成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1194号原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司。营业场所：四川省成都市锦江区红星路二段1号国际金融中心二号办公楼11楼单元1,9及10。负责人WUKONGMANPHILIP，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司总经理。委托代理人姜璟俊，中豪律师集团（四川）律师事务所律师。被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司。住所地：成都市锦江区东大街下东大街***号*栋**层*号。法定代表人林丽。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称世邦物业公司成都分公司）与被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司（以下简称金得林股份公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序独任审理，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告世邦物业公司成都分公司的委托代理人姜璟俊到庭参加诉讼。被告金得林股份公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告世邦物业公司成都分公司诉称，被告于2013年2月6日与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称“龙茂公司”）签订《商品房买卖合同》，购买龙茂公司开发的“时代1号”项目1座1单元40层4005号房屋一套，房屋用途为：办公，建筑面积为：246.79平方米。合同约定该房屋于2013年9月30日前交付使用。同时，被告与原告签订《前期物业服务协议》。协议第五条第一款第2项约定：“物业公共服务费收费标准为：写字楼20元/平方米（建筑面积）·月”；第五条第三款第3项约定：“物业公共服务费计费日期以开发商与被告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限之次日为起始日期”；第五条第一款第4项约定：“物业公共服务费按季收取，甲方（被告）应在每季度首月5日前缴纳当季度的物业公共服务费”；第五条第三款第8项约定“在时代1号大厦区域内，甲方（被告）未入住的空置物业，亦应全额缴纳相应的物业服务费”；第十三条第四款约定：“甲方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，若甲方（被告）未能于应付款到期日起15天内付清，乙方（原告）有权采取下列措施：收取应付未付部分的违约金，从甲方应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之三收取”。上述合同签订后，龙茂公司按期交房，原告也履行了《前期物业服务协议》约定的义务，但被告未按《前期物业服务协议》的约定向原告支付2015年7月起至2015年12月的物业公共服务费共计29660.40元。经原告多次催讨均无果。请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的2015年7月起至2015年12月物业公共服务费29660.40元及违约金547.23元（暂计算至2015年12月15日，原告当庭陈述，因案涉房屋实测面积247.17平方米，每月物业公共服务费为4943.40元，以每月物管费数额为基数自2015年7月6日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告金得林股份公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，世邦物业公司成都分公司与龙茂公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由世邦物业公司成都分公司为龙茂公司开发的“时代1号大厦”进行前期物业顾问服务及前期物业管理服务；物业公共服务费的收费标准为：写字楼部分人民币20元/月/平方米,商业部分人民币30元/月/平方米。合同期限自2011年10月1日起至2014年6月30日止。其后，世邦物业公司成都分公司与龙茂公司三次签订《前期物业服务合同补充协议》，将前期物业管理服务期限延长至2016年12月31日。2013年2月6日，被告与龙茂公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买龙茂公司开发的位于成都市锦江区东大街以南、水井街以北规划红线内的“时代1号大厦”1幢1单元40层5号房屋，测绘建筑面积246.79平方米，其中套内建筑面积171.05平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积75.74平方米。该合同约定龙茂公司应在2013年9月30日前向被告交付房屋。2013年2月24日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的上述房屋提供前期物业服务。协议约定：前期物业服务是指建设单位（龙茂公司）与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日起至其后12个月期间的物业管理服务；物业公共服务费收费标准为写字楼RMB20元/平方米（建筑面积）·月,商业RMB30元/平方米（建筑面积）·月；物业公共服务费按季收取，被告应在每季度5日前交纳当季度的物业公共服务费；物业公共服务费计费日期以建设单位（龙茂公司）与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日为起始日期；在时代1号大厦区域内，被告未入驻的空置物业，亦应全额缴纳相应的物业服务费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，若被告未能于应付款到期日起15天内付清，原告有权收取应付未付部分的违约金，从被告应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之三收取。上述房屋经实测，套内面积171.05平方米，公摊面积76.12平方米，建筑面积247.17平方米。被告于2014年1月9日接收了上述房屋。庭审中，原告陈述，根据协议约定的RMB20元/平方米（建筑面积）·月的收费标准及房屋实测建筑面积247.17平方米，每月物业公共服务费为4943.40元。被告未按约交纳2015年7月至2015年12月这6个月期间的物业服务费共计29660.40元。另查明，原告世邦物业公司成都分公司营业执照中显示的经营范围包括物业管理、酒店管理、机动车停车场服务等。以上事实的认定,有原告提交的原告《营业执照》、被告的《企业法人营业执照》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》、《前期物业管理服务合同补充协议之一》、《房屋买卖合同》、面积测绘表、房屋验收交接单、《前期物业服务协议》等证据材料以及原告的当庭陈述在案佐证。原告提交的律师函不能核实签收人的身份，不能证明已经向被告催收了物业费，对该证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，原告与建设单位龙茂公司签订的《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务合同补充协议》、《前期物业管理服务合同补充协议之一》，对本案被告具有约束力。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应依约履行各自的义务。根据《前期物业服务协议》，被告应自《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限（2013年9月30日前）届满之次日（即2013年10月1日）起向原告交纳物业公共服务费，即使该物业空置，亦应全额交纳。因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，故对原告陈述其要求被告支付的2015年7月至2015年12月的物业公共服务费共计29660.40元，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，本案现有证据不能证明原告起诉前对被告进行了书面催收，但原告于2016年3月1日提起诉讼向被告主张权利应视为原告的书面催收行为。截至开庭之日，被告仍未支付物业费。现原告请求被告支付物业公共服务费29660.40元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。根据《前期物业服务协议》约定，被告应在每季度5日前交纳当季度的物业公共服务费，若被告未按时足额交纳，原告有权自逾期之次日起按应付未付部分的万分之三向被告收取违约金。2015年7月至2015年9月这一季度的物业公共服务费14830.20元，应于2015年7月5日前交纳。2015年10月至2015年12月这一季度的物业公共服务费14830.20元，应于2015年10月5日前交纳。自2015年7月6日至2015年12月15日止的违约金，根据协议约定计算的数额大于原告所主张的违约金数额。原告要求截至2015年12月15日的违约金547.23元，应视为对其权利的自由处分，本院予以确认。自2015年12月16日至实际付清之日止的违约金，应以尚欠物业公共服务费29660.40元为基数，按日万分之三计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付物业公共服务费29660.40元，并支付违约金（截至2015年12月15日的违约金为547.23元，自2015年12月16日起至实际付清之日止的违约金，以29660.40元为基数，按每日万分之三计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，由被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一六年五月十六日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。