上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2577号上诉人（原审被告）王玉屏。被上诉人（原审原告）上海新世纪房产服务有限公司。上诉人王玉屏因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，王玉屏系上海市某某路某某弄某某号某某室建筑面积94.34平方米房屋的产权人之一，取得产权时间为2000年。2011年10月19日，上海市某某区某某业主委员会（以下简称某某业委会、甲方）与上海新世纪房产服务有限公司（以下简称新世纪公司、乙方）签订《委托物业服务合同》（以下简称物业合同），就某某路某某弄某某号及某某-某某号商铺的物业管理服务事宜作出约定。委托管理期限自2011年9月27日起至2012年12月31日止；物业服务费自2011年10月1日起，调整为1.58元（人民币，下同）／平方米•月，其中，由业主直接支付的物业服务费为1.33元／平方米•月，公众收益补贴0.25元／平方米•月。物业服务费由业主或使用人在每季度第二个月的5日前向乙方交付；逾期交纳的，乙方有权从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同期内如遇政府调整最低工资或社保基金标准，物业服务费即作相应调整。费用来源和调整幅度，双方另行协商，以补充协议的方式约定。2012年9月15日，上海市某某区某某业主大会张贴公告，对2012年调整和补交物业管理费以及续聘新世纪公司两项议案投票表决结果进行公告。大会同意上述两项提案，要求业主于2012年10月1日起按新的物业管理费的标准支付第四季度物业管理费。公告张贴后，小区广大业主以程序不合法为由提出质疑。同年9月24日，某某业委会向新世纪公司出具《关于调整小区物业服务费的通知》（以下简称通知），主要内容为：关于调整和补交小区物业费及续聘贵公司的议案，均已经全体业主表决通过，现通知物业费调整时间为2012年4月1日至2012年12月31日，调整幅度为在原物业费基础上增加0.2元／平方米•月，即从1.58元／平方米•月调整为1.78元／平方米•月；原由公众收益金中补贴的0.25元／平方米•月继续保留补贴；2012年4月1日至2012年9月30日期间新增需补交的部分，由公众收益金一次性补贴给全体业主并支付给物业公司，2012年10月起，全体业主按照1.53元／平方米•月的新标准支付物业管理费；如续聘贵公司的合同顺利签订，则在续聘初期的物业费先按1.78元／平方米•月标准收取。该通知发出后，小区部分业主仍要求按原1.33元／平方米•月交付第四季度的物业管理费，而新世纪公司则要求按新的标准支付，双方就此未能达成一致意见。王玉屏遂未向新世纪公司支付物业管理费。同年12月29日，某某业委会书面请求区房办撤销征询函决议。2013年1月5日，某某业委会向新世纪公司发《撤销“关于调整小区物业服务费的通知”的告示》，因某某业委会缺乏工作经验，没有履行召开业主大会的法定程序，已决定撤销原决议，调价没有法律依据，9月24日发给新世纪公司的调价通知随之作废。此外，2013年1月起，紫荆园小区由上海永祥物业管理有限公司进行物业管理服务。原审另查明，新世纪公司曾于2013年向法院提起诉讼，要求王玉屏代理人范百川按1.53元／平方米•月的新标准支付2012年10月至12月的物业管理费852.09元及滞纳金181.50元。法院于2013年7月18日作出（2013）徐民四（民）初字第1224号民事判决，认为新世纪公司提供的《关于调整小区物业服务费的通知》系业委会的单方行为，不产生变更原物业服务合同的效力，故新世纪公司仍应按原物业合同中约定的标准收取物业费。并认为范百川未支付物业费事出有因，并非恶意拖欠，故新世纪公司主张滞纳金不妥。遂判决：一、范百川于判决生效之日起十日内支付上海新世纪房产服务有限公司2012年10月至2012年12月的物业服务费共计人民币740.70元；二、驳回上海新世纪房产服务有限公司其余诉讼请求。新世纪公司不服该判决，提出上诉。上海市第一中级人民法院经审理后认为，《关于调整小区物业服务费的通知》系业委会与新世纪公司对物业费调整事宜经协商后由某某业委会向新世纪公司所作的确认，且新世纪公司实际已根据该通知中所确认的调整后的新标准向小区业主收取物业管理费，小区内部分业主亦已实际按调整后的新标准向新世纪公司交纳了物业管理费，故该通知应属双方对物业费调整所达成的补充协议，对全体业主应具有法律约束力。至于某某业委会于2013年1月5日所发的《撤销“关于调整小区物业服务费的通知”的告示》的效力问题，该通知未与新世纪公司协商并获得新世纪公司的同意，应属某某业委会的单方行为，故不能产生撤销双方已达成的补充协议之法律后果。故上海市第一中级人民法院于2013年11月5日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2354号民事判决，判决：一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1224号民事判决第二项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1224号民事判决第一项为范百川于判决生效之日起十日内支付上海新世纪房产服务有限公司2012年10月至2012年12月的物业服务费共计人民币852.09元。2014年7月，新世纪公司诉至原审法院，要求判令：王玉屏支付新世纪公司2012年10月至12月积欠的物业服务费433.02元，并支付滞纳金433.02元。因王玉屏方已按原物业合同约定的标准支付了物业费，庭审中，新世纪公司调整诉讼请求，要求王玉屏支付物业服务费的差价部分56.62元，并支付滞纳金56.62元。原审认为，新世纪公司与紫荆园业主委员会签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，应予履行。新世纪公司已按约履行了物业管理服务义务，王玉屏作为接受了新世纪公司服务的业主，理应向新世纪公司支付相应的物业管理服务费。在合同履行过程中，经业主委员会确认提高了物业管理服务费的收费标准，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。至于业主委员会就小区管理及服务等事项所实施的行为是否取得业主大会的授权，属于业主与业主委员会之间的内部事务，王玉屏没有证据证明新世纪公司明知业主委员会内部矛盾等事宜，业主一般不得以该业主委员会无权或越权为由对抗第三方。王玉屏作为小区业主，应按业主委员会的确认，按变更后的物业服务费标准向新世纪公司支付相应的物业服务费。现王玉屏已按原物业合同的标准支付了物业服务费，故新世纪公司向其主张剩余差额部分物业服务费，法院予以支持。至于王玉屏称新世纪公司提供的服务不到位一节，由于王玉屏提供的证据尚无法全面、系统地反映新世纪公司提供的物业服务存在瑕疵致王玉屏受损的事实，故王玉屏的该项抗辩，缺乏依据，法院难以采信。考虑到王玉屏已经按原标准支付了物业费，未支付剩余物业费事出有因，故对新世纪公司要求王玉屏支付滞纳金的诉讼请求法院不予支持。原审法院于二○一四年八月二十六日依法作出判决：一、王玉屏于判决生效之日起十日内支付上海新世纪房产服务有限公司2012年10月至2012年12月的物业服务费共计人民币56.62元；二、驳回上海新世纪房产服务有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币25元，由上海新世纪房产服务有限公司负担人民币12.50元、王玉屏负担人民币12.50元。判决后，王玉屏不服，上诉称，一、上诉人与被上诉人没有合同关系，不存在合同纠纷；二、上诉人不是本案当事人，本案当事人是被上诉人与业委会，业委会代表全体业主没有法律依据；三、调价权归全体业主，业委会擅自“确认”违反法规，业委会知错改正，与小区外旁人无关，外人无权干涉小区内部事务；四、物业服务收费合同的当事人是物业企业与业主或业主大会，不是业委会；五、物业收费必须签订合同，业主只按合同付费，其它变相方式，就是非法收费的借口，是侵权行为；六、按“通知”付费是违法的；七、合同是双方签署的法律文件，通知仅是单方面传达事项的文件，完全是二个不同的概念，通知不能替代合同。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人在原审时的全部诉讼请求。被上诉人新世纪公司辩称，被上诉人的调价是合法的，业委会的通知构成事实上的合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人是紫荆园小区的物业管理单位，上诉人是该小区的业主，被上诉人与某某业委会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，该合同的内容未违反法律法规的规定，应确认合法有效。被上诉人在为该小区进行物业管理服务后，上诉人作为业主应当履行给付物业服务费之义务。关于某某业委会发出《关于调整物业服务费的通知》和《撤销“关于调整物业服务费的通知”的告示》二份通知的效力问题，已有生效法律文书予以确认，本院不再赘述。现小区大部分业主已按照新的物业费标准履行了付款义务，上诉人也应当按照生效法律文书履行补差义务。原审法院对本案作出的判决并无不当，本院予以维持；上诉人王玉屏的上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王玉屏负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶兰代理审判员  吴丹代理审判员  李兴二〇一四年十一月六日书 记 员  周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……