江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2014)昆巴民初字第0553号 原告张云芳，女，汉族，1933年1月4日生，住上海市普陀区。 原告沈月珍,女，汉族，1957年10月14日生，住上海市闵行区。 原告吴小珍，女，汉族，1942年11月7日生，住上海市普陀区。 原告孙卫，女，汉族，1950年5月21日生，住上海市普陀区。 原告施莉娜，女，汉族，1959年5月25日出生，住上海市普陀区。 委托代理人张云芳，即本案原告，共同代理上述四原告。 被告昆山龙易投资管理有限公司，住所地昆山市玉山镇城北环庆路15号2幢，组织机构代码：55706014-X。 法定代表人杨忠雪，该公司执行董事。 委托代理人孙新龙，该公司员工。 五原告张云芳、沈月珍、吴小珍、孙卫、施莉娜与被告昆山龙易投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法由审判员沈中昊独任审判。本院于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告张云芳（同时代理四原告）、吴小珍、孙卫和被告委托代理人孙新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五原告张云芳、沈月珍、吴小珍、孙卫、施莉娜共同诉称：双方2010年8月7日签署《委托经营合同》，合同约定：就昆山市××城镇迎宾西路××号房屋由原告委托被告出租经营，原告依约收取租金；其中2010年10月28日至2012年10月27日的租金已经于购房款中扣除，而自2012年10月28日起租金被告至今不予支付。因此，为维护原告合法权益，原告只能提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付五原告昆山市××城镇迎宾西路××号38#房屋的租金100000元和该租金未支付的利息20000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。 被告昆山龙易投资管理有限公司辩称：一、本案原告也存在违约的情况。委托经营合同第十一条第二项约定：“若由于甲方原因，甲方未在该房屋购销合同约定的时间办理该房屋产权过户手续，或未在甲方取得该房屋房地产权证后三天内将复印件提交乙方，在逾期期间，按购销合同约定的总房价款日万分之五承担违约金。”，本案原告未办好产证，也未把产证复印件提交答辩人。二、被告已于2012年12月4日通知原告：同意于2012年12月4日起终止履行XX号商铺委托经营合同。三、承租人已同意按0.85元/天/平方米支付房租，并于仲裁书生效之日起支付七年房租。四、原告的买房时无产证，又未办交房手续，故委托经营合同无法履行。 经审理查明：2010年8月7日，五原告张云芳、孙卫、吴小珍、沈月珍、施莉娜作为买方与昆山华烨置业有限公司作为卖方签订《昆山市商品房购销合同》一份，购房总款525000元。此后，五原告取得相应房屋权属产证。根据该房屋权属产证（房产证号：昆房产权证巴城字第××号、土地使用权证号：昆国用（2014）第XX-1号）记载内容，涉讼房屋地址昆山市巴城镇XX花园X幢XX室，建筑面积27.51㎡，该房产系原告五人共有。 签署房屋买卖合同当日，即2010年8月7日，五原告张云芳、沈月珍、吴小珍、孙卫、施莉娜作为甲方与昆山龙易投资管理有限公司作为乙方签订《委托经营合同》一份。该合同载明：一、甲方委托乙方出租经营的房屋坐落在昆山市××城镇迎宾西路××号，该房屋号为XX，建筑面积为27.51㎡；该房屋委托期限为十个年度，即120个月（自2010年10月28日起至2020年10月27日止）；二、租金计算方式：乙方已一次性支付第一年度及第二年度（即2010年10月28日起至2012年10月27日）的基准租金并在购房款中已予以扣除，第三年度年基准租金=该房屋购销合同约定的总价款÷0.86×7%，第四至第五年度年基准租金=该房屋购销合同约定的总价款÷0.86×7.5%，第六至第七年度年基准租金=该房屋购销合同约定的总价款÷0.86×8%，第八至第九年度年基准租金=该房屋购销合同约定的总价款÷0.86×9%，第十年度年基准租金=该房屋购销合同约定的总价款÷0.86×10%，超出第十年度的年基准租金，甲乙双方将在合约期满前30日另行商定；三、租金支付时间：1、基准租金支付方式：在合同有效期内，由乙方于当季第一个月的25日之前将本合同约定的当季租金一次性支付甲方（节假日顺延）；2、溢价租金支付方式：第四年度至第十年度的溢价租金在该租赁年度结束后60个工作日内按约定支付；四、违约责任：1、乙方若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的万分之五；若乙方逾期支付基准租金及溢价租金超过1个月的，甲方有权单方终止合同。2、自本合同生效之日起，甲、乙双方不得无故终止合同，若有违约，违约方需向守约方支付违约金，违约金的数额为上一年度基准租金及溢价租金总额的二分之一。该委托经营合同同时约定了其他相关事项。2010年9月30日，被告昆山龙易投资管理有限公司作为甲方与赵某作为乙方签订招商服务协议一份，协议约定由甲方独家委托乙方负责龙乐·XX项目的相关招商（招租）工作。由于赵某进行招商实际并不成功，双方发生纠纷并对簿于上海仲裁委员会。该事实记载于2013年7月16日上海仲裁委员会（2012）沪仲案字第1140号裁决书。由于五原告自2012年10月28日（第三年度起始日）起的租金分文未得，经协商，2014年4月10日，原告吴小珍作为出租方，张云芳、施莉娜、沈月珍、孙卫作为出租方共有人（与吴小珍共称为甲方）与李某作为承租方（乙方）签订了《龙乐生活广场商铺租赁合同》一份。该合同载明：本合同租赁区域为坐落在江苏省昆山市巴城镇XX花园X号楼XX室，租赁区域建筑面积27.51平方米；租赁期限：2013年7月17日起至2020年7月16日止；租赁费用：2013年7月17日起至2016年7月16日止，租金按0.85元/天/平方米计算，即年租金为人民币¥8535元。该合同同时约定了其他相关事项。审理中，五原告明确表示对该新租赁协议予以认可。2014年10月，五原告就自2012年10月28日（第三年度起始日）起的租金向本院提起诉讼。 审理中，原告主张被告曾向原告致函、通知五原告：同意于2012年12月4日起终止履行XX号商铺委托经营合同；五原告对此不予认可。 上述事实由原告提供的《龙乐·XX委托经营合同》一份、《昆山市商品房购销合同》一份、房产证及土地使用权证各一份、《XX广场商铺租赁合同》一份、被告提供的招商服务协议一份、（2012）沪仲案字第1140号裁决书一份、信函通知一份、以及庭审笔录在案佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《龙乐·XX委托经营合同》合法有效，受法律保护。由于被告未能按约履行租金支付义务，构成违约，引发纠纷，错在被告，被告应当承担本案全部民事责任。 至于欠付租金数额，五原告主张100000元。本院认为，根据双方合同约定，第一、二年度基准租金直接计为购房款，第三年度（2012年10月28日起至2013年10月27日）被告应支付的租金计算为42732.56（525000元÷0.86×7%）元；又因2014年4月10日五原告与新承租人李某签署新的租赁合同（即《XX商铺租赁合同》），新租赁合同明确载明的租赁期限是2013年7月17日起至2020年7月16日止；被告一直未能履行合同（给付租金义务），五原告又重新签署新的租赁合同，因此本院认定：双方合意解除原有的《龙乐·XX委托经营合同》，合意解除日推定为2013年7月16日。据此，被告欠付原告租金计算时段为2012年10月28日起至2013年7月16日，天数为262天，具体计算为30673.78（42732.56÷365×262）元。 至于五原告利息损失，原告主张20000元。本院认为，根据合同约定，租金支付在当季第一个月的25日之前将合同约定的当季基准租金一次性支付五原告，当季第一个月的25日对应2012年10月28日起至2013年7月16日时段的第一月的25日为2012年11月25日，也即被告结欠原告租金的相应利息损失应当从2012年11月26日起算，计算基数为10683.14（42732.56÷4）元；第二季对应的起算日为2013年2月26日，计算基数为10683.14（42732.56÷4）元；第三季对应的起算日为2013年5月26日，计算基数为9307.5元。同时，双方合同约定的均为违约金计算情形，现原告主张的利息损失，原告该主张不无不当，本院予以支持，其利息损失计算方式：以10683.14元为基数从2012年11月26日起算，以10683.14元为基数从2013年2月26日起算，以9307.5元为基数从2013年5月26日起算，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付日止 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告昆山龙易投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向五原告张云芳、沈月珍、吴小珍、孙卫、施莉娜支付租金30673.78及利息（以10683.14元为基数从2012年11月26日起算，以10683.14元为基数从2013年2月26日起算，以9307.5元为基数从2013年5月26日起算，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付日止）。 二、驳回五原告张云芳、沈月珍、吴小珍、孙卫、施莉娜其余诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，减半收取1300元，由五原告负担750元，被告负担550元。此款五原告已预交，本院不再退还，被告在履行上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费缴纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州分行园区支行营业部；账号：10×××99。 审判员  沈中昊 二〇一四年十一月七日 书记员  陆晓芸 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。