海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第284号 原告：许祥安，男，1974年12月24日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 原告：许素芬，女，1963年7月19日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 被告：海南胜大庄投资有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇海滨街139号。 法定代表人：王绍莲，该公司总经理。 委托代理人：曾繁俊，该公司办公室主任。 原告许祥安、许素芬与被告海南胜大庄投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年9月2日立案受理后，依法由审判员周英俊独任审判，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告许祥安、许素芬，被告的委托代理人曾繁俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2011年7月5日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇爱华路与嘉博路交叉口“绿叶经典”小区7#（幢）1单元606房，合同约定：原告在2011年4月20日支付房款5万元，2011年6月30日前支付房款231608元，余款2万元交房时付清；被告应当在2012年6月30日将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书；被告向原告代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定标准等；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，逾期90日以上的，原告有权单方解除合同；原告行使单方解除合同权利的，被告在接到通知之日起，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告，被告逾期未退款的，每逾期一日，被告应按未退款金额的万分之一向原告支付违约金，直至全部退完款项为止。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2012年8月30日收楼入住，原告向被告交付了办证的相关材料及相关费用。但时至今日，被告却一直未为原告办理产权证书，严重损害了原告的合法权益。根据合同约定原告有权解除合同并要求赔偿损失。故请求法院判令：1、解除原、被告双方2011年7月5日签订的《琼海市商品房买卖合同》。2、被告返还原告已付购房款301608元。3、被告按人民银行同期贷款利率计算赔偿原告自付款之日起至原告请求解除合同之日止的利息，即自2011年4月20日起至2014年8月25日止的利息58804.21元。4、被告返还代收原告的购房税费、房产证办理费用、国有土地使用费及维修基金共计人民币13402元。5、如被告未在合同解除之日全部退还房款，每逾期一日，按未退款金额的日万分之一向原告支付违约金。6、被告承担本案的诉讼费。 原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、琼海市商品房买卖合同，证明双方签订房屋买卖合同关系的事实。2、转账凭证，证明原告向被告支付购房款的事实。3、销售不动产统一发票，证明原告已支付完购房款，被告向原告出具发票。4、绿叶经典业主缴费明细单，证明原告向被告支付办证费用、契税等。5、收据3张，证明原告缴纳物业费。 被告辩称：我公司逾期为原告办房产证是事实，但原告的购房合同已提交房管部门备案，至今没有办证有其客观原因，不是我公司不为原告办理房产证，只是办妥房产证需要时间。原告要求退房是因为现在楼市不景气，楼价下跌。双方交易的是精装修房屋，现在原告已入住，要求解除合同不合理，所以不同意原告退房的诉讼请求，同意向原告支付一定标准的违约金。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、海南省建筑工程竣工验收备案证【（2012）28号】。2、绿叶经典收楼验收表、房屋交接单、交房手续书，证明原告购买的房屋已经竣工验收合格，并已交付原告使用。3、房产预售许可证，证明被告已取得房屋预售资质。 经质证，原、被告对对方提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院对原、被告提供的证据真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审理查明：被告是经琼海市工商局批准具有经营房地产开发的企业。2011年7月5日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇爱华路与嘉博路交叉口“绿叶经典”小区7#（幢）1单元606房。建筑面积41.89平方米，每平方米7200元，总房款为301608元；原告在2011年4月20日支付房款5万元，2011年6月30日前支付房款231608元，余款2万元交房时付清；第十五条约定：被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金。逾期90日以上的，原告有权单方解除合同。第十九条约定：原告行使单方解除合同权利时，应当书面通知被告，被告在接到通知之日起，一次性将原告已付房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告，被告逾期未退款的，每逾期一日，被告应按未退款金额的万分之一向原告支付违约金，直至全部退完款项为止。合同附件七第六条约定：房产权属登记在原告交清房款全款后，由被告负责办理，原告应配合其办理相关手续；被告承诺在房屋交付之日起360日内，为原告办理完毕房屋所有权证书。原告已于2011年4月20日支付房款5万元，2011年6月30日支付房款231608元，合计281608元。2012年8月30日原、被告双方办理交房手续时，原告向被告支付房屋余款2万元，被告同日出具发票给原告确认原告已付房款合计301608元。原告并在同日支付了办理权属登记证书所需的相关费用，即契税9048元、印花税151元、房产测绘费51元、交易手续费209元、产权登记费550元、档案管理费30元、房产证工本费50元、产权代办费300元、国有土地使用费500元、维修基金2513元，共计13402元；同时向被告提供了办理房屋所有权证书所需的相关资料。因被告未在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证书，原告于2014年9月2日向本院提起诉讼，请求解除合同并要求被告承担违约责任。 另查，被告开发的“绿叶经典”商品房已取得预售许可证，该“绿叶经典”7#楼已于2012年6月8日通过竣工验收取得竣工验收备案证。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是：一、双方签订的合同应否解除。二、被告应否向原告退还购房款、税费、办证费用、维修基金等费用，并承担违约责任。 一、关于双方签订的合同应否解除的问题。原、被告签订的合同第十五条及合同附件七第六条均约定，被告负责在房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，逾期超过90日以上的，原告有权单方解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告已按合同约定支付完购房款，被告已于2012年8月30日向原告交付房屋，原告也向被告支付了办理权属登记证书所需的费用并提供了相关材料，根据合同的约定被告应当在360日内即2013年8月25日前为原告办理房屋权属证书。但至开庭审理时，被告仍未为原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，原告有权单方解除合同。故原告请求解除合同，理由成立，本院予以支持。 二、被告应否向原告退还购房款、税费、办证费用、维修基金等，并承担违约责任。合同第十九条约定，原告行使单方解除合同权利的，被告在接到通知之日起，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告，被告逾期未退款的，每逾期一日，应按未退款金额的万分之一向原告支付违约金，直至全部退完款项为止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告未在合同约定的期限内为原告办理房产证，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告应当退还原告的购房款301608元及利息（即5万元从2011年4月20日起、231608元从2011年7月5日起、2万元从2012年8月30日起，均按人民银行同期贷款利率计至2014年8月25日止），退还代收原告的契税9048元、印花税151元、房产测绘费51元、交易手续费209元、产权登记费550元、档案管理费30元、房产证工本费50元、产权代办费300元、国有土地使用费500元、维修基金2513元；合计13402元。原告已于2014年9月2日起诉解除合同，且起诉书已于2014年9月10日送达被告，但被告在接到起诉书后未退还购房款及同期银行贷款利息。根据合同的约定，被告应从2014年9月11日起按未退款金额的日万分之一向原告支付违约金，直至本判决确定给付之日止。被告抗辩不同意解除合同，只同意支付一定的违约金给原告，其抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告许祥安、许素芬与被告海南胜大庄投资有限公司2011年7月5日签订的《琼海市商品房买卖合同》。 二、限被告海南胜大庄投资有限公司在本判决生效之日起十日内，退还原告许祥安、许素芬已付购房款301608元及利息（即购房款50000元从2011年4月20日起，231608元从2011年7月5日起，20000元从2012年8月30日起，均按人民银行同期贷款利率计至2014年8月25日止）。 三、限被告海南胜大庄投资有限公司在本判决生效之日起十日内，退还原告许祥安、许素芬已付契税9048元、印花税151元、房产测绘费51元、交易手续费209元、产权登记费550元、档案管理费30元、房产证工本费50元、产权代办费300元、国有土地使用费500元、维修基金2513元，合计13402元。 四、限被告海南胜大庄投资有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告许祥安、许素芬支付未退购房款301608元的违约金（违约金从2014年9月11日起按未退款金额的日万分之一计付，直至本判决确定给付之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3453.5元，由被告海南胜大庄投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审判员  周英俊 二〇一四年十一月四日 书记员  王望来 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。