重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2078号上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌。法定代表人：舒策丸，董事长。委托代理人：舒徐华，系公司员工，特别授权。被上诉人（原审原告）张德宾。被上诉人（原审原告）赖文燕。二被上诉人之委托代理人何长申、陈跃勇，重庆荣升律师事务所律师，一般代理。上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司（下称五洲五金公司）与被上诉人（原审原告）张德宾、赖文燕商品房预售合同纠纷一案，重庆市荣昌区人民法院于二○一五年十二月二十九日作出（2015）荣法民初字第04496号民事判决，上诉人五洲五金公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人五洲五金公司之委托代理人舒徐华、被上诉人张德宾、赖文燕之委托代理人何长申、陈跃勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：原告与被告五洲五金公司于2011年12月27日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“补充协议”)，约定：“甲方（被告）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道铁路桥南段3号18幢1-17的商业用房以总金额286427元的价格出售给原告。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，乙方在签订合同时已支付房款146427元整；余款140000元在甲方指定银行办理按揭贷款。”对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提为原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年5月13日，原、被告签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》。庭审中，原、被告一致确认原告已按合同约定付清286427元购房款，并双方于2013年5月13日实际完清接房手续及相关税费的事实。本案房屋办理转移登记的接件时间为2014年12月31日。原告张德宾、赖文燕一审诉称，2011年12月27日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价款为286427元，原告按约履行了付款义务。合同约定：被告应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并取得登记受理单，但直到2014年12月31日被告才将房屋产权办理完毕，已构成违约。根据合同约定，被告应按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告立即支付原告逾期办理房地产权证违约金45645元；二、本案诉讼费由被告承担。被告五洲五金公司一审辩称，被告已取得房屋的初始登记，并不当然负有为原告申请办理房产证的义务，违约金的计算应当截止到被告申请办理初始登记取得受理通知单止。同时，原告主张的违约金按每日万分之三比率计算过高，按照法律规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。逾期办证不影响原告对房屋的使用与收益，也未给原告造成实际损失，请求法院予以调低。原告的诉讼请求有部分已经超过二年诉讼时效，对超过诉讼时效部分，被告不再承担赔偿责任，请求法院对超过诉讼时效的部分予以驳回。办理房地产权证应当缴纳契税等相关费用，被告只是受托代缴，若原告延期缴纳契税或相关费用，根据法律规定和补充协议约定，被告有权顺延办理房地产权证，因延期办证的违约金起算时间也相应顺延。一审法院认为，原、被告签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求。被告抗辩其已取得房屋初始登记，不负有为原告申请办证的义务。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提是原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。原告在接房时已与被告完清了所有房屋交接手续，可知原告已经提交了委托被告办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与被告，被告即负有为原告申请办理所购房屋所有权证的义务。被告的抗辩理由不成立，不予采信。对于违约金起算时间。原告于2013年5月13日实际接房，故被告应在实际交付使用之日起60日内，即2013年7月12日前为原告申请办理诉争房屋的产权登记。被告在此期间未为原告申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年7月13日起承担违约责任。对被告主张原告的诉讼请求有部分已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分不应再承担赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。原、被告签订的合同约定，在被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告未举证证实向房屋管理部门提出办理房屋所有权证并取得受理通知单的时间，应承担举证不能的责任，应当依法确认本案房屋转移登记接件时间为被告申请办证并取得受理通知单之日，被告应从2014年12月31日起30日内向原告支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。原告于2015年8月24日提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，不予采信。对于违约金计算的终止时间。被告主张根据其提交的《重庆市土地房屋权属登记申请表》，被告已经取得本案房屋的产权初始登记，但原告购买被告出售的房屋以办理所购房屋的所有权证为目的，该《申请表》不能证实被告已申请为原告办理房屋所有权证的事实，被告该项抗辩意见不成立，不予采信。原告请求按本案房屋转移登记的接件时间为违约金计算的终止时间，由于被告未举证证实向房屋管理部门提出办理房屋所有权证并取得受理通知单的时间，应承担举证不能的责任，应当依法确认本案房屋转移登记接件时间的前一日为违约金的终止时间，即2014年12月30日。综上，被告违约期间共计536天。对于被告应承担的违约金额，《合同》约定按照原告已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，被告认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，本院不予支持。综上，对延期办证违约金，本院计算为：286427元×0.0003/天×536天=46057.46元，原告诉讼请求自愿主张45645元，系原告自愿处分自己的民事权利，应当予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付原告张德宾、赖文燕逾期办证违约金45645元。案件受理费减半收取471元（原告已预付），由被告荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付原告。五洲五金公司不服本判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第04495号民事判决，依法改判。2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定的事实证据不足。上诉人与被上诉人在2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》（下称合同）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），在合同第十三条中，上诉人与被上诉人明确约定办理产权登记申请，由上诉人与被上诉人共同申请，而且申请属于双方共同的义务，但是一审中，被上诉人没有举证证明已经履行了相关义务。在《补充协议》第八条中，“关于办理产权证的约定”，上诉人不再负有办理房屋登记的义务。合同约定由被上诉人单独为“房屋产权登记的申请人”，上诉人只是负责提供资料，进行协助。被上诉人委托上诉人办理的，应当提交委托申请书及提交办理产权登记的相关资料，预期委托或提交资料的，办理产权登记的时间顺延，根据该条规定，被上诉人委托上诉人办理产权登记，上诉人应当提交委托资料及委托书，但一审中，被上诉人没有就相关义务进行举证。二、对于被上诉人已过诉讼时效的诉讼请求应当予以驳回。一审中，被上诉人所称“支付违约金”的诉讼请求已过2年的诉讼时效，被申请人在一审中也提出诉讼时效的抗辩，而一审法院却遗漏审查，所以对被上诉人已过诉讼时效的诉讼请求应当予以驳回。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定房屋产权登记申请的时间错误。在合同中约定交付房屋后60日办理房屋产权登记申请，但是上诉人与被上诉人并没有就该“办理房屋产权申请”作出具体的约定。鉴于合同版本是房屋登记机关利用行政手段实行的合同版本，对于具体是初始登记还是转移登记没有具体约定，但是根据交付房屋后，被上诉人要进行各种验收的时间进行推算，根本无法完成转移登记申请，所以应当属于初始登记申请。同时根据《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第37条“关于办证义务”规定，开发商办理产权登记的义务完成初始登记即办证完成。所以根据相关的法律规定及具体事实经过，通过盖然性原则，均可以推断出双方约定的初始登记时间。一审法院违约金的适用错误。上诉人认为合同中每日万分之三的违约金明显过高，但是一审法院认为没有过高是根据房款总价进行违约金的比例，该方法明显错误，而且《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金不能超过损失的30%，违约金的比例应当按照损失进行计算，而一审法院的计算方法明显对上诉人不利。上诉人认为办理房屋产权登记是具体行政行为，时间上受诸多外界因素影响，上诉人作为开发商办理房屋产权登记的申请人不能够预料和控制的，是否预期办理房屋产权登记并不影响被上诉人对该房屋的使用与占有，不会给被上诉人造成太大损失，而且在一审过程中，被上诉人没有就自行遭受的损失提供相关的证据进行证明。另外在《合同法司法解释二》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。所以上诉人认为一审法院没有综合考虑预期办理产权证申请的原因与预期办理产权证的后果，对违约责任的形成与造成的违约损失进行综合评定。综上，望二审法院进行改判！张德宾、赖文燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人五洲五金公司是否应当承担预期办证违约责任以及当事人双方约定的违约金是否过高。现评判如下：一、被上诉人已经按照合同以及《补充协议》第七条的约定履行了支付全部房款、契税、办理产权证等相关费用，提供委托办理产权和抵押登记等相关资料等等合同义务，上诉人负有将交易的房屋产权转移至被上诉人名下的法定义务和合同义务。一审法院关于本案法律责任的判断并无不当。二、诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起算，上诉人并未就办理房屋所有权证受理通知单的时间进行有效举证。一审法院关于确定违约金起止时间的法律适用正确无误。三、当事人主张约定的违约金是否过高具有明确的法律标准，一审法院将当事人约定的违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内。综上，原审事实清楚，适用法律正确，上诉人五洲五金公司关于一审认定事实不清、证据不足、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一审案件受理费471元，二审案件受理费942元，均由荣昌县五洲五金装饰城有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  邓 瑀代理审判员  刘恋砚二〇一六年五月三十日书 记 员  张 玲