上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1567号原告王顺龙，男，1955年10月18日出生，汉族，户籍地上海市长宁区北翟路西陶浜3号。委托代理人宋国新，上海市亚太长城律师事务所律师。被告王令勇，男，1972年3月9日出生，汉族，户籍地江西省九江市永修县涂埠镇开发大道建昌花园2附6号，现住上海市长宁区天山西路199弄2号101室。被告杨智兰，女，1971年3月5日出生，汉族，户籍地江西省九江市永修县涂埠镇开发大道建昌花园2附6号，现住上海市长宁区天山路88弄31号103室。两被告的共同委托代理人魏增明，上海市君志律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行，注册地上海市长宁区延安西路2067号。法定代表人顾力星，职务行长。委托代理人韩芳，上海市佳信达律师事务所律师。委托代理人荣亚男，上海市佳信达律师事务所律师。原告王顺龙诉被告王令勇、杨智兰及第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。后因案情需要，本院依法裁定中止审理本案。后本案于2016年3月15日、3月24日公开开庭进行了审理。原告王顺龙及其委托代理人宋国新、被告王令勇、被告杨智兰及两人的委托代理人魏增明、第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行的委托代理人韩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王顺龙诉称，两被告原系夫妻关系，共同购买并居住于本市长宁区天山路88弄31号103室房屋内。两人共同经营房产中介，并兼营高利贷。上海市长宁区天山西路199弄2号101室房屋（以下简称“涉讼房屋”）原系案外人孙宝妹名下房屋。原告从2004年初起，就向孙宝妹租借涉讼房屋开设棋牌室，并成立非正规就业的“常帮顺顺棋牌服务社”开始经营。因孙宝妹做生意缺资金，曾向两被告借高利贷，由于债务所逼，孙宝妹只得于2005年2月2日将涉讼房屋的产权人过户至原告名下，由原告以涉讼房屋向银行申请抵押贷款，所得贷款用于归还原告先前购房的剩余贷款和两被告的部分高利贷。两被告从未向原告支付房屋对价，且原告一直居住在涉讼房屋中。2010年初，两被告又逼孙宝妹归还高利贷。2010年3月，原告与被告王令勇签订房屋买卖合同，将涉讼房屋以人民币1,800,000元的房价过户到被告王令勇名下。但被告王令勇既未向原告支付对价，也未实际占有房屋。原告认为，该合同是以买卖房屋方式骗取银行贷款。按照《合同法》第52条应为无效合同。此外，2013年5月，孙宝妹曾以原、被告三人为共同被告，要求确认2005年的合同和2010年的买卖合同均无效。法院作出判决认定2010年的买卖合同无效。尽管二审被改判，但改判的理由仅是针对孙宝妹的主体资格。综上，本案事实清楚，证据充分，且前案已有认定，故原告诉至本院，请求判令：1、依法确认原告与被告王令勇于2010年3月4日签订的涉讼房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将涉讼房屋恢复登记至原告名下；2、本案诉讼费由两被告承担。被告王令勇辩称，原告起诉没有事实和法律依据。1、涉讼房屋交易时，房屋登记在原告一人名下，被告王令勇有理由相信原告的售房资格；2、交易时双方具有完全民事行为能力，签订合同时双方完全自愿；3、被告王令勇已经按约支付了全部房款，包括现金5万元、银行转账49万元和贷款126万元。其中此后的房屋贷款都是被告王令勇归还的，不是原告归还的；4、双方已经按照合同约定，亲自去交易中心办理了过户手续，被告王令勇获得了涉讼房屋的房产证；5、原告在2010年6月30日就将涉讼房屋交付给了被告王令勇，涉讼房屋此后一直由被告王令勇占有、使用。期间，案外人孙宝妹因答应被告王令勇将涉讼房屋改为“居改非”，故被告王令勇让其在涉讼房屋内居住过几年；6、原告与孙宝妹是多年蜜友，长期居住在一起，对外声称夫妻关系。两人所言均为谎言，毫无诚信。综上，原告的起诉没有依据，原告是为了逃避债务，故在诉状中虚构事实，扬言两被告假离婚，放高利贷等等。前案均已查明事实，原告现又起诉毫无根据，请求法院驳回原告的诉请。被告杨智兰辩称，1、本案是房屋买卖纠纷，我不是合同当事人。我只与原告和孙宝妹有借贷关系；2、两被告此前是夫妻关系，但此后已离婚。两被告也未放高利贷。相反是原告和孙宝妹在借款到手后，为逃避债务才提起诉讼；3、原告和王令勇的买卖合同真实有效，相关理由同意被告王令勇的意见；4、原告归还我借款，是理所当然的。原告将收到的房款支付给他人，与我无关；5、王令勇购得房屋后，贷款一直由其归还，原告从未归还过。因此，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行述称，对于原、被告之间的借贷、买卖等情况不清楚，但是银行放贷是按照程序操作的，请求法院保护第三人的合法权益。经审理查明，两被告原系夫妻关系，双方于2007年2月12日离婚。原告与案外人孙宝妹系常年好友关系。涉讼房屋原为案外人孙宝妹所有。2005年2月2日，孙宝妹与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙宝妹以1,300,000元的价格将涉讼房屋转让给原告，并将涉讼房屋过户至原告名下。原告及孙宝妹表述，2005年购买涉案房屋贷款总计650,000元，该款项交给孙宝妹，也由其进行还贷，只是利用原告的名义归还。2010年3月25日前，上述贷款已经全部还清。最后一笔提前还贷的费用390,000余元，系由被告王令勇帮原告垫付，具体由被告杨智兰通过银行取款398,661.07元后存入原告帐户中，取款代办人是被告杨智兰、付款人是被告王令勇。2010年3月4日，被告王令勇与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告将涉案房屋以1,800,000元的价格转让给被告王令勇；原告应于2010年6月30日前腾出涉案房屋并通知被告王令勇进行验收交接；2010年6月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。2010年3月4日，被告王令勇通过工商银行向原告支付150,000元；同日，被告王令勇通过建设银行向原告支付110,000元；同日，被告王令勇通过中信银行向原告支付100,000元（该笔转账系被告杨智兰替被告王令勇代办，随后，案外人孙宝妹又以现金方式从原告账上取出）；2010年3月5日，被告王令勇通过招商银行向原告支付130,001元；此外，被告王令勇以现金方式向原告支付了30,000元。2010年3月31日，被告王令勇向原告支付了房屋尾款20,000元。上述款项总计540,001元。2010年3月4日，原告建设银行帐户中的17,000元转帐至案外人张宪名下、93,000元转帐至被告杨智兰名下；同日，原告工商银行帐户中由孙宝妹卡取93,000元、从该帐户中转帐57,000元至案外人张宪名下；2010年3月5日，原告招商银行帐户中的130,000元转帐至被告杨智兰名下。2010年3月18日，被告王令勇（作为借款人、抵押人）与第三人（作为贷款人、抵押权人）签订抵押借款合同，由被告王令勇向第三人申请贷款1,260,000元。第三人将1,260,000元的贷款发放至被告王令勇帐户，其中800,000元由孙宝妹代取后交付被告杨智兰，杨智兰确认收到，但认为是原告归还的借款，剩余460,000元原告表示已被其花用。第三人在庭审中确认，贷款一直是由被告王令勇的帐户在还款，被告王令勇表示贷款一直由其偿还。2010年4月6日，涉讼房屋权利人变更为被告王令勇。2012年8月23日，孙宝妹与被告杨智兰签订《房地产抵押借款合同》一份，约定由孙宝妹向被告杨智兰借款1,500,000元并以涉讼房屋作为抵押担保，孙宝妹每月支付被告杨智兰利息75,000元，如本金没有归还时，孙宝妹又不支付利息，被告杨智兰有权要求孙宝妹出售涉讼房屋用来归还欠款等。两被告称，因被告王令勇和孙宝妹之间有协议约定，孙宝妹为王令勇办理“居改非”，王令勇给付孙宝妹1,200,000元。因此被告王令勇当时同意以涉讼房屋为孙宝妹的借款抵押。2013年4月17日，被告王令勇出具收条一张，载明：今收到孙宝妹9,830元整，用于归还贷款房子地址天山西路199弄2号102室（应为101室）。该收条落款人为被告王令勇。被告杨智兰表示该收条由其亲笔书写，并代签了被告王令勇的名字，内容系因孙宝妹的要求而书写。关于涉讼房屋的使用情况，原告表示，其于2004年起向孙宝妹承租涉讼房屋，承租后便一直经营棋牌室，但孙宝妹仍居住房屋内一间8平米的房间，直至被被告王令勇等赶走；被告王令勇表述，2010年之前的情况其不清楚，2010年购房后部分房屋由其出租，部分房间仍由孙宝妹使用。因孙宝妹表示可以为被告王令勇配合办理“居改非”的手续，故被告王令勇同意给其居住一年时间，但孙宝妹实际居住了两年多仍不愿搬离，一直到2013年5月实际搬离。目前涉讼房屋已由被告王令勇控制并出租。另查明，涉讼房屋上存在抵押权利人为第三人、债权数额为1,260,000元的抵押登记，截至2016年2月20日，贷款本金剩余951,949.62元。涉讼房屋上另有抵押权利人为被告杨智兰、债权数额为2,272,300元的抵押登记。再查明，在涉讼房屋交易之前的2009、2010年期间，原告王顺龙、案外人孙宝妹与被告杨智兰有多笔经济往来，多为被告杨智兰向两人的打款，金额达数十万。另外，案外人孙宝妹于2009年11月12日写下借条，言明向被告杨智兰借款98,700元；于2010年3月16日写下借条，言明向被告杨智兰借款10,000元。此外，2013年5月，案外人孙宝妹曾起诉王顺龙、杨智兰、王令勇，要求确认孙宝妹与王顺龙就涉讼房屋签订的房屋买卖合同及王顺龙与王令勇就涉讼房屋签订的房屋买卖合同均无效。该案经本院审理后依法作出判决，确认王顺龙与王令勇就涉讼房屋签订的房屋买卖合同无效，驳回孙宝妹的其余诉讼请求。后杨智兰、王令勇不服，上诉于上海市第一中级人民法院，二审经审理后认为孙宝妹与王顺龙签订的买卖合同既然合法有效，涉讼房屋也已登记于王顺龙名下，孙宝妹已非涉讼房屋权利人，其无权要求确认王顺龙与王令勇签订的买卖合同无效。故于2014年9月26日依法作出终审判决，改判撤销原一审判决，驳回孙宝妹的全部诉讼请求。上述事实有离婚证、户口簿、婚姻登记记录证明、房地产登记信息、《上海市房地产买卖合同》（2005年）、上海市房地产登记簿、房地产登记相关资料、《上海市房地产买卖合同》（2010年）、《个人住房抵押借款合同》、抵押权登记证明、放贷凭证、银行账单、银行个人业务凭证、交易明细、取款凭条、存款凭条、《房地产抵押借款合同》、收条、（2013）长民三（民）初字第1061号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第1804号民事判决书、招商银行客户回单、建行转款凭条、工行转账凭证、中信银行个人转账凭证、首付款收条、预付房款收据、尾款收据、委托房款授权书、交易照片、长宁区房地产交易中心登记申请书、中国银行存款凭条、中国银行个人业务交易单、借记卡交易明细、上海市房地产权证、租赁合同、还贷明细等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案的争议焦点为，原告与被告王令勇签订的房屋买卖合同是否是双方真实意思表示。原告认为，被告王令勇也并未全额支付房屋对价，房屋买卖是为骗取银行贷款，并非双方真实意思表示。本院认为本案的买卖合同应从主体、付款、公示多个方面分析双方交易的真实性。首先，涉讼房屋交易时，原告与被告王令勇均系完全民事行为能力人。双方签订合同时，也并未受任何胁迫或欺诈。在民事行为主体上并无问题。第二，对于房款的支付。房款大致分首付款及银行贷款，对于首付款，根据本案查明的事实，被告王令勇已全额支付了首付款，尽管付款系分多个银行转账支付，但不能否认王令勇付款的事实。原告称该款项只是走账，但并未提供充分证据佐证。另根据本院查明，有一笔首付款系到帐后由案外人孙宝妹取出。房款到帐后原告如何处置与两被告无关，原告交由孙宝妹处置更与两被告无关。关于贷款126万。其中80万系孙宝妹取出后交与被告杨智兰。考虑到孙宝妹与被告杨智兰的此前的经济往来，两人确有借贷关系，被告杨智兰称系归还借款非空穴来风，具有一定事实依据。原告交由其好友孙宝妹处置贷款与两被告无关，孙宝妹以贷款归还借款也无可厚非。贷款中的剩余46万原告则自认自己花用。因此，本院认为被告王令勇已按合同约定支付了房屋款项。第三，在房屋公示及交付上。交易过程中，原告协同被告王令勇完成了房屋过户手续，房屋交易顺利，从这一点上也可看出，双方买卖房屋是完全自愿的。在房屋交付上，尽管案外人孙宝妹实际使用部分涉讼房屋直至2013年，但被告王令勇在房屋交易后确已控制部分房屋，并在2013年后完全收回涉讼房屋。如果房屋交易并不真实，作为原产权人的原告没有必要将涉讼房屋交付给被告王令勇，但实际情况是原告对涉讼房屋交付给被告王令勇未做干涉。至于被告杨智兰与案外人孙宝妹的抵押借款合同。孙宝妹以涉讼房屋做抵押时，涉讼房屋确已过户至被告王令勇名下，被告王令勇无论当时或现在均对该抵押无异议。孙宝妹虽非涉讼房屋产权人，然产权人对抵押涉讼房屋并无异议，既然产权人同意，他人不便干涉，如有风险也由被告王令勇自身负担。再结合被告王令勇与案外人孙宝妹可能存在的“居改非”交易，本院认为该抵押借款并非不符常理。综上，结合本案查明的事实以及各方的陈述，本院认为原告与被告王令勇在房屋交易的主体、付款、公示、交房等方面虽有瑕疵，但并非不合常理，仍属合理房屋买卖交易范畴。双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告王顺龙的全部诉讼请求。案件受理费人民币21,000元，因本案适用简易程序减半收取计人民币10,500元，由原告王顺龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  朱佳伟二〇一六年五月十日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。