四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)川03民终272号上诉人（原审被告）陈平,男性,1969年12月9日出生，汉族,住自贡市大安区。被上诉人（原审原告）自贡市大安区城乡住房保障管理局,住所地自贡市大安区法定代表人王昭龙，局长。委托代理人刘漫红，四川宏宗律师事务所律师。上诉人陈平与被上诉人自贡市大安区城乡住房保障管理局（简称大安城乡住房管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院(2015)大民一初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈平到庭参加诉讼，被上诉人大安城乡住房管理局经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月1日，原、被告签订了《自贡市大安区公有房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：原将坐落于大安区洞口井居委会5组13栋21-1号的房屋出租给被告，租赁期限为2010年6月1日起至2011年5月31止，租金为每月300元。《合同》到期后，原、被告没有再续签《合同》，而且现在被告所租赁的公有房屋已被纳入大安旧城棚户区改造范围。2015年7月17日，原告向被告送达了公有房屋租赁关系解除通知，原告多次要求被告交还房屋和支付租金未果。现原告诉至本院请求：1.判决被告将坐落于大安区大安区洞口井5组13栋21-1号的房屋交还原告；2.判决被告支付原告房屋占用损失（自2015年5月31日起至交还房屋止）；3.诉讼费及相关费用由被告承担。原审法院查明，原大安区房地产管理局作为甲方，被告陈平作为乙方。双方于2010年6月1日签订《自贡市大安区公有房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：“甲方将其所有的位于大安区洞口井5组13栋21-1号的房屋出租给乙方作营业使用。房屋计租面积26.6平方米，按月结算，每月租金共计300元，须在当月25日缴纳。租赁期限自2010年6月1日起至2011年5月31日止，租赁期满，除办理续租外，合同自行终止。乙方租赁房屋应一次性缴纳保证金500元，租赁期满或合同解除后，保证金抵扣乙方应承担的费用、租金，及违约赔偿。乙方如需对承租房屋进行装修或增扩设备等，应事前征得甲方书面同意，费用由乙方全额承担，未经甲方同意自行改装造成伤害，乙方负责修复和赔偿。乙方在租赁期内自行增加的室内设备，装修或室外附着物，退租时除甲方同意拆除或要求修复原状的以外，乙方不得擅自拆除或损毁。出租房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的合同终止，双方互不承担违约责任。”。签订合同后，被告缴纳了保证金500元，2011年5月31日租赁合同到期，原、被告未续签，被告仍继续使用租赁房屋。根据自贡市委、市政府《关于加快推进城市棚户区改造的意见》（自委发[2013]12号），被告所租住房屋纳入了大安区内的旧城棚户区改造范围。2015年7月17日原告向被告发出《公有房屋租赁关系解除通知》，要求被告在收到通知之日起60内办理公有房屋租赁关系解除手续并腾空房屋。通知发出后被告至今未与原告办理解除租赁关系的手续，也未腾空房屋。被告租金支付止于2015年5月31日。现原告诉至本院请求依法支持其诉讼请求。另查明，2015年6月10日，大安区人民政府根据《中共自贡市办公室、自贡市人民政府办公室印发〈大安区人民政府机构改革方案〉的通知》（自委办[2014]69号）和《中共自贡市大安区委、自贡市大安区人民政府印发〈大安区人民政府机构改革方案〉〈大安区人民政府机构改革方案的实施意见〉的通知》（大委发[2015]3号），设立自贡市大安区城乡住房保障管理局。将原大安区房地产管理局的行政管理职责整合划入自贡市大安区城乡住房保障管理局。原审法院认为，原大安区房地产管理局的行政管理职责已整合划入自贡市大安区城乡住房保障管理局，原大安区房地产管理局的权利义务由原告承继。原大安区房地产管理局与被告签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》已于2013年5月31日到期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，虽然原大安区房地产管理局、被告在《合同》到期后没有再续签合同，《合同》本应按约定自行终止，但是被告继续使用公有房屋，原大安区房地产管理局没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原大安区房地产管理局、被告在《合同》中第八条约定“（二）下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要依法列入房屋拆迁范围的；”，现该公有房屋已依法纳入大安区棚户区改造范围，故原告有权主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告向被告留置送达《公有房屋租赁关系解除通知》的行为符合法律规定，双方的租赁关系自原告向被告送达《公有房屋租赁关系解除通知》之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，在租赁关系存续期间，被告有支付原告租金的义务，在租赁关系解除后，被告有返还房屋的义务，如延期返还房屋，还应支付迟延履行期间的房屋占用损失费。然而，被告在2015年5月31日之后没有再支付房租却继续使用房屋至今，已损害原告对房屋的合法权益，故原告要求被告交还房屋并以月租金标准支付原告房屋占用损失的诉讼请求，本院予以支持。但房屋占有损失应扣除被告已缴纳的保证金500元。一审法院判决，一、被告陈平于本判决生效之日起十五日内将位于大安区洞口井5组13栋21-1号的房屋腾退给原告自贡市大安区城乡住房保障管理局；二，被告陈平于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市大安区城乡住房保障管理局房屋占用损失（自2015年6月1日起至交付房屋之日，按每月300元计算，并扣除保证金500元）。宣判后，上诉人陈平不服，向本院提起上诉，要求撤销自贡市大安区人民法院(2015)大民一初字第1437号民事判决,驳回被上诉人的诉讼请求。其主要理由为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是“城市公有房屋租赁合同”即属于国家福利政策租赁的公有住房，应当适用《城市房屋租赁管理办法》。依照国家福利政策承租的公有住房，其租赁关系不属于完全民事法律行为，不适用合同法的规定；旧城棚户区改造虽列入改造范围，但没有进入实际改造阶段，房屋租赁关系应继续进行，减少承租人的损失，维护承租人的合法权益。二审查明事实与一查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》合法有效。合同到期后，双方没有再续签租赁合同，仍由上诉人使用房屋，并按原租金交纳租赁费，应视为上诉人与被上诉人之间形成不定期租赁关系，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。之后被上诉人向上诉人送达《公有房屋租赁关系解除通知》，并确定收到通知之日起60内办理公有房屋租赁关系解除手续并腾空房屋，已经尽到了告知义务，双方的租赁关系解除。合同解除后上诉人继续占有使用租赁房屋，被上诉人请求上诉人自2015年5月31日起至交还房屋止的房屋占用损失的请求应当得到支持，一审判决参照租金标准计算房屋占用损失处理正确，依法应当予以维持。为此双方的租赁关系自被上诉人向上诉人送达《公有房屋租赁关系解除通知》之日起解除。被上诉人要求上诉人交还房屋并以月租金标准支付被上诉人房屋占用损失的诉讼请求，本院予以支持。上诉人以双方所履行的租赁关系是城市公有房屋租赁合同，承租人依照国家福利政策承租的公有住房具有社会福利性和保障性，应当适用《城市房屋租赁管理办法》规定，该管理办法已于2011年2月1日被废止，一审判决根据《中华人民共和国合同法》规定处理本案，适用法律正确，本院予以支持。上诉人以对租赁房屋经营投入问题，因未提供相应证据，本院不予支持。综上所述，原判事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉主张不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费600元，由上诉人陈平负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 彬审 判 员  曾伟贤代理审判员  谢邑钦二〇一六年五月九日书 记 员  何 珊