重庆市开县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初1795号原告王可清,男,汉族,生于1954年12月4日,户籍地重庆市开县。委托代理人（特别授权）张靖，重庆四方律师事务所律师。被告冯奎，男，汉族，生于1965年7月21日，住重庆市开县。被告袁永红，女，汉族，生于1968年10月15日，住重庆市开县。原告王可清与被告冯奎、袁永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由代理审判员杨大蓉适用简易程序，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告王可清、原告王可清委托代理人张靖、被告冯奎、袁永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王可清诉称，二被告系夫妻关系。2009年3月6日，原告王可清与被告冯奎签订《房屋转让协议》，协议约定被告以119000元的价格将其位于重庆市开县新城xx区B区9幢二单元101号私有房屋转让给原告，协议约定原告先向被告支付11万元，余款9000元在原告办理完房屋所有权证后付给被告。协议签订后，2009年3月7日，原告向被告支付了11万元整，被告即将该房屋交付给原告使用，原告对该房屋占用并使用至今。现该套房屋能够办理房地产权证且已经登记在被告名下，原告也已经向国土、税务部门交清了过户相关费用，但原告要求被告依约过户时，被告以近年来房屋价格上涨，合同价款约定过低为由，要求另行支付3万元，否则不予配合，当时原告同意包括尾款支付2万元，这样原被告就没有达成一致意见，被告也就没有配合原告过户。现原告请求法院判令原被告2009年3月6日签订的房屋转让协议有效，被告为原告办理房屋产权变更登记手续，房屋尾款在过户后原告愿意支付给被告。由被告承担本案的诉讼费。被告冯奎、袁永红辩称，原被告签订合同、原告支付房款、被告交付房屋及现在房屋登记在被告冯奎名下属实。但是当时买卖房屋时房屋属于被告冯奎母亲的，签订合同约定的房屋面积是100.08平方，当时也是口头约定的按照面积买卖房屋，但是房产证上的面积多了8个多平方，2015年3月4日前原被告就超出的面积部分达成了一致意见，原告同意补偿被告3万元，3万元中的2.1万元是房屋面积差，约定在3月14日去办理房屋过户手续，原告缴纳了各种过户手续费用，但在办最后一道手续时原告无故逃走，不支付被告3万元。被告对原告是履行了义务的，不存在违约。经审理查明：原告王可清与被告冯奎于2009年3月6日签订了一份《房屋转让协议》，约定的主要内容如下：“甲方（指被告冯奎）自愿将座落于开县新城xx区B区9幢二单元101号私有房屋（xx以房还房）一套转让给乙方（原告冯奎），经双方协商，达成如下协议：一、房屋的价格。转让房屋的价格为119000元人民币……三、付款方式。乙方须一次性付清甲方的房款11万元，剩余房款乙方在办理完该套房屋所有权证后付给甲方，每次付款由甲方出具字条给乙方做为凭证。交易完成后乙方必须按照相关的法律法规进行房屋的装饰装修。四、办证和税费。办理房屋所有权证所发生的一切费用由乙方负责承担，但甲方由配合的义务。……”，签订合同之日，原告王可清支付冯奎房屋订金2000元，2009年3月7日，原告王可清支付冯奎房款108000.00元。后被告冯奎将本案诉争房屋交付给原告王可清并由原告居住使用至今。另查明，被告已办理了该争议房屋的产权证书，房地产权证号为（312房地证2015字第xx号），登记在被告冯奎名下，坐落于开县xx街道xx路158号9幢2单元1-1，与原、被告在2009年3月6日签订的《房屋转让协议》中，买卖的开县新城xx区B区9幢二单元101号系同一套房屋。以上事实有原、被告的当庭陈述、原、被告的身份信息、房屋转让协议、收条、销号合同、公证书、房地产权证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”经审查，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故原告王可清要求确认原告王可清与被告冯奎签订的《房屋转让协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告根据合同约定支付110000元的房款，被告也将房屋交付给原告居住、使用至今，此外，被告冯奎已办理该房屋的初始登记。基于原、被告双方签订房屋买卖合同的有效性，协助办理房屋产权过户手续系卖方应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，“全面履行义务”对原告王可清而言是指给付剩余房款，对被告冯奎而言是指协助原告办理诉争房屋的产权证书。因此，原告王可清要求被告冯奎协助其办理房屋产权过户手续的诉求本院予以支持。同时，原告也有履行给付被告下差的9000元房款。关于房屋过户登记的费用问题，原、被告已在合同中明确进行了约定，该约定不违反法律法规规定，赂双方当事人真实意思表示，本院予以确认。关于原告王可清要求被告袁永红履行协助办理产权过户登记手续的问题，根据合同的相对性原则，原告王可清和被告冯奎是本次房屋买卖的双方当事人，该交易行为对第三人即被告袁永红不具有约束力，且诉争房屋初始登记在被告冯奎一人名下，故对原告的此请求本院不予支持。根据原被告双方当时签订的合同约定“……甲方将私有房屋一套转让给乙方……”，可以看出，当时原被告双方的真实意思应是房价119000元购买一整套房屋，并未谈及房屋面积大小问题，合同也未按面积计算房价，且被告无证据证明原、被告之间有按面积计价的口头约定，亦无证据证明原、被告事后达成再支付3万元面积差的新协议，故被告请求原告补偿面积差的理由，不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告王可清与被告冯奎于2009年3月6日签订的《房屋转让协议》有效，双方应继续履行。二、被告冯奎在本判决生效后七日内协助原告王可清将登记在被告冯奎名下的房产证号为312房地证2015字第xx号，坐落于开县xx街道xx路158号9幢2单元1-1的房屋变更登记在原告王可清名下，办理变更登记的费用由原告王可清负担。该房屋变更登记在原告王可清名下后，原告王可清立即支付被告冯奎房屋尾款9000元。三、驳回原告王可清的其他诉讼请求。案件受理费2680元，减半收取1340元，由被告冯奎负担（直付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员  杨大蓉二〇一六年五月二十日书 记 员  段辉镜