内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）乌勃民一初字第00514号 原告（反诉被告）张利国，男。 委托代理人石峰，内蒙古天晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）乌海市佳禾房地产开发有限公司。 法定代表人兰强，董事长。 委托代理人杨进斌，内蒙古云浩律师事务所律师。 原告张利国诉被告乌海市佳禾房地产开发有限公司、被告乌海市佳禾房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员彭晓璇独任审判，公开开庭进行了审理。原告张利国及其委托代理人石峰、被告乌海市佳禾房地产开发有限公司的委托代理人杨进斌到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告（反诉被告）诉称，被告乌海市佳禾房地产开发有限公司于2008年开始开发建设位于乌海市海勃湾区滨河大道黄河渔村项目，建设商品房用途为餐饮。2010年7月25日，经原、被告协商，被告将其开发的商品房6栋8号商铺出售给原告，面积暂测为19054平方米，售价为每平方米6500元。按合同第5条约定，在合同签订时，原告付定金3000000元，被告在2010年9月30日前取得相关部门的验收合格证书并将房屋钥匙交予原告，被告在2011年9月30日前将房产证交予原告，房款一次性付清。合同签订后，原告才得知被告建设手续不全，被责令停工。经被告承诺，原告于2010年8月17日交付了房款700000元。原告还得知，被告的建设项目不符合规划要求，多次收到改正通知书和停工通知书。被告在2010年9月30日未取得任何部门验收合格证，原告出于相信被告，又于2010年12月30日交纳房款800000元。此后被告的开发项目一直停工。由原告于2012年1月13日又交纳房款300000元。2013年被告开发的商业房终于验收，房屋验收后，被告却一直不给原告交房。故原告诉至法院。请求判令被告继续履行《购房协议书》，给原告交付位于海勃湾区滨河大道西黄河渔村6栋8号商铺。 原告（反诉被告）反诉辩称，合同未解除，被告反诉称不属实，原、被告均未按合同约定的定金履行，且被告也接受了原告交纳的房款，视为对付款行为进行了调整。原告分次付款的原因也是由于被告开发的商品房因不符合乌海市统一规划要求，被下文停工，原告行使的是不安抗辩权，被告的解除合同通知亦未送达原告，故请求驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 被告（反诉原告）辩称，原告陈述的房屋买卖过程及交纳房款的过程属实。但不同意继续履行合同。 被告（反诉原告）反诉诉称，原告陈述的房屋买卖过程及交纳房款的过程属实。但原告未按约定给付房款，2012年5月24日，被告下达通知催促原告交付房款，原告依旧没有交付。根据《购房协议书》关于违约责任的约定，原告未按约定的时间交付房款，在三个月内，被告按应交款的同期银行利率收取被告违约金，合同继续履行；超过三个月，被告有权将此房收回另售，定金和已交房款酌情退还。原告逾期不交付房款已超过三个月，违反了约定，故提起反诉，请求法院解除原、被告签订的《购房协议书》。 经审理查明，2010年7月25日，原告（反诉被告）张利国被告（反诉原告）乌海市佳禾房地产开发有限公司签订购房协议书一份，被告（反诉原告）将位于乌海市海勃湾区滨河大道西——黄河渔村6栋8号商铺一栋出售给原告（反诉被告），房屋面积约为1904平方米，每平方米单价为6500元，总房款为12376000元。合同约定“……5、付款方式—分期付款。（1）此合同签订时乙方付甲方定金叁佰万元整（300万元）。（2）2010年9月30日前甲方取得相关部门的验收合格证后将钥匙交予乙方时，乙方再付给甲方贰佰万元整。在甲乙双方签订正式合同时，乙方付清甲方总房款的百分之五十，即人民币陆佰肆拾柒万叁仟陆佰元整（6188000元）。……（2）乙方未按约定的时间交付房款，在3个月内甲方按应交款的同期银行存款利率收取乙方违约金，合同继续履行；超过3个月，甲方有权将此房收回另售，定金和已交房款酌情退还……”。2010年8月17日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了房款700000元。2010年12月30日。原告（反诉被告）交纳购房款800000元。2012年1月13日，原告（反诉被告）再次向被告（反诉原告）交纳了购房款300000元。 另查明，乌海市城市管理行政执法局规划监察执法分局分别于2010年7月4日、2010年9月3日向被告（反诉原告）下达了停工（核查）通知书两份，因被告（反诉原告）所开发的黄河渔村项目部符合规划要求，需规划调整，故责令被告（反诉原告）停止该项目的施工。2011年5月12日，乌海市城市管理行政执法局发送了《关于对乌海市佳禾房地产开发有限公司开发建设的“黄河渔村”项目停止办理相关手续的函》，因被告（反诉原告）所开发建设的“黄河渔村”项目建设中，存在严重违规建设问题，故函告乌海市税务局、市国土资源局、市住建委等部门对“黄河渔村”建设项目停止供水。供电、办理房屋登记和产权交易等一切相关手续。2013年9月12日，被告（反诉原告）所开发建设的“黄河渔村”项目竣工验收合格。 原告（反诉被告）为证明其主张的事实提供了以下证明材料： 1、2010年7月25日签订的《购房协议书一份》，证明被告将其开发的6栋8号商铺出售给原告； 2、收款收据3张。证明被告在2010年8月17日收到原告购房款70万元，2010年12月30日收到80万元，2012年1月13日收到30万元； 3、乌海市人民政府市长办公会议纪要。证明其实第四条说明在被告所开发的位置不能布置商业网点； 4、信访、上访资料一份。证明因购房后不能验收，原告等多人上访； 5、乌海市城市管理执法局整改通知书2份、停工通知书1份。证明综合执法局多次要求被告整改、停工通知书一份； 6、建设工程竣工验收备案表一份。证明2013年9月12日，被告终于竣工验收，原告要求被告履行合同。 被告（反诉原告）对原告提供的证据经质证认为对证据1不认可，该证据系复印件，因在签订协议后，原告违约未按照约定支付定金和房款，被告多次口头和书面通知原告要求其按照协议支付定金或房款否则被告按照约定将房屋收回另售，故该协议已经解除，原件作废。对证据2认可，证据3、4、5、6是复印件不予认可，且与本案无关。 被告（反诉原告）为证明其辩称主张，向本院提供了以下证明材料： 1、收据3张。证明被告收到原告缴纳的房款180万元； 2、2012年5月24日被告发给原告的书面通知。证明被告要求原告在2012年5月30日之前按照协议履行，否则视为放弃； 3、乌海市海勃湾区民事裁定书一份、执行通知书一份、协助执行通知书两份。证明因原告被他人起诉，人民法院进行财产保全，将原告在被告处缴纳的房款冻结，故被告未退还原告已缴纳的房款。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1认可，对证据2不认可，原告并未收到通知书，被告也没有送达。证据3与本案无关。 综合原、被告举证、质证及双方当庭陈述意见，本院对以上证据经分析认为，一、被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1以其未复印件为由不予认可，但被告（反诉原告）均是基于该合同中的条款提出其反诉请求以及答辩理由，原告（反诉被告）提供的合同能够证明买卖关系的事实，本院予以采信；证据2经被告（反诉原告）质证予以认可，本院对其证明效力予以确认；证据2、5互相印证，被告（反诉原告）所开发建设的“黄河渔村”项目的房屋确因不符合规划要求，被政府部门停止办理手续的事实，本院予以确认；证据4与本案无关，不予采信；证据6能够证明被告（反诉原告）开发建设的“黄河渔村”项目的房屋已于2013年9月12日通过竣工验收，本院予以采信。二、被告（反诉原告）提供的证据1经原告（反诉被告）质证无异议，本院予以确认；证据2不能证实被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）送达通知书，故本院不予采信；证据3系原告（反诉被告）与他人的借贷纠纷，与本案无关，本院对其关联性不予确认。 本院认为，原、被告签订购房协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应按合同的约定履行各自的权利义务。 被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未按时给付购房款为由，主张合同解除，但原告（反诉被告）提供证据表明被告（反诉原告）所开发建设的“黄河渔村”项目已在合同签订前即被责令停工，原告（反诉被告）有理由相信被告（反诉原告）无法按照合同约定在2010年9月30日前取得验收合格证并交付房屋，故原告（反诉被告）行使不安抗辩权中止履行给付购房款的义务，其行为未构成违约。并且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被告（反诉原告）的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失，原、被告均认可合同中约定，如超过三个月未按时给付购房款，被告（反诉原告）均有权行使合同解除权，但至2012年1月13日，被告（反诉原告）未作出解除合同的表示，并收取了原告（反诉被告）的购房款300000元。应视为对合同继续履行的认可，被告（反诉请求）已解除双方签订的购房协议，本院不予支持。 现被告（反诉原告）开发建设的房屋已经竣工验收合格，其妨碍合同履行的情形已经解除，原告（反诉被告）可待合同约定给付剩余定金1200000元后向被告（反诉原告）主张交付房屋。 依照《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”、第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张利国与被告（反诉原告）乌海市佳禾房地产开发有限公司继续履行2010年7月25日签订的购房协议书； 二、驳回被告（反诉原告）乌海市佳禾房地产开发有限公司的反诉请求。 本案案件受理费100元（原告已预交），反诉案件受理费100元（被告已预交），共计200元，由被告承担，被告于本判决生效后给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。 审判员  彭晓璇 二〇一四年六月十八日 书记员  李 乐 监督电话：2044676（纪检组）