江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆花民初字第00953号原告林雷（反诉被告），女，1969年12月19日出生，住上海市杨浦区。委托代理人王祖德，上海市新华律师事务所律师。委托代理人龚锡南，上海市新华律师事务所律师。被告方可为（反诉原告），男，1964年6月1日出生，住上海市静安区。被告赵丹，男，1990年1月22日出生，住上海市虹口区。委托代理人方可为，男，1964年6月1日出生，住上海市静安区。原告林雷与被告方可为、赵丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由代理审判员杨荣丰独任审理。后因案情复杂于2015年10月8依法转为普通程序进行审理，并于2015年11月18日、2016年1月4日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告林雷的委托代理人王祖德、龚锡南，被告方可为(同时作为被告赵丹的委托代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林雷诉称：原、被告于2014年7月2日通过房屋中介签订房地产买卖居间协议，协议约定：由被告方可为、赵丹将坐落于江苏省昆山市花桥镇圣心东环路XX弄XXX号X室的房屋以总价520万元卖给原告；付款方式：在原、被告签订本协议100个工作日内，双方须签订《房地产买卖合同》，当日原告向被告支付首付款334万元（内含已付定金5万元）;协议第四条第二款，在此期间后，如原告所提的要求被告无法接受，致使原、被告无法达成交易，房屋中介将在二个工作日内将意向金退还原告；第五条又规定，如被告同意原告提出的购买条件，则原告同意将该意向金作为定金，由中介转交被告。协议签订后，原告当即支付5万元予被告，期间，中介未提退还意向金，被告也未提出异议，但就是不愿按约签订《房地产买卖合同》，2014年12月1日原告律师发出律师函，善意规劝，但被告不理不睬。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决：一、被告双倍返还定金10万元；二、本案诉讼费由被告承担。被告方可为辩称：1、原告已经以同样理由及证据起诉过被告一次，案号为（2015）昆花民初字第00277号，因原告未到庭按撤诉处理。2、对于原告的起诉理由全部不同意。原告诉称被告不愿意签订房地产买卖合同不是事实，原告没有提供任何证据证明被告不签订合同，并且被告在反诉中提交证据证明是原告自身的原因，没有履行的能力单方违约，而造成双方没有签订房地产买卖合同，责任全部在原告，被告无任何过错。3、关于2014年12月1日原告的律师函，已经超过双方约定的签订合同时间，双方因协议而产生的关系因原告单方违约已经结束，律师函和被告及本案无任何关系。被告对发函律师或原告的恶意行为不理不睬并无不当之处。综上，原告起诉理由完全无法可依，应当驳回。被告赵丹答辩意见同被告方可为答辩意见。反诉原告方可为反诉称：反诉人与被反诉人在2014年7月2日签订了《房地产买卖合同》，同年11月22日，被反诉人通过电话和短信向反诉人确认，被反诉人已无履约能力，单方提出了提前结束《房地产买卖居间协议》。虽反诉人在协议期满后，通过邮件（11月25日发送邮件），到达中介现场等候（11月26日）等行为，积极要求被反诉人履约，但被反诉人均不予回复。被反诉人的实际行为表明了2014年11月22日被反诉人提出的不履行协议的违约行为是其真实意思表达。根据反诉人与被反诉人《房地产买卖居间协议》，由于被反诉人的违约，被反诉人将向原告支付相当于定金金额的违约金，即人民币五万元整。为此，反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：一、确认反诉人与被反诉人的《房地产买卖居间协议》解除；二、确认由于被反诉人的违约，被反诉人向反诉人支付相当于定金金额的违约金，即人民币伍万元整；三、本案诉讼费由被告承担。反诉被告林雷辩称：一、主体资格不适，房屋产权人是赵丹，方可为无权主张该权利；二、不同意反诉人的反诉请求，主要内容反诉人在陈述事实理由中断章取义，他认为原告没有履约的能力，所以他就认为过了这个期限就是违约。但是原告在本诉中已经提交证据证明在2014年11月22日由律师发短信给被告要求签订正确的房屋买卖合同事宜。被告没有予以理睬，对该事实被告在上一案件庭审中也予以承认。综上，本案违约方是被告。经审理查明：2014年7月2日,被告方可为代被告赵丹与原告签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：买受方（即乙方，下文同）林雷愿意委托居间方（即丙方，下文同）昆山万恒不动产经纪有限公司以下列条件购买出售方（即甲方，下文同）方可为、赵丹坐落于江苏省昆山市花桥镇圣心东环路XX弄XXX号X室的房屋。总房款：甲方净到手价人民币520万元。且甲乙双方在此确认，本款约定之总房款不受评估机构的评估结果影响。房款的支付方式：在甲、乙双方签订本协议100个工作日内，双方须签订《房地产买卖合同》，当日乙方向甲方支付首付款334万元（内含已付定金5万元）。该首付款收取适用下列第一种方式：即（一）此款由甲方向乙方书面签收后直接收取。协议第四条第二款，在此期间后，如乙方所提的要求甲方无法接受，致使甲方与乙方无法达成交易，丙方将在二个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金退还乙方；第五条又规定，如甲方同意乙方提出的购买条件，则乙方同意将该意向金作为定金，由丙方转交甲方。合同第七条约定：如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣)。并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。第八条:如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额)，并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。合同第十三条约定：甲、乙、丙三方在签署本协议时，对各自的权利、义务清楚明白，并愿按协议约定认真履行。任何一方要求变更协议条款的，应及时书面通知相对方，征得相对方同意后，在约定的时限内，签订补充条款，证明变更事项。擅自变更协议，造成的经济损失，由责任方承担。另查明：上述《房地产买卖居间协议》系被告方可为代被告赵丹签订的。方可为在签订《房地产买卖居间协议》的当日出具一份承诺书。承诺书内容为：“本人方可为与赵丹系父子关系，本人方可为承诺赵丹同意方可为代为出售昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东环路XX弄XXX号房屋，房屋所有权证号：XXXX，土地使用权证号：（2009）第XXXXX号。并签署房地产买卖居间协议，现将上述房屋出售给林雷。就上述行为本人在此承诺赵丹对出售上述房屋无任何异议如赵丹提出任何异议，所产生任何违约责任均由本人承担。”。2015年6月6日，被告赵丹出具一份情况说明。该情况说明载明:“1、昆山市花桥镇圣心东环路XX弄XXX号的房产，是由方可为和沈平华出资，以我名义购买的，到目前为止，首付款和每月还贷都是由他们支付。2、出售该房产，我是事先知道及同意的，并同意全权委托父母方可为和沈平华任何一方或双方代我签订协议，收取订金，谈判一切事项，并由我签订正式的《房地产买卖合同》。3、我父母方可为和沈平华就该房产代我签订的一切文件和所作所为，我全部认可并承担责任。”。协议签订后，原告当日通过银行转账支付5万元至案外人沈平华银行账号内。2014年7月7日，被告方就原告通过银行转账支付到方可为妻子沈平华账号内的5万元出具了收条一份。收条载明被告方可为已收到原告支付的购房定金5万元。被告方可为与案外人沈平华于XXXX年X月XX日在香港登记结婚。被告赵丹系沈平华的儿子。还查明：2014年11月22日，原告林雷通过电话与被告方可为联系。原告林雷与被告方可为在电话中称由于资金到位不顺，支付房屋价款的时间上有不定因素与被告方可为协商看原、被告双方的购房能否终止。被告方可为在电话中也同意原告提出终止双方的购房一事。但原、被告对于原告已经向被告支付的购房定金一事无法达成一致意见。2014年11月24日，原告的现委托代理人龚锡南律师通过手机短信向被告方可为发出一则短信。短信通知：本律师受林雷女士的特别授权，就圣心东环路XX弄XXX号房屋买卖签正式合同事宜，由本律师代为签署，请速与本律师联系。2014年12月1日，原告委托的龚锡南律师向被告方可为发出律师函一份。律师函内容：一、2014年7月2日，方先生与林女士签订了《房地产买卖居间协议》一份，双方对昆山市花桥镇圣心东环路XX弄XXX号房屋买卖进行了意向性的约定。二、依照协议第3条之规定，协议签订后100个工作日内，双方签订《房地产买卖合同》。2014年11月24日本律师发短信，要求方先生签正式合同，方先生未予理睬。三、房屋买卖我国法律有严格的规定，只有房屋的权利人才能签定房屋买卖合同，方先生代赵丹签买卖合同，在无有效的委托授权文件的情况下，签任何协议都是违法无效的。现方先生无权与林女士签订房屋买卖合同，应当将收取林女士的5万元的意向金立即退还给林女士。四、方先生如拒不退还林女士的5万元，将构成恶意违约，本律师将依法追究方先生的违约责任，望方先生三思而后行。五、方先生收到此函后，请在一个星期内退还林女士人民币5万元。如过时不退，后果自负。截止2014年11月26日，原告向本院提交的银行账号或原告控制的银行账号中的资金余额与原、被告约定的向被告支付的房屋首付款334万元存在较大的差距。再查明：2014年11月25日，被告方可为向丙方（即中介方）发出一份通知书。通知书内容为：根据2014年7月2日在贵公司由甲方赵丹（由方可为代）、乙方林雷、丙方三方签订的《房地产买卖居间协议》，甲乙双方在本协议签订之后的100个工作日内，双方须签订《房地产买卖合同》，当日乙方向甲方支付首付款334元整。截止到2014年11月26日，100个工作日已到，乙方在2014年11月22日已通过短信形式单方向甲方确认，乙方已无签订买卖合同并支付首付款的能力，提前结束三方协议内容并不再签订买卖合同。现甲方通知丙方，由丙方按约通知乙方在2014年11月26日前来贵公司，签订并履行相关协议，办理相关手续。丙方在通知乙方后，应立即将通知结果告知甲方。2014年11月26日，被告赵丹到达丙方公司通过丙方向乙方发出一份违约通知书。违约通知书内容为：根据2014年7月2日在昆山万恒不动产经纪有限公司，由甲方赵丹（由方可为代）、乙方林雷、丙方三方签订的《房地产买卖居间协议》，甲乙双方在本协议签订之后的100个工作日内，双方须签订《房地产买卖合同》，当日乙方向甲方支付首付款334元整。截止到2014年11月26日，100个工作日已到，乙方在2014年11月22日已通过短信形式单方向甲方确认，乙方已无签订买卖合同并支付首付款的能力，提前结束三方协议内容并不再签订买卖合同。丙方已按约再次通知甲乙双方在2014年11月26日前来丙公司，签订并履行相关协议，办理相关手续。截止至2014年11月26日18时前，甲方已按约到达。截止到2014年11月26日18时，乙方未到达，和乙方之前短信相印证，证明乙方单方面的再签订买卖合同是其真实意思表示。根据三方签订的《房地产买卖居间协议》，乙方单方已构成违约，承担全部违约责任。甲方和丙方无违约行为，不承担任何责任。根据三方签订的《房地产买卖居间协议》，乙方支付的定金5万元，甲方不予退回。根据三方签订的《房地产买卖居间协议》，乙方需向丙方支付总房款的2%即104000元作为违约金。上述事实有房屋产权证、《房地产买卖居间协议》、赵丹出具的情况说明、方可为的承诺书、银行转账业务回单、方可为出具的收条、手机短信、律师函及其邮寄收据、林雷与方可为的电话录音、林雷向方可为发出的手机短信、林雷的银行对账明细、赵丹发出的通知书、赵丹发出的违约通知书，原、被告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告方可为代被告赵丹与原告林雷签订的《房地产买卖居间协议》是否有效？对此，本院认为：被告方可为代被告赵丹与原告通过房屋中介签订《房地产买卖居间协议》约定由原告林雷购买房屋所有人权为赵丹的昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东环路XX弄XXX号房屋。签订该《房地产买卖居间协议》时，原告林雷、被告方可为明知涉诉房屋的所有权人登记为被告赵丹，但原告林雷、被告方可为仍然签订了《房地产买卖居间协议》。现被告赵丹向本院出具情况说明认可被告方可为代其与原告林雷所签订的一切文件和所作为，并愿意承担相应责任。综上,原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反我国的强制性法律、法规，是合法有效的。双方当事人均应依法、依法行使权得和履行各自的义务。二、被告方可为、赵丹是否应双倍向原告林雷返还定金10万元。本院认为：根据原、被告签订的《房地产买卖居间协议》约定，原告应当在签订《房地产买卖居间协议》100个工作日内（即于2014年11月25日前），双方须签订《房地产买卖合同》，当日原告向被告方支付首付款334万元。但原告林雷于2014年11月22日通过电话及手机短信形式向被告方可为提出因原告方资金不顺，与被告方可为协商是否可以停掉原、被告之间房屋买卖一事。被告方可为在电话中也同意了原告要求停掉双方房屋买卖的意见。截至原告、被告方可为在电话上同意停掉双方房屋买卖时，原、被告之间关于房屋买卖所签订的有关协议此时已经双方协商解除。原、被告虽然在电话上达成了解除双方就房屋买卖所签订的有关协议，但双方对于被告方可为应当向原告林雷退回多少房屋定金一事无法达成一致意见。本院认为，原、被告之所以无法按双方签订的《房地产买卖居间协议》约定于100个工作日内签订正式的《房屋买卖合同》是因为原告当时的资金出现问题，且原告于2014年11月22日向被告提出要求停掉双方关于房屋买卖的有关协议，被告也予以答应，但要求没收原告交付的5万元定金。此后2014年11月24日，原告的委托代理人龚锡南律师通过手机短信告知被告方可为要求被告方可为就房屋买卖签订正式合同事宜与其联系。龚锡南律师向被告发送该短信时，原告林雷未就房屋买卖一事已委托律师与被告方可为联系，且龚锡南也未能向被告方可为提供有关委托的法律手续。在此情况下，被告方可为对于龚锡南律师的手机短信不予理睬,并无不妥。2014年11月26日，被告赵丹按约定到达中介方等待原告林雷签订《房屋买卖合同，但截止当日晚六时，原告林雷未能按约定到达中介方处与被告签订《房屋买卖合同》。综上，本院原、被告双方无法履行双方签订的《房地产买卖居间协议》的违约责任在于原告林雷方，故原告林雷应当承担相应的责任。根据双方签订的《房地产买卖居间协议》约定当原告未按按协议履行相应条款时，由原告向被告支付违约金（相当于本协议约定定金总额，可用定金抵额），故原告林雷向被告方可为支付的5万元定金作为违约金由被告方可为、赵丹享有。综上，对于原告要求被告双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院予以驳回。对于反诉原告方可为请求确认方可为代被告赵丹与原告林雷签订的《房地产买卖居间协议》有效的请求予以支持，但双方已于2014年11月22日通过电话予以解除。反诉原告要求反诉被告林雷向其支付相当于定金金额的违约金的诉请予以支持，但由于林雷已经向被告方可为支付了5万元定金，故原告林雷无需另行再向被告方可为支持该5万元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第九三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）方可为与原告（反诉被告）林雷签订的《房地产买卖居间协议》有效；二、原告（反诉被告）林雷违约，原告(反诉被告)林雷向被告（反诉原告）方可为支付5万元的违约金（该5万元违约金用林雷已支付的5万元定金抵扣，故原告林雷无需再另行支付）;三、驳回原告林雷的全部诉讼请求。案件受理费2300元，反诉费565元，公告费300元，合计3165元，由原告林雷负担。反诉费565元，反诉原告方可为已向本院预交，本院不再退还，该费用由反诉被告林雷于本判决生效后十日内向反诉原告方可为支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一六年五月十二日书 记 员  陈 圆