重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1709号上诉人(原审被告)杨品菊。上诉人(原审被告)陈杨。委托代理人杨品菊，系陈杨的母亲，身份同前。被上诉人(原审原告)古孟麟。上诉人杨品菊、陈杨因与古孟麟排除妨害纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第03412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：本案诉讼所涉房屋位于荣昌区××街道××社区××（××组），该房屋原为被告杨品菊与被告陈杨的父亲陈长生共同所有，原登记产权证号为荣建（98）字第010XX号。杨品菊与陈长生原系夫妻，陈杨是陈长生、杨品菊的儿子。2002年4月，杨品菊与陈长生协议离婚，双方约定房屋归杨品菊所有。2006年12月1日，陈长生与古孟麟（本案原告）结婚。2007年8月3日，原告古孟麟与被告杨品菊签订《房屋买卖合同》，约定杨品菊将位于荣昌县XX组的房屋[房屋所有权证载明：荣建（98）字第010XX号，所有权人为陈长生，共有权人为杨品菊；土地使用权证：荣昌元集建（1998）字第0625号]，该幢房屋三楼一底，二楼为案外人所有，合同涉及三、四楼住房及底层门面一个转让给古孟麟。该房屋建筑面积274㎡，其中底层面积44㎡，三、四楼两套住房面积230㎡，每套住房面积115㎡（230㎡÷2）。合同约定房价款13万元。2007年8月4日，古孟麟按照合同约定的方式将13万元房款支付完毕。此时，被告居住于该幢房屋三楼住房。2007年8月3日同日，陈杨同古孟麟以借条的形式达成关于购买该幢房屋三楼住房的约定，内容为“今借到古孟麟人民币44300元用于购买小滩村10号的三楼住房，还款方式还本减息，每月按壹分利息计算。注：如即（既）不还本也不付息该房屋买卖无效。如土地征收费拿到就先还给古孟麟，付息日是每月8号，借款人陈杨”。双方均认可借条上约定的一分利息即1%的月息，也就是443元/月的利息。陈杨从2007年8月3日起至2009年1月按每月443元共向古孟麟支付了利息6020元，此后，再未向古孟麟支付款项。2011年10月13日，古孟麟与陈长生经该院（2011）荣法民初字第02365号民事判决书判决离婚，陈长生不服，提出上诉，重庆市第五中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。离婚纠纷中未对荣建（98）字第010XX号房屋进行分割。2013年1月8日，古孟麟、陈长生诉杨品菊所有权确认纠纷案经该院（2013）荣法民初字第00253号民事判决书判决：荣建（98）字第010XX号房屋归古孟麟与陈长生共同所有。杨品菊不服上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2013）渝五中法民终字第02881号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年10月18日，古孟麟以离婚纠纷中未分割上述房屋为由提起诉讼，要求确认房屋所有权归其所有。该院以（2013）荣法民初字第04397号民事判决书，判决驳回古孟麟的诉讼请求。古孟麟不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民终字第01715号判决书，判决：一、撤销重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第04397号民事判决书；二、位于重庆市××组（原乡村房屋所有权证号：荣建（98）字第010XX号）房屋归古孟麟所有。2014年9月2日，荣昌县国土资源和房屋管理局向古孟麟颁发了位于荣昌县××街道××社区××组房屋的房地产权证（注：原荣建（98）字第010XX号房屋，其新房地产权证号：2××房地证2014字第00129号，登记权利人为古孟麟）。上述房屋确权纠纷期间，陈杨于2013年10月8日起诉古孟麟、陈长生，要求确认该幢房屋三楼住房产权归陈杨所有，该院（2013）荣法民初字第04485号民事判决书判决驳回陈杨的诉讼请求。陈杨不服，提起上诉，二审中陈杨申请撤回一审起诉，重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民终字第03193号民事裁定书，裁定：一、撤销重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第04485号民事判决；二、准许陈杨撤回起诉。2014年11月10日，陈杨起诉古孟麟，要求古孟麟履行双方2007年8月3日以借条形式签订的房屋买卖合同义务，协助办理三楼住房过户。古孟麟在该案中提起反诉，要求解除双方2007年8月3日房屋买卖合同。该院以（2014）荣法民初字第5285号民事判决书判决：解除陈杨和古孟麟2007年8月3日签订的房屋买卖合同；驳回陈杨的诉讼请求。陈杨不服上诉，重庆市第五中级人民法院于2015年6月3日以（2015）渝五中法民终字第02××6号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，原告申请对其位于重庆市荣昌区昌元街道虹桥村4组10号的三楼住房2009年2月至2015年12月期间的租金进行评估，一审法院委托重庆市谛威会计师事务所对此进行评估。因被告原因，该事务所未能对争议房屋进行实地勘查，致缺乏争议房屋的装修和家具配套情况，加之该所仅收集到2013年至2015年争议房屋所在地的房屋租金情况，没有收集到2009年至2012年争议房屋所在地房屋租赁价格。该事务所未能作出评估结论，并于2015年12月2日退回委托。为此，原告选择要求被告按照443元/月的标准支付房屋使用费。另查明，与本案争议房屋价值相当的房屋在2013年至2015年的租金介于350元/月至500元/月之间。原告古孟麟起诉认为，法院生效判决已解除原告与被告陈杨签订的房屋买卖合同，原告是该房屋所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，被告在原告所有的房屋内生活居住，拒不搬离，侵害了原告财产权。故请求判决被告停止侵害，立即搬离原告所有的位于荣昌县昌元街道虹桥村4组的房屋（房地产权证号为211房地证2014字第××号）的三楼住房；由被告按照500元/月的标准或者合同约定的443元/月的标准支付从2009年2月起至2015年10月期间的房屋使用费，2015年11月及其后的使用费按照800元/月支付至被告搬离时止（以评估价格为准）；本案诉讼费由被告负担。被告杨品菊、陈杨一审辩称：原告所诉不是事实。重庆市第五中级人民法院2015年6月3日终审判决解除房屋买卖合同后原告才取得争议房屋产权，之前被告方合法居住房屋，产权也属被告方，不存在房屋租金和其他费用。终审判决之后的房租可以根据当地房租确定，原告认为，被告居住的该房屋最高租金不超过300元/月。一审法院认为，本案争议的位于原荣××组的房屋原为陈长生、杨品菊共有，二人离婚时约定房屋归杨品菊所有。杨品菊于2007年8月3日同古孟麟签订《房屋买卖合同》，将房屋转让给了古孟麟，古孟麟于2007年8月4日付款完毕，履行了全部合同义务。其后虽有古孟麟同杨品菊、陈长生就该幢房屋权利争议，但经生效的渝五中法民终字第01715号民事判决，确认该房屋归古孟麟所有。据此，该房屋出租收益等权利于2007年8月起应属古孟麟所有。《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈杨同古孟麟2007年8月3日签订了房屋买卖合同，二被告为此从2007年8月3日起居住于该房屋三楼住房。2015年6月3日，陈杨同古孟麟签订的房屋买卖合同经重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民终字第02××6号民事判决书终审判决解除。据此，被告2015年6月之后仍居住于该房屋三楼住房没有依据，原告要求被告搬出房屋的理由正当，依法予以支持。关于原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求。如上所述，争议房屋出租收益等相关权益于2007年8月属原告所有，而被告从2007年8月起至今一直居住于该房三楼住房，应为原告已履行了其同陈杨签订的房屋买卖合同所含交房义务，而被告陈杨没有支付购房款，且最后导致合同解除。《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，已经履行义务的当事人可以要求赔偿损失。故原告要求被告支付居住房屋期间使用费的请求，依法应当得到支持。被告从2007年8月至2009年1月按月支付原告443元/月利息，共计支付6020元，因该利息标准由原、被告双方合同约定，并由陈杨主动支付，原告也已收取，故该利息视作被告2007年8月至2009年1月期间房屋使用费符合双方的合同预期利益。原告申请对2009年2月以后的房屋租金进行评估，因被告原因，加之2013年前相距较长时间段缺乏对比租金资料的客观原因，致未能评估出房屋租金，故2013年之后的租金未能作出评估的责任在被告。对原告要求被告支付2009年2月以后的房屋使用费的请求，该院作如下评判：第一、原、被告以合同确认争议房屋同44300元的房价款等值，且双方以实际行为于2007年8月至2009年1月期间按照443元/月的利息标准支付房屋使用费，原告请求按照443元/月的租金标准符合双方合同预期利益。第二、因原告的请求符合双方合同预期利益，若被告对此有异议，应提交相应证据予以反驳。但本案审理过程中，被告未提交相应证据予以反驳，且因被告的原因，致评估机构不能作出2013年之后租金的评估结论，被告应当承担举证不能的法律后果。第三、同地段与争议房屋价值相当的房屋的租金与443元/月的租金标准大体相当。综上，该院对原告该项请求参照443元/月的利息标准予以计算主张。按此计算，从2009年2月计算至本案法庭辩论终结时（2015年12月）为82个月，计房屋使用费36326元（443元/月×82个月）。从2016年1月起，被告应按照443元/月的标准支付房屋使用费至其搬出房屋时止。原告要求被告从2015年10月起按照800元/月支付房屋使用费的请求没有依据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十五、三十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告杨品菊、陈杨于本判决生效后三十日内搬出其居住的原告古孟麟所有的位于重庆市荣昌区昌元街道虹桥村4组10号的三楼住房;二、被告杨品菊、陈杨于本判决生效后三十日内支付原告从2009年2月至2015年12月期间使用原告房屋给原告造成的损失36326元，并按照443元/月的标准支付从2016年1月起至被告搬出上述房屋时止的损失；三、驳回原告古孟麟的其他诉讼请求。如被告杨品菊、陈杨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费700元（原告已预交40元），由被告杨品菊、陈杨负担。”杨品菊、陈杨不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回古孟麟的全部诉讼请求。主要事实和理由：1、（2015）渝五中法民终字第02××6号民事判决生效之前，上诉人是基于买卖行为而合法占有房屋，并非租赁房屋，双方也无租金的约定。2、合同解除后，被上诉人的损失仅为购房款的资金占用损失，无房租损失存在。3、被上诉人取得房屋的时间为登记时间即2014年9月2日，之前的房屋权利人为杨品菊而非古孟麟。4、一审将租金标准的证明责任分配给上诉人错误。5、一审程序违法。被上诉人古孟麟未出庭应诉。其提交书面答辩意见认为，不认可上诉人的一切新证据。对于本案处理一审中被上诉人已作出让步。请求驳回上诉，维持原判。本院二审对一审查明的事实予以确认。另，二审中，上诉人提交胡泽江、胡长兰的证明各1份，拟证明与涉案房屋类似房屋月租金只有130-150元左右。本院认为，杨品菊、陈杨二审提交的证明属证人证言性质，证人未出庭作证，且不属一审判决后出现的新的证据，本院不予采信。二审中房屋占有使用费的起算时间和标准是双方争议焦点。关于起算时间问题，虽然古孟麟2014年9月2日才取得涉案房屋的房地产权证，但古孟麟从2007年8月起即通过房屋买卖协议取得涉案房屋的出租收益等相关权益。杨品菊、陈杨在房屋中居住使用系基于与古孟麟之间的房屋买卖协议，在陈杨同古孟麟2007年8月3日签订的房屋买卖合同被依法解除的情况下，杨品菊、陈杨占有房屋无法律依据，应当赔偿古孟麟占有房屋期间的损失。一审法院确定房屋占有使用费的起算时间正确。关于损失标准问题，一审法院对于2007年8月至2009年1月的损失，参照合同约定并支付的利息计算符合双方合同预期。对于2009年2月之后的损失，在杨品菊、陈杨未配合评估的情况下，一审法院基于双方合同预期利益及查明的类似房屋租金情况确定按443元/月计算损失，并无不当。杨品菊、陈杨二审中虽对损失标准有异议，但未提交确实充分的依据予以反驳，本院不予支持。综上所述，杨品菊、陈杨的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人杨品菊、陈杨负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年五月九日书 记 员  蒋 茜