昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2014)呈民初字第713号原告于浩华，女，1955年9月27日出生，汉族，辽宁省丹东市人，退休，现住昆明。原告高宇，男，1979年11月13日出生，汉族，云南省昆明市五华区人，自由职业，现住昆明市。被告云南龙润置业有限公司。登记住所地：云南省昆明市高新技术开发区**路。现住所地：云南省昆明市高新技术开发区海源北路**。法定代表人焦家良，董事长。组织机构代码证：66262208-7。委托代理人龚柏根，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。原告于浩华、高宇诉被告云南龙润置业有限公司（以下简称：龙润置业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月14日受理后，依法组成合议庭于2014年7月16日公开开庭审理。原告于浩华、高宇，被告龙润置业公司的委托代理人龚柏根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于浩华、高宇诉称：2011年1月原告购买了被告在呈贡大学城开发的住房一套。接房后原告发现入户门的开向与购房合同所附的图纸不一致，是背向疏散通道，且门开启后距走道最小净宽只有0.5米（国家标准最小为0.9米），导致该房屋存在重大安全隐患，在紧急情况下无法迅速疏散到安全地方，同时原告因家具和生活必需品搬不进房内至今也无法入住。在此期间，原告一直找被告及物管相关负责人要求解决问题，但直到现在，被告仍不允许原告自己动入户门及装修房子，致使原告至今无法入住，并且长期在外租房。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、由被告按照购销合同上约定的开门方向更换房屋房门，在被告不能更换房门的情况下支付原告自行更换房门的费用2780元；二、赔偿原告经济损失共计90815元，包括物管费8615元、在外租房费79200元、交通及误工费3000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告龙润置业公司答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原、被告依法签订了商品房购销合同及补充协议，是双方真实意思的表达，且在相关部门做了登记备案。根据《住宅合同补充协议》第二条约定，被告严格按照政府部门最终批准的相关图纸要求及标准交付原告所购房屋，并无过错或违约情况。该补充协议第八条第五款也做了相关约定。原告并未提交质检报告证明该房屋存在问题，且该房屋已经经过验收。被告交付的房屋图纸按照设计规范，严格经过专业设计单位设计，审图单位审查且盖有云南省住房和城乡建设厅制发的云南省建设工程施工图设计文件审查专用章，及施工单位和监理单位确认照图施工的竣工图，最终交付原告的房屋与图纸一致。被告的房屋拆除选择了回迁，就不存在租房费用。2014年5月9日提起诉讼要求被告赔偿损失已过诉讼时效。被告不应当承担物管费。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告交付的房屋是否存在违约情形；三、原告所主张的损失是否能得到支持。原告于浩华、高宇针对其诉讼主张，提交如下证据材料：一、商品房买卖合同登记备案表复印件一份，商品房购销合同一份，，住宅合同补充协议一份购买商品房相关的收据、发票七张，欲证明：原、被告双方之间签订购房合同，购房款均已交清。二、实际入户门开向的照片两张，门开后距走道的最小净宽0.5米的测量照片一张，高层民用建筑设计防火规范节录，民用建筑设计通则，欲证明：房屋的门不符合相关规定，存在问题。三、交房表一份，欲证明：原告接房验收时在门窗一栏没有打过勾。四、换入户门的预算单一份，欲证明：换门费用为2780元。五、租房协议三份及租金收据十份，欲证明：原告从2011年1月份开始产生租房的费用，原告主张的租金从2011年4月起算。六、交通费和误工费的计算和相应单据（出租车发票二十四张，过路费发票两张，油费发票三张），欲证明：原告到物管反映情况的支出。七、自述材料一份，欲证明：原告买房的整个过程。八、拆迁补偿协议一份，欲证明：之前原告的房屋已被拆迁。九、物管费收费收据二张，欲证明：原告缴纳的物管费用。十、物管费收费公示，欲证明：物管费的收费标准。十一、电子邮件截图一份及市长热线回复一份，欲证明：原告已向物管和开发商反映了房屋的情况。被告龙润置业公司质证认为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。对第二组证据中的实际入户门开向的照片两张，门开后距走道的最小净宽0.5米的测量照片一张因无法辨认是否是本案房屋，对三性均不予认可；对第二组证据中的高层民用建筑设计防火规范节录和民用建筑设计通则，因不符合证据的形式，不予认可。对第三组证据交房表的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对第四组证据即换入户门的预算单的三性均不予认可。对第五组证据不予认可，原告租赁合同上面的地址与现原告租住的地址不一致，同时租赁合同上面的租金与本案没有关联性。对第六组证据不予认可，交通费的发票看不出来是去什么地方。对第七组证据不予认可，自述材料是原告单方面出具的。对第八组证据予以认可。对第九组证据认可真实性，但与本案没有关联性。对第十组证据物管费收费公示不认可其关联性，仅跟物业公司有关。对第十一组证据中的电子邮件不予认可，对证据市长热线回复予以认可。被告龙润置业公司在举证期限内提交如下证据材料：一、《商品房购销合同》及《住宅合同补充协议》各一份，欲证明：两份协议是双方真实意思的表示，合法有效，且于2010年1月30日经过房管部门登记备案(合同登记号：CG2010013008813)；根据《住宅合同补充协议》第二条约定，被告严格按照政府部门最终批准的相关图纸要求及标准交付原告所购房屋，并无过错或违约情况。二、润雅苑F幢2单元22层放大平面图一份，欲证明：被告交付的房屋图纸按照设计规范严格经过专业设计单位设计、审图单位审查且盖有云南省住房和城乡建设厅制发的云南省建设工程施工图设计文件审查专用章，及施工单位和监理单位确认照图施工的竣工图。被告最终交付原告的房屋与图纸一致。三、《物业交接书》、《“天润康园”交接方手续书》等房屋交接验收相关手续七份，欲证明：被告于2011年1月20日按约定将房屋及钥匙交给原告，原告已验收通过且并未对门提出任何异议。2014年5月9日原告提起诉讼要求被告赔偿损失已过诉讼时效。四、昆明市房产中心房屋查询摘抄表、拆迁补偿协议各一份，欲证明：原告在房屋的事实。原告有两套房屋，拆迁公司已经做了相关的补偿，不存在租房的费用。法庭根据被告龙润置业公司申请，向西山区棕树营街道昆明医科大学人民西路校区综合改造指挥部调取了原告于浩华原房屋（房屋所有权证号：昆明市房权证**管字第××号）拆迁补偿安置协议（协议编号：HQ059）、拆迁补偿支付表复印件两份、银行代收代发明细登记簿复印件两份。原告质证认为：对第一组证据没有异议，但不能证明被告的观点。对第二组证据润雅苑F幢2单元22层放大平面图认可其真实性，但之前从来没有见过，也不知道该图的存在。对第三组证据中的《物业交接书》三性均不予认可，其余《“天润康园”交接方手续书》等房屋相关交接验收手续的证据予以认可。对第四组证据中的拆迁补偿协议予以认可，对昆明市房产中心房屋查询摘抄表不予认可，塘双路的只是一个商铺，并不是住房。对法院调取的拆迁补偿安置协议（协议编号：HQ059）、拆迁补偿支付表复印件两份、银行代收代发明细登记簿复印件两份予以认可。原告申请证人出庭，欲证明原告已经向物管公司反映过房屋开户门不符合规定的情况。证人杨某出庭作证，欲证明：证人杨某系原告单位同事，2011年2月12日其在看房路上遇到原告跟物管一起看房，当时原告跟物管反映原告方购买的房子门有问题。证人金某出庭作证，欲证明：证人金某系原告单位同事，2011年3月8日前后，证人金某与原告一起去看房，然后看见原告房子的门的情况，就和原告一起去跟物管反映情况，物管当时回复说要向开发商反映后在说。被告龙润置业公司对以上证人证言质证认为：对真实性、合法性、关联性予以认可，时间是2011年2、3月份，他们是向物管反映的，但两证人与原告是多年同事关系，与本案有利害关系。法庭根据职权，组织双方当事人于2014年7月1日到房屋现场勘查，勘查笔录经原、被告双方质证，均认可其真实性、合法性、关联性。于2014年10月29日到天润康园小区物业管理方昆明华远物业服务有限公司询问调查，并制作询问笔录一份。该份调查笔录经原告质证认为：认可其真实性、合法性、关联性。被告质证认为：对该份证据不予认可，法院依职权调取证据不符合法律程序，也不符合诉讼时效中断的法定事由。原告应向被告主张权利，物管不是合同的签约主体，不是案件的当事人，应该向开发商主张。如果是因原告申请调证的话则过了举证期限，同时形式上要有当事人的书面申请。本院认为：对于原告提交的第一、八组证据及第十一组证据中的市长热线回复，经双方当事人认可其真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对第二组证据中的照片与本院现场勘查情况一致，依法予以采信；对第二组证据中的高层民用建筑设计防火规范节录和民用建筑设计通则，因该证据系行业规范，本院予以采信。对第三组证据交房表予以采信。对第四组证据即换入户门的预算单因其与本案原告诉讼请求具有关联性，本院予以采信。对第五组证据因原告无法实际入住天润康园房屋而导致发生租房费用，本院予以采信。对第六组证据因无法证明与本案有关联，本院不予采信。对第七组证据自述材料系原告单方面出具，本院不予采信。对第九、第十组证据予以认可真实性，但与本案没有关联性，本院不予采信。对第十一组证据中的电子邮件其真实性未经核实，本院不予采信。对于被告提交的第一、二、三组证据及第四组证据中的拆迁补偿协议具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对第三组证据中的《物业交接书》原告不予认可该份证据，但该证据能与其他证据相互印证，本院予以采信。对第四组证据中的昆明市房产中心房屋查询摘抄表，该表载明的设计用途为“非住宅”，不能证明被告的证明目的，本院不予采信。于浩华原房屋（房屋所有权证号：昆明市房权证**管字第××号）拆迁补偿安置协议（协议编号：HQ059）、拆迁补偿支付表复印件两份、银行代收代发明细登记簿复印件两份是法院依被告方申请调取，本院予以采信。对证人证言虽然被告质证认为证人与原告有利害关系，但被告认可其真实性、合法性、关联性，本院认为利害关系人有作证资格，且该证人证言通过当庭质证程序，本院予以采信。根据庭审中原、被告双方当事人的自认及本院的认证情况，本院依法确认以下法律事实：2010年1月17日，原告于浩华、高宇与被告签订《商品房购销合同》及《住宅合同补充协议》，确认原告于浩华、高宇购买被告开发的房屋，高宇为共同买受人，该买卖合同于2010年1月30日经过房管部门登记备案(合同登记号：CG2010013008813)。2010年1月，原告缴纳了购房款189246元、车位款75000元、维修基金10285元。2011年1月20日，原告缴纳了产权工本费、印花税、合同审验费共计1418元、配套费6587元，车位费、二次加压费、清洗费、垃圾清运费共计571元、2011年度物管费1724.60元。2010年1月26日，原告缴纳契税8839元、印花税及工本费32.50元。合同第十一条约定：“甲方交付的该商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按合同补充协议附件约定的标准予以修复或届时按市场平均价对所缺项目作价补偿。”第十三条第一款约定：“甲方应当按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的保修责任。”合同中的房产分户平面图底层平面图中载明的入户门开门方向与实际房门开门方向不一致。《住宅合同补充协议》第八条第（四）项约定“乙方在交接验房时，如存在达不到交房标准要求的，甲方应当自乙方办理完毕接房手续后十五日内开展处理工作，否则乙方有权按照《商品房购销合同》第九条、第十一条之约定追究甲方相应法律责任。”《住宅合同补充协议》第十一条约定：“本补充协议属于《商品房购销合同》的组成部分，具有同等的法律效力，如本补充协议及其附件与《商品房购销合同》的相关约定不一致的，以本补充协议的有关约定为准。”《住宅合同补充协议》附件中的“呈贡高校天润康园住宅小区商品房交付标准”中约定分户门“安装防盗门（美心牌）”。该《商品房购销合同》附件一的“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向与经法庭现场勘查过的实际房门的开门方向相反。被告按照房屋图纸照图施工，该房屋图纸盖有云南省住房和城乡建设厅制发的云南省建设工程施工图设计文件审查专用章，竣工图上载明的施工单位为中铁十局集团建筑工程有限公司，监理单位为云南发展建设监理有限公司。被告最终交付原告的房屋入户门开向与施工图纸一致，但与《商品房购销合同》附件一的“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向相反。房门打开后，房门与右侧墙体间最小距离为0.50m。中华人民共和国建设部批准的《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.10条规定：“单面布置房间的住宅，其走道出垛处的最小净宽不应小于0.90m。”及2005年7月1日起施行的《民用建筑设计通则》第6.10.4条第五项规定：“开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时，不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度。”2011年1月20日原告接房后发现门的开向有问题，期间先后数次向物管方昆明华远物业服务有限公司及有关单位反映情况。2014年2月，原告继续向市长热线办反映入户门开向问题。登记在原告名下的塘双路26号1栋房屋设计用途为非住宅。原告名下另一套位于昆明市西山区人民西路191号7栋1单元501号房屋于2013年9月3日签订拆迁补偿安置协议，该房屋目前已被拆迁。原告于浩华自愿选择回迁补偿安置方式，并于2013年9月5日、2014年2月19日先后两次分别收到房屋拆迁过渡费、搬家费、奖励费、物管费补贴、装修及附属设施评估补偿金额共计78179.06元。于浩华名下目前没有房屋。根据昆明市西山区春天贸易行出具的防盗门预算表，本案房屋需要2780元更换美心牌子母防盗门。原告于浩华于2011年1月起承租韩敏位于金星小区142栋3单元501室的房屋，先后6次支付房东韩敏2011年1月至2013年12月房屋租金共计72600元，期间2011年度月租金标准为每月1800元，2012年一月至六月租金标准为每月2000元，2012年七月至十二月租金标准为每月2100元，2013年度租金标准为每月2200元。原告于浩华于2013年12月6日起承租刘兴波位于昆明冶金工校10栋2单元101号房屋，并支付2013年12月6日起半年房屋租金共计12000元。原告主张的租金自2011年4月起算至2014年6月，共计79200元。对于双方争议的第一个焦点问题“原告的起诉是否超过诉讼时效”，原告于2011年1月20日接房，接房后先后多次向物业管理公司及有关部门反映房门开向的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本院认为，原告向有关单位提出保护其民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经法庭核实，因原告在起诉前曾多次找过昆明华远物业服务有限公司反映过房门开向的问题，为此，应认定原告的诉讼时效在起诉前发生了中断，原告的诉讼并未超过诉讼时效。对于双方争议的第二个焦点问题“被告交付的房屋是否存在违约情形”，原告方在交房验收时对《交房验收表》中门窗的验收情况没有打勾确认。被告龙润置业公司的房屋设计图纸与《商品房购销合同》附件一《房屋分户平面图》载明的房门开向不一致。房门打开后，房门与右侧墙体间最小距离为0.50m。根据中华人民共和国建设部批准的《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.10条规定：“单面布置房间的住宅，其走道出垛处的最小净宽不应小于0.90m。”及2005年7月1日起施行的《民用建筑设计通则》第6.10.4条第五项规定：“开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时，不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度。”该标准不符合建设部批准的行业规范的规定，影响原告方实际使用。被告抗辩认为被告根据《住宅合同补充协议》第二条约定“双方同意《商品房购销合同》附件一《房屋分户平面图》，专用于房屋内部功能空间的划分示意，房屋的建设和交付标准以政府部门最终批准的相关图纸为准”，被告严格按照政府部门最终批准的图纸施工。本院认为，《住宅合同补充协议》第二条约定需符合国家有关行业标准，被告施工的图纸本身与《商品房购销合同》附件一的“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向不一致。因房屋入户门开向导致原告订立商品房买卖合同的目的不能实现、无法实际居住，过错在被告。为此，应认定被告交付的房屋存在违约情形。对于双方争议的第三个焦点问题“原告所主张的损失是否能得到支持”，《住宅合同补充协议》第八条第（四）项约定“乙方在交接验房时，如存在达不到交房标准要求的，甲方应当自乙方办理完毕接房手续后十五日内开展处理工作，否则乙方有权按照《商品房购销合同》第九条、第十一条之约定追究甲方相应法律责任。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；……修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”关于原告要求被告按照购销合同上约定的开门方向更换房屋房门或赔偿原告自行更换房门的费用的请求，本院予以支持。关于原告主张的在外租房费79200元，于浩华名下目前没有房屋，由于被告提供的房屋的房门开门方向导致原告无法实际入住，两原告长期在外租房居住。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”考虑同地段毛坯房出租的实际情况，本院酌情予以支持经济损失人民币30000元。关于原告要求被告赔偿的经济损失物管费8615元、交通及误工费3000元，本院认为，物管费、交通费不是房屋入住不能导致的直接损失，同时误工费用没有证据证明，本院依法不予支持。综上，本院认为，原被告双方商品房买卖合同关系成立，被告交付的房屋与《商品房购销合同》中“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向不一致，且不符合国家行业标准，导致原告无法实际入住。期间原告一直向有关单位提出保护其民事权利的请求，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告应承担相应的违约责任，采取补救措施并赔偿原告损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南龙润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照《商品房购销合同》中“房产分户平面图”中所标示的房屋入户门开向更换房屋美心牌防盗门一道，在不具备更换房门条件时支付原告于浩华、高宇更换房门的折价款人民币2780元；二、由被告云南龙润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告于浩华、高宇经济损失人民币30000元；三、驳回原告于浩华、高宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2140元，由被告云南龙润置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  刘春浩代理审判员  方铮铮人民陪审员  王顺才二〇一四年十一月五日书 记 员  张云福