云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）红中民一终字第367号上诉人（原审被告）赵小勇，男。委托代理人焦跃忠，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组。住所地：泸西县中枢镇胜利村委会李家村。负责人李六生，系该村民小组组长。上诉人赵小勇因与被上诉人泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组（以下简称李家村小组）房屋租赁合同纠纷一案，不服泸西县人民法院（2014）泸民二初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年10月10日公开开庭审理了本案，上诉人赵小勇及其委托代理人焦跃忠，被上诉人李家村小组负责人李六生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年1月11日，李家村小组与赵小勇签订《公房出租合同书》，合同主要约定：一、李家村小组将李家村公房及其用具出租给赵小勇经营管理，租赁期限5年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止；二、年租金66000元，于当年租期届满前两个月支付下一年的租金，若赵小勇未在约定期限内支付租金，则李家村小组有权终止合同；三、在租赁期间，赵小勇不得改变公房内部结构，装修公房方案须事先征得李家村小组同意后方可施工，装修费用由赵小勇自理，租赁期满后，租赁屋的所有装修材料无偿归李家村小组所有，赵小勇不得自行拆除；四、除一次性支付李家村小组租金外，还需交纳保证金33000元，租赁期满后，若赵小勇没有损坏公房设施或配套物品，则其所交纳的保证金一次性退还，若造成公房设施或配套物品损坏，则应照价赔偿李家村小组，从其交纳的保证金中予以扣抵；五、若一方违反合同约定，则需向对方支付违约金20000元。签订合同后，李家村小组将公房及用具交付赵小勇管理使用，赵小勇支付了李家村小组2013年公房租金66000元及保证金33000元。赵小勇接管公房后，出资整改了公房下水道、灶膛，并搭建了雨棚。2013年12月，赵小勇以李家村小组未协助其解决公房下水道、灶膛、雨棚、提升机等问题为由，拒绝在合同约定期限内（2013年12月1日前）支付李家村小组2014年公房租金。李家村小组向赵小勇催要2014年公房租金无果的情况下，于2014年3月26日告知赵小勇要求解除双方签订的《公房出租合同书》。后双方就《公房出租合同书》的解除与否协商无果成讼。原审法院审理认为，双方签订的《公房出租合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。《公房出租合同书》第二条约定，赵小勇须于当年租期届满前两个月支付李家村小组下一年公房租金，否则李家村小组有权终止合同。赵小勇未在合同约定期限内，即2013年12月1日前支付李家村小组2014年公房租金，李家村小组据此要求解除《公房出租合同书》，其解除合同的理由符合合同约定，予以支持。赵小勇辩解其未按合同约定期限交纳公房租金是因李家村小组未协助其解决公房下水道、灶膛、雨棚及提升机等问题，原审法院认为，赵小勇在经营管理公房期间对公房设施进行的局部整改，是出于便于其经营管理公房的目的，不能据此抗辩原告李家村小组要求其按期交纳公房租金的请求，故赵小勇的该辩解理由不成立，对其辩解意见，不予采纳。关于违约责任问题，《公房出租合同书》第五条约定，违约方须付违约金20000元，现赵小勇未按约定时间支付李家村村小组2014年公房租金，其行为已构成违约，对李家村小组要求被告赵小勇支付违约金20000元的诉讼请求，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：“一、解除原告泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组与被告赵小勇于2013年1月11日签订的《公房出租合同书》；二、被告赵小勇于本判决生效后十日内支付原告泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组自2014年2月1日起至解除合同之日止的公房租金；三、被告赵小勇于本判决生效后十日内支付原告泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组违约金20000元；四、被告赵小勇于本判决生效后十五日内移交李家村公房给原告泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组，同时按《李家村公房物品清单》和《李家村原公房旧用具数据》交付公房用具，若移交时公房设施和用具有损坏或遗失，则由被告赵小勇按合同约定赔偿原告泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组；五、原告泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组于被告赵小勇移交李家村公房及用具之日起五日内返还被告赵小勇保证金33000元。案件受理费300元，减半收取150元，由被告赵小勇承担。”宣判后，赵小勇不服，向本院提起上诉，请求依法撤销泸西县人民法院（2014）泸民二初字第195号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：1、根据《合同法》的规定，承租人没有正当理由支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。一审判决仅以上诉人没有按时交纳租金，就判决解除《公房出租合同书》，显属错误；2、上诉人没有按照约定支付租金事出有因，并不是拒绝支付或是不能支付，而是在新建公房的使用初期，很多地方需要整改、扩建，上诉人投入了大量的人力物力，对整改、扩建的费用，在合同中没有明确约定由谁承担，而这些问题，按照合同的约定需要与被上诉人协商解决，被上诉人一拖再拖，予以拒绝，一审判决忽视了这一事实，导致判决错误。被上诉人李家村小组答辩称，双方签订《公房出租合同书》已经明确约定了上诉人交纳租金的期限，对于装修的费用由谁承担也作了明确约定，上诉人逾期不交纳租金没有事实和法律依据，被上诉人有权解除合同，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中，上诉人赵小勇提交魏建明、ＸＸ光所作的《情况说明》各一份，欲证实公房在交付使用时就存在排水困难的问题。经质证，被上诉人李家村小组认为公房在修建时使用的排水管道比城建局统一规划的还要粗，公房在交付使用的时候并不存在排水困难的问题，这两份《情况说明》是上诉人单方面提交，对其真实性不予认可。本院认为，两份《情况说明》不符合证据的形式要件，对其真实性、合法性不予采信。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《公房出租合同书》是否应予解除？违约责任如何承担？本院认为，合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，上诉人赵小勇与被上诉人李家村小组于2013年1与11日签订的《公房租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。根据合同约定，上诉人应当于当年租期届满前两个月支付被上诉人下一年度的公房租金，否则被上诉人有权解除合同，租赁期间产生的装修费用及疏通下水道的费用均由上诉人承担。在合同履行过程中，对于2014年度的公房租金，上诉人应于2013年12月1日前支付被上诉人，但上诉人逾期未交纳，已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人主张其拒绝支付租金是因为双方在合同中关于整改、扩建公房的费用没有约定，而被上诉人对此拒绝协商，故未支付2014年度的租金。本院认为，在公房交付上诉人使用后，上诉人以被上诉人拒绝与其对公房进行整改、扩建的费用进行协商为由，拒绝支付租金，不得对抗被上诉人主张支付公房租金的请求，上诉人的该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。此外，因上诉人逾期未支付租金，被上诉人未指定合理期限催告上诉人履行，单方面解除与上诉人签订的《公房租赁合同书》，违反了合同的公平原则和严格通知义务。由于从公房交付使用开始，上诉人作了相应的投入，现已正常经营管理，且公房系承接当地村民办理喜事、丧事等民间传统事项的重要场所，解除合同，必将引起更多矛盾纠纷，影响公众利益。而从2014年3月26日胜利村委会李家村小组作出的《会议纪要》也可以看出，若上诉人支付拖欠的公房租金，李家村小组是同意上诉人继续经营公房的。故，综合本案实际，双方签订的《公房租赁合同书》应继续履行为宜，上诉人未按照约定支付租金，应当按照合同约定，承担20000元的违约责任，并支付2014年度的公房租金66000元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十四条第一款（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销泸西县人民法院（2014）泸民二初字第195号民事判决；二、赵小勇与泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组签订的《公房租赁合同书》继续履行；三、由赵小勇于本判决生效后十日内一次性支付泸西县中枢镇胜利村民委员会李家村村民小组2014年度的公房租金66000元、迟延履行的违约金20000元，两项共计86000元。一审案件受理费150元；二审案件受理费300元，均由赵小勇负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审 判 长  赵绕全代理审判员  甘 峰代理审判员  李付林二〇一四年十一月五日书 记 员  许航源