江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜城民初字第01586号原告邱春建，市民。委托代理人���高红，市民。被告韩立车，市民。被告朱玉芬，市民。被告刘必珍，市民。三被告共同委托代理人李志高，阜宁县开发区法律服务所法律工作者。原告邱春建诉被告韩立车、朱玉芬、刘必珍排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告邱春建及其委托代理人武高红、被告韩立车、朱玉芬、刘必珍及其共同委托代理人李志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱春建诉称，2015年9月20日，我因经营办公需要向武高文承租了其所有的位于阜宁县阜城大街首府新天地149号第二幢二单元302、303室房屋（以下简称诉争房屋），承租双方因此签订房屋租赁合同一份。合同约定：武高文将其所有的诉争房屋出租给我；租赁期限贰拾年，自2015年9月20���至2035年9月19日；租金合计陆拾万元整，由我以所欠款一次性冲抵。合同签订后，我就接收了所承租的诉争房屋。但我承租诉争房屋后刚一个月，被告韩立车、朱玉芬、刘必珍即以房主武高文欠其借款为由，在未经我同意的情况下，非法侵入我承租的诉争房屋并非法占住，我为此曾向阜宁县公安局报警，要求三被告迁让出我承租的诉争房屋。但三被告拒绝让出。三被告的非法行为已严重的侵害了我的合法承租权，给我造成很大损失。现我向法院起诉，请求判令：1、三被告立即迁出我所承租的诉争房屋；2、三被告赔偿非法侵占我所承租的诉争房屋给我造成的损失30000元；3、本案诉讼费由三被告承担。被告韩立车、朱玉芬、刘必珍共同辩称，1、原告邱春建将我们列为被告主体不适格，因为其主张是基于房屋租赁合同关系，其应当向出租人武高文主张房屋交��，如果原告邱春建认为我们侵占诉争房屋，那么应当由房屋的所有人进行主张，而不是原告邱春建。2、如果涉案房屋租赁合同存在，根据合同法第216条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，因诉争房屋并未实际交付，故涉案合同未生效。3、诉争房屋已于2015年10月21日被阜宁县人民法院采取保全措施，出租人无权再行主张权利，原告邱春建可另行主张要求出租人承担违约责任。4、原告邱春建与出租人武高文之间事实上是民间借贷关系，但该借贷关系是否属实，原告邱春建未能举证证实，故其无权请求排除妨害，应由诉争房屋的所有人主张该权利。5、原告邱春建与出租人武高文恶意串通，损害我们合法债权人的利益。原告邱春建与出租人武高文的户籍目前仍在一个户口簿上，双方之间是比较近的亲属关系，而且租赁合同期限为20年，租金一次性用借款冲���，显然不符合正常交易习惯，有悖常理。同样也损害我们这些债权人的权利。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告邱春建的诉讼请求。经审理查明，2015年9月20日，武高文（甲方）与原告邱春建（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方房屋坐落于阜宁县阜城大街首府新天地149号第二幢二单元302、303室，现将该房屋出租给乙方，总计建筑面积约274.14平方米。2、租赁期限：贰拾年，自2015年9月20日至2035年9月19日。3、租金：贰拾年租金总计：陆拾万元整，因甲方欠乙方借款，租金陆拾万元整用于一次性抵冲甲方向乙方所借款项……合同签订后，双方进行了备案登记，阜宁县城镇房屋租赁市场管理办公室出具的房屋租赁登记备案证明载明：“经审查，该房屋符合营业用房出租标准及有关租赁条件。特此证明。有效期自2015年9月22日至2016年9月21日”。武高文于2015年9月22日将诉争房屋的钥匙交付给原告邱春建。因原告邱春建尚未确定诉争房屋用途，武高文的工作人员一直在此办公至2016年2月，武高文的工作人员走后，被告韩立车、朱玉芬、刘必珍更换了诉争房屋门锁。2016年3月20日，原告邱春建发现诉争房屋门锁被换，遂致本案诉讼。另查明，本院于2015年10月21日立案受理朱玉芬、刘必珍与武高文、于新妹、王成娥、第三人韩立车债权转让合同纠纷一案，朱玉芬、刘必珍于当日向本院提出财产保全申请，要求对武高文、于新妹所共有的诉争房屋予以查封，本院于当日裁定对武高文、于新妹所共有的诉争房屋予以查封，并于次日至诉争房屋送达相关诉讼文书，武高文的会计王成娥签收了相关诉讼文书。上述事实，有原告邱春建提供的《房屋租赁合同》、房屋租赁登记备案证明，被告韩立车、朱玉芬、刘必珍提供的承诺书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、武高文与原告邱春建签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定；2、原告邱春建能否依据涉案《房屋租赁合同》要求被告韩立车、朱玉芬、刘必珍排除妨害。关于武高文与原告邱春建签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定的问题。本院认为，武高文与原告邱春建签订的《房屋租赁合同》因构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形而应当被认定无效。首先，武高文与原告邱春建的户口现仍落在同一户籍下，二人之间为郎舅的姻亲关系，具有关联关系。在双方签订租赁合同前，三被告作为债权人一直在涉案房屋中向武高文主张权利，故原告邱春建作为武高文��亲属，对武高文差欠他人债务应当是明知的。其次，当前，租赁物自身的价值随着市场（如位置、附属设施等）的波动而发生变化，在一个时间节点以同一个价格达成长期租赁协议，明显不符合交易习惯。本案中，武高文与原告邱春建签订的《房屋租赁合同》显示的租期长达20年，将诉争房屋长期租给与其有利害关系的原告邱春建，且是以武高文差欠原告邱春建的债务抵冲租金。武高文与原告邱春建之间达成《房屋租赁合同》的目的就是降低武高文的履行能力，使其他债权人对武高文的债权无法实现，直接损害了其他债权人的合法利益。综上，应当认定武高文与原告邱春建签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告邱春建能否依据涉案《房屋租赁合同》要求被告韩立车、朱玉芬、刘必珍排除妨害的问题。《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《物权法》中只规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等四种用益物权以及海域使用权等特许物权，根据物权法定原则，法律没有规定的，则不属用益物权。当事人不能自己创设物权，因此，房租租赁权属于债权而不属于用益物权。房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在房屋租赁关系中的法律地位有决定性作用。因为用益物权是优先于所有权的物权，如果物的所有人与用益物权人对标的物的占有、使用和收益两者之间发生冲突，则由用益物权人优先占有、使用和收益，并且，物权的对世性也决定物权对当事人之外的任何人都有效力。而债权的相对性则意味着权利义务关系只能在特定的当事人之间产生，并不能对当事人之外的第三方发生效力，即使因第三方���行为导致合同相对方的权利不能全部实现时，合同的权利方亦只能向合同的相对方主张权利，而不能依据合同直接要求第三方承担责任或向第三人请求排除妨害。但房屋租赁权是具有用益性质的债权。房屋租赁期间，承租人是房屋的合法占有人，占有是一种准物权，是受物权法保护的一种事实状态。《物权法》第二四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”因此，出租人将房屋交付给了承租人，承租人占有并使用租赁物，承租人就取得对抗第三人的法律效力。而本案中，根据本院查明的事实，《房屋租赁合同》签订后，出租人武高文的工作人员一直在诉争房屋中办公，原告邱春建仅是拥有诉争房屋的钥匙，并没有实际占有使用房屋，��当认定诉争房屋尚未实际交付。首先，从房屋租赁合同的目的来看，租赁房屋的主要目的是承租人对房屋的使用或通过使用获得收益，承租人支付了租金而长时间闲置租赁房屋，不符合租赁交易的目的，也不符合常理；其次，从涉案《房屋租赁合同》订立时间来看，在诉讼前一个月发生，出租人已资不抵债，人去楼空，承租人租赁后又不使用诉争房屋，出租人与承租人具有紧密关系，主观上具有损害他人合法利益的嫌疑。因此，原告邱春建仅是基于与武高文签订的《房屋租赁合同》，并未实际占有使用诉争房屋，而要求三被告迁出诉争房屋并赔偿损失30000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人��共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告邱春建的诉讼请求。案件受理费710元，由原告邱春建负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。(开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21)。审 判 长  李正坤代理审判员  彭 艳人民陪审员  张 莹二〇一六年五月三日书 记 员  张旖旎附录法律条文1.《中华人民共和国侵权责任��》第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。2.《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。3.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。