天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）和民二初字第0752号原告赵玉平。委托代理人杨富刚，北京盈科律师事务所律师。被告天津瑞景置业有限公司，住所地天津市和平区贵州路4号11层1102室。法定代表人施文忠，该公司总经理。委托代理人冯四海，天津中畅律师事务所律师。委托代理人姚莹，天津中畅律师事务所律师。原告赵玉平与被告天津瑞景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵玉平及其委托代理人杨富刚，被告委托代理人冯四海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵玉平诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2010年2月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买开发的天津市和平区×商品房一套。双方商品房买卖合同第八条约定“甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责”，第十一条约定“甲方……，提供《天津市商铺住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。在附件五《补充合同》第六条2约定“乙方……，已充分了解个人住房案件贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用”，《补充合同》第八条2约定“……乙方认为交付的房屋有质量瑕疵时，应以书面方式向甲方提出，由甲方依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务》”等。原告已经严格按照合同约定履行了合同约定的付款义务，可是原告在其后办理房产相关手续的过程中被告知：“瑞竹大厦商品房销售许可证已明确为非住宅，应按非住宅办理房屋产权证”。这与商品房买卖合同签订前被告“住宅”的广告宣传、承诺大相径庭。因此，被告的履约情况明显违反了合同约定，依据《合同法》第一百零七条规定，被告应赔偿因其违约给原告造成的各项损失。为维护原告合法利益，特向贵院起诉，要求判令：1、被告赔偿原告因被告违约给原告造成的取暖费损失2361.81元；2、被告赔偿原告因被告违约给原告造成的房屋价值增值损失277860元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告天津瑞景置业有限公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同约定，双方交易的房屋类型为酒店型公寓，对此约定被告严格按照合同规定履行自己的义务，没有任何不当之处。原告的诉讼请求不符合合同约定，也不符合法律相关规定。取暖费是案外人依照法律规定和标准向原告收取，和被告没有直接关系，被告没有能力影响，对该收取行为被告也没有任何过错，因此谈不上违约和赔偿问题。原、被告签订的合同没有约定该项买卖行为是一种保值增值的投资行为，也没有约定被告需要承担由于市场原因导致房屋价格波动增值损失的责任，原告的该项请求没有合同约定也没有法律依据。原、被告曾经签订过协议，协议中双方已经就房屋交付的标准、质量、配套、环境等问题达成一致，被告已经给予原告经济补偿，双方无任何争议，原告再次就房屋问题提出赔偿，于法无据。故不同意原告的诉讼请求。原告提交证据为：1、商品房买卖合同，其中第8条第2款、第11条，补充合同附件5第2条第2款，第8条第2点中均写明房屋是住宅性质。被告质证意见为商品房买卖合同中已经明确写了房屋设计用途是酒店型公寓，根据天津市人民政府津政发2006（110）号关于天津市公寓项目建设管理暂行办法，其中第2条规定公寓项目为经营性公寓和公益型公寓，其中经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种；第7条居住型公寓房地产权属登记参照住宅类型办理，混合型、酒店型公寓房地产权属登记参照非住宅类型办理。因为合同中约定的是“酒店型公寓”所以办理产权登记为非住宅是符合约定的。同时被告提出根据天津市国土资源和商品房管理局在2012年10月29日发布的津国土房市（2012）363号文件中规定将原来商品房买卖合同示范文本修改为住宅类和非住宅类两类文本，在2012年11月1日启用。所以在2012年11月1日之前没有分类，是用的统一的格式文本，由于国家规定要用统一文本，所以合同中出现的“住宅质量保证书”字眼是正常的。同时在合同附件5中第2条第1段中写到“交付钥匙视为交付房屋”所以合同第11条约定的两书就不用提交了，已经对“住宅”字样做了明确的修正。因此原告提交的合同不能证明房屋是住宅性质的。2、银行贷款合同，合同中贷款种类为个人住房标准贷款，证明房屋性质应为住宅。被告对该证据的质证意见为贷款合同是原告与第三方签订的，与被告没有关系。3、购房款及契税发票，证明原告已经履行了付款义务。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。4、被告在销售时提供的宣传册，证明被告通过宣传册的宣传将瑞竹大厦包装成一个精品住宅形象展示在潜在购房者面前。对该证据被告质证意见为对于证据真实性没有异议。宣传册中有“居住”的描述，但是我们销售的酒店型公寓也有居住功能，也没有明确说是住宅。在合同附件5第5条约定宣传内容均不作为销售依据，应以合同和合同附件为准。且我们商品房销售许可证中明确写了房屋性质是酒店型公寓。5、被告在今晚报上刊登的广告，其中在广告下方写了“住宅配套完善”。中间写的是“名宅”。证明被告宣传涉案房屋为住宅。被告对该证据的质证意见为对于证据真实性没有异议。其他意见同证据4。6、瑞竹大厦前期物业管理服务协议，第1条第1点第3小点“住宅单位仅作居住使用，不得做写字楼、货仓、工厂及其他商业用途”。被告对该证据质证意见是这是第三方物业公司提供的，其对房屋的描述不代表被告的意思。物业公司的该协议也是用于物业管理，而非描述房屋性质，该证据与本案没有关联性7、瑞竹大厦业主生活手册.居家易，第一页欢迎词中写到“居家、住所”，“创造良好的居住环境”。这也可以体现出是用于居住的。小区简介里，写到“公寓、金钻小户型”均说明被告宣传涉案房屋是住宅。被告对该证据质证意见同证据6。8、临时管理公约，第10页第1条写到“规约适用于本市行政区域内住宅项目物业管理”。说明被告宣传涉案房屋是住宅。被告对该证据的质证意见是认可证据真实性，但是不能达到原告证明目的，因为该公约是为了管理服务做的，不是描述房屋性质，同时该公约也是政府部门下发的，也不会误导当初原告商品房的交易。被告提交证据为：1、交付房屋后原、被告签订的协议及履行收据，证明双方就该房屋再无其他争议了，对被告交付房屋的交付条件，交付标准及装修配套、环境、维修等情况达成了一致意见。原告对该证据的质证意见为真实性认可，但是该协议与本案没有关联性，该协议是就房屋交付条件，交付标准、维修、环境配套等问题达成的协议，不涉及房屋性质。最后一句话中的“没有争议”要结合上面的文字理解，没有争议的问题是上面所列的问题，不能延伸到房屋性质。2、天津市商品房销售许可证，证明许可证上所写的是“商业、酒店型公寓”与合同约定是一致的，且该许可证2009年10月10日发证的，该许可证公示过，且可以从房管局获取。原告对该证据的质证意见对真实性认可，但是对证明目的不认可。该证据上在设计用途上写的商业、酒店式公寓，涉案房屋的一层至二层是底商，所以不能证明房屋是非住宅。该证据与本案没有关联性，不能证明被告的证明目的，因为本案诉讼主要是被告违约，基于被告最初的宣传与被告的承诺与其后交付给原告的房屋性质不符，销售许可证无法看出原告购买的房屋的房屋性质，被告销售房屋时这些证件也没有向业主出示，许可证上用途写的是“商业和酒店型公寓”，即使开发商给业主看，业主也不懂酒店型公寓属于非住宅性质的。3、市国土房管局关于修订天津市商品房买卖合同示范文本的通知，证明将示范文本修改为住宅和非住宅两种合同，从2012年11月1日启用，原、被告双方签订合同时非住宅类的合同文本尚未启用。原告对该证据的质证意见是根据被告的宣传资料我与被告签订的是住宅类合同，不能说之前没有非住宅类的范本就推导出原、被告之间合同是非住宅类的。4、批转市国土房管局市建委市规划局拟定的天津市公寓项目建设管理暂行办法的通知及内容，津政发（2006）110号，证明该文件是2006年12月13日已经公布了，因此对于酒店型公寓的配套、产权、权属登记都有规定。原告对该证据的质证意见是证明目的不予认可。如果文件是有效的，被告也应在销售时对酒店型公寓进行解释和注明是非住宅性质。5、建设用地规划许可证，证明涉案房屋所在建筑项目用地为公建，并非住宅用地。原告对该证据的质证意见是真实性认可，但是看不出瑞竹大厦是非住宅，其他意见与销售许可证的质证意见一致。6、天津市建设工程规划验收合格证和天津市建设工程规划验收合格证的通知书，证明被告销售涉案房屋是符合国家政策，销售的是酒店型公寓，用地是商业用地和公共设施用地。原告对该证据的质证意见是真实性认可，验收合格证和通知书时间均为2013年1月8日，这不能说明开发商宣传时说明了土地性质，与本案没有关联性。7、房产测绘报告书，证明我方交纳供热费的面积和计算标准。原告对该证据的质证意见是真实性认可，但是与本案没有关联性。8、被告对涉诉房屋宣传报纸三份，证明我方在售房之前有公示，有销售许可证的证号可以通过网站查询，销售许可证上写的就是酒店式公寓，且报纸上也写了“本广告所涉的图文均以政府最终批复为准”原告对该证据的质证意见是真实性认可，广告是让购房人了解具体情况，单从报纸内容来看，给业主的第一感觉还是住宅。2011年8月25日的广告，最下面有一行看不见的小字，写的销售许可证号是被告的格式条款，另外这么小的字也不明显，说明被告有意隐瞒真实情况。2010年1月21日的报纸真实性认可，可以证明我方的观点，内容与我方提供的报纸内容相似，证明被告宣传的是住宅。9、供热缴费发票，证明被告已经将代收的供热费交纳给供热单位，缴费标准2012年是36元每平方，2013年是40元每平方米。原告对该证据的质证意见是真实性没有异议，但与本案没有关联性，因为我方主张房屋是住宅，上面也看不出涉诉房屋是住宅还是非住宅。经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区×号。原告2010年3月27日与被告签订商品房买卖合同，向被告购买涉案房屋。商品房买卖合同约定：涉案房屋设计用途为酒店型公寓，建筑面积46.31平方米，商品房土地来源为出让，土地使用年限是2007年12月24日至2053年11月10日。房屋价款每平方米23960.01元，房屋总价款1109588元。合同第八条约定在原告正常使用情况下，被告应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。合同第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。原、被告签订商品房买卖合同后，原告依约向被告交付了首付款629588元并通过与渤海银行股份有限公司天津分行签订贷款合同支付了贷款480000元（贷款种类为个人住房标准贷款），被告于2013年1月31日向原告交付了涉案房屋。2013年3月9日，原、被告曾经签订一份协议，内容主要为因交付后对房屋交付条件和标准以及装修、配套、环境、等问题存在异议，且因临近春节施工单位部分工作人员放假等客观原因可能造成房屋维修的延误等问题，经原告与被告协议，由被告根据商品房买卖合同第五条为标准支付补偿金4256元。原告就以上事项表示充分理解，并就该房屋与被告再无其他争议。签订该协议后被告按约定支付了补偿金。另查，涉案房屋所在建设项目的建设用地规划许可证编号为2006津地证字0023号，建设用地规划许可证上的用地项目名称是公建，用地面积12669.8平方米，供地方式出让，土地使用类型为建设工程用地，发证时间是2006年3月31日。涉案房屋所在建设项目的商品房销售许可证编号为津国土房售许字（2009）第446-001号，商品房销售许可证记载的用途是商业、酒店型公寓，销售面积为55243.97平方米，发证日期是2009年10月10日。2013年1月8日天津市规划局和平区规划分局为被告颁发建设工程规划验收合格证，经查验审理被告建设工程符合城乡规划要求。再查，天津市人民政府津政发（2006）110号文件批准通过的《天津市公寓项目建设管理暂行办法》中对酒店型公寓的规划配套指标、建筑层高控制、建筑面积计算、土地管理性质、房地产权属登记进行了相关规定。天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局、天津市城乡建设和交通委员会2011年11月1日联合发布的规建字（2011）707号关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知文件中，对用地管理、设计管理、建设配套管理等问题进行了规定。2012年10月29日，天津市国土资源和房屋管理局作出津国土房市（2012）363号文件，文件中规定为使购房者在购买新建商品房过程中对房屋设计用途分类的判别更加清晰，减少合同纠纷，结合我市实际情况，对《天津市商品房买卖合同》示范文本按照房屋设计用途进行分类调整，将原合同示范文本修改为《天津市商品房买卖合同（住宅类）》和《天津市商品房买卖合同（非住宅类）》，并于2012年11月1日启用。上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据经当庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中原、被告所争议的焦点问题是被告在向原告销售涉案商品房时是否将涉案房屋宣传为住宅性质，原、被告在签订的商品房买卖合同是否约定被告向原告交付设计用途为住宅的房屋，被告是否应向原告承担违约赔偿责任。根据民事诉讼证据规则原告主张被告进行了虚假宣传，并且认为原、被告双方在商品房买卖合同中约定被告向原告交付设计用途为住宅的房屋，原告应对其主张的事实负有举证责任。原告针对该诉讼主张提供了证据1、2、4、5、6、7、8进行证明。对于原告的证据1商品房买卖合同及补充协议，该商品房买卖合同系根据天津市国土资源和房屋管理局提供的示范文本形成，在第一条商品房情况中已经明确约定房屋设计用途是酒店型公寓。根据《天津市公寓项目建设管理暂行办法》中对酒店型公寓的规定可以明确酒店型公寓的用地类别为商业用地酒店型公寓的房地产权属登记参照非住宅的有关规定办理。因此通过该约定被告已经告知原告所购买的涉案房屋明确的设计用途是酒店型公寓。被告并未就该情况向原告隐瞒。对于商品房买卖合同及补充协议中第8条、第11条以及补充协议中出现的“住宅”字样，首先上述条款内容上并非关于对涉案房屋设计用途的约定，其次根据天津市国土资源和房屋管理局作出津国土房市（2012）363号文件显示，《天津市商品房买卖合同》示范文本在2012年11月1日才变更为“住宅类”和“非住宅类”，在原、被告签订商品房买卖合同之时，“住宅类”和“非住宅类”适用的是同一示范文本。因此涉案房屋商品房买卖合同中出现“住宅”字样并非被告刻意向原告虚假宣传，而是由于当时只有一种示范文本所致。对于原告提供的证据4宣传册和证据5报纸宣传广告，在宣传册和报纸广告中，被告虽然在广告中宣传了涉案房屋的居住功能，但并没有表示销售的房屋设计用途为住宅。在被告的相关广告上没有对于涉案房屋设计用途具体确定地说明为住宅性质，且在广告中被告已经将商品房销售许可证号注明，在商品房销售许可证所登记的房屋用途就是商业、酒店型公寓，销售许可证上并没有许可被告销售住宅性质房屋。原告通过该商品房销售许可证号可以查询到以上信息，所以原告证据4、5并不能显示被告存在原告主张的虚假宣传，原告也不应依据该宣传广告认为被告承诺了向原告交付设计用途为住宅的房屋。对于原告提供的证据2贷款合同，虽然贷款合同中贷款类型是住房贷款，但是该贷款合同是原告与案外贷款银行签订，是原告作为贷款人与银行之间就贷款事项进行的合意。贷款银行认为涉案房屋可以按照住房类贷款与原告签订贷款合同并不能作为认定涉案房屋设计用途属于住宅的依据，那么原告也不能以此证明被告对涉案房屋按照住宅标准宣传。对于原告提供的证据6、7、8，上述证据的形成时间都是在原告与被告签订商品房买卖合同之后，从时间逻辑上，原告不可能因受到后形成的证据6、7、8的影响与原告签订商品房买卖合同，同时上述证据中也并没有文字表面涉案房屋设计用途是住宅。被告所提交的证据能够支持其抗辩理由，因此原告的上述证据也不能达到原告的证明目的。综合以上对原告证据的分析，原告提供的现有证据不能证明被告在销售涉案商品房时向原告进行了涉案房屋设计用途属于住宅的虚假宣传，原、被告双方在签订的商品房买卖合同中对于房屋设计用途的明确约定是酒店型公寓，原、被告并未作出被告向原告交付设计用途为住宅的房屋的约定，原告的诉讼主张没有事实依据，因此对于原告要求被告进行的赔偿的全部诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。本案诉讼受理费5503元，减半收取2751.5元，由原告全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  喻润东二〇一四年十一月五日书 记 员  高汐滢