广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1020号原告：广发银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区。负责人：闫鹏，职务行长。委托代理人：叶凤怡，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。委托代理人：邓素玲，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。被告：杨媛燕，住广州市天河区。委托代理人：苏玲玲，广东富临国泰律师事务所律师。被告：广州市番禺祈福新邨房地产有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：彭磷基，职务董事长。委托代理人：姚国林，该公司职员。委托代理人：叶建霄，广东汇胜律师事务所律师。原告广发银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称广发行番禺支行）诉被告杨媛燕以及广州市番禺祈福新邨房地产有限公司（以下简称祈福地产）金融借款合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广发行番禺支行的委托代理人邓素玲，被告杨媛燕及其委托代理人苏玲玲、被告祈福地产的委托代理人姚国林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广发行番禺支行诉称：原告与被告杨媛燕签订编号为128139000200的《个人房屋按揭贷款合同》，约定原告向被告发放贷款1,656,000元，贷款期限为240个月，借款利率为浮动利率。合同有效期内，贷款利率随国家调整而调整，被告应按月分期（每月为一期）等额归还贷款本息。另被告杨媛燕提供位于广州市番禺区祈福名都阁5座32层3204号作为抵押物，为上述贷款本息及由此引起的相关费用提供抵押担保。另被告祈福地产为原告与被告签订的借款合同提供阶段性连带担保责任，保证期间自合同成立之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将他项权利证明文件交原告保存时止。合同签订后，原告于2013年8月6日依约向被告杨媛燕发放了贷款1,656,000元，且双方办妥上述房产的抵押预告登记手续。但被告从2015年2月21日起未依约履行还款义务，经原告多次催收，被告至今仍未依约还款。被告杨媛燕的行为已构成严重违约，应依法承担全部违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告杨媛燕立即向原告偿还贷款本金1,585,360.87元及从2015年2月21日起至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（暂计至2015年5月20日利息16,867.28元、罚息0元、复利0元，贷款本息暂合计1,602,228.15元）；二、两被告承担原告支付的本案律师费48,066元；三、确认原告对被告杨媛燕提供的位于广州市番禺区祈福名都阁5座32层3204号的抵押房产享有抵押权，被告杨媛燕不偿还上述债务时，原告有权依法处分该抵押物并对所得价款优先受偿；四、被告广州市番禺祈福新邨房地产有限公司对上述债务承担连带赔偿责任；五、两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告杨媛燕立即向原告偿还贷款本金1,559,577.71元及从2015年2月21日起至2015年12月31日止的利息、罚息、复利（暂计至2015年5月20日利息19,033.61元、罚息85.9元、复利85.99元，贷款本息暂合计1,596,437.47元）。被告杨媛燕辩称：由于涉案房屋无人居住,在我方自行清偿了2015年5月20日之前的贷款本金和利息后，我方才收到法院送达的诉讼材料从而知悉本案诉讼。2015年8月原告起诉我方时，当时大部分贷款未到期，原告没有理由要求我方提前还贷。虽然《个人房屋按揭贷款合同》第3条约定甲方有权提前宣布贷款到期，但原告必须履行“宣布”程序，并给予我方支付全部本金、利息的合理期限，之后原告才有权起诉要求我方偿还全部贷款本金。原告放弃宣布全部贷款到期，无权要求我方偿还未到期贷款。我方当庭提交的银行记录中显示我方已经将到期贷款全部偿还完毕，故不同意原告的诉讼请求。关于原告主张的律师费，我方认为原告出示的《委托代理合同》的合同主体及《发票》的付款人均是广发银行股份有限公司广州分行，原告并无证据证明由广州分行代广州番禺支行处理纠纷，故广州分行支付的律师费与本案无关。且转账金额为10万元，与律师事务所开具的发票金额不一致，支付的10万元是签订《委托代理合同》之前支付，是否为本案的款项不得而知，支付日期与开具发票日期相差两个月，而且广州分行与原告委托律师之间的关系不止本案一个。被告祈福地产辩称：一、我司已按《商品房买卖合同》的约定，办理了涉案房屋的备案、预告登记、抵押权预告登记和大确权，履行了应当履行的合同义务；二、根据我司和原告的《按揭贷款业务合同协议》，我司办理大确权并通知被告杨媛燕配合后，合同约定的保证责任免除条件就应成就，但被告杨媛燕不正当阻止，应视为条件已成就，杨媛燕依法应当对债务承担赔偿责任，我司不承担保证责任；三、退一步说，根据《担保法》第二十八条的规定，原告应该先强制执行杨媛燕的房屋，抵押房屋处置价值不足以清偿借款人尚欠原告贷款合同项下债务的不足部分，才由我司承担连带保证责任，即我司应在物的担保范围外承担保证责任。综上，本案是被告杨媛燕恶意不还款并不配合办理房产证引起的，主要责任在于被告杨媛燕，我司认可原告请求被告杨媛燕支付借款本金及利息、律师费，对处分涉案房屋所得价款优先受偿的诉求。经审理查明，广发行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立的具有办理存贷款等金融业务的资格的金融机构。2013年1月4日，广发行番禺支行作为甲方，祈福地产作为乙方，签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由甲方对乙方开发并销（预）售的祈福名都项目提供住宅、商业用房、车位的抵押贷款业务，乙方为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证，对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任。2013年7月3日，祈福地产作为甲方（卖方），杨媛燕作为乙方（买方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201307108037），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区祈福名都阁5座32层3204号（以下简称涉讼房屋），总金额2,365,823元。2013年7月5日，广发行番禺支行作为甲方（贷款人），杨媛燕作为乙方（借款人、抵押人），祈福地产作为丙方（保证人）签订了《个人房屋按揭贷款合同》（编号：128139000200），合同约定杨媛燕以称涉讼房屋作抵押，向广发行番禺支行借款1,656,000元；借款期限为240个月；借款利率为浮动利率，即以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%计息；合同有效期内，如遇国家调整基准利率并应适用于本合同项下借款时，贷款利率从中国人民银行调整之日的次年1月1日起，按照该次调整后的基准利率及利率浮动比例确定并执行新的利率，在调整基准利率的同时甲方有权调整利率浮动比例；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；乙方采取等额本息偿还法偿还贷款本息，应从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本息；还款期共240期，每月的20日为还款日；丙方为本合同项下的债务提供连带责任担保，保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；乙方未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，甲方有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用，有权终止或解除本合同，行使担保权利，要求抵押人承担担保责任；担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，其具体金额在其被清偿时确定。2013年8月6日，广发行番禺支行依约向杨媛燕发放了贷款1,656,000元。2013年8月12日与2013年9月12日，广州市国土资源和房屋管理局分别就涉讼房屋进行了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登穗字第0220154872号、粤房地预登穗字第0220129147号），预购商品房预告登记权利人为杨媛燕，预购商品房抵押权预告登记权利人为广发行番禺支行。2015年8月26日，广发行番禺支行以杨媛燕未依约履行还款义务为由诉至本院，要求解决。另查明，广发银行股份有限公司广州分行（甲方，以下简称广发行广州分行）于2015年8月18日与广东广悦鸿鼎律师事务所（乙方，以下简称广悦鸿鼎律所）签订《委托代理合同》[编号：（2015）穗广悦鸿鼎民合字011206号]，委托该所作为其代理人，提供法律服务；若甲方委托的案件为普通抵（质）押贷款类案件（贷款金额小于人民币500万元），则甲方按起诉标的金额的3%向乙方计付律师费；甲、乙双方书面确定应付律师代理费金额后，乙方在收到甲方支付的律师代理费之日起5个工作日内向甲方出具律师代理费正式发票；合同有效期自2015年5月1日至2016年4月30日止。2015年10月29日，广悦鸿鼎律所向广发行广州分行出具了编号为23215220，金额为48,066元的律师费发票，该发票备注：2015穗广悦鸿鼎民合字011206号（2015）穗番法民三初字第1020号（杨媛燕）。为证明上述律师代理费已实际支付，广发行番禺支行向本院提交了《广发银行客户回单》，其上载收款人为广悦鸿鼎律所，付款人为广发行广州分行，交易日期为2015年8月13日，金额为100,000元。再查明，祈福地产于2014年9月5日取得了涉讼房屋所在楼宇的初始登记，并于2014年11月26日向杨媛燕寄送《番禺祈福新邨办理房产证通知》。诉讼中，本院根据广发行番禺支行的申请，依法作出了（2015）穗番法民三初字第1020-1号《民事裁定书》，于2015年8月28日对涉讼房屋进行了查封。庭审过程中，广发行番禺支行确认杨媛燕已清偿了全部逾期本金及利息，并已依合同约定正常供款，截至2016年4月27日尚欠贷款总本金1,522,326.65元。本院认为：广发行番禺支行与杨媛燕及祈福地产签订的《个人房屋按揭贷款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广发行番禺支行已依约向杨媛燕发放贷款，履行了合同义务，依法享有按时收回贷款及利息收益的权利。广发行番禺支行提诉时，杨媛燕未能依约偿还贷款本息，其行为已构成违约。但杨媛燕于广发行番禺支行起诉后已主动偿还了全部逾期的贷款本息，广发行番禺支行亦对杨媛燕违约后的还款行为予以了承认和接受，且至庭审之日止，杨媛燕已正常供款。杨媛燕尽力积极履约的行为表明其继续履行合同的诚意，虽其之前存在违约行为，但其已采取了充分的补救措施，弥补了广发行番禺支行的相关损失。从诚实信用和维护交易稳定，鼓励交易进行的角度出发，本院认为当事人之间的合同目的仍可继续实现，合同应继续履行。因此，就广发行番禺支行要求杨媛燕提前偿还尚余贷款本金及支付利息的诉请，本院不予支持。广发行番禺支行要求就涉讼房屋实现优先受偿权的诉请，本院亦不予支持。对于广发行番禺支行主张律师费的诉讼请求，本院综合考虑广发行番禺支行提起诉讼与杨媛燕清偿逾期借款本息相隔的期间、广发行番禺支行代理律师在此期间的实际工作量，以及有关部门对律师费用计算的相关规定，依公平原则，酌定杨媛燕承担律师费15,000元。广发行番禺支行主张超过该金额的部分，本院不予支持。另鉴于本案诉讼确因杨媛燕的违约行为所致，故本案的诉讼费用应由杨媛燕承担。至于祈福地产是否应当对杨媛燕所欠债务承担保证责任的问题。根据《个人房屋按揭贷款合同》约定，祈福地产为合同项下的债务提供连带责任担保，保证期间为自合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交广发行番禺支行保存时止。即如果按揭房产正式抵押登记手续未办理完毕或虽然办理完毕但是广发行番禺支行并未收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》的，祈福地产仍需承担连带担保责任。另《个人房屋按揭贷款合同》约定，担保的范围为合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等。现涉讼房屋并未办理正式的抵押登记手续，广发行番禺支行亦未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证，故祈福地产仍应对杨媛燕的上述债务承担连带清偿责任，对祈福地产所主张的因杨媛燕自身原因导致没有办理房地产权证，故其司免除保证责任的抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨媛燕于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广发银行股份有限公司广州番禺支行律师费15,000元；二、被告广州市番禺祈福新邨房地产有限公司对被告杨媛燕的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广发银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。本案受理费19，652元、财产保全费5,000元，由被告杨媛燕、广州市番禺祈福新邨房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  谭菲映人民陪审员  梁玉谊二〇一六年五月十八日书 记 员  麦卓芝