还查明：2013年10月31日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号409室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130049492的商品房买卖合同，合同约定房屋总价为30.8万元，买受人已于2013年10月31日付清首付款158000元，余款15万元由买受人于2014年2月28日前办理银行按揭支付，以实际贷款金额进入出卖人指定银行账户为准；2013年11月18日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号204室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130055022的商品房买卖合同，合同约定房屋的总价为22.5万元，买受人已于2013年11月18日付清首付款115000元，余款11万元由买受人于2013年12月31日前办理银行按揭支付，以实际贷款金额进入出卖人指定银行账户为准；2013年11月23日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号837室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130056361的商品房买卖合同，合同约定房屋的总价为31.6万元，买受人已于2013年11月23日付清首付款186000元，余款13万元由买受人于2013年12月31日前办理银行按揭支付，以实际贷款金额进入出卖人指定银行账户为准；2013年11月18日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号417室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130055044的商品房买卖合同，合同约定买受人已于2013年11月18日付清全部房款叁拾万元整；2013年11月19日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号105室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130055360的商品房买卖合同，合同约定商品房总价为82万元，买受人已于2013年11月19日付清首付款40万元，2014年3月31日前付清42万元；2013年11月18日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号106室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130055210的商品房买卖合同，合同约定商品房总价款为67万元，买受人已于2013年11月18日付清首付款150000元，2014年2月31日前付贰拾贰万元整，2014年3月1日前付清叁拾万元；2013年11月23日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号637室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130056282的商品房买卖合同，合同约定商品房总价款为32万元，买受人已于2013年11月23日付清首付款22万元，余款10万元由买受人于2013年12月31日前办理银行按揭支付，以实际贷款金额进入出卖人指定银行账户为准；2013年12月19日，和田公司常熟分公司代理销售新阳大道102号216室房屋，买受人与温都置业公司签订编号为Y20130062801的商品房买卖合同，合同约定商品房总价款为297000元，买受人已于2013年12月19日付清全部房款297000元。其中新阳大道102号409室房屋底价为308833元；新阳大道102号204室房屋底价为222012元；新阳大道102号837室房屋底价为317024元；新阳大道102号417室房屋底价为298128元；新阳大道102号105室房屋底价为825917元；新阳大道102号106室房屋底价为669013元；新阳大道102号637室房屋底价为319866元；新阳大道102号216室房屋底价为291535元。2013年12月3日，温都置业公司（出卖人）与杜芳雁（买受人）签订认购协议，由买受人认购出卖人开发的新都商务广场项目1号楼218室，总价为24万元，买受人交付定金1万元。同日出卖人与买受人（杜芳福）签订认购协议，由杜芳福认购出卖人开发的新都商务广场项目1号楼303室，总价为22.7万元。买受人交付定金1万元。2013年12月6日，温都置业公司（出卖人）与**吉（买受人）签订认购协议，由买受人认购出卖人开发的新都商务广场项目1号楼326室房屋，总价为25万元。买受人支付定金5万元。上述三套房屋均得到温都置业公司特批。2013年12月28日，温都置业公司（出卖人）与杜芳雁（买受人）签订编号为Y20130064475号商品房买卖合同，合同约定买受人购买出卖人开发的公安门牌号为新阳大道102号218室房屋，房屋总价款24万元。同日，杜芳福（买受人）与温都置业公司（出卖人）签订编号为Y20130064483商品房买卖合同，买受人向出卖人购买公安门牌号为新阳大道102号303室房屋，合同总价款为227000元。新阳大道102号326室房屋由温都置业公司卖给杨敏，双方于2014年4月17日签订编号为Y20140032624号商品房买卖合同，合同约定买受人购买出卖人购买公安门牌号为新阳大道102号326室房屋，总房款为272000元。新都商务广场项目1号楼218室房屋底价为242858元、新都商务广场项目1号楼303室房屋底价为228990元。一审庭审中，和田公司常熟分公司陈述称：落款时间为2013年11月16日的请款函中的38套房屋代理费请款数额计算错误应为674026元。该份请款函是最后一份请款函，2013年11月份、12月份销售的房屋没有向温都置业公司请款，直接起诉了。其中2013年11月份销售费用为59282元（包括2013年10月31日开始签约到2013年11月23日共签约7户），其中代理费为59220元，溢价款为62.1元。12月份销售费用共计7579.5元，其中包括代理费5940元、溢价款1639.5元。和田公司常熟分公司为涉案房产销售前期投资58万元，温都置业公司违约应予赔偿。以上事实有楼盘居间销售总代理合同、底价单、请款函、催告函、认购协议、商品房预售许可证、备案证书、说明、协议书、个人担保借款合同、人民币流动资金借款合同、委托保证合同、最高债权额合同、最高额保证合同、信用反担保合同及一审庭审笔录等在卷佐证。原审原告和田公司常熟分公司的诉讼请求为：2011年5月24日，和田公司常熟分公司与温都置业公司双方签订《楼盘居间销售总代理合同》，合同签订后，和田公司常熟分公司依约开展营销策划、广告设计、代理销售，温都置业公司未按期及时支付代理费和溢价款，尚欠922877元拒不支付。请求依法判令：一、解除双方楼盘居间销售总代理合同；二、温都置业公司支付代理费和溢价款922877元；三、温都置业公司支付逾期付款的滞纳金76420元和违约金100万元；四、温都置业公司赔偿和田公司常熟分公司前期投资580000元；五、诉讼费用由温都置业公司负担。后和田公司常熟分公司将事实和理由部分作出部分调整，调整内容为“至今尚欠945303.1元（其中14846.6元的依据是杜芳雁、杜芳福、**吉三户已经签订购房协议并交了定金）”。其他内容和原诉状内容一致。将诉讼请求第二项变更为支付代理费和溢价款945303.1元；将第三项诉讼请求变更为要求温都置业公司支付截止到2013年12月23日滞纳金102353.6元，并支付自2013年12月24日起至实际给付之日以945303.1元为基数按每日千分之一计算的滞纳金，以及违约金100万元。原审法院认为：和田公司常熟分公司与温都置业公司签订的楼盘居间销售总代理合同系双方当事人真实意思表示，对双方具有法律约束力。和田公司常熟分公司诉请解除原温都置业公司之间签订的楼盘居间销售总代理合同，温都置业公司同意解除，双方之间签订的楼盘居间销售总代理合同予以解除。和田公司常熟分公司为温都置业公司代理销售房产，对于已经售出符合请款条件的房产，和田公司常熟分公司向温都置业公司寄送请款函要求温都置业公司付款，温都置业公司对于落款时间2013年10月28日的请款函及其之前的请款函无异议，上述请款函从内容上看，落款时间为2013年10月28日的请款函系对2013年10月27日前和田公司常熟分公司为温都置业公司销售的所有房屋所产生的代理服务费用（代理费、溢价款）以及温都置业公司已经支付数额进行汇总后请款，该请款函应作为和田公司常熟分公司向温都置业公司主张的依据。根据该请款函，截止到2013年10月27日，温都置业公司尚欠和田公司常熟分公司人民币194755元。同时，2013年10月27日以前和田公司常熟分公司代理销售房屋中低于底价销售的共计8套，合计溢价金额为-28230元，和田公司常熟分公司依约应填补金额为8469元。故2013年10月27日之前温都置业公司尚欠和田公司常熟分公司的代理服务费为人民币186286元（194755元-8469元）。和田公司常熟分公司分别于2013年10月31日、2013年11月18日、2013年11月18日、2013年11月18日、2013年11月19日、2013年11月23日、2013年11月23日、2013年12月19日，代理销售新阳大道102号409室房屋、204室房屋、417室房屋、106室房屋、105室房屋、837室房屋、637室房屋、216室房屋，上述房屋已经符合销售确认标准，其中新阳大道102号409室房屋合同约定房屋总价为30.8万元，底价为308833元，代理费为6160元，溢价为-883元，和田公司常熟分公司依约应填补金额为264.9元。新阳大道102号204室房屋合同约定房屋的总价为22.5万元，底价为222012元，溢价为2988元，代理费为4500元，溢价销售费为896.4元。新阳大道102号837室房屋合同约定房屋的总价为31.6万元，底价为317024元，代理费为6320元，溢价为-1024元，和田公司常熟分公司依约应填补金额为307.2元。新阳大道102号417室房屋合同约定房屋的总价为30万元，底价为298128元，溢价为1872元，代理费为6000元，溢价销售费为561.6元。新阳大道102号105室房屋合同约定商品房总价为82万元，底价为825917元，代理费为16400元，溢价为-5917元，和田公司常熟分公司依约应填补金额为1775.1元。新阳大道102号106室房屋合同约定商品房总价款为67万元，底价为669013元，溢价为987元。代理费为13400元，溢价费用为296.1元。新阳大道102号637室房屋合同约定商品房总价款为32万元，底价为319866元，溢价为134元，代理费为6400元，溢价费用为40.2元。新阳大道102号216室房屋合同约定商品房总价款为297000元，底价为291535元，溢价为5465元，代理费为5940元，溢价费用为1639.5元。上述合计代理服务费用总计66206.6元。对于上述费用虽然和田公司常熟分公司没有依约向温都置业公司请款，但在诉讼过程中提出要求温都置业公司支付并无不妥，原审法院予以支持。对于和田公司常熟分公司在诉讼中提出的2013年12月3日，温都置业公司（出卖人）与杜芳雁（买受人）、（杜芳福）签订认购协议以及2013年12月6日，温都置业公司（出卖人）与**吉（买受人）签订认购协议（大定协议），后经原审法院查实，新都商务广场项目1号楼218室、新都商务广场项目1号楼303室后来签订商品房买卖合同，该两套房屋均得到温都置业公司特批低于底价销售，温都置业公司也同意对上述两套商品房计算销售代理费。依照《楼盘居间销售总代理合同》的约定，和田公司常熟分公司可以以底价计算代理费。该两套销售代理费用合计为人民币9437元（242858＊2%＋228990＊2%）。新都商务广场项目1号楼326室房屋虽然在和田公司常熟分公司的组织下签订了认购协议但是该套房屋实际并没有和认购协议中的买受人**吉签订商品房买卖合同，对于签订认购协议后的房屋代理销售费用如何计算，合同没有约定，按照合同约定销售确认后，和田公司常熟分公司才能依约提请温都置业公司支付代理销售费用，对于此套房屋和田公司常熟分公司要求支付代理费用条件不成就，原审法院不予支持。对于双方争议的落款时间为2013年11月16日请款函中提及的38套房屋，原审法院认为，该38套房屋名义上系温都置业公司与常熟浙商汇通担保有限公司签订商品房买卖合同，但是温都置业公司提供的证据以及原审法院调取的证据结合一审庭审查明的事实，已经形成一个完整的证据链条证明该38套房屋，名为买卖，实为反担保。根据委托保证合同、相关协议等的约定内容，和田公司常熟分公司诉请温都置业公司支付该38套房屋的代理销售服务费用尚不符合《楼盘居间销售总代理合同》约定的条件，原审法院碍难支持。综上，温都置业公司应支付和田公司常熟分公司代理销售费用261929.6元。关于和田公司常熟分公司要求温都置业公司支付截止到2013年12月23日滞纳金102353.6元，并支付自2013年12月24日起至实际给付之日以945303.1元为基数按每日千分之一计算的滞纳金问题，原审法院认为，楼盘居间销售总代理合同明确约定温都置业公司在收到和田公司常熟分公司递交的销售提成计算表后进行审核，符合结算标准的，应在5天之内支付给和田公司常熟分公司代理费和溢价费。根据庭审查明的情况，温都置业公司并没有完全按照合同的约定向和田公司常熟分公司支付代理费、溢价费。根据合同约定和原审法院查明的事实，原审法院部分支持，即温都置业公司支付和田公司常熟分公司截止到2013年12月23日的滞纳金82246.8元，并支付自2013年12月24日起至判决确定的给付之日止按186286元为基数按日千分之一计算的滞纳金。对于和田公司常熟分公司诉请温都置业公司支付违约金100万元以及要求温都置业公司支付和田公司常熟分公司前期投资58万元。原审法院认为，楼盘居间销售总代理合同第14条关于违约责任约定的“在签署合同后，若乙方违约提前退出销售代理，则前期所有投入（前期策划、广告策划等）归甲方所有，乙方还应向甲方另行赔偿壹佰万人民币。如甲方违约或中途无故终止合同，则赔偿乙方前期所有投资、应得利益及损失外，甲方还应向乙方另行赔偿壹佰万元人民币”应作系统性解释，该条款中既对和田公司常熟分公司违约责任又对温都置业公司违约责任进行约定，和田公司常熟分公司的违约责任承担的前提为“违约提前退出销售代理”，可以理解为导致合同目的无法实现，温都置业公司承担此条款中违约责任的前提条件应与和田公司常熟分公司相当，只有这样才能体现合同的平等性，本案中温都置业公司逾期支付部分款项尚未达到根本违约导致合同目的无法实现的程度，和田公司常熟分公司也未能向原审法院提交因和田公司常熟分公司违约造成的损失超过按照温都置业公司迟延支付销售费用每日千分之一计算的滞纳金，在温都置业公司依约承担滞纳金的情况下，和田公司常熟分公司的损失足以得到弥补，故驳回和田公司常熟分公司关于要求温都置业公司支付违约金100万元以及要求温都置业公司支付和田公司常熟分公司前期投资58万元的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：一、解除原审原告宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司与原审被告常熟市温都置业有限公司签订的《楼盘居间销售总代理合同》；二、原审被告常熟市温都置业有限公司支付原审原告宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司代理费、溢价款261929.6元、截止到2013年12月23日的滞纳金82246.8元，以上合计人民币344176.4元，并支付自2013年12月24日起至本判决确定的给付之日止按186286元为基数按日千分之一标准计算的滞纳金，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原审原告宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司的其他诉讼请求。案件受理费27542元，保全费5000元，合计32542元，由宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司负担28277元，由常熟市提供的反担保协议、温都置业有限公司负担4265元。上诉人和田公司常熟分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，据以作出判决的证据真伪不明，存在错误。一、常熟市辛庄镇新阳大道102号新都商务广场9楼的38套房屋，均销售给了常熟浙商汇通担保有限公司，是真实的房屋销售关系。被上诉人第一、二次开庭仅出示了常熟浙商汇通担保有限公司的一份说明，直到第三次开庭才提交2013年1月6日及4月25日签订的信用反担保合同。上诉人认为该两份证据有可能是被上诉人伪造，并向原审法院提出鉴定申请，要求对两份协议的公章和签字形成时间进行鉴定，但原审法院拒绝了上诉人的鉴定申请，并刻意采纳了该伪证，侵犯了上诉人的诉讼权利。二、退一步讲，即使该38套房屋作为反担保使用，依据双方协议约定，被上诉人仍应支付上诉人代理费用和溢价分成款。三、原审法院未对本案关键证据进行质证，并且在下达判决书之后才告知上诉人不同意鉴定，违反法律规定。四、被上诉人长期拖欠上诉人款项已构成严重违约，应承担违约责任。原审法院对合同约定的违约行为擅自缩小解释，认为违约指的是根本违约，属于曲解合同本义。五、上诉人主张的前期投资属于被上诉人违约责任赔偿的范围。而原审法院同样以被上诉人不构成根本违约为由，继续对合同条款进行缩小解释，不符合事实及法律规定。综上，请求本院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人辩称：一、关于涉案9楼38套房屋并非真实的房屋销售，而是为向金融机构融资对担保方常熟浙商汇通担保有限公司所作的反担保。被上诉人已提供证据证明，与原审法院依职权调取的证据可形成证据链。二、上诉人通过涉案项目已赚取了150万元左右的代理费用，而被上诉人暂时没有支付上诉人19万余元的代理费用，并没有导致双方的代理合同无法履行。被上诉人拖延部分代理费，只是造成了上诉人的利息损失，代理合同约定的每日千分之一的高额滞纳金也完全可以弥补被上诉人的经济损失。不应承担上诉人所主张的巨额违约责任，请求本院维持原判。二审查明的事实与原审相一致。本院认为，和田公司常熟分公司与温都置业公司签订的《楼盘居间销售总代理合同》合法有效，双方应按约履行。和田公司常熟分公司诉请解除合同，温都置业公司一审诉讼中同意解除合同，故上述合同予以解除，和田公司常熟分公司要求与温都置业公司结算代理销售费用及溢价款，应予支持。但本案所争议的2013年11月16日请款函中提及的38套房屋，根据被上诉人提供的信用反担保合同、常熟浙商汇通担保有限公司向原审法院出具的情况说明及原审法院向常熟浙商汇通担保有限公司法定代表人所作的调查笔录、原审法院向金融机构调取的借款合同及担保合同等证据，综合该38套房屋无购房款入账、和田公司常熟分公司未向温都置业公司就该38套房屋的代理费及溢价款按合同约定的时间节点及时请款等情况，能相互印证涉案38套房屋并不存在真实的房屋买卖交易，而是温都置业公司将其作为向金融机构融资对担保方常熟浙商汇通担保有限公司所作的反担保，故上诉人要求被上诉人支付该38套房屋的销售代理费用及溢价款缺乏请求基础，本院不予支持。因温都置业公司结欠和田公司常熟分公司代理费及溢价款本金、滞纳金共计30余万元，而双方已结清的代理费及溢价款为140余万元，故温都置业公司虽逾期支付部分款项构成违约，但尚不构成根本违约，且原审判决温都置业公司承担日千分之一的滞纳金已足以弥补和田公司常熟分公司的损失，故上诉人要求被上诉人支付违约金100万元及前期投资费用58万元无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人和田公司常熟分公司仅是主观推测涉案信用反担保合同系伪造，对此未提供反证证明，亦无合理理由，故原审法院上诉人提出的鉴定申请未予准许，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人和田公司常熟分公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27542元，由上诉人宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年十一月二十一日书 记 员  黄 婷