广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）江中法民二终字第234号 上诉人（原审被告）：刘华东。 委托代理人：吴海艳，系“东喜过桥米线涮涮锅”餐厅的员工。 被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区兴华投资有限公司。 法定代表人：刘振奇。 委托代理人：赖瀚琪、罗纯钢，均系广东广能律师事务所律师。 上诉人刘华东因与被上诉人江门市蓬江区兴华投资有限公司（以下简称“兴华公司”）租赁合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法杜民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审法院审理查明：2012年7月10日，兴华公司与刘华东签订了一份《租赁合同》，约定：1、兴华公司作为出租方将坐落于广东省江门市蓬江区常安路84号“兴华星天地”第三层建筑面积335平方米，套内面积201平方米的3A01、3A02、3A03、3A04、3A05、3A06号商铺，租赁给刘华东使用，用于经营“过桥米线、涮涮锅”；2、租赁期限从2012年8月1日至2018年7月31日；3、每月租金为9045元（从2015年8月1日起至2018年7月31日止每年租金递增5%），每月综合服务费（管理费）5025元，水电费根据实际费用缴交；4、从2012年11月1日起于每月5日前向兴华公司缴纳租金、管理费及上个月的水电费；5、签订合同后，刘华东须缴交租金按金18090元、综合服务费按金10050元、水电保证金5025元；6、违约责任：租赁期内刘华东拖欠兴华公司租金、管理费、水电费均视为违约，每天按拖欠金额的2%计算违约金，如拖欠超过5天以上，兴华公司有权解除合同，收回铺位，租金按金和综合服务费按金28140元转为违约金无需退还给刘华东。 兴华公司与刘华东签订上述租赁合同后，刘华东开始在上述铺位经营“东喜过桥米线涮涮锅”。2013年5月28日，因刘华东拖欠兴华公司的租金，该公司于当日向法院起诉刘华东，后双方达成调解协议。协议约定由刘华东向兴华公司支付2013年1月至5月的租金人民币18090元，2012年12月至2013年5月的管理费12060元。但刘华东自2013年6月开始又没有按合同约定的标准按时支付租金、管理费和水电费给兴华公司。刘华东拖欠兴华公司从2013年6月至2014年5月的租金共108540元，从2013年6月至2014年5月的管理费60300元，从2013年11月至2014年4月的水电费31504元。兴华公司遂起诉至法院要求刘华东支付拖欠的租金、管理费、水电费等。 另查明：坐落于广东省江门市蓬江区常安路**的酒店房屋物业是兴华公司向权属人江门市蓬江宾馆承租的，签订有租赁合同。 原审法院审理认为：兴华公司与刘华东于2012年7月10日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，可以证实双方之间的租赁合同关系。刘华东租赁兴华公司坐落于广东省江门市蓬江区常安路84号“兴华星天地”的3A01、3A02、3A03、3A04、3A05、3A06号商铺用于经营“东喜过桥米线涮涮锅”，在租赁期间理应按合同约定的时间向兴华公司缴纳租金、管理费和已使用的水电费。但刘华东租用铺位经营却多次拖欠租金和管理费等，至本案庭审之日止拖欠兴华公司从2013年6月至2014年5月的租金共108540元，从2013年6月至2014年5月的管理费60300元，从2013年11月至2014年4月的水电费31504元，合共200344元。刘华东的上述行为已属违约，应承担违约责任。刘华东庭审中也确认拖欠兴华公司的上述款项，故兴华公司请求刘华东立即支付上述租金、管理费、水电费的诉请，合法合理，证据充分，原审法院予以支持。 至于刘华东抗辩称兴华公司存在违约行为造成刘华东经营的“东喜过桥米线涮涮锅”餐厅有经营损失而要求赔偿合共693255元。由于本案是刘华东没有按时缴交租金、管理费、水电费等费用，存在违约行为，对于其要求兴华公司赔偿损失693255元，刘华东在举证期限内并没有提供证据证明其存在损失，且仅作为抗辩理由而没有提出反诉。因此，对于刘华东要求兴华公司赔偿其经济损失的抗辩意见，因证据不足，原审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决：刘华东应在判决生效之日起十日内支付租金、管理费及水电费共200344元（其中2013年6月至2014年5月的租金共108540元，2013年6月至2014年5月的管理费共60300元，2013年11月至2014年4月的水电费共31504元）给兴华公司。原审案件受理费4305.16元，减半收取2152.58元，诉讼保全费1269元，合共3421.58元，由刘华东负担。 上诉人刘华东不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审判决认定事实不清，适用法律不当。兴华公司严重违约在先，导致双方签订的合同不能履行，给刘华东造成了经济损失。在签订合同时，兴华公司利用虚假宣传的手段，隐瞒事实，捏造招商规模和招商优惠措施，导致刘华东在被欺骗的情况下被迫签订了合同。另外，由于兴华公司故意隐瞒常安路84号店铺存在着手续不齐、外墙被广告牌封死、整栋商铺招商人气低沉等重要事实，误导了刘华东与兴华公司签订了涉案租赁合同。 第二，2012年7月10日，刘华东与兴华公司签订《租赁合同》，但因兴华公司的原因，导致商场于2012年11月3日才正式开业。《租赁合同》约定在本商场范围内（除刘华东之外）不能经营过桥米线涮涮锅（含火锅）同类产品，但在该商场二楼的“万岁寿司”却经营着同类产品。另外，该合同还约定：“甲方（兴华公司）负责公共范围内日常管理，做好公共保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以确保该商铺正常运行。”，但在2013年1月21日，蔡某等五人来刘华东开设的餐厅寻衅滋事，兴华公司未尽到安保义务。因此，兴华公司存在违约在先的事实。 第三，在《租赁合同》中附有平面图，图上标明外墙玻璃到顶，顾客可以在就餐时看到外面的景色，市民也可以在商业街上看到刘华东经营的餐厅和顾客的就餐情况，但兴华公司却在店铺外树立起一块巨大的商业广告牌，导致刘华东所经营的餐厅被封死而没有客源。同时，兴华公司承诺做营销宣传（包括电视、广播、LED、横幅宣传单），但截止开业前也未做任何宣传。其承诺在商场前将停车场部分规划为休闲区，有喷水池、休息椅等以此来吸引客人，但现在不但没有任何规划，而且还违章搭建了四个铁屋挡住通道，造成车位紧张，没有客源。兴华公司的上述行为存在欺诈的故意。 第四，兴华公司在招商时提供的招商宣传及各进驻商家的证词，可以证明兴华公司以虚假宣传、滥用法律等手段，利诱不明情况的商家进驻，从而骗取租赁费和管理费。例如：在招商初期，兴华公司宣称有国际知名品牌进驻，但至今未见兴华公司所称的国际知名品牌入驻。此外，兴华公司承诺商场免租三个月，并同时承诺出租率达到80%时，才收取租金。而事实上，兴华公司开业以来没有达到过上述标准。由于出租率越来越低，人气越来越差，投资环境越来越恶劣，导致刘华东无法继续经营下去。 第五，在主观意识方面，刘华东合法经营，并没有拖欠租金、管理费和水电费的故意。刘华东之前曾主动缴纳过3个月的租金和水电费，而事后没有缴纳相关费用是因兴华公司招商不力导致商场内仅有几家商铺在营业。而刘华东所经营的餐厅一直努力维持正常经营状态，但因一直亏损，无法缴交租金。另外，因兴华公司管理存在问题，给刘华东所开设的餐厅造成62539元的经济损失。 因此，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，并依法改判；2、一、二审案件的诉讼费用由兴华公司负担。 被上诉人兴华公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。兴华公司向原审法院提出刘华东拖欠2013年6月至2014年5月的管理费、租金，以及2013年11月至2014年4月的水电费的诉请，并提交了租赁合同、水电缴费单等证据材料，进而证实刘华东拖欠上述费用的事实。而刘华东不但认可兴华公司所提交的证据材料，而且还认可其所拖欠的金额。 二、刘华东的上诉理由与事实不符。原因如下：1、兴华公司严格遵守双方签订的租赁合同，兴华公司按时将商铺于2012年8月交给刘华东进行装修，并准时于2012年11月开业。由于2012年8月至10月是装修期，所以兴华公司并没有收取刘华东的租金。2、兴华公司所经营的“万岁寿司”与刘华东所经营的过桥米线完全是不同的，因为万岁寿司是日式餐厅，而刘华东所经营的是中式餐厅。因此，兴华公司不存在违约。3、兴华公司是一间投资公司，公司内部员工分工合作，积极负责，并严格按照公司管理制度管理商场的各项事务。至于刘华东所称的“打闹事件”，是刘华东自身原因所造成的。由于兴华公司及时派出安保人员处理，并向公安机关部门报案，使刘华东的人身安全得到了保障。4、兴华公司按照公司的发展规划经营商场，努力向各大经营户发出招商要约。但兴华公司根本没有向刘华东承诺过商场必然会有上述的经营商。5、刘华东长期拖欠兴华公司水电费，直到现在刘华东也只是交纳了少部分水电费给兴华公司。兴华公司不但没有按合同约定收取租金、管理费，还帮刘华东垫付水电费。由于刘华东自己管理不善导致收入不佳，却将责任推给商铺出租者，兴华公司对此不予认可。至于刘华东声称的停电事件，兴华公司此前曾多次向刘华东催收水电费，并告知刘华东如不及时缴纳上述费用，兴华公司将按合同的约定处理。然而，刘华东对此并不理会。鉴于此，兴华公司按照合同的约定，采取了相应的措施来维护自身的合法权益。由此产生的相关损失，兴华公司认为应由刘华东承担。 三、刘华东的上诉不符合法律要求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，刘华东提出一审时未提出的诉讼请求，二审法院应予以驳回。 二审期间，刘华东向本院提交以下证据：1、星天地广场宣传纸，证明兴华公司的招商措施不完善，属于欺诈行为；2、三楼部分商铺格局图纸，证明当初合同约定的玻璃窗现在被广告牌遮挡住；3、兴华公司的营业执照复印件，证明该公司的主体资格；4、申请报告、致函、联络函，证明兴华公司没有回复刘华东的请求；5、兴华公司发出的致函、复函、通知、《处罚条例通知》，证明兴华公司的承诺没有兑现；6、水电缴费单、收据，证明刘华东按时支付水电费，但由于对方管理存在问题，导致将缴费主体多次弄错；7、刘华东所开设的餐厅的铺租、工资损失报价单（附工资表）、营业额损失报价表、冻品损失金额报价表，证明由于兴华公司的原因导致餐厅被停水、停电从而造成了刘华东的经济损失。 对刘华东提供的证据，兴华公司质证如下：对于证据1的真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议，该宣传广告是兴华公司招商规划的体现，并不是对刘华东的承诺。证据2、3、4、5、6不属于《民事诉讼法》规定的新证据，且已超过举证期限，与本案的诉讼请求没有关联性，兴华公司对此不予认可。对于证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据均是由刘华东单方制作的，并非客观事实的表现。 本院对刘华东提供的证据审查判断如下：上述证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于新证据所规定的情形，故本院对其提交的上述证据均不予采信。 经二审审理，本院除对原审法院所查明的事实依法予以确认外，另查明：《租赁合同》还约定以下主要内容：1、租赁期限为陆年，从2012年8月1日起至2018年7月31日止。交铺日为2012年8月1日，装修免租期从2012年8月1日至2012年10月31日止，租金起计从2012年11月1日开始。2、甲方（兴华公司）负责公共范围内日常管理，做好公共保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以确保该商铺正常运行。3、甲方（兴华公司）可根据租户（刘华东）的需求，统一组织相应的广告宣传、专业知识宣传教育工作，有关费用由租户承担。 本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对刘华东的上诉主张进行审查。结合双方当事人的诉辩情况，本案的主要争议焦点为：刘华东拒付租金等相关费用是否有事实和法律依据。 本案中，刘华东与兴华公司签订《租赁合同》，约定由刘华东承租兴华公司所有的、、位于江门市常安路&ldquo兴华星天地”的部分商铺用于商业经营，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合法有效，故双方应按合同约定履行各自的义务。刘华东上诉以兴华公司存在延迟开业、默许同业竞争、未尽公共安全保护义务，以及没有进行营销宣传等违约行为为由拒付租金。对此，本院认为：首先，刘华东主张兴华公司存在延迟开业的事实，但其未能提交充分证据予以证明，而兴华公司对此亦不予认可，故本院对刘华东所述的事实不予采信。其次，刘华东的商铺所经营范围是过桥米线、涮涮锅，属于中式餐饮；而在同一商场内经营餐饮另一商铺“万岁寿司”，其经营范围是日式餐饮，两者的经营范围并不一致，故兴华公司不存在默许同业竞争的违约行为。再次，对于在刘华东所经营的餐厅内发生的“打架事件”，属突发事件，依据合同的约定，兴华公司仅负责公共范围内的日常管理以及公共保安工作。对于各商铺内的经营秩序，应由租户自行管理，且该事件的发生并非由兴华公司履行保安义务不当所引起，故刘华东不能据此认定兴华公司未尽公共安全保护义务。最后，对于兴华公司有否履行营销宣传义务的问题。依据合同约定，兴华公司可根据租户的要求对商铺进行营销宣传，但前提是租户须支付广告宣传费用。由于刘华东未提交证据证明其曾要求兴华公司进行广告宣传，也未提交证据证明其向兴华公司支付相关广告宣传费用，故兴华公司未对其进行营销宣传并未违反合同约定。 至于刘华东上诉认为商场外墙的装修与图纸不符、相关配套设施及兴华公司对商场今后发展的承诺没有兑现的问题。对此，本院认为：首先，刘华东没有提供证据证明双方曾对商场外墙的装修作出约定，以及兴华公司承诺在商场设立休闲区、保证一定比例出租率，引进国际知名品牌入驻等事实。其次，即便兴华公司曾作出以上承诺，但双方并未在涉案合同中将上述事项约定为兴华公司应承担的义务，故刘华东不能据此作为拒付租金等相关费用的抗辩理由。另外，刘华东作为市场经营者，应当预见从事商业活动具有一定的风险性，其应负有谨慎投资的义务，不能将亏损责任归咎于兴华公司招商不利。如确有因兴华公司的其他不当行为导致其遭受经济损失，刘华东可另行提起诉讼主张赔偿。 综上，刘华东拒付租金、管理费、水电费等费用的上诉理由缺乏事实和法律依据，其提出因兴华公司存在违约情形，请求对违约损失抵消租金，属于抗辩范围，可并案处理。但其并无充分的证据证明兴华公司存在违约情形，亦无证据证明可抵销的违约金数额，故本院对其抗辩理由不予支持。因刘华东确认拖欠兴华公司上述相关费用的事实及金额，故依据涉案《租赁合同》的约定，其应向兴华公司支付租金、管理费、水电费合共200344元。 综上所述，刘华东上诉理据不足，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件诉讼费按原审判决执行；二审案件受理费4305.16元，由刘华东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蔡镇海 代理审判员  郭 堃 代理审判员  罗晓云 二○一四年十一月十二日 书 记 员  梁启洪 张晓明