广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第1437号上诉人（原审原告）：康宏迈，男。委托代理人：石向卫，广东国悦律师事务所律师。委托代理人：钟思思，广东国悦律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市众合房地产代理有限公司黄江分公司。住所地：东莞市黄江镇板湖村中惠金士柏山花园第**栋C05地铺。法定代表人：王小梅，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：东莞市众合房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇圩镇振兴街广开花园酒店***号地铺。法定代表人：王小梅，该公司总经理。上列两被上诉人的共同委托代理人：钟春标，广东旗轩律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托代理人：梁海连，广东旗轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡智慧，男。上诉人康宏迈与被上诉人东莞市众合房地产代理有限公司黄江分公司（以下简称众合地产黄江分公司）、东莞市众合房地产代理有限公司（以下简称众合地产公司）、胡智慧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年6月25日，康宏迈向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除康宏迈与胡智慧之间的《房屋买卖合同》、以及与众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧之间的《物业临时买卖合同》。2、众合地产黄江分公司、众合地产公司返还175000元的购房款、手续费及利息（自起诉之日起算，按银行同期贷款利率计算）。3、众合地产黄江分公司、众合地产公司返还中介费3880元。4、众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧支付全部诉讼费。原审法院经审理查明，2012年3月20日，康宏迈向众合地产黄江分公司出具委托书一份，委托其购入位于东莞市黄江镇某某小区某某居A栋4单元209物业，成交价为165000元。同月26日，康宏迈、胡智慧签订《物业临时买卖合同》一份，约定由康宏迈向胡智慧购入东莞市黄江镇某某小区某某居A栋4单元209室，价款165000元，佣金3300元。该合同买方落款一栏为众合地产黄江分公司人员签名。2012年5月10日，康宏迈、众合地产黄江分公司、胡智慧签订《房屋买卖合同》，约定康宏迈向胡智慧购入东莞市黄江镇某某小区某某居A栋4单元209室。合同第2条约定交易价格165000元，康宏迈在签约时一次性付清，该地产交易的一切费用由康宏迈负责。合同第3条约定双方协定该房地产的交易方式是在东莞市公证处以公证授权委托给康宏迈买卖的形式过户给康宏迈全权所有。胡智慧不准终止对康宏迈的授权委托，否则视为违约。众合地产黄江分公司在该合同上以见证方名义盖章，并有其员工许凯签名。2012年5月10日，胡智慧公证全权委托许凯代为出售该房产，并授权许凯使用售楼款还清该物业所欠购楼款、水费、电费、管理费、诉讼费、律师费、办理房地产权证所交维修基金等一切合理的相关费用，代为同东莞市淳亨实业投资有限公司（开发商）处理（2012）东三法民二初字第257号民事判决事项等。众合地产黄江分公司、众合地产公司主张卖方即胡智慧已完成公证委托，涉案交易已完成；康宏迈主张胡智慧公证委托给许凯，并非委托给康宏迈本人，故不认可该公证委托的效力。经审核康宏迈提交的收据，康宏迈向众合地产黄江分公司、众合地产公司付款情况如下：2012年3月23日付10000元（定金）、5月10日付108861.37元（购房款）和1987.20元（维修基金）、5月24日付44151.43元（购房款）、6月11日付10000元（退房定金）、9月23日付3300元（中介费）和280元（中介费）。上述款项经手人均为许凯。众合地产公司、众合地产黄江分公司提交《物业临时买卖合同》、《解除合同协议书》、《房产租赁合同》主张康宏迈买入涉案房产后，有委托其代为出售、出租，其依授权将该房产转售给案外人孔金娣，后因故解除协议，转签租赁合同，康宏迈退还孔金娣定金10000元，康宏迈向其支付租赁中介费280元。上述《物业临时买卖合同》、《解除合同协议书》、《房产租赁合同》的经手人均为许凯。依众合地产公司、众合地产黄江分公司提交的两份收据显示，其于2012年3月26日向胡智慧付款10000元、5月24日向胡智慧付款39151.43元。庭审中，众合地产公司、众合地产黄江分公司主张已付清款项给胡智慧，剩余款项系代胡智慧向开发商支付。康宏迈予以否认，主张该收据与其无关。另查，胡智慧为购买涉案房产向东莞银行股份有限公司黄江支行贷款112000元用于供楼，案外人东莞市淳亨实业投资有限公司提供担保。因胡智慧违约导致东莞市淳亨实业投资有限公司被银行扣款，东莞市淳亨实业投资有限公司将胡智慧诉至原审法院，案号为（2012）东三法民二初字第257号。原审法院经审理于2012年4月12日作出判决，判令胡智慧应向东莞市淳亨实业投资有限公司返还垫付款97890.37元，并负担律师费6000元、诉讼费2371元。现该判决已生效。再查，2012年期间，康宏迈委托众合地产公司、众合地产黄江分公司买入同一小区房屋多套，涉及某某居A栋3单元304、A栋2单元607、A栋2单元409、B栋2单元309、A栋2单元807、C栋4单元308、A栋2单元408、C栋4单元309。上述房产，中介机构经手人多为许凯。每套房产所签文书形式大致相同，为委托书、临时买卖合同、买卖合同。所约定的交易形式有产权过户、公证委托。其中，A栋2单元408的交易模式为康宏迈委托众合地产公司买入该物业，许凯于2012年7月6日以代理人身份代康宏迈与原业主魏再香签约买入。该房于2012年7月10日再次以原业主即魏再香名义卖出给王云，约定的交易形式为公证委托。其买入的交易流程与本案交易流程大致相同。庭审中，康宏迈确认上述交易已完成，确认本案卖家即胡智慧至今未因楼款问题向其提出权利主张，之所以提起本案诉讼是因本案交易始终未拿到产权证书。上述事实，有物业临时买卖合同、房屋买卖合同、委托书、收款收据、统计表、公证书、收据、房产租赁合同、解除合同协议书及原审法院庭审笔录等附卷为据。原审法院认为，康宏迈与胡智慧为房屋买卖合同关系，与众合地产公司、众合地产黄江分公司为居间服务合同关系。现康宏迈以众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧无法向其交付涉案房产的产权证书为由，诉请解除合同、返还楼款及中介费。但是，本案康宏迈与胡智慧签订的合同明确约定交易形式为公证委托，而非产权过户。依此交易模式，卖家在公证委托后，受托人可依公证委托书代为办理产权证件、查档、出售等全部行为，买家即丧失对涉案房产的处分权。胡智慧现于签约后已公证委托许凯代为办理相关事项。虽然康宏迈不认可胡智慧对许凯的委托，但综观全案证据以及康宏迈在众合地产公司、众合地产黄江分公司其他物业的交易流程可知，许凯是相关交易的关键参与人，本案中有代收楼款、代收应退还给孔金娣的定金、两次收取中介费、在买卖合同中见证单位一栏签名、代康宏迈与买家孔金娣签订物业临时买卖合同和解除合同协议书以及房产租赁合同等行为。另，康宏迈诉请众合地产公司、众合地产黄江分公司退还购房款175000元，中介费3880元，但经原审法院审核康宏迈提交的全部收据，涉案购房款实为165000元（与合同约定金额相符），另一张收据载明的用途为退房定金。中介费金额实为3580元，一张金额3300元（与合同约定金额相符）、另一张金额280元。涉案合同已明确约定中介费为3300元，按常理康宏迈无需额外支付。因此，原审法院对众合地产公司、众合地产黄江分公司辩称的康宏迈买入后，有继续委托其卖出，收取定金10000元，后因故解约退回，另一张金额为280元的中介费实为委托其出租的中介费予以采信。综上，康宏迈以众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧未交付产权证为由诉请解除合同、返还购房款及中介费，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年2月10日作出判决：驳回康宏迈的全部诉讼请求。本案一审受理费3878元，由康宏迈负担。康宏迈不服原审判决，向本院提出上诉称：康宏迈与胡智慧签订《房屋买卖合同》的目的，就是为了取得涉案房屋的所有权，而房屋的产权证书，是拥有涉案房屋所有权的证明。但至今胡智慧始终无法向康宏迈提供案涉房屋的产权证书，造成康宏迈无法实现合同目的，康宏迈与众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧签订的合同均失去了原有的意义。因此，法院应该支持康宏迈在一审中提出的诉求。原审法院驳回了康宏迈提出的解除康宏迈与胡智慧之间的《房屋买卖合同》、以及与众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧之间的《物业临时买卖合同》的诉讼请求，即认为签订的《房屋买卖合同》、《物业临时买卖合同》是合法有效的，应判令胡智慧向康宏迈提供案涉房屋的产权证书，才能实现最初签订合同的目的，合同才最终得到履行。综上，康宏迈请求本院：1、撤销原审判决，依法改判解除康宏迈与胡智慧签订的《房屋买卖合同》、以及与众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧之间的《物业临时买卖合同》。2、判令众合地产黄江分公司、众合地产公司返还175000元的购房款、手续费及利息（自起诉之日起算，按银行同期贷款利率计算）以及返还3880元的中介费。3、本案一、二审诉讼费由众合地产黄江分公司、众合地产公司、胡智慧承担。众合地产黄江分公司、众合地产公司答辩称：（一）胡智慧公证委托许凯代为办理案涉房产相关事项的《公证书》是由康宏迈提交，即康宏迈持有胡智慧按照合同约定办理公证委托的《公证书》，但康宏迈既不是委托人，也不是受托人，更不是公证的当事人。根据《公证程序规则》第四十六条的规定，公证处绝不可能向康宏迈提供《公证书》，因此，康宏迈持有《公证书》的事实可以证明胡智慧是根据康宏迈的指示公证委托许凯代为办理案涉房产的相关事项。（二）《公证书》委托办理事项的第14项中有从售楼款中扣除（2012）东三法民二初字第257号民事判决确定应支付给东莞市淳亨实业投资有限公司款项的内容，再根据原审判决第6页确认的应支付给东莞市淳亨实业投资有限公司的款项，合计为人民币106261.37元。此外，第15项中有从售楼款中扣除应支付给东莞市淳亨实业投资有限公司垫付的供楼款2600元，上述两项合计为108861.37元。这与康宏迈在签订买卖合同当天即2012年5月10日支付的楼款108861.37元完全一致，说明康宏迈认可《公证书》的内容。（三）胡智慧在签订买卖合同当天公证委托许凯为其合法代理人，许凯于2012年5月12日以胡智慧代理人的身份与孔金娣签订了案涉房屋的临时买卖合同，后又于2012年6月11日与孔金娣解除上述临时买卖合同并同意退还购房定金10000元，康宏迈在许凯解除上述临时买卖合同当天支付了上述退房定金10000元，说明许凯签署及解除上述临时买卖合同均是执行康宏迈的指示。（四）胡智慧按合同约定办理公证委托之后，康宏迈于2012年5月24日付清了购房尾款，并且在2012年9月23日分别支付了众合地产黄江分公司、众合地产公司促成案涉买卖房屋的中介服务费3300元及租赁的中介服务费280元，说明康宏迈认可胡智慧及众合地产黄江分公司、众合地产公司已经履行了相应的义务，以上事实足以证明胡智慧按康宏迈指示委托许凯为其合法代理人并办理公证委托。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回康宏迈的全部上诉请求。胡智慧未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。本院审理查明，胡智慧与康宏迈在《房屋买卖合同》中第三条就登记过户手续办理约定如下：胡智慧、康宏迈双方协定案涉房地产的交易方式是在东莞市公证处以公证授权委托给康宏迈买卖的形式过户给康宏迈全权所有。胡智慧不准终止对康宏迈的授权委托，否则视胡智慧违约。根据该条款，众合地产黄江分公司、众合地产公司对康宏迈提供的公证书为何显示委托人是胡智慧，受托人为许凯作出如下解释：因为出卖给康宏迈的房屋产权是胡智慧的，康宏迈受让房屋后，康宏迈不要求胡智慧将产权直接过户到康宏迈名下。康宏迈是投资者，若过户到其名下，再卖出房屋会产生很多税费，故康宏迈指定一位经办人许凯为其操作，因此，许凯是康宏迈指定的，处理直接由胡智慧过户到最后的一个受让人。公证书出现委托人为胡智慧，受托人为许凯，许凯实质是康宏迈的委托代理人，这种情况通常是专做房屋投资人的做法。康宏迈对众合地产黄江分公司、众合地产公司的解释不予确认，并认为许凯是众合地产黄江分公司的员工。众合地产黄江分公司确认许凯曾是其员工，但认为在与胡智慧签订房屋买卖合同后，康宏迈曾指定委托许凯为其代理人，为此提供一份《房产租赁合同》佐证。经查，《房产租赁合同》的签订日期是2012年6月1日，出租人写有胡智慧名称，承租方是孔金娣，但在甲方签署栏有许凯（代）签名，并在许凯名字上有一指模印下，乙方签署一栏是孔金娣签名并盖有指模。众合地产黄江分公司作为见证人盖章，且许凯亦在盖章上签名。众合地产黄江分公司认为该份证据亦证明因案涉房屋未过户至康宏迈名下，康宏迈指定许凯为其代理人为其出租从胡智慧处受让的案涉房屋。康宏迈则认为众合地产黄江分公司私自处分其房屋。再查，康宏迈主张胡智慧、众合地产黄江分公司至今没有向其交付案涉房屋的产权证，违反了《物业临时买卖合同》第八条约定。该条约定内容为：1、卖买双方应及时配合提供与该物业交易有关的相关资料（包括物业房产证原件或复印件、双方身份证原件或复印件、一手购房合同和发票等）给代理方及时办理过户的相关文件；……。而《物业临时买卖合同》在第十三条其它事项，手写有：1、卖方负责办理一手房屋产权证后买方须在房产办理过户时支付清全部楼款；2、该物业未能办理房地产权证。只有房屋买卖合同……。《物业临时买卖合同》卖方签署一栏没有反映胡智慧签名。原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据康宏迈上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、康宏迈诉求解除与胡智慧签订的《房屋买卖合同》能否支持；2、康宏迈诉求众合地产黄江分公司、众合地产公司返还购房款、手续费及利息和中介费能否支持。对此，本院分析如下：对焦点一。胡智慧与康宏迈签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。康宏迈上诉认为胡智慧无向其提供案涉房屋的产权证书，造成康宏迈无法实现合同目的。对此，本院认为，胡智慧与康宏迈在合同中约定登记过户手续办理条件是在东莞市公证处以公证授权委托给康宏迈买卖的形式过户给康宏迈全权所有。这里的“以公证授权委托给康宏迈买卖的形式”实质是指胡智慧以公证授权委托康宏迈指定代理人为其办理案涉房屋过户手续。结合康宏迈持有《公证书》，及根据《公证书》委托办理事项的内容反映，说明康宏迈认可《公证书》的内容。另外，从众合地产黄江分公司、众合地产公司提供康宏迈在其公司签订的多份物业临时买卖合同来看，康宏迈是从事房屋投资的买卖，结合许凯在胡智慧与康宏迈签订房屋买卖合同后，许凯曾与案外人签订租赁合同，将案涉房屋出租给案外人，众合地产黄江分公司、众合地产公司主张许凯应为康宏迈指定案涉房屋的代理人理由充分，本院予以采信。康宏迈否认其委托许凯办理房屋买卖手续依据不足，本院不予支持。从康宏迈提供的公证书反映，胡智慧已履行了其合同义务，不存在违约行为。康宏迈认为胡智慧、众合地产黄江分公司、众合地产公司至今没有向其提供案涉房屋的产权证书。本院认为，双方并没有约定胡智慧需何时办理一手房屋产权证，且康宏迈亦没有付清房款，因此，康宏迈认为胡智慧、众合地产黄江分公司、众合地产公司至今没有向其提供案涉房屋的产权证书构成违约依据不足，本院不予采信。康宏迈要求解除与胡智慧签订的《房屋买卖合同》缺乏依据，本院不予支持。对焦点二。康宏迈诉求众合地产黄江分公司、众合地产公司返还购房款、手续费及利息是基于案涉房屋合同解除为前提，而本案前述已认定康宏迈要求解除与胡智慧签订的《房屋买卖合同》缺乏依据，故本院对康宏迈诉求众合地产黄江分公司、众合地产公司返还购房款、手续费及利息不予支持。关于中介费，众合地产黄江分公司为胡智慧与康宏迈之间房屋买卖已提供了中介服务，众合地产黄江分公司收取康宏迈中介费有合同为据，康宏迈无提供证明众合地产黄江分公司违反合同义务需退回中介费的证据，本院对康宏迈该项主张亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3878元，由康宏迈承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  冯婉娥二〇一四年十一月十日书 记 员  罗锦婵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。