重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11154号原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道五星支路11号1幢2-2-1，组织机构代码20350370-8。法定代表人杨晓莉，经理。委托代理人ＸＸ，男，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。委托代理人王方明，男，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告范志强，男，1977年3月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司（以下简称“龙发公司”）与被告范志强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理。依法由审判员叶守忠担任审判长，与人民陪审员朱锡林、徐玉凤组成合议庭，适用普通程序于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告龙发公司的委托代理人王方明到庭参加了诉讼。被告范志强经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙发公司诉称：原告与被告所在的XXXX业主委员会协商签订《重庆市物业服务合同》，合同对物业名称、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任等进行了约定。其中有关物业服务费用中约定：住宅1.00元／月·平方米，11、12栋（民安大道1200号）的住宅按0.8元／月·平方米缴纳物业管理费，一、二楼的住宅下浮0.2元／月·平方米。有关违约责任中约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金，但不应超过应交纳物业服务费本数。合同签订后，原告对该小区提供了物业服务，小区绝大部分业主亦按时足额交纳了物业管理及相关费用，但被告经原告催收后仍不交纳相关费用。故提起诉讼，请求法院判决：1.被告支付原告2012年4月至2014年6月的物业管理费2553.62元、水费1750.38元、公摊费156元，共计4460元；2.被告支付原告物业管理费的违约金，该违约金以欠交物业管理费为基数（按月累计计算），从2012年5月起，按日千分之三的标准，计付至本清时止。本案诉讼费用由被告承担。被告范志强未作答辩。经审理查明：原告龙发公司系为重庆市渝北区龙溪街道民安大道1000号、1200号XXXX小区提供物业服务的二级资质企业。被告范志强系该小区民安大道1200号颐景楼1幢1-3-4住宅房屋的业主。其房屋的建筑面积为122.77平方米。2012年4月1日，原告龙发公司（乙方）与渝北区XXXX业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告对XXXX小区实施物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等有关内容进行了约定。其中有关物业服务费用中的第六条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本和物业管理企业的利润），物业服务费用按月收取，其收取的标准如下：（1）住宅：1.00元／月·平方米，I1、I2栋（民安大道1200号）的住宅按0.8元／月·平方米，一、二楼的住宅下浮0.2元／月·平方米；（2）写字楼：2.00元／月·平方米（也包括由住宅改变为办公室的物业）；（3）商业物业：2.00元／月·平方米（包括会所、幼儿园及其他改变成商业的物业等）；（4）其他物业：车库50元／月·个。第七条约定，公共区域电费（庭院路灯费、灯泡、声控、消防设备照明等）包干每月每户6元。第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月前20日内履行交纳义务、住宅物业业主或住宅使用人在当年第一个月的30日前交齐全年费用，则优惠一月物管费（不包括电梯用电费用，经测算电梯费用约0.3元／平方米）。有关物业服务合同期限及解除的第十九条约定，本合同期限为3年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。有关违约责任的第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金，但不应超过应交纳物业服务费本数。双方在该合同中还对其他有关权利义务内容作出了具体的约定。上述合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务。因被告未向原告交纳物业服务等费用，原告遂将本案诉至本院。经本院核定，被告拖欠原告2012年4月至2014年6月期间的物业管理费为2651.8元（0.8元／月／平方米×27月×122.77平方米）、公摊（电）费为162元（6元／月×27月）。原告诉称，被告欠其水费1750.38元，但仅举示了原告自行制作的XXXX业主欠水费明细表及其分别于2012年5月30日、2013年3月21日、2014年7月24日以重庆吉品物业管理有限公司的名义向重庆中法供水有限公司交纳水费的3张发票。庭审中，原告当庭撤回了要求被告支付其物业管理费违约金的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。上述事实，有营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业服务合同、街道证明、土地房屋权属登记卡、挂号回执、通知函，当事人的有关陈述等证据予以证实，应予认定。关于原告所举示的XXXX业主欠水费明细表及水费发票3张，因对原告拟予证明被告欠其水费1750.38元的待证事实不具有证明力，故本院不予采信。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与渝北区XXXX业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，该合同合法有效，应予履行。因本案原告已根据上述合同的约定，为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区民安大道1200号颐景楼1幢1-3-4房屋的业主，理应根据上述合同的约定支付相应的物业管理服务费用。被告拖欠原告物业管理费的金额为2651.8元、公摊（电）费的金额为162元，原告只诉请被告支付其物业管理费2553.6元、公摊（电）费156元，系对其自身权益的有效处分，对此本院应予照准。故本院对原告诉请判令被告支付其2012年4月至2014年6月期间的物业管理费2553.62元、公摊费156元的诉讼请求予以支持。关于原告所主张的水费1750.38元的问题。因《重庆市物业服务合同》未约定原告可为供水企业向业主代收水费，其代收水费的行为未取得供水企业的授权，亦未得到业主的认可；且原告主张被告欠其水费1750.38元未举示充分的证据予以证明，理应由其承担举证不能的法律后果。故本院对原告诉请判令被告支付2012年4月至2014年6月期间的水费1750.38元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告范志强限于本判决生效后三日内支付原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司2012年4月至2014年6月期间的物业管理费2553.6元；二、被告范志强限于本判决生效后三日内支付原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司2012年4月至2014年6月期间的公摊费156元；三、驳回原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告范志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶守忠人民陪审员  朱锡林人民陪审员  徐玉凤二〇一四年十一月十日书 记 员  彭 奕