福建省宁德市中级人民法院民 事 裁 定 书(2014)宁民终字第771号上诉人（原审被告）东侨富春社区琴海豪庭业主委员会，住所地：宁德市塔山路18号东侨琴海豪庭小区。法定代表人黄宝钧，该业委会主任。委托代理人杨圣干，吴巧丽（实习）福建宁川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宁德市蕉城区城南镇塔山村村民委员会，组织机构代码：59349300-6。法定代表人吴亦建，村委会主任。委托代理人林旺，福建之秀律师事务所律师。原审第三人福建东侨经济开发区金豆豆幼儿园，住所地：宁德市塔山路18号东侨琴海豪庭小区*号楼*层。法定代表人姚正宝，校长。上诉人东侨富春社区琴海豪庭业主委员会（下称：琴海豪庭业委会）因与被上诉人宁德市蕉城区城南镇塔山村村民委员会(以下称：塔山村委会)、原审第三人福建东侨经济开发区金豆豆幼儿园（下称：金豆豆幼儿园）建筑物区分所有权纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2014）蕉民初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月30日公开开庭审理了本案，上诉人琴海豪庭业委会的委托代理人杨圣干、吴巧丽，被上诉人塔山村委会的委托代理人林旺，原审第三人金豆豆幼儿园的法定代表人姚正宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告塔山村委会诉称：2010年12月10日，原告与宁德市塔山房地产开发有限公司（下称塔山地产公司）签订《授权委托协议》，2010年12月20日，双方又签订《补充协议书》，约定塔山地产公司将其所有的位于宁德市塔山路18号“琴海豪庭”小区7号楼一层的小区配套幼儿园等房屋产权授权原告使用，并授权原告处置、出租、出售协议约定的房屋，所获得的收益归原告所有，若该房屋受到第三方侵害，原告有权以自己的名义主张权利、起诉、应诉、反诉，并获得赔偿，所获得的赔偿归原告所有。原告与塔山地产公司签订《授权委托协议》后，发现被告将宁德市塔山路18号“琴海豪庭”小区7号楼一层的小区配套幼儿园房屋出租给第三人，原告即提出异议，但被告认为该房屋属其所有。原审判决查明：被告琴海豪庭业委会对原告塔山村委会诉称的事实没有异议。原审另查明：讼争幼儿园属于独立建设和规划的建筑物，其建筑面积未纳入公摊面积。2004年6月16日，宁德市城乡规划局、宁德市建设局联合发文《关于社区配套设施规划建设使用管理的意见》（宁规[2004]117号），其中指出：“小区配套用房由开发建设单位投资建设，幼托产权归属开发建设单位，房屋所有权证附记栏记载‘小区配套用房，不得改变使用性质’”。2011年6月3日东侨开发区房地产管理局对小区业委会的信访答复意见为，琴海豪庭小区活动中心的产权归全体业主所有，不颁发房屋权属证书。幼儿园的产权归开发建设单位，但不得改变使用性质。上述事实，除被告对宁德市城乡规划局、宁德市建设局的文件及东侨开发区房地产管理局的答复意见合法性有异议外，对证据的真实性、关联性无异议，本院予以确认。原审判决认定：首先，讼争幼儿园性质上属于专有部分，而非业主共有部分。理由如下：1、根据《福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知》（闽建房[2004]117号）规定，幼儿园属于不应分摊的建筑面积范围。其本意是不能将本不属于法定的分摊面积作为共有建筑面积分摊到业主身上，从而加大业主购买成套房屋的分摊面积，加重业主的购房负担。根据查明的事实，宁德市塔山房地产开发有限公司（下称：塔山地产公司）在出售给业主的商品房销售面积中并没有将幼儿园的建筑面积分摊到各业主的购房面积中，而是作为专有的建筑面积予以计算，因而不属于业主共有部分。2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，专有部分需符合下列三个条件，即具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。讼争幼儿园在规划设计上是独立的，与业主购买的商品房能够明确区分，其使用功能只能是开办幼儿园，不作其他功能使用。虽然目前幼儿园产权尚未登记，但未登记不等于无法登记，我国法律并没有禁止小区幼儿园产权人可登记为特定业主。故讼争幼儿园满足上述条件，应认定为物权法规定的专有部分。3、我国目前幼儿教育并不属于义务教育范围，故讼争幼儿园用房性质应属于经营性用房，根据我国物权法第70条规定，业主对经营性用房等专有部分享有所有权。4、在法无明文规定及合同明确约定幼儿园产权归属问题上，根据“谁投资谁受益”原则，塔山地产公司为讼争幼儿园的开发建设单位，幼儿园产权应归其所有。宁德市城乡规划局与宁德市建设局以及东侨开发区房管局等相关职能部门的意见并没有与物权法规定相冲突。5、被告以购房者在房价款中承担了小区配套设施建设成本，同时也承担了住房专项维修资金为由，认为讼争幼儿园属于业主所有，其理由事实、法律依据不足。此外，被告还从《商品房买卖合同》中并未约定幼儿园产权事宜，依据《福建省物业管理条例》第三十一条规定，认为幼儿园产权归全体业主所有。由于上述地方性法规并非法律、行政法规，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，不能作为确认物权归属的依据。其次，原告与塔山地产公司签订的《授权委托协议》及《补充协议书》合法有效，原告依上述协议，受让塔山地产公司对讼争幼儿园享有的权益，并按协议约定以自己的名义主张权利，成为与案件有直接利害关系的一方当事人，符合我国民事诉讼法有关原告身份的规定，而非被告认为的只是委托代理人身份，故原告诉讼主体适格。第三，从原告诉讼请求及双方当事人争议的焦点看，本案案件性质应为“建筑物区分所有权纠纷”，而非立案案由“占有保护纠纷”。被告辩称的一年行使期限为占有人返还原物的请求权期限，在本案中不适用。原审判决认为，讼争幼儿园为塔山地产公司所有，塔山村委会作为塔山地产公司权利受让人，以原告身份起诉，主体适格。其诉请拥有讼争幼儿园的使用权，合法有据，本院予以支持。被告小区业委会主张幼儿园属全体业主所有，业主享有共有和共同管理的权利，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。第三人金豆豆幼儿园经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。原审依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：坐落于宁德市塔山路18号“琴海豪庭”小区7号楼一层幼儿园的房屋使用权属原告宁德市蕉城区城南镇塔山村村民委员会拥有。案件受理费6000元，减半收取3000元，由被告负担。宣判后，琴海豪庭业委会不服，向本院提出上诉。上诉人琴海豪庭业委会上诉称：一、原判程序错误。本案中，根据被上诉人提供的其与塔山地产公司签订的《授权委托协议》、《补充协议书》约定，被上诉人依委托人塔山地产公司的授权，行使委托人相关物业的占有权、使用权和处分权，该协议书也已明确约定讼争幼儿园等物业由塔山地产公司建设，归塔山地产公司所有。而本案案由已确定为“建筑物区分所有权纠纷”，涉及权属问题，争议主体一方应是塔山地产公司，被上诉人作为受托人应以塔山地产公司的名义提起诉讼，无权以自己的名义起诉。二、上诉人认为，讼争幼儿园性质上属于业主共有部分，原审认定属专有部分，事实认定错误。1、根据《物权法》第七十条、七十三条规定，小区业主对建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，享有共有和共同管理的权利。2、根据《商品住宅价格管理暂行办法》规定，开发商中出售商品房时，已将小区基础配套设施的建设费分摊到了各业主的购房款价款中，幼儿园的理应归小区全体业主所有。3、根据国务院《物业管理条例》第二十七条、《福建省物业管理条例》第三十一条规定，塔山地产公司与业主签订的《商品房买卖合同》时，并未约定小区幼儿园、活动中心用房的产权事宜。因此，该产权应归全体业主所有。4、本案小区公共配套设施幼儿园是没有登记也无法登记为特定业主所有权的客体，不具备专有部分的条件。原审认定未登记不等于无法登记，没有依据。5、民办幼儿园属于公益性事业，具有普惠性，受益人应是小区全体业主。原判决认定讼争幼儿园是“经营性用房”，没有依据。6、被上诉人提供的《关于社区配套设施规划建设使用管理的意见》没有原件核对，不能作为认定本案事实的依据。7、根据业主购房合同及附件约定，业主交纳了专项维修资金，享有公用部位及共用配套设施的权利。相反，幼儿园没有交纳专项维修资金，不能成为特定的主体所有，不是专有部分，也不归开发商所有。综上，请求二审：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人塔山村委会答辩称：一、塔山地产公司与被上诉人签订的《授权委托协议》、《补充协议书》，塔山地产公司将其所有的讼争小区配套幼儿园等房屋产权授权给被上诉人使用，并授权被上诉人处置、出租、出售，所获得的收益归原告所有。相关的法律并没有否定其权利，所以被上诉人作为本案的主体是适格的；二、原审判决已经明确分析本案诉争的幼儿园设施是符合相关的法律和规范性文件规定，原审判决确认诉争幼儿园不属于全体业主共有是正确的；三、关于上诉人提及的社区配套设施的意见，上诉人原审中并没有提出质疑，这是规范性文件，依法应予以采信。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人金豆豆幼儿园答辩称：请求依法判决。经审理查明：双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对没有争议的事实予以确认。二审另查明：原审所列第三人“宁德东侨金豆豆幼儿园”名称已变更为“福建东侨经济开发区金豆豆幼儿园”。本院认为，被上诉人塔山村委会诉请确认其享有的本案讼争配套幼儿园设施的“使用权”，系源于其与案外人塔山地产公司签订的《授权委托协议》、《补充协议书》。被上诉人塔山村委会基于案外人塔山地产公司授权而产生的“使用权”，不属物权，并无对世效力。塔山村委会因该授权行为享有的合同权利，对上诉人琴海豪庭业委会并无当然约束力。配套幼儿园设施的产权归属问题系本案争议焦点。故案外人塔山地产公司与本案存在利害关系，理应参加诉讼，以便查明案件事实。原审未通知其参加诉讼，属遗漏当事人，程序错误。综上所述，本院认为，原判决遗漏当事人，程序错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(四)项之规定，裁定如下：一、撤销蕉城区人民法院作出的（2014）蕉民初字第67号民事判决；二、发回蕉城区人民法院重审。审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年十一月六日书 记 员  彭杨清附本案主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。