天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终2199号上诉人（原审被告）崔婉辰。委托代理人许师铭（上诉人崔婉辰之夫）。被上诉人（原审原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市经济技术开发区时尚西路19号万通新城2号楼。代表人柏嵩，经理。委托代理人刘元会，该公司职员。委托代理人卫晓武，该公司职员。上诉人崔婉辰因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初40125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月24日受理，依法组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人崔婉辰及其委托代理人许师铭，被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的委托代理人卫晓武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司（以下简称万通公司天津分公司）系具有一级物业服务资质的物业公司，崔婉辰系天津市中新生态城新新园小区5号楼1门102号房屋业主，与万通公司天津分公司存在物业服务合同关系。合同约定物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为3元，物业费按年度收费，每年度12月份预交下年度费用。合同对管理服务内容及双方的权利义务作出了明确约定。为充分掌握诉争事实的真实情况，原审法院于2016年1月21日与万通公司天津分公司及部分业主一同进行现场查验。存在问题有：1、小区地下车库的维护方面，地面与外墙的维护存在瑕疵，外墙墙皮有脱落、地面有破损，通往住户的门处于开放状态，个别门禁不能正常使用；2、小区绿化方面，考虑到季节原因以及绿化带的整体构造，植被总体成活率较高，个别荒死部位以摆放鹅卵石替代，高大树木栽种在地库埋土上，根系浅，易倒伏，存在安全隐患；3、小区内公共部位卫生整体较好，但存在卫生死角，存在动物粪便未能及时清理的现象。公共设施整体维护较好，个别损坏未能维修，景观设施未能维修，楼宇内部消防通道以及公共部位有业主堆放杂物的情形，卫生清理以及设施维护存在瑕疵；4、小区存在个别私搭乱建的情形；5、小区物业服务费用的收支明细未能在小区公共部位予以公示。另查，本案所涉房屋面积为173.31平方米。崔婉辰自2014年3月24日至2015年11月30日欠付万通公司天津分公司物业管理服务费人民币10528.58元。万通公司天津分公司向崔婉辰就未交纳的物业费进行书面催缴。万通公司天津分公司起诉至原审法院，请求判令：1、崔婉辰支付万通公司天津分公司2014年3月24日至2015年11月30日的物业管理服务费10537.25元；2.本案诉讼费由崔婉辰承担。原审法院认为，万通公司天津分公司与崔婉辰之间存在物业服务合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。物业服务合同作为双务合同，只有在双方当事人均按照合同规定履行各自义务的情形下，才能够最终实现合同的订立目的，使得小区的物业服务环境达到业主期许的状态，业主得到满意的生活环境，物业公司得到预期的经济收益以及社会收益，业主与物业公司的相互配合使得小区物业服务能够良性循环，最终能够实现双赢的效果。但根据庭审查明的事实，万通公司天津分公司虽然在积极的提供物业服务，但在服务的过程中存在未尽和不完善之处，需要尽快妥善处置。此问题亦是导致崔婉辰迟延交纳物业服务费的主要原因。万通公司天津分公司作为物业服务机构，业主不交纳物业费用，并不能成为其不完全履行合同义务的理由，其不仅仅承担的合同义务，也应当承担起其所应担负的社会责任。该问题不及时妥善解决，势必导致不良循环的恶果。基于此，考虑到双方在履行合同义务过程中均存在过错，原审法院对万通公司天津分公司向崔婉辰追索欠付物业费的诉讼请求不予全部支持，原审法院综合考虑万通公司天津分公司提供的物业服务情况，对其主张崔婉辰欠付物业费的数额酌情予以减免，对于减免比例，考虑到万通公司天津分公司所提供的物业服务瑕疵并非为不可改变的，原审法院认为万通公司天津分公司所提供的物业服务情况系持续性过程，此次所反映出的瑕疵情形通过提升自身物业服务质量能够得以改进甚至能够避免再次发生，对于此次减免比例原审法院酌定为3%，也希望万通公司天津分公司借此能够提升自身的物业服务质量，按照合同约定的服务标准履行相应的义务。对于崔婉辰抗辩主张的房屋本身的质量以及房屋装修的质量问题，因万通公司天津分公司并非其责任承担主体，并不能成为不交纳物业费的抗辩事由，就该问题崔婉辰可通过其他合适的途径予以解决。崔婉辰抗辩中提到了五楼、六楼私自搭建平台、三楼未按照预留位置安装空调的问题不属于本案的审理范围，如认为以上问题损害了其合法权益，可以通过其他合适的途径予以解决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决：“一、被告崔婉辰于本判决生效后十日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司自2014年3月24日至2015年11月30日间的物业服务费人民币10212.73元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币26元，被告负担部分于本判决生效后十日内直接交付本院。”一审宣判后，上诉人崔婉辰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初40125号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：原审法院查明上诉人反映的问题及小区物业管理、环境设施等出现严重瑕疵是事实存在的。上诉人多次找被上诉人反映问题、解决问题，但被上诉人推脱、不予理睬、不了了之。原审庭审中被上诉人承认两年内没有给上诉人提供任何服务，也承认物业管理存在瑕疵，但原审法官未做任何调解工作，只判决上诉人交纳物业管理费，对于上诉人所受损害等问题及广大业主反映的事实存在的问题没有强制性的要求，没有解决双方的根本问题，有失偏颇。被上诉人万通公司天津分公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，虽然被上诉人的物业服务存在一定下次，但经原审法院法官实地调查，已经判令减免了部分物业费，对此被上诉人没有异议，对于上诉人提出的相关问题，可另行主张或调解解决，但不应在本案中予以解决。二审庭审中，被上诉人万通公司天津分公司当庭表示，对于上诉人崔婉辰提出的相邻住户漏水、私搭乱建、房屋质量等问题，可以在其职责范围内，与相关部门或相关个人进行协调。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审审理期间双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，上诉人崔婉辰与万通公司天津分公司之间系物业服务合同关系，双方均应依约履行各自义务。被上诉人提供物业服务后，上诉人应依约交纳物业服务费用。上诉人主张被上诉人的物业管理服务中存在一定瑕疵，对此原审法院已经组织双方到现场进行勘验，并在此基础上综合考虑被上诉人的物业服务情况及瑕疵因素，已在应支付的全额物业费基础上酌减3%，本院认为并无不妥。对于上诉人主张的房屋质量问题、相邻住户私搭乱建等问题，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。此外，被上诉人作为物业服务机构，应当做好相关服务工作，帮助业主解决实际问题，以利于小区的整体管理，维护服务小区业主的合法权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由上诉人崔婉辰承担。本判决为终审判决。审 判 长  包 颖代理审判员  李冬梅代理审判员  郭 鑫二〇一六年五月六日书 记 员  穆 艺速 录 员  李晓旭