江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字2973号原告刘晴晴。委托代理人李飞。委托代理人魏玉舜。被告上海宝原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区延安西路**3A-5，组织机构代码66602218-5。法定代表人陆成，该公司董事长。委托代理人李志燕。委托代理人张士文。被告昆山国超置业有限公司，住，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路**上海裕花园织机构代码06182794-1。法定代表人张国强，该公司董事长。委托代理人赵岩。委托代理人宫仕超。原告刘晴晴与被告上海宝原物业顾问有限公司、昆山国超置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由代理审判员柴敏娟独任审判，于2014年10月15日、2014年11月11日两次公开开庭进行了审理。原告刘晴晴及其委托代理人李飞、魏玉舜（参加第二次庭审）、被告上海宝原物业顾问有限公司委托代理人李志燕（参加第一次庭审）、张士文、被告昆山国超置业有限公司委托代理人赵岩、宫仕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晴晴诉称：2014年7月26日，原告在昆山国超置业有限公司委托销售方上海宝原物业顾问有限公司销售人员赵文正的介绍下，与昆山国超置业有限公司签订了《建滔裕景园定金合同》，当时赵文正向原告推荐该楼层布局1个单元、3梯5户、有3部电梯，其中2部客梯、1部货梯，在忙的时候货梯也可以作为客梯使用，即使有34层楼高，3部电梯配置上基本能满足客户要求，但最主要的是原告最为关心的昆山落户问题，当时赵文正向原告解答：“只要买房就能在昆山落户。”，基于赵文正的介绍，原告在2014年7月26日支付定金3万元，签订了定金合同，预定了昆山开发区玉山镇建滔裕景园项目XX号楼X单元XXXX室商品房，合同上要求8月2日签约。然，在7月30日原告了解到的真相是：该楼盘只有2不客梯，并无货梯，而且落户的条件是在面积80平方米以上，且同时满足多项条件才可落户。事后赵文正承认自己有过错。原告认为被告销售人员提供了虚假信息，明知购房者买房的核心目的，购房者的现状，销售上存在欺诈消费者的事实。合同法规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权要求撤销。民法通则规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。事后，虽经多次协商未果，故起诉至法院，请求判令：一、撤销定金合同，退还定金30000元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告昆山国超置业有限公司商品房辩称：被告并未委托上海宝原物业顾问有限公司代为销售，赵文正并非被告代理销售人员；被告销售人员田芳已经完全履行告知相关信息的义务，并不存在任何违约行为，定金合同可以予以佐证；原告已违反双方定金合同约定的时间，未在2014年8月2日之前签订正式的昆山市商品房购销合同，因此无权撤销定金合同，返还定金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告上海宝原物业顾问有限公司辩称：定金合同是与昆山国超置业有限公司签订的，被告无权撤销，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：赵文正系被告上海宝原物业顾问有限公司员工。在赵文正的介绍下，刘晴晴（认购方）与昆山国超置业有限公司（出售方）于2014年7月26日签订了《建滔裕景园定金合同》，认购昆山市开发区玉山镇建滔裕景园项目XX号楼X单元XXXX号（自编号，最终房号以政府确认为准），建筑面积（此面积以政府审批备案面积为准）113.93平方米，成交售价820296元，单价7200元／㎡，签订本认购协议书时支付购房定金30000元，认购方同意自签订本认购协议书之日起7日内即2014年8月2日前携本认购协议、定金收据及相关身份证明文件原件与出售方签订《商品房购销合同》，并足额缴纳首期款，如认购方未能于该期限内办理有关手续或付款，则出售方有权视认购方毁约，已收的定金不予退还，出售方无需书面通知认购方方可解除本认购协议书，并将认购方认购的物业另行出售；认购方已清楚知道国家及政府相关部门关于房地产买卖的相关公开文件内容；在双方签订《商品房购销合同》前，遇不可抗力之事件，出售方除退回认购方已交定金外，不承担其他责任。当日，刘晴晴支付30000元定金，昆山国超置业有限公司出具收据给刘晴晴。2014年8月3日，与赵文正电话录音，赵文正表示双方对买房落户存在误解，其表示买房可以落户是必备条件之一。刘晴晴提供2014年10月12日、2014年10月15日，对上海宝原物业顾问有限公司的业务经理周峰及员工徐敏俊的录音材料，用以证实上海宝原物业顾问有限公司与昆山国超置业有限公司存在代理关系。昆山国超置业有限公司置业顾问田芳到庭作证，证实在销售房屋过程中并没有表明买房就可以落户，在购房之前之后均接受过刘晴晴关于落户政策的咨询，也未介绍关于货梯的问题。因刘晴晴多方了解昆山落户政策，认为昆山国超置业有限公司、上海宝原物业顾问有限公司销售商品房时存在虚假宣传，通过寄送律师函、投诉书、电话联系方式要求退还定金，后未果，故引发本次纠纷。以上事实定金合同、收据、电话录音、投诉书、律师函、EMS回单、短信记录、证人证言、原被告庭审陈述为证。本院认为：刘晴晴与昆山国超置业有限公司于2014年7月26日签订的《建滔裕景园定金合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应恪守。刘晴晴已于合同签订当日支付了定金30000元，并且根据约定，刘晴晴应于2014年8月2日之前与昆山国超置业有限公司签订正式的《昆山市商品房购销合同》，刘晴晴认为昆山国超置业有限公司、上海宝原物业顾问有限公司提供虚假宣传，存在欺诈行为，未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理，因刘晴晴一方原因未能订立正式的《昆山市商品房购销合同》，其支付的30000元定金无权要求昆山国超置业有限公司予以返还。上海宝原物业顾问有限公司非合同的签订方、定金的收取方，其公司员工赵文正仅为刘晴晴、昆山国超置业有限公司之间提供居间服务，根据合同的相对性，不存在定金返还的问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘晴晴的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告刘晴晴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员  柴敏娟二〇一四年十一月二十六日书 记 员  孙 倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。