安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民一初字第04139号原告（反诉被告）：杨明君。委托代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿州市创新时代置业有限公司，住所地宿州市。法定代表人：王平，该公司董事长。委托代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。原告（反诉被告）杨明君诉被告（反诉原告）宿州市创新时代置业有限公司（以下简称创新时代公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月1日、10月22日公开开庭审理。原告杨明君的委托代理人黄太林、被告创新时代公司的委托代理人常爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明君诉称：原被告双方于2010年2月18日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于宿州市汴河中路家乐福世纪广场第2幢负一层029127号商铺，总价款为515949元，并约定原告首付265949元，余款25万元办理银行按揭；合同同时对房屋基本情况、计价方式、付款方式、交付期限等事项进行约定。同日，原被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的商铺委托被告经营管理，期限为三年（从2011年2月28日至2014年2月27日），且明确约定原告不收取被告任何费用。上述两份合同签订后，原告依约将首付款支付给被告，被告向原告出具了购房合同发票，并报宿州市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了备案。对于银行按揭，被告一直未予办理，原告多次询问被告一直推脱。2014年2月28日，原被告签订的《商铺委托经营管理合同》到期，但被告继续占有涉案房屋至今。2014年3月3日，被告突然通知原告：要求原告于2014年3月10日前一次性付清剩余房款，并要求原告承担违约责任、被告继续免费使用涉案房屋三年等无理要求。但当原告向被告支付剩余房款时，被告拒绝接收。银行按揭手续应当由被告负责办理、原告予以配合提供相关资料，但被告至今不给原告办理银行按揭，也拒绝受领剩余房款有违公平、诚实信用原则。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：第一，判令被告继续履行原被告双方签订《商品房买卖合同》；第二，判令被告立即为原告办理房屋产权登记手续；第三，被告承担本案诉讼费。被告创新时代公司辩称：应驳回原告的诉讼请求。原告存在违约行为，符合合同解除条件，应解除合同。反诉原告创新时代公司反诉称，2010年2月18日，反诉原告与反诉被告就宿州市埇桥区家乐福世纪广场负一层商铺的买卖达成了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同对反诉被告购买商铺的面积、价款、付款及逾期付款违约责任等均作出了具体规定，反诉被告选择按揭方式支付购房款。同时，为统一经营管理，反诉原告和反诉被告就交付商铺后的委托经营管理达成了《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》。上述合同签订后，反诉被告仅支付首付款，却未能获得银行按揭贷款。反诉原告与反诉被告约定，未能成功办理银行按揭贷款的，反诉被告一次性付清房款，但反诉被告在反诉原告通知的最后付款日期2014年3月10日前仍拒不支付剩余房款。因反诉被告逾期付款时间已经达到约定的解除合同的条件。现诉至法院，要求依法：第一，判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》等相关合同，反诉被告并配合反诉原告办理撤销商品房买卖合同备案手续；第二，判令反诉被告支付反诉原告违约金10318.98元；第三，反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告杨明君辩称，第一，涉案纠纷是因按揭贷款不能正常办理，按照交易习惯和合同约定，反诉原告告知按揭银行，反诉被告提供办理按揭所需材料，由反诉原告代为办理银行按揭。本案的按揭贷款不能办理是因被告恶意隐瞒相关事实所导致的，根据补充协议规定，只有基于买受人的过错，买受人才一次性付款。涉案合同至今未全部履行的原因是反诉原告造成的，但是反诉被告仍然愿意一次性付清余款，根据合同法鼓励交易的原则，判令双方继续履行该合同，同时由于反诉原告的违约，其无权行使解除权。关于托管合同，反诉被告认为反诉原告已经于2011年2月28日已经将涉案房屋交付，仅仅因出卖人与受托方为同一主体，未办理交付手续。但实际托管合同已经履行，反诉原告已经免费使用三年，如解除反诉原告应该支付反诉被告自2014年2月27日至今的房屋租金。反诉被告没有任何违约行为。综上，应驳回反诉原告的请求。原告杨明君对本诉和反诉的答辩向本院提交以下证据：1、原被告之间签订的商品房买卖合同书及补充协议、发票一份、商品房购销合同登记备案表一份。意在证明：第一，双方之间签订了商品房买卖合同，该合同对原告所购买的房屋编号、价款、付款方式等进行了详细的约定。其中补充协议第2条明确约定：“因买受人的原因，按揭银行不予办理按揭手续或银行办理按揭成数低于买受人申请的，买受人同意一次性付款方式支付价款”。根据双方协议，只有因买受人原因导致按揭贷款不能办理时，买受人方一次性支付购房款；而本案按揭贷款不能办理的原因是基于被告自身的原因，与原告无关，原告不存在过错。第二，原被告之间签署的协议合法有效，原告已经按约定支付了首付款、被告向原告出具了发票，并经房管局备案，原告已经履行了合同约定的主要义务，不存在违约行为。2、委托经营管理合同一份，意在证明：第一，被告已经按照双方约定免费使用了原告购买的商品达三年六个月，再要求免费使用涉案房屋三年违反合同约定；第二，根据双方约定，被告已经将涉案的房屋交付给原告，但基于托管合同与商品房买卖合同的一方均为被告，故未办理交房手续，但仍应视为房屋已经交付。3、被告向原告出具的通知书一份、被告向原告提供的要求原告签署的《商品房买卖合同》补充协议（空白）一份。意在证明：第一，被告向原告要求支付余款的通知时间为2014年3月3日，被告恶意拖延，故意不告知按揭不能办理，导致本案的产生，被告存在重大过错；第二，被告向原告出具的通知严重违反公平、诚信原则，所提出的要求继续免费使用三年的要求无依据；第三，被告通知发出时间距原告起诉时间不足三个月。4、照片一组。证明涉案房产现一直被被告占用的事实。5、被告宣传资料六份，证明被告对涉案房屋收益的宣传，被告实际占用该房屋获得巨大收益，对原告造成重大损失，该损失原告将另行主张。6、视频光盘一份、原告等人的信访材料一份。证明原告同意一次性将余款付清，且将余款准备好存放于银行，但被告坚持要求原告签订违反公平原则的《补充协议》及承担违约金后，方愿意接受余款。进一步证明被告恶意毁约。涉案的相关合同，备案表等资料被告于2014年才交给原告。7、询问笔录一份、中国建设银行安徽省分行建皖函（2010）16号文件一份；意在证明被告方的合作银行为建设银行，文件是在2010年产生，被告应该明白不能与其发生贷款业务，表明被告对银行按揭贷款不能办理存在重大过错，进一步证明，被告在签订商品房合同时故意欺诈。被告创新时代公司发表质证意见为：证据1真实性没有异议，举证意图有异议。原告逾期付款已经达到解除条件，证明目的不能成立。证据2真实性没有异议，举证意图有异议。涉案房屋合同没有履行完毕，原告没有取得涉案房屋的所有权，不能委托被告经营。证据3通知书（2014年3月3日）真实性没有异议，举证意图有异议。2014年3月3日是最后一次以公证送达的方式通知购房人支付剩余房款，但购房人逾期未支付。《商品房买卖合同》补充协议（空白）一份真实性有异议，举证意图有异议。该协议没有任何单位的文字，是空白不具备证据的合法要件。证据4真实性有异议，举证意图有异议。涉案房屋合同没有履行完毕，原告没有取得涉案房屋的所有权，不存在被告占有的说法。证据5真实性有异议，举证意图有异议。达不到其举证目的。证据6视频光盘真实性和举证意图均有异议，未经当事人同意私自录制取得证据材料，不能作为证据使用，且不能达到其举证目的。领条的真实性和举证意图均有异议，是原告自述材料，不能作为证据使用。证据7的真实性无异议，但关联性及证明目的有异议。建设银行的文件在本案中并不适用，且仅系该单位内部适用，本案所涉商铺买卖不存在该文件所称的售后返租和承诺固定回报情形。本案所涉购房户并没有实际申请银行按揭贷款，而非按揭贷款不能获得批准。证明目的不能成立。被告创新时代公司对本诉答辩和反诉提供以下证据予以佐证：1、《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份，意在证明原被告就商品房买卖的具体权利、义务的约定，原告存在违约行为。2、《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》一份。意在证明原被告约定购买的商铺交付后，原告委托被告统一经营管理。因原告至今未付清房款，被告解除了商品房买卖合同，补充协议。该委托经营管理合同已不具备继续履行的前提条件，应同时解除。3、公证书一份，意在证明2014年3月3日，被告通知原告于2014年3月10前一次性付清剩余房款并承担逾期付款违约责任等，经被告催告后，原告未履行。原告杨明君的质证意见为：证据1真实性无异议，举证意图有异议。该协议恰恰证明被告没有按照约定履行义务，进一步证明原告没有延期付款的行为。原告的所有行为完全符合合同约定。证据2真实性无异议，举证意图有异议。但该证据能够证明双方已经按照协议履行。被告已经实际占有使用三年六个月，根据约定被告已经把涉案房屋交付给了原告。证据3真实性无异议，内容的合法性有异议，被告在自身违约的情况下，在违反公平诚信的原则下，要求原告不签订补充协议，不收余款，该行为无任何法律依据。且该通知不能发生被告要求解除合同的效力。根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告杨明君提交的证据：证据1、2来源合法，反映内容与争议事实有联系，本院予以确认；证据3来源合法，反映内容与争议事实有联系，对该证据的真实性，本院予以确认；证据4、5、6无法达到原告举证目的，本院不予确认；证据7来源合法，反映内容与争议事实有联系，对该证据的真实性，本院对予以确认。（二）被告创新时代提供的证据：证据1、2、3来源合法，且反映内容与争议事实有联系，且原告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明，2010年2月18日，原告杨明君与被告创新时代公司签订了《商品房买卖合同》（该合同于2010年3月5日在宿州市房地产管理局备案登记）及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的家乐福世纪广场2幢负一楼029127号面积为38.909平方米的房屋一套，商品房单价为13260.40元/㎡，总金额515949元。该《商品房买卖合同》第六条约定，买受人按下列方式付款：合同签订时支付265949元。自本合同签订之日起30日内，买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办理完毕有关手续。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人累计已付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第2条约定，对合同第六条补充约定如下：（1）买受人应于签订本协议的10日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭材料，按揭银行要求增加材料，买受人应于接到出卖人通知的10日内提供，否则视为买受人逾期付款，买受人按本合同第七条规定承担违约责任。（2）因买受人的原因，在按揭材料递交到按揭银行的两个月内，按揭银行不予办理按揭手续或银行办理按揭成数低于买受人的申请的，买受人同意以一次性付款方式支付房价款，买受人于出卖人通知之日起7日内付清。同日，原被告双方签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》。合同约定，位于安徽省宿州市汴河中路家乐福世纪广场2栋负一层27号编号为029127建筑面积38.909平方米的商铺，原告拥有商铺的所有权，被告有权自行经营或转租。原告委托被告经营管理（仅限于商业用途）的期限为三年，该期限自家乐福世纪广场正式开业之日起开始计算（如家乐福世纪广场迟于2011年2月28日开业，该期限自2011年2月28日开始计算）。自本协议签订之日，原告不得占有使用该商铺，委托期限内，原告不得自行出租商铺，不得向实际承租人收取任何费用。在委托经营期限内，原告不得以任何理由单方面终止或解除合同，更不得将本合同项下商铺另行委托给第三人经营管理或者出租给第三人，否则视为原告违约。如原告违约，原告同意按照该商铺购买价格的20%标准向被告支付违约金，被告并有权要求原告继续履行合同。委托期限届满时，如原告愿意将其商铺继续委托给被告经营管理的，应当在期满前90日与被告另行签订委托经营管理合同。该合同第八条约定，本合同经原被告签字或盖章后生效。该合同有原告签字、被告的签章。2010年2月18日，原告杨明君向被告创新时代公司支付购房款265949元。因银行按揭问题，2014年3月3日，被告创新时代公司通过公证以邮寄的方式给原告邮递《关于支付剩余购房款等事宜的通知》。该通知载明，原告支付涉案房屋的首付款，剩余房款19万元通过银行办理按揭，银行按揭未能办理成功。原告应以一次性付款方式支付房价款。现通知原告于2013年3月10日前一次性付清剩余房款并按合同约定承担责任。同时，因原告未能付清房款，该商铺至今仍未办理交付手续，付款后原告应按照约定与被告签署《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》，委托经营管理期限自原告付清全部房款等款项并办理好商铺交接手续之日方开始计算时间。因原被告双方未能就支付剩余房款的时间、合同违约责任及涉案房屋经营管理达成一致意见，现诉至法院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告杨明君与被告创新时代公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》履行自己的义务。原告应按照合同约定支付购房款，被告应按照合同约定将符合交付条件的涉案房屋交付原告。根据原被告签订的《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》约定原告对涉案房屋享有所有权，被告对其经营或转租，且该合同经原被告签字、盖章已生效，可以推断被告已按照合同约定将涉案房屋交付原告。但原告仅支付涉案房屋的首付款，剩余购房款未支付，应承担清偿责任。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，非原告的过错导致银行按揭贷款未办理成功，被告于2014年3月3日以邮寄的方式告知原告于2014年3月10日一次性支付剩余购房款，第一，邮寄时间不等于原告收到该通知的时间，不到7日的时间筹措25万元，这显然不属于必要的准备期限；第二，这也改变了原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》对于涉案房屋购房款的支付方式的约定，原告有权拒绝在被告指定期限支付剩余房款；第三，被告应给予原告必要的准备期限。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同受法律保护，协助办理房屋产权过户手续是房屋出卖人应当履行的附随义务，被告有义务协助原告办理房屋过户手续。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，被告有义务协助原告办理房屋变更过户手续。原告诉称，被告立即为原告办理该房屋的产权登记手续，因办理房屋产权登记手续也需要给予必要的准备时间，故原告要求被告立即办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，第一，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不具有合同约定解除或法定解除的情形；第二，被告于2014年3月3日才以邮寄的方式通知原告银行按揭未办理成功，且根据原被告签订的《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》可以推断被告已经实际占有、使用涉案房屋。如此时赋予被告解除权废止既有的合同关系，将破坏现存的法律关系，违背公平、正义，有损社会利益，且也不符合《中华人民共和国合同法》设置合同解除权制度的目的。故反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告诉称，解除反诉原被告签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，本院不予调整。故反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。反诉原告诉称，因反诉被告的违约行为，基于合同约定反诉被告应承担违约责任，向其支付违约金10318.98元。第一，根据反诉原被告签订《补充协议》第2条约定，可以看出银行按揭的办理是由反诉被告将办理银行按揭的材料交给反诉原告，由反诉原告代为办理银行按揭；如需增加材料，等候反诉原告的通知，银行按揭能否如期办理成功反诉原告应该首先得知，却是于2014年3月3日才以邮递方式通知反诉被告；且双方又签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》，自双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》至2014年3月3日，长达3年多的时间，反诉原告未向反诉被告催要过剩余购房款，故剩余购房款未支付，反诉被告不存在过错；第二，根据2014年3月3日《关于支付剩余购房款等事宜的通知》载明，反诉原告通过银行按揭付款，而银行贷款未能办理成功，可以推出反诉被告应是按照合同约定将办理银行按揭所需材料交由反诉原告，且无证据证明反诉原告告知反诉被告银行按揭未办理成功这一情况，故银行按揭未办理成功导致反诉被告未支付剩余购房款，反诉被告不存在过错，无违约行为。故反诉原告要求反诉被告支付违约金10318.98元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告宿州市创新时代置业有限公司继续履行原被告双方于2010年2月18日签订的《商品房买卖合同》，原告杨明君于本判决生效之日起二十日内支付被告宿州市创新时代置业有限公司购房款25万元。二、被告宿州市创新时代置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨明君办理房屋产权登记手续。三、驳回反诉原告宿州市创新时代置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费8960元，反诉案件受理费80元，均由被告宿州市创新时代置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  谷春燕人民陪审员  韩效胜人民陪审员  刘双贵二〇一四年十一月十四日书 记 员  陈春丽附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条第（四）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。