上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第726号原告上海龙之梦购物中心管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人童锦泉，董事长。委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托代理人马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告潘忠蕉，女，1949年6月19日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告上海米爱粥餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人潘忠蕉，董事长。委托代理人黄雪松，上海市龙光律师事务所律师。被告上海陌生人餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱宏鸣，董事长。委托代理人史德麟，男。委托代理人颜鸣初，上海欧森律师事务所律师。原告上海龙之梦购物中心管理有限公司(以下简称龙之梦公司)与被告潘忠蕉、上海米爱粥餐饮有限公司(以下简称米爱粥餐饮公司)、上海陌生人餐饮管理有限公司(以下简称陌生人餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法由审判员郑丽敏独任审判。因被告潘忠蕉下落不明，本院以公告方式向其送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，并依法组成合议庭，于2016年2月26日、5月6日公开开庭进行审理，原告龙之梦公司的委托代理人汪滢、被告米爱粥餐饮公司的委托代理人黄雪松、被告陌生人餐饮公司的委托代理人史德麟、颜鸣初到庭参加诉讼。被告潘忠蕉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙之梦公司诉称，原告与被告潘忠蕉于2006年12月14日签订了租赁合同，约定被告潘忠蕉承租“龙之梦购物中心”7089室房屋(以下简称涉讼房屋)。之后被告米爱粥餐饮公司以涉讼房屋为注册地址予以设立，为该房屋的共同承租人。此后，被告陌生人餐饮公司作为实际经营人，将涉诉房屋用于经营“米爱粥陌生人火锅餐厅”。嗣后，被告自2014年5月22日起拖欠原告租金、物业管理费、水电费等费用，已构成违约。原告于2014年12月11日以律师函形式向被告催讨欠款，但被告仍未支付。鉴于租赁期限应当自2007年4月房屋交付起开始计算，故原告于2015年2月4日书面通知被告于该日提前解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的款项并承担相应违约责任。租赁合同系原告与被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司双方的真实意思表示、合法有效，被告陌生人餐饮公司作为实际经营人，应当对被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司的欠款及违约责任承担付款责任。故要求判令：1、确认原告与被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司之间的租赁合同于2015年2月4日解除；2、被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司支付拖欠原告的2014年5月22日至2015年2月4日的租金人民币(下同)1,357,724.91元以及自应当支付之日起的第二天至判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失(暂算至2015年3月31日为43,974.62元；3、被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司支付拖欠原告的2014年6月22日至2015年2月4日的物业管理费489,135.48元以及至应当支付之日起的第二天起至判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算的利息损失(暂算至2015年3月31日为14,697.84元)；4、被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司支付拖欠原告的自2014年10月至2015年2月的水费4,955元、2014年10月至2015年2月的电费60,639元以及自2015年2月5日起至判决生效之日止按照央行基准利率计算的利息损失(暂算至2015年3月31日为593.04元)；5、被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司支付原告剩余租期内的应得收益452,673.21元；6、被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司按照每日3,607.26元的标准支付自2015年2月12日起至2015年3月17日的房屋占用费用122,646.76元；7、被告潘忠蕉、米爱粥餐饮公司按照每日3,607.26元的标准支付自2015年3月7日至实际注销或变更工商登记之日止的逾期注销工商登记违约金(暂算至2015年3月31日为90,181.44元)；8、被告陌生人餐饮公司对上述第二至七项诉讼请求承担连带责任。被告潘忠蕉未到庭应诉，无答辩意见。被告米爱粥餐饮公司辩称，被告潘忠蕉系其公司法定代表人，在其公司未成立前先与原告签订租赁合同，其公司在涉讼房屋内注册成立后便以公司名义与原告履行租赁合同，因此租赁合同的相对方系原告与其公司，与潘忠蕉个人无关。根据合同约定，租赁合同在2014年12月14日到期，所以实际已经是到期自然解除，不需要确认解除。另外原告提出的曾经在2015年2月4日发出的公函，该律师函表述为系上海龙之梦百货有限公司提出的解约，并非本案原告，所以提出解除合同的主体的资格不符，上海龙之梦百货有限公司不是租赁合同的相对方，故该解除函对其公司没有法律效力。至于拖欠租金及物业管理费，其公司在2014年5月22日到2015年12月14日是没有向原告支付租金，在2014年6月22日至2014年12月14日没有向原告支付物业管理费，但要求予以减免。因原告对涉讼房屋管理不善对其公司的经营活动造成较大损失，其公司一直向原告提出异议，原告曾默许同意减免其公司6个月的租金及管理费，且其公司在原告处有押金399,640元，另外被告米爱粥餐饮公司在涉讼房屋内支付了电力扩容的费用，可以抵充欠付的费用。其公司已于2015年2月12日前撤场。原告也已经将该铺位出租给案外人，所以不存在房屋占用费。其公司与被告陌生人餐饮公司是合作关系，与本案无关，故不同意原告的全部诉讼请求。被告陌生人餐饮公司辩称，原告与被告米爱粥餐饮公司建立房屋租赁合同关系，按照合同的相对性原则，其公司无需对被告米爱粥餐饮公司的欠费承担连带责任。其公司与被告米爱粥餐饮公司系承包合作经营关系，对外虽以其公司名义，但店内使用的营业执照。开具发票等使用的都是被告米爱粥餐饮公司的名义，其公司并不是实际经营人，且其公司依法按约履行了承包经营合同，被告米爱粥餐饮公司拖欠原告相关费用与其公司无关，其公司无需对被告米爱粥餐饮公司的任何行为承担连带责任，故其公司不是适格的被告，原告将其公司列为第三被告，要求其公司承担连带责任是没有任何事实依据和法律依据的，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，上海龙之梦购物中心有限公司(后更名为上海龙之梦购物中心管理有限公司，即原告龙之梦公司，甲方)与被告潘忠蕉(乙方)于2006年12月14日签订《上海龙之梦购物中心有限公司租赁合同》一份，约定甲方将上海市长宁区长宁路XXX号龙之梦购物中心内7层专卖区编号为7089，套内面积为1,008平方米的铺位出租给乙方；甲方同意乙方可将涉讼房屋用于经营“米@粥”(具体以营业执照核准的经营范围为准)，乙方必须拥有“米@粥”的合法经营权；合同有效期为8年，自店铺交付之日起乙方最多有3个月免租装修期，免租期满之日或营业之日起(两者取早)计收租金及各项费用。乙方未在免租期满之日开业的，每延迟一日按日租金的10%承担开业违约金；合同期限届满，一方如欲续约，应于合同到期前30天内向对方提出书面申请，经双方协商一致后另订合同，甲方承诺在同等条件下乙方有优先续约权，合同期满后在双方未订新合同期间，如乙方仍在甲方处开店营业的，双方仍按合同约定履行。合同存续期间内乙方如需中途撤柜的，应于撤柜前30日提出撤柜申请书，双方协商，经甲方书面同意后方可撤柜，未经甲方同意乙方擅自撤柜的，应按日租金计算自乙方停止营业日起至合同期限届满日止的甲方应得收益；乙方在甲方设柜期间的第一年至第八年每月向甲方支付固定租金63,605元、75,902元、88,200元、100,498元、112,795元、128,167元、146,613元、161,986元,甲方在收到乙方支付的租金后应向乙方开具发票；铺位开业前两周，乙方应向甲方预付首月的租金，乙方于每月22日向甲方支付下一自然月的租金；乙方同意于合同签订时向甲方支付押金258,250元;商场管理及公共部位卫生等由甲方负责，乙方每月向甲方支付物业费65,520元，公用事业费按乙方每月的实际使用收取；甲方应保持物业的屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电线电缆的正常使用；乙方在合同期限内的任何时间或在合同期限届满时以任何理由迁出铺位的，应在当天营业结束后进行，并按照甲方交付乙方使用时腾空交还甲方；合同提前终止时，乙方自收到甲方书面通知后7日内将该铺位按照甲方交付乙方使用时腾空交还甲方；若乙方逾期交还物业，每逾期一日，则应按甲方平均日租金向甲方支付滞纳金，直至乙方腾空交还铺位之日止；本合同自双方签订之日起生效……。上述租赁合同签订后，原告交付涉讼房屋。2007年5月29日，被告米爱粥餐饮公司在涉讼房屋内经工商注册成立，公司类型为有限责任公司(国内合资)，法定代表人为被告潘忠蕉，自然人股东有被告潘忠蕉及另外两名案外人。涉讼房屋租金及其他费用均以被告米爱粥餐饮公司名义向原告支付，租金付至2014年5月21日，物业费付至2014年6月21日。2010年7月，涉讼房屋店招改为“米爱粥陌生人火锅餐厅”，由被告陌生人餐饮公司经营，仍由被告米爱粥餐饮公司履行租赁合同项下义务。2015年1月15日，案外人上海龙之梦百货有限公司委托律师向被告米爱粥餐饮公司发出律师函，称其自2014年5月22日至今未能依约支付租金及物业管理费以及2014年10月、11月水费2,730元和电费32,287.50元，已构成违约，要求其于2015年1月20日前付清拖欠的各项费用，逾期则追究其相关责任。2015年2月1日，被告陌生人餐饮公司在涉讼房屋玻璃门上张贴告示，称“由于本餐饮租赁合同到期，现于即日起结束营业……，陌生人火锅百联中环店3.0升级版将于2015年二月初闪亮登场……，陌生人火锅VIP卡及抵用券可继续在陌生人火锅旗下各分店照常通用……。”同年2月4日，案外人上海龙之梦百货有限公司委托律师向被告米爱粥餐饮公司发出律师函，称其拖欠租金、物业管理费及其他费用已远超约定的期限，构成解约条件，函告其签订的租赁合同正式解除，同时依法追究其相关责任。该律师函张贴在涉讼房屋玻璃门上。2015年2月10日，被告米爱粥餐饮公司委托律师向原告发出律师函，称租赁合同已履行期满，被告米爱粥餐饮公司于2014年12月20日对外停止营业，已将该铺位腾空，原告应及时接受铺位，其在涉讼房屋内遗留的无法拆除的设备物品，请原告依照租赁合同第14条进行处理。鉴于其实际经营地址为涉讼房屋，而已停止营业，无法接受通讯文件，如有相应函件寄往律师事务所。审理中，原告向本院确认其于2015年2月12日收到该律师函。嗣后，原告自行收回涉讼房屋，但未能与被告米爱粥餐饮公司就涉讼房屋内的水、电等读数进行确认。被告米爱粥餐饮公司的工商信息注册地址仍为涉讼房屋。原告已将涉讼房屋另行出租。审理中，原告表示涉讼房屋交付给被告米爱粥餐饮公司的日期应为2007年4月，收到被告米爱粥餐饮公司支付的公用事业保证金15,000元，装修押金110,765元，租赁保证金130,000元，共计255,765元，同意在本案中一并处理。被告米爱粥餐饮公司则认为涉讼房屋交付时间应为2006年12月31日，且依约向原告交付了合同约定的租赁保证金258,250元，加上公用事业保证金、装修保证金等共计300,000余元；另外，其公司因经营需要对电力配置进行扩容，先后二次合计支付扩容费165,000元；在经营期间，最初由于涉讼房屋的空调不足及管道老化、通风管道未及时接通，接着由于房屋漏水、相邻店铺火灾、油烟倒灌等或多或少的问题，对其公司的正常经营产生影响，造成共计一百余万元的较大经济损失。被告认为其未付租金及管理费应予以减免，并以上述租赁保证金、公用事业费保证金、装修押金、电力扩容费、经营损失费进行冲抵。上述事实，有《上海龙之梦购物中心有限公司租赁合同》、公证书、律师函、工商信息资料、照片、收据、记账联等证据及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。原告提供2014年9月4日、12月11日律师函，证明向被告米爱粥餐饮公司催讨租金及其他费用，被告米爱粥餐饮公司予以否认。鉴于原告未能进一步提供该组律师函送达到被告米爱粥餐饮公司的证据，故本院难以认定被告米爱粥餐饮公司已收到上述律师函。被告米爱粥餐饮公司提供一组收据(复印件)、电力扩容合同、向原告发出的交涉函件、建设项目环境影响报告表、张贴的通知，原告对其真实性均予以否认。鉴于被告米爱粥餐饮公司提供的付款收据和建设项目环境影响报告表均系复印件，电力扩容合同没有付款凭证加以印证，交涉函件没有送达到原告的凭证，且函件上签收人员的身份也无法确定，故本院对上述证据均不予认定。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告与被告米爱粥餐饮公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点为租赁合同的承租方是被告潘忠蕉还是被告米爱粥餐饮公司；被告潘忠蕉是否应当承担租赁合同项下义务；被告陌生人餐饮公司是否应当对租赁合同项下产生债务承担连带责任；涉讼房屋的租赁合同是到期解除还是因承租人违约被提前解除，以及合同解除后的法律后果。对此本院结合查明事实及现有证据予以综合评判。涉讼房屋租赁合同签约时间为2006年12月14日，合同约定涉讼房屋用于经营“米@粥”，具体以营业执照核准的经营范围为准且承租人必须拥有“米@粥”的合法经营权。2007年5月29日，被告米爱粥餐饮公司依法成立，涉讼房屋的租金及其他费用一直由被告米爱粥餐饮公司向原告支付，且被告潘忠蕉为被告米爱粥餐饮公司的法定代表人，被告米爱粥餐饮公司认可被告潘忠蕉的行为代表其公司。因此，涉讼房屋租赁合同的相对方为原告与被告米爱粥餐饮公司，与被告潘忠蕉个人无关。被告陌生人餐饮公司基于与被告米爱粥餐饮公司的承包合作经营关系在涉讼房屋内进行经营，其并非租赁合同的相对方，原告要求被告陌生人餐饮公司承担连带责任的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于涉诉房屋的租赁期限，原告主张应从涉诉房屋实际交付之日起算，而被告米爱粥餐饮公司则认为应从合同签订之日起算。因租赁合同中约定：“……本合同自双方签订之日起生效……”，因租赁合同有效期为8年，而原告与被告米爱粥餐饮公司对涉讼房屋的交付时间均未能提供相应证据，故本院认定房屋租赁期限应自合同签订成立且生效之日即2006年12月14日起算至2014年12月13日。在此租赁期限内，虽被告米爱粥餐饮公司存在拖欠租金未付的情况，但原告并未在租赁期限内以被告违约为由行使解除权，要求提前解除合同。故租赁合同已经于2014年12月13日到期，原告诉请要求确认原告与被告米爱粥餐饮公司之间的租赁合同于2015年2月4日解除的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院难以支持。关于租赁合同期限届满后的交房情况，2015年2月4日，案外人上海龙之梦百货有限公司经公证的解约律师函张贴后，被告米爱粥餐饮公司于2015年2月10日向原告发出律师函，称租赁合同已履行期满，已将该铺位腾空，原告应及时接受铺位。鉴于被告米爱粥餐饮公司在2015年2月10日向原告发出的律师函已明确已将涉讼房屋腾空，而原告也明确表示于2015年2月12日收到该律师函，且由于案外人上海龙之梦百货有限公司不是涉讼房屋租赁合同的相对方，故其公证的解约律师函不能代表原告的意思表示，故原告应及时收回涉诉房屋，原告延期未接收涉诉房屋导致的损失应由原告自行承担。故本院认定原告收到被告律师函之日即2015年2月12日为涉诉房屋交还之日。租赁合同履行期间，被告米爱粥餐饮公司拖欠租金未付。虽租赁合同中并未约定延期支付租金利息，但被告米爱粥餐饮公司直至涉讼房屋交还之日仍未付清欠付租金，已对原告构成损失，故应当自房屋交还之日的第二天即2015年2月13日起支付未付租金利息。被告米爱粥餐饮公司自2014年5月22日起未支付租金及房屋使用费，自2014年6月22日起未支付物业管理费，应当按约向原告支付上述费用。相应的利息损失，因合同没有约定相应标准，故参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年2月13日起计算至判决生效之日止。原告主张的房屋使用费，系每逾期一日按平均日租金支付的滞纳金，故该费用不应再重复计算利息。原告主张2014年10月至2015年2月期间的水费、电费缺乏相关证据，本院不予支持。被告米爱粥餐饮公司以涉讼房屋设备存在问题或因原告管理不善导致其公司经营受到影响，造成较大经济损失，要求减免租金的抗辩意见，缺乏充足证据，本院不予采信。至于涉讼房屋的租赁押金，原告认为被告米爱粥餐饮公司仅支付130,000元，连同向原告支付的公用事业保证金15,000元、装修押金合计110,765元，共计255,765元，同意在本案中一并处理;被告米爱粥餐饮公司则认为已根据合同约定向原告支付押金258,250元，除公用事业保证金15,000元外，还向原告支付装修押金140,000余元。但被告米爱粥餐饮公司未能提供其支付全额押金的发票或支付凭证，就装修押金除两张原始发票外其余均未能提供发票原件，鉴于被告米爱粥餐饮公司未能提供付款凭证，故对其抗辩意见本院难以采纳，根据原告的自认，本院认定被告米爱粥餐饮公司有共计255,765元在应付款项中予以抵充。原告的其余诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海米爱粥餐饮有限公司应按每月人民币161,986元的标准支付原告上海龙之梦购物中心管理有限公司自2014年5月22日起至2014年12月13日止的租金以及自2015年2月13日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息(被告米爱粥餐饮公司已支付给原告上海龙之梦购物中心管理有限公司的押金、装修押金、公用事业保证金共计人民币255,765元在上述应付款项中抵充)；二、被告上海米爱粥餐饮有限公司应按每日人民币3,607.26元的标准支付原告上海龙之梦购物中心管理有限公司自2014年12月14日起至2015年2月12日止的房屋使用费；三、被告上海米爱粥餐饮有限公司应按每月人民币65,520元的标准支付原告上海龙之梦购物中心管理有限公司自2014年6月22日起至2015年2月12日止的物业管理费以及自2015年2月13日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息；四、驳回原告上海龙之梦购物中心管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,897.80元，由原告上海龙之梦购物中心管理有限公司负担人民币6,546.37元，被告上海米爱粥餐饮有限公司负担人民币21,351.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  杨耀丰二〇一六年五月三十日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。