江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第2443号上诉人（原审被告）南京宇航宾馆有限公司，组织机构代码77701481-5，住所地南京市中山北路88号建伟大厦19层。法定代表人殷新芦，该公司董事长。委托代理人倪军，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人周小红，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京建伟物业管理有限公司，组织机构代码78711721-X，住所地南京市中山北路88号建伟大厦2316室。法定代表人林灿林，该公司董事长。委托代理人费越，江苏致邦律师事务所律师。上诉人南京宇航宾馆有限公司（以下简称宇航公司）因与被上诉人南京建伟物业管理有限公司（以下简称建伟公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宇航公司委托代理人周小红、被上诉人建伟公司委托代理人费越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建伟公司原审诉称，2006年5月，建伟公司受建伟大厦开发商南京天环食品（集团）有限公司的委托，为建伟大厦提供物业服务。宇航公司系建伟大厦19层房屋产权人。宇航公司自2008年8月8日开始租用建伟大厦20楼、24楼（所有人是仇建华），与建伟公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费和公摊水电费按每月10000元收取，空调能源费按大厦使用标准或有关规定执行；甲方逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五向乙方交纳滞纳金。2012年宇航公司因经营效益不好，退租20楼大部分房屋，仅保留一小部分使用，在此期间拖欠物业服务费用52289元。同时宇航公司将19楼分别租给南京宁都担保有限公司（以下简称宁都公司）和北京京南同创房地产投资有限公司（以下简称同创公司），两家公司搬走后，物业管理费应由宇航公司交纳，宇航公司仍拖欠物业服务费用7744元。经建伟公司多次催要拖欠费用，未果。故建伟公司诉至原审法院，请求判令宇航公司支付建伟大厦24楼、20楼2012年欠缴的物业管理费4800元、自用电费21327元、自用水费19568元、公摊水电费3307元、空调能源费1200元、停车费2087元，合计52289元；判令宇航公司支付建伟大厦19楼2013年空置期间欠缴的物业管理费1336元、空调能源费5874元、公摊水电费534元，合计7744元；判令宇航公司支付上述两项费用逾期付款的违约金（按每日万分之五付至实际清偿之日止）；宇航公司承担诉讼费用。宇航公司原审答辩称，建伟公司的主张没有事实根据和法律依据。在周洪承包20楼、24楼期间，周洪已经交纳物业管理费等费用，建伟公司无证据证明周洪拖欠费用，建伟公司如果证明其主张，应追加原实际使用人周洪为原审被告。对于19楼，原租赁方同创公司2012年8月16日搬走，自2012年8月16日至2013年4月25日一直空置，按约定的70%缴纳，即5578.8元；2012年8月16日至2012年8月31日期间同创公司已交付467.6元，2012年9月1日至2013年4月25日宇航公司交物业费5111.2元，建伟公司多收费用124.6元，因此宇航公司已经支付全部物业费用。对于19楼空置期间的空调能源费，宇航公司已经支付2505元，建伟公司重复收取，应退还宇航公司，因此该项诉讼请求不成立。建伟公司要求宇航公司支付违约金的诉讼请求也没有依据。建伟公司管理混乱，系恶意提起诉讼。综上，请求原审法院驳回建伟公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年6月1日建伟公司进驻位于南京市中山北路88号建伟大厦，并进行物业管理。2006年5月16日建伟公司与建伟大厦的建设单位南京天环食品（集团）有限公司（以下简称天环公司）签订《建伟大厦物业管理服务合同》，双方约定：天环公司聘请建伟公司为建伟大厦驻场物业管理公司；建伟公司物业费暂按4元／平方米／月、公摊水电费按1.6元／平方米／月、空调费按6元／平方米／月收取等；物业管理期限为2006年6月1日至2011年5月31日，等等。2011年5月8日天环公司与建伟公司签订补充协议，约定将物业管理服务期限延长至2014年5月31日；空置物业费补充规定，业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，应按月标准的70%收取物业费、公摊水电费、空调能源费；对逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之五交纳滞纳金，等等。宇航公司是建伟大厦19楼的业主，该楼层的建筑面积是1592.42平方米；同时宇航公司也是建伟大厦20楼（所有人是仇建华等人）、24楼（所有人是仇建华）的承租方，两楼层的建筑面积为3170.22平方米（20楼、24楼建筑面积均为1585.11平方米）。2008年8月8日宇航公司（甲方）与建伟公司（乙方）签订前期物业服务协议，双方约定：自2008年8月1日至2009年7月31日由建伟公司提供20楼、24楼的物业服务；本物业的物业服务费4927.6元和代收代缴的公摊水电费5072.4元，每月合计10000元，根据大厦的软硬件设施完善、管理状况及社会发展情势重新核定；甲方办理入住手续后长期（六个月以上）不入住或不使用的空置物业，根据2004年新颁布的《物业服务收费管理办法》规定仍需按70%交纳公共服务费（物业管理费）；甲方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五向乙方交纳滞纳金，累计逾期60天，乙方可停水、停电……2009年6月9日宇航公司（甲方）与建伟公司（乙方）签订前期物业服务协议，约定自2009年6月1日至2010年5月31日由建伟公司提供建伟大厦19楼（宇通建设129.11平方米）、20楼（建筑面积1585.11平方米）的物业服务，建筑面积共1714.22平方米；代收代缴费用不属于物业管理服务费，自用照明、自用空调电费、自用水费按用电量、用水量计费代收代缴；共用部分照明、电梯、大堂、卫生间、走道的用电、用水、消防用水费用等，按自用建筑面积占本区交付建筑面积1.6元／月／平方米代收代缴；空调能源费按月收取，6元／月／平方米；甲方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五向乙方交纳滞纳金，累计逾期60天，乙方可停水、停电，停止物业服务，等等。同日（2009年6月9日）宇航公司（甲方）与建伟公司（乙方）又签订补充协议，目的是为了减轻甲方暂时困难，共同面对金融风暴，对甲、乙双方2009年6月1日签定的物业管理协议作以下补充：一、乙方同意甲方将19楼的宇通建设129.11平方米以及20楼的1585.11平方米，共计1714.22平方米的物业费以及代收代缴费用由甲方统一收缴；二、乙方对于甲方提出的物管费优惠的问题，乙方同意从2009年6月1日至2010年5月31日，按原标准每连续收缴三个月免收一个月的办法来处理，以避免不必要的矛盾，其他代收代缴费用不变；空置物业的物管费和代收代缴费用按《南京市物业收费管理实施办法》执行，空置6个月之内按全额收取，六个月以后从空置之日起按70%收取，等等。建伟公司以直接送达和邮寄送达的方式向宇航公司送达交费通知，告知宇航公司交纳相关物业服务费用、自用水电费用。2006年3月15日宇航公司与周洪签订《宾馆承包经营协议》，双方约定：由周洪承包建伟大厦20楼、24楼精装修宾馆作为经营场所；经营期限为2006年3月19日至2011年3月18日；年承包金为180万元，等等。2013年建伟公司以宇航公司、宁都公司为被告诉至原审法院，后经原审法院调解双方达成协议，协议内容为：一、南京宁都担保有限公司支付南京建伟物业管理有限公司2011年6月10日至2013年1月10日期间的自用电费、自用水费、公用水电费、空调能源费等合计67000元，于2013年6月25日付清。二、双方之间无其他争议。同时建伟公司又以仇建华为被告诉至原审法院，后经原审法院调解双方达成协议，协议内容为：一、仇建华支付南京建伟物业管理有限公司建伟大厦24层空置期间（2012年11月27日至2013年1月31日）空调能源费1900元，于2013年8月31日前付清。二、双方无其他争议。而建伟公司在该次诉讼中要求宇航公司支付的相关费用，并不包括上述两次诉讼中的物业服务费用等费用。原审庭审中，建伟公司提供收费通知等证据，证明宇航公司拖欠建伟大厦24楼、20楼物业费用情况：1、物业服务费，2012年3月10日至2012年4月10日，24楼为3000元（按2008年8月8日建伟公司与宇航公司签订的前期物业服务协议，20楼、24楼的物业服务费及公共水电费每月收取合计10000元），20楼为800元（4元×200平方米）；2012年5月1日至2012年5月10日，24楼为1000元，合计4800元。2、自用电费，2012年3月10日至2012年4月10日，24楼为8887元（0.867元千瓦时×10250用电量），20楼为3263元；2012年4月10日至2012年5月10日，24楼为7846元（0.867元千瓦时×9050用电量），20楼为1331元（0.867元千瓦时×1535用电量），合计21327元。3、空调能源费，2012年3月10日至2012年4月10日，20楼为1200元（6元×200平方米）。4、公共水电费，2012年3月10日至2012年4月10日，24楼为2000元（按2008年8月8日建伟公司与宇航公司签订的前期物业服务协议，20楼、24楼的物业服务费及公共水电费每月收取合计10000元），20楼为320元（1.6元×200平方米）；2012年5月1日至2012年5月10日，24楼为667元，20楼为320元，合计3307元。上述1、2、3、4项费用合计30634元。5、水费，宇航公司隐藏24楼的水表，一直没有交纳费用，现已达到6215立方米，按3.4元每立方米计算，为21131元，扣除已支付的水费2422元，加上2012年3月10日至2012年4月10日24楼未支付的水费859元（3.45元每立方米×249吨），宇航公司欠付自用水费19568元。6、停车费，宇航公司欠付24楼、20楼自2012年3月10日至2012年5月10日停车费2087元。建伟公司又提供收费通知等证据，证明19楼所欠物业费用：1、物业服务费，同创公司2013年2月、3月使用期间物业服务费为668元（4元×167平方米）、668元（4元×167平方米）。2、空调能源费，同创公司使用期间2012年11月27日至2012年12月31日、2013年1月、2013年2月（扣除春节7天）、2013年3月1日至6日，分别为1136元（6元×167平方米÷30×34天）、1002元（6元×167平方米）、751元（6元×167平方米÷28×21天）、194元（6元×167平方米÷31×7天）；宁都公司使用期间，2013年2月（扣除春节7天）、2013年3月1日至6日为2218元（6元×493平方米÷28×21天）、573元（6元×493平方米÷31×6天）。3、公共水电费，同创公司使用期间，2013年1月10日至2013年2月10日，为267元（1.6元×167平方米）；宁都公司使用期间，2013年2月10日至2013年3月10日，为267元（1.6元×167平方米）。上述1、2、3项费用合计7744元。因宇航公司未支付上述费用，故建伟公司诉至原审法院要求宇航公司支付上述款项及延期付款违约金。原审庭审中，宇航公司称19楼是宇航公司的物业，20楼、24楼是由宇航公司承租经营的物业；20楼的宾馆设施2006年就已经拆除，仅留下周洪一间办公室；周洪2006年开始承包宾馆，主要以24楼经营。诉讼中，建伟公司为了便于计算违约金，自愿以以下方式计算：20楼、24楼的违约金，2012年3月10日至4月10日期间欠费21712元，按每日万分之五计算自2012年5月1日起至实际清偿之日止；2012年4月10日至5月10日欠费9446元，按每日万分之五计算自2012年6月1日起至实际清偿之日止；至2012年8月欠水费21131元，按每日万分之五计算自2012年9月1日起至实际清偿之日止。19楼部分的违约金，欠费7744元，按每日万分之五计算自2013年4月1日起至实际清偿之日止。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、收费通知、送达收费通知凭证等证据以及原审法院开庭笔录予以证实。原审法院认为，本市建伟大厦原建设单位天环公司与建伟公司签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，对于建伟大厦的全体业主均具有约束力。宇航公司既是19楼业主又是20楼、24楼实际使用人，而且宇航公司也曾与建伟公司签订前期物业服务协议，因此宇航公司应当根据该协议的约定交纳相关物业服务费用。对于建伟公司主张的宇航公司拖欠涉案的建伟大厦19楼、20楼、24楼物业管理费、空调能源费、自用水费、自用电费、公摊水电费等，建伟公司已经以直接送达和邮寄送达收费通知等方式要求宇航公司支付上述费用。上述费用并未超出前期物业服务协议的约定，收费标准符合约定，也未违反法律规定。宇航公司认为已经支付建伟公司上述费用，但其提供的证据不足以证明已经履行支付上述费用的义务，因此对于建伟公司的主张，原审法院予以支持。所以宇航公司应支付建伟公司以下费用：20楼、24楼的费用，物业管理费4800元、自用电费21327元、空调能源费1200元、公共水电费3307元，合计30634元；19楼的费用，物业服务费为1336元、空调能源费5874、公共水电费534元，合计7744元。对于建伟公司主张的停车费用，建伟公司提供的证据不足以证明其可以按约定收取停车费用及宇航公司拥有固定的停车位及具体的停车行为，因此对于停车费用，原审法院不予支持。对于建伟公司主张的宇航公司应承担隐藏24楼的水表所产生费用，建伟公司于2006年6月1日进驻建伟大厦进行物业管理服务，对于之前24楼水表开始的用水量，并不清楚；而且建伟公司也认可宇航公司自2008年8月开始租用24楼，因此24楼水表6215立方米的用水量并非自建伟公司开始提供物业服务就已产生，也非宇航公司开始租用24楼就已产生，因此对于建伟公司主张的24楼水费，待建伟公司查明其进驻后用水量后，再另行处理。对于建伟公司要求宇航公司支付违约金的主张，宇航公司在上述物业管理费用产生后，未按约定支付费用，构成违约，应支付违约金。在天环公司与建伟公司签订的补充协议中约定，“对逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之五交纳滞纳金”；同时根据《江苏省物业管理条例》第三十九条规定，业主逾期不交物业费用的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，因此建伟公司要求宇航公司按每天应交物业服务费的万分之五支付违约金，符合协议约定以及法律规定，原审法院予以支持。宇航公司应支付2012年3月10日至2012年4月10日期间逾期付款违约金，以物业服务费用合计7320元为基数，按每日万分之五计算自2012年5月1日开始计算。宇航公司应支付2012年4月10日至2012年5月10日期间逾期付款违约金，建伟公司主张按9446元为基数计算，应予支持，其中物业服务费用合计1987元，按每日万分之五自2012年6月1日起计算。对于宇航公司逾期交纳建伟公司代收代缴的自用水、电费用的违约金，双方没有约定，应按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算。周洪与宇航公司之间签订的协议具有相对性，是二者的内部约定，对于第三人建伟公司不具有约束力，不影响建伟公司依据与宇航公司合同的约定要求宇航公司支付相关物业服务费用。因此宇航公司认为应由周洪承担物业费的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《江苏省物业管理条例》第三十九条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，原审法院判决如下：一、南京宇航宾馆有限公司于判决生效之日起十日内支付南京建伟物业管理有限公司南京市中山北路88号建伟大厦20楼、24楼物业管理费4800元、自用电费21327元、空调能源费1200元、公共水电费3307元合计30634元及违约金（基数为7320元，按每日万分之五计算自2012年5月1日起至判决确定的给付之日止；基数为12150元，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算自2012年5月1日起至判决确定的给付之日止；基数为1987元，按每日万分之五计算自2012年6月1日起至判决确定的给付之日止；基数为7459元，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算自2012年6月1日起至判决确定的给付之日止）。二、南京宇航宾馆有限公司于判决生效之日起十日内支付南京建伟物业管理有限公司南京市中山北路88号建伟大厦19楼物业管理费1336元、空调能源费5874元、公共水电费534元合计7744元及违约金（基数为7744元，按每日万分之五计算自2013年4月1日起至判决确定的给付之日止）。三、驳回南京建伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。宇航公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院仅凭建伟公司提供的宇航公司应缴费明细直接认定宇航公司应支付费用金额，明显不公，而根据缴费明细，存在2422元的自用水费扣减，但原审法院并未在宇航公司应支付的总额中予以扣除；2、建伟公司关于空调能源费的收费标准过高，但原审法院仍予支持，且建伟大厦19层的167平方米的办公房自2012年8月15日起至2013年4月25日是空置的，空置期间为8个半月，在空置期间宇航公司没有使用空调，不应承担空调能源费，即使收取也应按照约定的70%标准收取。综上，原审判决认定事实不清，显失公正，请求二审法院依法改判：1、扣除原审判决第一项中已多交的水费2422元；2、变更原审判决第二项中办公房空置期间的空调能源费为原判决的70%，案件受理费由建伟公司承担。被上诉人建伟公司答辩称，1、建伟公司主张的各项物业费用有事实依据，应予支持。建伟公司主张的物业费分为两类，一类是实际消耗产生的，此部分费用建伟公司提供了建伟大厦抄表记录，上面有读数记载和相关人员签字，客观真实。针对扣减的2422元水费，实际是因为宇航公司将24楼封闭致抄表不便，故双方协商先估算，每隔一段时间再根据实际水表读数进行调整，2422元的自用水费仅是读数调整产生的扣减，并非建伟公司已经实际收取的款项。而原审判决第一项中并没有包含自用水费部分，宇航公司主张扣减水费2422元无依据，且原审判决中关于违约金计算的基数部分已经扣除了相应的差额；2、空调能源费系建伟大厦使用中央空调所产生的费用，除非业主采用的是自用空调，不使用中央空调系统，否则无论房屋是否出租，中央空调一旦开动，所有使用中央空调系统的业主或者是承租人均可享有，也应当依约缴纳空调能源费，因此宇航公司所缴纳的空调能源费应当包括空置期间产生的费用。而建伟大厦19层的实际空置期间没有达到6个月，宇航公司也未向建伟公司办理空置的书面备案手续，不能按照合同约定的70%标准进行计算。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人宇航公司对于原审法院查明的事实存在异议，认为原审法院是直接按照建伟公司提交的两张缴费明细表作出的判决，且表中计算有误。对于原审法院查明的其他事实，宇航公司没有异议。被上诉人建伟公司对原审法院查明的事实无异议。关于上诉人宇航公司与被上诉人建伟公司对原审法院所查明的均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，宇航公司主张其在19楼承租户同创公司及宁都公司搬离时，向建伟公司办理过空置的书面备案手续，但未提供证据证明。本院认为，一、因建伟公司未能明确宇航公司实际使用的建伟大厦24楼用水量，原审判决待建伟公司查明宇航公司用水量后，再另行处理建伟公司主张的24楼水费并无不当。上诉人宇航公司认为建伟公司已从周洪处收取了2422元水费，该笔费用的扣减不仅是读数的调整，但未提供相应证据证明，对于宇航公司要求将2422元自用水费在原审判决第一项宇航公司应支付的总额中扣除的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；二、根据宇航公司与建伟公司签订的《前期物业管理服务协议》补充协议规定，“空置物业的物管费和代收代缴费用按《南京市物业收费管理实施办法》执行”。而《南京市物业服务收费管理实施办法》第十五条第二款规定，“业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费”，故宇航公司应就19楼空置物业向建伟公司办理书面备案手续。宇航公司主张其已经办理过该备案手续，但未提供相关证据予以证明，本院不予支持。建伟公司认为，宇航公司未办理空置的书面备案手续，因此不能按照70%的标准收取物业管理费，符合合同约定，对建伟公司的该项抗辩，本院予以采纳，对于宇航公司要求按照70%的标准缴纳空置期间空调能源费的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人宇航公司的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1301元，由上诉人南京宇航宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汤 雷审 判 员  邹小戈代理审判员  吴 勇二〇一四年十一月十四日书 记 员  金丽丽