广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法金民终字第1596号上诉人（原审原告）：中国东方资产管理公司广州办事处。住所地：广州市天河区。负责人：吴颖桦。委托代理人：袁勇生，该办事处职员。委托代理人：刘华容，广东力诠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄霭霞，女，1953年10月3日出生，汉族，住广州市越秀区云影街**号***房。委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。住所地：广州市天河区。代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托代理人：倪烨中，广东君信律师事务所律师。委托代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所实习律师。上诉人中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称：东方资产广州办事处）、黄霭霞因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称：国龙公司）借款合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2009）越法民二初字第1479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年10月30日，中国建设银行广东省分行（乙方、以下简称省建行）与黄霭霞（甲方）签订《楼宇按揭合同》，约定，甲方以其在商品房预购销合同项下所购房产作抵押向乙方申请一定期限和金额的借款以支付发展商之房价款，银行经审查同意发放贷款，购房人逐月还本付息直至全部还清后，从银行取回所购房产之所有权证并办妥抵押涂销手续；经办银行为中国建设银行广州东环支行（以下简称：建行东环支行）；乙方向甲方提供贷款1590000元，上述贷款专项用于甲方向所购房产之发展商支付房价款；甲方需只用首期购房储蓄存款和银行借款以支付房价款时，授权乙方以甲方购房款的名义划入发展商开立于中国建设银行广州地区分支机构的售房款监控帐户内；借款期限为10年，从2000年10月起至2010年10月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商帐户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为120期；甲乙双方约定采用按月等额归还借款本息，甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额17319元；甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字第99012121号商品房预购销合同项下确定的坐落于广州市国龙大厦（地址为广州市环市中路南侧国龙大厦裕兴阁30-31层复式B号）的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；甲方违反合同规定之条款，乙方有权强制甲方提前偿还部分或全部借款，如甲方未清偿借款的乙方可以对抵押房产进行处分；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；甲方若在还款期内累计拖欠六期应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内仍未清偿的，乙方可以对抵押房产进行处分；甲方若因还款帐户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；甲方每逾期一次，应向乙方支付100元违约金。上述合同签订后，建行东环支行于2000年11月8日向约定的国某公司账户发放了贷款1590000元，贷款转存通知书记载的收款人为国某公司，付款人为黄霭霞，贷款期限自2000年11月8日至2010年11月8日止。同月10日，上述抵押房产办理了抵押登记手续，《广州市房地产抵押登记证明书》记载房屋座落广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国某大厦东座裕兴阁30-31B，预售契约号99012121，抵押权人为建行东环支行，抵押人为黄霭霞。2001年建行东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（以下简称建行白云支行）。建行白云支行陆续从黄霭霞的供款账户扣划了部分供款后，黄霭霞的供款账户长期出现无可供足额扣划供款的情况。截至2003年12月31日，黄霭霞尚欠建行白云支行借款本金1223165.06元及利息15587.60元。2004年6月28日，中国信达资产管理公司广州办事处（乙方、以下简称信达公司）与建行白云支行（甲方）签订《债权转让协议》，约定甲方将其对290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；本协议生效后，乙方取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。该协议后附有《债权转让协议（打包）之附件》，显示转让的债权包括黄霭霞截至2003年12月31日所欠上述贷款本息、逾期利息。2004年10月18日，省建行与信达公司在《南方日报》刊登债权转让暨债务催收公告，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给信达公司，并对包括黄霭霞在内的债务人进行债务催收。2004年11月29日，东方资产广州办事处（乙方）与信达公司（甲方）签订《债权转让协议》，约定甲方将上述290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；具体每笔贷款债权金额见本协议所附建设银行与信达公司签订的《债权转让协议》与《转让债权清单》复印件；本协议生效后，乙方取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。2005年2月6日，信达公司与东方资产广州办事处在《南方日报》刊登债权转让暨债务催收联合公告，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给东方资产广州办事处，并对黄霭霞在内的债务人进行债务催收。因黄霭霞没有归还欠款本息，东方资产广州办事处尚有借款本金1211326.35元及截止至2004年6月30日止的利息42370.74元未收回，本案成讼。庭审中，黄霭霞确认东方资产广州办事处尚未收回的借款本金为1211326.35元。另查，原审法院于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，国某公司为筹集资金，由法定代表人陈某决定，安排包括本案黄蔼霞在内的国龙公司员工、员工亲友（简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以国某公司名义将国某大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，国某公司在陈某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国某大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。该院认为国某公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，据此判决国某公司犯合同诈骗罪。判决生效后，广州市国土资源和房屋管理局依据生效刑事判决书，涂销了包括本案房产在内的77个房产的抵押备案登记。上诉人东方资产广州办事处在原审的诉讼请求为：一、解除东方资产广州办事处、黄霭霞之间的《楼宇按揭合同》；二、黄霭霞、国某公司立即向东方资产广州办事处偿还欠款1789428.22元（其中本金1211326.35元、利息572701.87元及违约金5400元，利息暂计至2009年1月31日，之后的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；违约金按照每逾期一期100元计算，暂计至2009年1月31日，之后按合同约定计付）；三、东方资产广州办事处对抵押房产享有优先受偿权；四、黄霭霞、国某公司承担本案诉讼费。原审法院认为：依据生效刑事判决书的认定，涉案按揭合同表面上是黄某向银行贷款用于供楼，实际上是国某公司利用黄某的名义签订虚假按揭合同进行一屋二卖，骗取银行贷款。该按揭合同已经构成合同法所规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，依法应认定为无效。故东方资产广州办事处诉请要求解除《楼宇按揭合同》的诉请，法院不予支持。东方资产广州办事处依据无效《楼宇按揭合同》主张违约金的诉请，原审法院不予支持。根据合同法的有关规定，因无效合同取得的财产应予返还。原建行东环支行作为经办银行依约发放贷款，此后建行东环支行并入建行白云支行，相关权利义务由建行白云支行依法取得及承担。建行白云支行将截至2003年12月31日所欠贷款本金1223165.06元及利息15587.60元债权转让给信达公司后，东方资产广州办事处在2004年11月29日向信达公司受让上述债权，两次债权转让均已公告通知，合法有效，东方资产广州办事处取代省建行、白云支行、信达公司对国某公司、黄霭霞的债权人地位。本案中，合同无效的原因是由国某公司的违法犯罪行为导致，黄霭霞是应某公司的要求向银行贷款，而所贷款项也转入国某公司的账户由国某公司使用。因此国某公司负有主要过错责任，对基于无效按揭合同取得的全部贷款本金及资金占用利息，国某公司应予返还。现东方资产广州办事处与黄霭霞双方确认尚未归还的欠款本金为1211626.35元。故国某公司应向东方资产广州办事处返还借款本金1211626.35元并按逾期贷款利率标准支付资金占用利息。黄霭霞作为完全民事行为能力人，出借其名义进行贷款，负有次要过错责任，应对国某公司无法清偿的债务承担10%的补充赔偿责任。关于东方资产广州办事处要求对抵押房产享有优先受偿权的诉请，广州市国土资源和房屋管理局已经根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书涂销了本案房产的抵押登记，东方资产广州办事处要求对本案房产享有优先受偿权的诉请，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，经原审原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、判决生效之日起十日内，国某公司向东方资产广州办事处返还借款本金1211626.35元；二、判决生效之日起十日内，国某公司向东方资产广州办事处支付资金占用利息（暂计至2004年6月30日的利息为42370.74元，从2004年7月1日起至判决限定还款之日止的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；三、黄霭霞对国某公司不能清偿的债务承担10%的补充赔偿责任；四、驳回东方资产广州办事处的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费20904元及财产保全费2500元，由国某公司负担，黄霭霞对国某公司不能清偿的受理费承担10%的补充赔偿责任。上诉人东方资产广州办事处不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案《楼宇按揭合同》应为有效合同。原因如下：1、以合法形式掩盖非法目的，应当是双方恶意串通的行为，作为受欺诈方的原合同签订人省建行没有参与黄霭霞与国某公司骗取贷款的行为，其与黄霭霞签订的《楼宇按揭合同》不属于以合法形式掩盖非法目的。2、《楼宇按揭合同》是国某公司与黄霭霞为了骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，损害了东方资产广州办事处的利益，而非国家利益。因此，东方资产广州办事处与黄霭霞之间的《楼宇按揭合同》属于可撤销合同，东方资产广州办事处未行使撤销权，该合同应为有效。3、黄霭霞是否真实向国某公司购买涉案房屋不影响《楼宇按揭合同》的有效性。黄霭霞的购房行为与借款行为是两个完全独立的民事行为，即使是广州国土资源和房屋管理局注销了本案涉案房屋预售合同，亦不影响本案合同的有效性。省建行与黄霭霞在《楼宇按揭合同》里约定，黄霭霞授权省建行将其借款以其购房款的名义划入国某公司的帐户，省建行在该合同签订后己依双方的约定由经办银行建行东环支行将1590000元划入了国某公司的帐户，故双方的借贷关系合法有效，黄霭霞不能按合同约定按时偿还借款及利息，东方资产广州办事处有权依照合同约定解除《楼宇按揭合同》，并要求黄霭霞偿还借款本金、利息及违约金。房管局注销涉案房屋抵押权，亦不影响《楼宇按揭合同》借贷关系的合法有效性，借贷关系是《楼宇按揭合同》的主合同关系，抵押关系是《楼宇按揭合同》的从合同关系，因此，根据《合同法》、《担保法》相关规定，即使在房管局注销涉案房屋抵押权的情况下，黄霭霞仍应承担还款及违约责任。二、《楼宇按揭合同》的签订人是黄霭霞，应由黄霭霞按合同约定承担还款责任及违约责任，原审法院仅判决黄霭霞对国某公司不能清偿的债务承担10％的补充赔偿责任，是明显偏袒黄霭霞。黄霭霞作为完全民事行为能力人，依法须对自己的行为承担相应的法律责任。如果黄霭霞不与国某公司串通，以其名义借款，黄霭霞是不会成为本案被告或被上诉人的，正是因为黄霭霞与国某公司的串通行为严重损害了东方资产广州办事处的合法权益，所以，黄霭霞必须依照合同约定向东方资产广州办事处承担还款及违约责任。原审法院仅判决黄霭霞对国某公司不能清偿的债务承担10％的补充赔偿责任，这样的判决不但大大地免除了黄霭霞本应承担的法律责任，而且会令无数个“黄霭霞”式的人物心存侥幸，不利于维护正常的社会金融秩序，更是无法彰显法律的威严与震摄力。三、国某公司与黄霭霞共同串通，以欺诈的手段骗取贷款并无法按期归还，严重损害了东方资产广州办事处的合法权益，故国某公司应与黄霭霞共同承担向东方资产广州办事处的还款及违约责任。四、本案涉案房产在合同双方签订《楼宇按揭合同》之后，已依法进行了抵押登记，抵押关系成立，东方资产广州办事处作为抵押权人的合法利益应得到法律的保护。根据担保法第三十三条，东方资产广州办事处对本案的抵押房屋依法应享有优先受偿权。原审法院不依法认定东方资产广州办事处对抵押房屋的优先受偿权，不利于保护善意相对人的利益，不利于维护信贷资产安全。故向本院上诉请求判令：1、解除东方资产广州办事处与黄霭霞之间的《楼宇按揭合同》；2、国某公司与黄霭霞向东方资产广州办事处偿还借款本金1211626.35元；3、国某公司与黄霭霞向东方资产广州办事处偿还利息572701.87元及违约金5400元（利息暂计至2009年1月31日，之后的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；违约金按照每逾期一期100元计算，暂计至2009年1月31日，之后按合同约定计付）；4、东方资产广州办事处对抵押房屋广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁30-31层复式B号享有优先受偿权。黄霭霞针对东方资产广州办事处的上诉，答辩称：同意东方资产广州办事处对涉案抵押房屋享有优先受偿权的上诉请求，但不同意承担还款责任。其他与原审时的答辩意见一致。上诉人黄霭霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、(2009)越法刑初字第769号刑事判决书中认定：黄霭霞与省建行签订《楼宇按揭合同》，“只是国某公司利用员工的名义、将国某大厦的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，获得银行资金进行经营”。而原审判决中认为“依据生效刑事判决书的认定，涉案按揭合同表面上是黄霭霞向银行贷款用于供楼，实际上是国某公司利用黄霭霞的名义签订虚假按揭合同进行一屋二卖，骗取银行贷款”。这是明显歪曲刑事判决书认定的事实，以此判令黄霭霞承担补充赔偿责任是错误的。国龙公司以黄霭霞名义与省建行于2000年10月30日签订《楼宇按揭合同》，从取得银行贷款的次月起至2004年6月30日止国龙公司都有按照《楼宇按揭合同》将供楼款存入黄霭霞名下的供款账户给省建行划扣(见东方资产广州办事处提供的涉案房产还款记录)，履行了《楼宇按揭合同》几年之后，国某公司因资金链断裂无力还贷，才背着黄霭霞将抵押房产一屋二卖。这足以说明，以黄霭霞名义向省建行申请按揭贷款，与后来国某公司对涉案房产进行一屋二卖的刑事犯罪行为是没有任何关系的。二、按揭贷款是以黄霭霞名下的国某大厦裕兴阁30-31层复式B号房产作抵押物作保障的，《楼宇按揭合同》第四章第十七条约定：“乙方抵押权与乙方债权同时存在，抵押权随着债权的消失而消失。”抵押物被取消了，银行的债权也就不应存在。如果要黄霭霞承担任何赔偿责任，就必须在抵押房产仍然存在的前提下。可是，广州公安经侦支队调查处理国某公司假按揭、一房二卖老板潜逃案子的过程中，多次找黄霭霞了解情况寻求协助，黄霭霞也积极予以配合。公安经侦干警劝说、要求黄霭霞放弃这些房产，当时黄霭霞顾虑到这些房产相关的银行欠款尚未偿还完毕，若拍卖这些房产，足可以立即清偿银行欠款，免去后顾之忧，而如果放弃黄霭霞名下的抵押房产，日后银行向黄霭霞追讨还贷怎么办?所以黄霭霞不愿意这样做。当公安经侦干警将他们事先拟好的要黄霭霞同意放弃涉案房产权益及其相关债权债务的“声明书”劝说黄霭霞签字时，针对黄霭霞的疑虑，公安经侦干警保证说：“我们已经搞清楚情况，只要你配合我们工作在这份声明书上签字同意放弃该房产，以后银行就不会向你追讨欠款了，与该房产相关的债权债务就与你无关了”。逼于无奈，在得到公安经侦干警的承诺后，为顾全大局，黄霭霞在“声明书”上签字画押的(这些情况在广州市公安经侦支队的档案里有记录)。有了同意放弃涉案房产的“声明书”等资料，广州市国土房管局随即发出了《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，国某大厦一房二卖的问题得以顺利解决。现在原审法院的一审判决岂不是“过桥抽板”，在利用黄霭霞相信公安司法部门的承诺和公某同意放弃涉案房产、顺利地将这些房产登记到别人名下、使贷款抵押物消失，然后出尔反尔地又要黄霭霞承担银行欠款的补充赔偿责任，黄霭霞不能接受。三、既然法院已认定黄霭霞是应某公司的要求向银行贷款，而所贷款项也全部转入国某公司的账户由国某公司使用，就不应要求黄霭霞对国某公司不能清偿的债务承担10％的补充赔偿责任。首先，黄霭霞向银行申请按揭贷款是在有抵押房产、有国某公司负责向银行还款等银行利益有充分保障的前提下进行的，黄霭霞从没有损害银行利益的想法，也没有做过任何损害银行利益的行为。国某公司将这些房产再以低价卖给他人，黄霭霞是毫不知情的，更没有参与其中。其次，自始至终黄霭霞没有从中获利或得到任何好处，反而，自2004年国某公司出事后至今10年来，黄霭霞一直承受着巨大的心理压力和舆论压力，在银行的信用记录受到严重影响，黄霭霞已为自己出借个人名义与银行签订《楼宇按揭合同》的行为付出沉重的代价，是最大的受害者!是真正的弱势群体!如果还要黄霭霞去承担赔偿责任，是不合情理和不公平的。四、银行方有明显的重大过错，从公平的原则出发，从过错的责任分担考虑，东方资产广州办事处应承担贷款利息损失和不能实现全部债权的风险。首先，涉案房产的售价是虚构的。涉案房产按近10000元/平方米的售价办理按揭，七成按揭款比实际总楼价还要高出一大截。银行为了提高房贷业绩和获取更大收益，不按规定对抵押物进行合理评估，与国某公司串通，按照其虚拟的高房价发放按揭款，是严重的违规行为。其二，既然银行早已发现黄霭霞名下的供款账户长期出现无可供足额划扣供款的情况，银行方完全可以依据《楼宇按揭合同》第六章第二十四条的约定，立即通过拍卖抵押物实现全部债权，但银行方故意拖延不办，直至2004年6月底国某公司停止了为涉案房产还贷，省建行仍不采取拍卖抵押物的方式实现债权，而是于2004年6月将这些债权打包转让给信达公司，信达公司又于2004年11月将这些债权转让给东方资产广州办事处，东方资产广州办事处亦同样不采取拍卖抵押物的方式实现债权。值得一提的是，当时抵押房产的价值已远远高于按揭欠款，银行及东方资产广州办事处一而再再而三地不享用对抵押房产的首先受偿权，就不应追讨2004年6月30日以后的欠款利息，就应承担抵押房产被涂销抵押登记后导致的不能实现全部债权(包括国某公司不能清偿的债务)的损失。可见，银行方在操作整个按揭贷款的过程中存在着明显的重大过错，有不可推卸的责任。原审法院却没有判令其承担相应的责任，显失公平。五、涉案房产与(2009)越法刑初字第769号刑事案件有极大的关联性。根据先刑事后民事的案件处理原则，在刑事案件审理结束之前，不能审理与国某公司有关的民事案件，致使黄霭霞与东方资产广州办事处的借款合同纠纷案审理中断，从2009年2月16日东方资产广州办事处向法院提起诉讼至2014年4月底法院作出原审判决，经历了5年多时间。可是原审法院判决书中计算资金占用利息却不中断，按照中国人民银行同期逾期贷款利率一直连续计算至原审判决生效十日内止，使利息滚雪球般多计算了5年，是有悖常理、显失公平的。原审法院的判决甚至还指出：“如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”众所周知，国某公司早已人去楼空，债主众多债务巨大，名下资产也被冻结，根本不可能在此判决生效的10日内履行给付金钱义务。那么，这个利息的大雪球还要以加倍的速度继续膨胀下去。原审法院的判决罔顾事实，不综合考虑上述情况，是有违公平公正原则的。六、既然是“资金占用利息”，就理应只由占用了银行资金的国某公司支付，而不应由没有占用过银行资金的黄霭霞来承担这一债务的补充赔偿责任。综上所述，原审法院作出的原审判决是违背事实、不合情理、显失公平的。黄霭霞为维护自身合法权益，维护社会安定团结，特提出以上诉讼请求，请求对本案重审并依法作出合理的判决。故上诉请求本院判令：1、黄霭霞无需对国某公司不能清偿的债务和本案原审诉讼受理费承担补充赔偿责任。2、国某公司向东方资产广州办事处一次性返还借款本金余额1211326.35元，一次性支付资金占用利息(暂计至2004年6月30日的利息为42370.74元，以及从2004年7月1日起至本诉讼限定还款之日止的利息)。3、撤销原审判决中“如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”的内容。4、东方资产广州办事处承担国某公司不能清偿债务而导致的损失。5、东方资产广州办事处承担本案的全部诉讼费用。东方资产广州办事处针对黄霭霞的上诉，答辩称：黄霭霞应该对涉案承担还款责任，不是补充偿还责任。被上诉人国某公司对东方资产广州办事处、黄霭霞的上诉答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。案件进入破产程序后，其股东就提出了重整申请。在4月份时股东与管理人提出了重整预案，提交破产庭。国某公司与中国东方资产管理公司广州办事处提出意见，凡是涉及到名义购房人或者实际购房人的，按照本金100%清偿，利息不清偿，但条件是希望债权人放弃对名义购房人的追偿，关于调解的方案已经送达给中国东方资产管理公司广州办事处。本院经审理，原审法院查明的事实清楚无误，本院予以确认。另查明，广东省公证处在2000年10月30日出具（2000）粤公证字第48302号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明黄霭霞与省建行自愿签订《楼宇按揭合同》（商业性贷款）。再查明，二审庭询中，黄霭霞确认其没有支付任何房款，也没有使用涉案房屋。东方资产广州办事处明确其诉请的按中国人民银行同期逾期贷款利率计算逾期利息即为合同期内利息上浮40%。又查明，本院于2015年12月30日作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理肖燕萍对广州市国龙房地产开发有限公司的破产清算申请。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。本案二审的争议焦点，一是涉案《楼宇按揭合同》是否有效；二是黄霭霞是否应对上述合同项下的欠款承担还款责任；三是东方资产广州办事处是否享有涉案房产的优先受偿权。关于涉案《楼宇按揭合同》的效力。省建行和黄霭霞签订的《楼宇按揭合同》，约定由建行东环支行向黄霭霞发放贷款，黄霭霞以其购买房屋作为抵押物。合同签订后，建行东环支行与黄霭霞还就抵押房产办理了抵押登记手续。《楼宇按揭合同》系黄霭霞与建设银行自愿签订，并经公证处公证的，建设银行随后发放了相应的贷款，目前没有证据显示建设银行在签约过程中存在与黄霭霞、国某公司恶意串通的情形。依据原审法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决书所查明的事实，《楼宇按揭合同》系国某公司为骗取贷款而以黄霭霞的名义通过欺诈方式订立的合同，损害了建设银行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条的规定，建设银行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，建设银行没有在一年期间内行使撤销权，故应认定《楼宇按揭合同》有效，合同当事人应依约履行义务。《中国人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因黄霭霞未按合同约定履行还款义务，东方资产广州办事处依法取得建设银行涉案债权，其请求解除建设银行与黄霭霞的《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持。关于黄霭霞是否应对《楼宇按揭合同》项下欠款承担还款责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故黄霭霞应向东方资产广州办事处偿还借款。《楼宇按揭合同》既约定了逾期利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计收（二审庭审中，东方资产广州办事处明确逾期贷款利率按合同期内贷款利率上浮40%计算），又约定了每逾期一次应支付100元违约金，由于合同约定逾期利息和违约金，不违反相关法律规定，故黄霭霞应按合同约定偿还借款本金、逾期利息以及相应的违约金。国某公司与其员工黄霭霞串通，安排黄霭霞在没有支付任何款项的情况下虚假购买国某公司开发的房产，再将“名义购房人”黄霭霞“购得”的房产作为抵押物骗取银行贷款，还款也由国某公司负责偿还，后由于资金链断裂，没有偿还银行的款项，故国某公司与黄霭霞串通共同侵害建设银行权益，国某公司应对黄霭霞的上述债务承担连带责任。因此，黄霭霞主张其不应承担任何还款责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。黄霭霞还主张建设银行与国某公司串通，银行有过错应承担相应的责任等等，因均无充分证据证明，本院对此亦不予采纳。关于东方资产广州办事处是否对涉案房产享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外：。第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。由于房管部门依据生效裁判公告注销涉案房产已备案预售合同和抵押备案登记，故东方资产广州办事处不享有涉案房产的抵押优先受偿权。东方资产广州办事处主张优先受偿权缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实部分不清，法律适用错误，本院依法予以纠正。上诉人东方资产广州办事处部分上诉理由成立，本院予以支持。上诉人黄霭霞上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2009）越法民二初字第1479号民事判决；二、解除原中国建设银行广东省分行与黄霭霞在2000年10月30日签订的《楼宇按揭合同》；三、黄霭霞于本判决生效之日起十日内归还中国东方资产管理公司广州办事处借款本金1211326.35元及利息、违约金（利息暂计至2004年6月30日为42370.74元，从次日起至清偿之日止的利息按《楼宇按揭合同》载明的借款利率上浮40%计算；违约金暂计至截至2009年1月31日为5400元，自次日起按每逾期一期100元计算至清偿之日止）；四、确认广州市国龙房地产开发有限公司对黄霭霞的上述债务（利息、违约金计算至2015年12月30日止）承担连带清偿责任；五、驳回中国东方资产管理公司广州办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20904元、财产保全费2500元，由黄霭霞负担，广州市国龙房地产开发有限公司承担连带责任；二审案件受理费22994.4元，由上诉人黄霭霞负担，广州市国龙房地产开发有限公司承担连带责任。本判决为终审判决。审 判 长  王 灯审 判 员  庄晓峰代理审判员  汪 婷二〇一六年五月二十三日书 记 员  徐施阮