杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余良民初字第306号原告（反诉被告）：上海万科物业服务有限公司余杭分公司。诉讼代表人：杨光辉。。委托代理人：姚杰。。委托代理人：崔满兴。。被告（反诉原告）：林建巧。。。。。委托代理人：顾犁。。原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司（以下简称万科物业公司）诉被告林建巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理。后被告林建巧提起反诉，本院受理后依法由审判员唐云珍适用简易程序于2014年10月9日公开开庭合并审理了本案。原告万科物业公司的委托代理人姚杰、崔满兴，被告林建巧的委托代理人顾犁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司起诉称：2013年5月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：林建巧承租坐落在白鹭郡南19幢27幢裙楼物业经营用房，建筑面积50平方米，租赁期限两年，自2013年6月1日起至2015年5月30日止，租金为1.5元／平方米／天，年租金为27000元，支付方式为每季度支付一次，先付后用，物业管理费为2.88元／平方米／月。万科物业公司依约向林建巧交付租赁房屋，但林建巧除支付了第一期租金6750元和物业管理费432元外，其余租金和物业管理费未能依约支付，期间万科物业公司多次催缴，均未果。万科物业公司认为，双方签订的合同合法有效，双方应依约履行。现林建巧逾期不支付租金和物业管理费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。特起诉，请求判令：一、被告林建巧支付原告万科物业公司租金33750元（暂计算至2014年11月30日）并按年5.6%标准赔偿原告万科物业公司逾期利息损失；二、被告林建巧支付原告万科物业公司物业费2160元（暂计算至2014年11月30日），并按每日3‰标准支付逾期违约金；三、本案受理费由被告林建巧承担。在诉讼过程中，原告万科物业公司变更诉讼请求如下：一、被告林建巧支付原告万科物业公司租金33750元（暂计算至2014年11月30日）并按年5.6%标准赔偿原告万科物业公司逾期利息损失；二、本案受理费由被告林建巧承担。原告万科物业公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，用以证明：原、被告双方存在房屋租赁合同法律关系；双方约定的租赁期限、租金和物业管理费标准以及支付方式；争议管辖法院为房屋所在地人民法院的事实。2.《白鹭郡南一期项目工程b区前期物业服务合同》一份，用以证明：万科物业公司系白鹭郡南一期项目的前期物业服务企业；万科物业公司有权按规定对物业商业用房进行经营；逾期支付物业管理费责任为每逾期一日按欠费总额的3‰支付滞纳金（违约金）的事实。3.租金、物业管理费支付凭证一份，用以证明林建巧只支付第一期房屋租金6750元和物业管理费432元的事实。4.物业费收缴通知单一份，用以证明林建巧欠付租金和物业管理费，万科物业公司书面催收的情况。被告林建巧答辩称：林建巧不同意万科物业公司的上述诉讼请求。一、对于第一项诉讼请求，林建巧认为：1、对于万科物业公司是否具备签订房屋租赁合同的主体资格，林建巧在签约时并未看过相关的房产证或相关手续，在庭审上希望万科物业公司可以提供；2、对于房屋租赁合同，因为合同约定是作为彩票休闲场所，目前看来合同履行的条件不成就，主要是因为房屋的水管设计有缺陷、造成很难继续经营，另外管道也经过三次维修，但还是没有修理好，同时万科物业公司在维修过程中也没有将林建巧店面的招牌装上去，也造成林建巧没有营业的资格；3、对于万科物业公司主张的按年5.6%的标准计算利息损失，林建巧认为没有依据；4、鉴于在房屋租赁合同第11条第2小点中已经约定，如果林建巧拖欠房租超过30天，万科物业公司就可以解除合同，但之后原、被告一直都在协商处理，在此期间林建巧是存在拖欠房租，但至今万科物业公司也没有解除合同，林建巧认为对于万科物业公司履行解除权的方式应该考虑双方损失最小化，而现在万科物业公司的行为方式其实是扩大了双方损失。二、对于第二项诉讼请求，林建巧认为：1、万科物业公司对于林建巧征收物业费的权限存在异议，因万科物业公司提交的物业服务合同，合同甲方是万科房地产有限公司，乙方主体为上海万科物业服务有限公司，但现在原告单位名称是上海万科物业服务有限公司余杭分公司，根据林建巧工商查询得知这是两个主体，所以万科物业公司现在没有权利来征收物业费。2、万科物业公司其实没有尽到管理的职责，因为万科物业公司对林建巧排水不畅是需要进行管道修理，但一直没有修理好；3、对于万科物业公司主张的千分之三的违约金，林建巧认为也没有依据。被告林建巧未有证据材料提供。反诉原告林建巧反诉称：双方签订租赁合同后，林建巧按合同约定向万科物业公司缴付了保证金及当期租金，并根据经营需要对房屋进行了适当装修，装修费用及购置设备合计65400元。令林建巧意想不到的是，经营过程中发现上述租赁房屋排水存在质量缺陷，房屋下水道排水不畅且经常反水，从下水道反流上来的污水臭气熏天，严重影响林建巧的经营。上述问题虽经万科物业公司多次维修，但始终无法解决，林建巧因此不得不于试营业后即2013年9月关门停业。综上所述，万科物业公司出租给林建巧的房屋存在质量缺陷，该质量缺陷造成林建巧对租赁房屋无法使用，因此给其经营行为造成重大损失。特反诉，请求判令：一、解除反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告万科物业公司赔偿反诉原告林建巧房屋装修损失9000元；三、反诉被告万科物业公司赔偿反诉原告林建巧设备损失56400元；四、本案诉讼费由反诉被告万科物业公司承担。反诉原告林建巧为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.装修及反水照片十三张，用以证明林建巧装修及购买设备损失的依据的事实。2.下水口反水光盘一份，用以证明房屋管道设计存在缺陷的事实。3.产品购销合同一份，用以证明林建巧购置店面设备产生的费用情况。反诉被告万科物业公司答辩称：一、林建巧诉状陈述缺乏依据且与事实不符。林建巧并未依约缴纳保证金；林建巧陈述装修费用及购置设备为65400元缺乏依据且与万科物业公司无关；案涉房屋于2013年5月底交付林建巧使用，并无排水问题，林建巧亦未依约交付后两天内提出任何异议，根据合同约定应视为符合约定。同时，林建巧主张存在排水质量问题且严重影响其经营亦缺乏依据。二、林建巧诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》缺乏依据，应予驳回。万科物业公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据双方合同第一条第2、3项的约定，案涉房屋按现状承租，如林建巧在房屋交接后2日内未提出异议的，视为该房屋的交付条件符合约定。本案中，林建巧既未提出任何异议，且案涉房屋交付使用时亦未存在质量问题。至于林建巧主张的排水反水问题，首先没有依据，另外也并非租赁房屋本身质量问题，而是林建巧在实际使用过程中长期使用不当导致堵塞而引起的，且2014年5月左右林建巧向万科物业公司反映后，万科物业公司已予以解决疏通，并无障碍。因此，林建巧以此为由主张解除合同既无合同约定依据，也无法定依据，依法应予驳回。三、林建巧诉请万科物业公司赔偿房屋装修损失9000元及设备损失56400元，缺乏依据，应予驳回。本案中，林建巧主张其装修房屋费用为9000元及设备费用为56400元缺乏依据。同时，林建巧装修房屋及采购设备系其经营需要支出，并非房屋租赁损失，现在林建巧的店不经营与其自身有关，与万科物业公司无关。综上所述，林建巧的反诉请求缺乏依据，应予驳回。反诉被告万科物业公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：《房屋租赁合同》一份，用以证明根据双方合同的约定，案涉房屋按现状承租，如林建巧在房屋交接后二日内未提出异议，视为该房屋的交付条件符合约定的事实。经庭审质证，本院对上述证据认定如下：（一）本诉证据。万科物业公司提供的证据：林建巧对证据1的真实性无异议。对证据2，认为系彩色复印件，并不是原件，另外合同中已经明确受托方是上海万科物业服务有限公司，而不是原告万科物业公司。对证据3、证据4没有异议。本院审核后，对上述证据1、3、4予以确认为认定本案相关事实的依据。对证据2，本院认为，因原告万科物业公司已撤回了第二项诉讼请求，故本院对该证据在本案中不作认定。（二）反诉证据。⑴林建巧提供的证据：万科物业公司对证据1的真实性有异议，认为无法确认照片的地点，即使真实，其购买的这些设备与其损失无关，与出租房屋存在的问题无关。对证据2的真实性、关联性有异议，认为拍摄的地点、时间都无法确认，管道堵塞并不是房屋租赁本身的问题，而是林建巧在经营过程中使用不当造成的。对证据3的真实性有异议，认为退一步即使是真实的，合同解除后这些财产也还是属于林建巧所有，与其提出的损失没有关联。本院审核后，对上述证据1、3认为万科物业公司对证据的异议成立，上述证据并不能证明林建巧有实际损失的存在，以及该损失与万科物业公司之间存在因果关系，只能证明林建巧为经营所需，购置了部分设备，本院对这一事实予以认定。对证据2，本院认为，万科物业公司对证据的异议成立，另即使该证据所反映的事实属实，也可通过维修等方法解决，也不必然导致涉案的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，故本院对该证据不予认定。⑵万科物业公司提供的证据：林建巧对此无异议。本院依法确认为认定本案相关事实的依据。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2013年5月27日，万科物业公司作为甲方、林建巧作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在白鹭郡南19幢27幢裙楼物业经营用房出租给乙方使用，房屋建筑面积为50平方米，除双方另有约定外，该房屋出租时的现状作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验收依据。如乙方在房屋交接后2日内未提出异议的，视为该房屋的交付条件符合上述约定，乙方接受本合同约定的条件和方式承租标的房屋。乙方租赁房屋的用途为体育彩票及休闲吧。租赁期为两年，自2013年6月1日起至2015年5月30日止。合同期内的房屋租金为1.5元／平方／天，50平方米的面积，计27000元／年，合同期内的总租金为54000元。物业管理费为2.88元／平方／月，同水电费由乙方自行缴纳给万科物业。合同履行保证金为3600元，在租赁期满时若乙方无任何拖欠款项及违约行为，该保证金由甲方全额无息返还。租金及物业服务费先付后租，每季度支付一次，首次租金及物业服务费在房屋交付之日前支付，租金直接交给甲方，物业服务费及水电费等费用由乙方直接缴纳给物业公司。合同履行保证金乙方应在合同签订的同时支付于甲方。标的房屋由乙方自行装修。租赁期内乙方在承租房屋内自行安装通讯设备、办公设备等归乙方所有，在租赁期满时由乙方自行搬走，但搬走时不得损坏房屋结构，如有破坏照价赔偿。甲方保证其作为合同签约人依法成立、依法存续，具备签订本合同的主体资格。甲方保证对本合同标的房屋拥有合法的使用权。房屋租金已包含房屋租赁税，即房屋出租税由甲方承担；合同履行保证金由甲方开具收据给乙方，在合同到期后经双方对房屋确认无异议后退还给乙方，应收回收据。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，毋须退还乙方已经支付的租金及保证金，由此而造成甲方损失的，乙方应按照造成甲方的实际损失与当年租金总额的50%之和赔偿甲方的经济损失：1、利用标的房屋进行违法活动的。2、拖欠租金或物业服务费、水费、电费等应付费用累计在30天以上的。3、擅自将房屋转租、转借、抵押、担保、投资入股或改变用途的。4、合同期内乙方因违规、违法经营被投诉查实累计达3次或被相关部门处罚的。5、不服从甲方出于小区安全、环境、维护等要求的正确管理，且警告三次以上还不整改的。租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同，由此造成乙方损失的，甲方应按照造成乙方实际损失与当年租金金额的50%之和赔偿乙方经济赔偿：1、因可归责于甲方的事由使租赁物部分或全部毁损、损失的，致使不能实现合同目的的；2、租赁物危及乙方的安全与健康的。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，林建巧支付了第一季度即2013年6月-8月的租金6750元及物业服务费432元。2014年7月8日，万科物业公司白鹭郡南物业服务中心给林建巧发送物业费收缴通知单一份，对2013年9月1日至2014年9月30日物业服务费1872元及2013年9月1日至2014年9月30日租金29250元共计31122元进行了催缴。林建巧为经营所需，购置了部分设备，但在诉讼前其已不在涉案的租赁房屋内经营。案经开庭审理，调解无效。本院认为：万科物业公司与林建巧之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于林建巧起诉要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》的问题。1、本案是否有符合双方合同约定解除条件的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。审查双方之间的《房屋租赁合同》，合同中约定林建巧有权解除的合同的条件为因可归责于万科物业公司的事由使租赁物部分或全部毁损、损失的，致使不能实现合同目的的或租赁物危及林建巧的安全与健康的。而从本案查明的事实来看，林建巧要求解除合同并不符合上述条件，故本案林建巧不享有符合合同约定的解除权。2、本案是否有符合法定解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。合同签订后，林建巧未按约履行支付租金的义务，且已不在涉案租赁的房屋内实际经营，其已经以自己的行为表明不愿意继续履行合同，为衡平双方当事人利益，应当允许林建巧解除合同，对合同解除后，万科物业公司由此造成的损失等事宜，万科物业公司可另行主张，故本院对林建巧要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》的反诉请求予以支持。二、关于万科物业公司所主张的租金问题。从本案查明的事实，万科物业公司在本案中并不存在违约行为，故针对合同解除之前的房屋租金，万科物业公司有权要求林建巧根据合同的约定进行支付。本案中，万科物业公司在不要求合同解除的前提下，要求林建巧支付从2013年9月1日至2014年11月30日的租金33750元，理由成立，本院对此予以支持。关于2014年12月1日至合同解除后房屋实际腾退之日的房屋租金，万科物业公司可以另行主张。万科物业公司要求林建巧按年利率5.6%标准支付逾期利息损失，并自愿从起诉之日起开始计算，不违反法律规定，本院对此予以支持。三、关于林建巧要求万科物业公司赔偿装修和设备经济损失的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。林建巧提供的证据并不能证明万科物业公司存在违约行为，也不能证明其损失的客观存在及与万科物业公司的行为之间存在因果关系，故对此林建巧应当承担举证不能的不利后果。林建巧的上述诉讼请求，因依据不足，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一零七条、第一百一十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海万科物业服务有限公司余杭分公司与被告（反诉原告）林建巧2013年5月27日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、被告林建巧支付原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司租金33750元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告林建巧支付原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司自2014年9月3日起至生效判决确定履行之日止的逾期利息损失（按金额33750元、年利率5.6%的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回反诉原告林建巧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费644元，减半收取322元，由被告林建巧负担。本案反诉案件受理费717.50元，由反诉原告林建巧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费1361.50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。审判员  唐云珍二〇一四年十一月二十六日书记员  许 峰