云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民一初字第3201号原告邓邦富，男，1972年2月21日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人余易容、王德举，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告马金普，男，1988年9月1日出生，回族，现住云南省昆明市官渡区。原告邓邦富诉被告马金普合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法由代理审判员曾惠祥适用简易程序，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告邓邦富及其委托代理人余易容，被告马金普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓邦富诉称：2014年8月7日，原告在朋友的介绍下认识了被告，被告称打算转让位于昆明市官渡区大板桥镇秧草凹村的宅基地。原、被告双方经过协商，就昆明市官渡区大板桥镇秧草凹村宅基地转让事宜达成一致意见，并签订了宅基地转让合同，双方约定，昆明市官渡区大板桥镇秧草凹村马金普宅基地面积120平方米一次性永久性转让给原告使用，转让总价为46000元，并约定了付款方式和其他权利义务条款。2014年8月7日，原告向被告支付了转让款46000元。事后，原告得知被告并非昆明市官渡区大板桥镇秧草凹村宅基地的实际权利人，没有资格转让，并且根据法律的相关规定，宅基地是不能转让的。为此，原告多次找被告协商，要求解除合同，退回转让款，但被告均以各种理由推脱，拒绝返还。原告认为，被告在没有实际处分权的情况下，隐瞒事实真相，欺骗原告，违法与原告签订宅基地转让合同，于法无据。现原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：一、原、被告双方于2014年8月7日签订的宅基地转让合同无效；二、由被告返还原告转让款46000元；三、本案诉讼费用由被告负担。被告马金普辩称：一、原告称签订合同时不知道涉案土地是李深华向被告转让的，与事实不符。在签订合同之前，原告先后十多次去大板桥镇秧草凹村实地了解过土地的真实情况，涉案土地的介绍人欧兴银（原告的老乡）也在签订合同之前多次跟原告一起看过土地并告知原告土地情况，且原告主动约被告到原告的餐厅签订合同。签订合同之前，被告也向原告说明过土地情况，让原告考虑清楚之后再签合同。签订合同时，原告的老乡欧兴银及妻子都在场，可以证明原告的陈述并不属实。二、原告称宅基地转让合同不合法，要求解除。被告认为，该合同是在平等自愿的情况下签订，合法有效，不能随意解除，且既然原告明知私下转让土地是不合法的行为，还主动通过中间人联系到被告，让被告把土地转让给原告，是知法犯法，被告在告知原告土地情况后，原告还是要签订合同，于是双方在中间人欧兴银的见证下签订了合同。三、原告签订合同后确实多次找过被告要求解除合同，不是被告回避不想解决，而是双方因原告应赔偿的违约金数额没有达成一致。第一次，原告愿意赔偿被告6000元违约金，而被告要求原告赔偿23000元；第二次，原告找到被告的父亲协商，愿意赔偿被告10000元违约金，而被告的父亲由于跟这个合同没有关系，没有同意原告的请求。后来，原告多次上门争辩，最后双方都没有在违约金上达成一致。被告认为，被告才是受害者，是原告主动找被告要求签订合同，签订合同后不久，原告以需要再次了解土地情况为由，让被告及被告的父亲多次陪同原告去大板桥镇秧草凹村。期间，给被告及被告的父亲的工作和生活带来很大的损失。之后，原告要求解除合同，多次打电话对被告及被告的父亲进行骚扰，亦多次上门来找被告及被告的父亲争论，对被告的工作、生活以及精神方面造成了损失，应当由原告进行赔偿。被告要求原告承担被告及被告的父亲10000元误工费及生活、精神损失费，且原告单方解除合同，被告要求原告承担13000元违约金，上述合计23000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：1、宅基地转让合同，欲证明原、被告双方于2014年8月7日签订宅基地转让合同，被告将昆明市官渡区大板桥镇秧草凹村宅基地以46000元转让给原告使用；2、收条，欲证明被告于2014年8月7日收到原告支付的转让款46000元。经质证，被告对上述证据的真实性均予以认可。本院对原告提交的证据认证如下：上述证据系原件，被告对其真实性均予以认可，本院予以确认并采证。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了一份宅基地购买合同，欲证明涉案宅基地系被告向李深华购买的。经质证，原告对该证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。本院对被告提交的证据认证如下：该证据形成于被告与案外人之间，被告未提交其他证据予以辅证，亦未提供相应途径以核实该证据的真实性，且该证据与本案无关，故本院在本案中不予采证。经审理，本院确认本案法律事实如下：2014年8月7日，原告马金普与被告邓邦富签订《宅基地转让合同》，载明：“甲方：马金普，身份证号：5301291988××××××××；乙方：邓邦富，身份证号：5321281972××××××××。经甲乙双方商定，甲方将坐落在云南省昆明市大板桥镇秧草凹村马金普房子宅基地，面积120平方米，土地使用者马金普，一次性永久性转给乙方邓邦富使用，特制订一下合同：一、甲方将此地转给乙方总价为人民币￥46000.00（大写：肆万陆仟元整）。二、付款方式：全额付款。三、乙方在购得宅基地后使用（如建房等）遇到政府干涉由乙方全权负责，政府及社区，村小组收取的任何费用由乙方全权负责。四、甲方配合乙方协调道路问题，各方以后使用土地（如建房等）不得占用道路面积，必须保证各家道路畅通。五、以后土地一切使用权由乙方负责（如征用，建盖，转卖，租赁等），乙方必需合法使用土地，不得从事违法活动，一切法律后果由乙方承担，甲方不负连带责任。六、乙方建盖的房屋以后如果遇到政府规划拆迁或征用，拆迁补偿款由乙方所有。如果政府不补偿与甲方无关。七、合同签订后产生法律效应，任何一方（含子女）都无权以任何理由撕毁合同，违约后果自负。八、本合同一式两份，甲方持一份，乙方持一份。甲方签字：马金普；乙方签字：邓邦富；日期：2014.8.7.”同日，原告支付了被告转让款46000元，被告向原告出具收条，载明：“今收到邓邦富宅基地转让款46000元（大写：肆万陆仟元整）。收款人：马金普；日期：2014年8月7日。”现原告以双方签订的《宅基地转让合同》无效为由诉至本院，主张以上诉请。庭审中，被告主张涉案土地系昆明市官渡区秧草凹村村民向被告转让的。本院认为，本案争议焦点系：原、被告双方签订的《宅基地转让合同》是否有效？本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”本院认为，宅基地使用权，系指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。取得宅基地使用权，应经乡（镇）人民政府审核，并经县级人民政府批准。农村集体经济组织成员以外的人，不能取得宅基地使用权。本案中，原告并非昆明市官渡区秧草凹村的村民，依法无权取得该农村集体经济组织的宅基地使用权。原、被告双方所签订《宅基地转让合同》违反上述法律强制性规定，依法无效。原告请求确认上述合同无效，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告因该合同取得的转让款46000元，应当向原告返还。现原告请求本院判令被告返还原告转让款46000元，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿损失23000元的主张，鉴于被告未提起反诉，且无相应依据证实，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告邓邦富与被告马金普于2014年8月7日签订的《宅基地转让合同》无效；二、由被告马金普于本判决生效之日起十日内返还原告转让款46000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由原、被告双方各自负担237.5元，余额475元退还原告邓邦富。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。代理审判员  曾惠祥二〇一四年十一月二十日书 记 员  姜敏燕