广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2014）珠中法民一终字第438号上诉人（原审被告）：王安峰，男，汉族，住珠海市香洲区。上诉人（原审被告）：王家华，男，汉族，住珠海市香洲区。两上诉人共同委托代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：唐琳君，广东融聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古耀国，男，汉族，1959年10月20日出生，住广东省珠海市香洲区。（被上诉人合计177人，古耀国是诉讼代表人，其他的人具体身份信息详见附件）被上诉人（原审被告）：珠海市唐家湾镇。负责人：古庆伟。被上诉人（原审被告）：珠海市唐家湾镇。负责人：古立青。上诉人王安峰、王家华因侵害集体经济组织成员权益纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，珠海市唐家湾镇那洲二上经济合作社（以下简称二上合作社）、珠海市唐家湾镇那洲二下经济合作社（以下简称二下合作社）曾于1996年4月至2009年12月期间，将位于珠海市唐家湾镇那洲虎叉土地14亩(含鱼塘5亩)、米仔坑山土地约18亩租赁给案外人谢成就使用。谢成就租赁期限届满后，王安峰、王家华与二上合作社、二下合作社经协商后，于2009年12月23日签订《土地租赁协议》，约定将上述土地租给王安峰、王家华经营使用，租赁期为20年，每年租金为人民币32000元(其中二上合作社占68％，每年应收租金21760元，二下合作社占32％，每年应收租金10240元)，租金每隔五年递增15％，租金在每年的1月10日前交付，双方还约定协议有效期内，未经二上合作社、二下合作社同意，王安峰、王家华不得将土地转租或抵押。在签署上述《土地租赁协议》时，二上合作社、二下合作社加盖公章，还分别由二上合作社、二下合作社的社长、社委等三人签名，均为那洲村的居民(村民)代表。签订协议后，王安峰、王家华按照约定交纳了保证金10000元和2010年度租金32000元(其中二上合作社收取保证金5000元，租金21760元；二下合作社收取保证金5000元，租金10240元)。王安峰、王家华还于2012年1月5日按《土地租赁协议》的租金标准向二上合作社、二下合作社缴纳了2012年的租金。古耀国等人均为珠海市唐家湾镇那洲二上合作社、二下合作社的社员，二上合作社、二下合作社共有社员415人，成年社员为318人。2010年6月5日，那洲村二上合作社、二下合作社社员召开了社员大会，罢免了原社长古康达、古章国，并选举了新的社长。2010年9月3日，古耀国、周建洋等223名村民认为，上述《土地租赁协议》中租赁的土地属于二上合作社、二下合作社所有，而在签订上述《土地租赁协议》时没有经过二上合作社、二下合作社村民大会及村民代表大会表决通过，签订程序严重违反了法律的强制性规定应属无效及严重损害了广大社员的利益。珠海市中级人民法院在二审期间曾就涉案土地性质等问题，向珠海高新技术产业开发区管理委员会发函咨询。珠海高新技术产业开发区党政办公室于2011年12月22日向珠海市中级人民法院出具复函称：1.那洲社区已于2001年完成“村改居”工作，原村委会的社会管理事务转交那洲社区居委会管理，集体资产交那洲股份合作公司管理，该公司可自主决定原合作社的资产归各合作社管理；2.涉案土地已于1992年统征完毕，属于已征未用地，现由市国土局负责相关土地管理和承包审批事宜；3.在涉案《土地租赁协议》签名的社长、社委均为全体社员投票产生，其在协议上签名的时间是在其任期之内；4.“村改居”工作完成之后，群众所称的“村民代表”实为居民代表，其职责是社区行政事务的管理，其不得以居民代表的身份参加合作社管理事务。关于涉案租赁土地的性质，原审法院向珠海市国土资源局发函询问。珠海市国土资源局于2012年9月18日向原审法院出具珠国土函[2012]626号复函称：一、涉案的两宗土地属市政统征后的国有土地；二、根据《珠海市土地管理条例》第二十四条第一款“统征土地在国家未使用前，经土地主管部门批准，可以由农村集体经济组织耕种，由市土地主管部门与土地承租人签订租赁耕种协议。未经市土地主管部门批准，土地承租人不得改变用途和地貌，不得挖沙、取土、挖塘养鱼或者进行其他非农业项目建设，不得种植生长期一年以上的经济作物”的规定，经查我局档案，未见唐家湾镇那洲二上合作社和唐家湾镇那洲二下合作社在2009年12月23日签订《土地租赁协议》将有关土地出租时经土地管理部门批准的记录，也未见市土地主管部门与土地承租人签订的租赁耕作协议，二上合作社、二下合作社与承租人签订的上述协议未具体明确租赁土地的用途。原审法院认为，根据珠海市国土资源局于2012年9月18日向本院出具珠国土函[2012]626号复函，涉案的珠海市唐家湾镇那洲虎叉土地14亩(含鱼塘5亩)、米仔坑山土地约18亩属珠海市政府统征后的国有土地，但在国家未使用前，依法可由原农村集体经济组织即二上合作社和二下合作社耕种使用。据此上述土地属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的所称的农村土地。而《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上上村民代表的同意。交报乡（镇）人民政府批准”和《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定“农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上上村民代表的同意。交报乡（镇）人民政府批准”。按照上述法律规定，农村土地由本集体经济组织以外的或者个人承包的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。这是法律的强制性规定。据此，王家华、王安峰与二上合作社、二下合作社签订的《土地租赁协议》未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，违反上述法律强制性规定，应属无效。古耀国等人的诉讼请求原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第四十八条和《中华人民共和国土地管理法》第十五条之规定，判决确认王家华、王安峰与二上合作社、二下合作社于2009年12月23日所签订的《土地租赁协议》无效。案件受理费11640元，由王家华、王安峰负担5820元，由二上合作社、二下合作社负担5820元。上诉人王家华、王安峰不服一审判决,依法向本院提出上诉,请求:1、撤销（2012）珠香法民一重字第2号民事判决；2、改判驳回古耀国等人的诉讼请求。事实和理由：一审判决没有对村民代表的身份进行确认，就直接以未经过三分之二以上村民代表同意为由，确认《土地租赁协议》无效属事实不清，理据不足。一、二上合作社、二下合作社没有诉讼主体资格，应当驳回其起诉。珠海市国土资源局于2012年9月18日向珠海市香洲区人民法院出具珠国土函[2012]626号复函称：涉案的两宗土地属于珠海市政府统征后的国有土地。而《珠海市土地管理条例（2010年版）》第二十四条规定：统征土地在国家未使用前，经市土地主管部门批准，可以由农村集体经济组织耕种，由市土地主管部门与土地承租人签订租赁耕作协议。……前款所称统征土地，是指签订了土地征收协议并付清了土地补偿费和安置补助费，已经市土地主管部门确认，土地所有权已被征收为国家所有的存量建设用地。而二上合作社、二下合作社在一审提交证据及主张均认为：涉案土地为珠海市唐家湾镇那洲二上、二下合作社的社员集体所有，而且自始至终均没有提交证据证明二上、二下合作社经珠海市土地主管部门批准，签订《租赁耕作协议》，取得了涉案土地的耕种权。也就是说，二上合作社、二下合作社没有证据证明其具有涉案土地的合法管理权，其诉讼主体不适格。一审判决（P12）错误的曲解珠海市国土资源局国土函[2012]626号复函和珠海市土地管理条例（2010年版）》第二十四条规定，用“原农村集体经济组织”偷换了“农村集体经济组织”概念，错误认为在国家未使用前，依法可由原农村集体经济组织即二上合作社、二下合作社耕种使用，但一审判决对二上合作社、二下合作社“依法”取得涉案土地管理权的证据：即《珠海市土地管理条例（2010年版）》第二十四条所规定“政府批准”和“签订《租赁耕作协议》”置之不理，逻辑上存在重大错误，属于事实认定错误。因二上合作社、二下合作社没有提交证据证明其取得涉案土地的管理权，故涉案土地也不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定所称的农村土地。一审判决在错误地认为二上合作社、二下合作社具有诉讼主体的前提下，再次错误认为上述土地属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定所称的农村土地。综上，二上合作社、二下合作社不具有诉讼主体，涉案土地也不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定所称的农村土地。二、退一步讲，假设古耀国等人有权处分，王家华、王安峰与二上合作社、二下合作社在2009年12月23日所签订的《土地租赁协议》属双方真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，应属合法有效合同，对双方具有法律约束力。具体理由如下：（一）《土地租赁协议》的签订符合法律规定。二上合作社、二下合作社现有社员415人，成年社员318人。根据珠海高新技术产业开发区党政办公室于2011年12月22日向珠海市中级人民法院出具复函第3点所称：在涉案《土地租赁协议》签名的社长、社委均为全体社员投票产生，其协议上签名的时间是在其任期内。但由于涉及村改居等问题，选举产生的村民代表具有三重身份，既是村民代表，也是居民代表，同时还是二上合作社和二下合作社的社长、社委。二上合作社、二下合作社现有社员里产生的村民代表在签订合同的当时是6人（即二上合作社和二下合作社共有70多户，按照选举法选举产生6个村民代表），其中5个村民代表均在租赁合同上签名表示同意，如果按照二上合作社、二下合作社村民代表的人数6人来计算，5人签名同意意味着三分之二以上同意，早已超过了法律规定的“农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意”的强制性规定，履行了法定手续，符合法定程序，《土地租赁协议》合法有效，对双方具有法律约束力。（二）《土地租赁协议》的签订符合惯例。按照二上合作社和二下合作社以往的租赁贯例来看，二上合作社和二下合作社除涉案合同外签订的其他租赁合同基本都是由二上合作社和二下合作社统一行使租赁管理权（这里尤其值得提请注意的是二上合作社和二下合作社社委社长等人员均是全体社员民举选举产生，代表全体社员行使管理权的）并对外签订租赁合同，除本案地块外，其他已出租的十几块地均未召开村民代表大会（这在一审笔录里有体现），全部是由二上合作社和二下合作社两个集体经济组织来行使管理职责，为何二上合作社和二下合作社的社员会单单就本案的涉案土地提出异议呢？民法的基本原则就是平等诚信，自愿公平，他们的做法恰恰是违反了民法和合同法基本原则的无理行为。（三）《土地租赁合同》的签订未损害村民的利益。涉案土地曾于1996年4月间至2009年12月间租给案外人谢成就，当时租金为每亩300-372元，后王家华、王安峰租赁将租金提高至每亩1153元，且每五年递增15%。而在王家华、王安峰租赁的同地段的地块租金也就是600-800元/亩的标准，王家华、王安峰在一审中也提供了证据予以说明。王家华、王安峰的价格是完全符合市场价格，根本不存在低价出租，损害村民利益的情形。有关这一点，可以从二上、二下合作社历年的财务资料中予以体现。综合以上来看，本案土地租赁的实际情况是：二上、二下合作社根据全体社员的委托管理二上、二下合作社的土地，包括本案诉争的32亩山地，二上、二下合作社在其公告栏上贴出公告寻找承租方，在没有本社村民愿意承租的情况下，主动找来要求承租上述地块的王家华、王安峰，进行协商谈判，并经过二上、二下合作社三分之二以上村民代表全部同意的情况下（6个村民代表，5个签名同意），王家华、王安峰与二上、二下社签订了《土地租赁协议》，且租赁价格合理。《土地租赁协议》签订后，王家华、王安峰投入了大量的资金进行前期的平整、通水、通电工作，虽然前期投资没有产生收益，但却使某些人觉得有利可图，千万百计想要把王家华、王安峰合法租赁的土地拿回去，而且还不用负担或承担相应的违约责任。这样严重损害王家华、王安峰利益的行为难道不应该受到制止吗？王家华、王安峰希望二审法院依法查清事实，判如所请。被上诉人古耀国等人答辩称，请求判决王安峰、王家华签订的《土地租赁协议》无效。因二上合作社、二下合作社未按有关规定发包，严重损害村民的利益，因此要求法院对该违规协议做个公正的判决，王家华、王安峰严重违反了《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第109号）第六条、第七条、第九条和第十条等。二上合作社、二下合作社并没有召开成员会议，事后亦没有公示，这是一份违反规定的协议。至于居民代表的身份，是代表本社到乡居委会参加会议，与合作社的大小事务无关，高新区政府已经有很明确的复函。谈到合作社签订租赁协议惯例，一直都是召开群众代表大会表决通过。本案中32亩地上有7000多平方米的建筑物，按对方所提交的1992年以前租户谢成就所租地的证据，还未搭铁皮顶的地租每月每平方米是3元，如果按7000平方米的地租来计算，每月可收租金为21000元。如果按现在的铺租来收取又是多少呢？是可以计算的，这样的协议大家是不会去签的。如当时是召开社员大会，大家是不会同意的。相信法院会依法公平作出判决。二上合作社答辩称，土地分两种，一种是国有，一种是集体，对方主张土地是国家的，但未提交证据证明。相反，二上合作社提交了证据材料，法庭没有采纳我方提交的证据。对方主张签订合同即有效且应给予保护。原本是合作社和对方签订协议，却说涉案土地是国有土地非集体所有土地。根据《广东省农村集体管理规定》第12-14条对经济合作社权利义务的规定，可以证明涉案土地是属于二上合作社的。二上合作社没有收到国土资源局的土地补偿费，农民若没有收到相关补偿费及得到安置，农民可以拒绝交地的。二下合作社同意二上合作社的答辩意见。二审期间，王安峰、王家华向本院提交了两份收据复印件，拟证明其已经交纳了2014年的地租。古耀国等人认为是一审判决前发生的，是王安峰、王家华履行协议。二上合作社、二下合作社认收据与本案无关，不发表意见。二审期间，周建洋等41人向本院申请撤回对王安峰、王家华的起诉，王安峰、王家华亦同意撤回对周建洋等41人等人的上诉，本院另行制作裁定书。在二审诉讼期间，王安峰、王家华对部分社员的身份提出异议，古耀国向本院提交了部分《常住人口个人信息表》，证明张兰芳、梁金明、古万丝、郑金桃、郑金仆在本案起诉后死亡。经审查，古耀国主张的事实属实，对此，本院认为，上述五人在本案中作为原审原告是基于其集体经济组织成员的身份，不涉及权利义务需要继承的问题，故本案不需要通知其继承人参加诉讼，上述五人在本案的诉讼终结。经审查，对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，一、关于二上合作社、二下合作社是否本案适格主体的问题。本案是古耀国等人诉请确认二上合作社、二下合作社与王安峰、王家华签订的《土地租赁协议》无效，二上合作社、二下合作社作为合同主体，其与本案有利害关系，是本案的适格被告，王安峰、王家华对此提出的异议不能成立，本院不予采纳。二、关于案涉土地的性质。根据珠海市国土资源局于2012年9月18日向原审法院出具珠国土函[2012]626号复函的内容，案涉的两宗土地属市政统征后的国有土地，统征土地在国家未使用前，经土地主管部门批准，可以由农村集体经济组织耕种，由市土地主管部门与土地承租人签订租赁耕种协议。因此，案涉土地属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定“国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”，处理案涉土地的纠纷适用《农村土地承包法》的相关规定。至于王安峰、王家华主张二上合作社、二下合作社并未提交《租赁耕种协议》证明其取得了案涉土地的管理权。对此，本院认为，根据上述复函内容，统征未用的土地可以交由农村集体经济组织耕种，由土地主管部门与土地承租人签订《租赁耕种协议》，可见签订《租赁耕种协议》的主体并不是集体经济组织，而是具体的承租人。另外，从本案的实际情况来看，二上合作社、二下合作社在统征后，已经就案涉土地与案外人签订了《土地租赁协议》并实际履行完毕，说明二者可以代表集体经济组织对案涉土地进行管理。如按王安峰、王家华的主张，二上合作社、二下合作社没有取得案涉土地的管理权，则其无权与王安峰、王家华签订本案的《土地租赁协议》，这一事实将导致双方所签订的协议无效。综上，王安峰、王家华此节上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上上村民代表的同意。交报乡（镇）人民政府批准”和《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定“农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上上村民代表的同意。交报乡（镇）人民政府批准”。王安峰、王家华主张二上合作社、二下合作社选举了6个村民代表，5人在案涉《土地租赁协议》上签名，符合了“三分之二村民代表同意”的条件，故《土地租赁协议》的签订符合法定程序，应认定为合法有效。对此，本院认为，根据珠海高新技术产业开发区党政办公室于2011年12月22日向本院出具复函的内容，那洲社区已于2001年完成“村改居”工作，原村委会的社会管理事务转交那洲社区居委会管理，“村改居”工作完成之后，群众所称的“村民代表”实为居民代表，其职责是社区行政事务的管理，其不得以居民代表的身份参加合作社管理事务。因此，王安峰、王家华主张在《土地租赁协议》签名的实际上是“居民代表”，而居民代表是不能参加合作社的管理事的务，故其无权代表古耀国等社员对外签订土地租赁合同。王安峰、王家华的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。原审法院认定案涉《土地租赁协议》因违反法律强制性规定而无效并无不当，本院予以维持。至于王安峰、王家华还主张《土地租赁协议》的签订符合二上合作社、二下合作社的惯例，在本院已经认定《土地租赁协议》违反法律的强制性规定的情况下，符合惯例不能作为合同合法有效的依据，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人王安峰、王家华的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11640元，由上诉人王安峰、王家华负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟代理审判员  郑 恒代理审判员  黄夏莉二〇一四年十一月二十八日书 记 员  龚畅亚陈园园附件：被上诉人名单姓名性别公民身份号码姓名性别公民身份号码古耀国男440401195910200814古健雄男440401195710210815古擎珠女440401195109250824古炳富男440401196209090818古建兴男440402197411250812谭罗好女440401195210210843邱建南男440401196006120810古伟建男440401196812010835古伟强男440401196304170832古丽行女440401195902210828古容品男440401193809130816古炳权男440401195405020812古锦庆男44040119380912081016郑美月女44040195312200822陈社根男440401194008290814古嘉允女440402198406269003古康寿男440401194704040819杨燕玉女440421196601233348古健潮男440402197303300835区婉容女440624196609150862古炳成男440401196003270813陈康文男440401196504210819谭玉群女440401196907130821古丽生男440401196407180814陈丽仙女440401193507260826谭惠良男440401193610080815郑丽琴女44040119461220082X古帝水男440401196009240834古嘉儿女440402198607079089古有谷男440401195907080815古经仁男440401193704220815古社云男440401194912020839古少芳女440401196501180829张妹女440401194909120820古建伟男44040119710422081X郑燕嫦女440401195111170823黄少容女440401192711300827古有基男440401195411210831古绍铭男440402197507160838李秀琴女44062019570705126X古康湛男440401194909130834郑建辉男44040119701219081X郑伟文男440401196406160838古社奈男44040119520602081X古有斌男440401196207060818梁耀荣男44040119530907081X古社棒男440401195702250817古拉妹女440402198105259047古家和男440402197409090813古庆清女440402197610030820林一妹女440401195306220827古建泉男44040219780508903X古建敏男440402198105069032曾桂玉女440624197109085026古润希男440401194006150818李月娇女440401194312170841古伟森男440402198810269099梁惠琼女442000197410121266潘伟珍女440821196805101728古伟智男44040219741111081x周佩园女44042119720820334X谭碧环男440401194908050824古绍联男440105197811015777古少峰女440402197901219041古国平男440401195305180819古丽英女440402198108059008彭珍女430426198611300988林淑芬女440401195508110845古伟明男440402197912250810古嘉祥男44040219790327081X古永强男440402197909030817古丽珠女440401195809070840温丽女45092319840427052X古爱玲女440402198106269140古嘉惠女44040219810312910X王兆莲女440401195407220826古六妹女440401196608130821郑伟平女44040119680326082496古耀峰男440402197701300814严火妹男441222197211053123蔡慕群女440401195701260829古耀斌男440402198906029073古耀科男440402199109079072林金赞女440401192207170824黄娟仲女440402197206060841古绮迎女44040219800923910X古康城男40401195111190832古绮棉女440402197809109026谭惠敏女440402198407319084古健纳男440402197305260814古建晓男440402197512050836古杰宏男440402198009179055郑金梅女440402195607030863黄美英女442823197105020440古福恒男440401194604200838古细叶女440401194812080826吴志连女440402197402121242古立云女440402197311290825古小旭男44040219721209081X郑允琴女440401194308010829古小琼女440402197601060825严妙玲女441222197011063124邱伟浓女441611197209147422古耀维男440402197908170818陈妙仙女440401195210210827古耀春男440402197703100816林亚金女440821197911092225李伟兰女452528197911271524容丽梨女440401195401260827曾志英女440222197809222242张桂可男440402199012249178古康大男440401195208220815梁艳明女44040219820414902X梁艳怡女440402198511029060周玉蓝女440401660407082黄均良男440105198111205814古家恩女440402198610309068古碧荷女440402197308060826古碧玉女440402197601100823古碧君女440402197707270820古庆球女440402197111100820古建松男44040219740108083X古庆联女440402197611180820梁耀昌男440401194802030817吴碧云女440401196607243023古婉琪女440402199210039024蔡丝女440401192501280821黄兆仪女440401480708082古素娴女440401710319082古素冰女440402760310082古建峰男440401721004083梁妙妍女440401720717082李旭胜男440402890902901王静女430381198402074143李满华女440402199108039001古根华男440401195809290819古早红男44040119560720082X黄吉存女440401194909210826古丽球女440401194803060823古社亮男440401194711030811吴春霞女440402197902021221古建森男440402197610010811古燕坤女440402198105099020古敏钟男440402198407189072古炳雄男440402198201209154赖国英女45252319700730324X古建华男440402197608210830李丹红女440402198012279188古敏仪女440402198011169147古家铭女440402197610150814董钟凤冰女440624197403112340037古康瑞男44040119502210811黄培连女440620196108052804古乐平男440401193308120812唐诗联女440401196609120828古家聪男440402781113081古海泳男440402197408020813程玉荣男452527198011153686卓少金女440401194902040828邱国斌男440402891024917邱宝串女440401650206082全秀霞女440402640818084余金莲女442000198304091264邱文庆男440401321201081张惠琼女440401581216082刘莹女429001197804300821古杰恒男440402198509259174古妙年女440401194210080829古结伦女44040119651104082x古丽坤男440401621014081黄文星男440401196209030815郑八妹女440401194508160864陈康儿男440402197403280819古燕芬女440402198607149024陈卫平女440401700113082陈卫忠女440401700113084黄晓珊女440682197610200626